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公司公告

金 融 街:2016年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)2019-05-17  

						                                信用评级报告声明

    中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级报告,
特此如下声明:

    1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外,中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。

    2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务,并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。

    3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
(www.ccxr.com.cn)公开披露。

    4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供,
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响,上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证,但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。

    5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察,如有的话,应该而
且只能解释为一种意见,而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。

    6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效,有效期为一年。债券
存续期内,中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级,根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止,并按照相关法律、
法规及时对外公布。




                                        3             金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                    公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
                                                         住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等 11
募集资金使用情况
                                                         个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施
    金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投
                                                         方案,建立租购并举的住房制度。3 月《政府工作
资者公开发行公司债券(第一期)(以下简称“本期
                                                         报告》提出支持居民自住购房需求,培育住房租赁
债券”)于 2016 年 10 月 14 日完成发行。本期债券
                                                         市场。随后,中国证监会和住房城乡建设部联合发
分为两个品种:品种一(债券简称:“16 金街 01”、
                                                         布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通
债券代码:“112455”)实际发行规模为人民币 5 亿
                                                         知》;银保监会发布《关于保险资金参与长租市场
元,票面利率 2.90%,发行年限为 5 年期,附第 3
                                                         有关事项的通知》。12 月,中央经济工作会议强调
年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选
                                                         要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房子
择权,回售日为 2019 年 10 月 13 日,到期日为 2021
                                                         是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策、分
年 10 月 13 日。品种二(债券简称:“16 金街 02”、
                                                         类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体
债券代码:“112456”)实际发行规模为人民币 20
                                                         系和住房保障体系。
亿元,票面利率 3.20%,发行年限为 7 年期,附第
5 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选             在房地产调控政策持续的影响下,2018 年行
择权,回售日为 2021 年 10 月 13 日,到期日为 2023        业销售增速持续下滑,房企拿地更趋理性,
年 10 月 13 日。截至 2018 年末,16 金街 01 和 16         土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。
金街 02 募集资金已按照募集说明书上列明的用途                 根据国家统计局数据显示,2018 年全国商品房
使用完毕。                                               销 售 面 积 与销 售 额 分别为 171,654 万平 方 米和
                                                         149,973 亿元,同比分别增长 1.3%和 12.2%,增速
行业分析                                                 较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.5 个百分点。
2018 年以来房地产调控政策延续“房住不炒”                其中,2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为
主基调,继续落实分类调控,提高调控的精                   147,929 万平方米和 126,393 亿元,同比分别增长
准性,同时完善多层次住房供应体系,构建                   2.2%和 14.7%;办公楼销售面积同比下降 8.3%,销
房地产市场健康发展长效机制。                             售额同比下降 2.6%;商业营业用房销售面积同比下
    2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不              降 6.8%,销售额同比增长 0.7%。从价格来看,2018
炒”的主基调,调控类型涵盖限购、限贷、限售、             年 1~12 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长
限价等政策,限购城市再次扩容,大连、沈阳、太             的态势,但增速有所下降。2018 年 12 月全国 100
原等城市相继落地限购令,限售扩容至兰州、长春、           个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米,较上年
大连等二、三线城市,并下沉至县级城市,全国约             增长 5.1%,增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分
有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限             城市能级来看,2018 年 12 月,一线城市住宅均价
政策,实施更为精准化、差异化的调控。2018 年 8            达 41,368 元/平方米,较上年同期增长 0.4%,增速
月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预             同比下降 1.0 个百分点;二线城市住宅均价达 13,582
期的主体责任。随后,成都、杭州、福建等多省市             元/平方米,较上年同期增长 7.1%,增速同比下降
纷纷响应。随着楼市调控的不断深入,2018 年年底            0.6 个百分点;而三线城市住宅均价达 9,061 元/平
以来,菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政             方米,较上年同期增长 8.7%,增速同比下降 3.8 个
策微调,但政策调整均未突破“房住不炒”的底线,           百分点1 。受房地产调控政策持续及“因城施策”影
且亦是为了落实分类调控、因城施策,提高调控的
                                                         1
精准性。                                                   一线城市包括北京、上海、广州、深圳;二线城市包括天
                                                         津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、
    政策层面除短期供需调控外,长效机制的建立             青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太
也处于加速推进阶段。2018 年 1 月,国土资源部和           原、郑州、合肥、南昌、福州;三线城市包括百城中除一线
                                                         城市、二线城市之外的其它 74 个城市。
                                                     4                 金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                     公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
响,2018 年全国住宅价格增速有所下降,三线城市                 比增长 9.0%,增速下降 0.4 个百分点,房地产企业
房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。                          内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面,
         图 1:2016~2018 年全国商品房销售情况                 2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格,
                                                              且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业
                                                              被严格限制,房地产开发资金来源于银行贷款资金
                                                              呈下降趋势。2018 年房地产开发资金来源于银行贷
                                                              款的资金为 19,026 亿元,较上年同期下降 7.1%;
                                                              来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元,同
                                                              比增长 4.7%,增速同比下滑 37.1 个百分点。债券
                                                              融资方面,自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产
                                                              金融业务风险,同时上交所、深交所严控房企公司
资料来源:国家统计局,中诚信证评整理
                                                              债发行条件和审批流程以来,房企交易所市场公司
     土地市场方面,在外部融资环境趋紧的背景
                                                              债规模大幅下降。与此同时,发改委和财政部于
下,近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化
                                                              2018 年 5 月下发《关于完善市场约束机制严格防范
节奏,推动了房企补充库存的意愿,2018 年房企购
                                                              外债风险和地方债务风险的通知》,限制房企境外
置土地面积 29,142 万平方米,同比上升 14.25%;
                                                              发债用途等。受此影响,房企海外发债亦受阻。另
土地成交价款 16,102 亿元,同比上涨 18.02%,增
                                                              外,从房地产境内信用债到期分布来看,2019~2023
速较上年大幅下降 31.43 个百分点,成交均价为
                                                              年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券
5,525.36 元/平方米,同比增长 3.31%,增速同比下
                                                              到期高峰到来的背景下,房企资金平衡能力将面临
降 25.73 个百分点。分城市能级来看,2018 年一、
                                                              更大的挑战。
二 线 城 市 土 地 成 交 均 价 同 比 分 别 下 降 9.18%和
                                                                  与此同时,资本实力较强、具有品牌影响力的
12.24%至 7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米;
                                                              大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步
三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓,为
                                                              提升。2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售额
1,728.86 元/平方米,同比增长 2.81%,增速同比下
                                                              比重较上年上升 11.20 个百分点至 66.70%;TOP50
降 34.63 个百分点。土地溢价率方面,2018 年土地
                                                              房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至
市场平均溢价程度显著下降,一、二、三线城市溢
                                                              55.10%;TOP10 房企销售金额门槛达到超过 2,000
价率分别为 5.38%、13.60%和 15.35%,较上年同期
                                                              亿元,占全国销售金额的比重为 26.90%,较上年上
分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百分点和 15.55
                                                              升 2.80 个百分点,千亿房企数量亦达到 30 家,行
个百分点。总体来看,在融资环境趋紧及销售景气
                                                              业集中度和销售门槛均不断提升,房企规模分化格
度下降的背景下,房企拿地更为理性,土地成交金
                                                              局持续加大。在行业增速放缓且面临不确定因素的
额增速及溢价率均有所下降。
                                                              背景下,具有规模优势、品牌影响力、产品打造能
房地产企业内外部流动性来源持续收紧,资                        力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹
金平衡能力面临更高挑战。同时,房地产行                        资能力,将获得更多的资源倾斜和流动性补充,具
业集中度进一步提升,房企规模分化格局持                        有更为明显的竞争优势。
续凸显,规模房企凭借更强的销售回款和外
部融资能力具有更为明显的竞争优势。                            业务运营
     从内部流动性来源来看,受国内房地产行业政                     作为北京市西城区重要的国有控股房地产企
策持续收紧影响,近年来房地产企业签约销售金额                  业,金融街持续保持了较强的战略地位。截至 2019
增速持续放缓,2018 年房地产开发企业到位资金中                 年 3 月末,北京金融街资本运营中心、北京市金融
定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元,同                街投资(集团)有限公司(以下简称“金融街集团”)
                                                          5                金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                         公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
及其一致行动人合计持有公司 34.97%股权,金融街                销售金额 73 亿元,较 2018 年同期增长 112.00%,
集团系北京市西城区国资委下属负责资本运营和                   其中住宅实现合同销售金额 71 亿元,商务地产实
资产管理的国有全资子公司,具有重要的战略地                   现 2 亿元。
位。跟踪期内,公司持续在业务发展、客户资源等                      从合同销售区域分布情况来看,2018 年公司房
方面得到金融街集团的支持,具有较为雄厚的股东                 地产业务销售集中在广州、北京、上海、天津、重
背景。                                                       庆和惠州六个城市,上述区域合同销售金额占比分
     2018 年,公司实现营业收入 221.13 亿元,同               别为 33.13%、32.65%、12.47%、10.39%、7.78%和
比下降 13.35%。其中,房地产开发业务收入较上年                3.58%。其中,公司在北京、广州区域销售签约额
同比下降 15.72%至 195.90 亿元;另公司物业租赁                分别位于所在城市前列,保持了一定的区域竞争实
及物业经营业务分别实现收入 17.41 亿元和 6.75 亿              力。
元,分别同比增长 11.60%和 4.71%。                                        表 2:2016~2018 年公司业务运营情况

       表 1:2016~2018 年公司营业收入构成情况                                          单位:亿元、万平方米、元/平方米
                                                                                                                2018年
                                            单位:亿元            指标            2016      2017      2018
                                                                                                              同比变化
                                            2018 年
    项目        2016      2017      2018                     合同销售面积           142       105       108      2.76%
                                            同比变化
                                                             合同销售金额           276           236           307     30.08%
  房产开发     175.21    232.44    195.90   -15.72%
                                                             合同销售均价        19,517         22,476      28,452      26.59%
  物业租赁      12.50     15.60     17.41    11.60%
                                                               结算金额             175           232           196    -15.52%
  物业经营       6.43      6.44      6.75     4.71%
                                                             注:合同销售金额及面积为全口径数据。
  其他收入       4.39      0.71      1.07    52.09%          资料来源:公司提供,中诚信证评整理
    合计       198.53    255.19    221.13   -13.35%              表 3:2017 和 2018 年公司合同销售区域分布情况
资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
                                                                                                                      单位:亿元
跟踪期内,公司通过多种措施积极应对持续                        城市
                                                                              2017 年                 2018 年         2018 年
                                                                       金额       占比          金额       占比       占比变化
的房地产行业调控政策,2018 年其合同销售
                                                              广州       66      27.91%         102       33.13%        5.22%
金额实现增长,且保持了较好的区域竞争实                        北京       45      19.24%         100       32.65%       13.41%
力;但受房地产行业调控尤其是重点城市持                        上海       46      19.47%          38       12.47%       -7.00%
续强调控的影响,公司部分开发项目进度受                        天津       24      10.13%          32       10.39%        0.26%
                                                              重庆       21       8.72%          24        7.78%       -0.94%
限,结算面积和结算金额均有所下降。
                                                              惠州       34      14.52%          11        3.58%      -10.94%
     公司坚持“五大城市群中心城市及周边卫星城”               合计     236      100.00%         307      100.00%            -
的战略布局,销售项目主要集中在北京、上海、广                 资料来源:公司提供,中诚信证评整理

州、天津、重庆等一线城市及区域中心城市,销售                      2018 年公司全年实现结算金额 196 亿元,同比
产品涵盖商务和住宅地产等产品。2018 年,“因城                下降 15.52%。从结算区域分布来看,2018 年公司
施策”的房地产行业调控政策进一步持续,公司通                 房地产业务结算收入亦集中在广州、北京、上海、
过强化销售调度、推行价值营销、提高客户体验等                 惠州、天津和重庆,结算收入占比分别为 28.03%、
措施,实现合同销售金额和面积的增长。2018 年全                27.33%、13.45%、11.82%、10.44%和 8.93%,结算
年公司实现合同销售金额 307 亿元,同比增长                    区域分布更加均衡。
30.08%,合同销售面积 108 万平方米,同比增长                          表 4:2016~2018 年公司房地产开发运营情况

2.76%;销售单价方面,2018 年公司合同销售均价                                                                   单位:万平方米
                                                                                                                     2018年
为 28,452.27 元/平方米,同比上升 26.59%。从产品                       指标               2016     2017      2018
                                                                                                                   同比变化
类型来看,住宅实现合同销售金额 248 亿元,同比                开复工面积                   374      365      550      50.68%
                                                             其中:新开工面积             105      110      338    207.27%
增长 60.00%,商务地产实现合同销售金额 59 亿元,
                                                                   竣工面积               119      177      107    -39.55%
同比下降 27.16%。2019 年 1~3 月,公司实现合同                资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
                                                         6                       金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                               公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
     从项目运作情况来看,公司根据市场形势变化                   等渠道获取 20 个项目。新增土地储备总规划建筑
和自身可售货量情况,统筹安排项目工程进度,增                    面积为 407.48 万平方米,同比下降 2.05%,新增土
加新项目开工面目、保障重点项目工程顺利竣工。                    地储备权益建筑面积 358.70 万平方米,同比增长
2018 年公司开复工面积为 550 万平方米,同比增长                  19.51%,新增权益金额约 191 亿元,同比下降
50.68%,其中新开工面积 338 万平方米,同比大幅                   22.67%。从新增土地储备的区域分布情况来看,
上升 207.27%;同期竣工面积为 107 万平方米,同                   2018 年新增土地权益建筑面积占比靠前的城市分
比下降 39.55%。                                                 别为武汉、廊坊、惠州和重庆,分别为 21.29%、
     截至 2018 年末,公司拥有开复工项目共计 32                  17.33%、11.60%和 11.43%,公司在北京、上海等一
个,其中 2018 年新开工项目 19 个、在建项目 10                   线城市拿地力度有所下降,并逐渐开拓五大城市群
个,竣工项目 3 个;期末开复工面积 549.82 万平方                 的核心二线城市项目。受此影响,2018 年公司新增
米,主要集中于北京、天津、广州、重庆和上海,                    土地楼面价为 5,361 元/平方米,同比下降 35.45%。
占比分别为 25.49%、21.28%、12.37%、10.81%和                           表 6:2016~2018 年公司土地储备和新增项目情况

9.82%。较大规模的开复工项目保障了公司未来经                                                      单位:个、万平方米、亿元

营业绩持续增长,但随着新项目和在建项目开发建                                                    2016         2017      2018
                                                                新增项目                            2           18        20
设推进,公司融资能力以及资金调配能力亦面临一
                                                                新增土地金额(权益)                11         247       191
定挑战。
                                                                新增土地规划建筑面积
                                                                                                    51      300.15     358.70
         表 5:截至 2018 年末公司项目开发情况                   (权益)
                                                                期末剩余可结算建筑面积
                                          单位:万平方米                                        878           1,203     1,533
                                                                (全口径)
        项目   项目规划                2018 年
城市                       占比                    占比         资料来源:公司提供,中诚信证评整理
        个数   建筑面积              开复工面积
北京     10      276.44    25.42%      140.12      25.49%            表 7:2017 和 2018 年公司新增土地储备区域分布情况

天津      7      223.51    20.55%      117.01      21.28%                                                        单位:平方米
广州      3       88.64     8.15%       68.03      12.37%                     2017 年                2018 年
                                                                 城市 规划建筑面积           规划建筑面积
重庆      3      210.24    19.33%       59.42      10.81%                              占比                  占比
                                                                        (权益)               (权益)
上海      2       54.44     5.01%       53.98       9.82%        北京     801,740     26.71%     63,015      1.76%
武汉      1       87.13     8.01%        31.2       5.67%           苏州     647,181      21.56%          106,603       2.97%
成都      2       30.44     2.80%       30.44       5.54%           天津     507,884      16.92%          276,714       7.71%
佛山      1        22.7     2.09%        22.7       4.13%           重庆     436,023      14.53%          409,987      11.43%
惠州      2       28.37     2.61%       14.46       2.63%           佛山     227,117       7.57%                 -              -
苏州      1       65.64     6.04%       12.45       2.27%           武汉     204,009       6.80%          763,670      21.29%
                                                                    廊坊      80,696       2.69%          621,656      17.33%
总计     32    1,087.57 100.00%        549.82     100.00%
                                                                    成都      65,759       2.19%          300,587       8.38%
资料来源:公司提供,中诚信证评整理
                                                                    上海      31,138       1.04%                 -              -
2018 年,公司坚持深耕五大城市群中心城市                             惠州           -            -         415,987      11.60%
并拓展周边卫星城,新增土地力度有所放缓;                            东莞           -            -         245,201       6.84%
                                                                    遵化           -            -         234,253       6.53%
同时,公司土地储备保持明显的区位优势,
                                                                    深圳           -            -         149,336       4.16%
为其未来业务发展提供了有力支持。                                 总计      3,001,547    100.00%          3,587,009    100.00%
     跟踪期内,公司坚持“深耕五大城市群(京津                   资料来源:公司提供,中诚信证评整理

冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)中心城市,                         从土地储备情况来看,截至 2018 年末,公司
拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/                     已进入五大城市群重点城市 15 个2,储备项目中剩
区域”的区域战略,以合理价格补充项目资源。2018
                                                                2
                                                                  15 个城市包括:北京、惠州、天津、重庆、武汉、广州、
年公司通过公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发
                                                                苏州(含常熟)、廊坊、上海、成都、东莞、遵化、佛山、
                                                                深圳。
                                                            7                     金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                                公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
余可结算建筑面积约 1,533 万平方米,同比上升                    跟踪期内,公司保持了优质的自持物业结构,
27.43%,项目集中于北京、上海、广州等一线城市                   物业整体出租率维持在较高水平,物业出租
和天津、重庆、武汉、惠州等区域中心城市的核心                   和物业经营业务的收入均实现稳步增长,可
区域,剩余可结算资源良好,可满足未来较长时间                   为公司提供持续稳定的利润来源。
的开发需求。从区域分布来看,公司在深耕五大城                       截至 2018 年末,公司在北京、上海、天津等
市群中心城市的同时,扩展环五大城市群中心城市                   城市核心区域持有优质物业建筑面积共计 118.18
一小时交通圈卫星城,2018 年末其在一二线城市的                  万平方米。从业态结构看,主要包括写字楼和商业
剩余可结算建筑面积占公司总体的比重达 74.83%,                  等租赁型物业,以及酒店等经营型物业,其建筑面
土地储备区位优势明显,为其未来业务持续发展提                   积分别为 76.34 万平方米和 22.32 万平方米以及
供了有力支持。                                                 19.53 万平方米。从城市分布结构看,北京、天津、
    表 8:截至 2018 年末公司土地储备区域分布明细               上海和惠州项目的建筑面积分别为 72.62 万平方
                                            单位:平方米       米、26.85 万平方米、14.35 万平方米和 4.36 万平方
   城市           可结算建筑面积               占比            米,占比分别为 61.45%、22.72%、12.14%和 3.69%。
   北京                 3,462,268              22.59%
                                                                   租赁型业务方面,截至 2018 年末,公司在北
   惠州                 2,421,953              15.80%
                                                               京、上海、天津等城市的核心区域持有出租物业规
   天津                 1,900,633              12.40%
   重庆                 1,870,039              12.20%
                                                               划建筑面积约 98.65 万平方米,同比下降 3.00%,
   武汉                 1,239,810               8.09%          主要系 2018 年金融街(广安)项目出售所致;其
   广州                 1,059,123               6.91%          中,写字楼及配套业态面积约 76.34 万平方米,商
   苏州                  763,028                4.98%          业业态面积约 22.32 万平方米。从出租率情况来看,
   廊坊                  729,390                4.76%
                                                               得益于对培育期项目(金融街海伦中心、金融街丰
   上海                  522,070                3.41%
                                                               科中心等)进行统筹策划、提前招租,以及对成熟
   成都                  504,127                3.29%
                                                               期项目加强续换租管理、完善增值服务,公司实现
   东莞                  245,201                1.60%
   遵化                  234,253                1.53%          了出租率和租金收入水平的稳步提升。2018 年公司
   佛山                  227,039                1.48%          物业租赁业务实现租金收入 17.41 亿元,同比上升
   深圳                  149,336                0.97%          11.60%。
   总计                15,328,270             100.00%
注:苏州的可结算建筑面积中已包含常熟的可结算建筑面积
资料来源:公司提供,中诚信证评整理

                                        表 9:2018 年公司主要持有出租的物业情况
                                                                                                            单位:平方米
                                                                                                         出租率
 城市     主要业态                        项目名称                   规划建筑面积       权益
                                                                                                 2016     2017     2018
                         金融街中心                                       139,617      100%     100%       98%      95%
                         金融街万科丰科中心                               138,263       50%          -        -     37%
                         金融街(月坛)中心部分(不含金融集)              36,504      100%      71%       83%      98%
                         德胜国际中心                                      31,206      100%     100%      100%      99%
           写字楼        金融街公寓(商务长租)                            13,131      100%     100%      100%      54%
 北京
                         金融大厦                                          12,175      100%      82%       79%     100%
                         其他零散写字楼                                     6,600      100%     100%      100%     100%
                         金融街(月坛)中心-金融集                          5,581      100%          -     83%      97%
                         通泰大厦                                           2,295      100%     100%      100%     100%
          车位、配套     其他                                              30,695      100%     100%      100%     100%

                                                           8                   金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                             公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
                          金融街购物中心                                      140,591      100%       93%         90%     95%
                          金融街(西单)购物中心                               60,900      100%      100%        100%    100%
                          金树街                                               14,771      100%      100%        100%    100%
             商业
                          E2 四合院 5/7 号院                                    2,577      100%            -      38%    100%
                          E2 四合院 4/6 号院                                    2,235      100%      100%        100%    100%
                          C3 四合院                                             2,081      100%      100%        100%    100%
 上海       写字楼        金融街海伦中心                                      143,475      100%            -      73%     79%
            写字楼        金融街南开中心                                      105,881      100%       53%         65%     70%
 天津
            写字楼        环球金融中心                                         97,971      100%       77%         77%     80%
 合计                                                                         986,549           -          -         -         -
资料来源:公司提供,中诚信证评整理

     经营物业方面,公司在北京、天津和惠州持有                      司利润积累不断夯实自有资本,以及少数股东权益
金融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、北京体育活                       的增加,公司所有者权益同比上升 10.36%至 371.98
动中心、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等经营物                       亿元。负债方面,伴随着开发项目的增加和土地储
业。2018 年,公司新增北京长安体育中心项目,项                      备规模的扩大,公司负债水平亦有所上升,2018 年
目建筑面积为 1,247 平方米。截至 2018 年末,公司                    末总负债为 1,113.28 亿元,较上年上升 21.66%。财
持有经营物业建筑面积合计约 19.53 万平方米。                        务杠杆比率方面,2018 年末公司资产负债率和净负
2018 年公司物业经营业务实现收入 6.75 亿元,同                      债率分别为 74.96%和 184.45%,较上年分别上升
比上升 4.71%。                                                     1.88 个百分点和 32.98 个百分点,公司杠杆比率有
        表 10:2018 年公司主要持有经营的物业情况                   所上升并处于偏高水平。
                                                单位:平方米            截至 2019 年 3 月末,公司总资产和总负债分
城市           项目名称               权益     规划建筑面积        别为 1,499.66 亿元和 1,122.73 亿元,所有者权益为
        丽思卡尔顿酒店                100%        42,460
                                                                   376.83 亿元,公司资产负债率和净负债率分别为
        金融街公寓(经营部分)        100%        36,847
北京                                                               74.87%和 180.27%。
        北京体育活动中心              100%         6,422
                                                                              图 2:2016~2019.Q1 公司资本结构
        北京长安体育中心              80%          1,247
                                                                    1,400    亿元                                        80%
天津 天津瑞吉酒店                     100%        64,630
                                                                    1,200
惠州 惠州喜来登酒店                   100%        43,649
                                                                    1,000                                                60%
              合计                               195,255
                                                                     800
资料来源:公司提供,中诚信证评整理                                                                                       40%
                                                                     600
                                                                     400
财务分析                                                             200
                                                                                                                         20%


     下列财务分析基于公司提供的经瑞华会计事                            0                                                 0%
                                                                              2016      2017        2018       2019.Q1
务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意见
                                                                             长期债务                  短期债务
的2016年审计报告和经致同会计师事务所(特殊普                                 所有者权益                资产负债率
通合伙)审计并出具标准无保留意见的2017~2018                                  长期资本化比率            总资本化比率
                                                                   资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
年审计报告,以及公司提供的未经审计的2019年一
                                                                        资产结构方面,2018 年末公司流动资产占资产
季度财务报表。
                                                                   总额的比重为 67.06%,主要由货币资金、预付账款、
资本结构
                                                                   存货和其他应收款及构成。其中,公司货币资金余
     随着房地产开发业务规模的扩大,公司总资产
                                                                   额为 119.57 亿元,同比增长 3.53%,其中受限货币
规模进一步提升,截至 2018 年末公司资产总额为
                                                                   资金为 1.41 亿元;预付款项为 57.71 亿元,同比增
1,485.27 亿元,同比增长 18.62%。同期,受益于公
                                                                   长 1.28%,主要为预付地价款和预付工程款;存货
                                                               9                   金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                                 公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
净额为 776.38 亿元,同比增长 34.10%,主要系新           期债务)为 0.19 倍,公司以长期债务为主的债务结
增土地储备及在建项目增加所致;受合联营企业增            构与其业务特点较为匹配,债务期限结构合理。
加影响,公司应付往来款项增加明显,其他应收款                     图 3:2016~2019.Q1 公司债务结构分析

同比增长 132.50%至 24.60 亿元。非流动资产方面,                亿元
                                                        800                                                            0.3
公司非流动资产主要由投资性房地产和长期股权
                                                        700
                                                                                                                       0.2
投资构成。2018 年末投资性房地产 385.81 亿元,           600
                                                        500
同比增长 3.85%,主要系新增投资性房地产项目及                                                                           0.2
                                                        400
自持的部分商铺、公寓、写字楼等公允价值增加所            300                                                            0.1
                                                        200
致;同期末,长期股权投资 37.67 亿元,同比增长                                                                          0.1
                                                        100
14.61%,主要系新增对联营企业投资所致;此外,              0                                                            -
                                                                 2016          2017          2018         2019.Q1
受新增永晟酒店项目开发建设的影响,2018 年公司
                                                                  短期债务            长期债务          长短期债务比
在建工程较 2017 年末大幅增加至 7.68 亿元。另截
                                                        资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
至 2019 年 3 月末,公司货币资金、预付账款和存
                                                              总体来看,公司近年来总资产及负债规模均随
货分别为 136.29 亿元、59.02 亿元和 742.31 亿元,
                                                        房地产开发业务规模的扩张而稳步增长,同时财务
随着合作项目的增加,公司其他应收款进一步增长
                                                        杠杆比率上升并处于偏高水平。但公司总债务中短
至 49.01 亿元;非流动资产方面,同期末公司投资
                                                        期债务占比较低,债务期限结构合理。
性房地产和长期股权投资分别为 388.31 亿元和
38.56 亿元。                                            流动性
    负债方面,公司负债主要由应付账款、预收款                  从流动资产来看,2018 年末公司流动资产增至
项、应交税费、其他应付款和有息债务构成。截至            996.10 亿元,占同期末资产总额的比重为 67.06%,
2018 年末,公司应付账款为 54.16 亿元,同比下降          较上年上升 0.01 个百分点。从流动资产的构成来
40.38%;同期末,受调控政策持续从紧的影响,公            看,公司流动资产主要由存货和货币资金构成,两
司预收款项同比小幅增长 1.48%至 103.63 亿元;            项合计占流动资产的比重为 89.96%。
2018 年公司应交税费同比增长 83.07%至 48.48 亿                   表 11:2016~2019.Q1 公司流动资产分析

元;同期末,公司其他应付款大幅增长 110.90%至                                       2016          2017     2018   2019.Q1
                                                        流动资产/总资产          72.98% 63.05% 67.06% 67.17%
59.77 亿元,主要系合作方向公司控股项目提供股
                                                        存货/流动资产            68.55% 73.33% 77.95% 73.69%
东借款增加所致,随着公司项目的快速推进和合联
                                                        货币资金/流动资产        16.20% 14.63% 12.01% 13.53%
营公司数量的增加,公司应付关联方往来款项呈较            (存货+货币资金)
                                                                                 84.75% 87.96% 89.96% 87.22%
快增长。另截至 2019 年 3 月末,公司应付账款、           /流动资产
                                                        资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
预收款项、应交税费和其他应付款分别为 58.92 亿
                                                              存货方面,随着 2018 年公司业务稳步拓展,
元、116.15 亿元、36.28 亿元和 55.17 亿元。
                                                        项目开发成本的持续投入使公司存货规模显著增
    有息债务方面,随着公司项目开发建设的持续
                                                        长,2018 年末存货净额为 776.38 亿元,同比增长
推进,公司外部融资规模进一步增长,2018 年末公
                                                        34.10%。其中,开发成本 601.46 亿元,占存货余额
司总债务规模同比上升 28.70%至 805.69 亿元,其
                                                        比重为 77.41%,较大规模的在建和拟建项目为公司
中短期债务 98.73 亿元,同比上升 46.90%;长期债
                                                        持续经营提供保障,但同时也对公司后续开发资金
务 706.96 亿元,同比上升 26.51%。当年公司长短
                                                        提出了较高的要求;同期末,公司已竣工的开发产
期债务比(短期债务/长期债务)为 0.14 倍,较上
                                                        品为 160.62 亿元,占存货余额比重为 20.69%,主
年上升 0.02 倍。截至 2019 年 3 月末,公司总债务
                                                        要集中于重庆融景城项目、广州融穗华府、南宫嘉
上升至 815.59 亿元,长短期债务比(短期债务/长
                                                        园等位于北京、广州、重庆、成都的项目,需对其
                                                   10                       金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                        公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
后续的区域房地产销售政策及项目去化情况保持                                   总体来看,2018 年公司存货中开发产品占比较
关注。                                                                  高,资产周转效率有所下降,且经营活动净现金流
         表 12:2016~2018 年末公司存货结构分析                         持续呈净流出状态,但公司手持货币资金有所增
                                                      单位:亿元        加,货币资金整体仍能对短期债务形成覆盖。
                       2016             2017             2018
                                                                        盈利能力
存货                   564.52           578.96           776.38
存货同比增长率        -13.04%           2.56%            34.10%              2018 年 公 司 营 业 收 入 同 比 下 降 13.35% 至
开发产品               100.82           126.72           160.62         221.13 亿元。毛利率方面,得益于公司项目投资价
开发产品/存货         17.86%           21.89%            20.69%         值显现、项目成本管控提升以及当期结算项目结构
开发成本               451.09           440.47           601.46         性等因素 2018 年公司毛利率较上年大幅提升 19.19
开发成本/存货         79.91%           76.08%            77.47%
                                                                        个百分点至 48.60%。此外,2018 年末公司预收款
资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
                                                                        项余额为 103.63 亿元,同比增长 1.48%,占当年营
     资产周转效率方面,2018 年公司存货周转率和
                                                                        业收入比重为 46.86%。另 2019 年 1~3 月,公司实
总资产周转率分别为 0.17 次和 0.16 次,较上年分
                                                                        现 营 业 收 入 38.96 亿 元 , 较 2018 年 同 期 增 长
别下降 0.15 次和 0.05 次,处于较低水平。
                                                                        13.67%,毛利率为 47.59%。
         表 13:2016~2018 年公司周转率相关指标
                              2016            2017        2018
                                                                             期间费用方面,2018 年受经营物业贷款和股权
存货周转率(次/年)             0.23           0.32        0.17         并购贷款增加影响,公司财务费用显著增长。受此
总资产周转率(次/年)           0.35           0.21        0.16         影响,2018 年公司期间费用同比增长 23.03%至
资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理                                  27.97 亿元,占营业收入比重较上年上升 3.74 个百
     现金流方面,2018 年公司经营活动净现金流为                          分点至 12.65%。
-90.29 亿元,当年末公司货币资金规模同比增长                                       表 15:2016~2019.Q1 公司三费分析
3.53%至 119.57 亿元;同期货币资金/短期债务为                                                                          单位:亿元、%
1.21 倍,货币资金对其短期债务保障程度持续下降,                                               2016       2017       2018     2019.Q1
但仍能形成覆盖。                                                            销售费用           8.73        7.23       8.06      0.89

       表 14:2016~2019.Q1 公司部分流动性指标                              管理费用           6.13         5.5       5.02      1.07
                                                                            财务费用           8.79      10.01       14.89      4.38
                                                      单位:亿元
                                                                            三费合计          23.65      22.73       27.97      6.34
                          2016         2017      2018 2019.Q1
                                                                           营业总收入        198.53     255.19     221.13      38.96
货币资金                 133.39 115.49 119.57 136.29
                                                                          三费收入占比        11.91        8.91      12.65     16.27
经营活动现金流净额       170.86 -72.54 -90.29              21.17
                                                                        资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
经营净现金流/短期债务
                              4.55     -1.08     -0.91      0.64
(X)                                                                        利润总额方面,公司利润总额主要由经营性业
货币资金/短期债务(X)        3.55      1.72      1.21      1.04
                                                                        务利润构成,得益于毛利水平的大幅提升,2018 年
资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
                                                                        公司经营性业务利润同比大幅上升 64.22%至 52.83
     受限资产方面,截至 2018 年末,公司受限资
                                                                        亿元。同期,公司公允价值变动收益为 0.24 亿元,
产 账 面 价 值 为 383.02 亿 元 , 占 总 资 产 比 重 为
                                                                        较上年大幅减少 98.88%,主要系处置投资性房地产
25.79%。其中,货币资金受限金额为 1.41 亿元,占
                                                                        产生 3.87 亿元损失及本期自持的投资性房地产公
货币资金的比例为 1.18%;存货受限金额为 104.94
                                                                        允价值增加 4.11 亿元构成。综上,2018 年公司利
亿元,占存货的比例为 13.52%;投资性房地产受限
                                                                        润总额为 55.41 亿元,同比下降 1.05%;公司取得
金额为 250.25 亿元,受限比例为 64.86%;长期股
                                                                        净利润为 40.37 亿元,同比下降 1.59%;所有者权
权投资受限金额为 19.92 亿元,受限比例为 52.89%;
                                                                        益收益率为 10.85%,较 2017 年下降 1.32 个百分点。
固定资产受限金额为 6.49 亿元,占固定资产的比例
                                                                        另 2019 年 1~3 月,公司利润总额 9.56 亿元,较 2018
为 25.31%。
                                                                   11                       金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                                        公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
年同期增长 16.02%,其中经营性业务利润 9.08 亿                           资本市场融资渠道较为畅通,备用流动性相对充
元,实现净利润 6.89 亿元,较 2018 年同期增长                            足。
17.71%。                                                                     或有负债方面,截至 2018 年末,公司对合并
         图 4:2016~2019.Q1 公司利润总额构成                           报表范围外对象担保余额为 45.40 亿元,其中为客
 60     亿元                                                            户按揭贷款提供担保余额为 40.99 亿元,对参股子

 40
                                                                        公司担保余额为 4.41 亿元,担保对象为北京未来科
                                                                        技城昌金置业有限公司。
 20
                                                                             总体而言,跟踪期内公司债务规模继续上升,
  0
         2016          2017           2018           2019.Q1            杠杆比例处于较高水平。但考虑到公司短期债务占
-20                                                                     比较低,债务期限结构合理,且其持有充足且优质
          经营性业务利润              资产减值损失
          公允价值变动收益            投资收益                          的土地储备和物业资源,具有相对良好的内在流动
          营业外损益                  资产处置收益
          其他收益                                                      性来源,加之公司备用流动性充足,可为其债务偿
资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理                                  还提供有力的保障。
      总体来看,2018 年公司营业收入有所下降,但
受益于项目投资价值显现、项目成本管控提升以及                            结     论
当期结算项目结构性等因素公司毛利率水平大幅                                   综上,中诚信证评维持金融街控股股份有限公
提升,经营性业务盈利能力较强。                                          司主体信用级别为AAA,评级展望稳定;维持“金
                                                                        融街控股股份有限公司2016年面向合格投资者公
偿债能力
                                                                        开发行公司债券(第一期)”信用级别为AAA。
      从主要偿债能力指标来看,受益于利润总额上
升,2018 年公司 EBITDA 为 74.58 亿元,同比上升
7.49%。同期,受债务规模上升影响,公司总债务
/EBITDA 为 10.80 倍,较上年上升 1.60 倍,EBITDA
利息倍数为 1.73 倍,较上年下降 0.72 倍,EBITDA
对债务利息保障能力尚可。
        表 16:2016~2019.Q1 公司偿债能力分析
                              2016    2017    2018 2019.Q1
短期债务(亿元)              37.54   67.21   98.73 131.64
总债务(亿元)               506.61 626.04 805.69 815.59
EBITDA(亿元)                53.38   69.39   74.58            -
资产负债率(%)               72.41   73.08   74.96     74.87
净负债率(%)                119.89 151.47 184.45 180.27
经营净现金流/总债务
                               0.34   -0.12   -0.11     0.10*
(X)
总债务/EBITDA(X)             9.49    9.02    10.8            -
EBITDA 利息倍数(X)           1.77    2.45    1.73            -
资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理
注:带“*”指标经年化处理

      财务弹性方面,公司与多家商业银行保持良好
的合作关系,截至 2018 年末,公司合并口径授信
额度为 627 亿元,未使用的授信额度为 383 亿元,
公司备用流动性充足。同时,公司作为上市公司,

                                                                   12                   金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                                    公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
附一:金融街控股股份有限公司股权结构图(截至 2019 年 3 月 31 日)




                                        13               金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                     公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
附二:金融街控股股份有限公司组织结构图(截至 2019 年 3 月 31 日)




                                        14               金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                     公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
附三:金融街控股股份有限公司主要财务数据及指标
    财务数据(单位:万元)                     2016              2017                 2018               2019.Q1
 货币资金                                    1,333,939.14     1,154,915.40        1,195,720.32         1,362,855.25
 应收账款净额                                  96,040.01        33,113.82            30,767.48             29,409.90
 存货净额                                    5,645,225.77     5,789,624.01        7,763,847.01         7,423,083.65
 流动资产                                    8,234,948.02     7,894,937.58        9,959,967.26        10,072,932.79
 长期投资                                      23,465.47       345,142.16           396,463.83            405,448.47
 固定资产合计                                2,805,844.99     3,976,240.34        4,191,461.08         4,214,990.95
 总资产                                  11,283,551.47       12,521,557.85      14,852,683.91         14,996,551.93
 短期债务                                     375,382.00       672,074.64           987,294.14         1,316,443.01
 长期债务                                    4,690,767.60     5,588,321.20        7,069,617.33         6,839,499.26
 总债务(短期债务+长期债务)                5,066,149.59     6,260,395.83        8,056,911.47         8,155,942.27
 总负债                                      8,170,397.32     9,150,928.44      11,132,837.54         11,227,287.19
 所有者权益(含少数股东权益)                3,113,154.15     3,370,629.41        3,719,846.36         3,768,264.74
 营业总收入                                  1,985,254.37     2,551,934.09        2,211,335.43            389,588.32
 三费前利润                                   449,025.90       549,072.79           808,041.86            154,156.91
 投资收益                                       2,200.53          7,688.30            -3,040.58              3,911.89
 净利润                                       281,559.63       410,268.94           403,748.74             68,923.15
 息税折旧摊销前盈余 EBITDA                    533,797.61       693,884.33           745,831.97                        -
 经营活动产生现金净流量                      1,708,592.32      -725,432.81         -902,913.32            211,679.59
 投资活动产生现金净流量                      -219,380.52       -293,433.24         -244,509.66              -9,962.12
 筹资活动产生现金净流量                      -861,608.66       739,844.66         1,273,724.83            -33,936.65
 现金及现金等价物净增加额                     627,624.25       -278,655.84          126,315.26            167,776.04
              财务指标                         2016              2017                 2018               2019.Q1
 营业毛利率(%)                                30.03            29.41                 48.60                47.59
 所有者权益收益率(%)                           9.04            12.17                 10.85                7.32*
 EBITDA/营业总收入(%)                         26.89            27.19                 33.73                      -
 速动比率(X)                                   0.82             0.66                  0.60                  0.66
 经营活动净现金/总债务(X)                      0.34             -0.12                -0.11                0.10*
 经营活动净现金/短期债务(X)                    4.55             -1.08                -0.91                0.64*
 经营活动净现金/利息支出(X)                    5.67             -2.57                -2.10                      -
 EBITDA 利息倍数(X)                            1.77             2.45                  1.73                      -
 总债务/EBITDA(X)                              9.49             9.02                 10.80                      -
 资产负债率(%)                                72.41            73.08                 74.96                74.87
 总债务/总资本(%)
                                                61.94            65.00                 68.41                68.40
 (总资本化比率)
 长期资本化比率(%)                            60.11            62.38                 65.52                64.48
 净负债率(%)                                 119.89           151.47               184.45                180.27
注:1、上述所有者权益包含少数股东权益,净利润均包含少数股东损益;
    2、2019年一季度带“*”指标经年化处理。




                                                        15                    金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                          公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
附四:基本财务指标的计算公式
货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据

长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资

固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债

长期债务=长期借款+应付债券

总债务=长期债务+短期债务

净债务=总债务-货币资金

三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加

EBIT(息税前盈余)=利润总额+计入财务费用的利息支出

EBITDA(息税折旧摊销前盈余)=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率=(营业总收入-(营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合
同准备金净额+保单红利支出+分保费用))/营业总收入

EBIT 率=EBIT/营业总收入

三费收入比=(财务费用+管理费用+销售费用)/合同销售收入

所有者权益收益率=当期净利润/期末所有者权益(含少数股东权益)

流动比率=流动资产/流动负债

速动比率=(流动资产-存货)/流动负债

存货周转率=主营业务成本(营业成本)/存货平均余额

应收账款周转率=主营业务收入净额(营业总收入净额)/应收账款平均余额

资产负债率=负债总额/资产总额

总资本化比率=总债务/(总债务+所有者权益(含少数股东权益))

长期资本化比率=长期债务/(长期债务+所有者权益(含少数股东权益))

EBITDA 利息倍数=EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)

净负债率=(总债务-货币资金)/所有者权益




                                             16                    金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                               公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
附五:信用等级的符号及定义

主体信用评级等级符号及定义
  等级符号                                                  含义
    AAA         受评主体偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低
     AA         受评主体偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低
      A         受评主体偿还债务的能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低
     BBB        受评主体偿还债务的能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般
     BB         受评主体偿还债务的能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险
      B         受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高
    CCC         受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高
     CC         受评主体在破产或重组时可获得的保护较小,基本不能保证偿还债务
      C         受评主体不能偿还债务
注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示信用质量略高或略低于本等
    级。


评级展望的含义
      内容                                                   含义
      正面        表示评级有上升趋势
      负面        表示评级有下降趋势
      稳定        表示评级大致不会改变
      待决        表示评级的上升或下调仍有待决定
    评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时,主要考虑中至长期
内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。

长期债券信用评级等级符号及定义
  等级符号                                                  含义
    AAA        债券安全性极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低
     AA        债券安全性很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低
      A        债券安全性较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低
    BBB        债券安全性一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般
     BB        债券安全性较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险
      B        债券安全性较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高
    CCC        债券安全性极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高
     CC        基本不能保证偿还债券
      C        不能偿还债券
注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示信用质量略高或略低于本等
    级。




                                                     17                    金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                                       公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)
短期债券信用评级等级符号及定义
      等级                                            含义
       A-1         为最高短期信用等级,还本付息能力很强,安全性很高。
       A-2         还本付息能力较强,安全性较高。
       A-3         还本付息能力一般,安全性易受不利环境变化的影响。
        B          还本付息能力较低,有一定的违约风险。
        C          还本付息能力很低,违约风险较高。
        D          不能按期还本付息。
注:每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。




                                                18                金融街控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者
                                                              公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)