证券代码： 000046 证券简称： 泛海控股 公告编号：2021-057
泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的债券相关事项、经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者
应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议：
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
张建军 董 事 公务原因 宋宏谋
胡 坚 独立董事 公务原因 余玉苗
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司 2020 年度拟不派发现金红利，不送红股，也不以资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会
审议。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
（一）公司简介
股票简称 泛海控股 股票代码 000046
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陆 洋 李秀红
北京市东城区建国门内大街 28 号民生金 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融
办公地址
融中心 C 座 22 层 中心 C 座 22 层
电话 （010）85259601 （010）85259655
传真 （010）85259797 （010）85259797
1
电子信箱 luyang@fhkg.com lixiuhong@fhkg.com
（二）报告期主要业务或产品简介
2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，由单一
的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，
金融业务占比持续提升，已逐渐成为支撑公司经营业绩的主要业务。2020 年 1 月，经中国证监会核准，公司行业分类由房
地产变更为金融业。目前公司从事的主要业务包括：
1、金融业务
金融业务是公司转型的主要方向。经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生证券股份有限公司（以下简称
“民生证券”）、中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）等核心金
融平台，拥有较为丰富的金融业务经营资质，金融服务体系不断健全，为广大客户提供金融增值服务的能力持续提升。其中，
民生信托坚定不移地走“专业化、特色化、投行化、盈利化”的发展道路，在财富、投资、投行、资管、融资等五大领域深
入布局，主动管理能力不断提升，产品结构持续优化；民生证券不断夯实业务及管理基础，整体经营质量获得显著提升，并
通过增资扩股、引进新投资者等方式，优化了股权结构，增强了资本实力和发展后劲；亚太财险坚持客户需求为导向，以能
力建设为抓手、高质量发展为追求，围绕车险经营重在“质”、非车经营重在“量”、信保发展重在“控”、投资管理重在“稳”
的核心策略，推进“大销售、大客服、大运营”三大体系建设，企业发展能力逐年提升。
2、房地产业务
房地产业务是公司的传统业务。公司房地产项目价值的持续加速释放，是公司实施战略转型、进一步做优做强的有力支
撑。从起步发展至今，公司已形成集规划设计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发运营模式，在国内外多
个重点城市核心地段实现了布局，土地储备较为充足且成本优势明显，产品类型丰富，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大
型综合体等多种业态，品牌效应突出，代表项目包括武汉中央商务区、杭州民生金融中心、北京泛海国际居住区等精品标杆
项目。
未来，公司将继续按照“聚焦主业，创新发展”的思路，持续推动公司高质量发展。
（三）主要会计数据和财务指标
1. 近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
2
追溯调整或重述原因：同一控制下企业合并
2019 年 本年比上年增减 2018 年
2020 年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业总收入（元） 14,056,819,178.97 12,501,927,481.79 12,531,253,482.30 12.17% 12,404,075,874.67 12,408,488,601.31
归属于上市公司股东的净利润（元） -4,621,758,344.82 1,094,849,483.83 1,094,824,731.08 -522.15% 930,839,302.26 931,903,957.72
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-4,074,752,041.54 492,497,249.37 492,402,160.63 -927.53% -557,569,043.93 -557,569,043.93
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 8,336,237,439.78 5,572,307,979.92 5,571,463,704.84 49.62% 9,206,547,963.11 9,207,034,979.67
基本每股收益（元/股） -0.8894 0.2107 0.2107 -522.12% 0.1791 0.1793
稀释每股收益（元/股） -0.8894 0.2107 0.2107 -522.12% 0.1791 0.1793
加权平均净资产收益率 -24.10% 5.28% 5.28% 减少个 29.38 百分点 4.64% 4.64%
2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末
2020 年末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 180,990,832,219.94 177,872,272,471.88 177,874,514,963.44 1.75% 212,096,668,235.22 212,099,492,205.86
归属于上市公司股东的净资产（元） 16,606,432,397.04 21,473,359,022.72 21,482,559,970.32 -22.70% 20,117,587,874.18 20,126,813,574.53
注：公司通过子公司武汉中央商务区运营发展有限公司及深圳市泛海置业有限公司，分别向通海控股有限公司（系公司控股股东中国泛海控股集团有限公司之股东）及其子
公司收购其持有的泛海经观广告传媒有限公司 100%股权、武汉泛海国际影城有限公司 100%股权及深圳泛海影城有限公司 100%股权。鉴于发生同一控制下企业合并，因此对期
初数及上年同期数进行追溯调整。
3
2、分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业总收入 2,335,264,237.65 3,127,808,348.30 3,765,680,604.77 4,828,065,988.25
归属于上市公司股东的净利润 -122,407,770.36 -289,135,598.45 -200,490,050.23 -4,009,724,925.78
归属于上市公司股东的扣除非
-123,311,676.31 -294,105,605.99 -151,690,451.16 -3,505,644,308.08
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,693,789,322.29 1,037,833,100.07 934,994,328.80 8,057,199,333.20
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
（四）股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露 报告期末表决
报告期末普通 年度报告披露日前上
日前上一月末 权恢复的优先
股股东总数 42,229 42,331 0 一月末表决权恢复的 0
普通股股东总 股股东总数
（户） 优先股股东总数（户）
数（户） （户）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
持股 持有无限售
股东 报告期末持股 报告期内增 限售条
股东名称 比例 条件的股份 股份
性质 数量 减变动情况 件的股 数量
（%） 数量 状态
份数量
中国泛海控股 境内非国
68.49 3,558,672,908 0 0 3,558,672,908 质押 3,398,719,218
集团有限公司 有法人
中国证券金融
国有法人 2.66 138,450,428 -25,263,857 0 138,450,428
股份有限公司
泛海能源控股 境内非国
2.39 124,000,000 0 0 124,000,000 质押 124,000,000
股份有限公司 有法人
境内自然
黄木顺 2.11 109,880,800 -5,427,100 0 109,880,800
人
建信基金－兴
业银行－华鑫 其他 1.18 61,476,574 0 0 61,476,574
信托－华鑫信
4
托慧智投资
52 号结构化集
合资金信托计
划
林芝锦华投资 境内非国
1.18 61,111,111 0 0 61,111,111 质押 61,111,111
管理有限公司 有法人
德邦创新资本
－渤海银行－
其他 1.13 58,972,922 -25,649,300 0 58,972,922
中融国际信托
有限公司
香港中央结算
境外法人 1.02 53,019,360 12,898,394 0 53,019,360
有限公司
境内自然
陈克春 0.85 44,139,492 0 0 44,139,492
人
润海投资有限 境内非国
0.45 23,262,900 580,000 0 23,262,900
公司 有法人
战略投资者或一般法人因配
售新股成为前 10 名股东的情 不适用
况（如有）
1. 中国泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”）、泛海能源控股股份有限公司
（以下简称“泛海能源”）同属本公司实际控制人控制的公司；
上述股东关联关系或一致行 2. 中国泛海、泛海能源与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公
动的说明 司收购管理办法》规定的一致行动人；
3. 未知前 10 名股东中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办
法》规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决
不适用
权、放弃表决权情况的说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中国泛海控股集团有限公司 3,558,672,908 人民币普通股 3,558,672,908
中国证券金融股份有限公司 138,450,428 人民币普通股 138,450,428
泛海能源控股股份有限公司 124,000,000 人民币普通股 124,000,000
黄木顺 109,880,800 人民币普通股 109,880,800
建信基金－兴业银行－华鑫
信托－华鑫信托慧智投资
61,476,574 人民币普通股 61,476,574
52 号结构化集合资金信托计
划
林芝锦华投资管理有限公司 61,111,111 人民币普通股 61,111,111
5
德邦创新资本－渤海银行－
58,972,922 人民币普通股 58,972,922
中融国际信托有限公司
香港中央结算有限公司 53,019,360 人民币普通股 53,019,360
陈克春 44,139,492 人民币普通股 44,139,492
润海投资有限公司 23,262,900 人民币普通股 23,262,900
1. 中国泛海、泛海能源同属本公司实际控制人控制的公司；
前 10 名无限售流通股股东之
2. 中国泛海、泛海能源与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公
间，以及前 10 名无限售流通
司收购管理办法》规定的一致行动人；
股股东和前 10 名股东之间关
3. 未知前 10 名股东中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办
联关系或一致行动的说明
法》规定的一致行动人。
1. 公司股东黄木顺除通过普通证券账户持有 980,800 股外，还通过光大证券股份有限
公司客户信用交易担保证券账户持有 108,900,000 股，实际合计持有 109,880,800 股；
前 10 名普通股股东参与融资 2. 公司股东陈克春未通过普通证券账户持股，仅通过中信证券股份有限公司客户信用
融券业务情况说明 交易担保证券账户持有 44,139,492 股；
3. 公司股东润海投资有限公司未通过普通证券账户持股，仅通过民生证券股份有限公
司客户信用交易担保证券账户持有 23,262,900 股。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
（五）公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
√ 是 □ 否
6
1、公司债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
每年付息一次，到期
1、2015 年 12 月
一次还本，最后一期利息
21 日至 2018 年
泛海控股股份有 随本金的兑付一起支付。
12 月 20 日 ，利
限公司 2015 年面 如投资者在存续期第三年
2015 年 12 月 22 2020 年 12 月 21 率为 5.35%；
向 合 格 投 资 者 公 15 泛控 01 112306 0.00 末行使回售选择权，则回
日 日 2、2018 年 12 月
开发行公司债券 售部分债券的付息日为
21 日至 2020 年
（第一期） 2016 年至 2018 年每年的
12 月 20 日，利
12 月 21 日，兑付日为 2018
率为 7.50%。
年 12 月 21 日。
每年付息一次，到期
1、2016 年 3 月 7
一次还本，最后一期利息
日至 2019 年 3
泛海控股股份有 随本金的兑付一起支付。
月 6 日，利率为
限公司 2016 年面 如投资者在存续期第三年
5.60%；
向 合 格 投 资 者 公 16 泛控 01 112340 2016 年 3 月 8 日 2021 年 3 月 7 日 10,571.56 末行使回售选择权，则回
2、2019 年 3 月 7
开发行公司债券 售部分债券的付息日为
日至 2021 年 3
（第一期） 2017 年至 2019 年每年的 3
月 6 日，利率为
月 7 日，兑付日为 2019
6.50%。
年 3 月 7 日。
每年付息一次，到期
1、2016 年 3 月
一次还本，最后一期利息
23 日至 2019 年 3
泛海控股股份有 随本金的兑付一起支付。
月 22 日，利率为
限公司 2016 年面 如投资者在存续期第三年
5.29%；
向 合 格 投 资 者 公 16 泛控 02 112362 2016 年 3 月 24 日 2021 年 3 月 23 日 342.10 末行使回售选择权，则回
2、2019 年 3 月
开发行公司债券 售部分债券的付息日为
23 日至 2021 年 3
（第二期） 2017 年至 2019 年每年的 3
月 22 日，利率为
月 23 日，兑付日为 2019
6.50%。
年 3 月 23 日。
每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息
随本金的兑付一起支付。
如投资者在存续期第二年
泛海控股股份有 末行使回售选择权，则回
限公司 2018 年非 售部分债券的付息日为
18 海控 01 114372 2018 年 9 月 10 日 2021 年 9 月 10 日 250,000.00 9.00%
公开发行公司债 2019 年至 2020 年每年的 9
券（第一期） 月 10 日，兑付日为 2020
年 9 月 10 日。如发行人在
存续期第二年末行使赎回
权，则赎回债券付息日为
2019 年至 2020 年每年
7
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
的 9 月 10 日，兑付日为
2020 年 9 月 10 日。
每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息
随本金的兑付一起支付。
如投资者在存续期第二年
末行使回售选择权，则回
泛海控股股份有
售部分债券的付息日为
限公司 2019 年面
2020 年至 2021 年每年的 7
向 合 格 投 资 者 公 19 泛控 01 112920 2019 年 7 月 9 日 2022 年 7 月 9 日 55,000.00 7.50%
月 9 日，兑付日为 2021
开发行公司债券
年 7 月 9 日。如发行人在
（第一期）
存续期第二年末行使赎回
权，则赎回债券付息日为
2020 年至 2021 年每年
的 7 月 9 日，兑付日为
2021 年 7 月 9 日。
每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息
随本金的兑付一起支付。
如投资者在存续期第二年
末行使回售选择权，则回
泛海控股股份有
售部分债券的付息日为
限公司 2019 年面
2019 年 12 月 25 2022 年 12 月 25 2020 年至 2021 年每年的
向 合 格 投 资 者 公 19 泛控 02 112995 50,000.00 7.50%
日 日 12 月 25 日，兑付日为 2021
开发行公司债券
年 12 月 25 日。如发行人
（第二期）
在存续期第二年末行使赎
回权，则赎回债券付息日
为 2020 年至 2021 年每
年的 12 月 25 日，兑付日
为 2021 年 12 月 25 日。
每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息
泛海控股股份有 随本金的兑付一起支付。
限公司 2020 年面 如投资者在存续期第二年
向 合 格 投 资 者 公 20 泛控 01 149035 2020 年 1 月 23 日 2023 年 1 月 23 日 120,000.00 7.50% 末行使回售选择权，则回
开发行公司债券 售部分债券的付息日为
（第一期） 2021 年至 2022 年每年的 1
月 23 日，兑付日为 2022
年 1 月 23 日。如发行人在
8
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
存续期第二年末行使赎回
权，则赎回债券付息日为
2021 年至 2022 年每年的
1 月 23 日，兑付日为 2022
年 1 月 23 日。
每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息
随本金的兑付一起支付。
如投资者在存续期第二年
末行使回售选择权，则回
泛海控股股份有
售部分债券的付息日为
限公司 2020 年面
2020 年 2 月 26-27 2021 年至 2022 年每年的 2
向 合 格 投 资 者 公 20 泛控 02 149044 2023 年 2 月 27 日 40,000.00 7.50%
日 月 27 日，兑付日为 2022
开发行公司债券
年 2 月 27 日。如发行人在
（第二期）
存续期第二年末行使赎回
权，则赎回债券付息日为
2021 年至 2022 年每年的
2 月 27 日，兑付日为 2022
年 2 月 27 日。
每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息
随本金的兑付一起支付。
如投资者在存续期第二年
末行使回售选择权，则回
泛海控股股份有
售部分债券的付息日为
限公司 2020 年面
2021 年至 2022 年每年的 4
向 合 格 投 资 者 公 20 泛控 03 149116 2020 年 4 月 29 日 2023 年 4 月 29 日 70,000.00 7.50%
月 29 日，兑付日为 2022
开发行公司债券
年 4 月 29 日。如发行人在
（第三期）
存续期第二年末行使赎回
权，则赎回债券付息日为
2021 年至 2022 年每年的
4 月 29 日，兑付日为 2022
年 4 月 29 日。
9
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息
随本金的兑付一起支付。
如投资者在存续期第二年
末行使回售选择权，则回
泛海控股股份有
售部分债券的付息日为
限公司 2020 年非
2021 年至 2022 年每年的 6
公 开 发 行 公 司 债 20 泛海 01 114769 2020 年 6 月 19 日 2023 年 6 月 19 日 90,000.00 6.50%
月 19 日，兑付日为 2022
券（疫情防控债）
年 6 月 19 日。如发行人在
（第一期）
存续期第二年末行使赎回
权，则赎回债券付息日为
2021 年至 2022 年每年的
6 月 19 日，兑付日为 2022
年 6 月 19 日。
每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息
随本金的兑付一起支付。
如投资者在存续期第二年
末行使回售选择权，则回
泛海控股股份有 售部分债券的付息日为
限公司 2020 年非 2021 年至 2022 年每年的 7
20 泛海 02 114784 2020 年 7 月 21 日 2023 年 7 月 21 日 60,000.00 7.50%
公开发行公司债 月 21 日，兑付日为 2022
券（第二期） 年 7 月 21 日。如发行人在
存续期第二年末行使赎回
权，则赎回债券付息日为
2021 年至 2022 年每年的
7 月 21 日，兑付日为 2022
年 7 月 21 日。
公司债券上市或转让的交易
深圳证券交易所
场所
公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》、《深圳证券交易所债券市场投资者适当性管
投资者适当性安排 理办法》等相关法律法规的规定并拥有中国证券登记结算有限责任深圳分公司 A 股证券账户的专业机
构投资者发行。
报告期内公司债券的付息兑
报告期内，公司根据募集说明书的约定以及与债券持有人的约定按时完成债券的付息兑付工作。
付情况
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等特 报告期内，“18 海控 01”涉及执行行权条款，具体情况如下：公司未行使赎回选择权、利率调整
殊条款的，报告期内相关条款 选择权；投资者未行使回售选择权。
的执行情况。
10
注：
1. 上表中，付息日、兑付日如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日；
2. 公司于 2021 年 3 月完成公司债券 16 泛控 01、16 泛控 02 的到期兑付工作。
2、公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
报告期内，因公司公开发行公司债券需要，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）对公司的信用状
况进行了综合分析，评定公司主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定；同时对公司发行的公司债券 20 泛控 01、20 泛控 02、
20 泛控 03 的信用状况进行了综合分析，评定上述债券的信用等级为 AA+，具体内容详见公司披露于 2020 年 1 月 22 日、2020
年 2 月 21 日、2020 年 4 月 28 日巨潮资讯网的相关公告。
报告期内，东方金诚对公司主体及公司公开发行的“15 泛控 01”、“16 泛控 01”、“16 泛控 02” 、“19 泛控 01”、“19
泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”等 8 只公司债券进行了 2020 年度跟踪评级。经东方金诚评定，公司
主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定，上述 8 只公司债券的信用等级均为 AA+，具体内容详见公司披露于 2020 年 6 月
24 日巨潮资讯网的相关公告。
报告期内，东方金诚根据信用评级相关制度对公司主体及相关债项信用等级进行了不定期跟踪评级，具体情况如下：
1、2020 年 7 月 13 日，东方金诚信用评级委员会决定将公司主体信用等级 AA+、相关债项（包括“15 泛控 01”、“16
泛控 01”、“16 泛控 02”、“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”）信用等级 AA+列入评级
观察名单，并将“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”的担保人中国泛海的主体信用等级 AA+列入评
级观察名单，具体内容详见公司披露于 2020 年 7 月 15 日巨潮资讯网的相关公告。
2、2020 年 9 月 25 日，东方金诚信用评级委员会决定维持“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”
的担保人中国泛海的主体信用等级 AA+，评级展望调整为负面，具体内容详见公司披露于 2020 年 9 月 30 日巨潮资讯网的
相关公告。
3、东方金诚就下列事项出具了关注公告：“关于泛海控股股份有限公司收到行政监管措施决定书等事项”，“关于泛海控
股股份有限公司高级管理人员辞职、非公开发行股票事项终止等事项”，具体内容详见公司披露于 2020 年 9 月 30 日、2020
年 12 月 2 日巨潮资讯网的相关公告。
报告期内，因公司于 2015 年发行了泛海控股股份有限公司 2015 年度第一期中期票据，于 2017 年发行了泛海控股股份
有限公司 2017 年度第一期中期票据，于 2018 年发行了泛海控股股份有限公司 2018 年度第一期中期票据，东方金诚对公司
主体及上述中期票据进行了定期及不定期跟踪评级，评定公司最新主体信用等级为 AA+/列入评级观察名单，同时评定上述
中期票据最新信用等级为 AA+/列入评级观察名单，不存在评级差异情况。
3、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2020 年 2019 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 135,109.12 744,630.35 -81.86%
流动比率 1.19 1.34 -11.19%
资产负债率 80.67% 81.38% -0.71%
速动比率 0.68 0.75 -9.33%
EBITDA 全部债务比 0.02 0.08 -75.00%
利息保障倍数 0.22 0.83 -73.49%
现金利息保障倍数 2.54 1.80 41.11%
11
EBITDA 利息保障倍数 0.25 1.13 -77.88%
贷款偿还率 94.21% 100.00% -5.79%
利息偿付率 89.71% 100.00% -10.29%
注：
财务指标定义及计算公式：
1、息税折旧摊销前利润（EBITDA）=净利润+所得税（企业所得税及土地增值税）+利息（计入当期损益的利息支出）
+折旧+摊销
2、息税前利润（EBIT）=净利润+所得税（企业所得税及土地增值税）+利息（计入当期损益的利息支出）
3、流动比率=流动资产/流动负债
4、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
5、资产负债率=负债总额/资产总额*100%
6、EBITDA 全部债务比= EBITDA/有息债务总额（短期借款+应付短期融资款+拆入资金+一年内到期的非流动负债+长
期借款+应付债券）
7、利息保障倍数=息税前利润（EBIT）/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
8、EBITDA 利息保障倍数= EBITDA /（计入当期损益的利息支出+资本化的利息支出）
9、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出
10、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额*100%
11、利息偿付率=实际支付利息/应付利息*100%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
息税折旧摊销前利润（EBITDA）大幅下降主要系本年计提大额资产减值损失和信用减值损失。
受上述大额减值影响，EBITDA 全部债务比、利息保障倍数、EBITDA 利息保障倍数同比大幅降低。
现金利息保障倍数大幅提高主要系本年利息支出大幅减少，同时经营活动产生的现金流量净额大幅增加。
三、经营情况讨论与分析
（一）报告期经营情况简介
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
1. 全年整体经营情况
2020 年是公司发展历程中极不平凡的一年，是企业负重前行的一年，突出表现在：一方面，公司主要资产集中分布在
境内外新冠肺炎疫情影响严重区域，受此影响，企业生产经营和资产优化处置工作难以按原定计划推进实施；另一方面，公
司金融、地产等主要业务继续受到国内“严监管、强调控”政策影响，叠加融资难、融资贵等市场影响，公司年内面临的挑
战因素显著增多，发展阻力持续加大。
受新冠肺炎疫情蔓延等外部环境因素剧烈冲击，以及公司按照企业会计准则要求计提减值准备、计入当期损益的财务费
用增加等因素的综合影响，公司 2020 年度业绩出现大额亏损。经审计，公司全年实现营业总收入 140.57 亿元，同比上升 12.17%，
归属于上市公司股东的净利润-46.22 亿元。截至 2020 年 12 月 31 日，公司总资产 1,809.91 亿元，归属于上市公司股东的净
资产 166.06 亿元。
2. 全年主要业务经营情况
目前，公司核心业务包括金融业务和房地产业务。
12
年内，公司所属证券、信托、保险等金融子公司严格落实各项监管要求，沉下心来做好经营并探索发展新思路，努力提
升发展质量，其中：公司控股子公司民生证券经纪业务、投资银行、资产管理、固收业务条线经营均同比向好，全年民生证
券实现营业收入 36.20 亿元，同比增长 36.54%，实现净利润 9.19 亿元，同比增长 72.65%；公司控股子公司民生信托受托资
产管理规模及其中的主动管理规模均有所提升，但受疫情、监管政策、风险减值计提等诸多因素影响，民生信托业绩同比大
幅下降，全年实现营业收入 22.43 亿元，净利润为-4.49 亿元；公司控股子公司亚太财险保费收入首次突破 50 亿元，全年实
现营业收入 55.06 亿元，同比增长 23.84%，实现净利润 1.49 亿元，同比上升 50.11%。此外，民生证券旗下民生基金管理有
限公司于年内获中国证监会核准设立，公司金融业务扩展至公募基金领域，金融综合服务体系进一步完善。
报告期内，作为公司境内重点地产项目，武汉中央商务区项目上半年受新冠肺炎疫情负面影响巨大。为抢抓业绩，公司
合理安排各项目开发进度节奏，积极拓展整售资源渠道，全力促进武汉中央商务区项目公建部分的整售或合作开发，并推动
旗下武汉费尔蒙酒店于年内实现全房开业目标。在推进地产项目正常开发建设运营的同时，公司依托整体资产质量优良、经
营决策机制灵活的优势，加大了对境内外部分资产进行优化处置的工作力度并有所突破。
3. 全年重点工作推进情况
报告期内，面对前所未有的困难和挑战，公司立足于“稳经营”、“求发展”的管理初心，既及时果断又保持定力，审慎
把握企业阶段性经营重点，调动一切积极有利因素，全力应对经营挑战。年内，公司重点开展了以下几方面工作：
（1）配合政府稳步推进疫情防控和复工复产工作。疫情期间，公司采取多种有力举措，助力地区抗疫，包括但不限于：
所属武汉项目酒店集中接待援鄂医疗队，武汉泛海城市广场经营性公寓优先提供给当地政府作为疫情隔离观察中转点，北京、
武汉等地区商业平台为全体商户减免租金和费用合计达 2,936 万元；民生信托、亚太财险、民生证券等金融子公司为抗疫工
作提供专项金融服务。公司积极参与抗疫和履行企业社会责任的善举，赢得了政府和社会的肯定。与此同时，公司在形势允
许的情况下全力推动生产运营恢复、抢抓经营进度，缓解了上半年疫情造成的不利影响。
（2）金融子公司引战取得阶段性突破。金融子公司引战是公司年内重点工作之一，目的在于通过引入实力雄厚的股东，
整体提升金融子公司发展实力及发展后劲，同时有效盘活公司资产、增加公司现金流入、改善公司财务状况。年内，公司控
股子公司民生证券增资引战工作取得重大进展，在完成 25 亿元增资扩股的阶段性目标后，又成功落实上海国资等投资者入
股事宜，民生证券股权结构获得优化，进一步做强做优的基础更为坚实。此外，公司旗下民生信托、亚太财险等其他金融子
公司引战工作以及融资担保、小额贷款等小金融牌照的股权合作或对外转让工作亦在积极推动中，并取得不同程度进展。
（3）全面加大资产优化处置力度。公司全面梳理资产项目，制定专项工作计划、工作机制和考核方案，实施清单式管
理。年内，公司已完成境内外部分地产类资产的优化处置工作，主要包括：完成了美国索诺玛地产项目出售、部分写字楼类
项目转让已进入最后的谈判或协议商讨阶段。2021 年初，公司完成了武汉中央商务区宗地 20 项目转让。
（4）妥善化解债务风险，及时处置风险隐患。年内，公司努力推进资金筹措和合理统筹调配，力保到期债务的及时偿
付或合理解决，为公司持续经营发展保驾护航。第一，公司强化销售回款和业务拓展，千方百计加大、加快经营性现金回流。
第二，公司借助疫情期间金融扶持政策，持续加大融资工作力度，多渠道拓展资金来源，主要包括：成功向各类金融机构申
请部分新增借款，并实现部分贷款展期；在境内成功发行五期公司债券，募集资金 38 亿元。第三，公司注重与债权人的有
效沟通，全力化解潜在资金风险事项。
（5）持续提升风险管理能力，为企业发展保驾护航。公司着力构建与监管要求及公司现状相适应的风险管理体系，着
重加强对金融平台业务相关风险的专业化、精细化、常态化管理。一方面，公司持续完善风险预警机制，进一步提升日常风
险监测的深度和广度，加强动态分析和审慎评估，有效防范潜在风险和合规隐患；另一方面，公司针对特定风险聚集的业务
领域，从常态化梳理、专项排查、风险评估、指标监控等多方面入手，摸清风险底数、控制风险敞口，防范风险交叉传染，
并有序推进化解重点业务领域的存量风险。
（二）报告期内公司房地产项目经营管理情况
1、新增土地储备项目
□ 适用 √ 不适用
2、累计土地储备情况
13
单位：万平方米
土储部分 土储部分总计容建筑面积/剩余可开
项目/区域名称
总占地面积 发计容建筑面积
武汉中央商务区 69.37 287.4
北京泛海国际居住区二期 8.5 33.88
沈阳泛海国际居住区 10.15 14.89
美国夏威夷科琳娜 1 号地项目 10.63 14.94
美国夏威夷科琳娜 2 号地项目 7 9.2
美国夏威夷卡波雷西区项目 204.55 待定
美国纽约南街 80 号项目 0.14 8.36（暂估）
总计 310.34 --
14
3、主要项目开发情况
单位：平方米、万元
城市/ 所在位 项目业 权益比 开工时 完工进 规划计容建 本期竣 累计竣工面 预计总投资 累计投资总
项目名称 开发进度 土地面积
区域 置 态 例 间 度 筑面积 工面积 积 金额 金额
宗地 17 北
武汉中 部分竣工
时代中心 2014 年
央商务 办公 90.26% （毛坯）， —— 42,869.17 283,273.64 0 185,363.55 283,080.81 206,347.82
1、2、3、4 6月
区 部分在建
号楼
办公、
武汉中
宗地 16B 武 商业、 2009 年
央商务 90.26% 在建 —— 28,100.85 266,112.58 0 0 646,304.18 610,324.70
汉中心 公寓、 9月
区
酒店
宗地 2 泛海 武汉中 部分竣
商业、 2011 年 8
城市广场二 央商务 90.26% 工，部分 —— 30,526.20 143,473.14 0 150,615.28 173,645.64 178,297.20
公寓 月
武汉 期 区 在建
宗地 14B
（万怡酒
武汉中 部分竣工
店、平安银 2013 年
央商务 酒店 90.26% （毛坯）， —— 28,547.00 149,300.00 0 173,547.85 252,363.90 171,986.87
行、艾迪逊 11 月
区 部分在建
酒店、商业
街）
武汉中
宗地 24A 芸 2014 年 竣工（毛
央商务 住宅 90.26% —— 94,900.00 303,680.00 0 407,043.80 375,198.71 364,478.62
海园 5月 坯）
区
武汉中
宗地 23E 桂 2019 年
央商务 住宅 90.26% 在建 —— 11,393.43 28,483.58 0 0 38,969.54 10,586.01
府 10 月
区
15
城市/ 所在位 项目业 权益比 开工时 完工进 规划计容建 本期竣 累计竣工面 预计总投资 累计投资总
项目名称 开发进度 土地面积
区域 置 态 例 间 度 筑面积 工面积 积 金额 金额
武汉中
宗地 24B 芸 2019 年
央商务 住宅 90.26% 在建 —— 35,131.00 94,854.00 0 0 130,504.72 25,905.39
府 10 月
区
泛海国际居
住宅、 部分竣
住区二期 朝阳区 2010 年
北京 商业、 90.26% 工，部分 —— 142,374.41 159,370.00 0 219,709.00 1,073,864.03 983,608.44
（2#地南、 东风乡 10 月
办公 在建
3#地）
辽宁省
部分竣
沈阳泛海国 抚顺市 住宅、 2014 年
抚顺 90.26% 工，部分 —— 119,518 116,468 0 50,555.84 72,391.05 69,786.27
际居住区 高湾经 商业 9月
在建
济区
住宅、
商业、
旧金 旧金山泛海 2016 年
市中心 写字 100% 在建 —— 5,100.00 220,000.00 0 0 29.7 亿美元 875,920.83
山 中心项目 10 月
楼、酒
店等
住宅、
商业、
洛杉 洛杉矶泛海 2014 年
市中心 写字 74.94% 在建 —— 18,700.00 138,300.00 0 0 22.5 亿美元 1,071,132.24
矶 广场 11 月
楼、酒
店等
4、主要项目销售情况
16
单位：平方米、万元
城市
项目 累计预售（销售） 本期预售（销售）本期预售（销售）
/区 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积 累计结算面积 本期结算面积 本期结算金额
名称 面积 面积 金额
域
住宅 1,267,929.51 1,225,800.22 88,425.18 259,915.50 1,104,810.10 34,846.26 107,889.99
武汉中 商业 90,053.92 75,928.58 2,903.96 8,018.10 75,547.22 2,496.01 6,252.91
武汉 央商务 江汉区 90.26% 1,435,078.586
区 写字楼 656,967.50 656,811.69 2,076.06 2,827.12 658,851.40 1,842.69 2,369.46
公寓 89,355.68 16,364.15 0 0 0 0 0
泛海
北京 朝阳区 住宅 90.26% 129,257 129,257 128,490 1,673 17,072 149,945.88 8,765.81 56,075.35
世家
住宅 66,416.25 66,416.25 66,416.25 0 0 64,415.29 209.2 1,991.62
泛海
北京 朝阳区 车位 90.26% 346 346 343 0 0 11,305 448.26 666.67
容郡
仓房 2,593.9 2,593.9 594.93 74 229 556.66 35.51 113.01
泛海国
高湾经济 住宅、商
抚顺 际居住 90.26% 116,468 90,752 7,299.43 6,526.22 3,363.44 3,367.22 2,594.01 1,441.97
区 业
区
泛海城
深圳 南山区 写字楼 90.26% 25,770.24 18,354.00 16,416.61 0 0 16,416.61 0 0
市广场
住宅、商
洛杉矶
洛杉 业、写字
泛海广 市中心 74.94% 138,300 80,200 0 0 0 0 0 0
矶 楼、酒店
场
等
17
5、主要项目出租情况
单位：平方米
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 累计已出租面积 平均出租率
武汉泛海城市广
武汉市江汉区 商业 59,661.00 35,707.13 59.85%
场一期购物中心
武汉泛海城市广
武汉市江汉区 商业 28,317.00 25,413.75 89.75%
场二期购物中心
武汉泛海生活广
武汉市江汉区 商业 14,136.00 12008.92 84.95%
场
武汉泛海城市广
武汉市江汉区 写字楼 23,881.76 18,761.58 78.56%
场一期写字楼
武汉泛海创业中
武汉市江汉区 写字楼 90.26% 66,465.95 27,903.90 41.98%
心
武汉汉口泛海喜
武汉市江汉区 酒店 67,363.00 67,363.00 100.00%
来登酒店
武汉泛海费尔蒙
武汉市江汉区 酒店 50,928.00 50,928.00 100.00%
酒店
武汉桂海园会所 武汉市江汉区 会所 2,095.00 0.00 0.00%
武汉樱海园会所 武汉市江汉区 会所 1,500.00 1,500.00 100.00%
武汉樱海园幼儿
武汉市江汉区 其他 2,376.00 2,376.00 100.00%
园
光彩国际公寓底
北京市朝阳区 底商 67.69% 6,115.00 6,115.00 100.00%
商
北京泛海世家独
北京市朝阳区 商业 3,199.00 3,199.00 100.00%
栋商业
沈阳泛海国际居 抚顺高湾经济开
住宅、商业 6,076.00 2,230.00 37.00%
住区 发区
深圳泛海城市广
深圳市南山区 商业 25,793.11 20,862.83 80.89%
场（购物中心）
深圳泛海城市广
深圳市南山区 写字楼 8,608.27 6,697.37 77.80%
场（2 栋）
90.26%
深圳泛海拉菲花
深圳市南山区 净菜市场 1,940.74 1,940.74 100.00%
园 1 栋 101
深圳泛海拉菲花
深圳市南山区 商业 4,566.18 3,801.51 83.25%
园二期
深圳泛海幼儿园 深圳市南山区 幼儿园 2,496.18 2,496.18 100.00%
深圳泛海城市广
深圳市南山区 公寓 688.70 616.41 89.50%
场
深圳其他散租物
深圳市南山区 其他 100% 17,681.88 17,576.94 99.41%
业
杭州民生金融中
杭州市江干区 写字楼 33,546.94 28,014.81 83.51%
心
90.26%
杭州泛海钓鱼台
杭州市江干区 酒店 55,978.00 55,978.00 100.00%
酒店
18
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 累计已出租面积 平均出租率
88 First Street SF
旧金山市中心 商业、办公 100.00% 30,860 平方英尺 27,990 平方英尺 91.00%
LLC
港陆广场 上海市黄浦区 写字楼、车位 74.94% 28,930.00 27,532.00 95.17%
港陆黄埔中心 上海市黄浦区 写字楼、车位 74.94% 10,954.00 8,730.00 79.69%
6、土地一级开发情况
单位：万元、平方米
累 本
累 本 计 期
累 本 计 期 一 一 款
计 期 结 结 级 级 项
项目 所在 权益比 预计总投 累计投资 规划平整 累计平整 本期平整 销 销 算 算 土 土 回
名称 位置 例 资金额 金额 土地面积 土地面积 土地面积 售 售 土 土 地 地 收
面 面 地 地 开 开 情
积 积 面 面 发 发 况
积 积 收 收
入 入
泛海 大连
国际 市旅
旅游 顺口
90.26% 374,070.46 349,542.19 960,310.00 836,300.00 0 0 0 0 0 0 0 0
度假 区黄
区项 金山
目 南
7、发展战略和未来一年经营计划
详见《泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告》第四节经营情况讨论与分析之“九、公司未来发展的展望”相关内容。
8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2020 年 12 月 31 日累计余额为 65.84 亿元。
9、董监高与上市公司共同投资
□ 适用 √ 不适用
（三）报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
（四）占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
房地产销售收入 1,392,929,073.23 586,151,484.35 57.92% -36.95% -39.31% 1.64
手续费及佣金净
4,017,654,706.94 1,980,877,161.01 50.70% 35.69% 15.36% 8.69
收入
已赚保费 5,065,744,347.70 4,902,525,209.06 3.22% 23.44% 22.13% 1.03
金融投资业务 2,754,896,028.60 1,738,742,518.11 36.89% 10.08% -3.04% 8.55
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（五）是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
（六）报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发
生重大变化的说明
√ 适用 不适用
受新冠肺炎疫情蔓延等外部环境因素剧烈冲击，以及公司按照企业会计准则要求计提减值准备、计入当期损益的财务费
用增加等因素的综合影响，公司 2020 年度业绩出现大额亏损。
（七）融资情况
单位：元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 28,542,892,927.27 7.11% 16,724,175,833.41 1,674,634,751.11 6,744,519,258.74 3,399,563,084.01
票据 1,540,454,469.05 7.66% 1,000,454,469.05 540,000,000.00 - -
债券 17,300,323,120.00 8.32% 11,950,323,120.00 900,000,000.00 4,450,000,000.00 -
非银行类贷款 22,329,394,938.07 10.56% 12,815,772,674.54 5,071,293,860.48 4,442,328,403.05 -
信托融资 3,763,950,000.00 9.80% 2,491,400,000.00 1,272,550,000.00 - -
合计 73,477,015,454.39 8.59% 44,982,126,097.00 9,458,478,611.59 15,636,847,661.79 3,399,563,084.01
（八）面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
（九）涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年 7 月修订发布的 经公司 2020 年 4 月 29 日第九届董
《企业会计准则第 14 号——收入》（财会[2017]22 号） 事会第五十四次临时会议审议通过
财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 14 号—收入》（以下简称“新收入准则”）。本公司于 2020 年 1 月 1
日起执行新收入准则，本公司执行新收入准则在报告期无重大影响。
新收入准则取代了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 14 号—收入》及《企业会计准则第 15 号一建造合同》（统
称“原收入准则”）。在原收入准则下，本公司以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。新收入准则引入了收入确认计
量的“五步法”，并针对特定交易或事项提供了更多的指引，在新收入准则下，本公司以控制权转移作为收入确认时点的判
断标准。
（2）会计政策变更的影响
公司自 2020 年 1 月 1 日起开始执行新收入准则，公司对已收到客户对价而应向客户转让商品或服务的义务，按不含税
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金额重分类为合同负债，税金确认为待转销项税作为其他流动负债列报。
本公司根据首次执行新收入准则的累计影响数，调整 2020 年 1 月 1 日的留存收益及财务报表相关项目金额，对可比期
间信息不予调整，本公司仅对在首次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。
（3）重要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
（4）2020 年起首次执行新收入准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√ 适用 □ 不适用
合并资产负债表
单位：元
调整数
项目 上年年末余额 年初余额
重分类 重新计量 合计
其他流动资产 594,190,920.36 595,077,966.35 887,045.99 887,045.99
递延所得税资产 2,624,744,599.81 2,624,522,838.31 -221,761.50 -221,761.50
预收账款 1,676,109,113.94 91,479,335.68 -1,584,629,778.26 -1,584,629,778.26
合同负债 1,527,835,135.91 1,527,835,135.91 1,527,835,135.91
其他流动负债 2,360,431,848.46 2,417,226,490.81 56,794,642.35 56,794,642.35
未分配利润 7,038,708,745.41 7,039,321,206.31 612,460.90 612,460.90
归属于母公司所有者
21,482,559,970.32 21,483,172,431.22 612,460.90 612,460.90
权益合计
少数股东权益 11,633,856,926.22 11,633,909,749.81 52,823.59 52,823.59
所有者权益合计 33,116,416,896.54 33,117,082,181.03 665,284.49 665,284.49
负债和所有者权益总
177,874,514,963.44 177,875,180,247.93 665,284.49 665,284.49
计
母公司资产负债表
单位：元
调整数
项目 上年年末余额 年初余额
重分类 重新计量 合计
预收账款 50,000.00 -50,000.00 -50,000.00
合同负债 47,619.05 47,619.05 47,619.05
其他流动负债 2,380.95 2,380.95 2,380.95
（5）同一控制下企业合并的调整
公司本期发生同一控制下企业合并，因将深圳泛海影城有限公司、武汉泛海国际影城有限公司、泛海经观广告传媒有限
公司纳入合并范围，对上年年末报表项目的影响如下：
单位：元
报表项目 对上年年末/上年同期财务报表的影响数
资产总额 2,242,491.56
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报表项目 对上年年末/上年同期财务报表的影响数
负债总额 -7,185,535.42
归属于母公司所有者权益总额 9,200,947.60
其中：资本公积 10,891,501.89
未分配利润 -1,690,554.29
少数股东权益 227,079.38
营业总收入 29,326,000.51
利润总额 286,512.20
归属于母公司所有者的净利润 -24,752.75
（6）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本年度纳入合并范围的公司共 199 户，其中同一控制下企业合并增加 3 户，新设成立子公司 5 户；处置子公司 1 户。合
并报表范围变化具体情况详见《泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告》第十二节财务报告之“八、合并范围的变更”。
泛海控股股份有限公司
董事长：宋宏谋
董事会批准报送日期：2021 年 4 月 28 日
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