深圳市振业（集团）股份有限公司
        2016 年度全面风险管理报告

    一、2016 年度全面风险管理工作回顾

    （一）全面风险管理工作计划完成情况

    2016 年，公司统筹部署，用心谋划，紧扣关键，以落实风险防

控体系为重点，不断将风险管理工作融入企业日常经营管理。一是优

化管控模式，对跨城市、多项目发展的地区公司实行城市公司管理模

式，成立了广州公司，理清了管理脉络，提升了项目开发效率；二是

以制度完善和落实为关键，持续完善了制度设计，强化落实了绩效考

核，不断提升公司管理规范化水平；三是持续开展了风险评估，对

2016 年全面风险管理工作进行了认真总结，形成了年度风险管理报

告,并组织公司董事、监事、管理层开展了仔细研究、讨论，评估了

2017 年公司可能面临的风险，提出了应对措施，有效落实了风险管

理长效机制。

    （二）重大风险管控情况

    2016 年，公司各项风险防控措施落实到位、应对有效，未发生

重大风险事件，未对公司正常经营发展造成重大损失。具体如下：

    1、加快项目去化，降低市场风险。

    2016 年，公司抓住楼市回暖良机，坚持以营销为龙头，科学研

判市场形势，加快重点项目销售，取得了较好效果，全年实现合同销

售金额 46.12 亿元（不含地铁合作项目）。
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    一是深化调研，强化指导。公司领导强调“一企一策，一项目一

策，分类指导”，多次深入项目一线，开展现场调研，召开专题营销

会，讨论销售难题，研究营销对策，进行业务指导，强化了全员重视

营销、加快销售的责任感。

    二是紧跟市场政策变化，及时调整营销策略。2016 年，房地产

市场政策频出，各城市相应调控政策出台后，公司均在第一时间召开

房地产市场形势研讨会，认真解读政策，并因城施策，结合项目特点，

灵活调整营销策略。

    三是通力合作，再创销售佳绩。作为公司销售重中之重的锦荟

PARK 项目，在前期热销的基础上，公司与地铁集团继续紧密协作、

全力以赴，在深圳楼市调控收紧形势下，创新营销模式，加大项目宣

传，持续集聚人气，全年实现合同销售金额 32.67 亿元，创公司历史

上单盘销售单价及总金额之最。

    2、强化资金管理，有效防范公司资金风险。

    2016 年，公司继续强化资金管理，大力拓展融资方式，加快资

金回笼速度，严格控制资金支出，确保资金流良性运转。

    一是加大融资力度。在银行融资方面，进一步密切银企关系，发

挥国有上市公司优势，为地区公司提供担保，切实解决地区公司融资

难问题。同时，大力拓宽融资渠道，充分挖掘潜力，通过表外融资、

信托借款等新方式筹措资金，全年累计新增借款 13.25 亿元，借款余

额 27.05 亿元，新增贷款额度 32.7 亿元。

    二是加快资金回笼。加强对地区公司银行按揭工作指导，结合当


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地政策推进地区公司按揭工作有序进行，特别是针对个别地区公积金

额度紧张导致放款积压问题，采用差别化对待策略引导销售，促进客

户择优按揭方式，既权衡市场又提高销售回款率；加强外部联系，主

动走访各家银行，及时解决存在问题，确保贷款审核顺畅、银行放款

及时；跟踪按揭回款进度，每周编制按揭客户状态明细表，及时发现

异常情况，迅速采取应对措施。全年房屋销售资金回笼 41.73 亿元（不

包含地铁合作项目资金回笼 40.77 亿元），超额完成年度任务。

    三是严格控制生产性支出。加强整体统筹，合理安排各项目的支

出预算；严格控制工程款支付，每月根据资金需求合理安排支付额度

和支付节点；加强月度预算执行监控，编制月度资金调配报告，实时

掌握公司资金收支动态。

       3、积极关注机会，适时补充土地储备。

    土地资源是房企实现可持续发展的最重要基础。2016 年，公司

将土地投资列为经营工作的重点，积极探索，采取多种方式找项目、

谈合作，想方设法增加土地储备。

    一是强化落实量化考核机制。在年度绩效目标责任书中明确了具

体考核指标，奖优罚劣，从机制上激发地区公司拿地的积极性和紧迫

感。

    二是努力探索土地储备新模式。通过旧城改造、股权收购、政企

合作、国企合作等多种方式，深入挖掘深圳及临深地区优质项目。

    三是积极参与土地挂牌竞拍。在做好市场研究和监测、合理进行

城市布局基础上，积极参与政府土地公开出让投标，成功竞得深汕特


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别合作区、惠州市惠阳区三宗地块，占地面积共计 16.38 万平米，计

容建面共计 31.25 万平米，总投资 2.67 亿元。

       4、加强税务筹划，防控“营改增”后税务风险。

    自 2016 年 5 月 1 日起，房地产业、不动产租赁业实施营业税改

征增值税，此次税制改革影响重大。增值税的严谨和复杂对公司新旧

税制衔接、税收筹划、税务处理、发票管理和会计核算等提出了更高

要求，若管理不善，可能产生发票违法、核算违规、少缴税款等风险。

为此，公司高度重视，科学筹划，多措并举，积极防控“营改增”政

策后税务风险。

    一是加强政策学习研究。一方面，积极关注“营改增”相关政策

动态，认真学习相关政策规定，了解新政策对公司经营管理的影响；

另一方面，开展“营改增”税务知识培训，邀请外部专家解读新政，

确保财务人员充分掌握政策要点与财务处理方法，切实提高专业能

力。

    二是完善相关制度体系。根据政府出台的相关政策规定，结合公

司实际，制定了《增值税会计核算办法》、《增值税发票管理办法》、

《“营改增”税务操作指引细则》，修订了相关业务流程，确保各项涉

税工作有章可循、有据可依、依法落实。

    三是确保涉税事项顺利衔接。成立专门工作小组，全面梳理房地

产开发、租赁等业务环节涉税事项，开展新旧项目简易计税与一般计

税方法的税务测试，完善合作商数据库纳税人类型、纳税信用等级等

信息,修改标准合同范本，细化与增值税相关的合同价款、付款条件、


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发票要求等条款,严格增值税发票管理，细化发票的获得、真伪鉴别、

认证抵扣、开具、管理、传递和作废等程序,强化与相关单位的沟通，

就涉税环节发生的变化提前与各合作商做好全面细致沟通，保证税改

工作顺利衔接。

    5、狠抓源头防范，筑牢廉洁从业风险防线。

    2016 年，公司加强廉洁从业风险防控，以源头防范为手段，完

善工作体系，强化教育宣传，加大监督检查。

    一是完善廉政建设工作体系，修订了《振业集团廉政建设组织领

导责任制度》、《振业集团廉政宣传教育工作制度》，构建了廉政谈话

提醒工作机制，力求做到抓早抓小，防微杜渐。

    二是强化廉洁从业文化建设，对内加强教育，深入开展廉洁从业

专题教育活动，组织党风廉政法规制度教育、典型实例警示教育等各

类型活动近 50 次，开展谈话提醒 37 人次，增强了员工廉洁从业自觉

性；对外注重宣传，定期举办合作商廉政座谈会，开展合同签订前廉

政约谈，落实合作双方廉政互评，全年共签订和落实《廉政协议》243

份，开展合作商廉政约谈 230 次，巩固了良好的外部合作环境。

    三是加大重点领域监督检查力度，构建多位一体的廉政“大监督”

运行体系，协调多个部门，开展纪检监察、董事监督、监事监督、法

务审查、内控审计、行政督察、制度督察及党建督察，着力对土地投

资、招投标、合同管理、工程变更、项目销售、资金运作等关键业务

或环节开展事前事中事后监督检查，有效防范和控制风险发生。

    （三）风险管理体系建立运行情况


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    1、落实“领导、执行、监督”三位一体组织体系。公司董事会

是全面风险管理工作的领导机构，负责对公司层面重大风险事项进行

决策；董事会下设战略与风险管理委员会和审计委员会，分别负责统

筹规划、监督评价全面风险管理工作；公司总裁负责推进落实全面风

险管理工作；管理技术部负责组织协调风险管理日常工作；各业务部

门及地区公司负责日常业务的风险识别、分析、上报和防范；审计部

负责全面风险管理的监督评价。

    2、落实常态化风险评估机制。一是公司对外部环境、战略、财

务、运营、市场、法律等方面开展年度与不定期的风险信息收集和风

险评估，提出风险应对措施，并予以落实。每年定期对风险管理工作

进行认真总结，形成年度风险管理报告。二是制定了廉洁从业专项风

险评估制度，编制了《振业集团主要业务廉洁从业风险防控指引》，

对证券发行、信息披露、资产重组、工程招标、预决算、设计变更、

现场签证、企业借款、贷款担保、物业租赁等重点防范行为细化了风

险防控措施。

    3、落实财务重大风险监测预警机制。对偿债、投资、运营和盈

利四大类别 14 项指标开展了动态监控，如资产负债率、流动比率、

现金流动负债比率等，对已发生预警的指标及时分析、开展干预、积

极应对，实现对资金、营运等重大风险的事前管控。

    4、持续促进风险管理与内控体系相结合。公司通过存在的风险

点设计内控体系，又通过落实内控体系防范和控制各类风险，双轮驱

动、互为促进。一是优化管控模式。在“二级法人、三级架构”整体


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管控模式保持不变的基础上，公司围绕战略需要，对地区公司跨城市、

多项目管理模式进行了优化，缩短了管理链条，提升了管理效率，有

效控制了因管控不足可能导致开发效率低、市场反应慢的风险。二是

按照风险导向原则定期对公司主要业务和高风险领域开展内部控制

设计和运行检查，及时发现公司内控体系存在的缺陷，优化完善内控

体系。三是通过月度制度督察等方式强化制度执行，确保各项内控要

求和风控措施落实到位。

    5、落实风险管理考核评价机制。公司将全面风险管理工作纳入

了经营业绩考核体系，在总部各部室和地区公司的年度绩效目标责任

书中明确了具体的考核指标，并完善了责任追究与问责机制，有效提

高了风险事前预防、事中控制、事后评价能力。

    6、持续培育良好风险管理文化。通过公司办公会宣讲、专题培

训讲座、典型案例警示教育、法律专栏等多种方式传播正确的风险管

理理念，营造人人关注风险、事事关注风险、时时关注风险的文化氛

围，切实增强全员风险管理意识。

    7、持续促进风险管理与信息化相结合。对合作商管理平台进行

了完善，并强化了招投标管理、售楼管理、合约规划、合作商管理平

台等系统的应用力度。通过固化流程、业务环节控制等方式，杜绝人

为干预，规范业务办理，从技术上落实各项内控要求，保障各种风险

控制措施在系统中执行到位，有效防范风险发生。



    二、2017 年风险管理情况


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    （一）工作计划

    2017 年，公司将继续做好各类风险信息收集、评估及防控工作，

同时，将风险管理与企业日常管理及内部控制紧密结合，持续完善、

落实全面风险管理体系。具体有：

    1、以完善和落实内控制度为重点，持续推进以风险管理为导向

的内控建设。

    一是对公司内控制度流程进行全面检查，修订不符合业务发展与

管理实际、与重大风险变化不相符的制度流程，完善不适宜公司发展

的权责划分，完善重大风险防控措施。

    二是继续强化内控检查与制度督察力度，落实考核奖惩机制，确

保各项内控要求与风险防控措施执行到位。

    2、完善风险评估机制，增强风险管理能力。

    一是进一步健全风险评估常态化机制，将风险评估嵌入重大项目

投资、改革发展重大事项、高风险业务等重大决策过程中。

    二是完善重大风险量化评估标准，加强重大风险关键成因量化分

析，进一步提高风险评估的准确性。

    3、加强风险监控与预警，提高风险信息化水平。

    一是持续完善地区公司风险管理报告机制，通过月度报告、专项

报告、工作会议等方式实时掌握地区公司各类风险信息。

    二是在信息化全面应用的良好基础上，以“防范风险、提升管理”

为目标，优化和完善成本、销售、财务、合作商等关键业务系统功能，

充分融入各项风险控制措施，固化业务流程，规范业务办理。同时，


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充分利用系统数据积累，加强业务数据挖掘与对比，通过大数据分析，

提高风险实时监测与预警能力。

    （二）风险评估情况

    2017 年，外部环境方面，中央经济工作会议对房地产行业做了

明确导向，会议指出去库存要坚持分类调控，因城因地施策，重点解

决三四线城市房地产库存过多问题，要促进房地产市场平稳健康发

展，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、

土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场

规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起

大落。因此，2017 年一线城市和部分房价上涨过快的二三线城市预

计会面临政策进一步收紧的局面，而去库存压力大的三四线城市依然

处于政策红利期。内部环境方面，公司规模依然偏小，资金实力偏弱，

土地储备不足。结合内外部环境变化，通过定性和定量分析，公司应

重点关注和防范的风险主要有：

    一是市场风险。2017 年房地产市场调控主基调明确为去库存、

控房价、防泡沫。公司重点销售项目分别处于深圳、广州、天津、长

沙、惠州等城市，均面临政策进一步收紧的风险，且市场竞争激烈，

销售压力较大。

    二是土地资源不足风险。目前，公司土地储备仍不能满足大发展

需要，尤其是一线城市土地储备不足。近年来，一二线城市土地市场

火爆，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块层出不穷，市场准入

门槛越来越高，同时，部分地方政府加强土地调控，提高土地出让条


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件，加大了公司获取土地资源的难度。

    三是资金风险。一线城市土地投资门槛持续攀升，现有的资金规

模及储备较难支持；受行业调控影响，房企融资渠道继续收窄，短期

较难摆脱对银行借款的依赖，地区公司融资能力较弱，融资难度依然

较大。

    （三）风险应对策略

    1、多措并举，积极拓展土地资源。

    一是继续加强土地市场研究，广泛收集市场信息，认真分析政策

走向，做好项目可行性研究论证，在确保资金安全前提下积极参与重

点区域公开市场竞拍。

    二是继续探索多元化拿地方式，加大对股权收购、资产收购、协

议转让等模式的研究和实践力度；抓住深圳市加快旧城改造良好时

机，积极参与城市更新；以国企改革为契机，寻求与其他市属国企的

合作机会，发挥各自优势，实现各方共赢。

    2、因城施策，加快重点项目去化。

    一是加大市场研究力度，积极关注政策动态，定期编制市场研究

报告，及时把握市场趋势，灵活调整营销策略。

    二是做好项目展示与宣传，如沿街商业打造、园林效果美化、样

板间档次提升等，以过硬质量、优秀品质和贴心服务打动客户、吸引

客户，促进项目去化。

    三是加强品牌建设和推广，围绕各产品系列，统一品牌形象，运

用多样化的营销传播手段，实现品牌规模化利用，提升品牌影响力和


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知名度。

    四是拓展营销渠道，深挖业主资源，大力推动圈层营销；加大电

商、O2O、微信营销应用力度，积极研究 VR、网络直播等新兴营销模

式，促进体验式营销。

    3、创新方式，大力拓宽筹资渠道。

    一是继续密切银企关系，发挥国有上市公司的优势，控制借款成

本，适度扩大融资规模。

    二是积极推动中期票据、短期融资券等债券融资方式，研究探讨

资产证券化融资工作。

    三是密切关注资本市场和国企改革政策动向，加大对金融创新研

究力度，进一步拓展融资渠道。



    此报告。




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