证券代码：000548          证券简称：湖南投资        公告编号：2019-009



              湖南投资集团股份有限公司
                  对外投资进展公告
    本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没
有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。


   一、对外投资调整概况

    （一）基本情况

    经湖南投资集团股份有限公司（以下简称公司）2016 年度第 2 次董事

会会议(临时)和公司 2016 年度第一次临时股东大会审议通过了《公司关

于签订<终止《浏阳河中路项目土地一级开发整理合同书》的协议书>暨投

资开发相关土地的议案》，同意公司投资开发“浏阳财富新城”商业房产

项目（原称浏阳市教师进修学校房地产开发项目）（详见 2016 年 2 月 5

日、2016 年 2 月 24 日和 2016 年 4 月 23 日《中国证券报》《证券时报》

《证券日报》和 巨潮资讯网披露的及公司指定披露网站巨潮资讯网披露

的《公司 2016 年度第 2 次董事会会议决议公告》（2016-003）《公司重

大合同暨对外投资公告》（2016-004）《公司 2016 年度第一次临时股东
大会决议公告》（2016-007）《公司对外投资进展公告》（2016-018））。

    现因该项目规划指标的调整导致总建筑面积、建安成本和土地成本增

加，加之基坑遇较复杂地质条件等原因，公司拟对上述对外投资事项进行
下列调整：

    1.项目功能由商品住宅房、临街商铺、办公式公寓、超市等调整为商

品住宅房、公寓、酒店及办公、商铺、社区商业等；
    2.建筑面积由 187,803 ㎡调整为 212,569.06 ㎡；
                                   1
    3.建设周期由 27 个月调整为 42 个月；

    4.项目投资总额由 68,148.6 万元调整为 102,917.69 万元：

    5.预计销售收入由 75,324.3 万元调整为 115,625.82 万元；

    6.预计利润总额由 2,070.32 万元调整为 7,028.52 万元。

    注：上述销售收入和利润总额为预计数据，最终以会计师事务所审计

后的结果为准，敬请注意投资风险。
    （二）董事会审议情况：

    2019 年 3 月 21 日召开的公司 2019 年度第 3 次董事会会议审议通过了

《公司关于调整浏阳财富新城投资方案的议案》（7 票同意，0 票反对，0
票弃权）。按照《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》的相关

规定，该议案尚需提交公司 2018 年年度股东大会审议。

    （三）本次对外投资方案的调整不构成关联交易, 也不构成《上市公

司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，



   二、调整后对外投资项目的基本情况
    项目名称：“浏阳财富新城” 商业房产开发项目

    建设单位：湖南浏阳河城镇建设发展有限公司（公司全资子公司）

    项目选址：浏阳市圭斋路与劳动路交汇处
    项目功能：商品住宅房、公寓、酒店及办公、商铺、社区商业等

    项目占地：30,760.83 ㎡

    容 积 率：4.98
    建筑面积：212,569.06 ㎡

    建设周期：42 个月

    总 投 资：102,917.69 万元

                                 2
       开发成本估算如下：

       1. 土地成本
 序                                                     土地总价（万元）
             项目                 计算标准
 号                                                 调整前            调整后
 一     土地成本                                    20,669.25          21,125.00
 1      土地合同价款     按合同约定                  19685.00          20,109.50
 2      契税             按成交价的 4%计取             787.40             804.40
 3      土地出让佣金     按成交价的 1%计取             196.85             201.10
 4      印花税           按成交价的 0.05%计取               0              10.00

       2.建筑安装工程费调整前为 28,487.79 万元，调整后为 55,000.00 万

元。

       3.基础设施费及报建费

       根据浏政发〔2009〕16 号规定，根据建筑面积按以下标准征收：
                                                        金额（元）
      序号                 项目
                                                 调整前              调整后
        1              住宅基础设施费                40 元/㎡           60 元/㎡
        2              商业基础设施费              120 元/㎡           220 元/㎡
        3            住宅和商业报建费                        0         100 元/㎡

       4.小区基础设施配套（包括强电工程、弱电工程、电梯工程、绿化及
铺装、室外的给排水和强电工程、幕墙工程等费用）估算价调整前为
5,523.11 万元，调整后为 13,800 万元。
       5.其他费用
       主要包括建设单位管理费用、勘察规划设计费、工程监理及地块三通
一平等方面费用估算价调整前为 1,803.57 万元调整后为 2,924,78 万元。
       6.不可预见费用
       主要指材料价格上涨、政策变化造成土地成本增加及不可预见自然灾
害增加的费用，原方案按前 5 项费用之和的 5%计取调整为按前 5 项费用之
和的 3%计取。
       7.财务费用为 1,500 万元。



                                             3
    8.营销费用
    按预估总销售收入的 1%计算。
    9.管理及办公费用
    按预估总销售收入的 1%计算。
    综上，项目总投资为 102,917.69 万元
    销售收入：115,625.82 万元
    利润总额：7,028.52 万元
    注：上述销售收入和利润总额为预计数据，最终以会计师事务所审计
后的结果为准，敬请注意投资风险。
    资金来源：公司自有资金及其他融资方式
    截至 2018 年 12 月 31 日项目进度：
    1 号栋施工至负 1 层，2 号栋 22 层，3 号栋负 1 层，4 号栋 21 层，5
号栋、6 号栋 25 层，7 号栋主体完成。办理了 4 号、5 号、6 号栋预售许

可证。

    三、对外投资调整的原因
    1.总建筑面积的增加：原总建筑面积为 187,803 平方米，实际经职能

部门批复的总建筑面积为 212,569 平方米，增加了 24,766 平方米。总建

筑面积增加的主要原因是项目规划建设的调整；为满足浏阳最新相关规划
要求，停车位由原 912 个，增加至 1,122 个，增加 210 个，南区地下室因

此由原有的 2 层变更为 3 层。

    2.1 号建筑项目建筑高度的增加、外立面变化：应规划局的要求，为

提升项目品质并保证公司利益最大化，将项目容积率做满 5.0，原项目 1

号建筑项目高度由 100 米调整到 129 米，1 号建筑外立面由原方案设计的

干挂石材变更为玻璃幕墙。

    3.人工工资及主要材料价格上涨：现阶段与原公告方案时期相比，水

                                  4
泥价格上涨了约 2 倍，钢筋价格上涨了约 2 倍，人工工资上涨了约 1.5 倍。

    上述 3 项原因，综合导致建安成本增加。

    4.项目规划指标的调整，导致土地成本增加。为将项目容积率做满

5.0，公司利益最大化，将商住比由≤30%提高至 35.49%，需补交相关税、

费，导致土地成本增加 441.69 万元。

    5.拆迁户安置方案的调整：项目有 171 户拆迁户需 272 套房屋进行安

置，但 2017 年 4 月招拍挂时附带的原安置方案不满足相关强制性技术规

范要求、安置位置发生变化等原因，公司必须重新设计新安置方案，并获

拆迁户和规划部门认可，耽误了开工时间。

    6.项目基坑施工过程中，遇到了复杂的地质条件：项目内有强度极高

的中风化泥灰岩约 10 万立方米；且项目紧临居民区，晚间 10 点至早间 7
点不得施工且不能采取爆破施工，只能依靠机械破除，施工效率低，导致

整个项目施工建设周期延长。



    四、本次调整投资的目的、投资存在的风险及对公司的影响

    1.本次调整投资的目的：提升项目品质，提高项目投资回报。

    2.项目投资风险主要为：
    （1）项目建设期风险：项目周边紧邻居民区，工程施工难度特别大，

对周边建筑物有可能产生影响，施工过程中因施工噪音对周边居民的影

响，居民投诉较多，导致夜间 10 点后无法施工，不能形成连续作业，工

程有延期的可能；

    （2）资金风险：本次对外投资资金为自有资金，且支付方式按次、

分批支付，短期内对公司经营及财务状况不会产生较大影响，远期将有利

于提高公司的营业收入和盈利能力。

                                 5
    （3）政策风险：浏阳商品房现无限购政策，随着国家房地产调控政

策进一步升级，浏阳房地产政策有可能进一步紧缩，将对本项目商品房对

外销售的周期和房价造成一定影响。

    3.对公司的影响：房地产开发是公司的主营业务之一，本次调整投资

更有利于该房地产项目开发与运作，符合公司发展战略要求，将进一步做

大、做优、做强公司主营业务，提高公司的营业收入和盈利能力。



   五、其他

    1.公司拟授权湖南浏阳河城镇建设发展有限公司签署“浏阳财富新

城”商业房产开发项目总投资预算额度内的相关合同。

   2.公司将根据《深圳证券交易股票上市规则》《深圳证券交易所主板
上市公司规范运作指引》等相关规定，持续关注“浏阳财富新城”商业房

产开发项目的有关情况，并依据相关规定及时履行信息披露义务。



   六、备查文件

    1.湖南投资集团股份有限公司 2019 年度第 3 次董事会会议决议；

    2.长沙中联有限责任会计师事务所出具的《湖南浏阳河城镇建设发展
有限公司浏阳财富新城项目经济分析及盈利预测研究报告》。



    特此公告！




                                    湖南投资集团股份有限公司董事会

                                                   2019 年 3 月 23 日

                                6