我爱我家控股集团股份有限公司
2022 年年度报告
二零二三年四月
2022 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人谢勇、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）董丽丽
声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
公司所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述, 属于公司计划性事
务，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认
识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
公司已在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”
章节中，对可能面临的风险及对策进行了分析、描述，敬请广大投资者关注相关内容。
公司本报告期计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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2022 年年度报告全文
目 录
第一节 重要提示、目录和释义..................................................................................1
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析 ...................................................................................... 11
第四节 公司治理 ................................................................................................... 37
第五节 环境和社会责任 ......................................................................................... 70
第六节 重要事项 ................................................................................................... 72
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................ 100
第八节 优先股相关情况 ....................................................................................... 107
第九节 债券相关情况 .......................................................................................... 108
第十节 财务报告 ................................................................................................. 109
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备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签
名并盖章的财务报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和公司选定的信息披露媒体《证
券时报》《中国证券报》《上海证券报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的
原稿。
四、载有董事长签名的2022年年度报告文本原件。
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释 义
本报告中，除非文中另有所指，下列简称具有如下特定含义：
释义项 指 释义内容
我爱我家、公司、本公
指 我爱我家控股集团股份有限公司
司、上市公司
实际控制人 指 谢勇，系公司实际控制人
太和先机、西藏太和先
指 西藏太和先机投资管理有限公司，系公司控股股东
机、控股股东
我爱我家云数据 指 我爱我家云数据有限公司，系公司全资子公司
北京我爱我家、我爱我家 北京我爱我家房地产经纪有限公司，系公司全资子公司我爱我家云数据
指
房地产经纪 的全资子公司
湖南蓝海购企业策划有限公司，系公司全资子公司北京我爱我家的全资
蓝海购 指
子公司
昆百大控股、昆百大 指 昆明百货大楼投资控股有限公司，系公司全资子公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
财政部 指 中华人民共和国财政部
深交所 指 深圳证券交易所
中国结算深圳分公司 指 中国证券登记结算有限公司深圳分公司
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《公司章程》 指 《我爱我家控股集团股份有限公司章程》
元，万元 指 人民币元，人民币万元
报告期、本期 指 2022年1月1日到2022年12月31日
注：本报告除特别说明外，所有数值保留2位小数，若出现合计数与各分项数值之和尾数不符
的情况，均为四舍五入原因造成。
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 我爱我家 股票代码 000560
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 我爱我家控股集团股份有限公司
公司的中文简称 我爱我家
公司的外文名称 5I5J HOLDING GROUP CO., LTD.
公司的外文名称缩写 5i5j
公司的法定代表人 谢勇
注册地址 云南省昆明市东风西路 1 号
注册地址的邮政编码 650021
公司注册地址历史变
无
更情况
办公地址 北京市朝阳区朝来高科技产业园西区创远路 36 号院 8 号楼
办公地址的邮政编码 100012
公司网址 https://000560.5i5j.com
电子信箱 000560@5i5j.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 解萍 李亚君
联系地址 云南省昆明市东风西路 1 号新纪元广场 C 座 12 楼我爱我家证券事务办公室
电话 0871-65626688 0871-65626688
传真 0871-65626688 0871-65626688
电子信箱 xieping@5i5j.com liyajun@5i5j.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http://www.szse.cn）
《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》及巨潮资
公司披露年度报告的媒体名称及网址
讯网（http://www.cninfo.com.cn）
云南省昆明市东风西路 1 号新纪元广场 C 座 12 楼我爱
公司年度报告备置地点
我家证券事务办公室
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2022 年年度报告全文
四、注册变更情况
统一社会信用代码 915301002165755081
（1）公司发起人昆明百货大楼创建于 1959 年，是建国后国家投资兴建的第一批大
型商业零售企业，1992 年改组设立股份公司，经营范围以商业零售为主，同时兼营
房地产业、酒店旅游服务业和物业管理业务。
（2）公司于 2017 年 12 月实施完成重大资产重组之发行股份及支付现金购买北京
我爱我家房地产经纪有限公司 84.44%股权事项，并于 2018 年 4 月将公司名称由“昆
公司上市以来主营 明百货大楼(集团)股份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”，公
业务的变化情况 司主营业务变更为房地产经纪服务，同时包含房屋资产管理、商业资产管理及房后
衍生服务等。目前公司经营范围为：互联网技术研发和维护；信息技术开发、技术
转让、技术咨询、技术服务；电子商务平台营运开发建设管理；数据处理；物流信
息服务；物联网技术服务；房地产经纪业务；住房租赁经营；物业服务；建筑装修
装饰工程的设计及施工；酒店管理；商场经营管理；商务信息咨询；进出口贸易；
设计、制作、代理、发布各类广告。
（1）1992 年 8 月，昆明百货大楼作为独立发起人，以定向募集方式设立昆明百货
大楼(集团)股份有限公司。1994 年 2 月 2 日，公司在深圳证券交易所挂牌交易，国
有法人股股东昆明百货大楼持有公司 3,226.19 万股股份，占总股本的 24%，为公司
控股股东。
（2）2001 年 11 月 9 日和 2006 年 6 月 13 日，何道峰先生实际控制的华夏西部经济
开发有限公司分两次共受让昆明百货大楼持有的公司国有股 3,226.19 万股；并于
2006 年 9 月 12 日完成过户手续。该次过户完成后，昆明百货大楼不再持有公司股
份。公司控股股东变更为华夏西部经济开发有限公司，实际控制人为何道峰先生。
（3）2015 年 4 月 23 日，谢勇先生实际控制的西藏太和先机投资管理有限公司参与
历次控股股东的变
认购的公司非公开发行股票 9,000 万股完成过户登记手续；2015 年 11 月 17 日，谢
更情况
勇先生控制的富安达资产-宁波银行-富安达-昆百大资产管理计划协议受让的华夏
西部经济开发有限公司所持公司 10,000 万股股份完成过户登记手续。上述股份转让
完成后，谢勇先生通过西藏太和先机投资管理有限公司等一致行动人合计控制公司
股份 32,628.9043 万股，占总股本的 27.88%，公司控股股东由华夏西部经济开发有
限公司变更为西藏太和先机投资管理有限公司，实际控制人由何道峰先生变更为谢
勇先生。
报告期内，公司控股股东及实际控制人无变更。截至本报告披露日，谢勇先生通过
自持及通过西藏太和先机投资管理有限公司持有合计控制公司股份 54,102.8689 万
股，占总股本的 22.97%。
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2022 年年度报告全文
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 湖北省武汉市武昌区东湖路 169 号中审中众环大厦
签字会计师姓名 肖勇、张莉
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 √不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 √不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
本年比上
2022 年 2021 年 2020 年
年增减
营业收入（元） 11,673,410,158.40 11,962,873,818.75 -2.42% 9,574,944,513.57
归属于上市公司股东的
-305,981,271.08 165,960,237.25 -284.37% 311,988,782.13
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -317,980,438.42 121,941,082.92 -360.77% 319,770,635.75
利润（元）
经营活动产生的现金流
4,311,481,822.10 2,131,620,293.25 102.26% 2,243,052,983.18
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.1299 0.0711 -282.70% 0.1344
稀释每股收益（元/股） -0.1299 0.0711 -282.70% 0.1344
加权平均净资产收益率 -2.93% 1.59% -4.52% 3.05%
本年末比上
2022 年末 2021 年末 2020 年末
年末增减
总资产（元） 32,638,973,696.93 32,963,511,406.73 -0.98% 20,123,743,078.13
归属于上市公司股东的
10,297,663,922.98 10,569,590,116.54 -2.57% 10,282,342,952.65
净资产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计
报告显示公司持续经营能力存在不确定性
□是 √否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√是 □否
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项目 2022 年 2021 年 备注
营业收入（元） 11,673,410,158.40 11,962,873,818.75 收入
营业收入扣除金额（元） 5,396,330.28 0.00 出售投资性房地产收入
营业收入扣除后金额（元） 11,668,013,828.12 11,962,873,818.75 扣除后收入
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,355,500,851
用最新股本计算的全面摊薄每股收益：
支付的优先股股利 不适用，公司不存在优先股
支付的永续债利息（元） 不适用
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） -0.1299
七、境内外会计准则下会计数据差异
1.同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和
净资产差异情况。
2.同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和
净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 3,479,224,191.59 2,603,155,051.52 2,802,733,074.06 2,788,297,841.23
归属于上市公司股
-241,269,859.70 -142,378,153.94 164,634,524.86 -86,967,782.30
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -239,545,959.66 -140,433,776.95 162,774,762.35 -100,775,464.16
损益的净利润
经营活动产生的现
2,571,034,314.94 -260,504,004.04 1,014,497,503.06 986,454,008.14
金流量净额
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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大
差异。
□是 √否
九、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提
-5,062,976.46 4,551,531.26 -4,656,881.87
资产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司
正常经营业务密切相关，符合国家
11,599,545.41 1,451,733.65 5,000,055.54
政策规定、按照一定标准定额或定
量持续享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取
-488,577.46
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
4,721,700.10
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
委托他人投资或管理资产的损益 7,385,860.06 2,467,621.85 2,798,744.61
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
-4,382,279.16 45,757,950.90 904,159.77
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产交易性金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的 -7,462,566.83 -19,912,631.72 4,026,413.98
损益
除上述各项之外的其他营业外收入
9,123,519.40 5,869,096.23 -18,696,140.45
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
4,371,801.33 17,826,643.12 -4,680,988.33
项目
减：所得税影响额 3,737,496.91 13,861,253.62 -4,330,273.33
少数股东权益影响额（税后） -163,760.48 131,537.34 1,040,612.84
合计 11,999,167.34 44,019,154.33 -7,781,853.62 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 √不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中
列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
2022 年，我国宏观经济面临下行压力，多个城市的期房项目出现停工，消费信心走
弱，房地产行业面临下行风险。各地持续的流动性问题也对门店的正常营业和房地产经
纪人的带看造成了影响，地产经纪行业遭受了前所未有的压力。
2022 年四季度，多个部门接连释放利好政策，银行信贷、债券发行、股权融资三箭
连发，政策维稳使得地产行业的衰退风险得以化解。此外，地方政府陆续出台了一系列
放松限购、降低首付比例、下调贷款利率的政策，这也对购房者的信心起到提振作用。
受益于宏观环境的改善及政策利好的支持，从 12 月份开始国内重点 100 个城市的成交
面积开始回升，市场预期已经出现改善。
党中央在 2022 年年底的中央经济工作会议中提出要确保房地产市场平稳发展，满
足行业合理融资需求，推动行业重组并购，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这对
于防范化解房企风险，提振消费者信心将起到积极的作用。
2022 年居民消费市场总体趋势向好。报告期内，居民消费市场呈现以下主要特点和
趋势：
1.消费市场总体平稳，消费者的结构发生变化。
（1）新生代消费者逐渐成为消费主力人群，追求体验、品质、新生活方式以及线上
化、虚拟化正在成为新的消费趋势。他们更加关注品质和体验，在居住上更接受租赁方
式，会为长租公寓产业发展带来更持续的需求支持。
（2）随着社会年龄结构的变化，中国正在步入老龄社会，社区养老渐成趋势，与此
相应的社区生活适老化服务需求凸显，由此推动住宅与社区的适老服务需求、以赡养为
目的的住宅置换或租赁需求增长。
（3）推动住宅经济发展，围绕居住场景的配套服务消费需求增加，提升居住品质成
为消费需求重点。
2.数字经济快速发展，消费模式发生改变。
AI 与大数据分析、VR/AR 等新一代数字技术的广泛应用，支持更加随时随地随身化
的消费模式。
“十四五”规划纲要指出“坚持房住不炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保
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障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”。政策将租赁住房的发展
提升到国家战略层面，突出了住房租赁行业的民生属性。报告期内，重点城市住宅租赁
市场总体表现平稳。在租购并举的住房制度体系下，商业化长租公寓，特别是分散型长
租公寓，仍然是目前及今后较长时期内解决大城市住房问题的重要途径。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
我爱我家是一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于
数字化产业解决方案和一体化的运营服务。为客户的居住服务提供专业化解决方案与服
务产品，公司将聚焦居住服务场景，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市
家庭、租客、社区与产业合作伙伴，打造品质生活与多元共赢的人居服务互联网平台。
2022 年，居住交易服务市场受宏观经济、政策变化、产业链传导等多重因素叠加的
影响，面临较大的挑战。上半年，受经济下行压力冲击的影响，社会经济、企业经营以
及消费者信心都造成较大负面影响。对于我公司所处行业，由于业务特点属于重决策型
消费，强调线下体验和线下交付的闭环服务，因此受到比较明显的影响。下半年，随着
宏观经济逐步恢复以及行业政策持续优化，全国住房交易市场环境明显改善。但经济的
恢复与市场消费信心的重建尚需一定时日，这对企业经营的韧性、效能、竞争力、抗风
险能力与创新能力均提出了更高要求。
报告期内，公司加速互联网居住服务平台的数字基建迭代升级，以及在重点业务区
域的渗透覆盖。公司面向租住服务市场的“相寓”品牌旗下全量业务已实现数字化运营
及服务交付。通过推动具有行业领先水平的核心业务系统 CBS 实现全国统一覆盖，以
及官网统一流量入口的升级建设，“我爱我家”住房交易服务正在加速向互联网居住服
务平台的升级转型。
截止报告期末，公司与居住服务相关的业务总量如下：
（1）公司业务主要聚焦在国内一二线核心城市，展业地区包括北京、上海、杭州、
南京、 苏州、天津、南昌等 15 余座国内城市；
（2）国内运营门店总量 3583 家，员工约 3.5 万人；
（3）报告期内实现总交易金额（GTV）超过 2600 亿元。
2022 年，受宏观经济形势下行、需求萎缩等客观因素的综合影响，公司主要落地城
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市的买卖经纪业务的市场成交总量仅 58 万套，同比下降幅度超过 32%，成为近 5 年以来
成交量最低的一年。面对复杂的市场环境和客观因素，公司敏锐地洞察到市场变化、迅
速调整战略、完成加盟收缩，旨在聚焦核心城市核心市场，提升运营效率，降低运营风
险。同时，加快数字化能力建设在重点业务区域的部署投产速度，并积极发挥多业务协
同互补的作用，努力平衡市场波动对经营的冲击。
2022 年，在复杂的市场环境下，房屋资产管理业务线（相寓）发挥了稳定器的作用，
全年租金交易额 163.30 亿，实现营收 56.47 亿，收入同比增长 75.27%。在住房交易业
务趋势整体下行的一年，相寓业务线实现了收入的大幅增长，表现出了极好的经营韧性
和抗风险能力，为公司整体经营情况构筑了防波堤。
（二）报告期公司从事的主要业务及经营模式
我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业品牌之一，报告期内，公司锚
定“居住”这一生活刚需场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管
理）需求提供专业服务，业务覆盖二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理。目前公司
主要收入由以下业务所构成：
1.经纪业务
二手住宅经纪业务包括买卖经纪和租赁经纪服务。公司直营体系与加盟体系的经纪
服务人员，依托公司自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户
的全生命周期旅程提供一站式专业化服务，高效、安全的用户体验。
一方面，存量住宅买卖或租赁交易的供需双方（C 端）及经纪服务人员（B 端）可根
据自己的用户身份而接受公司互联网平台提供的房源信息登记、核验、展示、查询以及
专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线
上服务。
公司通过线上平台提供的线上楼盘字典、VR 看房、智能推荐、IM 工具、经纪人作
业平台、线上签约、智能客服等数字智能产品，使存量交易可以突破线下物理条件的限
制，为消费者获取交易信息的透明、安全、效率提供了保障，提高决策效率，降低消费
成本；提高了获取资源效率，促进专业认知与绩效的快速提升。
另一方面，线下门店在较高运营效率基础上，通过线上赋能，大幅提升业务运营标
准化水平，突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与
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多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为消费者提供高品质的解
决方案及服务，创造客户价值。
报告期内，经纪业务在数字化引领业务提效、赋能业务规模扩充以及打通线上线下
闭环融合体验能力等方面，均处于行业领先梯队。
2.新房业务
新房业务是公司居住交易业务的补充，新房销售业务主要向房地产开发商提供渠道
服务与代理销售服务。
其中，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开
发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务
赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一二手联动
优势。
3.资产管理业务
“相寓”是公司旗下的房屋资产管理品牌，始于 2001 年,我们创建了国内最早房屋
资产管理服务，是拥有超 20 年住房租赁经营发展经验的先行者，相寓坚持数字引领，
科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、以品质租住
生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台——中国首个“新市民和青年
人”的安心租房科技平台。产品涉及分散式两大产品线：相寓 HOME、相寓 ROOM，集中式
四大产品线：相寓 PARK、相寓 INN、相寓 DORM、相寓 BASE。
在打造“安心租房科技平台”的理念下，“相寓”业务已实现全链路数字化运营并
不断进行数智化升级和服务产品创新。
公司在二十多年行业运营经验和数据沉淀的基础上，通过房屋委托与出租运营两端
的大数据模型，推动业务智能运营，使“相寓”业务运营效率长期保持行业领先水平。
从市场需求出发到租住服务交付，以覆盖客户全生命周期场景的“小寓智系”智能化数
字基建产品，进一步提升客户体验和中台效率。
报告期内，通过 AMS 业务系统的数字化赋能，相寓的业务运营能力和客户体验进一
步提升，在分散式长租公寓领域实现了运营房源规模与出房率的持续提升并保持市场领
先水平。
4.商业租赁及服务
公司拥有完整的商业资产管理产业链，运营产品涵盖社区购物中心、写字楼等多种
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商业形态。公司旗下的商业资产运营品牌各具优势并形成有效互补：“昆百大”是具有
高知名度的零售商业品牌，主要经营模式是对自持购物中心和受托商业资产的运营管理。
三、主要业绩影响因素及公司经营优势
1.平台能力
2022 年，我爱我家以“三个一工程”为目标，形成数据与技术驱动的线上平台运营
能力，利用多年积累的行业经验，从消费者旅程出发，聚焦业务底层平台支撑能力提升，
聚合数字化智能能力，有效赋能 CEN（经纪人合作生态网络）核心运营网络。
在平台赋能方面，以销售系统、消费者系统、研发效能平台、AI 算法平台、大数据
平台、云计算平台、信息安全平台为底座，不断提升服务环节的标准化、线上化、智能
化，全面实现房地产经纪服务与智能科技的深度融合，通过信息技术和大数据智能，重
塑平台服务能力，提升经纪人效率与消费者体验。
在经纪人效率提升方面，进一步强化楼盘库中台建设、SSC 线上商机挖掘建设，搭
建了房源平台能力体系、私域数字化运营体系，并统一各模块数字化技术与应用体验，
极大提升了内部资源流转效率。
在消费者体验改善方面，公司以消费者价值为中心，结合用户画像能力建设，实现
千人千面精准服务；智能化洞察消费者需求，全面升级服务品质，大幅提升了消费者满
意度。
以上线上体系整体赋能经纪人合作生态网络，消除由于个体差异带来的服务水平方
差，提升各服务场景的及时响应能力；支撑房产交易、资产管理等各项业务，助力业务
高效转化，还极大提升了服务美誉度；通过营销渠道资源整合，线上引流精准投放，打
造全方位数据驱动型平台增长模式。
在平台管理方面，打造了以人力服务系统、门店供应链管理系统、交易服务系统为
核心的线上管理平台，支持大规模人员的有序作业、品质服务，实现了门店全生命周期
管理，提升了客户在交易效率和安全性方面的体验。科技加码串联多服务场景，全面推
进集团数字化转型和科技服务再创新，提升公司核心竞争力。实现了集团管理标准化、
统一化、信息化、智能化，全面加速集团房产互联生态共赢，极大推动中国居住产业互
联网的发展进程。
2.品牌能力
15
2022 年年度报告全文
2022 年，我爱我家以集团的“以一流标准重塑品牌”的战略目标为牵引，重新确定
了中国最亲民的大众房产服务定位，重塑了以消费者心智和满意度为指标的品牌评价体
系。
与全球领先的研究和咨询公司益普索展开战略合作，关注新时代消费者的购买和使
用趋势，以消费者需求为核心，围绕消费者购房全旅程，读懂消费者的期待和经纪人作
业痛点，系统化提升品牌触点体验。
升级我爱我家服务承诺，提出“如实说”、“提前做”、“主动赔”的服务主张，
引领行业服务品质升级，重视更深层、更人性化、前置化、主动化服务，为用户提供全
方位的服务体验，将全行业同质化的硬条款，升级至我爱我家品牌独有的暖服务。
与全球领先的传播集团 WPP 合作，打造“无诚意不承诺”品牌主题传播，继承并发
扬我爱我家以诚为本的品牌基因，立体展示经纪人和店面的新风貌。
3.融入社区的门店网络
门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网
络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。
社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业
务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、
布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。
通过二十三年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融
入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。在报告期内，面对市场低潮
的不利环境，公司在核心市场布局的门店网络仍然能够得到保持乃至增强。公司在二十
多年穿越周期的门店运营经验积累基础上，科学管理，深入社区，线下精耕，进一步增
强公司在门店网络方面的核心竞争力。
4.多元协同、良性循环的业务结构
公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展
房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公
司在数字化基础设施支持下，实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、
新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统
抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。
例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买
16
2022 年年度报告全文
卖服务来促进增收增利。作为一种高毛利的机会型业务，新房销售业务具有低粘性的特
点。对于具有社区客群基础的成熟门店而言，新房业务是二手房业务的补充；而对于社
区根基不深的新拓门店来说，新房业务可以成为保持运营、培养团队、积蓄客源的现金
牛业务。
住房交易服务会受到政策、宏观经济等外部因素的影响，波动性大。公司租售联动
的业务架构可高效引导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业
务体系的整体活力与收入稳定性。
四、主营业务分析
（一）公司主要经营成果
1.报告期公司主要经营指标完成情况
2022 年公司的业务受宏观经济、产业政策及产业链传导等多重因素叠加影响，面临
较大压力。上半年，我国经济延续恢复态势，公司的营收与去年同期基本持平；下半年，
随着宏观经济逐步走向复苏以及行业政策持续优化，全国住房交易市场环境明显改善，
但市场消费信心的重建尚需一定时日。
报告期内，公司实现营业收入 1,167,341.02 万元，按同口径对比较 2021 年下降
2.42%；实现营业利润-28,724.69 万元，较去年同期下降 231.63%；实现归属母公司所
有者的净利润-30,598.13 万元，较去年同期下降 284.37%；经营活动产生的现金流量净
额为 431,148.18 万元，较上年同期增加 102.26%；报告期末，公司总资产 3,263,897.37
万元，较期初减少 0.98%；归属于上市公司股东的净资产 1,029,766.39 万元，较期初减
少 2.57%。
2.报告期经营管理情况
2022 年上半年，在宏观经济低迷的背景下，公司保持战略定力，苦练经营内功，坚
持推动数字化升级与品质发展战略，不断提升业务的服务价值与运营效率。下半年，公
司加速实施 CBS 核心系统的全国一体化升级部署，推进全国统一的互联网品质服务工程
和基础设施建设，公司的整体智能化水平得到进一步提高。
公司开发的 CBS/AMS 核心业务系统，搭建了覆盖居住服务各类业务全链路的合作网
络，实现资源共享、精细分工、标准作业、科学分配，有效解决了房、客、人、店、业
务线之间的联动协同问题，并在标准化基础上，通过在线化、数字化、智能化，使合作
17
2022 年年度报告全文
网络能够自动、高效地运行和持续迭代优化。
以 CBS/AMS 业务系统为核心，公司实现了线上消费互联网、产业互联网与线下门店
网络的三网融合，形成了数智中台+互联网入口+数字智能产品的完整数字基础设施。北
京公司作为数字化升级转型样板，实现了中后台运营效率不断提高，单位运营成本投入
持续降低：例如，房源审核时效从 2021 年的 5 小时进一步缩减至 2.56 小时；应用 CBS
系统后直接节约中后台人力成本近 2 亿元；业务新人流失率降低 3.14 个百分点。以房
屋资产管理业务为例，全年各类服务订单量达到 287.1 万单规模，全部实现线上智能化、
自动化、端到端运营，中后台人力资源投入大幅降低，同时运营效率进一步提升。
配合数字基建的落地推广，公司紧抓“人”在组织变革中的核心作用，通过智能化
培训系统“繁星”营造的数字环境，公司持续加强对前端经纪人员及中后台运营管理人
员对于数字化、互联网化的体验和认知，并通过唤起居住服务产业与互联网产业对于“以
客户价值为中心”核心价值理念上的共鸣而推动心智转换，为实现组织的数字化变革奠
定基础。报告期内，“繁星”系统实施培训课程总学时超过 200 万小时，人均学时超过
57 小时。
房源是居住交易服务和房屋资产管理业务的根基，房源的数量和品质决定了公司业
务的流量、收入与利润。公司以真房源楼盘库为核心，持续加强房源建设。报告期内，
公司在楼盘库的建设上取得突出成绩。目前，在公司的 8 个主要业务城市，楼盘字典已
经覆盖了 48,522 个小区的 28,196,565 套房源，有效户型图 2,417,628 张，房源录入应
用覆盖率 98.63%。对于每一套房子，楼盘库都用 31 个不同字段的信息去进行描述，当
前 31 个字段中完备率超过 80%的有 15 个，整体字段完备率稳定在 60%左右。
报告期内，公司楼盘库新增买卖房源 70 万套，期末在手买卖房源规模为 76 万套；
北京、杭州、苏州、南京、南昌等业务重点城市，新增房源、在手房源规模均在本地市
场处于头部；报告期末，房屋资产管理业务的在管房源达到 25.4 万套，同比增长 0.4%，
继续保持行业领先规模。
3.报告期各项业务发展情况
（1）存量住宅交易服务
受宏观经济低迷的影响，2022 年我爱我家官网年度活跃用户总量为 1.9 亿，较 2021
年下降 6.1%，重点投放的 app 和小程序端，与 2021 年持平；月均 MAU 为 1590 万，较
2021 年下降 6.1%；截止 2022 年底，自 VR 房源上线以来累计拍摄量达 154 万套，2022
18
2022 年年度报告全文
全年拍摄增量为 42 万套。在效果方面，拍摄 VR 房源的套均页面浏览量是普通房源的 5
倍，套均带看量是普通房源的 2 倍。
报告期内，公司以防范风险、提升运营质量为核心，大幅缩减了加盟体系内低效业
务的经营规模，退出了存在系统性经营风险的区域市场。截止报告期末，公司门店总数
为 3583 家，覆盖城市从年初 33 城下降至 15 城，在运营中的加盟门店及特许门店总数
量为 1215 家，较年初减少 744 家。通过缩减加盟体系中的低效业务，公司降低了整体
的经营风险与品牌风险。
（2）房屋资产管理
“相寓”业务是公司在居住服务产业重要的经营增长引擎与防波堤。“相寓”致力
于打造“中国首个‘新市民和青年人’的安心租房科技平台”，近年来通过完成“质量
导向”的战略调整实现了依托“相寓” APP 的全量业务互联网数字化运营，成功穿越市
场周期，实现了稳步成长、专业致胜，在经营规模与运营效率方面均稳占行业鳌头。
“十四五”规划纲要指出“坚持房住不炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保
障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”。政策将租赁住房的发展
提升到国家战略层面，突出了住房租赁行业的民生属性。
报告期内，“相寓”业务确立了“数字运营、智能服务管理”的经营方针，以“数
智服务中台”规划为依托，启动了“数字化驾驶舱”、“小寓智系”等数智化产品的开
发和应用，积极推动专业品质和运营效率的持续精进，提升业务的数智化水平。通过加
速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控
与客户服务水平得到显著增强，为业务保持持续高效运营与规模良性增长提供了强大的
科技保障。
报告期末，房屋资产管理业务在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等 15 个城市，
规模达到 25.4 万套，相比 2021 年增长 0.4%。受宏观经济低迷的影响，报告期内房屋资
产管理业务平均出房天数 9.4 天，环比增长 20.5%；出租率 94.1%，环比降低 1.3 个百
分点，全年租金交易额 163.30 亿元，实现营收 56.47 亿元。
（3）新房业务
公司在住宅交易服务类业务中，将新房销售业务定位为机会与补充型业务，收入规
模占比较小。报告期内，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发、需求
向二手房市场流失的严峻态势，公司以控规模、保质量、增效率作为新房销售业务的经
19
2022 年年度报告全文
营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，重点发展与央企、国企等品牌开
发商的合作，并加强业务回款管理。
报告期内，新房业务实现收入 12.7 亿元，同比下降 37.2%。渠道业务月均直签项目
占比提升 29.4%，月均有认购项目占比降低 18.8%。报告期内，全部直营城市及重点加
盟城市均已完成新房 CBS2.0 系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率
和风控能力。
（4）商业资产管理
受宏观经济低迷等不利因素的影响，线下消费遇冷，商业投资亦受到抑制，商业资
产管理业务面临较大压力。
为应对多种市场短期变化因素所带来的挑战，作为西南地区知名品牌以及云南商业
龙头，报告期内昆百大持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，积极挖掘客群在
消费升级与代际变化下对于品牌消费的新需求，持续优化客户消费体验和客户黏性。昆
百大以企业品牌为杠杆，加强项目招商力度，进一步增加了知名消费品牌的入驻，优化
了业态和品牌配置，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。
（二）收入与成本
1.营业收入构成
单位：元
2022 年 2021 年
项目 占营业收 占营业收 同比增减
金额 金额
入比重 入比重
营业收入合计 11,673,410,158.40 100.00% 11,962,873,818.75 100.00% -2.42%
分行业
城市居住综合服务业 10,447,598,176.34 89.50% 10,277,835,177.94 85.91% 1.65%
商业租赁服务及其他 1,225,811,982.06 10.50% 1,685,038,640.81 14.09% -27.25%
分产品
经纪业务 3,530,953,931.64 30.25% 5,033,363,923.91 42.07% -29.85%
新房业务 1,269,636,499.34 10.88% 2,022,559,086.92 16.91% -37.23%
资产管理 5,647,007,745.36 48.37% 3,221,912,167.11 26.93% 75.27%
商业租赁及服务 391,502,293.53 3.35% 467,082,014.26 3.90% -16.18%
其他 834,309,688.53 7.15% 1,217,956,626.55 10.18% -31.50%
分地区
20
2022 年年度报告全文
华北 6,319,238,195.47 54.13% 5,381,342,496.32 44.98% 17.43%
华东 4,769,159,716.33 40.85% 5,040,492,981.85 42.13% -5.38%
海外 5,028,557.06 0.04% 6,955,839.62 0.06% -27.71%
其他 579,983,689.54 4.97% 1,534,082,500.96 12.82% -62.19%
2.占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、销售模式的情况
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率比
项目 营业收入 营业成本 毛利率 比上年同 比上年同 上年同期
期增减 期增减 增减
分行业
城市居住综合
10,447,598,176.34 10,037,003,594.64 3.93% 1.65% 12.80% -9.00%
服务业
分产品
经纪业务 3,530,953,931.64 2,941,005,482.68 16.71% -29.85% -24.30% -6.11%
资产管理 5,647,007,745.36 5,985,318,785.51 -5.99% 75.27% 73.54% 1.06%
新房业务 1,269,636,499.34 1,110,679,326.45 12.52% -37.23% -29.00% -10.13%
说明：资产管理业务依据租赁准则核算，按照融资租赁方式计算的租金收益计入其他收益-资产处
置收益科目，考虑资产处置收益，资产管理业务的实际毛利率为 11.34%。
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口
径调整后的主营业务数据
□适用 √不适用
3.公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 √否
4.公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 √不适用
5.营业成本构成
行业分类
单位：元
2022 年 2021 年
行业分类 项目 占营业 占营业
金额 成本比 金额 成本比 同比增减
重 重
21
2022 年年度报告全文
城市居住 经纪业务 2,941,005,482.68 27.58% 3,885,050,868.51 39.71% -24.30%
综合服务 资产管理 5,985,318,785.51 56.14% 3,448,897,738.46 35.25% 73.54%
业 新房业务 1,110,679,326.45 10.42% 1,564,354,903.02 15.99% -29.00%
其他行业 其他 625,113,921.74 5.86% 885,504,799.370041 9.05% -29.41%
6.报告期内合并范围是否发生变动
√是 □否
本报告期纳入合并范围内的子公司共184家，其中：2022年度新设立子公司11家、处
置13家、注销13家。具体情况详见本报告“第三节管理层讨论与分析”之“九、主要控
股参股公司分析”之“2.报告期取得和处置子公司的情况”。
7.公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
8.主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 174,032,215.07
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 1.48
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例（%） 0.00
公司前5大客户资料
占年度销售总额比例
序号 客户名称 销售额（元）
（%）
1 客户 A 59,349,332.36 0.51
2 客户 B 41,147,664.16 0.35
3 客户 C 25,959,814.23 0.22
4 客户 D 24,915,941.45 0.21
5 客户 E 22,659,462.87 0.19
合计 174,032,215.07 1.48
主要客户其他情况说明
√适用 □不适用
本公司与上述前5名客户不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技
术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中没有直接或者间接拥
有权益。本公司业务不存在对主要客户的依赖。
22
2022 年年度报告全文
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 251,261,343.80
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 2.36
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例（%） 1.23
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 供应商 A 131,420,183.75 1.23
2 供应商 B 39,922,702.90 0.37
3 供应商 C 34,074,953.00 0.32
4 供应商 D 23,927,974.33 0.22
5 供应商 E 21,915,529.82 0.21
合 计 251,261,343.80 2.36
主要供应商其他情况说明
√适用 □不适用
上述供应商A瑞庭网络技术(上海)有限公司为持有本公司5%以上股份的法人股东五
八有限公司的一致行动人，为本公司关联方。针对与相关关联方的采购事项，本公司2022
年4月27日召开的第十届董事会第十九次会议暨2021年度董事会审议通过了《关于子公
司2022年度日常关联交易预计的议案》。
除上述外，本公司与上述前5名供应商中的其他供应商不存在关联关系，公司董事、
监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主
要供应商中没有直接或者间接拥有权益。公司业务不存在对主要供应商的依赖。
（三）费用
单位：元
2022 年 2021 年 同比增减 重大变动说明
主要原因系整体业务量下
销售费用 587,086,328.57 1,010,709,579.73 -41.91%
降，相应费用减少
管理费用 1,054,271,682.36 1,373,149,566.76 -23.22%
财务费用 682,618,330.99 473,801,552.06 44.07% 由于资管业务量增长所致
研发费用 36,982,852.64 31,317,872.59 18.09%
（四）研发投入
√适用 □不适用
23
2022 年年度报告全文
主要研发
项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
项目名称
集团核心业务现已全面向数
1. 打 造 全 集 团 统 一
1.系统全面落地全国 字化智能化转型。核心业务
的数字化业务系统
直营城市，复制成功 系统以消费者为中心，以“经
平台，智能化系统和
经验持续落地，为取 以数字化建设为契 济热合作生态网络”为基本
产品工具赋能业务
得更大范围的战果进 机，夯实平台能力， 准则，全面搭建标准化服务
生态。
核心业务 行平台适应性重构。 提升运营效率，以用 和管理体系，持续助力经纪
2. 不 断 夯 实 服 务 品
系统升级 2.通过签后履约数字 户体验为驱动，建立 人和管理者，促进经纪人价
质，构建用户全生命
化能力建设以及服务 全生命周期的品质服 值和数字化价值的全面崛
周期品质服务体验，
承诺线上化，有效提 务体验。 起，加速集团产业互联网数
通过数据、技术和科
高交易效率，提升了 字化变革和平台化管理转
学管理的融合科技
用户体验。 型，实现集团房产互联生态
赋能线下服务体验。
共赢。
大数据开发治理平台
科技创新能力加成助力集团
落地，全面覆盖数据收
平台服务能力。全面实现房
全面升级语义分析 集、加工和输出的全流
地产经纪服务与智能科技的
能力和内容推荐工 程数据链路建设，全方
深度融合，通过信息技术和
具，构建平台大数据 位构建了我爱我家数 促进平台线上流量精
大数据智能重塑平台服务能
精准画像能力，建设 据资产地图。 准投放和成交转化，
大数据能 力和提升服务者效率和消费
集团统一的数据引 全面提升房客匹配效
力建设 者体验。科技加码串联多服
擎和经营管理驾驶 消费者购房偏好大数 率 和 管 理 者 决 策 效
务场景，全面推进集团数字
舱。实现经纪人作业 据分析效率升级，精 率。
化转型和科技服务再创新，
提效、房客精准推荐 准房客匹配算法持续
提升公司核心竞争力，推动
匹配、管理者高效决 优化，实现搜索和推
中国居住产业互联网的科技
策。 荐核心场景匹配效率
化发展进程。
大幅提升。
消费者端数字化产品 作为房产互联网的中坚力
能力持续升级改造， 量，率先实现从信息型产品
全面升级用户端产 全面覆盖业主委托、 到服务赋能型产品转型。建
线上投放精准度提
品线上服务能力，提 客源商机、用户找房、 设以“服务+数据+科技”为护
官网产品 升、线上房客匹配效
升房客匹配效率、用 沟通咨询、交易预估、 城河的房产经纪数字化新生
升级 率提高、实现用户体
户服务体验、营销获 房产交易知识体系等 态，推进行业正循环，实现居
验升级。
客能力。 业务场景，相关产品 住产业链的多场景融合，全
能力的全面优化迭 面推进中国新居住产业互联
代。 网的行业变革和历史进程。
打造以人为本，企业
以人店模式为核心, 完成集团人力资源数字化转
人才全生命周期持
建立人力数据中心， 型，搭建全生命周期的“人
续服务、实现数字化 完成人力服务共享一
健全人力统计分析模 才”管理体系。通过技术加持
人力共享服务，提升 站式平台落地，提高
型，实现人才数字化 与赋能，为企业组织人才战
员工服务体验。 平台管理效率，提升
服务运营； 略发展保驾护航。
员工服务体验。
通过门店选址的合
企业信息 通过门店生命周期追 房产经纪门店全生命周期经
理性判断、门店成本 完成工程管理、质量
化 踪管理，通过科技化 营管理解决方案。大数据智
的持续优化，门店经 管理、成本管理线上
门店管理系统，从开 能决策辅助门店精准选址和
营数据的分析，完成 化，从而提升进店交
店预判到门店分级， 经营管理分析，提升经营品
对 门 店 全 生 命 周 期 店的时效、提高交店
到门店全生命周期监 质，实现集团全量门店的精
的管理，实现风险预 质量，降低了门店开
控，实现线上线下管 细化运营。通过科学化管理，
警、高效决策、区域 店和管理成本。
理一体化，提高门店 复制卓越运营、科学管理经
市场行情判断、从而
管理的效率。 验，实现行业赋能。
提高门店管理效率。
24
2022 年年度报告全文
公司研发人员情况
2022 年 2021 年 变动比例
研发人员数量（人） 483 682 -29.18%
研发人员数量占比 1.46% 1.36% 0.10%
研发人员学历结构
本科 429 605 -29.09%
硕士 54 77 -29.87%
研发人员年龄构成
30 岁以下 249 351 -29.06%
30~40 岁 234 331 -29.31%
公司研发投入情况
2022 年 2021 年 变动比例
研发投入金额（元） 95,037,977.23 144,792,221.06 -34.36%
研发投入占营业收入比例 0.81% 1.21% -0.40%
研发投入资本化的金额（元） 88,501,645.13 124,846,164.09 -29.11%
资本化研发投入占研发投入的比例 93.12% 86.22% 6.90%
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用 √不适用
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 √不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 √不适用
（五）现金流
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
经营活动现金流入小计 23,091,025,666.77 34,274,227,756.12 -32.63%
经营活动现金流出小计 18,779,543,844.67 32,142,607,462.87 -41.57%
经营活动产生的现金流量净额 4,311,481,822.10 2,131,620,293.25 102.26%
投资活动现金流入小计 9,609,370,938.61 8,350,510,904.09 15.08%
投资活动现金流出小计 2,995,752,381.36 5,994,609,126.97 -50.03%
投资活动产生的现金流量净额 6,613,618,557.25 2,355,901,777.12 180.73%
筹资活动现金流入小计 2,890,503,555.95 3,618,014,299.26 -20.11%
筹资活动现金流出小计 14,018,336,734.32 8,249,527,817.46 69.93%
25
2022 年年度报告全文
筹资活动产生的现金流量净额 -11,127,833,178.37 -4,631,513,518.20 140.26%
现金及现金等价物净增加额 -201,946,639.95 -144,257,865.38 39.99%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√适用 □不适用
经营活动现金流入本年数较上年数下降11,183,202,089.35元，下降32.63%，以及经营
活动现金流出本年数较上年数下降13,363,063,618.20元，下降41.57%，主要是由于业
务量变化所致；投资活动产生的现金流量净额本年数较上年增加4,257,716,780.13元，
增长180.73%，筹资活动产生的现金流量净额本年数较上年下降6,496,319,660.17元，
下降140.26%，主要原因是新租赁准则核算导致。
报告期内公司经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□适用 √不适用
五、非主营业务分析
√适用 □不适用
单位：元
占利润总 是否具有可
项目名称 金额 形成原因说明
额比例 持续性
投资收益 30,298,329.43 -10.09% 主要为持有交易性金融资产产生的收益 否
公允价值变 主要为持有交易性金融资产产生的和投资性
-15,463,908.14 5.15% 否
动收益 房地产产生的变化
资产减值 -238,716.53 0.08% 主要是计提的资产减值损失 否
营业外收入 51,303,622.02 -17.09% 主要为违约金与经营活动无关的收入 否
营业外支出 43,464,147.80 -14.48% 主要为赔偿、补偿支出 否
六、资产及负债状况分析
1.资产构成重大变动情况
单位：元
2022 年末 2022 年初
重大变
占总资 占总资 比重增减
金额 金额 动说明
产比例 产比例
货币资金 3,781,605,281.77 11.59% 4,248,545,801.87 12.89% -1.30%
应收账款 898,714,798.77 2.75% 1,204,635,397.81 3.65% -0.90%
26
2022 年年度报告全文
存货 509,407,926.74 1.56% 620,331,878.28 1.88% -0.32%
投资性房地产 3,123,691,172.87 9.57% 3,042,395,128.87 9.23% 0.34%
长期股权投资 90,574,535.45 0.28% 93,797,530.12 0.28% 0.00%
固定资产 287,621,624.50 0.88% 321,785,100.78 0.98% -0.10%
在建工程 943,830.19 0.00% - - -
使用权资产 9,082,972,124.65 27.83% 8,731,871,700.34 26.49% 1.34%
短期借款 1,898,234,655.76 5.82% 2,354,732,924.28 7.14% -1.32%
合同负债 704,177,352.60 2.16% 746,004,683.91 2.26% -0.10%
长期借款 602,872,310.69 1.85% 449,200,752.16 1.36% 0.49%
租赁负债 4,620,932,626.61 14.16% 5,426,253,095.02 16.46% -2.30%
境外资产占比较高
□适用 √不适用
2.以公允价值计量的资产和负债
单位：元
计入权益的累 本期计
本期公允价值
项目 期初数 计公允价值变 提的减 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数
变动损益
动 值
金融资产
1.交易性金融
资产（不含衍 516,241,843.81 -11,283,825.42 2,604,954,700.00 2,673,577,980.50 -7,000,000.00 429,334,737.89
生金融资产）
2.衍生金融资
276,720.00 2,039,039.34 1,841,959.34 473,800.00
产
3.其他债权投
资
4．其他权益
43,377,778.00 -21,408,478.00 -30,544,478.00 21,969,300.00
工具投资
金融资产小
559,896,341.81 -32,692,303.42 -30,544,478.00 2,606,993,739.34 2,675,419,939.84 -7,000,000.00 451,777,837.89
计
投资性房地
3,042,395,128.87 -7,462,566.83 92,196,105.70 5,316,761.91 1,879,267.04 3,123,691,172.87
产
生产性生物
资产
其他
上述合计 3,602,291,470.68 -40,154,870.25 -30,544,478.00 2,699,143,249.56 2,680,736,701.75 -5,120,732.96 3,575,469,010.76
金融负债
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 √否
3.截至报告期末的资产权利受限情况
27
2022 年年度报告全文
项目 期末账面价值（元） 受限原因 备注
质押、风险防控金和各 截至报告期末的资产权利受限具体
货币资金 361,681,073.34
类保证金 情况详见本报告“第十节 财务报
固定资产 49,982,200.70 抵押 告”之“七、合并财务报表项目注
释”之“61.所有权或使用权受到限
投资性房地产 2,027,537,200.00 抵押 制的资产”
合计 2,439,200,474.04
七、投资状况分析
1.总体情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
2,689,397,040.11 5,162,065,804.40 -47.90%
2.报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 √不适用
3.报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 √不适用
4.金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5.募集资金使用情况
□适用 √不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1.出售重大资产情况
□适用 √不适用
28
2022 年年度报告全文
公司报告期未出售重大资产。
2.出售重大股权情况
□适用 √不适用
公司报告期未出售重大股权。
九、主要控股参股公司分析
1.主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公 主
公司名 司 要
注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
称 类 业
型 务
互
联
我爱我
子 网
家云数
公 数 50,000,000.00 16,948,662,242.38 1,937,023,929.57 9,624,975,638.80 -264,934,419.62 -269,302,551.31
据有限
司 据
公司
服
务
商
上海相
子 务
寓企业
公 服 250,000,000.00 6,372,036,669.27 481,685,093.55 1,855,174,124.54 178,035,199.41 135,687,476.02
集团有
司 务
限公司
业
2.报告期内取得和处置子公司的情况
报告期内取得和处置
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
子公司方式
上海相寓企业集团有限公司 新设
相寓生活（上海）智能科技有限公司 新设
上海相寓装饰工程有限公司 新设
相寓（上海）环境科技有限公司 新设
北京隆晟安家住房租赁有限公司 新设 根据公司业务发展需要设立，以扩大
太原市众合创诚企业管理咨询有限公司 新设 规模，增加覆盖，提高市占率，增厚
太原市乐美居伟业房地产经纪有限公司 新设 公司业绩。
太原市安家伟业房地产经纪有限公司 新设
太原市鼎威伟业房地产经纪有限公司 新设
太原市民富伟业房地产经纪有限公司 新设
太原市君泰伟业房地产经纪有限公司 新设
昆明百大集团商业管理有限公司 处置 为满足公司业务经营及业务发展需
昆明百货大楼(集团)超市有限公司 处置 求处置， 有利于优化公司资产结构，
29
2022 年年度报告全文
南京缘德赞房地产经纪有限责任公司 处置 降低运营费用，以提升公司资产规模
质量和公司形象。
南京问鼎房地产经纪有限责任公司 处置
深圳至家空间设计有限公司 处置
上海永轩房地产经纪有限公司 处置
烟台汇易有家科技服务有限公司 处置
烟台伟嘉安捷商务信息咨询有限公司 处置
我爱我家（烟台）数据服务有限公司 处置
我爱我家（西安）房地产经纪有限公司 处置
西安伟嘉安捷商务信息咨询有限公司 处置
咸阳我爱我家房地产经纪有限公司 处置
5I5J Realty Co. Ltd 处置
深圳安家乐企业管理咨询有限公司 注销
东莞伟嘉安捷商务信息咨询有限公司 注销
香河乐信房地产经纪有限公司 注销
南宁汇金行信息科技有限公司 注销
宁波伟爱房地产经纪有限公司 注销
郑州智格房地产营销策划有限公司 注销
郑州智诚房地产营销策划有限公司 注销 不产生重大影响。
郑州智源房地产营销策划有限公司 注销
郑州智星房地产营销策划有限公司 注销
郑州智信房地产营销策划有限公司 注销
嘉兴伟家房地产经纪有限公司 注销
深圳市相寓租赁服务有限公司 注销
北京明道未来资产管理有限公司 注销
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）市场展望
我爱我家是一家以居住交易服务为核心的人居生活服务平台运营商，专注于数字化
产业解决方案和一体化的运营服务。公司的业务不仅受到消费者消费能力和需求结构的
影响，也会与房地产市场产生联动。在实现数字化平台转型后，数字化能力将成为影响
公司未来发展的关键。
1.服务类消费市场将持续发展，消费结构面临重大变化。
30
2022 年年度报告全文
到 2030 年，预计中国家庭人均收入可实现翻倍，中国将成为全球增速最快的消费
市场。中国经济正处于发展模式的重要转折点上，政策更加强调可持续性和社会公平，
人口结构的变化和科技进步引发消费模式的改变将会对国内消费市场带来重大而深刻
的变革：
（1）国内购买力主导群体将转移至 35-44 岁和 50 岁以上年龄段人群，消费重点将
转向家庭需求和退休消费，家庭和社区会成为消费的主要场景，与保障和提升生活品质
密切相关的居住和本地生活服务将在服务类消费增长中成为最重要部分。
（2）人口老龄化产生的养老需求，结合中国重视家庭纽带的文化特征，社区养老将
成为主流，由此推动住宅与社区的适老服务需求、以赡养为目的的住宅置换或租赁需求
增长。
（3）新生代消费者逐渐成为消费主力人群，他们更加关注品质和体验，在居住上更
接受租赁方式，会为长租公寓产业发展带来更持续的需求支持。
（4）数字化的渗透率将会快速提升，推动消费服务模式与企业商业模式的不断创
新。AIGC、基于 IoT 的智能家居、Web 3.0 等新一代数字技术的广泛应用，支持更加随
时随地随身化的消费模式。
2.在国家经济“稳”当头的政策导向下，坚持“房住不炒”、“租售并举”、保证
房地产市场稳定发展，将成为未来住宅交易与租赁市场的主基调。
2023 年随着宏观经济走向复苏，一二线核心城市住宅成交量将继续逐步恢复到历
史均值并保持平稳，房地产市场预计将企稳恢复。
伴随着行业发展阶段的变化，传统服务模式与单纯的规模扩张发展路径将面临更大
的挑战，运营品质与数字化能力在企业发展和市场竞争中的地位将进一步凸显。覆盖业
务全方位、全链条的数字化基础设施，线上线下深度融合的数字化平台，以及对业务渠
道一体化强管控的综合管理平台，将成为保障企业穿越行业周期、应对市场波动、实现
健康发展的关键。
3.随着数字底层技术突破与应用普及，作为生活主场景的住宅数智化升级，将成为
继汽车智能化之后另一个重量级产业机会。
为了适应这些变化，住宅的交易服务与租赁运营需要更适应消费者需求特点，能够
具备适应住宅数智化、乃至推动住宅数智化转型的能力，并进行相应的商业模式、运营
模式变革。
31
2022 年年度报告全文
（二）2023年工作重点
2023 年，面对来自于行业和市场的机遇与挑战，结合企业整体发展情况及数字化转
型与品质运营管理的成功经验，公司将继续推进以“三个一工程”为核心的经营战略目
标，即“以一流标准升级我爱我家品牌工程，实施一个核心业务系统迭代工程，实施全
国统一的互联网线上品质服务工程”。
目前，居住交易服务行业正处于市场经济复苏期，且持续时间较短，消费者信心仍
未完全恢复，“疤痕效应”犹存。当下出现的行业困难，既是市场变化的挑战，更是时
代赋予的机遇。“三个一工程”是公司基于对市场趋势的洞察和行业长期价值的信心所
制定的核心战略，也是我爱我家在数字经济时代通过数智赋能实现“固本培元强品质，
守正出奇谋创新”的关键。
公司积极洞察和把握科技创新带来的新机遇，始终以客户需求为目标，既坚守主业
又洞见变革，通过不断迭代和升级组织系统，完善全链条专业能力，提升运营效率。
基于以上战略，公司在 2023 年确定如下核心工作：
1.升级品牌战略，提升品牌竞争力。秉持“诚信”的服务者本色，全面实施以下三
大品牌战略举措，以提升品牌价值、优化客户体验和服务水平。
（1）全面升级品牌视觉识别系统和品牌主张，关注消费者更加多元化、个性化的需
求，强化“身边亲切伙伴”的形象，巩固更亲民的国民品牌定位。
（2）系统性提升品牌终端形象与经纪人服务品质，以客户全旅程需求为蓝本，着重
优化客户服务体验与门店设计布局，打造宽敞、明亮、舒适的消费者体验空间，结合数
字化科技手段，给消费者提供更便捷、愉悦的终端消费体验。
（3）深化社区服务，积极探索多元化社区服务模式，打造丰富的便民服务和社区活
动，实现品牌在居住服务上的有效延伸。
2.升级数字化战略，加速数字化转型升级
整合我爱我家对行业深厚理解、数据和知识积累以及高效运营能力，与华为强大的
数字化能力相互融合，进一步提升我爱我家在数字化领域的竞争力，支持客户体验、生
产力模式和组织能力的显著提升。
（1）基于客户洞察、行业研判、业务价值流分析，通过数字化能力对服务流程进行
再造，持续提升客户体验。
（2）整合我爱我家的行业经验与华为深厚技术能力，在软件开发生产线、数据治理
32
2022 年年度报告全文
生产线、AI 开发生产线、数字内容生产线 4 条大生产线，助力公司构建新生产模式，激
发新生产力。
（3）加强企业数字化运营的体系和机制建设、组织和数字化人才建设，以场景为驱
动，通过搭建数字化运营平台和统一数据治理，实现数字化运营的全面升级和优化。
3.相寓业务
相寓业务已实现全链路数字化运营并不断进行数智化升级，基于行业领先运营能力
与大数据积淀，相寓业务将完成战略升级与品牌升级，积极拓展独立运营城市，打造多
元化空间运营产品，持续平台化发展。
（1）确定城市新市民和青年人轻租住大平台的品牌定位，与奥美达成战略合作，完
成相寓品牌形象升级，实现相寓由产品品牌向独立品牌的跨越。
（2）基于相寓数字化运营能力及运营数据模型，在保持我爱我家主渠道的基础上，
积极拓展多元化业务渠道，实现用户规模持续健康增长。
（3）基于市场洞察及数字化管理能力，升级多元化空间运营产品，开放共享，促进
相寓业务持续健康发展。
（三） 风险与对策
1.可能面临的风险
（1）市场风险
目前经济复苏仍不稳固，消费信心恢复尚需时日，居住交易市场的恢复速度和效果
可能不及预期，导致公司业务发展受影响的风险。
（2）政策风险
房住不炒政策仍然是中央所坚持的基本政策，未来政府可能因为市场热度恢复过快
而进行政策干预，引起市场波动，导致二手房交易的活跃度有所下降。
（3）研发风险
数字化转型升级是公司持续推进的核心战略，公司在数字技术、智能技术的行业应
用研发方面已经处于行业领先水平，进一步的创新探索具有更高的技术挑战，可能因研
发进度不及预期或产品验证失败而导致数字化升级受阻的风险
（4）新房业务应收账款风险
受上游开发商客户经营与财务状况的影响，公司新房业务的佣金应收账款可能出现
33
2022 年年度报告全文
回款周期拉长、逾期乃至坏账的风险。
（5）人才竞争风险
房地产经纪行业是高度依赖业务人员能力的行业，业内对高产能经纪人的竞争非常
激烈，这对部分城市业务团队的稳定性形成影响，容易导致人员流失的风险。
2.针对可能面临风险的应对措施
针对以上风险，公司将采取以下措施进行规避和防范：
（1）深化数字组织建设，推动智能化升级，发挥数字基建的赋能作用
引入优秀的互联网产品、运营及技术人才，提高公司互联网平台的数字化、智能化
水平和平台运营能力，让消费者在公司互联网平台上获得更好的服务体验，更乐于接受
VR 看房、在线签约等居住交易线上服务，对公司线上平台产生更大黏性，从而减少客户
流失，提高服务和成交效率；让经纪人用户通过平台提供的 CBS 合作网络以及小爱助手、
好房、好客等在线智能产品，提高服务能力与开单成交效率，从而提高经纪人留存和人
效；让门店管理者和城市业务管理者通过平台提供的业务生命周期数据洞察，更高效地
进行运营和决策，提升经营质量。从而帮助公司与各方用户共同克服市场环境等风险因
素的不利影响，实现共赢。
（2）发挥租售业务协同的优势，平衡市场波动影响
住宅买卖市场受政策、经济形势等因素影响较大，居住租赁市场需求更加持续和稳
定。公司将发挥在居住租赁市场的传统优势地位，进一步加强相寓等租赁类业务的发展，
通过业务的结构化组合来平衡市场波动，保证经营健康度。
（3）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展
大力推进经纪人队伍的职业化，从专业知识、经营能力、职业素养等方面实现标准
化、制度化，从而系统性提高经纪人的专业性、突破职业发展瓶颈，使经纪人具有事业
感、获得感，同时赢得社会尊重。在公司多元化发展战略的牵引下，完善经纪人在社区
服务、家装服务、金融服务、养老等方面跨领域的专业化能力和作业能力，打造复合型
人才。
（4）合规与高效双管齐下
通过在组织机构、制度流程、沟通机制等方面的优化，建立并持续打造开放型组织、
高效率办公流程、无障碍沟通平台，强化合规管理，降低运营成本，避免变革过程中的
风险和弯路。
34
2022 年年度报告全文
（5）在夯实品质的基础上，坚持多元创新
品质是保障创新的基础。通过提升主赛道的业务品质，增强为创新赛道协同赋能的
能力；通过加强对创新业务的品质管理，有效保障业务创新的成功。在此基础上，充分
挖掘主赛道业务的平台化、生态化资源优势，通过业务创新突破外部环境带来的发展瓶
颈，打造公司第二增长曲线。
十二、接待调研、沟通、采访等活动情况
公司高度重视投资者关系，倡导尊重投资者，对投资者负责的企业文化，设立了专
门的投资者关系负责部门，采用多渠道、多角度、多层面沟通的策略，通过互动易平台、
公司网站、电话、电子邮箱等渠道，采取股东大会、投资者说明会、路演、分析师会议、
接待来访、座谈交流等方式建立多元化的、有效的信息沟通渠道，加强与投资者的沟通
与交流，认真倾听投资者的意见和建议，向资本市场充分展示公司的发展战略和经营情
况，同时让投资者关系管理对公司发展起到切实的助推作用，促进公司治理水平的提升，
助力公司高质量发展。
2022年，公司根据相关法规及监管要求，结合公司实际，全面修订了《信息披露管
理制度》和《重大信息内部报告制度》，进一步完善信息披露管理及工作流程，持续提
升公司信息披露质量。2022年度，公司通过指定信息披露媒体对外发布公告130个，继续
推进了公司信息披露的质量和效率，切实保护了投资者的知情权。除及时、准确、充分
地做好信息披露外，公司通过各种方式加强与投资者的沟通与互动。报告期，公司组织
召开了2021年度业绩说明会，参与了2022年云南辖区上市公司投资者网上集体接待日暨
集体业绩说明会，接待投资者来访、来电约200余次，通过深交所互动易回复投资者提问
197条，回复率100%。此外，公司还通过网站、电子邮件等方式加强与投资者的日常沟通
交流，不断提升公司治理的透明度，有效保持与投资者的良性互动。
报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
接待 谈论的主要内容及
接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 调研的基本情况索引
时间 提供的资料
全景网
通过全景网“投资 公司基本情况、战略
“投资者
2022 者关系互动平台” 目标、2021 年度业绩、巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
关系互动 2021 年度
年5 （ https://ir.p5w 券商、基金、个 经营及财务和业务状 2022 年 5 月 6 日投资者关系活
平台” 业绩说明
月6 .net ） 参 加 公 司 人等各类投资者 况、数字化建设和可 动记录表（2021 年度业绩说明
（https:/ 会
日 2021 年度业绩说明 持续发展等。公司未 会）、https://ir.p5w.net
/ir.p5w.n
会的投资者 提供资料。
et）
35
2022 年年度报告全文
通过“全景路演天
“全景路演 2022 年云 下 ” 网 站
主要涉及公司基本情
天下”网站 南 辖 区 上 （http://rs.p5w.net/）
况、行业地位、未来规
2022 （ http://r 市 公 司 投 及微信公众号：全 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
划、2021 年度业绩、
年 5 s.p5w.net/ 资 者 网 上 景财经、全景路演 券商、基金、个 2022 年 5 月 19 日投资者活动
经营及财务和业务状
月 19 ）及微信公 集 体 接 待 APP 参加 2022 年云 人等各类投资者 关系记录表、
况、数字化建设、非公
日 众号：全景 日 暨 集 体 南辖区上市公司投 http://rs.p5w.net/
开发行、核心竞争力
财经、全景 业 绩 说 明 资者网上集体接待
等。公司未提供资料。
路演 APP 会 日暨集体业绩说明
会的投资者
主要涉及公司基本
2022
面、业务及经营情况、
年1 报告期内累计接听投资者电话
线上 电话沟通 个人 个人投资者 业绩预告、员工持股、
月－ 200余次。
股东人数等相关情
12 月
况。公司未提供资料。
主要涉及公司业务及
报告期内回复投资者互动易问
2022 经营情况、未来发展
书面问询 询 197 条。
年1 计划、经营业绩、定期
线上 （深交所 个人 个人投资者 索引：深交所互动易
月－ 报告、股东人数等内
互动易） （http://irm.cninfo.com.cn
12 月 容以及提出建议等。
）
公司未提供资料。
36
2022 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司高度重视公司治理的不断完善及公司运作的持续规范，已严格按照《公司法》
《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所
上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等有关法律、法规及规范性
文件的要求，构建了符合公司业务规模和经营管理需要的组织结构，以股东大会为最高
权力机构、董事会为决策机构、董事会专门委员会为决策支持机构、高级管理人员及经
营层为执行机构、监事会为监督机构，形成了权力机构、决策机构、监督机构与经营层
之间权责分明、各司其职、相互配合、有效制衡、决策科学、运作协调、健全完善的内
部控制体系及规范有序和运行有效的治理机制、激励约束机制，能够对确保公司经营管
理的依法合规、对公司财务报告及相关信息的真实完整提供合理保障，能够有效促进公
司维护良好的资本市场形象、维护股东和相关利益主体的合法权益，促进公司积极履行
社会责任、回报社会，为企业价值创造提供保障。公司自上市以来内部控制无重大缺陷。
报告期，公司持续提升公司治理及规范运作水平，不断健全完善内部控制制度，对
《信息披露管理制度》《重大信息内部报告制度》《董事会专门委员会议事规则》《独
立董事工作制度》《外派董事、监事、高级管理人员管理制度》《总裁工作细则》《关
联交易管理制度》《内部控制管理制度》等进行了修订，新拟定了《董事、监事及高级
管理人员薪酬与绩效考核管理办法》和《子公司管理制度》，通过制度完善与保障，夯
实公司高质量发展的基础。报告期，公司股东大会、董事会、监事会及高级管理层严格
按照相关法律法规及规范性文件和公司章程赋予的职责行使权利及履行义务，公司通过
多种渠道为董事和监事履职提供保障，董事和监事通过参加股东大会、董事会和监事会
等会议听取议案汇报、参与公司重要事项的讨论，认真履行职责，积极发挥专业优势，
为公司的持续、健康、稳定发展发挥了积极的支持和监督作用。董事会专业委员会、独
立董事充分发挥作用，通过有效实施公司治理及内部控制的各项职能，促进公司规范运
作，为公司持续健康发展，维护公司和股东的利益提供了保障。
截至报告期末，公司治理实际情况符合中国证监会发布的有关上市公司治理规范性
文件的要求。
1.关于公司股东与股东大会
公司股东大会享有法律法规和公司章程规定的决策权利，依法行使对公司经营方针、
筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权，保障股东依法享有的知情权、查询权、分
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2022 年年度报告全文
配权、质询权、建议权、股东大会召集权、提案权、提名权、表决权等权利。公司切实
执行《股东大会议事规则》，公司股东大会均全部采用现场投票和网络投票相结合的方
式，通过切实做好股东大会网络投票服务工作，积极为股东行使权利提供便利，对中小
投资者对重大事项的表决进行单独计票，并分类披露中小股东投票结果，以确保全体股
东特别是中小股东享有平等地位，充分行使其权利，切实保障股东特别是中小股东的合
法权益。报告期内，公司召开了3次股东大会，会议的召集、召开程序出席会议人员的资
格、召集人资格、表决程序以及表决结果均符合法律法规及公司章程的规定。历次股东
大会均有律师到场见证，会议记录完整，会议决议披露及时合规。
2.关于控股股东与上市公司的关系
公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务等方面与
控股股东相互独立。报告期内，公司控股股东按照相关法律、法规及公司章程的规定行
使其职责，不存在超越股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的情形，不存在占
用公司资金及公司对其及关联方进行违规担保的情形。
3.关于董事与董事会
公司董事会认真履行有关法律法规和公司章程规定的职责，严格按照公司章程和
《董事会议事规则》运作，确保董事会规范、高效运作和审慎、科学决策。董事会共9名
董事，其中独立董事3名，董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。董事会
下设战略与投资、审计、提名、薪酬与考核委员会4个专门委员会，由具备财务、法律、
管理等专业知识的独立董事担任召集人，任职人员均具备履职所必需的知识储备、专业
技能和综合素质。专门委员会依照公司章程和董事会授权履行职责，为董事会的决策提
供科学和专业的意见参考。
报告期内，公司董事会共召开10次会议，会议均严格按照公司章程和《董事会议事
规则》召集和召开，按规定事先通知所有董事，并提供充分的会议材料，会议记录真实、
准确、完整，充分反映与会董事对所审议事项提出的意见，认真记录董事履职情况。公
司董事严格按照相关要求开展工作和履行职责，以认真负责的态度出席董事会和股东大
会，积极参加有关培训，熟悉有关法律、法规，诚信、勤勉、尽责地履行职责。董事会
专门委员会对公司战略规划、重大投资决策、定期报告的编制过程、高级管理人员提名、
薪酬考核实施过程等进行有效监督，确保了董事会的运行效率与决策科学合规。报告期，
公司重新修订了《董事会专门委员会议事规则》和《独立董事工作制度》，确保各专门
委员会依照公司章程和董事会授权履行职责，为董事会的决策提供科学和专业的意见参
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2022 年年度报告全文
考，并从制度层面强化和明确独立董事的工作职责、履职要求和工作机制，确保独立董
事能够独立、客观的履行职责，充分了解公司经营运作情况和董事会议题内容，对公司
重大事项享有足够的知情权，在公司决策方面发挥独立的专业作用，维护公司和全体股
东利益，尤其关注中小股东的合法权益保护。报告期内，公司独立董事变更、提名及选
举程序均严格按相关规定执行。
4.关于监事与监事会
公司监事会认真履行有关法律法规和公司章程规定的职责和义务，严格按照公司章
程和《监事会议事规则》运作，独立有效地履行监督职能，督促公司董事会和管理层规
范运作、科学决策，有效维护公司、股东和员工的利益。公司监事会共5名监事，其中股
东监事3名，职工监事2名，监事会的人数和人员构成均符合法律法规的要求。
报告期内，公司监事会共召开６次会议，审慎、客观地对非公开发行、员工持股计
划、聘任审计机构、定期报告、计提减值准备等相关事项发表独立核查意见，对公司财
务及公司董事、高级管理人员履行职责的合法合规性进行有效监督。
5.关于高级管理人员与经营层
公司高级管理人员与经营层负责公司的经营管理工作，组织实施股东大会决议、董
事会决议、公司年度计划和投资方案，制订公司的具体规章，履行公司章程或董事会授
予的其他职责、义务。公司高级管理人员分工明确，职责权限清晰，能够依照法律、法
规、公司章程等要求依法合规履职，严格执行股东大会决议、董事会决议等相关决议，
努力实现股东利益和社会效益的最大化。公司于2022年修订了《总裁工作细则》，进一
步清晰了经营层的职责边界和审批权限，确保经营层按照法律、法规、公司章程、董事
会授权及总裁议事规则的规定尽职尽责开展日常经营工作，保证公司经营管理的制度化、
规范化、科学化。报告期内，公司高级管理人员的聘任程序均严格按相关规定执行。
6.关于利益相关者与社会责任
公司充分尊重和维护股东、客户、员工、合作伙伴等利益相关者的合法权益，积极加
强与利益各方的沟通与合作，力争在企业创造最大利润和价值的同时，积极履行社会责
任，实现各方利益的平衡，共同推动公司持续、稳健发展，在与社会的良性互动中实现
更高质量的发展。在完善公司治理、提升经营业务及核心竞争力的同时，通过现金分红
等方式增强股东回报，提升投资者的获得感，保障股东利益；积极回报社会，在社区守
护、救灾助困、公益事业等方面积极履行社会责任，努力为3.5万名员工搭建更好的工作
及发展平台，为客户提供更好的服务，为国家贡献更多的税收，践行新发展理念。
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2022 年年度报告全文
7.关于信息披露及透明度
公司指定《证券时报》 中国证券报》 上海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
为公司信息披露的报纸和网站。公司严格按照中国证监会的要求和《深圳证券交易所股
票上市规则》等有关规则、规范性文件和公司章程等相关规定，持续建立健全信息披露
制度及程序，保证信息披露的公平性、及时性，确保所有投资者可以平等、及时获取公
司信息。报告期，公司全面修订了《信息披露管理制度》和《重大信息内部报告制度》，
进一步完善信息披露管理及工作流程，压实董事会、管理层等相关各方的信息披露职责，
持续提升公司信息披露质量；为深化投资者对公司的全面了解，在持续做好法定信息披露
的基础上，公司持续加强主动性披露内容，为投资者提供更多有助于做出价值判断和投资
决策的信息，如在2021年年度报告中，对公司战略、行业、具体业务情况等内容进行详尽
阐述，增强投资者对公司业务、经营及所处行业情况的了解，同时，公司主动披露了2021
年度社会责任报告，加深投资者对公司履行社会责任的理解和认同，合理引导投资者对公
司未来发展的预期。此外，公司注重对董事、监事、高级管理人员的履职能力提升，通过
多种形式的培训，实时更新相关人员对相关法律法规和资本市场的知识，坚持以投资者需
求为中心的高质量信息披露，在保证信息披露真实、准确、完整的基础上进一步提高质量，
以简明清晰、通俗易懂的信息披露，满足不同类型投资者的多元化需求。
8.公司内幕信息知情人制度建立和实施情况
公司恪守信息披露公平原则，不断强化内幕信息管理，确保所有股东公平地获得公
司相关信息，享有充分知情权。根据《证券法》和证券监管部门相关规定，公司制定了
《内幕信息知情人登记管理制度》，规范公司内幕信息管理行为，加强内幕信息保密工
作，并在实际工作中认真实施执行，加强未公开信息的使用、保密工作，维护公司信息
披露的公开、公平、公正原则。报告期，在披露定期报告等重大事项期间，公司均按规
定做好内幕信息保密及内幕信息知情人登记备案等管理工作。报告期内公司没有内幕信
息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况，没
有受到监管部门的查处和整改的情形。
9.投资者关系管理
在严格履行披露义务的前提下，公司高度重视并持续加强投资者关系管理工作，为
投资者关系管理工作设置必要的信息交流渠道，建立与投资者之间良好的双向沟通机制
和平台，增进投资者对公司的了解，实现公司整体利益最大化。公司建立了《投资者关
系管理制度》，设立专门的投资者关系责任部门，为做好投关工作奠定了良好的基石。
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2022 年年度报告全文
公司对投资者采用了多渠道、多角度、多层面沟通的策略，投资者可通过现场交流活动、
网上交流会、投资者专线、深圳证券交易所“互动易”平台、投资者邮箱、实地调研、
采访等渠道和方式了解公司运营情况。公司通过专题路演、现场调研、券商策略会和电
话路演形式，增强公司与投资者互动的深度和广度，在公司网站上设有投资者关系板块，
认真对待投资者的来访和电话咨询，确保及时、有效地与投资者积极的沟通交流，积极
维护与投资者的良好关系。
2022年，公司及管理团队荣获多个奖项如下：
序号 奖项名称 评价指标 颁发机构
集中反映了我国居住服务行业领域推
1 2021 年上市公司数字化转型典型案例 进数字化转型、促进行业高质量发展
方面的最新成果实践。
上市公司 2021 年报业绩说明会优秀实践 引导树立尊重投资者、保护投资者的
2
案例 理念，注重提升业绩说明会召开质量。
通过对董办工作所涉及的信息披露管
理事务、公司治理机制建设、投资者
关系管理事务、相关制度的制定和修
3 2022 年度上市公司董办最佳实践案例
订、监督培训等指标的评价，引导董 中国上市
办工作人员提高职业素养和专业能力 公司协会
水平，倡导树立行业标杆。
2022 年上市公司监事会最佳实践榜单之 充分发挥上市公司监事会作用，促进
4
上市公司监事会积极进取榜 监事会规范履职。
通过上市公司规范运作、信息披露、
内部控制、投资者关系管理等标准，
2022 上市公司董事会秘书履职评价-5A 评
5 提升董事会秘书专业能力和执业操
级
守，促进规范履职，助力提升公司
治理水平。
6 2022 年 A 股上市公司 ESG 优秀实践案例
积极开展 ESG 相关工作，传导绿色及
2022 年上市公司价值评选－中国上市公 证券时报
7 可持续发展理念，发挥示范引领作用。
司 ESG 百强
第 13 届天马奖“中国上市公司投资者关
8
系最佳董秘奖”
9 投资者关系金奖(2021)最佳 IR 董事长 长期以来公司高度重视投资者关系管
10 投资者关系金奖(2021)业绩说明会创新奖 理工作，悉心维护投资者关系，加强 全景网
11 投资者关系金奖(2021)业绩说明会勤勉奖 投资者互动沟通，取得了积极成效
投资者关系金奖(2021)中小投资者关系互
12
动奖
公司治理、信息披露合规、投资者关
13 第十八届新财富金牌董秘 新财富
系管理等能力的提高
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是
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2022 年年度报告全文
否存在重大差异
□是 √否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不
存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方
面的独立情况
公司建立了健全的公司法人治理结构，自上市以来，严格按照《公司法》等有关法
律、法规和公司章程等内部规章制度的要求规范运作，在资产、人员、财务、机构、业
务等方面与控股股东、实际控制人完全分开，享有独立法人地位和市场竞争主体地位，
具有独立完整的业务体系和直接面向市场自主经营的能力。公司所有的经营或重大事项
均根据公司章程及相关制度的规定按授权权限提交经营层、董事会和股东大会讨论确定。
1.资产方面
公司对公司所有资产具有完全的控制支配权，资产独立完整，权属清晰。公司与控
股股东、实际控制人及其关联方之间资产关系明晰，产权清晰，双方资产完全分开，不
存在以资产、权益或信誉为股东的债务提供担保的情形，控股股东、实际控制人及关联
方不存在违规占用上市公司资金、资产及其他资源的情形。
2.人员方面
公司与控股股东、实际控制人在劳动、人事及薪酬管理等方面相互独立，公司具有
独立的劳动人事管理部门，制定并执行独立的劳动、人事及薪酬管理制度。公司董事、
监事和高级管理人员均按照《公司法》、公司章程等有关法律、法规及规定合法选聘，
公司高级管理人员均专职在公司工作并领取薪酬，未在控股股东单位担任除董事以外的
其他职务。
3.财务方面
公司按照《企业会计准则》的要求建立了独立、完整、规范的财务会计核算体系和
财务管理制度，以及相应的内部控制制度及内部审计制度，公司设立了独立的财务部门，
独立进行财务决策。公司在银行设有独立账户，依法独立纳税。
4.机构方面
公司的生产经营和职能机构独立于控股股东，公司组织机构与控股股东完全分开，
董事会、监事会及其他内部机构组织健全、运作独立，具有决策和经营管理的独立性。
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2022 年年度报告全文
公司拥有独立的办公地址，与控股股东不存在混合经营、合署办公的情况。公司控股股
东依法行使出资人权利并承担相应义务。
5.业务方面
公司拥有独立完整的业务体系，公司业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的
其他企业，具有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力；具有独立完整的业务运
作系统及面向市场自主持续经营的能力，不存在依赖大股东获得利润的情况。公司与大
股东及其下属子公司不存在同业竞争关系。
三、同业竞争情况
□适用 √不适用
本公司与控股股东西藏太和先机投资管理有限公司及其关联方不存在同业竞争情
况。为避免未来可能出现的同业竞争，太和先机及其实际控制人谢勇先生作出避免同业
竞争承诺。在报告期内，控股股东及实际控制人均严格履行承诺，未出现违反承诺的情
况。具体详见本报告“第六节 重要事项”之“一、承诺事项履行情况”。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1.本报告期股东大会情况
会议 投资者参
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
类型 与比例
审议通过了《关于延长公司非公开发行股票股东大会决议
2022 年第 临时 有效期的议案》《关于提请股东大会延长授权董事会全权
2022 年 4 2022 年 4
一次临时 股东 42.6767% 办理非公开发行股票相关事项有效期的议案》2 项提案。
月 11 日 月 12 日
股东大会 大会 《2022 年第一次临时股东大会决议公告》（2022-022 号）
披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过了《公司 2021 年度董事会工作报告》《公司 2021
年年度报告及摘要》《公司 2021 年度监事会工作报告》《公
司 2021 年度财务决算报告》《关于公司 2021 年度利润分
配的预案》《关于 2022 年度为子公司债务融资提供担保额
2021 年年 年度
2022 年 5 2022 年 5 度的议案》《关于使用部分自有资金进行证券及理财产品
度股东大 股东 20.7515%
月 26 日 月 27 日 投资的议案》《关于购买董事、监事及高级管理人员责任
会 大会
保险的议案》8 项提案。听取了《2021 年度独立董事述职
报告》。
《2021 年年度股东大会决议公告》（2022-039 号）披露于
巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
2022 年 11 2022 年
2022 年第 临时 20.8579% 审议通过《关于增补陈立平先生为公司第十届董事会独立
月 15 日 11 月 16
43
2022 年年度报告全文
二次临时 股东 日 董事的议案》《关于续聘中审众环会计师事务所（特殊普
股东大会 大会 通合伙）为公司 2022 年度财务报告及内部控制审计机构的
议案》《关于制定<董事、监事及高级管理人员薪酬与绩效
考核管理办法>的议案》3 项提案。
《2022 年第二次临时股东大会决议公告》（2022-077 号）
披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
2.表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
（一）基本情况
本期增 本期减
股份增
任职 性 年 期初持股数 持股份 持股份 其他增减 期末持股数
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 减变动
状态 别 龄 （股） 数量 数量 变动(股） （股）
的原因
（股） （股）
董事 2015 年5 月15 日 2023 年8 月4 日
谢勇 董事长 现任 男 50 2015 年11 月19 日 2023 年8 月4 日 130,000,000 0 0 0 130,000,000 -
总裁 2015 年5 月5 日 2023 年8 月4 日
陈苏勤 独立董事 现任 女 62 2020 年8 月5 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
常明 独立董事 现任 男 50 2020 年8 月17 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
陈立平 独立董事 现任 男 61 2022 年11 月15 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
董事 2017 年8 月10 日 2023 年8 月4 日
代文娟 副总裁 现任 女 41 28,136 0 0 0 28,136 -
2018 年4 月9 日 2023 年8 月4 日
审计部总经理
郑小海 董事 现任 男 43 2020 年8 月5 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
董事 2021 年9 月16 日 2023 年8 月4 日
吕虹 现任 女 51 0 0 0 0 0 -
副总裁 2020 年8 月5 日 2023 年8 月4 日
虞金晶 董事 现任 女 35 2020 年8 月5 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
董事
解萍 现任 女 52 2020 年8 月5 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
董事会秘书
监事
肖洋 现任 男 44 2023 年3 月31 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
监事会主席
刘中锡 监事 现任 男 45 2019 年4 月30 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
张敏 职工监事 现任 女 51 2014 年8 月11 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
刘波 职工监事 现任 女 41 2021 年8 月25 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
许娜 监事 现任 女 37 2021 年11 月30 日 2023 年8 月4 日 800 8,300 0 0 9,100 增持
高晓辉 副总裁 现任 女 43 2020 年8 月19 日 2023 年8 月4 日 3,599,706 0 0 0 3,599,706 -
陈毅刚 副总裁 现任 男 46 2018 年4 月9 日 2023 年8 月4 日 3,758,829 0 0 0 3,758,829 -
44
2022 年年度报告全文
刘洋 副总裁 现任 男 45 2021 年8 月25 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
潘斯佳 副总裁 现任 女 49 2015 年8 月11 日 2023 年8 月4 日 9,750 0 0 0 9,750 -
段蟒 副总裁 现任 男 53 2014 年8 月28 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
董丽丽 财务负责人 现任 女 42 2023 年3 月14 日 2023 年8 月4 日 0 0 0 0 0 -
徐建军 原独立董事 离任 男 49 2016 年10 月11 日 2022年11月15日 0 0 0 0 0 -
原监事会主席 2021 年8 月25 日 2023 年1 月29 日
花嘉俊 离任 男 37 1,000 0 0 0 1,000 -
原监事 2021 年4 月13 日 2023 年1 月29 日
原副总裁 离任 2018 年4 月9 日 2023 年4 月3 日
何洋 原财务负责人 女 47 2,745,455 0 0 0 2,745,455 -
离任 2018 年4 月9 日 2022 年9 月20 日
原财务总监
朱威 原副总裁 离任 男 45 2018 年4 月9 日 2023 年1 月30 日 531,842 0 0 0 531,842 -
付子明 原财务负责人 离任 男 49 2022 年9 月20 日 2023 年3 月13 日 0 0 0 0 0 -
合计 - - - - - - 140,675,518 8,300 0 0 140,683,818 -
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
√是 □否
1.报告期董事离任和高级管理人员解聘的情况
（1）何洋女士因工作调动原因于 2022 年 9 月 20 日申请辞去财务总监、财务负责
人职务，其辞职后仍在公司担任副总裁职务。
（2）徐建军先生因独立董事任职年限届满于 2022 年 10 月 10 日申请辞去独立董事
职务，其辞职申请自公司股东大会于 2022 年 11 月 15 日选举新任独立董事后生效，其
辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务。
2.报告期末至本报告披露日监事离任和高级管理人员解聘的情况
（1）花嘉俊先生因个人原因于 2023 年 1 月 29 日申请辞去职工代表监事及监事会
主席职务，其辞职后仍担任公司金融运营中心副总经理职务。
（2）朱威先生因个人原因于 2023 年 1 月 30 日申请辞去副总裁职务，其辞职后不
在公司及控股子公司担任任何职务。
（3）付子明先生因个人身体原因于 2023 年 3 月 13 日申请财务负责人职务，其辞
职后仍在本公司全资子公司华夏西部经济开发有限公司担任总经理职务。
（4）何洋女士因个人原因于 2023 年 4 月 3 日申请辞去副总裁职务，其辞职后不在
公司及控股子公司担任任何职务。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
徐建军 独立董事 离任 2022 年 11 月 15 日 独立董事任职年限届满
陈立平 独立董事 被选举 2022 年 11 月 15 日 股东大会选举
45
2022 年年度报告全文
花嘉俊 监事、监事会主席 离任 2023 年 1 月 29 日 个人原因辞职
监事 被选举 2023 年 3 月 31 日 股东大会选举
肖洋
监事会主席 被选举 2023 年 3 月 31 日 监事会选举
财务总监、财务负责人 解聘 2022 年 9 月 20 日 工作调动原因辞职
何洋
副总裁 解聘 2023 年 4 月 3 日 个人原因辞职
财务负责人 聘任 2022 年 9 月 20 日 董事会聘任
付子明
财务负责人 解聘 2023 年 3 月 13 日 个人身体原因辞职
董丽丽 财务负责人 聘任 2023 年 3 月 14 日 董事会聘任
朱威 副总裁 解聘 2023 年 1 月 30 日 个人原因辞职
上述事项具体内容详见本公司分别于 2022 年 9 月 21 日、2022 年 10 月 11 日、2022 年 11 月 16
日和 2023 年 1 月 31 日、2023 年 3 月 15 日、2023 年 4 月 1 日、2023 年 4 月 6 日刊登于巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn）的《关于公司高级管理人员辞职的公告》（2022-060 号）、《第十
届董事会第二十二次会议决议公告》（2022-061 号）、《关于独立董事将期满离任暨增补独立董事
的公告》（2022-064 号）、《2022 年第二次临时股东大会决议公告》（2022-077 号）、《关于公司
监事辞职暨增补监事的公告》（2023-006 号）及 2023-007 号、2023-010 号《关于公司高级管理人
员辞职的公告》和《第十届董事会第二十六次会议决议公告》（2023-011 号）、《2023 年第一次临
时股东大会决议公告》（2023-014 号）、《第十届监事会第二十次会议决议暨选举监事会主席的公
告》（2023-018 号）、《关于公司高级管理人员辞职的公告》（2023-019 号）等相关公告。
（二）任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1.董事基本情况及主要经历
（1）非独立董事
谢勇，男，生于 1972 年。华东政法学院法学学士，上海财经大学经济学硕士，上海
交通大学高级金融学院 EMBA。1994 年 7 月至 1994 年 12 月就职于中国经济开发信托投
资公司上海证券部，2002 年 5 月至 2005 年 3 月任上海精诚投资有限公司副总经理；
2010 年 12 月至今任太和先机资产管理有限公司董事长，2014 年 9 月至今任西藏太和先
机投资管理有限公司执行董事；2015 年 5 月至 2015 年 11 月任我爱我家副董事长；2015
年 5 月至今任我爱我家总裁，2015 年 11 月至今任我爱我家董事长。
代文娟，女，生于1981年。中央财经大学会计学学士，注册会计师、国际注册内审
师、会计师、高级经济师。历任职于毕马威会计师事务所从事审计工作，历任职于云南
电网公司审计部从事内审工作；2012年11月进入我爱我家，历任企划部副总经理、总经
理，财务副总监，财务负责人，财务总监。2017年8月至今担任我爱我家董事；2018年4
46
2022 年年度报告全文
月至今任我爱我家副总裁，同时担任审计部总经理。
郑小海，男，生于1979年。北京大学经济学学士，浙江工业大学工学学士。2002年
9月至2014年9月任职温州大学计算机工程师；2014年9月至今任宁波子衿和达投资管理
中心（有限合伙）执行事务合伙人；2016年5月至2018年12月任我爱我家监事，其中2018
年6月至2018年12月任我爱我家监事会主席；2018年12月至今任我爱我家全资子公司昆
明百货大楼投资控股有限公司内控合规负责人；2020年8月至今任我爱我家董事。
吕虹，女，生于1972年。香港大学国际工商管理硕士研究生,高级经济师。历任中国
工商银行（以下简称“工行”）上海分行人力资源部副总经理；工行上海普陀支行党委
副书记、党委书记、行长；工行上海分行党委组织部部长、党委宣传部部长、人力资源
部总经理；工行上海分行党委委员、副行长。2020年4月至今任北京我爱我家副总裁；
2020年8月至今任我爱我家副总裁；2021年9月起任我爱我家董事。
虞金晶，女，生于1987年。复旦大学工商管理硕士，华东师范大学学士。具备基金
从业资格。历任财通基金管理有限公司专户理财部、上海众复投资管理有限公司产品总
监。 2015年10月至今担任太和先机资产管理有限公司副总经理；2020年8月至今任我爱
我家董事。
解萍，女，生于1970年。云南大学新闻学学士，金融经济师；2002年12月取得深圳
证券交易所董事会秘书资格证。于1994年进入我爱我家，先后任职于股份事务办公室、
总经济师办公室、行政部、董事会办公室；历任公司董事会办公室副主任、主任、证券
事务代表、职工代表监事、监事会主席。2020年8月至今任我爱我家董事、董事会秘书。
（2）独立董事
陈苏勤，女，澳门科技大学工商管理硕士，高级经济师。历任海通证券股份有限公
司总经理办公室、上海分公司、机构业务部等部门总经理，海通新能源产业基金董事长，
海通众投金融服务有限责任公司董事长，海通创新资本管理有限公司董事长，海通证券
资产管理公司董事，海通证券董事总经理，中科招商投资管理公司联席总裁等职务；2015
年9月至今任上海海隽投资管理有限公司执行董事、总经理，2015年12月至今任上海海
朔投资管理中心（有限合伙）执行事务合伙人，2020年7月至今任海南观潮企业管理中心
（有限合伙）执行事务合伙人；2021年5月至今兼任浙江向日葵大健康科技股份有限公
司独立董事。2020年8月至今任我爱我家独立董事。
常明，男，生于1972年。内蒙古财经大学企业管理学士，注册会计师、注册税务师、
47
2022 年年度报告全文
注册资产评估师。曾任大华会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人。2013年至今任立信
会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人。2018年11月至今兼任航天彩虹无人机股份有限
公司独立董事。2020年8月至今任我爱我家独立董事。
陈立平，男，生于1961年。日本流通经济大学研究生院经济学博士。现任首都经济
贸易大学工商管理学院教授，北京行为科学学会会长，中国高校市场学会、中国商业经
济学会常务理事，中国连锁经营协会、中国商业联合会专家委员会委员。2014年8月至
2020年8月兼任我爱我家控股集团股份有限公司独立董事；2010年6月至今兼任北京京客
隆商业集团股份有限公司独立董事；2022年7月至今兼任北京昆泰控股集团有限公司外
部董事；2023年2月至今兼任南阳想念食品有限公司独立董事；2022年11月起任我爱我
家独立董事。
2.监事基本情况及主要经历
肖洋，男，生于 1978 年。同济大学土木工程学院本科学历。2000 年至今任北京我
爱我家房地产经纪有限公司副总经理；2023 年 3 月起任我爱我家监事、监事会主席。
刘中锡，男，生于1977年。浙江工商大学营销管理硕士，具备律师执业资格。历任中
国民生银行股份有限公司地产金融事业部苏州分部副总监，杭州银行绍兴分行行长、党委
书记。2016年10月至2018年1月任海尔集团财务有限责任公司总经理；2018年1月至2022年
任海尔金融保理（重庆）有限公司总经理、执行董事,2017年12月至今任天津海立方舟投
资管理有限公司法人代表、执行董事、总经理,同时兼任海尔集团(青岛)金融控股有限公
司董事和湖南潭州教育网络科技有限公司董事。2019年4月至今任我爱我家监事。
张敏，女，生于1971年。首都经贸大学在职研究生，企业文化师。1990年进入我爱
我家，曾任公司团委书记、党办主任、工会副主席、党委副书记、纪委书记、企业文化
部经理、营销中心副总经理；江苏百大房地产公司副总经理，物业公司总经理，云物业
副总经理等职。2014年至今，任公司全资子公司昆明百货大楼投资控股有限公司党委书
记、工会主席、党群工作部总经理；2014年至今任我爱我家职工代表监事；2016年兼任
昆明百货集团党委书记、副总经理。
刘波，女，生于1981年。中国人民大学会计本科学历，管理学学士。历任北京蓝色
光标品牌顾问有限公司高级经理，北京链家房地产经纪有限公司高级经理。2019年1月
至今任我爱我家公共关系中心总监。2021年8月至今任我爱我家职工代表监事。
许娜，女，生于1985年。哈尔滨师范大学教育管理本科学历, 北京大学EMBA在读。
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2022 年年度报告全文
历任北京思源创新房地产经纪有限公司招聘经理。2014年4月至今任北京我爱我家房地
产经纪有限公司副总经理，2021年11月至今任我爱我家监事。
3.高级管理人员基本情况及主要经历
谢勇，简历请见“董事”部分。
高晓辉，女，生于1979年。北京大学工商管理硕士。2001年10月加入北京我爱我家
房地产经纪有限公司，因具备卓越的销售业绩及各基层管理经历，2007年晋升为北京公
司业务副总经理，全面负责北京我爱我家公司业务运营管理工作；2011年1月晋升为北
京公司副总经理，全面负责北京我爱我家公司前后台的统一管理；2012年5月晋升为北
京公司总经理，负责北京我爱我家公司的全局管理工作；自2013年起接手北京伟嘉安捷、
北京伟业新房、北京相寓资产等管理工作；2019年1月起任北京我爱我家房地产经纪有
限公司集团副总裁；2020年8月至今任我爱我家副总裁。
吕虹，简历请见“董事”部分。
代文娟，简历请见“董事”部分。
陈毅刚，男，生于1976年。中欧国际工商学院EMBA，浙江工商大学学士，具备全国
房地产经纪人执业资格。2005年3月至今任杭州我爱我家房地产经纪有限公司总经理。
2018年4月至今任我爱我家副总裁。
刘洋，男，生于1977年。北京大学光华管理学院EMBA，香港大学FBM在读，具备全国
房地产经纪人职业资格。2003年至今任北京爱家营企业管理有限公司相寓总经理；2019
年至今任上海我爱我家房地产经纪有限公司总经理；2021年8月至今任我爱我家副总裁。
潘斯佳，女，生于1973年。上海工程技术大学土木工程学学士，注册营销师。2010
年起任远洋地产上海公司营销总监，负责上海所有项目营销管理工作，年销售额28亿；
2014年起任东原地产上海营销总监，负责城市公司前期项目获取研判，前端产品方向，
品牌推广，市场研究等及多项目营销管理工作。2015年7月至今任昆明百货大楼投资控
股有限公司地产综合事业部总经理，2015年8月至今任我爱我家副总裁。
段蟒，男，生于1970年。大专学历。曾任昆明工业品贸易中心家电部副经理；1997
年7月进入公司，历任昆明百货大楼（集团）家电有限公司开远分站经理、副总经理、总
经理，昆明百货大楼商业公司副总经理，我爱我家总裁助理；2015年7月至今任昆明百货
大楼投资控股有限公司商业综合事业部总经理，2014年8月至今任我爱我家副总裁。
解萍，简历请见“董事”部分。
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2022 年年度报告全文
董丽丽，女，生于1980年，会计学学士，高级会计师、美国注册管理会计师（CMA）。
历任金蝶软件北京分公司财务主管、欣博通公司（能科科技）财务经理、好当家集团北
京分公司财务总监。2013年7月加入我爱我家，历任加盟业务财务负责人、新房业务财务
负责人，2018年11月起担任集团控股财务管理中心平台管理部财务负责人，2023年3月
起任我爱我家财务负责人。
在股东单位任职情况
任职人员 在股东单位担 任期终 在股东单位是否
股东单位名称 任期起始日期
姓名 任的职务 止日期 领取报酬津贴
西藏太和先机投资管理有限公司
谢勇 执行董事 2014 年9 月3 日 否
（本公司控股股东）
天津海立方舟投资管理有限公司
法人代表、执行
刘中锡 （持有本公司股票 73,033,706 2017 年 12 月 1 日 否
董事、总经理
股，占本公司总股本的 3.10%）
在股东单位任
无
职情况的说明
在其他单位任职情况
任职人员 在其他单位 任期终 在其他单位是否
其他单位名称 任期起始日期
姓名 担任的职务 止日期 领取报酬津贴
谢勇 太和先机资产管理有限公司 董事长 2010 年 12 月 10 日 否
执行董事、
上海海隽投资管理有限公司 2015 年 9 月 22 日 否
总经理
陈苏勤 执行事务合
上海海朔投资管理中心（有限合伙） 2015 年 12 月 14 日 否
伙人
浙江向日葵大健康科技股份有限公司 独立董事 2021 年 5 月 19 日 是
立信会计师事务所（特殊普通合伙） 合伙人 2013 年 9 月 30 日 是
常明
航天彩虹无人机股份有限公司 独立董事 2018 年 11 月 12 日 是
首都经济贸易大学工商管理学院 教授 2000 年 5 月 10 日 是
北京京客隆商业集团股份有限公司 独立董事 2010 年 6 月 10 日 是
陈立平
南阳想念食品有限公司 独立董事 2023 年 2 月 21 日 是
北京昆泰控股集团有限公司 外部董事 2022 年 7 月 12 日 是
宁波子衿和达投资管理中心（有限 执行事务合
郑小海 2014 年 9 月 10 日 否
合伙） 伙人
虞金晶 太和先机资产管理有限公司 副总经理 2015 年 10 月 8 日 是
刘中锡 上海海毅供应链管理有限公司 法人代表、 2018 年 8 月 31 日 是
50
2022 年年度报告全文
执行董事、
总经理
海尔集团(青岛)金融控股有限公司 董事 2017 年 12 月 1 日 否
湖南潭州教育网络科技有限公司 董事 2017 年 12 月 1 日 否
山子高科技股份有限公司 董事 2021 年 12 月 13 日 是
党委书记、
张敏 昆明百货（集团）股份有限公司 2016 年 8 月 1 日 否
副总经理
在其他单位任
无
职情况的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 √不适用
（三）董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
本公司设立薪酬与考核委员会，在董事会授权下管理公司及下属控股子公司的薪酬水平与
制度设计。薪酬与考核委员会负责拟定公司董事及高级管理人员的薪酬政策、计划或方案，
董事、监事、高
研究董事与高级管理人员考核的标准，进行考核并提出建议，审查董事及高级管理人员的履
级管理人员报酬
行职责情况并对其进行年度绩效考评，对公司薪酬制度执行情况进行监督；由公司董事会审
的决策程序
议决定高级管理人员的报酬事项和奖惩事项；由公司股东大会审议决定有关董事及监事的
报酬事项。
董事、监事、高
公司董事、监事和高级管理人员的报酬依据公司《董事、监事及高级管理人员薪酬与绩效
级管理人员报酬
考核管理办法》相关规定并结合公司经营情况、行业水平、所承担责任等综合因素确定。
确定依据
公司内部非独立董事（与公司签订劳动合同）、内部监事（与公司签订劳动合同）、高级管
理人员的报酬实际支付根据薪酬结构及考核，基本薪酬于每月固定发放；季度和年度绩效薪
董事、监事和高 酬在季度和年度考核期结束后，依据个人季度和年度绩效考核结果及考核办法核算发放。独
级管理人员报酬 立董事，外部非独立董事（未与公司签订劳动合同）、外部监事（未与公司签订劳动合同）
的实际支付情况 津贴按月发放。经公司 2013 年第二次临时股东大会批准，独立董事津贴为每人每年 10 万元
（含税）。经公司 2017 年第一次临时股东大会批准，非独立董事津贴为每人每年 10 万元
（含税）。经公司 2011 年第二次临时股东大会批准，监事津贴为每人每年 2.5 万元（含税）。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
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2022 年年度报告全文
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
谢勇 董事长、总裁 男 50 现任 88 否
陈苏勤 独立董事 女 62 现任 10 否
常明 独立董事 男 50 现任 10 否
陈立平 独立董事 男 61 现任 1.29 否
代文娟 董事、副总裁、审计部总经理 女 41 现任 48.36 否
郑小海 董事 男 43 现任 50.60 否
吕虹 董事、副总裁 女 51 现任 72.76 否
虞金晶 董事 女 35 现任 10 否
解萍 董事、董事会秘书 女 52 现任 70.48 否
高晓辉 副总裁 女 43 现任 73 否
陈毅刚 副总裁 男 46 现任 61.56 否
刘洋 副总裁 男 45 现任 62.54 否
潘斯佳 副总裁 女 49 现任 62.76 否
段蟒 副总裁 男 53 现任 41.26 否
刘中锡 监事 男 45 现任 2.5 否
张敏 监事 女 51 现任 30.86 否
刘波 监事 女 41 现任 50.5 否
许娜 监事 女 37 现任 71.28 否
徐建军 离任独立董事 男 49 离任 8.75 否
离任副总裁、财务负责人、财
何洋 女 46 离任 69.36 否
务总监
朱威 离任副总裁 男 45 离任 62.76 否
花嘉俊 离任监事会主席 男 36 离任 73.90 否
付子明 离任财务负责人 男 49 离任 15.6 否
合计 -- -- -- -- 1,048.12 --
注：报告期内，公司新任和离任董事、监事、高级管理人员实际领取的报酬为其任职期间所领取的
薪酬。相关人员新任和离任具体日期详见本节“公司董事、监事、高级管理人员变动情况”。
六、报告期内董事履行职责的情况
1.本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
审议通过《关于修订<我爱我家控股集团股份有限公司第二期员工
持股计划（草案修订稿）>及摘要的议案》《关于修订<我爱我家控
第十届董事会 2022 年 2 2022 年 2
股集团股份有限公司第二期员工持股计划管理办法（草案修订稿）
第十六次会议 月 16 日 月 17 日
的议案》2 项议案。
《第十届董事会第十六次会议决议公告》（2022-005 号）披露于巨
52
2022 年年度报告全文
潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过《关于对公司子公司 2021 年度担保额度进行内部调剂的
第十届董事会 2022 年 3 2022 年 3 议案》1 项议案。
第十七次会议 月 10 日 月 11 日 《第十届董事会第十七次会议决议公告》（2022-011 号）披露于巨
潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过《关于延长公司非公开发行股票股东大会决议有效期的议
案》《关于提请股东大会延长授权董事会全权办理非公开发行股票
第十届董事会 2022 年 3 2022 年 3 相关事项有效期的议案》《关于召开公司 2022 年第一次临时股东
第十八次会议 月 25 日 月 26 日 大会的议案》3 项议案。
《第十届董事会第十八次会议决议公告》（2022-014 号）披露于巨
潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过《公司 2021 年度董事会工作报告》《公司 2021 年度经营
管理工作报告及 2022 年工作重点》《公司 2021 年年度报告及摘
要》《公司 2021 年度财务决算报告》《关于公司 2021 年度利润分
配的预案》《公司 2021 年度内部控制自我评价报告》《公司 2021
年度社会责任报告》《关于 2019 年度重大资产购买之 2021 年度业
绩承诺实现情况说明》《关于支付现金购买资产业绩承诺期满减值
测试情况的说明》《关于 2021 年度投资性房地产公允价值咨询结
第十届董事会 果及影响的议案》《关于 2021 年度计提信用减值准备和资产减值
准备的议案》《关于确认 2021 年度董事、监事、高级管理人员薪
第十九次会议 2022 年 4 2022 年 4
酬的议案》《关于 2022 年度新增债务融资额度的议案》《关于 2022
暨 2021 年度 月 27 日 月 29 日
年度为子公司债务融资提供担保额度的议案》《关于全资子公司
董事会 2022 年度为客户提供阶段性融资担保的议案》《关于使用部分自
有资金进行证券及理财产品投资的议案》《关于子公司 2022 年度
日常关联交易预计的议案》《关于购买董事、监事及高级管理人员
责任保险的议案》《公司 2022 年第一季度报告》《关于召开公司
2021 年年度股东大会的议案》20 项议案，听取了《2021 年度独立
董事述职报告》。
《第十届董事会第十九次会议暨 2021 年度董事会决议公告》2022-
024 号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过《关于终止 2021 年非公开发行 A 股股票事项并撤回申请
第十届董事会 2022 年 7 2022 年 7 材料的议案》1 项议案。
第二十次会议 月 7 日 月 8 日 《第十届董事会第二十次会议决议公告（2022-046 号）披露于巨潮
资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过《公司 2022 年半年度报告及摘要》《关于 2022 年半年度
计提信用减值准备和资产减值准备的议案》《关于修订<重大信息
第十届董事会
2022 年 8 2022 年 8 内部报告制度>的议案》《关于修订<信息披露管理制度>的议案》
第二十一次会
月 24 日 月 26 日 4 项议案。
议
《第十届董事会第二十一次会议决议公告》（2022-054 号）披露于
巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过《关于修订<总裁工作细则>的议案》《关于聘任公司财务
第十届董事会
2022 年 9 2022 年 9 负责人的议案》2 项议案。
第二十二次会
月 20 日 月 21 日 《第十届董事会第二十二次会议决议公告》（2022-061 号）披露于
议 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过《关于增补陈立平先生为公司第十届董事会独立董事的议
第十届董事会 2022 年 2022 年 案》《关于修订<董事会专门委员会议事规则>的议案》《关于召开
第二十三次会 10 月 10 10 月 11 公司 2022 年第二次临时股东大会的议案》3 项议案。
议 日 日 《第十届董事会第二十三次会议决议公告》（2022-063 号）披露于
巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
第十届董事会 2022 年 2022 年 审议通过《公司 2022 年第三季度报告》《关于续聘中审众环会计
53
2022 年年度报告全文
第二十四次会 10 月 26 10 月 28 师事务所（特殊普通合伙）为公司 2022 年度财务报告及内部控制
议 日 日 审计机构的议案》《关于制定<董事、监事及高级管理人员薪酬与
绩效考核管理办法>的议案》3 项议案。
《第十届董事会第二十四次会议决议公告》（2022-069 号）披露于
巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
审议通过《关于修订<独立董事工作制度>的议案》《关于修订<关
联交易管理制度>的议案》《关于修订<内部控制管理制度>的议案》
第十届董事会 2022 年 2022 年
《关于修订<外派董事、监事、高级管理人员管理制度>的议案》《关
第二十五次会 12 月 23 12 月 24
于制定<子公司管理制度>的议案》5 项议案。
议 日 日 《第十届董事会第二十五次会议决议公告》（2022-079 号）披露于
巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
2.董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次未
董事 本报告期应参 现场出席董 以通讯方式参 委托出席董 缺席董事 出席股东
亲自参加董事会
姓名 加董事会次数 事会次数 加董事会次数 事会次数 会次数 大会次数
会议
谢勇 10 2 8 0 0 否 3
陈苏勤 10 2 8 0 0 否 3
常明 10 2 8 0 0 否 3
陈立平 1 0 1 0 0 否 1
代文娟 10 2 8 0 0 否 3
郑小海 10 2 8 0 0 否 3
吕虹 10 2 8 0 0 否 3
虞金晶 10 2 8 0 0 否 3
解萍 10 2 8 0 0 否 3
徐建军
（报告期 9 2 7 0 0 否 2
内离任）
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用。公司董事不存在连续两次未亲自出席董事会的情况。
3.董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 √否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4.董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
√是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明：
54
2022 年年度报告全文
报告期内，公司董事严格遵守有关法律、法规、规范性文件和公司章程的规定和要
求，恪尽职守、勤勉尽责，按时出席股东大会、董事会会议及专门委员会会议，认真审
议各项议案及相关文件，会前主动了解公司内部控制、公司治理、经营及运作情况,对董
事会审议的各项议案提前进行深入了解和研究；会中对公司提交审议的重大经营及治理
事项进行充分讨论与审议，认真表决，积极建言献策，对年度内发生的对子公司担保、
利润分配、内部控制评价报告、重大资产购买业绩承诺期满减值测试情况、使用部分自
有资金进行证券及理财产品投资、关联交易、终止非公开发行、员工持股计划修订、增
补独立董事、高管人员聘任、续聘年报及内控审计机构和相关制度修订、制定等重大事
项进行了独立、客观、公正的判断及审议，为公司董事会作出更加符合公司发展及科学
合理的战略决策起到了积极的推动作用；会后督促管理层严格执行股东大会和董事会的
各项决议，积极推进股东大会、董事会各项决议的实施，为不断规范公司法人治理结构，
完善公司治理机制，确保董事会科学决策和规范运作，维护公司和全体股东尤其是中小
股东的合法权益发挥了积极作用。独立董事忠实履行职责,针对报告期内的重大事项，
从行业发展、财务、法律等多角度提出专业性意见和合理建议并做出独立判断,并在此
基础上，独立、客观、审慎地发表独立意见，履行监督职能。报告期内，公司董事未对
本年度历次会议审议的议案提出异议，公司在经营发展决策、内部制度建设、人员任免、
对外投资等各重大方面充分考虑及采纳董事提出的建设性意见。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
委员 召开 其他履行 异议事项
成员 召开
会名 会议 会议内容 提出的重要意见和建议 职责的情 具体情况
情况 日期
称 次数 况 （如有）
1.审议《公司 2021 年度董事会工作
报告》；2.审议《公司 2021 年度经
谢勇（召 2022 年 营管理工作报告及 2022 年工作重 经过充分沟通讨论，一致通过会
集人）、徐 4 月 24 点》；3.审议《关于使用部分自有资 议审议议案，并提交公司董事会
日 金进行证券及理财产品投资的议案》审议。
建军（离
战略 4.审议《公司 2022 年第一季度经营
任）、陈立
与投 管理工作报告》。 不适用 无
平 （ 现 3
资委
任）、陈苏 2022 年 审议《公司 2022 年半年度经营管理 经过充分沟通讨论，一致通过会
员会
勤、常明、 8 月 23 工作报告及 2022 年下半年工作计 议审议议案，并提交公司董事会
代文娟、 日 划》。 审议。
解萍 2022 年 经过充分沟通讨论，一致通过会
审议《公司 2022 年第三季度经营管
10 月 25 议审议议案，并提交公司董事会
理工作报告》。
日 审议。
审计 常 明 （ 召 与年审会计师沟通年度总体审计计 确定了年度总体审计计划，认 督 促 制 定
5 2022 年 无
委员 集人）、徐 划和关键审计事项，审阅《注册会计 为：公司编制的财务会计报表基 并 推 进 执
55
2022 年年度报告全文
会 建军（离 1 月 4 日 师与治理层的沟通函》和公司编制的 本反映了公司报告期的财务状 行 年 报 审
任）、陈立 财务会计报表。 况、经营成果和现金流量情况， 计 工 作 计
平 （ 现 并同意以此财务报表为基础进 划。保持与
任）、陈苏 行 2021 年度的财务审计工作。 会 计 师 的
勤、代文 密切沟通，
审计委员会与注册会计师在公
娟 及时了解
司年度财务报告所有重要问题
听取年审会计师关于公司 2021 年度
上不存在争议。公司财务报表的 审 计 工 作
财务报告审计事项的汇报；审阅初步 进展和会
编制符合企业会计准则和企业
2022 年 合并报表结果；与年审会计师、经营 计师关注
会计制度的相关规定，真实、准
4 月 24 管理层就关键审计事项、商誉减值测
确、完整地反映公司的财务状况 的问题，督
日 试、审计报告重要事项段以及强调事 促会计师
和经营成果，对初步审定的公司
项段、公司投资性房地产公允价值咨 事务所严
2021 年度财务数据没有异议，同
询结果及影响等事宜进行深入讨论。
意以此为基础制作公司 2021 年 格 按 照 审
计计划开
度财务报告并报董事会审议。
展审计工
1.审议公司 2021 年度经审计的财务 作。
报告；2.审议《公司 2021 年度内部
控制自我评价报告》；3.审议《关于
2021 年度投资性房地产公允价值咨
询结果及影响的议案》4.审议《关于
就公司 2021 年度财务报告相关
2022 年 2021 年度计提信用减值准备和资产
问题进行沟通。一致通过会议审
4 月 26 减值准备的议案》；5.审议《公司
议议案，并提交公司董事会审
日 2021 年第一季度报告》；6.审议《公
议。
司董事会审计委员会 2021 年度履职
情况报告》；7.审议《公司内部审计
部门 2021 年度工作报告和 2022 年
工作计划》；8.审议《公司内部审计
部门 2022 年第一季度工作报告》。
1.审议《公司 2021 年半年度报告及
摘要》；2.审议《关于 2022 年半年
就公司 2022 年半年度财务报告
2022 年 度计提信用减值准备和资产减值准
相关问题进行沟通。一致通过会
8 月 23 备的议案》；3.审议《公司重要事项
议审议议案，并提交公司董事会
日 检查报告（2022 年 6 月 30 日）》；
审议。
4.审议《公司内部审计部门 2022 年
不适用
第二季度/半年度工作报告》。
1.审议《公司 2022 年第三季度报
告》；2.审议 《关于续聘中审众环
2022 年 经过充分沟通讨论，一致通过会
会计师事务所（特殊普通合伙）为公
10 月 25 议审议议案，并提交公司董事会
司 2022 年度财务报告及内部控制审
日 审议。
计机构的议案》；3.审议《审计部
2022 年第三季度工作总结》
徐 建 军 对拟聘高管的教育背景、工作经
2022 年
（离任）、 审议《关于聘任公司财务负责人的议 历、任职资格等进行认真审核，
9 月 19 不适用 无
陈 立 平 案》 一致通过会议审议议案，并提交
提名 日
（ 召 集 公司董事会审议。
委员 2
人、现任） 对独立董事候选人的教育背景、
会 2022 年
谢勇、陈 审议《关于增补陈立平先生为公司第 工作经历、任职资格等进行认真
苏勤、常 10 月 9 不适用 无
十届董事会独立董事的议案》 审核，一致通过会议审议议案，
明、解萍 日
并提交公司董事会审议。
薪酬 陈苏勤（召 2022 年 1.审议《关于 2021 年度董事、监事、经过充分沟通讨论，一致通过会
2 不适用 无
与考 集人）、谢 4 月 24 高级管理人员薪酬的议案》；2.审议 议审议议案，并提交公司董事会
56
2022 年年度报告全文
核委 勇、徐建军 日 《关于购买董事、监事及高级管理人 审议。
员会 （离任）、 员责任保险的议案》
陈立平（现
2022 年 审议《关于制定<董事、监事及高级 经过充分沟通讨论，一致通过会
任）、常明、 10 月 25 管理人员薪酬与绩效考核管理办法> 议审议议案，并提交公司董事会 不适用 无
代文娟
日 的议案》 审议。
注：报告期内，公司独立董事徐建军先生因任职年限届满向董事会提出辞去独立董事及董事会
战略与投资委员会委员、审计委员会委员、提名委员会委员、薪酬与考核委员会委员职务。董事会
提名增补陈立平先生为公司第十届董事会独立董事并接任徐建军先生在董事会专门委员会中的原任
职。上述辞职及增补任职自公司 2022 年 11 月 15 日召开 2022 年第二次临时股东大会审议通过《关
于增补陈立平先生为公司第十届董事会独立董事的议案》时生效。
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 √否
监事会对报告期内的监督事项无异议。监事会在报告期内的具体履职情况详见公司与本
报告同日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上的《2022年度监事会工作
报告》。
九、公司员工情况
1.员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 76
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 33,744
报告期末在职员工的数量合计（人） 33,820
当期领取薪酬员工总人数（人） 36,856
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数
1,436
（人）
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 0
销售人员 29,862
技术人员 571
财务人员 344
行政人员 810
其他人员 2,233
合计 33,820
教育程度
57
2022 年年度报告全文
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 130
本科 4,786
专科 12,448
专科以下 16,456
合计 33,820
其中，离退休人员情况：
截止报告期末，公司及其下属子公司共有离退休职工1436人，圴纳入社会保障体系，
按照社保有关规定享受离退休待遇。为体现公司对退休人员的关心和关爱，公司为退休
职工承担企业性补贴35.46万元、节日慰问金11.19万元等费用。2022年公司为退休职工
承担的费用共计约46.65万元。
2.薪酬政策
围绕公司战略及业务发展需要，公司持续推进薪酬绩效管理体系建设，完善薪酬与
绩效管理制度，进一步吸引、激励和保留核心人才，牵引人效提升和价值创造，促进公
司业务目标的实现，使员工共享公司发展成果。
根据国家法律法规、公司战略目标及年度经营计划确定全面薪酬管理政策，同时设
置动态调整机制，根据外部市场变动、内部组织变革实施敏捷调整。公司薪酬管理体系
遵循绩效导向性，对外竞争力性，对内公平性,同时基于地区差异、业务特点、当期业绩
牵引重点等要素实施差异化薪酬。公司继续加强符合公司经营要求的多层次短中长期激
励体系，不断迭代多种形式的激励政策，从多种角度激励员工，促进员工与组织的共同
发展，实现员工与企业共成长。
2022年度，公司修订完善了《董事、监事及高级管理人员薪酬与绩效考核管理办法》，
对董事、监事、高级管理人员年度薪酬构成、标准、支付等做出了明确规定，确定了统
一的考核方式、流程和标准,通过完善考核机制，强化考核结果应用，以更为客观公正的
绩效考评与业绩评估，建立有效的绩效牵引，引导集团全体董事、监事、高级管理人员
与集团长期战略目标紧密结合，充分激发董事、监事、高级管理人员的积极性与内生动
力，保障公司长期、健康、可持续发展。
3.培训计划
人才是公司的核心生产力，公司 2022 年度持续推进分层分级人才培养体系建设，不
断完善数字化培训系统，丰富数字化学习内容，落地文化价值观重塑，强化干部梯队选
拔与培养。
58
2022 年年度报告全文
（1）2022 年公司全国范围内注册使用“繁星”学习平台的员工达 39,346 人，占比
98%，城市公司覆盖 100%，繁星 APP 平均日活人数达 15,593 人，平均日活时长 17 分钟。
公司整体线上人均学时达 45.33 小时/人，线下人均培训学时达 12.08 小时/人，线上加
线下人均学时达 57.41 小时/人。
（2）2022 年为新人打造的“星途计划”进行了迭代升级，升级后的“星途计划 2.0”
实现了直营公司的全面上线，累计培养了 14,596 位新人。
（3）公司全国范围内认证讲师数量达到 1,411 人，课程数量达 3,867 门，丰富的课
程促进了城市间学习资源的共享，每周全体经纪人的繁星学习日参与率整体保持在 80%
以上。
（4）2022 年实施“一心一意文化之旅”学习活动，规模覆盖经纪人与管理干部，通
过拓展体验、价值观案例分享等方式落地升级后的文化价值观落地。
（5）在干部培养上，落地“星火计划”人才培养项目，强化储备干部选拔与培养，
倡导锻造精神改善心智，储备千人干部梯队人才。组织实施卓越团队、文化与战略、领
导力等系列高管培训，覆盖千余人次，并落实“领导者培养领导者”理念，建设良好的
人才造血机制。
4.劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数（小时） 2,449,868.8
54,345,752.92
劳务外包支付的报酬总额（元）
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
1.报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
公司致力于不断创造价值，重视对投资者的合理回报，坚持持续、稳定的利润分配政
策。公司在公司章程中明确了利润分配政策尤其是现金分红政策的具体内容、分配形式及
现金分红在利润分配中的优先地位、比例等内容，并持续完善利润分配政策，增强现金分
红透明度。公司目前的利润分配政策能实现对投资者的合理投资回报并兼顾公司的可持
续性发展，分红标准和比例明确、清晰，相关决策程序和机制完备。独立董事尽职履责，
通过对股东回报规划及利润分配具体预案发表明确意见，发挥了应有的作用；公司的利润
分配预案均提交到股东大会进行审议，中小股东拥有充分表达意见和诉求的机会，其合法
59
2022 年年度报告全文
权益得到充分维护。
报告期内，公司严格执行公司章程及《未来三年股东分红回报规划（2020-2022 年）》
中有关利润分配政策的相关规定。经公司 2022 年 5 月 26 日召开的 2021 年年度股东大会
审议通过，公司以现有总股本 2,355,500,851 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金
0.08 元（含税），本次合计派发现金股利 18,844,006.81 元。本次权益分派以 2022 年
7 月 6 日为股权登记日，以 2022 年 7 月 7 日为除权除息日。上述《2021 年年度权益分派
方案》于 2022 年 7 月 7 日执行完成。
现金分红政策的专项说明
是。公司2021年年度权益分派方案经2022年5月26日召开的2021年年度股
是否符合公司章程的规定或股东大
东大会审议通过。上述分配方案符合公司章程和《未来三年股东分红回报
会决议的要求：
规划（2020-2022年）》的规定及股东大会决议的要求。
分红标准和比例是否明确和清晰： 是。
是。公司董事会、股东大会对利润分配事项的决策程序和机制完备有效。
公司利润分配预案经过了董事会、监事会审议，独立董事发表意见，并
相关的决策程序和机制是否完备：
经股东大会审议通过。股东大会审议该预案时，充分听取中小股东意
见，对中小投资者的表决单独计票，并将计票结果公开披露。
独立董事是否履职尽责并发挥了应
是。公司独立董事对 2021 年度利润分配预案发表了独立意见。
有的作用：
是。公司通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流（包
中小股东是否有充分表达意见和诉
括提供网络投票表决、股东大会上充分听取中小股东意见、接听并回复
求的机会，其合法权益是否得到了
股东热线电话、回复投资者关系互动平台提问等），充分听取中小股东
充分保护：
的意见和诉求，并及时答复中小股东关心的问题。
现金分红政策进行调整或变更的，
不适用。公司报告期未对现金分红政策进行调整或变更。
条件及程序是否合规、透明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 √不适用
2.本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 √不适用
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
1.股权激励
公司报告期无股权激励计划及其实施情况。
公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况
□适用 √不适用
60
2022 年年度报告全文
高级管理人员的考评及激励情况
为建立与企业发展相适应的科学有效的激励与约束机制，充分调动高级管理人员的
工作积极性及创造性，吸引和留住人才，提高公司经营效益及管理水平，推进公司总体
发展战略的实现，确保公司持续、稳定、健康发展，公司按照国家有关劳动政策，结合
行业状况及公司实际经营情况，遵循依法合规、战略导向、激励性、竞争力、公平性等
原则，制定了科学合理、客观公开的高级管理人员薪酬激励机制及绩效考核评价体系。
公司股东大会作为公司的最高权力机构，负责审批薪酬激励机制及绩效考核评价体系的
实施、变更和终止。公司董事会是高级管理人员薪酬激励机制及绩效考核评价体系的执
行管理机构，负责审批高级管理人员等核心人员的薪酬考核等相关制度办法，决定高级
管理人员的报酬事项和奖惩事项；公司董事会薪酬与考核委员会主要负责拟定公司高级
管理人员的薪酬政策、计划或方案；研究高级管理人员考核的标准，进行考核并提出建
议，审查高级管理人员的履职情况并对其进行年度绩效考评，负责对公司薪酬制度执行
情况进行监督；人力资源中心具体执行薪酬管理的实施。
公司高级管理人员实行年薪制，年薪金额根据其在公司所任职务的岗位价值、业绩
贡献大小、公司效益增长及同行业同区域企业薪酬水平确定，特殊引进人才还应参考市
场情况确定薪酬水平。高级管理人员的薪酬由年薪、福利/补贴和专项奖励等构成，其
中，年薪分为基本薪酬和季度、年度绩效薪酬，其比例按照其在公司内所任职务对应的
职级及分管业务的具体情况进行设置。基本薪酬根据公司战略目标、经营规模、经营目
标，以及所任职位的价值、责任、能力，结合市场薪资行情、公司职工工资水平等因素
确定,是月度固定薪酬；绩效薪酬是薪酬中的浮动部分，与公司绩效考核指标挂钩。季度
和年度绩效薪酬在季度和年度考核期结束后，依据个人季度和年度绩效考核结果及考核
办法核算发放。公司高级管理人员的考核分为季度加年度的岗位胜任考评和业绩考核，
由总裁负责组织实施，年度考核结果报薪酬与考核委员会完成考评。
2.员工持股计划的实施情况
√适用 □不适用
报告期内全部有效的员工持股计划情况
占上市公
员工的 员工 持有的股票
变更情况 司股本总 实施计划的资金来源
范围 人数 总额
额的比例
61
2022 年年度报告全文
参加对象认购员工持股
计划份额的款项来源于
其合法薪酬、所得激励
首期员
基金及其他合法方式自
工持股
筹资金。首期员工持股
计划：
计划筹集资金总额为
城市公
357 10,987,722 无 0.47% 3,680 万元，其中包含员
司业务
工自筹资金 1,840 万元
骨干和
以及公司按照首期员工
管理人
持股计划之相关激励基
员
金计划提取并分配的
2019 年 度 激 励 基 金
1,840 万元人民币。
（1）由于参与持股计划的员工总人数及监
事情况发生变化，在 2020 年年度股东大会
第二期 对董事会的授权范围内，公司于 2021 年 6
员工持 月 23 日召开第十届董事会第十一次会议，
股 计 对第二期员工持股计划相关内容进行修订，
划：董 本次员工持股计划的股
形成公司第二期员工持股计划草案修订稿。
事（不 票来源为公司回购专用
（2）结合本次持股计划的实际情况，为确
含独立 账户回购的 34,863,973
保员工持股计划方案更好实施，在员工持股
董事）、 股股票，以及参与员工
计划草案修订稿框架及原则下，公司对方案
监事、 持股计划的员工自筹资
部分内容进行进一步细化及明确；此外，由
高级管 金总额 14,119.91 万元
于参与本次持股计划的监事及高级管理人
理 人 519 66,439,073 2.82% 通过持股计划通过二级
员情况发生变化，在 2020 年年度股东大会
员、公 市场购买方式取得的公
授权范围内，公司于 2022 年 2 月 16 日召开
司及控 司股票 31,575,100 股。
第十届董事会第十六次会议对员工持股计
股子公 参加对象认购员工持股
划草案修订稿的部分内容进行修订。
司的中 计划份额的款项来源于
高层管 具体详见公司分别于 2021 年 6 月 24 日和
其合法薪酬及其他合法
理人员 2022 年 2 月 17 日 刊 登 于 巨潮资讯网
方式自筹资金。
和核心 （http://www.cninfo.com.cn）的《关于修订
业 务技 公司第二期员工持股计划 （草案）及其摘
术骨干 要的公告》（2021-054 号）和《关于修订公
司第二期员工持股计划（草案修订稿）及其
摘要的公告》（2022-008 号）等相关公告。
报告期内董事、监事、高级管理人员在员工持股计划中的持股情况
占上市公司股本
姓名 职务 报告期初持股数 报告期末持股数
总额的比例
谢勇 董事长、总裁 762,266 762,266 0.03%
高晓辉 副总裁 762,266 762,266 0.03%
吕虹 董事、副总裁 762,266 762,266 0.03%
代文娟 董事、副总裁、审计部总经理 762,266 762,266 0.03%
陈毅刚 副总裁 762,266 762,266 0.03%
刘洋 副总裁 762,266 762,266 0.03%
段蟒 副总裁 666,983 666,983 0.03%
62
2022 年年度报告全文
解萍 董事、董事会秘书 381,133 381,133 0.02%
郑小海 董事 285,850 285,850 0.01%
肖洋 监事会主席 172,742 172,742 0.01%
刘波 监事 285,850 285,850 0.01%
许娜 监事 285,850 285,850 0.01%
注：上表中董事、监事、高级管理人员的持股数均为在公司第二期员工持股计划中的持股。
报告期内资产管理机构的变更情况
□适用 √不适用
报告期内因持有人处置份额等引起的权益变动情况
√适用 □不适用
报告期初，公司首期员工持股计划持有公司股票 10,987,722 股，占公司股本总额
的 0.47%，锁定期于 2022 年 1 月 2 日届满。报告期内，按照相关法律法规和首期员工持
股计划的相关规定，首期员工持股计划持有的公司股票 10,987,722 股已于 2022 年 12
月 14 日-2022 年 12 月 28 日期间通过二级市场集中竞价交易方式全部出售完毕。截至
本报告披露日，公司已按照相关法律法规和首期员工持股计划的相关规定完成相关资产
的清算和收益分配等工作。
报告期内股东权利行使的情况
报告期内，公司首期、第二期员工持股计划行使了参加 2021 年度利润分配的股东
权利。
报告期内员工持股计划的其他相关情形及说明
√适用 □不适用
报告期内，公司首期、第二期员工持股计划的部分参与对象已离职，分别根据《首
期员工持股计划方案》《首期员工持股计划管理办法》和《第二期员工持股计划方案》
《第二期员工持股计划管理办法》的相关规定，对离职人员持有的员工持股计划份额进
行了转让，受让方均为公司正式员工，符合员工持股计划参与人资格，与公司 5%以上股
东、实际控制人不存在关联关系或者一致行动关系，相关处置符合员工持股计划的约定。
员工持股计划管理委员会成员发生变化
√适用 □不适用
鉴于公司第二期员工持股计划管理委员会原主任黄莉女士已离职，根据《第二期员
工持股计划方案》的规定，2023 年 2 月 6 日公司增补卢冰女士为第二期员工持股计划管
63
2022 年年度报告全文
委会主任，任期与第二期员工持股计划存续期一致。
员工持股计划对报告期上市公司的财务影响及相关会计处理
√适用 □不适用
公司回购专用证券账户中所持有的回购股票 34,863,973 股于 2021 年 7 月 9 日通过
非交易过户方式以零对价转让全部过户至第二期员工持股计划专用证券账户，按照权益
工具的公允价值确认股份支付成本，该等费用计入 2022 年度相关费用 7,081.26 万元和
资本公积 7,081.26 万元。
报告期内员工持股计划终止的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司首期员工持股计划在锁定期届满后，将持有的公司股票 10,987,722
股于 2022 年 12 月 14 日-2022 年 12 月 28 日期间通过二级市场集中竞价交易方式全部
出售完毕，出售股份数量占公司股本总额的 0.47%。根据《首期员工持股计划方案》的
相关规定，首期员工持股计划所持有的公司股票已出售完毕并终止。具体内容详见公司
2022 年 12 月 29 日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《关于首期员工持股计
划出售完毕暨计划终止的公告》（2022-081 号）。
其他说明
第二期员工持股计划实施进展情况
公司分别于 2021 年 5 月 14 日和 2021 年 5 月 26 日召开第十届董事会第十次会议、
第十届监事会第六次会议和 2020 年年度股东大会，审议通过了《关于<我爱我家控股集
团股份有限公司第二期员工持股计划（草案）>及摘要的议案》和《关于<我爱我家控股
集团股份有限公司第二期员工持股计划管理办法（草案）>的议案》等第二期员工持股计
划相关议案，并分别于 2021 年 6 月 23 日和 2022 年 2 月 16 日召开公司第十届董事会第
十一次会议和第十届董事会第十六次会议，在公司 2020 年年度股东大会授权范围内，
对第二期员工持股计划及其管理办法的部分内容进行了修订。公司二期员工持股计划存
续期为 48 个月，委托长江养老“长江养老企业员工持股专项集合型团体养老保障管理
产品”进行实施与管理。2021 年 7 月 9 日，公司回购专用证券账户中所持有的回购股票
34,863,973 股通过非交易过户方式以零对价转让全部过户至第二期员工持股计划专用
证券账户；2021 年 7 月 12 日，第二期员工持股计划完成股票购买，通过二级市场以集
中竞价交易的方式累计购买公司股票 31,575,100 股（占总股本的 1.34%），交易均价为
64
2022 年年度报告全文
4.4087 元/股，实际成交金额 13,920.51 万元（不含交易费用），第二期员工持股计划
持有的股票数量合计 66,439,073 股（占总股本的 2.82%），自 2021 年 7 月 13 日起按照
规定予以锁定，锁定期最长 36 个月，满 12 个月、24 个月、36 个月，可分别解锁持股计划
总数的 1/3。
第二期员工持股计划第一个锁定期已于 2022 年 7 月 12 日届满，解锁股份数量为公
司第二期员工持股计划所持公司股票总数 66,439,073 股的 1/3，即可解锁 22,146,357
股，占公司总股本的 0.94%。本次解锁后，员工持股计划将根据当时市场的情况决定何
时减持公司第二期员工持股计划第一个锁定期解锁的股票，减持方案由长江养老提出，
经员工持股计划管理委员会与长江养老协商一致后，由长江养老落实减持操作，并拟在
员工持股计划存续期满前减持完毕。截止本报告披露日，第二期员工持股计划尚未减持。
报告期内，第二期员工持股计划实施进展情况具体内容详见分别于 2022 年 2 月 17
日和 2022 年 7 月 8 日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《关于修订公司第二
期员工持股计划（草案修订稿）及其摘要的公告》（2022-008 号）和《关于第二期员工
持股计划第一个锁定期届满的提示性公告》（2022-049 号）等相关公告。
3.其他员工激励措施
□适用 √不适用
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1.内部控制建设及实施情况
公司严格按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、法
规及规范性文件的要求，基于组织架构和运作模式设计并实施内部控制，建立了较为完
善的内部控制体系及公司治理的各项基础制度框架，并在经营管理活动中得到较有效地
贯彻实施。公司内部控制管理制度及内部控制框架适用于公司包括业务和财务的所有流
程及子公司和业务单元，构建了从董事会、管理层、总部职能部门到各城市公司、各业
务单元分层级的内控体系工作机制，以确保财务报告的真实、完整、准确；确保公司在
重大方面能够有效防范和控制经营风险，保证公司资产的安全、完整以及经营管理活动
的有序开展。内部控制体系及各项内部控制制度具备合理性、完整性和有效性。公司内
部控制自我评价的形式、内容符合《企业内部控制基本规范》《深圳证券交易所上市公
司内部控制指引》及有关法律、法规、规范性文件的要求，真实、准确地反映了目前公
65
2022 年年度报告全文
司内部控制工作的实施情况。
报告期内，公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、业务和事项以及
高风险领域。纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报告资产总额的 86.2%，营业
收入合计占公司合并财务报表营业收入总额的 96.61%，纳入评价范围主要业务板块包
括：经纪业务板块、资管业务板块、新房业务板块、商品销售板块、商业租赁及服务板
块等五大业务板块，涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。报告期，公司
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引和其他内部控制监管要求，结合公司实际
情况，不断完善法人治理结构，有序开展内部控制规范工作。一是，根据监管部门相关
法律法规要求结合公司实际情况和已有的内部控制评价指标体系，对公司内部控制制度
进行完善，对内部控制体系建设进行优化，制定或修订了《信息披露管理制度》《重大
信息内部报告制度》《总裁工作细则》《董事会专门委员会议事规则》《董事、监事及
高级管理人员薪酬与绩效考核管理办法》《独立董事工作制度》《关联交易管理制度》
《内部控制管理制度》《外派董事、监事、高级管理人员管理制度》《子公司管理制度》
等；二是，通过对《内部控制管理制度》的全面修订，更清晰地明确了董事会、监事会、
总裁、管理层、审计部等各部门及所管各单位在决策、执行、监督等方面的风险管理职
责，建立健全董事会全面领导、主要领导亲自负责、审计部等内控职能部门主责推动、
业务职能部门协同配合的内控建设与监督管理体制；三是，加大信息化建设，进一步推
动内部控制系统化、规范化，通过持续推进信息化建设，完善数字化系统、OA 系统，推
进各业务板块协同开展信息系统统筹规划，强化对各城市公司的监督检查，将风险管理
及合规管理的目标、职责和管控要求有机融入到企业内部控制体系中，嵌入业务流程，
内嵌到数字化系统平台，将内部控制制度中要求的关键控制点融入到流程审批过程，实
现内控制度与流程数字化驱动的协同；四是，加强内部控制培训及法规学习，通过持续
开展对董监高等“关键少数”人员及子公司、各部门及相关业务负责人、财务等关键岗
位人员以及相关人员对上市公司法律法规、规范性文件和公司内控制度和要求方面的培
训，强化义务人有关法律、法规和规范的基础的掌握，帮助其加强对重大信息报送制度
的理解和报告意识，提高风险防范意识，提高相关人员的合规和规范意识，促进公司重
大事项管理的规范化，提升公司信息披露质量，切实提高公司规范化运作水平。
2.报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 √否
66
2022 年年度报告全文
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
□适用 √不适用
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1.内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2023 年 4 月 28 日
内部控制评价报告全文披露索引 《2022年度内部控制自我评价报告》详见巨潮资讯网www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公
86.2%
司合并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公
96.61%
司合并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
重大缺陷： 重大缺陷：
（1）董事、监事和高级管理人员滥用 （1）董事会及其专门委员会、监事会、
职权，发生贪污、受贿、挪用公款等舞 经理层职责权限、任职资格和议事规则
弊行为； 缺乏明确规定，或未按照权限和职责履
（2）更正已公布的财务报告； 行；
（3）违规泄露财务报告、并购、投资 （2）因决策程序不科学或失误，导致重
等重大信息，导致公司股价严重波动 大并购失败，或者新并购的单位不能持
或公司形象出现严重负面影响； 续经营；
（4）公司审计委员会和审计部对内部 （3）公司投资、采购、销售、财务等重
控制监督无效； 要业务缺乏控制或内部控制系统整体
失效；
（5）外部审计师发现当期财务报告存
定性标准 在重大错报，且内部控制运行未能发 （4）违反国家法律或内部规定程序，出
现该错报等情况时，认定为重大缺陷。现重大环境污染或质量等问题，引起政
重要缺陷： 府或监管机构调查或引发诉讼，造成重
（1）未经授权进行担保、投资有价证 大经济损失或公司声誉严重受损；
券、金融衍生品交易和处置产权/股 （5）内部控制重大和重要缺陷未得到
权、关联交易造成经济损失； 整改等情况时，认定为重大缺陷。
（2）公司因发现以前年度存在重大会 重要缺陷：
计差错，更正已上报或披露的财务报 （1)重大业务未遵守政策要求，缺乏民
告； 主决策程序；
（3）公司财务人员或相关业务人员权 （2)未开展风险评估，内部控制设计未
责不清，岗位混乱，涉嫌经济、职务犯 覆盖重要业务和关键风险领域，不能实
罪，被移交司法机关； 现控制目标；
（4）因执行政策偏差、核算错误等， （3）未建立信息搜集机制和信息管理
67
2022 年年度报告全文
受到处罚或公司形象出现严重负面影 制度，内部信息沟通存在严重障碍。对
响； 外信息披露未经授权。信息内容不真
（5）销毁、藏匿、随意更改发票/支票 实，遭受外部监管机构处罚；
等重要原始凭证，造成经济损失； （4）未建立举报投诉和举报人保护制
（6）现金收入不入账、公款私存或 度，或举报信息渠道无效；
违反规定设立“小金库”等情况，认 （5）全资、控股各单位未按照法律法规
定为重要缺陷。 建立恰当的治理结构和管理制度，决策
一般缺陷： 层、管理层职责不清，未建立内控制度，
（1）可能有财务信息错报，但只对信 管理散乱；
息准确性有轻微影响，不会影响使用 （6）各单位的委派代表未按规定履行
者的判断； 职责，造成公司利益受损；
（2）外部审计中非重要的发现。 （7）违反国家法律或内部规定程序，
出现环境污染或质量等问题，在国家
级新闻媒体频繁报道，造成经济损失
或公司声誉受损，认定为重大缺陷。
一般缺陷：
除重大缺陷、重要缺陷以外的其他非
财务报告内部控制缺陷。
重大缺陷：非财务报告内部控制缺陷造
成公司直接财产损失金额≥利润总额
重大缺陷：潜在错报金额≥利润总额
的5%
的 5%
重要缺陷：利润总额的5%＞非财务报告
重要缺陷：利润总额的 5%＞潜在错报
定量标准 内部控制缺陷造成公司直接财产损失
金额≥利润总额的 1%
金额≥利润总额的1%
一般缺陷：潜在错报金额＜利润总额
一般缺陷：非财务报告内部控制缺陷造
的 1%
成公司直接财产损失金额＜利润总额
的1%
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2.内部控制审计报告
内部控制审计报告中的审议意见段
我爱我家控股集团股份有限公司于2022年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大
方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
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2022 年年度报告全文
内部控制审计报告全文披露日期 2023 年 4 月 28 日
内部控制审计报告全文披露索引 《2022年度内部控制审计报告》详见巨潮资讯网www.cninfo.com.cn
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 √否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
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2022 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 √否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
□ 是 √否
参照重点排污单位披露的其他环境信息
□ 适用 √不适用
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
公司及子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位，未出现关于环保方面违
法违规而受到处罚的情况。
面对全球气候变化，极端天气时有发生，公司积极响应国家号召，坚持践行绿色低
碳办公，积极倡导宣传绿色环保生活理念。作为互联网人居生活服务平台运营商，公司
通过持续的数字化建设，利用科技手段应对气候变化，利用行业服务特点走进社区、面
向居民，实实在在地开展宣传活动，大力倡导垃圾分类管理等绿色环保生活理念。
公司将“全员节能”作为企业文化的重要内容，积极开展“节约资源，绿色发展”
企业文化主题活动，号召员工为共建绿色节能、低碳发展社会做出贡献。通过集团总部
与遍及全国的3000多家门店，在每一个细节上用实际行动支持节能生产、绿色办公，做
到人走灯灭、离开电脑关屏幕、空调调至26℃、双面打印、光盘行动、垃圾分类、节约
用纸等。严格遵守《中华人民共和国节约能源法》《中华人民共和国清洁生产促进法》
《中华人民共和国计量法》《关于印发万家企业节能低碳行动实施方案的通知》《关于
加强节能工作的决定》《节能减排综合性工作方案》《关于深入开展全民节能行动的通
知》等能源管理程序文件。通过与北京电力等企业合作，发布《节电指引》及《节能减
排工作指引》，发动全员参与，通过遍及一二线城市的门店，面向社会积极宣传节电知
识。公司鼓励各门店针对当地气候情况，建立极端天气应急机制，建立了应对极端天气
响应机制与标准化流程。通过互联网平台提供的线上楼盘字典、VR看房、智能推荐、IM
工具、CBS多边系统、电子签约、小爱客服等数字智能产品的创新应用，使存量住宅的买
卖和租赁交易突破线下物理条件的限制，为消费者获取交易信息的丰富度、透明度、真
实性与准确性提供保证，在大大提高客户的沟通与决策效率，实现了看房不用跑、沟通
零距离，省去经纪人和用户大量的线下通勤距离的同时，实现绿色服务，为客户节约成
70
2022 年年度报告全文
本，减少业务各环节的碳排放。利用所服务的居民社区、商业写字楼以及公司各办公点
全面推进垃圾分类工作。公司联合政府、公益组织、企业等利益相关方，充分发挥门店
与经纪人优势，不断探索并推进城市社区生活废弃物管理方法，积极鼓励引导辖区居民
主动参与垃圾分类，倡导绿色、低碳、环保的生活方式。
未披露其他环境信息的原因
□ 适用 √不适用
二、社会责任情况
公司积极响应党和政府号召，贯彻落实各项政策要求，切实履行企业的政治责任、
社会责任和经济责任，不断增强员工幸福感和企业凝聚力，促进社会治理和民生服务。
作为国内居住服务行业唯一一家A股上市公司，公司成立于社区，成长于社区。在成立以
来的二十二年里，公司始终坚持居住服务行业的客户价值和社会使命，充分发挥门店多、
分布广、扎根社区深的优势，为社区居民提供贴心便利的服务，积极参与社区共享共建
共治，为社区提供生活守护、环境守护、健康守护、应急守护、房产守护等多种志愿服
务，切实担起“社区守护者”使命，提高社区居民的可获得感、幸福感和归属感，共同
构建和谐美好社会。
房地产经纪行业在保障房地产交易安全、改善人们居住条件、优化资源配置等方面
都发挥了不可或缺的作用。在创新推动企业协同发展的大背景下，消费新场景的不断涌
现，也不断推动公司更有温度与担当的履行社会责任。2023年公司将继续坚持守法经营、
诚信服务，切实提升交易服务品质，为消费者提供更真实的房源信息、更高效的交易服
务、更规范的作业流程，履行时代赋予的“安家”使命，努力打造幸福企业，践行社会
责任，承担更多的企业担当。
报告期内，公司履行社会责任的具体情况详见公司与本报告同日刊登于巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn）上的《我爱我家控股集团股份有限公司2022年度环境、
社会及管治报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司在报告期内巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作的具体情况，请参见公司
与本报告同日刊登于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上的《我爱我家控股集
团股份有限公司2022年度环境、社会及管治报告》。
71
2022 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1.公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
承诺 承诺 承诺
承诺方 承诺类型 承诺内容 履行情况
事由 时间 期限
公 司 2011
资产 年向西南商 该承诺为长期承诺，截至目
2011
重组 我 爱 我 家 控 股 业大厦股份 关于现金分红的承诺：本公司承诺，在遵守《公司法》和 前，公司无违反承诺的情
年 12 持续
时所 集 团 股 份 有 限 有 限 公 司 国家相关政策法规的前提下，公司每年现金分配利润不少 形，历年均按公司章程规
月 27 履行
作承 公司 发 行 股 份 于公司当年实现可分配利润的 10%。 定，严格履行现金分红承
日
诺 购买资产 诺。
所作承诺
减少和规范关联交易的承诺:
谢勇；太和先机； 1.谢勇及太和先机承诺，其及其控制的相关企业将按照有
参与业绩承诺的 关规定行使其董事及股东权利；在董事会及股东大会对涉
交易对方刘田、 及其的关联交易进行表决时，回避表决。
张晓晋、李彬、北 2.参与业绩承诺的交易对方承诺，将按照有关规定行使股
京茂林泰洁投资 东权利；在股东大会对涉及其及其控制的相关企业的关联
管理中心（有限 交易进行表决时，回避表决。
公司 2017
合伙）〔原简称 3.谢勇、太和先机及参与业绩承诺的交易对方承诺，将避
年发行股
“茂林泰洁”，现 免一切非法占用昆百大及其合并范围内子公司的资金、资
份及支付
已更名为上海龙 产的行为，不要求昆百大及其子公司向其及其控制的相关
现金购买
资产 撼企业管理中心 企业提供任何形式的担保；其及其控制的相关企业将尽可
北京我爱 2017
重组 （有限合伙）〕、 能避免和减少与昆百大及其子公司的关联交易；对无法避
我家房地 年 2 持续 持续履行中。截至目前，
时所 北京新中吉文投 免或有合理原因而发生的关联交易，将遵循市场公正、公
产经纪有 月 24 履行 无违反承诺情形。
作承 资管理中心（有 平、公开的原则，依法签订协议，履行合法程序，按照有
限 公 司 日
诺 限合伙）〔原简称 关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，不通过关
84.44% 股
“新中吉文”，现 联交易损害昆百大及其他股东的合法权益；对于因违反上
权并募集
已更名为上海新 述承诺而给昆百大或其子公司造成的一切损失，承担赔偿
配套资金
中吉文企业管理 责任。
所做承诺
中心（有限合 上述减少和规范关联交易的承诺一经作出即生效，自承诺
伙）〕、达孜时潮 人持有昆百大股份及依照有关规定被认定为昆百大关联
投资管理有限公 人期间均持续有效且不可变更或撤销。
司（以下简称“达 （自 2018 年 4 月 27 日起，公司中文名称由“昆明百货大
孜时潮”）、陆斌 楼(集团)股份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份
斌、徐斌 有限公司”，公司简称相应由“昆百大”变更为“我爱我
家”）
公司 2017 避免同业竞争的承诺:
年发行股 1.谢勇及太和先机承诺，其单独控制的及/或其作为控股
谢勇；太和先机；
份及支付 股东/实际控制人之一的相关企业，目前均未以任何形式
参与业绩承诺
资产 现金购买 从事与昆百大、我爱我家房地产经纪及其控制企业的主营
的交易对方刘 2017
重组 北京我爱 业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动；
田、张晓晋、李 年 2 持续 持续履行中。截至目前，无
时所 我家房地 且在本次交易完成后，也不会以任何形式从事或参与昆百
彬、茂林泰洁、 月 24 履行 违反承诺情形。
作承 产经纪有 大及其子公司目前或今后从事的主营业务构成或可能构
新中吉文、达孜 日
诺 限 公 司 成直接或间接竞争关系的业务或活动或给予该等业务或
时潮、陆斌斌、
84.44% 股 活动任何支持。
徐斌
权并募集 2.参与业绩承诺的交易对方承诺，其目前未在与昆百大、
配套资金 我爱我家房地产经纪及其子公司业务相同或相似的其他
72
2022 年年度报告全文
所做承诺 公司或者经济组织中担任职务；其投资或者单独控制的及
/或其作为实际控制人之一的相关企业，目前均未以任何
形式从事与昆百大、我爱我家房地产经纪及其子公司的主
营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活
动；且在本次交易完成后，也不会以任何形式从事或参与
对昆百大及其子公司目前或今后从事的主营业务构成或
可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动或给予该等
业务或活动任何支持。
3.谢勇、太和先机及参与业绩承诺的交易对方承诺，本次
交易完成后，将根据有关法律法规的规定确保昆百大及其
子公司在资产、业务、人员、财务、机构方面的独立性；
将不利用昆百大股东的身份，进行其他任何损害昆百大及
其子公司权益的活动；如其及相关企业从任何第三者获得
的任何商业机会与昆百大及其子公司目前或今后从事的
主营业务可能构成同业竞争的，其及相关企业将立即通知
昆百大，并尽力将该等商业机会让与昆百大及其子公司；
如昆百大认定其或其投资或控制的相关企业正在或将要
从事的业务与昆百大及其子公司存在同业竞争，其及其投
资或控制的其他企业将终止或向无关联第三方转让相关
企业的有关业务和资产；如其及其控制的其他企业与昆百
大及其子公司因同业竞争产生利益冲突，则优先考虑昆百
大及其子公司的利益。其对因违反上述承诺及保证而给昆
百大造成的经济损失承担赔偿责任。
除非法律另有规定，自上述避免同业竞争的承诺函出具之
日起，该承诺均不可撤销；如法律另有规定，造成该承诺
及保证部分内容无效或不可执行，不影响承诺人在该承诺
函项下其它承诺及保证的效力。
公司 2017
谢勇；太和先 年发行股
机； 份及支付
资产 参与业绩承诺 现金购买 保证上市公司独立性的承诺：
2017
重组 的交易对方刘 北京我爱 本次交易符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规
年 2 持续 持续履行中。截至目前，无
时所 田、张晓晋、李 我 家 房 地 定。承诺人及其控制的其他企业不以任何方式违法违规占
月 24 履行 违反承诺情形。
作承 彬、茂林泰洁、 产经纪有限 用昆百大的资金、资产；不以昆百大资产为承诺人及其控
日
诺 新中吉文、达孜 公司84.44% 制的其他企业的债务违规提供担保。
时潮、陆斌斌、 股 权 并 募
徐斌 集配套资金
所做承诺
交易对方刘田、新
中吉文，徐斌、茂林
泰洁，张晓晋、李 公司 2017 关于 60 个月内不谋求上市公司实际控制权的承诺：
彬、达孜时潮、陆斌 年 发 行 股 为保证昆百大控制权的稳定性，本次交易完成后，承诺人 本次交易之发行股份股买
斌、天津东银玉衡 份 及 支 付 认可并尊重谢勇作为昆百大实际控制人的地位，不对谢勇 资产事项已于 2017 年 12 月
企业管理咨询中心 现 金 购 买 在昆百大经营发展中的实际控制地位提出任何形式的异 29 日实施完成，本次交易之
资产
（有限合伙）（以下 北 京 我 爱 议。自本次交易完成后 60 个月内，承诺人不谋求上市公 2017 募集配套资金事项已于
重组
简称“东银玉衡”）、 我 家 房 地 司的控制权，且其中刘田和新中吉文不与本次交易除刘田 年 3 60 个 2018 年 2 月 5 日完成。截
时所
赣州瑞德投资管理 产 经 纪 有 /新中吉文以外的其他交易对方及昆百大其他股东、徐斌 月 19 月 至 2023 年 2 月 5 日，自本
作承
合伙企业（有限合 限 公 司 和茂林泰洁不与本次交易除徐斌/茂林泰洁以外的其他交 日 次交易完成之日起已满 60
诺
伙）（以下简称“瑞 84.44% 股 易对方及昆百大其他股东、其他承诺人不与本次交易的其 个月，期间承诺方无违反承
德投资”）、要嘉佳、 权 并 募 集 他交易对方及上市公司其他股东通过口头或书面的一致 诺的情形。该承诺已履行完
赵铁路、西藏利禾 配 套 资 金 行动协议、约定或安排谋求共同扩大对昆百大表决权的数 毕。
投资管理有限公司 所做承诺 量。
（以下简称“西藏利
禾”）、吉安太合达
73
2022 年年度报告全文
利投资管理有限公
司（以下简称“太合
达利”）、北京执一
爱佳创业投资中心
（有限合伙）（以下
简称“执一爱佳”）
关于不担任/不向昆百大推荐董事、监事及高级管理人员的
公司 2017 承诺：
交易对方刘田、 年发行股 本次交易之发行股份股买
1.本次交易完成后 60 个月内，承诺人将不会且不与昆百
新中吉文，徐 份及支付 资产事项已于 2017 年 12 月
大其他股东联合向昆百大提出提名董事、监事及高级管理
斌、茂林泰洁， 现金购买 29 日实施完成，本次交易之
资产 人员候选人的议案；本次交易完成后 60 个月内，承诺人
张晓晋、李彬、 北京我爱 2017 募集配套资金事项已于
重组 将不会且不与昆百大其他股东联合向昆百大提出罢免公
达孜时潮、陆斌 我家房地 年 3 60 个 2018 年 2 月 5 日完成。截
时所 司在任董事、监事或高级管理人员，改组公司董事会、监
斌、东银玉衡、 产经纪有 月 19 月 至 2023 年 2 月 5 日，自本
作承 事会，新增公司董事会、监事会成员等改变公司董事会、
瑞德投资、要嘉 限 公 司 日 次交易完成之日起已满 60
诺 监事会现有人员组成结构或对董事会、监事会、高级管理
佳、赵铁路、西 84.44% 股 个月，期间承诺方无违反承
人员组成结构产生实质性影响的议案。
藏利禾、太合达 权并募集 诺的情形。该承诺已履行完
利、执一爱佳 配套资金 2.自然人交易对方刘田、徐斌、张晓晋、李彬、陆斌斌、 毕。
所做承诺 要嘉佳、赵铁路承诺，本次交易完成后 60 个月内，其不
担任昆百大董事、监事及高级管理人员。
公司 2017
年发行股 未来 60 个月不放弃上市公司控制权的承诺： 本次交易之发行股份股买
份及支付 1.自本次交易完成之日起 60 个月内，不放弃上市公司的 资产事项已于 2017 年 12 月
现金购买 实际控制权，不主动放弃在上市公司董事会及股东大会的 29 日实施完成，本次交易之
资产
北京我爱 表决权，不通过委托、协议安排或其他方式变相放弃对上 2017 募集配套资金事项已于
重组
我家房地 市公司的表决权，不协助任何第三人谋求上市公司控股股 年 8 60 个 2018 年 2 月 5 日完成。截
时所 谢勇
产经纪有 东及实际控制人的地位； 月 14 月 至 2023 年 2 月 5 日，自本
作承
诺
限 公 司 2.自本次交易完成之日起 60 个月内，不减持本人直接或 日 次交易完成之日起已满 60
84.44% 股 间接持有的上市公司股份，并将根据资本市场情况及本人 个月，期间承诺方无违反承
权并募集 实际需要，适时增持上市公司股份，并按照中国证监会及 诺的情形。该承诺已履行完
配套资金 深圳证券交易所的有关规定披露、执行股票交易事项。 毕。
所做承诺
减少和规范关联交易的承诺:
1.谢勇及太和先机承诺，其及其控制的相关企业将按照有
太和先机及谢勇继在“公司
公司子公 关规定行使其董事及股东权利；在董事会及股东大会对涉
2017 年发行股份及支付现
司北京我 及其的关联交易进行表决时，回避表决。
金购买北京我爱我家房地
爱我家房 2.谢勇、太和先机及参与业绩承诺的交易对方承诺，将避
2019 产经纪有限公司 84.44%股
地产经纪 免一切非法占用我爱我家及其合并范围内子公司的资金、
年4 权并募集配套资金”事项中
资产 我爱我家控股 有限公司 资产的行为，不要求我爱我家及其子公司向其及其控制的
月 16 做出“减少和规范关联交易
重组 股东太和先机； 2019 年支 相关企业提供任何形式的担保；其及其控制的相关企业将
日、 持续 承诺”后，在本次重组中再
时所 我爱我家及太 付现金购 尽可能避免和减少与我爱我家及其子公司的关联交易；对
2019 履行 次就减少和规范关联交易
作承 和先机之实际 买湖南蓝 无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，将遵循市场
年4 做出承诺。为避免重复，太
诺 控制人谢勇 海购企业 公正、公平、公开的原则，依法签订协议，履行合法程序，
月 10 和先机和谢勇在本次交易
策划有限 按照有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，不
日 中所做“减少和规范关联交
公司 100% 通过关联交易损害我爱我家及其他股东的合法权益；对于
易的承诺”合并至上述 2017
股权所做 因违反上述承诺而给我爱我家或其子公司造成的一切损
年所做相应承诺中持续履
承诺 失承担赔偿责任。
行，不再单独列示。
上述减少和规范关联交易的承诺一经作出即生效，自承诺
人持有我爱我家股份及依照有关规定被认定为我爱我家
关联人期间均持续有效且不可变更或撤销。
74
2022 年年度报告全文
本次重大资产购买事项已
于 2019 年 5 月 31 日实施
完成；根据安永华明会计师
事务所（特殊普通合伙）出
参与业绩承诺 具的关于 2019 年度重大资
的交易对方谢 产购买之 2019 年度、2020
照、黄磊、胡洋、 年度、2021 年度业绩承诺实
湖南玖行企业 履行 现情况说明的鉴证报告，截
股权管理合伙 完毕 至 2021 年 12 月 31 日，本
企业（有限合 次重大资产购买标的公司
伙）（以下简称 蓝海购已完成业绩承诺方
“湖南玖行”） 作出的业绩承诺，且业绩承
诺方及其控制的相关企业
未持有我爱我家股份，不构
成我爱我家关联方，该承诺
履行完毕。
避免同业竞争的承诺:
1.谢勇及太和先机承诺，其单独控制的及/或其作为控股 太和先机及谢勇继在“公司
股东/实际控制人之一的相关企业，目前均未以任何形式 2017 年发行股份及支付现
从事与我爱我家及其控制企业的主营业务构成或可能构 金购买北京我爱我家房地
成直接或间接竞争关系的业务或活动。在本次交易完成 产经纪有限公司 84.44%股
后，也不会以任何形式从事或参与我爱我家及其子公司目 权并募集配套资金”事项中
前或今后从事的主营业务构成或可能构成直接或间接竞 做出“避免同业竞争的承
谢勇；太和先机 持续
争关系的业务或活动或给予该等业务或活动任何支持。将 诺”后，在本次重组中再次
履行
不利用我爱我家股东的身份，进行其他任何损害我爱我家 就避免同业竞争做出承诺。
及其子公司权益的活动。 为避免重复，太和先机和谢
2.参与业绩承诺的交易对方承诺，其目前未在与我爱我家 勇在本次交易中所做“避免
公司子公 及其子公司业务相同或相似的其他公司或者经济组织中 同业竞争的承诺”合并至上
司北京我 担任职务。其投资或者单独控制的及/或其作为实际控制 述 2017 年所做相应承诺中
爱我家房 人之一的相关企业，目前均未以任何形式从事与我爱我家 持续履行，不再单独列示。
2019
地产经纪 及其子公司的主营业务构成或可能构成直接或间接竞争
年4
资产 有限公司 关系的业务或活动。
月 16
重组 2019 年支 3.谢勇、太和先机及参与业绩承诺的交易对方承诺，本次
日、
时所 付现金购 交易完成后，将根据有关法律法规的规定确保我爱我家及 本次重大资产购买事项已
2019
作承 买湖南蓝 其子公司在资产、业务、人员、财务、机构方面的独立性； 于 2019 年 5 月 31 日实施
年4
诺 海购企业 如其及相关企业从任何第三者获得的任何日常业务经营 完成；根据安永华明会计师
月 10
策划有限 机会与我爱我家及其子公司目前或今后从事的主营业务 事务所（特殊普通合伙）出
日
公司 100% 可能构成同业竞争的，其及相关企业将立即通知我爱我 具的关于 2019 年度重大资
股权所做 家，并尽力将该等商业机会让与我爱我家及其子公司；如 产购买之 2019 年度、2020
参 与 业 绩 承 诺 承诺 我爱我家认定其或其投资或者控制的相关企业正在或将 年度、2021 年度业绩承诺实
的交易对方谢 要从事的业务与我爱我家及其子公司存在同业竞争，其及 履行 现情况说明的鉴证报告，截
照、黄磊、胡洋、 其投资或者控制的其他企业将进行减持直至全部转让相 完毕 至 2021 年 12 月 31 日，本
湖南玖行 关企业持有的有关资产和业务；如其及其控制的其他企业 次重大资产购买标的公司
与我爱我家及其子公司因同业竞争产生利益冲突，则优先 蓝海购已完成业绩承诺方
考虑我爱我家及其子公司的利益。 作出的业绩承诺，且业绩承
其对因违反上述承诺及保证而给我爱我家造成的经济损 诺方及其控制的相关企业
失承担赔偿责任。 未持有我爱我家股份，不构
除非法律另有规定，自上述避免同业竞争的承诺函出具之 成我爱我家关联方，该承诺
日起，上述承诺均不可撤销；如法律另有规定，造成上述 履行完毕。
承诺及保证部分内容无效或不可执行，不影响承诺人在承
诺函项下其它承诺及保证的效力。
75
2022 年年度报告全文
太和先机及谢勇继在“公司
2017 年发行股份及支付现
金购买北京我爱我家房地
产经纪有限公司 84.44%股
权并募集配套资金”事项中
做出“保证上市公司独立性
谢勇；太和先机 持续 的承诺”后，在本次重组中
履行 再次就保证上市公司独立
性做出承诺。为避免重复，
公司子公 太和先机和谢勇在本次交
司北京我 易中所做“保证上市公司独
爱我家房 立性的承诺”合并至上述
2019
地产经纪 2017 年所做相应承诺中持
年4
资产 有 限 公 司 保证上市公司独立性的承诺： 续履行，不再单独列示。
月 16
重组 2019 年支 本次交易符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规
日、
时所 付 现 金 购 定；承诺人及其控制的其他企业不以任何方式违法违规占
2019
作承 买 湖 南 蓝 用我爱我家的资金、资产；不以我爱我家资产为承诺人及 本次重大资产购买事项已
年4
诺 海 购 企 业 其控制的其他企业的债务违规提供担保。 于 2019 年 5 月 31 日实施
月 10
策划有限 完成；根据安永华明会计师
日
公司 100% 事务所（特殊普通合伙）出
股权所做 具的关于 2019 年度重大资
参与业绩承诺 承诺 产购买之 2019 年度、2020
的交易对方谢 年度、2021 年度业绩承诺实
照、黄磊、胡洋、 履行 现情况说明的鉴证报告，截
湖南玖行 完毕 至 2021 年 12 月 31 日，本
次重大资产购买标的公司
蓝海购已完成业绩承诺方
作出的业绩承诺，且业绩承
诺方及其控制的相关企业
未持有我爱我家股份，不构
成我爱我家关联方，该承诺
履行完毕。
①根据安永华明会计师事
务所（特殊普通合伙）出具
的《关于 2019 年度重大资
产购买之 2019 年度业绩承
公司子公 诺实现情况说明的鉴证报
司北京我 告（2019 年度）》，蓝海购
爱我家房 业绩承诺与补偿: 2019 年度扣除非经常性损
地产经纪 业绩承诺的补偿义务人谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行承诺， 益影响后的合并报表口径
资产 有限公司 自 2019 年 1 月 1 日起，蓝海购截至 2019 年 12 月 31 日、 下归属于母公司股东的净
参与业绩承诺 2019
重组 2019 年支 2020 年 12 月 31 日和 2021 年 12 月 31 日实现的扣除非经 3 个 利润 8,735.72 万元，达到
的交易对方谢 年4
时所 付现金购 常性损益后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积 会计 业绩承诺的净利润数。 ②
照、黄磊、胡洋、 月 16
作承 买湖南蓝 净利润分别不低于 7,000 万元、15,000 万元及 24,000 万 年度 根据安永华明会计师事务
湖南玖行 日
诺 海购企业 元。若蓝海购业绩补偿年度实现的累积实际净利润数低于 所（特殊普通合伙）出具的
策划有限 上述当年累积承诺净利润数的，则补偿义务人向我爱我家 《关于 2019 年度重大资产
公司 100% 房地产经纪进行补偿。 购买之 2020 年度业绩承诺
股权所做 实现情况说明的鉴证报
承诺 告》，蓝海购截至 2020 年
12 月 31 日扣除非经常性损
益影响后的合并报表口径
下归属于母公司所有者的
累 积 净 利 润 为 17,539.16
76
2022 年年度报告全文
万元，达到业绩承诺的累积
净利润数。 ③根据安永华
明会计师事务所（特殊普通
合伙）出具的《关于 2019 年
度重大资产购买之 2021 年
度业绩承诺实现情况说明
的鉴证报告》，蓝海购截至
2021 年 12 月 31 日扣除非
经常性损益影响后的合并
报表口径下归属于母公司
所有者的累积净利润为
25,283.15 万元，已达到蓝
海购就本次交易做出的业
绩承诺的累积净利润数，该
承诺履行完毕。
公司重大资产重组摊薄即期回报采取填补措施的承诺： 本次重大资产购买事项已
公司子公
我爱我家董事及高级管理人员承诺：不无偿或以不公平条 于 2019 年 5 月 31 日实施
司北京我
件向其他单位或者个人输送利益，不采用其他方式损害公 完成；根据安永华明会计师
爱我家房
司利益；对本人的职务消费行为进行约束；不动用公司资 事务所（特殊普通合伙）出
地产经纪
产从事与履行职责无关的投资、消费活动；由董事会或薪 具的关于 2019 年度重大资
资产 有限公司
我爱我家董事 酬与考核委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的 2019 产购买之 2019 年度、2020
重组 2019 年支
及高级管理人 执行情况相挂钩；本承诺函出具日后至公司本次重大资产 年 4 履行 年度、2021 年度业绩承诺实
时所 付现金购
员； 重组实施完毕前，若中国证监会作出关于填补回报措施及 月 16 完毕 现情况说明的鉴证报告，截
作承 买湖南蓝
谢勇；太和先机 其承诺的其他新的监管规定的，承诺人届时将按照中国证 日 至 2021 年 12 月 31 日，本
诺 海购企业
监会的最新规定出具补充承诺。如违反上述承诺给公司或 次重大资产购买标的公司
策划有限
者股东造成损失的，将依法承担补偿责任。 蓝海购已完成业绩承诺方
公司 100%
谢勇、太和先机承诺：不越权干预公司经营管理活动，不 作出的业绩承诺。本公司未
股权所做
侵占公司利益。如违反上述承诺给公司或者股东造成损失 出现即期回报被摊薄的情
承诺
的，承诺人将依法承担补偿责任。 况。该承诺已履行完毕。
关于公司非公开发行股票摊薄即期回报采取填补措施的
承诺
谢勇、太和先机承诺：
1.依照相关法律、法规及公司章程的有关规定行使权利，
不越权干预公司经营管理活动，不侵占公司利益。
2.切实履行公司制定的有关填补回报的相关措施以及本
承诺人对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本承
诺人违反该等承诺并给上市公司或投资者造成损失的，本
承诺人愿意依法承担对公司或投资者的补偿责任。
经公司 2022 年 7 月 7 日召
我爱我家董事、高级管理人员承诺：
再融 谢勇；太和先 公司拟非 2021 开的第十届董事会第二十
机； 1.不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，
资时 公开发行 年 3 承诺 次会议审议通过，公司决定
也不采用其他方式损害公司利益。
所作 我爱我家董事、 A 股 股 票 月 22 终止 终止本次非公开发行 A 股
承诺 高级管理人员 所作承诺 2.对包括本人在内的董事和高级管理人员的职务消费行 日 股票事项，该等承诺相应终
为进行约束。 止。
3.不动用公司资产从事与本人履行职责无关的投资、消费活
动。
4.董事会或其薪酬与考核委员会制订薪酬制度时，提议
（如有权）并支持薪酬制度与公司填补回报措施的执行情
况相挂钩，并在董事会、股东大会投票（如有投票权）赞
成薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩的相
关议案。
5.若公司未来实施股权激励方案，承诺未来股权激励方案
的行权条件将与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
77
2022 年年度报告全文
谢勇、太和先机及我爱我家董事、高级管理人员承诺：上
述承诺函出具日至本次非公开发行股票实施完毕前，若中
国证监会作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监
管规定，且承诺函相关内容不能满足中国证监会该等规定
时，承诺人承诺届时将按照中国证监会最新规定出具补充
承诺；作为填补回报措施相关责任主体之一，若违反上述
承诺或拒不履行上述承诺，承诺人同意接受中国证监会和
深圳证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布的有
关规定、规则，对本承诺人作出相关处罚或采取相关管理
措施。
关于公司非公开发行股票之房地产业务相关事项的承诺： 经公司 2022 年 7 月 7 日召
再融 谢 勇 ； 太 和 先 公 司 拟 非 如我爱我家存在未披露的因闲置土地、炒地、捂盘惜售、 2021 开的第十届董事会第二十
资时 机； 公开发行 哄抬房价等违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调 年 8 承诺 次会议审议通过，公司决定
所作 我爱我家董事、 A 股 股 票 查的情形，并因此给我爱我家和投资者造成损失的，本公 月 9 终止 终止本次非公开发行 A 股
承诺 高级管理人员 所作承诺 司/本人将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部 日 股票事项，该等承诺相应终
门的要求承担赔偿责任。 止。
关于认购资金来源及其合法性的承诺：
太和先机将以自有或自筹资金参与认购，资金来源合法合
规，认购资金不包括任何杠杆融资或分级等结构化设计产
品，不存在任何可能被追索的情形，不会采用结构化的方 经公司 2022 年 7 月 7 日召
再融 公 司 拟 非 式进行融资，不存在对外募集、代持、结构化安排或者直 2021 开的第十届董事会第二十
资时 公 开 发 行 接间接使用我爱我家及子公司资金用于本次认购的情形， 年 9 承诺 次会议审议通过，公司决定
太和先机
所作 A 股 股 票 亦不存在我爱我家直接或通过其利益相关方向本公司提 月 27 终止 终止本次非公开发行 A 股
承诺 所作承诺 供财务资助、补偿、承诺收益或其他协议安排的情形，不 日 股票事项，该等承诺相应终
存在以代持、信托持股等方式向其他相关利益主体输送利 止。
益的情形，不会违反《上市公司非公开发行股票实施细则》
第二十九条、《证券发行与承销管理办法》第十七条的规
定。
关于不存在减持我爱我家股票情况和减持计划的承诺：
1.截至本承诺函出具日，除我爱我家实际控制人谢勇先生
外，太和先机其他一致行动人、具有控制关系的关联方不
存在直接持有我爱我家股票的情况。
2.自我爱我家本次非公开发行股票定价基准日（即董事会
决议公告日：2021 年 3 月 23 日）前六个月内，太和先机
及其一致行动人、具有控制关系的关联方不存在减持我爱
经公司 2022 年 7 月 7 日召
我家股票或其他具有股权性质的证券的情况。
再融 公司拟非 2021 开的第十届董事会第二十
3.自 2021 年 3 月 23 日前六个月至本次非公开发行股票发
资时 公开发行 年 9 承 诺 次会议审议通过，公司决定
太和先机 行完成后 6 个月内，太和先机及其一致行动人、具有控制
所作 A 股股票 月 27 终止 终止本次非公开发行 A 股
关系的关联方将不会减持我爱我家的股票或其他具有股
承诺 所作承诺 日 股票事项，该等承诺相应终
权性质的证券，也不存在任何减持我爱我家股票或其他具
止。
有股权性质的证券的计划，包括承诺期间因我爱我家资本
公积转增股本、派发股票红利、配股等产生的股票。
4.太和先机及其一致行动人、具有控制关系的关联方不存
在违反《中华人民共和国证券法》第四十四条规定的情形。
5.若违反上述承诺发生减持我爱我家股票情况，太和先机
及其一致行动人、具有控制关系的关联方愿意承担相应法
律责任，减持所得收益全部归我爱我家所有。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详
细说明未完成履行的具体原因及 不适用
下一步的工作计划
78
2022 年年度报告全文
2.公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
达到原盈利预测及其原因做出说明
□适用 √不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 √不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 √不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 √不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 √不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本报告期纳入合并范围内的子公司共 184 家，其中：2022 年度新设立子公司 11 家、
购买 13 家、注销 13 家。具体情况详见本报告“第三节管理层讨论与分析”之“九、主
要控股参股公司分析”之“2.报告期取得和处置子公司的情况”及本报告“第十节财务
报告”之“八、合并范围的变更”。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
79
2022 年年度报告全文
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 420
境内会计师事务所审计服务的连续年限 30 年
境内会计师事务所注册会计师姓名 肖勇、张莉
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 1年
当期是否改聘会计师事务所
□是 √否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√适用 □不适用
分别经公司 2022 年 10 月 26 日召开的第十届董事会第二十四次会议及 2022 年 11
月 15 日召开的 2022 年第二次临时股东大会批准，公司续聘中审众环会计师事务所（特
殊普通合伙）为公司 2022 年度财务报告及内部控制审计机构，审计费用总额不超过 420
万元，其中，财务报告审计费用不超过 380 万元、内部控制审计费用不超过 40 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 √不适用
十、破产重整相关事项
□适用 √不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
□适用 √不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
公司及下属企业在日常经营中存在房屋买卖、租赁、居间合同纠纷、商品房买卖纠纷、
劳动争议、侵权等方面的纠纷，涉及金额均未达到应披露标准，对公司正常经营管理不会
产生影响。本报告期内，公司未达到重大诉讼披露标准的其他诉讼汇总情况如下：
是否形 诉讼(仲裁) 披露日
诉讼(仲裁) 涉案金额 诉讼(仲 诉讼(仲裁)判决
成预计 审理结果 期及披
基本情况 （万元） 裁)进展 执行情况
负债 及影响 露索引
80
2022 年年度报告全文
截止报告期末，最终判决及
公 司 及 子 公 司 50,333.19 万 元
和解金额 3,563.63 万元。
2022 年度发生诉 （其中，被诉案件 已 结 案
未对公财 其中，被诉案件最终判决及
讼 、 仲 裁 事 项 26 起，涉案金额 266 件，尚 不 适
务状况、 和解金额 423.67 万元，实
2,205 件。主要涉 11,657.42 万元； 有诉讼阶 用，未
经 营 成 际履行金额 290.86 万元；
及房屋买卖、租 起诉案件 1,576 段 事 项 达 到
果、声誉、公司起诉案件的最终判决
赁、居间合同纠 起 , 涉 案 金 额 否 1,068 件， 临 时
业务活动 及和解金额 3,108.96 万
纷、物业服务、商 33,732.93 万元； 执行阶段 披 露
造成重大 元 ， 实 际 到 账 金 额
品房买卖纠纷、 第 三 人 案 件 65 事 项 871 标准。
影响。 1,055.51 万元；第三人案
劳动争议、侵权 起 ， 涉 案 金 额 件。
件的实际退还金额 31 万
（类型）等。 4,942.84 万元。）
元，实际到账金额 4 万元。
十二、处罚及整改情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
1.与日常经营相关的关联交易
√适用 □不适用
关联交 关联 关联交易 占同类交 获批的交易 是否超 关联交 可获得的
关联 关联交 关联交 披露
关联交易方 易定价 交易 金额 易金额 额度（万 过获批 易结算 同类交易 披露索引
关系 易类型 易内容 日期
原则 价格 （万元） 的比例 元） 额度 方式 市价
北京五八信
《关于全
息技术有限 市场 定期结
920.06 6.53% 6,000.00 否 不适用 资子公司
公 司 及 其 分 持有 价格 算 2022 年度
子公司 公司
日常关联
5%以 采购网 根据市
瑞庭网络技 2022 交易预计
上股 关 联 采 络端口 场定价
术（上海）有 市场 定期结 年 4 的公告》
份的 购 、 关 或提供 原则， 13,142.02 93.21% 20,000.00 否 不适用
限公司及其 价格 算 月 29 （2022-
法人 联销售 渠道销 双方协
分子公司 日 031 号）
的一 售服务 商确定
刊登于巨
五 八 同 城 信 致行
潮资讯网
息 技 术 有 限 动人 市场 定期结
37.08 0.26% 1,000.00 否 不适用 www.cninfo
公司及其分 价格 算 .com.cn
子公司
合计 -- -- 14,099.16 -- 27,000.00 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 不适用
81
2022 年年度报告全文
2022年度，根据日常经营需求，公司全资子公司及其下属子公司因采购网络端口或提供渠道销
售服务，预计2022年度日常关联交易总金额为不超过27,000万元，其中预计与北京五八信息技
术有限公司及其分子公司的日常关联交易金额不超过6,000万元，报告期内实际发生额为
按类别对本期将发生的日常关联交
920.06万元；预计与瑞庭网络技术（上海）有限公司及其分子公司的日常关联交易金额不超过
易进行总金额预计的，在报告期内
20,000万元，报告期内实际发生额为13,142.02万元；预计与五八同城信息技术有限公司及其
的实际履行情况（如有）
分子公司的日常关联交易额不超过1,000万元，报告期内实际发生额为37.08万元。报告期内，
公司与关联方日常关联交易的定价原则、结算方式等与预计情况一致，总计发生额为14,099.16
万元，未超出预计获批金额。
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用
的原因（如适用）
注：经公司 2022 年 4 月 27 日召开的第十届董事会第十九次会议暨 2021 年度董事会审议通过，
根据 2022 年度日常经营需要，本公司对 2022 年度与日常经营相关的关联交易进行了合理预计，预
计 2022 年度日常关联交易总金额为不超过 27,000 万元，主要系公司全资子公司我爱我家数据服务
有限公司及其下属子公司拟与 58 集团旗下的北京五八信息技术有限公司、瑞庭网络技术（上海）有
限公司、五八同城信息技术有限公司及上述公司的分子公司分别签订相关服务合同，采购网络端口
或 为 其 提 供 渠 道 销 售 服 务 。 具 体 详 见 公 司 2022 年 4 月 29 日 披 露 于 巨 潮 资 讯 网
（http://www.cninfo.com.cn）的《第十届董事会第十九次会议暨 2021 年度董事会决议公告》 2022-
024 号）、《关于全资子公司 2022 年度日常关联交易预计的公告》（2022-031 号）。
2.资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3.共同对外投资的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4.关联债权债务往来
√适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□是 √否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
公司报告期发生的关联债权债务往来主要为公司子公司与 58 集团旗下的北京五八信息
技术有限公司、瑞庭网络技术（上海）有限公司、五八同城信息技术有限公司及其分子
公司因日常经营需要而采购房产网络推广产品或提供渠道销售服务产生。具体情况如下：
82
2022 年年度报告全文
是否存 本期
期初余 本期新增 本期收回 期末余
在非经 利 利息
关联方 关联关系 形成原因 额（万 金额（万 金额（万 额（万
营性资 率 （万
元） 元） 元） 元）
金占用 元）
北 京 五 八 信 持有公司 5%股 采 购 房 产
息 技 术 有 限 份以上的法人 网 络 推 广 否 53.84 920.06 945.49 28.41
公司 一致行动人 服务产品
瑞 庭 网 络 技 持有公司 5%股 采 购 房 产
术（上海）有 份以上的法人 网 络 推 广 否 767.44 13,142.02 13,975.12 (65.66)
限公司 一致行动人 服务产品
上 海 更 赢 信 持有公司 5%股
提供渠道
息 技 术 有 限 份以上的法人 否 787.40 787.40 0.00
销售服务
公司 一致行动人
五 八 同 城 信 持有公司 5%股 采 购 房 产
息 技 术 有 限 份以上的法人 网 络 推 广 否 5.30 37.08 42.38
公司 一致行动人 服务产品
关联债权对公司经营成果及
有利于促进公司生产经营，促进交易的达成，实现双方共赢发展。
财务状况的影响
注：上海更赢信息技术有限公司为持有本公司 5%以上股份的法人股东五八有限公司的一致行动人瑞
庭网络技术（上海）有限公司之全资子公司。
5.与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 √不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业
务。
6.公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 √不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7.其他重大关联交易
□ 适用 √不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
1.托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□适用 √不适用
83
2022 年年度报告全文
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
√适用 □不适用
报告期主要租入情况：
①本公司子公司北京爱家营企业管理有限公司2016年3月17日与北京崇胜伟业科技
有限公司签订租赁合同，租赁坐落于北京市朝阳区朝来科技园B01地块6号楼，地下建筑
面积3,074平方米,地上建筑面积12,694平方米，租赁期自2016年4月1日至2026年7月1日，
共计10年4个月，租赁期中包含4个月的免租期。10年合计租金18,888.49万元。
②本公司子公司北京爱家营企业管理有限公司与北京首合永得投资管理有限公司签
订租赁合同，租赁位于北京市朝阳区三间房乡艺水芳园小区1号楼，地下建筑面积10,303
平方米,地上建筑面积630平方米，租赁期自2015年6月16日至2025年9月18日，共计10年
3个月，租赁期中包含95天的免租期。
③本公司子公司北京爱家营企业管理有限公司与北京博纳通达商贸有限公司签订租
赁合同，租赁位于北京市昌平区回龙观镇二拔子村东，建筑面积4,000平方米的房产，租
赁期自2016年1月10日至2030年1月10日，共计14年，租赁期中包含91天的免租期。
④本公司子公司昆明百货大楼商业有限公司与昆明新纪元广场B座商场业主续签新
的《房屋租赁合同》，以年租金总额3,514.51万元(含税）继续租赁新纪元广场B座产权
商场进行商业零售经营，租赁期六年，六年预计合计支付租金21,087.05万元。
报告期主要出租情况：
本公司对外出租百大新天地（又名百大金地商业中心）地下二层至地上九层（面积合
计24,801.42平方米），报告期内实现租赁综合收入3,592.96万元。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目
□适用 √不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。
2.重大担保
单位：万元
84
2022 年年度报告全文
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
反担保 是否
担保物 是否
担保对象 实际发 实际担保 情况 为关
担保额度相关公告披露日期 担保额度 担保类型 （如 担保期 履行
名称 生日期 金额 （如 联方
有） 完毕
有） 担保
报告期内对外担保实际发生额
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 0 0
合计（A2）
报告期末实际对外担保余额合
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 0 0
计（A4）
公司对子公司的担保情况
反担保 是否
担保物 是否
担保对象 实际发 实际担保 情况 为关
担保额度相关公告披露日期 担保额度 担保类型 （如 担保期 履行
名称 生日期 金额 （如 联方
有） 完毕
有） 担保
2020 年 4 月 30 日公告编号：
昆 明 百 货 2020-026 号；2020 年 6 月 17 2021 年 抵押担保、
0
大 楼 商 业 日公告编号：2020-044 号；2021 30,000.00 1 月 29 连 带 责 任 房产 是 1年 是 否
注1
有限公司 年 1 月 22 日公告编号：2021- 日 保证担保
002 号
北京我爱
2019 年 4 月 9 日公告编号： 2020 年
我家房地 0 连带责任
2019-029 号；2020 年 1 月 8 日 143,600.00 1 月 10 无 是 2年 是 否
产经纪有 注2 保证担保
公告编号：2020-001 号 日
限公司
2020 年 4 月 30 日公告编号：
昆明百大
2020-026 号；2020 年 6 月 17 2020 年 抵押担保、
集团商业 0 15 个
日公告编号：2020-044 号；2020 20,000.00 11 月 连 带 责 任 房产 是 是 否
管理有限 注3 月
年 11 月 18 日公告编号：2020- 20 日 保证担保
公司
058 号
苏州我爱
2020 年 2 月 25 日公告编号： 2020 年
我家房地 0 连带责任
2020-005；2020 年 3 月 26 日 10,000.00 3 月 25 无 是 2年 是 否
产经纪有 注4 保证担保
公告编号：2020-012 号 日
限公司
昆明百货
2019 年 4 月 9 日公告编号： 2020 年
大楼（集 0 连带责任
2019-029 号；2020 年 3 月 16 12,000.00 3 月 13 无 是 2年 是 否
团）家电有 注5 保证担保
日公告编号：2020-011 号； 日
限公司
昆 明 百 货 2020 年 2 月 25 日公告编号： 2021 年 抵押担保、
0
大 楼 商 业 2020-005；2020 年 4 月 28 日 5,000.00 5 月 10 连 带 责 任 房产 是 5年 是 否
注6
有限公司 公告编号：2020-019 日 保证担保
昆 明 百 货 2018 年 4 月 9 日公告编号： 2019 年 抵押担保、
0
大 楼 商 业 2019-029 号；2019 年 6 月 25 15,000.00 6 月 27 连 带 责 任 房产 是 3年 是 否
注7
有限公司 日公告编号：2019-066 号 日 保证担保
2021 年 4 月 28 日公告编号
杭州我爱
2021-030 号；2021 年 5 月 27 2021 年
我家房地 0 连带责任
日公告编号：2021-047 号；2021 10,000.00 11 月 无 是 6 个月 是 否
产经纪有 注8 保证担保
年 11 月 30 日公告编号：2021- 30 日
限公司
095 号
昆明百货 2022 年 4 月 29 日公告编号：
大楼（集 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2020 年
0 连带责任
团）婴童用 日公告编号：2022-039 号；2020 800.00 7 月 20 无 是 2年 是 否
注9 保证担保
品商贸有 年 07 月 30 日公告编号：2020- 日
限公司 056 号
湖 南 蓝 海 2022 年 4 月 29 日公告编号： 15,000.00 2021 年 0 连带责任 无 是 1年 是 否
85
2022 年年度报告全文
购 企 业 策 2022-029 号；2022 年 5 月 27 7 月 29 注 10 保证担保
划 有 限 公 日公告编号：2022-039 号；2021 日
司 年 7 月 13 日公告编号：2021-
58 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆明百货
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2021 年 抵押担保、
大楼（集 0
日公告编号：2022-039 号；2021 9 月 14 连 带 责 任 房产 是 1年 是 否
团）家电有 21,500.00 注 11
年 8 月 27 日公告编号：2021- 日 保证担保
限公司
074 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2021 年
我家房地 0 连带责任
日公告编号：2022-039 号；2021 260,000.00 9 月 3 无 是 1年 是 否
产经纪有 注 12 保证担保
年 8 月 27 日公告编号：2021- 日
限公司
074 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2021 年
我家房地 0 连带责任
日公告编号：2022-039 号；2021 260,000.00 7 月 14 无 是 1年 是 否
产经纪有 注 13 保证担保
年 7 月 13 日公告编号：2021- 日
限公司
58 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2021 年
我家房地 0 连带责任
日公告编号：2022-039 号；2021 260,000.00 9 月 10 无 是 1年 是 否
产经纪有 注 14 保证担保
年 8 月 11 日公告编号：2021- 日
限公司
64 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆明百货
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2021 年 抵押担保、
大楼（集 0
日公告编号：2022-039 号；2021 21,500.00 12 月 连 带 责 任 房产 是 1年 是 否
团）家电有 注 15
年 8 月 27 日公告编号：2021- 15 日 保证担保
限公司
074 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2020 年
我家房地 20,035.01 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2020 260,000.00 1 月 19 无 是 5年 否 否
产经纪有 注 16 保证担保
年 1 月 8 日公告编号：2020- 日
限公司
001 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
杭州我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
我家房地 12,200.90 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2021 60,000.00 2 月 9 无 是 3年 否 否
产经纪有 注 17 保证担保
年 7 月 30 日公告编号：2021- 日
限公司
60 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
上 海 家 营 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2021 年
2,994.00 连 带 责 任
物 业 管 理 日公告编号：2022-039 号；2020 8,000.00 7 月 7 无 是 3年 否 否
注 18 保证担保
有限公司 年 12 月 1 日公告编号：2020- 日
088 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
我家房地 8,000.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 260,000.00 1 月 10 无 是 1年 否 否
产经纪有 注 19 保证担保
年 1 月 7 日公告编号：2022- 日
限公司
001 号公告
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱 2022-029 号；2022 年 5 月 27
2021 年
我家房地 日公告编号：2022-039 号；2021 75,000.00 连 带 责 任
260,000.00 1 月 15 无 是 5年 否 否
产经纪有 年 1 月 5 日公告编号：2021- 注 20 保证担保
日
限公司 001 号公告；2022 年 1 月 7 日
公告编号：2022-001 号公告
86
2022 年年度报告全文
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆 明 百 货 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年 抵押担保、
3,800.00
大 楼 商 业 日公告编号：2022-039 号；2022 27,000.00 1 月 25 连 带 责 任 房产 是 1年 否 否
注 21
有限公司 年 1 月 22 日公告编号：2022- 日 保证担保
003 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆明昆百
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年 抵押担保、
高创商业 3,670.00 22 个
日公告编号：2022-039 号；2022 3,670.00 3 月 11 连 带 责 任 房产 是 否 否
管理有限 注 22 月
年 3 月 11 日公告编号：2022- 日 保证担保
公司
012 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆 明 昆 百 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年 抵押担保、
3,830.00 22 个
物 业 管 理 日公告编号：2022-039 号；2022 3,830.00 3 月 11 连 带 责 任 房产 是 否 否
注 23 月
有限公司 年 3 月 11 日公告编号：2022- 日 保证担保
012 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆明百大
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
新纪元大 750.00 连带责任
日公告编号：2022-039 号；2022 1,000.00 3 月 30 无 是 2年 否 否
酒店有限 注 24 保证担保
年 3 月 30 日公告编号：2022- 日
公司
018 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆明百货
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
大楼（集 4,069.65 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 21,500.00 3 月 29 无 是 3年 否 否
团）家电有 注 25 保证担保
年 3 月 30 日公告编号：2022- 日
限公司
018 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
我家房地 20,000.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 260,000.00 3 月 31 无 是 1年 否 否
产经纪有 注 26 保证担保
年 4 月 1 日公告编号：2022- 日
限公司
019 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
我家房地 10,000.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 260,000.00 4 月 14 无 是 1年 否 否
产经纪有 注 27 保证担保
年 3 月 19 日公告编号：2022- 日
限公司
013 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
我家房地 10,000.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 260,000.00 4 月 13 无 是 1年 否 否
产经纪有 注 28 保证担保
年 4 月 9 日公告编号：2022- 日
限公司
021 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆 明 百 货 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年 抵押担保、
5,000.00
大 楼 商 业 日公告编号：2022-039 号；2022 27,000.00 5 月 13 连 带 责 任 房产 是 5年 否 否
注 29
有限公司 年 5 月 14 日公告编号：2022- 日 保证担保
037 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆 明 百 货 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年 抵押担保、
7,800.00
大 楼 商 业 日公告编号：2022-039 号；2022 27,000.00 5 月 31 连 带 责 任 房产 是 1年 否 否
注 30
有限公司 年 5 月 31 日公告编号：2022- 日 保证担保
040 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
我家房地 5,000.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 260,000.00 6 月 10 无 是 1年 否 否
产经纪有 注 31 保证担保
年 6 月 10 日公告编号：2022- 日
限公司
041 号
87
2022 年年度报告全文
2022 年 4 月 29 日公告编号：
湖南蓝海
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
购企业策 2,000.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 15,000.00 8 月 1 无 是 1年 否 否
划有限公 注 32 保证担保
年 7 月 26 日公告编号：2022- 日
司
051 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
我家房地 4,824.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 260,000.00 9 月 28 无 是 1年 否 否
产经纪有 注 33 保证担保
年 9 月 21 日公告编号：2022- 日
限公司
059 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
我家房地 23,200.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2022 260,000.00 11 月 4 无 是 1年 否 否
产经纪有 注 34 保证担保
年 10 月 22 日公告编号：2022- 日
限公司
068 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
湖南蓝海
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2021 年
购企业策 2,000.00 连 带 责 任
日公告编号：2022-039 号；2021 15,000.00 1 月 29 无 是 3年 否 否
划有限公 注 35 保证担保
年 1 月 22 日公告编号：2021- 日
司
004 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆明百货
2022-029 号；2022 年 5 月 27 抵押担保、
大楼（集 0.00
日公告编号：2022-039 号；2022 21,500.00 连带责任
团）家电有 注 36
年 12 月 24 日公告编号：2022- 保证担保
限公司
080 号
报告期内审批对子公司担保额度合计 报告期内对子公司担保
393,300.00 212,626.89
（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保额度合计 报告期末对子公司实际
393,300.00 224,173.56
（B3） 担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
反担保 是否
担保物 是否
担保对象 实际发 实际担保 情况 为关
担保额度相关公告披露日期 担保额度 担保类型 （如 担保期 履行
名称 生日期 金额 （如 联方
有） 完毕
有） 担保
北京我爱
2021 年 连带责任
我家房地 0.00
5,300.00 11 月 5 保证担保、 房产 是 1年 是 否
产经纪有 注 37
日 抵押担保
限公司
2022 年 4 月 29 日公告编号：
北京我爱 2022-029 号；2022 年 5 月 27
2021 年 抵押担保、
我家房地 日公告编号：2022-039 号；2021 75,000.00 房产、
260,000.00 1 月 15 股权质押 是 5年 否 否
产经纪有 年 1 月 5 日公告编号：2021- 注 20 股权
日 担保
限公司 001 号公告；2022 年 1 月 7 日
公告编号：2022-001 号公告
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆明昆百
2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
高创商业 3,670.00 22 个
日公告编号：2022-039 号；2022 3,670.00 3 月 11 抵押担保 房产 是 否 否
管理有限 注 22 月
年 3 月 11 日公告编号：2022- 日
公司
012 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆 明 昆 百 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
3,830.00 22 个
物 业 管 理 日公告编号：2022-039 号；2022 3,830.00 3 月 11 抵押担保 房产 是 否 否
注 23 月
有限公司 年 3 月 11 日公告编号：2022- 日
012 号
88
2022 年年度报告全文
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆 明 百 货 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
5,000.00
大 楼 商 业 日公告编号：2022-039 号；2022 27,000.00 5 月 13 抵押担保 房产 是 5年 否 否
注 29
有限公司 年 5 月 14 日公告编号：2022- 日
037 号
2022 年 4 月 29 日公告编号：
昆 明 百 货 2022-029 号；2022 年 5 月 27 2022 年
7,800.00
大 楼 商 业 日公告编号：2022-039 号；2022 27,000.00 5 月 31 抵押担保 房产 是 1年 否 否
注 30
有限公司 年 5 月 31 日公告编号：2022- 日
040 号
北京我爱
2021 年 连带责任
我家房地 21,002.22
24,000.00 10 月 保证担保、 房产 是 5年 否 否
产经纪有 注 38
21 日 抵押担保
限公司
报告期内对子公司担保
报告期内审批对子公司担保额度合计
0.00 实际发生额合计 11,678.82
（C1）
（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额度合计 报告期末对子公司实际
24,000.00 21,002.22
（C3） 担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
393,300.00 224,305.71
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额
417,300.00 245,175.78
（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 23.81%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担
212,374.88
保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0.00
上述三项担保金额合计（D+E+F） 0
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有
无
可能承担连带清偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
公司担保情况说明：
公司不存在为控股股东及控股股东所属企业提供担保的情况。也不存在为持股50%以下的关联方、
任何非法人单位或个人提供担保的情况。除子公司外，公司没有直接或间接为资产负债率超过70%的
被担保对象提供担保。公司对子公司的担保是公司改善经营的必备措施，相关程序合法，公司对资
产负债率超过70%的子公司提供的担保均已取得股东大会批准。
公司根据子公司业务需要及其担保需求,经对未来12个月内对子公司担保的被担保方及担保额
度进行合理预计，经公司第十届董事会第十九次会议暨2021年度董事会会议、公司2021年年度股东
大会审议通过，2022年度为子公司债务融资提供担保额度不超过39.33亿元，该担保额度子公司之间
可以互相调剂使用。
89
2022 年年度报告全文
注1：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，为其2020年度的新增债务融资提供担保，担保
总额度不超过24.40亿元，该担保额度子公司之间可以互相调剂使用。在该担保额度范围内，公司全
资子公司昆明百货大楼商业有限公司与中国光大银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，本公司
为上述授信供连带责任保证担保及抵押担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。
注2：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，为其2019年度的新增债务融资提供担保，担保
总额度不超过18.45亿元，该担保额度子公司之间可以互相调剂使用。在该担保额度范围内，公司全
资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中国民生银行股份有限公司北京分行签署借款合同，
本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。
注3：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，为其2020年度的新增债务融资提供担保，担保
总额度不超过24.40亿元，该担保额度子公司之间可以互相调剂使用。在该担保额度范围内，公司全
资子公司昆明百大集团商业管理有限公司与云投商业保理（深圳）有限公司签署保理合同，本公司
为上述授信提供连带责任保证担保及抵押担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。
注4：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，为子公司苏州我爱我家房地产经纪有限公司新
增担保额度10,000万元。在该担保额度范围内，公司全资子公司苏州我爱我家房地产经纪有限公司
与江苏江南农村商业银行股份有限公司苏州分行签署借款合同，本公司为上述借款提供连带责任保
证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。
注5：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，为其2019年度的新增债务融资提供担保，担保
总额度不超过18.45亿元，该担保额度子公司之间可以互相调剂使用。在该担保额度范围内，公司全
资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司向富滇银行股份有限公司昆明行政中心支行申请5,000
万可循环敞口授信额度用于开具银行承兑汇票，本公司为上述额度提供连带责任保证。截止期末，
该笔债务已还清，担保已解除。
注6：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，为子公司昆明百货大楼商业有限公司新增担保
额度5,000万元。在该担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与兴业银行股份
有限公司昆明分行签署借款合同，该借款为循环使用额度，在贷款额度内单笔使用期限不超过一年，
本公司及子公司西藏云禾商贸有限责任公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保。截止期
末，该笔债务已还清，担保已解除。
注7：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，为其2019年度的新增债务融资提供担保，担保
总额度不超过18.45亿元，该担保额度子公司之间可以互相调剂使用。在该担保额度范围内，公司全
资子公司昆明百货大楼商业有限公司与中国民生银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，本公司
及子公司西藏云禾商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保与连带责任保证担保。截止期末，该
笔债务已还清，担保已解除。
注8：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，为其2021年度的新增债务融资提供担保，担保
总额度不超过38.65亿元，该担保额度子公司之间可以互相调剂使用。在该担保额度范围内，全资子
90
2022 年年度报告全文
公司杭州我爱我家房地产经纪有限公司与中信银行股份有限公司杭州分行签署借款合同，本公司为
上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。
注9：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼（集团）婴童用品商贸有限
公司与富滇银行行政中心支行签署借款合同，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，
该笔债务已还清，担保已解除。
注10：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司湖南蓝海购企业策划有限公司与华融湘江银
行华融新区分行签署借款合同，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已
还清，担保已解除。
注11：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司与中国
民生银行股份有限公司昆明分行签署综合授信合同，本公司为上述授信供连带责任保证担保及抵押
担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。
注12：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与招商银
行股份有限公司北京分行签署借款合同，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该
笔债务已还清，担保已解除。
注13：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与与盛京
银行股份有限公司石景山支行签署借款合同，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，
该笔债务已还清，担保已解除。
注14：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与广发银
行股份有限公司天通苑支行签署借款合同，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，
该笔债务已还清，担保已解除。
注15：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司与中信
银行股份有限公司昆明分行签署综合授信合同，本公司为上述授信供连带责任保证担保及抵押担保。
截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。
注16：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与上
海浦东发展银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额20,035.01万元，本公司为上述借款
提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为20,035.01万元。
注17：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司杭州我爱我家房地产经纪有限公司与中国农
业银行股份有限公司杭州西湖支行签署借款合同，借款金额12,200.90万元，本公司为上述借款提供
连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为12,200.90万元。
注18：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司上海家营物业管理有限公司与招商银行股份
有限公司上海分行签署借款合同，借款金额2,994万元，该借款为循环使用额度，在贷款额度内单笔
使用期限不超过6个月，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任
为2,994万元。
91
2022 年年度报告全文
注19：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中信银
行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额8,000万元,本公司为上述借款提供连带责任保证
担保。截止期末，实际承担的担保责任为8,000万元。
注20：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与华
夏银行股份有限公司北京丰台科技园支行签署借款合同，借款金额75,000万元，本公司为上述借款
提供连带责任保证担保、子公司昆明新西南商贸有限公司为上述借款提供抵押担保及子公司昆明百
货大楼投资控股有限公司为上述借款提供股权质押担保。截止期末，实际承担的担保责任为75,000
万元。
注21：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与中国光大
银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额3,800.00万元，本公司为上述借款供连带责任
保证担保及抵押担保。截止期末，实际承担的担保责任为3,800.00万元。
注22：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明昆百高创商业管理有限公司与云投
商业保理（深圳）有限公司签署保理合同，保理借款金额3,670万元，本公司为上述借款提供连带责
任保证担保及抵押担保，子公司昆明创卓商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，
实际承担的担保责任为3,670万元。
注23：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明昆百物业管理有限公司与云投商业
保理（深圳）有限公司签署保理合同，保理借款金额3,830万元，本公司为上述授信提供连带责任保
证担保及抵押担保，子公司昆明创卓商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，实际
承担的担保责任为3,830万元。
注24：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百大新纪元大酒店有限公司与富滇
银行股份有限公司昆明呈贡支行签署借款合同，借款金额800万元，本公司为上述借款提供连带责任
保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为750万元。
注25：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司向
富滇银行股份有限公司昆明呈贡支行申请5,000万可循环敞口授信额度用于开具银行承兑汇票，本公
司为上述额度提供连带责任保证。截止期末，实际承担的担保责任为4,069.65万元。
注26：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与昆仑银
行股份有限公司总行营业部签署借款合同，借款金额20,000万元,本公司为上述借款提供连带责任保
证担保。截止期末，实际承担的担保责任为20,000万元。
注27：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中国光
大银行股份有限公司北京朝内支行签署借款合同，借款金额10,000万元,本公司为上述借款提供连带
责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为10,000万元。
注28：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中国民
生银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额10,000万元,本公司为上述借款提供连带责任
92
2022 年年度报告全文
保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为10,000万元。
注29：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与兴业银行
股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额5,000万元，该借款为循环使用额度，在贷款额度内
单笔使用期限不超过一年，本公司及子公司西藏云禾商贸有限责任公司为上述借款提供连带责任保
证担保及抵押担保。截止期末，实际承担的担保责任为5,000.00元。
注30：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与中国民生
银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额7,800万元，本公司及子公司西藏云禾商贸有限
责任公司为上述借款提供抵押担保与连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为7,800元。
注31：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与厦门国
际银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额5,000万元,本公司为上述借款提供连带责任
保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为5,000万元。
注32：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司湖南蓝海购企业策划有限公司与华融湘江银
行华融新区分行签署借款合同，借款金额2,000万元,本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截
止期末，实际承担的担保责任为2,000万元。
注33：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与盛京银
行股份有限公司石景山支行签署借款合同，借款金额4,824万元，本公司为上述借款提供连带责任保
证担保。截止期末，实际承担的担保责任为4,824万元。
注34：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与广发银
行股份有限公司天通苑支行签署借款合同，借款金额23,200万元，本公司为上述借款提供连带责任
保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为23,200万元。
注35：在2022年度的担保额度范围内，湖南蓝海购企业策划有限公司与上海浦东发展银行股份
有限公司长沙分行签署借款合同，借款金额2,000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。
截止期末，实际承担的担保责任为2,000万元。
注36：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司与中国
民生银行股份有限公司昆明分行签署综合授信合同，担保额度4,000万元，本公司为上述授信供连带
责任保证担保及抵押担保。截止期末，该笔担保未实际发生。
注37：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，全资子公司华邦物业管理有限公司为另一全
资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司担保额度5,300万元。在该担保额度范围内，北京我爱我
家房地产经纪有限公司与浦发银行股份有限公司北京分行签署借款合同，子公司华邦物业管理有限
公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。
注38：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，全资子公司华邦物业管理有限公司为另一全
资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司担保额度24,000万元。在该担保额度范围内，北京我爱
我家房地产经纪有限公司与浦发银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额24,000万元，
93
2022 年年度报告全文
子公司华邦物业管理有限公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保。截止期末，实际承担
的担保责任为21,002.22万元。
采用复合方式担保的具体情况说明
不适用
3.委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√适用□不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
委托理财 委托理财 逾期未收回 逾期未收回理财
具体类型 未到期余额
的资金来源 发生额 的金额 已计提减值金额
银行理财产品 闲置自有资金 117,940.47 3,943.00
信托理财产品 闲置自有资金 30,422.47
合计 148,362.94 3,943.00
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
√适用□不适用
单位：万元
本年
事项
报告 度计 未来
受托 报告 概述
受托机构 参考 预期 期损 提减 是否 是否
机构 期实 及相
名称（或 产品 资金 起始 终止 资金 报酬确定 年化 收益 益实 值准 经过 还有
（或受 金额 际损 关查
受托人姓 类型 来源 日期 日期 投向 方式 收益 （如 际收 备金 法定 委托
托人） 益金 询索
名） 率 有） 回情 额 程序 理财
类型 额 引(如
况 （如 计划
有)
有）
盛京银行 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 3 已
股份有限 型理财 10,000.00 自有 4 月 1 财资金 赎回结息 3.15% 0.88 0.88 是 是
机构 月 31 日 收回
公司 产品 资金 日 池
盛京银行 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 4 已
股份有限 型理财 15,000.00 自有 5 月 5 财资金 赎回结息 3.05% 7.64 7.64 是 是
机构 月 29 日 收回
公司 产品 资金 日 池
北京银行 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 1 已
股份有限 型理财 2,000.00 自有 1 月 14 财资金 赎回结息 3.02% 1.79 1.79 是 是
机构 月 11 日 收回
公司 产品 资金 日 池
北京银行 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 2 已
股份有限 型理财 1,400.00 自有 2 月 11 财资金 赎回结息 2.70% 0.50 0.50 是 是
机构 月7日 收回
公司 产品 资金 日 池
北京银行 保本型 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 1 已
股份有限 理财产 1,000.00 自有 3 月 2 财资金 赎回结息 3.00% 3.62 3.62 是 是
机构 月 17 日 收回
公司 品 资金 日 池
94
2022 年年度报告全文
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 1 已
银行股份 型理财 1,000.00 自有 3 月 25 财资金 赎回结息 2.50% 4.90 4.90 是 是
机构 月 14 日 收回
有限公司 产品 资金 日 池
北京银行 保本型 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 3 已
股份有限 理财产 1,000.00 自有 3 月 30 财资金 赎回结息 2.61% 1.64 1.64 是 是
机构 月7日 收回
公司 品 资金 日 池
北京银行 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 4 已
股份有限 型理财 2,000.00 自有 4 月 11 财资金 赎回结息 2.95% 7.20 7.20 是 是
机构 月2日 收回
公司 产品 资金 日 池
北京银行 保本型 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 4 已
股份有限 理财产 1,000.00 自有 5 月 11 财资金 赎回结息 2.44% 1.87 1.87 是 是
机构 月 13 日 收回
公司 品 资金 日 池
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 4 已
银行股份 型理财 1,500.00 自有 6 月 27 财资金 赎回结息 2.40% 8.44 8.44 是 是
机构 月2日 收回
有限公司 产品 资金 日 池
北京银行 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 7 已
股份有限 型理财 1,000.00 自有 9 月 30 财资金 赎回结息 3.22% 8.37 8.37 是 是
机构 月5日 收回
公司 产品 资金 日 池
北京银行 非保本 闲置 2022 年 2022 年 银行理
银行 已
股份有限 型理财 1,000.00 自有 10 月 10 12 月 27 财资金 赎回结息 3.22% 23.59 23.59 是 是
机构 收回
公司 产品 资金 日 日 池
北京银行 非保本 闲置 2022 年 2022 年 银行理
银行 已
股份有限 型理财 1,500.00 自有 10 月 11 12 月 27 财资金 赎回结息 3.22% - - 是 是
机构 收回
公司 产品 资金 日 日 池
每月固定
招商银行 非保本 闲置 2022 年 银行理 日分派利
银行 2022 年 1 已
股份有限 型理财 1,000.00 自有 1 月 14 财资金 息,赎回 2.83% 0.54 0.54 是 是
机构 月7日 收回
公司 产品 资金 日 池 时结清利
息
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 1 已
银行股份 型理财 2,000.00 自有 1 月 26 财资金 赎回结息 2.56% 0.68 0.68 是 是
机构 月 20 日 收回
有限公司 产品 资金 日 池
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 2 已
银行股份 型理财 3,000.00 自有 2 月 14 财资金 赎回结息 2.50% 1.21 1.21 是 是
机构 月8日 收回
有限公司 产品 资金 日 池
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 2 已
银行股份 型理财 1,000.00 自有 2 月 28 财资金 赎回结息 2.44% 0.58 0.58 是 是
机构 月 17 日 收回
有限公司 产品 资金 日 池
中国建设 非保本 闲置 银行理
银行 2022 年 2 已
银行股份 型理财 2,000.00 自有 已终止 财资金 赎回结息 2.45% - - 是 是
机构 月 22 日 收回
有限公司 产品 资金 池
每月固定
招商银行 非保本 闲置 2022 年 银行理 日分派利
银行 2022 年 3 已
股份有限 型理财 2,000.00 自有 3 月 30 财资金 息,赎回 2.61% 3.84 3.84 是 是
机构 月2日 收回
公司 产品 资金 日 池 时结清利
息
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 6 已
银行股份 型理财 1,500.00 自有 6 月 24 财资金 赎回结息 2.61% 0.59 0.59 是 是
机构 月 10 日 收回
有限公司 产品 资金 日 池
中国建设 非保本 闲置 银行理
银行 2022 年 6 已
银行股份 型理财 1,500.00 自有 已终止 财资金 赎回结息 2.61% - - 是 是
机构 月 16 日 收回
有限公司 产品 资金 池
95
2022 年年度报告全文
每月固定
招商银行 非保本 闲置 2022 年 银行理 日分派利
银行 2022 年 6 已
股份有限 型理财 2,000.00 自有 7 月 29 财资金 息,赎回 2.61% 19.41 19.41 是 是
机构 月6日 收回
公司 产品 资金 日 池 时结清利
息
每月固定
招商银行 非保本 闲置 银行理 日分派利
银行 2022 年 6 已
股份有限 型理财 2,500.00 自有 已终止 财资金 息,赎回 2.61% - - 是 是
机构 月7日 收回
公司 产品 资金 池 时结清利
息
每月固定
招商银行 非保本 闲置 银行理 日分派利
银行 2022 年 6 已
股份有限 型理财 2,000.00 自有 已终止 财资金 息,赎回 2.61% - - 是 是
机构 月 22 日 收回
公司 产品 资金 池 时结清利
息
每月固定
招商银行 非保本 闲置 2022 年 银行理 日分派利
银行 2022 年 7 已
股份有限 型理财 2,500.00 自有 7 月 14 财资金 息,赎回 1.99% 1.58 1.58 是 是
机构 月4日 收回
公司 产品 资金 日 池 时结清利
息
每月固定
招商银行 非保本 闲置 2022 年 银行理 日分派利
银行 2022 年 7 已
股份有限 型理财 1,500.00 自有 8 月 12 财资金 息,赎回 1.99% 1.86 1.86 是 是
机构 月 20 日 收回
公司 产品 资金 日 池 时结清利
息
每月固定
招商银行 非保本 闲置 2022 年 银行理 日分派利
银行 2022 年 8 已
股份有限 型理财 3,000.00 自有 8 月 15 财资金 息,赎回 1.99% 16.26 16.26 是 是
机构 月1日 收回
公司 产品 资金 日 池 时结清利
息
每月固定
招商银行 非保本 闲置 银行理 日分派利
银行 2022 年 8 已
股份有限 型理财 4,000.00 自有 已终止 财资金 息,赎回 1.99% - - 是 是
机构 月3日 收回
公司 产品 资金 池 时结清利
息
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 2022 年 9 已
银行股份 型理财 6,000.00 自有 9 月 9 财资金 赎回结息 2.06% 0.08 0.08 是 是
机构 月8日 收回
有限公司 产品 资金 日 池
每月固定
招商银行 非保本 闲置 2022 年 2022 年 银行理 日分派利
银行 已
股份有限 型理财 7,500.00 自有 10 月 9 10 月 14 财资金 息,赎回 1.99% - - 是 是
机构 收回
公司 产品 资金 日 日 池 时结清利
息
中国建设 非保本 闲置 2022 年 2022 年 银行理
银行 已
银行股份 型理财 1,800.00 自有 10 月 19 12 月 30 财资金 赎回结息 2.10% 8.55 8.55 是 是
机构 收回
有限公司 产品 资金 日 日 池
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理
银行 已
银行股份 型理财 1,000.00 自有 11 月 22 已终止 财资金 赎回结息 2.10% - - 是 是
机构 收回
有限公司 产品 资金 日 池
交通银行 保本型 闲置 银行理
银行 2021 年 9 2.25% 尚未
股份有限 理财产 80.00 自有 随赎 财资金 赎回结息 - - 是 是
机构 月9日 -2.5% 收回
公司 品 资金 池
交通银行 银行 保本型 闲置 2021 年 银行理 2.25% 尚
50.00 随赎 赎回结息 - - 是 是
股份有限 机构 理财产 自有 10 月 15 财资金 -2.5% 未收
96
2022 年年度报告全文
公司 品 资金 日 池 回
上海浦东
非保本 闲置 2022 年 银行理 全部赎回 尚
发展银行 银行
型理财 20.60 自有 9 月 15 财资金 时结清利 2.59% 3.31 未收 是 是
股份有限 机构
产品 资金 日 池 息 回
公司
中国建设 非保本 闲置 银行理 尚
银行 2022 年 6
银行股份 型理财 1,000.00 自有 财资金 赎回结息 2.32% 12.99 未收 是 是
机构 月 14 日
有限公司 产品 资金 池 回
中国建设 非保本 闲置 2022 年 银行理 尚
银行
银行股份 型理财 500.00 自有 10 月 19 财资金 赎回结息 2.17% - 未收 是 是
机构
有限公司 产品 资金 日 池 回
中国建设 非保本 闲置 银行理 全部赎回 尚
银行 2022 年 5
银行股份 型理财 3.40 自有 财资金 时结清利 2.40% 1.48 未收 是 是
机构 月 17 日
有限公司 产品 资金 池 息 回
中国建设 非保本 闲置 银行理 全部赎回 尚
银行 2022 年 6
银行股份 型理财 10.00 自有 财资金 时结清利 2.40% - 未收 是 是
机构 月7日
有限公司 产品 资金 池 息 回
中国建设 非保本 闲置 银行理 全部赎回 尚
银行 2022 年 6
银行股份 型理财 13.00 自有 财资金 时结清利 2.40% - 未收 是 是
机构 月 24 日
有限公司 产品 资金 池 息 回
工行上海 非保本 闲置 银行理 尚
银行 2022 年 5
河南中路 型理财 2,666.00 自有 财资金 赎回结息 2.40% - 未收 是 是
机构 月 16 日
支行 产品 资金 池 回
合计 91,543.00 -- -- -- -- -- -- 143.40 125.62 -- -- -- --
注：公司 2021 年 4 月 26 日和 2021 年 5 月 26 日公司分别召开第十届董事会第九次会议暨 2020 年
度董事会和 2020 年年年度股东大会审议通过了《关于使用部分自有资金进行证券及理财产品投资的
议案》，公司及下属子公司拟继续使用自有闲置资金进行证券及理财产品投资，投资总额度为不超过
人民币 330,000 万元，投资期限自公司 2020 年年度股东大会审议通过该投资额度之日起至审议相关
证券及理财产品投资额度的 2021 年度股东大会召开之日止。2022 年 4 月 27 日和 2022 年 5 月 26 日公
司分别召开第十届董事会第十九次会议暨 2021 年度董事会和 2021 年年度股东大会审议通过了《关于
使用部分自有资金进行证券及理财产品投资的议案》，在上述 330,000 万元证券及理财产品投资额度
到期后，2022 年度公司及下属子公司在保证日常经营资金需求及确保资金安全的前提下，拟继续使用
自有闲置资金进行证券及理财产品投资，投资总额度为不超过人民币 330,000 万元，投资期限自公司
2021 年年度股东大会审议通过该投资额度之日起 12 个月内有效，公司及子公司在该额度及期限范围
内可循环滚动使用。上述投资总额度中，200,000 万元投资额度进行委托理财（指公司委托银行、信
托、证券、基金、期货、保险资产管理机构、金融资产投资公司、私募基金管理人等专业理财机构对
其财产进行投资和管理或者购买相关理财产品的行为）和证券投资（包括新股配售或者申购、证券回
购、股票及存托凭证投资、债券投资以及深圳证券交易所认定的其他投资行为）；130,000 万元投资
额度用于购买单笔投资期限不超过一年的低风险理财产品及其它风险可控类理财产品，收益分配采用
现金分配方式。上述事项具体内容分别详见公司 2021 年 4 月 28 日和 2022 年 4 月 29 日刊登于巨潮资
讯网 www.cninfo.com.cn 的《关于使用部分自有资金进行证券及理财产品投资的公告》（2021-031 号）
和《关于使用部分自有资金进行证券及理财产品投资的公告》（2022-030 号）。
97
2022 年年度报告全文
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 √不适用
（2）委托贷款情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4.其他重大合同
□适用 √不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
关于终止 2021 年非公开发行 A 股股票事项
本公司分别于 2021 年 3 月 22 日、2021 年 4 月 13 日、2021 年 8 月 9 日和 2021 年
9 月 16 日召开第十届董事会第八次会议、2021 年第一次临时股东大会、第十届董事会
第十二次会议和 2021 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于<我爱我家控股集团股
份有限公司非公开发行 A 股股票预案>的议案》等相关事项，本公司拟向公司控股股东
西藏太和先机投资管理有限公司非公开发行 A 股股票，发行数量不超过 228,013,029 股，
拟募集资金不超过 70,000.00 万元（以下简称“本次非公开发行”）。本次非公开发行
事项尚需获得中国证监会核准后方可实施。公司已向中国证监会提交了本次非公开发行
A 股股票申请材料，并于 2021 年 8 月 18 日收到中国证监会出具的《中国证监会行政许
可申请受理单》。经审核，中国证监会于 2021 年 8 月 30 日出具了《中国证监会行政许
可项目审查一次反馈意见通知书》（212169 号）；公司于 2021 年 9 月 28 日按照上述
《反馈意见通知书》的要求披露了反馈意见回复，并对本次非公开发行 A 股股票相关事
项作出承诺。鉴于公司本次非公开发行股票股东大会决议的有效期及股东大会授权董事
会全权办理本次非公开发行股票相关事项的有效期即将到期，公司于 2022 年 3 月 25 日
和 2022 年 4 月 11 日分别召开第十届董事会第十八次会议和 2022 年第一次临时股东大
会，审议通过了《关于延长公司非公开发行股票股东大会决议有效期的议案》和《关于
提请股东大会延长授权董事会全权办理非公开发行股票相关事项有效期的议案》，同意
将本次非公开发行 A 股股票决议的有效期和授权董事会全权办理本次非公开发行相关
事项的有效期自原有效期届满之日起延长 12 个月，即延长至 2023 年 4 月 12 日。
此后，鉴于市场情况及资本市场环境的变化，经与中介机构充分沟通认真论证，并
与发行对象协商一致，公司审慎研究决定终止本次非公开发行 A 股股票事项，并向中国
98
2022 年年度报告全文
证监会申请撤回相关申请材料。公司 2022 年 7 月 7 日召开的第十届董事会第二十次会
议审议通过了《关于终止 2021 年非公开发行 A 股股票事项并撤回申请材料的议案》。
上述事项具体内容详见公司 2022 年 7 月 8 日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
的《关于终止 2021 年非公开发行 A 股股票事项并撤回申请材料的公告》2022-048 号）。
十七、公司子公司重大事项
□适用 √不适用
99
2022 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1.股份变动情况(截至 2022 年 12 月 31 日）
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股份 105,557,785 4.48% 132,413.00 132,413.00 105,690,198 4.49%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 105,557,785 4.48% 132,413.00 132,413.00 105,690,198 4.49%
其中：境内法人持股 0 0
境内自然人持股 105,557,785 4.48% 132,413.00 132,413.00 105,690,198 4.49%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 2,249,943,066 95.52% -132,413.00 -132,413.00 2,249,810,653 95.51%
1、人民币普通股 2,249,943,066 95.52% -132,413.00 -132,413.00 2,249,810,653 95.51%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 2,355,500,851 100.00% 0 0 2,355,500,851 100.00%
（1）股份变动的原因
√适用 □不适用
报告期内，中国结算深圳分公司按规定对已离任董事、监事和高管所持股份增加或
解除限售，从而导致公司有限售条件股份增加 127,538 股，无限售条件股份相应减少
127,538 股；根据部分高级管理人员持股变动情况，中国结算深圳分公司按规定对其本
年度可转让股份额度进行调整，从而导致公司有限售条件股份增加 4,875 股，无限售条
件股份相应减少 4,875 股。
（2）股份变动的批准情况
□适用 √不适用
（3）股份变动的过户情况
□适用 √不适用
（4）股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股
股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 √不适用
100
2022 年年度报告全文
（5）公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
2.限售股份变动情况
单位：股
期初限售 本期解除 本期增加 期末限售
股东名称 限售原因 解除限售日期
股数 限售股数 限售股数 股数
谢勇 97,500,000 0 0 97,500,000 高管锁定
高晓辉 2,699,780 0 0 2,699,780 高管锁定
陈毅刚 2,819,122 0 0 2,819,122 高管锁定
代文娟 21,102 0 0 21,102 高管锁定 中国证券登记结算有限责任公司深
圳分公司根据相关规定对公司董事、
潘斯佳 7,312 0 0 7,312 高管锁定
监事和高管所持股份增加或解除限
许娜 600 0 5,625 6,225 监事锁定 售。
何洋 2,059,091 0 0 2,059,091 高管锁定
朱威 398,881 0 0 398,881 高管锁定
花嘉俊 750 750 0 0 监事锁定
文彬 28,110 7,028 0 21,082 离任董事锁定
中国证券登记结算有限责任公司深
徐志涵 4,700 1,175 0 3,525 离任监事锁定 圳分公司根据相关规定对离任董事、
李东梅 18,337 4,584 0 13,753 离任高管锁定 监事和高管所持股份增加或解除限
售。
卢俊 0 0 140,325 140,325 离任高管锁定
合计 105,557,785 13,537 145,950 105,690,198
二、证券发行与上市情况
1.报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 √不适用
2.公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 √不适用
3.现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、股东和实际控制人情况
1.公司股东数量及持股情况
101
2022 年年度报告全文
单位：股
报告期末 年度报告披露日 报告期末表决权恢复 年度报告披露日前上一月
普通股股 39,829 前上一月末普通 40,149 的优先股股东总数 0 末表决权恢复的优先股股 0
东总数 股股东总数 （如有） 东总数（如有）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
持股 报告期末持 报告期内增减
股东名称 股东性质 条件的股份 条件的股份 股份
比例 股数量 变动情况 数量
数量 数量 状态
西藏太和先机投资管理 境 内 非 国
17.45% 411,028,689 0 0 411,028,689 质押 248,642,397
有限公司 有法人
境内非国
五八有限公司 7.73% 182,000,000 -13,000,000 0 182,000,000 - -
有法人
天津东银玉衡企业管理 境 内 非 国
7.43% 175,073,202 0 0 175,073,202 - -
咨询中心（有限合伙） 有法人
谢勇 境内自然人 5.52% 130,000,000 0 97,500,000 32,500,000 质押 130,000,000
天津海立方舟投资管理 境 内 非 国
3.10% 73,033,706 0 0 73,033,706 - -
有限公司 有法人
我爱我家控股集团股份
有限公司－第二期员工 其他 2.82% 66,439,073 0 0 66,439,073 - -
持股计划
青岛中建新城投资建设 境 内 非 国
2.23% 52,417,869 0 0 52,417,869 - -
有限公司 有法人
香港中央结算有限公司 境外法人 1.50% 35,357,682 15,844,559 0 35,357,682 - -
桐庐岩泰投资管理合伙 境 内 非 国
1.43% 33,754,113 0 0 33,754,113 - -
企业（有限合伙） 有法人
上海福翌投资咨询有限
境内非国
公司－赣州瑞德投资管 1.43% 33,619,642 0 0 33,619,642 - -
有法人
理合伙企业（有限合伙）
战略投资者或一般法人因配售新股
不适用
成为前 10 名股东的情况（如有）
上述股东中，谢勇先生和西藏太和先机投资管理有限公司为一致行动人，谢勇先生为
上述股东关联关系或一致行动的说 本公司实际控制人，其控制的西藏太和先机投资管理有限公司为本公司控股股东。谢
明 勇先生持有公司第二期员工持股计划 1.15%的份额。除此之外，上述股东之间不存在
关联关系，不属于一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、
不适用
放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特
不适用
别说明（如有）
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售条 股份种类
股东名称
件股份数量 股份种类 数量
西藏太和先机投资管理有限公司 411,028,689 人民币普通股 411,028,689
102
2022 年年度报告全文
五八有限公司 182,000,000 人民币普通股 182,000,000
天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙） 175,073,202 人民币普通股 175,073,202
天津海立方舟投资管理有限公司 73,033,706 人民币普通股 73,033,706
我爱我家控股集团股份有限公司－第二期员工持股
66,439,073 人民币普通股 66,439,073
计划
青岛中建新城投资建设有限公司 52,417,869 人民币普通股 52,417,869
香港中央结算有限公司 35,357,682 人民币普通股 35,357,682
桐庐岩泰投资管理合伙企业（有限合伙） 33,754,113 人民币普通股 33,754,113
上海福翌投资咨询有限公司－赣州瑞德投资管理合
33,619,642 人民币普通股 33,619,642
伙企业（有限合伙）
谢勇 32,500,000 人民币普通股 32,500,000
公司前 10 名普通股股东与前 10 名无限售条件普通股股东部分相同。上
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限 述前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东中，谢勇先生和西藏太和先
售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致 机投资管理有限公司为一致行动人，除此之外，上述前 10 名无限售流通
行动的说明 股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间不存在
关联关系，不属于一致行动人。
上述股东通过信用担保证券账户持有公司股票情况为：西藏太和先机投
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情况说 资管理有限公司通过东北证券股份有限公司客户信用交易担保证券账
明（如有） 户持有公司股票 65,155,000 股，通过普通证券账户持有 345,873,689
股，其合计持有公司股票 411,028,689 股。
注：（1）报告期内，公司部分持股5%以上股东减持股份计划的实施情况
①2021年10月26日，天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙）通过本公司披露减持计划：
其拟通过集中竞价、大宗交易方式减持本公司股份数量合计不超过70,665,025股，减持比例不高于
公司总股本的3%。该减持计划的期限已于2022年2月15日届满。在该次减持计划期间内，天津东银玉
衡企业管理咨询中心（有限合伙）没有发生减持行为。截至本报告期末，天津东银玉衡企业管理咨
询中心（有限合伙）持有本公司17,507.3202万股股份，占本公司总股本的7.43%。
②2022年1月7日，五八有限公司通过本公司披露了预减持计划：其拟通过集中竞价、大宗交易
或两种方式相结合的方式减持本公司股份数量合计不超过77,495,978股，减持比例不高于公司总股
本的3.29%。该减持计划的期限于2022年8月6日届满，在该次减持计划期间内，五八有限公司没有发
生减持行为。
③2022年8月27日，五八有限公司通过本公司披露了预减持计划：其拟通过集中竞价、大宗交易
或两种方式相结合的方式减持本公司股份数量合计不超过77,495,978股，减持比例不高于公司总股
本的3.29%。该减持计划的期限于2023年3月19日届满。在该次减持计划期间内，五八有限公司分别
于2022年9月27日和2022年9月30日通过大宗交易方式减持300万股和1,000万股，合计减持比例占公
司总股本的0.55%。
截至本报告期末，五八有限公司持有本公司18,200万股股份，占本公司总股本的7.73%。
103
2022 年年度报告全文
上述股东减持股份计划实施的具体情况详见公司在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露的相
关公告，具体为： 2021年10月26日披露的《关于持股5%以上股东减持股份计划的预披露公告》（2021-
083号）、2022年1月7日披露的《关于持股5%以上股东减持股份计划的预披露公告》（2022-002号）、
2022年2月17日披露的《关于持股5%以上股东减持股份计划期限届满未减持公司股份的公告》（2022-
004号）、2022年8月9日披露的《关于持股5%以上股东减持股份计划期限届满未减持公司股份的公告》
（2022-052号）、2022年8月27日披露的《关于持股5%以上股东减持股份计划的预披露公告》（2022-
058号）、2022年12月20日披露的《关于持股5%以上股东减持股份计划时间过半的进展公告》(2022-
078号)和2023年3月21日披露的《关于持股5%以上股东减持股份计划期满暨实施情况的公告》（2023-
014号）。
（2）报告期内，公司股东所持公司5%以上股份发生的质押及解除质押情况
公司实际控制人谢勇先生分别于2022年1月28日、2月8日、2月18日和2月23日将质押给东北证券
股份有限公司的合计13,000万股股份办理了股票质押延期购回手续，并分别于2022年7月27日、8月
5日、8月17日和8月22日将上述合计13,000万股股份质押继续予以延期。
2022年6月9日，公司控股股东太和先机将质押给浙商银行股份有限公司北京分行的20,110万股
股份解除质押。
2022年6月13日，太和先机将其持有的本公司22,490万股股份质押给浙商银行股份有限公司北京
分行。
上述质押及解除质押的具体情况详见公司在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露的相关公告，
具体为：2022年2月25日披露的《关于公司实际控制人所持股份质押延期购回的公告》 2022-010号）、
2022年6月10日披露的《关于公司控股股东所持部分股份解除质押的公告》（2022-042号）、2022年
6月15日披露的《关于公司控股股东所持部分股份质押的公告》（2022-043号）和2022年8月23日披
露的《关于公司实际控制人所持股份质押延期购回的公告》（2022-053号）。
公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 √否
公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2.公司控股股东情况
（1）控股股东性质：自然人控股
（2）控股股东类型：法人
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 统一社会信用代码 主要经营业务
单位负责人
104
2022 年年度报告全文
西藏太和先机投资管理 资产管理、投资管理。企
谢勇 2014 年 9 月 3 日 91540195396974863F
有限公司 业管理。
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上 不适用
市公司的股权情况
（3）控股股东报告期内变更
□适用 √不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3.公司实际控制人及其一致行动人
（1）实际控制人性质：境内自然人
（2）实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
谢勇 本人 中国 是（新西兰永久居留权）
谢勇先生现主要担任我爱我家董事长、总裁，西藏太和先机投资管理有限公
主要职业及职务
司执行董事，太和先机资产管理有限公司董事长。
过去 10 年曾控股的境内
除本公司外，未控股其它境内外上市公司。
外上市公司情况
（3）实际控制人报告期内变更
□适用 √不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
（4）公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
谢 勇
90%
西藏太和先机投资管理有限公司 5.52%
17.45%
22.97%
我爱我家控股集团股份有限公司
（5）实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
105
2022 年年度报告全文
□适用 √不适用
4.公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数
量比例达到80%
□适用 √不适用
5.其他持股在10%以上的法人股东
□适用 √不适用
6.控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 √不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
1.股份回购的实施进展情况
□适用 √不适用
2.采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 √不适用
106
2022 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
报告期公司不存在优先股。
107
2022 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、 审计报告
审计意见类型 标准无保留审计意见
审计报告签署日期 2023 年04月26 日
审计机构名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 众环审字(2023)1600059 号
注册会计师姓名 肖勇、张莉
审 计 报 告
众环审字(2023)1600059 号
我爱我家控股集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家”）财务报表，
包括 2022 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2022 年度的合并及公司利润表、合
并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了我爱我家 2022 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2022 年度合并及公司的经
营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册
会计师职业道德守则，我们独立于我爱我家，并履行了职业道德方面的其他责任。我们
相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这
些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单
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2022 年年度报告全文
独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）商誉减值测试
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
如合并财务报表附注“六、
19 商誉”所示，截止 2022 年 12 1. 了解和评价与商誉减值评估相关的关键内部控
月 31 日，我爱我家合并财务报 制；评价管理层对商誉所在资产组或资产组组合的认
表中商誉的账面价值为 48.12 定，了解各资产组或资产组组合的历史业绩情况及发
亿元，根据企业会计准则的规 展规划，以及宏观经济和所属行业的发展趋势；
定，管理层需要每年对商誉进 2. 与贵公司管理层讨论商誉减值测试过程中所使
行减值测试，以确定是否需要 用的方法、关键假设、关键参数等；
确认减值损失。管理层通过比 3. 评价管理层委聘的外部评估机构的独立性、胜任
较分析被分摊商誉的相关资产 能力、专业素质和客观性；
组的可回收金额与该资产组及 4. 复核评估机构出具的关于以商誉减值测试为目
商誉的账面价值，对商誉进行 的的评估报告，特别是关键参数的选取方法和依据的
减值测试，资产组的可回收金 合理性；
额按照资产组的预计未来现金 5. 评价估值方法及估值模型中采用的关键假设；评
流量以 5 年期的财务预测为基 价测试所引用参数的合理性，包括预计未来现金流量
础来确认。预测可回收金额涉 现值的增长率、收入增长率、成本费用率、折现率等
及对资产组未来现金流量现值 及其确定依据等信息；
的预测，管理层在预测中需要 6. 复核商誉减值测试的计算过程；评价商誉减值测
作出重大判断和假设，特别对 试的影响；对预计未来现金流量的关键参数进行敏感
于未来收入增长率、成本费用 性分析，评价关键参数的变化对减值结果的影响以及
率、折现率等。由于商誉金额重 考虑对关键参数的选择是否存在管理层偏向的迹象；
大，且管理层需要作出重大判
7.评价商誉的减值及所采用的关键假设披露是否充
断，我们将重要商誉的减值确
分；
定为关键审计事项。
（二）收入确认
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
1. 针对我爱我家的业务系统及财务系统，我们执行恰当的信
2022 年度，我 息系统审计程序；
爱我家累计实现营业 2. 针对上述的收入与成本类型，我们通过与公司管理层的访
收入 116.73 亿元， 谈，了解公司的收入确认政策，执行了收入确认的流程了解、
主要由以下业务构 穿行测试，并对收入确认关键控制环节进行了控制测试， 我们
成：新房业务、经纪 选取了我爱我家各类型的相关业务合同，对主要合同条款进行
业务、资产管理业 分析，根据判断结果与收入明细表进行核对，检查合同金额、
务，上述几类业务， 客户名称、收入确认金额是否相符；
因收入规模较大，对 3. 对业务明细进行抽样，获取业务系统 ERP 和 AMS 系统业务
财务报表影响重大， 数据、原始合同、发票、佣金收据、银行流水单等各类原始资
我们将其认定为关键 料并复核；
审计事项。 4. 我们对于全年收入发生额执行实质性分析程序，与上年同
期进行比较，结合市场变动，分析波动原因的合理性等。
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2022 年年度报告全文
（三）租赁准则影响
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
截止 2022 年 12 1.通过访谈管理层了解我爱我家关于租赁准则的运用，评价其
月 31 日，使用权资 执行租赁准则是否符合《企业会计准则》相关规定；
产账面价值为 90.83 2.检查我爱我家制定的使用权资产、租赁负债的确认和计量政
亿元，一年内到期非 策是否符合相关会计准则的规定，复核和评价管理层关于租赁
流动负债-租赁负债 负债折现率的选择是否恰当；
92.31 亿元，租赁负 3.获取所有租赁或包含租赁合同汇总表，对租赁合同进行检
债账面价值为 46.21 查，判断我爱我家对“租赁”的识别是否恰当；
亿元。使用权资产和 4.结合对租赁合同的审查，检查使用权资产和租赁负债的初始
租赁负债的确认和计 确认、使用权资产折旧的计提、租赁负债利息的确认、租赁变
量对合并财务报表具 更等后续计量方面是否符合准则要求；
有重大影响，我们将 5.选取样本检查租赁期和支付计划，检查当年租金支付的原始
其认定为关键审计事 单据，根据新租赁准则要求对租赁核算进行重新计算。
项。
四、 其他信息
我爱我家管理层对其他信息负责。其他信息包括 2022 年年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形
式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他
信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在
重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事
实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
我爱我家管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报
表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由
于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评我爱我家的持续经营能力，披露与持续经营相关
的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算我爱我家、终止运营或
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2022 年年度报告全文
别无其他现实的选择。
治理层负责监督我爱我家的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按
照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，
如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济
决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同
时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于
舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于
舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对我爱我家持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定
性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告
中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保
留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能
导致我爱我家不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
（六）就我爱我家中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对
财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责
任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括
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2022 年年度报告全文
沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通
可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因
而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这
些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超
过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）：
肖勇
中国注册会计师：
张莉
中国武汉 二〇二三年四月二十六日
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2022 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 3,781,605,281.77 4,248,545,801.87
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 429,334,737.89 516,241,843.81
衍生金融资产
应收票据
应收账款 898,714,798.77 1,204,635,397.81
应收款项融资 473,800.00 276,720.00
预付款项 1,497,429,472.89 1,361,141,778.37
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,431,477,049.01 1,517,066,115.23
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 509,407,926.74 620,331,878.28
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 3,715,630,843.32 2,792,515,290.69
其他流动资产 305,374,895.70 617,691,320.84
流动资产合计 12,569,448,806.09 12,878,446,146.90
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 109,958,703.77 33,581,367.49
长期股权投资 90,574,535.45 93,797,530.12
其他权益工具投资 21,969,300.00 43,377,778.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 3,123,691,172.87 3,042,395,128.87
固定资产 287,621,624.50 321,785,100.78
在建工程 943,830.19
114
2022 年年度报告全文
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 9,082,972,124.65 8,731,871,700.34
无形资产 1,116,758,001.98 1,444,962,626.11
开发支出 111,281,445.56 120,332,190.44
商誉 4,811,545,713.61 4,811,545,713.61
长期待摊费用 640,014,908.40 871,249,471.06
递延所得税资产 672,193,529.86 569,878,239.81
其他非流动资产 288,413.20
非流动资产合计 20,069,524,890.84 20,085,065,259.83
资产总计 32,638,973,696.93 32,963,511,406.73
流动负债：
短期借款 1,898,234,655.76 2,354,732,924.28
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 67,827,580.00 195,793,118.34
应付账款 395,696,909.07 358,708,768.78
预收款项 579,267,291.98 575,303,666.68
合同负债 704,177,352.60 746,004,683.91
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 249,955,999.72 359,178,738.02
应交税费 1,112,042,754.62 1,126,110,457.37
其他应付款 1,702,651,884.81 2,556,141,174.55
其中：应付利息
应付股利 651,574.07 2,659,739.07
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 9,544,487,620.99 7,169,781,062.29
其他流动负债 47,565,324.39 48,638,475.37
流动负债合计 16,301,907,373.94 15,490,393,069.59
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 602,872,310.69 449,200,752.16
应付债券
其中：优先股
永续债
115
2022 年年度报告全文
租赁负债 4,620,932,626.61 5,426,253,095.02
长期应付款 500,846.31 3,577,943.62
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 22,363,869.00 187,597,950.76
递延所得税负债 693,755,642.05 695,569,091.02
其他非流动负债
非流动负债合计 5,940,425,294.66 6,762,198,832.58
负债合计 22,242,332,668.60 22,252,591,902.17
所有者权益：
股本 2,355,500,851.00 2,355,500,851.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 5,431,754,404.28 5,360,941,801.34
减：库存股
其他综合收益 330,075,359.74 350,348,878.35
专项储备
盈余公积 131,292,712.71 131,292,712.71
一般风险准备
未分配利润 2,049,040,595.25 2,371,505,873.14
归属于母公司所有者权益合计 10,297,663,922.98 10,569,590,116.54
少数股东权益 98,977,105.35 141,329,388.02
所有者权益合计 10,396,641,028.33 10,710,919,504.56
负债和所有者权益总计 32,638,973,696.93 32,963,511,406.73
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人： 董丽丽 会计机构负责人： 董丽丽
2、母公司资产负债表
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,757,427.15 29,395,985.04
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 20,000.00
其他应收款 1,647,158,926.36 2,259,451,155.52
其中：应收利息
116
2022 年年度报告全文
应收股利 166,863,978.86 166,863,978.86
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 363,924.06 170,333.52
流动资产合计 1,652,300,277.57 2,289,017,474.08
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 7,751,024,970.69 7,682,383,512.95
其他权益工具投资 43,377,778.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 678,505,400.00 681,380,300.00
固定资产 95,341,837.88 103,764,067.64
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,838,729.50 6,636,963.61
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,071,971.14 8,517,776.65
递延所得税资产 51,446,632.42 28,936,576.51
其他非流动资产
非流动资产合计 8,583,229,541.63 8,554,996,975.36
资产总计 10,235,529,819.20 10,844,014,449.44
流动负债：
短期借款 645,387,193.70
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,772,259.85 3,884,826.29
预收款项 3,581,555.67 6,353,913.14
合同负债
应付职工薪酬 2,499,560.95 2,482,040.05
应交税费 10,919,307.30 12,490,080.93
其他应付款 809,880,996.11 762,999,269.18
其中：应付利息
应付股利 400,000.00 2,408,165.00
持有待售负债
117
2022 年年度报告全文
一年内到期的非流动负债 195,783,704.16 140,608,333.33
其他流动负债
流动负债合计 1,026,437,384.04 1,574,205,656.62
非流动负债：
长期借款 227,000,000.00 240,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 3,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 285,628,667.50 286,466,269.16
其他非流动负债
非流动负债合计 512,628,667.50 529,466,269.16
负债合计 1,539,066,051.54 2,103,671,925.78
所有者权益：
股本 2,355,500,851.00 2,355,500,851.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 5,807,797,261.72 5,736,984,658.78
减：库存股
其他综合收益 -1,957,754.83 23,642,245.17
专项储备
盈余公积 119,461,877.04 119,461,877.04
未分配利润 415,661,532.73 504,752,891.67
所有者权益合计 8,696,463,767.66 8,740,342,523.66
负债和所有者权益总计 10,235,529,819.20 10,844,014,449.44
法定代表人：谢勇 主管会计工作负责人：董丽丽 会计机构负责人：董丽丽
3、合并利润表
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 11,673,410,158.40 11,962,873,818.75
其中：营业收入 11,673,410,158.40 11,962,873,818.75
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
118
2022 年年度报告全文
二、营业总成本 13,088,897,720.63 12,763,132,859.65
其中：营业成本 10,662,117,516.38 9,783,808,309.36
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 65,821,009.69 90,345,979.15
销售费用 587,086,328.57 1,010,709,579.73
管理费用 1,054,271,682.36 1,373,149,566.76
研发费用 36,982,852.64 31,317,872.59
财务费用 682,618,330.99 473,801,552.06
其中：利息费用 840,438,721.36 573,973,509.78
利息收入 207,050,475.28 172,495,417.63
加：其他收益 327,752,752.71 203,681,000.25
投资收益（损失以“－”号填
30,298,329.43 28,794,590.08
列）
其中：对联营企业和合营企
-35,189.07 -1,037,983.21
业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
-15,463,908.14 25,786,742.90
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-304,130,563.45 -162,641,681.66
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-238,716.53 768,684.92
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
1,090,022,771.21 922,085,613.29
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -287,246,897.00 218,215,908.88
加：营业外收入 51,303,622.02 33,208,497.35
减：营业外支出 43,464,147.80 20,088,035.02
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
-279,407,422.78 231,336,371.21
列）
减：所得税费用 52,404,778.26 100,555,392.27
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -331,812,201.04 130,780,978.94
（一）按经营持续性分类
1. 持 续 经 营 净 利 润 （ 净 亏 损 以
-331,812,201.04 130,780,978.94
“－”号填列）
119
2022 年年度报告全文
2. 终 止 经 营 净 利 润 （ 净 亏 损 以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 -305,981,271.08 165,960,237.25
2.少数股东损益 -25,830,929.96 -35,179,258.31
六、其他综合收益的税后净额 -20,273,518.61 -10,848,036.90
归属母公司所有者的其他综合收益
-20,273,518.61 -10,848,036.90
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
-21,158,478.00 -7,679,038.31
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-21,158,478.00 -7,679,038.31
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合
884,959.39 -3,168,998.59
收益
1.权益法下可转损益的其他综
-2,244,298.40
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 786,159.07 -266,417.55
7.其他 98,800.32 -658,282.64
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -352,085,719.65 119,932,942.04
归属于母公司所有者的综合收益总
-326,254,789.69 155,112,200.35
额
归属于少数股东的综合收益总额 -25,830,929.96 -35,179,258.31
八、每股收益
（一）基本每股收益 -0.1299 0.0711
（二）稀释每股收益 -0.1299 0.0711
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人：董丽丽 会计机构负责人：董丽丽
4、母公司利润表
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 单位： 元
120
2022 年年度报告全文
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 49,164,363.23 59,432,350.72
减：营业成本
税金及附加 6,381,829.11 10,075,578.87
销售费用 4,048,252.75 4,286,162.29
管理费用 37,523,809.95 37,827,382.83
研发费用
财务费用 27,974,459.74 67,996,799.63
其中：利息费用 36,099,367.34 51,548,497.23
利息收入 8,049,282.70 8,637,760.42
加：其他收益 80,998.11 353,801.56
投资收益（损失以“－”号填
-74,269,894.79 2,229,011.37
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
-2,874,900.00 1,955,300.00
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
137,274.19 1,159,379.75
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -103,690,510.81 -55,056,080.22
加：营业外收入 10,099,619.18 224,503.26
减：营业外支出 4,118.07 33,083.33
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-93,595,009.70 -54,864,660.29
列）
减：所得税费用 -23,347,657.57 -12,645,640.98
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -70,247,352.13 -42,219,019.31
（一）持续经营净利润（净亏损以
-70,247,352.13 -42,219,019.31
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -25,600,000.00
（一）不能重分类进损益的其他综
-25,600,000.00
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
121
2022 年年度报告全文
3.其他权益工具投资公允价值
-25,600,000.00
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -95,847,352.13 -42,219,019.31
七、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人： 董丽丽 会计机构负责人： 董丽丽
5、合并现金流量表
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 12,334,326,954.20 13,978,454,141.40
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 10,756,698,712.57 20,295,773,614.72
经营活动现金流入小计 23,091,025,666.77 34,274,227,756.12
购买商品、接受劳务支付的现金 2,817,725,339.74 3,192,286,278.93
客户贷款及垫款净增加额
122
2022 年年度报告全文
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 4,828,485,294.38 6,440,428,499.80
支付的各项税费 673,533,458.89 846,283,778.30
支付其他与经营活动有关的现金 10,459,799,751.66 21,663,608,905.84
经营活动现金流出小计 18,779,543,844.67 32,142,607,462.87
经营活动产生的现金流量净额 4,311,481,822.10 2,131,620,293.25
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,678,623,254.58 4,850,635,315.56
取得投资收益收到的现金 30,436,792.41 26,832,573.28
处置固定资产、无形资产和其他长期 6,895,265,617.54
3,473,043,015.25
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 5,045,274.08
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 9,609,370,938.61 8,350,510,904.09
购建固定资产、无形资产和其他长期 306,355,341.25
832,543,322.57
资产支付的现金
投资支付的现金 2,689,397,040.11 5,162,065,804.40
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 2,995,752,381.36 5,994,609,126.97
投资活动产生的现金流量净额 6,613,618,557.25 2,355,901,777.12
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 786,571.13 133,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到 786,571.13
133,000.00
的现金
取得借款收到的现金 2,624,723,104.67 3,124,976,372.33
收到其他与筹资活动有关的现金 264,993,880.15 492,904,926.93
筹资活动现金流入小计 2,890,503,555.95 3,618,014,299.26
偿还债务支付的现金 2,943,928,200.00 2,885,498,675.68
分配股利、利润或偿付利息支付的现 199,515,753.55
238,299,356.29
金
其中：子公司支付给少数股东的股 15,373,162.94
13,444,702.57
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 10,874,892,780.77 5,125,729,785.49
筹资活动现金流出小计 14,018,336,734.32 8,249,527,817.46
筹资活动产生的现金流量净额 -11,127,833,178.37 -4,631,513,518.20
123
2022 年年度报告全文
四、汇率变动对现金及现金等价物的影 786,159.07
-266,417.55
响
五、现金及现金等价物净增加额 -201,946,639.95 -144,257,865.38
加：期初现金及现金等价物余额 3,621,870,848.38 3,766,128,713.76
六、期末现金及现金等价物余额 3,419,924,208.43 3,621,870,848.38
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人： 董丽丽 会计机构负责人： 董丽丽
6、母公司现金流量表
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 48,915,922.43 57,880,325.26
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,477,665,424.06 3,994,451,696.54
经营活动现金流入小计 2,526,581,346.49 4,052,332,021.80
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 14,346,682.09 14,711,746.67
支付的各项税费 10,769,662.48 16,747,421.47
支付其他与经营活动有关的现金 1,889,166,814.37 3,990,258,035.58
经营活动现金流出小计 1,914,283,158.94 4,021,717,203.72
经营活动产生的现金流量净额 612,298,187.55 30,614,818.08
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 672,808,661.50 294,000,000.00
取得投资收益收到的现金 1,589,221.71 96,229,011.37
处置固定资产、无形资产和其他长期
800.00 250.00
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 674,398,683.21 390,229,261.37
购建固定资产、无形资产和其他长期
318,882.83 1,200,768.55
资产支付的现金
投资支付的现金 655,065,388.07 281,004,900.14
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 655,384,270.90 282,205,668.69
投资活动产生的现金流量净额 19,014,412.31 108,023,592.68
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 217,000,000.00 772,986,312.01
收到其他与筹资活动有关的现金 40,000,000.00
124
2022 年年度报告全文
筹资活动现金流入小计 217,000,000.00 812,986,312.01
偿还债务支付的现金 816,534,112.28 890,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
56,262,926.02 83,847,532.95
金
支付其他与筹资活动有关的现金 154,119.45 37,217,250.23
筹资活动现金流出小计 872,951,157.75 1,011,064,783.18
筹资活动产生的现金流量净额 -655,951,157.75 -198,078,471.17
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 -24,638,557.89 -59,440,060.41
加：期初现金及现金等价物余额 29,395,985.04 88,836,045.45
六、期末现金及现金等价物余额 4,757,427.15 29,395,985.04
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人： 董丽丽 会计机构负责人： 董丽丽
125
2022 年年度报告全文
7、合并所有者权益变动表
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 本期金额 单位：元
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
减
具 专 般
项目 ： 所有者权益合
其他综合收 项 风 其 少数股东权益
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计 计
其 益 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
2,355
一、上年期末 ,500, 5,360,941,80 350,348,878 131,292,712 2,371,505,87 10,569,590,11 141,329,388. 10,710,919,50
余额 851.0 1.34 .35 .71 3.14 6.54 02 4.56
0
加：会计政策
变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
2,355
二、本年期初 ,500, 5,360,941,80 350,348,878 131,292,712 2,371,505,87 10,569,590,11 141,329,388. 10,710,919,50
余额 851.0 1.34 .35 .71 3.14 6.54 02 4.56
0
三、本期增减
- - - - -
变动金额（减 70,812,602.9
20,273,518. 322,465,277. 271,926,193.5 42,352,282.6 314,278,476.2
少以“－”号 4
61 89 6 7 3
填列）
- - - - -
（一）综合收
20,273,518. 305,981,271. 326,254,789.6 25,830,929.9 352,085,719.6
益总额
61 08 9 6 5
（二）所有者
70,812,602.9 -
投入和减少 70,812,602.94 69,664,413.17
4 1,148,189.77
资本
126
2022 年年度报告全文
1．所有者投
786,571.13 786,571.13
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
17,703,150.7
计入所有者 17,703,150.74 17,703,150.74
4
权益的金额
53,109,452.2 -
4．其他 53,109,452.20 51,174,691.30
0 1,934,760.90
- -
（三）利润分 - -
18,844,006.8 15,373,162.9
配 18,844,006.81 34,217,169.75
1 4
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 - -
- -
（或股东）的 18,844,006.8 15,373,162.9
18,844,006.81 34,217,169.75
分配 1 4
4．其他
（四）所有者
权益内部结 2,360,000.00 2,360,000.00 2,360,000.00
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
127
2022 年年度报告全文
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他 2,360,000.00 2,360,000.00 2,360,000.00
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
2,355
四、本期期末 ,500, 5,431,754,40 330,075,359 131,292,712 2,049,040,59 10,297,66 98,977,105.3 10,396,641,02
余额 851.0 4.28 .74 .71 5.25 3,922.98 5 8.33
0
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人： 董丽丽 会计机构负责人： 董丽丽
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 上期金额 单位：元
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
项目 工具 专 般 少数股东权 所有者权益合
资本公 减：库 其他综合收 项 风 其 益 计
股本 优 永 盈余公积 未分配利润 小计
其 积 存股 益 储 险 他
先 续 备 准
他
股 债 备
一、上年 5,512,6
2,355,500,85 199,974 365,150,76 131,292,71 2,117,735,01 10,282,342,95 101,478,47 10,383,821,42
期 末 余 38,528.
1.00 ,923.41 7.62 2.71 6.49 2.65 0.54 3.19
额 24
加：
会 计 政
策变更
前
期 差 错
更正
128
2022 年年度报告全文
同
一 控 制
下 企 业
合并
其
他
二、本年 5,512,6
2,355,500,85 199,974 365,150,76 131,292,71 2,117,735,01 10,282,342,95 101,478,47 10,383,821,42
期 初 余 38,528.
1.00 ,923.41 7.62 2.71 6.49 2.65 0.54 3.19
额 24
三、本期
增 减 变
- - -
动 金 额 253,770,856. 287,247,163.8 39,850,917 327,098,081.3
151,696 199,974 14,801,889
（减少以 65 9 .48 7
,726.90 ,923.41 .27
“ － ”
号填列）
（一）综 - -
165,960,237. 155,112,200.3 119,932,942.0
合 收 益 10,848,036 35,179,258
25 5 4
总额 .90 .31
（二）所 -
- 199,974
有 者 投 4,856,888.
151,696 ,923.41 48,278,196.51 53,135,085.43
入 和 减 92
,726.90
少资本
1．所有
者 投 入 5,780,154.
5,780,154.19
的 普 通 19
股
2．其他
权 益 工
具 持 有
者 投 入
资本
3．股份
48,683,
支 付 计 48,683,664.52 48,683,664.52
664.52
入 所 有
129
2022 年年度报告全文
者 权 益
的金额
- -
-
4．其他 200,380 199,974 -405,468.01 -1,328,733.28
923,265.27
,391.42 ,923.41
- -
（三）利 - -
30,168,279.4 13,044,294
润分配 30,168,279.41 43,212,574.27
1 .86
1．提取
盈 余 公
积
2．提取
一 般 风
险准备
3．对所 -
- -
有者（或 30,168,279.41 -
30,168,279.4 13,044,294
股东）的 43,212,574.27
1 .86
分配
4．其他
（四）所
-
有 者 权
3,953,852. 3,953,852.37
益 内 部
37
结转
1．资本
公 积 转
增 资 本
（ 或 股
本）
2．盈余
公 积 转
增 资 本
（ 或 股
本）
130
2022 年年度报告全文
3．盈余
公 积 弥
补亏损
4．设定
受 益 计
划 变 动
额 结 转
留 存 收
益
5．其他
综 合 收 -
益 结 转 3,953,852. 3,953,852.37
留 存 收 37
益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）其 114,025,046. 114,025,046.4 83,217,581 197,242,628.1
他 44 4 .73 7
四、本期 5,360,9
2,355,500,85 350,348,87 131,292,71 2,371,505,87 10,569,590,11 141,329,38 10,710,919,50
期 末 余 41,801.
1.00 8.35 2.71 3.14 6.54 8.02 4.56
额 34
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人： 董丽丽 会计机构负责人： 董丽丽
8、母公司所有者权益变动表
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 本期金额 单位：元
131
2022 年年度报告全文
2022 年度
其他权益工具 减：
项目 专项
股本 优先 永续 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
其他 储备
股 债 股
一、上年期 2,355,500,851.00 5,736,984,658.78 23,642,245.17 119,461,877.04 504,752,891.67 8,740,342,523.66
末余额
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年期 2,355,500,851.00 5,736,984,658.78 23,642,245.17 119,461,877.04 504,752,891.67 8,740,342,523.66
初余额
三、本期增 70,812,602.94 - -89,091,358.94 -43,878,756.00
减变动金额 25,600,000.00
（减少以
“－”号填
列）
（一）综合 - -70,247,352.13 -95,847,352.13
收益总额 25,600,000.00
（二）所有 70,812,602.94 70,812,602.94
者投入和减
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付 17,703,150.74 17,703,150.74
计入所有者
权益的金额
132
2022 年年度报告全文
4．其他 53,109,452.20 53,109,452.20
（三）利润 -18,844,006.81 -18,844,006.81
分配
1．提取盈余
公积
2．对所有者 -18,844,006.81 -18,844,006.81
（或股东）
的分配
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
133
2022 年年度报告全文
2．本期使用
（六）其他
四、本期期 2,355,500,851.00 5,807,797,261.72 -1,957,754.83 119,461,877.04 415,661,532.73 8,696,463,767.66
末余额
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人： 董丽丽 会计机构负责人： 董丽丽
编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司 上期金额 单位：元
2021 年度
其他权益工
具 专
项目 项 其
股本 优 永 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储 他
先 续 备
他
股 债
一、上年期 199,974,923.41
2,355,500,851.00 5,888,681,385.68 23,642,245.17 119,461,877.04 577,140,190.39 8,764,451,625.87
末余额
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年期
2,355,500,851.00 5,888,681,385.68 199,974,923.41 23,642,245.17 119,461,877.04 577,140,190.39 8,764,451,625.87
初余额
三、本期增
减变动金额
-
（减少以 -151,696,726.90 -72,387,298.72 -24,109,102.21
199,974,923.41
“－”号填
列）
（一）综合
-42,219,019.31 -42,219,019.31
收益总额
134
2022 年年度报告全文
（二）所有
-
者投入和减 -151,696,726.90 48,278,196.51
199,974,923.41
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者 48,683,664.52 48,683,664.52
权益的金额
-
4．其他 -200,380,391.42 -405,468.01
199,974,923.41
（三）利润
-30,168,279.41 -30,168,279.41
分配
1．提取盈余
公积
2．对所有者
（或股东） -30,168,279.41 -30,168,279.41
的分配
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
135
2022 年年度报告全文
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期
2,355,500,851.00 5,736,984,658.78 23,642,245.17 119,461,877.04 504,752,891.67 8,740,342,523.66
末余额
法定代表人： 谢勇 主管会计工作负责人： 董丽丽 会计机构负责人： 董丽丽
136
2022 年年度报告全文
三、公司基本情况
1、本公司注册地、组织形式和总部地址
我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）的发起人昆
明百货大楼创建于 1959 年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企业。1992 年经昆明
市体改委昆体改（1992）33 号文批准，以昆明百货大楼作为独立发起人，以定向募集
方式设立的股份有限公司。本公司于 1992 年 11 月 30 日在云南省工商行政管理局登记
注册，统一社会信用代码：915301002165755081。
本公司注册地为云南省昆明市，组织形式为股份有限公司，总部地址为北京市朝
阳区朝来高科技产业园西区创远路 36 号院 8 号楼。
2、本公司的业务性质和主要经营活动
本公司所处行业、经营范围、主要产品或提供的劳务主要包括：互联网技术研发
和维护；信息技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；电子商务平台营运开发建
设管理;数据处理；物流信息服务；物联网技术服务；房地产经纪业务；住房租赁经
营；物业服务;建筑装修装饰工程的设计及施工；酒店管理；商场经营管理；商务信息
咨询；进出口贸易；设计、制作、代理、发布各类广告（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）。
3、本公司的母公司以及集团最终母公司的名称
本公司的母公司为西藏太和先机投资管理有限公司（以下简称“太和先机”），
持有本公司 17.45%的股权；太和先机的实际控制人谢勇持有本公司 5.52%的股权，谢
勇合计持有本公司 22.97%的股权。
4、本公司股权变化情况
公司于 1993 年 10 月 25 日经中国证券监督管理委员会证监发审字（1993）83 号
批准，首次向社会公众公开发行人民币普通股 3,000 万股，全部为公司向境内投资人
发行的以人民币认购的内资股，于 1993 年 12 月 9 日在昆明完成发行，1994 年 2
月 2 日在深圳证券交易所上市。
公司于 1995 年 10 月 11 日经中国证券监督管理委员会证监发审字（1995）57 号文
137
2022 年年度报告全文
批准，向全体股东进行配股，本次配股新增股份 1,440.00 万股于 1995 年 12 月 1 日在
深圳证券交易所上市交易。本次配股完成后，公司股份总数为 13,440.00 万元。
公司于 2011 年 12 月 12 日经中国证券监督管理委员会证监许可[2011]1976 号核
准，向特定对象非公开发行人民币普通股 3,012.8662 万股购买资产，本次新增股份于
2011 年 12 月 28 日在深圳证券交易所上市。本次发行完成后，公司股份总数为
16,452.8662 万股。
公司于 2013 年 5 月 23 日经 2012 年年度股东大会批准，实施限制性股票激励计
划，通过向激励对象定向发行新股，授予 692.98 万股限制性股票，本次授予股份于
2013 年 6 月 21 日上市。本次限制性股票授予完成后，公司股份总数为 17,145.8462 万
股。
经公司 2012 年年度股东大会授权，公司回购注销不符合激励条件的激励对象已获
授但尚未解锁的限制性股票 158.6422 万股，本次回购注销手续于 2014 年 10 月 31 日
在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成后，公司股份总数为
16,987.204 万股。
公司于 2015 年 4 月 1 日经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]513 号核
准，向特定对象非公开发行人民币普通股 30,000 万股，本次新增股份于 2015 年 4 月
24 日在深圳证券交易所上市。本次发行完成后，公司股份总数为 46,987.204 万股。
经公司 2012 年年度股东大会授权，公司决定终止正在实施的限制性股票激励计
划，并回购注销激励对象已获授尚未解锁限制性股票 444.414 万股，本次回购注销手
续于 2015 年 8 月 12 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成后,
公司股份总数为 46,542.79 万股。
经公司 2015 年 8 月 27 日召开的 2015 年第二次临时股东大会批准，公司于 2015
年 9 月 11 日实施完成 2015 年半年度权益分派方案，以资本公积金向股权登记日登记
在册的全体股东每 10 股转增 15.143227 股，合计转增 70,480.8034 万股。本次转增完
成后，公司股份总数为 117,023.5934 万股。
2017 年 12 月，本公司以发行股份及支付现金的方式购买北京我爱我家房地产经纪
有限公司（以下简称“我爱我家房地产经纪”、“北京我爱我家”）84.44%的股权，
本次收购完成后，公司股本变更为 1,625,406,879 股。
公司于 2017 年 10 月 30 日经中国证券监督管理委员会证监许可[2017]1948 号
138
2022 年年度报告全文
核准，向特定对象非公开发行人民币普通股 45,517.0945 万股购买资产，并向特定投
资者非公开发行人民币普通股 18,651.6853 万股募集配套资金。上述新增股份分别于
2017 年 12 月 29 日和 2018 年 2 月 5 日在深圳证券交易所上市。本次发行完成
后，公司股份总数为 181,192.3732 万股。
2018 年 4 月，经本公司第九届董事会第十四次会议、2018 年第三次临时股东大会
审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，本公司将中文名称由“昆明百
货大楼(集团)股份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”，英文名称
由“KUNMING SINOBRIGHT（GROUP） CO., LTD.”变更为“5I5J HOLDING GROUP CO.,
LTD.”；公司证券简称相应变更为“我爱我家”，英文名称缩写相应变更为
“5i5j”。除上述变更外，公司证券代码 000560 保持不变。
经公司 2018 年 6 月 6 日召开的 2017 年年度股东大会批准，公司于 2018 年
6 月 27 日实施完成 2017 年年度权益分派方案，其中，以资本公积金向股权登记日登
记在册的全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增 54,357.7119 万股。本次转增完成
后，公司股份总数为 235,550.0851 万股。
5、本公司财务报告的批准
本财务报告于 2023 年 04 月 26 日经本公司第十届董事会第二十七次会议暨 2022
年度董事会审议后批准报出。
6、本公司的合并范围
统一社会
子公 持股 表决权
子公司 企业 法人 业务性 注册资本 信用代码/
司类 注册地 比例 比例
全称 类型 代表 质 （万元） 营业执照
型 (%) (%)
号
昆明百
货大楼 全资 云南省昆明市五 投资与
有限 100.0 91530100M
投资控 子公 华区东风西路 1 谢勇 资产管 60,000.00 100.00
责任 0 A6N26QB19
股有限 司 号 理
公司
我爱我 长沙高新开发区
全资 投资与
家资产 有限 枫林三路 1599 号 100.0 91430100M
子公 谢勇 资产管 5,000.00 100.00
管理有 责任 骏达大厦综合楼 0 A4QTCKX66
司 理
限公司 1606 房
我爱我 长沙高新开发区 信息处
全资
家数据 有限 枫林三路 1599 号 理和存 100.0 91430100M
子公 谢勇 5,000.00 100.00
服务有 责任 骏达大厦综合楼 储支持 0 A4QTCJ0XR
司
限公司 1605 房 服务
139
2022 年年度报告全文
统一社会
子公 持股 表决权
子公司 企业 法人 业务性 注册资本 信用代码/
司类 注册地 比例 比例
全称 类型 代表 质 （万元） 营业执照
型 (%) (%)
号
上海公
全资 上海市长宁区延 其他未
信融资 有限 付子 100.0 913100005
子公 安西路 570 号 4 包括金 10,000.00 100.00
担保有 责任 明 0 74124635F
司 楼 融业
限公司
北海我 北海市银海区金
爱我家 全资 科路 98 号一楼 其他科
有限 丁恒 100.0 91450500M
信息科 子公 V02（北海红树林 技推广 10.00 100.00
责任 春 0 A5QA0CU6W
技有限 司 小镇商务秘书有 服务业
公司 限公司托管）
北海市银海区金
相寓智
全资 科路 98 号一楼 其他科
能科技 有限 杨春 100.0 91450500M
子公 W63（北海红树林 技推广 5,000.00 100.00
有限公 责任 雨 0 A5QBDPH3D
司 小镇商务秘书有 服务业
司
限公司托管）
我爱我
全资 北京市朝阳区创 互联网
家云数 有限 100.0 91110105M
子公 远路 36 号院 8 号 谢勇 数据服 5,000.00 100.00
据有限 责任 0 A02ABNMXD
司 楼 4 层 403 室 务
公司
上海相
全资
寓企业 有限 上海市静安区华 杨春 商务服 100.0 91310106M
子公 25,000.00 100.00
集团有 责任 康路 118 号 雨 务业 0 ABQC8200Y
司
限公司
上表仅列示至二级子公司，其中昆明百货大楼投资控股有限公司含下属 44 家子公
司；我爱我家数据服务有限公司含下属 1 家子公司；北海我爱我家信息科技有限公司
含下属 2 家子公司；我爱我家云数据有限公司含下属 120 家子公司；上海相寓企业集
团有限公司含下属 9 家子公司。
本期合并范围变更详见“附注八、合并范围的变更”。本附注九，在“其他主体
中的权益”
四、财务报表的编制基础
本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部
发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修
订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应
用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的
一般规定（2014 年修订）》的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融
140
2022 年年度报告全文
工具、投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则
按照相关规定计提相应的减值准备。
五、重要会计政策及会计估计
本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对交易和事项制定
了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注五各项描述。关于管理层所作出的重大
会计判断和估计的说明，请参阅附注五、35“重大会计判断和估计”。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本
集团 2022 年 12 月 31 日的财务状况及 2022 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此
外，本公司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年
修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有
关财务报表及其附注的披露要求。
2、会计期间
本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期
间。本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止
3、营业周期
正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期
间。本集团以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子
公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的
货币确定人民币为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
141
2022 年年度报告全文
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1） 同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时
性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合
并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方
实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公
积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下
的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购
买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控
制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并
发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。
购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，
购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价
的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买
日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益。
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2022 年年度报告全文
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认
条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的
相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现
的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为
当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计
准则解释第 5 号的通知》（财会[2012]19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务
报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注五、6“合并财务报表的
编制方法”（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，
参考本部分前面各段描述及本附注五、16“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一
揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉
及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之
前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被
购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
6、合并财务报表的编制方法
（1） 合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方
的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的
权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制
的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团
将进行重新评估。
（2） 合并财务报表编制的方法
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2022 年年度报告全文
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入
合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前
的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的
子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购
买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不
调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下
的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并
利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下
企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净
损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项
目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享
有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期
股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续
计量，详见本附注五、16“长期股权投资”或本附注五、10“金融工具”。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
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2022 年年度报告全文
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注五、
16“长期股权投资”）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控
制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制
权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交
易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该
子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时
一并转入丧失控制权当期的损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注五、16“长期股权投资”
中所述的会计政策处理。
本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负
债，以及按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有
的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的
收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。
当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、
或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易
产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则
第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出
售资产的情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本
集团按承担的份额确认该损失。
145
2022 年年度报告全文
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有
的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、
价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率或即期汇率近似汇率折
算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实
际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差
额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑
差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；③分类为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的外币货币性项目，除摊余成本（含减值）
之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本
位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率
折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇
率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负
债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，
其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的
即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按
折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目
合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控
制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差
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2022 年年度报告全文
额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。
汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧
失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关
的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外
经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，
不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营
相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇
率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外
经营时，计入处置当期损益。
10、金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产的分类、确认和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产
划分为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易
费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成
分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，
且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金
流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，
147
2022 年年度报告全文
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入
当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为
目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融
资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按
照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价
值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团
采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2）金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费
用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于
金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除
与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身
信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他
148
2022 年年度报告全文
综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价
值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处
理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企
业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负
债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进
行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃
对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业
面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而
收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认
及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分
摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账
面金额之差额计入当期损益。
本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确
定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据
前面各段所述的原则进行会计处理。
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2022 年年度报告全文
（4）金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替
换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融
负债，同时确认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出
实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转
出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利
是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债
时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资
产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或
者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的
报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、
定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融
工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉
情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融
工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在
相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用
相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不
可输入值。
（7）权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本
集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交
易相关的交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
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本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）
的，作为利润分配处理。
11、金融资产减值
本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、
应收款项融资、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对合同
资产及部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损
失。
（1）减值准备的确认方法
本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法
（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量
与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源
生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含
合同资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信
用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来 12 个
月内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理
且有依据的信息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备/不选择
简化处理方法，依据其信用风险自初始确认后是否已显著增加，而采用未来 12 月内或
者整个存续期内预期信用损失金额为基础计量损失准备。
（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初
始确认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。
除特殊情况外，本集团采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发
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2022 年年度报告全文
生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；
与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履
行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为
不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
（4）金融资产减值的会计处理方法
期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前
减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，
则将差额确认为减值利得。
（5）按组合评估预期信用风险损失的方法
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本公司依据信用风险特征将
应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
确定组合
项 目 计量预期信用损失的方法
的依据
其 他 应 收款-备 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
用金及员工公务 济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或
借支款项 整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
其 他 应 收款-政
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或
府性款项
整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
款项性质
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
其 他 应 收款-金
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或
融机构款项
整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
其 他 应 收款-项
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或
目融资款
整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
其 他 应 收款-本 本公司合 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
公司合并范围内 并范围内 济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或
关联方 关联方 整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
其 他 应 收款-保 账龄组合
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或
证金及押金
整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
152
2022 年年度报告全文
确定组合
项 目 计量预期信用损失的方法
的依据
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
其 他 应 收款-日
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或
常往来款
整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
应收银行承兑汇
济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期
票
信用损失率，计算预期信用损失
票据类型
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
应收商业承兑汇
济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期
票
信用损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
应 收 账 款-信用
账龄组合 济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期
风险特征组合
信用损失率，计算预期信用损失
本公司合 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
应 收 账 款-关联
并范围内 济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期
方组合
关联方 信用损失率，计算预期信用损失
注：对于单项风险特征明显的应收款项，根据应收款项类似信用风险特征(债务人
根据合同条款偿还欠款的能力)，按历史款项损失情况及债务人经济状况预计可能存在
的损失情况，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
12、应收款项融资
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自初始
确认日起到期期限在一年内（含一年）的，列示为应收款项融资；自初始确认日起到期
期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关会计政策参见本附注五、10 “金融工
具”及附注五、11 “金融资产减值”。
13、存货
（1）存货的分类
本公司的存货为在正常经营过程中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中
的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括：库存商品、
开发产品、开发成本、物料用品及低值易耗品等。
开发用土地、维修基金、质量保证金、公共配套设施费用的核算方法；
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2022 年年度报告全文
开发用土地：本公司开发用土地列入“开发成本”科目核算；
维修基金：按照规定，应由公司承担的计入“开发成本”；
质量保证金：质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留，列入“其他应付款”，
待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位；
公共配套设施费用：公共配套设施为公共配套项目，如学校等，以及由政府部门收
取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目
进行分摊和明细核算。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，发出存货时通常按先进先出法计价。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的
确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本
时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的
差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的
可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。
14、合同资产
本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不
属于无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同
资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同
负债不予抵销。
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2022 年年度报告全文
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注五、10 金融工具。
15、持有待售资产和处置组
本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续
使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体
标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或
处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获得
确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整
体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接
相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产
减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置
组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价
值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉
的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非
流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非
流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后
的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有
待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期
损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价
值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则
计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的
处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续
划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰
低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情
况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
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2022 年年度报告全文
16、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注五、10“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账
面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额
作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合
并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行
处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处
理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资
初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支
付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收
益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其
他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负
债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最
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2022 年年度报告全文
终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于
“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于
“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之
和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法
核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产
的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变
动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有
股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投
资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控
制的长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
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2022 年年度报告全文
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价
值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股
权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者
权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投
资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基
础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间
与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行
调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间
发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例
计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单
位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向
合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得
控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资
成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业
出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本
公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企
业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损
失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担
额后，恢复确认收益分享额。
对于本公司 2007 年 1 月 1 日首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合
营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直
线摊销的金额计入当期损益。
③ 收购少数股权
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2022 年年度报告全文
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权
益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注
五、6（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
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2022 年年度报告全文
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
17、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
（1）投资性房地产的确认
与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠
计量。
（2）投资性房地产初始计量
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其
他支出；②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发
生的必要支出构成；③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规
定确定。④与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，计入投资
性房地产成本，不满足确认条件的在发生时计入当期损益。
（3）投资性房地产的后续计量
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，会计政策选择的依据为：
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2022 年年度报告全文
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。本公司目前投资性房地产项目主
要位于城市核心区，主要为成熟商业区的商业物业，有活跃的房地产交易市场，可以取
得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对公司投资性房地产进
行后续计量具有可操作性。
②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。本公司聘请具有相关资质的中
介机构，对本公司投资性房地产参照相同或类似资产的活跃市场交易价格进行价值咨询，
以其价值咨询金额作为本公司投资性房地产的公允价值。为保证公司能够持续取得市场
交易价格，公司聘请专业的市场调研咨询机构，为公司投资性房地产市场交易信息进行
跟踪和定期反馈。公司在各年年末资产负债表日，均需对公司全部投资性房地产公允价
值进行价值咨询，在正常市场条件下，相关价值咨询金额一年内有效，各季度末不再进
行相应公允价值调整。当市场条件发生重大变化时，公司将及时选定较为接近的基准日，
对投资性房地产进行价值咨询，以确定相关投资性房地产的公允价值，并在最近一期定
期报告中进行相应调整。公司营销部、财务部为投资性房地产公允价值日常信息收集、
整理及反馈的职能部门，营销部通过定期市场调查或委托外部咨询机构调查获取市场数
据，作为公允价值的参考及过程跟踪；财务部会同营销部从预算管理、投资性房地产收
益动态跟踪等方面从内部对公允价值信息进行复核及信息反馈。
③本公司对投资性房地产的公允价值进行估计时采用的关键假设和主要不确定因
素为：以投资性房地产在公开市场上进行交易，且将按现有用途继续使用下去为假设前
提；国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境、税收政策、信贷利率、汇率等没有发
生重大变化；无其它不可抗及不可预见因素造成对企业重大确定因素的影响。
本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊
销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原
账面价值之间的差额计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价
格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产
的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产
的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确
定其公允价值。
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2022 年年度报告全文
（4）投资性房地产的减值
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、24“长期资产减值”。
（5）投资性房地产的转换
公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，将投资性房地产
转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，将房地产用途转换前的账面价值
作为转换后的入账价值：
①投资性房地产开始自用；
②作为存货的房地产，改为出租；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
④自用建筑物停止自用，改为出租。
18、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且
其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影
响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折
旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 平均年限法 20-35 年 5 2.71-4.75
运输设备 平均年限法 3-12 年 5 7.92-31.67
机器设备 平均年限法 5-10 年 5 9.50-19.00
办公及电子设备 平均年限法 3-10 年 5 9.50-31.67
装修改造 平均年限法 5年 20.00
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
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2022 年年度报告全文
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、24“长期资产减
值”。
（4）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此
以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
19、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到
预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使
用状态后结转为固定资产。在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、
24“长期资产减值”。
20、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资
产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要
的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认
为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
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2022 年年度报告全文
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
21、使用权资产
使用权资产的确定方法及会计处理方法，参见本附注五、33“租赁”。
22、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可
能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支
出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土
地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋
及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部
作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减
值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销，具体摊销年限如下：
类别 摊销年限
土地使用权 15-40 年
软件使用权 3-10 年
经营权 20 年
商标及域名 10 年、不确定
著作权 10 年
品牌 3.1-5.16 年
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客户关系 1.5 年
其他 10 年
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则
作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，
如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命
并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发
阶段的支出计入当期损益：
① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、24“长期资产减值”。
23、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。本公司的长期待摊费用主要包括经营租赁方式租入固定资产改良支出等。
长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销，受益期间无法可靠预计的，在 5 年期限
内按直线法摊销。
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2022 年年度报告全文
24、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于
资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行
减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在
销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置
费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流
入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期
从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的
资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失
金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面
价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
25、合同负债
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本
公司向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，
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2022 年年度报告全文
本公司在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合
同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同
负债不予抵销。
26、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工
福利。其中：短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、
生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设
定提存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当
期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的
辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞
退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十
二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计
负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划
进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
27、租赁负债
租赁负债的确认方法及会计处理方法，参见本附注五、33“租赁”。
28、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公
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2022 年年度报告全文
司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能
够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定
能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行
合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同
预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件
的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。
29、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工
具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与
其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍
生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工
具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资
产结算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应
归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项
负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工
具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总
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2022 年年度报告全文
发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、
利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用
（参见本附注五、20 “借款费用”）以外，均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、
出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本
公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
30、收入
收入，是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入
资本无关的经济利益的总流入。本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，
在客户取得相关商品（含劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合
同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的
权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，
即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；本公司因向
客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制权，是指
能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各
单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易
价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等
因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本公司在相关履约
时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本公司
履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；客户能够控制本公司履约过
程中在建的商品；本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整
个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品
的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成
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2022 年年度报告全文
本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理
确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本公司在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊
至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公
司考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义
务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；
企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权
上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；
客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
（1）商品销售收入
本公司销售商品的业务通常仅包括转让商品的履约义务，按照合同，当本公司将
商品售卖时，商品的控制权转移，本公司在该时点确认收入实现。商品销售一般以现
金、银行卡、微信或支付宝结账。
（2）房地产销售收入
在工程已竣工并经有关部门验收合格，签订了不可逆转的销售合同，取得了买方
按销售合同约定交付房产的付款证明确认销售收入的实现。
（3）提供劳务收入
本公司向客户提供劳务，因在本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所
带来的经济利益，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度按产出法确定。
公司合并北京我爱我家房地产经纪有限公司之后，劳务收入将主要表现为我爱我
家的房地产经纪及相关衍生业务的收入，具体的收入分类和确认标准如下：
①房地产经纪业务
a、二手房买卖业务
本公司作为居间方，在促成交易双方达成二手房买卖交易并签订房屋买卖合同
后，根据与交易双方签订的买卖居间服务合同约定收取佣金。本公司在履行完毕合同
约定的居间服务义务后确认收入。
b、二手房租赁业务
本公司作为居间方，在促成交易双方达成房屋租赁交易并签订房屋租赁合同后，
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2022 年年度报告全文
根据与交易双方签订的租赁居间服务合同约定收取佣金。本公司在交易双方签订房屋
租赁合同并履行完毕合同约定的居间服务义务后确认收入。
②新房业务
a、代理销售业务
本公司提供的代理销售服务达到合作协议条款约定时，根据新房成交金额、结算
周期、结算方式、代理费率等计算应收取的代理费并向开发商开具结算单，本公司在
新房购买合同签订且购房者缴纳全款或银行支付购房款后确认代理销售收入。
b、分销业务
本公司在促成买卖双方签订购房合同后，跟进新房销售和购房款缴纳等事项的进
度，根据新房成交金额及分销合作协议中对分销佣金费率、结算周期及条件的规定，
与开发商或者总代理商进行结算，并在签订新房购买合同且购房者支付首付款或银行
贷款审批后确认收入。
c、电商业务
本公司依据与开发商或合作商的协议约定进行结算，在房屋交易实现，经开发商
确认并签订新房购买合同后确认收入。
③资产管理业务
a、分散式房屋管理
本公司作为资管机构，与房屋业主签订资产管理服务合同，在服务期限内为业主提
供代理出租、代收转付租金、房屋保洁、后期修理等服务，并收取管理服务费；本公司
通过线上线下渠道将资管房源对外出租，作为委托代理人与承租方签订租赁合同，通过
提高资管房源的出租率和周转效率实现资管收益；
针对 2021 年 1 月 1 日之前签订合同并获取的资管房源，本公司按收取的承租方房
租价款扣除支付给业主方的房租价款后的净额确认管理服务费，并在资产管理服务期限
内分期确认收入；
针对 2021 年 1 月 1 日之后签订合同并获取的资管房源，本公司与业主方签订的管
理服务合同，按照租赁准则确认使用权资产和租赁负债，并在资产服务期限内平均摊销；
本公司与承租方签订的租赁合同，作为转租赁业务，按照租赁准则的要求判断属于经营
租赁还是融资租赁。对于融资租赁转租，本公司确认应收融资款并终止确认转租赁房源
的使用权资产，将差异金额计入资产处置收益；对于经营租赁转租，本公司按租赁合同
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2022 年年度报告全文
约定的租金金额分期确认收入。
b、整栋式公寓管理
本公司作为整栋式公寓承租人与业主方签订租赁合同，根据合同约定支付租金，
按照租赁准则确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期限内平均摊销；本公司与承租
方签订的租赁合同，按租赁合同约定的租金金额分期确认收入。
金融类业务形成的劳务收入具体的收入分类和确认标准如下：
①引荐类服务
本公司将有贷款需求的人引荐给银行，并收取引荐服务费，于相关服务达到合同
约定的义务完成时点确认收入。
②贷款过程服务
本公司为二手房买卖业务中买卖双方提供办理贷款和过户等相关服务并收取履约
服务费，于相关服务达到合同约定的义务完成时点确认收入。
③居间服务
本公司为有资金融通需求的客户提供通道平台，并以合同约定的义务完成时点确
认平台使用费收入。
④资金类业务
本公司与信托公司合作设立资金信托计划，通过该计划向有借款需求的个人或企
业发放贷款。获得的信托收益及收取的服务费在整个借款期分期确认收入。
31、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作
为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补
助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产
相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规
定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的
政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中
将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需
在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性
表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
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2022 年年度报告全文
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于
期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资
金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）
应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管
理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的
是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶
持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的
企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确
承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证
其可在规定期限内收到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相
关条件（如有）。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配
计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费
用和损失的，直接计入当期损益。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行
会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减
相关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
取得政策性优惠贷款贴息，按以下方式进行会计处理：
财政将贴息资金直接拨付给本公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
32、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
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2022 年年度报告全文
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照
税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依
据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得
出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
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2022 年年度报告全文
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
33、租赁
租赁是指本集团让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权
利以换取或支付对价的合同。在一项合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或包含
租赁。
（1） 本集团作为承租人
本集团租赁资产的类别主要为房屋建筑物。
① 初始计量
在租赁期开始日，本集团将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资
产，将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除
外。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租
赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。
② 后续计量
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计
提折旧（详见本附注五、18“固定资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满
时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的
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2022 年年度报告全文
期间内计提折旧。
对于租赁负债，本集团按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费
用，计入当期损益或计入相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实
际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变
化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选
择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值
重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减
至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
③ 短期租赁和低价值资产租赁
对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过 12 个月的租赁）和低价值资产租赁，
本集团采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按
照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
（2） 本集团作为出租人
本集团在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资
租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租
赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
① 经营租赁
本集团采用合理的摊销方法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租
金收入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入
当期损益。
② 融资租赁
于租赁期开始日，本集团确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收
融资租赁款以租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租
赁期内的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际
发生时计入当期损益。
本集团作为承租人：
继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续
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2022 年年度报告全文
按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。本集团将减免的租
金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按减让前折现率
折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，在实
际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租
赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用，将
减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租
金的，在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的
应付款项。
本集团作为出租人：
①如果租赁为经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认
为租赁收入。将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收
取租金的，在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期
确认的应收款项。
②如果租赁为融资租赁，本集团继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认
为租赁收入。本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租
金收取权利时，按减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计
入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，在实际收到时冲减前
期确认的应收融资租赁款。
34、重要会计政策和会计估计变更
本年无此情况
35、重大会计判断和估计
本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计
量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团
管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假
设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，
这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本集团管理层当前的估计存在差异，进而
造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变
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更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间
的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域
如下：
（1）收入确认
如本附注五、30、“收入”所述，本集团在收入确认方面涉及到如下重大的会计判
断和估计：识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别
合同中的履约义务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认
收入极可能不会发生重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项
履约义务的单独售价；确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进
度的确定，等等。
本集团主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变
更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影
响。
（2）租赁
①租赁的识别
本集团在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资
产，且客户控制了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实
质性替换权、以及客户是否有权获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，
并能够主导该资产的使用。
②租赁的分类
本集团作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层
需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分
析和判断。
③租赁负债
本集团作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进
行初始计量。在计量租赁付款额的现值时，本集团对使用的折现率以及存在续租选择权
或终止选择权的租赁合同的租赁期进行估计。在评估租赁期时，本集团综合考虑与本集
团行使选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使
178
2022 年年度报告全文
日之间的事实和情况的预期变化等。不同的判断及估计可能会影响租赁负债和使用权资
产的确认，并将影响后续期间的损益。
（3）金融资产减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型
需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出
该等判断和估计时，本集团根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外
部市场环境、技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。
（4）存货跌价准备
本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净
值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的
可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货
的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原
先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转
回。
（5）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本集团通过各种估值方法确定其公允价值。这
些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本集团需对未来现金流量、信用风险、
市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定
性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。权益工具投资或合同有公开报价的，本
集团不将成本作为其公允价值的最佳估计。
（6）长期资产减值准备
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹
象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金
额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和
预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观
察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
179
2022 年年度报告全文
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营
成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用
所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关
经营成本的预测。
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组
组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要
预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金
流量的现值。
（7）折旧和摊销
本集团对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和
摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使
用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前
的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（8）开发支出
确定资本化的金额时，本集团管理层需要作出有关资产的预计未来现金流量、适用
的折现率以及预计受益期间的假设。
（9）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税务
亏损确认递延所得税资产。这需要本集团管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润
发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（10）所得税
本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确
定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最
终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和
递延所得税产生影响。
（11）预计负债
本集团根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延
迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行
该等现时义务很可能导致经济利益流出本集团的情况下，本集团对或有事项按履行相关
180
2022 年年度报告全文
现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上
依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本集团需评估该等或有事项相关的风险、不确
定性及货币时间价值等因素。
其中，本集团会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计
负债。预计负债时已考虑本集团近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映
将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
（12）公允价值计量
本集团的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。本集团的董事会组织专业
团队以便为公允价值计量确定适当的估值技术和输入值。在对某项资产或负债的公允价
值作出估计时，本集团采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，
本集团会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。本集团与有资质的外部估价师紧密合
作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入值。在确定各类资产和负债的公允价值的
过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注十中披露。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
销售商品提供劳务的增值额、销售服务
增值税 13%、9%、6%、5%、3%、1%、0%
销售额
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、15%、9%
土地增值税 转让房地产所取得增值额 按超率累进税率 30%-60%、规定预征率
城市维护建设税 应纳流转税额 7%、5%、1%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%、1.5%、1%
2、税收优惠及批文
（1）企业所得税优惠
①根据《西藏自治区人民政府关于印发西藏自治区企业所得税政策实施办法的通知》
第三条规定，本公司的子公司西藏云禾商贸有限责任公司享受西部大开发优惠税率，按
181
2022 年年度报告全文
照 15%计提缴纳企业所得税；
②根据《西藏自治区人民政府关于印发西藏自治区企业所得税政策实施办法的通知》
第三条，《西藏自治区人民政府关于印发西藏自治区招商引资优惠政策若干规定(试行)
的通知》（藏政发[2018]25 号）第六条有关规定，本公司的子公司西藏云百投资管理有
限公司享受西部大开发优惠税率并免征企业所得税地方分享部分，按照 9%计提缴纳企
业所得税；
③满足条件的子公司适用： 《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免
政策的通知》(财税〔2019〕13 号)，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元
的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得
额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税
率缴纳企业所得税。《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政
策的公告》(2021 年第 12 号)第一条规定：“对小型微利企业年应纳税所得额不超过
100 万元的部分，在《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》
(财税〔2019〕13 号)第二条规定的优惠政策基础上，再减半征收企业所得税；
④ 本 公 司 下 属 湖 南 蓝 海 购 企 业 策 划 有 限 公 司 于 2022 年 10 月 取 得 编 号
GR202243000979 的高新技术企业证书，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十八
条规定，国家需要重点扶持的高新技术企业，减按 15%的税率征收企业所得税，有效期
为三年。2022 年湖南蓝海购企业策划有限公司已取得高新技术企业资格，2022 年至 2024
年期间享受高新技术企业 15%优惠税率；
⑤本公司下属上海蝉觉网络科技有限公司于 2022 年 11 月取得编号 GR202231001079
的高新技术企业证书，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条规定，国家需
要重点扶持的高新技术企业，减按 15%的税率征收企业所得税，有效期为三年。2022 年
上海蝉觉网络科技有限公司已取得高新技术企业资格，2022 年至 2024 年期间享受高新
技术企业 15%优惠税率。
（2）增值税税收优惠
①满足条件的子公司适用：财政部、税务总局和海关总署联合发布的《关于深化增
值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号)、《关于明
确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部、税务总局公告 2019 年第 87 号)，
生产性服务业纳税人，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项
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2022 年年度报告全文
税额加计 10%抵减应纳税额；生活性服务业纳税人，自 2019 年 4 月 1 日至 2019 年 9 月
30 日按照当期可抵扣进项税额加计 10%抵减应纳税额，自 2019 年 10 月 1 日至 2021 年
12 月 31 日按照当期可抵扣进项税额加计 15%抵减应纳税额，
财政部、税务总局发布《关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策的
公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 11 号），财政部、税务总局和海关总署联合
发布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告 2019 年
第 39 号)、《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部、税务总局
公告 2019 年第 87 号)规定的生产、生活性服务业增值税加计抵减政策，执行期限延长
至 2022 年 12 月 31 日；
②满足条件的子公司适用：《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政
策的通知》（财税〔2019〕13 号）以及《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人
免征增值税政策的公告》（财政部税务总局公告 2021 年第 11 号文），2019 年 1 月 1
日至 2021 年 3 月 31 日，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人免
征增值税，2021 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对月销售额 15 万元以下（含本数）
的增值税小规模纳税人免征增值税；
（3）其他税税收优惠
满足条件的子公司适用：《财政部、税务总局公告 2022 年第 10 号 关于进一步实
施小微企业“六税两费”减免政策的公告》和《国家税务总局公告 2022 年第 3 号 关于
进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》相继发布，延续了“六
税两费”或“六税两附加”减半征收优惠政策（执行期限 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12
月 31 日），同时纳税人范围扩大增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户。
七、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2022 年
1 月 1 日，“年末”指 2022 年 12 月 31 日，“上年年末”指 2021 年 12 月 31 日，“本
年”指 2022 年度，“上年”指 2021 年度。
1、货币资金
项目 期末余额 期初余额
183
2022 年年度报告全文
库存现金 6,720,632.14 21,768,556.77
银行存款 3,402,576,687.91 3,600,102,291.61
其他货币资金 372,307,961.72 626,674,953.49
合计 3,781,605,281.77 4,248,545,801.87
其中：存放在境外的款项总额 10,724,538.76 11,181,023.78
因抵押、质押或冻结等对使
用有限制的款项总额
其他说明
受限制的货币资金明细如下
单位：元
项 目 年末余额 年初余额 受限制的原因
其他货币资金 318,001,925.25 458,843,064.06 住房租赁风险防控金等专项用途资金
其他货币资金 27,254,852.54 138,253,529.21 银行承兑汇票保证金
其他货币资金 5,874,382.92 9,620,507.54 按揭保证金及其他业务保证金
其他货币资金 5,578,300.00 6,099,980.00 商业预付卡存管保证金
其他货币资金 4,278,398.73 3,141,844.03 业务及司法冻结
其他货币资金 5,000,000.00 定期存单
其他货币资金 693,213.90 5,716,028.65 其他
合 计 361,681,073.34 626,674,953.49
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
429,334,737.89 516,241,843.81
益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资 330,047,632.57 341,138,831.71
衍生金融资产
理财产品 99,287,105.32 175,103,012.10
指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
行使信用风险敞口的公允价值
选择权而指定的金融资产
其他
合计 429,334,737.89 516,241,843.81
184
2022 年年度报告全文
3、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计 账面价 账面价
提 值 计提 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比 比例
例
按单项计提
248,612 18.8 213,136,43 85. 35,476, 220,256,86 14.7 165,338,2 54,918,
坏账准备的 75.07
,927.87 8 5.81 73 492.06 2.73 3 80.08 582.65
应收账款
其中：应
248,612 18.8 213,136,43 85. 35,476, 220,256,86 14.7 165,338,2 54,918,
收业务往来 75.07
,927.87 8 5.81 73 492.06 2.73 3 80.08 582.65
款
按组合计提 1,068,1 1,149,7
81.1 204,880,51 19. 863,238 1,275,047, 85.2 125,331,0
坏账准备的 18,822. 9.83 16,815.
2 5.49 18 ,306.71 859.65 7 44.49
应收账款 20 16
1,068,1 1,149,7
其中：账 81.1 204,880,51 19. 863,238 1,275,047, 85.2 125,331,0
18,822. 9.83 16,815.
龄组合 2 5.49 18 ,306.71 859.65 7 44.49
20 16
1,316,7 1,204,6
100. 418,016,95 898,714 1,495,304, 100. 290,669,3
合计 31,750. 35,397.
00 1.30 ,798.77 722.38 00 24.57
07 81
1）按单项计提坏账准备 单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
应收业务往来款 248,612,927.87 213,136,435.81 85.73 单项分析计提
合 计 248,612,927.87 213,136,435.81
2）按组合计提坏账准备 单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
账龄组合 1,068,118,822.20 204,880,515.49 19.18
合 计 1,068,118,822.20 204,880,515.49
3）按账龄披露 单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 602,954,906.53
1至2年 207,646,667.66
2至3年 113,041,419.32
185
2022 年年度报告全文
3至4年 116,755,257.27
4至5年 117,047,868.74
5 年以上 159,285,630.55
合计 1,316,731,750.07
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
1）本期计提坏账准备情况： 单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 期末余额
计提 核销 其他
回
应收账款坏账
290,669,324.57 127,347,626.73 418,016,951.30
准备的计提
合计 290,669,324.57 127,347,626.73 418,016,951.30
（3）本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 单位：元
占应收账款期末余额
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例
长沙市兰海购绿建房地产开发有限公司 58,698,033.17 4.46% 1,640,269.44
长沙旷百世置业发展有限公司 39,258,334.26 2.98% 1,097,042.65
浙江越美国际轻纺商贸城有限公司 39,004,481.00 2.96% 1,170,134.43
株洲博瑞房地产开发有限公司 27,517,403.00 2.09% 768,951.75
北京泰禾嘉信房地产开发有限公司 20,177,773.35 1.53% 20,177,773.35
合计： 184,656,024.78 14.02% 24,854,171.62
本集团按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 184,656,024.78 元，
占应收账款年末余额合计数的比例为 14.02%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额
为 24,854,171.62 元。
（5） 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
（6） 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
4、应收款项融资
单位：元
186
2022 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
应收票据 473,800.00 276,720.00
合计 473,800.00 276,720.00
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□适用 √不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露
方式披露减值准备的相关信息：
□适用 √不适用
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 1,486,149,392.68 99.25 1,351,297,490.73 99.28
1至2年 7,137,071.78 0.48 8,420,132.33 0.62
2至3年 3,478,652.06 0.23 817,752.47 0.06
3 年以上 664,356.37 0.04 606,402.84 0.04
合计 1,497,429,472.89 100.00 1,361,141,778.37 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
本期无超过一年的大额预付账款项。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本集团按预付对象归集的年末余额前五名的预付款汇总金额为 206,127,097.75 元，
占预付款年末余额合计数的比例为 13.77%。
6、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,431,477,049.01 1,517,066,115.23
187
2022 年年度报告全文
合计 1,431,477,049.01 1,517,066,115.23
（1） 应收利息
无
（2）应收股利
无
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金及押金 954,212,299.03 981,793,048.08
项目融资款 340,978,807.00 340,978,807.00
日常往来款 204,919,149.49 229,895,712.88
备用金及员工公务借支款项 50,123,908.46 43,564,768.36
信保基金 8,823,731.00 23,471,341.67
政府性款项 3,440,707.46 3,795,755.92
小 计 1,562,498,602.44 1,623,499,433.91
减：坏账准备 131,021,553.43 106,433,318.68
合 计 1,431,477,049.01 1,517,066,115.23
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 73,623,489.42 32,809,829.26 106,433,318.68
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本期计提 26,220,221.61 26,220,221.61
本期转回
本期转销 78,707.00 78,707.00
本期核销
188
2022 年年度报告全文
其他变动 -1,553,279.86 -1,553,279.86
2022 年 12 月 31 日余
98,290,431.17 32,731,122.26 131,021,553.43
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 √不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
一年以内 535,863,253.66
一至二年 437,618,680.24
二至三年 98,556,174.65
三至四年 71,806,770.19
四至五年 43,464,517.70
五年以上 375,189,206.00
小 计 1,562,498,602.44
减：坏账准备 131,021,553.43
合 计 1,431,477,049.01
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备计提 131,021,553.
106,433,318.68 26,220,221.61 78,707.00 1,553,279.86
金额 43
131,021,553.
合计 106,433,318.68 26,220,221.61 78,707.00 1,553,279.86
43
4）本期实际核销的其他应收款情况
□是 √否
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应
收款期末 坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
余额合计 额
数的比例
昆明市盘龙区国有资产经营 项目融资款
340,978,807.00 五年以上 21.82%
投资集团有限公司
189
2022 年年度报告全文
长沙市兰海购绿建房地产开 保证金及押
二至三年 9.23% 7,213,165.00
发有限公司 金 144,263,300.00
项目保证金
一至二年 5.50% 4,300,000.00
La Plume Niseko Resort 86,000,000.00
长沙旷百世置业发展有限公 保证金及押 一年以内、一至二
5.12% 4,000,000.00
司 金 80,000,000.00 年
仁誉森（北京）资产管理有限 保证金及押
一年以内 2.88% 2,250,000.00
公司 金 45,000,000.00
44.56% 17,763,165.00
合 计 696,242,107.00
本集团按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款汇总金额为 696,242,107.00 元，
占其他应收款年末余额合计数的比例 44.56%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额
为 17,763,165.00 元。
6）涉及政府补助的应收款项
□是 √否
7） 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□是 √否
8） 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□是 √否
7、存货
（1）存货分类
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
48,575,948.7 44,838,901.1 55,250,091.9 51,683,252.7
库存商品 3,737,047.55 3,566,839.21
2 7 5 4
405,912,213. 405,912,213. 424,286,572. 424,286,572.
开发产品
48 48 90 90
开发成本 7,975,688.39 7,975,688.39
存量房 58,656,812.0 58,656,812.0 136,386,364. 136,386,364.
190
2022 年年度报告全文
9 9 25 25
513,144,974. 509,407,926. 623,898,717. 620,331,878.
合计 3,737,047.55 3,566,839.21
29 74 49 28
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本 本
期 期
转 其 本期 其中：
利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 入 他 （开发 期末余 本期利 资金来
期初余额 本化累
称 间 工时间 投资 开 减 成本） 额 息资本 源
计金额
发 少 增加 化金额
产 金
品 额
野鸭湖
后续项 注1 注1 注1 7,975,688.39
目
合计
注 1：野鸭湖后续项目属于为野鸭湖旅游小镇项目直接支付的征地相关补偿款等支
出，目前该项目已结束。
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：
利息资本
本期增 本期利
项目名称 竣工时间 期初余额 本期减少 期末余额 化累计金
加 息资本
额
化金额
新都会商业 2013 年 12 月
262,067,502.90 262,067,502.90
区项目 1日
2016 年 4 月、
悦尚西城 137,910,787.21 1,872,196.57 136,038,590.64
11 月
2006 年 12
月、2007 年
12 月、2008
野鸭湖项目 年 4 月 、 24,308,282.79 16,502,162.85 7,806,119.94
2009 年 12
月、2016 年 3
月1日
合计 424,286,572.90 18,374,359.42 405,912,213.48
（2）存货跌价准备
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 3,566,839.21 170,208.34 3,737,047.55
开发产品
191
2022 年年度报告全文
开发成本
存量房
合计 3,566,839.21 170,208.34 3,737,047.55
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
单位： 元
项 目_ 年末余额 年初余额
新都会商业区项目 9,566,708.20 9,566,708.20
悦尚西城 792,800.97 802,144.84
野鸭湖项目 168,395.82 256,911.36
合 计 10,527,904.99 10,625,764.40
（4）存货受限情况
□适用 √不适用
8、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收融资租赁款 3,715,630,843.32 2,792,515,290.69
合 计 3,715,630,843.32 2,792,515,290.69
9、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预缴税金 21,798,614.51 16,566,140.40
待抵扣增值税进项税 20,195,297.78 33,091,369.24
应收款项投资 471,131,375.65 626,422,212.21
应收款项投资等产生的应收利息 50,383,423.76 49,182,699.88
小计 563,508,711.70 725,262,421.73
减：坏账准备 258,133,816.00 107,571,100.89
合 计 305,374,895.70 617,691,320.84
10、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
192
2022 年年度报告全文
109,958,70 109,958,70 33,581,367 33,581,367
融资租赁款
3.77 3.77 .49 .49
109,958,70 109,958,70 33,581,367 33,581,367
合计
3.77 3.77 .49 .49
11、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
期初余 期末余
权益法 宣告发 减值准
被投资 额（账 其他综 额（账
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 面价 合收益 其他 面价
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
值） 调整 值）
损益 利润
一、合营企业
创新科
3,187, 3,187,
技合营
805.60 805.60
企业
3,187, 3,187,
小计
805.60 805.60
二、联营企业
昆 明
吴井房 88,597 - 88,561
地产开 ,398.3 36,083 ,315.2
发有限 4 .08 6
公司
云 南
国鼎健
-
康产业 1,815, 1,774,
41,449
园区开 702.97 253.49
.48
发有限
公司
广 州
昆百大
彩云落 196,62 42,343 238,96
雨信息 3.21 .49 6.70
科技有
限公司
90,609 - 90,574
小计 ,724.5 35,189 ,535.4
2 .07 5
93,797 - 90,574
3,187,
合计 ,530.1 35,189 ,535.4
805.60
2 .07 5
12、其他权益工具投资
（1）其他权益工具投资明细情况
193
2022 年年度报告全文
单位：元
项目 期末余额 期初余额
哈尔滨美住网络科技有限公司 25,600,000.00
上海亦我信息技术有限公司 21,969,300.00 17,777,778.00
合计 21,969,300.00 43,377,778.00
（2）分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
确认 指定为以公允价
其他综合收 其他综合收
的股 值计量且其变动
项目名称 累计利得 累计损失 益转入留存 益转入留存
利收 计入其他综合收
收益的金额 收益的原因
入 益的原因
哈尔滨美住网络科技有
25,600,000.00 长期持有
限公司
上海亦我信息技术有限
4,191,522.00 长期持有
公司
东莞我爱我家房地产经
12,750,000.00 长期持有
纪有限公司
中国商业股份制企业经
50,000.00 长期持有
联会
天津华联商厦 36,000.00 长期持有
江苏高能时代在线股份
50,000.00 长期持有
有限公司
昆明市住房置业担保有
2,360,000.00 资管 处置
限责任公司
合 计 6,551,522.00 38,486,000.00
13、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
□适用 √不适用
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
√适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、期初余额 3,042,395,128.87 3,042,395,128.87
二、本期变动
加：外购 92,196,105.702 92,196,105.70
存货\固定资
产\在建工程转入
其他 1,879,267.04 1,879,267.04
减：处置 5,316,761.91 5,316,761.91
194
2022 年年度报告全文
其他转出
公允价值变动 -7,462,566.83 -7,462,566.83
三、期末余额 3,123,691,172.87 3,123,691,172.87
注：
1、根据《我爱我家控股集团股份有限公司投资性房地产公允价值计价内部控制制
度》，本公司聘请昆明风之铃市场调查与研究有限公司对百大新天地（原名百大金地商
业中心）等用于出租的物业的相关市场交易情况进行调查，并提供昆明市《昆明高新区
办公物业与一环内、新都会片区商业物业情况调查报告》，同时针对本公司在各区域按
照公允价值计量的投资性房地产，公司委托了评估机构进行估价，并出具了以 2022 年
12 月 31 日为评估基准日的房地产估价报告，详情如下所示：
项目名称 所在位置 评估公司 资产评估报告号 年末公允价值
北京亚超评报字
昆明市五华区人民中路 北京亚超资产评估
西南商厦 （2023）第 A078 687,300,000.00
17 号、青年路 398 号 有限公司
号
北京亚超评报字
百大金地商业中 昆明市东风西路 99-100 北京亚超资产评估
（2023）第 A079 674,600,000.00
心 号 有限公司
号
北京亚超评报字
北京市朝阳区北四环中 北京亚超资产评估
辰运大厦 （2023）第 A084 609,791,900.00
路8号 有限公司
号
北京亚超评报字
昆明市呈贡区新都会商 北京亚超资产评估
新都会商铺 （2023）第 A080 559,002,200.00
铺 有限公司
号
北京亚超评报字
昆明市五华区国际派写 北京亚超资产评估
悦尚西城写字楼 （2023）第 A082 222,516,800.00
字楼 有限公司
号
上海市浦东新区南祝路 上海八达国瑞房地
沪八达估字
康乐金街 348、358、376、386 号 产土地估价有限公 79,110,000.00
（2023)FA0011 号
105 室等 60 套店铺 司
北京亚超评报字
悦尚西城商业购 昆明市五华区国际派商 北京亚超资产评估
（2023）第 A081 73,766,300.00
物中心 铺 有限公司
号
北京亚超评报字
北京亚超资产评估
昆明走廊 昆明市人民中路 17 号 （2023）第 A083 55,845,300.00
有限公司
号
南京康特土地房地 宁康房地咨字
南京市秦淮区建康路 253
京隆国际公寓 产评估咨询有限公 （2023)第 G0401 50,256,000.00
号 2 单元
司 号
北京亚超评报字
悦尚西城商业购 昆明市五华区国际派商 北京亚超资产评估
（2023）第 A082 41,900,000.00
物中心 铺 有限公司
号
长沙市芙蓉区远大一路 湖南天兴资产评估 天兴评报字
卓越汇富苑商铺 17,204,400.00
139 号 有限公司 (2023）第 003 号
195
2022 年年度报告全文
上海八达国瑞房地
上海市浦东新区张杨路 沪八达估字
张杨路房产 产土地估价有限公 16,900,000.00
1515 弄 3 号 2501 室公寓 （2023)FD0005 号
司
上海八达国瑞房地
上海市浦东新区东方路 沪八达估字
东方路房产 产土地估价有限公 12,700,000.00
1881 弄 41 号 201 室公寓 （2023)FD0004 号
司
上海八达国瑞房地
上海市闵行区虹井路 618 沪八达估字
虹井路房产 产土地估价有限公 8,100,000.00
弄 32 号 602 室公寓 （2023)FD0006 号
司
上海八达国瑞房地
上海市闵行区虹井路 618 沪八达估字
虹井路房产 产土地估价有限公 7,850,000.00
弄 32 号 601 室公寓 （2023)FD0007 号
司
北京亚超评报字
北京亚超资产评估
百大新纪元 昆明市东风西路 99 号 （2023）第 A079 3,905,400.00
有限公司
号
建筑西路 12 号商 2022 年 10 月购入，未评估，以购买价作
无锡市建筑西路 12 号 2,942,872.87
铺 为公允价值
合计 3,123,691,172.87
2、投资性房地产抵押担保情况详见附注七、61“所有权或使用权受限制的资产”。
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
14、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 287,621,624.50 321,785,100.78
固定资产清理
合计 287,621,624.50 321,785,100.78
（1） 固定资产情况
单位：元
房屋及建筑 办公及电
项目 机器设备 运输设备 装修改造 合 计
物 子设备
一、账面原值：
456,799,569 14,503,076 307,523,27 66,341,411 863,095,703.2
1.期初余额 17,928,371.54
.45 .52 4.27 .44 2
1,275,640. 13,247,693
2.本期增加金额 702,316.76 141,897.34 58,305.55 15,425,852.94
27 .02
1,275,640. 13,247,693
（1）购置 702,316.76 141,897.34 58,305.55 15,425,852.94
27 .02
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
196
2022 年年度报告全文
5,053,993. 28,889,738
3.本期减少金额 974,609.11 6,903,116.83 20,229.74 41,841,687.25
07 .50
4,739,424. 25,414,475
（1）处置或报废 974,609.11 6,903,116.83 20,229.74 38,051,855.35
07 .60
3,475,262.
（2）其他 314,569.00 3,789,831.90
90
456,527,277 10,724,723 291,881,22 66,379,487 836,679,868.9
4.期末余额 11,167,152.05
.10 .72 8.79 .25 1
二、累计折旧
201,496,247 11,100,050 246,523,15 65,508,534 541,310,602.4
1.期初余额 16,682,611.93
.69 .02 8.48 .32 4
17,259,925. 1,276,915. 26,184,365
2.本期增加金额 248,424.67 279,637.82 45,249,269.15
56 39 .71
17,259,925. 1,276,915. 26,184,365
（1）计提 248,424.67 279,637.82 45,249,269.15
56 39 .71
4,509,029. 25,754,566
3.本期减少金额 530,835.33 6,692,052.44 15,142.76 37,501,627.18
67 .98
4,210,189. 22,999,209
（1）处置或报废 530,835.33 6,692,052.44 15,142.76 34,447,429.03
12 .38
2,755,357.
（2）其他 298,840.55 3,054,198.15
60
4.期末余额
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
238,301,939 2,856,787. 44,928,271 287,621,624.5
1.期末账面价值 928,167.89 606,457.87
.18 98 .58 0
255,303,321 3,403,026. 61,000,115 321,785,100.7
2.期初账面价值 1,245,759.61 832,877.12
.76 50 .79 8
注：
① 本年计提的折旧额为 45,249,269.15 元。
② 固定资产抵押担保情况详见本财务报表附注六、60“所有权或使用权受限制的
资产”。
（2） 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
（3）通过经营租赁租出的固定资产
197
2022 年年度报告全文
□适用 √不适用
（4） 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
（5） 固定资产清理
□适用 √不适用
15、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
在建工程-商场装修改造 943,830.19
工程物资
合计 943,830.19
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
在建工程-商
943,830.19 943,830.19
城装修改造
合计 943,830.19 943,830.19
（2） 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
（3） 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
16、使用权资产
单位：元
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 11,102,203,241.24 11,102,203,241.24
2.本期增加金额 14,204,687,247.36 14,204,687,247.36
（1）租入 14,204,687,247.36 14,204,687,247.36
3.本期减少金额 11,467,097,038.61 11,467,097,038.61
（1）处置
（2）转租 11,467,097,038.61 11,467,097,038.61
4.期末余额 13,839,793,449.99 13,839,793,449.99
198
2022 年年度报告全文
二、累计折旧
1.期初余额 2,370,331,540.90 2,370,331,540.90
2.本期增加金额 4,755,325,112.58 4,755,325,112.58
（1）计提 4,755,325,112.58 4,755,325,112.58
3.本期减少金额 2,368,835,328.14 2,368,835,328.14
（1）处置
（2）转租 2,368,835,328.14 2,368,835,328.14
4.期末余额 4,756,821,325.34 4,756,821,325.34
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 9,082,972,124.65 9,082,972,124.65
2.期初账面价值 8,731,871,700.34 8,731,871,700.34
17、无形资产
（1）无形资产情况
单位：元
土地使 商标及域 客户
项目 软件 经营权 著作权 品牌 其他 合计
用权 名 关系
一、账面原值
39,15 1,771,5
2,213,75 414,390 785,238,60 500,000 11,700, 13,800, 5,000,00
1、年初余额 8,292 00,660.
0.52 ,014.05 3.54 ,000.00 000.00 000.00 0.00
.42 53
98,384, 98,384,
2、本年增加金额
910.68 910.68
832,520 832,520
（1）购置
.67 .67
97,552, 97,552,
（2）内部研发
390.01 390.01
（3）企业合并增
加
1,243,9 500,000 501,243
3、本年减少金额
30.31 ,000.00 ,930.31
（1）处置 880,005 880,005
199
2022 年年度报告全文
.78 .78
（2）转出
363,924 500,000 500,363
（3）其他
.53 ,000.00 ,924.53
39,15 1,368,6
2,213,75 511,530 785,238,60 11,700, 13,800, 5,000,00
4、年末余额 8,292 41,640.
0.52 ,994.42 3.54 000.00 000.00 0.00
.42 90
二、累计摊销
34,95
139,382 127,083 5,199,9 13,800, 1,291,66 322,523
1、年初余额 65,333.36 1,010
,327.94 ,333.33 99.84 000.00 6.67 ,748.70
.14
52,065.4 51,316, 1,299,9 500,000. 53,585,
2、本年增加金额 417,327.02
3 223.41 99.96 00 615.82
52,065.4 51,316, 1,299,9 500,000. 53,585,
（1）计提 417,327.02
3 223.41 99.96 00 615.82
1,156,6 127,083 128,240
3、本年减少金额
77.99 ,333.33 ,011.32
792,753 792,753
（1）处置
.46 .46
363,924 127,083 127,447
（2）其他
.53 ,333.33 ,257.86
34,95
802,142. 189,541 6,499,9 13,800, 1,791,66 247,869
4、年末余额 482,660.38 1,010
85 ,873.36 99.80 000.00 6.67 ,353.20
.14
三、减值准备
4,014
4,014,2
1、年初余额 ,285.
85.72
72
2、本年增加金额
（1）计提
3、本年减少金额
（1）处置
4,014
4,014,2
4、年末余额 ,285.
85.72
72
四、账面价值
1,116,7
1,411,60 321,989 784,755,94 5,200,0 192,9 3,208,33
1、年末账面价值 58,001.
7.67 ,121.06 3.16 00.20 96.56 3.33
98
1,444,9
1,463,67 275,007 785,173,27 372,916 6,500,0 192,9 3,708,33
2、年初账面价值 62,626.
3.10 ,686.11 0.18 ,666.67 00.16 96.56 3.33
11
注：本年摊销额为 53,585,615.82 元。
（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
200
2022 年年度报告全文
18、开发支出
单位：元
本年增加 本年减少
项目 年初余额 确认为无形资 年末余额
内部开发 其他 计入当期损益 其他
产
系统 120,332,190
95,037,977.23 6,536,332.10 97,552,390.01 111,281,445.56
开发 .44
120,332,190
合计 95,037,977.23 6,536,332.10 97,552,390.01 111,281,445.56
.44
19、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并 期末余额
形成商誉的事项 其他 处置 其他
形成的
我爱我家云数据有
4,476,270,695.37 4,476,270,695.37
限公司
北京伟嘉安捷投资
担保有限公司和蓝
38,177,745.59 38,177,745.59
风明道（北京）投资
有限公司
常州爱家伟业房地
11,199,200.00 11,199,200.00
产经纪有限公司
湖南蓝海购企业策
297,097,272.65 297,097,272.65
划有限公司
合计 4,822,744,913.61 4,822,744,913.61
（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名称或形 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
成商誉的事项 计提 其他 处置 其他
常州爱家伟业房地产
11,199,200.00 11,199,200.00
经纪有限公司
合计 11,199,200.00 11,199,200.00
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
商誉事项说明：我爱我家云数据有限公司为原北京我爱我家房地产经纪有限公
司；北京伟嘉安捷投资担保有限公司和蓝风明道（北京）投资有限公司为原嘉兴锦贝
投资合伙企业（有限合伙），商誉资产组并未形成实质变化。
（3）商誉减值测试的影响
201
2022 年年度报告全文
A、并购我爱我家云数据有限公司（以下简称为“我爱我家云数据”、“我爱我家房地
产经纪”）形成的商誉减值测试情况如下：
A.1 资产组划分
本公司管理层按照以能否产生独立于其他资产或者资产组产生现金流入为依据，
并结合我爱我家云数据管理层对经营活动的管理以及监控方式，将我爱我家云数据划
分为以下资产组：
① 经纪业务资产组
② 新房业务资产组
③ 资管业务资产组
A.2 并购我爱我家云数据形成的各资产组商誉减值测试情况如下（单位：元）：
项目 经纪业务资产组 新房业务资产组 资管业务资产组 合计
商誉账面原值① 2,775,247,063.75 819,535,957.67 881,487,673.95 4,476,270,695.37
商誉减值准备②
商誉账面价值③=①-② 2,775,247,063.75 819,535,957.67 881,487,673.95 4,476,270,695.37
未确认归属于少数股东商誉
288,999,888.63 85,342,239.83 91,793,571.44 466,135,699.90
④
包含未确认归属于少数股东
3,064,246,952.38 904,878,197.50 973,281,245.39 4,942,406,395.27
权益的商誉⑤=④+③
资产组账面价值⑥ 614,704,823.60 185,563,243.42 894,251,279.50 1,694,519,346.52
包含整体商誉的整体资产组
3,678,951,775.98 1,090,441,440.92 1,867,532,524.89 6,636,925,741.79
的账面价值⑦=⑥+⑤
包含商誉资产组预计未来现
金流量的现值（可回收额） 3,821,000,000.00 1,398,000,000.00 2,024,000,000.00 7,243,000,000.00
⑧
（1）当⑦≧⑧时：商誉减
值损失⑨=⑦-⑧
未发生商誉减值 未发生商誉减值 未发生商誉减值 未发生商誉减值
（2）当⑦<⑧时：未发生商
誉减值
上述 3 个资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额）利用了北京亚超资产评
估有限公司出具的北京亚超评报字（2023）第 A130 号《我爱我家控股集团股份有限公
司因编制财务报告需要进行商誉减值测试涉及我爱我家云数据有限公司资产组（含商
誉）可收回金额资产评估报告》的评估结果。
A.3 并购我爱我家云数据形成的商誉减值测试的重要假设
①假设未来房地产市场能够平稳发展，未出现对房地产供销市场产生重大影响的
调控政策；
②假设门店出租人能够按照合同履行出租业务，未来续租不会出现重大实质性障
碍。
202
2022 年年度报告全文
A.4 并购我爱我家云数据形成的商誉减值测试关键参数
关键参数
资产组 预测收入 稳定期增
预测期 折现率（税前）注释①
增长率 长率
经纪业务资产组 2023 年-2027 年，后续为稳定期 注释② 0% 15.41%
新房业务资产组 2023 年-2027 年，后续为稳定期 注释③ 0% 16.04%
资管业务资产组 2023 年-2027 年，后续为稳定期 注释④ 0% 15.88%
注释①：本次预测按照税前现金流口径预测，预测期限为永续期，折现率采用税前
加权平均资本成本（RWACC）计算，经纪业务折现率为 15.41%，新房业务折现率为 16.04%，
资管业务折现率为 15.88%。
注释②：经纪业务资产组主要业务模式为以线下门店为中心获取房源，为业主提供
客源、为购房人、租房人提供房源，通过匹配买卖双方需求撮合房屋买卖交易屋以及租
赁交易。该业务收入主要受门店数量、单店平均收入、店面人员配比影响、市场二手房
交易趋势、市场房价水平、租金水平等因素影响。在预测期中经纪业务以 2023 年管理
层预算数为基础，预测期内收入的增长趋势为 1.32%。
注释③：新房业务资产组主要业务模式为房地产开发商提供新房的分销代销服务，
该业务收入主要受接单率、市场房价、地产市场销售等因素影响。在预测期中以 2023 年
管理层预算数为基数，同时考虑各主要城市房价增长率、企业历史平均增长率及管理层
对未来的预期，在预测期内该业务每年收入增长率为 1.26%。
注释④：资管业务资产组主要为消费者提供整栋式公寓租赁以及分散式公寓租赁服
务，该业务收入主要受市场租金的增长趋势、长租公寓发展趋势的影响。以 2023 年管
理层预算数为基础，同时考虑各主要城市房价增长率、企业历史平均增长率及管理层对
未来的预期，综合确定预测期内该业务收入增长率为 0.93%。
经测试，本公司并购我爱我家云数据形成的商誉本期不存在减值。
B、并购北京伟嘉安捷投资担保有限公司和蓝风明道（北京）投资有限公司（以下简
称为“伟嘉安捷及蓝风明道”）形成的商誉减值测试情况如下：
B.1 资产组划分
本公司管理层按照以能否产生独立于其他资产或者资产组产生现金流入为依据，并
结合嘉兴锦贝管理层对经营活动的管理以及监控方式，将嘉兴锦贝以及下属子公司蓝风
明道（北京）投资有限公司、北京伟嘉安捷投资担保有限公司划分为一个资产组——嘉
兴锦贝资产组，该资产组与购买日确认的资产组一致。
203
2022 年年度报告全文
B.2 并购伟嘉安捷及蓝风明道形成的各资产组商誉减值测试情况如下：
项目 伟嘉安捷及蓝风明道资产组
商誉账面原值① 38,177,745.59
商誉减值准备②
商誉账面价值③=①-② 38,177,745.59
未确认归属于少数股东商誉④
包含未确认归属于少数股东权益的商誉⑤=④+③ 38,177,745.59
资产组账面价值⑥ 194,470,787.24
包含整体商誉的整体资产组的账面价值⑦=⑥+⑤ 232,648,532.83
包含商誉资产组预计未来现金流量的现值（可回收额）⑧ 253,000,000.00
（1）当⑦≧⑧时：商誉减值损失⑨=⑦-⑧
未发生商誉减值
（2） 当⑦<⑧时：未发生商誉减值
伟嘉安捷及蓝风明道资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额）利用了北京亚
超资产评估有限公司出具的北京亚超评报字（2023）第 A132 号《我爱我家控股集团股
份有限公司因编制财务报告需要进行商誉减值测试涉及北京伟嘉安捷投资担保有限公
司及蓝风明道（北京）投资有限公司资产组（含商誉）可收回金额资产评估报告》的评
估结果。
B.3 并购伟嘉安捷及蓝风明道形成的商誉减值测试的重要假设以及依据
①假设被评估单位持续经营，并在经营范围、经营模式、管理层等影响到经营的关
键方面与目前情况无重大变化。
②并购伟嘉安捷及蓝风明道形成的商誉减值测试关键参数
关键参数
资产组
稳定期增长 折现率（税前）注释
预测期 预测收入增长率
率 ①：
伟嘉安捷及蓝 2023 年-2027 年，后续为稳定
注释① 0% 19.42%
风明道资产组 期
注释①：本次预测按照税前现金流口径预测，预测期限为永续期，折现率为 19.42%，
假设预测期增长率为 0.00%。
经测试，本公司并购嘉兴锦贝形成的商誉本期不存在减值。
C、并购湖南蓝海购企业策划有限公司（以下简称“蓝海购”）形成的商誉减值测试
情况如下：
C.1 资产组划分
204
2022 年年度报告全文
本公司管理层按照以能否产生独立于其他资产或者资产组产生现金流入为依据，并
结合蓝海购管理层对经营活动的管理以及监控方式，将蓝海购购入的营销策划业务划分
为一个资产组——蓝海购资产组，该资产组与购买日确认的资产组一致。
C.2 并蓝海购业务形成的资产组商誉减值测试情况如下：
项目 蓝海购资产组
商誉账面原值① 297,097,272.65
商誉减值准备②
商誉账面价值③=①-② 297,097,272.65
未确认归属于少数股东商誉④
包含未确认归属于少数股东权益的商誉⑤=④+③
资产组账面价值⑥ 1,391,291.36
包含整体商誉的整体资产组的公允价值⑦=⑥+⑤ 298,488,564.01
包含商誉资产组预计未来现金流量的现值（可回收额）⑧ 331,000,000.00
（1）当⑦≧⑧时：商誉减值损失⑨=⑦-⑧
未发生商誉减值
（2）当⑦<⑧时：未发生商誉减值
蓝海购资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额）利用了北京亚超资产评估有
限公司出具的北京亚超评报字（2023）第 A123 号《我爱我家云数据有限公司因编制财
务报告需要进行商誉减值测试涉及湖南蓝海购企业策划有限公司资产组（含商誉）可收
回金额资产评估报告》的评估结果。
C.3 并购蓝海购业务形成的商誉减值测试的重要假设以及依据
①假设未来房地产市场能够平稳发展，未出现对房地产供销市场产生重大影响的调
控政策.
②并购蓝海购业务形成的商誉减值测试关键参数.
关键参数
资产组
预测期 预测收入增长率 稳定期增长率 折现率（税前）注释①
蓝海购资产组 2023 年-2027 年，后续为稳定期 注释② 0% 17.34%
注释①：本次预测按照税前现金流口径预测，预测期限为永续期，折现率采用税前
加权平均资本成本（RWACC）计算，税前折现率为 17.34%。
注释②：主要业务模式为房地产营销总包和房地产营销服务两大类业务模式，通过
整合下游分销渠道，对开发商的商业公寓、商铺、车位等商业地产进行推广销售。假设
预测期增长率为 1.97%；
205
2022 年年度报告全文
经测试，本公司并购蓝海购业务形成的商誉本期不存在减值。
D、 子公司常州爱家伟业房地产经纪有限公司（以下简称为“常州伟业”）并购江
苏鑫洋不动产咨询管理有限公司(以下简称“鑫洋不动产”)房地产经纪业务形成的商誉
减值测试情况如下：
D1、 资产组划分
本公司管理层按照以能否产生独立于其他资产或者资产组产生现金流入为依据，并
结合常州伟业管理层对经营活动的管理以及监控方式，将常州伟业购入的房产经纪业务
划分为一个资产组——常州伟业资产组，该资产组与购买日确认的资产组一致。
经测试，本公司并购鑫洋不动产业务形成的商誉以前期间存在减值，已全额计提减
值。
20、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修改造 863,668,201.18 198,989,093.46 407,902,292.68 14,915,579.23 639,839,422.73
其他 7,581,269.88 467,961.60 7,376,144.25 497,601.56 175,485.67
合 计 871,249,471.06 199,457,055.06 415,278,436.93 15,413,180.79 640,014,908.40
21、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 321,526,190.64 80,381,547.66 352,458,558.97 88,112,421.06
可弥补亏损影响 1,697,684,623.76 424,421,155.94 1,325,828,187.39 331,457,046.85
未实现利润 483,454,389.28 120,863,597.32 423,298,098.83 105,824,524.71
新租赁准则核算产生
109,946,412.00 27,486,603.00 96,835,240.08 24,208,810.02
的当期不可抵扣费用
与资产相关的政府补
22,363,869.00 5,590,967.25 64,648,936.68 16,162,234.17
助
负债账面价值大于计
53,798,634.76 13,449,658.69 10,037,062.00 2,509,265.50
税基础项目
或有对价 6,415,750.00 1,603,937.50
合计 2,688,774,119.44 672,193,529.86 2,279,521,833.95 569,878,239.81
（2） 未经抵销的递延所得税负债
206
2022 年年度报告全文
单位：元
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差
递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
异
固定资产、投资性房地产 2,159,686,762.8
539,921,690.72 2,140,244,410.00 535,061,102.50
账面价值与计税基础差异 8
非同一控制下企业合并公
507,974,890.52 126,993,722.63 507,974,890.52 126,993,722.63
允价值与计税基础差异
金融资产公允价值变动 59,687,632.56 14,921,908.14 91,876,739.44 22,969,184.86
新租赁准则核算产生的当
47,673,282.24 11,918,320.56 42,180,324.12 10,545,081.03
期不可抵扣费用
2,775,022,568.2
合 计 693,755,642.05 2,782,276,364.08 695,569,091.02
0
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 672,193,529.86 569,878,239.81
递延所得税负债 693,755,642.05 695,569,091.02
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 485,646,130.09 182,312,529.31
可抵扣亏损 1,293,156,899.75 1,104,636,169.14
合 计 1,778,803,029.84 1,286,948,698.45
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 年 125,773,974.38
2023 年 159,647,812.99 159,647,812.99
2024 年 295,413,771.74 295,413,771.74
2025 年 280,954,211.90 280,954,211.90
2026 年 242,846,398.13 242,846,398.13
2027 年 314,294,704.99
合计 1,293,156,899.75 1,104,636,169.14
22、其他非流动资产
单位：元
207
2022 年年度报告全文
项目 年末余额 年初余额
预付装修费 288,413.20
合计 288,413.20
23、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 916,000,000.00 938,663,453.86
保证借款 979,680,000.00 928,415,900.00
信用借款 484,553,200.00
应付利息 2,554,655.76 3,100,370.42
合计 1,898,234,655.76 2,354,732,924.28
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
24、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票
银行承兑汇票 67,827,580.00 195,793,118.34
合计 67,827,580.00 195,793,118.34
25、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元
项 目 年末余额 年初余额
渠道费 207,306,772.76 182,952,920.05
购货款 102,488,089.16 89,375,889.71
工程款 40,472,689.00 33,021,843.57
租金及其他 45,429,358.15 53,358,115.45
合 计 395,696,909.07 358,708,768.78
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
本公司无账龄超过一年的重要应付账款
208
2022 年年度报告全文
26、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
房管业务 555,235,392.98 519,136,323.86
购房意向金 3,582,799.35 7,014,646.56
租金、物管费及其他 20,449,099.65 49,152,696.26
合 计 579,267,291.98 575,303,666.68
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
本公司无账龄超过一年的重要预收账款
27、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
资管业务 391,886,642.41 307,173,122.72
新房业务 208,248,225.69 291,372,186.19
经纪业务 28,054,250.05 84,809,511.90
引荐服务类业务及其他 75,988,234.45 62,649,863.10
合 计 704,177,352.60 746,004,683.91
28、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 353,283,444.36 4,390,825,632.90 4,504,339,611.31 239,769,465.95
二、离职后福利-设定提
5,237,923.68 257,225,435.09 254,793,529.98 7,669,828.79
存计划
三、辞退福利 657,369.98 67,283,408.04 65,424,073.04 2,516,704.98
四、一年内到期的其他福
利
合计 359,178,738.02 4,715,334,476.03 4,824,557,214.33 249,955,999.72
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
339,669,074.51 4,158,705,750.86 4,274,865,354.72 223,509,470.65
和补贴
2、职工福利费 937,150.66 8,622,896.97 8,633,691.30 926,356.33
3、社会保险费 7,493,712.57 148,086,124.52 147,064,897.99 8,514,939.10
其中：医疗保险费 6,293,130.20 138,440,286.96 137,062,720.55 7,670,696.61
209
2022 年年度报告全文
工伤保险费 695,414.79 4,870,717.63 4,825,722.06 740,410.36
生育保险费 505,167.58 4,775,119.93 5,176,455.38 103,832.13
其他
4、住房公积金 706,750.29 67,354,948.14 65,092,568.24 2,969,130.19
5、工会经费和职工教
4,371,101.23 8,025,373.71 8,683,099.06 3,713,375.88
育经费
6、短期带薪缺勤
7、短期利润分享计划 65,225.10 65,225.10
8、其他短期薪酬 40,430.00 30,538.70 70,968.70
合计 353,283,444.36 4,390,825,632.90 4,504,339,611.31 239,769,465.95
（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 5,136,995.92 248,543,579.33 246,207,785.90 7,472,789.35
2、失业保险费 100,927.76 8,616,630.16 8,520,518.48 197,039.44
3、企业年金缴费 65,225.60 65,225.60
合计 5,237,923.68 257,225,435.09 254,793,529.98 7,669,828.79
29、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
企业所得税 941,180,801.00 914,826,523.60
个人所得税 14,479,346.36 16,863,370.50
增值税 136,795,200.69 169,748,749.93
房产税 3,402,013.58 4,571,347.56
印花税 619,734.73 212,056.63
教育费附加及地方教育费附加 5,773,823.46 7,196,897.69
城市维护建设税 5,495,508.67 7,950,158.09
土地使用税及其他 4,296,326.13 4,741,353.37
合 计 1,112,042,754.62 1,126,110,457.37
30、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 651,574.07 2,659,739.07
其他应付款 1,702,000,310.74 2,553,481,435.48
合计 1,702,651,884.81 2,556,141,174.55
（1）应付股利
210
2022 年年度报告全文
单位：元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 651,574.07 2,659,739.07
合计 651,574.07 2,659,739.07
（2） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
代收代付及日常往来款 559,785,992.32 1,062,763,747.63
押金及保证金 1,061,044,429.20 1,370,042,947.08
应付股权收购款 2,600,000.00
其他 81,169,889.22 118,074,740.77
合 计 1,702,000,310.74 2,553,481,435.48
2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
无
31、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 312,000,000.00 430,000,000.00
一年内到期的租赁负债 9,230,937,449.21 6,654,095,972.83
长期借款应付利息 1,550,171.78 1,301,729.46
应付股权收购款 84,383,360.00
合 计 9,544,487,620.99 7,169,781,062.29
32、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 47,297,463.92 46,080,039.60
未到期责任准备金 99,260.47 571,355.77
担保赔偿准备金 168,600.00 1,987,080.00
合 计 47,565,324.39 48,638,475.37
33、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
211
2022 年年度报告全文
质押借款 200,350,080.00 180,966,720.00
抵押借款 612,022,230.69 541,234,032.16
保证借款 7,500,000.00 57,000,000.00
信用借款 95,000,000.00 100,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 312,000,000.00 430,000,000.00
合 计 602,872,310.69 449,200,752.16
长期借款分类的说明:抵押借款详见附注七 60、所有权或使用权受到限制资产
34、租赁负债
单位：元
本年增加
项 目 年初余额 其 本年减少 年末余额
新增租赁 本年利息
他
12,080,349,06 11,922,863, 678,831,832 10,830,174,088.1
房屋建筑物 13,851,870,075.82
7.85 264.07 .03 3
12,080,349,06 11,922,863, 678,831,832 10,830,174,088.1
小 计 13,851,870,075.82
7.85 264.07 .03 3
减：重分类至一
6,654,095,972
年内到期的非流 9,230,937,449.21
.83
动负债
5,426,253,095
合 计 4,620,932,626.61
.02
35、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
商网改造资金 3,000,000.00
专项维修基金 500,846.31 577,943.62
合 计 500,846.31 3,577,943.62
36、递延收益
（1）递延收益明细情况
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 64,648,936.64 42,285,067.64 22,363,869.00
资产管理未实现
122,949,014.12 122,949,014.12
收益
合 计 187,597,950.76 165,234,081.76 22,363,869.00
212
2022 年年度报告全文
（2）涉及政府补助的项目
单位：元
本期 本期冲 其
本期计入 与资产相
新增 本期计入其他收 减成本 他
负债项目 期初余额 营业外收 期末余额 关/与收益
补助 益金额 费用金 变
入金额 相关
金额 额 动
托管式租
与资产相
赁住房项 64,648,936.64 42,285,067.64 22,363,869.00
关
目
合 计 64,648,936.64 42,285,067.64 22,363,869.00
37、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 发行新 期末余额
送股 公积金转股 其他 小计
股
2,355,500,851. 2,355,500,851
股本
00 .00
38、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本（股本）溢价 5,286,945,820.71 53,109,452.20 5,340,055,272.91
其他资本公积 73,995,980.63 70,812,602.94 53,109,452.20 91,699,131.37
合 计 5,360,941,801.34 123,922,055.14 53,109,452.20 5,431,754,404.28
注：①本年增减变动主要为第二期员工持股计划确认资本公积；
②按照本年解锁金额，将原计入资本公积-其他资本公积的股份支付转入到资本公
积-股本溢价。
39、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期 减：前期 税后
期初 本期所得 计入其他 计入其他 归属
项目 减：所得 税后归属 期末余额
余额 税前发生 综合收益 综合收益 于少
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转入 数股
损益 留存收益 东
一、不能重分类 - - - -
进损益的其他 11,65 21,158,47 21,158,47 32,809,451.10
213
2022 年年度报告全文
综合收益 0,973 8.00 8.00
.10
其中：重新计量
设定受益计划
变动额
权益法下 1,485
不能转损益的 ,026. 0 1,485,026.90
其他综合收益 90
-
其他权益 - -
13,13 -
工具投资公允 21,158,47 21,158,47
6,000 34,294,478.00
价值变动 8.00 8.00
.00
企业自身
信用风险公允
价值变动
二、将重分类进 361,9
884,959.3 884,959.3 362,884,810.8
损益的其他综 99,85
9 9 4
合收益 1.45
-
其中：权益法下
2,244
可转损益的其 -2,244,298.40
,298.
他综合收益
40
其他债权
投资公允价值
变动
金融资产
重分类计入其
他综合收益的
金额
其他债权
投资信用减值
准备
现金流量
套期储备
-
外币财务 786,159.0 786,159.0
354,4 431,693.61
报表折算差额 7 7
65.46
自用房地
产或存货转换
为以公允价值
362,4
模式计量的投 362,577,649.5
78,84 98,800.32 98,800.32
资性房地产转 8
9.26
换日公允价值
大于账面价值
部分
2,119
其他 ,766. 2,119,766.05
05
350,3 - -
其他综合收益 330,075,359.7
48,87 20,273,51 20,273,51
合计 4
8.35 8.61 8.61
214
2022 年年度报告全文
40、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 131,292,712.71 131,292,712.71
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 131,292,712.71 131,292,712.71
41、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,371,505,873.14 2,117,735,016.49
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减-）
调整后期初未分配利润 2,371,505,873.14 2,117,735,016.49
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -305,981,271.08 165,960,237.25
其他转入 2,360,000.00 117,978,898.81
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利 18,844,006.81 30,168,279.41
其他转入
期末未分配利润 2,049,040,595.25 2,371,505,873.14
42、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 11,207,716,741.65 10,392,129,184.54 11,564,392,979.38 9,502,088,402.10
其他业务 465,693,416.75 269,988,331.84 398,480,839.37 281,719,907.26
合计 11,673,410,158.40 10,662,117,516.38 11,962,873,818.75 9,783,808,309.36
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
具体扣除
项目 本年度 上年度 具体扣除情况
情况
215
2022 年年度报告全文
营业收入金额 11,673,410,158.40
11,962,873,818.75
营业收入扣除项目合计金额
5,396,330.28
营业收入扣除项目合计金额占
0.05% 0.00%
营业收入的比重
一、与主营业务无关的业务收入
1．正常经营之外的其他业务收
入。如出租固定资产、无形资产、
包装物，销售材料，用材料进行 出 售 投
非货币性资产交换，经营受托管 资性房 地
5,396,330.28
理业务等实现的收入，以及虽计 产收入
入主营业务收入，但属于上市公
司正常经营之外的收入。
2.不具备资质的类金融业务收
入，如拆出资金利息收入；本会
计年度以及上一会计年度新增
的类金融业务所产生的收入，如
担保、商业保理、小额贷款、融
资租赁、典当等业务形成的收
入，为销售主营产品而开展的融
资租赁业务除外。
3.本会计年度以及上一会计年
度新增贸易业务所产生的收入。
4.与上市公司现有正常经营业
务无关的关联交易产生的收入。
5.同一控制下企业合并的子公
司期初至合并日的收入。
6.未形成或难以形成稳定业务
模式的业务所产生的收入。
与主营业务无关的业务收入小
5,396,330.28
计
二、不具备商业实质的收入
1.未显著改变企业未来现金流
量的风险、时间分布或金额的交
易或事项产生的收入。
2.不具有真实业务的交易产生
的收入。如以自我交易的方式实
现的虚假收入，利用互联网技术
手段或其他方法构造交易产生
的虚假收入等。
3.交易价格显失公允的业务产
生的收入。
4.本会计年度以显失公允的对
价或非交易方式取得的企业合
并的子公司或业务产生的收入。
5.审计意见中非标准审计意见
涉及的收入。
6.其他不具有商业合理性的交
216
2022 年年度报告全文
易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商
业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 11,668,013,828.12 11,962,873,818.75 扣除后收入
（1）收入相关信息
单位：元
合同分类 其他 合计
商品类型
其中：经纪业务 3,530,953,931.64
新房业务 1,269,636,499.34
资产管理 5,647,007,745.36
商业租赁及服务 391,502,293.53
其他 834,309,688.53
合计 11,673,410,158.40
（2）营业收入分地区
合同分类 其他 合计
按经营地区分类
其中：华北 6,319,238,195.47
华东 4,769,159,716.33
海外 5,028,557.06
其他 579,983,689.54
合计 11,673,410,158.40
（3）报告期内确认收入金额前五的项目信息
序号 项目名称 收入金额
1 A 公司 59,349,332.36
2 B 公司 41,147,664.16
3 C 公司 25,959,814.23
4 D 公司 24,915,941.45
5 E 公司 22,659,462.87
合 计 174,032,215.07
43、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
房产税 13,029,320.60 13,896,625.33
土地增值税 6,998,481.33 11,848,922.41
印花税 2,954,641.62 3,360,149.31
217
2022 年年度报告全文
教育费附加及地方教育费附加 18,040,943.47 24,807,052.49
城市维护建设税 22,135,134.57 29,803,141.99
土地使用税及其他 2,662,488.10 6,630,087.62
合 计 65,821,009.69 90,345,979.15
44、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 295,030,572.55 626,438,663.98
广告宣传费 228,221,229.76 300,582,027.58
办公通讯应酬费 27,669,181.80 56,900,998.93
折旧与摊销 14,880,317.86 3,599,621.65
销售代理及佣金 5,330,667.05 1,638,559.17
租赁费及其他 15,954,359.55 21,549,708.42
合 计 587,086,328.57 1,010,709,579.73
45、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 661,429,387.14 649,354,472.65
办公通讯应酬费 207,446,374.64 408,812,669.92
折旧与摊销 120,634,543.33 179,855,972.81
租赁费 12,513,958.68 9,513,381.05
其他 52,247,418.57 125,613,070.33
合计 1,054,271,682.36 1,373,149,566.76
46、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
折旧与摊销 28,432,709.47 25,323,228.16
职工薪酬 8,436,400.91 5,838,372.86
其他 113,742.26 156,271.57
合计 36,982,852.64 31,317,872.59
218
2022 年年度报告全文
47、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 840,438,721.36 573,973,509.78
减：利息收入 207,050,475.28 172,495,417.63
利息净支出 633,388,246.08 401,478,092.15
汇兑损失 -266,567.08 8,522,711.18
减：汇兑收益 -46,546.26 16,902,645.94
汇兑净损失 -220,020.82 -8,379,934.76
银行手续费 46,150,462.37 46,822,959.19
其他 3,299,643.36 33,880,435.48
合 计 682,618,330.99 473,801,552.06
48、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 298,190,964.23 172,945,222.14
增值税加计扣除 25,154,798.08 30,298,118.33
小微企业税收减免 102,530.33 187,152.12
收到的扣缴税款手续费 3,429,079.19 124,772.81
其他 875,380.88 125,734.85
合 计 327,752,752.71 203,681,000.25
49、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -35,189.07 -1,037,983.21
处置长期股权投资产生的投资收益 -3,740,235.48 3,000,000.01
交易性金融资产在持有期间的投资收
34,073,753.98 24,515,830.62
益
其他 2,316,742.66
合 计 30,298,329.43 28,794,590.08
50、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -8,001,341.31 32,644,100.90
219
2022 年年度报告全文
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
交易性金融负债 13,113,850.00
按公允价值计量的投资性房地产 -7,462,566.83 -19,971,208.00
合计 -15,463,908.14 25,786,742.90
51、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款减值损失 -127,347,626.73 -112,442,460.69
其他应收款减值损失 -26,220,221.61 -27,285,069.78
其他流动资产减值损失 -150,562,715.11 -22,914,151.19
合计 -304,130,563.45 -162,641,681.66
52、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
预付款减值损失 -19,478.33 -12,268.84
存货跌价损失(不包含合同履约成本减
-170,208.34 740,019.42
值）
合同履约成本减值损失 40,934.34
其他减值损失 -49,029.86
合 计 -238,716.53 768,684.92
53、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置非流动资产的利得 -38,695.78 2,725,692.17
使用权资产转租形成融资租赁转换产
1,090,061,466.99 919,359,921.12
生的利得
合 计 1,090,022,771.21 922,085,613.29
54、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产毁损报废利得 400,682.61 52,656.56 400,682.61
其中：固定资产 400,682.61 52,656.56 400,682.61
220
2022 年年度报告全文
与企业日常活动无关的政府
252,267.21
补助
违约金收入 3,927,251.02 11,501,695.04 3,927,251.02
其他 46,975,688.39 21,401,878.54 46,975,688.39
合 计 51,303,622.02 33,208,497.35 51,303,622.02
（1）计入当期损益的政府补助
单位：元
本年发生额 上年发生额
冲
减 与资产/收益相
补助项目 计入营
成 计入营业外 冲减成 关
业外收 计入其他收益 计入其他收益
本 收入 本费用
入
费
用
与收益、资产相
奖励及扶持资金 223,069,948.80 132,648,048.40
关
税收返还 35,842,559.60 22,411,200.84 与收益相关
稳岗补贴 17,397,419.95 2,085,780.73 与收益相关
其他政府补助明细 21,881,035.88 252,267.21 15,800,192.17 与收益相关
合 计 298,190,964.23 252,267.21 172,945,222.14
55、营业外支出
单位：元
计入本年非经常性损益的金
项 目 本年发生额 上年发生额
额
非流动资产毁损报废损失 1,684,727.81 714,887.85 1,684,727.81
其中：固定资产 1,684,727.81 714,887.85 1,684,727.81
罚款及赔偿支出 16,477,885.85 14,240,992.00 16,477,885.85
对外捐赠支出 33,000.00
其他 25,301,534.14 5,099,155.17 25,301,534.14
合 计 43,464,147.80 20,088,035.02 43,464,147.80
56、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 156,533,517.28 216,373,493.15
递延所得税费用 -104,128,739.02 -115,590,915.75
其他 -227,185.13
221
2022 年年度报告全文
合 计 52,404,778.26 100,555,392.27
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 -279,407,422.78
按法定/适用税率计算的所得税费用 -69,851,855.70
子公司适用不同税率的影响 -33,424,106.23
调整以前期间所得税的影响 650,880.93
非应税收入的影响 -6,705,289.89
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 8,689,289.65
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -5,363,285.35
本期末未确认递延所得资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
158,140,168.53
亏损的影响
税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化 268,976.32
所得税费用 52,404,778.26
57、其他综合收益
详见附注七、39。
58、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
代收代付款 6,325,625,670.19 17,229,107,749.93
保证金、定金、押金 3,397,365,278.40 60,224,914.97
政府补助 255,905,896.59 217,794,487.17
利息收入 35,762,416.37 172,495,417.63
应收款项类投资及其他 742,039,451.02 2,616,151,045.02
合计 10,756,698,712.57 20,295,773,614.72
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
往来及代付款 5,326,824,149.07 18,954,015,250.92
保证金、定金、押金 3,622,469,002.07 149,451,842.30
期间费用 549,496,932.31 924,610,415.40
业务往来款（日常往来款） 340,566,782.36 75,489,344.91
应收款项类投资及其他 620,442,885.85 1,560,042,052.31
合计 10,459,799,751.66 21,663,608,905.84
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
222
2022 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
收到投资款
合计
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
重大资产重组中介机构费
处置自子公司现金净额
合计
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
使用权受到限制的银行存款释放及其
264,993,880.15 348,321,401.44
他等
信托项目款 144,583,525.49
合 计 264,993,880.15 492,904,926.93
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
偿还租赁款 10,707,307,725.72 4,849,234,855.95
使用权受到限制的银行存款支付（定期
167,585,055.05 276,494,929.54
存单质押、保证金等）及其他
合 计 10,874,892,780.77 5,125,729,785.49
59、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -331,812,201.04 130,780,978.94
加：资产减值准备 238,716.53 -768,684.92
信用减值损失 304,130,563.45 162,641,681.66
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
45,249,269.15 51,119,644.47
物资产折旧
使用权资产折旧 4,755,325,112.58 2,560,415,806.62
无形资产摊销 53,585,615.82 72,283,750.35
长期待摊费用摊销 415,278,436.93 407,630,250.66
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
-1,090,022,771.21 -922,085,613.29
的损失（收益以“－”号填列）
223
2022 年年度报告全文
固定资产报废损失（收益以“－”号填
1,284,045.20 662,231.29
列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填
15,463,908.14 -25,786,742.90
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 851,175,923.51 565,593,575.02
投资损失（收益以“－”号填列） -30,298,329.43 -28,794,590.08
递延所得税资产减少（增加以“－”号填
-102,315,290.05 -167,528,089.19
列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填
-1,813,448.97 16,342,885.02
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 110,753,743.20 -132,602,668.50
经营性应收项目的减少（增加以“－”号
411,027,030.35 718,721,101.84
填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号
-930,534,420.30 -925,319,974.84
填列）
其他 -165,234,081.76 -351,685,248.90
经营活动产生的现金流量净额 4,311,481,822.10 2,131,620,293.25
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,419,924,208.43 3,621,870,848.38
减：现金的期初余额 3,621,870,848.38 3,766,128,713.76
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -201,946,639.95 -144,257,865.38
（2）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,419,924,208.43 3,621,870,848.38
其中：库存现金 6,720,632.14 21,768,556.77
可随时用于支付的银行存款 3,402,576,687.91 3,600,102,291.61
可随时用于支付的其他货币资金 10,626,888.38
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 3,419,924,208.43 3,621,870,848.38
其中：母公司或集团内子公司使用受限制
的现金和现金等价物
224
2022 年年度报告全文
60、所有者权益变动表项目注释
□适用 √不适用
61、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 361,681,073.34 详见：原因 1
固定资产 49,982,200.70 详见：原因 2
投资性房地产 2,027,537,200.00 详见：原因 2
合计 2,439,200,474.04
受限的原因：
原因 1：货币资金受限的说明
货币资金受限金额为 361,681,073.34 元，其中（1）住房租赁风险防控金等专项用
途资金 318,001,925.25 元，根据杭州市住房保障和房产管理局日前联合杭州市金融办、
中国人民银行杭州中心支行对外发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》规定，
从事利用收储房源开展住房出租业务的企业（以下简称“托管式”住房租赁企业）须在
专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退
还承租人押金，风险防控金不得随意使用；（2）银行承兑汇票保证金 27,254,852.54 元；
（3）按揭保证金及其他业务保证金 5,874,382.92 元；（4）商业预付卡存管保证金
5,578,300.00 元；（5）业务及司法冻结 4,278,398.73 元；（6）其他受限资金 693,213.90
元。
原因 2：固定资产、投资性房地产、其他资产受限的说明
本公司和本公司的子公司以自持的新纪元广场停车楼等固定资产进行抵押，账面价
值合计 49,982,200.70 元；以百大新天地、新西南、北京朝阳区运动员餐厅等的投资性
房地产进行抵押，账面价值合计 2,027,537,200.00 元；以及本公司子公司北京我爱我
家房地产经纪有限公司以其持有的湖南蓝海购企业策划有限公司 100%的股权，截止 2022
年 12 月 31 日向银行等金融各机构借款合计借款余额合计 1,728,372,310.69 元。
62、外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
225
2022 年年度报告全文
单位：元
项 目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金 1,539,864.28 6.9646 10,724,538.76
其中：美元 1,539,864.28 6.9646 10,724,538.76
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营
地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
63、套期
□适用 √不适用
64、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
政府补助 255,905,896.59 其他收益 255,905,896.59
（2） 政府补助退回情况
□适用 √不适用
65、其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、新设立主体
序号 公司名称
1 上海相寓企业集团有限公司
2 相寓生活（上海）智能科技有限公司
3 上海相寓装饰工程有限公司
226
2022 年年度报告全文
序号 公司名称
4 相寓（上海）环境科技有限公司
5 北京隆晟安家住房租赁有限公司
6 太原市众合创诚企业管理咨询有限公司
7 太原市乐美居伟业房地产经纪有限公司
8 太原市安家伟业房地产经纪有限公司
9 太原市鼎威伟业房地产经纪有限公司
10 太原市民富伟业房地产经纪有限公司
11 太原市君泰伟业房地产经纪有限公司
4、处置子公司
序号 公司名称
1 昆明百大集团商业管理有限公司
2 昆明百货大楼(集团)超市有限公司
3 南京缘德赞房地产经纪有限责任公司
4 南京问鼎房地产经纪有限责任公司
5 深圳至家空间设计有限公司
6 上海永轩房地产经纪有限公司
7 烟台汇易有家科技服务有限公司
8 烟台伟嘉安捷商务信息咨询有限公司
9 我爱我家( 烟台 ) 数据服务有限公司
10 我爱我家（西安）房地产经纪有限公司
11 西安伟嘉安捷商务信息咨询有限公司
12 咸阳我爱我家房地产经纪有限公司
13 5I5J Realty Co. Ltd
5、注销子公司
序号 公司名称
1 深圳安家乐企业管理咨询有限公司
2 东莞伟嘉安捷商务信息咨询有限公司
3 香河乐信房地产经纪有限公司
4 南宁汇金行信息科技有限公司
5 宁波伟爱房地产经纪有限公司
6 郑州智格房地产营销策划有限公司
227
2022 年年度报告全文
序号 公司名称
7 郑州智诚房地产营销策划有限公司
8 郑州智源房地产营销策划有限公司
9 郑州智星房地产营销策划有限公司
10 郑州智信房地产营销策划有限公司
11 嘉兴伟家房地产经纪有限公司
12 深圳市相寓租赁服务有限公司
13 北京明道未来资产管理有限公司
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
昆明百货大楼投资控 云南省昆明市五华区东
昆明 投资与资产管理 100 新设
股有限公司 风西路 1 号
长沙高新开发区枫林三
我爱我家资产管理有
北京 路 1599 号骏达大厦综合 投资与资产管理 100 新设
限公司
楼 1606 房
长沙高新开发区枫林三
我爱我家数据服务有 信息处理和存储
北京 路 1599 号骏达大厦综合 100 新设
限公司 支持服务
楼 1605 房
上海公信融资担保有 上海市长宁区延安西路 其他未包括金融
上海 100 新设
限公司 570 号 4 楼 业
北海市银海区金科路 98
北海我爱我家信息科 号一楼 V02（北海红树林 其他科技推广服
广西 100 新设
技有限公司 小镇商务秘书有限公司 务业
托管）
北海市银海区金科路 98
相寓智能科技有限公 号一楼 W63（北海红树林 其他科技推广服
广西 100 新设
司 小镇商务秘书有限公司 务业
托管）
我爱我家云数据有限 北京市朝阳区创远路 36
北京 互联网数据服务 100 新设
公司 号院 8 号楼 4 层 403 室
上海相寓企业集团有 上海市静安区华康路
上海 商务服务业 100 新设
限公司 118 号
注 1：上表仅列示至二级子公司，其中昆明百货大楼投资控股有限公司含下属 44
家子公司；我爱我家数据服务有限公司含下属 1 家子公司；北海我爱我家信息科技有
限公司含下属 2 家子公司；我爱我家云数据有限公司含下属 120 家子公司；上海相寓
企业集团有限公司含下属 9 家子公司。
228
2022 年年度报告全文
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
昆明百大集团野鸭湖房
40.00 -3,356,690.31 92,412,318.10
地产开发有限公司
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流 非流
流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
称 动资 动负 动资 动负
资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
昆 明
百 大
集 团
野 鸭 344,6 92,21 436,8 205,7 205,7 369,5 93,20 462,7 223,3 223,3
湖 房 00,18 1,224 11,40 80,61 80,61 71,69 5,011 76,71 54,18 54,18
地 产 3.78 .03 7.81 2.57 2.57 8.81 .51 0.32 9.30 9.30
开 发
有 限
公司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名 综合
称 经营活动 综合收益 经营活动
营业收入 净利润 收益 营业收入 净利润
现金流量 总额 现金流量
总额
昆明百大
集团野鸭 - - -
36,448,67 12,001,11
湖房地产 -8,391,725.78 479,967.1 22,241,22 3,364,216
2.87 8.11
开发有限 2 5.70 .79
公司
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
（5） 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
无
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
合营企业或联 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 对合营企业或
229
2022 年年度报告全文
营企业名称 联营企业投资
直接 间接 的会计处理方
法
昆明吴井房地
产开发有限公 昆明市 昆明 房地产 49.00 权益法
司
（2）重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位：元
项目 期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产 191,581,041.65 189,517,083.89
非流动资产 1,955,322.93 1,872,793.91
资产合计 193,536,364.58 191,389,877.80
流动负债 13,344,126.92 11,124,001.21
非流动负债
负债合计 13,344,126.92 11,124,001.21
少数股东权益
归属于母公司股东权益 180,192,237.66 180,265,876.59
按持股比例计算的净资产份额 88,294,196.45 88,330,279.53
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 267,118.81 267,118.81
对联营企业权益投资的账面价值 88,561,315.26 88,597,398.34
存在公开报价的联营企业权益投资的
公允价值
营业收入 31,904.76 2,516,435.77
净利润 -73,638.93 -2,040,166.60
终止经营的净利润
其他综合收益 -4,580,200.82
综合收益总额 -73,638.93 -6,620,367.42
本年度收到的来自联营企业的股利
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
230
2022 年年度报告全文
□适用 √不适用
（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、重要的共同经营
□适用 √不适用
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
□适用 √不适用
6、其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
本公司在日常活动中金融工具面临的主要风险是信用风险、流动风险和市场风险
（主要为利率风险）。本公司的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、长期股
权投资、其他权益工具投资、借款等，以及多种因经营而直接产生的金融资产和负债，
包括：应收账款、应收款项投资、应收款项融资、其他应收款、应付票据、应付账款、
其他应付款、长期应付款等。
本公司管理层管理及监控这些风险，力求减少对财务业绩的潜在不利影响。
1、信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、其他流动
资产-应收款项投资、应收款项融资、交易性金融资产、其他权益工具投资、应收账款、
其他应收款等，期末余额分类如下：
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日
银行存款 3,402,576,687.91
其他货币资金 372,307,961.72
交易性金融资产 429,334,737.89
231
2022 年年度报告全文
项目 2022 年 12 月 31 日
其他流动资产-应收款项投资 263,380,983.41
应收款项融资 473,800.00
应收账款 898,714,798.77
其他应收款 1,431,477,049.01
其他权益工具投资 21,969,300.00
本公司银行存款主要存放于信用评级较高的银行，本公司认为其不存在重大的信
用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
本公司的交易性资产主要为购买的低风险理财产品，理财产品通常向信用评级较
高的金融机构购买。
本公司的其他流动资产-应收款项投资主要为资金信托计划，主要由本公司下属子
公司北京伟嘉安捷投资担保有限公司与信托公司合作设立，并通过该计划向有借款需
求的个人或企业发放贷款，本公司认为整体风险在可控范围内，本公司其他流动资产-
应收款项投资等产生的信用风险敞口量化数据，详见相关附注披露。
本公司应收款项融资、应收账款主要为应收货款、经纪服务、售房款，商品销售
根据顾客信用情况设定信用政策，售房交易均设定了首付款比例，并采取相关政策以
控制信用风险敞口。其他应收款主要为支付盘龙区国有资产经营投资公司项目合作款
以及公司运营过程中的各类保证金，本公司在形成债权前评价信用风险，后续定期对
主要债务各方信用状况进行监控，对信用记录不良的债务方采取书面催收、提供担保
等方式，使本公司整体信用风险在可控范围内。本公司应收账款和其他应收款等产生
的信用风险敞口的量化数据，详见各相关附注披露。
本公司其他权益工具投资的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于截止
2022 年 12 月 31 日年末余额。
2、流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。
本公司负责监控各子公司的现金流量预测，在汇总各子公司现金流量预测的基础
上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时
持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，
232
2022 年年度报告全文
确保公司在所有合理预测的情况下拥有足够的资金偿还债务，以满足短期和长期的资
金需求。
本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：
本公司流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款等，
其中短期借款、应付票据预计在1年内到期偿付，应付账款、应付利息、其他应付款等
预计在一个营业周期内偿付。期末余额如下：
项目 2022 年 12 月 31 日
短期借款 1,898,234,655.76
应付票据 67,827,580.00
应付账款 395,696,909.07
其他应付款 1,702,651,884.81
一年内到期的非流动负债 9,544,487,620.99
本公司非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现的合同现金流量所作的
到期期限分析如下：
期末余额
项目
一年以内 一至二年 二至三年 三至四年 四至五年 五年以上
长期借款 196,095,566.42 371,757,784.45 230,230,761.29 116,788,198.53
长期应付
500,846.31
款
3、市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动
而发生波动的风险，包括外汇风险、利率风险。
（1）汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外
币资产和外币负债及未来外币交易(外币资产和外币负债计价货币主要为美元依然存在
汇率风险。本公司财务部门负责监控公司外币交易和外币资产及负债的规模，以最大
程度降低面临的汇率风险。
截止 2022 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民
币的金额列示如下：
233
2022 年年度报告全文
期末余额
项目
美元项目 利率 合计
外币金融资产：
货币资金 1,539,864.28 6.9646 10,724,538.76
外币金融负债：
短期借款
敏感性分析:
截止 2022 年 12 月 31 日，对于本公司美元金融资产，如果人民币对美元升值或
贬值 50 个基准点，其他因素保持不变，对税前利润的影响如下：
项目 对税前利润的影响
人民币对美元汇率增加 50 个基准点 -53,622.69
人民币对美元汇率下降 50 个基准点 53,622.69
（2）利率风险
本公司的市场风险主要为银行借款等带息债务的利率风险。浮动利率的金融负债
使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风
险。本公司带息债务分析如下：
项目 2022 年 12 月 31 日
短期借款 1,898,234,655.76
一年内到期的非流动负债 312,000,000.00
长期借款 602,872,310.69
于 2022 年 12 月 31 日，如果以上述带息负债计算的借款利率上升或下降 50 个基
点，而其他因素保持不变，对税前利润的影响如下：
项目 对税前利润的影响
人民币基准利率增加 50 个基准点 -14,065,534.83
人民币基准利率下降 50 个基准点 14,065,534.83
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
项目 期末公允价值
234
2022 年年度报告全文
第一层次公 第二层次公允价值 第三层次公允价
合计
允价值计量 计量 值计量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）交易性金融资产 429,334,737.89 429,334,737.89
1.以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资 330,047,632.57 330,047,632.57
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
（4）理财产品 99,287,105.32 99,287,105.32
2.指定以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）应收款项融资 473,800.00 473,800.00
（1）应收票据 473,800.00 473,800.00
（2）应收账款
（三）其他权益工具投资 21,969,300.00 21,969,300.00
（四）投资性房地产 3,123,691,172.87 3,123,691,172.87
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 3,123,691,172.87 3,123,691,172.87
3.持有并准备增值后转让的土地使用
权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 3,123,691,172.87 451,777,837.89 3,575,469,010.76
（六）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（七）指定为以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
235
2022 年年度报告全文
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
量信息
序号 项目 期末公允价值 估值技术 重要可观察输入值
1 西南商厦 687,300,000.00 收益法 注1
2 百大金地商业中心 674,600,000.00 收益法 注1
3 辰运大厦 609,791,900.00 市场比较法、收益法 注1
4 新都会商铺 559,002,200.00 市场比较法 注1
5 悦尚西城写字楼 222,516,800.00 市场比较法 注1
6 康乐金街 79,110,000.00 市场比较法、收益法 注1
7 悦尚西城商业购物中心 73,766,300.00 收益法 注1
8 昆明走廊 55,845,300.00 市场比较法 注1
9 京隆国际公寓 50,256,000.00 市场比较法、收益法 注1
10 悦尚西城商业购物中心 41,900,000.00 收益法 注1
11 卓越汇富苑商铺 17,204,400.00 市场法 注1
12 张杨路房产 16,900,000.00 市场比较法、收益法 注1
13 东方路房产 12,700,000.00 市场比较法、收益法 注1
14 虹井路房产 618 弄 32 号 602 室 8,100,000.00 市场比较法、收益法 注1
15 虹井路房产 618 弄 32 号 601 室 7,850,000.00 市场比较法、收益法 注1
16 百大新纪元 3,905,400.00 市场比较法 注1
17 建筑西路 12 号商铺 2,942,872.87 注2
合计 3,123,691,172.87
注 1：上述投资性房地产公允价值计量为第二层次，采用估值技术确定其公允价值。
采用的估值技术主要为市场法比较法和收益法。估值技术的输入值主要包括可比市场单
价、市场租金、空置率、增长率、报酬率等。
注 2：建筑西路 12 号商铺为 2022 年 10 月购入，未评估，以购买价作为公允价值
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
量信息
□适用 √不适用
236
2022 年年度报告全文
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察
参数敏感性分析
□适用 √不适用
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时
点的政策
□适用 √不适用
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、其他
□适用 √不适用
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
西藏自治区拉萨
西藏太和先机投 市柳梧新区国际 资产管理、投资管
10,000.00 17.45 17.45
资管理有限公司 总部城 10 栋 3 层 理
03 室
注：本公司的母公司为西藏太和先机投资管理有限公司，持有本公司 17.45%的股权；
太和先机的实际控制人谢勇持有本公司 5.52%的股权，谢勇合计持有本公司 22.97%的股
权。
2022 年，本公司注册资本或实收资本未发生变化。
2、本企业的子公司情况
详见附注九、1、在子公司中的权益。
237
2022 年年度报告全文
3、本企业合营和联营企业情况
本集团重要的合营和联营企业详见附注九、3、在合营企业或联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京五八信息技术有限公司 持股比例超过 5%的股东控制下的子公司
瑞庭网络技术（上海）有限公司 持股比例超过 5%的股东控制下的子公司
五八同城信息技术有限公司 持股比例超过 5%的股东控制下的子公司
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
是否超过交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 上期发生额
度
瑞庭网络技术（上 购入网络端口产
115,726,782.00 165,010,429.23
海）有限公司 品
北 京 五 八 信
购入网络端口产
息 技术有限公 9,200,610.85 38,616,172.70
品
司
五八同城信息技 购入网络端口产
370,839.62 534,990.00
术有限公司 品
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
瑞庭网络技术（上海）有限公
提供经纪服务 15,693,401.75 39,528,739.19
司
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
□适用 √不适用
（3）关联租赁情况
□适用 √不适用
（4）关联担保情况
□适用 √不适用
（5）关联方资金拆借
□适用 √不适用
（6）关联方资产转让、债务重组情况
238
2022 年年度报告全文
□适用 √不适用
（7）关键管理人员报酬
项 目 本年发生额 上年发生额
键管理人员报酬 10,481,200.00 12,0480,000 .00
（8）其他关联交易
□适用 √不适用
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
瑞庭网络技术（上海）有限公司 9,301,698.66 1,048,796.26 7,874,032.95
合 计 9,301,698.66 1,048,796.26 7,874,032.95 -
预付款项：
北京五八信息技术有限公司 408,437.00
瑞庭网络技术（上海）有限公司 9,968,293.24 6,850,238.08
五八同城信息技术有限公司 53,000.00
合 计 9,968,293.24 - 7,311,675.08
其他应收款：
北京五八信息技术有限公司 284,120.00 130,000.00
瑞庭网络技术（上海）有限公司 10,000.00 824,204.92
合 计 294,120.00 954,204.92
（2） 应付项目
□适用 √不适用
7、关联方承诺
□适用 √不适用
8、其他
□适用 √不适用
十三、股份支付
239
2022 年年度报告全文
1、股份支付总体情况
单位：元
项 目 相关内容
本年授予的各项权益工具总额
累计授予的各项权益工具总额 34,863,973股
本年行权的各项权益工具总额
本年失效的各项权益工具总额
年末发行在外的股份期权行权价格的范
围和合同剩余期限
本持股计划通过二级市场购买、非交易过户等法律法规许可的方式所
获标的股票，自公司公告最后一笔标的股票过户至持股计划名下之日
年末发行在外的其他权益工具行权价格 起12个月后开始分期正式授予并解锁，锁定期最长36个月，自公司公
的范围和合同剩余期限 告最后一笔标的股票过户至本持股计划名下之日起算满12个月、24个
月、36个月时，可解锁股份数分别为本次持股计划总数的1/3，即属
于“一次授予、分期解锁
公司于 2021 年 5 月 14 日和 2021 年 5 月 26 日分别召开第十届董事会第十
次会议、第十届监事会第六次会议和 2020 年年度股东大会，审议通过了《关于<我爱
我家控股集团股份有限公司第二期员工持股计划（草案）>及摘要的议案》（以下简称
“本次员工持股计划”或“第二期员工持股计划”）、《关于<我爱我家控股集团股份有
限公司第二期员工持股计划管理办法（草案）>的议案》和《关于提请公司股东大会授权
董事会办理公司第二期员工持股计划相关事宜的议案》等相关议案。公司股东大会授权
董事会及董事会授权人士办理本次员工持股计划的实施、变更和终止等事项。
公司将与员工共同采取必要措施，以保证第二期员工持股计划的顺利实施以及产生
良好的实施效果。
240
2022 年年度报告全文
2、以权益结算的股份支付情况
项 目 相关内容
授予日权益工具公允价值的确定方法 授予日为 2021 年 5 月 14 日 4.57 元/股
可行权权益工具数量的确定依据 34,863,973 股
本年估计与上年估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 119,496,267.45
本年以权益结算的股份支付确认的费用总额 70,812,602.93
3、以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、其他
□适用 √不适用
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
无
2、或有事项
（1） 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
由于历史业务合作，集团全资子公司北京伟嘉安捷投资担保有限公司及其子公司对
合作机构发放的 1,816.00 万元个人经营贷款承担差额补足义务。截止 2022 年 12 月 31
日，应合作机构要求，北京伟嘉安捷投资担保有限公司及其子公司暂无需履行差额补足
义务。
（2） 地产子公司提供按揭贷款担保
241
2022 年年度报告全文
本公司的地产子公司按房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保：
担保类型为阶段性担保。阶段性担保的担保期限自商品房购买人与银行签订的借款
合同生效之日起，至商品房购买人所购住房的产权证办理完毕及抵押登记手续办妥后并
交银行保管之日止。截止 2022 年 12 月 31 日本公司的地产子公司承担阶段性担保的金
额为 1,010.40 万元。
担保类型为全程担保。全程担保的担保期限自商品房购买人与银行签订的借款合同
生效之日起，至商品房购买人还清银行按揭贷款之日止，截止 2022 年 12 月 31 日本公
司的地产子公司野鸭湖房地产承担全程担保的金额为 273.00 万元。同时，野鸭湖房地
产、商品房购买人及按揭银行签署三方协议约定，在野鸭湖房地产履行担保责任后，由
按揭银行将债权转让给野鸭湖房地产，同时商品房购买人所购买房屋的抵押权随债权的
转让而归属于野鸭湖房地产。
（3） 其他
公司全资子公司上海公信融资担保有限公司（以下简称“公信担保”）系上海市地
方金融监督管理局批准成立的融资担保公司，在其经营范围内为有贷款需求的客户提供
融资担保，担保期限自合同生效之日起至贷款结清之日止。截止 2022 年 12 月 31 日，
公信担保在保余额为 1,686.00 万元。公司融资担保业务经营许可、融资担保余额计量、
资产比例管理及与银行等金融机构业务合作等均严格按监管要求执行。
3、其他
□适用 √不适用
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、利润分配情况
□适用 √不适用
3、销售退回
□适用 √不适用
242
2022 年年度报告全文
4、其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
□适用 √不适用
2、债务重组
□适用 √不适用
3、资产置换
□适用 √不适用
4、年金计划
□适用 √不适用
5、终止经营
□适用 √不适用
6、分部信息
□适用 √不适用
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
经公司 2021 年第一次临时股东大会、2022 年第一次临时股东大会审议通过，公司
拟非公开发行 A 股股票，发行对象为西藏太和先机投资管理有限公司，发行价格为 3.07
元/股，发行数量不超过 706,650,255 股（含 706,650,255 股），募集资金总额不超过
70,000.00 万元（含 70,000.00 万元）。此次非公开发行 A 股股票尚需获得中国证监会
核准。
公司于 2022 年 7 月 7 日召开第十届董事会第二十次会议和第十届监事会第十六
次会议，审议通过了《关于终止 2021 年非公开发行 A 股股票事项并撤回申请材料的议
案》。鉴于市场情况及资本市场环境的变化，经审慎研究并与发行对象协商一致，公司
243
2022 年年度报告全文
决定终止 2021 年非公开发行 A 股股票事项，并向中国证券监督管理委员会（以下简称
“中国证监会”)申请撤回非公开发行 A 股股票申请材料。
8、其他
□适用 √不适用
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单 项
计提 坏
账准 备
的应 收
账款
按组 合
计提 坏
1,210,3 1,210,3 1,210,3 1,210,3
账准 备 100.00 100.00 100.00 100.00
06.44 06.44 06.44 06.44
的应 收
账款
账龄组 1,210,3 1,210,3 1,210,3 1,210,3
100.00 100.00 100.00 100.00
合 06.44 06.44 06.44 06.44
1,210,3 1,210,3 1,210,3 1,210,3
合计 100.00 100.00
06.44 06.44 06.44 06.44
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备
单位：元
年末余额
项 目
账面余额 计提比例(%) 坏账准备
账龄组合 1,210,306.44 100.00 1,210,306.44
合 计 1,210,306.44 1,210,306.44
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
244
2022 年年度报告全文
1 年以内（含 1 年）
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 1,210,306.44
合计 1,210,306.44
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
□适用 √不适用
（3）本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
云南金玉房地产开发有限公
1,210,306.44 100.00 1,210,306.44
司
合计 1,210,306.44 100.00 1,210,306.44
（5）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
（6）因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
2、其他应收款
单位：元
项 目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利 166,863,978.86 166,863,978.86
其他应收款 1,480,294,947.50 2,092,587,176.66
合 计 1,647,158,926.36 2,259,451,155.52
（1）应收利息
□适用 √不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
245
2022 年年度报告全文
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
应收股利 166,863,978.86 166,863,978.86
小 计 166,863,978.86 166,863,978.86
减：坏账准备
合 计 166,863,978.86 166,863,978.86
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
昆明创卓商贸有限责
21,500,000.00 五年以上
任公司
昆明百货大楼投资控
89,363,978.86 三至四年
股有限公司
我爱我家数据服务有
56,000,000.00 二至三年
限公司
合计 166,863,978.86
3）坏账准备计提情况
□适用 √不适用
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
备用金及员工公务借支款项 85,000.00 86,500.00
账龄组合 10,592,345.87 13,215,603.00
项目融资款 340,978,807.00 340,978,807.00
关联方往来款 1,138,918,894.26 1,748,723,640.48
小 计 1,490,575,047.13 2,103,004,550.48
减：坏账准备 10,280,099.63 10,417,373.82
合 计 1,480,294,947.50 2,092,587,176.66
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 10,330,873.82 86,500.00 10,417,373.82
2022 年 1 月 1 日余额
246
2022 年年度报告全文
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -137,274.19 -137,274.19
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022 年 12 月 31 日余
10,193,599.63 86,500.00 10,280,099.63
额
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 106,298,854.76
1至2年 540,451,103.95
2至3年 152,550,131.58
3至4年 246,935,232.35
4至5年 93,078,125.71
5 年以上 351,261,598.78
合计 1,490,575,047.13
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 期末余额
计提 核销 其他
回
计提坏账准备的其他应 - 10,280,099.6
10,417,373.82
收账款 137,274.19 3
单项计提坏账准备的其
他应收账款
- 10,280,099.6
合计 10,417,373.82
137,274.19 3
4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
云南百大房地产 内部往来款 447,485,320.99 5 年以内 30.02
247
2022 年年度报告全文
有限公司
昆明市盘龙区国
有资产经营投资 项目融资款 340,978,807.00 5 年以上 22.88
集团有限公司
西藏云百投资管
内部往来款 354,076,145.00 5 年以内 23.75
理有限公司
昆明新西南商贸
内部往来款 235,088,698.63 2 年以内 15.77
有限公司
云南百大商业管
内部往来款 57,187,209.64 1 年以内 3.84
理有限公司
合 计 1,434,816,181.26 96.26
5）涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
6）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
7）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
7,751,024,97 7,751,024,970 7,682,383,51 7,682,383,51
对子公司投资
0.69 .69 2.95 2.95
对联营、合营
企业投资
7,751,024,97 7,751,024,970 7,682,383,51 7,682,383,51
合计
0.69 .69 2.95 2.95
（1）对子公司投资
单位：元
本期增减变动
减值
期初余额（账面价 减 期末余额（账面价 准备
被投资单位 少 计提减值准
值） 追加投资 其他 值） 期末
投 备 余额
资
上海公信融
资担保有限 58,954,430.84 35,388.07 58,989,818.91
公司
昆明百货大
1,058,819,664.03 1,058,819,664.03
楼投资控股
248
2022 年年度报告全文
有限公司
我爱我家云
数据有限公 6,564,609,418.08 68,606,069.67 6,633,215,487.75
司
合计 7,682,383,512.95 68,641,457.74 7,751,024,970.69
（2）对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
（3） 其他说明
□适用 √不适用
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 46,450,955.64 56,265,135.66
其他业务 2,713,407.59 3,167,215.06
合计 49,164,363.23 59,432,350.72
收入相关信息：
单位：元
合同分类 本年发生额 上年发生额
商品类型
其中：商业租赁及服务 49,164,363.23 59,432,350.72
按经营地区分类
其中：国内其他地区 49,164,363.23 59,432,350.72
合计 49,164,363.23 59,432,350.72
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
长期股权投资取得的投资收益 -75,859,116.50 1,527,315.29
交易性金融资产取得的投资收益 1,589,221.71 701,696.08
合 计 -74,269,894.79 2,229,011.37
6、其他
□适用 √不适用
249
2022 年年度报告全文
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -5,062,976.46
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政 11,599,545.41
府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 7,385,860.06
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
-4,382,279.16
以及处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
-7,462,566.83
变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 9,123,519.42
其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,371,801.33
小计 15,572,903.77
减：所得税影响额 3,737,496.91
少数股东权益影响额 -163,760.48
合计 11,999,167.34 --
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公
告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
250
2022 年年度报告全文
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 -2.93% -0.1299 -0.1299
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
-3.05% -0.1350 -0.1350
股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据
进行差异调节的，应注明该境外机构的名称
□ 适用 √ 不适用
4、其他
□ 适用 √ 不适用
我爱我家控股集团股份有限公司
董事长
2023 年 4 月 28 日
251