本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
重庆三峡油漆股份有限公司拟转让持有的
成都渝三峡油漆有限公司股权所涉及的
其股东全部权益价值的资产评估项目
资产评估技术说明
重康评报字(2019)第 171 号
共 2 册，第 2 册
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
二○一九年八月二十九日
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
说明目录
第一章 关于评估说明使用范围的声明……………………………………1
第二章 评估对象与评估范围说明………………………………………2
第三章 资产核实情况总体说明…………………………………………8
第四章 资产基础法评估技术说明………………………………………12
第一节 房屋建（构）筑物评估说明及示例……………………………34
第二节 机器设备评估说明及示例………………………………………56
第三节 土地使用权评估技术说明及示例………………………………71
第四节 土地变性且自主改造假设条件下测算价值的技术说明……………………96
第五章 收益法评估技术说明……………………………………………139
第六章 评估结论及分析 ……………………………………………182
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 1
第一章 关于评估说明使用范围的声明
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对重庆三峡油漆股份有
限公司拟转让持有的成都渝三峡油漆有限公司股权所涉及的其股东全部权益
价值的资产评估工作已经完成，资产评估报告书已送交委托人。按规定，资
产评估机构还要报送《资产评估说明》，为此，本公司就《资产评估说明》的
使用范围声明如下：
本《资产评估说明》仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关
监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
特此声明！
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 2
第二章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
本次评估对象为成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡”)股
东全部权益价值。
本次评估范围为成都渝三峡申报的全部资产及负债。根据成都渝三峡提
供的的财务报表，截止 2019 年 5 月 31 日，成都渝三峡资产总额 62,166,172.46
元、负债总额 1,331,144.31 元、净资产 60,835,028.15 元。具体情况如下：
被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 27,099,305.31
2 货币资金 4,080,490.98
3 应收票据 3,424,415.74
4 应收账款 2,812,953.24
5 预付款项 172,500.00
6 其他应收款 9,273,427.23
7 存货 7,301,631.99
8 其他流动资产 33,886.13
9 二、非流动资产合计 35,066,867.15
10 固定资产 15,363,091.03
11 无形资产 19,297,978.47
12 递延所得税资产 405,797.65
13 三、资产总计 62,166,172.46
14 四、流动负债合计 1,331,144.31
15 应付账款 79,355.00
16 预收款项 246,072.06
17 应付职工薪酬 400,000.00
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 3
序号 科目名称 账面价值
18 应交税费 545,717.25
19 其他应付款 60,000.00
20 六、负债总计 1,331,144.31
21 七、净资产（所有者权益） 60,835,028.15
成都渝三峡纳入评估范围的资产及负债已经注册会计师审计调整并出具
了审计报告。
二、资产和负债的分布情况及特点
1、货币资金
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值
4,080,490.98元，均为银行存款。银行存款存放在以成都渝三峡名义开立的 3
个银行账户中。
2、应收票据
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的应收票据账面值
3,424,415.74元，系银行承兑汇票。
3、应收账款
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的应收账款账面值
2,812,953.24 元，均为应收油漆款。
4、预付款项
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的预付账款账面值
172,500.00元，系预付材料款。
5、其他应收款
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的其他应收款账面值
9,273,427.23 元，主要系应收重庆三峡油漆（关联方）往来款、押金等情况。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 4
6、存货
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的存货账面值
7,301,631.99 元，系材料采购、原材料及产成品。
7、其他流动资产
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的其他流动资产账面值
为33,886.13元，主要为成都渝三峡预缴的房产税及土地使用税。
8、房屋建筑物
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的房屋建筑物共计11项，
账面原值16,358,094.29元，账面净值14,757,062.67元。其中房屋8项，账面
原值13,254,824.81元，账面净值12,946,550.73元，建筑面积 9447.6 平方米,
主要系厂区办公楼、车间等；构筑物3项，账面原值3,103,269.48元，账面净
值1,810,511.94元，主要为消防水池、厂区道路及地下管网工程等。
9、设备
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的设备账面原值
2,221,757.89元，账面净值606,028.36元，其中机器设备共计89台（套），账
面原值1,690,704.88元，账面净值412,682.00元，主要为污水处理装置、立
式储罐、反应釜、树脂反应釜、交流配电柜等；电子设备共计35台（套），账
面原值108,642.65元，账面净值为零，系办公用的电脑、空调等办公设备；
车辆共计2辆，账面原值422,410.36元，账面净值193,346.36元。本次委估设
备主要存放于成都渝三峡生产经营场所内。
10、无形资产
（1）土地使用权
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权
账面值 19,297,978.47 元，系位于龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 5
的出让工业用地，面积54,617.96平方米。
（2）其他无形资产
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的其他无形资产系成都
渝三峡拥有的3项实用新型专利权、1项外观设计专利权和2项商标权，均无账
面值。
11、递延所得税资产
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的递延所得税资产账面
值405,797.65元，系计提的坏账准备形成的所得税可抵扣暂时性差异。
12、应付账款
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的应付账款账面值
79,355.00元，系应付未付的暂估材料款。
13、预收款项
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的预收款项账面值
246,072.06元，系预收的油漆款。
14、应付职工薪酬
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的应付职工薪酬账面值
400,000.00元，系计提的奖金。
15、应交税费
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的应交税费账面值
545,717.25元，系应缴纳的增值税、附加税、房产税、个人所得税、企业所
得税等。
16、其他应付款
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的其他应付款账面值
60,000.00元，系应付审计费、会费及奖金等。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 6
评估对象和范围与委托评估对象和范围完全一致。
具体评估对象详见资产评估明细表。
三、企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况
1、账面记录的无形资产
截止评估基准日，成都渝三峡纳入评估范围的土地使用权具体明细如下：
金额单位：人民币元
土地权证 宗地 用地 土地
土地位置 取得日期 准用年限 开发程度 面积(m2) 原始入账价值 账面价值
编号 名称 性质 用途
川（2018） 成都渝 龙泉驿区
龙泉驿区 三峡有 西河镇成
工业
不动产权 限公司 洛路以北、 2007 年 出让 2057/6/19 六通一平 54617.96 19,506,379.97 19,297,978.47
用地
第 0088874 厂区宗 跃进路以
号 地 东
2、账面未记录的无形资产
截止评估基准日，成都渝三峡纳入评估范围的其他无形资产主要包括商
标及专利权，均无账面值。
①注册商标
序号 权利人名称 注册号 商标名称 图标 核定使用商品 注册公告日期
漆; 漆稀释剂; 清漆用苏
模鞣料; 油漆; 油漆催干
1 成都渝三峡油漆有限公司 7745499 峨眉 M 剂; 油漆凝集剂; 油漆凝 2010/12/21
结剂; 油漆稀释剂; 油漆
增稠剂; 油漆粘合剂;
成都渝三峡油漆有限公
2 111726 峨眉 一般油漆 2013/3/1
司
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 7
②专利权
序号 权利人 类型 专利名称 专利权号 专利申请日 授权公告日
1 成都渝三峡油漆有限公司 实用新型 一种用于调和漆的调漆缸 ZL201620201723.2 2016/03/16 2016/8/3
2 成都渝三峡油漆有限公司 实用新型 一种用于调和漆灌装的自动灌装机 ZL201620202275.8 2016/03/16 2016/8/3
3 成都渝三峡油漆有限公司 实用新型 一种用于调和漆的砂磨机 ZL201620202459.4 2016/03/16 2016/7/20
4 成都渝三峡油漆有限公司 外观设计 标贴(油漆) ZL201030207483.5 2010/06/18 2011/1/12
四、企业申报的表外资产的类型、数量
无。
五、引用其他机构出具的报告情况
本次评估引用了由天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《专项审
计报告》（天健审[2019]8-291 号）。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 8
第三章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
2019 年 6 月 11 日至 6 月 15 日，评估人员与成都渝三峡油漆有限公司（以
下简称“成都渝三峡”）的财务人员、相关资产管理人员进行了现场清查核
实。清查核实的主要方法：
1、取得资产评估清查明细表
根据被评估单位填报的资产评估清查明细表，对委托评估的全部资产进
行清查核实。在成都渝三峡财务、设备、存货和资产管理部门配合下，由评
估人员现场勘查核实各类资产的数量、质量状况和使用情况，检查财务账簿
记录，了解内部控制的执行情况。
2、查验资产的权属
查验了房地证、国有土地出让合同、建（构）筑物工程结算、车辆行驶
证及大型设备的购置合同，确认建筑物、土地、设备的所有权归属问题。
3、对往来账项的清查核实
评估人员首先了解被评估单位债权、债务的内部控制制度及其执行情况，
对债权债务记录的真实性和完整性风险进行总体判断；然后核对应收、应付
款项明细表与账簿记录是否一致，并检查金额较大或经济内容特殊的债权债
务的入账依据；对于金额较大、时间较长的应收、应付款项向对方单位进行
询证。在清查过程中，评估人员注意收集如合同、函证件和有关项目的书面
说明等能够证实往来款项的证据。
4、对在库存货及工程物资的清查核实
评估人员首先了解企业对存货管理及工程物资的相关内控制度及其执行
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 9
情况，对于存货可能存在的重大错报或漏报风险作出判断。然后评估人员核
对评估明细表与会计记录的一致性；评估人员到存货及工程物资现场参与被
评估单位的盘点工作并对各类存货及工程物资予以清查，根据盘点日存量倒
轧评估基准日的实存数量并予以调整。
5、对建（构）筑物的清查核实
了解建筑物的建设年代、内外环境，现场逐项勘查建筑物核对申报面积、
结构、实际利用情况；查阅工程结算报告，了解主要建筑物的建设、改造和
维护情况；逐栋查勘建筑的结构、装修和设备的完好状况，并作现场记录。
6、对机器设备的清查核实
了解企业对机器设备管理的各项内控制度及其执行情况，对影响企业机
器设备的真实性、完整性的风险做出整体判断。然后了解企业生产系统、工
艺流程、设备配置和开班情况，整体把握机器设备的类型、购建年代、利用
状况和技术特征；查阅主要设备的运行、技改、大修等技术档案，整体了解
设备功能完好情况；按工艺流程和设备分布查勘机器设备，观察设备的运行
状况和完好情况。在清查中，根据设备评估明细表，关注闲置、已拆除、有
账无物的设备和账外设备，并做出适当调整。
7、土地使用权的清查核实
核查了全部宗地的土地使用权证、土地出让合同、出让金缴费凭据，现
场勘查宗地所在区域的地理条件、经济环境、宗地开发程度、周边土地利用
方式等影响地价的各种因素，了解与土地相关的他项权利。
8、清查核实各类负债
评估人员首先了解企业对债务管理的相关内控制度及其执行情况，判断
是否可能存在债务的重大错报或漏报。对于应付账款等非金融债务，主要通
过查验其会计记录，并选择主要债务向债权单位函证、采用替代测试等程序
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 10
核实债务的真实性及完整性。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、资产清查核实结论
根据成都渝三峡提供的财务报表，截止 2019 年 5 月 31 日，成都渝三峡
资 产 总 额 62,166,172.46 元 、 负 债 总 额 1,331,144.31 元 、 净 资 产
60,835,028.15 元。具体情况如下表：
被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司 金额单位：人民币元
账面值 清查核实值 差异
项 目
A B C=B-A
1 流动资产 27,099,305.31 27,099,305.31 -
2 非流动资产 35,066,867.15 35,066,867.15 -
3 其中：固定资产 15,363,091.03 15,363,091.03 -
4 无形资产 19,297,978.47 19,297,978.47
递延所得税资产 405,797.65 405,797.65
5 资产总计 62,166,172.46 62,166,172.46 -
6 流动负债 1,331,144.31 1,331,144.31 -
7 非流动负债 0.00 0.00 -
8 负债合计 1,331,144.31 1,331,144.31 -
9 净资产（所有者权益） 60,835,028.15 60,835,028.15 -
成都渝三峡纳入评估范围的资产及负债已经注册会计师审计。
经过评估人员清查核实，我们认为成都渝三峡申报的资产、负债与本次
评估目的和对应的评估范围相符，无清查调整事项。
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 11
四、其他重要事项
1、车辆
经过清查核实，截止评估基准日成都渝三峡油漆有限公司的奥迪 A6L 轿
车账面原值 34.52 万元，账面净值 19.33 万元，该车辆由于国企公车改革，
正处于封存并挂牌拍卖中，其最终处置价格尚不能确定，评估人员也无法勘
查其现状。
经过清查核实，成都渝三峡油漆有限公司存在 1 辆待报废的豪客面包车，
账面原值 7.72 万元，账面净值为零，该车辆目前已无法使用。
2、存货
截止评估基准日，成都渝三峡油漆有限公司存在超期积压原材料共计 39
项，账面值为 10.15 万元，由于该批超期、积压的原材料储存年限已久，生
产的产成品体系已发生变化，经企业人员确认，已无法再使用，预计其全额
发生损失。
截止评估基准日，成都渝三峡油漆有限公司超期产成品的账面值为 25.10
万元，经企业人员介绍，超期产成品分为可以用于改制再生产的超期产成品
和无法再使用的产成品,对于可以用于改制再生产的超期产成品，考虑超期带
来的损耗，预计其油漆损失占账面值的 10%，其包装材料全额发生损失；对于
无法再使用的产成品，预计其全额发生损失。
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 12
第四章 资产基础法评估技术说明
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负
债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象
价值的评估方法。具体模型如下：
股东全部权益评估价值＝∑各项资产评估值-∑各项负债评估值
在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不
同的评估方法，具体如下：
（一）货币资金
截止评估基准日，货币资金账面余额 4,080,490.98 元，全部系银行存款。
银行存款：成都渝三峡银行存款系存放在金融机构的存款。成都渝三峡
在金融机构共开立 3 个账户。评估人员首先核对了基准日银行总账、日记账
相符、明细账余额是否一致，复核了企业编制的银行余额调节表，检查了银
行询证函回函和银行对账单，经核实，与企业申报表所列金额相符。
最终，评估人员确定货币资金评估值为 4,080,490.98 元，无评估增减值。
（二）应收票据
应收票据反映了成都渝三峡收到的银行承兑汇票情况。截止评估基准日，
应收票据评估情况如下：
金额单位：人民币元
编号 票据种类 账面值 评估值 评估增减值
1 银行承兑汇票 3,424,415.74 3,424,415.74 -
合计 3,424,415.74 3,424,415.74 -
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 13
成都渝三峡的银行承兑汇票为电子票据，评估人员检查了成都渝三峡的
票据池，并进行了清查盘点，对应收票据的种类、出票人、出票时间、到期
日、票据金额等进行了核实，收集了期后票据支付凭证，并倒轧至评估基准
日，核查一致。
经清查核实，评估人员认为应收票据账面反映真实、正确，确定应收票
据评估值为 3,424,415.74 元，无评估增减值。
（三）应收账款
应收账款反映成都渝三峡应收未收的销售货款。截止评估基准日，应收
账款评估情况如下：
金额单位：人民币元
编号 客户分类 账面余额 评估值 评估增减值
1 关联方 133,913.20 133,913.20 -
2 非关联方 4,033,854.24 4,033,854.24 -
2.1 1 年以内 3,565,261.17 3,565,261.17 -
2.2 1-2 年 321,963.26 321,963.26 -
2.3 2-3 年 29,398.60 29,398.60 -
2.4 3-5 年 - - -
2.5 5 年以上 117,231.21 117,231.21 -
合计 4,167,767.44 4,167,767.44 --
坏账准备 -1,354,814.20 - 1,354,814.20
预计坏账损失 - -1,354,814.20 -1,354,814.20
合计 2,812,953.24 2,812,953.24 -
评估人员首先了解成都渝三峡的销售与收款内控制度及执行情况，应收
账款核算的内容，并抽查了相关原始入账依据，如发票、送货单、合同等；
其次对大额的应收账款进行函证，对未及时回函的单位，评估人员执行替代
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 14
程序予以核实，确定应收账款账面价值真实、准确。在抽查核实过程中对应
收款项中有无债务人破产或死亡、有无因对方破产清算而无法收回、有无债
务人长期未履行清偿义务的情况予以关注。
经清查，新疆渝三峡涂料化工有限公司为成都渝三峡关联方单位，应收
新疆渝三峡涂料化工有限公司货款 133,913.20 元，无预计损失；应收成都渝
三峡销售部 112,359.21 元货款为多年前货款，经评估人员查询该单位已注销，
其款项预计无法收回，本次将其评估为零；应收重庆重型铸段厂 4,872.00 元
货款为重庆三峡油漆股份有限公司收购成都渝三峡前的货款，现已无法找到
该单位，其款项预计无法收回，本次将其评估为零。应收成都市荣腾渝基化
工科技有限公司 601,851.90 元货款实际为 2012 年发货于对方，双方存在质
量异议，据企业人员介绍，已证实该公司无业务，经评估人员查询，该单位
已于期后吊销营业执照，预计该款项无法收回，审计对此全额计提坏账准备，
本次将其评估为零；应收镇江渝庆化工贸易有限公司 524,487.38 元货款，经
企业人员介绍，该公司欠成都渝三峡股东渝三峡款项，渝三峡已将其股东一
房屋扣押，该款项预计难以收回，审计对此全额计提坏账准备，本次将其评
估为零。故评估人员对以上款项进行单独判断后预计损失额为 1,243,570.49
元。
在对债权进行整体判断的基础上，评估人员再进行账龄分析，进一步进
行个体分析，了解了债务人的经营情况、欠款原因、催收情况、双方业务往
来情况以及债权人拟采取的收款措施等情况，逐次分析判断应收款的可收回
程度。
本次评估根据企业账龄政策预计成都渝三峡应收账款可能发生的坏账损
失率及坏账损失额，同时将已计提的坏账准备评估为零。预计各账龄应收款
项预计的损失比例如下：
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 15
账 龄 计提比例(%)
1 年以内(含 1 年) 3
1-2 年(含 2 年) 10
2-3 年(含 3 年) 20
3-4 年(含 4 年) 50
4-5 年(含 5 年) 80
5 年以上 100
评估人员根据以上账龄政策预计应收账款的损失额为 111,243.71 元。
最终，评估人员确定“应收账款”项目评估值为 2,812,953.24 元，无评
估增减值。
（四）预付账款
预付账款主要反映成都渝三峡预付的材料款情况。截止评估基准日，预
付账款评估情况如下：
金额单位：人民币元
编号 客户分类 账面余额 评估值 评估增减值
1 关联方 - - -
2 非关联方 172,500.00 172,500.00 -
2.1 1 年以内 172,500.00 172,500.00 -
2.2 1-2 年 - - -
2.3 2-3 年 - - -
2.4 3-5 年 - - -
2.5 5 年以上 - - -
合计 172,500.00 172,500.00 -
坏账准备 - - -
合计 172,500.00 172,500.00 -
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 16
评估人员了解了成都渝三峡购货与付款内控制度及执行情况，抽查了入
账依据，如购货合同及发票等。其次对大额的预付款项进行函证，对未及时
回函的单位，评估人员执行替代程序予以核实，以确定预付款项真实性、正
确性。
最终，评估人员确定预付账款评估值为 172,500.00 元，无评估增减值。
（五）其他应收款
其他应收款主要反映成都渝三峡暂付应收的押金、关联方往来等非经营
性款项。截止评估基准日，其他应收款评估情况如下：
金额单位：人民币元
编号 客户分类 账面余额 评估值 评估增减值
1 关联方 9,148,982.57 9,148,982.57 -
2 非关联方 128,293.46 128,293.46 -
2.1 1 年以内 128,293.46 128,293.46 -
2.2 1-2 年 - - -
2.3 2-3 年 - - -
2.4 3-5 年 - - -
2.5 5 年以上 - - -
合计 9,277,276.03 9,277,276.03 -
坏账准备 -3,848.80 - 3,848.80
预计坏账损失 - -3,848.80 -3,848.80
合计 9,273,427.23 9,273,427.23 -
评估人员首先对各明细项目进行了核实，抽查了入账依据及期后回收情
况，了解应收款项发生的详细原因及催收情况。对员工备用金，评估人员了
解了其借款性质，并由借款人进行了确认；其次对大额的其他应收款进行函
证，无法实现函证的采用替代程序，分析入账的合理性，以证实账面余额的
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 17
真实、正确。具体评估情况如下：
1）应收重庆三峡油漆股份有限公司往来款项 9,148,982.57 为关联方往
来款，预计不会发生坏账损失，本次以审计后账面值作为评估值。
2）除上述款项外，本次评估根据企业账龄政策预计成都渝三峡其他应收
款可能发生的坏账损失额，同时将已计提的坏账准备评估为零。预计各账龄
其他应收款项预计的损失比例如下：
账 龄 计提比例(%)
1 年以内(含 1 年) 3
1-2 年(含 2 年) 10
2-3 年(含 3 年) 20
3-4 年(含 4 年) 50
4-5 年(含 5 年) 80
5 年以上 100
根据以上预计损失比例，评估人员预计成都渝三峡其他应收账款预计损
失额为 3,848.80 元。
最终，评估人员确定“其他应收款”项目评估值为 9,273,427.23 元，无
评估增减值。
（六）存货
存货主要反映成都渝三峡原材料、产成品等情况。截止评估基准日，成
都渝三峡存货评估情况见下表：
科目名称 账面值 评估值 评估增减值 增值率%
物资采购（在途物资） 82,743.44 82,743.44 - -
原材料 4,723,695.56 4,723,695.56 - -
产成品（库存商品） 2,495,192.99 2,847,332.65 352,139.66 14.11
合计 7,301,631.99 7,653,771.65 352,139.66 4.82
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 18
1、评估主要步骤：
（1）评估人员了解成都渝三峡各种主要产品的工艺流程、存货管理的内
控制度及核算方法、存货的存放地点和最近一次全面盘点的时间和结果，以
此对成都渝三峡存货内部控制的合理性进行认定，确定存货项目账面值的可
信赖程度。评估人员了解到成都渝三峡于每季季末要对所有存货进行清查，
已查明原因的盘点盈亏已进行相应的处理。
（2）评估人员会同成都渝三峡财务人员、库管人员到仓库、车间现场盘
点抽查存货，以核实存货账面数量的真实性，同时观察了存货的收发程序，
并抽查了存货收发的原始单据，同仓库台账、财务库存账相核对，以评价存
货内部控制的有效性。重点关注了存货的堆码及保管养护情况，向存货管理
人员了解存货的进出库周转情况，现场观察有无霉烂、变质、锈蚀、呆滞现
象，并检查仓库存货明细账，以确定是否存在长期积压的存货，核实其积压
呆滞的原因。评估人员根据其材质、重量、可分拆部件是否完好可售、回收
处置税费等因素，估算其可收回净残值。
本次评估抽查金额为 6,054,977.22 元，占存货总金额的 80.03%。其中原
材料 4,414,306.93 元，抽查比例 91.48%；产成品 1,640,670.29 元，抽查比
例 61.72%。经抽查盘点，盘点差异情况如下：
①规格为 20kg/听的黄调和漆账面数量为 21840kg，实际盘点数量为
21480kg，差异数量为 360kg，差异原因为：2019 年 5 月 8 日，该产品车间领
用 20 听（400kg），而财务下账金额为 40kg，故存在 360kg 差异；
②规格为 3kg/听黑调合漆的账面数量为 4554kg，实际盘点数量为 7668kg，
差异为 3114kg，差异原因为：生产车间与财务扎账时间为 2019 年 5 月 25 日，
库管扎账时间为 2019 年 5 月 26 日，由于时间差异，故存在 3114kg 差异。
③规格为 20kg/听的灰防锈漆账面数量为 4380kg，实际盘点数量为
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 19
4280kg，差异为 100kg，规格为 3kg/听的蓝调合漆账面数量为 4932kg，实际
盘点数量为 6860kg，差异为 72kg，差异原因为：该 2 类产品在 2019 年 5 月
已销售出库，由于财务未开具销售发票，故未做账务处理，导致该 2 类产品
盘点存在差异。
由于差异较小，且部分为时间差异，审计对此未调整，本次评估以审计
后账面数量确认。
（3）评估人员检查了外购存货账面记录的构成，并分析构成的合理性；
通过物流系统和其他询价方式，获取主要存货在评估基准日前后一段时间的
采购价格和市场价格，以评价存货计价的公允性。评估人员检查自制存货的
成本核算资料，了解成本构成及正常成本水平以及与相同存货的外购成本差
异，评价其公允价值。
（4）对拟对外销售的存货，评估人员查阅近年的销售合同、销售记录、
价格及客户付款情况，对其适销程度作出判断。
评估人员针对存货的实物形态、流转程序和产成品市场行情等方面的不
同特点，采取了不同的方法进行评估，以更真实地反映企业存货的价值。
2、评估方法及结果
（1）材料采购
该项目反映的是截止评估基准日未入库的在途材料。截止评估基准日，
成都渝三峡“材料采购”项目的账面值 82,743.44 元，为截止评估基准日购
货单据已入账但货物尚未入库的采购成本。评估人员将材料采购总账及明细
账进行核对相符，查阅其入账依据，了解该项目明细评估基准日后入库情况，
认为其反映真实正确，以审计后的账面值确定其评估值为 82,743.44 元。
（2）原材料
1）主要原材料及特点
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 20
①主要原材料的类别：成都渝三峡主要生产各类油漆，其材料主要包括
油料、颜料、树脂及包装材料等。
②主要原材料的特点：
a.原材料品种规格、型号繁多、单位价值量小；原材料账面值已包括购
买价格、运杂费、合理损耗和拣选费用，与重置成本所包含的内容相同。
b.由于成都渝三峡原材料采用计划成本核算，其材料成本差异未单独对
每个材料进行核算，无法具体分列到各原材料明细账。
C、由于成都渝三峡部分材料用于特定产品，且保质期限较短，经评估人
员于企业人员共同清理，超期原材料账面价值 101,486.63 元，共计 39 项，
包括 284 树脂、WB-1500-2 丙烯酸等材料。
2）评估方法及结果
因原材料的上述特点，评估人员采用重置成本法对其进行评估。
① 超期、积压的原材料
经清查核实，成都渝三峡超期积压的原材料账面价值为 101,486.63 元，
共计 39 项，具体明细详见评估明细表，由于该批超期、积压的原材料储存年
限已久，生产的产成品体系已发生变化，经企业人员确认，已无法再使用，
预计其全额发生损失，经审计的账面价值已全额计提跌价准备，本次按审计
后账面值确定评估值。
② 正常耗用原材料
由于成都渝三峡采用计划成本进行核算，其材料成本差异不能具体列示
与各原材料明细中，由于品类较多，评估人员无法对其进行实际采购价进行
逐一核对，评估人员通过计划价对原材料进行计价测试，测试金额为
3,610,089.30 元，测试比例为 74.82%，材料成本差异率为-18.39%，账面材
料成本差异率为-17.12%，二者差异较小，故评估人员认为其材料账面价值与
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 21
市场价值差异不大，本次以审计后的账面值确认评估值。
根据以上所述的评估方法，评估人员确定原材料的评估值为
4,723,695.56 元，无评估增减值。
（3）产成品（库存商品）评估
成都渝三峡产成品（库存商品）主要为各类调和漆、防锈漆等系列产品。
经清查核实，产成品账面值为 2,495,192.99 元。
超期产成品账面值为 251,018.24 元，经企业人员介绍，超期产成品分为
可以用于改制再生产的超期产成品和无法再使用的超期产成品,对于可以用
于改制再生产的超期产成品，考虑超期带来的损耗，预计其油漆损失占账面
值的 10%，其包装材料全额发生损失；对于无法再使用的超期产成品，预计其
全额发生损失。经审计的账面价值已计提跌价准备，本次以审计后账面价值
确认评估值。
对于外购自用的库存商品，本次按审计后账面值确定评估值。
对于正常外销的产成品，根据其产品近几年的产销情况、货款收回期及
市场供求状况，分析主要产品是畅销、正常销售、促销和滞销。经了解，成
都渝三峡的产成品均能实现正常销售。
1）评估方法
评估人员以产品市场售价为基础，根据以上产品的实际情况进行评估。
评估值=产品不含税售价-税金及附加-销售费用-所得税-适当净利润
2）评估参数的确定
A、售价，以近期销售不含税价格确认。
B、销售费用
根据成都渝三峡油漆各主要产品历年发生的产品销售费用与产品销售收
入的比例情况，结合目前成都渝三峡油漆推广产品的实际需要，评估人员确
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 22
定该项费用为产品不含税售价的 1.94%。
C、销售税金
根据成都渝三峡油漆历年发生的产品销售税金与产品销售收入的比例情
况，评估人员确定各主要产品该项费用为不含税售价的 2.41%。
D、所得税
根据成都渝三峡油漆历史经营情况，其一直处于盈利状态，本次对存货
的测算采用成都渝三峡油漆所得税率作为预测所得税率，所得税率为 25%。
E、扣减的部分净利润
评估人员根据市场实际销售情况及应收账款回收状况，确定其扣减的部
分净利润的比例为 50%。
4）产成品评估示例
通过查阅该种产品的销售记录和销售合同以及账面记录等情况，确定该种
产品的主要指标如下表：
产品名称 白调和漆 规格：20 黑调和漆 规格 17
不含税售价(元) 6.26/kg 5.70/kg
销售费用率 1.94% 1.94%
销售税金率 2.41% 2.41%
计算过程如下：
序号 产品名称 白调和漆 规格：20 黑调和漆 规格 17
1 库存数量(kg) 27,900.00 24,327.00
2 账面价值 139,025.15 104,146.85
3 不含税售价（元/kg） 6.26 5.70
4 不含税收入（1×3） 174,608.96 138,701.40
5 销售费用（4×1.94%） 3,383.00 2,687.30
6 销售税金（4×2.41%） 4,201.64 3,337.59
7 销售利润（4-2-5-6） 27,999.18 28,529.66
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 23
8 所得税（7×25%） 6,999.79 7,132.41
9 适当利润（（7-8）×50%） 10,499.69 10,698.62
10 评估值（4-5-6-8-9） 149,524.84 114,845.47
11 评估增值额 10,499.69 10,698.62
12 评估增值率（%） 7.55 10.27
13 备注（产成品明细表序号） 332# 346#
经评估，成都渝三峡产成品账面值为2,495,192.99元，根据以上所述的
评 估 方 法 ， 评 估 人 员 确 定 产 成 品 的 评 估 值 为 2,847,332.65 元 ， 增 值
352,139.66 元。
综上，成都渝三峡存货账面值为 7,301,631.99 元，根据以上所述的评估
方法，评估人员确定存货的评估值为 7,653,771.65 元，增值 352,139.66
元。
（七）其他流动资产
其他流动资产反映成都渝三峡预缴税费情况。截止评估基准日，其他流
动资产评估情况如下：
金额单位：人民币元
项目及内容 发生日期 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
预缴税费-房产税 2019 年 5 月 10,438.05 10,438.05 - -
预缴税费-土地使用税 2019 年 5 月 23,448.08 23,448.08 - -
合计 33,886.13 33,886.13 - -
评估人员获取其他流动资产申报表,与明细账、总账、报表进行核对，
经清查核实，房产税与土地使用税均为半年申报一次性缴纳，其他流动资产
账面值系成都渝三峡预缴 2019 年 6 月税费情况，评估人员核对了纳税申报表
与缴税记录，证实其账面值正确、真实。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 24
最终，评估人员确定其他流动资产评估值为 33,886.13 元，无评估增减
值。
（八）固定资产
固定资产反映成都渝三峡房屋建筑物、设备等情况。截止评估基准日，
成都渝三峡固定资产评估情况如下：
金额单位：人民币元
固定资产类别 房屋建筑物 机器设备 合 计
账面台（套） 11 126 137
账面原值 16,358,094.29 2,221,757.89 18,579,852.18
账面净值 14,757,062.67 606,028.36 15,363,091.03
重置全价 23,512,797.00 1,859,049.92 25,371,846.92
评 估 值 17,769,432.00 579,747.36 18,349,179.36
评估增值 3,012,369.33 -26,281.00 2,986,088.33
固定资产的分类评估情况如下：
1、房屋建筑物类
金额单位：人民币元
固定资产类别 房屋 构筑物 合 计
账面台（套） 8 3 11
账面原值 13,254,824.81 3,103,269.48 16,358,094.29
账面净值 12,946,550.73 1,810,511.94 14,757,062.67
重置全价 18,299,597.00 5,213,200.00 23,512,797.00
评 估 值 14,728,312.00 3,041,120.00 17,769,432.00
评估增值 1,781,761.27 1,230,608.06 3,012,369.33
评估过程详见《第一节 房屋建（构）筑物评估说明及示例》。
2、设备类
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 25
金额单位：人民币元
固定资产类别 机器设备 电子设备 车辆 合 计
账面台（套） 89 35 2 126
账面原值 1,690,704.88 108,642.65 422,410.36 2,221,757.89
账面净值 412,682.00 0.00 193,346.36 606,028.36
重置全价 1,459,800.00 54,000.00 345,249.92 1,859,049.92
评 估 值 377,117.00 6,974.00 195,656.36 579,747.36
评估增值 -35,565.00 6,974.00 2,310.00 -26,281.00
评估过程详见《第二节 机器设备评估说明及示例》。
（九）无形资产
纳入本次评估的无形资产反映成都渝三峡所拥有的土地使用权、商标、
专利等情况。截止评估基准日, 成都渝三峡无形资产评估情况如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 评估增减值 增值率%
无形资产-土地使用权 19,297,978.47 19,826,319.48 528,341.01 2.74
无形资产-其他无形资产 0.00 10,920.00 10,920.00 -
合计 19,297,978.47 19,837,239.48 539,261.01 2.79
1、土地使用权
截止评估基准日，成都渝三峡纳入评估范围的土地使用权具体明细如下：
金额单位：人民币元
名称 产权证号 面积(m2) 账面价值 评估价值
成都渝三峡油漆有限 川（2018）龙泉驿区不
54617.96 19,297,978.47 19,826,319.48
公司厂区宗地 动产权第 0088874 号
合计 54617.96 19,297,978.47 19,826,319.48
具体评估过程详见《第三节 土地使用权评估技术说明及示例》。
2、其他无形资产
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 26
截止评估基准日，成都渝三峡纳入评估范围的其他无形资产主要包括未
入账的专利 4 项（其中实用新型专利 3 项、外观设计 1 项）、商标 2 项。具体
情况如下：
金额单位：人民币元
序号 无形资产名称和内容 原始入账价值 账面价值 评估价值
1 商标 - - 6,600.00
2 专利权 - - 4,320.00
合计 - - 10,920.00
1、专利
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的专利权 4 项，具体情
况如下：
序号 申请人或专利权人 专利类型 专利名称 专利号 专利申请日 授权公告日
1 成都渝三峡油漆有限公司 实用新型 一种用于调和漆的调漆缸 201620201723.2 2016/3/16 2016/8/3
一种用于调和漆灌装的自动
2 成都渝三峡油漆有限公司 实用新型 灌装机 201620202275.8 2016/3/16 2016/8/3
3 成都渝三峡油漆有限公司 实用新型 一种用于调和漆的砂磨机 201620202459.4 2016/3/16 2016/7/20
4 成都渝三峡油漆有限公司 外观设计 标贴(油漆) 201030207483.5 2010/6/18 2011/1/12
根据《专利权法》第四十二条规定，发明专利权的有效期限为 20 年，实
用新型和外观设计专利权的有效期限为 10 年，均自申请日起计算，上述专利
权均在法定有效期内。
由于成都渝三峡的主营业务为生产、销售油漆，本次纳入评估范围的专
利在生产过程中利用率较低，对收入的贡献较小，故本次专利权评估不适宜
采用收益法；由于难以找到相同或类似专利权的近期交易价格，故本次评估
未采用市场法进行评估；而成都渝三峡专利权的取得成本能够较为合理确定，
故本次评估采用成本法进行评估。
采用成本法评估的基本公式如下：
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 27
专利权评估值=专利重置成本
专利重置成本包括研发成本、申请费等，评估人员根据法规规定及市场
调查了解价格确定。
（1）专利研发成本
专利的研发成本主要是指专利研发过程中耗费的原材料及人工等成本。
由于成都渝三峡的专利均是在生产制造过程中产生的附属品，因此本次评估
不考虑专利的研发成本。
（2）专利申请费
根据国家知识产权局收费文件标准，专利申请的发生的费用主要由申请
费、复审费、专利登记费等构成，本次评估以国家知识产权局公示的收费标
准为依据对成都渝三峡申报的专利权进行评估，文件公示的收费标准如下：
项目 发明专利 实用新型专利 外观设计专利
申请费 900.00 500.00 500.00
公告、公布印刷费 50.00 50.00 50.00
优先权要求费 80.00 80.00 80.00
发明专利申请实质审查费 2,500.00 0.00 0.00
复审费 1,000.00 300.00 300.00
专利登记费 200.00 150.00 150.00
合计 4,730.00 1,080.00 1,080.00
综上所述，专利重置成本如下：
重置成本＝1,080.00*3+1,080.00*1＝4,320.00 元
2、商标
截止评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的商标 2 项，具体情况
如下：
序号 商标名称 商标号/申请号 申请日期 注册公告日期 图形
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 28
1 峨眉 M 7745499 2009 年 10 月 9 日 2010 年 12 月 21 日
2 峨眉 111726 2013 年 3 月 1 日
在具体评估过程中，由于商标权的转让价格受商标类别、知名度、收益能
力及外部因素影响大，通过对上述注册商标的使用情况进行分析，其使用范
围较小，知名度不大，可比性差，难以找到相同或类似商标权的近期交易价
格，故本次评估未采用收益法及市场法进行评估；同时，由于商标权的取得
成本能够较为合理确定，故本次评估采用成本法进行评估。
公式如下：
商标权评估值=商标重置成本
商标重置成本包括设计费、注册费等，评估人员根据法规规定及市场调
查了解价格确定。
① 商标设计费
商标权的设计费主要是指商标图案、文字或其组合的设计费用。目前商
标设计单位的一般设计费用为每件 1,000.00 至 3,000.00 元，由于成都渝三
峡的商标设计相对简洁，因此商标的设计所需的劳动较少，本次评估综合确
定商标的设计费为 2,000.00 元/件。
②商标注册费
评估人员了解到成都渝三峡注册商标共 2 枚。由于成都渝三峡无法提供
其商标注册代理合同，根据国家计委、财政部计价格[1995]2404 号文件、国
家发改委、财政部发改价格[2015]2136 号文件和财政部、国家发展改革委财
税[2017]20 号文件规定，国内商标注册规费为 300.00 元/枚，经评估人员查
询代理咨询费约为 1,000.00 元/枚。故本次评估确定受理商标注册费 1,300.00
元/枚。
综上所述，注册商标重置成本如下：
重置成本＝2,000.00*2+1,300.00*2＝6,600.00 元
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 29
最终，评估人员确定无形资产-其他无形资产评估值为 10,920.00 元，评
估增值 10,920.00 元。
（十）递延所得税资产
递延所得税资产反映成都渝三峡按资产负债表债务法确认的、可以于以
后经营期间抵扣所得税的金额情况。截止评估基准日，成都渝三峡递延所得
税资产评估情况如下：
金额单位：人民币元
序号 项目名称 发生日期 账面值 评估值 评估增减值
1 坏账准备 2018 年 12 月 339,665.75 339,665.75 -
2 存货跌价准备 2019 年 5 月 66,131.90 66,131.90 -
合 计 405,797.65 405,797.65 -
评估人员检查了递延所得税资产确认的会计政策，测算了各项递延所得
税资产余额与按其计提基础、所得税率计算应计提期间是否存在差异。
经清查核实，递延所得税资产计算正确，本次评估以审计后账面值确定
评估值。
最终，评估人员确定递延所得税资产评估值为 405,797.65 元，无评估增
减值。
（十一）应付账款
应付账款反映成都渝三峡暂估的材料款情况。截止评估基准日，应付账
款评估情况如下：
金额单位：人民币元
编号 客户分类 账面余额 评估值 评估增减值
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 30
1 关联方 - - -
2 非关联方 79,355.00 79,355.00 -
2.1 1 年以内 79,355.00 79,355.00 -
2.2 1-2 年 - - -
2.3 2-3 年 - - -
2.4 3-5 年 - - -
2.5 5 年以上 - - -
合计 79,355.00 79,355.00 -
评估人员调查、了解各项应付款项的性质，逐笔落实具体的债权人及发
生时间，抽查发生时的原始凭证，查阅相关的合同，并对大额应付账款进行
函证。对未及时回函的单位，评估人员执行替代程序予以核实，确定应付账
款真实、正确。
经评估人员清查核实，确认应付账款账面值基本上真实、正确地反映了
应付账款的实际情况，并以此作为评估值。
最终，评估人员确定应付账款评估值为 79,355.00 元，无评估增减值。
（十二）预收账款
预收账款反映成都渝三峡预收的货款情况。截止评估基准日，预收账款
评估情况如下：
金额单位：人民币元
序号 账龄情况 账面值 评估值 评估增减值
1 关联方 - - -
2 非关联方 246,072.06 246,071.48 -0.58
2.1 1 年以内 246,072.06 246,071.48 -0.58
2.2 1-2 年 - - -
2.3 2-3 年 - - -
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 31
2.4 3-5 年 - - -
2.5 5 年以上 - - -
合计 246,072.06 246,071.48 -0.58
评估人员调查、了解各预收账款的性质，落实具体的债权人及发生时间，
抽查发生时的原始凭证，查阅相关合同，调查了解其确认依据。
经清查，预收四川博瑞捷机械设备有限公司 0.50 元，预收成都鑫东方通
用机械制造有限公司 0.08 元，为收款尾差，预计不会发货也不会返还，本次
将其评估为零。
除上述款项外，其余预收账款均为发货，其账面余额基本上真实、正确
地反映了预收账款的实际情况，本次以核实后的情况确定评估值。
最终，评估人员确定预收账款评估值为 246,071.48 元，评估减值 0.58
元。
（十三）应付职工薪酬
应付职工薪酬反映成都渝三峡提取尚未支付的职工年终奖情况。截止评估基
准日，应付职工薪酬评估情况如下：
金额单位：人民币元
序号 结算内容 发生日期 账面值 评估值 评估增减值
1 年终奖 2019 年 5 月 400,000.00 400,000.00 -
合 计 400,000.00 400,000.00 -
在评估过程中，评估人员对年终奖的计提和使用与支付情况进行了检查，
经评估人员清查核实，确认应付职工薪酬账面值基本上真实、正确地反映了
应付职工薪酬的实际情况，并以此作为评估值。
最终，评估人员确定应付职工薪酬评估值为 400,000.00 元，无评估增减
值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 32
（十四）应交税费
应交税费反映成都渝三峡应交纳的各项税金情况。截止评估基准日，应
交税费评估情况如下：
金额单位：人民币元
序号 发生日期 税费种类 账面值 评估值 评估增减值
1 2019 年 5 月 增值税 166,851.34 166,851.34 -
2 2019 年 5 月 城建税 13,465.76 13,465.76 -
3 2019 年 5 月 个人所得税 103.05 103.05 -
4 2019 年 5 月 企业所得税 323,983.38 323,983.38 -
5 2019 年 5 月 教育费附加 5,771.05 5,771.05 -
6 2019 年 5 月 工会经费 18,464.31 18,464.31 -
7 2019 年 5 月 印花税 1,524.80 1,524.80 -
8 2019 年 5 月 地方教育费附加 3,847.36 3,847.36 -
9 2019 年 5 月 消费税 11,706.20 11,706.20 -
合 计 545,717.25 545,717.25 -
评估人员核实应交税费的税种、税率和税目情况，了解税费政策、税费
优惠政策并查阅有关政策规定，审核了成都渝三峡纳税申报表、税款支付凭
据等，同时抽查了成都渝三峡计提及缴税的相关原始入账依据
经清查核实，评估人员发现以下情况：
1）截止评估基准日，成都渝三峡应交税费-增值税账面值 166,851.34 元，
5 月增值税纳税申报表期末未缴税额为 180,652.48 元，差异-13,801.14 元，
原因系企业人员开具红字增值税专用发票时，错将购买方与销售方单位填反，
导致进项税额转出-13,954.54 元，剩余差异 153.40 元原因不详，故本次评估
以审定后的账面值确认评估值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 33
2）截止评估基准日，成都渝三峡应交税费-工会经费账面值 18,464.31
元，系企业根据每月工资总额的 2%预提应上缴的工会经费，本次评估以审定
后的账面值确认评估值。
最终，评估人员确定应交税费评估值为 545,717.25 元，无评估增减值。
（十五）其他应付款
其他应付款主要反映成都渝三峡计提应付的会费及销售奖金等情况。截
止评估基准日，其他应付款评估情况如下：
金额单位：人民币元
序号 账龄情况 账面值 评估值 评估增减值
1 关联方 - - -
2 非关联方 60,000.00 60,000.00 -
2.1 1 年以内 60,000.00 60,000.00 -
2.2 1-2 年 - - -
2.3 2-3 年 - - -
2.4 3-5 年 - - -
2.5 5 年以上 - - -
合计 60,000.00 60,000.00 -
评估人员调查、了解各其他应付款的性质，逐笔落实具体的债权人及发
生时间，抽查发生时的原始凭证，确定其他应付款的真实、正确性。
经评估人员清查核实，未发现不需支付款项，其账面基本上真实、正确
地反映了其他应付款的实际情况，本次评估以审计后的账面值确定为评估值。
最终，评估人员确定其他应付款评估值为 60,000.00 元，无评估增减值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 34
第一节 房屋建（构）筑物评估说明及示例
一、概述
（一）评估目的及价值类型
评估目的：重庆三峡油漆股份有限公司拟转让成都渝三峡油漆有限公司
股权，提供成都渝三峡油漆有限公司（以下简称“成都渝三峡”）股东全部权
益在评估基准日的市场价值提供参考。
价值类型：市场价值。
（二）评估范围和评估对象
评估对象为成都渝三峡油漆有限公司的股东全部权益；评估范围为成都
渝三峡油漆有限公司申报的全部资产及负债。成都渝三峡申报的建（构）筑
物主要分布在成都市龙泉驿区西河镇螺丝路 82 号。
1、按类别分类为：
建筑面积：平方米；金额：人民币元
按类别分 房屋 构筑物 合 计
账面项数 8 3 11
账面原值 13,254,824.81 3,103,269.48 16,358,094.29
账面净值 12,946,550.73 1,810,511.94 14,757,062.67
2、按房屋权属分类为：
按权证分 无权证 有权证 合计
账面项数 0.00 8 8
建筑面积 0.00 9,447.60 9,447.60
账面原值 0.00 13,254,824.81 13,254,824.81
账面净值 0.00 12,946,550.73 12,946,550.73
二、评估步骤
1、评估人员收集了产权持有人提供的相关产权证明资料，并与成都渝三
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 35
峡填写的“建（构）筑物评估明细表”相核对。
2、评估人员将“建（构）筑物评估明细表”与工程竣工结算审核报告相
互核对，了解其价值构成。
3、评估人员根据核对后的“建（构）筑物评估明细表”，会同产权持有
人的财务人员、固定资产管理人员进行清查；并根据建（构）筑物的具体位
置情况，选用适当的评估方法进行评估。
4、评估人员会同产权持有人财务人员、固定资产管理人员到现场逐项对
建（构）筑物进行勘察，确定其新旧程度。
5、评估人员查阅建设期建（构）筑物的工程预结算等资料，调查该地区、
该单位最近时期相同结构建（构）筑物的工程造价。
6、评估人员根据现场工作搜集与了解的各种情况，根据委估建（构）筑
物的特点，结合行业建筑及安装概预算定额进行综合分析和计算，依照《资
产评估准则——不动产》的规定进行评估，评定建（构）筑物的价值。
三、清查情况
评估人员深入现场对建（构）筑物逐项查勘，了解建（构）筑物维修改
造的情况，将实物与申报表及房地产权证相应核对。
（一）查验产权状况
1、评估人员查验了房地产权证：房屋均办理了产权证明。
2、评估人员查验了房屋的他项权利状况：房屋无他项权利状况。
（二）建（构）筑物现状及使用情况
经过清查核实，纳入本次评估范围的房屋共有 8 项，建筑面积共计 9447.60
平方米，主要为办公楼、生活楼、厂房及其他配套用房及成都成华区住房一
套，构筑物 3 项，主要为厂区道路、水池等，这些建（构）筑物均在正常使
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 36
用。
（三）清查结果
经过清查核实，本次评估范围的房屋共计 8 项，均办理了产权证，房屋
建 筑 面 积 共 9447.60 平 方 米 ， 账 面 原 值 13,254,824.81 元 ， 账 面 净 值
12,946,550.73 元。构筑物 3 项，账面原值 3,103,269.48 元，账面净值
1,810,511.94 元。
四、评估方法
评估人员根据成都渝三峡申报房屋的地理位置和具体情况，采用适当的
评估方法进行评估。
（一）基本评估方法及适用范围
1、成本法
成本法评估是指测算建（构）筑物现时条件下重新购置或建造一个全新
状态的被评估资产所需的全部成本（重置全价），再结合建（构）筑物新旧程
度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值。基本公式如下：
评估值=重置全价×成新率
重置全价=重置单价×建筑面积
重置单价=（前期工程费用+其他工程费用+建安工程费用）
×（1+资金成本率）
重置单价的价值内涵包括：前期工程费用、其他工程费用、建安工程费
用、资金成本。土地使用权单独评估。
（1）前期工程费用
主要指建设工程勘察设计费、编制工程标底费、招标业务费等，评估人
员根据建（构）筑物所在地区的实际情况予以取舍，本次评估的房屋均计取
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 37
了前期工程费用。
（2）建安工程费用
主要指建（构）筑物工程直接或间接耗费的各种材料和人工费用等，通
常包括：直接费（直接工程费、措施费）、间接费（规费、企业管理费）、利
润、税金，以及按规定允许按实计算的各种费用。
（3）其他工程费用
包括建设单位管理费、工程监理费、城市建设配套费、白蚁防治费等，
评估人员根据建（构）筑物所在地区的实际情况予以取舍，本次评估的房屋
均计取了其他工程费。
（4）资金成本
主要指正常建设条件下，工程占用的资金在建设期内应计的利息。评估
人员计算资金成本时，假设工程所需资金在建设期逐步、均匀地投入，资金
成本率即为：1/2×年利率×正常施工工期。
（5）成新率
对于重要的建（构）筑物，评估人员采取两种方法确定其房屋成新率。
一是参照原城乡环境保护部颁布的《房屋完损等级评定标准》及国家标准
GBJ144-90《工业厂房可靠性鉴定标准》进行现场查勘，针对房屋构筑物的结
构、基础、墙体、装修等各部分，确定价值影响因素及影响程度，采取综合
打分的方法确定其成新率；二是对房屋主体按年限法测算其成新率；经综合
分析后确定该建（构）筑物的成新率。
对于一般房屋构筑物，评估人员采用如下公式确定成新率：
成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100％
成本法的适用范围：市场交易不活跃，难以取得足够的可比交易案例且
评估对象的收益难以单独测算；但资产的购建成本的相关信息在市场上可以
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 38
获得，且在技术上可以模拟估算的建构筑物。
2、市场法
市场法是指：将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进
行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算委估对象的
客观合理价格或价值的方法。
采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步
选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交
易的类似房地产作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异
情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正等，
得出委估房地产的公开市场价值，其公式为：
委估房地产评估值＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正
系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
市场法的适用范围：评估对象的市场交易活跃，可以获取足够的可比交
易实例作为参照物对交易价格进行比较修正的建（构）筑物。
3、收益法
收益法利用了预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为
该房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之
和。
收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益，并采用适当的折
现率折算成现值，然后累加求和后，得出被评估房地产的评估值，其基本计
算公式为：
R 1+ s n
p= 1 (1 + r )
r s
式中：P—房地产价格
n—收益年限
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 39
R—年净收益
r—折现率
s—年净收益增长率
本次评估采用收益法的基本假定如下：
（1）待估房地产能够持续、稳定的经营和获取收益；
（2）待估房地产年净收益增长率保持一致；
（3）影响折现率的利率、风险报酬率等因素在经营期内不发生重大变化；
（4）无其他不可抗力的不利影响。
收益法适用范围：评估对象具有收益能力且收益能合理地计量。
（二）评估方法的选用
对于位于成华区双成五路66号的成套住宅房屋，因其所在区域市场交易活
跃，可比交易案例较多，故评估人员采用市场法进行评估。
对于位于成都市龙泉驿区西河镇螺丝路82号的工业厂房及配套用房，因其
所在区域市场交易不活跃，在市场上难以找到可比交易案例，故评估人员无
法采用市场法进行评估；因难以预测它们的预期净收益，故无法采用收益法
进行评估；由于这些房屋截至评估基准日的重置价格资料较易取得，故采用
重置成本法评估。
五、评估依据
1、2015 年版《四川省建设工程工程量清单计价定额》；
2、2019 年 05 月成都市工程造价信息；
3、国家建设部、地方人民政府有关部门颁布的其他法规和政策文件；
4、产权持有单位提供的有关权属证明资料；
5、评估人员现场查勘获得的资料
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 40
6、评估机构收集的与本次资产评估有关的其他资产询价资料。
六、评估结果
经评估人员综合评定估算，纳入评估范围的建（构）筑物的重置全价为
23,512,797.00 元，评估值为 17,769,432.00 元，评估增值 3,012,369.33 元，
增值率 20.41%。
本次评估增值主要为①建筑物建设年代较早，建设成本较低，近年来人
工成本增加；②近年成都住宅房地产价格上涨；③建（构）筑物的折旧年限
短于经济使用年限，故形成增值。
七、评估有关事项说明
1、纳入本次评估的房屋建筑面积，以产权证上记载的面积为准。
2、本次评估的房屋按照持续经营状况下评估。未考虑市场价格波动风险、
房屋变现的不确定性和变现费用、房屋转让时应缴纳的有关税费等因素。
3、本报告按估价时点委估房屋实物状态测算估价值，但未考虑可能隐含
的施工质量问题对评估值的影响。
4、上述采用成本法评估的房屋的评估值均不含土地使用权价值。
八、评估示例
评估示例一
办公楼
（一）概况
办公楼位于成都市龙泉驿区西河镇螺丝路 82 号成都渝三峡有限公司厂区
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 41
内，房屋产权证号：川（2018）龙泉驿区不动产权第 0088874 号，证载面积
为 2251.74 平方米,房屋为框架结构，层高约 3.60 米，共 4 层，大约 2006 年
11 月竣工后投入使用。基础为独立基础，现浇混凝土柱梁板；内墙、天棚刷
白、外墙贴砖，地面贴砖；成品门塑钢窗；所配水电为暗敷。
（二）评估过程
评估人员根据评估对象的具体特点及用途，采用重置成本法进行评估。
1、重置成本法公式
重置单价=（前期工程费用+其他工程费用+建安工程费用）
×（1+资金成本率）
重置全价=重置单价×建筑面积
评估值=重置全价×成新率
2、前期工程费用
（1）工程勘察设计费
建安工程单位造价×3.66% （计价格[2002]10 号）
（2）工程造价咨询服务费
建安工程单位造价×0.79% （川价发（2008）141 号）
（3）工程招标代理服务费
建安工程单位造价×0.55% （计价格[2002]1980 号）
（4）建设项目前期工作咨询费
建安工程单位造价×0.90% （计价格［1999］1283 号）
（5）建设项目环境影响咨询费
建安工程单位造价×0.25% （计价格[2002]125 号）
合计：建安工程单位造价×6.15%。
3、其他工程费用
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 42
（1）以建安工程单位造价为基础计取费用如下：
a、建设单位管理费
建安工程单位造价×1.83% （财建[2016]504 号）
b、工程建设监理费
建安工程单位造价×2.80% （川价函[2007]169 号）
合计：建安工程单位造价×4.63%
（2）以工程建筑面积计取的费用如下：
a、城市建设配套费＝220.00 元/㎡ （成发改收费（2013）21 号）
b、白蚁防治费＝1.50 元/㎡ （2013 成都市建设项目行政事业
性收费标准）
c、施工图设计审查费=1.80 元/㎡ （川发改价格[2011]323 号）
合计：其他费用为 223.30 元/㎡。
4、建安工程费用
评估人员对办公楼进行了现场查勘，查阅了相关结算等资料，调查了
解成都地区建筑材料价格，并结合该房屋地质情况及同类房屋社会平均造价
水平，以 2015 年版《四川省建设工程工程量清单计价定额》，以及2019年05
月成都市工程造价信息为计费依据，进行认真、科学地比较、计算得出办公
楼的含税建安造价为 3,877,946.63 元，其不含税建安单价为 3,877,946.63
÷1.09÷2251.74=1,580.00 元/平方米（取整）。
单位工程取费表
序号 汇总内容 金额(元) 其中：暂估价(元)
1 分部分项工程费 2,407,369.85
1.1 A 建筑工程 2,407,369.85
2 措施项目费 279,752.31
2.1 其中：安全文明施工费 121,938.00
3 其他项目费 761,873.88 761,873.88
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 43
4 规费 70,329.47 －
5 税金 358,621.12 －
合计=1+2+3+4+5 3,877,946.63
分部分项工程项目清单计价表
金额（元）
计量
序号 项目编码 项目名称 工程量
单位
综合单价 合价 其中:暂估价
1 010101001001 平整场地 m2 654.74 4.09 2677.89
2 010101004001 挖基坑土方 m3 527.65 61.09 32234.14
3 010103001001 回填方 m3 527.65 36.31 19158.97
4 010401003001 实心砖墙 m3 29.22 854.79 24976.96
5 010401005001 空心砖墙 m3 460 610.49 280825.4
6 010401012001 零星砌砖 m3 11.3 962.62 10877.61
7 010401014001 砖地沟、明沟 m 122.8
8 010404001001 垫层 m3 83.6 380.67 31824.01
9 010501001001 垫层 m3 1 548.87 548.87
10 010501001002 垫层 m3 38.76 548.87 21274.2
11 040303001001 混凝土垫层 m3 59.77 537.51 32126.97
12 010501003001 独立基础 m3 100.96 653.5 65977.36
13 010502001001 矩形柱 m3 86.66 1117.75 96864.22
14 010502002001 构造柱 m3 1 1090.04 1090.04
15 010503002001 矩形梁 C25 m3 34.11 1146.03 39091.08
16 010503002002 矩形梁 C30 m3 173.29 1155.17 200179.41
17 010503005001 过梁 m3 2.87 1545.43 4435.38
18 010505001001 有梁板 m3 218.66 929.83 203316.63
19 010506001001 直形楼梯 m2 108 520.09 56169.72
20 010507007001 其他构件 m3 1 2291.06 2291.06
21 010507001001 散水、坡道 m2 96.25 73.11 7036.84
22 011101007001 混凝土整体面层 m2 108.63 103.53 11246.46
23 010515001001 现浇构件钢筋 φ t 62.701 5598.11 351007.1
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 44
10mm 以上
现浇构件钢筋 φ
24 010515001002 t 54.097 6046.16 327079.12
10mm 以内
25 010516002001 预埋铁件 t 0.035 7627.18 266.95
26 010515002001 预制构件钢筋 t 0.475 5442.85 2585.35
27 010902001001 屋面卷材防水 m2 627.07 27.85 17463.9
28 010902008001 屋面变形缝 m 882.1 8.16 7197.94
29 011001001001 保温隔热屋面 m2 627.07 38.4 24079.49
30 010903001001 墙面卷材防水 m2 56.98 35.69 2033.62
31 011102003001 块料楼地面 m2 1851.3 80.49 149011.14
32 011102001001 石材楼地面 m2 78.61 130.89 10289.26
33 011102003002 块料楼地面防滑 m2 56.98 80.49 4586.32
34 011106002001 块料楼梯面层 m2 111 122.46 13593.06
35 011107001001 石材台阶面 m2 14.08 275.27 3875.8
36 011107004001 水泥砂浆台阶面 m2 9.9 74.1 733.59
金属扶手、栏杆、
37 011503001001 m 63 104.17 6562.71
栏板
砌块墙钢丝网加
38 010607005001 m2 654.18 12.6 8242.67
固
39 011201001001 墙面一般抹灰 m2 183.05 25.61 4687.91
零星项目一般抹
40 011203001001 m2 70.44 51.03 3594.55
灰
41 011201001002 墙面一般抹灰 m2 1178.43 28.07 33078.53
42 011204003001 块料墙面 m2 161.52 155.36 25093.75
43 011206002001 块料零星项目 m2 96.43 150.35 14498.25
44 011204003002 块料墙面 m2 137.6 155.86 21446.34
45 011407001001 墙面喷刷涂料 m2 4958.39 18.38 91135.21
46 011407002001 天棚喷刷涂料 m2 2257.51 62.46 141004.07
合 计 2407369.85
5、资金成本的确定
评估人员假定资金均匀、逐步地到位，工程的正常施工工期为 12 个月，
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 45
银行 1 年期的贷款年利率为 4.35%，则资金成本率为 1/2×12/12×4.35%。
6、重置全价的确定
重置单价=[1580×(1+6.15%+4.63%）+223.30]×(1+1/2×12/12×4.35%）
= 2,017.00（元/㎡）
重置全价=重置单价×建筑面积
= 2,017.00×2,251.74
= 4,541,800.00 （元）
7、成新率的确定
评估人员按照原城乡建设环境保护部颁的《房屋完损等级评定标准》等，
现场进行勘察，针对新门诊大楼的结构、基础、墙体、装修等各个部分的实
际情况，确定价值影响因素及影响程度。
（1）采取分部位打分的方法确定成新率，具体查勘结果如下表：
标准 实际
项目 部分名称 标准状态 实际状况
分值 分值
有足够的承载能力，无不均匀
基础 15 有承载能力，无不均匀下沉 13
下沉
承重构件 完好牢固 20 无变形、裂缝 18
结构 非承重墙 墙体无腐蚀、损坏 10 无风化裂缝、勒脚少量侵蚀 9
部分 不渗漏、防水、隔热及保温层
屋面 10 无渗漏、隔热及保温层较好 8
完好，排水设施通畅
整体面层牢固，无空鼓，起砂 地面砖少量裂缝、空鼓，起砂、剥
地面 10 7
及下沉，无裂缝 落
完好无损，开关灵活，玻璃五
门窗 8 无变形、开关灵活度一般 6
金齐全油漆完好光泽
装修 完整，粘结牢固，清水墙缝砂
外粉饰 9 少量风化、剥落 5
部分 浆密实
完整牢固、无空鼓、裂缝、剥
内粉饰 8 裂缝、墙面少量空鼓，剥落 4
落
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 46
设备 零件齐备无损、线路装置完好、
水、电 10 管道畅通、线路基本完好 5
部分 牢固，绝缘良好
合 计 100 75
（2）按年限法测算理论成新率
办公楼于 2006 年 11 月完工投入使用，结构为框架结构，经济年限取 50
年，截止评估基准日，其已使用年限约 12.53 年、尚可使用年限约 37.47 年，
按年限法推算成新率计算公式如下：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=37.47/（12.53+37.47）×100%
=75%
评估人员综合考虑其使用状态，按权重（勘查成新率取 60%，理论成新率
取 40%）确定其成新率为 75%。
成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%
=75%×60%+75%×40%
=75%
8、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=4,541,800.00×75%
=3,406,350.00（元）
（见“固定资产—房屋建筑物评估明细表”序号 1#）
评估示例二
成华区双成五路 66 号 2 栋 5 单元 1 层 101 号
（一）概况
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 47
1、房屋权属登记状况
房屋证号 川（2017）成都市不动产权第 0022214 号
建筑物名称 川（2017）成都市不动产权第 0022214 号
证载权利人 成都渝三峡油漆有限公司
地理位置 成华区双成五路 66 号 2 栋 5 单元 1 层 101 号
所在楼层 负 1 层夹跃 1 层
建筑物设计用途 住宅
建筑结构 剪力墙
2
建筑面积(m ) 174.22
土地用途 城镇住宅用地
土地使用权类型 出让
发证机关 成都市国土资源局
土地使用权终止日期 2078/1/24
地面：贴砖；墙面：刷白、内墙漆；防盗门
设施及装修
天棚：刷白；水电齐全，外墙贴砖
备注
（二）区域因素分析
万年场街道位于成都市城区东部，东与保和街道毗邻，南以双桂路与锦
江区双桂街道相连，西以二环路东三段与双桥子街道接壤，北以成华大道与
跳蹬河街道相邻。辖区设 7 个社区居委会(长天路社区、双庆路社区、万年路
社区、槐树店社区、红桥社区、联合社区、双福路社区)。辖区内教育资源丰
富，有双庆中学、双庆小学、华建学校、南华学校、成都市交通学校、四川
国际标榜职业学院锦江校区、成都体育运动学校、五冶职工大学等 8 所学校
和 3 所幼儿园。评估对象周围多为住宅区，繁华度较高，距离 4 号线万年场
地铁站约 300 米，交通便捷。
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 48
（三）市场背景分析
2019 年 1 月到 2 月主城区新增供应 51.32 万平方米，共计 3819 套房源，
与去年同时期相比新增面积增加约 12.15 万平方米。外圈层新增供应 246.41
万平方米，其中双流新增供应面积约 39.86 万平方米，约占 16.2%。得益于居
住便利度较高、居住氛围较浓厚，加之价格优势，1 月到 2 月成华区销售面积
约占成都全市 28%。高新区住宅依旧是量的代表，为市场疯狂追逐的对象，1
月到 2 月成交面积约占成都市三分之一。受到政策调控影响，外溢需求锐减，
2018 年 11 月开始，外圈层供销比呈波动上涨。对于 2019 年成都楼市的走势，
戴德梁行华西区综合住宅服务部董事谢普丞认为，“全球经济增长放缓及多
项调控政策叠加，住宅将逐步回归居住属性，投资属性将不断淡化。预计成
都住宅售价将在短时间内保持稳定上升，2019 年或将回归买方市场。在‘一
城一策’的政策背景下，2019 年政策或将微调，但仍然会坚持‘房子是用来
住的，不是用来炒的’定位，建立房地产市场平稳发展的长效机制依旧是整
个房地产的主基调。”
综上所述业内人士认为短期来看，在不断加码的调控下，成都市外圈层
去化压力将持续上行，主城区价值凸显；长期来看，受益于城市人才引进政
策及产业体系的完善，未来住宅需求量依旧可观。
（四）最高最佳使用分析
评估对象的证载用途为住宅，实际用途为住宅；从该房地产所处位置和
定位分析，评估人员认为委估对象法定用途应为最高最佳用途。
（五）评估方法的选用
1、评估方法选用
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 49
评估对象证载用途为住宅用房，实际用途为住宅用房，评估人员通过对
该区域市场房地产交易情况进行了充分的调查、分析，了解到该区域近期类
似房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行评估。
2、方法介绍
本次评估采用的市场法是指：将评估对象与在评估基准日近期有过交易
的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此
估算委估对象的客观合理价格或价值的方法。
本次评估采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础
上，进一步选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性
且属近期交易的类似房地产作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分
析后的差异情况，进行交易情况修正、市场状况调整及房地产状况调整得出
委估房地产的公开市场价值，其公式为：
委估房地产评估值＝可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整
系数×房地产状况调整系数
其中：
房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状
况调整系数
（六）评估过程
1、选择可比交易实例
选择比较实例时，根据估价对象的具体情况，应符合以下要求：
（1）选择 3 个以上（包括 3 个）比较实例；
（2）与估价对象房地产相似（包括区位相近、用途相同、权利性质相同、
档次相当、规模相当、建筑结构相同）；
（3）可比实例的交易方式应适合估价目的；
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 50
（4）可比实例的成交日期应接近价值时点，成交日期与价值时点相差不
超过 1 年；
（5）可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格；
（6）统一价格基础。
评估人员参照上述标准，选择以下三个可比交易实例：
项 目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
成华区双成五路
物业名称 66 号 2 栋 5 单元 1 观城花园洋房 1 中粮锦云洋房 观城花园洋房 2
层 101 号
坐落 成都万年场 成都万年场 成都万年场 成都万年场
成交单价 待估 24,590.16 27,131.78 27,952.76
交易情况 - 正常交易 正常交易 正常交易
成交时间 基准日 2019.5 2019.5 2019.5
繁华程度 繁华度高 繁华度高 繁华度高 繁华度高
公交便捷程度 优 优 优 优
区位状 道路通达度 优 优 优 优
况 基础设施 齐全 齐全 齐全 齐全
公用服务设施 完善 完善 完善 完善
环境 较好 较好 较好 较好
建筑年代 2013 年 2013 年 2013 年 2013 年
户型 四室 2 厅 五室 2 厅 四室 2 厅 三室 2 厅
建筑面积(㎡) 174.22 183 129 127
楼层 1 楼（共 8 层） 3 楼（共 8 层） 10 楼（共 11 层） 4 楼（共 6 层）
实物状
朝向 其他建筑 其他建筑 其他建筑 其他建筑
况
通风、采光 一般 较好 好 好
设施设备 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
装修 简装 精装 清水 精装
物业品质 较好 较好 较好 较好
土地使用权类
出让 出让 出让 出让
权益状 型
况 抵押权 无 无 无 无
租赁权 无 无 无 无
2、进行各项影响因素修正计算
（1）交易情况修正
所选择的比较实例均为正常交易，无须修正。
（2）交易日期修正
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 51
所选择的比较实例均为近期交易，无须修正。
（3）区位状况调整
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。本次估价区
位状况比较、调整的内容主要有繁华度、公交便捷程度、道路通达度、基础
设施、公共服务设施、环境状况等影响房地产价格的因素。
①繁华程度：繁华程度分为高、较高、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。估价对象与
可比实例繁华程度均为高，无需修正。
②公交便捷程度：以周边公交是否便捷，距公交站点距离远近，分为优、
较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，
指数相应增加或减少 2。估价对象与可比实例公交便捷程度均为优，无需修正。
③道路通达度：以周边道路通行程度，分为优、较优、一般、较劣、劣
五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少
2。估价对象与可比实例道路通达度均为优，无需修正。
④基础设施：主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信等基础
设施。分为齐全、较齐全、一般、较差和差五个等级，以估价对象为 100，每
增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。估价对象与可比实例基础设施
均为优，无需修正。
⑤公共服务设施：主要是指区域内为公共服务设施的完善程度。分为完
善、较完善、一般、较不完善和不完善五个等级，以估价对象为 100，每增加
或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。估价对象与可比实例公共服务设施
均为完善，无需修正。
⑥环境状况：主要是指区域内环境状况程度。分为好、较好、一般、较
劣和劣五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 52
或减少 2。估价对象与可比实例环境状况均为较好，无需修正。
（4）实物状况调整
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。本次估价实
物状况比较、调整的内容主要有建筑年代、户型、建筑面积、楼层、朝向、
通风采光、设施设备、装修、物业品质等影响房地产价格的因素。
①建筑年代：以估价对象为 100，建筑年代每相差 2 年，对应的建筑年代
修正指数相应的修正±1。估价对象与各比较实例建筑年代均为 2013 年，无
需修正。
②户型：估价对象户型与各比较实例户型均为较合理，无须修正。
③建筑面积：建筑的大小会影响单价水平，一般来说建筑面积体量大能
给予较大的价格优惠，以估价对象为 100，建筑面积每增加或减少 10 平方米，
指数相应减少或增加 1，估价对象面积为 174.22 m2，各比较实例建筑面积分
别为 183m2、129m2、127m2，各比较实例面积修正系数分别为 99.1、104.5、104.7。
④楼层：估价对象所在楼栋配置有电梯，一般楼层越高越好。以估价对
象为 100，楼层每增加或降低 2 层，指数相应增加或减少 1，估价对象位于第
1 层，各比较实例分别位于第 3 层、第 10 层、第 4 层，各比较实例楼层修正
系数分别为 101、104.5、101.5。
⑤朝向：房屋朝向可分朝道路、朝其他建筑、朝中庭，以估价对象为 100，
每相差一个等级，指数相应增加或减少 2。估价对象与各可比实例均朝其他建
筑，无需修正。
⑥通风采光：通风采光一般分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。
以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。估价对
象通风采光一般、可比实例通风采光分别为较好、好、好，各比较实例通风
采光修正系数分别为 102、104、104。
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 53
⑦设施设备：指建筑物内部的水、电、气、电梯等，分为优、较优、一
般、较劣、劣五个等级。以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相
应增加或减少 2。估价对象与各比较实例设施设备均为较齐全，无需修正。
⑧装修：通常分为精装、中装、简装、清水四个等级。以估价对象为 100，
每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 4。估价对象为简装，比较实例
装修条件分别为精装、清水、精装，则比较实例装修修正系数分别为 108、96、
108。
⑨物业品质：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。以估价对象为
100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 1。估价对象与各比较实
例物业品质均为较好，无须修正。
③权益状况调整
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。本次估价权
益状况比较、调整的内容主要有权属清晰状况、出租或占用情况等影响房地
产价格的因素。
A、土地使用权类型：估价对象土地使用权类型为出让，比较案例土地使
用权类型为出让。故此处不做修正。
B、抵押权：属于房地产他项权利，有无抵押权影响房地产价值。估价对
象与各比较实例均未设定抵押权，无须修正。
C、租赁权：属于房地产他项权利，有无租赁权影响房地产价值。估价对
象与各比较实例均未设定租赁权，无须修正。
具体房地产状况比较因素条件指数表如下：
项 目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
成华区双成五
物业名称 路 66 号 2 栋 5 观城花园洋房 1 中粮锦云洋房 观城花园洋房 2
单元 1 层 101 号
成交单价 待估 正常交易 正常交易 正常交易
交易情况 100 100 100 100
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 54
成交时间 100 100 100 100
繁华程度 100 100 100 100
公交便捷程
100 100 100 100
度
区位状 道路通达度 100 100 100 100
况 基础设施 100 100 100 100
公用服务设
100 100 100 100
施
环境 100 100 100 100
建筑年代 100 100 100 100
户型 100 100 100 100
建筑面积
100 99.1 104.5 104.7
(㎡)
实物状 楼层 100 101 104.5 101.5
况 朝向 100 100 100 100
通风、采光 100 102 104 104
设施设备 100 100 100 100
装修 100 108 96 108
物业品质 100 100 100 100
土地使用权
100 100 100 100
权益状 类型
况 抵押权 100 100 100 100
租赁权 100 100 100 100
3、房地产状况的比较判断结果
项 目 实例 A 实例 B 实例 C
物业名称 观城花园洋房 1 中粮锦云洋房 观城花园洋房 2
成交单价 正常交易 正常交易 正常交易
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
成交时间 1.0000 1.0000 1.0000
繁华程度 1.0000 1.0000 1.0000
公交便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000
道路通达度 1.0000 1.0000 1.0000
区位状况
基础设施 1.0000 1.0000 1.0000
公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000
环境 1.0000 1.0000 1.0000
建筑年代 1.0000 1.0000 1.0000
户型 1.0000 1.0000 1.0000
建筑面积(㎡) 1.0091 0.9569 0.9551
实物状况
楼层 0.9901 0.9569 0.9852
朝向 1.0000 1.0000 1.0000
通风、采光 0.9804 0.9615 0.9615
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 55
设施设备 1.0000 1.0000 1.0000
装修 0.9259 1.0417 0.9259
物业品质 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用权类型 1.0000 1.0000 1.0000
权益状况 抵押权 1.0000 1.0000 1.0000
租赁权 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数 0.9069 0.9171 0.8377
2
比较案例比较价格（元/m ） 22,300.82 24,882.56 23,416.03
2
平均比较价格(元/m ) 23530.00
即市场法求取评估对象的评估单价为 23,530.00元/平方米。
建筑面积：174.22 平方米
评估价值：23,530.00×174.22=4,099,397.00 元（取整）
（见 “评估明细表 4-6-1 房屋建筑物序号 8）
九、特别事项
在成都渝三峡油漆有限公司土地使用权性质变更为出让住宅、住宅兼商
业用地且自主改造假设条件下，土地性质变更后其地上房屋建（构）筑物无
法以原性质继续使用，已无使用价值，此时将原地上房屋建（构）筑物的评
估值确定为零；位于成华区双成五路 66 号的住宅，按照正常状态进行估算价
值，其测算价值详见案例二。
dd:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 56
第二节 机器设备评估说明及示例
一、概述
（一）评估目的和价值类型
1、本次评估目的：重庆三峡油漆股份有限公司拟转让成都渝三峡油漆有
限公司股权，提供成都渝三峡油漆有限公司（以下简称“成都渝三峡”）股
东全部权益在评估基准日的市场价值提供参考
2、价值类型：市场价值。
机器设备作为企业资产的一个组成部分，其价值取决于它对企业价值的
贡献程度，其价值类型服从于企业价值评估的价值类型。
故本次机器设备评估价值类型为市场价值，此市场价值为委估设备原地
继续使用价值，委估设备评估价值包含运杂费、基础费、安调费、其他费用
及资金成本。
3、评估基准日：2019 年 5 月 31 日
（二）评估范围和对象
根据本次评估的《资产评估委托合同》，评估范围和对象为成都渝三峡
申报的机器设备，包括：生产经营用机器设备、运输车辆及办公电子设备共
计 126 台/套，其账面原值为 2,221,757.89 元，账面净值为 606,028.36 元。
具体情况如下：
被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司 金额单位：人民币元
固定资产类别 机器设备 电子设备 车辆 合 计
账面台（套） 89 35 2 126
账面原值 1,690,704.88 108,642.65 422,410.36 2,221,757.89
账面净值 412,682.00 0.00 193,346.36 606,028.36
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 57
（三）设备状况及生产能力
成都渝三峡纳入评估的设备中，主要有生产经营用机器设备、运输车辆
及办公电子设备等类别。
经现场勘查了解，委估设备主要为 1997 年到 2017 年购置建设投用。主
要设备有：反应釜、污水处理装置、交流配电柜、立式储罐、树脂反应釜、
消防泵、消防设备、离心式清水泵、燃气蒸汽锅炉、发电机、地中衡(含球形
转子泵)等设备。
成都渝三峡大部分设备购置于 2010 年以前，时间久远，设备外观较旧，
成新率低下；少数设备购置于 2010 年以后，成新率一般；运输车辆于 2017
年购进，大部分电子设备购置时间较长，成新率较低、性能较差；其设备基
本能满足生产的需要，设备处于正常生产经营当中；存放于成都渝三峡生产
经营场所内。
（四）制造工艺
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 58
（五）日常维护和管理制度、折旧及计提减值政策
1、设备日常维护和管理制度
成都渝三峡制定有相关的维护保养管理制度，设置专职管理部门，进行
规范管理，严格按照企业规范进行作业管理。
2、设备折旧政策
项 目 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%)
机器设备 年限平均法 6-20 1.00
运输工具 年限平均法 6-10 1.00
3、机器设备减值准备的计提情况
成都渝三峡未进行计提减值准备。
二、评估步骤
1、评估人员对各车间设备进行勘查，通过现场查看、询问等调查手段，
了解设备在生产经营活动的相关情况。
2、评估人员对成都渝三峡申报的“机器设备清查评估明细表”、“车辆
清查评估明细表”、“电子设备清查评估明细表”清查审核，并与财务部门
的固定资产明细账进行核对，务使账表相符。
3、评估人员收集与委评设备有关的资料，如设备采购合同、设备技术资
料、特种设备年检合格证等资料复印件。
4、评估人员根据核对后的“机器设备清查评估明细表”、“车辆清查评
估明细表”、“电子设备清查评估明细表”，与设备管理人员一同到设备放
置安装现场，根据各单位的设备管理状况抽查或对重点设备逐台核对设备名
称、型号、制造厂家、出厂日期、数量等。
5、评估人员向设备管理人员了解设备的启用时间、使用强度和设备的维
修及维护情况。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 59
6、评估人员查阅了成都渝三峡与机器设备有关的财务账目，检查评估对
象的初始成本和后续计量（改良、折旧及减值准备）的情况，了解其账面值
构成。
7、评估人员在设备放置现场根据设备运行情况、外观成色及技术状态作
好必要的记录，并向有关设备维修及维护人员、操作人员了解设备有无隐患
等情况，最后采用分部位打分法、使用年限法初步确定每台设备的成新率。
8、评估人员根据现场工作收集与了解到的各种情况，进行整理和综合分
析，最后根据《资产评估准则—机器设备》的规定进行估算确定设备的评估
值。
三、清查核实情况
1、取得产权持有人申报并盖章确认的资产明细表，评估人员审核其填报
内容的完整性。
2、评估人员在成都渝三峡的财务人员、设备管理人员的陪同下对委评重
点设备进行全面查勘，对一般设备进行抽查。
3、对评估对象的权属关注
包括：查阅固定资产台账、检查重要设备的购买合同及发票、查验特种
设备的登记证书及年检资料，关注设备抵押权的情况，并作出调查记录。
4、经过清查核实，成都渝三峡申报的车辆，豪客面包车已经报废，奥迪
A6L 轿车由于国企公车改革正处于挂牌拍卖中，具体情况如下表：
金额单位：人民币元
序 车辆名称 计量 数
车辆牌号 购置日期 启用日期 账面原值 账面净值
号 及规格型号 单位 量
1 豪客面包车 辆 1 -
77,160.44
奥迪 A6L 轿车
2 川 AM788T 辆 1 2017 年 4 月 2017 年 4 月 345,249.92 193,346.36
FV7181FADBG
合 计 2 422,410.36 193,346.36
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 60
5、清查结果
经过清查核实，成都渝三峡申报的生产经营用机器设备、运输车辆及办
公电子设备共计 126 台/套，其账面原值为 2,221,757.89 元，账面净值为
606,028.36 元。具体情况如下：
被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司 金额单位：人民币元
固定资产类别 机器设备 电子设备 车辆 合 计
账面台（套） 89 35 2 126
账面原值 1,690,704.88 108,642.65 422,410.36 2,221,757.89
账面净值 412,682.00 0.00 193,346.36 606,028.36
经过清查核实，本次评估成都渝三峡的机器设备、运输车辆、办公电子
设备与申报的明细和范围一致，无清查调整事项。
四、评估方法和思路
评估人员根据本次评估目的，结合委评设备的实际情况，采用重置成本
法进行评估，即按现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需
发生的全部成本费用作为其重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况
综合确定成新率，相乘后得出评估值。其计算式为：
设备评估值=设备重置全价×成新率
五、评估依据
1、中国资产评估协会制定的《资产评估准则—机器设备》；
2、中国统计出版社出版的《最新机电（器）设备评估业务手册》；
3、中国机电工业出版社出版的《2019 年机电产品价格信息查询系统》；
4、机械工业出版社《资产评估常用方法与参数手册》；
5、评估机构收集的设备合同、技术资料等资料；
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 61
6、同花顺 iFinD 系统终端数据；
7、评估机构收集的与本次评估有关的其他询价资料及定额标准。
六、重置全价的确定
（一）设备
本次采用成本法进行评估，由于成都渝三峡是增值税一般纳税人，本次
评估的机器设备重置全价不含增值税。
机器设备重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费+其他费
用+资金成本费用
电子办公设备重置全价=设备购置价格
车辆重置全价=车辆重置购价+购置附加税+牌照手续等其他费用
1、重置购价的确定
（1）对于成都渝三峡的专用设备，考虑到该设备属于定制，专业性强，
市场上难以找到相同或类似设备的价格，评估人员查阅合同了解同类设备市
场物价变化情况，最后采用合同购置价进行物价调整作为评估购价。
（2）对于委评通用设备、小型机电设备、办公电子设备，评估人员通过
网络询价或查询机械工业出版社出版的《2019 年机电产品价格信息查询系
统》，在询价的基础上根据目前市场情况做适当调整后作为本次委评设备的
重置购价。
（3）对于新购置或购置时间较短的设备，评估人员在抽查设备购置合同
的基础上，考虑设备购置价格的合理性及变动等因素，以设备购置合同价格
为基础调整后作为其重置购价。
（4）对车辆，对于已经报废的车辆评估其残值；对于因国企公车改革正
处于挂牌拍卖中的车辆，本次评估以其审计后账面值确定评估值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 62
2、设备运杂费
评估人员根据国家的有关规定，综合考虑设备重量、体积、运输距离、
运输包装情况、交通情况、设备吊装情况、并参照当地市场运输价格，综合
确定其运杂费。
3、设备安装调试费
评估人员根据被评估设备安装调试的复杂程度、工作量、安装周期等实
际情况，参照中国统计出版社出版的《最新机电（器）设备评估业务手册》
参数综合确定其安装调试费；小型设备、办公设备本次评估未考虑安装调试
费用。
4、设备基础费
评估人员考虑设备安装基础实际情况，结合四川省有关建筑定额标准综
合确定其设备安装费。
5、运输设备的牌照费、购置附加税
按照全国统一规定及四川省交通管理部门规定的各类车辆购置收费标准
计算确定。
6、其他费用及资金成本
其他费用主要为建设单位管理费、勘查设计费、联合试车费等，评估人
员对成都渝三峡待摊费用明细账进行查询，未了解到其机器设备待摊费用的
相关情况，本次评估其他费用只考虑其建设单位管理费。
本次评估由于委估设备单项金额较小，占用资金成本较少，建设周期较
短，故本次评估设备的资金成本不予考虑。
七、成新率的确定
评估人员在现场对设备进行抽查或逐台清查，向设备管理人员了解设备
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 63
的购置、使用、维护、修理、部件更换等情况，并了解设备目前的运行、功
能、效率情况，并根据设备整体新旧程度采用评分法、年限法综合确定成新
率。
（一）实体性贬值
实体性贬值指设备由于运行中的磨损和暴露在自然环境中的侵蚀，造成
设备实体形态的损耗，引起的贬值，主要通过设备实体状况占全新状况的比
率，即成新率来反映。
对于主要设备，通过现场勘察了解的情况，根据设备使用情况、外观成
色，对照全新设备，采用分部位打分法、年限法综合确定设备的成新率。
年限法成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限+设备已使用年
限）×100%。
对于车辆，评估人员采用分部位鉴定打分法、使用年限法、并结合行驶
里程法确定该车辆的成新率。委估车辆一般采用经济年限法或经济里程法中
的一种再结合分部位打分法进行评估；综合确定成新率。
成新率=分部位打分法成新率×K1+年限成新率或里程成新率×K2
其中：K1、K2 分别为观察法及年限法占设备综合成新率的权重，本次评
估 K1、K2 权重分别取为 60%和 40%。
（二）功能性贬值和经济性贬值
经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损
失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运
营收益减少。本次评估设备均处于正常运行状态，故不存在经济性贬值因素。
机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬
值。它包括两个方面，即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造
成的功能性贬值，其贬值因素在重置全价中考虑。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 64
八、评估结果
成都渝三峡固定资产机器设备本次评估结果：账面原值 2,221,757.89 元、
账面净值 606,028.36 元；评估原值 1,859,049.92 元、评估净值 579,747.36
元。
本次评估减值 26,281.00 元，主要减值原因之一大部分设备系 2009 年及
以前购置，账面值为含税价，本次评估值为不含税价；减值原因之二是部分
机器设备的购置时间较长，设备的成新率较低。
金额单位：人民币元
固定资产类别 机器设备 电子设备 车辆 合 计
账面台（套） 89 35 2 126
账面原值 1,690,704.88 108,642.65 422,410.36 2,221,757.89
账面净值 412,682.00 0.00 193,346.36 606,028.36
重置全价 1,459,800.00 54,000.00 345,249.92 1,859,049.92
评 估 值 377,117.00 6,974.00 195,656.36 579,747.36
评估增值 -35,565.00 6,974.00 2,310.00 -26,281.00
九、评估有关事项说明
1、经过清查核实，成都渝三峡申报的车辆，豪客面包车已经报废；奥迪
A6L 轿车由于国企公车改革正处于挂牌拍卖中，具体情况如下表：
金额单位：人民币元
序 车辆名称 计量 数
车辆牌号 购置日期 启用日期 账面原值 账面净值
号 及规格型号 单位 量
1 豪客面包车 辆 1 -
77,160.44
奥迪 A6L 轿车
2 川 AM788T 辆 1 2017 年 4 月 2017 年 4 月 345,249.92 193,346.36
FV7181FADBG
合 计 2 422,410.36 193,346.36
本次对已经报废的豪客面包车，评估其残值；对于因国企公车改革正处
于挂牌拍卖中的奥迪 A6L 轿车，本次评估以其审计后账面值确定评估值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 65
2、成都渝三峡申报的燃气蒸汽锅炉，型号为 YY(Q)L-700Y(Q)，该设备
为特种设备，年检有效期至 2019 年 5 月，截止评估现勘日，该设备的年检有
效期已过，本次评估未考虑年检过期对评估值的影响。
3、机器设备序号 8“燃气蒸汽锅炉”系序号 22“反应釜”的成套设备，
该部分已在反应釜中评估，本次将其评估为零。
十、评估示例
示 例 反应釜
（一） 概况
1、设备型号：8000L
2、制造厂家：上海鹏国化工成套设备有限公司
3、设备主要技术参数
（1）反应釜内耐压试验压力：0.25Mpa
（2）盘管内耐压试验压力：0.6Mpa
（3）分水器：300L
（4）分水器耐压试验压力：0.25Mpa
（5）冷凝器：35M3
（6）耐压试验压力：0.6Mpa
（二）设备用途及特点
该设备广泛应用于石油、化工、食品、医药、农药、科研等行业，是用
来完成聚合、缩合、硫化、烃化、氢化等化学工艺过程，出及有机染料和中
间体许多工艺过程的反应设备。特点是具有配置简单合理，高效，传热效果
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 57
（三）设备状况及生产能力
成都渝三峡纳入评估的设备中，主要有生产经营用机器设备、运输车辆
及办公电子设备等类别。
经现场勘查了解，委估设备主要为 1997 年到 2017 年购置建设投用。主
要设备有：反应釜、污水处理装置、交流配电柜、立式储罐、树脂反应釜、
消防泵、消防设备、离心式清水泵、燃气蒸汽锅炉、发电机、地中衡(含球形
转子泵)等设备。
成都渝三峡大部分设备购置于 2010 年以前，时间久远，设备外观较旧，
成新率低下；少数设备购置于 2010 年以后，成新率一般；运输车辆于 2017
年购进，大部分电子设备购置时间较长，成新率较低、性能较差；其设备基
本能满足生产的需要，设备处于正常生产经营当中；存放于成都渝三峡生产
经营场所内。
（四）制造工艺
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 58
（五）日常维护和管理制度、折旧及计提减值政策
1、设备日常维护和管理制度
成都渝三峡制定有相关的维护保养管理制度，设置专职管理部门，进行
规范管理，严格按照企业规范进行作业管理。
2、设备折旧政策
项 目 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%)
机器设备 年限平均法 6-20 1.00
运输工具 年限平均法 6-10 1.00
3、机器设备减值准备的计提情况
成都渝三峡未进行计提减值准备。
二、评估步骤
1、评估人员对各车间设备进行勘查，通过现场查看、询问等调查手段，
了解设备在生产经营活动的相关情况。
2、评估人员对成都渝三峡申报的“机器设备清查评估明细表”、“车辆
清查评估明细表”、“电子设备清查评估明细表”清查审核，并与财务部门
的固定资产明细账进行核对，务使账表相符。
3、评估人员收集与委评设备有关的资料，如设备采购合同、设备技术资
料、特种设备年检合格证等资料复印件。
4、评估人员根据核对后的“机器设备清查评估明细表”、“车辆清查评
估明细表”、“电子设备清查评估明细表”，与设备管理人员一同到设备放
置安装现场，根据各单位的设备管理状况抽查或对重点设备逐台核对设备名
称、型号、制造厂家、出厂日期、数量等。
5、评估人员向设备管理人员了解设备的启用时间、使用强度和设备的维
修及维护情况。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 59
6、评估人员查阅了成都渝三峡与机器设备有关的财务账目，检查评估对
象的初始成本和后续计量（改良、折旧及减值准备）的情况，了解其账面值
构成。
7、评估人员在设备放置现场根据设备运行情况、外观成色及技术状态作
好必要的记录，并向有关设备维修及维护人员、操作人员了解设备有无隐患
等情况，最后采用分部位打分法、使用年限法初步确定每台设备的成新率。
8、评估人员根据现场工作收集与了解到的各种情况，进行整理和综合分
析，最后根据《资产评估准则—机器设备》的规定进行估算确定设备的评估
值。
三、清查核实情况
1、取得产权持有人申报并盖章确认的资产明细表，评估人员审核其填报
内容的完整性。
2、评估人员在成都渝三峡的财务人员、设备管理人员的陪同下对委评重
点设备进行全面查勘，对一般设备进行抽查。
3、对评估对象的权属关注
包括：查阅固定资产台账、检查重要设备的购买合同及发票、查验特种
设备的登记证书及年检资料，关注设备抵押权的情况，并作出调查记录。
4、经过清查核实，成都渝三峡申报的车辆，豪客面包车已经报废，奥迪
A6L 轿车由于国企公车改革正处于挂牌拍卖中，具体情况如下表：
金额单位：人民币元
序 车辆名称 计量 数
车辆牌号 购置日期 启用日期 账面原值 账面净值
号 及规格型号 单位 量
1 豪客面包车 辆 1 -
77,160.44
奥迪 A6L 轿车
2 川 AM788T 辆 1 2017 年 4 月 2017 年 4 月 345,249.92 193,346.36
FV7181FADBG
合 计 2 422,410.36 193,346.36
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 60
5、清查结果
经过清查核实，成都渝三峡申报的生产经营用机器设备、运输车辆及办
公电子设备共计 126 台/套，其账面原值为 2,221,757.89 元，账面净值为
606,028.36 元。具体情况如下：
被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司 金额单位：人民币元
固定资产类别 机器设备 电子设备 车辆 合 计
账面台（套） 89 35 2 126
账面原值 1,690,704.88 108,642.65 422,410.36 2,221,757.89
账面净值 412,682.00 0.00 193,346.36 606,028.36
经过清查核实，本次评估成都渝三峡的机器设备、运输车辆、办公电子
设备与申报的明细和范围一致，无清查调整事项。
四、评估方法和思路
评估人员根据本次评估目的，结合委评设备的实际情况，采用重置成本
法进行评估，即按现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需
发生的全部成本费用作为其重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况
综合确定成新率，相乘后得出评估值。其计算式为：
设备评估值=设备重置全价×成新率
五、评估依据
1、中国资产评估协会制定的《资产评估准则—机器设备》；
2、中国统计出版社出版的《最新机电（器）设备评估业务手册》；
3、中国机电工业出版社出版的《2019 年机电产品价格信息查询系统》；
4、机械工业出版社《资产评估常用方法与参数手册》；
5、评估机构收集的设备合同、技术资料等资料；
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 61
6、同花顺 iFinD 系统终端数据；
7、评估机构收集的与本次评估有关的其他询价资料及定额标准。
六、重置全价的确定
（一）设备
本次采用成本法进行评估，由于成都渝三峡是增值税一般纳税人，本次
评估的机器设备重置全价不含增值税。
机器设备重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费+其他费
用+资金成本费用
电子办公设备重置全价=设备购置价格
车辆重置全价=车辆重置购价+购置附加税+牌照手续等其他费用
1、重置购价的确定
（1）对于成都渝三峡的专用设备，考虑到该设备属于定制，专业性强，
市场上难以找到相同或类似设备的价格，评估人员查阅合同了解同类设备市
场物价变化情况，最后采用合同购置价进行物价调整作为评估购价。
（2）对于委评通用设备、小型机电设备、办公电子设备，评估人员通过
网络询价或查询机械工业出版社出版的《2019 年机电产品价格信息查询系
统》，在询价的基础上根据目前市场情况做适当调整后作为本次委评设备的
重置购价。
（3）对于新购置或购置时间较短的设备，评估人员在抽查设备购置合同
的基础上，考虑设备购置价格的合理性及变动等因素，以设备购置合同价格
为基础调整后作为其重置购价。
（4）对车辆，对于已经报废的车辆评估其残值；对于因国企公车改革正
处于挂牌拍卖中的车辆，本次评估以其审计后账面值确定评估值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 62
2、设备运杂费
评估人员根据国家的有关规定，综合考虑设备重量、体积、运输距离、
运输包装情况、交通情况、设备吊装情况、并参照当地市场运输价格，综合
确定其运杂费。
3、设备安装调试费
评估人员根据被评估设备安装调试的复杂程度、工作量、安装周期等实
际情况，参照中国统计出版社出版的《最新机电（器）设备评估业务手册》
参数综合确定其安装调试费；小型设备、办公设备本次评估未考虑安装调试
费用。
4、设备基础费
评估人员考虑设备安装基础实际情况，结合四川省有关建筑定额标准综
合确定其设备安装费。
5、运输设备的牌照费、购置附加税
按照全国统一规定及四川省交通管理部门规定的各类车辆购置收费标准
计算确定。
6、其他费用及资金成本
其他费用主要为建设单位管理费、勘查设计费、联合试车费等，评估人
员对成都渝三峡待摊费用明细账进行查询，未了解到其机器设备待摊费用的
相关情况，本次评估其他费用只考虑其建设单位管理费。
本次评估由于委估设备单项金额较小，占用资金成本较少，建设周期较
短，故本次评估设备的资金成本不予考虑。
七、成新率的确定
评估人员在现场对设备进行抽查或逐台清查，向设备管理人员了解设备
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 63
的购置、使用、维护、修理、部件更换等情况，并了解设备目前的运行、功
能、效率情况，并根据设备整体新旧程度采用评分法、年限法综合确定成新
率。
（一）实体性贬值
实体性贬值指设备由于运行中的磨损和暴露在自然环境中的侵蚀，造成
设备实体形态的损耗，引起的贬值，主要通过设备实体状况占全新状况的比
率，即成新率来反映。
对于主要设备，通过现场勘察了解的情况，根据设备使用情况、外观成
色，对照全新设备，采用分部位打分法、年限法综合确定设备的成新率。
年限法成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限+设备已使用年
限）×100%。
对于车辆，评估人员采用分部位鉴定打分法、使用年限法、并结合行驶
里程法确定该车辆的成新率。委估车辆一般采用经济年限法或经济里程法中
的一种再结合分部位打分法进行评估；综合确定成新率。
成新率=分部位打分法成新率×K1+年限成新率或里程成新率×K2
其中：K1、K2 分别为观察法及年限法占设备综合成新率的权重，本次评
估 K1、K2 权重分别取为 60%和 40%。
（二）功能性贬值和经济性贬值
经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损
失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运
营收益减少。本次评估设备均处于正常运行状态，故不存在经济性贬值因素。
机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬
值。它包括两个方面，即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造
成的功能性贬值，其贬值因素在重置全价中考虑。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 64
八、评估结果
成都渝三峡固定资产机器设备本次评估结果：账面原值 2,221,757.89 元、
账面净值 606,028.36 元；评估原值 1,859,049.92 元、评估净值 579,747.36
元。
本次评估减值 26,281.00 元，主要减值原因之一大部分设备系 2009 年及
以前购置，账面值为含税价，本次评估值为不含税价；减值原因之二是部分
机器设备的购置时间较长，设备的成新率较低。
金额单位：人民币元
固定资产类别 机器设备 电子设备 车辆 合 计
账面台（套） 89 35 2 126
账面原值 1,690,704.88 108,642.65 422,410.36 2,221,757.89
账面净值 412,682.00 0.00 193,346.36 606,028.36
重置全价 1,459,800.00 54,000.00 345,249.92 1,859,049.92
评 估 值 377,117.00 6,974.00 195,656.36 579,747.36
评估增值 -35,565.00 6,974.00 2,310.00 -26,281.00
九、评估有关事项说明
1、经过清查核实，成都渝三峡申报的车辆，豪客面包车已经报废；奥迪
A6L 轿车由于国企公车改革正处于挂牌拍卖中，具体情况如下表：
金额单位：人民币元
序 车辆名称 计量 数
车辆牌号 购置日期 启用日期 账面原值 账面净值
号 及规格型号 单位 量
1 豪客面包车 辆 1 -
77,160.44
奥迪 A6L 轿车
2 川 AM788T 辆 1 2017 年 4 月 2017 年 4 月 345,249.92 193,346.36
FV7181FADBG
合 计 2 422,410.36 193,346.36
本次对已经报废的豪客面包车，评估其残值；对于因国企公车改革正处
于挂牌拍卖中的奥迪 A6L 轿车，本次评估以其审计后账面值确定评估值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 65
2、成都渝三峡申报的燃气蒸汽锅炉，型号为 YY(Q)L-700Y(Q)，该设备
为特种设备，年检有效期至 2019 年 5 月，截止评估现勘日，该设备的年检有
效期已过，本次评估未考虑年检过期对评估值的影响。
3、机器设备序号 8“燃气蒸汽锅炉”系序号 22“反应釜”的成套设备，
该部分已在反应釜中评估，本次将其评估为零。
十、评估示例
示 例 反应釜
（一） 概况
1、设备型号：8000L
2、制造厂家：上海鹏国化工成套设备有限公司
3、设备主要技术参数
（1）反应釜内耐压试验压力：0.25Mpa
（2）盘管内耐压试验压力：0.6Mpa
（3）分水器：300L
（4）分水器耐压试验压力：0.25Mpa
（5）冷凝器：35M3
（6）耐压试验压力：0.6Mpa
（二）设备用途及特点
该设备广泛应用于石油、化工、食品、医药、农药、科研等行业，是用
来完成聚合、缩合、硫化、烃化、氢化等化学工艺过程，出及有机染料和中
间体许多工艺过程的反应设备。特点是具有配置简单合理，高效，传热效果
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 66
佳，经济实惠等特点。
（三）设备重置全价的确定
1、设备购价的确定
该设备为上海鹏国化工成套设备有限公司制造，评估人员查阅设备原始
购买合同，设备投资价为 395,081.20 元，由于该设备为成都渝三峡定制，市
场上无相同的或类似的系统设备交易，评估人员通过同花顺系统查询，确认
该系统设备基准日时物价指数为 0.9520，则委估设备重置购价约为
376,100.00 元（含税），不含税价为 332,831.86 元，本次评估依此测算。
2、设备运杂费
评估人员根据国家的有关规定，综合考虑设备重量、体积、运输距离、
运输包装情况、交通情况、设备吊装情况、并参照当地市场运输价格，综合
确定其运杂费为 5%。
3、设备安装调试费
评估人员根据被评估设备安装调试的复杂程度、工作量、安装周期等实
际情况，参照中国统计出版社出版的《最新机电（器）设备评估业务手册》
参数综合确定其安装调试费 18%。
4、设备基础费
评估人员根据设备基础实际工程量，依据现行工程造价定额及其配套文
件的有关规定经计算确定。取设备的基础费率为 5%。
5、设备技术服务费
评估人员查阅设备建造资料，该设备的技术服务费包含在设备购买价款
当中，本次评估不再予以考虑。
6、其他费用
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 67
其他费用主要为建设单位管理费、勘查设计费、联合试车费等，评估人
员对成都渝三峡待摊费用明细账进行查询，未了解到其机器设备待摊费用的
相关情况，本次评估其他费用只考虑其建设单位管理费 2%。
7、资金成本
本次评估由于委估设备单项金额较小，占用资金成本较少，建设周期较
短，故本次评估设备的资金成本不予考虑。
8、重置全价
重置成本=设备购价 +设备建设费+设备待摊费+资金成本
≈427,800.00 (元)（取整到百位）
（三）成新率的确定
评估人员对该设备进行现场勘察，并向操作人员，设备技术人员询问了
解设备的使用情况。根据设备的状况采用分部位打分的方法确定设备的成新
率，具体评定结果如下：
项目 标准 实际
标准状态 实际状态
名称 分值 得分
反应釜外观基本完好，有脱漆现象、局部锈
反应釜外观完好，无脱漆、无锈蚀，无变形； 蚀，有轻微变形；釜体与釜盖连接基本可靠，
釜体与釜盖连接可靠，无松动，连接螺栓无 无松动，连接螺栓无裂纹，部分有锈蚀现象，
裂纹，锈蚀，变形；反应釜主密封口及其余 有轻微变形现象；反应釜主密封口及其余密
密封点无泄漏，密封面无点蚀，接触精度高， 封点无泄漏，密封面有点蚀现象，接触精度
密封效果好；无泄漏，釜盖上装有压力表显 一般，密封效果一般；无渗漏，釜盖上装有
反应釜主
示正常，反应灵敏，爆破膜安全装置齐全， 40 压力表显示基本正常，反应不灵敏，爆破膜 14
体部分
无过期，汽液相阀反应灵敏，动作可靠，温 安全装置齐全，无过期，汽液相阀反应基本
度传感器，反应灵敏，响应迅速等，搅拌电 灵敏，动作基本可靠，温度传感器精度下降，
机运行可靠，无过载，搅拌叶片无变形，联 响应时间延长。，搅拌电机运行基本可靠，
轴器连接可靠，运行中无异响、传动部位无 无过载，搅拌叶片有变形现象，联轴器连接
磨损。 一般，运行中噪音增大、传动部位有磨损现
象。
水冷器外观无变形，无锈蚀，冷却盘管无变 水冷器外观有轻微变形现象，局部锈蚀，冷
冷却装置 形，无锈蚀，无裂纹；正拱型金属爆破片未 却盘管有变形现象，有锈蚀现象，未见大的
25 8
安全装置 爆破，爆破片在标定爆破压力下会爆破，正 裂纹；正拱型金属爆破片未爆破，爆破片在
反联接螺母油脂未干，针型阀密封可靠，无 标定爆破压力下会爆破，正反联接螺母油脂
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 68
渗漏，针型阀动作灵敏；焊接焊管无裂纹、 已经干涸，针型阀密封一般，有渗漏现象，
无变形，无缝管无变形，无裂纹，无泄漏， 针型阀动作一般；焊接焊管未见大的裂纹、
冷却水充分、法兰无变形，无锈蚀，无渗漏、 有轻微变形现象，无缝管有轻微变形现象，
液位计显示灵敏，动作可靠，分水器的进液 未见大的裂纹，有泄漏现象，冷却水充分、
口无渗漏，挡水器无变形，观察孔处无渗漏， 法兰有变形现象，有锈蚀现象，有轻微渗漏
观察孔清晰可见，出水口无渗漏。 现象、液位计显示一般，动作可靠，分水器
的进液口有渗漏现象，挡水器有变形现象，
观察孔处有渗漏现象，观察孔不清晰，出水
口有渗漏现象。
加热炉的外观有变形现象，局部锈蚀现象，
加热炉的外观无变形，无锈蚀，无灰尘；锅 有大量灰尘；锅筒筒体的纵缝无明显裂纹，
筒筒体的纵缝无裂纹，无锈蚀、环焊缝无裂 局部锈蚀、环焊缝无裂纹，有锈蚀现象，管
纹，无锈蚀，管子与锅筒连接无渗漏、水位 子与锅筒连接有渗漏现象、水位计显示正
计显示正确、高低水位报警器响应灵敏、送 确、高低水位报警器响应一般、送风机、引
加热炉 风机、引风机工作可靠，锅炉受热面受热均 25 风机工作一般，锅炉受热面受热不均匀，有 8
匀，无变形，法兰，阀门，焊口无开裂，无 轻微变形现象，法兰，阀门，焊口无开裂，
破损；省煤器，管道无破损，无变形；过热 无破损；省煤器，管道无破损，有轻微变形
器无破损，无变形，无裂纹；炉膛温度显示 现象；过热器无破损，有变形现象，无裂纹；
正常，锅炉外接管道无泄漏，无变形。 炉膛温度显示基本正常，锅炉外接管道有泄
漏现象，有轻微变形现象。
据现场查看，开关柜、控制柜外观有大量灰
开关柜、控制柜、熔断器等电气元件无升温
尘，柜子有变形现象、局部有锈蚀现象，熔
电气及控 现象；电器柜外观无锈蚀、线路无老化、无
断器等电气元件、无明显升温现象；线路基
制系统部 裸露现象；变频调速电机工作正常，参数正 10 5
本正常、排列基本准确，可见维修痕迹；软
分 常；PLC 可编程控制器工作可靠，软启动柜
启动柜工作正常；变频调速电机工作较正
工作正常。
常，参数正常；可编程控制器工作基本可靠。
合 计 100 35
根据以上分部位打分评定结果，评估人员确定其成新率为 35%。
该设备于 2009 年 10 月安装完成投入使用，到评估基准日应已使用 9.05
年。评估人员根据《资产评估常用方法与参数手册》及机械行业相关资料统
计，结合市场了解情况，确定该类设备经济使用寿命平均为 12 年，本次测算
按 12 年计算，则该设备预计尚可使用 2.95 年，则使用年限法成新率为：
年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
=2.95/(2.95+9.05)×100%
=24.58%
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 69
综合成新率
评估人员根据分部位打分法和年限法综合确定该设备的成新率。
评估人员考虑到分部位打分法是根据设备使用、保养等实际情况确定的
设备尚可使用状态，而年限法是根据设备已使用年限与经济使用年限的比率
确定设备法定可使用状态。由于设备在使用过程中的维护或者其他损害会影
响其经济寿命，分部位打分法的成新率更符合实际状况，故成新率取权重时
打分法的成新率占的比重一般稍高，因此本次以分部位打分法、年限法评定
的结果分别取权重 60%和 40%，综合确定成新率为:
成新率=分部位打分法成新率×60%+年限法成新率×40%
=35%×60%+24.58%×40%
≈31%
即委估设备成新率为 31%
（四）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=427,800.00×31%
=132,618.00（元）
（详见成都渝三峡“固定资产—机器设备清查评估明细表”序号 22#）
十一、特别事项
在成都渝三峡油漆有限公司土地使用权性质变更为出让住宅、住宅兼商
业用地且自主改造假设条件下，土地性质变更后对于搬迁后不影响其使用价
值的机器设备按照正常状态进行测算，对于无法搬迁以及搬迁后影响使用价
值的机器设备测算其残值。
（一）搬迁后能够正常使用的设备
结合委估设备的实际情况，采用重置成本法进行测算，即按现时条件下
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 70
重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需发生的全部成本费用作为其重
置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出
测算价值。其计算式为：
设备测算价值=设备重置全价×成新率
对于搬迁后不尚失其使用价值的设备：设备重置全价=设备购价
（二）搬迁后无使用价值的设备
评估人员根据委估设备清单，与被评估单位的相关人员就搬迁后无使用
价值的设备进行详细的区分和判断；根据现有设备的可再利用价值分析，按
处置废旧钢材处理，最后根据资产明细按照资产的账面原值乘以 3%，则：
设备的残余价值=设备账面原值×3%
在成都渝三峡油漆有限公司土地使用权性质变更为出让住宅、住宅兼商
业用地且自主改造假设条件下，经测算，其设备市场价值为 259,500.36 元。
具体明细如下表：
单位：人民币元
设备项目 金额
设备市场价值 56,870.00
车辆市场价值 195,656.36
电子设备市场价值 6,974.00
合 计 259,500.36
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 71
第三节 土地使用权评估技术说明及示例
一、评估对象描述
成都渝三峡油漆有限公司纳入评估范围的土地使用权位于成都市龙泉驿区
西河镇，宗地评估面积共计 54,617.96 平方米，评估人员通过现场查勘，结合
委托方提供的资料，得到评估对象基本情况如下：
宗地情况表
一、土地登记情况
房地产权证号 川（2018）龙泉驿区不动产权第 0088874 号
宗地名称 成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地
土地使用权人 成都渝三峡油漆有限公司
地理位置 龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东
2
宗地面积(m ) 54617.96
2
评估面积(m ) 54617.96
实际用途 工业用地
评估设定用途 工业用地
取得方式 出让
级别 工业 3 级
发证机关 成都市龙泉驿区国土资源局
东 中国第五冶金建设公司
南 成洛路
四至
西 跃进路
北 西江西路
二、土地权利状况
权利性质 出让
土地使用权终止日期为 2057 年 6 月 19 日，
土地使用年限
截至评估基准日，剩余使用年限为 38.08 年
他项权利 无
三、土地利用状况
土地实际利用状况 厂区占地
证载用途 工业用地
宗地形状 规则多边形
红线外"六通"(通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯)，
土地实际开发程度
红线内“场地平整”
红线外"六通"(通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯)，
设定土地开发程度
红线内"场地平整"
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 72
二、地价影响因素分析
(一）一般因素
一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，
主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、
社会经济状况、土地及住房制度与政策、土地利用规划及计划、国民和社会经
济发展规划等。
1、地理位置
龙泉驿区是成都市 11 个市辖区之一，成立于 1960 年，是成都市中心城区，
成都市东部副中心，是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、成都经济
技术开发区所在地和天府新区龙泉片区所在区域。主体位于成都三环路和成都
六环路之间。龙泉驿素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式
命名的“中国水蜜桃之乡”，建设中的龙泉山城市森林公园主体位于该区。
老城区龙泉街道距天府广场 24 公里，新城区大面街道距天府广场约 11 公
里，距成都双流国际机场 28 公里；成都地铁 2 号线、成都地铁 4 号线分别从南
北两路穿境而过，是现阶段成都市拥有地铁里程数最长的区。
2013 年-2015 年龙泉驿区荣获四川省十强县榜首，2016 年地区生产总值
1039.2 亿元，超过全省 7 个市州。2017 全国综合实力百强区第 33 位，居西南
地区首位。
2、自然环境
龙泉驿区龙泉驿区位于成都平原东缘，地质构造为成都断陷带与龙泉山隆
褶带之间的构造断块。不规则的箱状背斜、苏码头背斜、龙泉驿向斜等褶皱与
平行展布的断层，构成了区内地质构造的基本格局。龙泉山隆褶带规模较大，
北东方向 10 度至 30 度长有 210 公里，东西宽有 15 公里至 20 公里，是川西断
陷带和川东隆起带（华蓥山以西）的分界线。龙泉驿区地貌主要以山地、丘陵、
平坝为主，三者的面积分别占龙泉驿区总面积的 39.07%、3.86%、57.07%。龙泉
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 73
驿区属四川盆地中亚热带湿润气候区，具有四季分明、春早秋凉、夏无酷暑、
冬无严寒的特点。历年平均气温 16.5℃，最冷 1 月平均气温 5.8℃，极端最低
气温-4.6℃（1980 年 1 月 31 日）；最热 7 月平均气温 25.6℃，极端最高气温
37.5℃，（2006 年 8 月 14 日）。年总降水量平均值 895.6 毫米，年平均气压为
956.4hpa（百帕），年平均相对湿度为 81%，历年平均日照时数 1032.9 小时，年
平均风速 1 米/秒，风向多为偏北风为 46%，年平均无霜期 297 天。
3、行政区划
龙泉驿区幅员面积 558 平方公里，截止目前，龙泉驿区辖 4 个街道（龙泉
街道、大面街道、十陵街道、同安街道）、7 个镇（洛带镇、西河镇、洪安镇、
柏合镇、茶店镇、黄土镇、山泉镇）、1 个乡（万兴乡）。
4、人口状况
全区总户数 25.2 万户，比上年增长 2.4%。全区户籍总人口 65.98 万人，比
上年增长 2.5%，其中，男性 32.6 万人，女性 33.38 万人；乡村人口 28.88 万人，
城镇人口 37.1 万人；常住人口 85.95 万人，城镇化率为 66.68%，比上年提高
2.18 个百分点；全年出生人口 10358 人，死亡人口 4247 人，人口自然增长率
9.47‰。
5、社会经济状况
2018 年上半年，面对外部环境不确定性增多、国内结构调整正处于攻关期
的双重挑战，成都龙泉驿经济交出年中答卷。据区统计局统计，上半年，龙泉
驿区实现地区生产总值（GDP）527.4 亿元，比去年同期增加 48.8 亿元，按可比
价格计算，比上年增长 7.6%，高于全国平均水平 0.8 个百分点。分析认为，上
半年全区经济总体平稳，发展稳中向好。
6、房地产、土地政策
2018 年，在被住建部被约谈一周后，成都出台了 20 多个月来的第 6 次调控
政策。5 月 15 日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 74
场调控政策的通知》（下称“515 新政”），将限购对象由自然人调整为家庭，
从需求端进一步加码。成都政府此举，释放了对房地产市场再度缩紧的信号，
目标非常明确—抑制投资炒房，使楼市平稳健康发展。
调控背后是成都地区火爆的市场行情。根据易居研究院智库中心数据显示，
今年前 4 月成都新建商品住宅成交均价首次突破每平方米万元大关。另据中估
联数据报告披露，从全国整体来看，2017 年成都房价全年上涨 58.4%，位居全
国 67 个城市基价涨幅排行榜首位。上海易居房地产研究院发布的《百城房地产
数据》显示，成都楼市的最新存销比在 4 月为 5.1，是自 2010 年以来的历史最
低值。也就是说，如果不供应新房，5.1 个月后成都将无房可卖，进入房荒。
2018 年，成都出台房产新政策，加强对房地产市场管理。新政规定，在成
都市住房限购区域内新购买住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证
满 3 年后方可转让。除此之外，新政对开发商捂盘惜售、首付款资金来源等进
行更为严格监管。
7、成都市 2018 年上半年土地市场状况
(1)成都市供应成交总量概况
2018 年上半年，成都市土地供应 187 宗，总供应面积达到 10,269,092 平方
米，合计 15403.56 亩,总供应面积同比增长 345.87%。
成交土地共 178 宗，总成交面积 8,997,356 ㎡，合计 13495.97 亩,成交总
面积同比增长 351.50%。
(2)成都市中心城区供应成交量概况
2017 年上半年，成都中心城区土地供应 26 宗，总供应面积为 890,666 ㎡，
合计 1335.99 亩，2018 年上半年，成都中心城区土地供应 20 宗，总供应面积为
556,782 ㎡，合计 835.17 亩，总供应面积同比减少 37.49%。
2017 年上半年，成都中心城区土地成交 15 宗，总成交面积为 465,543 ㎡，
合计 698.31 亩，2018 年上半年，成都中心城区土地成交 18 宗，总成交面积为
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 75
306,890 ㎡，合计 460.33 亩，总成交面积同比减少 34.08%。
(3)成都市土地成交价对比分析
2018 年第一、二季度和 2017 年全年相比，成交楼面价由 2017 年一季度的
4,886 元/㎡涨到了 7,270 元/㎡，然后一路走低，2018 年二季度为 3,236 元/㎡。
溢价率大幅下降，由 2017 年初的 63%降低至 22%。
(4)成都市中心城区土地成交价对比分析
2017 年三季度到 2017 年四季度，成都市中心城区成交楼面价由 8,592 元/
㎡涨到了 9,510 元/㎡，2018 年一、二季度又分别回落至 9,032 元/㎡、5,788
元/㎡，2018 年二季度较一季度跌幅为 56%。溢价率大幅下降，由 2017 年三季
度的 45%降低至 15%。
(5)成都市成交土地用途构成分析
从成交构成来看，在 2018 年上半年成交的 178 宗土地中，工业用地 25 宗(占
比约 23%)、商办用地 75 宗(占比约 32%)、住宅用地 19 宗(占比 9%)、商住用地
55 宗(占比约 33%)、其它用地 4 宗(占比约 3%)。
而 2017 年上半年，成都成交的 63 宗土地中，工业用地 5 宗(占比 12%)、商
办用地 33 宗(占比 29%)、住宅用地 0 宗(占比 0%)、其他用地 5 宗(占比 16%)、
商住用地 20 宗(占比 43%)。
2018 年上半年相对于 2017 年上半年成交的商办用地数量由 2017 年上半年
的 33 宗增加至 75 宗，面积增加幅度为 379.19%。住宅用地数量由 2017 年上半
年的 0 宗增加至 19 宗。商住用地数量由 2017 年上半年的 20 宗增加 55 宗，成
交面积增加幅度为 273.74%。工业用地的数量由 2017 年上半年的 5 宗增至 25 宗，
成交面积增加幅度为 701.81%。
(6)成都市中心城区成交土地用途构成分析
从成交构成来看，在 2018 年上半年成交的 18 宗土地中，商办用地 10 宗(占
比约 37%)、住宅用地 5 宗(占比约 39%)、商住用地 2 宗(占比约 22%)、其他用地
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 76
1 宗(占比约 2%)。
2017 年上半年，成都中心城区成交 15 宗土地中，工业用地 3 宗(占比 13%)、
商办用地 3 宗(占比 8%)、住宅用地 0 宗、商住用地 8 宗(占比 78%)、其他用地 1
宗(占比约 1%)。
2018 年上半年大成都范围土地供应量及成交量均大幅增加，成都市中心城
区供应量及成交量均有所收紧。新规则的不断迭代让市场更加有序，也导致了
开发商利润的下降，同时也提高了房企的入市门槛。上半年中心城区部分土地
流拍，也说明了目前房企对买地的谨慎性。
（二）区域因素
影响地价的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要
包括繁华程度或集聚程度及区域在城镇中心的位置、交通条件、公用设施及基
础设施水平、区域环境条件、规划及土地开发利用限制和自然条件等。
1、区域概况
评估对象所在西河镇西河镇隶属于四川省成都市龙泉驿区，位于成都市东
部，龙泉驿区西北，西河是全国发展改革试点镇和成都市优先发展重点镇，全
镇幅员面积 46.4 平方公里，辖 4 个社区，8 个村，196 个村(居)民小组，总人
口 5 万余人，以客家人为主要族群。西河镇政府驻地位于成洛大道开元北路口。
西河镇具有得天独厚的区位优势，是成都市向东发展的卫星城镇之一。东与龙
泉驿区洛带古镇、黄土镇毗邻，西接成都市中心城区，紧邻成都市东部副中心
——龙泉驿区十陵街道，紧邻成昆铁路货运外绕线十陵站。南临龙泉驿区大面
街道、龙泉街道，距成都经济技术开发区13.6 公里。东南与龙泉驿区同安街道
相邻。北紧邻成华区龙潭街道距成渝铁路龙潭站 10 公里，新都区石板滩镇12 公
里。
2、交通条件
成渝高速路、成南高速公路、成都绕城高速公路、成洛大道、汽车产业大
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 77
道双龙路及已经单边通车的车城大道、成安渝高速在辖区内纵横交错；成都地
铁 4 号线在境内有西河站。；通往各村的村道均已建成水泥路面或钢渣路面，组
成了便捷、发达的交通网络。
镇内公共交通发达，219 路、858 路、858A 路、869 路、860 路、L002 路公
交车绕境而过，858 路以西河卫生院为起点站，沿成洛路，连接十陵街道，开至
五桂桥客运站。
3、基础设施条件
评估对象位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东，该区域内
水、电、气、通讯等基础设施齐备齐全。
4、环境条件
评估对象区域内无大的污染源，各项基础设施及生活配套设施齐备。
5、规划限制：宗地所在区域为工业限制区
6、土地开发利用情况
评估对象实际土地开发程度达到红线外六通（通路、通上水、通下水、通
电、通讯、通气），红线内场地平整。
（三）个别因素分析
个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程
度、形状、长度、宽度、面积、规划及土地开发利用限制和宗地临街条件。
委估宗地位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东，为成都渝
三峡油漆有限公司厂区占地。
1、宗地条件
①宗地形状：委估宗地为规则多边形。
②道路级别：临主干道。
③地形条件：宗地内地势平坦。
④工程地质：委估宗地地质条件均较好，能够满足项目建设的需要。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 78
2、土地利用状况
委估宗地为成都渝三峡油漆有限公司厂区占地，基本得到正常利用。
①土地法定用途：工业用地。
②土地实际用途：宗地为成都渝三峡油漆有限公司厂区占地。设定其用途
为工业用地。
③土地权利状况及使用年限：宗地以国有出让方式取得，土地使用权终止
日期为 2057 年 6 月 19 日，截止评估基准日，剩余使用年限为 38.08 年。
3、土地面积:
委估宗地证载面积共计 54617.96 平方米。
4、容积率：按实际情况委估宗地容积率小于 1，设定宗地容积率为 1。
5、土地开发程度
土地实际开发程度为红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、
通气），红线内场地平整。本次评估设定土地开发程度为红线外“六通”（通路、
通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地平整。
三、评估目的
重庆三峡油漆股份有限公司拟拟转让成都渝三峡油漆有限公司股权，提供
成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值提供参考。
四、评估依据
（一）法规依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》；
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 79
5、《城镇土地评估规程》GB/T 18508-2014。
（二）产权依据
1、成都渝三峡油漆有限公司提供的《土地使用权证》（详见表一）。
（三）取价依据
1、《成都市龙泉驿区国土资源局关于公布实施龙泉驿城区及洛带等 7 个乡
镇土地定级与基准地价成果的通知》；
2、《成都市国土资源局关于公布成都市中心城区土地级别与基准地价编制
成果的通知》；
3、评估机构收集与本次土地评估有关的其他询价及调查资料。
五、评估基准日
评估基准日为 2019 年 5 月 31 日。
六、地价定义
根据委托方及资产占有方提供的资料以及评估人员对评估对象的现场勘
查，本次评估宗地的实际开发程度为红线外“六通”（通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通气），红线内场地平整。本次评估设定的开发程度红线外为
宗地实际开发程度，红线内“场地平整”。
评估对象证载用途为工业用地，宗地实际用途为成都渝三峡油漆有限公司
厂区占地。设定其用途为工业用地。
评估对象证载土地使用权类型：宗地以国有出让方式取得，土地使用权终
止日期为2057年6月19日，截止评估基准日，剩余使用年限为38.08年。
根据委估方提供的相关资料及评估人员现场查勘宗地容积率小于1，按实际
情况设定宗地容积率为1。
综上所述，本次设定的地价定义为：评估对象在评估基准日2019年5月31日，
在现状利用条件下，宗地设定用途为工业用地，设定的开发程度为红线外“六
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 80
通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内“场地平整”，容积
率为1，宗地的土地出让使用年限为38.08年的国有土地使用权价格。
七、评估技术原则
房地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据评估目的和
选用的评估方法，在评估过程中把握适用的经济原则。在本次评估过程中，主
要遵循以下原则：
1、替代原则：土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相
似的土地市场交易价格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性质的土地客
观价格。
2、最有效利用原则：土地评估应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土
地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限
制、市场要求和最佳利用程度等为依据。
3、预期收益原则：土地评估应以待估宗地在正常利用条件的未来客观有效
的预期收益为依据。
4、供需原则：土地评估应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土
地供需的特殊性和土地市场的地域性。
5、贡献原则：不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土
地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
八、评估方法及评估过程
（一）评估方法
1、评估方法的确定
根据“城镇土地评估规程”（GB/T18508-2014），宗地地价评估的基本评估
方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法
等，其中公示地价系数修正法包括基准地价系数修正法、路线价法及标定地价
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 81
系数修正法。市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地
交易实例的地区；收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产评
估；剩余法适用于投资开发或再开发潜力的土地评估。成本逼近法一般适用于
新开发土地，或土地市场欠发育、交易实例较少的地区的土地价格评估。基准
地价系数修正法适应于基准地价覆盖区域内的宗地的评估。
对评估方法的选择，应利用评估人员调查的有关资料，按照评估规程要求，
根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点（用地性质）以及评
估目的等选择适当的评估方法。
本次评估过程中评估人员按照《城镇土地评估规程》的要求，根据现场勘
查情况，以及对评估目的、评估对象所处区域的影响因素等资料进行收集、分
析和整理，并结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,
确定采用市场法和基准地价修正法进行土地评估。
2、确定评估方法的原因
（1）由于评估对象目前土地资产与收益之间不存在稳定的比例关系，所以
不宜采用收益还原法。
（2）委估宗地所在区域土地交易活跃，同一供求圈内土地交易案例较多，
已有交易案例与待估宗地有可比性，故采用市场法。
（3）评估对象为工业用地，其地上建筑物的市场交易不活跃，难以确定地
上建筑物的市场交易价格，故本次未采用剩余法进行评估。
（4）评估对象所在区域近期土地取得成本以及成都市人民政府有关征地拆
迁政策等资料不易取得，故宗地未选用了成本逼近法。
（5）成都市龙泉驿区国土资源局于 2017 年公布了新的基准地价及相关配
套文件，且 2017 年对基准地价的基准日作了调整，调整后的基准地价基准日为
2016 年 1 月 1 日，故采用基准地价系数修正法。
（二）评估过程
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 82
市场比较法
1、评估思路
市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或价值相同的
宗地买卖案例与待估宗地之间加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易
情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取待估宗地在评估期日地价
的方法。
2、基本公式
单位地价＝样本地价×情况修正×期日修正×区域因素修正×个别因素修
正
3、地价测算
选择比较实例时，根据评估对象的具体情况，应符合以下要求：
①选择 3 个以上（包括 3 个）比较实例；
②与评估对象土地用途相同或相近；
③与评估对象处于同一供需圈内，在地域上属近邻区域或类似区域；
④与评估对象土地交易类型相同或相似；
⑤交易案例为正常交易或可修正为正常交易；
⑥与评估对象评估期日接近，交易时间与评估期日相差不超过 3 年；
⑦统一价格基础。
根据国土资源部的有关规定，国有土地使用权划拨一般应采用拍卖、挂牌划
拨方式。通过市场调查分析及查询中国土地市场网，收集到成都市龙泉驿区国
土资源和房屋管理局近期已拍卖出的宗地信息,从中选出与待估宗地用途相同、
交易类型相同、为正常交易或可修正为正常交易、与待估土地所处的区域特性
及宗地的个别条件相似、交易时间与待估土地的评估期日接近的 3 个交易案例
作为比较实例，各比较实例的基本情况如下：
因 素 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 评估对象
龙泉驿区成都经开区
北片区三线一段以 成都经开区南四路南 成都经开区南四路南 成都渝三峡油漆有
宗地位置
北、北片区西一线一 侧、草堰街东侧 侧、草堰街东侧 限公司厂区宗地
段以西
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 83
龙泉驿区成都经开区
经开区车城东二路以 龙泉驿区西河镇成
北片区三线一段以 成都经开区南四路南
位置 东、经开区南六路以 洛路以北、跃进路以
北、北片区西一线一 侧、草堰街东侧
南 东
段以西
交易期日 2017/10/17 2017/10/17 2017/8/22 ——
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易
交易类型 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
土地使用年期 工业 50 年期 工业 50 年期 工业 50 年期 38.08
土地级别 三级 三级 三级 三级
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
2
楼面价交易价格（元/m ） 334.13 358.55 285.85 ——
容积率 小于 3 小于 3 小于 3 1.00
工业聚集度 聚集度较高 聚集度较高 聚集度较高 聚集度较高
道路通达度 道路通达度较好 道路通达度较好 道路通达度较好 道路通达度好
对外交通便捷
区域因 交通便捷度较好 交通便捷度较好 交通便捷度较好 交通便捷度好
度
素 水、电、气通讯等基 水、电、气通讯等基 水、电、气通讯等基 水、电、气通讯等基
基础设施状况
础设施完善 础设施完善 础设施完善 础设施完善
环境质量优劣
轻微污染 轻微污染 轻微污染 轻微污染
度
宗地面积 137211.8 15863.8 18121.6 54,617.96
宗地形状 规则多边形 规则多边形 规则多边形 规则多边形
地形地势 平坦 平坦 平坦 平坦
个别因
素 地质条件 地质条件力良好 地质条件力良好 地质条件力良好 地质条件力良好
城市规划 较有利 较有利 较有利 较不利
红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线
开发程度
内场地平整 内场地平整 内场地平整 内场地平整
4、统一价格基础
宗地之间的价格比较应是在同一价格基础上进行的，因此我们应统一比较实
例与评估对象的价格基础，主要包括统一面积单位、货币单位、价格内涵等。
比较实例与评估对象面积单位、货币单位均一致，本次评估采用土地成交单价
进行测算。
5、比较因素条件指数表的编制
（1）交易期日指数的确定
根据全国城市地价动态监测系统公布的成都工业用地地价水平，作为编制
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 84
地价指数的数据基础。
年度 工业
2019 年 1 季度 843
2017 年 3 季度 734
2017 年 4 季度 742
比较实例 A、B、C 交易期日分别为 2017/10/17、2017/10/17、2017/8/22，
本次评估期日为 2019 年 5 月 31 日，故交易期日修正指数如下:
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 待估宗地
交易时间 2017/10/17 2017/10/17 2017/8/22 2019/5/31
地价水平 742 742 734 843
修正指数 88.02 88.02 87.07 100
（2）交易情况指数的确定
交易情况分为正常交易和不正常交易，本次因土地招拍挂而评估土地市场价
格，其交易情况为正常交易，比较实例 A、 B、C 均为挂牌出让，根据评估人员
调查掌握的情况可知，均为正常交易，故以评估对象交易情况指数为 100，则比
较实例 A、B、C 交易情况指数均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 -- --
修正指数 100 100 100 100
（3）交易类型指数的确定
比较实例均为挂牌出让，价值内涵均体现为市场价值，故以评估对象交易类
型指数为 100，则比较实例 A、B、C 交易类型指数均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
交易类型 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 ——
修正指数 100 100 100 100
（4）土地用途指数的确定
评估对象土地用途为工业用地，各比较实例土地用途均为工业用地，用途相
同，不作修正。本次评估以评估对象土地用途指数为 100，则比较实例 A、B、C
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 85
土地用途指数均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
修正指数 100 100 100 100
（5）土地使用年限指数的确定
同一宗地使用年限不同，其地价将会不同，且土地使用年限越长，其土地
收益期限就越长，地价就越高。比较案例使用年限均为工业 50 年，评估对象设
定出让年限为工业 38.08 年，年期不同，需修正，估价对象及各比较实例的年
限系数根据以下计算公式计算：
Ｋ=1-1/（1+r）n
公式中:K:年限修正系数；
r:土地还原利率，取成都市土地还原率 5.1%；
n:土地使用权使用年限，即估价对象 38.08 年，比较实例 50 年；
故本次估价以估价对象土地使用年限指数为 100，则比较实例 A、B、C 土地
使用年限指数均为 107.91。
因 素 比较实例A 比较实例B 比较实例C 估价对象
土地使用年期 工业 50 年 工业 50 年 工业 50 年 工业 38.08 年
年期修正系数 0.9168 0.9168 0.9168 0.8496
土地使用年期修正指数 107.91 107.91 107.91 100
（6）土地使用权类型指数的确定
土地使用权类型分为出让和划拨。评估对象土地使用权类型为出让，比较实
例 A、B、C 土地使用权类型均为出让，本次评估以评估对象土地使用权类型指
数为 100，则比较实例 A、B、C 土地使用权类型指数均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 86
修正指数 100 100 100 100
（7）土地级别指数的确定
土地级别不同，对地价的影响程度不同，每上升或下降一个级别，指数增加
或减少 1%。评估对象和比较实例 A、B、C 土地级别均为工业 3 级，不作修正。
故本次评估以评估对象土地级别指数为 100，则比较实例 A、B、C 土地级别指数
均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
土地级别 工业 3 级 工业 3 级 工业 3 级 工业 3 级
修正指数 100 100 100 100
（8）区域因素指数的确定
① 产业聚集度
产业聚集度分为高、较高、一般、较差、差五个级别，以评估对象为 100，
每相差一个级别，相应修正指数±1。估计对象与比较实例均为产业聚集度较高，
本次评估以评估对象指数为 100，则比较实例 A、B、C 产业聚集度修正指数均为
100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
产业聚集度 产业聚集度较高 产业聚集度较高 产业聚集度较高 产业聚集度较高
修正指数 100 100 100 100
②道路通达度指数的确定
道路通达度分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以评估对象为 100，
每相差一个级别，相应修正指数±3。评估对象临高速出入口，道路通达度好，
比较实例 A、B、C 道路通达度均为较好。本次评估以评估对象指数为 100，则比
较实例 A、B、C 道路通达度修正指数均为 97。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
道路通达度状况 道路通达度较好 道路通达度较好 道路通达度较好 道路通达度好
修正指数 97 97 97 100
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 87
③对外交通便利度指数的确定
根据区域对外交通情况，对外交通便利度分为便捷、较便捷、一般、较差、
差五个等级，每相差一个级别，相应修正指数±3。评估对象临地铁口，交通便
捷，比较实例 A、B、C 对外交通便利度均为较便捷。本次评估以评估对象指数
为 100，则比较实例 A、B、C 对外交通便利度修正指数为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
对外交通便利度 交通便捷度较好 交通便捷度较好 交通便捷度较好 交通便捷度好
修正指数 97 97 97 100
④公用设施和基础设施状况指数的确定
基础设施主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信等基础设施。公
用设施和基础设施状况分为完善、较完善、一般、较差和差五个等级，每相差
一个级别，相应修正指数±2。评估对象与比较实例 A、B、C 均为各项设施完善
度较完善，情况一致，不作修正。本次评估以评估对象指数为 100，则比较实例
A、B、C 基础设施状况修正指数为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
基础设施状况 各项设施较完善 各项设施较完善 各项设施较完善 各项设施较完善
修正指数 100 100 100 100
⑤环境质量优劣状况指数的确定
区域环境质量是通过综合评定得分，以优劣程度来表示的，分为无污染、轻
度污染、重度污染三个级别，每相差一个级别，相应修正指数±2。评估对象与
各比较实例环境轻度污染，不作修正。本次评估以评估对象指数为 100，则比较
实例 A、B、C 环境质量优劣状况修正指数均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 评估对象
环境质量优
轻度污染 轻度污染 轻度污染 轻度污染
劣状况
修正指数 100 100 100 100
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 88
（9）个别因素指数的确定
①宗地面积指数的确定
根据宗地面积的对土地利用的影响，将宗地面积分为面积（m2）分为小于
3000、3000（含）-8000、8000（含）-2 万、2 万（含）-5 万、5 万（含）以上
五个级别，每相差一个级别，相应修正±2%。以评估对象土地面积指数为 100，
比较实例 A、B、C 土地面积指数分别为如下：
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 评估对象
土地面积 137211.8 15863.8 18121.6 54,617.96
修正指数 100 98 98 100
②宗地形状指数的确定
土地形状分为规则多边形、较规则多边形和不规则多边形三个等级，由于
土地形状对土地开发利用影响较大，每相差一个级别相应修正±3%。评估对象
与比较实例 A、B、C 均为规则多边形。以评估对象宗地形状指数为 100，比较案
例 A、B、C 宗地形状指数均为 100。
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 评估对象
土地形状 规则多边形 规则多边形 规则多边形 规则多边形
修正指数 100 100 100 100
③地形、地势条件指数的确定
宗地地形条件分为地形条件地形平坦、较平坦、一般、有坡度、有极大坡
度，每相差一个级别，相应修正±2%，以评估对象宗地地形、地势条件指数为
100，比较案例 A、B、C 宗地地形、地势条件指数修正如下：
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 评估对象
土地、地势条件 平坦 平坦 平坦 平坦
修正指数 100 100 100 100
④地质条件
宗地地质条件分为良好、不易发区、低易发区、中易发区、高易发区五个
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 89
等级，每相差一个级别，相应修正±2%。比较实例 A、B、C 地质条件均为良好。
以评估对象指数为 100，故比较实例 A、B、C 地质条件指数为 100、100、100。
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 评估对象
地质条件 地质条件力良好 地质条件力良好 地质条件力良好 地质条件力良好
修正指数 100 100 100 100
⑤城市规划指数的确定
根据对城市规划的限制，将城市规划分为：有利、较有利、无影响、较不
利、不利五个级别，每相差一个级别，相应修正±1%。评估对象所在区域属于
工业限制区，较不利城市规划，各比较实例城市规划均为较有利。以评估对象
指数为 100，故比较实例 A、B、C 城市规划修正指数均为 102。
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 评估对象
城市规划 较有利 较有利 较有利 较不利
修正指数 102 102 102 100
⑥宗地开发程度指数的确定
宗地开发程度对宗地的地价影响较大，每增加或减少一项，相应修正±1%。
评估对象设定的开发程度为地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通
下水、通气，红线内“场地平整”；比较实例 A、B、C 均为红线外“六通”，红
线内场平。以评估对象指数为 100，故比较实例 A、B、C 开发程度修正指数均为
100。
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 评估对象
红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线
开发程度 内场地平整 内场地平整 内场地平整 内场地平整
修正指数 100 100 100 100
（10）编制比较因素条件指数表
根据以上比较因素条件指数的取值说明，编制《比较因素条件指数表》，详
见下表。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 90
比较因素条件指数表
因 素 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 评估对象
地价指数 88.02 88.02 87.07 100
交易情况 100 100 100 100
交易类型 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
土地使用年期 107.91 107.91 107.91 100
土地使用权类型 100 100 100 100
土地级别 101 100 100 100
容积率 100.00 100.00 100.00 100
工业聚集度 100 100 100 100
道路通达度 97 97 97 100
区域
对外交通便捷度 97 97 97 100
因素
基础设施状况 100 100 100 100
环境质量优劣度 100 100 100 100
宗地面积 100 98 98 100
宗地形状 100 100 100 100
个别 地形地势 100 100 100 100
因素 地质条件 100 100 100 100
城市规划 102 102 102 100
开发程度 100 100 100 100
8、因素修正
在比较因素条件指数表的基础上，进行比较实例评估期日修正、交易情况修
正、因素修正及年期修正等，即将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素
条件进行比较，得到各因素修正系数，详见下表：
因素修正表
因 素 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C
地价指数 1.1361 1.1361 1.1485
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
交易类型 1.0000 1.0000 1.0000
土地用途 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用年期 0.9267 0.9267 0.9267
土地使用权类型 1.0000 1.0000 1.0000
土地级别 0.9901 1.0000 1.0000
容积率 1.0000 1.0000 1.0000
区域因素 工业聚集度 1.0000 1.0000 1.0000
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 91
道路通达度 1.0309 1.0309 1.0309
对外交通便捷度 1.0309 1.0309 1.0309
基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000
环境质量优劣度 1.0000 1.0000 1.0000
宗地面积 1.0000 1.0204 1.0204
宗地形状 1.0000 1.0000 1.0000
地形地势 1.0000 1.0000 1.0000
个别因素
地质条件 1.0000 1.0000 1.0000
城市规划 0.9804 0.9804 0.9804
开发程度 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数 1.0861 1.1193 1.1316
2
比较案例地价（元/m ） 334.13 358.55 285.85
2
比准地价（元/m ） 362.90 401.33 323.47
2
市场比较法最终价格(元/m ) 363.00
9、计算评估对象地价
在确定市场比较法结果时，我们根据可比实例情况，并参照此次评估目的、
评估对象所在区域地价水平、评估师经验等综合决定评估结果。根据以上计算，
经过比较分析，以三个单位地价比准价格的算术平均值作为评估对象的地价评
估值。则：
单位比准地价=(362.90+401.33+323.47)÷3
≈363.00（元/平方米）
2、运用基准地价系数修正法求取地价
评估思路及基本公式：
基准地价系数修正法是根据宗地的土地级别、土地使用条件和开发程度等，
按照替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地
价修正系数说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素影
响地价的程度，再对照修正系数表相应的影响程度，确定每个影响地价因素的
修正系数，据此对基准地价进行修正。同时，根据基准地价评估期日、使用年
限、容积率、土地开发程度、土地使用权类型等，分别对待估宗地进行期日修
正、年期修正、土地开发程度及容积率修正等，最后求得待估宗地在评估期日
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 92
的土地价格。其基本公式为：
待估宗地地价=待估宗地对应的基准地价×（1+ 待估宗地所区域、个别影
响因素总修正值）×容积率×年限修正系数×基准日修正系数
（1）基准地价
根据待估宗地位置、用途，结合《成都市龙泉驿区国土资源局关于公布实
施龙泉驿城区及洛带等 7 个乡镇土地定级与基准地价成果的通知》确定宗地一
土地级别为工业 3 级，其基准地价为 390.00 元/平方米50 年。
龙泉驿区基准地价表
级别 商业用地（40 年） 住宅用地（70 年） 工业用地（50 年）
1 1758 3723 390
2 1280 2630 390
3 1025 1740 390
（2）区域和个别因素修正
根据各类用地基准地价修正系数表，对照宗地的实际情况进行修正。修正
系数的确定过程见下表：
三级工业用地区域因素修正系数说明表
修正因素 优 较优 一般 较差 差
有铁路专用线，道
交通便捷 道路体系不完善，
道路通达度 路体系完善，通道 有主干道通过 有次干道通过 有支路通过
度 通道度差
度高
基础设施 供水供电等基 一环路和二环路 三环路外城市中
一环路内 二三环路之间 三环路外郊县
完善度 础设施保障度 之间 心区
产业聚集 国家级工业区、开
产业聚集度 市级工业区 区级工业区 工业小区 独立工矿点
规模 发区
环境质量
污染状况 \ \ 无污染 轻度污染 污染源
优劣度
规划条件 土地利用类型 \ \ 工业区 限制工业发展区 严禁工业发展区
物业类型 总部经济 高新技术产业 一般传统产业 \ \
面积过大，存在闲
面积过大，存在闲
对企业布局无影 置；面积小，对企
宗地面积 \ \ 置；面积小，对企
响 业布局有严重影
业布局有影响
响
个别因素
宗地形状 \ \ 对规划无影响 有一定影响 有严重影响
有一定起伏，起伏 起伏很大，起伏＞
地形状况 \ \ 平坦，起伏＜1 米
1-5 米 5米
工业可布置受到
其他情况 无限制条件 个别类型受限制 部分工业可布置 不允许布置工业
极大限制
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 93
三级工业用地区域因素修正系数
修正因素 优 较优 一般 较差 差
交通便捷
道路通达度 6.21 3.11 0.00 -1.85 -3.70
度
基础设施 供水供电等基
6.21 3.11 0.00 -1.85 -3.70
完善度 础设施保障度
产业聚集
产业聚集度 6.21 3.11 0.00 -1.85 -3.70
规模
环境质量
污染状况 0.00 0.00 0.00 -0.93 -1.85
优劣度
规划条件 土地利用类型 0.00 0.00 0.00 -0.93 -1.85
物业类型 9.42 4.71 0.00 0.00 0.00
宗地面积 0.00 0.00 0.00 -0.46 -0.93
个别因素 宗地形状 0.00 0.00 0.00 -0.28 -0.56
地形状况 0.00 0.00 0.00 -0.28 -0.56
其他情况 1.34 0.67 0.00 -0.83 -1.67
调整幅度 29.39 14.71 0.00 -9.26 -18.52
三级工业用地区域因素修正系数表
修正因素 实际状况 修正因素条件说明 地价修正系数%
交通便捷度 道路通达度 有次干道通过 一般 0
供水供电等基础设
基础设施完善度 三环路外城市中心区 较差 -1.85
施保障度
产业聚集规模 产业聚集度 区级工业区 一般 0
环境质量优劣度 污染状况 污染源 差 -1.85
规划条件 土地利用类型 限制工业发展区 较差 -0.93
物业类型 一般传统产业 一般 0
面积过大，存在闲置；面积小，对
宗地面积 差 -0.93
企业布局有严重影响
个别因素
宗地形状 对规划无影响 一般 0
地形状况 平坦，起伏＜1 米 一般 0
其他情况 工业可布置受到极大限制 较差 -0.83
合计 -6.4
（3）容积率修正系数
待估宗地容积率设定为 1.0，工矿仓储用地评估时不必进行容积率修正。
（4）年限修正系数
计算公式如下：
Ｋ=[1-1/（1+r）n]/[1-1/（1+r）m]
公式中:K:年限修正系数；
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 94
r:土地还原利率，取成都市土地还原率 5.1%；
n:土地使用权使用年限，即 38.08 年；
m:基准地价标准年限，即 50 年。
修正系数 K=0.9266
（5）基准日修正系数
本次引用的基准地价基准日为 2016 年 1 月 1 日，而本次评估的基准日为 2019
年 5 月 31 日，应根据地价指数进行期日修正。根据参照中国地价信息服务平台
公布的成都市工业用地地价水平进行修正：
基准日修正系数为 843/728=1.1580
（6）地价计算
宗地地价=390×（1-0.064）×1×0.9266×1.1580
≈392.00（元/平方米）
市场法和基准地价修正法测算的宗地价格具体如下：
评估单价汇总表
市场法评估单价（元/平方米） 基准地价修正法评估单价（元/平方米）
待估宗地一 363.00 392.00
评估人员对委估宗地采用基准地价法和市场法进行评估，两种方法测算出
估价对象在价格定义条件下的公开市场价值差异率为 8%，差异较小。基准地价
修正法结果主要根据近期公布的同类用途同级土地基准地价进行修正得到，其
结果反映了当地同类用途同级同条件土地的平均水平；对于工业用地的招拍挂
价格，一般由于招商引资等优惠政策的影响，其实际出让价格一般低于平均水
平，但根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）规
定：各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地；《协议出让国有土地使
用权规定》（国土资源部 21 号令）规定：协议出让最低价不得低于新增建设用
地的土地有偿使用费，征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 95
关税费之和；有基准地价的地区，协议出让底价不得低于出让地块所在级别基
准地价的 70%。故基准地价的测算结果与市场价格真实水平尚有一定的差异，而
市场法是从市场角度出发，当周边土地市场成熟，类似交易实例较多的时候可
作为首选的评估方法，由于其价格直接来源于市场可比案例，故我们认为市场
法的评估结果更准确更接近评估对象的实际价值。因此本次以市场法的测算结
果作为该土地使用权的评估结果。即：评估单价=363.00（元/平方米）
3、土地最终确定结果如下表：
评估结果汇总表
2 2
名称 产权证号 评估面积(m ) 评估单价(元/m ) 评估值(元)
川（2018）龙泉驿区
成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地 54617.96 363.00 19,826,319.48
不动产权第 0088874 号
合 计 19,826,319.48
九、如果土地变更性质且自主改造的有关重要事项
根据相关文件精神，成都渝三峡油漆有限公司的土地满足变更性质自主改
造的条件，因此在成都渝三峡油漆有限公司土地性质变更为出让住宅、住宅兼
商业用地且自主改造假设条件下，本次对土地的开发价值进行了测算，具体测
算过程和测算结果详见《第四节 土地变性且自主改造假设条件下测算价值的技
术说明》。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 96
第四节 土地变性且自主改造假设条件下
测算价值的技术说明
一、 对象描述
委估土地使用权位于成都市龙泉驿区西河镇，宗地证载面积 54617.96 平方
米，根据评估人员在成都市龙泉驿区规划管理局对委估对象的调查情况，现宗
地城市规划用途为住宅、住宅兼商业用地，规划容积率为 2.5，出让净地面积
59 亩（39333.53 平方米），估价人员通过现场查勘，结合产权持有人提供的资
料，得到估价对象基本情况如下：
宗地情况表
一、土地登记情况
房地产权证号 川（2018）龙泉驿区不动产权第 0088874 号
宗地名称 成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地
土地使用权人 成都渝三峡油漆有限公司
地理位置 龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东
2
宗地面积(m ) 54617.96
2
设定面积(m ) 39333.53
证载用途 工业用地
设定用途 住宅用地、住宅兼商业用地
取得方式 出让
级别 住宅 4 级
发证机关 成都市龙泉驿区国土资源局
东 中国第五冶金建设公司
南 成洛路
四至
西 跃进路
北 西江西路
二、土地权利状况
权利性质 出让
土地使用权终止日期为 2057 年 6 月 19 日，
土地使用年限
土地用途变更后设定为住宅 70 年，商业 40 年。
他项权利 无
三、土地利用状况
土地实际利用状况 厂区占地
证载用途 工业用地
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 97
一、土地登记情况
宗地形状 规则多边形
红线外"六通"(通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯)，
土地实际开发程度
红线内“场地平整”
红线外"六通"(通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯)，
设定土地开发程度
红线内"场地平整"
地价影响因素分析
(一）一般因素
一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，
主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、
社会经济状况、土地及住房制度与政策、土地利用规划及计划、国民和社会经
济发展规划等。
1、地理位置
龙泉驿区是成都市 11 个市辖区之一，成立于 1960 年，是成都市中心城区，
成都市东部副中心，是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、成都经济
技术开发区所在地和天府新区龙泉片区所在区域。主体位于成都三环路和成都
六环路之间。龙泉驿素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式
命名的“中国水蜜桃之乡”，建设中的龙泉山城市森林公园主体位于该区。
老城区龙泉街道距天府广场 24 公里，新城区大面街道距天府广场约 11 公
里，距成都双流国际机场 28 公里；成都地铁 2 号线、成都地铁 4 号线分别从南
北两路穿境而过，是现阶段成都市拥有地铁里程数最长的区。
2013 年-2015 年龙泉驿区荣获四川省十强县榜首，2016 年地区生产总值
1039.2 亿元，超过全省 7 个市州。2017 全国综合实力百强区第 33 位，居西南
地区首位。
2、自然环境
龙泉驿区龙泉驿区位于成都平原东缘，地质构造为成都断陷带与龙泉山隆
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 98
褶带之间的构造断块。不规则的箱状背斜、苏码头背斜、龙泉驿向斜等褶皱与
平行展布的断层，构成了区内地质构造的基本格局。龙泉山隆褶带规模较大，
北东方向 10 度至 30 度长有 210 公里，东西宽有 15 公里至 20 公里，是川西断
陷带和川东隆起带（华蓥山以西）的分界线。龙泉驿区地貌主要以山地、丘陵、
平坝为主，三者的面积分别占龙泉驿区总面积的 39.07%、3.86%、57.07%。龙泉
驿区属四川盆地中亚热带湿润气候区，具有四季分明、春早秋凉、夏无酷暑、
冬无严寒的特点。历年平均气温 16.5℃，最冷 1 月平均气温 5.8℃，极端最低
气温-4.6℃（1980 年 1 月 31 日）；最热 7 月平均气温 25.6℃，极端最高气温
37.5℃，（2006 年 8 月 14 日）。年总降水量平均值 895.6 毫米，年平均气压为
956.4hpa（百帕），年平均相对湿度为 81%，历年平均日照时数 1032.9 小时，年
平均风速 1 米/秒，风向多为偏北风为 46%，年平均无霜期 297 天。
3、行政区划
龙泉驿区幅员面积 558 平方公里，截止目前，龙泉驿区辖 4 个街道（龙泉
街道、大面街道、十陵街道、同安街道）、7 个镇（洛带镇、西河镇、洪安镇、
柏合镇、茶店镇、黄土镇、山泉镇）、1 个乡（万兴乡）。
4、人口状况
全区总户数 25.2 万户，比上年增长 2.4%。全区户籍总人口 65.98 万人，比
上年增长 2.5%，其中，男性 32.6 万人，女性 33.38 万人；乡村人口 28.88 万人，
城镇人口 37.1 万人；常住人口 85.95 万人，城镇化率为 66.68%，比上年提高
2.18 个百分点；全年出生人口 10358 人，死亡人口 4247 人，人口自然增长率
9.47‰。
5、社会经济状况
2018 年上半年，面对外部环境不确定性增多、国内结构调整正处于攻关期
的双重挑战，成都龙泉驿经济交出年中答卷。据区统计局统计，上半年，龙泉
驿区实现地区生产总值（GDP）527.4 亿元，比去年同期增加 48.8 亿元，按可比
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 99
价格计算，比上年增长 7.6%，高于全国平均水平 0.8 个百分点。分析认为，上
半年全区经济总体平稳，发展稳中向好。
6、房地产、土地政策
2018 年，在被住建部被约谈一周后，成都出台了 20 多个月来的第 6 次调控
政策。5 月 15 日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市
场调控政策的通知》（下称“515 新政”），将限购对象由自然人调整为家庭，
从需求端进一步加码。成都政府此举，释放了对房地产市场再度缩紧的信号，
目标非常明确—抑制投资炒房，使楼市平稳健康发展。
调控背后是成都地区火爆的市场行情。根据易居研究院智库中心数据显示，
今年前 4 月成都新建商品住宅成交均价首次突破每平方米万元大关。另据中估
联数据报告披露，从全国整体来看，2017 年成都房价全年上涨 58.4%，位居全
国 67 个城市基价涨幅排行榜首位。上海易居房地产研究院发布的《百城房地产
数据》显示，成都楼市的最新存销比在 4 月为 5.1，是自 2010 年以来的历史最
低值。也就是说，如果不供应新房，5.1 个月后成都将无房可卖，进入房荒。
2018 年，成都出台房产新政策，加强对房地产市场管理。新政规定，在成
都市住房限购区域内新购买住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证
满 3 年后方可转让。除此之外，新政对开发商捂盘惜售、首付款资金来源等进
行更为严格监管。
7、成都市 2018 年上半年土地市场状况
(1)成都市供应成交总量概况
2018 年上半年，成都市土地供应 187 宗，总供应面积达到 10,269,092 平方
米，合计 15403.56 亩,总供应面积同比增长 345.87%。
成交土地共 178 宗，总成交面积 8,997,356 ㎡，合计 13495.97 亩,成交总
面积同比增长 351.50%。
(2)成都市中心城区供应成交量概况
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 100
2017 年上半年，成都中心城区土地供应 26 宗，总供应面积为 890,666 ㎡，
合计 1335.99 亩，2018 年上半年，成都中心城区土地供应 20 宗，总供应面积为
556,782 ㎡，合计 835.17 亩，总供应面积同比减少 37.49%。
2017 年上半年，成都中心城区土地成交 15 宗，总成交面积 465,543 ㎡，合
计 698.31 亩，2018 年上半年，成都中心城区土地成交 18 宗，总成交面积为
306,890 ㎡，合计 460.33 亩，总成交面积同比减少 34.08%。
(3)成都市土地成交价对比分析
2018 年第一、二季度和 2017 年全年相比，成交楼面价由 2017 年一季度的
4,886 元/㎡涨到了 7,270 元/㎡，然后一路走低，2018 年二季度为 3,236 元/㎡。
溢价率大幅下降，由 2017 年初的 63%降低至 22%。
(4)成都市中心城区土地成交价对比分析
2017 年三季度到 2017 年四季度，成都市中心城区成交楼面价由 8,592 元/
㎡涨到了 9,510 元/㎡，2018 年一、二季度又分别回落至 9,032 元/㎡、5,788
元/㎡，2018 年二季度较一季度跌幅为 56%。溢价率大幅下降，由 2017 年三季
度的 45%降低至 15%。
(5)成都市成交土地用途构成分析
从成交构成来看，在 2018 年上半年成交的 178 宗土地中，工业用地 25 宗(占
比约 23%)、商办用地 75 宗(占比约 32%)、住宅用地 19 宗(占比 9%)、商住用地
55 宗(占比约 33%)、其它用地 4 宗(占比约 3%)。
而 2017 年上半年，成都成交的 63 宗土地中，工业用地 5 宗(占比 12%)、商
办用地 33 宗(占比 29%)、住宅用地 0 宗(占比 0%)、其他用地 5 宗(占比 16%)、
商住用地 20 宗(占比 43%)。
2018 年上半年相对于 2017 年上半年成交的商办用地数量由 2017 年上半年
的 33 宗增加至 75 宗，面积增加幅度为 379.19%。住宅用地数量由 2017 年上半
年的 0 宗增加至 19 宗。商住用地数量由 2017 年上半年的 20 宗增加 55 宗，成
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 101
交面积增加幅度为 273.74%。工业用地的数量由 2017 年上半年的 5 宗增至 25 宗，
成交面积增加幅度为 701.81%。
(6)成都市中心城区成交土地用途构成分析
从成交构成来看，在 2018 年上半年成交的 18 宗土地中，商办用地 10 宗(占
比约 37%)、住宅用地 5 宗(占比约 39%)、商住用地 2 宗(占比约 22%)、其他用地
1 宗(占比约 2%)。
2017 年上半年，成都中心城区成交 15 宗土地中，工业用地 3 宗(占比 13%)、
商办用地 3 宗(占比 8%)、住宅用地 0 宗、商住用地 8 宗(占比 78%)、其他用地 1
宗(占比约 1%)。
2018 年上半年大成都范围土地供应量及成交量均大幅增加，成都市中心城
区供应量及成交量均有所收紧。新规则的不断迭代让市场更加有序，也导致了
开发商利润的下降，同时也提高了房企的入市门槛。上半年中心城区部分土地
流拍，也说明了目前房企对买地的谨慎性。
（二）区域因素
影响地价的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要
包括繁华程度或集聚程度及区域在城镇中心的位置、交通条件、公用设施及基
础设施水平、区域环境条件、规划及土地开发利用限制和自然条件等。
1、区域概况
委估对象所在西河镇西河镇隶属于四川省成都市龙泉驿区，位于成都市东
部，龙泉驿区西北，西河是全国发展改革试点镇和成都市优先发展重点镇，全
镇幅员面积 46.4 平方公里，辖 4 个社区，8 个村，196 个村(居)民小组，总人
口 5 万余人，以客家人为主要族群。西河镇政府驻地位于成洛大道开元北路口。
西河镇具有得天独厚的区位优势，是成都市向东发展的卫星城镇之一。东与龙
泉驿区洛带古镇、黄土镇毗邻，西接成都市中心城区，紧邻成都市东部副中心
——龙泉驿区十陵街道，紧邻成昆铁路货运外绕线十陵站。南临龙泉驿区大面
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 102
街道、龙泉街道，距成都经济技术开发区13.6 公里。东南与龙泉驿区同安街道
相邻。北紧邻成华区龙潭街道距成渝铁路龙潭站 10 公里，新都区石板滩镇12 公
里。
2、交通条件
成渝高速路、成南高速公路、成都绕城高速公路、成洛大道、汽车产业大
道双龙路及已经单边通车的车城大道、成安渝高速在辖区内纵横交错；成都地
铁 4 号线在境内有西河站。通往各村的村道均已建成水泥路面或钢渣路面，组
成了便捷、发达的交通网络。
镇内公共交通发达，219 路、858 路、858A 路、869 路、860 路、L002 路公
交车绕境而过，858 路以西河卫生院为起点站，沿成洛路，连接十陵街道，开至
五桂桥客运站。
3、基础设施条件
委估对象位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东，该区域内
水、电、气、通讯等基础设施齐备齐全。
4、环境条件
委估对象区域内环境条件轻度污染，各项基础设施及生活配套设施齐备。
5、规划限制：宗地所在区域为工业限制区
6、土地开发利用情况
委估对象实际土地开发程度达到红线外六通（通路、通上水、通下水、通
电、通讯、通气），红线内场地平整。
（三）个别因素分析
个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程
度、形状、长度、宽度、面积、规划及土地开发利用限制和宗地临街条件。
委估宗地位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东，为成都渝
三峡油漆有限公司厂区占地。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 103
1、宗地条件
①宗地形状：委估宗地为规则多边形。
②道路级别：临主干道。
③地形条件：宗地内地势平坦。
④工程地质：委估宗地地质条件较好，能够满足项目建设的需要。
2、土地利用状况
委估宗地为成都渝三峡油漆有限公司厂区占地，基本得到正常利用。
①土地证载用途：工业用地。
②土地实际用途：宗地为成都渝三峡油漆有限公司厂区占地。
③土地权利状况及使用年限：宗地以国有出让方式取得，土地使用权终止
日期为 2057 年 6 月 19 日，截止基准日，剩余使用年限为 38.08 年。
3、土地面积:
委估宗地证载面积共计 54617.96 平方米。
4、容积率：按实际情况委估宗地容积率小于 1，设定宗地容积率为 1。
5、土地开发程度
土地实际开发程度为红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、
通气），红线内场地平整。本次设定土地开发程度为红线外“六通”（通路、通
电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地平整。
二、 地价定义
1、土地用途的设定
改变土地性质前：根据产权持有人提供的不动产权证《川（2018）龙泉驿区
不动产权第 0088874 号》复印件记载，委估对象证载用途为工业用地，故本次
设定委估对象未改变用地性质前的土地用途为工业用地。
改变土地性质后：根据文件《成都市经济和信息化委员会关于<成都市龙泉
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 104
驿区人民政府关于申请确认 2005 年以前在工业集中发展区外取得工业用地变更
用地性质的函>的复函》，成都渝三峡油漆有限公司拟改变土地性质自主改造土
地的项目已取得成都市经济和信息化委员会的备案批准。根据评估人员在成都
市龙泉驿区规划管理局对委估对象的调查情况，现宗地城市规划用途为住宅、
住宅兼商业用地，故本次设定改变土地性质后宗地用途为住宅、住宅兼商业用
地，商业比例参照区域平均配置比例 6%确定，即商住比为 6%：94%。
近年龙泉驿住宅用地、住宅兼商业用地商业配比调查情况
地上计入容
规划净用地 规划总建筑 住宅建筑面 非住宅建 住宅占
序号 项目名称 日期 积率的建筑
面积㎡ 面积㎡ 积㎡ 筑面积㎡ 比
面积㎡
1 龙都国际 2019/7/26 62,999.13 367,807.04 264,600.18 233,955.18 30,645.00 88.42%
2 莫奈的湖二期 2019/7/31 30,964.15 67,021.33 46,446.23 46,250.79 195.44 99.58%
龙湖十陵 143 项目
3 2019/7/1 19,259.31 56,892.35 38,518.62 38,403.82 114.80 99.70%
（2 号地块）
龙湖十陵 143 项目
4 2019/6/6 28,319.87 81,487.37 56,639.74 56,475.74 164.00 99.71%
1 号地块)
中国.博客小镇
5 2019/5/31 27,978.13 79,691.80 56,455.45 56,045.13 410.32 99.27%
（5 号地块）
洺悦御府
8 2018/5/31 101,623.98 308,935.59 203,247.96 186,149.37 17,098.59 91.59%
（综合技术经济指标）
洺悦御府
9 2018/5/31 91,605.85 281,096.44 188,247.96 186,149.37 2,098.59 98.89%
（住宅区综合技术经济指标）
合计 854,156.14 803,429.40 50,726.74 94%
2、土地使用权剩余使用年期
改变土地性质前：根据产权持有人提供的不动产权证《川（2018）龙泉驿区
不动产权第 0088874 号》复印件记载，委估对象证载土地使用权类型为出让用
地，土地使用权终止日期为 2057 年 6 月 19 日，截止基准日，剩余使用年限为
38.08 年，本次设定委估对象改变土地性质前土地使用权性质为出让，土地使
用权剩余使用年限为 38.08 年。
改变土地性质后：宗地改变土地性质后土地使用权类型为出让用地，宗地
用途为住宅、住宅兼商业用地，按法定最高出让年限设定剩余使用年限为住宅
70 年，商业 40 年。
3、土地面积
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 105
改变性质前：土地面积根据产权持有人提供的不动产权证《川（2018）龙泉
驿区不动产权第 0088874 号》确定，即设定改变性质前宗地面积为 54617.96 平
方米。
改变土地性质后：根据评估人员在成都市龙泉驿区规划管理局对委估对象所
在地块的调查情况，该地块现城市规划出让净地面价为 59 亩（39333.53 平方米）。
故设定改变性质后面积为 39333.53 平方米。
4、容积率
改变土地性质前：根据评估人员现场勘查，委估对象实际容积率小于 1，
故本次设定委估对象改变土地性质前的容积率为 1.0。
改变土地性质后：根据评估人员在成都市龙泉驿区规划管理局对委估对象
所在地块的调查情况，该地块城市规划容积率为 2.5，故设定委估对象改变土
地性质后的容积率为 2.5。
5、土地开发程度
根据委托人及产权持有人提供的资料以及评估人员对委估对象的现场勘查，
本次委估宗地的实际开发程度为红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、
通讯、通气），红线内“六通一平”。在土地变性且自主改造假设条件下，其用
地红线范围内的建构筑物均为拆除物，故本次设定宗地改变用途前后的开发程
度均为红线外六通，红线内“场地平整”。
6、关于国有建设用地使用权权利设定
根据产权持有人提供的不动产权证《川（2018）龙泉驿区不动产权第 0088874
号》及调查了解情况确定，至基准日，委估对象未设定抵押等他项权利，故本
次设定委估对象权利状况为出让用地，无他项权利限制。
依据上述设定，本次委估对象的地价定义如下：
改变土地性质前：在基准日 2019 年 5 月 31 日，设定委估对象土地用途为工
业用地，土地使用权剩余年限为工业 38.08 年，面积 54617.96 平方米，设定容
积率为 1.0，土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通气），红线内“场地平整”，出让土地使用权，无他项权利限制
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 106
且在现状利用条件下的国有建设用地土地使用权价格。
改变土地性质后：在基准日2019年5月31日，设定委估对象土地用途为住宅、
住宅兼商业用地，商住比6%:94%，土地使用权剩余年限为住宅70年、商业40年，
面积39333.53平方米，设定容积率为2.5，土地开发程度为宗地红线外“六通”
（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内“场地平整”，出让土
地使用权，无他项权利限制的国有建设用地土地使用权价格。
三、 估价技术原则
房地产估价应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和
选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则。在本次估价过程中，主
要遵循以下原则：
1、替代原则：应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地
市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
2、最有效利用原则：应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有
效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场
要求和最佳利用程度等为依据。
3、预期收益原则：应以待估宗地在正常利用条件的未来客观有效的预期收
益为依据。
4、供需原则：应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的
特殊性和土地市场的地域性。
5、贡献原则：不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土
地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
四、 估价方法及估价过程
（一）估价方法
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 107
根据“房地产估价规范”（GB/T50291-2015），房地产估价基本方法有比较
法、收益法、成本法及假设开发法，在土地变性且自主改造假设条件下，该土
地使用权其实质是房地产开发企业的存货，宜采用假设开发法对其进行估值。
（二）估价方法介绍
假设开发法是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计
后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为估值，
其计算公式如下：
土地使用权开发价值＝开发完成后的房地产总价值－后续尚需支付的开发
成本－后续尚需支付的营业费用、管理费用、财务费用-营业税金及附加－土地
增值税－企业所得税－适当比例税后利润
（三）估价过程
1、开发完成后房地产总价值的确定
根据相关资料及以上地价定义，建设用地最佳利用方式设定如下：
宗地面积：39333.53平方米。
宗地容积率：2.5。
建设规模：委估对象地块设定土地用途为住宅、住宅兼商业用地，商住比
6%:94%；土地面积为39333.53平方米，容积率为2.5，地上计容总建筑面积
98333.83平方米。根据成都市人民政府从2017年10月11日开始实施的《成都市
城市规划管理技术规定（2017）》的规定，建设用地配比机动车最小控制指标为
“二环路以内每100平方米建筑面积机动车位个数配置不低于1个，二环路以外
每100平方米建筑面积机动车位个数配置不低于1.2个”，委估对象位于三环路
外，按每100平方米建筑面积需配备1.2个机动车位计算，应配置车位个数为：
98333.83÷100×1.2=1180个，每个车位平均建筑面积不低于30平方米计，则地
下建筑面积为1180×30=35400.00平方米，故总建筑规模为：98333.83+35400.00
=133733.83平方米。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 108
可销售建筑面积：地上建筑物除了商住用房之外还有物管用房和社区服务
用房等配套用房。估价对象地块设定土地用途为住宅、住宅兼商业用地，应配
建物管用房及垃圾处理房屋，而配建物管用房不能销售产生收益，应从总建筑
面积中扣除，余下的为可以出售的商业用房。
根据《成都市城市规划管理技术规定（2017）》相关规定，总建筑面积在10
万平方米以上的、30万平方米以下的项目，物管用房比例按3‰配置，但面积最
小不低于400平方米，垃圾处理用房比例按0.8‰配置,但建筑面积比例不小于20
平米房。
即物业管理用房及垃圾处理用房面积为：
147455.92×3.8‰=508.19平方米。
故地上部分可销售面积为：
133733.83－508.19≈133225.64平方米
商住比按6%:94%确定，各物业类型分类情况如下：
2
物业类型 建筑面积(m )
住宅 91956.10
商业 5869.54
车库(1093 个) 35400.00
配套不可售 508.19
合计 133733.83
开发周期：根据项目的建设规模及本地一般建设项目的建设周期，该项目
的建设准备期设定为 0.5 年（包括报建、设计、勘察等），建设期设定为 2 年。
销售期：结合当地类似房地产的情况以及当地商品房预售制度，销售期设
定为建设期结束时销售同时完成。
（1）收益法求取商业房地产销售价格
根据对周边物业目前商业物业租金的调查，估价对象所在区域周边商业物
业以住宅底层平街商业用房为主，周边平街商业用房以租赁为主、对外销售少；
区域内平街商业用房租赁价格一般 50-70 元/平方米 月。
结合估价对象所在宗地位置及实际情况，本次估价选取与估价对象类似的
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 109
租赁实例求取估价对象租赁价格。
①底层平街商业用房租赁价格
2
比较实例 名称 面积（m2） 月租金（元） 单价（元/m *月）
案例 1 梨园新居门面 70 4500 64
案例 2 招商依云上城农贸市场 38 2400 63
案例 3 招商依云上城底商 34 2200 65
平均 64
根据以上测算，本次估价对象底层平街商业用房租赁价格为 64 元/平方米
月
空置率：经调查估价对象周边类似商业物业，平街层商业每年空置时间一
般在 1 个月左右。结合委估宗地实际情况，本次估价平街层商业空置率取 8.33%。
每平方米总收入计算详见下表：
2
项 目 建筑面积（m ） 出租率 年总收益（元）
房屋租赁 1.00 91.67% 704.03
② 求取每平方米年总费用：
费用包括维修费、管理费、保险费、税金等。
税金包含房产税、增值税及附加，以不含增值税租赁价的 17.6％计取；
管理费：即房地产正常租赁经营所需的日常管理费用，一般以有效毛收入
的 2％计取。
维修费：即维持房地产正常运转所需的房屋和设施的维护保养费用，一般
按房屋建安成本的 1％计取。
保险费：房地产意外损失的财产保险费用，一般以按房屋建安成本的 0.2％
计取。
建安造价取 1600 元/平方米,详见房屋建筑成本中建安造价的计算。
每平方米年总费用计算详见下表：
费用项目 计费依据（元） 税费率（%） 税费额（元）
增值税 704.03 5 33.53
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 110
城建、教育附加、地方教育附加税 33.53 12.00 4.02
房 产 税 670.50 12 80.46
维 修 费 1850 1 18.50
管 理 费 670.50 2 13.41
印 花 税 670.50 0.1 0.67
保 险 费 1850 0.2 3.70
合 计 154.29
③ 求取每平方米年纯收益：
每平方米年纯收益测算详见下表。
名称 年租金收入 年费用合计 年纯收入
单位 （元） （元） （元）
1 层商业 704.03 154.29 549.74
④ 资本化率的计取：
根据安全利率加风险调整值法确定。
公式：资本化率=安全利率+风险调整值。
其中：● 安全利率取估价时点一年期定期存款利率 1.5%。
● 风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和房地产市场
并结合物业类型等状况对其影响程度综合确定，取值 4%。
资本化率=1.5%+4%=5.5%
⑤尚可使用年限：
委估对象为出让用地，设定用途为商住用地。根据法定最高出让年限及
结合成都市土地使用权出让惯例。本次拟出让土地使用权使用年期按商业 40
年设定。
⑥净收益变化趋势分析：
一般商业物业出租时，租金均按年度有适当增长，调查得知，估价对象
所处区域类似物业租金增长在 4-6%。本次估价设定租金净收益增长率为 4%。
⑦求取每平方米收益价格
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 111
A 1 + s n
p = 1 (1 + r )
rs
委估对象的收益期价格为 15980 元/m2。
⑧求取商业房地产单价
本次估价设定土地使用权期满后不无偿收回土地使用权及地上建筑物。根
据中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015《房地产估价规范》，收益价值应为
按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
估价基本建安造价按照成都市 2019 年类似建筑工程单方造价的平均值确定
为 1900 元/平方米。按照建安造价平均每年增长 1.5%计算，建筑物在收益期结
束时的建安造价=1850×（1+1.5%）40= 3,355.93 元/平方米，房屋为钢混结构，
经济寿命取 50 年，收益期结束后已使用年限为 40 年，成新率=1-40÷50=20%，
建筑物在收益期结束时的价值= 3,355.93×20%= 671.19 元/平方米，折现到价
值时点价值= 671.19÷（1+5.5%）40≈80 元/平方米，故估价对象价值=15960+80=
16060 元/平方米（取整到十位）。
其估价结果既包括了房产及其配套设施设备的价格，也包括以出让方式取
得的土地使用权价格。
（2）市场法求取车位的销售价格
①选择可比交易实例
经评估人员对当地房地产市场进行调查，遵循交易时间接近，区位条件类
似，法定用途相同的原则，选择以下三个可比交易实例：
项 目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
物业名称 渝三峡项目车位 西江河畔车位 果壳里的城车位 蓝色理想车位
坐落 龙泉驿 龙泉驿 龙泉驿 龙泉驿
成交单价（万元/个） -- 8.00 10.00 9.80
交易情况 正常 正常 正常 正常
成交时间 -- 2019 年 5 月 2019 年 6 月 2019 年 6 月
道路通达度 较高 较高 较高 较高
区位状 车位稀缺度 一般 一般 一般 一般
况 商业活动密集度 一般 较好 较好 较好
基础设施 齐全 齐全 齐全 齐全
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 112
公共服务设施 完善 完善 完善 完善
环境 一般 一般 一般 一般
房屋用途 停车用房 停车用房 停车用房 停车用房
房屋结构 钢混 钢混 钢混 钢混
新旧程度 较好 较好 较好 较好
功能布局 规则 规则 规则 规则
实物状 车位类型 普通车位 普通车位 普通车位 普通车位
况 自身位置 一般 一般 一般 较好
配套设施 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
车库规模 较大 较大 较大 较大
距出入口距离 一般 一般 一般 一般
物业管理 较好 较好 较好 较好
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
权益状
抵押权 无 无 无 无
况
租赁权 无 无 无 无
②各项影响因素修正计算
A、交易情况修正
所选择的比较实例均为正常交易，无须修正。
B、交易日期修正
所选择的比较实例均为近期交易，无须修正。
C、区位状况调整
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。本次估价区位
状况比较、调整的内容主要有道路通达度、车位稀缺度、商业活动密集度、基
础设施、公共服务设施、环境等影响房地产价格的因素。
道路通达度：以周边道路通行程度，分为通达度高、较高、一般、较差、
差等等级。以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
车位稀缺度：分为稀缺度大、较大、一般、较小、小等等级。以估价对象
为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
商业活动密集度：主要是指区域内商业化的程度。分为好、较好、一般、
较劣和劣五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加
或减少 2。
基础设施：主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信等基础设施。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 113
分为齐全、较齐全、一般、不齐全四个等级，以估价对象为 100，每增加或降低
一个等级，指数相应增加或减少 2。
公共服务设施：主要是指区域内为公共服务设施的完善程度。分为完善、
较完善、一般、较不完善和不完善五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低
一个等级，指数相应增加或减少 2。
环境：主要是指区域内环境状况。分为好、较好、一般、较差和差五个等
级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
D、实物状况修正
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。本次估价实物
状况比较、调整的内容主要有房屋结构、房屋用途、新旧程度、建筑面积、功
能布局、车位类型、自身位置、配套设施、车位规模、距出入口距离、物业管
理等影响房地产价格的因素。
房屋用途：房屋用途分为住宅、商业、车位、办公等用途，以估价对象为
100，可根据实际情况做适当调整。
房屋结构：房屋结构分为钢混、砖混、砖木、简易四种结构，分为优、较
优、较劣、劣四个等级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应
增加或减少 2。
新旧程度：以估价对象为 100，根据可比实例的情况作适当调整。
功能布局：通常分为规则、较规则、基本规则、不规则四个等级。以估价
对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
建筑面积：建筑的大小会影响单价水平，一般来说建筑面积体量大能给予
较大的价格优惠，以估价对象为 100，根据可比实例的情况作适当调整。
车位类型：分为独立车位、普通车位，以估价对象为 100，根据可比实例的
情况作适当调整。
自身位置：以车位自身位于车库中的位置分为好、较好、一般、较差、差
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 114
五个等级。以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
配套设施：指建筑物内部的水、电、气、电梯等，分为齐全、较齐全、一
般、较劣、劣五个等级。以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应
增加或减少 2。
车库规模：根据车库规模大小，通常分为大、较大、一般、较小四个等级。
以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
距出入口距离：分为近、较近、一般、较远四个等级。以估价对象为 100，
每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
物业管理：分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级。以估价对象为 100，
每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
E、权益状况调整
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。本次估价权益
状况比较、调整的内容主要有土地使用权类型、权属清晰状况、出租或占用情
况等影响房地产价格的因素。
土地使用权类型：分为出让、划拨，以估价对象为 100，根据可比实例的情
况作适当调整。
抵押权：属于房地产他项权利，有无抵押权影响房地产价值。根据实际情
况作适当修正。
租赁权：属于房地产他项权利，有无租赁权影响房地产价值。根据实际情
况作适当修正。
具体房地产状况比较因素条件指数表如下：
项 目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
物业名称 渝三峡项目车位 西江河畔车位 果壳里的城车位 蓝色理想车位
坐落 待估 正常 正常 正常
成交单价（万元/个） - 8.00 10.00 9.80
交易情况 100 100 100 100
成交时间 100 100 100 100
区位状 道路通达度 100 100 100 100
况 车位稀缺度 100 100 100 100
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 115
商业活动密集度 100 102 102 102
基础设施 100 100 100 100
公共服务设施 100 100 100 100
环境 100 100 100 100
房屋用途 100 100 100 100
房屋结构 100 100 100 100
新旧程度 100 100 100 100
功能布局 100 100 100 100
实物状 车位类型 100 100 100 100
况 自身位置 100 100 100 100
配套设施 100 100 100 100
车库规模 100 100 100 100
距出入口距离 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
土地使用权类型 100 100 100 100
权益状
抵押权 100 100 100 100
况
租赁权 100 100 100 100
③房地产状况的比较判断结果
项 目 实例 A 实例 B 实例 C
物业名称 西江河畔车位 果壳里的城车位 蓝色理想车位
坐落 正常 正常 正常
成交单价（万元/个） 8.00 10.00 9.80
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
成交时间 1.0000 1.0000 1.0000
道路通达度 1.0000 1.0000 1.0000
车位稀缺度 1.0000 1.0000 1.0000
商业活动密集度 0.9804 0.9804 0.9804
区位状况
基础设施 1.0000 1.0000 1.0000
公共服务设施 1.0000 1.0000 1.0000
环境 1.0000 1.0000 1.0000
房屋用途 1.0000 1.0000 1.0000
房屋结构 1.0000 1.0000 1.0000
建筑年代 1.0000 1.0000 1.0000
功能布局 1.0000 1.0000 1.0000
车位类型 1.0000 1.0000 1.0000
实物状况
自身位置 1.0000 1.0000 1.0000
配套设施 1.0000 1.0000 1.0000
车库规模 1.0000 1.0000 1.0000
距出入口距离 1.0000 1.0000 1.0000
物业管理 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用权类型 1.0000 1.0000 1.0000
权益状况 抵押权 1.0000 1.0000 1.0000
租赁权 1.0000 1.0000 1.0000
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 116
修正系数 0.9804 0.9804 0.9804
2
比较案例比较价格（万元/m ） 7.84 9.80 9.61
2
平均比较价格(万元/m ) 9.08
即市场法求取委估对象普通车位的单价为 90,800.00 元/个。
（3）市场法求取住宅的销售价格
①选择可比交易实例
经评估人员对房地产市场进行调查，遵循交易时间接近，区位条件类似，
法定用途相同的原则，选择以下三个可比交易实例：
项 目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
物业名称 渝三峡项目住宅 招商依云上城住宅 东山住宅 美宸东方住宅
坐落 龙泉驿 龙泉驿 龙泉驿 龙泉驿
成交单价 待估 12,957.89 12,400.46 12,053.57
交易情况 - 正常交易 正常交易 正常交易
成交时间 基准日 2019.6 2019.4 2019.6
繁华程度 繁华度一般 繁华度较高 繁华度较高 繁华度较高
公交便捷程度 便捷度高 便捷度较高 便捷度较高 便捷度较高
区位状 道路通达度 较好 较好 较好 较好
况 基础设施 齐全 齐全 齐全 齐全
公用服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全
环境 一般 较好 较好 较好
建筑年代 2019 年 2016 年 2015 年 2012 年
户型 三室两厅 三室两厅 三室两厅 三室两厅
建筑面积(㎡) 100 95 87.9 112
楼层 中区 中区（共 40 层） 高区（共 31 层） 高区（共 18 层）
实物状
朝向 其他建筑 中庭 其他建筑 其他建筑
况
通风、采光 较好 较好 较好 较好
设施设备 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
装修 清水 精装修 精装修 精装修
物业品质 较好 较好 较好 较好
土地使用权类
出让 出让 出让 出让
权益状 型
况 抵押权 无 无 无 无
租赁权 无 无 无 无
②进行各项影响因素修正计算
A、交易情况修正
所选择的比较实例均为正常交易，无须修正。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 117
B、交易日期修正
所选择的比较实例均为近期交易，无须修正。
C、区位状况调整
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。本次估价区位
状况比较、调整的内容主要有繁华度、公交便捷程度、道路通达度、基础设施、
公共服务设施、环境状况等影响房地产价格的因素。
繁华度：繁华度为为高、较高、一般、较差、差 5 个等级。以估价对象为
100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
公交便捷程度：以周边公交是否便捷，距公交站点距离远近，分为优、较
优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指
数相应增加或减少 4。
道路通达度：以周边道路通行程度，分为优、较优、一般、较劣、劣五个
等级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
基础设施：主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信等基础设施。
分为优、较优、一般、较劣和劣五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低一
个等级，指数相应增加或减少 2。
公共服务设施：主要是指区域内为公共服务设施的完善程度。分为完善、
较完善、一般、较不完善和不完善五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低
一个等级，指数相应增加或减少 2。
环境状况：主要是指区域内环境状况程度。分为优、较优、一般、较劣和
劣五个等级，以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少
1。
D、实物状况调整
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。本次估价实物
状况比较、调整的内容主要有房屋用途、结构、新旧程度、层高、建筑面积、
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 118
功能布局、通风采光、设施设备、装修、物业管理等影响房地产价格的因素。
建筑年代：以估价对象为 100，以估价对象为 100，建筑年代每相差 2 年，
对应的建筑年代修正指数相应的修正±1。
户型：以估价对象为 100，根据可比实例的情况作适当调整。
建筑面积：建筑的大小会影响单价水平，一般来说建筑面积体量大能给予
较大的价格优惠，以估价对象为 100，建筑面积每增加或减少 10 平方米，指数
相应减少或增加 1。
楼层：楼层分为低区、中区、高区三个等级，一般住宅物业位于高区，房
屋单价较高，以估价对象为 100，楼层每相差一个级别，指数相应减少或增加 1。
朝向：房屋朝向可分朝道路、朝其他建筑、朝中庭，以估价对象为 100，每
相差一个等级，指数相应增加或减少 1。
通风采光：通风采光一般分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。以估
价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
设施设备：指建筑物内部的水、电、气、电梯等，分为优、较优、一般、
较劣、劣五个等级。以估价对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加
或减少 2。
装修：通常分为精装、中装、简装、清水四个等级。以估价对象为 100，每
增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2。
物业品质：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。以估价对象为 100，
每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 1。
E、权益状况调整
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。本次估价权益
状况比较、调整的内容主要有权属清晰状况、出租或占用情况等影响房地产价
格的因素。
土地使用权类型：估价对象土地使用权类型为出让，比较案例土地使用权
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 119
类型为出让。故此处不做修正。
抵押权：属于房地产他项权利，有无抵押权影响房地产价值。根据实际情
况作适当修正，本次测算不考虑抵押权的影响。
租赁权：属于房地产他项权利，有无租赁权影响房地产价值。根据实际情
况作适当修正，本次测算不考虑租赁情况对房地产价值的影响。
具体房地产状况比较因素条件指数表如下：
项 目 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
物业名称 渝三峡项目住宅 招商依云上城住宅 东山住宅 美宸东方住宅
成交单价 待估 12,958 12,400 12,054
交易情况 100 100 100 100
成交时间 100 100 100 100
繁华程度 100 102 102 102
公交便捷程度 100 96 96 96
区位状 道路通达度 100 100 100 100
况 基础设施 100 100 100 100
公用服务设施 100 100 100 100
环境 100 101 101 101
建筑年代 100 98.5 98 96.5
户型 100 100 100 100
建筑面积(㎡) 100 100 101 99
楼层 100 100 101 101
实物状
朝向 100 99 100 100
况
通风、采光 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
装修 100 106 106 106
物业品质 100 100 100 100
土地使用权类型 100 100 100 100
权益状
抵押权 100 100 100 100
况
租赁权 100 100 100 100
③房地产状况的比较判断结果
项 目 实例 A 实例 B 实例 C
物业名称 招商依云上城住宅 东山住宅 美宸东方住宅
成交单价 12,958 12,400 12,054
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
成交时间 1.0000 1.0000 1.0000
繁华程度 0.9804 0.9804 0.9804
区位状况
公交便捷程度 1.0417 1.0417 1.0417
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 120
道路通达度 1.0000 1.0000 1.0000
基础设施 1.0000 1.0000 1.0000
公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000
环境 0.9901 0.9901 0.9901
建筑年代 1.0152 1.0204 1.0363
户型 1.0000 1.0000 1.0000
建筑面积(㎡) 1.0000 0.9901 1.0101
楼层 1.0000 0.9901 0.9901
实物状况 朝向 1.0101 1.0000 1.0000
通风、采光 1.0000 1.0000 1.0000
设施设备 1.0000 1.0000 1.0000
装修 0.9434 0.9434 0.9434
物业品质 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用权类型 1.0000 1.0000 1.0000
权益状况 抵押权 1.0000 1.0000 1.0000
租赁权 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数 0.9782 0.9542 0.9887
2
比较案例比较价格（元/m ） 12,675.41 11,832.52 11,917.36
2
平均比较价格(元/m ) 12140.00
即市场法求取委估对象房屋的测算单价为 12140.00 元/平方米。
其估价结果既包括了房产及其配套设施的价格，也包括以出让方式取得的
土地使用权价格。
（4）开发完成后房地产总价值
根据上述测算得出的项目销售单价，评估人员预测在项目实现销售时仍维
持基准日近期售价水平，则开发完成后房地产总价值为：
2 2
项目 建筑面积（m ） 销售价格(元/m ） 总开发价值（元）
住宅 91,956.10 12,140.00 1,116,347,054.00
商业 5,869.54 16,060.00 94,264,812.40
车库(1180 个) 35,400.00 90,800.00 107,144,000.00
配套不可售 508.19 - -
合计 133,733.83 1,317,755,866.40
2、整个开发项目的开发成本
（1）土地成本的计算过程
根据文件《成都市人民政府办公厅转发市国土局、市经信委关于工业集
中发展区外工业用地处置意见的通知》（成办函[2015]118 号）的相关规定：
2005 年 1 月 1 日以前在工业集中发展区外取得的工业用地，因城市规划调整
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 121
需要改变土地用途的，经市工业主管部门确认，市、区（市）县规划部门批
准，市、区（市）县国土部门办理土地用途变更手续，按双评估价差缴纳土
地出让收入。由此可知成都渝三峡油漆有限公司自主改造土地所需支付的土
地成本=变更后土地评估值-变更前土地测算价值
变更前土地评估值参照确定为 19,826,319.48 元（详见《第三节 土地
使用权评估技术说明及示例》）。变更后土地测算价值按市场法进行测算。
市场比较法
①测算思路
市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或价值相同的
宗地买卖案例与待估宗地之间加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易
情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取待估宗地在基准日地价的
方法。
②基本公式
单位地价＝样本地价×情况修正×期日修正×区域因素修正×个别因素修
正
③地价测算
根据国土资源部的有关规定，国有土地使用权划拨一般应采用拍卖、挂牌划
拨方式。通过市场调查分析及查询中国土地市场网，收集到成都市龙泉驿区国
土资源和房屋管理局近期已拍卖出的宗地信息,从中选出与待估宗地用途相同、
交易类型相同、为正常交易或可修正为正常交易、与待估土地所处的区域特性
及宗地的个别条件相似、交易时间与待估土地的基准日接近的 3 个交易案例作
为比较实例，各比较实例的基本情况如下：
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 122
因 素 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 估价对象
龙泉驿区皇冠湖
龙泉驿区皇冠湖 龙泉驿区位于洛 龙泉驿区西河镇
以北片区车城大
宗地位置 以北片区滨河路 带镇江西堰街以 成洛路以北、跃进
道以东、滨河路以
以西、纵三路以东 东、闽西路以北 路以东
北
位置 成都龙泉驿 成都龙泉驿 成都龙泉驿 成都龙泉驿
交易期日 2018/11/8 2018/11/8 2018/7/5 ——
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易
交易类型 招拍挂 招拍挂 招拍挂
其他普通商品住 其他普通商品住 其他普通商品住
土地用途 商住用地
房用地 房用地 房用地
土地使用年期 住宅 70 年期 住宅 70 年期 住宅 70 年期 70.00
土地级别 三级 三级 四级 四级
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
2
地面价交易价格（元/m ） 6,988.10 6,379.45 6,654.45 ——
容积率 1.97 2.5 1.5 2.50
商业繁华度 繁华度较高 繁华度较高 繁华度一般 繁华度一般
交通便捷度 交通条件便捷 交通条件便捷 交通条件较便捷 交通条件便捷
水、电、气通讯等基 水、电、气通讯等基 水、电、气通讯等基 水、电、气通讯等基
区域因 基础设施状况
础设施齐全 础设施齐全 础设施齐全 础设施齐全
素 公用设施完备
公共配套完善 公共配套完善 公共配套完善 公共配套完善
度
环境质量优劣
度
无污染 无污染 无污染 轻度污染
宗地面积 166680.49 199315.08 35049.13 39333.53
宗地形状规则，对 宗地形状规则，对 宗地形状规则，对 宗地形状规则，对
宗地形状 布局利用影响较 布局利用影响较 布局利用影响较 布局利用影响较
小 小 小 小
平坦，对规划利用 平坦，对规划利用 平坦，对规划利用 平坦，对规划利用
个别因 地形地势
影响小 影响小 影响小 影响小
素
地质条件 良好 良好 良好 良好
毗邻土地利
普通住宅区 普通住宅区 普通住宅区 工业区
用类型
红线外"六通"，红 红线外"六通"，红 红线外"六通"，红 红线外"六通"，红
开发程度
线内场地平整 线内场地平整 线内场地平整 线内场地平整
④统一价格基础
宗地之间的价格比较应是在同一价格基础上进行的，因此我们应统一比较实
例与委估对象的价格基础，主要包括统一面积单位、货币单位、价格内涵等。
比较实例与委估对象面积单位、货币单位均一致，本次采用土地成交单价进行
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 123
测算。
⑤比较因素条件指数表的编制
A、交易期日指数的确定
根据全国城市地价动态监测系统公布的成都住宅用地地价环比增长水平，
作为编制地价指数的数据基础。
年度 住宅环比增长率
2017 年 4 季度 3.83%
2018 年 1 季度 2.28%
2018 年 2 季度 1.97%
2018 年 3 季度 -1.65%
2018 年 4 季度 -4.76%
2019 年 1 季度 1.97%
比较实例 A、B、C 交易期日分别为 2018/11/8、2018/11/8、2018/7/5，本
次基准日为 2019 年 5 月 31 日，2019 年 2 季度的环比增长水平尚未公布，参照
2019 年 1 季度的进行修正，故交易期日修正指数如下:
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 待估宗地
交易时间 2018/11/8 2018/11/8 2018/7/5 2019/5/31
地价水平 101.97 101.97 97.12 101.97
修正指数 100.00 100.00 95.24 100
B、交易情况指数的确定
交易情况分为正常交易和不正常交易，本次因股权转让而测算土地市场价
格，其交易情况为正常交易，比较实例 A、 B、C 均为拍卖出让，根据评估人员
调查掌握的情况可知，均为正常交易，故以委估对象交易情况指数为 100，则比
较实例 A、B、C 交易情况指数均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 -- --
修正指数 100 100 100 100
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 124
C、交易类型指数的确定
比较实例均为拍卖出让，价值内涵均体现为市场价值，故以委估对象交易类
型指数为 100，则比较实例 A、B、C 交易类型指数均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
交易类型 拍卖出让 拍卖出让 拍卖出让 ——
修正指数 100 100 100 100
D、土地用途指数的确定
委估对象土地用途设定为商住用地，各比较实例土地用途均为住宅用地（兼
配套商业），用途相同，不作修正。本次以委估对象土地用途指数为 100，则比
较实例 A、B、C 土地用途指数均为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
其他普通商品住房
土地用途 城镇住宅用地 城镇住宅用地 商住用地
用地
修正指数 100 100 100 100
E、土地使用年限指数的确定
同一宗地使用年限不同，其地价将会不同，且土地使用年限越长，其土地收
益期限就越长，地价就越高。比较案例使用年限均为住宅 70 年，委估对象设定
出让年限为住宅 70 年，年期相同，无需修正。故本次以委估对象土地使用年限
指数为 100，则比较实例 A、B、C 土地使用年限指数均为 100。
因 素 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
土地使用年期 住宅 70 年 住宅 70 年 住宅 70 年 住宅 70 年
土地使用年期修正系数 100 100 100 100
F、土地使用权类型指数的确定
土地使用权类型分为出让和划拨。委估对象土地使用权类型为出让，比较实
例 A、B、C 土地使用权类型均为出让，本次以委估对象土地使用权类型指数为
100，则比较实例 A、B、C 土地使用权类型指数均为 100。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 125
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
修正指数 100 100 100 100
G、土地级别指数的确定
土地级别不同，对地价的影响程度不同，每上升或下降一个级别，指数增加
或减少 2%，比较实例土地级别修正指数如下：
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
土地级别 住宅 3 级 住宅 3 级 住宅 4 级 住宅 4 级
修正指数 102 102 100 100
H、容积率修正系数的确定
容积率不同，对地价的影响成都不同，参照成都市公布的住宅用地容积率修
正系数表，确定容积率修正系数如下：
成都市住宅用地容积率修正系数表
交易实例 A 交易实例 B 交易实例 C 待估宗地
容积率 1.97 2.5 1.5 2.5
容积率系数 0.8570 0.9233 0.8200 0.9233
I、区域因素指数的确定
商业繁华度
商业繁华度分为高、较高、一般、较差、差五个级别，以委估对象为 100，
每相差一个级别，相应修正指数±2。本次以委估对象指数为 100，则比较实例
A、B、C 产业聚集度修正指数如下：
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
商业繁华度 繁华度较高 繁华度较高 繁华度一般 繁华度一般
修正指数 102 102 100 100
交通便捷度指数的确定
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 126
根据区域对外交通情况，对外交通便捷度分为便捷、较便捷、一般、较差、
差五个等级，每相差一个级别，相应修正指数±3。委估对象临地铁口，交通便
捷，本次以委估对象指数为 100，则比较实例 A、B、C 对外交通便利度修正指数
如下：
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
对外交通便利度 交通条件便捷 交通条件便捷 交通条件较便捷 交通条件便捷
修正指数 100 100 97 100
基础设施状况指数的确定
基础设施主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信等基础设施。基
础设施状况分为齐全、较齐全、一般、较差和差五个等级，每相差一个级别，
相应修正指数±2。委估对象与比较实例 A、B、C 水、电、气通讯等基础设施齐
全，情况一致，不作修正。本次以委估对象指数为 100，则比较实例 A、B、C 基
础设施状况修正指数为 100。
公用设施状况指数的确定
公用设施主要是指区域内的学校、医院等设施。公用设施状况分为完善、较
完善、一般、较差和差五个等级，每相差一个级别，相应修正指数±2。委估对
象与比较实例 A、B、C 均为各项设施完善度，情况一致，不作修正。本次以委
估对象指数为 100，则比较实例 A、B、C 基础设施状况修正指数为 100。
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
基础设施状况 各项设施完善 各项设施完善 各项设施完善 各项设施完善
修正指数 100 100 100 100
环境质量优劣状况指数的确定
区域环境质量是通过综合评定得分，以优劣程度来表示的，分为无污染、轻
度污染、重度污染三个级别，每相差一个级别，相应修正指数±2。委估对象环
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 127
境轻度污染，比较实例环境状况无污染，本次以委估对象指数为 100，则比较实
例 A、B、C 环境质量优劣状况修正指数如下：
项目 比较实例A 比较实例B 比较实例C 委估对象
环境质量优劣状况 无污染 无污染 无污染 轻度污染
修正指数 102 102 102 100
J、个别因素指数的确定
宗地面积指数的确定
根据宗地面积的对土地利用的影响，将宗地面积分为面积（m2）分为小于
3000、3000（含）-8000、8000（含）-3 万、3 万（含）-6 万、6 万（含）以上
五个级别，每相差一个级别，相应修正±2%。以委估对象土地面积指数为 100，
比较实例 A、B、C 土地面积指数分别为如下：
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 委估对象
土地面积 166680.49 199315.08 35049.13 54617.96
修正指数 102 102 100 100
宗地形状指数的确定
土地形状分为规则多边形、较规则多边形和不规则多边形三个等级，由于
土地形状对土地开发利用影响较大，每相差一个级别相应修正±3%。委估对象
与比较实例 A、B、C 均为规则多边形。以委估对象宗地形状指数为 100，比较案
例 A、B、C 宗地形状指数均为 100。
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 委估对象
土地形状 规则多边形 规则多边形 规则多边形 规则多边形
修正指数 100 100 100 100
地形、地势条件指数的确定
宗地地形条件分为地形条件地形平坦、较平坦、一般、有坡度、有极大坡
度，每相差一个级别，相应修正±2%，以委估对象宗地地形、地势条件指数为
100，比较案例 A、B、C 宗地地形、地势条件指数修正如下：
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 128
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 委估对象
土地、地势条件 平坦 平坦 平坦 平坦
修正指数 100 100 100 100
地质条件
宗地地质条件分为良好、不易发区、低易发区、中易发区、高易发区五个
等级，每相差一个级别，相应修正±2%。比较实例 A、B、C 地质条件均为良好。
以委估对象指数为 100，故比较实例 A、B、C 地质条件指数为 100、100、100。
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 委估对象
地质条件 地质条件力良好 地质条件力良好 地质条件力良好 地质条件力良好
修正指数 100 100 100 100
毗邻土地利用类型
根据毗邻土地利用类型，将其划分为：科研办公区、高档住宅区、普通住
宅区、未开发农地、工业区五个级别，每相差一个级别，相应修正±1%。以委
估对象指数为 100，故比较实例 A、B、C 城市规划修正指数均为 100。
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 委估对象
城市规划 普通住宅区 普通住宅区 普通住宅区 工业区
修正指数 102 102 102 100
宗地开发程度指数的确定
宗地开发程度对宗地的地价影响较大，每增加或减少一项，相应修正±1%。
委估对象设定的开发程度为地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通
下水、通气，红线内“场地平整”；比较实例 A、B、C 均为红线外“六通”，红
线内场平。以委估对象指数为 100，故比较实例 A、B、C 开发程度修正指数均为
100。
项目 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 委估对象
红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线 红线外"六通"，红线
开发程度 内场地平整 内场地平整 内场地平整 内场地平整
修正指数 100 100 100 100
K、编制比较因素条件指数表
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 129
根据以上比较因素条件指数的取值说明，编制《比较因素条件指数表》，详
见下表。
比较因素条件指数表
因 素 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 估价对象
地价指数 100.00 100.00 95.24 100
交易情况 100 100 100 100
交易类型 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
土地使用年期 100 100 100 100
土地使用权类型 100 100 100 100
土地级别 102 102 100 100
容积率 92.82 100.00 88.81 100
商业繁华度 102 102 100 100
交通便捷度 100 100 97 100
区域
基础设施状况 100 100 100 100
因素
公用设施完备度 100 100 100 100
环境质量优劣度 102 102 102 100
宗地面积 102 102 100 100
宗地形状 100 100 100 100
个别 地形地势 100 100 100 100
因素 地质条件 100 100 100 100
毗邻土地利用类型 102 102 102 100
开发程度 100 100 100 100
L、因素修正
在比较因素条件指数表的基础上，进行比较实例基准日修正、交易情况修正、
因素修正及年期修正等，即将委估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件
进行比较，得到各因素修正系数，详见下表：
因素修正表
因 素 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C
地价指数 1.0000 1.0000 1.0500
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
交易类型 1.0000 1.0000 1.0000
土地用途 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用年期 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用权类型 1.0000 1.0000 1.0000
土地级别 0.9804 0.9804 1.0000
容积率 1.0774 1.0000 1.1260
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 130
商业繁华度 0.9804 0.9804 1.0000
交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0309
区域因素 基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000
公用设施完备度 1.0000 1.0000 1.0000
环境质量优劣度 0.9804 0.9804 0.9804
宗地面积 0.9804 0.9804 1.0000
宗地形状 1.0000 1.0000 1.0000
地形地势 1.0000 1.0000 1.0000
个别因素
地质条件 1.0000 1.0000 1.0000
毗邻土地利用类型 0.9804 0.9804 0.9804
开发程度 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数 0.9759 0.9058 1.1715
2
比较案例地价（元/m ） 6988.10 6379.45 6654.45
2
比准地价（元/m ） 6819.69 5778.51 7795.69
2
市场比较法最终价格(元/m ) 6798.00
M、计算委估对象地价
在确定市场比较法结果时，我们根据可比实例情况，并参照此次估价目的、
委估对象所在区域地价水平、评估人员经验等综合决定测算结果。根据以上计
算，经过比较分析，以三个单位地价比准价格的算术平均值作为委估对象的地
价测算价值。则：
单位比准地价=(6819.69+5778.51+7795.69)÷3
≈6798.00（元/平方米）
土地面积：39333.53 平方米
则改变土地性质后土地测算单价为 39333.53×6798= 267,389,336.94 元。
则土地尚需支付成本= 267,389,336.94 - 19,826,319.48= 247,563,017.46
元。
（2）求取房屋建造成本
房屋建造成本=建设工程其它费用+建安工程费用+不可预见费
①求取建安工程费用：
根据《成都市工程造价信息》并结合同类型房地产开发资料确定建造成本,
项目单方建造成本为 1850.00 元/平方米。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 131
故：建安工程费结果如下：
2 2
项目 建筑面积（m ） 建安单价(元/m ） 合计（元）
住宅 91,956.10 1,850.00 170,118,785.00
商业 5,869.54 1,850.00 10,858,649.00
车库(1180 个) 35,400.00 1,850.00 65,490,000.00
配套不可售 508.19 1,850.00 940,151.50
合计 133,733.83 247,407,585.50
②求取建设工程其它费用：
依据各项规费及相关文件确定该项目建设的其它费用。
详见下表：
序号 名称 取费基数 取费比例% 文件号
一、 前期工程费用
1 工程勘察设计费 建安投资总额 2.75% 计价格[2002]10 号
2 工程造价咨询服务费 建安投资总额 0.44% 川价发（2008）141 号
3 工程招标代理服务费 建安投资总额 0.15% 计价格[2002]1980 号
4 建设项目前期工作咨询费 建安投资总额 0.36% 计价格［1999］1283 号
5 建设项目环境影响咨询费 建安投资总额 0.08% 计价格[2002]125 号
6 建设单位管理费 建安投资总额 1.16% 财建[2016]504 号
7 工程建设监理费 建安投资总额 1.88% 川价函[2007]169 号
小计 百分比% 6.82
二、 按面积计算的费用
1 城市建设配套费 按建筑面积计算 220.00 成发改收费（2013）21 号
2 白蚁防治服务费 按建筑面积计算 1.50 2013 成都市建设项目行政事业性收费标准
3 施工图设计审查费 建安投资总额 1.80 川发改价格[2011]323 号
小计 元/㎡ 223.30
三、 土地环境治理费 按市场询价金额 7,865,000.00 确定
故：建设工程其它费用为：
2
建设工程其他费用
建安工程费（元） 费率（%） 总建筑面积（m ） 2
合计（元）
(元/m ）
247,407,585.50 6.82 133,733.83 223.3 54,600,961.57
③求取不可预见费
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 132
不可预见费取建设工程其他费和建安工程费的 5%。
故：不可预见费结果如下：
建设工程其他费和建安费 不可预见费(5%) 合计（元）
302,008,547.07 5% 15,100,427.35
④求取各类房屋建造成本
房屋建造成本=建设工程其它费用+建安工程费用+不可预见费
= 317,108,974.42 元
（3）开发间接费
对于开发间接用，以土地成本、前期费用及建安成本的 2%计算，则：
开发间接费=584,498,311.36×2%
=8,767,474.67 元
（4）管理费用
对于管理费用，评估人员根据房地产行业管理费用占总销售收入的比率，
结合行业平均标准确定该项目的管理费用总额为营业收入的 3.69%。评估人员通
过同花顺 iFind 资讯查询的房地产上市公司 2014 年至 2018 年管理费用率情况
如下表：
管理费用／营业 管理费用／营业 管理费用／营业 管理费用／营业 管理费用／营业
总收入（整体法） 总收入（整体法） 总收入（整体法） 总收入（整体法） 总收入（整体法）
板块名称 [报告期] 2014 [报告期] 2015 [报告期] 2016 [报告期] 2017 [报告期] 2018 平均费率
年报 年报 年报 年报 年报
[单位]% [单位]% [单位]% [单位]% [单位]%
房地产开发 3.7442 3.6579 3.3502 4.0150 3.6817 3.69%
则管理费用为：
房地产业管理费率（%） 总开发价值（元）（不含税） 管理费（元）
3.69 1,255,005,587.05 46,309,706.16
（5）销售费用
对销售费用，评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率，结
合行业平均标准确定该项目的营业费用为营业收入的 2.94%，评估人员通过同花
顺 iFind 资讯查询的房地产上市公司 2014 年至 2018 年营业费用率情况如下表：
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 133
销售费用／营业 销售费用／营业 销售费用／营业 销售费用／营业 销售费用／营业
总收入（整体法） 总收入（整体法） 总收入（整体法） 总收入（整体法） 总收入（整体法）
板块名称 [报告期] 2014 [报告期] 2015 [报告期] 2016 [报告期] 2017 [报告期] 2018 平均费率
年报 年报 年报 年报 年报
[单位]% [单位]% [单位]% [单位]% [单位]%
房地产开发 3.1714 2.8826 2.6067 2.9090 3.1389 2.94%
则销售费用为 ：
房地产业销售费率（%） 总开发价值（元）（不含税） 销售费（元）
2.94 1,255,005,587.05 36,897,164.26
（6）投资利息
投资利息以土地价款、前期工程费用、建造成本及管理费用等全部预付资
本为基数，利率取 1-5 年期银行贷款利率，其计算公式为：
投资利息=相对应的预付资本×［（1+4.75%）n-1］,其中 n 为计息期。
①土地成本利息
土地成本计息期为 2.5 年。
土地成本利息=B1×［（1+4.75%）2.5-1］
=32,892,568.76
②建设工程其它费用利息
根据确定的土地最佳利用方式，设定前期工程费用（包括报建、设计、勘
察等）在建设准备期均匀投入，故其计息期为 0.25+2=2.25 年。则建设工程其
它费用利息为：
建设工程其他费利息合计
建设工程其他费（元） 利率
（元）
54,600,961.57 4.75% 6,009,398.25
③建安工程费用利息
设定建安工程费用在建设期内均匀投入，故其计息期为 1 年，则建安工程
费用利息为：
建安工程费（元） 利率 建安费利息合计（元）
247,407,585.50 4.75% 11,751,860.31
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 134
④不可预见费利息
设定不可预见费在建设期内均匀投入，故其计息期为 1 年，则不可预见费
利息为：
不可预见费（元） 利率 不可遇见费利息合计（元）
15,100,427.35 4.75% 717,270.30
⑤开发间接费利息
设定开发间接费贯穿建设工程的全过程，故其计息期为=2.5÷2=1.25 年，
则开发间接费利息为：
开发间接费（元） 利率 开发间接费利息合计（元）
8,767,474.67 4.75% 523,623.73
⑥管理费用利息
根据确定的土地最佳利用方式，管理费用贯穿建设工程的全过程，故其计
息期为=2.5÷2=1.25 年，则管理费用利息为：
管理费（元） 利率 管理费利息合计（元）
46,309,706.16 4.75% 2,765,774.84
⑦销售费用利息
根据确定的土地最佳利用方式，销售费用按建设期均匀发生计算，故其计
息期为=2÷2=1 年，则管理费用利息为：
销售费（元） 利率 销售费利息合计（元）
36,897,164.26 4.75% 1,752,615.30
⑨投资利息合计
投资利息 =56,413,111.49 元。
（7）销售税金
包含增值税及附加，按税法规定取值，则销售税金为：
项目 不含税房地产总价值（元） 费率 合计（元）
增值税 1,255,117,387.81 5.00% 62,750,279.35
城建税 7.00% 4,392,519.56
教育附加 3.00% 1,882,508.38
地方教育附加 2.00% 1,255,005.59
合计 7,530,033.53
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 135
（8）尚需支付的成本
对于开发成本，尚需支付成本等于预计总成本费用扣除账面累计已发生的
成本费用。本次根据拟开发项目物业类型、开发项目所在地区的差异，分别从
土地费用、开发前期费、基础设施、配套设施费、建安费用、开发间接费以及
资本化利息等方面估算，并结合项目规划和测算确定开发项目的总成本。进而
确定开发项目未来尚需支付的成本总额。
费用类型 总成本 普通住宅 商业 车库 合计
建筑面积 91,956.10 5,869.54 35,400.00 133,225.64
土地费用 267,389,336.94 251,345,972.35 16,043,364.59 267,389,336.94
开发前期费用 54,600,961.57 37,687,126.01 2,405,561.93 14,508,273.63 54,600,961.57
建安费用 262,508,012.85 181,190,445.63 11,565,350.95 69,752,216.28 262,508,012.86
开发间接费 8,767,474.67 6,051,558.68 386,269.81 2,329,646.18 8,767,474.67
资本化利息 56,413,111.49 38,937,923.07 2,485,400.07 14,989,788.35 56,413,111.49
小计 649,678,897.52 515,213,025.74 32,885,947.35 101,579,924.44 649,678,897.53
（9）土地增值税
根据国家土地增值税征收及清算的有关规定，本次对于土地增值税按各物
业形态收入扣除税法规定的相关成本费用后的增值额预测各期需缴纳的土地增
值税，具体公式：
应缴纳的土地增值税＝（转让房地产总收入－房地产扣除项目金额－财政
部规定的其他扣除项目）×土地增值税税率－房地产扣除项目金额×速算扣除
系数
房地产扣除项目金额＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本＋房
地产开发费用＋转让房地产开发有关税金
住宅土地增值税计算表
项 目 公 式 金额
（一）未售房屋转让房地产总收入（不含税） 1,063,187,670.48
（二）房地产扣除项目金额 =1+2+3+4+5 625,536,759.49
1、土地成本 包含在结转的开发成本中 251,345,972.35
其中、取得土地使用权支付的金额 0.00
土地征用及拆迁补偿费
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 136
2、房地产开发成本 224,929,130.32
其中： 前期工程费 37,687,126.01
建设安装工程费 181,190,445.63
基础配套费 0.00
配套费 0.00
开发间接费 6,051,558.68
3、房地产开发费用 47,627,510.26
其中：利息支出 已包含在结转的开发成本中 23,813,755.13
房地产开发成本与取得土地使
其他房地产开发费用 23,813,755.13
用权金额之和 5%
4、转让房地产开发有关税金 6,379,126.03
增值税 5% 53,159,383.52
城建税 7% 3,721,156.85
教育附加 3% 1,594,781.51
地方教育附加 2% 1,063,187.67
5、财政部规定的其他扣除项目 ＝(1+2)×20％ 95,255,020.53
（三）增值额 ＝（一）-（二） 437,650,910.99
（四）增值额扣除项目金额之比 ＝（三）÷（二） 70%
（五）适用税率（％） 40% 40%
（六）速算扣除系数（％） 5% 5%
（七）应纳土地增值税税额 ＝（三）×适用税率（％） 143,783,526.42
商业及车库土地增值税计算表
项 目 公 式 金额
（一）未售房屋转让房地产总收入（不含税） 191,817,916.57
（二）房地产扣除项目金额 =1+2+3+4+5 153,238,795.88
1、土地成本 包含在结转的开发成本中 16,043,364.59
其中、取得土地使用权支付的金额 0.00
土地征用及拆迁补偿费
2、房地产开发成本 100,947,318.78
其中： 前期工程费 16,913,835.56
建设安装工程费 81,317,567.23
基础配套费 0.00
配套费
开发间接费 2,715,915.99
3、房地产开发费用 11,699,068.34
其中：利息支出 已包含在结转的开发成本中 5,849,534.17
房地产开发成本与取得土地使用
其他房地产开发费用 5,849,534.17
权金额之和 5%
4、转让房地产开发有关税金 1,150,907.50
增值税 5% 9,590,895.83
城建税 7% 671,362.71
教育附加 3% 287,726.87
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 137
地方教育附加 2% 191,817.92
5、财政部规定的其他扣除项目 ＝(1+2)×20％ 23,398,136.67
（三）增值额 ＝（一）-（二） 38,579,120.69
（四）增值额扣除项目金额之比 ＝（三）÷（二） 25%
（五）适用税率（％） 30% 30%
（六）速算扣除系数（％） 0% 0%
（七）应纳土地增值税税额 ＝（三）×适用税率（％） 11,573,736.21
3、企业所得税
评估人员根据房地产公司适用的企业所得税率，按 25%计算项目的所得税费
用。
（六）扣除适当利润和利息
（1）扣除适当利润
根据同花顺 iFinD 资讯的统计数据，同规模的房地产开发企业 2015 年至
2017 年的企业绩效评价标准值如下表：
项 目 2015 年 2016 年 2017 年 平均值
成本费用利润率(%) 10.00 14.70 12.00 12.23
由于润田房地产公司在建项目主要业态为办公、商业、车库，剩余未售业
态主要为办公、商业、车库，评估人员参考行业平均成本费用利润率标准及润
田房地产公司的实际情况，确定在建项目利润扣除的成本费用利润率为 12.23%。
开发商后续净利润=（尚需支付成本+在建开发项目总值）×成本费用利润
率×（1-所得税率）
假定后续支付成本在预测期内均匀投入，其资金实际占用时间为 1/2，因此，
本次测算按未来尚需支付成本的 1/2 确定未售部分利润扣除如下：
扣除的适当利润=（尚需支付成本/2+在建开发项目总值）×成本费用利润
率×（1-所得税率）
根据向企业了解的开发建设情况、销售计划以及项目目前销售、开发情况、
回款进度，预计未售部分存货正常情况下的销售周期。
扣除的适当利润=（尚需支付成本/2+开发项目总值）×成本费用利润率×
销售周期×（1-所得税率）
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 138
（2）扣除后续机会成本利息
根据贷款基准利率 4.75%确定为机会成本利息率，具体如下：
开发商后续机会成本利息=（尚需支付成本/2+在建开发项目总值）×利息
率×销售周期×（1-所得税率）
机会成本利息已单独核算，此处不再考虑。
五、 测算结论
经上述测算，确定成都渝三峡油漆有限公司在改变土地性质且自主改造条
件下土地测算价值为 214,557,163.91 元 。
序号 项 目 公 式 金额
1 可售面积（㎡） 总的-已结转 133,225.64
2 收入（不含税价） 总的-已结转 1,255,005,587.05
3 销售税金合计 住宅+商业-已结转 7,530,033.52
3.1 实际已支付的销售税金
3.2 尚需支付的销售税金 7,530,033.52
4 销售费用合计 4＝收入×2.94％-已结转 36,897,164.26
4.1 实际已支付的销售费用
4.2 尚需支付销售费用 36,897,164.26
5 管理费用合计 5=收入×3.69％-已结转 46,309,706.16
5.1 实际已支付的管理费用 -
5.2 尚需支付的管理费用 46,309,706.16
6 财务费用合计 56,413,111.49
6.1 实际支付财务费用
6.2 尚需支付财务费用 56,413,111.49
7 成本合计 总成本-已结转 593,265,786.03
7.1 实际已支付的成本 19,826,319.48
7.2 尚需支付的成本 573,439,466.6
8 土地增值税 155,357,262.63
9 利润总额 9=2-3-4-5-6-7-8 359,232,522.96
10 应扣除企业所得税 10=项目利润总额*25% 89,808,130.74
11 净利润 11＝9－10 269,424,392.22
12 应扣除适当利润 12＝11×适当比率 74,693,547.74
13 评估值 13＝2－3.2－4.2-5.2-7.2-8-10-12 214,557,163.91
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 139
第五章 收益法评估技术说明
一、评估对象
本次评估对象为成都渝三峡油漆有限公司（以下简称“成都渝三峡”）股
东全部权益价值。
二、收益法的应用简介
（一）收益法的定义和原理
收益现值法是指通过测算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，确
定被评估资产价格的资产评估方法。它服从资产评估中将利求本的思路，即
采用本金化和折现的途径来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理
智的投资者在购置或投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会
高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用
投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作
为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，
容易被资产业务各方所接受。从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合
理的评估方法之一。
（二）收益法的应用前提
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估
对象价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：
1、评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
3、评估对象预期获利年限可以预测；
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 140
4、具有持续盈利能力。
（三）收益法评估企业价值的科学性、合理性
运用收益法对企业资产进行评估时，强调的是企业的收益能力，而不是
企业的变现能力。用这种方法评估出来的资产价值能反映企业整体的盈利能
力。企业整体资产的评估与构成企业的各个单项资产的评估值简单加和是有
区别的，企业价值评估是以企业的获利能力为核心，综合考虑影响企业获利
能力的各种因素以及企业面临的各种风险进行的评估。
企业整体资产是一种特殊的商品，它的价值不是由该资产投入的价值来
决定，而是由它产出的价值决定的，即企业的盈利能力。成都渝三峡是涂料
生产企业，公司经营稳定，已实现多年连续盈利。成都渝三峡具有独立的盈
利能力，未来预期收益可以预测，取得预期收益所承担的风险也可以预测并
可以量化，其预期获利年限可以预测，符合收益法适用的前提条件。
三、评估方法简介
1、评估思路
收益法中常用的方法未来收益折现法。
未来收益折现法，又称收益还原法，是通过估算被评估企业将来的预期
经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。其估算模型常采用分段法将
持续经营企业的收益预测分为前段和后段，对于前段企业的预期收益采取逐
年预测，折现累加的方法；而对于后段企业的预期收益则针对企业的具体情
况假设它按某一规律变化，并按企业收益变化规律，对企业后段预期收益进
行还原及折现处理。将企业前后两段预期收益的现值加在一起便构成了整体
企业的收益现值。同时，对企业的溢余资产、非经营性资产、负债进行分析
后对企业价值进行调整。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 141
未来收益折现法通常有两种测算模型，即企业自由现金流模型和股权自
由现金流模型。
结合本次评估目的和被评估企业经营特点，本次评估选用企业自由现金
流模型进行测算。
2、评估模型
整体资产价值＝经营性资产价值+非经营性资产及负债净值价值+溢余资
产价值
股东全部权益价值＝整体资产价值-付息债务价值
经营性资产价值公式如下：
n
Ft Fn
P= +
t =1 (1 + r ) r (1 + r ) n
t
其中：P 为企业整体价值
Ft 为第 t 年的企业自由现金流量
Fn 为 t 年后企业自由现金流量
n 为年期
r 为折现率
(1) 企业自由现金流量
根据本次选取的评估模型，企业自由现金流量是营业活动产生的税后现
金流量。
企业自由现金流量=净利润＋折旧和摊销－资本性支出－新增营运资金
＋税后的付息债务利息
(2)收益期限的确定
本次评估采用分段法对成都渝三峡的现金流进行预测，即将成都渝三峡
未来现金流分为明确预测期的现金流和明确预测期之后的现金流。成都渝三
峡的营业执照和公司章程对经营期限没有规定，同时涂料制造行业有较大的
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 142
发展前景，因此成都渝三峡具备持续经营能力。基于上述原因，本次评估我
们采用永续的方式对未来收益进行预测，即预测期为持续经营假设前提下的
无限经营年期。根据评估基准日以及企业的收入、各项成本费用、税金等的
稳定情况，明确的预测期确定为 2019 年 6 月至 2023 年 12 月。
(3)折现率的选取
本次评估折现率采用国际上通常使用 WACC 模型进行计算。即：
WACC=Re×E/(D+E)+Rd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Rd：公司债务资本成本
E/(D+E)：股东全部权益占付息债务与股东全部权益总和的比例
D/(D+E)：付息债务占付息债务与股东全部权益总和比例
T：企业所得税税率
Re：公司权益资本成本
其中：Re 公式为 Re=Rf+MRP×β+ε
式中：
Rf：无风险收益率
MRP：市场风险溢价
β：权益系统风险
ε：企业特有风险收益率
(4)溢余资产价值的确定
主要为公司超额持有的现金及现金等价物，经分析后确定。
(5)非经营性资产及负债净值价值
主要为与公司生产经营活动无直接关系的资产及负债，经分析后确定。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 143
四、收益预测的假设条件
（一）一般假设
1、本报告评估结论所依据、由成都渝三峡所提供的信息资料为可信的和
准确的。
2、成都渝三峡持续经营，合法拥有、使用、处置资产并享有其收益的权
利不受侵犯；除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
（二）评估环境假设
1、评估对象所在地区的法律、法规、政策环境相对于评估基准日无重大
变动。
2、评估对象所在地的社会经济环境、国际政治、市场环境相对于评估基
准日无重大变动。
3、与评估对象有关的银行信贷利率、汇率、物价水平相对于评估基准日
无重大变动。
（三）预期经营假设
1、在未来可预见的时间内，成都渝三峡经营政策不作重大调整；在正常
情况下预测的收入、成本及费用在未来经营中能如期实现。
2、在未来可预见的时间内，成都渝三峡经营范围、方式与现时方向保持
一致，管理团队及员工保持稳定，持续有效地经营和管理公司的业务及资产。
3、在未来可预见的时间内，成都渝三峡有能力持续拥有或取得持续经营
所需的资源或资产并获得收益。
4、成都渝三峡所处的法律环境、市场环境不影响企业持续经营，同时也
承诺在目前所处的法律环境、市场环境中将持续经营。
5、评估范围以委托人和被评估单位提供的评估资料为准，未考虑所提供
资料以外可能存在的或有资产及或有负债。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 144
6、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素。
7、资金的无风险报酬率保持为目前的水平。
8、收益的计算以会计年度为准，假设收入、成本、费用等均在年中进行
折现。
9、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致。
10、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，
当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推
导出不同评估结果的责任。
资产评估假设与评估结论密切相关，因前提、假设不同，被评估资产的
情况和企业的经营状况不同，其资产、负债的现行市场价值、重置成本支出、
收益期所能产生的收入水平、需付出的成本、各种税费，所选用的利率、折
现率和风险系数等都会不尽相同，并因此得出不同的评估结论。评估师认为，
上述评估假设在评估基准日是合理的和必要的，并作为形成评估结论的基础。
若上述假设条件在评估基准日不能成立或日后发生重大改变，将可能导致评
估结论无法实现。
五、资产清查的过程与方法
1、指导企业相关人员准备历史及预测数据和相关资料。
2、初步审查被评估单位提供历史数据和预测表，并与财务报表及相关管
理报表进行核对。
3、修改和完善历史数据并与相关部门人员进行交流，进一步完善历史数
据及预测表，并向企业财务人员了解财务核算方法等。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 145
4、对损益类项目的核实和了解：
（1）对于收入的核实，了解申报数据的准确性、营业收入确定依据及其
结构等。
（2）成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表了解主营成本及
费用的构成项目。主要了解企业各项期间费用划分的原则、各类费用发生的
规律、依据。
（3）了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
5、根据资产负债具体情况，分析确定溢余资产、非经营资产及负债的价
值。
6、进一步审核、修正预测数据。
7、确定股东全部权益价值。
六、影响企业经营的宏观、区域经济因素
（一）国家、地区经济形势及未来发展趋势
1、国家经济形势及发展趋势
国家统计局公布的 2019 年一季度宏观经济数据显示，经初步核算，一季
度国内生产总值（GDP）213433 亿元，按可比价格计算，同比增长 6.4%，与
上年四季度持平，比上年同期和全年分别回落 0.4 和 0.2 个百分点。一季度
中国经济仍旧延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，积极因素逐渐增多，
为全年经济稳定健康发展打下良好基础。
（1）“三驾马车”减速不改，积极因素显现
数据显示，2019 年一季度，全国固定资产投资（不含农户）101871 亿元，
同比增长 6.3%，增速比 1-2 月份加快 0.2 个百分点，比上年同期回落 1.2 个
百分点。社会消费品零售总额 97790 亿元，同比增长 8.3%，增速比 1-2 月份
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 146
加快 0.1 个百分点，比上年同期回落 1.5 个百分点。货物进出口总额 70051
亿元，同比增长 3.7%，增速比 1-2 月份加快 3 个百分点。其中，出口 37674
亿元，增长 6.7%；进口 32377 亿元，增长 0.3%。尽管并未表明外贸数据的同
比回落，但比对 2018 年一季度数据可见，相较于去年一季度同比增长 9.4%，
2019 年一季度进出口数据回落幅度为 5.7 个百分点。投资稳步回升，高技术
产业投资增长较快，同比增长 11.4%，增速比全部投资快 5.1 个百分点。市场
销售增速上升，网上零售占比提高，实物商品网上零售额 17772 亿元，增长
21%，占社会消费品零售总额的比重为 18.2%。贸易方式结构进一步优化，一
般贸易进出口增长 6.0%，占进出口总额的比重为 59.6%，比上年同期提高 1.3
个百分点；规模以上工业企业实现出口交货值 27663 亿元，同比增长 4.8%。
（2）“两会”系列政策释放积极信号，消费者信心指数持续攀升
2019 年一季度，社会消费品零售总额为 97790 亿元，同比增长 8.3%，相
较 2018 年年底略微回升。总体而言，第一季度消费回暖受以下两个主要利好
因素的影响：第一，2019 年初的“两会”一系列政策释放持积极信号——降
税减费、保障就业、增加医疗养老保障、加大补贴力度，提振了消费信心。
第二，2019 年初开始实施的个人所得税改革以及专项附加扣除方案均有效的
增加了居民可支配收入，从而起到刺激消费的作用。消费者信心指数继 2018
年下半年持续攀升，于 2019 年 2 月达到 126 点，创历史新高。这与“两会”
一系列减税降费、加大补贴、促进就业等改善民生的政策所释放出的积极信
号密不可分。全社会固定资产投资名义增速回升，实际增速比去年有所增加。
2019 年一季度全社会固定资产投资累计同比增长 6.3%，比 2018 年全年累计
增速提高了 0.4 个百分点。
（3）CPI 总体平稳通胀风险可控，实体部门融资需求回升
2019 年 1-3 月 CPI 同比增速分别为 1.7%、1.5%、2.3%，一季度平均同比
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 147
增幅为 1.8%，其中扣除食品和能源的核心 CPI 后一季度增速为 1.9%，而 2018
年年均核心 CPI 增速为 1.9%，价格总体稳定。受增值税下调和医改效应减弱
等因素的影响，预计 2019 年扣除食品和能源的核心 CPI 同比增速较 2018 年
将略有下降。不过，考虑到猪肉等食品价格的影响，预计 2019 年部分月份 CPI
的同比增速可能超过 2018 年。预计 2019 年 CPI 总体平稳，通胀风险可控。
从融资需求来看，在信贷政策和财政政策共同发力的作用下，实体部门的融
资需求进一步回升。从社会融资规模存量的增速来看，一季度增速为 10.7%。
其中，人民币贷款和地方政府专项债券的增速高于总体增速，分别为 13.8%
和 40.4%；其他分项的增速则低于总体增速。从社会融资规模的增量来看，一
季度新增 8.2 万亿元，同比多增 2.3 万亿元。
（4）商品房销售回暖，房价企稳回升。
2019 年第一季度，全国商品房销售面积累计同比下降 0.9%，降幅较上个
月收窄 2.7 个百分点，销售额累计同比增长 5.6%，增幅较前 2 个月上升 2.8
个百分点，销售整体回暖，全国房价企稳回升。3 月份七十个大中城市新建商
品住宅价格指数同比增长 11.3%，涨幅较上月扩大 0.2 个百分点，环比增长
0.6%，新房价格较去年年末累计上涨约 1.7 个百分点；同期二手住宅价格同
比增长 7.9%，涨幅较上月扩大 0.1 个百分点，环比增长 0.5%，二手房价格较
去年年末累计上涨约 1.0 个百分点。2018 年下半年一线城市的房价下行局面
已发生了扭转，截止今年 3 月中旬，北京、上海、广州和深圳的房价较去年
末分别上涨了 4.1%、2.5%、2.4%和 1.4%，其中北京、上海分别实现了 4 个月
和 3 个月的连涨，广州、深圳的房价则在年初企稳后，在 3 月加速上涨。可
比房价指数进一步支撑了一线城市房价企稳回升的判断。
（5）发力稳增长和稳就业，坚定增长信心
制造业采购经理指数（PMI）重回扩张区间，3 月份制造业采购经理指数
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 148
为 50.5%，比 2 月上升 1.3 个百分点，连续 3 个月低于临界点后重回扩张区间。
一季度社会融资规模增量累计为 8.18 万亿元，比上年同期多 2.34 万亿元。
一季度的全国服务业生产指数同比增长 7.4%，尽管同比 2018 年同期的 8.1%
增速有所回落，但增速比今年 1-2 月份加快 0.1 个百分点，比 2018 年四季度
也加快 0.2 个百分点。此外，一季度全国房地产开发投资 21291 亿元，同比
增长 10.4%，增速比 1-2 月份加快 0.5 个百分点，比上年同期加快 1.3 个百分
点，其中住宅投资增长 13.3%。今年我国首次将就业优先政策置于宏观政策层
面，制定的就业目标是城镇新增就业 1100 万人以上，城镇调查失业率 5.5%
左右，城镇登记失业率 4.5%以内。数据显示，一季度，全国城镇新增就业人
员 324 万人。3 月份，全国城镇调查失业率为 5.2%，比上月下降 0.1 个百分
点。
2、地区经济形势及未来发展趋势
经四川省统计局、国家统计局四川调查总队审定，2019 年一季度成都市
实现地区生产总值 3550.1 亿元，按可比价格计算，较上年同期增长 8.0%。分
产业看，第一产业实现增加值 86.5 亿元，增长 2.9%；第二产业实现增加值
1513.4 亿元，增长 7.5%；第三产业实现增加值 1950.2 亿元，增长 8.5%。
（1）产业发展态势良好
加快构建“5+5+1”现代开放型产业体系，打造形成“16+1”产业生态圈
战略布局，优化调整 66 个产业功能区，推动产业功能区错位协同发展。工业
经济稳中有进。成都市规模以上工业增加值同比增长 8.3%，较上年同期提高
0.1 个百分点。工业对成都市经济增长的贡献率达 37.7%，拉动经济增长 3.0
个百分点。特色产业稳步发展，规模以上工业中，八大特色产业增加值增长
8.5%，其中冶金、食品饮料及烟草、机械分别增长 21.6%、26.0%、18.4%。行
业增长面不断扩大，增长面较 1-2 月提高 18.9 个百分点。新产品产量不断增
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 149
长，工业机器人、城市轨道车辆、太阳能电池产量分别增长 4.6 倍、1.7 倍和
94.3%。
（2）需求结构优化升级
投资结构明显优化。完成固定资产投资 1909.2 亿元，同比增长 10.0%，
增速连续 14 个月保持 10%以上。新增项目拉动作用明显，一季度新增投资项
目 715 个，完成投资 340.2 亿元，增长 42.7%，对投资增长的贡献率超过 5 成。
高技术制造业投资快速增长，高技术制造业投资增长 21.6%，高于工业投资
6.4 个百分点，占固定资产投资比重达 10.8%，较上年同期提高 1.1 个百分点。
其中，医药制造业、计算机及办公设备制造业、医疗仪器设备及仪器仪表制
造业投资分别增长 38.2%、23.7%和 105.1%。成都市实现社会消费品零售总额
1815.1 亿元，同比增长 8.7%。旅游会展不断升温，夜间旅游新业态蓬勃发展，
成都市接待游客总人数 5759.7 万人次，增长 13.8%。实现旅游总收入 981.5
亿元，增长 26.4%。
（3）发展质量不断提升
新动能加快培育。首发“城市机会清单”，主动构建应用场景，进一步激
发城市创新活力和内生动力。高技术工业加快发展，高技术制造业占成都市
规模以上工业增加值比重为 34.7%，较上年同期提高 8.3 个百分点。其中，重
点培育的计算机及办公设备制造业、航空航天器及设备制造业、医疗仪器设
备及仪器仪表制造业增加值增速分别为 16.0%、14.5%、14.2%。新模式新业态
发展壮大，现代物流快速发展，邮政业务收入、快递业务收入分别增长 30.0%、
27.6%。保税物流新业态发展迅速，成都市保税物流进出口 141.3 亿元，增长
35.0%。智能和节能环保产品消费快速增长，可穿戴智能设备、智能家用电器
和音像器材、智能手机、新能源汽车分别增长 71.4%、65.6%、26.4%和 47.7%。
（4）对外开放深入推进
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 150
对外贸易稳定增长。加快建设国际门户枢纽城市，积极融入“一带一路”
建设，加快打造内陆开放高地。成都市实现进出口总额 1238.2 亿元，同比增
长 21.0%，占四川省规模比重为 84.8%。其中，出口总额 680.1 亿元，增长 37.9%；
进口总额 558.1 亿元，增长 5.2%。加工贸易进出口 850.3 亿元，增长 26.1%。
对“一带一路”沿线国家实现进出口 329.7 亿元，增长 6.9%，占进出口总额
的 26.6%。其中，一般贸易进出口 222.8 亿元，增长 2.4%。对主要贸易伙伴
进出口增长迅速，对美国进出口 317.1 亿元，增长 21.7%；对东盟进出口 253
亿元，增长 16.7%；对欧盟进出口 248 亿元，增长 51.0%。
（5）国际化营商环境加快建设
金融市场稳定发展，金融政策供给创新，集中出台加快建设国家西部金
融中心四项配套政策。截至 3 月末，金融机构本外币存款余额 3.95 万亿，同
比增长 6.7%，增速较上年同期回升 0.9 个百分点；金融机构本外币贷款余额
3.43 万亿，增长 13.0%，增速较上年同期回升 0.5 个百分点。金融服务实体
经济功能增强，非金融企业及机关团体人民币贷款增长 10.3%，其中中长期贷
款增长 11.8%。证券交易额 2.37 万亿元，增长 21%，直接融资 551.37 亿元，
增长 27%。“交子之星科创板上市”行动计划深入实施，新增上市公司 6 家，
其中 A 股上市 3 家，累计突破 100 家。土地市场交易活跃，成都市国有土地
使用权出让 122 宗，面积 10065.1 亩。人才招引成效显著，人才新政实施累
计吸引 27.3 万本科及以上学历青年人才落户。
（二）有关财政、货币政策
我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持政策连续性和
稳定性，增强前瞻性、针对性和灵活性，更好地发挥积极财政政策在稳增长、
调结构、促改革、惠民生中的作用。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 151
七、行业状况及发展前景
1、所在行业主管部门和行业相关政策
①行业主管部门
成都渝三峡所属行业为涂料制造行业，我国涂料制造行业管理体制为国
家宏观指导及行业协会自律管理下的市场竞争体制，各企业面向市场自主经
营。行业宏观管理职能由国家发展和改革委员会承担，主要负责制定产业政
策，指导技术改造，对行业的发展进行宏观调控。中国涂料工业协会承担涂
料制造行业协调管理和服务的职能，协会贯彻国家发展涂料工业的方针政策，
推动涂料工业的技术进步和管理的现代化等。
②主要法律法规及政策
A、主要法律法规
法律法规名称 发布日期 发布单位 相关内容
《中国中共关于制定国民经济和社会发展第 坚持绿色发展理念，渗透到生产方式、生
2015 年 11 月 中共中央
十三个五年规划的建议》 活方式和消费方式中。
规划明确了未来将把“全力推行绿色制
造”作为建设制造强国的重要着力点，强
《中国制造 2025》 2015 年 5 月 国务院 化企业节能环保技术，推动跨领域行业协
同创新，大力发展先进制造业，构建绿色
制造体系。
将“高性能涂料、高固体份、无溶剂涂料、
国家发改委、
《外商投资产业指导目录（2015 年修订）》 2015 年 3 月 水性工业涂料及配套水性树脂生产”列入
商务部
鼓励外商投资产业。
将电池、涂料列入消费税征收范围，在生
产、委托加工和进口环节征收，适用税率
《关于岁电池、涂料征收消费税的通知》（财 财政部、国家
2015 年 1 月 均为 4%。对施工状态下挥发性有机物
税（2015）16 号） 税务总局
（VOCs）含量低于 420 克/升（含）的涂
料免征消费税。
B、主要产业政策
序号 发布日期 发布单位 政策名称 主要内容
《新材料产业“十二五” 大力发展环保型高性能涂料、长效防污涂料、防水材料、
1 2012.1 工信部
发展规划》 高性能润滑油脂和防火隔音泡沫材料等品种。
“（十七）加强工业节能减排。重点推进电力、煤炭、
《“十二五”节能减排综 钢铁、有色金属、石油石化、化工、建材、造纸、纺织、
2 2011.8 国务院
合性工作方案》 印染、食品加工等行业节能减排，明确目标任务，加强
行业指导，推动技术进步，强化监督管理。”
《产业结构调整指导目 目录中鼓励类项目包含“27、水性油墨、紫外光固体油
3 2013.05 国家发改委
录（2013 年）》 墨、植物油油墨等节能环保型油墨生产”。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 152
序号 发布日期 发布单位 政策名称 主要内容
鼓励水性木器、高固体份、无溶剂、辐射固体、功能性
外墙外保温涂料等环境友好型、资源节约型涂料的生
《中国涂料制造行业“十
4 2010.12 涂料工会协会 产：全面推进涂料水性化，研发性能达到工业涂装要求
二五”规划》
的水性工业涂料（水性木器涂料、功能性水性防腐涂
料）。
“（十三）高性能高附加值精细化学品制备技术”主要
中国石油和化 《石油和化学工业“十二
5 2010.10 研究内容中包含“（3）水性化、高固体份、粉末化涂
学工业联合会 五”科技发展规划纲要》
料制备关键技术”。
2、世界及国内涂料制造行业基本情况
涂料一般由成膜物质、颜料或填料、分散介质和助剂四大类物质经过一
定工艺生产加工而成。涂料制造行业在国民经济多个行业中起到服务和配套
的重要作用，广泛应用于机械制造、交通运输、轻工、化工、建筑等行业，
是不可或缺的功能材料。
（1）全球涂料制造行业现状
全球涂料市场在经历 2008 年金融危机后，经过一年的调养生息，2010 年
涂料的快速增长成为了全球涂料复苏的重要一环，随后逐步进入了稳定阶段，
2011 年全球涂料制造行业市场规模更是突破千亿美元，而在 2018 年已经达到
1651 亿美元，预计到 2020 年还会以每年 5%的速度增长。目前亚太地区市场
仍领跑其他地区，占到全球份额 45%；其中北美地区市场份额是 18%，美国和
加拿大整体产值大概在 300 亿美元。同时，涂料成本也在增加，预计 2019 年
的成本和利润会跟 2018 年持平或小幅上升。
当前全球涂料企业仍然比较分散，随着涂料制造行业竞争加剧，并购整
合与资本运作日益频繁。全球顶尖企业不断吞食小型企业，主要大企业之间
也在进行大规模并购，市场格局不断生变。未来几年，并购整合仍将是涂料
制造行业企业发展扩张的主要趋势。
（2）国内涂料制造行业概况
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 153
新中国成立 60 年来，伴随着国民经济各行业的发展，作为其配套的涂料
工业从一个极不引人注目的小行业逐步发展成为国民经济各领域必不可少的
重要行业。经过几代人的顽强拼搏、开拓进取，我国已成为世界第二大涂料
生产国和消费国，进入到世界涂料制造行业发展的主流。2018 年涂料制造行
业 1336 家规模以上企业产量达到 1759.79 万吨，相比于 2017 年规模以上企
业 1380 家产量 1661.8 万吨，同比增长了 5.9%；1998 家规模以上企业销售总
额达 3268.1 亿元，同比增长 6.5%，实现利润总额 236.48 亿元，同比增长 5.1%。
数据来源：中国涂料工业协会
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 154
数据来源：中国涂料工业协会
从上述数据看，随着市场竞争的加剧，不断有企业淘汰出局。其中亏损
企业亏损额同比增长 27.4%，增速降低 17.7%，行业企业应收账款同比增长
6.3%，达到 607 亿元，占全行业主营业务收入的 18%，利息支出总额 18.69%，
2018 年度行业融资环境趋于严峻。
2018 年美联储持续加息导致人民币贬值加剧，美国对中国加征关税致使
汽车、家具、玩具等行业出口急剧降低，间接影响涂料产量。可见涂料制造
行业对下游应用市场依赖性之强。《“十三五”挥发性有机物污染防治工作方
案》要求，“油改水”成为未来几年涂料制造行业发展大势所趋。2019 中国涂
料大会的主题为“创新驱动绿色发展”，是基于对全球涂料及上下游技术、
产业和应用发展趋势的判断，涂料产品将朝着水性化、粉末化、高固体分化
发展，水性材料、活性炭墙材等环保涂料是首选。近两年，在经历环保风暴、
涨价潮等重重考验后，不少企业接连淘汰出局，但更多的企业认识到了以环
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 155
保促转型、以绿色谋发展是企业未来的必由之路，全行业大大加快了转型升
级的步伐。
3、进入涂料制造行业的主要壁垒
①技术壁垒
涂料质量取决于原料选购、产品配方、生产过程控制、分析检测和自动
化控制程度等生产工艺流程及技术。一个具有较强产品竞争力的涂料生产企
业，必须要具备较强的基础材料研究能力、新产品开发能力、分析检测能力
及现场调制能力。目前行业的技术水平朝着水性化、环保化和应用新材料方
向发展，这些新产品的技术需要长期的研发和试用。因此，本行业对缺乏技
术积累和专业人才积累的拟进入企业形成较大的障碍。
②产业政策壁垒
随着国家对环境保护的要求不断提高，涂料制造行业的准入程序越来越
严格，近年来政府和行业管理部门相继颁布了一系列政策。如《危险化学品
涂料产品生产许可证实施细则》、《国家涂料工业污染物排放标准》以及《石
油和化工产业结构调整指导意见》等，这些政策的颁布和实施对企业安全生
产、环境保护、产品质量提出了更为严格的要求，为进入涂料市场设置了一
定产业壁垒。
③品牌壁垒
建筑涂料的品质关系到用户的健康，客户在长期使用产品的过程中逐步
形成了对企业产品的理解和认知，企业需要长时间的产品质量保障打造属于
企业自身的品牌。因此对于行业新进者而言，建立品牌需要长时间的市场考
验，品牌壁垒是其短期内难以逾越的障碍。
④销售网络壁垒
涂料制造行业的销售模式主要有两种，直销模式和经销商模式。目前我
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 156
国涂料企业的销售模式以经销为主、直销为辅。涂料产品的消费群体和终端
用户非常分散，大部分企业难以建立覆盖面广泛、体系完整的销售网络，限
制了企业进一步的发展。涂料企业的市场竞争力取决于经销商的分布、数量
与能力，而销售网络的建设和优化需要多年的努力才能完成，因此难以拥有
稳定的销售网络是涂料企业在市场竞争中生存发展的障碍所在。
4、影响行业发展的有利及不利因素
（1）有利因素
①技术进步
随着环保政策力度加大，涂料制造行业发展技术朝着环保方向发展。对
水性涂料、高固体分涂料、粉末涂料、UV 固化剂涂料的研发力度不断加大。
同时，注重提高涂料性能，拓展应用领域方面，在海洋涂料、车用涂料、特
种涂料、塑料涂料、建筑及地坪涂料等多个领域取得了明显的进步。随着我
国环境污染治理不断强化，传统产品已不符合市场发展趋势，环保型产品的
市场需求将快速增长。
②行业加快资源整合
中国涂料工业已经进入了一个健康、持续高速发展的阶段，不少企业以
市场为导向，以技术创新为目的，营销模式、管理模式不断提高。但是我国
涂料生产企业规模普遍偏小，技术科研力量分散且薄弱，技术投入相对较少。
规模较大的优质企业开始不断扩张，通过兼并收购的方式加快资源整合力度，
并加大技术研发的投入，特别是对前沿技术的研究、基础材料的研究、重大
科技项目的研究和应用技术的研究方面，不断缩小与国外企业的技术差距，
在国内高端涂料市场的竞争力快速增强。行业的资源整合将不断提高整个行
业的资源利用率和研发水平，引导行业健康发展，是涂料制造行业持续发展
和创新的有利因素。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 157
（2）不利因素
①创新能力较低
近年来，我国防腐和防水涂料制造行业实现了较快的发展，但大部分防
腐防水涂料生产企业的自主创新能力薄弱，已经成为制约行业发展的一个重
要因素。企业自主创新能力不足主要表现在两个方面：一是企业技术创新能
力差，拥有自主知识产权的企业较少，科研成果数量少，水平不高；二是企
业体制创新进展慢，防腐防水涂料企业大多数还处于小规模生产阶段，部分
企业还处于小作坊式生产阶段，企业管理水平不高，难以适应现代企业管理
制度发展的要求。
②行业竞争激烈
目前我国低端涂料领域将近饱和，而高端涂料市场仍被外资品牌所占据
大部分市场份额，民族涂料企业还未有足够实力竞技高端工业涂料领域成为
人们的刻板印象。近年来，嘉宝莉、巴德士、三棵树、展辰等民族涂料企业
纷纷入局工业涂料领域，企图瓜分这巨大的市场蛋糕，谋求更大的发展空间。
不过，竞争对手是 PPG、立邦、阿克苏诺贝尔、关西等跨国大型涂料企业，民
族涂料企业的压力不可谓不大。同时，行业还存在众多中小企业，行业集中
度较低，不利于企业获得必要的经营利润，在原材料涨价等导致生产成本提
高的情况出现，企业往往只能内部消化，一旦调高产品售价客户可能会选择
其他企业产品。
5、涂料制造行业发展前景
“十二五”期间各级政府均高度重视和积极贯彻国家关于生态文明体制
改革和环境保护工作要求，在国内生产总值持续保持增长、工业化、城市化
进程日益加快的情况下，全国主要污染物排放总量持续削减。进入“十三五”，
《国家环境保护“十三五”规划基本思路》明确指出在“十三五”期间，将
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 158
建立环境质量改善和污染物总量控制的双重体系，实施大气、水、土壤污染
防治计划，实现三大生态系统全要素指标管理。“十三五”期间中国将加快建
设资源节约型、环境友好型社会，形成人与自然和谐发展的现代化建设新格
局，推进“美丽中国”建设，为全球生态安全作出新贡献。至此，“绿色发展”
将成为涂料制造行业在“十三五”阶段的重要发展目标。
涂料下游行业在使用涂料进行生产的过程中均或多或少存在一定的 VOCs
排放，VOCs 作为 PM2.5 形成的前体物之一，VOCs 的排放量为最主要的环保
防控指标之一，政府对 VOCs 排放的监管力度也持续加强。自 2015 年 10 月
《挥发性有机物排污收费试点办法》实施以来，多地政府如北京、上海、安
徽等相继出台征收 VOCs 排污费的具体规定。在涂料制造行业未来的发展中环
保型产品替代传统非环保型产品的步伐将进一步加快，环保型涂料的市场需
求和市场份额也将日益加大。中国涂料工业的市场容量前景广阔,下游的旺盛
需求将维持涂料制造行业的增长势头。中国涂料工业的市场容量前景广阔,下
游的旺盛需求将维持涂料制造行业的增长势头。
八、企业现状介绍
成都渝三峡（原名：重庆三峡油漆股份有限公司成都油漆厂）成立于 1980
年，系原成都造漆总厂被重庆三峡油漆股份有限公司兼并后改组成立。成都
渝三峡位于成都市龙泉驿区西河工业园，占地面积 100 亩，是重庆三峡油漆
股份有限公司的全资子公司。目前是四川地区规模、品种、销量都具领先地
位的涂料生产企业。
成都渝三峡生产各类油漆，产品广泛应用于铁路、汽车、建筑、装饰、
家俱、机械、电器、防腐等行业。享誉市场的拳头产品有阴极电泳漆、家俱
漆、各色醇酸厚浆漆、各色调合漆、各色防锈漆等，其中“红醇酸磁漆”、“磁
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 159
铁酚醛防锈漆”获得“成都市优质产品”称号；“阴极电泳漆”获得“成都市
科技进步三等奖”。成都渝三峡生产的产品“新世纪牌”油漆深受广大消费者
喜爱，被评为“四川省群众喜爱商品”。
九、股东全部权益价值的预测
（一）经营性资产价值
委托人提供的未来经营期的企业自由现金流如下：
金额单位：人民币万元
序
项目 \ 年份 2019 年 6-12 月 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年及以后
号
1 一、营业收入 2,332.97 4,481.17 4,566.27 4,653.08 4,741.62 4,741.62
2 其中：主营业务收入 2,135.63 4,255.11 4,340.21 4,427.01 4,515.55 4,515.55
3 其他业务收入 197.34 226.06 226.06 226.06 226.06 226.06
4 二、营业总成本 2,175.19 4,136.72 4,221.21 4,307.94 4,396.99 4,396.99
5 其中：营业成本 1,788.87 3,402.72 3,466.41 3,531.37 3,597.63 3,597.63
6 主营业务成本 1,598.20 3,184.30 3,247.99 3,312.95 3,379.21 3,379.21
7 其他业务成本 190.67 218.42 218.42 218.42 218.42 218.42
8 税金及附加 45.84 84.02 84.84 85.67 86.52 86.52
9 销售费用 40.56 77.90 79.38 80.89 82.43 82.43
10 管理费用 299.92 572.07 590.58 610.01 630.42 630.42
11 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
12 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
13 加：公允价值变动损益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
14 投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
15 资产处置收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
16 其他收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
17 三.营业利润 157.79 344.45 345.06 345.13 344.62 344.62
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 160
18 加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
19 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
20 四.利润总额 157.79 344.45 345.06 345.13 344.62 344.62
21 减：可弥补的历年亏损部分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
22 五、所得税 39.45 86.11 86.27 86.28 86.16 86.16
23 六、净利润 118.34 258.34 258.79 258.85 258.46 258.46
24 加：折旧和摊销 44.82 76.84 76.84 76.84 76.84 76.84
25 减：资本性支出 253.62 19.31 19.31 19.31 19.31 19.31
26 减：营运资本增加 120.37 76.86 34.25 35.03 35.80 0.00
27 加：税后付息债务利息 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
28 七、企业自由现金流 -210.84 239.01 282.07 281.35 280.19 315.99
评估人员根据收集的企业历史财务资料，对委托人提供的预测企业自由
现金流分析如下：
1、营业收入
（1）主营业务收入
1）未来预测
成都渝三峡未来经营期的主营业务收入预测如下：
金额单位：人民币万元
序 2019 年 2024 年
项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
号 6-12 月 及以后
1 油漆销售 2,135.63 4,255.11 4,340.21 4,427.01 4,515.55 4,515.55
2 销售数量（吨） 2,768.27 5,515.60 5,625.92 5,738.43 5,853.20 5,853.20
3 增长率 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 0.00%
平均销售单价
4 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77
（万元/吨）
5 主营业务收入 2,135.63 4,255.11 4,340.21 4,427.01 4,515.55 4,515.55
成都渝三峡的主营业务是生产及销售油漆，本次预计未来年度销量将保
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 161
持 2%的年增长率直至 2023 年，2024 年及以后年度维持 2023 年的水平不再继
续增长；销售价格将保持 2019 年 1-5 月的平均价格水平不变。
2）历史数据分析
据成都渝三峡经营资料反映，成都渝三峡 2015 年至 2018 年的主营业务
收入情况如下表：
金额单位：人民币万元
序
项目 \ 年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-5 月
号
1 油漆销售 3,969.81 3,817.11 3,872.70 4,161.80 2,036.04
2 销售数量（吨） 5,359.28 5,076.58 5,178.90 5,301.43 2,639.18
3 增长率 -5.27% 2.02% 2.37%
平均销售单价
4 0.74 0.75 0.75 0.79 0.77
（万元/吨）
5 主营业务收入 3,969.81 3,817.11 3,872.70 4,161.80 2,036.04
成都渝三峡历史年度的主营业务收入呈现平稳增长趋势，2017 年、2018
年的销售数量增长率在 2%左右，销售价格比较平稳。
（2）其他业务收入
1）未来预测
成都渝三峡未来经营期的其他业务收入预测如下：
金额单位：人民币万元
序 2019 年 2024 年
项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
号 6-12 月 及以后
1 原材料销售 197.34 226.06 226.06 226.06 226.06 226.06
2 其他业务收入 197.34 226.06 226.06 226.06 226.06 226.06
主要为销售溶剂油等原材料的收入，由于该类业务收入在历史年度并不
稳定，故本次按 2015 年-2018 年该类收入的平均水平 226.06 万元对未来进行
预测。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 162
2）历史数据分析
据成都渝三峡经营资料反映，成都渝三峡 2015 年至 2018 年的其他业务
收入情况如下表：
金额单位：人民币万元
序号 项目 \ 年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-5 月
1 原材料销售 260.73 211.18 252.59 179.75 28.72
2 其他业务收入 260.73 211.18 252.59 179.75 28.72
成都渝三峡 2015 年-2018 年原材料销售收入呈现一定的波动。
（3）营业收入预测结论
评估人员获取了基准日成都渝三峡的账面资料，同时核实了成都渝三峡
营业收入的确认，结合成都渝三峡实际经营情况进行分析，评估人员认为成
都渝三峡营业收入的预测较为合理。
2、营业成本
（1）主营业务成本
1）未来预测
成都渝三峡未来经营期的主营业务成本预测如下：
金额单位：人民币万元
2019 年 2024 年
序号 项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
6-12 月 及以后
1 油漆销售 1,598.20 3,184.30 3,247.99 3,312.95 3,379.21 3,379.21
2 成本率 74.83% 74.83% 74.83% 74.83% 74.83% 74.83%
3 主营业务成本 1,598.20 3,184.30 3,247.99 3,312.95 3,379.21 3,379.21
成都渝三峡主营业务的成本率未来预计可以维持 2015 年-2018 年的平均
成本率水平，即保持成本率 74.83%不变。
2）历史数据分析
据成都渝三峡经营资料反映，成都渝三峡 2015 年至 2018 年的主营业务
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 163
成本情况如下表：
金额单位：人民币万元
序 2019 年
项目 \ 年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 15-18 平均
号 1-5 月
1 油漆销售 3,008.94 2,750.29 2,934.49 3,151.25 1,523.78
成本率 75.80% 72.05% 75.77% 75.72% 74.84% 74.83%
2 主营业务成本 3,008.94 2,750.29 2,934.49 3,151.25 1,523.78
分析历史数据可知，成都渝三峡主营业务的成本率比较稳定，2015 年-2018
年的平均成本率为 74.83%。
（2）其他业务成本
1）未来预测
成都渝三峡未来经营期的其他业务成本预测如下：
金额单位：人民币万元
2019 年 2024 年
序号 项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
6-12 月 及以后
1 原材料销售 190.67 218.42 218.42 218.42 218.42 218.42
2 成本率 96.62% 96.62% 96.62% 96.62% 96.62% 96.62%
3 其他业务成本 190.67 218.42 218.42 218.42 218.42 218.42
由于该类业务收入在历史年度并不稳定，其成本率水平也呈现波动状态，
故本次按 2015 年-2018 年该类成本的平均成本率 96.62%对未来进行预测。
2）历史数据分析
据成都渝三峡经营资料反映，成都渝三峡 2015 年至 2018 年的其他业务
成本情况如下表：
金额单位：人民币万元
序号 项目 \ 年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-5 月 15-18 平均
1 原材料销售 262.42 196.71 241.46 174.52 16.45
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 164
2 成本率 100.65% 93.15% 95.59% 97.09% 57.26% 96.62%
3 其他业务成本 262.42 196.71 241.46 174.52 16.45
成都渝三峡历史年度的原材料销售收入的成本有一定的波动，但整体比
较稳定。
（3）营业成本的预测结论
通过对成都渝三峡历史情况进行分析，并结合企业实际经营情况，评估
人员认为成都渝三峡未来经营期营业成本的预测较为合理。
3、税金及附加
（1）未来预测
成都渝三峡未来经营期的税金及附加的预测情况如下表：
金额单位：人民币万元
序 2019 年 2024 年
项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
号 6-12 月 及以后
1 与收入相关的税费 22.33 42.89 43.70 44.54 45.38 45.38
2 占营业收入比例 0.96% 0.96% 0.96% 0.96% 0.96% 0.96%
3 与收入无关的税费 23.51 41.13 41.13 41.13 41.13 41.13
4 房产税 7.30 13.24 13.24 13.24 13.24 13.24
5 土地使用税 16.15 27.68 27.68 27.68 27.68 27.68
6 环境保护税 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06
7 土地增值税 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
8 车船使用税 0.00 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15
9 税金及附加合计 45.84 84.02 84.84 85.67 86.52 86.52
由于成都渝三峡的主营业务为油漆销售，与收入相关的税费主要有城建
税、教育附加、地方教育附加、消费税以及印花税，另外与收入无关的税费
有房产税、土地使用税、环境保护税、车船税等。对于与收入相关的税费，
本次按 2015 年-2018 年此类税费占营业收入的平均比例 0.96%对未来年度进
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 165
行预测；对于与收入无关的税费，本次按评估基准日各项税费的缴纳水平对
未来进行预测，土地增值税不是经常发生的项目，未来不予预测。
（2）历史数据分析
据成都渝三峡经营资料反映，成都渝三峡 2015 年至 2018 年的税金及附
加情况如下表：
金额单位：人民币万元
序 15-18 年
项目 \ 年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-5 月
号 平均比例
1 与收入相关的税费 32.21 37.84 37.69 52.71 7.37
2 占营业收入比例 0.76% 0.94% 0.91% 1.21% 0.36% 0.96%
3 与收入无关的税费 0.00 28.17 45.19 45.00 49.08
4 房产税 - 9.95 17.84 8.44 7.31
5 土地使用税 - 18.22 27.35 36.50 11.50
6 环境保护税 - - - 0.06 0.03
7 土地增值税 - - - - 30.10
8 车船使用税 - - - - 0.15
9 税金及附加合计 32.21 66.01 82.88 97.71 56.45 45.84
成都渝三峡目前适用的税种及税率为：增值税率 13%（之前为 16%、17%），
城建税税率 7%，教育附加费率 3%，地方教育附加费率 2%，消费税率 4%，印
花税、房产税、土地使用税、车船使用税、环境保护税按相关规定计缴。
（3）税金及附加的预测结论
通过对成都渝三峡历史情况进行分析，并结合企业实际经营情况，评估
人员认为成都渝三峡未来经营期的税金及附加的预测较为合理。
4、销售费用
（1）未来预测
成都渝三峡未来经营期的销售费用的预测情况如下表：
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 166
金额单位：人民币万元
序 2019 年 2024 年
项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
号 6-12 月 及以后
1 销售费 15.35 29.48 30.04 30.61 31.19 31.19
2 占营业收入比例 0.66% 0.66% 0.66% 0.66% 0.66% 0.66%
3 运输费 20.71 39.78 40.54 41.31 42.09 42.09
4 占营业收入比例 0.89% 0.89% 0.89% 0.89% 0.89% 0.89%
5 广告费 1.68 3.23 3.29 3.35 3.41 3.41
6 占营业收入比例 0.07% 0.07% 0.07% 0.07% 0.07% 0.07%
7 车辆费 2.82 5.41 5.52 5.62 5.73 5.73
8 占营业收入比例 0.12% 0.12% 0.12% 0.12% 0.12% 0.12%
9 销售费用 40.56 77.90 79.38 80.89 82.43 82.43
10 占营业收入比例 1.74% 1.74% 1.74% 1.74% 1.74% 1.74%
销售费用主要由销售费、运输费、广告费和车辆费构成，以上各项费用
与营业收入关联都较为紧密，故本次按 2015 年-2018 年各项费用占营业收入
的平均比例对未来进行预测。
（2）历史情况分析
据成都渝三峡经营资料反映，成都渝三峡 2016 年至 2018 年销售费用情
况如下表：
金额单位：人民币万元
序 15-18 年
项目 \ 年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-5 月
号 平均比例
1 销售费 23.61 25.59 30.22 30.63 15.56
2 占营业收入比例 0.56% 0.64% 0.73% 0.71% 0.75% 0.66%
3 运输费 25.92 32.42 36.83 53.87 12.25
4 占营业收入比例 0.61% 0.80% 0.89% 1.24% 0.59% 0.89%
5 广告费 12.00 0.00 0.00 0.19 0.00
6 占营业收入比例 0.28% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.07%
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 167
7 车辆费 0.00 0.00 0.00 5.24 6.38
8 占营业收入比例 0.00% 0.00% 0.00% 0.12% 0.31% 0.12%
9 销售费用 61.53 58.01 67.05 89.93 34.19
10 占营业收入比例 1.45% 1.44% 1.63% 2.07% 1.66%
成都渝三峡的销售费用主要由销售费、运输费、广告费和车辆费构成，
以上各项费用与营业收入关联都较为紧密。
（3）销售费用的预测结论
通过对成都渝三峡实际经营情况进行分析，评估人员认为成都渝三峡未
来经营期的销售费用的预测较为合理。
5、管理费用
（1）未来预测
成都渝三峡未来经营期的管理费用的预测情况如下表：
金额单位：人民币万元
2019 年 2024 年
序号 项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
6-12 月 及以后
1 折旧 13.94 23.90 23.90 23.90 23.90 23.90
2 摊销 16.96 29.07 29.07 29.07 29.07 29.07
3 职工薪酬 187.94 370.18 388.69 408.12 428.53 428.53
4 增长率 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 0.00%
5 办公费 12.58 15.66 15.66 15.66 15.66 15.66
6 修理费 13.26 19.78 19.78 19.78 19.78 19.78
7 差旅费 4.09 8.19 8.19 8.19 8.19 8.19
8 运输费 3.76 8.45 8.45 8.45 8.45 8.45
9 业务招待费 9.24 15.73 15.73 15.73 15.73 15.73
10 水电费 4.48 8.67 8.67 8.67 8.67 8.67
11 劳动保护费 0.66 1.88 1.88 1.88 1.88 1.88
12 财产保险费 8.40 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85
13 检验费 2.07 2.34 2.34 2.34 2.34 2.34
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 168
14 排污费 2.22 6.48 6.48 6.48 6.48 6.48
15 会议费 0.45 0.45 0.45 0.45 0.45 0.45
16 临时工服务费 6.36 10.45 10.45 10.45 10.45 10.45
17 诉讼费 - - - - - -
18 审计费 2.58 2.84 2.84 2.84 2.84 2.84
19 咨询费 1.14 2.34 2.34 2.34 2.34 2.34
20 新产品试制费 1.22 1.46 1.46 1.46 1.46 1.46
21 仓库经费 - - - - - -
22 机物料消耗 1.75 2.43 2.43 2.43 2.43 2.43
23 绿化费 2.19 2.28 2.28 2.28 2.28 2.28
24 其他 4.63 31.62 31.62 31.62 31.62 31.62
25 税费 - - - - - -
26 管理费用 299.92 572.07 590.58 610.01 630.42 630.42
27 占营业收入比例 12.86% 12.77% 12.93% 13.11% 13.30% 13.30%
管理费用主要由折旧摊销、职工薪酬、办公费、修理费、差旅费、水电
费等构成，以上各项费用与营业收入基本无关。折旧摊销本次按评估基准日
的经营性资产账面原值、预计净残值率和经济使用年限进行重新计算；职工
薪酬以 2018 年为基础，以 2016 年-2018 年平均增长率 5%对未来年度进行预
测；办公费、修理费、差旅费、水电费、审计费等历史年度均有发生的项目，
未来年度按 2015 年-2018 年的平均水平并考虑实际情况进行预测；诉讼费并
不是经常性费用，未来不再预测；仓库经费和税费 2017 年开始已不再发生，
故本次不再预测。
（2）历史情况分析
据成都渝三峡经营资料反映，成都渝三峡 2016 年至 2018 年管理费用情
况如下表：
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 169
金额单位：人民币万元
序号 项目 \ 年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-5 月 15-18 年平均
1 折旧 43.13 40.43 58.60 81.73 37.95
2 摊销 14.53 14.53 14.53 14.53 20.84
3 职工薪酬 293.55 343.43 356.68 335.76 164.61
4 增长率 16.99% 3.86% -5.86% -50.97% 5.00%
5 办公费 10.48 14.10 22.68 15.36 3.08 15.66
6 修理费 21.14 21.51 21.01 15.48 6.53 19.78
7 差旅费 6.18 7.50 8.10 10.98 4.10 8.19
8 运输费 6.69 6.49 9.08 11.53 4.68 8.45
9 业务招待费 14.68 15.21 15.77 17.28 6.49 15.73
10 水电费 7.43 9.04 9.52 8.70 4.19 8.67
11 劳动保护费 2.83 1.70 1.35 1.66 1.22 1.88
12 财产保险费 9.36 8.17 6.76 7.11 -0.55 7.85
13 检验费 1.82 3.47 1.25 2.84 0.28 2.34
14 排污费 2.72 9.94 6.06 7.19 4.26 6.48
15 会议费 0.62 0.66 0.32 0.20 - 0.45
16 临时工服务费 13.33 8.67 10.32 9.49 4.09 10.45
17 诉讼费 1.30 0.05 - - 1.43 -
18 审计费 3.30 3.30 3.30 1.45 0.26 2.84
19 咨询费 2.00 2.78 1.30 3.30 1.20 2.34
20 新产品试制费 2.92 1.40 0.83 0.69 0.25 1.46
21 仓库经费 0.23 0.34 - - - -
22 机物料消耗 - 1.91 0.71 7.10 0.68 2.43
23 绿化费 3.41 4.06 1.54 0.11 0.09 2.28
24 其他 20.77 49.10 34.52 22.10 30.33 31.62
25 税费 50.07 48.28 - - - -
26 管理费用 532.48 616.04 584.23 574.61 296.33
27 占营业收入比例 12.59% 15.29% 14.16% 13.24% 14.35%
管理费用主要由折旧摊销、职工薪酬、办公费、修理费、差旅费、水电
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 170
费、审计费等构成，以上各项费用与营业收入基本无关。历史年度管理费用
比较稳定。
（3）管理费用的预测结论
通过对成都渝三峡实际经营情况进行分析，评估人员认为成都渝三峡未
来经营期的管理费用的预测较为合理。
6、财务费用
（1）未来预测
金额单位：人民币万元
序号 项目 \ 年份 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年及以后
1 利息支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 减：利息收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3 加：手续费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
成都渝三峡评估基准日无付息债务，本次假设未来将维持评估基准日的
负债水平，故未来年度无利息支出；另外，鉴于企业的货币资金或其银行存
款等在生产经营过程中变化频繁或变化较大，而且未来年度的货币资金已纳
入营运资金中考虑，故本次不对利息收入和其他支出进行预测。
（2）历史数据分析
据成都渝三峡经营资料反映，成都渝三峡 2015 年至 2018 年财务费用情
况如下表：
金额单位：人民币万元
序号 项目 \ 年份 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-5 月
1 利息支出小计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 减：利息收入 5.83 8.73 2.51 1.37 0.81
3 加：其他支出 0.57 0.57 0.84 0.44 0.24
4 财务费用 -5.26 -8.16 -1.67 -0.93 -0.57
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 171
近年的财务费用主要由利息支出、利息收入和手续费等其他支出构成。
（3）财务费用的预测结论
通过对成都渝三峡的实际经营情况进行分析，评估人员认为成都渝三峡
未来经营期的财务费用的预测较为合理。
6、非经常性损益项目
对资产减值损失、公允价值变动损益、投资收益、资产处置收益、其他
收益、营业外收入与支出这类非经常性损益因其具有偶然性，本次不进行预
测。
7、所得税
成都渝三峡适用的所得税计算公式如下：
企业所得税=利润总额×适用税率
成都渝三峡的适用企业所得税税率为 25%。
8、净利润
通过上述的分析预测，成都渝三峡未来经营期的净利润如下表：
金额单位：人民币万元
序 2019 年 2024 年
项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
号 6-12 月 及以后
1 一、营业收入 2,332.97 4,481.17 4,566.27 4,653.08 4,741.62 4,741.62
2 其中：主营业务收入 2,135.63 4,255.11 4,340.21 4,427.01 4,515.55 4,515.55
3 其他业务收入 197.34 226.06 226.06 226.06 226.06 226.06
4 二、营业总成本 2,175.19 4,136.72 4,221.21 4,307.94 4,396.99 4,396.99
5 其中：营业成本 1,788.87 3,402.72 3,466.41 3,531.37 3,597.63 3,597.63
6 主营业务成本 1,598.20 3,184.30 3,247.99 3,312.95 3,379.21 3,379.21
7 其他业务成本 190.67 218.42 218.42 218.42 218.42 218.42
8 税金及附加 45.84 84.02 84.84 85.67 86.52 86.52
9 销售费用 40.56 77.90 79.38 80.89 82.43 82.43
10 管理费用 299.92 572.07 590.58 610.01 630.42 630.42
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 172
11 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
12 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
13 加：公允价值变动损益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
14 投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
15 资产处置收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
16 其他收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
17 三、营业利润 157.79 344.45 345.06 345.13 344.62 344.62
18 加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
19 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
20 四、利润总额 157.79 344.45 345.06 345.13 344.62 344.62
21 减：可弥补的历年亏损部分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
22 五、所得税 39.45 86.11 86.27 86.28 86.16 86.16
23 六、净利润 118.34 258.34 258.79 258.85 258.46 258.46
9、折旧与摊销
本次评估，不考虑未来其他可能存在的扩大经营能力所需的资本性投资。
按照收益预测的前提和基础，在维持现有规模的前提下，未来各年只需
满足维持现有经营能力所必需的更新性投资支出。
根据成都渝三峡目前的经营性资产原值、预计净残值率、经济使用年限
对其折旧（摊销）预测如下表：
金额单位：人民币万元
预计净 经济使用 2019 年 2024 年
序号 项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
残值率 年限 6-12 月 及以后
1 折旧
2 房屋建筑物 1% 20-50 19.07 32.69 32.69 32.69 32.69 32.69
3 机器设备 1% 8-15 7.80 13.38 13.38 13.38 13.38 13.38
4 运输设备 1% 10-15 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
5 电子设备 1% 5-8 0.99 1.70 1.70 1.70 1.70 1.70
6 小计 27.86 47.77 47.77 47.77 47.77 47.77
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 173
7 营业成本 13.92 23.87 23.87 23.87 23.87 23.87
8 管理费用 13.94 23.90 23.90 23.90 23.90 23.90
9 摊销
10 土地使用权 0% 39 16.96 29.07 29.07 29.07 29.07 29.07
11 管理费用 16.96 29.07 29.07 29.07 29.07 29.07
10、资本性支出预测
资本性支出是指在持续经营的前提下，为保持再生产所需的固定资产及
其他资产更新改造支出和新增资产投资支出。
（1） 新增资产投资支出
目前企业现有资产能够满足生产经营需要，预计未来年度不再有新增资
产资本性支出。
（2） 资产更新维护支出
按照收益预测的前提和基础，在维持现有规模的前提下，未来各年只需
满足维持现有经营能力所必需的更新性投资支出。因此只需估算简单再生产
所必须进行的现有经营性资产的更新支出。根据本次评估假设，在预测首年
年末对现有经营性资产进行全部更新，在未来预测期内当对应经营性资产的
净值接近于残值时按照对应资产的原值进行更新。计算方法为：对资产已使
用年限部分原值按一定折现率在预测首期期末进行一次性更新，对资产剩余
使用年限部分原值根据一定折现率和经济使用年限按年金现值更新。
预测成都渝三峡资本性支出如下表：
金额单位：人民币万元
序 2019 年 2024
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
号 6-12 月 年及以后
1 固定资产资本性支出 248.87 14.57 14.57 14.57 14.57 14.57
2 无形资产资本性支出 4.75 4.75 4.75 4.75 4.75 4.75
3 合 计 253.62 19.31 19.31 19.31 19.31 19.31
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 174
11、新增营运资金
新增营运资金系指企业在不改变当前经营业务条件下，为维持正常经营
而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。
本报告所定义的营运资本增加额为：
新增营运资金=当期营运资本-上期营运资本
其中，营运资本=安全现金保有量+应收账款+预付账款+存货-应付账款－
预收账款-应付职工薪酬-应交税费
安全现金保有量：企业要维持正常运营，需要一定数量的现金保有量。
结合分析企业以前年度营运资金的现金持有量与付现成本情况，确定安全现
金保有量的月数，根据该月数计算完全付现成本费用。
月完全付现成本=（销售成本+应交税金+三项费用—折旧与摊销）/12
应收账款＝营业收入总额/应收款项周转率
预付账款＝营业成本总额/预付账款周转率
存货=营业成本总额/存货周转率
应付账款=营业成本总额/应付账款周转率
预收账款＝营业收入总额/预收账款周转率
应付职工薪酬=营业成本总额/应付职工薪酬率
根据企业的经营情况，安全现金保有量按照 2015 年-2018 年各年年末的
库存现金的平均水平进行测算，安全运营现金的月数为 1.50 个月。
成都渝三峡 2018 年、2019 年的经营性资产和经营性负债情况见下表：
金额（万元） 周转率
序号 项目/年份
2018 年末 2019/5/31 2018 年 2019 年 采用平均数据
1 安全运营现金 521.93 319.19
2 应收票据 264.02 342.44 16.40 12.84 14.62
3 应收账款 249.27 281.30 17.40 15.63 16.52
4 经营性其他应收款 12.23 12.44 355.10 353.39 354.24
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 175
金额（万元） 周转率
序号 项目/年份
2018 年末 2019/5/31 2018 年 2019 年 采用平均数据
5 预付账款 35.06 17.25 94.90 192.99 143.95
6 存货 875.30 730.16 3.80 4.56 4.18
7 其他的经营性资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
8 应付票据 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
9 应付账款 58.39 7.94 57.00 419.52 238.26
10 预收账款 128.23 24.61 33.90 178.72 106.31
11 应付职工薪酬 31.23 40.00 106.50 83.23 94.86
12 应交税费 83.26 54.57 52.10 80.59 66.34
13 经营性其他应付款 27.37 6.00 121.50 554.85 338.17
14 其他的经营性负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
15 期末运营资本 1,629.33 1,569.66
根据分析，选取 2018 年至 2019 年各项平均周转率，则成都渝三峡预测
期营运资金占用及增长预测过程如下：
金额单位：人民币万元
序号 项目 \ 年份 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年及以后
1 运营现金 457.53 508.61 519.20 530.06 541.22 541.22
2 应收票据 300.78 306.49 312.31 318.24 324.30 324.30
3 应收账款 266.26 271.31 276.46 281.72 287.08 287.08
4 经营性其他应收款 12.41 12.65 12.89 13.14 13.39 13.39
5 预付账款 23.13 23.64 24.08 24.53 24.99 24.99
6 存货 796.49 814.11 829.34 844.89 860.74 860.74
7 其他的经营性资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
8 应付票据 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
9 应付账款 13.97 14.28 14.55 14.82 15.10 15.10
10 预收账款 41.37 42.15 42.95 43.77 44.60 44.60
11 应付职工薪酬 35.09 35.87 36.54 37.23 37.92 37.92
12 应交税费 66.29 67.55 68.83 70.14 71.47 71.47
13 经营性其他应付款 9.84 10.06 10.25 10.44 10.64 10.64
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 176
14 其他的经营性负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
15 期末营运资本 1,690.04 1,766.90 1,801.16 1,836.18 1,871.99 1,871.99
16 运营资本增加 120.37 76.86 34.25 35.03 35.80 0.00
12、税后的付息债务利息
税后的付息债务利息根据财务费用中列支的利息支出，扣除所得税后确
定。
税后的付息债务利息=付息债务利息×（1-企业所得税率）
13、企业自由现金流量预测
通过上述分析，未来期间企业自由现金流量见下表：
金额单位：人民币万元
2019 年 2024 年及
序号 项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
6-12 月 以后
1 六、净利润 118.34 258.34 258.79 258.85 258.46 258.46
2 加：折旧和摊销 44.82 76.84 76.84 76.84 76.84 76.84
3 减：资本性支出 253.62 19.31 19.31 19.31 19.31 19.31
4 减：营运资本增加 120.37 76.86 34.25 35.03 35.80 0.00
5 加：税后付息债务利息 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
6 七、企业自由现金流 -210.84 239.01 282.07 281.35 280.19 315.99
14、折现率的确定
折现率是将未来的收益折算为现值的系数，它体现了资金的时间价值。
为与本次预测的现金流量(企业现金流量)口径保持一致，本次评估折现率采
用国际上通常使用 WACC 模型进行计算。
即：WACC=Re×E/(D+E)+Rd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Rd：公司债务资本成本
E/(D+E)：所有者权益占付息债务与所有者权益总和的比例
D/(D+E)：付息债务占付息债务与所有者权益总和比例
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 177
T：企业所得税税率
Re：公司普通权益资本成本
其中：Re 公式为 Re=Rf+MRP×β+ε
式中：
Rf：无风险收益率
MRP：市场风险溢价
β：权益系统风险
ε：企业特有风险收益率
1）无风险收益率
根据 Aswath Damodaran 的研究，一般会把作为无风险资产的零违约证券
的久期，设为现金流的久期。国际上，企业价值评估中最常选用的年限为 5
年以上国债利率作为无风险利率。经查同花顺 iFinD，评估基准日 10 年期的
中国国债平均到期实际收益率为 3.29%。
2）市场风险溢价 MRP 的确定
市场风险超额回报率（MRP）是市场投资组合或具有市场平均风险的股票
投资组合所期望的收益率超过无风险资产收益率的部分。本次查询到评估基
准日成熟市场（美国市场）的估计风险溢价为 5.93％。
对于这个市场的信用违约风险息差，根据彭博数据库（Bloomberg）发布
的最新这个市场 10 年期 CDS（信用违约互换）利率，计算得到中国市场相对
于美国的信用违约风险息差。其中，当前中国与美国的 10 年期 CDS 利率均为
1.03%，则当前中国市场的信用违约风险息差为 1.03%。
则：MRP =5.93%+1.03%
=6.96%
3） e 值
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 178
该系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度，也用
来衡量个别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影响程度的指标。
由于委估企业目前为非上市公司，一般情况下难以直接对其测算出该系数指
标值，故本次通过选定与委估企业处于同行业的上市公司于基准日的β系数
（即 t ）指标平均值作为参照。
目前中国国内同花顺资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的
计算公式的公司。经查涂料制造行业的可比公司加权剔除财务杠杆调整平均
t =1.0085。
D 根据基准日的付息负债确定，E 根据基准日被评估单位的股东全部权益
价值确定。经过计算，被评估单位的 D/E=0.00%。
最后得到评估对象权益资本预期风险系数的估计值：
2024 年及
序号 项目 \ 年份 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
以后
1 企业所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25%
2 βe 1.0085 1.0085 1.0085 1.0085 1.0085 1.0085
4）企业特定风险ε的确定
考虑到委估资产组为非公开上市公司，属于涂料制造行业，而且企业经
营规模较小。
综上分析，评估人员确定委估资产组的特定风险为 1.00%。
5）权益资本成本 Re 的确定，根据公式 Re=Rf+MRP×β+ε
未来年度的 Re 如下：
2024 年及
序号 项目 \ 年份 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
以后
1 企业所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25%
2 Re 11.3% 11.3% 11.3% 11.3% 11.3% 11.3%
6)加权资本成本 WACC 的确定
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 179
成都渝三峡评估基准日付息借款为 0.00 万元，D=0.00 万元。
根据上述确定的参数，则加权资本成本计算如下：
WACC=Re×E/(D+E)+ Rd×D/(D+E)×(1－T)
未来年度的 WACC 如下：
2024 年及
序号 项目 \ 年份 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
以后
1 企业所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25%
2 WACC 11.3% 11.3% 11.3% 11.3% 11.3% 11.3%
15、经营性资产价值的确定
经评估人员评估，成都渝三峡经营性资产价值为 2,423.47 万元，其评估
计算过程如下：
金额单位：人民币万元
2019 年 2024 年
序号 项目 \ 年份 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
6-12 月 及以后
1 七、企业自由现金流 -210.84 239.01 282.07 281.35 280.19 315.99
2 折现率 11.3% 11.3% 11.3% 11.3% 11.3% 11.3%
3 折现期（月） 3.5 13.00 25.00 37.00 49.00
4 折现系数 0.9693 0.8905 0.8001 0.7189 0.6459 5.7157
5 八、收益现值 -204.37 212.84 225.68 202.26 180.97 1,806.09
6 经营性资产价值 2,423.47
（二）非经营性资产及负债评估
1、非经营性资产
经清查核实，评估基准日银行存款中的非经营性款项账面值为 88.86 万
元，系住房资金账户存款，本次评估值为 88.86 万元。
经清查核实，评估基准日其他应收款中的非经营性款项账面值为 914.90
万元，本次评估值为 914.90 万元。
经清查核实，评估基准日其他流动资产账面值为 3.39 万元，本次评估值
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 180
为 3.39 万元。
经清查核实，评估基准日递延所得税资产账面值为 40.58 万元，系坏账
准备、跌价准备形成，本次评估值为 40.58 万元。
经清查核实，评估基准日设备中有非经营性的车辆和待报废设备，账面
值为 19.33 万元，本次评估值为 19.57 万元
经清查核实，评估基准日房屋建筑物中有一处住宅，账面值为 200.58 万
元，本次评估值为 409.94 万元。
经清查核实，评估基准日厂区中有预留开发用地处于闲置，根据以前厂
区的建筑规划，预留开发用地面积约为 22870.90 平方米，对应账面值为 808.09
万元，本次评估值为 830.21 万元。
2、非经营性负债
经清查核实，评估基准日无非经营性负债。
综上，成都渝三峡的非经营性资产及负债净值的评估值为 2,307.46 万元。
（三）溢余资产
经清查账面货币资金账户存款余额 319.19 万元（经营性）。经评估人员
根据历史数据分析，企业正常资金周转需要的完全现金保有量为 1.50 个月的
付现成本费用，故溢余资产为 0.00 万元。
（四）付息债务评估
经清查核实，成都渝三峡于评估基准日的付息债务为 0.00 万元。
（五）成都渝三峡股东全部权益价值的确定
综上所述，成都渝三峡的股东全部权益评估值如下：
企业整体价值
=经营性资产价值+非经营资产及负债净值+溢余资产
=2,423.47 + 2,307.46+0.00
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 181
=4,730.93 万元
股东全部权益价值
=企业整体价值-付息债务价值
=4,730.93 - 0.00
=4,730.93 万元
十、评估结论
在上述评估假设前提下，经评定估算，成都渝三峡股东全部权益价值于
评估基准日采用收益法的评估值为 4,730.93 万元（大写人民币：肆仟柒佰叁
拾万玖仟叁佰元整）。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 182
第六章 评估结论及分析
一、评估结论
（一）评估初步结论
1、资产基础法
截止评估基准日 2019 年 5 月 31 日，成都渝三峡经审计后的资产总额
6,216.62 万元，负债总额 133.12 万元，净资产 6,083.50 万元。
经本次评估，资产总额 6,604.36 万元，负债总额 133.12 万元，净资产
6,471.24 万元，评估增值 387.74 万元，增值率 6.37%。
评估结果汇总如下表：
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2019 年 5 月 31 日
被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 2,709.93 2,745.14 35.21 1.30
2 非流动资产 3,506.69 3,859.22 352.53 10.05
3 其中：固定资产 1,536.31 1,834.92 298.61 19.44
4 无形资产 1,929.80 1,983.72 53.92 2.79
5 递延所得税资产 40.58 40.58 0.00 0.00
6 资产总计 6,216.62 6,604.36 387.74 6.24
7 流动负债 133.12 133.12 0.00 0.00
8 非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
9 负债合计 133.12 133.12 0.00 0.00
10 净资产（所有者权益） 6,083.50 6,471.24 387.74 6.37
评估结论详细情况见评估明细表。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 183
本次评估，评估增值 387.74 万元，增值率 6.37%，增值的主要原因如下：
（1）存货
纳入本次评估范围的存货账面净值 730.16 万元，评估值为 765.37 万元，
评估增值 35.21 万元，增值原因主要为正常销售的产成品以产品不含税售价
减去销售费用、税金及附加、所得税及适当利润后确定的评估值高于账面成
本。
（2）房屋建筑物
纳入本次评估范围的房屋建筑物账面净值 1,475.71 万元，评估值为
1,776.94 万元，评估增值 301.24 万元，增值原因主要系：①建筑物建设年代
较早，建设成本较低，近年来人工材料成本增加；②建（构）筑物的折旧年
限短于经济使用年限，形成增值。
（3）土地使用权
土地使用权账面净值 1,929.80 万元，评估值 1,982.63 万元，评估增
值 52.83 万元，增值率 2.74%。土地增值原因主要因为三峡油漆取得土地较
早，工业用地地价虽涨幅较慢，但每年仍以一定速率上涨，近几年地价涨幅
较大，致使土地升值。
（4）其他无形资产
本次将账外其他无形资产-商标、专利纳入评估范围，评估增值 1.09 万
元。
2、收益法
收益法，是从收益的角度出发，将成都渝三峡作为一个整体，根据其历
史经营业绩及行业发展情况，预测未来一定年限的净收益情况，将各年预测
的净收益按特定的折现系数折现并相加，求得全部股东权益于评估基准日的
价值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 184
经评估人员评定估算，成都渝三峡全部股东权益采用收益法评估的结果
为 4,730.93 万元，评估减值 1,352.57 万元，减值率 22.23%。
（二）评估结论的分析与确定
此次评估资产基础法的评估结论为 6,471.24 万元，收益法的评估结论为
4,730.93 万元，两种方法相差 1,740.31 万元，差异率为 26.89%。
评估人员分析认为：两种评估方法差异的原因主要是资产基础法评估是
以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会
必要劳动，在市场上较易得到验证，未来不确定因素较少，评估结论比较容
易被交易双方所接受。而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映
的是资产获利能力的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、资产的有效
使用以及管理者经营能力等多种变动因素的综合影响，存在较大的不可控制
风险。因此，评估师认为，本次评估选用资产基础法的评估值作为评估结论，
比较符合评估对象的特征并有效地服务于评估目的。
经本次评估，截止评估基准日 2019 年 5 月 31 日，成都渝三峡油漆有限
公司股东全部权益的市场价值为 6,471.24 万元（大写 ：人民币陆仟肆佰柒
拾壹万贰仟肆佰元整）。
上述股权需经招标、拍卖、挂牌等公开方式进行转让，以充分实现股权
的市场价值。
二、在土地使用权性质变更且自主改造假设条件下的测算价值
截止基准日 2019 年 5 月 31 日，成都渝三峡经审计后的资产总额 6,216.62
万元，负债总额 133.12 万元，净资产 6,083.50 万元。
在土地使用权性质变更且自主改造假设条件下 ，经测算，资产总额
24,678.42 万元，负债总额 133.12 万元，净资产 24,545.30 万元，增值
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921
Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 185
18,461.80 万元，增值率 303.47%。
测算结果汇总如下表：
土地变性且自主改造假设条件下测算汇总表
基准日：2019 年 5 月 31 日
产权持有单位：成都渝三峡油漆有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 测算价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 2,709.93 2,745.14 35.21 1.30
2 非流动资产 3,506.69 21,933.28 18,426.59 525.47
3 其中：固定资产 1,536.31 435.89 -1,100.42 -71.63
4 无形资产 1,929.80 21,456.81 19,527.01 1,011.87
5 递延所得税资产 40.58 40.58 0.00 0.00
6 资产总计 6,216.62 24,678.42 18,461.80 296.97
7 流动负债 133.12 133.12 0.00 0.00
8 非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
9 负债合计 133.12 133.12 0.00 0.00
10 净资产（所有者权益） 6,083.50 24,545.30 18,461.80 303.47
经本次测算，截止基准日 2019 年 5 月 31 日，成都渝三峡油漆有限公司
在土地使用权性质变更为出让住宅、住宅兼商业用地且自主改造假设条件下，
股东全部权益的测算价值为 24,545.30 万元（大写 ：人民币贰亿肆仟伍佰肆
拾伍万叁仟元整）。
该价值是在上述假设条件下进行的最大利用价值测算，由于土地使用权
能否按委托人要求变性及变性后的规划条件等存在不确定性，故能否实现该
测算价值存在不确定性。
上述股权需经招标、拍卖、挂牌等公开方式进行转让，以充分实现股权
的市场价值。
Add:38F,Chongqing Fortune Financial Center Property Service Center NO.1 Caifu A.V. Yubei District Chongqing,Chongqing.China. 401121 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址: 重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心 38 层 邮编:401121 传真:023-63870920 电话:023-63870921