沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
沙河实业股份有限公司
2019 年半年度报告
2019-24
2019 年 08 月
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司董事长陈勇、总经理温毅、分管财务副总经理赖育明及会计机构负责
人(会计主管人员)王瑞华声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完
整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。证券时报》和巨潮资讯网(http//www.cninfo.com.cn)
为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，
敬请投资者注意投资风险。
公司已在本半年度报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅经营情况讨
论与分析中关于公司面临的风险和应对措施。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................................................................................................5
第三节 公司业务概要 ...........................................................................................................................................................................7
第四节 经营情况讨论与分析 ...............................................................................................................................................................8
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................15
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................20
第七节 优先股相关情况 .....................................................................................................................................................................23
第八节 董事、监事、高级管理人员情况..........................................................................................................................................24
第九节 公司债相关情况 .....................................................................................................................................................................25
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................................................26
第十一节 备查文件目录 ...................................................................................................................................................................106
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司或沙河股份 指 沙河实业股份有限公司
深业沙河 指 深业沙河（集团）有限公司
深业集团 指 深业集团有限公司
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
长沙公司 指 长沙深业置业有限公司
新乡公司 指 新乡市深业地产有限公司
长沙深业堤亚纳湾 指 沙河城
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 沙河股份 股票代码 000014
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 沙河实业股份有限公司
公司的中文简称（如有） 沙河股份
公司的外文名称（如有） SHAHE INDUSTRIAL CO., LTD
公司的法定代表人 陈勇
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王凡
联系地址 深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
电话 0755-86091298
传真 0755-86090688
电子信箱 wf000014@163.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2018 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2018 年年报。
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 82,599,406.14 121,746,845.57 -32.15%
归属于上市公司股东的净利润（元） -3,819,428.29 3,083,374.91 -223.87%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-8,263,936.29 -5,036,729.89 -64.07%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 59,122,788.75 131,470,234.39 -55.03%
基本每股收益（元/股） -0.0189 0.0153 -223.53%
稀释每股收益（元/股） -0.0189 0.0153 -223.53%
加权平均净资产收益率 -0.43% 0.42% -0.85%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 1,946,337,754.12 1,917,248,982.80 1.52%
归属于上市公司股东的净资产（元） 867,664,013.75 884,795,946.70 -1.94%
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 201,705,187
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） -0.0189
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：人民币元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -2,236.22
主要为“鹤塘小区-沙河商城城市更新
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,835,942.20 项目”房屋拆迁货币补偿收入以及过渡
期安置费收入
减：所得税影响额 1,458,426.50
少数股东权益影响额（税后） -69,228.52
合计 4,444,508.00 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为201,705,187股，
是深圳市政府在香港的窗口企业、深圳市国有企业的旗舰—深业集团成员企业，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产
业用房运营与管理。
自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙
深业堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明
居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植
河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
报告期内，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设开
发和产品营销的模式经营房地产业。公司在售项目所在地长沙和新乡两市分别处在二、三线城市，房地产市场竞争激烈。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
无
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。
在品牌建设方面。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一
系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
在项目开发和运营方面。公司坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，锤炼“快周转”运
营理念，形成公司可复制性项目开发和运营模式。
在成本管控方面。公司从信息系统建设、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，提升项目管控能力，实现降本增
效。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
2019年上半年，我国房地产政策面延续了2018年的总基调，中央重申“房住不炒”，并将落实好一城一策、因城施策、
城市政府主体责任的长效调控机制作为全年重要经济工作。随着“一城一策、因城施策”的贯彻落实，全国房地产销售热度有
所减退，销售面积、金额累计增速双双回调。面对房地产市场的新形势，为维护公司及投资者利益，在公司董事会领导下，
公司认真贯彻董事会年初提出：“以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。”
的工作方针，公司全体员工努力工作。报告期内，公司实现营业收入8260万元。
（一）管理层讨论与分析
1.经营环境变化及公司判断
2019年上半年，全国房地产开发企业住宅新开工面积77,998万平方米，同比增长10.5%；住宅竣工面积22,929万平方米，
同比下降11.7%；商品房销售面积75,786万平方米，同比下降1.8%；商品房销售额70,698亿元，同比增长5.6%，增速回落0.5
个百分点。
2019年上半年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳市新房住宅成交17,681套，同比增长38.1%；成交面积172.05万平方米，同比增长33.5%；新房住宅成交量创新高。
长沙市全市商品房供应1,134.17万平方米，同比增长6.24%；商品房成交1,058.42万平方米，同比下降12.35%；商品房成
交均价为8754元/平方米；供销比为1.07。
新乡市市区新房投放面积214.53万平方米，19,659套，同比分别增长42.13%、40.93%，其中住宅投放182.39万平方米，
15,240套，同比分别增长61.12%、67.82%；市区新房销售面积168.82万平方米，15,582套，同比分别增长34.36%、23.31%，
其中住宅销售面积145.48万平方米，12,179套，同比分别增长52.09%、54.16%；截止2019年6月底，市区商品房库存套数67,213
套，库存面积568.68万平方米，其中住宅库存套数21,588套，库存面积271.96万平方米。
公司认为，年初对房地产市场走势的判断是正确的（详见《2018年度报告》），2019年上半年中国政府继续保持房住不
炒、因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任的房地产调控政策主基调不变；继续给予地方政府更多的政策主动权，支
持居民合理自住型需求，打压投资、投机性需求。
报告期内，住建部连续两次预警提示，房价仍是不能碰的红线；货币政策中性偏积极，央行接连两次降准；房地产信贷
政策相对较为宽松，房贷利率连续6个月逐级回落；2019年棚改计划开工量同比减少；各地方政府“因城施策”有收有放；部
分房地产高库存的二三线城市推出调降人才落户门槛，给予高素质人才购房补贴、个税减免等优惠购房政策。从整体来看，
全国房地产销售热度仍然有所减退。
公司认为，2019年下半年，房地产市场调控政策基调仍然以稳为主，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央将
继续落实房地产长效管理机制和夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期落到实处。由此，房价仍是不能碰
的红线，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能性。公司项目处在二、三线城市，公司依然面临前所未
有的销售压力。因此，公司将坚定信心，持续发力，合理安排工程进度的同时，不折不扣地做好营销去化工作，确保完成年
度工作任务。
2.公司经营与管理情况
1）积极应对不利市场因素，多管齐下，提高销售业绩
2019年上半年，公司项目所在地长沙和新乡市场新盘扎堆入市，供销比失衡，竞争加剧。为顺应市场变化，公司从“提
升上门量、渠道开发、业主维系、团队执行”等几方面着手，一方面通过组织各类暖场活动，结合专业拉访，十字路口插车、
举牌等方式加大宣传力度，同时在市中心商圈及项目路口增设外展点，利用早、晚高峰对街道路口进行拓客；另一方面安排
置业顾问联手二手房门店、专业市场等发展全民经纪人，在小区组织便民服务活动，对业主进行分类维护，建立优质业主档
案库；并且发动公司全体员工参与销售工作实行全民营销，为完成年度销售目标而不懈努力。
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2）狠抓工期、保质量，确保施工进度和安全
长沙公司充分分析长沙气候特点，为减少雨季等不利天气因素对工程建设产生的影响，通过协调调整在建项目主体工程
关键工作的技术方案，并组织各参建单位编制详细的施工计划，根据场地情况穿插施工，利用晴好天气加班加点，同时做到
忙而不乱、精益求精。
新乡公司通过不断优化工期、加大协调力度，同时利用每周质量专项检查工作安排，做到有检查、有整改、有复查的管
理闭环，不仅保证了工程进度而且确保了施工安全。
3）严管控强管理，把好成本关
公司严格执行招投标、目标成本管理、项目结算等制度，确保企业规范运营。同时通过定期进行项目动态成本梳理分析，
对采购建筑材料的材质、品牌及装饰标准等方面实行精细化管理，达到控制成本的目的。
（二）报告期内主要的经营情况
1. 土地储备情况
拿地 建筑面积（㎡）
序号 项目位置 权益比例 拿地时间 地块性质 用地面积（㎡） 容积率
方式 总建筑面积 计容建筑面积
1 长沙市 100.00% 出让 2005/3/30 商业、住宅 72,718.00 3.41 306,918.00 245,112.00
2 长沙市 100.00% 出让 2018/9/11 商业 6,515.70 9.85 80,000.00 64,179.60
合计 79,233.70 386,918.00 309,291.60
2.续建或新建项目情况
序号 项目名称 项目所在城市 权益比例 占地面积 （㎡）总建筑面积 （㎡） 计容建筑面积（㎡）
1 长沙沙河城四期II 湖南长沙市 100% 11,926.00 46,258.03 34,540.94
2 长沙沙河城四期Ⅰ 湖南长沙市 100% 25,749.00 114,864.00 89,886.00
3 新乡世纪新城三期II 河南新乡市 70% 11,149.27 50,991.79 45,373.82
合计 48,824.27 212,113.82 169,800.76
3.2019年上半年销售情况
（1）长沙公司
序号 产品 权益比例 19年可售面积(㎡) 计划销售面积(㎡) 结算面积(㎡)
1 沙河城一期双拼 100% 367.00 367.00 0
2 沙河城一期公寓 100% 4,632.00 - 496.00
3 沙河城一期商铺 100% 1,305.00 -
4 沙河城一期商业 100% 2,625.00 2,625.00 0
5 沙河城二期双拼 100% - - 771.00
6 沙河城三期二洋房 100% 276.00 276.00 7935.00
7 沙河城四期二住宅 100% 7,527.00 7,407.00 0
合计 16,732.00 10,675.00 9,202.00
备注：结算面积包括上年度已签约、本报告期内结算的面积，不包括本报告期内已签约但尚未结算的面积。
（2）新乡公司
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序号 产品 权益比例 19年可售面积(㎡) 计划销售面积(㎡) 结算面积(㎡)
1 世纪新城一期住宅 70% 321.00 321.00 369.00
2 世纪新城一期商业 70% - - 224.00
3 世纪新城二期住宅 70% 201.00 201.00 194.00
4 世纪新城三期住宅 70% 46,172.00 28,191.00 0
合计 46,694.00 28,713.00 787.00
备注：结算面积包括上年度已签约、本报告期内结算的面积，不包括本报告期内已签约但尚未结算的面积。
4.项目工程进度
序号 项目名称 项目所在城市 工程进度
1 长沙沙河城四期Ⅰ 湖南长沙市 场地平整和主体建安工程招标阶段。
2 长沙沙河城四期II 湖南长沙市 两栋主楼已于2019年1月封顶，目前处于装饰装修及室外工程施工阶段。
3 长沙深业中心 湖南长沙市 方案设计已开标；地勘工作、场地平整土方工程工作已经完成。
4 新乡世纪新城三期II 河南新乡市 18#主体施工至12层、19#楼主体施工至3层，车库施工完成50%以上。
5.物业出租情况
序号 产品 所在地区 权益比例 楼面面积(㎡) 出租率
1 沙河世纪楼物业 深圳 100% 1,040.06 100%
2 沙河世纪村物业 深圳 100% 246.00 100%
3 沙河世纪假日广场 深圳 100% 7,722.36 100%
4 沙河华厦路物业 深圳 100% 692.02 100%
5 沙河存量物业 深圳 100% 171.35 100%
合计 9,871.79 100%
6.报告期末融资情况
融资途径 融资余额（万元） 期限 成本区间
银行贷款 7,750.00 2013年—2023年 4.85%—4.95%
（三）2019年下半年主要工作
1.扎实做好项目营销
长沙公司做好沙河城四期II高层存量房和4#商业销售工作；新乡公司做好世纪新城三期II19#楼销售工作。
2.稳步推进项目开发建设
长沙公司做好沙河城四期II工程竣工验收工作；沙河城四期Ⅰ地下室顶板工程和四期Ⅲ区A主体工程开工；深业中心基
坑支护和土方开挖等工作。
新乡公司完成世纪新城三期18#、19#号楼主体封顶。
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二、主营业务分析
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：人民币元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 82,599,406.14 121,746,845.57 -32.15% 报告期内结转销售收入减少所致
营业成本 59,938,078.12 89,194,414.76 -32.80% 报告期内结转收入减少导致成本减少
销售费用 2,293,923.68 5,380,602.48 -57.37% 报告期内与收入相关的费用减少所致
管理费用 27,987,913.09 27,948,220.46 0.14%
财务费用 1,370,721.58 1,507,744.85 -9.09%
所得税费用 -1,146,922.67 1,352,741.79 -184.79% 报告期内应纳税所得额减少所致
经营活动产生的现金流量净额 59,122,788.75 131,470,234.39 -55.03% 报告期内销售商品收到的现金减少所致
投资活动产生的现金流量净额 -142,689.30 -153,869.18 7.27%
筹资活动产生的现金流量净额 -27,972,524.79 -19,687,593.54 -42.08% 报告期内分配股利支付的现金增加所致
现金及现金等价物净增加额 31,007,586.99 111,628,834.01 -72.22% 报告期内销售商品收到的现金减少所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
主营业务构成情况
单位：人民币元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 年同期增减
分行业
房地产销售 77,150,245.53 55,563,799.23 27.98% -34.12% -34.79% 0.73%
物业管理 1,065,272.66 1,192,296.48 -11.92% -11.28% 8.47% -20.38%
租赁收入 4,383,887.95 2,821,249.81 35.65% 27.81% 11.09% 9.69%
代建收入和综合服务费 360,732.60 2.62%
分地区
深圳市 4,453,866.22 3,688,062.87 17.19% 9.54% 3.20% 5.08%
新乡市 6,588,670.81 3,418,938.78 48.11% -78.26% -84.39% 20.38%
长沙市 71,556,869.11 52,831,076.47 26.17% -18.11% -17.09% -0.91%
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
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单位：人民币元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
"鹤塘小区-沙河商城城市
营业外收入 6,143,624.50 219.73% 详见附注十、5、（5）
更新项目"过渡期补助费
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：人民币元
本报告期末 上年同期末
占总资 占总资 比重增减 重大变动说明
金额 金额
产比例 产比例
货币资金 205,901,177.09 10.58% 259,433,047.13 15.72% -5.14% 销售回款减少及偿还贷款本金所致
应收账款 84,466.51 0.00% 685,341.10 0.04% -0.04%
存货 1,510,710,339.34 77.62% 1,093,004,780.10 66.22% 11.40% 新增用于开发的土地所致
投资性房地产 81,020,103.88 4.16% 85,875,182.02 5.20% -1.04%
固定资产 14,797,804.55 0.76% 16,020,125.28 0.97% -0.21%
在建工程 30,873.79 0.00% 1,066,972.78 0.06% -0.06%
长期借款 52,500,000.00 2.70% 77,500,000.00 4.70% -2.00%
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 项目名称 期末账面价值 年初账面价值
货币资金 按揭保证金 20,663,687.49 26,429,779.89
投资性房地产 深圳世纪假日广场裙楼负 104 室（注） 32,778,477.77 33,683,405.03
合计 53,442,165.26 60,113,184.92
注：2013 年 1 月 31 日，本公司向华夏银行深圳高新支行借款人民币 5,000 万元，借款期限至 2023 年 1 月 31 日；2013
年 2 月 6 日，本公司向华夏银行深圳高新支行借款人民币 15,000 万元，借款期限至 2023 年 2 月 6 日；本公司以世纪假日广
场裙楼负 104 作为上述 2 亿借款抵押物。
截止 2019 年 6 月 30 日，本公司上述借款余额为人民币 7,750 万元。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
五、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大股权。
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
单位：人民币元
公司
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型
长沙深业 房地产开发、
子公
置业有限 水利工程施 80,000,000.00 1,220,529,964.70 232,597,466.42 71,556,869.11 10,629,364.21 7,970,345.99
司
公司 工（凭资质）
房地产开发
新乡市深
子公 （按资质证
业地产有 80,000,000.00 668,420,767.55 206,445,190.45 6,588,670.81 -426,030.72 -550,284.77
司 核定的有效
限公司
期限经营）
深圳市深
房地产项目
业置地物 子公
投资、咨询、 20,000,000.00 23,629,612.97 23,074,813.41 1,742,866.07 508,775.02 482,957.55
业投资有 司
物业管理
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、对 2019 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、风险和问题
一是房地产库存不足、新项目开发进度趋于缓慢。
长沙公司在售沙河城四期二项目售磬后，在建沙河城项目因受拆迁等问题的影响，工程进度缓慢，将不能及时补足库
存；同时，新获商业土地属于超高层，受工期影响，很难短期内获益。新乡公司在建世纪新城三期完工后，将无新产品供应。
二是公司土地储备不足。新乡公司在建世纪新城三期完工后，公司在新乡将无土地储备。目前仅长沙公司合计约7.92
万平方米的土地储备。
2、应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。
公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳本土大型国有企业，在深圳拥有大量的土地储备，公司将积极总结已完工代
建项目的开发经验，通过代建项目和代理运营的方式，实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通过合作开发等模式在深圳本
地获取新的项目。
二是继续实施深耕城市战略。
多年来，公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目在当地已积累丰富的开发经验和良好的口碑。公司将继续实施深耕
城市战略，倡导聚焦深圳，聚焦一线及省会、中心城市，全力提升公司深耕城市的运营能力，做好房地产主业。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参与
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 披露索引
比例
2018 年度股东大会决议公告
2018 年度股东大会 年度股东大会 34.43% 2019 年 04 月 23 日 2019 年 04 月 24 日 (2019-16),巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn/）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期
未履行完毕的承诺事项。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
15
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
九、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、 关联担保情况
本公司作为被担保方
担保方 担保余额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
深业沙河（集团）有限公司 25,000,000.00 2013.01.31 2023.01.31 否
深业沙河（集团）有限公司 52,500,000.00 2013.02.06 2023.02.06 否
6、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
截止 2019 年 6 月 30 日，本公司收到关联方因“鹤塘小区-沙河商城城市更新项目”而支付的过渡期补助费情况如下：
2013 年 9 月 16 日，本公司与深业沙河（集团）有限公司签订关于深圳市南山区沙河街道鹤塘小区--沙河商城城市更新
项目的《搬迁补偿安置协议》，该项目用地范围内所涉及的待拆迁物业总面积为 41,345.67 ㎡，其中沙河菜市场综合楼一至
六层为本公司名下物业，面积 14,049.44 ㎡。
由于上述拆迁工作于 2014 年启动，本公司于 2014 年度内将原列报于投资性房地产及固定资产的所涉及的待拆迁物业账
面价值 33,051,251.34 元的沙河商城资产转入其他流动资产核算。2015 年 1 月 28 日，本公司与深业沙河(集团)有限公司就鹤
塘小区、沙河商城城市更新项目中本公司持有的沙河菜市场综合楼一至六层正式签订《搬迁房屋交接确认单》，按本公司和
深业沙河（集团）有限公司约定，深业沙河(集团)有限公司在拆迁过度期内向本公司支付安置费。
2018 年 11 月 30 日，本公司与深业沙河(集团)有限公司签订关于深圳市南山区沙河街道鹤塘小区--沙河商城城市更新项
目的《搬迁补偿安置协议之补充协议》，将沙河菜市场综合楼一层 3,017.39 平方物业的补偿方式由原房屋补偿方式变更为货
币补偿方式，货币补偿金额按回迁房屋的评估价确定，金额为 186,172,963.00 元；同时沙河菜市场综合楼一层商业部分过渡
期安置费计自《搬迁补偿安置协议之补充协议》生效之日（2018 年 11 月 30 日）停止。
本公司本期确认沙河商城旧改拆迁过渡期安置补助费 6,134,467.50 元(上年 10,811,156.40 元)，计入营业外收入。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
拆迁补偿关联交易公告 2013 年 09 月 18 日 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
十三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
十四、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
√ 适用 □ 不适用
租赁情况说明
鉴于深业沙河（集团）有限公司与沙河实业股份有限公司，于2013年2月7日签署的《深圳市房屋租赁合同书》（南
GM011041(备)）即将到期，具体内容详见公司于2013年2月6日登载在巨潮资讯网的《关联交易公告》（公告编号:2013-004）。
为了更好满足公司办公场地的需求，经甲、乙双方协商一致，决定重新签订《深圳市房屋租赁合同书》，公司继续承租深业
沙河位于深圳市南山区白石路2222号沙河世纪楼（深圳市南山区白石洲工作站综合楼）二楼至四楼及一楼部分物业。具体内
容详见公司于2019年1月23日登载在巨潮资讯网的《关于签订<房屋租赁合同>暨关联交易的公告》。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在担保情况。
3、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十五、社会责任情况
1、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
本公司不属于重点排污单位。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2、履行精准扶贫社会责任情况
报告期内公司未开展精准扶贫工作，也暂未有后续精准扶贫计划。
十六、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股
报告期末普通股股东总数 25,896 0
股东总数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 报告期内 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
持股比
股东名称 股东性质 有的普通股 增减变动 条件的普通 条件的普通
例 股份状态 数量
数量 情况 股数量 股数量
深业沙河（集团）有限公司 国有法人 34.02% 68,613,391 0 0 68,613,391
林奇 境内自然人 0.94% 1,900,000 0 0 1,900,000
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
黄伟雄 境内自然人 0.83% 1,680,000 1,680,000 0 1,680,000
张丽萍 境内自然人 0.71% 1,440,000 0 0 1,440,000
洪祖芳 境内自然人 0.69% 1,393,400 1,255,900 0 1,393,400
方峰 境外自然人 0.43% 861,100 327,500 0 861,100
陈忠民 境内自然人 0.39% 780,047 30,400 0 780,047
杭祥 境内自然人 0.35% 700,000 440,000 0 700,000
支绍环 境内自然人 0.33% 657,050 17,000 0 657,050
尹路 境内自然人 0.33% 656,300 656,300 0 656,300
战略投资者或一般法人因配售新股成为前
无
10 名普通股股东的情况（如有）（参见注 3）
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或是否属于《上市公司收购管理办
上述股东关联关系或一致行动的说明
法》规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
深业沙河（集团）有限公司 68,613,391 人民币普通股 68,613,391
林奇 1,900,000 人民币普通股 1,900,000
黄伟雄 1,680,000 人民币普通股 1,680,000
张丽萍 1,440,000 人民币普通股 1,440,000
洪祖芳 1,393,400 人民币普通股 1,393,400
方峰 861,100 人民币普通股 861,100
陈忠民 780,047 人民币普通股 780,047
杭祥 700,000 人民币普通股 700,000
支绍环 657,050 人民币普通股 657,050
尹路 656,300 人民币普通股 656,300
前 10 名无限售条件普通股股东之
间，以及前 10 名无限售条件普通 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或是否属于《上市公司收购管理办法》规定的
股股东和前 10 名普通股股东之间 一致行动人。
关联关系或一致行动的说明
自然人股东张丽萍持有公司 1,440,000 股，全部通过融资融券投资者信用账户持有；自
前 10 名普通股股东参与融资融券 然人股东陈忠民持有公司 780,047 股，其中 150,100 股通过融资融券投资者信用账户持
业务股东情况说明（如有）（参见 有；自然人股东杭祥持有公司 700,000 股，全部通过融资融券投资者信用账户持有；自
注 4） 然人股东支绍环持有公司 657,050 股，其中 440,050 股通过融资融券投资者信用账户持
有。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
四、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2018 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
因公司监事张仲文先生工作变动原因离任，补选徐美
徐美芬 监事 被选举 2019 年 04 月 23 日
芬女士为公司监事。
张仲文 监事 离任 2019 年 03 月 28 日 因工作变动原因申请辞职。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第九节 公司债相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
合并资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 期末数 年初数
流动资产：
货币资金 205,901,177.09 180,659,682.50
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 84,466.51 114,644.16
应收账款融资
预付款项 9,750,784.30 9,550,697.87
其他应收款 11,427,499.98 11,647,520.02
其中：应收股利
应收利息
存货 1,510,710,339.34 1,506,302,257.17
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 79,018,145.43 80,280,566.59
流动资产合计 1,816,892,412.65 1,788,555,368.31
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 81,020,103.88 83,447,642.95
固定资产 14,797,804.55 15,445,624.64
在建工程 30,873.79
生产性生物资产
油气资产
无形资产 123,841.83 191,391.81
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,111,061.64 2,110,118.49
递延所得税资产 31,361,655.78 27,498,836.60
其他非流动资产
非流动资产合计 129,445,341.47 128,693,614.49
资产总计 1,946,337,754.12 1,917,248,982.80
（转下页）
27
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
（承上页）
合并资产负债表（续）
2019 年 6 月 30 日
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 期末数 年初数
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 83,524,712.40 128,235,044.37
预收款项 651,380,079.12 541,036,874.65
应付职工薪酬 20,796,842.42 20,468,817.82
应交税费 27,560,048.30 32,266,337.09
其他应付款 149,170,278.90 151,539,097.51
其中：应付利息 94,937.50 122,500.00
应付股利
一年内到期的非流动负债 25,000,000.00 25,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 957,431,961.14 898,546,171.44
非流动负债：
长期借款 52,500,000.00 65,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 3,448,145.30 3,448,145.30
其他非流动负债
非流动负债合计 55,948,145.30 68,448,145.30
负债合计 1,013,380,106.44 966,994,316.74
股东权益：
股本 201,705,187.00 201,705,187.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 9,965,893.97 9,965,893.97
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 230,871,574.49 230,871,574.49
一般风险准备
未分配利润 425,121,358.29 442,253,291.24
归属于母公司股东权益合计 867,664,013.75 884,795,946.70
少数股东权益 65,293,633.93 65,458,719.36
股东权益合计 932,957,647.68 950,254,666.06
负债和股东权益总计 1,946,337,754.12 1,917,248,982.80
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
合并利润表
2019 年 1-6 月
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 本期数 上期数
一、营业总收入 82,599,406.14 121,746,845.57
其中：营业收入 82,599,406.14 121,746,845.57
二、营业总成本 93,961,640.68 127,421,744.78
其中：营业成本 59,938,078.12 89,194,414.76
税金及附加 2,371,004.21 3,390,762.23
销售费用 2,293,923.68 5,380,602.48
管理费用 27,987,913.09 27,948,220.46
研发费用
财务费用 1,370,721.58 1,507,744.85
其中：利息费用 2,123,673.61 2,176,416.67
利息收入 804,547.25 738,823.49
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“－”号填列） 397,092.17
资产减值损失 （损失以“－”号填列） -381,997.82
资产处置收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以 “ － ” 号填列） -10,965,142.37 -6,056,897.03
加：营业外收入 6,143,624.50 10,826,890.40
减：营业外支出 309,918.52
四、利润总额（亏损总额以 “ － ” 号填列） -5,131,436.39 4,769,993.37
减：所得税费用 -1,146,922.67 1,352,741.79
五、净利润（净亏损以 “ － ” 号填列） -3,984,513.72 3,417,251.58
（一）按经营持续性分类
1、持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -3,984,513.72 3,417,251.58
2、终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1、少数股东损益（净亏损以“－” 号填列） -165,085.43 333,876.67
2、归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号
-3,819,428.29 3,083,374.91
填列）
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额
(一)不能重分类进损益的其他综合收益
(二)将重分类进损益的其他综合收益
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 -3,984,513.72 3,417,251.58
归属于母公司股东的综合收益总额 -3,819,428.29 3,083,374.91
归属于少数股东的综合收益总额 -165,085.43 333,876.67
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.0189 0.0153
（二）稀释每股收益 -0.0189 0.0153
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
29
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
合并现金流量表
2019 年 1-6 月
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 本期数 上期数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 200,500,757.27 351,726,459.65
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 32,384,320.54 13,672,968.04
经营活动现金流入小计 232,885,077.81 365,399,427.69
购买商品、接受劳务支付的现金 90,432,986.57 93,408,648.67
支付给职工以及为职工支付的现金 20,594,220.32 20,330,773.85
支付的各项税费 36,903,363.75 43,013,482.79
支付其他与经营活动有关的现金 25,831,718.42 77,176,287.99
经营活动现金流出小计 173,762,289.06 233,929,193.30
经营活动产生的现金流量净额 59,122,788.75 131,470,234.39
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1,267.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,267.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 143,956.30 153,869.18
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 143,956.30 153,869.18
投资活动产生的现金流量净额 -142,689.30 -153,869.18
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 12,500,000.00 12,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 15,472,524.79 7,187,593.54
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 27,972,524.79 19,687,593.54
筹资活动产生的现金流量净额 -27,972,524.79 -19,687,593.54
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 12.33 62.34
五、现金及现金等价物净增加额 31,007,586.99 111,628,834.01
加：期初现金及现金等价物余额 154,229,902.61 123,008,183.23
六、期末现金及现金等价物余额 185,237,489.60 234,637,017.24
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
30
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
合并股东权益变动表
2019 年 1-6 月
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
本期数
归属于母公司股东权益
项 目
其他权益工具 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 201,705,187.00 9,965,893.97 230,871,574.49 442,253,291.24 65,458,719.36 950,254,666.06
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 201,705,187.00 9,965,893.97 230,871,574.49 442,253,291.24 65,458,719.36 950,254,666.06
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填
-17,131,932.95 -165,085.43 -17,297,018.38
列）
（一）综合收益总额 -3,819,428.29 -165,085.43 -3,984,513.72
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 -13,312,504.66 -13,312,504.66
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -13,312,504.66 -13,312,504.66
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、设定受益计划变动额结转留存收益
5、其他综合收益结转留存收益
6、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 201,705,187.00 9,965,893.97 230,871,574.49 425,121,358.29 65,293,633.93 932,957,647.68
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
31
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
合并股东权益变动表（续）
2019 年 1-6 月
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
归属于母公司股东权益
项 目
其他权益工具 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 201,705,187.00 9,965,893.97 219,160,039.24 309,981,460.55 59,337,062.86 800,149,643.62
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 201,705,187.00 9,965,893.97 219,160,039.24 309,981,460.55 59,337,062.86 800,149,643.62
三、本期增减变动金额（减少以“
11,711,535.25 132,271,830.69 6,121,656.50 150,105,022.44
－ ”号 填 列 ）
（一）综合收益总额 146,000,417.81 8,521,656.50 154,522,074.31
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 11,711,535.25 -13,728,587.12 -2,400,000.00 -4,417,051.87
1、提取盈余公积 11,711,535.25 -11,711,535.25
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -2,017,051.87 -2,400,000.00 -4,417,051.87
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、设定受益计划变动额结转留存收益
5、其他综合收益结转留存收益
6、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 201,705,187.00 9,965,893.97 230,871,574.49 442,253,291.24 65,458,719.36 950,254,666.06
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
32
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 期末数 年初数
流动资产：
货币资金 23,466,891.70 23,435,907.49
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 84,466.51 114,644.16
应收账款融资
预付款项 48,500.00 193,252.15
其他应收款 689,122,905.72 724,062,929.32
其中：应收利息
应收股利 5,000,000.00
存货 347,750.46 347,750.46
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 26,415,066.77 26,288,722.10
流动资产合计 739,485,581.16 774,443,205.68
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 251,800,000.00 251,800,000.00
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 66,518,597.55 68,635,352.70
固定资产 14,029,072.34 14,596,645.33
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 123,841.83 191,391.81
开发支出
商誉
长期待摊费用 276,765.37 211,446.90
递延所得税资产 10,754,605.03 7,108,511.14
其他非流动资产
非流动资产合计 343,502,882.12 342,543,347.88
资产总计 1,082,988,463.28 1,116,986,553.56
（转下页）
33
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
（承上页）
资产负债表（续）
2019 年 6 月 30 日
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 期末数 年初数
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 8,729,785.77 8,845,257.89
预收款项 1,937,113.12 2,821,928.65
应付职工薪酬 19,297,199.88 18,197,747.85
应交税费 6,063,065.45 6,051,314.70
其他应付款 249,060,297.38 245,469,265.64
其中：应付利息 94,937.50 122,500.00
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 25,000,000.00 25,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 310,087,461.60 306,385,514.73
非流动负债：
长期借款 52,500,000.00 65,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 52,500,000.00 65,000,000.00
负债合计 362,587,461.60 371,385,514.73
股东权益：
股本 201,705,187.00 201,705,187.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 9,960,831.55 9,960,831.55
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 230,871,574.49 230,871,574.49
一般风险准备
未分配利润 277,863,408.64 303,063,445.79
股东权益合计 720,401,001.68 745,601,038.83
负债和股东权益总计 1,082,988,463.28 1,116,986,553.56
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
34
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
利润表
2019 年 1-6 月
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 本期数 上期数
一、营业收入 3,375,450.71 2,860,427.53
减：营业成本 2,477,487.75 2,468,276.85
税金及附加 21,933.83 290,351.91
销售费用 31,200.00 31,200.00
管理费用 20,471,266.83 21,828,679.69
研发费用
财务费用 2,038,930.77 1,733,103.18
其中：利息费用 2,123,673.61 2,176,416.67
利息收入 100,426.16 451,424.35
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） 5,600,000.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确
认收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“－”号填列） -11,882.41
资产减值损失 （损失以“－”号填列） 14,635.24
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -21,677,250.88 -17,876,548.86
加：营业外收入 6,143,624.50 10,826,610.40
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -15,533,626.38 -7,049,938.46
减：所得税费用 -3,646,093.89 -3,002,685.38
四、净利润（净亏损以"－"号填列） -11,887,532.49 -4,047,253.08
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填
-11,887,532.49 -4,047,253.08
列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
五、其他综合收益的税后净额
(一)不能重分类进损益的其他综合收益
(二)将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 -11,887,532.49 -4,047,253.08
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
35
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
现金流量表
2019 年 1-6 月
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 本期数 上期数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,789,094.42 4,032,879.27
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 52,020,621.10 182,953,939.77
经营活动现金流入小计 55,809,715.52 186,986,819.04
购买商品、接受劳务支付的现金 115,960.00 386,768.80
支付给职工以及为职工支付的现金 12,757,771.00 12,534,019.29
支付的各项税费 201,705.74 402,389.53
支付其他与经营活动有关的现金 19,665,207.11 59,800,920.46
经营活动现金流出小计 32,740,643.85 73,124,098.08
经营活动产生的现金流量净额 23,069,071.67 113,862,720.96
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 5,000,000.00 20,600,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 5,000,000.00 20,600,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
65,575.00 62,160.18
的现金
投资支付的现金
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 65,575.00 62,160.18
投资活动产生的现金流量净额 4,934,425.00 20,537,839.82
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 12,500,000.00 12,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 15,472,524.79 4,787,593.54
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 27,972,524.79 17,287,593.54
筹资活动产生的现金流量净额 -27,972,524.79 -17,287,593.54
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 12.33 62.34
五、现金及现金等价物净增加额 30,984.21 117,113,029.58
加：期初现金及现金等价物余额 23,435,907.49 31,316,626.11
六、期末现金及现金等价物余额 23,466,891.70 148,429,655.69
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
36
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
股东权益变动表
2019 年 1-6 月
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
本期数
项 目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 201,705,187.00 9,960,831.55 230,871,574.49 303,063,445.79 745,601,038.83
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 201,705,187.00 9,960,831.55 230,871,574.49 303,063,445.79 745,601,038.83
三 、 本 期 增 减 变 动 金 额 （ 减 少 以 “－
-25,200,037.15 -25,200,037.15
”号 填 列 ）
（一）综合收益总额 -11,887,532.49 -11,887,532.49
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 -13,312,504.66 -13,312,504.66
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -13,312,504.66 -13,312,504.66
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、设定受益计划变动额结转留存收益
5、其他综合收益结转留存收益
6、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 201,705,187.00 9,960,831.55 230,871,574.49 277,863,408.64 720,401,001.68
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
37
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
股东权益变动表（续）
2019 年 1-6 月
编制单位：沙河实业股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
项 目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 201,705,187.00 9,960,831.55 219,160,039.24 199,676,680.42 630,502,738.21
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 201,705,187.00 9,960,831.55 219,160,039.24 199,676,680.42 630,502,738.21
三 、 本 期 增 减 变 动 金 额 （ 减 少 以 “－ ”
11,711,535.25 103,386,765.37 115,098,300.62
号填列）
（一）综合收益总额 117,115,352.49 117,115,352.49
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 11,711,535.25 -13,728,587.12 -2,017,051.87
1、提取盈余公积 11,711,535.25 -11,711,535.25
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -2,017,051.87 -2,017,051.87
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、设定受益计划变动额结转留存收益
5、其他综合收益结转留存收益
6、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 201,705,187.00 9,960,831.55 230,871,574.49 303,063,445.79 745,601,038.83
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
沙河实业股份有限公司
2019 半年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、公司简介
公司的法定中文名称：沙河实业股份有限公司
公司的法定英文名称：SHAHE INDUSTRIAL CO., LTD
公司注册地址：深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
公司办公地址：深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
公司股票上市地：深圳证券交易所
公司股票简称和代码：沙河股份（000014）
注册资本：201,705,187.00 元
法定代表人：陈勇
2、公司的行业性质、经营范围及主要产品或提供的劳务
本公司的行业性质：房地产业。
本公司的经营范围：在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；国内
商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；兴办实业（具体项目另报）；自有物
业租赁。
本公司及各子公司主要产品或提供的劳务：房地产开发和经营、物业租赁等。
3、公司历史沿革
本公司的前身是成立于 1987 年 7 月 27 日的中外合资企业——深圳华源磁电有限
公司，1991 年 11 月 30 日经深圳市人民政府以深府办复（1991）968 号文批准，在深
圳华源磁电有限公司基础上于 1991 年 12 月 20 日改组设立深圳华源实业股份有限公
司，并于 1992 年 6 月 2 日在深圳证券交易所上市。后经国家工商行政管理局批准更名
为“华源实业（集团）股份有限公司”。
本公司原第一大股东——华源电子科技有限公司（以下简称“华源电子”）分别于
2000 年 10 月 23 日和 2000 年 11 月 11 日与深圳市沙河实业（集团）有限公司【公司
现名：深业沙河（集团）有限公司，以下简称“沙河集团”】签署股权转让协议，华源电
子将持有的本公司法人股转让给沙河集团。经上述股权转让后沙河集团成为本公司控股
股东。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
2000 年 11 月 27 日本公司与沙河集团及深圳市沙河联发公司（以下简称“沙河联
发”）签署了《资产重组合同》，并于 2001 年 2 月 7 日签署了《资产重组补充协议》，
合同和协议约定本公司将大部分资产连同部分债务出售给沙河集团，同时购入沙河集团
所拥有的全资子公司——深圳市沙河房地产开发公司的经营性资产（含负债）。2001
年 2 月 28 日，本公司临时股东大会审议通过《公司关于实施重大资产重组议案》。经
上述重组后本公司属房地产行业，主营房地产开发和销售。2002 年 6 月经国家工商行
政管理局批准更名为“沙河实业股份有限公司”。
2009 年 2 月 3 日沙河集团收到深圳市人民政府关于深圳市沙河实业（集团）有限
公司股权划转的批复（深府函[2009]19 号），深圳市人民政府原则同意深圳市人民政府
国有资产监督管理委员会将其所持有的本公司控股股东沙河集团 100%股权划转给深
业集团有限公司直接持有。此次股权划转后，本公司的实际控制人仍为深圳市人民政府
国有资产监督管理委员会。
2011 年 11 月 11 日，经深圳市政府深府函[2011]180 号文及深圳市人民政府国有
资产监督管理委员会深国资委[2011]72 号文批准，将深业集团有限公司 100%国有股权
整体划入深圳市特区建设发展集团有限公司。2011 年 11 月 15 日，上述国有股划转手
续已办理完毕。此次国有股权划转后，本公司的实际控制人仍为深圳市人民政府国有资
产监督管理委员会。
4、本公司本年度合并范围情况
本公司 2019 年 1-6 月纳入合并范围的子公司共 5 户，详见本附注八“在其他主体
中的权益”。 本公司 2019 年 1-6 月合并范围比上年度同期增加 1 户，与上年度年末相
同。
5、财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表业经本公司董事会于 2019 年 8 月 27 日决议批准报出。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部
发布的《企业会计准则——基本准则》 财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、
于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则应用指
南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监
督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规
定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融
工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
去预计费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产
如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019
年 6 月 30 日的财务状况及 2019 上半年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，
本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财务报表及
其附注的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产开发及物业租赁经营。本公司及各子公司根据实际生
产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，确定具体会计政策和会计估计。关于管理
层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、25“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期
间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期
间。
本公司的子公司深圳市深业置地物业投资有限公司主要从事物业租赁管理等业务,
以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。本公司及其
他子公司主要从事房地产开发，正常营业周期超过一年，但因正常营业周期具有不确定
性，故以一年作为正常营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子
公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时
性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方
实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公
积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下
的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购
买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控
制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并
发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。
购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，
购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价
的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买
日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认
条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的
相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现
的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为
当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计
准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财
务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断
该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描
述及本附注四、10“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分
个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉
及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方
重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投
资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之
前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被
购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的
在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方
的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的
权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制
的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司
将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入
合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前
的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的
子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购
买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不
调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当
期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下
企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调
整。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净
损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项
目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享
有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的
其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变
动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则
第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相
关规定进行后续计量，详见本附注四、10“长期股权投资”或本附注四、7“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对
子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投
资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次
交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情
况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于
其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时
是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权
的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、10、（2）④）和“因处
置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进
行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将
各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权
之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报
表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有
的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现
金、价值变动风险很小的投资。
7、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
（1）金融资产的分类、确认和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产
划分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易
费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成
分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，
且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金
流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产，
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入
当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为
目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融
资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按
照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价
值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。此外，在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本公司
采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2）金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费
用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于
金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除
与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身
信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他
综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价
值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处
理会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企
业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负
债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进
行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃
对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业
面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而
收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认
及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分
摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账
面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确
定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据
前面各段所述的原则进行会计处理。
（4）金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。本公司（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替
换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融
负债，同时确认一项新金融负债。本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出
实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括转
出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利
是当前可执行的，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债
时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资
产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或
者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的
报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、
定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉
情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融
工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，公司采用在当前
情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相
关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相
关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可
输入值。
（7）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本
公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交
易相关的交易费用从权益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
本公司权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）
的，作为利润分配处理。
8、金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账
款、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对合同资产及部分
财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
（1）减值准备的确认方法
本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法
（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量
与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源
生的已发生信用减值的金融资产，本公司按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资产（含
合同资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信
用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本公司按照相当于未来 12 个
月内预期信用损失的金额计量损失准备。本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理
且有依据的信息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初
始确认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。
除特殊情况外，本公司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发
生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；
与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履
行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为
不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
（4）金融资产减值的会计处理方法
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期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前
减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，
则将差额确认为减值利得。
（5）各类金融资产信用损失的确定方法
①应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收款项和合同资产，本公司按照相当于整个存续期内的
预期信用损失金额计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收款项、合同资产和租赁应收款，本公司选择始终按照
相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。除了单项评估信用风险的应收账款
和合同资产外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
账龄组合 应收账款的账龄
合并范围内关联方组合 往来款性质
②其他应收款
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来
12 个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风
险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
账龄组合 其他应收款的账龄
合并范围内关联方组合 往来款性质
9、存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货主要包括库存材料、拟开发土地、开发成本、开发
产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套
设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其
他相关费用。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（2）维修基金
本公司物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，专项用于住宅共同部
位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
（3）质量保证金
在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在“应付账款”
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科目下分单位核算。质量保证期满，未发生工程质量问题，则根据公司工程开发部门的
通知退还质量保证金。
（4）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确
凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本
时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额
提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可
变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额
计入当期损益。
（5）存货的盘存制度为永续盘存制。
（6）周转材料的摊销方法
周转材料于领用时按一次摊销法摊销。
10、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影
响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权
投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交
易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、7“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关
活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投
资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控
制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作
为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价
值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期
股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形
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成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”
的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在
合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股
权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资
本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益
法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长
期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发
行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非
同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”
的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按
照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的
长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂
不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间
的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他
相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本
视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发
行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换
出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取
得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投
资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本
为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公
允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长
期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期
股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确
认。
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②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调
整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单
位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致
的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认
投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或
出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部
分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易
损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的
资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允
价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之
差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的
对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的
资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全
额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质
上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负
有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投
资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复
确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例
计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权
投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母
公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、
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（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的
差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置
时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得
对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的
其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，
并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其
他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法
核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不
能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关
规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损
益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计
量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位
净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投
资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合
收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进
行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其
他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有
者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属
于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会
计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价
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值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期
损益。
11、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对
于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明
确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列
报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资
产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他
后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使
用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“长期资产减
值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转
换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定
资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将
固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投
资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计
量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣
除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
12、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成
本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行
初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
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固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折
旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物
其中：一般性房屋建筑物 25 10 3.6
临时性房屋建筑物 5 10 18
机器设备 10-15 10 9-6
运输设备 6 10 15
电子设备 5 10 18
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最
终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致
的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资
产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁
期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成
本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外
的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该
固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后
的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
13、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到
预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使
用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“长期资产减值”。
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14、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇
兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支
出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建
或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息
收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本
化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差
额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连
续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
15、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可
能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支
出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土
地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋
及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部
作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减
值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形
资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变
更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复
核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用
寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
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（2）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“长期资产减值”。
16、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本年和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各
项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
17、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于
资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行
减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在
销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置
费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确
定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现
金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期
从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的
资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失
金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面
价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
18、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工
福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险
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费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在
职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划及设定受益计划。其中设定提存计划主要包括基
本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当
期损益。本公司聘请独立精算师根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算
假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并
确定相关义务的归属期间。于资产负债表日，本公司将设定受益计划所产生的义务按现
值列示，并将当期服务成本计入当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的
辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞
退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十
二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服
务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负
债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划
进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
19、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额
能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定
能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行
合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同
预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件
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的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义
务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重组相
关的义务。
20、收入
收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资
本无关的经济利益的总流入。
公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入计入当期损益。
（1）开发产品销售收入确认
销售合同已经签订，合同约定的完工开发产品移交条件已经达到，公司已将完工开
发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，相关的收入已经收取或取得了收款的凭
据，该项销售的成本能可靠地计量时，确认为营业收入的实现。实务操作中，本公司确
定房地产销售收入的确认必须同时满足以下五项具体条件：
A、销售合同已经签订并合法生效；B、房地产项目已向当地政府建设主管部门取
得房地产建设工程项目竣工验收备案收文回执和/或住宅交付使用许可证等类似文件；
C、向业主发出入伙通知和/或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届
满；D、根据合同约定公司已收讫房款，或首期款收讫的同时办好按揭手续；E、公司
根据实际情况已适当预计该房产项目总建造成本，同时基于项目竣工面积查丈报告合理
确定可销售面积。
（2）开发产品租赁收入确认
本公司采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收入；或有租金在其实际发生时
确认为收入。
（3）提供劳务收入确认
提供的劳务在同一年度开始并完成的，在完成劳务时确认营业收入的实现；如劳务
的开始和完成分属不同的会计年度，在劳务总收入和总成本能够可靠计量、与交易相关
的价款能够流入公司、劳务的完成程度能够可靠地确定时，按完工百分比法，确认劳务
收入的实现。
完工百分比以累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
如果提供劳务的结果不能可靠地估计，区别以下情况处理：合同成本能够收回的，
合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为费
用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为费用，不确认收入。
如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，将预计损失立即确认为当期费用。
（4）让渡资产使用权收入确认
让渡资产使用权在相关经济利益很可能流入企业且收入金额能够可靠计量时确认
收入。
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
让渡资产使用权收入金额的确定：
1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；
2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
21、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为
所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本
公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的
政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对
象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：
（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产
的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负
债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指
明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金
额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期
末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，
按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补
助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的
有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政
部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财
政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），
而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且
该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收
到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按合理、系
统的方法分期计入当期损益或冲减相关资产的账面价值。与收益相关的政府补助，用于
补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的
期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本费用。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会
计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
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与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相
关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面
余额，超出部分计入当期损益或（对初始确认时冲减相关资产账面价值的与资产相关的
政府补助）调整资产账面价值；属于其他情况的，直接计入当期损益。
22、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的
应纳税所得额系根据有关税法规定对本期间税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债
确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产
生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳
税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性
差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资
相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外
情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所
得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如
果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂
时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏
损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期
收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面
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价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账
面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是
对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间
内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负
债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
23、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最
终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大
的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基
础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租
赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的
余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于
实际发生时计入当期损益。
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（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资
租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保
余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资
收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于
实际发生时计入当期损益。
24、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
①执行新金融工具准则导致的会计政策变更
财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确
认和计量（2017 年修订）》（财会〔2017〕7 号）、《企业会计准则第 23 号——金融资
产转移（2017 年修订）》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会计
（2017 年修订）》（财会〔2017〕9 号），于 2017 年 5 月 2 日发布了《企业会计准则第
37 号——金融工具列报（2017 年修订）》（财会〔2017〕14 号）（上述准则统称“新金
融工具准则”），要求境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则。
经本公司第九届董事会第十二次会议于 2019 年 8 月 27 日决议通过，本公司于 2019
年 1 月 1 日起开始执行前述新金融工具准则。
在新金融工具准则下所有已确认金融资产，其后续均按摊余成本或公允价值计量。
在新金融工具准则施行日，以本公司该日既有事实和情况为基础评估管理金融资产的业
务模式、以金融资产初始确认时的事实和情况为基础评估该金融资产上的合同现金流量
特征，将金融资产分为三类：按摊余成本计量、按公允价值计量且其变动计入其他综合
收益及按公允价值计量且其变动计入当期损益。其中，对于按公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的权益工具投资，当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的
累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
在新金融工具准则下，本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资
产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资
产及财务担保合同计提减值准备并确认信用减值损失。
本公司追溯应用新金融工具准则，但对于分类和计量（含减值）涉及前期比较财务
报表数据与新金融工具准则不一致的，本公司选择不进行重述。因此，对于首次执行该
准则的累积影响数，本公司调整 2019 年年初留存收益或其他综合收益以及财务报表其
他相关项目金额，2018 年度的财务报表未予重述。
执行新金融工具准则对本公司的主要变化和影响如下：
——本公司于 2019 年 1 月 1 日及以后将持有的部分非交易性股权投资指定为以公
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允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列报为其他权益工具投资。
首次执行日前后金融资产分类和计量对比表
2018 年 12 月 31 日（变更前） 2019 年 1 月 1 日（变更后）
项目 计量类别 账面价值 项目 计量类别 账面价值
以公允价值计量且
以成本计量（权 其他权益工具投
可供出售金融资产 其变动计入其他综
益工具） 资
合收益
②其他会计政策变更
财政部于 2019 年 4 月发布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通
知》（财会[2019]6 号）， 对一般企业财务报表格式作出了修订以及整合了财政部发布
的解读的相关规定，本公司已根据其要求按照一般企业财务报表格式（适用于已执行新
金融准则、新收入准则和新租赁准则的企业）编制财务报表。
本公司财务报表主要有如下重要变化：将“应收票据及应收账款”项目拆分为“应
收票据”项目及“应收账款”项目；将“应付票据及应付账款”项目拆分为“应付票据”
及“应付账款”项目。
本公司年初（2019 年 1 月 1 日）受影响的财务报表项目明细情况如下：
单位：元
2018 年 12 月 31 日（变更前） 2019 年 1 月 1 日（变更后）
报表项目 金额 报表项目 金额
应收票据
应收票据及应收账款 114,644.16
应收账款 114,644.16
应付票据
应付票据及应付账款 128,235,044.37
应付账款 128,235,044.37
上述会计政策变更事项经公司第九届董事会第十二次会议于 2019 年 08 月 27 日批
准；对公司 2019 年度财务报表及可比年度净资产和净利润无影响。
（2）会计估计变更
本期无重要会计估计变更事项。
25、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法
准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于
本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估
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计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。
然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差
异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变
更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间
的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域
如下：
（1）金融资产减值
本公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型
需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出
该等判断和估计时，本公司根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外
部市场环境、技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。
（2）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净
值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的
可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货
的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原
先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转
回。
（3）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这
些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、
市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定
性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。权益工具投资或合同有公开报价的，本
公司不将成本作为其公允价值的最佳估计。
（4）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹
象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金
额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和
预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观
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察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营
成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用
所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关
经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组
组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要
预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金
流量的现值。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直
线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊
销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确
定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务
亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润
发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确
定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最
终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和
递延所得税产生影响。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延
迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行
该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关
现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上
依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确
定性及货币时间价值等因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计
负债。预计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映
将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
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（9）土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地增
值税有可能受到各地税务局的最终认定，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日
估计的数额，估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
（10）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和
融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和
报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全
部风险和报酬，作出分析和判断。
五、税项
1、主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按3%、5%、6%、9%、10%、13%、16%的税率/征收率计算销项税，
增值税
并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
营业税 按应税营业额的5%计缴营业税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
土地增值税 按销售房地产所取得的增值额的30%-60%缴纳土地增值税。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
本公司销售开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）发生增值
税应税销售行为，原适用 10%税率。根据《财政部、国家税务总局、海关总署关于深
化增值税改革有关政策的公告》（财政部、国家税务总局、海关总署公告[2019]39 号）
规定，自 2019 年 4 月 1 日起，适用税率调整为 9%。
2、税收优惠及批文
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，以及国家税务总局《财政部
税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13 号）等规
定，本公司下属企业深圳市深业置地物业投资有限公司符合小微企业的认定条件，自
2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，该公司年应纳税所得额不超过 100 万元的部
分，减按 25％计入应纳税所得额，按 20％的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额
超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50％计入应纳税所得额，按 20％的税
率缴纳企业所得税。
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六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2019
年 1 月 1 日，“期末”指 2019 年 6 月 30 日，“本期”指 2019 年 1-6 月，“上期”指 2018
年 1-6 月。
1、货币资金
项 目 期末余额 年初余额
库存现金 190,936.56 88,926.95
银行存款 185,046,553.04 154,140,975.66
其他货币资金（注） 20,663,687.49 26,429,779.89
合 计 205,901,177.09 180,659,682.50
其中：存放在境外的款项总额
注：截止 2019 年 6 月 30 日，其他货币资金系本公司存入的按揭保证金；由于该
等资金的使用权受到限制，所以本公司在编制 2019 年 1-6 月现流表时已将其从现金及
现金等价物中扣除。公司所有权或使用权受限的资产详见附注六、37。
2、应收账款
项 目 期末余额 年初余额
应收账款 84,466.51 114,644.16
合 计 84,466.51 114,644.16
（1）按账龄披露
账 龄 期末余额
1 年以内 46,388.54
1至2年
2至3年
3 年以上 7,335,447.07
小 计 7,381,835.61
减：坏账准备 7,297,369.10
合 计 84,466.51
（2）按坏账计提方法分类列示
68
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
期末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的应收账款 7,268,118.07 98.46 7,268,118.07 100
其中：单项金额重大并单独计提还账准
3,586,570.94 48.59 3,586,570.94 100
备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账准备的
3,681,547.13 49.87 3,681,547.13 100
应收款项
按组合计提坏账准备的应收账款 113,717.54 1.54 29,251.03 25.72 84,466.51
其中：账龄组合 113,717.54 1.54 29,251.03 25.72 84,466.51
合 计 7,381,835.61 100 7,297,369.10 98.85 84,466.51
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的应收账款 7,268,118.07 98.03 7,268,118.07 100
其中：单项金额重大并单独计提还账准
3,586,570.94 48.38 3,586,570.94 100
备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账准备的
3,681,547.13 49.66 3,681,547.13 100
应收款项
按组合计提坏账准备的应收账款 145,483.48 1.96 30,839.32 21.20 114,644.16
其中：账龄组合 145,483.48 1.96 30,839.32 21.20 114,644.16
合 计 7,413,601.55 100 7,298,957.39 92.30 114,644.16
①期末单项计提坏账准备的应收账款
期末余额
应收账款（按单位）
账面余额 计提比例 坏账准备 计提理由
国达房地产开发有限公司 2,012,956.81 100.00 2,012,956.81 重组前发生且无业务往来，预计无法收回。
公司财务状况较差，无持续经营能力，预计无
深圳市康祺实业发展有限公司 1,573,614.13 100.00 1,573,614.13
法收回。
潮阳公司 804,178.75 100.00 804,178.75 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
1999 年应收房款 672,993.77 100.00 672,993.77 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
69
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
期末余额
应收账款（按单位）
账面余额 计提比例 坏账准备 计提理由
2000 年应收房款 417,921.21 100.00 417,921.21 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
市建设局 201,534.00 100.00 201,534.00 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
保鸿房款 142,504.00 100.00 142,504.00 已挂账多年，预计无法收回
商报社 118,335.00 100.00 118,335.00 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
刘静 133,000.00 100.00 133,000.00 已挂账多年，预计无法收回
魁占兰 125,218.00 100.00 125,218.00 已挂账多年，预计无法收回
苏显飞、刘雪华 108,999.00 100.00 108,999.00 已挂账多年，预计无法收回
宝瑞轩--福宝阁--李秀云 100,000.00 100.00 100,000.00 已挂账多年，预计无法收回
其他共计 30 户 856,863.40 100.00 856,863.40 已挂账多年，预计无法收回
合 计 7,268,118.07 100.00 7,268,118.07
②组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 46,388.54 2,319.43 5.00
1至2年 10.00
2至3年 20.00
3 年以上 67,329.00 26,931.60 40.00
合 计 113,717.54 29,251.03 25.72%
（3）坏账准备的情况
本期计提坏账准备金额 2,319.43 元；收回或转回坏账准备金额 3,907.72 元。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为 4,734,787.69 元，
占应收账款期末余额合计数的比例为 64.14%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金
额为 4,734,787.69 元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本公司本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
70
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
本公司本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额情况。
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账 龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 5,887,736.66 60.38 5,687,650.23 59.55
1至2年
2至3年 7,472.15 0.08
3 年以上 3,863,047.64 39.62 3,855,575.49 40.37
合 计 9,750,784.30 100 9,550,697.87 100
注：账龄超过 1 年且金额重要的预付款项 3,480,466.90 元，至今尚未到结算期，
作为预付款项列报。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本公司按预付对象归集的期末余额前五名预付账款汇总金额为 8,766,041.68 元，
占预付账款期末余额合计数的比例为 89.90%。
4、其他应收款
项 目 期末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 11,427,499.98 11,647,520.02
合 计 11,427,499.98 11,647,520.02
（1）其他应收款
①按账龄披露
账 龄 期末余额
1 年以内 2,586,959.17
1至2年 2,705,971.76
2至3年 1,995,368.26
3 年以上 12,336,754.45
小 计 19,625,053.64
减：坏账准备 8,197,553.66
合 计 11,427,499.98
71
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②按坏账计提方法分类列示
期末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的其他应收款 4,106,871.75 20.93 4,106,871.75 100
其中：单项金额重大并单独计提还账准
1,294,501.00 6.60 1,294,501.00 100
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账准备的
2,812,370.75 14.33 2,812,370.75 100
其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款 15,518,181.89 79.07 4,090,681.91 26.36 11,427,499.98
其中：账龄组合 15,518,181.89 79.07 4,090,681.91 26.36 11,427,499.98
合 计 19,625,053.64 100 8,197,553.66 41.77 11,427,499.98
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的其他应收款 4,106,871.75 20.29 4,106,871.75 100
其中：单项金额重大并单独计提还账准
1,294,501.00 6.40 1,294,501.00 100
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账准备的
2,812,370.75 13.89 2,812,370.75 100
其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款 16,133,705.81 79.71 4,486,185.79 27.81 11,647,520.02
其中：账龄组合 16,133,705.81 79.71 4,486,185.79 27.81 11,647,520.02
合 计 20,240,577.56 100 8,593,057.54 92.30 11,647,520.02
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信用
坏账准备 未来 12 个月预期 合计
用损失（未发生信 损失（已发生信用减
信用损失
用减值） 值）
2019 年 1 月 1 日余额 8,593,057.54
2019 年 1 月 1 日其他应收
款账面余额在本期：
72
沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信用
坏账准备 未来 12 个月预期 合计
用损失（未发生信 损失（已发生信用减
信用损失
用减值） 值）
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本期计提 13,531.74
本期转回 409,035.62
本期转销
本期核销
其他变动
2019 年 6 月 30 日余额 8,197,553.66
④坏账准备的情况
本期变动金额
类 别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
8,593,057.54 13,531.74 409,035.62 8,197,553.66
合 计 8,593,057.54 13,531.74 409,035.62 8,197,553.66
⑤按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例（%）
河南博浩置业有限公司 往来款 4,000,000.00 3 年以上 20.38 1,600,000.00
1-2 年 974,268.13；
新乡市住房和城乡建设
保证金 3,082,803.13 2-3 年 1,315,180； 15.71 677,804.81
委员会
3 年以上 793,355
深圳市世纪开元物业服 1-2 年 986,334.10；
往来款 1,462,535.75 7.45 193,873.74
务有限公司长沙分公司 2-3 年 476,201.65
深圳市建设局 保证金 1,294,501.00 3 年以上 6.60 1,294,501.00
新乡市卫滨区房屋征收 代付规划路
1,273,696.20 3 年以上 6.49 509,478.48
中心 拆迁款
合 计 —— 11,113,536.08 —— 56.63 4,275,658.03
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5、存货
（1）存货分类
期末余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
拟开发土地 722,675,880.40 722,675,880.40
开发成本 537,334,460.11 537,334,460.11
开发产品 250,111,162.64 250,111,162.64
库存材料 588,836.19 588,836.19
合计 1,510,710,339.34 1,510,710,339.34
（续）
年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
拟开发土地 703,794,743.92 703,794,743.92
开发成本 495,990,920.08 495,990,920.08
开发产品 305,674,961.87 305,674,961.87
库存材料 841,631.30 841,631.30
合计 1,506,302,257.17 1,506,302,257.17
（2）拟开发土地
项目 使用权年限 年初数 本期增加 本期减少 期末数
长沙沙河城项目 2005.03-2075.03 253,707,187.92 653,527.98 254,360,715.90
长沙深业中心 2018.09-2058.09 450,087,556.00 18,227,608.50 468,315,164.50
合计 703,794,743.92 18,881,136.48 722,675,880.40
74
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（3）开发成本
其中：利息资本化情况
开工 预计竣工
项目 预计投资总额 年初数 本期增加 本年度利息资本化 累计利息资本化 本期减少 期末数
时间 时间
金额 金额
新乡世纪新城三期 2015.02 2019.12 38,000 万元 295,030,923.60 19,046,029.22 48,727,296.73 314,076,952.82
长沙沙河城二期一区缓建双拼 2010.11 2019.12 1,925 万元 13,088,929.08 13,088,929.08
长沙沙河城二期二区 2015.03 2020.06 29,506 万元 56,488,444.13 17,558,432.88 56,488,444.13
长沙沙河城四期一区 2021.12 72,144 万元 12,349,314.63 12,349,314.63
长沙沙河城四期二区 2017.08 2019.12 26,394 万元 131,382,623.27 6,290,755.54 8,572,683.21 137,673,378.81
长沙沙河城四期三区 2022.12 136,692 万元 1,655,188.68 1,655,188.68
长沙深业中心 2022.12 144,358 万元 2,002,251.96 2,002,251.96
合计 495,990,920.08 41,343,540.03 74,858,412.82 537,334,460.11
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（4）开发产品
项目 竣工时间 年初数 本期增加 本期减少 期末数
世纪假日广场 2008.12 347,750.46 347,750.46
长沙沙河城一期一区 2010.10 2,248,066.69 2,248,066.69
长沙沙河城一期二区 2011.12 76,320,941.73 2,610,831.57 73,710,110.16
长沙沙河城二期一区 2012.12 20,371,957.70 5,322,139.42 15,049,818.28
长沙沙河城三期一区 2014.12 15,210,000.00 630,000.00 14,580,000.00
长沙沙河城三期二区 2018.09 59,626,899.12 43,876,461.93 15,750,437.19
新乡世纪村一期 2009.8 3,390,211.75 3,390,211.75
新乡世纪村二期 2009.12 1,475,167.19 1,475,167.19
新乡世纪村三期 2012.12 1,960,000.00 1,960,000.00
新乡世纪新城一期 2014.12 57,222,976.77 2,388,182.94 54,834,793.83
新乡世纪新城二期 2015.12 67,500,990.46 736,183.37 66,764,807.09
合计 305,674,961.87 55,563,799.23 250,111,162.64
（5）截止 2019 年 6 月 30 日，本公司无所有权受限制的存货。
6、其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
沙河商城待拆迁和开发物业（注） 25,952,853.45 25,952,853.45
预交税费 53,065,291.98 54,327,713.14
合计 79,018,145.43 80,280,566.59
注：系深圳市南山区沙河街道鹤塘小区-沙河商城城市更新项目，拆迁工作于 2014 年
启动，本公司将持有的该城市更新项目中的沙河菜市场综合楼一至六层物业资产于 2014
年转入其他流动资产核算，说明详见附注十、5。
7、其他权益工具投资
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
邯郸美迪塑料制品有限公司（注） 580,129.41 580,129.41 580,129.41 580,129.41
深圳市华源资讯发展有限公司（注） 1,820,520.06 1,820,520.06 1,820,520.06 1,820,520.06
扬州华源电子有限公司（注） 128,701.77 128,701.77 128,701.77 128,701.77
合计 2,529,351.24 2,529,351.24 2,529,351.24 2,529,351.24
76
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续
本期确认的 计入其他综合收益的 其他综合收益转入留 其他综合收益转入 留
项目
股利收入 累计利得或损失 存收益的金额 存收益的原因
邯郸美迪塑料制品
- - - -
有限公司（注）
深圳市华源资讯发
- - - -
展有限公司（注）
扬州华源电子有限
- - - -
公司（注）
合计 - - - -
注：该等公司均为本公司重组之前华源实业（公司）股份有限公司投资成立，本公司
对其不具有控制、共同控制或重大影响，对该等公司投资已计提 100%减值准备，并将其
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
8、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1、年初余额 112,186,094.68 112,186,094.68
2、本期增加金额
其中：固定资产转入
3、本期减少金额
4、期末余额 112,186,094.68 112,186,094.68
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 28,738,451.73 28,738,451.73
2、本期增加金额 2,427,539.07 2,427,539.07
其中：计提或摊销 2,427,539.07 2,427,539.07
固定资产转入
3、本期减少金额
4、期末余额 31,165,990.80 31,165,990.80
三、减值准备
1、年初余额
77
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项目 房屋、建筑物 合计
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、期末余额
四、账面价值
1、期末账面价值 81,020,103.88 81,020,103.88
2、年初账面价值 83,447,642.95 83,447,642.95
注：①本期折旧和摊销额 2,427,539.07 元。
②截止 2019 年 6 月 30 日，本公司投资性房地产项目中未发现有减值事项发生，故
无需计提相应的资产减值准备。
（2）未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
新乡世纪新城幼儿园 11,872,736.97 办理中
深圳世纪村地下室 15,322,264.57 办理中
世纪假日广场地下室 19,311,984.30 办理中
合计 46,506,985.84
（3）本公司所有权受限制的投资性房地产详见附注六、37。
9、固定资产
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备 合计
一、账面原值
1、年初余额 31,968,778.20 4,128,094.62 5,632,023.70 41,728,896.52
2、本期增加金额 134,948.05 134,948.05
（1）购置 134,948.05 134,948.05
3、本期减少金额 34,663.22 34,663.22
（1）处置或报废 34,663.22 34,663.22
（2）转出至投资性房地产
4、期末余额 31,968,778.20 4,128,094.62 5,732,308.53 41,829,181.35
二、累计折旧
78
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项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备 合计
1、年初余额 19,084,730.48 3,203,249.22 3,995,292.18 26,283,271.88
2、本期增加金额 575,437.98 48,288.48 155,575.36 779,301.82
（1）计提 575,437.98 48,288.48 155,575.36 779,301.82
3、本期减少金额 31,196.90 31,196.90
（1）处置或报废 31,196.90 31,196.90
（2）转出至投资性房地产
4、期末余额 19,660,168.46 3,251,537.70 4,119,670.64 27,031,376.80
三、减值准备
1、年初余额
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、期末余额
四、账面价值
1、期末账面价值 12,308,609.74 876,556.92 1,612,637.89 14,797,804.55
2、年初账面价值 12,884,047.72 924,845.40 1,636,731.52 15,445,624.64
（2）暂时闲置的固定资产情况
截止 2019 年 6 月 30 日，本公司无重大固定资产闲置的情况。
（3）所有权受到限制的固定资产情况
截止 2019 年 6 月 30 日，本公司无所有权受限制的固定资产。
（4）未办妥产权证书的固定资产情况
截止 2019 年 6 月 30 日，本公司无未办妥产权证书的房屋建筑物。
10、在建工程
期末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
长沙装修工程 30,873.79 30,873.79
合计 30,873.79 30,873.79
11、无形资产
无形资产情况
79
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项目 计算机软件 合计
一、账面原值
1、年初余额 880,500.00 880,500.00
2、本期增加金额
（1）购置
3、本期减少金额
4、期末余额 880,500.00 880,500.00
二、累计摊销
1、年初余额 689,108.19 689,108.19
2、本期增加金额 67,549.98 67,549.98
（1）计提 67,549.98 67,549.98
3、本期减少金额
4、期末余额 756,658.17 756,658.17
三、减值准备
1、年初余额
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、期末余额
四、账面价值
1、期末账面价值 123,841.83 123,841.83
2、年初账面价值 191,391.81 191,391.81
注：（1）本期摊销金额为 67,549.98 元。
（2）截止 2019 年 6 月 30 日，本公司无因担保或其他原因造成所有权或使用权收到
限制的无形资产。
12、长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 2,110,118.49 429,293.06 428,349.91 2,111,061.64
合计 2,110,118.49 429,293.06 428,349.91 2,111,061.64
13、递延所得税资产/递延所得税负债
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（1）递延所得税资产明细
期末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 12,706,579.48 3,176,644.87 12,718,400.80 3,179,600.21
预售楼款预交所得税 65,576,961.72 16,394,240.43 70,460,725.72 17,615,181.43
预计土地增值税 4,883,764.00 1,220,941.00
可抵扣亏损 34,064,629.60 8,516,157.40 18,601,531.52 4,650,382.88
内部交易抵销 8,214,688.32 2,053,672.08 8,214,688.32 2,053,672.08
合计 125,446,623.12 31,361,655.78 109,995,346.36 27,498,836.60
（2）递延所得税负债明细
期末余额 年初余额
项 目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
预缴土地增值税 13,792,581.20 3,448,145.30 13,792,581.20 3,448,145.30
合计 13,792,581.20 3,448,145.30 13,792,581.20 3,448,145.30
（3）未确认递延所得税资产明细
期末余额 年初余额
项目 未确认递延所得税 可抵扣暂时性 未确认递延所得税资
可抵扣暂时性差异
资产 差异 产
可抵扣暂时性差异 4,129,351.24 1,032,337.81 4,129,351.24 1,032,337.81
可弥补亏损 271.45 67.86 271.45 67.86
合计 4,129,622.69 1,032,405.67 4,129,622.69 1,032,405.67
14、应付账款
（1）应付账款列示
项目 期末余额 年初余额
应付工程款 83,524,712.40 128,235,044.37
合计 83,524,712.40 128,235,044.37
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
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项目 期末余额 未偿还或结转的原因
长沙二期一区 4,393,010.27 未结算
长沙三期一区 23,973,393.08 未结算
新乡世纪村 3,957,969.87 未结算
新乡世纪新城 27,945,236.25 未结算
合计 60,269,609.47
15、预收款项
（1）预收款项列示
项目 期末余额 年初余额
1 年以内 353,544,957.12 399,377,771.65
1至2年 296,123,611.00 140,308,682.00
2至3年 381,090.00 175,000.00
3 年以上 1,330,421.00 1,175,421.00
合计 651,380,079.12 541,036,874.65
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
世纪新城三期 295,842,443.00 尚未达到确认收入条件
世纪假日广场 693,257.00 尚未达到确认收入条件
合计 296,535,700.00
（3）本公司期末预收款项主要明细项目列示如下：
项目 期末余额 年初余额
长沙沙河城项目 229,868,129.00 190,533,147.00
新乡世纪村项目 1,451,790.00 636,750.00
新乡世纪新城 417,583,514.00 346,982,599.00
合计 648,903,433.00 538,152,496.00
16、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 17,860,698.83 19,544,107.03 18,855,422.04 18,549,383.82
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项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
二、离职后福利-设定提存计划 2,608,118.99 2,086,439.14 2,447,099.53 2,247,458.60
合计 20,468,817.82 21,630,546.17 21,302,521.57 20,796,842.42
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 15,122,949.00 15,173,459.45 14,644,205.90 15,652,202.55
2、职工福利费 1,467,196.02 1,467,196.02
3、社会保险费 1,442,477.26 1,442,477.26
其中：医疗保险费 472,348.79 472,348.79
工伤保险费 17,335.90 17,335.90
生育保险费 50,733.60 50,733.60
4、住房公积金 994,641.68 994,641.68
5、工会经费和职工教育经费 2,737,749.83 466,332.62 306,901.18 2,897,181.27
合计 17,860,698.83 19,544,107.03 18,855,422.04 18,549,383.82
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,195,416.85 1,195,416.85
2、失业保险费 20,490.27 20,490.27
3、企业年金缴费 2,608,118.99 870,532.02 1,231,192.41 2,247,458.60
合计 2,608,118.99 2,086,439.14 2,447,099.53 2,247,458.60
注：本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险、企业年金计划，根据
该等计划，本公司分别按相关规定向该等计划缴存费用。除上述缴存费用外，本公司不再
承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
17、应交税费
项目 期末余额 年初余额
企业所得税 26,415,339.19 30,246,702.53
个人所得税 93,574.42 105,714.08
增值税 713,564.66 1,396,648.36
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项目 期末余额 年初余额
城市维护建设税 130,726.64 145,699.52
教育费附加 53,027.88 93,523.86
土地使用税 129,393.93
房产税 37,255.44 25,234.67
印花税 123,420.14
其他 116,560.07
合计 27,560,048.30 32,266,337.09
18、其他应付款
项 目 期末余额 年初余额
应付利息 94,937.50 122,500.00
其他应付款 149,075,341.40 151,416,597.51
合 计 149,170,278.90 151,539,097.51
（1）应付利息
项目 期末余额 年初余额
长期借款应付利息 94,937.50 122,500.00
合计 94,937.50 122,500.00
（2）其他应付款
①按款项性质列示
项目 期末余额 年初余额
土地增值税准备金 4,883,763.99 4,883,763.99
押金保证金 5,044,731.13 5,332,827.22
暂收企业/个人往来款 139,146,846.28 141,200,006.30
合计 149,075,341.40 151,416,597.51
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
代收专项维修基金（世纪新城） 2,853,012.60 未到结算时间
合计 2,853,012.60
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19、一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 年初余额
1 年内到期的长期借款（附注六、20） 25,000,000.00 25,000,000.00
合计 25,000,000.00 25,000,000.00
20、长期借款
项目 年末余额 年初余额
信用借款
抵押并担保借款 77,500,000.00 90,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 25,000,000.00 25,000,000.00
合计 52,500,000.00 65,000,000.00
注：上述借款的抵押资产类别以及金额详见附注六、37；上述借款接受担保情况详见
附注十、5（3）关联担保情况说明。
21、股本
本期增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 201,705,187.00 201,705,187.00
合计 201,705,187.00 201,705,187.00
22、资本公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他资本公积 9,965,893.97 9,965,893.97
合计 9,965,893.97 9,965,893.97
23、盈余公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 73,211,664.66 73,211,664.66
任意盈余公积 157,659,909.83 157,659,909.83
合计 230,871,574.49 230,871,574.49
24、未分配利润
（1）未分配利润变动情况
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项目 本期 上期
调整前上年末未分配利润 442,253,291.24 309,981,460.55
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 442,253,291.24 309,981,460.55
加：本期归属于母公司股东的净利润 -3,819,428.29 3,083,374.91
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 13,312,504.66 2,017,051.87
其他
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 425,121,358.29 311,047,783.59
（2）利润分配情况的说明
根据 2019 年 4 月 23 日经本公司 2018 年度股东大会批准的《关于公司 2018 年度利
润分配及分红派息的预案》，本公司向全体股东派发现金股利，每 10 股派发人民币 0.66
元（含税），按照已发行股份数 201,705,187 股计算，共计 13,312,504.66 元。
25、营业收入和营业成本
（1）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 78,215,518.19 57,116,828.31 118,316,786.76 86,654,755.20
其他业务 4,383,887.95 2,821,249.81 3,430,058.81 2,539,659.56
合 计 82,599,406.14 59,938,078.12 121,746,845.57 89,194,414.76
（2）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 77,150,245.53 55,563,799.23 117,116,006.91 85,204,007.93
物业管理 1,065,272.66 1,192,296.48 1,200,779.85 1,099,225.57
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本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
代建收入和综合服务费 360,732.60 351,521.70
合计 78,215,518.19 57,116,828.31 118,316,786.76 86,654,755.20
（3）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
深圳市 1,065,272.66 1,553,029.08 1,200,779.85 1,450,747.27
新乡市 6,294,710.47 3,124,366.31 30,025,287.76 21,605,294.47
长沙市 70,855,535.06 52,439,432.92 87,090,719.15 63,598,713.46
合计 78,215,518.19 57,116,828.31 118,316,786.76 86,654,755.20
26、税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 17,144.15
土地增值税 1,381,863.46 2,121,068.80
城市维护建设税 96,543.44 425,272.69
教育费附加 59,555.26 269,506.79
房产税 88,998.36 347,414.74
土地使用税 653,527.98 -37,867.00
其他税费 90,515.71 248,222.06
合计 2,371,004.21 3,390,762.23
27、销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传推广费 109,841.23 286,104.48
销售佣金 638,973.14 2,183,463.69
职工薪酬 196,856.07 347,181.60
其他销售费用 1,348,253.24 2,563,852.71
合计 2,293,923.68 5,380,602.48
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28、管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 19,277,397.50 19,509,863.06
物业租赁、管理费 2,964,693.67 2,797,153.76
折旧、摊销费 1,043,838.57 2,368,043.49
行政办公费 941,892.82 660,443.69
业务招待、企业文化费 575,807.21 356,406.71
中介机构费用 1,145,625.17 636,727.04
交通差旅费 260,043.44 248,738.18
其他管理费用 1,778,614.71 1,370,844.53
合计 27,987,913.09 27,948,220.46
29、财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 2,123,673.61 2,614,013.89
减：利息收入 804,547.25 738,823.49
减：利息资本化金额 437,597.22
汇兑损益 -12.33 -62.34
其他 51,607.55 70,214.01
合计 1,370,721.58 1,507,744.85
30、信用减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 1,588.29
其他应收款坏账损失 395,503.88
合 计 397,092.17
31、资产减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -381,997.82
合 计 -381,997.82
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32、营业外收入
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
拆迁补偿安置费 6,143,624.50 10,811,156.40 6,143,624.50
其他 15,734.00
合计 6,143,624.50 10,826,890.40 6,143,624.50
33、营业外支出
计入本期非经常性损益
项 目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产毁损报废损失 2,236.22 2,236.22
其中：固定资产 2,236.22 2,236.22
对外捐赠支出 50,000.00 50,000.00
罚没支出 257,682.30 257,682.30
合 计 309,918.52 309,918.52
34、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 2,715,896.51 4,355,427.17
递延所得税费用 -3,862,819.18 -3,002,685.38
合计 -1,146,922.67 1,352,741.79
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 -5,131,436.39
按法定/适用税率计算的所得税费用 -1,282,859.10
子公司适用不同税率的影响 101,755.00
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 34,181.42
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
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项目 本期发生额
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 -1,146,922.67
35、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
企业间往来 25,436,148.79 3,614,022.10
拆迁补偿安置费 6,134,467.50 9,304,668.45
存款利息收入 804,547.25 738,823.49
车位过户费 9,157.00 15,454.00
合计 32,384,320.54 13,672,968.04
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
企业间往来 12,572,429.23 60,290,169.42
费用性支出 11,929,149.47 11,103,734.79
按揭保证金 1,020,839.87 5,712,169.77
罚没及违约金支出 257,682.30
银行手续费支出 51,617.55 70,214.01
合计 25,831,718.42 77,176,287.99
36、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -3,984,513.72 3,417,251.58
加：资产减值准备 -397,092.17 381,997.82
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 3,206,840.89 3,458,974.56
无形资产摊销 67,549.98 88,049.85
长期待摊费用摊销 428,349.91 1,275,092.83
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补充资料 本期金额 上期金额
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 2,236.22
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 2,123,673.61 2,176,416.67
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -3,862,819.18 -3,002,685.38
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -4,408,082.17 20,367,641.24
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 688,784.72 -2,520,676.17
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 65,257,860.66 105,828,171.39
其他
经营活动产生的现金流量净额 59,122,788.75 131,470,234.39
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 185,237,489.60 234,637,017.24
减：现金的期初余额 154,229,902.61 123,008,183.23
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 31,007,586.99 111,628,834.01
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期末余额 年初余额
一、现金 185,237,489.60 154,229,902.61
其中：库存现金 190,936.56 88,926.95
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项目 期末余额 年初余额
可随时用于支付的银行存款 185,046,553.04 154,140,975.66
可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 185,237,489.60 154,229,902.61
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
37、所有权或使用权受限制的资产
项目 项目名称 期末账面价值 年初账面价值
货币资金 按揭保证金 20,663,687.49 26,429,779.89
投资性房地产 深圳世纪假日广场裙楼负 104 室（注） 32,778,477.77 33,683,405.03
合计 53,442,165.26 60,113,184.92
注：2013 年 1 月 31 日，本公司向华夏银行深圳高新支行借款人民币 5,000 万元，借
款期限至 2023 年 1 月 31 日；2013 年 2 月 6 日，本公司向华夏银行深圳高新支行借款人
民币 15,000 万元，借款期限至 2023 年 2 月 6 日；本公司以世纪假日广场裙楼负 104 作
为上述 2 亿借款抵押物。
截止 2019 年 6 月 30 日，本公司上述借款余额为人民币 7,750 万元。
38、外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：港元 6,850.21 0.8793 6,023.39
七、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本公司本期无非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本公司本期无同一控制下企业合并。
3、反向购买
本公司本期无反向购买情况。
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4、处置子公司
本公司本期无处置子公司的情况。
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%） 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
长沙深业置业有限公司 长沙市 长沙市 房地产开发、销售 100.00 新设
新乡市深业地产有限公司 新乡市 新乡市 房地产开发、销售 70.00 新设
深圳市深业置地物业投资有限公司 深圳市 深圳市 投资、咨询 100.00 新设
洛阳深业博浩地产有限公司 洛阳市 洛阳市 房地产开发、销售 60.00 新设
长沙深业福湘置业有限公司 长沙市 长沙市 房地产开发、销售 100.00 新设
（2）重要的非全资子公司
少数股东的持股 本期归属于少 本期向少数股东
子公司名称 期末少数股东权益余额
比例（%） 数股东的损益 分派的股利
新乡市深业地产有限公司 30.00 -165,085.43 65,293,633.93
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
期末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
新乡市深业地产有
645,841,890.76 22,578,876.79 668,420,767.55 461,797,431.84 178,145.26 461,975,577.10
限公司
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
新乡市深业地产有
611,499,757.35 22,687,793.43 634,187,550.78 427,013,930.30 178,145.26 427,192,075.56
限公司
（续）
本期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
新乡市深业地产有限公司 6,588,670.81 -550,284.77 -550,284.77 11,127,771.64
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
（续）
上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
新乡市深业地产有限公司 30,302,568.10 1,112,922.24 1,112,922.24 54,051,038.74
（4）使用集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
本公司子公司无使用集团资产和清偿集团债务受到重大限制的情况。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
本公司无在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司交易的情况。
3、在合营企业或联营企业中的权益
本公司本期无合营企业及联营企业。
4、重要的共同经营
本公司本期无共同经营情况。
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
本公司本期内无未纳入合并财务报表范围的情况。
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具
的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这
些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以
确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可
能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一
风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化
是在独立的情况下进行的。
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经
营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险
管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当
的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定
的范围之内。
1、市场风险
（1）外汇风险
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与港元有关，本公
司的主要业务活动均以人民币计价结算。于 2019 年 6 月 30 日，除下表所述资产港元余
额外，本公司的资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产产生的外汇风险可能对
本公司的经营业绩产生影响极小。
项目 期末数 年初数
现金及现金等价物
港元 6,850.21 6,850.21
本公司密切关注汇率变动对本公司外汇风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规
避外汇风险。
2、信用风险
2019 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另
一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失，主要包括合并资产负债表中已确认
的金融资产的账面金额。为降低信用风险，本公司执行监控程序以确保采取必要的措施回
收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日根据应收款项的回收情况，计提充分的坏
账准备。因此，本公司管理层认为所承担的信用风险已经大为降低。
此外，本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
3、流动风险
流动风险，是指公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金
短缺的风险。管理流动风险时，本公司通过利用银行借款及债务等方式维持资金延续性与
灵活性之间的平衡，保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本
公司经营需要，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务，并降低现金
流量波动的影响。本公司金融负债的情况详见附注六相关科目的披露情况。
本公司将自有资金作为重要的资金来源。截止 2019 年 6 月 30 日本公司流动负债未
超过流动资产。管理层有信心如期偿还到期借款，并取得新的循环借款。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动风险已经大为降低，对本公司的经
营和财务报表不构成重大影响，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 司的表决权比
比例（%） 例（%）
兴办实业；建筑材料的购销及其它国内商
深业沙河（集团）
深圳市 业、物资供销业；物业及租赁管理；在合 RMB3.5 亿元 34.02 34.02
有限公司
法取得使用权的地块上从事房地产开发
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
注：本公司的最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
2、本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司本期无合营企业及联营企业。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳沙河医院 受同一控股股东控制
5、关联方交易情况
（1）出售商品/提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深业沙河（集团）有限公司 物业管理收入 703,765.02 816,657.68
深圳沙河医院 物业管理收入 34,733.88 34,733.88
（2）关联租赁情况
本公司作为承租人
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
深业沙河（集团）
房屋建筑物（沙河世纪办公楼） 2,311,271.10 2,124,019.80
有限公司
（3）关联担保情况
本公司作为被担保方
担保方 担保余额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
深业沙河（集团）有限公司 25,000,000.00 2013.01.31 2023.01.31 否
深业沙河（集团）有限公司 52,500,000.00 2013.02.06 2023.02.06 否
（4）关键管理人员报酬
项目 本期发生额(万元) 上期发生额(万元)
关键管理人员报酬 229 228
（5）截止 2019 年 6 月 30 日，本公司收到关联方因“鹤塘小区-沙河商城城市更新项
目”而支付的过渡期补助费情况如下：
2013 年 9 月 16 日，本公司与深业沙河（集团）有限公司签订关于深圳市南山区沙河
街道鹤塘小区--沙河商城城市更新项目的《搬迁补偿安置协议》，该项目用地范围内所涉及
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
的待拆迁物业总面积为 41,345.67 ㎡，其中沙河菜市场综合楼一至六层为本公司名下物
业，面积 14,049.44 ㎡。
由于上述拆迁工作于 2014 年启动，本公司于 2014 年度内将原列报于投资性房地产
及固定资产的所涉及的待拆迁物业账面价值 33,051,251.34 元的沙河商城资产转入其他流
动资产核算。2015 年 1 月 28 日，本公司与深业沙河(集团)有限公司就鹤塘小区、沙河商
城城市更新项目中本公司持有的沙河菜市场综合楼一至六层正式签订《搬迁房屋交接确认
单》，按本公司和深业沙河（集团）有限公司约定，深业沙河(集团)有限公司在拆迁过度期
内向本公司支付安置费。
2018 年 11 月 30 日，本公司与深业沙河(集团)有限公司签订关于深圳市南山区沙河
街道鹤塘小区--沙河商城城市更新项目的《搬迁补偿安置协议之补充协议》，将沙河菜市场
综合楼一层 3,017.39 平方物业的补偿方式由原房屋补偿方式变更为货币补偿方式，货币
补偿金额按回迁房屋的评估价确定，金额为 186,172,963.00 元；同时沙河菜市场综合楼
一层商业部分过渡期安置费计自《搬迁补偿安置协议之补充协议》生效之日（2018 年 11
月 30 日）停止。
本 公 司 本 期 确 认 沙 河 商 城 旧 改 拆 迁 过 渡 期 安 置 补 助 费 6,134,467.50 元 ( 上 年
10,811,156.40 元)，计入营业外收入。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
期末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款：
深业沙河（集团）有限公司 1,028,839.62 471,651.75 946,885.04 467,554.02
合计 1,028,839.62 471,651.75 946,885.04 467,554.02
（2）应付项目
项目名称 期末余额 年初余额
预收账款：
深业沙河（集团）有限公司 1,022,411.25 2,108,671.65
合计 1,022,411.25 2,108,671.65
其他应付款：
深业沙河（集团）有限公司（注） 131,835,635.89 133,900,162.65
合计 131,835,635.89 133,900,162.65
十一、承诺及或有事项
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沙河实业股份有限公司 2019 年半年度报告全文
1、或有事项
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2019
年6月30日尚未结清的担保金额共计人民币54,439万元。
十二、资产负债表日后事项
本公司本期无资产负债表日后事项。
十三、其他重要事项
1、前期差错更正
本公司本期内无前期差错更正的情况。
2、债务重组
本公司本期内无债务重组情况。
3、资产置换
本公司本期内无非货币性资产交换等资产置换的情况。
4、其他对投资者决策有影响的重要事项
本公司本期内无其他对投资者决策有影响的重要事项。
5、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 3
个经营分部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价
其业绩。在经营分部的基础上本公司确定了 3 个报告分部，分别为房地产、代建业务和物
业管理。这些报告分部是以根据公司具体情况披露为基础确定的。本公司各个报告分部提
供的主要产品及劳务分别为商品房销售、代建业务及物业管理。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量
基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
项目 房地产销售 代建业务 物业管理 分部间抵销 合计
主营业务收入 81,520,990.63 1,742,866.07 -664,450.56 82,599,406.14
主营业务成本 58,727,503.00 1,210,575.12 59,938,078.12
资产总额 1,962,262,940.71 23,074,813.41 -39,000,000.00 1,946,337,754.12
负债总额 1,031,825,306.88 554,799.56 -19,000,000.00 1,013,380,106.44
十四、母公司财务报表主要项目注释
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1、应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 期末余额
1 年以内 46,388.54
1至2年
2至3年
3 年以上 7,335,447.07
小 计 7,381,835.61
减：坏账准备 7,297,369.10
合 计 84,466.51
（2）按坏账计提方法分类列示
期末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的应收账款 7,268,118.07 98.46 7,268,118.07 100
其中：单项金额重大并单独计提还账
3,586,570.94 48.59 3,586,570.94 100
准备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账
3,681,547.13 49.87 3,681,547.13 100
准备的应收款项
按组合计提坏账准备的应收账款 113,717.54 1.54 29,251.03 25.72 84,466.51
其中：账龄组合 113,717.54 1.54 29,251.03 25.72 84,466.51
合 计 7,381,835.61 100 7,297,369.10 98.85 84,466.51
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的应收账款 7,268,118.07 98.03 7,268,118.07 100
其中：单项金额重大并单独计提还账
3,586,570.94 48.38 3,586,570.94 100
准备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账
3,681,547.13 49.66 3,681,547.13 100
准备的应收款项
按组合计提坏账准备的应收账款 145,483.48 1.96 30,839.32 21.20 114,644.16
其中：账龄组合 145,483.48 1.96 30,839.32 21.20 114,644.16
合 计 7,413,601.55 100 7,298,957.39 92.30 114,644.16
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①期末单项计提坏账准备的应收账款
期末余额
应收账款（按单位）
账面余额 计提比例 坏账准备 计提理由
国达房地产开发有限公司 2,012,956.81 100.00 2,012,956.81 重组前发生且无业务往来，预计无法收回。
公司财务状况较差，无持续经营能力，预
深圳市康祺实业发展有限公司 1,573,614.13 100.00 1,573,614.13
计无法收回。
潮阳公司 804,178.75 100.00 804,178.75 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
1999 年应收房款 672,993.77 100.00 672,993.77 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
2000 年应收房款 417,921.21 100.00 417,921.21 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
市建设局 201,534.00 100.00 201,534.00 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
保鸿房款 142,504.00 100.00 142,504.00 已挂账多年，预计无法收回
商报社 118,335.00 100.00 118,335.00 重组前发生且无业务往来，预计无法收回
刘静 133,000.00 100.00 133,000.00 已挂账多年，预计无法收回
魁占兰 125,218.00 100.00 125,218.00 已挂账多年，预计无法收回
苏显飞、刘雪华 108,999.00 100.00 108,999.00 已挂账多年，预计无法收回
宝瑞轩--福宝阁--李秀云 100,000.00 100.00 100,000.00 已挂账多年，预计无法收回
其他共计 30 户 856,863.40 100.00 856,863.40 已挂账多年，预计无法收回
合 计 7,268,118.07 100.00 7,268,118.07
②组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 46,388.54 2,319.43 5.00
1至2年 10.00
2至3年 20.00
3 年以上 67,329.00 26,931.60 40.00
合 计 113,717.54 29,251.03 25.72%
（3）坏账准备的情况
本期计提坏账准备金额 2,319.43 元；收回或转回坏账准备金额 3,907.72 元。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
100
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本公司按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为 4,734,787.69 元，占
应收账款期末余额合计数的比例为 64.14%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额为
4,734,787.69 元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本公司本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额情况。
2、其他应收款
项 目 期末余额 年初余额
应收利息
应收股利 5,000,000.00
其他应收款 689,122,905.72 719,062,929.32
合 计 689,122,905.72 724,062,929.32
①按账龄披露
账 龄 期末余额
1 年以内 444,785,684.14
1至2年 10,000.00
2至3年 40,780,266.82
3 年以上 207,904,255.58
小 计 693,480,206.54
减：坏账准备 4,357,300.82
合 计 689,122,905.72
②其他应收款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的
1,294,501.00 0.19 1,294,501.00 100.00
其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备的
689,631,334.79 99.44 508,429.07 0.07 689,122,905.72
其他应收款
其中：账龄组合 1,460,604.69 0.21 508,429.07 34.81 952,175.62
合并范围内关联方组合 688,170,730.10 99.23 688,170,730.10
单项金额不重大但单独计提坏账准备
2,554,370.75 0.37 2,554,370.75 100.00
的其他应收款
合计 693,480,206.54 100.00 4,357,300.82 0.63 689,122,905.72
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（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
1,294,501.00 0.18 1,294,501.00 100.00
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
719,557,887.69 99.47 494,958.37 0.07 719,062,929.32
备的其他应收款
其中：账龄组合 1,387,157.59 0.19 494,958.37 35.68 892,199.22
合并范围内关联方组合 718,170,730.10 99.28 718,170,730.10
单项金额不重大但单独计提坏账
2,554,370.75 0.35 2,554,370.75 100.00
准备的其他应收款
合计 723,406,759.44 100.00 4,343,830.12 0.60 719,062,929.32
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预期 合计
信用损失（未发生 用损失（已发生信用
信用损失
信用减值） 减值）
2019 年 1 月 1 日余额 4,343,830.12
2019 年 1 月 1 日其他应收
款账面余额在本期：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本期计提 13,470.70
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019 年 6 月 30 日余额 4,357,300.82
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④坏账准备的情况
本期变动金额
类 别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
4,343,830.12 13,470.70 4,357,300.82
合 计 4,343,830.12 13,470.70 4,357,300.82
⑤按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
款项 占其他应收款年末余额 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 合计数的比例（%） 期末余额
1 年以内 444,630,000.00；
长沙深业置业有
往来款 688,170,730.10 1-2 年 0；2-3 年 40,688,027.81； 99.23
限公司
3 年以上 202,852,702.29
深圳市建设局 保证金 1,294,501.00 3 年以上 0.18 1,294,501.00
深业沙河（集团）
押金 1,028,839.62 3 年以上 0.15 471,651.75
有限公司
个人 备用金 368,558.50 3 年以上 0.05 147,423.40
深圳市南山区建
保证金 355,920.00 3 年以上 0.05 355,920.00
设局
合计 691,218,549.22 99.67 2,121,496.15
⑥涉及政府补助的应收款项
本公司期末无涉及政府补助的应收款项。
⑦因金融资产转移而终止确认的其他应收款
本公司本期内无因金融资产转移而终止确认其他应收款的情况。
⑧转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司本期内无转移其他应收款且继续涉入形成资产、负债的情况。
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
期末余额 年初余额
项目 减值
账面余额 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
准备
对子公司投资 251,800,000.00 251,800,000.00 251,800,000.00 251,800,000.00
合计 251,800,000.00 251,800,000.00 251,800,000.00 251,800,000.00
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（2）对子公司投资
本期计
本期 本期 减值准备
被投资单位 年初余额 期末余额 提减值
增加 减少 期末余额
准备
长沙深业置业有限公司 136,700,000.00 136,700,000.00
深圳市深业置地物业投资有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
新乡市深业地产有限公司 89,100,000.00 89,100,000.00
洛阳深业博浩地产有限公司 6,000,000.00 6,000,000.00
合计 251,800,000.00 251,800,000.00
4、营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 360,732.60 351,521.70
其他业务 3,375,450.71 2,116,755.15 2,860,427.53 2,116,755.15
合计 3,375,450.71 2,477,487.75 2,860,427.53 2,468,276.85
5、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算子公司分红 5,600,000.00
合计 5,600,000.00
十五、补充资料
1、本期非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益 -2,236.22
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
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项 目 金额 说明
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,835,942.20
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 5,833,705.98
所得税影响额 1,458,426.50
少数股东权益影响额（税后） -69,228.52
合 计 4,444,508.00
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第
1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -0.43% -0.0189 -0.0189
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 -0.94% -0.0410 -0.0410
董事长：陈勇 总经理：温毅 分管财务副总经理：赖育明 财务经理：王瑞华
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第十一节 备查文件目录
（一）载有公司法人代表签名的半年度报告文本；
（二）载有公司董事长、总经理、分管财务副总经理和财务经理签名并盖章的财务报告文本；
（三）报告期内在中国证监会指定网站及公司选定的信息披露报纸《证券时报》上公开披露过的所有文件的正本及公告原稿；
（四）其他有关资料。
沙河实业股份有限公司
法定代表人:陈勇
二○一九年八月二十七日
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