深圳市振业(集团)股份有限公司
2019 年半年度报告
2019 年 08 月
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实
性、准确性和完整性承担个别和连带的法律责任。
公司董事于冰因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权董事
长赵宏伟代为出席会议并行使表决权，公司其他董事均亲自出席了审议本报告的
董事会会议。
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、分管会计工作负责人张光
柳、财务总监于冰及会计机构临时负责人高峰声明：保证本半年度报告中财务报
告的真实、准确、完整。
公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。
公司已在本报告中描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节经
营情况讨论与分析中的有关内容。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关
计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，
在此提请广大投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................. 5
第三节 公司业务概要 ................................................................................. 8
第四节 经营情况讨论与分析 ..................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................ 16
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................... 25
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ............................................... 29
第八节 财务报告........................................................................................ 30
第九节 备查文件目录 ............................................................................. 122
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
棚改公司 指 深圳市振业棚改投资发展有限公司
房屋租赁公司 指 深圳市振业房屋租赁运营管理有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深振业 A 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杜汛 罗丽芬
深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态
联系地址
园 11 栋 A 座 42-43 层 园 11 栋 A 座 42-43 层
电话 （0755）25863381 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2018 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2018 年年报。
3、其他有关资料
□ 适用 √ 不适用
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 953,510,762.07 1,055,586,030.09 -9.67%
归属于上市公司股东的净利润（元） 203,409,521.11 415,968,682.59 -51.10%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
202,100,997.36 414,578,264.53 -51.25%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 676,072,763.69 -21,237,569.12 3283.38%
基本每股收益（元/股） 0.1507 0.3081 -51.09%
稀释每股收益（元/股） 0.1507 0.3081 -51.09%
加权平均净资产收益率 3.30% 7.20% -3.90%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 15,566,251,892.39 13,536,728,184.79 14.99%
归属于上市公司股东的净资产（元） 6,137,829,695.00 6,197,669,182.88 -0.97%
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.1507
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 13,217.48
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,790,563.01
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,794,722.46
减：所得税影响额 702,166.80
少数股东权益影响额（税后） -1,632.52
合计 1,308,523.75 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区等地分别设立
地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公
司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”
发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出
房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提
供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系
统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项
目，实现优势互补。公司紧跟政府的发展战略，成立了深圳市振业棚改投资发展有限公司，积极探索城市更新、保障房建设
等房地产开发模式，力争实现项目获取方式的多元化。公司响应国家住房租赁政策，设立了深圳市房屋租赁运营管理公司，
旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式，公司未来将继续
关注行业发展动向和国资国企改革动向，争取以改革为契机，进一步积聚发展资源，激发企业活力，实现快速发展。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
其他流动资产 较年初增加 10,613 万元，增加 71.11%，主要系本期预缴税费增加所致。
较年初增加 606 万元，增加 90.77%，主要系本期部分投资性房地产转作固定资产自
固定资产
用所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、
职业、感恩”的企业精神，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优
质国有上市房地产企业。
报告期内，公司不存在核心竞争力发生重要变化的情况。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、 概述
报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，上半年累计实现合同销售面积 16.04 万平方米，合同销售金额 26.23 亿
元，结转销售面积 6.11 万平方米，结转销售收入 9.54 亿元，回笼资金 22.41 亿元（以上数据均不含与地铁合作的锦荟 PARK
项目）。
（一）公司房地产开发与销售工作进展顺利，主要项目进展情况如下表：
权益比 占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
城市 项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
例 （万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
集中商业以及 1 栋 B、
锦荟 竣工 4.33 4.88 9.21 2015.07 2018.08
深圳 (见注 1) C、D、E 座 8.34 14.69
PARK
1 栋 A 座：商务公寓 竣工在售 —— 4.10 4.10 2015.08 2018.12
广州 100% 广州天颂花园 竣工在售 2.85 16.77 0.35 10.6 10.95 2016.03 2019.01
深汕合 振业时代 一期 在建 2.12 6.00 0.10 4.65 4.75 2017.06 2019.10
100%
作区 花园 二期 在建 6.55 22.08 0.35 16.21 16.56 2019.03 2020.10
Q 组团 竣工在售 3.40 12.25 0.21 8.98 9.19 2015.07 2018.09
惠阳振
U 组团 前期筹备 6.91 31.00 0.29 22.94 23.23 —— ——
业城二期
惠阳 87% 剩余组团 前期筹备 6.94 22.69 —— —— —— —— ——
惠阳振业城 F1 组团 前期筹备 5.80 —— —— —— —— —— ——
惠阳象岭村项目 前期筹备 7.48 —— —— —— —— —— ——
西安 100% 西安振业泊岸 部分竣工 7.06 19.32 0.94 13.40 14.34 2016.04 2017.09
长沙振
别 墅 前期筹备 4.59 2.52 —— —— —— —— ——
业城二期
A 组团 在建在售 9.93 0.67 6.85 7.52 2017.04 2019.10
长沙振
湖南 80% B 组团 在建在售 7.05 11.16 0.44 6.99 7.43 2018.07 2020.08
业城三期
C 组团 在建 5.05 4.47 0.00 4.47 2018.07 2020.08
长沙振业城四期 前期筹备 4.03 12.00 —— —— —— —— ——
长沙振业城剩余组团 前期筹备 4.88 17.40 —— —— —— —— ——
广西振业邕江雅苑 竣工在售 1.34 5.56 0.20 3.79 3.99 2016.08 2018.12
广西 97.36%
广西振业启航城 在建 3.76 14.93 —— —— —— 2019.04 ——
天津铂雅轩 竣工在售 2.86 9.71 —— 7.00 7.00 2015.08 2017.10
天津 100%
暂无（见注 2） 前期筹备 5.08 —— —— —— —— —— ——
河源 50% 振业深河湾（注 3） 前期筹备 9.53 23.81 —— —— —— —— ——
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注：1）公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约
片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，
本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配套物业
70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013 年 11
月 28 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。目前，该项目一期、二期已竣工入
伙，三期已竣工尚未销售，四期为竣工在售状态。
2）2019 年 3 月 20 日，公司以竞拍方式竞得天津市高新区津滨高(挂)2018-17 号地块使用权，成交总价为人民币 80,100
万元，项目占地 5.08 万平方米。
3）2018 年 12 月，公司与广东深河产业投资开发有限公司签署股权合作开发协议，共同开发河源市高新区 GD-101-01A、
GD-101-01B 地块，项目总占地面积 9.53 万平方米，双方各享有 50%的投资、开发、收益权，共担风险，项目具体开发工作
以我公司为主，由我公司纳入合并报表范畴，广东深河产业投资开发有限公司对项目管理进行监督和协助。截至报告期末，
该公司已完成投资款支付和工商变更。
（二）物业出租情况
截至报告期末，公司主要经营性物业租赁情况如下：
城市 项目 权益比例 物业类型 可出租面积（万㎡） 已出租面积（万㎡） 平均出租率
振业大厦 100% 写字楼 2.52 2.30 91%
星海商业广场 100% 商业 3.55 3.31 93%
星海名城-其他 100% 商业/幼儿园/会所 1.70 1.70 100%
深圳 振业峦山谷 100% 商业/会所 2.59 2.59 100%
桂园市场 100% 商业 0.74 0.74 100%
宝丽大厦裙楼 100% 商业 0.44 0.44 100%
振业梅苑 100% 商业/幼儿园 0.41 0.41 100%
广西 振业尚府 97.36% 商业 0.37 0.37 100%
合 计 12.32 11.86 96%
（三）融资情况
2019 年上半年，公司利用金融机构贷款、发行中期票据、企业间借款等方式进行融资。金融借款主要是中长期银行借款，
利率区间主要按照中国人民银行同期贷款基准利率进行浮动，公司 2019 年上半年成功发行了 4 亿元的人民币中期票据，期限
三年，票面利率为 5.00%。
二、 主营业务分析
概述
是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同
√ 是 □ 否
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
10
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本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 953,510,762.07 1,055,586,030.09 -9.67% --
营业成本 573,943,234.35 643,991,415.25 -10.88% --
销售费用 13,727,708.68 11,854,375.27 15.80% --
管理费用 56,694,801.36 49,156,758.46 15.33% --
主要是利息不可资本化的带息负债增
财务费用 56,890,095.77 40,122,604.76 41.79%
加所致
资产减值损失 - -3,412,377.77 - 本公司信用损失全部为坏账损失（以
前年度在“资产减值损失”披露），较
信用减值损失 2,777,951.45 - - 去年同期减少的主要原因是本期应收
款项的收回
主要是本期公司合作开发项目投资收
投资收益 65,398,813.69 264,119,158.97 -75.24%
益较上年同期减少所致
所得税费用 46,673,265.30 62,953,832.59 -25.86% --
经营活动产生的现金流量净额 676,072,763.69 -21,237,569.12 3283.38% 主要是本期销售回款大幅增加所致
主要是公司收购股权和购买大额存单
投资活动产生的现金流量净额 -483,365,091.64 142,898,186.55 -438.26%
所致
筹资活动产生的现金流量净额 254,798,340.05 -1,067,322,949.02 123.87% 主要是本期有新增融资所致
现金及现金等价物净增加额 447,522,682.83 -945,627,683.17 147.33% --
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
主营业务构成情况
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 953,510,762.07 573,943,234.35 39.81% -9.67% -10.88% 0.82%
分产品
房产销售 907,871,011.12 545,698,248.34 39.89% -11.12% -11.33% 0.14%
房产租赁 45,639,750.95 28,244,986.01 38.11% 33.73% -1.10% 21.79%
分地区
广东省 567,315,772.24 316,089,139.79 44.28% 502.70% 376.80% 14.71%
天津市 294,195,658.67 194,703,514.10 33.82% 166.61% 208.29% -8.94%
广西自治区 74,090,664.65 54,099,685.41 26.98% -48.16% -53.28% 8.00%
陕西省 11,681,580.80 6,620,144.36 43.33% -95.06% -96.57% 24.98%
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湖南省 6,227,085.71 2,430,750.69 60.96% -98.68% -98.82% 4.55%
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年同期末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 4,468,069,976.10 28.70% 2,062,216,221.29 17.05% 11.65% 不适用
应收账款 6,946,571.71 0.04% 7,460,339.26 0.06% -0.02% 不适用
存货 7,426,439,235.45 47.71% 6,897,922,111.58 57.03% -9.32% 不适用
投资性房地产 1,128,332,904.21 7.25% 1,148,491,388.17 9.50% -2.25% 不适用
固定资产 12,739,040.69 0.08% 2,654,124.37 0.02% 0.06% 不适用
短期借款 600,000,000.00 3.85% 800,000,000.00 6.61% -2.76% 不适用
长期借款 2,054,600,000.00 13.20% 1,199,083,801.15 9.91% 3.29% 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
具体情况详见本报告第八节“八、合并财务报表项目注释”之“四十、所有权或使用权受限制的资产”的内容。
五、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,242,089,076.66 531,257,681.71 133.80%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
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3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
是否为
投资 投资项目 本报告期投入 截至报告期末累 截止报告期末累
项目名称 固定资 资金来源 项目进度
方式 涉及行业 金额 计实际投入金额 计实现的收益
产投资
振业峦山谷花园二期 自建 否 房地产 29,539,562.85 2,239,779,320.39 自筹+借款 竣工 3,450,579,602.00
东莞松湖雅苑 自建 否 房地产 12,534,037.78 680,954,161.36 自筹+借款 竣工 899,876,288.00
深汕振业时代花园一期 自建 否 房地产 52,998,908.86 219,844,776.07 自筹+借款 在建 0.00
深汕振业时代花园二期 自建 否 房地产 47,949,943.09 135,160,206.46 自筹+借款 在建 0.00
广州天颂花园 自建 否 房地产 46,877,034.42 2,619,960,037.49 自筹+借款 竣工 70,764,469.55
西安振业泊岸 自建 否 房地产 63,998,949.81 831,807,488.45 自筹+借款 部分竣工 516,429,543.95
长沙振业城二期 自建 否 房地产 8,645,114.66 885,729,092.01 自筹+借款 部分竣工 1,445,020,671.99
长沙振业城三期 自建 否 房地产 107,439,814.06 609,818,122.42 自筹 在建 0.00
振业邕江雅苑 自建 否 房地产 11,053,520.59 333,603,422.88 自筹+借款 完工 377,086,290.72
振业启航城 自建 否 房地产 17,379,757.99 121,514,434.96 自筹 在建 0.00
天津启春里 自建 否 房地产 8,985,004.62 1,195,898,469.95 自筹+借款 竣工 1,674,345,712.45
天津新地块（暂无） 自建 否 房地产 825,848,479.36 825,848,479.36 自筹 前期筹备 0.00
注：以上列表列示公司本报告期投入金额 500 万元以上项目情况。
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
13
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司 主要 所处
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 业务 行业
惠州市惠阳区振
子公 房地产开 房地 1,152,757,174 455,209,666 252,909,078 76,990,565
业创新发展有限 260,000,000 61,826,685.10
司 发 产业 .88 .34 .02 .74
公司
房地产开
深圳市振业房地 子公 房地 3,698,064,853 375,050,330 269,873,024 76,420,565
发及自有 300,000,000 56,265,229.99
产开发有限公司 司 产业 .35 .23 .79 .87
物业租赁
资产经营
天津市振业资产 子公 房地 986,103,679.7 908,566,678 294,195,658 74,202,718
及房地产 280,000,000 55,638,196.61
管理有限公司 司 产业 6 .47 .67 .13
投资
广西振业房地产 子公 房地产开 房地 400,972,203.3 329,113,977 74,090,664. 13,529,120
150,000,000 9,372,438.55
股份有限公司 司 发 产业 0 .51 65 .38
西安振业房地产 子公 房地产开 房地 1,943,280,157 970,328,566 11,681,580. 6,246,051.
280,000,000 5,043,851.65
开发有限公司 司 发 产业 .04 .34 80 85
湖南振业房地产 子公 房地产开 房地 2,316,553,010 648,314,139 6,227,085.7 5,145,792.
150,000,000 3,878,094.53
开发有限公司 司 发 产业 .85 .02 1 71
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
该公司项目目前处于前期筹备阶段，报
河源市振业深河投资置业有限公司 非同一控制下企业合并 告期内，未对公司整体生产经营和业绩
产生重大影响。
主要控股参股公司情况说明
公司与深圳市地铁集团有限公司合作开发的锦荟Park项目具体情况详见本节 “一、概述”、第八节 “八、合并财务报表主要项
目注释”之“（十三）其他非流动资产”、第八节“十、在其他主体中的权益”之“（二）在合营企业或联营企业中的权益”的相关
内容。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
14
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
九、对 2019 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
2019 年上半年，在全国经济下行压力增大和中美贸易摩擦升级的影响下，房地产行业呈现以稳为主、加速分化的特点，
国家对地产行业的调控依然没有放松，公司重点项目的销售仍面临激烈的市场竞争环境。在资金端，房企融资环境仍然恶劣，
公司土地投资和项目开发方面仍将面临较大资金缺口。另外，受制于企业规模和资金实力的影响，公司在公开土地市场的竞
争力偏弱，导致土地资源储备相对不足，在上下游产业链延伸业务的拓展上也亟需取得突破。2019 年下半年，公司将在以下
方面做好经营管理工作：
1、狠抓项目开发和销售，确保实现年度目标。一是加大市场研判力度，及时调整营销策略，重点推进广州天颂项目、深
圳锦荟 PARK 和深汕时代花园等项目的销售工作。二是要创新产品设计，推进标准化体系建设，落实精细化审图工作，加强
项目进度、质量和安全管理，持续打造精品工程。三是继续完善阳光招采工作，健全目标成本管理、动态成本管理、合同规
划管理系统，抓好预结算审核工作，提升成本管控水平。四是要在确保自有物业价值增长的同时，努力拓展外部存量资源，
创新存量物业资产改造运营模式，力争实现新的利润增长。
2、拓宽项目获取思路，破解可持续发展困局。一是解放思想，丰富土地获取手段，在积极参加传统招拍挂的基础上，尝
试通过与地方政府、国企以及民营资本合作等方式，实现增量的扩张。二是合理制定投资策略，优选投资项目，抢抓一带一
路、粤港澳大湾区等国家战略区域的发展机遇。三是充分发挥专业化经营优势，加大棚改业务、工程项目管理业务的拓展，
提升上下游产业链延伸的广度和深度，坚定不移走“地产+”发展道路。
3、夯实资金管理基础，稳妥推进机制改革和创新。一是开拓融资渠道，全力加快资金回笼，科学规划资金铺排，最大限
度提高资金使用效率。二是以国资国企综合改革为契机，因企施策，充分利用引进战略投资者、管理层和核心骨干持股等方
式深化混合所有制改革，推进市场化选人用人机制改革，优化完善分配考核制度，探索建立项目跟投、项目风险金抵押或超
额利润分享等激励约束机制，激发企业发展内生动力。
4、践行企业精神，促进职业化和内部管理提升。一是深入开展“管理提升年”系列活动，全面梳理制度流程，查找工作
薄弱环节，制定好整改、提升的具体工作措施，提高工作质量和工作效率。二是加强员工培训和梯队培养，完善以合同为核
心、以岗位管理为基础的用工制度，实现各类人员“能者上、庸者下、优者进、劣者出”。三是创新推进“六位一体”大监督
体系的运行和完善，以监督促经营，加快容错机制的推广应用，营造干事创业的良好氛围。
15
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
巨潮资讯网：2018 年度股东大会决议
2018 年度股东大会 年度股东大会 36.1014％ 2019.05.10 2019.05.11
公告，公告编号 2019-017
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内履行完毕及截
至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
本公司在公司治理专项活动中向深圳证监局作出如下承
诺：承诺取得大股东、实际控制人加强未公开信息管理
2007 年 10
本公司 公司治理 的书面承诺并向深圳证监局报备；承诺向深圳证监局报 长期有效 履行中
月 31 日
备未公开信息知情人名单；承诺就治理非规范情况在年
度报告“公司治理结构”中如实披露。
其他对公司
深圳市国资委在本公司治理专项活动中作出如下承诺：
中小股东所
承诺建立和完善已获取的上市公司未公开信息管理内控
作承诺
制度，督促相关信息知情人不利用我公司未公开信息买
深圳市 2007 年 12
公司治理 卖我公司证券，不建议他人买卖我公司证券，也不泄露 长期有效 履行中
国资委 月 26 日
我公司未公开信息，并及时、真实、准确、完整地提供
知悉我公司未公开信息的知情人名单，由我公司报送深
圳证监局、证券交易所备案。
承诺是否按
是
时履行
16
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计。
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会、对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁)判决
诉讼(仲裁)基本情况 诉讼(仲裁)进展 审理结果及 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 执行情况
影响
公司前期披露的新城花园合
作建房纠纷，2011 年 6 月 20 报告期内仍未就
日，雄丰集团（深圳）有限 分割、拍卖、共同 详情参见公
公司以龙城公司、雄丰公司 开发等可行性方 司刊登于巨
对当期无影 2003 年 6
为被告向深圳中院提起涉案 —— 否 —— 案与农业银行、龙 潮资讯网
响 月 14 日
地块土地使用权确权诉讼事 城公司清算组、雄 2003-009
项。深圳市中级人民法院已 丰公司、深圳中院 号公告
于 2012 年 7 月 23 日作出准 取得一致意见。
许原告撤诉的裁定。
公司前期披露的金龙大厦 详情参见公
（原“振兴大厦”）合作建房 目前该案仍在执 司刊登于巨
对当期无影 2005 年 9
纠纷一案，广东省高级人民 —— 否 —— 行当中，报告期内 潮资讯网
响 月 27 日
法院已于 2005 年 9 月 5 日作 无最新进展。 2005-027 号
出终审判决。 公告
公司前期披露的与公司长沙 2019 年 6 月 3 日， 2019 年 06 详情参见公
19,010 否 ——
项目合作方 B&F&L GROUP 公司收到湖南省 月 05 日 司刊登于巨
17
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
LIMITED （以下简称"佰富 高级人民法院执 潮资讯网
利集团"）仲裁请求一案。 行裁定书（【2019】 2018-031
2013 年 8 月 16 日，华南国际 湘执监 147 号）， 号、
经济贸易仲裁委员会就本案 裁定华南国仲深 2019-018 号
作出《裁决书》，该裁决为终 裁【2013】128 号 公告
局裁决，自作出之日起生效。 裁决书由湘潭市
2018 年 6 月，公司收到湖南 中级人民法院执
省长沙市开福区人民法院 行。
《执行裁定书》，裁定继续查
封（冻结）佰富利集团所持
有的湖南振业房地产开发有
限公司 20%的股权，冻结期
限为三年。同时，裁定拍卖
佰富利集团所持有的湖南振
业房地产开发有限公司 20%
的股权。
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
九、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会报告期内不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清
偿等情况。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
18
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
十四、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
19
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相 实际发生日
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 期（协议签署 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
日期 日）
—— —— —— —— —— —— —— —— ——
报告期内审批的对外担保额度合计 报告期内对外担保实际发
0 0
（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度合计 报告期末实际对外担保余
0 0
（A3） 额合计（A4）
公司与子公司之间担保情况
担保额度相
担保额 实际担保 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 实际发生日期 担保类型 担保期
度 金额 完毕 联方担保
日期
惠州市惠阳区振业创 债务人履行债务
2018-1-23 25,000 2018-9-29 21,600 连带责任担保 否 否
新发展有限公司 届满之日起 2 年
惠州市惠阳区振业创
2019-4-19 50,000 —— —— —— —— —— ——
新发展有限公司
西安振业房地产开发
2019-4-19 100,000 —— —— —— —— —— ——
有限公司
西安市灞桥区振业房
2019-4-19 60,000 —— —— —— —— —— ——
地产开发有限公司
广州市振发房地产开
2019-4-19 80,000 —— —— —— —— —— ——
发有限公司
深圳市振业棚改投资
2019-4-19 20,000
发展有限公司
深汕特别合作区振业
2019-4-19 80,000 —— —— —— —— —— ——
房地产开发有限公司
广西振业房地产股份
2019-4-19 30,000 —— —— —— —— —— ——
有限公司
河源市振业深河投资
2019-4-19 70,000
置业有限公司
20
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
490,000 0
合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
515,000 21,600
额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度相关 实际发生日期 实际担保 是否履行 是否为关
担保对象名称 担保额度 担保类型 担保期
公告披露日期 （协议签署日） 金额 完毕 联方担保
主债权清偿
深汕特别合作区振业 连带责任担
2019-3-6 20,000 2019-2-27 10,000 期建满之日 否 否
房地产开发有限公司 保
起两年
报告期内审批对子公司担保额度合计 报告期内对子公司担保
20,000 10,000
（C1） 实际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额度 报告期末对子公司实际
20,000 10,000
合计（C3） 担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
510,000 10,000
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
535,000 31,600
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 5.15%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担
0
保余额（E）存不存在
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 0
未到期担保可能承担连带清偿责任说明（如有） ——
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） ——
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
十五、社会责任情况
1、重大环保情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
2、履行精准扶贫社会责任情况
（1）精准扶贫规划
根据中央《关于打赢脱贫攻坚战三年行动的指导意见》、《中共广东省委、广东省人民政府关于打赢脱贫攻坚战三年行动
方案（2018—2020 年）》等相关工作安排，公司积极参与扶贫助困，继续开展对广东省河源市龙川县新四村的对口扶贫工作。
争取到 2020 年，稳定实现新四村相对贫困人口不愁吃、不愁穿，义务教育、基本医疗和住房安全有保障，基本公共服务
主要领域指标相当于省平均水平，现行标准下新四村相对贫困人口全部实现稳定脱贫，如期完成脱贫攻坚任务。主要包括：
全面解决相对贫困人口住房和饮水安全问题，切实解决义务教育学生因贫失学辍学问题，基本养老保险和基本医疗保险、大
病保险实现相对贫困人口全覆盖，最低生活保障实现应保尽保，有劳动能力相对贫困人口年人均可支配收入达到当年全省农
民人均可支配收入的 45%，相对贫困村年人均可支配收入达到当年全省农民人均可支配收入的 60%；新四村 20 户以上自然
村实现路面硬化、达到整洁村建设标准，贫困地区发展环境明显改善。
（2）半年度精准扶贫概要
2019 年上半年，公司按照相关部门精准扶贫要求，继续开展精准扶贫工作，完成了新四小学校舍修缮、自然村水利陂头
建设、文体广场宣传栏建设等工作；进一步复核贫困户信息，严格贫困人口的动态管理，帮扶 10 户贫困户完成危房改造；通
过加强管理，增加帮扶资金，推进产业项目，提升村民可支配收入。
（3）精准扶贫成效
指标 计量单位 数量/开展情况
一、总体情况 —— ——
2019 年上半年划拨资金 200 万
其中：1.资金 万元
元，使用资金 16.7 万元
2.物资折款 万元 0
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 0
二、分项投入 —— ——
1.产业发展脱贫 —— ——
其中： 1.1 产业发展脱贫项目类型 —— 农林产业扶贫
1.2 产业发展脱贫项目个数 个 2
1.3 产业发展脱贫项目投入金额 万元 0
1.4 帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 0
22
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2.转移就业脱贫 —— ——
其中： 2.1 职业技能培训投入金额 万元 0
2.2 职业技能培训人数 人次 0
2.3 帮助建档立卡贫困户实现就业人数 人 5
3.易地搬迁脱贫 —— ——
其中： 3.1 帮助搬迁户就业人数 人 0
4.教育扶贫 —— ——
其中： 4.1 资助贫困学生投入金额 万元 0
4.2 资助贫困学生人数 人 0
4.3 改善贫困地区教育资源投入金额 万元 0
5.健康扶贫 —— ——
其中： 5.1 贫困地区医疗卫生资源投入金额 万元 0
6.生态保护扶贫 —— ——
其中： 6.1 项目类型 —— 0
6.2 投入金额 万元 0
7.兜底保障 —— ——
其中： 7.1“三留守”人员投入金额 万元 0
7.2 帮助“三留守”人员数 人 0
7.3 贫困残疾人投入金额 万元 0
7.4 帮助贫困残疾人数 人 0
8.社会扶贫 —— ——
其中： 8.1 东西部扶贫协作投入金额 万元 0
8.2 定点扶贫工作投入金额 万元 0
8.3 扶贫公益基金投入金额 万元 0
9.其他项目 —— ——
其中： 9.1.项目个数 个 4
9.2.投入金额 万元 16.7
9.3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 0
三、所获奖项（内容、级别） —— ——
注：其他项目主要系基础设施项目建设（坡头工程改造，文化广场建设）、扶贫宣传等。
（4）后续精准扶贫计划
根据公司经营战略与扶贫规划，未来将进一步推进精准扶贫工作，巩固扶贫成果。后续扶贫计划如下：
1）继续巩固 2016~2018 年预脱贫户脱贫成效，并根据贫困户实际情况进行针对性帮扶。
23
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2）全面落实教育扶贫政策，确保贫困家庭适龄学生不因贫失学辍学。将相对贫困人口全部纳入城乡居民基本医疗保险、
大病保险和医疗救助保障范围，切实保障贫困户住房安全，积极推进相对贫困户危房改造。
3）大力推进水利扶贫。加快实施新四村饮水安全巩固提升工程，落实工程建设和管护责任，强化水源保护和水质保障，
解决新四村贫困人口饮水安全问题。
4）加大产业扶贫力度。第一，加强产业扶贫基础设施建设，引导新四村发展长期有特色的脱贫产业项目，到 2019 年年
底，实现有劳动能力有参与意愿的相对贫困户都有扶贫产业带动。第二，完善产销对接机制，多渠道拓宽新四村农产品营销
渠道，联系批发市场、电商企业、大型超市等市场主体与新四村扶贫产业基地建立长期稳定的产销关系，推广以购代销的扶
贫模式，带动一部分相对贫困户脱贫，加大宣传推介的支持力度。第三，在豪猪养殖项目扶持方面，由合作社带动部分有劳
动力、有脱贫意愿的贫困户，发展豪猪养殖，计划在贫困户中扶持 5 至 10 户，为其提供豪种苗、饲料、技术，由贫困户进行
饲养，出栏后由合作社保底收购。继续扩大豪猪养殖，计划在原有基础上规模扩大一倍。
5）扎实推进乡村旅游扶贫初步建设。以牙沙嶂战斗旧址为切入点，连片打造新四村地标建筑“古榕广场”，以生态休闲
和文化旅游建设为主，加大乡村旅游宣传营销，带动贫困劳动力就业增收。
6）脱贫攻坚期内，公司与新四村的定点帮扶关系不变、驻村工作队不撤、工作力度不减。进一步加大定点扶贫工作的资
金投入、智力支持、技术服务以及信息与政策指导。
7）力争到 2019 年底完成新四村所有建档立卡脱贫户全部脱贫。
8）维修新四村水毁道路、桥梁等基础设施及农田水利。
十六、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、关于发行中期票据进展
为满足公司经营发展资金需要，优化债务结构，经公司召开的2017年第三次临时股东大会批准，公司向中国银行间市场
交易商协会申请注册发行规模不超过人民币20亿元（含20亿元）的中期票据。2018年4月，公司收到交易商协会出具的《接受
注册通知书》：本次中期票据注册金额为20亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。2018年5月7日，公司成功发行2018
年度第一期5亿元人民币中期票据。2019年4月9日，公司成功发行2019年度第一期4亿元人民币中期票据。
2、关于贵州公司注销工作进展
鉴于公司全资子公司贵州振业房地产开发有限公司已无实际业务开展，今后也不再开展经营活动。2014年5月22日，公司
召开第八届董事会2014年第六次会议，审议通过了《关于注销贵州振业房地产开发有限公司的议案》，同意注销该公司，并
授权管理层办理该公司后续清算、注销事宜。截止报告披露之日，国税部门已完成注销工作，地税部门相关注销工作仍在进
行中。详情参见公司于2014年5月23日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网上的公开披露公告。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
24
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、 股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
转股
一、有限售条件股份 2,208,868 0.16% - - - -521,794 -521,794 1,687,074 0.12%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 2,208,868 0.16% - - - -521,794 -521,794 1,687,074 0.12%
其中：境内法人持股
境内自然人持股 2,208,868 0.16% - - - -521,794 -521,794 1,687,074 0.12%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 1,347,786,178 99.84% - - - 521,794 521,794 1,348,307,972 99.88%
1、人民币普通股 1,347,786,178 99.84% - - - 521,794 521,794 1,348,307,972 99.88%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 1,349,995,046 100.00% - - - 0 0 1,349,995,046 100%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
报告期内，因高管离职期满 6 个月，其所持有公司股份的 25%部分解锁，导致公司有限售条件股份发生变化。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
25
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
股东名称 期初限售股数 本期解除限售股数 本期增加限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
彭庆伟 121,693 0 0 121,693 原董事会秘书离职 详见注释 1
方东红 2,087,175 521,794 0 1,565,381 原副总裁离职 详见注释 2
合计 2,208,868 521,794 0 1,687,074 -- --
注 1：公司原董事会秘书彭庆伟先生于 2017 年 7 月 24 日离职，其所持有的股份，在离职半年后至就任时确定的任期届满后
六个月内（2018 年 1 月 24 日至 2020 年 9 月 15 日），每年转让股份不超过其所持有本公司股份总数的 25%。
2、公司原副总裁方东红先生因工作调动原因于 2018 年 7 月 20 日离职，其所持有的股份在离职后半年内（2018 年 7 月
20 日至 2019 年 1 月 19 日）全部锁定，在离职半年后至就任时确定的任期届满后六个月内（2019 年 1 月 20 日至 2020 年 9 月 15
日），每年转让股份不超过其所持有本公司股份总数的 25%。
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先
报告期末普通股股东总数 67,538 0
股股东总数（如有）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限 持有无限售 质押或冻结情况
持股比 报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 售条件的 条件的股份
例 股数量 减变动情况 股份状态 数量
股份数量 数量
深圳市人民政府国有资产监
国家 21.93% 296,031,373 - 0 296,031,373 0 0
督管理委员会
深圳市远致投资有限公司 国有法人 14.07% 189,966,775 1,149,000 0 189,966,775 0 0
中央汇金资产管理有限责任
国有法人 3.51% 47,368,200 - 0 47,368,200 0 0
公司
中国证券金融股份有限公司 国有法人 1.08% 14,598,400 - 0 14,598,400 0 0
平安信托有限责任公司－金 其他 0.95% 12,766,052 未知 0 12,766,052 0 0
26
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
蕴 21 期（泓璞 1 号）集合资
金信托
中国农业银行股份有限公司
－中证 500 交易型开放式指 其他 0.84% 11,337,454 1,030,000 0 11,337,454 0 0
数证券投资基金
廖晔 境内自然人 0.65% 8,789,500 1,800,000 0 8,789,500 0 0
张德锋 境内自然人 0.51% 6,904,100 - 0 6,904,100 0 0
秦晖玉 境内自然人 0.41% 5,529,112 未知 0 5,529,112 0 0
聂智 境内自然人 0.36% 4,900,000 - 0 4,900,000 0 0
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司的实际控
上述股东关联关系或一致行动的说明
制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售 股份种类
股东名称
条件股份数量 股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
深圳市远致投资有限公司 189,966,775 人民币普通股 189,966,775
中央汇金资产管理有限责任公司 47,368,200 人民币普通股 47,368,200
中国证券金融股份有限公司 14,598,400 人民币普通股 14,598,400
平安信托有限责任公司－金蕴 21 期（泓璞 1 号）集
12,766,052 人民币普通股 12,766,052
合资金信托
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易型开放
11,337,454 人民币普通股 11,337,454
式指数证券投资基金
廖晔 8,789,500 人民币普通股 8,789,500
张德锋 6,904,100 人民币普通股 6,904,100
秦晖玉 5,529,112 人民币普通股 5,529,112
聂智 4,900,000 人民币普通股 4,900,000
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司
流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致行动 的实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行
的说明 动人。
公司自然人股东廖晔通过平安证券公司客户信用交易担保证券账户持
有公司 8,760,000 股，其余 29,500 股通过普通账户持有；公司自然人
股东张德锋通过广发证券公司客户信用交易担保证券账户持有公司
前十大股东参与融资融券业务股东情况说明（如有）6,901,900 股，其余 2,200 股通过普通账户持有；公司自然人股东秦晖
玉通过东方证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司
5,529,112 股；公司自然人股东聂智通过华泰证券股份有限公司客户信
用交易担保证券账户持有公司 4,900,000 股。
27
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
28
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2018 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2018 年年报。
29
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第八节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,468,069,976.10 3,649,743,731.23
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 6,946,571.71 8,342,369.95
应收款项融资
预付款项 104,406,250.00 104,569,332.32
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 80,694,403.56 78,499,876.62
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
30
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
存货 7,426,439,235.45 6,437,030,722.52
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 255,381,112.42 149,249,286.85
流动资产合计 12,341,937,549.24 10,427,435,319.49
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,128,332,904.21 1,150,374,666.08
固定资产 12,739,040.69 6,677,730.19
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 20,168,437.84 19,422,233.93
递延所得税资产 422,706,738.98 358,687,410.08
其他非流动资产 1,640,367,221.43 1,574,130,825.02
非流动资产合计 3,224,314,343.15 3,109,292,865.30
资产总计 15,566,251,892.39 13,536,728,184.79
流动负债：
短期借款 600,000,000.00 800,000,000.00
向中央银行借款
31
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 797,419,960.91 724,454,757.63
预收款项 3,260,315,109.92 1,971,619,513.16
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 27,957,080.82 60,435,486.30
应交税费 709,261,586.89 674,447,645.05
其他应付款 636,583,674.98 671,125,840.55
其中：应付利息 16,450,633.56 38,655,630.14
应付股利 2,293,302.10 2,293,302.10
应付手续费及佣金
应付分保账款
合同负债
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 116,000,000.00 534,236,603.97
其他流动负债 317,312.70 379,011.39
流动负债合计 6,147,854,726.22 5,436,698,858.05
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,054,600,000.00 1,212,600,000.00
应付债券 898,755,802.33 499,282,435.51
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
32
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
递延收益
递延所得税负债 1,692,593.72 2,009,535.27
其他非流动负债
非流动负债合计 2,955,048,396.05 1,713,891,970.78
负债合计 9,102,903,122.27 7,150,590,828.83
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,483,862,592.91 1,483,862,592.91
一般风险准备
未分配利润 2,819,650,433.02 2,879,489,920.90
归属于母公司所有者权益合计 6,137,829,695.00 6,197,669,182.88
少数股东权益 325,519,075.12 188,468,173.08
所有者权益合计 6,463,348,770.12 6,386,137,355.96
负债和所有者权益总计 15,566,251,892.39 13,536,728,184.79
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,729,420,782.32 1,208,565,282.28
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
33
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
应收票据
应收账款 6,366,223.86 7,416,873.75
应收款项融资
预付款项 124,811.32
其他应收款 3,024,080,818.87 2,853,932,792.36
其中：应收利息
应收股利
存货 26,438,122.81 26,439,548.62
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 10,916,865.51 8,443,976.86
流动资产合计 4,797,222,813.37 4,104,923,285.19
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,612,768,904.97 1,379,055,396.57
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,108,823,034.24 1,130,594,481.23
固定资产 5,860,778.47 1,180,818.58
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 13,964,255.64 12,418,461.94
递延所得税资产 320,366,228.60 300,630,923.56
34
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
其他非流动资产 1,640,367,221.43 1,574,130,825.02
非流动资产合计 4,702,150,423.35 4,398,010,906.90
资产总计 9,499,373,236.72 8,502,934,192.09
流动负债：
短期借款 600,000,000.00 800,000,000.00
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 93,877,976.28 131,821,939.07
预收款项 690,128.49 1,379,933.13
合同负债
应付职工薪酬 15,763,568.44 31,082,496.53
应交税费 402,353,150.55 393,568,216.45
其他应付款 1,782,062,170.55 1,456,366,737.20
其中：应付利息 16,450,633.56 38,655,630.14
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 56,000,000.00 46,000,000.00
其他流动负债 317,312.70 379,011.39
流动负债合计 2,951,064,307.01 2,860,598,333.77
非流动负债：
长期借款 1,798,600,000.00 1,032,600,000.00
应付债券 898,755,802.33 499,282,435.51
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,692,593.72 2,009,535.27
其他非流动负债
35
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
非流动负债合计 2,699,048,396.05 1,533,891,970.78
负债合计 5,650,112,703.06 4,394,490,304.55
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,483,862,592.91 1,483,862,592.91
未分配利润 532,696,970.48 791,880,324.36
所有者权益合计 3,849,260,533.66 4,108,443,887.54
负债和所有者权益总计 9,499,373,236.72 8,502,934,192.09
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
3、合并利润表
单位：元
项目 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业总收入 953,510,762.07 1,055,586,030.09
其中：营业收入 953,510,762.07 1,055,586,030.09
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 760,779,891.93 804,881,498.67
其中：营业成本 573,943,234.35 643,991,415.25
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
36
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 59,524,051.77 59,756,344.93
销售费用 13,727,708.68 11,854,375.27
管理费用 56,694,801.36 49,156,758.46
研发费用
财务费用 56,890,095.77 40,122,604.76
其中：利息费用 78,789,518.44 48,493,126.63
利息收入 23,517,040.42 2,654,085,809.13
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） 65,398,813.69 264,119,158.97
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 65,398,813.69 262,679,619.11
以摊余成本计量的金融资产终止确认收
益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 2,777,951.45
资产减值损失（损失以“-”号填列） -3,412,377.77
资产处置收益（损失以“-”号填列） 13,217.48
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 260,920,852.76 511,411,312.62
加：营业外收入 1,104,274.91 1,070,587.03
减：营业外支出 2,898,997.37 76,410.64
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 259,126,130.30 512,405,489.01
减：所得税费用 46,673,265.30 62,953,832.59
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 212,452,865.00 449,451,656.42
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 212,451,723.89 449,450,719.11
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） 1,141.11 937.31
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 203,409,521.11 415,968,682.59
2.少数股东损益 9,043,343.89 33,482,973.83
六、其他综合收益的税后净额
37
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损益
4.金融资产重分类计入其他综合收益的金
额
5.持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 212,452,865.00 449,451,656.42
归属于母公司所有者的综合收益总额 203,409,521.11 415,968,682.59
归属于少数股东的综合收益总额 9,043,343.89 33,482,973.83
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1507 0.3081
（二）稀释每股收益 0.1507 0.3081
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
38
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
4、母公司利润表
单位：元
项目 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业收入 44,533,669.43 33,768,351.57
减：营业成本 27,608,091.59 34,456,779.71
税金及附加 339,679.28 428,752.03
销售费用 75,024.00 -120.00
管理费用 33,234,575.30 32,653,833.80
研发费用
财务费用 53,596,004.86 36,966,535.06
其中：利息费用 62,094,310.11 39,797,056.37
利息收入 8,667,402.89 282,148,217.11
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） 65,398,813.69 264,119,158.97
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 65,398,813.69 262,679,619.11
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失
以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -9,095,104.92
资产减值损失（损失以“-”号填列） 8,150,818.13
资产处置收益（损失以“-”号填列） 13,217.48
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -14,002,779.35 201,532,548.07
加：营业外收入 82,526.67 193,311.89
减：营业外支出 2,066,338.80
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -15,986,591.48 201,725,859.96
减：所得税费用 -20,052,246.59 -15,221,874.59
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 4,065,655.11 216,947,734.55
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 4,065,655.11 216,947,734.55
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
39
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损益
4.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损
益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 4,065,655.11 216,947,734.55
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0030 0.1607
（二）稀释每股收益 0.0030 0.1607
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2019 年半年度 2018 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,288,039,753.37 663,922,261.42
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
40
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,681,729,995.77 627,585,321.57
经营活动现金流入小计 4,969,769,749.14 1,291,507,582.99
购买商品、接受劳务支付的现金 1,218,654,359.93 517,995,711.49
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
为交易目的而持有的金融资产净增加额
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 84,802,993.55 84,014,522.96
支付的各项税费 289,497,023.57 113,012,704.59
支付其他与经营活动有关的现金 2,700,742,608.40 597,722,213.07
经营活动现金流出小计 4,293,696,985.45 1,312,745,152.11
经营活动产生的现金流量净额 676,072,763.69 -21,237,569.12
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 141,570,000.00
取得投资收益收到的现金 1,504,789.28
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 50,600.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 50,600.00 143,074,789.28
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 6,493,468.97 176,602.73
投资支付的现金 380,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 96,922,222.67
支付其他与投资活动有关的现金
41
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
投资活动现金流出小计 483,415,691.64 176,602.73
投资活动产生的现金流量净额 -483,365,091.64 142,898,186.55
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 900,000,000.00 1,065,000,000.00
发行债券收到的现金 399,280,000.00 499,100,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,299,280,000.00 1,564,100,000.00
偿还债务支付的现金 676,236,603.97 2,252,381,907.30
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 368,076,615.13 379,041,041.72
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 168,440.85
筹资活动现金流出小计 1,044,481,659.95 2,631,422,949.02
筹资活动产生的现金流量净额 254,798,340.05 -1,067,322,949.02
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 16,670.73 34,648.42
五、现金及现金等价物净增加额 447,522,682.83 -945,627,683.17
加：期初现金及现金等价物余额 3,590,293,078.40 2,941,952,030.25
六、期末现金及现金等价物余额 4,037,815,761.23 1,996,324,347.08
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2019 年半年度 2018 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 47,194,769.00 35,119,012.34
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 3,688,388,926.00 1,516,615,485.45
经营活动现金流入小计 3,735,583,695.00 1,551,734,497.79
购买商品、接受劳务支付的现金 36,971,812.60 34,902,229.46
支付给职工以及为职工支付的现金 39,041,199.26 41,767,274.17
支付的各项税费 2,739,651.73 5,335,293.10
42
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
支付其他与经营活动有关的现金 3,521,868,212.50 945,660,487.08
经营活动现金流出小计 3,600,620,876.09 1,027,665,283.81
经营活动产生的现金流量净额 134,962,818.91 524,069,213.98
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 130,000,000.00
取得投资收益收到的现金 1,504,789.28
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 50,600.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 50,600.00 131,504,789.28
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,074,894.97 54,774.58
投资支付的现金 232,871,420.26
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 237,946,315.23 54,774.58
投资活动产生的现金流量净额 -237,895,715.23 131,450,014.70
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 800,000,000.00 900,000,000.00
发行债券收到的现金 399,280,000.00 499,100,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,199,280,000.00 1,399,100,000.00
偿还债务支付的现金 224,000,000.00 1,531,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 351,339,833.52 344,846,619.96
支付其他与筹资活动有关的现金 168,440.85
筹资活动现金流出小计 575,508,274.37 1,876,646,619.96
筹资活动产生的现金流量净额 623,771,725.63 -477,546,619.96
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 16,670.73 34,648.42
五、现金及现金等价物净增加额 520,855,500.04 178,007,257.14
加：期初现金及现金等价物余额 1,208,475,282.28 788,006,128.72
六、期末现金及现金等价物余额 1,729,330,782.32 966,013,385.86
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
43
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2019 年半年度
归属于母公司所有者权益 所有
少数
项目 其他权益工具 者权
减： 其他 一般
资本公 专项 盈余 未分配 其 股东
股本 库存 综合 风险 小计 益合
优先 永续 权益
其他 积 储备 公积 利润 他
股 债 股 收益 准备 计
1,483, 6,197, 188,46 6,386,
1,349,99 484,321, 2,879,48
一、上年期末余额 862,59 669,18 8,173. 137,35
5,046.00 623.07 9,920.90
2.91 2.88 08 5.96
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,483, 6,197, 188,46 6,386,
1,349,99 484,321, 2,879,48
二、本年期初余额 862,59 669,18 8,173. 137,35
5,046.00 623.07 9,920.90
2.91 2.88 08 5.96
三、本期增减变动 -59,83 137,05 77,211
-59,839,
金额（减少以“－” 9,487. 0,902. ,414.1
487.88
号填列） 88 04 6
203,40 212,45
（一）综合收益总 203,409, 9,043,
9,521. 2,865.
额 521.11 343.89
11 00
128,00 128,00
（二）所有者投入
7,558. 7,558.
和减少资本
15 15
1．所有者投入的
普通股
128,00 128,00
2．其他权益工具
7,558. 7,558.
持有者投入资本
15 15
3．股份支付计入
所有者权益的金
44
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
额
4．其他
-263,2 -263,2
-263,249
（三）利润分配 49,008 49,008
,008.99
.99 .99
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
-263,2 -263,2
3．对所有者（或 -263,249
49,008 49,008
股东）的分配 ,008.99
.99 .99
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,483, 6,137, 325,51 6,463,
1,349,99 484,321, 2,819,65
四、本期期末余额 862,59 829,69 9,075. 348,77
5,046.00 623.07 0,433.02
2.91 5.00 12 0.12
45
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
上期金额
单位：元
2018 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 其他 一般 少数股
资本 减：库 专项 盈余 未分配 其 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 小计 东权益
计
其他 公积 存股 储备 公积 利润 他
股 债 收益 准备
484,32 1,363, 5,567, 5,707,3
1,349,99 2,370,18 139,584
一、上年期末余额 1,623. 270,56 774,92 59,023.
5,046.00 7,694.53 ,096.15
07 3.31 6.91 06
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
484,32 1,363, 5,567, 5,707,3
1,349,99 2,370,18 139,584
二、本年期初余额 1,623. 270,56 774,92 59,023.
5,046.00 7,694.53 ,096.15
07 3.31 6.91 06
三、本期增减变动 171,61
171,619, 33,482, 205,102
金额（减少以“－” 9,619.
619.34 973.83 ,593.17
号填列） 34
415,96
（一）综合收益总 415,968, 33,482, 449,451
8,682.
额 682.59 973.83 ,656.42
59
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-244,349 -244,3 -244,34
（三）利润分配
,063.25 49,063 9,063.2
46
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
.25 5
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
-244,3 -244,34
3．对所有者（或 -244,349
49,063 9,063.2
股东）的分配 ,063.25
.25 5
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
484,32 1,363, 5,739, 5,912,4
1,349,99 2,541,80 173,067
四、本期期末余额 1,623. 270,56 394,54 61,616.
5,046.00 7,313.87 ,069.98
07 3.31 6.25 23
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
47
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2019 年半年度
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
1,349,9 791,88
一、上年期末余 482,705, 1,483,86 4,108,443,
95,046. 0,324.3
额 924.27 2,592.91 887.54
00 6
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,349,9 791,88
二、本年期初余 482,705, 1,483,86 4,108,443,
95,046. 0,324.3
额 924.27 2,592.91 887.54
00 6
三、本期增减变 -259,18
-259,183,3
动金额（减少以 3,353.8
53.88
“－”号填列） 8
（一）综合收益 4,065,6 4,065,655.
总额 55.11 11
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-263,24
-263,249,0
（三）利润分配 9,008.9
08.99
9
1．提取盈余公
48
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
积
-263,24
2．对所有者（或 -263,249,0
9,008.9
股东）的分配 08.99
9
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349,9 532,69
四、本期期末余 482,705, 1,483,86 3,849,260,
95,046. 6,970.4
额 924.27 2,592.91 533.66
00 8
上年金额
单位：元
2018 年半年度
其他权益工具
项目 资本公 减：库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
一、上年期末余 1,349, 482,705 1,363,2 754,847,9 3,950,819,5
49
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
额 995,04 ,924.27 70,563. 85.23 18.81
6.00 31
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,349, 1,363,2
二、本年期初余 482,705 754,847,9 3,950,819,5
995,04 70,563.
额 ,924.27 85.23 18.81
6.00 31
三、本期增减变
-27,401,3 -27,401,328
动金额（减少以
28.70 .70
“－”号填列）
（一）综合收益 216,947,7 216,947,73
总额 34.55 4.55
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-244,349, -244,349,06
（三）利润分配
063.25 3.25
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或 -244,349, -244,349,06
股东）的分配 063.25 3.25
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 1,363,2
四、本期期末余 482,705 727,446,6 3,923,418,1
995,04 70,563.
额 ,924.27 56.53 90.11
6.00 31
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
三、公司的基本情况
（一）公司概况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法规的规定，经深圳市人民政府批准，于
1989 年 5 月 25 日在深圳市注册成立，公司统一社会信用代码为 91440300618831041G，现总部位于深圳市南山区科技南路 16
号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层。1992 年 4 月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059 号文批准，
本公司发行 A 股于深圳证券交易所上市。
公司法定代表人：赵宏伟。
公司经营范围：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
营业期限：1989 年 05 月 25 日至 2049 年 05 月 25 日。
（二）截至 2019 年 6 月 30 日，本公司累计发行股本总数 1,349,995,046 股，详见附注八、（二十四）。其中，深圳市人
民政府国有资产监督管理委员会直接持有本公司股份 296,031,373.00,占公司总股本比例 21.93%，通过深圳远致投资有限公
司间接持有本公司股本 14.07%，为公司的实际控制人。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
（三）本财务报表业经本公司董事会于 2019 年 8 月 14 日决议批准报出。
（四）本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公
司控制的企业或主体。
本公司 2019 年上半年纳入合并范围的下属公司共 18 户，本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“九、合
并范围的变更”和“十、在其他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重
要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关规定
（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》
（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
（二）会计期间和经营周期
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，
即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
正常营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司正常营业周期通常大于 12 个月。
（三）记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
（四）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
（五）企业合并
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合
并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股
份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价
值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计
入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买日的公允价值进行重
新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合
收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生
的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨认净
资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形：
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作
为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制
权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合
并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余
股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控
制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额计入
资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重
新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制
权时转为当期投资收益。
（六）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本集团按照《企业会计准则第 33 号——合
并财务报表》编制。
1.合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活
动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指
被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
2.合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起
停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；
当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金
流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增
加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合
并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表
中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数
股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数
股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值
进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控
制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划
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净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2 号——
长期股权投资》或《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、（十四）“长
期股权投资”或本附注五、（十）“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；（4）一项交易单独看是不
经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权
的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适用的原
则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并
丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差
额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（七）合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各参与方均受到该安排
的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共
同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意
后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合
营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2.合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理： 1）
确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负
债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）确
认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产
出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计
准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该
损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
（八）现金及现金等价物的确定标准
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现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个
月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（九）外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债
表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差
额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公
允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他
项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的
外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
（十）金融工具
1.金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征划分为以下三类：以摊余成本计量
的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负
债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、终止确认条件和计量方法
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬已转移时，终止确认该金
融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终止确认该金融负债或其一部分。
初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负
债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
对于以摊余成本计量的金融资产。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在
终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，产生的利得或损失计入当期损益。
对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的利得或损失，除减值损失或利得和汇兑损益外，均
计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。当其终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当
从其他综合收益中转出，计入当其损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资。
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股利收入计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益中转出，计入留存收益。
3.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有
保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资
产；（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
4.金融资产的减值测试和减值准备计提方法
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具
投资和财务担保合同等进行减值会计处理并确认损失准备，本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测
等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。 金融工具自初始确认后信用
风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风
险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工
具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来 12 个
月内的预期信用损失计量损失准备。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计
算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
（十一）应收款项
对于应收款项，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司将金额为人民币 100 万元（含 100 万元）以上的应收账款确认为单项金额重大的应收账款；将期末余额大于 1000
万元（含 1000 万元）的其他应收款分类为单项金额重大的其他应收款。本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测
试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值
损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
2.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人
取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观
证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
3.按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
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（1）信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产
进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金
流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确认组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
（2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与
本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 确认组合的依据
账龄组合 按整个存续期信用损失率计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款信用损失率（%） 其他应收款信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5 5
1—2 年（含 2 年） 10 10
2—3 年（含 3 年） 30 30
3-5 年 50 50
5 年以上 80 80
（十二）存货
1.存货的分类
存货主要系房地产开发产品，包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入
的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，
将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
2.存货取得和发出的计价方法
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存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，
亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按照个别认定法计价。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4. 存货的盘存制度为永续盘存制。
5.公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊。房
地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。
（十三）持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售此类资产或处
置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确
定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等
重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力
机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），
原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待
售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非
流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在
划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损
失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，
并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已
抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有
待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额， 应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价
值所占比重，按比例增加其账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟
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出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在
合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（十四）长期股权投资
1.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始
投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初
始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调
整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取
得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投
资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
2.后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本集团个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或重大影
响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现
金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑长
期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,归入长期股权
投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入
当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,确认投资损益并调整长期
股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基
础,按照本集团的会计政策及会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资
企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损,以长
期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,本集团负有承担额外损失义务的
除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
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控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力
影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一
起共同控制这些政策的制定。
4.长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期
投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对应的长期股权投资的
账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其
账面价值确认为长期股权投资或其它相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关
成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额的
差额计提相应的减值准备。
（十五）投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折
旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准
备。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价
值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途
改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本
模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，
以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
（十六）固定资产
1.固定资产确认条件、计价和折旧方法
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固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
2.各类固定资产的折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
电子设备 年限平均法 5 5 19.00
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
4.融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；（2）承租人有
购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理
确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使
用寿命的 75%以上（含 75%）]；（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值
[90%以上（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%以上（含
90%）]；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定资产的折
旧政策计提折旧。
（十七）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发生；3）为使资产达到
预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的
资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
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3．借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法
确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，
确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的
资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（十八）无形资产
1.无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法
可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销。
期末对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使
用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计
其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
3．使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减
值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
（十九）长期资产减值
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的经济、
技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者
其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度
降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或
者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产
的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确
定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的
折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命
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和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产
组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他
各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
（二十）长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期
间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（二十一）职工薪酬
职工薪酬,是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形式的报酬或补偿。职工薪酬
包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其
他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货
币性福利按照公允价值计量。
2.辞退福利
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿，在本公司不能
单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与
职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
3.设定提存计划
本公司职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本公司以当地规定的社会基本养老保险缴
纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已
退休员工支付社会基本养老金。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
（二十二）预计负债
1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本集团承担的现时义务，履行该义
务很可能导致经济利益流出本集团，且该义务的金额能够可靠的计量时，本集团将该项义务确认为预计负债。
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2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面
价值进行复核。
3.如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，
且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（二十三）收入
1.销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：（1）将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）不再保留通
常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济
利益很可能流入；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
根据以上商品销售收入确认原则，本公司确认房地产销售收入必须同时满足以下四个条件：
（1）房地产项目完工，并完成竣工验收；（2）已签订销售合同；（3）一次性付款或分期付款方式的，已收讫全部房款；
按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；（4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
2.物业出租收入
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
3.提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、
交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入。
提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本
金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本
计入当期损益，不确认劳务收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量
的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量
的，将该合同全部作为销售商品处理。
4.使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
5.利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（二十四）政府补助
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值
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不能可靠取得的，按照名义金额计量。
3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产
在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间，计入
当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
4．对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归
类为与收益相关的政府补助。
5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与本公司日常活
动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
6. 已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不
存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（二十五）递延所得税资产和递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基
础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递
延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明
未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣
递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：（1）企业合
并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5. 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确
认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣
暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
6.对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额
为限，确认相应的递延所得税资产。
7.资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间
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的适用税率计量。
8.于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递
延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（二十六）租赁
1.经营租赁
本公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益，发生的初始直接费用，
直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
本公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始直接费用，除金额较大的予以
资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
2.融资租赁
本公司为承租人时，在租赁期开始日，本公司以租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值中两者较低者作为
租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额为未确认融资费用，发生的初始直接费用，计
入租赁资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。在租赁期各个
期间，采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
本公司为出租人时，在租赁期开始日，本公司以租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的
入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融
资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。未实现融资收益在租赁
期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。在租赁期各个期间，采用实际利率法
计算确认当期的融资收入。
六、税项
（一）主要税种及税率
税 种 计 税 依 据 税 率
增值税（注 1） 销售货物或提供应税劳务 10%、9%、5%
土地增值税（注 2） 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额 30-60%
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
（二）重要税收优惠政策及其依据
注1：根据财政部、国家税务总局海关总署公告[2019]39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》：自2019年4月1日起，
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在全国范围内调整增值税税率，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、
9%，本公司房地产销售业务及不动产租赁业务适用9%的增值税税率；根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，公司房
地产老项目以及2016年4月30日之前取得的不动产租赁服务选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
注2：本公司根据（深地税告[2010]6号）调整我市土地增值税预征率的公告，自2010年8月1日起，普通标准住宅按销售
收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
本公司之子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司（以下简称“惠阳振业”）根据惠州市地方税务局2010年9月发布的
公告，本年度惠阳区别墅项目土地增值税预征率为预售房款的 3%，普通住宅项目土地增值税预征率为预售房款的2%。
本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司根据自治区地方税务局关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知文件
（桂地税发[2010]65号），2010年6月起，南宁市土地增值税预征率普通住宅为预售房款的1%、非普通住宅为预售房款的3%、
商铺为预售房款的5%。
本公司之子公司天津市振业房地产开发有限公司和天津振业佳元房地产开发有限公司根据《天津市地方税务局关于土地
增值税相关政策的公告》通知要求（天津市地方税务局公告 2015年第8号），自2015年11月1日起，天津市房地产开发企业销
售商品房，按以下预征率预缴土地增值税，每平方米销售价格2万元（含）以下的，预征率为 2%；每平方米销售价格2万元至
3万元（含）的，预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，预征率为5%。
本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司根据陕西省地方税务局2016年8月1日关于调整土地增值税预征率的公告，
自2016年9月1日起，设（区）市的市区普通住宅的预征率从1.5%调整为1%；非普通住宅（除别墅外）预征率为2%；别墅、写
字楼、营业用房等预征率为3%。
本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司根据（湘地税发[2015]04 号）湖南省地方税务局关于加强土地增值税管理
的公告，自2015年7月1日起，普通标准住宅预征率为1.5%；非普通标准住宅预征率为2%；非住宅预征率为3%；单纯转让土地
使用权预征率为5%。
本公司之子公司东莞市振业房地产开发有限公司根据《东莞市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率及核定征收率
的公告》（东莞市地方税务局公告[2014]1号），土地增值税预征率仍按东莞市地方税务局2010年第1号公告执行，即普通住房
2%，土地（委托国土局代征）5%，其他类型房产3%。
本公司之子公司广州市振发房地产开发有限公司根据《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地
方税务局公告[2015]12号），普通住宅2%，别墅4%，其他非普通住宅3%，写字楼（办公用房）3%，商业营业用房4%，车位4%。
七、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
1.会计政策的变更
（1）2017 年 3 月，财政部发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（2017 年修订）》（财会〔2017〕7
号）、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移（2017 年修订）》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会
计（2017 年修订）》（财会〔2017〕9 号），2017 年 5 月 2 日发布了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（2017 年
修订）》（财会〔2017〕14 号）（上述准则以下统称“新金融工具准则”），并要求境内上市公司自 2019 年 1 月 1 日起施行。
本公司按照财政部的要求时间开始执行新金融工具准则。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
新金融工具准则要求公司以持有金融资产的业务模式和金融资产合同现金流量特征作为金融资产分类的判断依据，将金
融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产三类。取消了原金融工具准则中贷款和应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产等分类。
金融资产减值会计处理由已发生损失法改为预期损失法，且计提范围有所扩大，以更加及时、足额地计提金融资产减值
准备，揭示和防控金融资产信用风险。执行新金融工具准则后，对金融资产计提的损失准备，计入信用减值损失。
涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致的，无须调整。
本次会计政策的变更不会对公司财务报表产生重大影响。
（2）本公司在编制 2019 年中期报表及以后期间的财务报表时采用财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格
式的通知》（财会〔2019〕6 号）相关规定。会计政策变更导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
合并资产负债表 2019 年 6 月 30 日 “应收账款”列示金额 6,946,571.71
（1）资产负债表中“应收票据及应收账款”分
元；2018 年 12 月 31 日列示金额 8,342,369.95 元；
拆为“应收账款”与“应收票据”列示，比较数
母公司资产负债表 2019 年 6 月 30 日 “应收账款”列示金额 6,366,223.86
据相应调整；
元；2018 年 12 月 31 日列示金额 7,416,873.75 元。
合并资产负债表 2019 年 6 月 30 日“应付账款”列示金额 797,419,960.91
（2）资产负债表中“应付票据及应付账款”项
元；2018 年 12 月 31 日列示金额 724,454,757.63 元；
目分拆为“应付票据”及“应付账款”列示，比
母公司资产负债表 2019 年 6 月 30 日“应付账款”列示金额 93,877,976.28
较数据相应调整；
元；2018 年 12 月 31 日列示金额 131,821,939.07 元。
（3）利润表中新增 “信用减值损失”项目；“资
产减值损失”项目从减项调整到加项（如为损失， 无影响
以“-”号填列）；比较数据不调整。
（4）利润表中新增“以摊余成本计量的金融资
无影响
产终止确认收益”项目；比较数据相应调整。
2.会计估计的变更
本公司报告期内未发生会计估计变更。
3.前期会计差错更正
本公司报告期内未发生重大的会计差错更正。
八、合并财务报表主要项目注释
说明：期初指2019年1月1日，期末指2019年6月30日。
（一）货币资金
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
1.分类列示
项目 期末余额 期初余额
现金 53,272.91 26,128.90
银行存款 3,737,762,488.32 3,591,907,742.06
其他货币资金 730,254,214.87 57,809,860.27
合计 4,468,069,976.10 3,649,743,731.23
其中：存放在境外的款项总额 - -
2.期末其他货币资金中 10,140,000.00 元系工程质量保证金，90,000.00 元系投标保证金，40,024,214.87 元系公司为
购房客户提供按揭担保保证金，380,000,000.00 元系一年期大额存单,因无法随时动用未将其认定为现金及现金等价物。
3.期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。
4.公司本期所有权受限货币资金的情况详见附注八、（四十）。
（二）应收账款
1.应收账款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
- - - - -
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账
7,636,302.14 100.00 689,730.43 9.03 6,946,571.71
准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提坏
- - - - -
账准备的应收账款
合计 7,636,302.14 100.00 689,730.43 9.03 6,946,571.71
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
- - - - -
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
9,081,701.08 100.00 739,331.13 8.14 8,342,369.95
账准备的应收账款
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额不重大但单独计提
- - - - -
坏账准备的应收账款
合计 9,081,701.08 100.00 739,331.13 8.14 8,342,369.95
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 4,916,139.69 245,806.98 5.00
1-2 年（含 2 年） 2,305,865.45 230,586.55 10.00
2-3 年（含 3 年） - - 30.00
3-4 年（含 4 年） 2,239.00 1,119.50 50.00
4-5 年（含 5 年） 391,430.00 195,715.00 50.00
5 年以上 20,628.00 16,502.40 80.00
合计 7,636,302.14 689,730.43 9.03
2.本期计提、收回或转回的坏账准备情况
项目 本期发生额
本期计提应收账款坏账准备 -
本期收回或转回的应收账款坏账准备 49,600.70
3.本期未发生核销的应收账款。
4.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 6,575,024.14 元，占应收账款年末余额合计数的比例为
86.10%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 438,792.83 元。
（三）预付款项
1.预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
余额 比例（%） 余额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 11,250.00 0.01 174,332.32 0.17
1-2 年（含 2 年） - - - -
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期末余额 期初余额
账龄
余额 比例（%） 余额 比例（%）
2-3 年（含 3 年） - - - -
3 年以上 104,395,000.00 99.99 104,395,000.00 99.83
合计 104,406,250.00 100.00 104,569,332.32 100.00
注：账龄超过一年的预付款项主要为支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会的“惠阳振业城”项目土地征用补偿费、
拆迁费等土地储备整理资金104,395,000.00元，截止2019年6月30日，尚未完成土地受让的相关手续。
2.按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
截至期末按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额为104,406,250.00元，占预付款项期末余额合计数的比例
为100%。
（四）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 80,694,403.56 78,499,876.62
合计 80,694,403.56 78,499,876.62
2.其他应收款
（1）其他应收款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
105,473,542.81 72.79 30,899,719.59 29.30 74,573,823.22
账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提
39,417,999.55 27.21 33,297,419.21 84.47 6,120,580.34
坏账准备的其他应收款
合计 144,891,542.36 100.00 64,197,138.80 44.31 80,694,403.56
续表
期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面
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金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提
- - - - -
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
101,801,729.91 70.00 29,842,997.33 29.31 71,958,732.58
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
43,623,636.26 30.00 37,082,492.22 85.01 6,541,144.04
提坏账准备的其他应收款
合计 145,425,366.17 100.00 66,925,489.55 46.02 78,499,876.62
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 25,704,573.00 1,285,228.65 5.00
1-2 年（含 2 年） 22,017,801.19 2,201,780.12 10.00
2-3 年（含 3 年） 31,771,954.62 9,531,586.39 30.00
3-4 年（含 4 年） 5,351,645.46 2,675,822.73 50.00
4-5 年（含 5 年） 4,322,510.41 2,161,255.20 50.00
5 年以上 16,305,058.13 13,044,046.50 80.00
合计 105,473,542.81 30,899,719.59 29.30
期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位） 计提理由
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
代偿还按揭贷款及利息 39,417,999.55 33,297,419.21 84.47 预计无法全额收回
合计 39,417,999.55 33,297,419.21 － －
注：本公司子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主牛进才、白小艳等向重庆银行股份有
限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行（以下简称“招行西安分行”）借入的按揭贷款提供阶段性担保，2015年
发生较多的业主断供事项，西安公司因业主牛进才、白小艳等未按时足额还款，被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银
行股份有限公司西安分行起诉，根据判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才、白小艳等应付银行的本金及利息等，
截止至2019年6月30日，因该等代垫款项收回风险较高，单独进行减值测试并单项计提坏账。
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 50,564,981.19 51,608,456.75
代垫款 84,699,010.39 84,588,757.29
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款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 7,906,981.65 8,639,570.08
其他 1,720,569.13 588,582.05
合计 144,891,542.36 145,425,366.17
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
项目 本期发生额
本期计提其他应收款坏账准备
本期收回或转回的其他应收款坏账准备 2,728,350.75
（4）本期未发生核销的其他应收款。
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%） 期末余额
深汕特别合作区土地储备
开竣工保证金 27,110,000.00 2-3 年 8,133,000.00
中心 18.71
西安市雁塔区人民法院 断供房产竞买款 13,216,525.00 1 年以内 9.12 660,826.25
惠阳区人民政府 代垫款 10,876,800.00 5 年以上 7.51 8,701,440.00
牛进才 代偿还按揭贷款及利息 5,483,582.23 3-4 年 3.78 4,935,224.01
白小艳 代偿还按揭贷款及利息 4,713,214.02 3-4 年 3.25 4,241,892.62
合计 61,400,121.25 42.37 26,672,382.88
（五）存货
1.分类列示
期末余额
项目 账面 其中：借款费用资本 跌价 账面
余额 化金额 准备 价值
完工开发产品 4,115,312,572.76 111,888,912.42 38,432,509.04 4,076,880,063.72
在建开发产品 1,716,528,145.48 42,511,063.74 0.00 1,716,528,145.48
拟开发产品 1,633,031,026.25 0.00 1,633,031,026.25
合计 7,464,871,744.49 154,399,976.16 38,432,509.04 7,426,439,235.45
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续表
期初余额
项目 账面 其中：借款费用资本 跌价 账面
余额 化金额 准备 价值
完工开发产品 1,840,345,095.71 70,889,650.98 38,432,509.04 1,801,912,586.67
在建开发产品 3,857,360,373.16 108,046,835.20 - 3,857,360,373.16
拟开发产品 777,757,762.69 - - 777,757,762.69
合计 6,475,463,231.56 178,936,486.18 38,432,509.04 6,437,030,722.52
注：本公司本年度用于确定借款利息费用的资本化率为5.69%。
2.完工开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
新城花园 52,717,054.22 - - 52,717,054.22
振业峦山谷花园一期 2010.11 2,241,683.53 - - 2,241,683.53
北海宝丽一期 1995 60,135.81 - - 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009.03 517,292.83 - - 517,292.83
振业城四-五期 2011.03 820,650.25 - - 820,650.25
惠阳振业城二期（GH 组团） 2011.12 27,049,618.04 - - 27,049,618.04
惠阳振业城二期（D 组团） 2013.11 9,383,524.70 - - 9,383,524.70
振业青秀山 1 号 2012.01 4,810,479.08 - - 4,810,479.08
西安振业泊墅一期 2012.06 41,619,396.20 - - 41,619,396.20
天津新博园 2013.10 66,039,605.13 11,354,109.81 54,685,495.32
振业城六-七期 2013.03 1,368,542.74 - - 1,368,542.74
长沙振业城一期 2015.11 51,607,708.57 -1,866,995.06 531,151.39 49,209,562.12
144,371,075.6
西安振业泊墅二期 A 组团 2014.09 - 1,425,557.50 142,945,518.18
8
振业峦山谷花园二期 2014.11 7,724,126.92 -378,000.00 -376,574.19 7,722,701.11
西安振业泊墅二期 B 组团 2015.11 54,010,646.58 - 2,407,109.59 51,603,536.99
126,604,236.2
惠阳振业城商务中心 2015.07 626,248.87 - 127,230,485.14
7
广西振业尚府 2016.11 53,523,891.73 - 924,008.01 52,599,883.72
205,970,894.7
天津振业启春里 2016.12 - 16,513,246.29 189,457,648.44
3
东莞松湖雅苑项目 2016.10 34,619,884.57 -135,697.66 7,653,534.03 26,830,652.88
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
长沙振业城二期 2018.04 97,519,387.80 - 1,899,599.30 95,619,788.50
西安振业泊岸 2017.09 15,715,013.85 - 2,787,477.27 12,927,536.58
387,835,008.3
天津铂雅轩项目 2017.10 - 166,589,808.44 221,245,199.86
0
振业邕江雅苑 2018.12 98,341,464.15 93,131.93 52,905,362.52 45,529,233.56
344,521,971.6
惠阳振业城 Q 组团 2018.09 - 129,992,265.27 214,529,706.33
0
惠阳振业城幼儿园 2018.09 11,351,802.43 - - 11,351,802.43
振业天颂花园 2019.01 - 2,821,725,624.24 150,490,180.04 2,671,235,444.20
1,840,345,095
合 计
.71 2,820,064,312.32 545,096,835.27 4,115,312,572.76
3.在建开发产品明细情况
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
西安振业泊岸 2016.04 2019.12 1,040,630,871.74 449,179,065.55 521,339,092.41
深汕振业时代花园一期 2017.06 2019.10 300,000,000.00 171,442,824.65 224,441,733.51
深汕振业时代花园二期 2019.06 2020.10 850,000,000.00 - 135,160,206.46
长沙振业城三期 2017.04 2020.08 1,396,140,352.22 579,359,047.35 710,555,565.63
广西振业启航城 2019.04 2021.11 714,796,811.00 - 125,031,547.47
振业天颂花园 2016.03 2019.01 2,705,904,597.00 2,657,379,435.61 0
合计 7,007,472,631.96 3,857,360,373.16 1,716,528,145.48
4.拟开发产品明细情况
预计开工 预计竣工
项目名称 预计总投资 期初数 期末数
时间 时间
惠阳振业城二期 U 组团 2024.12 97,744,980.31 103,225,853.81
惠阳振业城二期-F1 组团 37,669,783.59 37,669,783.59
惠阳振业城小学 2021.06 397,810.84 651,678.10
惠阳振业城 R 组团 79,651,082.79 79,651,082.79
惠阳振业城 E1 组团 8,779,475.90 8,779,475.90
惠阳振业城水厂重叠地块 2,055,520.00 2,055,520.00
惠阳振业城 M 组团 14,472,817.83 14,472,817.83
惠阳振业城 K 组团 152,112,792.42 152,093,603.15
长沙振业城二期别墅组团 300,000,000.00 49,870,827.79 52,994,579.25
长沙振业城四期及后期 1,600,000,000.00 141,902,696.48 142,981,332.20
76
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
广西振业启航城 2019.04 2021.11 714,796,811.00 105,889,711.37 -
深汕振业时代花园二期 2019.06 2020.10 850,000,000.00 87,210,263.37 -
河源深河湾 2019.08 2023.12 1,413,190,000.00 - 212,606,820.27
天津海洋科技园 - 825,848,479.36
合计 4,877,986,811.00 777,757,762.69 1,633,031,026.25
5.存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
新城花园 38,432,509.04 - - - - 38,432,509.04
合计 38,432,509.04 - - - - 38,432,509.04
6.存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因
完工开发产品 可变现净值低于账面成本
本期所有权受限存货的情况详见附注八、（四十）。
（六）其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
预缴企业所得税 11,152,047.86 2,491,440.93
待抵扣增值税 69,272,382.02 29,371,749.80
预缴增值税 108,424,938.84 55,132,452.08
预缴营业税 346,534.65 346,534.65
预缴土地增值税 54,374,542.31 56,385,473.06
预缴城建税 6,356,530.77 2,884,100.52
预缴教育费附加 4,304,690.14 1,823,576.25
预缴堤围费 1,047,194.93 752,757.58
预缴房产税 61,201.98 61,201.98
其他 41,048.92 -
合计 255,381,112.42 149,249,286.85
（七）长期股权投资
77
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
一、合营企业 - - -
二、联营企业 - - -
三、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 - -
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54 - -
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29 - -
小计 6,374,510.83 - -
合计 6,374,510.83 - -
接上表：
本期增减变动
宣告发放现金
权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整 其他权益变动
红利或利润
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
接上表：
本期增减变动
期末余额 减值准备期末余额
本期计提减值准备 其他
- - - -
- - - -
- - - -
- - 4,500,000.00 4,500,000.00
78
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
本期增减变动
期末余额 减值准备期末余额
本期计提减值准备 其他
- - 490,434.54 490,434.54
- - 1,384,076.29 1,384,076.29
- - 6,374,510.83 6,374,510.83
- - 6,374,510.83 6,374,510.83
（八）其他非流动金融资产
本公司持有的其他非流动金融资产为不具有重大影响的股权投资。
期初余额 期末余额
被投资单位
原值 减值准备 净值 公允价值
天津轮船实业发展集团股份有限公司 3,375,000.00 3,375,000.00 - -
深圳市深发贸易有限公司 208,000.00 208,000.00 - -
深圳莫斯科股份有限公司 636,353.52 636,353.52 - -
北海乌家砖厂 1,157,991.40 1,157,991.40 - -
北海长江实业股份有限公司 525,000.00 525,000.00 - -
合计 5,902,344.92 5,902,344.92 - -
（九）投资性房地产
1.投资性房地产计量模式
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,536,039,283.01 1,536,039,283.01
2.本期增加金额 - -
3.本期减少金额 9,047,063.83 9,047,063.83
（1）转出 8,982,919.18 8,982,919.18
（2）成本结算减少 64,144.65 64,144.65
4.期末余额 1,526,992,219.18 1,526,992,219.18
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 385,664,616.93 385,664,616.93
79
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
项目 房屋、建筑物 合计
2.本期增加金额 17,945,065.09 17,945,065.09
（1）计提或摊销 17,945,065.09 17,945,065.09
3.本期减少金额 4,950,367.05 4,950,367.05
（1）转出 4,950,367.05 4,950,367.05
4.期末余额 398,659,314.97 398,659,314.97
三、减值准备 - -
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
（1）计提 - -
3.本期减少金额 - -
（1）处置 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 1,128,332,904.21 1,128,332,904.21
2.期初账面价值 1,150,374,666.08 1,150,374,666.08
2.本期所有权受限投资性房地产的情况详见附注八、（四十）。
（十）固定资产
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
固定资产 12,739,040.69 6,677,730.19
固定资产清理 - -
合计 12,739,040.69 6,677,730.19
2.固定资产
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
一、账面原值 - - - - - -
1.期初余额 4,807,340.50 - 3,813,595.66 7,334,298.88 1,951,661.16 17,906,896.20
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
2.本期增加金额 8,982,919.18 - 2,024,290.79 288,728.49 337,912.34 11,633,850.80
（1）购置 - - 2,024,290.79 288,728.49 337,912.34 2,650,931.62
（2）转入 8,982,919.18 - - - - 8,982,919.18
3.本期减少金额 - - 875,016.66 491,239.10 16,580.00 1,382,835.76
（1）处置或报废 - - 875,016.66 491,239.10 16,580.00 1,382,835.76
4.期末余额 13,790,259.68 - 4,962,869.79 7,131,788.27 2,272,993.50 28,157,911.24
二、累计折旧 - - - - - -
1.期初余额 785,968.09 - 3,608,055.91 5,618,466.12 1,216,675.89 11,229,166.01
2.本期增加金额 5,078,654.80 - 38,739.05 247,193.87 136,898.95 5,501,486.67
（1）计提 128,287.75 - 38,739.05 247,193.87 136,898.95 551,119.62
（2）转入 4,950,367.05 - - - 4,950,367.05
3.本期减少金额 - - 831,265.83 465,215.65 15,300.65 1,311,782.13
（1）处置或报废 - - 831,265.83 465,215.65 15,300.65 1,311,782.13
4.期末余额 5,864,622.89 - 2,815,529.13 5,400,444.34 1,338,274.19 15,418,870.55
三、减值准备
1.期初余额 - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - -
（1）计提 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
（1）处置或报废 - - - - - -
4.期末余额 - - - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 7,925,636.79 2,147,340.66 1,731,343.93 934,719.31 12,739,040.69
2.期初账面价值 4,021,372.41 - 205,539.75 1,715,832.76 734,985.27 6,677,730.19
（十一）长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少额 期末余额
软件使用费 453,903.00 3,453.28 137,136.71 - 320,219.57
办公室装修费 18,968,330.93 3,288,104.32 2,408,216.98 - 19,848,218.27
81
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少额 期末余额
合计 19,422,233.93 3,291,557.60 2,545,353.69 - 20,168,437.84
（十二）递延所得税资产及递延所得税负债
1.未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 119,828,581.96 29,957,145.49 118,271,028.97 29,567,757.25
预提职工薪酬 18,215,851.88 4,553,962.97 39,929,567.34 9,982,391.84
预提土地增值税 385,297,110.32 96,324,277.58 385,281,056.62 96,320,264.16
预售房款 475,155,915.72 118,788,978.93 256,035,053.14 64,008,763.29
未支付的费用 - - 60,596,356.54 15,149,089.15
可抵扣亏损 650,630,931.08 162,657,732.77 551,400,506.29 137,850,126.57
其他 41,698,564.96 10,424,641.24 23,236,071.26 5,809,017.82
合计 1,690,826,955.92 422,706,738.98 1,434,749,640.16 358,687,410.08
2.未抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
其他 6,770,374.88 1,692,593.72 8,038,141.08 2,009,535.27
合计 6,770,374.88 1,692,593.72 8,038,141.08 2,009,535.27
3.未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 108,070.41 103,156.50
可抵扣亏损 32,724,176.80 26,695,179.27
合计 32,832,247.21 26,798,335.77
注：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此以上可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损没有确认为递延所
得税资产。
4.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
年份 期末余额 期初余额 备注
2019 年度 2,100,055.83 2,100,055.83
2020 年度 4,499,707.96 4,499,707.96
2021 年度 4,343,303.13 4,343,303.13
2022 年度 5,010,343.13 5,010,343.13
2023 年度 10,741,769.22 10,741,769.22
2024 年度 6,028,997.53 -
合计 32,724,176.80 26,695,179.27
（十三）其他非流动资产
本期增减变动
被投资单位 期初余额 追加 收回投 权益法下确认的 地价溢价 其他权益
投资 资 投资损益 摊销 变动
锦上花园开发项目 1,574,130,825.02 - - 77,298,461.09 5,218,172.48 -
合计 1,574,130,825.02 - - 77,298,461.09 5,218,172.48 -
续表
本期增减变动
减值准备
被投资单位 宣告发放现金 计提减值 期末余额
其他 期末余额
股利或利润 准备
锦上花园开发项目 - - 5,843,892.20 1,640,367,221.43 -
合计 - - 5,843,892.20 1,640,367,221.43 -
注：2013 年11 月29 日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作开发锦上花园开发
项目，项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积11.12 万平方
米，建筑面积32.2万平方米，其中住宅22.554 万平方米，商业5.2 万平方米，商务公寓4.1 万平方米，配套0.346 万平方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续。
在此前提之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付86,636.84万元获得该部分物业70%的投资、开发、
收益权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作委托给管理公司具体
实施。
（十四）短期借款
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
1.短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
信用借款 600,000,000.00 800,000,000.00
合计 600,000,000.00 800,000,000.00
2.期末无已逾期未偿还的短期借款。
（十五）应付账款
1.应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 513,591,275.26 363,394,152.54
1 至2 年 76,950,105.00 145,315,483.16
2 至3 年 68,080,636.52 129,187,552.20
3 年以上 138,797,944.13 86,557,569.73
合计 797,419,960.91 724,454,757.63
2.账龄超过1年的应付账款主要是应付工程款。
（十六）预收款项
1.预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 2,788,263,037.92 1,910,000,157.06
1至2年 470,913,939.00 60,381,223.10
2至3年 562,449.00 562,449.00
3 年以上 575,684.00 675,684.00
合计 3,260,315,109.92 1,971,619,513.16
截至 2019 年 6 月 30 日，本公司预收房款主要项目明细列示如下
项目 期末余额 未结转原因
长沙振业城三期 1,166,881,277.36 未办妥入伙手续
广州振业天颂花园项目 1,130,354,701.00 未办妥入伙手续
西安振业泊岸 818,793,769.00 未办妥入伙手续
惠阳振业.振业城 Q 组团 99,710,775.00 未办妥入伙手续
铂雅轩项目 17,673,479.07 未办妥入伙手续
84
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项目 期末余额 未结转原因
惠阳振业.振业城二期（GH 组团） 8,225,165.00 未办妥入伙手续
振业邕江雅苑 5,852,350.00 未办妥入伙手续
惠阳振业.振业城二期（D 组团） 4,557,216.00 未办妥入伙手续
东莞振业-松湖雅苑 2,407,917.00 未办妥入伙手续
天津振业启春里 1,966,025.00 未办妥入伙手续
振业浐灞住宅项目二期 B 组团 1,940,000.00 未办妥入伙手续
振业浐灞住宅项目二期 A 组团 1,110,000.00 未办妥入伙手续
合计 3,259,472,674.43
（十七）应付职工薪酬
1. 应付职工薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 55,182,660.89 53,010,034.67 80,235,614.74 27,957,080.82
二、离职后福利中-设定提存计划负债 5,252,825.41 4,561,852.09 9,814,677.50 -
三、辞退福利 - - - -
合计 60,435,486.30 57,571,886.76 90,050,292.24 27,957,080.82
2.短期薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 44,437,207.87 41,406,965.27 66,027,676.82 19,816,496.32
二、职工福利费 3,787,881.06 3,035,730.96 6,350,589.49 473,022.53
三、社会保险费 - 1,769,174.60 1,769,174.60 -
其中：医疗保险费 - 1,611,025.38 1,611,025.38 -
工伤保险费 - 36,891.17 36,891.17 -
生育保险费 - 121,258.05 121,258.05 -
四、住房公积金 - 4,802,437.48 4,802,437.48 -
五、工会经费和职工教育经费 6,957,571.96 1,995,726.36 1,285,736.35 7,667,561.97
六、其他短期薪酬 - -
合计 55,182,660.89 53,010,034.67 80,235,614.74 27,957,080.82
3.设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
85
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.基本养老保险 - 4,242,696.94 4,242,696.94 -
2.失业保险费 - 66,178.69 66,178.69 -
3.企业年金缴费 5,252,825.41 252,976.46 5,505,801.87 -
合计 5,252,825.41 4,561,852.09 9,814,677.50 -
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司每月分别按员工参保地政府机构
的规定向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益
或相关资产的成本。
（十八）应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
1．企业所得税 87,721,681.49 79,214,890.73
2．增值税 20,080,250.15 9,709,083.12
3．城市维护建设税 2,617,538.41 2,877,582.25
4．教育费附加 1,144,779.92 1,347,465.65
5．代扣代缴个人所得税 1,858,112.93 1,068,268.79
6．房产税 6,476,016.14 906,095.76
7．土地增值税 589,230,678.23 577,844,787.10
8．其他 132,529.62 1,479,471.65
合计 709,261,586.89 674,447,645.05
（十九）其他应付款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应付利息 16,450,633.56 38,655,630.14
应付股利 2,293,302.10 2,293,302.10
其他应付款 617,839,739.32 630,176,908.31
合计 636,583,674.98 671,125,840.55
2.应付利息
项目 期末余额 期初余额
86
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项目 期末余额 期初余额
关联方借款应付利息 7,286,250.00 18,357,000.00
中期票据 9,164,383.56 20,298,630.14
合计 16,450,633.56 38,655,630.14
3.应付股利
项目 期末余额 期初余额 超过 1 年未支付原因
广西振业房地产股份有限公司个人股东 2,280,140.85 2,280,140.85 小股东未前来办理手续
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东 13,161.25 13,161.25 小股东未前来办理手续
合计 2,293,302.10 2,293,302.10
4.其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
暂扣税费 42,062,500.00 42,062,500.00
往来款 518,484,110.79 529,427,819.29
押金及保证金 45,083,251.54 45,175,717.39
代扣代缴款项 5,705,305.52 6,713,333.99
其他 6,504,571.47 6,797,537.64
合计 617,839,739.32 630,176,908.31
（2）期末账龄超过1年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
广州军区 42,062,500.00 未办妥相关手续
合计 42,062,500.00
（二十）一年内到期的非流动负债
1.一年内到期的长期负债明细情况
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 116,000,000.00 534,236,603.97
合计 116,000,000.00 534,236,603.97
2.一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款明细情况
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项目 期末余额 期初余额
抵押+保证 60,000,000.00 378,236,603.97
抵押借款 38,000,000.00 138,000,000.00
抵押+质押 18,000,000.00 18,000,000.00
合计 116,000,000.00 534,236,603.97
注：一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
中国银行深圳东部支行 2018-9-28 2019-9-27 人民币 36,000,000.00
北京银行深圳分行 2014-6-24 2020-6-23 人民币 30,000,000.00
中国银行深圳东部支行 2018-9-28 2020-3-27 人民币 24,000,000.00
华兴银行深圳分行 2017-2-7 2020-2-6 人民币 18,000,000.00
交通银行深圳中心区支行 2016-11-24 2020-4-17 人民币 5,600,000.00
合计 113,600,000.00
（二十一）其他流动负债
1.其他流动负债情况
项 目 期末余额 期初余额
待转销项税额 317,312.70 379,011.39
合计 317,312.70 379,011.39
（二十二）长期借款
1.长期借款分类
项目 期末余额 期初余额
信用借款 800,000,000.00 -
抵押借款 413,600,000.00 547,600,000.00
保证借款 100,000,000.00 -
抵押+保证 216,000,000.00 558,236,603.97
抵押+质押 641,000,000.00 641,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 116,000,000.00 534,236,603.97
合计 2,054,600,000.00 1,212,600,000.00
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2.金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
深圳市地铁集团有限公司 2019-06-14 人民币 800,000,000.00
兴业银行深圳分行 2018-11-21 2030-11-21 人民币 350,000,000.00
华兴银行深圳分行 2017-02-07 2027-02-06 人民币 273,000,000.00
交通银行深圳中心区支行 2016-11-24 2026-11-17 人民币 210,400,000.00
中国银行深圳东部支行 2018-09-28 2021-09-28 人民币 156,000,000.00
合计 1,789,400,000.00
（二十三）应付债券
1.应付债券
项目 期末余额 期初余额
中期票据 898,755,802.33 499,282,435.51
合计 898,755,802.33 499,282,435.51
2.应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
中期票据 500,000,000.00 2018-05-07 3年 500,000,000.00 499,282,435.51
中期票据 400,000,000.00 2019-04-10 3年 400,000,000.00 -
合计 900,000,000.00 499,282,435.51
接上表：
本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还金额 期末余额
- - 143,106.75 499,425,542.26
399,280,000.00 - 50,260.07 - 399,330,260.07
399,280,000.00 - 193,366.82 - 898,755,802.33
（二十四）股本
本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 合计
新股 转股
一、有限售条件股份
1.国家持股 - - - - - - -
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本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 合计
新股 转股
2.国有法人持股 - - - - - - -
3.其他内资持股 2,208,868.00 - - - -521,794 -521,794 1,687,074
其中：境内法人持股 - - - - - - -
境内自然人持股 2,208,868.00 - - - -521,794 -521,794 1,687,074
4.境外持股 - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - -
有限售条件股份合计 2,208,868.00 - - - -521,794 -521,794 1,687,074
二、无限售条件流通股份
1.人民币普通股 1,347,786,178.00 521,794 521,794 1,348,307,972
2.境内上市外资股 - - - - - - -
3.境外上市外资股 - - - - - - -
4.其他 - - - - - - -
无限售条件股份合计 1,347,786,178.00 - - - 521,794 521,794 1,348,307,972
股份合计 1,349,995,046.00 - - - - - 1,349,995,046.00
（二十五）资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（或股本溢价） 458,717,817.01 - - 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 - - 25,603,806.06
合计 484,321,623.07 - - 484,321,623.07
（二十六）盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 572,930,712.12 - - 572,930,712.12
任意盈余公积 910,931,880.79 - - 910,931,880.79
合计 1,483,862,592.91 - - 1,483,862,592.91
注：根据公司法、章程的规定，本公司按母公司净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资
本50%以上的，可不再提取。
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本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金，本年度按母公司净利润的 20%提取任意盈余公积金。经批准，
任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
（二十七）未分配利润
项目 本期金额 上期金额
调整前上期期末未分配利润 2,879,489,920.90 2,370,187,694.53
调整期初未分配利润调整合计数（调增+，调减-） - -
调整后期初未分配利润 2,879,489,920.90 2,370,187,694.53
加：本期归属于母公司所有者的净利润 203,409,521.11 874,243,319.22
减：提取法定盈余公积 40,197,343.20
提取任意盈余公积 80,394,686.40
提取一般风险准备 -
应付普通股股利 263,249,008.99 244,349,063.25
转作股本的普通股股利 -
期末未分配利润 2,819,650,433.02 2,879,489,920.90
（二十八）营业收入、营业成本
1.营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 953,510,762.07 573,943,234.35 1,055,586,030.09 643,991,415.25
其他业务 - - - -
合计 953,510,762.07 573,943,234.35 1,055,586,030.09 643,991,415.25
2.主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 953,510,762.07 573,943,234.35 1,055,586,030.09 643,991,415.25
合计 953,510,762.07 573,943,234.35 1,055,586,030.09 643,991,415.25
3.主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
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房产销售 907,871,011.12 545,698,248.34 1,021,458,651.98 615,432,724.76
房产租赁 45,639,750.95 28,244,986.01 34,127,378.11 28,558,690.49
合计 953,510,762.07 573,943,234.35 1,055,586,030.09 643,991,415.25
4.主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 567,315,772.24 316,089,139.79 94,128,297.63 66,293,660.07
广西自治区 74,090,664.65 54,099,685.41 142,914,625.55 115,783,551.47
陕西省 11,681,580.80 6,620,144.36 236,553,850.31 193,144,826.16
天津市 294,195,658.67 194,703,514.10 110,345,476.59 63,156,363.37
湖南省 6,227,085.71 2,430,750.69 471,643,780.01 205,613,014.18
合计 953,510,762.07 573,943,234.35 1,055,586,030.09 643,991,415.25
（二十九）税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 0.00 412,121.68
城市维护建设税 2,941,035.74 3,949,502.45
教育费附加 2,113,985.26 2,824,198.49
土地增值税 51,826,735.57 51,223,098.54
印花税 1,589,811.12 350,627.05
房产税 922,490.56 383,238.06
堤围费及其他 129,993.52 613,558.66
合计 59,524,051.77 59,756,344.93
（三十）销售费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
广告推广费 2,802,519.66 5,182,319.27
销售策划费 2,019,460.88 4,937,807.75
代理费 5,696,680.04 1,592,025.12
其他 3,209,048.10 142,223.13
合计 13,727,708.68 11,854,375.27
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（三十一）管理费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 29,627,525.73 24,379,535.30
社会保险费及住房公积金 8,252,736.85 6,585,226.63
办公费 9,642,833.93 10,535,267.92
中介服务费 2,036,764.76 3,429,567.21
诉讼费 399,320.08 408,400.00
车辆费 399,563.57 154,052.39
董事会经费 270,770.07 227,449.01
长期待摊费用摊销 2,467,831.12 498,263.34
折旧费用 344,262.51 299,994.02
其他费用 3,253,192.74 2,639,002.64
合计 56,694,801.36 49,156,758.46
（三十二）财务费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
利息支出 78,789,518.44 48,493,126.63
减：利息收入 23,517,040.42 8,701,402.15
汇兑损益 -16,670.73 -34,648.42
其他 1,634,288.48 365,528.70
合计 56,890,095.77 40,122,604.76
（三十三）信用减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 2,777,951.45 -3,412,377.77
合计 2,777,951.45 -3,412,377.77
（三十四）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
合营项目投资收益 65,398,813.69 262,679,619.11
理财产品收益 - 1,439,539.86
合计 65,398,813.69 264,119,158.97
（三十五）营业外收入
93
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1.分类列示
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废所得 - - -
个税手续费返还 - - -
罚款及违约金收入 946,974.76 964,441.03 946,974.76
其他 157,300.15 106,146.00 157,300.15
合计 1,104,274.91 1,070,587.03 1,104,274.91
（三十六）营业外支出
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产损毁报废损失 38,883.63 - 38,883.63
赔偿支出 - - -
对外捐赠支出 2,046,789.23 9,420.00 2,046,789.23
税收滞纳金 795,624.95 - 795,624.95
其他 17,699.56 66,990.64 17,699.56
合计 2,898,997.37 76,410.64 2,898,997.37
（三十七）所得税费用
1.所得税费用表
项 目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 111,009,535.75 65,465,980.45
递延所得税费用 -64,336,270.45 -2,512,147.86
合计 46,673,265.30 62,953,832.59
2.会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 259,126,130.30 512,405,489.01
按法定/适用税率计算的所得税费用 64,781,532.58 128,101,372.25
子公司适用不同税率的影响 - -
调整以前期间所得税的影响 -3,628,302.25 -328,037.17
非应税收入的影响 -16,559,099.10 -65,669,904.78
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 570,656.21 197,789.11
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项目 本期发生额 上期发生额
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 - -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的
影响 1,508,477.86 652,613.18
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 - -
所得税费用合计 46,673,265.30 62,953,832.59
（三十八）现金流量表项目注释
1. 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 23,517,040.42 8,695,129.45
罚款及赔偿款收入 4,764,020.95 106,146.00
押金及保证金 2,607,103,918.39 549,597,255.68
往来款 39,693,982.19 68,768,229.86
收回代扣代垫款 6,211,066.47 -
其他 439,967.35 418,560.58
合计 2,681,729,995.77 627,585,321.57
2.支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 22,801,482.32 25,348,165.65
销售费用支付的现金 17,945,559.78 15,460,436.25
财务费用手续费 1,634,288.48 365,528.70
捐赠支出 2,046,789.23 9,420.00
押金及保证金 1,746,589,875.49 526,205,774.46
往来款 906,758,502.82 28,104,271.00
其他 2,966,110.28 2,228,617.01
合计 2,700,742,608.40 597,722,213.07
3.支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
派息手续费 168,440.85 -
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项目 本期发生额 上期发生额
合计 168,440.85 -
（三十九）现金流量表补充资料
1.现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 212,452,865.00 449,451,656.42
加：资产减值准备 3,412,377.77
信用减值准备 -2,777,951.45
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 23,446,551.76 18,237,643.12
无形资产摊销 - -
长期待摊费用摊销 2,545,353.69 498,263.34
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-13,217.48 -
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 38,883.63 -
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 78,772,847.71 48,458,478.21
投资损失（收益以“－”号填列） -65,398,813.69 -264,119,158.97
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -64,019,328.9 -1,737,174.15
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -316,941.55 -774,973.71
存货的减少（增加以“－”号填列） -984,677,215.48 114,577,485.56
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 124,399,086.40 103,686,500.14
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,351,620,644.05 -492,928,666.85
其他 - -
经营活动产生的现金流量净额 676,072,763.69 -21,237,569.12
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -
一年内到期的可转换公司债券 -
融资租入固定资产 -
三、现金及现金等价物净变动情况：
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补充资料 本期发生额 上期发生额
现金的期末余额 4,037,815,761.23 1,996,324,347.08
减：现金的期初余额 3,590,293,078.40 2,941,952,030.25
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 447,522,682.83 -945,627,683.17
2.现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,037,815,761.23 3,590,293,078.40
其中：库存现金 53,272.91 26,128.90
可随时用于支付的银行存款 3,737,762,488.32 3,590,266,949.50
可随时用于支付的其他货币资金 300,000,000.00 -
可用于支付的存放中央银行款项 - -
存放同业款项 - -
拆放同业款项 - -
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 4,037,815,761.23 3,590,293,078.40
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 - -
注： 未作为现金及现金等价物详见附注八、（一）。
（四十）所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
其他货币资金 10,140,000.00 工程质量保证金
其他货币资金 90,000.00 投标保证金
其他货币资金 40,024,214.87 按揭贷款保证金
其他货币资金 380,000,000.00 大额存单
投资性房地产-振业大厦 A、 B 座裙楼及 A 座塔楼 72,264,817.75 注1
投资性房地产-峦山谷花园一期 2、 3 栋商场复式 117 号房产 157,847,565.39 注2
投资性房地产-星海名城七期 25 套房产 284,068,997.16 注3
存货-惠阳振业城 R 组团 79,651,082.79 注4
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项目 期末账面价值 受限原因
合计 1,024,086,677.96
注 1、本公司以振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押，向兴业银行股份
有限公司深圳分行借款人民币 3.5 亿元，借款期 12 年，约定的借款到期日为 2030 年 11 月 21 日。截止 2019 年 6 月 30 日，
借款余额 3.5 亿元。
注 2、本公司以振业峦山谷花园(一期)2、3 栋商场复式 117 号房产作为抵押物，向北京银行股份有限公司深圳分行借款
人民币 1.8 亿元，借款期 8 年，约定的借款到期日为 2022 年 6 月 23 日。截止 2019 年 6 月 30 日，借款余额 1 亿元。
注 3、本公司以星海名城七期项目 10 套房产作为抵押物，向交通银行股份有限公司深圳中心区支行借款人民币 3.3 亿元，
借款期 10 年，约定的借款到期日为 2026 年 11 月 17 日。截止 2019 年 6 月 30 日，借款余额 3.14 亿元。本公司以星海名城七
期项目 15 套房产作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押，向广东华兴银行股份有限公司深圳分行借款人民币 5
亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2027 年 2 月 6 日。截止 2019 年 6 月 30 日，实际借款 3 亿元，借款余额 2.91 亿元。
注 4、本公司以惠阳振业城 R 组团土地使用权（土地证号：粤（2017）惠州市不动产权第 3046644 号）作为抵押，本公
司提供全额连带责任保证向中国银行股份有限公司深圳沙头角支行借款人民币 2.5 亿元，借款期 3 年，约定的借款到期日为
2021 年 9 月 28 日，截止 2019 年 6 月 30 日，实际借款 2.4 亿元，借款余额 2.16 亿元。
（四十一）外币货币性项目
1.外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：港币 4,818,546.46 0.87966 4,238,682.58
九、合并范围的变更
（一）非同一控制下企业合并
本公司于 2019 年 3 月 31 日取得河源市振业深河投资置业有限公司 50%股权并已完成工商变更 ，合并成本为
127,713,508.40 元，该公司自购买之日起纳入合并报表范围。
被购买方于购买日可辨认资产、负债
项目 购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 29,949,197.59 29,949,197.59
存货 211,544,563.34 151,359,470.82
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其他流动资产 14,227,305.63 14,227,305.63
净资产 255,721,066.56 195,535,974.04
（二）同一控制下企业合并
本期未发生同一控制下企业合并。
（三）其他原因的合并范围变动
2019 年 4 月 3 日，本公司出资设立全资子公司天津振业津海房地产开发有限公司成立，注册资本 10,000.00 万元，该公
司自成立之日起纳入合并报表范围。
十、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
1.本集团的构成
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
贵州振业房地产开发有限公司 贵州 贵州遵义 房地产开发 100.00 投资设立
天津市振业资产管理有限公司 天津 天津 资产经营及房地产投资 100.00 投资设立
天津市振业房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
东莞市振业房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 投资设立
西安振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 投资设立
深圳市振业房地产开发有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发及自有物业 100.00 投资设立
租赁
广西振业房地产股份有限公司 广西 广西南宁 房地产开发 97.36 投资设立
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 82.00 5.00 投资设立
湖南振业房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 80.00 非同一控制下
企业合并
广州市振发房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
深汕特别合作区振业房地产开发有限公司 广东深汕特 广东深汕特别 房地产开发 100.00 投资设立
别合作区 合作区
西安市灞桥区振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 投资设立
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
深圳市振业房屋租赁运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房屋租赁 100.00 投资设立
深圳市振业棚改投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 棚户区改造 100.00 投资设立
深圳市振业贸易发展有限公司* 广东深圳 广东深圳 贸易 100.00 投资设立
河源市振业深河投资置业有限公司 广东河源 广东河源 房地产开发 50.00 非同一控制下
企业合并
天津振业津海房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂* 广东深圳 广东深圳 制造业 100.00 投资设立
天津振业化工发展有限公司* 天津 天津 制造业 100.00 投资设立
本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂、天津振业化工发展有限公司三家
公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不
符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述
公司长期股权投资已全额计提了减值准备。
深圳市振业贸易发展有限公司及深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂分别于 2017 年 2 月 14 日、2017 年 2 月 27 日
收到了深圳市市场监督管理局的注销通知书。
2.重要非全资子公司
少数股东的持 少数股东的表 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣 期末少数
子公司全称
股比例（%） 决权比例 的损益 告分派的股利 股东权益余额
广西振业房地产股份有限公司 2.64 2.64 247,432.39 8,688,609.01
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 13.00 13.00 8,037,469.06 59,177,256.62
湖南振业房地产开发有限公司 20.00 20.00 775,618.90 129,662,827.8
河源市振业深河投资置业有限公司 50.00 50.00 127,990,381.7 127,990,381.7
3.重要的非全资子公司的主要财务信息
期末余额或本期发生额
项目 广西振业房地产股份 惠州市惠阳区振业创新 湖南振业房地产 河源市振业深河投资置业
有限公司 发展有限公司 开发有限公司 有限公司
流动资产 375,792,291.18 1,146,578,326.19 2,261,062,489.99 195,190,100.30
非流动资产 25,179,912.12 6,178,848.69 55,490,520.86 353,306.66
资产合计 400,972,203.30 1,152,757,174.88 2,316,553,010.85 195,543,406.96
流动负债 71,858,225.79 541,547,508.54 1,668,238,871.83 41,785.83
非流动负债 156,000,000.00
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期末余额或本期发生额
项目 广西振业房地产股份 惠州市惠阳区振业创新 湖南振业房地产 河源市振业深河投资置业
有限公司 发展有限公司 开发有限公司 有限公司
负债合计 71,858,225.79 697,547,508.54 1,668,238,871.83 41,785.83
营业收入 74,090,664.65 252,909,078.02 6,227,085.71
净利润（净亏损） 9,372,438.55 61,826,685.10 3,878,094.53 -34,352.91
综合收益总额 9,372,438.55 61,826,685.10 3,878,094.53 -34,352.91
经营活动现金流量 -9,612,535.85 114,867,727.26 464,927,463.30 -1,470,665.02
接上表：
期初余额或上期发生额
项目 广西振业房地产 惠州市惠阳区振业 湖南振业房地产 河源市振业深河投资置业有
股份有限公司 创新发展有限公司 开发有限公司 限公司
流动资产 526,443,172.67 1,188,118,766.90 1,635,888,605.24
非流动资产 27,160,925.44 8,130,478.87 21,543,108.39
资产合计 553,604,098.11 1,196,249,245.77 1,657,431,713.63
流动负债 233,862,559.15 622,866,264.53 1,012,995,669.14
非流动负债 - 180,000,000.00 -
负债合计 233,862,559.15 802,866,264.53 1,012,995,669.14
营业收入 142,914,625.55 35,296,304.78 471,643,780.01
净利润（净亏损） 15,181,427.97 4,639,655.87 162,395,144.32
综合收益总额 15,181,427.97 4,639,655.87 162,395,144.32
经营活动现金流量 -4,825.24 16,124,203.82 -169,540,295.19
注：河源市振业深河投资置业有限公司利润表项目本期金额为合并日后发生额。
（二）在合营企业或联营企业中的权益
1.重要合营企业或联营企业
本公司对合营企业锦上花园开发项目的投资采用权益法核算，本公司对合营企业锦上花园开发项目中住宅收益享有 70%
收益权。
2.重要合营企业的主要财务信息
锦上花园开发项目
项目
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产 3,980,304,848.23 3,999,464,821.03
其中：现金和现金等价物 1,063,835,390.44 1,789,329,852.22
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锦上花园开发项目
项目
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
非流动资产 691,919.69 828,049.89
资产合计 3,980,996,767.92 4,000,292,870.92
流动负债 1,685,163,463.16 1,814,885,939.15
非流动负债
负债合计 1,685,163,463.16 1,814,885,939.15
少数股东权益
归属于母公司股东权益 2,295,833,304.76 2,185,406,931.77
按持股比例计算的净资产份额 1,607,083,313.33 1,529,784,852.24
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值 1,640,367,221.43 1,574,130,825.02
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 274,288,440.01 1,196,765,029.25
财务费用 -30,031,086.56 -12,503,368.66
所得税费用 36,808,791.00 137,299,609.06
净利润 110,426,372.99 411,898,827.16
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 110,426,372.99 411,898,827.16
本年度收到的来自合营企业的股利
十一、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等,与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采
取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
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本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量
很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在
假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值如下：
金融资产项目 期末余额 期初余额
货币资金 4,468,069,976.10 3,649,743,731.23
应收账款 6,946,571.71 8,342,369.95
其他应收款 80,694,403.56 78,499,876.62
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值如下：
金融资产项目 期末余额 期初余额
短期借款 600,000,000.00 800,000,000.00
应付账款 797,419,960.91 724,454,757.63
其他应付款 634,290,372.88 668,832,538.45
一年内到期的非流动负债 116,000,000.00 534,236,603.97
长期借款 2,054,600,000.00 1,212,600,000.00
应付债券 898,755,802.33 499,282,435.51
（二）信用风险
截止2019年6月30日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金
融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，
但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
本附注十三“或有事项”中披露的担保金额。由于该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与该等担保相关的风险
较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。公司采用了必要的政策确保所有销售客户
均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
（三）流动风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计
现金流量。
本公司的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现
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金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司将借款作为主要资金来源。截止2019年6月30日.本公司尚未使用的银行借款额度为人民币2.73亿元。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
项目 1 年以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 600,000,000.00 600,000,000.00
应付账款 797,419,960.91 797,419,960.91
其他应付款 634,290,372.88 634,290,372.88
一年内到期的非流动负债 116,000,000.00 116,000,000.00
长期借款 256,000,000.00 1,798,600,000.00 2,054,600,000.00
应付债券 898,755,802.33 898,755,802.33
合计 2,147,710,333.79 1,154,755,802.33 1,798,600,000.00 5,101,066,136.12
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险、
外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
1.利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮
动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净利润(通过对浮
动利率借款的影响)和股东权益产生的影响。
本期
项目
基准点增加/（减少） 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
对外借款 增加 1% -1,073,281.64 -1,073,281.64
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本期
项目
基准点增加/（减少） 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
对外借款 减少 1% 1,073,281.64 1,073,281.64
接上表：
上期
项目
基准点增加/(减少) 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
对外借款 增加 1% -724,415.85 -724,415.85
对外借款 减少 1% 724,415.85 724,415.85
2.汇率风险
公司承受外汇风险主要与港币有关，除集团极少数业务以港币进行结算外，公司的其他主要业务活动以人民币计价结算。
于2019年6月30日，除下表所述资产及负债为外币余额外，公司其他资产及负债均为记账本位币余额。该等外币余额的资产和
负债产生的外汇风险可能对公司的经营业绩产生影响。
项目 期末数 期初数
现金及现金等价物 4,238,682.58 4,222,184.49
十二、关联方关系及其交易
（一）关联方的认定标准：
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构
成关联方。
（二）本公司的母公司有关信息
对本公司持股比 对本公司的表决权
直接控制人名称 注册地 业务性质 对本公司持股
例（%） 比例（%）
深圳市人民政府国有资 接受市政府授权代表
广东深圳 296,031,373.00 21.93 21.93
产监督管理委员会 国家履行出资人职责
（三）本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注十、（一）在子公司中的权益。
（四）本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注十、（二）在合营企业或联营企业中的权益。
（五）本公司无其他关联方情况
（六）关联方交易
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
1.关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
锦上花园开发项目 600,000,000.00 2019-04-03 2020-02-02 利率 3.915%
锦上花园开发项目 800,000,000.00 2019-06-04 2019-04-03 利率 3.915%
2.关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 7,038,375.72 6,592,503.00
（七）关联方应收应付款项
应付项目
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应付款 锦上花园开发项目 499,469,908.03 499,456,900.40
应付利息 锦上花园开发项目 7,286,250.00 18,357,000.00
十三、承诺及或有事项
（一）重要承诺事项
1.经营租赁承诺
截至资产负债表日，公司对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下：
项目 期末余额 期初余额
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额
资产负债表日后第 1 年 16,344,614.74 14,017,132.11
资产负债表日后第 2 年 8,799,124.98 11,534,675.41
资产负债表日后第 3 年 936,932.06 -
以后年度 - -
合计 26,080,671.78 25,551,807.52
（二）或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
1）1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州房地产开发有限公司（以下简
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称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手
续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司已投
入的投资款2,988万元和1,300万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提取上诉。2003年11月16日
广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含雄丰
公司以房产折抵其借款1,300万元），雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经
咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，截至2018年12月31日累计计提跌
价准备3,843.25万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第21-1148-2号《民事裁定书》，
裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本公
司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执行
案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第311号民事判决向中华人民共和国
最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民法院作出(2010)民监字第545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申
请。
2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块土地使用
权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被划入破产财产，与该
地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案
未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳市联合产权交易所进行拍卖，交易双方已
经签署交易合同。
2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块确权之诉。2017年6
月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017年7月，深圳市中级人民法院裁定
准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。
2）2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为湖南振业的股东，合作开发长沙
振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照《补充协议》的约定需
股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司2009年第四次临时股
东大会审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根据湖南振业的迫切需
要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入注
册资本金3,000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业20%的股权，
理应向湖南振业投入89,897,485.40元，扣除其已实际投入的3,000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
投入人民币59,897,485.40元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续为长沙项目对外支出。
其 中 根 据 《 补 充 协 议 》， 超 出 的 征 地 补 偿 安 置 费 用 人 民 币 150,512,573.02 元 和 59,897,485.40 元 对 等 追 加 投 资 ， 合 计
210,410,058.42元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程序，
对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币210,410,058.42元；请求被申请人立即
迳付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债务额
的5%计，为10,520,502.92元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相
关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿费
用人民币150,512,573.02元、追加投资款18,000,000.00元，另外被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币
2,395,350.00元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币1,327,187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，
佰富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性支付完毕。截止本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确
定的各项义务。
2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第
41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014年3月6日，该案件开庭
审理，2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰富利集团撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决
的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称“长沙中院）申请强
制执行华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决。
2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00369号《执行裁定书》，裁定将华南国仲深裁（2013）128号仲裁
裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法院”）执行。
2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》（［2015］开执字第00990-1号），裁定内容：冻结、划转佰富利集团在金
融机构的存款19,010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19,010万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，
并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集团支付股利或
红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，
佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。
2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。
2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（（2015）开执字第00990号），该法院依照有关法律规定，委托有关中
介机构对佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016年8月31日9:30在湖南联合产权交易所按现状
拍卖。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于2016年8月31日9:30在湖南省联合
产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股权”因故中止。
2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月13日就案外人针对股权拍卖的执行异议举
行听证，此后又被通知听证改期至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听
证会。
2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁裁
决的申请。
2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请求。
案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。
2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。
2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》【（2017）湘01执复19号】，裁定驳回案
外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2015）开执字第
00990号之三】，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院作出的《执
行裁定书》【（2018湘0105执恢703号、（2015）开执字第00990号】，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁
委员会作出的华南国仲深裁（2013）128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案
号为SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项
目增加的拆迁补偿费用人民币50,049,724.25元由被申请人承担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；裁令被申
请人向申请人偿付资金占用期间的利息损失10,777,379元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费47万元）；裁
令被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。
2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁【2017】339号裁决书，裁决书确认本公司于2011年7
月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费50,049,724.25元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁补偿
费本金合计21,484,949.30元及各费用对应的利息、合理费用381,000元及仲裁费541,188.80元。本裁决为终局裁决。以上确
定的各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起15日内支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的
各项义务。
2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及 佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，
佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁 【2017】339 号仲裁裁决。
2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁【2017】339 号仲裁裁决一案，举行了听证会。截至
本报告披露之日，公司尚未收到法院的相关裁定。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁
委员会作出的华南国仲深裁（2017）339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
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3）2017年8月，本公司与深圳市博盛佳业物业管理有限公司（以下简称“博盛佳业”）签订《深圳市房屋租赁合同书》及
《振业星海商业广场<房屋租赁合同>补充合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，博盛佳业承租本公司位于深圳市南山区
深南大道路与前海路交汇处星海名城七期1F到3F及负一层02号铺位，租赁期限自2017年8月1日起至2027年7月31日止。合同签
订后，本公司按合同约定交付了房屋，博盛佳业缴纳了2017年8月至2017年9月的租金合计20万元和租赁保证金5,274,909.00
万元。
自2017年10月起，博盛佳业开始拖欠租金，经本公司多次催缴，均拒绝缴纳。截至2018年1月26日，博盛佳业共拖欠本公
司租金3,033,008.74万元，其严重拖欠租金的行为已构成根本违约，依据租赁合同约定，本公司于2018年1月26日向其发出《关
于解除<房屋租赁合同>及其补充合同通知书》，解除了租赁合同并依合同约定没收博盛佳业缴纳的租赁保证金人民币
5,274,909.00元，并要求博盛佳业按租赁合同约定向本公司支付未付租金、违约金及赔偿原告损失，但博盛佳业至今尚未向
本公司支付。
2018年8月22日，深圳市中级人民法院裁定受理博盛佳业破产清算一案，并指定深圳谋正清算事务有限公司为博盛佳业管
理人。本公司在深圳中院公告的债权申报时间内，于2018年11月16日向管理人申报债权总额为33,064,781.02元，包括逾期未
付的租金3,033,008.74元、不予退还的租赁保证金5,274,909.00元、租赁违约金17,583,030元及利息损失140,621.28元和房
屋空置损失7,033,212.00元。
2018年11月26日，本公司收到管理人作出的【2018】博盛佳业破管字第17号《债权审查通知书》，管理人以导致债权所涉
合同解除的原因不明为由，不予确认本公司申报的债权。本公司于2018年12月6日，特向深圳中院提起诉讼，请求确认本公司
对博盛佳业享有33,064,781.02元的破产债权。
2019年2月11日，本公司诉博盛佳业破产债权确认纠纷一案立案，案号为（2019）粤03民初555号，该案已分别于2019年4
月16日、2019年5月29日进行第一次及第二次开庭审理。截至本报告披露日，公司尚未收到该案判决。
4）2011年7月27日，本公司与汕头市潮阳建筑工程总公司（以下简称“潮阳建筑总公司”）签订《深圳市建设工程施工（单
价）合同》及相关协议文件（以下简称“总包合同”），约定由潮阳建筑总公司承包本公司振业城六、七期施工总承包工程，
工程包括7栋高层住宅，1栋多层会所及1个公交车站（以下简称“涉案工程”）。
总包合同约定涉案工程总工期为443天，涉案工程实际于2011年8月29日开工建设，2013年1月20日开始验收，2013年3月
22日取得竣工验收备案回执。涉案工程竣工验收后陆续出现外墙空鼓、开裂渗水，地下室渗漏水，标准层（内墙）电梯厅大
面积空鼓瓷砖脱落三大类的质量问题，涉案工程所在小区已投入使用的房屋，实际无法正常居住使用，给业主以及本公司造
成严重损失。
涉案工程质量问题发生后，在潮阳建筑总公司怠于履行质量问题保修、维修义务的情况下，为尽快完成涉案工程质量问
题的维修工作，恢复正常居住环境、保障本公司以及业主的合法权益，本公司被迫委托第三方深圳市建侨设计装饰工程有限
公司（以下简称“建侨公司”）进行维修，同时为保障维修工程质量，委托深圳市东部建设监理有限责任公司（以下简称“东
部监理”）对维修工程提供监理服务，为此也专门派驻管理、工程等人员在涉案工程现场办公并现场监督及配合涉案工程的维
修。
后经本公司与潮阳建筑总公司沟通协调，潮阳建筑总公司自2017年3月开始进场对涉案工程第4、5、6栋开展维修工作，
建侨公司同步开展3栋、7栋外墙维修工作，因涉案工程第4栋的业主坚决反对潮阳建筑总公司开展维修工作，潮阳建筑总公司
终止第4栋外墙维修。最终涉案工程由潮阳建筑总公司维修5栋、6栋外墙，由建侨公司承担1栋、2栋、3栋、4栋以及7栋外墙
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
维修工程、全部内墙电梯厅维修工程以及地下室渗漏维修工程。
在涉工程质量问题发生后，潮阳建筑总公司曾多次承诺承担涉案工程质量问题维修发生的全部费用并承担因此产生的损
害赔偿责任后果。涉案工程维修结束后，潮阳建筑总公司却拒绝履行承诺及法定义务承担工程维修费、监理费等费用以及因
质量问题产生的损害赔偿责任后果。
鉴于上述情况，本公司为保障自身合法权益，向华南国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序，对潮阳建筑总公司提出如
下仲裁请求：请求裁决被申请人向本公司支付工程维修费用共计23,622,765.29元；请求裁决被申请人向本公司支付涉案工程
维修期间的监理费用共计1,732,000.00元；请求裁决被申请人向本公司支付涉案工程维修期间本公司管理人员、工程人员支
出以及办公支出费用共计2,154,394.24元；请求裁决被申请人向本公司支付涉案工程质量问题专家鉴定费用共计189,483.33
元；请求裁决被申请人向本公司支付物业管理费、停车费损失共计4,782,683.92元；请求裁决被申请人向本公司支付业主损
失赔偿4,500,000.00元；请求裁决被申请人向本公司支付工期违约金共计5,560,000.00元；请求裁决被申请人向本公司支付
本公司为本案支出的律师费1,120,000.00元；请求裁决被申请人向本公司赔偿商誉损失共计5,000,000.00元；请求裁决被申
请人向本公司支付维修期间本公司支出对应的资金利息（以任一笔费用支出之日起算，按照中国人民银行同期同类贷款基准
利率标准，计算至实际付清之日止，暂计算至2018年12月1日为17,116,098.10元）；请求裁决被申请人承担本案仲裁费用。以
上金额共计50,377,424.80元。
2018年9月3日，被申请人提出如下仲裁反请求：裁决被反请求人向反请求人支付欠付振业城六、七期施工总承包工程款
70,138,718.26元；裁决被反请求人向反请求人支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，从2015年5月
31日起至被反请求人支付完成之日止，暂计算至提起反请求仲裁日为12,000,000.00元）；裁决由被反请求人向反请求人支付
本案律师代理费400万元；裁决被反请求人承担本案全部仲裁费用。
本案（案号为SHEN DP20180266号）已于2018年12月8日正式开庭审理。因案情较为复杂，仲裁庭根据《深圳国际仲裁院
仲裁规则》的规定，将裁决作出期限延长至2019年4月18日。截止至本报告披露日，尚未作出裁决。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
1）本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日
起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。截至2019年6月30日，本公司承担的阶段性担保责
任的贷款金额为259,158.47万元。
2）西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行借入的按揭贷款提供阶
段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，牛进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公
司西安分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截止2019年6月30
日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：
序号 按揭银行 房号 逾期业主 代垫金额 说明
1 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-20102 常青 1,528,201.08 注3
2 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 2-12101 刘勤 1,366,426.29 注1
3 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20102 白小艳 4,713,214.02 注1
111
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
4 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12202 詹慧玲、谢松梅 711,808.82 注3
5 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 2-12502 牛帆、刘勤 1,531,478.14 注1
6 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10102 刘婧 4,546,136.00 注1
7 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 33-10302 樊二娥、姬建飞 2,483,785.99 注3
8 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20101 邱向龙、杜青鱼 4,397,993.65 注1
9 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 24-10101 张留柱、张海霞 4,702,049.51 注1
10 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10101 牛进才 5,483,582.23 注1
11 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12102 赖新寿、徐玉梅 678,207.73 注1
12 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-11302 李成贵 651,468.68 注2
13 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-20801 刘丹 696,026.10 注1
14 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-21104 方玉琴 720,153.49 注1
15 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 25-30101 党军霞 4,605,605.94 注1
16 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12301 王永军 601,861.88 注3
合计 39,417,999.55
注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意义上的优先受偿权；
注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截止本财务报告披露之日法院已将涉案房产查封，准备评估拍卖。
注3：西安振业已向该等业主起诉追偿，截止本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前正办理产权转移手续。
注4：截止本财务报告披露之日，西安振业为该业主垫付的本金及利息已收回。
3）本公司子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主梅磊鸣、梅朝汎等向招行西安分行借入
的按揭贷款提供阶段性担保，因未按时足额还款，梅磊鸣、梅朝汎等及西安振业被招行西安分行起诉，梅磊鸣、梅朝汎等业
主需支付招行西安分行借款本息合计4,750,426.71元；西安振业为业主高清、李永斌等向建行西安分行借入的按揭贷款提供
阶段性担保，因未按时足额还款，高清、李永斌等及西安振业被建行西安分行起诉，高清、李永斌等业主需支付建行西安分
行借款本息合计3,374,810.77元，西安振业承担连带保证责任，截止本财务报告披露之日，该等案件法院尚未判决执行。
十四、资产负债表日后事项
本报告期无重大资产负债表日后事项。
十五、其他重要事项
（一）年金计划
112
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、《深圳市企业年金管理暂行规定》及
《深圳市属国有企业企业年金管理办法》及其他法律法规，结合公司实际，本公司制订了《深圳市振业（集团）股份有限公
司企业年金方案》（以下简称“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业年金的支付等。
年金计划的参加人员主要为入职试用期满，与集团有正式的劳动关系，依法参加员工基本养老保险 ，并履行所规定的全
部义务的在岗员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；个人企业年金由员工个人缴交。公司
企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上年度工资总额的百分之八，每年度的具体缴交额度根据公司上年度经营情况
和有权审批机构核定的比例确定，由公司按国家有关规定允许的列支渠道列支。个人企业年金总额：最高为参加企业年金员
工本人上年度工资总额的百分之八。
集团年金采取法人受托管理模式。企业年金基金由集团委托受托人进行受托管理并签署企业年金基金受托管理合同。由
企业年金基金受托人委托具备企业年金管理资格的托管人、账户管理人、投资管理人提供统一的相关服务。企业年金基金实
行专户管理，与委托人、受托人、账户管理人、投资管理人和托管人的自有资产或者其他资产分开管理，分别记账，不得挪
作它用。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄；（二）经劳动能力鉴定委员会鉴定，因病（残）完全丧失劳动能
力；（三）出国（境）定居；（四）在退休前身故。领取企业年金时由员工向企业提出申请，企业出具证明，受托人认定并发
放。员工退休后由本人决定一次性领取或分期领取；员工在退休前身故，其年金个人账户余额由其指定的受益人或法定继承
人一次性领取。
（二）终止经营
归属于母公司所有者的
项 目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润
终止经营净利润
贵州振业房地产开发 -1141.11 1141.11 - 1141.11 1141.11
有限公司
注:深圳市振业（集团）股份有限公司第八届董事会 2014 年第六次会议审议通过 《关于注销贵州振业房地产开发有限
公司的议案》。公司已委托贵州鑫恒瑞税务师事务 所（特殊普通合伙）出具鉴证报告，截止本财务报告披露之日，贵州振业
房地产开发有限公司的注销工作处于清算审核阶段。
十六、母公司财务报表项目注释
（一）应收账款
1.应收账款分类披露
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价值
113
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
- - - - -
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账
6,955,324.14 100.00 589,100.28 8.47 6,366,223.86
准备的应收账款
账龄组合 6,955,324.14 100.00 589,100.28 8.47 6,366,223.86
组合小计 6,955,324.14 100.00 589,100.28 8.47 6,366,223.86
单项金额不重大但单独计提坏
- - - - -
账准备的应收账款
合计 6,955,324.14 100.00 589,100.28 8.47 6,366,223.86
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
- - - - -
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账
8,038,141.08 100.00 621,267.33 7.73 7,416,873.75
准备的应收账款
账龄组合 8,038,141.08 100.00 621,267.33 7.73 7,416,873.75
组合小计 8,038,141.08 100.00 621,267.33 7.73 7,416,873.75
单项金额不重大但单独计提坏
- - - - -
账准备的应收账款
合计 8,038,141.08 100.00 621,267.33 7.73 7,416,873.75
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 4,462,730.69 223,136.53 5.00
1-2 年（含 2 年） 2,200,832.45 220,083.25 10.00
2-3 年（含 3 年） - - -
3-4 年（含 4 年） - - -
4-5 年（含 5 年） 291,761.00 145,880.50 50.00
114
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期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
5 年以上 - - -
合计 6,955,324.14 589,100.28 8.47
2.本期计提、收回或转回的坏账准备情况
项目 本期发生额
本期计提应收账款坏账准备 -32,167.05
本期收回或转回的应收账款坏账准备 -
3.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 6,575,024.14 元，占应收账款年末余额合计数的比例为
94.53%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 438,792.83 元。
（二）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 3,024,080,818.87 2,853,932,792.36
合计 3,024,080,818.87 2,853,932,792.36
2.其他应收款
（1）其他应收款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏账
- - - - -
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
3,186,081,328.04 100.00 162,000,509.17 5.08 3,024,080,818.87
准备的其他应收款
集团内关联方组合 3,174,177,511.43 99.63 158,708,875.57 5.00 3,015,468,635.86
115
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期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
账龄组合 11,903,816.61 0.37 3,291,633.60 27.65 8,612,183.01
组合小计 3,186,081,328.04 100.00 162,000,509.17 5.08 3,024,080,818.87
单项金额不重大但单独计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
合计 3,186,081,328.04 100.00 162,000,509.17 5.08 3,024,080,818.87
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏账
- - - - -
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
3,006,806,029.56 100.00 152,873,237.20 5.08 2,853,932,792.36
准备的其他应收款
集团内关联方组合 2,995,115,752.07 99.61 149,755,787.60 5.00 2,845,359,964.47
账龄组合 11,690,277.49 0.39 3,117,449.60 26.67 8,572,827.89
组合小计 3,006,806,029.56 100.00 152,873,237.20 5.08 2,853,932,792.36
单项金额不重大但单独计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
合计 3,006,806,029.56 100.00 152,873,237.20 5.08 2,853,932,792.36
（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 4,110,360.49 205,518.02 5.00
1-2 年（含 2 年） 3,560,641.02 356,064.10 10.00
2-3 年（含 3 年） 879,052.82 263,715.85 30.00
3-4 年（含 4 年） 404,440.00 202,220.00 50.00
4-5 年（含 5 年） 317,807.32 158,903.66 -
5 年以上 2,631,514.96 2,105,211.97 80.00
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
合计 11,903,816.61 3,291,633.60 27.65
（3）组合中，集团内关联方组合计提坏账准备的其他应收款
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
广西振业房地产股份有限公司 38,640,890.72 1,932,044.54 5.00
湖南振业房地产开发有限公司 244,490,394.28 12,224,519.71 5.00
惠阳市振业创新发展有限公司 155,835,803.60 7,791,790.18 5.00
深圳市振业房地产开发有限公司 2,008,667,698.66 100,433,384.93 5.00
深圳市振业棚改投资发展有限公司 526,413.79 26,320.69 5.00
天津振业津海房地产开发有限公司 726,016,310.38 36,300,815.52 5.00
合计 3,174,177,511.43 158,708,875.57 5.00
（4）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来款 3,174,177,511.43 2,995,115,752.07
押金及保证金 5,435,154.41 5,435,154.41
代垫款项 6,418,662.20 6,205,123.08
其他 50,000.00 50,000.00
合计 3,186,081,328.04 3,006,806,029.56
（5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
项目 本期发生额
本期计提其他应收款坏账准备 9,127,271.97
本期收回或转回的其他应收款坏账准备 -
（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
总额的比例（%）
117
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
占其他应收款
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
总额的比例（%）
深圳市振业房地产开发有限公司 往来款 2,008,667,698.66 1 年以内 63.05 100,433,384.93
天津振业津海房地产开发有限公司 往来款 726,016,310.38 1 年以内 22.79 36,300,815.52
湖南振业房地产开发有限公司 往来款 244,490,394.28 1 年以内 7.67 12,224,519.71
惠阳市振业创新发展有限公司 往来款 155,835,803.60 1 年以内 4.89 7,791,790.18
广西振业房地产股份有限公司 往来款 38,640,890.72 1 年以内 1.21 1,932,044.54
合计 3,173,651,097.64 99.61 158,682,554.88
（三）长期股权投资
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,619,143,415.80 6,374,510.83 1,612,768,904.97 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57
对联营、合营企
- - - - - -
业投资
合计 1,619,143,415.80 6,374,510.83 1,612,768,904.97 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57
1.对子公司投资
本期减 本期计提 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
少 减值准备 末余额
广西振业房地产股份有限公司 145,904,497.23 - - 145,904,497.23 - -
湖南振业房地产开发有限公司 120,000,000.00 - - 120,000,000.00 - -
贵州振业房地产开发有限公司 39,950,899.34 - - 39,950,899.34 - -
天津市振业资产管理有限公司 280,000,000.00 - - 280,000,000.00 - -
惠州市惠阳区振业创新发展有
213,200,000.00 - - 213,200,000.00 - -
限公司
西安振业房地产开发有限公司 280,000,000.00 - - 280,000,000.00 - -
深圳市振业房地产开发有限公
300,000,000.00 - - 300,000,000.00 - -
司
河源市振业深河投资置业有限
127,713,508.40 127,713,508.40
公司
深圳市振业棚改投资发展有限
6,000,000.00 6,000,000.00
公司
118
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天津振业津海房地产开发有限
100,000,000.00 100,000,000.00
公司
天津振业化工实业有限公司 - - - 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属 -
- - 490,434.54
结构制品厂
深圳市振业贸易发展有限公司 - - - 1,384,076.29
合计 1,379,055,396.57 233,713,508.40 - 1,612,768,904.97 - 6,374,510.83
（四）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 44,533,669.43 27,608,091.59 33,768,351.57 34,456,779.71
其他业务收入 - - - -
合计 44,533,669.43 27,608,091.59 33,768,351.57 34,456,779.71
（五）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
合营项目投资收益 65,398,813.69 262,679,619.11
理财产品收益 - 1,439,539.86
合计 65,398,813.69 264,119,158.97
十七、补充资料
（一）按照证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》的要求，报告期非经常性损益情
况
1.报告期非经常性损益明细
非经常性损益明细 金额 说明
（1）非流动性资产处置损益 13,217.48
（2）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
（3）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 -
政府补助除外）
（4）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
（5）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可 -
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
非经常性损益明细 金额 说明
辨认净资产公允价值产生的收益
（6）非货币性资产交换损益 -
（7）委托他人投资或管理资产的损益 -
（8）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
（9）债务重组损益 -
（10）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
（11）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
（12）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -
（13）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
（14）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金
融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金 -
融资产取得的投资收益
（15）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,790,563.01
（16）对外委托贷款取得的损益 -
（17）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
（18）根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 -
（19）受托经营取得的托管费收入 -
（20）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,794,722.46
（21）其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
非经常性损益合计 2,009,058.03
减：所得税影响金额 702,166.80
扣除所得税影响后的非经常性损益 1,306,891.23
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 1,308,523.75
归属于少数股东的非经常性损益 -1,632.52
（二）净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.30 0.1507 0.1507
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
3.30 0.1497 0.1497
股东的净利润
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第九节 备查文件目录
一、公司董事长亲笔签名并加盖公司公章的半年度报告。
二、公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、分管会计工作负责人
张光柳、财务总监于冰及会计机构临时负责人高峰签名并盖章的财务报表。
三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事长：赵宏伟
二〇一九年八月十四日
122