Part 1 项目发展背景
目
Part 2 物业市场趋势研判
录
Part 3 综合体开发原理与案例
CONTENTS
Part 4 项目最佳档次定位
Part 5 项目投资与价值估算
Part 6 营业执照及资质证书
3
中兴通讯深圳湾超级总部基地项目开发价值研究（咨询报告）|戴德梁行
戴德梁行目前工作阶段主要观点
功能定位-中兴通讯国际科技湾
打造一个彰显国际形象、世界一流的湾区商务综合体
国际甲级写字楼 裙楼配套商业 国际五星级酒店
12万平米 2.5万平米 2.9万平米
计容积率建筑面积约17.5万平米，地下商业1.5万平米
4
中兴通讯深圳湾超级总部基地项目开发价值研究（咨询报告）|戴德梁行
经济效益
方案类型 总投资 总价值 投入产出比（含地价）
高端 194,363万元 1,029,090万元 87.60%
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中兴通讯深圳湾超级总部基地项目开发价值研究（咨询报告）|戴德梁行
Part1 项目发展背景
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项目区位交通
2 深圳湾超级总部基地总
号 用地面积：117.4公顷 项目四至：
线
沙
河 位于深圳湾超级总部区域内，
东
路 红树湾 由滨海大道、深湾四路、白石
四道、深湾支三街所围合的区
深湾
域，总用地面积47730.83㎡，
本
红树湾南 项
目 建设用地面积43167.36㎡
周边交通：
计价建筑面积 计容建筑面积 地下商业配套面积
土地编号
（㎡） （㎡）
限高（m） 配套功能 地上计容面积（㎡）
（㎡） 项目靠近滨海大道、白石路、
办公 25030
酒店 20000 沙河东路等城市主干道，交
商业 11000 10000
DU04-1 73560 63560 100
文化设施用房 3180
物业服务用房 150 通便利，处于东西发展轴的
公交首末站 4200
办公 50220
DU04-2 63270 58270 100
商业 5000 5000 中心区位
文化设施用房 2920
物业服务用房 130
办公 46290 周边已开通3条地铁，项目西
商业 4000
DU04-3 53060 53060 60
物业服务用房 110
文化设施用房 2660
北角紧靠9号线深湾站
合计 189890 174890 174890 15000
7
中兴通讯深圳湾超级总部基地项目开发价值研究（咨询报告）|戴德梁行
项目资源条件
世界之窗
项目位于深圳最后
一块集中开发的海
京基百纳广场
景净地，片区成熟
华侨城湿地公园 度极高，且紧临海
香港大学 岸线，景观视野极
深圳医院
欢乐海岸 佳；周边商业、医
本
红树林
项
保护区
院、公共交通等城
目
市功能配套完善
深圳湾公园
海岸线
欢乐海岸 深圳湾夜景 京基百纳广场 深湾地铁站
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项目发展背景
项目所在的深圳湾超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终级地位的典型代表，是未
来深圳发展成为世界城市的一个功能中心，深圳市政府欲将深圳湾与后海共建深圳“中环”
与前海、后海相比：
地段更好，主城区核心区位
海景观面更大
政府定位更高，终极城市区域
罗湖
深圳湾超级
总部基地
前海
福田
后海
深圳湾大桥
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项目发展目标理解
中兴-战略性选择，双重身份
以使用者与业主角色
深圳与超 深圳需要中兴，全球 打造城市的国际性地
总部级别将成为区域
总基地- 及城市的国际化标杆 标物业
提升持有物业的竞争 塑造优质资产
综合体- 力以及溢价能力
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项目发展目标理解
充分体现项目需要，代表 塑造具备市场溢价能力
2 的核心竞争力
中兴通讯全球总部的形象
价值
1
项目发展 3
立意
实现土地最优最佳利用
价值最大化，风险最小， 4
沉淀成为优质资产，并
具备可持续发展能力
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Part2 物业市场趋势研判
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项目研究范围界定
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物业市场趋势研判 | 写字楼
城市发展重心向西迁移，商务市场呈现向西发展趋势
深圳市商务区自东向西分布在深南大道两侧，本项目所在的区域位于深圳湾总部，随着城市发展重心西
移以及南山区商务氛围的逐渐成熟完善，本项目在市场中的发展机会日趋向好
商务市场向西发展趋势明显
宝安
中心区
高新区 华强北
蔡屋围
车公庙 福田
前海中心 中心区
深圳湾
总部
南油 后海 本项目
总部区
蛇口及
赤湾
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数据来源：戴德梁行数据库
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物业市场趋势研判 | 写字楼
南山区甲级写字楼未来供应主要分布在前海合作区与后海金融商务区，预计未来五年将进入
供应爆发期，对项目区域造成直接竞争
办公物业市场特点： 办公物业市场特点：
定位高端，珠三角“曼哈顿” 定位：超级经济功能区，打造超
市场供应量：1600万平米，
级城市形象，展现城市社会面貌
未来五年约340万平米
与建设标准
地价成本高，租金售价高
目前区域成熟度较低，基础 区域成熟度高，交通便捷，景观
前海合作区 本项目
设施、市政配套等工程“火 视野优质，周边商业配套、市政
后海金融
热”建设中 商务区 基础设施建设完善
深圳湾片区
办公物业市场特点：
定位：总部型金融商务区
受政策限制，租赁为主，预
计租金水平较高
现状供应 未来供应
市场供应量：未来五年约
区域 现状供应总量（平米） 五年内新增（平米）
120万平米
目前区域成熟度中等，交通 深圳湾超级总部基地 -- 858,073（预计）
路网等已成熟，配套设施等 前海中心 260,232 3,423,152
持续发展中 后海中心 732,346 1,193,762
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物业市场趋势研判 | 写字楼 | 前海市场典型项目
体量 大堂层高 标准层面积 客梯服务面
档次 高度（米） 外立面 层高（米）客梯数量 空调系统 实用率
（万平米） （米） （平米） 积（平米）
一期双塔180， 单元式双层中空
卓越前海壹号 29.5 国际超甲 三期最高312 15.4 1977-2269 4.3 14 4300 VAV 70-75%
LOW-E玻璃幕墙
T1:300;
华润前海中心 33.9 国际超甲 T2:232; Low-E双层中空玻璃 12.8 2200 4.1 20 4500 VAV 70-75%
T3:249
A座：136
前海时代 22.4 5A甲级 Low-E双层中空玻璃 13.8 2400 4.2 11 4500 VRV 72%
B座：145
香江金融中心 5.4 5A甲级 161 LOW-E中空钢化玻璃 11.1 2000 4.5 16 3375 VRV 68%
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物业市场趋势研判 | 写字楼 | 后海市场典型项目
体量 大堂层高 标准层面积 客梯服务面
档次 高度（米） 外立面 层高（米）客梯数量 空调系统 实用率
（万平米） （米） （平米） 积（平米）
A座：6.8 A座：300； 单元式双层中空
SCC中洲大厦 国际超甲 B座：157 12 1800-2200 4.2 28 4000 VAV 60%
B座：4.4 LOW-E玻璃幕墙
中空LOW-E玻璃幕
卓越后海中心 8.3 国际甲级 203 20.4 2000-2900 4.2 18 4600 VRV 70%
墙
A座：8.7 A座：238； 中空LOW-E玻璃幕 A座：31 A座：2100 A座：20 A座：4350
航天科技广场 5A甲级 4.3 VRV 67-70%
B座：3.3 B座：130 墙 B座：9 B座：1600 B座：7 B座：4700
双银Low-E中空夹胶 双厢：
深圳湾一号 8.5 国际超甲 350 11 2300-2600 4.5 8台双厢 VAV 70%
三层超白玻璃 10600
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物业市场趋势研判 | 写字楼
项目区域竞争优势
后海总部基地 前海中心
区域发展方向 区域发展方向
金融商务区，为风险投资、各类基金、 发展高端服务业、总部经济，打造区域中心，
证券机构、融资机构等商务性金融企业 并作为深化深港合作以及推进国际合作的核
提供办公场地 心功能区
项目产品档次
项目产品档次
区域形象高端，定位领先，产品以国际超甲
以国际甲级或5A甲级写字楼为主力供应
级办公产品为供应主流，强调高端商务属性
产品，产品形象高端，商务感强
发展局限
发展局限 区域目前发展尚未成熟，预计区域至发展成
区域土地供应有限，未来办公物业大部 熟耗时漫长；
分用作企业自用，物业流转受政策限制 地价较高，导致未来项目租金、售价高
项目区域发展机会
项目区域与后海总部基地相邻，可在办公客户定位层面与后海总部基地形成差异化竞争与协同发展
相较于前海，项目所在区域整体已发展成熟，区位优质，交通便利，可为已在前海注册但无法立即进驻前海办公的企业
提供办公空间，发展满足于这些客户的档次产品
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物业市场趋势研判 | 写字楼
市场信息汇总
截至2017年Q1，深圳甲级写字楼市场的总体供应量约396万平米，近60%集中于福田区，南 市场整体以租赁型物业为
现状 山区甲级写字楼总体供应量约106万平米，已超越罗湖区，升至第二，与福田区差距正在缩小； 主，竞争激烈；
供应 全市销售型物业与租赁型物业存量比约6:4，其中，后海总部基地商务区受政策限制，办公物 南山区写字楼后续供应持
业10年内禁止对外销售，将为办公租赁市场带来激烈竞争。 续增加
近年新增逐渐加量的过程中，甲级写字楼的市场消化能力较强，租售价格呈逐年上涨趋势；
2017年Q1租售价格平均值分别为：267元/平米月和54000元/平米，市场整体空置率约为 市场整体空置率随供应量
14.5%； 增加而提升；
价格 南山区租金水平较罗湖和福田低，约为206元/平米月，受前海中心及后海总部基地近期新增 租金和售价逐年上涨，市
特征 供应巨大影响，南山区甲级写字楼企业进驻存在空挡期，空置率出现短暂上升，达到约30%， 场消化能力较强；
预计随企业陆续进驻，未来将恢复到市场正常水平； 南山区租金水平未来存在
后海总部基地片区，目前租金主要集中在220-260元，预计到2017年底随入驻企业数量增加， 较大发展空间
将达到280-300元。
前海定位为高端服务业、总部经济的区域中心，作为深圳的标杆区域，为匹配区域高端的国际 南山区高品质写字楼供应
供应档 形象，区域写字楼供应档次以国际超甲级为主； 档次逐渐升高，市场主流
次特征 后海核心区定位为深圳的商务金融核心区，未来将以金融产业聚集，金融产业承租实力强，区 产品档次大多集中在5A甲
域主流产品为满足金融企业形象的国际5A级写字楼，且写字楼供应档次持续提升。 级或国际超甲级
预计2017-2021年，深圳甲级写字楼将迎来爆发式增长，5年内新增供应将达到约834万平米； 未来五年，南山区高品质
未来
南山区由于前海中心、后海总部基地、深圳湾超级总部基地等项目陆续入市将进入供应爆发期， 写字楼供应将迎来爆发期，
趋势
5年内新增供应将超过500万平米。 市场竞争激烈
项目发展方向初判 项目所在区域定位为城市超级形象，展现城市社会面貌与建设标准的超级经济功能区，为契合区域整
体整体形象，需高标准打造，档次上采用国际甲级或国际超甲级的办公产品
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中兴通讯深圳湾超级总部基地项目开发价值研究（咨询报告）|戴德梁行 数据来源：戴德梁行数据库
物业市场趋势研判 | 酒店
投资回收期：仅为行业经验值，具体回收期与酒店所处城市、区位等因素相关
单方投资：为建安及装修成本、不含地价
国内一线城市发展情况
体量规模 单方投资 （代表项目）
酒店档次划分 客房数（间） 投资回收期 代表品牌
（平米） （元/平米）
北 上 深
顶级奢华型 3-5万 200-300间 10-20年 >40000 阿曼尼、宝格丽 好 好 无
精品奢华型 5-7万 150-300间 15-20年 >22000 悦榕庄、四季 好 好 一般
INDIGO、W 好 好
国际品牌精品型 3-5万 250-500间 8-15年 >14000 无
Hotel
主题型精品酒店 1.5-2万 60-150间 5-8年 >11000 唐宫、瑜舍 好 好 无
11000-
白金五星 4-7万 350-600间 15年 万豪、希尔顿 好 好 一般
15000
五星 4-6万 400间 10-15年 8000-11000 彭年酒店 好 好 一般
服务式公寓 1.5-2万 150-200间 5-8年 8000-11000 雅诗阁、奥克伍德 好 好 一般
四星级酒店 3万 300间 10-12年 8000 木棉花酒店 好 好 好
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中兴通讯深圳湾超级总部基地项目开发价值研究（咨询报告）|戴德梁行
物业市场趋势研判 | 酒店
北上深五星级酒店经营数据对比
五星级酒店数量 五星级酒店数量/ 平均房价 *RevPAR
城市 GDP（万亿） 平均出租率
（家） 千亿GDP （元） （元）
北京 2.49 61 2.44 68.26% 849.13 579.62
上海 2.75 67 2.44 74.34% 1002.43 745.21
深圳 1.93 22 1.14 75.00% 758.51 568.88
1. 酒店数量：
基于“五星级酒店数量/千亿GDP”指数，北京上海的指数超越深圳一倍以上，深圳五星级酒店数量存在巨大上升空间；
2. 平均房价/ RevPAR ：
上海五星级酒店平均房价/RevPAR最高，其次为北京，深圳最低；深圳五星级酒店价值尚未显现；
3. 平均出租率：
深圳五星级酒店平均出租率最高，为75%，其次为上海，北京最低；深圳五星级酒店市场需求较大，经营状况良好。
数据来源：GDP数据取值2016年、五星级酒店数据取值2016第四季度、迈点研究院
*RevPAR指每间客房产生的平均实际营业收入，用实际平均房价 x 入住率计算而得
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物业市场趋势研判 | 酒店
竞争性分析-五星级酒店
未来项目周边可甄别五星级以上酒店共5家，总供应量约为20万㎡，竞争较为激烈
深圳湾超级总部基地内，目前已确定引进Edition酒店及华尔道夫酒店，与本项目形成直接竞争关系
建筑面积 客房数量
酒店名称 档次 入市时间
（万㎡） （间）
深圳湾科技
威斯汀酒店 生态园-万丽 4.0 319 国际五星级酒店 —
华侨城洲际 酒店
皇冠假日酒店
蓝汐精品 万科瑧湾汇-
万丽酒店 4.0 — 国际五星级酒店 2020年
Edition酒店
凯宾斯基 Edition酒店
华尔道夫酒店 本项目 蓝楹湾 华润深圳湾- — —
超白金六星级酒
2019年
中洲万豪酒店 安达仕酒店 店
安达仕酒店
莱佛士酒店 深圳地铁-皇
3.8 549 国际五星级酒店 2018年
冠假日酒店
中信金融中
未来五星级供应 心-华尔道夫 1.6（指标） — 超高端奢华酒店 —
酒店
现状五星级酒店
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物业市场趋势研判 | 酒店
区域竞争性分析-万科瑧湾汇——Edition酒店
万科瑧湾汇
占地面积：5.4万㎡
建筑面积：68万㎡
项目类型：城市核心滨海区
66-80层：Edition酒店 域的大型高端综合体
物业类型：涵盖公寓、办公、
商业、酒店等
办公 Edition酒店
5栋平层公寓 建筑面积：4万㎡
层数：共15层，位于350m塔
楼顶部
3栋loft公寓
酒店档次：国际五星级酒店
配套设施：会议室、顶层餐
购物中心 厅酒吧、健身房、游泳池等
开业时间：预计2020年
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物业市场趋势研判 | 酒店
区域竞争性分析-中信金融中心——华尔道夫酒店
中信金融中心
占地面积：3.1万㎡
建筑面积：37万㎡
300m大厦： 项目类型：涵盖公寓、办公、商
办公+公寓
业、酒店等物业的超高层高端城
市综合体
200m大厦： 建成后将作为中信证券全球总部
服务式公寓+酒店 和里昂证券全球资本论坛会议的
永久性会址
华尔道夫酒店
建筑面积：1.6万㎡（指标）
裙楼：商业 层数：位于200m大厦顶部，层
数待定
酒店档次：白金五星级奢华酒店
开业时间：待定
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物业市场趋势研判 | 酒店
五星级酒店
全市目前共有五星级以上酒店22家，主要集中于罗湖与福田；
片区高星级
现状 南山区高星级酒店主要分布在华侨城、商业文化中心、蛇口三个片区，本项目处在五星级酒店聚
酒店聚集，
供应 集的华侨城片区（威尼斯皇冠假日、洲际、威斯汀、蓝汐等），市场竞争较为激烈，走差异化路
竞争激烈
线存在市场空间。
2016年第四季度，深圳五星级酒店价格水平为758元/晚，低于北京、上海同类酒店水平，酒店 南山房间价
价格 价值尚未显现；平均入驻率约为75%，高于北京、上海水平，经营状况良好； 格居深圳上
特征 得益于片区较为丰富的自然及商务资源，南山高星级酒店经营水平在全市处于上游水平，5星级 游，整体经
酒店房价约1300-1600元左右，RevPAR（平均每间房收益指标）领先全市水平。 营状况佳
客群 深圳高星级酒店以商务客为主要客户来源，其中南山区五星级酒店商务散客占比近7成，其余为
商务客为主
特征 少量会议团队及旅游散客。
未来高端酒店仍是政府层面鼓励建设的项目，但发展过程中将籍市场以及规划双重力量，实现酒
店供需的合理性，避免入住率以及房价过低局面出现； 未来竞争较
未来
深圳高星级酒店供应竞争较大，但持续走强的城市商务竞争力，仍提供较好市场前景，提前布局、 大，但仍存
趋势
占据市场是必然选择，收益则体现于中长期。从区位、市场前景等条件分析，本项目具备高端酒 长线价值
店打造的条件。
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物业市场趋势研判 | 酒店
项目发展方向初判
五星级酒店
1. 五星级酒店不仅可作为满足商务功能的必要配套，同时也对项目整体商务形象、档次提升效应明显；
2. 与北京上海相比，深圳高端酒店市场发展具备较大发展空间；
3. 五星级酒店市场未来竞争较大，但持续走强的城市商务竞争力，为项目发展五星级酒店提供优质的市场前景，收
益体现于中长期；
4. 项目区位优质且景观视野极佳，依托滨海商务区形象，具备发展高端商务酒店的先决条件。
项目可根据整体档次定位，配置精品五星级酒店，助力项目商务形象与档次的展示。
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物业市场趋势研判 | 商业
现有及未来主要项目分布
深圳现有及未来主要商业项目分布图
南山区
卓越大百汇
PAFC MALL
万象前海
深南大道 华润总部
福田区 罗湖区
现有商业项目
All city购物中心 未来新增商业项目
数据来源：戴德梁行数据库
商业项目分布状况： 1、深圳现有主要购物中心沿着深南大道两侧由东向西呈带状分布；
2、未来新增商业项目主要集中于福田和南山。
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物业市场趋势研判 | 商业
相较于发展较早的罗湖、福田商圈，南山商圈整体起步较晚，租金水平发展空间较大
商圈 现有商业定位 目标消费客群 典型商业 租金水平（按实用面积，元/㎡/月）
传统的商业旺区，主要 华润1234Space、太阳百货、 华润1234 Space：300（一层平均）
深圳追求性价比和淘货乐趣
为中低端零售、专业批 柠檬街商城、东门美食街、
的年轻客群 太阳百货：660-790（扣点折算平均租金）
罗湖金三 发市场、步行街 东门茂业、白马服装批发城
角商圈 深圳高端目的性消费客群， 万象城、KKMALL、地王购 万象城：1200-2200（整体平均）
深圳高端一站式消费购
周边商务办公、居住人群、 物中心、金光华广场、国贸 KK MALL: 900-1800（整体范围）
物中心聚集地
国内外游客 天虹 金光华：1700（一层平均）
深圳主力商圈之一，电 赛格广场、华强北九方、华
华强北商 中等工薪人士，年轻白领，
子专业市场为主，辅以 强北茂业、女人世界、曼哈 华强北九方：300（整体平均）
圈 国内外游客
百货零售 商业广场
深圳最核心的CBD商务 周边写字楼商务人士、高端 怡景中心城、皇庭广场、星 怡景中心城：900（一层平均）
福田中心
区，以商务配套商业、 居住人群，深圳市中高端消 河COCO PARK、城建购物 皇庭广场：650（一层平均）
区商圈
大型购物中心为主 费客群 公园、卓越INTOWN 星河COCO PARK：1450（一层平均）
欢乐海岸购物中心：250（整体平均）
依托旅游发展起来的商
华侨城商 深圳市及周边休闲人群，国 益田假日广场、欢乐海岸、 欢乐海岸商业餐饮：300-400（整体平均）
圈，集购物、休闲、旅
圈 内外游客 铜锣湾百货、沃尔玛 欢乐海岸Ole超市：55
游度假于一体
益田假日广场：700-1000（一层范围）
海岸城广场、保利文化广场、 海岸城：1000-1600（整体范围）
南山后海 南山区的核心商务区和 南山区中高收入家庭、周边
天利名城、南山茂业百货、 保利文化广场：300（一层平均）；250
商圈 购物中心集中地 写字楼办公人群
海雅百货、宝能allcity （二层平均）
依托蛇口豪宅区、外国
周边高端居住客群、外国消
蛇口商圈 人聚集区发展起来的休 海上世界广场、南海意库 海上世界：230（初期整体合同平均租金）
费客群，深圳市休闲客群
闲娱乐商业
宝安中心
宝安区域商业中心 区域内办公、居住人群为主 海雅缤纷城、合正汇一城 海雅缤纷城：600-800（一层平均）
区商圈
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物业市场趋势研判 | 商业
南山区未来主要的商业项目供应以集中式商业项目为主，规模多为8万平米的以上中大规模，档次偏向
中高及高档，另，区域以集中式商业为主，商业价值不能最大化。
南山现有主要商业项目
项目名称 益田假日广场 京基百纳广场 欢乐海岸 海岸城 宝能太古城 来福士广场 花园城
区位 南山华侨城 南山后海 南山华侨城 南山后海 南山后海 南山后海 南山后海
商业 体量 10万m2 12万m2 31万m2 12万m2 11万m2 8.8万㎡ 9万㎡
档次 中高 中 中高 中 中 中高 中高
出租率 93% 90% 95% 95% 90% 85% 92%
南山未来主要商业供应
项目名称 万科瑧湾汇 华润总部 万象前海
区位 南山深圳湾总部基地 南山后海 南山前海
商业体量 10万m2 8万m2 8万m2
预计开业额时间 2017年下半年 2018年后 2018
档次 中高档 高档 高档
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物业市场趋势研判 | 商业
区域竞争性分析
南山深圳湾超级总部基地竞争项目
竞争项目概况
万科臻湾汇项
目购物中心 万科臻湾汇项目购物中心：10万平米
欢乐海岸
中信金融中心商业项目：4.4万平米
深圳湾超级总部基地
海岸城购物中心 欢乐海岸：31万平米
花园城 中信金融中心
商业项目
本项目
后海商圈竞争项目
后海商圈 竞争项目概况
海岸城：12万平米
来福士广场 来福士广场：8.8万平米
All city购物中心 宝能太古城：11万平米
花园城：9万平米
未来商业供应
现状商业
周边竞争商圈商业供应大多为集中式商业，集中式商业市场饱和度高
区域内部可预见的未来供应来自万科臻湾汇项目和中信金融中心项目，商业体量较大预计仍将以集中式
商业为主
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中兴通讯深圳湾超级总部基地项目开发价值研究（咨询报告）|戴德梁行
物业市场趋势研判 | 商业
区域竞争性分析-万科瑧湾汇——购物中心
万科瑧湾汇购物中心
规模：10万㎡
定位：商业分为大型购
物中心式商业及小型街
区式商业
类型：拟引进的商业类
购物中心
型为餐饮、娱乐、休闲、
零售、银行等，具体需
视招商情况而定。
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物业市场趋势研判 | 商业
区域竞争性分析-中信金融中心
项目名称 规划指标
项目位于深圳南山区深圳湾滨海地区之一——
50,770
用地面积(㎡)
深圳湾超级总部基地，占地约50770平米，总 （19,306公共空间及绿地）
总规定建筑面积(㎡) 261,000
建筑面积约261000平米
容积率 8.06
总计容积率面积(㎡) 261,000
地下不计容积率面积(㎡) 189,600
计容面积明细 规划指标
办公(㎡) 182,700
酒店(㎡) 16,000
自持与可售物业(㎡)
公寓(㎡) 20,000
商业(㎡) 22,300（地上）
地下其他商业面积(㎡) 20,000（地下）
不计容面积明细 规划指标
架空层、避难层(㎡) 15,000
停车位(个) >1500
地下车库及其他建筑面积(㎡) 167,600
地上及地下项目总建筑面积(㎡) 465,600
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物业市场趋势研判 | 商业
戴德梁行认为本项目可从两个维度对后海综合总部区发展方向进行研判
高端商务驿站
一：
依托周边综合体群，打造高端商务餐饮及
配套，以服务周边办公人群为主
商业-商务-商业轴高
密度综合体群
商业—商务—商业轴
高密度综合体群 地铁 本项目
二：
依托地铁客流与自然生态景观，打造高
端生活休闲餐饮类配套，服务地铁客群和
周边居住人群
深圳湾公园
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物业市场趋势研判 | 商业
案例借鉴—福田嘉里建设广场二期
深圳福田嘉里建设广场（二期）
概况：嘉里建设广场位于深圳最繁盛的福
田中心商业区，交通便捷，区位优越
办公：7.9万㎡
商业：1万㎡
定位：超高档
借鉴：裙楼商业并没有给项目影响项目办公
物业的商务氛围和属性，转变成为项目优质
的功能型配套，为项目办公物业提供多元、
便利的服务
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物业市场趋势研判 | 商业
方案比较
项目体量 市场竞争 运营收益 形象塑造 资产价值
对建筑规模有 集中式商业供 高区的商业面 形象档次高 资产价值高，
集中式商业 一定要求，建 积价值折损较 但前期投入大
应已饱和，未
筑面积不少于 来将面临激烈 大
5万平米 竞争
规模体量较小， 竞争压力较小， 商业价值较为 配合以周边商 资产价值较高
几千平米至几 客户以项目内 平均，不会有 务办公物业外
商务配套
万平米以内 部商务人群为 较大折损 立面，形象档
主 次较高
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物业市场趋势研判 | 商业
项目体量 竞争压力 运营收益 形象塑造 资产价值
方案1：
集中式商业
推荐方案
方案2：
商务配套
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Part3 综合体开发原理与案例
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综合体互动原理与案例 | 物业功能
酒店
项目标志性物业之一，可定义项目整体档次 公寓/住宅
写字楼
商业 价值标杆，
可实现较高利润，可塑造较大 可树立项目高端形象
差异化，是项目活力的核心
本案以何种物业为
主导？
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综合体互动原理与案例 | 物业功能
通过对2003年以来中国的100个综合体进行研究发现，65％的综合体同时具有写字楼、商业、
酒店、公寓/住宅四种物业类型，主要有以下四种功能模式
四种物业均衡发展 以写字楼为核心 以商业为核心 以酒店为核心
C=O(主)＋A(次) ＋ C= S (主)＋A &H& C= H (主)＋A(次) ＋O
物业组合 C=O＋A＋H＋S
H&S O &S
代表案例 香港太古广场 北京国贸中心 深圳华润中心 上海商城
O：H：S：A
27%:25%:23%:25% 39%:33%:13%:15% 10%:17%:48% :25% 10%:50%:10%:30%
（建筑面积配比）
注：C＝综合体，O＝写字楼，H＝酒店，S＝商业， A＝公寓
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综合体互动原理与案例 | 模式一
模式一
均衡发展：写字楼、酒店、商业、公寓四种物业均衡发展
四种物业均衡发展的类型对市场环境、项目地块条件和开发商操作经验的要求均较高，要求写字楼、酒店、商业、公
寓均具备大的市场空间，地块条件适合发展以上各种类型物业、开发具备开发多种物业的实力与经验，最基本的条件
是，项目具备较大的开发规模，使各种物业类型均具备一定的规模
外因
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
借鉴 较大的规模——建筑面积20万㎡以上
关键
内因
因素 强制性的视觉冲击——超高层或建筑群
高水准的规划设计——各功能共融或不互扰
功能化体系——五星级酒店、甲级写字楼、高档购物中心、顶级酒店式公寓
开发商强劲的实力和丰富的经验
专业的管理团队——物业管理/经营管理
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综合体互动原理与案例 | 模式一
均衡发展的综合体案例研究——香港太古广场
整体定位：CBD区域的高档综合体
功能组合：甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+高档公寓
定位依据
外因
项目处于港岛CBD，商业核心区域内，地铁
站上盖物业，周边商务、商业、居住条件十
分成熟；
项目整体规模较大（总建面50万平米）
内因
开发商实力雄厚（太古集团），具备打造均衡
发展的综合体物业的基本条件
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综合体互动原理与案例 | 模式一
均衡发展的综合体案例研究——香港太古广场
项目概况：总建筑面积约50万平米，包含三座甲 商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心
级写字楼、会议中心、酒店式公寓、三座五星级酒
店、太古广场购物中心 太古购物广场汇集国际名流
会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场
金钟电影院引领港岛娱乐文化
高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。
酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合
体价值标杆
多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间
中环的活力中心
各功能空间相互连通/延展了共享空间
统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享
酒店式公寓—星级物管+多产品组合
提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节
可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景
套房面积定位56平米/110平米/245平米
高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）
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综合体互动原理与案例 | 模式二
模式二
写字楼：以写字楼为核心的开发模式
此类型项目要求项目区域具备发展商务区的市场条件，已形成产业簇群，或可通过引入核心客户带来相簇群，或者
是未来城市核心商务区
另外，此类项目一般因市场条件、地块条件或开发商资金实力等原因，具有不适合发展大型商业的局限性
外因
客户（产业）支撑——已形成产业聚集/引入核心客户带来相关聚
集/未来商务核心区
借鉴
关键 内因
因素 强制性的视觉冲击——超高层或建筑群
写字楼大堂的昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能定位其他功能的规模与档次
完善的配套——商场、公寓
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综合体互动原理与案例 | 模式二
以写字楼为核心的综合体案例研究——北京国贸中心
整体定位：地标性建筑+全球最大的国际贸易中心
功能组合：高档写字楼+超五星级酒店+国际精品商场+豪华酒店式公寓
定位依据
外因
项目位于北京核心CBD地区，由于项目占地
地块狭窄，面积较小，容积率较高，难以用
各物业均衡发展模式进行开
内因
总建筑面积110万㎡，开发共分3期，其中包括国贸中心1、2座和3座写字楼 将写字楼打造成北京市地标标志性建筑，有利
部分及国贸东西楼（写字楼）；国贸南、北公寓（酒店式公寓）、国贸商城 、 于在商务气氛浓厚的CBD地区树立品牌，从
国贸展 览 大 厅 、 中国大饭店和国贸饭店 而推动公寓与商业部分的运作
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综合体互动原理与案例 | 模式二
以写字楼为核心的综合体案例研究——北京国贸中心
关键驱动因素：以最顶级的写字楼的标杆作用来推动商业的运作，和公寓酒店及会展的发展。与同时其他物业与写
字楼相互作用，达到项目效益最大化
写字楼：树立标杆形象
依托交通优势，与地铁对接，以吸引更多的客流；
根据项目区位优越的国际商务氛围，打造顶级的商务办公物业，成为区域及
北京市的形象标杆。
公寓：吸引各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节
建筑品质一流，结合高标准的服务水平，成为吸引国际化客户的重要亮点；
公寓户型丰富，单元面积从70-407平米，满足不同人士需求。
商业：高端精品购物
依托于高品质写字楼，及项目成熟的商务商业氛围，吸引优质品牌进驻，迅速
发展成为区域商业的标志和领袖；
填补市场空白，在北京率先引入品牌专卖店零售经营模式。 45
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综合体互动原理与案例 | 模式三
模式三
商业：以商业为核心的开发模式
此类项目一般地处交通枢纽或城市核心区，人流量大，具备开发商业项目的基本区位条件
地块周边商业氛围浓厚，或周边存在大型商业发展市场空缺，具备开发大型商业项目的基本市场条件
同时，开发商具备较强的大型商业操作经验和资源，或具备较强的资源整合能力
外因
地理位置——城市核心区
交通可达性——主干道沿线/地铁口
借鉴 市场空间——人流量大、商业气氛浓厚/区域功能缺乏、需求旺盛
关键 内因
因素 明确定位——大规模/综合性/娱乐性/观光性/顶级等
独具特色——建筑形式/业态/服务等
功能化体系——商业为主，其他功能为辅助
一流合作团队——规划设计、经营管理
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综合体互动原理与案例 | 模式三
以商业为核心的综合体案例研究——深圳华润中心
整体定位：超大规模以商业为核心的综合体物业
功能组合：顶级购物中心+甲级写字楼+五星级酒店+公寓
定位依据
外因
所处地理位置优越，交通可达性佳；所在区
域成熟后发展受限，需新亮点来激发活力；
区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业
形象
内因
华润有一流的精英团队，同时具备超强的实力
与品牌号召力；
总建筑面积约55万平米，由18.8万平米的购物中心、国际5A甲级写字楼、
万象城集购物、休闲、娱乐等为一体，项目整
五星级酒店和3栋49层超高层公寓组成
体的立意较高，满足深圳人价值观
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综合体互动原理与案例 | 模式三
以商业为核心的综合体案例研究——深圳华润中心
关键驱动因素：以商业为核心，打造中国最具示范效应的综合体物业，以完善、高端的商业配套推动写字楼、酒店、
公寓的运作
商业 万象城—近20万平米购物中心，规模大，业态丰富，包罗万象；
高端品牌零售与特色风味餐饮交相辉映，娱乐休闲与文化风情异彩纷呈，成为城
市标杆；
依托其地标型的商业及高端品牌，提升项目整体形象和气质。
酒店 君悦酒店——“世界最佳商务酒店品牌”的君悦品牌；
内设400间豪华客房及套房；超过5000㎡的会议宴会设施；
Hyatt Pure Spa 水疗、室外恒温泳池、健身中心等设施，提供舒适的休闲享受。
写字楼 华润大厦——5A甲级写字楼，融合智能化与科技化的完美体现，内部设有大面
积的公共休闲空间及楼宇内立体绿化；
特别设置的高级行政人员卫生间，满足高级行政人员的私密性要求。
公寓 幸福里——以居住为主导功能并拥有顶级商业配套的城市资源；
户型面积从95-500㎡不等，满足不同人群需求；
顶层复式拥有深圳海拔最高的私家天际泳池。
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综合体互动原理与案例 | 模式四
模式四
酒店：以酒店为核心的开发模式
此类项目一般因具有市场或地段条件不具备开发大型商业或大体量、高标准写字楼的局限性；
同时项目不远离城市核心区，交通便利，周边具备一定的商务氛围，具备开发大型高端商务型酒店的基本市场和
区位条件
外因
地理位置——不远离城市核心区
交通可达性——主干道沿线/地铁口
客户支持——商务客户
借鉴 定位差异化——通过提供顶级服务而非直接竞争建立其核心地位
关键 内因
因素 功能化体系—— 五星级酒店带动公寓、写字楼并定位其规模与档
次开发商有足够的经济实力
配套设施——顶级商场
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综合体互动原理与案例 | 模式四
以酒店为核心的综合体案例研究——上海商城
整体定位：上海顶级国际化综合体“City Within a City"
功能组合：五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商业
定位依据
外因
区域已形成酒店经济和会展经济的氛围；
项目处于CBD边缘，五星级酒店、顶级商场
及高档娱乐中心，使综合体形成地标和中心
文化；
区域具有较大的发展潜力
内因
定位准确，波特曼酒店带动其它功能；
总建筑面积18.5万平米，由五星级酒店、豪华公寓、国际水准的办公大楼、 酒店及公寓客户，为国际一线品牌专卖店带来持续
25000平米世界知名品牌的购物商城及其他相关设施组成 客源；
娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心
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综合体互动原理与案例 | 模式四
以酒店为核心的综合体案例研究——上海商城
关键驱动因素：以酒店为核心，通过娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心，之后带动其他功能，酒店入
住客群消费力高，为项目购物商场带来持续生意
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton
酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层
酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享
豪华公寓
共472间豪华服务式公寓
公寓只租不卖，租金较办公楼略高
面积从47到267平方米，以中大面积为主
写字楼+商场
酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10%
国际水准的办公大楼
25000平方米世界知名品牌的购物商场
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综合体互动原理与案例 | 案例启示
城市综合体功能模式 — 研究启示
四种物业均衡发展 以写字楼为核心 以商业为核心 以酒店为核心
物业组合 O＋A＋H＋S O(主)＋A(次) ＋H&S S (主)＋A &H&O H (主)＋A(次)＋O&S
适 优越的地理位置 成熟的商务条件，已形 位于交通枢纽 不远离市中心
CBD区域价值挖掘提升
用 便利的交通 成的产业族群 与商务区交通便利
较大的开发规模 由于限制条件，不适宜 商业的市场号召力和人 由于限制条件，不适宜
情
开发商的实力与经验 做大型商业 群捕获力 开发写字楼和商业
况 商业运营管理能力强
研究启示：
① 本项目位于城市成熟核心区域，交通便利，景观自然条件优越，总体量17.5万平米（计容面积），
从项目开发运营角度来看，本案可发展成为深圳具有标杆效应的综合体物业
② 本项目从政府规划要求层面来看，商业体量较小，无法发展地标型的购物中心，且周边存在欢乐
海岸、臻湾汇等大规模集中式商业的激烈竞争，建议本项目发展以酒店为核心带动的城市综合体，
依托区域优越的景观资源，通过高端的国际品牌酒店配套带动写字楼和商业的运作
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Part4 项目最佳档次定位
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项目最佳档次定位 | 周边项目档次分析
写字楼：国际甲级
商业：裙楼配套
酒店：五星级酒店
区域内项目产品档次定位以国
际高端或超高端为主，本项目
天音 需打造高端档次的产品体现项
总部
项目 目高端形象
地铁万科项目
写字楼：国际超甲级
商业：集中式、街区
酒店：艾迪逊酒店
中信 招行 本
金融 全球
中心 总部
项
项目 项目 目
中信金融中心项目
招行全球总部项目
写字楼：国际超甲级
写字楼：国际超甲级
商业：集中式
商业：集中式
酒店：华尔道夫酒店
酒店：奢华五星级酒店
公寓：高端服务式公寓
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项目最佳档次定位 | 高端
中兴通讯国际科技湾
国际甲级写字楼 精品五星级酒店 特色商务配套商业
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项目最佳档次定位 | 写字楼
分项 国际甲级写字楼 单位 初步建议
大堂面积 ㎡ 800-1000
标准层面积 ㎡ T1：3000；T2：2200、T3：2500
㎡ T1：500、1000、1500、2000、3000
单元面积 ㎡ T2：400、800、1000、2200
主要建筑
㎡ T3：500、1000、1500、2500
指标
标准层高 m T1：3.75；T2、T3：3.9
走道宽度 m 2.0
大堂高度 m T1：7.5，T2、T3：10
实用率 % 75-80
电梯服务面积 ㎡ 4600
电梯控制 -- 群控电梯
电梯轿厢 -- 全彩液晶显示屏，容纳16人
配套设备
空调系统 -- VAV中央空调
设施
智能化 -- --
幕墙系统 -- 双层Low-e玻璃幕墙
洗手间设置 -- 分楼层布置
T1：268；T2：276；
功能配套 地下车位 个
T3：635
建造成本 单方造价 元/㎡ 8000-9000
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项目最佳档次定位 | 写字楼
写字楼案例 嘉里建设广场二期
嘉里建设广场二期项目基本信息
写字楼标准 国际甲级
占地面积 7,900.8m2
89,000m2其中：
总建筑面积 -办公面积：79,000m2
-商业面积：10,000m2
建筑层数 地上41层，地下3层
建筑高度 200米
实用率 75-80%
标准层面积 2000m2
客梯数量 18台
大堂高度 20米
标准层高 4.35m（净高3.0m）
幕墙系统 双Low-e真空玻璃
OA网络地板 150mm
地下车位 320个
单位造价成本 10000-12000元/平米
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项目最佳档次定位 | 酒店
建筑面积：2-3万㎡ 项目 凯宾斯基 威斯汀酒店 君悦酒店
客房数量：250-350间 所在地 南山 南山 罗湖
配套设施：主题餐厅、游泳池、健身中心、会议 客房数 390间 353间 491间
室、水疗中心、商务中心等 建筑面积
5.0 2.3 4.6
(万㎡)
价格定位： 1100-1400元/间/晚
标间房价
1052 1141 1395
（元/晚）
引进品牌建议：
洲际：英迪格酒店
品牌特色：针对寻求个性与真实体验的高端客户，为他们提供融
合当地历史、文化和自然元素的下榻体验
客户定位：高端商务客群，城市休闲客群
喜达屋：W酒店
品牌特色：以现代奢华时尚的“Lifestyle”为定位，通过激发灵感、
创造潮流、大胆创新的前卫设计，营造富于动感的都市生活体验
客户定位：高端商务客群，城市休闲客群
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项目最佳档次定位 | 酒店
案例借鉴：深圳君悦酒店
深圳君悦酒店定位为白金级五星级酒店，总投资近8亿元，是目前深圳商务接待能力最强的酒店之一。
总客房数494间（含51套酒店式公寓），同时设有会议厅、西餐厅、顶楼酒廊、水疗中心、健身房等配
套设施。 （单位成本造价：约15000元/平米）
空中大堂 客房 西餐厅
顶楼酒廊 水疗中心 游泳池
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项目最佳档次定位 | 商业
HIGH-END COMMERCIAL CENTRE
高端、时尚、商务
——深圳最具商务氛围的商业配套
业态细分 单店面积需求 商家数量 总面积需求
高端商务
2000-4000平米 约3-5家 约16000平米
餐饮
虚拟商店 高端零售 800-1000平米 约10家 约10000平米
精品超市 2500-5000平米 1家 约5000平米
银行 800-1200平米 2家 2000平米
高端健身
2000平米 1家 2000平米
高端零售 中心
商务餐饮
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Part5 项目投资与价值估算
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项目投资与价值估算 | 投资估算
项目 办公 酒店 T1、T2 T3、T4地铁 物业服务用房 公交首末站
（五星级酒店+文化设施用房） 裙楼商业 上盖商业
建筑面积 28,760 0 390
121,540 35,000 4,200
（平米）
成本单价
（元/平米） 9,322 17,996 0 7,623 5,689 5,723
小计
113,300 51,756 0 26,681 222 2,404
（万元）
总计
（万元） 194,363
成本均价
（元/平米） 10,236
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项目投资与价值估算 | 价值估算
项目 办公 酒店 T1、T2 T3、T4地铁 物业服务用房 公交首末站
（五星级酒店+文化设施用房）裙楼商业 上盖商业
建筑面积 28,760 0 390
121,540 35,000 4,200
（平米）
评估单价
（元/平米） 45,000 35,000 0 109,000 - -
小计
546,930 100,660 0 381,500 - -
（万元）
总计
（万元） 1,029,090
均价
（元/平米） 55,536
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项目投资与价值估算 | 小结
方案类型 投资估算 方案类型 价值估算
高端 194,363万元 高端 1,029,090万元
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Part6 营业执照及资质证书
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