吉林化纤：吉林奇峰化纤股份有限公司拟向公司转让房地产项目资产评估报告2017-08-11
吉林奇峰化纤股份有限公司拟向
吉林化纤股份有限公司转让房地产
项目资产评估报告
中科华评报字(2017)第 103 号
北京中科华资产评估有限公司
二 0 一七年七月三十一日
吉林奇峰化纤股份有限公司房地产转让项目资产评估报告
目 录
资产评估报告声明―――――――――――――――――――――――― 2
资产评估报告书摘要――――――――――――――――――――――― 3
资产评估报告书正文――――――――――――――――――――――― 5
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用者简介 ――――――― 5
二、评估目的―――――――――――――――――――――――― 6
三、评估对象和评估范围 ――――――― ――――――――――― 6
四、价值类型及其定义―――――――――――――――――――― 7
五、评估基准日 ――――――――――――――――――――――― 7
六、评估依据 ――――――――――― ―――――――――――― 7
七、评估方法 ――――――――――――――――――――――――9
八、评估程序实施过程―――――――――――――――――――――10
九、评估假设和限制条件――――――――――――――――――――12
十、评估结果――――――――――――――― ―、――――――――13
十一、特别事项说明 ―――――――――――――――――――――13
十二、评估报告使用限制说明――――――――――――――――――14
资产评估报告书附件――――――――――――――――――――――― 16
1 北京中科华资产评估有限公司
吉林奇峰化纤股份有限公司房地产转让项目资产评估报告
资产评估报告声明
1、 我们在执行本评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观
的，我们的分析、判断和推论以及出具的评估报告符合资产评估相关规范要求，并对
评估结果合理性承担相应的法律责任。
2、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其签章确
认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报
告是委托人和相关当事方的责任。
3、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、 资产评估师本人或其业务助理人员对评估对象进行了现场查看。资产评估
师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何
形式的保证。遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法
性和完整性，恰当使用评估报告是委托人的责任。
5、 评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅
在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。资产评估师提醒评估报告使用者关注
评估报告特别事项说明和使用限制及其对评估结果的影响。
2 北京中科华资产评估有限公司
吉林奇峰化纤股份有限公司房地产转让项目资产评估报告
吉林奇峰化纤股份有限公司拟向
吉林化纤股份有限公司转让房地产项目
资产评估报告摘要
中科华评报字(2017)第 103 号
吉林化纤股份有限公司:
北京中科华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规
定，本着客观、独立、公正、科学的原则，运用法定或公认的评估方法及程序，以转
让房地产为目的，对所涉及的吉林 奇 峰化纤 股 份有限 公 司的部分房地产进行了评
估。委托人和产权持有者对所提供的财务资料及法律权属资料的真实性、合法性、完
整性承担责任，我们的责任是对该委托评估的资产在 2017 年 5 月 31 日这一评估基
准日的价值进行评估，并发表专业意见。本公司在对委托人指定的资产进行评估的过
程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估独立性、客观性、
科学性、专业性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等经济原则，强调评
估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性。公正、客观、科学地
对评估对象在评估基准日之公允价值进行评定估算。现将资产评估的有关情况及评估
结果报告如下：
一、评估目的：
为吉林奇峰化纤股份有限公司拟向吉林化纤股份有限公司转让部分房地产提供
价值参考。
二、评估对象和评估范围：
本次资产评估的对象为吉林奇峰化纤股份有限公司的部分房地产价值。
本次资产评估的范围是吉林奇峰化纤股份有限公司位于吉林市吉林经济技术开
发区九站街、化纤集团厂区大院内一宗的国有出让工业用地使用权及该地上面的三座
工业厂房。
3 北京中科华资产评估有限公司
吉林奇峰化纤股份有限公司房地产转让项目资产评估报告
三、价值类型及其定义：本次资产评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
四、评估基准日：2017 年 5 月 31 日。
五、评估方法：本次评估采用资产基础法评估。
六、评估结果：本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客
观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法对委估资产进行了评估。根据以上
评估工作，依据评估结论成立的前提和条件：委估的房地产的评估价值为 1264.90
万元。
本评估报告的评估结论使用有效期限评估基准日起一年，即从资产评估基准日
2017 年 5 月 31 日起至 2018 年 5 月 30 日止。
特别事项说明：
1、委估土地是吉市国用（2005）第 220202004952 号土地证，面积为 183,613.37
平方米，此次分割确定的委托评估土地面积为其中的 19387.00 平方米。
本评估结果是在一定条件下得出的，特提请报告使用者：欲了解全面情况，请阅
读评估报告全文，并特别注意评估假设条件及特别事项说明。
4 北京中科华资产评估有限公司
吉林奇峰化纤股份有限公司房地产转让项目资产评估报告
吉林奇峰化纤股份有限公司拟向
吉林化纤股份有限公司转让房地产项目资产评估报告
中科华评报字(2017)第 103 号
吉林化纤股份有限公司:
北京中科华资产评估有限公司接受吉林化纤股份有限公司的委托，根据国家有关
资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，运用法定照必或公认的评估
方法及程序，对所涉及的吉林奇峰化纤股份有限公司的部分房地产的价值进行了评
估。委托人和产权持有者对所提供的财务资料及法律权属资料的真实性、合法性、完
整性承担责任，我们的责任是对委估资产在 2017 年 5 月 31 日这一评估基准日的价
值进行评估，并发表专业意见。在评估过程中，本公司的评估人员按要的评估程序，
对评估范围内的资产进行了必要的查看核实，对产权持有者提供的财务资料、法律权
属资料等进行了必要的审查与关注，实施了必要的资产评估程序。现将资产评估的有
关情况及评估结果报告如下：
一、委托人、产权持有者及报告使用者
本次评估委托人为吉林化纤股份有限公司，其基本情况简介如下：
法定代表人：宋德武
类 型：股份有限公司（上市、国有控股）
注册地址：吉林市九站街 516-1 号
注册资本：人民币壹拾玖亿柒仟零柒拾万陆仟陆佰伍拾陆元
登记机关：吉林市工商行政管理局
注册号为：91220201124496079Q
营业期限：1988 年 11 月 9 日至 2023 年 11 月 1 日
公司经营范围：粘胶纤维、合成纤维及其深加工品：工业控制系统组态安装；粘
胶纤维销售，经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械存货、零配件，原
辅材料的进口业务、但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；进出口贸
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易（国家限定品种除外）。**
本次评估产权持有者为吉林奇峰化纤股份有限公司，其基本情况简介如下：
注册号：91220000605155339R
住 所：吉林市吉林高新区恒山西路 D 区 4 号楼
机构类型：股份有限公司（台港澳合资、上市）
法定代表人：宋德武
注册资本：捌亿陆仟陆佰贰拾伍万元人民币
营业期限：2007 年 01 月 25 日至 2020 年 12 月 11 日
经营范围：生产各种腈纶纤维、腈纶毛条及相关产品，上述业务的技术咨询服务；
腈纶生产原料仓储与分销，电力生产，热力及工业用水服务（以上各项法律、法规和
国务院决定禁止的项目，不得经营；许可经营项目凭有效许可证或批准文件经营；一
般经营项目可自主选择）。（依法须经批准的项目，经相关部门吉林奇峰化纤股份有限
公司咨询房地产市场价值评估项目资产评估报告批准后方可开展经营活动。）
评估报告使用者 ：根据资产评估业务委托书中的约定，本报告的使用者为委托
人、被评估单位及国家法律、法规明确的评估报告使用者。
二、评估目的：
为吉林奇峰化纤股份有限公司拟向吉林化纤股份有限公司转让部分房地产提供
价值参考。
三、评估对象和评估范围：
本次资产评估的对象为吉林奇峰化纤股份有限公司部分房地产价值。
本次资产评估的范围为是吉林奇峰化纤股份有限公司位于吉林市吉林经济技术
开发区九站街、化纤集团厂区大院内一宗的国有出让工业用地使用权及该地上面的三
座工业厂房。
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根 据 委 托 方 评 估 目 的 及 所 提 供 的 资 料 。 委 估 土 地 是 吉 市 国 用 （ 2005 ）第
220202004952 号土地证，面积为 183,613.37 平方米，此次分割确定的委托评估土
地面积为其中的 19387.00 平方米。
以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。
四、价值类型及其定义：
本次资产评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日：
评估基准日为 2017 年 5 月 31 日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取
等，均已该日之企业财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本次资产评估中所
采用计价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据：
评估人员在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法
规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
(一)法规依据：
1、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）；
3、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资令第12号）；
5、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2003年）；
6、财政部颁布的《企业会计准则》、《企业会计制度》；
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7、《中华人民共和国公司法》；
8、财政部、中国人民银行总行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有
关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 29 号，1994
年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次通过，1995 年 1 月 1 日施行）；
10、《中华人民共和国资产评估法》中华人民共和国第十二届全国人民代表大会
常务委员会 2016 年 7 月 2 日通过，2016 年 12 月 1 日起施行。
（二）准则依据：
1、财政部财企（2004）20 号《资产评估准则－－基本准则》和《资产评估职业
道德准则－－基本准则》；
2、中国资产评估协会中评协（2007）189 号《资产评估准则――评估报告》、《资
产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――业务委托书》、《资产评估准则――工
作底稿》、《资产评估准则――不动产》及《资产评估价值类型指导意见》；
3、中国资产评估协会中评协（2008）218 号《企业国有评估报告指南》、《资产评
估准则—不动产》；
4、中评协〔2012〕244 号《资产评估准则—利用专家工作》；
5、中评协〔2012〕248 号《资产评估职业道德准则—独立性》；
6、中注协会协[2003]18 号《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
(三)权属依据：
1、吉林奇峰化纤股份有限公司《企业法人营业执照》；
2、吉林奇峰化纤股份有限公司委估房产证、土地证；
3、吉林奇峰化纤股份有限公司提供的《资产清查评估申报明细表》。
(四)取价依据：
1、同花顺资讯系统；
2、《最新资产评估常用数据与参数手册》；
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3、评估人员收集的有关市场价格调查资料及其他取价资料；
4、受托方掌握的有关资料和估价人员实地查看、调查所获取的相关资料；
5、有关部门发布的统计资料和技术标准资料以及价格信息资料和参数资料、本
评估机构现场查看记录；
6、公司的基准日财务会计经营方面的资料、资产评估清查申报明细表以及有
关会计凭证等财务资料。
(五)行为依据：
1、吉林化纤股份有限公司和北京中科华资产评估有限公司签订的《资产评估业
务委托书》。
七、评估方法：
资产评估方法主要包括资产基础法、收益法和市场法，注册资产评估师执行评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三
种评估方法的实用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。本次评估对象为化纤集
团厂区大院内分割出的一宗工业土地及其上面三座工业厂房，市场上很难收集到同类
在建筑结构、区位状况具有可比性的交易案例，无法采用市场法进行评估；该处工业
厂房也无法产生独立的现金流量不具有独立获利能力，因此也无法采用收益法。但该
类用房很容易收集到相关的重置成本造价信息。因此，对无成交实例及独立获利能力
的工业厂房，按房地分估的原则，采用成本法进行评定估算。土地使用权则采用基准
地价系数修正法。
1、成本法
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新
购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
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估价对象价格=土地取得成本+建筑物现值
建筑物现值=重置价值-折旧
重置价值=建筑物开发成本+建设单位管理费+投资利息+开发利润+税费
2、土地使用权评估方法：
评估采用市场比较法进行评估和成本逼近法进行评估。
A:市场比较法：在求取一宗评估土地的价格时，根据替代原则，将评估土地与在
较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参
照该土地的交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估
价期日地价的方法。其计算公式为：
PD = PB×A×B×D×E×F
式中：PD—待估宗地价格
PB—比较案例宗地价格
B: 成本逼近法：就是以开发土地所耗费用之和为主要依据，再加上一定利润、利
息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
地价=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+投资利润+土地增值收益
八、评估程序实施过程和情况：
按照委托人的要求，我所根据资产占有单位的实际情况，组织评估人员(包括工程
技术人员、固定资产评估人员)组成各评估小组，选派资产评估先遣人员进点，配合产
权持有者进行资产评估前期准备工作，制订资产评估前期工作计划。随后资产评估组
于进驻委估资产现场，对委估资产进行现场查看，开展资产评估工作。
本次评估经过前期准备工作、现场实地查看和评估作价汇总等各阶段工作，具体
实施过程如下：
(一)评估前期准备工作阶段
本阶段的主要工作是：
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1、明确评估目的、评估对象和范围；
2、明确评估基准日为 2017 年 5 月 31 日；
3、根据资产评估工作的要求，提出初步评估工作计划，确定评估项目负责人和
评估人员；
4、初步确定主要资产评估方法，与委托人共同确定评估方案，向企业布置资产
评估申报表，协助企业进行资产申报工作；
5、根据资产评估工作的实际需要收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工
作计划；
6、与委托人就评估方案进行详细讨论和适当修改，在双方取得一致意见的基础
上，签署资产评估委托协议。
(二)现场评估阶段
根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权界定，
指导产权持有者财务等部门的配合人员进行资产清查，填写我公司提供的资产清查评
估明细表，按我公司提供的资料清单准备评估所需资料，协助我公司评估人员到社会
相关部门取得评估资料。
根据资产评估的有关原则和规定，我们对委估资产进行了产权核实和评估，具体
步骤如下：
1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；
2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进
行核实；
3、根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记
录；并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理及维护状况；
4、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
5、查阅委估资产的产权证明文件，以及有关往来账目、发票等财务资料；
6、开展市场调研、询价工作，走访有关管理单位；
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7、对委估资产进行评估，测算其评估价值。
（三）评定估算阶段
根据对产权持有者的了解，制定评估工作计划，组成现场评估工作组，同时根据
每天的实际工作进展情况修改评估计划。
委托人及产权持有者指定了专人配合我公司评估人员进行现场查看，核实数量填
写现场查看记录，进行现场检测与鉴定，了解当地市场信息。
(四) 评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生
重评和漏评的情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。对评估结果进行整体分
析，撰写评估报告及评估说明。审核工作底稿，并对评估报告及评估说明进行三级复
核。
(五)提交报告阶段
根据评估工作情况，起草部分房地产评估报告，向委托人提交部分房地产评估报
告初稿，与委托人交换意见，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，向委托人
提交正式资产评估报告。
九、评估假设：
根据本次进行资产评估的目的以及评估对象的特点，评估中使用了以下评估假
设：
（一）评估对象能够持续经营；
（二）被评估资产按现行状态和用途继续使用。
(三)评估时所在的政治、经济、社会环境稳定以及涉及的物价、税赋、产业政
策等未发生较大变化；
(四)被评估的资产的产权清晰、明确，委托人对被评估资产的产权负责；
(五)委托人以及产权持有者提供的资料真实、合法、完整。
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十、评估结果：
本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学
的原则，按照公认的资产评估方法对委估资产进行了评估。根据以上评估工作，依据
评估结论成立的前提和条件：委估的房地产的评估价值为 1264.90 万元。
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2017 年 5 月 31 日
被评估单位：吉林奇峰化纤股份
金额单位：人民币万元
有限公司
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
固定资产 172.29 563.09 390.80 226.83
在建工程 - - -
无形资产 41.45 701.81 660.36 1,593.15
资产总计 213.74 1,264.90 1,051.16 491.79
十一、特别事项说明：
（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经
营，以及在评估基准日实际状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的而提
出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二）评估基准日期后事项
评估基准日的期后事项将影响评估结果，因此若发生评估基准日的期后事项，不
能直接使用评估结果。
1、根据委托人提供的情况，自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响
评估前提和评估结果而需要对评估结果进行调整的重大事项。
2、在评估基准日后评估有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应
按以下原则处理：
(1) 当资产数量和资产范围发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调
整；
(2) 当资产价格标准发生变化、并对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时
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聘请有资格的评估机构重新确定评估价；
(3) 对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，产权持有者在资产实际作价时
应给予充分考虑，并进行相应调整，不能直接使用评估结果。
（三）本次评估过程中,评估工作人员对有关资产虽查阅了吉林奇峰化纤股份有
限公司提供的资料,实施了现场调查程序，但没有使用仪器、仪表进行进一步的鉴定,
评估结果也是在此基础上得出的。
（四）在评估中，由于有关参数和资料的获得及选择的数量的有限性和时间的时
限性，评估价值具有相对性。
（ 五 ）委估 土地是吉 市国用（ 2005 ）第 220202004952 号土 地证，面 积为
183,613.37 平方米，此次分割确定的委托评估土地面积为其中的 19387.00 平方米。
本报告含有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成部分，与本报告正
文具有同等法律效力。
本所提醒评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结果所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明：
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引
用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（四）评估报告的使用有效期
本报告评估结果有效期限为一年，即自评估基准日 2017 年 5 月 31 日起至 2018
年 5 月 30 日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结果作为交
易价格参考依据，超过一年需重新进行评估。
十三、评估报告的法律效力：
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（一）本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市
场的原则确定的现行公允市价，评估工作中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，
以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前
述条件以及评估中遵循的假设和限定条件、持续经营原则等其它情况发生变化时，评
估结果一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关
法律责任。
（二）本报告之评估结果，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具
的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。
（三）本评估报告评估结果是在以产权清晰、权属明确、持续经营为前提条件由
专业评估机构和评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
资产评估师：
资产评估师：
北京中科华资产评估有限公司
评估报告的提出日期: 二 0 一七年七月三十一日
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资产评估报告附件
1、委托人及产权持有者企业法人营业执照副本
2、吉林奇峰化纤股份有限公司委估资产房产证、土地证
3、委托人、产权持有者的承诺函
4、资产评估人员和评估机构的承诺函
5、资产评估机构资格证书复印件
6、评估机构营业执照复印件
7、参加本评估项目的人员资格证书复印件
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