江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
江苏东方盛虹股份有限公司拟转让吴江市盛泽镇北观音弄 38 号春之声商
业广场 72 套商铺及电影院商业房地产评估说明
目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明........................................................................................................... 2
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明........................................................................................... 3
第三部分 资产评估技术说明............................................................................................................................... 4
评估对象与评估范围说明..................................................................................................................................... 4
一、评估对象与评估范围内容................................................................................................................. 4
二、实物资产的分布情况及特点............................................................................................................. 7
资产核实情况总体说明......................................................................................................................................... 8
一、核实工作的组织、实施时间和过程................................................................................................. 8
二、核实工作的过程及方法..................................................................................................................... 8
三、影响资产核实的事项及处理方式..................................................................................................... 9
四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额........................................... 10
五、核实结论........................................................................................................................................... 10
评估说明............................................................................................................................................................... 11
一、委评房地产概况............................................................................................................................... 11
二、清查核实的情况说明....................................................................................................................... 13
三、评估依据........................................................................................................................................... 16
四、评估过程........................................................................................................................................... 16
五、评估技术思路及评估方法的选用................................................................................................... 17
六、评估实例........................................................................................................................................... 24
七、评估结论........................................................................................................................................... 24
八、增减值原因....................................................................................................................................... 35
第四部分 评估结论及分析................................................................................................................................. 36
一、评估结论........................................................................................................................................... 36
二、评估结论与账面值比较变动情况及原因....................................................................................... 36
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监督管理机构和部
门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，
不得见诸于公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人编写，单位负责人签字并加盖单位公章。内容详见附件一：
《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
第三部分 资产评估技术说明
评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
本次评估对象为江苏东方盛虹股份有限公司拟转让的部分房地产，评估范围系江
苏东方盛虹股份有限公司拥有的吴江市盛泽镇北观音弄 38 号春之声商业广场 72 套商
铺及电影院商业房地产，建筑面积合计为 6,290.60 平方米，财务入账科目为投资性房
地产科目。资产评估申报表列示的投资性房地产账面原值合计 44,296,449.16 元，账
面净值合计 38,966,373.50 元。
春之声商业广场为产权持有单位自行开发，由于评估对象在春之声商业广场中所
处位置较差，短期内无法出售，故对外出租。根据当地政策，自行开发的物业在对外
出售前，无法办理产权证。本次评估土地信息取自原土地出让合同【吴土 20070402 号】
及原土地使用权证【吴国用（2010）第 2020004 号】，房屋信息取自房屋建筑面积测
量报告。
根据原土地使用权证，土地使用权登记状况如下：
权证编号 吴国用（2010）第 2020004 号
权利人 江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司
坐落 盛泽镇园明寺桥东
使用权类型 出让
地类（用途） 商业
终止日期 2047 年 04 月 14 日
其中，权利人江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司为产权持有单位前身。
根据房屋建筑面积测量报告，房屋状况如下：
序号 房号 建筑面积（平方米） 结构 用途
1 春之声商业广场 1 幢 3 层 2,769.72 钢混 商业服务
2 春之声商业广场 1-101 41.00 钢混 商业服务
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
3 春之声商业广场 1-103 81.09 钢混 商业服务
4 春之声商业广场 1-104 49.08 钢混 商业服务
5 春之声商业广场 1-131 21.35 钢混 商业服务
6 春之声商业广场 1-138 32.28 钢混 商业服务
7 春之声商业广场 1-152 23.07 钢混 商业服务
8 春之声商业广场 1-176 17.66 钢混 商业服务
9 春之声商业广场 1-201 43.23 钢混 商业服务
10 春之声商业广场 1-202 49.69 钢混 商业服务
11 春之声商业广场 1-203 85.50 钢混 商业服务
12 春之声商业广场 1-209 29.68 钢混 商业服务
13 春之声商业广场 1-210 29.68 钢混 商业服务
14 春之声商业广场 1-214 29.68 钢混 商业服务
15 春之声商业广场 1-216 29.68 钢混 商业服务
16 春之声商业广场 1-219 29.68 钢混 商业服务
17 春之声商业广场 1-220 29.68 钢混 商业服务
18 春之声商业广场 1-221 29.70 钢混 商业服务
19 春之声商业广场 1-222 29.70 钢混 商业服务
20 春之声商业广场 1-224 23.80 钢混 商业服务
21 春之声商业广场 1-225 50.62 钢混 商业服务
22 春之声商业广场 1-226 42.59 钢混 商业服务
23 春之声商业广场 1-227 44.93 钢混 商业服务
24 春之声商业广场 1-229 91.50 钢混 商业服务
25 春之声商业广场 1-230 110.10 钢混 商业服务
26 春之声商业广场 1-231 59.56 钢混 商业服务
27 春之声商业广场 1-247 39.07 钢混 商业服务
28 春之声商业广场 1-248 23.63 钢混 商业服务
29 春之声商业广场 1-274 18.62 钢混 商业服务
30 春之声商业广场 2-108 71.24 钢混 商业服务
31 春之声商业广场 2-119 59.91 钢混 商业服务
32 春之声商业广场 2-120 52.16 钢混 商业服务
33 春之声商业广场 2-121 50.40 钢混 商业服务
34 春之声商业广场 2-206 69.74 钢混 商业服务
35 春之声商业广场 2-207 72.33 钢混 商业服务
36 春之声商业广场 2-208 71.47 钢混 商业服务
37 春之声商业广场 2-209 70.68 钢混 商业服务
38 春之声商业广场 2-210 69.07 钢混 商业服务
39 春之声商业广场 2-214 62.50 钢混 商业服务
40 春之声商业广场 2-215 61.80 钢混 商业服务
41 春之声商业广场 2-219 63.91 钢混 商业服务
42 春之声商业广场 2-225 57.48 钢混 商业服务
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
43 春之声商业广场 2-305 56.80 钢混 商业服务
44 春之声商业广场 2-306 69.74 钢混 商业服务
45 春之声商业广场 2-307 72.33 钢混 商业服务
46 春之声商业广场 2-308 71.47 钢混 商业服务
47 春之声商业广场 2-309 70.68 钢混 商业服务
48 春之声商业广场 2-310 69.07 钢混 商业服务
49 春之声商业广场 2-311 66.86 钢混 商业服务
50 春之声商业广场 2-312 65.03 钢混 商业服务
51 春之声商业广场 2-313 63.57 钢混 商业服务
52 春之声商业广场 2-314 62.50 钢混 商业服务
53 春之声商业广场 2-315 61.80 钢混 商业服务
54 春之声商业广场 2-316 38.30 钢混 商业服务
55 春之声商业广场 2-320 65.46 钢混 商业服务
56 春之声商业广场 2-321 60.15 钢混 商业服务
57 春之声商业广场 2-322 52.39 钢混 商业服务
58 春之声商业广场 2-405 39.35 钢混 商业服务
59 春之声商业广场 4-101 35.03 钢混 商业服务
60 春之声商业广场 4-104 25.74 钢混 商业服务
61 春之声商业广场 4-113 26.59 钢混 商业服务
62 春之声商业广场 4-115 26.59 钢混 商业服务
63 春之声商业广场 4-128 71.36 钢混 商业服务
64 春之声商业广场 4-130 29.35 钢混 商业服务
65 春之声商业广场 4-132 19.71 钢混 商业服务
66 春之声商业广场 4-133 22.37 钢混 商业服务
67 春之声商业广场 4-136 49.80 钢混 商业服务
68 春之声商业广场 4-137 33.76 钢混 商业服务
69 春之声商业广场 4-138 35.49 钢混 商业服务
70 春之声商业广场 4-139 47.37 钢混 商业服务
71 春之声商业广场 5-101 30.77 钢混 商业服务
72 春之声商业广场 5-105 26.65 钢混 商业服务
73 春之声商业广场 5-112 36.26 钢混 商业服务
合计 6,290.60
截至评估基准日，评估对象春之声商业广场 72 套商铺（上表中序号 2-序号 73）
由产权持有单位委托吴江春之声瑞地商业管理有限公司经营管理，吴江春之声瑞地商
业管理有限公司对外出租。评估对象春之声商业广场电影院（上表中序号 1 春之声商
业广场 1 幢 3 层）由产权持有单位租赁给星美国际影院有限公司。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，具体资产
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评估范围和对象详见资产清查评估明细表。评估对象账面值由产权持有单位提供，未
经过审计机构审计。
二、实物资产的分布情况及特点
实物资产分布在吴江市盛泽镇北观音弄 38 号春之声商业广场，实物资产的形态是：
截止日期：2018 年 10 月 31 日
委估资产名称 账面值（元） 资产分布
投资性房地产—房屋建筑物 38,966,373.50 吴江市盛泽镇北观音弄 38 号春之声商业广场
合计 38,966,373.50
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资产核实情况总体说明
一、核实工作的组织、实施时间和过程
时间安排 主要任务 措施 人员分工
2018 年 11 月 6 日～ 核实各类资产负债评估申报表上申报资产 按操作规范要求，评估人员按
全体评估人员
11 月 10 日 负债的客观性、真实性、合法性 分工逐一清查核实
检查资产清查的广度与深度是否符合资产 各专业小组汇报清查结果并对
2018 年 11 月 10 日～
评估的要求，是否与经济行为所涉及的资 清查差异作出说明；收集证据， 全体评估人员
11 月 30 日
产一致。编写清查说明 佐证清查结果
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项
目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由项目负责人顾显元，组员包括资
产评估师夏剑峰、冯恺丰、周健。委托评估单位确定了公司财务部人员为资产清查评
估的联系人。
二、核实工作的过程及方法
首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执
行情况进行检验；然后会同委托人有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进
行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相
关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
投资性房地产—房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、土地使用权证、
房屋建筑面积测绘报告为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场实
际勘查的方法予以确定面积。
评估人员对委托单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类
原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进
行了清查核实。
核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
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了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有
无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物
的平面图，取得必要的技术参数及数据。
三、影响资产核实的事项及处理方式
(一)引用其他机构出具的报告结论的情况，并说明已了解所引用报告结论的取得
过程，承担引用报告结论的相关责任；
无。
(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形；
无。
(三)评估程序受到限制的情形；
无。
(四)评估资料不完整的情形；
评估对象为产权持有单位自行开发，由于位置较差，短期内无法出售，故对外出
租。根据当地政策，暂时无法办理产权证。本次评估土地信息取自原土地出让合同【吴
土 20070402 号】及原土地使用权证【吴国用（2010）第 2020004 号】，房屋信息取自
房屋建筑面积测量报告。
(五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
未发现。
(六)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关
系；
未发现。
(七)评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；
未发现。
(八)本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。
未发现。
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四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
无。
五、核实结论
经对江苏东方盛虹股份有限公司拥有的吴江市盛泽镇北观音弄 38 号春之声商业广
场 72 套商铺及电影院商业房地产的清查、核实后，确定委托人所提供的委估资产清单
与实际情况相符，实物资产数量相符。
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评估说明
一、委评房地产概况
本次评估对象为江苏东方盛虹股份有限公司拟转让的部分房地产，评估范围系江
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铺及电影院商业房地产，委评资产建筑合计面积为 6,290.60 平方米，房屋用途为商
业服务，土地使用权用途为商业，土地使用权性质为出让，土地使用权使用期限至 2047
年 4 月 14 日止。本次评估对象账面值为 38,966,373.50 元，财务入账科目为投资性
房地产科目。具体明细如下：
序号 房号 建筑面积（平方米） 结构 用途
1 春之声商业广场 1 幢 3 层 2,769.72 钢混 商业服务
2 春之声商业广场 1-101 41.00 钢混 商业服务
3 春之声商业广场 1-103 81.09 钢混 商业服务
4 春之声商业广场 1-104 49.08 钢混 商业服务
5 春之声商业广场 1-131 21.35 钢混 商业服务
6 春之声商业广场 1-138 32.28 钢混 商业服务
7 春之声商业广场 1-152 23.07 钢混 商业服务
8 春之声商业广场 1-176 17.66 钢混 商业服务
9 春之声商业广场 1-201 43.23 钢混 商业服务
10 春之声商业广场 1-202 49.69 钢混 商业服务
11 春之声商业广场 1-203 85.50 钢混 商业服务
12 春之声商业广场 1-209 29.68 钢混 商业服务
13 春之声商业广场 1-210 29.68 钢混 商业服务
14 春之声商业广场 1-214 29.68 钢混 商业服务
15 春之声商业广场 1-216 29.68 钢混 商业服务
16 春之声商业广场 1-219 29.68 钢混 商业服务
17 春之声商业广场 1-220 29.68 钢混 商业服务
18 春之声商业广场 1-221 29.70 钢混 商业服务
19 春之声商业广场 1-222 29.70 钢混 商业服务
20 春之声商业广场 1-224 23.80 钢混 商业服务
21 春之声商业广场 1-225 50.62 钢混 商业服务
22 春之声商业广场 1-226 42.59 钢混 商业服务
23 春之声商业广场 1-227 44.93 钢混 商业服务
24 春之声商业广场 1-229 91.50 钢混 商业服务
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25 春之声商业广场 1-230 110.10 钢混 商业服务
26 春之声商业广场 1-231 59.56 钢混 商业服务
27 春之声商业广场 1-247 39.07 钢混 商业服务
28 春之声商业广场 1-248 23.63 钢混 商业服务
29 春之声商业广场 1-274 18.62 钢混 商业服务
30 春之声商业广场 2-108 71.24 钢混 商业服务
31 春之声商业广场 2-119 59.91 钢混 商业服务
32 春之声商业广场 2-120 52.16 钢混 商业服务
33 春之声商业广场 2-121 50.40 钢混 商业服务
34 春之声商业广场 2-206 69.74 钢混 商业服务
35 春之声商业广场 2-207 72.33 钢混 商业服务
36 春之声商业广场 2-208 71.47 钢混 商业服务
37 春之声商业广场 2-209 70.68 钢混 商业服务
38 春之声商业广场 2-210 69.07 钢混 商业服务
39 春之声商业广场 2-214 62.50 钢混 商业服务
40 春之声商业广场 2-215 61.80 钢混 商业服务
41 春之声商业广场 2-219 63.91 钢混 商业服务
42 春之声商业广场 2-225 57.48 钢混 商业服务
43 春之声商业广场 2-305 56.80 钢混 商业服务
44 春之声商业广场 2-306 69.74 钢混 商业服务
45 春之声商业广场 2-307 72.33 钢混 商业服务
46 春之声商业广场 2-308 71.47 钢混 商业服务
47 春之声商业广场 2-309 70.68 钢混 商业服务
48 春之声商业广场 2-310 69.07 钢混 商业服务
49 春之声商业广场 2-311 66.86 钢混 商业服务
50 春之声商业广场 2-312 65.03 钢混 商业服务
51 春之声商业广场 2-313 63.57 钢混 商业服务
52 春之声商业广场 2-314 62.50 钢混 商业服务
53 春之声商业广场 2-315 61.80 钢混 商业服务
54 春之声商业广场 2-316 38.30 钢混 商业服务
55 春之声商业广场 2-320 65.46 钢混 商业服务
56 春之声商业广场 2-321 60.15 钢混 商业服务
57 春之声商业广场 2-322 52.39 钢混 商业服务
58 春之声商业广场 2-405 39.35 钢混 商业服务
59 春之声商业广场 4-101 35.03 钢混 商业服务
60 春之声商业广场 4-104 25.74 钢混 商业服务
61 春之声商业广场 4-113 26.59 钢混 商业服务
62 春之声商业广场 4-115 26.59 钢混 商业服务
63 春之声商业广场 4-128 71.36 钢混 商业服务
64 春之声商业广场 4-130 29.35 钢混 商业服务
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65 春之声商业广场 4-132 19.71 钢混 商业服务
66 春之声商业广场 4-133 22.37 钢混 商业服务
67 春之声商业广场 4-136 49.80 钢混 商业服务
68 春之声商业广场 4-137 33.76 钢混 商业服务
69 春之声商业广场 4-138 35.49 钢混 商业服务
70 春之声商业广场 4-139 47.37 钢混 商业服务
71 春之声商业广场 5-101 30.77 钢混 商业服务
72 春之声商业广场 5-105 26.65 钢混 商业服务
73 春之声商业广场 5-112 36.26 钢混 商业服务
合计 6,290.60
现场调查和勘察
本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、土地使用权证、房屋建筑面积测绘
报告和提供的相关资料为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现
场勘查的实际情况予以确定面积。
评估人员对被评估单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各
类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况
进行了清查核实。
现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功
能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，
有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑
物的平面图，取得必要的技术参数及数据。
二、清查核实的情况说明
投资性房地产—房屋建筑物清查核实明细表
序号 房号 建筑面积（平方米） 结构 用途
1 春之声商业广场 1 幢 3 层 2,769.72 钢混 商业服务
2 春之声商业广场 1-101 41.00 钢混 商业服务
3 春之声商业广场 1-103 81.09 钢混 商业服务
4 春之声商业广场 1-104 49.08 钢混 商业服务
5 春之声商业广场 1-131 21.35 钢混 商业服务
6 春之声商业广场 1-138 32.28 钢混 商业服务
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
7 春之声商业广场 1-152 23.07 钢混 商业服务
8 春之声商业广场 1-176 17.66 钢混 商业服务
9 春之声商业广场 1-201 43.23 钢混 商业服务
10 春之声商业广场 1-202 49.69 钢混 商业服务
11 春之声商业广场 1-203 85.50 钢混 商业服务
12 春之声商业广场 1-209 29.68 钢混 商业服务
13 春之声商业广场 1-210 29.68 钢混 商业服务
14 春之声商业广场 1-214 29.68 钢混 商业服务
15 春之声商业广场 1-216 29.68 钢混 商业服务
16 春之声商业广场 1-219 29.68 钢混 商业服务
17 春之声商业广场 1-220 29.68 钢混 商业服务
18 春之声商业广场 1-221 29.70 钢混 商业服务
19 春之声商业广场 1-222 29.70 钢混 商业服务
20 春之声商业广场 1-224 23.80 钢混 商业服务
21 春之声商业广场 1-225 50.62 钢混 商业服务
22 春之声商业广场 1-226 42.59 钢混 商业服务
23 春之声商业广场 1-227 44.93 钢混 商业服务
24 春之声商业广场 1-229 91.50 钢混 商业服务
25 春之声商业广场 1-230 110.10 钢混 商业服务
26 春之声商业广场 1-231 59.56 钢混 商业服务
27 春之声商业广场 1-247 39.07 钢混 商业服务
28 春之声商业广场 1-248 23.63 钢混 商业服务
29 春之声商业广场 1-274 18.62 钢混 商业服务
30 春之声商业广场 2-108 71.24 钢混 商业服务
31 春之声商业广场 2-119 59.91 钢混 商业服务
32 春之声商业广场 2-120 52.16 钢混 商业服务
33 春之声商业广场 2-121 50.40 钢混 商业服务
34 春之声商业广场 2-206 69.74 钢混 商业服务
35 春之声商业广场 2-207 72.33 钢混 商业服务
36 春之声商业广场 2-208 71.47 钢混 商业服务
37 春之声商业广场 2-209 70.68 钢混 商业服务
38 春之声商业广场 2-210 69.07 钢混 商业服务
39 春之声商业广场 2-214 62.50 钢混 商业服务
40 春之声商业广场 2-215 61.80 钢混 商业服务
41 春之声商业广场 2-219 63.91 钢混 商业服务
42 春之声商业广场 2-225 57.48 钢混 商业服务
43 春之声商业广场 2-305 56.80 钢混 商业服务
44 春之声商业广场 2-306 69.74 钢混 商业服务
45 春之声商业广场 2-307 72.33 钢混 商业服务
46 春之声商业广场 2-308 71.47 钢混 商业服务
－14－
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47 春之声商业广场 2-309 70.68 钢混 商业服务
48 春之声商业广场 2-310 69.07 钢混 商业服务
49 春之声商业广场 2-311 66.86 钢混 商业服务
50 春之声商业广场 2-312 65.03 钢混 商业服务
51 春之声商业广场 2-313 63.57 钢混 商业服务
52 春之声商业广场 2-314 62.50 钢混 商业服务
53 春之声商业广场 2-315 61.80 钢混 商业服务
54 春之声商业广场 2-316 38.30 钢混 商业服务
55 春之声商业广场 2-320 65.46 钢混 商业服务
56 春之声商业广场 2-321 60.15 钢混 商业服务
57 春之声商业广场 2-322 52.39 钢混 商业服务
58 春之声商业广场 2-405 39.35 钢混 商业服务
59 春之声商业广场 4-101 35.03 钢混 商业服务
60 春之声商业广场 4-104 25.74 钢混 商业服务
61 春之声商业广场 4-113 26.59 钢混 商业服务
62 春之声商业广场 4-115 26.59 钢混 商业服务
63 春之声商业广场 4-128 71.36 钢混 商业服务
64 春之声商业广场 4-130 29.35 钢混 商业服务
65 春之声商业广场 4-132 19.71 钢混 商业服务
66 春之声商业广场 4-133 22.37 钢混 商业服务
67 春之声商业广场 4-136 49.80 钢混 商业服务
68 春之声商业广场 4-137 33.76 钢混 商业服务
69 春之声商业广场 4-138 35.49 钢混 商业服务
70 春之声商业广场 4-139 47.37 钢混 商业服务
71 春之声商业广场 5-101 30.77 钢混 商业服务
72 春之声商业广场 5-105 26.65 钢混 商业服务
73 春之声商业广场 5-112 36.26 钢混 商业服务
合计 6,290.60
清查核实的情况说明：
1.权属情况：
列入评估范围的投资性房地产—房屋建筑物，位于吴江市盛泽镇北观音弄 38 号
春之声商业广场。根据当地政策，自行开发的物业在对外出售前，无法办理产权证。
根据原土地使用权证【吴国用（2010）第 2020004 号】及房屋建筑面积测量报告，属
于江苏东方盛虹股份有限公司所有。
2.评估对象装饰装修情况：
－15－
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委评对象内部为承租人自行装修。
3.经现场清查，评估基准日，评估对象春之声商业广场72套商铺（上表中序号2-
序号73）由产权持有单位委托吴江春之声瑞地商业管理有限公司经营管理，由吴江春之
声瑞地商业管理有限公司对外出租，评估对象春之声商业广场电影院（上表中序号1春
之声商业广场1幢3层）由产权持有单位租赁给星美国际影院有限公司。
4.账面价值
上述房地产账面价值为产权持有人自建成本，含土地使用权成本。
5.土地使用权情况
委评房地产土地使用权为出让取得，用途为商业，使用终止年限为 2047 年 4 月
14 日。
6.他项权利限制情况
经查，评估基准日评估对象全部对外出租，未发现其他他项权利。
三、评估依据
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《资产评估执业准则——不动产》；
（3）房地产挂牌价格数据；
（4）上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
（5）评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
四、评估过程
1.评估准备阶段
在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项建
（构）筑物，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组人员座谈，制定评
估方案，并多方搜集资料，为评估工作做准备。
2.评估实施阶段
－16－
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2.1 评估人员进入企业，首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行账表、账实、
账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，防止资产
的流失。
2.2 要求企业提供产权的证明性文件，认真核对产权归属。
2.3 对企业申报评估的建筑物依其特征进行分类，并对典型建筑物进行解剖与技术
性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。
2.4 在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记
录，并向有关人员详细了解建筑物的修缮维护情况，同时由工程技术人员根据建筑物
目前的实体质量及使用情况进行技术分析。
2.5 搜集资料，进行市场调查，选择适宜方法，测算评估单价。
五、评估技术思路及评估方法的选用
房地产评估一般采用的基本方法有：市场法、收益法、成本法，评估人员应根据
不同情况选用相应的方法进行评估。
（1）对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
（2）有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估方法。
（3）收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的
一种评估方法。
（5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进
行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
根据《资产评估执业准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、
价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法，收益法，成本法,假设开发法等
方法的适用性选择恰当的评估方法，若对象适宜采用多种估价方法进行评估的，应同
时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场法进行评估的，应以市场法作
为主要的评估方法。
本次委评房地产为位于吴江市盛泽镇中心繁华地段的商业用房，本次分别采用市
－17－
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场法和收益法进行评估。
a.适合采用的评估方法理由：该区域类似用房市场挂牌案例较多，且该地区类似
用房租金市场较为发达，房地产能够用于独立经营获得固定收益并可单独计算获利，市
场法和收益法能较好体现房地产的市场价值
b.不适采用的评估方法理由：该房地产所处地理位置优越，其房地产的稀缺性和
地段优势带有较大的附加价值，成本法不能合理体现其市场价值。
市场法：
市场法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实
例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易
实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。
基本公式：
委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×
房地产状况修正系数
市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将其与委估
对象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法的本
质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。该方法适用于同种类型、
数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、建设用
地使用权等；而类似特殊厂房、寺庙、古建筑、学校、医院等，数量很少或很少发生
交易和可比性很差的房地产则不适用于该种评估方法。
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况和房地产状况。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价
格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。一般而言有以下因素需进行考虑修
正：
理想的房地产交易情况为正常交易，体现了交易对象的市场价值，而房地产挂牌
出售时，其挂牌价均有一定的议价空间，可供双方商谈，根据大量房地产市场的相关
实例经验和不同房地产总价大小，一般挂牌的议价范围在 1%～3%左右。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其
具体公式为：
－18－
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100
可比实例交易价格 正常交易价格
交易情况打分指数
b.对于房地产的市场状况而言，由于委估对象需求取的是评估基准日时点的价
格，而可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的房地产市场行情可能出现了
变化，比如房地产新政、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据
房地产所在地的相应房地产价格指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
基准日市场指数
可比实例的交易价格× ＝可比实例在基准日的可比价格
交易日市场指数
c.房地产状况，分为三大类，为区位状况、实物状况和权益状况，应根据委估对
象与可比案例的实际差异，分别进行分析比对，并打分计算。
居住用房屋的房地产状况
1）区位状况
聚集程度：一般商业的聚集度包括房地产的坐落、距离标志性建筑或商圈的路程、
人流量情况等，对于商业房地产而言，距离市区的商业圈越近、越位于社区的核心地
段，具备较好的人流量都会提升其房地产价值，反之则客流量较差、市场价值越低，
其价值受人流量影响较大。
交通条件：对于房地产的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利
用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度
等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交
通枢纽越近，可带来较高的房地产价值。
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等
市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好
的市政配套能提升房地产的使用舒适度，其市场价值就越高。
环境景观：主要包括房地产周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、高层房屋
周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻房地产的利用状况，自然景观条件等。在
市区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，
社区内的其他房屋被恶意使用会造成小环境的破坏，造成房产的交易价格偏低。
楼层：针对不同楼层的房地产，因根据其房屋用途考虑其对价值的影响；对于普
－19－
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通住宅而言，底层房屋的光线、安全、潮湿问题较为严重，其交易价值偏低，而顶层
房屋因楼顶太阳直射、雨水侵袭影响，也较一般楼层价值偏低。
2）实物状况
建筑规模：房地产的建筑面积、实际可使用面积对房屋的单价也有影响，一般而
言、住宅类房屋的面积越大、会造成总价高，不适于市场交易流通，而面积越小则总
价低便于成交，因此面积小的单价偏高、面积越大则单价偏低。
建筑结构：可以具体分为承重结构（钢结构、钢混、砖混、砖木等），建筑形式
（剪力墙、框架、筒体、混合等），不同建筑结构会造成房屋承重性能、抗震性能、
使用空间等方面的不同，对房地产的价值有较明显的影响，钢结构跨度大、承重好、
砖木结构材质简单，承重有限、只适于层数或规模较小的房屋，剪力墙形式的房屋使
用空间被切割、较为不便，筒体结构核心受力高，适于超高层的高档商业、办公大楼，
价值较高；根据不同结构、形式，并以委估对象为标准做定基修正。
装饰装修：根据对委估对象和可比实例的勘查了解，分析其装修风格、所用材料、
配件，施工质量，环境契合程度，评定区分毛坯、简装、精装，并以委估对象为标准
进行比较，对于住宅用途的房地产而言，良好的装修可以提升房屋的使用价值，对房
地价值有较大影响。
完损程度：需具体勘查委估对象的房屋已使用年限或年代，了解其设计使用年限、
考虑其尚可使用年限，勘查其整体结构稳固性、有无明显沉降、房屋建成年份越老、
其在使用过程中不可避免受到自然环境的侵蚀，外立面的完损程度越大，造成房地产
价值越低。
房型：该因素包括房地产的房型，空间布局利用程度等。对于住宅来说，如果房
型比较规则和正气，可以比较自由的进行的规划和布局，房地产价值也越高。
3）权益状况
权利状况：需核实委估对象的权利归属状况，是否属于部分产权或共享分摊产权，
有无租约情况、租约长短及相关约定等。对于房地产而言、非自有产权会使得权利人
对该处房地产处置的权利受到制约，且若带有长期约并有相关协定，则影响今后房地
产的自用条件限制，会造成房地产价值偏低。
物业管理：对于房地产而言、其大楼的物业管理也影响到房地产的价值，良好的
－20－
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物业会带来全面的安保、清洁、监控，对小区品质或写字楼、商铺带来品牌效应，但
考虑到房地产的主要价值还是体现在其自身区位和实物状况内，物业配套的影响权重
有限，因此以委估对象为标准进行修正。
其他特殊：当房地产存在拖欠欠款、法律限制、手续不全、临时搭建或违章建筑
等其他特殊影响其价值的事项时，需根据实际情况造成的价值偏差进行相应的系数修
正。
综上，委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系
100
数×房地产状况修正系数。＝可比实例交易价格× ×
交易状况打分指数
基准日市场指数 100
×
交易日市场指数 各房地产状况打分指数
收益法：
收益法：调查同一区域、相同类型的物业的正常租金及出租率，结合委评对象的
现状，调整确定一个客观的租金水平及出租率，扣除日常的管理、维修、保险、税收
及支付给房产部门的租金等费用，得出委评对象每年的客观纯收益，选取合理的折现
率，运用适当的公式计算得到委评对象的收益价值。
n
Fi
计算公式：P ＝ (1 r )i
1
i
其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；
Fi—未来收益期的预期年收益额
租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金×（1－空置率及租金
损失率）后获得。
年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、税金及附加等。
根据上述公式，运用收益法估价应按下列步骤分别获取数据：
1）租金的确定
测算客观租金水平时，一般应选取多个同地段、同类型房地产的租金交易案例，
经综合分析案例房地产各因素与委评房地产对应因素的差异后确定首年租金水平（可
参考市场法中考虑的相关因素）。
－21－
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2）租金增长率的确定
租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀
水平越大、房地产需求量越大则租金越高，反之越低。根据评估人员掌握得数据，目
前成熟地段出租型房地产房屋租约中签订的增长率一般为每年 2%-5%。
3）空置率及租金损失率的确定
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，它代表委评房地产的客
观需求水平，一般可选取行业相关分析资料结合委评房地产自身特点经综合分析后得
出。
租金损失率一般是由于出租方违约或者承租方恶意侵占房屋造成的，一般后者居
多。考虑到目前出租方往往会要求承租方支付 1 个月甚至更多的押金，加之法律制度
的健全，因此后者带来的租金损失影响也较小。
4）管理费
管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。
收益法中涉及的管理费用主要包括相关出租管理人员的工资、社会保险、为洽谈出租
业务而发生的交通费、餐费、管理人员工作场所的使用费或者委托具有资质的中介公
司进行招租工作而应支付的中介费等。根据社会平均水平，管理费率一般为租赁收入
的一定比例。
5）维修费
维修费用主要指为维持被评估对象房地产正常使用而必须支付的维护、修缮费用，
主要包括房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中小修。维修费率一般为建筑
物重置价的一定比例。
6）保险费
保险费用是指房地产产权所有者为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支
付的费用。保险标的除了房屋重要结构（屋墙、屋顶、屋架）之外，还包括房屋的附
属设备，比如固定装置的水暖、气暖、卫生、供水、管道煤气、供电设备及厨房配套
的设备等。此外，还可以包括室内装修物。保险费率一般为建筑物重置价的一定比例。
具体费率可参照社会主要保险公司的费率执行。
－22－
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7）房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权
所有人征收的一种财产税。根据相关税法规定，出租性房地产必须按照租金收入计征
房产税，房产税率为租金收入的 12%。
8）税金及附加
增值税，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依
据而征收的一种流转税。目前出租不动产一般纳税人增值税率为 10%，简易征收税率
为 5%。
城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定
城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。它是以纳税
人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。税率按纳税人所在地分别规定为：市
区 7%，县城和镇 5%，乡村 1%。大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇
的，税率为 5%。
教育费附加，是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费，其作用
是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。税率为 3%。
地方教育费附加，为贯彻落实《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010—2020
年）》，财政部下发了《关于统一地方教育附加政策有关问题的”通知》（财综[2010]98
号）。财综[2010]98 号要求，各地统一征收地方教育附加，地方教育附加征收标准为
单位和个人实际缴纳的增值税、消费税税额的 2%。
9）收益年限的确定
1.对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收
益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
2.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用
权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收
益期计算的价值。
3 对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使
用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期
－23－
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计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
10）折现率的确定
折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来表示。
折现率是影响资产评估价值的一个重要因素，其本质应该是一种投资回报率（投资收
益率）。折现率的测算一般可采用以下两种方法：
市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相
应的收益法计算公式，求出折现率。
安全利率加风险调整值法：安全利率即无风险报酬率，可选用同一时期的国债年
利率或中国人民银行公布的定期存款年利率；风险调整值即风险报酬率，应根据委评
对象所在地区的经济现状及未来预测、委评对象的用途及新旧程度等确定。
11）评估值的确定
n
Fi
根据计算公式：P＝
i 1 (1 r )
i
将上述各指标对号代入确定评估值。
六、评估过程
一、市场法测算过程
1. 委估对象简介
委估对象具体坐落于春之声商业广场，用途为商业服务。涉及的土地使用权用途
为商业，土地性质为出让，土地使用年限至 2047 年 4 月 14 日止。分别对其各项房地
产状况勘查如下：
区位状况：位于老镇区中心北观音弄，紧邻大润发和衡悦商业广场，属于商业街，
人员聚集度和商业聚集度较好，地处镇中心繁华地段，交通便捷度好，市政配套齐全，
镇区中心老商业区，周边环境一般。
实物状况：建筑面积合计 6,290.60 平方米，其中，72 套商铺建筑面积合计 3,520.88
平方米，位于春之声商业广场 1-4 层。电影院建筑面积 2,769.72 平方米，位于春之声
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商业广场第 3 层。钢混结构建筑，普通装修，2012 年建成。由于委估对象是销售尾盘，
故位置均较差。
权益状况：企业自有完整产权，专业物业管理，现房。
2. 搜集和选取可比交易案例
根据上述市场背景分析，该地段相似交易房地产较多，市场较为活跃，本次评估
人员对周边房地产市场进行走访调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格
类型相同等要求，搜集大量相同地段、相同用途的类似交易实例，并根据委评对象的
各项特点分析选取可比案例如下：
比较案例一 比较案例二 比较案例三
吴江区盛泽镇市场路西环路 吴江区盛泽镇市场西路国贸
房地产坐落 吴江区盛泽镇舜新中路底层
德尔金色摩纺底层 中心底层
2
房地产单价（元/m ） 13,714（含增值税） 16,667（含增值税） 16,429（含增值税）
房地产用途 商业 商业 商业
交易情况 挂牌 挂牌 挂牌
市场状况 2018 年 11 月 2018 年 11 月 2018 年 11 月
比较案例一，具体坐落于吴江区盛泽镇市场路西环路德尔金色摩纺底层，房地产用
途为商业，分别对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：属近年新开发商场，临近东纺城，人员和聚集度商业聚集度一般。位于
镇区中心，交通便捷度较好，市政配套完备，地处镇区中心老商业区，周边环境一般。
实物状况：建筑面积 70 平方米，钢混结构，毛坯，完损程度基本同委估对象，沿
街商铺，布局合理。
权益状况：自有完整产权，物业采用专业管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
比较案例二，具体坐落于吴江区盛泽镇市场西路国贸中心底层，土地用途为商业街，
分别对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：临近新城区中心，属于商业街，位于苏州技师学院对面，人员聚集度和
商业聚集度好，位于镇区中心，交通便捷度较好，市政配套完备，地处镇区中心老商
业区，周边环境一般。
实物状况：建筑面积 30 平方米，钢混结构，普通装修，完损程度基本同委估对象，
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沿街商铺，布局合理。
权益状况：自有完整产权，物业采用专业管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
比较案例三，具体坐落于吴江区盛泽镇舜新中路底层，土地用途为商业街，分别对
其各项因素勘查如下：
区位状况：位于老镇区中心，属于商业街，位于盛泽二中学校对面，人员聚集度和
商业聚集度好，位于镇区中心，交通便捷度好，市政配套完备，地处镇区中心老商业
区，周边环境一般。
实物状况:建筑面积 42 平方米，钢混结构，普通装修，完损程度基本同委估对象，
沿街商铺，布局合理。
权益状况：自有完整产权，物业采用专业管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
3. 对可比实例进行打分、修正和单价计算
由于评估对象包括 72 套商铺和电影院，楼层、面积各不相同，因此本次评估首先
采用市场比较的方法评估出其中一套商铺的价值，然后采用楼层、面积修正的方式确
定其他商铺的评估值。
经过搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较实例的差异情况，选择交易情况、
市场状况、房地产状况共三大类修正因素，按照前述系数调整方法，对其各个状况因
素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计算，并编制汇总表格如下，
本表中的委评对象为春之声商业广场 1-101。
因素条件比较和打分表
比较因素 委评对象 实例一 实例二 实例三
吴江市盛泽镇北观音 吴江区盛泽镇市场路
吴江区盛泽镇市场西 吴江区盛泽镇舜新中
房地产坐落 弄 38 号春之声商业广 西环路德尔金色摩纺
路国贸中心底层 路底层
场 1-101 底层
房地产单价 待估 13,714（含增值税） 16,667（含增值税） 16,429（含增值税）
房地产用途 商业 商业 商业 商业
交易情况 待估 挂牌 挂牌 挂牌
打分系数 100 103 103 103
市场状况 2018 年 10 月 2018 年 11 月 2018 年 11 月 2018 年 11 月
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比较因素 委评对象 实例一 实例二 实例三
打分系数 100 100 100 100
临近新城区中心，属于 位于老镇区中心，属于
位于老镇区中心，属于 属近年新开发商场，临
商业街，位于苏州技师 商业街，位于盛泽二中
聚集程度 商业街，商业聚集度较 近东纺城，人员和聚集
学院对面，人员聚集度 学校对面，人员聚集度
好 度商业聚集度较好
和商业聚集度好 和商业聚集度好
打分系数 100 100 117 117
区 位于镇区中心，交通便 位于镇区中心，交通便 位于镇区中心，交通便 位于镇区中心，交通便
交通条件
位 捷度好 捷度较好 捷度好 捷度好
状 打分系数 100 100 100 100
况
市政配套 配套较齐全、标准 配套较齐全、标准 配套较齐全、标准 配套较齐全、标准
打分系数 100 100 100 100
地处镇区中心老商业 地处镇区中心老商业 地处镇区中心老商业 地处镇区中心老商业
环境景观
区，周边环境一般 区，周边环境一般 区，周边环境一般 区，周边环境一般
打分系数 100 100 100 100
楼层 商业街商铺， 商业街商铺， 商业街商铺， 商业街商铺，
打分系数 100 100 100 100
建筑规模 建筑面积 41 平方米 建筑面积 70 平方米 建筑面积 30 平方米 建筑面积 42 平方米
打分系数 100 100 100 100
实
物 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
状 打分系数 100 100 100 100
况
装饰装修 普通装修 毛坯 普通装修 普通装修
打分系数 100 98 100 100
完损程度 维护及保养情况一般 维护及保养情况一般 维护及保养情况一般 维护及保养情况一般
打分系数 100 100 100 100
权利归属 自主完整产权，标准 自主完整产权，标准 自主完整产权，标准 自主完整产权，标准
打分系数 100 100 100 100
权
益 物业管理 物业公司管理、标准 物业公司管理、标准 物业公司管理、标准 物业公司管理、标准
状 打分系数 100 100 100 100
况
其他特殊 无特殊限制 无特殊限制 无特殊限制 无特殊限制
打分系数 100 100 100 100
修正说明：
（1）交易情况：对于一般房地产而言，交易中均存在议价情况。一般成交价格会
低于市场挂牌价。选取的案例均为挂牌价格，本次做 3%的交易情况修正。
（2）市场状况：本次评估基准日为 2018 年 10 月 31 日，选取的案例挂牌日期为
2018 年 11 月，距离本次评估基准日非常接近，未见吴江房地产市场有重大变化，因此
本次不对市场状况做修正。
（3）楼层：
委估对象及可比实例所在楼层不同。大型的商业大厦二层的价格一般是底层价格
的 50%—80%，三层为底层的 40%—60%；对于社区内的商铺，二层价格一般只有
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
底层的 35%—50%，二层与三层一般相差 20%—30%，如果有自动扶梯，则底层商
业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。根据现场勘察，春之声商业广场配
有自动扶梯，根据调查了解，确定本次委估对象的楼层修正指标如下：
楼层 底层 二层 三层 四层
修正比例 0% -20 -40% -60%
（4）建筑规模：
委估对象及可比实例建筑面积不同。商业房地产的建筑面积对房屋的单价也有影
响，一般而言，房屋的面积越大、会造成总价高，不适于市场交易流通，而面积越小
则总价低便于成交，因此面积小的单价偏高、面积越大则单价偏低；根据调查了解，
确定本次委估对象的建筑面积修正指标如下：
2000-3000 平方
面积区间 100 平方米以下 100-200 平方米 200-300 平方米
米
修正比例 0 -2% -4% -25%
（5）其他修正详见因素条件比较和打分表。
比准单价计算表
比较因素 实例一 实例二 实例三
吴江区盛泽镇市场路西环 吴江区盛泽镇市场西路国 吴江区盛泽镇舜新中路底
座落
路德尔金色摩纺底层 贸中心底层 层
交易价格 13,714（含增值税） 16,667（含增值税） 16,429（含增值税）
交易情况 100 / 103 100 / 103 100 / 103
市场状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
聚集程度 100 / 100 100 / 117 100 / 117
交通条件 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100
环境景观 100 / 100 100 / 100 100 / 100
房 楼层 100 / 100 100 / 100 100 / 100
地 建筑规模 100 / 100 100 / 100 100 / 100
产
状 建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
况 装饰装修 100 / 98 100 / 100 100 / 100
完损程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
权利归属 100 / 100 100 / 100 100 / 100
物业管理 100 / 100 100 / 100 100 / 100
其他特殊 100 / 100 100 / 100 100 / 100
修正后比准单价 13,600 13,800 13,600
评估单价 13,700
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
故通过市场法，吴江市盛泽镇北观音弄 38 号春之声商业广场 1-101 的评估单价
为 13,700.00 元/平方米（含增值税）。
评估值＝13,700.00×41.00
＝560,000.00 元（取整）。
委估对象其他春之声商业广场商铺的楼层、建筑面积不同，按照上述修正说明
（3）、（4）修正指标，计算委估对象的评估价值如下：
面积 面积 楼层 单价 总价
序号 房号 楼层
（平方米） 修正 修正 （元/平方米） （元，取整）
1 春之声商业广场 1 幢 3 层 2,769.72 0.75 三层 0.60 6,165.00 17,080,000.00
2 春之声商业广场 1-101 41.00 1.00 底层 1.00 13,700.00 560,000.00
3 春之声商业广场 1-103 81.09 1.00 底层 1.00 13,700.00 1,110,000.00
4 春之声商业广场 1-104 49.08 1.00 底层 1.00 13,700.00 670,000.00
5 春之声商业广场 1-131 21.35 1.00 底层 1.00 13,700.00 290,000.00
6 春之声商业广场 1-138 32.28 1.00 底层 1.00 13,700.00 440,000.00
7 春之声商业广场 1-152 23.07 1.00 底层 1.00 13,700.00 320,000.00
8 春之声商业广场 1-176 17.66 1.00 底层 1.00 13,700.00 240,000.00
9 春之声商业广场 1-201 43.23 1.00 二层 0.80 10,960.00 470,000.00
10 春之声商业广场 1-202 49.69 1.00 二层 0.80 10,960.00 540,000.00
11 春之声商业广场 1-203 85.50 1.00 二层 0.80 10,960.00 940,000.00
12 春之声商业广场 1-209 29.68 1.00 二层 0.80 10,960.00 330,000.00
13 春之声商业广场 1-210 29.68 1.00 二层 0.80 10,960.00 330,000.00
14 春之声商业广场 1-214 29.68 1.00 二层 0.80 10,960.00 330,000.00
15 春之声商业广场 1-216 29.68 1.00 二层 0.80 10,960.00 330,000.00
16 春之声商业广场 1-219 29.68 1.00 二层 0.80 10,960.00 330,000.00
17 春之声商业广场 1-220 29.68 1.00 二层 0.80 10,960.00 330,000.00
18 春之声商业广场 1-221 29.70 1.00 二层 0.80 10,960.00 330,000.00
19 春之声商业广场 1-222 29.70 1.00 二层 0.80 10,960.00 330,000.00
20 春之声商业广场 1-224 23.80 1.00 二层 0.80 10,960.00 260,000.00
21 春之声商业广场 1-225 50.62 1.00 二层 0.80 10,960.00 550,000.00
22 春之声商业广场 1-226 42.59 1.00 二层 0.80 10,960.00 470,000.00
23 春之声商业广场 1-227 44.93 1.00 二层 0.80 10,960.00 490,000.00
24 春之声商业广场 1-229 91.50 1.00 二层 0.80 10,960.00 1,000,000.00
25 春之声商业广场 1-230 110.10 0.98 二层 0.80 10,740.80 1,180,000.00
26 春之声商业广场 1-231 59.56 1.00 二层 0.80 10,960.00 650,000.00
27 春之声商业广场 1-247 39.07 1.00 二层 0.80 10,960.00 430,000.00
28 春之声商业广场 1-248 23.63 1.00 二层 0.80 10,960.00 260,000.00
29 春之声商业广场 1-274 18.62 1.00 二层 0.80 10,960.00 200,000.00
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
30 春之声商业广场 2-108 71.24 1.00 底层 1.00 13,700.00 980,000.00
31 春之声商业广场 2-119 59.91 1.00 底层 1.00 13,700.00 820,000.00
32 春之声商业广场 2-120 52.16 1.00 底层 1.00 13,700.00 710,000.00
33 春之声商业广场 2-121 50.40 1.00 底层 1.00 13,700.00 690,000.00
34 春之声商业广场 2-206 69.74 1.00 二层 0.80 10,960.00 760,000.00
35 春之声商业广场 2-207 72.33 1.00 二层 0.80 10,960.00 790,000.00
36 春之声商业广场 2-208 71.47 1.00 二层 0.80 10,960.00 780,000.00
37 春之声商业广场 2-209 70.68 1.00 二层 0.80 10,960.00 770,000.00
38 春之声商业广场 2-210 69.07 1.00 二层 0.80 10,960.00 760,000.00
39 春之声商业广场 2-214 62.50 1.00 二层 0.80 10,960.00 690,000.00
40 春之声商业广场 2-215 61.80 1.00 二层 0.80 10,960.00 680,000.00
41 春之声商业广场 2-219 63.91 1.00 二层 0.80 10,960.00 700,000.00
42 春之声商业广场 2-225 57.48 1.00 二层 0.80 10,960.00 630,000.00
43 春之声商业广场 2-305 56.80 1.00 三层 0.60 8,220.00 470,000.00
44 春之声商业广场 2-306 69.74 1.00 三层 0.60 8,220.00 570,000.00
45 春之声商业广场 2-307 72.33 1.00 三层 0.60 8,220.00 590,000.00
46 春之声商业广场 2-308 71.47 1.00 三层 0.60 8,220.00 590,000.00
47 春之声商业广场 2-309 70.68 1.00 三层 0.60 8,220.00 580,000.00
48 春之声商业广场 2-310 69.07 1.00 三层 0.60 8,220.00 570,000.00
49 春之声商业广场 2-311 66.86 1.00 三层 0.60 8,220.00 550,000.00
50 春之声商业广场 2-312 65.03 1.00 三层 0.60 8,220.00 530,000.00
51 春之声商业广场 2-313 63.57 1.00 三层 0.60 8,220.00 520,000.00
52 春之声商业广场 2-314 62.50 1.00 三层 0.60 8,220.00 510,000.00
53 春之声商业广场 2-315 61.80 1.00 三层 0.60 8,220.00 510,000.00
54 春之声商业广场 2-316 38.30 1.00 三层 0.60 8,220.00 310,000.00
55 春之声商业广场 2-320 65.46 1.00 三层 0.60 8,220.00 540,000.00
56 春之声商业广场 2-321 60.15 1.00 三层 0.60 8,220.00 490,000.00
57 春之声商业广场 2-322 52.39 1.00 三层 0.60 8,220.00 430,000.00
58 春之声商业广场 2-405 39.35 1.00 四层 0.40 5,480.00 220,000.00
59 春之声商业广场 4-101 35.03 1.00 底层 1.00 13,700.00 480,000.00
60 春之声商业广场 4-104 25.74 1.00 底层 1.00 13,700.00 350,000.00
61 春之声商业广场 4-113 26.59 1.00 底层 1.00 13,700.00 360,000.00
62 春之声商业广场 4-115 26.59 1.00 底层 1.00 13,700.00 360,000.00
63 春之声商业广场 4-128 71.36 1.00 底层 1.00 13,700.00 980,000.00
64 春之声商业广场 4-130 29.35 1.00 底层 1.00 13,700.00 400,000.00
65 春之声商业广场 4-132 19.71 1.00 底层 1.00 13,700.00 270,000.00
66 春之声商业广场 4-133 22.37 1.00 底层 1.00 13,700.00 310,000.00
67 春之声商业广场 4-136 49.80 1.00 底层 1.00 13,700.00 680,000.00
68 春之声商业广场 4-137 33.76 1.00 底层 1.00 13,700.00 460,000.00
69 春之声商业广场 4-138 35.49 1.00 底层 1.00 13,700.00 490,000.00
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
70 春之声商业广场 4-139 47.37 1.00 底层 1.00 13,700.00 650,000.00
71 春之声商业广场 5-101 30.77 1.00 底层 1.00 13,700.00 420,000.00
72 春之声商业广场 5-105 26.65 1.00 底层 1.00 13,700.00 370,000.00
73 春之声商业广场 5-112 36.26 1.00 底层 1.00 13,700.00 500,000.00
合计 6,290.60 55,610,000.00
二、收益法测算过程
1、房地产状况
房地产状况表
吴江市盛泽镇北观音弄
序号 房地产坐落 备注
38 号春之声商业广场
1 建筑物启用年份 2012 年
2 评估基准日 2018/10/31
3 建成年份 2012 年 房屋建筑面积测量报告所示
4 土地用途 商业 土地使用证所示
5 土地使用权来源 出让 土地使用证所示
6 土地使用期限 2047/4/14 土地使用证所示
7 建筑面积 6,290.60 房屋建筑面积测量报告所示
8 建筑物用途 商业服务 房屋建筑面积测量报告所示
9 建筑物结构 钢混 房屋建筑面积测量报告所示
10 可收益房产建筑面积 6,290.60 全部为商业用房
11 收益年限 2047/4/14 按土地尚可使用年限确定收益年限
2、测算过程
（1） 相关参数说明
序号 项目内容 取值 备注
2
1 首年租金（元/天M ） 1.15 附注 1
2 租金增长率 3.00% 附注 2
3 空置率 0 附注 3
4 管理费用率 0.20%
5 维修费用率 0.50%
6 保险费率 0.20% 一般为 0.1%-0.3%
7 房产税率 12.00% 房产出租按 12%
8 税金及附加率 0.60%
10 建筑成本单价 5,000.00 参考同类建筑物造价水平
11 收益年限 2047/4/14 附注 4
12 折现率 6.00% 附注 5
－31－
江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
1）附注 1，租金的确定
根据企业提供的委托经营管理协议，委估对象春之声商业广场72套商铺自2015年
10月起由企业委托吴江春之声瑞地商业管理有限公司经营管理，委托期限为7年。吴江
春之声瑞地商业管理有限公司对外出租，吴江春之声瑞地商业管理有限公司收取的租
金 扣 除 税 费 后 的 90% 作 为 企 业 的 租 金 收 入 ， 2017 年 企 业 的 不 含 增 值 税 租 金 为
1,256,965.49元。根据企业提供的房屋租赁合同，委估对象春之声商业广场电影院由
企业租赁给星美国际影院有限公司，2017年企业的不含增值税租金为1,378,736.20元。
委估对象商铺和电影院的租金收入合计为2,635,701.69元，折合每日不含增值税租金
为1.15元/平方米。根据评估人员对周边房地产市场进行走访调查，该金额基本客观反
映了委估对象的市场租金，故本次评估的确定，日不含税租金确定为1.15元/平方米。
2）附注 2，租金增长率的确定
由于委估对象地处盛泽镇中心商业区域，周边也无其他类似大型生活广场，经过
几年的发展，该区域目前已成为盛泽主要的商业区域。此外，考虑到已经纳入规划的
苏州市域 S6 轨交线路以及目前在建的沪苏湖高铁线路，将带来大量的人流和对当地经
济的拉动效应。因此随着盛泽的发展，未来委估对象及周边区域商业繁华程度会不断
提高，预计商场年营业额保持 2%-4%的增长，与大润发销售额相关的租金也会因此呈现
稳定上涨的趋势，故本次评估评估人员结合对周边市场的调查，对未来租金的上涨率
取 3%。
3）附注 3，空置率的确定
根据委托经营管理协议和租赁合同，本次评估假设该大楼按目前现状一直出租，
故不计算空置率。
4）年押金收入的估算
租金的押金计算天数一般为 1 个月，押金收益按一年期存款利率 1.5%计算。
5）确定经营费用
经营费用一般由管理费用、维修费用、保险费用、房地产税费、其他支出等组成。
根据估价对象的实际情况和所处区域的市场情况，取管理费用为有效毛收入的 0.2%、
维修费用和保险费用分别为建筑物重置价的 0.5%和 0.2%，房产税和税金附加合计为
12.6%。
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
其中，建筑物重置价根据同类建筑的造价一般为 5000 元/平方米。
6）附注 4，收益年限
本次评估，根据该房地产的土地使用年限，建筑物的结构类型、使用类型予以综
合确定该房地产的收益年限。
房屋为 2012 年建成的钢混结构房屋，按有关部门关于建筑物规定使用年限标准，
该结构该类用途用房规定使用年限为 60 年，即至 2072 年止。根据权证记载，土地使
用年限至 2047 年 4 月 14 日，早于房屋规定使用年限结束日，故本次评估收益年限结
束日确定为土地使用年限终止日 2047 年 4 月 14 日。
7）附注 5，折现率
折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来表示。
折现率是影响资产评估价值的一个重要因素，其本质应该是一种投资回报率（投资收
益率），包括无风险报酬率和风险报酬率。
本次评估中无风险报酬根据 10 年期国债利率取 3.88%；风险调整值应根据估价对
象所处地区的社会经济发展和房地产市场等状况对其影响程度而确定，同时考虑到委
估对象已整体出租，本次评估风险调整值取为 2%，则：
还原利率＝安全利率＋风险调整值
＝3.88%＋2%
＝6%（取整）
（2） 收益年限的房地产价值
收益法结果汇总表 单位：万元
2018 年
收益年份 计算公式 2019 2020 2021 2022 以后年度合计
11-12 月
一、年总收益 年租金收入+押金利息收入 44.94 271.27 280.47 289.67 298.86 10,773.20
二、年运营费用 [1]＋[2]＋[3]＋[4]＋[5] 9.49 57.36 59.22 61.09 62.99 2,270.68
1、管理费 年总收益×0.01 0.09 0.54 0.56 0.58 0.60 21.52
2、维修费 重置价格×0.02 2.67 16.20 16.69 17.19 17.70 638.17
3、保险费 重置价格×0.002 1.07 6.48 6.67 6.87 7.08 255.27
4、房产税 年总收益×0.12 5.39 32.51 33.61 34.72 35.82 1,291.17
5、税金及附加 年总收益×0.006 0.27 1.63 1.68 1.74 1.79 64.56
（年总收益-年运营费用）
三、所得税 3.49 21.84 23.67 25.50 27.33 1,357.40
×25%
四、年净收益 年总收益-年运营费用-所 31.97 192.08 197.58 203.07 208.55 7,145.11
－33－
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得税
五、折现率 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%
六、折现值 31.65 179.42 174.11 168.81 163.56 2,704.02
收益法评估值 各年折现值合计 3,421.57
收益法评估值
3,592.65
（含增值税）
评估单价 5,711.00（元/平方米，取整）
经收益法评估的总价（含增值税）为 3,592.65 万元，折合单价为 5,711.00 元/
平方米。
（3） 残值估算
根据评估人员调查，该区域同类建筑屋的重置造价为 5000 元/平方米，评估人员
预计每年的造价上涨率为 3%，该建筑于 2012 年建成，参照国家建设部颁发的“房屋完
损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（1992）349 号有关不同结构、用途房屋
建（构）筑物使用年限的规定，该建筑物为 60 年,预计可使用至 2072 年。因土地到期
日为 2047 年 4 月 14 日，土地尚可使用 28.5 年，土地到期后建筑物尚可使用 25.6 年，
成新率为 43%。则残值为：
单位建筑物残值单价＝5,000.00×43%×（1＋3%）28.5＝5,067.55 元/平方米
1
建筑物残值单价的现值＝5,067.55× ＝567.00 元/平方米
(1＋8%) 28.5
建筑物评估单价＝5,711.00＋567.00＝6,278.00 元/平方米
商场评估值＝评估单价×建筑面积
＝6,278.00×6,290.60
＝39,490,000.00 元
三、举例对象评估结论选取
本次采用市场法得出房地产评估值为 55,610,000.00 元（含增值税），采用收益
法得出评估值为 39,490,000.00 元（含增值税），由于房地产市场租售比长期不均衡，
租金收益难以及时体现房价上涨因素，市场法是采用市场挂牌案例修正取得，测算的
价格更能客观地反映出市场价值，因此本次经分析最终采用市场法结果，房地产评估
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
值为 55,610,000.00 元（含增值税）。
七、评估结论
经评估，江苏东方盛虹股份有限公司拟转让吴江市盛泽镇北观音弄 38 号春之声商
业 广 场 72 套 商 铺 及 电 影 院 商 业 房 地 产 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 为 人 民 币
55,610,000.00 元（含增值税）。
八、增减值原因
因近年来房地产市场活跃，房地产价格上涨，而形成评估增值。
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江苏东方盛虹股份有限公司部分资产评估说明
第四部分 评估结论及分析
一、评估结论
经采用上述评估方法、程序评估，委评对象在评估基准日 2018 年 10 月 31 日的评
估结果为：经评估，江苏东方盛虹股份有限公司拟转让吴江市盛泽镇北观音弄 38 号春
之声商业广场 72 套商铺及电影院商业房地产于评估基准日的市场价值为人民币
55,610,000.00 元（含增值税）。大写：人民币伍仟伍佰陆拾壹万元整。
二、评估结论与账面值比较变动情况及原因
委评对象账面净值 38,966,373.50 元，评估值为 55,610,000.00 元，评估增值
16,643,626.50 元，增值率为 42.71%。增值原因是房地产建造时间较早，因近年来房
地产价格呈不断上涨趋势，故形成增值。
评估结论详细情况见评估结果汇总表和评估明细表。
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