万科企业股份有限公司
深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
2018 年面向合格投资者公开发行
住房租赁专项公司债券（第一期）
募集说明书
主承销商
广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
签署日期： 年 月 日
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
声明
本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、
《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式
准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书（2015 年修订）》及其他现行法
律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会对本次债券的核准，并结合发
行人的实际情况编制。
发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及
其摘要中财务会计报告真实、完整。
发行人全体董事、监事、高级管理人员和其他直接责任人员以及主承销商
承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使
投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明
自己没有过错的除外；除承销机构以外的专业机构及其直接责任人员应当就其
负有责任的部分承担赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。本募集说
明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时
兑付本息的，主承销商承诺负责组织、落实相应的还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及
受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司
债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会
议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包
括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民
事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合
法权益。受托管理人拒不履行、迟延履行或者不适当履行相关规定、约定及本
声明中载明的职责，给债券持有人造成损失的，受托管理人承诺对损失予以相
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应赔偿。
凡欲认购本次发行本次债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的
信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及
其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、
偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任
何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本次债券依法发行后，发行人经
营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行
负责。
投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人
会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人
等主体权利义务的相关约定。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未
在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募
集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计
师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应特别审慎地考虑本募
集说明书第三节所述的各项风险因素。
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重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有
关章节。
一、本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可[2018]916 号”文核准向合
格投资者公开发行面值总额不超过人民币 80 亿元的公司债券。本期债券为本次
债券的首期发行，发行规模不超过 15 亿元（含 15 亿元）。
本期债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登
记结算有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发
行，不向公司股东优先配售，公众投资者不得参与发行认购。本次发行采取网
下面向合格投资者询价配售的方式，由发行人与主承销商（簿记管理人）根据
询价簿记情况进行配售。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限合
格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。
二、经中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）综合评定，发
行人主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为 AAA，说
明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
本期债券上市前，发行人截至 2017 年 12 月 31 日归属于母公司所有者权益合计
1,326.75 亿元，发行人合并报表口径资产负债率为 83.98%，合并口径扣除预收
账款后的资产负债率 49.00%，母公司资产负债率为 79.69%；截至 2018 年 3 月
31 日，发行人归属于母公司所有者权益合计 1,361.85 亿元，发行人合并报表口
径资产负债率为 84.04%，母公司资产负债率为 79.41%；本期债券上市前，发
行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 223.98 亿元（2015 年-2017 年
度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期
债券一年利息的 1.5 倍。本期债券发行及挂牌上市安排请参见发行公告。
三、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变
化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，债券的投资
价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因而本期债券投资者实
际投资收益具有一定的不确定性。
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四、本期债券发行结束后，公司将及时向深交所提出上市交易申请，并将
申请在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称“双边挂
牌”）。但本期债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情
况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深
交所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择在上市前
将本期债券回售予本公司。本期债券不能在除深交所以外的其它交易场所上市。
五、本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公
开发行。本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在深交所上市流通。
由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于
有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期
在深交所上市，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场
的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影
响，发行人亦无法保证本期债券在深交所上市后本期债券的持有人能够随时并
足额交易其所持有的债券。
六、本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本期债券
符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的
相关规定执行。
七、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金
流。2015-2017 年度，发行人合并口径营业收入分别为 1,955.49 亿元、2,404.77
亿元和 2,428.97 亿元；营业利润分别为 331.23 亿元、390.24 亿元和 508.13 亿元；
与之相对应的营业毛利润率分别为 20.16%、20.27%和 25.98%。近年来，随着
一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，房地产行业的利
润率有所提高；发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 160.46 亿元、395.66
亿元和 823.23 亿元，近年来，发行人经营活动现金流增加幅度较大。发行人目
前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但受宏观经济环境及政策调控、房
地产开发投资及销售进度以及房地产开发周期等因素的影响，未来经营活动现
金流波动存在不确定性。
八、2015-2017 年末，发行人的合并口径资产负债率分别为 77.70%、80.54%
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和 83.98%；2015-2017 年末，发行人扣除预收账款后的资产负债率分别为 42.92%、
47.47%和 49.00%。发行人财务较为稳健，剔除不构成实质偿债压力的预收账款
后，资产负债率总体保持在行业内较低的水平。2015-2017 年末，发行人的全部
债务分别为 9,623,562.15 万元、13,246,816.27 万元和 19,497,453.65 万元，报告期
内全部债务余额有所增加。2015-2017 年度，发行人的 EBITDA 利息保障倍数分
别为 8.53、7.87 和 9.34，对利息支出的保障能力较强。但若未来房地产市场出现
重大波动，可能对公司销售情况及资金回笼产生不利影响，导致公司流动资金紧
张，财务风险加大，因而对公司正常经营活动产生不利影响。
九、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的
持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场
进行调控。近年来，我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，从增加
保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土
地的及时开发利用等多个方面进行调控，对房地产市场造成了较大影响。房地
产调控政策及未来宏观政策的出台或调整，可能对发行人的经营及发展带来一
定的不利影响。
十、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所
有本期未偿还债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃
投票权的债券持有人，持有无表决权的本债券之债券持有人以及在相关决议通
过后受让本期债券的持有人）具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其
他合法方式取得本期债券均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约
束。
十一、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法
规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获
得足够资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额
偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。
此外，截至 2017 年 12 月 31 日，公司抵、质押借款金额合计为 224.71 亿元，
占发行人有息负债的 11.79%。若公司经营不善而破产清算，则本期债券持有人
对发行人抵质押资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。
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十二、资信评级机构将在本期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期
内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本
期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪，并出具
跟踪评级报告，以动态地反映发行人的信用状况。资信评级机构的定期和不定
期跟踪评级结果等相关信息将通过其网站（http://www.ccxr.com.cn/）予以公告。
发行人亦将通过深交所网站（http://www.szse.cn）及监管部门指定的其他媒体将
上述跟踪评级结果及报告予以公告，投资者可以在深交所网站查询上述跟踪评
级结果及报告。
十三、2017 年 6 月 9 日，中国恒大集团下属企业与地铁集团下属企业签署
了股份转让协议，将所持有 1,553,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全
部转让给地铁集团。本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人民政府
国有资产监督管理委员会的批复（深国资委函[2017]485 号）。截至本募集说明
书出具日，本次股份转让已完成过户登记手续，恒大下属企业不再持有发行人
股份，地铁集团持有 3,242,810,791 股发行人 A 股股份，占发行人总股本的
29.38%，成为发行人的第一大股东。
十四、发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了 2016 年度股东大会，选举郁亮、
林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立
董事，选举康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事，选
举解冻、郑英为公司第九届监事会非职工代表监事。同时，发行人于 2017 年 6
月 30 日召开了第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大会全体委员无记名
投票，一致同意推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周
清平先生将与经 2016 年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英
女士共同组成公司第九届监事会，任期三年。2018 年 1 月 31 日，经第十八届
董事会第六次会议审议通过，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执
行官，董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首席执行官。发行人董事、监事、
高级管理人员变更不影响公司既有决议的有效性，上述人事变动后，发行人公
司治理结构符合法律、法规、规范性文件和公司章程的规定。
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十五、2018 年 4 月 26 日，发行人于深圳证券交易所网站公布了《万科企
业股份有限公司 2018 年第一季度报告》。截至 2018 年 3 月末发行人合并口径总
资产 12,242.65 亿元，相比 2017 年末增长 5.06%，合并净资产 1,953.37 亿元，
相比 2017 年末增长 4.64%；2018 年 1-3 月发行人合并口径营业总收入 308.25
亿元，相较 2017 年同期增长 65.83%，净利润 17.79 亿元，相较 2017 年同期增
长 60.43%。公司 2018 年 1-3 月生产经营正常，业绩较上年同期未出现大幅下
滑或亏损，亦不存在其他重大不利变化或对其偿债能力产生重大影响的其他事
项。截至本募集说明书出具日，发行人符合公开发行公司债券的发行条件。
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目录
重大事项提示 ............................................................................................................ 3
第一节释义 ............................................................................................................... 11
第二节发行概况 ...................................................................................................... 15
一、本次发行的基本情况.......................................................................................... 15
二、本次债券发行的有关机构 .................................................................................. 20
三、认购人承诺 ........................................................................................................ 23
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系.............................................. 24
第三节风险因素 ...................................................................................................... 25
一、与本次债券相关的投资风险............................................................................... 25
二、发行人的相关风险 ............................................................................................. 26
第四节发行人及本次债券的资信状况............................................................ 40
一、本次债券的信用评级情况 .................................................................................. 40
二、信用评级报告的主要事项 .................................................................................. 40
三、发行人的资信情况 ............................................................................................. 42
第五节增信机制、偿债计划及其他保障措施.............................................. 46
一、增信机制 ............................................................................................................ 46
二、偿债计划 ............................................................................................................ 46
三、偿债资金来源..................................................................................................... 46
四、偿债应急保障方案 ............................................................................................. 47
五、偿债保障措施..................................................................................................... 48
六、发行人违约责任 ................................................................................................. 50
第六节发行人基本情况 ........................................................................................ 52
一、发行人概况 ........................................................................................................ 52
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二、发行人历史沿革 ................................................................................................. 53
三、发行人股本总额及前十名股东持股情况 ............................................................ 58
四、发行人的股权结构及权益投资情况.................................................................... 59
五、发行人控股股东和实际控制人 ........................................................................... 66
六、发行人法人治理结构.......................................................................................... 69
七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况 ..................................................... 73
八、发行人主要业务情况.......................................................................................... 80
九、关联方及关联交易 ........................................................................................... 133
十、发行人内部管理制度........................................................................................ 151
十一、信息披露事务与投资者关系管理.................................................................. 154
第七节财务会计信息 .......................................................................................... 157
一、公司最近三年合并及母公司财务报表 .............................................................. 157
二、合并报表范围的变化........................................................................................ 157
三、会计政策调整对财务报表的影响 ..................................................................... 204
四、最近三年主要财务指标 .................................................................................... 204
五、管理层讨论与分析 ........................................................................................... 206
六、本次债券发行后公司资产负债结构的变化....................................................... 232
七、重大或有事项或承诺事项 ................................................................................ 233
八、资产抵押、质押和其他限制用途安排 .............................................................. 245
第八节募集资金运用 .......................................................................................... 246
一、募集资金运用计划 ........................................................................................... 246
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响 .......................................................... 251
三、募集资金专项账户管理安排............................................................................. 252
第九节债券持有人会议 ...................................................................................... 254
一、债券持有人行使权利的形式............................................................................. 254
二、债券持有人会议规则........................................................................................ 254
第十节债券受托管理人 ...................................................................................... 266
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一、债券受托管理人 ............................................................................................... 266
二、债券受托管理协议主要内容............................................................................. 267
第十一节发行人、中介机构及相关人员声明............................................ 280
第十二节备查文件 ............................................................................................... 291
一、备查文件内容................................................................................................... 291
二、备查文件查阅地点 ........................................................................................... 291
三、备查文件查阅时间 ........................................................................................... 292
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第一节 释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
本公司、公司、发行
指 万科企业股份有限公司
人、万科股份
《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》
根据发行人于 2017 年 12 月 29 日提请第四届董事会
通讯表决并审议通过和 2018 年 2 月 23 日股东大会审
本次债券 指 议通过，经中国证监会核准向合格投资者公开发行规
模不超过 80 亿元（以中国证监会核准规模为准）的
万科企业股份有限公司住房租赁专项公司债券
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开
本期债券 指
发行住房租赁专项公司债券（第一期）
本次发行 指 本次债券的发行
本期发行 指 本期债券的发行
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的
募集说明书 指 《万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书》
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的
《万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公
募集说明书摘要 指
开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
摘要》
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
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证券登记机构、中国
指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
证券登记公司
财政部 指 中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部（2018 年 4 月已更名为
国土资源部 指
中华人民共和国自然资源部）
住房和城乡建设部、
指 中华人民共和国住房和城乡建设部
住建部
监察部 指 中华人民共和国监察部
深交所 指 深圳证券交易所
钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司
地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
由主承销商为本次发行而组织的，由主承销商和分销
承销团 指
商组成承销机构的总称
发行人与债券受托管理人为本次公司债券签署的受
债券受托管理协议 指
托管理协议及其变更和补充
就本次债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承
投资人、持有人 指
等合法途径取得并持有本次债券的主体
双边挂牌方式 指 集中竞价交易和协议交易方式
公司董事会 指 万科企业股份有限公司董事会
主承销商、簿记管理 指 中信证券股份有限公司
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人、债券受托管理
人、中信证券
发行人律师 指 广东信达律师事务所
审计机构、毕马威会
指 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
计师事务所
资信评级机构、评级
指 中诚信证券评估有限公司
机构、中诚信证评
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》
新会计准则 指 财政部颁布的企业会计准则
最近三年 指 2015 年度、2016 年度及 2017 年度
最近三年及一期/报
指 2015 年度、2016 年度、2017 年度及 2018 年 1-3 月
告期
中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定
工作日 指
节假日）
交易日 指 深圳证券交易所的营业日
中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日
法定节假日或休息
指 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地
日
区的法定节假日和/或休息日）
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元/万元/亿元 指 人民币元/万元/亿元
本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差
异，这些差异是由于四舍五入造成的。
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第二节 发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况
注册名称：万科企业股份有限公司
法定代表人：郁亮
注册资本：11,039,152,001 元1
设立日期：1984 年 5 月 30 日
注册地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
统一社会信用代码：91440300192181490G
联系电话：0755-25606666
邮政编码：518083
经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含
专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
证书规定办理）；房地产开发。
控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
（二）核准情况及核准规模
2017 年 12 月 29 日，提请本公司第十八届董事会第四次会议通讯表决，审
议并通过了《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》。
1
截至 2018 年 3 月末，发行人总股份数为 11,039,152,001 股。截至募集说明书签署日尚未完成工商登记变
更。下同。
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2018 年 2 月 23 日，本公司 2018 年第一次临时股东大会审议并通过了《关
于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》。
2018 年 1 月 30 日，提请本公司第十八届董事会第六次会议通讯表决，审议
并通过了《关于董事会授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议
案》。为提高债务融资工具发行效率，董事会同意在股东大会审议通过债务融资
工具授权后，转授权公司总裁在股东大会通过之日起 24 个月内，根据公司需要
和市场条件全权处理上述债务融资工具决策、中介机构选聘、申请、发行、上市
等阶段相关事宜。如果总裁已于授权有效期内决定有关发行，且公司亦在授权有
效期内取得监管部门的发行批准、许可或登记的，公司可在该等批准、许可或登
记确认的有效期内完成有关发行。
2018 年 3 月 26 日，公司总裁作出《关于万科企业股份有限公司公开发行住
房租赁专项公司债券的决定》，决定面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券。本次计划发行总规模不超过人民币 80 亿元、期限不超过 10 年（含 10 年）
的公司债券，采用分期发行方式。
经中国证监会于 2018 年 6 年 5 日印发的“证监许可[2018]916 号”文核准，公
司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过 80 亿元的公司债券。公司将综合
市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（三）本期债券的主要条款
发行主体：万科企业股份有限公司。
债券名称：万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租
赁专项公司债券（第一期）（债券简称为“18 万科 01”，债券代码为“112742”）。
债券期限：本期债券为 5 年期（附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投
资者回售选择权）。
发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第 3
年末调整本期债券后续期限的票面利率。发行人将于本期债券第 3 个计息年度付
息日前的第 30 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调
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整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使利率调整权，则本期
债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度
的公告后，投资者有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日前将其持有的本期
债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售
支付日，公司将按照深交所和登记公司相关业务规则完成回售支付工作。
回售申报：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告
之日起 5 个交易日内，行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申
报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交
易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接
受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
发行规模：本期债券发行规模不超过 15 亿元（含 15 亿元）。
债券票面金额：本期债券票面金额为 100 元。
发行价格：本期债券按面值平价发行，发行价格为 100 元/张。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立
的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让、质押等操作。
发行对象：本期债券面向符合《管理办法》规定且在中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行，不向公司
股东优先配售。
发行首日、网下认购起始日：本期债券的发行首日、网下认购起始日为 2018
年 8 月 8 日。
起息日：本期债券的起息日为 2018 年 8 月 9 日。
付息债权登记日：本期债券的付息债权登记日将按照深交所和登记托管机构
的相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均
有权就所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。
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付息日：本期债券的付息日为 2019 年至 2023 年每年的 8 月 9 日。如投资者
行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2019 年至 2021 年每年的 8 月 9
日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；每次付息款项
不另计利息）
兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日将按照深交所和登记托管机构
的相关规定执行。
兑付日：本期债券的兑付日为 2023 年 8 月 9 日。如投资者行使回售选择权，
则回售部分债券的兑付日为 2021 年 8 月 9 日。（如遇法定节假日或休息日，则顺
延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）
还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付
息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年
的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有
的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金
额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持
有的债券票面总额的本金。
付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债
券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办
理。
债券利率及其确定方式：本期公司债券票面利率通过簿记建档方式确定，在
其存续期的前 3 年内固定不变。如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售
部分在其存续期后 2 年票面利率为前 3 年票面利率加调整基点，在其存续期后 2
年固定不变。如发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期
后 2 年票面利率仍维持原有票面利率不变。
担保情况：本期债券无担保。
信用级别及资信评级机构：经中诚信证评综合评定，本公司的主体信用等级
为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。
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主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：本公司聘请中信证券作为本期债
券的主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。
发行方式：本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发行
人与主承销商（簿记管理人）根据询价簿记情况进行配售。
配售规则：主承销商（簿记管理人）根据网下询价结果对所有有效申购进行
配售，机构投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售
依照以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利
率从低向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所
对应的最高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利
率）的投资者按照价格优先的原则配售；申购利率相同且在该利率上的所有申购
不能获得足额配售的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作
的投资者优先。
承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式
承销。
拟上市交易场所：深交所。
上市安排：本次发行结束后，发行人将尽快向深交所提出关于本期债券上市
交易的申请。具体上市时间将另行公告。
质押式回购：本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本
期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机
构的相关规定执行。
发行费用概算：本次发行费用概算不超过本期债券发行总额的 1%，主要包
括承销费用、审计师费用、律师费用、资信评级费用、发行推介费用和信息披露
费用等。
募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于发行人住房租赁
项目建设及补充营运资金。
募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》、《受托
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管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，
用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。并在募集资金到账后一
个月内与本期债券的受托管理人以及存放募集资金的银行订立监管协议。
账户名称：万科企业股份有限公司
开户银行：招商银行深圳东门支行
银行账户：010900122510811
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应
缴纳的税款由投资者承担。
（四）本期债券发行及上市安排
1、本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2018 年 8 月 6 日。
发行首日：2018 年 8 月 8 日。
预计发行期限：2018 年 8 月 8 日至 2018 年 8 月 9 日，共 2 个工作日。
网下发行期限：2018 年 8 月 8 日至 2018 年 8 月 9 日。
2、本期债券上市安排
本次发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申
请，具体上市时间将另行公告。
二、本次债券发行的有关机构
（一）发行人：万科企业股份有限公司
住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
法定代表人：郁亮
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联系人：许国辉、史晓云、岳志刚、邱伟强、马璐
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
（二）主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：蒋昱辰、童育坚、杨芳、张天亮、朱鸽、陈小东、王通
联系电话：010-60838888
传真：010-60833504
（三）分销商
1、东海证券股份有限公司
地址：江苏省常州市延陵西路 23 号投资广场 18 层
法定代表人：赵俊
联系人：高芳
联系电话：021-20333395
传真：021-50783656
（四）发行人律师：广东信达律师事务所
住所：广东省深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12 楼
负责人：麻云燕
经办律师：麻云燕、王翠萍、余展豪
联系电话：0755-88265120、0755-88265054
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传真：0755-88265175
（五）会计师事务所：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京东长安街 1 号东方广场毕马威大楼 8 层
负责人：钟启明
联系人：钟启明、房炅、陈泳意
联系电话：020-38138828、020-38137631
传真：0755-82668930
（六）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司
住所：上海黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 24 楼
负责人：闫衍
主要联系人：应治亚
联系电话：021-51019090
传真：021-5101903
（七）承销商律师：北京市中伦律师事务所
住所：北京市建国门外大街甲 6 号 SK 大厦 36-37 层
负责人：吴鹏
经办律师：郑晓槿、卢思家
联系电话：010-59572247
传真：010-65681022
（八）募集资金专项账户开户银行
账户名称：万科企业股份有限公司
开户银行：招商银行深圳东门支行
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银行账户：010900122510811
（九）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所
住所：广东省深圳市福田区深南大道 2012 号
总经理：王建军
电话：0755-88668888
传真：0755-82083947
邮政编码：518038
（十）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
住所：广东省深圳市福田区深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼
负责人：戴文华
电话：0755-25938000
传真：0755-25988122
邮政编码：518031
三、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，
及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变
更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并
由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
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四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
截至本募集说明书签署之日，本公司与本次发行有关的中介机构及其法定代
表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利
害关系。
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第三节 风险因素
投资者在评价和投资本次债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，
应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本次债券相关的投资风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国际经济
环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券可能跨越一
个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动
而发生变动，从而使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
（二）流动性风险
本次债券发行结束后，公司将及时向深交所提出上市交易申请，并将申请在
深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称“双边挂牌”）。但
本次债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出现
重大变化，公司无法保证本次债券双边挂牌的上市申请能够获得深交所同意。由
于具体上市审批或核准事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关
主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在深交所
交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易
活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司
亦无法保证本次债券在深交所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其
所持有的债券。因此，本次债券的投资者在购买本次债券后，可能面临由于债券
不能及时上市流通而无法立即出售本次债券的流动性风险，或者由于债券上市流
通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，而不能以某一价格足额出售其希
望出售的本次债券所带来的流动性风险。
（三）偿付风险
本公司目前经营和财务状况良好。在本次债券存续期内，宏观经济环境、资
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本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不
确定性。这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量，可能
导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本次债券本息，从
而使投资者面临一定的偿付风险。
（四）资信风险
本公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在报告期与其主要客户
发生的重要业务往来中，未曾发生严重违约。在未来的业务经营中，本公司将秉
承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本次债券存
续期内，如果因客观原因导致本公司资信状况发生不利变化，将可能使本次债券
投资者的利益受到不利影响。
（五）评级风险
本次债券的信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务
本息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家评价。
债券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一个规避
风险的参考值。
经中诚信证评综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本次债券的信用
等级为 AAA。资信评级机构对公司本次债券的信用评级并不代表资信评级机构
对本次债券的偿还做出了任何保证，也不代表其对本次债券的投资价值做出了任
何判断。在本次债券存续期间，若出现任何影响本公司信用等级或债券信用等级
的事项，资信评级机构或将调低本公司信用等级或债券信用等级，则可能对投资
者利益产生不利影响。
二、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、负债总额较大、资产负债率较高的风险
发行人作为全国房地产开发市场化运作的投资、建设和管理主体，其投资项
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目存在项目密集性强、需要资金量大、投资回收周期较长的特点。
最近三年，公司的负债总额分别为4,749.86亿元、6,689.98亿元和9,786.73亿
元，呈持续增长趋势；有息债务融资总额（包括短期借款、长期借款、一年内到
期的非流动负债和应付债券）分别为794.91亿元、1,288.64亿元和1,906.24亿元。
有息负债水平较高引致财务费用增长，本息兑付增加公司刚性债务支出，可能使
发行人面临一定的偿债压力。
最近三年，公司资产负债率分别为 77.70%、80.54%和 83.98%，扣除预收账
款后的资产负债率分别为 42.92%、47.47%和 49.00%。整体看，公司资产负债率
水平较高，可能面临偿债压力从而使其业务经营活动受到不利影响。但公司剔除
不构成实质偿债压力的预收账款后，资产负债率保持在行业内较低的水平。若未
来行业形势或金融市场发生重大不利变化，较大规模的负债总额将使发行人面临
一定的资金压力。
2、短期偿债压力较大的风险
最近三年，流动比率分别为 1.30、1.24 和 1.20，速动比率分别为 0.43、0.44
和 0.50。最近三年，发行人短期借款和一年内到期的非流动负债合计分别 266.46
亿元、433.50 亿元和 622.73 亿元。虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但
仍存在短期偿债压力较大的风险。
3、存货跌价风险
公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完成开发产品、在建开
发产品、拟开发产品构成。最近三年末，发行人存货净额分别为 3,681.22 亿元、
4,673.61 亿元和 5,980.88 亿元，占总资产比例分别为 60.22%、56.26%和 51.32%，
公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。截至 2017 年末公司计提存货跌价
准备 16.1 亿元，占该年末存货净额的比例为 0.27%。若未来房地产行业不景气，
开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从
而对公司的盈利能力产生影响。
4、期间费用增长风险
最近三年，发行人期间费用总额分别为 93.61 亿元、135.53 亿元和 172.03
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亿元。期间费用的增长是公司业务规模不断扩大的合理现象，但是如果公司费用
总额增长较快，可能会压缩公司的利润空间，进而对公司盈利能力产生一定的影
响。总体而言，发行人期间费用相比较销售收入，仍保持在较低的比例。2015-2017
年，发行人期间费用占营业收入的比重分别为 4.79%、5.64%和 7.08%。
5、经营活动产生的现金流量波动的风险
最近三年，公司经营活动产生的现金流净额分别为 160.46 亿元、395.66 亿
元和 823.23 亿元，起伏波动较大。一方面是由于受到近年来宏观经济环境及政
策调控的影响，另一方面是受房地产开发投资及销售进度和房地产开发周期的影
响所致。考虑到房地产项目开发周期较长，购置土地和前期工程占用资金量大，
受拿地节奏及项目开发进度等因素的影响，未来公司可能面临经营活动现金流波
动的风险。
6、未来资金支出压力较大及资金周转的风险
房地产行业属于资金密集型行业，近年来，房地产开发企业获取土地的资金
门槛不断提高，地价款的支付周期有所缩短，增加了企业前期土地储备资金支出
负担，且后续项目的开发也需持续的资金支持，因此现金流量的充足程度对维持
公司正常的经营运作至关重要。截至 2017 年年末，公司全口径规划中项目建筑
面积约 4,615 万平方米，按公司 2017 年主体建安成本 4,370 元/平方米计算，预
计需投资 2,016 亿元左右。作为公司存货的项目储备规模决定了公司持续发展的
潜在能力，但也将给公司带来一定的资金支出压力和资金周转风险。
7、按揭贷款担保风险
发行人子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类
型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至
商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管
之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年
止。截至 2017 年年末，发行人承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币
1,403.55 亿元及人民币 3.34 亿元。在担保期间，若购房人无法继续偿还银行贷款，
且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将承担一定的经济损失。
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8、受限资产较多的风险
公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至 2017 年 12 月
31 日，发行人抵押借款为人民币 38.50 亿元。发行人存货中用于长期借款、一年
内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货账面价值为 49.87 亿元，投资性房地
产账面价值为 39.05 亿元，上述受限的存货及投资性房地产账面价值占 2017 年
末公司净资产的比例为 4.76%。发行人以本公司持有的子公司的股权和子公司持
有货币资金 42.66 亿元作为质押物进行了质押借款，质押借款为人民币 186.21
亿元。此外，发行人还持有受限使用的货币资金 55.29 亿元。目前发行人经营状
况良好，信用资质优良，但若未来公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、
足额偿付借款，可能造成公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造
成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本次债券的还本付息。
9、关联方往来款项增加的风险
最近三年，公司的其他应收款净额分别为 7,548,564.30 万元、10,543,500.49
万元和 16,324,976.59 万元。其中，合作方经营往来款、应收联营/合营企业款账
面余额合计分别为 5,753,954.65 万元、8,549,466.09 万元和 14,200,651.90 万元，
同比增幅分别为 48.58%和 66.10%；公司其他应付款分别为 6,235,022.43 万元、
10,658,025.72 万元和 18,288,680.29 万元。其中，应付合营/联营企业款、应付股
权款与合作公司往来及其他合计分别为 5,175,509.49 万元、9,367,482.42 万元和
16,001,165.73 万元，同比增幅分别为 81.00%和 70.82%。报告期内，上述关联方
往来款项整体呈增长趋势导致公司其他应收/应付款项亦整体呈增长趋势，主要
归因于报告期内，公司加大了与包括联合营公司在内的合作方共同开发房地产项
目的力度所致。若公司对联合营公司的管理措施不当，或与联合营公司的关联方
交易未能严格遵循公平、公正和公开的原则开展，则可能对发行人及本次债券的
持有人产生不利影响。
（二）经营风险
1、宏观经济形势变动、行业周期的风险
发行人所从事的房地产开发行业与国家宏观经济形势和国家房地产调控政
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策有着较强的相关性。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、
城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期
的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏
观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策
等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。
近年来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从
信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场
进行了规范和引导。2013 年起，国内部分地方政府采取新政策进一步规管房地
产行业，包括但不限于控制物业价格、限制非当地居民购买当地物业的资格、调
高购买第二套住房的最低首付款比例以及增加住宅物业土地供应。
宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构
等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果公司不能适应宏观经济形势的变
化以及政策导向的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。同
时，发行人主要产品为普通商品住宅，因此市场个人购买力将直接影响发行人的
经营收入。如果宏观经济波动导致个人购买力下降，将对发行人主营业务收入产
生影响。
2、土地、原材料及劳动力成本上升风险
房地产行业的主要原材料——土地和建材的价格波动，将直接影响着房地产
开发成本。近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和
劳动力成本均有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司
采取了一系列措施对业务成本进行有效控制，以抵御土地、原材料和劳动力成本
上升的影响，但是由于房地产项目的开发周期较长，在项目开发过程中，土地价
格、原材料价格、劳动力工资等生产要素价格的波动仍然存在，并都会在一定程
度上影响项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。
3、市场竞争风险
过去十年，发行人始终保持着在中国房地产行业的龙头地位。但近年来，国
内多家大型房企快速发展，房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品牌、规
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模和资金等方面的竞争也日趋激烈。与此同时，众多国际知名、实力雄厚的房地
产开发企业进入中国，房地产企业之间的竞争将会更加激烈，公司未来将面临较
大的行业竞争风险和经营压力。
4、项目开发风险
房地产项目一般开发建设和销售周期较长，投资大。同时，房地产开发和经
营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和
环保等多个政府部门的审批和监管，这对发行人对项目的开发控制能力提出较高
要求。尽管发行人具备较强的项目操作能力以及较为丰富的项目操作经验，但如
果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部
门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，
均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目
标难以如期实现的风险。
5、土地储备的相关风险
发行人为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的土地储备。根据国家对建
设用地的相关管理规定，如果发行人由于资金、市场等原因未能及时开发储备的
用地，将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。由于城市管理的
需要，政府可能调整城市规划，使发行人储备用地所处的环境发生不利变化，给
发行人的经营带来风险。
6、跨区域经营的风险
作为领先的房地产开发商，公司在国内的北方、南方、上海、中西部四大区
域的 70 多个主要城市以及海外多个城市拥有房地产开发项目。房地产开发的地
域性非常强，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方
开发政策和管理法规等都存在一定的差异。发行人在不同地区开发房地产项目，
会面对独特的挑战。发行人在一座城市房地产开发所得经验未必适用于其他新区
域。如果项目公司未能及时熟悉、适应当地开发环境并采取适当的应对措施，将
面临因此产生的经营风险。
7、工程质量风险
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房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工和材料等诸多方面。尽管发行人拥
有多年项目开发经验，已建立并不断改善质量管理体系和控制标准，并取得了显
著成果。公司未来将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面
应用和改进，推进“千亿计划”（工程师境外研修计划）的实施，加强对引进的工
程技术、管理体系的应用，完善对供应商的产品检测制度，确保在经营规模扩大
的同时，万科的产品口碑持续提升。但在项目开发过程中，任何一方面微小的纰
漏都可能导致产生工程质量问题，如公司具体项目操作人员不能时刻保持谨小慎
微的心态，则可能会对公司的品牌、声誉、市场形象及相关项目的投资回报造成
不利影响。
房地产开发业务面临法定质量保证的索偿，根据国务院于 1998 年 7 月 20
日颁布及于 2011 年 1 月 8 日修订的《城市房地产开发经营管理条例》以及 2001
年 6 月 1 日生效的《商品房销售管理办法》，国内的所有房地产开发商须提供所
建设或出售房地产项目的若干质量保证。发行人须向客户提供该等保证。发行人
一般自第三方承包商获得房地产项目的质量保证。如因发行人保证而面临多起索
偿且无法及时或根本无法自第三方承包商就该等索偿获得补偿，或发行人保留的
保证金不足以抵销质量保证的付款责任，发行人可能在解决该等索偿时产生开支
或在补偿有关缺陷时出现延迟，从而对发行人的声誉、业务、财务状况及经营业
绩有不利影响。
8、合作开发经营的风险
过去十年，公司通过合作开发方式，为公司获取了更多更优质的项目资源，
拓宽了融资渠道，合作开发成为继续行业龙头地位的重要保障。公司也积累了可
能是行业内最为丰富的与境内外合作的经验。今年以来，随着公司“小股操盘”
模式的推进，公司合作开发的模式将会进一步深入。发行人在合作开发经营中，
尽管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处
理机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作合同时产
生了争议和纠纷，且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，
进而对公司经营带来负面影响。
9、技术创新风险
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公司在国内房地产业具有领先地位，长期重视学习、引进和研究开发新产品
和新理念。近期，发行人充分运用互联网思维，开创了很多创新性的营销及经营
管理模式，各种新技术也逐步应用于全国的项目开发。但新模式、新技术虽然在
提高生产效率、降低生产成本、提升产品附加值、提升销售能力等等方面具有积
极意义，但是也可能带来模式、技术应用和推广上的风险。
10、汇率风险及海外市场业务风险
尽管发行人在中国经营绝大部分业务，但目前已开始从事境外房地产开发业
务，未来可能增加本外币汇兑业务。因此，汇率（特别是人民币、港元或美元之
间）波动或会影响发行人的盈利能力，并可能导致发行人以外币计值的资产与负
债出现外币汇兑亏损。
发行人承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除发行人设立在
香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、人民币或新加坡币计价结
算外，发行人的其他主要业务以人民币计价结算。发行人海外附属公司针对外币
借款签署了远期外汇合约（DF），以对冲面临的未来汇率波动风险。
发行人从 2013 年开始，通过自行开发建设和当地知名开发商合作的方式，
先后进入香港、美国、新加坡等海外市场开发物业项目。虽然目前发行人主要通
过和当地知名开发商合作的方式开展海外业务，但由于海外市场的政策以及市场
需求、地域特点等都不同于国内，发行人拓展海外市场业务存在一定风险。
（三）管理风险
1、合并范围变化频繁及管理跨度较大风险
近三年，发行人合并财务报表范围都发生了一定变化。截至 2015 年末，发
行人纳入合并范围的子公司共 1,019 家，合并范围较 2014 年相比，当年新增加
合并单位 245 家，当年减少合并单位 23 家；截至 2016 年末，发行人纳入合并范
围的子公司共 1,663 家，合并范围较 2015 年相比，当年新增加合并单位 673 家，
当年减少合并单位 29 家；截至 2017 年末，发行人纳入合并范围的子公司共 2,443
家，合并范围较 2016 年相比，当年新增加合并单位 830 家，当年减少合并单位
50 家。发行人合并报表增加子公司的主要原因是投资设立及收购的子公司，减
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少的子公司主要是注销及出售的子公司，这与发行人所在的房地产行业经营模式
有关。目前发行人已经针对子公司较多且存在变化的情况，制定了相关的控制措
施，并付诸实行。但是鉴于下属子公司较多，公司在管理上可能存在一定难度，
对内部控制制度的有效性要求较高，如果内部管理机制不能适应子公司数量增多
的要求，则可能带来管理失控的风险。发行人目前已在原有集团总部、一线公司
两级管理架构基础上增设了区域一级的管理机构，以应对此类风险。
2、人力资源管理风险
房地产投资开发属于资本密集型行业，公司要保持在行业中的龙头地位，尤
其是迈向国际化，必须拥有一支高素质、专业化的人才队伍。随着公司业务的迅
猛发展，公司对更高层次人才的需求日益增大。此外，公司自身在同业市场地位
也使公司内部人才成为同行业各房地产企业争夺的焦点。因此公司如果不能吸引
和留住高素质的人才，将在一定程度上制约公司的未来发展，而如果公司内部激
励机制和约束机制不健全，也将难以激发员工的积极性，这将会影响公司的长期
发展。
3、安全施工风险
根据国务院颁布的《关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发[2004]2
号）要求进一步强化安全生产的工作重点和政策措施，建设部也曾专门发文要求
全国建设系统认真贯彻和落实。安全生产对于房地产投资开发行业来说至关重
要，公司目前也制定了相关的安全生产措施，但是不排除将来在施工过程中生产
事故的可能性，届时生产事故将可能影响公司的正常生产经营，造成一定的负面
社会影响。
4、关联交易及关联方占款的风险
发行人与其关联公司之间存在一些关联交易，其关联交易的类型主要体现为
对合营和联营企业的投入。如果交易双方之间的关联交易不严格遵循公平、公正
和公开的市场原则，发行人关联方占款较多则可能会存在利用关联交易影响发行
人现金流状况及经营业绩的风险。发行人其他应收款主要为按照合作协议对联
营、合营企业投入的除实收资本金外的项目发展金，该等开发资金在项目开发过
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程或者项目开发完毕时陆续收回，因此，发行人关联方应收款的回收受关联方经
营情况影响，可能会存在影响发行人现金流状况，存在一定关联方占款的风险。
5、股权变动风险
2015 年以来钜盛华持续增持发行人股份，截至 2017 年 3 月 31 日钜盛华及
其一致行动人合计持有发行人股份比例为 25.40%，成为发行人的第一大股东。
2017 年 1 月，地铁集团以协议受让方式从华润股份有限公司及其全资子公
司中润国内贸易有限公司获得公司 15.31%的股份，持有发行人 1,689,599,817 股
股份。
2017 年 3 月，地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的 1,553,210,974 股
万科 A 股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利，地铁集团可行使发行
人共计 29.38%的表决权、提案权及参加股东大会的权利，成为拥有公司表决权
比例最高的单一股东。
2017 年 6 月 9 日，地铁集团与中国恒大集团下属企业签署了股份转让协议，
将所持有 1,553,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团。
本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人民政府国有资产监督管理委员
会的批复（深国资委函[2017]485 号）。本次股份转让已于 2017 年 7 月 6 日完成
过户登记手续，恒大下属企业不再持有发行人股份，地铁集团持有 3,242,810,791
股发行人 A 股股份，占发行人总股本的 29.38%，成为发行人的第一大股东。
发行人股权变更可能影响公司经营和管理的稳定性，并对经营业绩造成不利
影响。
6、突发事件引起的治理结构变动的风险
发行人已建立了董事会、监事会、高级管理人员互相协作、互相制衡、各司
其职的较为完善的公司治理机制，但如遇突发事件，造成其部分董事会、监事会
和高级管理人员无法履行相应职责，可能造成公司治理机制不能顺利运作，董事
会、监事会不能顺利运行，对发行人的经营可能造成不利影响。
（四）政策风险
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1、针对房地产行业的宏观政策风险
公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以
来受到政府和社会各界的密切关注。
2016 年，“分类调控，因城施政”的政策主线贯穿全年。1-2 月份，中央层面
上的政策宽松先后经历了“非限购”城市首付比例下调、交易税费减免（区别对待
一线城市）以及央行降准。与此同时，高库存城市则在需求端继续出台财政补贴、
交易税费减免、支持农民工购房等政策加快去化进程。而进入 3 月份，热点城市
开始逐步收紧，其中上海、深圳调控升级，从严限购实现需求层面上的强调控，
同时强调供给层面上的多层次增加供应。此后，苏州、南京、武汉等 20 余城重
启或更新限购限贷政策，以抑制房地产市场过热、抑制本地改善性及外地投资性
需求，主要内容包括土地限价、房价调控、市场监管、下调公积金和商贷额度等。
同时，政府严控不明资金流入土地市场、房地产市场。
2016 年 12 月召开的中央经济工作会议要求坚持“房子是用来住的、不是用
来炒的”，在宏观上管住货币流动性，而在微观执行层面上实行差别化信贷。此
外，继政治局会议后，中央经济工作会议再提长效机制建设，强调人地挂钩政策，
倒逼城镇化，同时要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用
地比例。
上述宏观政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能
使房地产市场短期内产生较大的波动。如果公司不能适应宏观政策的变化，则公
司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
2、金融政策变化的风险
房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的
关键因素之一。近年来，国家采取了一系列措施，对包括购房按揭贷款和开发贷
款在内的金融政策进行调整，以适应宏观经济和房地产行业平稳发展的需要，对
房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。
2012 年 11 月，国土资源部、财政部、中国人民银行和银监会联合发布了《关
于加强土地储备与融资管理的通知》，规范土地储备融资行为，严格土地储备资
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金管理，切实防范金融风险。
2015 年 9 月 30 日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城
市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整
为不低于 25%。
2016 年 2 月 2 日，央行与银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城
市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例
为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的
居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首
付款比例调整为不低于 30%。
2016 年下半年以来，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、
武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌
等 21 个城市相继出台了限购限贷政策。从信贷控制、住房资格限制两方面同时
对楼市进行管控。
虽然公司通过多年的经营发展，一方面与各大银行建立了长期合作关系，拥
有稳定的信贷资金来源，另一方面又保持了资本市场的有效融资平台，但是金融
政策的变化和实施效果，将可能对公司的日常经营产生一定程度的不利影响。
3、土地政策变化的风险
土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产开发企业生存和发展的基
础。房地产开发企业必须通过出让（包括招标、拍卖、挂牌等形式）、转让等方
式取得拟开发项目的国有土地使用权，涉及土地规划和城市建设等多个政府部
门。近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，国家出台了一系列
土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。
预计国家未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且，随着
我国城市化进程的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，土地的供给可能
越来越紧张。如果未来国家的土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发
生变化，导致公司不能及时获得项目开发所需的土地，将对包括发行人在内的所
有房地产开发企业的生产经营和可持续稳定发展产生一定程度的不利影响。
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4、税收政策变化的风险
地产行业税收政策的变化直接影响到市场的供需形势，从而对公司的营利和
现金流产生重大影响。近年来，国家对房地产行业的税收调控措施涉及土地持有、
开发、转让和个人二手房转让等多个方面。从需求层面看，除少数年份外，税收
政策的变化大多以抑制需求为主，对购房需求产生了实质影响；从供给层面看，
从严清缴土地增值税和历次土地增值税预征税率变化均等对房地产行业供给产
生较大影响。2016 年 5 月，财务部、国家税务总局在全国范围内全面实行推开
的营业税改增值税改革，系统性影响了房地产企业的税收负担与经营成本，并对
房地产企业税务管理提出了更高要求。综上，如果国家进一步提高相关税费标准
或对个人在房产的持有环节进行征税，将对房地产市场和发行人产品销售造成不
利影响。
5、严格执行节能环保政策的风险
公司所有发展项目均需要严格执行国家有关建筑节能标准。虽然公司对项目
加强管理监控，但是随着我国对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、
排污等诸多方面提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法
律法规，公司可能会因此增加环保成本或其他费用支出，进而影响公司的盈利水
平。同时，由于环保审批环节增加、审批周期加长，公司部分项目的开发进度可
能会延迟，进而对公司经营产生不利影响。
6、房屋拆迁政策变化的风险
伴随我国征地制度改革，各城市土地资源日趋紧张，旧城改造成为土地供应
的重要形式。近年来，发行人以改善城市面貌、提升居住品质为己任，在全国积
极参与了多个城市更新改造类项目，承担了部分项目的房屋拆迁及回迁安置工
作。由于相关房屋拆迁及回迁补偿方案需由发行人、地方政府及被拆迁方共同协
商确定，且如果房屋拆迁及补偿政策发生变化，将可能出现项目拆迁成本上升、
项目进度延缓等不利影响，进而影响房地产项目收益水平。综上，房屋拆迁政策
对城市更新项目影响重大，发行人可能面临各地房屋拆迁政策的变化风险。
7、资金监管风险
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发行人所在的房地产行业资金来源主要为销售回款（自有资金）和各类借款，
各地对于房地产商品房预售资金均有相应的监管办法，以确保销售资金专款专
用。而以项目销售收入为主要还款来源的各类借款，一般也实行房地产项目融资
封闭管理，需要对项目销售回款进行监管，降低偿债资金挪用风险。因此，发行
人可能面临各类资金监管带来的流动性降低风险。
（五）不可抗力风险
严重自然灾害以及突发性公共卫生事件会对公司的财产、人员造成损害，并
有可能影响公司的正常生产经营。
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第四节 发行人及本次债券的资信状况
一、本期债券的信用评级情况
经中诚信证评 2018 年 7 月 13 日综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，
评级展望为稳定，本期债券的信用等级为 AAA。中诚信证评出具了《万科企业
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信用评级报告》，该评级报告在中诚信证评网站（http://www.ccxr.com.cn）予以公
布。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经中诚信证评综合评定，本公司主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等
级为 AAA，评级展望为稳定，该级别反映了公司偿还债务的能力极强，基本不
受不利经济环境的影响，违约风险极低。债券信用质量极高，信用风险极低。
（二）评级报告的内容摘要
中诚信证评肯定了万科企业稳固的行业龙头地位、突出的品牌竞争力、区域
均衡分布优势、公司核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应以及稳健的财
务政策和良好的流动性等对公司信用质量的支持。同时，我们也关注房地产行业
竞争加剧、利润空间收窄等因素可能对公司信用质量产生的影响。
1、正面
（1）稳固的行业龙头地位。发行人是国内最早从事房地产开发的企业之一，
具有 30 年的住宅物业开发经验，在全国主要城市销售收入排名居前，销售市场
占有率呈持续上升态势，其行业龙头地位稳固。
（2）突出的品牌竞争力。凭借优质且稳定的产品质量、明确的产品定位与
贴合需求的物业服务，发行人获得了客户和社会公众的高度信赖，形成了突出的
品牌竞争力。
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（3）区域均衡分布优势。发行人坚持聚焦深耕城市圈的发展战略，截至 2017
年末已进入中国大陆 70 余个主要城市，项目分布于国内主要经济圈内，分散且
针对优势经济区域的布局有助于其抵御区域市场波动风险。
（4）公司核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应。公司在坚守住宅
房地产开发业务基础上，明确了城市配套服务商的定位，业务领域不断创新，已
进入商业开发与运营、物流仓储服务、租赁住宅、养老产业等城市配套服务业务，
逐步发挥较好的协同效应。
（5）稳健的财务政策及较强的流动性。公司严格执行稳健审慎的经营策略，
根据回款情况规划投资及运营支出，财务杠杆比率仍稳定维持在合理区间，年末
货币资金对短期债务的保障程度良好，同时获现能力对利息支出的覆盖亦处于较
高水平。
2、关注
（1）房地产调抗政策持续且行业竞争加剧。在宏观经济增速放缓、因城施
策等调控政策持续且房地产市场区域分化日益明显的背景下，房地产行业竞争加
剧，利润空间不断收窄，行业环境及行业政策的变化或将对公司经营战略的实施
提出更高要求。
（三）跟踪评级的有关安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自
首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将在本期
债券信用等级有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经
营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期
债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信证评将于本期债券发行主体及担保主体（如有）
年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本次评级报告出
具之日起，中诚信证评将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券
有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通
知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪
评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
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中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约
定在中诚信证评网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网
站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评
将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别
暂时失效。
三、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，
具有较强的间接融资能力。2017 年末，公司获得主要合作银行授信总额约为
2,920.50 亿元，其中已使用授信额度约为 1,396.69 亿元，未使用授信额度约为
1,523.81 亿元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银
行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、招商银
行股份有限公司、交通银行股份有限公司等。
截至 2017 年末发行人主要银行授信情况
单位：亿元
金融机构 授信额度 已使用额度 尚未使用额度
建设银行 690.00 211.40 478.60
中国银行 390.50 286.68 103.82
农业银行 290.00 140.04 149.96
工商银行 850.00 309.96 540.04
交通银行 100.00 56.00 44.00
招商银行 600.00 392.61 207.39
合计 2,920.50 1,396.69 1,523.81
最近三年，公司不存在关注类等不良贷款情况。
（二）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年，本公司与主要客户发生业务往来时，未发生严重违约情形。
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（三）最近三年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况
最近三年，本公司未发生延迟支付债务融资工具本息的情况。
截至本募集说明书签署日，公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下：
本币发 人民币发
币 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 行金额 行金额（万 发行日期 到期日期 票面利率
种 限 情况
（万元） 元）
尚未到期，
40,000 250,932 2014/6/4 2019/6/4 5年 4.500%
按时付息
尚未到期，
22,000 138,013 2016/10/14 2021/10/14 5年 2.950%
按时付息
尚未到期，
60,000 376,398 2016/12/23 2019/12/23 3年 3.950%
美 按时付息
元 尚未到期，
100,000 627,330 2017/11/9 2027/11/9 10 年 3.975%
按时付息
面向专业 尚未到期，
97,100 609,137 2018/4/18 2023/4/18 5年 4.1500%
万科地产 投资者发 按时付息
（香港） 行中期票 3 个月 尚未到期，
65,000 407,765 2018/5/17 2023/5/17 5 年期
有限公司 据计划 LIBOR+155BP 按时付息
（注） 人
尚未到期，
民 100,000 100,000 2013/12/4 2018/12/4 5年 4.500%
按时付息
币
尚未到期，
137,500 109,918 2016/4/13 2019/4/13 3年 2.500%
按时付息
港 尚未到期，
62,500 49,963 2016/4/18 2019/4/18 3年 2.500%
币 按时付息
尚未到期，
165,000 131,901 2016/4/29 2019/4/29 3年 2.500%
按时付息
尚未到期，
15 万科 01 500,000 500,000 2015/9/25 2020/9/25 5年 3.500%
按时付息
15 万科 尚未到期，
150,000 150,000 2015/11/6 2020/11/6 5年 3.780%
MTN001 按时付息
15 万科 尚未到期，
150,000 150,000 2015/11/6 2020/11/6 5年 3.780%
万科企业 MTN002 人 按时付息
股份有限 16 万科 民 尚未到期，
150,000 150,000 2016/3/11 2021/3/11 5年 3.200%
公司 MTN001 币 按时付息
16 万科 尚未到期，
150,000 150,000 2016/3/11 2021/3/11 5年 3.200%
MTN002 按时付息
5（3+2） 尚未到期，
17 万科 01 300,000 300,000 2017/7/18 2022/7/18 4.500%
年 按时付息
17 万科 02 100,000 100,000 2017/8/4 2022/8/4 5（3+2） 4.540% 尚未到期，
43
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本币发 人民币发
币 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 行金额 行金额（万 发行日期 到期日期 票面利率
种 限 情况
（万元） 元）
年 按时付息
18 万科 尚未到期，
200,000 200,000 2018/6/6 2019/3/3 270 天 4.600%
SCP001 按时付息
18 万科 尚未到期，
300,000 300,000 2018/7/12 2021/7/12 3年 4.600%
MTN001 按时付息
18 万科 尚未到期，
300,000 300,000 2018/7/30 2019/1/26 180 天 3.580%
SCP003 按时付息
18 万科 尚未到期，
300,000 300,000 2018/7/31 2019/1/27 180 天 3.530%
SCP004 按时付息
合计 5,401,356
注：1、发行人香港子公司Bestgain Real Estate Lyra Limited (以下简称“Lyra”) 之美元20亿
元中期票据发行计划 (以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有
限公司批准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为
32亿美元。基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司
（以下简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托
协议和其他相关协议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有
已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，
万科地产香港取代Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与
此同时Lyra作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解
除。2017年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4
月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元。2、以港币、美元标价的债
务融资工具人民币发行金额以截至2018年3月31日在岸人民币与该种货币即期汇率收盘价折
算。
截至本募集说明书签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按期足
额向投资者支付了债券利息。
（四）本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例
截至本募集说明书签署日，公司公开发行的待偿还债务融资工具累计余额为
460.14 亿元（包括中期票据、公司债等发行期限一年以上的中长期债务融资工具，
外币发行的债务融资工具以 2018 年 3 月 31 日的汇率计算），如本公司本次申请
的不超过 80 亿元公司债券全部发行完毕，本公司累计最高公司债券及债务融资
工具余额为 540.14 亿元，占本公司截至 2018 年 3 月 31 日未经审计净资产（合
并报表中股东权益合计）的比例为 27.65%，占本公司截至 2017 年 12 月 31 日经
审计净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 28.93%，均未超过本公司最
44
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近一期末合并净资产的 40%。
截至本募集说明书签署日，公司公开发行的公司债券、企业债券累计余额为
90 亿元，如本公司本次申请的不超过 80 亿元公司债券全部发行完毕，本公司累
计最高公司债券、企业债券余额为 170 亿元，占本公司截至 2018 年 3 月 31 日净
资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 8.70%，占本公司截至 2017 年 12 月
31 日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 9.11%。
（五）发行人最近三年合并财务报表口径下的主要财务指标
2017 年 2016 年 2015 年
主要财务指标
12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率 1.20 1.24 1.30
速动比率 0.50 0.44 0.43
资产负债率 83.98% 80.54% 77.70%
主要财务指标 2017 年度 2016 年度 2015 年度
EBITDA 利 息 保
9.34 7.87 8.53
障倍数
贷款偿还率 100.00% 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 100.00%
注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。
上述财务指标的计算方法如下：
1、流动比率＝流动资产/流动负债；
2、速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债；
3、资产负债率＝总负债/总资产；
4、EBITDA利息保障倍数＝（利润总额+计入当期损益的利息支出+折旧+摊销）/（计入财
务费用的利息支出+资本化利息支出）；
5、贷款偿还率＝实际贷款偿还额/应偿还贷款额；
6、利息偿付率＝实际支付利息/应付利息。
45
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第五节 增信机制、偿债计划及其他保障措施
一、增信机制
本期债券无担保。
二、偿债计划
本期债券的起息日为 2018 年 8 月 9 日，债券利息将于起息日之后在存续期
内每年支付一次。2019 年至 2023 年间每年的 8 月 9 日为本期债券上一计息年度
的付息日；若债券持有人行使回售选择权，则 2019 年至 2021 年每年 8 月 9 日为
回售部分债券上一个计息年度的付息日期（遇法定节假日或休息日顺延，下同）。
本期债券兑付日为 2023 年 8 月 9 日；若债券持有人行使回售选择权，则回售部
分债券兑付日为 2021 年 8 月 9 日。
本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具
体事项将按照有关规定，由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以说
明。
三、偿债资金来源
本次债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。
2015-2017 年度，公司的合并口径营业收入分别为 1,955.49 亿元、2,404.77 亿元
和 2,428.97 亿元；息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别为 350.34 亿元、414.21
亿元和 547.87 亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为 181.19 亿元、210.23
亿元和 280.52 亿元；经营活动产生的现金流量净额分别为 160.46 亿元、395.66
亿元和 823.23 亿元。随着公司业务规模的逐步扩大，公司利润水平有望进一步
提升，从而为本次债券本息的偿付提供保障。
46
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四、偿债应急保障方案
公司长期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动
资产变现来补充偿债资金。截至 2017 年 12 月 31 日，公司流动资产余额为
10,175.53 亿元，公司货币资金为 1,741.21 亿元1，公司流动资产明细构成如下：
2017 年 12 月 31 日
项目
金额（亿元） 占比（%）
货币资金 1,741.21 17.11
应收账款 14.33 0.14
预付款项 730.17 7.18
其他应收款 1,632.50 16.04
存货 5,980.88 58.78
衍生金融资产 0.12 0.00
持有待售资产 69.10 0.68
其他流动资产 7.22 0.07
流动资产合计 10,175.53 100.00
在公司现金流量不足的情况下，可以通过变现除所有权受限资产及已实现预
售的存货外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。
公司流动资产变现存在的主要风险是项目开发风险和市场风险。项目开发风
险指如公司开工项目无法顺利完成开发，则存在项目产品无法达到销售条件、无
法销售变现的风险，同时无法按期交付的项目，还可能出现已预售房源退房的风
险。通过多年的项目运作，公司在项目开发管理方面的能力已经非常成熟，未发
生过开工项目进度严重偏离的情况，也未发生项目无法按期交付的情况，项目开
发风险总体可控。市场风险指如行业市场形势发生重大波动，甚至出现极端情形，
则存在项目产品无法实现销售变现的风险。公司一贯坚持随行就市的销售政策，
会根据公司的资金情况，结合市场形势，灵活调整产品价格，确保公司资金余额
充裕。
1
截至 2017 年 12 月 31 日，除了银行存款中受限使用资金 97.95 亿元，其他货币资金可随时用于支付。
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五、偿债保障措施
为了充分、有效的维护债券持有人的利益，本公司为本次债券的按时、足额
偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并
严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格
履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。
（一）制定《债券持有人会议规则》
本公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》、《深圳证
券交易所公司债券上市规则（2015 年修订）》及《公司债券受托管理人执业行为
准则》的要求制定了本次债券的《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过
债券持有人会议行使权利的范围，债券持有人会议的召集、通知、决策机制和其
他重要事项，为保障本次债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
（二）设立专门的偿付工作小组
本公司将在每年的财务预算中落实安排本次债券本息的兑付资金，保证本息
的如期偿付，保证债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工
作日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。
（三）制定并严格执行资金管理计划
本次债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管
理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期
应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准
备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利
益。
（四）充分发挥债券受托管理人的作用
本次债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对
公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采
取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
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本公司将严格按照债券受托管理协议的约定，配合债券受托管理人履行职
责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债券违
约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据债券受托管理协议
采取必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第十节“债券受托管
理人”。
（五）严格履行信息披露义务
本公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资
金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会、交易所的有关规定进行重
大事项信息披露，至少包括但不限于以下内容：发行人经营方针、经营范围或生
产经营外部条件等发生重大变化；发行人信用评级或本次债券信用评级发生变化
或发生可能导致该等变化的事件；发行人主要资产被查封、扣押、冻结、抵押、
质押、出售、转让、报废等；发行人发生债务违约或者延迟支付本息的；发行人
当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；发行人放
弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；发行人发生超过上年末净资产百
分之十的重大损失；发行人作出减资、合并、分立、分拆、解散及申请破产或其
他涉及发行人主体变更的决定；发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行
政处罚；保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；发行人情况发生
重大变化导致可能不符合债券上市条件；发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，
发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；其他对投
资者作出投资决策有重大影响的事项；法律、行政法规和中国证监会、深交所认
定的其他事项。
（六）专项偿债账户
本公司设立了本次债券专项偿债账户，偿债资金将主要来源于公司日常经营
所产生的现金流。本公司将在每年的财务预算中安排本次债券本息支付的资金，
承诺在本次债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将当年度应支付的
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利息或本金和利息归集至专项偿债账户，保证当年度债券本息的按时足额支付。
本公司承诺在本次债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债
账户的资金到位情况书面通知本次债券的受托管理人；若专项偿债账户的资金未
能按时到位，本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重
大事项信息披露。
（七）其他偿债保证措施
《债券受托管理协议》约定，发行人预计不能偿还债务或担保资产发生重大
不利变化（如有担保）时，发行人应当按照债券受托管理人要求追加担保，并履
行《债券受托管理协议》约定的其他偿债保障措施，并应当配合债券受托管理人
办理其依法申请法定机关采取的财产保全措施。
上述规定的其他偿债保障措施包括但不限于：（1）不向股东分配利润；（2）
暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或停发董事和
高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离。
六、发行人违约情形及违约责任
本次债券违约的情形包括：1、发行人未按照《募集说明书》的规定按时、
足额支付本次债券的利息及/或本金或所延期限已到仍未能按时足额支付本次债
券的利息及/或本金；2、发行人被宣告解散、破产或被撤销，且本次债券项下之
权利义务无人承继。
本公司保证按照本次债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有
人支付本次债券利息及兑付本次债券本金。若本公司未按时支付本次债券的本金
和/或利息，或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理协
议》代表债券持有人向本公司进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济措
施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有
权直接依法向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
本公司承诺按照本次债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金，如果本公司不能按时支付利息或在本次债券到期时未按时兑付
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本金，对于逾期未付的利息或本金，公司将根据逾期天数按债券票面利率向债券
持有人支付逾期利息。逾期未付的利息金额自该年度付息日起，按每日万分之二
支付违约金；偿还本金发生逾期的，逾期未付的本金金额自兑付日期起，按每日
万分之二支付违约金。如果本公司发生其他“违约事件”，具体法律救济方式请参
见本募集说明书第十节“债券受托管理人”的相关内容。
《债券受托管理协议》项下所产生的或与本议有关的任何争议，首先应在争
议各方之间协商解决。若协商不成，任何一方均有权向《债券受托管理协议》签
订地有管辖权的人民法院提起诉讼，《债券受托管理协议》签订地为深圳市。
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第六节 发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：万科企业股份有限公司
法定代表人：郁亮
设立日期：1984 年 5 月 30 日
注册资本：11,039,152,001 元1
住所：广东省深州市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
办公地址：广东省深州市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
信息披露事务负责人：朱旭
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
所属行业：房地产业
经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含
专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业
审定证书规定办理）；房地产开发。
统一社会信用代码：91440300192181490G
网址：www.vanke.com
1
截至 2018 年 3 月末，发行人总股份数为 11,039,152,001 股。发行人工商登记注册资本仍为 10,995,210,218
元，截至本募集说明书签署日尚未完成工商登记变更。下同。
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二、发行人历史沿革
（一）历史沿革
万科企业股份有限公司的前身为 1984 年 5 月成立的现代科教仪器展销中心，
于 1987 年更名为“深圳现代科仪中心”，于 1988 年更名为“深圳现代企业有限公
司”。
1988 年 11 月，经深圳市人民政府“深府办(1988)1509 号”文的批准，同意深
圳现代企业有限公司改制为“深圳万科企业股份有限公司”。初始股本总额为
41,332,680 股，由深圳市现代企业有限公司净资产折股及公开发售股票两部分组
成，公司公开向社会发售的股票共计 2,808 万股，募集 2,808 万元。1991 年 1 月
29 日公司 A 股股票在深交所挂牌交易，证券代码“0002”。
1993 年 3 月，公司发行 4,500 万股 B 股，每股发行价格港币 10.53 元，募集
资金 45,135 万港元。该次发行的 B 股于 1993 年 5 月 28 日在深交所上市，股票
简称“深万科 B”，证券代码“2002”。
1993 年 12 月 ， 公 司 更 名 为 “ 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 ” ， 英 文 名 为
“CHINAVANKECO.,LTD.”。
（二）历次股本变动情况
1、分红转增、配售新股及向法人单位发售新股
1991 年 5 月，公司向全体股东实施 1990 年度利润分配方案，即每 5 股送红
股 1 股，共送红股 8,266,536 股；同时在总股本 41,332,680 股的基础上，按照每
股 4.4 元的价格，每 2 股配售 1 股的方案配售新股 20,666,340 股；同时向法人单
位以每股 4.8 元的价格定向发售新股 7,700,000 股，向法人单位发售的新股后被
锁定为非流通股。方案实施后，公司股本总额增至 77,965,556 股。
2、分红转增
1992 年 3 月，公司实施每 5 股送 1 股红股的利润分配方案，送股后，公司
股本总额增至 92,364,611 股。
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3、分红转增及公积金转增股本
1993 年 3 月，公司实施每 4 股送 1 红股、每股派现金 0.06 元、公积金每 4
股转增 1 股的利润分配方案，送红股与公积金转增股本合计为每 10 股派 5 股。
公司股本总额增至 138,546,916 股。
4、公开发行 B 股
1993 年 3 月，公司发行 4,500 万股 B 股，每股发行价格港币 10.53 元，募集
资金 45,135 万港币。公司股本总额增至 183,546,916 股。
5、分红转增
1994 年 5 月，公司实施 A 股每 10 股送红股 3.5 股、派现金 1.5 元，B 股每
2,000 股送红股 485 股、派现金 208 元的利润分配方案。送股后，公司股本总额
增至 242,955,336 股。
6、分红转增
1995 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1.5 股、派现金 1.5 元的利
润分配方案。送股后，公司股本总额增至 279,398,636 股。
7、实施公司职员持股计划
1995 年 10 月，公司实施职员股份计划，每股发行价格为 3.01 元，共计发行
8,826,500 股。该计划实施后形成的股本计入 1995 年公司总股本中，使公司股本
总额增至 288,225,136 股。
8、分红转增
1996 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派现金 1.4 元的利润
分配方案。送股后，公司股本总额增至 317,047,649 股。
9、分红转增
1997 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1.5 股、派现金 1 元的利润
分配方案。送股后，万科股本总额增至 364,604,796 股。
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10、配股
1997 年 6 月，公司以每 10 股配 2.37 股的比例实施配股，其中 A 股配股价
4.5 元/股，实际配售股数 66,973,802 股，B 股配股价港币 4.2 元/股，实际配售股
数 19,278,825 股，共募集资金折合人民币 3.83 亿元。配股完成后，公司股本总
额增至 450,857,423 股。
11、分红转增
1998 年 5 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派现金股息 1.5 元的
利润分配方案。送股后，公司股本总额增至 495,943,165 股。
12、分红转增
1999 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派付现金 1 元的利润
分配方案。送股后，公司股本总额增至 545,537,481 股。
13、配股
2000 年初，公司以每 10 股配 2.727 股的比例实施配股，配股价 7.5 元/股，
实际配售 85,434,460 股，募集资金 6.25 亿元。配股完成后，公司的股本总额增
至 630,971,941 股。
14、发行可转债及转股
2002 年 6 月，公司向社会公开发行 1,500 万张可转换公司债券（“万科转债”），
每张面值 100 元，发行总额 15 亿元。万科转债在 2002 年 12 月 13 日至 2004 年
4 月 23 日（万科转债赎回日）期间可以转换为公司流通 A 股。截至 2003 年 5 月
22 日，万科转债累计转股 45,928,029 股，此时公司股本总额为 676,899,970 股。
15、公积金转增股本
2003 年 5 月，公司实施向全体股东每 10 股派送现金 2 元、公积金转增 10
股的利润分配方案。转增后，公司的总股本增至 1,353,799,940 股。从 2003 年 5
月 22 日至 2004 年 4 月 23 日，万科转债累计转股 161,951,974 股。此时公司股本
总额为 1,515,751,914 股。
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16、分红转增及公积金转增股本
2004 年 5 月，公司实施向全体股东每 10 股派现金 0.5 元、送红股 1 股、公
积金转增 4 股的利润分配方案。方案实施后，公司的总股本增至 2,273,627,871
股。
17、发行可转债及转股
2004 年 9 月，公司向社会公开发行 1990 万张可转换公司债券（“万科转 2”），
每张面值 100 元，发行总额 19.9 亿元。万科转 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以转
换为流通 A 股，截至 2005 年 6 月 17 日，“万科转 2”累计转股 336,220 股，公司
股本总额达 2,273,964,091 股。
18、公积金转增股本
2005 年 6 月，公司以 2005 年 6 月 17 日收市时公司总股本为基数，实施向
全体股东公积金每 10 股转增 5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为
3,410,946,136 股。
19、万科转 2 转股
由于公司 A 股股票自 2006 年 1 月 4 日至 2006 年 2 月 21 日，连续 28 个交
易日中累计 20 个交易日的收盘价格高于当期转股价的 130%，满足了有关规定和
《万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书》相关约定，发行人行使“万
科转 2”赎回权利，将截至 2006 年 4 月 7 日之前未转股的 3,869,600 元（38,696
张）“万科转 2”全部赎回。其余万科转 2 全部转为股份，公司的股本总额增为
3,969,898,751 股。
20、非公开发行
2006 年 12 月，公司非公开发行 4 亿股 A 股，发行完成后，公司的股本总额
为 4,369,898,751 股。
21、公积金转增股本
2007 年 5 月，公司以 2007 年 5 月 15 日收市时总股本为基数，实施向全体
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股东每 10 股股份转增 5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为 6,554,848,126
股。
22、公开增发股份
2007 年 8 月，公司公开增发 317,158,261 股 A 股。至此，公司股本总额达
6,872,006,387 股。
23、公积金转增股本
2008 年 6 月，公司实施公积金每 10 股转增 6 股的利润分配方案。转增后，
公司的总股本增至 10,995,210,218 股。
24、期权激励
2011 年 4 月 8 日，发行人 2011 年第一次临时股东大会审议通过 A 股股票期
权激励计划。2011 年 4 月 25 日，发行人向在公司任职的董事、高级管理人员及
核心业务人员授出 108,435,000 份股票期权。2011 年 5 月 9 日完成股票期权的授
予登记工作，期权的初始行使价为每股人民币 8.89 元，经发行人实施 2010 年度、
2011 年度、2012 年度及 2013 年度分红派息方案后，调整为每股人民币 8.07 元。
2011 年股本数为 10,995,210,218 股。
25、期权行权
2012 年发行人股票期权计划进入第一个行权期，共有 342,900 份期权行权，
发行人股份总数增至 10,995,553,118 股。
26、期权行权
2013 年，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 19,415,801 份
期权行权，发行人总股份数相应增加 19,415,801 股，增至 11,014,968,919 股。
27、期权行权
2014 年，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 22,538,323 份
期权行权，发行人总股份数相应增加 22,538,323 股，增至 11,037,507,242 股。
28、期权行权
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2015 年由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 14,105,058 份期
权行权，发行人总股份数相应增加 14,105,058 股，增至 11,051,612,300 股。
29、回购股票
发行人 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H
股类别股东大会，审议并通过了在人民币 100 亿元额度内回购发行人 A 股股份
的相关议案。截至 2015 年 12 月 31 日，发行人回购 A 股股份数量为 12,480,299
股。2016 年 1 月 14 日，发行人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办
理完毕上述 A 股回购股份注销手续。发行人总股份数相应减少 12,480,299 股，
减至 11,039,132,001 股。
30、期权行权
2016 年 1-12 月，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 20,000
份期权行权，发行人总股份数相应增加 20,000 股，增至 11,039,152,001 股。
截至本募集说明书签署之日，除发行人 A 股股票期权激励计划激励对象有
期权的行权，导致总股数有增加之外，发行人上述历史沿革未发生其他变化。
（三）报告期的重大资产重组情况
2015 年 12 月 18 日，发行人股票因筹划重大资产重组事项而停牌。2016 年
6 月 17 日，公司召开第十七届董事会第十一次会议，审议通过了以发行股份的
方式向地铁集团购买其持有的深圳地铁前海国际发展有限公司 100%股权等有关
事项。因各方股东未达成一致意见，2016 年 12 月 16 日公司董事会审议通过终
止本次发行股份购买资产事项。
除上述情况外，报告期内，发行人不涉及其他重大资产重组情况。
三、发行人股本总额及前十名股东持股情况
截至 2018 年 3 月 31 日，公司股本总额 11,039,152,001 股，公司前十名股东
持股情况如下：
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前 10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比 持股总数 质押股数
例
地铁集团 国有法人 29.38% 3,242,810,791 0
注
HKSCC NOMINEES LIMITED 1 境外法人 11.91% 1,314,913,539 0
境内非国
钜盛华 8.39% 926,070,472 926,070,376
有法人
国信证券－工商银行－国信金鹏
其他 4.14% 456,993,190 0
分级 1 号集合资产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海
其他 3.17% 349,776,441 0
利年年
招商财富－招商银行－德赢 1 号专
其他 2.98% 329,352,920 0
项资产管理计划
安邦财产保险股份有限公司－传
其他 2.34% 258,167,403 0
统产品
安邦人寿保险股份有限公司－保
其他 2.21% 243,677,851 0
守型投资组合
西部利得基金－建设银行－西部
其他 2.04% 225,494,379 0
利得金裕 1 号资产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－聚
其他 1.98% 218,081,383 0
富产品
注 1：HK SCCNOMINEES LIMITED 所持股份为其代理的在 HK SCCNOMINEES
LIMITED 交易平台上交易的公司 H 股股东账户的股份总和。
注 2：钜盛华持有前海人寿保险股份有限公司 51%的股权，钜盛华是“西部利得基金－
建设银行－西部利得金裕 1 号资产管理计划”的委托人，根据协议约定，该计划所持股份的
表决意见依钜盛华意见行使。
注 3：安邦财产保险股份有限公司和安邦人寿保险股份有限公司同为安邦保险集团股份
有限公司的子公司。安邦财产保险股份有限公司－传统产品和安邦人寿保险股份有限公司－
保守型投资组合存在关联关系。
注 4：除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理
办法》规定的一致行动人。
四、发行人的股权结构及权益投资情况
（一）发行人的股权架构
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截至 2018 年 3 月 31 日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数
量计算，公司按持股比例计算的第一大股东是地铁集团。
地铁集团与公司股权关系图如下：
深圳市人民政府国有资产监督
管理委员会
100%
地铁集团
29.38%
本公司
（二）发行人的组织结构
截至 2018 年 3 月 31 日，公司的组织结构图如下：
发行人组织结构图
（三）发行人控股子公司的情况
1、控股子公司基本情况
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截至 2017 年 12 月 31 日，发行人重要控股子公司的基本情况如下：
发行人重要控股子公司基本情况
持股比例 享有表决
注册资本
序号 企业名称 注册地 业务性质 （%） 权
（万元）
直接 间接 （%）
1 深圳市万科房地产有限公司 深圳 房地产 60,000 95% 5% 100%
2 广州市万科房地产有限公司 广州 房地产 100,000 90% 10% 100%
3 上海万科房地产有限公司 上海 房地产 1,000,000 - 100% 100%
4 北京万科企业有限公司 北京 房地产 200,000 95% 5% 100%
5 佛山市万科置业有限公司 佛山 房地产 2,000 - 100% 100%
6 东莞市万科房地产有限公司 东莞 房地产 30,000 - 100% 100%
7 珠海市万科房地产有限公司 珠海 房地产 1,000 100% - 100%
8 厦门市万科房地产有限公司 厦门 房地产 5,000 100% - 100%
9 福州市万科房地产有限公司 福州 房地产 2,000 100% - 100%
10 海南万科房地产开发有限公司 海南 房地产 1,000 100% - 100%
11 南京万科置业有限公司 南京 房地产 15,000 100% - 100%
12 江苏苏南万科房地产有限公司 苏州 房地产 3,000 100% - 100%
13 宁波万科房地产开发有限公司 宁波 房地产 15,000 100% - 100%
14 合肥万科置业有限公司 合肥 房地产 20,000 100% - 100%
15 唐山万科房地产开发有限公司 唐山 房地产 20,000 - 100% 100%
16 天津万科房地产有限公司 天津 房地产 39,000 15% 85% 100%
17 沈阳万科房地产开发有限公司 沈阳 房地产 10,000 95% 5% 100%
18 大连万科置业有限公司 大连 房地产 3,000 100% - 100%
19 长春万科房地产开发有限公司 长春 房地产 5,000 95% 5% 100%
20 烟台万科房地产开发有限公司 烟台 房地产 3,000 100% - 100%
21 太原万科房地产有限公司 太原 房地产 6,000 100% - 100%
22 青岛万科房地产有限公司 青岛 房地产 2,000 100% - 100%
23 成都万科房地产有限公司 成都 房地产 8,000 90% 10% 100%
24 武汉市万科房地产有限公司 武汉 房地产 15,000 95% 5% 100%
25 万科(重庆)房地产有限公司 重庆 房地产 10,000 100% - 100%
26 西安万科企业有限公司 西安 房地产 2,000 100% - 100%
27 贵阳万科房地产有限公司 贵阳 房地产 10,000 100% - 100%
28 昆明万科房地产开发有限公司 昆明 房地产 2,000 100% - 100%
乌鲁木
29 新疆万科房地产有限公司 房地产 10,000 95% 5% 100%
齐
30 浙江浙南万科房地产有限公司 温州 房地产 130,000 100% - 100%
61
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
持股比例 享有表决
注册资本
序号 企业名称 注册地 业务性质 （%） 权
（万元）
直接 间接 （%）
31 芜湖万科房地产有限公司 芜湖 房地产 6,000 100% - 100%
32 扬州万科房地产有限公司 扬州 房地产 1,000 100% - 100%
33 郑州万科房地产有限公司 郑州 房地产 10,000 100% - 100%
34 徐州万科房地产有限公司 徐州 房地产 10,000 100% - 100%
35 济南万科房地产开发有限公司 济南 房地产 10,000 100% - 100%
36 南宁市万科房地产有限公司 南宁 房地产 1,000 100% - 100%
37 常州万科房地产有限公司 常州 房地产 50,000 - 100% 100%
38 兰州万科房地产有限公司 兰州 房地产 10,000 100% - 100%
石家庄万科房地产开发有限公
39 石家庄 房地产 5,000 - 100% 100%
司
Vanke Property (Overseas) 开曼群
40 房地产 750 - 75% 75%
Limited 岛
41 万科物业发展有限公司 深圳 物业服务 66,508 63% - 71.43%
42 深圳市万科物业服务有限公司 深圳 物业服务 5,000 - 63% 71.43%
43 广州市万科物业服务有限公司 广州 物业服务 500 - 63% 71.43%
44 东莞市万科物业服务有限公司 东莞 物业服务 500 - 63% 71.43%
45 佛山市万科物业服务有限公司 佛山 物业服务 500 - 63% 71.43%
46 南京万科物业管理有限公司 南京 物业服务 1,200 - 63% 71.43%
47 上海万科物业服务有限公司 上海 物业服务 1,226 - 63% 71.43%
48 北京万科物业服务有限公司 北京 物业服务 2,200 - 63% 71.43%
49 天津万科物业服务有限公司 天津 物业服务 1,000 - 63% 71.43%
50 沈阳万科物业服务有限公司 沈阳 物业服务 1,000 - 63% 71.43%
51 成都万科物业服务有限公司 成都 物业服务 500 - 63% 71.43%
52 武汉市万科物业服务有限公司 武汉 物业服务 1,200 - 63% 71.43%
53 长春万科物业服务有限公司 长春 物业服务 2,000 - 63% 71.43%
54 杭州万科物业服务有限公司 杭州 物业服务 2,000 - 63% 71.43%
55 万科地产(香港)有限公司 香港 投资 303,420 80% 20% 100%
56 万科置业(香港)有限公司 香港 投资 30,000 - 100% 100%
57 万科置业地产(香港)有限公司 香港 投资 9,000 49% 51% 100%
东莞万科建筑技术研究有限公
58 东莞 其他 2,000 100% - 100%
司
59 VankeHoldingsUSALLC 美国 投资 61,743 - 100% 100%
吉林省松花湖国际度假区开发
60 吉林 旅游度假 10,000 100% - 100%
有限公司
62
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
持股比例 享有表决
注册资本
序号 企业名称 注册地 业务性质 （%） 权
（万元）
直接 间接 （%）
LithiumRealEstate(Jersey)Limite
61 泽西岛 投资 2,742 - 99.95% 99.95%
d
62 深圳市万科物流投资有限公司 深圳 投资 9,000 100% - 100%
63 珠海市泊寓公寓管理有限公司 珠海 投资 500 - 100% 100%
2、控股子公司财务数据
2017 年度，发行人重要控股子公司的主要财务数据如下：
发行人重要控股子公司经审计的主要财务数据
单位：万元
序号 公司名称 资产 负债 所有者权益 营业收入 净利润
1 深圳市万科房地产有限公司 3,285,650.00 2,991,814.00 293,835.00 83,612.08 (4,014.54)
2 广州市万科房地产有限公司 1,100,885.00 998,864.00 102,021.00 6,464.67 9,751.70
3 上海万科房地产有限公司 1,921,090.00 936,116.00 984,974.00 5,424.65 23,159.77
4 北京万科企业有限公司 2,907,014.00 2,690,139.00 465,575.00 15,984.05 123,193.33
5 佛山市万科置业有限公司 662,632.00 575,159.00 87,473.00 47,730.34 35,777.12
6 东莞市万科房地产有限公司 501,952.00 477,942.00 24,010.00 15,805.88 (1,452.15)
7 珠海市万科房地产有限公司 280,430.00 258,037.00 22,394.00 2,064.82 4,190.71
8 厦门市万科房地产有限公司 400,752.00 483,180.00 (82,427.00) 1,827.59 9,936.28
9 福州市万科房地产有限公司 23,475.00 17,992.00 5,483.00 46,415.99 20.54
海南万科房地产开发有限公
10 134,606.00 107,434.00 27,172.00 37,701.45 23,660.96
司
11 南京万科置业有限公司 525,121.00 441,556.00 83,565.00 25,514.69 59,222.12
江苏苏南万科房地产有限公
12 483,506.00 510,688.00 (27,182.00) 14,491.31 10,104.29
司
宁波万科房地产开发有限公
13 459,473.00 444,707.00 14,766.00 950.13 (3,937.07)
司
14 合肥万科置业有限公司 148,778.00 185,072.00 (36,294.00) 545.52 (474.02)
唐山万科房地产开发有限公
15 134,110.00 132,748.00 1,362.00 4,760.01 (1,633.53)
司
63
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 资产 负债 所有者权益 营业收入 净利润
16 天津万科房地产有限公司 1,215,636.00 1,031,807.00 183,828.00 182,667.51 50,435.40
沈阳万科房地产开发有限公
17 664,659.00 594,445.00 70,214.00 8,524.75 2,851.47
司
18 大连万科置业有限公司 89,442.00 110,179.00 (20,736.00) 6,607.50 5,859.76
长春万科房地产开发有限公
19 50,402.00 55,269.00 (4,866.00) (2.80) (1,105.46)
司
烟台万科房地产开发有限公
20 350,087.00 367,078.00 (16,991.00) 76,746.63 1,173.45
司
21 太原万科房地产有限公司 211,062.00 219,983.00 (8,920.00) 6,061.90 5,120.80
22 青岛万科房地产有限公司 681,210.00 724,174.00 (42,964.00) 7,691.33 3,842.19
23 成都万科房地产有限公司 367,930.00 375,717.00 (7,787.00) 25,816.18 (3,194.41)
24 武汉市万科房地产有限公司 296,562.00 248,261.00 48,301.00 18,988.84 32,366.74
25 万科(重庆)房地产有限公司 277,045.00 294,420.00 (17,375.00) 11,537.79 (13,718.20)
26 西安万科企业有限公司 484,067.00 417,831.00 66,237.00 2,500.00 3,554.42
27 贵阳万科房地产有限公司 322,143.00 329,451.00 (7,308.00) 8,893.65 9,323.01
昆明万科房地产开发有限公
28 376,004.00 388,102.00 (12,098.00) 11,804.57 (4,536.97)
司
29 新疆万科房地产有限公司 44,521.00 29,502.00 15,020.00 9,433.51 5,483.66
浙江浙南万科房地产有限公
30 929,000.00 818,873.00 110,127.00 2,144.72 (3,296.28)
司
31 芜湖万科房地产有限公司 5,994.00 0.00 5,994.00 0.00 (0.07)
32 扬州万科房地产有限公司 26,423.00 31,305.00 (4,882.00) 94.34 459.38
33 郑州万科房地产有限公司 164,036.00 137,058.00 26,978.00 22,676.80 13,321.27
34 徐州万科房地产有限公司 191,160.00 185,940.00 5,220.00 5,659.48 3,791.38
济南万科房地产开发有限公
35 169,806.00 157,882.00 11,924.00 3,639.43 (1,399.31)
司
36 南宁市万科房地产有限公司 22,373.00 21,417.00 957.00 0.00 (32.10)
37 常州万科房地产有限公司 134,686.00 88,405.00 46,281.00 35,332.30 (306.36)
38 兰州万科房地产有限公司 10,016.00 760.00 9,256.00 0.00 (744.18)
石家庄万科房地产开发有限
39 18,036.00 13,040.00 4,996.00 0.00 (4.10)
公司
64
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序号 公司名称 资产 负债 所有者权益 营业收入 净利润
VankeProperty(Overseas)Limi
40 137,394.00 292.00 137,101.00 0.00 320.01
ted
万科地产（香港）有限公司
41 2,519,236.00 2,289,185.00 230,052.00 0.39 30,265.45
（RMB）
42 万科置业（香港）有限公司 544,931.00 200,887.00 344,044.00 1,446.36 (8,937.23)
万科置业地产（香港）有限
43 62,972.00 17.00 62,955.00 0.00 (6,544.72)
公司（RMB）
东莞市万科建筑技术研究有
44 127,250.00 11,920.00 115,330.00 34,511.22 15,502.97
限公司
45 VankeHoldingsUSALLC 45,100.00 206.00 44,894.00 235.52 (4,250.71)
吉林省松花湖国际度假区开
46 86,444.00 99,861.00 (13,417.00) 24,874.90 (4,695.86)
发有限公司
LithiumRealEstate(Jersey)Lim
47 10,207.00 7,608.00 2,599.00 474.21 559.41
ited
深圳市万科物流投资有限公
48 9,353.00 481.00 8,872.00 4.56 (70.61)
司
珠海市泊寓公寓管理有限公
49 566.00 38.00 527.00 450.00 27.39
司
50 万科物业发展有限公司 997,859.29 619,427.78 378,431.51 793,566.76 30,421.15
深圳市万科物业服务有限公
51 44,675.24 33,231.14 11,444.10 45,365.70 (2,117.11)
司
广州市万科物业服务有限公
52 22,802.02 17,515.76 5,286.27 29,163.25 2,921.87
司
东莞市万科物业服务有限公
53 17,344.56 12,124.77 5,219.78 28,009.15 2,815.38
司
佛山市万科物业服务有限公
54 21,986.89 16,340.95 5,645.94 20,087.72 4,432.47
司
55 南京万科物业管理有限公司 30,597.55 24,747.77 5,849.78 36,225.31 2,784.19
56 上海万科物业服务有限公司 35,359.57 32,738.79 2,620.78 33,988.43 (6,361.55)
57 北京万科物业服务有限公司 51,795.87 45,547.14 6,248.73 52,439.02 (2,171.08)
58 天津万科物业服务有限公司 10,076.85 11,851.61 (1,774.76) 14,421.26 (309.86)
59 沈阳万科物业服务有限公司 28,161.85 22,422.15 5,739.70 29,558.36 3,009.44
60 成都万科物业服务有限公司 43,142.41 35,893.77 7,248.65 15,633.02 (1,060.23)
武汉市万科物业服务有限公
61 40,084.25 32,543.56 7,540.69 38,394.33 3,594.67
司
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 资产 负债 所有者权益 营业收入 净利润
62 长春万科物业服务有限公司 11,501.57 10,731.57 770.00 14,107.73 (38.00)
63 杭州万科物业服务有限公司 19,605.47 16,757.72 2,847.75 22,513.33 (2,875.17)
注：上述发行人重要控股子公司主要财务数据为该等子公司之母公司主要财务数据。
（四）发行人合营、联营公司情况
根据发行人 2017 年度经审计的财务报表列示，截至 2017 年 12 月 31 日发行
人无重要的合营及联营公司。
五、发行人控股股东和实际控制人
（一）控股股东和实际控制人基本情况
报告期内，发行人不存在控股股东及实际控制人。
2015 年以来钜盛华持续增持发行人股份。截至 2017 年 3 月 31 日，钜盛华
及其一致行动人合计持有发行人股份比例为 25.40%，是发行人按持股比例计算
的第一大股东。
2017 年 1 月，地铁集团以协议受让方式从华润股份有限公司及其全资子公
司中润国内贸易公司获得公司 15.31%的股份，持有发行人 1,689,599,817 股股份，
成为公司基石股东。
2017 年 3 月，地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的 1,553,210,974 股
万科 A 股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利，地铁集团可行使发行
人共计 29.38%的表决权、提案权及参加股东大会的权利，成为拥有公司表决权
比例最高的单一股东。
2017 年 6 月 9 日，地铁集团与中国恒大集团下属企业签署了股份转让协议，
将所持有 1,553,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团。
本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人民政府国有资产监督管理委员
会的批复（深国资委函[2017]485 号）。本次股份转让于 2017 年 7 月 6 日完成过
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户登记手续，恒大下属企业不再持有发行人股份，地铁集团持有 3,242,810,791
股发行人 A 股股份，占发行人总股本的 29.38%，成为发行人的第一大股东。
发行人股权变更可能影响公司经营和管理的稳定性，并对经营业绩造成不利
影响。
地铁集团由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 100%持股，注册资本
4,407,136.00 万元，注册地址深圳市福田区福中一路 1016 号地铁大厦 27-31 层。
地铁集团主营业务包括地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专
卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交通相关业务咨询及教育培训。
截至 2016 年末，地铁集团合并财务报表口径的总资产为 27,035,685 万元，
总负债为 9,141,237 万元，归属于母公司的所有者权益为 17,686,942 万元。2016
年地铁集团实现营业收入 1,246,291 万元，净利润 492 万元。
地铁集团与公司股权关系如下：
深圳市人民政府国有资产监督
管理委员会
100%
地铁集团
29.38%
本公司
截至本募集说明书签署日，发行人不存在控股股东及实际控制人。
（二）发行人的独立性
发行人无控股股东及实际控制人。
截至 2018 年 3 月 31 日，地铁集团是公司的第一大股东，但并非万科的发起
人股东，亦非万科的控股股东，其通过协议受让成为万科的股东。地铁集团作为
公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城
市配套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团将充分发挥各
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自优势，共同推进实施“轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助
推城市经济发展。发行人的人员、资产、财务、机构、业务等方面独立于地铁集
团。
截至本募集说明书签署日，发行人具有独立的法人资格，具有较为完善的法
人治理结构，具有面向市场独立经营的能力和持续盈利的能力，在采购、生产、
运营销售、财务、知识产权等方面将继续保持独立。
1、业务
发行人为上市公司，在股东大会及董事会授权范围内，进行资产的经营和管
理，自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和
投资等决策。发行人独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面
向市场自主经营的能力。
2、资产
发行人拥有独立于地铁集团的资产，能够保持资产的完整性；公司的资金、
资产和其他资源由自身独立控制并支配，万科集团与地铁集团在业务、人员、资
产、机构、财务等方面完全分开，保证了发行人具有独立完整的业务及自主经营
能力。公司的资产均有明确的资产权属，并拥有相应的处置权。公司报告期内不
存在资金受到大股东及其关联方违规占用的情况，公司与子公司、合营公司、联
营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。
3、人员
发行人的董事会主席由董事会以全体董事的过半数选举产生，监事会主席由
全体监事过半数选举产生，董事会主席在发行人领取薪酬；监事会对全体股东负
责，向股东大会汇报工作。发行人其他高级管理人员的劳动、人事及工资管理独
立于地铁集团。
4、财务
发行人建立独立的财务会计部门，拥有独立的财务核算体系和财务管理制
度，能够独立作出财务决策，人独立开具银行账户。发行人及其控股子公司独立
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纳税。
5、机构
发行人设立了健全的组织机构体系，规范的现代企业制度，经营和管理完全
独立于出资人，发行人的办公机构和办公场所和地铁集团完全分开，不存在合署
办公等情形，地铁集团的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关系。
六、发行人法人治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指
引》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》等法
律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定
了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，
形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职
责行使决策权、执行权和监督权。
（一）股东大会
股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方
针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。
股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
1、决定公司经营方针和投资计划；
2、选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；
3、选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；
4、审议批准董事会的报告；
5、审议批准监事会报告；
6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
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8、对公司增加或者减少注册资本作出决议；
9、对公司发行债券作出决议；
10、对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
11、修改公司章程；
12、对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
13、审议批准变更募集资金用途事项；
14、对公司在一年内购买、出售、处置重大资产或者担保金额超过公司资产
总额百分之三十的事项作出决议；
15、审议公司及控股子公司的对外担保总额超过最近一期经审计净资产百分
之五十以后提供的任何担保，其中公司为购房客户提供按揭担保不包含在本章程
所述的对外担保范畴之内；
16、审议公司对外担保中，为资产负债率超过百分之七十的担保对象提供的
担保；
17、审议单笔对外担保额超过公司最近一期经审计净资产百分之十的担保；
18、对公司股东、实际控制人及其关联方提供的担保；
19、审议批准公司股权激励计划；
20、审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
（二）董事会
董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计委
员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高董事会运作
效率。董事会 11 名董事中，有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的
召集人，涉及专业领域的事务要经过专业委员会审议通过后才提交董事会审议，
以利于独立董事更好地发挥作用。
董事会行使下列职权：
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1、负责召集股东大会，并向大会报告工作；
2、执行股东大会的决议；
3、决定公司的经营计划和投资方案；
4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6、制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
7、拟订公司重大收购、收购发行人股票或者合并、分立、解散和变更公司
形式方案；
8、在本章程规定的范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、
委托理财等事项；
9、在本章程规定的范围内，决定公司对外担保事项；
10、决定公司内部管理机构的设置；
11、聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解聘
公司执行副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
12、制订公司的基本管理制度；
13、制订公司章程的修改方案；
14、管理公司信息披露事项；
15、向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
16、听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；
17、制定绩效评估奖励计划，其中涉及股权的奖励计划由董事会提交股东大
会审议，不涉及股权的由董事会决定；
18、法律、法规或公司章程规定，以及股东大会授予的其他职权。
上述第 6、7、9、13 项必须由董事会三分之二以上的董事表决同意。
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（三）监事会
公司设监事会。监事会由三名监事组成，设监事会主席一名。监事会对股东
大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织
对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。
监事会行使下列职权：
1、对公司定期报告签署书面审核意见；
2、检查公司财务；
3、对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行
政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
4、当董事、总裁和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其予
以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；
5、提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行《公司法》规定的召集和
主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；
6、向股东大会会议提出提案；
7、依照《公司法》的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
8、公司章程规定的其他职权。
监事会行使职权所必需的费用，由公司承担。
（四）管理层
管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持
企业日常经营管理工作。
公司设总裁一名，由董事会聘任或解聘。总裁对董事会负责，行使下列职权：
1、主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；
2、组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；
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3、拟订公司内部管理机构设置方案；
4、拟订公司的基本管理制度；
5、制订公司的具体规章；
6、提请董事会聘任或者解聘公司执行副总裁、财务负责人；
7、聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
8、拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；
9、公司章程或董事会授予的其他职权；
10、提议召开临时董事会会议。
七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）基本情况
发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了 2016 年度股东大会，选举郁亮、林茂德、
肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立董事，选举
康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事，选举解冻、郑英
为公司第九届监事会非职工代表监事。同时，发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了
第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大会全体委员无记名投票，一致同意
推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周清平先生将与经
2016 年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英女士共同组成公
司第九届监事会，任期三年。
2018 年 1 月 31 日，经第十八届董事会第六次会议审议通过，公司董事会决
定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官，董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首
席执行官。
截至本募集说明书签署日，本公司现任董事、监事、高级管理人员基本信息
及持有发行人股权及债券情况如下：
公司董事、监事及高级管理人员基本情况
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姓名 职务 性别 任期起止日期 持股数（股） 持有债券情况
郁亮 董事会主席 男 2017 年起 7,306,245 -
林茂德 董事会副主席 男 2017 年起 - -
肖民 董事 男 2017 年起 - -
陈贤军 董事 男 2017 年起 - -
孙盛典 董事 男 2017 年起 -
王文金 董事、执行副总裁 男 2017 年起 2,314,291 -
张旭 董事、执行副总裁 男 2017 年起 904,039 -
康典 独立董事 男 2017 年起 - -
刘姝威 独立董事 女 2017 年起 - -
吴嘉宁 独立董事 男 2017 年起 - -
李强 独立董事 男 2017 年起 - -
解冻 监事会主席 男 2017 年起 1,490,745 -
郑英 监事 女 2017 年起 - -
周清平 监事 男 2017 年起 20,000 -
祝九胜 总裁、首席执行官 男 2018 年起 - -
执行副总裁、财务负
孙嘉 男 2017 年起 - -
责人
朱旭 副总裁、董事会秘书 女 2017 年起 - -
（二）现任董事、监事、高级管理人员简历
截至本募集说明书签署日，公司现任董事、监事、高级管理人员的简历如下：
1、 董事简历
郁亮先生，1965 年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988 年毕业于北
京大学国际经济学系，获学士学位；1997 年获北京大学经济学硕士学位。郁先
生 1990 年加入万科，1994 年起任公司董事，1996 年任公司副总经理，1999 年
任公司常务副总经理兼财务负责人，2001 年-2018 年 1 月任公司总裁、首席执行
官。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。郁先生曾兼任中城联盟投资
管理股份有限公司董事、上海美特斯邦威服饰股份有限公司（深交所上市公司，
股票代码：002269）独立董事。
林茂德先生，1956 年出生，现任公司董事会副主席、董事会薪酬与提名委
员会委员。林先生于 1983 年毕业于四川财经学院金融专业，获学士学位；现为
正高职高级经济师。林先生曾任地铁集团副总经理、董事总经理、党委副书记、
董事长兼党委书记。加入深圳地铁之前，林先生先后任四川财经学院金融系讲师，
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深圳市振业（集团）股份有限公司（深交所上市公司，股票代码：000006）总经
理助理、总经济师、副总经理。
孙盛典先生，1955 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员。
孙先生目前兼任深圳华控赛格股份有限公司（深交所上市公司，股票代码：
000068）副董事长以及康佳集团股份有限公司（深交所上市公司，股票代码：
000016）独立董事。孙先生于 2005 年获得西安交通大学工学博士学位；现为高
级经济师。孙先生曾任深圳市赛格集团有限公司副总经理、董事、党委委员、党
委副书记、总经理、董事长兼党委书记；深圳市赛格日立彩色显示器件有限公司
副总经理、党委副书记、总经理兼党委书记、董事长；深圳市华星光电技术有限
公司董事；创维数码控股有限公司（香港联合交易所有限公司上市公司，股票代
码：0751）独立董事；深圳市电子行业协会会长。
肖民先生，1963 年出生，现任公司董事，地铁集团董事、总经理、党委副
书记。肖先生于 1985 年毕业于同济大学地下建筑工程专业，获学士学位；现为
教授级高级工程师。肖先生于 2009 年 3 月调入地铁集团，任总工程师。加入地
铁集团之前，其于 1988 年 8 月至 2009 年 3 月在铁道部第三勘察设计院(现名中
国铁路设计集团有限公司)工作，历任地铁分院工程师、高工、分院副总工程师、
总工程师、副分院长、副分院长兼城交分院总工程师、院副总工程师；1985 年 7
月至 1988 年 7 月在交通部第一航务工程局工作。肖先生曾兼任深圳市燃气集团
股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股票代码：601139）董事。
陈贤军先生，1972 年出生，现任公司董事、董事会审计委员会委员，地铁集
团董事、财务总监。陈先生于 1993 年毕业于杭州电子工业学院(现名杭州电子科
技大学)会计学专业，获学士学位；2004 年获得厦门大学金融学专业硕士学位；
现为注册会计师、高级会计师。加入地铁集团之前，陈先生历任杭州江南电子工
程公司财务处会计，金田实业集团股份有限公司审计室主审，深圳市龙岗区燃气
有限公司财务部副部长（主持工作），深圳市深燃石油气有限公司财务部部长，
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会产权管理处、业绩考核(审计)处、监督
稽查处(审计处)科员、副主任科员，深圳市振业(集团)股份有限公司（深交所上
市公司，股票代码：000006）财务部副经理、经理，深圳市地铁三号线投资有限
75
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公司财务总监。陈先生目前兼任深圳市东部公共交通公司董事。
王文金先生，1966 年出生，现任公司董事、执行副总裁、首席风险官。王先
生于 1994 年获中南财经政法大学硕士学位；现为中国注册会计师非执业会员。
王先生 1993 年加入万科，历任财务管理部总经理、财务总监、首席财务官。在
加入万科之前，王先生先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研
究所。
张旭先生，1963 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员、执
行副总裁、首席运营官。张先生 1984 年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专
业，获学士学位；2001 年获美国特洛伊州立大学（troystateuniversity）MBA 学
位。张先生 2002 年加入万科，历任武汉市万科房地产有限公司工程总监、副总
经理、常务副总经理、总经理、公司副总裁。在加入万科之前，张先生曾供职于
中国海外集团。张先生目前兼任万科置业（海外）有限公司联交所上市公司，股
份代码：1036）执行董事以及悦榕集团（BanyanTreeHoldingsLimited，新加坡交
易所上市公司，股份代码：B58.SG）的非执行非独立董事。
康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民。现任公司独立董事、董事
会薪酬与提名委员会召集人。康先生于 1982 年毕业于北京科技大学机械系机械
制造专业，获学士学位；于 1984 年获中国社会科学院研究生院经济学硕士学位。
康先生于 2009 年至 2016 年任新华人寿保险股份有限公司（上海证券交易所上市
公司，股票代码：601336；香港联合交易所有限公司上市公司，股票代码：1336）
董事长、首席执行官，兼任新华资产管理股份有限公司董事长。1984 年至 2009
年历任中国国际信托投资公司海外项目管理处处长，中国农村信托投资公司副总
裁，中国包装总公司副总经理，香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理，
粤海金融控股有限公司董事长兼总经理，粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保
险董事长，时瑞投资管理有限公司董事长，深圳发展银行股份有限公司监事会主
席。
刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、董事会审计委员会委员，
中央财经大学中国企业研究中心主任、研究员。刘女士于 1986 年毕业于北京大
学，获经济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈岱孙教授和厉以宁教授，
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为金融方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动中
国――2002 年度人物”。
吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董
事会审计委员会召集人。吴先生于 1984 年、1999 年分别获得香港中文大学工商
管理学士及工商管理硕士学位。吴先生 1984 年加入香港毕马威会计师行，1996
年起担任合伙人，后任毕马威中国副主席，2016 年 3 月退休。吴先生现为香港
执业会计师、澳门执业核数师暨会计师、香港会计师公会资深会计师（FCPA）、
英国特许公认会计师公会资深会员（FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会会
员（AICAEW）。吴先生目前兼任中国石油化工股份有限公司独立董事。
李强先生，1972 年出生，现任公司独立董事、董事会投资与决策委员会召
集人，前海金融控股有限公司董事长。李先生于 1995 年毕业于西安统计学院国
民经济管理专业，获学士学位；于 2002 年获得中南财经政法大学经济学硕士学
位。李先生 2014 年至 2015 年任前海金融控股有限公司总经理。2013 至 2014 年
在深圳市前海管理局挂职担任副局长。1998 年至 2013 年历任中国证监会深圳监
管局副主任科员、主任科员、处长。1995 年至 1998 年在中国建设银行陕西省分
行工作。
2、 监事简历
解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席。1987 年毕业于
南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理
硕士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。曾供职于中国深圳彩电总
公司深圳 RGB 电子有限公司。1992 年加入万科，历任公司人事部经理、人力资
源部总经理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公
司监事、监事会主席。解先生曾于 2011 年 2 月至 2017 年 5 月兼任深圳市海普瑞
药业集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002399）独立董事。
郑英女士，1970 年出生，现任公司监事，深圳前海基础设施投资基金管理
有限公司董事、总经理。郑女士于 1991 年毕业于西南财经大学经济信息管理专
业，获学士学位；于 1994 年获得西南财经大学数量经济专业硕士学位；现为高
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级经济师。郑女士于 2013 年 6 月调入地铁集团，历任地铁集团下属的资源开发
分公司党支部书记兼副经理、物业开发总部副总经理、党委书记。加入地铁集团
之前，郑女士历任深圳市建设投资控股公司经理助理，深圳市振业(集团)股份有
限公司（深交所上市公司，股票代码：000006）投资发展部经理、客户服务部经
理、资产管理部经理。
周清平先生，1969 年出生，现任公司职工代表监事。1993 年毕业于湖南大
学（原湖南财经学院）会计专业，2011 年毕业于香港科技大学工商管理专业
（EMBA），研究生学历，中国注册会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司，
1995 年加入万科，任深圳市万科财务顾问有限公司财务经理，2000 年任成都万
科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任
公司监事、审计监察部总经理。
3、 高级管理人员简历
祝九胜先生，1969 年出生，现任公司总裁、首席执行官。1993 年获得中南
财经大学（现中南财经政法大学）经济学硕士学位，2003 年获得中南财经政法
大学经济学博士学位。1993 年至 2012 年祝先生在中国建设银行股份有限公司（上
海证券交易所上市公司，股份代码：601939/联交所上市公司，股份代码：0939)
深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司
部总经理、分行副行长等；2012 年加入万科，2012 年至 2015 年担任公司高级副
总裁，2014 年至今担任万科全资附属企业深圳市万科财务顾问有限公司董事长，
2016 年至 2018 年 1 月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限
公司董事长兼总经理，2018 年 1 月 31 日起任公司总裁、首席执行官。
祝先生目前兼任万科投资的徽商银行股份有限公司（联交所上市公司，股票
代码：3698）非执行董事和绿景（中国）地产投资有限公司（香港联合交易所有
限公司上市公司，股票代码：0095）独立非执行董事，易居（中国）企业控股有
限公司（联交所上市公司，股票代码：2048）非执行董事；祝先生曾兼任深圳市
康达尔（集团）股份有限公司（深交所上市公司，股票代码：000048）董事。
王文金先生，简历请见“董事”部分。
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张旭先生，简历请见“董事”部分。
孙嘉先生，1978 年出生，现任公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。
2001 年毕业于北京大学经济学院，获学士学位；2007 年毕业于哈佛大学商学院，
获工商管理硕士学位。曾先后供职于麦肯锡咨询公司、中国网络通信集团公司。
2007 年加入万科，2008 年任公司战略与投资管理部总经理；2010 年任西安万科
企业有限公司总经理。2012 年任上海万科企业有限公司总经理；2015 年任公司
副总裁。
朱旭女士，1975 年出生，现任公司副总裁、董事会秘书。1997 年毕业于湖
南财经学院（现湖南大学），获经济学学士学位；2001 年毕业于中南财经政法大
学，获管理学硕士学位；2006 年获伦敦大学学院公共政策硕士学位。为英国志
奋领（CHEVENING）学者，注册税务师。先后供职于深圳市国家税务局、国民
技术股份有限公司（深交所上市公司，股票代码：300077）、深圳广田装饰集团
股份有限公司（深交所上市公司，股票代码：002482）。目前还任深交所第三届
上诉复核委员会委员、中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员。
（三）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况
1、在股东单位或其他关联单位任职情况
姓名 股东单位或股东关联单位名称 担任的职务
肖民 深圳市地铁集团有限公司 董事、总经理、党委副书记
陈贤军 深圳市地铁集团有限公司 董事、财务总监
2、在其他单位任职情况
姓名 兼职单位名称 担任的职务
陈贤军 深圳市东部公共交通公司 董事
深圳华控赛格股份有限公司 副董事长
孙盛典
康佳集团股份有限公司 独立董事
张旭 悦榕集团（BanyanTree HoldingsLimited） 非执行非独立董事
刘姝威 中央财经大学 中国企业研究中心主任、研究员
吴嘉宁 中国石油化工股份有限公司 独立董事
李强 前海金融控股有限公司 董事长
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姓名 兼职单位名称 担任的职务
郑英 深圳前海基础设施投资基金管理有限公司 董事、总经理
徽商银行股份有限公司 董事
祝九胜 绿景（中国）地产投资有限公司 独立董事
易居（中国）企业控股有限公司 非执行董事
截至本募集说明书签署日，本公司董事、监事、高级管理人员的任职符合《公
司法》及《公司章程》的规定
（四）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况
截至本募集说明书签署日，本公司董事、监事、高级管理人员不存在涉嫌重
大违法违纪的情况。
八、发行人违法违规及受处罚情况
报告期内，本公司不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政
处罚的情形。
九、发行人主要业务情况
发行人为专业化的房地产公司，主要产品为商品住宅。发行人主营业务包括
房地产业务和物业管理，其中房地产业务具体包括商品住宅、商业物业和车位的
销售。
（一）房地产行业情况
1、行业概述
改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着
城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。过去的十余年间，全国房
地产开发投资完成额从 2002 年的 7,791 亿元提高到 2017 年的 109,799 亿元，累
计达 102,008 亿元，年均增长 19.29%；2017 年，全国房屋竣工面积达 101,486
万平方米，全国商品房销售面积累计 169,408 万平方米。
80
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我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、
加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨
过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促
进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台
了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶
段性的波动。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一
步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
2、行业政策情况
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范
和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业
相关政策主要包括：
序号 时间 主要政策 核心内容
建立住房租赁信息政府服务平台、培
育经营住房租赁机构、支持房地产开
住建部《住房城乡建设部关于加
发企业将其持有房源向社会出租、积
1 2015 年 1 月 快培育和发展住房租赁市场的
极推进房地产投资信托基金（REITs）
指导意见》
试点、完善公共租赁住房制度（货币
化租赁补贴）。
中国人民银行、中国银行业监督 在不实施“限购”措施的城市，对居民
管理委员会发布《关于进一步完 家庭首次购买普通住房的商业性个人
2 2015 年 9 月
善差别化住房信贷政策有关问 住房贷款，最低首付款比例调整为不
题的通知》 低于 25%。
国务院办公厅《国务院办公厅关 积极发展短租公寓、长租公寓等服务
3 2015 年 11 月 于加快发展生活性服务业促进 业细分业态；首次定位为“生活服务
消费结构升级的指导意见》 业”，可享受相应政策支持。
对于不实施限购措施的城市，首次买
房最低首付款比例下调至 25%，对拥
有 1 套住房且相应购房贷款未结清的
人民银行、银监会联合下发《关
居民家庭，最低首付款比例调整为不
4 2016 年 2 月 于调整个人住房贷款政策有关
低于 30%；对于实施限购措施的城市，
问题的通知》
各机构应按照“分类指导，因地施策”
的原则，自主确定辖区内商业性个人
住房贷款的最低首付款比例。
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序号 时间 主要政策 核心内容
国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，
在全国范围内全面推开营业税改征增
财政部、国家税务总局《关于全
值税（以下称营改增）试点，建筑业、
5 2016 年 3 月 面推开营业税改征增值税试点
房地产业、金融业、生活服务业等全
的通知》
部营业税纳税人，纳入试点范围，由
缴纳营业税改为缴纳增值税。
多渠道筹集资金，加大对棚户区改造
的支持力度；落实税费优惠政策，切
财政部、住房城乡建设部《关于
实降低棚户区改造成本；推进棚户区
6 2016 年 3 月 进一步做好棚户区改造相关工
改造货币化安置，切实化解库存商品
作的通知》
住房；严格遵循政府采购程序，确保
安置住房采购公开公平公正等。
建立购租并举的住房制度为主要方
向，健全以市场配置为主、政府提供
基本保障的住房租赁体系。支持住房
国务院办公厅《关于加快培育和
7 2016 年 5 月 租赁消费，促进住房租赁市场健康发
发展住房租赁市场的若干意见》
展。目标是到 2020 年，基本形成供应
主体多元、经营服务规范、租赁关系
稳定的住房租赁市场体系。
北京、上海、广州、深圳、天津、南
京、杭州、厦门、苏州、郑州、无锡、
多城市发布地方房地产调控政 合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛
8 2016 年 10 月
策 山、福州、昆山、南昌等城市先后发
布区域房地产调控政策，重启限购限
贷政策
中共中央政治局提出实施好积
极的财政政策和稳健的货币政 长效机制要遵循供给侧结构性改革思
9 2017 年 7 月 策，“稳定房地产市场，坚持政 路，以扩大供应、疏解需求为核心，
策连续性稳定性，加快建立长效 实现房地产市场供需平衡
机制”
加大对住房租赁企业的金融支持力
住建部、发改委、财政部等九部
度，拓宽直接融资渠道，支持发行企
委《关于在人口净流入的大中城
10 2017 年 7 月 业债券、公司债券、非金融企业债务
市加快发展住房租赁市场的通
融资工具等公司信用类债券及资产支
知》
持证券，专门用于发展住房租赁业务
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序号 时间 主要政策 核心内容
将在超大、特大城市和国务院有关部
委批准的发展住房租赁市场试点城市
中，确定租赁住房需求较大，村镇集
体经济组织有建设意愿、有资金来源，
政府监管和服务能力较强的城市（第
一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳
国土资源部 3 住房城乡建设部
市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽
11 2017 年 8 月 《利用集体建设用地建设租赁
合肥市，福建厦门市，河南郑州市，
住房试点方案》
湖北武汉市，广东广州市、佛山市、
肇庆市，四川成都市），开展利用集
体建设用地建设租赁住房试点。村镇
集体经济组织可以自行开发运营，也
可以通过联营、入股等方式建设运营
集体租赁住房。
3、行业运行情况1
2015 年，房地产行业全面复苏，在政策加杠杆和流动性宽松持续作用下，
成交如期创下新高；居民的购房意愿和需求被持续激发，市场供需结构已有明显
改观，一二线城市库存周期显著下降，一线城市房价在行业回暖周期中率先反弹，
从 6 月开始进入上升通道，在全年呈现一枝独秀的格局。全年商品房销售面积
12.85 亿平方米，同比增长 6.5%，其中住宅销售面积 11.24 亿平方米，同比增长
6.9%，全年销售金额创下历史新高。
进入 2016 年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品
房销售全年高位运行。2016 年，全国商品房销售面积 15.73 亿平方米，同比增长
22.5%。其中，住宅销售面积增长 22.4%，办公楼销售面积增长 31.4%，商业营
业用房销售面积增长 16.8%。从供应来看，2016 年，全国房屋竣工面积 10.61 亿
平方米，同比增长 6.1%。其中，住宅竣工面积 7.72 亿平方米，同比增长 4.6%。
2017 年，全国商品房销售面积 16.94 亿平方米，同比增长 7.7%。其中，住
宅销售面积增长 5.3%。
在房地产行业不断发展的同时，我国住房租赁市场不断发展。需求端，租赁
1
本部分房地产开发和销售有关数据来自于国家统计局
83
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房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限
贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体
租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛
点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，多支公
寓 ABS 成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场成交总量有待大幅提高。综
合来讲，租赁市场发展可期。
4、行业发展趋势
（1）土地供应结构变化改变市场供应格局
随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，
结构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住
宅土地供应量减少，从而使大户型、低密度高档商品房价格继续坚挺；而中低价
商品房和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。
（2）资本要素带动行业整合，市场集中度将大大提高
房地产公司的金融属性越来越明显，资金成为制约地产公司发展除土地之外
的第一要素。在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下，地产企业的融资能力不仅
将成为支持企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要
动力，这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等
综合优势的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府对具有资信和品牌
优势的房地产企业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄
厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见的是，在未来的发展过程中，房
地产行业集中度将大大提高。
（3）住房供给体系趋向立体化，住房租赁市场大有可为
住房制度改革由来已久，我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化
安置再到现在租售并举的过程，2016 年住建部正式提出中国要推进以满足新市
民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并
举的住房制度。2017 年以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密
集出台，频频互动。但当前交易市场仍是住房制度的主角，租赁市场仍处于自发
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状态，我国住房租赁比例仍然偏低，到 2010 年租赁比例仅 21%，住房自有率常
年维持在 70%以上，远高于西方发达国家水平。庞大的流动人口催生的刚性租赁
需求，客户租赁需求不断升级，住房租赁市场的规范化、专业化发展，机构出租
房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实，将为长
租公寓市场提供巨大的发展机遇。参照海外经验，住房供给体系立体化是大势所
趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结构是发展方向。
（二）公司在行业中的竞争状况
发行人有 25 年以上的房地产行业经验，专注物业开发、销售及管理，着重
开发面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业，项目覆盖中国南方区域、上海
区域、北方区域及中西部区域 70 余个主要城市及旧金山、香港、新加坡、纽约、
伦敦、西雅图等 6 个海外城市，所开发物业包括低层住宅单位、多层住宅单位、
高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
发行人是中国领先的住宅物业开发商，主要专注开发、销售及管理优质住
宅物业。过去数十年，权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰发行人的成就。发
行人在中国众多主要城市占据强势市场地位。发行人至今的市场地位以及把握
未来增长机遇的能力归功于以下核心竞争优势：
1、拥有高品牌知名度的中国领先住宅开发企业及物业管理服务供应商
发行人是中国领先的住宅开发商，亦是全球规模最大的房地产开发商之
一。自 2007 年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，发行人的年度合同销
售额一直排名中国房地产开发商前列。发行人深入了解客户需求，为客户提供
优质服务，深受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，近年来荣获
多项荣誉。
2、多样化产品组合，业务遍布全国，降低经营风险
发行人秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住宅
物业产品，以满足不同客户群的各种需求。发行人所开发物业包括低层住宅物
业、多层住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。发行人专注大
众普通住宅市场有助发行人避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影
85
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响。发行人的项目遍布全中国。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集
中在单个地区经营项目的风险。
3、审慎的投资和财务控制与管理成就长期盈利
发行人遵循严谨的购地策略，避免过量囤地或过激购地。发行人参与土地
竞拍时十分审慎，避免过激购地。发行人主要获取符合公司发展战略的土地。
选择土地时，发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，采用 PIE（人口、
基础设施建设和就业）模型对项目进行可研分析，并主要投资符合大众市场需求
的主流项目。基于发行人严谨的购地政策，发行人的土地储备分布均匀，成本
合理，支持可持续发展。凭藉稳健的财务管理，发行人一直能维持充裕的现金
和稳健的债务水平。稳健的投资和财务管理有助发行人持续获利。
4、多元化融资渠道，优化资本结构及资金流动性
发行人通过银行贷款、资产信托、发行股票及债券等多种方式融资。多元
化的融资渠道优化了发行人的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。发行
人与国内外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。发行人是国内首批从
大型银行总部直接获得授信的房地产开发商之一。同时，发行人也曾获得海外
银行贷款。凭借良好的品牌知名度和商誉，发行人成为中国少数可获批无抵押
银行借贷及信托融资进行物业开发的房地产开发商之一。除银行融资外，发行
人亦可在国内外发行债券与股票集资。
5、提供客户满意的优质产品及服务，亦是绿色建筑的市场先驱
发行人一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项
专业机构和政府认证。发行人全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。发
行人的物业服务通过 ISO9002 和 ISO9001 认证。发行人维持产品和服务品质的
努力赢得客户高度认可。发行人是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领
跑企业。
6、公司治理稳健，核心管理团队经验丰富，获高度认可
作为中国最早上市的公司之一，发行人遵循“简单、透明、标准和负责”的
企业管治原则。发行人的股权结构比较分散，有效避免了发行人与股东或者股
86
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东之间的利益冲突。发行人严格的治理体系受到广泛认可。发行人拥有一支专
业、资深兼具创业精神的管理团队，在中国房地产业均有卓越成就。核心高级
管理层在公司平均任职达 10 年以上，对公司的远景、价值观和管理策略有深远
影响。
（三）公司经营方针及战略
长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，
由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金
时代过渡到白银时代，市场短期波动的可能加大，未来企业之间的竞争将更加激
烈，对经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的
城市，未来仍将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场
经营环境的逐步好转。发行人对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。
未来，发行人将以城乡建设与生活服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务
发展机会；同时，发行人将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产
品性能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
1、进一步巩固在国内的领先地位
通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的
机遇，持续提升产品竞争力，发行人将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同
时为了保持公司良好的增长，发行人也将积极进行新业务的探索和布局，确定新
的商业模式。
2、坚持灵活的经营策略，保持项目快速周转
发行人将继续坚持主流定位，“盖有人用的房子”，密切追踪市场动态，合理
调整产品设计，以满足市场需求。
发行人已建立以现金流为核心的运营管控体系。将继续坚持积极销售的策
略，以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。同时，进一步加强库存去化，
确保库存结构合理。
在项目资源方面，发行人将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅
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用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源，不囤积过量土地
但保证土地资源满足未来两到三年的开发。鉴于不同地区市场分化较大，在获取
新项目时，发行人将从人口、基础设施建设、就业（PIE）等维度进行综合评估，
谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
此外，发行人将继续探索“小股操盘”，从而可以更安全、效率更高。发行人
持有合作项目的少数权益，凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管
理收入，从而让发行人得以增加灵活性和借助合作方的优势。
3、坚持审慎的财务策略，确保经营安全
随着行业进入白银时代，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。在财务
管理方面，发行人将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控
体系。发行人将确保流动资金充裕，且现金结余足够偿还 1 年内到期的债务，并
致力保持稳定且可持续的债务水平。
4、继续聚焦大众市场，为客户提供优质产品和服务
发行人将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念，为客户提供更舒适方便的
居住环境，提倡产品创新和服务升级，丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施等
配套服务。发行人将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如社区养老服务，满足不
断增加的客户需求。发行人会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓展发
行人的产品或服务供应。
5、继续提倡住宅工业化和绿色建筑
作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，发行人将通过拓展和深入应用
工业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部
件按发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。
6、积极探索事业合伙人制度
为打造更加扁平高效的组织架构，同时进一步激发经营管理团队的主人翁意
识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，发行人
在 2014 年推出事业合伙人制度。目前，在项目层面，发行人已经推出项目跟投
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机制；在集团层面，发行人也已启动了事业合伙人持股计划。
发行人作为房地产行业的龙头企业，对政策的把控能力、融资能力以及管理
能力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边
际。发行人在行业中具备较强的市场竞争力，在未来仍具有较好的发展前景。
（四）公司主营业务情况
1、发行人经营范围及主营业务
公司为专业化房地产公司，经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；
国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发
审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业
务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
公司的主营业务包括房地产开发和物业服务。
2、公司近三年主营业务收入构成
（1）营业收入分析
发行人最近三年营业总收入的构成情况
单位：万元、%
2017 年 2016 年 2015 年
科目
收入 占比 收入 占比 收入 占比
主营业务 24,013,964.88 98.86 23,840,054.80 99.14 19,318,321.96 98.79
房地产 23,301,306.18 95.93 23,414,029.66 97.36 19,021,283.58 97.27
物业管理 712,658.70 2.93 426,025.14 1.78 297,038.38 1.52
其他业务 275,746.14 1.14 207,668.89 0.86 236,591.04 1.21
合计 24,289,711.03 100.00 24,047,723.69 100 19,554,913.00 100
2015-2017 年 度 ， 公 司 实 现 营 业 收 入 分 别 为 19,554,913.00 万 元 、
24,047,723.69 万元和 24,289,711.03 万元，同比分别增长 33.58%、22.98%和
1.01%。
公司主营业务突出，2015-2017 年度，主营业务收入占总营业收入比例分别
为 98.79%、99.14%和 98.86%，其他业务收入占比很低，主要为收取合营联营企
业的运营管理费。公司主营业务收入包括房地产收入和物业管理收入，其中房
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地产收入中大部分收入来自于商品住宅的销售收入。近三年，房地产销售收入
占营业总收入的比例分别为 97.27%、97.36%和 95.93%。
2015-2017 年度，公司合同销售面积分别为 2,067.1 万平方米、2,765.4 万平
方米和 3,595.2 万平方米，合同销售额分别为人民币 2,614.7 亿元、3,647.7 亿元
和 5,298.8 亿元。按 2017 年全国商品房销售金额 13.37 万亿元计算，公司在全国
的市场占有率为 3.96%（2016 年：3.1%）。
最近三年，发行人区域房地产业务收入情况如下：
单位：万元、%
2017 年 2016 年 2015 年
地区
收入 占比 收入 占比 收入 占比
南方区域 7,112,249.09 30.52 7,594,043.79 32.43 5,115,903.48 26.90
上海区域 6,669,692.70 28.62 7,751,232.95 33.11 5,870,306.44 30.86
北方区域 5,537,631.95 23.77 4,178,931.13 17.85 4,387,658.79 23.07
中西部区域 3,981,732.44 17.09 3,889,821.79 16.61 3,647,414.87 19.17
合计 23,301,306.18 100.00 23,414,029.66 100 19,021,283.58 100
公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2017 年底，公司进入中国大陆 70
余个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以
环渤海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公
司自 2013 年开始尝试海外投资。截至 2017 年末，公司已进入旧金山、香港、新
加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等 7 个海外城市，海外项目在 2017 年贡献
销售面积 1.86 万平方米，销售收入人民币 20.07 亿元。
（2）营业成本分析
发行人最近三年营业成本的构成情况
单位：万元、%
2017 年度 2016 年度 2015 年度
科目
成本 占比 成本 占比 成本 占比
主营业务 15,917,782.49 99.44 16,949,371.06 99.85 13,781,375.16 99.76
房地产 15,338,519.17 95.82 16,617,491.18 97.90 13,553,036.12 98.10
物业服务 579,263.32 3.62 331,879.88 1.95 228,339.04 1.66
其他业务 90,209.10 0.56 24,869.28 0.15 33,687.71 0.24
合计 16,007,991.59 100.00 16,974,240.34 100 13,815,062.87 100
90
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随着公司营业收入的持续增长，营业成本呈逐年上升趋势。2015-2017 年度，
公司营业成本分别为 13,815,062.87 万元、16,974,240.34 万元和 16,007,991.59 万
元 ， 其 中 房 地 产 成 本 分 别 为 13,553,036.12 万 元 、 16,617,491.18 万 元 和
15,338,519.17 万元，占营业成本的比例分别为 98.10%、97.90%和 95.82%。
（3）利润情况分析
发行人最近三年营业毛利润1的构成情况
单位：万元、%
2017 年度 2016 年度 2015 年度
科目
毛利 占比 毛利 占比 毛利 占比
主营业务 6,130,953.55 97.17 4,702,948.67 96.46 3,752,492.99 95.20
房地产 6,015,634.59 95.34 4,629,606.05 94.96 3,700,854.39 93.89
物业管理 115,318.96 1.83 73,342.62 1.50 51,638.60 1.31
其他业务 178,542.81 2.83 172,659.22 3.54 189,314.46 4.80
合计 6,309,496.37 100 4,875,607.89 100 3,941,807.45 100
2015-2017 年度，公司业务毛利润分别为 3,941,807.45 万元、4,875,607.89 万
元和 6,309,496.37 万元，整体业务毛利率分别为 20.16%、20.27%和 25.98%，其
中房地产业务的毛利率分别为 19.46%、19.77%和 25.82%。2015-2016 年，受土
地成本上涨、结算项目的区域和类型差异等因素的影响，公司房地产销售业务毛
利率相对较低。2017 年以来，随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好
的项目进入结算，公司房地产销售业务毛利率明显上升。
（五）发行人房地产开发经营业绩
1、发行人房地产开发资质
本公司拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家一级资质证书（建
开企[2006]580 号）。本公司下属从事房地产开发的主要项目公司均具备开发资质
证书或暂定资质证书。
1
营业毛利润为营业收入减去营业成本和营业税金及附加。2016 年以来，营业毛利润为营业收入减去营业
成本和税金及附加。
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2、房地产开发业务情况
公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要
择机补充优质项目资源。
本公司境内主要项目最近三年房地产开发情况如下：
项目/区域 2017 年度 2016 年度 2015 年度
占地面积（万平方米） 9,746.15 7,997.70 7,123.19
其中：南方区域 2,208.71 1,960.82 1,942.95
上海区域 2,737.91 2,310.57 1,992.75
北方区域 2,818.13 2,482.11 2,168.32
中西部区域 1,981.41 1,244.20 1,019.17
规划建筑面积（万平方米） 21,163.79 17,309.35 15,336.46
其中：南方区域 5,456.74 4,661.29 4,463.43
上海区域 5,017.45 4,090.28 3,450.10
北方区域 5,516.92 4,756.93 4,245.16
中西部区域 5,172.69 3,800.85 3,177.77
年度开工面积（万平方米） 3,651.56 3,136.76 2,126.56
其中：南方区域 851.84 780.01 623.99
上海区域 872.20 824.80 555.68
北方区域 891.93 768.31 544.52
中西部区域 1,035.60 763.64 402.37
年度竣工面积（万平方米） 2,301.45 2,237.24 1,728.70
其中：南方区域 570.69 643.65 409.90
上海区域 566.31 564.20 381.01
北方区域 648.17 516.59 437.55
中西部区域 516.27 512.80 500.25
销售面积（万平方米） 3,593.29 2,761.80 2,064.35
其中：南方区域 714.80 647.45 555.76
上海区域 900.10 757.95 541.35
北方区域 991.90 671.12 525.66
中西部区域 986.49 685.28 441.58
销售金额（亿元） 5,278.75 3,614.68 2,585.94
其中：南方区域 1,515.15 1,024.17 805.06
上海区域 1,501.27 1,188.97 856.96
北方区域 1,265.57 799.23 578.70
中西部区域 996.76 602.31 345.22
最近三年，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，但公司
通过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区
92
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域布局和产品结构，以提高市场适应性，使公司获得了较为持续与稳定的发展。
2015 年-2017 年度，公司开工面积分别为 2,126.56 万平方米、3,136.76 万平
方米和 3,651.56 万平方米，公司竣工面积分别为 1,728.70 万平方米、2,237.24 万
平方米和 2,301.45 万平方米，竣工面积持续增加。
2015 年-2017 年度，公司房地产签约销售面积分别为 2,064.35 万平方米、
2,765.44 万平方米和 3,595.15 万平方米，签约销售金额分别为 2,585.94 万元、
3,647.68 万元和 5,298.82 万元，签约销售面积及签约销售金额均持续稳定增长。
93
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（六）发行人房地产开发项目情况
1、公司境内主要竣工项目
截至 2017 年末，公司合并报表范围内主要房地产开发竣工项目（存货科目
已完工开发产品）如下：
单位：元
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
鞍山万科恒信房地
1 鞍山金域国际 2016 年 6 月 82,277,630.93 82,774,797.97 -
产开发有限公司
北京万瑞房地产开
2 北京金域东郡 2017 年 6 月 4,494,379.81 112,724,102.68 -
发有限公司
北京住总万科房地 2017 年 12
3 北京金域华府 129,463,203.44 934,136,763.79 -
产开发有限公司 月
北京万筑房地产开 2015 年 12
4 北京金域缇香 159,079,091.15 79,813,486.80 -
发有限责任公司 月
北京首开万科和泰 北京首开万科中 2017 年 12
5 - 468,547,874.83 -
置业有限公司 心 月
北京住总万科房地
6 北京万科橙 2016 年 2 月 272,111,503.40 119,512,026.64 -
产开发有限公司
北京五和万科房地 2017 年 11
7 北京长阳天地 155,586,235.07 1,777,524,901.95 -
产开发有限公司 月
常州万科房地产有 2017 年 12
8 常州万科城 2,979,824.67 69,754,477.51 -
限公司 月
成都万科新都置业 2017 年 11
9 成都翡翠郡 - 86,921,791.70 -
有限公司 月
成都万科锦西置业 2017 年 12
10 成都国宾润园 - 71,417,563.66 -
有限公司 月
成都万科龙锦置业 2017 年 11
11 成都金色城市 103,216,847.91 103,610,195.01 -
有限公司 月
成都传媒文化置业 成都金色乐府音
12 2016 年 9 月 696,049,099.18 535,328,851.73 -
有限公司 乐广场
成都万科蓉北置业
13 成都金域缇香 2017 年 8 月 176,980,996.03 442,743,881.03 -
有限公司
成都科甲龙兴华盛
2017 年 12
14 房地产开发有限公 成都理想城 - 73,732,976.85 -
月
司
15 成都泰新房地产开 成都万科城 2016 年 12 - 207,938,379.32 -
94
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
发有限公司 月
成都华茂兴蓉置业 成都万科华茂广
16 2016 年 4 月 1,437,101,563.60 1,410,886,087.15 -
有限公司 场
大连弘润置业有限 2017 年 12
17 大连城市之光 - 273,114,427.64 -
公司 月
大连万科金域蓝湾
18 大连海港城 2017 年 7 月 153,487,442.19 363,619,072.14 2,379,518.06
开发有限公司
大连佳尔伦房地产 2016 年 11
19 大连金域华府 255,239,908.67 184,511,167.54 -
开发有限公司 月
大连万鼎置业有限 2016 年 11
20 大连蓝山 287,201,756.70 280,943,676.30 -
公司 月
大连九鼎置地有限 2017 年 10
21 大连万科城 42,053,395.43 136,487,159.83 -
公司 月
大连西城置业有限
22 大连西山别墅 2017 年 9 月 133,146,216.73 188,666,555.99 -
公司
大连合众房地产开
23 大连现在城 2016 年 6 月 57,866,014.34 78,406,214.35 -
发有限公司
东莞市万科置地有
24 东莞翡丽山 2017 年 3 月 297,085,411.70 167,556,431.27 -
限公司
东莞市万宏房地产 2017 年 12
25 东莞虎门花园 - 106,180,601.82 -
有限公司 月
东莞市万宏房地产 2017 年 12
26 东莞虎门万科城 81,355,475.51 836,236,809.52 -
有限公司 月
东莞市新万房地产
27 东莞双城水岸 2017 年 7 月 108,937,832.87 139,778,035.47 -
开发有限公司
东莞市万泽房地产 2016 年 12
28 东莞松湖传奇 102,102,878.54 71,187,060.21 -
有限公司 月
广东东莞市福民贸 2017 年 11
29 东莞香树丽舍 42,083,595.24 58,381,570.42 -
易有限公司 月
东莞市万胜房地产 2017 年 12
30 东莞云广场 - 390,518,442.89 -
有限公司 月
东莞市长安万科房 东莞长安万科中 2016 年 12
31 605,399,024.69 221,035,743.10 -
地产有限公司 心 月
佛山市万科置业有
32 佛山城东花园 2017 年 9 月 9,350,452.55 75,418,085.03 -
限公司
佛山市南海区万融 2017 年 12
33 佛山金色城市 - 112,828,502.90 -
房地产有限公司 月
佛山市南海区万科
34 阳光房地产有限公 佛山金色领域 2017 年 8 月 59,375,723.25 78,947,810.89 -
司
95
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
佛山市顺德区万科 2017 年 12
35 佛山金域滨江 20,244,730.10 147,158,863.79 -
房地产有限公司 月
佛山市南海区万科
36 佛山金域国际 2017 年 9 月 1,311,536,900.19 785,701,731.87 -
乐恒置业有限公司
佛山市顺德区中航
2017 年 12
37 万科房地产有限公 佛山水晶城 211,520,314.06 129,675,524.11 -
月
司
福州市万华房地产 2015 年 12
38 福州金域花园 439,709,233.86 386,523,766.72 -
有限公司 月
莆田市万科置业有 2016 年 12
39 福州莆田万科城 128,140,807.88 91,773,169.68 -
限公司 月
福州市万榕房地产 2016 年 12
40 福州万科广场 884,948,385.70 195,054,245.67 -
开发有限公司 月
广州市万怡房地产
41 广州东荟城 2017 年 4 月 86,466,193.53 62,013,437.85 -
有限公司
广州市万融房地产 2016 年 11
42 广州峰境花园 198,988,960.61 119,665,877.36 -
有限公司 月
广州市腾创贸易有 2017 年 11
43 广州黄埔仓 246,134,136.47 261,510,077.76 -
限公司 月
广州市万轩房地产
44 广州金色梦想 2017 年 9 月 190,281,215.89 183,351,904.33 -
有限公司
广州市万新房地产 2015 年 12
45 广州金域华庭 130,078,809.56 101,862,452.26 -
有限公司 月
广州市荣达家用电 广州南方公元花
46 2017 年 9 月 84,769,014.67 165,078,339.78 -
器有限公司 园
广州市万合房地产
47 广州欧泊 2017 年 9 月 11,441,575.43 140,823,094.23 -
有限公司
广州市万溪房地产 2016 年 12
48 广州万科云广场 206,885,675.53 160,907,760.95 -
有限公司 月
广州市万旭房地产 广州智慧商业广 2017 年 12
49 - 234,977,469.58 -
有限公司 场 月
贵阳万科劲嘉房地 2017 年 12
50 贵阳大都会 33,255,843.11 93,132,043.74 -
产有限公司 月
贵阳万科大都会商 贵阳大都会商业 2017 年 10
51 111,824,029.02 59,676,324.49 -
业置业有限公司 综合体 月
贵阳创元房地产开 2017 年 12
52 贵阳公园 5 号 158,281,845.72 124,258,019.21 -
发有限公司 月
贵阳万科金域蓝湾
53 贵阳玲珑湾 2017 年 7 月 54,158,329.84 54,798,904.12 -
房地产有限公司
54 贵阳万科劲嘉置业 贵阳万科城 2017 年 12 41,796,695.39 59,120,829.25 -
96
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
有限公司 月
杭州万泓置业有限
55 杭州北宸之光 2016 年 9 月 201,999,595.82 146,755,639.15 -
公司
富阳泉水湾置业有 2017 年 12
56 杭州公望 20,463,731.37 104,695,402.21 -
限公司 月
浙江南都置业有限
公司、杭州林庐房地
产开发有限公司、杭
2017 年 12
57 州良渚文化村开发 杭州良渚文化村 660,550,475.84 369,791,311.44 -
月
有限公司、浙江万科
南都房地产有限公
司
合肥万科瑞翔地产 2017 年 12
58 合肥森林城 97,987,085.94 531,749,878.07 -
有限公司 月
惠州市利万房地产 2017 年 11
59 惠州双月湾 133,809,503.42 124,293,819.80 -
开发有限公司 月
吉林市万科滨江房 2017 年 12
60 吉林万科城 435,346,979.04 341,295,858.07 -
地产开发有限公司 月
济南万筑房地产开
61 济南万科城 2017 年 6 月 281,457,341.92 201,329,911.09 -
发有限公司
济南万拓房地产开 2017 年 12
62 济南新里程 90,914,046.26 103,365,470.65 -
发有限公司 月
昆山万科房地产有 2017 年 12
63 昆山魅力花园 39,710,626.26 211,013,466.96 -
限公司 月
南昌荣旺房地产开 2017 年 11
64 南昌公园里 - 75,396,990.73 -
发有限公司 月
南昌万科高新房地
65 南昌海上传奇 2017 年 8 月 26,153,470.37 145,328,254.54 -
产有限公司
江西天香园房产置
66 南昌万科城 2016 年 9 月 80,474,513.01 64,261,482.20 -
业有限公司
南充万科置业有限 2017 年 12
67 南充金润华府 137,651,682.12 121,902,219.71 64,897,238.44
公司 月
南京同昇房地产开
68 南京金域国际 2017 年 9 月 - 418,291,858.49 -
发有限公司
南京金域蓝湾置业
69 南京金域蓝湾 2016 年 6 月 358,118,940.89 284,980,609.26 -
有限公司
南京万融置业有限
2017 年 12
70 公司、南京站东置业 南京九都荟 219,101,005.29 255,870,154.64 -
月
有限公司
71 南京筑浦兴业房地 南京璞悦山 2017 年 12 34,921,838.80 64,886,897.73 -
97
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
产开发有限公司 月
南宁市万科朗润房 2017 年 12
72 南宁魅力之城 144,633,435.20 380,130,165.13 -
地产有限公司 月
南宁市万科投资有
73 南宁万科大厦 2017 年 3 月 94,894,732.95 87,863,514.68 -
限公司
南通万科投资有限 2014 年 12
74 南通金域蓝湾 107,108,718.31 9,828,428.07 5,165,188.13
公司 月
宁波万港房地产开 2017 年 11
75 宁波江湾府 - 91,389,079.94 -
发有限公司 月
宁波中万置业有限 2017 年 12
76 宁波万科城 179,439,563.00 114,007,372.18 45,635,558.55
公司 月
秦皇岛天洋祥筑房 秦皇岛北戴河小
77 2017 年 8 月 26,866,081.60 71,070,792.84 -
地产开发有限公司 镇
秦皇岛万科假日风
78 景房地产开发有限 秦皇岛假日风景 2015 年 6 月 90,867,541.19 139,815,476.79 -
公司
青岛豪仁置业有限 2017 年 12
79 青岛东郡 49,955,135.14 67,337,068.70 -
公司 月
青岛万科商业地产 青岛福州路万科
80 2016 年 1 月 432,502,990.47 255,364,853.79 -
有限公司 中心
青岛广告文化产业 2017 年 11
81 青岛玫瑰里 76,850,518.32 691,704,722.02 -
园开发有限公司 月
青岛万科银盛泰投 青岛山东路万科 2017 年 12
82 539,175,713.52 51,645,056.24 -
资有限公司 中心 月
青岛新都心置业有
83 青岛紫台 2017 年 9 月 233,182,000.79 161,828,972.97 -
限公司
清远市万合房地产
2017 年 12
84 有限公司、清远市宏 清远万科城 238,444,242.72 233,548,195.50 -
月
美投资有限公司
清远市锦龙正达置 2017 年 12
85 清远万科华府 113,263,462.33 79,343,279.62 -
业有限公司 月
泉州市万科北峰房
86 泉州万科城 2017 年 7 月 16,072,023.58 188,396,837.15 -
地产有限公司
海南诗波特投资有 三亚湖畔度假公 2016 年 12
87 652,826,317.40 178,366,261.10 -
限公司 园 月
海南落笔洞实业有 三亚森林度假公
88 2017 年 7 月 1,062,206,728.45 867,185,203.21 -
限公司 园
厦门市万科马銮湾 2017 年 12
89 厦门海沧万科城 338,772,270.78 377,587,155.58 -
置业有限公司 月
90 上海国际汽车城置 上海安亭新镇项 2017 年 12 379,316,981.58 990,261,089.23 -
98
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
业有限公司 目 月
上海中房滨江房产
91 上海翡翠滨江 2017 年 8 月 - 2,367,464,001.92 -
有限公司
上海东苑美墅置业
92 上海城花新园 2017 年 6 月 424,275,141.09 336,284,354.07 -
有限公司
上海张江万科房地
93 上海翡翠公园 2017 年 6 月 863,891,036.71 532,256,820.00 -
产开发有限公司
上海硕诚置业有限
94 上海翡翠雅宾利 2016 年 7 月 1,918,638,348.64 1,559,477,933.28 -
公司
上海南科房地产有
95 上海金域南桥 2017 年 7 月 - 244,481,055.12 -
限公司
上海郡科投资管理 2017 年 11
96 上海万科城 225,433,662.71 787,088,972.14 -
有限公司 月
上海万九绿合置业 上海徐汇万科中 2017 年 10
97 205,034,778.11 1,880,317,912.99 -
有限公司 心 月
深圳市广盛荣投资
98 深圳翡丽郡 2016 年 6 月 128,592,497.45 102,265,555.43 -
有限公司
深圳市聚龙湾投资 2017 年 11
99 深圳公园里 190,665,551.30 137,738,216.79 -
发展有限公司 月
深圳市九州房地产 2017 年 12
100 深圳天誉 116,491,991.59 141,356,728.93 -
开发有限公司 月
沈阳万科天琴湾置 2017 年 12
101 沈阳柏翠园 102,813,429.39 183,255,968.28 -
业有限公司 月
沈阳万科城市之光
2017 年 12
102 房地产开发有限公 沈阳城市之光 - 340,744,690.59 -
月
司
沈阳万科恒祥置地 2017 年 12
103 沈阳春河里 76,522,602.31 108,584,839.75 -
有限公司 月
沈阳万科公园大道
2017 年 10
104 房地产开发有限公 沈阳公园大道 25,985,991.47 67,794,644.37 -
月
司
沈阳万科朗丰置地
105 沈阳蓝山 2017 年 8 月 77,012,275.91 116,788,599.90 -
有限公司
沈阳穗港房地产投 沈阳理想新城项 2016 年 10
106 - 235,211,813.76 -
资开发有限公司 目 月
沈阳万科东阪置业 2017 年 12
107 沈阳明天广场 152,721,586.22 103,246,150.76 -
有限公司 月
沈阳万科紫台置地 2017 年 12
108 沈阳紫台 44,796,551.33 106,279,131.19 -
有限公司 月
109 苏州万金房地产有 苏州 VC 小镇 2017 年 11 45,864,453.45 90,237,669.57 -
99
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
限公司 月
苏州青云置业有限
110 苏州万科城 2017 年 9 月 84,752,877.03 63,840,652.52 -
公司
太原万科长风房地 2017 年 10
111 太原金域华府 - 69,061,725.17 -
产开发有限公司 月
太原万科蓝山房地 2017 年 12
112 太原蓝山 7,471,768.49 142,147,600.82 -
产开发有限公司 月
唐山万科房地产开 2014 年 12
113 唐山红郡 56,744,779.58 16,334,250.24 690,100.00
发有限公司 月
唐山万科金色房地
114 唐山金域华府 2015 年 8 月 70,271,856.33 70,864,151.67 -
产开发有限公司
唐山二十二冶万筑
2017 年 12
115 房地产开发有限公 唐山新里程 269,830,737.16 104,950,971.99 -
月
司
天津万科房地产有
116 限公司、天津万科兴 天津东丽湖 2017 年 7 月 242,637,845.87 267,789,897.74 -
业发展有限公司
天津万港投资有限 2016 年 11
117 天津海港城 101,424,587.29 53,398,052.64 -
公司 月
天津万城置业有限
118 天津梅江柏翠园 2017 年 7 月 35,342,574.72 83,414,504.54 -
公司
天津万科民和巷有
119 天津民和巷 2017 年 8 月 79,141,139.03 74,382,853.71 -
限公司
天津万商地产投资 2017 年 10
120 天津四季花城 30,242,784.07 76,397,978.23 -
有限公司 月
温州万科力天置业
121 温州龙湾花园 2015 年 4 月 260,959,874.83 77,164,797.50 25,241,417.21
有限公司
新疆大得房地产开 乌鲁木齐金域缇 2015 年 12
122 97,138,220.94 24,226,490.07 664,767.71
发有限责任公司 香 月
乌鲁木齐市雅玛西 乌鲁木齐兰乔圣
123 2015 年 6 月 138,861,871.75 64,492,530.14 -
岸房地产有限公司 菲
新疆永达房地产开 乌鲁木齐中央公 2017 年 11
124 93,928,390.74 145,199,802.32 -
发有限公司 园 月
无锡融圣房地产有 2017 年 12
125 无锡海上传奇 - 88,830,395.54 -
限公司 月
无锡东城房地产有 2016 年 12
126 无锡金域缇香 179,702,504.14 109,098,994.96 -
限公司 月
无锡万科房地产有
127 无锡魅力之城 2017 年 6 月 162,254,272.06 96,420,406.67 -
限公司
128 无锡鼎安房地产有 无锡信成道 2017 年 12 95,141,932.13 327,594,071.28 -
100
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
限公司 月
芜湖万科万嘉房地
产有限公司、芜湖万 2017 年 12
129 芜湖万科城 107,706,657.97 75,486,974.19 -
科万东房地产有限 月
公司
武汉万科城花璟苑
130 武汉城花璟苑 2017 年 9 月 112,889,670.80 104,918,380.96 -
房地产有限公司
武汉市永利置业有
131 武汉汉阳国际 2017 年 3 月 189,394,770.49 87,699,109.03 -
限公司
武汉万科鲩子湖房 2017 年 12
132 武汉金域湖庭 45,288,047.70 300,866,933.76 -
地产有限公司 月
陕西隆基帝和置业 2017 年 12
133 西安城市之光 - 192,748,438.10 -
有限公司 月
陕西佳鑫伟业房地 2017 年 12
134 西安高新华府 30,661,271.87 127,523,459.13 -
产开发有限公司 月
陕西中开房地产开
135 西安金色悦城 2017 年 9 月 138,397,490.44 116,825,975.29 -
发有限公司
西安唐安房地产开 2017 年 12
136 西安金域东郡 36,507,594.09 665,237,344.24 -
发有限公司 月
西安青业房地产开 2017 年 12
137 西安金域国际 - 211,776,017.28 -
发有限公司 月
陕西瀚博实业有限 2017 年 10
138 西安金域华府 174,664,244.28 482,402,965.73 -
公司 月
西安万创置业有限 2017 年 10
139 西安万科城 3#地 10,960,094.49 131,077,775.92 -
公司 月
西安万科中泽置业 2017 年 10
140 西安万科城 8#地 9,171,693.63 54,885,065.93 -
有限公司 月
陕西利昌源房地产 2017 年 10
141 西安幸福里 62,964,035.28 70,858,796.44 -
开发有限公司 月
徐州万汇置业有限
2017 年 12
142 公司、徐州万科城置 徐州万科城 199,874,051.00 306,176,383.04 -
月
业有限公司
烟台万科房地产开
143 烟台海云台 2017 年 9 月 83,060,147.37 90,914,623.41 24,199,430.34
发有限公司
烟台万联房地产开
144 烟台假日风景 2017 年 6 月 110,267,763.31 184,830,270.17 -
发有限公司
烟台万拓房地产开
145 烟台万科城 2017 年 6 月 95,821,952.88 135,318,630.75 -
发有限公司
扬州万筑置业有限 2017 年 12
146 扬州金色梦想 439,425.73 56,865,682.69 -
公司 月
101
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
扬州万维置业有限
147 扬州万科城 2017 年 9 月 59,534,620.55 116,888,469.39 -
公司
长春信达丰瑞房地 长春八一公园信 2017 年 12
148 - 203,195,835.55 -
产开发有限公司 达龙湾项目 月
长春嘉湖房地产开 2017 年 12
149 长春柏翠园 310,234,332.04 351,856,157.44 -
发有限公司 月
吉林信达金都置业 长春东湾半岛项 2017 年 11
150 - 1,083,006,476.36 -
有限公司 目 月
长春万科房地产开
发有限公司、长春金 2017 年 12
151 长春金色里程 239,960,130.72 193,004,009.52 -
奥房地产开发有限 月
公司
长春万科新里程房 2017 年 12
152 长春金域长春 97,699,048.85 55,994,644.25 -
地产开发有限公司 月
长春万科京诚房地 2016 年 12
153 长春蓝山 218,450,507.16 177,216,413.92 -
产开发有限公司 月
长春万拓房地产开 2017 年 12
154 长春如园 - 115,143,450.13 -
发有限公司 月
长春万科新城房地 2017 年 12
155 长春万科城 68,087,359.11 79,898,734.73 -
产开发有限公司 月
长沙市万科房地产 2016 年 11
156 长沙白鹭郡 118,288,578.98 92,530,961.07 -
开发有限公司 月
湖南百汇投资有限 2017 年 12
157 长沙金域国际 47,539,297.22 60,372,198.21 -
公司 月
长沙宏程房地产开 2017 年 11
158 长沙金域蓝湾 2,044,265.27 137,603,401.39 -
发有限公司 月
长沙礼和房地产开
159 长沙金域缇香 2017 年 6 月 11,369,817.59 53,879,220.27 -
发有限公司
长沙市万科房地产 2017 年 12
160 长沙梅溪郡 105,867,538.31 118,491,514.57 -
开发有限公司 月
湖南湘诚壹佰置地 2017 年 12
161 长沙魅力之城 75,694,607.66 212,964,746.08 -
有限公司 月
湖南和顺置业有限 2015 年 11
162 长沙万科城 224,831,942.35 215,345,867.04 -
公司 月
湖南万科和顺置业
163 长沙紫台 2017 年 5 月 137,699,477.34 74,028,020.66 -
有限公司
镇江万筑置业有限 2017 年 12
164 镇江蓝山花园 146,370,925.54 105,300,386.51 23,683,383.29
公司 月
镇江润都置业有限 2017 年 10
165 镇江魅力之城 207,867,442.10 185,199,154.19 -
公司、镇江润中置业 月
102
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期竣
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
有限公司、镇江万科
房地产有限公司
郑州万科南城房地
166 郑州万科大都会 2017 年 7 月 - 124,234,002.32 -
产开发有限公司
河南美景鸿城置业 郑州万科美景龙 2017 年 11
167 348,011,766.23 273,003,401.39 -
有限公司 门龙堂 月
郑州航空港区万科 郑州万科美景魅
168 2017 年 6 月 79,366,368.48 140,170,241.65 -
美景置业有限公司 力之城
河南省美景之州地 郑州万科美景万 2017 年 10
169 754,342,183.17 888,601,187.86 -
产开发有限公司 科城 月
中山市万科水晶城 2017 年 12
170 中山柏悦湾 24,621,873.25 259,847,796.01 -
房地产有限公司 月
中山市万科城房地
171 中山金色家园 2017 年 8 月 147,849,922.17 78,892,314.56 -
产有限公司
中山市科誉房地产 2017 年 11
172 中山金域蓝湾 159,298,204.57 103,074,479.56 -
发展有限公司 月
重庆溪畔置业有限 2017 年 12
173 重庆溉澜溪 648,443,443.13 306,340,019.99 -
公司 月
重庆万卓置业有限 2017 年 11
174 重庆金色悦城 194,591,703.10 164,829,615.32 -
公司 月
重庆勇拓地产投资
175 重庆金域蓝湾 2017 年 2 月 - 78,309,815.76 -
有限公司
重庆四季流辉置业
176 重庆锦尚 2017 年 9 月 100,918,916.66 80,606,253.00 -
有限公司
万科（重庆）蓝山置
177 业有限公司、重庆万 重庆万科城 2017 年 8 月 181,938,533.63 184,041,205.49 -
旭置业有限公司
重庆林畔花园置业
2017 年 12
178 有限公司、重庆万永 重庆万科西城 63,008,685.19 119,874,565.38 -
月
置业有限公司
重庆万科银翔置业 2017 年 11
179 重庆万科西九 18,263,742.28 97,769,121.69 -
有限公司 月
万科（重庆）房地产 2014 年 12
180 重庆悦府 125,918,825.10 82,859,577.39 -
有限公司 月
- 其他汇总 13,324,022,789.05 6,266,266,285.39 -
50,173,669,668.8
- 合计 43,854,321,165.81 192,556,601.73
5
2、公司主要在建项目
103
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
截至 2017 年末，本公司合并报表范围内主要在建项目（存货科目在建开发
产品）如下：
单位：元
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
鞍山万科房地产开 鞍山惠斯勒
1 2016 年 10 月 452,747,069.79 743,419,449.25 -
发有限公司 小镇
鞍山万科恒信房地 鞍山金域国
2 2016 年 5 月 116,200,663.99 347,464,632.30 -
产开发有限公司 际
北京万科汇通置业 北京大都会
3 2017 年 8 月 - 2,260,916,036.36 -
有限公司 滨江
北京公园里
北京首开万科置业
4 005、008、009 2016 年 11 月 1,813,564,275.50 2,595,511,082.96 -
有限公司
号地块项目
北京首开万科和泰 北京首开万
5 2014 年 12 月 2,026,179,909.36 1,383,836,136.34 -
置业有限公司 科中心
常州万科房地产有
6 常州万科城 2017 年 7 月 365,889,766.37 395,783,872.09 -
限公司
成都万润锦置业有
7 成都第五城 2017 年 10 月 1,062,384,391.68 1,703,402,681.36 -
限公司
成都万科川府置业 成都翡翠公
8 2017 年 12 月 1,933,207,751.87 2,596,703,960.69 -
有限公司 园
成都传媒文化置业 成都金色乐
9 2017 年 10 月 570,261,599.79 1,625,744,221.67 -
有限公司 府音乐广场
四川省国韵商贸有
10 成都玖西堂 2017 年 10 月 - 640,080,296.45 -
限责任公司
成都科甲龙兴华盛
11 房地产开发有限公 成都理想城 2017 年 8 月 1,936,561,078.03 1,988,755,425.49 -
司
成都泰新房地产开
12 成都万科城 2017 年 9 月 - 2,397,712,157.29 -
发有限公司
成都万科新都置业 成都五龙山
13 2016 年 9 月 397,069,192.71 625,640,553.29 -
有限公司 蓝山
大连金万科置业有
14 大连八栋墅 2017 年 3 月 - 608,036,333.13 -
限公司
大连大明房地产控 大连半山半
15 2016 年 5 月 474,462,052.43 512,363,448.42 -
股有限公司 海
大连弘润置业有限 大连城市之
16 2017 年 3 月 1,795,880,865.43 883,857,158.33 -
公司 光
17 大连万科金域蓝湾 大连海港城 2017 年 11 月 533,744,855.71 326,410,247.33 180,077,813.79
104
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
开发有限公司
大连九鼎置地有限
18 大连万科城 2017 年 7 月 1,081,530,967.37 542,593,910.05 -
公司
大连新都会置业有
19 大连新都会 2017 年 3 月 - 587,505,928.63 -
限公司
大连官房房地产开
发有限公司、大连
20 大连樱花园 2017 年 9 月 851,740,516.54 683,901,520.11 -
吉森置业有限责任
公司
大连万科中山置业
21 大连中南府 2016 年 6 月 321,023,605.99 394,173,523.46 -
有限公司
东莞市松湖居置业 东莞城市之
22 2017 年 7 月 - 692,035,352.03 -
有限公司 光广场
首铸一号（东莞） 东莞东江之
23 2017 年 10 月 - 2,046,292,094.50 -
房地产有限公司 星
东莞市东新房地产 东莞翡翠松
24 2017 年 3 月 - 397,442,726.44 -
开发有限公司 湖
东莞市万科置地有
25 东莞翡丽山 2017 年 7 月 177,928,282.93 384,172,586.75 -
限公司
东莞市卓越天城房 东莞翰林城
26 2016 年 12 月 1,266,491,633.42 1,824,399,628.50 -
地产开发有限公司 市花园
东莞景天房地产开
27 东莞花园城 2017 年 7 月 - 522,416,789.96 -
发有限公司
东莞市东恒物业投 东莞金域广
28 2017 年 5 月 - 255,703,583.79 -
资有限公司 场
东莞市万旭房地产 东莞金域缇
29 2016 年 12 月 584,383,275.97 400,526,307.19 -
有限公司 香
东莞市新万房地产 东莞双城水
30 2016 年 4 月 257,925,834.73 339,416,552.97 -
开发有限公司 岸
东莞市松湖居置业 东莞松朗花
31 2016 年 3 月 1,041,198,018.29 2,055,599,139.57 -
有限公司 园
东莞市万胜房地产
32 东莞云广场 2016 年 7 月 2,200,922,410.81 1,166,626,409.49 -
有限公司
东莞市麻涌镇房地 东莞珠江东
33 2017 年 8 月 1,318,142,996.81 953,652,971.73 -
产开发公司 岸
佛山市南海区融粤 佛山城市之
34 2017 年 6 月 - 1,982,405,184.24 -
房地产有限公司 光
佛山市顺德区万御 佛山翡翠滨
35 2017 年 8 月 - 2,059,654,898.14 -
房地产有限公司 江
36 佛山市顺德区万懿 佛山翡翠江 2017 年 11 月 - 1,604,282,878.39 -
105
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
房地产有限公司 望
佛山市南海区万融 佛山金色城
37 2016 年 6 月 2,266,408,279.93 2,019,129,131.77 -
房地产有限公司 市
佛山市禅城区万展 佛山金色里
38 2017 年 1 月 - 2,340,683,747.14 -
房地产有限公司 程
佛山市南海区万科
佛山金色领
39 阳光房地产有限公 2016 年 8 月 891,408,552.99 564,587,936.90 -
域
司
佛山市顺德区万科 佛山金域滨
40 2017 年 1 月 302,465,431.01 871,942,501.61 -
房地产有限公司 江
佛山市南海区万科 佛山金域国
41 2015 年 11 月 1,404,559,069.16 215,726,254.07 -
乐恒置业有限公司 际
佛山市南海区万柏
42 佛山尚都荟 2017 年 12 月 - 616,985,371.62 -
房地产有限公司
佛山市万科投资有
43 佛山万科城 2016 年 1 月 1,249,525,180.75 685,233,969.23 -
限公司
佛山市南海区万璟 佛山万科大
44 2017 年 12 月 - 648,232,856.25 -
置业有限公司 厦
佛山市万科中心城 佛山万科广
45 2016 年 8 月 936,023,464.29 1,329,665,649.33 -
房地产有限公司 场
佛山市高明区融浩
46 佛山西江悦 2017 年 6 月 - 1,005,712,400.51 -
房地产有限公司
佛山市南海现代城
47 佛山壹都荟 2017 年 9 月 - 234,881,558.36 -
投资开发有限公司
佛山市禅城区万鹄
48 佛山又一城 2017 年 6 月 - 691,433,525.24 -
房地产有限公司
佛山市鸿雅房地产
49 佛山悦都荟 2017 年 7 月 - 504,436,835.76 -
有限公司
福州市万泽房地产 福州金融港
50 2015 年 12 月 710,808,439.46 868,594,329.23 -
有限公司 中心
福州市万坤房地产 福州金域滨
51 2017 年 12 月 278,768,729.73 780,414,630.79 -
有限公司 江花园
闽侯县万科汇开发 福州金域蓝
52 2016 年 4 月 824,925,645.28 1,011,974,062.01 -
有限公司 湾
福州市万潮房地产
53 福州九如府 2017 年 10 月 - 707,106,709.73 -
有限公司
永泰友信房地产开 福州永泰大
54 2017 年 9 月 260,745,904.00 361,183,398.51 -
发有限公司 樟溪岸
抚顺万科房地产开 抚顺金域国
55 2016 年 4 月 355,081,512.06 227,518,050.56 -
发有限公司 际
106
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
抚顺万科房地产开 抚顺金域蓝
56 2017 年 5 月 - 241,047,127.46 101,944,484.41
发有限公司 湾
广州市万科房地产
57 广州白鹭郡 2017 年 7 月 - 598,896,446.28 -
有限公司
广州万科置业有限 广州春风十
58 2017 年 9 月 - 1,148,084,270.46 -
公司 里
广州市万衡房地产 广州海月大
59 2016 年 8 月 713,542,014.38 768,280,771.39 -
有限公司 厦
广州市金仑房地产 广州里享花
60 2017 年 12 月 2,105,610,010.71 2,225,526,511.30 -
开发有限公司 园
广东上城建设有限
61 广州山景园 2016 年 1 月 3,698,023,926.64 3,224,647,727.49 -
公司
广州市万卓置业有 广州尚城御
62 2016 年 3 月 4,349,572,352.25 4,400,928,732.38 -
限公司 府
广州市万科房地产
63 广州世博汇 2017 年 12 月 - 758,473,298.42 -
有限公司
广州万科置业有限
64 广州桃源里 2017 年 12 月 - 201,663,884.81 -
公司
广州市万旭房地产 广州智慧商
65 2016 年 9 月 3,466,820,401.96 1,815,203,292.20 -
有限公司 业广场
贵阳万宏房地产有 贵阳花溪大
66 2017 年 4 月 - 861,124,122.03 -
限公司 都会
贵阳万科劲嘉置业
67 贵阳万科城 2017 年 6 月 1,232,519,709.64 1,186,794,157.88 -
有限公司
贵州海唐置业有限 贵阳万科大
68 2017 年 7 月 - 275,343,643.55 -
公司 都会花样
贵阳万科远通置业 贵阳万科理
69 2017 年 12 月 - 784,251,819.98 -
有限公司 想城
贵阳万科远通房地
70 贵阳悦城 2016 年 5 月 281,908,622.72 341,513,641.42 -
产有限公司
富阳泉水湾置业有
71 杭州公望 2017 年 2 月 406,848,236.20 378,081,659.77 -
限公司
杭州万润置业有限 杭州杭宸二
72 2016 年 3 月 557,683,837.86 614,748,426.52 -
公司 期
杭州商庭房地产开 杭州杭行路
73 2017 年 7 月 - 391,856,486.67 -
发有限公司 天马
浙江南都置业有限 杭州良渚文
74 2017 年 10 月 2,100,675,435.22 783,007,468.92 -
公司 化村
杭州万鼎置业有限 杭州良渚文
75 2015 年 7 月 1,725,647,448.84 2,155,802,075.47 -
公司 化村未来城
107
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
二期
杭州万珑置业有限
76 杭州劝学里 2017 年 1 月 - 853,792,479.15 -
公司
杭州万溢置业有限 杭州万科杭
77 2016 年 3 月 665,465,956.74 851,062,266.17 -
公司 宸一期
杭州万哲置业有限 杭州万科新
78 2016 年 3 月 1,390,892,069.57 1,424,237,457.31 -
公司 都会 1958
杭州万耀置业有限 杭州万科星
79 2016 年 3 月 366,756,087.18 506,067,684.10 -
公司 空
杭州万旭置业有限 杭州万科中
80 2016 年 3 月 1,423,731,741.85 1,587,356,653.30 -
公司 央公园
杭州万宁置业有限
81 杭州未来城 2016 年 3 月 950,508,978.35 1,202,790,576.70 -
公司
中青创文化发展有 杭州未来之
82 2017 年 11 月 - 532,693,276.46 -
限公司 光
杭州天马置业有限
83 杭州智谷 2017 年 8 月 - 360,091,408.06 -
公司
嘉兴万昆房地产开 杭州中环公
84 2017 年 6 月 - 470,837,104.43 -
发有限公司 园
合肥万科瑞翔地产
有限公司、合肥万
85 合肥森林城 2017 年 8 月 2,980,781,402.64 2,240,116,259.61 -
科瑞宸地产有限公
司
合肥万科瑞益地产 合肥时代观
86 2017 年 8 月 1,236,210,709.67 1,456,664,777.78 -
有限公司 邸
合肥万都置业有限 合肥万科红
87 2017 年 10 月 - 839,882,522.88 -
公司 郡
合肥万科东昇地产 合肥未来之
88 2017 年 12 月 - 1,682,269,040.21 -
有限公司 光
惠州市利万房地产
89 惠州双月湾 2016 年 6 月 870,602,561.89 813,684,843.85 -
开发有限公司
吉林市万科滨江房
90 吉林万科城 2017 年 4 月 536,527,849.61 1,076,771,236.54 -
地产开发有限公司
济南万新房地产开
91 济南海右府 2017 年 3 月 - 915,003,514.53 -
发有限公司
济南万林房地产开 济南机床四
92 2017 年 9 月 - 503,631,288.14 -
发有限公司 厂项目
济南旺地置业有限 济南金色悦
93 2016 年 4 月 898,329,824.80 729,065,707.74 -
公司 城
94 济南万凯房地产开 济南麓城 2016 年 5 月 - 440,564,237.98 -
108
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
发有限公司
济南恒伟置业有限
济南万科海
95 公司、济南恒伟房 2017 年 4 月 - 690,979,271.99 -
晏门
地产开发有限公司
济南金域置业有限 济南万科中
96 2016 年 3 月 356,116,406.72 591,637,521.31 -
公司 心
济南万运房地产开
97 济南悦峯 2017 年 6 月 - 391,657,597.54 -
发有限公司
浙江天元房地产开 嘉兴城市之
98 2017 年 8 月 - 455,407,040.47 -
发有限公司 光
嘉兴万兴房地产开 嘉兴金色梦
99 2016 年 6 月 137,369,092.12 300,247,308.19 -
发有限公司 想
嘉兴万都房地产开
100 嘉兴悦中环 2016 年 1 月 630,926,641.61 651,534,159.49 -
发有限公司
泉州市爱乐置业有 晋江金域滨
101 2017 年 4 月 278,032,675.09 521,052,517.69 -
限公司 江二期
泉州市爱乐置业有 晋江金域滨
102 2017 年 7 月 - 224,008,684.99 -
限公司 江一期
昆明万洲房地产开 昆明城市之
103 2017 年 3 月 - 589,545,750.20 -
发有限公司 光
昆明万宝房地产开
104 昆明公园里 2016 年 11 月 596,513,381.38 867,177,316.91 -
发有限公司
云南浙万置业有限 昆明魅力之
105 2017 年 10 月 542,492,420.88 1,779,291,959.75 -
公司 城
云南万鑫房地产开 昆明鑫金花
106 2016 年 4 月 622,224,077.55 798,300,665.56 -
发有限公司 园
昆明万添房地产开 昆明星河嘉
107 2017 年 9 月 - 846,293,374.14 -
发有限公司 园
昆山华地房地产有 昆山公园大
108 2016 年 12 月 299,135,043.02 800,474,189.67 -
限公司 道
昆山长泰置业有限 昆山海上传
109 2017 年 5 月 - 1,331,102,316.48 -
公司 奇
昆山万科房地产有 昆山魅力花
110 2016 年 12 月 1,193,395,712.48 697,513,419.65 -
限公司 园
昆山交能房地产有 昆山未来之
111 2017 年 1 月 - 675,856,023.63 -
限公司 城
江西恒超房地产开 南昌城市花
112 2017 年 6 月 534,110,348.00 910,365,998.84 -
发有限公司 园
江西万科益达置业
113 南昌红郡 2017 年 11 月 - 1,073,977,354.96 -
投资有限公司
109
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
南昌万湖房地产开 南昌金域滨
114 2016 年 8 月 251,542,774.34 308,649,430.32 -
发有限公司 江
南昌宇泽房地产开 南昌金域传
115 2016 年 3 月 777,920,037.71 751,802,826.32 -
发有限公司 奇
南昌万科经开房地 南昌金域国
116 2016 年 4 月 1,138,209,412.64 228,359,318.94 -
产有限公司 际
江西科鸿置业有限 南昌天空之
117 2017 年 11 月 - 900,402,698.48 -
公司 城
南充万科置业有限 南充金润华
118 2017 年 9 月 603,296,646.68 720,244,056.13 153,172,096.74
公司 府
南京恒越置业有限
119 南京安品街 2016 年 3 月 789,429,980.11 917,011,519.00 -
公司
南京荟峰置业有限
120 南京大都会 2017 年 4 月 - 3,781,576,177.88 -
公司
南京同昇房地产开 南京金域国
121 2017 年 3 月 873,585,824.93 1,211,436,838.01 -
发有限公司 际
南京万融置业有限
122 公司、南京站东置 南京九都荟 2016 年 4 月 1,722,339,738.47 565,376,179.66 -
业有限公司
南京荟融置业有限 南京九都荟
123 2016 年 8 月 1,744,451,817.76 1,848,332,263.58 -
公司 南
南京源辉置业有限
124 南京万科城 2017 年 11 月 766,192,491.86 1,364,651,957.93 -
公司
南宁市万科房地产
125 南宁公园里 2017 年 10 月 - 977,542,800.24 -
有限公司
南宁市万科投资有 南宁金域蓝
126 2016 年 1 月 706,921,243.67 1,006,299,984.55 -
限公司 湾
南宁市万科相思湖 南宁金域缇
127 2017 年 5 月 - 558,281,419.44 -
房地产有限公司 香
南宁市万科房地产 南宁金域中
128 2017 年 8 月 - 848,546,383.56 -
有限公司 央
南宁市万科城房地
产有限公司、南宁
129 南宁万科城 2017 年 12 月 2,490,449,426.21 3,862,732,347.23 -
市万科北城房地产
有限公司
南宁市万科投资有 南宁万科大
130 2016 年 2 月 198,539,926.77 201,691,210.08 -
限公司 厦
南通万新房地产有
131 南通白鹭郡 2017 年 5 月 381,667,665.22 984,080,186.40 -
限公司
132 南通万和房地产有 南通城市之 2016 年 1 月 593,042,290.47 423,029,280.70 -
110
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
限公司 光
宁波万湖置业有限 宁波白石湖
133 2017 年 7 月 - 1,255,641,036.67 -
公司 东
宁波万沧置业有限
134 宁波大都会 2015 年 12 月 589,904,563.67 693,000,363.89 -
公司
宁波均胜万投置业
135 宁波东晟府 2016 年 7 月 999,377,130.35 1,185,923,605.69 -
有限公司
宁波万嵩置业有限 宁波格拉美
136 2017 年 7 月 - 1,097,879,372.37 -
公司 西
宁波万北置业有限 宁波官山望
137 2017 年 3 月 - 382,815,382.11 -
公司 花苑
宁波万庄置业有限 宁波翰林甲
138 2017 年 7 月 - 584,887,122.16 -
公司 第北苑
宁波万庄置业有限 宁波翰林甲
139 2017 年 9 月 - 385,751,660.80 -
公司 第南苑
宁波万裕置业有限 宁波江湾府
140 2016 年 8 月 471,555,013.81 560,770,231.37 -
公司 国宾
宁波均胜万投置业
141 宁波玖著里 2016 年 9 月 1,119,117,642.08 1,216,541,156.19 -
有限公司
宁波中万置业有限
142 宁波万科城 2015 年 12 月 2,050,951,740.80 228,506,980.09 213,370,096.97
公司
宁波万曙置业有限 宁波望庐花
143 2017 年 2 月 - 658,599,518.02 -
公司 苑
宁波江北万科置业
144 宁波云鹭湾 2016 年 5 月 1,468,327,003.39 512,657,299.38 -
有限公司
青岛豪仁置业有限
145 青岛东郡 2016 年 9 月 448,339,981.70 372,877,255.16 -
公司
青岛鸿基瑞阳置业 青岛金域华
146 2016 年 7 月 354,577,769.29 572,914,695.67 -
有限公司 府
青岛万科海都房地 青岛金域华
147 2017 年 6 月 - 435,284,541.92 -
产有限公司 府 A1 地块
青岛广告文化产业
148 青岛玫瑰里 2017 年 4 月 1,003,032,782.39 466,077,568.71 -
园开发有限公司
青岛万科生态城置 青岛生态新
149 2016 年 6 月 1,924,962,240.42 943,987,126.19 -
业有限公司 城
青岛万科银盛泰置
150 青岛桃花源 2014 年 6 月 455,949,588.04 230,420,133.66 -
业有限公司
青岛桃花源置业有 青岛桃花源
151 2016 年 9 月 672,591,110.20 1,153,159,220.36 -
限公司 二期
152 青岛万毅置业有限 青岛万科未 2017 年 12 月 2,276,739,907.30 3,484,495,776.68 -
111
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
公司、青岛万英置 来城
业有限公司
清远市万合房地产
153 有限公司、清远市 清远万科城 2017 年 8 月 1,487,946,380.84 710,897,434.92 -
宏美投资有限公司
石狮市万科滨海房 泉州金域中
154 2016 年 9 月 875,444,731.03 1,067,126,997.98 -
地产有限公司 央
泉州市万科北峰房
155 泉州万科城 2016 年 9 月 1,559,598,564.75 686,053,575.11 -
地产有限公司
海南诗波特投资有 三亚湖畔度
156 2017 年 6 月 996,872,522.70 1,531,574,020.75 -
限公司 假公园
海南落笔洞实业有 三亚森林度
157 2016 年 10 月 583,725,771.35 585,369,331.16 -
限公司 假公园
鼎丰商业管理有限 厦门鼎丰项
158 2017 年 10 月 - 1,869,415,739.44 -
公司 目
泉州市菲莉投资发 厦门东海项
159 2017 年 8 月 - 2,242,353,772.11 -
展有限公司 目
厦门市万科滨海置 厦门金域华
160 2014 年 3 月 402,782,985.23 472,692,432.63 -
业有限公司 府
厦门市万科白鹭郡 厦门万科白
161 2017 年 8 月 - 2,741,364,534.51 -
置业有限公司 鹭郡
厦门市万科广场置 厦门万科广
162 2017 年 9 月 2,160,647,331.14 686,614,430.78 -
业有限公司 场
厦门东森信源置业 厦门万科云
163 2016 年 4 月 552,428,075.53 755,403,402.42 -
有限公司 城
厦门市明炜建设开 厦门五缘万
164 2017 年 9 月 - 550,760,477.73 -
发有限公司 科里
上海国际汽车城置 上海安亭新
165 2017 年 8 月 1,075,670,159.89 1,065,822,368.13 -
业有限公司 镇项目
上海中房滨江房产 上海翡翠滨
166 2017 年 12 月 - 575,688,883.12 -
有限公司 江
上海东苑美墅置业 上海城花新
167 2016 年 4 月 519,326,234.13 310,410,992.31 -
有限公司 园
上海张江万科房地 上海翡翠公
168 2016 年 4 月 5,113,309,326.88 1,370,543,500.94 -
产开发有限公司 园
上海地杰置业有限 上海海上传
169 2016 年 4 月 2,254,916,685.19 1,743,447,457.94 -
公司 奇
上海科港房地产有 上海金域澜
170 2017 年 7 月 - 1,217,213,667.29 -
限公司 湾鹭语墅
171 深圳市万鸿嘉投资 深圳布吉水 2017 年 3 月 1,481,576,062.54 3,532,507,028.52 -
112
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
发展有限公司、深 径项目
圳市万龙靓投资发
展有限公司
捷荣创富科技（深 深圳车公庙
172 2016 年 1 月 1,554,582,832.08 1,777,169,280.55 -
圳）有限公司 项目
深圳市万科南苑房 深圳蛇口公
173 2016 年 4 月 7,016,176,607.11 7,709,932,551.19 -
地产开发有限公司 馆
美洲联冠置业（深 深圳深南道
174 2015 年 7 月 3,341,958,254.87 3,324,167,183.68 -
圳）有限公司 68 号
深圳市九州房地产
175 深圳天誉 2017 年 11 月 4,614,099,307.32 1,524,443,678.47 -
开发有限公司
深圳市万科云城房
176 深圳云城 2016 年 6 月 1,430,438,730.33 1,138,625,574.19 -
地产开发有限公司
深圳市东方欣悦实
业有限公司、深圳
177 深圳臻山府 2017 年 2 月 1,686,061,831.18 3,972,933,944.19 -
市名爵房地产开发
有限公司
沈阳万科朗汇置业 沈阳城市阳
178 2016 年 9 月 625,559,193.61 763,443,064.59 -
有限公司 光
沈阳万科城市之光
沈阳城市之
179 房地产开发有限公 2016 年 4 月 1,791,097,284.30 1,453,195,128.38 -
光
司
沈阳万科恒祥置地
180 沈阳春河里 2017 年 3 月 1,041,706,310.29 959,548,843.92 -
有限公司
沈阳万科西盛置业 沈阳翡翠公
181 2016 年 9 月 386,262,317.73 1,056,557,207.69 -
有限公司 园
沈阳万科公园大道
沈阳公园大
182 房地产开发有限公 2016 年 4 月 886,185,390.85 340,852,755.59 -
道
司
沈阳万科北溪置业 沈阳假日风
183 2016 年 11 月 909,835,053.41 839,070,277.05 -
有限公司 景
沈阳穗港房地产投 沈阳理想新
184 2017 年 10 月 - 487,522,751.17 -
资开发有限公司 城项目
沈阳万科东阪置业 沈阳明天广
185 2016 年 3 月 1,533,846,370.49 456,491,642.42 -
有限公司 场
沈阳万科仙湖置业 沈阳四季公
186 2017 年 3 月 - 503,853,963.10 -
有限公司 园
沈阳万科西城房地
187 沈阳西华府 2017 年 1 月 - 383,056,499.93 -
产开发有限公司
188 沈阳万科兰峰置业 沈阳长江府 2017 年 4 月 - 334,266,751.59 -
113
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
有限公司
沈阳万科中山置业 沈阳中山公
189 2017 年 1 月 - 567,464,911.11 -
有限公司 园
石家庄万科润德翡 石家庄润德
190 翠房地产开发有限 天悦城后期 2017 年 7 月 - 1,025,217,862.38 -
公司 项目 C3 地块
苏州万金房地产有
191 苏州 VC 小镇 2016 年 10 月 1,968,729,108.77 1,818,363,727.72 -
限公司
苏州鼎万房地产有
192 苏州大家 2017 年 4 月 - 810,610,613.81 -
限公司
苏州高新新吴置地
193 苏州公园里 2017 年 7 月 710,051,715.09 1,542,334,993.66 -
有限公司
苏州中新万科房地 苏州湖西玲
194 2016 年 7 月 2,390,708,892.63 2,154,280,743.59 -
产有限公司 珑
苏州青云置业有限
195 苏州万科城 2016 年 3 月 505,035,128.88 559,341,481.24 -
公司
太原万科兴坪房地
196 太原公园里 2017 年 1 月 - 531,424,947.53 -
产开发有限公司
太原万科金域蓝湾
太原金域蓝
197 房地产开发有限公 2016 年 6 月 603,045,237.22 877,930,689.54 -
湾
司
太原万科湖滨房地 太原金域蓝
198 2017 年 7 月 - 404,837,733.54 -
产开发有限公司 湾二期
太原万科蓝山房地
199 太原蓝山 2016 年 10 月 1,833,547,427.63 914,855,044.89 -
产开发有限公司
太原万科城房地产
200 太原万科城 2017 年 3 月 3,356,268,068.09 4,325,915,127.61 -
开发有限公司
山西钢兴房地产开
201 太原小镇 2017 年 7 月 - 1,130,311,200.97 -
发有限公司
太原万科新都心房
202 太原新都心 2017 年 3 月 - 429,054,713.70 -
地产开发有限公司
太原万科盈泽房地
203 太原紫院 2017 年 1 月 - 1,374,218,993.00 -
产开发有限公司
唐山万瑞房地产开 唐山翡翠公
204 2017 年 12 月 - 891,933,148.38 -
发有限公司 园
唐山润丰万科房地 唐山金域华
205 2015 年 12 月 291,563,503.22 449,941,592.84 -
产开发有限公司 府 A-02-02
唐山宝宇房地产开 唐山金域缇
206 2017 年 5 月 - 577,461,493.71 -
发有限公司 香
207 天津万科房地产有 天津东丽湖 2017 年 6 月 1,509,313,798.54 1,255,432,935.38 -
114
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
限公司
天津市海天燕居置 天津海天燕
208 2017 年 4 月 - 344,012,268.15 -
业有限公司 居
天津万为置业投资 天津金域国
209 2017 年 7 月 131,055,288.22 231,927,397.69 -
有限公司 际
天津滨海天瑞投资 天津金域华
210 2017 年 12 月 1,176,882,552.98 690,216,640.06 -
有限公司 府
天津万科民和巷有
211 天津民和巷 2016 年 4 月 1,236,343,746.94 802,032,424.67 -
限公司
尚模投资集团天津
212 天津南湖郡 2015 年 4 月 530,959,865.97 679,010,081.03 -
实业有限公司
天津万商地产投资 天津四季花
213 2016 年 6 月 869,878,384.72 635,606,122.35 -
有限公司 城
天津万泰浙祥置业
214 天津紫台 2016 年 9 月 1,074,559,259.61 1,620,722,367.97 -
有限公司
温州万昱置业有限 温州学院路
215 2016 年 4 月 1,534,384,566.01 1,909,099,789.02 -
公司 七号
乌鲁木齐市雅玛西 乌鲁木齐兰
216 2017 年 8 月 88,810,928.31 213,170,979.98 -
岸房地产有限公司 乔圣菲
新疆大得房地产开 乌鲁木齐南
217 2013 年 8 月 213,047,715.87 208,337,859.09 135,876,423.76
发有限责任公司 山郡
新疆永达房地产开 乌鲁木齐中
218 2017 年 7 月 677,996,652.83 314,157,256.74 -
发有限公司 央公园
新疆万合共创房地 乌鲁木齐中
219 2017 年 3 月 - 421,657,687.84 -
产开发有限公司 央公园二期
无锡融圣房地产有 无锡海上传
220 2016 年 5 月 531,914,145.05 262,399,227.41 -
限公司 奇
无锡万胜房地产开 无锡金域蓝
221 2017 年 1 月 228,715,544.48 398,382,330.29 -
发有限公司 湾
无锡东城房地产有 无锡金域缇
222 2017 年 7 月 152,309,856.56 1,323,967,143.85 -
限公司 香
无锡万科房地产有 无锡魅力之
223 2016 年 6 月 98,656,060.02 415,781,708.39 -
限公司 城
无锡万宇置业有限
224 无锡维园 2017 年 10 月 225,176,670.42 502,088,007.60 -
公司
无锡鼎安房地产有
225 无锡信成道 2017 年 3 月 1,282,904,944.66 978,406,482.89 -
限公司
芜湖万科万嘉房地
226 产有限公司、芜湖 芜湖万科城 2016 年 4 月 379,737,766.61 678,906,659.20 -
万科万东房地产有
115
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
限公司
湖北汉江新世纪投 武汉翡翠滨
227 2016 年 4 月 956,269,911.02 281,146,650.93 -
资有限公司 江
武汉万科睿湖房地 武汉翡翠云
228 2017 年 3 月 - 788,386,828.48 -
产有限公司 台
武汉联投万科房地 武汉汉口传
229 2017 年 10 月 4,311,186,191.58 2,890,851,376.61 -
产有限公司 奇
武汉万科鲩子湖房 武汉金域湖
230 2017 年 5 月 786,374,406.01 1,943,219,376.36 -
地产有限公司 庭
武汉香华林商业发
展有限公司、武汉 武汉万科主
231 2017 年 4 月 1,285,728,073.91 2,972,718,134.80 -
万锦雄楚房地产有 场
限公司
西安西恩置业有限 西安城市之
232 2016 年 5 月 341,590,727.87 214,691,943.99 -
公司 光蜜柚
西安万隆置业有限 西安城市之
233 2017 年 9 月 - 279,387,922.30 -
公司 光南区
西安万科大明宫房
234 西安大明宫 2017 年 11 月 602,290,390.33 209,206,381.20 -
地产开发有限公司
西安龙天置业有限 西安翡翠天
235 2017 年 8 月 469,447,789.10 1,294,243,187.89 -
公司 誉
陕西佳鑫伟业房地 西安高新华
236 2017 年 11 月 1,190,913,794.80 1,497,873,037.08 -
产开发有限公司 府
西安幸福公园置业 西安公园华
237 2017 年 12 月 - 640,600,424.56 -
有限公司 府
陕西中开房地产开
发有限公司、陕西 西安金色悦
238 2017 年 1 月 906,122,450.77 833,413,021.62 -
中都房地产开发有 城
限公司
陕西中硕房地产开 西安金色悦
239 2016 年 4 月 538,169,277.46 574,220,992.05 -
发有限公司 城 DK1
西安青业房地产开 西安金域国
240 2016 年 10 月 615,122,170.01 535,185,189.72 -
发有限公司 际
西安航辉房地产开 西安金域蓝
241 2017 年 3 月 - 531,955,216.48 -
发有限公司 湾
西安科奥房地产开 西安金域未
242 2017 年 9 月 - 467,337,871.84 -
发有限公司 央
西安智慧美镇置业 西安万科城
243 2017 年 8 月 500,545,471.40 1,228,584,086.33 -
有限公司 润园
244 陕西利昌源房地产 西安幸福里 2016 年 3 月 632,591,052.83 335,146,803.33 -
116
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
开发有限公司
徐州万铭置业有限 徐州翡翠天
245 2017 年 7 月 - 896,637,625.90 -
公司 御
徐州万欣置业有限 徐州翡翠之
246 2017 年 6 月 - 622,393,745.63 -
公司 光
徐州鼎旭置业有限
公司、徐州鼎郡置 徐州淮海天
247 2017 年 10 月 2,687,102,822.69 1,941,293,057.56 -
业有限公司、徐州 地
鼎尚置业有限公司
徐州万旭置业有限
248 徐州尚都会 2017 年 3 月 - 476,769,361.04 -
公司
徐州万汇置业有限
249 公司、徐州万科城 徐州万科城 2016 年 12 月 983,754,674.68 254,258,223.70 -
置业有限公司
徐州万众置业有限
250 徐州新都会 2017 年 6 月 - 626,128,504.68 -
公司
烟台万福房地产开 烟台城市之
251 2016 年 10 月 196,409,313.86 432,927,483.91 -
发有限公司 光
烟台共盈房地产开 烟台翡翠公
252 2016 年 7 月 497,692,243.30 772,188,381.69 -
发有限公司 园
烟台万盈房地产开
253 烟台翡翠湾 2017 年 9 月 - 395,345,033.06 -
发有限公司
烟台万科房地产开
254 烟台海云台 2017 年 12 月 1,028,826,266.19 1,406,331,412.06 202,788,017.22
发有限公司
烟台万拓房地产开
255 烟台万科城 2017 年 10 月 515,831,010.73 261,326,698.46 -
发有限公司
烟台竹林苑置业有
256 烟台御龙山 2017 年 12 月 1,442,525,143.31 1,840,460,945.26 -
限公司
扬州万融置业有限 扬州万科翡
257 2016 年 6 月 490,607,999.89 695,468,562.97 -
公司 翠云山
扬州祥源房地产开 扬州文峰 879
258 2017 年 12 月 - 475,349,664.54 -
发有限公司 项目
长春嘉湖房地产开
259 长春柏翠园 2017 年 3 月 284,921,870.62 746,478,119.24 -
发有限公司
长春万禾房地产开 长春城市之
260 2017 年 4 月 16,486,028.13 1,181,630,604.29 -
发有限公司 光
长春风生水起房地
261 长春繁荣里 2017 年 9 月 - 241,298,135.22 -
产开发有限公司
长春万科新里程房 长春金域长
262 2017 年 5 月 593,232,908.01 902,813,318.23 -
地产开发有限公司 春
117
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
长春万拓房地产开
263 长春如园 2017 年 4 月 191,750,096.27 532,799,181.61 -
发有限公司
长春万科新城房地
264 长春万科城 2017 年 3 月 1,836,814,210.54 1,906,615,701.89 -
产开发有限公司
湖南百汇投资有限 长沙金域国
265 2016 年 11 月 740,793,386.87 1,053,280,132.51 -
公司 际
长沙宏程房地产开 长沙金域蓝
266 2017 年 6 月 626,456,119.14 627,570,611.80 -
发有限公司 湾
湖南湘诚壹佰置地 长沙魅力之
267 2017 年 11 月 4,014,071,156.71 2,263,662,099.05 -
有限公司 城
镇江万筑置业有限 镇江蓝山花
268 2016 年 10 月 309,094,699.61 282,044,454.20 128,486,395.60
公司 园
郑州万科南城房地 郑州万科大
269 2017 年 4 月 1,763,542,773.76 1,956,040,762.81 -
产开发有限公司 都会
郑州航空港区万科 郑州万科美
270 2017 年 7 月 829,695,956.20 1,710,694,282.95 -
美景置业有限公司 景魅力之城
郑州万科美景中城
郑州万科美
271 房地产开发有限公 2017 年 8 月 - 2,821,159,081.47 -
景世玠
司
河南省美景之州地 郑州万科美
272 2017 年 3 月 3,162,793,470.42 4,717,800,616.01 -
产开发有限公司 景万科城
河南民祥置业有限 郑州万科民
273 2017 年 5 月 46,409,164.45 372,781,803.69 -
公司 安星辰
郑州天伦万科房地 郑州万科天
274 2017 年 4 月 1,386,553,999.15 4,764,491,279.92 -
产开发有限公司 伦紫台
中山市万科水晶城
275 中山柏悦湾 2017 年 5 月 888,719,532.92 1,279,210,487.60 -
房地产有限公司
中山市万科城房地 中山金色家
276 2017 年 8 月 366,217,649.48 1,066,532,086.45 -
产有限公司 园
中山市科誉房地产 中山金域蓝
277 2017 年 11 月 509,221,051.75 1,072,733,263.55 -
发展有限公司 湾
中山市海洲置业发
278 中山万科城 2017 年 11 月 - 1,097,821,240.79 -
展有限公司
重庆鹅岭山房地产 重庆 CDL 资
279 2017 年 9 月 - 1,126,728,119.82 -
家开发有限公司 产包项目
重庆溪畔置业有限
280 重庆溉澜溪 2017 年 5 月 803,101,836.34 914,569,566.75 -
公司
重庆万卓置业有限 重庆金色悦
281 2017 年 9 月 1,269,128,074.23 885,091,716.77 -
公司 城
282 重庆勇拓地产投资 重庆金域蓝 2017 年 4 月 - 610,991,514.32 -
118
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序 最近一期开
项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
号 工时间
有限公司 湾
万科（重庆）蓝山
置业有限公司、重
283 重庆万科城 2017 年 11 月 568,383,881.74 1,106,935,970.84 -
庆万旭置业有限公
司
珠海市万有引力房
284 珠海万科城 2017 年 12 月 998,853,218.01 398,711,964.34 -
地产有限公司
- 其他汇总 - 53,796,272,181.96 30,965,778,787.52 -
- 在建转已完工 - 24,055,335,105.01 - -
- 合计 - 285,602,752,649.19 330,166,917,477.63 1,115,715,328.49
3、公司拟建项目
截至 2017 年末，公司主要拟建项目（存货科目拟开发产品）如下：
单位：万元
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
北京万毓房地产开
1 北京稻香湖 2018 年 1 月 838,193,015.77 846,399,065.43 -
发有限公司
常州市沛凌房地产 常州薛冶路
2 2018 年 3 月 - 715,289,592.45 -
开发有限公司 西项目
成都万科锦都置业 成都红光 67
3 2018 年 3 月 - 626,684,250.00 -
有限公司 亩项目
成都万兴川府置业 成都华阳街
4 2018 年 5 月 - 688,737,969.45 -
有限公司 道 41 亩项目
成都传媒文化置业 成都金色乐
5 2018 年 3 月 1,882,415,019.52 1,178,153,545.06 -
有限公司 府音乐广场
成都万科蓉北置业 成都金域缇
6 2018 年 6 月 426,106,118.70 431,562,712.55 -
有限公司 香
成都科甲龙兴华盛
7 房地产开发有限公 成都理想城 2018 年 3 月 - 260,924,050.12 -
司
成都万兴产城置业 成都兴隆湖
8 2018 年 5 月 - 241,994,691.64 -
有限公司 68 亩项目
成都万科天新置业 成都正兴街
9 2018 年 5 月 - 3,960,997,653.25 -
有限公司 道 236 亩项目
大连万科置业有限 大连八号地
10 2018 年 4 月 - 2,583,900,000.00 -
公司 项目
大连万兴置业有限 大连城花东
11 2018 年 6 月 314,587,811.89 314,587,811.89 -
公司 项目
119
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
大连盛世房地产开 大连翡翠之
12 2018 年 1 月 537,777,114.20 678,925,270.95 -
发有限公司 光
大连万科金域蓝湾
13 大连海港城 2018 年 6 月 1,149,251,343.27 825,152,935.49 237,217,078.11
开发有限公司
大连万世华房地产 大连华录项
14 2018 年 3 月 - 251,680,000.00 -
开发有限公司 目
东莞市日悦房地产 东莞财富公
15 2018 年 6 月 - 326,619,745.98 -
开发有限公司 馆项目
东莞大朗西
东莞市万瑞房地产
16 站地铁上盖 2018 年 6 月 - 2,154,042,809.00 -
有限公司
项目
东莞市六泰房地产 东莞东城中
17 2018 年 5 月 503,894,134.08 617,682,323.20 -
有限公司 路项目
东莞市东新房地产 东莞翡翠松
18 2018 年 8 月 - 1,156,688,935.30 -
开发有限公司 湖
东莞市新万房地产 东莞双城水
19 2018 年 7 月 1,091,588,996.89 1,091,088,817.00 -
开发有限公司 岸
东莞市联冠莲花豪 东莞长安莲
20 2018 年 12 月 507,785,245.69 508,205,269.69 -
庭开发有限公司 湖路项目
佛山市顺德区万晴 佛山金域学
21 2018 年 4 月 - 940,000,000.00 -
房地产有限公司 府
佛山市三水万筑房 佛山魅力之
22 2018 年 1 月 - 1,163,880,466.03 -
地产有限公司 城
佛山市南海区万乔 佛山平洲 C22
23 2018 年 4 月 - 2,626,034,272.64 -
房地产有限公司 项目
佛山市顺德区万彬 佛山天空之
24 2018 年 3 月 - 1,403,082,876.58 -
房地产有限公司 城
佛山市南海区万轩 佛山万科中
25 2018 年 1 月 405,793,000.00 439,986,891.75 -
房地产有限公司 心
福州市万弘房地产
26 福州翡翠里 2018 年 4 月 - 735,103,663.15 -
有限公司
福州市万坤房地产 福州金域滨
27 2018 年 6 月 878,285,067.27 487,898,242.58 -
有限公司 江花园
福州市万滨房地产 福州万科九
28 2018 年 5 月 - 1,719,119,588.81 -
有限公司 里商务中心
广州市万科房地产
29 广州白鹭郡 2018 年 4 月 - 524,189,525.00 -
有限公司
广州万科置业有限 广州春风十
30 2018 年 4 月 1,571,813,666.67 648,583,168.66 -
公司 里
31 广州万科置业有限 广州东环街 2018 年 4 月 - 411,493,861.64 -
120
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
公司 东升项目
广州市万祥房地产 广州南涌口
32 2018 年 6 月 - 2,051,921,165.56 -
开发有限公司 项目
广州市万卓置业有 广州尚城御
33 2018 年 5 月 - 630,650,770.10 -
限公司 府
广州市万科房地产
34 广州世博汇 2018 年 6 月 - 3,449,280,944.56 -
有限公司
广州皇马小镇投资 广州桃源里
35 2018 年 4 月 - 588,293,628.06 -
有限公司 二期
广州黄埔文冲城中
广州文冲旧
36 村改造投资有限公 2018 年 12 月 9,551,740,122.38 13,337,214,863.02 -
改项目
司
广州市万毅房地产 广州鱼苗场
37 2018 年 4 月 - 2,506,462,511.61 -
有限公司 项目
广州市万庚房地产 广州长岭居
38 2018 年 5 月 - 1,344,257,667.81 -
有限公司 北项目
贵州中凯瑞房地产 贵阳太慈桥
39 2018 年 2 月 - 226,056,733.43 -
开发有限公司 项目
贵州海唐置业有限 贵阳万科大
40 2018 年 2 月 - 372,016,734.96 -
公司 都会花样
贵州融通小微企业
贵阳万科贵
41 金融超市管理有限 2018 年 6 月 523,919,791.27 582,199,674.48 -
阳传奇
公司
贵阳万科远通置业 贵阳万科理
42 2018 年 2 月 - 641,951,446.45 -
有限公司 想城
浙江华运信德房地 杭州奥体万
43 2018 年 3 月 - 380,404,422.35 -
产开发有限公司 科中心
富阳泉水湾置业有
44 杭州公望 2018 年 12 月 478,943,731.06 378,665,480.58 -
限公司
浙江南都置业有限 杭州良渚文
45 2018 年 6 月 745,917,306.93 1,209,864,578.68 -
公司 化村
杭州祥符东
杭州万瑜置业有限
46 18 号地块项 2018 年 7 月 - 1,453,890,000.00 -
公司
目
合肥
合肥万科瑞成地产
47 CF201707 号 2018 年 1 月 - 2,104,861,816.66 -
有限公司
项目
合肥万科瑞翔地产
48 合肥森林城 2018 年 5 月 840,677,518.50 471,830,598.25 -
有限公司
49 合肥万科东昇地产 合肥未来之 2018 年 1 月 4,880,180,250.00 3,537,190,532.98 -
121
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
有限公司 光
惠州市利万房地产
50 惠州双月湾 2018 年 11 月 390,870,231.15 245,540,566.30 -
开发有限公司
吉林省松花湖国际
度假区开发有限公 吉林松花湖
51 2018 年 4 月 186,099,405.09 200,949,178.29 -
司、吉林松花湖置 项目
业有限公司
吉林市万科滨江房
52 吉林万科城 2018 年 4 月 1,096,269,466.94 440,000,000.00 -
地产开发有限公司
济南万林房地产开 济南机床四
53 2018 年 4 月 163,400.00 2,235,315,776.92 -
发有限公司 厂项目
济南兴元街
济南万科嘉禾置业
54 以南 A 地块 2018 年 4 月 - 2,706,807,100.00 -
有限公司
项目
济南万铭房地产开
55 济南悦峯 2019 年 1 月 513,060,145.00 206,759,204.45 -
发有限公司
晋江菲莉置业有限 晋江金域滨
56 2018 年 1 月 254,606,806.83 302,194,826.23 -
公司 江三期
靖江万投置业有限 靖江晨阳甲
57 2018 年 1 月 - 1,486,223,955.79 -
公司 第
昆明万宝房地产开
58 昆明公园里 2021 年 1 月 928,950,799.74 374,985,090.93 -
发有限公司
昆明万启房地产开 昆明金色领
59 2020 年 1 月 130,429,705.93 237,533,264.93 -
发有限公司 域
云南浙万置业有限 昆明魅力之
60 2018 年 4 月 2,238,913,144.69 858,903,114.77 -
公司 城
昆明万江房地产开 昆明万科汀
61 2018 年 3 月 - 1,927,485,593.57 -
发有限公司 园
昆山华地房地产有 昆山公园大
62 2018 年 1 月 676,864,956.98 621,384,222.80 -
限公司 道
昆山交能房地产有 昆山未来之
63 2018 年 2 月 - 1,594,625,702.49 -
限公司 城
甘肃兆兴房地产开
64 兰州万科城 2018 年 1 月 - 248,276,507.87 -
发有限公司
廊坊万恒盛业房地 廊坊哈洛小
65 2018 年 6 月 16,941,458.27 477,031,180.47 -
产开发有限公司 镇
南昌辰林房地产有 南昌汽车城
66 2018 年 1 月 - 1,039,451,512.36 -
限公司 项目
南昌地铁时代置业 南昌时代广
67 2018 年 7 月 552,359,314.75 406,850,880.35 -
有限公司 场
122
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
江西鸿万置业有限 南昌天空之
68 2018 年 9 月 - 733,375,292.45 -
公司 城
南宁市万科相思湖 南宁金域缇
69 2018 年 5 月 910,679,648.97 480,238,450.40 -
房地产有限公司 香
南宁市万科房地产 南宁金域中
70 2018 年 1 月 2,800,275,355.25 2,185,456,566.00 -
有限公司 央
南宁市万科城房地
产有限公司、南宁
71 南宁万科城 2018 年 3 月 2,132,277,580.78 888,289,356.67 -
市万科北城房地产
有限公司
南宁市万科智和房 南宁悦江南
72 2018 年 1 月 - 860,704,093.57 -
地产有限公司 项目
南通 R17016
南通万立房地产有
73 复兴东路北 2018 年 1 月 - 1,565,060,374.84 -
限公司
地块项目
南通新万房地产有 南通白鹭郡
74 2018 年 2 月 - 1,665,712,636.14 -
限公司 西项目
南通市新碧置业有 南通崇州府
75 2018 年 1 月 - 789,110,910.43 -
限公司 项目
吉宝湖畔（南通）
南通吉宝澜
76 房地产开发有限公 2018 年 2 月 - 1,492,110,157.82 -
岸铭郡项目
司
宁波万墩置业有限 宁波未来之
77 2018 年 3 月 - 1,256,592,089.60 -
公司 光
青岛瑞阳路
青岛万科海都房地
78 后田 B 地块 2018 年 3 月 - 356,139,796.34 -
产有限公司
项目
青岛鼎瑞策地产信 青岛台柳路
79 2018 年 3 月 - 255,308,040.00 -
息咨询有限公司 312 号地块
青岛中科建信置业 青岛团结路
80 2018 年 1 月 - 462,307,537.46 -
有限公司 项目
青岛锦绣基业房地 青岛长江首
81 2018 年 3 月 - 1,194,833,232.08 -
产开发有限公司 府项目
清远市万合房地产
82 有限公司、清远市 清远万科城 2018 年 4 月 - 559,144,418.26 -
宏美投资有限公司
厦门
厦门市万科房地产
83 T2017P03 商 2018 年 2 月 - 1,098,008,928.57 -
有限公司
住地块项目
84 泉州市菲莉投资发 厦门东海项 2018 年 6 月 - 1,408,318,248.04 -
123
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
展有限公司 目
厦门市万科广场置 厦门万科广
85 2018 年 1 月 - 643,464,970.74 -
业有限公司 场
上海万锴房地产有 上海 108-04
86 2018 年 3 月 - 2,920,651,407.82 -
限公司 项目
上海国际汽车城置 上海安亭新
87 2018 年 3 月 1,203,171,455.53 538,414,997.46 -
业有限公司 镇项目
上海安亭镇
上海万盛房地产有 国际汽车城
88 2018 年 3 月 - 4,888,452,564.09 -
限公司 核心区
21B-13 地块
上海七宝生
上海万睿房地产有
89 态商务区 2018 年 7 月 - 1,589,867,250.78 -
限公司
17-04 地块
上海七宝生
上海万筠房地产有
90 态商务区 2018 年 10 月 - 1,744,200,000.00 -
限公司
18-03 地块
上海国融莘闵置业 上海莘闵项
91 2018 年 1 月 - 464,396,665.81 -
有限公司 目
上海新樵置业有限 上海新樵项
92 2018 年 10 月 - 326,478,636.14 -
公司 目
上海万九绿合置业 上海徐汇万
93 2018 年 8 月 4,303,569,854.41 4,338,549,489.07 -
有限公司 科中心
绍兴万科房地产开 绍兴镜湖 8-5
94 2018 年 4 月 - 1,510,526,050.75 -
发有限公司 号地块项目
世畅自行车配件 深圳坂田自
95 2018 年 12 月 6,307,136.49 363,941,765.36 -
(深圳)有限公司 行车
深圳市西城房地产 深圳沙井上
96 2018 年 2 月 - 1,980,606,697.65 -
开发有限公司 星项目
深圳市九州房地产
97 深圳天誉 2018 年 9 月 4,271,823,003.29 4,334,290,373.31 -
开发有限公司
深圳市万科云城房
98 深圳云城 2018 年 8 月 535,112,715.67 793,060,015.33 -
地产开发有限公司
沈阳新兴置业有限 沈阳百花集
99 2018 年 3 月 - 668,060,461.50 -
公司 团项目
沈阳东部置业开发 沈阳惠斯勒
100 2018 年 4 月 314,575,119.57 447,062,517.42 -
有限公司 小镇
沈阳万科北溪置业 沈阳假日风
101 2018 年 3 月 - 306,254,755.66 -
有限公司 景
102 沈阳穗港房地产投 沈阳理想新 2018 年 4 月 - 315,946,354.80 -
124
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
资开发有限公司 城项目
沈阳千山西
沈阳万科洪安房地
103 路 39 号-1 地 2018 年 1 月 - 333,050,752.89 -
产开发有限公司
块项目
沈阳德利置业有限 沈阳文萃路
104 2018 年 3 月 - 404,554,581.91 -
公司 项目
沈阳万科西城房地
105 沈阳西华府 2018 年 3 月 - 1,437,690,847.76 -
产开发有限公司
太仓市万仓置业有 太仓 19-2 项
106 2018 年 4 月 - 652,720,000.00 -
限公司 目
太原万科城市之光
太原东太堡
107 房地产开发有限公 2018 年 3 月 8,239,312.74 827,304,851.67 -
项目
司
太原万科湖滨房地 太原中央公
108 2018 年 3 月 - 387,232,122.67 -
产开发有限公司 园
温州轨道交
温州万祯置业有限 通 S1 线瑶溪
109 2018 年 1 月 - 3,371,000,000.00 -
公司 北站 TOD 项
目
温州万誉置业有限
110 温州西江月 2018 年 1 月 - 1,735,625,657.93 -
公司
温州永强北
片区龙水单
温州万贤置业有限
111 元 2018 年 1 月 - 1,501,438,500.00 -
公司
YB-04-J-08a
项目
温州万圣置业有限
公司、温州万祺置
业有限公司、温州
凯元置业有限公 温州中央绿
112 司、温州万印置业 轴组合地块 2018 年 4 月 - 5,328,850,683.75 -
有限公司、温州万 项目
聚置业有限公司、
温州万茂置业有限
公司
新疆大得房地产开 乌鲁木齐都
113 2018 年 3 月 - 568,374,865.93 -
发有限责任公司 会传奇
无锡万胜房地产开 无锡金域蓝
114 2018 年 2 月 355,007,320.11 284,458,190.29 -
发有限公司 湾
无锡琬苑房地产有 无锡太湖新
115 2018 年 5 月 - 4,120,102,148.11 -
限公司 城中心项目
125
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
无锡铭洋房地产有
116 无锡有山 2018 年 1 月 - 246,495,520.25 -
限公司
湖北汉江新世纪投 武汉翡翠滨
117 2018 年 3 月 423,690,463.29 1,502,808,477.36 -
资有限公司 江
武汉联投万科房地 武汉汉口传
118 2018 年 3 月 2,477,650,477.16 2,194,708,881.07 -
产有限公司 奇
武汉誉天兴业置地 武汉金域国
119 2018 年 5 月 2,336,925,144.20 2,713,733,353.18 -
有限公司 际
西安万隆置业有限 西安城市之
120 2018 年 4 月 23,630.00 221,435,095.73 -
公司 光南区
陕西宝天房地产开 西安翡翠国
121 2018 年 5 月 3,418,929,682.26 3,540,710,248.70 -
发有限公司 宾
西安幸福公园置业 西安公园华
122 2018 年 5 月 96,009,425.24 364,536,178.06 -
有限公司 府
西安中启置业有限 西安万科城
123 2018 年 3 月 - 789,237,427.48 -
公司 如园
陕西西咸新区秦汉
西安万科秦
124 新城安通立体城置 2018 年 4 月 - 1,341,614,353.15 -
汉新城
业有限公司
陕西利昌源房地产 西安幸福臻
125 2018 年 3 月 - 280,000,000.00 -
开发有限公司 园
西昌月亮之上旅游 西昌邛海项
126 2018 年 3 月 - 1,529,145,012.13 -
发展有限公司 目
烟台文院房地产开
127 烟台天越湾 2018 年 4 月 - 1,800,000,000.00 -
发有限公司
扬州信达顺置业有
128 扬州 885 项目 2019 年 10 月 - 598,761,011.41 -
限公司
扬州市广能房地产
129 扬州 930 项目 2018 年 3 月 - 277,240,180.18 -
有限公司
扬州华扬大
扬州万溢置业有限
130 桥北 GZ052 2018 年 1 月 - 658,869,450.57 -
公司
地块项目
营口万科海港城房
131 营口海港城 2018 年 3 月 192,344,038.36 261,783,393.03 67,720,367.03
地产开发有限公司
长春八一公
长春信达丰瑞房地
132 园信达龙湾 2018 年 3 月 - 669,541,585.90 -
产开发有限公司
项目
长春嘉湖房地产开
133 长春柏翠园 2018 年 5 月 618,574,593.25 292,000,000.34 -
发有限公司
134 吉林信达金都置业 长春东湾半 2018 年 4 月 - 2,166,372,288.67 -
126
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
有限公司 岛项目
长春万科华程房地 长春金宇大
135 2018 年 6 月 - 457,388,861.85 -
产开发有限公司 路项目
长春万科新城房地
136 长春万科城 2018 年 4 月 64,138,598.00 642,040,087.75 -
产开发有限公司
长沙凯腾房地产开
发有限公司、长沙
137 长沙谷山村 2018 年 6 月 992,458,643.79 1,175,442,962.21 -
凯恒房地产开发有
限公司
长沙君捷置业投资 长沙金域滨
138 2018 年 3 月 144,796,596.14 213,938,661.31 -
有限公司 江
湖南百汇投资有限 长沙金域国
139 2018 年 1 月 648,794,708.61 348,949,549.03 -
公司 际
湖南湘诚壹佰置地 长沙魅力之
140 2018 年 4 月 48,271,408.37 1,210,878,663.67 -
有限公司 城
湖南万科和顺置业
141 长沙紫台 2018 年 3 月 428,611,320.31 512,050,079.77 -
有限公司
镇江万筑置业有限 镇江蓝山花
142 2018 年 1 月 531,868,657.89 519,939,534.34 -
公司 园
郑州宜方置业有限 郑州方顶项
143 2018 年 3 月 - 255,488,490.04 -
公司 目
河南省美景之州地 郑州万科美
144 2018 年 5 月 1,814,575,386.68 2,146,393,839.53 -
产开发有限公司 景万科城
河南民泰置业有限 郑州万科民
145 2018 年 2 月 - 2,076,337,085.53 -
公司 安云城
郑州万科安达房地 郑州万科溪
146 2018 年 4 月 - 1,182,951,617.25 -
产开发有限公司 望
中山市海洲置业发
147 中山万科城 2018 年 3 月 - 301,500,194.99 -
展有限公司
重庆金域置业有限 重庆 193 亩项
148 2018 年 1 月 - 950,892,401.55 -
公司 目
重庆捷创置业有限 重庆 CDL 资
149 2018 年 5 月 - 992,695,153.70 -
公司 产包项目
重庆嘉畔置业有限 重庆蔡家 318
150 2018 年 6 月 - 864,022,814.59 -
公司 亩项目
重庆溪畔置业有限
151 重庆溉澜溪 2018 年 1 月 2,302,959,033.90 1,907,925,001.41 -
公司
重庆峰畔置业有限 重庆金域华
152 2018 年 2 月 - 904,981,985.08 -
公司 庭
153 重庆勇拓地产投资 重庆金域蓝 2018 年 8 月 - 222,158,579.05 -
127
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
预计开工时
序号 项目公司名称 项目名称 2016 年末余额 2017 年末余额 跌价准备
间
有限公司 湾
重庆博科置业有限 重庆园博园
154 2018 年 4 月 - 2,342,539,981.13 -
公司 260 亩项目
珠海市万恒众悦房 珠海翡翠中
155 2018 年 3 月 - 1,520,642,729.16 -
地产开发有限公司 央
- 其他汇总 16,517,200,070.50 27,954,098,271.74 -
- 拟开发转在建 53,417,338,183.04 - -
- 合计 137,430,596,653.26 217,965,608,560.51 304,937,445.14
4、公司规划中项目土地储备情况
截至 2017 年 12 月 31 日，公司规划中项目的建筑面积为 21,164 万平方米，
其中南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域占比分别为 25.78%、23.71%、
26.07%和 24.44%。
截至 2017 年 12 月 31 日，公司境内规划中项目的基本情况如下：
占地面积 规划建筑面积
区域 项目数量 占比 占比
（万平方米） （万平方米）
南方区域 190 2,208.71 22.66% 5,457 25.78%
上海区域 218 2,737.91 28.09% 5,017 23.71%
北方区域 203 2,818.13 28.92% 5,517 26.07%
中西部区域 139 1,981.41 20.33% 5,173 24.44%
合计 750 9,746.15 100.00% 21,164 100.00%
（七）发行人房地产开发项目的业务运行模式
发行人总部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展项目。发行人总
部及区域本部负责有关项目开发的战略决策，城市公司及项目公司则管理项目的
日常开发。发行人已建立各种程序及政策规范物业开发流程。
发行人标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究---前期准备---建
设---销售及市场推广---竣工、交付及售后服务。选址、市场研究及土地收购一般
耗时三至六个月，而项目规划、设计及融资耗时平均一般为九个月。项目动工至
一期预售通常为期约六个月，发展物业一期预售及市场推广至交付物业一般耗时
约 19 个月。
128
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报告期内，部分房地产开发项目是由公司以合作开发模式进行项目开发的。
报告期内，公司与合作方的合作模式主要如下：
模式一：由公司与合作方共同组建房地产项目公司，合作方作为少数股东参
与开发房地产项目。该等房地产项目公司由发行人实际控制并合并财务报表，是
发行人的子公司；
模式二：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由公司实际负责该等
房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进
而合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报
表。该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司；
模式三：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由合作方实际负责该
等房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制
进而合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报
表。该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司。
（八）发行人收入确认原则
1、销售商品收入
当收入满足下述条件时，发行人确认销售商品收入：发行人将商品所有权上
的主要风险和报酬已转移给购货方；发行人既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
发行人按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买
方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余
下房款的付款安排)确认销售收入的实现。发行人将已收到但未达到收入确认条
件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目。
2、物业出租
129
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的
实现。
3、提供劳务收入
发行人对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，
以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可
靠计量为前提。物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利
益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理
收入的实现。
4、建造合同收入
在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认
合同收入和合同费用。发行人根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的
比例确定合同完工进度。
建造合同的结果不能可靠估计的，发行人分下列情况处理：合同成本能够收
回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当
期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不
确认合同收入。
5、利息收入
利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。
（九）发行人采购模式
发行人通过招标程序外包所有发展中项目的工程给外聘专业建筑公司，均为
独立第三方。发行人与超过 50 家建筑公司维持稳固关系，大部分建筑公司与发
行人合作五年以上。发行人负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁
具等特定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采
130
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
购。发行人建立集中采购环节，用以实现规模经济及提升议价能力。发行人与全
国信誉良好的供货商建立稳定战略合作关系。
发行人采购管理部负责采购业务的管理控制。发行人制定包括《万科集团工
程款支付管理规定》、《工程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理
细则》、《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作，
加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、
效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方
式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础
上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部
需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，
在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商
建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；发行人各子公司均使
用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。发行人将第三方进行的工程质量综
合评估与供应商评估分级挂钩，确定了万科集团合格供应商名录，继续加大对项
目采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了对支付
环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
（十）发行人销售模式
发行人通过招标程序聘请销售代表按公司设定的价格促销发行人的物业。营
业纪录期间，发行人 80%以上的物业通过销售代理售出。发行人秉承“为普通人
盖好房子”的理念，大部分物业产品为中小户型住宅单位，建筑面积不超过 144
平方米。主要目标客户为大众市场与首次购房者，以个人为主。发行人也与地方
政府就保障性住房签订建造合同。
发行人客户不通过销售代理结算销售资金，而是直接与发行人进行资金结
算。购房客户可一次付款或使用按揭贷款。选择一次付清购买价的客户一般须于
签署相关买卖协议之日期后不迟于六个月悉数结清购买价余额。以按揭贷款付款
的客户须于签署相关买卖协议时支付不少于购买价 30%的首付金额。根据现行法
律及法规，首次购房者最多可获相当于购买价最高 70%的按揭贷款，还款期最多
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
为 30 年。该类买家须于按揭银行发放按揭贷款前，支付按揭贷款未能涵盖的购
买价余额。
在项目销售管理方面，发行人修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制
度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目
定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方
面，发行人发布《营销风险自查指引表》等制度,进一步推进销售法律风险检查
和防范工作，规范销售行为；在营销实际业务审批流程方面，所有业务操作均需
履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后
方可实施。
（十一）发行人主要客户及供应商
1、主要客户
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部
分政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。2015 年前 5 名客户的营业
额约为 19.42 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.99%；其中公司最大客户的
营业额约为 7.56 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.39%。2016 年前 5 名客
户的营业额约为 21.4 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.9%；其中公司最大
客户的营业额约为 12.5 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.5%。2017 年前 5
名客户的营业额约为人民币 5.17 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.21%；其
中公司最大客户的营业额约为 1.41 亿元，占公司全年营业收入的比例 0.06%。
公司的客户较为分散，不存在单个与本公司交易额超过 10%的客户。
2、主要供应商
近三年来，公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集
中采购和战略合作的比例，发挥采购规模效益。2015 年，公司从前 5 名材料设
备供应商的采购额合计 26.97 亿元，比 2014 年减少 12.24%，占全年采购总额的
2.98%，比 14 年减少 0.02 个百分点；其中公司向最大供应商日立电梯（中国）
有限公司的采购额约为 9.5 亿元，占全年采购总额的 1.05%。2016 年，公司从前
132
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
5 名材料设备供应商的采购额合计 27.29 亿元，比 2015 年增加 1.19%，占全年采
购总额的 2.07%，比 15 年减少 0.91 个百分点；其中公司向最大供应商日立电梯
（中国）有限公司的采购额约为 7.55 亿元，占全年采购总额的 0.57%。2017 年，
公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 40.87 亿元，占全年采购总额
的 2.55%，占采购总额的比例少于 30%；其中本集团向最大供应商的采购额约为
人民币 9.19 亿元，占全年采购总额的 0.57%。
本公司的供应商较为分散，不存在单个与本公司交易额超过 10%的供应商。
十、关联方及关联交易
（一）发行人的控股股东
发行人无控股股东。
（二）发行人的实际控制人
发行人无实际控制人。
（三）发行人的子公司
截至 2017 年末，发行人纳入合并范围子公司共计 2,443 家。发行人重要子
公司的具体情况参见本募集说明书“第六节发行人基本情况”中“发行人控股子公
司的情况”相关内容。
（四）发行人的合营和联营企业
截至 2017 年末，发行人无重要的合营和联营企业。发行人合营和联营企业
的具体情况参见本募集说明书“第六节发行人基本情况”中“发行人合营、联营公
司情况”相关内容。
（五）发行人的其他关联方
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人其他关联方情况如下表所示：
截至 2017 年 12 月 31 日发行人其他关联方情况
133
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
关联方名称 与本公司关联关系
过去十二个月内持有本公司 5%以上股份之股东华
珠海华润银行股份有限公司
润股份有限公司之控股子公司
深圳印力商置商业咨询物业管理有限公司 本集团联营企业之子公司
徽商银行股份有限公司 本集团联营企业
深圳市地铁集团有限公司 对本集团施加重大影响的投资方
珠海市懋德诚投商业发展有限公司 本集团合营企业
合肥印力聚合商业管理有限公司 本集团联营企业之子公司
上海筑浦投资管理有限公司 本集团联营企业之子公司
深圳印力商业管理有限公司 本集团联营企业之子公司
（六）关联交易情况
1、关联方担保情况
截至 2017 年 12 月 31 日关联方提供担保情况
单位：万元
担保是否
与被担保方
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经履行
关系
完毕
万科置业(香港) VankeBestGainH
全资子公司 164,597.78 2014/12/23 2019/12/23 尚未到期
有限公司 oldingsLimited
万科置业(香港) AllianceGraceLi
全资子公司 173,473.66 2016/2/19 2020/4/19 尚未到期
有限公司 mited
万科置业(香港) AlliedGloryDeve
全资子公司 57,172.53 2016/10/5 2021/4/19 尚未到期
有限公司 lopmentLimited
万科置业(香港) ChampShineLim
全资子公司 36,679.42 2016/12/21 2018/12/21 尚未到期
有限公司 ited
万科企业股份 GainPioneerLimi
全资子公司 416,850.00 2015/10/30 2020/10/30 尚未到期
有限公司 ted
万科企业股份
FozterLimited 全资子公司 75,674.84 2016/4/14 2021/4/14 尚未到期
有限公司
万科地产(香港) BestgainRealEsta
全资子公司 527,984.02 2013/3/13 2018/3/13 已到期
有限公司 teLimited
深圳市万科房 DiamondHugeLi
全资子公司 213,600.00 2017/2/8 2018/2/8 已到期
地产有限公司 mited
深圳市万科房 DiamondHugeLi
全资子公司 213,000.00 2017/2/27 2018/2/27 已到期
地产有限公司 mited
上海万科房地 上海闵行区万科
全资子公司 3,000.00 2017/12/27 2021/6/27 尚未到期
产有限公司 双语学校
上海万科房地 上海浦东新区民
全资子公司 10,000.00 2017/12/27 2021/6/27 尚未到期
产有限公司 办万科学校
134
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
担保是否
与被担保方
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经履行
关系
完毕
广州市万科房 广州市万溪房地
全资子公司 428,485.70 2017/7/4 - 尚未到期
地产有限公司 产有限公司
VCapitalLimited CPlazaCo.,Ltd. 全资子公司 122,720.64 2016/9/21 2019/10/28 尚未到期
上海中区地产有
VCapitalLimited 全资子公司 5,810.00 2016/9/21 2019/10/28 尚未到期
限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 36,000.00 2014/6/13 2019/6/12 尚未到期
地产有限公司
有限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 2,700.00 2016/2/29 2019/6/12 尚未到期
地产有限公司
有限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 125,000.00 2017/5/9 2020/5/8 尚未到期
地产有限公司
有限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 4,700.00 2017/3/1 2019/6/12 尚未到期
地产有限公司
有限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 80,000.00 2017/8/4 2020/8/3 尚未到期
地产有限公司
有限公司
深圳市万科房 深圳森懋置地有
合营企业 36,000.00 2017/9/15 2022/9/15 尚未到期
地产有限公司 限公司
昆明万科房地 云南城投华商之
产开发有限公 家投资开发有限 合营企业 78,000.00 2017/7/28 2019/6/13 尚未到期
司 公司
22-12JACKSON
VANKEHOLDI
AVENUEOWNE 合营企业 3,817.11 2017/6/30 2020/6/30 尚未到期
NGSUSALLC
RLLC
上海万科投资 上海申养投资管
合营公司 2,050.00 2016/12/16 2024/12/15 尚未到期
管理有限公司 理股份有限公司
深圳市万科房 深圳市万科滨海
联营公司 45,000.00 2017/2/22 2019/2/20 尚未到期
地产有限公司 房地产有限公司
昆明万科房地 云南澄江老鹰地
产开发有限公 旅游度假村有限 联营公司 77,976.00 2017/12/29 2022/12/28 尚未到期
司 公司
合肥新辉裕祥
房产投资有限
合肥新辉皓辰地
公司及合肥万 联营公司 20,000.00 2017/12/22 2019/12/22 尚未到期
产有限公司
科置业有限公
司
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
2、关联方应收应付款项
截至 2017 月 12 月 31 日应收关联方款项
单位：元
与本公司
单位名称 2017 年 2016 年
关系
深圳市创双投资管理有限公司 合营企业 386,965.77 -
青岛昌明置业有限公司 合营企业 362,237.39 -
北京宁溪房地产开发有限责任公司 合营企业 324,500.00 -
北京万越辉置业有限公司 合营企业 312,000.00 -
天津万安建创置业有限公司 合营企业 259,399.71 -
中航万科有限公司 合营企业 250,359.33 325,744.91
北京万沣房地产开发有限公司 合营企业 179,550.00 -
南京荟合置业有限公司 合营企业 177,775.29 -
武汉硅创置业有限公司 合营企业 169,082.48 160,911.03
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司 合营企业 149,145.37 -
成都万科南城置业有限公司 合营企业 133,031.55 189,225.47
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司 合营企业 112,200.00 -
厦门煊泰置业有限公司 合营企业 110,305.46 -
长沙市万科西海岸置地有限公司 合营企业 100,827.20 -
北京凯华房地产开发有限公司 合营企业 95,158.45 -
厦门市雍景湾置业有限公司 合营企业 87,890.30 -
杭州金昇房地产开发有限公司 合营企业 79,941.95 -
宁波康瑞企业管理咨询有限公司 合营企业 72,143.96 -
无锡市辰万房地产有限公司 合营企业 69,580.56 -
云南甬商置业有限责任公司 合营企业 63,602.50 87,255.70
上海万碧房地产有限公司 合营企业 63,453.16 -
深圳市万科云城置地有限公司 合营企业 60,053.98 47,664.11
深圳森懋置地有限公司 合营企业 57,714.59 -
南京裕宁置业有限公司 合营企业 56,275.47 -
WklandInvestmentIILimited 合营企业 55,161.68 -
北京市中盛兴建房地产开发有限公司 合营企业 52,901.29 9,741.88
重庆瑞安天地房地产发展有限公司 合营企业 52,487.12 -
上海科岸承华企业发展有限公司 合营企业 51,385.08 -
福建信泰钱隆房地产开发有限公司 合营企业 48,907.26 -
杭州万璟置业有限公司 合营企业 47,476.10 -
重庆锦澜实业有限公司 合营企业 47,384.81 -
济南万保盛辉房地产开发有限公司 合营企业 46,666.02 -
福州市共赢百亿房地产有限公司 合营企业 44,571.15 -
南京荟宏置业有限公司 合营企业 43,753.18 201,057.09
北京首开万科房地产开发有限公司 合营企业 43,144.56 -
136
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
与本公司
单位名称 2017 年 2016 年
关系
深圳长湖置业发展有限公司 合营企业 42,266.05 40,478.65
温州万筑开元置业有限公司 合营企业 41,667.80 -
合肥新城创域房地产有限公司 合营企业 38,557.50 -
杭州富民投资有限公司 合营企业 38,471.67 36,273.63
无锡市晨业房地产有限公司 合营企业 37,501.12 -
VXCoreIIHoldingLtd 合营企业 36,538.24 -
上海旭嘉置业有限公司 合营企业 36,248.32 35,366.23
北京联星房地产开发有限公司 合营企业 35,301.97 23,787.37
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司 合营企业 34,424.08 39,031.24
珠海市海愉置业有限公司 合营企业 34,193.49 45,629.44
南京泰麒置业发展有限公司 合营企业 34,176.66 -
北京神州数码置业发展有限公司 合营企业 32,459.82 28,425.80
济南万科众享置业有限公司 合营企业 32,358.22 -
南通筑新房地产有限公司 合营企业 31,649.41 -
深圳市万信二号投资企业(有限合伙) 合营企业 28,772.50 20,000.00
富阳永通房地产开发有限公司 合营企业 28,240.20 27,245.83
海宁开元名都置业有限公司 合营企业 27,866.84 -
厦门雅展房地产开发有限公司 合营企业 27,538.80 -
杭州富临投资有限公司 合营企业 27,313.23 26,811.62
海宁景科房地产开发有限公司 合营企业 26,156.05 -
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 合营企业 24,108.31 -
北京祥业万科房地产开发有限公司 合营企业 22,794.36 88,436.96
御河硅谷(上海)置业有限公司 合营企业 22,526.15 -
AscentWinLimited 合营企业 22,483.92 22,480.22
天津万疆置业有限公司 合营企业 21,314.40 -
杭州富阳福盈弘投资有限公司 合营企业 21,012.00 21,012.00
天津万安才智置业有限公司 合营企业 20,907.02 -
成都万新置业有限公司 合营企业 19,104.59 -
杭州锦和置业有限公司 合营企业 18,037.58 -
重庆星畔置业有限公司 合营企业 17,282.05 -
重庆荣港物流有限公司 合营企业 16,231.00 -
北京万毓商业发展有限公司 合营企业 16,067.66 -
深圳市深安聚汇实业有限公司 合营企业 15,903.35 -
北京万福阳光投资有限公司 合营企业 15,799.03 215,180.43
深圳前海卓越汇悦投资有限公司 合营企业 15,035.05 -
武汉雅苑万科房地产有限公司 合营企业 14,609.07 9,044.07
无锡国信置业有限公司 合营企业 13,569.94 -
廊坊拓达房地产开发有限公司 合营企业 12,242.75 -
贵州龙里维乐物流园有限公司 合营企业 11,395.51 9,838.90
137
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
与本公司
单位名称 2017 年 2016 年
关系
SherwoodDevelopmentPteLtd 合营企业 11,113.62 33,056.37
上海顺畅置业有限公司 合营企业 10,781.97 10,781.97
V-CloudApartmentIHoldingLimited 合营企业 10,012.50 10,001.61
海宁万纬仓储设施有限公司 合营企业 9,672.00 2,841.53
北京万科东地房地产开发有限公司 合营企业 8,796.29 6,628.08
北京国万置业有限公司 合营企业 8,612.96 -
湖南百家汇仓储有限公司 合营企业 8,498.81 6,677.55
北京万金房地产开发有限公司 合营企业 8,188.89 -
北京昌科万联商业运营管理有限公司 合营企业 8,054.00 -
北京万科东方置业有限公司 合营企业 7,461.82 78,958.86
610LexingtonVentureLP 合营企业 7,449.02 0.21
北京万永房地产开发有限公司 合营企业 7,042.72 -
深圳市万纬物流管理有限公司 合营企业 6,641.07 8,010.04
南京星润置业有限公司 合营企业 5,110.25 -
北京天竺万科房地产开发有限公司 合营企业 5,052.46 -
太仓鹏驰房地产开发有限公司 合营企业 4,881.52 -
北京捷盛商业管理有限公司 合营企业 4,420.93 -
巴芙洛(嘉兴)仓储有限公司 合营企业 4,036.00 -
厦门市安象投资有限公司 合营企业 2,885.53 -
廊坊万泽房地产开发有限公司 合营企业 2,259.75 -
四川万合鑫城置业有限公司 合营企业 1,182.17 -
杭州万广置业有限公司 合营企业 1,000.90 -
苏州万恩教育科技有限公司 合营企业 723.92 -
天津华康物流有限公司 合营企业 656.00 -
深圳万航帆艇体育文化发展有限公司 合营企业 620.59 445.59
济南空港现代仓储设施有限公司 合营企业 509.12 481.61
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司 合营企业 376.95 -
云南浙联地产有限公司 合营企业 357.62 357.62
杭州湘格投资管理有限公司 合营企业 341.36 341.36
宁波创未来教育信息咨询有限公司 合营企业 275.96 -
杭州融恒置业有限公司 合营企业 264.00 -
VXLogisticsIII(HK)HoldingLimited 合营企业 200.19 118.54
浙江万科坤和房地产开发有限公司 合营企业 101.56 -
天津市迪万投资有限公司 合营企业 100.49 67.19
上海资贤投资发展有限公司 合营企业 100.08 536.64
杭州万东仓储有限公司 合营企业 52.42 52.49
陕西万翔仓储有限公司 合营企业 32.38 34.79
V-Cloud(HK)Limited 合营企业 25.53 1.12
V-InLogisticPropertyHKIIHoldingLimited 合营企业 25.04 25.04
138
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
与本公司
单位名称 2017 年 2016 年
关系
SevenTreasuresRetailPte.Ltd 合营企业 23.15 12.29
VXJinanHKHoldingLimited 合营企业 22.48 23.87
深圳市嘉悦投资发展有限公司 合营企业 20.00 -
广州市万长电子科技有限公司 合营企业 18.19 37.47
OceanRainbowLimited 合营企业 14.95 14.95
MarriottHoldingsLimited 合营企业 14.31 7.25
V-InLogisticPropertyHKIHoldingLimited 合营企业 12.96 13.39
VankeVelocityPropertyIInvestmentCompanyLimited 合营企业 11.10 11.40
西安科创商业运营管理有限公司 合营企业 10.29 3.59
Shanghai(JQ)InvestmentHoldingsPte.Ltd 合营企业 6.42 -
V-CloudManagementInvestmentsLimited 合营企业 4.99 2.53
V-InLogisticPropertyIHoldingLimited 合营企业 3.06 3.23
ApartmentPropertyHoldingLimited 合营企业 2.59 1.54
VankeVelocityPropertyIHoldingCompanyLimited 合营企业 2.49 2.64
MainlandcnSIXCompanyLimited 合营企业 2.31 2.31
V-InLogisticPropertyIIHoldingLimited 合营企业 1.71 1.71
云南万科城投房地产有限公司 合营企业 1.50 1.50
610LexingtonVentureGPLLC 合营企业 1.33 1.42
BountifulTimeLimited 合营企业 1.12 0.50
天津宁晟房地产开发有限公司 合营企业 1.00 -
深圳市盈川投资有限公司 合营企业 1.00 1.00
南通万纬物流仓储设施有限公司 合营企业 0.03 -
VXChangshaHKHoldingLimited 合营企业 0.02 0.02
VXChengduHKHoldingLimited 合营企业 0.02 0.02
VXDongguanHKHoldingLimited 合营企业 0.02 0.02
VXLogisticsI(HK)HoldingLimited 合营企业 0.02 0.02
VXLogisticsVI(HK)HoldingLimited 合营企业 0.02 0.02
VXLogisticsV(HK)HoldingLimited 合营企业 0.02 0.02
VXLogisticsI(Shanghai)HKHoldingLtd 合营企业 0.02 0.02
北京东方万科投资管理有限公司 合营企业 0.00 0.00
南京广电万科置业发展有限公司 合营企业 0.00 -
武汉安科联创房地产有限公司 合营企业 - 94,951.24
MBERPII(Luxembourg)27Sarl 合营企业 - 90,401.41
温州梁旭置业有限公司 合营企业 - 84,060.00
佛山市南海区万扬房地产有限公司 合营企业 - 83,801.81
深圳城盛房地产开发有限公司 合营企业 - 80,385.81
上海新地嘉兆物联网有限公司 合营企业 - 75,789.12
上海青庭新地置业有限公司 合营企业 - 52,894.63
新疆浩华房地产开发有限公司 合营企业 - 45,044.50
139
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
与本公司
单位名称 2017 年 2016 年
关系
青岛嘉尚酒店管理有限公司 合营企业 - 41,305.52
天津信科置业有限公司 合营企业 - 36,717.77
杭州京科置业有限公司 合营企业 - 29,676.66
温州万福置业有限公司 合营企业 - 16,825.09
宁波万应置业有限公司 合营企业 - 15,419.26
河南福晟置业有限公司 合营企业 - 15,181.42
杭州万疆置业有限公司 合营企业 - 10,562.66
成都润万置业有限公司 合营企业 - 9,699.72
上海广欣投资发展有限公司 合营企业 - 6,432.80
富阳东润置业有限公司 合营企业 - 5,068.74
上海新宝置业有限公司 合营企业 - 4,910.90
深圳地铁万科投资发展有限公司 合营企业 - 4,386.19
宁波东钱湖信达中建置业有限公司 合营企业 - 4,364.86
合肥万科金湾地产有限公司 合营企业 - 3,412.19
首万誉业(上海)物业服务有限公司 合营企业 - 2,536.62
郑州万科荣成房地产开发有限公司 合营企业 - 2,102.58
广州知识城置业发展有限公司 合营企业 - 1,499.63
徐州铭辉置业有限公司 合营企业 - 917.93
首万誉业(北京)物业服务有限公司 合营企业 - 432.25
首万誉业(天津)物业服务有限公司 合营企业 - 139.80
浙江天阳物业管理有限公司 合营企业 - 29.52
杭州锦德投资有限公司 合营企业 - 10.67
济南万凯房地产开发有限公司 子公司*1 - 3,439.58
深圳市万畅房地产开发有限公司 子公司*1 - 2,093.09
北京万龙华开房地产开发有限公司 联营企业 422,500.00 -
上海恺冠臻房地产开发有限公司 联营企业 299,639.50 281,010.97
苏州高新万阳置地有限公司 联营企业 191,503.57 172,396.69
南京华侨城置地有限公司 联营企业 113,512.75 134,889.76
合肥新辉皓辰地产有限公司 联营企业 113,209.49 191,773.98
盛达置地投资有限公司 联营企业 97,603.17 -
厦门市滨溪置业有限公司 联营企业 85,562.92 -
天津立达房地产投资有限公司 联营企业 68,501.47 -
南通万鹏房地产有限公司 联营企业 63,684.18 -
济南安齐房地产开发有限公司 联营企业 53,574.34 -
北京友泰房地产开发有限公司 联营企业 53,565.16 -
北京金丰融晟投资管理有限公司 联营企业 50,126.53 40,494.95
漳州市滨北置业有限公司 联营企业 44,742.64 -
福建省万福晟房地产有限公司 联营企业 44,704.73 -
福州市万涛房地产有限公司 联营企业 34,971.35 -
140
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
与本公司
单位名称 2017 年 2016 年
关系
深圳市建万乐业住房服务有限公司 联营企业 34,342.70 -
VANLINKCOMPANYLIMITED 联营企业 33,510.53 -
南通市通州区东居置业有限公司 联营企业 32,755.89 -
青岛合富锦城置业有限公司 联营企业 30,000.00 -
苏州鑫苑万卓置业有限公司 联营企业 29,132.80 -
BaylineGlobalLimited 联营企业 26,527.14 26,527.14
常熟市和瑞房地产开发有限公司 联营企业 25,034.31 -
沈阳万科中山之辉置业有限公司 联营企业 21,236.54 431.88
QuasiRichLimited 联营企业 18,892.77 20,368.02
福州市万卓房地产有限公司 联营企业 18,115.21 -
北京捷海房地产开发有限公司 联营企业 16,500.06 56,893.12
北京昌科互联商业运营管理有限公司 联营企业 16,001.92 -
佛山保利恒升置业有限公司 联营企业 15,221.16 16,221.16
福州市万曦房地产有限公司 联营企业 13,525.09 -
UltimateVantageLimited 联营企业 13,287.17 43,208.37
苏州乾道实业有限公司 联营企业 11,805.92 -
成都万锦南府置业有限公司 联营企业 11,564.89 -
泉州市万科骏禾置业有限公司 联营企业 8,419.76 -
RichfordTradingLimited 联营企业 8,294.18 8,721.63
北京方宏置业有限责任公司 联营企业 6,665.95 2,372.07
重庆中航万科峻景置业有限公司 联营企业 6,051.02 9,609.65
佛山市圣桂型贸易有限公司 联营企业 5,957.92 9,100.00
南昌洪科置业有限公司 联营企业 5,400.10 8,474.52
北京京投银泰置业有限公司 联营企业 5,371.16 14,168.21
珠海财富贸易有限公司 联营企业 4,559.42 -
万纬(成都)仓储设施有限公司 联营企业 3,966.78 1,060.89
重庆万滨置业有限公司 联营企业 3,932.70 4,004.31
万科链家(北京)装饰有限公司 联营企业 3,855.00 -
北京东方瑞盈资产管理有限公司 联营企业 3,808.45 -
佛山市翊辉房地产有限公司 联营企业 3,536.68 -
沈阳东方瑞祥投资有限公司 联营企业 3,198.93 3,157.53
东莞市万益房地产有限公司 联营企业 2,808.90 3,173.73
广州市万科商业管理有限公司 联营企业 2,559.22 -
上海万狮置业有限公司 联营企业 2,413.45 -
贵阳市金城汇置业有限公司 联营企业 2,239.31 -
上海南都白马房地产开发有限公司 联营企业 2,122.16 -
东莞市万悦房地产有限公司 联营企业 1,866.38 1,777.20
上海静园房地产开发有限公司 联营企业 1,423.08 2,773.08
珠海市万维纵横投资发展有限公司 联营企业 1,351.64 -
141
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
与本公司
单位名称 2017 年 2016 年
关系
长春万科溪之谷房地产开发有限公司 联营企业 1,298.96 -
长沙东方城房地产开发有限公司 联营企业 1,249.60 1,249.60
首万誉业（上海）物业服务有限公司 联营企业 670.57 -
嘉兴万纬仓储有限公司 联营企业 505.00 -
北京首万物业服务有限公司 联营企业 432.77 -
南宁市南万商业管理有限公司 联营企业 320.11 -
珠海市万亿纵横资产管理有限公司 联营企业 308.00 -
首万誉业（北京）物业服务有限公司 联营企业 183.75 -
广州永万预制构件有限公司 联营企业 172.16 414.49
佛山市禅城区梅沙教育培训中心 联营企业 164.97 -
首万誉业（天津）物业服务有限公司 联营企业 151.08 -
珠海市万维纵横物业服务有限公司 联营企业 100.00 -
山西九昌翡翠房地产开发有限公司 联营企业 76.73 -
佛山市长盛建筑科技有限公司 联营企业 47.43 147.41
厦门市万科商业物业管理有限公司 联营企业 45.14 -
东莞市万科商业管理有限公司 联营企业 16.83 -
VankeRainbowPartnershipGPLimited 联营企业 7.55 4.41
厦门市大食汇餐饮管理有限公司 联营企业 0.27 -
北京首开万科物业服务有限公司 联营企业 0.05 -
深圳印力商用置业开发管理有限公司 联营企业 - 160,000.00
深圳市众金汇资产管理有限公司 联营企业 - 146,564.33
厦门煊泰置业有限公司 联营企业 - 100,259.33
济南盛唐置业有限公司 联营企业 - 58,501.77
广州花都雅展房地产开发有限公司 联营企业 - 24,361.00
济南泰盛房地产开发有限公司 联营企业 - 17,000.00
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 - 14,970.83
重庆云畔置业有限公司 联营企业 - 14,043.70
北京城建万科天运置业有限公司 联营企业 - 12,500.59
天津梅江秋实置业有限公司 联营企业 - 7,898.91
宁波航万置业有限公司 联营企业 - 7,804.75
宁波镇海开元和雅置业有限公司 联营企业 - 7,420.00
北京金第房地产开发有限责任公司 联营企业 - 7,317.08
江西江中天宁房地产有限责任公司 联营企业 - 3,095.04
长春万科圣元房地产开发有限公司 子公司*1 - 2,550.04
济南万彧房地产开发有限公司 其他*2 - 998.18
广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 - 980.82
深圳市壹海城商业物业管理有限公司 联营企业 - 338.34
VankeRainbowPartnership,LP 联营企业 - 3.64
VankeRainbowPurchaserLimited 联营企业 - 1.22
142
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
与本公司
单位名称 2017 年 2016 年
关系
合计 7,627,662.97 4,335,731.83
注：（1）上述公司2017年已变更为子公司；（2）发行人2017年处置持有的上述公司股权，
上述公司于2017年末已非本集团的关联企业。
截至 2017 年 12 月 31 日应付关联方款项
单位：万元
单位名称 与本公司关系 2017 年 2016 年
深圳市万科云城房地产开发有限公司 合营企业 1,442,638.39 887,214.19
南京裕茂置业有限公司 合营企业 212,772.51 137,991.88
北京五和万科置业有限公司 合营企业 151,497.58 276,483.09
合肥一航投资有限公司 合营企业 150,000.00 -
苏州迅和置业有限公司 合营企业 144,065.00 107,420.00
北京昌业房地产开发有限公司 合营企业 142,755.99 60,391.14
苏州高新万科置地有限公司 合营企业 122,529.94 -
杭州锦康置业有限公司 合营企业 119,590.56 134,548.88
杭州万科大家房地产开发有限公司 合营企业 119,271.39 99,682.54
常熟万中城房地产有限公司 合营企业 109,213.77 32,979.05
杭州万霆置业有限公司 合营企业 107,875.29 51,751.62
温州万福置业有限公司 合营企业 104,171.09 -
深圳市龙城广场房地产开发有限公司 合营企业 97,946.98 17,151.95
武汉联投万科生态城房地产有限公司 合营企业 85,934.09 58,986.39
北京中粮万科房地产开发有限公司 合营企业 81,617.79 127,773.74
大连万嘉之光置业有限公司 合营企业 76,528.20 -
上海万谊龙置业有限公司 合营企业 74,006.67 98,199.55
上海广欣投资发展有限公司 合营企业 73,880.06 -
杭州协鼎置业有限公司 合营企业 68,837.32 71,487.36
合肥万科金湾地产有限公司 合营企业 66,408.43 -
宁波市鄞州城投置业有限公司 合营企业 64,087.54 26,208.46
宁波万应置业有限公司 合营企业 63,075.16 -
广州市万臻房地产有限公司 合营企业 62,040.11 9,614.61
上海合庭房地产开发有限公司 合营企业 55,650.61 44,470.27
杭州万臻置业有限公司 合营企业 52,388.79 45,456.65
杭州万晨置业有限公司 合营企业 50,369.88 -
天津信科置业有限公司 合营企业 46,014.58 -
常熟中南香缇苑房地产有限公司 合营企业 44,647.69 -
佛山市南海区万扬房地产有限公司 合营企业 41,630.68 -
苏州吴中城投万科置业有限公司 合营企业 41,162.40 -
杭州万爵置业有限公司 合营企业 40,213.96 48,260.17
143
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
单位名称 与本公司关系 2017 年 2016 年
深圳市万信一号投资企业(有限合伙) 合营企业 40,000.00 20,000.00
长沙市领域投资有限公司 合营企业 36,914.00 38,298.11
温州万瑞置业有限公司 合营企业 36,504.71 -
温州市梁旭置业有限公司 合营企业 34,610.62 -
上海加来房地产开发有限公司 合营企业 33,700.84 32,389.04
御河硅谷(上海)建设发展有限公司 合营企业 32,981.95 75,693.79
大连万城之光置业有限公司 合营企业 31,866.03 -
武汉万科锦程房地产有限公司 合营企业 30,289.72 24,738.88
西安雁顺置业有限公司 合营企业 29,538.03 42,407.38
武汉金万置业有限公司 合营企业 29,000.00 -
新疆浩华房地产开发有限公司 合营企业 28,801.08 -
长沙市领域房地产开发有限公司 合营企业 28,736.11 28,841.32
杭州万业置业有限公司 合营企业 28,464.47 36,769.72
青岛万湖置业有限公司 合营企业 28,141.88 0.00
中投发展有限责任公司 合营企业 27,111.79 -
河南福晟置业有限公司 合营企业 25,114.57 -
广州知识城置业发展有限公司 合营企业 24,327.33 -
北京祥筑房地产开发有限公司 合营企业 23,203.00 19,477.28
天津松科房地产有限公司 合营企业 23,005.75 23,110.19
上海乐都置业有限公司 合营企业 21,648.85 21,489.75
嘉兴荣旺置业有限公司 合营企业 18,885.37 -
中万筑想企业管理咨询(天津)有限公司 合营企业 18,123.71 -
北京万城永辉置业有限公司 合营企业 17,895.07 5,677.84
杭州万照置业有限公司 合营企业 17,774.24 1,768.53
武汉安科联创房地产有限公司 合营企业 17,656.74 -
山东小珠山建设发展有限公司 合营企业 17,266.86 18,240.40
徐州铭辉置业有限公司 合营企业 16,700.35 -
杭州京科置业有限公司 合营企业 16,312.15 -
天津梅江秋实置业有限公司 合营企业 16,224.45 -
南京凯瑞置业有限公司 合营企业 15,809.27 21,343.32
上海恺熠置业有限公司 合营企业 15,076.10 15,009.52
太原金郡同达房地产开发有限公司 合营企业 13,911.97 2,810.03
成都润万置业有限公司 合营企业 13,872.60 -
杭州万疆置业有限公司 合营企业 13,871.01 -
无锡市北联投资发展有限公司 合营企业 11,733.19 -
北京京投万科房地产开发有限公司 合营企业 10,283.15 10,006.63
杭州富阳万朝置业有限公司 合营企业 9,839.44 -
郑州万科荣成房地产开发有限公司 合营企业 9,642.86 -
重庆两江万科投资有限公司 合营企业 9,285.06 9,285.05
万创置业(上海)有限公司 合营企业 9,026.56 -
144
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
单位名称 与本公司关系 2017 年 2016 年
平度万科置业有限公司 合营企业 8,651.16 14,361.45
宁波镇海开元和雅置业有限公司 合营企业 8,033.73 -
吉林华庭置业有限公司 合营企业 7,909.90 34,093.94
南京龙西置业有限公司 合营企业 7,085.08 27,533.44
宁波开投明海置业有限公司 合营企业 6,747.68 -
漳州市万科滨江置业有限公司 合营企业 6,301.98 17,247.70
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 合营企业 6,155.22 -
昆明环球万钧房地产开发有限责任公司 合营企业 5,000.00 -
廊坊市万都房地产开发有限公司 合营企业 5,000.00 -
富阳东润置业有限公司 合营企业 4,000.03 -
宁波东钱湖信达中建置业有限公司 合营企业 3,500.00 -
京津冀万信冷链产业有限公司 合营企业 3,000.00 -
上海玖开投资管理有限公司 合营企业 2,947.07 2,940.32
武汉万科青安居房地产有限公司 合营企业 2,938.44 2,738.54
河北冀资万科房地产开发有限公司 合营企业 2,500.00 -
上海申养投资管理股份有限公司 合营企业 2,281.41 7,300.00
上海万双建筑技术有限公司 合营企业 1,844.62 1,862.24
深圳城盛房地产开发有限公司 合营企业 1,529.41 -
珠海东万更新投资管理有限公司 合营企业 1,200.00 -
天津宁瀚房地产开发有限公司 合营企业 1,017.03 -
中万天投股权投资管理(天津)有限公司 合营企业 1,003.63 -
北京北万颐养企业管理有限公司 合营企业 650.07 -
深圳市万科家德房地产投资咨询有限公司 合营企业 509.90 510.00
上海旻万企业发展有限公司 合营企业 500.00 -
吉林市万山雪业投资咨询有限公司 合营企业 480.00 480.00
深圳市富威东方房地产开发有限公司 合营企业 429.96 510.00
武汉星光南岸置业有限公司 合营企业 400.00 -
北京北万怡养企业管理有限公司 合营企业 357.08 -
上海圆丰文化发展有限公司 合营企业 355.34 354.54
东万共创(平潭)投资管理有限公司 合营企业 330.00 -
唐山万润房地产开发有限公司 合营企业 56.36 2,208.47
上海新宝置业有限公司 合营企业 22.22 -
筑想商务信息咨询(天津)有限公司 合营企业 10.04 -
沈阳万锦物业服务有限公司 合营企业 6.53 -
浙江天阳物业管理有限公司 合营企业 0.08 -
青岛万创置业有限公司 合营企业 0.00 0.00
北京东万恒苑经济咨询中心(有限合伙) 合营企业 - 59,625.00
北京国万置业有限公司 合营企业 - 4,789.07
宁波创未来教育信息咨询有限公司 合营企业 - 3,486.28
北京首开万科房地产开发有限公司 合营企业 - 2,633.05
145
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
单位名称 与本公司关系 2017 年 2016 年
宁波前程供应链有限公司 合营企业 - 2,006.24
深圳市深安聚汇实业有限公司 合营企业 - 590.89
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司 合营企业 - 17.92
上海祥大房地产发展有限公司 子公司*1 - 174,453.89
成都泰新房地产开发有限公司 子公司*1 - 167,293.57
上海中房滨江房产有限公司 子公司*1 - 153,828.48
太原万科盈泽房地产开发有限公司 子公司*1 - 3,881.17
北京万湖房地产开发有限公司 联营企业 308,902.84 203,212.15
佛山市南海区万瑞投资有限公司 联营企业 191,064.07 86,354.26
深圳市万科滨海房地产有限公司 联营企业 132,807.47 125,019.97
厦门万特福房地产开发有限公司 联营企业 95,682.16 67,605.40
VankeRainbowPartnership,LP 联营企业 85,644.46 -
天津和谐家园建设开发有限公司 联营企业 77,039.92 51,132.39
宁波航万置业有限公司 联营企业 65,518.14 -
上海港万房地产有限公司 联营企业 64,863.00 23,579.77
杭州锦繁置业有限公司 联营企业 61,568.16 28,234.39
徐州苏科置业有限公司 联营企业 59,060.24 -
济南盛唐置业有限公司 联营企业 49,439.70 -
广州花都雅展房地产开发有限公司 联营企业 41,300.65 -
北京金隅万科房地产开发有限公司 联营企业 41,183.30 38,437.05
浙江万鼎房地产开发有限公司 联营企业 36,875.76 28,009.74
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司 联营企业 32,858.20 13,398.19
山东华艺置业有限公司 联营企业 27,178.98 15,250.42
芜湖万科信达房地产有限公司 联营企业 25,580.53 9,458.78
北京金第房地产开发有限责任公司 联营企业 24,676.88 -
广州天禧房地产开发有限公司 联营企业 23,228.05 22,932.21
江西江中天宁房地产有限责任公司 联营企业 21,587.31 -
深圳市凯福投资实业有限公司 联营企业 19,871.79 -
南通锦恒置业有限公司 联营企业 17,482.06 -
温州新都置业有限公司 联营企业 14,326.17 15,432.65
深圳印力管理有限公司 联营企业之子公 13,959.39 -
司
深圳市丽晶实业发展有限公司 联营企业 13,514.85 -
广州市万尚房地产有限公司 联营企业 13,136.62 15,216.73
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 联营企业 11,036.80 4,836.42
陕西华联置业发展有限公司 联营企业 7,797.49 7,805.14
重庆云畔置业有限公司 联营企业 7,487.24 -
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 7,262.14 -
昆山源翔置业有限公司 联营企业 6,900.00 10,500.00
广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 5,860.26 -
146
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
单位名称 与本公司关系 2017 年 2016 年
上海昱钧房地产开发有限公司 联营企业 4,860.00 -
深圳市壹海城商业物业管理有限公司 联营企业 3,751.87 -
合肥永拓置业发展有限公司 联营企业 3,253.64 -
扬州万胜置业有限公司 联营企业 2,507.47 -
上海中建信万经济发展有限公司 联营企业 2,500.00 -
重庆中航万科云岭置业有限公司 联营企业 2,207.40 101.09
上海万科长宁置业有限公司 联营企业 2,114.70 2,114.70
北京城建万科天运置业有限公司 联营企业 1,638.01 -
沈阳万科紫东房地产开发有限公司 联营企业 1,556.52 -
陕西富平石川河房地产开发有限责任公司 联营企业 1,199.01 -
新疆万信观园房地产开发有限公司 联营企业 798.00 -
福州市万科商业管理有限公司 联营企业 782.17 -
VankeRainbowPurchaserLimited 联营企业 678.05 -
苏州万科商业管理有限公司 联营企业 495.39 -
佛山市万科商用物业管理有限公司 联营企业 483.19 -
万科商业资产运营发展(北京)有限公司 联营企业之子公 267.80 -
司
上海重万置业有限公司 联营企业 243.00 433.08
合肥一航万科地产有限公司 联营企业 146.28 254.97
长沙市万科商业管理有限公司 联营企业 128.79 -
南通万家商务信息咨询有限公司 联营企业 99.00 -
南通永创商务信息咨询有限公司 联营企业 99.00 -
上海筑浦投资管理有限公司 联营企业 77.88 -
昆山博今信息咨询有限公司 联营企业 50.90 -
福讯信息技术有限公司 联营企业 0.05 -
VankicInvestment(CaymanIslands)Limited 联营企业 0.03 0.03
GoldValueLimited 联营企业 0.00 -
北京友泰房地产开发有限公司 联营企业 - 25,615.15
长春万科溪之谷房地产开发有限公司 联营企业 - 5,222.60
北京东方瑞盈资产管理有限公司 联营企业 - 4,219.06
上海南都白马房地产开发有限公司 联营企业 - 1,556.17
上海万狮置业有限公司 联营企业 - 1,274.40
合计 6,723,360.09 4,275,381.42
注：（1）上述公司2017年已变更为子公司。
3、关联方资产转让
2015 年 5 月 22 日公司 2014 年度股东大会决议，授权董事会决定在每年累
计合作金额不超过人民币 176 亿元（即不超过公司 2014 年度经审计归属上市公
司股东的股东权益的 20%）范围内，与华润集团有限公司及其关联公司（合称“华
147
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华
润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华
润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资，与华润置地有限责任
公司及其关联公司共同开发项目，授权期限 2 年。
报告期内，经公司董事会审议通过，公司之全资子公司成都万科房地产有限
公司（以下简称“成都万科”）与华润置地（成都）有限公司（以下简称“成都华
润”）于 2016 年 1 月 29 日签署合作协议，约定共同开发成都九江项目 1 号地块。
该地块规划建筑面积约 40.8 万平方米，其中自住型商品房不低于 36.7 万平方米，
社区商业不高于 4.1 万平方米，对应地价总额为 50,752.78 万元（含土地出让金、
交易服务费、建设用地指标费、土地契税）。
根据合作协议约定，成都万科将所持有的成都九江项目 1 号地块的项目公
司，即成都润万置业有限公司（以下简称“成都润万”）51%股权转让给成都华润，
相关股权转让完成后，成都万科实际拥有成都九江项目 1 号地块 49%权益，成都
华润实际拥有 51%权益。合作各方按照股权比例分担风险并分享收益。自合作协
议签署之日起，成都万科与成都华润按 49%：51%的比例投入开发运营所需资金。
4、与其他关联方之间的交易
本公司于 2015 年度和 2016 年度向华润万家有限公司及其子公司租赁物业所
得收入分别约为人民币 2,004.18 万元和 2,352.52 万元。
发行人于 2017 年 6 月 20 日向联营公司徽商银行股份有限公司购买银行理财
产品人民币 5.00 亿元，该理财产品已于 2017 年 10 月 20 日到期并收回，取得投
资收益人民币 7,436,986.30 元。
报告期内，公司将 9 家商业管理公司出售给联营公司之子公司深圳印力商置
商业咨询物业管理有限公司，处置对价人民币 7,150.00 万元，公司清单如下：
长沙市万科商业管理有限公司 东莞市万科商业管理有限公司
福州市万科商业管理有限公司 佛山市万科商业物业管理有限公司
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广州市万科商业管理有限公司 厦门市万科商业物业管理有限公司
万科商业资产运营发展(北京)有限公司 苏州万科商业管理有限公司
上海筑浦投资管理有限公司
公司于 2017 年度向联营公司之子公司上海筑浦投资管理有限公司，合肥印
力聚合商业管理有限公司，深圳印力商业管理有限公司及万科商业资产运营发展
(北京)有限公司支付商场管理费总额人民币 3,781.9 万元(2016：无)。
公司将 7 家公司的资产或股权出售给合营公司珠海市懋德诚投商业发展有
限公司和珠海市璞誉诚投商业发展有限公司，处置对价为人民币 41.31 亿元，涉
及公司清单如下：
深圳市万科九州房地产开发有限公司 上海新宝置业有限公司
贵阳万科大都会商业置业有限公司 上海国际汽车城置业有限公司
昆明万宝房地产开发有限公司 武汉万悦城房地产开发有限公司
武汉万科新里程房地产有限公司 -
2015 年，公司与深圳市地铁集团有限公司合作开发深圳红树湾和深圳北站
项目，2017 年末，公司对项目投入分别为人民币 49.18 亿元和人民币 10.75 亿元。
对深圳市地铁集团有限公司的应付往来款为人民币 61.58 亿。该合作开发项目尚
处于在建开发阶段，2017 年度未开始结转收入和成本。
5、非经营性资金占用及其他关联资金往来情况
公司报告期内不存在资金受到大股东非经营性占用的情况；公司与子公司、
合营公司、联营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。
最近三年，发行人不存在大股东及其关联方违规占用资金情形。
6、关联交易的决策权限、决策程序和定价机制
公司作为最早一批的 A 股上市公司，公司拥有良好的公司治理结构，完善
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的内控制度。公司严格根据境内外监管规则的要求，秉持公平、公开、公允、自
愿、诚信原则，所有关联交易均按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的
利益，并在必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定
披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《公司章程》的相关规定，
公司明确明确划分了股东大会、董事会与管理层在关联交易中的决策权限。
（1）决策权限和决策程序
①公司拟为关联人提供担保，须经公司董事会批准；
②公司与关联自然人拟发生的交易（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债
务除外）金额在30万元以上的，须经公司董事会批准。公司不得直接或者间接向
董事、监事、高级管理人员提供借款；
③公司与关联法人拟发生的交易金额在300万以上（受赠现金资产、单纯减
免公司义务的债务除外），且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的，
须经董事会批准；
④公司与关联人拟发生交易金额在3,000万以上（受赠现金资产、单纯减免
公司义务的债务除外）金额占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的重大
关联交易的，除经董事会批准外，还需提供具有执行证券、期货相关业务资格的
证券服务机构对交易标的出具的审计或者评估报告；对于与日常经营相关的关联
交易所涉及的交易标的，可以不进行审计或者评估。
根据前述四项规定无需提交董事会批准的关联交易，由董事会主席或其授权
人士批准后实施。
（2）定价机制
A、公司关联交易的定价参照下列原则执行：
①交易事项实行政府定价的，可以直接适用该价格；
②交易事项实行政府指导价的，可以在政府指导价的范围内合理确定交易价
格；
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③除实行政府定价或政府指导价外，交易事项有可比的独立第三方的市场价
格或收费标准的，可以优先参考该价格或标准确定交易价格；
④关联事项无可比的独立第三方市场价格的，交易定价可以参考关联方与独
立于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；
⑤既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，可
以合理的构成价格作为定价的依据，构成价格为合理成本费用加合理利润。
B、公司关联交易的定价方法
公司按照前条③、④或者⑤确定关联交易价格时，视不同的关联交易情形采
用下列定价方法：
①成本加成法，以关联交易发生的合理成本加上可比非关联交易的毛利定
价；适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供、资金融通等关联交
易。
②再销售价格法，以关联方购进商品再销售给非关联方的价格减去可比非关
联交易毛利后的金额作为关联方购进商品的公平成交价格；适用于再销售者未对
商品进行改变外型、性能、结构或更换商标等实质性增值加工的简单加工或单纯
的购销业务。
③可比非受控价格法，以非关联方之间进行的与关联交易相同或类似业务活
动所收取的价格定价；适用于所有类型的关联交易。
④交易净利润法，以可比非关联交易的利润水平指标确定关联交易的净利
润；适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供等关联交易。
⑤利润分割法，根据公司与关联方对关联交易合并利润的贡献计算各自应该
分配的利润额；适用于各参与方关联交易高度整合且难以单独评估各方交易结果
的情况。
十一、发行人内部管理制度
在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套
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比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系
统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的合法合规、资产安全、
财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、事业部/区域、一线公
司的三级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业部门及各一
线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。
（一）会计核算和财务管理制度
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩
序，制定了《万科集团会计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强集
团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务信
息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计信息及资
料的真实、完整。明确财务管理实行专业统一管理、业务分级服务的管理体制，
财务管理应主动维护股东利益，保护公司财产安全，并适应并促进经营业务的持
续、健康发展，不给后续经营造成遗留问题。
（二）预算管理制度
公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单
位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过
对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
（三）对外投资决策机制
公司事业发展部负责管控投资业务，目前已制定包括《万科集团新项目发展
制度》、《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略
指引，并使用新项目决策平台对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、
坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严格评估
项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监控，
确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将同步跟
投公司所获取的新项目。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管
控，主导新进入城市、非传统住宅业务的投资决策；区域本部在集团投资额度管
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理办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新项目的投资决策，
所决策新项目经总部相关专业部门联合评审后，报由公司管理层组成的集团投资
决策委员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投资金额超过公司董事会对
公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
（四）对外担保制度
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券
交易所股票上市规则》等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制
度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、批
准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。公司
所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部
分业主提供按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法
避免的担保业务，需履行必要的内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特
定担保事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必要时对外提供的担保要
求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。
（五）对子公司的管理机制
公司构建了总部、事业部/区域、一线公司的多层级架构体系。在多层级架
构体系下，总部对区域本部和一线公司的授权和职责划分坚持职责分离原则；总
部各专业部门统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；并通过内部审计、
专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
（六）公司融资管理制度
公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资
金管理制度》、《万科集团资金业务操作细则》等在内的制度，明确公司资金管理、
结算要求，加强资金业务管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。
各子公司银行账户开销户均需由资金中心审批确认；所有对外融资也由资金中心
统一安排，经各级负责人审批后方可进行；付款方面，公司主要经营付款由资金
中心统一结算。同时，资金中心通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划
以加强资金管理的计划性，并对子公司的资金计划完成情况进行跟踪，及时调整
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资金安排。
（七）公司的关联交易管理制度
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平
市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评
估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程
序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公司证券上市
规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易
的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会
审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。
（八）采购管理制度
公司建筑研究与工程采购中心负责采购业务的管理控制。制定包括《工程采
购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》等在内的工程采购管理
制度，以规范采购业务操作。为进一步提升采购透明度，在万科集团内网建立了
采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、
公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；
通过建立采购事件合伙人的方式进一步完善集中采购机制，整合内部需求和外部
资源，扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实现规模效益；为进
一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞行检查的
新常态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应
商管理，将工程质量综合评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂
钩，并对外发布万科合格供应商名录。
十二、信息披露事务与投资者关系管理
公司是中国内地首批上市企业之一，上市 27 年来，公司严格遵守上市公司
有关信息披露的规定，与投资者保持通畅、长效的交流机制，曾先后多次荣获深
交所信息披露考核的“优秀”。
公司已根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公
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司信息披露管理办法》、《深圳证券交易所上市规则》、《香港联合交易所有限公司
证券上市规则》、《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息
披露管理办法》，公司信息披露事务负责人及其他相关人员已经充分了解《证券
法》、《公司债券发行与交易管理办法》所确定的信息披露制度。
公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司
须披露的信息，按照“公平、公正、公开”的原则披露相关信息，与投资者保持多
渠道的沟通。
十三、发行人房地产业务核查的相关情况
发行人根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发
[2010]10 号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国
办发[2013]17 号文）以及中国证券监督管理委员会关于上市公司再融资、并购重
组涉及房地产业务的监管政策，同时根据深交所《关于试行房地产、产能过剩行
业公司债券分类监管的函》（深证[2016]713 号）的相关要求，就发行人及其合并
报表范围内的子公司的商品房开发项目在 2015 年 1 月 1 日至 2018 年 3 月 31 日
是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为、是否存在因上
述违法违规行为被行政处罚进行了专项自查，是否在重点调控的热点城市存在竞
拍“地王”或哄抬地价等行为并出具了自查报告。
（一）关于是否存在闲置土地问题的核查
三亚森林度假公园“三土房[2009]字第 03137 号”《海南省三亚市土地房屋权
证》项下地块收到三亚市人民政府出具的无偿收回土地使用权决定，但落笔洞实
业已提起行政复议表明该地块系由于政府、政府部门原因造成延迟动工，目前处
于复议程序中。经主承销商核查，该地块存在“因不可抗力或者政府、政府有关
部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延”的情形。对于发行人而
言，核心是判断落笔洞实业该项土地被政府作出无偿收回的决定是否对发行人构
成重大影响，从而构成发行人的重大违法违规行为。根据发行人提供的数据，“三
土房[2009]字第 03137 号”《海南省三亚市土地房屋权证》项下地块的土地使用权
面积占发行人截至 2017 年 12 月 31 日合并报表范围内房地产开发项目土地使用
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权总面积的比例为 0.23%，土地存货金额占发行人截至 2017 年 12 月 31 日存货
总金额的比例为 0.02%。据此，“三土房[2009]字第 03137 号”《海南省三亚市土
地房屋权证》项下地块收到上述无偿收回土地使用权的通知，不构成公司的重大
违法违规行为，对本次债券发行不构成实质障碍。
除上述项目外，2015-2017 年及 2018 年 1-3 月，发行人及其纳入合并报表范
围内从事房地产开发业务的子公司的商品房开发项目不存在土地闲置的违法违
规情形，不存在因闲置土地被国土资源管理部门采取收取闲置费或无偿收回土地
使用权的行政监管措施的情况。
（二）关于是否存在炒地行为、捂盘惜售和哄抬房价问题的核查
2015-2017 年及 2018 年 1-3 月，发行人及其纳入合并报表范围内从事房地产
开发业务的子公司的商品房开发项目不存在炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违
规行为；发行人及其合并报表范围内从事房地产开发业务的子公司在 2015-2017
年及 2018 年 1-3 月，不存在因炒地、捂盘惜售和哄抬房价被国土资源及房屋管
理部门行政处罚的情况。
（三）关于在重点调控的热点城市是否存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为
的核查
发行人及其纳入合并报表范围内从事房地产开发业务的子公司在重点调控
的热点城市，不存在竞拍“地王”或哄抬地价等行为，符合国发〔2010〕10 号文、
国办发〔2013〕17 号文、《监管政策》及深证〔2016〕713 号等规范性文件的规
定。
发行人董事、监事和高级管理人员承诺：如发行人及其控股子公司开发的商
品房项目在 2015-2017 年及 2018 年 1-3 月内存在未披露的土地闲置、炒地、捂
盘惜售及哄抬房价的违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，承诺人将按
照有关法律、行政法规的规定以及证券监督管理部门的要求承担相应的赔偿责
任。
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第七节 财务会计信息
一、公司最近三年合并及母公司财务报表
本公司 2015 年度、2016 年度及 2017 年度财务报告均按照财政部颁布的企
业会计准则的要求编制。本公司 2015 年度、2016 年度及 2017 年度合并及母公
司财务报告均经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具毕马威
华振审字第 1600342 号、毕马威华振审字第 1700999 号、毕马威华振审字第
1801238 号标准无保留意见的审计报告。在本章财务分析部分，所引用的财务数
据均引自上述经审计的财务报告的当期期末数据。
公司最近三年合并资产负债表
单位：万元
项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末
货币资金 17,412,100.92 8,703,211.82 5,318,038.10
衍生金融资产 1,249.37 45,867.12 12,219.53
应收账款 143,273.40 207,525.68 251,065.33
预付款项 7,301,710.69 5,026,254.06 3,964,697.28
其他应收款 16,324,976.59 10,543,500.49 7,548,564.30
存货 59,808,765.76 46,736,133.61 36,812,193.05
持有待售资产 691,017.13 - -
其他流动资产 72,189.35 867,050.00 795,660.00
流动资产合计 101,755,283.21 72,129,542.79 54,702,437.59
可供出售金融资产 134,074.94 132,801.43 113,881.27
长期股权投资 8,122,430.53 6,170,198.84 3,350,342.35
投资性房地产 2,881,130.03 2,187,442.43 1,076,505.11
固定资产 709,880.81 681,079.31 491,747.92
在建工程 102,241.09 76,531.26 59,835.89
无形资产 143,750.48 126,036.37 104,499.11
商誉 20,634.29 20,168.98 20,168.98
长期待摊费用 206,597.59 96,022.63 44,788.34
递延所得税资产 965,100.20 719,853.30 516,654.08
其他非流动资产 1,493,568.60 727,744.06 648,696.13
非流动资产合计 14,779,408.57 10,937,878.61 6,427,119.18
资产总计 116,534,691.78 83,067,421.39 61,129,556.77
短期借款 1,610,885.87 1,657,658.92 190,008.80
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项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末
衍生金融负债 101,994.02 - -
应付票据 333,018.32 360,383.91 1,674,473.29
应付账款 17,343,940.27 13,804,756.25 9,144,645.84
预收款项 40,770,593.99 27,464,555.45 21,262,570.56
应付职工薪酬 493,041.40 383,992.66 264,265.72
应交税费 1,077,490.63 955,308.41 737,398.05
应付利息 99,514.43 37,837.49 23,157.59
其他应付款 18,288,680.29 10,658,025.72 6,235,022.43
一年内到期的非流动负
4,616,383.77 2,677,329.73 2,474,640.41
债
流动负债合计 84,735,542.99 57,999,848.55 42,006,182.69
长期借款 9,602,904.47 5,640,606.13 3,382,858.42
应付债券 3,232,267.19 2,910,837.58 1,901,581.23
预计负债 15,986.64 11,867.24 14,322.06
其他非流动负债 254,066.60 286,199.95 137,807.56
递延所得税负债 26,529.97 50,404.82 55,843.08
非流动负债合计 13,131,754.88 8,899,915.72 5,492,412.35
负债合计 97,867,297.86 66,899,764.26 47,498,595.04
股本 1,103,915.20 1,103,915.20 1,105,161.23
资本公积 832,926.31 826,826.78 817,481.26
减：库存股 - - 16,016.31
其他综合收益 23,497.78 39,630.93 45,063.52
盈余公积 3,590,007.18 3,254,076.78 2,806,876.67
未分配利润 7,717,185.06 6,120,026.98 5,259,785.41
归属于母公司股东权益
13,267,531.53 11,344,476.67 10,018,351.78
合计
少数股东权益 5,399,862.39 4,823,180.46 3,612,609.95
股东权益合计 18,667,393.92 16,167,657.13 13,630,961.73
负债及股东权益总计 116,534,691.78 83,067,421.39 61,129,556.77
公司最近三年合并利润表
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
一、营业总收入 24,289,711.03 24,047,723.69 19,554,913.00
二、营业总成本 19,832,384.00 20,646,729.40 16,598,826.08
其中：营业成本 16,007,991.59 16,974,240.34 13,815,062.87
税金及附加 1,972,223.07 2,197,875.46 1,798,042.68
销售费用 626,198.13 516,071.59 413,827.36
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项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
管理费用 886,571.41 680,056.19 474,524.98
财务费用 207,525.68 159,206.80 47,773.58
资产减值损失 131,874.12 119,279.02 49,594.61
投资收益 624,456.17 501,383.59 356,190.81
其中：对联营企业和合
456,916.00 493,071.60 239,309.25
营企业的投资收益
资产处置损益 -491.55 - -
三、营业利润 5,081,291.64 3,902,377.88 3,312,277.73
加：营业外收入 72,328.80 39,831.17 85,543.15
减：营业外支出 39,425.17 16,847.88 17,559.12
四、利润总额 5,114,195.27 3,925,361.17 3,380,261.76
减：所得税费用 1,393,356.53 1,090,335.62 785,317.96
五、净利润 3,720,838.73 2,835,025.55 2,594,943.80
归属于母公司所有者的
2,805,181.49 2,102,260.63 1,811,940.62
净利润
少数股东损益 915,657.24 732,764.92 783,003.18
公司最近三年合并现金流量表
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 36,840,522.34 28,653,293.83 19,190,827.18
收到其他与经营活动有关的现金 4,385,566.34 2,630,267.75 1,915,676.30
经营活动现金流入小计 41,226,088.68 31,283,561.57 21,106,503.48
购买商品、接收劳务支付的现金 23,487,635.52 17,846,870.00 12,997,942.48
支付给职工以及为职工支付的现金 924,360.26 668,901.35 504,630.00
支付的各项税费 3,975,974.68 3,376,031.20 2,504,007.11
支付其他与经营活动有关的现金 4,605,834.81 5,435,146.13 3,495,321.82
经营活动现金流出小计 32,993,805.26 27,326,948.67 19,501,901.41
经营活动产生的现金流量净额 8,232,283.42 3,956,612.90 1,604,602.07
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 336,729.74 49,310.12 71,861.98
取得投资收益收到的现金 125,149.46 258,272.91 109,467.86
处置固定资产、无形资产投资性房地产
14,160.58 24,737.68 427.52
和其他长期资产所收回的现金净额
159
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项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
处置子公司及其他营业单位收回的现金
319,118.92 41,972.52 24,452.85
净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,181,998.10 282,183.46 158,356.40
投资活动现金流入小计 1,977,156.80 656,476.69 364,566.60
购建固定资产、无形资产和其他长期资
236,048.12 214,678.56 206,300.13
产所支付的现金
投资支付的现金 4,683,322.80 3,177,113.29 1,171,343.40
取得子公司及其他营业单位支付的现金
2,131,572.89 1,464,674.49 516,258.33
净额
支付其他与投资活动有关的现金 87,536.29 138,915.37 565,412.86
投资活动现金流出小计 7,138,480.10 4,995,381.70 2,459,314.72
投资活动产生的现金流量净额 (5,161,323.30) (4,338,905.01) (2,094,748.12)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,425,382.27 973,525.02 429,604.62
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
1,425,382.27 973,509.88 405,351.09
现金
取得借款所收到的现金 9,457,576.69 6,877,457.32 2,291,009.95
发行债券收到的现金 1,062,040.00 1,164,576.23 792,419.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 432,456.00 - -
筹资活动现金流入小计 12,377,454.95 9,015,558.57 3,513,033.58
偿还债务所支付的现金 4,125,431.97 3,882,621.97 2,502,857.64
归还投资支付的现金 812,095.74 400,625.82 202,466.27
分配股利、利润或偿付利息所支付的现
1,913,437.63 1,602,645.72 1,318,100.74
金
其中：子公司支付给少数股东的股利、
320,189.06 330,979.56 242,440.36
利润
筹资活动现金流出小计 6,850,965.33 5,885,893.51 4,023,424.65
筹资活动产生的现金流量净额 5,526,489.62 3,129,665.06 (510,391.08)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
(113,850.50) 26,866.43 9,967.27
响
五、现金及现金等价物净增加额 8,483,599.24 2,774,239.38 (990,569.85)
加：年初现金及现金等价物余额 7,949,001.49 5,174,762.12 6,165,331.97
六、年末现金及现金等价物余额 16,432,600.74 7,949,001.49 5,174,762.12
公司最近三年母公司资产负债表
单位：万元
项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末
货币资金 8,443,825.59 4,494,912.39 2,709,190.99
其他应收款 22,589,728.16 15,138,751.12 13,818,083.06
160
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项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末
其他流动资产 - 650,000.00 631,000.00
流动资产合计 31,033,553.75 20,283,663.51 17,158,274.05
可供出售金融资产 21,156.00 20,356.00 12,856.00
长期股权投资 1,947,709.31 1,725,311.72 2,264,149.59
投资性房地产 227.06 273.38 319.71
固定资产 4,320.82 5,639.51 7,466.98
递延所得税资产 16,083.43 16,083.43 16,083.43
非流动资产合计 1,989,496.61 1,767,664.03 2,300,875.71
资产总计 33,023,050.37 22,051,327.54 19,459,149.76
短期借款 657,475.00 650,316.85 47,608.80
应付票据 80,781.14 203,544.63 1,245,220.44
应付职工薪酬 113,394.53 107,620.35 137,984.61
应交税费 12,836.17 6,382.18 8,417.41
应付利息 49,971.12 22,405.72 13,836.33
其他应付款 13,917,700.71 8,488,705.61 7,153,502.79
一年内到期的非流动负债 3,856,820.00 2,252,629.46 2,084,105.17
流动负债合计 18,688,978.68 11,731,604.81 10,690,675.55
长期借款 6,136,520.00 2,994,900.00 2,045,650.00
应付债券 1,491,395.82 1,090,295.45 971,436.95
非流动负债合计 7,627,915.82 4,085,195.45 3,017,086.95
负债合计 26,316,894.50 15,816,800.26 13,707,762.50
股本 1,103,915.20 1,103,915.20 1,105,161.23
资本公积 957,371.35 957,371.35 971,897.26
减：库存股 - - 16,016.31
盈余公积 3,590,007.18 3,254,076.78 2,806,876.67
未分配利润 1,054,862.14 919,163.95 883,468.40
股东权益合计 6,706,155.87 6,234,527.28 5,751,387.26
负债及股东权益总计 33,023,050.37 22,051,327.54 19,459,149.76
公司最近三年母公司利润表
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
一、营业总收入 185,579.85 109,146.37 102,954.92
二、营业总成本 244,241.81 168,590.06 127,980.39
减：营业成本 46.33 46.33 76.78
税金及附加 2,032.69 727.79 5,918.11
管理费用 109,287.59 126,314.35 109,117.65
财务费用 132,875.78 41,501.65 12,946.94
资产减值损失 (0.58) (0.05) (79.08)
161
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项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
加：投资收益 1,402,440.41 1,334,146.15 1,016,070.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收
322.68 (15,229.56) 7,957.68
益
资产处置损益 (29.48) - -
三、营业利润 1,343,748.97 1,274,702.47 991,044.60
加：营业外收入 1,500.00 3,070.61 4,023.37
减：营业外支出 1,527.37 58.47 72.50
四、利润总额 1,343,721.60 1,277,714.60 994,995.47
减：所得税费用 - - -
五、净利润 1,343,721.60 1,277,714.60 994,995.47
公司最近三年母公司现金流量表
单位：万元
项目 2017年度 2016年度 2015年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 - - -
收到其他与经营活动有关的现金 21,910,847.93 18,952,362.62 16,296,863.69
经营活动现金流入小计 21,910,847.93 18,952,362.62 16,296,863.69
支付给职工以及为职工支付的现金 57,541.72 123,658.60 104,540.68
支付的各项税费 4,473.81 6,321.72 9,489.32
支付其他与经营活动有关的现金 23,261,983.18 18,253,595.85 15,599,286.62
经营活动现金流出小计 23,323,998.72 18,383,576.17 15,713,316.63
经营活动产生的现金流量净额 -1,413,150.78 568,786.45 583,547.06
二、投资活动产生的现金流量：
取得投资收益收到的现金 1,083,387.99 925,774.35 785,496.26
处置固定资产、无形资产和其他长期资
- 0.12 6.64
产收回的现金净额
处置子公司或其他营业单位收到的现
- - -
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 702,814.63 43,044.45 55,453.20
投资活动现金流入小计 1,786,202.62 968,818.92 840,956.10
购建固定资产、无形资产和其他长期资
787.72 278.72 219.27
产所支付的现金
投资支付的现金 178,804.18 8,500.00 604,545.44
支付的其他与投资活动有关的现金 - 19,000.00 326,000.00
投资活动现金流出小计 179,591.90 27,778.72 930,764.71
投资活动产生的现金流量净额 1,606,610.72 941,040.19 (89,808.61)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - - 24,253.53
162
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项目 2017年度 2016年度 2015年度
取得借款所收到的现金 6,957,595.00 3,532,110.85 2,031,318.96
发行债券收到的现金 398,800.00 300,000.00 -
筹资活动现金流入小计 7,356,395.00 3,832,110.85 2,055,572.49
偿还债务所支付的现金 2,204,626.31 2,476,378.96 2,144,694.94
分配股利、利润或偿付利息所支付的现
1,396,258.46 1,079,966.02 886,585.32
金
筹资活动现金流出小计 3,600,884.77 3,556,344.99 3,031,280.26
筹资活动产生的现金流量净额 3,755,510.23 275,765.87 (975,707.77)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
-56.96 128.89 142.63
响
五、现金及现金等价物净增加额 3,948,913.20 1,785,721.40 (481,826.69)
加：期初现金及现金等价物余额 4,494,912.39 2,709,190.99 3,191,017.68
六、期末现金及现金等价物余额 8,443,825.59 4,494,912.39 2,709,190.99
二、合并报表范围的变化
（一）发行人 2017 年财务报表合并范围变化情况
2017 年公司新纳入合并范围的子公司 830 家，不再纳入合并范围的子公司
50 家，合并范围变动主要情况如下6：
序号 公司名称 变更内容 变更原因
1 珠海万印企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
2 珠海市万筑凯航建设管理有限公司 新增至合并范围 新设
3 珠海市万翼网络科技有限公司 新增至合并范围 新设
4 珠海市万垚投资顾问有限公司 新增至合并范围 新设
5 珠海市万销唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
6 珠海市万物云科技有限公司 新增至合并范围 新设
7 珠海市万物生长教育服务有限公司 新增至合并范围 新设
8 珠海市万沙科技有限公司 新增至合并范围 新设
9 珠海市万科祥裕建设管理有限公司 新增至合并范围 新设
10 珠海市万汇力投资顾问有限公司 新增至合并范围 新设
11 珠海市万恒众悦房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
12 珠海市万盾投资顾问有限公司 新增至合并范围 新设
13 珠海市梅沙幼儿教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
14 珠海市梅沙教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
6
表中列示 2017 年合并范围变动的主要子公司情况。
163
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
15 珠海市科筑建设管理有限公司 新增至合并范围 新设
16 珠海市九州房地产有限公司 新增至合并范围 新设
17 珠海科创共盈设计咨询有限公司 新增至合并范围 新设
18 珠海横琴万筑浦华实业有限公司 新增至合并范围 新设
19 珠海横琴万之筑实业有限公司 新增至合并范围 新设
20 重庆旭庭企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
21 重庆桥庭企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
22 重庆龙道实业有限公司 新增至合并范围 新设
23 重庆柯航置业有限公司 新增至合并范围 新设
24 重庆金域置业有限公司 新增至合并范围 新设
25 重庆嘉畔置业有限公司 新增至合并范围 新设
26 重庆峰畔置业有限公司 新增至合并范围 新设
27 重庆博科置业有限公司 新增至合并范围 新设
28 中山市盈科房地产有限公司 新增至合并范围 新设
29 中山市万盈房地产有限公司 新增至合并范围 新设
30 中山市万琪实业有限公司 新增至合并范围 新设
31 中山市万科唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
32 中山市万福仓储服务有限公司 新增至合并范围 新设
33 郑州万科云庐房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
34 郑州万科云城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
35 郑州万科星辰房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
36 郑州万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
37 郑州万科大都会房地产有限公司 新增至合并范围 新设
38 郑州万科安达房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
39 长沙万瑞公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
40 长沙市万明仓储服务有限公司 新增至合并范围 新设
41 长春万域房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
42 长春万翔企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
43 长春万玺房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
44 长春万巍房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
45 长春万科美好家建筑装饰有限公司 新增至合并范围 新设
46 长春万科龙湾房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
47 长春万科华程房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
48 长春万科东湾房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
49 长春万航房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
50 长春圣荣房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
51 漳州市梅沙教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
52 云南银科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
53 宜昌市万科房地产有限公司 新增至合并范围 新设
164
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
54 宜昌宏立程房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
55 扬州万卓企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
56 扬州万园企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
57 扬州万溢置业有限公司 新增至合并范围 新设
58 扬州万君企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
59 扬州万合共创企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
60 扬州鹏卓企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
61 烟台众舟企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
62 烟台文院房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
63 烟台万科房地产营销有限公司 新增至合并范围 新设
64 烟台同舟企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
65 烟台创盈房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
66 徐州万众置业有限公司 新增至合并范围 新设
67 徐州万欣置业有限公司 新增至合并范围 新设
68 徐州万世置业有限公司 新增至合并范围 新设
69 徐州万山企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
70 徐州万乔企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
71 徐州茗润企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
72 宿迁徐宿万科房地产有限公司 新增至合并范围 新设
73 宿迁万融置业有限公司 新增至合并范围 新设
74 宿迁万宏企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
75 宿迁万恒企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
76 宿迁融科置业有限公司 新增至合并范围 新设
77 宿迁铭宸置业有限公司 新增至合并范围 新设
78 兴化市壹禾壹斗农业发展有限公司 新增至合并范围 新设
79 兴化市万兴商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
80 新土木(天津)建筑科技有限公司 新增至合并范围 新设
81 新疆万悦阳光企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
82 新疆万悦火炬房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
83 新疆万泰共展企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
84 新疆万泰共成房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
85 新疆万瑞共合企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
86 新疆万瑞共创房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
87 新疆万鹏宏展企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
88 新疆万鹏共创房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
89 新疆万隆同进企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
90 新疆万隆同成房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
91 新疆万鸿共展企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
92 新疆万合共展企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
165
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
93 新疆万诚共展企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
94 西安筑恒房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
95 西安科奥房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
96 西安泊安商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
97 武汉英立德教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
98 武汉万科知音房地产有限公司 新增至合并范围 新设
99 武汉万锦雄楚房地产有限公司 新增至合并范围 新设
100 武汉万创汇管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
101 武汉市万誉兴业商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
102 武汉市万池商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
103 武汉市太子湖管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
104 武汉市睿湖管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
105 武汉市琴苑管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
106 武汉瑞锦天祥房地产有限公司 新增至合并范围 新设
107 武汉仁天企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
108 武汉科开悦城酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
109 武汉金湖银岸房地产有限公司 新增至合并范围 新设
110 武汉泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
111 芜湖万泊公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
112 无锡易航房地产有限公司 新增至合并范围 新设
113 无锡万筑房地产有限公司 新增至合并范围 新设
114 无锡琬苑房地产有限公司 新增至合并范围 新设
115 无锡市纬富投物流有限公司 新增至合并范围 新设
116 无锡市万庄物流有限公司 新增至合并范围 新设
117 无锡铭洋房地产有限公司 新增至合并范围 新设
118 无锡俊冠房地产有限公司 新增至合并范围 新设
119 无锡季昀房地产有限公司 新增至合并范围 新设
120 无锡纪辰房地产有限公司 新增至合并范围 新设
121 无锡峰羽房地产有限公司 新增至合并范围 新设
122 无锡东舍房地产有限公司 新增至合并范围 新设
123 无锡鼎运房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
124 无锡畅葳房地产有限公司 新增至合并范围 新设
乌鲁木齐市万科美好家工程管理有限公
125 新增至合并范围 新设
司
126 温州筑成房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
127 温州园成房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
128 温州贤成房地产有限公司 新增至合并范围 新设
129 温州万祯置业有限公司 新增至合并范围 新设
130 温州万悦房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
166
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
131 温州万誉置业有限公司 新增至合并范围 新设
132 温州万印置业有限公司 新增至合并范围 新设
133 温州万益房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
134 温州万贤置业有限公司 新增至合并范围 新设
135 温州万穗置业有限公司 新增至合并范围 新设
136 温州万圣置业有限公司 新增至合并范围 新设
137 温州万祺置业有限公司 新增至合并范围 新设
138 温州万诺房地产有限公司 新增至合并范围 新设
139 温州万茂置业有限公司 新增至合并范围 新设
140 温州万聚置业有限公司 新增至合并范围 新设
141 温州万碧房地产有限公司 新增至合并范围 新设
142 温州凯元置业有限公司 新增至合并范围 新设
143 温州锦耀置业有限公司 新增至合并范围 新设
144 温州慧成房地产有限公司 新增至合并范围 新设
145 万丈资本有限公司 新增至合并范围 新设
146 万科中西部教育科技服务有限公司 新增至合并范围 新设
147 万科中西部城镇建设发展有限公司 新增至合并范围 新设
148 万科物业服务(香港)有限公司 新增至合并范围 新设
149 万科建筑技术发展(深圳)有限公司 新增至合并范围 新设
150 万科川渝商业发展有限公司 新增至合并范围 新设
151 万科城镇开发有限公司 新增至合并范围 新设
152 万城城市研究发展(深圳)有限公司 新增至合并范围 新设
153 天津友泰房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
154 天津优亿房科技有限公司 新增至合并范围 新设
155 天津新志成共创共担房地产有限公司 新增至合并范围 新设
156 天津新北瑞宏房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
157 天津万韵置业有限公司 新增至合并范围 新设
158 天津万驿企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
159 天津万怡养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
160 天津万翔医养企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
161 天津万翔企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
162 天津万商晟泰房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
163 天津万乾置业有限公司 新增至合并范围 新设
164 天津万科商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
165 天津万吉共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
166 天津万侯置业有限公司 新增至合并范围 新设
167 天津万鸿达房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
天津万恒盛业房地产信息咨询服务有限
168 新增至合并范围 新设
公司
167
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
169 天津万海蓝山置业有限公司 新增至合并范围 新设
170 天津万海共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
171 天津万东弘房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
172 天津万滨物流服务有限公司 新增至合并范围 新设
173 天津万安共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
174 天津通汇房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
175 天津天竺房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
176 天津市泊寓商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
177 天津盛世基业房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
178 天津绿光房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
179 天津立达共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
180 天津乐享宜居企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
181 天津蓝河共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
182 天津昊特热力有限公司 新增至合并范围 新设
183 天津东丽湖营地教育科技有限公司 新增至合并范围 新设
184 天津东第共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
185 唐山盈投房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
186 唐山新投房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
187 唐山万赢企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
188 唐山万享房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
189 唐山万投房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
190 唐山万瑞房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
191 唐山万科新城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
192 太原万科新城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
193 太原万科双城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
194 太原万科教育科技有限公司 新增至合并范围 新设
195 太原万恒企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
196 太原万合企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
197 太原环湖壹号企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
198 太原翡翠企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
199 太仓市万仓置业有限公司 新增至合并范围 新设
200 苏州万心教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
201 苏州万嘉酒店有限公司 新增至合并范围 新设
202 苏州恒万企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
203 苏州恒灿企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
204 苏州傅亿企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
205 苏州傅伟企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
206 苏州傅辉企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
207 苏州傅超企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
168
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
208 苏州泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
石家庄万科润德翡翠房地产开发有限公
209 新增至合并范围 新设
司
210 石家庄万科润德房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
211 石家庄万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
石家庄万合翡翠房地产信息咨询有限公
212 新增至合并范围 新设
司
213 沈阳欣驿房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
214 沈阳万怡祥瑞养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
215 沈阳万怡康瑞养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
216 沈阳万翔城企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
217 沈阳万科御兴之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
218 沈阳万科永安商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
219 沈阳万科维恒之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
220 沈阳万科泰庆之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
221 沈阳万科瑞景置业有限公司 新增至合并范围 新设
222 沈阳万科普鸿之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
223 沈阳万科铭华之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
224 沈阳万科嘉辰之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
225 沈阳万科洪安房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
226 沈阳万科德康之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
227 沈阳万科达苏房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
228 沈阳万佳仓储有限公司 新增至合并范围 新设
229 沈阳万仓物流产业投资有限公司 新增至合并范围 新设
230 沈阳顺驿房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
231 沈阳市浑南区万航教育培训学校 新增至合并范围 新设
232 沈阳市皇姑区万航教育培训学校 新增至合并范围 新设
233 沈阳谦驿房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
234 沈阳恒驿房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
235 沈阳泊驿房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
236 深圳市小泊科技有限公司 新增至合并范围 新设
237 深圳市伍空网络科技有限公司 新增至合并范围 新设
238 深圳市唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
239 深圳市万盈物流投资有限公司 新增至合并范围 新设
240 深圳市万颐健康管理有限公司 新增至合并范围 新设
241 深圳市万怡物流投资有限公司 新增至合并范围 新设
242 深圳市万物云科技有限公司 新增至合并范围 新设
243 深圳市万物投物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
244 深圳市万物投第五物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
245 深圳市万物投第四物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
246 深圳市万物投第十一物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
247 深圳市万物投第十物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
248 深圳市万物投第十五物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
249 深圳市万物投第十四物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
250 深圳市万物投第十三物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
251 深圳市万物投第十六物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
252 深圳市万物投第十二物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
253 深圳市万物投第十八物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
254 深圳市万物投第三物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
255 深圳市万物投第七物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
256 深圳市万物投第六物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
257 深圳市万物投第九物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
258 深圳市万物投第二物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
259 深圳市万物投第八物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
260 深圳市万殊之妙管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
261 深圳市万全停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
262 深圳市万顷管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
263 深圳市万马争先管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
264 深圳市万龙建设管理有限公司 新增至合并范围 新设
265 深圳市万斛泉源管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
266 深圳市万斛管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
267 深圳市万迪投资实业有限公司 新增至合并范围 新设
268 深圳市万村发展有限公司 新增至合并范围 新设
269 深圳市时代一号房地产有限公司 新增至合并范围 新设
270 深圳市时代二号房地产有限公司 新增至合并范围 新设
271 深圳市晟海通达管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
272 深圳市梅沙社区营地发展有限公司 新增至合并范围 新设
273 深圳市龙城文化发展有限公司 新增至合并范围 新设
274 深圳市龙城文化产业有限公司 新增至合并范围 新设
275 深圳市科筑建设管理有限公司 新增至合并范围 新设
276 绍兴万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
277 绍兴万汇置业有限公司 新增至合并范围 新设
278 上海悦万企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
279 上海万业向荣城市建设发展有限公司 新增至合并范围 新设
280 上海万纬浙锡仓储有限公司 新增至合并范围 新设
281 上海万纬苏姑仓储有限公司 新增至合并范围 新设
282 上海万纬沪仓储有限公司 新增至合并范围 新设
283 上海万同房地产有限公司 新增至合并范围 新设
170
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
284 上海万盛房地产有限公司 新增至合并范围 新设
285 上海万睿房地产有限公司 新增至合并范围 新设
286 上海万锴房地产有限公司 新增至合并范围 新设
287 上海万筠房地产有限公司 新增至合并范围 新设
288 上海万海仓储有限公司 新增至合并范围 新设
289 上海万秉房地产有限公司 新增至合并范围 新设
290 上海锐萱建筑劳务有限公司 新增至合并范围 新设
291 上海融莱文化发展有限公司 新增至合并范围 新设
292 上海浦东新区民办万科幼儿园 新增至合并范围 新设
293 上海浦东新区民办万科学校 新增至合并范围 新设
294 上海闵行区万科幼儿园 新增至合并范围 新设
295 上海乐芷供应链有限公司 新增至合并范围 新设
296 上海科港房地产有限公司 新增至合并范围 新设
297 上海瀚茂企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
298 上海方摄置业有限公司 新增至合并范围 新设
299 上海德英乐教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
300 上海泊寓实业有限公司 新增至合并范围 新设
301 上海泊寓企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
302 陕西万中轻仓储设施有限公司 新增至合并范围 新设
303 山东万海园区建设开发有限公司 新增至合并范围 新设
304 厦门驿起酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
305 厦门市寓海投资有限公司 新增至合并范围 新设
306 厦门市万物创社资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
307 厦门市万唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
308 厦门市万科金域缇香置业有限公司 新增至合并范围 新设
309 厦门市万家美筑工程服务有限公司 新增至合并范围 新设
310 厦门市万斐创歌资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
311 厦门市万泊一方停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
312 厦门市桐商投资有限公司 新增至合并范围 新设
313 厦门市洪驿投资有限公司 新增至合并范围 新设
314 厦门市洪商投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
315 厦门市富轩投资有限公司 新增至合并范围 新设
316 厦门市丰商投资有限公司 新增至合并范围 新设
317 厦门市丰歌投资有限公司 新增至合并范围 新设
318 厦门市丰斐投资有限公司 新增至合并范围 新设
319 厦门市丰本投资有限公司 新增至合并范围 新设
320 三亚万顺汇房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 新设
321 泉州市万盈仓储有限公司 新增至合并范围 新设
322 青岛中科建信置业有限公司 新增至合并范围 新设
171
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
323 青岛万卓企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
324 青岛万兴置业有限公司 新增至合并范围 新设
325 青岛万翔企业管理中心有限公司 新增至合并范围 新设
326 657-667MissionLimited 新增至合并范围 新设
327 469StevensonVankeMemberLLC 新增至合并范围 新设
328 22-12JacksonVankeHoldingsLLC 新增至合并范围 新设
329 青岛万诺企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
330 青岛万科城市发展有限公司 新增至合并范围 新设
331 青岛立心教育咨询有限责任公司 新增至合并范围 新设
332 青岛合富宝城投资企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
333 青岛泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
334 宁波鄞州随园之家居家养老服务中心 新增至合并范围 新设
335 宁波万庄置业有限公司 新增至合并范围 新设
336 宁波万墩置业有限公司 新增至合并范围 新设
337 宁波万楚置业有限公司 新增至合并范围 新设
338 宁波随园之家居家养老服务中心 新增至合并范围 新设
339 宁波市佳乔房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
340 宁波佳行房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
宁波高新区领申房地产信息咨询有限公
341 新增至合并范围 新设
司
宁波高新区领俊房地产信息咨询有限公
342 新增至合并范围 新设
司
宁波高新区丰启房地产信息咨询有限公
343 新增至合并范围 新设
司
宁波高新区丰济房地产信息咨询有限公
344 新增至合并范围 新设
司
345 宁波大榭智宸商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
346 宁波泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
347 南通助友商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
348 南通新万房地产有限公司 新增至合并范围 新设
349 南通万想商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
350 南通万为商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
351 南通万润商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
352 南通万利商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
353 南通万立房地产有限公司 新增至合并范围 新设
354 南通万郡商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
355 南通万景商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
356 南通万吉企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
357 南通承怡商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
358 南宁市悦江南投资有限公司 新增至合并范围 新设
172
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
359 南宁市悦府投资有限公司 新增至合并范围 新设
360 南宁市万科智和房地产有限公司 新增至合并范围 新设
361 南宁市万科鹏飞房地产有限公司 新增至合并范围 新设
362 南宁市万科江北房地产有限公司 新增至合并范围 新设
363 南宁市南万江北投资有限公司 新增至合并范围 新设
364 南宁十一仓储有限公司 新增至合并范围 新设
365 南京壹禾壹斗农业发展有限公司 新增至合并范围 新设
366 南京万正工程管理有限公司 新增至合并范围 新设
367 南京万维仓储有限公司 新增至合并范围 新设
368 南京万诺工程管理有限公司 新增至合并范围 新设
369 南京万都工程管理有限公司 新增至合并范围 新设
370 南京瑞达工程管理有限公司 新增至合并范围 新设
371 南京泊岸而憩公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
372 南昌众汇房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
373 南昌亚融房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
374 南昌诺恒房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
375 南昌驰通房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
376 南昌辰佑房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
377 廊坊万京仓储有限公司 新增至合并范围 新设
378 廊坊固盈万纬物流有限公司 新增至合并范围 新设
379 兰州万宁房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
380 兰州万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
381 兰州万科共筑房地产有限公司 新增至合并范围 新设
382 兰州万科房地产有限公司 新增至合并范围 新设
383 昆山卓特尔企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
384 昆山誉之诚企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
385 昆山永之求企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
386 昆山新兰丰企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
387 昆山品铭富企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
388 昆山耒金企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
389 昆山驰而达企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
390 昆明万卓教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
391 昆明万筑房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
392 昆明万铮房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
393 昆明万域房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
394 昆明万添房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
395 昆明万润房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
396 昆明万普房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
397 昆明万领房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
173
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
398 昆明万磊房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
399 昆明万科房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
400 昆明万济房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
401 靖江万投置业有限公司 新增至合并范围 新设
402 江西万航益富置业有限公司 新增至合并范围 新设
403 嘉兴万昆房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
404 嘉兴万鼎投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
405 嘉兴淇强投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
406 嘉兴洪海投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
407 济南万翔资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
408 济南万科新城镇建设开发有限公司 新增至合并范围 新设
409 济南万科教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
410 济南万科嘉禾置业有限公司 新增至合并范围 新设
411 济南万泓仓储有限公司 新增至合并范围 新设
412 济南金域资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
413 吉林市朴邻房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
414 湖南万销唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
415 横琴创投万科投资有限公司 新增至合并范围 新设
416 河南万科长基房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
417 合肥万宜仓储设施管理有限公司 新增至合并范围 新设
418 合肥万美裕祥房产投资有限公司 新增至合并范围 新设
419 合肥万庐地产有限公司 新增至合并范围 新设
420 合肥万科瑞成地产有限公司 新增至合并范围 新设
421 合肥万都裕祥房产投资有限公司 新增至合并范围 新设
422 合肥瑞成裕祥房产投资有限公司 新增至合并范围 新设
423 合肥康升鑫宸房产投资有限公司 新增至合并范围 新设
424 合肥皓智鑫宸房产投资有限公司 新增至合并范围 新设
425 杭州元运置业有限公司 新增至合并范围 新设
426 杭州元亦置业有限公司 新增至合并范围 新设
427 杭州元兴置业有限公司 新增至合并范围 新设
428 杭州元鑫置业有限公司 新增至合并范围 新设
429 杭州元祥置业有限公司 新增至合并范围 新设
430 杭州元夏置业有限公司 新增至合并范围 新设
431 杭州元廷置业有限公司 新增至合并范围 新设
432 杭州元腾置业有限公司 新增至合并范围 新设
433 杭州元松投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
434 杭州元商置业有限公司 新增至合并范围 新设
435 杭州元庆置业有限公司 新增至合并范围 新设
436 杭州元庆投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
174
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
437 杭州元墨置业有限公司 新增至合并范围 新设
438 杭州元隆投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
439 杭州元蓝置业有限公司 新增至合并范围 新设
440 杭州元均投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
441 杭州元靖置业有限公司 新增至合并范围 新设
442 杭州元晗置业有限公司 新增至合并范围 新设
443 杭州元广置业有限公司 新增至合并范围 新设
444 杭州元福置业有限公司 新增至合并范围 新设
445 杭州元德置业有限公司 新增至合并范围 新设
446 杭州元常投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
447 杭州元仓置业有限公司 新增至合并范围 新设
448 杭州万瑜置业有限公司 新增至合并范围 新设
449 杭州万明实业有限公司 新增至合并范围 新设
450 杭州万虹实业有限公司 新增至合并范围 新设
451 杭州万舸投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
452 杭州万晨实业有限公司 新增至合并范围 新设
453 杭州随安健康管理有限公司 新增至合并范围 新设
454 杭州市余杭区大屋顶文化艺术中心 新增至合并范围 新设
455 杭州东臻投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
456 杭州东译置业有限公司 新增至合并范围 新设
457 杭州东腾置业有限公司 新增至合并范围 新设
458 杭州东涛置业有限公司 新增至合并范围 新设
459 杭州东思置业有限公司 新增至合并范围 新设
460 杭州东申置业有限公司 新增至合并范围 新设
461 杭州东庆置业有限公司 新增至合并范围 新设
462 杭州东利置业有限公司 新增至合并范围 新设
463 杭州东凯投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
464 杭州东锦投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
465 杭州东晖投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
466 杭州东富置业有限公司 新增至合并范围 新设
467 杭州东繁投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
468 杭州东楚置业有限公司 新增至合并范围 新设
469 杭州泊源公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
470 杭州泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
471 杭州泊信公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
472 杭州泊泰公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
473 杭州泊如公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
474 杭州泊茂公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
475 海宁万普仓储有限公司 新增至合并范围 新设
175
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
476 海南万欣房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
477 海南万享唯家实业有限公司 新增至合并范围 新设
478 海南美好家实业有限公司 新增至合并范围 新设
479 海南梅沙教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
480 哈尔滨万晟房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
481 贵州万加誉房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
482 贵阳万科筑家房地产顾问有限公司 新增至合并范围 新设
483 贵阳万科远通置业有限公司 新增至合并范围 新设
484 贵阳万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
485 广州万瑞教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
486 广州市万榛教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
487 广州市万毅房地产有限公司 新增至合并范围 新设
488 广州市万绣房地产有限公司 新增至合并范围 新设
489 广州市万沙物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
490 广州市万凌房地产有限公司 新增至合并范围 新设
491 广州市万科商业物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
492 广州市万捷资产经营有限公司 新增至合并范围 新设
493 广州市万庚房地产有限公司 新增至合并范围 新设
494 福州市唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
495 福州市万喆投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
496 福州市万驿停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
497 福州市万怡置业有限公司 新增至合并范围 新设
498 福州市万骁沃土置业有限公司 新增至合并范围 新设
499 福州市万象更新投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
500 福州市万沃投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
501 福州市万腾体育发展有限公司 新增至合并范围 新设
502 福州市万思置业有限公司 新增至合并范围 新设
503 福州市万磊投资有限公司 新增至合并范围 新设
504 福州市万聚置业有限公司 新增至合并范围 新设
505 福州市万创空间投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
506 福州市万昌置业有限公司 新增至合并范围 新设
507 福州市齐富共赢置业有限公司 新增至合并范围 新设
508 福州市诚思置业有限公司 新增至合并范围 新设
509 福州市泊亭置业有限公司 新增至合并范围 新设
510 佛山市万销唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
511 佛山市万科商办物业管理有限公司 新增至合并范围 新设
512 佛山市万嘉智投房地产有限公司 新增至合并范围 新设
513 佛山市万鼎智投房地产有限公司 新增至合并范围 新设
514 佛山市顺德区万懿房地产有限公司 新增至合并范围 新设
176
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
515 佛山市顺德区万晴房地产有限公司 新增至合并范围 新设
516 佛山市顺德区万彬房地产有限公司 新增至合并范围 新设
517 佛山市三水万筑房地产有限公司 新增至合并范围 新设
518 佛山市南海区万意恒利置业有限公司 新增至合并范围 新设
519 佛山市南海区万乔房地产有限公司 新增至合并范围 新设
520 佛山市南海区万祺房地产有限公司 新增至合并范围 新设
521 佛山市南海区万鹏房地产有限公司 新增至合并范围 新设
522 佛山市南海区万彬房地产有限公司 新增至合并范围 新设
523 佛山市鸿雅房地产有限公司 新增至合并范围 新设
524 佛山市高明纬贵仓储有限公司 新增至合并范围 新设
525 佛山市高明区融浩房地产有限公司 新增至合并范围 新设
526 佛山市禅城区万投智鼎房地产有限公司 新增至合并范围 新设
527 佛山市禅城区万投美好房地产有限公司 新增至合并范围 新设
528 佛山市禅城区万投花苑房地产有限公司 新增至合并范围 新设
529 东莞市中万铭京实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
530 东莞市中万昊航实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
531 东莞市中万创晖实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
532 东莞市长万投资有限公司 新增至合并范围 新设
533 东莞市五号食堂餐饮管理有限公司 新增至合并范围 新设
534 东莞市万享唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
535 东莞市万建城市更新发展有限公司 新增至合并范围 新设
536 东莞市胜凯实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
537 东莞市梅沙教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
538 东莞市林翔产业园投资有限公司 新增至合并范围 新设
539 东莞市科筑建设管理有限公司 新增至合并范围 新设
540 东莞市科铸实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
541 东莞市科源实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
542 东莞市科硕实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
543 东莞市科睿实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
544 东莞市科铭实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
545 东莞市科璟实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
546 东莞市科晋实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
547 东莞市科航实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
548 大连盈璋置业有限公司 新增至合并范围 新设
549 大连盈珅置业有限公司 新增至合并范围 新设
550 大连盈珵置业有限公司 新增至合并范围 新设
551 大连盈琛置业有限公司 新增至合并范围 新设
552 大连新都会置业有限公司 新增至合并范围 新设
553 大连万长置业有限公司 新增至合并范围 新设
177
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
554 大连万腾置业有限公司 新增至合并范围 新设
555 大连万世华房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
556 成都万兴川府置业有限公司 新增至合并范围 新设
557 成都万兴产城置业有限公司 新增至合并范围 新设
558 成都万隆产城置业有限公司 新增至合并范围 新设
559 成都万客云装修工程有限公司 新增至合并范围 新设
560 成都万客一修科技有限公司 新增至合并范围 新设
561 成都万科天新置业有限公司 新增至合并范围 新设
562 成都万科锦都置业有限公司 新增至合并范围 新设
563 成都万合众友企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
564 成都万合泰新企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
565 成都万合润锦企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
566 成都万合科甲企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
567 成都万合锦西企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
568 成都万合国韵企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
569 成都万合川府企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
570 成都朴韵美居房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
571 成都金色华府置业有限公司 新增至合并范围 新设
572 常州市沛凌房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
573 北京亦海新庭企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
574 北京炎焱燚商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
575 北京新林小筑商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
576 北京万筑创享建筑科技有限公司 新增至合并范围 新设
577 北京万鑫同住企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
578 北京万邻教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
579 北京万科企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
580 北京万湖企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
581 北京万翰企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
582 北京万泊企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
583 北京思翼企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
584 北京市丰台区微邻客文化中心 新增至合并范围 新设
585 北京清泽畅想商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
586 北京南泊小筑商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
587 北京美景畅想商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
588 北京乐享宜居企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
589 北京晶磊焱商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
590 北京恒泰吉商贸有限公司 新增至合并范围 新设
591 北京恒弘商贸有限公司 新增至合并范围 新设
592 北京翰御企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
178
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
593 北京东域畅想商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
594 北京昌科万寓商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
595 北京泊寓企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
596 北京北方华贸商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
597 北京安宇新筑企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
598 北京安洛小筑商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
599 安徽省博悦知教育投资有限责任公司 新增至合并范围 新设
600 安徽合丰新城产业投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
601 V-VAWEurasianCapitalPartnerLimited 新增至合并范围 新设
602 V-NestaFundI,LP 新增至合并范围 新设
603 V-NestaFundIGPLimited 新增至合并范围 新设
604 VKLantanaHoldingsLimited 新增至合并范围 新设
V-InLogisticsPropertyX(HK)HoldingLimite
605 新增至合并范围 新设
d
V-InLogisticsPropertyIX(BVI)HoldingLimi
606 新增至合并范围 新设
ted
V-InLogisticsPropertyX(BVI)HoldingLimit
607 新增至合并范围 新设
ed
V-InLogisticsPropertyVIII(HK)HoldingLim
608 新增至合并范围 新设
ited
V-InLogisticsPropertyVIII(BVI)HoldingLi
609 新增至合并范围 新设
mited
V-InLogisticsPropertyIX(HK)HoldingLimit
610 新增至合并范围 新设
ed
611 VDWHoldingsLimited 新增至合并范围 新设
VAWEurasianCapitalInvestmentManageme
612 新增至合并范围 新设
ntLtd
613 VAWEurasianCapitalGPLimited 新增至合并范围 新设
614 VankeRealEstateAgentInc 新增至合并范围 新设
615 VankePropertyMortgageLimited 新增至合并范围 新设
616 VankeHoldings(Malaysia)Sdn.Bhd. 新增至合并范围 新设
617 TritoniaCompanyLimited 新增至合并范围 新设
618 TritoniaBTManagementCompanyLimited 新增至合并范围 新设
619 TetrisPartnership,LP 新增至合并范围 新设
620 TetrisInvestmentPartnerLimited 新增至合并范围 新设
621 TetrisInvestmentHoldingLimited 新增至合并范围 新设
622 TetrisGPLimited 新增至合并范围 新设
623 Tetris(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
624 RunwayOperationsLLC 新增至合并范围 新设
625 Pier6VankeHoldingsLLC 新增至合并范围 新设
626 NYPR23FundingBLLC 新增至合并范围 新设
179
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
627 NYPR23FundingALLC 新增至合并范围 新设
628 NetwinCompanyLimited 新增至合并范围 新设
629 NavaCompanyLimited 新增至合并范围 新设
630 MissionSFLimited 新增至合并范围 新设
631 Micaso(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
632 Metermiles(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
633 MALOLAGARDENCITYSDN.BHD 新增至合并范围 新设
634 Malayland(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
635 Maholand(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
636 LimitedLiabilityCompanyVANKEMoscow 新增至合并范围 新设
637 JumboCityLimited 新增至合并范围 新设
638 Hybest(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
639 HumeiIndustrialInvestmentCo.,Ltd 新增至合并范围 新设
640 Foxfield(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
641 ForwardGoal(BVI)Limited 新增至合并范围 新设
642 FortressRidge(BVI)Limited 新增至合并范围 新设
643 ForeverBrilliant(BVI)Limited 新增至合并范围 新设
644 ForesightAchieve(BVI)Limited 新增至合并范围 新设
645 Folkdance(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
646 ClimaxFame(BVI)Limited 新增至合并范围 新设
647 ChampionMagic(Cayman)Limited 新增至合并范围 新设
648 ChampionGlory(BVI)Limited 新增至合并范围 新设
649 CaptainValley(Cayman)Limited 新增至合并范围 新设
650 AlliedConceptInvestmentLimited 新增至合并范围 新设
651 657-667MissionVankeBOffshoreLLC 新增至合并范围 新设
652 657-667MISSIONVANKEBLLC 新增至合并范围 新设
653 657-667MISSIONVANKEALLC 新增至合并范围 新设
654 469StevensonVankeMMLLC 新增至合并范围 新设
655 2240VankeHoldingsLLC 新增至合并范围 新设
656 重庆勇拓置业有限公司 新增至合并范围 收购
657 重庆捷创置业有限公司 新增至合并范围 收购
658 重庆鹅岭山房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
659 中山市海洲置业发展有限公司 新增至合并范围 收购
660 郑州宜方置业有限公司 新增至合并范围 收购
661 郑州盛德房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
662 郑州福谦物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
663 浙江耀江物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
664 浙江天元房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
665 浙江华运信德房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
666 长春信达丰瑞房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
180
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
667 长春汇鑫房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
668 长春风生水起房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
669 云南德润物业管理有限责任公司 新增至合并范围 收购
670 扬州信达顺置业有限公司 新增至合并范围 收购
671 扬州祥源房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
672 扬州万特置业有限公司 新增至合并范围 收购
673 扬州市广能房地产有限公司 新增至合并范围 收购
674 烟台大地房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
675 西昌月亮之上旅游发展有限公司 新增至合并范围 收购
676 西安中启置业有限公司 新增至合并范围 收购
677 西安隆越兴置业有限公司 新增至合并范围 收购
678 西安航辉房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
679 西安安科通信有限公司 新增至合并范围 收购
680 无锡世立物流有限公司 新增至合并范围 收购
681 位速电子科技(昆山)有限公司 新增至合并范围 收购
682 天津智恒企业管理有限公司 新增至合并范围 收购
683 天津联祺行远企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 收购
684 天津东方兴华科技发展有限公司 新增至合并范围 收购
685 太原万科盈泽房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
686 太原万昌德房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
687 苏州鼎顺建材有限公司 新增至合并范围 收购
688 四川省国韵商贸有限责任公司 新增至合并范围 收购
689 沈阳新兴置业有限公司 新增至合并范围 收购
690 沈阳万科中山置业有限公司 新增至合并范围 收购
691 沈阳穗港房地产投资开发有限公司 新增至合并范围 收购
692 沈阳德利置业有限公司 新增至合并范围 收购
693 深圳市万畅房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
694 深圳联合金融创新投资有限公司 新增至合并范围 收购
695 上海中房滨江房产有限公司 新增至合并范围 收购
696 上海新樵置业有限公司 新增至合并范围 收购
697 上海祥大房地产发展有限公司 新增至合并范围 收购
698 上海泰士星日用制品有限公司 新增至合并范围 收购
699 上海芮驭实业有限公司 新增至合并范围 收购
700 上海剑跃电子有限公司 新增至合并范围 收购
701 上海国融莘闵置业有限公司 新增至合并范围 收购
陕西西咸新区秦汉新城正恒立体城房地
702 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城源洪立体城房地
703 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
181
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
陕西西咸新区秦汉新城永弘立体城房地
704 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城盈泰立体城房地
705 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城盈盛立体城房地
706 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城耀鼎立体城房地
707 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城旭通立体城房地
708 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城泰亚立体城房地
709 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城盛浩立体城房地
710 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城瑞通立体城房地
711 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城铭盛立体城房地
712 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城铭丰立体城房地
713 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城铭超立体城房地
714 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城锦昇立体城房地
715 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城弘裕立体城房地
716 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城和鼎立体城房地
717 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城昌汇立体城房地
718 新增至合并范围 收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城安通立体城置业
719 新增至合并范围 收购
有限公司
720 陕西青田实业有限公司 新增至合并范围 收购
721 山西万昌润房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
722 山东嘉融置业有限公司 新增至合并范围 收购
723 厦门湖里国投航海运动有限公司 新增至合并范围 收购
724 厦门常春藤物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
725 泉州市菲莉投资发展有限公司 新增至合并范围 收购
726 青岛锦绣基业房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
727 青岛鼎瑞策地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 收购
728 宁波盛世华途物流有限公司 新增至合并范围 收购
182
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
729 宁波万嘉合实业有限公司 新增至合并范围 收购
730 宁波万晨仓储有限公司 新增至合并范围 收购
731 南通金域商业管理有限公司 新增至合并范围 收购
732 南昌辰林房地产有限公司 新增至合并范围 收购
733 昆山交能房地产有限公司 新增至合并范围 收购
734 昆山华地物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
735 昆明万昆物流有限公司 新增至合并范围 收购
736 京亚(南京)供应链管理有限公司 新增至合并范围 收购
737 江西科鸿置业有限公司 新增至合并范围 收购
738 江西华思房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
739 江西鸿万置业有限公司 新增至合并范围 收购
740 江苏新久力太阳能科技有限公司 新增至合并范围 收购
741 嘉兴沪美木制品有限公司 新增至合并范围 收购
742 济南恒伟房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
743 吉林信达金都置业有限公司 新增至合并范围 收购
744 吉林非特房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 收购
745 吉宝湖畔(南通)房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
746 惠州市万田仓储服务有限公司 新增至合并范围 收购
747 湖南省雄森东日置业有限公司 新增至合并范围 收购
748 湖北仁天置业有限公司 新增至合并范围 收购
749 恒达兴业(北京)投资有限公司 新增至合并范围 收购
河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公
750 新增至合并范围 收购
司
751 合肥万美置业有限公司 新增至合并范围 收购
752 合肥万都置业有限公司 新增至合并范围 收购
753 杭州市余杭区菩提花教育培训学校 新增至合并范围 收购
754 杭州极栈投资管理有限公司 新增至合并范围 收购
755 杭州大禹山庄有限公司 新增至合并范围 收购
756 杭州奥天实业有限公司 新增至合并范围 收购
757 贵州中凯瑞房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
758 贵州海唐置业有限公司 新增至合并范围 收购
759 广州万大汽车商贸有限公司 新增至合并范围 收购
760 广州市万祥房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
761 广州市厚基物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
762 广州梅沙教育咨询有限公司 新增至合并范围 收购
763 广州吉仓利珀仓储物流有限公司 新增至合并范围 收购
764 广州皇马小镇投资有限公司 新增至合并范围 收购
765 广州安煦和投资有限公司 新增至合并范围 收购
766 广东祥华物流仓储有限公司 新增至合并范围 收购
183
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
767 广东万骏汽车贸易有限公司 新增至合并范围 收购
768 广东南沙万骏贸易有限公司 新增至合并范围 收购
769 甘肃兆兴房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
770 佛山市顺德区顺惠置业房产有限公司 新增至合并范围 收购
771 佛山市润丰实业投资有限公司 新增至合并范围 收购
772 佛山市南海现代城投资开发有限公司 新增至合并范围 收购
773 佛山市南海区喜相逢房地产有限公司 新增至合并范围 收购
774 东莞松山湖金融谷投资有限公司 新增至合并范围 收购
775 东莞市新霞物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
776 东莞市日悦房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
777 东莞市科瑞建筑工程有限公司 新增至合并范围 收购
778 东莞市东新房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
779 东莞市宝德房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
780 东莞市邦浩实业投资有限公司 新增至合并范围 收购
781 鼎丰商业管理有限公司 新增至合并范围 收购
782 大连时代建筑设计有限公司 新增至合并范围 收购
783 大连内海房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
784 成都泰新房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
785 北京禾亿企业管理有限公司 新增至合并范围 收购
786 北京东万恒升经济咨询中心(有限合伙) 新增至合并范围 收购
787 北京东万恒昌经济咨询中心(有限合伙) 新增至合并范围 收购
788 百利威现代仓储物流(武汉)有限公司 新增至合并范围 收购
789 百利威现代仓储物流(沈阳)有限公司 新增至合并范围 收购
790 巴夫洛(西咸新区)仓储服务有限公司 新增至合并范围 收购
791 MillionYearInternationalInvestmentLimited 新增至合并范围 收购
792 MEGA-POWERPrecisionIndustrialCorp. 新增至合并范围 收购
793 EverLionLimited 新增至合并范围 收购
794 DifferCulturalToursLimited 新增至合并范围 收购
795 BuffaloLogistic(1)limited 新增至合并范围 收购
BLISSFULDRAGON(HK)INVESTMENT
796 新增至合并范围 收购
MANAGEMENTLIMITED
797 沈阳万科朗程置地有限公司 不纳入合并范围 注销
798 沈阳正达永丰房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
799 长沙南都物业服务有限公司 不纳入合并范围 注销
800 成都万科凯宾土地整理有限公司 不纳入合并范围 注销
801 天津蓝河光谷共创共担有限公司 不纳入合并范围 注销
802 沈阳万科金域蓝湾房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
803 苏州万科置业有限公司 不纳入合并范围 注销
804 长沙市万科商业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
184
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 公司名称 变更内容 变更原因
805 温州万瑞置业有限公司 不纳入合并范围 出售
806 万科商业资产运营发展(北京)有限公司 不纳入合并范围 出售
807 万创置业(上海)有限公司 不纳入合并范围 出售
808 天津万和置业有限公司 不纳入合并范围 出售
809 天津万安建创置业有限公司 不纳入合并范围 出售
810 苏州万科商业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
811 世包中心集团浙江网络技术有限公司 不纳入合并范围 出售
812 沈阳万科紫东房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
813 深圳市万联嘉投资发展有限公司 不纳入合并范围 出售
814 深圳市万科九州房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
815 深圳市万科坂银房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
816 深圳市世基房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
817 深圳市和诚鸿业投资发展有限公司 不纳入合并范围 出售
818 深圳市富春东方房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
819 上海筑浦投资管理有限公司 不纳入合并范围 出售
820 上海徐汇中城商务运营管理有限公司 不纳入合并范围 出售
821 厦门市万科商业物业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
822 宁波高新区华御置业有限公司 不纳入合并范围 出售
823 宁波东恒投资发展有限公司 不纳入合并范围 出售
824 南通尚东商务信息咨询有限公司 不纳入合并范围 出售
825 南京裕宁置业有限公司 不纳入合并范围 出售
826 昆山博今信息咨询有限公司 不纳入合并范围 出售
827 杭州万晨置业有限公司 不纳入合并范围 出售
828 杭州富阳万朝置业有限公司 不纳入合并范围 出售
829 广州市万科商业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
830 福州市万科商业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
831 佛山市万科商用物业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
832 东莞市万科商业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
833 大连万城之光置业有限公司 不纳入合并范围 出售
834 北京兴华基业咨询有限公司 不纳入合并范围 出售
835 北京万毓商业发展有限公司 不纳入合并范围 出售
836 北京万永房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
837 北京翰通商业发展有限公司 不纳入合并范围 出售
838 北京宸恒商务咨询有限公司 不纳入合并范围 出售
839 WklandInvestmentIILimited 不纳入合并范围 出售
840 VanlinkCompanyLimited 不纳入合并范围 出售
841 Shanghai(JQ)InvestmentHoldingsPte 不纳入合并范围 出售
（二）发行人 2016 年度财务报表合并范围变化情况
185
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
2016 年公司新纳入合并范围的子公司 673 家7，不再纳入合并范围的子公司
29 家，具体情况如下：
序号 企业名称 变更内容 变更原因
1 万科城镇(天津)有限公司 新增至合并范围 新设
2 三亚万有引力海洋运动发展有限公司 新增至合并范围 新设
3 三亚万里同行旅行社有限公司 新增至合并范围 新设
4 上海万宁文化创意产业发展有限公司 新增至合并范围 新设
5 上海万科产城发展有限公司 新增至合并范围 新设
6 上海唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
7 上海永章资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
8 上海闵行区万科双语学校 新增至合并范围 新设
9 上海颐万教育科技有限公司 新增至合并范围 新设
10 东莞市万旭房地产有限公司 新增至合并范围 新设
11 东莞市中万峰合房地产有限公司 新增至合并范围 新设
12 东莞市云创产业园有限公司 新增至合并范围 新设
13 乌鲁木齐市万科商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
14 佛山乐维仓储有限公司 新增至合并范围 新设
15 佛山市南海区万柏房地产有限公司 新增至合并范围 新设
16 佛山市南海区万轩房地产有限公司 新增至合并范围 新设
17 佛山市南海区鸿星房地产有限公司 新增至合并范围 新设
18 佛山市寓驿公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
19 佛山市禅城区万展房地产有限公司 新增至合并范围 新设
20 佛山市禅城区万鹄房地产有限公司 新增至合并范围 新设
21 佛山市第五食堂餐饮管理有限公司 新增至合并范围 新设
22 佛山市裕菲房地产有限公司 新增至合并范围 新设
佛山市顺德区万亨商用物业代理有限
23 新增至合并范围 新设
公司
佛山市顺德区万勤商用物业代理有限
24 新增至合并范围 新设
公司
佛山市顺德区万发商用物业代理有限
25 新增至合并范围 新设
公司
佛山市顺德区万君商用物业代理有限
26 新增至合并范围 新设
公司
27 佛山市顺德区万御房地产有限公司 新增至合并范围 新设
佛山市顺德区万明商用物业代理有限
28 新增至合并范围 新设
公司
佛山市顺德区万智商用物业代理有限
29 新增至合并范围 新设
公司
7
此处按照 2016 年经审计的财务报表列示新设主要子公司和收购新增子公司。
186
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
佛山市顺德区万欣商用物业代理有限
30 新增至合并范围 新设
公司
31 佛山市顺德区大良梅沙幼儿园 新增至合并范围 新设
32 北京万业通企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围 新设
33 北京万毓商业发展有限公司 新增至合并范围 新设
34 北京万御企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
35 北京万御通企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围 新设
36 北京万德盈商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
37 北京万怡医养企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
38 北京万昊投资中心(有限合伙) 新增至合并范围 新设
39 北京万永房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
40 北京万科八达岭旅游开发有限公司 新增至合并范围 新设
41 北京万科幸福家养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
42 北京万科汇通置业有限公司 新增至合并范围 新设
43 北京兴华基业咨询有限公司 新增至合并范围 新设
44 北京北朗商业发展有限公司 新增至合并范围 新设
45 北京北湖商业发展有限公司 新增至合并范围 新设
46 北京北阳商业发展有限公司 新增至合并范围 新设
47 北京城业通咨询有限公司 新增至合并范围 新设
48 北京新筑畅想商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
49 北京美好家装饰有限公司 新增至合并范围 新设
50 北京翰业通咨询有限公司 新增至合并范围 新设
51 北京翰业通宏咨询有限公司 新增至合并范围 新设
52 北京翰通商业发展有限公司 新增至合并范围 新设
53 南京荟峰置业有限公司 新增至合并范围 新设
54 南京裕宁置业有限公司 新增至合并范围 新设
55 南宁市万科庆歌路房地产有限公司 新增至合并范围 新设
56 南宁市万科相思湖房地产有限公司 新增至合并范围 新设
57 南宁市万科良庆湖房地产有限公司 新增至合并范围 新设
58 南宁市南万商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
59 南昌万湖房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
60 南通万坤商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
61 南通万新房地产有限公司 新增至合并范围 新设
62 南通尚东商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
63 厦门市万科白鹭郡置业有限公司 新增至合并范围 新设
64 厦门市万驿光莆投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
65 厦门市万驿华厦投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
66 厦门市万驿和投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
67 厦门市万驿源泉投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
68 合肥万科东昇地产有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
69 合肥万科瑞宸地产有限公司 新增至合并范围 新设
70 合肥万科瑞益地产有限公司 新增至合并范围 新设
71 合肥万隆恒瑞装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
72 合肥万颐健康产业管理有限公司 新增至合并范围 新设
73 合肥八爪鱼教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
74 合肥泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
75 唐山宝宇房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
76 嘉兴万都房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
77 大连万城之光置业有限公司 新增至合并范围 新设
78 大连万科共创房地产销售有限公司 新增至合并范围 新设
79 大连万科美好家装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
80 大连金万科置业有限公司 新增至合并范围 新设
81 天津万利置业有限公司 新增至合并范围 新设
82 天津万城企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围 新设
83 天津万城医养企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围 新设
84 天津万安建创置业有限公司 新增至合并范围 新设
85 天津万科美好家有限公司 新增至合并范围 新设
86 天津中汇进出口贸易有限公司 新增至合并范围 新设
87 天津天万房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
88 天津新汇企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
89 天津新筑畅想企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
90 太原万盈房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
91 太原万科兴坪房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
92 太原万科商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
太原万科城市之光房地产开发有限公
93 新增至合并范围 新设
司
94 太原万科文泽房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
95 太原万科湖滨房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
96 太原万科盈佳房地产有限公司 新增至合并范围 新设
97 太原万科盈和房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
98 太原万科盈宸房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
99 太原万科美好家装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
太原万科金域蓝湾房地产开发有限公
100 新增至合并范围 新设
司
101 太原万薪道路建设工程管理有限公司 新增至合并范围 新设
102 宁波万创体育文化发展有限公司 新增至合并范围 新设
103 宁波万北置业有限公司 新增至合并范围 新设
104 宁波万嵩置业有限公司 新增至合并范围 新设
105 宁波万曙置业有限公司 新增至合并范围 新设
106 宁波万湖置业有限公司 新增至合并范围 新设
188
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
107 宁波万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
108 广东梅沙教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
109 广东科筑建设管理有限公司 新增至合并范围 新设
110 广州万恩投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
111 广州云驿房产租赁有限公司 新增至合并范围 新设
112 广州吉梦祥商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
113 广州市万垒房地产有限公司 新增至合并范围 新设
114 广州市万御医疗投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
115 广州市万慧房地产有限公司 新增至合并范围 新设
116 广州市万知房地产有限公司 新增至合并范围 新设
117 广州市万硕房地产有限公司 新增至合并范围 新设
118 广州市万翰房地产有限公司 新增至合并范围 新设
119 广州市万航房地产有限公司 新增至合并范围 新设
120 广州市万良房地产有限公司 新增至合并范围 新设
121 广州市万茂房地产有限公司 新增至合并范围 新设
122 广州市万诺房地产有限公司 新增至合并范围 新设
123 广州市万迪房地产有限公司 新增至合并范围 新设
124 广州市万顶房地产有限公司 新增至合并范围 新设
125 广州科凡梦房地产有限公司 新增至合并范围 新设
126 徐州万宸置业有限公司 新增至合并范围 新设
127 徐州万旭置业有限公司 新增至合并范围 新设
128 徐州万铭置业有限公司 新增至合并范围 新设
129 成都万德教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
130 成都万科川府置业有限公司 新增至合并范围 新设
131 成都成万众创空间有限公司 新增至合并范围 新设
132 扬州万拓置业有限公司 新增至合并范围 新设
133 新疆万合共创房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
134 昆山今耀企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
135 昆山博今信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
136 昆山启特企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
137 昆山恒瑞宝企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
138 昆山浩捷信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
139 昆山特尼亚企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
140 昆山百宇达企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
141 昆山聚卓企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
142 昆明万江房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
143 昆明万洲房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
144 昆明万海置业有限公司 新增至合并范围 新设
145 杭州万宁置业有限公司 新增至合并范围 新设
146 杭州万巢教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
189
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
147 杭州万晨置业有限公司 新增至合并范围 新设
148 杭州万杭仓储有限公司 新增至合并范围 新设
149 杭州万润置业有限公司 新增至合并范围 新设
150 杭州万溢置业有限公司 新增至合并范围 新设
151 杭州万珑置业有限公司 新增至合并范围 新设
152 杭州万科资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
153 杭州万耀置业有限公司 新增至合并范围 新设
154 杭州富阳万朝置业有限公司 新增至合并范围 新设
155 杭州良艺文化艺术教育有限公司 新增至合并范围 新设
156 横琴万科为实投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
157 横琴万科众创空间有限公司 新增至合并范围 新设
158 武汉阳光万悦房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
159 武汉万普鑫房地产有限公司 新增至合并范围 新设
160 江西盈星家装装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
161 沈阳万科仙湖置业有限公司 新增至合并范围 新设
162 沈阳万科兰峰置业有限公司 新增至合并范围 新设
163 沈阳万科正大房产销售代理有限公司 新增至合并范围 新设
164 沈阳万科紫东房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
165 沈阳万科美好家商贸有限公司 新增至合并范围 新设
166 沈阳万科西城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
167 沈阳万科西盛置业有限公司 新增至合并范围 新设
168 沈阳万航教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
169 沈阳宇麦仓储服务有限公司 新增至合并范围 新设
170 沈阳市和平区万航教育培训学校 新增至合并范围 新设
171 沈阳祥驿房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
172 济南万好家居有限公司 新增至合并范围 新设
173 济南万峰合房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
174 济南万康养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
175 济南万新房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
176 济南万林房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
177 济南万贵昌房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
178 济南万运房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
179 济南万铭房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
180 济南丰安房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
181 济南享寓商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
182 济南市历下区万科教育培训学校 新增至合并范围 新设
183 济南金域置业有限公司 新增至合并范围 新设
184 浙江随园养老发展有限公司 新增至合并范围 新设
185 海南森林悦教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
186 深圳万昱投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
190
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
深圳市万物成长创业投资有限责任公
187 新增至合并范围 新设
司
深圳市万物成长股权投资合伙企业(有
188 新增至合并范围 新设
限合伙)
189 深圳市万科物流投资有限公司 新增至合并范围 新设
190 深圳市乐跑运动推广传播有限公司 新增至合并范围 新设
191 深圳市深全房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
192 深圳市深润房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
193 深圳市盈致诚投资咨询企业(有限合伙) 新增至合并范围 新设
194 温州万瑞置业有限公司 新增至合并范围 新设
195 温州万辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
196 烟台万盈房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
197 烟台万福房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
198 烟台万科商业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
199 烟台万科美好家装饰有限公司 新增至合并范围 新设
200 烟台共盈房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
201 珠海市万好家建筑工程有限公司 新增至合并范围 新设
202 珠海市万好家贸易有限公司 新增至合并范围 新设
203 珠海市万科建筑技术研究有限公司 新增至合并范围 新设
204 珠海市泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
205 福州市万力房地产有限公司 新增至合并范围 新设
206 福州市万弘房地产有限公司 新增至合并范围 新设
207 福州市万洋投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
208 福州市万潮房地产有限公司 新增至合并范围 新设
209 福州市万航投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
210 福州市梅沙教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
211 福州市榕创云驿投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
212 福州市美好家装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
213 秦皇岛万瑞房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
214 芜湖万聚市场经营管理有限公司 新增至合并范围 新设
215 苏州万恩教育科技有限公司 新增至合并范围 新设
216 苏州誉和物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
217 西安泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
218 贵阳万宏房地产有限公司 新增至合并范围 新设
219 郑州万睿教育信息服务有限公司 新增至合并范围 新设
220 郑州万科南城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
郑州万科美景中城房地产开发有限公
221 新增至合并范围 新设
司
222 郑州泊寓房屋租赁有限公司 新增至合并范围 新设
223 郑州美好家家居用品有限公司 新增至合并范围 新设
224 重庆万卓教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
191
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
225 重庆万渝誉业物业管理有限公司 新增至合并范围 新设
226 重庆万科美好家装饰有限公司 新增至合并范围 新设
227 重庆泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
228 长乐市万乐房地产有限公司 新增至合并范围 新设
229 长春万商物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
230 长春万拓房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
231 长春万禾房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
232 长春万科商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
233 长春万科房地产销售有限公司 新增至合并范围 新设
234 青岛万毅置业有限公司 新增至合并范围 新设
235 青岛万汇兴业营销顾问有限公司 新增至合并范围 新设
236 青岛万科海都房地产有限公司 新增至合并范围 新设
237 青岛万科科创运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
238 青岛万科美好家装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
239 青岛万纬仓储有限公司 新增至合并范围 新设
240 青岛万英置业有限公司 新增至合并范围 新设
241 青岛鸿基瑞阳置业有限公司 新增至合并范围 新设
242 2177ThirdVankeGPLLC 新增至合并范围 新设
243 2177ThirdVankeLPLLC 新增至合并范围 新设
244 22-12JacksonVankeMemberLLC 新增至合并范围 新设
245 2240VankeMemberLLC 新增至合并范围 新设
246 600VankeALLC 新增至合并范围 新设
247 600VankeBOFFLLC 新增至合并范围 新设
248 600VankeBONLLC 新增至合并范围 新设
249 AbacrestGardenLimited 新增至合并范围 新设
250 AssetBayHoldingsLimited 新增至合并范围 新设
251 AstariaGardenLimited 新增至合并范围 新设
252 BetterExpressLimited 新增至合并范围 新设
253 BravoJLimited 新增至合并范围 新设
254 DiamondHugeLimited 新增至合并范围 新设
255 FozterLimited 新增至合并范围 新设
256 LithiumConceptLimited 新增至合并范围 新设
257 LithiumRealEstate(Jersey)Limited 新增至合并范围 新设
258 LithiumTopCoLimited 新增至合并范围 新设
259 MarvellousWLimited 新增至合并范围 新设
260 OBBPVankeALLC 新增至合并范围 新设
261 OBBPVankeBLLC 新增至合并范围 新设
262 Pier6VankeAMemberLLC 新增至合并范围 新设
263 Pier6VankeBMemberLLC 新增至合并范围 新设
264 SigridLimited 新增至合并范围 新设
192
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
265 SinobirdHoldingLimited 新增至合并范围 新设
266 SoyaConceptLimited 新增至合并范围 新设
267 StageConceptLimited 新增至合并范围 新设
268 Vanke11HoytOffshoreLPLLC 新增至合并范围 新设
269 Vanke11HoytOffshoreMember2Limited 新增至合并范围 新设
270 Vanke11HoytOffshoreMemberILimited 新增至合并范围 新设
271 Vanke2177ThirdHoldingsLLC 新增至合并范围 新设
272 VankeAssetManagementLLC 新增至合并范围 新设
273 VankeRainbowHoldingLimited 新增至合并范围 新设
VankeRainbowInvestmentPartnerILimite
274 新增至合并范围 新设
d
VankeRainbowInvestmentPartnerIILimit
275 新增至合并范围 新设
ed
276 VankeSMLTOffshoreLLC 新增至合并范围 新设
277 VankeSMLTOnshoreLLC 新增至合并范围 新设
278 V-WinAccessLimited(BVI) 新增至合并范围 新设
279 V-WinAchieveLimited(BVI) 新增至合并范围 新设
280 上海万之江房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
281 上海万晟建筑设计顾问有限公司 新增至合并范围 收购
282 上海中区地产有限公司 新增至合并范围 收购
283 上海中邦物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
284 上海帆景建设工程有限公司 新增至合并范围 收购
285 上海硕诚置业有限公司 新增至合并范围 收购
286 上海绿洲雅宾利置业有限公司 新增至合并范围 收购
287 上海美好家实业有限公司 新增至合并范围 收购
288 上海铉鹏物流有限公司 新增至合并范围 收购
289 世包中心集团浙江网络技术有限公司 新增至合并范围 收购
290 东莞市万威产业园有限公司 新增至合并范围 收购
291 东莞市东恒物业投资有限公司 新增至合并范围 收购
292 东莞市中万东合投资有限公司 新增至合并范围 收购
293 东莞市六泰房地产有限公司 新增至合并范围 收购
294 东莞市卓越天城房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
295 东莞市海诚房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
296 东莞市溢源动漫城投资有限公司 新增至合并范围 收购
297 东莞市联冠莲花豪庭开发有限公司 新增至合并范围 收购
298 东莞景天房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
299 中新(天津)商业管理有限公司 新增至合并范围 收购
300 中青创文化发展有限公司 新增至合并范围 收购
301 乐清市嘉恒物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
302 云南万鑫房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
193
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
303 云南保谊恒华物流有限公司 新增至合并范围 收购
304 云南保谊经贸有限公司 新增至合并范围 收购
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理
305 新增至合并范围 收购
有限公司
306 佛山万源仓储服务有限公司 新增至合并范围 收购
307 佛山市南海欧利房地产有限公司 新增至合并范围 收购
308 兆丰金(厦门)科技有限公司 新增至合并范围 收购
309 北京五和万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
310 北京汉筑投资有限责任公司 新增至合并范围 收购
311 北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司 新增至合并范围 收购
312 南京同昇房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
313 南昌宇泽房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
314 南昌盈石物流发展有限公司 新增至合并范围 收购
315 厦门佳德宏石物流投资有限公司 新增至合并范围 收购
316 厦门安美光电有限公司 新增至合并范围 收购
317 厦门市明炜建设开发有限公司 新增至合并范围 收购
318 厦门海联翔物业服务有限公司 新增至合并范围 收购
319 厦门美丽佳园物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
320 吉林省新土木建设工程有限责任公司 新增至合并范围 收购
321 嘉兴耀成物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
322 嘉达福斯物业管理(上海)有限公司 新增至合并范围 收购
323 四川时宇建设工程有限公司 新增至合并范围 收购
324 大连大明房地产控股有限公司 新增至合并范围 收购
325 大连汇智房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
326 大连盛世房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
327 天津市海天燕居置业有限公司 新增至合并范围 收购
328 天津炫宏仓储有限公司 新增至合并范围 收购
329 天津蓝河光谷置业有限公司 新增至合并范围 收购
330 宁波耐森物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
331 尚模投资集团天津实业有限公司 新增至合并范围 收购
332 山东乐水置业有限公司 新增至合并范围 收购
333 山西钢兴房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
334 广州万墩仓储有限公司 新增至合并范围 收购
335 广州市万亚房地产有限公司 新增至合并范围 收购
336 广州市万澈房地产有限公司 新增至合并范围 收购
337 广州市万霓房地产有限公司 新增至合并范围 收购
338 广州市天河区新塘医院 新增至合并范围 收购
339 杭州万通杭昀置业有限公司 新增至合并范围 收购
340 杭州商庭房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
341 杭州天马置业有限公司 新增至合并范围 收购
194
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
342 武汉商汇物流管理有限公司 新增至合并范围 收购
343 武汉市科瑞豪物业服务有限责任公司 新增至合并范围 收购
344 武汉誉天兴业置地有限公司 新增至合并范围 收购
345 武汉长江科技经济开发有限公司 新增至合并范围 收购
346 武汉香华林商业发展有限公司 新增至合并范围 收购
347 江西恒超房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
348 江西恒通物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
349 沈阳唐轩物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
350 河南民泰置业有限公司 新增至合并范围 收购
351 河南民祥置业有限公司 新增至合并范围 收购
352 泉州市坤晟投资有限公司 新增至合并范围 收购
353 泉州市爱乐佳园置业有限公司 新增至合并范围 收购
354 泉州市爱乐置业有限公司 新增至合并范围 收购
355 济南恒伟置业有限公司 新增至合并范围 收购
356 浙江华太物业服务有限公司 新增至合并范围 收购
357 浙江大管家物业管理服务有限公司 新增至合并范围 收购
358 浙江德轩物流有限公司 新增至合并范围 收购
359 浙江赞成物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
360 深圳市正顺地产有限公司 新增至合并范围 收购
361 温州新管家物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
362 湖北汉江新世纪投资有限公司 新增至合并范围 收购
363 湖南湘诚壹佰置地有限公司 新增至合并范围 收购
364 福州闽西老区房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
365 美佳物业管理(北京)有限公司 新增至合并范围 收购
366 美佳物业管理(深圳)有限公司 新增至合并范围 收购
367 美佳物业管理(鞍山)有限公司 新增至合并范围 收购
368 苏州万济房地产有限公司 新增至合并范围 收购
369 苏州和济置业有限公司 新增至合并范围 收购
370 苏州运河仓储有限公司 新增至合并范围 收购
371 苏州鼎万房地产有限公司 新增至合并范围 收购
372 西安万隆置业有限公司 新增至合并范围 收购
373 西安幸福公园置业有限公司 新增至合并范围 收购
374 西安智慧美镇置业有限公司 新增至合并范围 收购
375 西安西恩置业有限公司 新增至合并范围 收购
376 西安龙天置业有限公司 新增至合并范围 收购
377 广州市建瓴房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
378 广州市金仑房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
379 广西怡锋房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
380 成都四季流辉投资有限公司 新增至合并范围 收购
381 成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公 新增至合并范围 收购
195
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
司
382 无锡万宇置业有限公司 新增至合并范围 收购
383 昆山长泰置业有限公司 新增至合并范围 收购
384 昆明万宝房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
385 晋江菲莉置业有限公司 新增至合并范围 收购
贵州融通小微企业金融超市管理有限
386 新增至合并范围 收购
公司
387 昆山华地房地产有限公司 新增至合并范围 收购
388 重庆溪畔置业有限公司 新增至合并范围 收购
389 长春金奥房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
390 长沙凯恒房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
391 长沙凯腾房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
392 闽侯县万科汇开发有限公司 新增至合并范围 收购
393 陕西宝天商业运营管理有限公司 新增至合并范围 收购
394 陕西宝天房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
395 雅瑞资置业(上海)有限公司 新增至合并范围 收购
396 首铸一号(东莞)房地产有限公司 新增至合并范围 收购
397 CPlazaCo.,Ltd. 新增至合并范围 收购
398 CentralLandEstateLimited 新增至合并范围 收购
FSDongguanInvestmentsHoldingsLimite
399 新增至合并范围 收购
d
400 FSDongguanNo.1Pte.Ltd. 新增至合并范围 收购
HontaiGrandChinaInvestmentCo.,Limite
401 新增至合并范围 收购
d
Insite(HongKong)No.1IndustrialCo.,Lim
402 新增至合并范围 收购
ited
403 JKFSONEPRIVATELIMITED 新增至合并范围 收购
MACAUCITY(CHINA)INVESTMENT
404 新增至合并范围 收购
DEVELOPMENTCOMPANYLIMITED
405 MaysonResourcesLimited 新增至合并范围 收购
406 OrientInternationalLogisticsLimited 新增至合并范围 收购
SeanShoppingVillageManagementComp
407 新增至合并范围 收购
anyLimited
408 SeanShoppingVillageManagementInc. 新增至合并范围 收购
Shanghai(JQ)InvestmentHoldingsPte.Ltd
409 新增至合并范围 收购
.
410 SunSkyAsiaLimited 新增至合并范围 收购
411 SunSkyInternationalLimited 新增至合并范围 收购
SuzhouFeederPort(HongKong)Investmen
412 新增至合并范围 收购
tLimited
413 VXLogisticsVIII(BVI)HoldingLtd. 新增至合并范围 收购
196
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
414 VXLogisticsVIII(HK)HoldingLtd. 新增至合并范围 收购
415 三亚万科中实房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
416 佛山市南海区万扬房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
417 成都润万置业有限公司 不纳入合并范围 出售
418 杭州东睦投资管理有限公司 不纳入合并范围 出售
419 杭州明与睿投资管理有限公司 不纳入合并范围 出售
420 深圳万科第五园房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
421 深圳市万悦房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
422 深圳市万畅房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
423 温州新都置业有限公司 不纳入合并范围 出售
424 MainlandcnSixCompanyLimited 不纳入合并范围 出售
425 OceanRainbowLimited 不纳入合并范围 出售
426 V-Cloud(HK)Limited 不纳入合并范围 出售
427 V-CloudManagementInvestmentsLimited 不纳入合并范围 出售
V-InLogisticPropertyHKIHoldingLimite
428 不纳入合并范围 出售
d
V-InLogisticPropertyHKIIHoldingLimite
429 不纳入合并范围 出售
d
430 V-InLogisticPropertyIHoldingLimited 不纳入合并范围 出售
431 V-InLogisticPropertyIIHoldingLimited 不纳入合并范围 出售
432 昆明市新河民房地产北市区有限公司 不纳入合并范围 注销
433 南充万科房地产有限公司 不纳入合并范围 注销
434 上海锦川房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
435 上海锦桦房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
436 沈阳万科东漫置业有限公司 不纳入合并范围 注销
437 上海国际医学园区万科置业有限公司 不纳入合并范围 注销
438 沈阳万科永达房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
439 太原万科学府房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
440 武汉国浩置业有限公司 不纳入合并范围 注销
441 镇江日昇投资咨询有限公司 不纳入合并范围 注销
442 镇江盛夏投资咨询有限公司 不纳入合并范围 注销
443 西安万科南岳置业有限公司 不纳入合并范围 注销
（三）发行人 2015 年度财务报表合并范围变化情况
2015 年公司新纳入合并范围的子公司 245 家，不再纳入合并范围的子公司
23 家，具体情况如下：
序号 企业名称 变更内容 变更原因
1. 万鹏（北京）投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
2. 上海万上星安投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
197
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
3. 上海万实建设发展有限公司 新增至合并范围 新设
4. 上海万煌投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
5. 上海万职投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
6. 上海万苑投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
7. 上海南科房地产有限公司 新增至合并范围 新设
8. 上海屹万投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
9. 上海徐汇中城商务运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
10. 东莞市万凯房地产有限公司 新增至合并范围 新设
11. 东莞市万瑞房地产有限公司 新增至合并范围 新设
12. 东莞市万科教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
13. 东莞市万腾房地产有限公司 新增至合并范围 新设
14. 东莞市寓驿公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
15. 东莞市朗培教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
16. 东莞市虎门科航投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
17. 佛山市万桂房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
18. 佛山市万泰房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
19. 佛山市万科家装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
20. 佛山市万科酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
21. 佛山市南海区万乐房地产有限公司 新增至合并范围 新设
22. 佛山市南海区万优房地产投资有限公司 新增至合并范围 新设
23. 佛山市南海区万扬房地产有限公司 新增至合并范围 新设
24. 佛山市南海区万融房地产有限公司 新增至合并范围 新设
25. 佛山市南海区融粤房地产有限公司 新增至合并范围 新设
26. 佛山市悦达城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
27. 北京万京咨询服务有限公司 新增至合并范围 新设
28. 北京万毓房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
29. 北京宸恒商务咨询有限公司 新增至合并范围 新设
30. 北京辂迪投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
31. 南京万翔仓储管理有限公司 新增至合并范围 新设
32. 南京筑浦兴业房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
33. 南京荟融置业有限公司 新增至合并范围 新设
34. 南宁市万科五象湖房地产有限公司 新增至合并范围 新设
35. 南昌万科经开房地产有限公司 新增至合并范围 新设
36. 南通万和房地产有限公司 新增至合并范围 新设
37. 厦门万天合创资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
38. 厦门市万云合创资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
39. 厦门市万创云图资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
40. 厦门市万本投资有限公司 新增至合并范围 新设
41. 厦门市万管投资有限公司 新增至合并范围 新设
42. 厦门市万谦投资有限公司 新增至合并范围 新设
198
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
43. 厦门市万象云创资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
44. 厦门市万郡投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
45. 厦门市万驿管投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
46. 厦门市传富投资有限公司 新增至合并范围 新设
47. 厦门市寓驿投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
48. 厦门市枋湖驿投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
49. 厦门市梅沙教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
50. 厦门市盛本投资有限公司 新增至合并范围 新设
51. 厦门市莲前驿投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
52. 厦门市贤商投资有限公司 新增至合并范围 新设
53. 合肥万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
54. 合肥万隆瀚海投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
55. 唐山润丰万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
56. 嘉兴万宏房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
57. 大连万科中山置业有限公司 新增至合并范围 新设
58. 大连万鼎商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
59. 天津万和置业有限公司 新增至合并范围 新设
60. 天津万泰浙祥置业有限公司 新增至合并范围 新设
61. 天津万科民和巷有限公司 新增至合并范围 新设
62. 天津民和巷共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
63. 太原万科城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
64. 太原万科学府房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
65. 太原万科新都心房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
66. 太原万科滨河房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
67. 宁波万沧置业有限公司 新增至合并范围 新设
68. 宁波万裕置业有限公司 新增至合并范围 新设
69. 宁波均胜万投置业有限公司 新增至合并范围 新设
70. 宁波江东云亿房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
71. 宁波江东云邦房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
72. 宁波江东云郡房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
73. 广州万科资产经营有限公司 新增至合并范围 新设
74. 广州东塾教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
75. 广州市万畅房地产有限公司 新增至合并范围 新设
76. 广州市万颐健康管理有限公司 新增至合并范围 新设
77. 成都万客会科技有限公司 新增至合并范围 新设
78. 成都万润锦置业有限公司 新增至合并范围 新设
79. 成都万科养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
80. 成都万科锦西置业有限公司 新增至合并范围 新设
81. 成都润万置业有限公司 新增至合并范围 新设
82. 扬州万瑞投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
199
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
83. 扬州万筑置业有限公司 新增至合并范围 新设
84. 扬州万融置业有限公司 新增至合并范围 新设
85. 无锡融圣房地产有限公司 新增至合并范围 新设
86. 昆明滇万商用物业管理有限公司 新增至合并范围 新设
87. 杭州万哲置业有限公司 新增至合并范围 新设
88. 杭州万旭置业有限公司 新增至合并范围 新设
89. 杭州万鼎置业有限公司 新增至合并范围 新设
90. 杭州余杭嘉木护理院有限公司 新增至合并范围 新设
91. 武汉万科睿湖房地产有限公司 新增至合并范围 新设
92. 武汉安科联创房地产有限公司 新增至合并范围 新设
93. 武汉市万科装饰设计工程有限公司 新增至合并范围 新设
94. 沈阳万科城市之光房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
95. 沈阳万科城市之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
96. 沈阳万科朗汇置业有限公司 新增至合并范围 新设
97. 沈阳万科树梅置业有限公司 新增至合并范围 新设
98. 济南万科商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
99. 深圳市万物成长投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
100. 深圳市万科产业园投资有限公司 新增至合并范围 新设
101. 深圳市万科产业地产运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
102. 深圳市万科光明房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
103. 深圳市万科教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
104. 深圳市万科物流管理有限公司 新增至合并范围 新设
105. 深圳市万科红树湾房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
106. 深圳市万科营火虫教育有限公司 新增至合并范围 新设
107. 深圳市万科驿投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
108. 深圳市梅沙教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
109. 深圳市深潜教育培训有限公司 新增至合并范围 新设
110. 深圳市盈致信投资企业(有限合伙) 新增至合并范围 新设
111. 深圳市第五空间网络科技有限公司 新增至合并范围 新设
112. 深圳市誉鹰物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
113. 温州万昱置业有限公司 新增至合并范围 新设
114. 温州富星置业有限公司 新增至合并范围 新设
115. 温州新都置业有限公司 新增至合并范围 新设
116. 温州瓯成房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
117. 珠海市万有引力房地产有限公司 新增至合并范围 新设
118. 福州市万泽房地产有限公司 新增至合并范围 新设
119. 福州市万滨房地产有限公司 新增至合并范围 新设
120. 福州市万科商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
121. 苏州万美广投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
122. 苏州中新万科房地产有限公司 新增至合并范围 新设
200
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
123. 苏州苏南万科装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
124. 莆田市万科汇置业有限公司 新增至合并范围 新设
125. 西安万科共筑房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
126. 贵阳万科装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
127. 郑州天伦万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
128. 长沙市万科教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
129. 130W42OffshoreMemberLLC 新增至合并范围 新设
130. 130W42OnshoreMemberLLC 新增至合并范围 新设
131. 275FourthVankeMemberLLC 新增至合并范围 新设
132. AbacusConceptLimited 新增至合并范围 新设
133. AbacusWinLimited 新增至合并范围 新设
134. AbloomHomeLimited 新增至合并范围 新设
135. AlliedGloryDevelopmentLimited 新增至合并范围 新设
136. BethInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
137. BlingConceptLimited 新增至合并范围 新设
138. BlingIdeaLimited 新增至合并范围 新设
139. BlingSuccessLimited 新增至合并范围 新设
140. EnigmaCompanyLimited 新增至合并范围 新设
141. EverBillionLimited 新增至合并范围 新设
142. GainPioneerLimited 新增至合并范围 新设
143. GloryWaveLimited 新增至合并范围 新设
144. GreatGenesisLimited 新增至合并范围 新设
145. GuntowersInvestmentManagementLimited 新增至合并范围 新设
146. JoyfulRichLimited 新增至合并范围 新设
147. LabelInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
148. LambethHoldingsLimited 新增至合并范围 新设
149. MainlandcnTenCompanyLimited 新增至合并范围 新设
150. NevinsStreetVankeMemberLLC 新增至合并范围 新设
151. RivingtonStreetVankeMemberLLC 新增至合并范围 新设
152. SpeedyKingLimited 新增至合并范围 新设
153. SYZitaiHoldingPrivateLimited 新增至合并范围 新设
154. VCapitalLimited 新增至合并范围 新设
155. VCapitalLimited(BVI) 新增至合并范围 新设
156. Vanke11HoytGPLLC 新增至合并范围 新设
157. Vanke11HoytLPLLC 新增至合并范围 新设
158. VankeCapitalHoldingLimited 新增至合并范围 新设
159. V-ApartmentPropertyHoldingLimited 新增至合并范围 新设
160. V-Cloud(HK)Limited 新增至合并范围 新设
161. V-CloudManagementHoldingLimited 新增至合并范围 新设
162. V-CloudManagementInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
201
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
163. V-CloudPropertyHKIILimited 新增至合并范围 新设
164. V-CloudPropertyHKIIILimited 新增至合并范围 新设
165. V-CloudPropertyHoldingLimited 新增至合并范围 新设
166. V-CloudPropertyIInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
167. V-CloudPropertyIIInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
168. V-CloudPropertyIIIInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
169. V-InLogisticsPropertyIII(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
170. V-InLogisticsPropertyIII(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
171. V-InLogisticsPropertyIV(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
172. V-InLogisticsPropertyIV(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
173. V-InLogisticsPropertyV(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
174. V-InLogisticsPropertyV(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
175. V-InLogisticsPropertyVI(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
176. V-InLogisticsPropertyVI(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
177. V-InLogisticsPropertyVII(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
178. V-InLogisticsPropertyVII(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 新设
179. V-OfficePropertyHoldingLimited 新增至合并范围 新设
180. V-ShanghaiXTDIILimited 新增至合并范围 新设
181. V-shanghaiXTDLimited 新增至合并范围 新设
182. V-YuyiManagementHoldingLimited 新增至合并范围 新设
183. V-YuyiManagementInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
184. V-YuyiPropertyHKILimited 新增至合并范围 新设
185. V-YuyiPropertyHKIILimited 新增至合并范围 新设
186. V-YuyiPropertyHoldingLimited 新增至合并范围 新设
187. V-YuyiPropertyIInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
188. V-YuyiPropertyIIInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
189. V-Yuyi(HK)Limited 新增至合并范围 新设
190. WKZitaiSIGPte.Ltd 新增至合并范围 新设
191. WklandInvestmentsVLimited 新增至合并范围 新设
192. 上海万之城房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
193. 上海万科盈江投资管理有限公司 新增至合并范围 收购
194. 上海国际汽车城安亭新镇能源技术服务有限公司 新增至合并范围 收购
195. 上海国际汽车城安亭新镇酒店管理咨询有限公司 新增至合并范围 收购
196. 上海国际汽车城物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
197. 上海国际汽车城置业有限公司 新增至合并范围 收购
198. 上海张江万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
199. 东莞市万科置地有限公司 新增至合并范围 收购
200. 东莞市卓圣物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
201. 东莞市四季桃源实业投资有限公司 新增至合并范围 收购
202. 东莞市虎门增亿实业投资有限公司 新增至合并范围 收购
202
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
203. 东莞市远飞房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
204. 佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 新增至合并范围 收购
205. 北京市西京印刷有限公司 新增至合并范围 收购
206. 北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司 新增至合并范围 收购
207. 南昌荣旺房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
208. 南通中洲置业有限公司 新增至合并范围 收购
209. 厦门东森信源置业有限公司 新增至合并范围 收购
210. 厦门和泰鼎投资管理有限公司 新增至合并范围 收购
211. 厦门宏谦投资有限公司 新增至合并范围 收购
212. 厦门鼎泰和股权投资合伙企业(有限合伙) 新增至合并范围 收购
213. 厦门鼎泰和金融中心开发有限公司 新增至合并范围 收购
214. 大连佳尔伦房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
215. 大连弘润置业有限公司 新增至合并范围 收购
216. 大连高盈房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
217. 宁波东恒投资发展有限公司 新增至合并范围 收购
218. 宁波中万置业有限公司 新增至合并范围 收购
219. 宁波雅戈尔物业服务有限公司 新增至合并范围 收购
220. 宁波高新区华御置业有限公司 新增至合并范围 收购
221. 山东中捷置业有限公司 新增至合并范围 收购
222. 山西立地房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
223. 广州市万轩房地产有限公司 新增至合并范围 收购
224. 广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司 新增至合并范围 收购
225. 捷荣创富科技(深圳)有限公司 新增至合并范围 收购
226. 无锡古运河万迪置业投资有限公司 新增至合并范围 收购
227. 杭州东尚置业有限公司 新增至合并范围 收购
228. 杭州东越投资管理有限公司 新增至合并范围 收购
229. 武汉万科城花璟苑房地产有限公司 新增至合并范围 收购
230. 武汉联投万科房地产有限公司 新增至合并范围 收购
231. 沈阳中铁万科朗榆置地有限公司 新增至合并范围 收购
232. 济南万筑房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
233. 济南旺地置业有限公司 新增至合并范围 收购
234. 深圳市卓弘物业服务有限公司 新增至合并范围 收购
235. 福州誉信达经济发展有限公司 新增至合并范围 收购
236. 美洲联冠置业(深圳)有限公司 新增至合并范围 收购
237. 苏州万康房地产有限公司 新增至合并范围 收购
238. 苏州万江房地产有限公司 新增至合并范围 收购
239. 苏州科建房地产有限公司 新增至合并范围 收购
240. 贵阳万科劲嘉置业有限公司 新增至合并范围 收购
241. 长春万科新里程房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
242. 陕西隆基帝和置业有限公司 新增至合并范围 收购
203
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
序号 企业名称 变更内容 变更原因
243. AmericaChampionPropertyLimited 新增至合并范围 收购
244. JollyChiefLimited 新增至合并范围 收购
245. WealthConvergenceResourcesLimited 新增至合并范围 收购
246. 南京万晖置业有限公司 不纳入合并范围 出售
247. 南京凯瑞置业有限公司 不纳入合并范围 出售
248. 博商资产管理有限公司 不纳入合并范围 出售
249. 广州市东霆房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
250. 杭州万臻置业有限公司 不纳入合并范围 出售
251. 沈阳中铁万科祥盟置地有限公司 不纳入合并范围 出售
252. 贵州龙里维乐物流园有限公司 不纳入合并范围 出售
253. 郑州美地置业有限公司 不纳入合并范围 出售
254. 郑州美铭科技产业园综合开发有限公司 不纳入合并范围 出售
255. 陕西华联置业发展有限公司 不纳入合并范围 出售
256. 佛山市万福投资有限公司 不纳入合并范围 注销
257. 吉林省万方房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
258. 沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
259. 芜湖北翔投资管理有限公司 不纳入合并范围 注销
260. 郑州安汇置业有限公司 不纳入合并范围 注销
261. MainFullLimited 不纳入合并范围 出售
262. MainlandcnSevenCompanyLimited 不纳入合并范围 出售
263. VankeVelocityPropertyIHoldingCompanyLimited 不纳入合并范围 出售
264. VankeVelocityPropertyIInvestmentCompanyLimited 不纳入合并范围 出售
265. AmpleAvenueInvestmentsLimited 不纳入合并范围 注销
266. DylanCompanyLimited 不纳入合并范围 注销
267. 武汉联投万科生态城房地产有限公司 不纳入合并范围 控制权变更
268. AscentWinLimited 不纳入合并范围 控制权变更
注：本集团向合作方转让项目部分股权，转让后，项目公司重大经营决策需各方一致通过，
因而该等项目公司不纳入本集团合并范围。
三、会计政策调整对财务报表的影响
报告期内，发行人不存在因会计差错、会计政策变更而发生追溯调整的事项。
四、最近三年主要财务指标
（一）发行人最近三年主要财务指标
单位：万元
204
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末
资产总额 116,534,691.78 83,067,421.39 61,129,556.77
负债总额 97,867,297.86 66,899,764.26 47,498,595.04
全部债务 19,497,453.65 13,246,816.27 9,623,562.15
所有者权益 18,667,393.92 16,167,657.13 13,630,961.73
资产负债率 83.98% 80.54% 77.70%
扣除预收账款后的资产负债率 49.00% 47.47% 42.92%
债务资本比率 51.09% 45.03% 41.38%
流动比率 1.20 1.24 1.30
速动比率 0.50 0.44 0.43
营业收入 24,289,711.03 24,047,723.69 19,554,913.00
营业利润 5,081,291.64 3,902,377.88 3,312,277.73
利润总额 5,114,195.27 3,925,361.17 3,380,261.76
净利润 3,720,838.73 2,835,025.55 2,594,943.80
扣除非经常性损益后净利润 3,643,611.11 2,825,692.81 2,544,598.20
归属于母公司所有者的净利润 2,805,181.49 2,102,260.63 1,811,940.62
扣除非经常性损益后归属于母公司
2,727,953.87 2,092,927.89 1,761,595.02
所有者的净利润
经营活动产生现金流量净额 8,232,283.42 3,956,612.90 1,604,602.07
投资活动产生现金流量净额 （5,161,323.30） (4,338,905.01) (2,094,748.12)
筹资活动产生现金流量净额 5,526,489.62 3,129,665.06 (510,391.08)
营业毛利率 25.98% 20.27% 20.16%
总资产报酬率 5.30% 5.76% 6.36%
净资产收益率 21.36% 19.03% 20.58%
扣除非经常性损益后净资产收益率 20.92% 18.97% 20.18%
EBITDA 5,478,748.04 4,142,114.19 3,503,418.53
EBITDA 利息保障倍数（倍） 9.34 7.87 8.53
EBITDA 全部债务比 0.28 0.31 0.36
应收账款周转率（次） 138.48 104.88 88.79
存货周转率（次） 0.30 0.41 0.40
（二）上述财务指标的计算方法
上述指标均依据合并报表口径计算，各指标的具体计算公式如下：
全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付
短期债券+一年内到期的非流动负债+衍生金融负债+其他流动负债；
流动比率=流动资产/流动负债；
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
205
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
资产负债率=负债合计/资产合计；
扣除预收账款后的资产负债率=（负债合计-预收账款）/资产合计；
债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）
营业毛利率=（营业收入-营业成本-主营业务税金及附加）/营业收入；
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；
净资产收益率=净利润/净资产平均余额；
扣除非经常性损益后净资产收益率=扣除非经常性损益后净利润/净资产平
均余额；
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销；
EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息
支出）；
EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务；
应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
存货周转率=营业成本/存货平均余额；
如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。
五、管理层讨论与分析
本公司管理层结合公司最近三年财务报表，对公司的资产负债结构、盈利能
力、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下讨
论与分析。
（一）资产结构分析
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
206
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2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
货币资金 17,412,100.92 14.94 8,703,211.82 10.48 5,318,038.10 8.70
衍生金融资产 1,249.37 0.00 45,867.12 0.06 12,219.53 0.02
应收账款 143,273.40 0.12 207,525.68 0.25 251,065.33 0.41
预付款项 7,301,710.69 6.27 5,026,254.06 6.05 3,964,697.28 6.49
其他应收款 16,324,976.59 14.01 10,543,500.49 12.69 7,548,564.30 12.35
存货 59,808,765.76 51.32 46,736,133.61 56.26 36,812,193.05 60.22
持有待售资产 691,017.13 0.59 - - - -
其他流动资产 72,189.35 0.06 867,050.00 1.04 795,660.00 1.30
流动资产合计 101,755,283.21 87.32 72,129,542.79 86.83 54,702,437.59 89.49
可供出售金融资产 134,074.94 0.12 132,801.43 0.16 113,881.27 0.19
长期股权投资 8,122,430.53 6.97 6,170,198.84 7.43 3,350,342.35 5.48
投资性房地产 2,881,130.03 2.47 2,187,442.43 2.63 1,076,505.11 1.76
固定资产 709,880.81 0.61 681,079.31 0.82 491,747.92 0.80
在建工程 102,241.09 0.09 76,531.26 0.09 59,835.89 0.10
无形资产 143,750.48 0.12 126,036.37 0.15 104,499.11 0.17
商誉 20,634.29 0.02 20,168.98 0.02 20,168.98 0.03
长期待摊费用 206,597.59 0.18 96,022.63 0.12 44,788.34 0.07
递延所得税资产 965,100.20 0.83 719,853.30 0.87 516,654.08 0.85
其他非流动资产 1,493,568.60 1.28 727,744.06 0.88 648,696.13 1.06
非流动资产合计 14,779,408.57 12.68 10,937,878.61 13.17 6,427,119.18 10.51
资产总计 116,534,691.78 100.00 83,067,421.39 100.00 61,129,556.77 100.00
最近三年，公司的资产总额分别为 61,129,556.77 万元、83,067,421.39 万元
和 116,534,691.78 万元，2015-2017 年年均复合增长率 38.07%。公司主营业务为
房地产开发，属于资金密集型行业，资产结构呈现流动资产占比较高的特点，最
近三年，公司流动资产占资产总额的比例分别为 89.49%、86.83%和 87.32%。
公司流动资产主要由货币资金、预付款项、其他应收款和存货等构成。最近
三 年 ， 公 司 流 动 资 产 分 别 为 54,702,437.59 万 元 、 72,129,542.79 万 元 和
101,755,283.21 万元，2015-2017 年年均复合增长率 36.39%，略低于总资产平均
增速。
公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产等构成。最近三年末，
公司非流动资产分别为 6,427,119.18 万元、10,937,878.61 万元和 14,779,408.57 万
207
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元，2015-2017 年年均复合增长率 51.64%，显著高于总资产平均增速，主要归因
于长期股权投资和投资性房地产规模增长所致。
（1） 货币资金
公司货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，其他货币资金为物业项
目维护基金。最近三年，公司的货币资金余额分别为 5,318,038.10 万元、
8,703,211.82 万元和 17,412,100.92 万元，占总资产的比例分别为 8.70%、10.48%
和 14.94%，公司坚持积极销售、审慎投资的策略，资金状况良好。2016 年末，
公司货币资金余额较 2015 年年末增加 3,385,173.72 万元，增幅 63.65%。2017 年
末，公司货币资金余额较 2016 年末增加 8,708,889.10 万元，增幅 100.07%，主要
是由于房地产业务的销售回款增加。
截至 2017 年末，货币资金总额为 17,412,100.92 万元，其中受限使用资金为
979,500.18 万元（含因质押或冻结对使用有限制的资金 826,500.00 万元），存放
在境外货币资金共计折合人民币 2,646,125.74 万元。截至 2017 年末，公司除上
述受限使用资金外，无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项。
（2） 预付款项
公司的预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设
计费等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。最近三年末，公司预付
款项余额分别 3,964,697.28 万元、5,026,254.06 万元和 7,301,710.69 万元，占总资
产的比例分别为 6.49%、6.05%和 6.27%。2016 年年末，公司预付款项余额较 2015
年年末增加 1,061,556.78 万元，增幅 26.78%，主要是由于预付土地价款增加。2017
年年末，公司预付款项余额较 2016 年年末增加 2,275,456.63 万元，增幅 45.27%，
主要是由于预付地价增加。
公司截至 2017 年末超过一年且金额重大的预付款项主要是预付武汉市子湖
实业有限公司的鲩子湖前期项目款人民币 9.68 亿元，正在积极有序的推进相关
工作，促进项目地块、股权的转让早日完成。
截至 2017 年 12 月末和 2016 年 12 月末，公司预付款项账龄结构如下表所示：
单位：万元
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截至 2017 年 12 月 31 日 截至 2016 年 12 月 31 日
项目
账面余额 占比（%） 账面余额 占比（%）
1 年以内（含 1 年） 6,939,242.75 94.72 4,639,126.49 92.15
1-2 年（含 2 年） 130,588.40 1.78 81,758.74 1.62
2-3 年（含 3 年） 51,835.93 0.71 176,890.08 3.51
3 年以上 204,223.58 2.79 136,832.70 2.72
小计 7,325,890.67 100.00 5,034,608.01 100.00
减：坏账准备 24,179.97 - 8,353.95 -
合计 7,301,710.69 - 5,026,254.06 -
（3） 其他应收款
公司其他应收款主要为土地保证金等政府部门保证金、应收联营/合营企业款
及合作方经营往来款。最近三年末，公司其他应收款分别为 7,548,564.30 万元、
10,543,500.49 万元和 16,324,976.59 万元，占总资产的比例分别为 12.35%、12.69%
和 14.01%。2016 年年末，其他应收款较 2015 年年末增加 2,994,936.19 万元，增
幅 39.68%，主要归因于应收合营、联营公司款大幅增加所致，系公司与合作方
共同开发合营及联营项目公司，各方按协议约定投入的项目运营资金而形成的应
收款。2017 年末，其他应收款较 2016 年末增加 5,781,476.10 万元，增幅 54.83%，
主要系应收合营、联营公司款增加。
截至 2017 年末，公司其他应收款分类披露情况如下：
单位：万元
类别 账面余额 比例（%） 坏账准备 计提比例（%）
按信用风险特征组合计提
坏账准备的其他应收款
组合一 15,776,916.36 95.93 - -
组合二 507,366.05 3.08 47,220.05 9.31
组合小计 16,284,282.42 99.01 47,220.05
单项金额重大并单独计提
104,543.25 0.64 30,045.73 28.74
坏账准备的其他应收款
单项金额虽不重大但单独
计提了坏账准备的其他应 57,137.86 0.35 43,721.16 76.52
收款
合计 16,445,963.53 100 120,986.93
单项金额重大的款项主要为合作项目开发所需垫付的资金。
209
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单项金额不重大但单独计提了坏帐准备的其他应收款主要为因实行酬金制
的物业服务项目产生的亏损应向所服务客户收取，该款项的信用风险较大，本公
司对此类款项按个别方式评估减值损失。
1）组合一中包含已经单项测试未发生减值的其他应收款，本集团将其包括
在具有类似信用风险特征的其他应收款组合中再进行减值测试。
2）组合二中，2017 年末年末按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
单位：万元
账龄 账面余额 坏账准备 比例
1 年以内(含 1 年） 225,418.33 2,254.18 1%
1-3 年(含 3 年） 158,473.82 7,923.69 5%
3 年以上 123,473.90 37,042.17 30%
合计 507,366.05 47,220.05
截至 2017 年 12 月末和 2016 年 12 月末，公司其他应收款分类情况如下：
单位：万元
项目 截至 2017 年 12 月 31 日金额 截至 2016 年 12 月 31 日金额
土地及其他保证金 1,846,548.46 1,760,444.94
合作方经营往来款 6,586,276.11 4,256,942.63
应收联营/合营企业款 7,614,375.80 4,292,523.45
其他 398,763.16 297,342.67
小计 16,445,963.53 10,607,253.69
减：坏账准备 120,986.93 63,753.20
合计 16,324,976.59 10,543,500.49
发行人其他应收款按经营性、非经营性分类，金额与占比如下：
最近一年末其他应收款中经营性、非经营性构成情况
单位：万元/%
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比
经营性其他应收款 16,445,963.53 100.00 10,607,253.69 100.00
其中：应收关联公
7,614,375.80 46.30 4,292,523.45 40.47
司
其他客户 8,831,587.73 53.70 6,314,730.24 59.53
非经营性其他应收
- - - -
款
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2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比
其中：应收关联公
- - - -
司
其他客户 - - - -
小计 16,445,963.53 100.00 10,607,253.69 100.00
减：坏账准备 120,986.93 63,753.20 -
合计 16,324,976.6 100.00 10,543,500.49 100.00
（4） 存货
公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在建开
发产品和拟开发产品等构成。最近三年末，公司存货净额分别为 36,812,193.05
万元、46,736,133.61 万元和 59,808,765.76 万元，占总资产的比例分别为 60.22%、
56.26%和 51.32%。2016 年年末，存货较 2015 年年末增加 9,923,940.56 万元，增
幅 26.96%，主要归因于开工面积与土地储备面积增加。
2017 年末，存货较 2016 年末增加 13,072,632.15 万元，增幅 27.97%，要是由
于已售资源未竣工结算资源有所增加。
截至 2016 年 12 月末，公司存货明细如下表所示：
单位：万元
项目 账面余额 存货跌价准备 账面净额 占比（%）
已完工开发产品 4,385,432.12 14,209.19 4,371,222.93 9.35%
在建开发产品 28,560,275.26 71,773.85 28,488,501.41 60.95%
拟开发产品 13,743,059.67 51,524.02 13,691,535.65 29.30%
建造合同形成的已
131,126.89 - 131,126.89 0.28%
完工未结算资产
其他 53,746.73 - 53,746.73 0.12%
合计 46,873,640.67 137,507.06 46,736,133.61 100.00%
截至 2017 年 12 月末，公司存货明细如下表所示：
单位：万元
项目 账面余额 存货跌价准备 账面净额 占比（%）
已完工开发产品 5,017,366.97 19,255.66 4,998,111.31 8.36%
在建开发产品 33,016,691.75 111,571.53 32,905,120.21 55.02%
拟开发产品 21,796,560.86 30,493.74 21,766,067.11 36.39%
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项目 账面余额 存货跌价准备 账面净额 占比（%）
建造合同形成的已
69,280.91 - 69,280.91 0.11%
完工未结算资产
其他 70,186.22 - 70,186.22 0.12%
合计 59,970,086.70 161,320.94 59,808,765.76 100.00%
资产负债表日，公司存货按成本与可变现净值孰低计量，存货跌价准备按单
项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值是存货的估计售价减去至
完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计算存货
可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金
额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确
定估计售价。
截至 2017 年 12 月末和 2016 年 12 月末，公司分别计提了存货跌价准备人民
币 51,989.62 万元和 83,870.09 万元。2017 年年末，因部分城市房价、地价调整
幅度较大，公司基于审慎的财务策略，根据市场情况对南充金润华府、镇江蓝山
花园、大连海港城、抚顺金域蓝湾、宁波万科城等可能存在风险的项目计提了存
货跌价准备。未来公司将持续关注市场环境的变化，根据实际情况对存货跌价准
备进行调整。
截至 2017 年 12 月末，存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短
期借款抵押的存货账面价值为人民币 498,670.57 万元，占存货账面价值的比例为
0.83%。
（5） 长期股权投资
公司长期股权投资主要为对合营企业和联营企业投资。最近三年末，公司长
期股权投资余额分别为 3,350,342.35 万元、6,170,198.84 万元和 8,122,430.53 万元，
占总资产的比例分别为 5.48%、7.43%和 6.97%。2016 年年末，长期股权投资较
2015 年年末增加 2,819,856.49 万元，增幅 84.17%。2017 年末，长期股权投资较
2016 年末增加 1,952,231.69 万元，增幅 31.64%。上述长期股权投资的大幅增长
均归因于公司不断深化合作经营，加大对合营、联营企业投资，以提升投资回报
率。
212
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截至 2017 年末，公司长期股权投资明细如下表所示：
单位：万元
被投资单位 账面价值
对合营企业投资 4,155,041.20
对联营企业投资 3,967,389.33
合计 8,122,430.53
（6） 投资性房地产
公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包括正在建造
或开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。本公司采用成本模
式计量投资性房地产。最近三年末，公司投资性房地产价值分别为 1,076,505.11
万元、2,187,442.43 万元和 2,881,130.03 万元，占公司总资产的比例分别为 1.76%、
2.63%和 2.47%。2016 年年末，投资性房地产较 2015 年年末增加 1,110,937.32 万
元，增幅 103.20%，主要归因于合并范围变化新纳入子公司的投资性房地产所致。
2017 年末，投资性房地产较 2016 年末增加 693,687.60 万元，增幅 31.71%，主要
主要归因于合并范围变化新纳入子公司的投资性房地产所致。
截至 2016 年 12 月末，公司主要投资性房地产情况如下：
单位：万元
被投资单位名称 房屋、建筑物 在建工程 小计
原值 1,567,677.11 698,889.54 2,266,566.65
累计折旧和累计摊销 73,421.99 - 73,421.99
投资性房地产减值 5,702.23 - 5,702.23
账面价值 1,488,552.89 698,889.54 2,187,442.43
截至 2017 年 12 月末，公司主要投资性房地产情况如下：
单位：万元
被投资单位名称 房屋、建筑物 在建工程 小计
原值 1,848,404.75 1,131,603.33 2,980,008.07
累计折旧和累计摊销 85,763.99 - 85,763.99
投资性房地产减值 13,114.05 - 13,114.05
账面价值 1,749,526.71 1,131,603.33 2,881,130.03
截至 2017 年 12 月末，本公司用于银行借款抵押的投资性房地产人民币
390,465.80 万元，占投资性房地产余额的比重为 13.55%。
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（7） 其他非流动资产
公司其他非流动资产主要为回收期一年以上的参加一级土地开发投资款、长
期应收联营企业款项和股权收购款。最近三年末，其他非流动资产分别为
648,696.13 万元、727,744.06 万元和 1,493,568.60 万元，占公司总资产的比例分
别为 1.06%、0.88%和 1.28%。2016 年年末，其他非流动资产较 2015 年年末增加
79,047.93 万元，增幅 12.19%。2017 年年末，其他非流动资产较 2016 年末增加
765,824.53 万元，增幅 105.23%，主要归因于为取得长期资产支付款项增加。
（二）负债结构分析
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
短期借款 1,610,885.87 1.65 1,657,658.92 2.48 190,008.80 0.40
衍生金融负债 101,994.02 0.10 - - - -
应付票据 333,018.32 0.34 360,383.91 0.54 1,674,473.29 3.53
应付账款 17,343,940.27 17.72 13,804,756.25 20.63 9,144,645.84 19.25
预收款项 40,770,593.99 41.66 27,464,555.45 41.05 21,262,570.56 44.76
应付职工薪酬 493,041.40 0.50 383,992.66 0.57 264,265.72 0.56
应交税费 1,077,490.63 1.10 955,308.41 1.43 737,398.05 1.55
应付利息 99,514.43 0.10 37,837.49 0.06 23,157.59 0.05
其他应付款 18,288,680.29 18.69 10,658,025.72 15.93 6,235,022.43 13.13
一年内到期的非
4,616,383.77 4.72 2,677,329.73 4.00 2,474,640.41 5.21
流动负债
流动负债合计 84,735,542.99 86.58 57,999,848.55 86.70 42,006,182.69 88.44
长期借款 9,602,904.47 9.81 5,640,606.13 8.43 3,382,858.42 7.12
应付债券 3,232,267.19 3.30 2,910,837.58 4.35 1,901,581.23 4.00
预计负债 15,986.64 0.02 11,867.24 0.02 14,322.06 0.03
其他非流动负债 254,066.60 0.26 286,199.95 0.43 137,807.56 0.29
递延所得税负债 26,529.97 0.03 50,404.82 0.08 55,843.08 0.12
非流动负债合计 13,131,754.88 13.42 8,899,915.72 13.30 5,492,412.35 11.56
负债合计 97,867,297.86 100.00 66,899,764.26 100.00 47,498,595.04 100.00
最近三年末，公司的负债总额分别为 47,498,595.04 万元、66,899,764.26 万
元和 97,867,297.86 万元，2015-2017 年均复合增长率 43.54%，略高于资产总额
年均增速（38.07%）。公司负债以流动负债为主，与资产结构相匹配，符合公司
214
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
的主营业务特点。最近三年末，公司流动负债占负债总额的比例分别为 88.44%、
86.70%和 86.58%，趋势较为平稳。
公司流动负债主要由短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、其他应付
款和一年内到期的非流动负债等构成。最近三年末，公司流动负债分别为
42,006,182.69 万元、57,999,848.55 万元和 84,735,542.99 万元，2015-2017 年均复
合增长率 42.03%，与总负债平均增速基本相当。
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券等构成。最近三年末，公司非流
动负债分别为 5,492,412.35 万元、8,899,915.72 万元和 13,131,754.88 万元，
2015-2017 年均复合增长率 54.63%，相对高于总负债平均增速，主要归因于长期
借款、预收款项和应付债券大幅增加所致。
（1）短期借款
最近三年末，公司短期借款余额分别为 190,008.80 万元、1,657,658.92 万元
和 1,610,885.87 万元，占负债总额的比例分别为 0.40%、2.48%和 1.65%。最近三
年，公司短期借款规模波动较大，其中，2016 年年末，短期借款余额较 2015 年
年末增加 1,467,650.12 万元，增幅 772.41%。主要归因于房地产业务发展及融资
结构变化相应增加短期借款规模。2017 年年末，短期借款余额较 2016 年末减少
46,773.05 万元，降幅 2.82%。
最近三年末，公司短期借款结构如下表所示：
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目 占比
金额 占比（%） 金额 金额 占比（%）
（%）
信用借款 1,210,509.94 75.15 922,556.05 55.65 160,008.80 84.21
抵押借款 - - 42,766.33 2.58 - -
质押借款 400,375.93 24.85 692,336.54 41.77 30,000.00 15.79
合计 1,610,885.87 100.00 1,657,658.92 100.00 190,008.80 100.00
以上抵押借款由公司的子公司提供土地使用权抵押担保，质押借款由公司的
子公司提供保证金质押担保。
（2）应付票据
215
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最近三年末，公司的应付票据均为一年内到期的商业承兑汇票。最近三年，
公司应付票据余额分别为 1,674,473.29 万元、360,383.91 万元和 333,018.32 万元，
占负债总额的比例分别为 3.53%、0.54%和 0.34%，应付票据余额占比逐年下降，
主要归因于优化支付方式。
（3）应付账款
公司应付账款主要为应付及预提工程款、应付地价款等。最近三年，公司应
付账款余额分别为 9,144,645.84 万元、13,804,756.25 万元和 17,343,940.27 万元，
占负债总额比例分别为 19.25%、20.63%和 17.72%。
截至 2017 年 12 月末和 2016 年 12 月末，公司应付账款分类情况如下表所示：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
应付地价 3,221,582.18 3,150,064.95
应付及预提工程款 13,599,111.18 10,394,599.82
质量保证金 336,839.14 128,906.20
应付及预提销售佣金 116,600.30 95,196.20
其他 69,807.48 35,989.08
合计 17,343,940.27 13,804,756.25
截至 2017 年 12 月末，公司无账龄超过一年的重要应付账款。
（4）预收款项
公司预收款项主要为预收购房款。最近三年末，公司预收款项余额为
21,262,570.56 万元、27,464,555.45 万元和 40,770,593.99 万元，占负债总额的比
例分别为 44.76%、41.05%和 41.66%。2016 年年末，公司预收款项较 2015 年年
末增加 6,201,984.89 万元，增幅 29.17%。2017 年年末，预收账款较 2016 年末增
加 13,306,038.54 万元，增幅 48.45%。最近三年，公司预收款项规模呈逐年增长
趋势，主要归因于房屋销售金额不断增加。
截 至 2017 年 12 月末，公司账龄超过一 年的预收款项余额为 人民币
8,813,840.11 万元，其中主要为尚未结算的预收房款。
216
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（5）其他应付款
公司其他应付款主要为应付合营/联营企业款、土地增值税清算准备金、代
收款、应付股权款与合作公司往来及其他等。最近三年末，公司其他应付款余额
分别为 6,235,022.43 万元、10,658,025.72 万元和 18,288,680.29 万元，占负债总额
的比例分别为 13.13%、15.93%和 18.69%。2016 年年末，其他应付款较 2015 年
年末增加 4,423,003.29 万元，增幅 70.94%，主要归因于应付合营/联营企业款和
应付股权款与合作公司往来及其他大幅增加。2017 年年末，其他应付款较 2016
年末增加 7,630,654.57 万元，增幅 71.60%，主要归因于合作方往来增加、土地增
值税清算准备金增加。
截至 2017 年 12 月末和 2016 年 12 月末，公司其他应付款分类情况如下：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
应付合营/联营企业款 6,723,360.09 4,275,381.42
应付股权款与合作公司往来及其他 9,277,805.63 5,092,101.00
土地增值税清算准备金 1,618,713.84 866,490.23
押金及保证金 253,464.35 142,283.18
代收款 195,429.74 116,059.83
购房意向金 219,906.64 165,710.07
合计 18,288,680.29 10,658,025.72
（6）一年内到期的非流动负债
公司一年内到期的非流动负债包括一年内到期的长期借款、一年内到期的应
付债券等。最近三年末，公司一年内到期的非流动负债的余额分别为 2,474,640.41
万元、2,677,329.73 万元和 4,616,383.77 万元，占负债总额的比例分别为 5.21%、
4.00%和 4.72%。
最近三年末，公司一年内到期的非流动负债结构如下表所示：
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
信用借款 3,884,456.21 84.15 2,119,550.00 79.17 2,323,715.23 93.90
抵押借款 38,800.42 0.84 29,100.00 1.09 51,112.95 2.07
217
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2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
质押借款 76,789.51 1.66 281,861.61 10.53 - -
无担保债券 616,337.64 13.35 246,818.12 9.21 99,812.23 4.03
合计 4,616,383.77 100.00 2,677,329.73 100.00 2,474,640.41 100.00
一年内到期的非流动负债中，抵押借款主要由公司的存货以及投资性房地产
作为抵押；质押借款主要由公司持有的控股子公司的股权作为质押。
（7）长期借款
最近三年末，公司长期借款余额分别为 3,382,858.42 万元、5,640,606.13 万
元和 9,602,904.47 万元，占负债总额的比例分别为 7.12%、8.43%和 9.81%，长期
借款规模总体上升，主要归因于对融资结构的调整与优化。
最近三年末，公司长期借款结构明细如下所示：
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
信用借款 7,871,774.98 81.97 3,285,300.00 58.24 3,214,622.11 95.03
抵押借款 346,166.38 3.60 127,595.22 2.26 110,045.76 3.25
质押借款 1,384,963.12 14.42 2,227,710.91 39.50 58,190.55 1.72
合计 9,602,904.47 100.00 5,640,606.13 100.00 3,382,858.42 100.00
长期借款中，抵押借款主要由公司的存货和投资性房地产作为抵押；质押借
款主要由公司持有的控股子公司的股权作为质押。
（8）应付债券
最近三年末，公司应付债券余额分别为 1,901,581.23 万元、2,910,837.58 万
元和 3,232,267.19 万元，占负债总额比例分别为 4.00%、4.35%和 3.30%。
截至本募集说明书签署日，公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下：8
8
此处一年内到期的已经重分类到一年内到期非流动负债里面，不再在应付债券里面核算。
218
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本币发 人民币发
发行主 币 债券期 偿还债务
债券简称 行金额 行金额（万 发行日期 到期日期 票面利率
体 种 限 情况
（万元） 元）
尚未到期，
40,000 250,932 2014/6/4 2019/6/4 5年 4.500%
按时付息
尚未到期，
22,000 138,013 2016/10/14 2021/10/14 5年 2.950%
按时付息
尚未到期，
60,000 376,398 2016/12/23 2019/12/23 3年 3.950%
美 按时付息
元 尚未到期，
100,000 627,330 2017/11/9 2027/11/9 10 年 3.975%
按时付息
面向专业 尚未到期，
万科地 97,100 609,137 2018/4/18 2023/4/18 5年 4.1500%
投资者发 按时付息
产（香
行中期票 3 个月 尚未到期，
港）有限 65,000 407,765 2018/5/17 2023/5/17 5 年期
据计划 LIBOR+155BP 按时付息
公司
（注） 人
尚未到期，
民 100,000 100,000 2013/12/4 2018/12/4 5年 4.500%
按时付息
币
尚未到期，
137,500 109,918 2016/4/13 2019/4/13 3年 2.500%
按时付息
港 尚未到期，
62,500 49,963 2016/4/18 2019/4/18 3年 2.500%
币 按时付息
尚未到期，
165,000 131,901 2016/4/29 2019/4/29 3年 2.500%
按时付息
尚未到期，
15 万科 01 500,000 500,000 2015/9/25 2020/9/25 5年 3.500%
按时付息
15 万科 尚未到期，
150,000 150,000 2015/11/6 2020/11/6 5年 3.780%
MTN001 按时付息
15 万科 尚未到期，
150,000 150,000 2015/11/6 2020/11/6 5年 3.780%
MTN002 按时付息
16 万科 尚未到期，
150,000 150,000 2016/3/11 2021/3/11 5年 3.200%
万科企 MTN001 按时付息
人
业股份 16 万科 尚未到期，
民 150,000 150,000 2016/3/11 2021/3/11 5年 3.200%
有限公 MTN002 按时付息
币
司 5（3+2） 尚未到期，
17 万科 01 300,000 300,000 2017/7/18 2022/7/18 4.500%
年 按时付息
5（3+2） 尚未到期，
17 万科 02 100,000 100,000 2017/8/4 2022/8/4 4.540%
年 按时付息
18 万科 尚未到期，
200,000 200,000 2018/6/6 2019/3/3 270 天 4.600%
SCP001 按时付息
18 万科 尚未到期，
300,000 300,000 2018/7/12 2021/7/12 3年 4.60%
MTN001 按时付息
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
本币发 人民币发
发行主 币 债券期 偿还债务
债券简称 行金额 行金额（万 发行日期 到期日期 票面利率
体 种 限 情况
（万元） 元）
18 万科 尚未到期，
300,000 300,000 2018/7/30 2019/1/26 180 天 3.580%
SCP003 按时付息
18 万科 尚未到期，
300,000 300,000 2018/7/31 2019/1/27 180 天 3.530%
SCP004 按时付息
合计 5,401,356
注：1、发行人香港子公司Bestgain Real Estate Lyra Limited (以下简称“Lyra”) 之美元20亿
元中期票据发行计划 (以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有
限公司批准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为
32亿美元。基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司
（以下简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托
协议和其他相关协议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有
已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，
万科地产香港取代Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与
此同时Lyra作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解
除。2017年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4
月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元。2、以港币、美元标价的债
务融资工具人民币发行金额以截至2018年3月31日在岸人民币与该种货币即期汇率收盘价折
算。
截至本募集说明书签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按期足
额向投资者支付了债券利息。
截至本募集说明书签署日，发行人共注册了 4 期、合计融资规模 158 亿元中
期票据，具体情况如下：
单位：亿元
序号 接受注册通知书 接受注册日期 注册规模 有效期 已发行规模
中市协注
1 2014 年 12 月 15 日 18 18
[2014]MTN459 号
中市协注
2 2015 年 5 月 25 日 45 30
[2015]MTN202 号 自注册通知书发出
中市协注 之日起 2 年内有效
3 2015 年 5 月 25 日 45 30
[2015]MTN203 号
中市协注
4 2018 年 5 月 31 日 50 30
[2018]MTN304 号
本公司于 2014 年 12 月 24 日发行了“万科企业股份有限公司 2014 年度第一
220
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
期中期票据”（14 万科 MTN001），发行规模 18 亿元，期限 3 年，票面利率 4.70%。
本公司于 2015 年 11 月 6 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年度第一期
中期票据”（15 万科 MTN001），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.78%。
本公司于 2015 年 11 月 6 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年度第二期
中期票据”（15 万科 MTN002），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.78%。
本公司于 2016 年 3 月 9 日发行了“万科企业股份有限公司 2016 年度第一期
中期票据”（16 万科 MTN001），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.20%。
本公司于 2016 年 3 月 9 日发行了“万科企业股份有限公司 2016 年度第二期
中期票据”（16 万科 MTN002），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.20%。
本公司于 2018 年 7 月 10 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年度第一
期中期票据”（18 万科 MTN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率 4.60%。
截至本募集说明书签署日，发行人共注册了 3 期、合计融资规模 90 亿元公
司债券，具体情况如下：
本公司于 2015 年 9 月 25 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年公司债券
(第一期)”（15 万科 01），发行规模 50 亿元，期限 5 年，票面利率 3.50%。
本公司于 2017 年 7 月 18 日发行了“万科企业股份有限公司 2017 年面向合格
投资者公开发行公司债券(第一期)”（17 万科 01），发行规模 30 亿元，期限 3+2
年，票面利率 4.50%。
本公司于 2017 年 8 月 4 日发行了“ 万科企业股份有限公司 2017 年面向合
格投资者公开发行公司债券(第二期)”（17 万科 02），发行规模 10 亿元，期限 3+2
年，票面利率 4.54%。
（三）盈利能力分析
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
一、营业总收入 24,289,711.03 24,047,723.69 19,554,913.00
二、营业总成本 19,832,384.00 20,646,729.40 16,598,826.08
221
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项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
其中：营业成本 16,007,991.59 16,974,240.34 13,815,062.87
税金及附加 1,972,223.07 2,197,875.46 1,798,042.68
销售费用 626,198.13 516,071.59 413,827.36
管理费用 886,571.41 680,056.19 474,524.98
财务费用 207,525.68 159,206.80 47,773.58
资产减值损失 131,874.12 119,279.02 49,594.61
投资收益 624,456.17 501,383.59 356,190.81
其中：对联营企业和合营企 456,916.00 493,071.60 239,309.25
业的投资收益
资产处置损益 -491.55 - -
三、营业利润 5,081,291.64 3,902,377.88 3,312,277.73
加：营业外收入 72,328.80 39,831.17 85,543.15
减：营业外支出 39,425.17 16,847.88 17,559.12
四、利润总额 5,114,195.27 3,925,361.17 3,380,261.76
五、净利润 3,720,838.73 2,835,025.55 2,594,943.80
归属于母公司股东的净利润 2,805,181.49 2,102,260.63 1,811,940.62
1、营业收入分析
单位：万元
2017 年度 2016 年度 2015 年度
项目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
主营业务收入 24,013,964.88 98.86 23,840,054.80 99.14 19,318,321.96 98.79
其中：房地产 23,301,306.18 95.93 23,414,029.66 97.36 19,021,283.58 97.27
物业管理 712,658.70 2.93 426,025.14 1.78 297,038.38 1.52
其他业务收入 275,746.14 1.14 207,668.89 0.86 236,591.04 1.21
营业总收入 24,289,711.03 100.00 24,047,723.69 100.00 19,554,913.00 100.00
最近三年，公司营业总收入分别为 19,554,913.00 万元、24,047,723.69 万元
和 24,289,711.03 万元，2015-2017 年均复合增长率为 11.45%。
公司主营业务突出，最近三年，主营业务收入占营业总收入的比例分别为
98.79%、99.14%和 98.86%，其他业务收入占比较低。
发行人主营业务收入包括房地产收入和物业管理收入，最近三年，公司房地
产收入稳步增长，分别为 19,021,283.58 万元、23,414,029.66 万元和 23,301,306.18
万元，占营业收入的比例保持 95%以上。
222
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最近三年，公司物业管理收入分别为 297,038.38 万元、426,025.14 万元和
712,658.70 万元，呈逐年上升趋势。
公司其他业务收入主要为收取合营联营企业的运营管理费。最近三年，公司
其他业务收入分别为 236,591.04 万元、207,668.89 万元和 275,746.14 万元。
2、营业成本分析
单位：万元
2017 年度 2016 年度 2015 年度
科目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
主营业务成本 15,917,782.49 99.44 16,949,371.06 99.85 13,781,375.16 99.76
其中：房地产 15,338,519.17 95.82 16,617,491.18 97.90 13,553,036.12 98.10
物业管理 579,263.32 3.62 331,879.88 1.95 228,339.04 1.66
其他业务成本 90,209.10 0.56 24,869.28 0.15 33,687.71 0.24
营业成本合计 16,007,991.59 100.00 16,974,240.34 100.00 13,815,062.87 100.00
最近三年，公司营业成本分别为 13,815,062.87 万元、16,974,240.34 万元和
16,007,991.59 万元，2015-2017 年均复合增长率为 7.64%，其中房地产业务成本
分别为 13,553,036.12 万元、16,617,491.18 万元和 15,338,519.17 万元。
3、毛利率及利润水平分析
单位：万元
2017 年度 2016 年度 2015 年度
项目
毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率
主营业务 6,130,953.55 25.53% 4,702,948.67 19.73% 3,752,492.99 19.42%
其中：房地产 6,015,634.59 25.82% 4,629,606.05 19.77% 3,700,854.39 19.46%
物业管理 115,318.96 16.18% 73,342.62 17.22% 51,638.60 17.38%
其他业务 178,542.81 64.75% 172,659.22 83.14% 189,314.46 80.02%
毛利润合计/综
6,309,496.37 25.98% 4,875,607.89 20.27% 3,941,807.45 20.16%
合毛利率
注：毛利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
最近三年，公司整体业务毛利率分别为 20.16%、20.27%和 25.98%，其中房
地产业务的毛利率分别为 19.46%、19.77%和 25.82%。2015-2016 年，受土地成
本上涨、结算项目的区域和类型差异等因素的影响，公司房地产销售业务毛利率
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相对较低。2017 年以来，随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项
目进入结算，公司房地产销售业务毛利率明显上升。
最近三年，公司营业利润分别为 3,312,277.73 万元、3,902,377.88 万元和
5,081,291.64 万元；公司利润总额分别为 3,380,261.76 万元、3,925,361.17 万元和
5,114,195.27 万元；实现净利润分别为 2,594,943.80 万元、2,835,025.55 万元和
3,720,838.73 万元，均呈逐年上升趋势。
4、期间费用分析
单位：万元
2017 年度 2016 年度 2015 年度
项目 占比 占比 占比
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
销售费用 626,198.13 2.58 516,071.59 2.15 413,827.36 2.12
管理费用 886,571.41 3.65 680,056.19 2.83 474,524.98 2.43
财务费用 207,525.68 0.85 159,206.80 0.66 47,773.58 0.24
期间费用合
1,720,295.22 7.08 1,355,334.58 5.64 936,125.92 4.79
计
最近三年，公司期间费用合计分别为 936,125.92 万元、1,355,334.58 万元和
1,720,295.22 万元，占当期营业收入的比例分别为 4.79%、5.64%和 7.08%。
公司销售费用主要包括品牌宣传推广费用、销售代理费用及佣金等。最近三
年，公司销售费用分别为 413,827.36 万元、516,071.59 万元和 626,198.13 万元，
占当期营业收入的比例分别为 2.12%、2.15%和 2.58%。
公司管理费用主要包括人工与行政费用、财产费用等。最近三年，公司管理
费用分别为 474,524.98 万元、680,056.19 万元和 886,571.41 万元，与当期营业收
入的比例分别为 2.43%、2.83%和 3.65%。
公司财务费用主要为费用化的利息支出（减利息收入）、汇兑损益等。最近
三年，公司的财务费用为 47,773.58 万元、159,206.80 万元和 207,525.68 万元。
2016 年，公司的财务费用相比 2015 年增长 233.25%，主要归因于借款增长与汇
兑损益明显增加。2017 年，公司的财务费用相比 2016 年增长 30.35%，主要归因
于利息支出有所增加。
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5、投资收益
最近三年，公司实现投资收益分别为 356,190.81 万元、501,383.59 万元和
624,456.17 万元，主要为权益法核算的长期股权投资收益和处置长期股权投资取
得的投资收益。
6、营业外收入和营业外支出
最近三年，公司营业外收入分别为 85,543.15 万元、39,831.17 万元、72,328.80
万元。公司营业外收入主要包含固定资产处置利得、罚款收入、没收订金及违约
金收入等，其中近三年没收订金及违约金收入分别为 5,940.18 万元、7,913.21 万
元和 33,101.13 万元。2016 年，公司营业外收入同比减少 53.44%，主要归因于
2015 年部分项目初始投资成本小于取的投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值确认的利得增加。2017 年，公司营业外收入同比增加 81.59%，主要归
因于没收订金及违约金收入增加。
最近三年，公司营业外支出分别为 17,559.12 万元、16,847.88 万元和 39,425.17
万元。公司营业外支出主要包含非流动资产处置损失、对外捐赠等。2017 年，
公司营业外支出同比增加 134.01%，主要归因于偶然性支出增加。
（四）现金流量分析
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
经营活动产生的现金流入 41,226,088.68 31,283,561.57 21,106,503.48
经营活动产生的现金流出 32,993,805.26 27,326,948.67 19,501,901.41
经营活动产生的现金流量净额 8,232,283.42 3,956,612.90 1,604,602.07
投资活动产生的现金流入 1,977,156.80 656,476.69 364,566.60
投资活动产生的现金流出 7,138,480.10 4,995,381.70 2,459,314.72
投资活动产生的现金流量净额 -5,161,323.30 -4,338,905.01 -2,094,748.12
筹资活动产生的现金流入 12,377,454.95 9,015,558.57 3,513,033.58
筹资活动产生的现金流出 6,850,965.33 5,885,893.51 4,023,424.65
筹资活动产生的现金流量净额 5,526,489.62 3,129,665.06 -510,391.08
现金及现金等价物净增加额 8,483,599.24 2,774,239.38 -990,569.85
1、经营活动产生的现金流量分析
最近三年，公司实现经营活动产生的现金流入分别为 21,106,503.48 万元、
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31,283,561.57 万元和 41,226,088.68 万元，其中销售商品、提供劳务收到的现金
分别为 19,190,827.18 万元、28,653,293.83 万元和 36,840,522.34 万元；公司收到
其他与经营活动有关的现金分别为 1,915,676.30 万元、2,630,267.75 万元和
4,385,566.34 万元，主要是收取的购房诚意金、收到合营/联营公司及集团外部单
位往来款项。
最近三年，公司实现经营活动产生的现金流出分别为 19,501,901.41 万元、
27,326,948.67 万元和 32,993,805.26 万元，其中购买商品、接受劳务支付的现金
分别为 12,997,942.48 万元、17,846,870.00 万元和 23,487,635.52 万元；支付其他
与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 分 别 为 3,495,321.82 万 元 、 5,435,146.13 万 元 和
4,605,834.81 万元，主要是支付合营/联合公司及集团外部单位往来款项，以及营
销活动费用。
2016 年度，经营活动产生的现金流量净额较 2015 年度增加 2,352,010.83 万
元，增幅 146.58%，主要归因于公司坚持审慎的投资策略，合理补充项目资源，
同时房产销售稳步推进，导致购买商品、接收劳务支付的现金同比增幅低于销售
商品、提供劳务收到的现金。
2017 年度，经营活动产生的现金流量净额较 2016 年度增加 4,275,670.52 万
元，增幅 108.06%，主要归因于房地产销售稳步提升，销售回款增加，销售商品、
提供劳务收到的现金大幅增加。
最近三年，公司经营活动产生的现金流净额分别为 1,604,602.07 万元、
3,956,612.90 万元和 8,232,283.42 万元。最近三年，公司经营活动产生的现金流
量净额体现为现金的净流入，公司坚持积极销售、审慎投资，资金状况良好。
2、投资活动产生的现金流量分析
最近三年，公司投资活动产生的现金流入分别为 364,566.60 万元、656,476.69
万元和 1,977,156.80 万元，主要是收回投资取得的现金、取得投资收益收到的现
金及处置子公司及其他营业单位收回的现金净额。2016 年度，投资活动现金流
入较 2015 年度增加 291,910.09 万元，增幅 80.07%，主要归因于取得投资收益收
到的现金增加所致。2017 年度，投资活动现金流入较 2016 年度增加 1,320,680.11
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万元，增幅 201.18%，主要归因于处置子公司或其他营业单位收到的现金以及收
到其他与投资活动有关的现金。
最 近三年，公司投资活动 产生的现金流出分别为 2,459,314.72 万元、
4,995,381.70 万元和 7,138,480.10 万元，主要为投资支付的现金、取得子公司及
其他营业单位支付的现金净额，以及支付其他与投资活动有关的现金。2016 年
度，投资活动现金流出较 2015 年增加 2,536,066.98 万元，增幅 103.12%，主要归
因于当年为了合作开发项目增加子公司和联合营公司的收购导致投资支付的现
金同比增长所致。2017 年度，投资活动现金流出较 2016 年增加 2,143,098.40 万
元，增幅 42.90%，主要归因于投资支付的现金以及取得子公司及其他营业单位
支付的现金。
最近三年，公司投资活动产生的现金流净额分别为-2,094,748.12 万元、
-4,338,905.01 万元和-5,161,323.30 万元，体现为现金的净流出。
3、筹资活动产生的现金流量分析
最 近三年，公司筹资活动 产生的现金流入分别为 3,513,033.58 万元、
9,015,558.57 万元和 12,377,454.95 万元，主要为取得借款收到的现金。
最 近三年，公司筹资活动 产生的现金流出分别为 4,023,424.65 万元、
5,885,893.51 万元和 6,850,965.33 万元，主要为偿还债务支付的现金。
最 近 三 年 ， 公 司 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 额 分 别 为 -510,391.08 万 元 、
3,129,665.06 万元和 5,526,489.62 万元。
（五）偿债能力分析
1、主要偿债指标
最近三年，公司主要偿债指标如下表所示：
2017 年 2016 年 2015 年
项目
12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率 1.20 1.24 1.30
速动比率 0.50 0.44 0.43
资产负债率 83.98% 80.54% 77.70%
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扣除预收款项的资产负债率 49.00% 47.47% 42.92%
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
EBITDA（亿元） 547.87 414.21 350.34
EBITDA 利息保障倍数（倍） 9.34 7.87 8.53
从短期偿债能力指标来看，最近三年，公司流动比率分别为 1.30、1.24 和
1.20，速动比率分别为 0.43、0.44 和 0.50，基本保持稳定。由于公司所处房地产
行业的特性，存货在资产中占比较大，因此公司扣除存货后的速动比率相对较低。
从长期偿债能力指标来看，由于房地产行业属于资金密集型行业，前期土地
储备及工程施工等占用现金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较
高的现象。最近三年，公司资产负债率分别为 77.70%、80.54%和 83.98%，略有
上升但基本维持稳定。最近三年，公司扣除预收款项后的资产负债率分别为
42.92%、47.47%和 49.00%。2017 年末，由于长期借款和应付债券明显增加，公
司扣除预收款项后的资产负债率有所上升。
最近三年，公司 EBITDA 分别为 350.34 亿元、414.21 亿元和 547.87 亿元；
EBITDA 利息保障倍数分别为 8.53、7.87 和 9.34，发行人对利息支出的保障能力
较强。
2、公司有息负债情况
截至 2017 年末，公司有息负债余额为 1,906.2 亿元。截至 2017 年末，发行
人 1 年以内（含 1 年）、1-2 年（含 2 年）、2-3 年（含 3 年）、3-5 年（含 5 年）
以及 5 年以上有息负债规模分别为 6,227,269.64 万元、4,534,114.26 万元、
3,725,094.78 万元、3,872,522.77 万元和 703,439.85 万元，占有息负债比重分别为
32.67%、23.79%、19.54%、20.31%和 3.69%。发行人货币资金和现金流充裕，
可有效化解短期偿债压力。截至 2017 年末，发行人货币资金合计 1,741.21 亿元。
2017 年发行人经营活动产生的现金流量净额为 8,232,283.42 亿元。发行人中长期
有息负债存在一定集中兑付的情况，但相对发行人净资产规模和金融机构授信额
度总体可控。截至 2017 年末，发行人合并净资产合计 1,866.74 亿元。2017 年末
公司获得主要合作银行授信总额约为 2,920.50 亿元，其中已使用授信额度约为
1,396.69 亿元，未使用授信额度约为 1,523.81 亿元。期限结构如下：
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2017 年末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元
一年内到期
期限 短期借款 的非流动负 长期借款 应付债券 合计 占比
债
1 年以内（含
1,610,885.87 4,616,383.77 - 6,227,269.64 32.67%
1 年）
1 年以上 - - 9,602,904.47 3,232,267.19 12,835,171.66 67.33%
其中：1-2 年
- - 3,582,155.46 951,958.80 4,534,114.26 23.79%
（含 2 年）
2-3 年
- - 2,929,474.16 795,620.62 3,725,094.78 19.54%
（含 3 年）
3-5 年
- - 3,035,120.06 837,402.71 3,872,522.77 20.31%
（含 5 年）
5 年以上 - - 56,154.79 647,285.06 703,439.85 3.69%
合计 1,610,885.87 4,616,383.77 9,602,904.47 3,232,267.19 19,062,441.31 100%
单位：万元
种类 2017 年末金额 2016 年末金额
短期借款 1,610,885.87 1,657,658.92
一年到期的非流动负债 4,616,383.77 2,677,329.73
长期借款 9,602,904.47 5,640,606.13
应付债券 3,232,267.19 2,910,837.58
合计 19,062,441.31 12,886,432.36
截至 2016 年及 2017 年末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：
单位：万元
借款类别 2017年末金额 占比（%） 2016年末金额 占比（%）
信用借款 12,966,741.12 68.02 6,327,406.05 49.10
抵押借款 384,966.79 2.02 199,461.55 1.55
质押借款 1,862,128.56 9.77 3,201,909.06 24.85
一年内到期的无
616,337.64 3.23 246,818.12 1.92
担保债券
应付债券 3,232,267.19 16.96 2,910,837.58 22.58
合计 19,062,441.31 100.00 12,886,432.36 100.00
（六）资产周转能力分析
最近三年，公司主要资产周转能力指标如下表所示：
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项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
应收账款周转率（次） 138.48 104.88 88.79
存货周转率（次） 0.30 0.41 0.40
最近三年，公司应收账款周转率分别为 88.79、104.88 和 138.48。由于公司
房地产开发项目通常采用预售模式，因此应收账款余额相对较小，周转率较高。
最近三年，由于公司项目开发运营能力提升，回款速度加快，应收账款周转率持
续上升。
最近三年，公司存货周转率分别为 0.40、0.41 和 0.30。由于房地产项目开发
周期相对较长，从购买土地到正式交付产品、结转收入成本，通常需 2-3 年时间，
因此房地产公司存货周转率普遍偏低。
（七）未来业务发展目标
基于对未来我国房地产市场走势由“黄金时代”进入“白银时代”的基本研判，
发行人将始终坚持“万科一二三原则”，即：“一条底线”—坚守质量第一的底线；
“两项战略”—坚持做城乡建设与生活服务商战略和坚持做住宅产业化领跑者战
略；以及“三个策略”—产品主流定位策略、产品快速周转策略和谨慎投资策略，
并以上述原则为核心，推动企业业务转型，适应行业变革。
发行人将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户
为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城乡
建设与生活服务商”的战略定位，推动各项重点工作的展开。
基于上述原则和愿景，发行人未来重点工作目标如下：
1、坚持有质量增长及稳健发展的原则，坚持“以客户为中心，以现金流为基
础的持续真实价值创造”的业务指导思想。
在产品上，发行人将坚持以客户为中心，持续深化、落实“好房子、好服务、
好社区”的产品理念，满足主流消费者的真实自住需求，保证 90%以上的主流项
目定位。在销售上，发行人将贯彻合理定价、积极销售的策略，加快库存去化，
提升资源转化和周转效率；同时积极促进销售回款，力争全年销售回款率不低于
95%。在投资上，发行人将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、
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持续、谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长。在融资上，发行人
将持续维护本集团优良市场信用，进一步优化融资结构、拓宽融资渠道；投融结
合，保障各类业务稳健发展。
2、推进落实“城乡建设与生活服务商”的战略定位。
发行人将“城市配套服务商”的战略定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活
服务商，在确保核心业务持续稳健经营的基础上积极拓展业务版图，建设和巩固
拓展业务专业平台、强化专业能力。
发行人将加强并购团队和能力的建设，积极关注城乡建设与生活服务相关领
域的业务机会，通过并购、合作等方式，快速获取新业务拓展亟需的项目资源和
专业团队，充分发挥事业合伙人的制度优势，有效整合资源，加快构建“城乡建
设与生活服务商”的业务生态体系。
3、 迭代更新事业合伙人机制，持续打造“奋斗者”文化。
发行人将持续深化事业合伙人制度的理论内涵，系统化地构建万科事业合伙
人纲领，为相关制度及机制设计明确导向与原则；坚持“共识、共创、共担、共
享”的理念，在董事会的指导和支持下，探讨迭代更新经济利润奖金方案、跟投
等机制；鼓励各业务单位自主探索事业合伙人团队模式创新，打造符合各业务需
求的合伙人组织模式。发行人将以奋斗者精神为导向，大力选拔、培养和引进契
合业务发展需要的奋斗者，打造信念坚定、纪律严明、团结协作、勇于担当的奋
斗者队伍。
4、 加强风险管理体系建设，持续完善公司治理。
发行人将加强各事业部/区域的风险意识，开展以风险控制为导向的审计、
监察行动，提升风险控制和防范能力，建立风险管理的长效机制。同时，发行人
将继续保持和投资者的沟通，持续完善公司治理机制。
（八）盈利能力的可持续性
受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，公司盈利能力
的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：
231
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从宏观经济层面来看，经济形势总体平稳，但下行压力依然较大，不确定性
与风险性依然存在。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将对
房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影
响。
从公司经营层面来看，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及
合作方多的行业特征。公司在项目开发过程中承受着规模、资金、成本、销售等
多方面的压力。任何环节的不利变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风
险，影响预期的销售和盈利。
从未来持续发展来看，房地产行业规模效应日益凸显，行业集中度持续提升。
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，近年来土地市场激烈竞争，土
地价格居高不下；部分城市库存较大，供应存在过剩风险。如果市场供求关系发
生重大变化，可能将导致开发项目的销售风险。
六、本次债券发行后公司资产负债结构的变化
本次债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资
产负债结构在以下假设基础上发生变动：
1、相关财务数据模拟调整的基准日为 2018 年 3 月 31 日；
2、假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本次债券募
集资金净额为 80 亿元；
3、假设本次债券募集资金净额 80 亿元全部计入 2018 年 3 月 31 日的资产负
债表；
4、假设本次债券募集资金的用途为 56 亿元用于住房租赁项目建设，24 亿
元用于补充公司营运资金；
5、假设公司债券发行在 2018 年 3 月 31 日完成。
基于上述假设，本次发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
单位：万元
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项目 2018 年 3 月 31 日 本次债券发行后（模拟） 模拟变动额
流动资产 106,631,527.76 106,871,527.76 240,000.00
非流动资产 15,794,951.47 16,354,951.47 560,000.00
资产合计 122,426,479.23 123,226,479.23 800,000.00
流动负债 88,095,367.23 88,095,367.23 -
非流动负债 14,797,371.77 15,597,371.77 800,000.00
负债合计 102,892,738.99 103,692,738.99 800,000.00
资产负债率 84.04% 84.15% 0.11%
流动比率 1.21 1.21 0.0027
七、重大或有事项或承诺事项
（一）发行人对外担保情况
截至 2017 年 12 月 31 日关联方提供担保情况
单位：万元
担保是否
与被担保方
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经履行
关系
完毕
万科置业(香港) VankeBestGainH
全资子公司 164,597.78 2014/12/23 2019/12/23 尚未到期
有限公司 oldingsLimited
万科置业(香港) AllianceGraceLi
全资子公司 173,473.66 2016/2/19 2020/4/19 尚未到期
有限公司 mited
万科置业(香港) AlliedGloryDeve
全资子公司 57,172.53 2016/10/5 2021/4/19 尚未到期
有限公司 lopmentLimited
万科置业(香港) ChampShineLim
全资子公司 36,679.42 2016/12/21 2018/12/21 尚未到期
有限公司 ited
万科企业股份 GainPioneerLimi
全资子公司 416,850.00 2015/10/30 2020/10/30 尚未到期
有限公司 ted
万科企业股份
FozterLimited 全资子公司 75,674.84 2016/4/14 2021/4/14 尚未到期
有限公司
万科地产(香港) BestgainRealEsta
全资子公司 527,984.02 2013/3/13 2018/3/13 已到期
有限公司 teLimited
深圳市万科房 DiamondHugeLi
全资子公司 213,600.00 2017/2/8 2018/2/8 已到期
地产有限公司 mited
深圳市万科房 DiamondHugeLi
全资子公司 213,000.00 2017/2/27 2018/2/27 已到期
地产有限公司 mited
上海万科房地 上海闵行区万科
全资子公司 3,000.00 2017/12/27 2021/6/27 尚未到期
产有限公司 双语学校
上海万科房地 上海浦东新区民 全资子公司 10,000.00 2017/12/27 2021/6/27 尚未到期
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担保是否
与被担保方
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经履行
关系
完毕
产有限公司 办万科学校
广州市万科房 广州市万溪房地
全资子公司 428,485.70 2017/7/4 - 尚未到期
地产有限公司 产有限公司
VCapitalLimited CPlazaCo.,Ltd. 全资子公司 122,720.64 2016/9/21 2019/10/28 尚未到期
上海中区地产有
VCapitalLimited 全资子公司 5,810.00 2016/9/21 2019/10/28 尚未到期
限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 36,000.00 2014/6/13 2019/6/12 尚未到期
地产有限公司
有限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 2,700.00 2016/2/29 2019/6/12 尚未到期
地产有限公司
有限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 125,000.00 2017/5/9 2020/5/8 尚未到期
地产有限公司
有限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 4,700.00 2017/3/1 2019/6/12 尚未到期
地产有限公司
有限公司
广州黄埔文冲城
广州市万科房
中村房地产开发 控股子公司 80,000.00 2017/8/4 2020/8/3 尚未到期
地产有限公司
有限公司
深圳市万科房 深圳森懋置地有
合营企业 36,000.00 2017/9/15 2022/9/15 尚未到期
地产有限公司 限公司
昆明万科房地 云南城投华商之
产开发有限公 家投资开发有限 合营企业 78,000.00 2017/7/28 2019/6/13 尚未到期
司 公司
22-12JACKSON
VANKEHOLDI
AVENUEOWNE 合营企业 3,817.11 2017/6/30 2020/6/30 尚未到期
NGSUSALLC
RLLC
上海万科投资 上海申养投资管
合营公司 2,050.00 2016/12/16 2024/12/15 尚未到期
管理有限公司 理股份有限公司
深圳市万科房 深圳市万科滨海
联营公司 45,000.00 2017/2/22 2019/2/20 尚未到期
地产有限公司 房地产有限公司
昆明万科房地 云南澄江老鹰地
产开发有限公 旅游度假村有限 联营公司 77,976.00 2017/12/29 2022/12/28 尚未到期
司 公司
合肥新辉裕祥
房产投资有限 合肥新辉皓辰地
联营公司 20,000.00 2017/12/22 2019/12/22 尚未到期
公司及合肥万 产有限公司
科置业有限公
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担保是否
与被担保方
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经履行
关系
完毕
司
发行人除为子公司或联合营公司因经营需要而提供担保之外，发行人子公司
按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性担保和
全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购
住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保
的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。
截至 2017 年年末，公司承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币
1,403.55 亿元及人民币 3.34 亿元。
（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况
自 2015 年 1 月 1 日起至本募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存
在尚未了结的或可预见的涉及金额占发行人最近一期经审计净资产绝对值 10%
以上且标的金额在 1,000 万元以上的重大诉讼、仲裁案件。
自 2015 年 1 月 1 日起至本募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存
在影响本次发行的重大行政处罚事宜。
（三）重大承诺
1、约定资本支出
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人的资本承担如下：
单位：亿元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
已签订的正在或准备履行的建安合同 1,236.41 1,328.80
已签订的正在或准备履行的土地合同 384.57 80.65
合计 1,620.98 1,409.45
截止 2017 年 12 月 31 日，发行人的约定资本支出须在合同他方履行合同规
定的责任与义务同时，若干年内支付。
2、租赁承诺
235
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根据不可撤销的有关房屋、固定资产等经营租赁协议，截至 2017 年 12 月
31 日，发行人以后应支付的最低租赁付款额如下：
发行人应支付的最低租赁付款额
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产负债表日后第 1 年 58,758.88 38,950.66
资产负债表日后第 2 年 53,500.58 30,494.86
资产负债表日后第 3 年 50,180.27 27,944.77
以后年度 456,293.40 210,027.61
合计 618,733.13 307,417.90
（四）资产负债表日后事项
1、资产负债表日后利润分配情况说明：公司拟向普通股股东派发现金股利，
每股人民币 0.9 元(2016 年：每股人民币 0.79 元)，共人民币 9,935,236,800.90 元
(2016 年：人民币 8,720,930,080.79 元)。此项提议已由公司 2017 年度股东大会于
2018 年 6 月 29 日批准。于资产负债表日后提议派发的现金股利并未在资产负债
表日确认为负债。
2、2017 年 7 月 14 日，公司联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、
SMG 组成财团，共同参与普洛斯（GlobalLogisticPropertiesLimited，新加坡交易
所上市公司，股票代码：MC0.SG）私有化，报价为每股 3.38 新加坡元。2018
年 1 月 10 日，交易获批生效。2018 年 1 月 22 日，私有化普洛斯公司交易完成。
该财团持有普洛斯公司 100%的实益权益，公司成为该财团权益的单一最大持有
人。详情参考 2018 年 1 月 23 日公告。
3、截至 2018 年 3 月 31 日的财务数据
2018 年 4 月 26 日，发行人于深圳证券交易所网站公布了《万科企业股份有
限公司 2018 年第一季度报告》。
截至 2018 年 3 月末发行人合并口径总资产 12,242.65 亿元，相比 2017 年末
增长 5.06%，合并净资产 1,953.37 亿元，相比 2017 年末增长 4.64%；2018 年 1-3
月发行人合并口径营业总收入 308.25 亿元，相较 2017 年同期增长 65.83%，净利
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润 17.79 亿元，相较 2017 年同期增长 60.43%。
截至 2018 年 3 月末，公司合并总资产为 12,242.65 亿元，较 2017 年末增幅
为 5.06%，基本维持稳定。其中，截至 2018 年 3 月末，公司存货净额 6,300.93
亿元，较 2017 年末增幅为 5.35%；公司其他应收款为 2,409.37 亿元，较 2017 年
末增幅为 47.59%，主要系向合作方及联营项目付款增加。截至 2018 年 3 月末，
公司合并总负债为 10,289.27 亿元，较 2017 年末增幅为 5.13%，与总资产增幅基
本一致。截至 2018 年 3 月末，公司合并净资产为 1,953.37 亿元，较 2017 年末增
幅为 4.64%。
2018 年 1-3 月，公司实现营业收入 308.25 亿元，较上年同期增幅为 65.83%，
主要系发行人同期结算规模增加所致。2018 年 1-3 月，公司实现净利润为 17.79
亿元，较上年同期增幅为 60.43%；归属于母公司所有者的净利润为 8.95 亿元，
较上年同期增幅为 28.68%。
2018 年 1-3 月，公司经营活动产生的现金流量金额为-277.54 亿元，上年同
期经营活动产生的现金流量金额为-95.24 亿元，主要系公司支付其他与经营活动
有关的现金有所增加，导致经营活动现金流出增长幅度高于经营活动现金流入增
长幅度所致。
公司 2018 年 1-3 月生产经营正常，业绩较上年同期未出现大幅下滑或亏损，
亦不存在其他重大不利变化或对其偿债能力产生重大影响的其他事项。截至本募
集说明书出具日，发行人符合公开发行公司债券的发行条件。
发行人 2018 年一季度未经审计财务报表如下：
（1）截至 2018 年 3 月末合并资产负债表
单位：元
项目 2018 年 3 月末 2017 年末
流动资产：
货币资金 94,782,314,661.13 174,121,009,199.93
衍生金融资产 18,285,428.00 12,493,711.40
应收账款 1,476,427,431.56 1,432,734,013.84
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项目 2018 年 3 月末 2017 年末
预付款项 83,097,864,495.02 73,017,106,922.21
其他应收款 240,937,678,576.71 163,249,765,907.66
存货 630,092,963,585.19 598,087,657,618.33
合同资产 3,750,608,639.52 -
持有待售的资产 6,910,171,274.98 6,910,171,274.98
其他流动资产 5,248,963,500.00 721,893,499.95
流动资产合计 1,066,315,277,592.11 1,017,552,832,148.30
非流动资产：
长期股权投资 83,858,454,321.30 81,224,305,346.59
其他权益工具投资 749,268,649.28 -
可供出售金融资产 - 1,340,749,439.60
投资性房地产 32,424,495,434.68 28,811,300,333.55
固定资产 8,867,901,817.59 7,098,808,083.40
在建工程 1,043,729,307.07 1,022,410,893.84
无形资产 1,538,601,989.51 1,437,504,847.54
商誉 197,482,292.29 206,342,883.92
长期待摊费用 2,435,675,726.59 2,065,975,906.72
递延所得税资产 10,999,800,303.40 9,651,001,968.26
其他非流动资产 15,834,104,882.54 14,935,685,952.83
非流动资产合计 157,949,514,724.25 147,794,085,656.25
资产总计 1,224,264,792,316.36 1,165,346,917,804.55
流动负债：
短期借款 7,797,540,459.77 16,108,858,651.31
衍生金融负债 1,617,580,967.06 1,019,940,196.03
应付票据 3,422,388,021.38 3,330,183,222.91
应付账款 169,803,127,143.56 173,439,402,739.67
预收款项 - 407,705,939,864.83
合同负债 479,359,682,376.78 -
应付职工薪酬 3,505,104,156.75 4,930,413,960.98
应交税费 8,846,277,572.00 10,774,906,265.56
应付利息 862,062,663.65 995,144,331.41
238
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项目 2018 年 3 月末 2017 年末
其他应付款 164,629,374,414.77 182,886,802,898.36
一年内到期的非流动负债 41,110,534,477.74 46,163,837,744.75
流动负债合计 880,953,672,253.46 847,355,429,875.81
非流动负债：
长期借款 112,558,480,685.57 96,029,044,735.04
应付债券 31,652,353,113.61 32,322,671,927.21
预计负债 150,558,588.68 159,866,431.34
递延所得税负债 1,031,917,751.33 265,299,666.71
其他非流动负债 2,580,407,539.20 2,540,666,010.15
非流动负债合计 147,973,717,678.39 131,317,548,770.45
负债合计 1,028,927,389,931.85 978,672,978,646.26
所有者权益：
股本 11,039,152,001.00 11,039,152,001.00
资本公积 8,302,056,980.22 8,329,263,089.01
其他综合收益 280,424,209.09 234,977,764.41
盈余公积 35,900,071,829.04 35,900,071,829.04
未分配利润 80,663,476,236.74 77,171,850,609.87
归属于母公司所有者权益合计 136,185,181,256.09 132,675,315,293.33
少数股东权益 59,152,221,128.42 53,998,623,864.96
所有者权益合计 195,337,402,384.51 186,673,939,158.29
负债和所有者权益总计 1,224,264,792,316.36 1,165,346,917,804.55
（2）2018 年 1-3 月合并利润表
单位：元
项目 2018 年 1-3 月 2017 年 1-3 月
一、营业总收入 30,825,615,283.99 18,589,228,819.05
二、营业总成本 27,503,227,889.84 17,289,943,782.90
其中：营业成本 20,291,895,150.26 13,048,871,982.50
税金及附加 2,552,262,406.50 1,351,479,634.94
销售费用 1,276,146,543.21 1,008,335,412.33
管理费用 2,218,197,105.13 1,477,469,129.58
239
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项目 2018 年 1-3 月 2017 年 1-3 月
财务费用 1,040,042,779.76 369,810,863.19
资产减值损失 124,683,904.98 33,976,760.36
加：公允价值变动收益/（损
-16,602,575.98 -
失）
加：投资收益（损失以“－”
-334,817,342.90 259,723,196.94
号填列）
其中：对联营企业和合营企
-343,386,540.84 241,182,537.32
业的投资收益
资产处置收益（损失以“-”
96,857.90 531,781.61
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”
2,971,064,333.17 1,559,540,014.70
号填列）
加：营业外收入 63,548,593.20 48,471,652.56
减：营业外支出 35,310,927.06 36,480,497.86
四、利润总额（亏损总额以
2,999,301,999.31 1,571,531,169.40
“－”号填列）
减：所得税费用 1,219,816,224.83 462,360,348.35
五、净利润（净亏损以“－”
1,779,485,774.48 1,109,170,821.05
号填列）
归属于母公司所有者的净
894,878,011.08 695,411,556.91
利润
少数股东损益 884,607,763.40 413,759,264.14
六、其他综合收益的税后净
21,197,985.84 -257,551,128.16
额
归属母公司所有者的其他
47,342,507.79 -257,387,243.17
综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损
- -
益的其他综合收益
1.以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融 27,512,222.39 -
资产
（二）以后将重分类进损益
- -
的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他 -14,996,587.55 -
综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价
- -102,552,247.05
值变动损益
3.现金流量套期损益的有效
7,610,756.35 -210,412,981.39
部分
240
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项目 2018 年 1-3 月 2017 年 1-3 月
4.外币财务报表折算差额 27,216,116.60 55,577,985.27
归属于少数股东的其他综
-26,144,521.95 -163,884.99
合收益的税后净额
七、综合收益总额 1,800,683,760.32 851,619,692.89
归属于母公司所有者的综
942,220,518.87 438,024,313.74
合收益总额
归属于少数股东的综合收
858,463,241.45 413,595,379.15
益总额
（3）2018 年 1-3 月合并现金流量表
单位：元
项目 2018 年 1-3 月 2017 年 1-3 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 80,706,452,702.94 69,802,091,244.69
收到其他与经营活动有关的现金 17,518,154,173.96 10,555,784,127.16
经营活动现金流入小计 98,224,606,876.90 80,357,875,371.85
购买商品、接受劳务支付的现金 56,873,481,622.65 54,177,127,936.18
支付给职工以及为职工支付的现
3,643,485,379.71 2,626,597,098.74
金
支付的各项税费 10,789,870,562.18 9,755,209,647.79
支付其他与经营活动有关的现金 54,671,422,538.42 23,322,877,055.08
经营活动现金流出小计 125,978,260,102.96 89,881,811,737.79
经营活动产生的现金流量净额 -27,753,653,226.06 -9,523,936,365.94
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 390,009,293.91 1,150,545,331.88
取得投资收益收到的现金 195,743,631.21 222,224,245.12
处置固定资产、无形资产和其他
163,780.50 14,788.43
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
85,584,279.01 9,400,184.86
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 636,279,861.06 5,052,631,996.71
投资活动现金流入小计 1,307,780,845.69 6,434,816,547.00
购建固定资产、无形资产和其他
860,647,952.80 380,528,407.49
长期资产支付的现金
投资支付的现金 48,539,198,865.94 1,002,803,029.69
241
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项目 2018 年 1-3 月 2017 年 1-3 月
取得子公司及其他营业单位支付
787,201,700.99 2,098,845,874.89
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,427,070,000.05 130,224,615.77
投资活动现金流出小计 51,614,118,519.78 3,612,401,927.84
投资活动产生的现金流量净额 -50,306,337,674.09 2,822,414,619.16
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,079,235,842.42 1,280,758,389.36
其中：子公司吸收少数股东投资
4,079,235,842.42 1,280,758,389.36
收到的现金
取得借款收到的现金 27,400,806,144.40 24,880,374,603.70
筹资活动现金流入小计 31,480,041,986.82 26,161,132,993.06
归还投资支付的现金 632,472,494.89 937,629,151.25
偿还债务支付的现金 29,129,613,487.21 12,210,942,665.26
分配股利、利润或偿付利息支付
3,674,863,859.12 2,060,563,784.24
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
234,575,521.67 940,217,923.40
股利、利润
筹资活动现金流出小计 33,436,949,841.22 15,209,135,600.75
筹资活动产生的现金流量净额 -1,956,907,854.40 10,951,997,392.31
四、汇率变动对现金及现金等价
-347,088,333.59 -120,960,897.96
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -80,363,987,088.14 4,129,514,747.57
加：期初现金及现金等价物余额 164,326,007,371.30 79,490,014,945.69
六、期末现金及现金等价物余额 83,962,020,283.16 83,619,529,693.26
（4）截至 2018 年 3 月末母公司资产负债表
单位：元
项目 2018 年 3 月末 2017 年末
流动资产：
货币资金 30,000,932,494.60 84,438,255,934.40
其他应收款 276,531,756,914.20 225,897,281,604.24
其他流动资产 200,000,000.00 -
流动资产合计 306,732,689,408.80 310,335,537,538.64
非流动资产：
242
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项目 2018 年 3 月末 2017 年末
长期股权投资 19,557,219,381.96 19,477,093,077.34
可供出售金融资产 - 211,560,000.00
投资性房地产 2,154,737.17 2,270,553.52
固定资产 43,318,347.12 43,208,215.37
递延所得税资产 160,834,282.64 160,834,282.64
其他非流动资产 211,560,000.00 -
非流动资产合计 19,975,086,748.89 19,894,966,128.87
资产总计 326,707,776,157.69 330,230,503,667.51
流动负债：
短期借款 2,938,900,000.00 6,574,750,000.00
应付票据 756,614,779.37 807,811,408.88
应付职工薪酬 974,607,455.86 1,133,945,344.66
应交税费 156,157,640.29 128,361,701.83
应付利息 439,746,646.59 499,711,180.23
其他应付款 129,020,623,884.85 139,177,007,120.95
一年内到期的非流动负债 38,146,050,000.00 38,568,200,000.00
流动负债合计 172,432,700,406.96 186,889,786,756.55
非流动负债：
长期借款 72,069,682,816.41 61,365,200,000.00
应付债券 14,920,663,648.46 14,913,958,216.60
非流动负债合计 86,990,346,464.87 76,279,158,216.60
负债合计 259,423,046,871.83 263,168,944,973.15
所有者权益：
股本 11,039,152,001.00 11,039,152,001.00
资本公积 9,573,713,477.35 9,573,713,477.35
盈余公积 35,900,071,829.04 35,900,071,829.04
未分配利润 10,771,791,978.47 10,548,621,386.97
所有者权益合计 67,284,729,285.86 67,061,558,694.36
负债和所有者权益总计 326,707,776,157.69 330,230,503,667.51
（5）2018 年 1-3 月母公司利润表
单位：元
243
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项目 2018 年 1-3 月 2017 年 1-3 月
一、营业收入 329,254,467.78 549,666.66
减：营业成本 115,816.35 115,816.35
税金及附加 2,196,593.38 540,425.57
管理费用 60,651,679.28 168,258,827.81
财务费用 510,816,149.12 263,640,951.41
资产减值损失 -3,051.34 181,005.11
加：投资收益（损失以“－”号填列） 467,693,310.51 156,795,215.88
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 78,686.62 6,521,372.76
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 223,170,591.50 -275,392,143.71
减：营业外支出 - 782.35
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 223,170,591.50 -275,392,926.06
减：所得税费用 - -
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 223,170,591.50 -275,392,926.06
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 223,170,591.50 -275,392,926.06
（6）2018 年 1-3 月母公司现金流量表
单位：元
项目 2018 年 1-3 月 2017 年 1-3 月
一、经营活动产生的现金流量：
收到其他与经营活动有关的现金 30,261,235,609.36 24,014,594,803.40
经营活动现金流入小计 30,261,235,609.36 24,014,594,803.40
支付给职工以及为职工支付的现金 204,637,463.77 238,103,173.33
支付的各项税费 45,370,662.09 313,207.96
支付其他与经营活动有关的现金 97,956,675,151.45 50,258,093,718.60
经营活动现金流出小计 98,206,683,277.31 50,496,510,099.89
经营活动产生的现金流量净额 -67,945,447,667.95 -26,481,915,296.49
二、投资活动产生的现金流量：
取得投资收益收到的现金 8,575,000,000.00 9,320,233,236.15
收到其他与投资活动有关的现金 337,755,297.51 4,610,383,434.59
投资活动现金流入小计 8,912,755,297.51 13,930,616,670.74
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 213,878.78 1,975,110.83
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项目 2018 年 1-3 月 2017 年 1-3 月
的现金
支付其他与投资活动有关的现金 200,000,000.00 -
投资活动现金流出小计 200,213,878.78 1,975,110.83
投资活动产生的现金流量净额 8,712,541,418.73 13,928,641,559.91
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 19,355,470,000.00 19,320,000,000.00
筹资活动现金流入小计 19,355,470,000.00 19,320,000,000.00
偿还债务支付的现金 12,708,987,183.59 2,803,559,761.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,850,532,053.64 994,257,150.65
筹资活动现金流出小计 14,559,519,237.23 3,797,816,911.65
筹资活动产生的现金流量净额 4,795,950,762.77 15,522,183,088.35
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -367,953.35 -232,165.21
五、现金及现金等价物净增加额 -54,437,323,439.80 2,968,677,186.56
加：期初现金及现金等价物余额 84,438,255,934.40 44,949,123,886.54
六、期末现金及现金等价物余额 30,000,932,494.60 47,917,801,073.10
八、资产抵押、质押和其他限制用途安排
截至 2017 年 12 月末，发行人抵押借款为人民币 38.50 亿元。发行人存货中
用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货账面价值为
49.87 亿元，投资性房地产账面价值为 39.05 亿元，上述受限的存货及投资性房
地产账面价值占该期末公司净资产的比例为 4.76%。
截至 2017 年 12 月末，发行人以本公司持有的子公司的股权和子公司持有货
币资金 42.66 亿元作为质押物进行了质押借款，质押借款为人民币 186.21 亿元。
此外，发行人还持有受限使用的货币资金 55.29 亿元。
截至 2017 年 12 月末，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对
抗第三人的优先偿付负债的情况。
245
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第八节 募集资金运用
一、募集资金运用计划
随着我国住房租赁刚性需求的持续强劲以及国家鼓励发展住房租赁市场政
策的陆续出台，长租公寓市场得以迅速兴起，并具有广阔的发展空间。公司作为
房地产综合服务提供商，在开拓长租公寓市场方面具有显著优势和丰富经验，本
次募集资金将用于住房租赁项目建设以及补充营运资金，与公司经营发展状况相
匹配。
公司自 2014 年起启动长租公寓业务，致力于成为全球领先的住宅租赁企业，
至今累计服务租客超过 10 万人，在集中式长租公寓企业中排名第一。长租公寓
业务现已成为公司核心业务之一，分为青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、服
务式公寓三个产品线，为不同阶段客户提供长期租住生活场景解决方案。预计至
2025 年，公司长租公寓业务将为 50%以上的城市长期租住需求提供解决方案。
泊寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求，为城市新进入青年群体提
供安全、便捷、舒适的租住体验。当前，泊寓已发展为集中式青年长租公寓市场
领军企业，已获取及已开业房间数位列行业前列，建立了成熟商业模式并在全国
迅速复制拓张。截至 2017 年 12 月末，泊寓业务已覆盖 29 个一线及二线城市，
累计获取房间数超过 10 万间，累计开业超过 3 万间。
禾寓致力于解决家庭群体因交通区位或教育资源等原因产生的城市内租住
需求，当前已形成完整产品体系与运营模式，首个门店将于 2018 年开业落地。
根据《管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经发行
人董事会会议和股东大会审议及授权通过，本次债券发行规模不超过 80 亿元（含
80 亿元），募集资金用于住房租赁项目建设及补充公司营运资金，募集资金投向
符合国家产业政策，并将用于核准的用途，不用于弥补亏损和非生产性支出，不
用于购置土地。
（一）住房租赁项目建设
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本次债券发行规模不超过 80 亿元（含 80 亿元），募集资金用于住房租赁项
目建设及补充公司营运资金。
本期债券为本次债券首期发行，发行规模不超过 15 亿元（含 15 亿元），其
中 10.5 亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营，4.5 亿元拟用于补充公司营运
资金。其中，本期债券募集资金拟投入使用的住房租赁项目及拟投金额情况如下：
单位：万元
2018 年至 2020 年拟投资金额 拟使用募集资
项目名称 资产状况 土地属性
工程款 运营成本 合计 金金额
广州-鱼苗场项目 重资产 住宅 44,762 - 44,762 38,000
广州-长岭居项目 重资产 住宅 42,124 - 42,124 35,000
北京-泊寓经海店项目 轻资产 配套宿舍 3,198 4,284 7,482 6,000
厦门-禾寓同安工业集中
轻资产 住宅 500 - 500 500
区项目
厦门-禾寓同安环东海域
轻资产 住宅 500 - 500 500
项目
深圳-泊寓布吉店项目 轻资产 住宅 6,489 20,890 27,379 25,000
合计 97,573 25,174 122,747 105,000
注：上述项目均纳入发行人并表范围，属于居住相关的土地属性。重资产指自有物业，轻资
产指租赁物业。本次债券中拟使用募集资金已剔除地价款，仅用于住房租赁项目的工程款支
付（含建安、硬装、软装成本等）和运营成本（人工成本及日常维护支出等）。
公司承诺，上述重资产项目完工后用于出租之目的，且期限不短于本期债券
的存续期。
1、广州-鱼苗场项目
该项目位于广州市黄石西路鱼苗场，根据《国有建设用地使用权出让合同》
（合同编号：440111-2017-000004），公司自持 50%面积的商品住房作为租赁住
房，租赁住房须整体确权，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，为 70 年。
本项目住宅总建筑面积 81,387 平方米，其中可租赁的经营建筑面积 40,693 平方
米，提供租赁住房 915 间。按每平方米建安成本 11,000 元计算，需投入包括建
安、硬装和软装成本等支出约 44,762 万元，上述住房租赁部分工程支出拟使用
本期公司债的募集资金金额为 38,000 万元。该项目工程于 2017 年 11 月开始包
括施工合同签订、施工材料采购及运送在内的前期准备工作，已获得施工许可证
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
并正式施工，住房租赁部分预计于 2020 年 6 月开业。
该项目已取得的主管部门批准情况如下：
批文类型 批文名称 文号 发文机关 印发时间
国有建设用地使用权出让 广州市国土资源和
土地 440111-2017-000004 2017 年 5 月 12 日
合同 城乡规划委员会
穗国土规划建用字 广州市国土资源和
规划 建设用地规划许可文件 2017 年 10 月 18 日
[2017]278 号 规划委员会
商品房屋建设项目计划备 穗发改城备[2017]39 广州市发展和改革
备案 2017 年 7 月 11 日
案表 号 委员会
项目环境影响报告表的批 广州市白云区环境
环评 云环保建[2018]98 号 2018 年 3 月 7 日
复 保护局
2、广州-长岭居项目
该项目位于广州市黄埔区长岭路以北、岭头村以东，由两个地块共同构成。
第一个地块根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：穗国地出合
440116-2017-000020），公司自持宗地内扣除配建拆迁安置房后的商品住房面积
的 55%，自持部分租赁住房须整体确权，不得销售，持有年限与土地出让年限一
致，为 70 年；第二个地块根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：穗
国地出合 440116-2017-000051），公司自持商品住房面积为该宗地居住建筑面积
的 15%，自持部分作为租赁用房，须整体确权，不得销售，持有年限与土地出让
年限一致，为 70 年。本项目住宅总建筑面积 111,721 平方米，其中可租赁的经
营建筑面积 41,707 平方米，提供租赁住房 1,182 间。按每平方米建安成本约 10,100
元，需投入包括建安、硬装和软装成本等支出 42,124 万元，上述住房租赁部分
工程支出拟使用本期公司债的募集资金金额为 35,000 万元。该项目工程于 2018
年 4 月开始包括施工合同签订、施工材料采购及运送在内的前期准备工作，已获
得施工许可证并正式施工，住房租赁部分预计于 2020 年 9 月开业。
该项目已取得的主管部门批准情况如下：
批文类型 批文名称 文号 发文机关 印发时间
粤[2017]广州市不动
不动产权证书； 广州市国土资
产权第 06860282 号； 2017 年 8 月；2017
土地 国有建设用地使用权出让 源和规划委员
穗国地出合 年 11 月
合同 会
440116-2017-000020；
248
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批文类型 批文名称 文号 发文机关 印发时间
穗国地出合
440116-2017-000051；
穗开规地[2017]16 号； 广州开发区国
建设用地规划许可证；建 2017 年 7 月 14 日；
规划 穗开国规建证 土资源和规划
设工程规划许可证 2018 年 2 月
[2018]22、26、28 号 局
广州开发区发
商品房屋建设项目计划备 穗开发改建备[2017]5
立项 展改革和金融 2017 年 7 月 7 日
案表 号
工作局
广州市黄埔区
项目环境影响报告表的批 环境保护局；广
环评 穗开建环影[2018]3 号 2018 年 1 月
复 州市开发区环
境保护局；
3、北京-泊寓经海店项目
该项目位于北京通州区经海三路，项目经营建筑面积 14,900.00 平方米，可
租赁面积 10,087.60 平方米，提供租赁住房 561 间。该项目的运营支出拟使用募
集资金 6,000 万元。经测算，2018-2020 年拟投资工程款预计 3,198 万元（其中
2018-2020 年硬装成本 1,695 万元，2018-2020 年软装成本 1,503 万元），2018-2020
年运营成本预计 4,284 万元（其中 2018 年运营成本 1,436 万元，2019 年运营成
本 1,421 万元，2020 年运营成本 1,427 万元）。
该项目工程于 2017 年 7 月正式开工，预计于 2018 年 8 月开业。本项目已签
署房屋租赁合同，租赁期限为 2017 年 6 月 1 日至 2037 年 5 月 31 日，根据《商
品房屋租赁管理办法》及其他最新规定将于开业后向所在地住房和建设局申请登
记备案。
4、厦门-禾寓同安工业集中区项目
该项目位于厦门同安工业集中区思明配套公寓，项目经营建筑面积 1,822.63
平方米，可租赁面积 1,822.63 平方米，提供租赁住房 43 间。该项目的运营支出
拟使用募集资金 500 万元。经测算，2018-2020 年拟投资工程款预计 500 万元（其
中 2018-2020 年硬装成本 260 万元，2018-2020 年软装成本 240 万元）。
该项目工程于 2018 年 2 月正式开工，已于 2018 年 6 月开业。本项目已签署
房屋租赁合同，租赁期限为 2018 年 1 月 10 日至 2022 年 12 月 31 日，根据《商
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品房屋租赁管理办法》及其他最新规定将于开业后向所在地住房和建设局申请登
记备案。
5、厦门-禾寓同安环东海域项目
该项目位于厦门市同安区西柯镇美溪道环东海域思明工业园，项目经营建筑
面积 1,141.17 平方米，可租赁面积 1,141.17 平方米，提供租赁住房 25 间。该项
目的运营支出拟使用募集资金 500 万元。经测算，2018-2020 年拟投资工程款预
计 500 万元（其中 2018-2020 年硬装成本 260 万元，2018-2020 年软装成本 240
万元）。
该项目工程于 2018 年 2 月正式开工，已于 2018 年 6 月下旬开业。本项目已
签署房屋租赁合同，租赁期限为 2018 年 1 月 10 日至 2022 年 12 月 31 日，根据
《商品房屋租赁管理办法》及其他最新规定将于开业后向所在地住房和建设局申
请登记备案。
6、深圳-泊寓布吉店项目
该项目位于深圳市龙岗区罗岗路 34 号，项目经营建筑面积 118,406.33 平方
米，可租赁面积 89,681.23 平方米，提供租赁住房 3,718 间。该项目的运营支出
拟使用募集资金 25,000 万元。经测算，2018-2020 年拟投资工程款预计 6,489 万
元（其中 2018-2020 年硬装成本 3,439 万元，2018-2020 年软装成本 3,050 万元），
2018-2020 年运营成本预计 20,890 万元（其中 2018 年运营成本 6,779 万元，2019
年运营成本 7,168 万元，2020 年运营成本 6,943 万元）。
该项目工程于 2017 年 6 月正式开工，已于 2017 年 8 月开业，目前在运营阶
段。本项目已签署房屋租赁合同，其中布吉荔景御园 1 栋 A、B、C、D、E、F、
J 座租赁期限为 2017 年 6 月 1 日至 2029 年 11 月 30 日，布吉荔景御园 1 栋 G
座租赁期限为 2017 年 10 月 16 日至 2030 年 4 月 15 日，布吉荔景御园 1 栋 H 座
租赁期限为 2017 年 6 月 1 日至 2029 年 11 月 30 日。
自 2015 年 8 月 31 日《深圳经济特区房屋租赁条例》通过深圳市人大常委会
表决通过废止后，深圳市房屋租赁合同强制登记备案制度不再执行，深圳布吉项
目已就租户信息办理居住登记。
250
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因住房租赁项目建设及装修改造客观存在一定建设周期，资金需根据项目进
度陆续投入。为提高募集资金使用效率，避免资金闲置，根据项目建设进度，本
期债券募集资金中用于住房租赁项目建设及装修改造部分的资金，可以在闲置期
间暂时用于补充公司流动资金。若出现上述拟将闲置资金用于补充流动资金的安
排，公司将上报公司董事会或其转授权人士，由董事会或其转授权人士审议闲置
资金用于补充流动资金的具体使用方式及期限，确保不影响上述住房租赁项目建
设及装修改造工程的正常支出。公司承诺，闲置募集资金用于补充流动资金的使
用期限不超过 12 个月，只用于与主营业务相关的生产经营使用，不用于股权投
资、购置土地，公司将在补充流动资金到期日之前，将该部分资金归还至募集资
金专户。
根据发行人与中信证券签署的《债券持有人会议规则》，上述事项不属于《管
理办法》第五十五条以及《深圳证券交易所债券上市规则（2015 年修订）》第 5.3.3
条规定的应当召开债券持有人会议的情形。投资者认购或持有本期债券视作同意
上述约定的募集资金用途。
（二）补充营运资金
本次债券发行规模不超过 80 亿元（含 80 亿元），募集资金用于住房租赁项
目建设及补充公司营运资金。
本期债券为本次债券首期发行，发行规模不超过 15 亿元（含 15 亿元），其
中 4.5 亿元拟用于补充公司营运资金。补充公司营运资金，有利于改善公司资金
状况，满足公司未来经营发展对流动资金的需求，有助于公司业务的开展与扩张、
市场的开拓及抗风险能力的增强。
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响
（一）对发行人负债结构的影响
以 2018 年 3 月 31 日公司财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募
集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的资产负债率由发行前的
84.04%上升至发行后的 84.15%，增加 0.11%，资产负债率增幅不大。
251
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
（二）对于发行人短期偿债能力的影响
以 2018 年 3 月 31 日公司财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募
集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的 1.21
上升至发行后的 1.21，增加 0.0027。公司流动比率将略有提高，流动资产对于流
动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。
三、募集资金专项账户管理安排
公司按照《公司债券发行与交易管理办法》的相关要求，设立了本期公司债
券募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。
专项账户相关信息如下：
账户名称：万科企业股份有限公司
开户银行：招商银行深圳东门支行
银行账户：010900122510811
四、前次公司债券募集资金使用情况
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]1915 号”文核准向合格投资者
公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。
其中，万科企业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）债券简称“15 万
科 01”，发行规模为 50 亿元，已于 2015 年 9 月 25 日发行完成。截至本募集说
明书签署日，该债券募集资金净额已全部按照募集说明书中披露的用途使用完
毕，其中 20 亿元用于偿还银行贷款，剩余募集资金用于补充营运资金。
万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
简称“17 万科 01”，最终发行规模为 30 亿元，已于 2017 年 7 月 18 日发行完成。
截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途
使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
简称“17 万科 02”，最终发行规模为 10 亿元，已于 2017 年 8 月 4 日发行完成。
截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途
使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
截至本募集说明书签署日，前次公司债券募集资金使用均符合募集说明书约
定的募集资金用途。
发行人将在本次债券存续期内定期报告和临时报告中对募集资金实际使用
情况进行及时的信息披露。受托管理人将在存续期内定期和临时受托管理报告中
对募集资金使用情况进行持续信息披露。
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第九节 债券持有人会议
债券持有人认购或购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受
本公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。
一、债券持有人行使权利的形式
《债券持有人会议规则》中规定的债券持有人会议职责范围内的事项，债券
持有人应通过债券持有人会议维护自身的利益；其他事项，债券持有人应依据法
律、行政法规和本募集说明书的规定行使权利，维护自身的利益。
债券持有人会议由本次债券全体债券持有人依据《债券持有人会议规则》组
成，债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定的程序召集并召开，并对
《债券持有人会议规则》规定的职权范围内事项依法进行审议和表决。
二、债券持有人会议规则
第一章总则
第一条 为规范万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房
租赁专项公司债券（指该债券项下分期发行的单独各期债券，以下简称“本次债
券”）债券持有人会议的组织和行为，界定债券持有人会议的职权、义务，保障
债券持有人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）、
《中华人民共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）和《公司债券发行与交易
管理办法》（以下简称“《管理办法》”）及相关法律法规及其他规范性文件的规
定，制定本规则。
第二条 债券持有人会议由全体债券持有人组成，债券持有人会议依据本规
则规定的程序召集和召开，并对本规则规定的权限范围内的事项依法进行审议和
表决。债券持有人认购或购买或以其他合法方式取得本次债券，即视为同意并接
受本规则，受本规则之约束。
第三条 债券持有人会议根据本规则审议通过的决议，对所有债券持有人（包
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万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
括所有出席会议、未出席会议、反对议案或放弃投票权的债券持有人，持有无表
决权的本次债券之债券持有人以及在相关决议通过后受让本次债券的持有人，下
同）具有同等的效力和约束力。
债券持有人单独行使权利的，不适用本规则的相关规定。债券持有人单独行
使权利，不得与债券持有人会议通过的决议相抵触。
债券持有人会议可就涉及全体债券持有人利益相关的事项进行表决，但不得
对发行人的正常经营活动进行干涉。
本规则所规定债券持有人会议职权范围内的事项，债券持有人应通过债券持
有人会议维护自身利益；其他事项，债券持有人应依据法律、行政法规和《万科
企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第
一期）募集说明书》（以下简称“本次债券募集说明书”）的规定行使权利，维护
自身利益。
第四条 本规则中使用的词语与《万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投
资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）受托管理协议》（“《债券受托管
理协议》”）中定义的词语具有相同的含义。
第二章债券持有人会议的权限范围
第五条 债券持有人会议的权限范围如下：
（1）变更本次债券募集说明书的约定，但债券持有人会议不得作出决议同
意发行人不支付本次债券本息、变更本次债券利率、取消募集说明书中的回购条
款；
（2）变更本次债券受托管理人及其授权代表；
（3）发行人不能按期支付本次债券的本息时，决定采取何种措施维护债券
持有人权益，决定是否通过诉讼等程序强制发行人偿还本次债券本息；
（4）发行人发生减资（因股权激励回购股份导致的减资除外）、合并、分立、
解散或者申请破产时决定采取何种措施维护债券持有人权益；
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（5）变更本规则或债券受托管理协议的主要内容；
（6）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项时，决定采取何种措施
维护债券持有人权益；
（7）根据法律及本规则的规定其他应当由债券持有人会议审议并决定的事
项。
第三章债券持有人会议的召集
第六条存在下列情形的，债券受托管理人应当召集债券持有人会议：
（1）拟变更债券募集说明书的约定；
（2）拟修改债券持有人会议规则；
（3）拟变更债券受托管理人或受托管理协议的主要内容；
（4）发行人不能按期支付本息；
（5）发行人减资（因股权激励回购股份导致的减资除外）、合并、分立、解
散或者申请破产；
（6）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；
（7）发行人、单独或合计持有本次债券总额百分之十以上的债券持有人书
面提议召开；
（8）发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能力面临严重
不确定性，需要依法采取行动的；
（9）发行人提出债务重组方案的；
（10）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。
第七条债券持有人会议由债券受托管理人负责召集。
发行人、单独或者合计持有本次债券债券面值总额百分之十以上的债券持有
人有权向债权受托管理人提议召开债券持有人会议。
受托管理人应当自收到书面提议之日起 5 个交易日内向提议人书面回复是
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否召集持有人会议。同意召集会议的，受托管理人应当于书面回复日起 15 个交
易日内召开会议。
在债券受托管理人应当召集而未召集（未召集包括受托管理人在收到提议后
5 个工作日内回复不召开或未予回复，以及回复召开但实际未按本规则规定召开
等）债券持有人会议时，发行人、单独或合计持有本次债券面值总额百分之十以
上的债券持有人有权自行召集债券持有人会议。
债券受托管理人发出召开债券持有人会议通知的，受托管理人是债券持有人
会议召集人；发行人根据本规则发出召开债券持有人会议通知的，发行人为召集
人；单独持有本次债券表决权总数 10%以上的债券持有人发出召开债券持有人会
议通知的，该债券持有人为召集人；合并持有本次债券表决权总数 10%以上的多
个债券持有人发出召开债券持有人会议通知的，则该等债券持有人推举一名债券
持有人为召集人。
第八条 当出现债券持有人会议权限范围内及本规则第六条所述的任何事项
时，债券受托管理人应自其知悉该等事项之日起 5 个交易日内，以公告方式发出
召开债券持有人会议的通知；会议通知的发出日不得晚于会议召开日期之前 10
个交易日，但经代表本次债券表决权总数三分之二以上的债券持有人和/或代理
人同意的除外。
发行人、单独或合计持有本次债券面值总额百分之十以上的债券持有人依据
本规则自行召集债券人会议的，应在会议召开前 10 个交易日发出召开债券持有
人会议的公告。
第九条 债券持有人会议通知发出后，除非发生不可抗力或本规则另有规定，
不得变更债券持有人会议召开时间或取消会议，也不得变更会议通知中列明的议
案；因不可抗力确需变更债券持有人会议召开时间、取消会议或变更会议通知中
所列议案的，召集人应当在原定召开日期的至少 5 个交易日之前以公告方式发出
补充通知并说明原因。债券持有人会议补充通知应在刊登会议通知的同一指定媒
体上公告。新的开会时间应当至少提前 5 个交易日公告，但不得因此变更债权登
记日。
债券持有人会议通知发出后，如果召开债券持有人会议的拟决议事项消除
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的，召集人可以公告方式取消该次债券持有人会议并说明原因。
第十条 债券持有人会议通知应包括以下内容：
（1）债券发行情况；
（2）受托管理人或召集人、会务负责人姓名及联系方式；
（3）会议时间和地点；
（4）会议召开形式：持有人会议可以采用现场、非现场或者两者相结合的
形式；会议以网络投票方式进行的，受托管理人应当披露网络投票办法、计票原
则、投票方式、计票方式等信息；
（5）会议拟审议议案：议案属于持有人会议权限范围、有明确的决议事项，
并且符合法律、法规和本规则的相关规定；
（6）会议议事程序：包括持有人会议的召集方式、表决方式、表决时间和
其他相关事宜；
（7）债权登记日：应当为持有人会议召开日前的第五个交易日；
（8）提交债券账务资料以确认参会资格的截止时点：债券持有人在持有人
会议召开前未向召集人证明其参会资格的，不得参加持有人会议和享有表决权；
（9）委托事项：参会人员应当出具授权委托书和身份证明，在授权范围内
参加持有人会议并履行受托义务。
第十一条债券持有人会议的债权登记日为债券持有人会议召开日期之前第
5 个交易日。债权登记日收市时在有关登记托管机构的托管名册上登记的未获偿
还的本次债券持有人，为有权出席该次债券持有人会议的登记持有人。
第十二条召开债券持有人会议的地点原则上应在发行人住所地。会议场所由
发行人提供或由债券持有人会议召集人提供。
第四章议案、委托及授权事项
第十三条提交债券持有人会议审议的议案由召集人负责起草。议案内容应符
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合法律的规定，在债券持有人会议的权限范围内，并有明确的议题和具体决议事
项。
第十四条单独或合并持有本次债券表决权总数 10%以上的债券持有人有权
向债券持有人会议提出临时议案。发行人及其他重要关联方可参加债券持有人会
议并提出临时议案。
临时提案人应不迟于债券持有人会议召开之日前第 5 个交易日，将内容完整
的临时议案提交召集人，召集人应在会议召开日的至少 2 个交易日前发出债券持
有人会议补充通知，并公告提出临时议案的债券持有人姓名或名称、持有债券的
比例和临时议案内容，补充通知应在刊登会议通知的同一指定媒体上公告。除上
述规定外，召集人发出债券持有人会议通知后，不得修改会议通知中已列明的议
案或增加新的议案。
单独或合计持有债券总额百分之十以上有表决权的债券持有人提议召开会
议、作为召集人或提出临时议案的，在公告债券持有人会议决议前，该等债券持
有人所持有的债券不得低于债券总额百分之十。
第十五条债券持有人（或其法定代表人、负责人）可以亲自出席债券持有人
会议并表决，也可以书面委托代理人代为出席并表决。
受托管理人可以作为征集人，征集债券持有人委托其代为出席债券持有人会
议，并代为行使表决权。征集人应当向债券持有人客观说明债券持有人会议的议
题和表决事项，不得隐瞒、误导或者以有偿方式征集。征集人代为出席债券持有
人会议并代为行使表决权的，应当取得债券持有人出具的委托。
债券受托管理人和发行人应当出席债券持有人会议，但无表决权（债券受托
管理人亦为债券持有人者或征集人除外）。应单独和/或合并持有本次债券表决权
总数 10%以上的债券持有人、或者债券受托管理人的要求，发行人的董事、监事
和高级管理人员（合称“发行人代表”）应当出席债券持有人会议。发行人代表在
债券持有人会议上应对债券持有人、债券受托管理人的询问作出解释和说明，涉
及发行人商业秘密或受适用法律和信息披露规定的限制除外。
若债券持有人为发行人、持有发行人 10%以上股权的股东、或发行人及上述
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发行人股东的关联方，则该等债券持有人在债券持有人会议上可发表意见，但无
表决权，并且其持有的本次债券在计算债券持有人会议决议是否获得通过时，不
计入本次债券表决权总数。确定上述发行人股东的股权登记日为债权登记日当
日。
经会议主席同意，本次债券其他重要相关方可以参加债券持有人会议，并有
权就相关事项进行说明，但无表决权。
第十六条债券持有人本人出席会议的，应出示本人有效身份证明文件和持有
未偿还的本次债券的证券账户卡或法律规定的其他证明文件，债券持有人法定代
表人或负责人出席会议的，应出示本人有效身份证明文件、法定代表人或负责人
资格的有效证明和持有未偿还的本次债券的证券账户卡或法律规定的其他证明
文件。委托代理人出席会议的，代理人应出示本人有效身份证明文件、被代理人
（或其法定代表人、负责人）依法出具的授权委托书、被代理人有效身份证明文
件、被代理人持有未偿还的本次债券的证券账户卡或法律规定的其他证明文件。
第十七条债券持有人出具的委托他人出席债券持有人会议的授权委托书应
当载明下列内容：
（1）代理人的姓名、身份证号码；
（2）代理人的权限，包括但不限于是否具有表决权；
（3）是否有分别对列入债券持有人会议议程的每一审议事项投赞成、反对
或弃权票的指示；
（4）授权委托书签发日期和有效期限；
（5）委托人签字或盖章。
第十八条授权委托书应当注明如果债券持有人不作具体指示，债券持有人代
理人是否可以按自己的意思表决。授权委托书应在债券持有人会议召开前送交召
集人和受托管理人。
第五章债券持有人会议的召开
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第十九条债券持有人会议可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召
开。
第二十条债券持有人会议应由债券受托管理人代表担任会议主席并主持。如
债券受托管理人未能履行职责时，由出席会议的债券持有人共同推举一名债券持
有人（或债券持有人代理人）担任会议主席并主持会议；如在该次会议开始后 1
小时内未能按前述规定共同推举出会议主持，则应当由出席该次会议的持有未偿
还的本次债券表决权总数最多的债券持有人（或其代理人）担任会议主席并主持
会议。
第二十一条会议主席负责制作出席会议人员的签名册。签名册应载明参加会
议的债券持有人名称或姓名、出席会议代理人的姓名及其身份证件号码、持有或
者代表的未偿还的本次债券表决权总数及其证券账户卡号码或法律规定的其他
证明文件的相关信息等事项。
第二十二条债券持有人及其代理人出席债券持有人会议的差旅费用、食宿费
用等，均由债券持有人自行承担。
第二十三条债券持有人会议须经单独或合并持有本次债券表决权总数 50%
以上的债券持有人（或债券持有人代理人）出席方可召开。
第二十四条会议主席有权经会议同意后决定休会、复会及改变会议地点。经
会议决议要求，会议主席应当按决议修改会议时间及改变会议地点。休会后复会
的会议不得对原先会议议案范围外的事项做出决议。
第二十五条发行人、债券清偿义务承继方等关联方及增信机构应当按照受托
管理人或者召集人的要求列席债券持有人会议。资信评级机构可应受托管理人或
者召集人邀请列席会议，持续跟踪债券持有人会议动向，并及时发表公开评级意
见。
第二十六条债券持有人会议应当由律师见证。见证律师对会议的召集、召开、
表决程序、出席会议人员资格和有效表决权等事项出具法律意见书。法律意见书
应当与债券持有人会议决议一同披露。
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第六章表决、决议及会议记录
第二十七条向会议提交的每一议案应由与会的有权出席债券持有人会议的
债券持有人或其正式任命的代理人投票表决。
每一张未偿还的债券拥有一票表决权。债券持有人与债券持有人会议拟审议
事项有关联关系时，应当回避表决，其持有的表决权不计入本次会议的债券表决
权总数。
第二十八条债券持有人或其代理人对议案进行表决时，只能投票表示：同意
或反对或弃权。未投、未填、错填、字迹无法辨认的表决票视为弃权。
第二十九条债券持有人会议采取记名方式投票表决。每次债券持有人会议之
监票人为两人，负责该次会议之计票、监票。会议主席应主持推举该次债券持有
人会议之监票人，监票人由出席会议的债券持有人或其代理人担任。与发行人有
关联关系、无表决权的或应回避表决的债券持有人及其代理人不得担任监票人。
债券持有人会议对议案进行表决时，应由监票人负责计票、监票。
第三十条债券持有人会议不得就未经公告的议案进行表决。债券持有人会议
审议议案时，不得对议案进行变更。任何对议案的变更应被视为一个新的议案，
不得在该次会议上进行表决。
债券持有人会议不得对会议通知载明的议案进行搁置或不予表决，会议主席
应保证债券持有人会议连续进行，直至形成最终决议。因不可抗力等特殊原因导
致会议中止或不能作出决议的，应采取必要措施尽快恢复召开债券持有人会议或
直接终止该次会议，并及时公告。
会议主席根据表决结果确认债券持有人会议决议是否获得通过，并应当在会
上宣布表决结果。决议的表决结果应载入会议记录。
第三十一条会议主席如果对提交表决的决议结果有任何怀疑，可以对所投票
数进行点算；如果会议主席未提议重新点票，出席会议的债券持有人（或债券持
有人代理人）对会议主席宣布结果有异议的，有权在宣布表决结果后立即要求重
新点票，会议主席应当即时点票。
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第三十二条除募集说明书另有规定外，债券持有人会议形成的决议，须经超
过持有本次债券未偿还债券总额二分之一有表决权的债券持有人同意才能生效。
对于免除或减少发行人在本次债券项下的义务的决议（债券持有人会议权限内），
还须经出席会议的代表本次债券表决权三分之二以上的债券持有人（或债券持有
人代理人）同意才能生效。
第三十三条债券持有人会议形成的决议自通过之日起生效。会议主席应向发
行人所在地中国证监会派出机构及交易所报告债券持有人会议的情况和会议结
果，对于不能作出决议或者终止会议的情形，还应当说明理由。
债券持有人会议的有效决议对全体债券持有人（包括所有出席会议、未出席
会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，持有无表决权的本债券之债券持有
人以及在相关决议通过后受让取得本债券的持有人）具有同等的效力和约束力。
受托管理人依据债券持有人会议决议行事的结果由全体债券持有人承担。债券持
有人单独行使债权，不得与债券持有人会议通过的有效决议相抵触。
第三十四条受托管理人或召集人应当在债券持有人会议表决截止日次一交
易日披露会议决议公告，会议决议公告包括但不限于以下内容：
（1）出席会议的债券持有人所持表决权情况；
（2）会议有效性；
（3）各项议案的议题和表决结果。
第三十五条债券持有人会议应有书面会议记录。会议记录记载以下内容：
（1）召开会议的日期、具体时间、地点；
（2）会议主席姓名、会议议程；
（3）出席会议的债券持有人（或债券持有人代理人）所代表的本次债券的
张数以及出席会议的债券持有人（或债券持有人代理人）所代表的本次债券表决
权总数占所有本次债券表决权总数的比例；
（4）各发言人对每个审议事项的发言要点；
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（5）每一表决事项的表决结果；
（6）债券持有人的质询意见、建议及发行人代表的答复或说明等内容；
（7）债券持有人会议认为应当载入会议记录的其他内容。
第三十六条债券持有人会议记录由出席会议的受托管理人或者召集人代表
和见证律师签名，并由召集人交债券受托管理人保存，并按证券交易所要求向证
券交易所提供。债券持有人会议记录的保管期限至少为本次债券到期之日起十
年。
第七章附则
第三十七条债券受托管理人应严格执行债券持有人会议决议，代表债券持有
人及时就有关决议内容与发行人及其他有关主体进行沟通，督促债券持有人会议
决议的具体落实
第三十八条除涉及发行人商业秘密或受适用法律规定的限制外，出席会议的
发行人代表应当对债券持有人的质询和建议做出答复或说明。
第三十九条对债券持有人会议的召集、召开、表决程序及决议的合法有效性
发生争议，应在发行人住所地人民法院通过诉讼解决。
第四十条如本规则的规定与《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证
券法》、《中华人民共和国合同法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法
规及规范性文件的规定及中国证监会的最新监管要求有冲突或本规则没有规定
的，以《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国
合同法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规及规范性文件的规定及
中国证监会的最新监管要求为准。
第四十一条本规则项下公告的方式为：中国证监会或证券交易所指定的媒体
上进行公告。
第四十二条债券持有人会议的会议费、公告费、律师费等费用由发行人承担。
因履行债券持有人会议决议或者因保护债券持有人全体利益而产生任何费用应
由发行人承担，或者先行由全体债券持有人垫付后由发行人再向全体持有支付。
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第四十三条本规则所称“以上”、“内”，含本数；“过”、“低于”、“多于”，不
含本数。
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第十节 债券受托管理人
债券持有人认购或购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同意中信证
券股份有限公司作为本次债券的债券受托管理人，且视作同意本公司与债券受
托管理人签署的本次债券的《债券受托管理协议》项下的相关规定。
本节仅列示了本次债券之《债券受托管理协议》的主要内容，投资者在作
出相关决策时，请查阅《债券受托管理协议》全文。《债券受托管理协议》的全
文置备于本公司与债券受托管理人的办公场所。
一、债券受托管理人
根据本公司与中信证券于 2018 年 3 月签署的《万科企业股份有限公司 2018
年住房租赁专项公司债券受托管理协议》，中信证券受聘担任本次债券的债券受
托管理人。
中信证券作为首家在深交所上市的国内证券公司，是目前资产规模最大、经
营牌照最全、盈利能力最强的证券公司之一，中信证券在近 10 年间共有 9 年在
国内证券公司同业中债券承销市场份额排名第一，在国内债券市场中占据重要地
位，具有丰富的债券项目执行经验。除作为本次债券发行的主承销商之外，与本
公司不存在可能影响其公正履行公司债券受托管理职责的利害关系。
本次债券受托管理人的联系方式如下：
债券受托管理人名称：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
办公地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
邮编：100026
联系人：杨芳、朱鸽、陈小东
联系电话：010-60838888
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传真：010-60833504
二、债券受托管理协议主要内容
以下仅列明《债券受托管理协议》的主要条款，投资者在作出相关决策时，
请查阅《债券受托管理协议》的全文。
（一）受托管理事项
1、为维护本次债券全体债券持有人的权益，发行人聘任中信证券作为本次
债券的受托管理人，并同意接受中信证券的监督。本次债券分期发行的，各期债
券均适用《债券受托管理协议》。
2、在本次债券存续期内，中信证券应当勤勉尽责，根据法律、法规和规则
的规定，募集说明书、《债券受托管理协议》和债券持有人会议规则的约定以及
债券持有人会议的授权，行使权利和履行义务。
3、在本次债券存续期限内，中信证券将作为债券受托管理人代表债券持有
人，依照《债券受托管理协议》的约定以及债券持有人会议的授权，处理本次债
券的相关事务，维护债券持有人的利益。
（二）发行人的权利和义务
1、发行人应当根据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付
本次债券的利息和本金。
2、发行人应当为本次债券的募集资金制定相应的使用计划及管理制度。募
集资金的使用应当符合现行法律法规的有关规定及募集说明书的约定。
3、本次债券存续期内，发行人应当根据法律、法规和规则的规定，及时、
公平地履行信息披露义务，确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得
有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
4、本次债券存续期内，发生以下任何事项，发行人应当在三个工作日内书
面通知债券受托管理人，并根据债券受托管理人要求持续书面通知事件进展和结
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果：
（1）发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；
（2）债券信用评级发生变化；
（3）发行人主要资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押、出售、转让、
报废等；
（4）发行人发生未能清偿到期债务的违约情况或者延迟支付本息的；
（5）发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分
之二十；
（6）发行人放弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；
（7）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
（8）发行人作出减资、合并、分立、分拆、解散及申请破产或其他涉及发
行人主体变更的决定；
（9）发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行政处罚；
（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
（12）发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理
人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；
（13）拟变更募集说明书的约定；
（14）发行人不能按期支付本息；
（15）发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能力面临严重
不确定性，需要依法采取行动的；
（16）发行人提出债务重组方案的；
（17）本次债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务的；
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（18）涉及与发行人偿债能力有关、需要发行人做出澄清的重大市场传闻；
（19）发行人的偿债能力、信用状况、经营与财务状况发生重大变化，可能
影响如期偿还本次债券本息的或其他偿债保障措施发生重大变化；
（20）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项；
（21）发生其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项。
就上述事件通知债券受托管理人同时，发行人就该等事项是否影响本次债券
本息安全向债券受托管理人作出书面说明，并对有影响的事件提出有效且切实可
行的应对措施。
5、发行人应当协助债券受托管理人在债券持有人会议召开前或者在债券受
托管理人认为有必要时取得债权登记日的本次债券持有人名册，并承担相应费
用。
6、发行人应当履行债券持有人会议规则及本次债券的债券持有人会议决议
项下债券发行人应当履行的各项职责和义务，及时向债券受托管理人通报与本次
债券相关的信息，为债券受托管理人履行职责提供必要的条件和便利，充分保护
债券持有人的各项权益。
7、预计不能偿还债务或担保资产发生重大不利变化（如有担保）时，发行
人应当按照债券受托管理人要求追加担保，并履行《债券受托管理协议》约定的
其他偿债保障措施，并应当配合债券受托管理人办理其依法申请法定机关采取的
财产保全措施。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费用应由债券受托管理人
承担，债券受托管理人代表债券持有人申请财产保全措施的费用应由全体债券持
有人按照持有本次债券持有比例承担。
本条上一款规定的其他偿债保障措施包括但不限于： 1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或停发
董事和高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离。
8、发行人无法按时偿付本次债券本息时，应当对后续偿债措施作出安排，
并及时通知债券受托管理人和债券持有人。
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本条上一款规定的后续偿债措施包括但不限于：（1）部分偿付及其安排；（2）
全部偿付措施及其实现期限；（3）由增信机构或者其他机构代为偿付的安排；（4）
重组或者破产的安排。
债券持有人有权对发行人安排的后续偿债措施提出异议，若发行人无法满足
债券持有人合理要求的，债券持有人可要求发行人提前偿还本次债券本息。
9、发行人应对债券受托管理人履行《债券受托管理协议》项下职责或授权
予以充分、有效、及时的配合和支持，并提供便利和必要的信息、资料和数据。
发行人应指定专人负责与本次债券相关的事务，并确保与债券受托管理人能够有
效沟通。在不违反应遵守的法律规定的前提下，于每个会计期间结束且发行人年
度报告已公布后，尽可能快地向债券受托管理人提供经审计的会计报告；于公布
半年度报告和/或季度报告后，应尽快向债券受托管理人提供半年度和/或季度财
务报表；根据债券受托管理人的合理需要，向其提供与经审计的会计报告相关的
其他必要的证明文件。
10、受托管理人变更时，发行人应当配合中信证券及新任受托管理人完成中
信证券工作及档案移交的有关事项，并向新任受托管理人履行《债券受托管理协
议》项下应当向中信证券履行的各项义务。
11、在本次债券存续期内，发行人应尽最大合理努力维持债券上市交易。
12、发行人应维持现有的办公场所，若其必须变更现有办公场所，则其必须
以《债券受托管理协议》约定的通知方式及时通知债券受托管理人。
13、发行人应严格依法履行有关关联交易的审议和信息披露程序，包括但不
限于：（1）就依据适用法律和发行人公司章程的规定应当提交发行人董事会和/
或股东大会审议的关联交易，发行人应严格依法提交其董事会和/或股东大会审
议，关联董事和/或关联股东应回避表决，独立董事应就该等关联交易的审议程
序及对发行人全体股东是否公平发表独立意见；和（2）就依据适用法律和发行
人公司章程的规定应当进行信息披露的关联交易，发行人应严格依法履行信息披
露义务。
14、发行人不得在其任何资产、财产或股份上设定担保，或对外提供保证担
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保，除非：（1）该等担保在募集说明书公告日已经存在；或（2）募集说明书公
告日后，为了债券持有人利益而设定担保；或（3）该等担保属于发行人正常经
营活动，且对外担保不会对发行人本次债券的还本付息能力产生实质不利影响；
或（4）经债券持有人会议同意而设定担保。
15、发行人仅可在以下情况下出售其资产：（1）出售资产的对价公平合理且
不会对发行人对本次债券的还本付息能力产生实质不利影响；或（2）经债券持
有人会议决议同意。
16、一旦发生《债券受托管理协议》第 3.4 条约定的事项时，发行人应立即
书面通知债券受托管理人，同时附带发行人高级管理人员（为避免疑问，《债券
受托管理协议》中发行人的高级管理人员指发行人的总经理、副总经理、董事会
秘书或财务负责人中的任何一位）就该等事项签署的说明文件，对该等事项进行
详细说明和解释并提出拟采取的措施。
17、发行人应按照本次债券条款的约定按期向债券持有人支付债券本息及其
他应付相关款项。在本次债券任何一笔应付款到期日前发行人应按照本次债券兑
付代理人的相关要求，将应付款项划付至兑付代理人指定账户，并通知债券受托
管理人。
18、发行人应当根据《债券受托管理协议》第 4.17 条的规定向债券受托管
理人支付本次债券受托管理报酬和中信证券履行债券受托管理人职责产生的额
外费用。
19、发行人不得怠于行使或放弃权利，致使对本次债券的还本付息能力产生
实质不利影响。
20、在中国法律允许的范围内，且在必要、合理的情况下，债券受托管理人
在履行《债券受托管理协议》项下债券受托管理人责任时发生的以下费用，由发
行人承担：
（1）因召开债券持有人会议所产生的会议费、公告费、律师费等合理费用，
且该等费用符合市场公平价格；
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（2）债券受托管理人基于合理且必要的原则聘用第三方专业机构（包括律
师、会计师、评级机构等）提供专业服务而发生的费用；
（3）因发行人未履《债券受托管理协议》和募集说明书项下的义务而导致
债券受托管理人额外支出的费用。
如需发生上述（1）、（2）项下的费用，由发行人直接支付，但债券受托管理
人应事先告知发行人上述费用合理估计的最大金额，并获得发行人同意，但发行
人不得以不合理的理由拒绝同意。
发行人同意补偿债券受托管理人行使《债券受托管理协议》项下债券受托管
理职责而发生的上述（1）、（2）、（3）项下的合理费用，直至一切未偿还的本次
债券均已根据其条款得到兑付或成为无效，债券受托管理人应向发行人提供发
票。
21、发行人应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规
则规定的其他义务。
（三）债券受托管理人的职责、权利和义务
1、债券受托管理人应当根据法律、法规和规则的规定及《债券受托管理协
议》的约定制定受托管理业务内部操作规则，明确履行受托管理事务的方式和程
序，对发行人履行募集说明书及《债券受托管理协议》约定义务的情况进行持续
跟踪和监督。债券受托管理人为履行受托管理职责，有权代表债券持有人查询债
券持有人名册及相关登记信息，以及专项账户中募集资金的存储与划转情况。
2、债券受托管理人应当持续关注发行人和保证人的资信状况、担保物状况、
内外部增信机制及偿债保障措施的实施情况，可采取包括但不限于如下方式进行
核查：
（1）就《债券受托管理协议》第 3.4 条约定的情形，列席发行人和保证人
的内部有权机构的决策会议；
（2）每年一次查阅前项所述的会议资料、财务会计报告和会计账簿；
（3）调取发行人、保证人银行征信记录；
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（4）对发行人和保证人进行现场检查；
（5）约见发行人或者保证人进行谈话。
3、债券受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与
本息偿付进行监督。在本次债券存续期内，债券受托管理人应当每年一次检查发
行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。债券受托管理人有权要求
发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
4、债券受托管理人应当督促发行人在募集说明书中披露《债券受托管理协
议》、债券持有人会议规则的主要内容，并应当通过本次债券交易场所的网站和
证监会指定的报刊，向债券持有人披露包括但不限于受托管理事务报告、本次债
券到期不能偿还的法律程序以及中国证监会及自律组织要求的其他需要向债券
持有人披露的重大事项或文件。
5、债券受托管理人应当每年一次对发行人进行回访，监督发行人对募集说
明书约定义务的执行情况，并做好回访记录，出具受托管理事务报告。
6、出现《债券受托管理协议》第 3.4 条情形且对债券持有人权益有重大影
响情形的，在知道或应当知道该等情形之日起五个工作日内，债券受托管理人应
当问询发行人或者保证人，要求发行人或者保证人解释说明，提供相关证据、文
件和资料，并向市场公告临时受托管理事务报告。发生触发债券持有人会议情形
的，召集债券持有人会议。
7、债券受托管理人应当根据法律、法规和规则、《债券受托管理协议》及债
券持有人会议规则的规定召集债券持有人会议，并监督相关各方严格执行债券持
有人会议决议，监督债券持有人会议决议的实施。
8、债券受托管理人应当在债券存续期内持续督促发行人履行信息披露义务。
债券受托管理人应当关注发行人的信息披露情况，收集、保存与本次债券偿付相
关的所有信息资料，根据所获信息判断对本次债券本息偿付的影响，并按照《债
券受托管理协议》的约定报告债券持有人。
9、债券受托管理人预计发行人不能偿还债务时，应当要求行人追加担保，
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督促发行人履行《债券受托管理协议》第 3.7 条约定的偿债保障措施，或者可以
依法申请法定机关采取财产保全措施。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费
用应由发行人承担，债券受托管理人代表债券持有人申请财产保全措施的费用应
由全体债券持有人按照持有本次债券比例承担。
10、本次债券存续期内，债券受托管理人应当勤勉处理债券持有人与发行人
之间的谈判或者诉讼事务。
11、发行人为本次债券设定担保的，担保财产为信托财产。债券受托管理人
应当在本次债券发行前或募集说明书约定的时间内取得担保的权利证明或者其
他有关文件，并在担保期间妥善保管。
12、发行人不能偿还债务时，债券受托管理人应当督促发行人、增信机构和
其他具有偿付义务的机构等落实相应的偿债措施，并可以接受全部或部分债券持
有人的委托，以自己名义代表债券持有人提起民事诉讼、参与重组或者破产的法
律程序。
13、债券受托管理人对受托管理相关事务享有知情权，但应当依法保守所知
悉的发行人商业秘密等非公开信息，不得利用提前获知的可能对本次债券持有人
权益有重大影响的事项为自己或他人谋取利益。
14、债券受托管理人应当妥善保管其履行受托管理事务的所有文件档案及电
子资料，包括但不限于《债券受托管理协议》、债券持有人会议规则、受托管理
工作底稿、与增信措施有关的权利证明（如有），保管时间不得少于债券到期之
日或本息全部清偿后五年。
15、除上述各项外，债券受托管理人还应当履行以下职责：
（1）债券持有人会议授权受托管理人履行的其他职责；
（2）募集说明书约定由受托管理人履行的其他职责。
16、在本次债券存续期内，债券受托管理人不得将其受托管理人的职责和义
务委托其他第三方代为履行。
债券受托管理人在履行《债券受托管理协议》项下的职责或义务时，可以聘
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请律师事务所、会计师事务所等第三方专业机构提供专业服务。
17、债券受托管理人有权依据《债券受托管理协议》的规定获得受托管理报
酬，就提供《债券受托管理协议》项下服务，债券受托管理人在本次债券各期债
券存续期内的每年收取债券受托管理人报酬 0 万元整。
18、如果发行人发生《债券受托管理协议》第 3.4 条项下的事件，债券受托
管理人有权根据债券持有人会议作出的决议，依法采取任何其他可行的法律救济
方式回收未偿还的本次债券本金和利息以保障全体债券持有人权益。
19、债券受托管理人有权行使《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规则
规定的其他权利，应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规则规定的
其他义务。
（四）受托管理事务报告
1、受托管理事务报告包括年度受托管理事务报告和临时受托管理事务报告。
2、债券受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集
说明书所约定义务的执行情况，并在每年 6 月 30 日前向市场公告上一年度的受
托管理事务报告。
前款规定的受托管理事务报告，应当至少包括以下内容：
（1）债券受托管理人履行职责情况；
（2）发行人的经营与财务状况；
（3）发行人募集资金使用及专项账户运作情况；
（4）内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化的，说明基本情况及处
理结果；
（5）发行人偿债保障措施的执行情况以及本次债券的本息偿付情况；
（6）发行人在募集说明书中约定的其他义务的执行情况；
（7）债券持有人会议召开的情况；
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（8）发生《债券受托管理协议》第 3.4 条第（1）项至第（12）项等情形的，
说明基本情况及处理结果；
（9）对债券持有人权益有重大影响的其他事项。
上述内容可根据中国证监会或有关证券交易所的规定和要求进行修订、调
整。
3、本次债券存续期内，出现债券受托管理人在履行受托管理职责时与发行
人发生利益冲突、发行人募集资金使用情况和募集说明书不一致的情形，或出现
《债券受托管理协议》第 3.4 条第（1）项至第（12）项等情形以及其他对债券
持有人权益有重大影响的事项的，债券受托管理人在知道或应当知道该等情形之
日起五个工作日内向市场公告临时受托管理事务报告。
（五）利益冲突的风险防范机制
1、债券受托管理人在履行受托管理职责时可能存在以下利益冲突情形：
（1）债券受托管理人通过本人或代理人，在全球广泛涉及投资银行活动（包
括投资顾问、财务顾问、资产管理、研究、证券发行、交易和经纪等）可能会与
债券受托管理人履行《债券受托管理协议》之受托管理职责产生利益冲突。
（2）债券受托管理人其他业务部门或关联方可以在任何时候（a）向任何其
他客户提供服务，或者（b）从事与发行人或与发行人属同一集团的任何成员有
关的任何交易，或者（c）为与其利益可能与发行人或与发行人属同一集团的其
他成员的利益相对立的人的相关事宜行事，并可为自身利益保留任何相关的报酬
或利润。
为防范相关风险，债券受托管理人已根据监管要求建立完善的内部信息隔离
和防火墙制度，保证：（1）债券受托管理人承担《债券受托管理协议》职责的雇
员不受冲突利益的影响；（2）债券受托管理人承担《债券受托管理协议》职责的
雇员持有的保密信息不会披露给与《债券受托管理协议》无关的任何其他人；（3）
相关保密信息不被债券受托管理人用于《债券受托管理协议》之外的其他目的；
（4）防止与《债券受托管理协议》有关的敏感信息不适当流动，对潜在的利益
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冲突进行有效管理。
2、债券受托管理人不得为本次债券提供担保，且债券受托管理人承诺，其
与发行人发生的任何交易或者其对发行人采取的任何行为均不会损害债券持有
人的权益。
3、发行人或债券受托管理人任何一方违反《债券受托管理协议》利益冲突防范机制，
对协议另一方或债券持有人产生任何诉讼、权利要求、损害、支出和费用（包括合理的律师
费用）的，应负责赔偿受损方的直接损失。
（六）债券受托管理人的变更
1、在本次债券存续期内，出现下列情形之一的，应当召开债券持有人会议，
履行变更受托管理人的程序：
（1）债券受托管理人未能持续履行《债券受托管理协议》约定的受托管理
人职责；
（2）债券受托管理人停业、解散、破产或依法被撤销；
（3）债券受托管理人提出书面辞职；
（4）债券受托管理人不再符合受托管理人资格的其他情形。
在受托管理人应当召集而未召集债券持有人会议时，发行人、单独或合计持
有本次债券总额百分之十以上的债券持有人有权自行召集债券持有人会议。
2、债券持有人会议决议决定变更受托管理人或者解聘中信证券的，自债券
持有人会议批准并且发行人与新受托管理人签署相关协议生效之日起，新任受托
管理人继承中信证券在法律、法规和规则及《债券受托管理协议》项下的权利和
义务，《债券受托管理协议》终止。新任受托管理人应当及时将变更情况向协会
报告。
3、中信证券应当在上述变更生效日起的十五个工作日内与新任受托管理人
办理完毕工作移交手续。
4、中信证券在《债券受托管理协议》中的权利和义务，在新任受托管理人与发行人签
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订受托协议之日或双方约定之日（以较早时点为准）起终止，但并不免除中信证券在《债券
受托管理协议》生效期间所应当享有的权利以及应当承担的责任。
（七）陈述与保证
1、发行人保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准确：
（1）发行人是一家按照中国法律合法注册并有效存续的股份有限公司；
（2）发行人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到发行人内部必要的
授权，并且没有违反适用于发行人的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反
发行人的公司章程以及发行人与第三方签订的任何合同或者协议的规定。
2、中信证券保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准
确：
（1）中信证券是一家按照中国法律合法注册并有效存续的证券公司；
（2）中信证券具备担任本次债券受托管理人的资格，且就中信证券所知，
并不存在任何情形导致或者可能导致中信证券丧失该资格；
（3）中信证券签署和履行《债券受托管理协议》已经得到中信证券内部必
要的授权，并且没有违反适用于中信证券的任何法律、法规和规则的规定，也没
有违反中信证券的公司章程以及中信证券与第三方签订的任何合同或者协议的
规定。
（4）债券受托管理人不对本次债券的合法有效性作任何声明；除监督义务
外，不对本次募集资金的使用情况负责；除依据法律和《债券受托管理协议》出
具的证明文件外，不对与本次债券有关的任何声明负责（为避免疑问，若债券受
托管理人同时为本次债券的主承销商，则本款项下的免责声明不影响债券受托管
理人作为本次债券的主承销商应承担的责任）。
（八）不可抗力
1、不可抗力事件是指双方在签署《债券受托管理协议》时不能预见、不能
避免且不能克服的自然事件和社会事件。主张发生不可抗力事件的一方应当及时
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以书面方式通知其他方，并提供发生该不可抗力事件的证明。主张发生不可抗力
事件的一方还必须尽一切合理的努力减轻该不可抗力事件所造成的不利影响。
2、在发生不可抗力事件的情况下，双方应当立即协商以寻找适当的解决方
案，并应当尽一切合理的努力尽量减轻该不可抗力事件所造成的损失。如果该不
可抗力事件导致《债券受托管理协议》的目标无法实现，则《债券受托管理协议》
提前终止。
（九）违约责任
1、《债券受托管理协议》任何一方违约，守约方有权依据法律、法规和规则、
募集说明书及《债券受托管理协议》的规定追究违约方的违约责任。
2、若一方因其过失、恶意、故意不当行为或违反《债券受托管理协议》或
适用的法规的任何行为（包括不作为）而给另一方带来任何诉讼、权利要求、损
害、债务、判决、损失、成本、支出和费用（包括合理的律师费用），该方应负
责赔偿并使另一方其免受损失。
（十）法律适用和争议解决
1、《债券受托管理协议》适用于中国法律并依其解释。
2、《债券受托管理协议》项下所产生的或与协议有关的任何争议，首先应在
争议各方之间协商解决。若协商不成，任何一方均有权向《债券受托管理协议》
签订地有管辖权的人民法院提起诉讼，《债券受托管理协议》签订地为深圳市。
3、当产生任何争议及任何争议正按前条约定进行解决时，除争议事项外，
各方有权继续行使《债券受托管理协议》项下的其他权利，并应履行《债券受托
管理协议》项下的其他义务。
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第十一节 发行人、中介机构及相关人员声明
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发行人声明
根据《公司法》、《证券法》和《公司债券发行与交易管理办法》的有关规定，
本公司符合公开发行公司债券的条件。
：
公司法定代表人签名
郁亮
万科企业股份有限公司
年 月 日
281
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发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的
法律责任。
因本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投
资者在证券交易中遭受损失的，本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺与发
行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。
公司董事签名：
郁亮 林茂德 康典
刘姝威 吴嘉宁 李强
孙盛典 肖民 陈贤军
王文金 张旭
万科企业股份有限公司
年 月 日
282
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283
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的
法律责任。
因本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投
资者在证券交易中遭受损失的，本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺与发
行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。
公司监事签名：
解冻 郑英 周清平
万科企业股份有限公司
年 月 日
284
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的
法律责任。
因本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投
资者在证券交易中遭受损失的，本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺与发
行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。
公司非董事高级管理人员签名：
祝九胜 孙嘉 朱旭
万科企业股份有限公司
年 月 日
285
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
主承销商声明
本公司已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
本公司承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能
够证明自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，本公司承诺负责组织、落实相
应的还本付息安排。
项目负责人（签字）：
杨芳 张天亮
法定代表人（签字）：
张佑君
中信证券股份有限公司
年 月 日
286
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
发行人律师声明
本所及签字的律师已阅读募集说明书及其摘要，确认募集说明书及其摘要与
本所出具的法律意见书不存在矛盾。本所及签字的律师对发行人在募集说明书及
其摘要中引用的法律意见书的内容无异议，确认募集说明书不致因所引用内容出
现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应
的法律责任。
经办律师（签字）：
麻云燕王翠萍
律师事务所负责人（签字）：
麻云燕
广东信达律师事务所
年 月 日
287
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
受托管理人声明
本公司承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管
理协议等文件的约定，履行相关职责。
发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使
债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人
承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义
代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他
责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等,
有效维护债券持有人合法权益。
受托管理人拒不履行、迟延履行或者不适当履行相关规定、约定及本声明中
载明的职责，给债券持有人造成损失的，受托管理人承诺对损失予以相应赔偿。
项目负责人（签字）：
杨芳 张天亮
法定代表人（签字）：
张佑君
中信证券股份有限公司
年 月 日
288
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
会计师事务所声明
本所及签字注册会计师已阅读募集说明书及其摘要，确认募集说明书及其摘
要中引用的有关万科企业股份有限公司经审计的 2015 年度、2016 年度及 2017
年度财务报表的内容，与本所出具的审计报告无矛盾之处。本所及签字注册会计
师对发行人在募集说明书及其摘要中引用的上述经本所审计的财务报表的内容
无异议，确认募集说明书及其摘要不致因上述所引用内容而出现虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏，并对上述报告真实性、准确性和完整性根据相关法律法规承
担本所相关报告中所述之相应责任。
经办注册会计师（签字）：
房炅 陈泳意
会计师事务所负责人（签字）：
邹俊
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
年 月 日
289
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
资信评级机构声明
本机构及签字的资信评级人员已阅读募集说明书及其摘要，确认募集说明书
及其摘要与本机构出具的报告不存在矛盾。本机构及签字的资信评级人员对发行
人在募集说明书及其摘要中引用的报告的内容无异议，确认募集说明书及其摘要
不致因所引用内容出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确
性和完整性承担相应的法律责任。
签字资信评级人员（签字）：
龚天璇 李诗哲 应治亚
资信评级机构负责人（签字）：
关敬如
中诚信证券评估有限公司
年 月 日
290
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第十二节 备查文件
一、备查文件内容
本募集说明书的备查文件如下：
1、万科企业股份有限公司 2015 年度、2016 年度、2017 年度经审计的财务
报告及 2018 年 1-3 月财务报表；
2、中信证券股份有限公司关于万科企业股份有限公司房地产之专项核查报
告；
3、关于万科企业股份有限公司房地产业务核查的专项法律意见书；
4、万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁公司债
券（第一期）信用评级报告；
5、万科企业股份有限公司公司债券持有人会议规则；
6、万科企业股份有限公司公司债券受托管理协议；
7、中国证监会核准本次发行的文件；
8、相关法律法规、规范性文件要求披露的其他文件。
在本次债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书
全文及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn/）查阅本募集说明
书及摘要。
二、备查文件查阅地点
投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明
书全文及上述备查文件：
发行人：万科企业股份有限公司
住所：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
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联系地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
法定代表人：郁亮
联系人：许国辉、史晓云、岳志刚、马璐、邱伟强
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
主承销商：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：蒋昱辰、童育坚、杨芳、张天亮、朱鸽、陈小东、王通
联系电话：010-60838888
传真：010-60833504
三、备查文件查阅时间
本期债券发行期间，每日 9：00-11：30，14：00-17：00（非交易日除外）。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪
人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
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