深圳市物业发展（集团）股份有限公司1994年年度报告摘要
重要提示
本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任,并确信未遗漏任何重大事项,致使本报告内容有误导成分,本报告内容由本公司董事会负责解释。
一、近三年财务指标
深圳市物业发展(集团)股份有限公司董事会谨将本集团截止1994年12月31日止会计期间经深圳市金鹏会计师事务所审计之经营业绩摘要如下(单位:人民币元):
项目 1994年 1993年 94年比93年增长(%) 1992年
营业收入 717,902,880 749,255,242 -4.18 764,127,314
其中:主营业务收入 320,127,331 393,159,755 -18.58 439,862,745
利润总额 264,726,646 322,918,581 -18.02 250,867,045
除少数股权税后利润 257,714,943 285,638,986 -9.78 183,490,9O8
资产总额 3,799,416,746 3,347,536,701 13.50 2,289,104,769
股东权益 1,261,841,067 1,055,103,794 19.59 730,235,794
每股净资产 2.82 3.06 -7.84 2.84
每股收益
按全年加权平均 0.58 1.00 -42.00
按全面摊薄 0.58 0.83 -30.12 0.71
每股红利 0.29 0.42 -30.95 0.36
股东权益比率 33.21% 31.52% 5.36 31.90%
净资产收益率 22.25% 32.00% -30.47 35.60%
二、年度分配情况
1.本集团董事会建议:
①1994年度可分配利润为:257,714,943.16元,分配比例如下:
公积金 37.5% 96,643,103.66元
其中:法定公积金 10% 25,771,494.31元
任意公积金 27.5% 70,871,609.35元
公益金 12.5%* 32,214,367.89元
分红基金 50% 128,857,471.58元
*:本公司章程规定公益金比例为5-15%,“公司法”规定公益金比例为5-10%,公司法从1994年7月1日起生效。经董事会研究,建议公益金比例:1994年1一6月为15%,1994年7-12月为10%,全年平均为12.5%。
②1993年度留存未分派红利13,802,444.77元,于本年度一并分派。
③1994年度可分派红利142,659,916.35元,按股本447,767,914股计,每股分派红利0.31元,拟以红股方式支付0.10元(即每10股送1股),共派送红股44,776,791.40股,每股另付现金息0.15元,共派送现金67,165,187.10元,每股留存红利0.06元,共30,717,937.85元。’
以上方案待股东大会审议通过,报主管机关批准后执行。
2.本集团第四届股东大会定于1995年4月18日下午2:30在深圳市红岭南路金华街1号红叶娱乐广场召开。
三、业务回顾
1.一年来经营情况回顾
一年来,本集团董事会和全体员工在市委、市政府及各有关部门和克服困难,积极开拓进取,使本集团各方面工作均取得一定成效:全年实现营业收入7.18亿元。
其中:房地产业2.13亿元,占29.67%;
工商贸易3.60亿元,占50.14%;
房屋租赁及管理1.07亿元,占14.90%;
饮食服务0.38亿元,占5.29%。
实现税后利润2.58亿元,完成1994年溢利预测税后利润额的71.21%。
实现创汇1881万美元,比1993年增长44.70%,集团本部和所属国际贸易中心均被市政府评为1994年深圳市国有外贸企业出口创汇大户。
净资产达到12.62亿元,比1993年增加2.07亿元。
1994年内,本只团在国家、省、市各类评比和排序中,获得了较好的名次和荣誉,其中主要有:
荣获首届“中国房地产综合效益百强企业”第二名;
被深圳市政府授予第一届“深圳市优秀企业”称号,并颁发“金鹏奖”
被深圳市政府评为深圳市“三超”企业建设类集团(总)公司第一名;
荣获深圳市最大市属盈利企业第三名;
荣获深圳市最大房地产企业第四名;
所属国贸商场1994年3月被深圳市政府授予“商品质量信誉好商店”,1994年8月被全国保护消资者权益协会优秀成果博览会推荐为“保护消费者权益协会优秀企业”;1994年11月被中国保护消费者基金会推荐为“消费者满意商场”。
2.实际经营结果与溢利预测情况差异的说明(金额单位:人民币万元)
1994年度溢利预测与实际完成情况如下:
预测数 实际数 完成比例
营业收入 78197 71790 91.80%
除少数股权税后利润 36189 25771 71.21%
①营业收入实际数与预测数相比未完成6407。主要原因为1994年度房产销售受宏观调控和市场情况影响,预测值不能实现。
部分房地产项目营业收入预测值与实际数对比如下:
实际数 预测数 差异值
丰润花园 5955 20166 -14211
上海公司 4909 / 4909
海南新达 535 / 535
公司本部 9928 8712 1216
合计 21327 28878 -7551
②1994年度除少数股权税后利润少于预测值10418,主要原因如下:
.1994年预铡对天安国际大厦投资收益过于乐观,及罗湖商业城项目1994年结算利润比预期值低。
.工程开发公司(丰润花园项目)盈利预测受房地产市场影响不能实现。
.公司本部对物业销售、租赁业务的利润预测过高。
四、股本及股东持股情况
1.股本结构
经深圳市金鹏会计师事务所检查验证,截止1994年12月31日本集团股本结构如下:
期初 期初 期末 期末
股数(股) 占总股(%) 股数(股) 占总股(%)
国有股股本 A股 205,815,457 59.75 267,560,094 59.75
定向法人股股本 A股 41,450,000 12.04 53,885,000 12.04
社会公众股股本 A股 52,900,000 15.36 75,415,345 16.84
内部职工股股本 A股 5,200,000 1.51 114,655 0.03
合计 305,365,457 88.66 396,975,094 88.66
社会公众股股本 B股 39,071,400 11.34 50,792,820 11.34
总计 344,436,857 100 447,767,914 100
注:深圳市投资管理公司将其持有的深圳市物业(集团)股份有限公司3,600万股国有股与中国平安保险公司互换,此项互换使国有股减少3,600万股,定向法人股增加3,600万股。此项互换在1993年度利润的分红派息前完成。
2.前十名股东持股情况
(以1994年12月31日在深圳市证券登记公司登记在册的股数为准)
股东名称 股数(股) 占总股(%)
①深圳市投资管理公司 267,560,094 59.75
②中国平安保险公司 48,781,330 10.89
③BERMUDA TRUST (FAR,EAST) LTD. GT SHENZHEN AND CH 4,728,420 1.06
④TEMPLETON CHINA WORLD FUND 1NC. 4,366,000 0.98
⑤深圳市国利实业公司 2,405,000 0.54
⑥CHASE/COLLEGE RET1REMENT EQUITIES FUND 2,212,600 0.49
⑦君安财务顾问有限公司 2,095,209 0.47
⑧深圳万科财务顾问有限公司 1,300,000 0.29
⑨特区免税商品企业公司 1,300,000 0.29
⑩EQUITY,FUND,OF,CH1NA 1,216,800 0.27
合计 335,965,444 75.03
五、董事、监事及高级管理人员持股情况
姓名 持股数 职务
陈义林 0 董事长兼党委书记
李字明 0 董事、总经理
李国栋 15000股 董事、副总经理
叶卫华 15000股 董事、副总经理
何文华 15000股 董事、工会主席
查生明 15000股 董事、副总经理
何沛泉 0 董事
王书斌 15000股 董事、副总会计师
颜仲春 0 监事会主席
叶黎成 0 监事
邹明武 7309股 监事
杨斌 0 监事、总工程师
赵永德 8710股 监事
孙大海 8886股 副总经理
黄富才 14750股 副总经理
六、重要事项
①1994年7月11日,本集团内部职工股5,126,029股转为社会公众股,在深圳证券交易所上市交易。
②1994年10月22日,本集团原董事长马成礼同志,因工作调动原因,辞去董事、董事长职务;经本集团大股东深圳市投资管理公司推荐,并经本集团董事会选举,由陈义林同志担任本集团董事、董事长职务。此项事宜将提交本次股东大会追认通过。
③本报告期内集团无重大诉讼、仲裁事项。
七、子公司与关联公司
截止目前,本集团已拥有全资公司20家,合资合作公司55家。
其中主要有:
公司名称 所在地 主营范围 本集团权益(%)
深圳市物业工程开发公司 深圳 房地产开发 100
深圳市皇岗建设发展有限公司 深圳 房地产开发 100
深圳市国贸物业管理公司 深圳 物业管理 100
深圳市国际贸易中心 深圳 贸易 100
深圳市国贸投资公司 深圳 商业.贸易 100
深圳市物业发展管理公司 深圳 物业管理 100
深圳市房产交易所 深圳 房产交易 100
深圳市和平酒店 深圳 客房.饮食服务 100
深圳市国贸旅游公司 深圳 旅游
深圳市国贸汽车实业公司 深圳 汽车项目.运输 100
深圳市国贸发展公司 深圳 贸易.工业 100
海南新达开发总公司 海口 房地产开发 100
上海深圳物业发展有限公司 上海 房地产开发.贸易 100
深圳国贸中心饮食企业有限公司 深圳 饮食.文化娱乐.商业 38.4
深圳罗湖大酒店有限公司 深圳 客房.饮食服务 50
深圳国贸天安物业有限公司 深圳 房地产开发物业管理 50
深圳国贸广场物业发展有限公司 深圳 房地产开发 50
香港深业地产有限公司 香港 房地产开发 80
深圳金罗湖商业城有限公司 深圳 物业管理.大型商场经营 50
深圳皇和房地产开发有限公司 深圳 房地产开发 50
南京同仁大厦有限公司 南京 房地产开发 50
大连大世界商业中心发展有限公司 大连 房地产开发 45
深圳华昌玻璃瓶有限公司 深圳 玻璃制品 15.83
深圳美林合成纤维有限公司 深圳 合成纤维 75
深圳物方陶瓷工业有限公司 深圳 建筑陶瓷生产经营 45
深圳物业吉发仓储有限公司 深圳 仓储 50
深圳开利服务有限公司 深圳 空调安装维修 40
八、业务展望
1.经营方针
1995年,国家将继续加强宏观调控,进一步建立与完善社会主义市场经济体制。新的经济环境和条件,不仅将给企业的经营发展带来更多的机遇,也将使企业面临更加激烈的市场竞争。为此,本集团确立了“深化改革、强化管理、调整结构、提高效益”的经营方针,以此为指导,1995年,本集团将推进现代企业制度改革,逐步完善企业经营机制和管理体制。业务经营上,将进一步调整和完善以房地产业为主的产业结构,适度加大高科技产业、商贸业、饮食旅游服务业的比重;投资项目的选择将更加注重从实际出发,在充分市场调查的基础上,进行科学决策,努力提高企业经济效益。今后,本集团仍将以深圳为发展基地,并积极寻求在珠江三角洲、长江三角洲地区以及境外的业务拓展,以推动各行业向前发展,不断增强企业实力。
2.经营策略
房地产开发经营方面,将控制开发规模,调整房地产投资结构,保证集团重点项目的建设资金;物业管理方面,要加强管理职能,以社会效益为重点;物业租赁将与物业管理进一步协调配合,确保集团较为稳定的租金收入;商业将以国贸商场为基础,向外扩展,从集团实际情况出发,开展有特色的商业琴售业;贸易工作将注重加强集团各贸易单位的统一协调,扩大远洋贸易比重,建立出口商品基地,努力完成出口创汇指标;工业项目将积极推进项目进程,并寻机发展高科技产业;汽车运输方面,国贸汽车实业公司已形成汽车运输服务一条龙,具备相当规模,争取获得较好的经济效益;饮食酒店业亦是本集团多元化产业结构的一个方面,1995年饮食酒店业的竞争将更为盈烈,要在该行业创造出自己的特色,努力提高行业收益;此外,要参与旅游业投资,开发大梅沙旅游区;证券投资方面,将加强现有的一、二级市场投资的运作管理,并通过市场分析,寻求新的投资机会。
九、其它事项
1.公司资料:
公司中文名称:深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司英文名称:SHENZHEN PROPERTIES & RESOURCES
DEVELOPMENT (GROUP) LTD。
公司注册地址:深圳市人民南路国贸大厦39、42层
电话:2251951
法定代表:陈义林
股票上市交易所:深圳证券交易所
股票简称:深物业
股票证券代码:0011
会计师事务所:深圳金鹏会计师事务所、香港关黄陈方会计师行
法律顾问:深圳市星晨律师事务所杨仁石律师
2.公司资料查阅方式:
查阅公司资料请于1995年4月10日以后与本集团股证事务代表叶卫华、赵风搂先生联系。
联系地址:深圳市人民南路国贸大厦39、42层
联系电话:(0755)2253020,(0755)2251951
借此机会,本集团董事会向全体股东和一贯给予热忱支持的社会各界及全体员工的尽心服务表示诚挚的谢意。
附件:审计报告书
(95)审字第038号
深圳市物业发展(集团)股份有限公司董事会:
我所接受委托,审查了贵公司及贵集团1994年12月31日的资产负债表和截至该日止会计年度的损益表和财务状况变动表,我们的审计系按照我国《注册会计师检查验证会计报表规则(试行)》实施,包括对会计记录的抽查以及在当时倩说下我们认为必要的其他审计程序。
我们认为,本报告书民附资产负债表、损益表和财务状况变动表的编制符合我国有关财务会计制度的规定,报表在所有重大方面公允地反映了贵公司及贵集团1994年12月31日的财务状况和截至该日止会计年度的经营成果以及贵集团财务状况变动的情况。
中国注册会计师:李焯辉 蔡晓东 张道光
深圳市金鹏会计师事务所
1995年3月6日
财务报告附注
一、公司概况:
本公司系经深圳市人民政府1991年10月27日深府办复(1991)831号文批准,在原深圳市物业发展总公司基础上改组为深圳市物业发展(集团)股份有限公司。企业法人营业执照为深企法字00166号。
二、主要会计政策:
1.会计制度:来用《中华人民共和国企业会计准则》、《中华人民共和国企业财务通则》、《股份制试点企业会计制度》并按照深圳市财政局有关文件规定进行帐务处理。
2.会计年度:来用公历年度。
3.投资及合并报表的基本准则:
(1)对附属公司(即指对外投资占被投资企业资本总额半数以上,或者实质上拥有被投资企业控制权的公司)采用合并报表(公司本部在帐各上来用成本法核算),合并报表业已包括所有附属公司。
合并报表时母公司与附属公司或附属公司之间下列经济事项已相互抵消:
“长期投资”与“实收资本”。
内部往来。
固定资产、存货购销而产生的内部销售收入、成本和利润。
内部借款而产生的利息收入和利息费用。
内部有关应收、应缴利润,应收、应付股利。
内部有关分出、分入利润,分出、分入股利。
内部分摊的各项费用。
房租收入与房租支出。
(2)对联营公司(即对外投资占被投资企业资本总额的25纯至50%的公司)采用权益法核算。
(3)对其他长期投资采用成本法核算。(主要系指对外投资占被投资企业资本总额的25%以下的公司之投资以及债券投资、股票投资)
4.记帐本位币及外币核算:
记帐本位币为人民币。
外币核算之记帐汇率采用全年固定汇率,年末对外汇货币性项目按年末肤约市场汇率折合人民币,1港币折人民币1.1元,1美元折人民币8.60元,其换算差额计入当年损益。
5.收入实现:对房地产开发业务,转让土地和销售商品房,以已经移交,并已将发票结算单提交买主时,作为收入实现。
6.存货
(1)各类存货按历史成本计价,采用永续盘存制。
(2)存货发出计价,房屋采用个别识法,其他均来用加权平均法。
(3)低值易耗品摊销:金额较小者采用一次摊销法,金额较大者采用五五摊销法。
7.固定资产及折旧
(1)固定资产按实际成本计价。
(2)固定资产折旧以原值扣除5%残值后按直线法计算。
(3)各类固定资产年折旧率:
类别 折旧率
房屋及建设物 3.8%
机械设备 9.5%
电子设备 19%
运输工具 19%
其他设备 19%
8.坏帐准备
坏帐准备系按年末除关联公司应收款外的应收帐款余额的3%计提。
9.无形资产摊销
无形资产主要为商誉及出租车车牌费,其摊销期限均为十年,每年平均摊销。
10.递延资产摊销
递延资产主要为开办费和装修费,开办费按五年平均摊销,装修费按预计受益期限分期平均摊销。
11.工程开发项目借款利息
对于房地产开发企业在开发项目前期发生的一次性数额较大的贷款所发生的借款费用,采用待摊的方法(帐入“递延资产”中),在受益期内按照收入与费用配比的原则,摊入受益当期损益中(帐人“财务费用”中)。
三、财务报表附注(仅限于变动超过30%的部分)
1994.12.31 1993.12.31
附注1:短期投资 56,057,522.86 36,757,290.69
其中:(1)股票投资: 46,704,392.94 34,650,810.69
a.上市公司股票 45,076,063.34 26,931,682.66
b.非上市公司股票 1,628,329.60 7,719,128.03
(2)债券投资 2,333,130.00 1,906,480.00
a.国债 2,033,130.00 374,480.00
b.企业债券 300,000.00 1,532,000.00
(3)其他投资 7,019,999.92 200,000.00
1994.12.31 1993.12.31
附注2:预付税金 3,030,489.55
系预收楼款而预交的营业税金及附加。
1994.12.31 1993.12.31
附注3:待摊费用 7,204,006.46 1,954,231.06
其中:保险费 1,873,002.06 614,207.43
租赁费 629,846.49 905,034.00
预售楼广告费 2,343,188.80
维修费 871,587.61
其他 1,486,381.50 434,989.63
1994.12.31 1993.12.31
附注5:长期投资 943,248,968.94 429,524,907.12
其中:联营公司* 879,202,081.02 372,489,135.17
其他长期投资** 64,046,887.92 57,035,771.95
1994.12.31 1993.12.31
附注7:在建工程* 28,841,660.51 8,446,586.58
*1994年12月31日在建工程主要项目:
项目 实投金额
国贸电梯工程 10,007,431.72
海南工程 13,032,463.41
1994.12.31 1993.12.31
附注9:递延资产 36,192,757.79 10,898,450.17
其中:开办费 12,861,313.44 7,146,587.61
装修费: 5,668,160.34 3,707,365.02
工程借款利息 12,262,031.62
出租车车牌租赁费 4,597,525.77
其他 803,726.62 44,497.54
1994.12.31 1993.12.31
附注11:未交税金 22,402,907.38 71,451,136.99
其中:营业税及城建税 9,560,896.61 11,073,989.63
所得税 31,776,262.15 60,377,247.36
增值税 2,529,412.76
增值税(出口退税) -21,530,029.03
个人所得税(代扣代交) 66,364.89
1994.12.31 1993.12.31
附注13:一年内到期的长期负债 80,982,579.40 1,106,744.30
其中:一年内到期的长期借款 80,000,000.00 1,106,744.30
一年内到期的长期应付款 982,579.40
1994.12.31 1993.12.31
附注14:长期借款 23,629,485.30 88,466,343.60
其中:信用借款 6,000,000.00 80,000,000.00
抵押借款 17,629,485.30 8,466,343.60
1994.12.31 1993.12.31
附注15:长期应付款 44,349,776.47 21,389,337.90
均系融资租赁长期应付款。
1994.12.31 1993.12.31
附注16:其他长期负债 24,194,051.91 2,965,655.47
均系职工住房基金。
1994
附注17:少数股东权益
项目 期初数 本年增加 本年减少 期末数
少数权权实收资本 23161311.88 50000000.00 2888691.63 70272620.25
少数股权公积金 8813574.53 39177.73 8774396.80
少数股权
末分配利润 -854889.48 9011710.98 5891671.72 2265149.78
合计 31119996.93 59011710.98 8819541.08 81312166.83
1994 1993
附注22:营业税金及附加 17,508,769.04 29,400,812.66
其中:营业税 16,561,006.11 29,032,501.57
城建税 423,929.89 356,573.29
教育费附加 523,833.04 11,737.80
1994 1993
附注24:营业外收入 5,115,460.07 3,770,566.61
其中:处理固定资产收益 3,603,288.71 2,629,071.25
罚没收入 480,489.32 376,285.17
无户主应收款项收入 571,895.05 142,816.56
其他 459,816.99 622,443.63
1994 1993
附注25:营业外支出 3,648,683.72 8,372,291.31
其中:罚没支出 2,035,994.90 5,944,339.09
处理固定资产损失 431,942.85 562,204.49
损赠支出 349,776.40 1,103,213.50
统筹退休金 422,015.36 484,217.66
其他 408,954.21 278,316.57
深圳市物业发展(集团)股份有限公司
董事会
1995年4月11日
