中信证券股份有限公司
关于
中粮地产（集团）股份有限公司
发行股份购买资产并募集配套资金
暨关联交易
之
独立财务顾问报告
独立财务顾问
签署日期：二〇一八年十一月
目 录
释 义 .................................................................................................................................................................... 5
声明与承诺 .......................................................................................................................................................... 10
重大事项提示 ...................................................................................................................................................... 12
重大风险提示 ...................................................................................................................................................... 74
第一章 本次交易概况 ...................................................................................................................................... 91
一、本次交易的背景及目的 .......................................................................................................................... 91
二、本次交易方案 .......................................................................................................................................... 93
三、标的资产估值及作价情况 .................................................................................................................... 103
四、减值补偿安排及盈利预测补偿安排 .................................................................................................... 112
五、期间损益安排 ........................................................................................................................................ 114
六、本次交易构成重大资产重组 ................................................................................................................ 114
七、本次交易构成关联交易 ........................................................................................................................ 115
八、本次交易不构成重组上市 .................................................................................................................... 115
九、本次交易对上市公司的影响 ................................................................................................................ 115
十、本次交易已经履行及尚需履行的审批程序 ........................................................................................ 120
第二章 上市公司基本情况 ............................................................................................................................ 124
一、公司概况 ................................................................................................................................................ 124
二、公司设立及历次股本变动情况 ............................................................................................................ 124
三、公司最近 60 个月的控制权变动情况及控股股东、实际控制人概况 ............................................... 128
四、主营业务发展情况和主要财务指标 .................................................................................................... 130
五、最近三年重大资产重组情况 ................................................................................................................ 131
六、上市公司因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情况 ......... 131
七、上市公司最近三年受到行政处罚或者刑事处罚的情况..................................................................... 131
第三章 交易对方基本情况 ............................................................................................................................ 132
一、明毅的基本情况 .................................................................................................................................... 132
二、明毅的产权及控制关系 ........................................................................................................................ 133
三、明毅最近三年注册资本变化情况 ........................................................................................................ 140
四、明毅最近三年主营业务发展情况 ........................................................................................................ 140
五、明毅最近两年一期主要财务指标 ........................................................................................................ 140
六、明毅主要下属企业情况 ........................................................................................................................ 141
七、交易对方与上市公司之间是否存在关联关系的情况说明，以及向上市公司推荐的董事、监事、高
级管理人员情况 ............................................................................................................................................ 141
八、交易对方及其主要管理人员最近五年内受到行政处罚、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重
大民事诉讼或者仲裁情况说明 .................................................................................................................... 141
2
九、交易对方及其主要管理人员最近五年的诚信情况............................................................................. 141
十、交易对方及其董事、高级管理人员是否存在泄露本次重大资产重组内幕信息以及利用本次重大资
产重组信息进行内幕交易的情况说明 ........................................................................................................ 142
十一、募集配套资金交易对方的基本情况 ................................................................................................ 142
十二、交易对方持股时间、持股成本及按本次交易对价计算的收益率 ................................................. 142
十三、交易对方其他情况说明 .................................................................................................................... 143
第四章 标的资产基本情况 ............................................................................................................................ 145
一、基本情况 ................................................................................................................................................ 145
二、历史沿革 ................................................................................................................................................ 145
三、产权及控制关系 .................................................................................................................................... 153
四、下属重要企业基本情况 ........................................................................................................................ 154
五、最近三年主营业务发展情况 ................................................................................................................ 166
六、报告期内主要财务指标 ........................................................................................................................ 187
七、近三年评估、增资、改制情况 ............................................................................................................ 188
八、主要资产权属、主要负债及对外担保情况 ........................................................................................ 188
九、诉讼、仲裁、行政处罚及合法合规情况 ............................................................................................ 318
十、非经营性资金占用的情况 .................................................................................................................... 322
十一、报告期内主要会计政策及相关会计处理 ........................................................................................ 324
十二、过渡期及减值承诺期内是否存在其他资产出售安排..................................................................... 349
十三、报告期内的非经常性损益 ................................................................................................................ 351
十四、大悦城地产拟在过渡期内将上海长风大悦城项目相关权益或所涉股权注入大悦城地产参与成立
的境外基金的说明 ........................................................................................................................................ 352
第五章 发行股份情况 .................................................................................................................................... 354
一、发行股份购买资产 ................................................................................................................................ 354
二、对上市公司股权结构及主要财务指标的影响 .................................................................................... 365
第六章 配套募集资金情况 ............................................................................................................................ 369
一、本次交易募集配套资金安排 ................................................................................................................ 369
二、募集配套资金的股份发行情况 ............................................................................................................ 369
三、募集配套资金的用途及必要性、合理性 ............................................................................................ 370
四、上市公司募集资金管理制度 ................................................................................................................ 385
五、关于本次配套募集资金失败的补救措施 ............................................................................................ 391
第七章 标的资产的估值情况 ........................................................................................................................ 392
一、《安永估值报告》主要内容 ................................................................................................................ 392
二、《中企华估值报告》主要内容 ............................................................................................................ 416
三、标的资产作价公允性及合理性的说明 ................................................................................................ 477
四、独立董事对本次交易估值事项意见 .................................................................................................... 487
第八章 本次交易主要合同 ............................................................................................................................ 491
一、《发行股份购买资产协议》主要内容 ................................................................................................ 491
3
二、《发行股份购买资产协议之补充协议》主要内容............................................................................. 496
三、《减值补偿协议》主要内容 .................................................................................................................. 497
四、《减值补偿协议之补充协议》主要内容 .............................................................................................. 500
五、《盈利预测补偿协议》主要内容 .......................................................................................................... 501
第九章 独立财务顾问意见 ............................................................................................................................ 504
一、主要假设 ................................................................................................................................................ 504
二、本次交易的合规性分析 ........................................................................................................................ 504
三、本次交易不属于《重组管理办法》第十三条规定的重组上市 ......................................................... 515
四、本次交易定价的依据及公平合理性分析 ............................................................................................ 516
五、本次交易的估值合理性分析 ................................................................................................................ 518
六、本次交易对上市公司盈利能力、财务状况的影响分析..................................................................... 524
七、本次交易对上市公司的其他影响分析 ................................................................................................ 536
八、本次交易的资产交割安排 .................................................................................................................... 543
九、对本次交易是否构成关联交易的核查 ................................................................................................ 544
十、标的公司股东及其关联方是否存在对拟购买资产非经营性资金占用问题的核查 ......................... 544
十一、本次交易中直接或间接有偿聘请其他第三方的相关情形............................................................. 545
十二、独立财务顾问的内核程序及内核意见 ............................................................................................ 545
十三、独立财务顾问对本次交易的结论性意见 ........................................................................................ 545
4
释 义
在本独立财务顾问报告中，除非上下文另有含义，下列简称具有如下含义：
《中信证券股份有限公司关于中粮地产（集团）股份有限公司发
本独立财务顾问报告、独立
指 行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之独立财务顾问报
财务顾问报告
告》
本独立财务顾问、中信证券 指 中信证券股份有限公司
《中粮地产（集团）股份有限公司发行股份购买资产并募集配套
重组报告书 指
资金暨关联交易报告书（草案）》
中粮地产、上市公司、公司 指 中粮地产（集团）股份有限公司
中粮集团 指 中粮集团有限公司
COFCO (Hong Kong) Limited，中文名称为“中粮集团（香港）有
中粮香港 指
限公司”
明毅、交易对方 指 Vibrant Oak Limited，中文名称为“明毅有限公司”
明毅所持有的大悦城地产的 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦
拟购买资产、标的资产 指 城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普
通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%）
大悦城地产、标的公司、目
指 Joy City Property Limited，中文名称为“大悦城地产有限公司”
标公司
本次重大资产重组、本次重 中粮地产向明毅发行股份购买其持有的大悦城地产 9,133,667,644
指
组、本次发行股份购买资产 股普通股股份
中粮地产向明毅发行股份购买其持有的大悦城地产 9,133,667,644
本次交易 指 股普通股股份并拟采用询价方式向不超过 10 名特定投资者发行
股份募集配套资金
深圳市宝安区投资管理公司，现公司名称为“深圳市宝安区投资
宝投公司 指
管理集团有限公司” ，系公司原控股股东
深圳中粮 指 中粮集团（深圳）有限公司
中粮置地 指 中粮置地有限公司
上海新兰 指 上海新兰房地产开发有限公司
上海鹏利置业 指 上海鹏利置业发展有限公司
沈阳大悦城 指 沈阳大悦城房产开发有限公司
中粮置业 指 中粮置业投资有限公司
北京大悦城商管 指 大悦城商业管理（北京）有限公司
5
北京享晟置业 指 北京享晟置业有限公司
西安秦汉唐 指 西安秦汉唐国际广场管理有限公司
上海悦耀置业 指 上海悦耀置业发展有限公司
上海高星置业 指 上海高星置业有限公司
成都卓远地产 指 卓远地产（成都）有限公司
沈阳大悦城商管 指 沈阳大悦城商业管理有限公司
亚龙湾开发 指 三亚亚龙湾开发股份有限公司
中粮北京酒店 指 中粮酒店（北京）有限公司
中粮三亚酒店 指 中粮酒店（三亚）有限公司
南昌凯莱大饭店有限公司，现公司名称为“江西新地酒店有限公
南昌凯莱饭店 指
司”
北京凯莱物管 指 北京凯莱物业管理有限公司
四川凯莱物管 指 四川凯莱物业管理有限公司
广州凯莱物管 指 凯莱物业管理（广州）有限公司
浙江和润天成置业 指 浙江和润天成置业有限公司
烟台大悦城 指 烟台大悦城有限公司
亚龙湾物管 指 三亚亚龙湾物业管理有限公司
西单大悦城 指 西单大悦城有限公司
北京弘泰地产 指 北京弘泰基业房地产有限公司
中粮广场发展 指 北京中粮广场发展有限公司
天津大悦城 指 大悦城（天津）有限公司
上海大悦城 指 大悦城（上海）有限责任公司
三亚虹霞开发 指 三亚虹霞开发建设有限公司
三亚悦晟开发 指 三亚悦晟开发建设有限公司
三亚龙溪游艇会 指 三亚亚龙湾龙溪游艇会有限公司
四川中国酒城 指 四川中国酒城股份有限公司
北京昆庭资管 指 北京昆庭资产管理有限公司
6
亚龙湾悦城 指 三亚亚龙湾悦城酒店管理有限公司
重庆泽悦 指 重庆泽悦实业有限公司
青岛大悦城 指 青岛大悦城房地产开发有限公司
中土畜三利公司 指 中土畜三利实业发展有限公司
北京名都 指 北京名都房地产开发有限公司
苏州苏源 指 苏州苏源房地产开发有限公司
中粮龙泉山庄 指 北京中粮龙泉山庄有限公司
海南电影公社 指 海南电影公社动画村有限公司
三亚美高梅度假酒店 指 中粮酒店（三亚）有限公司三亚美高梅度假酒店
青岛智悦置地 指 青岛智悦置地有限公司
中金公司 指 中国国际金融股份有限公司
独立财务顾问、主承销商 指 中国国际金融股份有限公司和中信证券股份有限公司
境内法律顾问、君合 指 北京市君合律师事务所
普衡 指 Paul Hastings
审计机构、瑞华 指 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
估值机构、安永 指 安永（中国）企业咨询有限公司
评估机构、中企华 指 北京中企华资产评估有限责任公司
国枫律师事务所 指 北京国枫律师事务所
国家工商总局 指 国家工商行政管理总局
央行 指 中国人民银行
国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
国家发改委 指 国家发展和改革委员会
商务部 指 中华人民共和国商务部
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
中国证监会并购重组委 指 中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
7
香港证监会 指 香港证券及期货事务监察委员会
香港联交所 指 香港联合交易所有限公司
中央结算及交收系统，系在香港联交所买卖证券的结算及交收系
CCASS 指
统
中粮地产与明毅于 2018 年 3 月 29 日签署的附条件生效的《发行
《发行股份购买资产协议》 指
股份购买资产协议》
中粮地产与明毅于 2018 年 3 月 29 日签署的附条件生效的《关于
《减值补偿协议》 指
发行股份购买资产之减值补偿协议》
《发行股份购买资产协议 中粮地产与明毅于 2018 年 4 月 24 日签署的附条件生效的《发行
指
之补充协议》 股份购买资产协议之补充协议》
《减值补偿协议之补充协 中粮地产与明毅于 2018 年 4 月 24 签署的附条件生效的《关于发
指
议》 行股份购买资产之减值补偿协议之补充协议》
中粮地产与明毅于 2018 年 11 月 15 日签署的附条件生效的《发
《盈利预测补偿协议》 指
行股份购买资产之盈利预测补偿协议》
中企华《中企华估值报告》中，大悦城地产下属采用收益法或假
承诺资产 指
设开发法估值的相关主体公司
大悦城地产合并口径下承诺资产扣除非经常性损益后归属母公
司所有者的净利润（即承诺资产扣除非经常性损益后归属母公司
承诺净利润 指
所有者的净利润按照大悦城地产所持股比进行权益加总后的总
额）
瑞华于 2018 年 7 月 23 日出具的《大悦城地产有限公司审计报告》
《大悦城审计报告》 指
（瑞华专审字[2018] 02060340 号）
安永于 2018 年 4 月 24 日出具的《中粮地产（集团）股份有限公
《安永估值报告》 指 司拟收购 VIBRANT OAK LIMITED 持有的大悦城地产有限公司
9,133,667,644 股普通股股份项目估值报告》
中企华于 2018 年 11 月 13 日出具的《中粮地产（集团）股份有
《中企华估值报告》 指 限公司拟了解大悦城地产有限公司市场价值项目估值报》（（中企
华评咨字(2018)第 1380 号、第 1381 号）号）
瑞华于 2018 年 7 月 23 日出具的《中粮地产（集团）股份有限公
《中粮地产备考审阅报告》 指 司备考合并财务报表专项审阅报告》（瑞华阅字[2018] 02060002
号）
《公司章程》 指 《中粮地产（集团）股份有限公司章程》
报告期 指 2016 年、2017 年、2018 年 1 月-5 月
估值基准日 指 2017 年 12 月 31 日
交割日 指 交割发生之日，以上市公司登记至标的公司股东名册之日为准
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
8
《反垄断法》 指 《中华人民共和国反垄断法》
《重组管理办法》 指 《上市公司重大资产重组管理办法（2016 年修订）》
《实施细则》 指 《上市公司非公开发行股票实施细则（2017 年修订）》
《上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则（2018 年修订）》
《发行管理办法》 指 《上市公司证券发行管理办法》
《境外投资指导意见》 指 《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》
《战投管理办法》 指 《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》
《房地产管理法》 指 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《闲置办法》 指 《闲置土地处置办法》
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发
国发[2010]10 号文 指
[2010]10 号文）
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国
国办发[2013]17 号文 指
办发[2013]17 号文）
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关
建房[2010]53 号文 指
问题的通知》（建房[2010]53 号文）
元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元
注：本独立财务顾问报告中若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成
的尾差。
9
声明与承诺
中信证券受中粮地产的委托担任本次交易的独立财务顾问。根据《公司法》、《证券
法》、《重组管理办法》、《发行管理办法》、《26 号准则》、《财务顾问管理办法》等法律、
法规的有关规定，按照证券行业公认的业务标准、道德规范，本着诚实信用、勤勉尽责
精神，遵循客观、公正的原则，在认真审阅相关资料和充分了解本次交易行为的基础上，
本独立财务顾问就本次交易的相关事项出具本独立财务顾问报告。
本独立财务顾问声明如下：
1、本独立财务顾问与本次交易所涉及的交易各方不存在利害关系，就本次交易发
表意见是完全独立的；
2、本独立财务顾问报告所依据的文件、材料由本次交易的相关各方向本独立财务
顾问提供。相关各方已承诺在本次交易过程中所提供的信息真实、准确、完整，不存在
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。本独立财务顾问不承担由此引起的任何风险责任；
3、本独立财务顾问报告是基于相关各方均按相关协议的条款和承诺全面履行其所
有义务的基础而提出的；
4、本独立财务顾问报告不构成对中粮地产的任何投资建议，对于投资者根据本独
立财务顾问报告所作出的任何投资决策可能产生的风险，本独立财务顾问不承担任何责
任；
5、本独立财务顾问未委托或授权其他任何机构和个人提供未在本独立财务顾问报
告中列载的信息和对本独立财务顾问做任何解释或说明；
6、本独立财务顾问特别提请广大投资者认真阅读就本次交易事项披露的相关公告，
查阅有关文件；
7、本独立财务顾问报告旨在对本次交易做出独立、客观、公正的评价。本独立财
务顾问报告仅供重组报告书作为附件使用。未经本独立财务顾问书面同意，本独立财务
顾问报告不得用于其他任何目的，也不得被任何第三方使用。
本独立财务顾问承诺如下：
10
1、本独立财务顾问己按照规定履行尽职调查义务，有充分理由确信所发表的专业
意见与上市公司和交易对方披露的文件内容不存在实质性差异；
2、本独立财务顾问己对上市公司和交易对方披露的本次交易的相关文件进行充分
核查，确信披露文件的内容与格式符合要求；
3、本独立财务顾问有充分理由确信中粮地产委托本独立财务顾问出具意见的本次
交易方案符合法律、法规和中国证监会及深圳证券交易所的相关规定，所披露的信息真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
4、本独立财务顾问专业意见已提交本独立财务顾问内核机构审查，内核机构同意
出具此专业意见；
5、本独立财务顾问在与中粮地产接触后到担任本次交易独立财务顾问期间，己采
取严格的保密措施，严格执行风险控制和内部隔离制度，不存在内幕交易、操纵市场和
证券欺诈问题。
11
重大事项提示
本部分所述词语或简称与本独立财务顾问报告“释义”所述词语或简称具有相同含
义。特别提醒投资者认真阅读本独立财务顾问报告全文，并特别注意下列事项：
一、本次交易方案
（一）本次交易方案概述
本次交易方案为中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产
9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦
城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%），并拟采用询价方式向不
超过 10 名特定投资者发行股份募集配套资金。募集配套资金总金额不超过 242,578.14
万元，融资规模不超过中粮地产以发行股份方式购买大悦城地产 9,133,667,644 股普通
股股份交易价格的 100%，且发行股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的 20%，
即不超过 362,746,319 股。本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司。
本次募集配套资金的生效和实施以本次发行股份购买资产的生效和实施为条件，但
发行股份购买资产不以募集配套资金的成功实施为前提，最终募集配套资金发行成功与
否不影响本次发行股份购买资产的实施。
（二）发行股份购买资产
1、交易对方与标的资产
本次重组的交易对方为明毅，标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股
普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普
通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%）。
2、交易对价及支付方式
本次重组的交易价格以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历史
投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。
12
基于前述考虑，根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买
资产协议之补充协议》，交易双方经协商同意，本次重组的交易对价确定为 1,475,607.94
万元，由中粮地产以发行股份的方式支付本次重组的全部交易对价。本次交易中，安永
出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性、
公允性，中企华出具了《中企华估值报告》，进一步论证本次交易作价的公允性。
如在估值基准日至标的资产交割日期间，标的公司进行权益分派、资本公积金转增
股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该
等股份应一并向中粮地产转让。如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核
本次交易前，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其
所持 9,133,667,644 股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，
中粮地产向明毅非公开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=
明毅获得的分红现金金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格；如在中国证监会并
购重组委召开会议审核本次交易后，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配
股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向中粮地产支
付该等现金金额。
根据大悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年
度之全年业绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案
为每股派发股息 4 港仙。上述分红派息方案已于 2018 年 7 月 9 日实施，明毅就其持有
的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币 365,346,705.76 元。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。
3、股票种类和面值、发行对象和发行方式
中粮地产以发行股份的方式向明毅支付本次交易对价，具体方案如下：
（1）股票种类和面值
13
本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币 1.00
元。
（2）发行对象、发行方式
本次发行股份购买资产的发行对象为明毅，发行方式为非公开发行。
4、发行价格
根据《重组管理办法》第四十五条的规定，上市公司发行股份的价格不得低于市场
参考价的 90%。市场参考价为上市公司审议本次重大资产重组的首次董事会决议公告日
前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。交易均价的
计算公式为：董事会决议公告日前若干个交易日公司股票交易均价=决议公告日前若干
个交易日公司股票交易总额/决议公告日前若干个交易日公司股票交易总量。
本次发行股份购买资产的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的第九届
董事会第十七次会议决议公告日，即 2018 年 3 月 31 日。本次发行定价基准日前 20 个
交易日、60 个交易日及 120 个交易日的上市公司股票交易均价情况如下：
单位：元/股
定价基准日 定价基准日 定价基准日
项目
前 20 个交易日 前 60 个交易日 前 120 个交易日
交易均价 7.59 7.64 8.15
交易均价的 90% 6.83 6.89 7.34
注：上述数据已经除权除息处理。
基于本次交易停牌前公司的股价走势、上市公司近年来的盈利状况，及定价基准日
同行业上市公司估值的比较，为兼顾各方利益，经友好协商，交易双方确定本次发行股
份购买资产所发行股份的定价依据为不低于定价基准日前60个交易日中粮地产股票交
易均价的90%，即6.89元/股。2018年7月10日，中粮地产2017年年度权益分派方案实施
完毕，以中粮地产现有总股本1,813,731,596股为基数，向全体股东每10股派0.55元人民
币现金（含税）。因此，本次重大资产重组中发行股份购买资产的股份发行价格由6.89
元/股调整为6.84元/股。
本次发行价格合理性分析如下：
（1）停牌期间行业和大盘指数变动对上市公司发行股票价格的影响
14
中粮地产自 2017 年 7 月 24 日起停牌，于 2018 年 3 月 31 日公告重组预案。在此期
间，深证综指（399106）及深证房地产指数（399637）整体保持稳定，其中，深证综指
（399106）收盘点数从 2017 年 7 月 24 日的 1,854.67 点小幅下降至 2018 年 3 月 30 日（公
告重组预案前最后一个交易日）的 1,853.72 点，降幅为 0.05%；深证房地产指数（399637）
从 2017 年 7 月 24 日的 5,845.91 点小幅下降至 2018 年 3 月 30 日（公告重组预案前最后
一个交易日）的 5,644.59 点，降幅为 3.44%。鉴于停牌期间大盘及行业指数波动较小，
选择定价基准日前 60 个交易日的 90%（为定价基准日前 20 个交易日、60 个交易日及
120 个交易日的上市公司股票交易均价的 90%的中位数）作为本次发行股份购买资产的
发行价具有一定合理性。
（2）交易标的估值因素对上市公司发行股票价格的影响
本次中粮地产发行股份购买资产价格 6.89 元/股（中粮地产 2017 年年度权益分派方
案实施后调整后为 6.84 元/股）已考虑标的资产估值因素。如下表所示，中粮地产及大
悦城地产估值对应的 2017 年 12 月 31 日市净率水平分别为 1.88 倍及 1.96 倍，较为接近，
差异在合理范围内。
单位：万元
项目 计算过程 中粮地产 大悦城地产
估值 A 1,249,661.07 2,476,091.34
归母净资产（2017 年 12 月 31 日） B 663,048.56 1,261,403.06
市净率（倍） C=A/B 1.88 1.96
注 1：中粮地产估值=发行价 6.89 元/股*发行前总股本 181,373.16 万股。
注 2：本次交易标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份，其估值 1,475,607.94
万元=大悦城地产估值 2,476,091.34 万元*（9,133,667,644 股/大悦城地产普通股及可转换优先股总股
本 15,326,425,636 股）。
注 3：大悦城地产 2017 年财务数据经审计，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》，其会
计准则与备考架构下的母公司中粮地产一致，投资性房地产均采用成本法计量；考虑到大悦城地产
公开披露的财务数据中投资性房地产采用公允价值计量，因此归母净资产金额存在一定差异。
（3）股份发行价对应的市盈率、市净率水平与市场估值水平的比较以及本次发行
对上市公司持续盈利及发展能力的影响
本次发行股份购买资产的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的第九届
董事会第十七次会议决议公告日，即 2018 年 3 月 31 日（周六）；离定价基准日最近的
一个交易日为 2018 年 3 月 30 日（周五），当天深证房地产指数（399637）的收盘点数
15
对应的市盈率为 14.34 倍，对应的市净率为 1.75 倍。
本次中粮地产发行股份购买资产价格 6.89 元/股（中粮地产 2017 年年度权益分派方
案实施后调整后为 6.84 元/股）对应的 2017 年度市盈率为 13.22 倍，对应的 2017 年 12
月 31 日市净率为 1.88 倍，与市场水平基本一致。
此外，尽管 6.89 元/股较 7.64 元/股（定价基准日前 60 个交易日中粮地产股票交易
均价）存在一定折扣，但考虑到本次交易后上市公司的总资产、营业收入及归属于母公
司股东的净利润等将进一步扩大，行业地位将进一步提升，财务状况将得到改善，持续
盈利及发展能力将得到增强，该定价具有一定合理性。
最终发行价格尚须经中国证监会核准。在定价基准日至发行股份购买资产的股份发
行日期间，上市公司如有权益分派、公积金转增股本、配股等除息、除权行为，本次发
行价格将作相应调整。
5、发行股份价格调整方案
为应对资本市场整体波动以及中粮地产所处行业上市公司二级市场股价波动造成
的上市公司股价下跌对本次交易可能产生的不利影响，根据《重组管理办法》的相关规
定，经上市公司与交易对方协商，本次重组引入了发行股份价格调整方案。根据中粮地
产于2018年9月28日召开的第九届董事会第二十六次会议决议，综合考虑目前公司股价
水平、公司股票近期走势并与明毅充分沟通，公司董事会同意本次发行股份购买资产的
发行价格不作调整，本次发行股份购买资产的发行价格仍为6.84元/股。
6、发行数量
根据中粮地产与明毅签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议
之补充协议》，本次发行股份购买资产所涉发行股份数量的计算公式为：发行股份数量
=标的资产交易价格/发行股份的发行价格（如有调价，则按调整后确定的发行价格）。
交易对方以其所持标的资产认购中粮地产非公开发行的新股后，剩余不足以认购1股新
股的部分，将无偿赠与中粮地产，即依据上述公式确定的发行股票数量不为整数的，舍
去尾数，向下调整为整数。
按照本次重组标的资产总对价1,475,607.94万元，每股发行价格6.89元计算并经交易
双方协商，中粮地产将向明毅发行2,141,666,095股股份，用于支付本次重组的全部对价。
鉴于中粮地产已于2018年7月10日实施完成2017年年度权益分派方案，本次发行价格由
16
6.89元/股调整为6.84元/股，同时，大悦城地产于2018年7月9日实施完成2017年年度权益
分派方案，交易作价由1,475,607.94万元相应调整为1,444,702.90万元，本次发行股份购
买资产的股份发行数量由2,141,666,095股调整为2,112,138,742股。
如公司根据发行股份价格调整方案对发行价格进行调整，或者交易双方根据协议约
定对标的资产交易价格进行调整，公司向明毅非公开发行股份的数量根据调整后的发行
价格和标的资产交易价格进行相应调整。
在本次发行的定价基准日至发行日期间，公司如有权益分派、公积金转增股本、配
股等除息、除权行为，本次发行价格将作相应调整，发行股份数量也随之进行调整。
最终发行数量以中国证监会核准的数量为准。
7、锁定期
本次重组交易对方明毅承诺：
“1、自本次发行股份购买资产结束之日起届满36个月之日和明毅与上市公司另行签
订的《发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议（如有）中约定的补偿义务履
行完毕之日中的较晚日前不得转让或上市交易（按照《发行股份购买资产之减值补偿协
议》及其补充协议（如有）进行回购或赠送的股份除外）因本次发行股份购买资产取得
的上市公司股份；
2、本次发行股份购买资产完成后6个月内如公司股票连续20个交易日的收盘价低于
发行价，或者交易完成后6个月期末收盘价低于发行价的，明毅因本次发行股份购买资
产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至少6个月；
3、明毅本次认购的上市公司股份的最终限售期由上市公司股东大会授权上市公司
董事会根据相关法律法规的规定及主管部门审核要求进行调整，对于该等调整，明毅应
本着诚实信用及促进本次发行股份购买资产完成的原则，竭尽最大努力与上市公司协商
达成最终限售安排；
4、如本次发行股份购买资产因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结
论明确以前，本公司将不转让在上市公司拥有权益的股份；
5、股份锁定期限内，本公司通过本次发行股份购买资产取得的对价股份因上市公
17
司发生配股、送红股、转增股本等原因而导致增持的股份亦应遵守上述股份锁定安排；
本公司通过其他途径取得的上市公司股份因上市公司发生配股、送红股、转增股本等原
因而导致增持的股份不须遵守上述股份锁定安排；
6、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行。”
若中国证监会等监管机构对本次发行的新股的锁定期另有其他要求，相关方将根据
中国证监会等监管机构的监管意见进行相应调整且无需再次提交公司董事会、股东大会
审议。
明毅控股股东中粮香港承诺：
“1、自本次发行股份购买资产结束之日起36个月之日和明毅与上市公司另行签订的
《关于发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议中约定的补偿义务履行完毕之
日中的较晚日前，本公司不以任何方式转让本公司持有明毅的股份，或采取任何措施促
使明毅转让或上市交易（按照《关于发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议
（如有）进行回购或赠送的股份除外）其因本次发行股份购买资产取得的上市公司的股
份，但本公司将持有的明毅的股份转让给中粮集团有限公司及/或其直接或间接全资持
有的子公司的除外。
2、本次发行股份购买资产完成后6个月内如上市公司股票连续20个交易日的收盘价
低于发行价，或者交易完成后6个月期末收盘价低于发行价的，明毅因本次发行股份购
买资产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至少6个月，本公司持有的明毅的股份锁
定期相应延长。
3、股份锁定期限内，本公司因任何原因增持的明毅股份亦应遵守上述股份锁定安
排，但本公司将持有的明毅股份转让给中粮集团有限公司及/或其直接或间接全资持有
的子公司的除外。
4、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行。本公司承诺，如本公司违反
上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。”
18
此外，就本次交易前中粮集团持有的公司股份，中粮集团承诺：
“1、本次发行股份购买资产完成前本公司持有的上市公司股份，包括因上市公司发
生配股、送红股、转增股本等原因而导致增持的股份，自本次发行股份购买资产结束之
日起12个月内不转让；
2、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行；
3、如本次重组因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，
本公司将不转让在上市公司拥有权益的股份。”
（三）发行股份募集配套资金安排
1、募集配套资金金额
本次交易中粮地产拟募集配套资金不超过 242,578.14 万元，融资规模不超过中粮地
产以发行股份方式购买大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份交易价格的 100%，且发
行股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的 20%，即不超过 362,746,319 股。募集
配套资金的最终金额以中国证监会核准的金额为准。
2、股票种类和面值、发行对象、发行方式和认购方式
（1）股票种类和面值
本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币 1.00
元。
（2）发行对象、发行方式、认购方式
本次发行股份募集配套资金拟以非公开发行方式向符合中国证监会规定的证券投
资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机
构投资者、其他境内法人投资者和自然人等不超过 10 名的特定投资者发行股票。发行
对象应符合法律、法规规定的条件。募集配套资金发行对象均以现金方式认购。证券投
资基金管理公司以其管理的 2 只以上基金认购的，视为一个发行对象，上述特定对象均
以现金方式、以相同价格认购本次非公开发行股票。
19
在本次交易取得中国证监会发行核准批文后，公司与主承销商将按《实施细则》规
定以询价方式确定最终发行对象。
3、定价基准日、定价依据和发行价格
本次发行股份募集配套资金的定价原则为询价发行，定价基准日为募集配套资金发
行期首日。发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票均价的 90%，最终发行
价格将在本次交易获得中国证监会核准后，由上市公司董事会根据股东大会的授权，按
照中国证监会相关监管要求及相关法律、法规的规定，根据发行对象申购报价的情况，
与本次交易的主承销商协商确定。具体发行时点由上市公司和主承销商根据募集资金投
资项目建设进度、资金使用计划及市场具体情况确定。
在定价基准日至发行日期间，若公司的股票发生权益分派、公积金转增股本、配股
等除息、除权行为，本次发行价格将按照中国证监会和深交所的有关规定作相应调整；
如中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。
在本次发行的定价基准日至发行日期间，公司如有权益分派、公积金转增股本、配
股等除息、除权行为，本次发行价格将作相应调整，发行股份数量也随之进行调整，具
体调整公式如下：
假设调整前每股发行价格为 P0，每股送股或转增股本数为 N，每股增发新股或配
股数为 K，增发新股价或配股价为 A，每股派息为 D，调整后发行价格为 P1（调整值
保留小数点后两位，最后一位实行四舍五入），则：
派息：P1＝P0－D
送股或转增股本：P1＝P0/（1＋N）
增发新股或配股：P1＝（P0＋AK）/（1＋K）
假设以上三项同时进行：P1＝（P0－D＋AK）/（1＋K＋N）
4、发行数量
本次募集配套资金的发行数量将由中粮地产董事会根据股东大会的授权与本次交
易主承销商根据募集配套资金总额及发行价格确定。
20
在定价基准日至发行日期间，若公司的股票发生权益分派、公积金转增股本、配股
等除息、除权行为，本次募集配套资金发行价格作相应调整的，本次募集配套资金发行
的股份数量也将作相应调整。
5、资金用途
本次募集配套资金在扣除发行费用后，将全部用于标的公司项目建设，具体情况如
下：
项目总投资额 募集资金计划使用金额
序号 项目名称 实施主体
（万元） （万元）
1 中粮置地广场项目 北京昆庭资管 283,877.00 91,605.36
杭州大悦城-购物中心
2 浙江和润天成置业 302,241.78 150,972.78
项目
合计 586,118.78 242,578.14
在募集资金到位之前，公司董事会和标的公司可依据市场情况及自身实际需求以自
筹资金择机先行投入项目建设，待募集资金到位后按照相关法规规定的程序予以置换。
若募集配套资金未能实施或未能满足上述项目的总投资额，公司将利用自筹资金解决不
足部分。公司将根据实际募集资金净额，并根据项目的实际需求，对上述项目的资金投
入顺序、金额及具体方式等事项进行适当调整。
6、锁定期
本次募集配套资金所涉的发行对象认购的股份自募集配套资金发行结束之日起 12
个月内不得转让。
锁定期内，由于上市公司送红股、资本公积转增等原因导致发行对象所持股份增加
的部分，亦应遵守上述约定。
若中国证监会等监管机构对本次募集配套资金发行股份的锁定期另有其他要求，相
关方将根据中国证监会等监管机构的监管意见进行相应调整且无需再次提交公司董事
会、股东大会审议。
21
二、本次交易构成重大资产重组
本次交易调整后标的资产的交易价格为 1,444,702.90 万元，上市公司 2017 年 12 月
31 日经审计的合并财务会计报表期末归属于母公司股东的所有者权益为 663,048.56 万
元，因此，本次拟购买资产的交易价格占上市公司 2017 年 12 月 31 日经审计的合并财
务会计报表期末归属于母公司股东的所有者权益的比例达到 217.89%，且超过 5,000 万
元。因此，按照《重组管理办法》的规定，本次交易构成重大资产重组。
三、本次交易构成关联交易
本次交易中，交易对方明毅系上市公司控股股东中粮集团控制的企业，因此，明毅
为上市公司的关联方。根据《上市规则》的相关规定，本次交易构成关联交易。
上市公司召开董事会、股东大会审议本次交易的相关议案时，关联董事、关联股东
已回避表决。
四、本次交易不构成重组上市
2005 年 11 月 4 日，公司原控股股东宝投公司将其所持有的上市公司 278,062,500
股股份转让给中粮集团，转让完成后，中粮集团持有上市公司 278,062,500 股国家股，
占上市公司总股本的 59.63%，公司的控股股东变更为中粮集团。本次变更完成后，上
市公司审议本次重大资产重组的董事会召开日前，公司控制权未发生变更。
因此，上市公司最近一次控制权变更至上市公司审议本次重大资产重组的董事会召
开之日已超过 60 个月。同时，根据本次交易方案，本次交易完成后，不考虑募集配套
资金的影响，中粮集团将直接持有上市公司 22.02%的股权（中粮地产于 2018 年 5 月 2
日发布《关于公司控股股东计划增持公司股份的公告》，中粮集团拟通过深交所交易系
统允许的方式（包括但不限于集中竞价和大宗交易）、以不超过人民币 8.80 元/股的价
格累计增持股数不超过中粮地产总股本 2%的股份，假设中粮集团本次重组完成前已按
照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股本 2%的股份），通过明毅间接持有
上市公司 53.80%的股权，合计持有上市公司 75.82%的股权，因此，本次重组不会导致
22
中粮地产的控制权发生变更。根据《重组管理办法》的相关规定，本次交易不构成重组
上市。
五、标的资产估值及作价情况
（一）本次交易标的资产的估值及作价情况
本次交易标的公司大悦城地产为香港上市公司，经交易双方协商，本次交易作价为
1,475,607.94 万元，综合考虑了标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比
交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、品牌优势等因素，兼顾了交易双方股东的
利益。
本次作价的主要依据主要包括中粮地产发行价估值水平、中粮集团历史投资成本、
净资产账面值等，具体如下：
1、标的资产作价参考上市公司发行股价估值水平
本次重组的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的首次董事会决议公告
日。本次重组发行定价基准日前 20 个交易日、60 个交易日及 120 个交易日的上市公司
股票交易均价分别为 6.83 元/股、6.89 元/股及 7.34 元/股。
中粮地产 2017 年底经审计归属于母公司股东净资产为 663,048.56 万元，中粮地产
交易市净率对应其可选发行价格 6.83 元/股、6.89 元/股及 7.34 元/股分别为 1.87 倍、1.88
倍及 2.01 倍。按上市公司发行价格市净率水平计算，标的资产估值范围为 1,405,623.05
万元至 1,510,856.86 万元，为兼顾交易双方股东利益，本次交易对价以该估值范围为参
考。
2、标的资产作价参考中粮集团的历史投资成本
中粮集团对大悦城地产的历史投资成本约为港币 1.74 元/股，对应标的资产价值为
港币 1,592,281.41 万元，按基准日（2017 年 12 月 31 日）前 120 日汇率均值，即 1 港币
=0.85030 人民币计算，约合人民币 1,353,916.89 万元，本次交易对价以该历史投资成本
价格为参考。
3、标的资产作价需高于净资产账面价值
23
本次交易标的资产分红前作价为 1,475,607.94 万元，高于大悦城地产成本法下 2017
年底对应股比的归属于母公司股东净资产 751,670.08 万元。
根据中粮地产与明毅签署的《发行股份购买资产协议》及其补充协议，如在估值基
准日至标的资产交割日期间，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情
形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一并向
中粮地产转让。如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，标
的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644
股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公
开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金
金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格；如在中国证监会并购重组委召开会议审
核本次交易后，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就
其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向中粮地产支付该等现金金额。
根据大悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年
度之全年业绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案
为每股派发股息 4 港仙。上述分红派息方案已于 2018 年 7 月 9 日实施，明毅就其持有
的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币 365,346,705.76 元。鉴于本次交
易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即港币 1 元=人民
币 0.84591 元）予以折算，明毅获得的现金分红折合为人民币 309,050,431.87 元，本次
发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为 1,444,702.90 万元，对应发行
股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述调整已经上市公司第九届董
事会第二十二次会议审议通过。
本次交易中，安永出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度说明本次交易
标的资产估值合理、定价公允，不存在损害上市公司及其股东利益的情况。公司亦聘请
了中企华出具《中企华估值报告》，进一步论证本次交易作价的公允性。
（二）标的公司过渡期间发生权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形可能对交
易标的估值、交易作价、发行股份数量的影响
本次交易中，估值机构已出具估值报告，以 2017 年 12 月 31 日为估值基准日，从
独立估值机构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性和公允性；公司亦聘请了中企
24
华出具《中企华估值报告》，进一步论证了本次交易作价的公允性。过渡期间指自估值
基准日起（不包括估值基准日当日）至交割日止（包括交割日当日）的期间。过渡期间，
标的公司发生权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形对交易标的估值不构成影响，
但需要相应对标的资产的交易价格作相应调整。
根据中粮地产第九届董事会第十七次、第十八次会议、2017 年年度股东大会决议
以及中粮地产与明毅签署的《发行股份购买资产协议》及其补充协议，作为本次交易方
案的一部分，如标的公司过渡期间发生权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，
则需相应对标的资产的交易价格作相应调整，具体为：（1）如在估值基准日至标的资
产交割日期间，大悦城地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅
就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一并向公司转让。
（2）如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，大悦城地产
进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股
普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，公司向明毅非公开发行
股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金金额/
本次发行股份购买资产的每股发行价格。（3）如在中国证监会并购重组委召开会议审
核本次交易后，大悦城地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅
就其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向公司支付该等现金金额。
根据大悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年
度之全年业绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案
为每股派发股息 4 港仙。上述分红派息方案已于 2018 年 7 月 9 日实施，明毅就其持有
的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币 365,346,705.76 元。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。
（三）大悦城地产已实施的分红计划对交易价格、发行股份数量的影响
根据大悦城地产 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年度
25
之全年业绩公告》，大悦城地产董事会建议 2017 年度每股派发股息 4 港仙。此分红派息
方案已于 2018 年 6 月 1 日经大悦城地产股东大会决议通过，并于 2018 年 7 月 9 日实施
完 毕 ， 明 毅 就 其 持 有 的 大 悦 城 地 产 9,133,667,644 股 普 通 股 获 得 现 金 分 红 港 币
365,346,705.76 元。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。本次交易作价和发行股份数
量的调整不构成本次交易方案的重大调整。
（四）相关应对方案的处理原则和依据，上市公司所需履行的审议程序，是否符合《重
组管理办法》相关规定
根据《重组管理办法》第二十八条，股东大会作出重大资产重组的决议后，上市公
司拟对交易对象、交易标的、交易价格等作出变更，构成对原交易方案重大调整的，应
当在董事会表决通过后重新提交股东大会审议，并及时公告相关文件。中国证监会审核
期间，上市公司按照前款规定对原交易方案作出重大调整的，还应当按照本办法的规定
向中国证监会重新提出申请，同时公告相关文件。
本次交易的方案已就大悦城地产在过渡期间发生权益分派、资本公积金转增股本、
配股等情形对标的资产的交易价格、发行股份数量、减值补偿等产生的影响作出了明确
安排，如过渡期间大悦城地产实际发生权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，
交易双方将按照既定的交易方案执行，不构成本次交易方案的重大调整，因此不适用《重
组管理办法》第二十八条的规定。
根据中粮地产第九届董事会第十七次会议、2017 年年度股东大会审议通过的《关
于提请股东大会授权董事会全权办理本次交易相关事宜的议案》，在股东大会审议通过
此项授权议案后，如因大悦城地产在过渡期间发生权益分派、资本公积金转增股本、配
股等情形而需要对标的资产的交易价格、发行股份数量、减值补偿等作出调整，中粮地
产董事会将按照股东大会的授权履行相关决策和审批程序。
26
如股东大会作出重大资产重组的决议后，中粮地产拟对交易对象、交易标的、交易
价格等作出变更，构成对原交易方案重大调整的，中粮地产将根据《重组管理办法》第
二十八条的规定履行审议程序；如在中国证监会审核期间对原交易方案重大调整的，中
粮地产还将根据《重组管理办法》第二十八条的规定向中国证监会重新提出申请，同时
公告相关文件。
（五）本次交易采取估值法而非资产评估方式的理由和依据
根据《重组管理办法》的相关规定，重大资产重组中相关资产可以选择是否以资产
评估结果作为定价依据，当不以资产评估结果作为定价依据时，上市公司应当在重大资
产重组报告书中详细分析说明相关资产的估值方法、参数及其他影响估值结果的指标和
因素。目前资本市场存在多例采取估值法对上市公司股权进行定价分析的重组案例，因
此本次交易采取估值法对大悦城地产定价的合理性进行分析具备一定普遍性。
（六）大悦城地产提示性公告前 30 个交易日股票均价及其与本次交易估值价格的差异
根据《上市公司国有股权监督管理办法》（国资委、财政部、中国证监会令第 36
号）的相关规定，国有股东非公开协议转让上市公司股份的价格不得低于下列两者之中
的较高者：（一）提示性公告日前 30 个交易日的每日加权平均价格的算术平均值；（二）
最近一个会计年度上市公司经审计的每股净资产值。
上市公司于 2018 年 3 月 29 日召开第九届董事会第十七次会议审议通过本次交易相
关的议案，并于 2018 年 3 月 31 日披露了《中粮地产（集团）股份有限公司发行股份购
买资产并募集配套资金暨关联交易预案》等相关公告。2018 年 4 月 2 日，大悦城地产
发布内幕消息公告，就本次交易的相关事宜在香港市场予以披露。截至 2018 年 4 月 2
日前 30 个交易日，大悦城地产的每日加权平均股价的算术平均值为港币 1.34 元/股，对
应 64.18%普通股股份的市值为港币 1,223,911.46 万元。截至 2017 年 12 月 31 日，大悦
城地产普通股和优先股总数合计 15,326,425,636 股，经审计的所有者权益为 2,093,465.84
万元，每股净资产为 1.37 元。
根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议之补充
协议》，交易双方经协商同意，本次交易的交易对价最终确定为 1,475,607.94 万元，鉴
于大悦城地产已于 2018 年 7 月 9 日完成 2017 年年度权益分派方案，本次交易作价由
1,475,607.94 万元相应调整为 1,444,702.90 万元。按照估值基准日（2017 年 12 月 31 日）
27
前 120 日汇率均值（即 1 港币=0.85030 人民币）折算约为港币 1,699,050.81 万元，对应
每股作价约港币 1.86 元/股，每股股价不低于大悦城地产就本次交易作出提示性公告日
前 30 个交易日每日加权平均价格的算术平均值，亦不低于最近一个会计年度大悦城地
产经审计的每股净资产值。
本次交易每股作价较大悦城地产在提示性公告日前 30 个交易日的每日加权平均价
格溢价 38.81%，主要系由于本次收购为控制性股权收购，因此在交易定价中体现了为
获得控制权所付出的控股权溢价。
近年来，中国公司收购境外上市公司并且发生控制权转移的交易案例的控股权溢价
平均值为 44.29%，中位数为 39.44%。本次交易的控股权溢价率与前述案例的溢价率水
平相近，具有合理性。
根据查询“巨潮资讯网”、“香港交易所披露易”公告文件，近年来，中国公司收购
境外上市公司并且发生控制权转移的交易案例的控股权溢价情况如下表所示：
公布日期 收购方名称 标的公司名称 收购股权比例 控股权溢价率
同方股份有限公 中国医疗网络有限公
2017/06/17 27.63% 21.62%
司 司
供销大集集团股 中国顺客隆控股有限
2017/01/24 55.80% 13.18%
份有限公司 公司
泛海控股股份有 华富国际控股有限公
2016/11/03 52.45% 53.33%
限公司 司
美的集团股份有 KUKA
2016/05/26 81.04% 65.89%
限公司 Aktiengesellschaft
广汇汽车服务股 宝信汽车集团有限公
2015/12/11 75.00% 73.12%
份公司 司
中弘控股股份有 卓高国际集团有限公
2015/10/12 66.10% 39.44%
限公司 司
中弘控股股份有
2015/07/10 开易控股有限公司 72.79% 17.47%
限公司
中国东方资产管
上海证大房地产有限
2015/02/12 理（国际）控股有 50.03% 38.89%
公司
限公司
厦门建发股份有 西南环保发展有限公
2014/12/12 75.00% 75.63%
限公司 司
最小值 13.18%
第一四分位数 21.62%
中位值 39.44%
平均值 44.29%
第三四分位数 65.89%
28
公布日期 收购方名称 标的公司名称 收购股权比例 控股权溢价率
最大值 75.63%
（七）武汉（人信）大悦城建设进展、项目终止原因以及对标的资产估值的影响
中粮地产和大悦城地产均未就武汉（人信）大悦城项目与任何第三方签署任何协议。
经核查，鉴于前期由大悦城地产收购该项目的时机并不成熟，中粮集团牵头在 2017 年
与武汉人信置业有限公司签署了收购框架协议，拟在武汉市开发相关地块；后因签署正
式协议的条件未达成，协议双方已终止了收购安排。
武汉（人信）大悦城项目并非标的公司拥有的房地产开发项目，本次交易对标的公
司的估值及对价确定并未考虑（人信）武汉大悦城项目，中粮地产和大悦城地产亦未就
武汉（人信）大悦城项目支付或承担任何费用，武汉（人信）大悦城项目的终止对标的
资产的估值不存在影响。
（八）本次交易估值结果报送国资监管部门的情况
根据《中央企业境外国有产权管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令
第 27 号），明毅作为中粮集团控制的境外子企业，就其本次出售大悦城地产股份事宜，
应报中粮集团决定或批准，并将相关情况书面报告国务院国资委。
根据中粮集团于 2018 年 4 月 16 日作出的《关于 Vibrant Oak Limited 转让大悦城地
产有限公司普通股股份等有关问题的批复》（中粮总字[2018]128 号），中粮集团已批准
本次交易。
此外，中粮地产已就本次交易的相关情况报告国务院国资委，并获得国务院国资委
于 2018 年 6 月 11 日核发的《关于中粮地产（集团）股份有限公司非公开发行 A 股股
份有关问题的批复》（国资产权[2018]335 号）。
据此，本次交易的估值结果已依法报送中粮集团，本次交易的相关情况已书面报告
国务院国资委，该等程序完整、合规。
（九）本次交易作价安排有利于充分保护境内市场投资者权益
1、本次交易作价安排公允、合理，未损害上市公司及其股东的利益
本次交易标的公司大悦城地产为香港上市公司，经交易双方协商，本次交易作价综
29
合考虑了标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的
资产状况、盈利水平、品牌优势等因素，兼顾了交易双方股东的利益，具有公允性。
本次交易中，估值机构安永出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度说明
本次交易标的资产估值合理、定价公允，不存在损害上市公司及其股东利益的情况，公
司亦聘请中企华出具《中企华估值报告》，进一步论证本次交易作价的公允性。
2、本次交易作价安排已履行必要的审批程序和信息披露义务，有利于保障上市公
司及其股东的利益
本次交易作价安排已经上市公司董事会、股东大会审议通过，本次交易构成关联交
易，在提交董事会审议之前已经公司独立董事事先认可；公司独立董事对本次交易出具
了独立董事意见；在审议本次交易相关议案时，关联董事严格履行了回避义务。本次交
易方案在公司股东大会审议时，关联股东严格履行了回避义务。本次交易方案已获得中
粮集团及国务院国资委的批准。
同时，根据中国证监会《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》等有关规
定，为给参加股东大会的股东提供便利，上市公司就本次交易的表决提供网络投票平台，
股东可以直接通过网络进行投票表决。此外，上市公司就重大资产重组事宜召开股东大
会，除上市公司的董事、监事、高级管理人员、单独或者合计持有上市公司 5%以上股
份的股东以外，单独统计并披露其他股东的投票情况，且在表决本次重组方案时关联股
东已回避表决，充分保护中小股东行使投票权的权益。
本次交易涉及上市公司重大事件，公司已经切实按照《证券法》、《重组办法》、《上
市公司信息披露管理办法》、《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》的要
求履行了信息披露义务。
3、交易对方已作出盈利预测补偿承诺和减值补偿承诺，有利于切实保障上市公司
及其股东的利益
为切实保障本次交易完成后上市公司及包括中小投资者在内的全体股东的利益，本
次交易中，上市公司与明毅签署了《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补充协议》，
约定在减值承诺期满后，如标的资产期末价值较本次重组的标的资产交易价格出现减
值，则交易对方将向中粮地产就减值部分进行股份补偿。
此外，鉴于中粮地产聘请了中企华出具《中企华估值报告》以论证本次交易作价的
30
公允性，经协商，明毅与中粮地产签署了《盈利预测补偿协议》，约定承诺资产在 2018
年、2019 年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075 万元。如本次交易于 2019 年实施完
毕，则承诺资产在 2019 年、2020 年及 2021 年的累计承诺净利润为 189,420 万元。如承
诺资产业绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩承诺期的累计承诺净利润数，则
明毅将以其持有的中粮地产股份进行补偿。
上述盈利预测补偿承诺和减值补偿承诺安排有利于切实保障上市公司及全体股东
的利益。
4、本次交易有利于提高上市公司的持续盈利能力和竞争能力，有利于保障上市公
司及其股东的利益
本次交易前，中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商
品房开发业务为公司最主要的业务，上市公司的商品房开发项目主要为住宅商品房开发
项目，专注于住宅开发业务，致力于成为中国最具持续发展力的品牌地产引领者。本次
交易标的公司大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向，
专注于商业地产领域，致力于成为中国城市综合体行业的领导者。通过本次交易，中粮
集团将其从事商业物业投资和出租、物业开发的全部资产注入公司，公司成为中粮集团
整合及发展集团内住宅和商业房地产业务的综合平台，有望进一步发挥规模效应，提升
合并后公司的盈利能力，增强股东回报。
本次交易完成后，上市公司通过将大悦城地产纳入合并报表范围，实现资产规模和
盈利水平的大幅提升。根据瑞华出具的中粮地产 2017 年度审计报告（瑞华审字
[2018]02060099 号）、2018 年 1-5 月未经审计财务报表及《中粮地产备考审阅报告》（瑞
华阅字[2018]02060002 号），本次交易完成后上市公司的资产规模、营业收入、净利润
均将显著增长。
本次交易完成后，随着标的资产注入（未考虑募集配套资金的影响），截至 2017
年 12 月 31 日，公司的总资产规模由 7,575,147.58 万元增加至 13,421,483.57 万元，增长
77.18%；2017 年，公司的营业收入从 1,404,235.59 万元增加至 2,568,301.74 万元，增长
82.90%；净利润从 173,483.84 万元增加至 308,927.74 万元，增长 78.07%。
截至 2018 年 5 月 31 日，公司的总资产规模由 8,537,065.20 万元增加至 14,681,140.31
万元，增长 71.97%；2018 年 1-5 月，公司的营业收入从 338,519.12 万元增加至 696,171.67
31
万元，增长 105.65%；净利润从 64,810.02 万元增加至 213,163.20 万元，增长 228.90%。
本次交易完成后，上市公司将继续完善公司治理结构，健全内部控制体系，优化成
本管控，提升上市公司的盈利能力，并积极履行填补每股收益的相关措施，保护中小股
东权益。为降低本次交易可能摊薄公司即期回报的风险，上市公司全体董事、高级管理
人员及上市公司控股股东已出具关于上市公司重大资产重组填补被摊薄即期回报措施
的承诺函。
因此，本次重组有利于提升上市公司盈利能力、增强持续经营能力，有助于提高上
市公司的抗风险能力，有利于保护境内广大投资者以及中小股东的长远利益。
综上，本次交易作价安排公允、合理，并已履行必要的审批程序和信息披露义务，
交易对方已就本次交易作出减值补偿承诺，且本次交易有利于提高上市公司的竞争力和
持续盈利能力，有利于充分保护境内市场投资者权益。
六、减值补偿安排及盈利预测补偿安排
根据上市公司与明毅签署的《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补充协议》，明
毅拟对标的资产的减值部分按照《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补充协议》的约
定对中粮地产进行补偿。减值测试补偿期间为本次重组实施完毕（即标的资产交割完毕）
当年及其后连续两个会计年度（以下简称“减值承诺期”），即：假定本次重组于 2018
年度内实施完毕，则减值承诺期为 2018 年、2019 年、2020 年。如果本次重组实施完毕
的时间延后，则减值承诺期相应顺延。在减值承诺期届满之日起 4 个月内，由上市公司
聘请评估机构或估值机构对标的资产进行评估或估值，并出具专项评估报告或估值报
告。根据评估结果或估值结果，由上市公司对标的资产进行减值测试，并聘请具有证券
期货相关业务资格的会计师事务出具减值测试专项审核报告。经减值测试，如标的资产
期末价值较本次重组的标的资产交易价格出现减值，则交易对方向中粮地产就减值部分
进行股份补偿，补偿的股份数量=标的资产期末减值额/本次发行股份购买资产的每股发
行价格。
根据《减值补偿协议》，在任何情况下，按《减值补偿协议》与《减值补偿协议之
补充协议》约定的减值测试补偿，明毅向中粮地产支付的补偿总金额应不超过中粮地产
根据《发行股份购买资产协议》及《发行股份购买资产协议之补充协议》向明毅支付的
32
交易总额，且明毅补偿的股份数量不超过中粮地产根据《发行股份购买资产协议》及《发
行股份购买资产协议之补充协议》向明毅发行股份的总数（包括该等股份因送股、转增
股本、配股所相应增加的股份数）。
根据《减值补偿协议之补充协议》，交易双方约定，在遵守《减值补偿协议》的前
提下，如在本次交易的估值基准日至标的资产交割日期间，大悦城地产进行权益分派、
资本公积金转增股本、配股等情形，减值测试补偿将按下列约定相应进行调整或不调整：
（1）如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一
并向中粮地产转让。此种情形下，减值补偿不受影响。
（2）如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，大悦城
地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644
股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公
开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金
金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格。此种情形下，标的资产的交易价格因现
金分红已相应调减，在减值测试时应适用调减后的交易价格。
（3）如在中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易后，大悦城地产进行权益
分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获
得现金，则明毅应向中粮地产支付该等现金金额。此种情形下，标的资产的交易价格不
调整，在减值测试时应以《发行股份购买资产协议》及其补充协议约定的标的资产交易
价格为准。减值承诺期届满后，标的资产期末减值额为标的资产的交易价格减去期末标
的资产的评估值或估值，并应扣除过渡期内标的资产现金分红的影响。
鉴于中粮地产聘请了中企华出具《中企华估值报告》以论证本次交易作价的公允性，
经协商，明毅与中粮地产签署了《盈利预测补偿协议》，约定承诺资产在 2018 年、2019
年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075 万元。如本次交易于 2019 年实施完毕，则承
诺资产在 2019 年、2020 年及 2021 年的累计承诺净利润为 189,420 万元。如承诺资产业
绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩承诺期的累计承诺净利润数，则明毅将以
其持有的中粮地产股份进行补偿。
33
关于减值补偿及盈利预测补偿的具体安排详见本独立财务顾问报告“第八章 本次
交易主要合同”之“三、《减值补偿协议》主要内容”、“四、《减值补偿协议之补充协议》
主要内容"及“五、《盈利预测补偿协议》主要内容”。
七、本次交易对上市公司的影响
（一）对上市公司主营业务的影响
本次交易前，中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商
品房开发业务为公司最主要的业务，上市公司的商品房开发项目主要为住宅商品房开发
项目，专注于住宅开发业务，致力于成为中国最具持续发展力的品牌地产引领者。本次
交易标的公司大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向，
专注于商业地产领域，致力于成为中国城市综合体行业的领导者。
本次交易完成后，上市公司将持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大
悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先
股合计股份数的 59.59%）。本次交易将为上市公司主营业务注入新的商业地产元素，
释放住宅、商业板块整合的协同效应。公司既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，
又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，有利于改善公司的持续经营能
力，提高公司的竞争力。
在战略规划和定位上，交易完成后上市公司将成为中粮集团旗下融合住宅地产与商
业地产一体化的全业态房地产专业化公司，大悦城地产以商业地产为核心，发展城市综
合体平台。交易完成后上市公司和大悦城地产能够充分发挥品牌合力，释放整合后的协
同效应。主要体现在如下方面：
1、市场和渠道的协同
交易完成后，上市公司形成“持有+销售”双轮驱动的商业模式，上市公司与大悦城
地产将站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源。上市公司能够与大悦城地产共享
住宅和商业的区位优势，实现商业地产和住宅地产协同发展。
2、共享品牌资源优势
上市公司在城市更新方面具有显著优势，城市更新项目位于粤港澳大湾区核心区域
深圳，目前拥有深圳中粮天悦壹号、深圳中粮祥云国际、深圳中粮云景国际等 7 个城市
34
更新项目，未来于深圳宝安计划开拓约 130 万平米的工业用地，具有城市更新的可能性。
大悦城地产有良好的品牌优势，尤其在商业地产领域享有较高的号召力，是时尚流行的
首选品牌。本次交易后，上市公司的城市更新优势和大悦城地产的品牌优势将能够得到
充分融合，在优质区位开拓高质量地产项目，形成良好的协同。
3、土地资源获取及项目储备能力提升
交易完成后，上市公司和大悦城地产能够利用中粮地产和大悦城各自的拿地优势及
渠道，拥有更多的话语权和灵活性，从而获得低成本的土地，土地获取能力进一步增强。
截至 2017 年 12 月 31 日，中粮地产在建及拟建项目总建筑面积约为 958.52 万平方米，
其中累计竣工面积约为 286.22 万平方米，累计结算面积约为 288.88 万平方米；此外，
公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约 130 万平米的工业用地。截至 2017 年 12 月 31
日，大悦城地产在建及拟建项目总建筑面积约为 286.57 万平方米，其中累计竣工面积
约 38.09 万平方米，累计结算面积约 10.52 万平方米。本次交易后，上市公司将整合目
前项目资源储备，储备项目面积得到显著增长。
4、体量增大，利于低成本融资
整合后上市公司体量规模扩大企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化；目
前中粮地产融资成本 4.3%-8.5%，大悦城地产平均融资成本为 4.28%，整合后将显著降
低整体融资成本。
（二）对上市公司股权结构的影响
截至本独立财务顾问报告出具日，上市公司总股本为 1,813,731,596 股。
中粮地产于 2018 年 5 月 2 日发布《关于公司控股股东计划增持公司股份的公告》，
中粮集团拟通过深交所交易系统允许的方式（包括但不限于集中竞价和大宗交易）、以
不超过人民币 8.80 元/股的价格累计增持股数不超过中粮地产总股本 2%的股份。
截至本独立财务顾问报告出具日，中粮集团已增持 29,089,140 股股份，共持有
857,354,140 股，占上市公司本次重组前总股本的 47.27%。本次发行股份购买资产完成
后，不考虑中粮集团在本独立财务顾问报告出具日后的增持情况和募集配套资金对上市
公司股本的影响，上市公司总股本为 3,925,870,338 股，中粮集团将直接持有 857,354,140
股，占上市公司本次交易后总股本的 21.84%，本次交易的交易对方明毅，系中粮集团
下属全资企业，将持有 2,112,138,742 股，占上市公司本次交易后总股本的 53.80%，因
35
此中粮集团将直接以及通过明毅间接持有上市公司 2,969,492,882 股股票，占上市公司
本次交易后总股本的 75.64%。本次交易完成前后，不考虑本独立财务顾问报告出具日
后的增持情况和募集配套资金的影响，上市公司股东持股情况如下表所示：
本次重组前 本次重组新增 本次重组后
股东名称
持股数量（股） 持股比例 持股数量（股） 持股数量（股） 持股比例
中粮集团 857,354,140 47.27% - 857,354,140 21.84%
明毅 - - 2,112,138,742 2,112,138,742 53.80%
其他股东 956,377,456 52.73% - 956,377,456 24.36%
总股本 1,813,731,596 100.00% 2,112,138,742 3,925,870,338 100.00%
注：因募集配套资金所发行股份的定价基准日为发行期首日，暂无法确定最终股份发行价格及数量，故未考虑其对
上市公司股权结构的影响。
假设中粮集团本次重组前已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股
本 2%的股份，中粮集团持有 864,539,631 股，占上市公司本次重组前总股本的 47.67%；
本次发行股份购买资产完成后，不考虑募集配套资金对上市公司股本的影响，上市公司
总股本为 3,925,870,338 股，中粮集团将直接持有 864,539,631 股，占上市公司本次交易
后总股本的 22.02%，本次交易的交易对方明毅，系中粮集团下属全资企业，将持有
2,112,138,742 股，占上市公司本次交易后总股本的 53.80%，因此中粮集团将直接以及
通过明毅间接持有上市公司 2,976,678,373 股股票，占上市公司本次交易后总股本的
75.82%。本次交易完成前后，不考虑募集配套资金的影响，上市公司股东持股情况如下
表所示：
本次重组前 本次重组新增 本次重组后
股东名称
持股数量（股） 持股比例 持股数量（股） 持股数量（股） 持股比例
中粮集团 864,539,631 47.67% - 864,539,631 22.02%
明毅 - - 2,112,138,742 2,112,138,742 53.80%
其他股东 949,191,965 52.33% - 949,191,965 24.18%
总股本 1,813,731,596 100.00% 2,112,138,742 3,925,870,338 100.00%
注 1：上表在假设中粮集团已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股本 2%的股份的情况下模拟测算。
注 2：因募集配套资金所发行股份的定价基准日为发行期首日，暂无法确定最终股份发行价格及数量，故未考虑其
对上市公司股权结构的影响。
本次交易后，假设中粮集团已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股
本 2%的股份，且不考虑募集配套资金的影响，中粮集团将直接持有上市公司 22.02%的
36
股权、间接持有上市公司 53.80%的股权，合计持有上市公司 75.82%的股权。因此，本
次交易后，公司的控制权未发生变更。此外，本次交易后，公司的社会公众股不低于本
次交易完成后公司股本总额的 10%，上市公司股权分布仍符合《公司法》、《证券法》、
《上市规则》等法律法规所规定的股票上市条件。
（三）对上市公司主要财务指标的影响
根据中粮地产 2017 年度审计报告（瑞华审字[2018]02060099 号）和 2018 年 1-5 月
未经审计财务报表和《中粮地产备考审阅报告》，本次交易对上市公司最近一年及一期
主要财务指标的影响如下表所示：
单位：万元
本次交易前 重组完成后募集配套资金前
项目
（合并） （备考合并）
财务指标 2018年5月31日
资产总额 8,537,065.20 14,681,140.31
负债总额 7,311,234.79 11,203,788.31
归属于母公司股东的所有者权益 711,916.63 1,544,465.74
资产负债率 85.64% 76.31%
归属于母公司股东的每股净资产（元） 3.93 3.93
财务指标 2018年1-5月
营业收入 338,519.12 696,171.67
净利润 64,810.02 213,163.20
归属于母公司股东的净利润 48,392.53 118,799.88
基本每股收益（元/股） 0.27 0.30
稀释每股收益（元/股） 0.27 0.30
单位：万元
本次交易前 重组完成后募集配套资金前
项目
（合并） （备考合并）
财务指标 2017年12月31日
资产总额 7,575,147.58 13,421,483.57
负债总额 6,400,688.66 10,158,500.30
归属于母公司股东的所有者权益 663,048.56 1,414,690.65
资产负债率 84.50% 75.69%
归属于母公司股东的每股净资产（元） 3.66 3.58
财务指标 2017年度
37
营业收入 1,404,235.59 2,568,301.74
净利润 173,483.84 308,927.74
归属于母公司股东的净利润 94,533.11 121,302.97
基本每股收益（元/股） 0.52 0.31
稀释每股收益（元/股） 0.52 0.31
2017年，上市公司每股收益为0.52元，合并备考每股收益为0.31元；2018年1-5月，
上市公司每股收益为0.27元，备考合并每股收益为0.30元。本次交易完成后，上市公司
将继续完善公司治理结构，健全内部控制体系，优化成本管控，提升上市公司的盈利能
力，并积极履行填补每股收益的相关措施，保护中小股东权益。为降低本次交易可能摊
薄公司即期回报的风险，上市公司全体董事、高级管理人员及上市公司控股股东已出具
关于上市公司重大资产重组填补被摊薄即期回报措施的承诺函。
（四）对上市公司关联交易的影响
本次交易前，上市公司与关联方之间发生的关联交易主要包括购买商品、接受劳务、
出售商品、提供劳务、关联租赁等。上市公司的关联交易遵循公开、公平、公正的原则。
公司已依照《公司法》、《证券法》、中国证监会以及深交所的相关规定，建立了完善的
规范关联交易的规章制度；公司独立董事能够依据法律、行政法规及《公司章程》等的
规定，勤勉尽责，切实履行监督职责，对关联交易及时发表独立意见。上市公司对关联
交易的控制能够有效防范风险，维护上市公司及广大中小股东的合法权益。
本次交易完成后，对于未来中粮集团及其关联方与上市公司发生的关联交易，上市
公司将继续严格按照《上市规则》、《上市公司治理准则》及《公司章程》等相关规定，
及时履行相关决策程序和信息披露义务，进一步完善和细化关联交易决策制度，加强公
司治理，维护上市公司及广大中小股东的合法权益。
为进一步规范本次交易完成后的关联交易，维护中粮地产及其中小股东的合法权
益，中粮集团与明毅分别出具了《关于规范关联交易的承诺函》。
八、本次交易已经履行及尚需履行的审批程序
（一）本次交易已经履行的决策及审批程序
38
1、本次交易已经交易对方内部决策机构审议通过，交易对方已同意本次交易相关
事项。
2018 年 3 月 29 日，明毅召开董事会，并作出股东决议，同意明毅向中粮地产转让
其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产全部已发行普通股股
份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股股份总数的 59.59%），
并授权任一董事代表明毅签署相关交易文件，办理与此股权转让相关的事项。
2、本次交易已经上市公司第九届董事会第十七次会议、第九届董事会第十八次会
议、第九届董事会第二十二次会议、第九届董事会第二十六次会议和第九届董事会第二
十九次会议审议通过。
3、本次交易已经上市公司 2017 年年度股东大会审议通过，并同意明毅免于以要约
方式增持上市公司股份。
4、本次重组方案已获得中粮集团的批准。
2018 年 4 月 16 日，中粮集团下发《关于 Vibrant Oak Limited 转让大悦城地产有限
公司普通股股份等有关问题的批复》（中粮总字[2018]128 号），批准明毅向中粮地产
转让其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份。
5、本次交易方案已获得国务院国资委的批准。
2018 年 6 月 11 日，国务院国资委下发《关于中粮地产（集团）股份有限公司非公
开发行 A 股股份有关问题的批复》（国资产权[2018]335 号），国务院国资委原则同意
中粮地产本次非公开发行不超过 214,166.6095 万股 A 股股份支付购买大悦城地产股份
对价，及发行不超过 36,274.6319 万股 A 股股份募集配套资金的方案。
6、国家发改委已许可本次交易所涉及的上市公司境外投资事项。
国家发改委已核发《国家发展改革委关于中粮地产（集团）股份有限公司收购百慕
大群岛大悦城地产有限公司股权项目核准的批复》（发改外资[2018]1199 号），许可中
粮地产收购大悦城地产股份项目。
7、国家市场监督管理总局已完成对本次交易所涉及的经营者集中审查。
39
国家市场监督管理总局于 2018 年 9 月 10 日作出《经营者集中反垄断审查不实施进
一步审查决定书》（反垄断初审函[2018]第 170 号）。国家市场监督管理总局经审查后
决定，对公司收购大悦城地产股权案不实施进一步审查，公司从即日起可以实施集中。
8、商务部已批准本次交易所涉及的境外战略投资者认购上市公司新增股份事项。
根据《商务部关于原则同意明毅有限公司战略投资中粮地产（集团）股份有限公司
的批复》（商资批[2018]692 号），商务部原则同意明毅有限公司以其持有的大悦城地
产有限公司 913,366.7644 万股普通股份认购公司非公开发行人民币普通股（A 股）不超
过 214,166.6095 万股。
（二）本次交易尚需履行的决策及审批程序
1、商务部对本次交易涉及的企业境外投资核准或备案。
2、中国证监会对本次交易的核准；
3、其他涉及的审批或备案（如有）。
（三）其他事宜
本次交易已取得香港证监会同意上市公司免于以要约方式增持大悦城地产股份的
书面回复。
根据香港证监会于 2017 年 8 月 11 日出具的有关豁免明毅及中粮地产在《公司收购、
合并及股份回购守则》第 26 条下要约责任的函件，香港证监会已同意中粮地产免于以
要约方式增持大悦城地产股份。
（四）本次交易是否符合《境外投资指导意见》等境外投资法律法规的相关规定，本
次交易需取得相关境外投资主管部门核准或备案的具体情况及进展
根据《境外投资指导意见》的规定，限制境内企业开展与国家和平发展外交方针、
互利共赢开放战略以及宏观调控政策不符的境外投资，包括：
（1）赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双多边条约或协议规定需要限制
的敏感国家和地区开展境外投资；
（2）房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资；
（3）在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台；
40
（4）使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资；
（5）不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资。
其中，前三类须经境外投资主管部门核准。
本次交易的标的公司为大悦城地产，其主营业务为开发、经营、销售、出租及管理
综合体和商业物业业务，属于房地产行业。但是，本次交易属于中粮集团内部地产业务
整合，不存在对非关联第三方进行境外投资的情况；并且本次交易的交易对价全部以中
粮地产发行股份的形式支付，不涉及资金出境；同时，大悦城地产下属的实际经营主体
主要是在中国境内的企业。公司已就本次交易所涉及的境外投资事项正式向国家发改委
和商务部申报。国家发改委已核发《国家发展改革委关于中粮地产（集团）股份有限公
司收购百慕大群岛大悦城地产有限公司股权项目核准的批复》（发改外资[2018]1199
号），许可中粮地产收购大悦城地产股份项目；商务部将根据相关法律的规定并结合本
次交易的实际情形，确定本次交易是否属于《境外投资指导意见》中的限制类境外投资，
并据此进行核准或备案。
（五）大悦城地产就本次交易事项已经履行和尚需履行的审批程序、信息披露情况及
合法合规性
根据大悦城地产的确认、境外法律顾问诺顿罗氏香港于 2018 年 4 月 10 日出具的备
忘录，在本次交易中，大悦城地产作为被收购的目标公司而非交易方，无需履行《香港
联合交易所有限公司证券上市规则》第 14 章及第 14A 章中有关香港上市公司进行交易
指定的董事会和股东大会审批程序；大悦城地产按照《香港联合交易所有限公司证券上
市规则》及香港证监会有关内幕消息的披露要求，已于 2017 年 8 月 21 日及 2018 年 3
月 31 日发布有关本次交易事项的公告，符合香港联交所、香港证监会及相关香港法律
法规的信息披露规定。
根据境外法律顾问诺顿罗氏香港于 2018 年 4 月 10 日出具的备忘录，明毅作为本次
交易事项的出售方，已按香港证监会《证券及期货条例》第 XV 部对上市公司主要股东
的申报要求，于 2018 年 4 月 4 日提交披露权益通告，履行了明毅在香港联交所、香港
证监会及相关香港法律法规项下的信息披露责任。
本次交易已取得香港证监会同意中粮地产免于以要约方式增持大悦城地产股份的
书面回复。
41
九、本次交易相关方作出的重要承诺
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
1、本公司保证在本次重组过程中所提供的信息均为真实、准
确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
2、本公司保证向参与本次重组的各中介机构所提供的资料均
为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本
或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均
是真实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签署该文
关于所提供资料 件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
1 上市公司 真实性、准确性和 3、本公司保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当
完整性的承诺函 披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；本公司负责
人、主管会计工作的负责人和会计机构负责人保证重组报告
书及其摘要所引用的相关数据的真实、准确、完整；
4、本公司保证本次重组的信息披露和申请文件的内容均真
实、准确、完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，并对本次重组的信息披露和申请文件中的虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏承担个别及连带的法律责任。
1、本人保证本次重组的信息披露和申请文件不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏；如本人在本次重大重组过程
中提供的有关文件、资料和信息并非真实、准确、完整，或
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本人愿意就此承担
个别及连带的法律责任；
2、本人保证向参与本次重组的各中介机构所提供的资料均为
真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或
复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是
真实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签署该文件，
不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
3、本人保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披
露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
上市公司全
关于所提供资料 4、如本次重组因所提供或者披露的信息涉嫌虚假记载、误导
体董事、监
2 真实性、准确性和 性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券
事、高级管
完整性的承诺函 监督管理委员会立案调查的，在形成调查结论以前，本人将
理人员
暂停转让在公司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的
两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交公司董
事会，由公司董事会代向证券交易所和登记结算公司申请锁
定；如本人未在两个交易日内提交锁定申请的，本人同意授
权公司董事会在核实后直接向证券交易所和登记结算公司报
送本人的身份信息和账户信息并申请锁定；如公司董事会未
向证券交易所和登记结算公司报送本人的身份信息和账户信
息的，本人同意授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相
关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本人承诺自愿
锁定股份用于相关投资者赔偿安排。
本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给公司造成损失的，
本人将及时、足额赔偿公司因此遭受的全部损失。
关于所提供资料 1、本公司将及时向上市公司提供本次发行股份购买资产相关
本次重组交
3 真实性、准确性和 信息，并保证为本次发行股份购买资产所提供的有关信息真
易对方明毅
完整性的承诺函 实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
42
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
漏，如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担包括赔
偿责任在内的全部法律责任；
2、本公司保证所提供的资料均为真实、准确、完整的原始书
面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一
致；所有文件的签名、印章均是真实的，该等文件的签署人
业经合法授权并有效签署该文件，不存在任何虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏；保证已履行了法定的披露和报告义务，
不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
如违反上述承诺，本公司将依法承担全部法律责任；
3、如本次发行股份购买资产中本公司所提供或披露的信息涉
嫌虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦
查或者被中国证券监督管理委员会立案调查的，在形成调查
结论以前，本公司将不转让届时在上市公司拥有权益的股份，
并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申
请和股票账户提交上市公司董事会，由上市公司董事会代本
公司向证券交易所和登记结算公司申请锁定；如本公司未在
两个交易日内提交锁定申请，本公司同意授权上市公司董事
会在核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本公司的
账户信息并申请锁定；如上市公司董事会未能向证券交易所
和登记结算公司报送本公司的账户信息的，本公司同意授权
证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论
发现存在违法违规情节，本公司承诺自愿锁定股份用于相关
投资者赔偿安排。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本公司保证在本次重组过程中所提供的信息均为真实、准
确和完整的，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
2、本公司及本公司控制的子公司（以下简称“子公司”）保证
向上市公司和参与本次重组的各中介机构所提供的资料均为
真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或
复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是
真实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签署该文件，
不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
本次重组标 关于所提供资料 3、本公司及子公司保证为本次重组所出具的说明及确认均为
4 的公司大悦 真实性、准确性和 真实、准确和完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重
城地产 完整性的承诺函 大遗漏；
4、本公司及子公司保证已履行了法定的披露和报告义务，不
存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
5、本公司及子公司若在本次重组过程中提供的有关文件、资
料和信息并非真实、准确、完整，或存在虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏，本公司愿意就此承担个别和连带的法律责
任。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本公司及本公司控制的其他企业或经济组织将采取措施尽
关于规范关联交 量避免和减少与上市公司及其控制的企业发生关联交易；
5 中粮集团
易的承诺函 2、对于无法避免或者确有必要而发生的关联交易，本公司承
诺将促使本公司及本公司控制的其他企业或经济组织遵循市
43
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
场化的公平、公正、公开的原则，依法签订协议，按照有关
法律法规、规范性文件和上市公司关联交易决策、回避的规
定履行合法程序，保证关联交易的公允性和合规性，保证不
通过关联交易损害上市公司及其控制的子公司、上市公司股
东的合法权益。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本公司及本公司控制的其他企业或经济组织将采取措施尽
量避免和减少与上市公司及其控制的企业发生关联交易；
2、对于无法避免或者确有必要而发生的关联交易，本公司承
诺将促使本公司及本公司控制的其他企业或经济组织遵循市
场化的公平、公正、公开的原则，依法签订协议，按照有关
关于规范关联交
6 明毅 法律法规、规范性文件和上市公司关联交易决策、回避的规
易的承诺函
定履行合法程序，保证关联交易的公允性和合规性，保证不
通过关联交易损害上市公司及其控制的子公司、上市公司股
东的合法权益。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、 本公司将保证上市公司在业务、资产、财务、人员、机
构等方面与本公司及本公司关联人保持独立；
2、 本公司承诺不利用上市公司的控股股东地位，损害上市
公司的合法利益；
3、 本公司及本公司控制的其他企业将杜绝一切非法占用上
关于保持上市公 市公司的资金、资产的行为；
7 中粮集团 司独立性的承诺 4、 本次重组有利于完善上市公司的治理机制，增强上市公
函 司的独立性，并有利于上市公司在人员、采购、生产、销售、
知识产权等方面保持独立，符合上市公司及其全体股东的利
益。本次重组完成后本公司将充分发挥间接控股股东的积极
作用，协助上市公司进一步加强和完善上市公司的治理机构。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本公司将保证上市公司在业务、资产、财务、人员、机构
等方面与本公司及本公司关联人保持独立；
2、本公司承诺不利用上市公司的第一大股东地位，损害上市
公司的合法利益；
3、本公司及本公司控制的其他企业将杜绝一切非法占用上市
公司的资金、资产的行为；
关于保持上市公
4、本次发行股份购买资产有利于完善上市公司的治理机制，
8 明毅 司独立性的承诺
增强上市公司的独立性，并有利于上市公司在人员、采购、
函
生产、销售、知识产权等方面保持独立。符合上市公司及其
全体股东的利益。本次发行股份购买资产完成后本公司将充
分发挥第一大股东的积极作用，协助上市公司进一步加强和
完善上市公司的治理机构。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
一、同业竞争情况
关于避免同业竞 由于历史原因，本公司及下属企业（中粮地产、大悦城地产
9 中粮集团
争的承诺函 及其下属公司除外，以下合称“本集团”）与中粮地产、大悦城
地产之间在房地产开发、持有型物业经营等业务方面存在部
44
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
分经营相同、相似业务的情形，但本公司已经采取相关的安
排，以解决潜在同业竞争问题。截至本承诺函出具之日，部
分可能构成同业竞争的公司已经注销、转让或整合至中粮地
产和/或大悦城地产体系内，目前仍存在的与中粮地产和大悦
城地产从事相同、相似业务的公司情况如下：
1、北京名都房地产开发有限公司
本公司控制的企业北京名都房地产开发有限公司开发的名都
园项目已经竣工，截至本承诺函出具日，该项目除剩余少量
车位外已销售完毕。北京名都房地产开发有限公司后续未参
与开发其他房地产项目。
2、中粮集团（深圳）有限公司
本公司控制的企业中粮集团（深圳）有限公司主要负责本公
司深圳区域的部分工业、商业等持有型物业的运营管理和出
租，未开展住宅房地产开发业务。截至 2017 年 12 月 31 日，
中粮集团（深圳）有限公司持有型物业合计 16 宗，土地面积
21.62 万平方米，规划建筑面积 26.80 万平方米，主要为工业
厂房、物流配套、住宅公寓、写字楼等，分布于罗湖区东门
片区、田贝片区、清水河片区以及宝安区石岩片区等地。该
公司 2017 年的营业收入为 16,067.08 万元，主要为租金收入。
目前已委托中粮地产管理中粮集团（深圳）有限公司的全部
经营管理业务。
3、苏州苏源房地产开发有限公司
本公司控制的企业苏州苏源房地产开发有限公司是负责开发
位于苏州市的中粮本源项目的项目公司。截至 2017 年 12 月
31 日，中粮本源项目累计签约面积 17.75 万平方米，已取得
预售证尚未签约存货面积 0.11 万平方米。该公司 2017 年的营
业收入为 34,665.99 万元。苏州苏源房地产开发有限公司存在
因擅自变更土地规划用途而受到监管部门处罚的情况，无法
满足注入中粮地产的条件。目前已委托中粮地产管理苏州苏
源房地产开发有限公司的全部经营管理业务。
4、中粮龙泉山庄有限公司
本公司控制的企业北京中粮龙泉山庄有限公司经营的北京忠
良书院目前从事酒店经营业务。北京忠良书院的定位为内部
培训场所，主要为本公司及本公司下属企业的内部培训提供
场地，对外营业的目的仅出于避免资源闲置浪费。北京忠良
书院的酒店经营业务不构成与中粮地产和大悦城地产的实质
性竞争。
5、中土畜三利实业发展有限公司
本公司控制的企业中土畜三利实业发展有限公司存在从事持
有型物业租赁及物业管理业务的情况。中土畜三利实业发展
有限公司为响应国家支持创业的政策，将其持有的大兴三利
工业园原有宿舍楼宇按小型孵化器的形式出租，租户群体定
位为初创型公司，故中土畜三利实业发展有限公司的持有型
物业租赁业务的经营定位和目标租户与大悦城地产的持有型
物业经营业务存在差异。同时，中土畜三利实业发展有限公
司的物业管理业务为向其内部宿舍小区提供物业管理服务，
不对外经营。中土畜三利实业发展有限公司不构成与中粮地
产和大悦城地产的实质性竞争。本公司控制的企业中土畜三
利公司存在从事持有型物业租赁及物业管理业务的情况。中
45
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
土畜三利公司为响应国家支持创业的政策，将其持有的大兴
三利工业园原有宿舍楼宇按小型孵化器的形式出租，租户群
体定位为初创型公司，故中土畜三利公司的持有型物业租赁
业务的经营定位和目标租户与大悦城地产的持有型物业经营
业务存在差异。同时，中土畜三利公司的物业管理业务为向
其内部宿舍小区提供物业管理服务，不对外经营。中土畜三
利公司不构成与中粮地产和大悦城地产的实质性竞争。
本公司确认除上述公司外，本集团不存在其他在房地产开发、
持有型物业经营等业务方面与中粮地产、大悦城地产相同、
相似业务的下属企业。
此外，本集团部分公司存在因部分自有房产闲置而对外出租
的情况，包括（1）本公司；（2）中国糖业酒类集团有限公司；
（3）中国中纺集团有限公司及其部分下属公司；（4）中国食
品集团有限公司；（5）中粮贸易有限公司及其下属公司中国
粮食贸易有限公司；（6）大连北良大厦有限公司；（7）中谷
粮油集团有限公司及其下属公司中国植物油公司、中粮贸易
（香港）有限公司。上述公司均有明确的经营定位，并非以
房地产开发、经营为主业，出租闲置房屋仅是为了避免资源
闲置浪费，该等对外出租自有房产的行为不构成与中粮地产
和大悦城地产的实质性竞争。
本公司确认除上述情况外，本集团不存在与中粮地产或大悦
城地产从事相同、相似业务的情况。
二、关于避免同业竞争的承诺
鉴于本次重组后，明毅将成为中粮地产的第一大股东，大悦
城地产将成为中粮地产的控股子公司，本公司现就避免与本
次重组后的中粮地产同业竞争事宜，特此作出如下承诺：
（一）中粮地产业务发展战略
本公司承诺中粮地产（包括其子公司）在本次重组完成后将
作为本公司房地产业务板块的唯一专业化平台，整合和发展
本公司下属商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的
开发与运营、酒店的经营等房地产业务。
（二）对中粮集团地产业务发展的承诺
本公司承诺本公司及其下属公司（包括但不限于明毅）将在
本次重组后采取有效措施避免同业竞争：
1、本次重组完成后，本集团将不再从事新的房地产业务（包
括但不限于商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的
开发与运营、酒店的经营等）。
2、若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得新的房地产
项目，而本集团可能利用自身优势获得该等项目时，则本集
团在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给
中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产
不受让该等项目，本集团将在该等项目进入实质销售阶段或
运营管理之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项
目进行销售或运营。
3、北京名都房地产开发有限公司未来不新增开发任何房地产
项目，本公司将在该公司现有项目全部销售完毕后注销该公
司，或在本次重组完成后两年内将该公司股权转让至中粮地
产（或中粮地产下属公司）或其他无关联第三方。
4、中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深
46
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
圳市城市更新规划单元。若未来该公司持有的物业纳入深圳
市城市更新规划单元，中粮地产将以获取实施主体或合作开
发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在本次重组
完成后三年内中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入
深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，
本公司会将该等物业转让至中粮地产（或中粮地产下属公司）
或其他无关联第三方。
5、苏州苏源房地产开发有限公司未来不新增开发任何房地产
项目。因苏州苏源房地产开发有限公司由于存在受到监管部
门处罚的情况，无法满足注入中粮地产的条件，本公司将在
该公司现有项目全部销售完毕后注销该公司。
（三）其他避免同业竞争承诺
除上述情况外，本集团不存在从事与中粮地产、大悦城地产
主营业务相同或相似业务的情况，在商品房的开发与销售、
商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等业务为
中粮地产及/或其控制的企业的主营业务期间，本集团将不会
从事与其构成实质性竞争的业务。
本公司同意承担并赔偿因违反上述承诺而给中粮地产及/或其
控制的企业造成的一切损失。
1、本次重组完成后，中粮地产（包括其子公司）将作为中粮
集团房地产业务板块的唯一专业化平台，整合和发展中粮集
团下属商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开发
与运营、酒店的经营等房地产业务。本公司将不从事房地产
业务（包括但不限于商品房的开发与销售、商业综合体与商
业物业的开发与运营、酒店的经营等）；在前述业务为中粮地
产及/或其控制的企业的主营业务期间，本公司将不会从事与
其构成实质性竞争的业务；
关于避免同业竞
10 明毅 2、若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得新的房地产
争的承诺函
项目，而本公司可能利用自身优势获得该等项目时，则本公
司在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给
中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产
不受让该等项目，本公司将在该等项目进入实质销售或运营
管理阶段之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项
目进行销售或运营。
本公司将就因违反上述承诺而给上市公司及/或其控制的企业
造成的一切损失、损害和开支承担相应赔偿责任。
1、本次发行股份购买资产完成前本公司持有的上市公司股
份，包括因上市公司发生配股、送红股、转增股本等原因而
导致增持的股份，自本次发行股份购买资产结束之日起 12 个
月内不转让；
2、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见
不相符，本公司同意根据相关证券监管机构的监管意见进行
关于股份锁定的
11 中粮集团 相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中国证券监督
承诺函
管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行；
3、如本次重组因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国
证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，本公司将不
转让在上市公司拥有权益的股份。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
47
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、自本次发行股份购买资产结束之日起届满 36 个月之日和
明毅与上市公司另行签订的《发行股份购买资产之减值补偿
协议》及其补充协议（如有）中约定的补偿义务履行完毕之
日中的较晚日前不得转让或上市交易（按照《发行股份购买
资产之减值补偿协议》及其补充协议（如有）进行回购或赠
送股份除外）因本次发行股份购买资产取得的上市公司股份；
2、本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如公司股票连续 20
个交易日的收盘价低于发行价，或者交易完成后 6 个月期末
收盘价低于发行价的，明毅因本次发行股份购买资产取得的
上市公司股票的锁定期自动延长至少 6 个月；
3、明毅本次认购的上市公司股份的最终限售期由上市公司股
东大会授权上市公司董事会根据相关法律法规的规定及主管
部门审核要求进行调整，对于该等调整，明毅应本着诚实信
用及促进本次发行股份购买资产完成的原则，竭尽最大努力
与上市公司协商达成最终限售安排；
关于股份锁定的
12 明毅 4、如本次发行股份购买资产因涉嫌所提供或者披露的信息存
承诺函
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦
查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，
本公司将不转让在上市公司拥有权益的股份；
5、股份锁定期限内，本公司通过本次发行股份购买资产取得
的对价股份因上市公司发生配股、送红股、转增股本等原因
而导致增持的股份亦应遵守上述股份锁定安排；本公司通过
其他途径取得的上市公司股份因上市公司发生配股、送红股、
转增股本等原因而导致增持的股份不须遵守上述股份锁定安
排；
6、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见
不相符，本公司同意根据相关证券监管机构的监管意见进行
相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中国证券监督
管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、截至本承诺函签署之日，本公司已依法履行了作为股东的
出资义务，出资来源符合所适用法律的要求，不存在任何违
反作为股东所应承担的义务及责任的行为，不存在可能影响
目标公司合法存续的情况。本公司作为目标公司的股东，合
法持有目标公司股权，在股东主体资格方面不存在任何瑕疵
或异议的情形；
2、本公司对所持目标公司的股权拥有合法的、完整的所有权
关于所持目标公 和处分权。该等股权权属清晰，不存在任何形式的委托持股、
13 明毅 司股权权属的声 信托安排、收益权安排、期权安排、股权代持或者其他任何
明 代表其他方的利益的情形，且该等股权未设定任何抵押、质
押等他项权利，不存在禁止转让、限制转让的其他利益安排，
亦未被执法部门实施扣押、查封、冻结等使其权利受到限制
的任何约束或者妨碍权属转移的其他情况；该等股权资产权
属清晰，不存在任何形式的权属纠纷或潜在纠纷的情形，该
等股权的过户或者转移不存在内部决策障碍或实质性法律障
碍。同时，本公司保证此种状况持续至该股权登记至上市公
司名下；
48
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
3、在本次发行股份购买资产实施完毕之前，本公司保证不就
本公司所持目标公司的股权设置抵押、质押等任何第三人权
利；
4、本公司在所知范围内保证目标公司或本公司签署的所有协
议或合同不存在阻碍本公司转让目标公司股权的限制性条
款；
5、本公司在所知范围内保证目标公司章程、内部管理制度文
件及其签署的合同或协议中，以及目标公司股东之间签订的
合同、协议或其他文件中，不存在阻碍本公司转让所持目标
公司股权的限制性条款。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
（一）本人承诺不会无偿或以不公平条件向其他单位或者个
人输送利益，也不会采用其他方式损害公司利益；
（二）本人承诺将对职务消费行为进行约束；
（三）本人承诺不会动用公司资产从事与其履行职责无关的
投资、消费活动；
（四）本人承诺由董事会或薪酬委员会制订的薪酬制度与公
司填补回报措施的执行情况相挂钩；
（五）如公司未来实施股权激励方案，本人承诺股权激励方
关于重大资产重
中粮地产董 案的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
组填补被摊薄即
14 事、高级管 本承诺函出具日后，如中国证券监督管理委员会、深圳证券
期回报措施的承
理人员 交易所等证券监管机构就填补被摊薄即期回报措施及其承诺
诺函
作出另行规定或提出其他要求的，本人承诺届时将按照最新
规定出具补充承诺。
作为填补回报措施相关责任主体之一，本人若违反上述承诺
或拒不履行上述承诺，本人同意按照中国证券监督管理委员
会和深圳证券交易所等证券监管机构按照其发布的有关规
定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关管理措施。
本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给上市公司造成损失
的，本人将及时、足额赔偿上市公司因此遭受的全部损失。
1、承诺不会越权干预上市公司经营管理活动，不会侵占上市
公司利益。
2、承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及本公
司对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本公司违反
关于中粮地产（集 该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本公司愿意
团）股份有限公司 依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。
15 中粮集团 重大资产重组填 3、本承诺出具日后至公司本次重组实施完毕前，若中国证券
补被摊薄即期回 监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）作出关于填补回报
报措施的承诺函 措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足
中国证监会该等规定时，本公司承诺届时将按照中国证监会
的最新规定出具补充承诺。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
目标公司及其下属企业项下存在部分房产尚未取得房屋产权
关于目标公司项 证、部分土地尚未取得出让土地使用权证等不规范的情形。
16 中粮集团 下相关事项的承 如因不规范物业问题及其他涉及目标公司及其下属公司的不
诺 合规事项引致任何争议或者损失，本公司同意承担并赔偿相
关损失、损害和开支，从而避免上市公司及其下属公司因此
49
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
受到任何损失。如目标公司及其下属企业的不合规事项给上
市公司及其下属公司实际造成损失，则中粮集团将在收到上
市公司及其下属公司要求赔偿的书面通知后半年内，以现金
方式向上市公司及其下属公司进行赔偿。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成
损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
中粮集团有限公
司关于中粮地产
如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控制的子公司
（集团）股份有限
列入核查范围的房地产开发项目在开发过程中存在土地闲
公司拟购买资产
17 中粮集团 置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管
房地产开发项目
部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给上市
涉及用地及商品
公司和投资者造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。
房销售事项的承
诺函
关于中粮地产（集
如目标公司及其控制的子公司列入核查范围的房地产开发项
团）股份有限公司
目在开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价
重组事宜涉及的
18 明毅 等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正在被（立案）
房地产开发项目
调查的情形，并因此给上市公司和投资者造成损失的，本公
用地及商品房销
司将承担相应的赔偿责任。
售事项的承诺函
关于中粮地产（集
如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控制的子公司
团）股份有限公司
列入核查范围的房地产开发项目在开发过程中存在土地闲
重组事宜涉及的
19 中粮地产 置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管
房地产开发项目
部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给投资
用地及商品房销
者造成损失的，中粮地产将承担相应的赔偿责任。
售事项的承诺函
关于中粮地产（集
团）股份有限公司 如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控制的子公司
中粮地产董
重组事宜涉及的 列入核查范围的房地产开发项目在开发过程中存在土地闲
事、监事、
20 房地产开发项目 置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管
高级管理人
涉及用地及商品 部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给中粮
员
房销售事项的承 地产和投资者造成损失的，本人将承担相应的赔偿责任。
诺函
1、自本次发行股份购买资产结束之日起 36 个月之日和明毅
与上市公司另行签订的《关于发行股份购买资产之减值补偿
协议》及其补充协议中约定的补偿义务履行完毕之日中的较
晚日前，本公司不以任何方式转让本公司持有明毅的股份，
或采取任何措施促使明毅转让或上市交易（按照《关于发行
股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议（如有）进行
回购或赠送的股份除外）其因本次发行股份购买资产取得的
关于股份锁定期 上市公司的股份，但本公司将持有的明毅的股份转让给中粮
21 中粮香港
的承诺函 集团有限公司及/或其直接或间接全资持有的子公司的除外。
2、本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如上市公司股票连
续 20 个交易日的收盘价低于发行价，或者交易完成后 6 个月
期末收盘价低于发行价的，明毅因本次发行股份购买资产取
得的上市公司股票的锁定期自动延长至少 6 个月，本公司持
有的明毅的股份锁定期相应延长。3、股份锁定期限内，本公
司因任何原因增持的明毅股份亦应遵守上述股份锁定安排，
但本公司将持有的明毅股份转让给中粮集团有限公司及/或其
50
序号 承诺方 承诺名称 承诺内容
直接或间接全资持有的子公司的除外。4、若上述股份锁定期
的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份
锁定期届满之后，将按照中国证券监督管理委员会和深圳证
券交易所的有关规定执行。本公司承诺，如本公司违反上述
承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿
责任。
明毅与中粮地产签署了《盈利预测补偿协议》，约定承诺资产
在 2018 年、2019 年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075
万元。如本次交易于 2019 年实施完毕，则承诺资产在 2019
盈利预测补偿承
22 明毅 年、2020 年及 2021 年的累计承诺净利润为 189,420 万元。如
诺
承诺资产业绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩承
诺期的累计承诺净利润数，则明毅将以其持有的中粮地产股
份进行补偿。
明毅与中粮地产签署了《减值补偿协议》，约定就标的资产期
末价值较本次交易的标的资产交易价格出现减值的部分，以
其持有的中粮地产股份进行补偿。减值测试补偿期间为本次
重组实施完毕（即标的资产交割完毕）当年及其后连续两个
23 明毅 减值补偿承诺
会计年度（以下简称“减值承诺期”），即：假定本次重组于
2018 年度内实施完毕，则减值承诺期为 2018 年、2019 年、
2020 年。如果本次重组实施完毕的时间延后，则减值承诺期
相应顺延。
十、上市公司控股股东及其一致行动人对本次重组的原则性意见
公司控股股东中粮集团已就本次重组出具《中粮集团有限公司关于中粮地产（集团）
股份有限公司重大资产重组项目的原则性意见》，认为本次重组有利于提升上市公司盈
利能力、增强持续经营能力，有助于提高上市公司的抗风险能力，减少关联交易，避免
同业竞争，有利于保护广大投资者以及中小股东的利益，中粮集团原则上同意本次重组；
中粮集团承诺将坚持在有利于上市公司的前提下，积极促成本次交易顺利进行。
十一、上市公司控股股东及其一致行动人、董事、监事、高级管理人
员减持计划
公司控股股东中粮集团自本次重组复牌之日起至本次重组实施完毕期间，无股份减
持计划，上述股份包括中粮集团原持有的上市公司股份以及原持有股份在上述期间内因
上市公司分红送股、资本公积转增股本等形成的衍生股份。
公司董事、监事、高级管理人员自本次重组复牌之日起至本次重组实施完毕期间，
51
不存在股份减持计划，上述股份包括其原持有的上市公司股份以及原持有股份在上述期
间内因上市公司分红送股、资本公积转增股本等形成的衍生股份。
十二、保护投资者合法权益的相关安排
（一）及时、公平披露本次交易的相关信息及严格履行关联交易决策程序
本次交易涉及上市公司重大事件，公司已经切实按照《证券法》、《重组管理办法》、
《上市公司信息披露管理办法》、《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》
的要求履行了信息披露义务。本独立财务顾问报告披露后，公司将继续严格履行信息披
露义务，按照相关法规的要求，及时、准确、公平地向所有投资者披露可能对上市公司
股票交易价格产生较大影响的重大事件与本次重组的进展情况。
本次交易构成关联交易，在提交董事会审议之前已经公司独立董事事先认可；公司
独立董事对本次交易出具了独立董事意见；在审议本次交易相关议案时，关联董事严格
履行了回避义务。本次交易方案在公司股东大会审议时，关联股东严格履行了回避义务。
（二）股东大会提供网络投票平台
根据中国证监会《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》等有关规定，为
给参加股东大会的股东提供便利，上市公司就本次重组方案的表决提供网络投票平台，
股东可以直接通过网络进行投票表决。此外，上市公司就重大资产重组事宜召开股东大
会，除上市公司的董事、监事、高级管理人员、单独或者合计持有上市公司 5%以上股
份的股东以外，单独统计并披露其他股东的投票情况，且在表决本次重组方案时关联股
东已回避表决，充分保护中小股东行使投票权的权益。
（三）资产定价公允性
本次交易标的公司大悦城地产为香港上市公司，经交易双方协商，本次交易作价为
1,475,607.94 万元，综合考虑了标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比
交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、品牌优势等因素，兼顾了交易双方股东的
利益。
根据中粮地产与明毅签署的《发行股份购买资产协议》及其补充协议，如在估值基
准日至标的资产交割日期间，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情
52
形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一并向
中粮地产转让。如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，标
的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644
股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公
开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金
金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格；如在中国证监会并购重组委召开会议审
核本次交易后，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就
其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向中粮地产支付该等现金金额。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。
本次交易中，安永出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度说明本次交易
标的资产估值合理、定价公允，不存在损害上市公司及其股东利益的情况。公司亦聘请
了中企华出具《中企华估值报告》，进一步论证本次交易作价的公允性。
（四）摊薄当期每股收益的填补回报安排
本次交易完成后，公司总股本规模较发行前将有所扩大，虽然本次交易中注入的资
产将提升公司的未来持续盈利能力，但并不能排除在短期内公司每股收益存在一定幅度
下滑的可能性，为降低本次交易实施后导致的对公司即期回报的摊薄，公司拟采取多种
措施提高对股东的即期回报，具体如下：
1、加快标的资产整合，提升合并后公司的盈利能力
本次交易完成后，公司将形成住宅、商业地产一体化的全业态地产业务布局。通过
本次交易，中粮集团将其从事商业物业投资和出租、物业开发的全部资产注入公司，公
司成为中粮集团整合及发展集团内住宅和商业房地产业务的综合平台，有望进一步发挥
规模效应，提升合并后公司的盈利能力，增强股东回报。
2、加强公司产品竞争力，健全内部控制体系，优化成本管控
53
合并后公司一方面将通过打造全国一流的产品体系，进一步提升销售和持有型物业
的市场形象和项目品质，提高产品的市场竞争力；另一方面，合并后公司将进一步加强
成本控制，对发生在业务和管理环节中的各项经营、管理、财务费用，进行全面的事前、
事中、事后管控，同时合理运用各种融资工具和渠道，控制资金成本、优化财务结构、
降低财务费用。
3、完善公司治理结构，为公司发展提供制度保障
公司将严格遵循《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规和
规范性文件的要求，不断完善公司治理结构，确保股东能够充分行使权利，确保董事会
能够按照法律、法规和《公司章程》的规定行使职权，做出科学、迅速和谨慎的决策，
确保独立董事能够认真履行职责，维护公司整体利益，尤其是中小股东的合法权益，为
公司发展提供制度保障。
4、进一步完善利润分配制度，强化投资者回报体制
公司持续重视对股东的合理投资回报，同时兼顾公司的可持续发展，制定了持续、
稳定、科学的分红政策。公司将根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有
关事项的通知》、《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》等规定持续修改
和完善《公司章程》并相应制定股东回报规划。公司的利润分配政策重视对投资者尤其
是中小投资者的合理投资回报，将充分听取投资者和独立董事的意见，切实维护股东依
法享有投资收益的权利，体现合并后公司积极回报股东的长期发展理念。
5、公司控股股东、全体董事、高级管理人员关于公司本次重大资产重组摊薄即期
回报采取填补措施的承诺
为切实保护中小投资者合法权益，确保公司本次交易摊薄即期回报事项的填补回报
措施能够得到切实履行，公司控股股东以及公司全体董事、高级管理人员根据《关于首
发及再融资、重大资产重组摊薄即期回报有关事项的指导意见》（中国证券监督管理委
员会公告[2015]31 号）作出了相关承诺，承诺内容如下：
（1）公司控股股东关于公司本次重大资产重组摊薄即期回报采取填补措施的承诺
公司控股股东，为确保本次重组填补回报措施的切实履行，维护上市公司及全体股
东的合法权益，承诺如下：
54
“1、承诺不会越权干预上市公司经营管理活动，不会侵占上市公司利益。
2、承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及本公司对此作出的任何有
关填补回报措施的承诺，若本公司违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，
本公司愿意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。
3、本承诺出具日后至公司本次重组实施完毕前，若中国证券监督管理委员会（以
下简称“中国证监会”）作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述
承诺不能满足中国证监会该等规定时，本公司承诺届时将按照中国证监会的最新规定出
具补充承诺。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担
相应赔偿责任。”
（2）公司董事、高级管理人员关于公司本次重大资产重组摊薄即期回报采取填补
措施的承诺
公司董事、高级管理人员为确保本次重组填补回报措施的切实履行，维护上市公司
及全体股东的合法权益，承诺如下：
“（一）本人承诺不会无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不会
采用其他方式损害公司利益；
（二）本人承诺将对职务消费行为进行约束；
（三）本人承诺不会动用公司资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动；
（四）本人承诺由董事会或薪酬委员会制订的薪酬制度与公司填补回报措施的执行
情况相挂钩；
（五）如公司未来实施股权激励方案，本人承诺股权激励方案的行权条件与公司填
补回报措施的执行情况相挂钩。
本承诺函出具日后，如中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所等证券监管机构
就填补被摊薄即期回报措施及其承诺作出另行规定或提出其他要求的，本人承诺届时将
按照最新规定出具补充承诺。
55
作为填补回报措施相关责任主体之一，本人若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，
本人同意按照中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所等证券监管机构按照其发布
的有关规定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关管理措施。
本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本人将及时、足额
赔偿上市公司因此遭受的全部损失。”
（五）关于目标公司及其下属企业项下物业相关事项的承诺
就目标公司及其下属企业项下存在部分房产尚未取得房屋产权证、部分土地尚未取
得出让土地使用权证等不规范的情形，公司控股股东中粮集团承诺如因不规范物业问题
及其他涉及目标公司及其下属公司的不合规事项引致任何争议或者损失，中粮集团同意
承担并赔偿相关损失、损害和开支，从而避免上市公司及其下属公司因此受到任何损失。
如大悦城地产及其下属公司的不合规事项给中粮地产实际造成损失，则中粮集团将在收
到中粮地产要求赔偿的书面通知后半年内，以现金方式向中粮地产进行赔偿。如中粮集
团违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，中粮集团将承担相关赔偿责任。
（六）标的资产过渡期间损益归属
1、本次交易的过渡期间损益安排
根据上市公司与交易对方签署的《发行股份购买资产协议》，过渡期间内目标公司
运营所产生的归属于明毅的盈利或亏损均由中粮地产承担，上述过渡期间指自估值基准
日起（不包括基准日当日）至交割日止（包括交割日当日）的期间。
2、本次交易过渡期损益安排的原因及合理性，以及是否有利于保护上市公司和中
小股东权益
（1）本次交易的过渡期损益安排系交易双方友好协商的结果
本次交易定价的确定以兼顾交易双方股东的利益为原则，并综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。在公平、自愿的市场化原则基础上，本着权利、义务对等原则，交易
各方经友好协商决定过渡期内标的资产运营所产生的归属于明毅的盈利或亏损均由中
粮地产承担。
56
因此，本次交易涉及的过渡期损益安排系交易双方友好协商的结果，并已在交易双
方签署的《发行股份购买资产协议》中予以明确。
（2）本次交易不涉及以收益法、假设开发法等基于未来收益预期的估值方法的估
值结果作为本次交易的定价依据
本次交易中，安永出具了《安永估值报告》，以可比公司法、可比交易法对标的资
产进行估值分析，并从独立估值机构的角度分析了本次交易标的资产作价的合理性、公
允性。由于可比公司法、可比交易法的估值结果不包含标的公司在估值基准日后实现的
损益，因此过渡期损益的归属不会对标的公司市场法下的估值结果造成影响，也不会影
响本次交易的标的资产作价。
公司亦聘请中企华出具了《中企华估值报告》，大悦城地产下属部分主体采用收益
法进行评估，但本次交易作价依据为协商定价，中企华《中企华估值报告》主要为论证
本次交易价格的公允性。因此，本次交易不涉及以收益法、假设开发法等基于未来收益
预期的估值方法的估值结果作为本次交易的定价依据。
（3）明毅已与上市公司签署《盈利预测补偿协议》，承诺在实际实现净利润数未
达到累计承诺净利润数的情况下以其持有的中粮地产股份进行补偿
鉴于中粮地产聘请了中企华出具《中企华估值报告》以论证本次交易作价的公允性，
经协商，明毅与中粮地产签署了《盈利预测补偿协议》，约定承诺资产在 2018 年、2019
年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075 万元。如本次交易于 2019 年实施完毕，则承
诺资产在 2019 年、2020 年及 2021 年的累计承诺净利润为 189,420 万元。
大悦城地产整体经营状况良好，过渡期内出现亏损的可能性较小。此外，如承诺
资产业绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩承诺期的累计承诺净利润数，则
明毅将以其持有的中粮地产股份进行补偿。
（4）上市公司已就上述过渡期损益安排履行相应的内部决策程序
本次交易过渡期损益安排的相关议案已经上市公司第九届董事会第十八次会议以
及 2017 年年度股东大会决议通过，上市公司关联董事、关联股东在董事会、股东大会
会议中均已对相关议案进行回避表决，从而确保上市公司全体股东，特别是中小股东的
合法权益。
57
综上所述，本次交易的过渡期损益安排系由交易双方在公平、自愿的市场化原则基
础上，本着权利、义务对等原则经友好协商确定，并已经上市公司董事会及股东大会审
议通过。因此，过渡期内标的资产运营所产生的归属于明毅的盈利或亏损均由中粮地产
承担的安排具有合理性，有利于保护上市公司和中小股东权益。
（七）股份锁定安排
1、发行股份购买资产部分
本次重组交易对方明毅承诺：自本次发行股份购买资产结束之日起届满 36 个月之
日和明毅与中粮地产另行签订的《发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议（如
有）中约定的补偿义务履行完毕之日中的较晚日前不得转让或上市交易（按照《发行股
份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议（如有）进行回购或赠送的股份除外）因本
次发行股份购买资产取得的中粮地产股份；本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如中
粮地产股票连续 20 个交易日的收盘价低于发行价，或者交易完成后 6 个月期末收盘价
低于发行价的，明毅因本次发行股份购买资产取得的中粮地产股票的锁定期自动延长至
少 6 个月；明毅本次认购的中粮地产股份的最终限售期由中粮地产股东大会授权中粮地
产董事会根据相关法律法规的规定及主管部门审核要求进行调整，对于该等调整，明毅
应本着诚实信用及促进本次发行股份购买资产完成的原则，竭尽最大努力与中粮地产协
商达成最终限售安排；如本次发行股份购买资产因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，
在案件调查结论明确以前，明毅将不转让在中粮地产拥有权益的股份；股份锁定期限内，
明毅通过本次发行股份购买资产取得的对价股份因中粮地产发生配股、送红股、转增股
本等原因而导致增持的股份亦应遵守上述股份锁定安排；本公司通过其他途径取得的中
粮地产股份因中粮地产发生配股、送红股、转增股本等原因而导致增持的股份不须遵守
上述股份锁定安排；若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，
明毅同意根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，
将按照中国证监会和深圳证券交易所的有关规定执行。
中粮香港承诺：“1、自本次发行股份购买资产结束之日起 36 个月之日和明毅与上
市公司另行签订的《关于发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议中约定的补
偿义务履行完毕之日中的较晚日前，本公司不以任何方式转让本公司持有明毅的股份，
或采取任何措施促使明毅转让或上市交易（按照《关于发行股份购买资产之减值补偿协
58
议》及其补充协议（如有）进行回购或赠送的股份除外）其因本次发行股份购买资产取
得的上市公司的股份，但本公司将持有的明毅的股份转让给中粮集团有限公司及/或其
直接或间接全资持有的子公司的除外。2、本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如上
市公司股票连续 20 个交易日的收盘价低于发行价，或者交易完成后 6 个月期末收盘价
低于发行价的，明毅因本次发行股份购买资产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至
少 6 个月，本公司持有的明毅的股份锁定期相应延长。3、股份锁定期限内，本公司因
任何原因增持的明毅股份亦应遵守上述股份锁定安排，但本公司将持有的明毅股份转让
给中粮集团有限公司及/或其直接或间接全资持有的子公司的除外。4、若上述股份锁定
期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意根据相关证券监管机构的
监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中国证券监督管理委员会和
深圳证券交易所的有关规定执行。”
2、募集配套资金部分
本次募集配套资金所涉的发行对象认购的股份自募集配套资金发行结束之日起 12
个月内不得转让。锁定期内，由于上市公司送红股、资本公积转增等原因导致发行对象
所持股份增加的部分，亦应遵守上述约定。
若中国证监会等监管机构对本次募集配套资金发行股份的锁定期另有其他要求，相
关方将根据中国证监会等监管机构的监管意见进行相应调整且无需再次提交公司董事
会、股东大会审议。
3、本次交易前中粮集团持有的股份
作为中粮地产的控股股东，中粮集团承诺：本次发行股份购买资产完成前中粮集团
持有的中粮地产股份，包括因中粮地产发生配股、送红股、转增股本等原因而导致增持
的股份，自本次发行股份购买资产结束之日起 12 个月内不转让；若上述股份锁定期的
承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，中粮集团同意根据相关证券监管机构的监
管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中国证监会和深圳证券交易所
的有关规定执行；如本次重组因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明
确以前，中粮集团将不转让在中粮地产拥有权益的股份。
（八）减值补偿安排及盈利预测补偿安排
59
根据上市公司与明毅签署的《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补充协议》，明
毅拟对标的资产的减值部分按照《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补充协议》的约
定对中粮地产进行补偿。减值承诺期为本次重组实施完毕（即标的资产交割完毕）当年
及其后连续两个会计年度，即：假定本次重组于 2018 年度内实施完毕，则减值承诺期
为 2018 年、2019 年、2020 年。如果本次重组实施完毕的时间延后，则减值承诺期相应
顺延。在减值承诺期届满之日起 4 个月内，由上市公司聘请评估机构或估值机构对标的
资产进行评估或估值，并出具专项评估报告或估值报告。根据评估结果或估值结果，由
上市公司对标的资产进行减值测试，并聘请具有证券期货相关业务资格的会计师事务出
具减值测试专项审核报告。经减值测试，如标的资产期末价值较本次重组的标的资产交
易价格出现减值，则交易对方向中粮地产就减值部分进行股份补偿，补偿的股份数量=
标的资产期末减值额/本次发行股份购买资产的每股发行价格。
根据《减值补偿协议》，在任何情况下，按《减值补偿协议》与《减值补偿协议之
补充协议》约定的减值测试补偿，明毅向中粮地产支付的补偿总金额应不超过中粮地产
根据《发行股份购买资产协议》及《发行股份购买资产协议之补充协议》向明毅支付的
交易总额，且明毅补偿的股份数量不超过中粮地产根据《发行股份购买资产协议》及《发
行股份购买资产协议之补充协议》向明毅发行股份的总数（包括该等股份因送股、转增
股本、配股所相应增加的股份数）。
根据《减值补偿协议之补充协议》，交易双方约定，在遵守《减值补偿协议》的前
提下，如在本次交易的估值基准日至标的资产交割日期间，大悦城地产进行权益分派、
资本公积金转增股本、配股等情形，减值测试补偿将按下列约定相应进行调整或不调整：
（1）如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一
并向中粮地产转让。此种情形下，减值补偿不受影响。
（2）如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，大悦城
地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644
股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公
开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金
金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格。此种情形下，标的资产的交易价格因现
金分红已相应调减，在减值测试时应适用调减后的交易价格。
60
（3）如在中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易后，大悦城地产进行权益
分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获
得现金，则明毅应向中粮地产支付该等现金金额。此种情形下，标的资产的交易价格不
调整，在减值测试时应以《发行股份购买资产协议》及其补充协议约定的标的资产交易
价格为准。减值承诺期届满后，标的资产期末减值额为标的资产的交易价格减去期末标
的资产的评估值或估值，并应扣除过渡期内标的资产现金分红的影响。
鉴于中粮地产聘请了中企华出具《中企华估值报告》以论证本次交易作价的公允性，
经协商，明毅与中粮地产签署了《盈利预测补偿协议》，约定承诺资产在 2018 年、2019
年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075 万元。如本次交易于 2019 年实施完毕，则承
诺资产在 2019 年、2020 年及 2021 年的累计承诺净利润为 189,420 万元。如承诺资产业
绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩承诺期的累计承诺净利润数，则明毅将以
其持有的中粮地产股份进行补偿。
关于减值补偿及盈利预测补偿的具体安排详见本独立财务顾问报告“第八章 本次
交易主要合同”之“三、《减值补偿协议》主要内容”、“四、《减值补偿协议之补充协议》
主要内容"及“五、《盈利预测补偿协议》主要内容”
十三、独立财务顾问的保荐机构资格
上市公司聘请中金公司、中信证券担任本次交易的独立财务顾问。中金公司、中信
证券经中国证监会批准依法设立，具有保荐人资格。
十四、可转换优先股
2013 年 9 月 23 日，侨福企业（交易代码“207.HK”，系大悦城地产前身）发布公告，
当日，侨福企业与中粮置地（系卖方）及得茂（系中粮置地母公司）订立收购协议，侨
福企业同意收购中粮置地所持有的商业物业组合股权及股东贷款；侨福企业按照中粮置
地指示向得茂发行普通股及可转换优先股作为交易对价。
2013 年 12 月 19 日，上述交易完成，侨福企业向得茂发行 5,988,199,222 股普通股
61
及 1,095,300,778 股可转换优先股，发行价均为港币 2.00 元/股（每股面值港币 0.10 元），
合计交易对价为港币 141.67 亿元。
截至本独立财务顾问报告出具日，得茂通过 CCASS 持有大悦城地产 367,692,000
股 普 通 股 股 份 ， 占 大 悦 城 地 产 已 发 行 普 通 股 总 股 本 的 2.58% ， 持 有 大 悦 城 地 产
1,095,300,778 股可转换优先股。
除表决权及大悦城地产清算、清盘或解散时的分配权利外，可转换优先股在分红等
方面与普通股享有同等权利。
得茂持有大悦城地产 1,095,300,778 股可转换优先股，该等可转换优先股未纳入本
次交易范围不会对上市公司正常运营及有效管控、整合标的资产产生不利影响，具体原
因如下：
1、可转换优先股未纳入本次交易范围不会影响本次交易完成后中粮地产在大悦城
地产的控股股东地位
本次交易的标的资产系明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份，该等
股份占大悦城地产全部已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股
及可转换优先股股份总数的 59.59%。故本次交易完成后，即使考虑可转换优先股的数
量影响，中粮地产亦可取得大悦城地产半数以上的股份，成为大悦城地产的第一大股东
和控股股东，可以通过行使股东权利有效参与大悦城地产的经营决策，实现中粮地产与
大悦城地产的经营整合及业务协同。
2、可转换优先股股东的主要权利不会对中粮地产在大悦城地产的股东大会上的控
制地位产生不利影响
可转换优先股发行文件中主要条款概述如下：
（1）转换权
可转换优先股股东可按 1:1 的换股比例，将可转换优先股转换为普通股，但转换数
目不得导致大悦城地产不符合香港联交所上市规则中关于最低公众持股比例的规定。
（2）分红权
可转换优先股股东与普通股股东享有同等分红权。
（3）资产分配权
62
在大悦城地产正常经营的情况下，可转换优先股股东与普通股股东享有同等资产分
配权；在大悦城地产进行清盘及解散的情况下，可转换优先股股东在资产分配顺序上较
普通股股东享有优先权。
（4）投票权
可转换优先股股东享有接受股东大会通知及出席股东大会的权利，但除非股东大会
涉及公司清盘、解散或影响/更改可转换优先股权益的议案，否则可转换优先股股东在
股东大会上无投票权。
（5）赎回权
可转换优先股不可赎回。
从上述可转换优先股股东的主要权利可以看出，通常情形下，可转换优先股股东在
大悦城地产的股东大会上无投票权，并不参与大悦城地产的经营决策，本次交易完成后，
可转换优先股股东行使股东权利不会对中粮地产在大悦城地产的股东大会上的控制地
位产生不利影响。
截至本独立财务顾问报告出具之日，得茂持有大悦城地产的 1,095,300,778 股可转
换优先股。得茂系中粮集团 100%间接控制的企业，与中粮地产系同一控制下的主体。
本次交易完成后，在遵守转换数目不得导致大悦城地产不符合《香港联合交易所有限公
司证券上市规则》中关于最低公众持股比例的规定的前提下，如得茂依照可转换优先股
发行文件的约定将其所持可转换优先股转换为普通股，或者在依照可转换优先股发行文
件的约定将其所持可转换优先股转换为普通股并向第三方转让，均不会影响中粮地产对
大悦城地产的控股股东地位，不会对上市公司和大悦城地产的股权结构和公司治理产生
不利影响，不存在与上市公司发生纠纷的法律风险。
截至本独立财务顾问报告出具之日，中粮集团暂无后续处置可转换优先股的计划或
安排。后续，中粮集团将综合考虑内部资金安排、大悦城地产普通股股票的二级市场走
势以及大悦城地产公众持股比例等因素，在合法合规以及不损害上市公司中小股东利益
的前提下，对可转换优先股的转让及转换进行合理安排。
十五、关于并购重组委审核意见的回复
2018年11月14日，公司取得中国证监会《关于不予核准中粮地产（集团）股份有限
63
公司向Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的决定》
（证监许可[2018]1838号）。2018年11月15日，公司召开第九届董事会第二十九次会议，
审议通过了《关于继续推进发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项的议案》
及报告书（草案）等相关议案，决定继续推进本次重组。
公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司重大资产重组管理办法》等有关法
律、法规和规章的要求，会同独立财务顾问及其他中介机构，对并购重组委就本次重组
提出的审核意见认真进行了核查分析和落实，现将落实情况说明如下：
（一）本次交易标的资产作价的公允性分析
1、大悦城地产品牌优势突出，整合后有利于提升中粮地产竞争力
大悦城地产作为商业地产行业排名前三的商业地产公司，运营能力及土地获取能力
突出、品牌影响力大、市场关注度高，资产主要分布于一二线城市核心区位，商业价值
高。大悦城地产注入中粮地产后，将显著提升中粮地产的竞争力和影响力，带来巨大的
品牌溢价。
本次交易后，中粮地产与大悦城地产将在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方
面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。融资方面，通过增大体量、增
强信用，整合后的企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化；市场方面，整合后
中粮地产将更加有效地分配住宅与商业地产的资源，市场地位及市场份额也得到进一步
提升；人才方面，双方将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制，实
现人力资源的最优配置；土地获取方面，整合后的公司将拥有更多的话语权和灵活性，
土地获取能力进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；品牌方面，中粮地产将
对“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力，将
整合后的公司打造成为中国综合性房地产的旗舰平台。综上，在整合后上市公司的在各
方面均获得显著提升，为未来的发展带来广阔的上升空间，因此给予大悦城地产一定溢
价存在合理性。
2、标的资产作价位于估值机构出具的合理估值范围之内
参考过往采用估值报告分析作价公允性的案例，独立估值机构安永以 2017 年 12
月 31 日为估值基准日，基于目标公司财务数据、关键假设及信息，对标的资产作价的
合理性进行了分析，根据可比公司法和可比交易法分析，合理估值区间为人民币
64
1,192,598.27 万元至 1,695,801.40 万元。本次交易分红前作价 1,475,607.94 万元，位于上
述合理估值区间之内，具有公允性。
3、标的资产作价低于评估机构出具的明毅持有大悦城地产股权价值
为进一步佐证本次估值公允性，2018 年 11 月 13 日，中企华出具《中企华估值报
告》，对大悦城地产持有的商业型项目和开发型项目以收益法进行估值，以 2017 年 12
月 31 日及 2018 年 5 月 31 日为基准日，明毅持有的大悦城地产股权价值分别为 148.26
亿元及 152.96 亿元，均高于本次分红前交易对价 147.56 亿元。由此可见，本次交易定
价具有合理性及公允性。
4、标的资产作价较香港会计准则下大悦城地产净资产价值具有一定折价
截至 2017 年 12 月 31 日，大悦城地产按香港会计准则审计的、以公允价值模式计
量投资性房地产的账面净资产为人民币 2,701,851.70 万元，对应每股净资产 2.07 港元/
股。标的资产分红前交易作价 147.56 亿元对应港元 1.90 元/股，低于该账面净资产值
8.35%。
香港会计准则下，投资性房地产按公允价值模式进行后续计量，占资产总额比例较
大。大悦城地产持有的投资性房地产主要为商业地产，流动性较金融性资产偏弱，存在
一定的流动性折价空间。因此，本次交易对价更为接近采用公允价值模式计量的净资产
价值，同时进行了一定幅度的折让，体现了公允性，有利于保护中粮地产中小股东利益。
5、标的资产作价低于香港投资银行对大悦城地产的估值
2018 年以来，多家香港投资银行对大悦城地产出具研究报告。香港投资银行研究
机构普遍认为大悦城地产是一家优秀的商业地产公司，运营能力突出，成长空间广阔，
但由于受贸易战、流通盘相对较小、新建购物中心运营潜力尚未完全释放等因素影响，
目前股价处于深度低估状态。参考 6 家有代表性的投资银行对大悦城地产的每股净资产
价值（NAV，地产行业常用估值指标，指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，
地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后的净资产价值）估值区间为
2.24-4.60 港元/股，均高于 2.07 港元/股的每股账面净资产，也大幅高于本次交易标的资
产分红后估值水平 1.86 港元/股，具体如下：
单位：港元/股
65
定价（分红后）
投行名称 每股 NAV 值 报告发布时间
相对折价
汇丰银行 4.60 -59.57% 2018 年 8 月
星展银行 2.95 -36.95% 2018 年 8 月
高盛 2.24 -16.78% 2018 年 8 月
德意志银行 2.41 -22.82% 2018 年 3 月
摩根大通银行 3.26 -42.97% 2018 年 3 月
花旗银行 2.92 -36.30% 2018 年 3 月
平均值 3.06 -39.27%
中位值 2.94 -36.63%
数据来源：上述 NAV 来源于投资银行研究报告；涉及汇率折算的，按照报告引用汇率折算，无报
告引用汇率的，按报告出具当日人民银行外汇中间价折算。
6、标的资产作价相对中粮集团历史投资成本未有显著增加
中粮集团对大悦城地产的历史投资成本约为港元 1.74 元/股，系 2012 年来历次投资
的名义成本加权所得，具体情况如下：
中粮集团获得股份数量 每股价格
事项 时间
（股） （港元/股）
大悦城地产发行供股股 股份上市日为 2015 年 4
3,151,794,284 1.35
份 月 30 日
侨福建设向得茂发行股
股票上市日为 2013 年 12
份购买得茂下属物业资 5,988,199,222 2.00
月 19 日
产
得茂与侨福建设原股东
协议签署日为 2012 年 7
签署协议，收购侨福建 393,674,138 0.92
月 16 日
设股权
总股数及加权平均股价 9,533,667,644 1.74
根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议之补充
协议》，交易双方经协商同意，本次重组的交易对价确定为 1,475,607.94 万元（明毅获
得现金分红前），对应大悦城地产每股定价为 1.90 港元/股1，较历史投资成本 1.74 港元
/股增值 9.2%；鉴于 1.74 港元/股系 2012 年来历次投资的名义成本加权所得，考虑到资
金的时间成本，实际增值率将低于 9.2%。
1本回复报告汇率按照基准日（2017 年 12 月 31 日）前 120 日汇率均值，即 1 港币=0.85030 人民币
计算
66
（二）大悦城地产股价受大势影响下跌，近期股价无法充分反映大悦城地产商业
价值
1、大悦城地产股价表现波动范围较大，目前暂时处于历史底位
大悦城地产股价并非持续下跌。按照前复权收盘价计算，2013 年 12 月 19 日借壳侨
福企业以后，大悦城地产股价一度维持在 1.33-1.90 港元/股区间，对应标的资产市值约
121.48-173.54 亿港元。2015 年 4 月开始，大悦城地产股价持续上涨，至 2015 年 5 月 21
日收盘价曾高达 2.31 港元/股，对应标的资产市值 210.99 亿港元。2018 年年初至中美贸
易 战 爆 发 前 ， 大 悦 城 地 产 股 价 位 于 1.20-1.30 港 元 / 股 区 间 ， 对 应 标 的 资 产 市 值
109.60-118.74 亿港元。大悦城地产 P/B 倍数（基于公开披露的财务数据中的净资产计算，
投资性房地产采用公允价值计量）长期在 0.5 至 0.8 倍的区间运行，但 2018 年二季度以
来，受贸易战加剧影响，宏观系统性风险上升，市场情绪低迷，大悦城地产股价持续下
行，其 P/B 倍数先后跌破 0.5 倍及 0.4 倍，至目前为历史最低位。
2、大悦城地产近期股价下行核心原因是受宏观系统性风险影响
大悦城地产重组期间股价下跌，主要受宏观系统性风险影响。上市公司停牌以来，
受中美贸易战等因素影响，全球系统性风险上升，深港两地股价普遍下行。贸易战爆发
以来，深港两地股价指数对比情况如下表所示：
HSI –
大悦城地产股价
日期 沪深 300 指数 深证地产指数 恒生指数 PROPERTIE
（港币/股）
指数
2018/3/22 4,020.35 5,638.66 31,071.05 41,287.69 1.34
2018/10/31 3,153.82 4,159.00 24,979.69 33,818.02 0.83
跌幅 21.55% 26.24% 19.60% 18.09% 38.06%
3、股价表现受多重因素影响，香港资本市场商业地产行业估值低于 A 股，大悦城
地产近期股价难以准确衡量大悦城地产的商业价值
股票价格受多重因素影响，主要包括宏观因素（社会、经济、政治、文化）、产业
因素（产业生命周期）、区域因素（区域经济发展情况、交通、信息、投资活跃程度）、
公司因素（基本面情况）、市场因素（市场情绪、资金流向等）。
一方面，香港资本市场商业地产行业估值低于 A 股。港股市场市净率、市盈率指
标均大幅低于 A 股同行业上市公司，具体如下表所示：
67
A 股商业地产行业估值情况
代码 简称 市盈率(P/E) 市净率（P/B)
600007.SH 中国国贸 22.75 2.23
000608.SZ 阳光股份 21.36 1.09
600823.SH 世茂股份 6.79 0.70
600848.SH 上海临港 47.88 3.01
002305.SZ 南国置业 72.24 0.92
000402.SZ 金融街 6.49 0.66
000056.SZ 皇庭国际 38.01 1.27
平均值 30.79x 1.41x
中位数 22.75x 1.09x
注：上表数据以 2018 年 10 月 31 日收盘价计算。
港股商业地产行业估值情况
代码 简称 市盈率(P/E) 市净率（P/B)
0016.HK 新鸿基地产 6.92 0.59
1972.HK 太古地产 4.69 0.61
1997.HK 九龙仓置业 8.71 0.71
0101.HK 恒隆地产 8.00 0.47
1238.HK 宝龙地产 2.73 0.36
0083.HK 信和置业 10.73 0.63
0207.HK 大悦城地产 8.71 0.37
平均值 6.77x 0.64x
中位数 6.92x 0.61x
注：上表数据以 2018 年 10 月 31 日收盘价计算。
另一方面，大悦城地产股票流动性较弱，对宏观因素带来的股价下跌压力更为敏感。
与可比公司相比，大悦城地产日均换手率低，流动性偏弱，具体如下表所示：
代码 简称 日均换手率（%)
0016.HK 新鸿基地产 0.12
1972.HK 太古地产 0.04
1997.HK 九龙仓置业 0.09
68
代码 简称 日均换手率（%)
0101.HK 恒隆地产 0.10
1238.HK 宝龙地产 0.07
0083.HK 信和置业 0.07
0207.HK 大悦城地产 0.04
平均值 0.08
中位数 0.07
注：日均换手率为 2018 年 3 月 22 日至 2018 年 10 月 31 日换手率算数平均值。
因此，大悦城地产近期港股股价较低，主要由于宏观市场环境影响及自身股票流动
性较弱，不能充分反映大悦城地产的品牌优势和商业价值。此外，由于本次收购为控股
权收购，以二级市场交易价格无法取得大悦城地产控股权，交易作价还需体现相应的控
股权溢价。
（三）中粮地产未行使调价选择权，有利于保护中小股东利益
近期由于中粮地产股价下跌，已触发中粮地产发行价格调价机制。根据中粮地产第
九届董事会第二十六次会议决议，董事会同意公司不调整本次交易发行股份购买资产的
发行价格，本次交易发行股份购买资产的价格仍为 6.84 元/股，更有利于保护 A 股中小
股东利益。
（四）大悦城地产长期股权投资不涉及资产减值
1、大悦城地产不存在资产减值迹象
（1）大悦城地产各项业务板块实际销售情况均实现增长，可持续盈利能力稳定
估值基准日以来，标的资产所处的市场环境并未发生重大不利变化，业务指标及盈
利情况良好，不存在减值迹象。从销售上看，大悦城地产租赁及销售业务均稳步提升，
持续盈利能力保持稳定。2018 年上半年，大悦城地产在物业投资、物业开发、酒店管
理、输出管理及其他服务四大板块业绩均实现增长：
1）物业投资业务方面，2018 年上半年，大悦城地产投资物业业务运营平稳。大悦
城购物中心租金收入增长明显，同比增长 6.6%。其中，成都大悦城通过优化品牌，拓
展客群，实现租金同比提升 24.7%，中粮广场通过 C 栋改造升级，实现租金收入同比提
69
升 22.6%。此外，朝阳大悦城、天津大悦城的租金收入均实现大幅增加，保持业内领先
地位。
2）物业开发业务方面，2018 年上半年，大悦城地产抓紧市场机遇，运营提升，加
快销售结算周期，进一步实现销售业绩的快速增长。物业开发合同销售金额为人民币
49.88 亿元，同比增长 43.3%。
3）酒店经营业务方面，2018 年上半年，大悦城地产酒店业务不断强化品牌定位，
打造酒店特色，提升服务质量，加强成本管控，提升运营效率。其中，三亚美高梅度假
酒店平均入住率同比提高 6%，行业领先地位进一步巩固。
另外，根据中企华出具《中企华估值报告》，以 2017 年 12 月 31 日作为基准日，大
悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份的市场价值为 148.26 亿元，以 2018 年 5 月 30 日
作为基准日，大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份的市场价值为 152.96 亿元高于本
次交易作价，未出现减值迹象。
（2）本次交易标的公司近期 NAV（净资产价值）估值普遍高于估值基准日香港准
则账面净资产值，亦高于本次交易标的资产作价水平
截至 2017 年 12 月 31 日，大悦城地产经德勤按香港会计准则审计的、以公允价值
模式计量投资性房地产的账面净资产为人民币 2,701,851.70 万元，对应每股净资产 2.07
港元/股。标的资产分红前作价 1.90 港元/股，低于该账面净资产值 8.35%。
同时，如前所述，2018 年以来的 6 家主要香港投资银行对大悦城地产的估值区间为
2.24-4.60 港元/股，均高于 2.07 港元/股的每股账面净资产，也大幅高于本次交易标的资
产分红后估值水平 1.86 港元/股。
2、大悦城地产长期股权投资入账价值为大悦城地产净资产账面值
中粮地产收购大悦城地产属于同一控制下企业合并。根据《企业会计准则第 20 号
——企业合并》第六条，“合并方在企业合并中取得的资产和负债，应当按照合并日在
被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值
（或发行股份面值总额）的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存
收益。”因此，备考报表中粮地产对大悦城地产的长期股权投资按照对应比例的大悦城
地产归属于母公司的净资产账面价值入账。中粮地产对大悦城地产长期股权投资入账价
值及对应每股价值如下表所示：
70
项目 2018 年 5 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
入账价值（人民币元） 8,326,210,864.80 7,517,236,284.56
每股净资产（人民币元） 0.91 0.82
每股净资产（港元） 1.07 0.97
注：上述表格分别假设中粮地产在 2018 年 5 月 31 日和 2017 年 12 月 31 日合并大悦城地产。
（五）明毅已同上市公司就本次交易签署盈利预测补偿协议
1、业绩承诺
根据公司与明毅签署的《盈利预测补偿协议》，明毅对标的公司中采用收益现值法、
假设开发法等基于未来收益预期的估值方法估值的资产所属主体（以下简称“承诺资
产”）在特定年度的净利润情况作出承诺，并就业绩承诺期内不足承诺部分按照约定进
行补偿。其中，净利润是指大悦城地产合并口径下承诺资产扣除非经常性损益后归属母
公司所有者的净利润（即承诺资产扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润按照
大悦城地产所持股比进行权益加总后的总额）。协议约定，承诺资产在 2018 年、2019
年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075.00 万元。如本次交易于 2019 年实施完毕，则
承诺期间调整为 2019 年、2020 年及 2021 年，承诺资产在 2019 年、2020 年及 2021 年
的累计承诺净利润为 189,420.00 万元。
2、利润补偿期间
明毅的利润承诺期间为本次交易实施完毕（即标的资产交割完毕）当年及其后连续
两个会计年度，即：假定本次交易于 2018 年度内实施完毕，交易对方对公司的利润补
偿期间为 2018 年、2019 年、2020 年（以下合称为“业绩承诺期”，单独称为“每一承诺
年度”）。明毅对承诺资产在业绩承诺期的净利润累计数进行承诺。如监管部门在审核
中要求对业绩承诺期进行调整，上市公司与明毅将协商签署补充协议，对业绩承诺期及
承诺净利润作相应调整。
3、业绩承诺补偿
上市公司将在业绩承诺期每一年度届满之日起 4 个月内，聘请具有证券期货相关业
务资格的会计师事务所对承诺资产累计实现的实际净利润进行审核并出具《专项审核报
告》。业绩承诺期内的承诺资产累计实际实现净利润数与累计承诺净利润数之间的差额
根据业绩承诺期最后一年的《专项审核报告》确定。上市公司与交易对方将据此尽快确
71
认明毅应补偿的股份数量。如承诺资产业绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩
承诺期的累计承诺净利润数，则明毅将根据协议的规定，以其持有的上市公司股份对上
市公司进行补偿，补偿金额按照以下方式计算：
业绩承诺期应补偿金额=（业绩承诺期的累计承诺净利润数－业绩承诺期累计实际
实现净利润数）÷业绩承诺期的累计承诺净利润数×本次交易总价。
就业绩补偿期间应补偿金额，明毅应以其在本次交易中取得的对价股份进行补偿。
业绩承诺期应补偿股份数量 = 业绩承诺期应补偿金额÷本次发行的价格
依据上述公式及规定计算的股份补偿数量精确至个位数；如果计算结果存在小数，
则舍去小数并向上取整数。
4、补偿的实施
在业绩承诺期届满时，根据《盈利预测补偿协议》之有关约定，如明毅向上市公司
进行股份补偿的，上市公司应在业绩承诺期最后一年年度《专项审核报告》出具后 4
个月内召开董事会及股东大会、审议关于回购明毅应补偿的股份并注销的方案，并履行
通知债权人等法律、法规关于减少注册资本的相关程序。上市公司就明毅补偿的股份，
首先采用股份回购注销方案，如股份回购注销方案因未获得上市公司股东大会审议通过
或因未获得相关债权人认可等原因而无法实施的，上市公司将进一步要求明毅将应补偿
的股份赠送给其他股东。
5、股份的锁定
明毅在本次交易中取得的对价股份的锁定期适用于《发行股份购买资产协议》的相
关规定；锁定期届满前对价股份不得进行转让或质押，但按照《发行股份购买资产之盈
利预测补偿协议》由上市公司进行回购的股份除外。
综上所述，通过本次交易，中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互
补，有利于上市公司成为融合住宅地产与商业地产一体化的房地产专业化平台。本次交
易标的作价相对中粮集团历史投资成本未有显著增加，安永已出具专业报告，从独立机
构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性、公允性，中企华亦出具专业报告，进一
步佐证了本次交易标的资产作价的合理性和公允性。上市公司与明毅已签署《盈利预测
72
补偿协议》，明毅将对采用收益现值法、假设开发法等基于未来收益预期的估值方法估
值的资产所属主体在特定年度的净利润情况作出承诺，并就不足承诺部分按照《盈利预
测补偿协议》的约定对中粮地产进行补偿。因此，本次交易作价具备公允性，符合《上
市公司重大资产重组管理办法》第十一条的相关规定。
73
重大风险提示
截至本独立财务顾问报告出具日，投资者在评价上市公司本次重大资产重组时，除
本独立财务顾问报告的其他内容和与本独立财务顾问报告同时披露的相关文件外，还应
特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本次交易相关的风险因素
（一）本次交易被暂停、终止或取消的风险
为保护投资者合法权益，避免二级市场股价剧烈波动，公司自筹划本次交易以来采
取了严格的保密措施，在停牌前未出现二级市场股价异动的情况。尽管如此，本次交易
仍然存在因异常交易而涉嫌内幕交易等原因导致被暂停、中止或取消的风险。
本次交易涉及相关监管机构报批等工作，上述工作能否如期顺利完成可能对本次交
易的时间进度产生重大影响。此外，在本次交易推进过程中，市场环境可能会发生变化，
监管机构的审核要求也可能对交易方案产生影响，交易双方可能需根据市场环境变化及
监管机构的审核要求完善交易方案，如交易双方无法就调整和完善交易方案的措施达成
一致，则存在被暂停、中止或取消的风险。
本次交易存在因标的公司出现无法预见的其他风险事件，而被暂停、中止或取消的
风险。
（二）本次交易无法获得批准的风险
本次交易尚需履行的决策及审批程序，包括但不限于：
1、商务部对本次交易涉及的企业境外投资核准或备案；
2、中国证监会对本次交易的核准；
3、其他涉及的审批或备案（如有）。
以上审议通过、批准、核准或备案均为本次交易实施的前置条件，能否通过以及获
得相关批准或核准的时间均存在不确定性，提醒投资者注意本次交易的审批风险。
74
（三）标的公司的估值风险
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。本次交易中，安永出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度
分析本次交易标的资产作价的合理性、公允性；中企华出具《中企华估值报告》，进一
步论证本次交易作价的公允性。
根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议之补充
协议》，交易双方经协商同意，本次交易的交易对价为 1,475,607.94 万元，鉴于大悦城
地产已于 2018 年 7 月 9 日实施完成 2017 年年度权益分派方案，本次交易作价由
1,475,607.94 万元相应调整为 1,444,702.90 万元，与标的公司市值、净资产价值及前次
普通股发行价格存在一定差异。由于房地产市场环境变数较大，未来如遇政策法规、经
济形势、市场环境等出现重大不利变化，将有可能影响本次估值的相关假设及限定条件，
出现标的资产的估值与实际情况不符的情形，存在标的资产出现减值的情形。为保护上
市公司全体股东的利益，交易双方签署了《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补偿协
议》，明毅拟对标的资产的减值部分按照约定对中粮地产进行补偿。
（四）即期回报摊薄的风险
本次交易完成后，上市公司总股本规模较发行前将有所扩大，虽然本次交易中注入
的资产将提升公司的未来持续盈利能力，但并不能排除其未来盈利能力不及预期的可
能。在短期内上市公司未来每股收益可能存在一定幅度的下滑，因此公司的即期回报可
能被摊薄，特此提醒投资者关注本次交易可能摊薄即期回报的风险。
（五）交易完成后上市公司的持续经营及整合风险
上市公司的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理等相关业务，标的公司大
悦城地产的主营业务为开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业业务，尽管存
在一定的协同效应，但由于大悦城地产于香港上市，在法律法规、会计税收制度、商业
惯例、公司管理制度、企业文化等经营管理方面与上市公司存在一定差异。上市公司与
标的公司未来在上述几个方面的融合尚需一定时间，因此本次交易存在上市公司无法在
短期内完成与大悦城地产的融合或融合效果不佳的风险。
75
（六）交易完成后标的公司未来分红可能产生的税收风险
本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司。未来若大悦城地产实
施分红，则可能产生一定的税收成本，将影响公司当期的盈利情况。
在维持目前股权架构且不改变目前相关公司的税收身份情况下，若上市公司需要从
标的公司境内运营实体取得分红用于运营或分配利润，根据目前法规的相关规定，大悦
城地产境内运营实体分配至大悦城地产时，大悦城地产需要缴纳 5%或 10%的预提所得
税（视该等境外地区与中国之间的税收协定），大悦城地产向中粮地产境内母公司分配
利润时中粮地产需要缴纳 25%的企业所得税，因此在维持目前股权架构下取得大悦城地
产境内运营实体的分红的税收成本较高，具体影响上市公司经营业绩的金额需视大悦城
地产境内经营实体分红金额而定。若大悦城地产境内经营实体不实施分红，则对上市公
司经营业绩无直接影响。因此，若大悦城地产未来实施分红，可能产生一定的税收成本，
提请投资者关注相关风险。
根据大悦城地产《组织章程大纲及公司细则》，大悦城地产可不时在股东大会上宣
布以任何货币派付股息给股东，但派付金额不得超过董事会建议的金额。在董事会认为
净利润支持作股息分派时，也可每半年或在任何其他日期派付股息。截至本独立财务顾
问报告出具日，香港交易所主板上市规则亦无要求上市公司强制分红的条款。
大悦城地产董事会通常会结合业务发展情况，经营业绩，现金流量，未来战略规划
以及股东诉求等各类因素建议当年派发的股息金额。
2015-2017 年，大悦城地产股息派发总额及股息支付率如下表所示：
2017 2016 2015
股息派发总额（人民币亿元） 5.01 10.80 1.30
注
净利润（人民币亿元） 11.53 7.98 7.26
股息支付率 43.42% 135.35% 17.87%
注：数据来源于大悦城地产年报，投资性房地产为公允价值模式进行后续计量结果
2015-2017 年，大悦城地产股息派发明细如下表所示：
注1
2017 年度股息 2016 年度股息 2016 特别股息 2015 年度股息
每股股息（港仙） 0.04 0.04 0.04 0.01
股息总额（人民币亿
5.01 5.36 5.44 1.30
元）
注2
股息率 2.96% 3.60% 3.42% 0.95%
76
注：
1、基于大悦城地产的现金流量及其于 2016 年 9 月 30 日完成出售立运有限公司、熙安有限公司及
锦星有限公司各自已发行股份总数的 49%带来的正面财务影响，大悦城地产董事会于 2016 年 12 月
7 日宣布派发特别股息。
2、股息率=每股股息/董事会建议派发股息公告日前一日收盘价
在大悦城地产作出利润分配决议以及上市公司确认投资收益时，上市公司即需缴纳
25%的企业所得税，因此，相关企业所得税的缴纳与实际收到股息的时点无关。
由上表可知，大悦城地产过往三年均有一定数额的分红，预计未来董事会将继续结
合大悦城地产业务发展情况，经营业绩，现金流量，未来战略规划以及股东诉求等各类
因素以决定当年是否派发股息。
根据国家外汇管理局相关规定，境外直接投资企业利润汇回不属于行政许可事项，
根据《国家外汇管理局关于发布〈境内机构境外直接投资外汇管理规定〉的通知》（汇
发〔2009〕30 号）、《国家外汇管理局关于境内居民通过特殊目的公司境外投融资及
返程投资外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2014〕37 号）、《国家外汇管理局关于
进一步简化和改进直接投资外汇管理政策的通知》（汇发〔2015〕13 号），中粮地产
向指定外汇办理银行提交业务登记凭证和境内投资主体获得境外企业利润的相关真实
性证明材料，即可办理相关大悦城地产分红入境的手续。
（七）中粮地产与大悦城地产采用的会计政策不一致的风险
本次交易标的公司大悦城地产为香港上市公司，大悦城地产过往披露的财务数据以
公允价值法计量投资性房地产。中粮地产财务报表以成本法计量投资性房地产。为便于
投资者判断，本次交易标的公司大悦城地产的财务数据编制基础与中粮地产保持一致，
采用成本法计量投资性房地产。本独立财务顾问报告中披露的大悦城地产财务数据亦采
用成本法计量投资性房地产。因此，本独立财务顾问报告中披露的大悦城地产财务数据
与大悦城地产此前在定期报告中披露的财务数据所采用的会计政策不同，请投资者关注
相关风险。
（八）募集配套资金未能实施或募集金额低于预期的风险
上市公司拟向不超过 10 名特定投资者询价非公开发行股票募集配套资金，融资规
模不超过中粮地产以发行股份方式购买大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份交易价
格的 100%，且发行股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的 20%。受标的公司经
营、财务状况变化及监管政策导向等因素的影响，上述募集配套资金能否顺利实施存在
77
不确定性。在募集配套资金未能实施或募集金额低于预期的情形下，公司将通过自有资
金或其他融资方式筹集相应的资金，将对公司的资金使用和财务状况产生影响。
（九）承诺资产未实现承诺业绩的风险
根据上市公司与明毅签署的《盈利预测补偿协议》，明毅对利润补偿期间内承诺资
产扣除非经常性损益后归属于大悦城地产母公司所有者的净利润合计数作出承诺。上述
业绩承诺系明毅基于目前的经营状况以及对未来市场发展前景，在未来预测的基础上做
出的综合判断。鉴于承诺资产未来盈利的实现受宏观经济、市场环境、监管政策等因素
影响较大，不排除实际经营业绩未能达到约定的有关业绩承诺的情况。因此，本次交易
存在承诺资产有关业绩承诺无法实现的风险，特提醒投资者注意。
二、业务与经营风险因素
（一）大悦城地产的主要经营风险
大悦城地产主要经营风险的分析：
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策的影响较大。近年来，国家加大对房地产行业的宏
观调控力度，陆续在行业政策、土地政策、信贷政策、税收政策等方面出台了一系列限
制性措施。
大悦城地产主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业业务，房地
产行业宏观调控政策的陆续出台可能将对大悦城地产的经营产生一定影响。
2、市场风险
（1）宏观经济波动及房地产行业景气度下行风险
房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较
大。近年来，我国宏观经济增速放缓，并处于经济结构的转型阶段，未来宏观经济的波
动将影响我国房地产行业的整体发展状况。宏观经济波动及房地产行业整体景气度下行
可能将对大悦城地产的经营情况产生影响。
（2）市场竞争加剧的风险
78
房地产行业属于资金密集型行业，近年来，行业集中度不断提升，强者恒强的竞争
态势愈加明显，市场竞争日趋激烈，大悦城地产因此面临更为严峻的市场竞争环境。
3、经营风险
（1）项目开发、建设风险
物业开发项目周期长、投资额大、涉及上下游行业广、配套合作单位多。房地产项
目通常需要经过项目论证、土地“招拍挂”、整体规划、建筑设计、施工、营销、售后服
务等阶段，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，
这使得大悦城地产对项目开发控制的难度增大。如果项目在某个开发环节出现问题，如
产品定位偏差、不符合政府最新出台政策、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、
合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期延
长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。此外，房地产项目建设周期较长，
一般通常需要 1-2 年建设期，在项目施工过程中，容易受到各种不确定因素影响，从而
导致项目延迟完成、降低资源使用效率。
（2）区域扩张风险
为实现可持续发展，大悦城地产必须向新市场寻求发展机会。房地产行业具有较明
显的地域性特征，不同的区域市场，消费群体的购买力水平及消费偏好各有差异，区域
的产业构成及发展各有差异，房地产开发企业面对的供应商、政府机构、金融机构、合
作单位会出现不同，因此大悦城地产在进入新的区域时，会面临当地具有更成熟经验或
较高市场占有率的开发商的激烈竞争，可能处于不利地位。
（3）购物中心结构性过剩风险
大悦城地产在全国拥有多家综合性购物中心。目前，购物中心在经过近十年的快速
扩张后，正面临结构性过剩的情况；同时“互联网+”对商业零售模式的冲击，使购物中
心运营压力日趋加大。未来竞争中，大悦城地产需不断丰富优质资源、提升团队专业化
水平、完善差异化市场定位、深入精细化运营才能在购物中心结构性过剩的市场中处于
有利地位。
（4）物业租赁及管理收入下降风险
79
投资物业组合的物业租赁及管理收入是构成大悦城地产营业额的重要部分，而当市
场租金水平波动、持续保养维修费用以及因租户破产、无力偿债、陷入财务困境或其他
原因而未能向租户收取租金或与其续订租约，上述所有因素及其他潜在风险均可能对标
的公司的业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。
（5）土地、原材料及劳动力成本上升风险
近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和劳动力成本均
有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。由于物业开发项目的开发周期
通常较长，在项目开发过程中，存在土地价格、原材料价格、劳动力成本大幅上升的风
险，进而可能将对大悦城地的经营业绩产生负面影响。
（6）运营成本大幅增加风险
物业租赁及酒店业务等商业地产相关业务需使用大量公共事业服务，如燃气、水电，
任何相关服务的价格上涨或定价结构变动均可能对企业运营成本造成不利影响；同时经
营投资物业及其他相关设施涉及大量固定成本，包括维护、保养、雇员薪金开支等，可
能出现维护成本及经营成本大幅增加的情况，对企业经营造成不利影响。
（7）大悦城地产未来盈利水平不稳定的风险
大悦城地产未来盈利水平受房地产宏观经济波动、项目开发进展、物业租赁及管理
收入波动的多种因素影响。尤其是大悦城地产所持有的销售型物业建设进展及出售价格
等因素将直接影响到大悦城地产未来利润水平，造成大悦城地产盈利水平的波动。
（8）标的公司的资产存在权属瑕疵的风险
截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产及其子公司尚有部分房产未能取得完
整的权属证书而存在权属瑕疵情况或大悦城地产及其子公司的资产存在划拨土地使用
权的情况，具体如下：
① 尚未取得房屋所有权证书的房产情况
账面价值（元）
序 项目
建筑物名称 面积（㎡） 瑕疵类型 （截至 2017
号 公司
年 12 月 31 日）
系北京弘泰地产未经批准在朝
北京弘泰
1 朝阳大悦城 3,760.00 阳大悦城购物中心建筑顶层之 27,911,679.87
地产
上加盖的建筑，未办理房产证
80
账面价值（元）
序 项目
建筑物名称 面积（㎡） 瑕疵类型 （截至 2017
号 公司
年 12 月 31 日）
1998 年建成，建设时未办理相关
中粮三亚 美高梅酒店海边餐
2 400.00 立项及建设批准手续，未办理房 16,322,325.28
酒店 厅
产证
沈阳大悦 鹏利广场 A 区裙房 系沈阳大悦城在规定文件批准
3 - 14,367,212.84
城 连廊 之外建设的建筑，未办理房产证
4 保安临时宿舍 1,230.00 临时建筑，未办理房产证
5 广场商亭
中心广场地下改造 33,676,727.99
6 13,201.81 建设在划拨地上，未办理房产证
商业及办公室
7 中心广场地上建筑
仙人掌度假酒店项目系亚龙湾
开发自行开发建设的酒店物业。
该项目主体工程已于 1998 年竣
工并对外运营，后亚龙湾开发于
2000 年在该项目内兴建多功能
8 仙人掌度假酒店 38,500.00 67,366,683.89
会议厅，并于 2005 年对该项目
进行了改装及扩建。亚龙湾开发
未能就该项目的建设、改装及扩
亚龙湾开
建事宜依法履行相关立项及建
发
设批准手续，未办理房产证
9 瑞吉酒店特色餐厅
瑞吉酒店皇家别墅
10 管理房及水电设备
房 位于亚龙湾开发自行开发建设
瑞吉酒店热交换器 的瑞吉酒店的 6 项超出建设规划
11 的房屋，亚龙湾开发未能就该等
房 35,409,703.63
1,666.00 房屋的建设事宜依法履行相关
瑞吉酒店海景别墅 立项及建设批准手续，未办理房
12
管理房 产证
13 瑞吉酒店交配电房
瑞吉酒店水上交通
14
管理房及设备房
系三亚虹霞开发自行开发建设
三亚虹霞 的公主郡三期项目销售完成后，
15 公主郡三期会所 958.27 8,003,326.38
开发 未经批准即在规定文件批准之
外建设的建筑，未办理房产证
合计 203,057,659.88
截至 2017 年 12 月 31 日，大悦城地产经审计的投资性房地产账面价值为
81
26,323,916,669.18 元，经审计的固定资产账面价值为 3,189,852,819.55 元，尚未获取房
屋权属证书的房产合计账面价值占投资性房地产和固定资产账面价值合计账面价值的
比例约为 0.69%。
截至本独立财务顾问报告出具日，上述尚未获取房屋权属证书的房产在建设手续上
存在一定程度的瑕疵，预计办理房屋权属证书存在一定难度，但相关项目公司并未因此
受到过土地、规划或建设主管部门的处罚，被拆除的风险较小，目前该等房屋均由大悦
城地产的子公司正常使用。
上述尚未获取房屋权属证书的房产主要为标的公司相关酒店和亚龙湾爱立方滨海
公园的辅助配套设施、办公用房或部分酒店用房。其中，用于相关酒店和爱立方滨海公
园的辅助配套设施、办公用房不属于建筑主体部分或主要用途，对相关公司的生产经营
影响较小；酒店用房涉及仙人掌酒店，由于仙人掌酒店仅为亚龙湾开发经营的其中一家
酒店，对亚龙湾开发的生产经营影响较小。此外，存在权属瑕疵的房产的账面价值占大
悦城地产境内子公司所持有的全部房产账面价值的比例较小。因此，上述尚未获取房屋
权属证书的房产对标的公司的生产经营不构成重大影响。
根据《发行股份购买资产协议》、《减值补偿协议》及其补充协议，标的资产定价基
于对标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产
状况、盈利水平、品牌优势等因素的综合考虑，交易双方在确定交易价格时已充分知悉
前述情形，已综合考虑了该等房产的具体情况。同时，交易双方就标的资产的减值进行
了约定，减值承诺期满后，如标的资产期末价值较本次重组的标的资产交易价格出现减
值，则交易对方将向中粮地产就减值部分进行股份补偿，该约定有利于保护上市公司及
全体股东的利益。
②标的公司子公司划拨土地使用权的情况
序号 土地使用权证号 坐落 面积（㎡） 使用权类型 主要用途
三亚市吉阳镇亚 亚龙湾开发滨海公园项目的
三土房（2012）字
1 龙湾国家旅游度 9,189.30 划拨 中心广场地块及滨海公园西
第 11135 号
假区 侧绿地及相关配套
三亚市吉阳镇亚 亚龙湾开发滨海公园项目的
三土房（2012）字
2 龙湾国家旅游度 61,917.70 划拨 中心广场地块及滨海公园西
第 11159 号
假区 侧绿地及相关配套
三土房（2003）字 三亚亚龙湾国家
3 划拨 污水处理厂
第 1030 号 旅游度假区 7,000.00
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚
4 32,089.90 划拨 绿地和滨海大道及相关配套
第 11158 号 龙湾国家旅游度
82
序号 土地使用权证号 坐落 面积（㎡） 使用权类型 主要用途
假区
根据亚龙湾开发的说明，上述表格中第 1、2 和 4 项所述的 3 宗划拨地均是亚龙湾
开发在 1992 年设立时由海南省旅游总公司以基础设施和土地及房产折价入资 1,200 万
元中的一部分。根据三亚市人民政府办公室印发的《三亚市政府市长办公会议纪要》
（2017 年 3 月 22 日，第 117 期）：“……市委市政府要求亚龙湾公司将滨海绿地广场进
行免费开放……该公司持有爱立方景区项目用地的全部土地使用权，并且已按程序办理
了爱立方景区项目的前期方案报批、施工图报建、门票收费审批等手续，已投入大量资
金……亚龙湾爱立方景区滨海区域免费开放后，其用地性质已从经营属性变为公共属
性……”。
根据亚龙湾开发的确认，上述 4 项划拨土地使用权不存在被查封、抵押或设置其他
第三者权益的情形，不存在现实或潜在的重大权属纠纷。亚龙湾开发未因滨海公园项目
划拨土地使用权未办理出让变更手续而受到过行政处罚。
根据中粮集团出具的承诺函，如因标的公司及其下属企业不规范物业问题及其他涉
及标的公司及其下属企业的不合规事项引致任何争议或者损失，中粮集团同意承担并赔
偿相关损失、损害和开支，从而避免中粮地产及其下属公司因此受到任何损失。如大悦
城地产及其下属公司的不合规事项给中粮地产实际造成损失，则中粮集团将在收到中粮
地产要求赔偿的书面通知后半年内，以现金方式向中粮地产进行赔偿。尽管如此，大悦
城地产仍然存在由于部分资产存在权属瑕疵而受到损失的风险。
（9）人才不足或人才流失的风险
企业的持续发展离不开高素质的人才队伍。如果大悦城地产的人才培养和引进方面
跟不上其发展速度，可能发生人才不足或人才流失的情况，从而导致大悦城地产的业务
发展和市场开拓能力受到限制，并削弱其在市场上的竞争优势，从而对经营业绩带来不
利影响。
（10）无法获得相关许可的风险
为开发及完成物业开发项目，大悦城地产须获得多种许可证、执照及相关批文，包
括但不限于国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程
施工许可证、商品房预售/销售许可证以及相关行政机关就各项目各发展阶段发出的完
83
工及验收证明或备案。批文取得时间及证书有效性，视政府机关相关决定及可能出台的
新政策、法规而定，因此存在证书与许可证无法获得或无法及时取得的风险，对大悦城
地产的业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。
截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产境内子公司中，主营业务为房地产开
发的包括如下 10 家公司：上海新兰、上海悦耀置业、沈阳大悦城、亚龙湾开发、三亚
虹霞开发、三亚悦晟开发、成都卓远地产、浙江和润天成置业、重庆泽悦和青岛大悦城，
上述子公司持有的《房地产开发企业资质证书》具体如下：
序
公司名称 资质证书编号 资质等级 有效期至 颁发机关
号
沪房地资（闸北）第 176 上海市住房保障和房屋管
1 上海新兰 暂定 2018.12.31
号 理局
沪房管（浦东）第 上海市住房保障和房屋管
2 上海悦耀置业 暂定 2018.12.09
0001545 号 理局
3 沈阳大悦城 2101042014080549576 三级 2020.06.21 沈阳市城乡建设委员会
[2016]三建房开证字第
4 亚龙湾开发 四级 2019.03.13 三亚市住房和城乡建设局
0001 号
[2016]三建房开证字第 三亚市住房和城乡建设局
5 三亚虹霞开发 四级 2019.12.12
0007 号
[2018]三建房开证字第
6 三亚悦晟开发 三级 2021.09.25 三亚市住房和城乡建设局
007 号
7 成都卓远地产 510100DA2432696Z 暂定 2021.04.09 四川省住房和城乡建设厅
8 浙江和润天成置业 杭房项 545 号 暂定 2019.05.27 杭州市城乡建设委员会
暂定（有限期
内可按二级
9 重庆泽悦 1009262 资质标准承 2018.12.11 重庆市城乡建设委员会
担房地产开
发项目）
10 青岛大悦城 0262598 暂定 2019.5.18 青岛市城乡建设委员会
大悦城地产境内子公司历史上存在的实际竣工验收的工程规模超过房地产开发企
业资质所允许施工的建筑面积上限的情形具体如下：
1）亚龙湾龙溪悦墅项目与成都大悦城项目
亚龙湾龙溪悦墅项目与成都大悦城项目分别为大悦城境内子公司三亚虹霞开发与
成都卓远地产所建，鉴于这两个项目均已开发完毕并办理了竣工验收，三亚虹霞开发和
成都卓远地产并未因前述情形受到相关部门的行政处罚，并且根据三亚虹霞开发和成都
84
卓远地产的说明，三亚虹霞开发和成都卓远地产目前不再开发其他项目，因此三亚虹霞
开发和成都卓远地产因前述情形而受到行政处罚的可能性较小。
2）红塘湾 C-06/C-07/D-01 地块项目
红塘湾 C-06/C-07/D-01 地块项目为大悦城地产境内子公司三亚悦晟开发所建，鉴
于三亚悦晟开发已于 2017 年 11 月 24 日获得《房地产开发企业资质证书》（[2017]三
建房开证字第 006 号），资质等级为四级，可以承担建筑面积 10 万平方米以下的建设
项目，且已于 2018 年 9 月 26 日获得《房地产开发企业资质证书》（[2018]三建房开证
字第 007 号），资质等级为三级，可以承担建筑面积 25 万平方米以下的建设项目，而
三亚红塘湾 C-06/C-07/D-01 地块项目一期和三亚红塘湾 C-06/C-07/D-01 地块项目二期
的总建筑面积均在 10 万平方米以下，不超过三亚悦晟开发目前持有的《房地产开发企
业资质证书》所核定的资质等级所允许施工的建筑面积上限，因此三亚悦晟开发因前述
情形而受到处罚的可能性较小。根据三亚悦晟开发的确认，三亚悦晟开发未因前述情形
受到相关部门的行政处罚，亦不存在争议和潜在纠纷，没有任何第三方就此提出异议、
主张权利或要求赔偿的情形。
针对上述事项，中粮集团已出具承诺函，就大悦城地产下属公司的不合规情形，如
该等不合规情形引致任何争议或者损失，中粮集团同意承担并赔偿相关损失、损害和开
支，从而避免中粮地产及其下属公司因此受到任何损失。如大悦城地产及其下属公司的
不合规事项给中粮地产实际造成损失，则中粮集团将在收到中粮地产要求赔偿的书面通
知后半年内，以现金方式向中粮地产进行赔偿。
综上所述，三亚虹霞开发、成都卓远地产和三亚悦晟开发因历史上存在实际竣工验
收的工程规模超过房地产开发企业资质所允许施工的建筑面积上限的情形而被处罚的
可能性较小，加之中粮集团已针对上述事项出具承诺，对本次交易及标的资产子公司的
生产经营不会产生重大不利影响。
截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产境内子公司中，主营业务为房地产开
发的共 10 家公司，均已取得必备的开发资质。
（11）合规风险
合规风险是指企业及其工作人员的经营管理或执业行为违反法律、法规而使企业受
到法律制裁、行政处罚、被采取监管措施、遭受财产损失或声誉损失的风险。房地产行
85
业所涉及的监管部门众多，如果未来大悦城地产下属企业合规性制度设计不合理或因员
工在执业过程中违反法律法规而受到行政处罚，则可能对上市公司未来的业务经营和盈
利能力造成不利影响。
（12）业绩波动的风险
受行业竞争加剧以及国家产业政策影响，标的资产报告期内的经营业绩具有一定波
动性。2017 年及 2016 年度，标的公司实现营业收入分别为 698,709.70 万元和 1,165,776.10
万元，实现净利润分别为 4,881.09 万元和 134,236.28 万元，业绩呈现一定程度的波动。
报告期内，投资物业的业务收入主要为标的公司持有的大悦城等商业综合体、写字楼等
商业物业的租金收入及车位费等相关服务收入。2016 年度及 2017 年度，标的公司投资
物业分别实现业务收入 300,409.84 万元和 333,898.44 万元。投资物业的业务收入稳定增
长，主要系由于报告期内成都大悦城、沈阳大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城等运营情
况持续良好，经营业绩较上年获得较大提升。报告期内，物业开发的业务收入主要为标
的公司通过出售综合体商业物业、配套公寓和住宅项目的销售收入及一级土地开发收
入。2016 年度及 2017 年度，标的公司分别实现物业开发收入 275,763.33 万元和
713,024.88 万元。2017 年较 2016 年，标的公司物业开发收入实现较大幅度增长，2017
年结算面积及结算单价分别为 147,873 平方米和 48,175 元/平方米，较 2016 年分别增长
115.5%和 20.1%，主要系 2017 年上海静安大悦城天悦壹号、海南中粮红塘悦海及杭州
大悦城天悦项目交付结算致使收入规模大幅提升。此外，2017 年标的公司由于业务调
整的原因处置了部分长期股权投资实现了约 37,860.13 万元的投资收益。报告期内标的
公司业绩变化的主要原因为受到近年来国内房地产市场波动、自身项目结算周期、确认
投资收益等因素的影响，标的资产部分项目公司经营业绩相应出现一定幅度的波动。提
请投资者关注标的资产业绩波动的风险。
（13）汇率风险
大悦城地产部分下属公司于境外开展业务，在实际经营中存在因港币、美元等外币
对人民币的汇率波动而导致标的公司发生汇兑损益的风险。为应对该风险，标的公司已
根据投资计划远期结售汇，对外币负债敞口进行一定比例的汇率锁定，用于管理外汇风
险。
86
同时，大悦城地产与中粮地产对于部分境外子公司的记账本位币认定存在差异：中
粮地产全部境外子公司的记账本位币均认定为港币；大悦城地产将投资于境内项目的境
外控股公司的记账本位币认定为人民币，将持有境外实体项目的境外控股公司和境外项
目公司的记账本位币认定为港币。因此港币对人民币的汇率变化将对上市公司和标的公
司未来合并财务数据带来一定的汇率风险。近年来，随着人民币汇率市场化改革的不断
推进，汇率自由化带来的汇率波动也愈加明显，使上市公司未来合并财务报表的汇率风
险也进一步加大。因此，本次重组存在因相关汇率波动而对上市公司未来合并盈利表现
带来一定汇率风险的情况。
（二）本次交易完成后上市公司的主要经营风险
1、管理风险
本次交易完成后，上市公司的业务模式将更加多样，业务规模将明显扩大，业务覆
盖的区域也将有所扩张，管辖的项目公司数量、管理半径都会显著增加，对公司的管理
能力提出了更高的要求。尽管公司在以往的经营管理中积累了较为成熟、丰富的跨区域、
跨业态的项目管理经验，但在公司业务快速发展以及跨区域、跨业态经营发展的过程中，
如果不能将本次交易的标的公司有效整合进公司现有的管理体系，或公司内部的管理体
系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司日益发展的要求，公司将面临一
定的管理风险。
2、经营风险
（1）收入、利润增长不均衡的风险
鉴于房地产项目开发周期较长，收入确认方式较为严格，因此可能存在年度之间收
入、利润增长不均衡性的风险，或者季度之间收入、利润差异较大的风险。
（2）存货跌价风险
本次交易完成后，上市公司与标的公司从事商品房及商业物业开发及销售业务。其
中，存货主要为上述销售型开发产品。若未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或
项目无法顺利完成开发销售，上市公司将面临存货跌价损失风险，对公司的盈利能力产
生不利影响。
（3）工程质量及安全事故风险
87
在房地产项目开发过程中，如果项目的施工质量存在问题，轻则不能通过政府质检
部门的验收或者引发客户的投诉，增加额外维修成本；如发生严重质量事故或其他安全
事故，有可能导致整个项目停工整改或重大赔偿，甚至对公司的经营活动产生重大影响。
（4）融资能力受限风险
房地产开发所需的资金量较大，除利用自有资金外，还需利用预售收回的资金、银
行借款等多种其他方式筹资以满足业务需要。一旦国家经济形势发生重大变化，或产业
政策、信贷政策发生重大变化，可能将对上市公司的融资能力产生影响。
（5）未来资金支出压力较大的风险
房地产行业属于资金密集型行业，近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不
断提高，地价款的支付周期有所缩短，增加了企业前期土地储备资金支出负担，且后续
项目的开发也需持续的资金支持，因此现金流量的充足程度对维持上市公司正常的经营
运作至关重要，各类在建和拟建项目的资金需求可能会给上市公司带来较大的资金支出
压力。
（6）突发事件引起的经营风险
公司业务的正常开展在很大程度上依赖于经营环境稳定、资产安全、管理体系基本
稳定等前提条件。本次交易完成后，公司的资产规模和业务分布范围将有明显扩张，相
应面临的环境也更加复杂。若发生一些突发事件（例如发生自然灾害造成上市公司部分
项目资产遭到严重损失），可能会对公司的业务经营造成不利影响。
（7）资产负债率较高的风险
截至 2017 年 12 月 31 日，上市公司的资产负债率为 84.50%。上市公司资产负债率
较高主要系取得房地产项目贷款以及商品房销售预收款，并相应确认负债所致。截至
2017 年 12 月 31 日，上市公司的存货账面价值为 346.31 亿元，占流动资产及总资产的
比例分别为 53.10%及 45.72%。存货的变现能力将直影响公司的资产流动性及短期偿债
能力。上市公司目前的拟开发项目、在建项目均处于经济较为发达的地区，具有良好的
市场前景，存货变现能力较强。但是，如果房地产行业或上市公司自身的经营状况出现
较大波动，上市公司的偿债能力可能将受到不利影响，无法按时偿还贷款并导致被债权
人追偿的风险。
88
三、其他风险
（一）前瞻性陈述具有不确定性的风险
本独立财务顾问报告所载的内容中包括部分前瞻性陈述，一般采用诸如“将”、“将
会”、“预期”、“估计”、“预测”、“计划”、“可能”、“应”、“应该”等带有前瞻性色彩的用
词。尽管该等陈述是公司基于行业理性所作出的，但鉴于前瞻性陈述往往具有不确定性
或依赖特定条件，包括本节中所披露的已识别的各种风险因素，因此，本独立财务顾问
报告中所载的任何前瞻性陈述均不应被视作公司对未来计划、目标、结果等能够实现的
承诺。任何潜在投资者均应在阅读完整报告书的基础上独立做出投资决策，而不应仅仅
依赖于该等前瞻性陈述。
（二）股票市场波动风险
1、中粮地产股价波动的风险
中粮地产为上市公司，面临股票市场价格波动的风险。中粮地产的股票市场价格波
动不仅取决于其发展战略和经营业绩，还受宏观经济周期、利率、资金供求关系等众多
因素的影响，同时也会因国际、国内政治经济形势及投资者心理因素的变化而产生波动。
因此，对本次交易事项本身的阐述和分析不能完全揭示投资者进行证券投资所面临的全
部风险，中粮地产的股价存在波动的风险。针对上述情况，中粮地产将根据相关法律、
法规的要求，真实、准确、及时、完整、公平地向投资者披露有可能影响股票价格的重
大信息供投资者做出投资判断。
2、大悦城地产股价波动的风险
本次重组标的资产作价由交易双方协商确定，但标的资产的作价不以大悦城地产二
级市场股票交易价格作为定价依据。大悦城地产为上市公司，其股票市场价格波动不仅
取决于其发展战略和经营业绩，还受宏观经济周期、利率、资金供求关系等众多因素的
影响，同时也会因国际、国内政治经济形势及投资者心理因素的变化而产生波动。因此，
对本次交易事项本身的阐述和分析不能完全揭示投资者进行证券投资所面临的全部风
险，大悦城地产的股价存在波动的风险。上述情况可能会导致大悦城地产二级市场股票
交易价格与本次重组的交易对价不同，请投资者关注相关风险。
89
（三）其他不可控风险
上市公司及标的公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素带来不利影
响的可能性。
90
第一章 本次交易概况
一、本次交易的背景及目的
（一）本次交易的背景
1、中粮集团向国有资本投资公司的转型战略
近年来，中央大力推进国企整合，以行业龙头为依托，进一步强化同质化业务整合
和细分行业整合。2014 年，中粮集团被国务院国资委选为首批国有资本投资公司改革
试点央企之一；2016 年，经过长期的酝酿与实践，中粮集团系统地完成了《国有资本
投资公司改革方案》等重大政策配套，决定以核心产品为主线加快整合，重点打造 18
家专业化公司，使其成为自主经营、自担风险、具有核心竞争力的市场主体。目前，集
团已经开始按照“总部资本层-专业化公司资产层-生产单位执行层”三级架构的总体设
计，着手推进专业化公司深度整合进程。作为 18 家专业化公司之一，地产板块的整合
势在必行。
2、中国地产行业的整合浪潮
中共中央“十三五”规划指出，促进房地产行业兼并重组，提高产业集中度。这一举
措将有利于促进资源向优势企业集聚，推动规模房地产企业做大做强。近年来，随着中
国房地产行业快速增长期的结束，企业分化愈发明显，行业集中度不断提高，行业格局
正面临重构，房地产企业的资源整合能力将成为决定企业发展的关键因素。
3、中粮地产与大悦城地产的业务互补
中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商品房开发业务
为公司最主要的业务，公司的商品房开发项目主要为住宅商品房开发项目。中粮地产专
注于住宅开发业务，致力于成为中国最具持续发展力的品牌地产引领者。大悦城地产以
开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向，致力于成为中国城市综合体
行业的领导者。本次交易前，中粮地产专注于住宅开发板块，大悦城地产专注于商业地
产和综合体开发板块，总体上业务互补，整合后能够带来显著的协同效应。
91
本次交易系中粮集团对下属境内外两家上市公司的内部整合，其实质为中粮地产收
购大悦城地产控股股权。通过本次交易，一方面实现了中粮集团通过其间接控制的子公
司明毅，转让所持红筹上市公司大悦城地产的控股股权，另一方面实现了中粮集团通过
下属 A 股上市公司中粮地产发行股份，购买大悦城地产的控股股权，最终实现了中粮
集团地产业务的整合。
（二）本次交易的目的
1、深化改革，打造专业化公司
本次交易后，融合了中粮地产及大悦城地产核心业务、境内外一体化的房地产专业
化公司将成为 18 家专业公司的中流砥柱，贯彻落实国家对国企改革提出的“做强、做优、
做大”及“提质增效”的发展方针，真正做到资产专业化、经营专业化、管理专业化，业
务聚焦、规模扩大、盈利优化。
2、高度协同，打造房地产旗舰
通过本次交易，中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，在融资、
市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥协同效应，有利于激励机制的完善和运营效率
的提升。融资方面，通过增大体量、增强信用，整合后主体融资成本有望降低，财务管
理也将更加优化；市场方面，整合后主体的市场地位及市场份额将得到进一步提升，在
地产行业拥有更多的话语权和灵活性；人才方面，双方将在保持公司治理独立性的基础
上建立优秀人才的共享机制，实现人力资源的最优配置；土地获取方面，整合后主体的
土地获取能力将进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；品牌方面，双方将对
“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力，将整合后
的公司打造成为中国综合性房地产的旗舰平台。
3、资源利用，增强协同效应
本次交易前，上市公司的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商
品房开发业务为公司最主要的业务，大悦城地产主要从事开发、经营、销售、出租及管
理综合体和商业物业业务，本次交易完成后，上市公司将成为中粮集团下属融合住宅地
产与商业地产一体化的房地产专业化平台。
本次交易完成后，中粮地产与大悦城地产将站在同一角度更加有效地分配住宅和商
业资源，更加充分地参与外部市场竞争，实现风险共担、利益共享。
92
二、本次交易方案
（一）本次交易方案概述
本次交易方案为中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产
9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦
城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%），并拟采用询价方式向不
超过 10 名特定投资者发行股份募集配套资金。募集配套资金总金额不超过 242,578.14
万元，融资规模不超过中粮地产以发行股份方式购买大悦城地产 9,133,667,644 股普通
股股份交易价格的 100%，且发行股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的 20%，
即不超过 362,746,319 股。本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司。
本次募集配套资金的生效和实施以本次发行股份购买资产的生效和实施为条件，但
发行股份购买资产不以募集配套资金的成功实施为前提，最终募集配套资金发行成功与
否不影响本次发行股份购买资产的实施。
本次交易方案较上市公司 2017 年 9 月 28 日签署框架协议时进行调整的原因及合理
性：
根据中粮地产与中粮香港于 2017 年 9 月 28 日签署的《重大资产重组框架协议》，
本次重大资产重组的原方案为：中粮地产以向中粮香港发行股份及/或支付现金的方式
购买其所持明毅的 100%股权并募集配套资金。交易完成后，中粮地产将通过明毅间接
持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份。
上述《重大资产重组框架协议》系交易相关各方就本次重大资产重组达成的初步意
向。此后，中粮地产协同交易各方、各相关中介对本次交易方案进行进一步沟通、协商
及论证。
鉴于本次交易系中粮集团对下属境内、外两家地产板块上市公司的整合，其实质为
A 股上市公司中粮地产收购港股上市公司大悦城地产的控股权。经交易各方友好协商并
综合考虑中小股东的利益，公司决定将本次重大资产重组方案调整为由中粮地产通过发
行股份方式向明毅直接购买其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股（占大悦城地
产全部已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股
股份总数的 59.59%），并募集配套资金。本次重大资产重组方案的调整有利于简化交
93
易结构，推进交易流程。同时，本次重大资产重组完成后，中粮地产将直接持有大悦城
地产的股权，有利于中粮地产充分行使股东权利参与大悦城地产的经营决策，实现中粮
地产与大悦城地产的经营整合及业务协同，亦有利于中粮地产的股东充分了解大悦城地
产的经营情况及盈利状况，通过中粮地产直接享有大悦城地产的股东权益及分红回报，
交易方案的调整更加符合本次交易的经济实质。
（二）发行股份购买资产
1、交易对方与标的资产
本次重组的交易对方为明毅，标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股
普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普
通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%）。
2、交易对价及支付方式
本次重组的交易价格以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历史
投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。
基于前述考虑，根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买
资产协议之补充协议》，交易双方经协商同意，本次重组的交易对价确定为 1,475,607.94
万元，由中粮地产以发行股份的方式支付本次重组的全部交易对价。本次交易中，安永
出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性
公允性，中企华出具了《中企华估值报告》，进一步论证本次交易作价的公允性。
如在估值基准日至标的资产交割日期间，标的公司进行权益分派、资本公积金转增
股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该
等股份应一并向中粮地产转让。如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核
本次交易前，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其
所持 9,133,667,644 股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，
中粮地产向明毅非公开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=
明毅获得的分红现金金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格；如在中国证监会并
购重组委召开会议审核本次交易后，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配
94
股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向中粮地产支
付该等现金金额。
根据大悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年
度之全年业绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案
为每股派发股息 4 港仙。上述分红派息方案已于 2018 年 7 月 9 日实施，明毅就其持有
的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币 365,346,705.76 元。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。
3、股票种类和面值、发行对象和发行方式
中粮地产以发行股份的方式向明毅支付本次交易对价，具体方案如下：
（1）股票种类和面值
本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币 1.00
元。
（2）发行对象、发行方式
本次发行股份购买资产的发行对象为明毅，发行方式为非公开发行。
4、发行价格
根据《重组管理办法》第四十五条的规定，上市公司发行股份的价格不得低于市场
参考价的 90%。市场参考价为上市公司审议本次重大资产重组的首次董事会决议公告日
前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。交易均价的
计算公式为：董事会决议公告日前若干个交易日公司股票交易均价=决议公告日前若干
个交易日公司股票交易总额/决议公告日前若干个交易日公司股票交易总量。
本次发行股份购买资产的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的第九届
董事会第十七次会议决议公告日，即 2018 年 3 月 31 日。本次发行定价基准日前 20 个
交易日、60 个交易日及 120 个交易日的上市公司股票交易均价情况如下：
95
单位：元/股
定价基准日 定价基准日 定价基准日
项目
前 20 个交易日 前 60 个交易日 前 120 个交易日
交易均价 7.59 7.64 8.15
交易均价的 90% 6.83 6.89 7.34
注：上述数据已经除权除息处理。
基于本次交易停牌前公司的股价走势、上市公司近年来的盈利状况，及定价基准日
同行业上市公司估值的比较，为兼顾各方利益，经友好协商，交易双方确定本次发行股
份购买资产所发行股份的定价依据为不低于定价基准日前 60 个交易日中粮地产股票交
易均价的 90%，即 6.89 元/股。2018 年 7 月 10 日，中粮地产 2017 年年度权益分派方案
实施完毕，以中粮地产现有总股本 1,813,731,596 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.55
元人民币现金（含税）。因此，本次重大资产重组中发行股份购买资产的股份发行价格
由 6.89 元/股调整为 6.84 元/股。
本次发行价格合理性分析如下：
（1）停牌期间行业和大盘指数变动对上市公司发行股票价格的影响
中粮地产自 2017 年 7 月 24 日起停牌，于 2018 年 3 月 31 日公告重组预案。在此期
间，深证综指（399106）及深证房地产指数（399637）整体保持稳定，其中，深证综指
（399106）收盘点数从 2017 年 7 月 24 日的 1,854.67 点小幅下降至 2018 年 3 月 30 日（公
告重组预案前最后一个交易日）的 1,853.72 点，降幅为 0.05%；深证房地产指数（399637）
从 2017 年 7 月 24 日的 5,845.91 点小幅下降至 2018 年 3 月 30 日（公告重组预案前最后
一个交易日）的 5,644.59 点，降幅为 3.44%。鉴于停牌期间大盘及行业指数波动较小，
选择定价基准日前 60 个交易日的 90%（为定价基准日前 20 个交易日、60 个交易日及
120 个交易日的上市公司股票交易均价的 90%的中位数）作为本次发行股份购买资产的
发行价具有一定合理性。
（2）交易标的估值因素对上市公司发行股票价格的影响
本次中粮地产发行股份购买资产价格 6.89 元/股（中粮地产 2017 年年度权益分派方
案实施后调整后为 6.84 元/股）已考虑标的资产估值因素。如下表所示，中粮地产及大
悦城地产估值对应的 2017 年 12 月 31 日市净率水平分别为 1.88 倍及 1.96 倍，较为接近，
差异在合理范围内。
96
单位：万元
项目 计算过程 中粮地产 大悦城地产
估值 A 1,249,661.07 2,476,091.34
归母净资产（2017 年 12 月 31 日） B 663,048.56 1,261,403.06
市净率（倍） C=A/B 1.88 1.96
注 1：中粮地产估值=发行价 6.89 元/股*发行前总股本 181,373.16 万股。
注 2：本次交易标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份，其估值 1,475,607.94
万元=大悦城地产估值 2,476,091.34 万元*（9,133,667,644 股/大悦城地产普通股及可转换优先股总股
本 15,326,425,636 股）。
注 3：大悦城地产 2017 年财务数据经审计，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》，其会
计准则与备考架构下的母公司中粮地产一致，投资性房地产均采用成本法计量；考虑到大悦城地产
公开披露的财务数据中投资性房地产采用公允价值计量，因此归母净资产金额存在一定差异。
（3）股份发行价对应的市盈率、市净率水平与市场估值水平的比较以及本次发行
对上市公司持续盈利及发展能力的影响
本次发行股份购买资产的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的第九届
董事会第十七次会议决议公告日，即 2018 年 3 月 31 日（周六）；离定价基准日最近的
一个交易日为 2018 年 3 月 30 日（周五），当天深证房地产指数（399637）的收盘点数
对应的市盈率为 14.34 倍，对应的市净率为 1.75 倍。
本次中粮地产发行股份购买资产价格 6.89 元/股（中粮地产 2017 年年度权益分派方
案实施后调整后为 6.84 元/股）对应的 2017 年度市盈率为 13.22 倍，对应的 2017 年 12
月 31 日市净率为 1.88 倍，与市场水平基本一致。
此外，尽管 6.89 元/股较 7.64 元/股（定价基准日前 60 个交易日中粮地产股票交易
均价）存在一定折扣，但考虑到本次交易后上市公司的总资产、营业收入及归属于母公
司股东的净利润等将进一步扩大，行业地位将进一步提升，财务状况将得到改善，持续
盈利及发展能力将得到增强，该定价具有一定合理性。
最终发行价格尚须经中国证监会核准。在定价基准日至发行股份购买资产的股份发
行日期间，上市公司如有权益分派、公积金转增股本、配股等除息、除权行为，本次发
行价格将作相应调整。
5、发行股份价格调整方案
为应对资本市场整体波动以及中粮地产所处行业上市公司二级市场股价波动造成
97
的上市公司股价下跌对本次交易可能产生的不利影响，根据《重组管理办法》的相关规
定，经上市公司与交易对方协商，本次重组引入了发行股份价格调整方案。根据中粮地
产于2018年9月28日召开的第九届董事会第二十六次会议决议，综合考虑目前公司股价
水平、公司股票近期走势并与明毅充分沟通，公司董事会同意本次发行股份购买资产的
发行价格不作调整，本次发行股份购买资产的发行价格仍为6.84元/股。
6、发行数量
根据中粮地产与明毅签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议
之补充协议》，本次发行股份购买资产所涉发行股份数量的计算公式为：发行股份数量
=标的资产交易价格/发行股份的发行价格（如有调价，则按调整后确定的发行价格）。
交易对方以其所持标的资产认购中粮地产非公开发行的新股后，剩余不足以认购1股新
股的部分，将无偿赠与中粮地产，即依据上述公式确定的发行股票数量不为整数的，舍
去尾数，向下调整为整数。
按照本次重组标的资产总对价1,475,607.94万元，每股发行价格6.89元计算并经交易
双方协商，中粮地产将向明毅发行2,141,666,095股股份，用于支付本次重组的全部对价。
如公司根据发行股份价格调整方案对发行价格进行调整，或者交易双方根据协议约
定对标的资产交易价格进行调整，公司向明毅非公开发行股份的数量根据调整后的发行
价格和标的资产交易价格进行相应调整。
在本次发行的定价基准日至发行日期间，公司如有权益分派、公积金转增股本、配
股等除息、除权行为，本次发行价格将作相应调整，发行股份数量也随之进行调整。
最终发行数量以中国证监会核准的数量为准。
根据大悦城地产于2018年3月12日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年度
之全年业绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产2017年度分红派息方案为每
股派发股息4港仙。上述分红派息方案已于2018年7月9日实施，明毅就其持有的大悦城
地产9,133,667,644股普通股获得现金分红港币365,346,705.76元。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港币1元=人民币0.84591元）予以折算，明毅获得的现金分红折合为人民币309,050,431.87
元，本次发行股份购买资产的交易价格由1,475,607.94万元调整为1,444,702.90万元，对
应发行股份数量由2,157,321,549股调整为2,112,138,742股。上述调整已经上市公司第九
98
届董事会第二十二次会议审议通过。
7、锁定期
本次重组交易对方明毅承诺：
“1、自本次发行股份购买资产结束之日起届满 36 个月之日和明毅与上市公司另行
签订的《发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议（如有）中约定的补偿义务
履行完毕之日中的较晚日前不得转让或上市交易（按照《发行股份购买资产之减值补偿
协议》及其补充协议（如有）进行回购或赠送的股份除外）因本次发行股份购买资产取
得的上市公司股份；
2、本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如公司股票连续 20 个交易日的收盘价低
于发行价，或者交易完成后 6 个月期末收盘价低于发行价的，明毅因本次发行股份购买
资产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至少 6 个月；
3、明毅本次认购的上市公司股份的最终限售期由上市公司股东大会授权上市公司
董事会根据相关法律法规的规定及主管部门审核要求进行调整，对于该等调整，明毅应
本着诚实信用及促进本次发行股份购买资产完成的原则，竭尽最大努力与上市公司协商
达成最终限售安排；
4、如本次发行股份购买资产因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结
论明确以前，本公司将不转让在上市公司拥有权益的股份；
5、股份锁定期限内，本公司通过本次发行股份购买资产取得的对价股份因上市公
司发生配股、送红股、转增股本等原因而导致增持的股份亦应遵守上述股份锁定安排；
本公司通过其他途径取得的上市公司股份因上市公司发生配股、送红股、转增股本等原
因而导致增持的股份不须遵守上述股份锁定安排；
6、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行。”
99
若中国证监会等监管机构对本次发行的新股的锁定期另有其他要求，相关方将根据
中国证监会等监管机构的监管意见进行相应调整且无需再次提交公司董事会、股东大会
审议。
明毅控股股东中粮香港承诺：
“1、自本次发行股份购买资产结束之日起 36 个月之日和明毅与上市公司另行签订
的《关于发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议中约定的补偿义务履行完毕
之日中的较晚日前，本公司不以任何方式转让本公司持有明毅的股份，或采取任何措施
促使明毅转让或上市交易（按照《关于发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协
议（如有）进行回购或赠送的股份除外）其因本次发行股份购买资产取得的上市公司的
股份，但本公司将持有的明毅的股份转让给中粮集团有限公司及/或其直接或间接全资
持有的子公司的除外。
2、本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如上市公司股票连续 20 个交易日的收盘
价低于发行价，或者交易完成后 6 个月期末收盘价低于发行价的，明毅因本次发行股份
购买资产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至少 6 个月，本公司持有的明毅的股份
锁定期相应延长。
3、股份锁定期限内，本公司因任何原因增持的明毅股份亦应遵守上述股份锁定安
排，但本公司将持有的明毅股份转让给中粮集团有限公司及/或其直接或间接全资持有
的子公司的除外。
4、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行。本公司承诺，如本公司违反
上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。”
此外，就本次交易前中粮集团持有的公司股份，中粮集团承诺：
“1、本次发行股份购买资产完成前本公司持有的上市公司股份，包括因上市公司发
生配股、送红股、转增股本等原因而导致增持的股份，自本次发行股份购买资产结束之
日起 12 个月内不转让；
100
2、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行；
3、如本次重组因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，
本公司将不转让在上市公司拥有权益的股份。”
（三）发行股份募集配套资金安排
1、募集配套资金金额
本次交易中粮地产拟募集配套资金不超过 242,578.14 万元，融资规模不超过中粮地
产以发行股份方式购买大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份交易价格的 100%，且发
行股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的 20%，即不超过 362,746,319 股。募集
配套资金的最终金额以中国证监会核准的金额为准。
2、股票种类和面值、发行对象、发行方式和认购方式
（1）股票种类和面值
本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币 1.00
元。
（2）发行对象、发行方式、认购方式
本次发行股份募集配套资金拟以非公开发行方式向符合中国证监会规定的证券投
资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机
构投资者、其他境内法人投资者和自然人等不超过 10 名的特定投资者发行股票。发行
对象应符合法律、法规规定的条件。募集配套资金发行对象均以现金方式认购。证券投
资基金管理公司以其管理的 2 只以上基金认购的，视为一个发行对象，上述特定对象均
以现金方式、以相同价格认购本次非公开发行股票。
在本次交易取得中国证监会发行核准批文后，公司与主承销商将按《实施细则》规
定以询价方式确定最终发行对象。
3、定价基准日、定价依据和发行价格
101
本次发行股份募集配套资金的定价原则为询价发行，定价基准日为募集配套资金发
行期首日。发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票均价的 90%，最终发行
价格将在本次交易获得中国证监会核准后，由上市公司董事会根据股东大会的授权，按
照中国证监会相关监管要求及相关法律、法规的规定，根据发行对象申购报价的情况，
与本次交易的主承销商协商确定。具体发行时点由上市公司和主承销商根据募集资金投
资项目建设进度、资金使用计划及市场具体情况确定。
在定价基准日至发行日期间，若公司的股票发生权益分派、公积金转增股本、配股
等除息、除权行为，本次发行价格将按照中国证监会和深交所的有关规定作相应调整；
如中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。
在本次发行的定价基准日至发行日期间，公司如有权益分派、公积金转增股本、配
股等除息、除权行为，本次发行价格将作相应调整，发行股份数量也随之进行调整，具
体调整公式如下：
假设调整前每股发行价格为 P0，每股送股或转增股本数为 N，每股增发新股或配
股数为 K，增发新股价或配股价为 A，每股派息为 D，调整后发行价格为 P1（调整值
保留小数点后两位，最后一位实行四舍五入），则：
派息：P1＝P0－D
送股或转增股本：P1＝P0/（1＋N）
增发新股或配股：P1＝（P0＋AK）/（1＋K）
假设以上三项同时进行：P1＝（P0－D＋AK）/（1＋K＋N）
4、发行数量
本次募集配套资金的发行数量将由中粮地产董事会根据股东大会的授权与本次交
易主承销商根据募集配套资金总额及发行价格确定。
在定价基准日至发行日期间，若公司的股票发生权益分派、公积金转增股本、配股
等除息、除权行为，本次募集配套资金发行价格作相应调整的，本次募集配套资金发行
的股份数量也将作相应调整。
5、资金用途
102
本次募集配套资金在扣除发行费用后，将全部用于标的公司项目建设，具体情况如
下：
项目总投资额 募集资金计划使用金额
序号 项目名称 实施主体
（万元） （万元）
1 中粮置地广场项目 北京昆庭资管 283,877.00 91,605.36
杭州大悦城-购物中心
2 浙江和润天成置业 302,241.78 150,972.78
项目
合计 586,118.78 242,578.14
在募集资金到位之前，公司董事会和标的公司可依据市场情况及自身实际需求以自
筹资金择机先行投入项目建设，待募集资金到位后按照相关法规规定的程序予以置换。
若募集配套资金未能实施或未能满足上述项目的总投资额，公司将利用自筹资金解决不
足部分。公司将根据实际募集资金净额，并根据项目的实际需求，对上述项目的资金投
入顺序、金额及具体方式等事项进行适当调整。
6、锁定期
本次募集配套资金所涉的发行对象认购的股份自募集配套资金发行结束之日起 12
个月内不得转让。
锁定期内，由于上市公司送红股、资本公积转增等原因导致发行对象所持股份增加
的部分，亦应遵守上述约定。
若中国证监会等监管机构对本次募集配套资金发行股份的锁定期另有其他要求，相
关方将根据中国证监会等监管机构的监管意见进行相应调整且无需再次提交公司董事
会、股东大会审议。
三、标的资产估值及作价情况
（一）本次交易标的资产的估值及作价情况
本次交易标的公司大悦城地产为香港上市公司，经交易双方协商，本次交易作价为
1,475,607.94 万元，综合考虑了标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比
交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、品牌优势等因素，兼顾了交易双方股东的
利益。
103
本次标的资产作价的主要依据主要包括中粮地产发行价估值水平、中粮集团历史投
资成本、净资产账面值等，具体如下：
1、标的资产作价参考上市公司发行股价估值水平
本次重组的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的首次董事会决议公告
日。本次重组发行定价基准日前 20 个交易日、60 个交易日及 120 个交易日的上市公司
股票交易均价分别为 6.83 元/股、6.89 元/股及 7.34 元/股。
中粮地产 2017 年底经审计归属于母公司股东净资产为 663,048.56 万元，中粮地产
交易市净率对应其可选发行价格 6.83 元/股、6.89 元/股及 7.34 元/股分别为 1.87 倍、1.88
倍及 2.01 倍。按上市公司发行价格市净率水平计算，标的资产估值范围为 1,405,623.05
万元至 1,510,856.86 万元，为兼顾交易双方股东利益，本次交易对价以该估值范围为参
考。
2、标的资产作价参考中粮集团的历史投资成本
中粮集团对大悦城地产的历史投资成本约为港币 1.74 元/股，对应标的资产价值为
港币 1,592,281.41 万元，按基准日（2017 年 12 月 31 日）前 120 日汇率均值，即 1 港币
=0.85030 人民币计算，约合人民币 1,353,916.89 万元，本次交易对价以该历史投资成本
价格为参考。
3、标的资产作价需高于净资产账面价值
本次交易标的资产分红前作价为 1,475,607.94 万元，高于大悦城地产成本法下 2017
年底对应股比的归属于母公司股东净资产 751,670.08 万元。
根据中粮地产与明毅签署的《发行股份购买资产协议》及其补充协议，如在估值基
准日至标的资产交割日期间，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情
形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一并向
中粮地产转让。如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，标
的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644
股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公
开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金
金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格；如在中国证监会并购重组委召开会议审
104
核本次交易后，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就
其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向中粮地产支付该等现金金额。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元。本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。
本次交易中，安永出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度说明本次交易
标的资产估值合理、定价公允，不存在损害上市公司及其股东利益的情况，公司亦聘请
了中企华出具《中企华估值报告》，进一步论证本次交易作价的公允性。
（二）标的公司过渡期间发生权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形可能对交
易标的估值、交易作价、发行股份数量的影响
本次交易中，估值机构已出具估值报告，以 2017 年 12 月 31 日为估值基准日，从
独立估值机构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性和公允性；公司亦聘请了中企
华出具《中企华估值报告》，进一步论证了本次交易作价的公允性。过渡期间指自估值
基准日起（不包括估值基准日当日）至交割日止（包括交割日当日）的期间。过渡期间，
标的公司发生权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形对交易标的估值不构成影响，
但需要相应对标的资产的交易价格作相应调整。
根据中粮地产第九届董事会第十七次、第十八次会议、2017 年年度股东大会决议
以及中粮地产与明毅签署的《发行股份购买资产协议》及其补充协议，作为本次交易方
案的一部分，如标的公司过渡期间发生权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，
则需相应对标的资产的交易价格作相应调整，具体为：（1）如在估值基准日至标的资
产交割日期间，大悦城地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅
就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一并向公司转让。
（2）如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，大悦城地产
进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股
普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，公司向明毅非公开发行
股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金金额/
105
本次发行股份购买资产的每股发行价格。（3）如在中国证监会并购重组委召开会议审
核本次交易后，大悦城地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅
就其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向公司支付该等现金金额。
根据大悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年
度之全年业绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案
为每股派发股息 4 港仙。上述分红派息方案已于 2018 年 7 月 9 日实施，明毅就其持有
的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币 365,346,705.76 元。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。
（三）大悦城地产已实施的分红计划对交易价格、发行股份数量的影响
根据大悦城地产 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年度
之全年业绩公告》，大悦城地产董事会建议 2017 年度每股派发股息 4 港仙。此分红派息
方案已于 2018 年 6 月 1 日经大悦城地产股东大会决议通过，并于 2018 年 7 月 9 日实施
完 毕 ， 明 毅 就 其 持 有 的 大 悦 城 地 产 9,133,667,644 股 普 通 股 获 得 现 金 分 红 港 币
365,346,705.76 元。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。本次交易作价和发行股份数
量的调整不构成本次交易方案的重大调整。
（四）相关应对方案的处理原则和依据，上市公司所需履行的审议程序，是否符合《重
组管理办法》相关规定
根据《重组管理办法》第二十八条，股东大会作出重大资产重组的决议后，上市公
司拟对交易对象、交易标的、交易价格等作出变更，构成对原交易方案重大调整的，应
106
当在董事会表决通过后重新提交股东大会审议，并及时公告相关文件。中国证监会审核
期间，上市公司按照前款规定对原交易方案作出重大调整的，还应当按照本办法的规定
向中国证监会重新提出申请，同时公告相关文件。
本次交易的方案已就大悦城地产在过渡期间发生权益分派、资本公积金转增股本、
配股等情形对标的资产的交易价格、发行股份数量、减值补偿等产生的影响作出了明确
安排，如过渡期间大悦城地产实际发生权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，
交易双方将按照既定的交易方案执行，不构成本次交易方案的重大调整，因此不适用《重
组管理办法》第二十八条的规定。
根据中粮地产第九届董事会第十七次会议、2017 年年度股东大会审议通过的《关
于提请股东大会授权董事会全权办理本次交易相关事宜的议案》，在股东大会审议通过
此项授权议案后，如因大悦城地产在过渡期间发生权益分派、资本公积金转增股本、配
股等情形而需要对标的资产的交易价格、发行股份数量、减值补偿等作出调整，中粮地
产董事会将按照股东大会的授权履行相关决策和审批程序。
如股东大会作出重大资产重组的决议后，中粮地产拟对交易对象、交易标的、交易
价格等作出变更，构成对原交易方案重大调整的，中粮地产将根据《重组管理办法》第
二十八条的规定履行审议程序；如在中国证监会审核期间对原交易方案重大调整的，中
粮地产还将根据《重组管理办法》第二十八条的规定向中国证监会重新提出申请，同时
公告相关文件。
（五）本次交易采取估值法而非资产评估方式的理由和依据
根据《重组管理办法》的相关规定，重大资产重组中相关资产可以选择是否以资产
评估结果作为定价依据，当不以资产评估结果作为定价依据时，上市公司应当在重大资
产重组报告书中详细分析说明相关资产的估值方法、参数及其他影响估值结果的指标和
因素。目前资本市场存在多例采取估值法对上市公司股权进行定价分析的重组案例，因
此本次交易采取估值法对大悦城地产定价的合理性进行分析具备一定普遍性。
（六）大悦城地产提示性公告前 30 个交易日股票均价及其与本次交易估值价格的差异
根据《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国资委、财政部、中国证监会令
第 36 号）的相关规定，国有股东非公开协议转让上市公司股份的价格不得低于下列两
者之中的较高者： 一）提示性公告日前 30 个交易日的每日加权平均价格的算术平均值；
107
（二）最近一个会计年度上市公司经审计的每股净资产值。
上市公司于 2018 年 3 月 29 日召开第九届董事会第十七次会议审议通过本次交易相
关的议案，并于 2018 年 3 月 31 日披露了《中粮地产（集团）股份有限公司发行股份购
买资产并募集配套资金暨关联交易预案》等相关公告。2018 年 4 月 2 日，大悦城地产
发布内幕消息公告，就本次交易的相关事宜在香港市场予以披露。截至 2018 年 4 月 2
日前 30 个交易日，大悦城地产的每日加权平均股价的算术平均值为港币 1.34 元/股，对
应 64.18%普通股股份的市值为港币 1,223,911.46 万元。截至 2017 年 12 月 31 日，大悦
城地产普通股和优先股总数合计 15,326,425,636 股，经审计的所有者权益为 2,093,465.84
万元，每股净资产为 1.37 元。
根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议之补充
协议》，交易双方经协商同意，本次交易的交易对价最终确定为 1,475,607.94 万元，鉴
于大悦城地产已于 2018 年 7 月 9 日完成 2017 年年度权益分派方案，本次交易作价由
1,475,607.94 万元相应调整为 1,444,702.90 万元。按照估值基准日（2017 年 12 月 31 日）
前 120 日汇率均值（即 1 港币=0.85030 人民币）折算约为港币 1,699,050.81 万元，对应
每股作价约港币 1.86 元/股，每股股价不低于大悦城地产就本次交易作出提示性公告日
前 30 个交易日每日加权平均价格的算术平均值，亦不低于最近一个会计年度大悦城地
产经审计的每股净资产值。
本次交易每股作价较大悦城地产在提示性公告日前 30 个交易日的每日加权平均价
格溢价 38.81%，主要系由于本次收购为控制性股权收购，因此在交易定价中体现了为
获得控制权所付出的控股权溢价。
近年来，中国公司收购境外上市公司并且发生控制权转移的交易案例的控股权溢价
平均值为 44.29%，中位数为 39.44%。本次交易的控股权溢价率与前述案例的溢价率水
平相近，具有合理性。
近年来，中国公司收购境外上市公司并且发生控制权转移的交易案例的控股权溢价
情况如下表所示：
公布日期 收购方名称 标的公司名称 收购股权比例 控股权溢价率
同方股份有限公 中国医疗网络有限公
2017/06/17 27.63% 21.62%
司 司
供销大集集团股 中国顺客隆控股有限
2017/01/24 55.80% 13.18%
份有限公司 公司
108
公布日期 收购方名称 标的公司名称 收购股权比例 控股权溢价率
泛海控股股份有 华富国际控股有限公
2016/11/03 52.45% 53.33%
限公司 司
美的集团股份有 KUKA
2016/05/26 81.04% 65.89%
限公司 Aktiengesellschaft
广汇汽车服务股 宝信汽车集团有限公
2015/12/11 75.00% 73.12%
份公司 司
中弘控股股份有 卓高国际集团有限公
2015/10/12 66.10% 39.44%
限公司 司
中弘控股股份有
2015/07/10 开易控股有限公司 72.79% 17.47%
限公司
中国东方资产管
上海证大房地产有限
2015/02/12 理（国际）控股有 50.03% 38.89%
公司
限公司
厦门建发股份有 西南环保发展有限公
2014/12/12 75.00% 75.63%
限公司 司
最小值 13.18%
第一四分位数 21.62%
中位值 39.44%
平均值 44.29%
第三四分位数 65.89%
最大值 75.63%
（七）武汉（人信）大悦城建设进展、项目终止原因以及对标的资产估值的影响
中粮地产和大悦城地产均未就武汉（人信）大悦城项目与任何第三方签署任何协议。
经核查，鉴于前期由大悦城地产收购该项目的时机并不成熟，中粮集团牵头在 2017 年
与武汉人信置业有限公司签署了收购框架协议，拟在武汉市开发相关地块；后因签署正
式协议的条件未达成，协议双方已终止了收购安排。
武汉（人信）大悦城项目并非标的公司拥有的房地产开发项目，本次交易对标的公
司的估值及对价确定并未考虑武汉（人信）大悦城项目，中粮地产和大悦城地产亦未就
武汉（人信）大悦城项目支付或承担任何费用，武汉（人信）大悦城项目的终止对标的
资产的估值不存在影响。
（八）本次交易估值结果报送国资监管部门的情况
根据《中央企业境外国有产权管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令
第 27 号），明毅作为中粮集团控制的境外子企业，就其本次出售大悦城地产股份事宜，
应报中粮集团决定或批准，并将相关情况书面报告国务院国资委。
109
根据中粮集团于 2018 年 4 月 16 日作出的《关于 Vibrant Oak Limited 转让大悦城地
产有限公司普通股股份等有关问题的批复》（中粮总字[2018]128 号），中粮集团已批准
本次交易。
此外，中粮地产已就本次交易的相关情况报告国务院国资委，并获得国务院国资委
于 2018 年 6 月 11 日核发的《关于中粮地产（集团）股份有限公司非公开发行 A 股股
份有关问题的批复》（国资产权[2018]335 号）。
据此，本次交易的估值结果已依法报送中粮集团，本次交易的相关情况已书面报告
国务院国资委，该等程序完整、合规。
（九）本次交易作价安排有利于充分保护境内市场投资者权益
1、本次交易作价安排公允、合理，未损害上市公司及其股东的利益
本次交易标的公司大悦城地产为香港上市公司，经交易双方协商，本次交易作价综
合考虑了标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的
资产状况、盈利水平、品牌优势等因素，兼顾了交易双方股东的利益，具有公允性。
本次交易中，估值机构安永出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度说明
本次交易标的资产估值合理、定价公允，不存在损害上市公司及其股东利益的情况，中
企华出具《中企华估值报告》，进一步论证本次交易作价的公允性。
2、本次交易作价安排已履行必要的审批程序和信息披露义务，有利于保障上市公
司及其股东的利益
本次交易作价安排已经上市公司董事会、股东大会审议通过，本次交易构成关联交
易，在提交董事会审议之前已经公司独立董事事先认可；公司独立董事对本次交易出具
了独立董事意见；在审议本次交易相关议案时，关联董事严格履行了回避义务。本次交
易方案在公司股东大会审议时，关联股东严格履行了回避义务。本次交易方案已获得中
粮集团及国务院国资委的批准。
同时，根据中国证监会《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》等有关规
定，为给参加股东大会的股东提供便利，上市公司就本次交易的表决提供网络投票平台，
股东可以直接通过网络进行投票表决。此外，上市公司就重大资产重组事宜召开股东大
会，除上市公司的董事、监事、高级管理人员、单独或者合计持有上市公司 5%以上股
110
份的股东以外，单独统计并披露其他股东的投票情况，且在表决本次重组方案时关联股
东已回避表决，充分保护中小股东行使投票权的权益。
本次交易涉及上市公司重大事件，公司已经切实按照《证券法》、《重组办法》、《上
市公司信息披露管理办法》、《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》的要
求履行了信息披露义务。
3、交易对方已作出盈利预测补偿承诺和减值补偿承诺，有利于切实保障上市公司
及其股东的利益
为切实保障本次交易完成后上市公司及包括中小投资者在内的全体股东的利益，本
次交易中，上市公司与明毅签署了《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补充协议》，
约定在减值承诺期满后，如标的资产期末价值较本次重组的标的资产交易价格出现减
值，则交易对方将向中粮地产就减值部分进行股份补偿。
此外，鉴于中粮地产聘请了中企华出具《中企华估值报告》以论证本次交易作价的
公允性，经协商，明毅与中粮地产签署了《盈利预测补偿协议》，约定承诺资产在 2018
年、2019 年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075 万元。如本次交易于 2019 年实施完
毕，则承诺资产在 2019 年、2020 年及 2021 年的累计承诺净利润为 189,420 万元。如承
诺资产业绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩承诺期的累计承诺净利润数，则
明毅将以其持有的中粮地产股份进行补偿。
上述盈利预测补偿承诺和减值补偿承诺安排有利于切实保障上市公司及全体股东
的利益。
4、本次交易有利于提高上市公司的持续盈利能力和竞争能力，有利于保障上市公
司及其股东的利益
本次交易前，中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商
品房开发业务为公司最主要的业务，上市公司的商品房开发项目主要为住宅商品房开发
项目，专注于住宅开发业务，致力于成为中国最具持续发展力的品牌地产引领者。本次
交易标的公司大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向，
专注于商业地产领域，致力于成为中国城市综合体行业的领导者。通过本次交易，中粮
集团将其从事商业物业投资和出租、物业开发的全部资产注入公司，公司成为中粮集团
整合及发展集团内住宅和商业房地产业务的综合平台，有望进一步发挥规模效应，提升
111
合并后公司的盈利能力，增强股东回报。
本次交易完成后，上市公司通过将大悦城地产纳入合并范围，实现资产规模和盈利
水 平 的 大 幅 提 升 。 根 据 瑞 华 出 具 的 中 粮 地 产 2017 年 度 审 计 报 告 （ 瑞 华 审 字
[2018]02060099 号）、2018 年 1-5 月未经审计财务报表及《中粮地产备考审阅报告》（瑞
华阅字[2018]02060002 号），本次交易完成后上市公司的资产规模、营业收入、净利润
均将显著增长。
本次交易完成后，随着标的资产注入（未考虑募集配套资金的影响），截至 2017
年 12 月 31 日，公司的总资产规模由 7,575,147.58 万元增加至 13,421,483.57 万元，增长
77.18%；2017 年，公司的营业收入从 1,404,235.59 万元增加至 2,568,301.74 万元，增长
82.90%；净利润从 173,483.84 万元增加至 308,927.74 万元，增长 78.07%。
截至 2018 年 5 月 31 日，公司的总资产规模由 8,537,065.20 万元增加至 14,681,140.31
万元，增长 71.97%；2018 年 1-5 月，公司的营业收入从 338,519.12 万元增加至 696,171.67
万元，增长 105.65%；净利润从 64,810.02 万元增加至 213,163.20 万元，增长 228.90%。
本次交易完成后，上市公司将继续完善公司治理结构，健全内部控制体系，优化成
本管控，提升上市公司的盈利能力，并积极履行填补每股收益的相关措施，保护中小股
东权益。为降低本次交易可能摊薄公司即期回报的风险，上市公司全体董事、高级管理
人员及上市公司控股股东已出具关于上市公司重大资产重组填补被摊薄即期回报措施
的承诺函。
因此，本次重组有利于提升上市公司盈利能力、增强持续经营能力，有助于提高上
市公司的抗风险能力，有利于保护境内广大投资者以及中小股东的长远利益。
综上，本次交易作价安排公允、合理，并已履行必要的审批程序和信息披露义务，
交易对方已就本次交易作出减值补偿承诺，且本次交易有利于提高上市公司的竞争力和
持续盈利能力，有利于充分保护境内市场投资者权益。
四、减值补偿安排及盈利预测补偿安排
根据上市公司与明毅签署的《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补充协议》，明
毅拟对标的资产的减值部分按照《减值补偿协议》与《减值补偿协议之补充协议》的约
112
定对中粮地产进行补偿。减值承诺期为本次重组实施完毕（即标的资产交割完毕）当年
及其后连续两个会计年度，即：假定本次重组于 2018 年度内实施完毕，则减值承诺期
为 2018 年、2019 年、2020 年。如果本次重组实施完毕的时间延后，则减值承诺期相应
顺延。在减值承诺期届满之日起 4 个月内，由上市公司聘请评估机构或估值机构对标的
资产进行评估或估值，并出具专项评估报告或估值报告。根据评估结果或估值结果，由
上市公司对标的资产进行减值测试，并聘请具有证券期货相关业务资格的会计师事务出
具减值测试专项审核报告。经减值测试，如标的资产期末价值较本次重组的标的资产交
易价格出现减值，则交易对方向中粮地产就减值部分进行股份补偿，补偿的股份数量=
标的资产期末减值额/本次发行股份购买资产的每股发行价格。
根据《减值补偿协议》，在任何情况下，按《减值补偿协议》与《减值补偿协议之
补充协议》约定的减值测试补偿，明毅向中粮地产支付的补偿总金额应不超过中粮地产
根据《发行股份购买资产协议》及《发行股份购买资产协议之补充协议》向明毅支付的
交易总额，且明毅补偿的股份数量不超过中粮地产根据《发行股份购买资产协议》及《发
行股份购买资产协议之补充协议》向明毅发行股份的总数（包括该等股份因送股、转增
股本、配股所相应增加的股份数）。
根据《减值补偿协议之补充协议》，交易双方约定，在遵守《减值补偿协议》的前
提下，如在本次交易的估值基准日至标的资产交割日期间，大悦城地产进行权益分派、
资本公积金转增股本、配股等情形，减值测试补偿将按下列约定相应进行调整或不调整：
（1）如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一
并向中粮地产转让。此种情形下，减值补偿不受影响。
（2）如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，大悦城
地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644
股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公
开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金
金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格。此种情形下，标的资产的交易价格因现
金分红已相应调减，在减值测试时应适用调减后的交易价格。
（3）如在中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易后，大悦城地产进行权益
分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获
113
得现金，则明毅应向中粮地产支付该等现金金额。此种情形下，标的资产的交易价格不
调整，在减值测试时应以《发行股份购买资产协议》及其补充协议约定的标的资产交易
价格为准。减值承诺期届满后，标的资产期末减值额为标的资产的交易价格减去期末标
的资产的评估值或估值，并应扣除过渡期内标的资产现金分红的影响。
鉴于中粮地产聘请了中企华出具《中企华估值报告》以论证本次交易作价的公允性，
经协商，明毅与中粮地产签署了《盈利预测补偿协议》，约定承诺资产在 2018 年、2019
年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075 万元。如本次交易于 2019 年实施完毕，则承
诺资产在 2019 年、2020 年及 2021 年的累计承诺净利润为 189,420 万元。如承诺资产业
绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩承诺期的累计承诺净利润数，则明毅将以
其持有的中粮地产股份进行补偿。
关于减值补偿及盈利预测补偿安排的具体安排详见本独立财务顾问报告“第八章
本次交易主要合同”之“三、《减值补偿协议》主要内容”、“四、《减值补偿协议之补充
协议》主要内容"及“五、《盈利预测补偿协议》主要内容”。
五、期间损益安排
根据上市公司与交易对方签署的《发行股份购买资产协议》，过渡期间内目标公司
运营所产生的归属于明毅的盈利或亏损均由中粮地产承担，上述过渡期间指自估值基准
日起（不包括基准日当日）至交割日止（包括交割日当日）的期间。
六、本次交易构成重大资产重组
本次交易调整后标的资产的交易价格为 1,444,702.90 万元，上市公司 2017 年 12 月
31 日经审计的合并财务会计报表期末归属于母公司股东的所有者权益为 663,048.56 万
元，因此，本次拟购买资产的交易价格占上市公司 2017 年 12 月 31 日经审计的合并财
务会计报表期末归属于母公司股东的所有者权益的比例达到 217.89%，且超过 5,000 万
元。因此，按照《重组管理办法》的规定，本次交易构成重大资产重组。
114
七、本次交易构成关联交易
本次交易中，交易对方明毅系上市公司控股股东中粮集团控制的企业，因此，明毅
为上市公司的关联方。根据《上市规则》的相关规定，本次交易构成关联交易。
上市公司召开董事会、股东大会审议本次交易的相关议案时，关联董事、关联股东
已回避表决。
八、本次交易不构成重组上市
2005 年 11 月 4 日，公司原控股股东宝投公司将其所持有的上市公司 278,062,500
股股份转让给中粮集团，转让完成后，中粮集团持有上市公司 278,062,500 股国家股，
占上市公司总股本的 59.63%，公司的控股股东变更为中粮集团。本次变更完成后，上
市公司审议本次重大资产重组的董事会召开日前，公司控制权未发生变更。
因此，上市公司最近一次控制权变更至上市公司审议本次重大资产重组的董事会召
开之日已超过 60 个月。同时，根据本次交易方案，本次交易完成后，不考虑募集配套
资金的影响，中粮集团将直接持有上市公司 22.02%的股权（中粮地产于 2018 年 5 月 2
日发布《关于公司控股股东计划增持公司股份的公告》，中粮集团拟通过深交所交易系
统允许的方式（包括但不限于集中竞价和大宗交易）、以不超过人民币 8.80 元/股的价
格累计增持股数不超过中粮地产总股本 2%的股份，假设中粮集团本次重组完成前已按
照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股本 2%的股份），通过明毅间接持有
上市公司 53.80%的股权，合计持有上市公司 75.82%的股权，因此，本次重组不会导致
中粮地产的控制权发生变更。根据《重组管理办法》的相关规定，本次交易不构成重组
上市。
九、本次交易对上市公司的影响
（一）对上市公司主营业务的影响
本次交易前，中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商
品房开发业务为公司最主要的业务，上市公司的商品房开发项目主要为住宅商品房开发
项目，专注于住宅开发业务，致力于成为中国最具持续发展力的品牌地产引领者。本次
115
交易标的公司明毅所控股的大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主
要业务方向，专注于商业地产领域，致力于成为中国城市综合体行业的领导者。
本次交易完成后，上市公司将持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大
悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先
股合计股份数的 59.59%）。本次交易将为上市公司主营业务注入新的商业地产元素，
释放住宅、商业板块整合的协同效应。公司既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，
又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，有利于改善公司的持续经营能
力，提高公司的竞争力。
在战略规划和定位上，交易完成后上市公司将成为中粮集团旗下融合住宅地产与商
业地产一体化的全业态房地产专业化公司，大悦城地产以商业地产为核心，发展城市综
合体平台。交易完成后上市公司和大悦城地产能够充分发挥品牌合力，释放整合后的协
同效应。主要体现在如下方面：
1、市场和渠道的协同
交易完成后，上市公司形成“持有+销售”双轮驱动的商业模式，上市公司与大悦城
地产将站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源。上市公司能够与大悦城地产共享
住宅和商业的区位优势，实现商业地产和住宅地产协同发展。
2、共享品牌资源优势
上市公司在城市更新方面具有显著优势，城市更新项目位于粤港澳大湾区核心区域
深圳，目前拥有深圳中粮天悦壹号、深圳中粮祥云国际、深圳中粮云景国际等 7 个城市
更新项目，未来于深圳宝安计划开拓约 130 万平米的工业用地，具有城市更新的可能性。
大悦城地产有良好的品牌优势，尤其在商业地产领域享有较高的号召力，是时尚流行的
首选品牌。本次交易后，上市公司的城市更新优势和大悦城地产的品牌优势将能够得到
充分融合，在优质区位开拓高质量地产项目，形成良好的协同。
3、土地资源获取及项目储备能力提升
交易完成后，上市公司和大悦城地产能够利用中粮地产和大悦城各自的拿地优势及
渠道，拥有更多的话语权和灵活性，从而获得低成本的土地，土地获取能力进一步增强。
截至 2017 年 12 月 31 日，中粮地产在建及拟建项目总建筑面积约为 958.52 万平方米，
其中累计竣工面积约为 286.22 万平方米，累计结算面积约为 288.88 万平方米；此外，
116
公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约 130 万平米的工业用地。截至 2017 年 12 月 31
日，大悦城地产在建及拟建项目总建筑面积约为 286.57 万平方米，其中累计竣工面积
约 38.09 万平方米，累计结算面积约 10.52 万平方米。本次交易后，上市公司将整合目
前项目资源储备，储备项目面积得到显著增长。
4、体量增大，利于低成本融资
整合后上市公司体量规模扩大企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化；目
前中粮地产融资成本 4.3%-8.5%，大悦城地产平均融资成本为 4.28%，整合后将显著降
低整体融资成本。
（二）对上市公司股权结构的影响
截至本独立财务顾问报告出具日，上市公司总股本为 1,813,731,596 股。
中粮地产于 2018 年 5 月 2 日发布《关于公司控股股东计划增持公司股份的公告》，
中粮集团拟通过深交所交易系统允许的方式（包括但不限于集中竞价和大宗交易）、以
不超过人民币 8.80 元/股的价格累计增持股数不超过中粮地产总股本 2%的股份。
截至本独立财务顾问报告出具日，中粮集团已增持 29,089,140 股股份，共持有
857,354,140 股，占上市公司本次重组前总股本的 47.27%。本次发行股份购买资产完成
后，不考虑中粮集团在本独立财务顾问报告出具日后的增持情况和募集配套资金对上市
公司股本的影响，上市公司总股本为 3,925,870,338 股，中粮集团将直接持有 857,354,140
股，占上市公司本次交易后总股本的 21.84%，本次交易的交易对方明毅，系中粮集团
下属全资企业，将持有 2,112,138,742 股，占上市公司本次交易后总股本的 53.80%，因
此中粮集团将直接以及通过明毅间接持有上市公司 2,969,492,882 股股票，占上市公司
本次交易后总股本的 75.64%。本次交易完成前后，不考虑本独立财务顾问报告出具日
后的增持情况和募集配套资金的影响，上市公司股东持股情况如下表所示：
本次重组前 本次重组新增 本次重组后
股东名称
持股数量（股） 持股比例 持股数量（股） 持股数量（股） 持股比例
中粮集团 857,354,140 47.27% - 857,354,140 21.84%
明毅 - - 2,112,138,742 2,112,138,742 53.80%
其他股东 956,377,456 52.73% - 956,377,456 24.36%
总股本 1,813,731,596 100.00% 2,112,138,742 3,925,870,338 100.00%
注：因募集配套资金所发行股份的定价基准日为发行期首日，暂无法确定最终股份发行价格及数量，故未考虑其对
117
上市公司股权结构的影响。
假设中粮集团本次重组前已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股
本 2%的股份，中粮集团持有 864,539,631 股，占上市公司本次重组前总股本的 47.67%；
本次发行股份购买资产完成后，不考虑募集配套资金对上市公司股本的影响，上市公司
总股本为 3,925,870,338 股，中粮集团将直接持有 864,539,631 股，占上市公司本次交易
后总股本的 22.02%，本次交易的交易对方明毅，系中粮集团下属全资企业，将持有
2,112,138,742 股，占上市公司本次交易后总股本的 53.80%，因此中粮集团将直接以及
通过明毅间接持有上市公司 2,976,678,373 股股票，占上市公司本次交易后总股本的
75.82%。本次交易完成前后，不考虑募集配套资金的影响，上市公司股东持股情况如下
表所示：
本次重组前 本次重组新增 本次重组后
股东名称
持股数量（股） 持股比例 持股数量（股） 持股数量（股） 持股比例
中粮集团 864,539,631 47.67% - 864,539,631 22.02%
明毅 - - 2,112,138,742 2,112,138,742 53.80%
其他股东 949,191,965 52.33% - 949,191,965 24.18%
总股本 1,813,731,596 100.00% 2,112,138,742 3,925,870,338 100.00%
注 1：上表在假设中粮集团已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股本 2%的股份的情况下模拟测算。
注 2：因募集配套资金所发行股份的定价基准日为发行期首日，暂无法确定最终股份发行价格及数量，故未考虑其
对上市公司股权结构的影响。
本次交易后，假设中粮集团已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股
本 2%的股份，且不考虑募集配套资金的影响，中粮集团将直接持有上市公司 22.02%的
股权、间接持有上市公司 53.80%的股权，合计持有上市公司 75.82%的股权。因此，本
次交易后，公司的控制权未发生变更。此外，本次交易后，公司的社会公众股不低于本
次交易完成后公司股本总额的 10%，上市公司股权分布仍符合《公司法》、《证券法》、
《上市规则》等法律法规所规定的股票上市条件。
（三）对上市公司主要财务指标的影响
根据中粮地产 2017 年度审计报告（瑞华审字[2018]02060099 号）、2018 年 1-5 月
未经审计财务报表和《中粮地产备考审阅报告》，本次交易对上市公司最近一年及一期
主要财务指标的影响如下表所示：
118
单位：万元
本次交易前 重组完成后募集配套资金前
项目
（合并） （备考合并）
财务指标 2018年5月31日
资产总额 8,537,065.20 14,681,140.31
负债总额 7,311,234.79 11,203,788.31
归属于母公司股东的所有者权益 711,916.63 1,544,465.74
资产负债率 85.64% 76.31%
归属于母公司股东的每股净资产（元） 3.93 3.93
财务指标 2018年1-5月
营业收入 338,519.12 696,171.67
净利润 64,810.02 213,163.20
归属于母公司股东的净利润 48,392.53 118,799.88
基本每股收益（元/股） 0.27 0.30
稀释每股收益（元/股） 0.27 0.30
单位：万元
本次交易前 重组完成后募集配套资金前
项目
（合并） （备考合并）
财务指标 2017年12月31日
资产总额 7,575,147.58 13,421,483.57
负债总额 6,400,688.66 10,158,500.30
归属于母公司股东的所有者权益 663,048.56 1,414,690.65
资产负债率 84.50% 75.69%
归属于母公司股东的每股净资产（元） 3.66 3.58
财务指标 2017年度
营业收入 1,404,235.59 2,568,301.74
净利润 173,483.84 308,927.74
归属于母公司股东的净利润 94,533.11 121,302.97
基本每股收益（元/股） 0.52 0.31
稀释每股收益（元/股） 0.52 0.31
119
（四）对上市公司同业竞争的影响
本次交易前，上市公司的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商
品房开发业务为公司最主要的业务，2015 年度、2016 年度、2017 年度上市公司的商品
房开发业务收入占营业收入比例均在 90%以上。
本次交易的标的公司大悦城地产主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和
商业物业业务。
本次交易完成后，上市公司将成为中粮集团下属涵盖住宅地产与商业地产的唯一专
业化平台。本次交易完成后，中粮地产与大悦城地产将站在同一角度更加有效地分配住
宅和商业资源，更加充分地参与外部市场竞争，实现风险共担、利益共享。
为进一步避免与上市公司发生同业竞争，中粮集团、明毅分别出具了《关于避免同
业竞争的承诺函》。
（五）对上市公司关联交易的影响
本次交易前，上市公司与关联方之间发生的关联交易主要包括购买商品、接受劳务、
出售商品、提供劳务、关联租赁等。上市公司的关联交易遵循公开、公平、公正的原则。
公司已依照《公司法》、《证券法》、中国证监会以及深交所的相关规定，建立了完善
的规范关联交易的规章制度；公司独立董事能够依据法律、行政法规及《公司章程》等
的规定，勤勉尽责，切实履行监督职责，对关联交易及时发表独立意见。上市公司对关
联交易的控制能够有效防范风险，维护上市公司及广大中小股东的合法权益。
本次交易完成后，对于未来中粮集团及其关联方与上市公司发生的关联交易，上市
公司将继续严格按照《上市规则》、《上市公司治理准则》及《公司章程》等相关规定，
及时履行相关决策程序和信息披露义务，进一步完善和细化关联交易决策制度，加强公
司治理，维护上市公司及广大中小股东的合法权益。
为进一步规范本次交易完成后的关联交易，维护中粮地产及其中小股东的合法权
益，中粮集团与明毅分别出具了《关于规范关联交易的承诺函》。
十、本次交易已经履行及尚需履行的审批程序
（一）本次交易已经履行的决策及审批程序
120
1、本次交易已经交易对方内部决策机构审议通过，交易对方已同意本次交易相关
事项。
2018 年 3 月 29 日，明毅召开董事会，并作出股东决议，同意明毅向中粮地产转让
其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产全部已发行普通股股
份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股股份总数的 59.59%），
并授权任一董事代表明毅签署相关交易文件，办理与此股权转让相关的事项。
2、本次交易已经上市公司第九届董事会第十七次会议、第九届董事会第十八次会
议、第九届董事会第二十二次会议、第九届董事会第二十六次会议和第九届董事会第二
十九次会议审议通过。
3、本次交易已经上市公司 2017 年年度股东大会审议通过，并同意明毅免于以要约
方式增持上市公司股份。
4、本次重组方案已获得中粮集团的批准。
2018 年 4 月 16 日，中粮集团下发《关于 Vibrant Oak Limited 转让大悦城地产有限
公司普通股股份等有关问题的批复》（中粮总字[2018]128 号），批准明毅向中粮地产
转让其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份。
5、本次交易方案已获得国务院国资委的批准。
2018 年 6 月 11 日，国务院国资委下发《关于中粮地产（集团）股份有限公司非公
开发行 A 股股份有关问题的批复》（国资产权[2018]335 号），国务院国资委原则同意
中粮地产本次非公开发行不超过 214,166.6095 万股 A 股股份支付购买大悦城地产股份
对价，及发行不超过 36,274.6319 万股 A 股股份募集配套资金的方案。
6、国家发改委已许可本次交易所涉及的上市公司境外投资事项。
国家发改委已核发《国家发展改革委关于中粮地产（集团）股份有限公司收购百慕
大群岛大悦城地产有限公司股权项目核准的批复》（发改外资[2018]1199 号），许可中
粮地产收购大悦城地产股份项目。
7、国家市场监督管理总局已完成对本次交易所涉及的经营者集中审查。
121
国家市场监督管理总局于 2018 年 9 月 10 日作出《经营者集中反垄断审查不实施进
一步审查决定书》（反垄断初审函[2018]第 170 号）。国家市场监督管理总局经审查后
决定，对公司收购大悦城地产股权案不实施进一步审查，公司从即日起可以实施集中。
8、商务部已批准本次交易所涉及的境外战略投资者认购上市公司新增股份事项。
根据《商务部关于原则同意明毅有限公司战略投资中粮地产（集团）股份有限公司
的批复》（商资批[2018]692 号），商务部原则同意明毅有限公司以其持有的大悦城地
产有限公司 913,366.7644 万股普通股份认购公司非公开发行人民币普通股（A 股）不超
过 214,166.6095 万股。
（二）本次交易尚需履行的决策及审批程序
1、商务部对本次交易涉及的企业境外投资核准或备案。
2、中国证监会对本次交易的核准。
3、其他涉及的审批或备案（如有）。
（三）其他事宜
本次交易已取得香港证监会同意上市公司免于以要约方式增持大悦城地产股份的
书面回复。
根据香港证监会于 2017 年 8 月 11 日出具的有关豁免明毅及中粮地产在《公司收购、
合并及股份回购守则》第 26 条下要约责任的函件，香港证监会已同意中粮地产免于以
要约方式增持大悦城地产股份。
（四）本次交易是否符合《境外投资指导意见》等境外投资法律法规的相关规定，本
次交易需取得相关境外投资主管部门核准或备案的具体情况及进展
根据《境外投资指导意见》的规定，限制境内企业开展与国家和平发展外交方针、
互利共赢开放战略以及宏观调控政策不符的境外投资，包括：
（1）赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双多边条约或协议规定需要限制
的敏感国家和地区开展境外投资；
（2）房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资；
（3）在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台；
122
（4）使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资；
（5）不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资。
其中，前三类须经境外投资主管部门核准。
本次交易的标的公司为大悦城地产，其主营业务为开发、经营、销售、出租及管理
综合体和商业物业业务，属于房地产行业。但是，本次交易属于中粮集团内部地产业务
整合，不存在对非关联第三方进行境外投资的情况；并且本次交易的交易对价全部以中
粮地产发行股份的形式支付，不涉及资金出境；同时，大悦城地产下属的实际经营主体
主要是在中国境内的企业。公司已就本次交易所涉及的境外投资事项正式向国家发改委
和商务部申报。国家发改委已核发《国家发展改革委关于中粮地产（集团）股份有限公
司收购百慕大群岛大悦城地产有限公司股权项目核准的批复》（发改外资[2018]1199
号），许可中粮地产收购大悦城地产股份项目；商务部将根据相关法律的规定并结合本
次交易的实际情形，确定本次交易是否属于《境外投资指导意见》中的限制类境外投资，
并据此进行核准或备案。
（五）大悦城地产就本次交易事项已经履行和尚需履行的审批程序、信息披露情况及
合法合规性
根据大悦城地产的确认、境外法律顾问诺顿罗氏香港于 2018 年 4 月 10 日出具的备
忘录，在本次交易中，大悦城地产作为被收购的目标公司而非交易方，无需履行《香港
联合交易所有限公司证券上市规则》第 14 章及第 14A 章中有关香港上市公司进行交易
指定的董事会和股东大会审批程序；大悦城地产按照《香港联合交易所有限公司证券上
市规则》及香港证监会有关内幕消息的披露要求，已于 2017 年 8 月 21 日及 2018 年 3
月 31 日发布有关本次交易事项的公告，符合香港联交所、香港证监会及相关香港法律
法规的信息披露规定。
根据境外法律顾问诺顿罗氏香港于 2018 年 4 月 10 日出具的备忘录，明毅作为本次
交易事项的出售方，已按香港证监会《证券及期货条例》第 XV 部对上市公司主要股东
的申报要求，于 2018 年 4 月 4 日提交披露权益通告，履行了明毅在香港联交所、香港
证监会及相关香港法律法规项下的信息披露责任。
本次交易已取得香港证监会同意中粮地产免于以要约方式增持大悦城地产股份的
书面回复。
123
第二章 上市公司基本情况
一、公司概况
公司名称 中粮地产（集团）股份有限公司
企业类型 上市股份有限公司
深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101
注册地址
室
成立日期 1993年10月8日
办公地址 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层
统一社会信用代码 914403001922471899
法定代表人 周政
注册资本 1,813,731,596元
房地产开发经营；国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控
经营范围 商品）；建筑技术咨询，进出口按“深贸管审证字第294号审证字第
294号审定证书”办
二、公司设立及历次股本变动情况
（一）上市公司设立时的股权设置、股本结构
上市公司前身为宝安县县城建设公司，系经原中共宝安县委以“宝组（1982）007
号”文批准，于 1983 年 2 月成立的县属地方国营企业。1984 年 2 月，经宝安县编制委
员会 “宝编（1984）005 号”文批准，公司改组为宝安县县城建设发展总公司，注册资
本 1,000,000 元，主要经营宝安县城规划、设计、施工、管理和经营房地产业务。1993
年 1 月，宝安县撤县设区，1993 年 2 月，经深圳市宝安区人民政府批准，公司更名为“深
圳市宝安区城建发展总公司”，主要从事宝安区市政建设和房地产开发业务。
1993 年 7 月 10 日，深圳市人民政府办公厅出具“深府办复[1993]761 号”《关于同意
深圳市宝安区城建发展总公司改组为股份有限公司的批复》，同意深圳市宝安区城建发
展总公司通过募集设立方式改组为深圳宝恒（集团）股份有限公司。
（二）上市公司的历次股本变动
1、首次公开发行股票
124
1993 年 7 月 26 日，深圳市证券管理办公室出具“深证办复[1993]69 号”《关于同意
深圳宝恒（集团）股份有限公司发行股票的批复》，同意深圳宝恒（集团）股份有限公
司发行股票 200,000,000 股，其中：发起人以存量净资产折股 133,000,000 股，向社会公
众公开发行 50,000,000 股，向企业法人定向发行 12,000,000 股，向公司内部职工股发行
5,000,000 股。上市公司设立时的股本为 200,000,000 股。
2、1994 年分配利润导致股本增加
1994 年 5 月 14 日，经深圳市证券管理办公室“深证办复[1994]118 号”文批准，上市
公司按 1993 年末总股本 200,000,000 股计算，每 10 股送 1 股，共送 20,000,000 股，送
股后总股本变更为 220,000,000 股。
3、1995 年分配利润导致股本增加
1995 年 7 月 3 日，经深圳市证券管理办公室“深证办复[1995]50 号”文批准，上市公
司按 1994 年末总股本 220,000,000 股计算，每 10 股送 2 股，共送 44,000,000 股，送股
后总股本变更为 264,000,000 股。
4、1996 年分配利润导致股本增加
1996 年 6 月 4 日，经深圳市证券管理办公室“深证办复[1996]23 号”文批准，上市公
司按 1995 年末总股本 264,000,000 股计算，每 10 股送 2.5 股，共送 66,000,000 股，送
股后总股本变更为 330,000,000 股。
5、1996 年配股及国家股配股权转让导致股本增加
1996 年 12 月 2 日和 1996 年 12 月 31 日，经深圳市证券管理办公室“深证办字[1996]58
号”文和证监会“证监上字[1996]40 号”文批准，上市公司以 1995 年度分红后总股本
330,000,000 股为基础，每 10 股配售 2.4 股，向全体股东配售 79,200,000 股普通股，其
中向国家股股东配售 52,668,000 股，向法人股股东配售 4,752,000 股，向社会公众股股
东配售 21,780,000 股。
1996 年 11 月 18 日，经国家国有资产管理局“国资企发[1996]203 号”文批准，上市
公司国家股股东以现金认购所享有的 52,668,000 股配股权中的 3,000,000 股，剩余
49,668,000 股配股权向社会公众转让。本次配股完成后，上市公司实际配售发行股票
43,041,903 股，总股本变更为 373,041,903 股。
125
6、1997 年利润分配及资本公积转增股本导致股本增加
1997 年 7 月 4 日，经深圳市证券管理办公室“深证办复[1997]75 号”文批准，上市公
司按 1996 年末总股本 373,041,903 股计算，每 10 股送 2 股，共送 74,608,380 股，同时
以资本公积金转增股本 18,652,094 股，即每 10 股转增 0.5 股。送股及资本公积金转增
股本后，总股本变更为 466,302,377 股。
7、2005 年控股权转让
2005 年 5 月 29 日，国务院国资委以“国资产权[2005]536 号”《关于深圳市宝恒（集
团）股份有限公司国家股转让有关问题的批复》批准，同意上市公司国家股股东宝投公
司将其持有的上市公司国家股 278,062,500 股转让给中粮集团。2005 年 11 月，本次转
让的股权过户登记手续办理完毕。股份转让完成后，上市公司总股本仍为 466,302,377
股，中粮集团持有 278,062,500 股，占总股本的 59.63%，成为上市公司控股股东。中粮
集团取得控制权时的股本结构如下：
股东名称 持股数量（股） 持股比例（%）
一、有限售条件股份 302,952,000 64.97
1、国家持股 - -
2、国有法人持股 278,062,500 59.63
3、其他内资持股 24,889,500 5.34
其中：境内法人持股 24,750,000 5.31
境内自然人持股（高级管理人员） 139,500 0.03
二、无限售条件股份 163,350,377 35.03
1、人民币普通股 163,350,377 35.03
三、股份总数 466,302,377 100.00
后于 2006 年 4 月，经深圳市工商行政管理局批准，上市公司更名为“中粮地产（集
团）股份有限公司”。
8、2006 年股权分置改革
经国务院国资委“国资产权[2006]42 号”文批准和 2006 年第一次临时股东大会暨股
权分置改革相关股东会议决议通过，上市公司全体流通股股东每持有 10 股流通股将获
得非流通股股东做出的 2.6 股股票的对价安排。本次股权分置改革完成后，上市公司总
126
股本仍为 466,302,377 股，其中中粮集团持有 235,555,132 股，占总股本的 50.52%。中
粮集团承诺：“将以中粮地产作为整合与发展中粮集团房地产业务的专业平台，采取逐
步注入优质资产等多种形式，使公司成为具有品牌优势的房地产开发商”。
2006 年 2 月 14 日，公司完成了股权分置改革后的股本结构如下：
股东名称 持股数量（股） 持股比例（%）
一、有限售条件股份 260,480,902 55.86
1、国家持股 - -
2、国有法人持股 235,555,132 50.52
3、其他内资持股 24,925,770 5.35
其中：境内法人持股 24,750,000 5.31
境内自然人持股（高级管理人员） 175,770 0.04
二、无限售条件股份 205,821,475 44.14
1、人民币普通股 205,821,475 44.14
三、股份总数 466,302,377 100.00
9、2006 年资本公积转增导致股本增加
2006 年 4 月 20 日，经上市公司 2005 年度股东大会决议表决通过，上市公司以 2005
年 12 月 31 日的总股本 466,302,377 股为基数，以资本公积金向在上市公司确定的股权
登记日登记在册的全体股东每 10 股转增 5 股。资本公积金转增股本后，上市公司股份
总额增加至 699,453,565 股，其中中粮集团持有 353,332,698 股，占总股本的 50.52%，
转增后的股本结构如下：
股东名称 持股数量（股） 持股比例（%）
一、有限售条件股份 390,721,353 55.86
1、国家持股 - -
2、国有法人持股 353,332,698 50.52
3、其他内资持股 37,388,655 5.35
其中：境内法人持股 37,125,000 5.31
境内自然人持股（高级管理人员） 263,655 0.04
二、无限售条件股份 308,732,212 44.14
1、人民币普通股 308,732,212 44.14
三、股份总数 699,453,565 100
127
10、2007 年配股导致股本增加
2007 年 8 月，经上市公司 2006 年度股东大会审议批准及证监会《关于核准中粮地
产（集团）股份有限公司配股的通知》（证监发行字[2007]215 号）核准，上市公司向
全体股东按 10：3 的比例配售股份。本次配股发行完成后，上市公司股本总额增至
906,865,798 股，其中中粮集团持有 459,332,507 股，占总股本的 50.65%。配股后股本结
构如下：
股份类型 持股数量（股） 持股比例（%）
有限售条件的流通股份 414,125,089 45.67
无限售条件的流通股份 492,740,709 54.33
合计 906,865,798 100.00
11、2008 年利润分配及资本公积转增股本导致股本增加
2008 年 6 月 27 日，上市公司 2007 年度股东大会通过 2007 年度利润分配及资本公
积金转增股本议案，以 2007 年 12 月 31 日的总股本 906,865,798 股为基数，每 10 股送
4 股红股、每 10 股转增 6 股，送股和转增后上市公司总股本增至 1,813,731,596 股。中
粮集团持有 918,665,014 股，占总股本的 50.65%。送股及转增后股本结构如下：
股份类型 持股数量（股） 持股比例（%）
有限售条件的流通股份 779,002,802 42.95
无限售条件的流通股份 1,034,728,794 57.05
合计 1,813,731,596 100.00
三、公司最近60个月的控制权变动情况及控股股东、实际控制人概况
（一）公司最近 60 个月的控制权变动情况
最近 60 个月，上市公司的控制权未发生变动。上市公司最近一次控制权变动的主
要情况如下：
2004 年 12 月 31 日，宝投公司与中粮集团签订《股份转让协议》，经国务院国资
委于 2005 年 5 月 29 日作出的“国资产权[2005]536 号”《关于深圳市宝恒（集团）股份
128
有限公司国家股转让有关问题的批复》同意，宝投公司将其所持有的上市公司
278,062,500 股国家股转让予中粮集团。
2005 年 11 月 4 日，公司接到中国证券登记结算有限公司深圳分公司过户登记确认
书，公司原控股股东宝投公司将其所持有的公司 278,062,500 股国有股权转让给中粮集
团的股权过户手续已经全部完成。本次股权转让后，中粮集团持有上市公司 278,062,500
股国家股，占上市公司总股本的 59.63%，上市公司的控股股东变更为中粮集团，实际
控制人为国务院国资委。
截至本独立财务顾问报告出具日，公司股本总额为 1,813,731,596 股。其中，中粮
集团持有公司股份 857,354,140 股，占总股本的 47.27%，仍为公司控股股东，国务院国
资委仍为公司实际控制人。
公司与实际控制人之间产权及控制关系图
（二）控股股东情况
截至本独立财务顾问报告出具日，中粮地产的控股股东为中粮集团，其基本情况如
下：
公司名称 中粮集团有限公司
企业类型 有限责任公司（国有独资）
注册地址 北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号
成立日期 1983 年 7 月 6 日
办公地址 北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号
统一社会信用代码 91110000101100414N
法定代表人 吕军
注册资本 1,191,992.9 万元
经营范围 粮食收购；批发预包装食品（有效期至 2021 年 9 月 4 日）；境外
129
期货业务（品种范围以许可证为准，有效期至 2018 年 12 月 9 日）；
进出口业务(自营及代理）；从事对外咨询服务；广告、展览及技
术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物
业代理；自有房屋出租。（企业依法自主选择经营项目，开展经营
活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开
展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活
动。）
（三）实际控制人情况
公司控股股东为中粮集团，中粮集团系国有独资公司，公司实际控制人为国务院国
资委。
四、主营业务发展情况和主要财务指标
（一）主营业务情况
中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，经营业态以住宅为主，
城市布局主要位于北京、上海、深圳、成都等 16 个国内一线、二线及主要城市，主要
产品为壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品。
上市公司的商品房销售业务发展稳健，最近三年，商品房销售收入占营业收入比例
均在 90%以上，是上市公司收入的最主要来源。
（二）最近三年主要财务指标
截至本独立财务顾问报告出具日，根据瑞华出具的“瑞华审字[2018]02060099 号”和
“瑞华审字[2017]02060058 号”及“瑞华审字[2016]02060065 号”审计报告，上市公司最近
三年经审计的主要财务指标如下：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
资产总额 7,575,147.58 6,127,695.01 5,702,254.46
负债总额 6,400,688.66 4,998,942.09 4,578,731.35
所有者权益 1,174,458.92 1,128,752.92 1,123,523.11
归属于母公司股东的所有者权益 663,048.56 589,212.77 570,225.45
资产负债率（%） 84.50 81.58 80.30
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
130
营业收入 1,404,235.59 1,802,519.15 1,372,454.39
利润总额 239,479.48 223,413.16 129,723.03
净利润 173,483.84 133,345.90 92,883.44
归属于母公司股东的净利润 94,533.11 72,015.39 64,942.43
毛利率（%） 36.33 34.26 26.40
基本每股收益（元/股） 0.52 0.40 0.36
经营活动产生现金流量净额 171,779.54 591,389.79 -154,048.33
投资活动产生现金流量净额 -1,056,783.35 -239,657.01 65,246.93
筹资活动产生现金流量净额 546,065.09 39,773.16 315,523.82
注：2015 年及 2016 年数据为重述后数据
五、最近三年重大资产重组情况
最近三年，上市公司未进行重大资产重组。
六、上市公司因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国
证监会立案调查的情况
截至本独立财务顾问报告出具日，中粮地产不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦
查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形。
七、上市公司最近三年受到行政处罚或者刑事处罚的情况
截至本独立财务顾问报告出具日，中粮地产最近三年不存在受到行政处罚（与证券
市场明显无关的除外）或者刑事处罚的情况。
131
第三章 交易对方基本情况
一、明毅的基本情况
（一）基本情况
根据境外法律顾问 Walkers 出具的法律意见和明毅提供的文件，明毅是依据英属维
尔京群岛法律设立并有效存续的公司，其基本情况如下：
公司名称 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）
公司编号 1951314
授权可发行股份数量 2,200,000,000股
实际已发行股份数量 2,035,284,843股
注册地 英属维尔京群岛
成立日期 2017年7月19日
公司类型 有限公司
（二）历史沿革
根据境外法律顾问 Walkers 出具的法律意见以及明毅提供的文件，明毅的历史沿革
主要情况如下：
1、2017 年 7 月，设立
2017 年 7 月 19 日，明毅于英属维尔京群岛注册成立，设立时授权可发行股份数(或
称”法定股数”)为 50,000 股，每股面值 1 美元。
2017 年 8 月 11 日，明毅以每股 1 美元的价格向中粮香港发行 1 股普通股股份，中
粮香港已足额缴纳前述股份的对价。
2、2017 年 8 月，增加授权股本、授予股份
2017 年 8 月 18 日，眀毅董事会作出决议，同意将眀毅的授权发行股份数量增加至
2,200,000,000 股，每股面值 1 美元。
2017 年 8 月 21 日，参考中粮集团对大悦城地产的历史投资成本，明毅向中粮香港
132
发行 2,035,284,842 股普通股股份，作为受让中粮香港所持大悦城地产 9,133,667,644 股
普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普
通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%）的对价（等价于港币 15,922,852,752.40 元）。
前述发行完成后，明毅的授权可发行股份数量为 2,200,000,000 股，实际已发行股
份数量为 2,035,284,843 普通股股份，全部由中粮香港持有。
二、明毅的产权及控制关系
（一）产权及控制关系
截至本独立财务顾问报告出具日，明毅的股权结构如下：
（二）控股股东基本信息
明毅的控股股东为中粮香港，根据境外法律顾问普衡出具的法律意见书以及中粮香
港提供的相关资料，中粮香港基本信息如下：
1、中粮香港的基本情况
中粮香港的基本情况如下：
公司名称 中粮集团（香港）有限公司
英文名称 COFCO (Hong Kong) Limited
企业类型 私人股份有限公司
已发行股份数量 1,000,000,006 股
成立日期 1981 年 8 月 14 日
133
注册地址 香港铜锣湾告士打道 262 号中粮大厦 33 楼
主要办公地址 香港铜锣湾告士打道 262 号中粮大厦 33 楼
登记证号码 07547823-000-08-17-6
2、历史沿革
根据境外法律顾问普衡出具的法律意见书以及中粮香港提供的相关资料，中粮香港
的成立以及历次股本变动情况如下：
（1）1981 年 8 月，鹏利有限公司成立
1981 年 8 月 14 日，鹏利有限公司（英文名称为“Top Glory Company Limited”，系
中粮香港的前身，以下简称“鹏利有限”）在香港注册成立，香港公司注册处签发了编号
为 101702 的《公司注册证书》，鹏利有限的名义资本（“nominal capital”，或称“授权股
本”）为港币 10,000 元，每股面值港币 1 元，分为 10,000 股；鹏利有限已发行普通股股
份数为 2 股，Onsales Company Limited 和 Onglong Company Limited 各持有 1 股普通股
股份。
（2）1981 年 11 月，股份转让、增加授权股本并授予
1981 年 11 月 25 日，Onsales Company Limited 将其持有的鹏利有限 1 股普通股转
让给自然人李国丰，Onglong Company Limited 将其持有的鹏利有限 1 股普通股转让给
自然人濮今心。
1981 年 11 月 26 日，鹏利有限通过决议，同意增加鹏利有限授权股本港币 4,990,000
元，增加至港币 5,000,000 元，每股面值港币 1 元，分为 5,000,000 股。其中，濮今心、
李国丰、林中鸣及范福康各持有 1,250,000 股普通股股份。
（3）1989 年 12 月，更名
1989 年 12 月 21 日，鹏利有限的公司名称由“鹏利有限公司”变更为“鹏利控股有限
公司”（英文名称为“Top Glory Holding Company Limited”，以下统称“鹏利控股”），并取
得香港注册总署署长暨公司注册官签发的编号为 101702 的《公司更改名称注册证书》。
（4）1990 年 3 月，股份转让
1990 年 3 月 23 日，濮今心、李国丰、林中鸣及范福康分别将其持有的鹏利控股
134
1,250,000 股普通股（合计为 5,000,000 股普通股）转让给中国粮油食品进出口（集团）
有限公司（中粮集团前身，以下简称“中粮集团”）。同日，中粮集团向濮今心转让 1 股
普通股股份，向周碧泉转让 1 股普通股股份。
前述股权转让完成后，中粮集团持有鹏利控股 4,999,998 股普通股股份，濮今心和
周碧泉各持有 1 股普通股股份。
（5）1990 年 7 月，增加授权股本并授予
1990 年 6 月 23 日，鹏利控股通过决议，同意增加鹏利控股授权股本港币 45,000,000
元，增加至港币 50,000,000 元，每股面值港币 1 元，分为 50,000,000 股。
1990 年 7 月 6 日，鹏利控股授予中粮集团 45,000,000 股普通股股份，鹏利控股的
股权结构变更为：中粮集团持有 49,999,998 股普通股股份，濮今心和周碧泉各持有 1
股普通股股份。
（6）1991 年 6 月，股份转让
1991 年 6 月 21 日，濮今心将其持有的鹏利控股 1 股普通股转让给周碧泉。鹏利控
股的股权结构变更为：中粮集团持有 49,999,998 股普通股股份，周碧泉持有 2 股普通股
股份。
（7）1992 年 7 月，更名
1992 年 7 月 9 日，鹏利控股的公司名称由“鹏利控股有限公司”变更为“鹏利集团有
限公司”（英文名称为“Top Glory Holding Company Limited”，以下简称“鹏利集团”），并
取得香港注册总署署长暨公司注册官签发的编号为 101702 的《公司更改名称注册证
书》。
（8）1998 年 4 月，股份转让
1998 年 4 月 22 日，周碧泉将其持有的鹏利集团 2 股普通股转让给鹏利秘书有限公
司。鹏利集团的股权结构变更为：中粮集团持有 49,999,998 股普通股股份，鹏利秘书有
限公司持有 2 股普通股股份。
（9）2000 年 6 月，更名
2000 年 6 月 16 日，鹏利集团的公司名称由“鹏利集团有限公司”变更为“中国粮油食
品集团（香港）有限公司”（英文名称为“COFCO (Hong Kong) Limited”，以下简称“粮
135
油香港”），并取得香港公司注册处处长签发的编号为 101702 的《公司更改名称注册证
书》。
（10）2001 年 12 月，增加授权股本并授予
2001 年 12 月 31 日，粮油香港股东通过决议，同意增加粮油香港授权股本港币
500,000,000 元，增加至港币 550,000,000 元，每股面值港币 1 元，分为 550,000,000 股，
并向中粮集团授予 500,000,000 股普通股股份。
前述增加授权股本并授予完成后，粮油香港的股权结构变更为：中粮集团持有
549,999,998 股普通股股份，鹏利秘书有限公司持有 2 股普通股股份。
（11）2003 年 9 月，增加授权股本并授予
2003 年 9 月 30 日，粮油香港股东通过决议，同意增加粮油香港授权股本港币
450,000,000 元，增加至港币 1,000,000,000 元，每股面值港币 1 元，分为 1,000,000,000
股，并向中粮集团授予 450,000,000 股普通股股份。
前述增加授权股本并授予完成后，粮油香港的股权结构变更为：中粮集团持有
999,999,998 股普通股股份，鹏利秘书有限公司持有 2 股普通股股份。
（12）2007 年 5 月，更名
2007 年 5 月 11 日，粮油香港的公司名称由“中国粮油食品集团（香港）有限公司”
变更为“中粮集团（香港）有限公司”（英文名称为“COFCO (Hong Kong) Limited”），并
取得香港公司注册处处长签发的编号为 101702 的《公司更改名称证书》。
（13）2012 年 10 月，增加授权股本
2012 年 10 月 30 日，中粮香港股东通过决议，同意增加中粮香港授权股本港币
2,000,000,000 元，增加至港币 3,000,000,000 元，每股面值港币 1 元，分为 3,000,000,000
股。
（14）2012 年 12 月至 2014 年 12 月，向中粮集团授予股份
1）2012 年 12 月，授予股份
2012 年 12 月 31 日，中粮香港向中粮集团授予 1 股普通股股票，对价为港币
1,864,709,872.36 元。
136
2）2014 年 4 月，授予股份
2014 年 4 月 10 日，中粮香港向中粮集团授予 1 股普通股股票，对价为港币
630,254,748.97 元。
3）2014 年 9 月，授予股份
2014 年 9 月 26 日，中粮香港向中粮集团授予 1 股普通股股票，对价为港币
6,933,676,235.14 元。
4）2014 年 12 月，授予股份
2014 年 12 月 31 日，中粮香港向中粮集团授予 1 股普通股股票，对价为港币
160,527,336.57 元。
（15）2015 年 10 月，股份转让
2015 年 10 月 28 日，鹏利秘书有限公司将其持有的中粮香港 2 股普通股转让给中
粮集团。中粮香港的股权结构变更为中粮集团持有其全部已发行的 1,000,000,004 股普
通股股份。
（16）2015 年 12 月至 2017 年 3 月，向中粮集团授予股份。
1）2015 年 12 月，授予股份
2015 年 12 月 30 日，中粮香港向中粮集团授予 1 股普通股股票，对价为港币
740,448,807.52 元。
2）2017 年 3 月，授予股份
2017 年 3 月 29 日，中粮香港向中粮集团增发 1 股股普通股票，对价为港币 8,385,321
元。前述授予完成后，中粮香港的已发行股本变更为 1,000,000,006 股。中粮香港的股
权结构变更为中粮集团持有其全部已发行的 1,000,000,006 股普通股股份。
3、中粮香港的产权及控制关系
中粮香港的控股股东为中粮集团，实际控制人为国务院国资委，中粮香港的产权及
控制关系如下图所示：
137
4、中粮香港最近三年注册资本变化情况
中粮香港最近三年股本的变化情况详见本独立财务顾问报告“第三章 交易对方基
本情况”之“二、明毅的产权及控制关系”之“（二）控股股东基本信息”之“2、历史沿革”
之“（16）2015 年 12 月至 2017 年 3 月，向中粮集团授予股份”。
5、中粮香港最近三年主营业务发展情况
中粮香港为中粮集团旗下境外持股平台，主营业务为投资控股，最近三年除持有中
粮集团下属境外公司股权外，未有其他经营活动。
6、中粮香港 2016 年、2017 年主要财务指标
中粮香港 2016 年、2017 年的主要财务数据情况如下：
单位：千港币
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产总计 358,529,484 333,571,165
负债合计 216,648,352 196,064,536
净资产 141,881,132 137,506,629
项目 2017 年度 2016 年度
营业总收入 367,996,103 359,931,332
利润总额（不含已终止经营业务利润） 7,837,931 2,726,063
净利润 3,862,254 725,598
经营活动产生的现金流量净额 1,790,770 14,774,334
资产负债率 60.43% 58.78%
毛利率 6.59% 5.51%
注 1：上述财务数据已经德勤会计师事务所审计，其中 2016 年财务数据为经 2017 年审计重述后的
数据。
7、中粮香港主要下属企业情况
138
中粮香港的主要下属企业情况如下表所示：
公司名称 持股比例 主营业务
China Foods (Holdings) Limited 100.00% 投资控股
COFCO Bio-Chemical Investment Co.,Ltd. 100.00% 投资控股
Starry Horizon Limited 100.00% 投资控股
COFCO Womai Ltd 40.87% 电子商务平台的搭建与运营
Achieve Bloom Limited 100.00% 投资控股
Vibrant Oak Limited 100.00% 投资控股
Maojun Limited 100.00% 投资控股
Wide Smart Holdings Limited 100.00% 投资控股
COFCO International Holdings Limited 80.10% 投资控股
COFCO International Limited 49.67% 投资控股
Maoling Limited 49.67% 投资控股
COFCO Agri Ltd. 49.67% 投资控股
COFCO International Holding Netherlands
49.67% 投资控股
B.V.
COFCO Land Limited 100.00% 投资控股
Top Glory International Holdings Limited 100.00% 投资控股
Farwill Limited 100.00% 投资控股
COFCO Dairy Holdings Limited 70.00% 投资控股
COFCO Dairy Investments Limited 51.68% 投资控股
Prominent Achiever Limited 51.68% 投资控股
Prosperous Ray Limited 100.00% 担保票据的发行
中国蒙牛乳业有限公司 从事优质奶制品（包括液态奶类产品、冰淇
31.42%
（02319.HK） 淋、配方奶粉及其他产品）的制造与分销
从事包装产品（包括饮料罐、食品罐、喷雾
中粮包装控股有限公司
28.15% 罐、金属盖、印刷及涂层镀锡铁皮、铁桶、
（00906.HK）
圆形及方形罐，以及塑料包装）的制造
中粮生物化学（安徽）股份有限公司 从事农产品加工及分销，以及生物化学品的
15.76%
（000930.SZ） 制造及销售
从事油籽加工、生产及销售、加工及买卖大
中国粮油控股有限公司
57.93% 米、小麦加工，以及生产及销售酿造原料的
（00606.HK）
公司
中国食品有限公司
74.10% 透过旗下附属公司从事饮料业务
（00506.HK）
大悦城地产
66.76% 物业投资与开发、物业管理及酒店运营
（00207.HK）
中国现代牧业控股有限公司 主要业务为投资控股，而其附属公司则主要
61.25%
（01117.HK） 从事生产及销售牛奶
雅士利国际控股有限公司 51.04% 投资控股
139
公司名称 持股比例 主营业务
（01230.HK）
投资控股、生猪养殖、畜禽屠宰、家禽饲养、
中粮肉食控股有限公司
28.48% 销售鲜肉及冷冻肉、制造及销售肉类产品以
（01610.HK）
及肉类产品进口
注：上表中所列的上市公司，持股比例为中粮香港通过持股单位最终持有该上市公司的股份比例。
三、明毅最近三年注册资本变化情况
明毅最近三年股本的变化情况详见本独立财务顾问报告“第三章 交易对方基本情
况”之 “一、明毅的基本情况”之 “（二）历史沿革”之 “2、2017 年 8 月，增加授权股本、
授予股份”。
四、明毅最近三年主营业务发展情况
明毅为持股型公司，无实际经营业务，主要资产为其持有的大悦城地产
9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦
城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%）。
五、明毅最近两年一期主要财务指标
明毅最近两年一期合并口径的主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2018 年 5 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产总额 6,152,251.35 5,855,053.79 5,620,144.54
负债总额 3,897,007.22 3,762,919.85 3,509,769.66
所有者权益 2,255,244.13 2,092,133.94 2,110,374.88
归属于母公司股东的所有者权益合计 831,318.38 750,391.73 739,279.12
资产负债率 63.34% 64.27% 62.45%
项目 2018 年 1-5 月 2017 年度 2016 年度
营业收入 358,992.47 1,165,776.10 698,709.70
利润总额 186,113.90 199,174.78 39,968.02
净利润 148,466.13 132,857.70 4,881.09
140
项目 2018 年 5 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
归属于母公司股东的净利润 70,426.97 25,432.87 -9,202.13
毛利率 49.80% 45.23% 52.09%
注：明毅成立于 2017 年，上表中的财务数据为未经审计模拟合并数据，假设明毅在 2016 年 1 月 1 日已经成立。
六、明毅主要下属企业情况
明毅作为持股型公司，持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地
产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计
股份数的 59.59%），为大悦城地产控股股东，除此之外无其他下属企业。
七、交易对方与上市公司之间是否存在关联关系的情况说明，以及向
上市公司推荐的董事、监事、高级管理人员情况
截至本独立财务顾问报告出具日，明毅与上市公司为同一实际控制人中粮集团控制
的下属企业，明毅与中粮地产存在关联关系。
截至本独立财务顾问报告出具日，明毅不存在向上市公司推荐董事、监事、高级管
理人员的情况。
八、交易对方及其主要管理人员最近五年内受到行政处罚、刑事处罚、
或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况说明
明毅承诺，明毅及其全体董事最近五年内未受过重大行政处罚、刑事处罚，或存在
涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或仲裁情况。
明毅全体董事承诺其最近五年内未受过行政处罚、刑事处罚，或存在涉及与经济纠
纷有关的重大民事诉讼或仲裁情况。
九、交易对方及其主要管理人员最近五年的诚信情况
明毅承诺，明毅及其全体董事最近五年诚信情况良好，不存在重大失信情况，不存
141
在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会或香港证券交易监管机构采取行政
监管措施或受到证券交易纪律处分的情况。
明毅全体董事承诺其最近五年内诚信情况良好，不存在重大失信情况，不存在未按
期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会或香港证券交易监管机构等采取行政监管
措施或受到证券交易纪律处分的情况。
十、交易对方及其董事、高级管理人员是否存在泄露本次重大资产重
组内幕信息以及利用本次重大资产重组信息进行内幕交易的情况说明
明毅承诺：明毅不存在泄漏本次重组内幕信息以及利用本次重组内幕信息进行交易
的行为，如违反上述承诺，将承担因此给上市公司造成的任何损失。
明毅全体董事承诺：本人不存在泄漏本次重组内幕信息以及利用本次重组内幕信息
进行交易的行为，如违反上述承诺，将承担因此给上市公司造成的任何损失。
十一、募集配套资金交易对方的基本情况
本次募集配套资金的发行对象为符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证
券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者、其它境内
法人投资者和自然人等不超过 10 名特定投资者。
本次募集配套资金发行的具体发行对象，将在本次交易取得中国证监会发行核准批
文后，由上市公司与主承销商按照《实施细则》规定以询价方式最终确定。
十二、交易对方持股时间、持股成本及按本次交易对价计算的收益率
在 2017 年 8 月股权转让中，得茂按港币 1.74 元/股的价格向中粮香港转让大悦城地
产 9,133,667,644 股普通股股份，随后中粮香港按相同作价将大悦城地产 9,133,667,644
股普通股股份注入明毅。因此，本次交易的交易对方明毅取得标的资产的成本为港币
1.74 元/股，如前文所示，对应交易对价 1,592,285.28 万元。
考虑大悦城地产分红因素后，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万
142
元调整为 1,444,702.90 万元。考虑到本次交易后续审核、交割所需时间，以 2018 年底
完成发行股份购买资产交割计算，自 2017 年 8 月起，明毅持股时间约为 16 个月，明毅
经年化的投资收益率约为 6.38%。
尽管如此，考虑到明毅为中粮集团通过中粮香港全资持有的企业，从中粮集团角度
来看，其对大悦城地产的历史投资成本港币 1.74 元/股系 2012 年来历次投资的名义成本
加权所得，考虑到资金的时间成本，中粮香港对于大悦城地产的真实投资成本将高于上
述成本。因此从中粮集团角度来看，考虑资金时间成本后的收益率将低于 6.38%。
十三、交易对方其他情况说明
（一）明毅系专为本次交易而设立的公司
明毅系专为本次交易而设立的公司。2017 年 7 月 19 日，明毅于英属维尔京群岛设
立；2017 年 8 月，明毅自中粮香港受让大悦城地产 9,133,667,644 股普通股，明毅成为
大悦城地产的直接股东；2017 年 9 月 28 日，中粮地产和中粮香港签署《重大资产重组
框架协议》，就本次重大资产重组初步安排进行相应约定。除大悦城地产外，明毅无其
他对外投资。
（二）最终出资人的股份锁定安排
根据明毅控股股东中粮香港出具的《关于股份锁定期的承诺函》，中粮香港已作出
如下承诺：“1、自本次发行股份购买资产结束之日和明毅与上市公司另行签订的《关于
发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议中约定的补偿义务履行完毕之日中的
较晚日前，本公司不以任何方式转让本公司持有明毅的股份，或采取任何措施促使明毅
转让或上市交易（按照《关于发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议（如有）
进行回购或赠送的股份除外）其因本次发行股份购买资产取得的上市公司的股份，但本
公司将持有的明毅的股份转让给中粮集团有限公司及/或其直接或间接全资持有的子公
司的除外。2、本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如上市公司股票连续 20 个交易日
的收盘价低于发行价，或者交易完成后 6 个月期末收盘价低于发行价的，明毅因本次发
行股份购买资产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至少 6 个月，本公司持有的明毅
的股份锁定期相应延长。3、股份锁定期限内，本公司因任何原因增持的明毅股份亦应
遵守上述股份锁定安排，但本公司将持有的明毅股份转让给中粮集团有限公司及/或其
143
直接或间接全资持有的子公司的除外。4、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的
最新监管意见不相符，本公司同意根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上
述股份锁定期届满之后，将按照中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定
执行。本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承
担相应赔偿责任。”
144
第四章 标的资产基本情况
本次交易的标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大
悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先
股合计股份数的 59.59%）。
一、基本情况
根据境外法律顾问 Taylors 出具的法律意见以及明毅、大悦城地产的说明，大悦城
地产是依据百慕大法律设立并有效存续的公司，截至本独立财务顾问报告出具日，大悦
城地产的基本情况如下：
公司名称 Joy City Property Limited（大悦城地产有限公司）
股票简称 大悦城地产
股票代码 00207.HK
成立时间 1992年9月23日
公司性质 股份有限公司
注册地 百慕大
公司注册编号 17686
注册地址 Clarendon House,2 Church Street, Hamilton HM 11, Bermuda
办公地址 香港铜锣湾告士打道262号中粮大厦33楼
法定股本 港币3,000,000,000元
授权可发行股份数量 30,000,000,000股
已发行普通股股份数 14,231,124,858股
已发行优先股股份数 1,095,300,778股
每股面值 港币0.1元
二、历史沿革
根据境外法律顾问 Taylors 出具的法律意见以及大悦城地产的公开披露信息，大悦
城地产的历史沿革情况如下：
（一）1992 年 9 月，明仁控股设立
145
大悦城地产的前身“Ming Ren Holdings Company Limited”（“明仁控股有限公司”，
以下简称“明仁控股”）于 1992 年 9 月 23 日于百慕大注册成立。设立时的法定股本为港
币 100,000 元，股东为 John M. Sharpe, John A. Ellison 和 John C.R. Collis，分别认购了 1
股股票。
（二）1992 年 12 月，增加法定股本
1992 年 12 月 1 日，明仁控股的法定股本由港币 100,000 元增加至港币 250,000,000
元，每股面值为港币 1 元。
（三）1993 年 1 月，更名并增加法定股本
1993 年 1 月 5 日，明仁控股的名称由“Ming Ren Holdings Company Limited”变更为
“The Hong Kong Parkview Group Limited”（“侨福建设企业机构”，以下简称“侨福企业”）。
1993 年 1 月 8 日，侨福企业的法定股本增加至港币 850,000,000 元，每股面值为港
币 1 元。
（四）2001 年 10 月，降低每股面值及减少已发行股本
2001 年 10 月，侨福企业决定将已发行股本由港币 535,359,258.00 元降低为港币
53,535,925.80 元，股份数量为 535,359,258 股，每股面值为港币 0.1 元，侨福企业的法
定股本港币 850,000,000 元仍保持不变。
（五）2012 年 7 月至 2014 年 12 月，控制权转让及后续资产收购
自 2012 年 7 月起，中粮集团下属全资子公司中粮香港的全资子公司得茂有限公司
（英文名称为“Achieve Bloom Limited”，以下简称“得茂”）收购侨福企业并成为侨福企
业控股股东，除下述第 3 项交易外，侨福企业逐步收购中粮集团下属企业中粮置地有限
公司（以下简称“中粮置地”）项下相关资产。具体步骤如下：
1、2012 年 7 月，股权转让，实际控制人变更
根据侨福企业在香港联交所网站的公开披露文件，2012 年 7 月 16 日，得茂与侨福
企业的股东 Kompass International Limited、High Return Trading Limited 及黄健华签署《购
股协议》，以每股港币 0.92 元的价格，收购 Kompass International Limited、High Return
Trading Limited 及黄健华合计持有的侨福企业 393,674,138 股股份。
前述股权收购于 2012 年 7 月 23 日完成，该等股权收购完成后，得茂共计拥有侨福
146
企业 393,674,138 股股份，占侨福企业全部已发行股份（535,359,258 股）的比例为 73.5%。
根据香港《公司收购及合并守则》的相关规定，得茂对侨福企业全部已发行股份（不包
括得茂及/或其一致行动人已经拥有及/或已同意收购的股份）提出强制无条件现金要约。
截至 2012 年 8 月 28 日，共计 2,000 股有效接受要约收购，相当侨福企业全部已发行股
本的 0.0004%。截至 2012 年 8 月 28 日，侨福企业的法定股本为港币 850,000,000 元，
已发行股份为 535,359,258 股，每股面值港币 0.1 元，得茂共计持有侨福企业 393,676,138
股股份，占侨福企业全部已发行股份的比例约为 73.5%，成为侨福企业的控股股东。
2、2013 年 12 月，发行股份购买资产并配售股份、更名及增加法定股本
根据侨福企业在香港联交所网站的公开披露文件，2013 年 9 月 23 日，侨福企业与
得茂的全资子公司中粮置地、得茂签署收购协议，约定侨福企业收购中粮置地持有的业
隆有限公司、新峰集团有限公司、鹏利国际（行政）有限公司、思创工程顾问有限公司、
鹏利国际（地产代理）有限公司、中粮酒店控股有限公司、Elab, Corp.、亨达发展有限
公司、迅行投资有限公司、雄域集团有限公司、智恒有限公司、熙安有限公司、溢嘉有
限公司及 COFCO (BVI) No.94 Limited 的全部股份和股东贷款（于收购完成前拟收购标
的相关成员公司欠付中粮置地的所有贷款），总对价为港币 141.67 亿元，交易对价以侨
福企业按照中粮置地的指示向得茂发行股份的方式进行支付，且侨福企业同时配售股
份。
根据大悦城地产在香港联交所网站的公开披露文件，前述发行股份购买资产并配售
股份于 2013 年 12 月 19 日完成，侨福企业向得茂发行 5,988,199,222 股股份（以下简称
“代价股份”）及 1,095,300,778 股可转换优先股（可转换为 1,095,300,778 股转换股份）
以结清代价，亦根据配售协议以每股配售股份港币 2 元的价格向配售人发行
1,955,174,000 股配售股份。
前述代价股份、可转换优先股及配售股份已经侨福企业股东大会授权及香港联交所
的批准于 2013 年 12 月 19 日起在香港联交所买卖。
2013 年 12 月 19 日，侨福企业的公司名称由“The Hong Kong Parkview Group
Limited”变更为“COFCO Land Holdings Limited”（“中粮置地控股有限公司”，以下简称
“中粮置地控股”）。
2013 年 12 月 23 日，中粮置地控股的法定股本增加至港币 3,000,000,000 元，每股
147
面值为港币 0.1 元。
就侨福企业本次收购事宜，中粮集团已于 2013 年 12 月 16 日下发中粮董字[2013]30
号批复，同意侨福企业的本次收购交易。
本次发行股份购买资产并配售股份、更名及增加法定股本后，中粮置地控股的法定
股本为港币 3,000,000,000 元（其中普通股股本为港币 2,890,469,922.20 元；可转换优先
股股本为港币 109,530,077.80 元），已发行普通股股份为 8,478,732,480 股，每股面值港
币 0.1 元，已发行可转换优先股股份为 1,095,300,778 股。其中得茂持有 6,359,043,360
股普通股，占中粮置地控股全部已发行普通股股份的比例约为 75%。
3、2014 年 8 月，发行股份收购资产
2014 年 8 月 1 日，中粮置地控股（作为受让方）与 Grow Wealth Limited（作为转
让方）就 Grow Wealth Limited 持有亨达发展有限公司的 22%已发行股本及股东贷款（合
称“亨达少数权益”）签署了收购协议，亨达少数权益的对价为港币 1,018,921,728 元，
由中粮置地控股向 Grow Wealth Limited 发行及配发 509,460,864 股股份的方式支付。
同日，中粮置地控股（作为受让方）与 Woo + Woo Investments Limited（作为转让
方）就 Woo + Woo Investments Limited 持有亚龙湾开发（香港）的 32.43%已发行股本及
股东贷款（合称“亚龙湾少数权益”）签署了收购协议，亚龙湾少数权益的对价为港币
998,446,456 元，由中粮置地控股向 Woo + Woo Investments Limited 发行及配发
499,223,228 股股份的方式支付。
就上述两项收购交易，中粮集团已于 2014 年 8 月 1 日下发中粮董字[2014]30 号批
复，同意中粮置地控股上述两项收购交易。
上述两宗交易于 2014 年 8 月 19 日完成。该等交易完成后，中粮置地控股的法定股
本为港币 3,000,000,000 元（其中普通股股本为港币 2,890,469,922.20 元；可转换优先股
股本为港币 109,530,077.80 元），已发行普通股股份为 9,487,416,572 股，每股面值港币
0.1 元，已发行可转换优先股股份为 1,095,300,778 股。其中得茂持有 6,359,043,360 股普
通股，占中粮置地控股全部已发行普通股股份的比例约为 67.03%。
4、2014 年 9 至 12 月，进一步现金收购及更名
根据中粮置地控股在香港联交所网站的公开披露文件，2014 年 9 月 12 日、2014
148
年 11 月 3 日，中粮置地控股与中粮置地、中粮香港间接全资持股的亮翠有限公司（以
下简称“亮翠”）、中粮集团间接全资持股的妙稻有限公司（以下简称“妙稻”）分别签署
收购协议及补充协议，各方约定在亮翠通过向妙稻收购其持有的立运有限公司全部已发
行股本后，中粮置地控股向中粮置地及亮翠收购其持有的立运有限公司、兆康有限公司
及 Kersen Properties Limited 等大悦城项目有关业务公司的股份和股东贷款，交易对价为
港币 12,459,785,372 元，以现金方式支付。
根据大悦城地产在香港联交所网站的公开披露文件，前述收购于 2014 年 12 月 4
日完成。
2014 年 12 月 9 日，中粮置地控股的公司名称由“COFCO Land Holdings Limited”变
更为“Joy City Property Limited”（“大悦城地产有限公司”）。
就中粮置地控股的本次收购，中粮集团已于 2014 年 9 月 10 日下发中粮董字[2014]29
号批复，同意中粮置地控股本次收购交易。
本次收购及更名完成后，大悦城地产的法定股本为港币 3,000,000,000 元（其中普
通股股本为港币 2,890,469,922.20 元；可转换优先股股本为港币 109,530,077.80 元），已
发行普通股股份为 9,487,416,572 股，每股面值港币 0.1 元，已发行可转换优先股股份为
1,095,300,778 股。其中得茂持有 6,359,043,360 股普通股，占大悦城地产全部已发行普
通股股份的比例约为 67.03%。
（六）2015 年 4 月，发行供股股份
2015 年 4 月，大悦城地产按每持有 2 股现有股份获发 1 股供股股份，以每股供股
股份港币 1.35 元的价格，共发行 4,743,708,286 股股份，本次发行完成后大悦城地产已
发行普通股增加至 14,231,124,858 股，其法定股本未发生变动，仍为港币 3,000,000,000
元。本次发行完成后，大悦城地产已发行普通股增加至 14,231,124,858 股，但法定股本
仍为港币 3,000,000,000 元（其中普通股股本为港币 2,890,469,922.2 元；可转换优先股
股本为港币 109,530,077.80 元）。其中得茂持有 9,510,837,644 股普通股。
（七）2015 年 5 月，减持股份
2015 年 5 月，得茂减持大悦城地产 9,478,000 股普通股，减持比例为 0.0666%。本
次减持完成后，得茂持有大悦城地产普通股 9,501,359,644 股，占普通股比例为 66.76%。
149
就得茂本次减持大悦城地产的股份，中粮香港已于 2015 年 5 月 25 日以《关于 JOY
CITY PROPERTY LIMITED （大悦城地产有限公司）国有股东通过证券交易系统转让
部分所持股份有关事项的批复》予以批准。
（八）2017 年 8 月，股权转让
根据中粮香港和得茂签署的《转让书》，以及明毅和中粮香港签署的《转让书》，2017
年 8 月，得茂将其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股股份协议转让至中粮香港，中粮
香港以前述受让的股份作为对价，认购明毅向其发行的 2,035,284,842 股股份。上述转
让完成后，明毅持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份，得茂持有大悦城地产
367,692,000 股普通股股份。
截至本独立财务顾问报告出具日，明毅持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股
份，占其已发行普通股股份总数的 64.18%，占其已发行普通股及可转换优先股合计股
份数的 59.59%，为大悦城地产控股股东。
1、交易各方的内部审批程序及中粮集团的批准
（1）得茂的内部审批程序
根据得茂董事会于 2017 年 8 月 15 日作出的决议，得茂董事会同意将得茂直接持有
的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份向中粮香港转让，占大悦城地产已发行普通
股总股本的 64.18%，参考得茂的历史投资成本，转让价格确定为港币 15,922,852,752.40
元。
根据得茂股东中粮香港于 2017 年 8 月 15 日作出的决议，中粮香港同意将得茂直接
持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份向中粮香港转让，转让价格确定为港币
15,922,852,752.40 元。
（2）中粮香港的内部审批程序
根据中粮香港董事会于 2017 年 8 月 15 日作出的决议，中粮香港董事会同意向得茂
购买其直接持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份，占大悦城地产已发行普通
股总股本的 64.18%，参考得茂的历史投资成本，转让价格确定为港币 15,922,852,752.40
元。
根据中粮香港董事会于 2017 年 8 月 16 日作出的决议，中粮香港董事会同意向明毅
150
转让其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股，占大悦城地产已发行普通股总股本
的 64.18%，转让价格为港币 15,922,852,752.40 元，明毅向中粮香港发行 2,035,284,842
股普通股作为支付对价，每股价值 1 美元。
（3）明毅的内部审批程序
根据明毅董事会于 2017 年 8 月 16 日作出的决议，明毅董事会同意向中粮香港购买
其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股，占大悦城地产已发行普通股总股本的
64.18% ， 转 让 价 格 确 定 为 港 币 15,922,852,752.40 元 ， 由 明 毅 向 中 粮 香 港 发 行
2,035,284,842 股普通股股份。
（4）大悦城地产的内部审批程序
根据诺顿罗氏香港于 2018 年 4 月 10 日出具的备忘录，有关得茂于 2017 年 8 月 15
日将其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股转让至中粮香港，及中粮香港于 2017
年 8 月 16 日将其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股转让至明毅的交易，大悦城
地产作为被收购的目标公司而非交易方，无需履行《香港联合交易所有限公司证券上市
规则》第 14 章及第 14A 章中有关上市公司进行交易指定的董事会和股东大会审批程序。
（5）中粮集团的批准
根据中粮集团于 2017 年 8 月 18 日下发的中粮总字[2017]191 号批复，中粮集团同
意上述得茂将持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股协议转让给中粮香港，参考得
茂对大悦城地产投资成本每股港币 1.74331 元合理确定转让价格。
根据中粮集团于 2017 年 8 月 21 日下发的中粮总字[2017]193 号批复，中粮集团同
意上述中粮香港将持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股注入明毅，参考中粮香港
对大悦城地产投资成本每股港币 1.74331 元合理确定注入股权价值。
2、交易进展情况
截至本独立财务顾问报告出具日，根据得茂和中粮香港签署的《转让书》以及中粮
香港和明毅签署的《转让书》，2017 年 8 月，得茂将其持有的大悦城地产 9,133,667,644
股普通股协议转让至中粮香港，中粮香港以前述受让的股份作为对价，认购明毅向其发
行的 2,035,284,842 股股份。上述转让完成后，根据明毅的股东名册，中粮香港已于 2017
年 8 月 21 日登记持有明毅 2,035,284,843 股股份，为明毅的唯一股东；根据大悦城地产
151
的股东名册，明毅已于 2017 年 8 月 21 日登记为大悦城地产的股东，持有大悦城地产
9,133,667,644 股普通股。
截至本独立财务顾问报告出具日，得茂通过 CCASS 持有大悦城地产 367,692,000
股普通股股份（即托管在境外券商股票账户的股票，交易前得茂所持有大悦城地产总计
9,501,359,644 股中包含直接持有的股份 9,133,667,644 股及通过 CCASS 间接持有的股份
367,692,000 股）。
3、信息披露
根据诺顿罗氏香港于 2018 年 4 月 10 日出具的备忘录，有关得茂于 2017 年 8 月 15
日将其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股转让至中粮香港，及中粮香港于 2017
年 8 月 16 日将其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股转让至明毅的交易，明毅作
为有关大悦城地产普通股股份的受让方，已按香港证监会《证券及期货条例》第 XV 部
对香港上市公司主要股东的申报要求，于 2017 年 8 月 18 日提交其持有大悦城地产
9,133,667,644 股普通股的披露权益通告，履行了明毅的信息披露责任。
中粮地产在 2017 年启动本次交易之初即通过大悦城地产向香港证监会递交了豁免
要约方式增持大悦城地产股份的申请函，就本次交易的交易架构向香港证监会进行了说
明，包括标的资产首先由得茂向中粮香港转让，再由中粮香港向明毅转让，明毅成为大
悦城地产的控股股东，进而由中粮地产向中粮香港收购其持有的明毅 100%的股权。就
此申请，香港证监会已于 2017 年 8 月 11 日出具豁免函，同意豁免明毅和中粮地产以要
约方式增持大悦城地产股份，同时要求申请函的信息如发生重大变化需及时通知香港证
监会，香港证监会将决定豁免函是否继续有效。
2018 年 3 月 29 日，中粮地产、中粮香港及明毅共同签署了《重大资产重组框架补
充协议》，约定由中粮地产直接向明毅收购其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股
股份，中粮香港不再参与上述交易。鉴于本次交易架构有所调整，大悦城地产按照豁免
函的要求在 2018 年 3 月 28 日致函香港证监会就更新的交易架构进行说明，并就豁免函
是否继续有效征求香港证监会的意见。大悦城地产的香港律师诺顿罗氏香港于 2018 年
3 月 29 日与香港证监会电话联系并获香港证监会口头回复豁免函将持续有效。基于上
述情况，诺顿罗氏香港已出具备忘录，认为香港证监会在 2017 年 8 月 11 日出具的豁免
函对更新后的交易架构仍然有效，不需要香港证监会再次出具书面确认。
152
4、合法合规性
根据境外法律顾问 Walkers 就明毅出具的法律意见书、境外法律顾问 Taylors 就大
悦城地产出具的法律意见和尽职调查报告，以及诺顿罗氏香港于 2018 年 4 月 10 日出具
的备忘录，就上述转让大悦城地产 9,133,667,644 股普通股事宜，不违反大悦城地产的
公司章程，明毅已按照香港证监会《证券及期货条例》的规定履行了股东申报和信息披
露责任，中粮香港为明毅的唯一股东，持有明毅 2,035,284,843 股股份，明毅为大悦城
地产的股东，持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股。
5、本次交易未转让得茂持有大悦城地产股份的主要考虑及后续安排
大悦城地产发行可转换优先股的主要目的系为了满足香港联交所上市规则关于最
低公众持股比例的规定（即如上述交易的全部交易对价通过向得茂发行普通股支付，会
导致大股东得茂持有大悦城地产的股比过高，公众股比低于监管要求）。
本次交易系中粮集团内部整合，目的为将中粮地产打造为中粮集团房地产业务统一
的上市平台，因此需要对大悦城地产进行深度整合，由于可转换优先股在日常事务中不
具有表决权且受到香港联交所上市规则限制无法自由转换为普通股，不利于上述目的的
实现，因此未纳入交易范围。
得茂系中粮集团间接持有的全资企业，中粮集团将综合考虑内部资金安排、大悦城
地产普通股股票的二级市场走势以及大悦城地产公众持股比例等因素，对可转换优先股
的转让及转换进行合理安排。
此外，得茂通过 CCASS 持有大悦城地产 367,692,000 股普通股股份（即托管在境
外券商股票账户的股票），中粮地产将视本次交易的结果和未来大悦城股权结构及发展
需要确定 CCASS 股份后续安排。
三、产权及控制关系
根据大悦城地产公开披露信息，截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产的法
定股本为港币 3,000,000,000 元（其中普通股股本为港币 2,890,469,922.20 元；可转换优
先股股本为港币 109,530,077.80 元），已发行普通股股票 14,231,124,858 股，可转换优先
股股票 1,095,300,778 股。其中，明毅持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份，占
153
大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优
先股合计股份数的 59.59%；得茂持有大悦城地产 367,692,000 股普通股股份，持有大悦
城地产 1,095,300,778 股可转换优先股。大悦城地产的产权及控制关系如下：
注：明毅与得茂控制大悦城地产的股权比例系以其所持大悦城地产普通股股票数量占大悦城地产已
发行普通股总股本为依据计算。
四、下属重要企业基本情况
截至 2018 年 5 月 31 日，大悦城地产下属一级、二级公司多为海外注册的持股公司，
非实际经营主体，大悦城地产下属的实际经营主体主要是在中国境内的企业，以下列示
大悦城地产下属的注册在中国境内的主要经营企业的基本情况：
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
在批租地块内从事房地产开发、经营（包
上海市浦东新 括出租和出售）、物业管理以及相应配套服
上海鹏利 7,000
1 100.00% 区周康路 28 号 务设施的开发、经营、管理和一切相关服
置业 美元
F 栋 1203 室 务。（依法须经批准的项目,经相关部门批准
后方可开展经营活动）
房产开发、商品房销售、自有房屋出租，
物业管理，停车场服务，设计、制作、代
沈阳大悦 12,930 沈阳市大东区 理、发布国内外各类广告，预包装食品，
2 100.00%
城 美元 小东路 8 号 自制饮品，日用百货销售，企业形象策划，
企业营销策划，演出活动策划，会议及展
览展示服务，庆典服务，文化艺术交流（法
154
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
律、法规禁止的及需前置审批未获批准的
项目除外），图文设计，室内外装饰装修工
程设计，演出设备租赁，商务信息咨询，
市场营销策划、计算机技术开发、技术转
让、技术咨询、技术服务，企业管理服务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动。）
（一）在国家允许外商投资的领域依法进
行投资、从事资产管理、管理咨询；（二）
国际经济、科技信息咨询服务及技术交流
业务；（三）受其所投资企业的书面委托（经
董事会一致通过），向其所投资企业提供下
列服务：1、协助或代理所投资的企业集中
采购所需机器设备、办公设备和各种材料
北京市朝阳区 及协助或代理其所投资的企业在国内外负
朝阳门南大街 8 责销售其物业，并提供售后服务；2、在外
3 中粮置业 500,000 100.00%
号中粮福临门 汇管理部门的同意和监督下，在其所投资
大厦 12 层 企业之间平衡外汇；3、为其所投资企业提
供产品经营、销售和市场开发过程中的技
术支持、员工培训、企业内部人事管理等
服务；4、协助其所投资企业寻求贷款及提
供担保。（四）承接其母公司和关联公司的
服务外包业务。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后依批准的内容开展经营活
动。）
北京市东城区 企业管理咨询；经济信息咨询；市场营销
大悦城商 建国门内大街 8 策划；技术咨询、技术服务。（依法须经批
4 1,000 100.00%
管 号 B 座 5 层 518 准的项目，经相关部门批准后依批准的内
单元 C 室 容开展经营活动。）
房地产开发（不得开展高尔夫球场建设、
别墅建设）；销售商品房；物业管理；酒店
管理；工程技术咨询；销售金属材料、建
筑材料、服装服饰、鞋帽、日用杂品、化
北京市房山区 妆品、花卉；机动车公共停车场经营管理；
北京享晟 琉璃河镇汇元 技术推广；票务代理；设计、制作、代理、
5 1,000 100.00%
置业 街 30 号楼 1 层 发布广告；经济信息咨询；组织文化艺术
05-81 交流活动（演出除外）；承办展览展示；打
字、复印；货物进出口（国营贸易管理货
物除外）、技术进出口、代理进出口；出租
办公用房。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
商业企业管理及信息咨询服务；物业管理；
西安曲江新区
停车场的管理；自有房屋租赁；通信设备、
西安秦汉 慈恩西路大雁
6 63,700 80.00% 办公设备、汽车的租赁。（依法须经批准的
唐 塔南广场西侧 1
项目，经相关部门批准后方可开展经营活
幢 10101 室
动）。
7 上海悦耀 186,293.4229 50.00% 中国(上海)自 在上海市浦东新区三林镇 107 街坊 1/7 丘地
155
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
置业 由贸易试验区 块内从事房地产开发、建造、经营、出租、
济阳路 688 号 6 出售，物业管理（依法须经批准的项目，
号楼 601 室 经相关部门批准后方可开展经营活动）。
在普陀区大渡河路 178、196 号，168 弄 56、
136 号内从事写字楼、商场的出租、经营；
上海市普陀区 物业管理，停车场（库）经营；日用百货、
上海高星
8 108,300 100.00% 大渡河路 196 服装、家用电器的批发、零售、进出口、
置业
号 301 室 佣金代理（拍卖除外）；展览展示，仓储（危
险品除外）。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
中粮鹏利 在成都市范围内从事土地整理业务（以上
四川省成都市
（成都） 1,800 范围不含国家法律法规限制或禁止的项
9 100.00% 武侯区桐梓林
实业发展 美元 目，涉及许可的凭相关许可证开展经营活
北路 2 号
有限公司 动）。
从事房地产综合开发、经营及物流配套设
施的经营管理（地块位于成都市武侯区簇
桥 乡 高 碑 村 ， 编 号 WH14-3-100 、
WH14-3-101、WH14-3-152）；自有房屋租
赁；房地产信息咨询、中介服务；商品房
代理销售；物业管理；玩具、家居用品、
服装、服饰、鞋帽、日用百货、花卉苗木、
四川省成都市 自行车、文具、家具、文化用品、预包装
成都卓远 16,625
10 100.00% 武侯区桐梓林 食品、化妆品、保健用品、妇婴、儿童产
地产 美元
北路 2 号 品、家用电器及电子产品的批发兼零售；
酒店管理及咨询；停车场经营；票务代理；
商务信息咨询；文化艺术交流活动策划；
广告设计、制作、发布；黄金制品、珠宝
首饰的批发兼零售；洗衣服务；货物及技
术的进出口业务；教育信息咨询（出国留
学咨询及中介除外）（依法须经批准的项
目，经有关部门批准后方可开展经营活动）
许可经营项目：无；一般经营项目：商业
管理咨询，房屋租赁，物业管理，地下停
沈阳大悦 沈阳市大东区 车场服务，百货、金银饰品、工艺品零售，
11 108 100.00%
城商管 小东路 8 号 设计、制作、代理、发布各类广告，展览
展示服务。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动。）
亚龙湾旅游度假区内房地产开发经营、兴
建蝴蝶谷、宾馆及旅游设施建设、水上游
艇、停车场服务（仅限小区或酒店内），工
艺品、水产品的加工及销售、物业管理（仅
海南省三亚市
亚龙湾开 限分支机构使用）、种植及养殖业；酒店经
12 67,100 50.82% 亚龙湾国家旅
发 营管理（不含住宿、餐饮服务）；客房、餐
游度假区内
饮服务、酒类产品销售、咖啡厅（仅限分
支机构使用）；文化娱乐服务（不含有奖游
戏）；游艇赛事开发，游艇出租、销售及代
理，游艇维修、保养及管理，游艇驾驶培
156
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
训，游艇泊位出租及销售，游艇会员卡、
贵宾卡销售及会员服务，会所经营（仅限
分支机构使用），水疗、健身，污水处理、
中水回用。
三亚亚龙湾国家旅游度假区海滨路
19-08-29 号地块酒店建设和经营（内设客
海南省三亚市
中粮三亚 16,550 房、餐厅、酒吧、卡拉 OK 歌舞厅、健身、
13 100.00% 亚龙湾国家旅
酒店 美元 桑拿、商场、商务中心、商务中心电脑上
游渡假区内
网、海边沙滩水上及陆地运动等康体活动
项目）（以上内设项目仅限分公司经营）。
按国家有关部门政策从事物业管理、房地
四川省成都市 产中介及相关咨询业务，从事台球、乒乓
四川凯莱 武侯区人民南 球、棋牌、健身健美、网球、洗染服务（以
14 50 94.00%
物管 路四段 18 号 5 上范围不含国家法律法规限制或禁止的项
楼 目，涉及许可的凭相关许可证开展经营活
动）。
广州市越秀区
广州凯莱 小北路 185－ 物业管理；房地产中介服务；房地产咨询
15 120 87.50%
物管 189 号广州鹏源 服务。
发展大厦内
在杭政储出[2013]114 号地块进行普通住宅
及配套公建的开发建设和经营，在杭政储
出[2013]115 号地块进行商业商务及娱乐设
施用房的开发建设和经营；服务:自有房屋
租赁，房地产信息咨询，物业管理，停车
浙江省杭州市 场经营管理，投资管理，投资咨询(除证券、
浙江和润 莫干山路 841 期货)，国内广告设计、制作、发布；承接
16 250,000 100.00%
天成置业 弄 21 号 2 幢 127 会展；工艺礼品销售；香水、护肤品、化
室 妆品、婴童用品、服装服饰、家具、家居
用品、文化用品、日用百货、家用电器及
电子产品的批发、零售。（涉及国家规定实
施准入特别管理措施的除外）（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
从事烟台大悦城项目（南至北马路，西至
海港路，东、北至用地边界）的开发、销
售、租赁及物业管理；机动车公共停车场
服务；酒店投资管理；酒店管理咨询、会
务服务；健身服务；国际经济、科技、环
保、物流、房地产信息咨询；在电子科技
烟台大悦 烟台市芝罘区
17 90,000 100.00% 专业领域内从事技术开发、技术转让、技
城 北马路 150 号
术咨询、技术服务；市场营销策划；企业
形象策划；企业管理咨询；资产管理；从
事金属材料、建筑材料、服装、服饰、鞋
帽、日用品、化妆品、工艺礼品、鲜花的
批发、零售及进出口业务、打字复印。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方
157
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
可开展经营活动）
海南省三亚市 物业管理服务、及物业管理服务咨询，物
亚龙湾物 吉阳镇亚龙湾 业修缮，物业租赁代理，商务中心，物业
18 50 100.00%
管 开发区亚龙大 清扫保洁，搬家服务，室内装潢，园林绿
道 化。
以下项目限分支机构经营：住宿；制售中
餐（含冷荤凉菜）、西餐（含冷荤凉菜）；
零售烟、酒；洗衣服务；游泳馆；酒店投
资管理；酒店管理咨询、信息咨询；出租
商业用房；物业管理；机动车公共停车场
服务；票务代理；健身服务；技术交流；
北京市西城区 设计、制作、代理、发布广告；广告信息
西单大悦
19 102,500 100.00% 西单北大街 131 咨询；组织文化艺术交流活动；承办展览
城
号 展示；销售服装服饰、鞋帽、日用品、化
妆品；以下项目限分支机构经营：销售工
艺品、鲜花；打字、复印。（企业依法自主
选择经营项目，开展经营活动；依法须经
批准的项目，经相关部门批准后依批准的
内容开展经营活动；不得从事本市产业政
策禁止和限制类项目的经营活动。）
房地产开发；销售自行开发的商品房；项
目投资；资产管理；物业管理；酒店管理；
房地产信息咨询；建筑设计、咨询；批发
金属材料、建筑材料；机动车公共停车场
服务；国际经济咨询、科技信息咨询；技
术交流；票务代理；健身服务；设计、制
北京市朝阳区 作、代理广告；经济信息咨询；组织文化
北京弘泰
20 105,500 90.00% 朝阳北路 101 艺术交流活动（演出除外）；承办展览展示；
地产
号楼 1 层 01 号 销售服装服饰、鞋帽、日用品、化妆品、
鲜花；打字复印；货物进出口、技术进出
口、代理进出口；出租商业用房。（企业依
法自主选择经营项目，开展经营活动；依
法须经批准的项目，经相关部门批准后依
批准的内容开展经营活动；不得从事本市
产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
经营写字楼、公寓、会议室、多功能厅；
北京市东城区 出租商场铺面；附设零售商场、收费停车
北京中粮 3,330
21 100.00% 建国门内大街 8 场；康乐服务及物业管理。（依法须经批准
广场发展 美元
号 的项目，经相关部门批准后依批准的内容
开展经营活动。）
市场管理（大型农产品批发市场除外）；自
天津市南开区 有房屋租赁；商务信息咨询；文化艺术交
南门外大街与 流活动策划；房地产开发（天津大悦城）
天津大悦
22 187,000 100.00% 服装街交口悦 及商品房销售；房地产信息咨询、中介服
城
府广场 1 号楼 1 务；商品房代理销售；物业管理；建筑设
门 1-1-3301 计咨询；金属材料、建筑材料、服装、服
饰、日用杂品、化妆品、预包装食品兼散
158
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
装食品、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）
批发、零售、进出口（不涉及国营贸易管
理商品、涉及配额、许可证管理商品的，
按国家有关规定办理申请）；酒店管理及咨
询；停车场经营；铁路、水上、民航、公
路旅客运输、影剧院、演出的票务代理；
健身服务；管理咨询服务、餐饮管理；洗
衣服务；从事广告业务。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
房地产开发经营，物业管理，建筑设计，
停车场，在电子科技专业领域内从事技术
开发、技术转让、技术咨询、技术服务，
票务代理，展览展示，会务服务，市场营
上海大悦 天目中路 585 销策划，企业形象策划，企业管理咨询，
23 52,000 100.00%
城 号 2001-D 室 向国内企业提供劳务派遣服务；金属材料、
建筑材料、日用百货、服装、鞋帽、化妆
品、工艺礼品、鲜花的销售；从事货物及
技术的进出口业务。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
房地产开发经营；物业管理；建筑设计；
停车场管理；在电子科技专业领域内从事
技术开发、技术转让、技术咨询、技术服
务；票务代理；展览展示服务；会务服务，
市场营销策划；企业形象策划；企业管理
咨询；餐饮企业管理；食品流通（取得许
可证件后方可从事经营活动）；设计、制作、
西藏北路 166 代理、发布各类广告；为文化艺术交流活
24 上海新兰 420,000 100.00%
号 401-30 室 动提供筹备、策划服务；婚庆礼仪服务；
图文设计制作；金属材料、建筑材料、日
用百货、服装、服饰、鞋帽、化妆品、工
艺礼品、玩具、文具、家具、家用电器、
文化用品、自行车、花卉苗木的销售；从
事货物及技术的进出口业务。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
三亚市亚龙湾
三亚虹霞 土地开发，房地产开发，酒店投资与管理
25 133,950 80.00% 国家旅游度假
开发 及其服务配套设施的建设与经营。
区
海南省三亚市
三亚悦晟 土地开发，房地产开发，酒店投资与管理
26 49,950 100.00% 天涯区红塘湾
开发 及其服务配套设施的建设与经营。
旅游度假区
三亚亚龙 旅游设施建设，蝴蝶、贝壳展览，度假区
湾热带海 三亚市亚龙湾 服务，珠宝、水晶、珍珠、翡翠、水产品
27 岸公园管 300 100.00% 国家旅游度假 加工及销售，文化娱乐服务，种植及养殖
理有限公 区内 业（不含水产养殖），停车场服务，物业管
司 理，餐饮服务，酒类产品销售，咖啡厅，
159
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
水疗、健身，码头经营，摩托艇、快艇观
光、香蕉船、水陆两栖车、半潜观光、拖
曳伞、海钓、皮划艇、帆船、帆板、滑水、
潜水服务，野生动物展览，水生动物驯养，
水上表演，广告发布。
海南省三亚市 游艇赛事组织，游艇出租、销售及代理，
三亚龙溪 吉阳镇亚龙大 游艇维修、保养及管理，游艇驾驶培训，
28 500 100.00%
游艇会 道亚龙湾行政 游艇泊位出租及销售，游艇会员卡、贵宾
中心 2 号楼 卡的销售及会员服务，游艇会所经营。
海南省三亚市 文化教育交流、咨询、服务，人力资源交
三亚悦晟
吉阳镇亚龙湾 流、咨询、服务，公共关系礼仪服务，外
29 教学服务 50 100.00%
大道亚龙湾行 交资料翻译，外语培训，海外教育交流、
有限公司
政中心 2 号楼 咨询、服务，房地产出租。
企业管理咨询；房屋租赁；房地产营销策
成都中粮 划；物业管理；停车场管理；销售：日化
悦街企业 成都市武侯区 用品、服装、工艺品、化妆品；广告设计、
30 500
管理有限 100.00% 大悦路 518 号 制作、发布（不含气球广告及固定形式印
公司 刷品广告）（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）。
成都鹏悦 企业管理咨询；物业管理；商务信息咨询；
成都市武侯区
企业管理 市场营销策划；计算机信息技术咨询及技
31 6,000 100.00% 航空路 10 号 1
咨询有限 术服务。（依法须经批准的项目，经相关部
栋 10 层 1001 号
公司 门批准后方可开展经营活动）。
预包装食品（含酒类、不含保健食品）销
售（经营期限以许可证为准）；（以下项目
不含前置许可项目，后置许可项目凭许可
四川中国 成都市武侯区 证或审批文件经营）项目投资与资产管理
32 8,030 69.65%
酒城 机场路 8 号 （不得从事非法集资、吸收公众资金等金
融活动）；租赁业；商品批发与零售；房地
产开发。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
资产管理；投资管理；酒店管理；企业管
理咨询；经济信息咨询；技术进出口；货
物进出口；物业管理；出租商业用房；出
租办公用房;机动车公共停车场服务。(“1、
未经有关部门批准,不得以公开方式募集资
金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍
北京市东城区
北京昆庭 生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不
33 107,431.86 100.00% 安定门外大街
资管 得对所投资企业以外的其他企业提供担
208 号
保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损
失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择
经营项目,开展经营活动；依法须经批准的
项目,经相关部门批准后依批准的内容开展
经营活动；不得从事本市产业政策禁止和
限制类项目的经营活动。)
三亚亚龙 海南省三亚市 酒店管理及经营，咖啡馆服务，酒销售，
34 1,000 100.00%
湾悦城酒 吉阳区亚龙湾 文化娱乐服务，健身服务，洗浴服务，保
160
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
店管理有 大道亚龙湾行 健服务。
限公司 政中心 2 号楼
房地产开发（须经审批的经营项目，取得
审批后方可从事经营）；物业管理服务（凭
重庆泽悦 重庆市渝北区 资质证书执业）；房屋租赁、销售；销售：
35 实业有限 30,000 100.00% 仙桃街道百果 建筑材料、装饰材料（不含危险化学品）；
公司 路 99 号 企业管理咨询服务（依法禁止经营的不得
经营；依法应经许可审批而未获许可批准
前不得经营）
从事青岛市北区大悦城项目开发经营；商
品房销售；自有房屋租赁及物业管理；商
场管理；广告位租赁；广告业务；经济、
青岛大悦 科技信息咨询及技术交流服务；停车场服
山东省青岛市
城房地产 务；酒店投资管理；酒店管理咨询、会务
36 20,000 美元 100.00% 市北区华阳路
开发有限 服务；健身服务；市场营销策划；企业形
20 号 3 楼
公司 象策划；企业管理咨询；从事建筑装饰材
料、服装、服饰、鞋帽、日用品、化妆品、
工艺礼品、鲜花的批发、零售及进出口业
务。
房地产开发经营；自有房地产经营活动；
房地产开发经营(东至青云路,西至长广路，
南至宁东路，北至盟旺路,不含别墅)，商品
房销售，自有房屋租赁及物业管理；商场
管理；广告位租赁；制作、发布国内广告；
山东省青岛市 经济、科技信息咨询及技术交流服务；停
青岛智悦
37 10,000 美元 100.00% 即墨区宁东路 车场服务；酒店投资管理；酒店管理咨询、
置地
168 号 会务服务；健身服务；市场营销策划；企
业形象策划；企业管理咨询；从事建筑装
饰材料、服装、服饰、鞋帽、日用品、化
妆品、工艺礼品、鲜花的批发、零售及进
出口业务。(依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动)
杭州悦动 浙江省杭州市 商业品牌管理；餐饮管理；酒店管理;物业
38 商业管理 500 100.00% 拱墅区三宝郡 管理；停车场管理；房地产营销策划；市
有限公司 庭 5 幢 201 室 场营销策划；会务服务；展览展示服务
房地产开发、销售；房地产配套服务设施
的建设与经营；房地产管理咨询；房地产
信息咨询；商品房销售代理；商业企业管
理及信息咨询服务；物业管理；自有房屋
西安悦茗 西安市灞桥区
租赁；酒店投资管理（不得以公开方式募
房地产开 柳雪路 9 号灞
39 10,000 100.00% 集资金，仅限以自有资产投资）；酒店管理
发有限公 桥区总部经济
咨询；国内商务信息咨询（不含金融、证
司 大楼 260 室
券、保险、期货等前置审批项目）；科技信
息咨询；技术推广服务；停车服务。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
40 臻悦（天 10,000 100.00% 天津自贸试验 受托管理股权投资企业；从事投资管理及
161
对末级公
序 注册资本
名称 司 注册地址 经营范围
号 （万元）
持股比例
津）股权 区（东疆保税港 相关咨询服务。（依法须经批准的项目，经
投资基金 区）洛阳道 600 相关部门批准后方可开展经营活动）
管理有限 号海丰物流园 3
公司 幢 2 单元-102
（天津东疆商
服商务秘书服
务有限公司托
管第 1082 号）
注 1：以上持股比例均为对末级公司持股比例；考虑大悦城地产对各级公司的实际持股比例后，其
对中粮置业的实际权益比例为 51.00%，对亚龙湾物管的实际权益比例为 50.82%、对西单大悦城的
实际权益比例为 51.00%，对北京弘泰地产的实际权益比例为 45.90%，对北京中粮广场发展的实际
权益比例为 51.00%，对于天津大悦城地产的实际权益比例为 51.00%，对上海大悦城的实际权益比
例为 51.00%，对三亚红霞开发的实际权益比例为 40.66%，对三亚悦晟开发的实际权益比例为
50.82%，对三亚亚龙湾热带海岸公园管理有限公司的实际权益比例为 50.82%，对三亚龙溪游艇会的
实际权益比例为 50.82%，对三亚悦晟教学服务有限公司的实际权益比例为 50.82%，对北京昆庭资
管的实际权益比例为 51.00%。
注 2：根据大悦城地产出具的确认函及其提供的相关文件，大悦城地产拟将上海高星置业有限公司
的上海长风大悦城项目的相关权益或所涉股权注入大悦城地产参与成立的境外基金中（“资产注
入”），以实现引入外部资金对该项目进行升级改造的同时通过基金享有收益。根据相关各方签署的
框架协议，各方约定如境外基金内部决策同意前述资产注入，则大悦城地产应进行该项资产注入。
截至本独立财务顾问报告书出具日，境外基金内部决策机构已同意前述资产注入，大悦城地产据此
应实施该项资产注入，各方将就资产注入另行签署相关具体协议。三亚龙溪游艇会已暂停营业。
上述大悦城地产主要下属企业中，构成大悦城地产最近一期资产总额、营业收入、
净资产额或净利润来源 20%以上且有重大影响的子公司为中粮置业。中粮置业的主要情
况如下：
（一）中粮置业基本情况
根据中粮置业的《营业执照》（统一社会信用代码：91110000710934596K），中粮
置业的基本情况如下：
公司名称 中粮置业投资有限公司
住所 北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 12 层
统一社会信用代码 91110000710934596K
法定代表人 周政
注册资本 500,000 万元
成立日期 2007 年 2 月 15 日
公司类型 有限责任公司（台港澳法人独资）
162
（一）在国家允许外商投资的领域依法进行投资、从事资产管理、管理咨询；
（二）国际经济、科技信息咨询服务及技术交流业务；（三）受其所投资企
业的书面委托（经董事会一致通过），向其所投资企业提供下列服务：1、协
助或代理所投资的企业集中采购所需机器设备、办公设备和各种材料及协助
或代理其所投资的企业在国内外负责销售其物业，并提供售后服务；2、在外
经营范围
汇管理部门的同意和监督下，在其所投资企业之间平衡外汇；3、为其所投资
企业提供产品经营、销售和市场开发过程中的技术支持、员工培训、企业内
部人事管理等服务；4、协助其所投资企业寻求贷款及提供担保。（四）承接
其母公司和关联公司的服务外包业务。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后依批准的内容开展经营活动。）
营业期限 2007 年 2 月 15 日至 2037 年 2 月 14 日
（二）中粮置业历史沿革
1、2007 年 2 月，设立
2007 年 1 月 18 日，中粮集团签署《中粮置业投资有限公司章程》，约定中粮置业
的注册资本为 1,000 万元，由中粮集团于 2007 年 2 月底前以货币方式缴足。
2007 年 2 月 9 日，中和正信会计师事务所有限公司出具《验资报告》（中和正信验
字[2007]第 1-003 号），审验截至 2007 年 2 月 9 日，中粮置业已收到中粮集团以货币方
式缴纳的注册资本（实收资本）1,000 万元。
2007 年 2 月 15 日，国家工商总局向中粮置业核发了《企业法人营业执照》，中粮
置业已就其设立办理了工商登记手续。
中粮置业设立时的股东及其出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
1 中粮集团 1,000 100
2、2009 年 12 月，增资
2009 年 12 月 3 日，中粮置业股东中粮集团作出股东决定，同意中粮置业注册资本
和实收资本由 1,000 万元增加到 791,705,598.96 元，增资方式为现金增资；同意相应修
改公司章程。同日，中粮集团签署《中粮置业投资有限公司章程修订案》。
2009 年 12 月 16 日，北京希瑞杰会计师事务所有限责任公司出具《验资报告》（京
希验字[2009]第 073 号），审验截至 2009 年 12 月 15 日，中粮置业已收到中粮集团以货
币方式缴纳的新增注册资本 781,705,598.96 元，变更后的累计注册资本与实收资本为
163
791,705,598.96 元。
2009 年 12 月 18 日，国家工商总局向中粮置业换发了《企业法人营业执照》，中粮
置业已就本次变更办理了工商登记手续。
本次变更完成后，中粮置业的股东及其出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
1 中粮集团 79,170.559896 100
3、2012 年 11 月，增资
2012 年 11 月 16 日，中粮置业股东中粮集团作出股东决定，同意中粮置业注册资
本和实收资本由 791,705,598.96 元增加到 2,900,000,000 元，增资方式为现金增资；同意
相应修改公司章程。同日，中粮集团签署《中粮置业投资有限公司章程修订案》。
2012 年 11 月 19 日，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具《验资报告》（天
职京 QJ[2012]T315 号），审验截至 2012 年 11 月 16 日，中粮置业已收到中粮集团以货
币方式缴纳的新增注册资本 2,108,294,401.04 元，变更后的累计注册资本与实收资本为
2,900,000,000 元。
2012 年 11 月 20 日，国家工商总局向中粮置业换发了《企业法人营业执照》，中粮
置业已就本次变更办理了工商登记手续。
本次变更完成后，中粮置业的股东及其出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
1 中粮集团 290,000 100
4、2012 年 11 月，增资
2012 年 11 月 22 日，中粮置业股东中粮集团作出股东决定，同意中粮置业注册资
本和实收资本由 290,000 万元增加到 500,000 万元，增资方式为现金增资同意相应修改
公司章程。同日，中粮集团签署《中粮置业投资有限公司章程修订案》。
2012 年 11 月 23 日，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具《验资报告》（天
职京 QJ[2012]T328 号），审验截至 2012 年 11 月 22 日，中粮置业已收到中粮集团以货
币方式缴纳的新增注册资本 210,000 万元，变更后的累计注册资本与实收资本为 500,000
164
万元。
2012 年 11 月 26 日，国家工商总局向中粮置业换发了《企业法人营业执照》，中粮
置业已就本次变更办理了工商登记手续。
本次变更完成后，中粮置业的股东及其出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
1 中粮集团 500,000 100
5、2013 年股权转让、变更公司类型
2012 年 12 月 27 日，中粮集团召开董事会，同意将其持有的中粮置业 100%股权通
过中粮（BVI）有限公司、妙稻有限公司、立运有限公司注入佑城有限公司，转让完成
后，佑城有限公司将直接持有中粮置业 100%的股权。
2012 年 12 月 28 日，中粮置业召开董事会，同意中粮集团将其持有的中粮置业 100%
股权通过中粮（BVI）有限公司、妙稻有限公司、立运有限公司注入佑城有限公司；同
意相应修改公司章程。
2013 年 1 月 14 日，中粮集团、中粮（BVI）有限公司、妙稻有限公司、立运有限
公司、佑城有限公司签订《注资协议》，约定中粮集团将其持有的中粮置业 100%国有股
权通过层层注资的方式注入佑城有限公司。
2013 年 4 月 23 日，国务院国资委下发《关于中粮集团将所持中粮置业投资有限公
司等 2 家公司国有股权向境外注资有关问题的批复》（国资产权[2013]177 号），同意中
粮集团将其所持有的中粮置业 100%国有股权通过中粮（BVI）有限公司、妙稻有限公
司、立运有限公司最终注入佑城有限公司；依据经国务院国资委备案的评估报告，中粮
置业 100%国有股权评估值为 1,188,786.55 万元，注入股权价值应当以其备案的评估报
告中净资产评估值为基准确定。
2013 年 7 月 31 日，商务部下发《商务部关于同意中粮集团有限公司将所持中粮置
业投资有限公司股权向境外注资的批复》（商资批[2013]745 号），同意中粮集团将其所
持有的中粮置业 100%股权以 1,188,786.55 万元的价格注入佑城有限公司；此次注资完
成后，佑城有限公司持有中粮置业 100%的股权。
2013 年 8 月 19 日，中粮置业获得商务部核发的《中华人民共和国台港澳侨投资企
165
业批准证书》（批准号：商外资资审 A 字[2013]0009 号）。
2013 年 10 月 22 日，国家工商总局向中粮置业换发了《企业法人营业执照》，中粮
置业已就本次变更办理了工商登记手续，中粮置业的公司类型变更为“有限责任公司（台
港澳法人独资）”。
本次变更完成后，中粮置业的股东及其出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
1 佑城有限公司 500,000 100
（三）中粮置业财务情况
中粮置业依据上市公司会计政策编制的最近两年及一期主要财务指标如下：
单位：万元
项目 2018 年 5 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产总计 2,436,708.77 2,593,237.63 2,544,824.52
负债总计 1,518,224.40 1,718,454.36 1,691,610.74
所有者权益合计 918,484.37 874,783.27 853,213.78
归属于母公司所有者权
564,666.41 531,798.75 440,350.17
益合计
项目 2018 年 1-5 月 2017 年度 2016 年度
营业收入 215,858.98 613,526.43 334,986.72
利润总额 60,030.15 161,160.43 91,127.98
净利润 42,576.08 117,830.98 71,969.79
归属于母公司所有者的
31,742.65 91,448.58 42,602.05
净利润
注：上述财务数据已经审计。
五、最近三年主营业务发展情况
（一）主营业务概述
大悦城地产作为中粮集团商业综合体及商业地产运营的海外上市平台，依托全国性
商业地产品牌“大悦城”，是专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业的
大型地产开发商及运营商。大悦城地产的主要收入来源于投资物业、物业开发、酒店运
营、物业管理及其他服务业务板块。上述业务板块之间相互支持、相互提升，组成一个
166
有机业务整体，形成以购物中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的商业综合体
开发与运营管理模式。
1、投资物业
投资物业方面，大悦城地产主要业态为持有型购物中心及配套写字楼、酒店式公寓
等。截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产旗下有西单大悦城、朝阳大悦城、上
海静安大悦城、上海长风大悦城、天津大悦城、成都大悦城、烟台大悦城、沈阳大悦城
共 8 个正在运营的大悦城购物中心项目，杭州大悦城、西安大悦城、重庆大悦城目前正
在规划建设或改造中。同时，大悦城地产拥有位于北京、上海、香港等热点城市的写字
楼及其他投资物业项目。
（1）购物中心
大悦城系列购物中心以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌精神，精准定位于 18-35
岁新兴中产阶级，针对目标客户的消费需求将零售、休闲娱乐、餐饮进行合理的业态布
局。同时，大悦城系列产品根据品牌定位、品牌号召力等因素，结合项目所在区域和目
标客户消费偏好，将商户分为战略合作品牌、总部指导品牌、地区特色品牌三类，形成
多样化的品牌布局，促进大悦城项目与地方特色文化的融合。
大悦城地产根据购物中心租赁客户、租赁位置等因素，采取固定租金、业绩抽成或
两者结合取其高的方式收取租金。
随着中产阶层群体的壮大、“新零售”概念的兴起、多元化资本合作趋势的出现，大
悦城地产将充分利用自身的品牌影响和战略优势，深入洞察目标客群的消费需求，打造
“有颜值、有品质、有趣味”的精品项目，不断进行产品创新，并以精细化的运营形成差
异化竞争优势，继续巩固业内商业地产品牌引领者的行业优势。
（2）写字楼及其他物业
大悦城地产持有北京中粮广场、香港中粮大厦、中粮置地广场（在建）、前滩中
粮海景壹号项目-写字楼（在建）四个写字楼项目。大悦城地产立足于国内一二线城市
中心地段，重点打造高品质写字楼及酒店式公寓业态。大悦城地产对写字楼租户收取租
金，租户选择倾向于贸易类、金融类、互联网类等行业公司。此外，大悦城地产还持有
上海鹏利辉盛阁公寓、亚龙湾爱立方滨海公园等其他持有型物业。
167
2、物业开发
物业开发方面，大悦城地产以大悦城城市综合体开发运营为主导，对外出售综合体
商业物业、配套公寓和住宅项目。
大悦城地产物业开发模式包括自主开发和合作开发，主要通过“招、拍、挂”或收并
购等方式获取土地，针对目标客户进行产品设计，履行土地规划、施工等相关手续的报
批，符合销售条件时办理预售手续，房产建造完成并验收合格后交付客户。销售模式方
面，大悦城地产采用期房、现房销售结合，自主销售为主、社会中介代理销售为辅的模
式；销售定价方面，大悦城地产基于宏观环境、区域环境及行业环境，对销售型物业项
目所在区域房地产市场供求关系、竞争环境进行深入研究，在确保成本收益满足既定利
润指标情况下，综合确定项目期房和现房的销售价格。
大悦城地产着力打造位于上海、杭州、天津、成都、三亚、杭州等地区核心地段的
高品质销售型物业项目，定位于中高端购房人群，以提升客户价值体验、品牌知名度和
市场认可度。报告期内，大悦城地产签约销售面积和金额均呈快速增长态势，主要签约
销售项目包括上海静安大悦城天悦壹号、海南中粮红塘悦海、三亚龙溪悦墅、杭州大
悦城天悦、前滩中粮海景壹号等。大悦城地产大部分销售型物业为大悦城综合体的相
关配套，借助于周边不断培育的大悦城商业，保持较高的售价水平。大悦城地产商业项
目所在区域商业环境日益成熟、基础配套设施日趋完善，亦对在售项目的销售起到一定
促进作用。
3、酒店运营
大悦城地产旗下酒店业态以高端奢华酒店运营为主，通过投资建设享有酒店所有
权，并委托国际品牌酒店管理公司（美高梅、喜达屋、希尔顿等）负责酒店的各项经营
管理。大悦城地产通过审批酒店项目年度经营预算和各项工作计划，对酒店运营状况进
行监控和决策建议。在定期向酒店管理公司支付管理费后，酒店运营收益归大悦城地产
所有。
截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产控股及参股持有三亚亚龙湾瑞吉度假
酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚凯莱仙人掌度假酒店、西单大悦城酒店、北京华尔道
夫酒店共 5 家酒店。大悦城地产凭借丰富的酒店行业投资、管理经验，重点选择具有区
位优势、资源优势的地理位置进行地块分析，精准定位目标群体，打造精品、高端、独
168
特的酒店产品，同时甄选具有差异化经营能力和鲜明品牌特点的酒店管理公司进行合作
与管理。
4、物业管理及相关服务
大悦城地产物业管理及相关服务主要指向各项目公司提供代理服务和物业管理服
务，为各项目提供全方位的物业管理解决方案。大悦城地产通过各项目物业管理处，根
据各项目具体情况和客户需求等，进行物业标准建立、品牌管理、客服管理、工程管理、
环境管理、安全管理、应急事件管理及物业外包服务管理等。在物业管理服务已提供、
与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业、且与物业管理服务有关的成本能够可靠
计量时，确认物业管理及相关服务收入。
（二）报告期项目开发情况
标的公司于报告期内完工项目包括上海静安大悦城 天悦壹号项目、成都大悦城写
字楼一期项目、天津大悦城-写字楼项目；在建项目包括中粮置地广场项目、前滩中粮
海景壹号项目、杭州大悦城综合体项目、上海静安大悦城二期北项目、海南中粮 红塘
悦海项目、西安大悦城项目与上海长风大悦城项目；拟建项目包括青岛项目、成都酒城
项目（暂定名，原成都中粮广场项目）、重庆中央公园项目与青岛即墨项目。
1、已完工项目
（1）上海静安大悦城天悦壹号项目
上海静安大悦城天悦壹号项目是位于静安区的住宅地产项目，地处西藏北路 166
号，处于上海市中心，人民广场向北 900 米，地处上海中部，毗邻苏州河，近邻西藏北
路、天目中路、河南北路等多条交通主干道。该项目占地面积 2.78 万平方米，项目总
建筑面积 11.22 万平方米。该项目由上海新兰开发，项目桩基工程、地下车库和#1-#5
楼于 2016 年 12 月竣工。#6-#13 楼于 2017 年 7 月竣工。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目取得的房地产开发所需的相关资格文件和
证书如下：
资格文件 证书编号
土地使用权 沪房地闸字（2014）第015080号
不动产权证 沪（2017）静字不动产权第018173号
建设用地规划许可 沪闸地（2003）0014号、闸规土[2013]7号
169
沪闸建（2015）FA31010820154244、沪闸建（2015）FA31010820154508、
建设工程规划许可 闸规土[2015]92号、静规土业字[2016]76号、静规土业字[2016]103号、沪
闸建（2015）FA31010820155864、沪静建（2016）FA31010620164979
建筑工程施工许可 310108201403281619、310108201403281619、1402ZB0026D03
环保验收 沪静安环保许管[2016]562号
竣工验收备案 2016ZB0059、2017ZB0021
（2）成都大悦城写字楼一期项目
成都大悦城写字楼一期项目位于成都市武侯区，由成都卓远地产开发。该项目整体
规划修建 34 层，分两期开发，一期项目为 1F-6F，规划面积 0.96 万平方米，二期为 7F-34F，
规划面积 5.83 万平方米。一期项目于 2016 年 8 月竣工。由于航空限高的影响，暂未修
建二期项目。由于项目整体尚未全部完成，尚未办理预售证，不能对外销售。2017 年，
一期写字楼对外出租经营，分别出租给大型儿童培训机构和儿童医院，为购物中心带来
持续的高质量客流。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目取得的房地产开发所需的相关资格文件和
证书如下：
资格文件 证书编号
土地使用权 成国用（2013）第363号
建设用地规划许可 地字第510107201320096号
建设工程规划许可 地字第510107201430051号
建筑工程施工许可 510101201405080401、510101201406120401
环保验收 成环建房预验[2015]142号
竣工验收备案 2016-097
（3）天津大悦城-写字楼项目
天津大悦城-写字楼项目位于天津市南开区城厢中路，由大悦城（天津）有限公司
开发，项目总建筑面积 6.3 万平方米。该项目于 2016 年 4 月竣工。截至报告期末，该
项目已全部售罄。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目取得的房地产开发所需的相关资格文件和
证书如下：
170
资格文件 证书编号
津（2016）南开区不动产权第1018840号、津（2016）南开区不动产权第
1018841号、津（2016）南开区不动产权第1018842号、津（2016）南开
区不动产权第1018843号、津（2016）南开区不动产权第1018844号、津
（2016）南开区不动产权第1018845号、津（2016）南开区不动产权第
1018846号、津（2016）南开区不动产权第1018847号、津（2016）南开
区不动产权第1018848号、津（2016）南开区不动产权第1018849号、津
（2016）南开区不动产权第1018850号、津（2016）南开区不动产权第
1018851号、津（2016）南开区不动产权第1018852号、津（2016）南开
区不动产权第1018853号、津（2016）南开区不动产权第1018854号、津
（2016）南开区不动产权第1018855号、津（2016）南开区不动产权第
1018856号、津（2016）南开区不动产权第1018857号、津（2016）南开
区不动产权第1018858号、津（2016）南开区不动产权第1018859号、津
（2016）南开区不动产权第1018860号、津（2016）南开区不动产权第
1018861号、津（2016）南开区不动产权第1018862号、津（2016）南开
区不动产权第1018863号、津（2016）南开区不动产权第1018864号、津
（2016）南开区不动产权第1018865号、津（2016）南开区不动产权第
1018866号、津（2016）南开区不动产权第1018867号、津（2016）南开
区不动产权第1033130号、津（2016）南开区不动产权第1018869号、津
（2016）南开区不动产权第1018870号、津（2016）南开区不动产权第
1018871号、津（2016）南开区不动产权第1018872号、津（2016）南开
区不动产权第1018873号、津（2016）南开区不动产权第1018874号、津
（2016）南开区不动产权第1018875号、津（2016）南开区不动产权第
1018876号、津（2016）南开区不动产权第1018877号、津（2016）南开
区不动产权第1018878号、津（2016）南开区不动产权第1018879号、津
不动产权证 （2016）南开区不动产权第1018880号、津（2016）南开区不动产权第
1018881号、津（2016）南开区不动产权第1018882号、津（2016）南开
区不动产权第1018883号、津（2016）南开区不动产权第1018884号、津
（2016）南开区不动产权第1018885号、津（2016）南开区不动产权第
1018886号、津（2016）南开区不动产权第1018887号、津（2016）南开
区不动产权第1018888号、津（2016）南开区不动产权第1018889号、津
（2016）南开区不动产权第1018890号、津（2016）南开区不动产权第
1018891号、津（2016）南开区不动产权第1018892号、津（2016）南开
区不动产权第1018893号、津（2016）南开区不动产权第1018894号、津
（2016）南开区不动产权第1018895号、津（2016）南开区不动产权第
1018896号、津（2016）南开区不动产权第1018897号、津（2016）南开
区不动产权第1018898号、津（2016）南开区不动产权第1018899号、津
（2016）南开区不动产权第1018900号、津（2016）南开区不动产权第
1018901号、津（2016）南开区不动产权第1018902号、津（2016）南开
区不动产权第1018903号、津（2016）南开区不动产权第1018904号、津
（2016）南开区不动产权第1018905号、津（2016）南开区不动产权第
1018906号、津（2016）南开区不动产权第1018907号、津（2016）南开
区不动产权第1018908号、津（2016）南开区不动产权第1018909号、津
（2016）南开区不动产权第1018910号、津（2016）南开区不动产权第
1018911号、津（2016）南开区不动产权第1018912号、津（2016）南开
区不动产权第1018913号、津（2016）南开区不动产权第1018914号、津
（2016）南开区不动产权第1018915号、津（2016）南开区不动产权第
1018916号、津（2016）南开区不动产权第1018917号、津（2016）南开
区不动产权第1018918号、津（2016）南开区不动产权第1018919号、津
（2016）南开区不动产权第1018920号、津（2016）南开区不动产权第
171
1018921号、津（2016）南开区不动产权第1018922号、津（2016）南开
区不动产权第1018923号、津（2016）南开区不动产权第1018924号、津
（2016）南开区不动产权第1018925号、津（2016）南开区不动产权第
1018926号、津（2016）南开区不动产权第1018927号、津（2016）南开
区不动产权第1018928号、津（2016）南开区不动产权第1018929号、津
（2016）南开区不动产权第1018930号、津（2016）南开区不动产权第
1033129号、津（2016）南开区不动产权第1018932号、津（2016）南开
区不动产权第1018933号、津（2016）南开区不动产权第1018934号、津
（2016）南开区不动产权第1018935号、津（2016）南开区不动产权第
1018936号、津（2016）南开区不动产权第1018937号、津（2016）南开
区不动产权第1018938号、津（2016）南开区不动产权第1018939号、津
（2016）南开区不动产权第1018940号、津（2016）南开区不动产权第
1018941号、津（2016）南开区不动产权第1018942号、津（2016）南开
区不动产权第1018943号、津（2016）南开区不动产权第1018944号、津
（2016）南开区不动产权第1018945号、津（2016）南开区不动产权第
1018946号、津（2016）南开区不动产权第1018947号、津（2016）南开
区不动产权第1018948号、津（2016）南开区不动产权第1018949号、津
（2016）南开区不动产权第1018950号、津（2016）南开区不动产权第
1018951号、津（2016）南开区不动产权第1018952号、津（2016）南开
区不动产权第1018953号、津（2016）南开区不动产权第1018954号、津
（2016）南开区不动产权第1018955号、津（2016）南开区不动产权第
1018956号、津（2016）南开区不动产权第1018957号、津（2016）南开
区不动产权第1018958号、津（2016）南开区不动产权第1018959号、津
（2016）南开区不动产权第1018960号、津（2016）南开区不动产权第
1018961号、津（2016）南开区不动产权第1018962号、津（2016）南开
区不动产权第1018963号、津（2016）南开区不动产权第1018964号、津
（2016）南开区不动产权第1018965号、津（2016）南开区不动产权第
1018966号、津（2016）南开区不动产权第1018967号、津（2016）南开
区不动产权第1018968号、津（2016）南开区不动产权第1018926号、津
（2016）南开区不动产权第1018927号、津（2016）南开区不动产权第
1018928号、津（2016）南开区不动产权第1018929号、津（2016）南开
区不动产权第1018930号、津（2016）南开区不动产权第1033129号、津
（2016）南开区不动产权第1018932号、津（2016）南开区不动产权第
1018933号、津（2016）南开区不动产权第1018934号、津（2016）南开
区不动产权第1018935号、津（2016）南开区不动产权第1018936号、津
（2016）南开区不动产权第1018937号、津（2016）南开区不动产权第
1018938号、津（2016）南开区不动产权第1018939号、津（2016）南开
区不动产权第1018940号、津（2016）南开区不动产权第1018941号、津
（2016）南开区不动产权第1018942号、津（2016）南开区不动产权第
1018943号、津（2016）南开区不动产权第1018944号、津（2016）南开
区不动产权第1018945号、津（2016）南开区不动产权第1018946号、津
（2016）南开区不动产权第1018947号、津（2016）南开区不动产权第
1018948号、津（2016）南开区不动产权第1018949号、津（2016）南开
区不动产权第1018950号、津（2016）南开区不动产权第1018951号、津
（2016）南开区不动产权第1018952号、津（2016）南开区不动产权第
1018953号、津（2016）南开区不动产权第1018954号、津（2016）南开
区不动产权第1018955号、津（2016）南开区不动产权第1018956号、津
（2016）南开区不动产权第1018957号、津（2016）南开区不动产权第
1018958号、津（2016）南开区不动产权第1018959号、津（2016）南开
区不动产权第1018960号、津（2016）南开区不动产权第1018961号、津
（2016）南开区不动产权第1018962号、津（2016）南开区不动产权第
172
1018963号、津（2016）南开区不动产权第1018964号、津（2016）南开
区不动产权第1018965号、津（2016）南开区不动产权第1018966号、津
（2016）南开区不动产权第1018967号、津（2016）南开区不动产权第
1018968号、津（2016）南开区不动产权第1018969号、津（2016）南开
区不动产权第1018970号、津（2016）南开区不动产权第1018971号、津
（2016）南开区不动产权第1018972号、津（2016）南开区不动产权第
1018973号、津（2016）南开区不动产权第1018974号、津（2016）南开
区不动产权第1018975号、津（2016）南开区不动产权第1018976号、津
（2016）南开区不动产权第1018977号、津（2016）南开区不动产权第
1018978号、津（2016）南开区不动产权第1018979号、津（2016）南开
区不动产权第1018980号、津（2016）南开区不动产权第1018981号、津
（2016）南开区不动产权第1018982号、津（2016）南开区不动产权第
1018983号、津（2016）南开区不动产权第1018984号、津（2016）南开
区不动产权第1018985号、津（2016）南开区不动产权第1018986号、津
（2016）南开区不动产权第1018987号、津（2016）南开区不动产权第
1018988号、津（2016）南开区不动产权第1018989号、津（2016）南开
区不动产权第1018990号、津（2016）南开区不动产权第1018991号、津
（2016）南开区不动产权第1018992号、津（2016）南开区不动产权第
1018993号、津（2016）南开区不动产权第1018994号、津（2016）南开
区不动产权第1018995号、津（2016）南开区不动产权第1018996号、津
（2016）南开区不动产权第1018997号、津（2016）南开区不动产权第
1018998号、津（2016）南开区不动产权第1018999号、津（2016）南开
区不动产权第1019000号、津（2016）南开区不动产权第1019001号、津
（2016）南开区不动产权第1019002号、津（2016）南开区不动产权第
1019003号、津（2016）南开区不动产权第1019004号、津（2016）南开
区不动产权第1019005号、津（2016）南开区不动产权第1019006号、津
（2016）南开区不动产权第1019007号、津（2016）南开区不动产权第
1019008号、津（2016）南开区不动产权第1019009号、津（2016）南开
区不动产权第1019010号、津（2016）南开区不动产权第1019011号、津
（2016）南开区不动产权第1019012号、津（2016）南开区不动产权第
1019013号、津（2016）南开区不动产权第1019014号、津（2016）南开
区不动产权第1019015号、津（2016）南开区不动产权第1019016号、津
（2016）南开区不动产权第1019017号、津（2016）南开区不动产权第
1019018号、津（2016）南开区不动产权第1019019号、津（2016）南开
区不动产权第1019020号、津（2016）南开区不动产权第1019021号、津
（2016）南开区不动产权第1019022号、津（2016）南开区不动产权第
1019023号、津（2016）南开区不动产权第1019024号、津（2016）南开
区不动产权第1019025号、津（2016）南开区不动产权第1019026号、津
（2016）南开区不动产权第1019027号、津（2016）南开区不动产权第
1019028号、津（2016）南开区不动产权第1019029号、津（2016）南开
区不动产权第1019030号、津（2016）南开区不动产权第1019031号、津
（2016）南开区不动产权第1019032号、津（2016）南开区不动产权第
1019033号、津（2016）南开区不动产权第1019034号、津（2016）南开
区不动产权第1019035号、津（2016）南开区不动产权第1019036号、津
（2016）南开区不动产权第1019037号、津（2016）南开区不动产权第
1019038号、津（2016）南开区不动产权第1019039号、津（2016）南开
区不动产权第1019040号、津（2016）南开区不动产权第1019041号、津
（2016）南开区不动产权第1019042号、津（2016）南开区不动产权第
1019043号、津（2016）南开区不动产权第1019044号、津（2016）南开
区不动产权第1019045号、津（2016）南开区不动产权第1019046号、津
（2016）南开区不动产权第1019047号、津（2016）南开区不动产权第
173
1019048号、津（2016）南开区不动产权第1019049号、津（2016）南开
区不动产权第1019050号、津（2016）南开区不动产权第1019051号、津
（2016）南开区不动产权第1019052号、津（2016）南开区不动产权第
1019053号、津（2016）南开区不动产权第1019054号、津（2016）南开
区不动产权第1019055号、津（2016）南开区不动产权第1019056号、津
（2016）南开区不动产权第1019057号、津（2016）南开区不动产权第
1019058号
建设用地规划许可 2009南开地证0002
建设工程规划许可 2010南开建证0009
建筑工程施工许可 1210404201105021
竣工验收备案 （津直）备字第2016-128号
2、在建项目
（1）中粮置地广场项目
中粮置地广场项目位于北京市东城区安定门外大街，比邻地坛公园西门，该区域
属于北二环黄金区域，地处北京市传统商务区辐射核心，项目所在地临近安定门地铁站，
公交线路众多，交通四通八达，区域具备未来承接成熟商务区办公需求外溢的商务枢纽
功能。该项目为商办用地，占地面积 1.30 万平方米，总建筑面积 8.17 万平方米，计容
面积 5.21 万平方米。该项目由北京昆庭资管持有并进行开发，预计总投资额 28.39 亿元，
项目已于 2016 年 8 月开工，截至报告期末为在建项目。该项目原计划于 2018 年 7 月竣
工，实际竣工时间与原计划一致。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目取得的房地产开发所需的相关资格文件和
证书如下：
资格文件 证书编号
土地使用权 京东国用（2014出）第00268号
建设工程规划许可 2016规建字0035号
建筑工程施工许可 [2016]施[东]建字0057号
竣工验收备案 0410东竣2018（建）0036号
（2）前滩中粮海景壹号项目
前滩中粮海景壹号项目位于上海浦东新区泳耀路与东育路路口。项目业态包括写字
楼、住宅，占地面积 2.46 万平方米，项目总建筑面积 12.56 万平方米，计容建筑面积
174
8.22 万平方米，其中住宅计容建筑面积 4.20 万平方米。该项目上海悦耀置业持有并进
行开发，预计总投资额 31.64 亿元，项目已于 2016 年 4 月开工，并计划于 2018 年底竣
工。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目取得的房地产开发所需的相关资格文件和
证书如下：
资格文件 证书编号
土地使用权 沪房地浦字（2015）第098688号
建设用地规划许可 处理意见通知书2016（001）号
建字第沪规建浦（2016）FA31001520164005号、建字第沪规建
浦（2016）FA31001520164009号、建字第沪规建浦（2016）
建设工程规划许可 FA31001520164016 号 、 建 字 第 沪 规 建 浦 （ 2016 ）
FA31001520164017 号 、 建 字 第 沪 规 建 浦 （ 2016 ）
FA31001520164018号
建筑工程施工许可 1302PD0127D01、1302PD0127D02
（3）杭州大悦城综合体项目
杭州大悦城综合体项目位于拱墅区热电厂综合体内，莫干山路商业金融发展带，主
城次核心，地段优越。目前区域处于新兴商务圈，位于新旧商务圈之间，未来发展潜力
大。项目业态包括购物中心、商业街、写字楼以及公寓，总占地面积 7.54 万平方米，
项目总建筑面积 48.6 万平方米，其中购物中心总建筑面积约 20 万平米。该项目由浙江
和润天成置业持有并进行开发，已于 2016 年 6 月开工，并计划于 2019 年 8 月整体竣工。
其中，该项目住宅部分杭州大悦城天悦已于 2017 年 4 月竣工，截至报告期末，杭州大
悦城天悦已售罄，实现签约金额 7.42 亿元。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目住宅部分杭州大悦城天悦已竣工备案，
该项目取得的房地产开发所需的相关资格文件和证书如下：
资格文件 证书编号
杭拱国用（2014）第100113号（项目住宅部分：杭州大悦城天
土地使用权
悦）、杭拱国用（2014）第100114号
建设用地规划许可 地字第330100201400094号、地字第330100201400095号
建设工程规划许可 地字第330100201600182号、地字第330100201500167号
建筑工程施工许可 330105201606300101、330105201506190201
环保验收 杭环拱[2017]）4号（项目住宅部分：杭州大悦城天悦）
175
竣工验收备案 330105201704180101（项目住宅部分：杭州大悦城天悦）
单位工程质量竣工验
（该文件无文件证号，仅杭州大悦城-购物中心项目取得）
收记录
建设工程消防验收意
杭公消验字[2018]第0134号（仅杭州大悦城-购物中心项目取得）
见书
（4）上海静安大悦城二期北项目
上海静安大悦城二期北项目位于处于苏河湾板块金融贸易区中的核心商务区，是整
个区域乃至板块的驱动引擎。该项目业态为写字楼，占地面积 2.05 万平方米，项目总
建筑面积 17.71 万平方米。该项目由上海新兰持有并进行开发，预计总投资额 66.18 亿
元，项目已于 2017 年 12 月桩基开工，预计竣工时间为 2020 年 12 月。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目取得的房地产开发所需的相关资格文件和
证书如下：
资格文件 证书编号
土地使用权 沪房地闸字（2015）第000902号
建设用地规划许可 沪闸地（2003）0014号、闸规土[2013]7号
建设工程规划许可 沪静建(2017)FA31010620176641
建筑工程施工许可 1502ZB0056D01、1502ZB0056D03
（5）海南中粮红塘悦海项目
海南中粮红塘悦海项目位于海南三亚市天涯镇红塘湾旅游度假区。主要业态为住
宅。项目总占地面积约 14.97 万平米，项目总建筑面积 18.8 万平方米，计容面积 16.5
万平方米，预计总投资额 23.3 亿元。该项目由三亚悦晟持有并进行开发。该项目一期
已于 2017 年 9 月竣工，项目二期已于 2018 年 10 月竣工，项目三期已于 2018 年 6 月开
工。截至报告期末，该项目累计销售面积 10.49 万平方米，实现签约金额 21.95 亿元。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目一期已竣工备案，该项目取得的房地产开
发所需的相关资格文件和证书如下：
资格文件 证书编号
琼（2016）三亚市不动产权第 0008017 号、琼（2016）三亚市不动产权第
土地使用权
0008019 号、琼（2017）三亚市不动产权第 0026505 号
地 字 第 460200201400251 号 、 地 字 第 460200201400250 号 、 地 字 第
建设用地规划许可
460200201400249 号
176
资格文件 证书编号
建设工程规划许可 [2016]210 号、建字第 460200201700225 号
建筑工程施工许可 460200201602010101、460200201705250101、4602002018061905001
竣工验收备案 [2017]040（项目一期）、[2018]057 号（项目二期）
注：海南中粮红塘悦海项目原由三亚悦晟开发进行建设，后因三亚悦晟开发存续分立出三亚悦
晟教学，海南中粮红塘悦海 C-07 地块由三亚悦晟教学持有并继续建设。该地块使用权人变更前取
得的建设项目相关批复、证书等文件未更改建设单位名称，使用权人变更后取得的《建设工程规划
许可证》、《建筑工程施工许可证》证载建设单位已登记为三亚悦晟教学。
（6）西安大悦城项目（改造项目）
西安大悦城项目是位于西安雁塔区的购物中心项目。该项目地处曲江新区中心旅游
文化产业带，紧邻大雁塔南广场，总建筑面积 14.68 万平米。该项目由西安秦汉唐持有
并进行改造。该项目为改造项目，预计开业时间为 2018 年 12 月 18 日。截至本独立财
务顾问报告出具日，该项目已取得的相关资格文件和证书如下：
资格文件 证书编号
市曲江国用（2010出）第021号、市曲江国用（2010出）第022
土地使用权
号
房屋所有权 西安市房权证曲江新区字第1125104003-25-2-10101号
（7）上海长风大悦城项目（改造项目）
上海长风大悦城项目是位于上海市普陀区长风生态商务区黄金地段的购物中心项
目。该项目总占地面积约 2.86 万平米，总建筑面积约 12.20 万平米。该项目由上海高星
置业持有并进行改造。该项目为改造项目，已于 2018 年 5 月开业，预计将于 2018 年 9
月完成全部改造。截至本独立财务顾问报告出具日，该项目已取得的相关资格文件和证
书如下：
资格文件 证书编号
沪房地普字（2011）第017183号、沪房地普字（2011）第017218
号、沪房地普字（2011）第017217号、沪房地普字（2011）第
017190号、沪房地普字（2011）第017189号、沪房地普字（2011）
第017252号、沪房地普字（2011）第017234号、沪房地普字（2011）
不动产权证
第017227号、沪房地普字（2011）第017188号、沪房地普字（2011）
第017231号、沪房地普字（2011）第017182号、沪房地普字（2011）
第017205号、沪房地普字（2011）第017236号、沪房地普字（2011）
第017200号、沪房地普字（2011）第017240号、沪房地普字（2011）
177
第017220号、沪房地普字（2011）第017233号、沪房地普字（2011）
第017178号、沪房地普字（2011）第017210号、沪房地普字（2011）
第017213号、沪房地普字（2011）第017215号、沪房地普字（2011）
第017229号、沪房地普字（2011）第017203号、沪房地普字（2011）
第017253号、沪房地普字（2011）第017168号、沪房地普字（2011）
第017186号、沪房地普字（2011）第017199号、沪房地普字（2011）
第017194号、沪房地普字（2011）第017167号、沪房地普字（2011）
第017192号、沪房地普字（2011）第017197号、沪房地普字（2011）
第017211号、沪房地普字（2011）第017254号、沪房地普字（2011）
第017315号、沪房地普字（2011）第017202号、沪房地普字（2011）
第017187号、沪房地普字（2011）第017173号、沪房地普字（2011）
第017201号、沪房地普字（2011）第017209号、沪房地普字（2011）
第017265号、沪房地普字（2011）第017263号、沪房地普字（2011）
第017172号、沪房地普字（2011）第017249号、沪房地普字（2011）
第017248号、沪房地普字（2011）第017191号、沪房地普字（2011）
第017247号、沪房地普字（2011）第017250号、沪房地普字（2011）
第017207号、沪房地普字（2011）第017208号、沪房地普字（2011）
第017251号、沪房地普字（2011）第017224号、沪房地普字（2011）
第017221号、沪房地普字（2011）第017246号、沪房地普字（2011）
第017242号、沪房地普字（2011）第017243号、沪房地普字（2011）
第017245号、沪房地普字（2011）第017244号、沪房地普字（2011）
第017219号、沪房地普字（2011）第017184号、沪房地普字（2011）
第017185号、沪房地普字（2011）第017206号、沪房地普字（2011）
第017255号、沪房地普字（2011）第017316号、沪房地普字（2011）
第017170号、沪房地普字（2011）第017256号、沪房地普字（2011）
第017257号、沪房地普字（2011）第017258号、沪房地普字（2011）
第017264号、沪房地普字（2011）第017266号、沪房地普字（2011）
第017267号、沪房地普字（2011）第017270号、沪房地普字（2011）
第017269号、沪房地普字（2011）第017166号、沪房地普字（2011）
第017268号、沪房地普字（2011）第010353号、沪房地普字（2011）
第017163号、沪房地普字（2011）第017165号、沪房地普字（2011）
第017171号、沪房地普字（2011）第017169号、沪房地普字（2011）
第017196号、沪房地普字（2011）第017195号、沪房地普字（2011）
第017193号、沪房地普字（2011）第017241号、沪房地普字（2011）
第017262号、沪房地普字（2011）第017237号、沪房地普字（2011）
第017175号、沪房地普字（2011）第017181号、沪房地普字（2011）
第017223号、沪房地普字（2011）第017176号、沪房地普字（2011）
第017177号、沪房地普字（2011）第017179号、沪房地普字（2011）
第017174号、沪房地普字（2011）第017180号、沪房地普字（2011）
第017204号
3、拟建项目
178
报告期内，标的公司拟建项目包括青岛项目、成都酒城项目（暂定名，原成都中粮
广场项目）、重庆中央公园项目、青岛即墨项目。
青岛项目原计划 2018 年 6 月开工，，实际开工时间与原计划一致。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目已取得的房地产开发所需资格文件和证书
如下：
资格文件 证书编号
鲁（2017）青岛市不动产权第0102361号、鲁（2017）青岛市不动产权第
0102363号、鲁（2017）青岛市不动产权第0102393号、鲁（2017）青岛
土地使用权 市不动产权第0102542号、鲁（2018）青岛市不动产权第0001627号、鲁
（2018）青岛市不动产权第0016012号、鲁（2018）青岛市不动产权第
0016032号和鲁（2018）青岛市不动产权第0020648号
地 字 第 370200201712030 号 、 地 字 第 370200201712031 号 、 地 字 第
建设用地规划许可 370200201712032 号 、 地 字 第 370200201712033 号 、 地 字 第
370200201712034号
建 字 第 370200201812008 号 、 建 字 第 370200201812009 号 、 建 字 第
建设工程规划许可
370200201812007号、建字第370200201812047号
建筑工程施工许可 编号370200201806290101号、编号370200201806290201号
截至本独立财务顾问报告出具日，成都酒城项目（暂定名，原成都中粮广场项目）
已经取得国有土地使用权证，目前尚未完成整体土地拆迁整理工作，尚未办理建设用地
规划许可证。土地使用权证具体情况如下：
资格文件 证书编号
成国用（2004）第1265号、成国用（2006）第143号、成国用（2006）
土地使用权
第145号
在原有《房地产开发企业资质证书》（三级）期限届满后，由于整体土地拆迁整理
工作尚未完成，四川中国酒城尚未从事房地产开发经营业务，因此，暂无须取得《房地
产开发企业资质证书》；四川中国酒城将在未来从事房地产开发经营业务前，及时申请
办理《房地产开发企业资质证书》。
重庆中央公园项目处于待开发阶段，其中住宅地块拟投资 23.76 亿元，已于 2018
年 9 月取得建筑工程施工许可。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目已取得的房地产开发所需资格文件和证书
如下：
179
资格文件 证书编号
渝（2018）渝北区不动产权第000121790号、渝（2018）渝北区不动产权
第00121870号、渝（2018）渝北区不动产权第000121627号、渝（2018）
土地使用权
渝北区不动产权第000121744号、渝（2018）渝北区不动产权第000121687
号
建设用地规划许可 地字第500112201800008号
建设工程规划许可 建字第500112201800072号
建筑工程施工许可 500119201809180201
青岛即墨项目包含购物中心、商业街、住宅等业态，住宅业态部分预计将于 2018
年 11 月开工，商业业态部分预计将于 2018 年 12 月开工。该项目尚未确定总投资额。
截至本独立财务顾问报告出具日，该项目已取得的房地产开发所需资格文件和证书
如下：
资格文件 证书编号
鲁（2018）即墨市不动产权第 0019584 号、鲁（2018）即墨市不动产权第
土地使用权
0019585 号
建设用地规划许可 地字第 370282KFQ201804240101 号、地字第 370282KFQ201805110101 号
建设工程规划许可 建字第 370282KFQ201808310301 号、建字第 370282KFQ201808310401 号
注：截至本独立财务顾问报告出具日，青岛智悦置地已与青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局签署土地使用权出
让合同，且已足额缴纳土地使用权出让金，但尚未取得土地使用权证书。
4、交易标的土地储备、房地产销售、房地产出租等情况
（1）交易标的土地储备情况
截至报告期末，交易标的土地储备情况如下：
截至报告期末
权益比 占地面积 建筑面积
项目名称 所在地址 建设状态 已竣工面积 土地用途
例 （万m2） （万m2）
（万㎡）
青岛市市北区宁
住宅、公寓、
青岛项目 51% 海路、金沙路及 6.22 25.33 拟建 -
商业街
湖清路
住宅、商业、
成都酒城项
69.65% 成都市武侯区 4.87 39.12 拟建 - 公寓、写字
目（暂定名）
楼
重庆中央公
100% 重庆市渝北区 11.66 63 拟建 - 综合体
园项目
中粮置地 北京市东城区安
51% 1.30 8.17 在建 - 写字楼
广场 定门外大街
180
截至报告期末
权益比 占地面积 建筑面积
项目名称 所在地址 建设状态 已竣工面积 土地用途
例 （万m2） （万m2）
（万㎡）
上海市浦东新区
前滩中粮海 写字楼、住
50% 泳耀路与东育路 2.46 12.56 在建 -
景壹号 宅
路口
杭州市拱墅区热
杭州大悦城 55% 7.54 48.6 在建 3.18 综合体
电厂综合体内
上海静安大 上海市苏河湾板 仅二期北
51% 7.81 43.76 26.05 综合体
悦城 块 地块在建
海南中
三亚市天涯镇红
粮红塘悦 51% 14.97 18.8 在建 8.86 住宅
塘湾旅游度假区
海
在建（改
西安大悦城 80% 西安市雁塔区 3.98 14.68 - 购物中心
造）
已于2018
年5月5日
上海长风大 上海市普陀区长 开业，部
100% 2.86 12.2 - 购物中心
悦城 风生态商务区 分处于在
建（改造）
状态
购物中心、
青岛即墨项
100% 青岛市即墨区 11.44 27.38 拟建 - 商业街、住
目
宅
注：1、成都酒城项目即原成都中粮广场项目。
2、西安大悦城、上海长风大悦城为在建改造项目，无法统计截至报告期末已竣工面积。
181
（2）交易标的房地产销售情况
报告期内，交易标的房地产销售情况如下：
合同销售金额 合同销售面积 结算面积
截至报
（亿元） （万 m2） （万㎡）
告期末
竣工 权益比 总建筑面积 2018 2018 2018
项目名称 尚余可
日期 例 （万 m2） 2016 2017 年 2016 2017 年 2016 2017 年
售面积
年 年 1-5 年 年 1-5 年 年 1-5
（万㎡）
月 月 月
海景壹号 2012.12 100% 9.6 1.19 2.61 - 0.06 0.13 - 0.16 0.13 - 0.06
三亚龙溪悦墅 2015.11 41% 12.43 10.83 5.34 - 4.35 1.01 - 4.98 1.67 0.12 -
成都大悦城-悦街 2015.12 100% 2.55 0.73 2.66 0.41 0.16 0.76 0.06 0.32 0.61 0.46 0.1
天津大悦城-写字楼 2016.4 51% 6.3 - 11.80 - - 6.12 - - 3.01 3.11 -
上海静安大悦城天悦壹号 2016.12/2017.7 51% 11.22 26.27 20.48 1.75 2.41 3.25 0.12 1.31 3.42 0.48 1.8
香港环球大厦 11 层 1981 100% 0.15 - 5.20 - - 0.15 - - 0.15 - -
杭州大悦城天悦 2017.4 55% 4.04 - - 1.14 - - - 2.31 - -
48.6（其中购物中心约
杭州大悦城-公寓/商铺（在建） 2019.8 55% - 12.64 3.13 - 3.85 0.79 - - -
20 万 m2） 14.7
杭州大悦城-写字楼（在建） 2019.8 55% - 9.52 0.44 - 3.46 0.17 - - -
海南中粮红塘悦海（在建） 2018.10 51% 18.8 2.61 11.30 8.04 1.26 5.50 3.69 - 3.48 1.1 5.07
前滩中粮海景壹号-住宅（在建） 2018.10 50% 4.20 - - 35.30 - - 4.16 - - - -
上海静安大悦城二期北（在建、未售） 2020.12 51% 17.71 - - - - - - - - - 11.6
注：1、上海静安大悦城天悦壹号截至报告期末可售面积包括配套车位的可售面积。
2、杭州大悦城-公寓/商铺及杭州大悦城-写字楼截至报告期末可售面积包括配套车位可售面积。
3、香港环球大厦 11 层原为标的公司持有的投资物业，已于 2017 年整体出售。
182
4、上海静安大悦城二期北项目截至报告期末尚未取得预售许可证，可售面积为预计未来达到可售条件的面积。
（3）交易标的主要房地产项目出租情况
报告期内，交易标的主要房地产项目出租情况如下：
建筑面积 平均出租率（%） 租金收入（亿元）
项目名称 权益比例
（万 m2） 2016 年 2017 年 2018 年 1-5 月 2016 年 2017 年 2018 年 1-5 月
西单大悦城-购物中心 51% 15.64 94 97 96 6.37 6.47 2.89
沈阳大悦城 100% 33.13 95 95 97 1.83 2.09 1.00
朝阳大悦城 45.90% 36.28 95 92 99 5.23 5.85 2.72
上海静安大悦城-购物
51% 15.79 90 94 95 2.15 2.16 0.62
中心
天津大悦城 51% 18.46 99 97 98 3.32 3.71 1.67
烟台大悦城 51% 21.96 99 98 89 1.01 1.11 0.48
成都大悦城-购物中心 100% 26.35 97 93 97 1.13 1.41 1.05
上海长风大悦城（改
100% 12.20 - - 98 - 0.55 0.11
造中）
北京中粮广场 51% 11.86 92 77 88 2.10 2.18 1.06
香港中粮大厦 100% 2.00 95 96 91 0.72 0.75 0.40
香港环球大厦 11 层
100% 0.15 100 - - 0.09 - -
（已出售）
上海鹏利辉盛阁公寓 100% 4.91 82 88 85 1.10 1.16 0.48
杭州大悦城综合体 48.6（其中购物中心约 20
55% - - - - - -
（在建） 万 m2）
183
建筑面积 平均出租率（%） 租金收入（亿元）
项目名称 权益比例
（万 m2） 2016 年 2017 年 2018 年 1-5 月 2016 年 2017 年 2018 年 1-5 月
中粮置地广场（在建） 51% 8.17 - - - - - -
西安大悦城（改造中） 80% 14.68 - - - - 0.01 -
前滩中粮海景壹号-写
50% 4.02 - - - - - -
字楼（在建）
注：2017 年北京中粮广场 C 座进行了装修改造，此处出租率计算包括了装修改造的 C 座，若剔除改造影响，出租率为 96%。
184
5、在建、拟建项目建设情况与原计划不存在重大不一致情况
截至报告期末，大悦城地产及其下属公司在建项目包括中粮置地广场项目、前滩
中粮海景壹号项目、杭州大悦城综合体项目、上海静安大悦城二期北项目、海南中粮红
塘悦海项目、西安大悦城项目与上海长风大悦城项目。截至本独立财务顾问报告出具日，
上述在建项目最新进展情况如下：
截至本独立财务
截至报告期末建 原计划完工时 实际完工时间/最新预
项目名称 顾问报告出具日
设状态 间 计完工时间
建设状态
中粮置地广场项目 在建 完工 2018年7月 2018年7月
前滩中粮海景壹号
在建 在建 2018年10月 2018年底
项目
2019年8月（住
在建（住宅部分
杭州大悦城综合体 宅部分已于
已于2017年4月 在建 2019年12月
项目 2017年4月完
完工）
工）
上海静安大悦城二
在建 在建 2020年12月 2020年12月
期北项目
海南中粮红塘悦海 在建（一期2017 2018年10月 2018年10月（二期）
在建
项目 年9月完工） （二期） 2018年12月（三期）
西安大悦城项目（改
在建（改造中） 在建（改造中） 2018年12月 2018年12月
造项目）
上海长风大悦城项
在建（改造中） 在建（改造中） 2018年9月 2018年11月
目（改造项目）
注：1、上海长风大悦城目前仍处于部分改造阶段，已改造完成部分于2018年5月1日重装开业并投入运营。
2、杭州大悦城综合体中，杭州大悦城-购物中心及写字楼（T1）项目计划于2019年8月竣工备案，与原计
划一致。若将写字楼、商业街、酒店式公寓（T2、T3、T4）业态包含在内，则杭州大悦城综合体整体将
于2019年12月竣工。
截至报告期末，大悦城地产及其下属公司拟建项目包括青岛项目、成都酒城项目（暂
定名，原成都中粮广场项目）、重庆中央公园项目与青岛即墨项目。截至本独立财务顾
问报告出具日，上述拟建项目最新进展情况如下：
截至本独立财务
截至报告期末建 实际开工时间/最
项目名称 顾问报告出具日 原计划开工时间
设状态 新预计开工时间
建设状态
青岛项目 拟建 在建 2018年6月 2018年6月
成都酒城项目 拟建 拟建 未定 未定
重庆中央公园项 2018年9月底（住
拟建 拟建 未定
目 宅地块）
2018年10月（住 2018年11月（住
青岛即墨项目 拟建 拟建 宅）、2018年12 宅）、2018年12
月（商业） 月（商业）
185
经核查，除前滩中粮海景壹号项目、上海长风大悦城项目、青岛即墨项目外，上述
在建、拟建项目预计完工/开工时间与原计划完工/开工时间均一致。前滩中粮海景壹号
项目原计划完工时间 2018 年 10 月，最新预计完工时间调整至 2018 年底，系项目进度
较预期稍慢所致；上海长风大悦城项目原计划完工时间为 2018 年 9 月，最新预计完工
时间调整至 2018 年 11 月，系项目改造工程量大所致；青岛即墨项目住宅部分原计划开
工时间为 2018 年 10 月，最新预计开工时间为 2018 年 11 月，系建筑工程施工许可预计
较原定时间稍晚取得所致。综上，截至本独立财务顾问报告出具日，标的公司在建、拟
建项目建设情况与原计划不存在重大不一致情况。
6、大悦城地产在建项目、已完工项目和拟建项目是否存在出售或回购安排
根据大悦城地产于 2017 年 8 月 17 日发布的有关成立基金的公告，大悦城地产附属
公司 Hengxin（作为普通合伙人）、耀动有限公司（作为有限合伙人）与 GIC (Realty) Private
limited （以下简称“GIC”）的附属公司 Reco Joyrepo Private Limited（作为有限合伙人）
成立了境外基金 Garbo Commercial Property Fund L.P（以下简称“境外基金”），并签署
了境外有限合伙协议。大悦城地产拟将上海高星置业有限公司的上海长风大悦城项目的
相关权益或所涉股权注入大悦城地产参与成立的境外基金中，以实现引入外部资金对该
项目进行升级改造的同时通过基金享有收益。该项目的具体情况如下：
项目具体名称 上海长风大悦城项目（由上海高星置业有限公司运营）
坐落位置 上海市普陀区大渡河路 196 号
运营模式 大悦城地产投资物业业务板块下的综合购物中心，以收取租金作为收入来源
会计核算方式 作为投资性房地产核算
截至 2018 年 5 月 31 日，长风大悦城合并层面投资性房地产账面价值为
账面价值
253,514.83 万元
上海长风大悦城合并层面 2018 年 1-5 月实现主营业务收入 1,769.60 万元，2017
资产贡献收入
年实现主营业务收入 7,499.02 万元
上海长风大悦城合并层面 2018 年 1-5 月实现净利润-6,002.05 万元，2017 年实
资产净利润
净利润-10,249.19 万元
资产贡献收入占标
上海长风大悦城合并层面 2018 年 1-5 月实现收入占大悦城地产投资物业收入
的资产投资物业收
的比例为 1.28%，2017 年该比例为 2.25%
入的比例
资产贡献净利润占
标的资产净利润的 2018 年 1-5 月及 2017 年，上海长风大悦城合并层面净利润均为亏损
比例
186
大悦城地产将上海长风大悦城股权注入境外基金，履行资产注资的义务，与此同时，
上海长风大悦城目前下属于大悦城地产境外子公司上海高星置业有限公司，其经审计
2017 年底资产负债率为 68.92%，高于大悦城地产 2017 年底资产负债率 64.25%，因此
将其注入境外基金后，大悦城地产将相应减少报表的负债压力，降低资产负债率；上海
长风大悦城自 2016 年 11 月完成收购，一直到 2018 年 5 月重装开业，一直处于改造装
修过程中，期间收入下滑未能弥补期间费用开支，致使项目处于亏损状态中，此次将长
风大悦城注入到境外基金也将有助于大悦城地产利润水平提升，其出售安排具有商业合
理性。
大悦城地产已聘请评估机构对上海长风大悦城净资产价值进行评估，并计划在评估
结果确定后上报中粮集团备案。评估完成后大悦城地产及境外基金预计将以不低于评估
值的价格对上海长风大悦城进行市场化定价并由大悦城地产以资产出资注入到境外基
金，定价符合商业化公平、公正、公允的原则。因为注资价格预计将不低于上海长风大
悦城经评估备案的净资产价格，大悦城地产合并报表层面将确认一笔投资收益，因此本
次资产注入境外基金后，大悦城地产的净资产不会被稀释，不会对本次交易大悦城地产
的估值价值造成影响。
除上述情况之外，截至独立财务顾问报告出具日，大悦城地产在建项目、已完工项
目和拟建项目不存在其他整体项目出售或回购安排。
六、报告期内主要财务指标
单位：万元
项目 2018 年 5 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产总额 6,152,251.35 5,855,053.79 5,620,144.54
负债总额 3,895,704.52 3,761,587.95 3,509,769.66
所有者权益 2,256,546.83 2,093,465.84 2,110,374.88
归属于母公司股东权益 1,397,150.16 1,261,403.06 1,240,521.00
资产负债率 63.32% 64.25% 62.45%
项目 2018 年 1-5 月 2017 年度 2016 年度
187
项目 2018 年 5 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
营业收入 358,992.47 1,165,776.10 698,709.70
利润总额 186,084.70 200,553.35 39,968.02
净利润 148,436.93 134,236.28 4,881.09
归属于母公司股东的净利润 118,128.49 44,989.98 -15,441.31
扣除非经常性损益后归母净利润 9,806.56 34,487.21 -13,724.19
经营活动产生现金流量净额 128,277.92 471,047.03 385,366.92
投资活动产生现金流量净额 -1,089.05 -145,149.77 -131,427.76
筹资活动产生现金流量净额 79,700.16 -145,394.45 250,086.54
基本每股收益（元/股） 0.08 0.03 -0.01
毛利率 50.20% 45.23% 52.09%
注：上述财务数据已经审计。
七、近三年评估、增资、改制情况
根据大悦城地产公开披露信息及其提供的文件，最近三年，大悦城地产不存在增加
法定股本、评估及改制的情况。大悦城地产最近三年增加已发行股份的情况详见本独立
财务顾问报告“第四章 标的资产基本情况”之 “二、历史沿革”之 “（六）2015 年 4 月，
发行供股股份”。
八、主要资产权属、主要负债及对外担保情况
（一）主要资产权属
1、土地使用权
（1）出让土地使用权
截至本独立财务顾问报告出具日，标的公司及其境内下属子公司拥有的出让土地使
用权的主要情况如下：
188
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
北京市西城区西单 为《“西单大悦城”经营性物业
京央西国用（2014 北大街 131 号楼、 抵押贷款项目银团贷款合同》
1 西单大悦城 14,540.58 出让 综合商业等 2044.05.31
出）第 00007 号 甲 131 号楼、乙 131 （11010420100000006）项下贷
号楼 款抵押担保
为《北京弘泰基业房地产有限
办公、商业、 办公、地下车库 公司朝阳大悦城项目 25 亿元
京朝国用（2012 朝阳区朝阳北路 99
2 北京弘泰地产 58,958.27 出让 地下商业、 2054.07.28；商业、地 经营性物业抵押银团贷款合
出）第 00171 号 号楼、101 号楼
地下车库 下商业 2044.07.28 同》（11100201600005281DK）
项下贷款提供抵押担保
京市东港澳台国用
东城区建国门内大
3 中粮广场发展 （2002 出）字第 5,857.60 出让 综合用地 2044.02.29
街8号
10146 号
京市东港澳台国用 为《授信额度协议》
东城区建国门内大
4 中粮广场发展 （2002 出）字第 10,635.32 出让 综合用地 2044.02.29 （2017001RS053）项下贷款提
街8号
10147 号 供抵押担保
京市东港澳台国用
东城区建国门内大
5 中粮广场发展 （2002 出）字第 6,062.542 出让 综合用地 2044.02.29
街8号
10148 号
全部土地面积 13,030.28 ㎡及
批发零售用 批发零售用地 全部在建工程地下一至地下三
京东国用（2014 北京市东城区安定
6 北京昆庭资管 13,030.28 出让 地、商务金 2050.09.07；商务金融 层为《固定资产贷款合同》（建
出）第 00268 号 门外大街 208 号
融用地 用地 2060.09.07 京 2016 年 127051 字第 0492
号）项下贷款提供抵押担保
2 根据该《国有土地使用证》记载，该土地使用权面积原为 6,286.93 平方米，其中 1-27 部分国有土地使用权已经由香港上海汇丰银行有限公司北京分行领取了《国有土地使用证》，
现剩余土地使用权面积为 6,062.54 平方米。
189
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
沪房地闸字（2014）
7 上海新兰 西藏北路 166 号 9,435.00 出让 商业 2046.01.10 无
第 011307 号
沪（2018）静字不
8 上海新兰 动产权第 010711 海宁路 1215 号 12,894.00 出让 商业 2052.06.29 无
号
沪房地闸字（2014） 北站街道 46 街坊 商业、住宅 商业 2053.09.29；住宅
9 上海新兰 27,854.40 出让 无
第 015080 号 28 丘 用地 2083.09.29
以该土地及其上任何时候的在
建工程为《上海大悦城二期北
沪房地闸字（2015）北站街道 459 街坊
10 上海新兰 20,498.20 出让 商业、办公 权属证书未记载 块项目银团贷款协议》
第 000902 号 1丘
（17164000857）项下贷款提供
抵押担保
为中国农业银行股份有限公司
商务办公：
上海自贸区试验区分行金额为
沪房地浦字（2015）三林镇 107 街坊 1/7 商务办公、 2013.3.18-2063.3.17；；
11 上海悦耀置业 24,592.10 出让 9.9 亿元的固定资产贷款（主合
第 098688 号 丘 住宅 住宅：
同编号 31010520160000114）
2013.3.18-2083.3.17
提供抵押担保
沪房地浦字（2011）银城中路 600 弄 5、
12 上海鹏利置业 24,316.00 出让 住宅用地 2069.04.22 无
第 043560 号 6、7 号
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
13 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24 为《人民币壹拾叁亿
第 017183 号 号，168 弄 56 号
用地 （RMB1,300,000,000.00 ）元
房地合一，土地面
商业、办公、 固定资产银团贷款合同》
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 积合计 115,818
14 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24 （29184000347 号）项下贷款
第 017218 号 号，168 弄 56 号
用地 提供抵押担保
15 上海高星置业 沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 出让 商业、办公、2005.03.25-2055.03.24
190
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
第 017217 号 号，168 弄 56 号 娱乐等综合
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
16 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017190 号 号，168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
17 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017189 号 号，168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
18 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017252 号 号，168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
19 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017234 号 号，168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
20 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017227 号 号，168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
21 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017188 号 号，168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
22 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017231 号 号，168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
23 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017182 号 号，168 弄 56 号
用地
191
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
24 上海高星置业 沪房地普字（2011）大渡河路 168 弄 56 出让 商业、办公、2005.03.25-2055.03.24
第 017205 号 号,大渡河路 178、 娱乐等综合
196 号 用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
25 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017236 号 号，168 弄 56 号
用地
大渡河路 168 弄 56 商业、办公、
沪房地普字（2011）
26 上海高星置业 号,大渡河路 178、 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017200 号
196 号 用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
27 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017240 号 号，168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
28 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017220 号 号、168 弄 56 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
29 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017233 号 号、168 弄 136 号
用地
大渡河路 178、196 商业、办公、
沪房地普字（2011）
30 上海高星置业 号、大渡河路 168 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017178 号
弄-136 号 用地
大渡河路 178、196 商业、办公、
沪房地普字（2011）
31 上海高星置业 号、大渡河路 168 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017210 号
弄 136 号 用地
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 商业、办公、
32 上海高星置业 出让 2005.03.25-2055.03.24
第 017213 号 号、大渡河路 168 娱乐等综合
192
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
弄 136 号 用地
大渡河路 178、196 商业、办公、
沪房地普字（2011）
33 上海高星置业 号、大渡河路 168 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017215 号
弄 136 号 用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
34 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017229 号 号、168 弄 136 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
35 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017203 号 号、168 弄 136 号
用地
大渡河路 178、196 商业、办公、
沪房地普字（2011）
36 上海高星置业 号、大渡河路 168 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017253 号
弄 136 号 用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
37 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017168 号 号、168 弄 136 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
38 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017186 号 号、168 弄 136 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
39 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017199 号 号、168 弄 136 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
40 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017194 号 号、168 弄 136 号
用地
41 上海高星置业 沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 出让 商业、办公、2005.03.25-2055.03.24
193
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
第 017167 号 号、168 弄 136 号 娱乐等综合
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
42 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017192 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
43 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017197 号 号、168 弄 136 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
44 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017211 号 号、168 弄 136 号
用地
大渡河路 178、196 商业、办公、
沪房地普字（2011）
45 上海高星置业 号、大渡河路 168 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017254 号
弄 136 号 用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
46 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017315 号 号、168 弄 136 号
用地
大渡河路 178、196 商业、办公、
沪房地普字（2011）
47 上海高星置业 号、大渡河路 168 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017202 号
弄 136 号 用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
48 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017187 号 号、168 弄 136 号
用地
大渡河路 178、196 商业、办公、
沪房地普字（2011）
49 上海高星置业 号、大渡河路 168 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017173 号
弄 136 号 用地
194
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
50 上海高星置业 沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 出让 商业、办公、2005.03.25-2055.03.24
第 017201 号 号 娱乐等综合
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
51 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017209 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
52 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017265 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
53 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017263 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
54 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017172 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
55 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017249 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
56 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017248 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
57 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017191 号 号
用地
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 商业、办公、
58 上海高星置业 出让 2005.03.25-2055.03.24
第 017247 号 号 娱乐等综合
195
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
59 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017250 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
60 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017207 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
61 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017208 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
62 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017251 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
63 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017224 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
64 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017221 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
65 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017246 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
66 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017242 号 号
用地
67 上海高星置业 沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 出让 商业、办公、2005.03.25-2055.03.24
196
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
第 017243 号 号 娱乐等综合
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
68 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017245 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
69 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017244 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
70 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017219 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
71 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017184 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
72 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017185 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
73 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017206 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
74 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017255 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
75 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017316 号 号
用地
197
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
76 上海高星置业 沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 出让 商业、办公、2005.03.25-2055.03.24
第 017170 号 号 娱乐等综合
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
77 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017256 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
78 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017257 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
79 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017258 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
80 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017264 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
81 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017266 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
82 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017267 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
83 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017270 号 号
用地
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 商业、办公、
84 上海高星置业 出让 2005.03.25-2055.03.24
第 017269 号 号 娱乐等综合
198
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
85 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017166 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
86 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017268 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）
87 上海高星置业 大渡河路 196 号 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 010353 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
88 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017163 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
89 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017165 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
90 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017171 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
91 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017169 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
92 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017196 号 号
用地
93 上海高星置业 沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 出让 商业、办公、2005.03.25-2055.03.24
199
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
第 017195 号 号 娱乐等综合
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
94 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017193 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
95 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017241 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
96 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017262 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
97 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017237 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
98 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017175 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
99 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017181 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
100 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017223 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
101 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017176 号 号
用地
200
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
102 上海高星置业 沪房地普字（2011）大渡河路 178、196 出让 商业、办公、2005.03.25-2055.03.24
第 017177 号 号 娱乐等综合
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
103 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017179 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
104 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017174 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
105 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017180 号 号
用地
商业、办公、
沪房地普字（2011）大渡河路 178、196
106 上海高星置业 出让 娱乐等综合 2005.03.25-2055.03.24
第 017204 号 号
用地
为《大悦城（天津）有限公司
北区购物中心人民币 24 亿元
房地证津字第 天津市南开区南门 其他商服用 经营性物业抵押银团贷款合
107 天津大悦城 60,908.60 出让 2050.05.04
104011416016 号 外大街 2 号 地 同》（2014 年津中银南团字第
2014001 号）项下贷款提供抵
押担保
房地证津字第 天津市南开区南门 其他商服用
108 天津大悦城 6,392.80 出让 2050.12.21 无
1040815000556 号 外大街 6 号 地
南开区南门外大街
房地证津字第 其他商服用
109 天津大悦城 与服装街交口悦府 1,684.00 出让 2050.12.21 无
1040815000517 号 地
广场 2/3-负 201
201
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
为《人民币中（长）期借款合
沈阳国用（2013） 沈阳市大东区小东 同》（兴银沈 2009 经营性物业
110 沈阳大悦城 7,768.10 出让 商业用地 2043.07.08
第 0106 号 路 贷款 N003 号）项下贷款提供
抵押担保
为《人民币资金借款合同》（沈
沈阳国用（2013） 沈阳市大东区小东
111 沈阳大悦城 6,536.02 出让 商业用地 2043.07.08 东 2016 商抵贷字 01 号）提供
第 0104 号 路
抵押担保；
为《中国农业银行固定资产借
沈阳国用（2013） 沈阳市大东区小东 款合同》（编号：
112 沈阳大悦城 12,486.22 出让 商业用地 2043.07.08
第 0105 号 路 21010520150000001）提供抵押
担保
沈阳国用（2001） 沈阳市大东区小东
113 沈阳大悦城 23,928.94 出让 公建、商住 2043.07.08 无
字第 0042 号 路
三土房（2008）字 三亚市田独镇亚龙
114 亚龙湾开发 3,295.24 出让 商服用地 2048.01.22 无
第 9200 号 湾开发区亚龙大道
三亚市吉阳镇亚龙
三土房（2015）字
115 亚龙湾开发 湾国家旅游度假区 5,422.13 出让 商服用地 2048.01.22 无
第 04642 号
亚龙湾大道
三土房（2013）字 三亚市吉阳镇亚龙 机关团体用
116 亚龙湾开发 23,663.72 出让 2059.08.05 无
第 14671 号 湾大道 地
三土房（2013）字 三亚市吉阳镇亚龙 机关团体用
117 亚龙湾开发 10,700.59 出让 2059.08.05 无
第 14670 号 湾大道 地
三土房（2010）字 三亚市河西区外贸 城镇单一住
118 亚龙湾开发 309.43 出让 2062.11.19 无
第 13883 号 路 宅用地
三土房（2015）字 三亚市吉阳区亚龙 住宿餐饮用 为《人民币资金借款合同
119 亚龙湾开发 18,135.28 出让 2056.10.11
第 06218 号 湾国家旅游度假区 地 （（2014）商贷字第 01 号）》项
202
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
下债权提供抵押担保
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
120 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,676.00 出让 2056.10.11
地
0024767 号 度假酒店海景套房
别墅 1 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
121 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,735.81 出让 2056.10.11
地
0024768 号 度假酒店海景套房
别墅 2 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区 为《人民币资金借款合同
住宿餐饮用
122 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,791.90 出让 2056.10.11 （（2014）商贷字第 01 号）》项
地
0024770 号 度假酒店海景套房 下债权提供抵押担保
别墅 3 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
123 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,761.75 出让 2056.10.11
地
0024772 号 度假酒店海景套房
别墅 4 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
124 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,679.88 出让 2056.10.11
地
0024774 号 度假酒店海景套房
别墅 5 栋
203
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
125 亚龙湾开发 琼（2017）三亚市 三亚市吉阳区亚龙 1,681.21 出让 住宿餐饮用 2056.10.11
不动产权第 湾国家旅游度假区 地
0024773 号 滨海路三亚瑞吉
度假酒店海景套房
别墅 6 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
126 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,015.99 出让 2056.10.11
地
0024777 号 度假酒店海景套房
别墅 7 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
127 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,749.71 出让 2056.10.11
地
0024760 号 度假酒店海景套房
别墅 8 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
128 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,596.54 出让 2056.10.11
地
0024761 号 度假酒店海景套房
别墅 9 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
129 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 1,763.97 出让 2056.10.11
地
0024762 号 度假酒店海景套房
别墅 10 栋
130 亚龙湾开发 琼（2017）三亚市 三亚市吉阳区亚龙 2,369.42 出让 住宿餐饮用 2056.10.11
204
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
不动产权第 湾国家旅游度假区 地
0024775 号 滨海路三亚瑞吉
度假酒店皇家套房
别墅 1 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
131 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 2,393.52 出让 2056.10.11
地
0024759 号 度假酒店皇家套房
别墅 2 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
132 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 2,382.39 出让 2056.10.11
地
0024769 号 度假酒店皇家套房
别墅 3 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
133 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 2,421.05 出让 2056.10.11
地
0024771 号 度假酒店皇家套房
别墅 4 栋
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市
湾国家旅游度假区 住宿餐饮用
134 亚龙湾开发 不动产权第 139,137.23 出让 2056.10.11
滨海路三亚瑞吉 地
0024456 号
度假酒店主楼
琼（2017）三亚市 三亚市吉阳区亚龙
住宿餐饮用
135 亚龙湾开发 不动产权第 湾国家旅游度假区 7,265.51 出让 2056.10.11
地
0025043 号 滨海路三亚瑞吉
205
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
度假酒店水疗中心
三亚市吉阳区亚龙
琼（2017）三亚市 湾国家旅游度假区
住宿餐饮用
136 亚龙湾开发 不动产权第 滨海路三亚瑞吉 6,544.85 出让 2056.10.11
地
0024776 号 度假酒店总统套房
别墅
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
137 亚龙湾开发 5,798.86 出让 商服用地 2042.02.21 无
第 008783 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
138 亚龙湾开发 84,212.80 出让 商服用地 2045.02.28 无
第 008806 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
139 亚龙湾开发 1,785.30 出让 商服用地 2042.02.21 无
第 008786 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
140 亚龙湾开发 17,082.26 出让 商服用地 2062.12.25 无
第 008787 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
141 亚龙湾开发 9,711.51 出让 商服用地 2062.12.25 无
第 008792 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
142 亚龙湾开发 190,088.82 出让 商服用地 2045.02.28 无
第 008797 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
143 亚龙湾开发 86,162.50 出让 商服用地 2045.02.28 无
第 008803 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳区亚龙
144 亚龙湾开发 20,771.49 出让 商服用地 2045.02.01 无
第 008867 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
145 亚龙湾开发 24,199.36 出让 商服用地 2062.10.19 无
第 008776 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
146 亚龙湾开发 36,165.85 出让 商服用地 2034.03.29 无
第 008777 号 湾国家旅游度假区
206
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
147 亚龙湾开发 280.62 出让 商服用地 2048.01.22 无
008778 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
148 亚龙湾开发 36,078.41 出让 商服用地 2048.01.22 无
008779 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
149 亚龙湾开发 196.67 出让 商服用地 2048.01.22 无
008780 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
150 亚龙湾开发 1,507.77 出让 商服用地 2048.01.22 无
008781 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
151 亚龙湾开发 29,532.55 出让 商服用地 2048.01.22 无
008782 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
152 亚龙湾开发 19,459.14 出让 商服用地 2048.01.22 无
008784 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
153 亚龙湾开发 808.74 出让 商服用地 2048.01.22 无
008785 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
154 亚龙湾开发 71.63 出让 商服用地 2062.12.25 无
008788 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
155 亚龙湾开发 114.10 出让 商服用地 2062.12.25 无
第 008789 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
156 亚龙湾开发 1,230.15 出让 商服用地 2062.12.25 无
第 008790 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
157 亚龙湾开发 12,037.65 出让 商服用地 2062.12.25 无
第 008791 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
158 亚龙湾开发 70.69 出让 商服用地 2048.01.22 无
008793 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
159 亚龙湾开发 9,836.84 出让 商服用地 2065.03.31 无
008794 号 湾国家旅游度假区
207
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
160 亚龙湾开发 203.32 出让 商服用地 2045.02.28 无
008795 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
161 亚龙湾开发 778.39 出让 商服用地 2045.02.28 无
008796 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
162 亚龙湾开发 2.42 出让 商服用地 2045.02.28 无
008798 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
163 亚龙湾开发 33.15 出让 商服用地 2045.02.28 无
008799 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
164 亚龙湾开发 5.20 出让 商服用地 2045.02.28 无
008800 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
165 亚龙湾开发 16,229.22 出让 商服用地 2045.02.28 无
008801 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
166 亚龙湾开发 73.65 出让 商服用地 2045.02.28 无
008802 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
167 亚龙湾开发 10,130.14 出让 商服用地 2045.02.28 无
008804 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
168 亚龙湾开发 40.53 出让 商服用地 2045.02.28 无
008805 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
169 亚龙湾开发 291.35 出让 商服用地 2045.02.28 无
008807 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
170 亚龙湾开发 20,384.83 出让 商服用地 2045.02.28 无
008808 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市亚龙湾国家
171 亚龙湾开发 9,442.48 出让 商服用地 2045.02.01 无
005928 号 旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
172 亚龙湾开发 4,748.42 出让 商服用地 2045.03.31 无
008809 号 湾国家旅游度假区
208
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
173 亚龙湾开发 9,327.84 出让 商服用地 2062.09.12 无
11160 号 湾国家旅游度假区
三土房（2012）第 三亚市吉阳镇亚龙
174 亚龙湾开发 2,516.64 出让 商服用地 2062.09.12 无
11162 号 湾国家旅游度假区
琼（2016）三亚市
三亚市吉阳区亚龙 会议展览用
175 三亚虹霞开发 不动产权第 40,276.363 出让 2063.02.09 无
湾国家旅游度假区 地
0015116 号
三土房（2008）字 三亚市田独镇亚龙
176 三亚虹霞开发 113,550.204 出让 商服用地 2045.03.31 无
第 9077 号 湾开发区亚龙大道
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
177 三亚虹霞开发 2,698.15 出让 商服用地 2045.03.31 无
第 009308 号 湾开发区亚龙大道
琼（2016）三亚市
三亚市天涯区红塘 商业居住混
178 三亚悦晟开发 不动产权第 60,302.57 出让 2085.01.21 为《固定资产贷款合同》（合同
湾旅游度假区 合用地
0008017 号 编号：
琼（2016）三亚市 HTWBTZ46000510020180000
三亚市天涯区红塘 商业居住混
179 三亚悦晟开发 不动产权第 81,412.54 出让 2085.01.21 7）项下贷款提供担保
湾旅游度假区 合用地
0008019 号
琼（2017）三亚市
5 三亚市天涯区红塘 城镇住宅用
180 三亚悦晟教学 不动产权第 7,957.87 出让 2085.01.21 无
湾旅游度假区 地
0026505 号
成国用（2013）第 武侯区簇桥街办高 商业用地 成都卓远地产提供成都大悦城
181 成都卓远地产 37,867.16 出让 2047.09.03
363 号 碑村（A 宗） （物流交 2、3、4 号楼及地下室部分商
3
根据三亚虹霞开发的说明，该宗土地对应会展中心所占用的土地，截至本独立财务顾问报告出具日，三亚虹霞开发正在办理会展中心的房屋权属证书，一旦会展中心的房屋权属
证书办理完毕，该宗土地证将注销。
4
根据三亚虹霞开发的说明，该宗土地对应公主郡三期项目所占用土地，截至本独立财务顾问报告出具日，该宗土地上除三亚虹霞开发自持的会所之外的房产均已销售，建筑面积
为 958.27 平方米，上述会所尚未办理房屋权属证书，一旦办理完毕，该宗土地使用权证将注销。
5
该土地原为三亚悦晟开发持有，后因三亚悦晟开发存续分立出三亚悦晟教学，2017 年 11 月 21 日，土地使用权权利人由三亚悦晟开发变更为三亚悦晟教学。
209
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
易） 铺和车位抵押担保，并签订编
号为 2017 营抵字 001 号的抵押
合同
成都卓远地产提供成都大悦城
商业用地 2、3、4 号楼及地下室部分商
成国用（2013）第 武侯区簇桥街办高
182 成都卓远地产 28,668.73 出让 （物流交 2047.09.03 铺和车位抵押担保，并签订编
362 号 碑村（B 宗）
易） 号为 2017 营抵字 001 号的抵押
合同
成都卓远地产提供成都大悦城
商业（地
2、3、4 号楼及地下室部分商
成国用（2014）第 武侯区太平园中三 下），商业配
183 成都卓远地产 2,212.09 出让 2047.09.03 铺和车位抵押担保，并签订编
109 号 路（地下空间） 套停车场
号为 2017 营抵字 001 号的抵押
（地下）
合同
成都卓远地产 成国用（2011）第 成都市武侯区簇桥
184 12,019.69 出让 商业用地 2047.09.03 无
6 589 号 乡高高碑村
因与四川泰来房屋开发有限公
司、四川泰来餐饮管理有限责
任公司、四川泰来会所管理有
成国用（2004）第 成都市武侯区碧云 限责任公司的房屋租赁合同纠
185 四川中国酒城 1,066.70 出让 商业 2040.05.21
1265 号 路1号 纷一案向成都市中级人民法院
提出诉讼保全请求，并将位于
成都市武侯区碧云路 1 号的商
业建筑提供财产担保
186 四川中国酒城 成国用（2006）第 成都市武侯区火车 49,518.57 出让 商业 2033.07.23 无
6根据成都卓远地产的说明，因政府部门移交土地之时未将其上原有的建筑物拆除，移交后截至本独立财务顾问报告出具日，拆迁未完成，土地尚未动工。
210
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
143 号 南站西路 8 号
成国用（2006）第 成都市武侯区火车
187 四川中国酒城 2,309.32 出让 商业 2043.07.23 无
145 号 南站西路 10 号
拱墅区隐秀路与规
浙江和润天成 杭拱国用（2014） 城镇住宅用
188 划永固路交叉口西 9,473.00 出让 2084.11.17 无
置业 第 100113 号 地
南角
拱墅区隐秀路与莫 为《固定资产借款合同》 编号：
浙江和润天成 杭拱国用（2014）
189 干山路交叉口西南 65,902.00 出让 商服用地 2054.11.17 16PRJ068）项下贷款提供抵押
置业 第 100114 号
角 担保
烟台市芝罘区，南
为《固定资产借款合同》 编号：
烟国用（2012）第 至北马路，西至海 商服用地
190 烟台大悦城 40,762.00 出让 2051.05.15 2016 烟台大悦城借字 001 号）
10178 号 港路，东、北至用 （05）
项下贷款提供抵押担保
地边界
为《贸易融资主协议》（贸融资
市曲江国用（2010 西安曲江新区慈恩
191 西安秦汉唐 22,426.20 出让 商业 2045.10.25 字第 ZH1800000116825 号）项
出）第 022 号 西路东侧
下贷款提供担保
市曲江国用（2010 西安曲江新区慈恩
192 西安秦汉唐 17,323.30 出让 商业 2045.10.25 无
出）第 021 号 西路东侧
三土房（2016）字 三亚市吉阳镇亚龙 住宿餐饮用
193 中粮三亚酒店 1,239.48 出让 2062.12.26
第 01060 号 湾开发区滨海路 地
为《人民币流动资金贷款合同》
三土房（2016）字 三亚市吉阳镇亚龙 住宿餐饮用
194 中粮三亚酒店 1,046.33 出让 2062.12.26 （（2016）流贷字第 01 号）以
第 01160 号 湾开发区滨海路 地
及《固定资产贷款合同》
三土房（2016）字 三亚市吉阳镇亚龙 住宿餐饮用
195 中粮三亚酒店 1,292.09 出让 2062.12.26 （（2011）固贷字第 01 号）项
第 01282 号 湾开发区滨海路 地
下贷款提供抵押担保
三土房（2016）字 三亚市吉阳镇亚龙 住宿餐饮用
196 中粮三亚酒店 937.35 出让 2062.12.26
第 01278 号 湾开发区滨海路 地
211
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
三土房（2016）字 三亚市吉阳镇亚龙 住宿餐饮用
197 中粮三亚酒店 940.05 出让 2062.12.26
第 01279 号 湾开发区滨海路 地
三土房（2016）字 三亚市吉阳镇亚龙 住宿餐饮用
198 中粮三亚酒店 1,237.97 出让 2062.12.26
第 01277 号 湾开发区滨海路 地
三土房（2016）字 三亚市吉阳镇亚龙 住宿餐饮用
199 中粮三亚酒店 46,343.86 出让 2062.12.26
第 01281 号 湾开发区滨海路 地
三土房（2016）字 三亚市吉阳镇亚龙 住宿餐饮用
200 中粮三亚酒店 53,629.48 出让 2062.12.26
第 01280 号 湾开发区滨海路 地
渝（2018）渝北区
渝北区两路组团 F 城镇住宅用
201 重庆泽悦 不动产权第 33,726 出让 2067.10.30 无
分区 F129-1 号地块 地
000121627 号
渝（2018）渝北区
渝北区两路组团 F 城镇住宅用
202 重庆泽悦 不动产权第 16,697.2 出让 2067.10.30 无
分区 F131-1 号地块 地
000121744 号
渝（2018）渝北区
渝北区两路组团 F 城镇住宅用
203 重庆泽悦 不动产权第 19,482.9 出让 2067.10.30 无
分区 F131-2 号地块 地
000121687 号
渝（2018）渝北区
渝北区两路组团 F 其他商服用
204 重庆泽悦 不动产权第 15,656.8 出让 2057.10.30 无
分区 F134-1 号地块 地
000121790 号
渝（2018）渝北区
渝北区两路组团 F 其他商服用
205 重庆泽悦 不动产权第 31,139.1 出让 2057.10.30 无
分区 F135-1 号地块 地
000121870 号
鲁（2017）青岛市 为《固定资产贷款合同》 编号：
青岛市北区金沙路
206 青岛大悦城 不动产权第 815 出让 商服用地 2057.11.09 2018-530-贷-8-1）项下贷款提
15 号
0102361 号 供担保
212
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
鲁（2017）青岛市
青岛市北区湖清路
207 青岛大悦城 不动产权第 5,843.2 出让 城镇住宅 2087.11.09
9 号西
0102363 号
鲁（2017）青岛市
青岛市北区湖清路
208 青岛大悦城 不动产权第 9,279.9 出让 城镇住宅 2087.11.09
9 号东
0102393 号
鲁（2017）青岛市
青岛市北区金沙路
209 青岛大悦城 不动产权第 5,113.7 出让 城镇住宅 2087.11.09
15 号
0102542 号
鲁（2018）青岛市
青岛市北区湖清路
210 青岛大悦城 不动产权第 487 出让 商服用地 2057.11.09
9 号东
0001627 号
青岛市北区宁海路
鲁（2018）青岛市 以东、辽宁路以南、
211 青岛大悦城 不动产权第 道口路以西、登州 1,571.4 出让 城镇住宅 2087.11.09 无
0016012 号 路以北商务广场地
块（B-6-01）
青岛市北区宁海路
鲁（2018b）青岛市 以东、辽宁路以南、
212 青岛大悦城 不动产权第 道口路以西、登州 15,270.2 出让 商服用地 2057.11.09 无
0016032 号 路以北商务广场地
块（B-6-01）
青岛市北区宁海路
鲁（2018）青岛市
以东、辽宁路以南、
213 青岛大悦城 不动产权第 23,821.4 出让 商服用地 2057.11.09 无
道口路以西、登州
0020648 号
路以北商务广场地
213
序 土地使用权证号/ 土地使用 土地使用权期限/终止
土地使用权人 坐落 面积（㎡） 土地用途 他项权利
号 不动产权证证号 权类型 日期
块（B-6-03）
零售商业、
鲁（2018）即墨市 餐饮、旅馆、
青岛智悦置地 即墨区经济开发区
214 不动产权第 54,377 出让 商务金融、 2058.02.28 无
7 盟旺路 365 号
0019585 号 娱乐、其他
商服
鲁（2018）即墨市
即墨区经济开发区
215 青岛智悦置地 不动产权第 59,994 出让 城镇住宅 2088.02.29 无
宁东路 6 号
0019584 号
7 根据大悦城地产提供的土地使用权出让合同、土地使用权出让金缴纳凭证，以及大悦城地产的说明，青岛智悦置地新取得的 2 宗土地使用权已与青岛市国土资源和房屋管理局即
墨分局签署土地使用权出让合同，且已足额缴纳土地使用权出让金，尚未取得土地使用权证书。
214
（2）划拨土地使用权
大悦城地产下属境内子公司亚龙湾开发名下拥有的划拨土地使用权情况如下：
序号 土地使用权证号 坐落 面积（㎡） 使用权类型 主要用途
亚龙湾开发滨海公园项目的
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
1 9,189.30 划拨 中心广场地块及滨海公园西
第 11135 号 湾国家旅游度假区
侧绿地及相关配套
亚龙湾开发滨海公园项目的
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
2 61,917.70 划拨 中心广场地块及滨海公园西
第 11159 号 湾国家旅游度假区
侧绿地及相关配套
三土房（2003）字 三亚亚龙湾国家旅
3 划拨 污水处理厂
第 1030 号 游度假区 7,000.00
三土房（2012）字 三亚市吉阳镇亚龙
4 32,089.90 划拨 绿地、滨海大道及相关配套
第 11158 号 湾国家旅游度假区
根据亚龙湾开发的说明，上述表格中第 1、2 和 4 项所述的 3 宗划拨地均是亚龙湾
开发在 1992 年设立时由海南省旅游总公司以基础设施和土地及房产折价入资 1,200 万
元中的一部分。根据三亚市人民政府办公室印发的《三亚市政府市长办公会议纪要》
（2017 年 3 月 22 日，第 117 期）：“……市委市政府要求亚龙湾公司将滨海绿地广场进
行免费开放……该公司持有爱立方景区项目用地的全部土地使用权，并且已按程序办理
了爱立方景区项目的前期方案报批、施工图报建、门票收费审批等手续，已投入大量资
金……亚龙湾爱立方景区滨海区域免费开放后，其用地性质已从经营属性变为公共属
性……”。
根据亚龙湾开发的确认，上述 4 项划拨土地使用权不存在被查封、抵押或设置其他
第三者权益的情形，不存在现实或潜在的重大权属纠纷。亚龙湾开发未因滨海公园项目
划拨土地使用权未办理出让变更手续而受到过行政处罚。
根据中粮集团出具的承诺函，如因标的公司及其下属企业不规范物业问题及其他涉
及标的公司及其下属企业的不合规事项引致任何争议或者损失，中粮集团同意承担并赔
偿相关损失、损害和开支，从而避免中粮地产及其下属公司因此受到任何损失。如大悦
城地产及其下属公司的不合规事项给中粮地产实际造成损失，则中粮集团将在收到中粮
地产要求赔偿的书面通知后半年内，以现金方式向中粮地产进行赔偿。
综上所述，亚龙湾开发滨海公园项目部分划拨土地使用权未办理出让变更手续不会
对大悦城地产的经营造成重大不利影响，不会对本次交易构成重大不利影响。
215
2、房屋所有权
（1）已取得房屋权属证书的房产
截至本独立财务顾问报告出具日，标的公司及其境内下属子公司拥有的已取得房屋
权属证书的房产的主要情况如下：
216
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
X 京房权证西字第 西城区西单北大街甲
1 西单大悦城 15,275.75 办公
088205 号 131 号
为《“西单大悦城”经营性物业抵押贷款项目
X 京房权证西字第 西城区西单北大街 汽车库，商业、餐饮娱乐，
2 西单大悦城 137,493.88 银团贷款合同》（11010420100000006）项
095076 号 131 号 商业、餐饮娱乐、办公
下贷款提供担保
X 京房权证西字第 西城区西单北大街乙
3 西单大悦城 32,884.82 酒店
103267 号 131 号
X 京房权证朝字第 朝阳区朝阳北路 99
4 北京弘泰地产 69,235.74 办公 无
956493 号 号楼
为《北京弘泰基业房地产有限公司朝阳大
X 京房权证朝字第 朝阳区朝阳北路 101 悦城项目 25 亿元经营性物业抵押银团贷款
5 北京弘泰地产 207,824.37 商业
956489 号 号楼 合同》（11100201600005281DK）项下贷款
提供抵押担保
X 京房权证朝字第 朝阳区朝阳北路 99
6 北京弘泰地产 85,693.47 车库、库房 无
956487 号 号楼、101 号楼地下
京房权证市东港澳台字 东城区建国门内大街
7 中粮广场发展 30,808.38 办公
第 10103 号 8号
京房权证市东港澳台字 东城区建国门内大街 为《授信额度协议》（2017001RS053）项下
8 中粮广场发展 55,937.08 办公
第 10104 号 8号 贷款提供抵押担保
京房权证市东港澳台字 东城区建国门内大街
9 中粮广场发展 31,886.348 办公
第 10105 号 8号
沪房地闸字（2014）第
10 上海新兰 西藏北路 166 号 63,921.93 商业、特种用途 无
011307 号
11 上海新兰 沪（2017）静字不动产权 曲阜路 66 弄 1-5 号及 90,435.66 商品房 无
8 根据该《房屋所有权证》记载，该房屋建筑面积原为 33,066.54 平方米，其中 1-27 部分房屋已经由香港上海汇丰银行有限公司北京分行领取了《房屋所有权证》，现剩余房屋建
筑面积为 31,886.34 平方米。
217
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
第 018173 号 曲阜路 76 号
沪（2018）静字不动产权
12 上海新兰 海宁路 1215 号 92,484.61 商业 无
第 010711 号
沪房地浦字（2011）第 银城中路 600 弄 5、6、
13 上海鹏利置业 49,212.01 住宅 无
043560 号 7号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
14 上海高星置业 1,917.24 特种用途、商业
017183 号 号，168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
15 上海高星置业 196.31 特种用途、商业
017218 号 号，168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
16 上海高星置业 103.45 特种用途、商业
017217 号 号，168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
17 上海高星置业 104.99 特种用途、商业
017190 号 号，168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196 为《人民币壹拾叁亿
18 上海高星置业 126.73 特种用途、商业
017189 号 号，168 弄 56 号 （RMB1,300,000,000.00 ）元固定资产银团
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196 贷款合同》（29184000347 号）项下贷款提
19 上海高星置业 134.15 特种用途、商业
017252 号 号，168 弄 56 号 供抵押担保
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
20 上海高星置业 133.76 特种用途、商业
017234 号 号，168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
21 上海高星置业 119.37 特种用途、商业
017227 号 号，168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
22 上海高星置业 108.98 特种用途、商业
017188 号 号，168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
23 上海高星置业 126.78 特种用途、商业
017231 号 号，168 弄 56 号
218
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
24 上海高星置业 948.81 特种用途、商业
017182 号 号，168 弄 56 号
大渡河路 168 弄 56
沪房地普字（2011）第
25 上海高星置业 号,大渡河路 178、196 2429.13 特种用途、商业
017205 号
号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
26 上海高星置业 943.26 特种用途、商业
017236 号 号，168 弄 56 号
大渡河路 168 弄 56
沪房地普字（2011）第
27 上海高星置业 号,大渡河路 178、196 2,436.78 特种用途、商业
017200 号
号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
28 上海高星置业 942.90 特种用途、商业
017240 号 号，168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
29 上海高星置业 2,376.02 特种用途、商业
017220 号 号、168 弄 56 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
30 上海高星置业 839.31 特种用途、商业
017233 号 号、168 弄 136 号
大渡河路 178、196
沪房地普字（2011）第
31 上海高星置业 号、大渡河路 168 119.53 商业、特种用途
017178 号
弄-136 号
大渡河路 178、196
沪房地普字（2011）第
32 上海高星置业 号、大渡河路 168 弄 201.69 商业、特种用途
017210 号
136 号
大渡河路 178、196
沪房地普字（2011）第
33 上海高星置业 号、大渡河路 168 弄 344.95 商业、特种用途
017213 号
136 号
34 上海高星置业 沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196 328.09 商业、特种用途
219
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
017215 号 号、大渡河路 168 弄
136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
35 上海高星置业 2,701.49 商业、特种用途
017229 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
36 上海高星置业 335.89 商业、特种用途
017203 号 号、168 弄 136 号
大渡河路 178、196
沪房地普字（2011）第
37 上海高星置业 号、大渡河路 168 弄 246.10 商业、特种用途
017253 号
136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
38 上海高星置业 2,348.47 商业、特种用途
017168 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
39 上海高星置业 168.23 商业、特种用途
017186 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
40 上海高星置业 273.06 商业、特种用途
017199 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
41 上海高星置业 3,589.50 商业、特种用途
017194 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
42 上海高星置业 2,394.81 商业、特种用途
017167 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第
43 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 722.76 商业、特种用途
017192 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
44 上海高星置业 4,838.03 商业、特种用途
017197 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
45 上海高星置业 2,385.06 商业、特种用途
017211 号 号、168 弄 136 号
46 上海高星置业 沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196 720.99 商业、特种用途
220
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
017254 号 号、大渡河路 168 弄
136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
47 上海高星置业 3,628.04 商业、特种用途
017315 号 号、168 弄 136 号
大渡河路 178、196
沪房地普字（2011）第
48 上海高星置业 号、大渡河路 168 弄 2,347.21 商业、特种用途
017202 号
136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
49 上海高星置业 720.22 商业、特种用途
017187 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196
50 上海高星置业 3,699.77 商业、特种用途
017173 号 号、168 弄 136 号
沪房地普字（2011）第
51 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 22,500.59 商业、特种用途
017201 号
沪房地普字（2011）第
52 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 9,509.05 商业、特种用途
017209 号
沪房地普字（2011）第
53 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 234.60 商业、特种用途
017265 号
沪房地普字（2011）第
54 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 232.87 商业、特种用途
017263 号
沪房地普字（2011）第
55 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 297.15 商业、特种用途
017172 号
沪房地普字（2011）第
56 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 464.61 商业、特种用途
017249 号
沪房地普字（2011）第
57 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 209.02 商业、特种用途
017248 号
58 上海高星置业 沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196 号 294.15 商业、特种用途
221
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
017191 号
上海高星置业 沪房地普字（2011）第 大渡河路 178、196 号 545.88 商业、特种用途
59
017247 号
沪房地普字（2011）第
60 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 341.12 商业、特种用途
017250 号
沪房地普字（2011）第
61 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,632.71 商业、特种用途
017207 号
沪房地普字（2011）第
62 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 318.36 商业、特种用途
017208 号
沪房地普字（2011）第
63 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 287.54 商业、特种用途
017251 号
沪房地普字（2011）第
64 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 198.24 商业、特种用途
017224 号
沪房地普字（2011）第
65 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,142.51 商业、特种用途
017221 号
沪房地普字（2011）第
66 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 100.54 商业、特种用途
017246 号
沪房地普字（2011）第
67 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 436.11 商业、特种用途
017242 号
沪房地普字（2011）第
68 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 309.42 商业、特种用途
017243 号
沪房地普字（2011）第
69 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 298.28 商业、特种用途
017245 号
沪房地普字（2011）第
70 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 161.67 商业、特种用途
017244 号
222
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
沪房地普字（2011）第
71 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 562.90 商业、特种用途
017219 号
沪房地普字（2011）第
72 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 239.73 商业、特种用途
017184 号
沪房地普字（2011）第
73 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 461.15 商业、特种用途
017185 号
沪房地普字（2011）第
74 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 216.49 商业、特种用途
017206 号
沪房地普字（2011）第
75 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 230.17 商业、特种用途
017255 号
沪房地普字（2011）第
76 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 4,196.60 商业、特种用途
017316 号
沪房地普字（2011）第
77 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 6,519.32 商业、特种用途
017170 号
沪房地普字（2011）第
78 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 699.01 商业、特种用途
017256 号
沪房地普字（2011）第
79 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 332.91 商业、特种用途
017257 号
沪房地普字（2011）第
80 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 185.94 商业、特种用途
017258 号
沪房地普字（2011）第
81 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,240.12 商业、特种用途
017264 号
沪房地普字（2011）第
82 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 443.27 商业、特种用途
017266 号
沪房地普字（2011）第
83 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 191.20 商业、特种用途
017267 号
223
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
沪房地普字（2011）第
84 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 450.68 商业、特种用途
017270 号
沪房地普字（2011）第
85 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 568.41 商业、特种用途
017269 号
沪房地普字（2011）第
86 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 176.32 商业、特种用途
017166 号
沪房地普字（2011）第
87 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,028.65 商业、特种用途
017268 号
沪房地普字（2011）第
88 上海高星置业 大渡河路 196 号 593.32 商业
010353 号
沪房地普字（2011）第
89 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 578.47 商业、特种用途
017163 号
沪房地普字（2011）第
90 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 694.60 商业、特种用途
017165 号
沪房地普字（2011）第
91 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,667.21 商业、特种用途
017171 号
沪房地普字（2011）第
92 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 176.71 商业、特种用途
017169 号
沪房地普字（2011）第
93 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 432.93 商业、特种用途
017196 号
沪房地普字（2011）第
94 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 454.17 商业、特种用途
017195 号
沪房地普字（2011）第
95 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 176.32 商业、特种用途
017193 号
沪房地普字（2011）第
96 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 312.02 商业、特种用途
017241 号
224
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
沪房地普字（2011）第
97 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,453.97 商业、特种用途
017262 号
沪房地普字（2011）第
98 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,277.20 商业、特种用途
017237 号
沪房地普字（2011）第
99 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,067.99 商业、特种用途
017175 号
沪房地普字（2011）第
100 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,409.82 商业、特种用途
017181 号
沪房地普字（2011）第
101 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 541.74 商业、特种用途
017223 号
沪房地普字（2011）第
102 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 704.15 商业、特种用途
017176 号
沪房地普字（2011）第
103 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 756.27 商业、特种用途
017177 号
沪房地普字（2011）第
104 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,314.81 商业、特种用途
017179 号
沪房地普字（2011）第
105 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 914.52 商业、特种用途
017174 号
沪房地普字（2011）第
106 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 1,819.32 商业、特种用途
017180 号
沪房地普字（2011）第
107 上海高星置业 大渡河路 178、196 号 2,290.00 商业、特种用途
017204 号
为《大悦城（天津）有限公司北区购物中
房地证津字第 天津市南开区南门外 心人民币 24 亿元经营性物业抵押银团贷款
108 天津大悦城 139,129.73 非居住
104011416016 号 大街 2 号 合同》2014 年津中银南团字第 2014001 号）
项下贷款提供抵押担保
225
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
房地证津字第 天津市南开区南门外
109 天津大悦城 44,088.38 非居住 无
1040815000556 号 大街 6 号
南开区南门外大街与
房地证津字第
110 天津大悦城 服装街交口悦府广场 11,613.65 非居住 无
1040815000517 号
2/3-负 201
为《人民币中（长）期借款合同》（兴银沈
沈房权证中心字第
111 沈阳大悦城 大东区小东路 6 号 55,663.01 地下车库、自行车库、商业 2009 经营性物业贷款 N003 号）项下贷款
NO60888115 号
提供抵押担保。
沈房权证中心字第 为《人民币资金借款合同》（沈东 2016 商
112 沈阳大悦城 大东区小东路 5 号 52,398.96 其他
NO60383498 号 抵贷字 01 号）提供抵押担保
沈房权证中心字第 为《中国农业银行固定资产借款合同》（编
113 沈阳大悦城 大东区小东路 10 号 116,940.3 商业
NO60541529 号 号：21010520150000001 的）提供抵押担保
沈房权证中心字第 大东区小东路 10-2 号
114 沈阳大悦城 90.15 住宅 无
NO60385227 号 （1-6-1）
沈房权证中心字第
115 沈阳大悦城 大东区小东路 9 号 53,512.4 商业 无
NO60883184 号
沈房权证中心字第
116 沈阳大悦城 大东区小东路 8 号 26,349.78 商业 无
NO60565931 号
沈房权证市-沈河字第 沈河区西滨河路 62
117 沈阳大悦城 200.39 住宅 无
7848 号9 号
大东区东顺城广育才
118 沈阳大悦城 大东房字第 017843 号10 荟魁星小区平房 1-4 108 车库 无
号
9 该项房产的房屋所有权人目前登记为沈阳鹏源大都会房产开发有限公司，此名称为沈阳大悦城的曾用名。
10 同上。
226
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
大东区东顺城广育才
119 沈阳大悦城 大东房字第 017844 号11 271 权属证书未记载 无
荟魁星小区 17 号楼
三亚市田独镇亚龙湾
三土房（2008）字第 9200
120 亚龙湾开发 开发区亚龙大道亚龙 1,930.87 权属证书未记载 无
号
湾会公主郡小会所
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2015）字第
121 亚龙湾开发 国家旅游度假区亚龙 7,763.14 会所 无
04642 号
湾大道公主郡大会所
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2013）字第 大道亚龙湾行政中心
122 亚龙湾开发 21,694.17 办公 无
14671 号 1 号楼（不含第三层
架空部分）
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2013）字第 大道亚龙湾行政中心
123 亚龙湾开发 9,809.97 办公 无
14670 号 2 号楼（不含第一层
架空部分）
三亚市河西区外贸路
三土房（2010）字第
124 亚龙湾开发 宁海花园 A、B 栋地 1,782.97 地下室 无
13883 号
下室（不含人防面积）
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海 为亚龙湾开发在《人民币资金借款合同》
125 亚龙湾开发 298.86 酒店别墅
权第 0024767 号 路三亚瑞吉度假酒店 （（2014）商贷字第 01 号）项下的 10 亿元
海景套房别墅 1 栋 的借款提供担保。
126 亚龙湾开发 琼（2017）三亚市不动产 三亚市吉阳区亚龙湾 298.86 酒店别墅
11 同上。
227
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
权第 0024768 号 国家旅游度假区滨海
路三亚瑞吉度假酒店
海景套房别墅 2 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
127 亚龙湾开发 298.86 酒店别墅
权第 0024770 号 路三亚瑞吉度假酒店
海景套房别墅 3 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
128 亚龙湾开发 298.86 酒店别墅
权第 0024772 号 路三亚瑞吉度假酒店
海景套房别墅 4 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
129 亚龙湾开发 298.86 酒店别墅
权第 0024774 号 路三亚瑞吉度假酒店
海景套房别墅 5 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
130 亚龙湾开发 298.86 酒店别墅
权第 0024773 号 路三亚瑞吉度假酒店
海景套房别墅 6 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
131 亚龙湾开发 151.27 酒店别墅
权第 0024777 号 路三亚瑞吉度假酒店
海景套房别墅 7 栋
132 三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产
亚龙湾开发 国家旅游度假区滨海 298.86 酒店别墅
权第 0024760 号
路三亚瑞吉度假酒店
228
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
海景套房别墅 8 栋
亚龙湾开发 琼（2017）三亚市不动产 三亚市吉阳区亚龙湾 298.86 酒店别墅
权第 0024761 号 国家旅游度假区滨海
133
路三亚瑞吉度假酒店
海景套房别墅 9 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
134 亚龙湾开发 298.86 酒店别墅
权第 0024762 号 路三亚瑞吉度假酒店
海景套房别墅 10 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
135 亚龙湾开发 441.78 酒店别墅
权第 0024775 号 路三亚瑞吉度假酒店
皇家套房别墅 1 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
136 亚龙湾开发 441.78 酒店别墅
权第 0024759 号 路三亚瑞吉度假酒店
皇家套房别墅 2 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
137 亚龙湾开发 441.78 酒店别墅
权第 0024769 号 路三亚瑞吉度假酒店
皇家套房别墅 3 栋
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
138 亚龙湾开发 441.78 酒店别墅
权第 0024771 号 路三亚瑞吉度假酒店
皇家套房别墅 4 栋
139 亚龙湾开发 琼（2017）三亚市不动产 三亚市吉阳区亚龙湾 81,301.94 酒店
229
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
权第 0024456 号 国家旅游度假区滨海
路三亚瑞吉度假酒店
主楼
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
140 亚龙湾开发 2,069.38 酒店
权第 0025043 号 路三亚瑞吉度假酒店
水疗中心
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2017）三亚市不动产 国家旅游度假区滨海
141 亚龙湾开发 1,011.67 酒店别墅
权第 0024776 号 路三亚瑞吉度假酒店
总统套房别墅
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2018）三亚市不动产 国家旅游度假区亚龙
142 亚龙湾开发 925.28 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023609 号 湾滨海公园服务站-6
栋（滨海综合服务站）
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2018）三亚市不动产 国家旅游度假区亚龙
143 亚龙湾开发 109.84 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023602 号 湾滨海公园服务站
-13 栋（东入口建筑）
三亚市吉阳区亚龙湾
国家旅游度假区亚龙
琼（2018）三亚市不动产
144 亚龙湾开发 湾滨海公园服务站 725.97 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023605 号
-11 栋（过街通道出入
口建筑）
琼（2018）三亚市不动产 三亚市吉阳区亚龙湾
145 亚龙湾开发 553.41 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023608 号 国家旅游度假区亚龙
230
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
湾滨海公园服务站
-15 栋（蝴蝶谷博物馆
建筑）
三亚市吉阳区亚龙湾
国家旅游度假区亚龙
琼（2018）三亚市不动产
146 亚龙湾开发 湾滨海公园服务站 619.83 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023607 号
-14 栋（蝴蝶谷入口建
筑）
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2018）三亚市不动产 国家旅游度假区亚龙
147 亚龙湾开发 98.53 其他商服用地/设备房 无
权第 0023604 号 湾滨海公园设备间
（零度乐园设备房）
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2018）三亚市不动产 国家旅游度假区亚龙
148 亚龙湾开发 2,527.56 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023610 号 湾滨海公园潜水中心
-5 栋（潜水基地建筑）
三亚市吉阳区亚龙湾
国家旅游度假区亚龙
琼（2018）三亚市不动产
149 亚龙湾开发 湾滨海公园湾里商业 655.8 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023611 号
街（东亲水街）-2 栋
[亲水建筑（东侧）]
三亚市吉阳区亚龙湾
国家旅游度假区亚龙
琼（2018）三亚市不动产
150 亚龙湾开发 湾滨海公园湾里商业 3,236.54 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023597 号
街-1 栋（入口原有建
筑改造）
231
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2018）三亚市不动产 国家旅游度假区亚龙
151 亚龙湾开发 89.11 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023601 号 湾滨海公园服务站-8
栋（三星级卫生间）
三亚市吉阳区亚龙湾
国家旅游度假区亚龙
琼（2018）三亚市不动产
152 亚龙湾开发 湾滨海公园服务站 89.11 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023606 号
-12 栋（三星级卫生
间）
三亚市吉阳区亚龙湾
国家旅游度假区亚龙
琼（2018）三亚市不动产
153 亚龙湾开发 湾滨海公园服务站-3 1,173.57 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023603 号
栋（售票与集散中心
及司机导游俱乐部）
三亚市吉阳区亚龙湾
国家旅游度假区亚龙
琼（2018）三亚市不动产
154 亚龙湾开发 湾滨海公园服务站 430.15 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023595 号
-10 栋（水上项目讲解
培训处）
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2018）三亚市不动产 国家旅游度假区亚龙
155 亚龙湾开发 158.5 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023596 号 湾滨海公园服务站-9
栋（五星级卫生间）
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2018）三亚市不动产
156 亚龙湾开发 国家旅游度假区亚龙 655.8 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023612 号
湾滨海公园湾里商业
232
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
街（西亲水街）-2 栋
[亲水建筑（西侧）
三亚市吉阳区亚龙湾
琼（2018）三亚市不动产 国家旅游度假区亚龙
157 亚龙湾开发 67.36 其他商服用地/配套设施 无
权第 0023184 号 湾滨海公园服务站-7
栋（医务室）
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2012）字第 开发区亚龙大道亚龙
158 三亚虹霞开发 1,297.72 酒店 无
009308 号 湾公主郡三期酒店服
务中心 A
武侯区大悦路 418 号
附 1060 号房屋实际
所在楼层为-1 夹层至
成房权证监证字第 1 层；大悦路 518 号 2
159 成都卓远地产 133,827.81 商业（物流交易）
5084569 号 栋 1 楼 2 号、2 栋 1
楼 8 号、2 栋 1 楼 13
号房屋实际所在楼层
成都大悦城 2、3、4 号楼及地下室部分商
为1至2层
铺和车位为固定资产借款合同》（2017 年营
成房权证监证字第 武侯区大悦路 518 号
160 成都卓远地产 27,034.31 商业（物流交易） 固贷字 001 号）项下贷款提供抵押担保
5084612 号 地下室
成房权证监证字第 武侯区大悦路 518 号
161 成都卓远地产 837.04 商业（物流交易）
5084638 号 3栋1楼1号
成房权证监证字第 武侯区大悦路 518 号
162 成都卓远地产 173.37 商业（物流交易）
5084628 号 4栋1楼1号
成房权证监证字第 武侯区大悦路 518 号
163 成都卓远地产 101,665.83 车位
5084511 号 地下车位
233
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
武侯区大悦路 518 号
地下室-2 楼 10013
成房权证监证字第
164 成都卓远地产 号，-2 楼 10011 号， 163.22 预留市政公共设施点位
5084600 号
-2 楼 10025 号，-2 楼
10022 号
蓉房权证成房监证字第 成都市武侯区碧云路 四川中国酒城在诉讼纠纷中就其向法院申
165 四川中国酒城 2,461.98 商业
1055700 号 1号 请保全被告资产而提供担保
成房权证监证字第 成都市武侯区火车南
166 四川中国酒城 3,724.44 办公 无
1326059 号 站西路 8 号
成房权证监证字第 成都市武侯区火车南
167 四川中国酒城 3,921.76 办公 无
1326063 号 站西路 8 号
成房权证监证字第 成都市武侯区火车南
168 四川中国酒城 25,891.20 商业 无
1326066 号 站西路 8 号
成房权证监证字第 成都市武侯区火车南
169 四川中国酒城 746.66 其他 无
1326069 号 站西路 8 号
成房权证监证字第 成都市武侯区火车南
170 四川中国酒城 15,026.26 商业 无
1483074 号 站西路 8 号
成房权证监证字第 成都市武侯区火车南
171 四川中国酒城 14,443.46 商业 无
1483075 号 站西路 8 号
为《固定资产借款合同》（编号：2016 烟台
烟房权证芝字第 355500 烟台市芝罘区北马路
172 烟台大悦城 129,308.88 商业 大悦城借字 001 号）项下贷款提供抵押担
号 150 号
保
西安市房权证曲江新区 西安市曲江新区慈恩
为《贸易融资主协议》（贸融资字第
字第 西路大雁塔南广场西
173 西安秦汉唐 146,509.31 商业 ZH1800000116825 号）项下贷款提供抵押
1125104003-25-2-10101 侧 2 幢 1 单元 10101
担保
号 室
234
序 房屋所有权证号/不动产
房屋所有权人 地址 建筑面积（m2） 规划用途 他项权利
号 权证证号
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2016）字第
174 中粮三亚酒店 开发区滨海路美高梅 229.72 酒店
01060 号
酒店别墅 1 栋
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2016）字第
175 中粮三亚酒店 开发区滨海路美高梅 263.8 酒店
01160 号
酒店别墅 2 栋
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2016）字第
176 中粮三亚酒店 开发区滨海路美高梅 334.06 酒店
01282 号
酒店别墅 3 栋
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2016）字第
177 中粮三亚酒店 开发区滨海路美高梅 229.72 酒店
01278 号
酒店别墅 6 栋 为《借款合同》（2016）流贷字第 01 号项
三亚市吉阳镇亚龙湾 下贷款提供抵押担保。
三土房（2016）字第
178 中粮三亚酒店 开发区滨海路美高梅 263.80 酒店
01279 号
酒店别墅 7 栋
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2016）字第
179 中粮三亚酒店 开发区滨海路美高梅 334.06 酒店
01277 号
酒店别墅 8 栋
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2016）字第
180 中粮三亚酒店 开发区滨海路美高梅 47,038.42 酒店
01281 号
酒店主楼 A 栋
三亚市吉阳镇亚龙湾
三土房（2016）字第
181 中粮三亚酒店 开发区滨海路美高梅 59,414.01 酒店
01280 号
酒店主楼 B 栋
235
（2）尚未获取房屋权属证书的房产
截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产下属项目公司尚未获取房屋权属证书
的房产情况如下：
账面价值（元）
序 项目
建筑物名称 面积（㎡） 瑕疵类型 （截至 2017 年 12
号 公司
月 31 日）
系北京弘泰地产未经批准在
北京弘 朝阳大悦城购物中心建筑顶
1 朝阳大悦城 3,760.00 27,911,679.87
泰地产 层之上加盖的建筑，未办理房
产证
1998 年建成，建设时未办理相
中粮三
2 美高梅酒店海边餐厅 400.00 关立项及建设批准手续，未办 16,322,325.28
亚酒店
理房产证
系沈阳大悦城在规定文件批
沈阳大 鹏利广场 A 区裙房连
3 - 准之外建设的建筑，未办理房 14,367,212.84
悦城 廊
产证
4 保安临时宿舍 1,230.00 临时建筑，未办理房产证
5 广场商亭
中心广场地下改造商 建设在划拨地上，未办理房产 33,676,727.99
6 13,201.81
业及办公室 证
7 中心广场地上建筑
仙人掌度假酒店项目系亚龙
湾开发自行开发建设的酒店
物业。该项目主体工程已于
1998 年竣工并对外运营，后亚
龙湾开发于 2000 年在该项目
8 仙人掌度假酒店 38,500.00 内兴建多功能会议厅，并于 67,366,683.89
亚龙湾 2005 年对该项目进行了改装
开发 及扩建。亚龙湾开发未能就该
项目的建设、改装及扩建事宜
依法履行相关立项及建设批
准手续，未办理房产证
9 瑞吉酒店特色餐厅
瑞吉酒店皇家别墅管 位于亚龙湾开发自行开发建
10
理房及水电设备房 设的瑞吉酒店的 6 项超出建设
规划的房屋，亚龙湾开发未能
11 瑞吉酒店热交换器房 1,666.00 35,409,703.63
就该等房屋的建设事宜依法
瑞吉酒店海景别墅管 履行相关立项及建设批准手
12
理房 续，未办理房产证
13 瑞吉酒店交配电房
236
账面价值（元）
序 项目
建筑物名称 面积（㎡） 瑕疵类型 （截至 2017 年 12
号 公司
月 31 日）
瑞吉酒店水上交通管
14
理房及设备房
系三亚虹霞开发自行开发建
设的公主郡三期项目销售完
三亚虹
15 公主郡三期会所 958.27 成后，未经批准即在规定文件 8,003,326.38
霞开发
批准之外建设的建筑，未办理
房产证
合计 203,057,659.88
截至本独立财务顾问报告出具之日，上述房产未取得权属证书。上述尚未获取房屋
权属证书的房产在建设手续上存在一定程度的瑕疵，因此办理房屋权属证书存在一定难
度，尚无法预计办理完毕的时间。根据大悦城地产的说明，一旦上述房产符合申请办理
权属证书的条件，各相关项目公司将尽快申请办理，相关费用将由各项目公司各自承担。
根据大悦城地产的确认，截止本独立财务顾问报告出具之日，上述尚未获取房屋权
属证书的相关项目公司并未因此受到过土地、规划或建设主管部门的处罚，前述存在瑕
疵的房产因此被责令拆除的风险较小，目前该等房屋均由大悦城地产的子公司正常使
用。
上述尚未获取房屋权属证书的房产主要为标的公司相关酒店和亚龙湾爱立方滨海
公园的辅助配套设施、办公用房或部分酒店用房。其中，用于相关酒店和爱立方滨海公
园的辅助配套设施、办公用房不属于建筑主体部分或主要用途，对相关公司的生产经营
影响较小；酒店用房涉及仙人掌酒店，由于仙人掌酒店仅为亚龙湾开发经营的其中一家
酒店，对亚龙湾开发的生产经营影响较小。此外，截至 2017 年 12 月 31 日，大悦城地
产经审计的投资性房地产账面价值为 26,323,916,669.18 元，经审计的固定资产账面价值
为 3,189,852,819.55 元，尚未获取房屋权属证书的房产合计账面价值占投资性房地产和
固定资产账面价值合计账面价值的比例约为 0.69%，存在权属瑕疵的房产的账面价值占
大悦城地产境内子公司所持有的全部房产账面价值的比例较小。因此，上述尚未获取房
屋权属证书的房产对标的公司的生产经营不构成重大影响。
根据《发行股份购买资产协议》、《减值补偿协议》及其补充协议，标的资产定价基
237
于对标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产
状况、盈利水平、品牌优势等因素的综合考虑，交易双方在确定交易价格时已充分知悉
前述情形，已综合考虑了该等房产的具体情况。同时，交易双方就标的资产的减值进行
了约定，减值承诺期满后，如标的资产期末价值较本次重组的标的资产交易价格出现减
值，则交易对方将向中粮地产就减值部分进行股份补偿，该约定有利于保护上市公司及
全体股东的利益。因此，标的公司部分房产权属存在瑕疵的情况不会对本次交易的估值
产生影响。
此外，根据中粮集团出具的承诺函，就包括上述尚未取得房屋权属证书的房产在内
的物业不合规情形，如该等不合规情形引致任何争议或者损失，中粮集团同意承担并赔
偿相关损失、损害和开支，从而避免中粮地产及其下属公司因此受到任何损失。如大悦
城地产及其下属公司的不合规事项给中粮地产实际造成损失，则中粮集团将在收到中粮
地产要求赔偿的书面通知后半年内，以现金方式向中粮地产进行赔偿。
中粮集团的上述补偿承诺具有充分性、合理性，且切实可行：
（1）根据中粮集团截至 2018 年 6 月 30 日的财务报表，中粮集团截至 2018 年 6
月 30 日的货币资金为 6,286,879 万元（合并口径），具有良好的现金偿付能力，因此有
能力履行上述补偿承诺。
（2）鉴于中粮集团已承诺将以现金方式赔偿中粮地产遭受的实际损失，该等承诺
函作为中粮集团签署确认的文件，对其具有法律约束力，且中粮集团承诺，如其违反前
述承诺，因此给中粮地产造成损失的，中粮集团将承担相应赔偿责任。当承诺函中相关
承诺履行的条件触发时，中粮地产有权要求中粮集团履行承诺，若中粮集团不履行承诺，
则中粮地产有权据此向有管辖权的法院提起诉讼要求其履行承诺，并要求其承担相应赔
偿责任。
（3）根据《上市公司监管指引第 4 号——上市公司实际控制人、股东、关联方、
收购人以及上市公司承诺及履行》（中国证监会公告[2013]55 号，以下简称“《监管指引
第 4 号》”）的规定，如因相关法律法规、政策变化、自然灾害等中粮集团自身无法控
制的客观原因导致承诺无法履行或无法按期履行的，中粮地产将及时进行信息披露；除
因相关法律法规、政策变化、自然灾害等自身无法控制的客观原因外，承诺确已无法履
行或者履行承诺不利于维护中粮地产权益的，中粮集团将对履约过程中的障碍如实说明
238
理由，充分披露原因，向中粮地产或其他投资者提出用新承诺替代原有承诺或者提出豁
免履行承诺义务，并需提交股东大会审议。前述信息披露的要求以及需要履行的审批程
序要求在一定程度上可督促中粮集团严格履行其作出的承诺。
（4）如中粮集团提出用新承诺替代原有承诺或提出豁免履行承诺义务，在将变更
方案提交股东大会审议时，中粮地产将向股东提供网络投票方式，要求中粮集团及其关
联方回避表决。此外，中粮地产将督促独立董事、监事会就中粮集团提出的变更方案是
否合法合规、是否有利于保护上市公司或其他投资者的利益发表意见。
（5）中粮地产还将在定期报告中披露报告期内中粮集团公开承诺的事项及进展情
况。如发现中粮集团作出的承诺事项存在无法履行、无法按期履行或其他不符合《监管
指引第 4 号》要求的情形，中粮地产将及时披露相关信息并向投资者作出风险提示。
因此，中粮集团仅以现金补偿中粮地产的相关损失具有充分性、合理性，且具有督
促中粮集团履行相关承诺的切实可行措施。
综上所述，大悦城地产下属境内公司尚未取得房屋权属证书的房产不会构成对本次
交易的重大障碍。
3、房屋租赁
截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产境内子公司房屋租赁的主要情况如
下：
序
承租方 出租方 房屋所有权证号 地址 租赁期限 面积（㎡）
号
北京市东城区和
北京昆庭 北京航星机器制 平里东街 11 号航
1 东字第 100629 号 2017.02.06-2018.12.05 1,076.35
资管 造有限公司 星科技园航星 5
号楼 3 层
北京市东城区和
平里街道办事处
北京昆庭 京房权证东字第
2 王光伟、张爱平 （乡镇） 安定门 2017.02.20-2019.07.19 162
资管 050612 号
外大街 183 号 4
层 2428 室
上海前滩国际商 沪（2018）浦字不
上海悦耀 上海市浦东新区
3 务区投资（集团）动产权第 007771 2018.06.01-2018.12.31 241.91
置业 东育路 279 号
有限公司 号
2016.10.01-2018.09.30
4 上海鹏利 上海鑫兆房产发 沪（2016）静字不 天目中路 585 号 12 1,787
12
该租赁房屋已于 2018 年 9 月 30 日到期，但是已得到出租方出具的情况说明函，确认双方正在就续租事宜进行协
商，目前协商进展顺利，续租事宜不存在实质性障碍。
239
序
承租方 出租方 房屋所有权证号 地址 租赁期限 面积（㎡）
号
置业 展有限公司 动产权第 003596、 6-AEG/7-F
003597 号
沪房地浦字
上海鹏利 上海海世贸易有 合庆镇红星村
5 （2007）第 044258 2017.05.15-2019.05.14 211
置业 限公司 34/1 丘
号
沪房地普字
（2013）第 031355
号；
沪房地普字
上海高星 富鼎置业（上海） 普陀区大渡河路
6 （2013）第 031345 2017.04.22-2019.04.21 639.45
置业 有限公司 168 弄 26 号
号；
沪房地普字
（2013）第 031356
号
渝（2018）两江新 重庆市两江新区
重庆泓东实业有
7 重庆泽悦 区不动产权第 西湖支路 2 号精 2018.02.01-2023.01.31 773.24
限责任公司
000163692 号 信中心写字楼
青岛市市北区华
青岛大悦 青岛颐中物业管 青房自字第 547
8 阳路 20 号办公楼 2017.10.1-2020.9.30 1,291
城 理有限公司 号
3楼
三亚美高
三亚市田独镇红
9 梅度假酒 吴宛珍 -- 2017.07.01-2027.06.30 未约定
土坎村
店
三亚美高
三集土房（2012） 三亚市田独镇红
10 梅度假酒 朱业珍 2016.09.20-2021.09.19 未约定
字第 02443 号 土坎村
店
朝阳区朝阳门南
北京大悦 X 京房权证朝字
11 中粮集团 大街 8 号福临门 2018.01.01-2018.12.31 2,544
城商管 第 788126 号
大厦
山东省鑫诚恒业 即墨经济开发区
青岛智悦
12 开发建设有限公 - 鑫诚恒业大楼主 2018.04.02-2019.04.01 502
置地
司 楼 10 层东侧区域
臻悦(天
东城区建国门内
津)股权 京房权证市东港
大街 8 号北京中
13 投资基金 中粮广场发展 澳台字第 10104 2017.11.20-2022.11.19 79
粮广场 B 座 9 层
管理有限 号
04 单位
公司
臻悦(天
东城区建国门内
津)股权 京房权证市东港
大街 8 号北京中
14 投资基金 中粮广场发展 澳台字第 10104 2017.11.20-2022.11.19 75
粮广场 B 座 9 层
管理有限 号
17 单位
公司
沪（2016）静字不
上海鑫兆房产开 上海市天目中路 2018.12.01-
15 上海新兰 动产权第 003598 94
发有限公司 585 号 1201-E 室 2020.09.30
号
240
前述房屋租赁存在以下情况：
（1）未提供租赁房产权属证明情况
截至本独立财务顾问报告出具之日，大悦城地产境内子公司未提供权属证明的租赁
房屋如下：
面积
承租方 出租方 租赁房产权属情况说明 地址 租赁期限
（平方米）
出租方未提供租赁房产权
属证明，但已提供山东省
即墨经济开发区
山东省鑫诚 即墨经济开发区管理委员
青岛智悦置 鑫诚恒业大楼主 2018.04.02-20
恒业开发建 会出具的鑫诚恒业大厦为 502
地 楼 10 层东侧区 19.04.01
设有限公司 山东省鑫诚恒业开发建设
域
有限公司合法、合规开发
建设的说明
出租方未提供租赁房产权
中粮酒店（三
属证明，但已提供三亚市
亚）有限公司 三亚市田独镇红 2017.07.01 -
吴宛珍 吉阳区红土坎村村委会出 未约定
三亚美高梅 土坎村 2027.06.30
具的房屋为吴宛珍所有的
度假酒店
证明
截至本独立财务顾问报告出具之日，上述两项租赁房屋的出租方未向相关承租方提
供房产权属证书，但是已提供了相关单位出具的房屋所有权归属的说明。目前前述房产
均正常使用。
根据《中华人民共和国合同法》第 51 条的规定，无处分权的人处分他人财产，经
权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果上述租赁房
屋的出租方并无权利向相关承租方出租该等房产，并且后续未取得租赁房屋的所有权人
的追认，则存在上述租赁合同被认定为无效、相关承租方无法继续使用租赁房屋的风险。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条和第五十八条的规定，因第三人主张权
利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；
对于合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各
自承担相应的责任。因此，如果因上述租赁房屋出租方未提供房产权属证书导致相关承
租方无权继续使用该等房屋的，依据租赁合同及《中华人民共和国合同法》的相关规定，
大悦城地产相关境内子公司有权要求违约方赔偿其经济损失。鉴于上述境内子公司自租
用该等房屋以来，未因租赁事宜与任何人产生任何纠纷或争议，且该等房屋易寻求替代
场所，因此租赁违约的风险不会对大悦城地产的经营构成重大不利影响。
（2）即将到期租赁协议情况
241
截至本独立财务顾问报告出具之日，大悦城地产境内子公司已到期或将于 2018 年
12 月 31 日前到期的租赁协议如下：
承租方 出租方 地址 租赁期限
北京市东城区和平里东街 11 号 2017.02.06-
1 北京昆庭资管 北京航星机器制造有限公司
航星科技园航星 5 号楼 3 层 2018.12.05
2016.10.01-
2 上海鹏利置业 上海鑫兆房产发展有限公司 天目中路 585 号 6-AEG/7-F
2018.09.30
北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号 2018.01.01-
3 北京大悦城商管 中粮集团有限公司
福临门大厦 2018.12.31
上海前滩国际商务区投资（集 2018.06.01-
4 上海悦耀置业 上海市浦东新区东育路 279 号
团）有限公司 2018.12.31
根据北京昆庭资管的说明，就上述第 1 项租赁物业，北京昆庭资管将在到期后不再
续租；就上述第 2 项已到期的租赁协议，上海鹏利置业已得到相关出租方出具的情况说
明函，确认双方正在就相关房屋的新租或续租事宜进行协商，目前协商进展顺利，就新
租或续租事宜不存在实质性障碍。就上述第 3 项租赁协议，鉴于其出租方为中粮集团，
系中粮地产的控股股东，如中粮地产拟到期后继续使用该项房产，不能续租的风险较小；
就上述第 4 项租赁协议，租赁协议中约定上海悦耀置业享有优先续租权，续租申请应于
租赁期限届满日 2 个月前提出，根据上海悦耀置业的说明，上海悦耀置业将于约定时间
向出租方提出续租申请，不能续租的风险较小，对本次交易及交易完成后上市公司不存
在重大不利影响。
（3）承租房产尚未办理租赁备案情况
截至本独立财务顾问报告出具之日，大悦城地产境内子公司承租的房产尚未办理租
赁备案。
根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>
若干问题的解释（一）》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应
用法律若干问题的解释》（法释[2009]11 号）的有关规定，未办理租赁登记备案手续不
影响租赁合同的有效性，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理备案为
由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。因此，前述租赁房产未办理房屋租赁备
案登记不会影响租赁合同的效力，不会导致大悦城地产境内子公司无法继续使用租赁房
屋。同时，考虑到大悦城地产境内子公司承租的房产占大悦城地产所使用的房产总面积
的比例较小，并且该等房产主要作为办公用房或者职工宿舍，易寻求替代场所，前述租
赁房产未办理房屋租赁备案登记不会对本次交易完成后标的资产的经营构成重大不利
242
影响。
4、专利
根据大悦城地产提供的文件，大悦城地产境内子公司在中国境内拥有的授权专利主
要如下：
序号 专利名称 专利号 专利类型 专利权人 专利申请日 专利期限
用于移动通讯设备
1 ZL201730047349.5 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
的图形用户界面
用于移动通讯设备
2 ZL201730047369.2 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
的图形用户界面
用于移动通讯设备
3 ZL201730047525.5 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
的图形用户界面
用于移动通讯设备
4 ZL201730047538.2 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
的图形用户界面
一种具有人脸识别
5 ZL201621349027.2 实用新型 北京昆庭资管 2016.12.09 10 年
功能的门禁系统
用于移动通讯设备
6 ZL201730047381.3 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
的图形用户界面
用于移动通讯设备
7 ZL201730047217.2 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
的图形用户界面
用于移动通讯设备
8 ZL201730047204.5 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
的图形用户界面
用于手机的图形用
9 ZL201730047551.8 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
户界面
用于手机的图形用
10 ZL201730047539.7 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
户界面
一种集中式空调及 北京昆庭资管
11 ZL201720395737.7 实用新型 2017.04.14 10 年
其净化装置 清华大学
用于手机的图形用
12 ZL201730047522.1 外观设计 北京昆庭资管 2017.02.22 10 年
户界面
5、商标
根据大悦城地产提供的文件，其境内子公司在中国境内拥有的注册商标主要如下
13
：
13
下表中第 388 项至第 459 项商标均于近期已完成注册，但大悦城地产相关境内子公司尚未领取到注册商标证书。
243
序号 商标图形 商标权人 申请日期 类别 注册号 注册期限
1 上海高星置业 2016.05.12 43 19934236 2017.06.28-2027.06.27
2 上海高星置业 2014.09.18 41 15373510 2015.11.07-2025.11.06
3 上海高星置业 2014.09.18 43 15373425 2015.11.07-2025.11.06
4 上海高星置业 2011.07.28 43 9779396 2012.09.21-2022.09.20
5 上海高星置业 2011.07.28 36 9779373 2012.09.21-2022.09.20
6 上海高星置业 2011.07.28 35 9779318 2014.08.21-2024.08.20
7 沈阳大悦城商管 2011.12.15 41 10311103 2013.02.21 - 2023.02.20
8 沈阳大悦城商管 2011.12.15 41 10311131 2013.02.21 - 2023.02.20
9 亚龙湾开发 1997.01.15 42 1143775 1998.01.14 - 2028.01.13
10 亚龙湾开发 1997.01.15 18 1160712 1998.03.21 - 2028.03.20
11 亚龙湾开发 1997.01.15 14 1162180 1998.03.28 - 2028.03.27
12 亚龙湾开发 1997.01.15 20 1162193 1998.03.28 - 2028.03.27
13 亚龙湾开发 1997.01.15 16 1164077 1998.04.07 - 2028.04.06
14 亚龙湾开发 1997.01.15 25 1170769 1998.04.28 - 2028.04.27
244
15 亚龙湾开发 2015.08.03 43 17577380 2016.11.14 - 2026.11.13
16 亚龙湾开发 2015.08.03 42 17577320 2016.09.21 - 2026.09.20
17 亚龙湾开发 2015.08.03 41 17577171 2016.09.28- 2026.09.27
18 亚龙湾开发 2015.08.03 40 17577105 2016.09.28 - 2026.09.27
19 亚龙湾开发 2015.08.03 39 17576805 2016.09.28 - 2026.09.27
245
20 亚龙湾开发 2015.08.03 38 17576691 2016.09.28 - 2026.09.27
21 亚龙湾开发 2015.08.03 37 17576902 2016.09.28 - 2026.09.27
22 亚龙湾开发 2015.08.03 36 17576736 2016.10.14 - 2026.10.13
23 亚龙湾开发 2015.08.03 35 17576752 2016.09.28 - 2026.09.27
24 亚龙湾开发 2015.08.03 32 17576595 2016.09.28 - 2026.09.27
246
25 亚龙湾开发 2015.08.03 31 17576235 2016.09.28 - 2026.09.27
26 亚龙湾开发 2015.08.03 30 17576152 2016.09.28 - 2026.09.27
27 亚龙湾开发 2015.08.03 29 17575760 2016.09.21 - 2026.09.20
28 亚龙湾开发 2015.08.03 28 17575978 2016.09.28 - 2026.09.27
29 亚龙湾开发 2015.08.03 25 17575898 2016.09.28 - 2026.09.27
247
30 亚龙湾开发 2015.08.03 20 17575879 2016.09.28 - 2026.09.27
31 亚龙湾开发 2015.08.03 18 17575368 2016.09.28 - 2026.09.27
32 亚龙湾开发 2015.08.03 16 17575668 2016.09.28 - 2026.09.27
33 亚龙湾开发 2015.08.03 14 17575680 2016.09.28 - 2026.09.27
34 亚龙湾开发 2015.08.03 9 17575558 2016.09.21 - 2026.09.20
248
35 亚龙湾开发 2015.07.31 43 17567981 2016.09.21 - 2026.09.20
36 亚龙湾开发 2015.07.31 42 17567829 2016.09.21 - 2026.09.20
37 亚龙湾开发 2015.07.31 41 17567930 2016.09.21 - 2026.09.20
38 亚龙湾开发 2015.07.31 40 17567740 2016.09.21 - 2026.09.20
39 亚龙湾开发 2015.07.31 39 17567685 2016.09.21 - 2026.09.20
249
40 亚龙湾开发 2015.07.31 38 17567730 2016.09.21 - 2026.09.20
41 亚龙湾开发 2015.07.31 37 17567596 2016.09.21 - 2026.09.20
42 亚龙湾开发 2015.07.31 36 17567547 2016.09.21 - 2026.09.20
43 亚龙湾开发 2015.07.31 35 17567545 2016.09.21 - 2026.09.20
44 亚龙湾开发 2015.07.31 32 17567537 2016.09.21 - 2026.09.20
250
45 亚龙湾开发 2015.07.31 31 17567528 2016.09.21 - 2026.09.20
46 亚龙湾开发 2015.07.31 30 17567298 2016.09.21 - 2026.09.20
47 亚龙湾开发 2015.07.31 29 17567368 2016.09.21 - 2026.09.20
48 亚龙湾开发 2015.07.31 28 17567307 2016.09.21 - 2026.09.20
49 亚龙湾开发 2015.07.31 25 17567220 2016.09.21 - 2026.09.20
251
50 亚龙湾开发 2015.07.31 20 17567143 2016.09.21 - 2026.09.20
51 亚龙湾开发 2015.07.31 18 17567059 2016.09.21 - 2026.09.20
52 亚龙湾开发 2015.07.31 16 17566994 2016.09.21 - 2026.09.20
53 亚龙湾开发 2015.07.31 14 17566940 2016.09.21 - 2026.09.20
54 亚龙湾开发 2015.07.31 9 17566961 2016.09.21 - 2026.09.20
252
55 亚龙湾开发 2015.07.31 41 17566801 2016.11.14 - 2026.11.13
56 亚龙湾开发 2015.07.31 39 17566633 2016.09.21 - 2026.09.20
57 亚龙湾开发 2015.07.31 37 17566510 2016.11.14 -2026.11.13
58 亚龙湾开发 2015.07.31 32 17566396 2016.09.21 - 2026.09.20
59 亚龙湾开发 2015.07.31 31 17566352 2016.09.21 - 2026.09.20
60 亚龙湾开发 2015.07.31 30 17566188 2016.09.21 - 2026.09.20
61 亚龙湾开发 2015.07.31 29 17566144 2016.09.21 - 2026.09.20
253
62 亚龙湾开发 2015.07.31 20 17565907 2016.09.21 - 2026.09.20
63 亚龙湾开发 2015.07.31 18 17565851 2016.09.21 - 2026.09.20
64 亚龙湾开发 2015.07.31 16 17565789 2016.09.21 - 2026.09.20
65 亚龙湾开发 2016.11.28 43 17565729 2016.11.28 – 2026.11.27
66 亚龙湾开发 2015.07.31 40 17566685 2016.11.28 – 2026.11.27
67 亚龙湾开发 2015.07.31 38 17566575 2016.11.28 – 2026.11.27
68 亚龙湾开发 2015.07.31 28 17565969 2016.11.28 – 2026.11.27
254
69 亚龙湾开发 2015.07.31 42 17565638 2016.09.21 - 2026.09.20
70 亚龙湾开发 2015.07.31 41 17565615 2016.09.21 - 2026.09.20
71 亚龙湾开发 2015.07.31 40 17565584 2016.09.21 - 2026.09.20
72 亚龙湾开发 2015.07.31 39 17565561 2016.09.21 - 2026.09.20
73 亚龙湾开发 2015.07.31 38 17565483 2016.09.21 - 2026.09.20
74 亚龙湾开发 2015.07.31 37 17565450 2016.09.21 - 2026.09.20
255
75 亚龙湾开发 2015.07.31 36 17565406 2016.09.21 - 2026.09.20
76 亚龙湾开发 2015.07.31 35 17565192 2016.11.14 - 2026.11.13
77 亚龙湾开发 2015.07.31 32 17565180 2016.09.21 - 2026.09.20
78 亚龙湾开发 2015.07.31 31 17565160 2016.09.21 - 2026.09.20
79 亚龙湾开发 2015.07.31 30 17565111 2016.11.14 - 2026.11.13
80 亚龙湾开发 2015.07.31 29 17565079 2016.09.21 - 2026.09.20
256
81 亚龙湾开发 2015.07.31 28 17565055 2016.09.21 - 2026.09.20
82 亚龙湾开发 2015.07.31 18 17564998 2016.09.21 - 2026.09.20
83 亚龙湾开发 2015.07.31 16 17564986 2016.09.21 - 2026.09.20
84 亚龙湾开发 2015.07.31 14 17564954 2016.09.21 - 2026.09.20
85 亚龙湾开发 2015.07.31 9 17564930 2016.09.21 - 2026.09.20
86 亚龙湾开发 2015.07.31 43 17565684 2016.11.28 - 2026.11.27
257
87 亚龙湾开发 2015.07.31 43 17564802 2016.09.21 - 2026.09.20
88 亚龙湾开发 2015.07.31 42 17564826 2016.09.21 - 2026.09.20
89 亚龙湾开发 2015.07.31 41 17564813 2016.09.21 - 2026.09.20
90 亚龙湾开发 2015.07.31 40 17564787 2016.09.21 - 2026.09.20
91 亚龙湾开发 2015.07.31 39 17564761 2016.09.21 - 2026.09.20
258
92 亚龙湾开发 2015.07.31 38 17564699 2016.09.21 - 2026.09.20
93 亚龙湾开发 2015.07.31 37 17564605 2016.09.21 - 2026.09.20
94 亚龙湾开发 2015.07.31 36 17564574 2016.09.21 - 2026.09.20
95 亚龙湾开发 2015.07.31 35 17564486 2016.09.21 - 2026.09.20
96 亚龙湾开发 2015.07.31 32 17564460 2016.09.21 - 2026.09.20
259
97 亚龙湾开发 2015.07.31 30 17564266 2016.09.21 - 2026.09.20
98 亚龙湾开发 2015.07.31 29 17564178 2016.09.21 - 2026.09.20
99 亚龙湾开发 2015.07.31 28 17564067 2016.09.21 - 2026.09.20
100 亚龙湾开发 2015.07.31 25 17563841 2016.09.21 - 2026.09.20
101 亚龙湾开发 2015.07.31 20 17563729 2016.09.21 - 2026.09.20
260
102 亚龙湾开发 2015.07.31 18 17563581 2016.09.21 - 2026.09.20
103 亚龙湾开发 2015.07.31 16 17563412 2016.09.21 - 2026.09.20
104 亚龙湾开发 2015.07.31 14 17563299 2016.09.21 - 2026.09.20
105 亚龙湾开发 2015.07.31 9 17563200 2016.09.21 - 2026.09.20
106 亚龙湾开发 2015.07.31 31 17564372 2016.09.21 - 2026.09.20
261
107 亚龙湾开发 2015.07.02 42 17346405 2016.08.14 - 2026.08.13
108 亚龙湾开发 2015.07.02 39 17345472 2016.09.07 - 2026.09.06
109 亚龙湾开发 2015.07.02 37 17345340 2016.09.07 - 2026.09.06
110 亚龙湾开发 2015.07.02 36 17345451 2016.10.07 - 2026.10.06
111 亚龙湾开发 2015.07.02 43 17345824 2016.11.28 - 2026.11.27
262
112 亚龙湾开发 2015.07.02 41 17345689 2016.11.28 - 2026.11.27
113 亚龙湾开发 2015.07.02 9 17345126 2016.11.28 - 2026.11.27
114 亚龙湾开发 2015.07.02 43 17344881 2016.09.07 - 2026.09.06
115 亚龙湾开发 2015.07.02 42 17344880 2016.09.07 - 2026.09.06
116 亚龙湾开发 2015.07.02 41 17344720 2016.09.07 - 2026.09.06
263
117 亚龙湾开发 2015.07.02 39 17345661 2016.09.07 - 2026.09.06
118 亚龙湾开发 2015.07.02 38 17344734 2016.09.07 - 2026.09.06
119 亚龙湾开发 2015.07.02 37 17344502 2016.09.07 - 2026.09.06
120 亚龙湾开发 2015.07.02 36 17344453 2016.09.07 - 2026.09.06
121 亚龙湾开发 2015.07.02 35 17344275 2016.09.07 - 2026.09.06
264
122 亚龙湾开发 2015.07.02 9 17344216 2016.09.07 - 2026.09.06
123 亚龙湾开发 2012.03.19 45 10639498 2013.12.14 - 2023.12.13
124 亚龙湾开发 2012.03.19 44 10639437 2013.07.28 - 2023.07.27
125 亚龙湾开发 2012.03.19 43 10639407 2013.06.28 - 2023.06.27
126 亚龙湾开发 2012.03.19 41 10639281 2013.08.28 - 2023.08.27
265
127 亚龙湾开发 2012.03.16 36 10631376 2013.08.07 - 2023.08.06
128 亚龙湾开发 1997.01.15 25 1170772 1998.04.28 - 2028.04.27
129 亚龙湾开发 1997.01.15 16 1164076 1998.04.07 - 2028.04.06
130 亚龙湾开发 1997.01.15 20 1164029 1998.04.07 - 2028.04.06
131 亚龙湾开发 1997.01.15 14 1162179 1998.03.28 - 2028.03.27
132 亚龙湾开发 1997.01.15 18 1160711 1998.03.21 - 2028.03.20
133 亚龙湾开发 1997.01.15 25 1174704 1998.05.14 - 2028.05.13
266
134 亚龙湾开发 1997.01.05 16 1168490 1998.04.21 - 2028.04.20
135 亚龙湾开发 1997.01.15 20 1164017 1998.04.07 - 2028.04.06
136 亚龙湾开发 1997.01.15 14 1162175 1998.03.28 - 2028.03.27
137 亚龙湾开发 1997.01.15 18 1160708 1998.03.21 - 2028.03.20
267
138 亚龙湾开发 1997.01.15 42 1143786 1998.01.14 - 2028.01.13
139 亚龙湾开发 2011.07.18 45 9733120 2012.09.21 - 2022.09.20
140 亚龙湾开发 2011.07.18 44 9733100 2012.12.14 - 2022.12.13
141 亚龙湾开发 2011.07.18 43 9733062 2012.12.14 - 2022.12.13
268
142 亚龙湾开发 2011.07.18 42 9733029 2012.09.21 - 2022.09.20
143 亚龙湾开发 2011.07.18 41 9732994 2012.09.21 - 2022.09.20
144 亚龙湾开发 2011.07.18 39 9732948 2012.09.21 - 2022.09.20
145 亚龙湾开发 2011.07.18 37 9732922 2012.09.21 - 2022.09.20
269
146 亚龙湾开发 2011.07.18 35 9732856 2012.09.21 - 2022.09.20
147 亚龙湾开发 2012.03.16 39 10631190 2013.06.14 – 2023.06.13
148 亚龙湾开发 2012.03.16 41 10631220 2013.08.14 – 2023.08.13
149 亚龙湾开发 2012.03.16 43 10631266 2013.05.14 – 2023.05.13
150 亚龙湾开发 2016.04.28 36 19794109 2017.06.21 – 2027.06.20
270
151 亚龙湾开发 2016.04.28 38 19794265 2017.06.21 – 2027.06.20
152 亚龙湾开发 2016.04.28 42 19794382 2017.06.21 – 2027.06.20
153 亚龙湾开发 2016.04.28 9 19792837 2017.06.21 – 2027.06.20
154 亚龙湾开发 2016.04.28 35 19792960 2017.06.21 – 2027.06.20
155 亚龙湾开发 2016.04.28 36 19793065 2017.06.21 – 2027.06.20
156 亚龙湾开发 2016.04.28 37 19793185 2017.06.21 – 2027.06.20
157 亚龙湾开发 2016.04.28 38 19793334 2017.06.21 – 2027.06.20
158 亚龙湾开发 2016.04.28 39 19793443 2017.06.21 – 2027.06.20
271
159 亚龙湾开发 2016.04.28 41 19793636 2017.06.21 – 2027.06.20
160 亚龙湾开发 2016.04.28 42 19793759 2017.06.21 – 2027.06.20
161 亚龙湾开发 2016.04.28 43 19793903 2017.06.21 – 2027.06.20
162 亚龙湾开发 2015.12.31 36 18772005 2017.02.07 – 2027.02.06
163 亚龙湾开发 2015.12.31 43 18772549 2017.11.07-2027.11.06
164 亚龙湾开发 2015.12.31 37 18772359 2017.11.07-2027.11.06
165 亚龙湾开发 2015.12.31 35 18771784 2017.11.07-2027.11.06
166 亚龙湾开发 1997.01.15 41 1141994 1998.01.07-2028.01.06
167 亚龙湾开发 1997.01.15 39 1141914 1998.01.07-2028.01.06
272
168 亚龙湾开发 1997.01.15 42 1139962 1997.12.28-2027.12.27
169 亚龙湾开发 1997.01.15 41 1139920 1997.12.28-2027.12.27
170 亚龙湾开发 1997.01.15 41 1139906 1997.12.28-2027.12.27
171 亚龙湾开发 1997.01.15 37 1139826 1997.12.28-2027.12.27
172 亚龙湾开发 1997.01.15 37 1139774 1997.12.28-2027.12.27
173 亚龙湾开发 1997.01.15 37 1139773 1997.12.28-2027.12.27
174 亚龙湾开发 1997.01.15 36 1137998 1997.12.21-2027.12.20
175 亚龙湾开发 1997.01.15 36 1137994 1997.12.21-2027.12.20
176 亚龙湾开发 1997.01.15 39 1137888 1997.12.21-2027.12.20
273
177 亚龙湾开发 1997.01.15 39 1137885 1997.12.21-2027.12.20
178 亚龙湾开发 1997.01.15 36 1135965 1997.12.14-2027.12.13
179 成都卓远地产 2014.08.26 36,37 15233601 2015.12.14 - 2025.12.13
180 成都卓远地产 2014.08.26 36,37 15233429 2016.01.28 - 2026.01.27
181 成都卓远地产 2014.08.14 36,37 15155155 2015.09.28 - 2025.09.27
182 成都卓远地产 2014.08.26 36,37 15233278 2015.10.14 - 2025.10.13
183 成都卓远地产 2014.08.26 36 15233365 2015.10.14 - 2025.10.13
184 成都卓远地产 2015.12.08 8 18540192 2017.01.14 - 2027.01.13
274
185 成都卓远地产 2015.12.08 9 18540437 2017.01.14 - 2027.01.13
186 成都卓远地产 2015.12.08 14 18540719 2017.01.14 - 2027.01.13
187 成都卓远地产 2015.12.08 16 18541019 2017.01.14 - 2027.01.13
188 成都卓远地产 2015.12.08 18 18541092 2017.01.14 - 2027.01.13
189 成都卓远地产 2015.12.08 20 18541291 2017.01.14 - 2027.01.13
190 成都卓远地产 2015.12.08 21 18541634 2017.01.14 - 2027.01.13
191 成都卓远地产 2015.12.08 28 18541646 2017.01.14 - 2027.01.13
275
192 成都卓远地产 2015.12.08 35 18541824 2017.01.21 - 2027.01.20
193 成都卓远地产 2015.12.08 41 18542100 2017.01.14 - 2027.01.13
194 成都卓远地产 2015.12.08 8 18540303 2017.01.21 - 2027.01.20
195 成都卓远地产 2015.12.08 9 18540516 2017.01.21 - 2027.01.20
196 成都卓远地产 2015.12.08 14 18540860 2017.01.14 - 2027.01.13
197 成都卓远地产 2015.12.08 16 18540928 2017.01.21 - 2027.01.20
198 成都卓远地产 2015.12.08 18 18541163 2017.01.14 - 2027.01.13
199 成都卓远地产 2015.12.08 20 18541377 2017.01.21 - 2027.01.20
200 成都卓远地产 2015.12.08 21 18541521 2017.01.14 - 2027.01.13
276
201 成都卓远地产 2015.12.08 28 18541764 2017.01.14 - 2027.01.13
202 成都卓远地产 2015.12.08 41 18542157 2017.01.14 - 2027.01.13
203 成都卓远地产 2015.12.08 8 18540366 2017.01.14 - 2027.01.13
204 成都卓远地产 2015.12.08 9 18540576 2017.01.21 - 2027.01.20
205 成都卓远地产 2015.12.08 14 18540885 2017.01.14 - 2027.01.13
206 成都卓远地产 2015.12.08 16 18541106 2017.01.14 - 2027.01.13
207 成都卓远地产 2015.12.08 18 18541300 2017.01.21 - 2027.01.20
208 成都卓远地产 2015.12.08 20 18541442 2017.01.14 - 2027.01.13
209 成都卓远地产 2015.12.08 21 18541552 2017.01.14 - 2027.01.13
210 成都卓远地产 2015.12.08 28 18541691 2017.01.21 - 2027.01.20
211 成都卓远地产 2015.12.08 41 18542138 2017.01.14 - 2027.01.13
212 成都卓远地产 2015.12.08 35 18541959 2017.05.21-2027.05.20
213 成都卓远地产 2015.12.08 35 18541957 2017.05.21-2027.05.20
214 四川中国酒城 1999.03.30 35 1418870 2000.07.07 - 2020.07.06
215 烟台大悦城 2014.06.04 35 14583237 2015.07.14 - 2025.07.13
277
216 烟台大悦城 2014.06.04 36 14583243 2015.07.14 - 2025.07.13
217 烟台大悦城 2014.06.04 39 14583242 2015.07.14 - 2025.07.13
218 烟台大悦城 2014.06.04 41 14583241 2015.07.14 - 2025.07.13
219 烟台大悦城 2014.06.04 42 14583240 2015.07.14 - 2025.07.13
220 烟台大悦城 2014.06.04 43 14583239 2015.07.14 - 2025.07.13
221 烟台大悦城 2014.06.04 45 14583238 2015.07.14 - 2025.07.13
222 北京大悦城商管 2016.09.21 35 21373392 2017.11.14-2027.11.13
223 北京大悦城商管 2016.09.21 36 21373349 2017.11.14-2027.11.13
278
224 北京大悦城商管 2015.05.08 33 16904299 2016.07.07-2026.07.06
225 北京大悦城商管 2015.05.08 32 16904221 2016.08.14-2026.08.13
226 北京大悦城商管 2015.05.08 30 16904175 2016.07.07-2026.07.06
227 北京大悦城商管 2015.05.08 29 16903955 2016.07.07-2026.07.06
228 北京大悦城商管 2015.05.08 28 16903620 2016.07.07-2026.07.06
279
229 北京大悦城商管 2015.05.08 26 16903391 2016.07.07-2026.07.06
230 北京大悦城商管 2015.05.08 24 16903270 2016.07.14-2026.07.13
231 北京大悦城商管 2015.05.08 22 16902993 2016.07.14-2026.07.13
232 北京大悦城商管 2015.05.07 25 16892219 2016.07.07-2026.07.06
233 北京大悦城商管 2015.05.07 21 16892111 2016.07.07-2026.07.06
280
234 北京大悦城商管 2015.05.07 20 16891975 2016.07.07-2026.07.06
235 北京大悦城商管 2015.05.07 34 16891758 2016.07.07-2026.07.06
236 北京大悦城商管 2015.05.07 39 16891660A 2016.07.28-2026.07.27
237 北京大悦城商管 2015.05.07 41 16891517 2016.07.07-2026.07.06
238 北京大悦城商管 2015.05.07 43 16891225 2016.07.07-2026.07.06
281
239 北京大悦城商管 2015.05.07 18 16891188 2016.07.07-2026.07.06
240 北京大悦城商管 2015.05.07 16 16891006 2016.07.14-2026.07.13
241 北京大悦城商管 2015.05.07 14 16890930 2016.07.07-2026.07.06
242 北京大悦城商管 2015.05.07 11 16890805 2016.07.07-2026.07.06
243 北京大悦城商管 2015.05.07 6 16890735 2016.07.07-2026.07.06
282
244 北京大悦城商管 2015.05.07 5 16890692 2016.07.07-2026.07.06
245 北京大悦城商管 2015.05.07 3 16890448 2016.07.07-2026.07.06
246 北京大悦城商管 2015.04.22 35 16772111 2016.06.14-2026.06.13
247 北京大悦城商管 2015.04.22 36 16772108A 2016.06.21-2026.06.20
248 北京大悦城商管 2015.04.22 35 16772067 2016.06.14-2026.06.13
249 北京大悦城商管 2015.02.10 36 16355420 2016.04.07-2026.04.06
250 北京大悦城商管 2015.02.10 36 16355349 2016.11.21-2026.11.20
251 北京大悦城商管 2015.02.10 35 16355169 2016.10.14-2026.10.13
283
252 北京大悦城商管 2014.10.28 36 15594177 2016.01.07-2026.01.06
253 北京大悦城商管 2013.10.31 36 13460532 2015.02.14-2025.02.13
254 北京大悦城商管 2013.10.31 36 13460515 2015.01.28-2025.01.27
255 北京大悦城商管 2013.10.31 36 13460489 2015.01.28-2025.01.27
256 北京大悦城商管 2013.10.31 36 13460468 2015.01.21-2025.01.20
257 北京大悦城商管 2013.10.31 36 13460407 2015.01.21-2025.01.20
284
258 北京大悦城商管 2013.10.30 36 13452672 2015.02.21-2025.02.20
259 北京大悦城商管 2013.10.30 36 13452623 2015.01.28-2025.01.27
260 北京大悦城商管 2013.10.30 36 13452587 2015.02.21-2025.02.20
261 北京大悦城商管 2013.10.30 36 13452560 2015.02.21-2025.02.20
262 北京大悦城商管 2013.10.30 36 13452535 2015.02.21-2025.02.20
263 北京大悦城商管 2013.10.30 36 13452510 2016.01.14-2026.01.13
285
264 北京大悦城商管 2013.10.30 35 13452437 2015.05.07-2025.05.06
265 北京大悦城商管 2013.10.30 35 13452399 2015.05.07-2025.05.06
266 北京大悦城商管 2013.10.30 35 13452347 2015.05.21-2025.05.20
267 北京大悦城商管 2013.10.25 35 13429602 2015.02.07-2025.02.06
268 北京大悦城商管 2013.10.25 35 13429580 2015.02.07-2025.02.06
269 北京大悦城商管 2013.10.25 35 13429544 2015.02.07-2025.02.06
286
270 北京大悦城商管 2013.10.25 35 13429492 2015.02.07-2025.02.06
271 北京大悦城商管 2013.10.25 35 13429457 2015.05.28-2025.05.27
272 北京大悦城商管 2013.09.26 35 13295030 2015.02.07-2025.02.06
273 北京大悦城商管 2012.11.26 36 11800128 2014.05.07-2024.05.06
274 北京大悦城商管 2012.11.26 35 11800094 2014.05.07-2024.05.06
275 北京大悦城商管 2011.09.23 25 9999893 2014.06.28-2024.06.27
287
276 北京大悦城商管 2011.09.23 25 9999882 2013.01.07-2023.01.06
277 北京大悦城商管 2011.09.23 33 9999835 2012.11.21-2022.11.20
278 北京大悦城商管 2011.09.23 33 9999815 2012.11.21-2022.11.20
279 北京大悦城商管 2011.09.23 33 9999801 2012.11.21-2022.11.20
280 北京大悦城商管 2011.09.23 32 9999784 2012.11.21-2022.11.20
281 北京大悦城商管 2011.09.23 32 9999778 2012.11.21-2022.11.20
282 北京大悦城商管 2011.09.23 32 9999765 2012.11.21-2022.11.20
283 北京大悦城商管 2011.09.22 30 9994719 2013.01.28-2023.01.27
288
284 北京大悦城商管 2011.09.22 30 9994702 2012.11.21-2022.11.20
285 北京大悦城商管 2011.09.22 30 9994692 2012.11.21-2022.11.20
286 北京大悦城商管 2011.09.22 45 9994669 2012.11.21-2022.11.20
287 北京大悦城商管 2011.09.22 29 9994633 2012.12.28-2022.12.27
288 北京大悦城商管 2011.09.22 29 9994622 2012.12.28-2022.12.27
289 北京大悦城商管 2011.09.22 29 9994614 2012.12.28-2022.12.27
290 北京大悦城商管 2011.09.22 28 9994509 2013.01.14-2023.01.13
291 北京大悦城商管 2011.09.22 28 9994479 2012.12.28-2022.12.27
289
292 北京大悦城商管 2011.09.22 28 9994458 2012.12.28-2022.12.27
293 北京大悦城商管 2011.09.21 21 9989612 2012.11.21-2022.11.20
294 北京大悦城商管 2011.09.21 21 9989605 2013.10.14-2023.10.13
295 北京大悦城商管 2011.09.21 21 9989583 2013.01.07-2023.01.06
296 北京大悦城商管 2011.09.21 20 9989501 2013.01.07-2023.01.06
297 北京大悦城商管 2011.09.21 20 9989493 2013.01.14-2023.01.13
298 北京大悦城商管 2011.09.21 20 9989486 2013.01.07-2023.01.06
299 北京大悦城商管 2011.09.20 31 9985258 2013.07.14-2023.07.13
300 北京大悦城商管 2011.09.20 19 9985225 2012.11.21-2022.11.20
290
301 北京大悦城商管 2011.09.20 19 9985213 2012.12.14-2022.12.13
302 北京大悦城商管 2011.09.20 19 9985206 2013.01.21-2023.01.20
303 北京大悦城商管 2011.09.20 18 9985180 2012.11.21-2022.11.20
304 北京大悦城商管 2011.09.20 18 9985163 2013.04.28-2023.04.27
305 北京大悦城商管 2011.09.20 18 9985155 2013.04.28-2023.04.27
306 北京大悦城商管 2011.09.20 16 9985133 2012.11.21-2022.11.20
307 北京大悦城商管 2011.09.20 16 9984969 2014.03.21-2024.03.20
308 北京大悦城商管 2011.09.20 16 9984958 2012.11.28-2022.11.27
291
309 北京大悦城商管 2011.09.19 36 9981351 2014.01.28-2024.01.27
310 北京大悦城商管 2011.09.19 14 9981328 2012.11.21-2022.11.20
311 北京大悦城商管 2011.09.19 9 9981225 2013.02.21-2023.02.20
312 北京大悦城商管 2011.09.19 9 9981216 2013.05.14-2023.05.13
313 北京大悦城商管 2011.09.19 14 9981175 2012.11.21-2022.11.20
314 北京大悦城商管 2011.09.19 9 9981073 2013.02.21-2023.02.20
315 北京大悦城商管 2011.09.19 6 9981029 2012.11.21-2022.11.20
316 北京大悦城商管 2011.09.19 6 9981007 2012.11.21-2022.11.20
292
317 北京大悦城商管 2011.09.19 6 9980997 2013.01.07-2023.01.06
318 北京大悦城商管 2009.02.20 3 7209458 2010.07.21-2020.07.20
319 北京大悦城商管 2009.02.20 3 7209457 2010.08.28-2020.08.27
320 北京大悦城商管 2009.02.20 36 7209456 2010.09.28-2020.09.27
321 北京大悦城商管 2009.02.20 36 7209455 2010.09.28-2020.09.27
322 北京大悦城商管 2009.02.20 36 7209454 2012.09.07-2022.09.06
323 北京大悦城商管 2009.02.20 40 7209452 2010.09.28-2020.09.27
293
324 北京大悦城商管 2009.02.20 40 7209451 2010.11.21-2020.11.20
325 北京大悦城商管 2009.02.20 43 7209448 2010.10.07-2020.10.06
326 北京大悦城商管 2009.02.20 35 7209447 2010.10.14-2020.10.13
327 北京大悦城商管 2009.02.20 42 7209445 2010.11.21-2020.11.20
328 北京大悦城商管 2009.02.20 3 7209438 2010.07.21-2020.07.20
329 北京大悦城商管 2009.02.20 37 7209437 2010.09.28-2020.09.27
330 北京大悦城商管 2009.02.20 37 7209436 2010.11.21-2020.11.20
294
331 北京大悦城商管 2009.02.20 39 7209435 2010.11.21-2020.11.20
332 北京大悦城商管 2009.02.20 39 7209434 2010.11.21-2020.11.20
333 北京大悦城商管 2009.02.20 39 7209433 2010.11.21-2020.11.20
334 北京大悦城商管 2009.02.20 39 7209432 2010.11.21-2020.11.20
335 北京大悦城商管 2009.02.20 41 7209430 2010.11.21-2020.11.20
336 北京大悦城商管 2009.02.20 41 7209429 2010.11.21-2020.11.20
337 北京大悦城商管 2009.02.20 42 7209428 2010.11.21-2020.11.20
338 北京大悦城商管 2009.02.20 42 7209427 2011.04.14-2021.04.13
295
339 北京大悦城商管 2009.02.20 42 7209426 2010.11.21-2020.11.20
340 北京大悦城商管 2009.02.20 44 7209423 2010.09.07-2020.09.06
341 北京大悦城商管 2009.02.20 45 7209422 2010.09.07-2020.09.06
342 北京大悦城商管 2009.02.20 45 7209421 2011.02.07-2021.02.06
343 北京大悦城商管 2009.02.20 36 7209419 2010.09.28-2020.09.27
344 北京大悦城商管 2009.02.20 35 7209417 2010.09.14-2020.09.13
345 北京大悦城商管 2009.02.20 35 7209416 2010.09.14-2020.09.13
346 北京大悦城商管 2009.02.20 35 7209415 2010.09.14-2020.09.13
296
347 北京大悦城商管 2007.10.30 36 6348764 2013.06.28-2023.06.27
348 北京大悦城商管 2007.10.30 43 6348763 2010.03.28-2020.03.27
349 北京大悦城商管 2007.10.30 44 6348762 2010.03.28-2020.03.27
350 北京大悦城商管 2007.10.30 41 6348761 2010.06.28-2020.06.27
351 北京大悦城商管 2007.10.30 35 6348760 2010.06.28-2020.06.27
352 北京大悦城商管 2007.10.29 36 6345086 2010.03.28-2020.03.27
353 北京大悦城商管 2007.10.29 36 6345085 2010.03.28-2020.03.27
297
354 北京大悦城商管 2007.10.29 41 6345084 2010.06.28-2020.06.27
355 北京大悦城商管 2007.10.29 35 6345083 2010.06.28-2020.06.27
356 北京大悦城商管 2007.10.29 35 6345079 2010.06.28-2020.06.27
357 北京大悦城商管 2006.12.20 36 5796916 2010.01.28-2020.01.27
358 北京大悦城商管 2006.12.20 36 5796915 2010.01.28-2020.01.27
359 北京大悦城商管 2006.12.20 43 5796913 2010.02.07-2020.02.06
360 北京大悦城商管 2006.12.20 36 5796912 2010.01.28-2020.01.27
361 北京大悦城商管 2006.12.20 43 5796911 2010.02.07-2020.02.06
3、41、
20、18、
28、4、
362 北京大悦城商管 2015.08.12 17654271 2016.12.07-2026.12.06
36、43、
26、15、
35、16
363 北京大悦城商管 2014.08.27 37 15239952 2015.12.21-2025.12.20
298
364 北京大悦城商管 2014.08.27 37 15239896 2016.01.28-2026.01.27
365 北京大悦城商管 2013.08.09 36 13061411 2014.12.28-2024.12.27
366 北京大悦城商管 2013.08.09 36 13061393 2014.12.28-2024.12.27
367 北京大悦城商管 2011.09.26 36 10007300 2012.11.28-2022.11.27
368 北京大悦城商管 2011.09.23 37 9999948 2013.01.07-2023.01.06
369 北京大悦城商管 2011.09.21 37 9989671 2013.02.28-2023.02.27
370 北京大悦城商管 2009.02.20 40 7209453 2010.09.28-2020.09.27
371 北京大悦城商管 2009.02.20 37 7209414 2013.01.07-2023.01.06
372 北京大悦城商管 2013.08.09 43 13061604 2014.12.28-2024.12.27
373 北京大悦城商管 2013.08.09 41 13061475 2014.12.28-2024.12.27
299
374 北京大悦城商管 2011.09.26 43 10007250
2012.12.28-2022.12.27
375 北京大悦城商管 2011.09.23 41 9999985 2012.12.28-2022.12.27
376 北京大悦城商管 2011.07.12 43 9709925 2012.08.28-2022.08.27
377 北京大悦城商管 2009.02.20 43 7209450 2010.09.14-2020.09.13
378 北京大悦城商管 2009.02.20 41 7209446 2010.11.21-2020.11.20
379 北京大悦城商管 2009.02.20 44 7209444 2010.09.07-2020.09.06
380 北京大悦城商管 2009.02.20 41 7209431 2010.11.21-2020.11.20
381 北京大悦城商管 2009.02.20 44 7209425 2010.09.07-2020.09.06
382 北京大悦城商管 2009.02.20 44 7209424 2012.01.14-2022.01.13
383 北京大悦城商管 2009.02.20 43 7209418 2011.02.07-2021.02.06
300
384 北京大悦城商管 2007.10.29 44 6345080 2010.12.07-2020.12.06
385 北京大悦城商管 2007.10.29 41 6345078 2010.06.28-2020.06.27
386 北京大悦城商管 2007.10.29 43 6345077 2011.03.07-2021.03.06
387 北京大悦城商管 2006.12.20 43 5796914 2010.07.21-2020.07.20
301
6、海域使用权
根据大悦城地产提供的文件，三亚龙溪游艇会拥有 1 项海域使用权，目前持
有三亚市人民政府于 2015 年 10 月 29 日颁发的《海域使用权证》（国海证
2015C46020000564），海域位于三亚亚龙湾国家级旅游度假区，宗海面积为
14.1256 公顷，为旅游娱乐用海、旅游基础设施用海，使用权有效期至 2036 年
11 月 22 日。
7、软件著作权
根据大悦城地产提供的文件，大悦城地产境内子公司拥有的已登记的计算机
软件著作权主要如下：
序 权利取得方 首次发表日
软件名称 登记号 著作权人 登记日期
号 式 期
中粮置地广场智慧
办公系统 Web 版[简 北京昆庭
1 2017SR431435 原始取得 2017.08.08 未发表
称：智慧办公 Web 资管
版]V1.0
中粮置地广场智慧
办公系统 Java 版软 北京昆庭
2 2017SR429833 原始取得 2017.08.08 未发表
件[简称：智慧办公 资管
Java 版]V1.0
中粮置地广场智慧
办公系统 IOS 版软 北京昆庭
3 2017SR431114 原始取得 2017.08.08 未发表
件[简称：智慧办公 资管
IOS 版]V1.0
中粮置地广场智慧
办公系统 Android 版 北京昆庭
4 2017SR438055 原始取得 2017.08.10 未发表
软件[简称：智慧办 资管
公 Android 版]V1.0
8、作品著作权
根据大悦城地产提供的文件，北京大悦城商管拥有在北京市版权局登记的作
品著作权共 6 项，具体情况如下：
首次发表
序 作品名 创作完成 登记日
登记号 作品类别 著作权人 /出版/制
号 称 日期 期
作日期
摩 坊
京作登字 北京大悦
1 166 美 美术作品 2017.6.1 2017.7.24 2018.1.19
-2018-F-00008707 城商管
术形象
“鹿及 京作登字 北京大悦
2 美术作品 2015.3.12 2015.3.12 2018.1.19
丛林” -2018-F-00008705 城商管
302
首次发表
序 作品名 创作完成 登记日
登记号 作品类别 著作权人 /出版/制
号 称 日期 期
作日期
画作
“柜状
垃 圾 京作登字 北京大悦
3 图形 2015.3.12 - 2018.1.19
桶”作 -2018-J-00008702 城商管
品
良食局
京作登字 北京大悦
4 形象设 美术作品 2014.8.30 2015.3.18 2018.1.19
-2018-F-00008706 城商管
计
“红色
电 话 京作登字 北京大悦
5 模型作品 2015.3.10 2015.3.12 2018.1.19
亭”作 -2018-P-00008701 城商管
品
骑鹅公
京作登字 北京大悦
6 社形象 美术作品 2014.6.1 2014.9.25 2018.1.19
-2018-F-00008700 城商管
设计
（二）主要负债情况
截至 2018 年 5 月 31 日，大悦城地产经审计的主要负债情况如下表所示：
单位：万元
项目 金额 占比
流动负债：
短期借款 114,263.89 2.93%
交易性金融负债 1,027.85 0.03%
应付票据及应付账款 316,395.77 8.12%
预收款项 20,910.13 0.54%
合同负债 612,597.99 15.72%
应付职工薪酬 13,940.88 0.36%
应交税费 68,829.05 1.77%
其他应付款 484,017.93 12.42%
持有待售负债 0.00 0.00%
一年内到期的非流动负债 125,378.33 3.22%
流动负债合计 1,757,361.82 45.11%
非流动负债：
长期借款 1,137,285.16 29.19%
303
项目 金额 占比
应付债券 911,489.18 23.40%
预计负债 2,543.10 0.07%
递延收益 218.49 0.01%
递延所得税负债 86,806.76 2.23%
非流动负债合计 2,138,342.70 54.89%
负债合计 3,895,704.52 100.00%
注：上述财务数据经审计
（三）对外担保情况
1、银行贷款抵押担保
截至本独立财务顾问报告出具之日，大悦城地产境内子公司存在 22 项银行
贷款抵押担保，担保合同的主要内容、剩余债务金额、债务用途和债务偿还计划
如下：
304
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
用于置换 2018 年 3,194.64
中国农 借款、支
2019 年 12,778.56
业银行 付项目未
《“西单大悦城”经营性物业抵 西城区西单北大街 131
股份有 西 单 西 单 付款项、 2020 年 12,778.56 已
押 贷 款 项 目 银 团 贷 款 合 同 》号、西城区西单北大街
1 限 公 司 大 悦 大 悦 11100220100001005 54,558.86 物业装修 办
（11010420100000006）项下全 甲 131 号、西城区西单 2021 年 12,778.56
北京海 城 城 改造、与 理
部债权 北大街乙 131 号房地产
淀东区 地铁出口
支行 连接改造 2022 年 12,778.56
工程款
中国农 2018 年 2,000.00
业银行
2019 年 8,000.00
股份有
用于物业
限公司 2020 年 8,000.00
在经营期
北京朝
间维护、 2021 年 10,000.00
阳 支
《北京弘泰基业房地产有限公 改造、装
行；中 京朝国用（2012 出）第 2022 年 10,000.00
北京北京 司朝阳大悦城项目 25 亿元经 修、招商 已
国银行 00171 号土地使用权、
2 弘 泰 弘 泰 11100201600005281DY 营性物业抵押银团贷款合同》 162,800.00 等经营资 2023 年 20,000.00 办
股份有 X 京房权证朝字第
地产 地产 （ 11100201600005281DK ） 项 金需求， 理
限公司 956489 号房屋
下全部债权 以及生产
北京丰
经营中的
台 支 2024 年
其他合法
行；中 及以后
104,800.00
资金需求
国建设
银行股
份有限
305
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
公司北
京保利
支行
中粮广场
将资产抵
押给中国
银行北京
丰 台 支
京市东港澳台国用 行，中国
（2002 出）字第 10146 银行北京
号、京房权证市东港澳 丰台支行
中国银 台字第 10103 号； 向中银香
行股份 京市东港澳台国用 港开具保
中粮中粮 《 授 信 额 度 协 议 》 已
有限公 （2002 出）字第 10147 港币 函，中银 港币
3 广 场 广 场 2017001SRD053 （2017001RS053）项下全部债 2020 年 办
司北京 号、京房权证市东港澳 111,400.00 香港向大 111,400.00
发展 发展 权 理
丰台支 台字第 10104 号； 悦城地产
行 京市东港澳台国用 境外子公
（2002 出）字第 10148 司立运有
号、京房权证市东港澳 限公司发
台字第 10105 号 放 3 年期
流动资金
贷款,用
于日常生
产经营的
资金需求
306
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
2019 年 1,000.00
中国建 北京市东城区安定门 2020 年 6,000.00
设银行 外大街 208 号土地（京 用于三利 2021 年 10,000.00
北京北京 《固定资产贷款合同》（建京 已
股份有 建京 2016 年 127051 号第 0492 东国用（2014 出）第 大厦改扩
4 昆庭昆庭 2016 年 127051 字第 0492 号） 94,548.09 办
限公司 号 00268 号）及其在建地 建工程的 2022 年 11,000.00
资管 资管 项下全部债权 理
北京保 下一至地下三层在建 固定投资 2023 年 12,000.00
利支行 工程
2024 年
54,548.09
及以后
中国工 2020 年 5,845.86
商银行
2021 年 11,076.36
股份有
限公司 偿 还 2-3 2022 年 16,306.86
上海市 号地块动
2023 年 18,460.60
外滩支 拆迁银团
沪房地闸字（2015）第
行；中 贷款的贷
《上海大悦城二期北块项目银 000902 号土地使用权， 已
国农业 上 海 上 海 款余额，
5 17164000857201 团贷款协议》（17164000857） 以 及 其 上 任 何 时 候 正 144,608.00 办
银 行 股 新兰 新兰 以及支付
项下全部债权 在建设的项目的任何 理
份有限 与项目开
在建工程
公司上 发建设有 2024 年
92,918.33
海市分 关的后续 及以后
行营业 支出
部；交
通银行
股份有
307
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
限公司
上海闽
行 支
行；上
海浦东
发展银
行徐汇
支行
-
用于置换
中国工
现有贷款
商银行 《长风景畔广场项目人民币
上海上海 长风景畔广场 94 个房 及支付项 已
股份有 85,000 万元固定资产银团贷款
6 高 星 高 星 29144000276201 地产证所载房产及土 0.00 目后续装 办
限公司 合同》（29144000276 号）项下
置业 置业 地 修和日常 理
上海浦 全部债权
经营资金
东分行
需求
中国工 上 海 上 海 《 人 民 币 壹 拾 叁 亿 长风景畔广场 94 个房 偿还原有 已
7 29184000347201 74,466.00 2019 年 1,000.00
商银行 高 星 高 星 （ RMB1,300,000,000.00 ） 元 地 产 证 所 载 房 产 及 土 经 营 贷 办
308
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
上 海 市 置业 置业 固 定 资 产 银 团 贷 款 合 同 》地 款，偿还 理
浦东分 （29184000347 号）下的全部 委 托 贷 2020 年 2,000.00
行 债权 款，项目
运营日常 2021 年 4,500.00
周转
2022 年 8,000.00
2023 年 8,000.00
2024 年 50,996.00
及以后
用于偿还 2022 年 22,344.61
项目开发
2023 年 36,536.67
银 团 贷
款、股东
中国银 《大悦城（天津）有限公司北
借款、运
行股份 天 津 天 津 区购物中心人民币 24 亿元经 已
2014 年 津 中 银 南 团 抵 字 第 天津大悦城 B 地块商业 营资产改
8 有限公 大 悦 大 悦 营性物业抵押银团贷款合同》 96,567.94 办
2014001 号 房产 造支出、
司天津 城 城 （ 2014 年 津 中 银 南 团 字 第 2024 年 理
日常运营 37,686.67
市分行 2014001 号）项下全部债权 及以后
（包括但
不限于现
有应付款
项）
9 中 国 农 沈 阳 沈 阳 21100220150004482 《 固 定 资 产 借 款 合 同 》沈阳大悦城 C 区房地 43,593.90 置换沈阳 2018 年 1,297.97 已
309
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
业银行 大 悦 大 悦 （21010520150000001 号）项 产，即沈阳国用（2013） “ 大 悦 城 2019 年 5,405.98 办
股份有 城 城 下全部债权 第 0105 号土地及沈房 项 目 C 理
限公司 权 证 中 心 字 第 区 ” 建 设 2020 年 5,765.73
沈阳大 NO60541529 号 中的负债 2021 年 6,419.60
东支行 性 资 金
（包括股 2022 年 3,347.87
东借款） 2023 年 2,455.13
及物业经
营期的维
护、装修
改造和招 2024 年 19,171.21
商等经营 及以后
性资金需
求
兴业银 沈 阳 国 用 （ 2013 ） 第 用于偿还 2018 年 940.99
行股份 沈 阳 沈 阳 0106 号 借款、支 已
10 有 限 公 大 悦 大 悦 兴银沈 2009 抵押 N001 号 （兴银沈 2009 经营性物业贷 土 地 及 沈 房 权 证 中 心 3,826.69 付 工 程 办
司沈阳 城 城 款 N003 号）项下全部债权 字第 NO 60888115 号房 款、偿还 2019 年 2,885.70 理
分行 屋 股东借款
中国建 用于置换 2018 年 700.00
沈 阳 国 用 （ 2013 ） 第
设银行 沈 阳 沈 阳 贷款、偿 2019 年 1,520.00 已
《人民币借款合同》沈东 2016 0104 号土地使用权、沈
11 股 份 有 大 悦 大 悦 沈东 2016 商抵贷字 01 号 18,560.00 还股东和 办
商抵贷字 01 号）项下全部债务 房 权 证 中 心 字 第 2020 年 1,760.00 理
限公司 城 城 关联方借
NO60383498 号房产
沈阳大 款，以及 2021 年 2,140.00
310
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
东支行 日常经营 2022 年 2,260.00
需求
2023 年 2,320.00
2024 年
7,860.00
及以后
亚龙湾瑞 2018 年 4,000.00
吉度假酒
2019 年 8,500.00
中国建 店经营性
设银行 资金需求 2020 年 10,000.00
亚龙亚龙 《 人 民 币 资 金 借 款 合 同 》三 亚 亚 龙 湾 瑞 吉 度 假 已
股份有 和亚龙湾
12 湾 开 湾 开 （2014）商贷抵字第 01 号 （（2014）商贷字第 01 号）项 酒店（三土房（2013） 37,000.00 2021 年 11,500.00 办
限公司 开发统筹
发 发 下全部债权 字第 13208 号） 理
三亚分 安排的其
行 他合理合
2022 年 3,000.00
法资金需
求等
成都大悦城 2、3、4 号 用于置换 2019 年 900.00
楼及地下室部分商铺 股东和关
2020 年 1,000.00
和车位抵押担保，即成 联公司借
中国银
房 权 证 监 证 字 第 款及现有 2021 年 1,500.00
行股份 成 都 成 都 《固定资产借款合同》（2017
5084569 号、成房权证 银 行 贷
13 有 限 公 卓 远 卓 远 2017 营抵字 001 号 年营固贷字 001 号）项下全部
监证字第 5084612 号、 24,000.00 款，以及 2022 年 2,000.00
已办理
司 四 川 地产 地产 债权
成房权证监证字第 日 常 维 2023 年 2,500.00
省分行
5084638 号、成房权证 护、改造、
监证字第 5084628 号、 装修等经 2024 年 16,100.00
成房权证监证字第 营需求 及以后
311
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
5084600 号
中国银
行股份 浙 江 浙 江
杭州大悦 已
有限公 和 润 和 润 固 定 资 产 借 款 合 同 （ 编 号 ： 杭 拱 国 用 （ 2014 ） 第
14 16PRD024 25,886.73 城项目建 2019 年 25,886.73 办
司杭州 天 成 天 成 16PRJ068）项下全部债权 100114 号土地使用权
设 理
滨 江 支 置业 置业
行
2018 年 235.00
置换工商
银行及农 2019 年 470.00
中国银 业银行开
房产：烟房权证芝字第 2020 年 1,880.00
行股份 发贷款及
烟台烟台 《固定资产借款合同》（2016
有限公 355500 号 经营期间 2021 年 2,820.00 已
15 大 悦 大 悦 2016 年烟台大悦城抵字 001 号 烟台大悦城借字 001 号）项下 93,295.00 用 于 维 办
司烟台 土地使用权：烟国用
城 城 全部债权 2022 年 4,700.00 理
开发区 （2012）第 10178 号 护、改造、
支行 装修等其 2023 年 7,990.00
他经营资
2024 年
金需求 75,200.00
及以后
中国建 证号为三土房（2016） 2018 年 4,000.00
经 营 周
设银行 字第 01060 号、三土房
中粮中粮 转、偿还 已
股份有 《人民币流动资金贷款合同》（2016）字第 01160 号、
16 三 亚 三 亚 （2016）流贷抵押字第 01 号 13,500 存量流动 办
限公司 （（2016）流贷字第 01 号） 三 土 房 （ 2016 ） 字 第
酒店 酒店 贷款等需 2019 年 9,500.00
理
三亚分 01282 号 、 三 土 房
要
行 （2016）字第 01278 号、
312
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
三 土 房 （ 2016 ） 字 第
01279 号 、 三 土 房
（2016）字第 01277 号、
三 土 房 （ 2016 ） 字 第
01281 号 、 三 土 房
（2016）字第 01280 号
的土地房产
证号为三土房（2016） 2018 年 6,200.00
字第 01060 号、三土房
2019 年 12,400.00
（2016）字第 01160 号、
三 土 房 （ 2016 ） 字 第 2020 年 12,400.00
中国建
01282 号 、 三 土 房
设银行 开发经营 2021 年 12,400.00
中粮中粮 （2016）字第 01278 号、 已
股份有 《固定资产贷款合同》（（2011） 三亚美高
17 三 亚 三 亚 （2011）流贷抵押字第 01 号 三 土 房 （ 2016 ） 字 第 62,000.00 2022 年 12,400.00 办
限公司 固贷字第 01 号） 梅度假酒
酒店 酒店 01279 号 、 三 土 房 理
三亚分 店项目
（2016）字第 01277 号、
行
三 土 房 （ 2016 ） 字 第
01281 号 、 三 土 房 2023 年 6,200.00
（2016）字第 01280 号
的土地房产
中国农
业银行 上 海 上 海 金额为 9.9 亿元的固定资产贷 沪房地浦字（2015）第 前滩中粮 已
18 股 份 有 悦 耀 悦 耀 31100220160058618 款 ， 主 合 同 编 号 098688 号土地上的在 12,457.04 壹号公馆 2018 年 12,457.04 办
限 公 司 置业 置业 31010520160000114 建工程 项目建设 理
上海自
313
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
贸区试
验区分
行
中国农
业银行
股份有
上海上海 金额为 9.9 亿元的固定资产贷 已
限公司 沪房地浦字（2015）第
19 悦 耀 悦 耀 31100220160046530 款 ， 主 合 同 编 号 办
上海自 098688 号土地使用权
置业 置业 31010520160000114 理
贸区试
验区分
行
中国建 三 亚 三 亚 琼（2016）三亚市不动
设银行 悦 晟 悦 晟 产 权 第 三亚红塘
金额为 4 亿元的固定资产贷 悦海项目 已
股份有 开 发 开 发 0008017/0008019 号土
20 HTWBTZ460005100201800006 款 ， 主 合 同 编 号 1,270.00 建设 2019 年 1,270.00 办
限公司 建 设 建 设 地使用权，在建工程
HTWBTZ460005100201800007 理
三亚分 有 限 有 限
行 公司 公司
中国民 证 号 为
生银行 1125104003-25-2-10101
西安西安 《贸易融资主协议》（贸融资字
股份有 公担抵字第 DB1800000086354 号的房产 西安市曲江
21 秦汉秦汉 第 ZH1800000116825 号）项下
限公司 号 国用（2010 出）第 021
唐 唐 全部债权
西安分 号和 022 号两项土地使
行 用权
314
抵
债权人 担保债务
序 债务 抵押 抵押合同 债务偿还计划（万 押
/抵押 主债权 抵押财产 余额（万 债务用途
号 人 人 编号 元） 登
权人 元）
记
鲁(2017)青岛市不动产
权第 0102393 号、鲁
(2017)青岛市不动产权
交通银
第 0102363 号、鲁(2017)
行股份
青岛青岛 《固定资产贷款合同》（编号：青 岛 市 不 动 产 权 第
有限公
22 大 悦 大 悦 208-530-抵-8-1 2018-530-贷-8-1）项下全部债 0102542 号、鲁（2018）
司青岛
城 城 权 青岛市不动产权第
市北第
0001627 号、鲁（2017）
一支行
青岛市不动产权第
0102361 号五项土地使
用权
315
上述债务的贷款风险均由债务人各自承担。上述用于抵押的土地、房产基本属于大
悦城地产境内子公司的经营活动所用物业，且上述各子公司借款规模与自身经营规模相
匹配，并且大部分合同约定了债务分期偿还的条款，逾期无法还款的可能性较低。截至
报告书出具日，暂无提前还款或者请第三方代为偿付等安排。
2、大悦城地产为商品房承购人提供阶段性连带责任保证
根据《大悦城地产审计报告》，大悦城地产下属公司浙江和润天成置业、三亚悦晟
开发、三亚虹霞开发、上海新兰、上海悦耀置业等按房地产经营惯例为商品房承购人提
供抵押贷款担保，担保类型为阶段性担保，担保期限通常至商品房承购人所购房产的房
地产权证办理完毕及抵押登记手续办理完毕并交银行执行管理之日。截至 2018 年 5 月
31 日，尚未结清的担保金额为人民币 120,834.31 万元。
大悦城地产相关境内子公司为商品房承购人提供的担保属于阶段性连带责任保证
担保，即在商品房承购人（借款人）向银行（贷款人）办妥正式抵押登记手续（不含抵
押预告登记），并将《房屋他项权证》交银行收押之前，大悦城地产相关境内子公司为
商品房承购人向银行的借款提供连带责任保证。保证责任期间通常自银行与商品房承购
人签订借款合同之日起至商品房承购人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和
/或房地产他项权证交由银行执管之日止。该等债务的贷款风险均由商品房承购人各自
承担。
除上述情形外，截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产及控股子公司不存在
对外担保情况。
3、若上述债务到期不能清偿，对标的资产估值及交易完成后上市公司经营的影响
上述用于抵押的土地、房产基本属于大悦城地产境内子公司的经营活动所用物业。
其中：（1）已建成运营项目如西单大悦城、朝阳大悦城等均签定了稳定的租赁合同，租
金收入稳步增长；（2）在建或改造项目正按照预期稳步推进中，预计竣工运营或交房后，
将带来可观的现金流入。上述各子公司借款规模与自身经营规模相匹配，且大部分合同
约定了债务分期偿还的条款。截至本独立财务顾问报告出具之日，上述银行债务履约情
况良好，不存在不能到期清偿的情形，因此，不会对标的资产估值及交易完成后上市公
司经营产生重大不利影响。
大悦城地产相关境内子公司为商品房承购人提供阶段性连带责任保证，如商品房承
316
购人（借款人）在阶段性连带责任担保期间未按合同约定履行还款义务，相关大悦城地
产境内子公司需要在接到银行（贷款人）书面催款通知后履行还款义务。根据《中华人
民共和国担保法》第三十一条的规定，“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。
因此，商品房承购人如未按约定履行还款义务导致大悦城地产相关境内子公司承担连带
责任履行还款义务的，该等子公司可在代为履行还款义务后通过诉讼方式向商品房承购
人追偿，并以法院生效判决直接办理商品房网签合同的解除等手续，取回房屋所有权。
商品房承购人已支付的首付款在扣除大悦城地产境内子公司的垫付利息（包括罚息）、
违约金、损害赔偿及为实现债权所需的必要相关费用后，余额返还商品房承购人。据此，
大悦城地产相关境内子公司为商品房承购人提供阶段性连带责任保证不会对标的资产
估值及交易完成后上市公司经营产生重大不利影响。
4、担保事项是否导致标的资产权属不清或存在过户法律障碍，本次交易是否符合
《重组办法》第十一条第（四）项、第四十三条第一款第（四）项
上述抵押担保合同系大悦城地产境内子公司在经营过程中为自身债务进行的担保，
不涉及为第三方提供担保的情形，因此该等公司能够如期清偿向银行的借款则不会导致
抵押的土地、房屋权属变更。大悦城地产境内子公司为商品房承购人提供阶段性连带责
任保证的，在履行连带保证责任后，可以向商品房承购人追偿，此过程中亦不涉及标的
资产的权属变更。
本次交易购买的标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占
大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优
先股合计股份数的 59.59%），交易对方合法拥有标的资产，标的资产权属清晰，明毅所
持大悦城地产的股权上不存在质押等限制或禁止转让的情形，不存在质押、查封、冻结
等限制或禁止转让的情形，交易对方将标的资产转让给中粮地产不会违反法律、法规的
强制性规定，在相关法律程序和先决条件得到适当履行的情形下，标的资产变更登记至
中粮地产名下不存在法律障碍。
据此，上述担保事项不存在导致标的资产权属不清或过户法律障碍，本次交易的标
的资产权属清晰，过户不存在法律障碍，在相关法律程序和先决条件得到适当履行的情
形下，交易双方能够在约定期限内办理完毕权属转移手续，符合《重组管理办法》第十
一条第（四）项、第四十三条第一款第（四）项的规定。
317
（四）权利限制情况
根据明毅出具的承诺，大悦城地产不存在出资瑕疵或影响大悦城地产合法存续的情
况。
九、诉讼、仲裁、行政处罚及合法合规情况
（一）诉讼仲裁
截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产境内子公司在报告期内所涉争议金额
在 500 万元以上的诉讼、仲裁最新进展情况如下：
序 裁判
原告 被告 案由 涉诉请求 审理阶段
号 机关
1.请求判令被告停止恶意停电行
为，并立即恢复供电；
成 都 2.请求判令赔偿原告停业损失
成都
市 人 120万元（暂计至2018年4月3日，
市武
人 乐 损失计算至恢复供电且原告正
1 成都卓远地产 侯区 侵权责任纠纷 一审中
商 业 常营业之日止）；
人民
有 限
法院 3.请求判令被告赔偿原告商
公司
誉损失 500 万元；被告在《成
都商报》上向原告公开赔礼
道歉；承担本案诉讼费用
1.判令被告停止对原告拥有
使用权的成国用（2011）字
第 589 号土地的妨害、侵占
被告：成都太 并返还所侵占的全部土地；
平园家私广场 成都 2.判令被告赔偿侵占期间原
成 都 管理有限公司 市武 告的损失费（损失费自 2011
2 卓 远 侯区 排除妨害纠纷 年 9 月 1 日起计算至实际退 一审中
地产 第三人：四川 人民 还之日止，暂计起诉之日为
省成都市国土 法院 500 万元，最终损失以鉴定
资源局 为准）；
3.判令被告承担诉讼费、保
全费、公告费、鉴定费等全
部费用。
（二）行政处罚
1、大悦城地产境外上市期间的守法及诚信和境外监管机构的行政处罚情况
根据大悦城地产在香港联交所网站的公开披露文件，大悦城地产于 2013 年 12 月
318
19 日在香港联交所以反向收购形式上市。根据大悦城地产的确认、诺顿罗氏香港于 2018
年 4 月 10 日出具的备忘录，自 2013 年 12 月 19 日以反向收购形式上市以来，大悦城地
产不存在重大违法或重大失信行为，没有因重大违法或重大失信行为而受到香港联交所
及香港证监会的重大处罚。
2、大悦城地产报告期内的境内行政处罚情况
根据大悦城地产提供的文件及说明，报告期内，大悦城地产境内子公司 10 万元以
上的行政处罚情况如下：
序 被处罚 处罚决定书文 罚款缴 整改情
处罚机构 处罚内容
号 单位 号 纳情况 况
上海新兰因从事大悦城二期北地
块商办项目存在施工图设计未经
审查擅自施工、必须进行招标项
目未招标、未取得施工许可证擅
自开工的违规行为，根据《建设
工程质量管理条例》第 56 条第
上海市静
（四）项、《中华人民共和国招标
上海新 安区建设 第 2020170057
1 投标法》第 49 条、《建设工程质 已缴纳 已整改
兰 和管理委 号
量管理条例》第 57 条的规定，对
员会
该公司违法《建设工程质量管理
条例》第 11 条第一款、《中华人
民共和国招标投标法》第 3 条、
《建设工程质量管理条例》第 5
条第一款的行为实施处罚 42 万
元、责令停止施工的行政处罚。
上海市浦 上海市浦东 新 上海悦耀置业因施工图设计文件
上海悦 东新区建 区建设和交 通 未经审查擅自施工，根据《建设
2 已缴纳 已整改
耀置业 设和交通 委 员 会 第 工程质量管理条例》第 56 条的规
委员会 2320170003 号 定，被处罚款 20 万元。
上海市浦 上海市浦东 新 上海悦耀置业因应当施工招标的
上海悦 东新区建 区建设和交 通 项目未进行招标，根据《中华人
3 已缴纳 已整改
耀置业 设和交通 委 员 会 第 民共和国招标投标法》第 49 条的
委员会 2120160027 号 规定，被处罚款 46 万元。
浙江和润天成置业因杭政储出
(2013)115 号地块商业商务及娱
乐项目设施用房项目未办理相关
手续擅自施工，根据《建筑法》
第 64 条、《建设工程质量管理条
杭州市拱
浙江和 例》第 56 条第六项、第 57 条的
墅区住房 拱 住 建 罚
4 润天成 规定，以及《浙江省住房城乡建 已缴纳 已整改
和城市建 [2016]29 号
置业 设系统行政处罚裁量基准》处罚
设局
-01040-000 项 第 二 款 、 处 罚
-01086-000 项第一款裁量规定，
未取得施工许可证擅自施工的行
为 ， 按 工 程 合 同 价 款 的 1% 处
24.2140 万元罚款；未按照国家规
319
序 被处罚 处罚决定书文 罚款缴 整改情
处罚机构 处罚内容
号 单位 号 纳情况 况
定办理工程质量监督手续的行
为，处以 20 万元罚款，两项罚款
共计 44.2140 万元。
成都卓远地产因未按照国家规定
将竣工验收报告、有关认可文件
成都市城
成都卓 罚 字 [2016]111 报送备案，违反了《建设工程质
5 乡建设委 已缴纳 已整改
远地产 号 量管理条例》第 49 条的规定，根
员会
据《建设工程质量管理条例》第
56 条第八项，被处罚款 20 万元。
就前述第 1 至第 4 项行政处罚，相关政府主管机关已出具证明，确认相关行政处罚
不属于重大行政处罚，或者相关违规行为已整改，未产生严重影响，其中：
1、就上述第 1 项行政处罚，根据上海市静安区建设和管理委员会于 2018 年 1 月
10 日出具的证明，上海新兰已就其上述行政处罚所涉违规行为完成整改，未产生严重
影响。
2、就上述第 2 项行政处罚，根据上海市浦东新区建设工程设计文件审查事务中心
于 2018 年 3 月 30 日出具的确认，上海悦耀置业已就其上述行政处罚所涉违规行为完成
整改，属于常规处罚。
3、就上述第 3 项行政处罚，根据上海市浦东新区建设市场管理站于 2018 年 2 月 2
日出具的确认，上海悦耀置业已就其上述行政处罚涉及的违规行为完成整改，未产生严
重影响，属于常规处罚。
4、就上述第 4 项行政处罚，根据杭州市拱墅区住房和城市建设局于 2018 年 1 月 5
日出具的《关于<关于给予出具无违规情况证明的报告>的回复》，确认浙江和润天成
置业的杭政储出(2013)115 号地块商业商务及娱乐项目设施用房项目不存在因违反国家
及地方有关房地产开发建设方面的法律、法规而受到重大行政处罚的情形。
5、就前述第 5 项行政处罚，根据《四川省住房和城乡建设行政处罚裁量权适用规
定》与《四川省住房和城乡建设行政处罚裁量标准（工程建设与建筑市场类）》的相关
规定，建设单位未按规定办理工程竣工验收备案的，初次违法，危害后果轻微，主动消
除或减轻违法行为危害后果的，或具有其他从轻处罚情形，处 20 万元罚款；不具有从
轻、从重情形的，处 20 至 35 万元罚款；备案审查过程中，发现建设单位在竣工验收过
程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，或因验收过程中发现重大问题，无
320
法通过验收，故意逃避办理竣工验收备案手续的，或具有其他依法应予从重处罚的情形
的，处 35 至 50 万元罚款。就此，成都卓远地产的违规属于“初次违法，危害后果轻微，
主动消除或减轻违法行为危害后果的，或具有其他从轻处罚情形”，不属于从重情形的
处罚。
就上述处罚情况，公司控股股东中粮集团已出具《关于目标公司项下相关事项的承
诺函》，承诺如因涉及目标公司及其下属公司的不合规事项引致任何争议或者损失，中
粮集团同意承担并赔偿相关损失、损害和开支，从而避免上市公司及其下属公司因此受
到任何损失。如大悦城地产及其下属公司的不合规事项给中粮地产实际造成损失，则中
粮集团将在收到中粮地产要求赔偿的书面通知后半年内，以现金方式向中粮地产进行赔
偿。
据此，鉴于大悦城地产相关下属公司已对违规行为缴纳了罚款，并且中粮集团同意
承担因该等不合规事项引致的中粮地产及其下属公司的相关损失、损害和开支，该等处
罚事项不会对本次交易构成重大不利影响。
（三）保障标的资产合规运营及防范风险的相关制度
大悦城地产作为香港联交所上市公司，为保障境内子公司的规范运营，防范日常经
营中的风险，已在财务与内部控制、税务、消防安全、治安管理、环保、质量控制、安
全生产、采购、销售、人力资源管理等涉及日常经营的各个环节制定了完备的内部管理
制度，并根据该等制度规定不定期组织相关人员的内部培训，对企业内部经营事项进行
检查，提高员工的规范运营意识，以最大化地保障既定内部管理制度的有效执行。
中粮地产作为深交所上市公司，已经严格按照相关法律法规及深交所的相关规则，
合法合规地进行日常运作，并制定了子公司管理的相关制度。本次交易完成后，大悦城
地产将成为中粮地产的控股子公司，需要适用并遵守上市公司相关制度规定，中粮地产
将加强对大悦城地产及其境内子公司相关人员的内部培训，提高大悦城地产及其境内子
公司的规范运营意识，中粮地产将以完善的内部制度和多年的运营管理经验来保障标的
公司合法合规运营。
综上所述，本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，其经营活
动受中粮地产及大悦城地产合规运营及防范风险相关制度的双重规范和管理，该等合规
运营及防范风险相关制度完备，并且能够保障得以有效执行。
321
（四）交易完成后约束标的资产及其子公司规范运营的具体措施
1、大悦城地产已经制定相关制度
大悦城地产作为香港联交所上市公司，已在环保、质量控制、财务与内部控制、安
全生产、纳税、采购、销售、风险控制、人力资源管理等涉及日常经营的各个环节制定
了内部制度，以最大化地保障标的公司及其子公司生产运营的合法合规。上述被处罚的
境内子公司均已按时足额缴纳罚款并积极进行了整改，避免类似事项的再次发生。
2、中粮地产已制定完善制度保证合法合规的运营
中粮地产作为深交所上市公司，已经严格按照相关法律法规及深交所的相关规则，
合法合规地进行日常运作，并已经建立健全了涉及建设、环保等方面的内部管理制度以
及子公司管理制度，内部管理较为规范和完善。本次交易完成后，标的公司将纳入中粮
地产，并同时适用香港联交所和深交所的监管规范制度，中粮地产将进一步以完善的内
部制度和多年的运营管理经验来保障标的公司及其子公司经营行为的合法合规。
十、非经营性资金占用的情况
截至 2018 年 5 月 31 日，大悦城地产关联方其他应收款的具体情况如下表所示：
单位：万元
是否为非经营
序号 单位名称 余额 与标的公司关联关系
性资金占用
上海前滩国际商务区投资（集
1 37.46 附属公司少数股东 否
团）有限公司
2 COFCO Meat Holdings Limited 0.52 同受中粮集团控制 否
3 凯莱国际酒店有限公司 0.75 同受中粮集团控制 否
4 中粮期货（国际）有限公司 1.41 同受中粮集团控制 否
5 中国粮油控股有限公司 0.04 同受中粮集团控制 否
6 中国食品贸易有限公司 0.02 同受中粮集团控制 否
7 中粮贸易（香港）有限公司 0.04 同受中粮集团控制 否
8 凯莱国际酒店有限公司 0.01 同受中粮集团控制 否
9 香港三利（控股）有限公司 0.16 同受中粮集团控制 否
Joy City Commercial Property 附属公司受托管理的合
10 1,730.92 否
Fund L.P. 伙企业
北京新润致远房地产开发有限
11 41,916.86 联营企业 否
公司
322
是否为非经营
序号 单位名称 余额 与标的公司关联关系
性资金占用
12 中粮海南投资发展有限公司 0.08 同受中粮集团控制 否
COFCO (BVI)No.97 Limited
13 24,791.36 合营企业 否
（BVI）
COFCO (BVI)No.97 Limited
14 0.08 合营企业 否
（BVI）
15 中粮贸易有限公司 64.34 同受中粮集团控制 是
16 台湾饭店有限公司（PRC） 0.48 合营企业之控股子公司 否
中粮地产集团深圳物业管理有
17 19.16 同受中粮集团控制 否
限公司
中粮地产集团深圳物业管理有
18 8.29 同受中粮集团控制 否
限公司
中粮地产集团深圳物业管理有
19 0.82 同受中粮集团控制 否
限公司
烟台中粮博瑞房地产开发有限
20 46.21 同受中粮集团控制 是
公司
21 成都蜀鑫悦企业管理有限公司 24.42 同受中粮集团控制 是
22 成都蜀鑫悦企业管理有限公司 0.45 同受中粮集团控制 是
COFCO(HONG KONG)
23 0.19 同受中粮集团控制 否
LIMTED
24 昆明螺蛳湾国悦置地有限公司 62,677.34 联营企业 否
合计 131,321.42
截至 2018 年 5 月 31 日，大悦城地产关联方其他应收款项余额共计人民币 131,321.42
万元，其中部分为非经营性资金占用。上述关联方非经营性资金占用资金已于重组报告
书披露前全部收回。截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产关联方其他应收款均
为正常经营业务产生，不存在关联方非经营性资金占用的情形。
《〈上市公司重大资产重组管理办法〉第三条有关拟购买资产存在资金占用问题的
适用意见——证券期货法律适用意见第 10 号》规定如下：“一、上市公司重大资产重组
时，拟购买资产存在被其股东及其关联方、资产所有人及其关联方非经营性资金占用的，
前述有关各方应当在中国证监会受理重大资产重组申报材料前，解决对拟购买资产的非
经营性资金占用问题。二、上市公司应当在《上市公司重大资产重组报告书》第（十三）
部分对拟购买资产的股东及其关联方、资产所有人及其关联方是否存在对拟购买资产非
经营性资金占用问题进行特别说明。独立财务顾问应当对此进行核查并发表意见。”大
悦城地产与其关联方的非经营性资金占用资金已于《重组报告书》披露前全部收回。截
至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产关联方其他应收款项均为正常经营业务产
323
生，不存在关联方非经营性资金占用的情形，对其独立性没有影响。因此本次交易符合
《<上市公司重大资产重组管理办法>第三条有关拟购买资产存在资金占用问题的适用
意见——证券期货法律适用意见第 10 号》的相关规定。
十一、报告期内主要会计政策及相关会计处理
（一）收入的确认原则和计量方法
标的公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确
认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让
商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同
具有商业实质，即履行该合同将改变公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；公司
因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，标的公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各
单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价
格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素
的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，公司在相关履约时段
内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在公司履约的同
时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；客户能够控制公司履约过程中在建的商
品；公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就
累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产
出法确定，当履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按
照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则公司在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单
项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列
迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将
该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品
实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报
324
酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品。
其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
（二）会计政策和会计估计的差异
1、大悦城地产与同行业或同类资产之间的差异
大悦城地产的会计政策和会计估计与同行业可比公司相比不存在重大差异。
2、上市公司和交易标的大悦城地产对投资性房地产计量方法存在差异的主要原因
及合理性，是否符合相关会计准则规定
上市公司财务报表采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；交易标的公司大悦
城地产为香港上市公司，其已公开披露的财务数据采用公允价值模式对投资性房地产进
行后续计量。上市公司和交易标的大悦城地产对投资性房地产计量方法存在差异的主要
原因是由于上市公司与交易标的的业务类型存在差异。本次交易前，中粮地产的主营业
务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商品房开发业务为公司最主要的业务，
上市公司的商品房开发项目主要为住宅商品房开发项目，专注于住宅开发业务，其投资
物业出租业务占比较小，对公司影响较小，故上市公司对其投资性房地产采用成本模式
进行后续计量。
本次交易标的公司大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业
务方向，专注于商业地产领域，其投资物业出租业务占比相对较大，对公司影响较大，
故大悦城地产公开披露的财务报表中对其投资性房地产采用公允价值模式进行后续计
量。
根据《企业会计准则第 3 号--投资性房地产》第九条“企业应当在资产负债表日采
用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外”和第十条“有确
凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公
允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）
投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取
得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出
合理的估计”，对于投资性房地产的后续计量方法可以采用成本法或公允价值法。大悦
城地产的投资性房地产主要为一二线城市的综合体等商业物业，符合采用公允价值模式
计量投资性房地产的条件。
325
投资性房地产计量方法不同的情况在境内外房地产行业上市公司中较为普遍。在以
投资物业为主的香港上市公司对投资物业普遍采取公允价值进行后续计量，如华润置地
（1109.HK）、恒隆地产（0101.HK）、新鸿基地产（0016.HK）、嘉里建设（0683.HK）、
中国金茂（0817.HK）等公司；以商品房开发业务为主的境内上市公司对投资性房地产
倾向于采用成本法进行后续计量，如万科 A（000002.SZ）、绿地控股（600606.SH）、
保利地产（600048.SH）、首开股份（600376.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等公司。
综上所述，上市公司和交易标的大悦城地产对投资性房地产计量方法存在差异是合
理的，符合相关会计准则规定。
3、计量方法差异对大悦城地产报告期内主要财务数据的影响金额及对上市公司未
来合并财务报表的影响
截至本独立财务顾问报告出具日，标的公司投资性房地产按照成本法和公允价值计
量的主要差异如下表所示：
单位：万元
公允价值模式
成本模式 差异金额（公允价值-成本）
（大悦城地产年报数据）
项目
2017/12/31/ 2016/12/31/ 2017/12/31/ 2016/12/31/ 2017-12-31 2016-12-31
2017 年度 2016 年度 2017 年度 2016 年度 /2017 年度 /2016 年度
资产总额 5,855,053.79 5,620,144.54 8,637,052.30 8,255,068.30 2,781,998.51 2,634,923.76
负债总额 3,761,587.95 3,509,769.66 4,389,771.40 4,104,405.20 628,183.45 594,635.54
所有者权益 2,093,465.84 2,110,374.88 4,247,280.90 4,150,663.10 2,153,815.06 2,040,288.22
归属于母公司
所有者权益合 1,261,403.06 1,240,521.00 2,701,851.70 2,620,335.10 1,440,448.64 1,379,814.10
计
资产负债率 64.25% 62.45% 50.82% 49.72% -13.43 百分点 -12.73 百分点
营业收入 1,165,776.10 698,709.70 1,165,776.10 698,709.70 - -
利润总额 200,553.35 39,968.02 410,471.70 245,727.10 209,918.35 205,759.08
净利润 134,236.28 4,881.09 257,478.70 127,518.80 123,242.42 122,637.71
归属于母公司
44,989.98 -15,441.31 115,316.20 79,758.10 70,326.22 95,199.41
股东的净利润
注：以上成本模式数据已经审计；公允模式数据为大悦城地产港股 2017 年年报
根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》（2014 年修订）第二十七条：“子
公司所采用的会计政策与母公司不一致的，应当按照母公司的会计政策对子公司财务报
326
表进行必要的调整；或者要求子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表。”根据
本次重组方案，本次交易完成后大悦城地产将成为上市公司的控股子公司。上市公司目
前采用成本法对投资性房地产进行后续计量，未来上市公司合并报表过程中应按照上市
公司的会计政策对大悦城地产财务报表进行调整，即以大悦城地产采用成本法对投资性
房地产进行后续计量的财务数据进行合并。由于母公司的会计政策不会因其子公司会计
政策与其不一致而发生变化，因此上市公司与标的公司关于投资性房地产后续计量方法
的差异不会对上市公司未来合并财务报表产生影响。
4、大悦城地产本次交易主要财务数据与其已公开披露财务数据存在差异的主要原
因及合理性
根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大资
产重组（2017 年修订）》第六十三条：“有关财务报告和审计报告应当按照与上市公司
相同的会计制度和会计政策编制”要求，本次交易中大悦城地产主要财务指标应按照中
粮地产会计政策编制，大悦城地产本次交易主要财务数据与其在香港联交所已公开披露
的财务数据存在差异的主要原因系投资性房地产后续计量的会计政策差异和现金及现
金等价物认定差异所致。
（1）投资性房地产后续计量的会计政策差异
根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大资
产重组（2017 年修订）》第六十三条相关要求，大悦城地产本次交易主要财务数据采用
与中粮地产相同的会计政策进行编制。因此本次交易中大悦城地产对投资性房地产采用
与上市公司相同的会计政策即按照成本法进行后续计量。
中粮地产专注于住宅开发业务，其投资物业出租业务占比较小，因此对其投资性房
地产采用成本模式进行后续计量；大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合
体为主要业务方向，投资物业出租业务占比相对较大，因此大悦城地产对外公开披露信
息中对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。上述会计政策差异主要是由于中
粮地产与大悦城地产的业务类型差异所致。
投资性房地产后续计量模式差异影响金额如下：
单位：万元
项目差异影响 2017/12/31 2016/12/31
（公允价值计量-成本模式） 2017 年度 2016 年度
327
净利润 125,244.20 122,979.68
归属于母公司股东的净利润 71,681.68 98,114.33
所有者权益 2,152,525.81 2,036,741.43
归属于母公司所有者权益 1,437,343.46 1,378,050.29
（2）现金及现金等价物认定差异
大悦城地产部分下属项目公司，其货币资金包含了商品房预售监管资金，针对这部
分监管资金是否属于现金及现金等价物，大悦城地产对外公开披露的财务信息中的认定
与本次交易中会计师对大悦城地产主要财务数据的认定存在差异。
根据《企业会计准则第 31 号——现金流量表》第二条的定义：现金流量表是指反
映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。现金是指企业库存现金以
及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换
为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。从商品房预售资金监管相关规定可以判断，
政府设置“商品房预售资金监管”制度的主要目的是保证项目工程顺利完工，其监管账户
资金虽然不能随意用于其他目的，但若用于支付项目工程款则不受限制，其监管资金能
够满足企业会计准则关于现金及现金等价物的“期限短、流动性强、易于转换为已知金
额现金”等相关规定。
本次交易中，大悦城地产的财务报表中会计师将“商品房预售监管资金”认定为现金
及现金等价物。大悦城地产过往对外公开披露的信息“商品房预售监管资金”列报为“受
限制银行存款”，并对期末银行存款结存状态进行了披露。上述认定差异导致本次交易
中大悦城地产财务报表中的现金及现金等价物金额高于大悦城地产过往对外公开披露
报表的现金及现金等价物金额，2016 年度的影响金额为 2,931.58 万元，2017 年度的影
响金额为 128,288.91 万元。
5、大悦城地产本次交易主要财务数据与明毅模拟财务数据存在差异的主要原因及
合理性。
大悦城地产本次交易主要财务数据与明毅模拟财务数据存在差异的主要原因系明
毅母公司层面的负债以及明毅对大悦城地产的持股权益所致。具体如下：
（1）明毅母公司存在一定负债
2017 年 8 月中粮香港以大悦城地产 9,133,667,644 股普通股按港币 1,592,285.28 万
328
元向明毅注资，明毅需支付印花税 1,377.65 万元，该款项由中粮香港代为支付。该业务
使得大悦城地产 2017 年度的财务数据与明毅模拟的 2017 年度财务数据在净利润、负债
总额、所有者权益总额三个项目上存在差异。
（2）明毅对大悦城地产的持股权益
2017 年 8 月，中粮香港向明毅注资完成后，明毅持有大悦城地产 9,133,667,644 股
普通股股份，占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普
通股及可转换优先股合计股份数约 59.59%。因得茂持有的可转换优先股除表决权及大
悦城地产清算、清盘或解散时的分配权利外，与普通股享有同等权利。会计师编制明毅
模拟财务报表时按照 59.59%的持股比例分别计算明毅享有的大悦城地产归属于母公司
股东权益、归属于母公司股东的净利润、归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额。
同时，因明毅与大悦城地产同属于中粮集团控制，且该控制并非暂时性的，因此明毅受
让大悦城地产股权属于同一控制下企业合并。会计师编制 2016 年明毅模拟财务报表按
照同一控制下企业合并处理。因大悦城地产非明毅的全资子公司，使得报告期大悦城地
产的财务数据与明毅模拟的财务数据在归属于母公司股东权益和归属于母公司股东的
净利润两个项目上存在差异。
综上，大悦城地产本次交易主要财务数据与明毅模拟财务数据存在差异系上述原因
所致，上述差异处理符合会计准则，具备合理性。
6、执行新会计准则导致的会计政策变更
财政部于 2017 年分别发布了五项新的会计准则，并要求在境内外同时上市的企业
以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业自 2018
年 1 月 1 日起执行新金融工具准则和新收入准则。
（1）执行新金融工具准则情况
标的公司及追溯应用新金融工具准则，但对于分类和计量（含减值）涉及前期比较
财务报表数据与新金融工具准则不一致的，标的公司选择不进行重述。该追溯调整应用
使上市公司个别报表和合并报表于 2018 年 1 月 1 日的期初其他综合收益、期初未分配
利润等期初股东权益项目未发生变动。
标的公司按照新金融工具准则相关规定，于新金融工具准则施行日，对金融资产和
金融负债的分类和计量作出以下调整：将以前年度分类为可供出售金融资产的权益性投
329
资分类为公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
新金融工具准则下，2018 年 1-5 月，原准则下的资产减值损失金额 483.85 万元计
入新准则下的信用减值损失科目。
（2）执行新收入准则情况
标的公司公司按照准则的规范重新评估主要合同收入的确认和计量、核算和列报等
方面，并按照其规定，根据首次执行新收入准则的累积影响金额调整首次执行该准则当
期期初（即 2018 年 1 月 1 日）留存收益及财务报表其他相关项目金额，对 2017 年度财
务报表不予调整。
（三）财务报表的编制基础
大悦城地产财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财
政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76
号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准
则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中
国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规
定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，大悦城地产会计核算以权责发生制为基础。除某些
金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规
定计提相应的减值准备。
（四）合并财务报表范围及其变化情况
1、合并报表时的重大判断和假设
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指大悦城地产拥有对被投
资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括大悦城地产及其全部子公司。子公司，是指被
上市公司控制的主体。
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，大悦城地产开始将其
纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处
330
置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，
其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，
且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合
并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金
流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与大悦城地产采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照大悦城地产的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非
同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报
表进行调整。
大悦城地产内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于大悦城地产所拥有的部分分别作为少数
股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当
期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所
享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的
其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变
动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则
第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相
关规定进行后续计量。
大悦城地产通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处
置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将
331
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的
情况下订立的；这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；一项交易的发生取决于其
他至少一项交易的发生；一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经
济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情
况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对
原有子公司的控制权”适用的原则进行会计处理。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一
次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认
为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
2、截至 2018 年 5 月 31 日，大悦城地产合并财务报表范围如下：
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例（%）
附属公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
智恒有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
亨达发展有限公司 香港 西萨摩亚 投资 100.00 同一控制下合并
新峰集团有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
COFCO（BVI）No.94
香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
Limited
迅行投资有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
业隆有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
鹏利国际（行政）有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
思创工程顾问有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
中粮酒店控股有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
鹏利国际（地产代理）有限
香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
公司
Elab, Corp. 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
雄域集团有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
HOPE BV NO.1 LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
HOPE BV NO.2 LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
HOPE HK NO.3 LIMITED 香港 香港 投资 100.00 设立
332
主要经 持股比例（%）
附属公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
HOPE HK NO.6 LIMITED 香港 香港 投资 100.00 设立
溢嘉有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
Kersen Properties Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
熙安有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 51.00 同一控制下合并
立运有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 51.00 同一控制下合并
倍隆有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
盛莱有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
商晖有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
大悦城秘书有限公司（香
香港 香港 投资 100.00 设立
港）
大悦城商业管理有限公司
香港 香港 投资 100.00 设立
（香港）
兆康有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
胜基有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
锦星有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 51.00 设立
恒瑞有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
First Affluent Ltd 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
泉智有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
洲立有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
亮永有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
耀赛有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
同业有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
超茂有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
尚胜有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
耀山有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
Hengyue Limited 英国 开曼 投资 100.00 设立
宏益有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
兴涛有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
其康有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 设立
达誉有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
实添有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
亚龙湾开发股份（香港）有
香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
限公司
上海鹏利置业发展有限公 上海 上海 物业投资 100.00 同一控制下合并
333
主要经 持股比例（%）
附属公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
司 及开发
海岭投资有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
崇威国际有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
万锦香港有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
中粮酒店投资（三亚）有限
香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
公司
利港企业有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
COFCO（BVI）No.17
香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
Limited
Gloria Plaza Hotel
香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
(Nanchang) Limited
Gloria Plaza Hotel (Suzhou)
香港 英属维尔京群岛 投资 100.00 同一控制下合并
Limited
Bapton Company Limited 香港 香港 物业投资 100.00 同一控制下合并
永信海外有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
HOPE HK NO.5 LIMITED 香港 香港 投资 100.00 设立
HOPE HK NO.4 LIMITED 香港 香港 投资 100.00 设立
HOPE HK NO.1 LIMITED 香港 香港 物业投资 100.00 设立
HOPE HK NO.2 LIMITED 香港 香港 投资 100.00 设立
凯莱物业管理有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
Top Glory Properties
香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
Management (HK) Limited
沈阳大悦城房产开发有限 物业投资
沈阳 沈阳 100.00 同一控制下合并
公司 及开发
鹏源发展（北京）有限公司 香港 香港 投资控股 100.00 同一控制下合并
佑城有限公司 香港 香港 投资 100.00 同一控制下合并
同展有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
百驰有限公司 香港 香港 投资 55.00 设立
悦诚（香港）有限公司 香港 香港 投资 51.96 同一控制下合并
双达有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
晟业有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
大悦城商业管理（香港）有
香港 香港 投资 100.00 设立
限公司
非同一控制下合
香港创晟有限公司 香港 香港 投资 100.00
并
Brighten Sky Limited 香港 香港 投资 100.00 设立
创徽有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
334
主要经 持股比例（%）
附属公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
亨晟有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
创滔有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
领徽有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
Hengxin Fund L.P. 英国 开曼 投资 100.00 设立
耀动有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
悦合有限公司 香港 香港 投资 51.00 设立
斯威有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
卓孚有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
三亚亚龙湾开发股份有限
三亚 三亚 物业开发 50.82 同一控制下合并
公司
物业投资
卓远地产（成都）有限公司 成都 成都 100.00 同一控制下合并
及开发
持有及经
中粮酒店（三亚）有限公司 三亚 三亚 100.00 同一控制下合并
营酒店
中粮鹏利（成都）实业发展
成都 成都 物业开发 100.00 同一控制下合并
有限公司
四川凯莱物业管理有限公
成都 成都 物业管理 94.00 同一控制下合并
司
凯莱物业管理（广州）有限
广州 广州 物业管理 87.50 同一控制下合并
公司
沈阳大悦城商业管理有限
沈阳 沈阳 物业管理 100.00 同一控制下合并
公司
中粮置业投资有限公司 北京 北京 投资控股 100.00 同一控制下合并
浙江和润天成置业有限公 物业投资
杭州 杭州 100.00 同一控制下合并
司 及开发
华铿有限公司 香港 香港 投资 51.00 同一控制下合并
非同一控制下合
上海悦耀置业 上海 上海 物业开发 50.00
并
大悦城商业管理（北京）有
北京 北京 管理咨询 100.00 设立
限公司
非同一控制下合
上海高星置业有限公司 上海 上海 物业投资 100.00
并
西安秦汉唐国际广场管理 非同一控制下合
西安 西安 物业投资 80.00
有限公司 并
房地产开
北京享晟置业有限公司 北京 北京 100.00 设立
发
三亚虹霞开发建设有限公
三亚 三亚 物业开发 80.00 同一控制下合并
司
三亚亚龙湾物业管理有限
三亚 三亚 物业管理 100.00 同一控制下合并
公司
三亚亚龙湾热带海岸公园 提供旅游
三亚 三亚 100.00 同一控制下合并
管理有限公司 服务
335
主要经 持股比例（%）
附属公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
三亚悦晟开发建设有限公
三亚 三亚 物业开发 100.00 同一控制下合并
司
三亚亚龙湾龙溪游艇会有 游艇赛事
三亚 三亚 100.00 设立
限公司 组织
三亚悦晟教学服务有限公
三亚 三亚 文化教育 100.00 设立
司
三亚亚龙湾悦城酒店管理 酒店管理
三亚 三亚 100.00 设立
有限公司 及经营
成都中粮悦街企业管理有 商业地产
成都 成都 100.00 同一控制下合并
限公司 管理
成都鹏悦企业管理咨询有
成都 成都 企业管理 100.00 设立
限公司
北京中粮广场发展有限公
北京 北京 物业投资 100.00 同一控制下合并
司
物业投资
西单大悦城有限公司 北京 北京 100.00 同一控制下合并
及开发
北京弘泰基业房地产有限 物业投资
北京 北京 90.00 同一控制下合并
公司 及开发
物业投资
大悦城（天津）有限公司 天津 天津 100.00 同一控制下合并
及开发
大悦城（上海）有限责任公
上海 上海 物业管理 100.00 同一控制下合并
司
上海新兰房地产开发有限 物业投资
上海 上海 100.00 同一控制下合并
公司 及开发
物业投资
烟台大悦城有限公司 烟台 烟台 100.00 同一控制下合并
及开发
四川中国酒城股份有限公
成都 成都 物业开发 69.65 同一控制下合并
司
北京昆庭资产管理有限公 同一控制下企业
北京 北京 物业管理 100.00
司 合并
亨湛有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
利沾有限公司 香港 香港 投资 100.00 设立
青岛大悦城房地产开发有 物业投资
青岛 青岛 100.00 设立
限公司 及开发
物业投资
重庆泽悦实业有限公司 重庆 重庆 100.00 设立
及开发
臻悦（天津）股权投资基金 投资管理
天津 天津 100.00 设立
管理公司 及咨询
杭州悦动商业管理有限公 商业品牌
杭州 杭州 100.00 设立
司 管理
房地产开
青岛智悦置地有限公司 青岛 青岛 100.00 设立
发
西安悦茗房地产开发有限 房地产开
西安 西安 100.00 设立
公司 发
（2）所有的非全资附属公司
336
附属公司名称 报告期间 少数股东的持股比例（%）
2018 年 1-5 月 20.00
三亚虹霞开发建设有限公司 2017 年 20.00
2016 年 20.00
2018 年 1-5 月 49.18
三亚亚龙湾开发股份有限公司 2017 年 49.18
2016 年 49.18
2017 年 17.20
北京凯莱物业管理有限公司
2016 年 17.20
2018 年 1-5 月 6.00
四川凯莱物业管理有限公司 2017 年 6.00
2016 年 6.00
2018 年 1-5 月 12.50
凯莱物业管理（广州）有限公司 2017 年 12.50
2016 年 12.50
2018 年 1-5 月 10.00
北京弘泰基业房地产有限公司 2017 年 10.00
2016 年 10.00
2018 年 1-5 月 49.00
华铿有限公司 2017 年 49.00
2016 年 49.00
2018 年 1-5 月 48.04
悦诚（香港）有限公司 2017 年 48.04
2016 年 48.04
2018 年 1-5 月 50.00
上海悦耀置业 2017 年 50.00
2016 年 50.00
2018 年 1-5 月 49.00
立运有限公司 2017 年 49.00
2016 年 49.00
2018 年 1-5 月 49.00
熙安有限公司 2017 年 49.00
2016 年 49.00
锦星有限公司 2018 年 1-5 月 49.00
337
2017 年 49.00
2016 年 49.00
2018 年 1-5 月 20.00
西安秦汉唐国际广场管理有限公司
2017 年 20.00
2018 年 1-5 月 30.35
四川中国酒城股份有限公司 2017 年 30.35
2016 年 30.35
2018 年 1-5 月 45.00
百驰有限公司 2017 年 45.00
2016 年 45.00
2018 年 1-5 月 50.00
悅合有限公司
2017 年 50.00
3、报告期内，大悦城地产合并报表范围变动情况如下：
（1）2018 年 1-5 月发生的非同一控制下企业合并
无。
（2）2017 年度发生的非同一控制下企业合并
被购买方名称 股权取得时点 股权取得比例 股权取得方式 购买日
西安秦汉唐国际广场管理有限公司 2017/5/31 80.00% 收购 2017/5/31
（3）2016 年度发生的非同一控制下企业合并
被购买方名称 股权取得时点 股权取得比例 股权取得方式 购买日
香港创晟有限公司 2016/11/30 100.00% 收购 2016/11/30
（4）2018 年 1-5 月发生的同一控制下企业合并
无。
（5）2017 年度发生的同一控制下企业合并
无。
（6）2016 年度发生的同一控制下企业合并
企业合并中取得的 构成同一控制下企业合 合并日的确定
被合并方名称 合并日
权益比例（%） 并的依据 依据
四川中国酒城股份有限公司 69.65 同受中粮集团控制 2016/8/31 取得控制权
338
（7）反向购买
报告期内，大悦城地产未发生反向购买。
（8）处置子公司
报告期内，标的公司处置子公司情况如下：
股权处置比 丧失控制权时点的
子公司名称 股权处置方式 丧失控制权的时点
例（%） 确定依据
中粮酒店（北京）有限
100.00 公开挂牌竞价转让 2018/03/31 权力机构变更
公司
南昌凯莱大饭店有限
100.00 公开挂牌竞价转让 2017/12/31 权力机构变更
公司
苏州凯莱大酒店有限
100.00 公开挂牌竞价转让 2017/12/31 权力机构变更
公司
北京凯莱物业管理有
82.80 公开挂牌竞价转让 2017/12/31 权力机构变更
限公司
（7）其他原因的合并范围变动
①2018 年 1-5 月其他原因的合并范围变动
新增子公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 间接持股比例（%）
青岛智悦置地有限公司 新设 100.00
杭州悦动商业管理有限公司 新设 100.00
西安悦茗房地产开发有限公司 新设 100.00
②2017 年度其他原因的合并范围变动
新增子公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 间接持股比例（%）
尚胜有限公司 新设 100.00
耀山有限公司 新设 100.00
Hengyue Limited 新设 100.00
宏益有限公司 新设 100.00
兴涛有限公司 新设 100.00
其康有限公司 新设 100.00
领徽有限公司 新设 100.00
Hengxin Fund L.P. 新设 100.00
339
公司名称 新纳入合并范围的原因 间接持股比例（%）
耀動有限公司 新设 100.00
悅合有限公司 新设 51.00
斯威有限公司 新设 100.00
卓孚有限公司 新设 100.00
北京享晟置业有限公司 新设 100.00
达誉有限公司 新设 100.00
亨湛有限公司 新设 100.00
实添有限公司 新设 100.00
利沾有限公司 新设 100.00
青岛大悦城房地产开发有限公司 新设 100.00
重庆泽悦实业有限公司 新设 100.00
臻悦（天津）股权投资基金管理公司 新设 100.00
三亚亚龙湾悦城酒店管理有限公司 新设 100.00
减少子公司
公司名称 不纳入合并范围的原因 持股比例（%）
沈阳凯莱物业管理有限公司 注销 100.00
③2016 年度其他原因的合并范围变动
新增子公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 间接持股比例（%）
恒瑞有限公司 新设 100.00
First Affluent Ltd 新设 100.00
泉智有限公司 新设 100.00
洲立有限公司 新设 100.00
耀赛有限公司 新设 100.00
亮永有限公司 新设 100.00
同业有限公司 新设 100.00
超茂有限公司 新设 100.00
大悦城商业管理（香港）有限公司 新设 100.00
Brighten Sky Limited 新设 100.00
创徽有限公司 新设 100.00
亨晟有限公司 新设 100.00
创滔有限公司 新设 100.00
340
公司名称 新纳入合并范围的原因 间接持股比例（%）
大悦城商业管理（北京）有限公司 新设 100.00
三亚悦晟教学服务有限公司 新设 100.00
（五）报告期内资产转移剥离调整情况
报告期内，大悦城地产不存在资产转移剥离调整的情况。
（六）行业特殊的会计处理政策
标的公司所处行业不存在特殊会计处理政策。
（七）本次交易中主要会计政策及相关会计处理的影响
1、按成本模式计量 2016 年标的资产出现亏损的原因以及对标的资产持续经营能力
的影响以及本次交易完成后标的资产投资性房地产计量方式是否变更
（1）标的资产 2016 年出现亏损原因
大悦城地产 2016 年度归属于母公司的净利润为-15,441.31 万元，出现了亏损，其主
要原因为 2016 年物业开发项目仅结算了上海静安大悦城天悦壹号、龙溪悦墅以及海景
壹号、成都大悦城-悦街/写字楼等项目，其结转收入金额较小，导致其营业毛利较小。
相对而言，大悦城地产 2016 年度的期间费用和所得税费用等相对较高，2016 年实现净
利润 4,881.09 万元，扣除少数股东损益 20,322.40 万元（其中在少数股东损益中列报的
永续债利息为 24,816.84 万元），归属于母公司股东的净利润出现亏损。
（2）2016 年亏损对标的资产持续经营能力的影响
2017 年度和 2018 年度 1-5 月大悦城地产完成了上海静安大悦城天悦壹号、龙溪悦
墅、海景壹号、海南中粮红塘悦海、杭州大悦城、天津大悦城等项目的结算，物业及
土地开发收入较 2016 年度大幅度上升；投资物业租金收入较 2016 年度稳中有升，标的
公司 2017 年度和 2018 年度 1-5 月盈利能力大幅度上升，归属于母公司股东的净利润分
别达 44,989.98 万元、118,128.49 万元。2018 年下半年海南中粮红塘悦海二期和上海静
安大悦城天悦壹号项目将结算，其净利润将持续上升。
综上所述，2016 年标的公司因结转收入金额较小，期间费用等金额相对较高，导致
其归属于母公司股东的净利润出现亏损，但 2016 年的亏损不会对持续经营能力造成影
响。
（3）本次交易完成后标的资产投资性房地产计量方式是否变更
截至本独立财务顾问报告出具日，大悦城地产管理层暂无对投资性房地产计量方式
341
进行变更的计划。
报告期内，中粮地产对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，大悦城地产定期
报告对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，根据《企业会计准则第 33 号——
合并财务报表》（2014 年修订）第二十七条：“子公司所采用的会计政策与母公司不一
致的，应当按照母公司的会计政策对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司
按照母公司的会计政策另行编报财务报表。”
本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产控股子公司，在中粮地产编制合并财
务报表过程中，将按照中粮地产的会计政策对大悦城地产的财务报表进行调整，即将大
悦城地产账面的投资性房地产按照成本模式后续计量的数据进行合并，而大悦城地产定
期报告仍按照原有会计政策进行披露，符合《企业会计准则》的相关规定。
万科置业海外有限公司（01036.HK）系一家于香港联交所上市的公司，为 A 股上
市公司万科 A（000002.SZ）的控股子公司。万科置业海外有限公司在香港联交所的定
期报告中对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而万科 A 在深交所公告的
定期报告中对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。该案例与中粮地产和大悦城地
产对投资性房地产的会计处理一致，亦符合《企业会计准则》的相关规定。
2、标的资产的财务数据与明毅模拟的财务数据数据差异的具体情况、计算过程、
差异的原因及合规性
（1）标的资产财务数据与明毅模拟财务数据差异的具体情况
因大悦城地产非明毅的全资子公司，因此标的资产的财务数据与明毅合并财务数据
在归属于母公司股东权益和归属于母公司股东的净利润两个项目上存在差异，具体情况
如下：
1）明毅母公司报告期内发生费用并产生负债
2017 年 8 月，中粮香港以大悦城地产 9,133,667,644 股普通股按港币 1,592,285.28
万元向明毅注资，明毅需支付印花税 1,377.65 万元，该款项由中粮香港代为支付。2018
年 1-5 月，明毅公司发生财务费用-29.21 万元，管理费用 0.08 万元。上述业务和费用使
得 2017 年、2018 年 1-5 月大悦城地产的财务数据与明毅合并财务数据在净利润、负债
总额、所有者权益总额三个项目上存在差异。
2）明毅对大悦城地产的持股权益
2017 年 8 月，中粮香港向明毅注资完成后，明毅持有大悦城地产 9,133,667,644 股
普通股股份，占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普
342
通股及可转换优先股合计股份数约 59.59%。因得茂持有的可转换优先股除表决权及大
悦城地产清算、清盘或解散时的分配权利外，与普通股享有同等权利。明毅编制模拟财
务报表时按照约 59.59%的持股比例分别计算明毅享有的大悦城地产归属于母公司股东
权益、归属于母公司股东的净利润、归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额。同
时，因明毅与大悦城地产同属于中粮集团控制，且该控制并非暂时性的，因此明毅受让
大悦城地产股权属于同一控制下企业合并，编制明毅合并财务报表时按照同一控制下企
业合并处理。
2、上述差异的具体计算过程
大悦城地产的财务数据与明毅合并财务数据差异及计算过程如下：
（1）2018 年 5 月 31 日/2018 年度 1-5 月差异计算过程
单位：万元
大悦城地产 明毅母公司 明毅合并财
项目 汇总 抵消金额
财务数据 财务数据 务数据
资产总额 6,152,251.35 1,343,220.01 7,495,471.40 -1,343,220.01 6,152,251.35
负债总额 3,895,704.52 1,302.70 3,897,007.20 0.00 3,897,007.22
所有者权益 2,256,546.83 1,341,917.31 3,598,464.10 -1,343,220.01 2,255,244.13
归属于母公司股
1,397,150.15 1,341,917.31 2,739,067.50 -1,907,749.08 831,318.38
东权益
营业收入 358,992.47 0.00 358,992.50 0.00 358,992.47
净利润 148,436.93 29.19 148,466.10 0.00 148,466.12
归属于母公司股
118,128.49 29.19 118,157.68 -47,730.72 70,426.97
东的净利润
（2）2017 年 12 月 31 日/2017 年度差异计算过程
单位：万元
大悦城地产财 明毅母公司 明毅合并财务
项目 汇总 抵消金额
务数据 财务数据 数据
资产总额 5,855,053.79 1,343,220.01 7,198,273.80 -1,343,220.01 5,855,053.79
负债总额 3,761,587.95 1,331.90 3,762,919.85 0.00 3,762,919.85
所有者权益 2,093,465.84 1,341,888.12 3,435,353.96 -1,343,220.01 2,092,133.94
归属于母公司股东
1,261,403.06 1,341,888.12 2,603,291.18 -1,852,899.44 750,391.73
权益
营业收入 1,165,776.10 0.00 1,165,776.10 0.00 1,165,776.10
净利润 134,236.28 -1,378.58 132,857.70 0.00 132,857.70
归属于母公司股东
44,989.98 -1,378.58 43,611.40 -18,178.53 25,432.87
的净利润
343
（3）2016年12月31日/2016年度差异计算过程
单位：万元
大悦城地产 明毅母公司财 明毅
项目 汇总 抵消金额
财务数据 务数据 合并财务数据
资产总额 5,620,144.54 0.00 5,620,144.54 0.00 5,620,144.54
负债总额 3,509,769.66 0.00 3,509,769.66 0.00 3,509,769.66
所有者权益 2,110,374.88 0.00 2,110,374.88 0.00 2,110,374.88
归属于母公司
1,240,521.00 0.00 1,240,521.00 -501,241.88 739,279.12
股东权益
营业收入 698,709.70 0.00 698,709.70 0.00 698,709.70
净利润 4,881.09 0.00 4,881.09 0.00 4,881.09
归属于母公司
-15,441.31 0.00 -15,441.31 6,239.18 -9,202.13
股东的净利润
注1：资产总额抵消金额为明毅母公司报表中对大悦城地产的长期股权投资金额；
注2：归属于母公司股东权益抵消金额=-大悦城地产归属于母公司股东权益金额*（1-明毅对大悦城
地产的持股比例）-明毅母公司报表中对大悦城地产的长期股权投资金额。归属于母公司股东净利润
的抵消金额=-大悦城地产归属于母公司股东的净利润金额*（1-明毅对大悦城地产的持股比例）；
注3：明毅对大悦城地产的持股比例为59.594245%。
3、造成上述差异的原因及合规性
由于报告期内明毅母公司发生财务费用、管理费用，并产生一定负债，从而导致大
悦城地产的财务数据与明毅合并财务数据在归属于母公司股东权益和归属于母公司股
东净利润两个项目存在差异，该差异体现了明毅母公司及大悦城地产真实发生的经济业
务，具有合规性。
3、标的资产投资性房地产按成本模式重述的调整过程、对具体明细科目的影响以
及调整的合规性与准确性
报告期内，大悦城地产按照香港会计准则出具定期报告时，其对投资性房地产按照
公允价值模式进行后续计量的审定数，系在管理层报表投资性房地产的初始成本、累计
摊销及减值准备的基础上根据各资产负债表日的公允价值进行调整所得。本次交易中，
按照我国《企业会计准则》编制的大悦城地产审计报告中，投资性房地产按照成本模式
进行后续计量的审定数，则直接在管理层报表中投资性房地产初始成本、累计摊销、减
值准备数据基础上进行审计得出，并非按照香港会计准则出具的定期报告中的以公允价
值模式计量的数据重述调整所得。
344
大悦城地产定期报告和本次交易中出具的审计报告因投资性房地产后续计量模式
差异对投资性房地产、递延所得税负债、营业成本、公允价值变动收益、未分配利润等
科目产生影响。
本次交易按照成本模式对投资性房地产进行后续计量编报的财务报表符合《企业会
计准则》相关规定，具有合规性和准确性。
4、大悦城地产定期报告中投资性房地产公允价值变动的合理性
（1）投资性房地产公允价值获取方式及具体会计处理
在香港联交所公告的定期报告中，针对投资性房地产标的公司执行《香港会计准则
第40号投资物业》，并采用公允价值模式进行后续计量。标的公司聘请第三方独立评估
机构对资产负债表日投资物业进行估值，并以此为基础确定投资性房地产公允价值。具
体会计政策及处理如下：
1）投资物业乃持作赚取租金及/或资本增值之用的物业。投资物业初步以成本（包
括任何直接应占支出）计量。首次确认后，投资物业采用公允价值模式按公允价值计量
。投资物业公允价值变动所产生盈亏于产生期间计入损益。
2）日后作投资物业的在建物业分类为在建投资物业，首次按成本计量，其后采用
公允价值模式按公允价值计量。倘公允价值无法可靠厘定，则在建投资物业将按成本减
减值计量直至公允价值能确定或开发完成时为止，届时公允价值与原先账面值之间的差
额于该期间于损益确认。
3）倘投资物业成为业主自用（以业主开始占用，或以业主自住为目的发展，或本
集团以出售为目的开始发展投资物业为例），则重新分类为物业、厂房及设备或存货，
其于转拨日期之公允价值，就会计目的而言为其成本。
4）根据香港会计准则第16号物业、厂房及设备，倘物业、厂房及设备某个项目因
其用途改变（以业主终止占用为例）而成为投资物业，该项目于转拨日期之账面值与公
允价值之任何差额在权益中确认为物业、厂房及设备之重估。
5）物业自存货转拨至投资物业，用途改变可由向另一方开始的经营租赁为证，于
转拨日期该项目的公允价值与其账面值间的任何差额乃于损益确认。
（2）大悦城地产定期报告中投资性房地产公允价值变动的合理性。
345
大悦城地产定期报告中投资性房地产公允价值的确定由专业评估机构进行评估所
得。评估机构对投资性房地产公允价值的具体的评估方法及变动合理性如下：
1）已完工投资性房地产评估的基本思路
评估方法主要为收益法，对于持有出租物业，可以相对合理估计收入和取得市场租
金数据的均采用收益法。对于以租金收入为主要收入的购物中心、写字楼、配套商业等
以租户签订的合同收入为基数，并按照租户到期的时间估算续租或者换租后的合理收
入。中国大陆境内地区的收益率按照城市、区域、物业业态、租户类型分别选取，即一
线城市按照商业6.0%、办公5.0%-5.5%、公寓2.0%、车位3.5%-4.5%，二线城市按照商
业5.5%-6.5%、车位4.0%-5.5%，三线城市按照商业6.5%、车位3.0%-4.0%。 测算方法为
对于合同期内收入按照合同金额折现测算、到期后按照市场租金水平折现测算。
2）未完工投资性房地产评估的基本思路
对于开工期较长、接近开业项目采用剩余法，即采用收益法估算物业完工后价值，
在此基础上扣除未投金额。
3）评估过程中应考虑的其他因素
对于已开业项目的评估，受到自身经营表现与周边市场环境的影响，不同项目的累
计增值率可能存在较大差异，需要综合考虑项目业态、城市级别、区域分布、开业时间、
项目规模、收入水平等因素进行评估，主要因素与评估值存在的整体逻辑具体如下：
主要评估因素 与评估值变化的整体逻辑
城市级别与区 城市级别越高，估值单价越高，一线城市高于二线城市和三线城市，京津冀、长江
域分布 三角洲市区的平均估值单价高于其他区域
开业时间 随着开业时间的推延，估值单价基本呈现逐年递减的趋势
除评估时点当年新开业项目在初次转入投资性房地产时会出现较大比例增值之外，
租金收入 复估项目的评估值会随租金收入的变动方向小幅波动，而评估值变动方向大体与租
金水平的变动方向一致，但评估值的调整较收入变化存在一定滞后性
综上所述，评估机构在确定报告期各期末投资性房地产公允价值时，使用收益法并
综合考虑影响公允价值的因素对估值的影响，符合公允价值计量估值技术一致性的要求
和评估方法一贯性的原则，公允价值的确定及报告期的变动合理。
5、新金融工具准则和新收入准则对标的资产未来收入确认、净利润的具体影响，
是否存在收入确认时点提前的情况
346
（1）会计政策变更的内容
财政部于2017年颁布了以下企业会计准则修订，具体包括：《企业会计准则第22
号——金融工具确认和计量（修订）》、《企业会计准则第23号——金融资产转移（修
订）》、《企业会计准则第24号——套期会计（修订）》、《企业会计准则第37号——
金融工具列报（修订）》（以上统称“新金融工具准则”）；《企业会计准则第14号——
收入（修订）》（以下简称“新收入准则”）。大悦城地产自2018年1月1日起执行新金融
工具准则和新收入准则。
（2）会计政策变更的主要影响
1）新金融工具准则
A、新金融工具准则基本情况
新金融工具准则取代了财政部于2006年颁布的《企业会计准则第22号——金融工具
确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》和《企业会计准则第24号——
套期会计》以及财政部于2014年修订的《企业会计准则第37号——金融工具列报》（统
称“原金融工具准则”）。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：①以摊余成本计量的金融资产；
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；及③以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分类是基于上市公司管
理金融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。新金融工具准则取消了原
金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收款项及可供出售金融资产三个分类
类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再从金融资产的主合同中分拆出来，而是
将混合金融工具整体适用关于金融资产分类的相关规定。
B、执行新金融工具准则对标的资产未来收入确认、净利润的具体影响
2018年1月1日，标的公司将原先列报在“可供出售金融资产”的项目指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产，金额为509,674.01元。采用新金融工具准则
对标的公司金融资产的会计政策影响较小。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生损失”
模型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则
下，标的公司信用损失的确认时点早于原金融工具准则。
347
“预期信用损失”模型适用于下列项目：以摊余成本计量的金融资产；合同资产；“
预期信用损失”模型不适用于权益工具投资。
标的公司将根据原金融工具准则计量的2017年年末损失准备与根据新金融工具准
则确定的2018年年初损失准备无重大差异。标的公司预计以“预期信用损失”模型替代原
金融工具准则中的“已发生损失”模型对其未来净利润无重大影响。
2）新收入准则
A、新收入准则的基本情况
新收入准则取代了财政部于2006年颁布的《企业会计准则第14号——收入》及《企
业会计准则第15号——建造合同》(统称“原收入准则”)。
在原收入准则下，标的公司以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。标的公
司销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品所有权上的主要风险和报酬
已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经济利益很可能流入标
的公司，标的公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商
品实施有效控制。提供劳务收入和建造合同收入按照资产负债表日的完工百分比法进行
确认。
在新收入准则下，标的公司以控制权转移作为收入确认时点的判断标准：标的公司
在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履
行履约义务：第一，客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
第二，客户能够控制企业履约过程中在建的商品。第三，企业履约过程中所产出的商品
具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取
款项。
B、新收入准则对标的资产未来收入确认的影响
标的公司主营业务主要包括投资物业和物业开发，其中投资物业执行租赁准则，不
适用新收入准则。标的公司的物业开发收入确认不满足在某一时段内履行履约义务条件
，故标的公司物业开发业务按照某一时点履行履约义务并确认收入。基于目前物业开发
项目现有合同条款约定，新收入准则与原收入准则比较，标的公司收入确认时点和条件
未发生变化，故标的公司物业开发业务执行新收入准则对收入确认没有重大影响，不存
348
在收入确认时点提前的情况。
C、新收入准则对标的资产未来净利润的影响
标的资产执行新收入准则对销售佣金的核算产生影响。在原收入准则下，标的资产
为获取合同而发生的销售佣金和类似成本于发生时计入费用；新收入准则明确企业为取
得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产。标的
资产计提的销售佣金属于取得合同发生的增量成本，且预期能够收回的，作为合同取得
成本确认为其他流动资产，属于履约义务中已履行部分相关的支出，列入当期销售费用。
执行新收入准则对公司2018年1-5月利润表影响如下：
单位：万元
报表项目 2018年1-5月原收入准则 2018年1-5月新收入准则 调整金额
销售费用 19,283.02 17,764.38 -1,518.64
所得税费用 37,768.24 37,647.77 -120.47
归属于母公司的净
116,489.37 118,128.49 1,639.11
利润
从上表中可以看出，执行新收入准则对标的公司2018年1-5月归属于母公司的净利
润影响金额1,639万元，占标的公司2018年1-5月归属于母公司的净利润的1.39%，其金
额相对较小。故标的资产预计执行新收入准则对标的公司未来净利润影响金额较小。
综上所述，新金融工具准则和新收入准则预计对标的资产未来收入确认、净利润无
重大影响，不存在收入确认时点提前的情况。
十二、过渡期及减值承诺期内是否存在其他资产出售安排
根据大悦城地产出具的确认函及其提供的相关文件，大悦城地产拟将上海长风大悦
城项目的相关权益或所涉股权注入大悦城地产参与成立的境外基金中（“资产注入”），
以实现引入外部资金对该项目进行升级改造的同时通过基金享有收益。根据相关各方签
署的框架协议，各方约定如境外基金内部决策同意前述资产注入，则大悦城地产应进行
该项资产注入。截至本独立财务顾问报告出具日，境外基金内部决策机构已同意前述资
产注入，大悦城地产据此应实施该项资产注入，各方将就资产注入另行签署相关具体协
议。
349
截至本独立财务顾问报告出具日，上海长风大悦城项目为改造项目。根据大悦城地
产于 2017 年 8 月 17 日发布的《有关成立基金之须予披露交易》，前述境外基金设立的
主要目的为单独或与境内基金共同寻找位于中国境内潜在物业项目的收购机会，从而升
级改造为大悦城地产自有旗舰品牌大悦城商业项目或商业综合体项目。因此，大悦城地
产拟转让上海长风大悦城项目的相关权益或所涉股权不会影响交易标的业务的完整性，
不会与本次交易的交易背景、目的以及标的公司的未来业务规划相违背。
除上述情况之外，大悦城地产及其下属企业未签署任何关于出售标的公司下属子公
司的相关资产出售/转让协议，但在过渡期及减值承诺期内，大悦城地产及其下属企业
不排除基于正常经营及合理商业目的，在不损害中粮地产中小股东利益，并保证标的公
司业务完整性的前提下，出售相关下属子公司的股权或相关资产。
根据《发行股份购买资产协议》及其补充协议，交易双方对本次交易的定价主要是
基于截至估值基准日 2017 年 12 月 31 日标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公
司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、品牌优势等因素。因此，交易双
方在确定本次交易定价时已考虑了拟出售资产的价值。
根据《发行股份购买资产协议》，双方同时约定，（1）如在估值基准日至标的资产
交割日期间，大悦城地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就
其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一并向公司转让；（2）
如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，大悦城地产进行权
益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股
股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，公司向明毅非公开发行股份的
数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金金额/本次发行
股份购买资产的每股发行价格；（3）如在中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易
后，大悦城地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持
9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向公司支付该等现金金额。
根据《减值补偿协议》，经减值测试，如标的资产期末价值较本次重组的标的资产
交易价格出现减值，则交易对方向中粮地产就减值部分进行股份补偿，补偿的股份数量
=标的资产期末减值额/本次发行股份购买资产的每股发行价格。
综上，根据《发行股份购买资产协议》、《减值补偿协议》及其补充协议，交易双方
350
在确定本次交易定价时已考虑了拟出售资产的价值，届时减值承诺期满，标的资产的减
值测试方法、明毅的减值补偿承诺及补偿义务不会因大悦城地产出售资产而受到改变或
影响。因此，上述大悦城地产的相关资产出售安排不会影响明毅根据《减值补偿协议》
履行其减值补偿承诺，不存在违反《重组管理办法》的情形。
十三、报告期内的非经常性损益
报告期内，标的公司非经常性损益明细如下：
单位：万元
2018 年 1 月 1 日
项目 2017 年度 2016 年度
至 5 月 31 日
非流动性资产处置损益 116,243.77 6,735.92 -1,656.44
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额 441.68 2,937.31 3,725.89
或定量持续享受的政府补助除外
委托他人投资或管理资产的损益 0.00 0.00 37.81
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的
0.00 0.00 -440.83
当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
-988.43
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,983.68 235.20 -5,850.02
非经常性损益合计 113,713.33 9,908.43 -4,183.61
所得税影响额 5,504.64 -26.91 -521.19
少数股东权益影响额（税后） -113.24 -567.43 -1,945.30
归属于母公司所有者的非经常性损益合计 108,321.92 10,502.77 -1,717.12
归属于母公司股东的净利润 118,128.49 44,989.98 -15,441.31
扣除非经常性损益后归母净利润 9,806.56 34,487.21 -13,724.19
2016 年度、2017 年度及 2018 年 1 月 1 日至 5 月 31 日，标的公司归属于母公司所
有者的非经常性损益分别为-1,717.12 万元、10,502.77 万元和 108,321.92 万元，标的公
司扣除非经常性损益后归母净利润分别为-13,724.19 万元、34,487.21 万元和 9,806.56 万
元。2018 年 1-5 月非经常性损益大幅上涨的主要原因，系处置中粮酒店（北京）有限公
司 100%股权，产生大额投资收益所致。2017 年非经常性损益较上一年度有所增加主要
351
由于处置南昌凯莱饭店、苏州凯莱大酒店有限公司、北京凯莱物管而产生约 3.78 亿元
投资收益导致非流动性资产处置损益增加；另外，2017 年西安大悦城更新改造以及西
单大悦城升级改造，拆除部分物业架构而分别产生约 2.51 亿元和约 0.44 亿元营业外支
出导致非流动性资产处置损益减少。
十四、大悦城地产拟在过渡期内将上海长风大悦城项目相关权益或所
涉股权注入大悦城地产参与成立的境外基金的说明
1、大悦城地产选取上海长风大悦城项目相关权益或所涉股权注入境外基金的原因、
注资金额及核定方式，大悦城地产在该境外基金的出资金额、占比，能否对其实际控制，
以及前述境外基金设立和资产注入的进展
根据大悦城地产于 2017 年 8 月 17 日发布的有关成立基金的公告，大悦城地产附属
公司 Hengxin（作为普通合伙人）、耀动有限公司（作为有限合伙人）与 GIC (Realty) Private
limited （以下简称“GIC”）的附属公司 Reco Joyrepo Private Limited（作为有限合伙人）
成立了境外基金 Garbo Commercial Property Fund L.P（以下简称“境外基金”），并签署
了境外有限合伙协议。上述有限合伙协议规定：1）境外基金合伙人初步投资人民币
6,270,000,000 元，其中大悦城地产将出资人民币 2,280,000,000 元，占境外基金权益的
36.36%；2）境外基金的存续期为 8 年，经双方一致同意，可以延期 2 次，每次延期 1
年；3）境外基金投资委员会将由 2 名成员组成，由境外大悦城地产附属公司 Hengxin
作为 GP 委任分别由耀动有限公司和 Reco Joyrepo Private Limited 指定的投资委员成员，
投资委员会将主要负责物业项目的投资、管理、及融资。境外基金的投资决定须经各投
资委员会的全体成员一致同意，大悦城地产及 GIC 均有一票否决权，因此大悦城地产
对境外基金不存在实际控制。境外基金已经于 2017 年 8 月 17 日设立，但投资方均尚未
出资，大悦城地产计划于 2018 年底前以上海长风大悦城的资产出资注入到境外基金，
GIC 将根据权益相应以现金出资对基金注资。
大悦城地产将上海长风大悦城股权注入境外基金，履行资产注资的义务，与此同时，
上海长风大悦城目前下属于大悦城地产境外子公司上海高星置业有限公司，其经审计
2017 年底资产负债率为 68.92%，高于大悦城地产 2017 年底资产负债率 64.25%，因此
将其注入境外基金后，大悦城地产将相应减少报表的负债压力，降低资产负债率；上海
长风大悦城自 2016 年 11 月完成收购，一直到 2018 年 5 月重装开业，一直处于改造装
352
修过程中，期间收入下滑未能弥补期间费用开支，致使项目处于亏损状态中，此次将长
风大悦城注入到境外基金也将有助于大悦城地产利润水平提升。
目前大悦城地产已聘请评估机构对上海长风大悦城净资产价值进行评估，并计划在
评估结果确定后上报中粮集团备案。评估完成后大悦城地产及境外基金预计将以不低于
评估值的价格对上海长风大悦城进行市场化定价并由大悦城地产以资产出资注入到境
外基金，GIC 将根据权益比以相应现金出资，注资后大悦城地产仍持有境外基金 36.36%
的权益。
2、注资后上海长风大悦城项目的运营、管控机制，相关安排会否导致上市公司新
增关联交易，是否有利于保护上市公司和中小股东权益
上海长风大悦城注入境外基金后，1）上海长风大悦城项目的年度经营计划需统一
上报到境外基金投委会审议通过后实行，其中大悦城地产及 GIC 均拥有一票否决权；2）
根据大悦城地产与 GIC 的前期沟通，境外基金将会与大悦城地产签署相关协议规定大
悦城地产为上海长风大悦城项目提供招商服务、工程改造服务、物业管理服务以及品牌
资源等服务与支持，并依据市场化定价原则获得相应收入。鉴于注资后上海长风大悦城
不再属于大悦城地产控制企业，成为大悦城地产间接持股公司，且大悦城地产将持续对
上海长风大悦城提供上述服务，因此按照《企业会计准则》以及上述商业安排，大悦城
地产与境外基金之间预计将会产生提供管理服务、咨询服务、品牌管理输出等关联交易，
该类交易是大悦城地产与 GIC 出于使境外基金更好地运营以达到双方共赢目的的正常
商业行为，发生时将遵循市场化、公允、公正的定价原则，上市公司将根据相关监管规
则履行披露程序，不会影响到中小股东的权益。
3、上述资产注入对交易估值的影响、估值时未在净资产中作相应剔除的原因及合
理性、上述资产在注入时的作价与本次交易相关资产估值是否存在差异
上述资产注入属于大悦城地产以上海长风大悦城股权价值注资，相应获得境外基金
权益，且注资价格预计将不低于上海长风大悦城经评估备案的净资产价格，大悦城地产
合并报表层面将确认一笔投资收益，因此本次资产注入境外基金后，大悦城地产的净资
产不会被稀释，不会对本次交易大悦城地产的估值价值造成影响。
353
第五章 发行股份情况
本次交易所涉及的发行股份情况为上市公司向明毅发行股份购买资产并非公开发
行股份募集配套资金。
一、发行股份购买资产
（一）交易对方与标的资产
本次重组的交易对方为明毅，标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股
普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普
通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%）。
（二）交易对价及支付方式
本次重组的交易价格以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历史
投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。
基于前述考虑，根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买
资产协议之补充协议》，交易双方经协商同意，本次重组的交易对价确定为 1,475,607.94
万元，由中粮地产以发行股份的方式支付本次重组的全部交易对价。本次交易中，安永
出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性、
公允性，公司聘请了中企华出具《中企华估值报告》，进一步论证本次交易作价的公允
性。
如在估值基准日至标的资产交割日期间，标的公司进行权益分派、资本公积金转增
股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该
等股份应一并向中粮地产转让。如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核
本次交易前，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其
所持 9,133,667,644 股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，
中粮地产向明毅非公开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=
354
明毅获得的分红现金金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格；如在中国证监会并
购重组委召开会议审核本次交易后，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配
股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向中粮地产支
付该等现金金额。
根据大悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年
度之全年业绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案
为每股派发股息 4 港仙。上述分红派息方案已于 2018 年 7 月 9 日实施，明毅就其持有
的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币 365,346,705.76 元。
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即港币
1 元=人民币 0.84591 元）予以折算，明毅获得的现金分红折合为人民币 309,050,431.87
元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为 1,444,702.90 万元，
对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述调整已经上市公司
第九届董事会第二十二次会议审议通过。
（三）股票种类和面值、发行对象和发行方式
中粮地产以发行股份的方式向明毅支付本次交易对价，具体方案如下：
1、股票种类和面值
本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币 1.00
元。
2、发行对象、发行方式
本次发行股份购买资产的发行对象为明毅，发行方式为非公开发行。
（四）发行价格
根据《重组管理办法》第四十五条的规定，上市公司发行股份的价格不得低于市场
参考价的 90%。市场参考价为上市公司审议本次重大资产重组的首次董事会决议公告日
前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。交易均价的
计算公式为：董事会决议公告日前若干个交易日公司股票交易均价=决议公告日前若干
个交易日公司股票交易总额/决议公告日前若干个交易日公司股票交易总量。
355
本次发行股份购买资产的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的第九届
董事会第十七次会议决议公告日，即 2018 年 3 月 31 日。本次发行定价基准日前 20 个
交易日、60 个交易日及 120 个交易日的上市公司股票交易均价情况如下：
单位：元/股
定价基准日 定价基准日 定价基准日
项目
前 20 个交易日 前 60 个交易日 前 120 个交易日
交易均价 7.59 7.64 8.15
交易均价的 90% 6.83 6.89 7.34
注：上述数据已经除权除息处理。
基于本次交易停牌前公司的股价走势、上市公司近年来的盈利状况，及定价基准日
同行业上市公司估值的比较，为兼顾各方利益，经友好协商，交易双方确定本次发行股
份购买资产所发行股份的定价依据为不低于定价基准日前 60 个交易日中粮地产股票交
易均价的 90%，即 6.89 元/股。2018 年 7 月 10 日，中粮地产 2017 年年度权益分派方案
实施完毕，以中粮地产现有总股本 1,813,731,596 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.55
元人民币现金（含税）。因此，本次重大资产重组中发行股份购买资产的股份发行价格
由 6.89 元/股调整为 6.84 元/股。
本次发行价格合理性分析如下：
（1）停牌期间行业和大盘指数变动对上市公司发行股票价格的影响
中粮地产自 2017 年 7 月 24 日起停牌，于 2018 年 3 月 31 日公告重组预案。在此期
间，深证综指（399106）及深证房地产指数（399637）整体保持稳定，其中，深证综指
（399106）收盘点数从 2017 年 7 月 24 日的 1,854.67 点小幅下降至 2018 年 3 月 30 日（公
告重组预案前最后一个交易日）的 1,853.72 点，降幅为 0.05%；深证房地产指数（399637）
从 2017 年 7 月 24 日的 5,845.91 点小幅下降至 2018 年 3 月 30 日（公告重组预案前最后
一个交易日）的 5,644.59 点，降幅为 3.44%。鉴于停牌期间大盘及行业指数波动较小，
选择定价基准日前 60 个交易日的 90%（为定价基准日前 20 个交易日、60 个交易日及
120 个交易日的上市公司股票交易均价的 90%的中位数）作为本次发行股份购买资产的
发行价具有一定合理性。
（2）交易标的估值因素对上市公司发行股票价格的影响
356
本次中粮地产发行股份购买资产价格 6.89 元/股（中粮地产 2017 年年度权益分派方
案实施后调整后为 6.84 元/股）已考虑标的资产估值因素。如下表所示，中粮地产及大
悦城地产估值对应的 2017 年 12 月 31 日市净率水平分别为 1.88 倍及 1.96 倍，较为接近，
差异在合理范围内。
单位：万元
项目 计算过程 中粮地产 大悦城地产
估值 A 1,249,661.07 2,476,091.34
归母净资产（2017 年 12 月 31 日） B 663,048.56 1,261,403.06
市净率（倍） C=A/B 1.88 1.96
注 1：中粮地产估值=发行价 6.89 元/股*发行前总股本 181,373.16 万股。
注 2：本次交易标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份，其估值 1,475,607.94
万元=大悦城地产估值 2,476,091.34 万元*（9,133,667,644 股/大悦城地产普通股及可转换优先股总股
本 15,326,425,636 股）。
注 3：大悦城地产 2017 年财务数据经审计，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》，其会
计准则与备考架构下的母公司中粮地产一致，投资性房地产均采用成本法计量；考虑到大悦城地产
公开披露的财务数据中投资性房地产采用公允价值计量，因此归母净资产金额存在一定差异。
（3）股份发行价对应的市盈率、市净率水平与市场估值水平的比较以及本次发行
对上市公司持续盈利及发展能力的影响
本次发行股份购买资产的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的第九届
董事会第十七次会议决议公告日，即 2018 年 3 月 31 日（周六）；离定价基准日最近的
一个交易日为 2018 年 3 月 30 日（周五），当天深证房地产指数（399637）的收盘点数
对应的市盈率为 14.34 倍，对应的市净率为 1.75 倍。
本次中粮地产发行股份购买资产价格 6.89 元/股（中粮地产 2017 年年度权益分派方
案实施后调整后为 6.84 元/股）对应的 2017 年度市盈率为 13.22 倍，对应的 2017 年 12
月 31 日市净率为 1.88 倍，与市场水平基本一致。
此外，尽管 6.89 元/股较 7.64 元/股（定价基准日前 60 个交易日中粮地产股票交易
均价）存在一定折扣，但考虑到本次交易后上市公司的总资产、营业收入及归属于母公
司股东的净利润等将进一步扩大，行业地位将进一步提升，财务状况将得到改善，持续
盈利及发展能力将得到增强，该定价具有一定合理性。
357
最终发行价格尚须经中国证监会核准。在定价基准日至发行股份购买资产的股份发
行日期间，上市公司如有权益分派、公积金转增股本、配股等除息、除权行为，本次发
行价格将作相应调整。
（五）发行股份价格调整方案
为应对资本市场整体波动以及中粮地产所处行业上市公司二级市场股价波动造成
的上市公司股价下跌对本次交易可能产生的不利影响，根据《重组管理办法》的相关规
定，经上市公司与交易对方协商，本次重组拟引入发行股份价格调整方案，具体如下：
1、调整对象
调整对象为本次发行股份购买资产的股票发行价格。本次交易标的资产的交易价格
不进行调整。
2、价格调整机制生效条件
上市公司股东大会审议通过本次发行股份价格调整方案。
3、可调价期间
上市公司股东大会审议通过本次发行股份价格调整方案后至中国证监会并购重组
委召开会议审核本次交易前。
4、调价触发条件
在可调价期间，如果出现下列情形之一，即构成调价触发条件：
（1）可调价期间内，深证综指（399106）在任一交易日前的连续 30 个交易日中有
至少 20 个交易日（包括本数）收盘点数较中粮地产因本次交易首次停牌日前一交易日
即 2017 年 7 月 21 日的收盘点数（即 1,845.81 点）跌幅超过 10%（不包括 10%）；
（2）可调价期间内，深证房地产指数（399637）在任一交易日前的连续 30 个交易
日中有至少 20 个交易日（包括本数）收盘点数较中粮地产因本次交易首次停牌日前一
交易日即 2017 年 7 月 21 日的收盘点数（即 5,838.31 点）跌幅超过 10%（不包括 10%）。
5、调价基准日
如中粮地产董事会决定对发行价格进行调整的，发行价格调价基准日为审议发行价
格调整事项的董事会决议公告日。
358
6、发行价格调整方式
若满足调价触发条件，中粮地产有权在可调价期间召开董事会对发行价格进行调
整，如中粮地产董事会决定对发行价格进行调整的，则本次发行股份购买资产的发行价
格调整为不低于调价基准日前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日（不包括调
价基准日当日）的公司股票交易均价之一的 90%。同时，发行数量也进行相应调整。
如中粮地产在审议本次交易的股东大会决议公告日后对发行价格调整，则调整后的
发行价格无须提交中粮地产股东大会再次审议。
7、关于仅设置跌幅单向调整机制而未设置涨跌幅双向调整机制的主要考虑，以及
是否有利于保护上市公司及中小股东利益的说明
本次交易的交易对方明毅为中粮集团下属全资子公司，中粮集团为国务院国资委履
行出资人职责的国有独资公司。此外，根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式
准则第26号——上市公司重大资产重组（2017年修订）》第五十四条，发行价格调整方
案应当建立在大盘和同行业因素调整基础上。因此，本次交易中，为应对因资本市场整
体波动以及公司所处行业上市公司二级市场股价波动造成的公司股价大幅下跌对本次
交易可能产生的不利影响，交易双方在《发行股份购买资产协议》及其补充协议中约定
了发行价格调整方案，以防范或应对因大盘因素或上市公司所处行业因素导致二级市场
股价大跌对本次交易造成的不良影响。本次调价机制未设置涨跌幅双向调整机制是上市
公司与交易对方充分协商的结果，主要是出于商业考虑，符合法律规定，有利于本次交
易的顺利进行。
本次发行股份价格调整方案已由上市公司董事会、股东大会审议通过，关联董事及
关联股东已回避表决，且独立董事发表了事前认可意见及独立意见。
同时，本次重大资产重组有利于上市公司深化改革、打造专业化公司。本次交易完
成后，上市公司将成为中粮集团下属融合住宅地产与商业地产一体化的房地产专业化平
台，中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，在融资、市场、人才、
土地获取及品牌等方面发挥协同效应，有利于激励机制的完善和运营效率的提升，从而
有利于上市公司的长远持续发展。因此，从长远看，本次交易的成功实施有利于保护上
市公司和广大中小股东的利益。
8、若满足调价触发条件，本次发行股份购买资产的发行价格可调整为不低于调价
359
基准日前20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一的90%。
关于上述调整安排是否明确、具体，是否符合《重组管理办法》第四十五条第三、四款
规定的说明
《重组管理办法》第四十五条第三、四款规定：“本次发行股份购买资产的董事会
决议可以明确，在中国证监会核准前，上市公司的股票价格相比最初确定的发行价格发
生重大变化的，董事会可以按照已经设定的调整方案对发行价格进行一次调整。
前款规定的发行价格调整方案应当明确、具体、可操作，详细说明是否相应调整拟
购买资产的定价、发行股份数量及其理由，在首次董事会决议公告时充分披露，并按照
规定提交股东大会审议。股东大会作出决议后，董事会按照已经设定的方案调整发行价
格的，上市公司无需按照本办法第二十八条的规定向中国证监会重新提出申请。”
本次发行股份价格调整方案设置了明确的可调价期间、调价触发条件以及董事会决
定调价的时间、基准日和期限，调价方案明确、具体、可操作，符合《重组管理办法》
第四十五条第三、四款的规定。
9、调价触发条件的设置是否符合《重组管理办法》第四十五条规定，是否全面、
合理
（1）调价触发条件符合《重组办法》第四十五条关于“上市公司的股票价格相比
最初确定的发行价格发生重大变化”的相关规定
本次发行股份购买资产中的股份发行价格调整机制设定两项触发条件，分别对应市
场总体走势及行业走势对本次交易的影响。调价方案综合考虑深证综指（399106）和深
证房地产指数（399637）下跌百分比。
中粮地产是主营房地产业务的深交所上市公司，公司股价波动的原因不仅由公司的
经营业绩、战略部署、资本运作等因素构成，也受市场环境、大盘整体走势的综合影响。
深证综指（399106）和深证房地产指数（399637）的变动源于成分股股价变动的综合作
用，单支成分股的股价变动对指数的影响往往较小，但指数的大幅变动可代表成分股及
成分股所属行业上市公司股价的变动趋势。
本次交易发行价格调整机制的触发条件为深证综指（399106）和深证房地产指数
（399637）在可调价期间任一交易日前的连续30个交易日中至少有20个交易日的收盘点
数相比公司因本次交易首次停牌日前一交易日的收盘点数跌幅超过10%，若达到价格调
360
整触发条件，代表中粮地产的股票价格可能因受市场或行业因素影响经历较大幅度的跌
幅从而发生重大变化。
因此，本次交易发行价格调整机制以市场整体走势与行业走势为触发条件，综合考
虑深证综指（399106）和深证房地产指数（399637）下跌百分比，符合《重组管理办法》
第四十五条“上市公司的股票价格相比最初确定的发行价格发生重大变化”的规定。
（2）调价触发条件设置的全面性和合理性
公司停牌至复牌期间深证综指（399106）和深证房地产指数（399637）的涨跌幅情
况如下：
2017 年 7 月 21 日 2018 年 4 月 16 日
指数 涨跌幅
（停牌前一个交易日） （复牌前一个交易日）
深证综指（399106） 1,845.81 1,824.77 -1.14%
深证房地产指数（399637） 5,838.31 5,487.06 -6.02%
公司股票停牌期间，深证综指（399106）和深证房地产指数（399637）总体呈下跌
趋势。其中，深证综指（399106）下跌1.14%，深证房地产指数（399637）下跌6.02%。
因此，公司股票复牌后存在补跌风险，同时考虑审核期间的市场波动因素，为应对因整
体资本市场波动造成公司股价大幅下跌对本次交易可能产生的不利影响，本次交易相应
设置发行价格调整机制。
本次交易发行价格调整机制的触发条件为深证综指（399106）和深证房地产指数
（399637）在可调价期间任一交易日前的连续30个交易日中至少有20个交易日的收盘点
数相比公司因本次交易首次停牌日前一交易日的收盘点数跌幅超过10%，若达到价格调
整触发条件，代表上市公司的股票价格可能因受市场或行业因素影响经历较大幅度的跌
幅从而发生重大变化，考虑到了停牌期间大盘及行业等方面的整体资本市场波动而导致
公司个股在可调价期间内存在的波动风险，具有一定全面性。
（3）设置价格调整机制有利于保护上市公司及中小股东利益
本次调价机制是中粮地产和交易对方充分协商的结果，主要是出于商业考虑，符合
法律规定，有利于本次交易的顺利进行。本次发行股份价格调整方案已由中粮地产董事
会审议通过，关联董事已回避表决，独立董事发表了事前认可意见及独立意见，并由中
361
粮地产2017年年度股东大会审议通过，在股东大会上关联股东回避表决，确保了中粮地
产全体股东，特别是中小股东的合法权益。
同时，本次重大资产重组有利于中粮地产深化改革、打造专业化公司。本次交易完
成后，中粮地产将成为中粮集团下属融合住宅地产与商业地产一体化的房地产专业化平
台，中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，在融资、市场、人才、
土地获取及品牌等方面发挥协同效应，有利于激励机制的完善和运营效率的提升，从而
有利于中粮地产的长远持续发展。因此，从长远看，本次交易的成功实施有利于保护中
粮地产及其广大中小股东的利益。
综上所述，以深证综指（399106）和深证房地产指数（399637）为触发条件的调价
方案具有全面性和合理性。
10、调价基准日的确定方式是否明确、具体、可操作
本次交易发行价格调价机制的时间安排为出现触发条件的情形下，公司董事会可在
10个工作日内召开会议审议决定是否对本次发行股份购买资产的发行价格进行调整，如
公司董事会决定对发行价格进行调整的，发行价格调价基准日为审议发行价格调整事项
的董事会决议公告日。
本次交易约定的调价触发条件基于客观标准，条件触发之日可明确判定；同时，在
调价机制中明确规定相关董事会会议的召开时限，即在调价条件触发之日起10个工作日
内；再考虑到董事会的决议公告日受限于相关法律法规的规定，为一个客观标准，本次
交易约定的调价基准日基于客观事项而非主观判断，明确、具体、可操作。
11、目前是否已经触发调价条件，上市公司有无调价安排
中粮地产已于2018年6月13日召开2017年年度股东大会，审议通过了本次发行股份
购买资产方案（包括发行价格调整方案）等相关议案，并于次日公告了股东大会决议。
可调价期间内，自2018年6月25日以来，深证房地产指数（399637）在任一交易日前的
连续30个交易日中至少有20个交易日的收盘点数相比公司因本次交易首次停牌日前一
交易日（即2017年7月21日）的收盘点数（即5,838.31点）跌幅超过10%，因此，本次交
易已触发发行价格调整条件。
根据中粮地产于2018年9月28日召开的第九届董事会第二十六次会议决议，综合考
虑目前公司股价水平、公司股票近期走势并与明毅充分沟通，公司董事会同意本次发行
362
股份购买资产的发行价格不作调整，本次发行股份购买资产的发行价格仍为6.84元/股。
（六）发行数量
根据中粮地产与明毅签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议
之补充协议》，本次发行股份购买资产所涉发行股份数量的计算公式为：发行股份数量
=标的资产交易价格/发行股份的发行价格（如有调价，则按调整后确定的发行价格）。
交易对方以其所持标的资产认购中粮地产非公开发行的新股后，剩余不足以认购 1 股新
股的部分，将无偿赠与中粮地产，即依据上述公式确定的发行股票数量不为整数的，舍
去尾数，向下调整为整数。
按照本次标的资产总对价 1,475,607.94 万元，每股发行价格 6.89 元计算并经交易双
方协商，中粮地产将向明毅发行 2,141,666,095 股股份，用于支付本次交易的全部对价。
鉴于中粮地产于 2018 年 7 月 10 日实施完成 2017 年年度权益分派方案，发行价格由 6.89
元/股调整为 6.84 元/股，同时，大悦城地产于 2018 年 7 月 9 日实施完成 2017 年年度权
益分派方案，交易作价由 1,475,607.94 万元相应调整为 1,444,702.90 万元，本次发行股
份购买资产的股份发行数量由 2,141,666,095 股调整为 2,112,138,742 股。
如公司根据发行股份价格调整方案对发行价格进行调整，或者交易双方根据协议约
定对标的资产交易价格进行调整，公司向明毅非公开发行股份的数量根据调整后的发行
价格和标的资产交易价格进行相应调整。
在本次发行的定价基准日至发行日期间，公司如有权益分派、公积金转增股本、配
股等除息、除权行为，本次发行价格将作相应调整，发行股份数量也随之进行调整。
最终发行数量以中国证监会核准的数量为准。
（七）锁定期
本次重组交易对方明毅承诺：
“1、自本次发行股份购买资产结束之日起届满 36 个月之日和明毅与上市公司另行
签订的《发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议（如有）中约定的补偿义务
履行完毕之日中的较晚日前不得转让或上市交易（按照《发行股份购买资产之减值补偿
363
协议》及其补充协议（如有）进行回购或赠送的股份除外）因本次发行股份购买资产取
得的上市公司股份；
2、本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如公司股票连续 20 个交易日的收盘价低
于发行价，或者交易完成后 6 个月期末收盘价低于发行价的，明毅因本次发行股份购买
资产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至少 6 个月；
3、明毅本次认购的上市公司股份的最终限售期由上市公司股东大会授权上市公司
董事会根据相关法律法规的规定及主管部门审核要求进行调整，对于该等调整，明毅应
本着诚实信用及促进本次发行股份购买资产完成的原则，竭尽最大努力与上市公司协商
达成最终限售安排；
4、如本次发行股份购买资产因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结
论明确以前，本公司将不转让在上市公司拥有权益的股份；
5、股份锁定期限内，本公司通过本次发行股份购买资产取得的对价股份因上市公
司发生配股、送红股、转增股本等原因而导致增持的股份亦应遵守上述股份锁定安排；
本公司通过其他途径取得的上市公司股份因上市公司发生配股、送红股、转增股本等原
因而导致增持的股份不须遵守上述股份锁定安排；
6、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行。”
若中国证监会等监管机构对本次发行的新股的锁定期另有其他要求，相关方将根据
中国证监会等监管机构的监管意见进行相应调整且无需再次提交公司董事会、股东大会
审议。
明毅控股股东中粮香港承诺：
“1、自本次发行股份购买资产结束之日起 36 个月之日和明毅与上市公司另行签订
的《关于发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协议中约定的补偿义务履行完毕
之日中的较晚日前，本公司不以任何方式转让本公司持有明毅的股份，或采取任何措施
促使明毅转让或上市交易（按照《关于发行股份购买资产之减值补偿协议》及其补充协
议（如有）进行回购或赠送的股份除外）其因本次发行股份购买资产取得的上市公司的
364
股份，但本公司将持有的明毅的股份转让给中粮集团有限公司及/或其直接或间接全资
持有的子公司的除外。
2、本次发行股份购买资产完成后 6 个月内如上市公司股票连续 20 个交易日的收盘
价低于发行价，或者交易完成后 6 个月期末收盘价低于发行价的，明毅因本次发行股份
购买资产取得的上市公司股票的锁定期自动延长至少 6 个月，本公司持有的明毅的股份
锁定期相应延长。
3、股份锁定期限内，本公司因任何原因增持的明毅股份亦应遵守上述股份锁定安
排，但本公司将持有的明毅股份转让给中粮集团有限公司及/或其直接或间接全资持有
的子公司的除外。
4、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行。本公司承诺，如本公司违反
上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。”
此外，就本次交易前中粮集团持有的公司股份，中粮集团承诺：
“1、本次发行股份购买资产完成前本公司持有的上市公司股份，包括因上市公司发
生配股、送红股、转增股本等原因而导致增持的股份，自本次发行股份购买资产结束之
日起 12 个月内不转让；
2、若上述股份锁定期的承诺与证券监管机构的最新监管意见不相符，本公司同意
根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整；上述股份锁定期届满之后，将按照中
国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定执行；
3、如本次重组因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，
本公司将不转让在上市公司拥有权益的股份。”
二、对上市公司股权结构及主要财务指标的影响
（一）对上市公司股权结构的影响
截至本独立财务顾问报告出具日，上市公司总股本为 1,813,731,596 股。
365
中粮地产于 2018 年 5 月 2 日发布《关于公司控股股东计划增持公司股份的公告》，
中粮集团拟通过深交所交易系统允许的方式（包括但不限于集中竞价和大宗交易）、以
不超过人民币 8.80 元/股的价格累计增持股数不超过中粮地产总股本 2%的股份。
截至本独立财务顾问报告出具日，中粮集团已增持 29,089,140 股股份，共持有
857,354,140 股，占上市公司本次重组前总股本的 47.27%。本次发行股份购买资产完成
后，不考虑中粮集团在本独立财务顾问报告出具日后的增持情况和募集配套资金对上市
公司股本的影响，上市公司总股本为 3,925,870,338 股，中粮集团将直接持有 857,354,140
股，占上市公司本次交易后总股本的 21.84%，本次交易的交易对方明毅，系中粮集团
下属全资企业，将持有 2,112,138,742 股，占上市公司本次交易后总股本的 53.80%，因
此中粮集团将直接以及通过明毅间接持有上市公司 2,969,492,882 股股票，占上市公司
本次交易后总股本的 75.64%。本次交易完成前后，不考虑本独立财务顾问报告出具日
后的增持情况和募集配套资金的影响，上市公司股东持股情况如下表所示：
本次重组前 本次重组新增 本次重组后
股东名称
持股数量（股） 持股比例 持股数量（股） 持股数量（股） 持股比例
中粮集团 857,354,140 47.27% - 857,354,140 21.84%
明毅 - - 2,112,138,742 2,112,138,742 53.80%
其他股东 956,377,456 52.73% - 956,377,456 24.36%
总股本 1,813,731,596 100.00% 2,112,138,742 3,925,870,338 100.00%
注：因募集配套资金所发行股份的定价基准日为发行期首日，暂无法确定最终股份发行价格及数量，故未考虑其对
上市公司股权结构的影响。
假设中粮集团本次重组前已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股
本 2%的股份，中粮集团持有 864,539,631 股，占上市公司本次重组前总股本的 47.67%；
本次发行股份购买资产完成后，不考虑募集配套资金对上市公司股本的影响，上市公司
总股本为 3,925,870,338 股，中粮集团将直接持有 864,539,631 股，占上市公司本次交易
后总股本的 22.02%，本次交易的交易对方明毅，系中粮集团下属全资企业，将持有
2,112,138,742 股，占上市公司本次交易后总股本的 53.80%，因此中粮集团将直接以及
通过明毅间接持有上市公司 2,976,678,373 股股票，占上市公司本次交易后总股本的
75.82%。本次交易完成前后，不考虑募集配套资金的影响，上市公司股东持股情况如下
表所示：
本次重组前 本次重组新增 本次重组后
股东名称
持股数量（股） 持股比例 持股数量（股） 持股数量（股） 持股比例
366
中粮集团 864,539,631 47.67% - 864,539,631 22.02%
明毅 - - 2,112,138,742 2,112,138,742 53.80%
其他股东 949,191,965 52.33% - 949,191,965 24.18%
总股本 1,813,731,596 100.00% 2,112,138,742 3,925,870,338 100.00%
注 1：上表在假设中粮集团已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股本 2%的股份的情况下模拟测算。
注 2：因募集配套资金所发行股份的定价基准日为发行期首日，暂无法确定最终股份发行价格及数量，故未考虑其
对上市公司股权结构的影响。
本次交易后，假设中粮集团已按照上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股
本 2%的股份，且不考虑募集配套资金的影响，中粮集团将直接持有上市公司 22.02%的
股权、间接持有上市公司 53.80%的股权，合计持有上市公司 75.82%的股权。因此，本
次交易后，公司的控制权未发生变更。此外，本次交易后，公司的社会公众股不低于本
次交易完成后公司股本总额的 10%，上市公司股权分布仍符合《公司法》、《证券法》、
《上市规则》等法律法规所规定的股票上市条件。
（二）对上市公司主要财务指标的影响
根据中粮地产 2017 年度审计报告（瑞华审字[2018]02060099 号）、2018 年 1-5 月
未经审计财务报表和《中粮地产备考审阅报告》，本次交易对上市公司最近一年及一期
主要财务指标的影响如下表所示：
单位：万元
本次交易前 重组完成后募集配套资金前
项目
（合并） （备考合并）
财务指标 2018年5月31日
资产总额 8,537,065.20 14,681,140.31
负债总额 7,311,234.79 11,203,788.31
归属于母公司股东的所有者权益 711,916.63 1,544,465.74
资产负债率 85.64% 76.31%
归属于母公司股东的每股净资产（元） 3.93 3.93
财务指标 2018年1-5月
营业收入 338,519.12 696,171.67
净利润 64,810.02 213,163.20
归属于母公司股东的净利润 48,392.53 118,799.88
基本每股收益（元/股） 0.27 0.30
367
稀释每股收益（元/股） 0.27 0.30
单位：万元
本次交易前 重组完成后募集配套资金前
项目
（合并） （备考合并）
财务指标 2017年12月31日
资产总额 7,575,147.58 13,421,483.57
负债总额 6,400,688.66 10,158,500.30
归属于母公司股东的所有者权益 663,048.56 1,414,690.65
资产负债率 84.50% 75.69%
归属于母公司股东的每股净资产（元） 3.66 3.58
财务指标 2017年度
营业收入 1,404,235.59 2,568,301.74
净利润 173,483.84 308,927.74
归属于母公司股东的净利润 94,533.11 121,302.97
基本每股收益（元/股） 0.52 0.31
稀释每股收益（元/股） 0.52 0.31
368
第六章 配套募集资金情况
一、本次交易募集配套资金安排
本次交易中粮地产拟募集配套资金不超过 242,578.14 万元，融资规模不超过中粮地
产以发行股份方式购买大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份交易价格的 100%，且发
行股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的 20%，即不超过 362,746,319 股。募集
配套资金的最终金额以中国证监会核准的金额为准。
二、募集配套资金的股份发行情况
（一）发行对象、发行方式、认购方式
本次发行股份募集配套资金拟以非公开发行方式向符合中国证监会规定的证券投
资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机
构投资者、其他境内法人投资者和自然人等不超过 10 名的特定投资者发行股票。发行
对象应符合法律、法规规定的条件。募集配套资金发行对象均以现金方式认购。证券投
资基金管理公司以其管理的 2 只以上基金认购的，视为一个发行对象，上述特定对象均
以现金方式、以相同价格认购本次非公开发行股票。
在本次交易取得中国证监会发行核准批文后，公司与主承销商将按《实施细则》 规
定以询价方式确定最终发行对象。
（二）股票种类和面值
本次募集配套资金中拟发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面
值为人民币 1.00 元。
（三）定价基准日、定价依据和发行价格
本次发行股份募集配套资金的定价原则为询价发行，定价基准日为募集配套资金发
行期首日。发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票均价的 90%，最终发行
价格将在本次发行获得中国证监会核准后，由上市公司董事会根据股东大会的授权，按
照中国证监会相关监管要求及相关法律、法规的规定，根据发行对象申购报价的情况，
369
与本次交易的主承销商协商确定。具体发行时点由上市公司和主承销商根据募集资金投
资项目建设进度、资金使用计划及市场具体情况确定。
在定价基准日至发行日期间，若公司的股票发生权益分派、公积金转增股本、配股
等除息、除权行为，本次发行价格将按照中国证监会和深交所的有关规定作相应调整；
如中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。
（四）发行数量
本次募集配套资金的发行数量将由中粮地产董事会根据股东大会的授权与本次交
易主承销商根据募集配套资金总额及发行价格确定。
在定价基准日至发行日期间，若公司的股票发生权益分派、公积金转增股本、配股
等除息、除权行为，本次募集配套资金发行价格作相应调整的，本次募集配套资金发行
的股份数量也将作相应调整。
（五）锁定期安排
本次募集配套资金所涉的发行对象认购的股份自发行结束之日起 12 个月内不得转
让。
锁定期内，由于上市公司送红股、资本公积转增等原因导致发行对象所持股份增加
的部分，亦应遵守上述约定。
若中国证监会等监管机构对本次募集配套资金发行股份的锁定期另有其他要求，相
关方将根据中国证监会等监管机构的监管意见进行相应调整且无需再次提交公司董事
会、股东大会审议。
三、募集配套资金的用途及必要性、合理性
（一）本次募集配套资金的具体用途
本次交易配套募集资金总额在扣除相关费用后，拟用于标的公司中粮 置地广场项
目、杭州大悦城-购物中心项目的建设，募集配套资金投入情况如下：
项目总投资额 募集资金计划使用金额
序号 项目名称 实施主体
（万元） （万元）
1 中粮置地广场项目 北京昆庭资管 283,877.00 91,605.36
杭州大悦城-购物中心
2 浙江和润天成置业 302,241.78 150,972.78
项目
370
合计 586,118.78 242,578.14
在募集资金到位之前，公司董事会和标的公司可依据市场情况及自身实际需求以自
筹资金择机先行投入项目建设，待募集资金到位后按照相关法规规定的程序予以置换。
若募集配套资金未能实施或未能满足上述项目的总投资额，公司将利用自筹资金解决不
足部分。公司将根据实际募集资金净额，并根据项目的实际需求，对上述项目的资金投
入顺序、金额及具体方式等事项进行适当调整。
（二）本次募集配套资金投资项目具体情况
1、中粮置地广场项目
（1）项目总体概况
中粮置地广场项目位于东城区安定门外大街，该区域属于北二环黄金区域，地处
北京市传统商务区辐射核心，项目所在地临近安定门地铁站，公交线路众多，交通四通
八达，区域具备未来承接成熟商务区办公需求外溢的商务枢纽功能。项目计划拟打造成
面向能源、投资、商务贸易、文化创意、影视传媒等企业客户的国际甲级写字楼。
（2）资格文件取得情况
截至 2018 年 5 月 31 日，中粮置地广场项目已取得的资格文件如下：
已取得文件 文件证号
立项批复/备案 京发改（核）[2015]60 号
环评批复 东环保审字 2016-024
国有土地使用权证 京东国用（2014）出第 00268 号
建设工程规划许可证 建字第 110000201600143 号/2016 规建字 0035 号
建筑工程施工许可证 110101201608300101 [2016]施[东]建字 0057 号
（3）募集资金测算过程及依据
中粮置地广场项目的募集资金测算依据如下：
截至审议本次重组的 截至审议本次重组的
总投入金额 拟投入募集资金金额
项目 首次董事会公告之日 首次董事会公告之日
（万元） （万元）
已投入金额（万元） 仍需投入金额（万元）
前期费用 12,326.30 7,101.97 5,224.33 5,224.33
371
截至审议本次重组的 截至审议本次重组的
总投入金额 拟投入募集资金金额
项目 首次董事会公告之日 首次董事会公告之日
（万元） （万元）
已投入金额（万元） 仍需投入金额（万元）
主体建筑工程费、
安装工程费、装修 82,239.38 33,494.28 48,745.10 48,745.10
工程费等
开发间接费 21,775.93 6,477.43 15,298.50 15,298.50
不可预见费 5,161.97 - 5,161.97 5,161.97
工程支出小计 121,503.57 47,073.67 74,429.90 74,429.90
项目周边道路、管
网等市政设施建设 155,873.51 142,374.86 13,498.65 13,498.65
支出小计
期间费用 6,499.91 2,823.09 3,676.82 3,676.82
其他支出小计 6,499.91 2,823.09 3,676.82 3,676.82
总计 283,877.00 192,271.63 91,605.36 91,605.36
（4）募集资金投资计划
中粮置地广场项目的募集资金投资计划如下：
拟投入募集配套资金金额（万
项目 占比
元）
工程支出 74,429.90 81.25%
项目周边道路、管网等市政设施建
13,498.65 14.74%
设支出
其他支出 3,676.82 4.01%
总计 91,605.36 100.00%
本项目拟使用募集配套资金 91,605.36 万元，项目投资总额为 283,877.00 万元，若
募集配套资金未能实施或未能满足上述项目的投资需求，公司将利用自筹资金解决不足
部分。
（5）项目经济评价
开业第三年 EBITDA 回报率 6.21%
开业第五年 EBITDA 回报率 7.52%
开业第五年预计出租率 95%
项目 IRR 11.60%
（6）使用计划进度
372
中粮置地广场项目计划截至审议本次重组的首次董事会公告之日已投入
192,271.63 万元，计划投入募集资金 91,605.36 万元。截至 2018 年 5 月 31 日，中粮置
地广场项目已投入 213,067.64 万元，未来仍需投入 70,809.35 万元，其中 2018 年 6-12
月计划投入 42,611.74 万元，2019 年及之后计划投入 28,197.60 万元。
2、杭州大悦城-购物中心项目
（1）项目总体情况
杭州大悦城-购物中心项目位于拱墅区南部，北临申花、桥西新兴居住区，南靠翠
苑、文教成熟居住区，周边路网发达，地铁上盖，项目所处地理位置优越。预计项目建
成后，将成为连接及打通城西、城北、运河、黄龙四个商圈的商业枢纽。项目拟建设成
集高品质时尚、潮流品牌与舒适环境和创新体验的国际大型购物中心。
（2）资格文件取得情况
截至本独立财务顾问报告出具日，杭州大悦城-购物中心项目（即募投项目）及写
字楼项目（统称“T1”）已取得的资格文件如下：
已取得文件 文件证号
立项批复/备案 浙发改外资[2015]126 号
国有土地使用权证 杭拱国用（2014）第 100114 号
建设用地规划许可证 地字第 330100201400094 号
建设工程规划许可证 建字第 330100201600182 号
建筑工程施工许可证 330105201606300101
环评批复 杭环评批[2016]10 号
杭州大悦城-购物中心项目已于 2018 年 9 月通过工程质量竣工验收。根据大悦城地
产的说明，由于杭州大悦城-购物中心项目及写字楼项目作为 T1 的两个部分共同办理了
相关建设审批手续，目前写字楼项目尚在建设过程中，因此杭州大悦城-购物中心项目
暂无法办理竣工备案；待写字楼项目竣工后（该项目计划于 2019 年 8 月竣工），将一并
办理杭州大悦城-购物中心项目和写字楼项目的竣工备案手续。鉴于杭州大悦城-购物中
心项目已通过建设项目竣工验收，其办理竣工备案不存在重大不确定性。
除 T1 外，浙江和润天成置业杭政储出[2013]115 号地块商业商务及娱乐设施用房项
目（即“浙江和润天成置业 115 地块项目”）还包括写字楼、商业街、酒店式公寓（T2、
373
T3、T4），该等项目计划于 2019 年 12 月竣工。
（3）募集资金测算过程及依据
杭州大悦城-购物中心项目的募集资金测算依据如下：
截至审议本次重组的 截至审议本次重组的
总投入金额 拟投入募集资金金额
项目 首次董事会公告之日 首次董事会公告之日
（万元） （万元）
已投入金额（万元） 仍需投入金额（万元）
主体建筑工程费、
安装工程费、装修 152,560.00 25,444.51 127,115.49 127,115.49
工程费等
工程支出小计 152,560.00 25,444.51 127,115.49 127,115.49
土地出让金、市政
111,811.00 106,814.77 4,996.23 4,996.23
配套、契税等
土地及拆迁支出小
111,811.00 106,814.77 4,996.23 4,996.23
计
开发间接费、期间
37,870.78 19,009.72 18,861.06 18,861.06
费用等
其他支出小计 37,870.78 19,009.72 18,861.06 18,861.06
总计 302,241.78 151,269.00 150,972.78 150,972.78
注：土地及拆迁部分截至审议本次重组的首次董事会公告之日仍需投入资金为项目周边道路、管网
等市政设施建设支出，不包括土地出让金及契税。
（4）募集资金投资计划
杭州大悦城-购物中心项目的募集资金投资计划如下：
拟投入募集配套资金金额（万
项目 占比
元）
工程支出 127,115.49 84.20%
项目周边道路、管网等市政设施建
4,996.23 3.31%
设支出
其他支出 18,861.06 12.49%
总计 150,972.78 100.00%
本项目拟使用募集配套资金 150,972.78 万元，项目投资总额为 302,241.78 万元，若
募集配套资金未能实施或未能满足上述项目的总投资额，公司将利用自筹资金解决不足
部分。
（5）项目经济评价
374
开业第三年 EBITDA 回报率 6.02%
开业第五年 EBITDA 回报率 7.98%
开业第五年预计出租率 98%
项目 IRR 10.95%
（6）使用计划进度
杭州大 悦 城 - 购物 中 心项目 截 至审议 本 次重组 的 首次 董 事 会公告 之 日已投入
151,269.00 万元，计划投入募集资金 150,972.78 万元。截至 2018 年 5 月 31 日，杭州大
悦城-购物中心项目已投入 172,416.81 万元，未来仍需投入 129,824.97 万元，其中 2018
年 6-12 月计划投入募集资金 52,599.77 万元，2019 年 1-6 月计划投入募集资金 37,024.98
万元，2019 年 7-12 月计划投入募集资金 21,157.13 万元，2020 年计划投入募集资金
19,043.08 万元。
（三）本次募集配套资金的必要性和合理性
1、符合上市公司整体发展战略，有利于上市公司未来业务发展
本次交易完成前，上市公司主业侧重于住宅地产的开发，依托中粮集团的平台与资
源优势，秉承中粮集团精益求精的运营精神，经过多年发展，中粮地产已成为被行业与
消费者广泛认可的高品质专业地产开发公司。近年来，人口结构调整，人口老龄化的加
速，城市化步伐的放缓，土地供给量下降、土地价格上升等因素，严重抑制了地产开发
公司的发展空间。同时，伴随着社会的快速发展，人民对生活要求的不断提高，我国社
会的主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛
盾。房地产作为人民物质文化生活的重要载体，市场亦对其供给形态提出了更高的要求，
单一的住宅开发难以迎合市场对房地产形态多样化的要求，并且过去十年的住宅地产行
业的密集开发致使目前房地产开发公司面临住宅市场供给过剩、去化压力大等发展难
题。
多样化、专业化与轻资产化的发展是现阶段房地产公司的主要转型方向，通过本次
交易，上市公司将成为集住宅开发管理、商业地产开发运营一体的专业化地产公司，发
挥住宅地产与商业地产的协同优势，共享品牌资源及管理优势，打造闭环式产品生态，
更全面的迎合与满足行业的发展现状与消费者的需求。
375
本次募集资金的投资项目是标的公司于北京及杭州打造的地标性商业项目，建成后
将进一步扩大标的公司在商业地产的影响力与提升公司声誉，上述项目的开发符合上市
公司集住宅开发管理、商业地产开发运营一体化的专业发展战略，亦有利于上市公司未
来的业务发展。
2、符合现行的募集配套资金政策及房地产行业监管政策
根据证监会 2017 年 2 月 15 日对《上市公司非公开发行股票实施细则》的修订及证
监会 2017 年 2 月 17 日发布的《发行监管问答—关于引导规范上市公司融资行为的监管
要求》，上市公司发行股份购买资产的，为提高重组项目整合绩效，可以同时募集部分
配套资金，上市公司并购重组总体按照《上市公司重大资产重组管理办法》等并购重组
相关法规执行，但涉及募集配套资金部分按照《上市公司证券发行管理办法》、《上市
公司非公开发行股票实施细则》等有关规定执行。并购重组募集配套资金的定价按照
2017 年 2 月 15 日新修订的《上市公司非公开发行股票实施细则》执行，即按照发行期
首日定价。募集配套资金规模按现行规定执行，且需符合《发行监管问答—关于引导规
范上市公司融资行为的监管要求》，即配套募资拟发行的股份数量不得超过本次发行前
总股本的 20%，即不超过 362,746,319 股。在该范围内，具体募集配套资金发行股份的
数量将结合发行定价情况确定，以经中国证监会核准的结果为准，符合现行的募集配套
资金政策。
同时，本次募集配套资金将主要用于支付标的资产在建商业物业项目。募集配套资
金的使用符合《上市公司重大资产重组管理办法》以及中国证监会 2016 年 6 月 17 日发
布的《关于上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金的相关问题与解答》的相关规
定。
募集配套资金总额在扣除相关费用后，拟用于标的公司中粮置地广场项目、杭州
大悦城-购物中心项目的建设。两募投项目的土地使用权均按照进度取得了土地主管部
门签发的土地使用权证，土地获得手续合法、权属清晰，并已取得立项批复/备案、环
评批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关资格
文件，项目开发过程合法合规。
报告期内，中粮地产、大悦城地产及其相关项目公司在已核查房地产项目开发过程
中不存在构成《房地产管理法》第二十六条、《闲置办法》第二条等规定的闲置土地的
情形，不存在构成国发[2010]10 号文第（八）条、国办发[2013]17 号文第五条项下炒地
376
行为的情形，不存在构成国发[2010]10 号文第（九）条、建房[2010]53 号文、国办发
[2013]17 号文第五条项下捂盘惜售、哄抬房价的行为，亦不存在因闲置土地、炒地、捂
盘惜售及哄抬房价而受到重大行政处罚或正在被（立案）调查的情形。
根据证监会 2016 年 6 月 17 日发布的《关于上市公司发行股份购买资产同时募集配
套资金的相关问题与解答》，“考虑到募集资金的配套性，所募资金仅可用于：支付本
次并购交易中的现金对价；支付本次并购交易税费、人员安置费用等并购整合费用；投
入标的资产在建项目建设。募集配套资金不能用于补充上市公司和标的资产流动资金、
偿还债务。”
综上，本次交易募集配套资金拟用于标的资产在建商业物业项目符合相关法律法规
及当前房地产行业监管政策。本次交易募集配套资金主要用于标的公司大悦城地产的商
业地产项目，募集配套资金总额在扣除发行费用后，不存在用于补充上市公司和标的资
产流动资金、偿还债务的情形，符合中国证监会就重组募集配套资金使用方向的相关规
定。
3、上市公司前次募集资金已使用完毕
上市公司于 2007 年 8 月向原股东配售股份，募集资金总额 132,978.21 万元。为规
范募集资金的管理和使用，2007 年公司第五届董事会第十七次会议审议通过《募集资
金管理制度》，对募集资金存储、审批、使用、变更、监督和责任追究等内容进行了明
确规定。2009 年 3 月，为进一步规范公司募集资金的使用管理，根据《深圳证券交易
所上市公司募集资金管理办法》等有关法律法规要求，结合公司的实际情况，在《募集
资金管理制度》的基础上进一步制定了《募集资金管理实施细则》。截至 2010 年末，
上市公司配股募集资金已按要求全部投入完毕，其中成都天泉聚龙国际生态园项目开
发建设承诺募集资金投资金额与实际投入募集资金金额存在 2,706.70 万元的差异，系在
实施配股时部分股东未参与认配及扣除保荐费用和其他相关中介费用所致。具体情况如
下：
募集前承诺募集资金投资金额 募集资金实际使用情况
承诺投资项目
（万元） （万元）
收购厦门鹏源房地产开发有
10,263.90 10,263.90
限公司 100%的股权
厦门鹭江海景项目开发建设 6,000.00 6,000.00
收购成都天泉置业有限责任
18,254.83 18,254.83
公司 51%股权
377
成都天泉聚龙国际生态园项
36,296.16 33,589.46
目开发建设
深圳市海滨广场三期开发建
21,935.39 21,935.39
设
深圳市中粮澜山项目开发建
42,934.62 42,934.62
设
合计 135,684.90 132,978.21
4、上市公司货币资金已有明确用途
截至报告期末，上市公司账面货币资金余额为 837,162.81 万元，主要为银行存款和
其他货币资金，报告期内上市公司的货币资金主要用于支付购置地块的土地成本及开发
成本，或用以偿还债务，不存在闲置未使用的情形。考虑上述因素后，可用于支付流动
资金款项的金额为 433,618.68 万元，具体情况如下表所示：
项目 金额（万元）
货币资金 837,162.81
加：应收账款 22,086.86
加：应收利息 1,990.93
加：其他应收款 2,485,354.65
减：应付票据 -
减：应付账款 532,211.37
减：应付职工薪酬 9,300.44
减：应交税费 338,175.05
减：应付利息 33,965.20
减：其他应付款 867,243.86
减：短期借款 601,337.00
减：一年内到期的非流动负债 530,743.66
报告期末可用于支付流动资金款项金额 433,618.68
根据上市公司近期的项目开发计划，上市公司近期重点开发项目包括天津中粮大
道、上海南桥半岛、深圳祥云国际、沈阳中粮隆玺、南京中粮祥云等 20 余个在建及拟
建项目，截至报告期末仍需投入开发资金逾 300 亿元，大于截至报告期末上市公司可用
于支付流动资金款项的金额，因此上市公司的货币资金并不足以完全覆盖短期内的资金
需求，存在较大的资金压力。
378
5、上市公司前次非公开发行股票终止
2016 年 12 月 30 日，上市公司公告《2016 年度非公开发行 A 股股票预案（三次修
订稿）》及《关于非公开发行股票募集资金投资项目可行性分析（三次修订稿）》，根
据公司 2016 年第二次临时股东大会决议，上市公司调整了非公开发行股票相关方案，
计划向控股股东中粮集团等 10 名特定对象，非公开发行股票募资不超 31.18 亿元，募
集资金将用于两个收购类募投项目（收购中粮地产投资（北京）有限公司 49%股权、烟
台中粮博瑞房地产开发有限公司 100%股权）以及深圳中粮祥云国际（一期）、中粮紫
云项目、中粮云景国际项目三个建设类募投项目中除普通商品住宅业态外的安居房、保
障房、写字楼、配套公寓、商业等业态的开发建设，不用于参与土地公开市场招拍挂获
取国有土地使用权或收购土地项目股权支出。五个项目合计投资额 149.47 亿元。上市
公司于 2016 年 7 月 22 日召开公司 2016 年第二次临时股东大会，审议通过了非公开发
行股票相关议案。上市公司 2016 年度非公开发行股票决议有效期为自股东大会审议通
过之日起 12 个月。
截至 2017 年 7 月 22 日，上市公司 2016 年度非公开发行股票方案尚未取得中国证
监会的书面核准文件。根据中国证监会和深交所的有关规定，前次非公开发行股票方案
自动失效。上市公司于 2017 年 7 月 31 日召开第九届董事会第五次会议审议通过了《关
于公司申请撤回 2016 年度非公开发行股票申报材料的议案》，决定向中国证监会申请
撤回 2016 年度非公开发行股票相关申报材料。
由于上市公司前次非公开发行股票终止，上市公司将根据经营发展需要及资金需求
情况，统筹安排融资计划。本次募集配套资金，将在交易完成后用于标的公司两个在建
项目的建设，有效缓解上市公司及标的公司的资金缺口，具有必要性。
6、上市公司重组前资产负债率高于行业平均水平
截至报告期末，上市公司合并报表总资产 853.71 亿元，归属于母公司股东的权益
总额为 71.19 亿元，货币资金 83.72 亿元。上市公司所处“Wind 房地产”一级行业的上市
公司截至 2018 年一季度末资产负债率平均值和中位值分别为 61.54%和 62.86%。而上
市公司截至报告期末的资产负债率为 85.64%，高于同行业平均值和中位值。若上市公
司继续通过债务而非股权融资的方式，将会使本次交易完成后的上市公司资产负债率水
平进一步上升，从而提高上市公司面临的财务风险水平。
7、标的公司货币资金无法满足未来开发计划
379
本次募集配套资金主要用于标的公司的项目建设。根据标的公司经审计财务数据，
截至报告期末，标的公司货币资金余额为 1,243,090.35 万元，主要用于满足现有业务的
运营、偿付到期债务等，用途明确。考虑上述因素后，可用于支付流动资金款项的金额
为 318,201.78 万元，具体情况如下表所示：
项目 金额（万元）
货币资金 1,243,090.35
加：应收票据及应收账款 18,357.31
加：应收利息及其他应收款 179,579.97
减：应付票据及应付账款 316,395.77
减：应付职工薪酬 13,940.88
减：应交税费 68,829.05
减：其他应付款 484,017.93
减：短期借款 114,263.89
减：一年内到期的非流动负债 125,378.33
报告期末可用于支付流动资金款项金额 318,201.78
除中粮置地广场、杭州大悦城-购物中心两募投项目外，标的公司近期项目开发计
划及拟投入资金具体如下表所示：
截至审议本次重组的首次
项目名称 项目总投（万元） 董事会公告之日仍需投入
金额（万元）
杭州大悦城-写字楼 254,838.14 132,340.14
杭州大悦城-商业街 140,717.86 86,572.86
上海静安大悦城二期北 682,254.00 304,445.61
合计 1,077,810.00 523,358.61
根据标的公司近期的项目开发计划，剔除本次交易的募投项目的资金需求
242,578.14 万元之后，标的公司截至审议本次重组的首次董事会公告之日仍需投入开发
资金 523,358.61 万元，标的公司的货币资金并不足以完全覆盖短期内的资金需求，存在
较大的资金压力。
8、标的公司重组前资产负债率高于行业平均水平
截至报告期末，标的公司合并报表（以成本法计量投资性房地产口径）已经审计的
总资产 615.23 亿元，归属于母公司股东的权益总额为 139.72 亿元，货币资金 124.31 亿
380
元。截至本独立财务顾问报告出具日，标的公司所处“Wind 房地产”一级行业的香港上
市公司资产负债率平均值和中位值分别为 48.97%和 49.45%，而标的公司资产负债率（以
公允法计量投资性房地产口径）为 50.82%，略高于同行业香港上市公司资产负债率平
均值和中位值。本次募集配套资金将有效缓解标的公司资金压力，降低标的公司融资成
本，提升盈利能力。
9、募集资金数额与上市公司管理能力相匹配
上市公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《企业内部控制
基本规范》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》及其他相关法律法规的要
求，制订了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独
立董事工作制度》和《募集资金管理制度》等相关管理制度，形成了规范有效的内部控
制体系，确保股东大会、董事会、监事会的召集、召开、决策等行为合法、合规、真实、
有效。
10、募集资金与项目工程进展、投入金额相匹配
中粮置地广场预计 2018 年 7 月竣工。项目总投资 283,877.00 万元，截至审议本次
重组的首次董事会公告之日已投入 192,271.63 万元。截至 2018 年 5 月 31 日，中粮置
地广场已投入 213,067.64 万元，未来仍需投入 70,809.35 万元（包含市政设施建设支出
12,389.07 万元，工程支出 55,039.53 万元，其他支出 3,380.75 万元），其中 2018 年 6-12
月计划投入 42,611.74 万元，2019 年及之后计划投入 28,197.60 万元，主要为项目工程
质量保证金，需完成竣工备案一年后方可进行支付。
杭州大悦城-购物中心项目预计于 2018 年 8 月竣工。项目总投资 302,241.78 万元，
截至审议本次重组的首次董事会公告之日已投入 151,269.00 万元。截至 2018 年 5 月 31
日，杭州大悦城-购物中心项目已投入 172,416.81 万元，未来仍需投入 129,824.97 万元
（包含市政设施建设支出 4,996.23 万元，工程支出 107,033.81 万元，其他支出 17,794.93
万元），其中 2018 年 6-12 月计划投入 52,599.77 万元，2019 年 1-6 月计划投入 37,024.98
万元，2019 年 7-12 月计划投入 21,157.13 万元，2020 年计划投入 19,043.08 万元，包括
项目工程支出、项目周边市政建设支出、期间费用、项目工程质量保证金等。
截至 2018 年 5 月 31 日，上市公司账面货币资金余额为 837,162.81 万元，主要为银
行存款和其他货币资金，报告期内上市公司的货币资金已有明确用途，主要用于支付购
381
置地块的土地成本及开发成本，或用以偿还债务，不存在闲置未使用的情形。考虑上述
因素后，可用于支付流动资金款项的金额为 433,618.68 万元。根据上市公司近期的项目
开发计划，截至报告期末仍需投入资金逾 300 亿元，大于截至报告期末上市公司可用于
支付流动资金款项的金额，上市公司的货币资金并不足以完全覆盖短期内的资金需求，
存在较大的资金压力。
截至 2018 年 5 月 31 日，标的公司货币资金余额为 1,243,090.35 万元，主要用于满
足现有业务的运营、偿付到期债务等，用途明确。考虑上述因素后，可用于支付流动资
金款项的金额为 318,201.78 万元。根据标的公司近期的项目开发计划，剔除本次交易的
募投项目的资金需求 242,578.14 万元之后，标的公司截至审议本次重组的首次董事会公
告之日仍需投入开发资金 523,358.61 万元，标的公司的货币资金并不足以完全覆盖短期
内的资金需求，存在较大的资金压力。
11、上市公司不存在使用自有资金购买理财产品的情形
截至 2018 年 6 月 30 日，上市公司不存在使用自有资金购买理财产品的情形。
12、上市公司最近一期末不存在持有金额较大、期限较长的交易性金融资产和可
供出售金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形
（1）交易性金融资产
截至 2018 年 6 月 30 日，上市公司不存在持有交易性金融资产的情况。
（2）可供出售金融资产
截至 2018 年 6 月 30 日，上市公司可供出售金融资产的具体情况如下表所示：
单位：万元
占净资产比 占总资产比
项目 持有期限 账面余额
例 例
可供出售债务工具： - 5,172.50 0.42% 0.06%
五矿国际信托有限公司 2年 650.00 0.05% 0.01%
光大兴陇信托有限责任公司 3年 2,100.00 0.17% 0.02%
交银国际信托有限公司 2年 1,800.00 0.15% 0.02%
中信信托有限责任公司 2年 622.50 0.05% 0.01%
可供出售权益工具： - 3,572.80 0.29% 0.04%
上海中城联盟投资管理股份有限公司 - 3,518.00 0.29% 0.04%
382
北京恒乐置业有限公司 - 54.80 0.004% 0.001%
合计 - 8,745.30 0.71% 0.10%
截至 2018 年 6 月 30 日，上市公司可供出售金融资产的期末余额为 8,745.30 万元，
分别占上市公司当期末总资产和净资产的 0.10%和 0.71%，占比较小。其中可供出售债
务工具主要为上市公司本期新增信托贷款，系根据借款合同认购的信托业保障基金；其
中可供出售权益工具主要为对上海中城联盟投资管理股份有限公司和北京恒乐置业有
限公司的股权投资，上述投资的目的为进一步开拓公司业务而进行的战略持股，公司在
可预见的未来拟继续持有上述股权，因此不属于持有金额较大的可供出售金融资产。
（3）借予他人款项
截至 2018 年 6 月 30 日，除用于房地产开发相关的经营性资金拆借之外，上市公司
不存在以财务性投资为目的的借予他人的款项。
（4）委托理财
截至 2018 年 6 月 30 日，上市公司不存在委托理财的情况。
12、上市公司当前及未来货币资金及经营现金流量情况
截至 2018 年 6 月 30 日，上市公司货币资金余额为 993,191.57 万元，主要为银行存
款和其他货币资金，上市公司的货币资金主要用于支付购置地块的土地成本、开发成本
及其他日常营运资金的使用，或用以偿还债务，不存在闲置未使用的情形。具体情况如
下表所示：
项目 金额（万元）
货币资金 993,191.57
加：应收账款 22,257.82
加：应收利息 276.52
加：其他应收款 2,182,915.55
减：应付票据 -
减：应付账款 535,330.62
减：应付职工薪酬 9,928.93
减：应交税费 353,678.34
383
项目 金额（万元）
减：应付利息 23,520.51
减：其他应付款 636,196.04
减：短期借款 601,337.00
减：一年内到期的非流动负债 664,923.16
报告期末可用于支付流动资金款项金额 373,726.85
由于现有项目的开发投入和新增部分土地储备，上市公司 2018 年 1-6 月经营活动
产生的现金流量净额为-24.79 亿元，2018 年下半年，房地产市场的持续调控和金融环境
的变化，使房地产行业销售和回款节奏普遍放缓，上市公司将积极采取各种有效措施，
加快销售回款，确保经营性现金流的平衡，保障公司持续稳健发展，预计全年经营性现
金净额为净流出，短期资金仍然存在一定压力。同时上市公司销售回款面临随市场环境
波动的可能，也可能进一步加大上市公司的短期资金压力。
13、上市公司资产负债率情况
本次交易前，上市公司 2016 至 2017 年及 2018 年 1-6 月的负债总额及资产负债率
具体如下：
单位：万元
项目 2018 年 6 月 30 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
负债总额 7,312,324.22 6,400,688.66 4,998,942.09
资产负债率 85.62% 84.50% 81.58%
上市公司负债总额与资产负债率水平较高，存在一定的偿债压力，进一步通过负债
融资的空间比较有限。同时，宏观环境要求企业“去杠杆、降负债、控风险”，如果上市
公司继续通过债务融资将进一步推高资产负债率，承担融资成本升高的压力，不利于去
杠杆、控风险。因此，上市公司需要通过配套募集资金降低财务杠杆及财务风险，以满
足近期项目开发的资金需求，因此，本次募集配套资金具有必要性及合理性。
14、上市公司可利用的融资渠道、授信额度情况
上市公司目前可利用的融资渠道为主要为银行贷款、公司债、中期票据、发行资产
支持证券等。截至 2018 年 6 月 30 日上市公司具体融资渠道及使用情况如下表所示：
384
项目 募集资金/授信额度（亿元） 剩余额度（亿元）
公司债券 20.00 -
中期票据 39.00 12.00
“华夏资本-中粮购房尾款 1 号资产
15.00 -
支持专项计划”
银行授信 506.29 318.20
截至 2018 年 6 月 30 日，上市公司可用融资渠道剩余额度为 330.20 亿元，将主要
用于目前在建、拟建项目的旧改贷款、开发贷款等融资。同时，融资可用额度使用还需
金融机构根据项目进度逐笔进行审批，按项目开发节奏预计，上述融资可用额度 2018
年 7 月至 2019 年可实际达到使用条件的部分约 150 亿元，具体发放金额需视金融机构
审批情况及金融市场环境而定，存在部分金融机构因贷款规模不足不能及时放款的可
能，剩余部分将在后续年度陆续达到使用条件。
综上所述，截至 2018 年 6 月末，上市公司可用于支付流动资金款项的金额、授信
额度及融资渠道可支配额度、未来经营活动产生的现金流量仅能基本满足公司现有开发
项目的未来支出计划，尚无法满足标的公司两个募投项目开发的资金需求，上市公司存
在一定的资金压力。且目前上市公司资产负债率较高，进一步通过债务融资筹措资金将
加大杠杆、提高财务风险，与目前“去杠杆、降负债、控风险”的监管思路相悖。因此，
上市公司通过募集配套资金降低财务杠杆及财务风险，并满足项目资金需求，具有必要
性及合理性。
综上，中粮置地广场与杭州大悦城-购物中心项目募资具有必要性。
四、上市公司募集资金管理制度
关于募集资金的管理与使用，上市公司修订了《募集资金管理制度》，分别经于
2016 年 3 月 4 日召开的第八届董事会第二十五次会议、于 2016 年 6 月 24 日召开的 2015
年年度股东大会审议通过。《募集资金管理制度》对于募集资金的存储、使用、变更、
信息披露程序等内容的主要规定如下：
（一）关于募集资金专户存储的相关规定
公司应当审慎选择商业银行并开设募集资金专项账户（以下简称“专户”），募集资
385
金应当存放于董事会决定的专户集中管理，专户不得存放非募集资金或用作其它用途。
公司存在两次以上融资的，应当独立设置募集金专户。实际募集资金净额超过计划募集
资金金额（以下简称“超募资金”）也应当存放于募集资金专户管理。
公司应当在募集资金到位后一个月内与保荐机构、存放募集资金的商业银行（以下
简称“商业银行”）签订三方监管协议（以下简称“协议”）。协议至少应当包括以下内容：
1、公司应当将募集资金集中存放于专户；
2、募集资金专户账号、该专户涉及的募集资金项目、存放金额和期限；
3、公司一次或 12 个月内累计从该专户中支取的金额超过 5,000 万元（人民币元，
下同）或募集资金净额的 10%的，公司及商业银行应当及时通知保荐机构；
4、商业银行每月向公司出具银行对账单，并抄送保荐机构；
5、保荐机构可以随时到商业银行查询专户资料；
6、商业银行三次未及时向保荐机构出具银行对账单或通知专户大额支取情况，以
及存在未配合保荐机构查询与调查专户资料情形的，公司可以在终止协议后注销该募集
资金专户；
7、保荐机构的督导职责、商业银行的告知及配合职责、保荐机构和商业银行对公
司募集资金使用的监管方式；
8、公司、商业银行、保荐机构的权利和义务；
9、公司、商业银行、保荐机构的违约责任。公司应当在上述协议签订后及时公告
协议主要内容。公司通过控股子公司实施募投项目的，应当由公司、实施募投项目的控
股子公司、商业银行和保荐机构共同签署三方监管协议，公司及其控股子公司应当视为
共同一方。协议在有效期届满前提前终止的，公司应当自协议终止之日起一个月内与相
关当事人签订新的协议，并及时报深圳证券交易所备案后公告。
（二）关于募集资金使用的相关规定
公司应当按照发行申请文件中承诺的募集资金投资计划使用募集资金。出现严重影
响募集资金投资计划正常进行的情形时，公司应当及时公告。
386
募集资金投资项目不得为持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人、
委托理财等财务性投资，不得直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司。
公司不得将募集资金用于质押、委托贷款或进行其他变相改变募集资金用途的投资。
董事会授权总经理按照募集资金的管理规定决定募集资金的使用。公司在进行项目
投资时，资金支出必须严格按照公司资金管理制度履行资金使用审批手续，凡涉及每一
笔募集资金的支出，均须由有关部门提出资金使用计划，经主管经理签字后报财务部，
由财务部经办人员审核后，逐级由项目负责人、财务负责人及总经理签字后予以付款。
公司应当确保募集资金使用的真实性和公允性，防止募集资金被关联人占用或挪
用，并采取有效措施避免关联人利用募集资金投资项目获取不正当利益。
公司董事会应当每半年全面核查募集资金投资项目的进展情况。募集资金投资项目
年度实际使用募集资金与前次披露的募集资金投资计划当年预计使用金额差异超过
30%的，公司应当调整募集资金投资计划，并在定期报告中披露前次募集资金年度投资
计划、目前实际投资进度、调整后预计分年度投资计划以及投资计划变化的原因等。第
十三条募集资金投资项目出现以下情形的，公司应当对该项目的可行性、预计收益等进
行重新评估或估算，决定是否继续实施该项目，并在最近一期定期报告中披露项目的进
展情况、出现异常的原因以及调整后的募集资金投资计划：
1、募集资金投资项目市场环境发生重大变化；
2、募集资金投资项目搁置时间超过一年；
3、超过前次募集资金投资计划的完成期限且募集资金投入金额未达到相关计划金
额 50%；
4、其他募集资金投资项目出现异常的情形。
公司决定终止原募集资金投资项目的，应当尽快科学、审慎地选择新的投资项目。
公司以募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金的，应当经会计师事
务所出具鉴证报告，独立董事、监事会、保荐机构发表明确同意意见，并经公司董事会
审议通过、履行信息披露义务后方可实施。发行申请文件已披露拟以募集资金置换预先
投入的自筹资金且预先投入金额确定的，应当在置换实施前对外公告。
387
公司闲置募集资金暂时用于补充流动资金的，应当经董事会审议通过，独立董事、
监事会、保荐机构发表明确同意意见并披露，且应当符合以下条件：
1、不得变相改变募集资金用途；
2、不得影响募集资金投资计划的正常进行；
3、单次补充流动资金时间不得超过 12 个月；
4、已归还前次用于暂时补充流动资金的募集资金（如适用）
5、不使用闲置募集资金进行高风险投资。闲置募集资金用于补充流动资金时，仅
限于与主营业务相关的生产经营使用，不得直接或间接用于新股配售、申购，或用于股
票及其衍生品种、可转换公司债券等的交易。
公司用闲置募集资金补充流动资金事项，应当经公司董事会审议通过，并在 2 个交
易日内公告以下内容：
1、本次募集资金的基本情况，包括募集资金的时间、募集资金金额、募集资金净
额及投资计划等；
2、募集资金使用情况；
3、闲置募集资金补充流动资金的金额及期限；
4、闲置募集资金补充流动资金预计节约财务费用的金额、导致流动资金不足的原
因、是否存在变相改变募集资金投向的行为和保证不影响募集资金项目正常进行的措
施；
（三）关于募集资金用途变更的相关规定
公司存在以下情形的，视为募集资金用途变更：
1、取消原募集资金项目，实施新项目；
2、变更募集资金投资项目实施主体（实施主体由公司变为全资子公司或全资子公
司变为公司的除外）；
3、变更募集资金投资项目实施方式；
4、深圳证券交易所认定为募集资金用途变更的其他情形。
388
公司应当经董事会审议、股东大会批准后方可变更募集资金用途。公司变更后的募
集资金用途原则上应当投资于主营业务。
公司董事会应当审慎地进行拟变更后的新募集资金投资项目的可行性分析，确信投
资项目具有较好的市场前景和盈利能力，有效防范投资风险，提高募集资金使用效益。
公司拟变更募集资金用途的，应当在提交董事会审议后 2 个交易日内公告下列内
容：
1、原项目基本情况及变更的具体原因；
2、新项目的基本情况、可行性分析、经济效益分析和风险提示；
3、新项目的投资计划；
4、新项目已经取得或者尚待有关部门审批的说明（如适用）；
5、独立董事、监事会、保荐机构对变更募集资金用途的意见；
6、变更募集资金用途尚需提交股东大会审议的说明；
7、深圳证券交易所要求的其他内容。新项目涉及关联交易、购买资产、对外投资
的，还应当比照相关规则的规定进行披露。
公司拟将募集资金投资项目变更为合资经营的方式实施的，应当在充分了解合资方
基本情况的基础上，慎重考虑合资的必要性，并且公司应当控股，确保对募集资金投资
项目的有效控制。
公司变更募集资金用途用于收购控股股东或实际控制人资产（包括权益）的，应当
确保在收购后能够有效避免同业竞争及减少关联交易。公司应当披露与控股股东或实际
控制人进行交易的原因、关联交易的定价政策及定价依据、关联交易对公司的影响以及
相关问题的解决措施。
公司改变募集资金投资项目实施地点的，应当经董事会审议通过，并在二个交易日
内公告，说明改变情况、原因、对募集资金投资项目实施造成的影响以及保荐机构出具
的意见。
单个募集资金投资项目完成后，公司将该项目节余募集资金（包括利息收入）用于
其他募集资金投资项目的，应当经董事会审议通过、保荐机构发表明确同意的意见后方
389
可使用。节余募集资金（包括利息收入）低于 100 万元人民币或者低于该项目募集资金
承诺投资额 1%的，可以豁免履行前款程序，其使用情况应当在年度报告中披露。公司
将该项目节余募集资金（包括利息收入）用于非募集资金投资项目（包括补充流动资金）
的，应当按照第前述的相关规定履行相应程序及披露义务。
全部募集资金投资项目完成后，节余募集资金（包括利息收入）占募集资金净额
10%以上的，公司使用节余资金应当符合下列条件：
1、独立董事、监事会发表意见；
2、保荐机构发表明确同意的意见；
3、董事会、股东大会审议通过。节余募集资金（包括利息收入）低于募集资金净
额 10%的，应当经董事会审议通过、保荐机构发表明确同意的意见后方可使用。节余募
集资金（包括利息收入）低于 500 万元人民币或者低于募集资金净额 1%的，可以豁免
履行前款程序，其使用情况应当在年度报告中披露。
（四）关于募集资金管理与监督的相关规定
公司会计部门应当对募集资金的使用情况设立台账，具体反映募集资金的支出情况
和募集资金项目的投入情况。公司内部审计部门应当至少每季度对募集资金的存放与使
用情况检查一次，并及时向审计委员会报告检查结果。审计委员会认为公司募集资金管
理存在违规情形的，应当及时向董事会报告。董事会应当在收到报告后 2 个交易日内向
深圳证券交易所报告并公告。
公司当年存在募集资金运用的，董事会应当出具半年度及年度募集资金存放与使用
情况专项报告，并聘请会计师事务所对募集资金存放与使用情况出具鉴证报告。募集资
金投资项目实际投资进度与投资计划存在差异的，公司应当解释具体原因。当期使用闲
置募集资金进行现金管理投资产品的，公司应当披露本报告期的收益情况以及期末的投
资份额、签约方、产品名称、期限等情况。会计师事务所应当对董事会的专项报告中是
否已经按照《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引（2015 年修订）》及相关格
式指引编制以及是否如实反映了年度募集资金实际存放、使用情况进行合理鉴证，提出
鉴证结论。鉴证结论为“保留结论”、“否定结论”或者“无法提出结论”的，公司董事会应
当就鉴证报告中注册会计师提出该结论的理由进行分析、提出整改措施并在年度报告中
披露。
390
独立董事应当关注募集资金实际使用情况与公司信息披露情况是否存在重大差异。
经二分之一以上独立董事同意，独立董事可以聘请会计师事务所对募集资金使用情况出
具鉴证报告。公司应当全力配合专项审计工作，并承担必要的审计费用。
（五）关于发行股份涉及收购资产的管理和监督
公司以发行证券作为支付方式向特定对象购买资产的，应当确保在新增股份上市前
办理完毕上述募集资产的所有权转移手续，公司聘请的律师事务所应该就资产转移手续
完成情况出具专项法律意见书。
公司以发行证券作为支付方式向特定对象购买资产或募集资金用于收购资产的，相
关当事人应当严格遵守和履行涉及收购资产的相关承诺。
五、关于本次配套募集资金失败的补救措施
本次募集配套资金以发行股份购买资产的实施为前提条件，但募集配套资金成功与
否并不影响发行股份购买资产的实施。若由于不可预测的风险因素导致本次募集配套资
金失败，上市公司及标的公司拟采用自筹方式补足资金缺口。
391
第七章 标的资产的估值情况
本次交易定价的确定以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历史
投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。
本次交易标的资产分红前估值为人民币 1,475,607.94 万元，较截至 2017 年 12 月 31
日对应净资产账面值 751,670.08 万元增值 723,937.86 万元，增值率为 96.31%。根据大
悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年度之全年业
绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案为每股派发
股息 4 港仙，明毅就其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币
365,346,705.76 元，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即港币 1 元=人民币
0.84591 元）予以折算，折合人民币 309,050,431.87 元。扣减上述分红派息后标的资产
作价调整为 1,444,702.90 万元。
本次交易中，以 2017 年 12 月 31 日为估值基准日，安永出具了《安永估值报告》，
从独立估值机构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性公允性；中企华出具了《中
企华估值报告》，进一步论证了本次交易作价的公允性（中企华亦以 2018 年 5 月 31 日
为估值基准日就交易作价公允性进行论证，其结果亦高于交易作价，进一步证明了交易
作价的公允性。鉴于其估值对象、估值假设及估值方法未发生变化，本独立财务顾问报
告仅就中企华以 2017 年 12 月 31 日为估值基准日的估值报告进行详细披露）。
一、《安永估值报告》主要内容
（一）估值对象
本次估值对象为大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普
通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的
59.59%）。
392
（二）估值基准日
本次估值基准日是 2017 年 12 月 31 日。
（三）估值假设
在估值分析中，估值机构采用了如下假设：
1、目标公司是持续经营的；
2、假设不会发生由于经济情况的波动或政策法规的变化对目标公司经营产生重大
不利影响的情况；
3、假设现行利率不会发生重大变化；
4、目标公司没有重大的未决索赔、诉讼及或有负债；
5、目标公司没有其他重大的税务纠纷；
6、假设目标公司的业务管理层和经营模式不会发生重大改变；
7、假设目标公司运营中所使用的资产（包括有形资产和无形资产）都为公司所有
或合理使用；
8、假设所有关联方交易都是以公平交易为基础的；
9、如果实际情况与上述任何假设不同，或者采用与上述假设不同的其它假设，估
值结果可能不同于本次估值的分析结果。
（四）估值方法
1、估值方法简介
在企业/业务估值分析中，通常可采用以下方法：1）收益法；2）可比公司法；3）
可比交易法；4）资产基础法。估值机构在估值过程中综合考虑上述方法并最终根据业
务性质特点确定估值方法。
（1）收益法
收益法关注资产的收益能力。该方法假设某项资产的价值可以通过衡量其未来可使
用年限内产生的经济收益的现值得到。使用该方法时首先需预测资产在未来可使用年限
内产生的现金流量，再将该现金流量折现为现值。折现过程中采用的回报率反映资产的
393
时间价值和投资风险。最后将所有现金流量的现值进行加总，从而得到该资产的价值。
折现现金流量法是收益法中被广泛运用的方法。
（2）可比公司法
可比公司法是通过可比上市公司的股票价格来分析目标公司的公允价值。通过收集
市场上与被估值对象类似资产的股票市值信息及财务指标，从而得到相关的价值乘数，
如市盈率、市净率、企业价值/息税折旧摊销前利润等。可比公司法适用于计算具有稳
定盈利能力的、持续经营的、可以产生收益的公司的市场价值。市场上没有两家公司在
风险及成长性方面是完全相同的，可比公司市场价值乘数的差异主要来源于：1）业务
规模、特质及组成不同；2）所处经济环境的不同；3）所在证券交易所的不同；4）企
业自身发展程度的不同；5）所采用会计准则的不同；6）对企业发展预期的不同。
（3）可比交易法
可比交易法是通过可比交易的交易价格来分析目标公司的公允价值。通过收集市场
上与被估值对象类似资产的历史交易价格信息及财务指标，从而得到相关的价值乘数，
如市盈率、市净率、企业价值/息税折旧摊销前利润等。可比交易法适用于计算具有稳
定盈利能力的、持续经营的、可以产生收益的公司价值。市场上没有两项交易在被收购
公司的风险及成长性方面是完全相同的，可比交易价值乘数的差异主要来源于：1）被
收购公司业务规模、特质及组成不同；2）收购的股权比例不同；3）被收购公司自身发
展程度不同；4）所采用会计准则不同；5）对被收购公司发展预期不同。
（4）资产基础法
资产基础法是从资产负债表角度出发，通过对总资产公允价值的估计，减去负债的
公允价值，重述公司净资产价值。该方法通常作为对投资控股公司进行估值的主要方法。
该方法未考虑与产生未来现金流能力相关的持续的无形价值。
2、估值方法适用性分析
在进行股东全部权益价值估值时，通常可根据估值目的、估值对象、价值类型、资
料收集情况等相关条件，分析上述估值方法的适用性，恰当选择一种或者多种基本估值
方法。
与大悦城地产从事类似行业、企业的规模、盈利能力、增长潜力和风险相似的的可
394
比公司数量较多，市场数据的获取较为容易。估值机构对与大悦城地产相似的可比公司、
与之相关的可比交易进行了研究，结合本次交易的实际情况，选取了可比公司法和可比
交易法进行估值分析。可比公司法中，估值机构采用了市净率（P/B）和企业价值倍数
（EV/EBITDA）对大悦城地产进行估值分析；可比交易法中，估值机构主要采用了市
净率（P/B）对大悦城地产进行了估值分析；最后结合以上方法综合得出大悦城地产股
权价值的估值分析结论。
3、可比公司法分析
（1）可比公司的选取
在可比公司法中，估值机构根据以下原则选取可比公司：1）同处一个行业，受相
同经济因素影响；2）同处一个资本市场；3）业务结构和经营模式类似；4）行业地位、
市场份额尽可能相当；5）盈利能力、成长性及风险尽可能相当。
可比公司物业境内外分布情况、收入和利润占比、自持和出售物业占比情况及经营
模式如下表所示：
395
单位：港币百万元
境内物业 境外物业 物业结构 经营模式
公司名称 占总收入 占营业利 占总收入 占营业利
数量 收入 数量 收入 自持物业 出售物业 营业模式 主要业态
比例 润比 比例 润比
持有出租及 商场、写字楼、酒
大悦城地产 27 12,955.61 94.50% 94.50% 2 754.57 5.50% 5.50% 78.64% 21.36%
销售 店
持有出租及 商场、写字楼、酒
新鸿基地产 25 9,747.00 12.46% 12.46% 72 68,460.00 87.54% 87.54% 69.77% 30.23%
销售 店
商场、写字楼、酒
信和置业 106 3,011.80 16.43% 16.43% 19 15,322.08 83.57% 83.57% 100.00% 0.00% 持有出租
店
持有出租及 商场、写字楼、酒
恒隆地产 10 3,958.00 35.34% 35.34% 6 7,241.00 64.66% 64.66% 98.98% 1.02%
销售 店
持有出租及 商场、写字楼、酒
宝龙地产 84 18,337.81 100.00% 100.00% 无境外物业 82.63% 17.37%
销售 店
持有出租及 商场、写字楼、酒
太古地产 13 2,627.00 14.16% 23.58% 33 15,931.00 85.84% 76.42% 99.15% 0.85%
销售 店
持有出租及 商场、写字楼、酒
九龙仓置业 2 6,016.00 28.78% 28.78% 6 14,888.00 71.22% 71.22% 99.94% 0.06%
销售 店
注 ：
1、除太古地产外，境内外物业的利润占比均没有在财报中披露，因此估值机构在估算中假设利润占比与收入占比的比例相同；
2、自持物业及出售物业的比例根据自持或出售物业的账面价值/总物业账面值计算得到。
396
从上市地来看，本次交易估值机构所选取可比公司均在香港上市；从境内外物业分
布情况，收入利润占比来看，虽然从物业境内外分布看来，略有不同，但可比公司均在
中国大陆从事商业地产业务，具有相似性和合理性；从自持及出售物业占比情况来看，
可比公司自持物业均占总资产的主要部分；从经营模式上看，可比公司均同时经营自持
物业及出售物业，业态类型均以商场、写字楼、酒店等商业物业为主。本次交易标的公
司大悦城地产在香港上市，于中国大陆从事商业地产业务，自持物业占总资产的主要部
分，兼营自持出租业务及销售业务，业态类型以商场、写字楼、酒店等商业物业为主。
因此，从可比公司以上几方面来看，各可比公司与标的公司的情况较为相似，可比公司
的选择具备合理性。
本次估值过程中，估值机构所参考的估值案例及相关估值案例中选取可比公司的原
则、估值指标调整情况、估值采用方法以及范围如下表所示：
可比公 是否
是否采 估值倍
序 估值机 司法中 调整
估值案例 日期 用可比 选取可比公司原则 数选取
号 构 选取的 估值
公司法 区间
参数 指标
招商局蛇口工业区控
股股份有限公司发行
同一地点上市；
A 股股份换股吸收合 中信证 平均值
2015 年 主营业务相似；
1 并招商局地产控股股 券、海通 是 P/E ~中位 否
11 月 业务开发模式相
份有限公司并向特定 证券 数
似。
对象发行 A 股股份募
集配套资金
招商局公路网络科技
同一上市地；
控股股份有限公司换 中金公 平均值
2017 年 6 主营业务相同；
2 股吸收合并华北高速 司、中银 是 P/E、P/B ~中位 否
月 业务发展模式近
公路股份有限公司暨 国际 数
似。
关联交易
北京首旅酒店（集团）
股份有限公司收购 华泰联
P/E、 最小值
HOMEINNS HOTEL 合证券、 2015 年 同一上市地；
3 是 EV/EBI ~最大 否
GROUP 及 Poly 中信证 12 月 同一主营业务
TDA 值
Victory Investment 券
Limited
上市公司； P/B、
青岛海尔股份有限公 中金公 2016 年 3
4 是 主营业务类似； EV/EBI 平均值 否
司重大资产购买 司 月
规模类似。 TDA
上市公司；
平均值
中远海运控股股份有 瑞银证 2017 年 7 行业主营业务相
5 是 P/B 和中位 否
限公司重大资产购买 券 月 同或相似；
数
规模相似。
宝山钢铁股份有限公 中金公 2016 年 9 同一上市地； P/B、 最小值
6 是 是
司换股吸收合并武汉 司、中信 月 行业、产品类似； P/S、 ~最大
397
可比公 是否
是否采 估值倍
序 估值机 司法中 调整
估值案例 日期 用可比 选取可比公司原则 数选取
号 构 选取的 估值
公司法 区间
参数 指标
钢铁股份有限公司暨 证券 综合考虑资产和 EV/EBI 值
关联交易 业务规模。 TDA
沈阳蓝英工业自动化 上市公司； EV/S、 平均值
中信证 2016 年
7 装备股份有限公司重 是 业务相似； EV/EBI ~中位 否
券 10 月
大资产购买 技术水准匹配。 TDA 数
同一上市地；
广州岭南集团控股股
广发证 2016 年 8 主营业务类似；
8 份有限公司收购广州 是 P/E、P/B 平均值 否
券 月 经营范围地区类
花园酒店有限公司
似。
广州岭南集团控股股 同一上市地；
份有限公司收购广州 广发证 2016 年 8 P/E、
主营业务类似；
9 是 EV/EBI 平均值 否
广之旅国际旅行社股 券 月 经营范围地区类
TDA
份有限公司 似。
相关估值案例中选取可比公司的原则也以上市地点、主营业务及发展模式的相似度
作为主要考虑因素，与估值机构本次估值选取的原则方法一致，因此，可比公司的选择
具备合理性。
（2）估值比率的选取
可比公司法估值比率依据估值基准不同可分为基于盈利、基于账面价值、基于收入
和基于行业等四类。考虑到目标公司的主营业务为商业综合体及地产的运营，持有大量
不动产，资产价值为投资者关注重点，因此估值机构选取了基于账面价值的市净率作为
估值倍数。同时，由于目标公司长期持续稳定经营，估值机构也选取了基于息税折旧摊
销前利润的企业价值倍数作为估值倍数。
（3）可比公司估值比率的调整
在计算可比公司的企业价值倍数过程中，估值机构查看了收入及支出的性质，对息
税折旧摊销前利润进行了必要的计算调整，去除了非持续性和经营性收入和支出对估值
的影响，得到调整后的可比公司企业价值倍数的范围。
除对息税折旧摊销前利润进行了必要的计算调整以外，本次估值过程中未对其他估
值指标进行调整，主要原因包括以下方面：
首先，从可比公司相似性上看，可比公司均在香港上市，于中国大陆从事商业地产
业务，自持物业占总资产的主要部分，兼营自持出租业务及销售业务，业态类型以商场、
398
写字楼、酒店等商业物业为主。因此对上述估值指标进行调整不具有必要性。
从估值案例来看，估值案例大部分均未对估值指标进行调整，本次估值不对估值指
标进行调整与估值案例一致。
其次，从估值方法严谨性上看，可比公司及可比交易样本量不足以完成回归分析，
以精确量化可比公司与标的公司估值指标之间的差异，因此对估值指标进行调整具有高
度主观性，可能造成估值结果失实。与经指标调整后得出单一评估不同，采用可比公司
及可比交易相关指标得出估值范围，更能反映可比公司与标的公司的多维相似性而非同
一性。因此，对上述估值指标进行调整缺乏严谨性。
同时，从估值行业惯例来看，不对可比公司指标做调整，符合行业惯例。此外，中
国资产评估协会编写的《资产评估基础》列举的市盈率倍数法估值范例中也未对估值指
标进行调整。
综上所述，本次交易估值过程中未对估值指标进行调整具备合理性。
可比公司市净率及经调整的企业价值倍数如下：
证券代码 证券简称 经营范围 P/B EV/EBITDA
发展及投资地产物业以供出
00016.HK 新鸿基地产 售及租赁之用、经营酒店、 0.72x 10.65x
电讯、运输、基建及物流
开发、租赁及管理商业、零
售及若干住宅项目，作长期
01972.HK 太古地产 投资；发展及兴建可供出售 0.57x 17.73x
的物业；及投资及营运酒店
项目
01997.HK 九龙仓置业 物业投资及营运 0.76x 13.16x
多元化的物业发展公司，旗
下物业组合涵盖不同范畴，
00101.HK 恒隆地产 0.63x 12.75x
包括商场、商铺、办公楼、
住宅等
发展经营优质、大规模、多
01238.HK 宝龙地产 0.50x 10.16x
业态的商业地产项目
物业销售、物业租赁、物业
00083.HK 信和置业 管理及其他服务、酒店营运 0.65x 9.22x
等
投资物业、物业开发、酒店
00207.HK 大悦城地产 经营以及物业管理及相关服 0.60x 11.86x
务
最小值 0.50x 9.22x
399
证券代码 证券简称 经营范围 P/B EV/EBITDA
第一四分位数 0.58x 10.41x
中位值 0.63x 11.86x
平均值 0.63x 12.22x
第三四分位数 0.68x 12.96x
最大值 0.76x 17.73x
注：
1、 资料来源：上市公司年报，Capital IQ，估值机构分析
2、 财务数据及市场数据日期为 2017 年 12 月 31 日
3、 大悦城地产是香港上市公司且交易活跃，其交易估值反映了市场价值，作为可比公司之一是合
理的
上述可比公司息税折旧摊销前利润的企业价值倍数计算过程如下表所示：
单位：港币百万元
新鸿基地 九龙仓置
科目 公式 大悦城 信和置业 恒隆地产 宝龙地产 太古地产
产 业
营业收入 A 13,710.17 87,030.00 11,397.54 11,199.00 18,337.81 18,558.00 20,904.00
营业成本 B -7,538.62 -44,666.00 -2,866.34 -3,289.00 -12,192.82 -7,569.00 -4,494.00
其他成本 C -1,856.79 -3,890.00 -582.74 -501.00 -1,400.36 -975.00 -757.00
D=A+B
EBIT 4,314.77 38,474.00 7,948.46 7,409.00 4,744.63 10,014.00 15,653.00
+C
折旧及摊
E 410.41 1,970.00 127.05 43.00 215.94 426.00 -
销
EBITDA F=D+E 4,725.18 40,444.00 8,075.51 7,452.00 4,960.57 10,440.00 15,653.00
每股股价 G 1.23 130.40 13.84 19.10 3.71 25.20 52.00
普通股及
可转换优 H 15,326.43 2,896.75 6,448.46 4,497.58 3,997.30 5,850.00 3,036.23
先股股数
市值 I=G*H 18,912.81 377,736.10 89,246.72 85,903.70 14,837.21 147,420.00 157,883.82
短期及长
J 28,835.20 76,467.00 5,907.24 25,158.00 41,792.15 37,401.00 45,552.00
期贷款
少数股东
K 18,175.11 9,288.00 983.92 6,087.00 4,865.26 1,997.00 5,650.00
权益
优先股 L - - - - - -
现金及现
M 9,883.09 32,754.00 21,709.70 22,106.00 11,073.40 1,708.00 3,076.00
金等价物
N=I+J+
EV 56,040.02 430,737.10 74,428.18 95,042.70 50,421.23 185,110.00 206,009.82
K+L-M
EV/EBIT
O=N/F 11.86x 10.65x 9.22x 12.75x 10.16x 17.73x 13.16x
DA
注：宝龙地产和大悦城原始数据为人民币百万元，均采用基准日（2017 年 12 月 31 日）前 120 日汇
率均值，即 1 港币=0.85030 人民币进行折算
400
估值机构对比分析了大悦城地产相对可比公司的盈利性水平和盈利增长速度，综合
考虑采用第一四分位数至第三四分位数作为估值参数的合理范围。上述可比公司与标的
公司的各项财务指标如下表所示：
市值 收入 2017 年收 息税摊销 EV/
代码 证券简称 P/B
（百万港币） （百万港币） 入增长率 前利润率 EBITDA
0016.HK 新鸿基地产 377,736.10 87,030.00 -15.20% 46.47% 0.72x 10.65x
1972.HK 太古地产 147,420.00 19,149.00 11.14% 54.52% 0.57x 17.73x
1997.HK 九龙仓置业 157,883.82 20,904.00 24.05% 74.88% 0.76x 13.16x
0101.HK 恒隆地产 85,903.70 11,277.00 -14.05% 66.08% 0.63x 12.75x
1238.HK 宝龙地产 15,150.00 18,724.10 9.07% 27.05% 0.50x 10.16x
0083.HK 信和置业 89,246.72 11,397.54 -29.61% 70.85% 0.65x 9.22x
0207.HK 大悦城地产 19,311.30 13,975.30 66.58% 34.52% 0.60x 11.86x
最小值 15,150.00 11,277.00 -29.61% 27.05% 0.50x 9.22x
第一四分位数 52,607.50 12,686.42 -14.63% 40.50% 0.58x 10.41x
中位数 89,246.72 18,724.10 9.07% 54.52% 0.63x 11.86x
平均值 127,521.66 26,065.28 7.43% 53.48% 0.63x 12.22x
第三四分位数 152,651.91 20,026.50 17.60% 68.47% 0.68x 12.96x
最大值 377,736.10 87,030.00 66.58% 74.88% 0.76x 17.73x
如上表数据所示，本次交易标的公司的市值位于可比公司最小值及第一四分位数之
间；收入位于第一四分位值及中位数之间；收入增长率位于最大值；息税摊销前利润率
位于最小值及第一四分位数之间。因此，标的公司与可比公司相比规模相对较小，但业
务成长性强、增长潜力巨大。基于以上的分析，综合考虑标的公司在增长潜力上的比较
优势与规模上的比较劣势，采用第一四分位数和第三四分位数作为范围符合标的公司业
务情况。
同时，从数据有效性来看，由于一般数据最常见的分布方式是正态或类正态分布，
具有长尾效应，存在超出一般统计显著性落在过高或者过低区域的数据。因此，采用第
一四分位数和第三四分位数作为范围，具备合理性。此外，相关参考估值案例中对于估
值倍数的选取，部分采用平均值，部分采用中位数与平均值作为范围，部分采用最小值
与最大值作为估值范围，具有多样性。估值机构认为直接采用最小值~最大值将导致范
401
围过大，相比而言，采用第一四分位数和第三四分位数，可以更为精准的反映目标股权
价值的范围。
综上所述，市净率和息税折旧摊销前利润的企业价值倍数选择第一四分位数和第三
四分位数，能够兼顾标的公司与可比公司在业务上的差异性及数据指标上的有效性，较
中位数/平均值范围、最大值/最小值范围更优，具有合理性。
由于本次收购为控制性股权收购，交易定价中体现了为获得控制权所付出的控股权
溢价。近年中国公司收购境外上市公司并且发生控制权转移的交易案例控股权溢价情况
如下表所示：
控股溢价-基于
公布日期 收购方名称 标的公司名称 收购股权比例 收购前一月的市
值
同方股份有
2017/06/17 中国医疗网络有限公司 27.63% 21.62%
限公司
供销大集集
中国顺客隆控股有限公
2017/01/24 团股份有限 55.80% 13.18%
司
公司
泛海控股股
2016/11/03 华富国际控股有限公司 52.45% 53.33%
份有限公司
美的集团股 KUKA
2016/05/26 81.04% 65.89%
份有限公司 Aktiengesellschaft
广汇汽车服
2015/12/11 宝信汽车集团有限公司 75.00% 73.12%
务股份公司
中弘控股股
2015/10/12 卓高国际集团有限公司 66.10% 39.44%
份有限公司
中弘控股股
2015/07/10 开易控股有限公司 72.79% 17.47%
份有限公司
中国东方资
产管理（国 上海证大房地产有限公
2015/02/12 50.03% 38.89%
际）控股有限 司
公司
厦门建发股
2014/12/12 西南环保发展有限公司 75.00% 75.63%
份有限公司
最小值 13.18%
第一四分位数 21.62%
中位值 39.44%
平均值 44.29%
第三四分位数 65.89%
最大值 75.63%
注：
1、资料来源：上市公司年报，Capital IQ
402
2、由于中国上市公司收购境外地产类上市公司的交易案例较少，不足以形成样本，因此安永适当
扩大了市场研究边界。股权溢价是指控制权发生转移时，买方愿意支付的溢价，其溢价情况主要取
决于交易双方的博弈情况，因此最终选取中位值作为溢价参数，兼顾了交易双方博弈的各种情形，
具有合理性。另外，从行业角度看，地产行业交易“中国东方资产管理（国际）控股有限公司”收购“上
海证大房地产有限公司”控股权溢价为 38.89%，与估值过程中采用的 39.44%接近，因此溢价率指标
的选取，具有合理性
本次估值选取中国公司收购境外上市公司交易案例基于收购前一个月的市值计算
的控股权溢价的中位值 39.44%作为控股权溢价参数。原因如下：
从数据有效性上看，由于中国上市公司收购境外地产类上市公司的交易案例较少，
不足以形成样本，因此估值机构适当扩大了市场研究边界。控股权溢价是指控股权发生
转移时，相对于少数股权持有者的股价，买方愿意为获得控股权而支付的溢价。买方通
常希望通过获得控股权达到对公司有重大影响，主要为：对董事会和管理层的控制；对
公司发展战略和决策的控制；以及获得公司现金流使用权和分配权等。其溢价水平主要
取决于交易双方的博弈情况。
因此，本次估值最终选取中位数而非平均值作为溢价参数，有效避免了极大值及极
小值对数据有效性的影响，具有合理性。
本次估值选取的境外公司控股权收购案例中，标的资产所属行业、上市地、是否属
于同一控制下企业合并、相关收购时点大盘和行业平均估值水平情况如下表所示：
403
P/E P/B 控股权溢价-
上市 是否同 收购时点
收购方 标的公司 所属行业 收购时点 所属行 所属市 基于收购前
地 一控制 大盘指数 所属行业 所属市场
业 场 一月的市值
同方股份有限 中国医疗网络有 卫生保健 中国
2017/6/17 否 25,626.49 12.92x 12.45x 2.10x 1.18x 21.62%
公司 限公司 设施 香港
供销大集集团 中国顺客隆控股 中国
食品零售 2017/1/24 否 22,949.86 41.75x 11.62x 1.83x 1.08x 13.18%
股份有限公司 有限公司 香港
泛海控股股份 华富国际控股有 多元化资 中国
2016/11/3 否 22,683.51 7.46x 11.12x 0.89x 1.06x 53.33%
有限公司 限公司 本市场 香港
美的集团股份 KUKA
工业机械 2016/5/26 德国 否 不适用 不适用 21.99x 不适用 1.59x 65.89%
有限公司 Aktiengesellschaft
广汇汽车服务 宝信汽车集团有 中国
汽车零售 2015/12/11 否 21,464.05 10.64x 8.58x 1.48x 1.02x 73.12%
股份公司 限公司 香港
服装、配
中弘控股股份 卓高国际集团有 中国
饰和奢侈 2015/10/12 否 22,730.93 22.12x 8.82x 1.86x 1.09x 39.44%
有限公司 限公司 香港
品
服装、配
中弘控股股份 开易控股有限公 中国
饰和奢侈 2015/7/10 否 24,901.28 24.76x 9.92x 1.92x 1.23x 17.47%
有限公司 司 香港
品
中国东方资产
上海证大房地产 房地产开 中国
管理（国际） 2015/2/12 否 24,422.15 7.11x 9.61x 0.84x 1.33x 38.89%
有限公司 发 香港
控股有限公司
厦门建发股份 西南环保发展有 中国
物业开发 2014/12/12 否 23,245.56 7.04x 9.00x 0.79x 1.25x 75.63%
有限公司 限公司 香港
最小值 21,464.05 7.04x 8.58x 0.79x 1.02x 13.18%
第一四分位数 22,719.08 7.37x 9.00x 0.88x 1.08x 21.62%
中位数 23,097.71 11.78x 9.92x 1.66x 1.18x 39.44%
平均值 23,502.98 16.73x 11.46x 1.46x 1.20x 44.29%
第三四分位数 24,541.93 22.78x 11.62x 1.88x 1.25x 65.89%
404
P/E P/B 控股权溢价-
上市 是否同 收购时点
收购方 标的公司 所属行业 收购时点 所属行 所属市 基于收购前
地 一控制 大盘指数 所属行业 所属市场
业 场 一月的市值
最大值 25,626.49 41.75x 21.99x 2.10x 1.59x 75.63%
中 国
中粮地产 大悦城地产 物业经营 2017/12/31 是 29,919.15 9.38x 12.81x 0.87x 1.30x 39.44%
香港
数据来源：Wind ， Capial IQ
405
控股权溢价是指控股权发生转移时，相对于少数股权持有者的股价，买方愿
意为获得控股权而支付的溢价。买方通常希望通过获得控股权以达到对公司施加
重大影响，主要包括：对董事会和管理层的控制；对公司发展战略和决策的控制；
获得公司现金流使用权和分配权等。其溢价水平主要取决于交易双方的博弈情
况。
从所属行业来说，由于中国公司收购香港上市地产公司和境外上市公司的总
体样本量不足，估值机构扩大了研究范围，所选取的 9 家收购境外公司的案例属
于多元行业。目标公司上市地主要为中国香港。本次交易属于中国公司收购香港
上市公司控股权，估值过程中控股权溢价案例的选择范围为中国公司收购境外上
市公司的控股权，标的资产多数属于香港上市公司，上述案例在交易类型及资本
市场投资者属性上与本次交易类似，因此本次估值控股权溢价案例的选取具有合
理性。
对于上市公司控股权收购而言，控股权溢价与是否为同一控制下企业合并关
联度有限，主要由于无论是否属于同一控制下企业合并，收购方均需支付公允合
理对价，以获得股东大会批准。因此，虽然大悦城地产本次收购属于同一控制下
企业合并，而本次估值计算控股权采用的收购案例均为非同一控制下企业合并，
对案例选取的有效性不构成实质性影响。
对于相关收购时点大盘和行业平均估值水平而言，如上图表中列示信息所
示，控股权溢价主要反映的是为获得控制权而支付的溢价，与收购时点的大盘指
数、大盘和行业平均估值水平没有明显相关性。
控股权溢价系指控股权收购交易中超出每股股价的利益，其指标为控股权溢
价率（标的资产估值相对其每股股价的溢价水平）。本次交易为境内公司收购境
406
外上市公司，因此控股权溢价参考案例均为境内公司收购境外上市公司，其每股
股价即其二级市场交易价格。本次估值过程中选取交易前一个月的平均市值作为
测算控股权溢价的基准，有效削弱了二级市场股价波动对合理计算控股权溢价水
平的影响，更能反映控股权收购交易中交易对价与其市场价值的差异程度，具备
合理性。
此外，估值机构进行了辅助研究，参考了 Mergerstat 发表的 2016 年第三季
度控股权溢价研究，该研究采用以下收购对房地产行业的收购控股权溢价进行了
计算：
交易完成日 标的公司 控股权溢价
2016 年 5 月 11 日 BR Properties SA 33.00%
2015 年 11 月 5 日 Commerzbank AG (CeGeREAL SA) 30.20%
2016 年 3 月 2 日 Campus Crest Communities, Inc. 24.20%
2015 年 12 月 17 日 Amica Mature Lifestyles, Inc. 113.30%
2016 年 7 月 21 日 Land & Leisure A/S 12.00%
2016 年 2 月 22 日 Tribona AB 18.30%
Dalian Wanda Commercial Properties Co.,
2016 年 9 月 27 日 44.50%
Ltd.
2016 年 9 月 16 日 ISARIA Wohnbau AG 21.60%
2016 年 9 月 8 日 Resource America, Inc. 51.40%
2016 年 8 月 12 日 E-House (China) Holdings Ltd. 2.10%
2016 年 7 月 6 日 Rouse Properties, Inc. 35.30%
2016 年 6 月 20 日 Sacyr SA (Testa Inmuebles en Renta SA) 48.70%
2016 年 6 月 15 日 Great China Holdings Ltd. 171.20%
Oaktree Capital Group LLC (DO Deutsche
2015 年 10 月 27 日 23.60%
Office AG)
2016 年 8 月 2 日 China Calxon Group Co., Ltd. -17.20%
平均值 44.96%
中位数 31.60%
407
本次估值采用的控股权溢价 39.44%落在以上研究的中位数及平均值范围之
中，具有合理性。
根据审计报告，除海南电影公社以外，其他长期股权投资公司主营业务均与
大悦城地产主营业务相似。海南电影公社经营范围主要为动画设计制作、房地产
投资开发经营、多媒体制作研发、网页制作、组织文化艺术交流活动，对应 2017
年年底账面值为人民币 3,431.29 万元。估值机构认为该项投资与主营业务不直接
相关，为 2017 年新增投资，权益法下确认投资损益-68.71 万元，长期股权投资
初始成本已根据可辨认净资产公允价值调整为公允价值，故认为其账面值反映了
公允价值，并在市净率测算过程中按账面值予以调整。
以可比公司市净率倍数计算大悦城地产 59.59%股权价值如下：
单位：人民币万元
第一四分位数 第三四分位数
指标
低端 高端
大悦城地产截至 2017 年 12 月 31 日归属于母
A 2,701,851.70 2,701,851.70
公司股东净资产
海南电影公社账面价值 B 3,431.29 3,431.29
调整后大悦城地产截至 2017 年 12 月 31 日归
C=A-B 2,698,420.41 2,698,420.41
属于母公司股东净资产
可比公司倍数 D 0.58x 0.68x
控股权溢价 E 39.44% 39.44%
海南电影公社账面价值 B 3,431.29 3,431.29
F=C*D*(1+E)+
大悦城地产 100%股权价值 2,202,211.09 2,570,936.99
B
大悦城地产 59.59%股权价值 G=F*59.59% 1,312,391.07 1,532,130.49
注：
1、财务数据引用自《大悦城地产有限公司二零一七年年报》
2、上表所列计算结果可能因四舍五入原因与相关单项数据直接计算结果有所差异
3、估值中选取依据香港会计准则编制的《大悦城地产有限公司二零一七年年报》中的财务
数据而非依据中国会计准则编制的财务数据，主要因为：1）大悦城地产为香港上市公司，
且市场法中选择的可比公司均为香港上市公司；2）在香港会计准则下，投资性房地产以公
允价值计量，而在大悦城依据中国会计准则编制的财务数据中，投资性房地产采用成本模式
计量，计量方式不同，得到的净资产价值有较大差异。因此，考虑可比性，采用依据香港会
计准则的财务数据作为估值依据。
408
在以可比公司市净率作为参考估值指标时，大悦城地产 59.59%股权价值范围
为人民币 1,312,391.07 万元至人民币 1,532,130.49 万元。
以可比公司企业价值倍数计算大悦城地产 59.59%股权价值如下：
单位：人民币万元
第三四分位数
指标 第一四分位数低端
高端
大悦城地产截至 2017 年 12 月 31 日息
A 401,782.20 401,782.20
税折旧摊销前利润
可比公司倍数 B 10.41x 12.96x
现金及现金等价物 C 840,359.30 840,359.30
有息负债及其他调整项 D 2,451,856.80 2,451,856.80
永久性资本工具 E 276,768.10 276,768.10
少数股东权益 F 1,268,661.10 1,268,661.10
控股权溢价 G 39.44% 39.44%
H=(A*B+C-D
大悦城地产 100%股权价值 1,428,623.36 2,857,365.37
-E-F)*(1+G)
大悦城地产 59.59%股权价值 I=H*59.59% 851,377.30 1,702,825.32
注：
1、财务数据引用自《大悦城地产有限公司二零一七年年报》
2、上表所列计算结果可能因四舍五入原因与相关单项数据直接计算结果有所差异
3、息税折旧摊销前利润已经必要调整
在以可比公司企业价值倍数作为参考估值指标时，大悦城地产 59.59%股权价
值范围为人民币 851,377.30 万元至人民币 1,702,825.32 万元。
4、可比交易法分析
（1）可比交易的选择
在可比交易法中，估值机构根据以下原则选取可比交易：1）同处于商业地
产行业，受相同经济因素影响；2）企业业务结构和经营模式类似，在中国拥有
运营成熟的持有型物业；3）企业规模、成长性、盈利能力及风险尽可能相当；4）
交易类型类似；5）交易公告日期相近。
本次估值中选取的可比交易案例情况如下表所示：
409
同一控 P/B
上市 收购时点
收购方 标的公司 收购时点 制下企 标的公 所属市 所属行
地 大盘指数
业合并 司 场 业
大连万达商
2 中国
多重买方 业地产股份 2016/5/30 20,629.39 是 1.12x 0.96x 0.66x
香港
有限公司
新世界中国
新世界发展 中国
3 地产有限公 2016/1/6 19,520.77 是 1.15x 0.99x 0.68x
有限公司 香港
司
中国东方资
上海证大房
产管理（国 中国
地产有限公 2015/2/12 24,422.15 否 0.50x 1.33x 0.84x
际）控股有限 香港
司
公司 .
泛 海 控 股 股 和记港陆有 中国
2014/11/17 23,797.08 否 0.88x 1.25x 0.78x
份有限公司 限公司 香港
Sound
Investment 凯德商用产 中国
2014/6/16 23,300.67 是 1.28x 1.28x 0.78x
Holdings Pte. 业有限公司 香港
Ltd.4
最小值 0.50x 0.96x 0.66x
第一四分位 0.88x 0.99x 0.68x
中位数 1.12x 1.25x 0.78x
平均值 0.99x 1.16x 0.75x
第三四分位 1.15x 1.28x 0.78x
最大值 1.28x 1.33x 0.84x
中国
中粮地产 大悦城地产 2017/12/31 29,919.15 是 0.60x 1.30x 0.87x
香港
注：
1、 数据来源：Wind，Capital IQ
2、 联合要约方有部分为大连万达集团全资拥有，大连万达集团持有大连万达商业地产
股份有限公司43.17%的股权
3、 新世界发展有限公司在收购前已经持有新世界中国65.56%的股权
4、 Sound Investment Holdings Pte. Ltd母公司Capital Land Limited收购前已经持有凯德
商用产业有限公司65.3%的股权
5、 大悦城地产的P/B使用其市值与香港准则下归属于母公司股东净资产计算所得
从所属资本市场来看，本次交易估值机构所选取的可比交易案例中标的资产
均为香港上市公司；从业务属性上看，可比案例标的公司均属于房地产开发行业，
均于中国大陆从事商业地产业务，自持物业占总资产的主要部分，兼营自持出租
410
业务及销售业务，业态类型以商业物业为主。
对于相关收购时点大盘和行业平均估值水平而言，从 2014 年~2016 年之间
各数据均波动并且方向一致。可以看出，估值基准日时点的大盘点数及大盘和行
业估值均处于较高端，与 2015 年 2 月的大盘点数、大盘和行业估值水平最为接
近。2014 年~2015 年的大盘点数、大盘和行业估值水平高于 2016 年的相关数据。
一般而言，日期越接近的交易越能更有效的反映待估资产的价值，但是由于总体
可比交易量较少，扩大研究年限，可以有效的消除由于 2016 年与 2017 年整体估
值较大差异带来的估值偏差。
因此，可比交易案例选择具有合理性。
对于上市公司控股权收购而言，控股权溢价与是否为同一控制下企业合并关
联度有限，主要由于无论是否属于同一控制下企业合并，收购方均需支付公允合
理对价，以获得股东大会批准。因此，本次估值可比交易存在非同一控制下企业
合并情况，对可比交易选取的有效性不构成实质性影响。
（2）估值比率的选择
可比交易法估值比率依据估值基准不同可分为基于赢利、基于账面价值、基
于收入和基于行业等四类。考虑到目标公司的主营业务为商业综合体及地产的运
营，持有大量不动产，资产价值为投资者关注重点，因此估值机构选取了基于账
面价值的市净率 P/B 作为估值倍数。
本次估值中可比公司法选用 P/B 及 EV/EBITDA 指标，而可比交易法仅选用
P/B 指标，未选用 EV/EBITDA 指标，主要原因包括以下方面：
从估值指标属性来看，EV/EBITDA 指标属于盈利性估值指标。本次估值选
取的可比交易标的公司与大悦城地产均为以商业物业运营为主的房地产公司，盈
利水平受房地产宏观经济波动、项目开发进展、物业租赁及管理收入波动的多种
411
因素影响，存在较大波动性。P/B 则是作为资产属性的估值指标。由于房地产行
业的资产大部分为地产，并且在香港会计准则下，投资性房地产均以公允价值进
行计量，净资产的账面值能较为准确的反映企业真实拥有资产的情况，每股净资
产与每股收益相比更为稳定，当收益随时间波动较大时，该指标更为适用。本次
估值可比交易 EV/EBITDA 情况如下表所示：
EV/
交易名称 交易时间
EBITDA
多重买方收购大连万达商业地产股份有限公司 2016/5/30 8.35x
新世界发展有限公司收购新世界中国地产有限公司 2016/1/6 23.12x
中国东方资产管理（国际）控股有限公司 收购上海证大房地产有
2015/2/12 不适用
限公司
泛海控股股份有限公司收购和记港陆有限公司 2014/11/17 35.37x
Sound Investment Holdings Pte. Ltd 收购凯德商用产业有限公司 2014/6/16 22.26x
从数据可得性及时间跨度上来看（收购时点跨越 2014 年~2016 年）来看，
相较于可比公司，可比交易数量相对有限，且时间跨度较大、估值指标数据分布
较为分散。盈利性指标由于交易时间的影响和房地产行业的盈利性波动属性，难
以有效反映估值基准日 2017 年 12 月 31 日时点的估值水平；从数据有效性上，
EV/EBITDA 指标区间范围较大，为 8.35x ~35.37x。
因此，EV/EBITDA 指标参考意义有限。市净率法则是对房地产公司进行估
值的常见估值方法，能够有效反映从事商业物业运营的房地产公司重资产配置的
特点。
综上所述，在可比交易法中选取市净率法作为单一估值指标，可以更为合理
的反映标的资产估值情况，具有合理性。
估值机构通过市场研究获得了行业的近 5 年可比交易可比倍数。根据公开市
场数据，可比交易案例中相关信息及标的公司的具体信息如下：
单位：人民币万元
412
收购方 标的公司 主营业务 公告日 总交易对价 市净率（倍）
物业租赁及管
大连万达商
理、物业发展及
多重买方 业地产股份 2016/5/30 2,918,297.27 1.12x
销售以及豪华酒
有限公司
店发展及经营
新世界中国
新世界发展 房地产及投资物
地产有限公 2016/1/6 1,807,744.70 1.15x
有限公司 业
司
中国东方资
上海证大房 物业发展、物业
产管理（国
地产有限公 投资、物业管理 2015/2/12 117,749.37 0.50x
际）控股有限
司 及酒店业务
公司
优质房地产开发
项目、核心地段
泛海控股股 和记港陆有
商用物业投资及 2014/11/7 303,717.53 0.88x
份有限公司 限公司
财务投资及其他
业务
Sound
Investment 凯德商用产 商业地产开发投
2014/6/16 1,400,757.96 1.28x
Holdings Pte. 业有限公司 资及管理经营
Ltd.
最小值 0.50x
第一四分位数 0.88x
平均值 0.99x
中位值 1.12x
第三四分位数 1.15x
最大值 1.28x
注：
1、资料来源：交易相关公告、上市公司年报、Capital IQ、Merger market
2、上述交易数据选取交易公告日（或首次直接交易日）人民币对港币（或新加坡元）汇率
中间价进行计算
估值过程中，估值机构选取了第一四分位数到第三四分位数的市净率倍数作
为估值参数的合理范围。可比交易标的公司与本次交易标的公司的各项财务指标
对比情况如下表所示：
净资产
证券代码 证券简称 2017 年收入增长率
（百万港币）
3699.HK 大连万达商业地产股份有限公司 265,628.30 12.26%
0917.HK 新世界中国地产有限公司 59,169.70 -6.49%
413
净资产
证券代码 证券简称 2017 年收入增长率
（百万港币）
0755.HK 上海证大房地产有限公司 3,786.80 55.78%
0715.HK 和记港陆有限公司 10,707.34 -7.31%
6813.HK 凯德商用产业有限公司 46,253.00 24.99%
最小值 3,786.80 -7.31%
第一四分位数 10,707.34 -6.49%
中位数 46,253.00 12.26%
平均值 77,109.03 15.84%
第三四分位数 59,169.70 24.99%
最大值 265,628.30 55.78%
0207.HK 大悦城地产 31,734.92 66.58%
注：新世界中国地产有限公司的数据基于 2015 年 12 月 31 日计算得到；凯德商用产业有限
公司基于 2014 年 12 月 31 日计算得到。
本次交易标的公司的净资产位于可比交易标的公司的第一四分位和中位数
范围之间，收入增长率高于最大值。因此，大悦城地产与可比交易标的公司相比，
规模较小，而业务成长性占优。基于以上分析，采用第一四分位数和第三四分位
数作为范围符合标的公司业务情况。
同时，从数据有效性来看，由于一般数据最常见的分布方式是正态或类正态
分布，具有长尾效应，存在超出一般统计显著性落在过高或者过低区域的数据。
采用第一四分位数和第三四分位数作为范围具备合理性。估值案例中所显示的估
值范围，存在采用平均值、中位数与平均值、最小值与最大值等多种情形，本次
交易估值机构认为直接采用最小值与最大值将导致范围过大，相比而言，采用第
一四分位数和第三四分位数，可以更为精准的反映目标股权价值的范围。
因此，市净率选择第一四分位数和第三四分位数，能够兼顾标的公司与可比
交易在业务上的差异性及数据指标上的有效性，在本次估值分析中，较中位数/
平均值范围、最小值/最大值范围更优，具有合理性。
414
以可比交易案例市净率数据计算大悦城地产 59.59%股权价值如下：
单位：人民币万元
第一四分位 第三四分位
指标
数低端 数高端
大悦城地产截至 2017 年 12 月 31 日归属于母
A 2,701,851.70 2,701,851.70
公司股东净资产
海南电影公社账面价值 B 3,431.29 3,431.29
调整后大悦城地产截至 2017 年 12 月 31 日归
C=A-B 2,698,420.41 2,698,420.41
属于母公司股东净资产
可比交易倍数 D 0.88x 1.15x
海南电影公社账面价值 B 3,431.29 3,431.29
大悦城地产 100%股权价值 E=C*D+B 2,372,756.71 3,108,435.06
大悦城地产 59.59%股权价值 F=E*59.59% 1,414,026.44 1,852,448.40
注：
1、财务数据引用自《大悦城地产有限公司二零一七年年报》
2、上表所列计算结果可能因四舍五入原因与相关单项数据直接计算结果有所差异
在以可比交易案例市净率作为参考估值指标时，大悦城地产 59.59%股权价
值范围为人民币 1,414,026.44 万元至 1,852,448.40 万元。
（五）估值结果
基于目标公司财务数据、其他关键假设及信息，估值机构对采用可比公司法
和可比交易法对大悦城地产 59.59%的股权进行了估值，综合分析如下：
单位：人民币万元
估值方法 第一四分位数低端 第三四分位数高端
可比公司法-市净率法 1,312,391.07 1,532,130.49
可比公司法-企业价值倍数法 851,377.30 1,702,825.32
可比交易法-市净率法 1,414,026.44 1,852,448.40
综合估值结论 1,192,598.27 1,695,801.40
注：综合估值结论为算数平均数
综上所述，估值机构对目标公司 59.59%股权于估值基准日的市场价值范围
415
的估值结果为人民币 1,192,598.27 万元至 1,695,801.40 万元。
二、《中企华估值报告》主要内容
为进一步论证本次交易作价公允性，公司聘请中企华针对大悦城地产股东全
部权益价值进行估值。中企华分别以 2017 年 12 月 31 日和 2018 年 5 月 31 日为
基准日，对大悦城地产股东全部权益价值进行估值，出具了《中粮地产（集团）
股份有限公司拟了解大悦城地产有限公司市场价值项目估值报告》（中企华评咨
字(2018)第 1380 号）和《中粮地产（集团）股份有限公司拟了解大悦城地产有
限公司市场价值项目估值报告》（中企华评咨字(2018)第 1381 号号）。以 2017 年
12 月 31 日为估值基准日，大悦城地产归属母公司净资产（合并）账面价值为
1,261,403.06 万元，采用资产基础法估值后净资产估值价值为 2,487,764.21 万元，
增值额为 1,226,361.15 万元，增值率为 97.22%；以 2018 年 5 月 31 日为估值基准
日，大悦城地产归属母公司净资产（合并）账面价值为 1,397,150.16 万元，采用
资产基础法估值后净资产估值价值为 2,566,648.24 万元，增值额为 1,169,498.08
万元，增值率为 83.71%。
以下内容以 2017 年 12 月 31 日为估值基准日，披露本次估值的主要过程：
（一）估值对象和估值范围
本次估值对象为大悦城地产有限公司的股东全部权益价值。
（二）估值基准日
本次估值基准日是 2017 年 12 月 31 日。
（三）估值总体情况
1、估值结论
中企华受上市公司的委托，根据有关法律、法规，遵循独立、客观、公正的
原则，采用资产基础法，按照必要的估值程序，对大悦城地产的股东全部权益在
2017 年 12 月 31 日的市场价值进行了估值。根据以上估值工作，得出如下估值
结论：
416
大悦城地产估值基准日总资产账面值 5,855,053.79 万元，总负债账面值
3,761,587.95 万元，归属母公司净资产（合并）账面价值为 1,261,403.06 万元。
采用资产基础法估值后净资产估值价值为 2,487,764.21 万元，增值额为
1,226,361.15 万元，增值率为 97.22%。
本估值报告估值结论采用资产基础法估值结果，即大悦城地产的股东全部权
益价值估值结果为 2,487,764.21 万元。
2、资产基础法估值增减值原因分析
被估值单位净资产估值价值为 2,487,764.21 万元，增值额为 1,226,361.15 万
元，增值率为 97.22%。大悦城地产估值增值原因主要为长期股权投资单位及其
下属各级公司的估值增值。
大悦城地产主要从事开发、经营、销售、租赁及管理“大悦城”旗舰品牌项
下之综合体项目组合，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、物业管理等业务板
块，随着近年来房地产市场的增长，大悦城地产及其下属各公司所持有的房地产
市场价值有一定的增幅，最终导致大悦城地产的增值。
3、控制权与流动性对估值对象价值的影响考虑
本估值报告没有考虑由于具有控制权可能产生的溢价、也没有考虑流动性对
估值对象价值的影响。
（四）主要估值假设
1、基本假设
（1）假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
（2）针对估值基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
（3）假设和被估值单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收
费用等估值基准日后不发生重大变化；
417
（4）假设估值基准日后被估值单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力
担当其职务；
（5）假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
（6）假设估值基准日后无不可抗力及不可预见因素对被估值单位造成重大
不利影响。
2、特殊假设
（1）假设估值基准日后被估值单位采用的会计政策和编写本报告时所采用
的会计政策在重要方面保持一致；
（2）假设估值基准日后被估值单位在现有管理方式和管理水平的基础上，
经营范围、方式与目前保持一致；
（3）假设估值基准日后被估值单位的现金流入为平均流入，现金流出为平
均流出；
（4）假设估值基准日后被估值单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
（5）本次估值预测以被估值单位估值基准日股权结构为框架，未考虑基准
日后可能发生的股权变化或重组；
以下特殊假设仅适用于住宅地产业态的被估值单位：
（6）本次估值均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期
实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值及企
业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有
负债对估值结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内；
（7）本次估值是基于估值基准日企业的存量资产为基础进行的，并未考虑
企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测期；
（8）本次估值基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物
业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发
生较大变化时对估值结果产生的影响；
418
（9）本次估值基于已批复的规划方案、投资计划进行预测，未考虑未来年
度规划方案和投资计划调整对估值结果产生的影响；
（10）本次估值时，未完工程后续专业支出为管理层预计项目总专业支出减
去在估值基准日已投入的专业支出金额进行确定的，未考虑该部分项目工程竣工
决算时，项目专业支出（土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费）
与此预算金额可能存在的差异对估值结果产生的影响；
（11）本次估值按照相关规定并结合企业实际情况，对于增值税、土地增值
税、所得税等均按照先预征后清算的原则，假设项目销售完成后，被估值单位进
行汇算清缴。
（五）估值方法、估值参数及其依据
企业价值估值中的资产基础法，是以估值基准日市场状况下重置各项生产要
素为假设前提，根据委托估值的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评定
估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债估值值，得出股东全部权益
的估值价值。资产基础法主要资产的估值方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金
1）库存现金
估值人员采用倒推方法验证估值基准日的库存现金余额，并同现金日记账、
总账现金账户余额核对，对于港币以核实后的账面价值乘以基准日中国人民银行
公布的中间汇率作为其估值。估值倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+估值
基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=估值基准日现金
金额。
估值人员和被估值单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据盘点结果进
行了估值倒推，估值倒推结果和估值基准日现金账面价值一致。
2）银行存款
419
估值人员对每户银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银行对账
单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核
实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经
核对被估值单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以
核实无误后的估值基准日实有港币金额乘以国家外汇管理局公布的估值基准日
汇率中间价作为其估值。
（2）应收股利
对应收股利，估值人员获取企业应收股利明细表，并与明细账、总账、报表
数核对相符；审阅企业相关投资协议、合同、章程有关利润分配的规定；同时核
实应收股利的可回收情况。
（3）其他应收款
估值人员向被估值单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人
的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额其他
应收款进行了函证，并对相应的记账凭证及入账依据进行了抽查。本次估值对关
联方往来款，经与企业确认均能收回，本次以核实后的账面值确定估值。
流动资产估值结果及增减值情况如下：
单位：万元
项目 账面价值 估值 增减值 增值率%
货币资金 266,341.77 266,341.77 - -
应收股利 28,075.85 28,075.85 - -
其他应收款 1,564,936.66 1,564,936.66 - -
流动资产合计 1,859,354.29 1,859,354.29 - -
2、长期股权投资
本次对控股长期股权投资进行整体估值，首先获得被投资单位的股东全部权
益价值估值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。
对于大悦城地产下属各级长投单位，分为两种类型，第一种为境外壳公司，
该类公司本身无实际业务，仅为在末级实体公司上层增设的壳公司，以供母公司
在对各实体公司进行资金运转、股权转让收购等行为时使用，本次估值采用资产
420
基础法进行估值。
第二种为境内、外末级实体公司，该类公司为大悦城地产实际运营的项目公
司，从事境内、外房地产开发、商业出租管理、酒店运营等业务。对该类实体公
司，本次估值根据其各公司具体情况，采用资产基础法或收益法进行了估值。
序 企业层 采用的估值
被投资单位 股权比例
号 级 方法
1 智恒有限公司 1 100.00% 资产基础法
2 亚龙湾开发股份（香港）有限公司 2 100.00% 资产基础法
3 亚龙湾开发 3 50.82% 收益法
4 海南国际旅游岛会展股份有限公司 4 5.60% 资产基础法
5 三亚虹霞开发 4 80.00% 资产基础法
6 亚龙湾物管 4 100.00% 资产基础法
7 三亚亚龙湾热带海岸公园管理有限公司 4 100.00% 收益法
8 三亚悦晟开发建设有限公司 4 100.00% 收益法
9 三亚龙溪游艇会 4 100.00% 资产基础法
10 三亚悦晟教学服务有限公司 4 100.00% 资产基础法
11 海南电影公社 4 35.00% 资产基础法
12 亨达发展有限公司 1 100.00% 资产基础法
13 上海鹏利置业发展有限公司 2 100.00% 资产基础法
14 新峰集团有限公司 1 100.00% 资产基础法
15 海岭投资有限公司 2 100.00% 资产基础法
16 COFCO （BVI） No.94 Limited 1 100.00% 资产基础法
17 迅行投资有限公司 1 100.00% 资产基础法
18 崇威国际有限公司 2 100.00% 资产基础法
19 成都卓远地产 3 100.00% 收益法
20 成都中粮悦街企业管理有限公司 4 100.00% 资产基础法
21 业隆有限公司 1 100.00% 资产基础法
22 万锦香港有限公司 2 100.00% 资产基础法
23 鹏利国际（行政）有限公司 1 100.00% 资产基础法
24 思创工程顾问有限公司 1 100.00% 资产基础法
25 中粮酒店控股有限公司 1 100.00% 资产基础法
26 中粮酒店投资（三亚）有限公司 2 100.00% 资产基础法
27 中粮三亚酒店 3 100.00% 收益法
28 利港企业有限公司 2 100.00% 资产基础法
421
序 企业层 采用的估值
被投资单位 股权比例
号 级 方法
29 中粮北京酒店 3 65.00% 资产基础法
30 COFCO （BVI） No. 17 Limited 2 100.00% 资产基础法
31 Gloria Plaza Hotel （Nanchang） Limited 2 100.00% 资产基础法
32 Gloria Plaza Hotel （Suzhou） Limited 2 100.00% 资产基础法
33 COFCO （BVI） NO. 97 Limited 2 40.00% 资产基础法
34 台湾饭店有限公司 3 91.64% 收益法
35 Rosy Commerce Limited 3 100.00% 资产基础法
36 鹏利国际（地产代理）有限公司 1 100.00% 资产基础法
37 Elab Corp. 1 100.00% 资产基础法
38 Bapton Company Limited 2 100.00% 资产基础法
39 雄域集团有限公司 1 100.00% 资产基础法
40 Winson Overseas Limited 2 100.00% 资产基础法
41 中粮鹏利（成都）实业发展有限公司 3 100.00% 资产基础法
42 成都悦城实业有限公司 4 30.00% 资产基础法
43 成都鹏悦企业管理咨询有限公司 4 100.00% 资产基础法
44 四川中国酒城 5 69.65% 资产基础法
45 Hope （BVI） NO.2 Limited 1 100.00% 资产基础法
46 Hope （HK） NO.4 Limited 2 100.00% 资产基础法
47 Hope （BVI） NO.1 Limited 1 100.00% 资产基础法
48 Hope （HK） NO.5 Limited 2 100.00% 资产基础法
49 Hope （HK） NO.3 Limited 1 100.00% 资产基础法
50 Hope （HK） NO.6 Limited 1 100.00% 资产基础法
51 Hope （HK） NO.1 Limited 2 100.00% 资产基础法
52 Hope （HK） NO.2 Limited 2 100.00% 资产基础法
53 溢嘉有限公司 1 100.00% 资产基础法
54 凯莱物业管理有限公司 2 100.00% 资产基础法
55 四川凯莱物管 3 94.00% 收益法
56 广州凯莱物管 3 87.50% 资产基础法
57 深圳凯莱物业管理有限公司 3 30.00% 资产基础法
Top Glory Properties Management （ HK ）
58 2 100.00% 资产基础法
Limited
59 Kersen Properties Limited 1 100.00% 资产基础法
60 沈阳大悦城 2 100.00% 收益法
422
序 企业层 采用的估值
被投资单位 股权比例
号 级 方法
61 沈阳大悦城商管 3 100.00% 资产基础法
62 熙安有限公司 1 49.00% 资产基础法
63 鹏源发展（北京）有限公司 2 100.00% 资产基础法
64 中粮广场发展 3 60.00% 收益法
65 立运有限公司 1 49.00% 资产基础法
66 佑城有限公司 2 100.00% 资产基础法
67 中粮置业 3 100.00% 资产基础法
68 西单大悦城 4 100.00% 收益法
69 北京昆庭资管 5 100.00% 收益法
70 北京弘泰地产 4 90.00% 收益法
71 天津大悦城 4 73.26% 收益法
72 上海大悦城 4 100.00% 资产基础法
73 上海新兰 4 100.00% 收益法
74 倍隆有限公司 1 100.00% 资产基础法
75 盛萊有限公司 1 100.00% 资产基础法
76 同展有限公司 2 100.00% 资产基础法
77 商晖有限公司 1 100.00% 资产基础法
78 百驰有限公司 2 55.00% 资产基础法
79 浙江和润天成置业 3 100.00% 收益法
80 大悦城秘书有限公司 1 100.00% 资产基础法
81 大悦城商业管理有限公司 1 100.00% 资产基础法
82 兆康有限公司 1 100.00% 资产基础法
83 悦诚（香港）有限公司 2 51.96% 资产基础法
84 华铿有限公司 3 51.00% 资产基础法
85 烟台大悦城 4 66.67% 收益法
86 胜基有限公司 1 100.00% 资产基础法
87 双达有限公司 2 100.00% 资产基础法
88 上海悦耀置业 3 50.00% 收益法
89 锦星有限公司 1 49.00% 资产基础法
90 晟业有限公司 2 100.00% 资产基础法
91 恒瑞有限公司 1 100.00% 资产基础法
92 First Affluent Limited 1 100.00% 资产基础法
93 Joy City Commercial Management （ HK ） 2 100.00% 资产基础法
423
序 企业层 采用的估值
被投资单位 股权比例
号 级 方法
Limited
94 北京大悦城商管 3 100.00% 资产基础法
95 臻悦（天津）股权投资基金管理公司 4 100.00% 资产基础法
备案价格确
96 泉智有限公司 1 100.00%
认评估值
估值以上级
97 香港创晟有限公司 2 100.00% 壳公司备案
价格确认
估值以上级
98 上海高星置业 3 100.00% 壳公司备案
价格确认
99 Continent Leap Limited 1 100.00% 资产基础法
100 Brighten Sky Limited 2 100.00% 资产基础法
101 亮永有限公司 1 100.00% 资产基础法
102 悦合有限公司 2 51.00% 资产基础法
103 青岛大悦城 3 100.00% 资产基础法
104 耀赛有限公司 1 100.00% 资产基础法
105 创徽有限公司 2 100.00% 资产基础法
106 西安秦汉唐 3 80.00% 收益法
107 同业有限公司 1 100.00% 资产基础法
108 亨晟有限公司 2 100.00% 资产基础法
109 北京享晟置业 3 100.00% 资产基础法
110 北京新润致远房地产开发有限公司 4 30.00% 资产基础法
111 超茂有限公司 1 100.00% 资产基础法
112 创滔有限公司 2 100.00% 资产基础法
113 重庆泽悦 3 100.00% 资产基础法
114 尚胜有限公司 1 100.00% 资产基础法
115 领徽有限公司 2 100.00% 资产基础法
116 耀山有限公司 1 100.00% 资产基础法
117 Hengyue Limited 1 100.00% 资产基础法
118 Hengxin Fund L.P. 2 50.00% 资产基础法
119 宏益有限公司 1 100.00% 资产基础法
120 耀動有限公司 2 100.00% 资产基础法
424
序 企业层 采用的估值
被投资单位 股权比例
号 级 方法
121 兴涛有限公司 1 100.00% 资产基础法
122 Seaworld Limited 2 100.00% 资产基础法
123 其康有限公司 1 100.00% 资产基础法
124 卓孚有限公司 2 100.00% 资产基础法
125 达誉有限公司 1 100.00% 资产基础法
126 亨湛有限公司 2 100.00% 资产基础法
127 实添有限公司 1 100.00% 资产基础法
128 利沾有限公司 2 100.00% 资产基础法
3、流动负债
大悦城地产流动负债包括应付账款、应交税费、应付利息、应付股利及其他
应付款。中企华对负债账面值进行了核实，以核实后的账面值确定估值。流动负
债估值结果如下：
单位：万元
科目名称 账面价值 估值 增减值 增值率（%）
应付账款 560.57 560.57 - -
应交税费 191.32 191.32 - -
应付利息 1,608.75 1,608.75 - -
应付股利 7.80 7.80 - -
其他应付款 145,425.75 145,425.75 - -
流动负债合计 147,794.19 147,794.19 - -
4、非流动负债
大悦城地产非流动负债包括应付债券。中企华对负债账面值进行了核实，以
核实后的账面值确定估值。非流动负债估值结果如下：
单位：万元
科目名称 账面价值 估值 增值率
应付债券 99,999.91 99,999.91 -
非流动负债合计 99,999.91 99,999.91 -
（六）采用收益法估值的长期股权投资情况
425
1、估值结果
本次估值中采用收益法估值的长期股权投资估值结果汇总如下：
单位：万元
公司名称 账面值 估值结果 估值增值 增值率（%） 所属业态
亚龙湾开发 260,222.58 267,277.93 7,055.35 3% 酒店
三亚亚龙湾热带海岸公园管
116.59 -684.34 -800.93 不适用 其他
理有限公司
三亚悦晟开发建设有限公司 63,529.82 114,139.26 50,609.44 80% 住宅
购物中心、
成都卓远地产 100,282.08 111,807.73 11,525.65 11%
写字楼
中粮三亚酒店 55,999.23 121,465.82 65,466.59 117% 酒店
台湾饭店有限公司 -2,997.90 16,448.26 19,446.16 不适用 酒店
四川凯莱物管 -67.86 1,154.61 1,222.48 不适用 其他
沈阳大悦城 14,704.70 48,921.86 34,217.15 233% 购物中心
中粮广场发展 42,787.75 248,766.06 205,978.31 481% 写字楼
购物中心、
西单大悦城 173,041.52 552,403.85 379,362.32 219% 酒店、写字
楼
北京昆庭资管 104,608.77 96,605.40 -8,003.37 -8% 写字楼
北京弘泰地产 117,623.14 368,666.92 251,043.78 213% 购物中心
天津大悦城 199,771.60 231,029.72 31,258.11 16% 购物中心
购物中心、
上海新兰 482,547.48 451,014.22 -31,533.27 -7%
写字楼
购物中心、
浙江和润天成置业 247,182.21 286,553.38 39,371.17 16%
写字楼
烟台大悦城 58,780.64 67,976.14 9,195.50 16% 购物中心
住宅、写字
上海悦耀置业 184,216.95 292,449.88 108,232.93 59%
楼
西安秦汉唐 20,786.78 54,704.34 33,917.56 163% 购物中心
注：其他业态包括旅游管理等业务，规模较小，下文仅就购物中心、写字楼、酒店和住宅四个业
态具体说明。
2、收益法模型
本估值报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。企业自由
426
现金流折现模型的描述具体如下：
企业股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
（1）企业整体价值
企业整体价值是指净资产价值和付息债务价值之和。根据被估值单位的资
产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
1）经营性资产价值
经营性资产是指与被估值单位生产经营相关的，估值基准日后企业自由现
金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n
Fi Fn (1 g)
P (1 r)
i 1
i
(r g) (1 r) n
其中：P：估值基准日的企业经营性资产价值；
Fi：估值基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率（此处为加权平均资本成本,WACC）；
n：预测期；
i：预测期第 i 年；
g：永续期增长率。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=现金净流入+期末固定资产回收-资本性支出-净营运资
金变动
其中，折现率（加权平均资本成本,WACC）计算公式如下：
427
E D
WACC K e K d (1 t)
ED ED
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。计算公式如
下：
K e rf MRP β L rc
其中：rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
2）溢余资产价值
溢余资产是指估值基准日超过企业生产经营所需，估值基准日后企业自由现
金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和估值。
3）非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被估值单位生产经营无关的，估值基准日后企业
自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和估值。
（2）付息债务价值
付息债务是指估值基准日被估值单位需要支付利息的负债。付息债务以核实
后的账面值作为估值。
428
3、各业态参数选取及估值过程
（1）购物中心——大悦城（天津）有限公司
1）收益期和预测期的确定
①收益期的确定
对于大悦城（天津）有限公司，该类公司主要经营业务是出租经营天津大悦
城商业物业，公司在经营期间与商户签订了大量的物业租赁合同，其收益期主要
考虑的因素是商业物业的土地使用权剩余使用年期和建筑物经济寿命年期。故采
用有限年期估值。
②预测期的确定
本次大悦城（天津）有限公司运用收益法估值时，收益期与预测期一致。
2）预测期的收益预测
大悦城（天津）有限公司为大型商业物业经营性企业，该类公司主要经营业
务是房屋开发销售，投资性房地产出租。至估值基准日，销售型物业已全部销售
完毕，大悦城（天津）有限公司主要业务产生的租赁及物业管理现金流入、租赁
及物业管理成本现金流出、管理费用、销售费用和相关税费等，分别预测如下：
①收入预测
本次估值预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然后遵循我国
现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，研究了房地
产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未
来的发展前景等因素，并依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研究编制
的。估值机构在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，在上述各项假设和
前提下进行了分析预测。
营业收入包括租金收入、物业管理及相关服务收入、其他收入，其中租金收
入分为固定租金收入、其他租金收入（包括抽成租金收入、特卖租金收入、库房
429
车位收入等）。
A.估值对象租金水平的确定
租约期内的租金水平的确定：根据被估值单位提供的租约价格确定，其中固
定租金和孰高制租金按签署的固定租金价格确定。天津大悦城各租赁合同所处楼
层、铺位号、计租面积及租赁期限、租金等基于天津大悦城提供的租赁清单。
租约期外的市场租金水平的确定：由于大悦城所属区域的特殊性，其租金价
格一般高于其他商业区域的租金价格，其定价体系也有别于其他商业。考虑到商
业经营的持续性和稳定性，对于估值基准日已出租房地产租期外租金按租赁合同
约定的最后一年租金水平确定租金。对于估值基准日未出租的房地产，根据估值
基准日同类房地产交易的租赁水平和被估房地产的区位状况及实物状况，并结合
该区域房地产市场发展趋势综合确定该部分的租金水平。
B.空置率的确定
估值对象位于天津市南开区南门外大街 2 号，所在区域商业物业集中，结合
调查周边同类物业空置率情况并充分考虑到天津大悦城的装修情况，物业形态较
好，同时考虑天津大悦城体量较大等因素，结合天津大悦城目前在租情况，经综
合分析确定估值对象空置率。
C.其他业务收入的确定
估值对象除固定租金收入外，尚有抽成租金收入、特卖租金收入、车位收入
等其他租金收入，以及 POS 租金收入、推广费收入、工本费等其他收入。经分
析天津大悦城历年收入组成情况，并结合参照其他大悦城情况综合确定抽成租金
收入、特卖租金收入、车位收入等其他租金收入占固定租金为比例。
物业管理及相关服务收入是根据被估值单位对投资性房产地产物业管理情
况预测。
营业收入预测具体情况如下：
430
单位：万元
预测年度
项目
2018 年 2019 年 2020 年 … 2050 年
投资物业租金收入 37,527.65 38,421.86 39,524.73 … 32,644.47
物业管理及相关服
5,549.67 5,549.67 5,549.67 … 5,549.67
务收入
其他业务收入 1,523.51 1,559.81 1,604.58 … 1,325.27
主营收入合计 44,600.83 45,531.34 46,678.99 … 39,519.41
②成本预测
营业成本包括投资物业租赁成本、物业管理及相关服务成本、其他成本。其
中物业出租成本及其他成本根据企业历史经营情况并结合实际情况确定。物业管
理及相关服务成本是根据被估值单位对投资性房产地产物业管理情况预测。
营业成本预测具体情况如下：
单位：万元
预测年度
项目
2018 年 2019 年 2020 年 … 2050 年
投资物业租金和
4,719.44 4,719.44 4,719.44 … 4,577.85
其他业务成本
物业管理及相关
5,549.67 5,549.67 5,549.67 … 5,549.67
服务成本
折旧 7,185.15 7,185.15 7,185.15 … 6,969.59
主营成本合计 17,454.26 17,454.26 17,454.26 … 17,097.12
③管理费用
管理费用主要是在管理过程中发生的各项费用，包括职工薪酬、保险费、折
旧费、修理费、无形资产摊销、低值易耗品摊销、业务招待费、差旅费、办公费、
水电费、税金、会议费费、中介服务费和其他费用等。其中折旧、无形资产摊销
根据被估值单位现有资产折旧摊销方法及预计资本支出更新的基础上进行折旧
摊销预测；管理酬金根据经营情况进行预测。
未来年度管理费用的预测如下：
单位：万元
预测年度
项目
2018 年 2019 年 2020 年 … 2050 年
管理费 5,356.03 5,535.33 5,702.12 … 4,671.99
431
④销售费用
销售费用主要是在房产销售及出租业务中发生的各项费用，包括销售现场
费、广告宣传费、销售代理费、职工薪酬、折旧费、低值易耗品、办公费、车辆
使用费和其他费用等。
未来年度销售费用的预测如下：
单位：万元
预测年度
项目
2018 年 2019 年 2020 年 … 2050 年
销售费用 3,273.83 3,311.43 3,403.94 … 2,762.49
⑤税金及附加
涉及税金具体包括城建税、教育及地方教育附加费、房产税、土地使用税、
印花税、防洪工程维护费、土地增值税等。
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19 号）、《征
收教育费附加的暂行规定》（国发［1986］50 号），城市维护建设税按增值税
的 7%计，教育费附加按增值税的 3%计，增值税及消费税税额的 3%缴纳教育费
附加外，同时以其实际缴纳增值税及消费税税额的 2%缴纳地方教育附加和 1%
的防洪工程维护费。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 财
税〔2016〕36 号）。自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征
增值税试点。根据文件规定及企业实际情况，对于租金收入，企业采用简易纳税
模式计征增值税，增值税税率为 5%。其他业务收入采用一般纳税模式计征增值
税，增值税率为 6%。对于按一般纳税模式计征的增值税，考虑企业实际经营情
况，其每年进项税均大于销项税，故按一般纳税模式收入不需缴纳增值税。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90 号），房产税为房
地产原值扣减 30%后为基数税率为 1.2％。
根据《天津市实施中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的办法》（津政
令第 119 号），估值对象所在区域每平方米 20 元的年税率征收土地使用税。印
花税税率为 0.1%。
432
单位：万元
预测年度
项目
2018 年 2019 年 2020 年 … 2050 年
城市维护建设税 154.66 157.79 161.65 … 137.56
教育费附加 66.28 67.62 69.28 … 58.96
地方教育附加 44.19 45.08 46.18 … 39.30
防洪工程维护费 22.09 22.54 23.09 … 19.65
房产税 2,603.99 2,603.99 2,603.99 … 2,525.87
土地税 70.95 70.95 70.95 … 70.95
印花税 44.60 45.53 46.68 … 39.52
合计 3,006.76 3,013.50 3,021.82 … 2,891.82
⑥营运资金
营运资金按照企业的经营性流动资产与经营性流动负债的差额计算。大悦
城（天津）有限公司参与营运的流动资产主要为必备现金、应收账款、预付账
款、其他应收款和存货，流动负债为应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应
交税费和其他应付款。未来年度应付职工薪酬和应交税费按照预测年度发生费
用预测，其流动负债参照基准日水平进行预测。
单位：万元
预测年度
项目
2018 年 2019 年 2020 年 … 2050 年
营运资金 -17,898.84 -18,084.86 -18,314.84 … -16,852.22
营运资金增加额 106,590.90 -186.01 -229.98 … 7,493.50
⑦自由现金流测算表
具体预测结果如下：
433
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年
一、营业收入 44,600.83 45,531.34 46,678.99 47,343.39 48,099.42 48,995.76 49,952.89 50,715.34 51,598.91 52,501.30 53,560.29
其中:主营业务收入 44,600.83 45,531.34 46,678.99 47,343.39 48,099.42 48,995.76 49,952.89 50,715.34 51,598.91 52,501.30 53,560.29
其他业务收入 - - - - - - - - - - -
减:营业成本 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26
其中：主营业务成本 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26
其他业务成本 - - - - - - - - - - -
主营业务税金及附加 3,006.76 3,013.50 3,021.82 3,026.63 3,032.11 3,038.61 3,045.54 3,051.07 3,057.47 3,064.01 3,071.69
营业费用 3,273.83 3,311.43 3,403.94 3,466.58 3,448.89 3,520.60 3,597.17 3,658.16 3,728.85 3,801.04 3,885.76
管理费用 5,356.03 5,535.33 5,702.12 5,772.11 5,847.66 5,976.77 6,110.47 6,216.97 6,340.39 6,466.44 6,614.37
财务费用 2,917.15 2,917.15 2,917.15 2,917.15 2,917.15 2,917.15 2,917.15 330.80 330.80 330.80 330.80
减:资产减值损失 - - - - - - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - - - - - - -
投资收益 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、营业利润 12,592.80 13,299.66 14,179.69 14,706.66 15,399.34 16,088.37 16,828.30 20,004.08 20,687.14 21,384.75 22,203.42
加：营业外收入 - - - - - - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - - - - - - -
三、利润总额 12,592.80 13,299.66 14,179.69 14,706.66 15,399.34 16,088.37 16,828.30 20,004.08 20,687.14 21,384.75 22,203.42
所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
减：所得税费用 3,148.20 3,324.92 3,544.92 3,676.66 3,849.84 4,022.09 4,207.07 5,001.02 5,171.79 5,346.19 5,550.85
四、净利润 9,444.60 9,974.75 10,634.77 11,029.99 11,549.51 12,066.28 12,621.22 15,003.06 15,515.36 16,038.56 16,652.56
434
项目 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年
一、营业收入 54,375.52 55,340.02 56,323.09 57,470.13 58,366.81 59,424.64 60,503.40 61,758.11 62,726.46 63,869.87 65,035.93
其中:主营业务收入 54,375.52 55,340.02 56,323.09 57,470.13 58,366.81 59,424.64 60,503.40 61,758.11 62,726.46 63,869.87 65,035.93
其他业务收入 - - - - - - - - - - -
减:营业成本 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26
其中：主营业务成本 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26
其他业务成本 - - - - - - - - - - -
主营业务税金及附加 3,077.59 3,084.58 3,091.71 3,100.02 3,106.52 3,114.18 3,122.00 3,131.09 3,138.11 3,146.39 3,154.84
营业费用 3,950.98 4,028.14 4,106.78 4,198.54 4,270.28 4,354.91 4,441.21 4,541.58 4,619.05 4,710.52 4,803.81
管理费用 6,728.25 6,862.97 7,000.29 7,160.52 7,285.77 7,433.53 7,584.22 7,759.48 7,894.75 8,054.47 8,217.35
财务费用 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80
减:资产减值损失 - - - - - - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - - - - - - -
投资收益 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、营业利润 22,833.65 23,579.27 24,339.25 25,226.00 25,919.19 26,736.97 27,570.92 28,540.89 29,289.49 30,173.43 31,074.87
加：营业外收入 - - - - - - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - - - - - - -
三、利润总额 22,833.65 23,579.27 24,339.25 25,226.00 25,919.19 26,736.97 27,570.92 28,540.89 29,289.49 30,173.43 31,074.87
所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
减：所得税费用 5,708.41 5,894.82 6,084.81 6,306.50 6,479.80 6,684.24 6,892.73 7,135.22 7,322.37 7,543.36 7,768.72
四、净利润 17,125.24 17,684.46 18,254.44 18,919.50 19,439.39 20,052.73 20,678.19 21,405.67 21,967.12 22,630.07 23,306.16
435
项目 2040 年 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 2046 年 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年
一、营业收入 66,391.76 67,437.21 68,673.81 69,937.21 71,407.49 72,541.86 71,819.32 73,145.84 74,686.22 75,874.37 39,519.41
其中:主营业务收入 66,391.76 67,437.21 68,673.81 69,937.21 71,407.49 72,541.86 71,819.32 73,145.84 74,686.22 75,874.37 39,519.41
其他业务收入 - - - - - - - - - - -
减:营业成本 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,097.12
其中：主营业务成本 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,454.26 17,097.12
其他业务成本 - - - - - - - - - - -
主营业务税金及附加 3,164.67 3,172.24 3,181.20 3,190.36 3,201.01 3,209.23 3,204.00 3,213.61 3,224.77 3,233.38 2,891.82
营业费用 4,912.28 4,995.91 5,094.84 5,195.91 5,313.53 5,404.28 5,346.48 5,452.60 5,575.83 5,670.88 2,762.49
管理费用 8,406.74 8,552.77 8,725.51 8,901.98 9,107.36 9,265.82 9,164.89 9,350.18 9,565.35 9,731.32 4,671.99
财务费用 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80 330.80
减:资产减值损失 - - - - - - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - - - - - - -
投资收益 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、营业利润 32,123.02 32,931.23 33,887.21 34,863.90 36,000.53 36,877.47 36,318.90 37,344.39 38,535.21 39,453.73 11,765.19
加：营业外收入 - - - - - - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - - - - - - -
三、利润总额 32,123.02 32,931.23 33,887.21 34,863.90 36,000.53 36,877.47 36,318.90 37,344.39 38,535.21 39,453.73 11,765.19
所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
减：所得税费用 8,030.76 8,232.81 8,471.80 8,715.98 9,000.13 9,219.37 9,079.73 9,336.10 9,633.80 9,863.43 2,941.30
四、净利润 24,092.27 24,698.42 25,415.41 26,147.93 27,000.40 27,658.10 27,239.18 28,008.29 28,901.41 29,590.30 8,823.89
436
3）折现率的确定
①权益系统风险系数的确定
根据被估值单位的业务特点，估值人员通过 WIND 资讯系统查询了 7 家沪深
A 股可比上市公司 2017 年 12 月 31 日的 β L 值（起始交易日期：2016 年 8 月 31
日；截止交易日期：2017 年 12 月 31 日），然后根据可比上市公司的所得税率、
资本结构换算成 β U 值，并取其平均值 0.6311 作为被估值单位的 β U 值。
取可比上市公司资本结构的平均值 119.2%作为被估值单位的目标资本结
构。被估值单位估值基准日执行的所得税税率为 25%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被估值单位
的权益系统风险系数。
β L 1 1 t D E β U
=1.1952
②市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的
高于无风险利率的回报率，由于目前国内 A 股市场是一个新兴而且相对封闭的
市场，一方面，历史数据较短，并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，投
资者结构、投资理念在不断的发生变化，市场波动幅度很大；另一方面，目前
国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂
的特有属性（存在非流通股），因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价包
含有较多的异常因素，可信度较差，国际上新兴市场的风险溢价通常采用成熟
市场的风险溢价进行调整确定，因此本次估值采用公认的成熟市场（美国市场）
的风险溢价进行调整，具体计算过程如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额
=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×（σ 股票/σ 国债）
437
根据上述测算思路和公式，计算确定本次市场风险溢价为 7.19%。
③企业特定风险调整系数的确定
由于测算风险系数时选取的为上市公司，与同类上市公司比，该类资产的
权益风险与上市公司相差较大。结合企业生产规模、抗风险能力等因素，本次
对特定风险调整系数取值为 1%。
④预测期折现率的确定
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被估值单位的权
益资本成本。经查询，我国发行的 10 年期国债的平均收益率为 3.8807%，故无
风险报酬率取 3.8807%。
K e R f β MRP Rc
=13.47%
债务资本成本按企业银行贷款利率 6.34%计取，将上述确定的参数代入加
权平均资本成本计算公式，计算得出被估值单位的加权平均资本成本。
E D
WACC K e K d (1 t)
ED ED
=8.73%
4）测算结果
具体测算结果如下：
438
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年
净利润 9,444.60 9,974.75 10,634.77 11,029.99 11,549.51 12,066.28 12,621.22 15,003.06 15,515.36 16,038.56 16,652.56
+财务费用（税后） 1,939.77 1,939.77 1,939.77 1,939.77 1,939.77 1,939.77 1,939.77 - - - -
息前税后营业利
11,384.37 11,914.51 12,574.53 12,969.76 13,489.27 14,006.05 14,560.99 15,003.06 15,515.36 16,038.56 16,652.56
润
+折旧 7,436.52 7,451.20 7,468.47 7,474.64 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56
+摊销 55.52 52.78 42.55 22.79 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23
-资本支出 251.37 266.05 283.32 344.30 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11
-营运资本变动 106,590.90 -186.01 -229.98 -134.22 -158.54 -179.41 -192.19 -314.74 -177.42 -181.20 -212.64
加:期末营运资金
- - - - - - - - - - -
回收
加:期末固定资产
- - - - - - - - - - -
回收
自由现金流量 -87,965.87 19,338.46 20,032.22 20,257.11 20,829.49 21,367.14 21,934.86 22,499.48 22,874.45 23,401.44 24,046.88
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现期（年） 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50 10.50
折现系数 0.9590 0.8820 0.8112 0.7461 0.6862 0.6311 0.5804 0.5338 0.4909 0.4515 0.4153
2018 年至 2050 年
-84,360.57 17,056.81 16,250.08 15,113.14 14,292.44 13,484.19 12,731.04 12,010.25 11,230.03 10,566.31 9,985.97
各年折现值
439
项目 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年
净利润 17,125.24 17,684.46 18,254.44 18,919.50 19,439.39 20,052.73 20,678.19 21,405.67 21,967.12 22,630.07 23,306.16
+财务费用（税
- - - - - - - - - - -
后）
息前税后营业
17,125.24 17,684.46 18,254.44 18,919.50 19,439.39 20,052.73 20,678.19 21,405.67 21,967.12 22,630.07 23,306.16
利润
+折旧 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56
+摊销 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23
-资本支出 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11
-营运资本变动 -163.69 -193.67 -197.39 -230.32 -180.05 -212.41 -216.61 -251.94 -194.44 -229.59 -234.14
加:期末营运资
- - - - - - - - - - -
金回收
加:期末固定资
- - - - - - - - - - -
产回收
自由现金流量 24,470.62 25,059.80 25,633.52 26,331.50 26,801.12 27,446.82 28,076.48 28,839.29 29,343.24 30,041.35 30,721.98
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现期（年） 11.50 12.50 13.50 14.50 15.50 16.50 17.50 18.50 19.50 20.50 21.50
折现系数 0.3819 0.3513 0.3231 0.2971 0.2733 0.2513 0.2311 0.2126 0.1955 0.1798 0.1654
2018 年至 2050
9,346.02 8,802.59 8,281.16 7,823.65 7,323.82 6,898.06 6,489.76 6,130.85 5,737.13 5,402.03 5,080.86
年各年折现值
440
项目 2040 年 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 2046 年 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年
净利润 24,092.27 24,698.42 25,415.41 26,147.93 27,000.40 27,658.10 27,239.18 28,008.29 28,901.41 29,590.30 8,823.89
+财务费用（税后） - - - - - - - - - - -
息前税后营业利
24,092.27 24,698.42 25,415.41 26,147.93 27,000.40 27,658.10 27,239.18 28,008.29 28,901.41 29,590.30 8,823.89
润
+折旧 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,361.56 7,146.01
+摊销 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23 27.23
-182,394.
-资本支出 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11 207.11
73
-营运资本变动 -272.24 -209.92 -248.30 -253.68 -295.22 -227.77 145.08 -266.36 -309.30 -238.57 7,493.50
加:期末营运资金 -16,852.2
- - - - - - - - - -
回收 2
加:期末固定资产
- - - - - - - - - - 15,564.43
回收
189,610.5
自由现金流量 31,546.19 32,090.02 32,845.39 33,583.29 34,477.30 35,067.56 34,275.78 35,456.33 36,392.39 37,010.55
8
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现期（年） 22.50 23.50 24.50 25.50 26.50 27.50 28.50 29.50 30.50 31.50 32.5
折现系数 0.1521 0.1399 0.1287 0.1183 0.1088 0.1001 0.0921 0.0847 0.0779 0.0716 0.0659
2018 年至 2050 年
4,798.28 4,489.10 4,225.85 3,973.87 3,752.10 3,509.92 3,155.22 3,001.84 2,833.70 2,650.45 12,488.42
各年折现值
441
经测算，经营性资产价值估值为 1,745,543,907.14 元。
5）收益法测算结果
①溢余资产价值
经估值人员分析核实，企业在估值基准日溢余资产为货币资金
908,030,246.91 元。
②非经营性资产及负债价值
对于估值基准日后未参与运营的其他应收款（往来款）、预付账款（工程
款）、存货（开发成本）、递延所得税资产，确认为非经营性资产；与非经营性
资产相对应的其他应付款（往来款）、应付利息、预计负债等确认为非经营性负
债。非经营性资产及负债为 1,016,402,409.23 元。
③付息债务价值
被估值单位估值基准日的付息债务包括一年内到期的非流动负债及长期借
款，估值以核实后的账面价值确定，估值为 1,359,679,380.00 元。
④股东全部权益价值
股东全部权益价值=经营价值+长期股权投资价值+溢余资产+非经营性资产
及负债价值-付息债务价值
=2,310,297,183.27 元
=231,029.72（万元）
442
（2）写字楼——北京中粮广场发展有限公司
1）收益期和预测期的确定
①收益期的确定
对于北京中粮广场发展有限公司，该类公司主要经营业务是出租经营中粮
广场商业物业，公司在经营期间与商户签订了大量的物业租赁合同，其收益期
主要考虑的因素是商业物业的土地使用权剩余使用年期和建筑物经济寿命年
期。故采用有限年期估值。
②预测期的确定
本次北京中粮广场发展有限公司运用收益法估值时，收益期与预测期一
致，
2）预测期的收益预测
①收入预测
本次估值预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然后遵循我
国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，研究了
房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环
境和未来的发展前景等因素，并依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研
究编制的。估值机构在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，在上述各
项假设和前提下进行了分析预测。
公司年总收益包括固定租金收入、其他非租金收入、物业管理收入。
A.固定租金收入
委估资产租约期内的租金水平，根据被估值单位提供的租约价格确定。中粮
广场各租赁合同所处楼层、铺位号、计租面积及租赁期限等基于公司提供的中粮
广场租赁清单。
对于估值基准日未出租的房地产，估值人员依据对委估资产周边商业房地产
443
的市场调查资料、待估房地产的区位状况及实物状况，并结合该区域房地产市
场发展趋势，确定商业租金价格。估值人员对估值对象所在区域商业、办公房地
产的进行市场调查，确定委估资产房地产空置率水平。
B.其他收入
其他收入包括押金利息收入等，经分析中粮广场历年收入组成情况，2014
年-2017 年，其他收入占固定租金的 1%-2%，综合确定其他收入与固定租金比率。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2044 年
租金收入 26,306.62 27,837.47 28,150.17 29,377.89 21,929.89
其他收入 4,274.60 3,937.56 4,822.25 4,840.67 4,728.95
主营收入合计 30,581.22 31,775.03 32,972.42 34,218.56 26,658.84
②主营业务成本
企业主营业务成本主要为房屋维修费、保险费、折旧摊销等。其中维修费指
为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，一般按房屋重置价的 1-2%计算，
根据企业提供的历年维修费用情况，综合确定本次估值中粮广场的房屋维修费费
率。保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费
用，按房屋重置现值的一定比率计提。未来年度，房屋维修费和保险费在考虑历
史年度费用发生水平的基础上进行预测，折旧摊销按照企业固定资产和无形资产
相关折旧及摊销政策进行测算。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2044 年
营业成本 11,936.00 11,186.00 11,836.00 10,736.00 … 5,070.68
主营业务成本 11,936.00 11,186.00 11,836.00 10,736.00 … 5,070.68
③管理费用
北京中粮广场发展有限公司的管理费用主要是在管理过程中发生的各项费
用，包括职工薪酬、折旧费、差旅费、修理费、办公费、水电费、聘请中介机构
费和其他费用等，根据北京中粮广场发展有限公司的经营计划进行预测。
444
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2044 年
职工薪酬 1,712.22 1,720.78 1,729.38 1,738.03 … 1,949.29
保险费 7.92 7.96 8.00 8.04 … 9.02
折旧费 206.59 206.59 206.59 206.59 … 206.59
修理费 0.24 0.25 0.25 0.25 … 0.28
无形资产
20.08 20.08 20.08 20.08 … 20.08
摊销
低值易耗
36.65 36.65 36.65 36.65 … 36.65
品摊销
业务招待
154.59 155.36 156.13 156.92 … 175.99
费
差旅费 13.28 13.35 13.41 13.48 … 15.12
办公费 43.69 43.91 44.13 44.35 … 49.74
租赁费 22.80 22.91 23.03 23.14 … 25.96
聘请中介
111.84 112.40 112.96 113.53 … 127.33
机构费
咨询费 74.63 75.00 75.38 75.75 … 84.96
车辆使用
26.33 26.46 26.59 26.72 … 29.97
费
会议费 1.68 1.69 1.70 1.70 … 1.91
绿化卫生
40.00 40.20 40.40 40.60 … 45.54
费
IT 技术服
5.11 5.14 5.16 5.19 … 5.82
务费
管理费用
2,477.65 2,488.72 2,499.85 2,511.03 … 2,784.24
合计
④销售费用
北京中粮广场发展有限公司的销售费用主要是在房产销售及出租业务中发
生的各项费用，包括职工薪酬、差旅费、办公费、商业推广费和其他费用等，根
据北京中粮广场发展有限公司的销售计划、销售模式等情况进行预测。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2044 年
广告宣
103.62 104.13 104.65 105.18 … 117.96
传费
销售代
170.36 171.21 172.07 172.93 … 193.95
理费
职工薪
641.61 644.81 648.04 651.28 … 730.44
酬
办公费 6.64 6.68 6.71 6.74 … 7.56
租赁费 8.09 8.13 8.17 8.21 … 9.21
差旅费 15.96 16.04 16.12 16.20 … 18.17
445
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2044 年
商业推
749.35 753.10 756.86 760.65 … 853.11
广
销售费
1,695.63 1,704.11 1,712.63 1,721.20 … 1,930.41
用合计
⑤税金及附加
税金及附加的应纳税收入为房地产销售收入。税金及附加具体包括城市维
护建设税、教育及地方教育附加费、房产税、土地使用税等。
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19 号）、《征
收教育费附加的暂行规定》（国发［1986］50 号），城市维护建设税按增值税
的 7%计，教育费附加按增值税的 3%计，增值税及消费税税额的 3%缴纳教育费
附加外，同时以其实际缴纳增值税及消费税税额的 2%缴纳地方教育附加和 1%
的防洪工程维护费。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 财
税〔2016〕36 号）。自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征
增值税试点。根据文件规定及企业实际情况，对于租金收入，企业采用简易纳税
模式计征增值税，增值税税率为 5%。其他收入采用一般纳税模式计征增值税，
增值税率为 5%。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90 号），房产税的税
率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12％。
城镇土地使用税，指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位
和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照相关规定缴纳土地使用税。
根据估值人员调查，委估资产所在地的城镇土地使用税税率为 30 元/平方米。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2044 年
房产税 3,156.79 3,340.50 3,378.02 3,525.35 … 2,631.59
土地使
67.67 67.67 67.67 67.67 … 67.67
用税
城建税 107.03 111.21 115.40 119.76 … 93.31
教育费 45.87 47.66 49.46 51.33 … 39.99
446
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2044 年
附加
地方教
30.58 31.78 32.97 34.22 … 26.66
育附加
印花税 9.17 9.53 9.89 10.27 … 8.00
税金及
附加合 3,417.12 3,608.35 3,653.41 3,808.59 … 2,867.20
计
⑥营运资金
本次估值营运资金采用按照最低货币资金保有量进行测算。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2044 年
营运资金 824.62 869.18 783.04 665.53 … 363.34
营运资金
12,264.40 44.56 -86.14 -117.51 … -1,024.28
增加额
⑦自由现金流测算表
具体预测结果如下：
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
现金流入 30,581.22 31,775.03 32,972.42 34,218.56 37,937.91 40,265.07
租金收入 26,306.62 27,837.47 28,150.17 29,377.89 33,042.28 35,335.04
其他收入 4,274.60 3,937.56 4,822.25 4,840.67 4,895.63 4,930.03
现金流出 22,290.11 22,184.15 23,019.53 22,637.26 23,929.35 24,743.44
主营业务成本 11,936.00 11,186.00 11,836.00 10,736.00 10,736.00 10,736.00
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 3,417.12 3,608.35 3,653.41 3,808.59 4,271.75 4,561.54
管理费用 2,477.65 2,488.72 2,499.85 2,511.03 2,522.27 2,533.56
销售费用 1,695.63 1,704.11 1,712.63 1,721.20 1,729.80 1,738.45
财务费用 - - - - - -
所得税 2,763.70 3,196.96 3,317.63 3,860.44 4,669.52 5,173.88
加：折旧 6,059.30 6,059.30 6,059.30 6,059.30 6,059.30 6,059.30
加：摊销 37.80 37.80 37.80 37.80 37.80 37.80
加：财务费用 - - - - - -
447
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
加:期末营运资金回收 - - - - - -
加:期末固定资产回收 - - - - - -
减:资本性支出 182.21 131.48 205.31 205.22 240.18 190.84
减:营运资金追加额 12,264.40 44.56 -86.14 -117.51 -92.02 -24.07
自由现金流 1,941.60 15,511.95 15,930.82 17,590.70 19,957.51 21,451.96
项目 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年
现金流入 42,948.48 44,765.01 46,783.26 48,902.43 51,255.92 53,463.93
租金收入 37,978.80 39,768.49 41,756.91 43,844.76 46,163.47 48,338.84
其他收入 4,969.68 4,996.53 5,026.35 5,057.67 5,092.45 5,125.08
现金流出 25,679.94 26,318.83 27,027.08 27,770.04 28,593.56 27,799.78
主营业务成本 10,736.00 10,736.00 10,736.00 10,736.00 10,736.00 8,646.12
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 4,895.70 5,121.90 5,373.23 5,637.12 5,930.19 6,205.15
管理费用 2,544.91 2,556.32 2,567.79 2,579.31 2,590.89 2,602.53
销售费用 1,747.14 1,755.88 1,764.66 1,773.48 1,782.35 1,791.26
财务费用
所得税 5,756.18 6,148.73 6,585.40 7,044.13 7,554.12 8,554.72
加：折旧 6,059.30 6,059.30 6,059.30 6,059.30 6,059.30 3,969.42
加：摊销 37.80 37.80 37.80 37.80 37.80 37.80
加：财务费用 - - - - - -
加:期末营运资金回收 - - - - - -
加:期末固定资产回收 - - - - - -
减:资本性支出 157.36 229.59 244.12 247.29 172.53 185.14
减:营运资金追加额 36.70 24.85 27.61 28.99 32.19 30.20
自由现金流 23,171.58 24,288.84 25,581.56 26,953.21 28,554.74 29,456.03
项目 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年
现金流入 55,917.12 58,492.98 61,353.66 64,037.51 67,019.38 70,150.35
租金收入 50,755.78 53,293.57 56,111.98 58,756.17 61,693.97 64,778.67
其他收入 5,161.34 5,199.40 5,241.68 5,281.34 5,325.41 5,371.68
现金流出 25,976.10 26,876.20 27,874.19 28,811.53 29,851.29 30,942.33
448
项目 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年
主营业务成本 5,070.68 5,070.68 5,070.68 5,070.68 5,070.68 5,070.68
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 6,510.64 6,831.40 7,187.63 7,521.84 7,893.17 8,283.05
管理费用 2,614.22 2,625.98 2,637.79 2,649.66 2,661.59 2,673.59
销售费用 1,800.22 1,809.22 1,818.26 1,827.36 1,836.49 1,845.67
财务费用 - - - - - -
所得税 9,980.34 10,538.93 11,159.83 11,741.99 12,389.36 13,069.34
加：折旧 393.97 393.97 393.97 393.97 393.97 393.97
加：摊销 37.80 37.80 37.80 37.80 37.80 37.80
加：财务费用 - - - - - -
加:期末营运资金回收 - - - - - -
加:期末固定资产回收 - - - - - -
减:资本性支出 154.11 156.98 246.85 134.79 178.86 159.27
减:营运资金追加额 33.56 35.23 39.13 36.71 40.79 42.83
自由现金流 30,185.13 31,856.34 33,625.27 35,486.25 37,380.22 39,437.70
项目 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年 2041 年
现金流入 73,627.53 76,889.76 80,514.25 84,319.96 88,546.50 92,511.76
租金收入 68,204.47 71,418.49 74,989.41 78,738.88 82,902.96 86,809.62
其他收入 5,423.07 5,471.28 5,524.84 5,581.08 5,643.54 5,702.14
现金流出 32,152.34 33,288.61 34,549.36 35,872.42 37,340.08 38,718.09
主营业务成本 5,070.68 5,070.68 5,070.68 5,070.68 5,070.68 5,070.68
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 8,716.06 9,122.29 9,573.64 10,047.55 10,573.86 11,067.64
管理费用 2,685.64 2,697.75 2,709.92 2,722.15 2,734.45 2,746.80
销售费用 1,854.90 1,864.18 1,873.50 1,882.87 1,892.28 1,901.74
财务费用 - - - - - -
所得税 13,825.07 14,533.72 15,321.63 16,149.18 17,068.81 17,931.22
加：折旧 393.97 393.97 393.97 393.97 393.97 393.97
加：摊销 37.80 37.80 37.80 37.80 37.80 37.80
加：财务费用 - - - - - -
加:期末营运资金回收 - - - - - -
449
项目 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年 2041 年
加:期末固定资产回收 - - - - - -
减:资本性支出 192.54 301.64 183.63 167.49 227.26 189.06
减:营运资金追加额 47.56 44.62 49.58 52.06 57.81 54.24
自由现金流 41,666.87 43,686.66 46,163.46 48,659.77 51,353.13 53,982.15
项目 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年
现金流入 96,917.35 101,543.22 26,658.84 -
租金收入 91,150.10 95,707.60 21,929.89 -
其他收入 5,767.25 5,835.61 4,728.95 -
现金流出 40,247.39 41,852.42 16,154.11 -
主营业务成本 5,070.68 5,070.68 5,070.68 -
其他业务成本 - - - -
税金及附加 11,616.26 12,192.30 2,867.20 -
管理费用 2,759.22 2,771.70 2,784.24 -
销售费用 1,911.25 1,920.81 1,930.41 -
财务费用 - - - -
所得税 18,889.99 19,896.93 3,501.58 -
加：折旧 393.97 393.97 393.97 -
加：摊销 37.80 37.80 37.80 -
加：财务费用 - - -
加:期末营运资金回
- - - 363.34
收
加:期末固定资产回
- - - 45,083.47
收
减:资本性支出 292.00 132.64 - -
减:营运资金追加额 60.26 63.27 -1,024.28 -
自由现金流 56,749.47 59,926.66 11,960.78 45,446.81
3）折现率的确定
①权益系统风险系数的确定
根据被估值单位的业务特点，估值人员通过 WIND 资讯系统查询了 7 家沪
深 A 股可比上市公司 2017 年 12 月 31 日的 β L 值（起始交易日期：2016 年 12 月
450
31 日；截止交易日期：2017 年 12 月 31 日），然后根据可比上市公司的所得税
率、资本结构换算成 β U 值，并取其平均值 0.6311 作为被估值单位的 β U 值。
取可比上市公司资本结构的平均值 119.2%作为被估值单位的目标资本结
构。被估值单位估值基准日执行的所得税税率为 25%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被估值单位
的权益系统风险系数。
β L 1 1 t D E β U
=1.1952
②市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的
高于无风险利率的回报率，由于目前国内 A 股市场是一个新兴而且相对封闭的
市场，一方面，历史数据较短，并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，投
资者结构、投资理念在不断的发生变化，市场波动幅度很大；另一方面，目前
国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂
的特有属性（存在非流通股），因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价包
含有较多的异常因素，可信度较差，国际上新兴市场的风险溢价通常采用成熟
市场的风险溢价进行调整确定，因此本次估值采用公认的成熟市场（美国市场）
的风险溢价进行调整，具体计算过程如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额
=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×（σ 股票/σ 国债）
根据上述测算思路和公式，计算确定本次市场风险溢价为 7.19%。
③企业特定风险调整系数的确定
由于测算风险系数时选取的为上市公司，与同类上市公司比，该类资产的
权益风险与上市公司相差较大。结合企业生产规模、抗风险能力等因素，本次
对特定风险调整系数取值为 1%。
451
④预测期折现率的确定
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被估值单位的权
益资本成本。
K e R f β MRP Rc
=13.47%
债务资本成本按企业银行贷款利率 6.34%计取，将上述确定的参数代入加
权平均资本成本计算公式，计算得出被估值单位的加权平均资本成本。
E D
WACC K e K d (1 t)
ED ED
=8.73%
4）测算结果
具体测算结果如下表所示：
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
企业自由现金流 1,941.60 15,511.95 15,930.82 17,590.70 19,957.51 21,451.96
折现期（年） 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.96 0.88 0.81 0.75 0.69 0.63
企业自由现金流现值 1,862.02 13,681.77 12,923.04 13,123.82 13,694.12 13,537.71
项目 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年
企业自由现金流 23,171.58 24,288.84 25,581.56 26,953.21 28,554.74 29,456.03
折现期（年） 6.50 7.50 8.50 9.50 10.50 11.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.58 0.53 0.49 0.45 0.42 0.38
企业自由现金流现值 13,448.83 12,965.41 12,559.06 12,170.02 11,857.95 11,250.10
452
项目 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年
企业自由现金流 30,185.13 31,856.34 33,625.27 35,486.25 37,380.22 39,437.70
折现期（年） 12.50 13.50 14.50 15.50 16.50 17.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.35 0.32 0.30 0.27 0.25 0.23
企业自由现金流现值 10,602.93 10,291.51 9,990.79 9,697.16 9,394.57 9,115.85
项目 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年 2041 年
企业自由现金流 41,666.87 43,686.66 46,163.46 48,659.77 51,353.13 53,982.15
折现期（年） 18.50 19.50 20.50 21.50 22.50 23.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.21 0.20 0.18 0.17 0.15 0.14
企业自由现金流现值 8,857.83 8,541.53 8,301.10 8,047.45 7,810.98 7,551.61
项目 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年
企业自由现金流 56,749.47 59,926.66 11,960.78 45,446.81
折现期（年） 24.50 25.50 26.50 27.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.13 0.12 0.11 0.10
企业自由现金流现值 7,301.33 7,091.05 1,301.67 4,548.78
经测算，经营性资产价值估值值为 271,520.00 万元。
5）收益法测算结果
①溢余资产价值
经估值人员分析核实，企业在估值基准日没有溢余资产。
②非经营性资产及负债价值
对于估值基准日后未参与运营的预付账款中的摊销费用、其他应收款中核算
的往来款、递延所得税资产，确认为非经营性资产，共计 33,462.69 万元；应付
账款中核算的工程款，其他应付款中核算的往来款、应付股利等确认为非经营
性负债，共计 56,216.63 万元；非经营性净资产为-22,753.94 万元。
453
③付息债务价值
被估值单位估值基准日无付息债务。
④股东全部权益价值
股东全部权益价值=经营价值+溢余资产+非经营性资产及负债价值-付息债
务价值
= 248,766.06 (万元)
（3）酒店——中粮酒店（三亚）酒店有限公司
1）收益期和预测期的确定
①收益期的确定
估值基准日被估值单位经营正常，由于企业主营业务为酒店客房出租及餐
饮、会议等相关业务，故本估值报告假设以被估值单位所属土地使用权可利用期
限为企业收益期，相应的收益期为有限期，截止至企业所属土地使用权终止日期
2062 年 12 月 26 日。
②预测期的确定
企业历史经营期限较长且经营相对稳定，未来收益可以合理预测，估值人
员经过综合分析，考虑到本次估值酒店所在的区位情况及其实物状况，预测期截
止到 2062 年底。
2）预测期的收益预测
中粮酒店（三亚）有限公司主要为酒店经营企业，该类公司主要经营业务是
客房出租、餐饮、会议承办等。
①收入预测
被估值单位主营业务收入包括客房出租收入、餐饮收入和其他收入（娱乐
收入、洗衣房收入、停车费收入、租金收入等）构成。
A.客房收入的确定
454
客房收入=客房数量×客房单价×客房出租率。
三亚美高梅酒店为五星级酒店，酒店客房共 675 间，根据被估值单位提供的
资料，2017 年酒店客房情况如下：
间数 客房门市价
序号 房间类型
（间） （元/间）
1 豪华房 30 1,350.00
2 豪华高尔夫房 160 1,450.00
3 豪华花园房 28 1,550.00
4 高级海景 86 1,650.00
5 豪华海景 118 1,750.00
6 至尊海景 132 1,850.00
7 泳池房 31 1,980.00
8 高尔夫家庭套房 10 2,280.00
9 海景家庭套房 18 2,800.00
10 高级海景套房 22 3,980.00
11 豪华海景套房 21 2,350.00
12 至尊海景套房 11 3,380.00
13 泳池套房 1 3,080.00
14 主席套房 1 8,500.00
15 一居别墅 2 5,280.00
16 二居别墅 2 7,280.00
17 三居别墅 2 13,820.00
合计 675
根据被估值单位提供的资料及相关人员介绍，美高梅酒店客房的年平均出租
率计算公式如下：
酒店客房的年平均出租率=年出租房屋总数/年可供出租房间总数
年可供出租房间数=房间总数 675 间/天×365 天-（维修房+自用房）
根据该酒店历史经营数据及该酒店未来的发展态势，并结合估值人员对三亚
市亚龙湾同级别的五星酒店经营收入的调查，根据估值人员收集的委估资产所在
地区近年的酒店收入增长水平，租金价格水平增长率在 1.5%-5%之间，考虑到本
455
次估值酒店所在的区位情况及其实物状况，本次估值以酒店 2022 年之后酒店客
房收入按每年 3%增长。
B.餐饮收入、其他收入的确定
根据上述调查并结合美高梅酒店历史经营数据，综合确定酒店餐饮收入为
客房收入的 33%，其他收入为客房收入的 3.5%并考虑一定比例增长。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2062 年
酒店客房出租 29,032.86 29,061.89 29,207.20 29,645.31 98,154.68
酒店餐饮收入 9,667.94 9,677.61 9,726.00 9,871.89 32,685.51
其他收入 992.32 1,002.25 1,012.27 1,062.88 7,749.32
主营收入合计 39,693.12 39,741.75 39,945.47 40,580.08 138,589.51
②成本预测
主营业务成本主要包括职工薪酬、折旧、摊销及其他成本等。酒店的经营
成本主要包括客房成本、餐饮成本、其他部门成本等（如：营业人员工资、差旅
费、劳务费用、洗涤费用等）。对营业成本预测，在被估值单位历史年度经营数
据的基础上，并对其合理性进行分析后确定未来年度数据。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2062 年
职工薪酬 5,895.63 5,925.10 5,954.73 5,984.50 7,342.38
折旧 5,821.93 5,823.74 5,823.73 5,824.11 2,356.78
摊销 3,955.44 3,754.52 3,566.01 3,467.62 -
其他成本 6,422.72 6,428.22 6,461.17 6,563.82 22,416.82
主营成本合计 22,095.72 21,931.58 21,805.64 21,840.04 32,115.97
③管理费用
管理费用主要包括管理人员职工薪酬、业务招待费、办公费、水电费、审
计费、保险费、修理费和其他等。
职工薪酬按照管理人员人数及工资水平，并考虑未来用工需求及工资增长
456
预测。对于各类折旧及摊销费用，根据企业折旧及摊销政策确定未来年度数据。
除上述费用外的其他费用，固定费用参考企业以前年度的该类管理费用项
目水平确定；变动费用依其与收入的线性关系计算确定预测数，即参考企业以前
年度的该类管理费用项目与收入的比例并对其合理性进行分析后确定。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2062 年
职工薪酬 2,372.98 2,384.85 2,396.77 2,408.76 2,955.30
保险费 130.79 130.90 131.57 133.66 456.48
修理费 1,533.41 1,534.72 1,542.59 1,567.09 5,351.96
低值易耗品摊销 5.92 5.93 5.96 6.05 20.67
业务招待费 32.49 32.52 32.68 33.20 113.39
差旅费 12.76 12.77 12.83 13.04 44.53
办公费 115.01 115.11 115.70 117.53 401.40
水电费 1,740.35 1,741.84 1,750.77 1,778.59 6,074.25
租赁费 294.04 294.30 295.80 300.50 1,026.28
聘请中介机构费 12.02 12.03 12.09 12.29 41.96
其他 2,864.64 2,867.09 2,881.79 2,927.57 9,998.26
管理费用合计 9,114.41 9,132.05 9,178.56 9,298.28 26,484.48
④销售费用
销售费用包括项目销售部门的职工薪酬、广告宣传费、办公费、差旅费、
业务招待费及其他等。
职工薪酬按照管理人员人数及工资水平，并考虑未来用工需求及工资增长
预测。
本次估值对销售费用预测参考企业以前年度的该类销售费用项目与收入的
比例并对其合理性进行分析后确定。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2062 年
广告宣传费 751.31 751.95 755.81 767.81 2,622.25
457
职工薪酬 617.46 620.54 623.65 626.76 768.98
低值易耗品 0.66 0.66 0.67 0.68 2.32
办公费 15.70 15.71 15.79 16.04 54.79
差旅费 39.24 39.27 39.48 40.10 136.96
商业推广 - - - - -
业务招待费 31.00 31.03 31.18 31.68 108.19
其他 63.53 63.59 63.91 64.93 221.74
销售费用合计 1,518.90 1,522.76 1,530.48 1,548.01 3,915.22
⑤税金及附加
2016 年营改增税制改革具体实施后，税金及附加主要包括城市维护建设税、
教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税等。
城市维护建设税按流转税的 7%计，教育费附加及地方教育费附加按流转税
的 5%计。酒店流转税主要是增值税，增值税根据营业收入、成本及相关税率测
算。
房产税主要根据当地法律规定按房地产原值的 70%为基数，以基数的 1.2%
计算；城镇土地使用税以土地使用权面积为基数，根据酒店所处位置对应的土地
级别，按 18 元/年平方米计算。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2062 年
城市维护建设税 100.06 100.15 100.66 102.26 - 349.25
教育费附加 42.88 42.92 43.14 43.83 - 149.68
地方教育费附加 28.59 28.61 28.76 29.22 - 99.78
房产税 1,168.10 1,168.10 1,168.10 1,168.10 - 1,152.10
土地使用税 192.00 192.00 192.00 192.00 - 189.37
印花税 0.75 - - - - -
其他-文化建设税 0.67 - - - - -
合计 1,533.06 1,531.78 1,532.66 1,535.41 - 1,940.18
⑥财务费用
458
财务费用根据实际有息负债需应付利息额度预测并对税后利息支出加回。
手续费参考以往年度预测。
单位：万元
未来预测数
项目
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 … 2062 年
利息收入 28.51 - - - -
利息支出 3,674.75 2,788.53 2,440.20 2,440.20 -
汇兑损益(收益以"-"号填) -121.27 - - - -
手续费及其他 95.26 95.26 95.26 95.26 95.26
合计 3,620.23 2,883.80 2,535.46 2,535.46 95.26
⑦营业外收支
属于非经常性发生的收入，本次仅对收益期内的政府补助分期确认的收入
进行预测，除此之外的其他营业外收支不作预则。
⑧所得税的预测
被估值单位基准日所得税率为 25%，未来预测年度按现有政策持续不变考
虑，因此预测年度所得税率按 25%考虑。
⑨营运资金
基准日营运资金=调整后流动资产-调整后流动负债。
流动资产和流动负债的主要调整事项如下：
扣除非经营性往来款：非经营性往来款是指往来款中与正常经营无关的往
来款项。
估值基准日后期间及未来年度的营运资金，通过测算流动资产和流动负债
科目历史的周转次数，来预测未来的流动资产和流动负债，从而测算未来的营运
资金。
营运资金追加额=当期所需营运资金-期初营运资金
⑩自由现金流量的预测
459
通过对酒店主营业务收入、主营业务成本、营业税金及附加、销售费用、
管理费用、财务费用、所得税、折旧与摊销、资本性支出等项目进行的预测，得
出企业未来年度净现金流量如下：
460
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年
净利润（净亏损以"－"号填列） 1,825.45 2,739.78 2,790.37 2,867.16 3,621.07 6,321.13 8,450.93 9,060.36 9,689.50 10,831.22
加:财务费用（税后） 2,756.06 2,091.40 1,830.15 1,830.15 1,067.59 - - - - -
加：折旧 5,821.93 5,823.74 5,823.73 5,824.11 6,204.83 6,192.24 6,191.47 6,191.47 6,191.46 5,549.17
加：摊销 3,955.44 3,754.52 3,566.01 3,467.62 3,467.62 2,065.89 14.00 14.00 14.00 -
减：资本性支出 226.64 258.94 293.10 301.34 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78
减：营运资金变动（负数为回收） 378.63 -67.51 10.72 22.54 -47.32 -133.83 -66.30 2.48 2.44 -19.60
加：期末营运资金回收 - - - - - - - - - -
加：期末固定资产回收 - - - - - - - - - -
自由现金流 13,753.61 14,218.01 13,706.44 13,665.16 12,051.65 12,356.31 12,365.92 12,906.57 13,535.74 14,043.21
项目 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年 2036 年 2037 年 2038 年
11,503.3 12,179.3 12,893.3 13,701.8 14,781.0 15,566.4 16,306.7 17,143.6 17,960.8 18,851.0 19,769.9
净利润（净亏损以"－"号填列）
6 0 2 4 1 2 8 7 3 4 4
加:财务费用（税后） - - - - - - - - - - -
加：折旧 5,547.00 5,546.41 5,546.41 5,546.41 5,121.99 5,121.99 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57
加：摊销 - - - - - - - - - - -
减：资本性支出 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78
减：营运资金变动（负数为回收） 2.28 3.68 2.30 -3.70 -12.02 2.15 8.00 2.04 5.87 2.04 1.98
加：期末营运资金回收 - - - - - - - - - - -
461
加：期末固定资产回收 - - - - - - - - - - -
14,691.3 15,365.2 16,080.6 16,895.1 17,558.2 18,329.4 19,062.5 19,905.4 20,718.7 21,612.7 22,531.7
自由现金流
0 5 5 7 4 8 7 2 5 9 5
项目 2039 年 2040 年 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 2046 年 2047 年 2048 年 2049 年
20,713.5 21,692.5 22,874.4 23,922.6 25,004.7 26,121.5 27,274.3 28,464.1 29,692.3 30,960.1 32,268.6
净利润（净亏损以"－"号填列）
5 5 2 9 0 2 1 7 7 0 5
加:财务费用（税后） - - - - - - - - - - -
加：折旧 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57 5,120.57
加：摊销 - - - - - - - - - - -
减：资本性支出 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78
减：营运资金变动（负数为回收） 2.32 1.85 -12.50 1.27 1.18 1.09 0.99 0.89 0.79 0.68 0.57
加：期末营运资金回收 - - - - - - - - - - -
加：期末固定资产回收 - - - - - - - - - - -
23,475.0 24,454.4 25,650.7 26,685.2 27,767.3 28,884.2 30,037.1 31,227.0 32,455.3 33,723.2 35,031.8
自由现金流
2 9 1 1 1 2 1 7 7 1 7
项目 2050 年 2051 年 2052 年 2053 年 2054 年 2055 年 2056 年 2057 年 2058 年
净利润（净亏损以"－"号填列） 33,619.31 35,013.49 38,522.21 40,007.68 41,541.02 43,124.06 44,760.86 46,447.40 48,045.53
加:财务费用（税后） - - - - - - - - -
加：折旧 5,120.57 5,120.56 2,361.10 2,361.10 2,361.10 2,360.74 2,356.78 2,356.78 2,356.78
加：摊销 - - - - - - - - -
462
减：资本性支出 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78
减：营运资金变动（负数为回收） 0.45 0.33 -92.31 0.07 -0.06 -0.21 -0.48 -0.50 11.25
加：期末营运资金回收 - - - - - - - - -
加：期末固定资产回收 - - - - - - - - -
自由现金流 36,382.65 37,776.94 38,618.84 40,011.93 41,545.40 43,128.23 44,761.34 46,447.90 48,034.28
项目 2059 年 2060 年 2061 年 2062 年
净利润（净亏损以"－"号填列） 49,838.28 51,688.93 53,594.53 55,528.80
加:财务费用（税后） - - - -
加：折旧 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78
加：摊销 - - - -
减：资本性支出 2,356.78 2,356.78 2,356.78 2,356.78
减：营运资金变动（负数为回收） -0.45 -0.61 -0.36 -1.92
加：期末营运资金回收 - - - 38,948.14
加：期末固定资产回收 - - - -2,055.44
自由现金流 49,838.73 51,689.54 53,594.89 92,423.42
463
3）折现率的确定
①权益系统风险系数的确定
根据被估值单位的业务特点，估值人员通过 WIND 资讯系统查询了 7 家沪
深 A 股可比上市公司 2017 年 12 月 31 日的 β L 值（起始交易日期：2016 年 12 月
31 日；截止交易日期：2017 年 12 月 31 日），然后根据可比上市公司的所得税
率、资本结构换算成
β U 值，并取其平均值 0.6311 作为被估值单位的 β U 值。
取可比上市公司资本结构的平均值 119.2%作为被估值单位的目标资本结
构。被估值单位估值基准日执行的所得税税率为 25%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被估值单位
的权益系统风险系数。
β L 1 1 t D E β U
=1.1952
②市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的
高于无风险利率的回报率，由于目前国内 A 股市场是一个新兴而且相对封闭的
市场，一方面，历史数据较短，并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，投
资者结构、投资理念在不断的发生变化，市场波动幅度很大；另一方面，目前
国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂
的特有属性（存在非流通股），因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价包
含有较多的异常因素，可信度较差，国际上新兴市场的风险溢价通常采用成熟
市场的风险溢价进行调整确定，因此本次估值采用公认的成熟市场（美国市场）
的风险溢价进行调整，具体计算过程如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额
=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×（σ 股票/σ 国债）
464
根据上述测算思路和公式，计算确定本次市场风险溢价为 7.19%。
③企业特定风险调整系数的确定
由于测算风险系数时选取的为上市公司，与同类上市公司比，该类资产的
权益风险与上市公司相差较大。结合企业生产规模、抗风险能力等因素，本次
对特定风险调整系数取值为 1%。
④预测期折现率的确定
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被估值单位的权
益资本成本。
K e R f β MRP Rc
=13.47%
债务资本成本按企业银行贷款利率 6.34%计取，将上述确定的参数代入加
权平均资本成本计算公式，计算得出被估值单位的加权平均资本成本。
E D
WACC K e K d (1 t)
ED ED
=8.73%
4）测算结果
具体测算结果如下表所示：
465
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年
企业自由现金流 13,753.61 14,218.01 13,706.44 13,665.16 12,051.65 12,356.31 12,365.92 12,906.57 13,535.74 14,043.21
折现期（年） 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.9590 0.8820 0.8112 0.7461 0.6862 0.6311 0.5804 0.5338 0.4909 0.4515
企业自由现金流现值 13,189.71 12,540.28 11,118.66 10,195.58 8,269.84 7,798.07 7,177.18 6,889.53 6,644.69 6,340.51
项目 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年 2036 年 2037 年 2038 年
企业自由现金流 14,691.30 15,365.25 16,080.65 16,895.17 17,558.24 18,329.48 19,062.57 19,905.42 20,718.75 21,612.79 22,531.75
折现期（年） 10.50 11.50 12.50 13.50 14.50 15.50 16.50 17.50 18.50 19.50 20.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.4153 0.3819 0.3513 0.3231 0.2971 0.2733 0.2513 0.2311 0.2126 0.1955 0.1798
企业自由现金流现值 6,101.30 5,867.99 5,649.13 5,458.83 5,216.55 5,009.45 4,790.42 4,600.14 4,404.81 4,225.30 4,051.21
项目 2039 年 2040 年 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 2046 年 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年
企业自由现
23,475.02 24,454.49 25,650.71 26,685.21 27,767.31 28,884.22 30,037.11 31,227.07 32,455.37 33,723.21 35,031.87 36,382.65
金流
折现期（年） 21.50 22.50 23.50 24.50 25.50 26.50 27.50 28.50 29.50 30.50 31.50 32.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.1654 0.1521 0.1399 0.1287 0.1183 0.1088 0.1001 0.0921 0.0847 0.0779 0.0716 0.0659
466
企业自由现
3,882.77 3,719.53 3,588.53 3,434.39 3,284.87 3,142.60 3,006.71 2,876.01 2,748.97 2,627.04 2,508.28 2,397.62
金流现值
项目 2051 年 2052 年 2053 年 2054 年 2055 年 2056 年 2057 年 2058 年 2059 年 2060 年 2061 年 2062 年
企业自由现
37,776.94 38,618.84 40,011.93 41,545.40 43,128.23 44,761.34 46,447.90 48,034.28 49,838.73 51,689.54 53,594.89 92,423.42
金流
折现期（年） 33.50 34.50 35.50 36.50 37.50 38.50 39.50 40.50 41.50 42.50 43.50 44.50
折现率 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73% 8.73%
折现系数 0.0606 0.0557 0.0512 0.0471 0.0433 0.0399 0.0367 0.0337 0.0310 0.0285 0.0262 0.0241
企业自由现
2,289.28 2,151.07 2,048.61 1,956.79 1,867.45 1,785.98 1,704.64 1,618.76 1,545.00 1,473.15 1,404.19 2,227.40
金流现值
467
经测算，企业经营性资产价值估值结果为 204,828.82 万元。
5）收益法测算结果
①溢余资产价值的确定
经估值人员分析核实，企业在估值基准日溢余资产为 5,294.25 万元。
②非经营性资产价值的确定
对于估值基准日后未参与运营的其他应收款、其他流动资产共计 3,063.40 万元，
确认为非经营性资产；与非经营性资产相对应的其他应付款、应付利息及递延收益共计
406.09 万元确认为非经营性负债。非经营性资产及负债为 2,657.31 万元。
③有息负债的确定
企业估值基准日的有息负债为 91,314.56 万元。
④股东全部权益价值的计算
估值基准日股东全部股权价值＝企业净现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性
资产价值-有息负债价值
＝121,465.82 万元。
（4）住宅——三亚悦晟开发建设有限公司
1）收益期和预测期的确定
①收益期的确定
本次对于房地产类公司估值时，预测收益是以存量项目为基础，因此本次收益期
限是以存量项目开发销售完成作为收益期，亦采用有限年期进行估值。
②预测期的确定
基于房地产项目的特殊性，一般房地产项目公司收益法估值时，收益期与预测期
一致，都为项目的开发销售期。
2）预测期的收益预测
三亚悦晟开发建设有限公司主要为房地产开发公司，该类公司主要经营业务是房
屋开发销售。三亚悦晟开发建设有限公司主要业务产生的现金流入、开发成本现金流
468
出、管理费用、销售费用和相关税费等，分别预测如下：
① 收入预测
本次估值预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然后遵循我国现行
的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，研究了房地产市场的
现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前景
等因素，并依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研究编制的。估值机构在充分
考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，在上述各项假设和前提下进行了分析预测。
A.销售面积
根据项目的详细规划，并通过核实土地出让合同，建设用地规划许可证，建筑工
程规划许可证等证载所列面积作为项目规划建筑面积，将各项目中不可出售面积如公
共配套设施等从总规划建筑面积中予以扣除确定可出售面积。通过企业提供的项目节
点控制表确定项目建设周期和工程进度，测算各年度公司可销售面积。
根据企业提供的工程规划许可设计指标、测绘数据、销控表等相关资料，项目规
划各用途总可销售面积主要指标如下：
单位：平方米
项目 总面积
洋房 132,709.01
LOFT 22,854.51
售楼部 1,936.53
幼儿园 1,912.22
根据被估值单位提供的销售计划和实际开发情况，红塘湾中粮悦海项目未来销售
进度具体见下表：
单位：平方米
项目分期 物业类型 2018 年 2019 年
洋房 4,613.16
红塘湾项目一期 LOFT 5,699.94
售楼部 1,907.05
洋房 18,668.28 34,669.66
红塘湾项目二期 LOFT 9,257.57 1,028.62
幼儿园 1,935.04
469
B.销售金额的确定
根据被估值项目所处区位及物业类型，对未销售的房地产，根据估值基准日以前
已签约单价，结合该区域同类型房地产市场价格行情及趋势，预测未销售部分房地产
的可实现销售均价，从而确定未销售部分房地产开发总价值。将各年度可销售面积与
各年度销售平均单价相乘即可取得预测年度销售金额，其中已签约部分直接采用合同
收入作为销售金额。
单位：万元
销售收入
项目分期 物业类型
2018 年 2019 年
洋房 17,016.45
LOFT 16,544.40
红塘湾项目一期
售楼部 - 6,487.02
小计 33,560.86 6,487.02
洋房 59,655.08 64,138.87
LOFT 36,192.12 2,983.00
红塘湾项目二期 2,300.00
幼儿园 -
小计 95,847.20 69,421.87
②开发成本预测
房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费建筑安装工程费、市政管网工程
费、园林环境工程费、公共配套设施费、开发间接费等。根据本项目的开发计划和实
际开发情况预测未来开发成本的投入情况。开发成本预测如下：
单位：万元
类型 2018 年
土地成本 -
前期费 2,560.20
建筑安装装修工程费 21,830.21
园林环境工程费 2,920.51
社区管网工程费 916.89
配套设施费 431.72
开发间接费 895.13
③管理费用
470
三亚悦晟开发建设有限公司的管理费用主要是在管理过程中发生的各项费用。根
据三亚悦晟开发建设有限公司的经营计划和项目开发情况进行预测。预测本项目各年度
付现的管理费用如下表：
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年
管理费用 2,957.79 1,718.01 1500.00
④销售费用
三亚悦晟开发建设有限公司的销售费用主要是在房产销售及出租业务中发生的各
项费用，主要包括项目销售部门的工资、福利费、媒介广告费、宣传推广费、策划咨询
费、销售代理费等，全部为付现的费用。根据三亚悦晟开发建设有限公司的销售计划、
销售模式等情况进行预测。预测本项目各年度付现的销售费用如下表：
单位：万元
项目 2018 年 2019 年
销售费用 2,957.79 1,718.01
⑤税金及附加
涉及的税金及附加具体包括城市维护建设税、教育及地方教育附加费、房产税、
土地使用税、印花税、土地增值税等。
城建税为应缴增值税的 7%，教育费附加为应缴增值税的 3%，地方教育费附加为
应缴增值税的 2%。税基为增值税。
根据国税总局〔2016〕18 号公告相关规定，对于增值税，房地产开发企业中的一
般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收
率计税以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。对于新项
目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产
项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+10%）
企业为房地产开发公司，增值税当期预缴，项目结束后统一汇算清缴。一期为老
项目，适用简易计税方法按照 5%的征收率计税，二期为新项目，适用一般计税方法计
税，预征比例为 3%。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转
471
让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定
扣除项目金额以后的余额，实行四级超额累进税率，其税率如下：
档 税 速算扣除
级距 税额计算公式
次 率 系数
30
1 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 0% 增值额 30%
%
增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100% 40 增值额 40%-扣除项目金
2 5%
的部分 % 额 5%
增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 50 增值额 50%-扣除项目金
3 15%
200%的部分 % 额 15%
60 增值额 50%-扣除项目金
4 增值额超过扣除项目金额 200%的部分 35%
% 额 35%
另根据财税〔2016〕36 号文相关规定，转让房地产取得的收入为不含增值税收入，
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进
项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算
抵扣的，可以计入扣除项目。
企业的土地增值税根据当地税务部门对所开发项目规定，按预售收入 5%预征，待
项目结束后，统一进行汇算清缴。
单位：万元
项目 2018 年 2019 年
增值税 4,188.60 5,889.03
城市维护建设税 293.20 412.23
教育费附加 209.43 294.45
土地增值税 5,915.58 14,936.64
⑥营运资金
结合企业经营情况以及行业的经营特点，未来年度营运资金的预测是以估值基准
日的营运资金占用为基础，经调整后计算最低现金保有量确定的。
追加营运资金按以下公式计算：
以后年度需要追加的营运资金=当年度需要的营运资金－上一年度需要的营运资金
472
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年
当期所需营运资金 492.28 285.67 125.00
营运资金增加额 63,212.64 -206.62 -160.67
⑦自由现金流测算表
具体预测结果如下：
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年
现金流入 129,408.06 75,908.89 -
销售收入 129,408.06 75,908.89 -
现金流出 48,278.14 41,135.95 1,500.00
开发成本 29,554.65 - -
税金及附加 502.63 706.68 -
增值税 4,188.60 5,889.03 -
管理费用 2,957.79 1,718.01 1,500.00
营业费用 2,957.79 1,718.01 -
财务费用 - - -
其他业务利润
营业外收支净额 - - -
土地增值税 5,915.58 14,936.64 -
所得税 2,201.10 16,167.57 -
加:折旧及摊销 8.16 8.03
减:资本性支出
减:营运资金追加额 63,212.64 -206.62 -160.67
加:期末营运资金回收 125.00
加:期末固定资产回收
自由现金流量 17,925.44 34,987.59 -1,214.33
3）折现率的确定
①权益系统风险系数的确定
本次估值考虑到开发项目是房地产开发企业的主要经营产品，项目的开发投入、
销售模式、资金回笼、融资方式等与企业经营密不可分，其经营管理风险与企业风险
473
是一致的。根据被估值单位的业务特点，估值人员参考可比上市公司的 β L 值，然后根
据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成 β U 值，并取其平均值 0.7905 作为被估值
单位的 β U 值。
参照同类上市公司目前经营中的有息债务情况并结合企业实际经营和负债情况以
121.1%作为被估值单位的目标资本结构。被估值单位估值基准日执行的所得税税率为
25%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被估值单位的权益
系统风险系数。
β L 1 1 t D E β U
=1.5086
②市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无
风险利率的回报率，由于目前国内 A 股市场是一个新兴而且相对封闭的市场，一方
面，历史数据较短，并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，投资者结构、投资理
念在不断的发生变化，市场波动幅度很大；另一方面，目前国内对资本项目下的外汇
流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的特有属性（存在非流通股），因
此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价包含有较多的异常因素，可信度较差，国
际上新兴市场的风险溢价通常采用成熟市场的风险溢价进行调整确定，因此本次估值
采用公认的成熟市场（美国市场）的风险溢价进行调整，具体计算过程如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额
=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×（σ 股票/σ 国债）
根据上述测算思路和公式，计算确定本次市场风险溢价为 7.19%。
③企业特定风险调整系数的确定
三亚房地产市场状况较好，但受政策影响较大，存在一定的风险。综合考虑上述
情况，综合确定风险调整系数 Rc 取值为 2%。
④预测期折现率的确定
474
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被估值单位的权益资本
成本。经查询，我国发行的 10 年期国债的平均收益率为 3.8807%，故无风险报酬率取
3.8807%。
K e R f β MRP Rc
=16.73%
债务资本成本按企业银行贷款利率 6.34%计取，将上述确定的参数代入加权平均
资本成本计算公式，计算得出被估值单位的加权平均资本成本。
E D
WACC K e K d (1 t)
ED ED
=10.17%
4）测算结果
具体测算结果如下表所示：
单位：万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年
自由现金流量 17,925.44 34,987.59 -1,214.33
折现期 0.50 1.50 2.50
折现率 10.17% 10.17% 10.17%
折现系数 0.9527 0.8648 0.7849
折现值 17,077.57 30,257.27 -953.13
经测算，经营性资产价值估值为 46,381.70 万元。
5）收益法测算结果
①溢余资产价值
经估值人员分析核实，估值基准日溢余资金 72,104.76 万元。
②非经营性资产及负债价值
对于估值基准日后未参与运营的预付账款为 61.84 万元、其他应收款为 14,633.37
万元、递延所得税资产 1,272.93 万元，确认为非经营性资产；与非经营性资产相对应
的应付账款、其他应付款共计 20,315.34 万元确认为非经营性负债。非经营性资产及负
债为-4,347.20 万元。
475
③股东全部权益价值
股东全部权益价值=经营价值+长期股权投资价值+溢余资产+非经营性资产及负债
价值-付息债务价值
=46,381.70+0.00+72,104.76-4,347.20-0.00
=114,139.26（万元）
（七）采用收益法所涉及资产的承诺净利润计算过程
大悦城地产下属业务主要业态有酒店、写字楼、购物中心等商业型项目及住宅销售
等开发型地产业务。根据经营业态不同，承诺净利润计算过程分别如下：
1、商业型项目承诺净利润的计算过程
商业地产的收入主要为租金收入或酒店业务收入，该等业务下现金流与会计准则下
的收入、成本等匹配度较高，因此直接将商业地产收益法预测表中净利润作为承诺利润
值。
2、开发型项目承诺净利润的计算过程
开发型项目因涉及前期土地获取、项目开发建设、商品房预售、土地增值税预缴及
汇算清缴等事项，导致实际业务发生的现金流与会计准则下收入、成本确认存在较大的
不一致。为保证大悦城地产业务开发型项目业务利润承诺的准确性，需要进行一定的调
整：
（1）营业收入：采用收益法评估时，将对预测期内每一年销售现金流入进行预测，
由此可知开发项目在项目生命期内的总现金流入情况，该总现金流入扣除增值税后即为
预测期内开发项目的总营业收入。
（2）营业成本：根据开发项目前期的投入、开发成本的归集及预计发生的开发成
本，归集项目生命期开发涉及的总营业成本，并根据营业收入、营业成本的归集，计算
出涉及的土地增值税等相关税费。
（3）根据企业的销售计划，预测每年结算面积。将营业收入、营业成本及相关税
费按照会计准则，在预测期按照年结算面积进行分摊。
476
（4）根据营业收入的预测，行业通常的期间费用比例、项目的实际情况，预测项
目生命期内每年发生的期间费用。
（5）由上述（1）-（4）项，扣除企业所得税后，预测出承诺期内每年净利润情况，
作为大悦城地产承诺净利润值。
三、标的资产作价公允性及合理性的说明
（一）董事会对本次交易估值机构和评估机构的独立性、估值假设的合理性、估值方
法与目的的相关性以及估值定价的公允性的意见
1、董事会对本次交易估值机构的独立性、估值假设的合理性、估值方法与目的的
相关性以及估值定价的公允性的意见
公司董事会在充分了解本次交易的前提下，分别对估值机构的独立性、估值假设前
提的合理性、估值方法与估值目的的相关性、估值定价的公允性等事项发表如下意见：
（1）估值机构的独立性
安永担任本次交易标的资产的估值分析工作。在估值过程中，估值机构能够遵循相
关法律法规和资产估值准则，恪守独立、客观和公正的原则，与标的公司在过去、现时
和可预期的将来都没有利益关系，与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏见，
在本次估值中具备独立性。
（2）本次估值假设综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运营
情况，且相关估值假设设定符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合
标的资产的实际情况，估值假设具有合理性。
（3）估值机构在估值过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运
用了合规且符合标的资产实际情况和本次交易实际情况的估值方法，选用的可比公司恰
当、参照数据可靠；估值方法选用恰当，估值结论合理，估值方法与估值目的相关性一
致。
（4）本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的
资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈
利水平、品牌优势等因素。本次交易中，估值机构出具了《安永估值报告》，从独立估
值机构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性公允性。
477
2、董事会对本次交易评估机构的独立性、估值假设的合理性、估值方法与目的的
相关性以及估值定价的公允性的意见
（1）评估机构的独立性
中企华为本次交易标的资产提供了估值报告。在估值过程中，评估机构能够遵循相
关法律法规和资产估值准则，恪守独立、客观和公正的原则，与大悦城地产在过去、现
时和可预期的将来都没有利益关系，与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏
见，在本次估值中具备独立性。
（2）估值假设前提的合理性
本次估值假设综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运营情况，
且相关估值假设设定符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资
产的实际情况，估值假设具有合理性。
（3）估值方法与估值目的的相关性
中企华在估值过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规
且符合标的资产实际情况和本次交易实际情况的估值方法，选用的参照数据、资料可靠；
估值方法选用恰当，估值结论合理，估值方法与估值目的相关性一致。
（4）本次估值定价的公允性
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。中企华出具了《中企华估值报告》，从独立评估机构的角度分析本次
交易标的资产作价的合理性公允性。
（二）标的资产整体作价的合理性
本次交易标的资产分红前交易作价人民币 1,475,607.94 万元，综合考虑了行业可比
公司的估值水平、交易双方的总体业务情况、盈利能力、增长前景、抗风险能力等因素，
兼顾了交易双方股东的利益，具有公允性。如无特殊说明，本节如下对标的资产整体交
易作价公允性的分析，未考虑标的资产分红派息对交易价格之影响。
1、大悦城地产品牌优势突出，整合后有利于提升中粮地产竞争力
大悦城地产作为商业地产行业排名前三的商业地产公司，运营能力及土地获取能力
478
突出、品牌影响力大、市场关注度高，资产主要分布于一二线城市核心区位，商业价值
高。大悦城地产注入中粮地产后，将显著提升中粮地产的竞争力和影响力，带来巨大的
品牌溢价。
本次交易后，中粮地产与大悦城地产将在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方
面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。融资方面，通过增大体量、增
强信用，整合后的企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化；市场方面，整合后
中粮地产将更加有效地分配住宅与商业地产的资源，市场地位及市场份额也得到进一步
提升；人才方面，双方将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制，实
现人力资源的最优配置；土地获取方面，整合后的公司将拥有更多的话语权和灵活性，
土地获取能力进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；品牌方面，中粮地产将
对“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力，将
整合后的公司打造成为中国综合性房地产的旗舰平台。综上，在整合后上市公司的在各
方面均获得显著提升，为未来的发展带来广阔的上升空间，因此给予大悦城地产一定溢
价存在合理性。
2、标的资产作价位于估值机构出具的合理估值范围之内
参考过往采用估值报告分析作价公允性的案例，独立估值机构安永以 2017 年 12
月 31 日为估值基准日，基于目标公司财务数据、关键假设及信息，对标的资产作价的
合理性进行了分析，根据可比公司法和可比交易法分析，合理估值区间为人民币
1,192,598.27 万元至 1,695,801.40 万元。本次交易分红前作价 1,475,607.94 万元，位于上
述合理估值区间之内，具有公允性。
3、标的资产作价低于评估机构出具的明毅持有大悦城地产股权价值
为进一步佐证本次估值公允性，2018 年 11 月 13 日，中企华出具《中企华估值报
告》，对大悦城地产持有的商业型项目和开发型项目以收益法进行估值，以 2017 年 12
月 31 日及 2018 年 5 月 31 日为基准日，明毅持有的大悦城地产股权价值分别为 148.26
亿元及 152.96 亿元，均高于本次分红前交易对价 147.56 亿元。由此可见，本次交易定
价具有合理性及公允性。
4、标的资产作价较香港会计准则下大悦城地产净资产价值具有一定折价
截至 2017 年 12 月 31 日，大悦城地产按香港会计准则审计的、以公允价值模式计
479
量投资性房地产的账面净资产为人民币 2,701,851.70 万元，对应每股净资产 2.07 港元/
股。标的资产分红前交易作价 147.56 亿元对应港元 1.90 元/股，低于该账面净资产值
8.35%。
香港会计准则下，投资性房地产按公允价值模式进行后续计量，占资产总额比例较
大。大悦城地产持有的投资性房地产主要为商业地产，流动性较金融性资产偏弱，存在
一定的流动性折价空间。因此，本次交易对价更为接近采用公允价值模式计量的净资产
价值，同时进行了一定幅度的折让，体现了公允性，有利于保护中粮地产中小股东利益。
5、标的资产作价低于香港投资银行对大悦城地产的估值
2018 年以来，多家香港投资银行对大悦城地产出具研究报告。香港投资银行研究
机构普遍认为大悦城地产是一家优秀的商业地产公司，运营能力突出，成长空间广阔，
但由于受贸易战、流通盘相对较小、新建购物中心运营潜力尚未完全释放等因素影响，
目前股价处于深度低估状态。参考 6 家有代表性的投资银行对大悦城地产的每股净资产
价值（NAV，地产行业常用估值指标，指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，
地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后的净资产价值）估值区间为
2.24-4.60 港元/股，均高于 2.07 港元/股的每股账面净资产，也大幅高于本次交易标的资
产分红后估值水平 1.86 港元/股，具体如下：
单位：港元/股
定价（分红后）
投行名称 每股 NAV 值 报告发布时间
相对折价
汇丰银行 4.60 -59.57% 2018 年 8 月
星展银行 2.95 -36.95% 2018 年 8 月
高盛 2.24 -16.78% 2018 年 8 月
德意志银行 2.41 -22.82% 2018 年 3 月
摩根大通银行 3.26 -42.97% 2018 年 3 月
花旗银行 2.92 -36.30% 2018 年 3 月
平均值 3.06 -39.27%
中位值 2.94 -36.63%
数据来源：上述 NAV 来源于投资银行研究报告；涉及汇率折算的，按照报告引用汇率折算，无报
告引用汇率的，按报告出具当日人民银行外汇中间价折算。
6、标的资产作价相对中粮集团历史投资成本未有显著增加
480
中粮集团对大悦城地产的历史投资成本约为港元 1.74 元/股，系 2012 年来历次投资
的名义成本加权所得，具体情况如下：
中粮集团获得股份数量 每股价格
事项 时间
（股） （港元/股）
大悦城地产发行供股股 股份上市日为 2015 年 4
3,151,794,284 1.35
份 月 30 日
侨福建设向得茂发行股
股票上市日为 2013 年 12
份购买得茂下属物业资 5,988,199,222 2.00
月 19 日
产
得茂与侨福建设原股东
协议签署日为 2012 年 7
签署协议，收购侨福建 393,674,138 0.92
月 16 日
设股权
总股数及加权平均股价 9,533,667,644 1.74
根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议之补充
协议》，交易双方经协商同意，本次重组的交易对价确定为 1,475,607.94 万元（明毅获
得现金分红前），对应大悦城地产每股定价为 1.90 港元/股14，较历史投资成本 1.74 港
元/股增值 9.2%；鉴于 1.74 港元/股系 2012 年来历次投资的名义成本加权所得，考虑到
资金的时间成本，实际增值率将低于 9.2%。
7、交易作价与标的公司最近三年增资和股权转让价格的对比分析
最近三年大悦城地产分别于 2015 年 4 月及 2017 年 8 月进行了供股股份发行及股权
转让。2015 年 4 月供股，2017 年 8 月股权转让以及本次交易日期的标的资产收入、盈
利、市盈率、市净率、控制权溢价的情况如下：
2015 年 4 月供 2017 年 8 月
本次交易
股 股权转让
项目 公式 备注
2015/4/30 2017/8/21 2017/12/31
股份上市日 股份交割日 估值基准日
标的股权交易对价（港
A 1,233,045.13 1,592,285.28 1,735,396.85 -
币万元）
标的股权涉及股数（万
B 913,366.76 913,366.76 913,366.76 -
股）
交易对价对应的每股
C=A/B 1.35 1.74 1.90 -
价格（港币元/股）
采用当日中
国人民银行
汇率 D 0.78881 0.85275 0.85030
港币兑人民
币汇率中间
14本回复报告汇率按照基准日（2017 年 12 月 31 日）前 120 日汇率均值，即 1 港币=0.85030 人民币
计算
481
2015 年 4 月供 2017 年 8 月
本次交易
股 股权转让
项目 公式 备注
2015/4/30 2017/8/21 2017/12/31
股份上市日 股份交割日 估值基准日
价
标的股权交易对价
E=A*D 972,638.33 1,357,821.27 1,475,607.94 -
（人民币万元）
每股价格（人民币元/
F=E/B 1.06 1.49 1.62 -
股）
以港币计算
的本次交易
本次交易标的资产估 对价相对于
- 40.74% 8.99% -
值对应溢价（%） 供股及股权
转让对价的
溢价率
大悦城地产营业收入 2015/4/30
-
（人民币万元） 495,058.20 901,105.30 1,165,776.10 数据采用
2015 年 6 月
30 日 最 近
12 个 月 数
据 ；
大悦城地产归属于母 2017/8/21
公司股东净利润（人民 G 99,425.00 105,327.30 115,316.20 数据采用
币万元） 2017 年 6 月
30 日 最 近
12 个 月 数
据，均为重
述口径
2015/4/30
数据采用
2015 年 6 月
30 日数据；
大悦城地产归属于母
2017/8/21
公司股东净资产（人民 H 2,698,420.40 数据采用
2,523,284.30 2,649,094.80
币万元） 2017 年 6 月
30 日数据，
均为重述口
径
大悦城地产发行在外
普通股及可转换优先 I 1,532,642.56 1,532,642.56 1,532,642.56 -
股总股本（万股）
对应大悦城地产 100%
J=E*I/
股权估值（人民币万 1,632,101.11 2,278,443.62 2,476,091.35 -
B
元）
隐含市盈率 K=J/G 16.42x 21.63x 21.47x -
隐含市净率 L=J/H 0.65x 0.86x 0.92x -
大悦城地产当日收盘 2015 年 4 月
价 - 1.62 1.19 1.26 30 日 的 交
（港币元/股） 易为供股，
482
2015 年 4 月供 2017 年 8 月
本次交易
股 股权转让
项目 公式 备注
2015/4/30 2017/8/21 2017/12/31
股份上市日 股份交割日 估值基准日
交易不涉及
控股权溢价
。2017 年 8
月 21 日的
隐含控制权
溢价=交易
对价对应的
控股权溢价或隐含控 每股价格/
- - 46.22% 39.44%
股权溢价 当日收盘价
-1；2017 年
12 月 31 日
控股权溢价
引用自估值
报告中采用
的控股权溢
价
注 1：数据基于大悦城地产年报、公司管理层提供的数据以及 Capital IQ。
注 2：根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》，大悦城地产在本次交易采用瑞华据企业会计准
则编制的审计报告，备考审阅报告中会计准则与备考架构下的母公司中粮地产一致，投资性房地产均采
用成本法计量；上表中引用的数据为大悦城地产在上市地公开披露的财务数据，主要为德勤根据香港会
计准则编制的审计报告，其中，投资性房地产采用公允价值计量，因此归母净利润及归母净资产金额与
重组报告披露金额存在一定差异。
（1）2015 年 4 月供股和股权转让与本次交易之间标的资产估值差异的合理性分析
1）2015年4月供股和本次交易之间标的资产估值差异的合理性分析
①2015年4月供股交易背景
2015年4月，大悦城地产向其股东按每持有2股获发1股的比例，以港币1.35元/股的
价格，共发行 4,743,708,286股股份，发行完成后大悦城地产已发行普通股增加至
14,231,124,858股，其中得茂持有9,510,837,644股。
②本次交易与2015年4月供股之间标的资产估值差异的合理性
由于本次交易为控制性股权转让，交易定价中体现了为获得控股权所付出的溢价。
需要经过控股权溢价调整，才能与2015年4月供股定价进行直接比较。选取控制权溢价
时，独立财务顾问及估值机构参考了近年中国公司收购境外上市公司并且发生控股权转
移的交易案例控股权溢价情况如下表所示：
483
控股溢价-基于
公布日期 收购方名称 标的公司名称 收购股权比例 收购前一月的市
值
同方股份有
2017/06/17 中国医疗网络有限公司 27.63% 21.62%
限公司
供销大集集
中国顺客隆控股有限公
2017/01/24 团股份有限 55.80% 13.18%
司
公司
泛海控股股
2016/11/03 华富国际控股有限公司 52.45% 53.33%
份有限公司
美的集团股 KUKA
2016/05/26 81.04% 65.89%
份有限公司 Aktiengesellschaft
广汇汽车服
2015/12/11 宝信汽车集团有限公司 75.00% 73.12%
务股份公司
中弘控股股
2015/10/12 卓高国际集团有限公司 66.10% 39.44%
份有限公司
中弘控股股
2015/07/10 开易控股有限公司 72.79% 17.47%
份有限公司
中国东方资
产管理（国 上海证大房地产有限公
2015/02/12 50.03% 38.89%
际）控股有限 司
公司
厦门建发股
2014/12/12 西南环保发展有限公司 75.00% 75.63%
份有限公司
最小值 13.18%
第一四分位数 21.62%
中位数 39.44%
平均值 44.29%
第三四分位数 65.89%
最大值 75.63%
注1：数据基于相关上市公司年报，Capital IQ。
注2：由于中国上市公司收购境外地产类上市公司的交易案例较少，不足以形成样本，因此适当扩大了市
场研究边界。控股权溢价是指控股权发生转移时，相对于少数股权持有者的股价，买方愿意为获得控股
权而支付的溢价。买方通常希望通过获得控股权达到对公司有重大影响，主要为：对董事会和管理层的
控制；对公司发展战略和决策的控制；以及，获得公司现金流使用权和分配权等。其溢价水平主要取决
于交易双方的博弈情况。
本次交易的估值过程中，选取了中国公司收购境外上市公司交易案例中按收购前一
个月的市值计算的溢价率中位数39.44%作为控股权溢价。如上表所示，本次交易对价对
应的大悦城地产股价约为港币1.90元/股，剔除控股权溢价后约为港币1.36元/股。与2015
年4月供股定价港币1.35元/股差异仅为0.93%，差异较小。
剔除控股权溢价后的市盈率、市净率见下表：
484
项目 2015 年 4 月供股 2017 年 12 月 31 日本次交易
调整后隐含市盈率 16.42x 15.40x
调整后隐含市净率 0.65x 0.66x
对比2015年4月供股和本次交易之间,标的资产收入增加、盈利增加、资产增加，调
整后隐含市盈率及市净率差异较小，不影响本次估值的合理性。
此外，结合前次股东入股对标的资产的贡献程度来说，大悦城地产于2013年12月发
行股份购买包括多个大悦城购物广场在内的商业物业，2015年4月供股的募集资金主要
用于支付剩余收购款，以完成优质资产的注入。经过整合期，2015年起新注入资产与大
悦城地产的协同效应逐步凸显，盈利空间得到释放。2015年至2017年，大悦城地产香港
会计准则下营业收入及净利润均有所增长，为本次交易的估值提供了良好基础。
2）2017年8月股权转让和本次交易之间标的资产估值差异的合理性分析
①2017年8月股权转让交易背景
根据中粮香港和得茂签署的《转让书》，以及明毅和中粮香港签署的《转让书》，2017
年8月，得茂将其持有的大悦城地产9,133,667,644股普通股股份协议转让至中粮香港，
中粮香港以前述受让的股份作为对价，认购明毅向其发行的股份。股权转让总对价为港
币15,922,852,752.40元，折合大悦城地产股价约为港币1.74元/股。
②本次交易与2017年8月股权转让之间溢价的合理性
中粮香港及明毅均为中粮集团全资持有的境外注册企业，因此2017年8月股权转让
属于央企集团的内部重组，交易定价需要满足《中央企业境外国有产权管理暂行办法》
（国务院国有资产监督管理委员会令第27号）第十三条“中央企业在本企业内部实施资
产重组，转让方为中央企业及其直接或者间接全资拥有的境外企业，受让方为中央企业
及其直接或者间接全资拥有的境内外企业的，转让价格可以以评估或者审计确认的净资
产值为底价确定”的规定（而非参考市盈率、市净率等指标），该价格高于大悦城地产2016
年12月31日成本法下的每股归属于母公司的净资产值约港币0.95元（以上述交易协议签
署日即2017年8月21日汇率中间价港币1元=0.85275元人民币进行计算）。在满足上述国
资监管要求的前提下，上述交易价格主要参考中粮集团对大悦城地产的历史投资成本即
港币1.74元/股最终确定。
485
本次交易对价对应约为港币1,735,396.85万元，与2017年8月股权转让定价港币
1,592,285.28万元，差异约为9.0%。
本次交易定价稍高于上述交易定价主要因为在本次交易中，交易双方除考虑对标的
资产历史投资价值及净资产价值外，对标的公司可比公司及可比交易估值、标的资产的
资产状况、盈利水平、品牌优势等因素进行综合考虑，兼顾了交易双方的利益。
（2）2015年4月供股和2017年8月股权转让之间标的资产估值差异的合理性分析
如上所述，2017年8月股权转让属于中粮集团全资子公司之间的内部交易，因此定
价在满足国资监管要求的前提下主要参考中粮集团对大悦城地产的历史投资成本确定。
中粮集团对大悦城地产的历史投资成本约为港币1.74元/股，系2012年来历次投资的名义
成本加权所得；2017年8月股权转让交易对价对应大悦城地产股价亦为港币1.74元/股，
因此定价具有合理性。
此外，2017年8月股权转让为控制性股权转让，若引用本次交易中选取的控股权溢
价，即39.44%计算，扣除控股权溢价之后的2017年8月股权转让对价为港币1.25元/股，
与2015年4月供股定价港币1.35元/股差异仅为-7.4%，差异较小。
因此，2015年4月供股至2017年8月股权转让期间标的资产估值差异具有合理性。
综上所述，供股和股权转让之间、供股和股权转让与本次交易作价之间标的资产估
值出现差异系综合考虑了标的资产收入和盈利变化情况、市盈率、市净率、前次股东入
股后对标的资产贡献程度、控股权溢价情况等因素后的结果，具有合理性。
（三）后续经营过程中相关变化趋势及其对估值的影响
从宏观环境来看，近年来我国经济平稳向好、产业结构持续优化、金融、餐饮、零
售、住宿等第三产业稳健发展，城镇化与区域经济一体化稳步推进，为商业地产长远发
展奠定良好的宏观环境基础；从政策环境来看，随着各级、各地区房地产宏观调控政策
的细化与落地，商业地产行业在未来一定时间内，仍将接受较为严格的监管和调控措施，
对推动商业地产行业规范、稳定发展具有重要指导作用；从行业发展来看，我国房地产
行业在经过近几年高速发展后，供需矛盾逐渐缓解，房地产企业从激烈竞争逐步转向整
合兼并，集中度不断上升，有利于资本实力强大并且运作规范的商业地产企业将逐步获
得更大的竞争优势，在细分领域不断提升实力，进行差异化竞争。上述变化趋势为大悦
城地产后续经营提供了良好的契机，有利于提高竞争力及盈利能力。
486
本次交易完成后，上市公司将根据市场环境的变化积极、及时地采取应对措施，把
握机遇、应对挑战，对标的公司进行业务支持，以助力标的公司业务纵深发展，不断提
高竞争能力。
（四）对估值结果未进行敏感性分析的说明
本次《安永估值报告》采用可比公司及可比交易法对定价合理性及公允性进行分析，
估值范围取决于外部参考对象估值水平，不受交易标的成本、价格、销量、毛利率等指
标变动影响，故未对估值结果按上述指标进行敏感性分析。
本次《中企华估值报告》采用资产基础法对标的公司所有者权益进行估值，估值结
论取决于标的公司截至估值基准日的资产负债情况，不受交易标的成本、价格、销量、
毛利率等指标变动影响。《中企华估值报告》对下属长期股权投资公司部分采用资产基
础法估值，部分采用收益法估值，涉及下属长期股权投资公司众多、业务形态较为复杂，
故未对估值结果按上述指标进行敏感性分析。
（五）对交易定价未考虑协同效应的说明
本次交易完成后，上市公司将持有大悦城地产控股权。交易将为上市公司主营业务
注入新的商业地产元素，使上市公司既能通过开发性业务的高周转实现现金回流，又能
分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，有利于改善公司的持续经营能力，提
高公司的竞争力。
但由于双方未来整合存在一定的不确定性，出于谨慎性原则，在本次估值过程中未
考虑上市公司与标的公司可能产生的协同效应。
四、独立董事对本次交易估值事项意见
（一）董事会对本次交易估值机构的独立性、估值假设的合理性、估值方法与目的的
相关性以及估值定价的公允性的意见
中粮地产第九届董事会第十八次会议审议了本次交易的相关议案。根据《中华人民
共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、中国证券监督管理委员会（以下简称“中
国证监会”）发布的《上市公司重大资产重组管理办法》、《上市公司证券发行管理办法》、
《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》、《深圳证券交易所股票上市规则》、
《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号--上市公司重大资产重组》、上
487
市公司业务办理指南第 10 号——重大资产重组》等有关法律、法规、规范性文件以及
《中粮地产（集团）股份有限公司章程》等有关规定，公司现任独立董事审阅了公司董
事会提供的相关资料，并基于独立判断立场，对估值机构的独立性、估值假设前提的合
理性、估值方法与估值目的的相关性以及估值定价的公允性发表如下意见：
“1、估值机构的独立性
安永（中国）企业咨询有限公司担任本次交易标的资产的估值分析工作。在估值过
程中，估值机构能够遵循相关法律法规和资产估值准则，恪守独立、客观和公正的原则，
与标的公司在过去、现时和可预期的将来都没有利益关系，与有关当事方及相关人员没
有任何利益关系和偏见，在本次估值中具备独立性。
2、估值假设前提的合理性
本次估值假设综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运营情况，
且相关估值假设设定符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资
产的实际情况，估值假设具有合理性。
3、估值方法与估值目的的相关性
估值机构在估值过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合
规且符合标的资产实际情况和本次交易实际情况的估值方法，选用的可比公司恰当、参
照数据可靠；估值方法选用恰当，估值结论合理，估值方法与估值目的相关性一致。
4、本次估值定价的公允性
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。本次交易中，估值机构出具了《中粮地产（集团）股份有限公司拟收
购 VIBRANT OAK LIMITED 持有的大悦城地产有限公司 9,133,667,644 股普通股股份项
目估值报告》，从独立估值机构的角度分析本次交易标的资产估值作价的合理性公允性。
我们认为，公司本次交易所选聘的估值机构具有独立性，估值假设前提合理，估值
方法与估值目的具有相关性，出具的资产估值报告的估值结论合理，估值定价公允。”
488
（二）董事会对本次交易评估机构的独立性、估值假设的合理性、估值方法与目
的的相关性以及估值定价的公允性的意见
中粮地产第九届董事会第二十九次会议审议了继续推进本次交易的相关议案。根据
《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、中国证监会发布的《上市公
司重大资产重组管理办法》、《上市公司证券发行管理办法》、《关于规范上市公司重
大资产重组若干问题的规定》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26
号--上市公司重大资产重组》、《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律、法规、
规范性文件以及《中粮地产（集团）股份有限公司章程》等有关规定，公司现任独立董
事对公司提供的本次交易所涉及事项的相关材料进行了认真、全面的审查，听取了有关
人员对本次交易方案及整体安排的介绍，经认真审阅相关文件、审慎分析后，独立董事
特此发表独立意见如下：
1、评估机构的独立性
中企华为本次交易标的资产提供了估值报告。在估值过程中，评估机构能够遵循相
关法律法规和资产估值准则，恪守独立、客观和公正的原则，与大悦城地产在过去、现
时和可预期的将来都没有利益关系，与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏
见，在本次估值中具备独立性。
2、估值假设前提的合理性
本次估值假设综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运营情况，
且相关估值假设设定符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资
产的实际情况，估值假设具有合理性。
3、估值方法与估值目的的相关性
中企华在估值过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规
且符合标的资产实际情况和本次交易实际情况的估值方法，选用的参照数据、资料可靠；
估值方法选用恰当，估值结论合理，估值方法与估值目的相关性一致。
4、本次估值定价的公允性
489
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。本次交易中，中企华出具了《中企华估值报告》，从独立评估机构的
角度分析本次交易标的资产作价的合理性公允性。
我们认为，公司本次交易所选聘的评估机构具有独立性，估值假设前提合理，估值
方法与估值目的具有相关性，出具的估值报告的估值结论合理，估值定价公允。”
490
第八章 本次交易主要合同
一、《发行股份购买资产协议》主要内容
（一）合同主体及签订时间
2018 年 3 月 29 日，中粮地产与交易对方签署了附条件生效的《发行股份购买资产
协议》，对本次交易双方的权利、义务等事项进行了明确约定。
（二）交易价格及定价依据
本次交易的交易价格以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历史
投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素，并经交易双方协商，标的资产的预估值为 1,475,607.94 万元，标的资
产的交易价格暂定为 1,475,607.94 万元。
交易双方一致同意，如在估值基准日至标的资产交割日期间，标的公司进行权益分
派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份
获得相应股份，则该等股份应一并向中粮地产转让。如在估值基准日至中国证监会并购
重组委召开会议审核本次交易前，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股
等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价
格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公开发行股份的数量相应减少；具体公式为：减
少发行的股份数量=明毅获得的分红现金金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格；
如在中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易后，目标公司进行权益分派、资本公
积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明
毅应向中粮地产支付该等现金金额。
（三）支付方式
交易双方同意，上市公司以非公开发行股份方式购买交易对方持有的目标公司
9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦
城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%）。
491
（四）非公开发行股份方案
双方一致同意，本次发行的主要条款和条件包括：
1、本次发行的股份种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币 1.00
元。
2、本次重组发行的定价基准日为中粮地产第九届董事会第十七次会议决议公告日。
双方协商确定本次发行股份购买资产的发行价格为 6.89 元/股，该价格不低于定价基准
日前 60 个交易日中粮地产股票交易均价的 90%，符合《重组管理办法》的有关规定。
最终发行价格尚须经中粮地产股东大会批准。
3、中粮地产向明毅非公开发行新股数量按照如下方式计算：中粮地产向明毅非公
开发行新股数量=标的资产的交易价格/发行价格（如根据协议约定对发行价格进行调
整，则按调整后确定的发行价格计算）。明毅以其所持标的资产认购中粮地产非公开发
行的新股后，剩余不足以认购 1 股新股的部分，将无偿赠与中粮地产，即依据上述公式
确定的发行股票数量不为整数的，舍去尾数，向下调整为整数。按此公式，中粮地产向
明毅公开发行新股数量为 2,141,666,095 股。
如公司根据发行股份价格调整方案对发行价格进行调整，或者交易双方根据协议约
定对标的资产交易价格进行调整，公司向明毅非公开发行股份的数量根据调整后的发行
价格和标的资产交易价格进行相应调整。
以上发行股份数量尚需提交公司股东大会批准并经中国证监会核准，发行股票的数
量以中国证监会最终核准的股数为准。
4、在中粮地产第九届董事会第十七次会议决议公告日至中国证监会并购重组审核
委员会召开会议审核本次交易前，如果出现下列情形之一，双方同意中粮地产董事会有
权在 10 个工作日内召开会议审议决定是否对本次发行股份购买资产的发行价格进行调
整，本次交易标的资产的交易价格不进行调整：
（1）深证综指（399106）在任一交易日前的连续 30 个交易日中有至少 20 个交易
日（包括本数）收盘点数较中粮地产因本次交易首次停牌日前一交易日即 2017 年 7 月
21 日的收盘点数（即 1,845.81 点）跌幅超过 10%（不包括 10%）；
（2）深证房地产指数（399637）在任一交易日前的连续 30 个交易日中有至少 20
492
个交易日（包括本数）收盘点数较中粮地产因本次交易首次停牌日前一交易日即 2017
年 7 月 21 日的收盘点数（即 5,838.31 点）跌幅超过 10%（不包括 10%）。
如中粮地产董事会决定对发行价格进行调整的，发行价格调价基准日为审议发行价
格调整事项的董事会决议公告日，本次发行股份购买资产的发行价格调整为不低于调价
基准日前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日（不包括调价基准日当日）的公
司股票交易均价之一的 90%。如中粮地产在审议本次交易的股东大会决议公告日后对发
行价格调整的，则调整后的发行价格无须提交中粮地产股东大会再次审议。
如中粮地产根据前款规定对发行价格进行调整，中粮地产向明毅非公开发行新股数
量根据调整后的发行价格进行相应调整，即中粮地产向明毅非公开发行新股数量=标的
资产的交易价格/调整后的发行价格。
若中粮地产股票在本次发行的定价基准日至本次发行日期间发生权益分派、公积金
转增股本、配股等除息、除权行为，本次发行价格将作相应调整，发行股份数量也随之
进行调整，具体调整公式如下：
假设调整前每股发行价格为 P0，每股送股或转增股本数为 N，每股增发新股或配
股数为 K，增发新股价或配股价为 A，每股派息为 D，调整后发行价格为 P1（调整值
保留小数点后两位，最后一位实行四舍五入），则：
派息：P1＝P0－D
送股或转增股本：P1＝P0/（1＋N）
增发新股或配股：P1＝（P0＋AK）/（1＋K）
假设以上三项同时进行：P1＝（P0－D＋AK）/（1＋K＋N）
（五）限售期
本着有利于重组后中粮地产持续稳定发展，明毅就因本次发行股份购买资产取得的
中粮地产股份的锁定期承诺如下：
1、明毅因本次发行股份购买资产取得的中粮地产股份，自股份发行结束之日起届
满 36 个月之日和明毅与中粮地产另行签订的《发行股份购买资产之减值补偿协议》及
其补充协议（如有）中约定的补偿义务履行完毕之日中的较晚日前不得转让或上市交易
（按照《发行股份购买资产之减值补偿协议》其补充协议（如有）进行回购或赠送的股
493
份除外）；
2、本次交易完成后 6 个月内如中粮地产股票连续 20 个交易日的收盘价低于发行价，
或者交易完成后 6 个月期末收盘价低于发行价的，明毅因本次交易取得的中粮地产股票
的锁定期自动延长至少 6 个月；
3、明毅本次认购的中粮地产股份的最终限售期由中粮地产股东大会授权中粮地产
董事会根据相关法律法规的规定及主管部门审核要求进行调整，对于该等调整，明毅应
本着诚实信用及促进本次交易完成的原则，竭尽最大努力与中粮地产协商达成最终限售
安排；
4、如本次交易因涉嫌所提供或披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确以前，明
毅不转让其在中粮地产拥有权益的股份。
（六）标的资产交割
1、双方一致同意，本次交易依法获得所有必须的批准、核准和备案之日起 10 个工
作日内，明毅应开始为中粮地产办理该协议项下标的资产的交割，即将目标公司的股东
由明毅变更为中粮地产，并依法办理目标公司股东变更登记手续。
2、双方一致同意，标的资产交割后，中粮地产应负责尽快办理如下事项以完成本
次非公开发行的具体发行事宜，包括但不限于办理本次非公开发行涉及的验资手续、向
深交所和证券登记结算公司办理将本次非公开发行股票登记至明毅名下的手续、向工商
登记主管机关办理中粮地产注册资本变更登记手续、向深交所办理本次非公开发行股票
挂牌交易手续等。自非公开发行股份登记至明毅名下之日起，明毅即合法拥有所认购股
份并享有相应的股东权利。
（七）期间损益归属安排
双方一致同意，过渡期间内，标的公司运营所产生的归属于明毅的盈利或亏损均由
中粮地产承担。
（八）滚存未分配利润安排
双方同意，本次发行完成后，由中粮地产新老股东共同享有本次发行前的滚存未分
配利润。
494
（九）标的资产所涉人员安排、债权债务的处理
双方一致同意，本次交易的标的资产为股权资产，不涉及大悦城地产的人员安置问
题。
本次交易后，大悦城地产仍为独立存续的实体，本次交易不涉及大悦城地产债权债
务转移问题，大悦城地产对其现有的债权债务在本次交易完成后依然以其自身的名义享
有或承担。
（十）生效条件
双方一致同意，《发行股份购买资产协议》在签署后成立，在下列条件全部成就后
生效：
1、双方法定代表人或授权代表签字、并加盖各自公章；
2、本次交易经中粮地产的董事会和股东大会批准；明毅已就其参与本次交易履行
内部的审批程序或取得必要批准或认可；
3、国有资产监督管理机构及其授权单位对本次交易方案予以批准；
4、国家发改委对本次交易境外投资予以核准或备案；
5、商务部对本次交易涉及境外战略投资者认购中粮地产新增股份及其他相关事项
予以批准或备案；
6、商务部完成对本次交易涉及的经营者集中审查；
7、中国证监会对本次交易予以核准；
8、获得其他必需的审批或授权（如有）。
（十一）违约责任
上市公司与交易对方约定，除不可抗力因素外，任何一方如未能履行其在该协议项
下之义务或承诺或所作出的陈述或保证失实或严重有误，则该方应被视作违反该协议。
违约方应依该协议约定和法律规定向守约方承担违约责任，赔偿守约方因其违约行
为而遭受的所有损失（包括为避免损失而支出的合理费用）。
495
二、《发行股份购买资产协议之补充协议》主要内容
（一）合同主体及签订时间
2018 年 4 月 24 日，中粮地产与交易对方分别签署了附条件生效的《发行股份购买
资产协议之补充协议》，对本次交易双方的权利、义务等事项进行了明确约定。
（二）交易价格
双方一致同意，本次发行股份购买资产标的资产的交易价格为 1,475,607.94 万元。
（三）发行股份购买资产的发行股份数量
中粮地产以非公开发行股份方式购买明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通
股，占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可
转换优先股合计股份总数的 59.59%，以交易价格 1,475,607.94 万元和发行价格 6.89 元/
股计算，中粮地产向明毅发行股份共计 2,141,666,095 股。
以上发行股份数量尚需提交中粮地产股东大会批准并经中国证监会核准，发行股份
的数量以中国证监会最终核准的股数为准。
在中粮地产股东大会审议通过本次发行股份价格调整方案后至中国证监会并购重
组审核委员会召开会议审核本次交易前，如果出现下列情形之一，双方同意中粮地产董
事会有权在 10 个工作日内召开会议审议决定是否对本次发行股份购买资产的发行价格
进行调整，本次交易标的资产的交易价格不进行调整：
（1）深证综指（399106）在任一交易日前的连续 30 个交易日中有至少 20 个交易
日（包括本数）收盘点数较中粮地产因本次交易首次停牌日前一交易日即 2017 年 7 月
21 日的收盘点数（即 1,845.81 点）跌幅超过 10%（不包括 10%）；
（2）深证房地产指数（399637）在任一交易日前的连续 30 个交易日中有至少 20
个交易日（包括本数）收盘点数较中粮地产因本次交易首次停牌日前一交易日即 2017
年 7 月 21 日的收盘点数（即 5,838.31 点）跌幅超过 10%（不包括 10%）。
如中粮地产董事会决定对发行价格进行调整的，发行价格调价基准日为审议发行价
格调整事项的董事会决议公告日，本次发行股份购买资产的发行价格调整为不低于调价
基准日前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日（不包括调价基准日当日）的公
司股票交易均价之一的 90%。如中粮地产在审议本次交易的股东大会决议公告日后对发
496
行价格调整的，则调整后的发行价格无须提交中粮地产股东大会再次审议。
如中粮地产根据前款规定对发行价格进行调整，中粮地产向明毅非公开发行新股数
量根据调整后的发行价格进行相应调整，即中粮地产向明毅非公开发行新股数量=标的
资产的交易价格/调整后的发行价格。
（四）生效条件
双方一致同意，《发行股份购买资产协议之补充协议》自双方签署日起成立，自《发
行股份购买资产协议》生效之日起生效。
双方一致同意，《发行股份购买资产协议之补充协议》于《发行股份购买资产协议》
终止或双方协商一致解除时终止。
三、《减值补偿协议》主要内容
（一）合同主体及签订时间
2018 年 3 月 29 日，中粮地产与交易对方签署了附条件生效的《减值补偿协议》。
（二）减值测试及补偿方案
双方一致同意，交易对方拟对标的资产的减值部分按照《减值补偿协议》的约定对
中粮地产进行补偿。减值承诺期为本次交易实施完毕（即标的资产交割完毕）当年及其
后连续两个会计年度，即：假定本次交易于 2018 年度内实施完毕，交易对方对公司的
减值补偿期间为 2018 年、2019 年、2020 年。如果本次交易实施完毕的时间延后，则减
值承诺期相应顺延。在减值承诺期届满之日起 4 个月内，由上市公司聘请评估机构或估
值机构对标的资产进行评估或估值，并出具专项评估报告或估值报告。根据评估结果或
估值结果，由上市公司对标的资产进行减值测试，并聘请具有证券期货相关业务资格的
会计师事务出具减值测试专项审核报告。经减值测试，如标的资产期末价值较本次重组
的标的资产交易价格出现减值，则交易对方向中粮地产就减值部分进行股份补偿，补偿
的股份数量=标的资产期末减值额/本次发行股份购买资产的每股发行价格。
上述期末减值额指标的资产的交易价格减去期末标的资产的评估值或估值，并应扣
除减值承诺期内标的资产股东增资、减资、接受赠与以及利润分配的影响。
在交易对方需按照协议的规定进行补偿的情况下：
497
1、如中粮地产在减值承诺期内实施转增或送股分配，则应对补偿的股份数量按照
下述公式进行相应调整：
调整后补偿的股份数量=按前述公式计算的补偿的股份数量× (1＋转增或送股比例)
如中粮地产在减值承诺期内实施多次转增或送股分配，则补偿的股份数量需依该公
式依次进行调整。
2、如中粮地产在减值承诺期内实施现金分配，交易对方应将其需补偿的股份数量
所对应的现金分配金额作相应返还，返还金额的计算公式为：
返还金额=补偿的股份数量×每股已分配现金（以税后金额为准）
如中粮地产在减值承诺期内实施多次现金分配，则返还金额需依此公式依次进行调
整。
根据《减值补偿协议之补充协议》，交易双方约定，在遵守《减值补偿协议》的前
提下，如在本次交易的估值基准日至标的资产交割日期间，大悦城地产进行权益分派、
资本公积金转增股本、配股等情形，减值测试补偿将按下列约定相应进行调整或不调整：
（1）如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一
并向中粮地产转让。此种情形下，减值补偿不受影响。
（2）如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，大悦城
地产进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644
股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公
开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金
金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格。此种情形下，标的资产的交易价格因现
金分红已相应调减，在减值测试时应适用调减后的交易价格。
（3）如在中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易后，大悦城地产进行权益
分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获
得现金，则明毅应向中粮地产支付该等现金金额。此种情形下，标的资产的交易价格不
调整，在减值测试时应以《发行股份购买资产协议》及其补充协议约定的标的资产交易
价格为准。减值承诺期届满后，标的资产期末减值额为标的资产的交易价格减去期末标
的资产的评估值或估值，并应扣除过渡期内标的资产现金分红的影响。
498
（三）补偿上限
双方一致同意，明毅的补偿总金额应不超过上市公司根据《发行股份购买资产协议》
及其补充协议向明毅支付的交易总额，且明毅补偿的股份数量不超过上市公司根据《发
行股份购买资产协议》及其补充协议向明毅发行股份的总数（包括该等股份因送股、转
增股本、配股所相应增加的股份数）。
（四）补偿的实施
在减值承诺期届满时，根据《减值补偿协议》之有关约定，如交易对方向中粮地产
进行股份补偿的，中粮地产应在减值测试专项审核报告出具后 4 个月内召开董事会及股
东大会、审议关于回购交易对方应补偿的股份并注销的方案，并履行通知债权人等法律、
法规关于减少注册资本的相关程序。中粮地产就交易对方补偿的股份，首先采用股份回
购注销方案，如股份回购注销方案因未获得中粮地产股东大会审议通过或因未获得相关
债权人认可等原因而无法实施的，中粮地产将进一步要求交易对方将应补偿的股份赠送
给其他股东，具体如下：
若中粮地产股东大会审议通过股份回购注销方案，则中粮地产以 1 元的总价回购并
注销明毅应补偿的股份，并在股东大会决议公告后 5 个工作日内将股份回购数量书面通
知明毅。明毅应在收到中粮地产书面通知之日起 10 个工作日内根据中粮地产指令、及
时配合中粮地产办理该等股份的注销事宜。
若上述股份回购注销事宜因未获得中粮地产股东大会审议通过或因未获得相关债
权人认可等原因而无法实施，则中粮地产将在股东大会决议公告后 5 个工作日内书面通
知明毅实施股份赠送方案。明毅应在收到中粮地产书面通知之日起 2 个月内，根据中粮
地产指令，及时配合中粮地产办理将当年应补偿的股份赠送给中粮地产上述股东大会股
权登记日登记在册的除明毅之外的其他股东的相关手续，除明毅之外的其他股东按照其
持有的中粮地产股份数量占股权登记日扣除明毅持有的股份数后中粮地产总股本的比
例获赠股份。
自明毅应补偿股份数量确定之日起至该等股份注销前或被赠与其他股东前，该等股
份不拥有表决权且不享有股利分配的权利。
（五）生效条件
双方一致同意，《减值补偿协议》自双方签署日起成立，自《发行股份购买资产协
499
议》及其补充协议生效之日起生效。《减值补偿协议》作为《发行股份购买资产协议》
及其补充协议的组成部分，与《发行股份购买资产协议》不一致之处，以《减值补偿协
议》的约定为准。《减值补偿协议》有约定的，以《减值补偿协议》为准；《减值补偿协
议》未约定的，以《发行股份购买资产协议》的约定为准。
（六）违约责任
上市公司与交易对方约定，除不可抗力因素外，任何一方如未能履行其在该协议项
下之义务或承诺或所作出的陈述或保证失实或严重有误，则该方应被视作违反该协议。
违约方应依该协议约定和法律规定向守约方承担违约责任，赔偿守约方因其违约行
为而遭受的所有损失（包括为避免损失而支出的合理费用）。
四、《减值补偿协议之补充协议》主要内容
（一）合同主体及签订时间
2018 年 4 月 24 日，中粮地产与交易对方签署了附条件生效的《减值补偿协议之补
充协议》。
（二）减值测试补偿的调整
双方同意，在遵守《减值补偿协议》的前提下，如在本次交易的估值基准日（2017
年 12 月 31 日）至标的资产交割日期间，大悦城地产进行权益分派、资本公积金转增股
本、配股等情形，减值测试补偿将按下列约定相应进行调整或不调整：
如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，则该等股份应一并向
中粮地产转让。此种情形下，减值补偿不受影响。
如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易前，大悦城地产进
行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普
通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金额，中粮地产向明毅非公开发
行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数量=明毅获得的分红现金金额/
本次发行股份购买资产的每股发行价格。此种情形下，标的资产的交易价格因现金分红
已相应调减，在减值测试时应适用调减后的交易价格。
如在中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易后，大悦城地产进行权益分派、
资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，
500
则明毅应向中粮地产支付该等现金金额。此种情形下，标的资产的交易价格不调整，在
减值测试时应以《发行股份购买资产协议》及其补充协议约定的标的资产交易价格为准。
减值承诺期届满后，标的资产期末减值额为标的资产的交易价格减去期末标的资产的评
估值或估值，并应扣除过渡期内标的资产现金分红的影响。
（三）生效条件
双方一致同意，《减值补偿协议之补充协议》自双方签署日起成立，自《发行股份
购买资产协议》和《减值补偿协议》生效之日起生效。《减值补偿协议之补充协议》作
为《发行股份购买资产协议》、《发行股份购买资产协议之补充协议》和《减值补偿协议》
的组成部分，与《发行股份购买资产协议》、《发行股份购买资产协议之补充协议》和《减
值补偿协议》具有同等法律效力。除依据《减值补偿协议之补充协议》所作修改、补充
外，《发行股份购买资产协议》、《发行股份购买资产协议之补充协议》和《减值补偿协
议》中的其他条款继续有效。
双方一致同意，《减值补偿协议之补充协议》于《发行股份购买资产协议》和《减
值补偿协议》终止或双方协商一致解除时终止。
五、《盈利预测补偿协议》主要内容
（一）合同主体及签订时间
2018 年 11 月 15 日，中粮地产与交易对方签署了附条件生效的《盈利预测补偿协
议》。
（二）承诺净利润
双方同意，交易对方的利润承诺期间为本次交易实施完毕（即标的资产交割完毕）
当年及其后连续两个会计年度，即：假定本次交易于 2018 年度内实施完毕，交易对方
对公司的利润补偿期间为 2018 年、2019 年、2020 年（以下合称为“业绩承诺期”）。交
易对方对承诺资产在业绩承诺期的净利润累计数进行承诺。
承诺资产在 2018 年、2019 年和 2020 年的承诺净利润累计为 189,075 万元。如本次
交易于 2019 年实施完毕，则承诺期间调整为 2019 年、2020 年及 2021 年，承诺资产在
2019 年、2020 年及 2021 年的累计承诺净利润为 189,420 万元。
501
（三）业绩承诺补偿及实施
上市公司应在业绩承诺期每一年度聘请具有证券期货相关业务资格的会计师事务
所对承诺资产累计实现的实际净利润进行审核并出具《专项审核报告》。业绩承诺期内
的承诺资产累计实际实现净利润数与累计承诺净利润数之间的差额根据业绩承诺期最
后一年的《专项审核报告》确定，上市公司与交易对方将据此尽快确认交易对方应补偿
的股份数量。如承诺资产业绩承诺期的累计实际实现净利润数未达到业绩承诺期的累计
承诺净利润数，则交易对方将根据本协议的规定，以其持有的上市公司股份对上市公司
进行补偿，补偿金额按照以下方式计算：
业绩承诺期应补偿金额=（业绩承诺期的累计承诺净利润数－业绩承诺期累计实际
实现净利润数）÷业绩承诺期的累计承诺净利润数×本次交易总价。
就业绩补偿期间应补偿金额，交易对方应以其在本次交易中取得的对价股份进行补
偿。
业绩承诺期应补偿股份数量 = 业绩承诺期应补偿金额÷本次发行的价格
依据上述公式及规定计算的股份补偿数量精确至个位数；如果计算结果存在小数，
则舍去小数并向上取整数。
在业绩承诺期届满时，根据《盈利预测补偿协议》之有关约定，如交易对方向上市
公司进行股份补偿的，上市公司应在业绩承诺期最后一年年度《专项审核报告》出具后
4 个月内召开董事会及股东大会、审议关于回购交易对方应补偿的股份并注销的方案，
并履行通知债权人等法律、法规关于减少注册资本的相关程序。上市公司就交易对方补
偿的股份，首先采用股份回购注销方案，如股份回购注销方案因未获得上市公司股东大
会审议通过或因未获得相关债权人认可等原因而无法实施的，上市公司将进一步要求交
易对方将应补偿的股份赠送给其他股东。
（四）对价股份的锁定
交易对方对在本次交易中取得的对价股份的锁定期承诺参见“第八章 本次交易主
要合同”之“一、《发行股份购买资产协议》主要内容”之“（五）、限售期”的规定。
交易对方根据《发行股份购买资产协议》而获得的对价股份至《发行股份购买资产
协议》约定的相应锁定期届满前不得进行转让或质押，但按照《盈利预测补偿协议》由
502
上市公司进行回购的股份除外。
（五）生效条件
双方一致同意，《盈利预测补偿协议》自双方签署日起成立，自《发行股份购买资
产协议》生效之日起生效。本协议作为《发行股份购买资产协议》的组成部分，与《发
行股份购买资产协议》和/或《减值补偿协议》及其补充协议不一致之处，以《盈利预
测补偿协议》的约定为准。《盈利预测补偿协议》有约定的，以《盈利预测补偿协议》
为准；《盈利预测补偿协议》未约定的，以《发行股份购买资产协议》和/或《减值补偿
协议》的约定为准。
503
第九章 独立财务顾问意见
本独立财务顾问认真审阅了本次交易所涉及的法律意见书、审计报告、估值报告和
有关协议、公告等资料，并在本独立财务顾问报告所依据的假设前提成立以及基本原则
遵循的前提下，在专业判断的基础上，出具了独立财务顾问报告。
一、主要假设
本独立财务顾问对本次交易所发表的独立财务顾问意见是基于如下的主要假设：
1、本次交易各方均遵循诚实信用的原则，均按照有关协议条款全面履行其应承担
的责任；
2、本次交易所依据的资料具备真实性、准确性、完整性和及时性；
3、有关中介机构对本次交易出具的法律意见书、审计报告、备考审阅报告、估值
报告等文件真实可靠；
4、本次交易各方所处地区的社会、经济环境未发生重大变化；
5、国家现行法律、法规、政策无重大变化，宏观经济形势不会出现恶化；
6、本次交易各方所属行业的国家政策及市场环境无重大的不可预见的变化；
7、无其它不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
二、本次交易的合规性分析
（一）本次交易符合《重组管理办法》第十一条的规定
1、本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政
法规的规定
（1）本次交易符合国家产业政策
本次重大资产重组所购买的标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普
通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通
504
股及可转换优先股合计股份数的 59.59%），大悦城地产的主营业务为开发、经营、销售、
出租及管理综合体和商业物业。根据国务院发布的《产业结构调整指导目录（2011 年
本）（2013 年修正）》等政策文件的精神，大悦城地产从事的业务不属于限制类或淘汰
类产业，标的公司从事的业务符合国家相关产业政策。
（2）本次交易符合有关环境保护的法律和行政法规的规定
本次重组通过发行股份购买的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通
股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股
及可转换优先股合计股份数的 59.59%），标的公司从事业务所在行业不属于高耗能、高
污染行业，符合国家有关环境保护的相关规定。
（3）本次交易符合土地管理方面的有关法律和行政法规的规定
本次重组通过发行股份购买的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通
股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股
及可转换优先股合计股份数的 59.59%），不涉及立项、环保、规划、建设等报批事项。
本次交易不违反土地管理等法律和行政法规的规定。根据大悦城地产的确认，标的公司
的子公司中存在部分房产未能取得完整的权属证书而存在权属瑕疵情况或大悦城地产
子公司的资产存在划拨土地使用权的情况，但该等瑕疵的房产面积占大悦城地产及其子
公司所持有的全部房产总建筑面积的比例较小，且中粮集团已出具承诺，承诺如因标的
公司及其下属公司不规范物业问题及其他涉及标的公司及其下属公司的不合规事项引
致任何争议或者损失，中粮集团同意承担并赔偿相关损失、损害和开支，从而避免中粮
地产及其下属公司因此受到任何损失。如大悦城地产及其下属公司的不合规事项给中粮
地产实际造成损失，则中粮集团将在收到中粮地产要求赔偿的书面通知后半年内，以现
金方式向中粮地产进行赔偿。因此，前述情形不会对本次交易构成实质性障碍。
（4）本次交易符合反垄断的有关法律和行政法规的规定
根据国家市场监督管理总局于 2018 年 9 月 10 日下发的《经营者集中反垄断审查不
实施进一步审查决定书》（反垄断初审函[2018]第 170 号），决定对中粮地产收购大悦城
地产股权案不实施进一步审查，中粮地产从即日起可以实施集中。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管
理、反垄断等法律和行政法规的规定，符合《重组管理办法》第十一条第（一）项之规
505
定。
2、本次交易完成后，上市公司仍具备股票上市条件
本次重组中发行股份购买资产拟发行股份 2,112,138,742 股，本次重组完成后，不
考虑募集配套资金，中粮地产的总股本将达到 3,925,870,338 股，中粮地产仍然符合《上
市规则》规定的股票上市条件：中粮地产股票经中国证监会核准已公开发行；本次重组
完成后，中粮地产的注册资本仍不少于人民币 4 亿元；本次重组完成后，中粮地产的社
会公众股不低于重组完成后中粮地产总股本的 10%。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易完成后，上市公司仍具备股票上市条件，符
合《重组管理办法》第十一条第（二）项之规定。
3、本次交易定价原则公允，不存在损害上市公司及其股东合法权益的情形
（1）标的资产的定价情况
根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议之补充
协议》，交易双方经协商同意，本次交易的交易对价确定为 1,475,607.94 万元。
根据交易双方签署的《发行股份购买资产协议》与《发行股份购买资产协议之补充
协议》，如在估值基准日至标的资产交割日期间，标的公司进行权益分派、资本公积金
转增股本、配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得相应股份，
则该等股份应一并向中粮地产转让。如在估值基准日至中国证监会并购重组委召开会议
审核本次交易前，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、配股等情形，如明毅
就其所持 9,133,667,644 股普通股股份获得现金，则标的资产的交易价格应扣除该等金
额，中粮地产向明毅非公开发行股份的数量相应减少，具体公式为：减少发行的股份数
量=明毅获得的分红现金金额/本次发行股份购买资产的每股发行价格；如在中国证监会
并购重组委召开会议审核本次交易后，标的公司进行权益分派、资本公积金转增股本、
配股等情形，如明毅就其所持 9,133,667,644 股普通股获得现金，则明毅应向中粮地产
支付该等现金金额。
根据大悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年
度之全年业绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案
为每股派发股息 4 港仙。上述分红派息方案已于 2018 年 7 月 9 日实施，明毅就其持有
的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币 365,346,705.76 元。
506
鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币汇率中间价（即
港 币 1 元 = 人 民 币 0.84591 元 ） 予 以 折 算 ， 明 毅 获 得 的 现 金 分 红 折 合 为 人 民 币
309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整为
1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。上述
调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。本次交易中，安永出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度
分析本次交易标的资产作价的合理性、公允性，中企华出具了《中企华估值报告》，进
一步论证了本次交易作价的公允性。
（2）发行股份的定价情况
1）发行股份购买资产部分发行价格
根据《重组管理办法》第四十五条的规定，上市公司发行股份的价格不得低于市场
参考价的 90%。市场参考价为上市公司审议本次重大资产重组的首次董事会决议公告日
前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。基于本次交
易停牌前公司的股价走势以及上市公司近年来的盈利状况，及定价基准日同行业上市公
司估值的比较，为兼顾各方利益，经友好协商，交易双方确定本次发行股份购买资产所
发行股份的定价依据为不低于定价基准日前 60 个交易日中粮地产股票交易均价的
90%，为 6.89 元/股。鉴于中粮地产于 2018 年 7 月 10 日完成 2017 年年度权益分派方案，
发行价格由 6.89 元/股调整为 6.84 元/股。
2）募集配套资金部分发行价格
中粮地产向特定投资者非公开发行股票募集配套资金的发行方式为询价发行，本次
发行股份募集配套资金的定价基准日为募集配套资金发行期首日，发行价格不低于定价
基准日前 20 个交易日公司股票均价的 90%，最终发行价格将在本次发行获得中国证监
会核准后，由上市公司董事会根据股东大会的授权，按照中国证监会相关监管要求及相
关法律、法规的规定，根据发行对象申购报价的情况，与本次交易的主承销商协商确定。
此外，本次重组已履行了根据法律、法规及《公司章程》规定的法律程序，关联董
事已严格履行回避表决的义务，独立董事已就本次重组定价公允发表独立意见。
507
综上，本独立财务顾问认为：本次重组所涉及的资产定价公允，不存在损害上市公
司和股东合法权益的情形，符合《重组管理办法》第十一条第（三）项之规定。
4、本次交易标的资产权属清晰，待本次交易获得所需批准后办理资产过户或者转
移不存在法律障碍，相关债权债务处理合法
本次交易购买的标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占
大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优
先股合计股份数的 59.59%），交易对方合法拥有标的资产，标的资产权属清晰，不存在
质押、查封、冻结等限制或禁止转让的情形，交易对方将标的资产转让给上市公司不会
违反法律、法规的强制性规定，在相关法律程序和先决条件得到适当履行的情形下，标
的资产变更登记至上市公司名下不存在法律障碍，且能够在约定期限内办理完毕权属转
移手续；本次交易拟购买的标的资产不涉及债权债务的转移。大悦城地产境内子公司存
在的《房地产开发企业资质证书》目前已过期、历史上存在实际竣工验收的工程规模超
过房地产开发企业资质所允许施工的建筑面积上限的情形，不会影响本次交易完成后标
的资产的权属变更登记。
综上，本独立财务顾问认为：本次重大资产重组所涉及的资产权属清晰，资产过户
或者转移不存在法律障碍，相关债权债务处理合法，符合《重组管理办法》第十一条第
（四）项之规定。
5、本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司的主要
资产为现金或者无具体经营业务的情形
本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，大悦城地产有较强的
生产经营能力，所涉业务符合国家产业政策，不存在违反法律、法规和规范性文件而导
致其无法持续经营的情形。
本次交易将为上市公司主营业务注入新的商业地产元素，释放住宅、商业板块整合
的协同效应。公司既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带
来的长期稳定收益和升值红利，有利于改善公司的持续经营能力，提高公司的竞争力。
综上，本独立财务顾问认为：本次重大资产重组有利于中粮地产增强持续经营能力，
不存在可能导致其在本次重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形，符合《重
508
组管理办法》第十一条第（五）项之规定。
6、本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制
人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定
本次重组完成后，大悦城地产的资产、业务等整体纳入中粮地产，大悦城地产在房
地产开发与经营、机构设置等方面也将纳入中粮地产的整体框架，本次重组完成后中粮
地产在财务、机构和人员方面保持独立不会受到影响。
同时，由于本次重组涉及的标的股权权属清晰完整，本次重大资产重组完成后，中
粮地产在资产、业务、机构、财务和人员等方面将与其控股股东和实际控制人继续保持
独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、
机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的
相关规定，符合《重组管理办法》第十一条第（六）项之规定。
7、本次交易有利于公司形成或者保持健全有效的法人治理结构
中粮地产已按照《公司法》、《证券法》和中国证监会有关法律法规的要求，建立了
合法、科学、有效的法人治理结构。本次重大资产重组事宜不会导致中粮地产股东大会、
董事会、监事会、高级管理人员或各职能部门在机构设置、主要职权以及履行职责的程
序等方面发生重大调整，也未涉及重大经营决策规则与程序、信息披露制度等中粮地产
内部主要管理制度的重大变化。本次重大资产重组完成后，中粮地产仍将严格按照《公
司法》、《证券法》及其他有关法律、法规和规范性文件的规定及《公司章程》的要求规
范运作，保持并不断完善健全有效的法人治理结构。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易有利于中粮地产保持健全有效的法人治理结
构，符合《重组管理办法》第十一条第（七）项之规定。
（二）本次交易符合《重组管理办法》第四十三条的规定
1、有利于提高上市公司资产质量、改善长期财务状况、增强持续盈利能力
标的公司从事房地产开发经营业务，未来具有较强的盈利能力，本次交易有利于提
高上市公司资产质量、改善长期财务状况、增强持续盈利能力。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易有利于提高上市公司资产质量、改善长期财
509
务状况、增强持续盈利能力，符合《重组管理办法》第四十三条第（一）项之规定。
2、有利于上市公司解决同业竞争和规范关联交易，增强独立性
标的公司与关联方之间发生的日常关联交易主要为向关联方出租房屋获得的租金
收入和关联方资金拆借。上述关联交易具备合理性及公允性。
关联方租金收入主要为中粮集团内部的其他关联公司租用标的公司持有的北京中
粮广场、香港中粮大厦写字楼的收入。标的公司大悦城地产作为中粮集团内部进行商业
物业开发和管理的主要公司，在北京、香港持有写字楼资产。关联方向标的公司租用写
字楼的情况与标的公司的业务范围相符。关联方资金拆借主要是由于房地产行业属于资
金密集型行业，项目公司进行物业开发需要大量资金。为满足在开发建设与经营管理过
程中的资金需求，向控股股东的关联方拆入资金、向与非关联方成立的联营合营企业或
上述联营合营企业的股东拆出资金等情况符合房地产行业惯例。上述关联交易与标的公
司的业务范围和行业属性相符，具备一定合理性。
中粮地产与标的公司大悦城地产均为上市公司，均根据其上市地交易所的监管要求
对于关联交易的审议和决策制定了公司规章和管理办法，并履行了信息披露义务，对关
联方租赁、关联方金融服务等主要关联交易的协议核心条款和定价情况进行了公告。上
述关联交易均基于市场公允水平进行定价。
2017 年度，上市公司与标的公司之间的关联交易金额为 1,807.68 万元，主要为租
赁费和物业费等。本次交易完成后，上市公司与标的公司之间的关联交易能够得以抵消，
从而减少上市公司与标的公司之间的关联交易。
此外，本次交易前后上市公司出售商品/提供劳务与采购商品/接受劳务所占上市公
司净资产的比例有所下降。具体如下表所示：
单位：万元
本次交易前 本次交易后
上市公司归 上市公司归
关联交易类 本次交易前 本次交易后占
本次交易前 本次交易后 属于母公司 属于母公司
型 占比 比
股东的股东 股东的股东
权益 权益
出售商品/提
3,010.29 2,553.27 0.45% 0.18%
供劳务
663,048.56 1,414,690.65
采购商品/接
1,627.32 2,799.88 0.25% 0.20%
受劳务
注：上表中本次交易前上市公司归属于母公司股东的股东权益数据来源于上市公司 2017 年年报，
其余数据经审计。
510
标的公司作为境外上市公司，并根据香港联交所上市规则的要求独立运作、对关联
交易履行了必要的批准流程并及时对外披露。本次交易完成后标的公司将纳入上市公司
合并报表范围之内，本次交易有利于减少上市公司与标的公司之间的关联交易，且本次
交易前后上市公司出售商品/提供劳务与采购商品/接受劳务所占上市公司净资产的比例
有所下降。标的公司日常经营运作规范，本次交易有利于增强上市公司独立性。
同时，公司控股股东中粮集团与本次重组交易对方明毅亦均出具了《关于规范及减
少关联交易的承诺》，承诺将采取措施尽量避免与上市公司及其控制的企业发生关联交
易等。
为进一步避免同业竞争，中粮集团与明毅亦分别出具了关于避免同业竞争的承诺
函，在各相关方切实履行有关承诺的情况下，本次交易有利于上市公司进一步规范及避
免同业竞争。
本次交易完成后，上市公司将继续保持在业务、资产、人员、机构、财务等方面与
控股股东及关联方的独立性。为保证上市公司的独立运作，保护中小股东的利益，中粮
集团与明毅分别出具了《关于保证上市公司独立性的承诺函》。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易有利于上市公司解决同业竞争和规范关联交
易，增强独立性，符合《重组管理办法》第四十三条第（一）项之规定。
3、上市公司最近一年财务会计报告被注册会计师出具无保留意见审计报告
瑞华已为上市公司 2017 年度财务报告出具了“瑞华审字[2018] 02060099 号”标准无
保留意见的审计报告，符合《重组管理办法》第四十三条第（二）项之规定。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易符合《重组管理办法》第四十三条第（二）
项之规定。
4、上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦
查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形
根据中粮地产的说明及上市公司信息披露文件，上市公司及公司现任董事、高级管
理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案
调查的情形。
511
综上，本独立财务顾问认为：本次交易符合《重组管理办法》第四十三条第（三）
项之规定。
5、上市公司发行股份所购买的资产为权属清晰的经营性资产，并能在约定期限内
办理完毕权属转移手续
本次交易购买的标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占
大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优
先股合计股份数的 59.59%），交易对方合法拥有标的资产，标的资产权属清晰，明毅所
持大悦城地产的股权上不存在质押等限制或禁止转让的情形，不存在质押、查封、冻结
等限制或禁止转让的情形，交易对方将该等资产转让给上市公司不会违反法律、法规的
强制性规定，在相关法律程序和先决条件得到适当履行的情形下，该等资产变更登记至
上市公司名下不存在法律障碍，且能够在约定期限内办理完毕权属转移手续；本次交易
拟购买的标的资产不涉及债权债务的转移。大悦城地产境内子公司存在的《房地产开发
企业资质证书》目前已过期、历史上存在实际竣工验收的工程规模超过房地产开发企业
资质所允许施工的建筑面积上限的情形，不会影响本次交易完成后标的资产的权属变更
登记。
据此，本次重大资产重组所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障
碍，相关债权债务处理合法，符合《重组管理办法》第四十三条第（四）项的规定。
（三）本次交易符合《重组管理办法》第四十四条及其适用意见、相关解答要求的说
明
1、本次交易符合《重组管理办法》第四十四条及《证券期货法律适用意见 12 号》
规定
本次交易中粮地产拟向明毅发行股份购买其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普
通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通
股及可转换优先股合计股份数的 59.59%），调整后的交易作价为 1,444,702.90 万元；同
时，中粮地产拟向不超过十名其他符合条件的投资者非公开发行股票募集配套资金，募
集资金总额不超过 242,578.14 万元，不超过中粮地产以发行股份方式购买大悦城地产
9,133,667,644 股普通股股份交易价格的 100%，且发行股份数量不超过本次交易前中粮
512
地产总股本的 20%，即不超过 362,746,319 股。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易符合《重组管理办法》第四十四条及《证券
期货法律适用意见 12 号》规定。
2、本次交易符合《关于上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金的相关问题
与解答》政策
本次募集配套资金在扣除发行费用后，将全部用于标的公司项目建设，具体如下：
项目总投资额 募集资金计划使用金额
序号 项目名称 实施主体
（万元） （万元）
1 中粮置地广场项目 北京昆庭资管 283,877.00 91,605.36
杭州大悦城-购物中心
2 浙江和润天成置业 302,241.78 150,972.78
项目
合计 586,118.78 242,578.14
因此，本次交易拟募集配套资金在扣除发行费用后将全部投入标的资产在建项目建
设，不存在用于补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务的情形，符合《关于上市
公司发行股份购买资产同时募集配套资金的相关问题与解答》政策要求。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易符合《关于上市公司发行股份购买资产同时
募集配套资金的相关问题与解答》政策要求。
（四）本次交易不存在《发行管理办法》第三十九条规定的情形
截至本独立财务顾问报告出具日，上市公司不存在《发行管理办法》第三十九条规
定的情形：
1、本次发行申请文件有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
2、上市公司的权益被控股股东或实际控制人严重损害且尚未消除；
3、上市公司及其下属子公司违规对外提供担保且尚未解除；
4、上市公司现任董事、高级管理人员最近三十六个月内受到过中国证监会的行政
处罚，或者最近十二个月内受到过证券交易所公开谴责；
5、上市公司或其现任董事、高级管理人员因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉
嫌违法违规正被中国证监会立案调查；
513
6、上市公司最近一年及一期财务报表被注册会计师出具保留意见、否定意见或无
法表示意见的审计报告；
7、严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易不存在《发行管理办法》第三十九条规定的
不得非公开发行股票的情形。
（五）本次交易符合《实施细则》及相关监管问答的要求
中国证监会 2017 年 2 月 15 日发布修订后的《实施细则》规定：《发行管理办法》
所称的“定价基准日”，是指计算发行底价的基准日。定价基准日为本次非公开发行股票
发行期首日。上市公司应按不低于发行底价的价格发行股票。同日，中国证监会发布《发
行监管问答——关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》规定：上市公司申请非公
开发行股票的，拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的 20%。根据中国证监会
2017 年 2 月 18 日就并购重组定价等相关事项答记者问，上市公司并购重组配套融资规
模需符合《发行监管问答——关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》。
根据中粮地产第九届董事会第十七次、第十八次会议决议、2017 年年度股东大会，
本次交易方案为中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产
9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦
城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%），并拟采用询价方式向不超
过 10 名特定投资者发行股份募集配套资金。募集配套资金总金额不超过 242,578.14 万
元，融资规模不超过中粮地产以发行股份方式购买大悦城地产 9,133,667,644 股普通股
股份交易价格的 100%，且发行股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的 20%，即
不超过 362,746,319 股。本次交易涉及两部分：（1）发行股份购买资产；（2）发行股份
募集配套资金。如本次发行股份购买资产的标的公司在过渡期间发生权益分派、资本公
积金转增股本、配股等情形，除大悦城地产在中国证监会并购重组委召开会议审核本次
交易前进行现金分红会导致本次交易标的资产的交易价格调减进而导致中粮地产调减
向明毅发行的股份数量外，大悦城地产在中国证监会并购重组委召开会议审核本次交易
后至交割日进行现金分红，或者大悦城地产在过渡期间以股份方式进行分红，均不会调
整标的资产的交易价格，也不会进而调整中粮地产向明毅发行股份购买资产的股份数
量。
514
本次交易在确定标的资产交易价格时，综合考虑了标的资产历史投资价值、净资产
价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、品牌优势等因素。
由于标的公司是一家香港上市公司，为保护中小股东的合法权益，标的公司在过渡期间
可以依法分红。考虑到在本次交易通过中国证监会并购重组委审核后公司将不能调减本
次发行股份购买资产的股份发行数量，交易双方约定此种情形下明毅应向中粮地产支付
因大悦城地产进行现金分红而获得的现金。前述安排实质上是公司获取大悦城地产现金
分红的方式。因此，中粮地产因大悦城地产在中国证监会并购重组委召开会议审核本次
交易后进行现金分红而获得资金不属于本次发行股份募集配套资金，不会影响本次发行
股份募集配套资金的融资规模、发行股份数量、募集资金用途等，因此，不会导致本次
交易方案出现不符合《发行监管问答——关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》
中关于非公开发行股份数量不得超过本次发行前总股本的 20%的要求的情形。未来如发
生前述情形，上市公司在获取大悦城地产的现金分红后，在按照公司章程的规定依法履
行程序后，按照公司的实际需求使用。
上市公司本次非公开发行股份募集配套资金定价基准日为发行期首日，且募集配套
资金拟发行的股份数量不超过本次发行前上市公司总股本的 20%。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易符合《实施细则》及相关监管问答的要求。
三、本次交易不属于《重组管理办法》第十三条规定的重组上市
2005 年 11 月 4 日，公司原控股股东宝投公司将其所持有的上市公司 278,062,500
股股份转让给中粮集团，转让完成后，中粮集团持有上市公司 278,062,500 股国家股，
占上市公司总股本的 59.63%，公司的控股股东变更为中粮集团。本次变更完成后，上
市公司审议本次重大资产重组的董事会召开日前，公司控制权未发生变更。
因此，上市公司最近一次控制权变更至上市公司审议本次重大资产重组的董事会召
开之日已超过 60 个月。同时，根据本次交易方案，本次交易完成后，不考虑募集配套
资金的影响，中粮集团将直接持有上市公司 22.02%的股权（中粮地产于 2018 年 5 月 2
日发布《关于公司控股股东计划增持公司股份的公告》，中粮集团拟通过深交所交易系
统允许的方式（包括但不限于集中竞价和大宗交易）、以不超过人民币 8.80 元/股的价格
累计增持股数不超过中粮地产总股本 2%的股份，假设中粮集团本次重组完成前已按照
上述增持计划增持股数达到中粮地产发行前总股本 2%的股份），通过明毅间接持有上市
515
公司 53.80%的股权，合计持有上市公司 75.82%的股权，因此，本次重组不会导致中粮
地产的控制权发生变更。根据《重组管理办法》的相关规定，本次交易不构成重组上市。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易不构成《重组管理办法》第十三条所规定的
重组上市。
四、本次交易定价的依据及公平合理性分析
（一）发行股份购买资产的发行价格、定价原则与依据及合理性
根据《重组管理办法》第四十五条的规定，上市公司发行股份的价格不得低于市场
参考价的 90%。市场参考价为上市公司审议本次重大资产重组的首次董事会决议公告日
前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。交易均价的
计算公式为：董事会决议公告日前若干个交易日公司股票交易均价=决议公告日前若干
个交易日公司股票交易总额/决议公告日前若干个交易日公司股票交易总量。
本次发行股份购买资产的定价基准日为中粮地产审议本次重大资产重组的第九届
董事会第十七次会议决议公告日，即 2018 年 3 月 31 日。本次发行定价基准日前 20 个
交易日、60 个交易日及 120 个交易日的上市公司股票交易均价情况如下：
单位：元/股
定价基准日 定价基准日 定价基准日
项目
前 20 个交易日 前 60 个交易日 前 120 个交易日
交易均价 7.59 7.64 8.15
交易均价的 90% 6.83 6.89 7.34
注：上述数据已经除权除息处理。
基于本次交易停牌前公司的股价走势、上市公司近年来的盈利状况，及定价基准日
同行业上市公司估值的比较，为兼顾各方利益，经友好协商，交易双方确定本次发行股
份购买资产所发行股份的定价依据为不低于定价基准日前 60 个交易日中粮地产股票交
易均价的 90%，即 6.89 元/股。2018 年 7 月 10 日，中粮地产 2017 年年度权益分派方案
实施完毕，以中粮地产现有总股本 1,813,731,596 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.55
元人民币现金（含税）。因此，本次重大资产重组中发行股份购买资产的股份发行价格
由 6.89 元/股调整为 6.84 元/股。
516
最终发行价格尚须经中国证监会核准。在定价基准日至发行股份购买资产的股份发
行日期间，上市公司如有权益分派、公积金转增股本、配股等除息、除权行为，本次发
行价格将作相应调整。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易的发行股份购买资产的股份发行价格定价方
式合理，符合相关法律、法规的规定。
（二）募集配套资金的发行价格、定价原则与依据及合理性分析
本次发行股份募集配套资金的定价原则为询价发行，定价基准日为募集配套资金发
行期首日。发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票均价的 90%，最终发行
价格将在本次交易获得中国证监会核准后，由上市公司董事会根据股东大会的授权，按
照中国证监会相关监管要求及相关法律、法规的规定，根据发行对象申购报价的情况，
与本次交易的主承销商协商确定。具体发行时点由上市公司和主承销商根据募集资金投
资项目建设进度、资金使用计划及市场具体情况确定。
在定价基准日至发行日期间，若公司的股票发生权益分派、公积金转增股本、配股
等除息、除权行为，本次发行价格将按照中国证监会和深交所的有关规定作相应调整；
如中国证监会对发行价格的确定进行政策调整，则发行价格和发行数量将作相应调整。
在本次发行的定价基准日至发行日期间，公司如有权益分派、公积金转增股本、配
股等除息、除权行为，本次发行价格将作相应调整，发行股份数量也随之进行调整，具
体调整公式如下：
假设调整前每股发行价格为 P0，每股送股或转增股本数为 N，每股增发新股或配
股数为 K，增发新股价或配股价为 A，每股派息为 D，调整后发行价格为 P1（调整值
保留小数点后两位，最后一位实行四舍五入），则：
派息：P1＝P0－D
送股或转增股本：P1＝P0/（1＋N）
增发新股或配股：P1＝（P0＋AK）/（1＋K）
假设以上三项同时进行：P1＝（P0－D＋AK）/（1＋K＋N）
综上，本独立财务顾问认为：本次交易的募集配套资金的股份发行价格定价方式合
理，符合相关法律、法规的规定。
517
（三）标的资产整体作价合理性分析
本次交易定价的确定以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历史
投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。
本次交易标的资产分红前估值为人民币 1,475,607.94 万元，较截至 2017 年 12 月 31
日对应净资产账面值 751,670.08 万元增值 723,937.86 万元，增值率为 96.31%。根据大
悦城地产于 2018 年 3 月 12 日发布的《截至二零一七年十二月三十一日止年度之全年业
绩公告》及大悦城地产股东大会决议，大悦城地产 2017 年度分红派息方案为每股派发
股息 4 港仙，明毅就其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股获得现金分红港币
365,346,705.76 元。鉴于本次交易作价以人民币计，按照分红派息当日的港币兑人民币
汇率中间价（即港币 1 元=人民币 0.84591 元）予以折算，明毅获得的现金分红折合为
人民币 309,050,431.87 元，本次发行股份购买资产的交易价格由 1,475,607.94 万元调整
为 1,444,702.90 万元，对应发行股份数量由 2,157,321,549 股调整为 2,112,138,742 股。
上述调整已经上市公司第九届董事会第二十二次会议审议通过。
本次交易中，安永出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的角度分析本次交易
标的资产作价的合理性、公允性，中企华出具了《中企华估值报告》，进一步论证了本
次交易作价的公允性。详见本独立财务顾问报告“第七章 标的资产的估值情况”之“一、
《安永估值报告》主要内容”、“二、《中企华估值报告》主要内容”。
综上，本独立财务顾问认：本次交易标的资产的交易价格兼顾交易双方股东的利益，
综合考虑了标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产
的资产状况、盈利水平、品牌优势等因素，并经独立估值机构对其合理性、公允性进行
分析论证，本次交易标的资产的整体作价具有合理性，本次交易的定价原则符合《重组
管理办法》的相关规定。
五、本次交易的估值合理性分析
（一）本次交易所选用的估值方法、估值假设前提及重要估值参数的合理性
1、本次交易所选用的估值方法
在企业/业务估值分析中，通常可采用以下方法：1）收益法；2）可比公司法；3）
518
可比交易法；4）资产基础法。估值/评估机构在估值过程中综合考虑上述方法并最终根
据业务性质特点确定估值方法。
（1）收益法
收益法关注资产的收益能力。该方法假设某项资产的价值可以通过衡量其未来可使
用年限内产生的经济收益的现值得到。使用该方法时首先需预测资产在未来可使用年限
内产生的现金流量，再将该现金流量折现为现值。折现过程中采用的回报率反映资产的
时间价值和投资风险。最后将所有现金流量的现值进行加总，从而得到该资产的价值。
折现现金流量法是收益法中被广泛运用的方法。
（2）可比公司法
可比公司法是通过可比上市公司的股票价格来分析目标公司的公允价值。通过收集
市场上与被估值对象类似资产的股票市值信息及财务指标，从而得到相关的价值乘数，
如市盈率、市净率、企业价值/息税折旧摊销前利润等。可比公司法适用于计算具有稳
定盈利能力的、持续经营的、可以产生收益的公司的市场价值。市场上没有两家公司在
风险及成长性方面是完全相同的，可比公司市场价值乘数的差异主要来源于：1）业务
规模、特质及组成不同；2）所处经济环境的不同；3）所在证券交易所的不同；4）企
业自身发展程度的不同；5）所采用会计准则的不同；6）对企业发展预期的不同。
（3）可比交易法
可比交易法是通过可比交易的交易价格来分析目标公司的公允价值。通过收集市场
上与被估值对象类似资产的历史交易价格信息及财务指标，从而得到相关的价值乘数，
如市盈率、市净率、企业价值/息税折旧摊销前利润等。可比交易法适用于计算具有稳
定盈利能力的、持续经营的、可以产生收益的公司价值。市场上没有两项交易在被收购
公司的风险及成长性方面是完全相同的，可比交易价值乘数的差异主要来源于：1）被
收购公司业务规模、特质及组成不同；2）收购的股权比例不同；3）被收购公司自身发
展程度不同；4）所采用会计准则不同；5）对被收购公司发展预期不同。
（4）资产基础法
资产基础法是从资产负债表角度出发，通过对总资产公允价值的估计，减去负债的
公允价值，重述公司净资产价值。该方法通常作为对投资控股公司进行估值的主要方法。
该方法未考虑与产生未来现金流能力相关的持续的无形价值。
519
在进行股东全部权益价值估值时，通常可根据估值目的、估值对象、价值类型、资
料收集情况等相关条件，分析上述估值方法的适用性，恰当选择一种或者多种基本估值
方法。
《安永估值报告》中采用了可比公司法、可比交易法对标的资产进行估值，从独立
估值机构的角度分析本次交易标的资产作价的合理性、公允性。《中企华估值报告》采
用资产基础法、收益法，进一步论证了本次交易作价的公允性。
2、估值假设前提的合理性
本次估值的假设前提情况请详见本独立财务顾问报告“第七章 标的资产的估值情
况”之“一、《安永估值报告》主要内容”、“二、《中企华估值报告》主要内容”。。
本次估值假设的设定综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运
营情况，且符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资产的实际
情况，估值假设的设定具有合理性。
3、重要估值参数及估值依据的合理性
本次估值参数及估值依据情况请详见本独立财务顾问报告“第七章 标的资产的估
值情况”之“一、《安永估值报告》主要内容”、“二、《中企华估值报告》主要内容”。。
本次估值参数的选取综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运
营情况，且符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资产的实际
情况，估值假设的设定具有合理性。
（二）董事会对本次交易估值机构和评估机构的独立性、估值假设的合理性、估值方
法与目的的相关性以及估值定价的公允性的意见
1、董事会对本次交易估值机构的独立性、估值假设的合理性、估值方法与目的的
相关性以及估值定价的公允性的意见
公司董事会在充分了解本次交易的前提下，分别对估值机构的独立性、估值假设前
提的合理性、估值方法与估值目的的相关性、估值定价的公允性等事项发表如下意见：
（1）估值机构的独立性
安永担任本次交易标的资产的估值分析工作。在估值过程中，估值机构能够遵循相
关法律法规和资产估值准则，恪守独立、客观和公正的原则，与标的公司在过去、现时
520
和可预期的将来都没有利益关系，与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏见，
在本次估值中具备独立性。
（2）估值假设前提的合理性
本次估值假设综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运营情况，
且相关估值假设设定符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资
产的实际情况，估值假设具有合理性。
（3）估值方法与估值目的的相关性
估值机构在估值过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合
规且符合标的资产实际情况和本次交易实际情况的估值方法，选用的可比公司恰当、参
照数据可靠；估值方法选用恰当，估值结论合理，估值方法与估值目的相关性一致。
（4）本次估值定价的公允性
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。本次交易中，估值机构出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的
角度分析本次交易标的资产作价的合理性公允性。
2、董事会对本次交易评估机构的独立性、估值假设的合理性、估值方法与目的的
相关性以及估值定价的公允性的意见
（1）评估机构的独立性
中企华为本次交易标的资产提供了估值报告。在估值过程中，评估机构能够遵循相
关法律法规和资产估值准则，恪守独立、客观和公正的原则，与大悦城地产在过去、现
时和可预期的将来都没有利益关系，与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏
见，在本次估值中具备独立性。
（2）估值假设前提的合理性
本次估值假设综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运营情况，
且相关估值假设设定符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资
产的实际情况，估值假设具有合理性。
（3）估值方法与估值目的的相关性
521
中企华在估值过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规
且符合标的资产实际情况和本次交易实际情况的估值方法，选用的参照数据、资料可靠；
估值方法选用恰当，估值结论合理，估值方法与估值目的相关性一致。
（4）本次估值定价的公允性
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。中企华出具了《中企华估值报告》，从独立评估机构的角度分析本次
交易标的资产作价的合理性公允性。
（三）独立董事对本次交易估值事项意见
中粮地产第九届董事会第十八次会议审议了本次交易的相关议案。根据《中华人民
共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、中国证监会发布的《上市公司重大资产重
组管理办法》、《上市公司证券发行管理办法》、《关于规范上市公司重大资产重组若干问
题的规定》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格
式准则第 26 号--上市公司重大资产重组》、《上市公司业务办理指南第 10 号——重大资
产重组》等有关法律、法规、规范性文件以及《中粮地产（集团）股份有限公司章程》
等有关规定，公司现任独立董事审阅了公司董事会提供的相关资料，并基于独立判断立
场，对估值机构的独立性、估值假设前提的合理性、估值方法与估值目的的相关性以及
估值定价的公允性发表如下意见：
“1、估值机构的独立性
安永（中国）企业咨询有限公司担任本次交易标的资产的估值分析工作。在估值过
程中，估值机构能够遵循相关法律法规和资产估值准则，恪守独立、客观和公正的原则，
与标的公司在过去、现时和可预期的将来都没有利益关系，与有关当事方及相关人员没
有任何利益关系和偏见，在本次估值中具备独立性。
2、估值假设前提的合理性
本次估值假设综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运营情况，
且相关估值假设设定符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资
产的实际情况，估值假设具有合理性。
522
3、估值方法与估值目的的相关性
估值机构在估值过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合
规且符合标的资产实际情况和本次交易实际情况的估值方法，选用的可比公司恰当、参
照数据可靠；估值方法选用恰当，估值结论合理，估值方法与估值目的相关性一致。
4、本次估值定价的公允性
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。本次交易中，估值机构出具了《安永估值报告》，从独立估值机构的
角度分析本次交易标的资产作价的合理性公允性，从独立估值机构的角度分析本次交易
标的资产作价的合理性公允性。
我们认为，公司本次交易所选聘的估值机构具有独立性，估值假设前提合理，估值
方法与估值目的具有相关性，出具的资产估值报告的估值结论合理，估值定价公允。”
中粮地产第九届董事会第二十九次会议审议了继续推进本次交易的相关议案。根据
《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、中国证监会发布的《上市公司
重大资产重组管理办法》、《上市公司证券发行管理办法》、《关于规范上市公司重大资产
重组若干问题的规定》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号--上市
公司重大资产重组》、《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律、法规、规范性文件
以及《中粮地产（集团）股份有限公司章程》等有关规定，公司现任独立董事对公司提
供的本次交易所涉及事项的相关材料进行了认真、全面的审查，听取了有关人员对本次
交易方案及整体安排的介绍，经认真审阅相关文件、审慎分析后，独立董事特此发表独
立意见如下：
1、评估机构的独立性
中企华为本次交易标的资产提供了估值报告。在估值过程中，评估机构能够遵循相
关法律法规和资产估值准则，恪守独立、客观和公正的原则，与大悦城地产在过去、现
时和可预期的将来都没有利益关系，与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏
见，在本次估值中具备独立性。
2、估值假设前提的合理性
523
本次估值假设综合考虑了标的资产所属行业的实际情况及相关资产实际运营情况，
且相关估值假设设定符合国家有关法规与规定，遵循市场通用惯例或准则，符合标的资
产的实际情况，估值假设具有合理性。
3、估值方法与估值目的的相关性
中企华在估值过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规
且符合标的资产实际情况和本次交易实际情况的估值方法，选用的参照数据、资料可靠；
估值方法选用恰当，估值结论合理，估值方法与估值目的相关性一致。
4、本次估值定价的公允性
本次交易的交易价格是以兼顾交易双方股东的利益为原则，综合考虑了标的资产历
史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、
品牌优势等因素。本次交易中，中企华出具了《中企华估值报告》，从独立评估机构的
角度分析本次交易标的资产作价的合理性公允性。
我们认为，公司本次交易所选聘的评估机构具有独立性，估值假设前提合理，估值
方法与估值目的具有相关性，出具的估值报告的估值结论合理，估值定价公允。”
六、本次交易对上市公司盈利能力、财务状况的影响分析
（一）本次交易对上市公司的持续经营能力影响的分析
本次交易前，中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商
品房开发业务为公司最主要的业务，上市公司的商品房开发项目主要为住宅商品房开发
项目，专注于住宅开发业务，致力于成为中国最具持续发展力的品牌地产引领者。本次
交易标的公司大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向，
专注于商业地产领域，致力于成为中国城市综合体行业的领导者。
本次交易完成后，上市公司将持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大
悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先
股合计股份数的 59.59%）。本次交易将为上市公司主营业务注入新的商业地产元素，释
放住宅、商业板块整合的协同效应。公司既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，
又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，有利于改善公司的持续经营能
力，提高公司的竞争力。具体表现在：
524
1、本次交易有利于补充公司项目，提高公司市场竞争力
中国房地产行业经过约 30 年的发展，市场化水平大大提高；而随着中国宏观经济
进入“新常态”，房地产市场也发展到一个新的阶段，具体表现在市场竞争加剧、市场集
中度提升、区域市场分化扩大、投融资模式创新层出不穷等。另一方面，近年来土地市
场升温明显，尤其是经济发达、房地产市场需求旺盛的核心城市，地价上涨较为显著，
挤压了开发商的利润空间。在市场竞争加剧、区域分化、土地升值明显的背景下，增强
自身资金实力、以合理价格获取充足的优质土地资源，对于房地产开发商充分挖掘和迎
合市场需求、控制综合成本、提高业务竞争力来说，显得至关重要。
通过本次交易，上市公司将以发行股份的方式收购明毅持有的大悦城地产
9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦
城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%），获得大悦城地产相关房地
产开发项目。截至 2017 年 12 月 31 日，大悦城地产在售项目主要包括上海静安大悦城
天悦壹号、前滩中粮海景壹号、三亚龙溪悦墅、海南中粮红塘悦海和成都大悦城悦街
等项目，在售项目总可售面积为 37.27 万平方米，累计实现销售 24.35 万平方米，去化
率为 65.34%。从尚余可售项目城市分布看，上海尚余可售面积占比为 2.91%，三亚占
比为 92.60%，成都占比为 4.49%。
大悦城地产的项目主要集中在上海、三亚、成都等核心区域的地理位置优越、市场
前景良好的项目，有效补充了公司的项目和土地储备，使得公司实现了业务规模的扩张，
巩固了在核心市场的优势地位，同时也进入了新的区域市场，兼顾了在全国多个区域市
场间的平衡，提高了公司的抗风险能力，为公司未来业绩增长打下了良好的基础。
2、本次交易有利于发挥协同效应，打造房地产旗舰
中粮地产的核心业务是商品房销售，通过本次交易，中粮地产与大悦城地产将形成
住宅、商业板块的优势互补，充分发挥协同效应。双方能够在融资、市场、人才、土地
获取及品牌等方面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。
融资方面，通过增大体量、增强信用，整合后的企业融资成本有望降低，财务管理
也将更加优化；市场方面，整合后的主体将更加有效地分配住宅与商业地产的资源，市
场地位及市场份额也得到进一步提升；人才方面，将在保持公司治理独立性的基础上建
立优秀人才的共享机制，实现人力资源的最优配置；土地获取方面，整合后的公司将拥
525
有更多的话语权和灵活性，土地获取能力进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基
础；品牌方面，将对“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市
场影响力，将整合后的公司打造成为中国综合性房地产的旗舰平台。
3、本次交易有利于拓宽公司业务范围，增强公司业务能力
随着房地产行业形势的变化、行业集中度的提升和竞争的加剧，越来越多的房企开
始业务的转型升级，探索新的业务发展方向。为了在行业新形势下房地产市场竞争中占
据有利地位，公司不断优化调整产业和产品结构，积极寻求新的利润增长点。通过拓宽
公司业务范围，加强房地产服务业务的能力，将有利于公司顺应市场需求，完善公司在
整个房地产产业链上的布局并形成协同效应，开发新的盈利来源以进一步提升公司业
绩。
中粮地产的核心业务为商品房销售，同时从事房屋租赁和物业管理业务。本次交易
标的大悦城地产是中粮集团商业综合体及商业地产运营的海外上市平台，是依托“大悦
城”品牌并专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业的大型地产开发商
及运营商。大悦城地产的物业出租业务、房地产销售业务和酒店公寓运营等业务板块之
间相互支持、相互提升，组成一个有机业务整体，形成以购物中心为核心、充分发掘业
务板块之间联动效应的商业综合体开发与运营管理模式。
通过本次交易中粮地产能够与大悦城地产形成有效整合，使上市公司形成住宅销
售、商业地产、酒店业务、物业开发管理及其他地产服务业等业务板块。拓宽了公司的
业务范围，同时提升了公司的房地产服务业务实力，在产业链上的布局更加完善，为消
费者提供居住服务的能力进一步增强，也为公司创造了更多的盈利来源，开拓了更为广
阔的增长空间。
4、本次交易有利于增强公司的资金实力
截至 2017 年 12 月 31 日，上市公司合并报表总资产 7,575,147.58 万元，归属于母
公司股东的权益总额为 663,048.56 万元，资产负债率达到 84.50%。本次交易完成后，
公司的总资产和净资产规模将得到提升，资金实力的增强有助于提升公司在项目拓展、
项目开发和新业务发展等方面的竞争力，帮助公司更好地打造房地产整体配套服务体
系，提升价值创造能力，从而在市场竞争中占据更加有利的地位。
526
（二）本次交易对上市公司财务指标和非财务指标影响的分析
根据公司 2017 年度审计报告及《上市公司备考财务报告》，公司合并报表与本次交
易完成后的备考合并报表相关财务指标对比情况如下：
1、本次交易对上市公司财务指标的影响
（1）本次交易完成前后资产结构比较分析
2018 年 5 月 31 日资产项目交易前后比较表
单位：万元
2018 年 5 月 31 日 2018 年 5 月 31 日
变化情况
项目 （交易完成前） （交易完成后）
金额 占比 金额 占比 金额 变化率
流动资产：
货币资金 837,162.81 9.81% 2,080,555.51 14.17% 1,243,392.70 148.52%
应收账款 22,086.86 0.26% 39,880.48 0.27% 17,793.62 80.56%
预付款项 17,373.01 0.20% 24,501.35 0.17% 7,128.34 41.03%
应收利息 1,990.93 0.02% - - -1,990.93 -
其他应收款 2,485,354.65 29.11% 2,664,596.22 18.15% 179,241.57 7.21%
存货 3,827,762.97 44.84% 5,321,113.32 36.24% 1,493,350.35 39.01%
其他流动资产 224,549.48 2.63% 300,654.30 2.05% 76,104.82 33.89%
流动资产合计 7,416,280.72 86.87% 10,431,301.17 71.05% 3,015,020.45 40.65%
非流动资产：
可供出售金融资
7,142.80 0.08% 7,142.80 0.05% 0.00 0.00%
产
长期应收款 31,744.73 0.37% 31,744.73 0.22% 0.00 0.00%
长期股权投资 378,985.85 4.44% 394,989.94 2.69% 16,004.09 4.22%
其他非流动金融
- - 50.97 0.00% 50.97 -
资产
投资性房地产 375,830.67 4.40% 3,054,258.63 20.80% 2,678,427.96 712.67%
固定资产 55,979.33 0.66% 371,304.00 2.53% 315,324.67 563.29%
在建工程 - - 2,201.49 0.01% 2,201.49 -
无形资产 5,205.54 0.06% 73,277.91 0.50% 68,072.37 1307.69%
商誉 13,371.95 0.16% 38,676.20 0.26% 25,304.25 189.23%
长期待摊费用 1,924.23 0.02% 4,194.02 0.03% 2,269.79 117.96%
递延所得税资产 110,783.23 1.30% 132,182.31 0.90% 21,399.08 19.32%
其他非流动资产 139,816.15 1.64% 139,816.15 0.95% 0.00 0.00%
527
2018 年 5 月 31 日 2018 年 5 月 31 日
变化情况
项目 （交易完成前） （交易完成后）
金额 占比 金额 占比 金额 变化率
非流动资产合计 1,120,784.47 13.13% 4,249,839.14 28.95% 3,129,054.67 279.18%
资产总计 8,537,065.20 100.00% 14,681,140.31 100.00% 6,144,075.11 71.97%
2017 年 12 月 31 日资产项目交易前后比较表
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
变化情况
项目 （交易完成前） （交易完成后）
金额 占比 金额 占比 金额 变化率
流动资产：
货币资金 1,028,255.65 13.57% 1,998,314.19 14.89% 970,058.54 94.34%
应收账款 17,936.32 0.24% 34,226.07 0.26% 16,289.75 90.82%
预付款项 16,490.30 0.22% 23,511.76 0.18% 7,021.46 42.58%
应收利息 304.17 0.00% 304.17 0.00% - -
应收股利 - - 663.96 0.00% 663.96 -
其他应收款 1,809,877.40 23.89% 1,904,319.40 14.19% 94,442.00 5.22%
存货 3,463,066.01 45.72% 4,941,186.23 36.82% 1,478,120.22 42.68%
持有待售的非流
动资产或持有待
- - 174,230.38 1.30% 174,230.38 -
售的处置组中的
资产
其他流动资产 185,621.49 2.45% 211,726.54 1.58% 26,105.05 14.06%
流动资产合计 6,521,551.34 86.09% 9,288,482.71 69.21% 2,766,931.37 42.43%
非流动资产：
可供出售金融资
3,572.80 0.05% 3,623.76 0.03% 50.96 1.43%
产
长期应收款 7,140.29 0.09% 7,140.29 0.05% - -
长期股权投资 336,388.15 4.44% 345,420.60 2.57% 9,032.45 2.69%
投资性房地产 381,960.09 5.04% 3,014,351.76 22.46% 2,632,391.67 689.18%
固定资产 56,845.36 0.75% 375,830.64 2.80% 318,985.28 561.15%
在建工程 - - 1,130.68 0.01% 1,130.68 -
固定资产清理 - - 6.95 0.00% 6.95 -
无形资产 5,435.06 0.07% 74,483.66 0.55% 69,048.60 1270.43%
商誉 13,371.95 0.18% 38,676.20 0.29% 25,304.25 189.23%
528
2017 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
变化情况
项目 （交易完成前） （交易完成后）
金额 占比 金额 占比 金额 变化率
长期待摊费用 2,211.14 0.03% 4,325.41 0.03% 2,114.27 95.62%
递延所得税资产 106,855.25 1.41% 128,194.74 0.96% 21,339.49 19.97%
其他非流动资产 139,816.15 1.85% 139,816.15 1.04% 0.00 0.00%
非流动资产合计 1,053,596.24 13.91% 4,133,000.87 30.79% 3,079,404.63 292.28%
资产总计 7,575,147.58 100.00% 13,421,483.57 100.00% 5,846,335.99 77.18%
本次交易完成后，随着标的资产注入（未考虑募集配套资金的影响），2017 年 12
月 31 日，公司的备考总资产规模将由 7,575,147.58 万元增至 13,421,483.57 万元，总资
产规模增加 5,846,335.99 万元，增幅为 77.18%；其中货币资金、存货和投资性房地产分
别增加 970,058.54 万元、1,478,120.22 万元和 2,632,391.67 万元。2018 年 5 月 31 日，公
司的备考总资产规模将由 8,537,065.20 万元增至 14,681,140.31 万元，总资产规模增加
6,144,075.11 万元，增幅为 71.97%；其中货币资金、存货和投资性房地产分别增加
1,243,392.70 万元、1,493,350.35 万元和 2,678,427.96 万元。交易完成后，资产规模将大
幅上升，上市公司的资金实力和业务规模得到大幅增强。
（2）本次交易完成前后负债结构比较分析
2018 年 5 月 31 日负债项目交易前后比较表
单位：万元
2018 年 5 月 31 日 2018 年 5 月 31 日
变化情况
项目 （交易完成前） （交易完成后）
金额 占比 金额 占比 金额 变化率
流动负债：
短期借款 601,337.00 8.22% 715,600.89 6.39% 114,263.89 19.00%
交易性金融负债 - - 1,027.85 0.01% 1,027.85 -
应付账款 532,211.37 7.28% 848,174.73 7.57% 315,963.36 59.37%
预收款项 2,308,649.22 31.58% 2,329,559.35 20.79% 20,910.13 0.91%
合同负债 - - 612,597.99 5.47% 612,597.99 -
应付职工薪酬 9,300.44 0.13% 23,241.32 0.21% 13,940.88 149.89%
应交税费 338,175.05 4.63% 407,026.23 3.63% 68,851.18 20.36%
应付利息 33,965.20 0.46% - - -33,965.20 -100.00%
529
2018 年 5 月 31 日 2018 年 5 月 31 日
变化情况
项目 （交易完成前） （交易完成后）
金额 占比 金额 占比 金额 变化率
应付股利 1,400.47 0.02% - - -1,400.47 -100.00%
其他应付款 867,243.86 11.86% 1,383,886.75 12.35% 516,642.89 59.57%
一年内到期的非
530,743.66 7.26% 656,121.99 5.86% 125,378.33 23.62%
流动负债
流动负债合计 5,223,026.28 71.44% 6,977,237.10 62.28% 1,754,210.82 33.59%
非流动负债：
长期借款 1,597,331.06 21.85% 2,734,616.22 24.41% 1,137,285.16 71.20%
应付债券 348,279.52 4.76% 1,259,768.70 11.24% 911,489.18 261.71%
预计负债 143.56 0.00% 2,686.66 0.02% 2,543.10 1771.45%
递延收益 129,709.18 1.77% 129,927.67 1.16% 218.49 0.17%
递延所得税负债 12,745.20 0.17% 99,551.97 0.89% 86,806.77 681.09%
非流动负债合计 2,088,208.51 28.56% 4,226,551.21 37.72% 2,138,342.70 102.40%
负债合计 7,311,234.79 100.00% 11,203,788.31 100.00% 3,892,553.52 53.24%
2017 年 12 月 31 日负债项目交易前后比较表
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
变化情况
项目 （交易完成前） （交易完成后）
金额 占比 金额 占比 金额 变化率
流动负债：
短期借款 462,500.00 7.23% 546,279.10 5.38% 83,779.10 18.11%
应付账款 484,422.57 7.57% 847,231.70 8.34% 362,809.13 74.90%
预收款项 1,900,947.43 29.70% 2,356,366.74 23.20% 455,419.31 23.96%
应付职工薪
23,727.01 0.37% 50,185.94 0.49% 26,458.93 111.51%
酬
应交税费 390,506.97 6.10% 470,093.84 4.63% 79,586.87 20.38%
应付利息 11,615.08 0.18% 47,095.02 0.46% 35,479.94 305.46%
应付股利 1,400.47 0.02% 46,313.45 0.46% 44,912.98 3206.99%
其他应付款 788,862.61 12.32% 1,229,978.99 12.11% 441,116.38 55.92%
持有待售的
处置组中的 - - 84,085.30 0.83% 84,085.30 -
负债
一年内到期
778,017.08 12.16% 895,804.69 8.82% 117,787.61 15.14%
的非流动负
530
2017 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
变化情况
项目 （交易完成前） （交易完成后）
金额 占比 金额 占比 金额 变化率
债
流动负债合
4,841,999.23 75.65% 6,573,434.77 64.71% 1,731,435.54 35.76%
计
非 流 动 负
债：
长期借款 1,215,834.91 19.00% 2,238,582.68 22.04% 1,022,747.77 84.12%
应付债券 198,746.78 3.11% 1,118,892.73 11.01% 920,145.95 462.97%
预计负债 180.89 - 1,839.47 0.02% 1,658.58 916.90%
递延收益 131,129.77 2.05% 131,356.21 1.29% 226.44 0.17%
递延所得税
12,797.08 0.20% 94,394.44 0.93% 81,597.36 637.62%
负债
非流动负债
1,558,689.43 24.35% 3,585,065.53 35.29% 2,026,376.10 130.01%
合计
负债合计 6,400,688.66 100.00% 10,158,500.30 100.00% 3,757,811.64 58.71%
本次交易完成后，随着标的资产注入（未考虑募集配套资金的影响），2017 年 12
月 31 日，公司的备考负债规模从 6,400,688.66 万元增加到 10,158,500.30 万元，增加
3,757,811.64 万元，增幅为 58.71%；其中，预收款项、应付账款、长期借款、应付债券
分别增加 455,419.31 万元、362,809.13 万元、1,022,747.77 万元和 920,145.95 万元。2018
年 5 月 31 日，公司的备考负债规模从 7,311,234.79 万元增加到 11,203,788.31 万元，增
加 3,892,553.52 万元，增幅为 53.24%；其中，应付账款、长期借款、应付债券分别增加
315,963.36 万元、1,137,285.16 万元和 911,489.18 万元。本次交易后负债规模提升。
从整体负债结构来看，本次交易完成后，上市公司的非流动负债占总负债的比重上
升，主要是由于本次交易完成后上市公司应付债券占比提高。
（3）本次交易前后公司偿债能力影响分析
2018 年 5 月 31 日偿债能力指标交易前后比较表
2018 年 5 月 31 日 2018 年 5 月 31 日
项目 变化情况
（交易完成前） （交易完成后）
流动比率（倍） 1.42 1.50 0.08
速动比率（倍） 0.69 0.73 0.05
资产负债率 85.64% 76.31% -9.33%
2017 年 12 月 31 日偿债能力指标交易前后比较表
531
2017 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
项目 变化情况
（交易完成前） （交易完成后）
流动比率（倍） 1.35 1.41 0.06
速动比率（倍） 0.63 0.66 0.03
资产负债率 84.50% 75.69% -8.81%
其中：1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
3、资产负债率=负债总额/资产总额×100%
本次交易完成后，随着标的资产注入（未考虑募集配套资金的影响），2017 年 12
月 31 日和 2018 年 5 月 31 日，上市公司流动比率、速动比率均小幅提升，基本稳定，
资产负债率下降。交易完成后上市公司长期偿债能力增强。
（4）本次交易前后公司营运能力影响分析
2018 年 1-5 月营运能力指标交易前后比较表
2018 年 1-5 月 2018 年 1-5 月
项目 变化情况
（交易完成前） （交易完成后）
应收账款周转率 40.60 45.09 4.49
存货周转率 0.11 0.16 0.05
注：1、应收账款周转率=营业收入/[(期初应收账款净额+期末应收账款净额)/2]，其中 2018 年 1-5 月数据简单年化；
2、存货周转率=营业成本/[(期初存货净额+期末存货净额)/2]，其中 2018 年 1-5 月数据简单年化。
2017 年度营运能力指标交易前后比较表
2017 年度 2017 年度
项目 变化情况
（交易完成前） （交易完成后）
应收账款周转率 71.55 57.05 -14.50
存货周转率 0.27 0.32 0.05
其中：1、应收账款周转率=营业收入/[(期初应收账款净额+期末应收账款净额)/2]；
2、存货周转率=营业成本/[(期初存货净额+期末存货净额)/2]。
本次交易完成后，随着标的资产注入（未考虑募集配套资金的影响），2017 年度，
公司的备考应收账款周转率有所下降，主要是因为交易完成后应收账款账面价值提高，
存货周转率有所上升，主要由于营业成本增加值大于存货账面价值的增加。
（5）本次交易完成前后盈利能力及利润构成情况分析
532
2018 年 1-5 月利润表交易前后比较表
单位：万元
2018 年 1-5 月 2018 年 1-5 月 变化情况
项目
（交易完成前） （交易完成后） 金额 比例
一、营业总收入 338,519.12 696,171.67 357,652.55 105.65%
二、营业总成本 288,685.18 576,621.01 287,935.83 99.74%
其中：营业成本 164,322.55 342,467.73 178,145.18 108.41%
营业税金及附加 41,989.54 72,397.25 30,407.71 72.42%
销售费用 9,614.89 27,154.98 17,540.09 182.43%
管理费用 17,213.33 44,918.61 27,705.28 160.95%
财务费用 48,071.00 81,734.29 33,663.29 70.03%
资产减值损失 7,473.86 7,464.30 -9.56 -0.13%
信用减值损失 - 483.85 483.85 -
其他收益 - 4.67 4.67 -
投资收益 41,827.72 158,859.54 117,031.82 279.79%
其中：对联营企业和
-14,142.09 -14,166.30 -24.206713 0.17%
合营企业的投资收益
公允价值变动收益 - -988.43 -988.43 -
资产处置收益 40.83 1,816.61 1,775.78 4349.19%
三、营业利润 91,702.49 279,243.03 187,540.54 204.51%
加：营业外收入 1,091.79 2,345.02 1,253.23 114.79%
减：营业外支出 581.51 3,374.32 2,792.81 480.27%
四、利润总额 92,212.77 278,213.72 186,000.95 201.71%
减：所得税费用 27,402.75 65,050.52 37,647.77 137.39%
五、净利润 64,810.02 213,163.20 148,353.18 228.90%
归属于母公司所有者的净利润 48,392.53 118,799.88 70,407.35 145.49%
少数股东损益 16,417.49 94,363.32 77,945.83 474.77%
2017 年度利润表交易前后比较表
单位：万元
2017 年度 2017 年度 变化情况
项目
（交易完成前） （交易完成后） 金额 比例
一、营业总收入 1,404,235.59 2,568,301.74 1,164,066.15 82.90%
二、营业总成本 1,231,848.33 2,206,523.82 974,675.49 79.12%
533
2017 年度 2017 年度 变化情况
项目
（交易完成前） （交易完成后） 金额 比例
其中：营业成本 894,125.50 1,532,274.51 638,149.01 71.37%
营业税金及附加 121,570.96 224,337.92 102,766.96 84.53%
销售费用 53,215.75 109,055.21 55,839.46 104.93%
管理费用 46,241.27 140,513.32 94,272.05 203.87%
财务费用 95,044.08 170,460.26 75,416.18 79.35%
资产减值损失 21,650.76 29,882.59 8,231.83 38.02%
加：公允价值变动收益 - - - -
投资收益 52,295.51 92,621.43 40,325.92 77.11%
其中：对联营企业和合营
-25,529.03 -10,032.96 15,496.07 -60.70%
企业的投资收益
资产处置收益 14,462.19 14,576.02 113.83 0.79%
其他收益 - 11.2 11.2 -
三、营业利润 239,144.97 468,986.58 229,841.61 96.11%
加：营业外收入 1,796.19 8,394.58 6,598.39 367.35%
减：营业外支出 1,461.68 36,136.80 34,675.12 2372.28%
四、利润总额 239,479.48 441,244.35 201,764.87 84.25%
减：所得税费用 65,995.64 132,316.62 66,320.98 100.49%
五、净利润 173,483.84 308,927.74 135,443.90 78.07%
归属于母公司所有者的净利润 94,533.11 121,302.97 26,769.86 28.32%
少数股东损益 78,950.73 187,624.77 108,674.04 137.65%
2018 年 1-5 月盈利能力指标交易前后比较表
2018 年 1-5 月 2018 年 1-5 月
项目 变化情况
（交易完成前） （交易完成后）
毛利率 51.46% 50.81% -0.65%
净利率 19.15% 30.62% 11.47%
2017 年度盈利能力指标交易前后比较表
2017 年度 2017 年度
项目 变化情况
（交易完成前） （交易完成后）
毛利率 36.33% 40.34% 4.01%
净利率 12.35% 12.03% -0.32%
注：1、毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
534
2、净利率=净利润/营业收入
本次交易完成后，随着标的资产注入（未考虑募集配套资金的影响），2017 年，公
司的备考营业收入从 1,404,235.59 万元增加到 2,568,301.74 万元，增加 1,164,066.15 万
元，增幅为 82.90%；净利润从 173,483.84 万元增加到 308,927.74 万元，增加 135,443.90
万元，增幅为 78.07%。2018 年 1-5 月，公司的备考营业收入从 338,519.12 万元增加到
696,171.67 万元，增加 357,652.55 万元，增幅为 105.65%；净利润从 64,810.02 万元增加
到 213,163.20 万元，增加 148,353.18 万元，增幅为 228.90%。本次交易使公司整体营业
收入和利润规模得到显著提升。
2017 年，公司的备考毛利率有所提升，净利率基本不变。2018 年 1-5 月，公司的
备考毛利率基本持平，净利率有所提升。本次交易使得上市公司盈利能力得到改善和增
强。
（6）本次交易完成前后每股归母净资产和每股收益情况分析
2018 年 5 月 31 日/2018 年 1-5 月每股指标交易前后比较表
2018 年 5 月 31 日/2018 2018 年 5 月 31 日
项目 年 1-5 月 /2018 年 1-5 月 变化情况
（交易完成前） （交易完成后）
每股净资产（元/股） 3.93 3.93 0.01
基本每股收益（元/股） 0.27 0.30 0.04
稀释每股收益（元/股） 0.27 0.30 0.04
注：1、每股净资产=归属于母公司所有者权益/普通股总股数
2、每股收益=归属于母公司所有者的净利润/普通股总股数，其中 2018 年 1-5 月的归母净利润简单年化
3、上述数据产生尾差差异均因对数据进行四舍五入处理导致
2017 年 12 月 31 日/2017 年度每股指标交易前后比较表
2017 年 12 月 31 日/2017 2017 年 12 月 31 日
项目 年度 /2017 年度 变化情况
（交易完成前） （交易完成后）
每股净资产（元/股） 3.66 3.60 -0.06
基本每股收益（元/股） 0.52 0.31 -0.21
稀释每股收益（元/股） 0.52 0.31 -0.21
注：1、每股净资产=归属于母公司所有者权益/普通股总股数
2、每股收益=归属于母公司所有者的净利润/普通股总股数
535
本次交易完成后，随着标的资产注入（未考虑募集配套资金的影响），2017 年 12
月 31 日，公司备考的归属于母公司股东的每股净资产略有下降；2017 年度备考的每股
收益也有所下降，主要是因为本次交易发行股份增加了上市公司普通股股数所致。2018
年 5 月 31 日，公司备考的归属于母公司股东的每股净资产略有提升；2018 年 1-5 月备
考的每股收益也有所提升。
2、本次交易对上市公司未来资本性支出的影响
本次交易完成后，为满足标的公司募集资金投资项目的实施和其未来的发展计划，
公司未来的资本性支出较本次交易前有所增加。同时，未来上市公司也将根据业务发展
的实际需要、自身的资产负债结构及融资成本等因素，在有其他大规模资本支出需求时，
根据实际情况制定融资计划。
为应对未来的资本性支出的增加，一方面，本次重组中，公司将募集配套资金用于
标的公司项目开发和建设；另一方面，本次交易完成后，上市公司的资本结构将进一步
趋于合理，盈利水平得到明显提高，为上市公司后续利用股权、债权等多种工具进行融
资创造了条件。
3、职工安置方案对上市公司的影响
本次资产购买不涉及员工安置方案。
4、本次交易成本对上市公司的影响
本次交易涉及的交易税费由相关交易双方按照协议约定分别承担，中介机构费用等
按照市场收费水平确定，本次交易成本不会对未来上市公司产生重大影响。
同时，由于本次交易使得上市公司未来盈利能力得到改善，因此，尽管本次重组的
中介机构费用、交易税费将使上市公司的未来年度的费用支出增加，但总体而言，对上
市公司损益影响较小。
七、本次交易对上市公司的其他影响分析
（一）本次交易对上市公司未来发展前景影响的分析
1、本次交易在业务、资产、财务、人员、机构等方面的整合计划、整合风险以及
相应的管理控制措施
536
本次重组将使得上市公司主营业务延伸至住宅地产和商业地产并行，同时公司的资
产规模得到较大幅度提升，上市公司的管理范围也将明显扩大。本次交易完成后，上市
公司将根据实际情况，在业务、资产、财务、人员、机构等方面进行整合，以减少本次
重大资产重组的整合风险。上市公司拟采取的具体整合计划如下：
（1）业务及资产整合
本次交易中，中粮地产拟以发行股份的方式购买明毅持有的大悦城地产
9,133,667,644 股普通股股份。本次交易完成后，大悦城地产将成为上市公司的控股子公
司。交易将为上市公司主营业务注入新的商业地产元素，释放住宅、商业板块整合的协
同效应。
本次交易完成后，虽然上市公司将形成住宅地产和商业地产业务并行的战略格局，
但是大悦城地产将继续保持独立运营，定位于以商业地产为核心的城市综合体平台；中
粮地产及其附属公司将成为融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公
司。在上市公司整体经营目标和战略规划下，标的公司由原管理团队继续经营，除了根
据法律、法规、规章等规范性文件及公司章程的规定必须由上市公司审议和披露的事项
以外，标的公司获在经营决策上的自主权和灵活性。
本次交易完成后，标的公司仍将保留独立的法人地位，享有独立的法人财产权利，
资产仍将保持独立。但未来标的公司重要资产的购买和处置、对外投资、对外担保等事
项须按照上市公司的相关治理制度履行相应程序。同时上市公司将依托自身管理水平及
资本运作能力，结合标的公司市场发展前景及实际情况进一步优化资源配置，提高资产
利用效率，增强上市公司和标的公司的综合竞争力。
（2）财务整合
本次交易完成后，标的公司将维持其原有的财务管理结构，继续保持独立的财务制
度体系、会计核算体系，但在整体上纳入上市公司的财务管理体系，接受上市公司的监
督和管理，并定期向上市公司报送财务报告和相关财务资料。上市公司将按照公司治理
要求进行整体财务管控，加强内部控制，控制标的公司的财务风险。上市公司和标的公
司将充分发挥各自资本优势，降低资金成本，提高重组后公司整体的资金运用效率。
（3）人员整合
在本次交易完成后，大悦城地产将持续独立运营，在职员工劳动关系基本不变，保
537
持原有的管理团队，保持原有团队的稳定、市场地位的稳固及竞争优势的持续。
（4）机构整合
大悦城地产已设立了股东大会、董事会，选举产生了董事并聘请了总经理、副总经
理、财务总监等高级管理人员，下设部门各司其职，行使相关职能。本次交易完成后，
大悦城地产将继续保持现有的内部组织机构独立稳定，执行规范的内部控制制度，全面
防范内部控制风险。上市公司也将按照中国证监会和深交所的要求，并结合大悦城地产
注册地和香港证券交易所的规定，进一步提升整体内部机构管理水平、改善公司经营水
平，增强公司的竞争力。如未来上市公司对标的公司组织机构构成有相关建议，将严格
按照上市公司相关程序进行。
（5）整合风险以及相应的管理控制措施
本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的控股子公司。标的公司为港股上市公
司，虽然整合后标的公司在业务、资产方面保持相对独立，人员和机构不做重大调整，
但是新业务的注入仍将对上市公司原有治理格局产生一定冲击。上市公司能否顺利实现
整合、发挥住宅地产和商业地产业务的协同效应具有不确定性。为了防范上述风险，保
障上市公司与标的公司的平稳有效整合，上市公司将采取以下管理控制措施：
一方面，上市公司将在保持标的公司独立性以及使其遵守香港上市规则的基础上，
强化对标的公司在重大方面的统一管理与控制，包括重大业务经营、财务和资本运作、
对外投资、抵押担保、资产处置等，加强对标的公司的审计监督、业务监督和管理监督，
使上市公司与标的公司形成有机整体，提高公司整体决策水平和风险管控能力。另一方
面，在大悦城地产遵守香港上市公司信息披露准则的前提下，上市公司将加强日常沟通，
确保能及时掌握标的公司经营情况，从而降低因信息不对称导致的整合风险。
2、本次交易完成后上市公司未来发展计划
（1）聚焦五大城市群的房地产开发及综合服务业务
本次交易完成后，中粮地产团旗下市场化的房地产开发业务将形成住宅、商业板块
及其他综合业务共同发展的态势。标的资产的注入不仅能够显著增加上市公司的优质项
目及土地储备，有效提升房地产开发业务的市场竞争力，同时有利于上市公司调整优化
产业结构，增加自身造血功能，寻求新的利润增长点；通过对大悦城地产旗下商业地产、
酒店业务、旅游地产等业务的整合，中粮地产将进一步聚焦京津冀、长三角、珠三角、
538
长江中游、成渝等五大城市群的房地产开发及综合服务业务，深耕城市平台，不断提升
专业化能力，实现可持续和稳健发展。
（2）持续发展原有品牌住宅业务，同时重点发展大悦城城市综合体等整合业务
公司将坚持以品牌住宅为核心业务，发展具有科技含量、人文关怀，突出“绿色、
环保、健康”等新理念的住宅产品，不断优化完善壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿
云系列四大产品线建设，打造高品质拳头产品。加大对生态、养生、养老、产业地产产
品的研究，探索更多战略产品线，以新兴业务为契机，建立运营模式、塑造产业品牌，
积极探索产业地产运营模式，结合自身优势打造特色产业地产；同时重点发展围绕以“大
悦城”为品牌的城市综合体开发与经营，实现品牌化发展，突出核心业务，形成强大竞
争力。
（3）提升能力，提高运营健康水平，实现有质增长
本次交易完成后，公司将进一步提升土地储备能力，深挖土地价值，同时通过战略
合作、股权并购、资源盘活等多渠道寻求低成本扩张机会；提升系统化开发运营能力，
持续优化全生命周期开发运营体系，系统提升开发运营质量和效益，加强精细化管理，
加速库存去化；强化产品标准化，打造产品品牌，持续提升产品力；强化风险管控，实
现降险增效。
3、本次交易完成后上市公司主营业务构成及核心竞争力、未来经营发展战略和业
务管理模式
（1）上市公司主营业务构成
本次交易前，中粮地产的主营业务为商品房开发、房屋租赁和物业管理，其中，商
品房开发业务为公司最主要的业务，上市公司的商品房开发项目主要为住宅商品房开发
项目，专注于住宅开发业务，致力于成为中国最具持续发展力的品牌地产引领者。本次
交易标的公司大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向，
专注于商业地产领域，致力于成为中国城市综合体行业的领导者。
本次交易完成后，上市公司将大悦城地产纳入合并报表。本次交易将为上市公司主
营业务注入新的商业地产元素，释放住宅、商业板块整合的协同效应。公司既能通过开
发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红
利，有利于改善公司的持续经营能力，提高公司的竞争力。
539
在战略规划和定位上，交易完成后上市公司将成为中粮集团旗下融合住宅地产与商
业地产一体化的全业态房地产专业化公司，大悦城地产以商业地产为核心，发展城市综
合体平台。交易完成后上市公司和大悦城地产能够充分发挥品牌合力，释放整合后的协
同效应。
根据《上市公司备考财务报告》，本次交易后，上市公司 2017 年度及 2018 年 1-5
月主营业务收入构成情况如下表所示：
单位：万元
2018 年 1-5 月 2017 年度
项目
收入 比例 收入 比例
物业及土地开发 462,425.56 67.31% 2,014,793.65 79.40%
投资物业 162,882.04 23.71% 391,591.88 15.43%
物业管理 20,991.88 3.06% 30,740.41 1.21%
酒店经营 39,332.01 5.72% 95,863.42 3.78%
管理输出 1,406.26 0.20% 4,652.58 0.18%
合计 687,037.75 100.00% 2,537,641.94 100.00%
（2）核心竞争力
交易完成后，上市公司将形成住宅与商业一体化的房地产专业平台，拥有完善的房
地产产业链布局、整合创新能力、多元化的土地获取能力、快速高效的运营能力以及良
好的品牌美誉度。
1）完善的房地产产业链布局
上市公司业务范围覆盖住宅与商业地产，形成住宅与商业地产双轮驱动，使得上市
公司能响应更加广阔而多样的市场需求，并拥有较强的抗风险能力。上市公司住宅与商
业板块相互支持、相互提升，组成一个有机业务整体，相较单一业务企业更能充分激发
各业务板块的发展潜力，进一步满足更为多元化的消费者需求。
2）整合创新能力
随着中国宏观经济增速进入换挡期、经济结构进入优化期，增长动力进入转换期，
房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房
企逐渐从单纯的开发商向城市运营商、服务商延伸，从传统的住宅开发向长租公寓、产
540
业地产、养老地产等新产品、新业态探索。上市公司拥有较强的整合创新能力，能在巩
固现有业务的基础上，整合绿色、科技、环保、健康等新理念、新技术，同时积极探索
前述新业务。
3）多元化的土地获取能力
上市公司充分挖掘区域价值、地块价值，广开合作渠道，实现“快拿地、巧拿地、
拿好地”。一方面，上市公司公开市场与非公开市场并重，与各方加大合作力度，增加
了项目获取的成功率；另一方面，上市公司充分盘活内外部资源，更新存量土地，争取
投资回报最大化。目前，上市公司业务已经覆盖全国重点一、二线城市。
4）快速高效的运营能力
上市公司紧跟地产行业发展趋势，积极进行大运营体系建设，提高项目资金运营效
率，实现公司规模的跨越式发展。该运营体系旨在促进各部门协同经营，并实现精细化
管理。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障，助力公司实现快速的规模
扩张。
5）良好的品牌美誉度
上市公司依托中粮集团良好的品牌形象和声誉，对消费者、合作伙伴、供应商、政
府机构等均有较强的吸引力。在住宅地产和商业地产领域，上市公司分别拥有“中粮地
产”和“大悦城”两大知名品牌，其可帮助提升产品竞争力，实现较好的产品溢价。
（3）经营发展战略
通过本次重组，上市公司将扩展商业地产业务，成为中粮集团旗下唯一的境内外一
体化的房地产专业化公司。本次重组完成后，上市公司的战略目标为成为中国综合性房
地产的旗舰平台。
住宅地产方面，上市公司致力于成为中国最具持续发展力的品牌地产引领者。在巩
固现有业务的基础上，上市公司将结合绿色、科技、环保、健康的新理念及相关新技术，
不断提升产品竞争力。同时，上市公司将结合国家政策导向、行业发展趋势以及自身资
源优势等，积极探索产业地产、长租公寓等新业务。商业地产方面，上市公司致力于成
为中国城市综合体行业的领导者。上市公司将继续坚持“持有与销售相结合”的双轮驱动
商业模式，引领中国城市的新型生活方式，助推中国城市的发展。此外，上市公司将加
541
强发挥住宅地产和商业地产的协同效应，在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面
深度融合，从而开拓更加广阔的市场空间，增强上市公司的盈利能力。
（4）业务管理模式
结合上述经营发展战略，公司未来业务管理模式如下：
1）保持标的公司作为香港上市公司的独立性
标的公司系一家成熟的港股上市公司，具有完善的公司治理制度和经营管理流程。
因此，在上市公司整体的经营目标下，依据公司治理准则，中粮地产将保持标的公司业
务经营自主权，确保标的公司作为港股上市公司的独立性。除依据法律法规或公司章程
规定须由上市公司审议并披露的与标的公司日常经营相关的事项外，其他日常经营事项
由标的公司按其内部决策机制决策实施。
2）促进各业务主体资源配置优化，协调发展
本次交易完成后，在上市公司整体发展战略指导下，上市公司将合理配置相关资源，
推进上市公司原有业务和标的资产业务有机融合发展。上市公司将推动各业务主体在融
资、市场、人才、土地获取及品牌等方面充分发挥协同效应，提升资源使用效率。
4、本次交易导致标的资产核心业务人员流失的风险及应对措施
交易完成后，上市公司将维持标的公司人员的稳定，标的公司在职员工劳动关系基
本不变，核心业务人员职务、岗位将保持稳定，预计本次交易导致标的资产核心业务人
员流失的风险较小。
为控制上述风险，上市公司将不断完善人才的激励和培养机制，制定合理的薪酬激
励体系，努力扩大人才的发展空间，同时加强企业文化建设以增强企业凝聚力。
（二）本次交易对上市公司治理结构的影响
中粮地产已按照《公司法》、《证券法》和中国证监会有关法律法规的要求，建立了
合法、科学、有效的法人治理结构。本次重大资产重组事宜不会导致中粮地产股东大会、
董事会、监事会、高级管理人员或各职能部门在机构设置、主要职权以及履行职责的程
序等方面发生重大调整，也未涉及重大经营决策规则与程序、信息披露制度等中粮地产
内部主要管理制度的重大变化。本次重大资产重组完成后，中粮地产仍将严格按照《公
542
司法》、《证券法》及其他有关法律、法规和规范性文件的规定及《公司章程》的要求规
范运作，保持并不断完善健全有效的法人治理结构。
八、本次交易的资产交割安排
根据中粮地产与交易对方中粮香港签署的《发行股份购买资产协议》，交易双方对
标的资产交割的安排如下：
（一）标的资产交割
1、双方一致同意，本次交易依法获得所有必须的批准、核准和备案之日起 10 个工
作日内，明毅应开始为中粮地产办理该协议项下标的资产的交割，即将目标公司的股东
由明毅变更为中粮地产，并依法办理目标公司股东变更登记手续。
2、双方一致同意，标的资产交割后，中粮地产应负责尽快办理如下事项以完成本
次非公开发行的具体发行事宜，包括但不限于办理本次非公开发行涉及的验资手续、向
深交所和证券登记结算公司办理将本次非公开发行股票登记至明毅名下的手续、向工商
登记主管机关办理中粮地产注册资本变更登记手续、向深交所办理本次非公开发行股票
挂牌交易手续等。自非公开发行股份登记至明毅名下之日起，明毅即合法拥有所认购股
份并享有相应的股东权利。
（二）生效条件
双方一致同意，《发行股份购买资产协议》在签署后成立，在下列条件全部成就后
生效：
1、双方法定代表人或授权代表签字、并加盖各自公章；
2、本次交易经中粮地产的董事会和股东大会批准；明毅已就其参与本次交易履行
内部的审批程序或取得必要批准或认可；
3、国有资产监督管理机构及其授权单位对本次交易方案予以批准；
4、国家发改委对本次交易境外投资予以核准或备案；
5、商务部对本次交易涉及境外战略投资者认购中粮地产新增股份及其他相关事项
予以批准或备案；
6、商务部完成对本次交易涉及的经营者集中审查；
543
7、中国证监会对本次交易予以核准；
8、获得其他必需的审批或授权（如有）。
（三）违约责任
上市公司与交易对方约定，除不可抗力因素外，任何一方如未能履行其在该协议项
下之义务或承诺或所作出的陈述或保证失实或严重有误，则该方应被视作违反该协议。
违约方应依该协议约定和法律规定向守约方承担违约责任，赔偿守约方因其违约行
为而遭受的所有损失（包括为避免损失而支出的合理费用）。
九、对本次交易是否构成关联交易的核查
本次交易中，交易对方明毅系上市公司控股股东中粮集团控制的企业，因此，明毅
为上市公司的关联方。根据《上市规则》的相关规定，本次交易构成关联交易。
上市公司召开董事会、股东大会审议本次交易的相关议案时，关联董事、关联股东
已回避表决。
本次交易完成后，上市公司将成为中粮集团下属涵盖住宅地产与商业地产的唯一专
业化平台。中粮地产与大悦城地产将站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源，更
加充分地参与外部市场竞争，实现风险共担、利益共享。本次交易具有合理性及必要性。
综上，本独立财务顾问认为：本次交易构成关联交易，关联交易决策过程合规，本
次交易具备合理性及必要性，本次交易安排不存在损害上市公司及非关联股东利益的情
形。
十、标的公司股东及其关联方是否存在对拟购买资产非经营性资金占
用问题的核查
本次交易前，上市公司不存在资金、资产被实际控制人及其关联人占用的情形，不
存在为实际控制人及其关联人提供担保的情况。
本次交易完成后，上市公司实际控制人未发生变化，上市公司不存在因本次交易导
致资金、资产被实际控制人及其关联人占用的情形，不存在为实际控制人及其关联人提
供担保的情况。
综上，本独立财务顾问认为：标的公司不存在被实际控制人或其他关联人占用非经
544
营性资金、资产的情形，本次交易也不会产生上市公司及交易标的的非经营性资金、资
产被实际控制人或其他关联人占用的情况。
十一、本次交易中直接或间接有偿聘请其他第三方的相关情形
（一）、关于按照《关于加强证券公司在投资银行类业务中聘请第三方等廉洁从业风险
防控的意见》的要求对证券公司在投资银行类业务中是否存在直接或间接有偿聘请第
三方的行为的核查
本次重大资产重组过程中，中信证券不存在直接或间接有偿聘请第三方的行为。
二、关于按照《关于加强证券公司在投资银行类业务中聘请第三方等廉洁从业风险防
控的意见》的要求对证券公司投资银行类项目的服务对象直接或间接有偿聘请其他第
三方的行为的核查
本次重大资产重组过程中，除独立财务顾问、律师事务所、会计师事务所、资产评
估机构等重大资产重组项目依法需聘请的证券服务机构外，中粮地产聘请了安永（中国）
企业咨询有限公司提供专项税务咨询服务；聘请了传神联合（北京）信息技术有限公司
提供针对本次重组相关申报文件的翻译服务；聘请了 Paul Hastings（普衡律师事务所）
提供境外法律服务，并出具本次重大资产重组项目所涉及的香港公司的法律意见书；聘
请了 Walkers（汇嘉开曼群岛律师事务所）提供境外法律服务，并出具本次重大资产重
组项目所涉及的英属维尔京群岛、开曼群岛及百慕大公司的法律意见书；聘请 Stevensons
Lawyers 提供境外法律服务，并出具本次重大资产重组项目所涉及的萨摩亚公司的法律
意见书；聘请了中伦律师事务所提供本次重大资产重组项目涉及的经营者集中审查申报
相关法律服务；聘请了深圳金百利国际商务顾问有限公司提供针对本次重大资产重组项
目相关申报文件所涉及的境外主体公证认证服务。根据核查中粮地产与上述第三方机构
签署的聘用协议，本独立财务顾问认为上述聘请行为合法合规。
十二、独立财务顾问的内核程序及内核意见
（一）内部审核程序
中信证券按照《收购管理办法》、《重组办法》、《财务顾问管理办法》等相关法规的
要求成立内核小组，对本次交易实施了必要的内部审核程序，内核程序如下：
545
1、申请
项目组向内核小组提出内核申请。
2、递交申请材料
在提出内核申请的同时，项目组将至少包括重组报告书在内的主要信息披露文件，
按内核小组的要求送达有关内核人员。
3、专业性审查
内核人员主要从专业的角度，对材料中较为重要和敏感的问题进行核查。项目组成
员不仅有责任积极配合内核小组的核查工作，并且还要负责安排项目所涉及的上市公
司、注册会计师、律师、评估师等中介机构积极配合该项目内核工作，但项目组人员不
经内核人员要求不得对核查工作随意评论，以免影响内核人员的独立判断。
4、内核小组审议
内核小组根据上市公司重大资产重组相关法律法规的要求，对本次申报材料进行审
核，在审核过程中对于不详问题及时向项目财务顾问主办人及项目组成员进行了解，并
在 5-8 个工作日内完成审核，形成内核小组内部讨论报告，并根据与项目组成员沟通情
况形成内核会议讨论问题，项目组成员对内核会议讨论问题进行书面回复。审核完成后，
审核人员及时向内核小组负责人报告审核情况，内核小组负责人根据情况安排内核小组
会议，由财务顾问主办人及项目组主要成员对内核会议讨论问题进行解答。
5、出具内核意见
内核小组根据充分讨论后的结果出具内核意见。中信证券出具的独立财务顾问专业
意见由财务顾问主办人和项目协办人、投资银行业务部门负责人、内核负责人、法定代
表人（或授权代表人）签名并加盖公章。
（二）内核意见
中信证券内核小组于 2018 年 11 月 14 日在中信证券大厦 11 层 10 号会议室召开了
内核会议，对中粮地产（集团）有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易
项目进行了讨论，经全体参会内核委员投票，该项目通过了中信证券内核会议的审核。
546
十三、独立财务顾问对本次交易的结论性意见
中信证券作为中粮地产的独立财务顾问，按照《公司法》、《证券法》、《重组管理办
法》、《发行管理办法》、《26 号准则》、《财务顾问管理办法》的相关规定和中国证监会
的要求，对本次交易涉及事项进行审慎核查后认为：
1、中粮地产本次发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易方案符合《公司法》、
《证券法》、《重组管理办法》等法律、法规和规范性文件的规定。
2、本次交易不构成重组上市。
3、本次交易的标的资产为明毅持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占
大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优
先股合计股份数的 59.59%）。截至其独立财务顾问报告出具日，根据明毅出具的承诺及
其提供的相关资料，标的资产不存在质押、抵押等权利受限的情形，明毅持有的大悦城
地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占
大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的 59.59%）及其对应资产权属清
晰，其转让不存在实质性法律障碍。
除大悦城地产存在划拨土地的情形外，本次重组符合《发行管理办法》对上市公司
非公开发行股票规定的实质性条件，符合《重组管理办法》对于上市公司重大资产重组
和上市公司发行股份购买资产规定的实质性条件。大悦城地产存在的划拨土地情形不会
对本次重组构成实质性障碍在有关协议的签署方切实履行协议各项义务的情况下，本次
重组在取得必要的批准、核准和同意后，其实施不存在实质性法律障碍。
4、本次交易，标的资产的估值定价原则公允；向特定对象发行股份的定价原则和
发行价格符合中国证监会的相关规定，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形；
5、本次交易的实施将有利于提高上市公司资产质量和盈利能力、改善上市公司财
务状况、增强上市公司持续经营能力，符合上市公司及全体股东的利益；
6、本次交易后，上市公司将保持健全有效的法人治理结构，中粮集团承诺将与上
市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面保持独立，符合中国证监会关于上市公
司独立性的相关规定。
7、本次交易构成关联交易，关联交易决策过程合规，本次交易具备合理性及必要
性，本次交易安排不存在损害上市公司及非关联股东利益的情形。
547
（本页无正文，为《中信证券股份有限公司关于中粮地产（集团）股份有限公司发行股
份购买资产并募集配套资金暨关联交易之独立财务顾问报告》之签章页）
法定代表人（或授权代表）：
张佑君
投资银行部门负责人：
金剑华
内核负责人：
朱 洁
财务顾问主办人：
黄江宁 康昊昱
财务顾问协办人：
于梦尧 秦 翰 郭若一
中信证券股份有限公司
2018 年 11 月 15 日
548
