深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
证券代码：000042 证券简称：中洲控股 公告编号：2018-19 号
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资
者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 664,831,139 为基数，向全体股东每 10 股派
发现金红利 1.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码 000042
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王艺瑾 黄光立
广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大
办公地址
大厦 38 楼 厦 38 楼
传真 0755-8839 3677 0755-8839 3677
电话 0755-8839 3609 0755-8839 3609
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
2、报告期主要业务或产品简介
公司以房地产开发为主营业务，主要项目分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝、环渤海四大经
济圈核心城市，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全国
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开发建设了众多优质项目，拥有合理的土地储备，且逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有
及运营甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司，具备良好的社会信誉和品牌形象。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
会计政策变更;其他原因
单位：人民币元
本年比上
2017 年 2016 年
2018 年 年增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 7,942,112,442.45 8,654,233,826.31 8,654,233,826.31 -8.23% 8,115,755,330.09 8,115,755,330.09
归属于上市公司股东
446,690,331.69 615,363,173.16 615,363,173.16 -27.41% 260,532,556.30 260,532,556.30
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 377,569,657.11 559,954,028.77 559,954,028.77 -32.57% 278,986,036.74 278,986,036.74
的净利润
经营活动产生的现金
3,001,582,489.62 -5,184,055,619.65 -5,184,055,619.65 157.90% 1,748,423,570.05 1,748,423,570.05
流量净额
基本每股收益（元/
0.6719 0.9256 0.9256 -27.41% 0.3959 0.3959
股）
稀释每股收益（元/
0.6719 0.9256 0.9256 -27.41% 0.3959 0.3959
股）
加权平均净资产收益 下降 3.48
6.53% 10.01% 10.01% 4.57% 4.57%
率 个百分点
本年末比
2017 年末 上年末增 2016 年末
2018 年末 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产 46,050,688,700.65 43,619,885,474.24 43,619,885,474.24 5.57% 29,161,608,501.95 29,161,608,501.95
归属于上市公司股东
7,273,821,959.91 6,411,756,460.57 6,411,756,460.57 13.45% 5,885,037,057.52 5,885,037,057.52
的净资产
会计政策变更的原因
2018 年 6 月 15 日财政部发布了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》 财会〔2018〕
15 号），对一般企业财务报表格式进行了修订。根据通知的规定和要求，公司需对原报表格式进行相应的
变更，按照该文件规定的一般企业财务报表格式（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制
公司的财务报表。对于上述列报项目的变更，公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行
调整，本次会计政策变更，仅对资产负债表及利润表列报项目及其内容做出调整，对公司财务状况、经营
成果和现金流量不产生影响。
报告期内，本公司与深圳安创投资管理有限公司就前期股权转让事宜签署的补充协议，获得惠州创筑
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房地产有限公司的控制权，因此本公司在 2018 年度合并财务报表中不再将其全部资产和负债划分为持有
待售类别，并重述了可比年度财务报表。本次调整仅对资产负债表相关项目进行重述，对公司经营成果和
现金流量不产生影响。
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,523,246,848.76 4,424,285,583.75 1,132,541,480.98 862,038,528.96
归属于上市公司股东的净利润 266,284,767.81 451,775,779.77 39,493,430.50 -310,863,646.39
归属于上市公司股东的扣除非经
233,125,367.01 416,625,356.00 27,247,483.53 -299,428,549.43
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -259,232,827.27 176,412,144.74 1,684,230,462.67 1,400,172,709.48
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末 年度报告披露
表决权恢 日前一个月末
报告期末普通 年度报告披露日前一个月
14,953 15,860 复的优先 0 表决权恢复的 0
股股东总数 末普通股股东总数
股股东总 优先股股东总
数 数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件的 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
股份数量 股份状态 数量
境内非国有
深圳市中洲置地有限公司 49.37% 328,204,047 0 质押 305,862,594
法人
境内非国有
南昌联泰投资有限公司 8.30% 55,188,952 0
法人
深圳市远致投资有限公司 国有法人 6.78% 45,046,186 0
华润深国投信托有限公司
－华润信托招盈远见单一 其他 3.93% 26,151,533 0
资金信托
深圳市联泰房地产开发有 境内非国有
1.62% 10,743,792 0
限公司 法人
中铁宝盈资产－浦发银行
－中铁宝盈－宝鑫 77 号特 其他 1.56% 10,350,984 0
定客户资产管理计划
华润深国投信托有限公司
－优瑞 1 期集合资金信托 其他 1.36% 9,067,073 0
计划
鹏华资产－浦发银行－鹏
华资产方圆 6 号资产管理 其他 1.23% 8,151,485 0
计划
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九泰基金－浦发银行－九
泰基金－恒胜新动力分级 其他 0.98% 6,539,733 0
1 号资产管理计划
云南国际信托有限公司－
云霞 3 期证券投资集合资 其他 0.97% 6,446,205 0
金信托计划
截至报告期末，深圳市中洲创业投资有限公司为深圳市中洲置地有限公司一致行
上述股东关联关系或一致行动的说明 动人；南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团
有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
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三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（1）报告期内外部环境分析
2018 年，作为执行十九大会议精神的开篇之年，国家坚定“优化经济结构、转换增长动力”发展思路，
坚持“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，坚守房住不炒底线，强调让全体人民住有
所居，稳步推进住房长效机制的建立与完善。
2018 年全年商品房销售面积增速放缓，但销售额保持较高增长。根据国家统计局数据，2018 年全年
商品房销售面积 171,654 万平方米，比上年增长 1.3%，增速较去年回落 6.4 个百分点；商品房销售额 149,973
亿元，比上年增长 12.2%，增速较去年回落 1.5 个百分点。
行业的规模化效应不断增强，市场集中度继续提高。根据克而瑞权威发布，2018 年千亿房企数量达到
30 家，较 2017 年增加 13 家，行业 TOP100 市场占有率继续提升，达 66.7%，较 2017 年增加 11.3 个百分
点，行业集中度加速提升。
（2）公司的经营业态及区域竞争优势
公司以房地产开发为主营业务，主要项目分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝和环渤海四大经
济圈核心城市，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司通过“专
注区域、深耕城市、多盘联动”的区域投资策略，以“高周转、扩规模、严管控、增效益”为发展方针，
聚焦客户，精益求精，全方位提高公司的项目开发能力、运营管理能力、资产管理能力，并在 2018 年成
功入围“年度城市运营商品牌 TOP20”。公司主要房地产项目布局如下：
①立足粤港澳大湾区，做大做强中洲品牌。公司在深圳、惠州、广州、佛山、东莞等地均有多个优质
项目。深圳区域作为公司总部所在地，持有多个优质物业，其中笋岗物流园项目为深圳市首批十大城市更
新项目之一，由地标商务办公、创意办公、公寓及商业构成；黄金台项目是龙华区核心地段的住宅项目，
位于深圳北站商务核心区内；宝城 26 区项目为城市更新项目，规划功能主要为商业、办公和酒店，是该
区域打造“商贸居住综合区”的重要组成部分；SCC 项目主要为酒店和写字楼，该项目是南山区标志性建
筑，荣获中国绿色建筑最高级别认证——国家三星级绿色建筑标识证书；公司以代管代建方式，承接了福
田区在建规模达百万平米的商住综合体旧改项目——中洲湾项目。惠州区域 2018 年销售业绩较 2017 年增
长 30%，排名惠州市房企销售额前 6 名，在建在售项目中，同创公寓取得惠州市公寓产品销售第 1 名，天
御项目继续保持了在惠城区销售前 3 名的业绩，惠州半岛城邦在博罗片区也取得了销售前 4 名的成绩，河
谷花园在入市即获得单月惠州单盘销售第 2 名，惠州区域整体呈现出品质与速度同步发展态势。公司积极
布局广州及周边区域，主要项目有佛山璞悦花园、广州南沙灵山岛项目、东莞水南东祠项目、东莞上一村
旧改项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基
地，未来区位价值凸显。
②重视成渝片区发展，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，其中位于
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成都主城成华区的里程项目，为中洲在成渝区域精品楼盘；重庆大渡口项目于 2018 年 4 月开盘并加推，
实现三次开盘均清盘，销售额位列区域洋房第二，有效提升了中洲的品牌效应，为进一步开拓重庆市场打
下了坚实的基础。成都锦城湖岸、中央城邦、天府长城等优质商业物业协同发力，在商业存量全国前列的
成都市场完成了业绩破冰。成渝区域尚有 800 余亩储备用地，享有优质湖景资源，项目升值空间可期。
③深耕上海大都市圈，奠定多盘联动基础。公司目前在上海大都市圈已形成以上海为核心逐步辐射长
三角的布局，发挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目，现开发和销售的
项目主要有：珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾；嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在上海大都
市圈已经初步形成多城、多区、多盘联动格局，市场地位显著提升。
④强化青岛片区市场，探索环渤海区域发展。公司青岛半岛城邦项目连续三年稳居胶州销售金额前三，
带动少海片区置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
（3）报告期内公司主要经营管理工作回顾
公司全年实现房地产销售面积 104.94 万平方米，销售金额 131.72 亿元，比上年同期下降 9.1%。全年
主要经营及管理工作如下：
①深耕城市，稳健投资。2018 年，公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，经对宏观政策的分析及
对行业的研判，为抵御可能发生的市场风险，保证资金充沛，公司审慎投资，因城施策，保持拓展多样性，
鼓励小股操盘，全年房地产开发投资 56.35 亿元，比上年同期减少 51.33%，新增土地面积 24.49 万平方米,
新增计容积率建筑面积 70.17 万平方米。
②提升运营管理水平，搭建标准化体系。一方面及时调整和完善组织架构，理清管控边界及制度流程，
以适应业务发展新需求；另一方面通过标准化体系的搭建，加快项目开发节奏，稳中求进，实现各项指标
有质量的增长。
③全力以赴促销售，多措并举去库存。公司根据市场环境变化，把握市场机会，动态调整营销策略，
夯实营销管理基础，健全营销制度建设，不断探索项目营销推广创新手段、客户维系手段，达成项目口碑
与销售速度的双赢。
④积极融资，保持稳定融资规模。公司着力优化融资结构、降低短期借款占比，实现年末融资规模近
180 亿，一年内到期融资占比 12.34%，有效优化融资期限结构及缓解短期偿债压力；继续深化与金融机构
合作，提高资产利用效率。
⑤稳定资产板块现金流，发挥避风港作用。2018 年，公司资产板块业务累计营业收入 11.17 亿元，为
公司提供了稳定现金流。其中，2018 年商业及写字楼可出租物业面积约 21.8 万平方米，平均出租率达 91%。
中洲物业积极拓展业务，签约管理面积超过 600 万平方米，同比增长 41.55%，中洲物业品牌和管理服务品
质均得到客户认可，荣获 2018 年“深圳物业管理服务企业 50 强”及“业主满意度深圳指数领先 30”。
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（4）公司主要房地产项目情况
①公司主要房地产项目储备及开发情况
2018 年
报告期实 2018 年竣 累计开 累计竣 待开发
地 权益 土地 预计总投 累计已投 占地面 计容积率 总建筑面 新开工
项目名称 际投资金 工面积 工面积 工面积 面积 开工时间 开发进度
区 比例 用途 资（万元） 资（万元） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积
额（万元） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡）
（㎡）
中央城邦 100% 住宅 133,163 1,789 128,589 37,633 112,900 178,236 0 0 178,236 178,236 0 2013.12 竣工
一期竣工，二、
锦城湖岸 100% 住宅 446,882 14,090 321,288 133,000 399,001 570,261 0 299,999 299,999 299,999 270,262 2015.07
三期储备
二、三期竣工；
中洲中央 一、四、五期
60% 住宅 382,524 37,554 255,852 283,459 425,188 557,203 0 126,872 535,962 503,319 21,241 2014.07
成 公园 在建；六期储
都 备
中洲里程 80% 住宅 82,373 6,201 61,914 15,101 57,381 79,538 0 0 79,538 0 0 2016.07 在建
三岔湖项
100% 住宅 - 319 98,217 547,495 848,752 848,752 0 0 0 0 848,752 - 储备
目
洲新新津
100% 住宅 62,363 30,842 30,842 23,793 59,483 86,036 86,036 0 86,036 0 0 2018.06 在建
项目
重 大渡口项
100% 商住 166,227 16,172 89,993 75,734 180,692 245,719 245,719 0 245,719 0 0 2017.09 在建
庆 目
珑湾/珑 住宅 住宅竣工
100% 221,243 0 155,736 115,369 226,124 331,370 0 0 239,429 239,429 91,941 2013.03
悦 商办 商业储备
上
中洲里程 100% 住宅 146,702 4,411 142,273 45,071 88,829 113,840 113,840 113,840 0 2015.02 竣工
海
君廷 100% 住宅 430,763 7,061 415,960 33,824 84,560 120,653 120,653 120,653 0 2012.07 竣工
崇安府 90% 住宅 151,705 16,201 113,571 30,022 99,072 131,869 131,869 0 0 2017.06 在建
无
锡 商住
花溪樾 100% 138,556 28,429 105,074 81,810 98,393 131,605 131,605 131,605 0 0 2017.09 在建
用地
嘉 花溪地 90% 住宅 152,181 28,365 119,785 66,196 132,302 173,618 173,618 0 0 2017.02 在建
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兴
花溪源著 51% 住宅 85,261 49,291 49,291 53,192 95,746 133,229 133,229 133,229 0 0 2018.05 在建
香 沙田项目 100% 住宅
1,155,130 88,378 558,641
20,038 84,306 84,306 84,306 0 0 2017.09 在建
港 (HKD) (HKD) (HKD)
注 大坑道项 336,974 6,742 93,721
100% 住宅 1,946 9,730 9,730 9,730 - 储备
a 目 （HKD） (HKD) (HKD)
住宅 一期二期竣工
央筑花园 100% 528,712 9,758 335,000 249,705 589,140 724,618 549,282 549,282 175,336
商业 三期储备
住宅
湾上花园 100% 150,304 1,665 134,440 88,119 176,450 280,268 280,268 280,268 2014.02 竣工
商业
住宅
中洲天御 100% 285,447 28,448 207,568 209,878 586,385 794,907 155,999 794,907 492,403 0 2015.06 在建
商业
中洲御郡
90% 住宅 59,088 17,072 41,879 27,940 97,690 132,767 132,767 2017.04 在建
华府
天御时代
100% 商业 5,802 1,081 3,974 3,789 5,684 7,719 7,719 7,719 7,719 0 2017.03 竣工
天街项目
住宅 三期、四期在
半岛城邦 20% 323,869 57,711 57,711 323,494 758,726 945,648 242,783 0 686,609 236,716 259,039
商业 建
惠 商住
州 河谷花园 100% 447,634 49,378 49,378 211,656 648,157 864,609 186,385 186,385 0 674,268 2017.11 在建
用地
仲恺科研 工业
60% 111,432 39,032 124,903 191,292 79,538 0 111,754 - 储备
楼项目 用地
中洲同创 商业
100% 31,548 7,853 12,665 13,394 46,836 62,530 63,128 63,128 2017.12 在建
公寓项目 用地
惠州中洲 商住
51% 90,094 16,182 24,874 20,048 70,168 96,410 96,410 96,410 0 0 2017.11 在建
华昕家园 用地
康威项目 100% 商业 191,013 2,115 14,900 52,297 130,750 183,070 183,070 183,070 0 0 2018.05 在建
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商住
南麓院 83% 140,295 2,964 24,694 91,221 273,663 364,559 72,103 72,103 0 292,456 2018.04 在建
用地
仲恺骏洋 商住
80% 0 52,725 184,536 253,360 0 0 253,360 新增储备
项目 用地
笋岗物流 物流
100% 885,611 8,068 164,677 56,486 391,000 462,940 - - 462,940 - - 2014.11 在建
园 商业
黄金台项
深 90% 住宅 614,354 注b - - - - - - - - 634,727 - 储备
目
圳
深圳宝安 商办
80% - - - 102,175 293,250 293,250 - - - - 293,250 - 储备
26 区项目 用地
中洲半岛
城邦（南 100% 住宅 258,312 11,904 95,126 309,936 370,637 415,760 875 293,098 94,553 122,662 2016.03 在建
青 区）
岛 中洲半岛
城邦（北 100% 住宅 225,049 23,418 59,820 275,801 330,588 400,769 304,801 95,968 2017.11 在建
区）
佛山璞悦 100% 住宅 255,505 19,484 190,517 48,894 146,682 203,356 - - 203,356 - - 2017.07 在建
广
州 南沙灵山
51% 商务 350,000 18,531 156,166 217,393 217,393 2019.09 新增储备
岛项目
东
水南东祠 20% 住宅 89,257 22,028 22,028 27,733 54,735 73,813 73,813 - 73,813 - 2018.1 在建
莞
备注：a、报告期内，经公司第八届董事会第七次会议、公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过，公司与中洲（集团）控股有限公司签署了《关于中洲投资控股（香港）有限
公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》，向中洲（集团）控股有限公司出售公司所持有的中洲控股香港的全部已发行股份及卖方债权。截至报告期末，上述股权已交割 55.88%，
尚有 44.12%股份转让尚未完成。
b、黄金台项目原土地总面积约 28.5 万平方米，该地块已纳入深圳市 2014 年度土地整备计划，市规划国土委龙华管理局已拟定了《华电地块 A806-0001 宗地土地整备实施
方案》并经市政府有关会议审议并原则通过，但尚未取得市政府用地批复。该实施方案主要内容为，按等价值原则，在该地块用地范围及周边调整留用项目用地，剩余用地由政府
收回。公司将配合市规划国土委龙华管理局按有关规定推进收地补偿及后续工作。目前该项目尚无进一步进展。
9
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
2、公司主要房地产销售情况
权益 总可售面积 本年销售面积 本年销售金 累计销售面 累计销售金额 本年结转面 本年结转金额
地区 项目名称 业态 竣工时间
比例 （㎡） （㎡） 额（万元） 积（㎡） （万元） 积（㎡） （万元）
车位 101,473 13,932 5,945 96,958 52,466 13,932 5,972 一期：2010-12
半岛城邦（1-3
100% 二期：2011-12
期）
三期：2013-10
商业 7,473 2,730 2,100 7,473 18,900 179 473
南熙里(1、2
100% 商业 54,287 19,713 18,690 54,287 112,131 10,648 12,136 2013/10/1
期)
商业 18,577 15,762 21,239 17,588 30,546 6,806 15,307
中洲中央城邦 100% 2016/2/1
车位 43,830 7,049 2,513 22,331 8,887 2,263 2,403
成都 住宅 357,138 509 1,277 199,636 315,701 199,047 314,561 2018/2/1
中洲锦城湖岸
100% 商业 22,148 6,975 17,555 13,495 38,015 11,865 35,084 -
（1、2 期）
车位 39,013 6,376 3,691 21,212 15,069 7,750 14,060 -
住宅 388,116 2,772 2,659 255,492 207,678 51,877 44,986
中洲中央公园 F 地块 2016-12
60%
（ABCDF） D 地块 2018-3
车位 56,178 7,429 2,309 8,157 2,829 88 145
住宅 51,453 13,457 19,731 51,453 74,328
中洲里程 80% 2019/10/1
车位 8,375 3,332 1,692 3,332 1,692
重庆大渡口 100% 住宅 160,690 63,428 58,511 63,428 58,511 2019/11/1
上海 中洲珑悦 100% 车位 27,483 1,638 1,700 16,636 5,089 1,613 1,672 -
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
中洲里程 100% 商业 10,263 714 2,366 10,263 28,728 7,867 20,367 2016/12/1
住宅 82,880 2,865 31,266 82,880 660,569 3,954 43,062
中洲君廷 100% 2015/12/1
车位 19,380 900 5,016 12,626 39,147 825 4,607
住宅 130,139 43,091 62,599 129,718 183,639
中洲花溪地 90% 商业 1,450 1,436 2,036 1,436 2,036 2020/4/1
车位 15,772 3,710 8,186 14,037 31,804
崇安府 90% 住宅 90,765 18,835 35,155 18,835 35,155 2020/10/1
花溪樾 100% 住宅 132,300 14,665 19,794 14,665 19,794 2019/9/1
花溪源著 51% 住宅 93,736 26,681 23,985 26,681 23,985
住宅 378,271 4,911 7,123 375,205 377,017 6,041 8,954
央筑花园 100% 商业 200,894 3,289 12,489 5,253 21,518 1,105 5,393 2014/12/1
车位 40,002 30,833 14,424 40,002 24,113 6,900 9,714
住宅 163,100 8,657 21,578 163,100 184,879 6,793 15,881
湾上花园 100% 商业 8,608 2,848 5,659 5,165 13,292 861 1,789 2015/12/1
惠州 车位 21,250 22,430 11,272 21,250 13,146 7,763 10,578
住宅 549,632 29,858 32,706 492,464 418,112 112,194 100,449 天御 B：2016-8
中洲天御（1-3
100% 商业 32,310 4,399 8,148 29,144 46,693 8,775 12,093 天御 C1：2017-9
期）
车位 68,050 32,045 10,348 32,074 10,360 10,300 7,707 天御 C2：2018-3
住宅 90,565 95,173 110,706 90,565 110,706
中洲御郡华府 90% 2019/12/1
商铺 1,500 1,152 2,352 1,152 2,352
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
住宅 628,772 90,944 76,143 157,699 96,186 -
中洲半岛城邦
20%
(1-8 期)
商业 239,024 5,315 5,750 5,315 5,750 -
一期：2020-8
河谷花园 95% 住宅 122,785 39,875 42,347 41,830 44,425
二、三、四期：2023-10
公寓 45,055 21,487 20,846 21,540 20,896
同创公寓 100% 2020/1/1
商铺 1,706 1,221 2,192 1,221 2,192
一期：2018.04
住宅 357,662 47,405 48,629 267,174 248,059 33,366 33,759
半岛城邦 二期：2019.05
100%
（南区） 三期一批：2019.08
青岛
三期二批：2021.07
车位 13,950 2,393 1,574 2,393 1,574
半岛城邦（北 四期：2019-12
100% 住宅 248,976 86,594 114,212 86,594 114,212
区） 五期：2021-12
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
③公司主要自有物业出租情况
地区 项目名称 权益比例 业态 可供出租面积（㎡） 出租率
商业 4,526 99.63%
中洲控股中心A、C座 100% 写字楼 72,264 90.63%
酒店 40,631 100%
深圳
酒店 46,482 100%
长盛大厦、长兴大厦 100%
写字楼 61,459 90.89%
社区商业 100% 商业 51,219 99.77%
成都 南熙里商业 100% 商业 28,495 75.25%
（5）公司的融资情况
截止2018年12月31日，公司各类融资情况如下：
融资渠道 融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构（年）
银行贷款 837,920.00 4.5%-8.5% 1-15年
境外借款 446,265.31 3%-4.6% 6个月-5年
信托类融资 324,471.00 7%-13% 1-8年
结构化融资 67,300.00 8.5% 3年
（6）向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2018年12月31日尚未结
清的担保金额计人民币79.07亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的
常规做法。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
房地产 7,386,107,328.13 3,183,232,996.91 49.07% -10.01% -26.48% 11.41%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内归属于上市公司普通股股东的净利润总额较前一期报告期减少27.41%，主要原因是：本年计
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
提的存货跌价损失较上年同期增加，导致净利润减少。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
2018年6月15日财政部发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕
15号），对一般企业财务报表格式进行了修订。根据通知的规定和要求，公司需对原报表格式进行相应的
变更，按照该文件规定的一般企业财务报表格式（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制
公司的财务报表。对于上述列报项目的变更，公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行
调整，本次会计政策变更，仅对资产负债表及利润表列报项目及其内容做出调整，对公司财务状况、经营
成果和现金流量不产生影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司2018年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共97户，比上年度增加13户，详细情况如下：
1、其他原因的合并范围变动
单位名称 合并范围变动原因 持股比例(%)
直接 间接
成都洲新房地产开发有限公司 新设 - 40.00
青岛泽润德房地产营销顾问有限公司 新设 - 100.00
湖州洲寻房地产有限公司 新设 - 100.00
珠海中保天雅股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.971
珠海中保天钧股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.995
西藏松轩企业管理合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.996
广州南沙区盈信股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.994
广州南沙区投元置业有限公司 新设 - 51.00
深圳市中洲酒店管理有限公司 新设 - 100.00
南通洲海房地产有限公司 新设 - 100.00
广州南沙区投元产城投资有限公司 新设 - 95.00
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
西藏途轩企业管理合伙企业（有限合伙） 新设 - 99.99
东莞中洲城市开发有限公司 购买资产 - 100.00
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：姚日波
2019年4月13日
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