万科企业股份有限公司
自 2014 年 1 月 1 日
至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
审计报告
毕马威华振审字第 1500599 号
万科企业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括
2014 年 12 月 31 日的合并资产负债表和资产负债表，2014 年度的合并利润表和利润
表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务
报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括：(1) 按照中华人
民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大
错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错
报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关
的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰
当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计报告 (续)
毕马威华振审字第 1500599 号
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企
业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司 2014 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务
状况以及 2014 年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师
(特殊普通合伙)
王晓梅
中国 北京 罗永辉
2015 年 3 月 30 日
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
财务报表
合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司 2014 年 12 月 31 日 单位：元 币种：人民币
附注 附注
资产 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 负债及所有者权益 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
五 五
流动资产： 流动负债：
货币资金 1 62,715,253,375.94 44,365,409,795.23 短期借款 18 2,383,069,704.65 5,102,514,631.14
衍生金融资产 2 36,404,522.58 - 衍生金融负债 2 - 11,686,986.02
应收账款 3 1,894,071,801.08 3,078,969,781.37 应付票据 19 21,291,893,866.16 14,783,899,946.37
预付款项 4 29,433,125,588.58 28,653,665,102.61 应付账款 20 67,047,199,764.55 63,958,459,138.78
其他应收款 5 48,924,463,696.78 34,815,317,241.41 预收款项 21 181,749,337,004.86 155,518,071,436.35
存货 6 317,726,378,468.22 331,133,223,278.99 应付职工薪酬 22 1,830,829,986.80 2,451,674,436.71
其他流动资产 7 4,076,000,000.00 - 应交税费 23 5,124,172,860.19 4,578,205,233.59
流动资产合计 464,805,697,453.18 442,046,585,199.61 应付利息 24 336,509,801.80 291,243,561.80
非流动资产： 其他应付款 25 45,441,729,709.78 54,704,285,269.26
一年内到期的非流
可供出售金融资产 8 133,180,000.00 2,572,245,867.93 动负债 26 20,449,288,272.85 27,521,791,569.90
长期股权投资 9 19,233,657,357.71 10,531,425,708.34 流动负债合计 345,654,030,971.64 328,921,832,209.92
投资性房地产 10 7,980,879,614.55 11,710,476,284.30 非流动负债：
固定资产 11 2,308,351,663.13 2,129,767,863.36 长期借款 27 34,536,712,135.87 36,683,128,420.08
在建工程 12 1,833,480,603.35 913,666,777.10 应付债券 28 11,612,231,836.68 7,398,391,932.47
无形资产 13 877,547,482.32 430,074,183.12 预计负债 29 53,422,794.65 46,876,821.15
商誉 14 201,689,835.80 201,689,835.80 其他非流动负债 30 68,441,434.99 42,955,020.85
长期待摊费用 15 338,999,043.34 63,510,505.21 递延所得税负债 16 590,299,321.85 672,715,687.44
递延所得税资产 16 4,016,200,314.84 3,525,262,051.95 非流动负债合计 46,861,107,524.04 44,844,067,881.99
其他非流动资产 17 6,679,072,047.43 5,080,619,213.82 负债合计 392,515,138,495.68 373,765,900,091.91
非流动资产合计 43,603,057,962.47 37,158,738,290.93 所有者权益：
股本 31 11,037,507,242.00 11,014,968,919.00
资本公积 32 8,493,632,222.15 8,549,133,640.46
其他综合收益 33 561,814,972.97 489,582,195.92
盈余公积 34 26,078,775,789.93 20,135,409,720.24
未分配利润 35 41,992,839,682.30 36,706,888,864.08
归属于母公司所有
者权益合计 88,164,569,909.35 76,895,983,339.70
少数股东权益 27,729,047,010.62 28,543,440,058.93
所有者权益合计 115,893,616,919.97 105,439,423,398.63
负债及所有者权益
资产总计 508,408,755,415.65 479,205,323,490.54 总计 508,408,755,415.65 479,205,323,490.54
此财务报表已于 2015 年 3 月 30 日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人)：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第1页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
母公司资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司 2014 年 12 月 31 日 单位：元 币种：人民币
附注 附注
资产 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 负债及股东权益 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
十六 十六
流动资产： 流动负债：
货币资金 1 31,910,176,816.37 16,380,579,132.34 短期借款 7 2,910,029,425.90 5,066,001,117.16
预付款项 3,863,072.00 7,632,913.28 应付票据 8 17,333,784,684.93 13,209,198,137.24
其他应收款 2 122,583,186,864.53 130,145,069,499.59 应付职工薪酬 9 912,940,509.98 961,681,608.53
其他流动资产 3 3,050,000,000.00 - 应交税费 10 69,166,843.33 68,665,586.74
流动资产合计 157,547,226,752.90 146,533,281,545.21 应付利息 11 110,042,687.07 205,329,620.90
非流动资产： 其他应付款 12 50,420,672,344.29 44,181,381,697.78
一年内到期的
可供出售金融资产 4
128,560,000.00 106,060,000.00 非流动负债 13 18,975,084,333.33 24,304,279,216.07
长期股权投资 5 16,709,064,674.83 16,960,053,689.18 流动负债合计 90,731,720,828.83 87,996,536,984.42
投资性房地产 3,660,349.72 4,123,615.12 非流动负债：
固定资产 89,327,878.35 54,788,292.33 长期借款 14 28,989,566,666.67 30,080,766,117.27
递延所得税资产 6 160,834,282.64 - 应付债券 15 1,781,327,114.10 -
非流动资产合计 17,091,447,185.54 17,125,025,596.63 非流动负债合计 30,770,893,780.77 30,080,766,117.27
负债合计 121,502,614,609.60 118,077,303,101.69
股东权益：
股本 16 11,037,507,242.00 11,014,968,919.00
资本公积 17 9,620,655,131.94 9,458,733,048.83
其他综合收益 - -
盈余公积 18 26,078,775,789.93 20,135,409,720.24
未分配利润 19 6,399,121,164.97 4,971,892,352.08
股东权益合计 53,136,059,328.84 45,581,004,040.15
负债及股东权益
资产总计 174,638,673,938.44 163,658,307,141.84 总计 174,638,673,938.44 163,658,307,141.84
此财务报表已于 2015 年 3 月 30 日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第2页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
合并利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2014 年度 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2014 年 2013 年
一、营业总收入 36 146,388,004,498.44 135,418,791,080.35
二、营业总成本 125,578,920,876.15 112,162,068,455.31
其中：营业成本 36 102,557,063,731.11 92,797,650,762.81
营业税金及附加 37 13,166,745,863.90 11,544,998,138.82
销售费用 38 4,521,889,478.29 3,864,713,570.44
管理费用 39 3,902,617,687.02 3,002,837,563.15
财务费用 40 640,839,545.38 891,715,053.49
资产减值损失 41 789,764,570.45 60,153,366.60
加：公允价值变动收益 / (损失) 42 11,013,281.97 (572,042.22)
投资收益 43 4,159,261,963.52 1,005,187,804.32
其中： 对联营企业和合营企业的投资收益 1,840,369,221.27 999,397,870.95
三、营业利润 24,979,358,867.78 24,261,338,387.14
加：营业外收入 44 351,866,385.65 118,969,557.11
其中：非流动资产处臵利得 1,003,021.46 2,345,354.05
减：营业外支出 45 78,862,019.94 89,296,694.95
其中：非流动资产处臵损失 3,171,365.54 6,820,073.10
四、利润总额 25,252,363,233.49 24,291,011,249.30
减：所得税费用 46 5,964,839,205.41 5,993,461,378.06
五、净利润 19,287,524,028.08 18,297,549,871.24
归属于母公司所有者的净利润 15,745,454,144.70 15,118,549,405.78
少数股东损益 3,542,069,883.38 3,179,000,465.46
六、每股收益
(一) 基本每股收益 47 1.43 1.37
(二) 稀释每股收益 47 1.43 1.37
七、其他综合收益的税后净额 33 64,600,808.23 48,592,005.60
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 72,232,777.05 48,592,005.60
其中：以后将重分类进损益的其他综合收益
1. 权益法下在被投资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额 48,000,000.00 -
2. 可供出售金融资产公允价值变动损益 16,910,706.89 (16,910,706.89)
3. 现金流量套期损益的有效部分 47,817,139.15 -
4. 外币财务报表折算差额 (40,495,068.99) 65,502,712.49
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 (7,631,968.82) -
八、综合收益总额 19,352,124,836.31 18,346,141,876.84
归属于母公司所有者的综合收益总额 15,817,686,921.75 15,167,141,411.38
归属于少数股东的综合收益总额 3,534,437,914.56 3,179,000,465.46
此财务报表已于 2015 年 3 月 30 日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第3页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
母公司利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2014 年度 单位：元 币种：人民币
项目 附注十六 2014 年 2013 年
一、营业总收入 20 692,610,871.32 722,328,179.45
二、营业总成本 1,554,269,880.95 740,937,559.29
其中：营业成本 20 1,679,363.40 1,071,314.40
营业税金及附加 21 38,786,208.79 58,847,710.97
管理费用 749,850,444.59 544,003,640.10
财务费用 22 763,953,864.17 137,014,893.82
加：投资收益 23 12,588,415,209.41 7,810,025,647.95
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益 226,875,628.86 237,444,868.03
三、营业利润 11,726,756,199.78 7,791,416,268.11
加：营业外收入 11,612.19 4,651,206.51
减：营业外支出 869,955.24 171,630.00
其中：非流动资产处臵损失 - -
四、利润总额 11,725,897,856.73 7,795,895,844.62
减：所得税费用 6 (160,834,282.64) -
五、净利润 11,886,732,139.37 7,795,895,844.62
六、其他综合收益 - -
七、综合收益总额 11,886,732,139.37 7,795,895,844.62
此财务报表已于 2015 年 3 月 30 日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第4页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
合并现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2014 年度 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2014 年 2013 年
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 168,309,067,596.89 153,437,067,361.89
收到其他与经营活动有关的现金 49(1) 17,018,549,538.01 22,239,683,500.15
经营活动现金流入小计 185,327,617,134.90 175,676,750,862.04
购买商品、接受劳务支付的现金 95,231,832,291.80 128,656,952,761.00
支付给职工以及为职工支付的现金 5,132,632,693.69 3,472,695,705.76
支付的各项税费 23,040,186,762.98 21,213,916,499.53
支付其他与经营活动有关的现金 49(2) 20,198,146,273.07 20,409,317,005.86
经营活动现金流出小计 143,602,798,021.54 173,752,881,972.15
经营活动产生的现金流量净额 50(1) 41,724,819,113.36 1,923,868,889.89
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 87,499,269.16 746,440,756.57
取得投资收益收到的现金 288,166,025.49 734,522,363.20
处臵固定资产、无形资产、投资性房地产
和其他长期资产收回的现金净额 659,266.55 1,799,881.29
处臵子公司或其他营业单位收到的现金净额 50(4) 5,658,279,147.83 190,095,809.63
收到其他与投资活动有关的现金 49(3) 774,940,057.53 604,926,747.49
投资活动现金流入小计 6,809,543,766.56 2,277,785,558.18
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
所支付的现金 1,830,745,575.20 2,439,391,876.31
投资支付的现金 2,612,465,182.89 6,554,187,216.47
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 50(4) 683,207,810.33 1,238,623,660.25
支付的其他与投资活动有关的现金 49(4) 5,170,496,136.97 -
投资活动现金流出小计 10,296,914,705.39 10,232,202,753.03
投资活动产生的现金流量净额 (3,487,370,938.83) (7,954,417,194.85)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第5页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
合并现金流量表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2014 年度 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2014 年 2013 年
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 2,422,384,828.04 3,183,535,770.44
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 2,422,384,828.04 3,183,535,770.44
取得借款收到的现金 30,884,805,587.98 44,467,771,166.47
发行债券所收到的现金 4,208,367,691.92 7,476,792,474.45
筹资活动现金流入小计 37,515,558,107.94 55,128,099,411.36
归还投资支付的现金 3,199,381,143.69 -
偿还债务支付的现金 42,936,209,815.24 48,430,256,803.17
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 10,997,218,654.24 8,755,488,186.18
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 346,395,545.00 655,341,896.14
筹资活动现金流出小计 57,132,809,613.17 57,185,744,989.35
筹资活动产生的现金流量净额 (19,617,251,505.23) (2,057,645,577.99)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 28,973,824.47 (27,880,895.40)
五、现金及现金等价物净增加 / (减少)额 50(3) 18,649,170,493.77 (8,116,074,778.35)
加：年初现金及现金等价物余额 50(5) 43,004,149,172.53 51,120,223,950.88
六、年末现金及现金等价物余额 50(5) 61,653,319,666.30 43,004,149,172.53
此财务报表已于 2015 年 3 月 30 日获董事会批准
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母公司现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2014 年度 单位：元 币种：人民币
项目 2014 年 2013 年
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 - 51,100,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 120,140,563,961.46 55,049,504,426.54
经营活动现金流入小计 120,140,563,961.46 55,100,604,426.54
支付给职工以及为职工支付的现金 1,503,546,999.47 427,892,915.20
支付的各项税费 55,558,223.06 94,801,754.72
支付其他与经营活动有关的现金 90,051,030,840.85 61,355,810,303.52
经营活动现金流出小计 91,610,136,063.38 61,878,504,973.44
经营活动产生的现金流量净额 28,530,427,898.08 (6,777,900,546.90)
二、投资活动产生的现金流量
取得投资收益收到的现金 5,845,331,903.61 4,803,502,191.66
处臵子公司或其他营业单位收到的现金净额 1,628,947,936.00 -
收到其他与投资活动有关的现金 219,360,888.72 184,617,203.26
投资活动现金流入小计 7,693,640,728.33 4,988,119,394.92
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
所支付的现金 25,720,531.61 6,636,900.00
投资支付的现金 22,500,000.00 1,903,380,748.33
支付的其他与投资活动有关的现金 3,050,000,000.00 -
投资活动现金流出小计 3,098,220,531.61 1,910,017,648.33
投资活动产生的现金流量净额 4,595,420,196.72 3,078,101,746.59
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 28,850,529,425.90 36,025,247,783.83
筹资活动现金流入小计 28,850,529,425.90 36,025,247,783.83
偿还债务支付的现金 37,488,047,783.83 31,089,233,217.06
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 8,958,883,204.99 6,690,004,725.87
筹资活动现金流出小计 46,446,930,988.82 37,779,237,942.93
筹资活动产生的现金流量净额 (17,596,401,562.92) (1,753,990,159.10)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 151,152.15 -
五、现金及现金等价物净增加 / (减少) 额 15,529,597,684.03 (5,453,788,959.41)
加：年初现金及现金等价物余额 16,380,579,132.34 21,834,368,091.75
六、年末现金及现金等价物余额 31,910,176,816.37 16,380,579,132.34
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合并股东权益变动表
2014 年度
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
项目 附注五 股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、本年年初余额 11,014,968,919.00 8,549,133,640.46 489,582,195.92 20,135,409,720.24 36,706,888,864.08 76,895,983,339.70 28,543,440,058.93 105,439,423,398.63
二、本年增减变动金额 (减少以“-“号填列) 22,538,323.00 (55,501,418.31) 72,232,777.05 5,943,366,069.69 5,285,950,818.22 11,268,586,569.65 (814,393,048.31) 10,454,193,521.34
(一) 综合收益总额 - - 72,232,777.05 - 15,745,454,144.70 15,817,686,921.75 3,534,437,914.56 19,352,124,836.31
(二) 股东投入和减少资本 22,538,323.00 (55,501,418.31) - - - (32,963,095.31) (1,416,657,910.74) (1,449,621,006.05)
1、股东投入的普通股 31, 32 22,538,323.00 227,383,844.74 - - - 249,922,167.74 3,372,104,082.85 3,622,026,250.59
2、股份支付计入股东权益的金额 32 - (113,615,492.49) - - - (113,615,492.49) - (113,615,492.49)
3、股东减少资本 - - - - - - (4,788,761,993.59) (4,788,761,993.59)
4、其他 32 - (169,269,770.56) - - - (169,269,770.56) - (169,269,770.56)
(三) 利润分配 - - - 5,943,366,069.69 (10,459,503,326.48) (4,516,137,256.79) (2,932,173,052.13) (7,448,310,308.92)
1、提取盈余公积 34, 35 - - 5,943,366,069.69 (5,943,366,069.69) - - -
2、对股东的分配 35 - - - - (4,516,137,256.79) (4,516,137,256.79) (2,932,173,052.13) (7,448,310,308.92)
三、本年年末余额 11,037,507,242.00 8,493,632,222.15 561,814,972.97 26,078,775,789.93 41,992,839,682.30 88,164,569,909.35 27,729,047,010.62 115,893,616,919.97
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合并股东权益变动表
2013 年度
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
归属于母公司股东权益
项目 股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 少数股东权益 股东权益合计
一、本年年初余额 10,995,553,118.00 8,683,860,667.82 440,990,190.32 17,017,051,382.39 26,688,098,566.77 63,825,553,925.30 18,312,641,062.80 82,138,194,988.10
二、本年增减变动金额 (减少以“-“号填列) 19,415,801.00 (134,727,027.36) 48,592,005.60 3,118,358,337.85 10,018,790,297.31 13,070,429,414.40 10,230,798,996.13 23,301,228,410.53
(一) 综合收益总额 - - 48,592,005.60 - 15,118,549,405.78 15,167,141,411.38 3,179,000,465.46 18,346,141,876.84
(二) 股东投入和减少资本 19,415,801.00 (134,727,027.36) - - - (115,311,226.36) 8,392,705,897.35 8,277,394,670.99
1、股东投入的普通股 19,415,801.00 186,612,289.12 - - - 206,028,090.12 9,360,047,463.47 9,566,075,553.59
2、股份支付计入股东权益的金额 - (3,366,058.75) - - - (3,366,058.75) - (3,366,058.75)
3、股东减少资本 - - - - - - (967,341,566.12) (967,341,566.12)
4、其他 - (317,973,257.73) - - - (317,973,257.73) - (317,973,257.73)
(三) 利润分配 - - - 3,118,358,337.85 (5,099,759,108.47) (1,981,400,770.62) (1,340,907,366.68) (3,322,308,137.30)
1、提取盈余公积 - - - 3,118,358,337.85 (3,118,358,337.85) - - -
2、对股东的分配 - - - - (1,981,400,770.62) (1,981,400,770.62) (1,340,907,366.68) (3,322,308,137.30)
三、本年年末余额 11,014,968,919.00 8,549,133,640.46 489,582,195.92 20,135,409,720.24 36,706,888,864.08 76,895,983,339.70 28,543,440,058.93 105,439,423,398.63
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附注
项目 十六 股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、本年年初余额 11,014,968,919.00 9,458,733,048.83 - 20,135,409,720.24 4,971,892,352.08 45,581,004,040.15
二、本年增减变动金额 (减少以“-”
号填列) 22,538,323.00 161,922,083.11 - 5,943,366,069.69 1,427,228,812.89 7,555,055,288.69
(一) 综合收益总额 - - - - 11,886,732,139.37 11,886,732,139.37
(二) 股东投入和减少资本 22,538,323.00 161,922,083.11 - - - 184,460,406.11
1、股东投入的普通股 16,17 22,538,323.00 227,383,844.74 - - - 249,922,167.74
2、股份支付计入股东权益
的金额 17 - (113,615,492.49) - - - (113,615,492.49)
3、其他 - 48,153,730.86 - - - 48,153,730.86
(三) 利润分配 - - - 5,943,366,069.69 (10,459,503,326.48) (4,516,137,256.79)
1、提取盈余公积 18,19 - - - 5,943,366,069.69 (5,943,366,069.69) -
2、对股东的分配 19 - - - - (4,516,137,256.79) (4,516,137,256.79)
三、本年年末余额 11,037,507,242.00 9,620,655,131.94 - 26,078,775,789.93 6,399,121,164.97 53,136,059,328.84
此财务报表已于 2015 年 3 月 30 日获董事会批准
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母公司股东权益变动表
2013 年度
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、本年年初余额 10,995,553,118.00 9,275,486,818.46 - 17,017,051,382.39 2,275,755,615.93 39,563,846,934.78
二、本年增减变动金额 (减少以
“-”号填列) 19,415,801.00 183,246,230.37 - 3,118,358,337.85 2,696,136,736.15 6,017,157,105.37
(一) 综合收益总额 - - - - 7,795,895,844.62 7,795,895,844.62
(二) 股东投入和减少资本 19,415,801.00 183,246,230.37 - - - 202,662,031.37
1、股东投入的普通股 19,415,801.00 186,612,289.12 - - - 206,028,090.12
2、股份支付计入股东
权益的金额 - (3,366,058.75) - - - (3,366,058.75)
3、其他 - - - - - -
(三) 利润分配 - - - 3,118,358,337.85 (5,099,759,108.47) (1,981,400,770.62)
1、提取盈余公积 - - - 3,118,358,337.85 (3,118,358,337.85) -
2、对股东的分配 - - - - (1,981,400,770.62) (1,981,400,770.62)
三、本年年末余额 11,014,968,919.00 9,458,733,048.83 - 20,135,409,720.24 4,971,892,352.08 45,581,004,040.15
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财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
万科企业股份有限公司 (企本公司”公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509
号文批准，于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份
有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公
司”。
2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公
司主板 (H 股) 上市。
本公司子公司相关信息参见附注 (六) 。
本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不
含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管
理、投资咨询等。
本报告期内，本集团新增 123 家子公司，减少 29 家子公司，具体情况参见附注
(六) 。
二 财务报表编制基础
本公司及子公司 (司本集团”集团合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据
实际发生的交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计
进行编制，具体政策参见相关附注。
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三 公司重要会计政策、会计估计
1 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”政部颁布的企业会计
准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2014 年 12 月 31 日的合并财务状况和财
务状况、2014 年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”
监会称公司的年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财
务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
2 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3 营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买
土地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营
业周期通常大于 12 个月。
4 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司
及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部
分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表
时，这些子公司的外币财务报表按照附注 (三) 8 进行了折算。
5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1) 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非
暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负
债，按照合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。取得的净资
产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面值总额) 的差额，调
整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) ；资本公积中的股本溢价 (或资本溢
价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生
时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
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(2) 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一
控制下的企业合并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资
产 (包括购买日之前所持有的被购买方的股权) 、发生或承担的负债以及发
行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨
认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见附注
(三) 17) ；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性
证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金
额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资
产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允
价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负
债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的
股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益及权益法核算下的其他所有
者权益变动于购买日转入当期投资收益。
6 合并财务报表的编制方法
(1) 总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制
的子公司。控制，是指本集团拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的
相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金
额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方
相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束
日止包含于合并财务报表中。
子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中
的股东权益中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者
权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
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当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本
集团的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有
集团内部交易及余额，包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团
内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则
全额确认该损失。
(2) 合并取得子公司
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，
视同被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并
范围，并对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。本集团
在编制合并财务报表时，自本集团最终控制方对被合并子公司开始实施控制
时起将被合并子公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值
并入本集团合并资产负债表，被合并子公司的经营成果纳入本集团合并利润
表。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表
时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础
自购买日起将被购买子公司纳入本集团合并范围。
(3) 处臵子公司
本集团丧失对原有子公司控制权时，终止确认与该子公司相关的资产、负
债、少数股东权益以及权益中的其他相关项目。对于处臵后的剩余股权投
资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此产生的
任何收益或损失，计入丧失控制权当期的投资收益。
(4) 少数股东权益变动
本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算
应享有子公司可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下
因部分处臵对子公司的股权投资而取得的处臵价款与处臵长期股权投资相对
应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
7 现金及现金等价物的确定标准
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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8 外币业务和外币报表折算
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交
易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本
化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注 (三) 15) 外，其他汇
兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日
的即期汇率折算。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的
即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于可供出售金融资产的外币非货币性项
目的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当期损益。
对境外经营的财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产
负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采
用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期
汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中股东权
益项目下的其他综合收益中列示。处臵境外经营时，相关的外币财务报表折算差
额自股东权益转入处臵当期损益。
9 金融工具
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注 (三) 12)
以外的股权投资、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债
券及股本等。
(1) 金融资产及金融负债的分类确认和计量
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产
负债表内确认。
本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的，把金融资产和金融负债
分为不同类别：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负
债、贷款及应收款项、可供出售金融资产和其他金融负债。
在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当
期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认
金额。初始确认后，金融资产和金融负债的后续计量如下：
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- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易
性金融资产和金融负债)
本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具属
于此类。但是被指定且为有效套期工具的衍生工具除外。
初始确认后，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融
负债以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益。
- 应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生
金融资产。
初始确认后，应收款项以实际利率法按摊余成本计量。
- 可供出售金融资产
本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没有
归类到其他类别的金融资产分类为可供出售金融资产。
对公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，初始确认后按成本
计量；其他可供出售金融资产，初始确认后以公允价值计量，公允价值
变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑
差额计入当期损益外，其他利得或损失计入其他综合收益，在可供出售
金融资产终止确认时转出，计入当期损益。可供出售权益工具投资的现
金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。按实际利率法计
算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益 (参见附注 (三) 26(5)) 。
- 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以外的金融负债。
其他金融负债包括财务担保合同负债。财务担保合同指本集团作为保证
人与债权人约定，当债务人不履行债务时，本集团按照约定履行债务或
者承担责任的合同。财务担保合同负债以初始确认金额扣除累计摊销后
的余额与按照或有事项原则 (参见附注 (三) 22) 确定的预计负债金额较高
者进行后续计量。
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除上述以外的其他金融负债，初始确认后采用实际利率法按摊余成本计
量。
(2) 金融资产及金融负债的列报
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时
满足下列条件的，以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
- 本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行
的；
- 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(3) 金融资产的减值
本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值
的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
(a) 发行方或债务人发生严重财务困难；
(b) 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
(c) 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
(d) 因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
(e) 权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
(f) 权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。
有关应收款项减值的方法，参见附注 (三)10 ，可供出售金融资产的减值方
法如下：
可供出售金融资产运用个别方式和组合方式评估减值损失。可供出售金融资
产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本集团将原直接计入股东权
益的因公允价值下降形成的累计损失从股东权益转出，计入当期损益。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上
升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，本集团将原确认的减值
损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不
通过损益转回。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的
权益工具投资，不得转回。
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(4) 金融资产和金融负债的终止确认
当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风
险和报酬转移时，本集团终止确认该金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入
当期损益：
- 所转移金融资产的账面价值；
- 因转移而收到的对价，与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之
和。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本集团终止确认该金融负债或
其一部分。
(5) 权益工具
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公
司权益工具支付的对价和交易费用，减少股东权益。
10 应收款项的坏账准备
本集团及本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。
应收款项按下述原则运用个别方式和组合方式评估减值损失。
运用个别方式评估时，当应收款项的预计未来现金流量 (不包括尚未发生的未来
信用损失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本集团将该应收款项的
账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。
当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用
风险特征的应收款项 (包括以个别方式评估未发生减值的应收款项) 的以往损失经
验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。
在应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观
上与确认该损失后发生的事项有关，本集团将原确认的减值损失予以转回，计入
当期损益。该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在
转回日的摊余成本。
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本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标
准、计提方法如下：
(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额大于人民币 1,000 万元的应收账款，及单项金额大于人民币 3,000
万元的其他应收款视为重大。单项金额重大的应收款项，当应收款项的预计
未来现金流量 (不包括尚未发生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现值
低于其账面价值时，本集团对该部分差额确认减值损失，计提应收款项坏账
准备。
(b) 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大的应收款项，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债
务人出现严重财务困难等减值迹象，如实行酬金制的物业服务中心发生的其
他应收款，按个别方式评估减值损失。
(c) 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
对于上述 (a) 和 (b) 中单项测试未发生减值的应收款项，本集团也会将其包
括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中再进行减值测试。
组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收
款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。
组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，本集团
结合历史经验，按账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
应收账款 其他应收款
组合名称 计提比例 (%) 计提比例 (%)
1 年以内 (含 1 年) 1% 1%
1 - 3 年 (含 3 年) 5% 5%
3 年以上 30% 30%
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11 存货
(1) 存货的分类和成本
存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发
产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、
以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工
开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项
目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍
保留在拟开发产品。
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和
其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见
附注 (三)15) 。非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达
到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品在取得时按实际成
本入账。
建造合同的成本包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有
关的直接费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利
(或亏损) 与在建合同已办理结算的价款金额在资产负债表中以抵销后的差额
反映。在建合同累计已发生的成本和已确认的毛利 (或亏损) 大于已结算的
价款金额，其差额在存货中列示；在建合同已结算的价款大于在建合同累计
已发生的成本和已确认的毛利 (或亏损) ，其差额在预收款项中列示。
(2) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货
成本高于其可变现净值的差额计提。
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12 长期股权投资
(1) 长期股权投资投资成本确定
(a) 通过企业合并形成的长期股权投资
- 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公
司按照合并日取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股
权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公
积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收
益。
- 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本
公司按照购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承
担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为该长期股权投资
的初始投资成本。
(b) 其他方式取得的长期股权投资
对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认
时，对于以支付现金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购
买价款作为初始投资成本；对于发行权益性证券取得的长期股权投
资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；对于
投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值
作为初始投资成本。
原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响
的) ，按照金融工具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的
表决权改变等原因能够对被投资单位施加重大影响但不构成控制的，
在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量准则确定的原股
权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
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(2) 长期股权投资后续计量及损益确认方法
(a) 对子公司的投资
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投
资进行后续计量，对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本公司
享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对
价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注 (三) 20。
在本集团合并财务报表中，对子公司的长期股权投资按附注 (三) 6 进
行处理。
(b) 对合营企业和联营企业的投资
合营企业指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的
一项安排。
联营企业指本集团能够对其施加重大影响 (附注 (三)12(3)) 的企业。
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核
算，除非投资符合持有待售的条件。
本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
- 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对
于长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的成本，长期
股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的
被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损
益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单
位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股
权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收
益和利润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权
益变动”他 ，本集团按照应享有或应分担的份额计入所有者权益，
并同时调整长期股权投资的账面价值。
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在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益
及其他所有者权益变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位
各项可辨认资产的公允价值为基础，按照本集团的会计政策或会计
期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。本集团与联
营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比
例计算归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易
发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则
全额确认该损失。
- 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额
外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对
合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或
联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏
损分担额后，恢复确认收益分享额。
本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提
方法参见附注 (三) 20。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
共同控制指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
(即对安排的回报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同
意后才能决策。
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
- 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
- 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
重大影响指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
13 投资性房地产
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或
开发过程中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式
计量投资性房地产，即以成本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注 (三) 20) 在资
产负债表内列示。本集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值 (残值率 0 - 7%)
和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70 年) 按年限平均法计提折旧或进行摊
销。
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14 固定资产及在建工程
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命
超过一个会计年度的有形资产。
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用
状态前所发生的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工
程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用 (参见附注 (三) 15) 和使该项资
产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为
本集团提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分
确认为单项固定资产。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在符合
固定资产确认条件时计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与
固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注 (三) 20) 在资产负债表内列示，
在建工程以成本减减值准备 (参见附注 (三) 20) 在资产负债表内列示。
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工
程，且不计提折旧。
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年
限平均法计提折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租
赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折
旧率和残值率分别为：
类别 使用寿命(年) 年折旧率 残值率
酒店、房屋、建筑物 12.5 - 40 2.40% - 7.68% 4%
房屋、建筑物及酒店
物业装修费* 5 - 10 10.00% - 20.00% 0%
机器设备及运输工具 5 - 10 9.60% - 19.20% 4%
电子设备 5 19.20% 4%
其他设备 5 19.20% 4%
* 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期
营业外支出。
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本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核。
固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
- 固定资产处于处臵状态；
- 该固定资产预期通过使用或处臵不能产生经济利益。
报废或处臵固定资产项目所产生的损益为处臵所得款项净额与项目账面金额之间
的差额，并于报废或处臵日在损益中确认。
15 借款费用
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，
予以资本化并计入相关资产的成本。
除上述借款费用外，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包
括折价或溢价的摊销)：
- 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期
按实际利率计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的
利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化
的利息金额。
- 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权
平均的实际利率计算确定。
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的
未来现金流量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符
合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利
息所产生的汇兑差额作为财务费用，计入当期损益。
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资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借
款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资
产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资
本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且中
断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
16 无形资产
无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包
括为建造自用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为
存货核算。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该
项资产达到预定用途所发生的其他支出。
无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见
附注 (三) 20) 后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将
无形资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内
进行摊销，除非该无形资产符合持有待售的条件。
项目 摊销年限
土地使用权 剩余租赁年限
特许经营权 项目运营期
本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表
日，本集团没有使用寿命不确定的无形资产。
本集团采用建设经营移交方式 (BOT) ，参与特定业务，项目公司从国家行政部门
(合同授予方) 获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营
权期满后，项目公司需要将有关项目移交还国家行政部门。
若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产
的；或在项目公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方
按照合同规定负责将有关差价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本
时同时确认金融资产，并进行相关处理 (参见附注 (三) 9) ；若合同规定项目公司
在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费
用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司
在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
销。
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17 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注 (三) 20) 在资产负债表内
列示，商誉在其相关资产组或资产组组合处臵时予以转出，计入当期损益。
18 质量保证金
施工单位应留臵的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保
证期过后根据实际情况和合同约定支付。
19 维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动
负债-代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的
维修、更新。
20 除存货及金融资产外的其他资产减值
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹
象，包括：
- 固定资产
- 在建工程
- 无形资产
- 采用成本模式计量的投资性房地产
- 长期股权投资，及
- 商誉等
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无
论是否存在减值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团
依据相关资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商
誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值测试。
可收回金额是指资产的公允价值减去处臵费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间较高者。
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资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处臵时所产生
的预计未来现金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等
因素选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面
价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同
时计提相应的资产减值准备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
21 公允价值的计量
除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或
者转移一项负债所需支付的价格。
本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时
考虑的特征 (包括资产状况及所在位臵、对资产出售或者使用的限制等) ，并采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估
值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
22 预计负债
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会
导致经济利益流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计
负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币
时间价值影响重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。
在确定最佳估计数时，本集团综合考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货
币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可
能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计
数分别下列情况处理：
- 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
- 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
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本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数
对该账面价值进行调整。
23 政府补助
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府
以投资者身份向本集团投入的资本。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相
关文件规定作为资本公积处理的，也属于资本性投入的性质，不属于政府补助。
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量。
本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关
的政府补助。本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政
府补助。与资产相关的政府补助，本集团将其确认为递延收益，并在相关资产使
用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集
团以后期间的相关费用或损失的，本集团将其确认为递延收益，并在确认相关费
用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本集团已发生的相关费用或损失的，则
直接计入当期损益。
24 股份支付
(1) 股份支付的种类
本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。
(2) 实施股份支付计划的相关会计处理
- 以权益结算的股份支付
本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职
工权益工具在授予日公允价值计量。对于授予后完成等待期内的服务或
达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，本集团在等待期内的每个
资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行
权权益工具数量作出最佳估计，以此基础按照权益工具授予日的公允价
值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入资本公积。
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当本集团接受服务但没有结算义务，并且授予职工的是本公司最终控制
方或其控制的除本集团外的子公司的权益工具时，本集团将此股份支付
计划作为权益结算的股份支付处理。
本集团在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期
内确认的资本公积。对于股权激励失效部分所对应的股权激励公积，本
集团于失效日将其转入其他资本公积。
25 所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的
所得税外，本集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得
税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取
得资产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后
的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差
异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括
能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额
(或可抵扣亏损) ，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据
已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递
延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延
所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以
转回。
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资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销
后的净额列示：
- 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
- 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收
的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延
所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税
资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
26 收入
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关
的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益
很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确
认。
(1) 销售商品收入
当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品
收入：
- 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
- 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出
的商品实施有效控制。
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得
了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及
已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。
本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上
述收入确认条件后转入营业收入科目。
(2) 物业出租
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实
现。
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(3) 提供劳务收入
本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入
时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成
本能够可靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入
企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的
实现。
(4) 建造合同收入
在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认
合同收入和合同费用。
本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工
进度。
建造合同的结果不能可靠估计的，本集团分下列情况处理：
- 合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确
认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；
- 合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收
入。
(5) 利息收入
利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。
27 职工薪酬
(1) 短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定
的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保
险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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(2) 离职后福利 职后设定提存计划
本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的
由政府机构设立管理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴
费金额按国家规定的基准和比例计算。本集团在职工提供服务的会计期间，
将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(3) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生
的负债，同时计入当期损益：
- 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；
- 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计
划已开始实施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而
使各方形成了对本集团将实施重组的合理预期时。
28 经营租赁、融资租赁
租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上
转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以
外的其他租赁。
(1) 经营租赁租入资产
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费
用。
(2) 经营租赁租出资产
经营租赁租出的房地产按附注 (三) 14 所述的折旧政策计提折旧，按附注
(三) 20 所述的会计政策计提减值准备。经营租赁的租金收入在租赁期内按
直线法确认为收入。经营租赁租出资产发生的初始直接费用，金额较大时应
当资本化，在整个租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损
益；金额较小时，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损
益。
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29 套期会计
套期会计方法，是指在相同会计期间将套期工具和被套期项目公允价值变动的抵
销结果计入当期损益的方法。
被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的项目。
本集团指定为被套期项目有使本集团面临外汇风险的外币借款。
套期工具是本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目
的现金流量变动的衍生工具。
本集团持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间
内是否高度有效。套期同时满足下列条件时，本集团认定其为高度有效：
- 在套期开始及以后期间，该套期预期会高度有效地抵销套期指定期间被套期风
险引起的公允价值或现金流量变动；
- 该套期的实际抵销结果在 80% 至 125% 的范围内。
现金流量套期
现金流量套期是指对现金流量变动风险进行的套期。套期工具利得或损失中属于
有效套期的部分，本集团直接将其计入股东权益，并单列项目反映。有效套期部
分的金额为下列两项的绝对额中较低者：
- 套期工具自套期开始的累计利得或损失；
- 被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
对于套期工具利得或损失中属于无效套期的部分，则计入当期损益。
被套期项目为预期交易，且该预期交易使企业随后确认一项金融资产或金融负债
的，本集团将原直接在股东权益中确认的相关利得或损失，在该金融资产或金融
负债影响企业损益的相同期间转出，计入当期损益。但当本集团预期原直接在股
东权益中确认的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补时，则会将不能弥补
的部分转出并计入当期损益。
当套期工具已到期、被出售、合同终止或已行使时或套期不再满足套期会计方法
的条件时，本集团终止使用套期会计，在套期有效期间直接计入股东权益中的套
期工具利得或损失不转出，直至预期交易实际发生时，再按上述现金流量套期的
会计政策处理。如果预期交易预计不会发生，在套期有效期间直接计入股东权益
中的套期工具利得或损失立即转出，计入当期损益。
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30 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受
一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控
制而不存在其他关联方关系的企业，不构成本集团的关联方。本集团及本公司的
关联方包括但不限于：
(a) 本公司的母公司；
(b) 本公司的子公司；
(c) 与本公司受同一母公司控制的其他企业；
(d) 对本集团实施共同控制的投资方；
(e) 对本集团施加重大影响的投资方；
(f) 本集团的合营企业，包括合营企业的子公司；
(g) 本集团的联营企业，包括联营企业的子公司；
(h) 本集团的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员；
(i) 本集团的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
(j) 本公司母公司的关键管理人员；
(k) 与本公司母公司关键管理人员关系密切的家庭成员；及
(l) 本集团的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、
共同控制的其他企业。
除上述按照企业会计准则的有关要求被确定为本集团或本公司的关联方外，根据
证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求，以下企业或个人 (包括但
不限于) 也属于本集团或本公司的关联方：
(m) 持有本公司 5% 以上股份的企业或者一致行动人；
(n) 直接或者间接持有本公司 5% 以上股份的个人及与其关系密切的家庭成员，
上市公司监事及与其关系密切的家庭成员；
(o) 在过去 12 个月内或者根据相关协议安排在未来 12 月内，存在上述 (a) ，(c)
和 (m) 情形之一的企业；
(p) 在过去 12 个月内或者根据相关协议安排在未来 12 月内，存在 (i) ，(j) 和 (n)
情形之一的个人；及
(q) 由 (i) ，(j) ，(n) 和 (p) 直接或者间接控制的、或者担任董事、高级管理人员
的，除本公司及其控股子公司以外的企业。
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31 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营
分部为基础确定报告分部。经营分部，是指集团内同时满足下列条件的组成部
分：
- 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
- 本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配臵资源、评
价其业绩；
- 本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信
息。
如果两个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在以下方面具有相同或相似性
的，可以合并为一个经营分部：
- 各单项产品或劳务的性质；
- 生产过程的性质；
- 产品或劳务的客户类型；
- 销售产品或提供劳务的方式；
- 生产产品及提供劳务受法律、行政法规的影响。
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分
部报告所采用的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
32 股利分配
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为
资产负债表日的负债，在附注中单独披露。
33 主要会计估计及判断
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计
政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不
同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会
计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
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除附注(五) 14、(九) 、(十一）载有关于商誉减值、金融工具公允价值和股份支付
的假设和风险因素和股份支付的数据外，其他主要估计金额的不确定因素如下：
(1) 存货跌价准备
如附注 (三) 11 所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货
的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售
价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低
于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中
予以确认。
(2) 应收款项减值
如附注 (三) 10 所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款
项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值情况时评估减值损失的具体金
额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大
幅下降的可观察数据、显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重
大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，
且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转
回。
(3) 递延所得税资产的确认
在估计未来期间能够取得足够的应纳税所得额用以利用可抵扣暂时性差异
时，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，
并以预期收回该资产期间的适用所得税税率为基础计算并确认相关递延所得
税资产。本集团需要运用判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，
并根据现行的税收政策及其他相关政策对未来的适用所得税税率进行合理的
估计和判断，以决定应确认的递延所得税资产的金额。如果未来期间实际产
生的利润的时间和金额或者实际适用所得税税率与管理层的估计存在差异，
该差异将对递延所得税资产的金额产生影响。
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(4) 投资性房地产与固定资产的划分
本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时
候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的
房地产 (包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性
房地产。因此，本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立
于集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余
部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值
的部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租，本集团对该部分单独核
算。如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重
大时，该物业才会被划分为投资性房地产。另外，本集团单独对相关物业进
行判断，对出租的物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性
房地产的确认条件。
(5) 投资性房地产与存货的划分
本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及 / 或资本增值。本
集团建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建
的过程中，建成后用于出售的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用
于赚取租金及 / 或资本增值的物业划分为在建的投资性房地产。建成后，用
于出售的物业转入存货-已完工开发产品，而用于赚取租金及 / 或资本增值
的物业转入已完工的投资性房地产。
(6) 子公司、合营企业与联营企业的划分
本集团与第三方合作开发房地产项目。在个别项目公司的合作条款中约定，
如满足设定的条件，本集团有权以约定价格购买第三方所持有项目公司的部
分股权。本集团对项目公司的表决权比例是根据在该等公司的董事会所占的
表决权确定。本集团按照附注 (三) 6 及 12 所述的会计政策，并根据各项目
公司的合作条款与实际情况对项目公司的性质做出判断，把该等项目公司划
分为子公司、合营企业及联营企业。本集团于往后年度会持续对子公司、合
营企业与联营企业的划分进行评估，并按附注 (三) 6 及 12 所述的会计政策
进行相关的会计处理。
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34 主要会计政策和会计估计变更
(1) 会计政策变更
(a) 变更的内容及原因
本公司于 2014 年 1 月 1 日起执行下述财政部新颁布/修订的企业会计准
则：
(i) 《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》(以下简称“准则 2 号
(2014)资》
(ii) 《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》(以下简称“准则 9 号(2014)
准则
(iii) 《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》(以下简称“准则 30
号(2014)报》
(iv) 《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》(以下简称“准则 33
号(2014)表》
(v) 《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》(以下简称“准则 39
号”9
(vi) 《企业会计准则第 40 号——合营安排》(以下简称“准则 40 号”0
(vii) 《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》(以下简
称“准则 41 号”1
同时，本公司于 2014 年 3 月 17 日开始执行财政部颁布的《金融负债
与权益工具的区分及相关会计处理规定》(开财会[2014]13 号文”文 0 以
及在 2014 年度财务报告中开始执行财政部修订的《企业会计准则第 37
号——金融工具列报》(以下简称“准则 37 号(2014)报》开。
采用上述企业会计准则后的主要会计政策已在附注 (三) 中列示。
本集团采用上述企业会计准则的主要影响如下：
(i) 长期股权投资
采用准则 2 号 (2014) 之前，本集团将持有的对被投资单位不具有
控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允
价值不能可靠计量的权益性投资作为其他长期股权投资，按成本
法进行后续计量。采用准则 2 号 (2014) 之后，本集团将这类投资
改按金融工具的相关政策核算 (参见附注 (三) 9) ，并采用追溯调
整法对比较财务报表的相关项目进行了调整。
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除上述变更外，准则 2 号 (2014) 还对权益法核算等进行了修订，
采用该准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。
(ii) 职工薪酬
本集团根据准则 9 号 (2014) 有关短期薪酬、离职后福利、辞退福
利和其他长期职工福利的分类、确认和计量等会计处理要求，对
现有的职工薪酬进行了重新梳理，变更了相关会计政策，采用该
准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。
对 2014 年 1 月 1 日之前披露的信息与准则 9 号 (2014)要求不一致
的，本集团未作调整。对新的披露要求未提供比较信息。
(iii) 财务报表列报
根据准则 30 号 (2014) 的要求，本集团修改了财务报表中的列
报，包括将利润表中其他综合收益项目分别以后会计期间在满足
规定条件时将重分类进损益的项目与以后会计期间不能重分类进
损益的项目进行列报等。
本集团对比较报表的列报进行了相应调整。
(iv) 合并范围
准则 33 号 (2014) 引入了单一的控制模式，以确定是否对被投资
方进行合并。有关控制判断的结果，主要取决于本集团是否拥有
对被投资方的权力、通过参与被投资方的相关活动而享有可变回
报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。由于采
用准则 33 号 (2014) ，本集团已对是否能够控制被投资方及是否
将该被投资方纳入合并范围的会计政策进行了修改。
采用该准则不会改变本集团截至 2014 年 1 月 1 日止的合并范
围。
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(v) 公允价值计量
准则 39 号重新定义了公允价值，制定了统一的公允价值计量框
架，规范了公允价值的披露要求。采用准则 39 号未对本集团资
产和负债的公允价值计量产生任何重大影响。
本集团根据准则 39 号进行的披露，请参见附注 (九)，对新的披
露要求未提供比较信息。
(vi) 合营安排
采用准则 40 号前，本集团将合营安排分为共同控制经营、共同
控制资产及合营企业。根据准则 40 号的规定，本集团根据合营
安排的结构、法律形式以及合同条款等因素，将合营安排分为共
同经营和合营企业。
本集团根据准则 40 号，修改了有关合营安排的会计政策，并重
新评估了本集团参与合营安排的情况。采用准则 40 号未对本集
团的财务状况和经营成果产生重大影响。
(vii) 在其他主体中权益的披露
准则 41 号规范并修改了企业对子公司、合营安排、联营企业以
及未纳入合并范围的结构化主体中所享有的权益的相关披露要
求。本集团已根据该准则修改了相关披露，详见相关附注。
(viii) 金融负债与权益工具的区分以及金融工具的列报和披露
财会 [2014] 13 号文明确了发行方对于所发行的金融工具分类为
金融负债或权益工具的具体指引。采用财会 [2014]13 号文未对本
集团的财务报表 (包括当期及比较期间) 产生重大影响。
准则 37 号 (2014) 对金融资产和金融负债的抵销规定，增加了进
一步指引，并修订了金融工具的披露要求。该抵销规定要求未对
本集团的列报产生影响。
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(b) 变更对财务报表的影响
上述会计政策变更对本集团及本公司的财务报表影响如下：
(i) 变更对当年财务报表的影响
采用变更后会计政策编制的 2014 年 12 月 31 日合并资产负债表
各项目，与假定采用变更前会计政策编制的这些报表项目相比，
受影响项目的增减情况如下：
- 本年会计政策变更对 2014 年 12 月 31 日合并资产负债表各项
目的影响分析如下：
采用变更后会计政策
增加 / (减少) 报表项目金额
注 本集团 本公司
资产：
- 长期股权投资 (128,560,000.00) (128,560,000.00)
- 可供出售金融资产 128,560,000.00 128,560,000.00
所有者权益 - -
归属于母公司所有者权益
- 外币报表折算差额 (465,997,833.82)
- 资本公积 (95,817,139.15)
- 其他综合收益 561,814,972.97
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- 2013 年 12 月 31 日受影响的资产负债表中的资产与负债项目：
本集团 本公司
调整前 调整数 调整后 调整前 调整数 调整后
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 106,060,000.00 2,572,245,867.93 - 106,060,000.00 106,060,000.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 (106,060,000.00) 10,531,425,708.34 17,066,113,689.18 (106,060,000.00) 16,960,053,689.18
所有者权益 - -
归属于母公司所有者权益
- 外币报表
折算差额 506,492,902.81 (506,492,902.81) -
- 资本公积 8,532,222,933.57 16,910,706.89 8,549,133,640.46
- 其他综合收益 - 489,582,195.92 489,582,195.92
(2) 会计估计变更
本年本集团未有重大会计估计变更。
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四 税项
1 主要税种及税率
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
税项 计税基础 税率
企业所得税 按应纳税所得额计征 (i)
营业税 按应税营业收入计征 3% 、5%
增值税 按税法规定计算的销售货物和 6% 、17%
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的
进项税额后，差额部分为应交
增值税
城市维护建设税 按实际缴纳营业税计征 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额 按超率累进税率
和规定的税率计征 30% - 60%
契税 按土地使用权的出让金额计征 3% - 5%
(i) 除香港地区公司适用 16.5% 所得税税率，及个别享受优惠税率的子公司
外，本公司及其余子公司适用所得税税率为 25% 。
2 税收优惠及批文
本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生变化。
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五 合并财务报表项目附注
1 货币资金
2014 年 2013 年
项目 原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币
现金 人民币 1,764,367.06 1.0000 1,764,367.06 人民币 1,114,820.34 1.0000 1,114,820.34
港币 13,596.00 0.7889 10,725.48 港币 2369.99 0.7862 1,863.29
小计 1,775,092.54 1,116,683.63
-------------- --------------
银行存款 人民币 60,336,973,904.60 1.0000 60,336,973,904.60 人民币 42,679,476,994.36 1.0000 42,679,476,994.36
美元 252,012,547.01 6.1190 1,542,064,775.17 美元 202,548,150.65 6.0969 1,234,915,819.72
港币 973,422,964.13 0.7889 767,904,173.71 港币 513,586,934.19 0.7862 403,782,047.66
日元 - - - 日元 71.63 0.0578 4.14
新加坡币 20,211.58 4.6396 93,773.64 新加坡币 1,214,342.28 4.7845 5,810,020.64
小计 62,647,036,627.12 44,323,984,886.52
-------------- --------------
其他货币
资金 人民币 66,441,656.28 1.0000 66,441,656.28 人民币 40,308,225.08 1.0000 40,308,225.08
小计 66,441,656.28 40,308,225.08
-------------- --------------
合计 62,715,253,375.94 44,365,409,795.23
其他货币资金为物业项目维护基金 (见附注 (五) 30 其他非流动负债) 。银行存款
中含有受限使用三个月以上资金为人民币 1,061,933,709.64 元 (2013 年：人民币
1,361,260,622.70 元) 和募集专项资金人民币 91,071,111.59 元 (2013 年：人民币
102,800,000.00 元) 。存放境外货币资金共计折合人民币 2,237,822,829.89 元 (2013
年：人民币 1,242,567,837.38 元)。本集团无因抵押、质押或冻结等对使用有限制
的款项。
本集团年末存于珠海华润银行及徽商银行的存款分别为人民币 250,491,871.34 元
（2013 年：人民币 283,745,496.84 元）和人民币 7,037,102.12 元（2013 年：人民
币 3,658,775.24 元）。
2 衍生金融资产 / 负债
本集团持有的衍生金融资产 / 负债为未到期的利率互换估值变动形成的以公允价
值计价的资产 / 负债。
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3 应收账款
(1) 应收账款分类披露：
2014 年 2013 年
类别 注 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按信用风险特征组合计提坏账准备
的应收账款
组合一 (a) 765,402,825.92 39.72 - - 765,402,825.92 1,398,204,442.32 44.88 - - 1,398,204,442.32
组合二 (b) 1,159,309,423.66 60.16 30,669,416.09 2.65 1,128,640,007.57 1,713,227,168.65 54.98 33,831,583.83 1.97 1,679,395,584.82
组合小计 1,924,712,249.58 99.88 30,669,416.09 1,894,042,833.49 3,111,431,610.97 99.86 33,831,583.83 3,077,600,027.14
------------- --------- ------------- ------------- ------------- ---------- ------------- -------------
单项金额虽不重大但单独计提了
坏账准备的应收账款 2,296,913.99 0.12 2,267,946.40 98.74 28,967.59 4,287,031.76 0.14 2,917,277.53 68.05 1,369,754.23
------------- ---------- ------------- ------------- ------------- ---------- ------------- -------------
合计 1,927,009,163.57 100.00 32,937,362.49 1,894,071,801.08 3,115,718,642.73 100.00 36,748,861.36 3,078,969,781.37
以上应收账款主要为待收取的购房款，并包括建造合同业务应收款人民币 277,478,894.94 元 (2013 年：人民币 536,254,946.98
元) 。
(a) 组合一中包含已经单项测试未发生减值的应收账款，本集团将其包括在具有类似信用风险特征的应收账款组合中再进行减
值测试。
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(b) 组合中，年末按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
账龄 账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内(含 1 年） 908,375,324.31 9,214,107.88 1%
1-3 年(含 3 年） 215,316,272.35 10,769,960.10 5%
3 年以上 35,617,827.00 10,685,348.11 30%
合计 1,159,309,423.66 30,669,416.09
(2) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况如下：
2014 年 2013 年
年初余额 36,748,861.36 28,755,875.56
本年计提 7,214,286.79 17,657,497.62
本年收回或转回 (10,836,792.14) (7,849,095.17)
本年转销 (188,993.52) (1,815,416.65)
年末余额 32,937,362.49 36,748,861.36
(3) 应收账款金额前五名单位情况
本集团 2014 年应收账款前五名总额为人民币 406,936,962.14 元 (2013：人民
币 731,665,442.70 元) ，占应收账款总额比例为 21.12% (2013：23.49%)， 相
应 计 提 的 坏 账 准 备 期 末 余 额 为 人 民 币 3,835,000.00 元 (2013 ： 人 民 币
10,025,539.72 元) 。
本集团本年度无终止确认的应收账款情况 (2013 年：无) 。
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4 预付款项
(1) 预付款项账龄分析如下：
2014 年 2013 年
账龄 金额 比例 (%) 金额 比例 (%)
1 年以内 (含 1 年) 25,267,836,369.41 85.85 25,696,954,655.22 89.68
1 - 2 年 (含 2 年) 1,820,926,416.12 6.19 1,598,819,878.60 5.58
2 - 3 年 (含 3 年) 1,124,560,401.95 3.82 1,145,543,649.88 4.00
3 年以上 1,219,802,401.10 4.14 212,346,918.91 0.74
合计 29,433,125,588.58 100.00 28,653,665,102.61 100.00
账龄自预付款项确认日起开始计算。
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费
等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。
本集团本年末超过一年且金额重大的预付款项主要是预付武汉市子湖实业有
限公司的鲩子湖前期项目款人民币 15.47 亿元，正在积极有序的推进相关工
作，促进项目地块早日移交。
(2) 本集团 2014 年预付款项前五名总额为人民币 4,479,827,488.66 元 (2013：人
民币 3,997,029,817.98 元) ，占预付款项总额比例 15.22% (2013：13.96%) 。
5 其他应收款
(1) 其他应收款分类：
项目 2014 年 2013 年
土地保证金等政府部门保证金 7,026,834,041.75 6,640,705,431.78
合作方经营往来款 12,699,305,281.95 10,330,358,301.65
应收联营 / 合营企业款 27,861,018,107.00 16,668,372,457.77
其他 1,720,481,796.39 1,541,929,624.37
小计 49,307,639,227.09 35,181,365,815.57
减：坏账准备 (383,175,530.31) (366,048,574.16)
合计 48,924,463,696.78 34,815,317,241.41
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(2) 其他应收款分类披露
2014 年 2013 年
类别 注 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按信用风险特征组合计提坏账准备
的其他应收款
组合一 （a） 45,061,580,215.60 91.39 - - 45,061,580,215.60 29,473,134,394.51 83.77 - - 29,473,134,394.51
组合二 (b) 3,944,830,920.30 8.00 168,726,365.88 4.28 3,776,104,554.42 5,293,605,152.68 15.05 155,436,208.74 2.94 5,138,168,943.94
组合小计 49,006,411,135.90 99.39 168,726,365.88 48,837,684,770.02 34,766,739,547.19 98.82 155,436,208.74 34,611,303,338.45
------------- --------- ------------- ------------- ------------- ---------- ------------- -------------
单项金额虽不重大但单独计提了
坏账准备的其他应收款 301,228,091.19 0.61 214,449,164.43 71.19 86,778,926.76 414,626,268.38 1.18 210,612,365.42 50.80 204,013,902.96
------------- ---------- ------------- ------------- ------------- ---------- ------------- -------------
合计 49,307,639,227.09 100.00 383,175,530.31 48,924,463,696.78 35,181,365,815.57 100.00 366,048,574.16 34,815,317,241.41
单项金额重大的款项主要为合作项目开发所需垫付的资金。
单项金额不重大但单独计提了坏帐准备的其他应收款主要为因实行酬金制的物业服务项目产生的亏损应向所服务客户收取，
该款项的信用风险较大，本集团对此类款项按个别方式评估减值损失。
(a) 组合一中包含已经单项测试未发生减值的其他应收款，本集团将其包括在具有类似信用风险特征的其他应收款组合中再进
行减值测试。
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(b) 组合中，年末按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
账龄 账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内(含 1 年） 2,427,058,042.88 24,282,104.52 1%
1-3 年(含 3 年） 1,243,686,977.33 62,192,327.54 5%
3 年以上 274,085,900.09 82,251,933.82 30%
合计 3,944,830,920.30 168,726,365.88
(3) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况如下：
2014 年 2013 年
年初余额 366,048,574.16 310,519,610.66
本年计提 54,250,511.56 74,989,310.17
本年收回或转回 (24,609,048.53) (17,146,853.86)
本年转销 (12,514,506.88) (2,313,492.81)
年末余额 383,175,530.31 366,048,574.16
(4) 按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
2014 年
占其他应收款
年末余额合计 坏账准备
单位名称 款项的性质 年末余额 账龄 数的比例 (%) 年末余额
武汉联投万科房地产 1 年以内 /
有限公司 合营企业往来 2,594,737,389.85 1-2 年/2-3 年 5.26
上海万科盈江投资管理
有限公司 合营企业往来 2,102,850,563.99 1 年以内/1-2 年 4.26 -
佛山市南海区万瑞投资
有限公司 联营企业往来 1,703,658,046.71 1 年以内 3.46 -
1 年以内/1-2 年/
杭州东尚臵业有限公司 合营企业往来 1,510,158,151.53 2-3 年/3 年以上 3.06 -
湖南湘诚壹佰臵地
有限公司 合营企业往来 1,309,781,062.95 1 年以内 2.66
合计 9,221,185,215.03 18.70
(5) 本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况
(2013 年：无) 。
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6 存货
(1) 存货分类
2014 年 2013 年
项目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
已完工开发产品 23,149,705,591.97 454,917,696.49 22,694,787,895.48 17,694,789,559.42 - 17,694,789,559.42
在建开发产品 196,563,415,696.98 272,338,167.58 196,291,077,529.40 187,033,409,738.58 - 187,033,409,738.58
拟开发产品 95,240,200,065.08 36,489,748.70 95,203,710,316.38 124,374,532,345.19 - 124,374,532,345.19
建造合同形成的已完工未结算资产 3,027,311,393.70 - 3,027,311,393.70 1,670,786,898.57 1,670,786,898.57
其他 509,491,333.26 - 509,491,333.26 359,704,737.23 - 359,704,737.23
合计： 318,490,124,080.99 763,745,612.77 317,726,378,468.22 331,133,223,278.99 - 331,133,223,278.99
本集团存货年末余额中含有借款费用资本化的金额为人民币 14,169,564,945.69 元 (2013 年：人民币 12,178,047,489.98 元)。本
集团本年度用于确定借款利息费用的资本化率为 7.59% (2013 年：7.63%)。
本 集 团 上 述 存 货 中 ， 预 期 在 资 产 负 债 表 日 一 年 后 收 回 的 金 额 为 人 民 币 128,896,629,718.40 元 (2013 年 ： 人 民 币
174,160,645,608.46 元) 。
于 2014 年 12 月 31 日，上述存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货账面价值为人民币 78
亿元 (2013 年：人民币 117 亿元) 。
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截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2) 存货跌价准备
年初账面余额 本年计提额 本年减少 年末账面余额
转回 转销
唐山红郡 - 83,068,698.14 - - 83,068,698.14
抚顺金域蓝湾 - 87,170,765.43 - - 87,170,765.43
烟台海云台 - 105,090,353.95 - - 105,090,353.95
乌鲁木齐金域缇香 - 28,979,100.50 - - 28,979,100.50
乌鲁木齐南山郡 - 55,207,364.52 - - 55,207,364.52
温州龙湾花园 - 404,229,330.23 - - 404,229,330.23
合计 - 763,745,612.77 - - 763,745,612.77
本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行
测试后，对上述项目共计提了存货跌价准备人民币 763,745,612.77 元。(2013
年：无) 。
计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按
照实际签约金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品
的市场销售价格确定估计售价。
(3) 存货明细表：
i 已完工开发产品
最近一期
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
北京北河沿甲 77 号 2013 年 11 月 813,182,042.15 10,244,198.33 58,122,321.51 765,303,918.97 -
北京大都会 2014 年 12 月 662,215,984.34 10,478,556.04 427,010,560.26 245,683,980.12 -
北京公园 5 号 2011 年 6 月 102,258,256.56 65,653,482.82 66,585,682.34 101,326,057.04 -
北京假日风景 2012 年 6 月 55,136,678.56 - 3,737,022.01 51,399,656.55 -
北京金域公园 2014 年 12 月 - 490,979,175.34 234,742,488.46 256,236,686.88 -
北京金域华府 2014 年 8 月 98,348,043.30 13,330,105.44 33,978,274.78 77,699,873.96 -
北京如园 C3 2014 年 12 月 265,507,361.81 1,022,100,555.28 1,169,395,404.15 118,212,512.94 -
成都海悦汇城 2014 年 10 月 75,893,772.35 780,835,919.22 733,060,218.69 123,669,472.88 -
成都金域西岭 2013 年 4 月 210,250,113.91 - 140,428,238.48 69,821,875.43 -
成都五龙山公园 2014 年 10 月 671,845,347.04 1,236,754,097.92 971,494,025.46 937,105,419.50 -
重庆锦程 2014 年 12 月 261,208,082.01 68,393,503.91 165,236,269.61 164,365,316.31 -
重庆万科城 2014 年 12 月 - 2,552,956,326.40 2,314,354,497.84 238,601,828.56 -
重庆友诚生态名苑 2014 年 10 月 22,639,792.93 230,886,847.60 187,461,191.78 66,065,448.75 -
重庆悦府 2014 年 12 月 29,584,359.96 1,143,616,943.77 1,014,281,804.12 158,919,499.61 -
大连海港城 2014 年 5 月 106,861,133.66 319,577,715.99 206,362,666.98 220,076,182.67 -
大连西山项目 2014 年 10 月 - 566,609,438.41 385,895,490.56 180,713,947.85 -
大连樱花园 2014 年 10 月 - 517,658,005.93 428,297,591.75 89,360,414.18 -
东莞金域国际 2014 年 9 月 302,452,147.62 810,557,911.88 830,832,544.98 282,177,514.52 -
东莞朗润园 2014 年 5 月 9,489,174.37 687,479,684.48 548,276,271.38 148,692,587.47 -
东莞双城水岸 2014 年 12 月 133,552,349.82 493,621,541.84 336,067,857.66 291,106,034.00 -
东莞松湖中心 2014 年 10 月 85,675,479.29 393,395,295.12 262,181,422.61 216,889,351.80 -
东莞长安万科中心 2014 年 8 月 372,739,879.39 1,332,689,247.43 1,411,728,950.89 293,700,175.93 -
东莞紫台 2013 年 10 月 188,754,827.87 22,469,179.05 150,458,939.50 60,765,067.42 -
佛山金域蓝湾 2014 年 11 月 56,206,153.80 1,343,978,417.66 1,314,062,727.54 86,121,843.92 -
佛山天傲湾 2014 年 11 月 322,267,627.89 69,689,113.74 299,431,460.51 92,525,281.12 -
佛山万科广场 2014 年 11 月 - 1,448,668,182.46 1,204,801,834.80 243,866,347.66 -
福州三江口项目 2014 年 12 月 53,471,994.53 893,508,921.18 697,225,603.45 249,755,312.26 -
抚顺金域蓝湾 2014 年 3 月 139,774,124.91 111,579,137.18 77,632,107.93 173,721,154.16 87,170,765.43
广州东荟城 2014 年 12 月 40,083,425.16 965,649,877.66 904,124,418.23 101,608,884.59 -
第 53 页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
广州新光城市花园 2014 年 8 月 64,894,711.52 1,068,003,042.41 1,062,212,164.62 70,685,589.31 -
贵阳玲珑湾 2014 年 12 月 3,475,347.66 630,479,963.00 314,326,654.70 319,628,655.96 -
杭州草庄 2014 年 10 月 221,442,020.45 986,225,710.66 1,009,763,678.88 197,904,052.23 -
杭州公望 2014 年 12 月 55,948,144.78 505,142,175.19 316,550,800.91 244,539,519.06 -
杭州良渚文化村 2014 年 12 月 265,999,747.50 2,553,241,097.99 2,294,587,891.86 524,652,953.63 -
杭州紫台 2014 年 12 月 - 1,519,645,664.71 1,422,931,341.06 96,714,323.65 -
合肥蓝山花园 2014 年 12 月 - 1,113,930,891.07 959,129,961.32 154,800,929.75 -
惠州金域华庭 2014 年 12 月 16,684,175.19 270,220,699.76 133,756,846.92 153,148,028.03 -
吉林万科城 2014 年 12 月 207,623,927.92 713,688,808.60 780,458,762.40 140,853,974.12 -
济南金域国际 C 地块 2014 年 12 月 - 1,006,299,622.40 844,003,071.81 162,296,550.59 -
嘉兴金域缇香 2013 年 12 月 452,809,133.94 - 276,159,071.77 176,650,062.17 -
晋中朗润园 2014 年 12 月 60,778,319.34 479,833,772.15 479,875,364.98 60,736,726.51 -
昆明白沙润园 2014 年 9 月 - 738,664,947.95 678,100,479.91 60,564,468.04 -
昆明金色领域 2014 年 9 月 130,626,715.32 676,846,567.05 668,675,932.18 138,797,350.19 -
南京金色领域 2014 年 8 月 6,016,299.38 1,487,615,971.76 1,422,532,934.52 71,099,336.62 -
南京金域蓝湾 2014 年 12 月 363,284,409.81 1,186,479,211.32 1,225,143,854.58 324,619,766.55 -
南通永怡路地块 2014 年 12 月 42,437,246.32 926,691,965.72 665,622,185.86 303,507,026.18 -
宁波金色城市 2013 年 12 月 236,872,010.06 25,797,255.79 129,470,828.55 133,198,437.30 -
宁波金域国际 2014 年 12 月 - 914,703,999.29 758,728,710.37 155,975,288.92 -
宁波云鹭湾 2014 年 6 月 207,727,951.19 1,225,492,134.02 1,002,894,563.81 430,325,521.40 -
秦皇岛假日风景 2014 年 8 月 92,762,987.70 207,276,370.57 95,519,930.04 204,519,428.23 -
青岛东郡 2014 年 11 月 - 865,727,855.32 704,290,169.35 161,437,685.97 -
青岛蓝山 2014 年 12 月 121,808,847.49 432,477,762.51 467,192,239.32 87,094,370.68 -
青岛玫瑰里 2014 年 12 月 - 444,948,719.39 280,666,088.11 164,282,631.28 -
青岛生态城 2014 年 12 月 201,683,114.80 238,958,522.19 274,418,139.81 166,223,497.18 -
清远万科城 2014 年 11 月 101,648,855.19 742,558,430.31 692,261,279.95 151,946,005.55 -
三亚湖畔度假公园 2014 年 11 月 - 1,044,555,857.89 475,442,097.93 569,113,759.96 -
三亚森林度假公园 2014 年 12 月 111,497,879.45 306,529,813.45 353,269,051.74 64,758,641.16 -
厦门湖心岛 2014 年 6 月 2,564,923.36 437,943,122.52 363,688,962.52 76,819,083.36 -
上海城花新园 2014 年 12 月 115,296,301.02 421,881,886.82 428,509,238.95 108,668,948.89 -
上海金色城市 2014 年 11 月 6,474,098.68 796,559,549.90 431,956,591.75 371,077,056.83 -
上海松江商务区 2014 年 12 月 - 864,691,513.76 794,700,949.59 69,990,564.17 -
深圳第五园 2014 年 3 月 103,424,573.55 1,088,666,538.82 1,039,910,689.47 152,180,422.90 -
深圳东方沁园 2011 年 12 月 57,262,714.30 - 4,799,692.64 52,463,021.66 -
深圳东海岸 2007 年 3 月 70,723,012.83 - 1,747,639.21 68,975,373.62 -
深圳公园里 2014 年 12 月 114,661,914.32 1,676,297,413.99 1,473,244,889.08 317,714,439.23 -
深圳千林山居 2013 年 3 月 123,608,580.76 2,492,089.41 13,464,081.76 112,636,588.41 -
深圳天琴湾 2012 年 12 月 933,546,276.04 - 51,549,132.11 881,997,143.93 -
深圳万科城 2008 年 12 月 69,917,472.36 - 2,087,833.63 67,829,638.73 -
深圳万科红 2014 年 12 月 5,982,562.84 1,312,222,292.70 1,069,141,415.13 249,063,440.41 -
沈阳柏翠园 2014 年 12 月 137,470,642.10 466,540,011.60 207,312,062.09 396,698,591.61 -
沈阳春河里 2014 年 12 月 89,303,568.26 1,549,918,633.44 1,305,104,643.27 334,117,558.43 -
沈阳公园大道 2014 年 12 月 - 755,135,108.91 683,908,866.04 71,226,242.87 -
沈阳惠斯勒小镇 2013 年 12 月 337,508,544.81 - 21,912,105.15 315,596,439.66 -
沈阳朗园 2014 年 6 月 12,921,344.97 549,207,387.92 470,429,368.98 91,699,363.91 -
沈阳鹿特丹 2014 年 12 月 29,364,483.27 630,534,261.59 522,587,676.95 137,311,067.91 -
沈阳明天广场 2014 年 12 月 173,570,143.15 1,304,190,123.71 945,308,122.36 532,452,144.50 -
沈阳润园 2014 年 12 月 - 386,011,558.03 222,083,730.68 163,927,827.35 -
沈阳万科城 2014 年 12 月 6,677,646.19 929,060,048.41 861,720,384.16 74,017,310.44 -
沈阳香湖盛景苑南区 2012 年 11 月 60,980,244.46 - 4,315,557.70 56,664,686.76 -
苏州玲珑湾 2014 年 12 月 133,784,014.72 622,970,725.33 639,380,524.67 117,374,215.38 -
苏州美好商业广场公寓 2014 年 5 月 - 300,301,139.97 - 300,301,139.97 -
唐山红郡 2014 年 12 月 407,343,187.58 325,155,570.12 135,674,601.82 596,824,155.88 83,068,698.14
唐山金域华府 2014 年 8 月 106,184,052.58 362,266,546.96 380,008,666.91 88,441,932.63 -
天津柏翠园 2014 年 10 月 14,736,568.22 381,361,760.25 323,439,759.59 72,658,568.88 -
天津东海岸 2014 年 10 月 - 197,129,853.31 45,202,806.01 151,927,047.30 -
天津东丽湖 2014 年 11 月 262,749,056.54 643,215,419.74 632,443,380.04 273,521,096.24 -
天津金域国际 2014 年 8 月 - 330,159,128.97 192,141,341.76 138,017,787.21 -
温州龙湾花园 2013 年 12 月 768,461,017.55 539,894,887.91 251,497,880.64 1,056,858,024.82 226,552,216.92
无锡金域缇香 2014 年 9 月 229,944,711.57 324,811,461.63 366,358,482.00 188,397,691.20 -
无锡魅力之城 2014 年 5 月 207,171,018.27 542,504,369.24 572,540,065.22 177,135,322.29 -
芜湖万科城 2014 年 12 月 190,747,233.24 860,596,444.60 727,536,995.98 323,806,681.86 -
武汉汉阳国际 2014 年 12 月 147,722,008.36 1,122,464,969.97 1,159,189,661.36 110,997,316.97 -
武汉红郡 2013 年 12 月 278,764,178.97 - 172,813,241.17 105,950,937.80 -
武汉金色城市 2014 年 10 月 192,333,758.45 1,559,821,768.72 1,322,096,627.87 430,058,899.30 -
武汉金域蓝湾 2014 年 10 月 28,997,618.51 390,173,267.17 362,920,042.82 56,250,842.86 -
武汉万科城 2014 年 12 月 52,534,429.05 300,356,546.67 291,427,496.93 61,463,478.79 -
第 54 页
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截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
西安大明宫项目 2014 年 12 月 - 668,856,397.38 574,661,219.10 94,195,178.28 -
西安金域曲江 2014 年 3 月 221,376,599.57 219,267,263.46 330,887,602.29 109,756,260.74 -
西安万科城 7#地 2014 年 12 月 174,412,688.21 695,744,378.58 800,587,725.88 69,569,340.91 -
烟台海云台 2014 年 6 月 465,630,326.11 - 176,805,738.68 288,824,587.43 58,126,016.00
烟台假日风景 2014 年 9 月 96,726,127.08 365,690,516.74 320,314,131.52 142,102,512.30 -
烟台假日润园 2014 年 12 月 - 814,584,678.14 536,456,710.64 278,127,967.50 -
烟台御龙山 2014 年 12 月 - 236,674,996.11 117,126,514.94 119,548,481.17 -
长春柏翠园 2013 年 6 月 249,501,420.18 322,523,879.27 455,526,409.02 116,498,890.43 -
长春蓝山 2014 年 12 月 25,005,739.99 320,213,158.59 104,791,467.61 240,427,430.97 -
镇江蓝山花园 2014 年 11 月 119,773,806.35 258,508,443.05 230,700,170.48 147,582,078.92 -
镇江魅力之城 2014 年 9 月 178,071,009.93 285,126,322.17 300,543,608.57 162,653,723.53 -
其他 2,646,139,942.88 38,657,505,612.08 40,471,904,737.40 831,740,817.56 -
合计 17,694,789,559.42 104,734,629,262.21 99,279,713,229.66 23,149,705,591.97 454,917,696.49
ii 在建开发产品
最近一期 预计下批
项目名称 开工时间 竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
鞍山惠斯勒小镇 2013 年 5 月 2015 年 6 月 416,577,099.88 193,795,438.52 305,344,622.91 -
鞍山金域国际 2012 年 4 月 2015 年 5 月 686,559,129.27 323,617,894.59 459,992,605.07 -
北京公园里 005、008、
009 号地块 2014 年 12 月 2017 年 4 月 548,058,944.76 - 302,396,650.74 -
北京金域东郡 2013 年 6 月 2015 年 4 月 2,783,030,800.00 1,649,459,654.49 2,381,425,008.68 -
北京金域公园 2013 年 7 月 2015 年 11 月 1,114,902,600.00 888,303,882.05 481,763,680.99 -
北京金域华府 2013 年 3 月 2015 年 10 月 6,777,950,593.10 3,804,489,558.82 1,891,734,083.98 -
北京金域缇香 2013 年 12 月 2015 年 11 月 1,819,113,800.00 1,132,888,365.36 690,902,261.24 -
北京朗润园 2013 年 12 月 2015 年 11 月 2,703,076,100.00 1,531,111,022.47 1,340,725,342.69 -
北京首开万科中心 2014 年 12 月 2016 年 5 月 1,611,438,619.16 - 803,571,939.83 -
北京天竺悦城 2013 年 9 月 2015 年 6 月 463,857,500.00 197,234,673.02 376,471,098.69 -
北京万科橙 2013 年 12 月 2015 年 9 月 2,338,822,800.00 1,285,921,786.43 1,758,890,557.70 -
北京幸福汇 2014 年 9 月 2016 年 1 月 1,222,393,800.00 580,627,523.74 445,999,320.28 -
常州万科城 2014 年 7 月 2016 年 11 月 623,885,400.00 - 389,060,655.88 -
重庆金色悦城 2013 年 4 月 2015 年 5 月 2,722,674,629.02 1,593,915,592.99 1,371,525,825.00 -
重庆锦尚 2014 年 10 月 2017 年 5 月 597,921,996.19 - 349,348,552.54 -
重庆万科城 2011 年 11 月 2015 年 6 月 2,816,332,986.60 4,324,091,949.96 2,275,044,139.62 -
重庆万科西城 2013 年 3 月 2015 年 3 月 999,642,132.28 518,242,916.00 712,804,275.36 -
重庆万科西九 2013 年 7 月 2015 年 6 月 485,117,125.88 240,397,655.79 264,210,744.70 -
成都海悦汇城 2012 年 2 月 2015 年 4 月 1,597,277,545.51 1,220,894,456.53 1,012,236,297.18 -
成都金色城品 2013 年 5 月 2015 年 9 月 1,177,600,165.21 656,093,435.34 890,999,983.29 -
成都金色城市 2013 年 4 月 2015 年 11 月 1,239,277,950.54 633,411,383.96 966,314,350.70 -
成都金色乐府音乐广场 2013 年 7 月 2016 年 7 月 2,681,790,757.71 339,427,682.94 1,799,238,970.81 -
成都金域缇香 2013 年 12 月 2015 年 12 月 1,480,829,759.64 191,276,130.21 871,063,111.48 -
成都万科华茂广场 2013 年 7 月 2015 年 12 月 1,978,325,179.65 964,417,693.33 1,563,467,164.76 -
大连公园里 2014 年 6 月 2016 年 9 月 436,451,200.00 - 280,654,733.10 -
大连海港城 2011 年 3 月 2015 年 6 月 1,611,160,801.79 1,238,940,136.26 1,081,459,168.84 -
大连蓝山 2013 年 9 月 2015 年 6 月 2,481,228,800.00 917,134,898.98 1,767,038,590.22 -
大连朗润园 2013 年 6 月 2015 年 10 月 888,700,913.43 1,035,003,915.76 676,559,401.52 -
大连万科城 2013 年 7 月 2015 年 6 月 2,912,544,500.00 506,887,107.05 1,503,319,412.97 -
大连西山项目 2013 年 7 月 2016 年 9 月 618,640,130.29 845,275,128.63 536,898,561.23 -
大连现在城 2014 年 5 月 2015 年 12 月 512,839,367.72 - 392,341,250.44 -
大连樱花园 2012 年 4 月 2015 年 6 月 541,119,847.95 799,599,360.27 529,310,571.53 -
东莞常平万科城 2012 年 5 月 2015 年 4 月 446,269,681.13 269,868,472.67 396,687,469.48 -
东莞厚街广场 2013 年 10 月 2015 年 11 月 991,121,061.99 342,753,514.71 811,235,523.58 -
东莞虎门万科城 2014 年 4 月 2015 年 12 月 4,221,771,898.03 - 1,845,860,212.13 -
东莞金色城市 2013 年 4 月 2015 年 6 月 416,678,972.63 357,303,188.75 297,850,326.87 -
东莞金色里程 2013 年 11 月 2015 年 1 月 735,100,055.20 439,652,672.05 584,656,770.79 -
东莞金色悦府 2014 年 10 月 2016 年 9 月 874,185,527.23 - 460,279,173.73 -
东莞金域华庭 2013 年 9 月 2016 年 4 月 348,098,563.27 205,934,453.44 245,468,803.10 -
东莞朗润园 2011 年 10 月 2015 年 5 月 719,416,487.94 806,436,301.20 326,939,666.21 -
东莞双城水岸 2013 年 6 月 2015 年 8 月 986,158,396.94 1,203,847,980.46 963,869,160.50 -
东莞四季花城 2013 年 6 月 2015 年 3 月 503,726,079.47 383,066,948.50 366,880,902.84 -
东莞松湖传奇 2014 年 1 月 2015 年 9 月 1,201,985,496.52 - 730,467,476.35 -
东莞松湖中心 2014 年 6 月 2015 年 4 月 352,294,164.01 385,807,793.06 251,182,632.80 -
东莞万科大厦 2011 年 12 月 2015 年 1 月 352,255,974.06 202,949,776.41 318,713,841.74 -
东莞万科中心 2014 年 5 月 2015 年 8 月 1,617,737,935.63 - 625,731,369.39 -
东莞香树丽舍 2013 年 2 月 2015 年 5 月 833,423,259.15 550,987,319.46 738,578,552.00 -
第 55 页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
项目名称 开工时间 竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
东莞长安万科中心 2013 年 6 月 2015 年 4 月 1,763,858,423.76 1,205,052,365.30 1,011,330,438.27 -
佛山缤纷西园 2013 年 4 月 2015 年 12 月 1,155,880,000.00 475,913,784.17 630,566,380.86 -
佛山金色领域广场 2013 年 12 月 2015 年 5 月 1,817,938,974.94 311,176,856.82 715,764,576.03 -
佛山金域国际 2012 年 3 月 2015 年 7 月 3,740,887,878.25 1,564,399,017.70 1,921,654,408.31 -
佛山金域蓝湾 2012 年 9 月 2015 年 5 月 461,607,442.31 1,196,449,252.05 405,951,177.81 -
佛山沁园 2012 年 6 月 2015 年 6 月 383,049,838.00 310,616,974.39 240,893,422.40 -
佛山天傲湾 2014 年 2 月 2015 年 2 月 445,255,269.40 1,630,709.53 241,316,391.67 -
佛山万科城 2011 年 12 月 2015 年 2 月 1,759,360,137.63 952,599,060.67 826,774,599.69 -
佛山万科广场 2011 年 7 月 2015 年 3 月 1,685,319,599.99 1,509,899,152.82 1,560,365,535.77 -
佛山万科金域滨江广场 2014 年 8 月 2016 年 6 月 1,798,060,000.00 - 1,009,106,265.33 -
福州金域花园 2012 年 1 月 2015 年 12 月 1,576,912,059.52 1,109,504,079.40 1,284,433,556.08 -
福州金域榕郡 2013 年 6 月 2015 年 6 月 1,172,789,862.34 476,253,081.19 974,521,505.81 -
福州三江口项目 2013 年 7 月 2016 年 6 月 2,149,111,113.03 849,518,326.21 1,521,674,594.87 -
抚顺金域国际 2013 年 5 月 2015 年 9 月 896,841,774.14 240,941,301.72 598,317,141.26 -
广州东荟城 2013 年 10 月 2015 年 11 月 2,491,177,566.13 2,201,198,561.89 1,677,917,384.71 -
广州峰境花园 2013 年 2 月 2016 年 6 月 2,240,704,652.55 1,757,701,316.57 1,973,581,979.21 -
广州黄埔客运站项目 2014 年 12 月 2016 年 8 月 944,039,424.97 - 445,675,783.34 -
广州金域华庭 2012 年 3 月 2015 年 12 月 841,125,272.85 534,490,943.30 594,450,870.46 -
广州万科南方公元花园 2014 年 1 月 2015 年 12 月 1,387,881,293.92 - 656,473,452.38 -
广州万科云广场 2013 年 10 月 2015 年 12 月 1,054,156,362.32 471,467,685.41 749,619,062.94 -
广州新光城市花园 2011 年 7 月 2015 年 11 月 3,016,397,782.39 3,143,076,628.09 2,517,705,704.34 -
贵阳大都会 2013 年 1 月 2015 年 6 月 2,157,433,900.00 297,378,231.61 1,048,334,030.43 -
贵阳公园 5 号 2013 年 9 月 2015 年 9 月 782,613,830.83 430,888,826.50 522,244,342.01 -
贵阳金域华府 2013 年 10 月 2015 年 4 月 703,304,900.00 288,948,376.93 547,361,562.40 -
贵阳悦城 2013 年 12 月 2016 年 3 月 1,296,552,565.00 286,878,565.90 485,829,104.59 -
杭州北宸之光 2013 年 4 月 2015 年 6 月 3,200,187,525.60 1,670,946,345.68 2,254,278,582.23 -
杭州良渚文化村 2013 年 7 月 2015 年 6 月 2,012,582,072.47 2,099,983,223.81 1,468,710,357.23 -
杭州璞悦湾 2013 年 10 月 2016 年 6 月 2,561,143,740.90 1,605,932,227.30 1,986,615,871.83 -
杭州西庐一期 2013 年 10 月 2015 年 12 月 2,501,411,420.95 1,561,397,590.62 2,292,460,211.33 -
合肥蓝山花园 2013 年 3 月 2015 年 6 月 1,470,592,032.86 1,056,013,066.13 1,073,833,779.08 -
合肥森林公园 2013 年 3 月 2015 年 3 月 3,751,632,968.31 1,245,641,238.47 3,048,295,961.27 -
合肥万科城 2013 年 3 月 2015 年 6 月 1,252,859,894.14 711,781,397.46 760,013,812.91 -
惠州金域华庭 2012 年 10 月 2015 年 5 月 1,107,193,273.69 282,802,743.63 211,400,247.41 -
惠州双月湾 2013 年 10 月 2016 年 4 月 2,589,820,000.00 910,543,531.06 550,957,864.15 -
吉林万科城 2012 年 05 月 2015 年 6 月 2,735,528,936.56 1,060,648,506.65 1,084,891,512.81 -
济南金域国际 2013 年 5 月 2015 年 12 月 1,717,486,100.00 1,547,607,264.88 919,602,315.13 -
济南新里程 2014 年 3 月 2016 年 12 月 1,005,349,500.00 - 656,316,019.72 -
嘉兴海上传奇 2013 年 11 月 2015 年 12 月 484,869,807.51 214,999,518.81 297,413,225.65 -
嘉兴金色梦想 2012 年 10 月 2015 年 3 月 375,771,595.05 299,891,523.65 356,596,817.18 -
晋中朗润园 2013 年 5 月 2015 年 10 月 366,626,824.00 689,016,767.38 354,155,313.26 -
昆明白沙润园 2014 年 5 月 2015 年 8 月 372,234,240.64 706,354,454.61 283,279,633.48 -
昆明金色领域 2012 年 12 月 2015 年 5 月 1,131,218,987.41 410,512,618.45 560,059,348.85 -
昆明魅力之城 2013 年 6 月 2015 年 12 月 2,930,702,397.90 2,152,300,154.80 1,501,374,662.71 -
昆山高尔夫 2009 年 9 月 2015 年 12 月 1,363,154,579.00 187,912,491.10 206,701,076.77 -
昆山魅力花园 2013 年 7 月 2015 年 6 月 2,832,172,821.93 662,111,018.71 1,440,860,498.47 -
南昌粹叠园 2013 年 9 月 2015 年 9 月 772,564,700.00 299,103,661.54 411,269,435.85 -
南昌海上传奇 2013 年 10 月 2015 年 9 月 1,165,855,142.48 779,890,548.59 706,731,055.01 -
南昌金色名郡 2013 年 1 月 2015 年 6 月 350,000,000.00 211,473,015.32 244,444,960.16 -
南昌时代广场 2014 年 6 月 2017 年 6 月 1,906,719,430.72 - 438,684,906.79 -
南昌万科城 2012 年 9 月 2015 年 6 月 1,026,777,365.20 1,000,455,526.44 568,750,687.37 -
南充金润华府 2012 年 8 月 2015 年 12 月 2,310,492,725.41 446,703,716.52 1,006,957,961.78 -
南京金域蓝湾 2012 年 10 月 2015 年 3 月 1,888,189,320.51 1,433,980,190.76 1,110,312,635.46 -
南京九都荟 2013 年 5 月 2015 年 4 月 1,571,863,472.12 874,642,869.66 1,179,763,132.88 -
南宁魅力之城 2014 年 7 月 2016 年 6 月 1,475,216,553.00 - 415,443,565.49 -
南宁万科大厦 2014 年 2 月 2016 年 8 月 898,241,407.00 - 217,049,747.41 -
南通任港路地块 2013 年 4 月 2015 年 12 月 90,210,670,000.00 531,446,034.83 650,667,936.51 -
宁波公园里 2013 年 7 月 2016 年 6 月 1,774,237,498.00 1,027,162,438.82 1,342,704,157.13 -
宁波江东府 2013 年 11 月 2016 年 7 月 2,568,475,400.00 1,586,911,158.03 1,848,709,863.59 -
宁波金域传奇 2013 年 12 月 2016 年 5 月 1,150,000,000.00 479,509,962.40 741,905,565.14 -
宁波云鹭湾 2013 年 8 月 2015 年 5 月 2,530,862,134.02 1,534,828,577.52 1,107,111,965.63 -
莆田万科城 2013 年 7 月 2015 年 12 月 1,480,235,600.00 1,565,273,271.17 999,605,646.78 -
秦皇岛北戴河小镇 2013 年 8 月 2015 年 5 月 373,805,600.00 180,413,791.26 335,869,101.52 -
秦皇岛假日风景 2011 年 7 月 2015 年 5 月 758,000,000.00 390,519,812.03 613,762,362.23 -
青岛春阳花园 2013 年 6 月 2015 年 5 月 884,235,342.80 284,920,382.70 625,733,406.01 -
青岛福州路万科中心 2013 年 5 月 2015 年 6 月 1,539,493,585.95 831,392,300.31 1,050,797,065.43 -
青岛玫瑰里 2013 年 4 月 2015 年 6 月 1,121,589,990.89 432,537,390.32 435,836,181.16 -
青岛山东路万科中心 2013 年 6 月 2015 年 12 月 967,972,819.05 468,251,646.70 715,964,807.71 -
青岛桃花源 2014 年 1 月 2016 年 12 月 1,008,123,800.00 - 414,209,127.07 -
青岛万科城 2013 年 10 月 2016 年 9 月 713,367,700.00 545,011,179.00 423,958,435.55 -
第 56 页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
项目名称 开工时间 竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
青岛紫台项目 2014 年 9 月 2016 年 12 月 710,393,925.42 - 619,708,868.64 -
青岛东郡 2013 年 9 月 2015 年 6 月 1,732,382,208.00 493,056,490.39 172,213,927.38 -
青岛蓝山 2013 年 8 月 2016 年 6 月 187,475,700.00 329,154,590.38 179,060,769.24 -
清远万科城 2014 年 6 月 2015 年 3 月 2,126,989,341.17 914,042,179.70 913,673,908.03 -
清远万科华府 2013 年 3 月 2015 年 8 月 1,043,970,513.67 597,867,361.91 444,840,116.83 -
泉州万科城 2013 年 6 月 2016 年 8 月 2,131,173,650.59 1,154,759,347.32 1,119,089,353.95 -
三亚湖畔度假公园 2012 年 6 月 2015 年 3 月 3,131,731,400.00 1,287,061,473.76 2,002,452,811.72 -
三亚森林度假公园 2012 年 4 月 2015 年 3 月 3,172,037,320.14 1,125,096,719.75 1,594,899,008.86 -
厦门海沧万科城 2012 年 9 月 2015 年 12 月 2,911,027,311.59 1,528,676,167.96 1,988,186,085.76 -
厦门湖心岛 2013 年 9 月 2016 年 1 月 1,105,284,722.57 576,151,793.23 635,503,326.02 -
厦门金域华府 2012 年 10 月 2015 年 12 月 1,196,153,959.83 1,246,682,870.26 465,038,385.53 -
厦门万科广场 2013 年 3 月 2016 年 12 月 1,205,908,806.87 598,588,496.53 540,203,143.22 -
上海城花新园 2013 年 12 月 2015 年 3 月 1,703,900,742.10 1,398,813,575.44 1,000,114,245.01 -
上海海上传奇 2012 年 10 月 2015 年 9 月 3,436,348,589.05 2,166,503,240.90 2,684,670,322.66 -
上海虹桥时一区 2013 年 3 月 2015 年 5 月 4,065,927,077.43 2,324,070,111.82 2,182,699,725.47 -
上海金色城市 2014 年 11 月 2016 年 1 月 2,039,885,879.88 264,789,914.95 825,709,117.99 -
上海南站商务区地块 2013 年 12 月 2015 年 3 月 2,528,203,809.32 1,397,096,370.71 1,502,132,808.18 -
上海松江商务区 14# 2013 年 8 月 2015 年 9 月 1,037,903,782.82 924,935,244.39 776,251,304.46 -
上海万科城 2012 年 9 月 2015 年 6 月 5,478,194,120.62 4,258,523,638.33 4,515,874,863.26 -
深圳八意府 2014 年 1 月 2015 年 1 月 360,000,000.00 977,477,669.41 354,972,165.38 -
深圳布吉水径项目 2012 年 8 月 2015 年 12 月 5,012,459,322.57 2,368,934,695.70 2,803,624,870.72 -
深圳翡丽郡 2013 年 6 月 2015 年 6 月 1,166,000,000.00 1,459,633,856.35 865,174,380.55 -
深圳公园里 2013 年 6 月 2016 年 12 月 3,216,534,000.00 1,072,852,281.88 1,426,604,245.78 -
深圳嘉悦山花园 2014 年 6 月 2017 年 1 月 966,000,000.00 - 246,431,956.24 -
深圳金域缇香 2012 年 1 月 2015 年 2 月 1,189,700,000.00 907,838,319.47 799,171,170.87 -
深圳天琴湾 2007 年 1 月 2016 年 6 月 1,180,000,000.00 777,104,502.46 923,522,035.72 -
深圳天誉 2012 年 9 月 2016 年 1 月 2,030,000,000.00 887,377,576.54 1,626,022,370.10 -
深圳万科红 2012 年 6 月 2015 年 12 月 1,067,200,000.00 1,305,930,130.86 727,910,892.50 -
沈阳柏翠园 2012 年 7 月 2015 年 6 月 1,189,606,561.10 479,756,330.25 452,050,493.22 -
沈阳春河里 2012 年 4 月 2015 年 12 月 587,477,724.65 1,666,136,082.87 465,399,969.67 -
沈阳公园大道 2013 年 10 月 2015 年 12 月 1,527,902,036.17 755,197,789.38 418,932,980.88 -
沈阳假日风景 2014 年 4 月 2016 年 9 月 547,965,856.70 - 287,084,607.88 -
沈阳金域蓝湾 2013 年 4 月 2015 年 11 月 1,464,637,622.31 692,294,743.51 604,781,692.19 -
沈阳鹿特丹 2013 年 4 月 2015 年 10 月 2,106,795,598.25 921,302,794.62 954,623,747.66 -
沈阳明天广场 2011 年 8 月 2015 年 12 月 1,648,212,163.75 1,288,137,517.20 531,056,819.61 -
沈阳铁西蓝山 2014 年 7 月 2016 年 9 月 759,803,837.29 - 403,693,071.05 -
苏州 VC 小镇 2013 年 12 月 2015 年 9 月 1,547,175,000.00 319,088,674.98 1,097,748,334.89 -
苏州玲珑湾 2013 年 4 月 2015 年 9 月 397,162,714.52 508,285,612.47 234,967,560.43 -
苏州万科城 2013 年 8 月 2015 年 12 月 1,292,435,128.00 1,136,440,912.30 946,107,900.69 -
太原蓝山 2012 年 11 月 2015 年 6 月 2,745,983,000.00 607,559,201.42 1,320,388,742.81 -
太原紫台 2013 年 3 月 2015 年 12 月 1,536,294,573.04 928,429,409.72 388,732,009.61 -
唐山新里程 2013 年 3 月 2015 年 12 月 765,316,146.89 117,893,185.02 350,489,394.82 -
天津滨海时尚 2012 年 5 月 2015 年 3 月 533,438,838.70 330,893,412.17 465,291,971.29 -
天津东丽湖 2013 年 1 月 2015 年 6 月 706,134,688.83 466,806,852.50 426,449,225.04 -
天津海港城 2014 年 3 月 2016 年 2 月 542,830,582.02 578,765,577.04 387,286,123.66 -
天津金域华府 2013 年 11 月 2015 年 9 月 1,135,968,496.22 427,238,484.91 529,955,664.00 -
天津梅江柏翠园 2014 年 5 月 2016 年 4 月 1,051,574,487.42 - 799,485,376.73 -
天津四季花城 2013 年 7 月 2015 年 6 月 1,947,165,842.33 538,773,792.32 997,979,644.16 -
温州金域传奇 2014 年 1 月 2016 年 9 月 2,025,537,000.00 - 1,669,758,137.47 -
温州金域中央 2013 年 5 月 2015 年 4 月 2,700,000,000.00 1,946,334,390.02 2,326,124,775.20 -
温州龙湾花园 2012 年 12 月 2015 年 6 月 1,952,977,409.68 1,563,302,180.53 1,504,037,415.33 177,677,113.30
乌鲁木齐金域国际 2013 年 5 月 2015 年 9 月 510,563,478.48 218,918,411.00 326,176,517.31 -
乌鲁木齐金域华府 2013 年 4 月 2015 年 12 月 906,833,400.00 416,289,399.79 539,110,250.73 -
乌鲁木齐金域缇香 2013 年 8 月 2015 年 12 月 338,075,218.98 172,394,624.00 203,352,953.02 28,979,100.50
乌鲁木齐兰乔圣菲 2012 年 4 月 2015 年 6 月 845,087,010.82 684,186,566.94 621,179,357.03 -
乌鲁木齐南山郡 2012 年 4 月 2015 年 12 月 245,105,420.39 110,359,971.58 192,510,992.89 55,207,364.52
无锡金域蓝湾 2013 年 3 月 2015 年 6 月 937,901,133.04 469,184,600.18 514,670,125.73 -
无锡金域缇香 2013 年 2 月 2015 年 9 月 1,342,609,170.48 862,537,997.90 886,618,193.93 -
无锡魅力之城 2012 年 7 月 2015 年 6 月 1,311,472,543.82 914,292,036.98 850,690,331.54 -
无锡信成道 2014 年 3 月 2015 年 6 月 2,084,309,800.00 958,093,201.86 1,505,550,654.07 -
芜湖万科城 2014 年 6 月 2015 年 3 月 1,307,789,254.88 494,673,585.33 467,542,653.36 -
武汉汉阳国际 2013 年 10 月 2015 年 12 月 2,576,374,190.37 1,425,915,272.96 690,478,941.20 -
武汉金域湖庭 2013 年 11 月 2015 年 12 月 1,106,382,500.00 16,808,170.65 696,825,687.93 -
武汉嘉园 2014 年 4 月 2016 年 6 月 1,160,000,000.00 - 861,533,300.23 -
武汉金色城市 2013 年 4 月 2015 年 12 月 3,094,254,404.28 1,694,268,548.35 826,747,679.94 -
武汉金域蓝湾 2013 年 2 月 2015 年 5 月 2,077,269,021.19 1,259,620,833.30 1,404,156,090.86 -
武汉万科城 2011 年 11 月 2015 年 3 月 602,118,492.92 668,488,679.16 332,341,304.78 -
武汉长征村项目 2013 年 12 月 2015 年 12 月 1,468,984,242.00 519,827,550.74 834,395,927.00 -
西安大明宫项目 2012 年 8 月 2015 年 6 月 444,585,000.00 601,440,193.02 444,224,802.16 -
第 57 页
万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
项目名称 开工时间 竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
西安高新华府 2014 年 12 月 2016 年 12 月 940,010,000.00 - 368,681,874.33 -
西安金色悦城 2013 年 3 月 2015 年 1 月 2,355,983,500.00 882,975,288.09 2,141,247,496.73 -
西安金域东郡 2014 年 5 月 2017 年 3 月 1,205,612,700.00 - 505,524,614.26 -
西安金域华府 2013 年 7 月 2015 年 6 月 597,293,196.11 1,100,563,733.94 580,471,200.75 -
西安金域曲江 2012 年 3 月 2015 年 6 月 295,628,337.71 328,631,526.70 291,682,186.90 -
西安万科城 3#地 2013 年 9 月 2015 年 12 月 1,222,584,576.65 1,020,790,433.65 1,107,388,695.43 -
西安幸福里 2014 年 10 月 2016 年 10 月 681,954,000.00 - 356,778,682.81 -
徐州淮海天地 2013 年 11 月 2016 年 10 月 2,020,296,900.00 - 1,084,179,180.08 -
徐州万科城 2013 年 4 月 2015 年 12 月 5,216,955,900.00 837,581,700.56 766,715,224.60 -
烟台海云台 2012 年 12 月 2015 年 6 月 800,000,000.00 422,899,915.62 703,302,081.74 10,474,589.26
烟台万科城 2013 年 7 月 2015 年 12 月 1,550,380,000.00 403,854,324.23 604,217,858.47 -
烟台御龙山 2013 年 3 月 2015 年 9 月 1,944,000,000.00 1,216,760,555.33 1,738,808,261.49 -
扬州金域华府 2013 年 5 月 2015 年 6 月 882,521,201.47 303,328,940.37 721,140,205.89 -
扬州万科城 2014 年 7 月 2015 年 9 月 1,515,670,100.00 513,035,761.76 524,669,831.11 -
营口海港城 2012 年 10 月 2015 年 6 月 1,272,263,754.88 205,058,499.91 373,924,610.71 -
长春柏翠园 2011 年 7 月 2015 年 6 月 1,699,378,409.28 972,273,229.61 907,361,858.75 -
长春蓝山 2011 年 3 月 2015 年 6 月 682,961,083.00 700,181,128.18 462,704,386.85 -
长春万科城 2013 年 6 月 2016 年 6 月 2,492,327,441.29 1,185,101,559.97 1,240,135,434.35 -
长沙白鹭郡 2013 年 6 月 2015 年 5 月 1,832,722,675.19 808,559,421.29 1,068,220,077.99 -
长沙梅溪郡 2014 年 9 月 2015 年 11 月 832,539,907.28 - 368,516,449.01 -
长沙金域滨江 2013 年 10 月 2015 年 12 月 562,666,198.19 22,898,847.39 208,112,429.87 -
长沙金域国际 2014 年 9 月 2016 年 8 月 1,136,989,338.97 - 740,445,454.91 -
长沙金域缇香 2013 年 5 月 2015 年 6 月 460,507,016.07 78,998,783.12 430,412,489.88 -
长沙紫台 2013 年 10 月 2015 年 5 月 727,108,183.09 665,672,648.34 268,302,919.56 -
镇江魅力之城 2011 年 10 月 2015 年 6 月 909,891,795.05 388,439,770.67 551,011,444.49 -
郑州万科美景龙门龙堂 2013 年 10 月 2015 年 5 月 1,552,800,800.00 378,180,323.28 942,382,441.43 -
郑州万科美景魅力之城 2014 年 9 月 2016 年 8 月 770,826,500.00 - 243,578,866.20 -
郑州万科美景万科城 2013 年 10 月 2015 年 12 月 5,278,802,500.00 630,021,858.80 2,866,512,879.01 -
中山柏悦湾 2012 年 4 月 2015 年 6 月 791,271,716.90 376,848,757.44 712,711,373.50 -
中山金色家园 2013 年 4 月 2015 年 6 月 1,294,636,812.78 556,409,060.14 416,499,595.62 -
中山金域蓝湾 2014 年 5 月 2016 年 8 月 505,214,802.00 - 291,615,125.66 -
珠海城市花园 2012 年 9 月 2015 年 6 月 1,064,940,467.33 574,777,848.08 288,400,155.01 -
珠海魅力之城 2011 年 9 月 2015 年 6 月 1,708,051,457.47 907,835,514.07 787,251,985.10 -
其他 17,233,667,162.22 10,465,563,629.19 5,691,781,814.84 -
转出至已完工 - 15,625,337,551.99 - -
合计 433,664,508,965.21 187,033,409,738.58 196,563,415,696.98 272,338,167.58
iii 拟开发产品
预计下批
项目名称 预计开工时间 竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
鞍山惠斯勒小镇 2015 年 3 月 2016 年 11 月 1,748,646,082.00 430,331,300.40 364,880,684.18 -
鞍山金域国际 2015 年 7 月 2017 年 12 月 541,132,248.06 121,761,340.16 120,316,201.48 -
北京公园里 005、008、
009 号地块 2015 年 8 月 2016 年 12 月 1,969,137,155.24 1,254,012,094.50 1,086,489,849.85 -
北京首开万科中心 2015 年 4 月 2017 年 4 月 1,177,125,580.84 1,169,165,157.10 586,994,177.23 -
北京天竺万科中心 2015 年 8 月 2016 年 9 月 630,087,500.00 218,000,000.00 238,479,063.16 -
常州万科城 2015 年 3 月 2016 年 11 月 1,077,578,900.00 532,416,384.78 347,360,204.00 -
重庆金色悦城 2015 年 1 月 2016 年 11 月 2,869,517,034.19 750,754,053.52 1,437,118,842.36 -
重庆锦尚 2015 年 1 月 2017 年 5 月 772,531,034.64 - 153,534,339.00 -
重庆万科西城 2015 年 1 月 2017 年 3 月 964,667,200.00 295,092,431.00 313,998,118.14 -
重庆万科西九 2015 年 1 月 2015 年 7 月 586,510,593.70 147,358,888.06 319,386,019.54 -
成都金色城市 2015 年 12 月 2017 年 9 月 1,173,782,040.86 473,918,113.31 498,523,770.54 -
成都金色乐府音乐广场 2015 年 6 月 2018 年 9 月 5,142,490,000.00 2,904,627,900.81 2,532,408,067.04 -
成都金域缇香 2016 年 6 月 2018 年 9 月 1,084,526,749.52 637,520,733.48 420,777,505.71 -
大连城花东项目 2015 年 4 月 2017 年 4 月 719,600,640.74 306,220,606.39 309,820,529.07 -
大连海港城 2016 年 4 月 2019 年 5 月 3,804,165,200.00 449,888,575.66 663,881,956.71 -
大连万科城 2015 年 8 月 2018 年 6 月 1,479,548,800.00 843,646,558.61 396,047,192.61 -
大连樱花园 2015 年 7 月 2017 年 12 月 2,088,301,487.00 682,081,021.12 688,169,395.85 -
东莞双城水岸 2016 年 3 月 2018 年 1 月 2,230,000,000.00 1,105,553,378.21 1,282,358,255.69 -
佛山金色领域广场 2016 年 12 月 2017 年 12 月 1,050,508,449.61 504,798,012.17 352,751,974.14 -
佛山万科城 2015 年 1 月 2016 年 12 月 905,792,592.02 174,294,713.43 264,360,349.00 -
佛山万科大厦 2015 年 2 月 2016 年 12 月 1,556,559,988.50 532,928,812.80 549,296,483.02 -
佛山万科广场 2015 年 3 月 2016 年 5 月 2,379,239,117.82 941,334,784.62 901,587,739.11 -
佛山万科金域滨江广场 2015 年 3 月 2016 年 6 月 2,903,022,291.35 1,675,349,366.88 914,182,353.37 -
福州三江口项目 2015 年 6 月 2017 年 12 月 3,429,564,830.22 944,962,706.80 950,518,022.05 -
第 58 页
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预计下批
项目名称 预计开工时间 竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
福州永泰万科城 2016 年 6 月 2019 年 6 月 2,113,179,462.52 200,448,307.94 177,487,091.97 -
抚顺金域国际 2015 年 4 月 2017 年 12 月 743,419,321.21 192,443,425.74 140,144,759.33 -
抚顺金域蓝湾 2015 年 4 月 2015 年 12 月 2,357,179,633.03 299,129,246.98 191,237,874.58 -
广州金色悦府 2015 年 6 月 2017 年 12 月 3,234,870,395.18 663,349,879.10 693,130,384.14 -
广州万科云二期 2015 年 12 月 2018 年 1 月 5,561,292,000.00 - 2,750,723,142.00 -
广州新隆沙 AF020122 地块 2015 年 3 月 2017 年 12 月 1,056,068,881.93 621,522,522.00 624,985,566.50 -
贵阳大都会 2015 年 3 月 2018 年 6 月 1,835,540,110.00 802,500,624.70 424,651,312.00 -
贵阳金域华府 2015 年 8 月 2016 年 6 月 331,226,100.00 243,746,769.19 119,152,314.15 -
贵阳玲珑湾 2015 年 3 月 2016 年 12 月 517,335,500.00 221,586,067.34 120,839,351.11 -
贵阳悦城 2015 年 3 月 2018 年 3 月 179,252,455.14 46,008,228.54 133,244,226.61 -
杭州公望 2015 年 12 月 2018 年 12 月 1,452,111,267.32 466,666,080.29 576,126,499.05 -
杭州良渚文化村 2015 年 1 月 2016 年 12 月 8,753,475,675.64 2,719,008,171.73 1,897,328,366.02 -
杭州万科玉泉 2015 年 5 月 2016 年 11 月 1,751,369,291.18 - 912,587,760.00 -
合肥蓝山花园 2015 年 3 月 2017 年 6 月 567,889,951.34 553,350,963.62 249,237,102.16 -
合肥森林公园 2015 年 1 月 2016 年 5 月 7,599,938,114.48 2,766,308,543.10 2,238,657,950.38 -
惠州双月湾 2016 年 6 月 2018 年 12 月 3,886,080,000.00 - 401,849,433.95 -
吉林松花湖项目 2015 年 4 月 2017 年 12 月 3,605,313,987.00 177,948,070.00 177,948,070.00 -
吉林万科城 2016 年 1 月 2017 年 10 月 7,687,865,805.80 894,248,163.96 925,254,203.90 -
济南金域国际 2015 年 4 月 2016 年 12 月 1,112,453,500.00 174,240,528.46 566,042,746.23 -
济南新里程 2015 年 3 月 2017 年 7 月 1,553,034,900.00 - 600,977,253.69 -
嘉兴金色梦想 2015 年 2 月 2017 年 2 月 470,296,755.11 192,097,751.85 133,129,888.30 -
昆明金色领域 2015 年 2 月 2017 年 3 月 418,518,415.66 728,230,000.00 236,952,911.39 -
昆明魅力之城 2015 年 10 月 2017 年 12 月 7,870,800,563.51 731,776,005.72 2,180,979,888.11 -
昆山高尔夫 2015 年 5 月 2017 年 12 月 3,670,061,788.05 578,212,382.80 578,212,382.80 -
昆山魅力花园 2015 年 3 月 2016 年 12 月 2,514,475,619.84 687,689,257.31 588,609,496.82 -
廊坊欢庆城 2015 年 1 月 2016 年 4 月 160,131,627.82 72,369,654.81 160,131,627.81 -
南昌时代广场 2015 年 6 月 2017 年 12 月 1,010,498,269.28 - 979,598,610.50 -
南充金润华府 2017 年 5 月 2019 年 6 月 527,995,200.00 485,416,960.53 137,914,326.54 -
南京安品街项目 2015 年 3 月 2017 年 3 月 826,965,770.60 - 564,244,181.28 -
南京九都荟 2015 年 1 月 2016 年 8 月 1,791,044,467.05 1,295,353,101.37 872,824,418.77 -
南京溧水万科城 2015 年 3 月 2018 年 3 月 2,489,756,601.72 - 275,129,516.24 -
南宁魅力之城 2015 年 8 月 2017 年 6 月 480,644,152.00 - 114,797,188.00 -
宁波云鹭湾 2015 年 4 月 2017 年 12 月 1,018,034,400.00 1,054,835,827.55 546,462,724.41 -
秦皇岛北戴河小镇 2015 年 3 月 2016 年 6 月 1,446,961,000.00 396,303,326.58 716,502,519.50 -
青岛春阳花园 2015 年 2 月 2016 年 7 月 303,604,357.20 162,054,282.58 86,744,102.05 -
青岛玫瑰里 2016 年 1 月 2016 年 12 月 2,179,855,656.19 619,817,406.72 632,370,365.79 -
青岛生态新城 2015 年 3 月 2017 年 6 月 3,130,460,000.00 - 1,153,222,402.00 -
青岛桃花源 2016 年 3 月 2017 年 11 月 367,733,900.00 355,746,387.49 169,562,771.31 -
青岛桃花源二期 2016 年 4 月 2017 年 9 月 981,044,314.54 - 250,096,890.18 -
青岛紫台项目 2016 年 1 月 2017 年 12 月 764,150,674.58 922,032,275.01 371,391,141.00 -
清远万科城 2015 年 1 月 2017 年 7 月 6,182,794,518.00 593,769,677.10 848,385,767.15 -
泉州石狮金域中央 2015 年 1 月 2018 年 6 月 1,844,895,780.00 556,012,854.76 595,865,584.75 -
泉州万科城 2015 年 1 月 2018 年 6 月 1,516,586,349.41 - 586,736,611.79 -
三亚森林度假公园 2015 年 1 月 2015 年 12 月 2,158,944,259.88 42,199,367.00 232,313,009.94 -
厦门湖心岛 2016 年 2 月 2017 年 12 月 1,848,860,585.00 1,237,931,584.05 1,046,369,029.47 -
厦门万科广场 2015 年 5 月 2018 年 12 月 4,702,989,280.66 1,073,683,844.38 1,536,973,785.99 -
上海南站商务区地块 2015 年 1 月 2017 年 6 月 9,246,554,217.59 4,460,107,641.15 4,958,096,527.65 -
深圳安托山项目 2015 年 5 月 2017 年 9 月 4,799,660,000.00 1,839,290,308.62 1,861,126,930.10 -
深圳布吉水径项目 2016 年 6 月 2019 年 6 月 2,203,000,000.00 598,798,421.69 620,963,675.18 -
深圳大甲岛 2015 年 12 月 2018 年 6 月 2,162,194,460.00 181,958,387.66 184,909,456.73 -
深圳公园里 2015 年 1 月 2018 年 6 月 1,687,000,000.00 1,219,991,494.21 1,004,070,956.67 -
深圳金域九悦花园 2015 年 2 月 2016 年 12 月 1,888,000,000.00 - 918,352,411.80 -
深圳浪骑项目 2016 年 5 月 2018 年 10 月 1,000,000,000.00 210,712,788.83 218,833,604.23 -
深圳留仙洞 2015 年 8 月 2017 年 5 月 18,965,000,000.00 5,399,000,000.00 491,737,865.00 -
深圳天誉 2015 年 2 月 2017 年 10 月 5,511,000,000.00 - 2,213,764,665.47 -
深圳溪之谷 2015 年 12 月 2018 年 6 月 1,607,000,000.00 589,597,097.94 590,378,600.79 -
沈阳柏翠园 2015 年 4 月 2017 年 12 月 327,202,228.59 348,238,176.76 132,535,130.78 -
沈阳春河里 2015 年 3 月 2017 年 6 月 2,903,354,621.55 1,243,637,914.91 1,251,539,880.79 -
沈阳公园大道 2015 年 3 月 2015 年 12 月 2,015,324,126.73 495,076,996.72 535,964,288.47 -
沈阳惠斯勒小镇 2015 年 3 月 2017 年 6 月 1,713,883,865.03 252,334,888.86 256,225,791.53 -
沈阳假日风景 2015 年 4 月 2017 年 10 月 2,331,065,010.30 663,405,369.01 595,603,887.06 -
沈阳鹿特丹 2015 年 4 月 2017 年 10 月 296,460,000.00 413,314,483.23 111,500,000.00 -
沈阳明天广场 2015 年 4 月 2017 年 12 月 2,648,673,580.00 662,626,257.19 620,317,953.32 -
沈阳润园 2015 年 6 月 2017 年 6 月 516,990,952.20 198,612,990.01 225,525,559.02 -
沈阳铁西蓝山 2015 年 4 月 2017 年 10 月 658,658,895.82 - 267,586,819.56 -
沈阳香湖盛景苑南区 2016 年 3 月 2018 年 3 月 1,805,207,937.26 735,503,846.46 740,861,407.65 -
苏州 VC 小镇 2015 年 4 月 2017 年 9 月 2,511,569,524.72 1,899,410,477.36 1,327,612,117.65 -
苏州万科城 2015 年 5 月 2017 年 5 月 860,068,250.00 876,454,586.86 389,150,000.00 -
苏州新都会 2015 年 3 月 2016 年 12 月 329,500,000.00 150,161,288.61 165,289,709.46 -
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万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
预计下批
项目名称 预计开工时间 竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
太原蓝山 2015 年 8 月 2016 年 6 月 2,276,340,000.00 1,087,553,031.52 866,435,350.04 -
唐山新里程 2015 年 6 月 2017 年 6 月 1,066,711,178.07 385,195,003.26 362,064,709.42 -
天津东海岸 2016 年 1 月 2017 年 10 月 3,116,633,672.71 881,861,522.81 910,775,588.57 -
天津东丽湖 2015 年 6 月 2016 年 8 月 4,584,529,180.90 815,667,292.28 750,213,213.51 -
天津金域国际 2015 年 6 月 2016 年 8 月 636,736,333.00 214,296,909.18 146,525,674.98 -
天津金域华府 2015 年 10 月 2017 年 10 月 1,993,137,861.42 704,637,429.79 527,023,469.56 -
天津梅江柏翠园 2015 年 3 月 2016 年 11 月 1,049,670,091.04 990,335,028.39 451,999,286.92 -
天津四季花城 2016 年 5 月 2017 年 12 月 2,199,629,792.28 563,372,858.86 533,390,267.09 -
乌鲁木齐中央公园 2015 年 4 月 2017 年 12 月 2,055,050,000.00 451,814,400.00 527,210,433.25 -
无锡金域蓝湾 2015 年 3 月 2017 年 6 月 1,572,480,000.00 426,848,289.76 189,157,341.24 -
无锡金域缇香 2015 年 2 月 2017 年 6 月 1,274,000,200.00 541,538,842.35 479,108,824.50 -
无锡信成道 2015 年 2 月 2016 年 5 月 1,707,855,600.00 1,581,101,279.61 771,327,807.59 -
芜湖万科城 2016 年 1 月 2018 年 1 月 520,655,814.00 716,956,177.74 216,107,925.81 -
武汉汉阳国际 2015 年 1 月 2016 年 12 月 691,400,083.03 675,877,371.87 550,933,469.00 -
武汉嘉园 2015 年 1 月 2016 年 6 月 1,290,000,000.00 861,178,594.57 435,775,209.50 -
武汉金域湖庭 2015 年 3 月 2015 年 12 月 5,993,000,000.00 454,751,726.28 399,908,430.07 -
武汉联投万科生态城 2015 年 1 月 2016 年 3 月 2,840,997,800.00 540,399,047.39 577,940,454.78 -
西安大明宫项目 2015 年 1 月 2017 年 1 月 1,203,348,352.00 384,807,240.94 408,902,117.03 -
西安高新华府 2015 年 6 月 2017 年 6 月 2,253,210,000.00 - 712,379,097.37 -
西安金色悦城 2015 年 6 月 2017 年 6 月 1,588,526,090.16 979,872,568.40 510,057,161.90 -
西安金色悦城 DK1 2016 年 1 月 2017 年 12 月 731,119,784.00 226,684,825.30 244,757,801.72 -
西安金域东郡 2015 年 2 月 2017 年 12 月 3,204,430,200.00 1,127,759,230.15 815,328,598.35 -
西安金域国际 2015 年 3 月 2017 年 2 月 934,352,507.28 226,940,694.62 257,678,097.30 -
西安万科城 3#地 2015 年 1 月 2016 年 3 月 519,947,591.76 364,840,917.96 203,534,312.09 -
西安万科城 7#地 2015 年 1 月 2015 年 12 月 967,266,229.68 329,687,324.58 329,687,324.88 -
西安万科城 8#地 2015 年 8 月 2017 年 12 月 1,445,987,472.54 759,530,073.90 410,419,103.94 -
西安幸福里 2015 年 6 月 2017 年 6 月 927,148,939.20 - 371,992,424.53 -
徐州淮海天地 2015 年 3 月 2016 年 10 月 4,895,710,000.00 1,408,693,166.26 770,729,934.35 -
徐州万科城 B 地块 2016 年 9 月 2018 年 12 月 1,338,504,100.00 - 189,956,860.00 -
烟台海云台 2015 年 7 月 2017 年 7 月 2,000,000,000.00 701,664,940.63 716,668,267.60 36,489,748.70
烟台假日风景 2015 年 5 月 2017 年 12 月 800,000,000.00 206,715,156.22 250,661,791.87 -
烟台万科城 2016 年 6 月 2018 年 5 月 1,732,430,000.00 - 272,654,898.55 -
烟台御龙山 2015 年 3 月 2017 年 9 月 1,726,000,000.00 931,891,668.01 571,018,692.27 -
扬州第五园 2015 年 5 月 2016 年 12 月 731,500,000.00 359,600,000.00 368,349,593.00 -
营口海港城 2016 年 3 月 2018 年 6 月 509,241,092.51 111,558,099.11 141,271,440.30 -
长春柏翠园 2015 年 4 月 2016 年 12 月 2,465,278,019.74 633,565,352.59 633,565,352.59 -
长春蓝山 2015 年 3 月 2017 年 6 月 587,669,808.00 383,242,823.00 382,852,577.00 -
长春万科城 2015 年 4 月 2016 年 12 月 4,390,790,092.90 941,132,274.00 941,132,274.00 -
长沙金域滨江 2015 年 4 月 2015 年 12 月 622,006,848.18 189,715,500.36 225,428,186.67 -
长沙金域国际 2015 年 1 月 2015 年 12 月 2,293,677,589.64 1,551,316,987.12 1,015,006,558.63 -
长沙金域蓝湾 2015 年 6 月 2016 年 3 月 1,290,556,620.07 243,171,235.20 244,833,305.67 -
长沙金域缇香 2015 年 3 月 2016 年 12 月 382,942,754.82 366,664,668.80 116,865,758.25 -
长沙梅溪郡 2015 年 1 月 2015 年 11 月 1,149,552,539.26 1,031,812,583.00 850,254,728.57 -
长沙紫台 2015 年 2 月 2017 年 7 月 1,077,161,291.16 40,129,116.31 549,035,204.86 -
镇江蓝山花园 2015 年 1 月 2016 年 4 月 2,407,595,219.49 885,862,514.75 840,055,416.00 -
镇江魅力之城 2015 年 3 月 2016 年 12 月 2,130,479,279.33 643,516,780.57 363,697,833.46 -
郑州美铭科技产业园 2015 年 5 月 2017 年 12 月 1,432,716,000.00 200,579,322.36 250,144,340.36 -
郑州万科美景魅力之城 2015 年 2 月 2017 年 4 月 2,936,899,800.00 - 928,051,543.99 -
郑州万科美景万科城 2015 年 8 月 2017 年 12 月 2,736,771,520.00 655,513,460.97 519,400,543.13 -
中山柏悦湾 2015 年 5 月 2017 年 6 月 1,914,350,800.00 769,876,513.15 697,098,274.92 -
中山金色家园 2015 年 5 月 2017 年 6 月 1,799,585,000.00 - 202,410,626.72 -
中山金域蓝湾 2015 年 1 月 2016 年 9 月 2,569,469,867.00 621,212,192.74 797,081,204.04 -
东莞虎门万科城 2015 年 9 月 2017 年 12 月 2,975,341,301.97 3,243,752,836.21 1,777,702,293.11 -
其他 33,471,360,506.00 5,120,966,161.26 2,771,324,188.81 -
转出至在建 24,476,583,420.87 - -
合计 347,860,158,667.11 124,374,532,345.19 95,240,200,065.08 36,489,748.70
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(4) 年末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
金额
累计已发生成本 5,629,268,705.85
累计已确认毛利 223,287,038.17
减： 已办理结算的金额 2,825,244,350.32
建造合同形成的已完工未结算资产 3,027,311,393.70
7 其他流动资产
项目 2014 年 2013 年
理财产品 4,076,000,000.00 -
本集团于 2014 年 12 月 31 日其他流动资产余额主要为 2014 年 12 月购入的 90 天内到
期的理财产品。
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8 可供出售金融资产
(1) 可供出售金融资产情况
2014 年 2013 年
项目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
可供出售权益工具
- 按公允价值计量的 - - - 2,461,565,867.93 - 2,461,565,867.93
- 按成本计量的 133,180,000.00 - 133,180,000.00 110,680,000.00 - 110,680,000.00
合计 133,180,000.00 - 133,180,000.00 2,572,245,867.93 - 2,572,245,867.93
2013 年 10 月，本集团作为基石投资者，参与徽商银行股份有限公司 H 股在香港联合交易所的首次公开发行，总认购徽商
银行股份有限公司 8% 的股权，作为可供出售金融资产核算。2014 年 4 月，本集团开始参与徽商银行的经营决策，对徽商
银行产生重大影响。于本报告期内将该等投资自可供出售金融资产转入长期股权投资中对联营企业的投资项目，并采用权
益法核算。
本集团年末持有的可供出售金融资产在活跃市场中没有报价，公允价值未能可靠计量，初始确认后按成本计量。年初持有
的其他以公允价值计量的可供出售金融资产均于本报告期内处臵。
本年无将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的情况。
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(2) 年末按成本计量的可供出售金融资产：
在被投资单位
被投资单位 账面余额 持股比例 (%) 本年现金红利
年初 本年增加 本年减少 年末
上海中城联盟投资管理有限公司 53,560,000.00 - - 53,560,000.00 2.02% 1,957,686.76
上海伍翎投资中心 (有限合伙) 52,500,000.00 22,500,000.00 - 75,000,000.00 7.90% -
其他 4,620,000.00 - - 4,620,000.00 11,000.00
合计 110,680,000.00 22,500,000.00 - 133,180,000.00 1,968,686.76
本集团本年度无可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的情况。
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9 长期股权投资
(1) 长期股权投资分类如下：
项目 2014 年 2013 年
对合营企业的投资 11,244,974,298.88 6,897,969,044.19
对联营企业的投资 7,988,683,058.83 3,633,456,664.15
合计 19,233,657,357.71 10,531,425,708.34
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(2) 长期股权投资本年变动情况分析如下：
本年增减变动
权益法下确认 宣告发放现金 减值准备
被投资单位 年初余额 追加投资 减少投资 的投资收益 其他综合收益 股利或利润 计提减值准备 合并抵消 年末余额 期末余额
合营企业 6,897,969,044.19 4,988,446,405.19 (131,516,101.15) 476,809,282.98 - (333,478,153.79) - (653,256,178.54) 11,244,974,298.88 -
联营企业 3,633,456,664.15 3,735,370,423.83 (35,000,000.00) 1,363,559,938.29 48,000,000.00 (611,938,078.05) - (144,765,889.39) 7,988,683,058.83 -
合计 10,531,425,708.34 8,723,816,829.02 (166,516,101.15） 1,840,369,221.27 48,000,000.00 (945,416,231.84) - (798,022,067.93) 19,233,657,357.71 -
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10 投资性房地产
按成本计量的投资性房地产
房屋、建筑物 在建工程 合计
原值
年初余额 4,400,665,186.06 7,393,965,682.57 11,794,630,868.63
本年增加
- 存货转入 548,361,197.35 415,281,476.63 963,642,673.98
- 土地及建筑成本 - 1,053,051,193.55 1,053,051,193.55
本年减少
- 其他转出* 1,026,617,014.23 4,588,888,224.10 5,615,505,238.33
在建工程转入 / (转出) 1,233,591,568.37 (1,233,591,568.37) -
年末余额 5,156,000,937.55 3,039,818,560.28 8,195,819,497.83
--------------------- ---------------------- ----------------------
累计折旧和累计摊销
年初余额 84,154,584.33 - 84,154,584.33
本年计提或摊销 175,409,140.96 - 175,409,140.96
本年减少
-其他转出* 44,623,842.01 - 44,623,842.01
年末余额 214,939,883.28 - 214,939,883.28
--------------------- ---------------------- ----------------------
账面价值
年末 4,941,061,054.27 3,039,818,560.28 7,980,879,614.55
年初 4,316,510,601.73 7,393,965,682.57 11,710,476,284.30
本集团本年用于银行借款抵押的投资性房地产人民币 826,355,260.00 元 (2013
年：人民币 851,870,591.76 元) 。
本集团没有按公允价值计量的投资性房地产 (2013 年：无) 。
本集团无未办妥产权证书的投资性房地产情况 (2013 年：无) 。
* 其他转出主要是由于合并范围变化导致。
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11 固定资产
酒店、房屋及
建筑物 装修费 机器设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
账面原值：
年初余额 2,249,982,586.67 58,921,153.65 60,473,488.06 143,855,409.83 244,506,067.38 72,180,722.78 2,829,919,428.37
本年增加
- 购臵 238,368,320.66 33,200,426.95 7,645,203.20 10,707,452.94 63,213,291.80 31,137,879.78 384,272,575.33
- 在建工程转入 245,990,254.00 2,713,200.00 - - - - 248,703,454.00
本年减少 246,985,615.98 5,902,453.70 849,087.54 23,782,114.43 39,472,344.08 4,695,473.36 321,687,089.09
年末余额 2,487,355,545.35 88,932,326.90 67,269,603.72 130,780,748.34 268,247,015.10 98,623,129.20 3,141,208,368.61
----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- -----------------
累计折旧：
年初余额 354,477,824.62 47,686,663.26 21,954,194.39 82,623,907.40 158,919,243.38 34,489,731.96 700,151,565.01
本年计提 123,139,774.22 8,773,095.66 2,176,903.53 15,637,147.19 37,186,224.04 13,706,337.02 200,619,481.66
本年处臵或报废 3,562,445.31 4,559,904.75 451,466.70 21,094,883.68 34,791,435.48 3,454,205.27 67,914,341.19
年末余额 474,055,153.53 51,899,854.17 23,679,631.22 77,166,170.91 161,314,031.94 44,741,863.71 832,856,705.48
----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- -----------------
账面价值：
年末 2,013,300,391.82 37,032,472.73 43,589,972.50 53,614,577.43 106,932,983.16 53,881,265.49 2,308,351,663.13
年初 1,895,504,762.05 11,234,490.39 38,519,293.67 61,231,502.43 85,586,824.00 37,690,990.82 2,129,767,863.36
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本集团本年没有用于银行借款抵押的固定资产 (2013 年：无) 。
本集团本年没有暂时闲臵的固定资产 (2013 年：无) 。
本集团本年没有通过融资租赁租入的固定资产 (2013 年：无) 。
本集团本年没有通过经营租赁租出的固定资产 (2013 年：无) 。
本集团本年末没有持有待售的固定资产 (2013 年：无) 。
本集团本年未办妥产权证的固定资产明细如下：
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
深圳万科中心 362,309,999.46 深圳万科中心部分竣工，部分尚属
在建工程，需待全部竣工验收后
一并办理房地产证。
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12 在建工程
(1) 在建工程情况
2014 年 2013 年
项目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
吉林松花湖旅游度假项目 1,026,930,887.79 - 1,026,930,887.79 - - -
深圳万科中心 650,963,410.70 - 650,963,410.70 614,803,787.84 - 614,803,787.84
武汉万威酒店 - - - 185,262,125.25 - 185,262,125.25
其他 155,586,304.86 - 155,586,304.86 113,600,864.01 - 113,600,864.01
合计 1,833,480,603.35 - 1,833,480,603.35 913,666,777.10 - 913,666,777.10
(2) 在建工程项目本年变动情况
工程累计
工程预算 投入占 利息资本化 其中：本年利息 本年利息
工程名称 (万元) 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 预算比例 工程进度 累计金额 资本化金额 资本化率 资金来源
自有资金
吉林松花湖旅游度假项目 172,636.96 - 1,026,930,887.79 - 1,026,930,887.79 59% 59% 20,993,197.08 20,993,197.08 7.90% 和借款
自有资金
深圳万科中心 88,000.00 614,803,787.84 36,159,622.86 - 650,963,410.70 74% 74% 154,079,649.99 12,009,750.00 5.50% 和借款
其他 248,855.42 298,862,989.26 107,824,044.54 251,100,728.94 155,586,304.86 - - - 自有资金
合计 913,666,777.10 1,170,914,555.19 251,100,728.94 1,833,480,603.35
本年在建工程转入固定资产人民币 248,703,454.00 元 (2013：人民币 377,164,136.73 元)。
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13 无形资产
项目 土地使用权 特许经营权 其他 合计
账面原值
年初余额 400,287,936.45 61,795,589.51 1,549,763.63 463,633,289.59
本年增加 18,604,700.26 493,673,143.95 2,663,534.88 514,941,379.09
本年处臵 60,237,540.97 - - 60,237,540.97
年末余额 358,655,095.74 555,468,733.46 4,213,298.51 918,337,127.71
----------------- ----------------- ----------------- -----------------
累计摊销
年初余额 33,444,610.23 - 114,496.24 33,559,106.47
本年增加 7,343,630.03 - 42,974.29 7,386,604.32
本年处臵 156,065.40 - - 156,065.40
年末余额 40,632,174.86 - 157,470.53 40,789,645.39
----------------- ---------------- ----------------- -----------------
账面价值
年末账面价值 318,022,920.88 555,468,733.46 4,055,827.98 877,547,482.32
年初账面价值 366,843,326.22 61,795,589.51 1,435,267.39 430,074,183.12
14 商誉
本集团于 2012 年度支付港币 10.94 亿元合并成本收购了万科臵业 (海外) 有限公司
75% 的权益。合并成本超过按比例获得万科臵业 (海外) 有限公司的可辩认资产、
负债公允价值的差额人民币 201,689,835.80 元确认为本集团的商誉。
于年末资产负债表日，本集团比较商誉与其可回收金额作为减值测试，并未发现
减值。
15 长期待摊费用
年初余额 本年增加 本年摊销额 年末余额
租赁费 10,060,673.02 205,258,155.55 2,138,857.38 213,179,971.19
经营租赁的固定
资产改良支出 38,184,795.79 94,316,706.31 56,130,414.65 76,371,087.45
其他 15,265,036.40 141,402,773.82 107,219,825.52 49,447,984.70
合计 63,510,505.21 440,977,635.68 165,489,097.55 338,999,043.34
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16 递延所得税资产及负债
(1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项目 2014 年 2013 年
可弥补亏损 1,943,157,048.36 1,613,277,489.03
减值准备 144,916,661.48 46,579,832.80
预提成本 323,217,961.20 336,461,459.19
土地增值税清算准备 1,097,555,348.80 1,070,184,663.33
未实现内部交易利润 390,296,586.08 362,616,230.27
其他 117,056,708.92 96,142,377.33
递延所得税资产小计 4,016,200,314.84 3,525,262,051.95
计入资本公积的可供出售金融
资产公允价值变动 - 289,600.00
收购公司公允价值变动 502,704,766.56 604,253,364.13
代扣代缴所得税 87,594,555.29 68,172,723.31
递延所得税负债小计 590,299,321.85 672,715,687.44
(2) 未确认递延所得税资产明细
2014 年 2013 年
类别 暂时性差异 递延所得税资产 暂时性差异 递延所得税资产
可抵扣亏损 519,913,061.05 129,978,265.26 630,761,452.83 157,690,363.21
可抵扣暂时性
差异 499,889,491.00 124,972,372.75 91,519,330.71 22,244,085.30
合计 1,019,802,552.05 254,950,638.01 722,280,783.54 179,934,448.51
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(3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2014 年 2013 年
2014 - 78,847,871.43
2015 54,032,962.90 131,050,216.54
2016 13,022,931.80 48,023,238.24
2017 200,871,171.21 219,302,097.89
2018 118,391,979.19 153,538,028.73
2019 133,594,015.95 -
合计 519,913,061.05 630,761,452.83
(4) 于 2014 年 12 月 31 日，与境外公司持有的本集团子公司的未分配利润有关
的暂时性差异为人民币 50 亿元 (2013 年：人民币 44 亿元) 。由于本公司能
够控制这些子公司的股利政策，并已决定有关利润很可能不会在可预见的将
来进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币 3.5 亿元
(2013 年：人民币 2.9 亿元) 确认递延所得税负债。
(5) 引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
年份 2014 年 2013 年
可弥补亏损 7,807,112,747.56 6,485,379,619.61
减值准备 584,336,337.03 188,451,443.44
预提成本 1,292,871,844.66 1,346,189,463.28
土地增值税清算准备 4,390,221,395.21 4,280,738,653.34
未实现内部交易利润 1,561,186,344.32 1,450,464,921.08
其他 472,406,274.38 391,477,295.57
可抵扣差异项目小计 16,108,134,943.16 14,142,701,396.32
可供出售金融资产公允
价值变动 - 1,158,400.00
收购公司公允价值变动 2,054,310,803.21 2,462,295,590.59
代扣代缴所得税 1,310,779,348.01 1,084,714,443.86
应纳税差异项目小计 3,365,090,151.22 3,548,168,434.45
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17 其他非流动资产
本年其他非流动资产主要为回收期一年以上的应收联营 / 合营企业款 (见附注 (十)
7) 。
18 短期借款
(1) 短期借款分类：
2014 年 2013 年
种类 原币 折人民币 原币 折人民币
银行借款
信用借款
- 人民币 103,029,425.90 103,029,425.90 1,476,067,783.83 1,476,067,783.83
- 港币 550,000,000.00 433,878,500.00 - -
- 美元 6,400,000.00 39,161,778.75 - -
抵押借款*
- 人民币 - - 36,513,513.98 36,513,513.98
小计 576,069,704.65 1,512,581,297.81
------------------- -------------------
其他借款
信用借款
- 人民币 1,807,000,000.00 1,807,000,000.00 3,589,933,333.33 3,589,933,333.33
小计 1,807,000,000.00 3,589,933,333.33
------------------- -------------------
合计 2,383,069,704.65 5,102,514,631.14
* 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
上述余额中，无从本公司关联方取得的短期借款 (2013 年：无) 。
(2) 本集团本年末无已逾期未偿还的短期借款情况 (2013 年：无) 。
19 应付票据
项目 2014 年 2013 年
商业承兑汇票 21,291,893,866.16 14,783,899,946.37
上述金额均为一年内到期的应付票据。
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20 应付账款
(1) 应付账款分类：
项目 2014 年 2013 年
应付地价 5,276,365,161.04 16,876,391,873.95
应付及预提工程款 60,584,448,329.52 46,129,631,721.89
质量保证金 578,294,563.79 547,156,347.48
应付及预提销售佣金 412,571,459.52 245,548,254.28
其他 195,520,250.68 159,730,941.18
合计 67,047,199,764.55 63,958,459,138.78
(2) 本集团无账龄超过一年的重要应付账款。
21 预收款项
(1) 预收款项分类
预计首批 项目
项目 结算日期 预售比例 2014 年 2013 年
郑州万科美景万科城 2015 年 12 月 84% 3,939,446,416.00 618,515,470.00
厦门海沧万科城 2015 年 12 月 89% 3,660,096,639.00 3,068,981,845.00
合肥森林公园 2015 年 3 月 82% 3,594,516,285.00 1,019,398,149.00
上海海上传奇 2015 年 9 月 66% 3,396,665,404.11 1,019,187,138.00
深圳布吉水径项目 2015 年 12 月 69% 3,349,177,940.00 1,004,036,815.00
上海万科城 2015 年 6 月 66% 3,251,155,662.00 2,690,432,350.00
广州新光城市花园 2015 年 11 月 65% 3,109,962,302.59 2,021,580,631.00
北京金域华府 2015 年 10 月 56% 3,091,896,955.00 3,526,771,629.00
杭州北宸之光 2015 年 6 月 80% 2,879,921,506.00 1,472,803,340.00
昆山魅力花园 2015 年 6 月 45% 2,837,383,849.88 996,789,048.88
杭州西庐一期 2015 年 12 月 83% 2,421,456,075.38 311,364,268.90
西安金色悦城 2015 年 1 月 67% 2,290,605,343.00 1,329,265,288.00
厦门万科广场 2016 年 12 月 67% 2,242,049,307.00 784,459,674.00
福州金域花园 2015 年 12 月 85% 2,237,106,751.00 1,278,843,736.00
重庆金色悦城 2015 年 5 月 91% 2,208,695,916.95 636,469,679.00
深圳天誉 2016 年 1 月 95% 2,170,314,471.89 1,163,074,991.00
上海虹桥时一区 2015 年 5 月 77% 2,146,400,196.63 969,180,626.00
郑州万科美景龙门龙堂 2015 年 5 月 88% 2,093,861,888.00 635,267,673.00
广州东荟城 2015 年 11 月 90% 2,034,012,427.30 1,661,031,314.00
莆田万科城 2015 年 12 月 88% 2,025,886,241.00 2,255,073,184.00
昆明魅力之城 2015 年 12 月 80% 1,968,300,270.00 779,149,329.00
北京万科橙 2016 年 9 月 59% 1,896,496,047.00 -
深圳翡丽郡 2015 年 6 月 88% 1,894,750,513.69 2,420,828,650.50
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预计首批 项目预售
项目 结算日期 预售比例 2014 年 2013 年
杭州璞悦湾 2016 年 6 月 78% 1,822,886,523.30 217,270,658.00
南京金域蓝湾 2015 年 3 月 74% 1,786,616,990.90 1,778,548,410.00
太原蓝山 2015 年 6 月 86% 1,776,365,004.00 755,976,027.00
深圳万科红 2015 年 12 月 97% 1,602,615,981.00 1,432,961,319.90
温州金域中央 2015 年 4 月 74% 1,592,643,976.00 949,907,675.00
大连蓝山 2015 年 6 月 67% 1,575,694,482.80 475,839,125.00
深圳金域缇香 2015 年 2 月 96% 1,541,552,503.00 1,843,932,746.00
南京九都荟 2015 年 4 月 76% 1,517,844,708.00 28,200,000.00
北京朗润园 2015 年 11 月 44% 1,506,698,560.00 2,085,672,153.00
天津四季花城 2015 年 7 月 91% 1,493,965,333.00 458,062,590.00
徐州万科城 2015 年 12 月 92% 1,456,362,141.00 1,534,634,637.50
济南金域国际 2015 年 12 月 59% 1,439,012,164.00 993,391,558.00
温州龙湾花园 2015 年 6 月 65% 1,426,896,273.00 787,955,936.00
杭州良渚文化村 2015 年 6 月 60% 1,426,087,303.53 2,942,717,581.41
上海城花新园 2015 年 3 月 76% 1,404,377,505.45 1,030,645,137.23
成都金色乐府音乐广场 2016 年 7 月 76% 1,377,271,205.00 144,843,869.00
上海松江商务区 14# 2015 年 9 月 80% 1,354,845,099.33 831,360,584.00
重庆万科城 2015 年 6 月 78% 1,330,540,586.03 2,035,386,320.93
武汉金域蓝湾 2015 年 5 月 77% 1,325,965,383.00 800,728,295.00
成都海悦汇城 2015 年 4 月 89% 1,306,010,276.00 1,776,634,240.00
长沙白鹭郡 2015 年 5 月 64% 1,282,669,775.12 570,156,817.00
东莞虎门万科城 2015 年 12 月 69% 1,271,591,818.00 -
北京金域缇香 2015 年 11 月 77% 1,220,098,460.00 1,653,797,644.00
合肥蓝山花园 2015 年 6 月 67% 1,202,783,666.00 1,310,578,327.80
贵阳大都会 2015 年 6 月 76% 1,178,039,349.00 678,083,192.98
无锡魅力之城 2015 年 6 月 91% 1,177,569,269.00 1,152,785,507.00
南昌海上传奇 2015 年 9 月 78% 1,168,704,740.49 240,262,548.00
深圳公园里 2016 年 12 月 70% 1,143,533,562.97 1,773,686,477.00
厦门金域华府 2015 年 12 月 88% 1,122,909,529.69 2,715,055,299.08
合肥万科城 2015 年 6 月 85% 1,119,625,670.00 1,141,433,721.00
大连万科城 2015 年 6 月 78% 1,118,999,649.81 477,857,035.00
东莞朗润园 2015 年 5 月 96% 1,070,858,867.00 1,018,125,097.00
宁波江东府 2016 年 7 月 72% 1,056,835,294.00 -
佛山万科城 2015 年 2 月 86% 1,051,315,930.56 877,596,370.56
西安万科城 3#地 2015 年 12 月 71% 1,046,948,150.67 1,514,500,487.50
宁波公园里 2016 年 6 月 56% 1,045,554,583.00 -
佛山金域国际 2015 年 7 月 48% 1,038,357,302.26 1,489,708,692.77
扬州金域华府 2015 年 6 月 85% 1,004,337,098.00 527,925,569.00
其他 70,624,193,882.53 83,809,344,958.41
合计 181,749,337,004.86 155,518,071,436.35
(2) 本集团账龄超过一年的预收款项主要为尚未结算的预收房款。
(3) 上述预收款项无建造合同业务预收款 (2013 年：无) 。
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22 应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示：
2014 年 1 月 2014 年 12 月
1 日余额 本年增加 本年减少 31 日余额
短期薪酬 2,442,694,728.69 4,901,419,984.61 5,518,197,094.42 1,825,917,618.88
离职后福利
- 设定提存计划 8,968,339.24 314,270,558.76 318,361,786.36 4,877,111.64
辞退福利 11,368.78 6,778,736.20 6,754,848.70 35,256.28
合计 2,451,674,436.71 5,222,469,279.57 5,843,313,729.48 1,830,829,986.80
(2) 短期薪酬
2014 年 1 月 2014 年 12 月
项目 1 日余额 本年增加 本年减少 31 日余额
工资、奖金、
津贴和补贴 2,428,451,367.47 4,515,422,207.71 5,134,274,504.38 1,809,599,070.80
职工福利费 782,360.94 98,640,091.05 96,205,019.23 3,217,432.76
社会保险费 6,053,165.94 116,989,093.65 118,999,804.43 4,042,455.16
其中：医疗保险费 5,618,565.31 100,299,599.67 102,298,551.96 3,619,613.02
工伤保险费 158,840.80 8,839,353.94 8,769,955.19 228,239.55
生育保险费 275,759.83 7,850,140.04 7,931,297.28 194,602.59
住房公积金 5,802,635.21 158,497,979.35 158,324,517.85 5,976,096.71
其他 1,605,199.13 11,870,612.85 10,393,248.53 3,082,563.45
其中：工会经费和
职工教育
经费 1,605,199.13 11,870,612.85 10,393,248.53 3,082,563.45
合计 2,442,694,728.69 4,901,419,984.61 5,518,197,094.42 1,825,917,618.88
(3) 离职后福利 - 设定提存计划
2014 年 1 月 2014 年 12 月
1 日余额 本年增加 本年减少 31 日余额
基本养老保险 8,406,731.86 297,144,606.53 300,961,936.73 4,589,401.66
失业保险费 561,607.38 17,125,952.23 17,399,849.63 287,709.98
合计 8,968,339.24 314,270,558.76 318,361,786.36 4,877,111.64
除附注 (十一) 所述的股份支付外，本年无向职工提供的非货币性福利 (2013
年：无) 。
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本集团于 2010 年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集
团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的经济利润
为基数，按固定比例 10% 确定经济利润奖金额度。该部分奖金已包含于短期薪酬
中。
2014 年 5 月，公司启动事业合伙人持股计划，事业合伙人将其在经济利润奖金集
体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）的普通合
伙人进行投资管理。
23 应交税费
项目 2014 年 2013 年
企业所得税 3,223,101,580.92 2,947,326,015.49
土地增值税 1,241,740,232.55 1,127,699,124.69
营业税 353,043,053.55 302,164,671.53
个人所得税 55,770,666.16 19,559,289.76
城市维护建设税 49,281,647.17 38,036,144.23
教育费附加 37,648,550.05 29,914,384.96
房产税 67,496,431.28 25,499,276.14
增值税 39,764,984.77 35,805,846.48
其他 56,325,713.74 52,200,480.31
合计 5,124,172,860.19 4,578,205,233.59
本年预缴税费人民币 14,613,475,673.95 元 (2013 年：人民币 11,869,913,813.65 元)
计入预付款项。
24 应付利息
项目 2014 年 2013 年
分期付息到期还本的长期借款利息 280,854,497.31 245,225,690.43
企业债券利息 55,655,304.49 46,017,871.37
合计 336,509,801.80 291,243,561.80
本集团本年未有已逾期未支付的利息情况 (2013 年：无) 。
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25 其他应付款
(1) 其他应付款分类：
项目 2014 年 2013 年
应付合营 / 联营企业款 8,327,648,997.50 12,865,496,533.55
应付股权款与合作公司往来及其他 28,186,786,506.07 34,163,835,983.61
土地增值税清算准备金 4,390,221,395.21 4,280,738,653.34
押金及保证金 755,896,494.37 1,092,779,949.64
代收款 3,076,071,962.98 1,955,640,575.63
购房意向金 705,104,353.65 345,793,573.49
合计 45,441,729,709.78 54,704,285,269.26
应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫
付 款 / 借 款 共 计 人 民 币 23,188,805,132.39 元 (2013 年 ： 人 民 币
31,991,787,665.81 元) 。
(2) 账龄超过一年的重要其他应付款：
单位 年末余额 未偿还的原因
成都传媒文化投资有限公司 1,254,777,139.73 没有固定还款条件
广州港捷企业管理有限公司 1,027,803,536.23 没有固定还款条件
深圳市尚衡博创投资企业
(有限合伙) 995,000,000.00 没有固定还款条件
北京金第房地产开发有限责任公司 862,279,583.33 没有固定还款条件
绿地地产集团有限公司 837,867,822.00 没有固定还款条件
佛山市保兴达房地产有限公司 824,424,897.55 没有固定还款条件
深圳市尚衡嘉鼎投资企业 675,000,000.00 没有固定还款条件
首都开发股份有限公司 667,911,273.89 没有固定还款条件
广州市思泰房地产开发有限公司 649,286,000.00 没有固定还款条件
东莞市中信投资有限公司 647,286,149.00 没有固定还款条件
合计 8,441,636,401.73
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虽然根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增
值税清算管理有关问题的通知》( “187 号文”) 有关规定，本集团部分项目仍
未达至清算条件，但本集团仍然根据会计准则的相关要求并按照 187 号文的
计算基础计提了土地增值税清算准备金合计人民币 4,390,221,395.21 元 (2013
年：人民币 4,280,738,653.34 元) ，以合理反映公司的利润情况。本集团已对
该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。
土地增值税清算准备金是根据会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原
则，对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理
程序，与公司现时纳税义务无关。
土地增值税是按 30% - 60% 的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值
额征收的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费
用，其中包括土地使用权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考
虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低
于资产负债表日估计的数额。
26 一年内到期的非流动负债
(1) 一年内到期的非流动负债分类：
项目 2014 年 2013 年
一年内到期的长期借款 20,449,288,272.85 27,521,791,569.90
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(2) 一年内到期的长期借款：
2014 年
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 12,059,120,000.00 1.0000 12,059,120,000.00 信用
55,000,000.00 1.0000 55,000,000.00 抵押*1
港币 32,314,909.78 0.7889 25,492,262.88 信用
333,000,000.00 0.7889 262,693,710.00 抵押*1
美元 16,571,825.29 6.1190 101,402,998.92 信用
61,221,599.56 6.1190 374,614,967.72 质押*2
小计 12,878,323,939.52
-------------------
其他借款
其中：人民币 7,570,964,333.33 1.0000 7,570,964,333.33 信用
小计 7,570,964,333.33
-------------------
合计 20,449,288,272.85
2013 年
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 7,469,550,882.73 1.0000 7,469,550,882.73 信用
385,951,363.18 1.0000 385,951,363.18 质押*2
923,878,290.65 1.0000 923,878,290.65 抵押*1
港币 8,500,000.00 0.7862 6,682,700.00 抵押*1
小计 8,786,063,236.56
-------------------
其他借款
其中：人民币 18,415,728,333.34 1.0000 18,415,728,333.34 信用
320,000,000.00 1.0000 320,000,000.00 担保
小计 18,735,728,333.34
-------------------
合计 27,521,791,569.90
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*1 以上抵押借款主要由本集团的存货以及投资性房地产作为抵押，参见
附注 (三) 6、10。
*2 以上质押借款主要由本公司持有的控股子公司的股权作为质押。
一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
(3) 一年内到期的长期借款无逾期借款 (2013 年：无) 。
27 长期借款
(1) 长期借款分类
2014 年
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 10,750,900,000.00 1.0000 10,750,900,000.00 信用*1
856,900,772.66 1.0000 856,900,772.66 抵押*2
港币 544,737,050.58 0.7889 429,726,717.09 信用*1
美元 56,570,214.16 6.1190 346,153,140.45 质押*4
279,353,626.24 6.1190 1,709,364,839.00 信用*1
小计 14,093,045,469.20
-------------------
其他借款
其中：人民币 20,443,666,666.67 1.0000 20,443,666,666.67 信用*5
小计 20,443,666,666.67
-------------------
合计 34,536,712,135.87
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2013 年
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 20,324,349,117.27 1.0000 20,324,349,117.27 信用*1
557,059,953.10 1.0000 557,059,953.10 抵押*2
445,419,621.69 1.0000 445,419,621.69 质押*4
港币 513,000,000.00 0.7862 403,320,600.00 抵押*3
585,000,000.00 0.7862 459,927,000.00 信用*1
美元 58,646,921.22 6.0969 357,564,414.01 质押*4
300,000,117.11 6.0969 1,829,070,714.01 信用*1
小计 24,376,711,420.08
-------------------
其他借款
其中：人民币 12,306,417,000.00 1.0000 12,306,417,000.00 信用*5
小计 12,306,417,000.00
-------------------
合计 36,683,128,420.08
*1 以上信用借款的借款利率在伦敦同业拆借利率按约定比例上浮 和
7.30%之间 (2013 年：伦敦同业拆借利率按约定比例上浮和 8.00%之
间) 。
*2 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押 ,借款利率为 5.54%至
7.04% (2013 年：5.54% 至 7.04%) 。
*3 以上抵押借款主要由本集团的投资性房地产作为抵押, 借款利率为香港
同业拆借利率按约定比例上浮。
*4 以上质押借款主要由本公司持有的子公司的股权作为质押，借款利率
为伦敦同业拆借利率按约定比例上浮 (2013 年：伦敦同业拆借利率按
约定比例上浮或 4.80%) 。
*5 以上信用借款的借款利率区间为 6.85%至 7.90%（2013 年：6.43%至
7.50%）。
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28 应付债券
债券名称 币种 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额 年初余额 本年发行 按面值计提利息 折 / 溢价摊销 年末余额 年末余额
(原币) (折人民币) (原币) (原币) (原币) (原币) (折人民币)
1 美元债券 (i) 美元 800,000,000.00 2013 年 3 月 13 日 5年 780,934,780.71 777,807,075.58 4,742,211,959.10 - 20,833,312.50 3,578,915.00 781,385,990.58 4,781,300,876.35
2 新加坡币债券 (ii) 新加坡币 140,000,000.00 2013 年 11 月 6 日 4年 139,357,251.80 139,379,697.87 666,862,164.46 - 4,585,000.00 147,402.87 139,527,100.74 647,349,936.58
3 人民币债券 (ii) 人民币 1,000,000,000.00 2013 年 12 月 4 日 5年 994,771,181.78 994,835,274.10 994,835,274.10 - 45,000,000.00 905,909.45 995,741,183.55 995,741,183.55
4 人民币债券 (ii) 人民币 1,000,000,000.00 2013 年 12 月 16 日 3年 994,414,463.60 994,482,534.81 994,482,534.81 - 40,500,000.00 1,781,428.31 996,263,963.12 996,263,963.12
5 美元债券 (ii) 美元 400,000,000.00 2014 年 6 月 4 日 5年 393,201,265.85 - - 393,201,265.85 10,300,000.00 694,593.44 393,895,859.29 2,410,248,762.98
6 2014 年中期
票据 (iii) 人民币 1,800,000,000.00 2014 年 12 月 24 日 3年 1,781,213,300.00 - - 1,781,213,300.00 1,645,000.00 113,814.10 1,781,327,114.10 1,781,327,114.10
7,398,391,932.47 11,612,231,836.68
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(i) Bestgain Real Estate Limited 于 2013 年 3 月 13 日向机构投资者公开发行美
元债券 8 亿元。该债券期限为 5 年，票面年利率为 2.625% ，在债券存续
期内固定不变，采取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地
产 (香港) 有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。
(ii) Bestgain Real Estate Lyra Limited 于 2013 年 7 月 16 日香港联合交易所有限
公司已批准公司之美元 20 亿元中期票据发行计划 (「发行计划」) 上市，
并允许该等票据在 2013 年 7 月 16 日后的十二个月内仅以向专业投资者发
债的方式开展交易。截至 2014 年 12 月 31 日，公司在此发行计划进行四次
提取, 包括：
提取时间 币别 金额 期限 票面年利率
第一次 2013 年 11 月 6 日 新加坡币 140,000,000 4年 3.275%
第二次 2013 年 12 月 4 日 人民币 1,000,000,000 5年 4.50%
第三次 2013 年 12 月 16 日 人民币 1,000,000,000 3年 4.05%
第四次 2014 年 6 月 4 日 美元 400,000,000 5年 4.50%
(iii) 本公司于 2014 年 12 月 24 日在中国银行间市场交易商协会获准注册并发行
人 民 币 18 亿 元 中 期 票 据 ( 简 称 “ 14 万 科 MTN001”) ， 代 码 为
“101451061”。该债券无担保，期限为 3 年，到期日为 2017 年 12 月 26
日。票面年利率为 4.70% ，在债券存续期内固定不变，取单利按年派息。
29 预计负债
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
客户补偿准备*1 3,641,611.76 323,135.89 298,168.37 3,666,579.28
酬金制项目*2 43,235,209.39 9,140,715.08 2,619,709.10 49,756,215.37
合计 46,876,821.15 9,463,850.97 2,917,877.47 53,422,794.65
*1 客户补偿准备主要为北京公司项目后期维护所预提的客户补偿准备。
*2 酬金制项目补偿款为物业管理公司实行酬金制管理所预提的补偿款。
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30 其他非流动负债
项目 2014 年 2013 年
维护基金* 66,441,656.28 40,308,225.08
其他 1,999,778.71 2,646,795.77
合计 68,441,434.99 42,955,020.85
* 系物业项目代管基金
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31 股本
年初余额 本年变动增减 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
(注 1)
有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 - - - - - - -
2、境内自然人持股 23,828,261.00 1,259,279.00 (9,213,061.00) (7,953,782.00) 15,874,479.00
有限售条件股份合计 (注 2) 23,828,261.00 1,259,279.00 - - (9,213,061.00) (7,953,782.00) 15,874,479.00
------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------
无限售条件股份
1、境内上市人民币普通股 9,676,185,190.00 21,279,044.00 - - 9,213,061.00 30,492,105.00 9,706,677,295.00
2、境内上市的外资股 (注 3) 1,314,955,468.00 - - - (1,314,955,468.00) (1,314,955,468.00) -
3、境外上市的外资股 (注 3) - - - - 1,314,955,468.00 1,314,955,468.00 1,314,955,468.00
无限售条件股份合计 10,991,140,658.00 21,279,044.00 - - 9,213,061.00 30,492,105.00 11,021,632,763.00
------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------
股份总数 11,014,968,919.00 22,538,323.00 - - - 22,538,323.00 11,037,507,242.00
以上股份每股面值人民币 1.00 元。
注 1 报告期内，公司股票期权计划进入第三个行权期，共有 22,538,323 份期权行权，详见附注 (十一) ，公司股份总数相应增
加。
注 2 报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除董事、监事和高级管理人员持有的部分限售股
份，公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少 9,213,061 股，公司无限售条件流通股份相应增加。
注 3 于 2014 年 6 月 25 日,公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市。
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32 资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 8,979,606,838.37 227,383,844.74 - 9,206,990,683.11
股权激励公积 (注 1) 190,408,560.93 2,576,139.50 (116,191,631.99) 76,793,068.44
其他资本公积 (注 2) (620,881,758.84) 48,153,730.86 (217,423,501.42) (790,151,529.40)
合计 8,549,133,640.46 278,113,715.10 (333,615,133.41) 8,493,632,222.15
注 1 根据本公司股东大会于 2011 年 4 月 8 日审议批准，本公司于 2011 年 4 月 25
日起实行一项股票期权计划。本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对
可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价
值，将当期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积，
详见附注 (十一) 。
注 2 年末其他资本公积主要包括本集团购买子公司少数股权、执行首期限制性股
票激励计划以及股权激励失效部分形成的资本公积。
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33 其他综合收益
本年发生额
归属于 归属于
母公司股东 本年 减：前期计入 母公司股东
的其他综合 所得税 其他综合收益 税后归属 税后归属 的其他综合
项目 收益年初余额 前发生额 当期转入损益 减：所得税费用 于母公司 于少数股东 收益年末余额
以后将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下在被投资单位以后将
重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额 - 48,000,000.00 - - 48,000,000.00 - 48,000,000.00
可供出售金融资产公允
价值变动损益 (16,910,706.89) - 16,621,106.89 289,600.00 16,910,706.89 - -
现金流量套期损益的
有效部分 - 47,817,139.15 - - 47,817,139.15 - 47,817,139.15
外币财务报表折算差额 506,492,902.81 (40,495,068.99) - - (40,495,068.99) (7,631,968.82) 465,997,833.82
合计 489,582,195.92 55,322,070.16 16,621,106.89 289,600.00 72,232,777.05 (7,631,968.82) 561,814,972.97
现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额为人民币 47,817,139.15 元 (2013 年：无) 。
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34 盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 3,716,222,233.27 1,188,673,213.94 - 4,904,895,447.21
任意盈余公积 16,419,187,486.97 4,754,692,855.75 - 21,173,880,342.72
合计 20,135,409,720.24 5,943,366,069.69 - 26,078,775,789.93
本年盈余公积变动为本公司按照相关法律法规以及公司章程及董事会决议提取。
35 未分配利润
项目 金额 提取或分配比例
年初未分配利润 36,706,888,864.08
加：本年归属于母公司股东的净利润 15,745,454,144.70
减：提取法定盈余公积 1,188,673,213.94 7.55%
提取任意盈余公积 4,754,692,855.75 30.20%
分配普通股股利 4,516,137,256.79
年末未分配利润 41,992,839,682.30
根据 2014 年 3 月 28 日股东大会的批准，本公司于 2014 年 5 月 8 日向普通股股东
派发现金股利，每股人民币 0.41 元 (2013 年：每股人民币 0.18 元)，共人民币
4,516,137,256.79 元 (2013 年：人民币 1,981,400,770.62 元)。
截至 2014 年 12 月 31 日，本集团的未分配利润中包含了本公司的子公司盈余公积
中归属于母公司的部分人民币 7,320,026,071.60 元 (2013：人民币 6,459,330,706.53
元) 。
36 营业收入及成本
(1) 营业收入及成本
项目 2014 年 2013 年
收入 成本 收入 成本
主营业务 145,518,104,529.79 102,481,827,564.46 134,258,894,520.12 92,692,066,711.24
其他业务 869,899,968.65 75,236,166.65 1,159,896,560.23 105,584,051.57
合计 146,388,004,498.44 102,557,063,731.11 135,418,791,080.35 92,797,650,762.81
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其他业务收入包括本公司收取合营联营企业的运营管理费人民币 582,810,553.07
元 (2013 年：人民币 490,701,521.96 元) 。
有关主要业务的收入，费用及利润信息已包含在附注 (十五) 中。
(2) 主营业务 (分行业)
行业名称 2014 年 2013 年
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产* 143,530,092,080.20 100,805,426,559.05 132,787,685,050.71 91,528,508,900.72
物业管理 1,988,012,449.59 1,676,401,005.41 1,471,209,469.41 1,163,557,810.52
合计 145,518,104,529.79 102,481,827,564.46 134,258,894,520.12 92,692,066,711.24
* 该收入中包括建造合同收入人民币 1,641,800,567.76 元 (2013 年：人民币
1,521,044,449.66 元) ，及成本人民币 1,636,021,762.41 元 (2013 年：人民币
1,391,144,214.98 元) 。
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37 营业税金及附加
项目 2014 年 2013 年
营业税 7,331,417,064.98 6,829,471,718.38
城市维护建设税 476,603,519.87 444,858,263.47
教育费附加 326,496,341.97 299,381,194.76
土地增值税 4,772,784,659.08 3,579,971,869.70
其他 259,444,278.00 391,315,092.51
合计 13,166,745,863.90 11,544,998,138.82
38 销售费用
项目 2014 年 2013 年
品牌宣传推广费用* 1,703,628,579.42 1,561,486,682.92
销售代理费用及佣金 1,187,640,609.55 959,900,719.56
其他 1,630,620,289.32 1,343,326,167.96
合计 4,521,889,478.29 3,864,713,570.44
* 品牌宣传推广费用是指公司为宣传所注册的商标 (包括但不限于：中文“万
科”、英文“ ”、“ ”、图形“ ”等商标) ，以及为宣传以这些商标
为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、
开展各种促销、推广活动而支付的费用。
39 管理费用
项目 2014 年 2013 年
人工与行政费用 3,357,153,629.78 2,503,609,911.32
财产费用 512,763,574.19 447,409,142.39
其他 32,700,483.05 51,818,509.44
合计 3,902,617,687.02 3,002,837,563.15
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40 财务费用
项目 2014 年 2013 年
利息支出 6,834,626,786.35 6,574,830,657.04
减：资本化利息 5,287,828,561.08 5,079,328,786.11
净利息支出 1,546,798,225.27 1,495,501,870.93
减：利息收入 928,568,892.74 739,813,237.93
利息收支净额 618,229,332.53 755,688,633.00
汇兑损益 (60,604,766.35) 49,715,706.45
其他 83,214,979.20 86,310,714.04
合计 640,839,545.38 891,715,053.49
41 资产减值损失
项目 2014 年 2013 年
坏账损失 26,018,957.68 67,201,388.97
存货跌价损失 / (转回) 763,745,612.77 (7,048,022.37)
合计 789,764,570.45 60,153,366.60
42 公允价值变动收益 / (损失)
产生公允价值变动损失的来源 2014 年 2013 年
衍生金融工具 11,013,281.97 (572,042.22)
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43 投资收益
(1) 投资收益明细情况
项目 2014 年 2013 年
权益法核算的长期股权投资收益 1,840,369,221.27 999,397,870.95
处臵长期股权投资取得的
投资收益 1,485,817,726.28 4,644,660.07
处臵衍生金融工具产生的
投资损失 (11,686,986.02) (1,539,218.64)
可供出售金融资产在持有期间
的投资收益 1,968,686.76 2,684,491.94
终止确认可供出售金融资产产生
的投资损失 (72,879,528.05) -
其中：其他综合收益转入 (73,153,890.55) -
丧失控制权后剩余股权按公允
价值重新计量产生的利得 915,672,843.28 -
合计 4,159,261,963.52 1,005,187,804.32
44 营业外收入
计入当期非经
项目 2014 年 2013 年 常性损益的金额
非流动资产处臵利得合计 1,003,021.46 2,345,354.05 1,003,021.46
其中：固定资产处臵利得 1,003,021.46 2,345,354.05 1,003,021.46
罚款收入 43,963,576.91 36,137,927.85 43,963,576.91
没收订金及违约金收入 58,551,687.56 24,560,500.27 58,551,687.56
其他 248,348,099.72 55,925,774.94 248,348,099.72
合计 351,866,385.65 118,969,557.11 351,866,385.65
本年营业外收入中包含本集团持有的徽商银行股份于可供出售金融资产转为联营
企业时，因初始确认成本低于其可辨认净资产公允价值形成的收益人民币
202,766,127.55 元。
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45 营业外支出
计入当期非经
项目 2014 年 2013 年 常性损益的金额
非流动资产处臵损失合计 3,171,365.54 6,820,073.10 3,171,365.54
其中：固定资产处臵损失 3,171,365.54 6,820,073.10 3,171,365.54
对外捐赠 18,644,750.95 10,086,370.00 18,644,750.95
其他 57,045,903.45 72,390,251.85 57,045,903.45
合计 78,862,019.94 89,296,694.95 78,862,019.94
46 所得税费用
(1) 本年所得税费用组成
2014 年 2013 年
当期所得税费用 6,625,853,694.73 6,526,370,997.65
其中：当年产生的所得税费用 6,653,300,485.68 6,474,856,573.51
汇算清缴差异调整 (27,446,790.95) 51,514,424.14
递延所得税费用 (661,014,489.32) (532,909,619.59)
合计 5,964,839,205.41 5,993,461,378.06
递延所得税费用分析如下：
2014 年 2013 年
暂时性差异的产生和转回 (117,872,862.95) 56,768,895.33
土地增值税清算准备金 (27,370,685.47） 37,574,061.64
确认的以前年度未利用可抵扣亏损 (405,963,819.50) (584,870,462.62)
收购公司公允价值变动 (101,548,597.57) (60,537,086.92)
未实现内部交易利润 (27,680,355.81) 19,004,556.33
代扣代缴所得税 19,421,831.98 (849,583.35)
合计 (661,014,489.32) (532,909,619.59)
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(2) 所得税费用与会计利润的关系如下：
2014 年 2013 年
税前利润 25,252,363,233.49 24,291,011,249.30
按法定税率计算的所得税费用 6,205,749,953.48 6,048,744,954.67
调整以前年度所得税的影响
非应税收入 - 投资收益 (739,165,827.36) (250,200,778.69)
不可抵扣的成本、费用和
损失的影响 423,238,889.79 257,656,075.87
本年未确认递延所得税资产
的可抵扣暂时性差异 157,852,167.99 45,190,865.42
使用前期未确认递延所得税
资产的可抵扣亏损 (82,835,978.49) (107,929,739.21)
本年所得税费用 5,964,839,205.41 5,993,461,378.06
47 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
项目 2014 年 2013 年
归属于母公司普通股股东的合并净利润 15,745,454,144.70 15,118,549,405.78
本公司发行在外普通股的加权平均数 11,016,871,779.25 11,012,915,706.42
基本每股收益 (元 / 股) 1.43 1.37
根据本公司股东大会于 2011 年 4 月 8 日审议批准，本公司于 2011 年 4 月 25 日起
实行一项股票期权计划。因该期权计划而存在的潜在普通股于列报期间不具有稀
释性，详见附注 (十一) 。
普通股的加权平均数计算过程如下：
2014 年 2013 年
年初已发行普通股股数 11,014,968,919 10,995,553,118
已行权股份期权的影响 (附注(十一) 1,902,860 17,362,588
年末普通股的加权平均数 11,016,871,779 11,012,915,706
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48 利润表补充资料
对利润表中的费用按性质分类：
项目 2014 年 2013 年
营业收入 146,388,004,498.44 135,418,791,080.35
减：存货变动 99,169,396,931.89 90,130,316,663.37
营业税金及附加 13,166,745,863.90 11,544,998,138.82
职工薪酬费用 2,009,586,916.30 1,575,690,710.93
折旧和摊销费用 548,904,324.49 179,235,500.15
租金费用 133,909,727.16 88,199,670.19
财务费用 640,839,545.38 891,715,053.49
其他净费用 5,739,262,321.54 6,747,296,956.27
营业利润 24,979,358,867.78 24,261,338,387.14
49 现金流量表项目
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 2014 年 2013 年
按政策允许收取的购房诚意金 4,392,416,726.39 5,263,215,611.78
收到联营 /合营企业及集团外部
单位往来款项 12,626,132,811.62 16,976,467,888.37
合计 17,018,549,538.01 22,239,683,500.15
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(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 2014 年 2013 年
经营租赁所支付的现金 107,907,606.94 88,199,670.19
支付的各种保证金、押金 5,768,872,406.75 5,024,677,298.10
支付代垫费用 359,657,742.67 947,934,256.21
支付联营 /合营企业及集团外部
单位往来款项 13,961,708,516.71 14,348,505,781.36
合计 20,198,146,273.07 20,409,317,005.86
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 2014 年 2013 年
收到的银行利息 562,564,789.01 425,245,138.30
从“取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额”重分
类至本科目列示的金额 (详
见附注 (五) 50(4) 注 1) 212,375,268.52 179,681,609.19
合计 774,940,057.53 604,926,747.49
(4) 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 2014 年 2013 年
其他投资性支出 4,076,000,000.00 -
从 “处臵子公司及其他营业
单位收到的现金净额”重
分类至本科目列示的金额(详
见附注 (五) 50(4) 注 2) 1,094,496,136.97 -
合计 5,170,496,136.97 -
(5) 本集团无收到和支付的其他与筹资活动有关的现金 (2013 年：无) 。
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50 现金流量表相关情况
(1) 将净利润调节为经营活动的现金流量
项目 2014 年 2013 年
净利润 19,287,524,028.08 18,297,549,871.24
加：资产减值损失 789,764,570.45 60,153,366.60
固定资产及投资性房地产
的折旧 376,028,622.62 153,444,254.50
无形资产及长期待摊
费用摊销 172,875,701.87 25,791,245.65
处臵固定资产的净损失 2,168,344.08 4,474,719.05
处臵长期资产的收益 (202,766,127.55) -
公允价值变动 (收益) / 损失 (11,013,281.97) 572,042.22
财务费用 640,839,545.38 891,715,053.49
投资收益 (4,159,261,963.52) (1,005,187,804.32)
递延所得税资产增加 (578,598,123.74) (472,102,149.32)
递延所得税负债减少 (82,416,365.59) (60,807,470.27)
存货的增加 (6,039,623,523.17) (75,798,277,962.97)
本年股权激励摊销 2,576,139.50 35,814,145.08
经营性应收项目的增加 (26,988,298,650.75) (14,459,729,664.00)
经营性应付项目的增加 58,515,020,197.67 74,250,459,242.94
经营活动产生的现金流量净额 41,724,819,113.36 1,923,868,889.89
(2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
本年度少数股东投入包括共计人民币 7 亿元 (2013 年：37 亿元) 于以前年度投
入而于年内确认为权益的资金。
(3) 现金及现金等价物净变动情况
2014 年 2013 年
现金及现金等价物年末余额 61,653,319,666.30 43,004,149,172.53
减：现金及现金等价物年初余额 43,004,149,172.53 51,120,223,950.88
现金及现金等价物
净增加 / (减少) 额 18,649,170,493.77 (8,116,074,778.35)
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(4) 本期取得或处臵子公司及其他营业单位的相关信息
项目 2014 年 2013 年
一、取得子公司及其他营业单位
的有关信息：
1. 本年取得子公司及其他营业
单位的价格 830,416,788.69 2,674,023,738.98
2. 本年取得子公司及其他营业
单位于本年支付的现金
和现金等价物 735,478,112.69 1,852,180,391.82
减：子公司及其他营业单位
持有的现金和
现金等价物 401,310,233.95 888,505,894.17
3. 以前年度取得子公司于
本年度支付的现金 136,664,663.07 95,267,553.41
4. 重分类至“收到其他与
投资活动有关的现金”
列示的金额 (注 1) 212,375,268.52 179,681,609.19
5. 取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额 683,207,810.33 1,238,623,660.25
6. 取得子公司的净资产 893,244,698.09 3,356,592,759.66
流动资产 4,676,248,489.18 14,825,850,771.94
非流动资产 714,100,573.76 724,281,680.79
流动负债 4,417,096,133.36 10,191,492,302.55
非流动负债 80,008,231.49 2,002,047,390.52
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项目 2014 年 2013 年
二、处臵子公司及其他营业单位的有关信息：
1. 处臵子公司及其他营业
单位的价格 6,126,985,800.79 230,701,632.65
2. 本年处臵子公司及
其他营业单位于
本年收到的现金
和现金等价物 6,097,793,400.79 230,701,632.65
减：子公司及其他营业单位
持有的现金和
现金等价物 1,534,010,389.93 40,605,823.02
3. 重分类至“支付其他与
投资活动有关的现金”
列示的金额 (注 2) 1,094,496,136.97 -
4. 处臵子公司及其他
营业单位收到
的现金净额 5,658,279,147.83 190,095,809.63
5. 处臵子公司的净资产 8,027,163,757.52 1,801,032,480.65
流动资产 35,202,434,470.10 18,203,497,728.62
非流动资产 4,324,182,634.97 374,114,915.83
流动负债 31,499,453,347.55 16,776,580,163.80
非流动负债 - -
注 1： 本年度所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去
被收购公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其
重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
注 2： 本年度所发生的处臵项目中，存在处臵价格中收到的现金减去被处臵
公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类
至“支付的其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
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(5) 现金和现金等价物的构成
项目 2014 年 2013 年
一、现金
其中：库存现金 1,775,092.54 1,116,683.63
可随时用于支付的银行存款 61,651,544,573.76 43,003,032,488.90
使用受限制的货币资金 1,061,933,709.64 1,361,260,622.70
二、年末货币资金及现金
等价物余额 62,715,253,375.94 44,365,409,795.23
减：使用受限制的货币资金 1,061,933,709.64 1,361,260,622.70
三、年末可随时变现的现金及
现金等价物 61,653,319,666.30 43,004,149,172.53
51 外币折算
本集团无重要境外经营实体。
52 套期
2014 年 12 月 31 日，本集团未到期的无本金交割远期外汇合约账面金额为人民币
36,405,000 元 (2013 年：无) ，被对冲的外币借款金额为美元 325,000,000.00 元，等值
人民币 1,988,675,000 元。2014 年 12 月 31 日，无本金交割远期外汇合约约定的美元
兑人民币的汇率范围为 6.2655 至 6.3160。截止 2014 年 12 月 31 日，符合套期会计要
求的无本金交割远期合约公允价值变动已确认为其他综合收益，并将在其对冲的外币
借款偿还时转入当期损益。
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53 收购公司情况
本集团本年收购公司明细如下：
序号 公司名称 收购股权 购买日
说明
比例
1 南昌地铁时代臵业 60% 2014 年 2 月 19 日 本公司持股 50% 的子公司以现金对价人民币 4,097 万元
有限公司 收购了南昌地铁时代臵业有限公司 60% 的股权。
2 深圳市万疆城投资发 90% 2014 年 3 月 7 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价人民币 7,200 万元
有限公司 收购了深圳市万疆城投资发展有限公司 90% 的股权。
3 广州市腾创贸易有限 70% 2014 年 3 月 31 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价人民币 18,665.33 万
公司 元收购了广州市腾创贸易有限公司 70% 的股权。
4 大连合众房地产开发 100% 2014 年 4 月 17 日 本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 13,157.30 万
有限公司 元收购了大连合众房地产开发有限公司 100% 的股权。
5 Radiant Merit Limited 100% 2014 年 4 月 28 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价港币 21,840.16 万元
收购了 Radiant Merit Limited 100% 的股权，Radiant Merit
Limited 持有 Honour Vantage Limited 100% 股权，Honour
Vantage Limited 持有 Champ Shine Limited 和 Kong Fortune
Investment Ltd 100% 股权。
6 北京万科东方房地产 65% 2014 年 6 月 20 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价人民币 650 万元
开发有限公司 收购了北京万科东方房地产开发有限公司 65% 的股权。
7 深圳市世基房地产 90% 2014 年 6 月 24 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价人民币 900 万元
开发有限公司 增资收购了深圳市世基房地产开发有限公司 90% 的股权。
8 深圳市安泰新城投资 100% 2014 年 6 月 30 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价人民币 100 万元
发展有限公司 收购了深圳市安泰新城投资发展有限公司 100% 的股权。
9 上海上房现代物流 100% 2014 年 12 月 31 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价人民币 1.6 亿元
有限公司 收购了上海上房现代物流有限公司 100% 的股权。
10 温州万鑫臵业有限 49% 2014 年 11 月 21 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价人民币 4,900 万元
公司 收购了原合营公司温州万鑫臵业有限公司 49% 的股权，收
购后持股比例 100%。
11 东莞市七六九创意谷 51% 2014 年 9 月 29 日 本公司持股 100% 的子公司以现金对价人民币 25.5 万元
产业园有限公司 收购了东莞市七六九创意谷产业园有限公司 51% 的股权。
六 合并范围的变更
1 非同一控制下企业合并
(1) 本集团本年没有发生非同一控制企业合并 (2013 年：无) 。
2 同一控制下企业合并
(1) 本集团本年没有发生同一控制下企业合并 (2013 年：无) 。
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3 处臵子公司
(1) 重要单次处臵对子公司投资即丧失控制权
处臵价款与处臵 与原子公司
投资对应的合并 丧失控制 按照公允价值 丧失控制权之日 股权投资相关
丧失控制 财务报表层面 丧失控制权 丧失控制权之 权之日剩 重新计量剩余 剩余股权公允 的其他综合
股权 股权 股权 丧失控制 权时点的 享有该子公司净 之日剩余 日剩余股权 余股权的 股权产生的 价值的确定方 收益转入投资
单位名称 处臵价款 处臵比例 处臵方式 权的时点 确定依据 资产份额的差额 股权的比例 的账面价值 公允价值 利得或损失 法及主要假设 损益的金额
(%)
上海万狮臵业有限公司 1,651,040,336.00 90% 股权转让 2014 年 8 月 26 日 董事会成员变更 199,467,201.54 10% 161,285,903.83 183,448,926.22 22,163,022.39 未来收益法评估 -
上海中房滨江房产有限公司 615,400,000.00 50% 股权转让 2014 年 12 月 1 日 董事会成员变更 549,825,462.10 50% 65,574,537.90 629,987,621.74 564,413,083.84 未来收益法评估 -
上海新宝臵业有限公司 874,075,970.65 50% 股权转让 2014 年 2 月 1 日 董事会成员变更 329,096,737.05 50% 544,979,233.60 874,075,970.65 329,096,737.05 未来收益法评估 -
本集团由于丧失对上述公司的控制权而产生的利得为 1,994,062,243.97 元，列示在合并财务报表的投资收益项目中。
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4 其他原因的合并范围变动
(1) 本年新纳入合并范围的子公司
名称 新增方式
北京万科新汇商业发展有限公司 新设
成都万橙教育咨询有限公司 新设
成都万橙餐饮管理有限公司 新设
成都万科蜀西臵业有限公司 新设
重庆万科商业管理有限公司 新设
重庆四季流辉臵业有限公司 新设
长沙市万科商业管理有限公司 新设
东莞市万科商办物业发展有限公司 新设
大连万科蓝山开发有限公司 新设
佛山市万俞投资有限公司 新设
佛山市万悦投资有限公司 新设
佛山市南海区万凯臵业有限公司 新设
福州市万坤房地产有限公司 新设
广州市万旭房地产有限公司 新设
广州市万科商业管理有限公司 新设
广德南海智赢投资合伙企业 (有限合伙） 新设
广德盈达农银投资管理有限公司 新设
贵州龙里维乐物流园有限公司 新设
贵阳万科商业管理有限公司 新设
合肥万科商业管理有限公司 新设
杭州万臻臵业有限公司 新设
杭州嘉树臵业有限公司 新设
杭州锦德投资有限公司 新设
海南万科商业管理有限公司 新设
嘉兴万城房地产开发有限公司 新设
南京凯瑞臵业有限公司 新设
南京源辉臵业有限公司 新设
南宁市万科朗润房地产有限公司 新设
宁波万科商业管理有限公司 新设
青岛万科商业管理有限公司 新设
青岛万科生态城臵业有限公司 新设
青岛万科长者公寓运营管理有限公司 新设
青岛桃花源臵业有限公司 新设
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名称 新增方式
上海万仓物流有限公司 新设
上海万枫资产管理有限公司 新设
上海向嘉投资管理有限公司 新设
上海坤畅投资管理有限公司 新设
上海库博投资管理有限公司 新设
上海筑万投资管理有限公司 新设
上海筑仓投资管理有限公司 新设
上海筑浦投资管理有限公司 新设
沈阳万科朗丰臵地有限公司 新设
沈阳万科浑河天地商业管理有限公司 新设
沈阳万科紫台臵地有限公司 新设
深圳市万科云城商业有限公司 新设
深圳市万科坂银房地产开发有限公司 新设
深圳市领万投资有限公司 新设
太原万科长风房地产开发有限公司 新设
武汉万物仓储管理有限公司 新设
武汉万科商业管理有限公司 新设
厦门市万科商业管理有限公司 新设
徐州万科城投资管理有限公司 新设
西安万科中恺臵业有限公司 新设
西安万科中轩臵业有限公司 新设
西安万科商业运营管理有限公司 新设
珠海市万科联合投资有限公司 新设
郑州万科商业管理有限公司 新设
郑州安汇臵业有限公司 新设
Advance Path Limited 新设
Alliance Grace Limited 新设
Ascent Win Limited 新设
East Crest Limited 新设
East Mind Limited 新设
Glorious Falcon Limited 新设
Graceful Winner Limited 新设
Keen Park Limited 新设
Kind Cheerful Limited 新设
Logistics Investment Company Limited 新设
Logistics Operation Company Limited 新设
Logistics Property Company Limited 新设
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名称 新增方式
Main Full Limited 新设
Mainland Logistics Investment Company Limited 新设
Mainland Logistics Operation Company Limited 新设
Mainland Logistics Property Company Limited 新设
Mainlandcn Eight Company Limited 新设
Mainlandcn Nine Company Limited 新设
Mainlandcn Seven Company Limited 新设
Mainlandcn Six Company Limited 新设
Mainlandcn V Company Limited 新设
New Glory Limited 新设
Ocean Rainbow Limited 新设
Vanke 610 Lexington LP LLC 新设
Vanke Block One GP LLC 新设
Vanke Block One LP LLC 新设
Vanke Holdings (UK) Limited 新设
Vanke Logistics Holding Company Limited 新设
Vanke Property Agency Limited 新设
Vanke Property Management Holdings Limited 新设
Vanke Velocity Operation I Holding Company Limited 新设
Vanke Velocity Operation I Investment Company Limited 新设
Vanke Velocity Property I Holding Company Limited 新设
Vanke Velocity Property I Investment Company Limited 新设
V-In Logistic Property HK I Holding Limited 新设
V-In Logistic Property HK II Holding Limited 新设
V-in Logistic Property I Holding Limited 新设
V-in Logistic Property II Holding Limited 新设
VL Logistic Management HK Holding Limited 新设
VL Logistic Management Holding Limited 新设
VL Logistic Platform Holding Limited 新设
VL Logistic Property HK I Holding Limited 新设
VL Logistic Property HK II Holding Limited 新设
VL Logistic Property HK III Holding Limited 新设
VL Logistic Property I Holding Limited 新设
VL Logistic Property II Holding Limited 新设
VL Logistic Property III Holding Limited 新设
Win Genius Limited 新设
Wkinv HK I Limited 新设
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名称 新增方式
Wkinv HK II Limited 新设
Wkland Investments III Limited 新设
北京万科东方房地产开发有限公司 收购
大连合众房地产开发有限公司 收购
东莞市七六九创意谷产业园有限公司 收购
广州市腾创贸易有限公司 收购
南昌地铁时代臵业有限公司 收购
上海上房现代物流有限公司 收购
深圳市安泰新城投资发展有限公司 收购
深圳市世基房地产开发有限公司 收购
深圳市万疆城投资发展有限公司 收购
温州万鑫臵业有限公司 收购
Champ Shine Limited 收购
Honour Vantage Limited 收购
Kong Fortune Investment Limited 收购
Radiant Merit Limited 收购
本集团拥有对上述公司的权力,通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。
上述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集
团收购上述公司的实质是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。
(2) 本年不再纳入合并范围的子公司
不再纳入
名称 合并范围的原因
成都四季流辉投资有限公司 出售
重庆溪畔臵业有限公司 出售
东莞市万悦房地产有限公司 出售
东莞市万益房地产有限公司 出售
佛山市南海区万瑞投资有限公司 出售
杭州东普投资管理有限公司 出售
杭州万爵臵业有限公司 出售
杭州万霆臵业有限公司 出售
昆明万宝房地产开发有限公司 出售
闽侯县万科汇开发有限公司 出售
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不再纳入
名称 合并范围的原因
南京龙西臵业有限公司 出售
南京富春东方房地产开发有限公司 出售
上海新宝臵业有限公司 出售
上海万之江房地产开发有限公司 出售
上海中房滨江房产有限公司 出售
上海祥大房地产发展有限公司 出售
上海万狮臵业有限公司 出售
山东乐水臵业有限公司 出售
深圳市万科云城臵地有限公司 出售
深圳富春东方 (集团) 有限公司 出售
深圳市东方尊峪房地产开发有限公司 出售
苏州汇华投资臵业有限公司 出售
武汉万科锦程房地产有限公司 出售
西安万科中启臵业有限公司 出售
漳州市万科滨江臵业有限公司 出售
保亭恒坤旅游地产臵业有限公司 注销
大连万科房地产开发有限公司 注销
南京同泽臵业有限公司 注销
厦门市金色万味餐饮有限公司 注销
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七 在其他主体中的权益
1 在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成 —— 主要子公司
A 主要房地产公司
注册
序号 名称 主要经营地 注册地 业务性质 币种 资本 (千元) 持股比例 (%) 表决权 取得方式
直接 间接
1 深圳市万科房地产有限公司 深圳 深圳 房地产开发 人民币 600,000 95% 5% 100% 设立
2 广州市万科房地产有限公司 广州 广州 房地产开发 人民币 1,000,000 90% 10% 100% 设立
3 上海万科房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 人民币 800,000 - 100% 100% 设立
4 北京万科企业有限公司 北京 北京 房地产开发 人民币 2,000,000 95% 5% 100% 设立
5 佛山市万科臵业有限公司 佛山 佛山 房地产开发 人民币 20,000 - 100% 100% 设立
6 东莞市万科房地产有限公司 东莞 东莞 房地产开发 人民币 300,000 - 100% 100% 设立
7 珠海市万科房地产有限公司 珠海 珠海 房地产开发 人民币 10,000 100% - 100% 设立
8 厦门市万科房地产有限公司 厦门 厦门 房地产开发 人民币 50,000 100% - 100% 设立
9 福州市万科房地产有限公司 福州 福州 房地产开发 人民币 20,000 100% - 100% 设立
10 海南万科房地产开发有限公司 海南 海南 房地产开发 人民币 10,000 100% - 100% 设立
11 南京万科臵业有限公司 南京 南京 房地产开发 人民币 150,000 100% - 100% 设立
12 江苏苏南万科房地产有限公司 苏州 苏州 房地产开发 人民币 30,000 100% - 100% 设立
13 宁波万科房地产开发有限公司 宁波 宁波 房地产开发 人民币 150,000 100% - 100% 设立
14 合肥万科臵业有限公司 合肥 合肥 房地产开发 人民币 200,000 100% - 100% 设立
15 唐山万科房地产开发有限公司 唐山 唐山 房地产开发 人民币 200,000 - 100% 100% 设立
16 天津万科房地产有限公司 天津 天津 房地产开发 人民币 390,000 15% 85% 100% 设立
17 沈阳万科房地产开发有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 人民币 100,000 95% 5% 100% 设立
18 大连万科臵业有限公司 大连 大连 房地产开发 人民币 30,000 100% - 100% 设立
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注册
序号 名称 主要经营地 注册地 业务性质 币种 资本 (千元) 持股比例 (%) 表决权 取得方式
直接 间接
19 长春万科房地产开发有限公司 长春 长春 房地产开发 人民币 50,000 95% 5% 100% 设立
20 烟台万科房地产开发有限公司 烟台 烟台 房地产开发 人民币 30,000 100% - 100% 设立
21 太原万科房地产有限公司 太原 太原 房地产开发 人民币 60,000 100% - 100% 设立
22 青岛万科房地产有限公司 青岛 青岛 房地产开发 人民币 20,000 100% - 100% 设立
23 成都万科房地产有限公司 成都 成都 房地产开发 人民币 80,000 90% 10% 100% 设立
24 武汉市万科房地产有限公司 武汉 武汉 房地产开发 人民币 150,000 95% 5% 100% 设立
25 万科 (重庆) 房地产有限公司 重庆 重庆 房地产开发 人民币 100,000 100% - 100% 设立
26 西安万科企业有限公司 西安 西安 房地产开发 人民币 20,000 100% - 100% 设立
27 贵阳万科房地产有限公司 贵阳 贵阳 房地产开发 人民币 100,000 100% - 100% 设立
28 昆明万科房地产开发有限公司 昆明 昆明 房地产开发 人民币 20,000 100% - 100% 设立
29 新疆万科房地产有限公司 乌鲁木齐 乌鲁木齐 房地产开发 人民币 100,000 95% 5% 100% 设立
30 浙江浙南万科房地产有限公司 温州 温州 房地产开发 人民币 1,300,000 100% - 100% 设立
31 中山市万科房地产有限公司 中山 中山 房地产开发 美元 12,000 - 100% 100% 设立
32 长沙市万科房地产开发有限公司 长沙 长沙 房地产开发 人民币 20,000 100% - 100% 设立
33 芜湖万科房地产有限公司 芜湖 芜湖 房地产开发 人民币 60,000 100% - 100% 设立
34 扬州万科房地产有限公司 扬州 扬州 房地产开发 人民币 10,000 100% - 100% 设立
35 郑州万科房地产有限公司 郑州 郑州 房地产开发 人民币 100,000 100% - 100% 设立
36 徐州万科房地产有限公司 徐州 徐州 房地产开发 人民币 100,000 100% - 100% 设立
37 济南万科房地产开发有限公司 济南 济南 房地产开发 人民币 100,000 100% - 100% 设立
38 南宁市万科房地产有限公司 南宁 南宁 房地产开发 人民币 10,000 100% - 100% 设立
39 常州万科房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 人民币 500,000 - 100% 100% 设立
40 Vanke Property (Overseas) Limited 香港 开曼群岛 房地产投资及开发 港币 7,500,000 - 75% 75% 收购
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B 主要物业管理公司
注册
序号 名称 主要经营地 注册地 业务性质 币种 资本(千元) 持股比例 (%) 表决权 取得方式
直接 间接
1 万科物业发展有限公司 深圳 深圳 物业服务 人民币 419,000 100% - 100% 设立
2 深圳市万科物业服务有限公司 深圳 深圳 物业服务 人民币 50,000 - 100% 100% 设立
3 广州市万科物业服务有限公司 广州 广州 物业服务 人民币 5,000 - 100% 100% 设立
4 东莞市万科物业服务有限公司 东莞 东莞 物业服务 人民币 5,000 - 100% 100% 设立
5 佛山市万科物业服务有限公司 佛山 佛山 物业服务 人民币 5,000 - 100% 100% 设立
6 南京万科物业管理有限公司 南京 南京 物业服务 人民币 5,000 - 100% 100% 设立
7 上海万科物业服务有限公司 上海 上海 物业服务 人民币 12,260 - 100% 100% 设立
8 北京万科物业服务有限公司 北京 北京 物业服务 人民币 22,000 - 100% 100% 设立
9 天津万科物业服务有限公司 天津 天津 物业服务 人民币 10,000 - 100% 100% 设立
10 沈阳万科物业服务有限公司 沈阳 沈阳 物业服务 人民币 10,000 - 100% 100% 设立
11 成都万科物业服务有限公司 成都 成都 物业服务 人民币 5,000 - 100% 100% 设立
12 武汉万科物业服务有限公司 武汉 武汉 物业服务 人民币 12,000 - 100% 100% 设立
13 长春万科物业服务有限公司 深圳 深圳 物业服务 人民币 5,000 - 100% 100% 设立
14 深圳市万睿智能科技有限公司 深圳 深圳 智能科技 人民币 10,000 - 100% 100% 设立
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C 非主要经营子公司
注册
序号 名称 主要经营地 注册地 业务性质 币种 资本(千元) 持股比例 (%) 表决权 取得方式
直接 间接
1 万科地产 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 港币 15,600 80% 20% 100% 设立
2 永达中国投资有限公司 香港 香港 投资 港币 10 - 100% 100% 设立
3 万科臵业 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 美元 100,000 - 100% 100% 设立
4 万科臵业地产 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 美元 90,000 49% 51% 100% 设立
5 东莞万科建筑技术研究有限公司 东莞 东莞 其他 人民币 20,000 100% - 100% 设立
6 深圳市万科财务顾问有限公司 深圳 深圳 咨询服务 人民币 15,000 95% 5% 100% 设立
7 深圳市浪骑游艇会有限公司 深圳 深圳 游艇服务 人民币 57,100 - 100% 100% 收购
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(2) 重要的非全资子公司
本集团无重要的非全资子公司。
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
(1) 在子公司所有者权益份额发生变化的重要情况：
年末
交易类型 公司名 时间 交易比例 持股比例
处臵少数股权 宁波万明臵业有限公司 2014 年 1 月 5.14% 76.58%
处臵少数股权 贵阳万科大都会商业臵业有限公司 2014 年 5 月 49% 51%
处臵少数股权 天津万科疆建臵业投资有限公司 2014 年 9 月 40% 60%*1
收购少数股权 长沙四海臵业有限公司 2014 年 1 月 5% 100%
收购少数股权 长沙礼和房地产开发有限公司 2014 年 1 月 22% 100%
收购少数股权 贵阳万科劲嘉房地产有限公司 2014 年 1 月 50% 100%
收购少数股权 Bonus Plus Holdings Limited 2014 年 1 月 16.33% 100%
收购少数股权 天津万科疆建臵业投资有限公司 2014 年 3 月 49% 60%*1
收购少数股权 沈阳万科朗程臵地有限公司 2014 年 4 月 30% 100%
收购少数股权 大连吉森臵业有限责任公司 2014 年 5 月 29% 100%
收购少数股权 上海祥大房地产发展有限公司 2014 年 7 月 25% 0%*2
*1 本集团于 2014 年 3 月收购天津万科疆建臵业投资有限公司少数股权后，对天
津万科疆建臵业投资有限公司的持股比例为 100%。2014 年 9 月，本集团处臵
了天津万科疆建臵业投资有限公司 40%的少数股权，故年末持股比例为 60%。
*2 上海祥大房地产发展有限公司收购少数股权后为上海中房滨江房产有限公司的
全资子公司，本集团已于 2014 年 12 月处臵上海中房滨江房产有限公司，上海
祥大房地产发展有限公司随之不再纳入合并范围，见附注 (六) 1。
(2) 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的重要影响：
贵阳万科大都 天津万科疆
宁波万明臵业 会商业臵业 建臵业投资
有限公司 有限公司 有限公司
处臵对价
- 现金 2,570,000.00 44,513,658.00 37,193,200.00
减：按处臵的股权比例
计算的子公司净
资产份额 2,518,962.04 44,226,069.16 36,445,903.56
差额 51,037.96 287,588.84 747,296.44
其中：调整资本公积 (51,037.96) (287,588.84) (747,296.44)
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上海祥大 Bonus Plus 天津万科疆 贵阳万科劲 长沙礼和房 大连吉森 沈阳万科
房地产发展 Holdings 建臵业投资 嘉房地产 长沙四海臵 地产开发 臵业有限 朗程臵地
有限公司 Limited 有限公司 有限公司 业有限公司 有限公司 责任公司 有限公司
购买成本
- 现金 954,493,750.00 35,318,193.85 224,563,157.83 26,399,800.00 37,203,441.89 2,000,000.00 29,000,000.00 3,000,000.00
减：按取得的股权比例
计算的子公司净
资产份额 940,713,845.19 19,422,966.09 45,240,264.82 12,667,748.36 11,388,592.96 1,516,575.12 18,907,449.78 11,944,310.67
差额 13,779,904.81 15,895,227.76 179,322,893.01 13,732,051.64 25,814,848.93 483,424.88 10,092,550.22 (8,944,310.67)
其中：调整资本公积 13,779,904.81 15,895,227.76 179,322,893.01 13,732,051.64 25,814,848.93 483,424.88 10,092,550.22 (8,944,310.67)
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3 在合营企业或联营企业中的权益
2014 年 2013 年
合营企业：
- 重要的合营企业 2,911,722,571.33 2,345,811,572.22
- 不重要的合营企业 8,333,251,727.55 4,552,157,471.97
联营企业：
- 重要的联营企业 532,588,874.90 444,086,565.70
- 不重要的联营企业 7,456,094,183.93 3,189,370,098.45
小计 19,233,657,357.71 10,531,425,708.34
减：减值准备 - -
合计 19,233,657,357.71 10,531,425,708.34
对于本集团表决权达到半数以上但不构成控制的企业，本集团与合作方按照相关
约定对该等主体进行共同控制，该类安排的相关活动 (即对安排的回报产生重大
影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，因此本集团将
该类安排作为合营安排进行处理。
(1) 重要的合营企业或联营企业：
对合营企业 对本集团
或联营企业 活动是
主要 持股比例 投资的会计 否具有
企业名称 经营地 注册地 业务性质 直接 间接 处理方法 注册资本 战略性
合营企业
中航万科有限公司*1 中国 中国 房地产开发 40% - 权益法 人民币 3,820,030,000 是
201 Folsom Acquisition JV, L.P.*2 美国 美国 房地产开发 - 71.5% 权益法 美元 227,068,669 是
联营企业
深圳市万科滨海房地产有限公司*3 中国 中国 房地产开发 - 50% 权益法 人民币 1,000,000,000 是
*1 中航万科有限公司于武汉、成都、合肥、上海、苏州、佛山、广州、宁
波、重庆等地开发多个房地产项目。
*2 201 Folsom Acquisition JV，L.P.于美国旧金山开发 Lumina 项目。
*3 深圳市万科滨海房地产有限公司于深圳开发壹海城项目。
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(2) 重要合营企业的主要财务信息：
下表列示了对本集团主营业务重要的合营企业的主要财务信息，这些合营企
业的主要财务信息是在按投资时公允价值为基础的调整以及统一会计政策调
整后的金额。此外，下表还列示了这些财务信息按照权益法调整至本集团对
合营企业投资账面价值的调节过程：
中航万科有限公司 (合并) 201 Folsom Acquisition JV, L.P.
2014 年 2013 年 2014 年 2013 年
流动资产 16,258,295,071.97 19,601,460,059.76 2,396,467,298.54 85,777,750.24
其中：现金和现金等价物 1,688,833,600.97 2,727,121,396.61 10,007,704.05 15,838,782.89
非流动资产 309,676,034.27 258,142,413.02 - 829,726,901.51
资产合计 16,567,971,106.24 19,859,602,472.78 2,396,467,298.54 915,504,651.75
流动负债 10,646,145,497.41 12,766,523,552.17 379,763,931.45 (124,595,949.13)
非流动负债 6,501,523.99 1,261,297,293.27 646,355,874.84 (165,308,086.06)
负债合计 10,652,647,021.40 14,027,820,845.44 1,026,119,806.28 (289,904,035.19)
净资产 5,915,324,084.84 5,831,781,627.34 1,370,347,492.26 625,600,616.56
少数股东权益 890,050,288.39 1,015,836,333.62 - -
归属于母公司股东权益 5,025,273,796.45 4,815,945,293.72 1,370,347,492.26 625,600,616.56
按持股比例计算的净资产份额 2,010,109,518.58 1,926,378,117.49 979,798,456.96 447,304,440.85
减：内部交易抵消 78,185,404.21 27,870,986.12 - -
对合营企业投资的账面价值 1,931,924,114.37 1,898,507,131.37 979,798,456.96 447,304,440.85
营业收入 6,349,414,071.34 6,782,091,698.07 - -
财务净收益 (19,084,234.73) (14,091,213.84) (1,970.32) (18,473.61)
其中：利息收入 (79,579,976.23) (36,148,818.15) (1,970.32) (18,473.61)
利息费用 57,188,952.80 17,620,796.31 - -
所得税费用 234,623,270.09 261,866,758.25 - -
归属于母公司的净利润 471,542,457.50 604,154,634.06 (9,107,482.89) (6,892,172.15)
归属于母公司的综合收益总额 471,542,457.50 604,154,634.06 (9,107,482.89) (6,892,172.15)
本年收到的来自合营企业的股利 (155,200,000.00) (213,084,440.00) - -
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(3) 重要联营企业的主要财务信息：
下表列示了本集团重要的联营企业的主要财务信息，这些联营企业的主要财
务信息是在按投资时公允价值为基础的调整以及统一会计政策调整后的金
额。此外，下表还列示了这些财务信息按照权益法调整至本集团对联营企业
投资账面价值的调节过程：
深圳市万科滨海房地产有限公司
2014 年 2013 年
流动资产 3,406,559,759.86 5,381,861,543.48
非流动资产 187,694.31 5,985,259.96
资产合计 3,406,747,454.17 5,387,846,803.44
流动负债 1,764,461,219.80 4,244,404,671.10
非流动负债 544,539,621.60 190,131,275.02
负债合计 2,309,000,841.40 4,434,535,946.12
净资产 1,097,746,612.77 953,310,857.32
少数股东权益 - -
归属于母公司股东权益 1,097,746,612.77 953,310,857.32
按持股比例计算的净资产份额 548,873,306.39 476,655,428.66
减：内部交易抵消 16,284,431.48 32,568,862.96
对联营企业投资的账面价值 532,588,874.90 444,086,565.70
营业收入 3,712,902,466.00 -
净利润 / (亏损) 732,135,467.07 (31,567,287.79)
综合收益总额 732,135,467.07 (31,567,287.79)
本年收到的来自联营企业
的股利 (293,849,855.81) -
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(4) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息如下：
2014 年 2013 年
合营企业：
投资账面价值合计 8,333,251,727.55 4,552,157,471.97
下列各项按持股比例计算
的合计数
- 净利润 216,518,746.04 223,179,041.28
- 其他综合收益 - -
- 综合收益总额 216,518,746.04 223,179,041.28
联营企业：
投资账面价值合计 7,456,094,183.93 3,189,370,098.45
下列各项按持股比例计算
的合计数
- 净利润 981,207,773.27 494,828,673.96
- 其他综合收益 48,000,000.00 -
- 综合收益总额 1,029,207,773.27 494,828,673.96
(5) 与合营企业投资相关的未确认承诺
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
4 本集团无共同经营主体 (2013 年：无) 。
5 本集团无结构化主体的权益 (2013 年：无) 。
八 与金融工具相关的风险
本集团在正常的生产经营过程中存在各种金融风险：利率风险、信用风险、流动
性风险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风
险，并采用下列金融管理政策和实务控制这些风险，以减低其对本集团财务表现
的潜在不利影响。
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(a) 利率风险
本集团面临的利率风险主要来源于借款，按浮动利率获得的借款使本集团面
临现金流量利率风险。
敏感性分析：
假定其他因素不变，截止 2014 年 12 月 31 日，利率每上升 50 个基点将会导
致集团税后利润以及股东权益减少人民币 48,688,673.10 元 (2013 年：人民币
59,117,148.92 元) 。
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非
衍生工具，上述敏感性分析中本集团的净利润及其他所有者权益项目的影响
是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收入的影响。2013 年的分析基
于同样的假设和方法。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团
所有按浮动利率获得的借款。
(b) 信用风险
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和可供出售金
融资产。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞
口。
本集团持有的货币资金，主要存放于商业银行等金融机构，管理层认为这些
商业银行具备较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。本集团采取限额
政策以规避对任何金融机构的信贷风险。
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款
项，因此信用风险较小。本集团尚未发生大额应收账款逾期的情况。
本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保
款项的可收回性。
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应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团
根据相关业务的发展需要对该类款项实施管理。
于资产负债表日，本集团的前五大客户的应收款占本集团应收款项总额
21.12% (2013 年：23.49%) 。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产 (包括衍生
金融工具) 的账面金额。除附注 (十) 4 所载本集团作出的财务担保外，本集
团没有提供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就
上述财务担保承受的最大信用风险敞口已在附注 (十) 4 披露。
(c) 流动性风险
本集团的政策是定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同
的规定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承诺提供足够
的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。
下表详细列示了在资产负债表日集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现金
流 (包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资产负债表日利率
计算) 和集团最早偿还日。
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2014 年
账面价值 总值 1 年以内 1至2年 2至5年 5 年以上
借款 57,369,070,113.37 65,497,021,762.80 27,381,588,852.36 18,961,226,895.59 17,958,974,806.22 1,195,231,208.63
应付债券 11,612,231,836.68 13,435,667,698.00 430,013,566.00 1,430,013,566.00 11,575,640,566.00 -
应付款项 135,611,653,327.29 135,699,446,225.01 135,121,151,661.22 578,294,563.79 - -
应付利息 336,509,801.80 336,509,801.80 336,509,801.80 - - -
其他非流动负债 68,441,434.99 68,441,434.99 - - 68,441,434.99 -
合计 204,997,906,514.13 215,037,086,922.60 163,269,263,881.38 20,969,535,025.38 29,603,056,807.21 1,195,231,208.63
2013 年
账面价值 总值 1 年以内 1至2年 2至5年 5 年以上
借款 69,307,434,621.12 77,401,936,653.81 36,114,292,743.22 20,645,219,607.07 20,642,424,303.52 -
应付债券 7,398,391,932.47 8,621,772,230.00 235,471,832.50 235,471,832.50 8,150,828,565.00 -
应付款项 135,898,318,791.12 137,098,856,464.47 135,668,156,864.31 921,047,570.83 509,652,029.33 -
衍生金融负债 11,686,986.02 11,686,986.02 11,686,986.02 - - -
应付利息 291,243,561.80 291,243,561.80 291,243,561.80 - - -
其他长期负债 42,955,020.85 42,955,020.85 - - 42,955,020.85 -
合计 212,950,030,913.38 223,468,450,916.95 172,320,851,987.85 21,801,739,010.40 29,345,859,918.70 -
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(d) 汇率风险
本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美
元、人民币或新加坡币计价结算外，本集团的其他主要业务以人民币计价结算。
(i) 本集团于 12 月 31 日的各外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负
债表日即期汇率折算。外币报表折算差额及采用无本金远期汇率交易产品对冲汇率风险的美元借款未包括在内。
2014 年 2013 年
美元项目 港币项目 新加坡币项目 美元项目 港币项目 新加坡币项目
外币 人民币 外币 人民币 外币 人民币 外币 人民币 外币 人民币 外币 人民币
短期借款 6,400,000.00 39,161,778.75 550,000,000.00 433,878,500.00 - - - - - - -
一年内到期的
非流动负债 77,793,424.85 476,017,966.64 365,314,909.78 288,185,972.88 - - - - 8,499,675.67 6,682,700.00 - -
长期借款 10,923,840.41 66,842,979.44 544,737,050.58 429,726,717.09 - - 358,647,038.33 2,186,635,128.02 1,097,958,103.86 863,247,600.00 - -
其他应付款 17,898,081.68 109,518,361.88 214,004,990.04 168,785,735.64 - - - - - - - -
应付债券 1,175,281,849.87 7,191,549,639.33 - - 139,527,100.74 647,349,936.58 777,807,075.58 4,742,211,959.10 - - 139,379,697.87 666,862,164.46
可供出售金融资产 - - - - - - - - (3,129,191,035.61) (2,460,263,867.93) - -
其他应收款 (1,057,854.49) (6,473,011.63) (13,614,753.93) (12,310,459.93) (3,677,863.24) (17,063,814.29) - - (730,552,512.41) (574,382,301.83) (59,359,398.25) (284,005,040.93)
货币资金 (252,012,547.01) (1,542,064,775.17) (973,436,560.13) (767,914,899.19) (20,211.58) (93,773.64) (202,548,150.65) (1,234,915,819.72) (513,569,707.27) (403,783,910.95) (1,214,342.28) (5,810,020.64)
合计 1,035,226,795.31 6,334,552,939.24 687,005,636.34 540,351,566.49 135,829,025.92 630,192,348.65 933,905,963.26 5,693,931,267.40 (3,266,855,475.76) (2,568,499,780.71) 78,805,957.34 377,047,102.89
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(ii) 敏感性分析
在计算敏感性分析时，本集团设立在香港特别行政区和境外的记账本位
币非人民币的下属子公司持有的非人民币资产负债未包括在内。
假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计人民币相对美元 / 港币
贬值 / 升值 1% (2013：3%) ，对本集团的利润影响分别为增加 / 减少人
民币 10,802,665.08 元 (2013：人民币 50,635,881.18 元) ，而对本集团的
股东权益影响为减少 / 增加人民币 61,121,126.55 元 (2013 年：增加 / 减
少人民币 93,762,944.60 元) 。
同时，管理层预计人民币相对新加坡币贬值 / 升值 1% (2013：3%) ，对
本集团的利润影响分别为增加 / 减少人民币 6,472,541.88 元 (2013：
无)，而对本集团的股东权益影响为增加 / 减少人民币 6,301,923.49 元
(2013：人民币 11,620,815.94) 。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不
变。2013 年的分析基于同样的假设和方法。
九 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
下表列示了本集团在每个资产负债表日持续和非持续以公允价值计量的资产和负
债于本报告期末的公允价值信息及其公允价值计量的层次。公允价值计量结果所
属层次取决于对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次的输入值。三个
层次输入值的定义如下：
- 第一层次输入值：在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整
的报价；
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- 第二层次输入值：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输
入值；
- 第三层次输入值：相关资产或负债的不可观察输入值。
第 1 层次 第 2 层次 第 3 层次 合计
资产
衍生金融资产 - 36,404,522.58 - 36,404,522.58
持续以公允价值计量
的资产总额 - 36,404,522.58 - 36,404,522.58
2014 年，本集团金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。
2014 年，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无重大的变
动。
2、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数如下：
衍生金融资产中远期外汇合同为本集团与金融机构签订的多个外汇远期合约，本
集团使用金融机构提供的报价作为各个外汇远期合约的估值。
十 关联方及关联交易
(1) 本公司无直接控股母公司。
(2) 本公司的子公司请参考附注 (七) 1 的子公司情况。
(3) 其他关联方情况
其他关联方名称 关联关系
本公司单一最大股东华润股份
华润深国投信托有限公司 有限公司之控股子公司
深圳市华威欣城一号投资 本公司单一最大股东华润股份
合伙企业 (有限合伙) 有限公司之控股企业
本公司单一最大股东华润股份
珠海华润银行股份有限公司 有限公司之控股子公司
本公司单一最大股东华润股份
华润万家有限公司 有限公司之控股子公司
徽商银行 本集团联营企业
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(4) 关联方担保情况
与被担保方 担保是否已经
担保方 被担保方 关系 担保金额 担保起始日 担保到期日 履行完毕
万科地产 (香港) 有限 Bestgain Real Estate 全资子公司 5,344,946,500.00 2013 年 3 月 13 日 2018 年 3 月 13 日 尚未到期
公司 Limited
万科臵业 (香港) 有限 Wkdeveloper Sig I 全资子公司 628,725,677.56 2013 年 4 月 16 日 项目公司清算或项 尚未到期
公司 Limited 目退出
万科臵业 (海外) 有限 WK Property 控股子公司 262,703,700.00 2013 年 3 月 28 日 2015 年 12 月 28 日 尚未到期
公司 Financial Limited
万科地产 (香港) 有限 邦才有限公司 全资子公司 2,297,206,500.00 2013 年 9 月 12 日 2017 年 3 月 12 日 尚未到期
公司
万科地产 (香港) 有限 Bestgain Real Estate 全资子公司 713,361,698.00 2013 年 11 月 6 日 2017 年 11 月 6 日 尚未到期
公司 Lyra Limited
万科地产 (香港) 有限 Bestgain Real Estate 全资子公司 1,180,000,000.00 2013 年 12 月 4 日 2018 年 12 月 4 日 尚未到期
公司 Lyra Limited
万科地产 (香港) 有限 Bestgain Real Estate 全资子公司 1,081,000,000.00 2013 年 12 月 16 日 2016 年 12 月 16 日 尚未到期
公司 Lyra Limited
万科地产 (香港) 有限 Bestgain Real Estate 全资子公司 2,943,239,000.00 2013 年 6 月 4 日 2019 年 6 月 4 日 尚未到期
公司 Lyra Limited
万科臵业 (香港) 有限 Vanke Best Gain 全资子公司 473,056,600.00 2014 年 12 月 23 日 2019 年 12 月 23 日 尚未到期
公司 Holdings Limited
北京万科企业有限公 北京住总万科房地产 控股子公司 400,000,000.00 2013 年 5 月 17 日 2016 年 5 月 17 日 尚未到期
司 开发有限公司
深圳市万科房地产有 深圳市万科滨海房地 联营企业 50,000,000.00 2013 年 12 月 6 日 2016 年 12 月 5 日 尚未到期
限公司 产有限公司
深圳市万科房地产有 深圳市万科滨海房地 联营企业 50,000,000.00 2014 年 6 月 12 日 2017 年 6 月 11 日 尚未到期
限公司 产有限公司
广州市万科房地产有 广州黄埔文冲城中村 控股子公司 360,000,000.00 2014 年 6 月 13 日 2019 年 6 月 12 日 尚未到期
限公司 房地产开发有限公司
芜湖万科万东房地产 芜湖万科信达房地产 联营企业 14,700,000.00 2014 年 9 月 5 日 2017 年 9 月 4 日 尚未到期
有限公司 有限公司
芜湖万科万东房地产 芜湖万科信达房地产 联营企业 66,150,000.00 2014 年 12 月 1 日 2017 年 9 月 4 日 尚未到期
有限公司 有限公司
深圳市万科房地产有 深圳市万科滨海房地 联营企业 50,000,000.00 2014 年 9 月 1 日 2017 年 8 月 20 日 尚未到期
限公司 产有限公司
深圳市万科房地产有 深证市万科滨海房地 联营企业 50,000,000.00 2014 年 4 月 29 日 2017 年 4 月 28 日 尚未到期
限公司 产有限公司
(5) 关联方资金借款
2014 年确认的
关联方 借款金额 起始日 到期日 利息支出
拆入
- 华润深国投信托有限公司 1,000,000,000.00 2012 年 2 月 24 日 2014 年 2 月 24 日 16,194,444.44
- 华润深国投信托有限公司 1,000,000,000.00 2012 年 3 月 15 日 2014 年 3 月 7 日 19,250,000.00
- 华润深国投信托有限公司 1,000,000,000.00 2012 年 3 月 21 日 2014 年 3 月 14 日 21,291,666.67
- 华润深国投信托有限公司 1,100,000,000.00 2012 年 11 月 21 日 2014 年 5 月 21 日 29,081,250.00
- 华润深国投信托有限公司 750,000,000.00 2014 年 4 月 17 日 2016 年 4 月 16 日 40,371,625.00
该信托借款成本参考市场当期价格水平及项目特点等因素确定，年利率不高于
当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。
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(6) 关联方资产转让
2014 年本集团未发生关联方资产转让。
(7) 关联方应收应付款项
应收关联方款项：
单位名称 与本公司关系 2014 年 2013 年
佛山市南海区万瑞投资有限公司 联营企业 1,703,658,046.71 -
上海静园房地产开发有限公司 联营企业 852,420,768.56 906,420,768.56
北京万湖房地产开发有限公司 联营企业 662,601,518.41 1,599,649,345.56
上海万狮臵业有限公司 联营企业 507,615,546.46
广州花都雅展房地产开发有限公司 联营企业 402,602,935.85 408,982,100.00
重庆云畔臵业有限公司 联营企业 360,611,720.04 149,831,750.00
Ultimate Vantage Limited 联营企业 337,825,144.05 574,382,301.83
宁波中万臵业有限公司 联营企业 307,034,213.41 241,647,815.98
芜湖万科信达房地产有限公司 联营企业 302,299,645.72 211,713,753.00
北京京投银泰臵业有限公司 联营企业 266,194,014.19 458,998,830.23
重庆中航万科峻景臵业有限公司 联营企业 251,643,264.83 256,099,326.20
重庆中航万科云岭臵业有限公司 联营企业 240,532,656.66 274,196,866.36
沈阳中铁万科朗榆臵地有限公司 联营企业 202,825,498.41 254,276,627.84
北京城建万科天运臵业有限公司 联营企业 150,441,186.93 -
重庆万滨臵业有限公司 联营企业 142,662,282.97 131,633,456.32
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 130,100,433.34 70,512,438.10
佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 联营企业 60,231,911.06 -
东莞市万悦房地产有限公司 联营企业 42,513,120.36 -
东莞市万益房地产有限公司 联营企业 27,423,312.40 -
沈阳东方瑞祥投资有限公司 联营企业 27,325,189.43 -
苏州科建房地产有限公司 联营企业 25,316,597.94 65,885,787.14
广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 23,743,200.04 62,351,274.66
长春万科溪之谷房地产开发有限公司 联营企业 16,016,378.23 -
上海重万臵业有限公司 联营企业 15,264,119.89 30,087,429.44
长沙东方城房地产开发有限公司 联营企业 12,495,994.40 12,495,994.40
上海万科长宁臵业有限公司 联营企业 8,802,743.84 8,776,449.25
广州永万预制构件有限公司 联营企业 4,144,900.00 -
深圳市壹海城商业物业管理有限公司 联营企业 2,169,540.47 -
Vankic Investment (Cayman Islands) Limited 联营企业 1,835,463.62 4,816.55
佛山市长盛建筑科技有限公司 联营企业 1,402,086.60 1,160,000.00
陕西得泰房地产开发有限公司 联营企业 477,636.00 -
成都金碧满堂投资有限公司 联营企业 - 7,960,101.43
北京五园科盛房地产开发有限公司 联营企业 - 222,775.90
合肥一航万科地产有限公司 联营企业 - 62,858,192.94
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 联营企业 - 37,555,641.37
小计 7,090,231,070.82 5,827,703,843.06
------------------- -------------------
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单位名称 与本公司关系 2014 年 2013 年
上海中房滨江房产有限公司 合营企业 4,636,001,567.11 -
武汉联投万科房地产有限公司 合营企业 2,594,737,389.85 2,195,052,440.94
上海万科盈江投资管理有限公司 合营企业 2,102,850,563.99 1,282,308,350.99
杭州东尚臵业有限公司 合营企业 1,510,158,151.53 463,454,696.41
重庆溪畔臵业有限公司 合营企业 1,404,655,000.00 -
湖南湘诚壹佰臵地有限公司 合营企业 1,309,781,062.95 820,758,455.90
济南万筑房地产开发有限公司 合营企业 1,023,400,000.00 1,023,400,000.00
北京万科东方臵业有限公司 合营企业 1,008,297,220.42 -
深圳市万科云城房地产开发有限公司 合营企业 817,342,409.86 -
北京祥业万科房地产开发有限公司 合营企业 736,536,494.26 -
长春万科新里程房地产开发有限公司 合营企业 735,000,000.00 735,000,000.00
新疆浩华房地产开发有限公司 合营企业 600,000,000.00 -
贵阳万科劲嘉臵业有限公司 合营企业 551,549,449.15 1,056,925,962.15
合肥万科金湾地产有限公司 合营企业 549,233,274.14 -
武汉万科城花璟苑房地产有限公司 合营企业 521,732,016.45 121,609,328.61
珠海市海愉臵业有限公司 合营企业 519,402,159.04 476,132,593.00
北京首开万科房地产开发有限公司 合营企业 457,367,940.41 744,688,338.61
漳州市万科滨江臵业有限公司 合营企业 432,680,393.90 -
北京万科东地房地产开发有限公司 合营企业 421,650,132.31 367,892,229.25
深圳市龙城广场房地产开发有限公司 合营企业 378,291,733.31 -
昆明万宝房地产开发有限公司 合营企业 325,571,849.43 -
上海新宝臵业有限公司 合营企业 300,423,324.95 -
杭州万霆臵业有限公司 合营企业 286,768,364.18 -
北京五和万科臵业有限公司 合营企业 265,812,718.84 -
Sherwood Development Pte Ltd 合营企业 265,305,809.56 284,005,040.93
北京万城永辉臵业有限公司 合营企业 261,403,553.08 -
富阳永通房地产开发有限公司 合营企业 249,500,891.75 110,458,474.99
成都万科南城臵业有限公司 合营企业 232,992,964.73 288,939,702.51
苏州万江房地产有限公司 合营企业 231,510,917.28 108,079,292.97
唐山万润房地产开发有限公司 合营企业 229,452,468.15 139,512,187.15
上海张江万科房地产开发有限公司 合营企业 226,934,306.15 -
御河硅谷(上海）建设发展有限公司 合营企业 218,068,502.00 -
富阳东润臵业有限公司 合营企业 192,145,237.93 593,041,053.57
中航万科有限公司 合营企业 176,274,825.17 124,498,338.30
杭州万爵臵业有限公司 合营企业 157,860,940.48 -
长沙市万科西海岸臵地有限公司 合营企业 154,985,986.66 -
杭州锦康臵业有限公司 合营企业 153,180,305.38 -
上海玖开投资管理有限公司 合营企业 147,229,042.43 -
广州市万臻房地产有限公司 合营企业 145,223,947.49 -
上海顺畅臵业有限公司 合营企业 107,819,700.00 -
杭州协鼎臵业有限公司 合营企业 100,422,895.00 46,889,695.00
平度万科臵业有限公司 合营企业 99,239,706.85 107,904,505.98
深圳市万科云城臵地有限公司 合营企业 94,861,506.97 -
北京中粮万科房地产开发有限公司 合营企业 93,058,034.09 454,535,634.15
武汉雅苑万科房地产有限公司 合营企业 83,670,690.11 69,856,657.26
山东小珠山建设发展有限公司 合营企业 78,514,425.78 12,448,242.94
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万科企业股份有限公司
截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司关系 2014 年 2013 年
北京京投万科房地产开发有限公司 合营企业 74,044,655.53 45,379,825.93
上海万之江房地产开发有限公司 合营企业 56,819,721.08 -
东莞市万科臵地有限公司 合营企业 31,825,350.37 429,414,413.17
长沙市领域投资有限公司 合营企业 29,867,700.51 -
云南浙联地产有限公司 合营企业 25,391,983.13 -
海南香水湾富豪旅业开发有限公司 合营企业 16,109,000.00 -
长沙市领域房地产开发有限公司 合营企业 15,391,283.63 -
杭州湘格投资管理有限公司 合营企业 3,413,582.09 -
广州知识城臵业发展有限公司 合营企业 2,688,210.52 -
上海万双建筑技术有限公司 合营企业 1,001,688.63 748,005.37
广州市建瓴房地产开发有限公司 合营企业 6,000.00 -
北京东方万科投资管理有限公司 合营企业 35.00 10.00
温州万鑫臵业有限公司 合营企业 - 741,469,285.14
北京五和万科房地产开发有限公司 合营企业 - 245,726,810.83
北京万科东方房地产开发有限公司 合营企业 - 1,155,007,500.00
北京祥筑房地产开发有限公司 合营企业 - 278,458,767.01
广州市万轩房地产有限公司 合营企业 - 180,722,430.82
富阳东和臵业有限公司 合营企业 - 121,826,000.00
天津市迪万投资有限公司 合营企业 - 5,243,840.00
上海万之城房地产开发有限公司 合营企业 - 12,701,062.32
苏州万康房地产有限公司 合营企业 - 365,708,927.34
小计 27,445,459,083.61 15,209,798,099.54
------------------- -------------------
合计 34,535,690,154.43 21,037,501,942.60
上述应收关联方款项包括列作非流动资产的应收联营 / 合营企业共计人民币
6,674,672,047.43 元（2013 年: 人民币 4,369,129,484.83 元）（见附注(五)
17)）。本年对关联方的利息收入为人民币 728,294,480.44（2013 年:人民币
537,346,194.77 元）。
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应付关联方款项：
单位名称 与本公司关系 2014 年 2013 年
重庆溪畔臵业有限公司 合营企业 837,300,583.23 -
湖南湘诚壹佰臵地有限公司 合营企业 830,523,659.06 953,473,213.04
济南万筑房地产开发有限公司 合营企业 685,442,430.76 1,589,541,494.11
长沙市领域投资有限公司 合营企业 564,679,263.41 593,405,427.66
北京五和万科房地产开发有限公司 合营企业 374,716,903.30 500,838,941.45
长沙市领域房地产开发有限公司 合营企业 346,613,935.45 375,993,985.15
上海加来房地产开发有限公司 合营企业 253,002,850.89 437,146,579.88
广州市万轩房地产有限公司 合营企业 252,799,871.95 -
苏州万康房地产有限公司 合营企业 245,742,860.20 782,095,764.19
上海乐都臵业有限公司 合营企业 230,000,686.79 235,800,837.39
闽侯县万科汇开发有限公司 合营企业 228,536,693.61 -
杭州万业臵业有限公司 合营企业 225,846,018.20 41,394,000.00
长春万科新里程房地产开发有限公司 合营企业 216,072,305.86 928,248,699.97
天津松科房地产有限公司 合营企业 166,649,082.88 210,765,335.80
上海万之城房地产开发有限公司 合营企业 154,891,333.85 -
北京祥筑房地产开发有限公司 合营企业 86,457,849.55 -
新疆浩华房地产开发有限公司 合营企业 36,524,328.90 -
贵阳万科劲嘉臵业有限公司 合营企业 34,756,009.27 2,752,281,379.43
武汉万科青安居房地产有限公司 合营企业 28,010,723.43 28,151,723.43
南京龙西臵业有限公司 合营企业 27,443,867.53 -
天津市迪万投资有限公司 合营企业 22,301,177.43 -
重庆两江万科投资有限公司 合营企业 10,037,265.44 20,039,532.57
成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司 合营企业 9,806,852.00 10,000,000.00
海南香水湾富豪旅业开发有限公司 合营企业 5,725,594.52 432,000.00
武汉万科锦程房地产有限公司 合营企业 3,278,401.65 -
上海恺熠臵业有限公司 合营企业 1,800,524.74 -
山东乐水臵业有限公司 合营企业 553,314.28 -
上海资贤投资发展有限公司 合营企业 407,557.78 -
SEVEN TREASURE RETAIL PTE. LTD 合营企业 6.12 -
云南浙联地产有限公司 合营企业 - 142,855,242.66
上海张江万科房地产开发有限公司 合营企业 - 100,077,990.56
武汉万科城花璟苑房地产有限公司 合营企业 - 603,598,474.22
广州市万臻房地产有限公司 合营企业 - 40,000,000.00
小计 5,879,921,952.08 10,346,140,621.51
------------------- -------------------
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厦门万特福房地产开发有限公司 联营企业 808,054,015.77 781,054,015.77
深圳市万科滨海房地产有限公司 联营企业 646,447,728.16 43,323,904.95
北京金隅万科房地产开发有限公司 联营企业 416,285,320.53 130,576,891.32
广州市万尚房地产有限公司 联营企业 200,672,896.23 421,272,878.77
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 联营企业 194,417,850.57 -
苏州中航万科长风臵业有限公司 联营企业 67,777,105.72 67,799,159.01
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司 联营企业 41,218,636.50 60,403,692.08
广州天禧房地产开发有限公司 联营企业 32,474,364.90 -
上海南都白马房地产开发有限公司 联营企业 16,561,110.66 17,701,924.74
苏州汇华投资臵业有限公司 联营企业 9,587,912.83 -
北京五园科盛房地产开发有限公司 联营企业 9,449,545.60 -
合肥一航万科地产有限公司 联营企业 4,072,353.97 -
陕西得泰房地产开发有限公司 联营企业 458,186.48 -
宁波航万臵业有限公司 联营企业 250,017.50 -
佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 联营企业 - 893,653,364.32
长春万科溪之谷房地产开发有限公司 联营企业 - 103,570,081.08
小计 2,447,727,045.42 2,519,355,912.04
------------------- -------------------
深圳市华威欣城一号
投资合伙企业 (有限合伙) 其他关联方 554,074,368.90 892,448,047.66
------------------- -------------------
合计 8,881,723,366.40 13,757,944,581.21
本年对关联方的利息支出为人民币 139,155,886.16 元 (2013 年：人民币
53,076,580.30 元) 。
(8) 本集团与其他关联方之间的交易
除已于附注 (五) 1 披露的事项以外，本集团于 2014 年度向华润万家有限公
司及其子公司租赁物业所得收入为人民币 10,908,218.50 元 (2013 年：人民
币 3,259,063.60 元)。
(9) 本集团与关键管理人员之间的交易：
2014 年 2013 年
支付关键管理人员薪酬 (注 1) 51,104,394.48 112,717,082.57
已提取尚未明确至个人的经济
利润奖金 (注 2) 79,565,000.00 100,465,000.00
销售商品房 1,701,230.00 -
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注 1 其中未包括计入损益的股份支付总额。截至 2014 年 12 月 31 日关键管
理人员持有的 A 股股票期权合计 1,510 万股 (2013 年：2,268 万股) 。股
份支付相关情况请参考附注 (十一) 。
注 2 根据万科企业股份有限公司经济利润奖金方案获授的年功积分于各年
度分配年功积分时模拟计算的奖金额度。个人最终可获得的金额受年
功积分总额变化、个人积分数量的变化以及公司未来能否为股东创造
价值等情况影响，因此，于报告期末，该等奖金未能明确至个人。
十一 股份支付
1 股份支付总体情况
2014 年 2013 年
公司本年行权的各项权益工具总额 22,538,323 份 19,415,801 份
公司本年失效的各项权益工具总额 23,770,599 份 2,813,112 份
公司年末发行在外的股票
期权行权价格 8.07 元 8.48 元
公司年末发行在外的股票期权
的合同剩余期限 1年 2年
本年发生的股份支付费用如下：
项目 2014 年 2013 年
以权益结算的股份支付 2,576,139.50 35,814,145.08
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2 以权益结算的股份支付情况
根据本公司股东大会于 2011 年 4 月 8 日审议批准，本公司于 2011 年 4 月 25 日起
实行一项股票期权计划。据此，本公司董事获授权酌情授予本公司高级管理人员
及其他职工以行权价格为 8.89 元的每股对价获得股票期权，以认购本公司股份。
其中关键管理人员共获得股票期权 3,300 万份。在满足行权条件的前提下，股票
期权的权利中的 40% 在授予日起一年后可行权，30% 在授予日起两年后可行权，
30% 在授予日起三年后可行权，并自可行权日起两年内可以行权以认购本公司股
份。每项股票期权赋予持有人认购一股本公司普通股的权利。
根据《万科企业股份有限公司关于 A 股股票期权激励计划第三个行权期期权开始
行权的公告》，经公司董事会审议通过，公司第三批期权行权条件达成，第三批
期权于 2014 年 9 月 19 日开始进入行权期。报告期内，激励对象共行权期权
2,253.8 万份，此外因部分激励对象离职以及第一批期权到期失效等原因，有
2,377.1 万份股票期权作废，期末激励对象拥有的已授出但尚未行使的期权数量为
2,462.9 万份。公司实施分红派息方案后，对 A 股股票期权行权价格调整为 8.07
元。
截至 2014 年 12 月 31 日，资本公积中确认以权益结算的股份支付的累积金额为人
民币 232,856,860.87 元 (2013 年：人民币 230,280,721.37 元) 。本年以权益结算的
股 份 支 付 确 认 的 费 用 总 额 为 人 民 币 2,576,139.50 元 (2013 年 ： 人 民 币
35,814,145.08 元) ，其中属于关键管理人员总额为人民币 346 万元 (2013 年：人民
币 1,481 万元) ，未包括在附注 (十) (9) 所述的支付关键管理人员薪酬内。
对可行权权益工具数量的确定依据如下：
在等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息
做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权
权益工具的数量与实际可行权工具的数量一致。
本年行权的股份期权在行权期的加权平均每股行权价格为人民币 10.85 元。(2013
年： 人民币 11.56 元)。
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十二 资本管理
本集团资本管理的主要目标是保障本集团的持续经营，能够通过制定与风险水平
相当的产品和服务价格并确保以合理融资成本获得融资的方式，持续为股东提供
回报。
本集团定期复核和管理自身的资本结构，力求达到最理想的资本结构和股东回
报。本集团考虑的因素包括：本集团未来的资金需求、资本效率、现实的及预期
的盈利能力、预期的现金流、预期资本支出等。如果经济状况发生改变并影响本
集团，本集团将会调整资本结构。
本集团通过经调整的净债务资本率来监管集团的资本结构。经调整的净债务为总
债务 (包括短期借款、长期借款以及应付债券) ，扣除现金和现金等价物。
经调整的净债务资本率如下：
本集团 本公司
附注 2014 年 2013 年 2014 年 2013 年
流动负债
短期借款 (五) 18 2,383,069,704.65 5,102,514,631.14 2,910,029,425.90 5,066,001,117.16
一年内到期的
长期借款 (五) 26 20,449,288,272.85 27,521,791,569.90 18,975,084,333.33 24,304,279,216.07
小计 22,832,357,977.50 32,624,306,201.04 21,885,113,759.23 29,370,280,333.23
---------------- ---------------- ---------------- ----------------
非流动负债
长期借款 (五) 27 34,536,712,135.87 36,683,128,420.08 28,989,566,666.67 30,080,766,117.27
应付债券 (五) 28 11,612,231,836.68 7,398,391,932.47 1,781,327,114.10 -
小计 46,148,943,972.55 44,081,520,352.55 30,770,893,780.77 30,080,766,117.27
---------------- ---------------- ---------------- ----------------
总债务合计 68,981,301,950.05 76,705,826,553.59 52,656,007,540.00 59,451,046,450.50
减：货币资金 (五) 1 62,715,253,375.94 44,365,409,795.23 31,910,176,816.37 16,380,579,132.34
经调整的净债务 6,266,048,574.11 32,340,416,758.36 20,745,830,723.63 43,070,467,318.16
所有者权益 115,893,616,919.97 105,439,423,398.63 53,136,059,328.84 45,581,004,040.15
净债务资本率 5.41% 30.67% 39.04% 94.49%
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十三 承诺或有事项
1 重要承诺事项
(1) 约定资本支出
于 12 月 31 日，本集团的资本承担如下：
2014 年 2013 年
已签订的正在或准备履行
的建安合同 765.35 亿元 765.75 亿元
已签订的正在或准备履行
的土地合同 77.07 亿元 104.41 亿元
合计 842.42 亿元 870.16 亿元
截止 2014 年 12 月 31 日，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规
定的责任与义务同时，若干年内支付。
(2) 租赁承诺
根据不可撤销的有关房屋、固定资产等经营租赁协议，本集团于 12 月 31 日
以后应支付的最低租赁付款额如下：
项目 2014 年 2013 年
不可撤销经营租赁的
最低租赁付款额
资产负债表日后第 1 年 104,008,480.91 62,147,897.90
资产负债表日后第 2 年 87,760,226.67 85,137,499.75
资产负债表日后第 3 年 20,980,261.71 63,749,975.26
以后年度 38,678,403.02 27,398,555.93
合计 251,427,372.31 238,433,928.84
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2 或有事项
(1) 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止 2014 年 12 月 31 日，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，
也是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事
项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本
集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
(2) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
财务承诺
本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。
担保类型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效
之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥
后并交银行执管之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合
同届满之日后两年止。截止年末，本集团承担阶段性担保额及全程担保额分
别为人民币 557.76 亿元及人民币 0.73 亿元 (2013：阶段性担保额为人民币
408.60 亿元，全程担保额为人民币 0.89 亿元) 。
十四 资产负债表日后事项
1 资产负债表日后利润分配情况说明
拟分配的股利 5,518,753,621.00 元
本集团拟向普通股股东派发现金股利，每股人民币 0.50 元 (2013 年：每股人民币
0.41 元)，共人民币 5,518,753,621.00 元 (2013 年：人民币 4,516,137,256.79 元)。此项
提议尚待股东大会批准。于资产负债表日后提议派发的现金股利并未在资产负债表
日确认为负债。
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十五 分部报告
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共
两大报告分部。其中房地产分部又分为北京区域、广深区域、上海区域和成都区
域四个分部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每
个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本集团管理层将会定
期审阅不同分部的财务信息以决定向其配臵资源、评价业绩。
北京区域包含如下城市公司：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟
台、吉林、太原、唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、济南、日照、营口。
广深区域包含如下城市公司：深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长
沙、厦门、福州、惠州、海南、莆田、泉州、南宁、石狮。
上海区域包含如下城市公司：上海、杭州、苏州、宁波、南京、镇江、南昌、合
肥、扬州、嘉兴、芜湖、温州、南通、常州、徐州、无锡、昆山。
成都区域包含如下城市公司：成都、武汉、西安、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木
齐、郑州、南充。
(1) 报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配臵资源，本集团管理层会定期审阅归属于
各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以
及能够以合理的基础分配给该分部的资产，未分配项目主要包括总部资产和
递延所得税资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各
分部的应付款项、预收款项和银行借款等，未分配项目主要包括总部负债和
递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入 (包括对外交易收入及分部间的交易
收入) ，扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销
及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支
出后的净额。未分配项目主要为总部的收入和支出。分部之间收入的转移定
价按照与其他对外交易相似的条款计算。
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2014 年
地产行业 物业管理公司 未分配项目 抵销 合计
项目 北京区域 广深区域 上海区域 成都区域
分部收入 35,982,018,983.25 44,782,589,434.44 39,624,641,725.03 23,774,122,219.75 3,302,978,642.21 757,887,067.45 (1,836,233,573.69) 146,388,004,498.44
其中：外部销售收入 35,921,320,683.25 44,782,589,434.44 39,624,641,725.03 23,774,122,219.75 2,159,593,900.94 125,736,535.03 - 146,388,004,498.44
分部间销售收入 60,698,300.00 - - - 1,143,384,741.27 632,150,532.42 (1,836,233,573.69) -
分部费用 32,229,162,116.30 35,600,805,271.15 33,592,865,451.88 21,158,209,336.02 2,883,386,936.11 1,682,250,364.56 (1,567,758,599.87) 125,578,920,876.15
分部利润(注) 3,752,856,866.95 9,181,784,163.29 6,031,776,273.15 2,615,912,883.73 419,591,706.10 (924,363,297.11) (268,474,973.82) 20,809,083,622.29
分部资产 127,920,973,493.71 158,188,075,708.87 146,596,483,305.08 96,185,819,741.37 5,125,195,597.86 221,518,119,475.46 (247,125,911,906.70) 508,408,755,415.65
分部负债 103,001,963,164.49 137,459,597,886.27 124,530,418,654.33 84,998,869,797.36 4,587,320,040.18 161,948,898,656.17 (224,011,929,703.12) 392,515,138,495.68
2013 年
地产行业 物业管理公司 未分配项目 抵销 合计
项目 北京区域 广深区域 上海区域 成都区域
分部收入 34,161,220,280.62 44,493,753,801.65 28,473,986,075.93 26,451,543,857.55 2,459,666,833.92 1,042,413,151.52 (1,663,792,920.84) 135,418,791,080.35
其中：
外部销售收入 34,161,220,280.62 44,486,731,698.06 28,437,284,501.62 26,366,506,121.67 1,496,548,933.88 470,499,544.50 - 135,418,791,080.35
分部间销售收入 - 7,022,103.59 36,701,574.31 85,037,735.88 963,117,900.04 571,913,607.02 (1,663,792,920.84) -
分部费用 29,880,633,953.90 34,679,480,450.38 24,309,572,557.86 21,231,870,658.62 2,192,183,644.41 1,330,986,179.70 (1,462,658,989.56) 112,162,068,455.31
分部利润 (注) 4,280,586,326.72 9,814,273,351.27 4,164,413,518.07 5,219,673,198.93 267,483,189.51 (288,573,028.18) (201,133,931.28) 23,256,722,625.04
分部资产 128,235,136,608.25 149,990,834,512.11 143,642,921,132.45 93,395,165,104.12 4,229,476,221.69 208,349,778,181.55 (248,637,988,269.63) 479,205,323,490.54
分部负债 105,186,108,466.73 127,572,661,221.82 124,097,765,893.86 83,246,699,761.39 3,634,334,788.77 159,061,864,155.47 (229,033,534,196.13) 373,765,900,091.91
主营业务收入及主营业务成本在附注 (五) 36 中。
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注： 分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2014 年 2013 年
分部利润 20,809,083,622.29 23,256,722,625.04
加：投资收益 4,159,261,963.52 1,005,187,804.32
加：公允价值变动净收益 11,013,281.97 (572,042.22)
营业利润 24,979,358,867.78 24,261,338,387.14
(2) 本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过 10% 的客户。
十六 母公司财务报表主要项目附注
1 货币资金
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
项目 原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币
银行存款 人民币 31,882,405,731.75 1.0000 31,882,405,731.75 人民币 16,362,187,356.28 1.0000 16,362,187,356.28
美元 66,207.55 6.1190 405,124.00 美元 66,297.76 6.0969 404,210.81
港币 34,690,076.46 0.7889 27,365,960.62 港币 22,879,121.41 0.7862 17,987,565.25
合计 31,910,176,816.37 16,380,579,132.34
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2 其他应收款
(1) 其他应收款分类披露
2014 年 2013 年
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
类别 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按信用风险特征组合计提坏账准备
的其他应收账款组合一 122,583,186,864.53 99.99 - - 122,583,186,864.53 130,145,069,499.59 99.99 - - 130,145,069,499.59
组合小计 122,583,186,864.53 99.99 - - 122,583,186,864.53 130,145,069,499.59 99.99 - - 130,145,069,499.59
------------- --------- ------------- ------------- ------------- ---------- ------------- -------------
单项金额虽不重大但单独计提了
坏账准备的其他应收账款 1,223,748.24 0.01 1,223,748.24 100.00 - 1,223,748.24 0.01 1,223,748.24 100.00 -
------------- ---------- ------------- ------------- ------------- ---------- ------------- -------------
合计 122,584,410,612.77 100.00 1,223,748.24 122,583,186,864.53 130,146,293,247.83 100.00 1,223,748.24 130,145,069,499.59
本公司无本报告期实际核销的其他应收款情况 (2013 年：无) 。
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(2) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
2014 年 2013 年
年初余额 1,223,748.24 1,223,748.24
本年计提 - -
本年收回或转回 - -
本年核销 - -
年末余额 1,223,748.24 1,223,748.24
(3) 按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
2014 年
占其他应
收款年末
余额合计数 坏账准备
单位名称 款项的性质 年末余额 账龄 的比例 (%) 年末余额
沈阳万科房地产开发
有限公司 子公司 7,416,048,368.33 1 年以内 6.05% -
上海万科房地产有限公司 子公司 5,403,002,998.95 1 年以内 4.41% -
北京万科企业有限公司 子公司 5,086,755,758.13 1 年以内 4.15% -
万科 (重庆) 房地产有限公司 子公司 4,693,601,186.89 1 年以内 3.83% -
上海万科投资管理有限公司 子公司 4,364,515,712.35 1 年以内 3.56% -
合计 26,963,924,024.65 22.00%
(4) 本公司本年未发生终止确认的其他应收款项的情况 (2013 年：无) 。
3 其他流动资产
项目 2014 年 2013 年
理财产品 3,050,000,000.00 -
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4 可供出售金融资产
项目 2014 年 2013 年
上海中城联盟投资管理有限公司 53,560,000.00 53,560,000.00
上海伍翎投资中心 (有限合伙) 75,000,000.00 52,500,000.00
合计 128,560,000.00 106,060,000.00
本公司年末可供出售金融资产均为按成本计量的可供出售金融资产。
5 长期股权投资
(1) 长期股权投资分类如下：
项目 2014 年 2013 年
对子公司的投资 14,305,969,173.19 14,807,969,173.19
对联营 / 合营企业的投资 2,403,095,501.64 2,152,084,515.99
合计 16,709,064,674.83 16,960,053,689.18
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(2) 对子公司投资
本年计提 减值准备
单位名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 减值准备 年末余额
深圳市万科房地产有限公司 1,641,739,901.38 - - 1,641,739,901.38 - -
北京万科企业有限公司 1,504,311,937.16 - - 1,504,311,937.16 - -
上海万科投资管理有限公司 2,172,829,131.39 - - 2,172,829,131.39 - -
其他 9,489,088,203.26 20,000,000.00 522,000,000.00 8,987,088,203.26 - -
合计 14,807,969,173.19 20,000,000.00 522,000,000.00 14,305,969,173.19 - -
本公司子公司的相关信息参见附注 (七) 。
(3) 对联营、合营企业投资：
本年增减变动
权益法下确认 宣告发放现金 减值准备
被投资单位 年初余额 追加投资 减少投资 的投资收益 其他综合收益 股利或利润 计提减值准备 合并抵消 年末余额 期末余额
合营企业 2,144,938,763.79 - - 227,079,319.75 - (155,200,000.00) - (4,113,569.44) 2,212,704,514.10 -
联营企业 7,145,752.20 183,448,926.23 - (203,690.89) - - - - 190,390,987.54 -
合计 2,152,084,515.99 183,448,926.23 - 226,875,628.86 - (155,200,000.00) - (4,113,569.44) 2,403,095,501.64 -
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6 递延所得税资产
(1) 已确认的递延所得税资产
项目 2014 年 2013 年
可弥补亏损 160,834,282.64 -
(2) 引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
年份 2014 年 2013 年
可弥补亏损 643,337,130.56 -
7 短期借款
2014 年 2013 年
种类 原币 折人民币 原币 折人民币
银行借款
信用借款
- 人民币 103,029,425.90 103,029,425.90 1,476,067,783.83 1,476,067,783.83
小计 103,029,425.90 1,476,067,783.83
------------------- -------------------
其他借款
信用借款
- 人民币 2,807,000,000.00 2,807,000,000.00 3,589,933,333.33 3,589,933,333.33
小计 2,807,000,000.00 3,589,933,333.33
------------------- -------------------
合计 2,910,029,425.90 5,066,001,117.16
8 应付票据
项目 2014 年 2013 年
商业承兑汇票 17,333,784,684.93 13,209,198,137.24
上述金额均为一年内到期的应付票据。
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9 应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示：
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 961,676,491.20 1,087,342,370.77 1,136,085,364.50 912,933,497.47
离职后福利
- 设定提存计划 5,117.33 3,381,823.13 3,379,927.95 7,012.51
辞退福利 - - - -
合计 961,681,608.53 1,090,724,193.90 1,139,465,292.45 912,940,509.98
(2) 短期薪酬
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、
津贴和补贴 961,669,402.08 1,079,003,829.11 1,127,749,862.66 912,923,368.53
职工福利费 - 9,300.00 9,300.00 -
社会保险费 295.08 1,704,728.75 1,704,260.67 763.16
其中：医疗保险费 295.08 1,490,543.06 1,490,074.98 763.16
工伤保险费 - 96,136.98 96,136.98 -
生育保险费 - 118,048.71 118,048.71 -
住房公积金 6,794.04 6,624,512.91 6,621,941.17 9,365.78
合计 961,676,491.20 1,087,342,370.77 1,136,085,364.50 912,933,497.47
(3) 离职后福利 - 设定提存计划
2014 年 1 月 2014 年 12 月
1 日余额 本年增加 本年减少 31 日余额
基本养老保险 4,936.46 3,322,912.57 3,321,052.47 6,796.56
失业保险费 180.87 58,910.56 58,875.48 215.95
合计 5,117.33 3,381,823.13 3,379,927.95 7,012.51
除附注 (十一) 所述的股份支付外，本年无向职工提供的非货币性福利 (2013
年：无) 。
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10 应交税费
项目 2014 年 2013 年
营业税 48,417,886.15 59,678,705.16
城市维护建设税 3,473,036.98 4,374,345.48
教育费附加 906,558.32 2,617,264.10
房产税 90,539.26 224,877.31
个人所得税 16,278,822.61 1,770,394.69
合计 69,166,843.33 68,665,586.74
11 应付利息
项目 2014 年 2013 年
分期付息到期还本的长期借款利息 108,397,687.07 205,329,620.90
应付企业债券利息 1,645,000.00 -
合计 110,042,687.07 205,329,620.90
12 其他应付款
项目 2014 年 2013 年
应付内部子公司款 44,846,874,327.98 34,452,603,721.05
应付合营联营企业款 5,573,798,016.31 9,407,484,214.97
其他 - 321,293,761.76
合计 50,420,672,344.29 44,181,381,697.78
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13 一年内到期的非流动负债
(1) 一年内到期的非流动负债分类：
项目 2014 年 2013 年
一年内到期的长期借款 18,975,084,333.33 24,304,279,216.07
合计 18,975,084,333.33 24,304,279,216.07
(2) 一年内到期的长期借款：
2014 年
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 11,682,584,333.33 1.0000 11,682,584,333.33 信用
其他借款
其中：人民币 7,292,500,000.00 1.0000 7,292,500,000.00 信用
合计 18,975,084,333.33
2013 年
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 7,049,550,882.73 1.0000 7,049,550,882.73 信用
其他借款
其中：人民币 17,254,728,333.34 1.0000 17,254,728,333.34 信用
合计 24,304,279,216.07
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14 长期借款
(1) 长期借款分类
2014 年
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 9,065,566,666.67 1.0000 9,065,566,666.67 信用
其他借款
其中：人民币 19,924,000,000.00 1.0000 19,924,000,000.00 信用
合计 28,989,566,666.67
2013 年
种类 原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 18,774,349,117.27 1.0000 18,774,349,117.27 信用
其他借款
其中：人民币 11,306,417,000.00 1.0000 11,306,417,000.00 信用
合计 30,080,766,117.27
15 应付债券
项目 2014 年 2013 年
中期票据 1,781,327,114.10 -
见附注 (五) 28 (iii) 。
16 股本
见附注 (五) 31。
17 资本公积
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
股本溢价 8,979,606,838.37 227,383,844.74 - 9,206,990,683.11
股权激励公积 (注 1) 190,408,560.93 2,576,139.50 (116,191,631.99) 76,793,068.44
其他资本公积 (注 2) 288,717,649.53 48,153,730.86 - 336,871,380.39
合计 9,458,733,048.83 278,113,715.10 (116,191,631.99) 9,620,655,131.94
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注 1 根据本公司股东大会于 2011 年 4 月 8 日审议批准，本公司于 2011 年 4 月 25
日起实行一项股票期权计划。本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对
可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价
值，将当期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积，
详见附注 (十一) 。
注 2 年末其他资本公积主要为执行首期限制性股票激励计划以及股权激励失效部
分形成的资本公积。
18 盈余公积
见附注 (五) 34。
19 未分配利润
提取或
项目 金额 分配比例
年初未分配利润 4,971,892,352.08
加：本年归属于母公司所有者的净利润 11,886,732,139.37
减：提取法定盈余公积 1,188,673,213.94 10%
提取任意盈余公积 4,754,692,855.75 40%
分配普通股股利 4,516,137,256.79
年末未分配利润 6,399,121,164.97
本年未对年初未分配利润进行过调整。
20 营业收入及成本
项目 2014 年 2013 年
收入 成本 收入 成本
主营业务 689,670,532.42 - 718,447,425.02 -
其他业务 2,940,338.90 1,679,363.40 3,880,754.43 1,071,314.40
合计 692,610,871.32 1,679,363.40 722,328,179.45 1,071,314.40
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21 营业税金及附加
项目 2014 年 2013 年
营业税 35,353,799.16 52,426,134.94
城市维护建设税 2,399,457.22 3,669,829.46
教育费附加 887,324.64 2,621,306.75
其他 145,627.77 130,439.82
合计 38,786,208.79 58,847,710.97
22 财务费用
项目 2014 年 2013 年
利息支出 4,769,975,907.21 5,085,465,459.13
减：资本化利息 - -
净利息支出 4,769,975,907.21 5,085,465,459.13
减：利息收入 4,013,426,251.98 4,947,633,290.67
利息收支净额 756,549,655.23 137,832,168.46
汇兑损益 (57,099.11) (3,257,550.85)
其他 7,461,308.05 2,440,276.21
合计 763,953,864.17 137,014,893.82
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23 投资收益
(1) 投资收益明细
项目 2014 年 2013 年
成本法核算的长期股权投资收益 12,191,865,031.57 7,571,175,540.98
权益法核算的长期股权投资收益 226,875,628.86 237,444,868.03
可供出售金融资产在持有期间
的投资收益 1,957,686.76 1,405,238.94
处臵长期股权投资产生
的投资收益 145,553,839.83 -
丧失控制权后剩余股权
按公允价值重新
计量产生的利得 22,163,022.39 -
合计 12,588,415,209.41 7,810,025,647.95
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截止至 2014 年 12 月 31 日止年度财务报表
十七 补充资料
1 会计政策变更相关补充资料
根据财政部 2014 年发布的《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》等八项会计
准则变更了相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述，如下：
2014 年 2013 年 2013 年
12 月 31 日 12 月 31 日 1月1日
资产
流动资产：
货币资金 62,715,253,375.94 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
衍生金融资产 36,404,522.58 - -
应收账款 1,894,071,801.08 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付款项 29,433,125,588.58 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 48,924,463,696.78 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 317,726,378,468.22 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
其他流动资产 4,076,000,000.00 - -
流动资产合计 464,805,697,453.18 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
--------------------- --------------------- ---------------------
非流动资产：
可供出售金融资产 133,180,000.00 2,572,245,867.93 85,978,838.88
长期股权投资 19,233,657,357.71 10,531,425,708.34 6,959,091,225.41
投资性房地产 7,980,879,614.55 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,308,351,663.13 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 1,833,480,603.35 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 877,547,482.32 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 338,999,043.34 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 4,016,200,314.84 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 6,679,072,047.43 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计 43,603,057,962.47 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
--------------------- --------------------- ---------------------
资产总计 508,408,755,415.65 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
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2014 年 2013 年 2013 年
12 月 31 日 12 月 31 日 1月1日
负债和股东权益
流动负债：
短期借款 2,383,069,704.65 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
衍生金融负债 - 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 21,291,893,866.16 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 67,047,199,764.55 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 181,749,337,004.86 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 1,830,829,986.80 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 5,124,172,860.19 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 336,509,801.80 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 45,441,729,709.78 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 20,449,288,272.85 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 345,654,030,971.64 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
--------------------- --------------------- ---------------------
非流动负债：
长期借款 34,536,712,135.87 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
应付债券 11,612,231,836.68 7,398,391,932.47 -
预计负债 53,422,794.65 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 68,441,434.99 42,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 590,299,321.85 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 46,861,107,524.04 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
--------------------- --------------------- ---------------------
负债总计 392,515,138,495.68 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
--------------------- --------------------- ---------------------
股东权益：
股本 11,037,507,242.00 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,493,632,222.15 8,549,133,640.46 8,711,236,261.16
其他综合收益 561,814,972.97 489,582,195.92 413,614,596.98
盈余公积 26,078,775,789.93 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 41,992,839,682.30 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
归属于母公司股东权益合计 88,164,569,909.35 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 27,729,047,010.62 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
股东权益合计 115,893,616,919.97 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
--------------------- --------------------- ---------------------
负债和股东权益总计 508,408,755,415.65 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
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2 当期非经常损益明细表
项目 金额
非流动资产处臵损益 (2,168,344.08)
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处臵交易性
金融资产、交易性金融负债和可供
出售金融资产取得的投资收益 (73,553,232.10)
除上述各项之外的其他营业外净收入 275,172,709.79
出售、处理部门或投资单位收益 11,532,549.63
所得税影响额 (37,786,252.19)
少数股东权益影响额 (税后) (4,339,388.01)
合计 168,858,043.04
各非经常性损益项目以税前金额列示。
3 境内外会计准则下会计数据的差异
(1) 同时按照国际财务报告准则与按照中国企业会计准则披露的财务报告中归属
于母公司所有者的净利润和净权益差异情况
归属于母公司所有者的净利润 归属于母公司所有者的净权益
2014 年 2013 年 2014 年 2013
按中国企业
会计准则 15,745,454,144.70 15,118,549,405.78 88,164,569,909.35 76,895,983,339.70
按国际财务
报告准则 15,745,454,144.70 15,118,549,405.78 88,164,569,909.35 76,895,983,339.70
(2) 本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报
告。
(3) 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润 收益率 (%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 19.17% 1.43 1.43
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 18.96% 1.41 1.41
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