广州广之旅国际旅行社股份有限公司
拟资产转让所涉及的房地产
专项资产评估说明
联信（证）评报字[2018]第 Z0923 号
评协备案号码：1500074144180650
广东联信资产评估土地房地产估价有限公司
二〇一八年十一月十六日
本 册 目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ....................... 1
第二部分 资产评估说明 ..................................... 2
一、 评估对象与评估范围说明................................................................................... 2
二、 资产核实情况总体说明....................................................................................... 5
三、 评估技术说明....................................................................................................... 6
四、 评估结论及其分析............................................................................................. 31
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本册评估说明，供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律法规
规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 资产评估说明
一、 评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
本次评估对象是广之旅拟转让房地产的市场价值，评估范围是广州广之旅国际旅
行社股份有限公司持有位于广州市白云区乐嘉路 1-9 号办公楼、乐嘉路 11 号办公楼、
乐嘉路 13 号办公楼及乐嘉路 1-13 号地下室等四处房地产（总建筑面积为 16,408.65 ㎡，
共用地面积为 4,216.08 ㎡），账面原值为 82,561,792.71 元，账面净值为 44,189,282.86
元（具体范围以委托人提供的清单明细表为准）。
（二）实物资产的分布情况及特点
1、建筑物状况
（1）乐嘉路 1-9 号办公楼
乐嘉路 1-9 号办公楼位于乐嘉路 1-9 号，建筑物为钢筋混凝土结构，总层数为 7 层，
建筑面积为 6,351.32 ㎡，建筑物外墙铺设了白色长条型瓷砖，配置有两台电梯。首层安
装玻璃大门，地面为抛光地砖，天花及墙面为乳胶漆，现作为广之旅门市部。二层以上
为办公室，安装防盗大门、木门，铝合金窗，地面地砖，铝扣板天花，墙面为乳胶漆，
水电通讯线路暗敷，消防配套齐备，内部装饰整体情况较好。
（2）乐嘉路 11 号办公楼
乐嘉路 11 号办公楼位于乐嘉路 11 号，建筑物为钢筋混凝土结构，总层数为 7 层，
建筑面积为 3,538.90 ㎡，建筑物外墙铺设了白色长条型瓷砖，首层为车库，水泥砂浆地
面，天花及墙面为白色抹灰。二层以上为办公室，安装防盗大门、木门，铝合金窗，地
2
面地砖，铝扣板天花，墙面为乳胶漆，水电通讯线路暗敷，消防配套齐备，内部装饰整
体情况较好。
（3）乐嘉路 13 号办公楼
乐嘉路 13 号办公楼位于乐嘉路 13 号，建筑物为钢筋混凝土结构，总层数为 7 层，
建筑面积为 3,011.85 ㎡，建筑物外墙铺设了白色长条型瓷砖，首层为车库，水泥砂浆地
面，天花及墙面为白色抹灰。二层以上为办公室，安装防盗大门、木门，铝合金窗，地
面地砖，铝扣板天花，墙面为乳胶漆，水电通讯线路暗敷，消防配套齐备，内部装饰整
体情况较好。
（4）乐嘉路 1-13 号地下室
位于乐嘉路 1-13 号地下室，为负一层，地面为水泥砂浆，天花及墙面为白色抹灰，
配置自动消防喷淋系统，目前停车位为 83 个。
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2、产权状况
建筑面积 共用地面积
序号 产权证号 对应物业 土地性质 用途 使用年限 他项权利
（m2） （m2）
穗字第 白云区乐 首层为车库；二、三
使用年限为 40 年，从 1994 年 6 月 3 日起；使
1 0140040236 嘉路 1-9 4,856.32 4,216.08 出让 层为商业；四、五层 未见记载
用年限为 50 年，从 1994 年 6 月 3 日起
号 号 1-5 层 为仓库
白云区乐
设定为出
2 未办理 嘉路 1-9 1,495.00 4,216.08 设定为办公 设定使用年限为 50 年，从 1994 年 6 月 3 日起 设定为无
让
号 6-7 层
穗字第 白云区乐
首层为车库；二层以
3 0140040231 嘉路 11 1,598.90 4,216.08 出让 使用年限为 50 年，从 1994 年 6 月 3 日起 未见记载
上仓库
号 号 1-4 层
白云区乐
设定为出
4 未办理 嘉路 11 1,940.00 4,216.08 设定为办公 设定使用年限为 50 年，从 1994 年 6 月 3 日起 设定为无
让
号 4-7 层
穗字第 白云区乐
首层车库；二层以上
5 0140040234 嘉路 13 1,323.85 4,216.08 出让 使用年限为 50 年，从 1994 年 6 月 3 日起 未见记载
仓库、办公
号 号 1-3 层
白云区乐
设定为出
6 未办理 嘉路 13 1,688.00 4,216.08 设定为办公 设定使用年限为 50 年，从 1994 年 6 月 3 日起 设定为无
让
号 4-7 层
穗字第 白云区乐
7 0140040228 嘉路 1-13 3,506.58 4,216.08 出让 车库 设定使用年限为 50 年，从 1994 年 6 月 3 日起 未见记载
号 号地下室
备注：上表中，白云区乐嘉路 1-9 号 6-7 层、白云区乐嘉路 11 号 4-7 层、白云区乐嘉路 13 号 4-7 层为加建层，截止至评估基
准日时尚未办理产权证。本次评估按委托人申报信息设定委估房地产的建筑面积、用途、使用年限等信息。
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3、区位状况
委估房地产位于广州市白云区乐嘉路，距离飞翔公园地铁站约 5 分钟步程，同时临
近乐嘉路公交站，途经 32 路;58a 路;58 路;63 路;268 路;271 路;741 路;752 路;807a 路等多
条公交线路，区域内有白云万达广场、希尔顿酒店、一号停机坪等商业配套，有白云区
政务服务中心、广州中医药大学第一附属医院、白云区人民法院等基础配套，银行、超
市、中小学等生活配套齐全，区域内商业气氛较浓郁。
以上纳入评估范围和对象与委托评估时确定的评估范围和对象一致。
二、 资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
2018 年 11 月 5 日，评估人员在有关人员的陪同下，对委托评估的房地产进行现场
勘察，并收集产权和文件资料。
第一步：查清委估专项资产分布状况，根据委托人提供的房地产清单核实房屋坐落
位置、产权证号、房屋使用性质等，做到表实相符，同时关注了房屋产权。
第二步：核查表实是否一致，在有关人员的陪同下，根据资产评估明细表中所注明
内容，如房地产的位置、使用功能、施工年月、实际用途、建筑结构、装饰、面积、使
用完好状况等，进行现场调查核实，并作出勘察记录。
（二）影响资产清查的事项及处理方法
1、纳入本次评估范围的房地产，部分楼层未办理产权证。本次评估按委托人申报
信息设定委估房地产的面积、用途、使用年限等信息。
2、委估房地产部分楼层的规划用途为车库、商业及仓库，但实际用途为办公。经
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委托人确认，本次评估按照证载用途进行评估。
（三）核实结论
经过清查核实，可确定委托人申报的评估对象信息是真实的、可信的，无特别事项
说明。
三、 房地产评估技术说明
（一）房地产概况
详情见上文“一、 评估对象与评估范围说明”中对房地产的描述。
（二）评估程序
基于本次评估之特定目的，结合委估房地产特点，评估工作主要分以下四个阶段进
行。
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被评估企
业提供的资产评估明细表，进行账表核对，主要核对房地产的名称、位置、结构、建筑
面积、使用年限、账面价值等；收集委估房地产的有关财务、产权资料。
其次，实地查勘。根据申报表，核对房地产的名称、座落地点、结构形式、建筑面
积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，
做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋的外型、层数、高度、跨度、
内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记
录。
评估人员对委托评估的房地产作详细的查看，除核实建筑物数量及内容是否与申报
情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
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结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提
供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不
均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程
度。
装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档
装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱
落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢
失、腐烂、开裂等现象。
再次，搜集价格资料。搜集当地的建设工程概预算定额和材料、人工、机械价格变
动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规定。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评
定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。
（三）评估方法及过程
1、评估方法选择
委估房地产位于广州市白云区，对于其房地产价值，由于评估对象所在区域的交易
较多，评估人员可收集足够的案例对对评估对象的价格进行测算，因此本次可采用市场
法进行测算。从房地产取得过程来看，类似房地产权属来源一般为业主取得土地后自建，
而土地取得可以通过一级市场招挂牌方式取得，且广州市建设工程造价信息体系完整、
公开，可以采用成本法进行评估。
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综上所述，本次评估我们采用市场法和成本法进行测算。
2、房地产评估设定
根据委托人申报，本次评估房地产设定如下：
产权证 建筑面积 土地使用权
序号 地址 楼层 用途 备注
号 m2 起算时间
1 白云区乐嘉路 1-9 号 1层 898.70 车库 1994/6/3 计划车位为 39 个
2 穗字第 白云区乐嘉路 1-9 号 2层 948.98 商业 1994/6/3
3 0140040 白云区乐嘉路 1-9 号 3层 1,002.88 商业 1994/6/3
4 236 号 白云区乐嘉路 1-9 号 4层 1,002.88 仓库 1994/6/3
5 白云区乐嘉路 1-9 号 5层 1,002.88 仓库 1994/6/3
6 未办理 白云区乐嘉路 1-9 号 6层 899.00 办公 1994/6/3
7 未办理 白云区乐嘉路 1-9 号 7层 596.00 办公 1994/6/3
8 白云区乐嘉路 11 号 1层 488.17 车库 1994/6/3 计划车位为 21 个
穗字第
9 白云区乐嘉路 11 号 2层 488.17 仓库 1994/6/3
0140040
10 白云区乐嘉路 11 号 3层 488.17 仓库 1994/6/3
231 号
11 白云区乐嘉路 11 号 4层 134.39 仓库 1994/6/3
12 未办理 白云区乐嘉路 11 号 4层 485.00 办公 1994/6/3
13 未办理 白云区乐嘉路 11 号 5层 485.00 办公 1994/6/3
14 未办理 白云区乐嘉路 11 号 6层 485.00 办公 1994/6/3
15 未办理 白云区乐嘉路 11 号 7层 485.00 办公 1994/6/3
16 穗字第 白云区乐嘉路 13 号 1层 424.42 车库 1994/6/3 计划车位为 21 个
17 0140040 白云区乐嘉路 13 号 2层 424.43 办公 1994/6/3
18 234 号 白云区乐嘉路 13 号 3层 475.00 办公 1994/6/3
19 未办理 白云区乐嘉路 13 号 4层 422.00 办公 1994/6/3
20 未办理 白云区乐嘉路 13 号 5层 422.00 办公 1994/6/3
21 未办理 白云区乐嘉路 13 号 6层 422.00 办公 1994/6/3
22 未办理 白云区乐嘉路 13 号 7层 422.00 办公 1994/6/3
穗字第
白云区乐嘉路 1-13
23 0140040 负1层 3,506.58 车库 1994/6/3 计划车位为 83 个
号地下室
228 号
合计 16,408.65
备注：（1）上表房地产用途中，已办理产权证的按照证载设定，未办理产权证的按
实际设定；（2）委估房地产部分楼层的规划用途为车库、商业及仓库，但实际用途为办
公。经委托人确认，本次评估按照证载用途进行评估。
3、测算过程
本次以评估范围的白云区乐嘉路 13 号办公楼作为案例展示测算过程，具体如下：
委估房地产各层面积相近，因此本次评估测算其中间层（四层）的价格作为其平均
单价。
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※市场法测算过程-办公室
（1）市场法介绍
市场法，又称比较法、交易案例比较法、现行市价法等，是国际公认的一种常用的
资产评估方法。该方法以活跃、公平的市场存在为前提，通过市场调查，选择若干与评
估对象相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析、调整
差异，最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值。
市场法计算公式为：
房地产价格＝比较实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状况修
正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
（2）比较实例选择
比较实例的选择，遵循以下原则：
1）与评估对象属同一供需圈。
2）与评估对象用途相同或相近。
3）与评估对象交易类型相同或相近。
4）与评估对象的估价基准日相接近。
5）可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。
根据以上实例选择原则，通过对评估对象所处区域进行调查分析，我们选择了与评
估对象同处于同一供需圈、用途相近、交易类型相似、与基准日相差一年以内的 3 个案
例。
本次评估，评估人员通过现场调查、电话咨询及网站查询等方式收集相关的房地产
租赁市场信息。经过对相关信息进行合理性、适用性、真实性的分析判断后，选取了三
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个实例进行市场法测算，具体情况如下：
可比实例一：建发广场，位于白云区机场路 111 号，案例对象位于三层，建筑面积
为 826 ㎡，普通装修，案例价格为 13,970.00 元/㎡，案例时间为 2018 年 10 月。
可比实例二：中港皮具城，位于白云区三元里大道 11 号，案例对象位于八层，建筑
面积为 592 ㎡，普通装修，案例价格为 15,400.00 元/㎡，案例时间为 2018 年 10 月。
可比实例三：建发广场，位于白云区机场路 111 号，案例对象位于四层，建筑面积
为 400 ㎡，普通装修，案例价格为 14,850.00 元/㎡，案例时间为 2018 年 11 月。
（3）比较因素的选择
通过对房地产市场的分析，根据影响房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估
价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等
差别，本次评估选择以下因素作为比较因素：
1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
3）交易方式：考虑交易方式的不同房价存在差异而进行交易方式修正。
4）区位状况：主要有商服繁华度、公共交通便捷度、基础设施、公共配套设施、环
境状况、楼层等。
5）实物状况：主要有景观、设施设备、建筑面积、空间布局、装修情况、新旧程度
等。
6）权益状况：主要有剩余使用年期、其他限制等。
根据评估人员收集的有关资料，将评估对象与可比实例的状况列表表示，具体如下：
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实 例
案例一 案例二 案例三 评估对象
比较实例内容
交易价格(元/㎡) 13,970.00 15,400.00 14,850.00 待估
交易情况 公开市场交易 公开市场交易 公开市场交易 公开市场交易
价格内涵 各付各税 各付各税 各付各税 各付各税
评估基准日:2018 年
交易日期 2018 年 10 月 2018 年 10 月 2018 年 11 月
9 月 30 日
商业繁华程度 较繁华 繁华 较繁华 较繁华
公共交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷
区位 基础设施 完善 完善 完善 完善
因素 公共配套设施 完善 完善 完善 完善
环境状况 好 好 好 好
楼层 三层 八层 四层 四层
景观 无景观 无景观 无景观 无景观
水电、空调、消防设 水电、空调、电梯、 水电、空调、消防设 水电、空调、电梯、
设施设备
施齐全 消防设施齐全 施齐全 消防设施齐全
实物 建筑面积 826 ㎡ 592 ㎡ 400 ㎡ 422 ㎡
因素 单层面积大，可灵活 单层面积大，可灵活 单层面积大，可灵活 单层面积大，可灵活
空间布局
间隔 间隔 间隔 间隔
装饰装修 普通装修 普通装修 精装修 精装修
新旧程度 六成新 六成新 六成新 六成新
土地使用期限 约剩余 25 年 约剩余 32 年 约剩余 25 年 约剩余 25.66 年
规划条件 无规划限制 无规划限制 无规划限制 无规划限制
权益 租赁情况 无租赁占用 无租赁占用 无租赁占用 无租赁占用
因素 拖欠费用情况 无拖欠费用 无拖欠费用 无拖欠费用 无拖欠费用
查封状况 无查封 无查封 无查封 无查封
权清晰情况 产权清晰 产权清晰 产权清晰 产权清晰
（4）房地产状况指数表编制
根据本次评估运用比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由估价
师根据市场交易情况，确定指数修正程度。
交易情况：评估对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
交易日期：根据各可比实例成交日期的房地产交易价格指数与价值时点的房地产交
易价格指数进行对比，评估对象可比实例成交价格距价值时点均较近，房地产市场状况
较平稳，故交易日期不予修正。
1）区位状况：
商服繁华度：商服繁华度分为繁华、较繁华、一般、较差、差五个等级，以评估对
象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-4%。
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公共交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象交通便
捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
基础设施：分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象基础设施完善
程度为基础（100%），相差一个等级，房价修正+/-1~3%。
公共配套设施：分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象基础设施
完善度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
环境状况：以评估对象环境状况为基准（100%），根据各类环境情况对于房地产受
到影响的接受程度对其进行修正，修正+/-2%。
楼层区域：根据所在楼层区域的差异，以评估对象为基准，与各可比实例与之相比
较，结合实际影响进行修正，修正+/-1~5%；
2）实物状况：
景观：分为望江、望公园、无景观，以评估对象建筑结构状况为基准（100%），按
照实际影响，房价修正+/-10%；
设施设备：一般包括智能设施、监控、电梯、水电消防、中央空调等，此处以评估
对象状况为基准（100%），相差一项，房价修正+/-1~5%；
建筑面积：根据购买面积的差异，以评估对象为基准，与各可比实例与之相比较，
结合实际影响进行修正，修正+/-1~5%；
空间布局：根据各单元的空间布局，以评估对象为基准，与各可比实例与之相比较，
结合实际影响进行修正，修正+/-2-5%；
装修情况：分为豪华装修、精装修、普通装修及毛坯房四个档次，与各可比实例与
之相比较，结合实际影响进行修正，修正+/-1-10%；
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新旧程度：以评估对象新旧程度为基准（100%），相差一成新，房价修正+/-2%。
3）权益状况
①剩余使用年限：根据年期修正公式：年限修正系数 K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]，
将评估对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
上述式中: K - 使用年限修正系数
r—本次取还原利率 r=6.76%
N—评估对象土地剩余使用年限
n—可比实例土地剩余使用年限
②其他情况：如：规划条件、租赁情况、拖欠费用、查封情况、产权清晰度等情况，
根据市场对于房地产受到的其他限制情况的接受程度对其进行修正。
依据以上各因素条件说明, 分别赋予相应指数, 列表编制如下：
实 例
案例一 案例二 案例三 评估对象
比较实例内容
交易价格(元/㎡) 13,970.00 15,400.00 14,850.00 待估
交易情况 100.00 100.00 100.00 100.00
价格内涵 100.00 100.00 100.00 100.00
交易日期 100.00 100.00 100.00 100.00
商业繁华程度 100.00 104.00 100.00 100.00
公共交通便捷度 100.00 100.00 100.00 100.00
基础设施 100.00 100.00 100.00 100.00
区位因素
公共配套设施 100.00 100.00 100.00 100.00
环境状况 100.00 100.00 100.00 100.00
楼层 100.00 96.00 100.00 100.00
景观 100.00 100.00 100.00 100.00
设施设备 97.00 100.00 97.00 100.00
建筑面积 98.00 100.00 100.00 100.00
实物因素
空间布局 100.00 100.00 100.00 100.00
装饰装修 95.00 95.00 100.00 100.00
新旧程度 100.00 100.00 100.00 100.00
土地使用期限 95.64 100.50 95.64 100.00
规划条件 100.00 100.00 100.00 100.00
租赁情况 100.00 100.00 100.00 100.00
权益因素
拖欠费用情况 100.00 100.00 100.00 100.00
查封状况 100.00 100.00 100.00 100.00
权清晰情况 100.00 100.00 100.00 100.00
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（5）比准价格计算
实 例
案例一 案例二 案例三
比较实例内容
交易价格(元/㎡) 13,970.00 15,400.00 14,850.00
交易情况 100/100 100/100 100/100
价格内涵 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100
商业繁华程度 100/100 100/104 100/100
公共交通便捷度 100/100 100/100 100/100
基础设施 100/100 100/100 100/100
区位因素
公共配套设施 100/100 100/100 100/100
环境状况 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/96 100/100
景观 100/100 100/100 100/100
设施设备 100/97 100/100 100/97
建筑面积 100/98 100/100 100/100
实物因素
空间布局 100/100 100/100 100/100
装饰装修 100/95 100/95 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100
土地使用期限 100/95.64 100/100.5 100/95.64
规划条件 100/100 100/100 100/100
租赁情况 100/100 100/100 100/100
权益因素
拖欠费用情况 100/100 100/100 100/100
查封状况 100/100 100/100 100/100
权清晰情况 100/100 100/100 100/100
比准单价(元/㎡) 16,181.00 16,144.00 16,060.00
由于三个可比案例修正后的比准价格结果较为接近，故本次评估取算术平均数作为
市场法的评估结果，即：
房地产单价＝（可比实例一+可比实例二+可比实例三）÷3
＝（16,181.00+16,144.00+16,060.00）÷3
＝16,100.00 元/㎡（己取整）
由于本次评估选用的市场案例为同类物业单层或单个单位销售时的市场价格，而委
估房地产并非分层或分单元取得产权证，销售时仅能整栋销售。按照市场情况，大面积
整体出售房地产都会有一定的折扣吸引有实力的买家购买，因次本次我们考虑了 5%的
14
整体销售折扣，则：
评估单价=一般情况下销售房地产的市场价值×（1-交易折扣）
=16,100.00×（1-5 %）
=15,300.00 元/㎡
※市场法测算过程-车位
（1）市场法介绍
市场法，又称比较法、交易案例比较法、现行市价法等，是国际公认的一种常用的
资产评估方法。该方法以活跃、公平的市场存在为前提，通过市场调查，选择若干与评
估对象相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析、调整
差异，最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值。
市场法计算公式为：
房地产价格＝比较实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状况修
正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
（2）比较实例选择
比较实例的选择，遵循以下原则：
1）与评估对象属同一供需圈。
2）与评估对象用途相同或相近。
3）与评估对象交易类型相同或相近。
4）与评估对象的估价基准日相接近。
5）可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。
根据以上实例选择原则，通过对评估对象所处区域进行调查分析，我们选择了与评
15
估对象同处于同一供需圈、用途相近、交易类型相似、与基准日相差一年以内的 3 个案
例。
本次评估，评估人员通过现场调查、电话咨询及网站查询等方式收集相关的房地产
市场信息。经过对相关信息进行合理性、适用性、真实性的分析判断后，选取了三个实
例进行市场法测算，具体情况如下：
可比实例一：金迪城市花园车位，位于白云区机场路西侧乐陶街 46 号，案例对象位
于负一层，标准车位，案例价格为 250,000.00 元/个，案例时间为 2018 年 9 月。
可比实例二：汇侨新城车位，位于白云区汇侨中路 29 号，案例对象位于负一层，标
准车位，案例价格为 240,000.00 元/个，案例时间为 2018 年 7 月。
可比实例三：万达广场车位，位于白云区云城东路，案例对象位于负一层，标准车
位，案例价格为 260,000.00 元/个，案例时间为 2018 年 5 月。
（3）比较因素的选择
通过对房地产市场的分析，根据影响房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估
价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等
差别，本次评估选择以下因素作为比较因素：
1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
3）交易方式：考虑交易方式的不同房价存在差异而进行交易方式修正。
4）区位状况：主要有商服繁华度、公共交通便捷度、基础设施、公共配套设施、环
境状况、楼层等。
5）实物状况：主要有泊车便捷度、面积大小、装饰装修、停车场形式、物业管理等。
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6）权益状况：主要有剩余使用年期、其他限制等。
根据评估人员收集的有关资料，将评估对象与可比实例的状况列表表示，具体如下：
实 例
案例一 案例二 案例三 评估对象
比较实例内容
交易价格(元/㎡) 250,000.00 240,000.00 260,000.00 待估
交易情况 公开市场交易 公开市场交易 公开市场交易 公开市场交易
价格内涵 各付各税 各付各税 各付各税 各付各税
评估基准日:2018
交易日期 2018 年 9 月 2018 年 7 月 2018 年 5 月
年 9 月 30 日
商业繁华程度 较繁华 较繁华 较繁华 较繁华
公共交通便捷度 便捷度较高 便捷度较高 便捷度较高 便捷度较高
基础设施 完善 完善 完善 完善
区位因素
公共配套设施 完善 完善 完善 完善
环境状况 一般 一般 一般 一般
楼层 负一层 负一层 负一层 首层
泊车便捷度 便捷 较便捷 便捷 便捷
建筑面积 适中 适中 适中 适中
实物因素 装饰装修 简单装修 简单装修 简单装修 简单装修
停车场形式 室内 室内 室内 室内
物业管理 较好 较好 较好 无物管
土地使用期限 约剩余 25 年 约剩余 32 年 约剩余 30 年 约剩余 25.66 年
规划条件 无规划限制 无规划限制 无规划限制 无规划限制
租赁情况 无租赁占用 无租赁占用 无租赁占用 无租赁占用
权益因素
拖欠费用情况 无拖欠费用 无拖欠费用 无拖欠费用 无拖欠费用
查封状况 无查封 无查封 无查封 无查封
权清晰情况 产权清晰 产权清晰 产权清晰 产权清晰
（4）房地产状况指数表编制
根据本次评估运用比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由估价
师根据市场交易情况，确定指数修正程度。
交易情况：评估对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
交易日期：根据各可比实例成交日期的房地产交易价格指数与价值时点的房地产交
易价格指数进行对比，评估对象可比实例成交价格距价值时点均较近，房地产市场状况
较平稳，故交易日期不予修正。
1）区位状况：
商服繁华度：商服繁华度分为繁华、较繁华、一般、较差、差五个等级，以评估对
17
象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-4%。
公共交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象交通便
捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
基础设施：分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象基础设施完善
程度为基础（100%），相差一个等级，房价修正+/-1~3%。
公共配套设施：分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象基础设施
完善度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
环境状况：以评估对象环境状况为基准（100%），根据各类环境情况对于房地产受
到影响的接受程度对其进行修正，修正+/-2%。
楼层区域：根据所在楼层区域的差异，以评估对象为基准，与各可比实例与之相比
较，结合实际影响进行修正，修正+/-5~10%；
2）实物状况：
泊车便捷度：从便捷、较便捷、一般、较差、差五个档次，以评估对象为基准（100%），
相差一个等级，房价修正+/-5%。
建筑面积：从适中、较小、小三个档次，以评估对象为基准（100%），相差一个等
级，房价修正+/-4%。
装饰装修：从高到低装修分为豪华装修、精装修、普通装修及毛坯房四个档次，以
评估对象装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-10%。
停车场形式：停车场形式分为室内、室外，以评估对象为基准，与各可比实例与之
相比较，结合实际影响进行修正，修正+/-2-5%；
物业管理：分为好、较好、一般、较差、无五个等级，以评估对象管理程度为基准
18
（100%），相差一个等级，房价修正+/-1%。
3）权益状况
①剩余使用年限：根据年期修正公式：年限修正系数 K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]，
将评估对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
上述式中: K - 使用年限修正系数
r—本次取还原利率 r=6.2%
N—评估对象土地剩余使用年限
n—可比实例土地剩余使用年限
②其他情况：如：规划条件、租赁情况、拖欠费用、查封情况、产权清晰度等情况，
根据市场对于房地产受到的其他限制情况的接受程度对其进行修正。
依据以上各因素条件说明, 分别赋予相应指数, 列表编制如下：
实 例
案例一 案例二 案例三 评估对象
比较实例内容
交易价格(元/㎡) 250,000.00 240,000.00 260,000.00 待估
交易情况 100 100 100 100
价格内涵 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 100 100
公共交通便捷度 100 100 100 100
基础设施 100 100 100 100
区位因素
公共配套设施 100 100 100 100
环境状况 100 100 100 100
楼层 90 90 90 100
泊车便捷度 100 95 100 100
建筑面积 100 100 100 100
实物因素 装饰装修 100 100 100 100
停车场形式 100 100 100 100
物业管理 103 103 103 100
土地使用期限 99 109 106 100
规划条件 100 100 100 100
租赁情况 100 100 100 100
权益因素
拖欠费用情况 100 100 100 100
查封状况 100 100 100 100
权清晰情况 100 100 100 100
19
（5）比准价格计算
实 例
案例一 案例二 案例三
比较实例内容
交易价格(元/㎡) 250,000.00 240,000.00 260,000.00
交易情况 100/100 100/100 100/100
价格内涵 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100
商业繁华程度 100/100 100/100 100/100
公共交通便捷度 100/100 100/100 100/100
基础设施 100/100 100/100 100/100
区位因素
公共配套设施 100/100 100/100 100/100
环境状况 100/100 100/100 100/100
楼层 100/90 100/90 100/90
泊车便捷度 100/100 100/95 100/100
建筑面积 100/100 100/100 100/100
实物因素 装饰装修 100/100 100/100 100/100
停车场形式 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/103 100/103 100/103
土地使用期限 100/98.9 100/108.61 100/106.24
规划条件 100/100 100/100 100/100
租赁情况 100/100 100/100 100/100
权益因素
拖欠费用情况 100/100 100/100 100/100
查封状况 100/100 100/100 100/100
权清晰情况 100/100 100/100 100/100
比准单价(元/㎡) 271,867.00 249,622.00 263,145.00
由于三个可比案例修正后的比准价格结果较为接近，故本次评估取算术平均数作为
市场法的评估结果，即：
房地产单价＝（可比实例一+可比实例二+可比实例三）÷3
＝（271,867.00+249,622.00+263,145.00）÷3
＝262,000.00 元/个（己取整）
由于本次评估选用的市场案例为同类物业单层或单个单位销售时的市场价格，而委
估房地产并非分层或分单元取得产权证，销售时仅能整栋销售。按照市场情况，车位的
需求一般低于商业办公或住宅物业的需求，因次本次我们考虑了 10%的销售折扣，则：
评估单价=一般情况下销售房地产的市场价值×（1-交易折扣）
=262,000.00×（1-10%）
20
=235,800.00 元/个
综上所述，乐嘉路 13 号评估值=评估单价×建筑面积（或车位数量）
=15,300.00×2,587.43+235,800.00×21
=44,539,480.00 元
乐嘉路 13 号平均单价=44,539,480.00÷3,011.85=14,790.00 元/㎡
※成本法测算过程
（1）成本法介绍
“成本法”是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与委估房地产可以产生同等效
用的房地产所需投入的合理费用，也应当是待估房地产价值的衡量标准。即是以开发或
建造评估对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，加上正常的资金利
息和投资利润，并扣除相应的折旧来确定评估对象房地产价格的一种评估方法。其测算
公式为：
评估物价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+投资利润-
折旧
本次评估测算思路如下：
1）采用基准地价系数修正法求取评估物所属土地的取得费用：
基准地价系数修正法是根据《城镇土地估价规程》、当地基准地价文件，选取与委估
宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准（基准地价）和各种修正因素体系，
并按照土地估价规程的规定，在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积
率、微观区位条件差别等方面进行辩别、修正，从而得出评估对象地价的一种方法。
基准地价修正法的计算公式为：
21
评估单价=基准地价×区域因素修正系数×个别因素修正系数×期日修正系数×容
积率修正系数（楼层修正系数）×使用年限修正系数±开发程度修正
2）按照土地取得后所进行的办公房地产开发建设程序，结合广州市建设工程造价信
息及相关政策规定，分别测算开发成本（包括土地开发成本、建筑物建造成本）、管理费
用、投资利息、销售费用及税费、开发投资利润等。
3）采用直线折旧法对建筑物的折旧进行测算，且依据土地剩余使用年限对土地价进
行修正，确定最终的房地产价值，测算公式：建筑物评估单价=建筑物的重新购建价格 ×
成新率，土地评估单价=土地重置成本×年期修正系数。
（2）土地取得成本
1）宗地所在区域的基准地价
委估宗地坐落于广州市白云区乐嘉路，经查询，本次评估所在宗地的办公用途基准
地价网格点地价为 10,042.00 元/㎡（楼面地价）。
2）影响地价水平的因素修正
①影响地价的区域因素和个别因素修正
A、区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的
位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。由
于基准地价为网格点的基准地价，故区域因素的修正幅度为 0。
B、个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长
度、宽度、地质条件、使用限制、宗地位置、开发程度等。
根据宗地地价影响因素指标说明、宗地地价修正系数表等，依照前述的委估宗地的
个别因素分析，可以建立待评估宗地地价影响因素优劣程度修正系数表：
22
优劣程度 好 较好 一般 较劣 劣 评估对
象的优 取值
修正系数(%) 102 101 100 98 95 劣程度
形状较不规
规则、利于 形状不规则，
形状 较规则 —— 则，对布局影 好 102%
布局 较难布局
响不大
影
响 地势较平坦， 地势较平坦，坡 地势不太平 地势很不平
因 地形 地势平坦 坡度＜2%，对 度＜5%，对建筑 坦，需考虑坡 坦，需经平整 一般 100%
素 建筑无影响 影响较小 度的影响 才能使用
说
明 地质条件较 地质条件较 地质条件恶
地质 地质条件好 —— 一般 100%
好 劣 劣
三、四面临
临街状况 二面临街 一面临街 临内街 不临街 一般 100%
街
即，个别因素修正系数=102%×100%×100%×100%≈102.00%。
②影响评估对象地价的期日因素修正
广州市国土资源和规划委员会发布实施的《关于公布广州市 2017 年国有建设用地使
用权基准地价成果的通告》（穗国土规划字〔2017〕229 号）的基准期日为 2017 年 1 月 1
日，与评估基准日期间，土地价值有明显升幅，经查询城市地价动态监测网公布的 2017
年 1 季度至 2018 年 3 季度广州综合用地的地价增长率，具体如下：
年度 季度 综合用地环比增长率
2017 1 2.14
2017 2 3.71
2017 3 2.98
2017 4 3.09
2018 1 2.18
2018 2 3.37
2018 3 2.28
注：上年=100
则：期日修正系数=102.14%×103.71%×102.98%×103.09%×102.18%×103.37%×
102.28%=121.49%
③宗地已建成建筑物的楼层修正系数
宗地内已建成七层建筑物，按照《广州市基准地价修正体系》记载，广州十区的办
23
公用地楼层修正参照住宅用地楼层修正。由于建筑物各层面积相近，按照各层面积比加
权计算楼层修正系数结果接近其第四层的修正系数，因此本次评估以第四层的修正系数
作为平均楼层修正，经查询总层数 7 层（有电梯）的楼层修正系数中第四层的修正系数
为 1.002。
④土地使用年限修正系数
本处不作土地使用年限修正，详细修正过程详见后文“建筑物折旧及土地年限修正”
所述。
⑤开发程度修正
基准地价内涵的开发程度为“五通一平”，与委估宗地的开发程度一致，故其修正系
数取 100%。
3）委估宗地单价测算
根据对上述各影响因素的调查分析，对宗地所属地段的基准地价进行各因素修正，
同时将前述数据代入基准地价修正法公式，得出：
宗地楼面地价＝基准地价×区域因素修正系数×个别因素修正系数×期日修正系数
×容积率修正系数（楼层修正系数）×使用年限修正系数±开发程度修正
＝10,042.00×100%×102.00%×121.49%×1.002×1.0+0
＝12,469.00 元/㎡（已取整）
4）购买土地的相关税费
根据目前广州市土地出让及土地受让方取得土地所需税、费用的规定，最终土地取
得成本还应包括购买土地时缴纳相关税费。按目前广州市土地出让的相关规定，该购买
税费包括契税、印花税及相关费用（如手续费），其中契税为地价的 3%，印花税及相关
24
费用估算为地价的 0.1%。则有：
购买土地的相关税费＝楼面单位土地价格×3.1％
＝12,469.00×3.1％
＝386.54（元/㎡）
5）重新购置土地成本
土地取得成本=宗地单价+购买土地的相关税费
=12,469.00+386.54
=12,855.54 元/㎡
（3）开发建造成本
1）建筑安装工程费
包括土建工程费和装饰工程费、安装工程费，其中：土建工程费包括基础部分、地
上及地下土建部分等建筑工程造价；装饰工程费包括外墙装饰、门窗工程、室内工程装
饰等建筑工程造价；安装工程费包括：管道安装、电梯工程、水电消防等安装费用，该
费用为建设单位向施工单位支付，费用标准为市场调节，本次测算根据广州市建设工程
造价管理站公布的《广州市房屋建筑工程 2017 年参考造价》记载的类似建筑单方造价为
基础，再结合现场勘测情况和施工工程队市场情况进行确定。经测算，确定委估建筑物
的建安造价为 2,230.00 元/㎡。
2）前期费用：
前期费用包括招投标费、勘察、工程设计费、工程监理费等。具体计算如下：
序
费用名称 计算公式 基数 费率 金额（元/㎡） 依据
号
工程造价
1 招投标费 2,230.00 0.20% 4.46 计价格[2002]1980 号
×0.1%
25
序
费用名称 计算公式 基数 费率 金额（元/㎡） 依据
号
勘察、工程设计 工程造价 国家物价局建设部
2 2,230.00 3.00% 66.90
费 ×3.0% 2002 价字 10 号
工程造价 发改价格[2007]670 号、
3 工程监理费 2,230.00 1.50% 33.45
×1.5% 发改价格[2011]534 号
其他费用（消防 工程造价
4 2,230.00 1.40% 31.22 粤建价字[2001]135 号
验收、环评等） ×1.4%
城市基础设施 标准造价 粤价[2003]160 号、计价
5 1,080.00 5.00% 54.00
配套费 ×5.00% 格[2001]585 号
合计 10.00 % 190.03
3）管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括项目建设所
需的项目管理人员工资及福利费、办公费、差旅费等，本次按开发建造成本的 2%计算：
管理费用=2,420.03×2%
=48.40 元/㎡
4）销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理
费、销售人员的工资和福利费等，本次评估确定按照房地产重置成本的 0.5%计算：
销售费用=土地重置单价×0.5%+建筑物重置单价×0.5%
5）投资利息
投资无论是借贷资金还是自有资金都应该计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，
自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。根据委估房地产状况及
区域内类似房地产开发建设历时情况，确定评估对象整体建成至完工交付使用历时约 1
年。则土地取得成本在开发待估物业期初一次性投入，计息周期为 1 年；其余开发费用
（开发成本、管理费用）在开发建设期内均匀投入，计息周期为 0.5 年[测算过程备注：
开发建设周期÷2＝1÷2＝0.5(年)]。投资利息取中国人民银行 2016 年 8 月 31 日的公布
26
的 1 年内贷款利率 4.35%。，则有：
投资利息（土地）＝土地取得成本×4.35%×建设周期
=12,855.54×4.35%×1
=559.22 元/㎡
投资利息（建筑物）＝（开发成本＋管理费用）×4.35%×建设周期÷2
=（2,420.03+48.40）×4.35%×0.5÷2
=53.69 元/㎡
6）销售税费
根据最新税法规定，2016 年 5 月 1 日全面实施“营改增”计税方式，但由于企业增
值税的缴纳与计算受各年度的可抵扣进项额、销售情况等影响，评估人员无法准确计算。
因此本次评估选用简易计税方式进行计算，即增值税税率为 5%。
销售税费主要包括城市维护建设税、教育附加及地方教育附加、印花税，各项税费
税率为城建税为增值税的 7%、教育费附加为增值税的 3%、地方教育附加为增值率的 2%，
印花税为含税销售收入的 0.5%。
本次评估测算的重置单价为不含税单价，则：
销售税费（土地）=土地重置单价×5%+土地重置单价×5%×12%+土地重置单价×
（1+5%）×0.5%
=土地重置单价×6.125%
销售税费（建筑物）=建筑物重置单价×5%+建筑物重置单价×5%×12%+建筑物重
置单价×（1+5%）×0.5%
=建筑物重置单价×6.125%
27
7）开发利润
开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润。根据广州市同类建筑物开发
利润水平，参考类似物业并结合评估对象特点，确定开发利润水平。本次开发利润以直
接成本利润率计，即计算基数为土地取得成本、开发成本之和，本次评估确认直接成本
利润率取为 10%，则：
开发利润（土地）=土地取得成本×10%
=12,855.54×10%
=1,285.55 元/㎡
开发利润（建筑物）=（开发成本+管理费用）×10%
=（2,420.03+48.40）×10%
=246.84 元/㎡
⑧重置单价的确定
土地重置单价=土地取得成本+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
=12,855.54+土地重置单价× 0.5%+559.22+土地重置单价× 6.125%+
1,285.55
=14,700.31÷（1-0.5%-6.125%）
=15,743.30 元/㎡
建筑物重置单价=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
=2,420.03+48.40+建筑物重置单价×0.5%+53.69+建筑物重置单价×
6.125%+181.63
=2,768.96÷（1-1%-6.125%）
28
=2,965.42 元/㎡
（4）建筑物折旧及土地年限修正
1）建筑物折旧
该建筑物建成于 2001 年，至评估基准日已使用约 17 年，其经济耐用年限为 50 年，
尚余约 33 年；其所占用土地剩余使用年限从基准日开始为 25.58 年。依据评估理论，房
屋建筑物剩余使用年限按建筑物尚余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则选取，则本
次测算以土地剩余使用年限为 25.58 年进行成本率计算。因此该房屋建筑物的理论成新
率为：
理论成新率＝﹝剩余使用年限/（已使用年限＋剩余使用年限）﹞×100%
＝﹝25.58/（17＋25.58）﹞×100%
＝60%（已取整）
经确定，该建筑物的成新率取值为 60%。
2）土地年限修正系数
广州市公布的基准地价为法定最高使用年限下的土地使用权价格，出让年限少于最
高出让年限的，须对其进行年限修正，修正系数为 K=［1-1/(1+r)^n］/［1-1/(1+r)^N］，
其中，r 为土地还原利率（综合用地 r=6.76%），n 为实际出让年限，N 为法定最高出让
年限。委估宗地截止至评估基准日的剩余使用年限为 25.66 年，则：
K=[1-1÷(1+6.76%)25.66]÷[1-1÷(1+6.76%)50.00]
=0.8455
按照公式计算，其土地使用年限修正系数为 0.8455。
（5）成本法评估值
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房地产评估单价=土地评估单价（楼面地价）+建筑物评估单价
=13,310.00+1,780.00
=15,090.00 元/㎡
其中：土地评估单价=土地重置单价×土地年限修正系数
=15,743.30×0.8455
=13,310.00 元/㎡（已取整）
建筑物评估单价=建筑重置单价×成新率
=2,965.42×60%
=1,780.00 元/㎡（已取整）
同理计算出白云区乐嘉路 13 号首层评估单价为 5,900.00 元/㎡
综上所述，乐嘉路 13 号评估值=评估单价×建筑面积
=15,090.00×2,587.43+5,900.00×424.42
=41,548,400.00 元
乐嘉路 13 号平均单价=41,548,400.00÷3,011.85=13,790.00 元/㎡
※确定评估值
经测算，白云区乐嘉路 13 号办公楼采用市场法测算的结果为 14,790.00 元/㎡，采用
成本法测算的结果为 13,790.00 元/㎡。
通过分析，成本法结果与市场法结果存在一定差异，主要是由于委估房地产为二手
物业，成本法中对于二手物业的价格仅通过重置价扣减建筑物折旧及土地年期修正量化
计算，未考虑到房地产市场二手物业的需求与房地产利用状况等因素的影响。而市场法
是通过同类房地产交易信息修正后的计算结果，是最能代表市场对于物业价格的接受程
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度的，因此我们决议以市场法结果作为本次评估结论。
同理可计算得出其他房地产价格。
四、 评估结论及其分析
（一）测算结果
本次评估采用了市场法和成本法对广州广之旅国际旅行社股份有限公司申报的房地
产的市场价值进行测算，其中市场法结果合计为 174,888,450.00 元，成本法结果合计为
151,870,840.00 元。
（二）评估结论的选取
通过分析，成本法结果与市场法结果存在一定差异，主要是由于委估房地产为二手
物业，成本法中对于二手物业的价格仅通过重置价扣减建筑物折旧及土地年期修正量化
计算，未考虑到房地产市场二手物业的需求与房地产利用状况等因素的影响。而市场法
是通过同类房地产交易信息修正后的计算结果，是最能代表市场对于物业价格的接受程
度的，因此我们决议以市场法结果作为本次评估结论。
（三）评估结论
经过评估测算，评估基准日 2018 年 9 月 30 日时，本次评估的广州广之旅国际旅行
社股份有限公司申报的房地产评估值（含税）合计为 174,888,450.00 元（大写人民币壹
亿柒仟肆佰捌拾捌万捌仟肆佰伍拾元整），评估增值 130,699,167.14 元，增值率为 295.77%
（详见房地产评估结果明细表）。
评估增值的主要原因是：房地产初始取得成本较低，从取得日至评估基准日，由于
城市建设，房地产的价格大幅上涨。
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