深圳市物业发展(集团)股份有限公司一九九三年年度报告(要)
重要提示
本董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任,并确信未遗漏任何重大事项,致使本报告内容有误导成份。本报告内容由本公司董事会负责解释。
一、年度业绩摘要
深圳市物业发展(集团)股份有限公司董事会谨将本集团截止一九九三年十二月三十一日止会计期间经深圳市金鹏会计师事务所审计之经营业绩摘要如下(单位:人民币元)
1993年 1992年 93年比92年增长(%) 1991年
1.营业收入 749,255,242 764,127,314 -1.9 381,421,000
2.利润总额 322,918,581 250,867,045 28.72 83,123,000
3.税后利润 285,638,986 183,490,908 55.67 72,219,000
4.资产总额 3,437,536,701 2,289,104,769 46.24
5.股东权益 1,055,103,794 730,235,794 44.49
6.每股净资产 3.06 2.84 7.75
7.每股收益(按全年加权平均) 1.00
按全面摊薄 0.83 0.71 16.90
8.每股红利 0.42 0.36 16.67
9.股东权益比率 31.52% 31.90% -1.19
10.净资产收益率 32% 35.60% -10.11
注:1993年每股收益、股本总数按全年加权平均和按全面摊薄方法分别计算,其余指标股本总数均采用年末数344,436,857股;1992年股本257,511,890股。
二、年度分配情况
本集团董事会建议:
1、1993年度可分配利润为:288,459,071元,分配比例如下:
公积金 35% 100,960,675元
公益金 15% 43,268,861元
分红基金 50% 144,229,535元
2、1992年度留存未分派红利7,347,651元,于年度一并分派。
3、1993年度可分派红利151,577,186元,按股本344,436,857股计,每股分派红利0.44元,拟以红股方式支付0.30元(即每10股送3股),共派送红股103,331,057股,每股另付现金息0.10元,共派送现金3444万元,每股留存红利0.04元,共1377万元。
4、1994年度不增扩新股。
以上方案待股东大会审议通过,报主管机关批准后执行。
三、业务回顾
1、一年来经营情况回顾
一年来,本集团全体员工在市委、市政府及各有关部门和全体股东的支持下,团结开拓,积极进取,稳步前进,超额完成了九三年各项计划指标:
全年营业收入达到11.94亿元(含合资合作公司我方权益4.45亿元),比九二年增长48%。
其中:房地产业 7.69亿元,占64.4%;
工商贸易 3.16亿元,占26.5%;
饮食服务 1.09亿元,占 9.1%。
实现利润3.22亿元,比年度计划增长4.89%,比九二年增长28%。
其中:房地产业2.6亿元,占81.25%;
工商贸易0.3亿元,占9.4%;
饮食服务0.3亿元,占9.4%;
集团本部完成0.95亿元,占29.7%;
直属公司完成0.65亿元,占20.3%;
合资合作公司分利1.60亿元,占50.5%。
上缴国家税金1.19亿元(含合资合作公司全部)。
创汇1300万美元。
净资产达到10.55亿元,比九二年增加3.25亿元。
本集团在取得较好经济效益的同时,社会效益进一步提高,在省、市各类评比中,获得了较好的名次和荣誉,其中主要有:
被广东省委、省人民政府授予文明单位称号,颁发“社会主义文明建设荣誉证书”;
被市政府评定为深圳市一类二级企业;
在深圳市企业评价排序中,十项评比七项榜上有名,其中:
50家综合实力最红的企业集团排名第六;
最大房地产企业排名第二;
最大市属盈利企业排名第二;
最大纳税企业排名第二。
被广东省税务局授予“光荣纳税户”称号。
在银行信用等级评审中,分别被人民银行深圳分行和建设银行深圳分行评为“AAA”级企业和“信用特级企业”;
所属国贸管理公司被深圳市城管办、市公安局消防处、警卫处授予先进单位称号;
所属国贸商场被省、市洮费者委员会评为“消费者满意商店”。
2、对一九九三年募股资金的运用情况说明
一九九三年本集团实际配售A股960万股(社会公众股415万股,定向法人股545股),B股7.14万股,募集人民币8088万元,港币29万元(折合人民币29万元),总计折合人民币8117万元。根据一九九二年度股东大会批准之用款计划,并经深圳市金鹏会计师事务所查证,一九九三年度已将全部募股资金投入如下用途:
①罗湖商业城。该项目实际投入配股募集资金2872.3万元。
②嘉宾二期。该项目实际投入配股募集资金751.7万元。
③龙华丰润花园。该项目实际投入配股募集资金1400万元。
④上海田园都市。该项目实际投入配股募集资金1650万元。
⑤美林合成纤维。该项目实际投入配股募集资金1123万元。
⑥岭南吉发仓储。该项目实际投入配股募集资金320万元。
合计人民币8117万元。
四、股本及股东持股情况
1、股本结构
经深圳市金鹏会计师事务所检查验证,本集团一九九三年增资扩股后股本结构如下:
股票类别 股数(股) 占总股(%)
国有股本 A股 205,815,457 59,75
定向法人股股本 A股 41,450,000 12.04
社会公众股股本 A股 52,900,000 15.36
公司内部职工股股本 A股 5,200,000 1.51
合计 - 305,365,457 88.66
社会公众股股本 B股 39,071,400 11.34
总计 - 344,436,857 100
2、前十名股东持股情况
(以1993年12月31日于深圳市证券登记有限公司登记在册股数为准)
股东名称 股数(股) 占总股(%)
1.深圳市投资管理公司 241,815,457 70.21
2.BTFE-GT SHENZHEN & CHINA FUND 3,547,400 1.03
3.BARCLAYTRUST INTL LTD. 2,476,000 0.72
4.中国平安保险公司 2,009,650 0.58
5.AU KIANG INTERNATIONAL CO LTD. 1,860,000 0.54
6.CHASE/COLLEGE RETIREMENT EQUITIES FUND 1,702,000 0.49
7.BERMUDA TRUST(FAR EAST)LTD GT NEWLY IND'L COUNTR 1,172,600 0.34
8.TEMPLETON CHINA FUND INC. 1,016,000 0.30
9.EQUITY FUND OF CHINA 936,000 0.27
10.EARNGUARD LTD 837,200 0.24
合计 257,372,307 74.72
五、董事、监事及高级管理人员持股情况
董事长 马成礼 14000股
董事 李宇明 0股
李国栋 21000股
谭光远 19500股
何文华 15000股
叶卫华 21000股
查生明 21000股
王书斌 20400股
监事 董国良 0股
金 明 0股
叶黎成 0股
黄富才 11347股
江惠林 14528股
六、重要事项
1、本集团大股东深圳市投资管理公司(下称“深投”)于1993年12月30日与中国平安保险公司(下称“平保”)签订协议,“深投”将其持有的本集团股份计36,000,000股转让给“平保”,于1994年1月5日过户完毕。上述协议转让完成后,“深投”持有本集团股份从原有的241,815,457股,减少到205,815,457股。“深投”持有股份在本集团现有总股份中的比例,亦从70.21%减少到59.75%。
2、“平保”根据持有本集团股份情况,申请加入本集团董事会,并推荐何沛泉为本集团董事,待本年度股东大会表决通过。
3、本集团董事谭光远辞去董事职务;
4、监事会主席董国良由于工作调动原因辞去监事会主席职务,监事金明、黄富才、江惠林辞去监事职务。
5、本集团属下的深圳市国贸发展公司因进口10,000吨钢材交货时间延误和数量短缺,作为原告起诉埃及及麦斯船务公司(MISR SHIPPING CO.),>中涉及索赔金额1,328,255.83美元。
七、子公司与关联公司
截至目前,我集团公司已拥有直属公司20家,合资全作公司30家。其中主要有:
公司名称 主营范围 本集团权益(%)
深圳市国际贸易中心 贸易 100
深圳市物业工程开发公司 房地产开发 100
深圳市国贸商场 商业、贸易 100
深圳市物业发展管理公司 物业管理 100
深圳市皇岗建设发展有限公司 房地产开发 100
深圳市国贸物业管理公司 物业管理 100
南京深圳物业发展有限公司 房地产开发 100
上海深圳物业发展有限公司 房地产开发、贸易 100
海南新达开发总公司 房地产开发 100
深圳市房产交易所 房产交易 100
深圳国贸中心饮食企业有限公司 饮食服务 38
深圳罗湖大酒店有限公司 饮食服务 40
深圳国贸天安物业有限公司 房地产开发、物业管理 50
香港深业地产发展有限公司 房地产开发 80
八、业务展望
1、业务发展规划
本集团的发展战略是,坚持以房地产开发经营为主,大力发展商贸业、饮食服务业、高科技工业和证券投资业,完善多元化产业结构;坚持以深圳为发展基地和立足点,积极发展海南、上海、南京、大连、苏州、惠州、广州、香港等外地业务,建立本集团向长江碱角洲、珠江三角洲、海南及海外拓展的基础,完成投资区域布置合理化;坚持以直接投资为主,积极参与间接投资。
①房地产业
九四年在建项目主要有罗湖商业城、国贸商业大厦、皇岗大厦、锦湖花园、龙华丰润花园首期、淡水物业城、上海裕通大厦、苏州富达大厦、海南新达商业中心、南京国际同仁大厦,上海田园都市首期等。
九四年房地产业经营工作重点是:抓好罗湖商业城、华夏新居、龙华丰润花园首期、淡水物业城、上海田园都市首期等项目的资金回收和竣工验收工作;抓好在建项目的质量管理和工期;积极推进晨晖大厦、洪湖旧城改造、淡水物业花园、龙耀大厦等项目前期准备工作。
②商业贸易
深圳的商业将面临更为剧烈的竞争,通过市场研究,积极开拓中高档大型商场,争取三五年内创造本集团一定规模的连锁商店。
本集团贸易部、国贸中心、发展公属等贸易单位将加强联系和信息沟通,扩大远洋贸易比重,减少中间环节,调整出口商品结构,建立出口商品生产基地,降低出口换汇成本,提高进口获利额,努力完成出口创汇指标,实现较大的利润,争取贸易工作的更大进步。
③工业
高新技术项目美林合成纤维有限公司已正式投产,九四年将加强生产管理,争取早日收回投资;物方陶瓷有限公司已进入建设阶段,争取早日投产。
④运输、饮食、旅游业
深圳市高架列车项目已列为深圳市九四年重点项目,九四年计划投资5000万元。汽车运输业务拓展加快,出租车增大了规模,开展了货运、汽修、加油站等业务。饮食业要提高服务质量,积极开拓新的业务。国贸旅游公司业已成立,九四年将开展业务。
⑤物业管理
九四年将继续加强国贸大厦设备保养和维修,加强综合管理,继续保持国贸大厦文明楼的称号;由于天安国际大厦、皇洲花园、罗湖商业城、龙华丰润花园首期、华夏新居、福民新村的相继竣工验收、交付使用,本集团物业管理的项目和面积将大大增加,物业管理一定要制订科学管理制度,提高服务质量,创造良好的社会效益。
⑥金融证券业
金融方面,财务结算中心已开始运作,并为逐步过渡到财务公司准备了条件;证券方面,抓住企业股份化改造的有利时机,认购了包括几家上市公司在内的企业法人股,并成立了证券投资部,对股权投资进行统筹安排,开创证券投资的新局面。
2、九四年度溢利预测
根据注册会计师签署的一九九四年度溢利预测报告,如无不可预测因素出现,预计本集团一九九四年度利润为3.8亿元,每股税后利润为0.80元(详见附件)。
九、其它事项
1、公司资料:
公司中文名称:深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司英文名称:SHENZHEN PROPERTIES & RESOURCES DEVELOPMENT (GROUP) LTD.
公司注册地址:深圳市人民南路国贸大厦39、42层
电话:2251951
法定代表:马成礼
股票上市交易所:深圳证券交易所
股票简称:深物业
股票证券代码:0011
会计师事务所:深圳金鹏会计师事务所、香港关黄陈方会计师行
法律顾问:深圳市星晨律师事务所杨仁石律师
2、公司资料查阅方式:
查阅公司资料请于一九九四年四月六日以后与本集团股证事务代表叶卫华、赵风楼先生联系。
联系地址:深圳市人民南路国贸大厦39、42层
联系电话:2253020
借此机会,本集团董事会向全体股东和一贯给予热忱支持的社会各界表示诚挚的谢意。
深圳市物业发展(集团)股份有限公司
董 事 会
一九九四年三月二十四日
附件一
审计报告书
(94)审字029号
深圳市物业发展(集团)股份有限公司董事会:
我所接受委托,审查了贵公司及贵集团一九九三年十二月三十一日的资产负债表和截止该日止会计年度的利润及利润分配表和贵集团财务状况变动表,我们的审计系按照我国>等公认的审计准则实施,包括对会计记录的抽查以及在当时情况下我们认为必要的其他审计程序。
我所认为,本报告书所附资产负债表、利润及利润分配表和财务状况变动的编制符合我国有关财务会计制度和规定,报表在所有重大方面公允地反映了贵公司及集团一九九三年十二月三十一日的财务状况和截止该日止会计年度的经营成果以及贵集团财务状况变动情况。
附件:①资产负债表, ②利润及利润分配表
③财务状况变动表 , ④财务报告附注
中国注册会计师: 李焯辉 贺刚 张道光
深圳市金鹏会计师事务所
中国 深圳
一九九四年二月十九日
财务报告附注
一、公司概况
本公司系经深圳市人民政府1991年10月27日深府办复(1991)831号文批准,在原深圳市物业发展总公司基础上改组为深圳市物业发展(集团)股份有限公司。企业法人营业执照为深企法字00166号。
二、主要会计政策
1、会计制度:1993年上半年系采用深圳经济特区企业会计准则和制度,1993年7月1日起采用>、>、>,并按照深圳市财政局有关文件规定进行帐务处理。
2、会计年度:采用公历年度。
3、投资及合并报表的基本准则:
对附属公司(即指对外投资占被投资企业资本总额半数以上,或者实质上拥有被投资企业控制权的公司)采用合并报表(公司本部在帐务上采用成本法核算),俣并报表业已包括所有附属公司(但对原本集团拥有60%股权、92年合并报表已包括的深圳市物耀发展有限公司,因本集团拥有其股权已转让,已无实际控制权,故未包括在本年合并报表之中)。
合并报表时母公司与附属公司或附属公司之间下列经济事项已相互抵消:
A、“长期投资”与“实收资本”;B、内部往来;C、固定资产、存货购销而产生的内部销售收入、成本和利润;D、内部借款而产生的利息收入和利息费用;E、内部有关应收、应缴利润,应收、应付股利;F、内部有关分出、分入利润,分出、分入股利;G、内部分摊的各项费用;H、房租收入与房租支出。
对联营公司(即对外投资占被投资企业资本总额25%至50%的公司)采用权益法核算。
对其他长期投资采用成本法核算。
4、记帐本位币及外币核算:
记帐本位币为人民币。
外币核算之记帐汇率采用全年固定汇率,1元港币折人民币0.9元,1美元折人民币7.02元,年末对外汇货币性项目按年末概约市场调剂价折合人民币,1港币折人民币1.1元,1美元折人民币8.60元,其换算差额计入当年损益。
5、收入实现:对房地产开发业务,转让土地和销售商品房,以已经移交、并已将发票结算单提交买主时,作为收入实现。
6、存货
各类存货按历史成本计价,采用永续盘存制。
存货发出计价,房屋采用个别识别法,其他均采用加权平均法。
低值易耗品摊销:金额较小者采用一次摊销法,金额较大者采用五五摊销法。
7、固定资产及折旧
固定资产按实际成本计价。
固定资产折旧以原值扣除5%残值后按直线法计算。
各类因定资产年折旧率:
类别 1993年上半年年折旧率 1993年下半年年折旧率
房屋及建筑物 3.6% 3.8%
机械设备 9% 9.5%
电子设备 18% 19%
运输工具 18% 19%
其他设备 18% 19%
8、坏帐准备
坏帐准备系按年末除关联公司应收款外的所有债权余额的3%计提。
9、无形资产摊销
无形资产主要为商誉及出租车车牌费,其摊销期限均为十年,每年平均摊销。
10、递延资产摊销
递延资产主要为开办费和装修费,开办费按五年平均摊销,装修费按预计受益期限分期平均摊销。
附件二
关于深圳市物业发展(集团)股份有限公司一九九四年溢利预测的函
(94)咨字第007号
深圳市物业发展(集团)股份有限公司董事会:
我所接受委托,对贵公司董事会编制的一九九四年一月一日至十二月三十一日之未计非经常性项目的溢利预测(贵公司董事会须对此负全部责任)所依据会计原则及计算方法进行审阅。
我所认为,根据经济实质重于法律形式的原则,就会计原则和计算方法而言,上述溢利预测是根据贵公司董事会确定的各项基准与假设而恰当编制的,并未发现溢利预测所依据的会计原则与我国现行的法律、法规等有关规定有相悖之处。
附件1:深圳市物业发展(集团)股份有限公司一九九四年度溢利预测
附件2:深圳市物业发展(集团)股份有限公司溢利预测的基准及假设
中国注册会计师:李焯辉 张道光
深圳市金鹏会计师事务所
中国 深圳
一九九四年二月八日
附件1:
深圳市物业发展(集团)股份有限公司一九九四年度溢利预测
项目 (金额单位:人民币万元)
一、销售及营业收入 78,197.11
减:销售及营业成本 54,342.98
销售及营业税金 5,458.53
二、销售及营业毛利 18,395.60
减:费用 8,146.72
三、销售及营业利润 10,248.88
加:投资收益 27,802.08
四、利润总额 38,050.96
减:所得税 1,704.61
五、税后利润 36,346.35
减:少数股东权益 157.25
六、除少数股东权益税后利润 36,189.10
☆本公司在深圳罗湖商业城有限公司获股利21,707.86万元,因该公司为第一获利度,根据深税-减免(1993)164号文免征所得税。
附件2:
深圳市物业发展(集团)股份有限公司溢利预测的基准及假设
基准:1、本公司董事会根据深圳金鹏会计师事务所已审核的一九九二年、一九九三年会计报表所反映的经营业绩,以及本公司一九九四年的生产经营计划等有关资料,编制一九九四年度之未计非经常性项目的溢利预测。
2、编制该项溢利预测所依据的会计原则,在各主要方面与本公司前期采用的会计原则一致,并符合股份制会计制度的规定。
3、本公司业务所涉及的税制按一九九四年一月一日起实施的国家新税制。
假设:1、我国现行的法律、法规、政策等仍如现状,无重大修订或重新制定;
2、公司业务所涉及的我国及有关地区的政治、经济环境仍如现状,无重大改变;
3、涉及公司业的利率、汇率等在正常范围内波动;
4、公司的生产经营稳定持续发展,并按预定计划如期实现;
5、公司的运作不会受诸如交通、水电等短缺或成本激烈变动的不利影响;
6、没有其他不可抗力因素造成的重大不利影响。
