苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
江苏东方盛虹股份有限公司拟转让所持有的苏州丝绸置业有限公司
股权所涉及的股东全部权益价值资产评估说明
目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明.......................................................................................................... 3
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明.......................................................................................... 4
第三部分 资产评估技术说明.............................................................................................................................. 5
被评估企业概况.................................................................................................................................................... 5
一、 被评估企业简介............................................................................................................................... 5
二、 股权结构及变动情况....................................................................................................................... 5
三、 经营管理结构................................................................................................................................... 5
四、 经营情况介绍................................................................................................................................... 6
五、 财务状况........................................................................................................................................... 7
评估对象与评估范围说明.................................................................................................................................... 9
一、 评估对象与评估范围内容............................................................................................................... 9
二、 实物资产的分布情况及特点......................................................................................................... 10
资产核实情况总体说明...................................................................................................................................... 12
一、 核实工作的组织、实施时间和过程............................................................................................. 12
二、 核实工作的过程及方法................................................................................................................. 12
三、 影响资产核实的事项及处理方式................................................................................................. 14
四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额......................................... 15
五、 核实结论......................................................................................................................................... 15
资产基础法的评估.............................................................................................................................................. 16
一、 货币资金......................................................................................................................................... 16
二、 预付账款......................................................................................................................................... 17
三、 其他应收款..................................................................................................................................... 17
四、 存货................................................................................................................................................. 17
五、 其他流动资产................................................................................................................................. 42
六、 长期股权投资................................................................................................................................. 42
七、 固定资产--设备............................................................................................................................. 46
八、 递延所得税资产............................................................................................................................. 55
九、 应付账款......................................................................................................................................... 56
十、 预收账款......................................................................................................................................... 56
十一、 应付职工薪酬............................................................................................................................. 56
十二、 应交税费..................................................................................................................................... 56
十三、 其他应付款................................................................................................................................. 57
十四、 长期应付款................................................................................................................................. 57
十五、 资产基础评估结论..................................................................................................................... 57
十六、 第二种评估方法适用性判断..................................................................................................... 57
第四部分 评估结论及分析................................................................................................................................ 59
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苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
一、 评估结论......................................................................................................................................... 59
二、 评估结论与账面值比较变动情况及原因..................................................................................... 59
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苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和部门
使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，
不得见诸于公开媒体。
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苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方编写，单位负责人签字并加盖单位公章。内容详见附件一：
《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
第三部分 资产评估技术说明
被评估企业概况
一、 被评估企业简介
企业名称：苏州丝绸置业有限公司
注册地址：吴江盛泽镇舜新中路 39 号
注册资本：人民币 10000 万元整
法定代表人：张正甡
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：房地产开发、销售；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）
二、 股权结构及变动情况
苏州丝绸置业有限公司成立于 2013 年 12 月 4 日，由江苏吴江中国东方丝绸市场
股份有限公司出资成立，公司注册资本 10000 万元人民币，公司股权结构如下：
股东名称 注册资本（万元） 所占比例
江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司 10,000.00 100.00%
合计 10,000.00 100.00%
截至评估基准日 2018 年 10 月 31 日，苏州丝绸置业有限公司的股权结构没有变动，
股东江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司已更名为江苏东方盛虹股份有限公司。
三、 经营管理结构
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四、 经营情况介绍
苏州丝绸置业有限公司属于江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司的全资子公
司，注册资本 10000 万元，下设吴江丝绸房产物业管理有限公司，具备房地产开发二
级资质。苏州丝绸置业有限公司斥巨资打造的住宅项目“荷塘月苑”，建筑面积约 20
万平方米，位于吴江区盛泽新城核心区，地理位置优越，临近京杭大运河，属于优质
学区房，丝绸置业公司致力于把“荷塘月苑”建设成为舒适、安逸，具有人文情怀的
绿色小区。项目相关明细如下：
1）项目地理位置
委估对象的土地使用权位于江苏省苏州市盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块，东至春旭路、
南至秋泽路、西至白龙桥路、北至蚬子荡路土地使用权面积 76,070.70 平方米，商业、
住宅用地，土地性质为出让，建筑 2，住宅土地使用年限自 2013 年 11 月 25 日至 2083
年 11 月 24 日止，商业土地使用年限自 2013 年 11 月 25 日至 2053 年 11 月 24 日止。
至评估基准日企业已支付了全部土地出让金及相关税费。
2）项目经济规划指标
序 2 使用权 合同约定容
土地证编号 面积(M ) 用途 土地使用权人
号 类型 积率
1 苏（2017）吴江区不动产权第 9007548 号 38,562.30 商业 苏州丝绸置业
出让 2
2 苏（2017）吴江区不动产权第 9007545 号 25,533.30 住宅 有限公司
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苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
3 苏（2017）吴江区不动产权第 9007553 号 11,975.10
合计 76,070.70
3）项目开发进展现状
至现场勘察日项目一期的 3 栋住宅已竣工，二期的 6 栋住宅及 1 栋商铺已开工，
主体结构封顶，三期正在场地平整。企业已发生前期工程费 3,678.59 万元、建筑安装
工程费 2,570.11 万元、基础设施费 2,195.11 万元、公共配套设施费 2,430.25 万元、
开发间接费用 987.94 万元、利息 4,751.93 万元。
一期项目已完成大部分销售并结转收入，二期项目已开始预售，一期项目截至基
准日的收入结转状况见下表：
物业类型 单位 可售总数量（平米） 已经结转数量（平米) 已结转收入（不含税，万元)
住宅 平方 149,702.72 13,916.75 11,943.97
储藏室 平方 994.75 710.36 169.07
一、二期项目截至基准日未结转已预售状况见下表：
金额单位：人民币万元
未结转已预售部分
物业类型 单位 可售总数量
数量 含税合同金额 不含税合同金额 不含税单价
住宅 平方 149,702.72 35,475.46 37,995.15 34,541.05 0.97
储藏室（一期） 平方 994.75 130.41 34.83 31.66 0.24
储藏室（二期） 平方 8,279.30 1,009.75 325.86 296.24 0.29
五、 财务状况
公司近三年财务、经营状况如下：
金额单位：人民币万元
项目 \ 年份 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 10 月 31 日
资产总额 54,631.10 68,166.01 74,705.17
负债总额 45,217.53 59,457.88 64,287.79
所有者权益 9,413.57 8,708.12 10,417.38
项目 \ 年份 2016 年 2017 年 2018 年 1-10 月
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项目 \ 年份 2016 年 2017 年 2018 年 1-10 月
营业收入 0.00 0.00 12,113.04
利润总额 -360.15 -705.45 1,859.90
净利润 -360.15 -705.45 1,709.25
上述数据摘自于天衡会计师事务所（特殊普通合伙）出具的 2016、2017 年度审计报告和 2018 年 10 月专项
审计报告。
苏州丝绸置业有限公司执行企业会计准则，企业所得税税率为 25%，增值税税率
10%、6%，增值税预征率 3%，城市维护建设税、教育费附加为流转税税额的 7%和 5%，
土地增值税预征率为 2%。
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评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
本次评估对象系截至 2018 年 10 月 31 日苏州丝绸置业有限公司全部资产和负债，
评估范围系截至评估基准日苏州丝绸置业有限公司账面的流动资产、非流动资产和负
债。
评估基准日报表，总资产账面价值 747,051,656.19 元，负债合计 642,877,872.65
元，净资产 104,173,783.54 元。
截至日期：2018 年 10 月 31 日 金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
流动资产合计 738,292,569.51
货币资金 113,327,920.73
预付账款 561,572.21
其他应收款净额 2,469,470.00
存货净额 600,453,226.79
其他流动资产 21,480,379.78
非流动资产合计 8,759,086.68
长期股权投资 2,082,817.28
固定资产净额 596,588.90
递延所得税资产 6,079,680.50
资产总计 747,051,656.19
流动负债合计 360,169,810.74
应付账款 25,208,041.35
预收账款 324,259,556.00
应付职工薪酬 858,342.55
应交税费 2,507,341.32
其他应付款 7,336,529.52
非流动负债合计 282,708,061.91
长期应付款 282,708,061.91
负债总计 642,877,872.65
净资产 104,173,783.54
上述列入评估范围的资产及负债已经天衡会计师事务所审计，并出具了无保留意
见的审计报告。
1.本次评估涉及的存货-开发成本账面值为 600,453,226.79 元，位于江苏省苏州
市盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块，东至春旭路、南至秋泽路、西至白龙桥路、北至蚬子荡
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路，土地使用权面积 76,070.70 平方米，商业、住宅用地，土地性质为出让，建筑 2，
住宅土地使用年限自 2013 年 11 月 25 日至 2083 年 11 月 24 日止，商业土地使用年限
自 2013 年 11 月 25 日至 2053 年 11 月 24 日止。至评估基准日企业已支付了全部土地
出让金及相关税费。至现场勘察日项目一期的 3 栋住宅已竣工，二期的 6 栋住宅及 1
栋商铺已开工，主体结构封顶，三期正在场地平整。根据企业提供的不动产权证书，
委估对象土地使用权的权利人为苏州丝绸置业有限公司，为出让取得。
2.企业共拥有设备 41 台（辆），账面净值为 596,588.90 元。其中运输设备 2 辆，
分别为别克 GL8 和本田艾力绅；电子设备 39 个（台），主要为联想电脑、兄弟一体机、
柯美复印机等。
3.长期股权投资系全资控股子公司吴江丝绸房产物业管理有限公司，账面值为
2,082,817.28 元。
4.企业位于吴江市盛泽镇舜新中路 39 号第 4、第 5 层办公楼系向其母公司江苏吴
江中国东方丝绸市场股份有限公司租赁，租赁期限自 2018 年 9 月 1 日至 2019 年 8 月
31 日，年租金为 22.2 万元，据了解为市场化价格，该租赁房产不纳入评估范围。
5.本次评估有企业费用化的在用低值易耗品共计 127 个（台），主要为办公家具、
办公电器等。
除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债，与公司相关的资产及其负债均
已申报列入资产评估范围。
二、 实物资产的分布情况及特点
公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部和项目现场。实物资产的形态是：
截至日期：2018 年 10 月 31 日
金额单位：人民币元
项 目 金 额 分布地点
现金 4,165.32 公司本部
存货-在产品 600,453,226.79 江苏省苏州市盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块
存货-在用低值易耗品 0.00 公司本部
固定资产—车辆 505,447.83 公司本部
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项 目 金 额 分布地点
固定资产—电子设备 91,141.07
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资产核实情况总体说明
一、 核实工作的组织、实施时间和过程
时间安排 主要任务 措施 人员分工
2018 年 11 月 12 核实各类资产负债评估明细申报表上列示按操作规范要求，评估人员按
全体评估人员
日～11 月 16 日 的全部数字的客观性、真实性、合法性 分工逐一清查核实
检查资产清查的广度与深度是否符合资产各专业小组汇报清查结果并对
2018 年 11 月 19
评估的要求，是否与经济行为所涉及的资清查差异作出说明，收集证据， 全体评估人员
日～11 月 23 日
产一致。编写清查说明 佐证清查结果
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项
目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由资产评估师顾显元（项目负责人），
组员包括资产评估师夏剑峰，助理人员周健。被评估单位确定了财务为资产清查评估
的联系人。
二、 核实工作的过程及方法
首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执
行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细申报表上所申报的待评资
产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属
及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
以被评估单位提供的评估基准日资产负债表为标准，以被评估单位填制的各类资
产、负债评估明细申报表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。
（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细申报表对账、对物，若有不符，
查明原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、
明细账；核对资产负债表与相关的评估明细申报表，若有不符，查明原因，做好记录；
二是被评估单位实际拥有资产与相关的资产评估明细申报表是否相符，并以实有资产
为依据进行评估；
（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判
断。核对账表（总账、资产负债表、明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，
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发函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能
性；对权利义务的真实性的要求进行分析。
各项资产负债核实方法具体如下：
现金：评估人员检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。对企业人
员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表，然后按清点日与评
估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资
产评估明细申报表中填报的数额是否相符。
银行存款及其他货币资金：评估人员核查被评估单位各类银行存款账户，收集
各开户银行账户的银行对账单、银行余额调节表，验证未达账项的真实性。确定经调
节未达账项后银行存款余额与银行对账单余额是否相符。
应收及预付款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础
上，查验相关票据，核实银行回执，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原
始入账凭证，如：销售发票、出库单等资料，并根据重要性原则向债务人发询证函。
存货：房地产开发的存货具有情况复杂、数量大、金额高等特点。主要涉及开
发成本的清查核实。清查内容主要为调查、收集项目批文及与项目实施有关的各类许
可证，了解开发项目的规模和对被评估单位经营状况的影响，掌握开发项目完工程度、
工程质量、付款进度等。评估人员在清查核对明细账、总账与评估申报表的一致性的
基础上，与被评估单位财务管理人员、房地产开发项目实施负责人一起对被评估单位
开发成本明细清单进行了全面的核实。
其他流动资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，
了解其他流动资产的内容，抽查相关原始入账凭证、银行回执，查验银行理财产品的
交易记录，对预交税费核查了相关纳税申报表，核实了其他流动资产的形成。
长期股权投资：长期股权投资具体明细如下：
序号 企业名称 账面净值（人民币元） 持股比例% 会计核算方式
1 吴江丝绸房产物业管理有限公司 2,082,817.28 100 成本法
合计 2,082,817.28
A、收集与其他长期股权投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营
业执照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期股权投资的存
在。
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B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期股权投资数额及投资比例的
正确性。
C、通过对被投资单位进行打开整体资产评估，再根据投资比例确定评估值。
固定资产—设备：评估人员在企业设备管理人员的陪同下，根据企业填报的设
备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了
清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则
通过核对车辆行驶证确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，
设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
递延所得税资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础
上，了解税务与会计记账的差异内容及原因，核实递延所得税资产的金额。
负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表
（总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款
合同、发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。
三、 影响资产核实的事项及处理方式
评估报告应当说明评估程序受到的限制、评估特殊处理、评估结论瑕疵等特别事
项，及期后事项，通常包括下列内容：
（一）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形：
无该事项。
（二）评估程序受到限制的情形：
无该事项。
（三）评估资料不完整的情形：
无该事项。
（四）评估基准日存在的法律、经济等未决事项：
无该事项。
（五）抵押担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系：
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截至评估基准日，苏州丝绸置业有限公司因销售一期、二期项目，为其客户张玲
玲等 244 位客户向中国工商银行、中国农业银行等申请的合计 17016.90 万元商业贷款
提供全额担保，并已支付保证金 165.60 万元。
（六）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项：
无该事项。
（七）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
形：
无该事项。
四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
无。
五、 核实结论
经过清查核实，未发现企业存在其他明显的坏账、权属不完善、盘盈、盘亏、报
废、毁损、变质等不良资产情况，资产核实情况与账面记录一致。
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资产基础法的评估
一、 货币资金
1. 现金
现金账面价值 4,165.32 元，全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现
金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进
行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金
的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值确
定评估值。
现金评估值为 4,165.32 元。
2. 银行存款
银行存款账面价值 111,468,335.04 元，共有 15 个银行账户，全部为人民币帐户。
评估人员核查被评估单位银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行
余额调节表, 验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与
对账单记录相符。
银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款
余额调节表，平衡相符后，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值。
银行存款评估值为 111,468,335.04 元。
3. 其他货币资金
其他货币资金账面值 1,855,420.37 元，系保函保证金和定期存款。评估人员核实
了帐户对账单以及相关原始凭证，确认账面金额属实，本次按照账面值确定评估值。
其他货币资金评估值 1,855,420.37 元。
综上，货币资金评估值为 113,327,920.73 元。
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二、 预付账款
预付账款账面值为 561,572.21 元，主要为预付的电费和房租等费用，评估人员核
对了明细账、总账与评估申报表的一致性，查验了相关原始入账凭证、银行付款凭证
等，确认了应收票据账面值属实，按照核实后的账面值确认评估值。
预付账款评估值为 561,572.21 元。
三、 其他应收款
其他应收款账面净额为 2,469,470.00 元，其中坏账准备 739,430.00 元。主要为
押金、保证金和银行 POS 机刷卡未达账项等。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或
时间较长的款项抽查了原始入帐凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证。经过
上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。
帐龄 金额（元） 占其它应收总额比例% 坏账准备计提比例% 坏账准备金额（元）
一年以下 1,349,000.00 42.04% 5% 67,450.00
一至二年 859,900.00 26.80% 20% 171,980.00
二至三年 1,000,000.00 31.16% 50% 500,000.00
其它应收款合计 3,208,900.00 100% 739,430.00
经过评估人员账龄清查，该公司的其他应收账款账龄在一年以内的按账面值的 5%
确认坏账损失 67,450.00 元；一至二年的其他应收账款按账面值的 20%确认坏账损失
171,980.00 元；二至三年的其他应收账款按账面值的 50%确认坏账损失 500,000.00 元。
原坏账准备 739,430.00 元评估为零。
其他应收款评估值 2,469,470.00 元。
四、 存货
存货账面值为 600,453,226.79 元。包括项目的在开发成本和在用低值易耗品。
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苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
1. 存货-开发成本
（一）评估范围和对象
本次评估对象为苏州丝绸置业有限公司的存货-开发成本，评估范围为苏州丝绸置
业有限公司拥有的位于江苏省苏州市盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块的荷塘月苑项目。
（二）评估对象概况
本次评估对象位于江苏省苏州市盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块，委估对象账面值
600,453,226.79 元。
具体情况如下：
1.委估对象的土地使用权位于江苏省苏州市盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块，东至春旭
路、南至秋泽路、西至白龙桥路、北至蚬子荡路，土地使用权面积 76,070.70 平方米，
商业、住宅用地，土地性质为出让，建筑容积率为 2，住宅土地使用年限自 2013 年 11
月 25 日至 2083 年 11 月 24 日止，商业土地使用年限自 2013 年 11 月 25 日至 2053 年
11 月 24 日止。至评估基准日企业已支付了全部土地出让金及相关税费。
2.至现场勘察日项目一期的 3 栋住宅已竣工，二期的 6 栋住宅及 1 栋商铺已开工，
主体结构封顶，三期正在场地平整。
3.至评估基 准 日 ， 企业已发 生前期工程费 3,678.59 万元、建 筑安装工 程 费
2,570.11 万元、基础设施费 2,195.11 万元、公共配套设施费 2,430.25 万元、开发间
接费用 987.94 万元、利息 4,751.93 万元。
4.一期项目已完成大部分销售并结转收入，二期项目已开始预售，一期项目截止
基准日的收入结转状况见下表：
物业类型 单位 可售总数量 已经结转数量（平米) 已结转收入（不含税，万元)
住宅 平方 149,702.72 13,916.75 11,943.97
储藏室 平方 994.75 710.36 169.07
一、二期项目截止基准日未结转已预售状况见下表：
未结转已预售部分
物业类型 单位 可售总数量 含税合同金额 不含税合同金额 不含税单价
数量
（万元） （万元） （万元）
-18-
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
住宅 平方 149,702.72 35,475.46 37,995.15 34,541.05 0.97
储藏室（一期） 平方 994.75 130.41 34.83 31.66 0.24
储藏室（二期） 平方 8,279.30 1,009.75 325.86 296.24 0.29
勘察调查的情况说明：
（1）权属情况：
根据企业提供的不动产权证书，委估对象土地使用权的权利人为苏州丝绸置业有
限公司，为出让取得，土地使用权面积依据企业提供的不动产权证确定。
（2）账面值情况：
企业的开发成本的账面值没有经过评估作价调整，账实相符。
（3）他项权利限制情况：
无抵押情况。
（三）评估程序
本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、产权证明文件及企业提供相关说
明为主要依据确定评估对象的产权归属、面积，并结合现场勘查的方法予以确定面积。
评估人员对委托单位所占有的土地使用权的取得过程进行了详细的了解，查阅了
各类原始文件、平面分布图。对土地使用权的取得时间、用途、性质、和相关的权利
情况进行了清查核实。
现场勘察土地的四至、面积，以及是否按原规划用途使用。了解其设计规划，取
得必要的技术参数及数据。
（四）评估依据
1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、 《资产评估准则——不动产》；
3、 企业提供的总成本预测；
4、 企业提供的不动产权利证书；
5、 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
-19-
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
6、 企业提供的土地面积；
7、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
（五）房地产评估的基本方法
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法
等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
1、对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
2、有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
3、收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一
种评估方法。
5、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法
进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
（六）评估技术思路及评估方法的概述：
根据《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值
类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法,收益法,成本法,假设开发法等方
法的适用性选择恰当的评估方法,若对象适宜采用多种估价方法进行评估的,应同时
采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法进行评估的，应以市场法
作为主要的评估方法。
委估地块目前尚未开发，其未来主要建设的是商品住宅，可根据企业提供的项目预
算选择假设开发法模拟物业销售模型进行评估。
适合采用的评估方法理由：该地块为企业开发的荷塘月苑项目，其中一期项目已竣
工并销售，二期开工建设并开始销售，且拥有较完整的开发成本和客观的市场销售价格，
故此方法能够较准确的反映委估对象的市场价值。
不采用其他方法评估的理由：
（1）由于目前周边住宅用地近期的交易案例较少，故不宜采用市场比较法评估。
（2）周边已无农地可征收，且无法准确统计周边的人口数据，故不宜采用成本逼
-20-
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
近法评估。
（3）盛泽基准地价未公布相关的修正体系，故无法采用基准地价系数修正法评估。
假设开发法（The Hypothetical Development Method），又称剩余法、预期开发
法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，
然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价
值的方法。
假设开发法的本质和收益法相同，是以房地产的未来收益（具体为开发完成后的价
值减去后续开发建设的必要支出和应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。假
设开发法是一种科学、实用的估价方法，在房地产开发项目评估实务中运用得较为普遍。
假设开发法（现金流量折现）的基本公式：
评估值=开发完成后物业价值现值-续建成本现值-销售费用现值-管理费用现值-销
售税费现值-土地增值税现值-所得税现值
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，
建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳
增值税。根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值
税征收管理暂行办法》的公告【国家税务总局公告2016年第18号】，企业目前已取得《建
筑工程施工许可证》。本次评估地块属于新项目，在假设开发法计算过程中涉及到相关
增值税的计算过程参照上述文件执行。
（七）评估过程
1.项目概况
（1）委估对象的土地使用权位于江苏省苏州市盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块，东至
春旭路、南至秋泽路、西至白龙桥路、北至蚬子荡路，土地使用权面积 76,070.70 平
方米，商业、住宅用地，土地性质为出让，建筑容积率为 2，住宅土地使用年限自 2013
年 11 月 25 日至 2083 年 11 月 24 日止，商业土地使用年限自 2013 年 11 月 25 日至 2053
年 11 月 24 日止。至评估基准日企业已支付了全部土地出让金及相关税费。
-21-
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
地块详细情况见下图：
评估对象
根据国有土地使用权证和国有建设用地使用权出让合同，上述地块的相关经济技术指
标如下：
2 使用权类 合同约定容积
序号 土地证编号 面积(M ) 用途 土地使用权人
型 率
苏（2017）吴江区不动产权
1 38,562.30
第 9007548 号
苏（2017）吴江区不动产权 商业 苏州丝绸置业有
2 25,533.30 出让 2
第 9007545 号 住宅 限公司
苏（2017）吴江区不动产权
3 11,975.10
第 9007553 号
合计 76,070.70
开发总面积为 194,267.12 平方米，扣除人防、消防、物业、门卫、配电间等公建配套面积，可售面
积为 182,229.48 平方米，详见下表：
序号 项目 面积(M2) 备注
一期住宅 一期建设工程规划许可证（建字第 320584201602045）
1 18,176.27
（含储藏室） 一期建筑工程施工许可证（320584201608260301）
二期住宅 二期建设工程规划许可证（建字第 320584201702012）
2 39,928.06
（含储藏室） 二期建筑工程施工许可证（320584201707040201）
三期建设工程规划许可证（建字第 320584201702097）
三期住宅
3 122,220.16 三期一标段建筑工程施工许可证（320509201810230201）
（含储藏室、车位）
三期二标段建筑工程施工许可证（320509201810180101）
二期建设工程规划许可证（建字第 320584201702012）
4 二期商业 1,904.99
二期建筑工程施工许可证（320584201707040201）
合计 182,229.48
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（2）至现场勘察日项目一期的 3 栋住宅已竣工，二期的 6 栋住宅及 1 栋商铺已开
工，主体结构封顶，三期正在场地平整。
（3）至评估基准日，企业已发生前期工程费 3,678.59 万元、建筑安装工程费
2,570.11 万元、基础设施费 2,195.11 万元、公共配套设施费 2,430.25 万元、开发间
接费用 987.94 万元、利息 4,751.93 万元。
（4）一期项目已完成大部分销售并结转收入，二期项目已开始预售，一期项目截
止基准日的收入结转状况见下表：
物业类型 单位 可售总数量 已经结转数量（平米) 已结转收入（不含税，万元)
住宅 平方 149,702.72 13,916.75 11,943.97
储藏室 平方 994.75 710.36 169.07
一、二期项目截止基准日未结转已预售状况见下表：
未结转已预售部分
物业类型 单位 可售总数量 含税合同金额 不含税合同金额 不含税单价
数量
（万元） （万元） （万元）
住宅 平方 149,702.72 35,475.46 37,995.15 34,541.05 0.97
储藏室（一期） 平方 994.75 130.41 34.83 31.66 0.24
储藏室（二期） 平方 8,279.30 1,009.75 325.86 296.24 0.29
2.账面状况介绍
至本次评估基准日委估对象对应的账面值为 600,453,226.79 元。其中：土地取得成
本 43,431.38 万元、前期工程费 3,678.59 万元、建筑安装工程费 2,570.11 万元、基础
设施费 2,195.11 万元、公共配套设施费 2,430.25 万元、开发间接费用 987.94 万元、利
息 4,751.93 万元。
3.已收集到的相关文件如下
序号 资料类型 编号
1 国有建设用地使用权出让合同 32005842013B02604
2 不动产权利证书 苏（2017）吴江区不动产权第 9007548 号
3 不动产权利证书 苏（2017）吴江区不动产权第 9007545 号
4 不动产权利证书 苏（2017）吴江区不动产权第 9007553 号
5 建设用地规划许可证 地字第 320584201502014
6 一期建筑工程施工许可证 320584201608260301
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序号 资料类型 编号
7 二期建筑工程施工许可证 320584201707040201
8 二期物业楼建筑工程施工许可证 320509201805280101
9 三期一标段建筑工程施工许可证 320509201810230201
10 三期二标段建筑工程施工许可证 320509201810180101
11 一期建设工程规划许可证 建字第 320584201602045
12 二期建设工程规划许可证 建字第 320584201702012
13 三期建设工程规划许可证 建字第 320584201702097
14 一期商品房预售许可证 （2017）001 号
15 二期商品房预售许可证 （2018）100 号
4.区位状况
委估对象位于苏州市盛泽镇西侧，总占地面积 76,070.70 平方米，具体位于盛泽镇蚬
子荡南侧，东至春旭路、南至秋泽路、西至白龙桥路、北至蚬子荡路。荷塘月苑项目的地
理位置优越，北邻蚬子荡，旁边有古迹白龙桥。项目西面紧邻舜湖幼儿园、盛泽实验小学、
吴江盛泽第二中学。
5.实物状况
(1)物业状况
本次评估对象为苏州丝绸置业有限公司开发的荷塘月苑 项目，规划建筑面积近 20
万平方米，由 6 幢 9 层的电梯洋房、3 幢 18 层的小高层和 8 幢 26 层高层组成的绿色生
态居住社区。目前一期已竣工，二期正在建设中，三期也已经动工。至现场勘察日，
二期的 6 栋住宅楼已结构封顶，三期正在场地平整。
(2)项目开发的情况
委估项目开发情况如下：
项目名称 荷塘月苑 地址 盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块 省市 江苏苏州
2016/8/ 开发周期 项目竣工 土地取得到 2013/11/2
开工日期 5 2021/7
26 （年） 交房时间 日期 5
土地取得到 3
2017/1/ 销售周期 所得税清 基准日物业
开始预售时间 4.5 2021/7
6 （年） 算时间 开发状态正
常持有时间
总容积率面积 平方米 152,141.40 开发物业类型 单位 容积率总数量 可售数量
2
土地面积 M 平方米 76,070.70 住宅 平方米 149,702.72 149,702.72
平均容积率 2.00 商业 平方米 1,904.99 1,904.99
建筑密度 43%-45% 汽车位（三期） 个(幢) 841.00
-24-
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开发总面积 平方米 194,267.12 储藏室（一期） 平方米 994.75
其中：可售面 储藏室（二、三
2 94% 182,229.48 平方米 8,279.30
积M 期）
2
不可售面积 M 6% 12,037.64
(3) 形象进度和付款进度
截至评估人员现场工作日，已支付所有土地款，一期 3 栋住宅已竣工，二期 6 栋
住宅已结构封顶，三期正在平整场地。
(4) 工程预算总成本和续建成本的确定
根据被评估单位提供的项目预算并结合物业形态，确定项目的预算成本和续建成
本如下：
-25-
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土地成本（万元）
整个项目土地预计总成本 评估对象预计土地总成本 评估对象已发生土地成本
扣除可抵减 已经结转 扣除可抵减销 土地续建成本
项目 成本（含 评估对象含 减：可抵减 扣除可抵减销项 （不含权）⑩=
含权土地 销项税权益 项税权益后的 评估对象含 减：可抵减销
权）③ 权土地总成 销项税权益 税权益后成本（不 ⑥-⑨
总成本① 后的总成本 总成本（不含 权账面值⑦ 项税权益⑧
本④=①-③ ⑤ 含权）⑨=⑦-⑧
（不含权）② 权）⑥=④-⑤
土地出让金(万元) 45,870.63 41,700.57 3,722.68 42,147.95 3,831.63 38,316.32 42,147.95 3,831.63 38,316.32 0.00
土地征用费(万元) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
动拆迁补偿费(万元) 12.45 11.32 1.01 11.44 1.04 10.40 11.44 1.04 10.40 0.00
土地有关税费(万元) 1,376.12 1,376.12 111.68 1,264.44 0.00 1,264.44 1,264.44 0.00 1,264.44 0.00
其他(万元) 8.22 8.22 0.67 7.55 0.00 7.55 7.55 0.00 7.55 0.00
合计 47,267.42 43,096.23 3,836.04 43,431.38 3,832.67 39,598.71 43,431.38 3,832.67 39,598.71 0.00
开发成本（万元）
整个项目预计总成本 评估对象预计开发总成本 评估对象已发生开发成本
已结转成本 开发续建成本
进项税 评估对象账面 减：账面不 实际已发生正常
名称 含税（权）价 不含税价格 不含税(权) 预计进项税 不含税总成 （不含税）⑩=
税率（实 值（不含税） 合理费用 成本（不含税）⑨
格① ② 价格④ ⑤=⑥×③ 本⑥=②-④ ⑥-⑨
际）③ ⑦ ⑧ =⑦-⑧
前期工程费(万元) 4,396.69 4,230.00 3.9% 352.10 151.20 3,877.90 3,678.59 3,678.59 199.31
建筑安装工程费(万元) 65,625.84 59,625.00 10.1% 3,936.75 5,624.50 55,688.25 2,570.11 2,570.11 53,118.14
基础设施费(万元) 8,214.19 7,450.00 10.3% 406.51 725.50 7,043.49 2,195.11 2,195.11 4,848.38
公共配套设施费(万元) 3,114.05 2,830.00 10.0% 288.26 254.20 2,541.74 2,430.25 2,430.25 111.49
开发间接费用(万元) 2,077.48 1,990.00 4.4% 201.02 78.70 1,788.98 987.94 987.94 801.04
利息费用(万元) 8,753.44 8,753.44 620.63 0.00 8,132.81 4,751.93 4,751.93 3,380.88
合计 92,181.69 84,878.44 5,805.27 6,834.10 79,073.17 16,613.93 0.00 16,613.93 62,459.24
3.成本合计 139,449.11 127,974.67 9,303.61 118,671.89 56,212.65 56,212.65 62,459.24
-26-
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
(5) 销售进度及销售计划
根据项目的状态确定其预计销售进度。
未结转已预 销售过程
未结转未销售
项目 售部分（按照 2018 年 11-12
部分 2019 2020 2021
合同） 月
住宅(平方米) 35,475.46 100,310.51 1,003.11 35,108.68 55,170.78 9,027.95
占未售面积比例 1.0% 35.0% 55.0% 9.0%
商业(平方米) 0.00 1,904.99 0.00 1,333.49 571.50 0.00
占未售面积比例 70.0% 30.0% 0.0%
汽车位(个) 0.00 841.00 0.00 0.00 588.70 252.30
占未售面积比例 0.0% 0.0% 70.0% 30.0%
储藏室（一期）(平
130.41 153.98 76.99 53.89 23.10 0.00
方米)
占未售面积比例 50.0% 35.0% 15.0% 0.0%
储藏室（二、三期）
1,009.75 7,269.55 72.70 2,544.34 3,998.25 654.26
(平方米)
占未售数量比例 1.0% 35.0% 55.0% 9.0%
6.假设开发法（销售模型假设）
（1）项目可售面积的确定
根据项目的土地出让合同和企业提供的资料，本次评估假设委估地块的可售面积见下
表：
项目名称 荷塘月苑 地址 盛泽镇蚬子荡南侧 1#地块 省市 江苏苏州
开发周期 项目竣工 2013/11/25
开工日期 2016/8/26 5 2021/7 土地取得到日期
（年） 交房时间
土地取得到基准 3
销售周期 所得税清
开始预售时间 2017/1/6 4.5 2021/7 日物业开发状态
（年） 算时间
正常持有时间
开发物
总容积率面积 平方米 152,141.40 单位 容积率总数量 可售数量
业类型
2
土地面积 M 平方米 76,070.70 住宅 平方米 149,702.72 149,702.72
平均容积率 2.00 商业 平方米 1,904.99 1,904.99
汽车位
建筑密度 43%-45% 个(幢) 841.00 841.00
（三期）
储藏室
开发总面积 平方米 194,267.12 平方米 994.75 994.75
（一期）
储藏室
其中：可售面
2 94% 182,229.48 （二、三 平方米 8,279.30 8,279.30
积M
期）
2
不可售面积 M 6% 12,037.64
－27－
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
折现率的确定
由于房地产开发企业（特别是项目公司）的主要风险基本上和房地产开发项目接
近，因此对房地产项目的折线率计算，可以采用行业的权益报酬率和资产的个别风险
考虑。折线率采用加权平均成本模型（WACC）计算，计算模型如下：
R Rd 1 T Wd Re We
式中：
Wd ：评估对象的付息债务比率；
D
Wd
( E D)
We ：评估对象的权益资本比率；
E
We
( E D)
T ：所得税率；
Rd ：付息债务利率；
Re ：权益资本成本；
在计算总投资回报率时，第一步需要计算，截至评估基准日，股权资金回报率和
利用公开的市场数据计算债权资金回报率。第二步，计算加权平均股权回报率和债权
回报率。
1）权益资本成本
权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本 Re ：
Re R f e MRP
式中：
R f ：无风险报酬率；
MRP ：市场风险溢价；
e
：取行业的贝塔系数；
ε：资产项的特定风险调整系数；
－28－
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
分析 CAPM 我们采用以下几步：
R f 的确定：根据 Aswath Damodaran 的研究，一般会把作为无风险资产的零违约证
券的久期，设为现金流的久期。国际上，企业价值评估中最常选用的年限为 10 年期债
券利率作为无风险利率。经查中国债券信息网最新 10 年期的、可以市场交易的、国债
平均到期实际收益率为 3.88%。
②MRP 的确定：
市场风险溢价（Equity Risk Premiums,ERP）是预期市场证券组合收益率与无风
险利率之间的差额。在成熟资本市场，由于有较长期的历史统计数据，市场总体的市
场风险溢价可以直接通过分析历史数据得到，因此国际上新兴市场的风险溢价通常也
可以采用成熟市场的风险溢价进行调整后确定。
本次评估中采用美国纽约大学斯特恩商学院著名金融学教授、估值专家 Aswath
Damodaran 的方法，通过在成熟股票市场风险溢价的基础上进行信用违约风险息差调
整得到市场风险溢价。具体计算过程如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的风险溢价+国家风险溢价补偿
成熟股票市场的风险溢价：美国股票市场是世界上成熟股票市场的最典型代表，
Aswath Damodaran 采用 1928 年至今美国股票市场标准普尔 500 指数和国债收益率
数据，经计算得到截至目前美国股票与国债的算术平均收益差为 6.37%。
国家风险溢价补偿： Aswath Damodaran 根据彭博数据库（Bloomberg）发布的
最新世界各国 10 年期 CDS（信用违约互换）利率，计算得到中国相对于美国的信用
违约风险息差，并结合中国股票市场相对于债券的收益率标准差，计算得出目前中国
的国家风险溢价补偿约 0.75%。
则：ERP =6.37%+0.75%
=7.12%
即当前中国市场的权益风险溢价约为 7.12%。
③ e 值的确定
该系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度，也用来衡量个
别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影响程度的指标，直接采用行业的贝
塔系数计算。目前中国国内同花顺资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的
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计算公式的公司，经查上市公司中房地产开发行业按照市值剔除财务杠杆的的贝塔系
数βe 为 0.6216。
资本结构参考上市公司中房地产开发行业资本结构作为被评估企业目标资本结构
比率。
经查询同花顺资讯过计算，房地产开发行业的 D/E=1.45。
最后得到评估对象权益资本预期风险系数的估计值βe=1.298。
④资产的特定风险ε的确定
本次评估的是单一房地产项目公司，地址位于苏州市，相对于可比上市公司其规
模较小，地域集中，相对而言风险性较大，因此评估对象在资产规模、资本流动性以
及公司资本债务结构等方面与可比上市公司之间存在一定的差异性，故设定公司特定
个体风险调整系数ε=1%。
⑤权益资本成本的确定
Re=3.88%+7.12%×1.298＋1%
=14.1%（取整）
2）债务资本成本
根据《2017 年上市房企融资成本 TOP50》，平均成本为 5.45%，故本次评估债务
资本成本取值为 5.45%。
3）资本结构的确定
结合企业未来盈利情况、管理层未来的筹资策略，确定上市公司资本结构为企业
目标资本结构比率。
D
Wd ＝59.2%
( E D)
E
We ＝40.8%
( E D)
4）折现率计算
R Rd 1 T Wd Re We
适用税率：所得税为25%。
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折现率R：
将上述各值分别代入公式即有：
＝5.45%×（1－25%）×59.2%＋14.1%×40.8%
＝8.2%
销售费用的确定
销售费用是应由纳税人负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、销售佣金、
代销手续费、经营性租赁费及销售部门发生的差旅费、工资、福利费等费用，销售费
用率是指销售费用和销售收入的比例，本次评估取 2.8%。
管理费用的确定
管理费用率是指管理费用和销售成本的比例，本次评估取 3%。
销售价格的确定
（1）住宅销售单价的确定
根据企业提供的销售报表，荷塘月苑二期住宅的平均含税销售单价为 10800 元/
平方米，评估人员通过查询苏州市区商品房销售网上管理系统，紧邻委估对象的“汇
景名苑”的参考单价在 10500 元左右，“苏杭之星” 的参考单价在 11000 元左右。考
虑到这二个楼盘均为现房，而本次评估对象已预售的均为期房，评估人员认为每平方
米 10800 元较客观的反映了委估对象目前的预售价格。故本次评估住宅的含税销售单
价为 10800 元/平方米。则不含税销售单价为：
不含税单价＝10,800÷1.1
＝9,800 元/平方米（取整）
（2）商业销售单价的确定
因委估楼盘的商铺尚未开始销售，本次评估通过市场比较法确定商铺的销售价格。
委估对象具体坐落于荷塘月苑，用途为商业，分别对其各项房地产状况勘查如下：
（1）区位状况：位于盛泽镇城西新区蚬子荡南侧荷塘月苑的沿街商铺，周边有汇
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景名苑、苏杭之星等住宅小区，人员聚集度较好，但商业聚集度一般。委估对象地处
城西新区，距老城区 2.5 公里，周边道路设施已基本完善，交通条件较好，有中小学
及幼儿园、商业银行、医院等生活配套设施、市政工程较完备，紧邻蚬子荡，环境好，
闹中取静，无噪音、工业污染等。
（2）实物状况：建筑面积 200 平方米左右,钢混结构建筑，毛坯新房，沿街商铺，
2 层，布局合理。
权益状况：企业自有完整产权，专业物业管理。
（3）权益状况：企业自有完整产权，专业物业管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。
（4）搜集和选取可比交易案例
本次评估人员对周边房地产市场进行走访调查，根据替代原则，按用途相同、地
区相同、价格类型相同等要求，搜集大量相同地段、相同用途的类似交易实例，并根
据委估对象的各项特点分析选取三处可比案例，分别对其房地产状况详细调查并列表
如下：
比较案例一 比较案例二 比较案例三
房地产坐落 市场路、西环路口 衡悦广场 衡悦广场
房地产单价 10,417（含税） 10,222（含税） 10,000（含税）
房地产用途 商业街 商业街 商业街
交易情况 报价 报价 报价
市场状况 2018 年 10 月 2018 年 10 月 2018 年 11 月
比较案例一，具体坐落于市场路、西环路口，属于商业街，分别对其各项房地产
状况勘查如下：
区位状况：位于镇区西侧，紧邻商业街，人员聚集度和商业聚集度好，交通便捷
度好，市政配套完备，周边环境一般。
实物状况：建筑面积 192 平方米，普通装修二手房，沿街商铺，1-2 层，布局合理。
权益状况：企业自有完整产权，专业物业管理。
比较案例二，具体坐落于衡悦广场，属于商业街，分别对其各项房地产状况勘查
如下：
区位状况：位于镇区中心，属于商业街，人员聚集度和商业聚集度较好，交通便
捷度较好，市政配套完备，地处镇区中心老商业区，周边环境一般，沿街商铺。
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实物状况：建筑面积 45 平方米，普通装修二手房，沿街商铺，底层，布局合理。
权益状况：自有完整产权，专业物业管理。
比较案例三，具体坐落于衡悦广场，属于商业街，分别对其各项因素勘查如下：
区位状况：位于镇区中心，属于商业街，人员聚集度和商业聚集度较好，交通便
捷度较好，市政配套完备，地处镇区中心老商业区，周边环境一般，沿街商铺。
实物状况：建筑面积 53 平方米，普通装修二手房，沿街商铺，底层，布局合理。
权益状况：企业自有完整产权，专业物业管理。
（5）对可比实例进行打分、修正和单价计算
根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较案例的
差异情况，选择交易情况、市场状况、房地产状况共三大类修正因素，按照前述系数
调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计
算，并编制汇总表格如下：
因素条件比较和打分表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
房地产坐落 荷塘月苑 市场路、西环路口 衡悦广场 衡悦广场
房地产单价 待估 10,417 （含税） 10,222 （含税） 10,000 （含税）
房地产用途 商业 商业街 商业街 商业街
交易情况 待估 报价 报价 报价
打分系数 100 102 102 102
市场状况 18/10/31 2018/10/7 2018/10/16 2018/11/7
市场指数 100 100 100 100
位于盛泽镇城西新区的蚬
位于镇区中心，属 位于镇区中心，临 位于镇区中心，临
子荡南侧，周边有汇景名
于商业街，人员聚 商业街，人员聚集 商业街，人员聚集
聚集程度 苑、苏杭之星等住宅小区，
集度和商业聚集度 度和商业聚集度较 度和商业聚集度较
人员聚集度较好，但商业
好 好 好
聚集度一般
打分系数 100 110 103 103
地处城西新区，距老城区
区
2.5 公里，周边道路设施 位于镇区中心，交 位于镇区中心，交 位于镇区中心，交
位 交通条件
已基本完善，交通条件一 通便捷度好 通便捷度较好 通便捷度较好
状
般
况
打分系数 100 110 103 103
有中小学及幼儿园、商业
市政配套 银行、医院等生活配套设 市政配套完备 市政配套完备 市政配套完备
施，市政工程较完备
打分系数 100 100 100 100
环境景观 紧邻蚬子荡，环境好，闹 地处镇区西侧老商 地处镇区中心老商 地处镇区中心老商
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中取静，无噪音、工业污 业区，周边环境一 业区，周边环境一 业区，周边环境一
染等。 般 般 般
打分系数 100 98 98 98
楼层朝向 1-2 层。 1-2 层。 底层。 底层。
打分系数 100 100 110 110
建筑面积 192 平方
建筑规模 建筑面积 200 平方米左右 建筑面积 45 平方米 建筑面积 53 平方米
米
打分系数 100 100 102 102
建筑结构 钢混结构建筑 同委估对象 同委估对象 同委估对象
打分系数 100 100 100 100
实
物 装饰装修 毛坯 普通装修 普通装修 普通装修
状 打分系数 100 102 102 102
况
完损程度 新房 二手房 二手房 二手房
打分系数 100 98 98 98
沿街商铺，布局合 沿街商铺，布局合 沿街商铺，布局合
层高布局 沿街商铺，布局合理。
理。 理。 理。
打分系数 100 100 100 100
权利归属 企业自有完整产权 同委估对象 同委估对象 同委估对象
打分系数 100 100 100 100
权
益 物业管理 专业物业管理 同委估对象 同委估对象 同委估对象
状 打分系数 100 100 100 100
况
其他特殊 无 无 无 无
打分系数 100 100 100 100
比准单价计算表
比较因素 实例一 实例二 实例三
座落 市场路、西环路口 衡悦广场 衡悦广场
交易价格 10,417 （含税） 10,222 （含税） 10,000 （含税）
交易情况 100 / 102 100 / 102 100 / 102
市场状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
聚集程度 100 / 110 100 / 103 100 / 103
交通条件 100 / 110 100 / 103 100 / 103
市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100
房
环境景观 100 / 98 100 / 98 100 / 98
地
产 楼层朝向 100 / 100 100 / 110 100 / 110
状
建筑规模 100 / 100 100 / 102 100 / 102
况
建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
装饰装修 100 / 102 100 / 102 100 / 102
完损程度 100 / 98 100 / 98 100 / 98
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层高布局 100 / 100 100 / 100 100 / 100
权利归属 100 / 100 100 / 100 100 / 100
物业管理 100 / 100 100 / 100 100 / 100
其他特殊 100 / 100 100 / 100 100 / 100
修正后比准单价 8,600（含税） 8,600（含税） 8,400（含税）
评估单价 8,500（含税）
经市场比较法评估的含税单价为 8500 元/平方米。
故本次评估确定商铺的含税销售单价为 8500 元/平方米。则不含税销售单价为：
不含税单价＝8,500÷1.1
＝7,700 元/平方米（取整）
（3）车位销售单价的确定
委估楼盘的车位尚未开始销售，根据苏州当地的限价要求，均价在 10000 元/平方
米左右的住宅小区的车位售价为 60000 元/个，则不含税销售单价为：
不含税单价＝60000÷1.1
＝54500 元/个（取整）
（4）储藏室销售单价的确定
根据企业提供的销售报表，2018 年储藏室的平均不含税销售单价为 2900 元/平方
米，本次评估参照上述平均销售单价，确定的不含税销售单价为 2900 元/平方米。
销售计划及现值的确定
根据《苏州市<关于进一步加强全市房地产市场调控的意见>苏府〔2016〕150 号》
第五条进一步加强商品房价格管理的规定：房地产开发企业应当科学合理确定申报价
格，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，一次性公开全部准售房源及每套房屋
价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。
下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。由于评估对象荷塘月苑二
期已经开始预售，住宅的平均含税销售单价为 10800 元/平方米，三期住宅预计 2019
年开始预售，由于三期开发面积大，预计单方成本将略低于二期，故三期住宅的平均
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含税销售单价将与二期持平。
根据被评估单位提供的销售进度，假设销售收入依据销售计划销售，各业态在销
售计划内均匀销售，则销售收入的折现值见下表：
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未结转已预售部 销售过程 评估对象总
项目 未结转未销售部分
分（按照合同） 2018 年 11-12 月 2019 2020 2021 收入累计
住宅(平方米) 35,475.46 100,310.51 1,003.11 35,108.68 55,170.78 9,027.95 135,785.97
占未售面积比例 1.0% 35.0% 55.0% 9.0%
不含税均价(万元/平方米) 0.97 0.98 0.98 0.98 0.98 0.98
单价增长率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
不含税收入（万元） 34,541.05 98,304.31 983.05 34,406.51 54,067.36 8,847.39 132,845.36
商业(平方米) 0.00 1,904.99 0.00 1,333.49 571.50 0.00 1,904.99
占未售面积比例 70.0% 30.0% 0.0%
不含税均价(万元/平方米) 0.00 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77
单价增长率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
不含税收入（万元） 0.00 1,466.85 0.00 1,026.79 440.06 0.00 1,466.85
汽车位（一、二、三期）(个(幢)) 0.00 841.00 0.00 0.00 588.70 252.30 841.00
占未售面积比例 0.0% 0.0% 70.0% 30.0%
不含税均价(万元/个(幢)) 0.00 5.45 5.45 5.45 5.45 5.45
单价增长率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
不含税收入（万元） 0.00 4,583.46 0.00 0.00 3,502.77 1,546.60 4,583.46
储藏室（一期）(平方米) 130.41 153.98 76.99 53.89 23.10 0.00 284.39
占未售面积比例 50.0% 35.0% 15.0%
不含税均价(万元/平方米) 0.24 0.29 0.29 0.29 0.29 0.29
单价增长率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
不含税销售收入（万元） 31.66 47.20 23.10 16.71 7.39 0.00 76.32
储藏室（二、三期）(平方米) 1,009.75 7,269.55 72.70 2,544.34 3,998.25 654.26 8,279.30
占未售数量比例 1.0% 35.0% 55.0% 9.0%
不含税均价(万元/平方米) 0.29 0.29 0.29 0.29 0.29 0.29
单价增长率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
不含税收入（万元） 296.24 2,108.17 21.08 737.86 1,159.49 189.74 2,404.41
不含税收入合计 34,868.95 106,507.45 1,026.46 36,186.79 58,882.03 10,412.17 141,376.40
折现期（月） 1.00 8.00 20.00 32.00
折现系数 1.0000 0.9935 0.9488 0.8769 0.8105
折现后不含税收入 34,868.95 95,426.53 1,019.79 34,334.03 51,633.65 8,439.06 130,295.48
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项目建安费用现值的确定
根据项目的建设投入进度确定项目建安费用的现值，详见下表：
已支付部分 基准日后支付过程
总续建费用
（预付的工
项目 （不含税、 2018 年
程款和土地 2019 2020 2021 2022 2023
权） 11-12 月
款）
折现系数 1 0.9935 0.9488 0.8769 0.8105 0.7490 0.6923
土地费用
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（万元）
前期工程
199.31 19.93 99.66 79.72 0.00 0.00 0.00
费(万元)
支付比例 10.0% 50.0% 40.0%
折现金额
182.94 0.00 19.80 94.56 69.91 0.00 0.00 0.00
（万元）
建筑安装
工程费(万 53,118.14 0.00 10,889.22 13,279.54 13,279.54 13,013.94 0.00 2,655.91
元)
支付比例 20.5% 25.0% 25.0% 24.5% 0.0% 5.0%
折现金额
46,970.82 0.00 10,818.44 12,599.63 11,644.83 10,547.80 0.00 1,838.69
（万元）
基础设施
4,848.38 101.82 2,424.19 2,322.37 0.00 0.00 0.00
费(万元)
支付比例 2.1% 50.0% 47.9%
折现金额
4,401.65 0.00 101.16 2,300.07 2,036.49 0.00 0.00 0.00
（万元）
公共配套
设施费(万 111.49 0.00 44.60 27.87 33.45 5.57 0.00
元)
支付比例 0.0% 40.0% 25.0% 30.0% 5.0%
折现金额
96.89 0.00 0.00 42.32 24.44 27.11 4.17 0.00
（万元）
开发间接
费用(万 801.04 0.00 320.42 200.26 240.31 40.05 0.00
元)
支付比例 0.0% 40.0% 25.0% 30.0% 5.0%
折现金额
696.18 0.00 0.00 304.01 175.61 194.77 30.00 0.00
（万元）
续建费用
59,078.36 0.00 11,010.97 16,168.41 15,909.76 13,287.70 45.62 2,655.91
合计
折现后续
建费用合 52,873.81 0.00 10,939.40 15,340.59 13,951.28 10,769.68 34.17 1,838.69
计
期间费用、相关税费的预测
清算周期
静态总额(万 折现后金额
项目 比率 年（距离 备注
元) （万元）
基准日）
营业税金附加 12.00% 416.50 394.33 按照流转税的比例缴纳
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其中：预缴部分 508.96 469.06
税金附加清算部分 -92.45 2.70 -74.73
按未销售部分的收入比例计
销售费用 2.80% 2,982.21 2,671.94
算
预计管理费用×（(开发续建
管理费用 3.00% 2,812.52 2,517.14 成本-已预付金额）÷预计开
发总成本）
土地増值税 0.00 480.52
其中：土增税预缴部分 3.00% 4,241.29 3,908.86
土增税清算部分 -4,241.29 2.70 -3,428.34
所得税 3,692.33 3,785.47
其中：预缴部分 5.00% 7,068.82 6,514.77
所得税清算部分 -3,376.49 2.70 -2,729.30
土地可抵扣权益价值 3,832.67 2.70 3,098.05
其中：税金附加计算过程
项目 比例 行次 金额 备注
一、应缴增值税销项税
销售收入（不含税） 1 141,376.40
减：允许扣除的土地价款 2 38,326.72 不含权（剔除土地有关税费和其他）
应纳税销售收入
3 103,049.68
3=1-2
应缴销项税额 4=3× 10.00% 4 10,304.97
二、应缴增值税进项税
开发成本进项税额 5 6,834.10
其他成本的进项税额 6 如销售费用、其他费用等
应缴增值税进项税额 7 6,834.10
三、应缴增值税 8=4-7 8 3,470.87
四、应缴税金附加 9=8× 12.00% 9 416.50 按照企业流转税的比例计算
土地增值税
项目 比例 行次 项目总金额(万元) 评估对象金额(万元)
一、转让房地产收入总额 1 153,489.44 141,376.40
其中：货币收入 2 153,489.44 141,376.40
实物收入及其他收入 3
二、扣除项目金额合计 4=5＋6＋12＋15＋16 4 156,695.87 145,267.10
1.取得土地所支付的全部金额 5 43,096.23 39,598.71
2.房地产开发成本 6=7＋8＋9＋10＋11 6 76,125.00 70,940.37
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其中：前期工程费 7 4,230.00 3,877.90
建筑安装工程费 8 59,625.00 55,688.25
基础设施费 9 7,450.00 7,043.49
公共配套设施费 10 2,830.00 2,541.74
开发间接费用 11 1,990.00 1,788.98
3.房地产开发费用 12=13+14 12 12,339.24 11,437.17
其中：利息支出 13 0.00 0.00
其他房地产开发费用 14=（5+6）× 10% 14 12,339.24 11,437.17
4.与转让房地产有关的税金 15 456.92 416.50
5.财政部规定的其他扣除项 16=（5＋6）× 20% 16 24,678.48 22,874.35
三、增值额 17=1－4 17 0.00 0.00
四、增值额与扣除项目金额之比 18=17÷4 18 0.00% 0.00%
五、应缴土地增值税税额 19 0.00
所得税
项目 比例 行次 评估对象金额(万元) 备注
一、转让房地产收入总额 1 141,376.40
二、营业成本 2 118,671.89
1.取得土地所支付的全部金额 3 39,598.71 不含资金成本，不含权
2.房地产开发成本 4 70,940.37 不含资金成本
3.资金成本 5 8,132.81
三、营业税金附加 6 416.50
四、销售费用 7=1× 2.80% 7 3,958.54
五、管理费用 8=2× 4.30% 8 3,560.16
六、土地增值税 9 0.00
七、利润总额 10=1-2-6-7-8-9 10 14,769.31
八、所得税 11=10× 25% 11 3,692.33
九、净利润 12=10-11 12 11,076.98
直接开发成本净利润率 9.10%
假设开发法评估值的确定
项目 折现后金额（万元）
不含税营业收入 130,295.48
－40－
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减：续建成本 52,873.81
营业税金附加 394.33
销售费用 2,671.94
管理费用 2,517.14
增值税 480.52
所得税 3,785.47
项目假开法评估值 67,572.00
可抵减销项税权益折现值 3,098.05
合计评估值 70,670.05
综上，采用假设开发法评估值为 70,670.05 万元。
7.评估值的确定
经测算，列入本次评估范围的开发成本的评估值为 706,700,500.00 元。
（八）评估结果
存货-开发成本账面值 600,453,226.79 元，评估值为 706,700,500.00 元，评估
增值 106,247,273.21 元，增值率 17.69%。原因是该区域房地产价格持续上涨导致。
2. 存货-在用低值易耗品
在用低值易耗品账面值为 0.00 元,系被评估单位外购的费用化办公设备、办公家
具等。评估人员对在用低值易耗品进行了清查，将在用低耗物品登记后填报成资产清
查明细表评估。评估人员对实物资产进行了抽查，现场抽查，数量正常，同时通过现
场勘查确认低值易耗品的目前使用状况。评估人员对低值易耗品采取与固定资产-设备
相同评估方法，采用重置成本法进行评估。
在用低值易耗品评估值＝重置全价×成新率
具体评估过程详见固定资产-设备评估说明。
经上述评估，在用低值易耗品评估值为 30,857.00 元。
3. 评估结论
综上，存货账面值为 600,453,226.79 元，存货评估值为 706,731,357.00 元，评
－41－
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估增值 106,278,130.21 元。主要原因是开发项目所在区域房地产市场价格上升。
五、 其他流动资产
其他流动资产账面值 21,480,379.78 元，系企业预交的增值税、土地增值税、流
转税等预交税费。评估人员核对了会计账簿记录，抽查了有关付款凭证等原始资料，
经检查其他流动资产款项申报数据真实、金额准确，故以核实后的账面值确认评估值。
其他流动资产评估值为 21,480,379.78 元。
六、 长期股权投资
长期股权投资帐面原值为 2,082,817.28 元，系对吴江丝绸房产物业管理有限公司
的股权投资。长期股权投资：核查长期投资协议书、被投资单位的章程、验资报告，
收集被投资单位的相关资料。企业的长期股权投资情况如下：
序号 企业名称 出资额（人民币元） 持股比例%
1 吴江丝绸房产物业管理有限公司 2,082,817.28 100
清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期股权投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营
业执照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期股权投资的存
在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期股权投资数额及投资比例的
正确性。
长期股权投资评估结果如下：
单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资比例 账面价值 整体评估后净资产 评估值
1 吴江丝绸房产物业管理有限公司 100 2,082,817.28 -554,806.60 -554,806.60
－42－
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
1. 吴江丝绸房产物业管理有限公司
注册地址：盛泽镇舜新中路 24 号
法定代表人：张正甡
注册资本：300 万元整
企业类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：物业管理；房屋与场地租赁；房产中介服务；房屋修缮；水电维修；
装修装饰管理；保洁服务；家政服务；停车场管理。（依法需经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
基准日的股权结构如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
苏州丝绸置业有限公司 300.00 100.00%
上述数据摘自苏州瑞兴会计师事务所出具的“苏瑞（2014）B304 号”验资报告。
吴江丝绸房地产物业管理有限公司近几年来的经营情况如下：
金额单位：万元
项目\年份 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 10 月 31 日
一、总资产 337.69 368.92 98.27 88.16
二、总负债 281.13 363.23 91.10 145.16
三、净资产 56.56 5.69 7.16 -57.00
金额单位：万元
项目\年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-10 月
一、营业总收入 215.13 311.85 347.71 358.73
二、利润总额 -144.58 -50.87 1.47 -64.17
三、净利润 -144.58 -50.87 1.47 -64.17
（上述数据摘自企业历年的审计报告）
评估人员清查了相关的投资合同、章程、验资报告等资料，确认企业投资属实。
由于该公司规模较小，并无可以产生较大增值的资产；同时该公司连年亏损，经
营情况不佳。故本次评估先对基准日报表资产进行分析，有增减值变动的合理估算调
整，按评估调整后的净资产确定评估值。账面资产分析如下：
－43－
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该公司评估基准日账面资产总额为 88.16 万元，主要为货币资金、往来款项、固
定资产和长期待摊费用，负债总额为 145.16 万元，主要为业务往来款和应付职工薪酬、
应交税费。
评估人员对企业的账面资产及负债进行了账面清查，评估人员对现金进行了盘点，
确认现金账实相符；对银行存款，评估人员收集了银行对账单、余额调节表，核实按
余额调节表调整后的账面银行存款与银行对账单金额相符；对长期待摊费用-装修款，
评估人员查验了原始凭证、相关装修合同、协议等资料，确认了长期待摊费用真实有
效；对各类负债科目，通过核对账表（总账、资产负债表、评估明细申报表）,分析账
龄及经济业务往来情况，审查借款合同、发函证或替代性测试，确认负债内容真实有
效，账面值属实，故将上述资产按账面值进行评估。
企业主要增值部分为在用低值易耗品及固定资产-电子设备，共有 139 台（个）在
用低值易耗品和 21 台（个）电子设备、办公设备。评估人员对在用的该部分低值易耗
品和固定资产电子设备进行了清查，数量正常，账面金额属实，本次按照重置成本法
进行评估。
计算公式为：
评估值=重置全价×成新率。
1、重置全价的确定：
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用
组成，一般均为更新重置价，即：
重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
=重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用
2、成新率的确定：
对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率。
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验，结合设备的实际运行状态确定。
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评估举例：
1.固定资产-电子设备评估明细表序号 15
设备名称：美的空调
规格型号：KFR-35GW
生产厂家：美的集团
数量：2 台
账面原值：4,598.00
账面净值：4,450.86
启用年月：2018 年 8 月
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用
=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+资金成本－增值税额
增值税额=设备现价÷1.16×0.16
经向供应商询价，该型号为 KFR-35GW，评估基准日时点该项产品的重置现价为
2,269.00 元/台，因该长期股权投资公司为小规模纳税人，增值税不能抵扣，故该外购
产品重置全价为 2,270.00 元/台（取整）。
年限成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=8÷（0.17＋8）×100%
=98.00%（取整）
评估值=重置全价×数量×综合成新率
=2,270.00×2×98.00%
=4,449.00 元（取整）
参照上述方法，在用低值易耗品账面值为 0.00 元，评估值为 12,362.85 元，增值
12,362.85 元。固定资产设备账面净值为 25,897.56 元，评估净值为 28,777.00 元，增
值 2,879.44 元。主要原因为评估采用重置成本法对设备和在用低值易耗品进行评估，
－45－
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与企业依据会计准则计提折旧有所差异，故导致评估增值。
吴江丝绸房产物业管理有限公司评估汇总表如下：
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
流动资产 81.57 82.80 1.23 1.51
非流动资产 6.59 6.88 0.29 4.40
固定资产净额 2.59 2.88 0.29 11.20
其中：建筑物 0.00 0.00 0.00 0.00
设备 2.59 2.88 0.29 11.20
长期待摊费用 4.00 4.00 0.00 0.00
资产总计 88.16 89.68 1.52 1.72
流动负债 145.16 145.16 0.00 0.00
非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
负债总计 145.16 145.16 0.00 0.00
净资产（所有者权益） -57.00 -55.48 1.52 2.67
综 上 ， 长 期 股 权 那 投 资 — 其 他 投 资 评 估 值 为 -554,806.60 元 ， 评 估 减 值
2,637,623.88 元，系吴江丝绸房地产物业管理有限公司经营不佳、连续亏损，导致评
估减值。
七、 固定资产--设备
1. 设备概况
此次委评的设备分类账面情况如下：
设备名称 数量（台） 账面原值（元） 账面净值（元）
运输设备 2 577,171.28 505,447.83
电子设备 39 148,854.58 91,141.07
合 计 41 726,025.86 596,588.90
经了解企业折旧政策如下：
运输设备的折旧年限为 10 年，残值率取为 4%。
电子设备的折旧年限为 5 年，残值率取为 4%。
该企业总拥有设备 41 台（套），为运输设备和电子设备。
（1）电子设备 39 台（套），主要有：空调、大批量电脑及打印机等设备，主要
分布于企业各部门内。
－46－
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（2）运输设备 2 辆，系别克 GL8 牌、本田艾力坤牌小客车。
2. 现场勘察和调查
现场勘察表明，企业设备管理工作规范，设备账、卡、物相符，设备的维护保养
较好，在用设备的性能可靠，质量稳定，均处于正常运行状态。
3. 评估过程
（1）制定现场工作计划
评估人员与企业相关设备管理人员接洽，根据企业设备特点提出需要提供的相关
资料清单；并划分评估小组，制定现场设备勘察工作计划。
（2）现场勘察
评估人员对该部分资产进行了清查核实，主要核对设备和车辆的规格型号和生产
厂家等。同时评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，并向现场
使用维护人员就设备的使用维护情况及达到的技术性能情况进行了解。
A. 对价值量较小的一般设备及电子类设备，评估专业人员采用目测法，以其丰富
的经验作一般性技术判定；
B. 对车辆，核实车名、型号、牌照号、出厂年月、启用日期、载客座位数（或载
重量）、排气量、行驶里程、事故及维修状况等；对车辆的制造质量、行驶性能、维
护保养、利用率、停放环境等进行勘察记录，并进一步分析，以确定影响车辆成新率
的各项调整系数。
（3）调查沟通
召开有关设备管理员和评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况，并进一步
补充完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解，对设备的技术先进性、经济性
等指标进行考量，从而综合判定设备是否存在功能性贬值和经济性贬值等情况。
（4）收集资料
详细了解并收集设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况，调查设备
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账面价值构成及调整变化情况和依据，查阅并复印了部分设备的采购合同、发票、付
款凭证等。
（5）分析处理
利用我公司建立的价格信息库和询价网络，确定设备的购置价格，并按照相关行
业的标准确定各项费率，以最终合理确定设备的重置全价；
根据所有现场勘察记录、设备检测报告以及向有关工作人员了解的关于设备利用
率、维护保养、故障率等情况，在全面了解设备的历史与现状的基础上，结合设备的
运行状况、技术性能、可靠性指标及修理等情况，经过综合分析和对比，作为合理确
定设备成新率的依据；
最终由设备评估专家对设备的评估进行讨论研究，复核审定重置全价与成新率的
合理性，以求设备评估值更符合客观实际。
4. 评估方法
重置成本法是指现时条件下重新购建一个与评估对象完全相同或基本类似的、全
新状态的资产，并达到使用状态所需要的全部成本，减去已经发生的各类贬值，以确
定委估资产价值的一种评估方法。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分
析以估测资产价值的评估方法。
收益法是指通过对委估资产未来的预期收益，采用适宜的折现率折现，以确定评
估对象价值的评估方法。
由于国内二手设备市场不发达，设备交易不活跃，难以获取可比的案例，故不适
合采用市场法评估；再则因委估设备系整体用于企业经营，不具有单独获利能力，或
获利能力无法量化，故不适合采用收益法评估；而设备重置成本的有关数据和信息则
来源较多，且因各类损耗造成的贬值也可以计量，故比较适合采用重置成本法；
综上所述，本次对机器设备的评估方法主要为重置成本法。
计算公式为：
评估值=重置全价×成新率。
1、重置全价的确定：
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重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用
组成，一般均为更新重置价，即：
重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
=重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用
根据 2008 年 11 月 10 日发布的《中华人民共和国国务院令第 538 号》、自 2009
年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》之第八条规定：“纳税人购
进货物或者接受应税劳务，支付或者负担的增值税额为进项税额，准予从销项税额中
扣除。”
由于企业购入固定资产的增值税额可从销项税额中抵扣，故设备的重置全价应扣
除增值税，即：
重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额
（1）国产设备重置全价的确定：
重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额
增值税额=设备现价÷1.16×0.16
包含运杂、安装费费率的总增值税额=设备现价÷1.16×0.16+（设备现价×运杂
安装费率）÷1.10×0.10
设备现价的取价依据：
通过向生产制造厂询价；
查阅《机电设备评估价格信息》取得；
参考原设备合同价进行功能类比分析比较结合市场行情调整确定；
电子类设备查询《史博泰手册》、《太平洋电脑网》等信息取得；
对无法询价及查阅到价格的设备，参照类似设备的现行市价经调整估算确定。
运杂、安装费的确定：
按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定,有关设备运杂费、设备基础费、
安装调试费指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备，按建设周
期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般
不计。
－49－
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（2）运输设备重置全价的确定：
车辆重置全价=车辆现价+车辆购置税＋其它费用-增值税额
增值税额=车辆现价÷1.16×0.16
重置现价的确定通过查阅《中国汽车网》、《易车网》、《全国国产及进口汽车
报价》取得；
车辆购置税为不含税购置价的 10%；
其它费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等，一般取 500 元。
2、成新率的确定：
(1)对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率。
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验，结合设备的实际运行状态确定。
（2）对车辆成新率的确定：
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013 年 1 月 14 日发
布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行驶里程数，结
合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经
济使用年限和经济行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际
行驶里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，
最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
由于平均年限法计算的成新率太高，导致客观上车辆的评估值严重背离了市场价
值。车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价值内涵是不同的，随着使
用年限的延长，其各部位有形损耗逐年加大，车辆的剩余价值会越来越小，因此，车
辆的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前
一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率；
①年限成新率的确定：
计算公式：
－50－
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
年限成新率=（1-d）n ×100%
式中： d 1 N 1 / N =车辆使用首年后的损耗率
1-d = 车辆使用首年后的成新率
N = 车辆经济耐用年限
1/N = 车辆平均年损耗率
n = 车辆实际已使用年限
②修正系数 K 的确定：
K1 为车辆原始制造质量；K2 为车辆维护保养情况；K3 为车况及车辆运行状态；K4
为车辆利用率；K5 为车辆停放环境状况。
其中 K4“车辆利用率”的确定：
依据车辆的经济行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数，
再以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆经济行驶里程数来确定车辆
的利用率，具体计算公式如下：
已使用年限额定行驶里程数=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
车辆利用率修正系数=1-（实际行驶里程数-额定行驶里程数）÷经济行驶里程数
5. 评估实例
例 1：运输设备评估明细表第 1 项
牌照号码：苏 E08X3D
车辆类型：小型轿车
厂牌型号：别克 GL8 尊享型(SGM6522UAA4)
制造厂家：上海通用汽车有限公司
启用年月：2017 年 6 月
账面原值：307,982.91 元
账面净值：268,561.15 元
已行驶公里数：29,871.00KM
重置全价的确定：
重置全价=车辆现价＋车辆购置税＋其它费用-增值税额
－51－
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
经由《中国汽车网》查得该车辆的重置现价为 319,900.00 元。
购置税=（含税车价÷1.16）×10%
其他费用=500 元（包括手续费等）
别克 GL8(SGM6522UAA4)重置全价计算表：
序 费率/税
项目 计算公式 金额（元）
号 率
1 车辆重置现价 319,900.00
2 增值税额 16% （1）/1.16×增值税率 44,124.14
3 购置附加税 10% （1）/1.16×购置附加税率 27,577.59
4 各项费用 500.00
5 重置全价 （1）+（3）+（4） 347,977.59
6 扣除增值税的重置全价 （5）-（2） 303,853.45
取整 303,900.00
别克 GL8 尊享型(SGM6522UAA4)重置全价为 303,900.00 元（取整）。
综合成新率的确定:
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013 年 1 月 14 日发
布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行驶里程数，结
合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经
济使用年限和经济行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际
行驶里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修
正，最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
该车辆系小型客车，经济使用年限为 15 年，经济行驶里程数为 60 万公里，现已
使用 1.36 年，已行驶 29,871.00 公里。
①年限成新率的确定：
年限成新率=（1-d）n×100%
式中： d 1 N 1 / N =车辆使用首年后的损耗率
1-d = 车辆使用首年后的成新率
N = 车辆经济耐用年限=15 年
－52－
苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
1/N = 车辆平均年损耗率=1/15
n = 车辆实际已使用年限=1.36 年
d 1 N 1 / N = 1 15
1 / 15
=1- 0.8348
=0.1652
n
年限成新率=（1-d） ×100%
=(1- 0.1652)1.36×100%
=0.83481.36×100%
=78.23%
② K 系数的确定：
修正系数 K=K1×K2×K3……×K5
○该车辆系上海通用汽车有限公司制造，原始制造质量较好，故 K1= 1.00；
○该车辆整体的维护保养较好，车身油漆完好，内饰整洁无损，故 K2=1.00；
○该车辆运行平稳，性能稳定，电气系统及仪表状况正常，故 K3=1.00；
车辆利用率修正系数 K4 的确定：
该车辆已使用 1.36 年，已行驶 29871 公里，
已使用年限额定行驶里程=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限=600000
÷15×1.36=54400 公里
实际行驶里程与额定行驶里程差异=29871-54400=-24529 公里
○车辆利用率修正系数 K4=1-（-24529÷600000）=1.0409
○该车辆有相应车位，故 K5=1.00；
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
=78.23%×1.00×1.00×1.00×1.0409×1.00
=81%（取整）
（3）评估值=重置全价×综合成新率
=303,900.00×81%
=246,159.00（元）
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例 2、电子设备评估明细表第 18 项
设备编号：ZFYJ01
设备名称：柯美复印机
规格型号：bizhub 266
生产厂家：柯尼卡美能达办公系统(中国)有限公司
启用年月：2017 年 1 月
帐面原值：10,679.61 元
帐面净值：7,091.34 元
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用
=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+ 资金成本－增值税额
增值税额=设备现价÷1.16×0.16
经向柯尼卡美能（官网）查得：柯美复印机重置现价为 11,499.00 元。
运杂安装基础费：该电子类设备购置价含运费，且设备无需基础及安装，故运杂
安装基础费不计；
资金成本：设备为现货供应，故资金成本不计；
重置全价=重置现价－增值税额
=11,499.00–11,499.00÷1.16×16%
=9,900.00 元（取整至百元）
（2）成新率的确定：
该设备属于一般电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率，
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
该设备已使用 1.78 年，据估测尚可使用 4 年。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
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=4÷（1.78＋4）×100%
=69.00%（取整）
（3）评估值=重置全价×成新率
=9,900.00×69.00%
=6,831.00 元
6. 评估结论及分析
具体评估结果如下：
名称 数量（台） 账面净值（元） 评估净值（元） 增值额（元） 增值率%
运输设备 2 505,447.83 465,483.00 -39,964.83 -7.91
电子设备 39 91,141.07 82,156.00 -8,985.07 -9.86
合 计 41 596,588.90 547,639.00 -48,949.90 -8.20
固定资产设备账面净值 596,588.90 元，评估值 547,639.00 元，减值 48,949.90
元，减值率为 8.20%。
经分析：本次评估减值的原因主要有以下几点：
（1）由于评估采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率，
而企业是根据平均年限法计提折旧，故致使运输设备评估略有减值。
（2）近年来电子类设备更新较快，价格下滑幅度较大，故致使电子设备评估减值。
八、 递延所得税资产
递延所得税资产账面值为 6,079,680.50 元，系因坏账准备和预收房款收入的利润
引起税会差异。评估人员复核了递延所得税资产的计算过程，其中坏账准备 739,430.00
元、预收房款收入的利润 23,579,292.01 元，递延所得税资产账面金额准确。本次评
估按照核实后账面值确认评估值。
递延所得税资产评估值 6,079,680.50 元。
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九、 应付账款
应付账款账面值为 25,208,041.35 元，主要是公司应付的工程款、设计费等，以
及因正在审价阶段未结算的一期项目暂估成本。评估人员查阅了相关合同协议，抽查
了部分原始凭证，就大金额款项向对方单位询证函确认。经核实该负债内容真实有效，
为实际应承担的债务，按照账面值评估。
应付账款评估值为 25,208,041.35 元。
十、 预收账款
预收账款账面值 324,259,556.00 元，系企业预收的购房款，评估人员在核实账务
的基础上，查阅了企业的销售台账，抽查了部分原始入账凭证、售房合同、协议等相
关资料的方法，确定债务的存在。经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，
按照账面值评估。
预收账款评估值为 324,259,556.00 元。
十一、 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 858,342.55 元，主要为本年度应付职工的工资。评估人员
核实了企业相关费用计提的比例及发放的依据，确定账面金额属实，按照账面值评估。
应付职工薪酬评估值为 858,342.55 元。
十二、 应交税费
应交税费帐面值 2,507,341.32 元，主要为土地使用税、房产税、、个人所得税和
企业所得税。评估人员核实了税金申报表以及完税凭证，确认帐面金额属实，按照账面
值评估。
应交税费评估值为 2,507,341.32 元。
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十三、 其他应付款
其他应付款账面值 7,336,529.52 元，主要为保证金、销售佣金、代收契税等。
评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证等相关资料的方法，确
定债务的存在，确定其他应付款账面值基本属实，按照账面值评估。
其他应付款评估值为 7,336,529.52 元。
十四、 长期应付款
长期应付款账面值 282,708,061.91 元，系母公司借款，账面值中包含已计提的利
息费用，年利率为 4.75%。
评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证、相关合同等相关资料
的方法，确定债务的存在，确定其他应付款账面值基本属实，按照账面值评估。
长期应付款评估值为 282,708,061.91 元。
十五、 资产基础评估结论
经过上述资产基础法评估，苏州丝绸置业有限公司于评估基准日 2018 年 10 月 31
日市场状况下，股东全部权益价值为人民币 208,321,500.47 元。
其中：总资产的账面价值747,051,656.19元，评估价值851,199,373.12元。同账
面价值相比，评估增值额104,147,716.93元，增值率13.94%。
负债的账面价值642,877,872.65元，评估值642,877,872.65元。无评估增减值。
净资产的账面价值104,173,783.54元，评估价值208,321,500.47元。同账面价值
相比，评估增值额104,147,716.93元，增值率99.97%。
十六、 第二种评估方法适用性判断
苏州丝绸置业有限公司主要从事房地产开发、销售以及房屋租赁业务，属于房地
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产开发企业，企业目前开发的楼盘将在2021年竣工交房，暂时没有新楼盘的开发计划，
无法对2021年以后的收益进行预测，所以不适宜采用收益法评估。
房地产开发企业的企业价值与经营的房地产项目有很大关联，由于房地产项目公
司开发项目所处地块、规划不同等影响因素较多，评估人员无法对其进行市场比较，
市场上也很难找到与其具有可比性的公司的股权交易案例。因此，本次不适合采用市
场法进行评估。
综上，本次仅使用资产基础法进行评估。
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第四部分 评估结论及分析
一、 评估结论
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基
础法，按照必要的评估程序，对委估对象在评估基准日 2018 年 10 月 31 日的市场价值
进行评估，得出如下评估结论：
按照资产基础法评估，苏州丝绸置业有限公司于评估基准日 2018 年 10 月 31 日市
场状况下，股东全部权益价值为人民币 208,321,500.47 元。其中：总资产的账面价值
747,051,656.19 元，评估价值 851,199,373.12 元。同账面价值相比，评估增值额
104,147,716.93 元，增值率 13.94%。负债的账面价值 642,877,872.65 元，评估值
642,877,872.65 元。无评估增减值。净资产的账面价值 104,173,783.54 元，评估价值
208,321,500.47 元。同账面价值相比，评估增值额 104,147,716.93 元，增值率 99.97%。
二、 评估结论与账面值比较变动情况及原因
评估汇总表如下：
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
流动资产合计 73,829.26 84,531.01 10,701.75 14.50
非流动资产合计 875.91 588.92 -286.99 -32.76
长期股权投资净额 208.28 -55.48 -263.76 -126.64
固定资产 59.66 54.76 -4.90 -8.21
其中：建筑物 0.00 0.00 0.00 0.00
设备 59.66 54.76 -4.90 -8.21
递延所得税资产 607.97 589.48 -18.49 -3.04
资产总计 74,705.17 85,119.94 10,414.77 13.94
流动负债 36,016.98 36,016.98 0.00 0.00
非流动负债 28,270.81 28,270.81 0.00 0.00
负债总计 64,287.79 64,287.79 0.00 0.00
净资产 10,417.38 20,832.15 10,414.77 99.97
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苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
1. 流动资产：
流动资产账面值 73,829.26 万元，评估值为 84,531.01 万元，增值 10,701.75 万元，
系存货评估增值。主要原因如下：
（1）其他应收款，企业依据会计制度对账龄较长的款项计提了坏账准备，其他应
收款实际内容为保证金和押金等，评估不确认坏账风险损失，故导致评估增值 73.94
万元。
（2）在产品开发成本，由于企业开发项目所在区域房地产价格持续上涨导致，故
导致存货评估增值 10,624.73 万元。
（3）在用低值易耗品，该资产是企业费用化资产，账面值为零，评估根据重置价，
考虑成新率进行评估，故导致存货评估增值 3.09 万元。
2. 长期股权投资：
长期股权投资账面净值 208.28 万元，评估值为-55.48 万元，评估减值 263.76 万
元。系被投资单位吴江丝绸房地产物业管理有限公司经营不佳、连续亏损，故导致评估
减值。
3. 固定资产：
固定资产账面净值 59.66 万元，评估净值为 54.76 万元，评估减值 4.90 万元，系
设备类评估减值造成。具体原因为：
（1）由于评估采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率，
而企业是根据平均年限法计提折旧，故致使运输设备评估略有减值。
（2）近年来电子类设备更新较快，价格下滑幅度较大，故致使电子设备评估减值。
4. 递延所得税资产：
递延所得税资产账面值为 607.97 万元，评估值为 589.48 万元，评估减值 18.49
万元。因评估对其他应收款坏账款准备评估为零，不再确认坏账风险损失，相应递延所
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苏州丝绸置业有限公司股东全部权益价值资产评估说明
得税资产评估为零，故导致递延所得税资产评估减值。
评估结论详细情况见评估结果汇总表和评估明细申报表。
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