深天地Ａ：会计政策、会计估计和合并报表编制方法2017-11-23
深圳市天地（集团）股份有限公司 会计政策、会计估计和合并报表编制办法
深圳市天地（集团）股份有限公司
会计政策、会计估计和合并报表编制方法
（2017 年 11 月 21 日经公司第八届董事会第五十四次临时会议审议通过）
一、会计准则
本公司执行财政部颁发的新企业会计准则（2014 年版）及其补
充规定。
二、会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
三、营业周期
营业周期为 12 个月，并且作为资产和负债的流动性划分标准。
四、记账本位币
采用人民币为记账本位币。
五、记账基础和会计计量
会计核算以权责发生制为记账基础；会计计量属性一般采用历
史成本计量，如所确定的会计要素采用重置成本、可变现净值、现值、
公允价值计量金额能够取得并可靠计量，可以采用相应计量属性计量。
六、现金及现金等价物确定标准
在编制现金流量表时，本公司将库存现金以及可以随时用于支付
的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到
期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小四
个条件的投资，确定为现金等价物。
七、外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折
算汇率折合成人民币记账。
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资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，
由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外
币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计
入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生
日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即
期汇率折算，由此产生的汇兑差额作为公允价值变动损益计入当期损
益。如属于可供出售外币非货币性项目的，形成的汇兑差额计入其他
综合收益。
八、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（一）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经
济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进
行会计处理
1、这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2、这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3、一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4、一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是
经济的。
（二）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方
资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控
制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价
值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整
资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留
存收益。
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如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资
产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或
股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将
各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交
易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，与达到合并前
的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的
账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留
存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融
工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，
直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相
同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资
产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，
暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
（三）非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的
负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损
益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽
子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不
属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，
以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
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资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权
投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以
该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日
的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及
原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的
投资收益。
（四）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性
证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
九、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（一）合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条
款、其他相关事实和情况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企
业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主
体达成的合营安排，通常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下
列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排划分为共同经营：
1、合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和
负债分别享有权利和承担义务。
2、合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和
负债分别享有权利和承担义务。
3、其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和
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负债分别享有权利和承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎
所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖于合营方的支持。
（二）共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并
按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的
费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），
在该资产等由共同经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损
益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合
《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本
公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将
该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共
同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第 8
号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确
认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营
相关资产且承担该共同经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，
否则，应当按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
十、金融工具
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金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（一）金融工具的分类
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质
而非仅以法律形式，结合取得持有金融资产和承担金融负债的目的，
在初始确认时将金融资产和金融负债分为不同类别：以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产（或金融负债）；持有至到期投资；
应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
（二）金融工具的确认依据和计量方法
1、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负
债）
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，
包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债是指满足下列条件之一的金融资产
或金融负债：
（1）取得该金融资产或金融负债的目的是为了在短期内出售、
回购或赎回；
（2）属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有
客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
（3）属于衍生金融工具，但是被指定为有效套期工具的衍生工
具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公
允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生工具除外。
只有符合以下条件之一，金融资产或金融负债才可在初始计量时
指定为以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产或金融负债：
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（1）该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的
计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的
情况；
（2）风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产
组合、该金融负债组合、或该金融资产和金融负债组合，以公允价值
为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；
（3）包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生
工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显
不应当从相关混合工具中分拆；
（4）包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其
进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。
本公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或
金融负债，在取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利
或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交
易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资
收益，期末将公允价值变动计入当期损益。处置时，其公允价值与初
始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
2、应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的
非衍生金融资产。
本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有
的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应
收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始
确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额
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计入当期损益。
3、持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本
公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生性金融资产。
本公司对持有至到期投资，在取得时按公允价值（扣除已到付息
期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。
实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持
不变。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资
收益。
如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融资产的金额，相
对于本公司全部持有至到期投资在出售或重分类前的总额较大，在处
置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产；重分类日，该投资的账面价值与其公允价值之间的差额计
入其他综合收益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，
计入当期损益。但是，遇到下列情况可以除外：
（1）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到
期前三个月内)，且市场利率变化对该项投资的公允价值没有显著影
响。
（2）根据合同约定的偿付方式，企业已收回几乎所有初始本金。
（3）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且
难以合理预计的独立事件所引起。
4、可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生
金融资产，以及除其他金融资产类别以外的金融资产。
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本公司对可供出售金融资产，在取得时按公允价值（扣除已宣告
但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关
交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利
确认为投资收益。可供出售金融资产的公允价值变动形成的利得或损
失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入
其他综合收益。处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资
产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综
合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损
益。
本公司对在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的
权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生金融资产，按照成本计量。
5、其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余
成本进行后续计量。
（三）金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资
产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采
用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转
移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项
金额的差额计入当期损益：
1、所转移金融资产的账面价值；
2、因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
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变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体
的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相
对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1、确认部分的账面价值；
2、终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供
出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所
收到的对价确认为一项金融负债。
（四）金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融
负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方
式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质
上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止
确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为
一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值
与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差
额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终
止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。
分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资
产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
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（五）金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其
公允价值；活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经
纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产或负债的报价，
且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格
作为确定其公允价值的基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公
允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负
债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先
使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实
可行的情况下，使用不可观察输入值。
（六）金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融
资产发生减值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
1、发行方或债务人发生严重财务困难；
2、债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期
等；
3、债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难
的债务人作出让步；
4、债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
5、因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继
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续交易；
6、无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减
少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初
始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产
的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、
担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
7、权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等
发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
8、权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
金融资产的具体减值方法如下：
1、可供出售金融资产减值准备
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行
检查，若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其成本超过
50%（含 50%）或低于其成本持续时间超过一年（含一年）的，则表
明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其
成本超过 20%（含 20%）但尚未达到 50%的，本公司会综合考虑其他
相关因素诸如价格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。
上段所述成本按照可供出售权益工具投资的初始取得成本扣除
已收回本金和已摊销金额、原已计入损益的减值损失确定；不存在活
跃市场的可供出售权益工具投资的公允价值，按照类似金融资产当时
市场收益率对未来现金流量折现确定的现值确定；在活跃市场有报价
的可供出售权益工具投资的公允价值根据证券交易所期末收盘价确
定，除非该项可供出售权益工具投资存在限售期。对于存在限售期的
可供出售权益工具投资，按照证券交易所期末收盘价扣除市场参与者
因承担指定期间内无法在公开市场上出售该权益工具的风险而要求
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获得的补偿金额后确定。
可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，
本公司将原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损
失从其他综合收益转出，计入当期损益。该转出的累计损失，等于可
供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊余金额、当前
公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公
允价值已上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确
认的减值损失予以转回计入当期损益；对于可供出售权益工具投资发
生的减值损失，在该权益工具价值回升时通过权益转回；但在活跃市
场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生的减
值损失，不得转回。
2、持有至到期投资减值准备
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其
账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提
后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入
当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
金融资产在转回日的摊余成本。
（七）金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。
但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列
示：
1、本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是
当前可执行的；
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2、本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金
融负债。
十一、应收款项
（一）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准：金额
在 100 万元以上。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值测
试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，
计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合
计提坏账准备。
（二）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
1、信用风险特征组合的确定依据
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的单项
金额重大的应收款项一起按信用风险特征划分为若干组合，根据以前
年度与之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基
础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
确定组合的依据：
组合名称 计提方法 确定组合的依据
无收回风险的合并范围应收款项、根据业
无风险组合 不计提坏账准备
务性质认定无信用风险的应收款项等
包括除上述组合之外的应收款项，本公司
账龄分析法组 根据以往的历史经验对应收款项计提比例
账龄分析法
合 作出最佳估计，参考应收款项的账龄进行
信用风险组合分类
2、根据信用风险特征组合确定的计提方法
（1）采用账龄分析法计提坏账准备
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账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内 5.00 5.00
1－2 年 10.00 10.00
2－3 年 30.00 30.00
3－4 年 50.00 50.00
4－5 年 80.00 80.00
5 年以上 100.00 100.00
（2）不计提坏账准备的应收款项组合：
合并范围应收款项、根据业务性质认定无信用风险的应收款项等
一般不计提坏账准备，除非有客观证据表明其发生了减值。
3、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大的具体标准为：金额在 100 万元以下（不含）。
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本公司将无法按
应收款项的原有条款收回款项。
坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值
低于其账面价值的差额进行计提。
十二、存货
（一）存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处
在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和
物料等。商品混凝土行业存货主要包括原材料、周转材料、包装物、
低值易耗品等；房地产开发行业存货主要包括开发成本、拟开发土地、
工程施工、开发产品、出租开发产品、库存商品及周转材料等。
（二）存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本
和其他成本。商品混凝土行业的商品混凝土发出按移动平均法计价；
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房地产行业开发产品的发出按个别认定法计价。
（三）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提
取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接
用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价
减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要
经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关
税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而
持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数
量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销
售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单
价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产
和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与
其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，
并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
1、商品混凝土行业的存货可变现净值的确定依据及存货跌价准
备的计提方法
年末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提
取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接
用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价
减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要
经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的
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估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关
税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而
持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数
量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销
售价格为基础计算。
2、房地产行业的存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的
计提方法
年末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
3、跌价准备的恢复
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，
并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（四）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（五）低值易耗品和包装物的摊销方法
1、低值易耗品采用一次转销法；
2、包装物采用一次转销法。
3、其他周转材料采用一次转销法摊销。
（六）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实
际面积分摊记入商品房成本。
（七）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商
品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对
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象，归集所发生的成本。
（八）维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预
售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，
并统一上缴维修基金管理部门。
（九）质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发
产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保
修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
（十）出租开发产品的核算方法
年末对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，在“存货”
项目内列示，并依据房屋建筑物的账面价值、估计经济使用年限和估
计残值率，采用直线法计算月摊销额，计入出租开发产品的经营成本
费用。
十三、划分为持有待售资产
（一）持有待售的非流动资产或处置组的分类
公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待
售的资产：（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当
前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即公司已经就出售计
划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预
计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能
满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售
类别。
因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能
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在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将
非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）买方或其他方意外设
定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预
计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；（2）
因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内
完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重
新满足了持有待售类别的划分条件。
（二）持有待售的非流动资产或处置组的计量
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或
处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账
面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资
产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始
计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和
公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取
得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去
出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组
中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占
比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费
用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售
类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划
分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后
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的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别
后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损
益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别
前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置
组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面
价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或
摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不
再继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移
除时，按照以下两者孰低计量：(1) 划分为持有待售类别前的账面价
值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或
减值等进行调整后的金额；(2) 可收回金额。
企业终止确认持有待售的非流动资产或处置中时，应当将尚未确
认的利得或损失计入当期损益。
十四、长期股权投资
（一）初始投资成本的确定
1、企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本办法第
八条同一控制和非同一控制下企业合并的会计处理方法。
2、其他方式取得的长期股权投资
（1）以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购
买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出。
（2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性
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证券的公允价值作为初始投资成本；发行或取得自身权益工具时发生
的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
（3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产
的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股
权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确
凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币
性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长
期股权投资的初始投资成本。
（4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照
公允价值为基础确定。
（二）后续计量及损益确认
1、成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法
核算，并按照初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或利润外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金
股利或利润确认为当期投资收益。
2、权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；
对于其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连
险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投资，采用公允
价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成
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本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位
实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合
收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权
益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时
被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净
利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之间发生的未实
现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵
销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行
处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的
账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面
价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额
外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担
额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、
恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投
资的账面价值后，恢复确认投资收益。
（三）长期股权投资核算方法的转换
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1、公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响
的按金融工具确认和计量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投
资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成
控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确
定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按
权益法核算的初始投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账
面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股
比例计算确定的应享有被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允
价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计入当期营
业外收入。
2、公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响
的按金融工具确认和计量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有
对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等原因能够对非
同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照
原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法
核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综
合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金
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融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收
益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
3、权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同
控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号
——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采
用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。
4、成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控
制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
5、成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控
制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日
的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
（四）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应
当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资
时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应
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比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符
合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处
理：
1、这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2、这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3、一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4、一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是
经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，
不属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会
计处理：
1、在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取
得价款之间的差额计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股
权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能
对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则
第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在
丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
2、在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项
交易，处置价款与处置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合
并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（股本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权
时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计
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算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公
司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收
益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子
交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交
易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处
理：
1、在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处
置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合
收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
2、在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处
置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（五）共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且
对该安排回报具有重大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与
方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同控制某项安排，
该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单
独主体的净资产享有权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益
法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的净资产享有
权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额
相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决
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策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制
定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有事实和情况后，
判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类似
权力机构中派有代表； 2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；
（3）与被投资单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理
人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
十五、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的
房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使
用权、已出租的建筑物。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地
产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态
前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使
用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房
地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：
类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率 年折旧（摊销）率
房屋建筑物 10-35 5 2.71--9.50
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该
投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为
赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产或无形资
产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换
后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置
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中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、
转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计
入当期损益。
十六、固定资产
（一）固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并
且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列
条件时予以确认：
1、与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
2、该固定资产的成本能够可靠地计量。
（二）固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。其中，外购的固定资产的
成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可
使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。自行建造固定
资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
出构成。投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为
入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。购买固
定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，
固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购
买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入
当期损益。
（三）固定资产后续计量及处置
1、固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命
内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准
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备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲
减专项储备，并确认相同金额的累计折旧，该固定资产在以后期间不
再计提折旧；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿
命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残
值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调
整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 10-35 5 2.71-9.50
机器设备 年限平均法 7-10 5 9.50-13.57
电子设备 年限平均法 5 5 19.00
运输设备 年限平均法 6 5 15.83
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
2、固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固
定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
3、固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益
时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置
收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（四）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融
资租入固定资产：
1、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司；
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2、本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将
远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以
合理确定本公司将会行使这种选择权；
3、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的
大部分；
4、本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租
赁开始日租赁资产公允价值；
5、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使
用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最
低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额
作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁谈
判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师
费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融
资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固
定资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在
租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间
内计提折旧。
十七、在建工程
（一）在建工程初始计量
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该
项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物
资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应
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分摊的间接费用等。本公司的在建工程以项目分类核算。
（二）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的
全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定
可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，
根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资
产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工
决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折
旧额。
十八、借款费用
（一）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购
建或者生产的，在符合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资
产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当
期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生
产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地
产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
1、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本
化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式
发生的支出；
2、借款费用已经发生；
3、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者
生产活动已经开始。
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（二）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的
期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可
销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且
可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后
才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（三）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、
且中断时间连续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如
是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者
可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的
借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后
借款费用继续资本化。
（四）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的
利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购
建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘
以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息
金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应
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摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
十九、无形资产与开发支出
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非
货币性资产，包括外购软件、土地使用权等。
（一）无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于
使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超
过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本
以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允
价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债
的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公
允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以
换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换
入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，
以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成
本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方
的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取
得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用
的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许
权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到
预定用途前所发生的其他直接费用。
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（二）无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命
有限和使用寿命不确定的无形资产。
1、使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内
按直线法摊销。使用寿命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 30-50 土地可使用年限
外购软件 10 预计可使用年限
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行
复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未
有不同。
2、使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不
确定的无形资产。对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不
摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重新复核后仍为
不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
（三）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性
的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识
应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装
置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
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1、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为
无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行
性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形
资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内
部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形
资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以
前期间已计入损益的开发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本
化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到
预定用途之日起转为无形资产。
二十、长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的
迹象。如果长期资产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收
回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的
资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额
与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面
价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认
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为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资
产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间
作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资
产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是
否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业
合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关
资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者
资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认
相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测
试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的
商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
二十一、长期待摊费用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担
的分摊期限在 1 年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线
法分期摊销。
二十二、职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而
给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、
辞退福利和其他长期职工福利。
（一）短期薪酬
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短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束
后十二个月内需要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利
除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为
负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
（二）离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或
与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和
辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机
构组织实施的社会基本养老保险、失业保险等。在职工为本公司提供
服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。
离职后福利设定受益计划主要为离退休人员支付的明确标准的
统筹外福利、为去世员工遗属支付的生活费等。对于设定受益计划中
承担的义务，在资产负债表日由独立精算师使用预期累计福利单位法
进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期
间，并计入当期损益或相关资产成本，其中：除非其他会计准则要求
或允许职工福利成本计入资产成本，设定设益计划服务成本和设定设
益计划净负债或净资产的利息净额在发生当期计入当期损益；重新计
量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动在发生当期计入其他
综合收益，且在后续会计期间不允许转回至损益。
（三）辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳
动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司
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不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付
辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的
劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，
向未达到国家规定的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗
位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本公司自内部退休
安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退
养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合
辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期
间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次
性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差
异于发生时计入当期损益。
（四）其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外
的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司
提供服务的会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工福利，在资产负债表日
由独立精算师使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产
生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资
产成本。
二十三、预计负债
（一）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计
负债：该义务是本公司承担的现时义务；履行该义务很可能导致经济
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利益流出本公司；该义务的金额能够可靠地计量。
（二）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数
进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、
不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通
过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发
生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额
的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续
范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单
个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及
多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，
补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金
额不超过预计负债的账面价值。
二十四、股份支付
（一）股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的
股份支付。
（二）权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的
报价确定其公允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，
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采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模型考虑以下
因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份的现
行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效
期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的
可行权条件中的市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可
行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市场条
件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
（三）确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变
动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可
行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量一致。
（四）会计处理方法
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。
授予后立即可行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成
本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业
绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权
益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将
当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不
再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工
具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在
授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加
负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以
现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权
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情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每
个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计
入当期损益。
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权
益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入
当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权
条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处
理。
二十五、优先股、永续债等其他金融工具
本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等
金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部
分分类为金融负债或权益工具：
（一）符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：
1、向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
2、在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合
同义务；
3、将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合
同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具；
4、将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，
但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产
的衍生工具合同除外。
（二）同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：
1、该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在
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潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
2、将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该
金融工具为非衍生工具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结
算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以固定数量的自身权益
工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
（三）会计处理方法
对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当
作为发行企业的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，手
续费、佣金等交易费用从权益中扣除；
对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上
按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期
损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具的初始计量金额。
二十六、收入
（一）销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既
没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施
有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入
企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销
售收入实现。
1、商品混凝土行业收入的确认时点
公司按照客户订单要求将商品混凝土发运至客户项目现场，客户
在发货单上签收后，相关货物的风险与报酬转移至客户，公司依据经
客户签字认可的送货单、对账单等确认收入。
2、房地产开发行业收入的确认时点
销售合同已经签订；相关的购房款已经收取入账，并开具了收款
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收据或发票；完工开发产品移交条件已经达到，业主（买方）已经签
订了收楼意见书，完工开发产品所有权上的主要风险和报酬已转移；
并且该项销售的成本能可靠地计量，上述条件同时满足时，确认为当
期营业收入。
合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，
按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
（二）确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地
计量时，分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1、利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际
利率计算确定。
2、使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方
法计算确定。
（三）提供劳务收入的确认依据和方法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工
百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工
作的测量确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
1、收入的金额能够可靠地计量；
2、相关的经济利益很可能流入企业；
3、交易的完工进度能够可靠地确定；
4、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已
收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳
务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收
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入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成
本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结
转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列
情况处理：
1、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的
劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
2、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的
劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务
时，销售商品部分和提供劳务部分能够区分且能够单独计量的，将销
售商品的部分作为销售商品处理，将提供劳务的部分作为提供劳务处
理。销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够
单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分全部作为销售商品处理。
（四）建造合同收入的确认依据和方法
1、当建造合同的结果能够可靠地估计时，与其相关的合同收入
和合同费用在资产负债表日按完工百分比法予以确认。完工百分比法，
是指根据合同完工进度确认合同收入和合同费用的方法。合同完工进
度按照累计实际发生的合同费用占合同预计总成本的比例确定。
固定造价合同的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
（1）合同总收入能够可靠地计量；
（2）与合同相关的经济利益很可能流入企业；
（3）实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
（4）合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确
定。
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成本加成合同的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
（1）与合同相关的经济利益很可能流入企业；
（2）实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期
间累计已确认收入后的金额，确认为当期合同收入；同时，按照合同
预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用后的金
额，确认为当期合同费用。合同工程的变动、索赔及奖金以可能带来
收入并能可靠计算的数额为限计入合同总收入。
2、建造合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同
成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。
（2）合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，
不确认合同收入。
（3）如果合同总成本很可能超过合同总收入，则预期损失立即
确认为费用。
（五）附回购条件的资产转让
公司销售产品或转让其他资产时，与购买方签订了所销售的产品
或转让资产回购协议，根据协议条款判断销售商品是否满足收入确认
条件。如售后回购属于融资交易，则在交付产品或资产时，本公司不
确认销售收入。回购价款大于销售价款的差额，在回购期间按期计提
利息，计入财务费用。
二十七、政府补助
（一）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资
产。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相
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关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他
方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资
产相关的政府补助之外的政府补助。
（二）政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件
且预计能够收到财政扶持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之
外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补
助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得
的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当
期损益。
（三）会计处理方法
1、与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确
认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相
关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益；
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，
应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
2、与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本
费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间
计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损
失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
3、对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，
应当区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为
与收益相关的政府补助。
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4、与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，
计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，
应当计入营业外收支。
（四）企业取得政策性优惠贷款贴息
1、财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠
利率向企业提供贷款的，可以选择下列方法之一进行会计处理：
①以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和
该政策性优惠利率计算相关借款费用。
②以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计
算借款费用，实际收到的金额与借款公允价值之间的差额确认为递延
收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关借款
费用。
选择了上述两种方法之一后，应当一致地运用，不得随意变更。
2、财政将贴息资金直接拨付给企业，企业应当将对应的贴息冲
减相关借款费用。
（五）已确认的政府补助需要退回的， 应当在需要退回的当期
分情况按照以下规定进行会计处理：
1、初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
2、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；
3、属于其他情况的，直接计入当期损益。
二十八、递延所得税资产和递延所得税负债
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递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础
与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延
所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计量。
（一）确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后
年度的可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂
时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中
因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该
交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条
件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可
能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得
额。
（二）确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递
延所得税负债。但不包括：
1、商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
2、非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不
影响会计利润，也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂
时性差异；
3、对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该
暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回。
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二十九、租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和
报酬转移给承租人，该租赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
（一）经营租赁会计处理
1、公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁
期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相
关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将
该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，
计入当期费用。
2、公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁
期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易
相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，
在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收
益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部
分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
（二）融资租赁会计处理
1、融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与
最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低
租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费
用。 融资租入资产的认定依据、计价和折旧方法详见本附注四／（十
六）固定资产。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊
销，计入财务费用。
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2、融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未
担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租
金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相关的初始直
接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的
收益金额。
三十、终止经营
本公司将满足下列条件之一的已被处置或被划归为持有待售的、
在经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分确认为终止经营
组成部分：
1、该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区。
2、该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区
进行处置计划的一部分。
3、该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
三十一、安全生产费
本公司按照国家规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或
当期损益，同时记入“专项储备”科目。使用提取的安全生产费时，
属于费用性支出的，直接冲减专项储备。形成固定资产的，通过“在
建工程”科目归集所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使用状
态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，
并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
三十二、利润分配方法
本公司的税后净利润在弥补以前年度亏损后按以下顺序分配：
项目 计提比例
提取法定公积金 10%
支付普通股股利 由股东大会决定
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三十三、合并财务报表的编制方法
（一）合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司
（包括本公司所控制的单独主体）均纳入合并财务报表。
（二）合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，
编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为
一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按
照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金
流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会
计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司
不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间
进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生
的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并
股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报表角度与以本
公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角
度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东
的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净
利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的
当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括
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最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的
账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资
产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
1、增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则
调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告
期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期
期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时
点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视
同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进
行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权
之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之
间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比
较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，
则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告
期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日
至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，
对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他
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综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者
权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购
买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2、处置子公司或业务
（1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初
至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初
至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对
于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值
进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去
按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收
益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综
合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为
当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产
变动而产生的其他综合收益除外。
（2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处
置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下
一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会
计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
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③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经
济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子
交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易
进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资
对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其
他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽
子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对
子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处
置子公司一般处理方法进行会计处理。
3、购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股
比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产
份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
4、不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资
而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债
表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
三十四 公司原深天地字【2010】80 号文《深圳市天地集团股
份有限公司现行主要会计政策、会计估计和合并报表编制方法》同时
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废止。
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董 事 会
二○一七年十一月二十一日
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