证券代码：000576 证券简称：广东甘化 公告编号：2019-05
江门甘蔗化工厂（集团）股份有限公司
关于深圳证券交易所关注函回复的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，
没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
江门甘蔗化工厂（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）于
2018 年 12 月 28 日收到深圳证券交易所《关于对江门甘蔗化工厂(集
团)股份有限公司的关注函》（公司部关注函[2018]第 262 号），公
司董事会组织相关方就关注函中所涉及事项逐一进行了认真核查，现
将有关问题回复情况公告如下：
2017
12 31 3.04 2.97
2017 -228
11,550
3,396.79
14,946.79 2017 49.17%
50% 3
7,473.40 5,775
1
1,698.40 12 28
55%
1
2
3
1、上海立天唐人控股有限公司（以下简称“上海立天”）提供了
2018 年 9 月 30 日的资产负债表、利润表和现金流量表（详见公司同
日在巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上披露的《上海立天
唐人控股有限公司财务报表》），并对本次受让生物中心股权的资金来
源等事项进行了说明。根据上海立天的回函，本次受让生物中心股权
的资金来源于上海立天自筹资金，其具备相应的支付履约能力。
公司与上海立天除支付本次股权交易对价事项外无其他资金往
来，公司控股股东德力西集团有限公司及公司实际控制人胡成中先生
均提供了与上海立天不存在关联关系、未直接或间接为上海立天提供
2
受让生物中心股权的资金等相关说明，故不存在上海立天此次受让生
物中心股权的资金直接或间接来源公司、公司控股股东、实际控制人
或其关联方的情形。
经查阅上海立天相关财务报表及其相关说明，上海立天长期股权
投资总额约 1.94 亿元，其中持有上海环晖投资有限公司 90%股权、
上海环睿投资有限公司 90%股权，结合其已于 2018 年 12 月 28 日支
付完本次股权转让首期款及代偿债务首期款的客观事实，上海立天具
备此次交易的支付履约能力。
在本次股权转让的商务谈判时，双方对未按合同约定期限支付交
易价款的违约责任等进行了明确约定：“乙方未按合同约定期限支付
交易价款的，应向甲方支付逾期付款违约金。违约金按照延迟支付期
间应付价款的每日万分之五计算。逾期付款超过 10 日，乙方应按照
本合同交易总价款的 30%承担违约责任；甲方有权要求乙方承担甲方
及目标公司因此遭受的损失，并有权解除合同。” 因此，在上海立天
具有较为充足的支付履约能力的基础上，本次交易中亦设定了的履约
保障措施，可以有效约束交易对方和保护公司利益。
2、经函询上海立天，其主要股东和实际控制人如下：
童云峰
10%
86.67% 78%
上饶市九鼎实业有限 13.33% 江西立天唐人房地产发
公司 22% 展有限公司
90%
上海立天唐人控股有限公司
3
由上图可知，上海立天实际控制人为童云峰。
经自查及函询公司控股股东德力西集团有限公司、实际控制人胡
成中先生，公司、公司控股股东及实际控制人与上海立天主要股东和
实际控制人不存在关联关系、业务往来或可能导致利益倾斜的其他关
系。
3、公司已于 2018 年 12 月 28 日收到了上海立天支付的本次股权
转让首期款及代偿债务首期款。
经查阅上海立天、公司、公司控股股东及公司实
际控制人提供的相关资料，上海立天与公司、公司控股股东、公司实
际控制人之间不存在关联关系，其支付本次交易对价的资金来源于其
自筹资金；公司已于 2018 年 12 月 28 日收到了本次股权转让首期款
及代偿债务首期款，上海立天具备相应支付履约能力。
100%
13,490.89 55%
7,419.99 55% 11,550
55% 4,130.01 55.66%
1,358.31
13,490.89 12,132.58
12,793.23 10,590.61
87.30%
4
135 135 A 135
B 129,748.81
135
136,020.20
2011-2020
1 55%
2 135
3
6
4
5
1、本次转让生物中心 55%股权作价为 11,550 万元，较经折算后
的评估价值 7,419.99 万元，溢价 4,130.01 万元，溢价幅度为 55.66%，
溢价的主要原因是生物中心位于江门市江海三路 135 号的工业用地，
法定用途为工业用地，本次采用资产基础法对生物中心股权评估中，
对该宗土地按照法定用途，采用市场比较法计算了其工业用地性质下
的市场价值，由于宗地地理位置较好，按照《江门市城市总体规划
（2011-2020）》，该地块为住宅及商业金融用地，按照城市发展规划，
该地块未来纳入江门市“三旧”改造具有一定的可能性，由于该转变
用途具有重大不确定性，在考虑该地块用途变更可能性（50%）的基
础上，生物中心 100%股权价值可达到 21,813.90 万元。据此，公司
以评估结果为参考依据，经交易双方友好协商，在考虑江门市江海三
路 135 号地块未来增值可能性的情况下，在本次交易中，生物中心
100%股权作价 21,000 万元。
本次交易双方以评估结果为参考，在考虑该地块用途变更可能性
的基础上，通过市场化定价方式最终确定交易价格，具有合理性。该
交易价格的确定，有利于保护上市公司和投资者的利益。
2、江门生物中心名下位于江门市江海三路 135 号的土地使用权，
面积合计 132,823.20 平方米，其中面积 3,074.39 平方米土地已出租
并调整列示至投资性房地产土地使用权科目中，其中面积为
129,748.81 平方米列示在无形资产-土地使用权。因此，本次纳入评
估范围的土地面积与江门生物证载土地面积一致。
对于特别说明事项中，土地面积表述为 136,020.20 平方米，是
指江门市江海三路 135 号用地，其包含了江门生物中心名下的
132,823.20 平方米，和江门市北街（联营）发电厂（以下简称“北
6
街电厂”）名下的 3,197.00 平方米。在对该宗工业用地的评估过程中，
由于宗地的特殊性，未来存在纳入江门市“三旧”改具有一定的可能
性，因此，评估人员估算了其不确定性的价值，并予以披露，供报告
使用者参考。在考虑“三旧”改造情况下，由于北街电厂的 3,197.00
平方米土地与江门生物中心的 132,823.20 平方米土地同属于一个地
块，且两家企业未来都是关停并转型，所以两家公司的土地通盘考虑，
视同整个地块一起开发而进行表述，但在计算结果中，只计算了江门
生物中心 132,823.20 平方米对本次估值结果的影响。
3、本次评估报告的评估说明内容详见公司同日在巨潮资讯网
（http://www.cninfo.com.cn）上披露的《拟公开挂牌转让股权涉及
广东江门生物技术开发中心有限公司股东全部权益价值项目资产评
估说明》。
按照土地法定用途工业用地性质，其市场比较法具体评估过程如
下：
市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将
待估土地与较近期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，
并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个
别因素等差异进行修正得到待估土地价格，其计算公式为：
待估土地使用权价格=可比案例价格×土地用途修正系数×交易
情况修正系数×交易日期修正系数×容积率修正系数×土地使用期
限修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
工业用途计算过程
（1）可比案例选择
7
地块编号 JCR2017-127（蓬江 17） JCR2017-126（蓬江 16） JCR2017-125（蓬江 15）
土地位置 蓬江区杜阮双楼村金镜山（土名） 蓬江区杜阮双楼村金镜山（土名） 蓬江区杜阮双楼村金镜山（土名）
地段 地段 地段
用途 工业用地 工业用地 工业用地
成交时间 2017 年 10 月 12 日 2017 年 9 月 30 日 2017 年 9 月 30 日
出让年限 50 50 50
土地面积（平方米） 19,994.09 14,340.01 18735.99
容积率 1.0-2.5 1.5～2.5 1.0-2.5
建筑面积
成交价（万元） 2,134.00 1,482.00 2,051.00
工业用地级别 3级 3级 3级
地面地价 1,067.00 1,033.00 1,095.00
（2）可比案例与估价对象因数对比分析
比较实例 蓬江区杜阮双楼村金 蓬江区杜阮双楼村金 蓬江区杜阮双楼村金
生物中心土地
因素说明 镜山（土名）地段 镜山（土名）地段 镜山（土名）地段
地面单价(元/平方米) 949.00 918.00 973.00 --
用途 100 100 100 100
交易日期 95.8 95.8 95.8 100
价格类型 100 100 100 100
小计 105 102 102 100
产业聚集度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
区域因素 环境条件 100 100 100 100
公共设施配套完
105 102 102 100
备程度
规划限制程度 100 100 100 100
小计 98 96 98 100
宗地地质条件 100 100 100 100
宗地利用状况 100 100 100 100
宗地地形 100 100 100 100
个别因素
宗地形状 100 98 100 100
宗地临路交通状
98 98 98 100
况
宗地面积 100 100 100 100
（3）因数系数分析
①土地用途
估价对象土地用途为工业用地，与可比案例的土地用途一致，故
无需进行土地用途修正，其修正系数均为 100%。
8
②交易类型
交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、
课税等，本次估价的价格内涵为正常市场条件下的国有出让土地使用
权市场价值，可比案例 1、2、3 交易类型均为公开挂牌出让，成交价
格基本能反映当地地价水平，属正常市场交易，交易情况修正不予考
虑，其修正系数均为 100%。
③交易日期修正
根据江门市市区地价动态监测各用途级别地价指数表，交易日期
修正如下：
蓬江区杜阮双楼村金镜 蓬江区杜阮双楼村金镜 蓬江区杜阮双楼村
比较实例 生物中心土地
山（土名）地段 山（土名）地段 金镜山（土名）地段
交易日期修
95.8 95.8 95.8 100
正系数
④容积率
由于其为工业用地，容积率对地价影响较少，故不作容积率修正。
9
⑤土地使用期限
根据产权方提供的《国有土地使用证》，土地剩余年期与可比案
例剩余使用年限不一致，需进行使用年限修正。按以下有限年期地价
修正公式：
K= [1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m]
式中：
K—使用年限修正系数
r—土地还原率（根据江门市最新基准地价修正体系，工业用地
土地还原率为 5.22%）
n—各可比案例的剩余使用年期（年）
m—估价对象的剩余使用年期（年）
根据产权方提供的《国有土地使用证》（江国用（2013）第 305460
号）显示：16,217.00 平方米工业用地土地使用终止日期为 2063 年
11 月 3 日，至估价期日，剩余使用年限为 45.12 年；
《国有土地使用证》 江国用（2015）第 301631 号、江国用（2015）
第 301636 号）显示：116,606.2 平方米工业用地土地使用终止日期
为 2051 年 5 月 28 日，至估价期日，剩余使用年限为 32.44 年。可比
案例剩余使用年限均为 50 年，需进行年期修正。
为方便测算，本次估价按上述各宗地的年期修正系数按土地面积
比例进行平均后来求取比准价格。
根据上述公式得：
K1=[1-1÷(1+5.22%)45.12]/ [1-1÷(1+5.22%)50]= 97.60%；
K2=[1-1÷(1+5.22%)32.44]/ [1-1÷(1+5.22%)50]= 87.69%；
则按土地面积比例加权后的年期修正系数 K=88.90%。
10
K=97.60%×16,217.00/ （ 16,217.00+ 116,606.20 ）
+87.69%×116,606.20/（16,217.00+ 116,606.20）=88.90%
则年期修正后的比准价格分别为：
比准价格 1= 1,067.00×88.90% = 949.00（元/平方米）；
比准价格 2= 1,033.00×88.90% = 918.00（元/平方米）；
比准价格 3= 1,095.00×88.90% = 973.00（元/平方米）；
⑥区域因素
指土地所在区域的自然、社会与经济条件。这些条件相互结合所
产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。各个规划
的区片之间存在差异，具体差异因素有商服繁华度、对外交通便捷度、
区域环境质量、公共设施配套完备程度、规划限制程度等，这些因素
可能对估价对象的市场价格产生影响，故区域因素为重要影响因素，
其各项因子须进行修正。
A、产业聚集度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以
估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正±2%。
B、对外交通便捷度：分为便捷（临主干道）、较便捷（临次干道）、
一般（临支路）、较不便捷（不临路）、不便捷（距支路较远）五个等
级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正
±2%。
C、区域环境质量：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，
以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正±2%。
D、公共设施配套完备程度：分为完备、较完备、一般、较不完
备、不完备五个等级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际
情况地价相应修正±2%。
11
E、规划限制程度：根据实际规划限制程度分为大、较大、一般、
较小、小五个等级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情
况地价相应修正±3%。
⑦个别因素
个别因素是指估价对象本身的条件和特征，是决定同一区域内地
价差异的重要原因。根据《城镇土地估价规程》，一般的个别因素包
括宗地可使用年限（已单独修正）、宗地交易情况（已单独修正）、容
积率（已单独修正）、宗地基础设施、宗地形状、宗地临路交通状况、
地质条件、宗地面积等因素。宗地个别因素对市场价格影响较大，估
价对象的相关规划指标与可比案例的规划技术指标存在差异，故须进
行修正。
A、宗地基础设施：以估价对象宗地内土地开发程度分为已开发
建设熟地、“五通一平”空地、“三通一平”空地、“三通未平整”
空地、生地五个等级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际
情况地价相应修正±2%。
B、宗地形状：根据宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等
级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正
±2%。
C、宗地临路交通状况：根据宗地形状分为临路情况好、临路情
况较好、临路情况一般、临路情况较差、临路情况差五个等级，以估
价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正±2%。
D、地质条件：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正±2%。
E、宗地面积：根据商住用地的特性，其大面积较小面积更利于
12
开发建设，估价对象整宗地面积较大，利于开发建设，可比案例与其
面积差异各不相同，以估价对象为基准，结合实际情况可比案例地价
相应修正±2%。
（4）编制比较因素条件指数表
比较实例 蓬江区杜阮双楼村金 蓬江区杜阮双楼村金 蓬江区杜阮双楼村金
生物中心土地
因素说明 镜山（土名）地段 镜山（土名）地段 镜山（土名）地段
地面单价(元/平方米) 949.00 918.00 973.00 --
用途 100 100 100 100
交易日期 95.8 95.8 95.8 100
价格类型 100 100 100 100
小计 105 102 102 100
产业聚集度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
区域因素 环境条件 100 100 100 100
公共设施配套完
105 102 102 100
备程度
规划限制程度 100 100 100 100
小计 98 96 98 100
宗地地质条件 100 100 100 100
宗地利用状况 100 100 100 100
宗地地形 100 100 100 100
个别因素
宗地形状 100 98 100 100
宗地临路交通状
98 98 98 100
况
宗地面积 100 100 100 100
（5）编制比较因正系数表
比较实例 蓬江区杜阮双楼村金 蓬江区杜阮双楼村金 蓬江区杜阮双楼村金
生物中心土地
内容 镜山（土名）地段 镜山（土名）地段 镜山（土名）地段
地面单价(元/平方米) 949 918 973
用途 100 100 100 100
交易日期 95.8 95.8 95.8 100
价格类型 100 100 100 100
区域因素 105 102 102 100
个别因素 98 96 98 100
比准价格 963.00 979.00 1,016.00
（6）确定评估价值
采用简单算术平均法来确定评估单价，则：
13
地面地价＝（963.00+979.00+1,016.00）÷3＝986.00 元/平方
米（取整）
无 形 资 产 - 土 地 使 用 权 评 估 总 价 =986.00 ×
129,748.81=127,932,300.00 元。
投 资 性 房 地 产 - 土 地 使 用 权 评 估 总 价 =986.00 ×
3,074.39=3,031,400.00 元
评估结论: 经评估，列示在投资性房地产-土地使用权科目面积
3,074.39 平方米土地评估价值为 3,031,400.00 元，列示在无形资产
- 土 地 使 用 权 科 目 面 积 129,748.81 平 方 米 土 地 评 估 价 值 为
127,932,300.00 元。
土地转变用途情况下估值计算过程如下：
（1）评估范围
土地使用权位于江门市江海三路 135 号，证载用途为工业用地，
土地面积合计为 136,020.20 平方米，其包含了江门生物中心名下的
132,823.20 平方米，和北街电厂名下的 3,197.00 平方米。江门生物
中心名下其中面积 3,074.39 平方米土地已出租并调整列示至投资性
房地产土地使用权科目中，其中面积为 129,748.81 平方米列示在无
形资产-土地使用权，现状均为正常使用中。
由于江门生物中心和北街电厂未来都是关停并转，在考虑“三旧”
改造情况下，未来整块土地联合开发方为最优。但由于本次评估对象
为江门生物中心股权，故本次评估范围仅包括其中的 132,823.20 平
方米。
（2）评估思路
14
委评土地使用权证载用途为工业用地，但由于其地理位置就好，
位于江边，且根据企业介绍，该土地在未来 1-2 年内有“三旧”改造
为商住用地的可能。本次评估预计该土地使用权所在区域 2 年左右将
会纳入“三旧”改造，结合委托方“三旧”改造案例，土地从纳入
“三旧”改造到挂牌出让的时间间隔约为 4 年，故设定本次评估土地
使用权用地性质为商业、住宅用地，从基准日到挂牌出让时间间隔为
6 年。通过折现确定被评估土地商住用地价值，扣除需要缴纳的土地
出让金，并扣除地上建筑物评估价值，最终确认土地使用权商业用地
价值。
（3）商住用地计算过程
（I）宗地规划条件设定
根据江门生物中心名下持有的《土地使用权证》显示，宗地用地
面积共计 132,823.20 平方米，证载用途为工业用地，按照《江门市
城市总体规划（2011-2020）》，该地块为住宅及商业金融用地，根据
向委托方及被评估单位调查了解，该地块未来纳入“三旧”改造的可
能性较大，结合调查情况，本次评估预计该土地使用权所在区域 2 年
左右将会纳入“三旧”改造，结合委托方“三旧”改造案例，土地从
纳入“三旧”改造到挂牌出让的时间间隔约为 4 年，故设定本次评估
土地使用权用地性质为商业、住宅用地，从基准日到挂牌出让时间间
隔为 6 年。由于“三旧”改造尚未确定，无法获取宗地地块“三旧”
改造后的规划指标，故本次评估根据江门地区近期成交地块规划条件
以及《江门市区城乡规划技术管理规定（试行）》等资料，对本次评
估的宗地规划条件进行合理的设定。设定宗地容积率≤2.3，建筑密
度为≤22%，绿地率≥35%，用途为商服用地、城镇住宅用地。估价对
15
象主要规划指标设定如下：
①地块位置：江海区江海三路 135 号；
②用地面积：根据委托方提供的资料显示宗地总用地面积为
132,823.20 平方米
③用地性质：商服用地、城镇住宅用地；
④最新规划技术经济指标：本次评估根据江门地区近期成交地块
规划条件以及《江门市区城乡规划技术管理规定（试行）》等资料，
对本次评估的宗地规划条件进行合理的设定。本次根据最有效利用原
则，设定宗地容积率 2.3，建筑密度为 22%，绿地率 35%。
⑤根据三旧改造政策，续建不低于项目用地总面积的 15%无偿移
交政府。
计容建筑面积=总用地面积×（1-15%）×容积率
= 132,823.20×（1-15%）×2.3= 259,669（平方米），其他面积
如下：
总用地面积 132,823.20 备注
根据三旧改造政策，续建不低于项目用地总面积的
可建设用地面积 112,899.72
15%无偿移交政府
建筑密度 22%
基底面积 24,838.00
容积率 2.3
绿地率 35%
计容建筑面积 259,669
商业 21,112 设定首层为商业及公建配套，其中商业占首层面积
16
85%，公建配套占首层面积 15%
住宅 234,831
公建配套设施 3,726
（II）计算过程
市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将
待估土地与较近期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，
并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个
别因素等差异进行修正得到待估土地价格，其计算公式为：
待估土地使用权价格=可比案例价格×土地用途修正系数×交易
情况修正系数×交易日期修正系数×容积率修正系数×土地使用期
限修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
（A）可比案例选择
根据江门市市公共资源交易中心土地与矿业权网上挂牌交易系
统上公布的近年江门市商住用地的交易案例，详细情况如下：
地块位置：江海区东海路与明泰二路交界西北侧；总用地面积 15045.1 平方米；土地用途：住
宅用地 ；出让年限：居住份额用地 70 年，商业用地 40 年；供地方式：挂牌出让，竞得人： 广
州市弘懿房地产开发有限公司（暂定名）；容积率： 1.0-2.5；计算容积率总建筑面积：
15046-37615 平方米；建筑密度≤22%，塔楼密度≤15%，绿地率≥30%；成交价：19654 万元；
则计容可售楼面地价 5225 元/平方米；成交日期：2018 年 1 月 23 日。
地块位置：蓬江区江沙路和华盛路交汇处东北侧；总用地面积 57035.61 平方米；土地用途：
商服及住宅用地；出让年限：居住份额用地 70 年，商业用地 40 年；供地方式：挂牌出让，竞
得人： 深圳市润投咨询有限公司；容积率：1.0-2.75；计算容积率总建筑面积：57045 平方米
17
-156874 平方米，其中商业商务建筑面积≤31375 平方米；建筑密度≤25%，塔楼密度≤15%；
绿地率≥30%；建筑高度控制≤150 米；成交价：102554 万元；则计容可售楼面地价 6538 元/
平方米；成交日期：2018 年 6 月 13 日。
地块位置：江门市高新区南山路与云沁路交叉口东南侧地块；总用地面积 69005.46 平方米；
土地用途：商服及住宅用地；出让年限：居住份额用地 70 年，商业用地 40 年；供地方式：挂
牌出让，竞得人： 江门孔雀城房地产开发有限公司 ；69028-172570 平方米，其中商业服务
业建筑面积≤34514 平方米（商业服务业建筑面积占总计容建筑面积的比例不大于 20%），建筑
密度≤30%，塔楼密度≤15%；绿地率≥30%。；成交价：82799 万元和配建住宅建筑面积 6400
平方米 ；另考虑配建用房的配建成本，本次设定为 2400 元/平方米，则配建成本共 15360000
元，则最终楼面地价 4800 元/平方米＋92 元/平方米＝4885 元/平方米，则计容可售楼面地价
4892 元/平方米；成交日期：2017 年 9 月 6 日。
上述案例整理如下表：
比较实例 可比案例 1 可比案例 2 可比案例 3
江海区东海路与明泰二路交 蓬江区江沙路和华盛路交汇 江门市高新区南山路与云沁
项目位置
界西北侧 处东北侧 路交叉口东南侧地块
交易情况 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
成交日期 2018 年 1 月 23 日 2018 年 6 月 13 日 2017 年 9 月 6 日
楼面地价注
5,225.00 6,538.00 4,892.00
（元/平方米）
容积率 ≤2.5 ≤2.75 ≤2.5
建筑面积（平方米） 37,612.75 156,847.93 172,513.65
土地用途 住宅用地 商服及住宅用地 商服及住宅用地
土地使用剩余年限 70 年 70 年 70 年
地块交地标准 五通一平(给水、排水、供电、 五通一平(给水、排水、供电、 五通一平(给水、排水、供电、
18
比较实例 可比案例 1 可比案例 2 可比案例 3
通讯、通路、土地平整) 通讯、通路、土地平整) 通讯、通路、土地平整)
广州市弘懿房地产开发有限 江门孔雀城房地产开发有限
竞得单位 深圳市润投咨询有限公司
公司（暂定名） 公司
（B）可比案例与估价对象因数对比分析
比较实例 江门市高新区南山路
江海区东海路与明泰二 蓬江区江沙路和华盛路
与云沁路交叉口东南 生物中心土地
因素说明 路交界西北侧 交汇处东北侧
侧地块
用途 住宅用地 商服及住宅用地 商服及住宅用地 商服及住宅用地
交易日期 2018 年 1 月 23 日 2018 年 6 月 13 日 2017 年 9 月 6 日 2018 年 8 月 31 日
楼面单价(元/平
5,225.00 6,538.00 4,892.00 ——
方米)
价格类型 挂牌成交价 挂牌成交价 挂牌成交价 市场价值
剩余使用年限 70 年 70 年 70 年 70
周边现状以工业区为 周边为工业区，多为
周边现状以居住小区
商服繁华 主，临近居住区，居住 周边为农田，居住氛围 民宅，周边人流量较
为主，居住氛围一般，
度 氛围一般，商服繁华度 一般，商服繁华度较好 少，居住氛围一般。
商服繁华度一般
一般 繁华程度为一般
附近 3 路;10 路;39
临华安路，有 31 路;k18 临南山路及云沁路，
对外交通 临华盛路，有 36 路;56 路;44 路;104 路;112
无公交车经过，交通
便捷度 路经过，交通便捷度较
区 路经过，交通较便捷 便捷度较一般
便捷 路;江 702 路;中山 398
域
因 路经过，交通较便捷
素 周边规划以工业区、新 周边规划以居住小
周边规划以商住区为 周边现为工业区，环
环境条件 兴商住区为主，近水域， 区、新兴商住区为主，
主，环境条件较好 境条件一般
环境条件较好 环境条件一般
区域内有石滘幼儿园、
公共设施
石滘文化广场等，主要 区域内有村镇生活配 区域内有村镇生活配 区域内以村镇配套为
配套完备
为工业区生活配套，配 套，配套设施一般 套，配套设施一般 主，配套设施一般
程度
套设施一般
规划限制
无 无 无 无
程度
19
比较实例 江门市高新区南山路
江海区东海路与明泰二 蓬江区江沙路和华盛路
与云沁路交叉口东南 生物中心土地
因素说明 路交界西北侧 交汇处东北侧
侧地块
宗地地质
承载力一般,能满足工程 承载力一般,能满足工 承载力一般,能满足工 承载力一般,能满足工
及自然条
件 建设需要 程建设需要 程建设需要 程建设需要
宗地利用
五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
状况
个
宗地地形 地势平坦 地势平坦 地势平坦 地势平坦
别
宗地形状 较规则多边形 规则多边形 较规则多边形 较规则多边形
因
宗地临路
素 两边临路 两边临路 两边临路 一边临路
交通状况
宗地面积 15,045.10 57,035.61 69,005.46 136,020.20
容积率 2.50 2.75 2.50 2.30
（C）因数系数分析
①土地用途
估价对象土地用途为商住用地，与可比案例的土地用途为商服及
住宅用地不同，但参照可比案例与估价对象的具体规划条件，均可规
划不超过 10%的商服物业，即在规划上无明显差别。故无需进行土地
用途修正，其修正系数均为 100%。
②交易类型
交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、
课税等，本次估价的价格内涵为正常市场条件下的国有出让土地使用
权市场价值，可比案例 1、2、3 交易类型均为公开挂牌出让，成交价
格基本能反映当地地价水平，属正常市场交易，交易情况修正不予考
虑，其修正系数均为 100%。
③交易日期修正
可比案例成交日期 2017 年 9 月至 2018 年 6 月之间，与估价期日
20
相距约半年。根据根据江门市地价指数。
江门市地价指数情况一览表
住宅
2018/1/1 2018/8/24
一级
175.8 178.1
二级
174.7 178.9
三级
175.2 177.8
四级
125.2 128
五极
112.1 112.1
江门市住宅用地地价指数平均增长率为 1%，故交易日期修正系
数为 99%
④容积率
本次估价设定容积率为 2.3。与可比案例容积率不一致，故需进
行容积率修正。可比案例与估价对象可分别参照江门市 2017 年城镇
国有土地基准地价住宅用地修正体系中容积率修正系数表进行修正。
江门市住宅用地容积率修正系数表
容积率 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
修正系数 1.0100 1.0049 1.0000 0.9953 0.9909 0.9866
⑤土地使用期限
根据委托方要求按照“三旧”改造后商住地评估，则土地使用权
年限为 70 年，与可比案例剩余使用年限均为最高出让年限 70 年一致，
不需进行使用年限修正。按以下有限年期地价修正公式：
K= [1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m]
式中：
21
K—使用年限修正系数
r—土地还原率（r 运用安全利率加风险利率调整值法确定土地
还原利率，即还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率按估价期日
时中国银行公布的一年期定期存款利率 1.50%。根据估价人员查找到
资料分析，商住用地投资风险因素调整值约为 3%∽6%之间，结合估
价对象所在区域的社会经济发展和土地市场等状况确定估价对象的
风险因素调整值为 4.50%。土地还原利率＝安全利率+风险调整值＝
1.50%+4.50%＝6.00%
n—各可比案例的剩余使用年期（年）
m—估价对象的剩余使用年期（年）
根据上述公式得：
K=[1-1÷(1+6.00%)70]/ [1-1÷(1+6.00%)70]=1.0000；
则容积率及年期修正后的比准价格分别为：
比准价格 1= 5,225.00×（1.010 /1.0000）×1.0000= 5,277.00
（元/平方米）；
比准价格 2= 6,538.00×（1.010 /0.9866）×1.0000=6,693.00
（元/平方米）；
比准价格 3= 4,892.00×（1.010 /1.0000）×1.0000=4,941.00
（元/平方米）；
⑥区域因素
指土地所在区域的自然、社会与经济条件。这些条件相互结合所
产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。各个规划
的区片之间存在差异，具体差异因素有商服繁华度、对外交通便捷度、
区域环境质量、公共设施配套完备程度、规划限制程度等，这些因素
22
可能对估价对象的市场价格产生影响，故区域因素为重要影响因素，
其各项因子须进行修正。
A、商服繁华度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以
估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正±5%。
B、对外交通便捷度：分为便捷（临主干道）、较便捷（临次干道）、
一般（临支路）、较不便捷（不临路）、不便捷（距支路较远）五个等
级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正
±2%。
C、区域环境质量：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，
以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正±5%。
D、公共设施配套完备程度：分为完备、较完备、一般、较不完
备、不完备五个等级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际
情况地价相应修正±5%。
E、规划限制程度：根据实际规划限制程度分为大、较大、一般、
较小、小五个等级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情
况地价相应修正±5%。
⑦个别因素
个别因素是指估价对象本身的条件和特征，是决定同一区域内地
价差异的重要原因。根据《城镇土地估价规程》，一般的个别因素包
括宗地可使用年限（已单独修正）、宗地交易情况（已单独修正）、容
积率（已单独修正）、宗地基础设施、宗地形状、宗地临路交通状况、
地质条件、宗地面积等因素。宗地个别因素对市场价格影响较大，估
价对象的相关规划指标与可比案例的规划技术指标存在差异，故须进
行修正。
23
A、地形地势：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估
价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正±5%。
B、宗地形状：根据宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等
级，以估价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正
±5%。
C、宗地临路交通状况：根据宗地形状分为临路情况好、临路情
况较好、临路情况一般、临路情况较差、临路情况差五个等级，以估
价对象为基准，相差一个等级，结合实际情况地价相应修正±5%。
D、宗地面积：根据商住用地的特性，其大面积较小面积更利于
开发建设，估价对象整宗地面积较大，利于开发建设，可比案例与其
面积差异各不相同，以估价对象为基准，结合实际情况可比案例地价
相应修正±5%。
（III）编制比较因素条件指数表
比较实例 江门市高新区南山
江海区东海路与明泰 蓬江区江沙路和华
路与云沁路交叉口 生物中心土地
因素说明 二路交界西北侧 盛路交汇处东北侧
东南侧地块
楼面单价(元/平方米) 5,277.00 6,693.00 4,94100 --
用途 100 100 100 100
交易日期 99.00 99.00 99.00 100
价格类型 100 100 100 100
小计 105 105 95 100
区
商服繁华度 100 100 100 100
域
因
交通便捷度 100 100 95 100
素
环境条件 105 105 100 100
24
比较实例 江门市高新区南山
江海区东海路与明泰 蓬江区江沙路和华
路与云沁路交叉口 生物中心土地
因素说明 二路交界西北侧 盛路交汇处东北侧
东南侧地块
公共设施配套完
100 100 100 100
备程度
规划限制程度 100 100 100 100
小计 100 120 110 100
宗地地质条件 100 100 100 100
宗地利用状况 100 100 100 100
个
别
宗地地形 100 105 100 100
因
素
宗地形状 100 105 100 100
宗地临路交通状况 105 105 105 100
宗地面积 95 105 105 100
（IV）编制比较因素修正系数表
江门市高新区南山
江海区东海路与明泰 蓬江区江沙路和华盛
比较实例内容 路与云沁路交叉口 生物中心土地
二路交界西北侧 路交汇处东北侧
东南侧地块
楼面单价(元/平方米) 5277 6693 4941
用途 100 100 100 100
交易日期 99 99 99 100
价格类型 100 100 100 100
区域因素 105 105 95 100
个别因素 100 120 110 100
比准价格 5,080.00 5,370.00 4,780.00
（V）确定楼面地价
因可比案例与估价对象差异程度相当，故采用简单算术平均法来
25
确定评估单价，则：
楼面地价＝（5,080.00+5,370.00+4,780.00）÷3＝5,080.00 元
/平方米（取整至十位）
（VI）由于本次评估对象设定为 4 年后“三旧”改造为商住地，
并于 2 年后出让，故对评估单价进行折现，折现期为 6 年，折现率根
据房地产企业上市公司净资产收益率以及本项目的特定风险调整系
数确定。
根据 Wind 数据，确定多家知名房地产企业公司最新公布的净资
产收益率为 10.96%（详见下表）
净资产收益率 净资产收益率 净资产收益率
(TTM) [报告期] (TTM)[报告期] (TTM)[报告期]
证券代码 证券简称
2015 年报[单位] % 2016 年报[单位] % 2017 年报[单位] %
世茂股份
600823.SH 10.5111 10.6987 10.2324
新黄浦
600638.SH 6.2683 2.8008 15.3222
广宇发展
000537.SZ 7.2922 15.0287 22.4854
金地集团
600383.SH 9.5252 16.8322 16.7861
000011.SZ 深物业 A 7.4679 14.7217 21.3220
保利地产
600048.SH 17.2639 13.9172 14.6064
000002.SZ 万科 A 18.0862 18.5311 21.1432
沙河股份
000014.SZ 7.4067 3.8843 1.0300
000006.SZ 深振业 A 9.4866 15.5556 14.4696
荣盛发展
002146.SZ 11.7671 17.5281 20.9405
首开股份
600376.SH 9.4510 6.8504 7.9411
26
荣安地产
000517.SZ 2.8501 4.0508 12.8427
新湖中宝
600208.SH 4.8115 20.0954 10.3142
泰禾集团
000732.SZ 9.8557 11.9967 13.1892
中洲控股
000042.SZ 7.1446 4.4270 9.5974
阳光城
000671.SZ 11.8041 9.3166 10.7674
中粮地产
000031.SZ 12.0733 12.2223 14.2573
粤泰股份
600393.SH 6.2966 2.9951 19.8118
金科股份
000656.SZ 9.8565 6.9741 10.1401
卧龙地产
600173.SH 3.7050 4.8209 16.3843
栖霞建设
600533.SH 4.6550 4.9680 1.4226
算术平均
8.9323 10.3912 13.5717 10.9651
则税前净资产收益率=10.9651%/（1-25%）=14.62%
由于本次评估的对象为“三旧”改造完成后的土地使用权，“三
旧”政策未正式出台，项目的开发存在不确定性，故项目特有风险确
定为 1%，则折现率为 14.62%+1%=15.62%。
-6
楼面地价= 5,080.00×（1+15.62%） =2,127.00（元/平方米）
未扣土地出让金土地总价款估值=楼面地价×计容建筑面积
= 2,127.00×259,669.00
= 552,316,000.00 元
（VII）补交土地出让金
根据“三旧”改造文件，将旧厂房用地改造为住宅或商业住宅混
合用地，通过公开出让确定改造主体的项目，原土地使用权人可获得
以下土地或地上物的货币补偿：①公开出让项目规定容积率 2.0 以下
27
（含）部分，相应成交额的 60%拨付给原土地使用权人；②公开出让
项目核定规划容积率 2.0-2.5（含）部分，相应成交额的 40%拨付给
原土地使用权人。则意味着“三旧”改造土地需要根据相应的容积率
缴纳土地出让金，由于本次评估设定容积率为 2.3，则容积率 2.0 以
下（含）部分建筑面积为 225,799.44 平方米，则补交土地出让金
=225,799.44×2,127.00×40%=192,110,200.00 元，容积率 2.0-2.5
（含）部分建筑面积为 33,869.92 平方米，则补交土地出让金=
33,869.92×2,127.00×60%= 43,224,800.00 元，则需要补交的土地
出让金为 235,335,000.00 元。
（VIII）地上建筑物价值
由于宗地作为“三旧”改造，其地上建筑物需拆除，故需扣除地
上建筑物的价值，根据房屋建筑物计算结果，本次的土地使用权上盖
建筑物评估值为 19,557,097.00 元。
（IX）结论确定
估值总价=市场价值-补交土地出让金-上盖建筑物评估值
= 552,316,000.00 - 235,335,000.00 - 19,557,097.00
= 297,423,903.00 元。
估值地面地价= 297,423,903.00÷132,823.20 = 2,239.00 元/
平方米
（4）最终估值单价确定
委评土地使用权证载用途（法定）为工业用地，但由于其地理位
置较好，按照《江门市城市总体规划（2011-2020）》，该地块为住宅
及商业金融用地，根据向委托方及被评估单位调查了解，该地块未来
纳入“三旧”改造的可能性较大，但由于具体政府文件尚未确定，本
28
次综合考虑其可能性，通过市场比较法计算土地使用权工业用途价格、
商住用地价格，两者取权重确定本次估值土地使用权的最终价值。经
综合考虑工业用地价值权重取 50%，商住用地价值权重取 50%。
估 值 总 价 = （ 297,423,903.00×0.5+ 130,963,700.00×0.5=
214,193,801.50 元。
增加股东权益价值= 214,193,801.50-130,963,700.00
= 83,230,101.50 元
4、2011 年 5 月 13 日，江门市城市总体规划（2011-2020）获国
务院批准实施。目前，经查阅江门市人民政府网站、江门市城乡规划
局网站、江门市国土局网站等公开资料，未见生物中心所处地块--
江门市江海三路 135 号工业用地的最新规划调整情况；公司也未就该
地块规划调整事项开展相关工作。结合目前江门市“三旧”改造实施
情况判断，该地块最终实施“三旧”改造有一定可能性。
本次评估中按照土地法定用途--工业用地属性进行评估，未考虑
可能的土地规划调整的影响。根据评估报告特别事项说明中披露的在
考虑该地块用途变更可能性（50%）的基础上对评估值的影响，经交
易双方友好协商，本次交易作价考虑了可能的土地规划调整的影响，
生物中心 100%股权作价 21,000 万元。
经核查，本次纳入评估范围的土地面积与江门生物
中心证载土地面积一致，对土地按照法定用途评估符合评估准则要求，
江门生物中心股东全部权益价值的评估价值合理。以评估值为基础，
交易作价考虑了可能的土地规划调整的影响，交易双方通过市场化定
价方式确定的交易价格，有利于保护上市公司和投资者的利益。
29
本次评估及作价过程中，公司已考虑可能的土地
规划调整的影响，本次交易双方以评估结果为参考，通过市场化定价
方式最终确定交易价格，具有合理性，有利于保护上市公司和投资者
的利益。
2018 1-9
-3,601
55%
1 2018 9 30
2
55%
1 经公司第九届董事会第十五次会议审议通过，公司于 2019 年
1 月 3 日与上海立天签署了《关于广东江门生物技术开发中心有限公
司 股 权 转 让 合 同 之 补 充 合 同 》（ 详 见 公 司 同 日 在 巨 潮 资 讯 网
（http://www.cninfo.com.cn）上披露的《关于广东江门生物技术开
发中心有限公司股权转让合同之补充合同》），双方在友好协商的基础
上，对自评估基准日（2018 年 9 月 30 日）至交割日期间过渡期损益
30
的归属安排达成一致意见：“目标公司资产评估基准日到本股权转让
项目工商变更登记完成之日（含）期间内产生的损益由乙方承担和享
有。交易双方不对已达成的交易条件和交易价格进行调整。”
鉴于本次转让生物中心 55%股权后，公司已经失去对生物中心的
控制，交割完成后生物中心不再纳入合并报表范围，因此，2018 年
度，生物中心的利润表、现金流量表合并至股权交割日，期末不合并
资产负债表。
生物中心在股权未转让前是公司全资子公司，纳入公司会计报表
合并范围，其盈亏在合并报表中反映；生物中心 55%股权转让后，不
再纳入公司合并报表范围。因过渡期损益已在公司合并报表中反映，
股权转让后，该损益将以投资收益体现（等于盈亏对冲），总体上对
当期损益及所有者权益没有影响。
2 本次交易评估中，生物中心位于江门市江海三路 135 号的工
业用地，证载用途为工业用地，其地理位置较好，按照《江门市城市
总体规划（2011-2020）》，该地块为住宅及商业金融用地，按照城市
发展规划，该地块未来纳入江门市“三旧”改造具有一定的可能性。
如设定本次评估土地使用权用地性质为商业、住宅用地，从基准日到
挂牌出让时间间隔为 6 年。宗地规划条件设定宗地容积率≤2.3，建
筑密度为≤22%，绿地率≥35%，用途为商服用地、城镇住宅用地，则
经评估师估算，该宗地的价值为 297,423,903.00 元，增加估值结果
166,460,203.00 元。由于该转变用途具有重大不确定性，假设有 50%
的实现可能性，并以此为权重进行考虑，则该宗地的价值为
214,193,801.50 元，增加估值结果 83,230,101.50 元。
因此，在考虑该地块用途变更可能性（50%）的基础上，生物中
31
心 100%股权的评估值可调整为 21,813.90 万元。据此，公司以评估
结果为参考依据，经交易双方友好协商，确定了生物中心 100%股权
作价 21,000 万元。
本次股权交易作价系基于江门市江海三路 135 号地块 50%可能性
用途变更的情况下做出。考虑到未来若江门市江海三路 135 号地块确
实变更为住宅及商业用地，则公司剩余股权所获对价将得以提升，公
司转让收益更高。因此，在本次交易中，公司保留了一定的生物中心
股权，以期享有未来更高的升值空间。
整体而言，本次交易中公司不仅在目前的状况下通过出售亏损资
产回笼了部分现金资源，为公司转型发展创造了有利条件。同时，公
司还保留了进一步提高资产出售收益的可能性，有利于提高未来公司
的盈利水平。整体交易安排系公司在面对不确定性的现实情况下所作
出的利益最大化的商业安排，具有合理性。
公司与上海立天签署了本次股权转让合同的补充
合同，明确了本次交易自评估基准日（2018 年 9 月 30 日）至交割日
期间过渡期损益安排，有利于进一步明确本次股权转让过渡期的双方
权责关系。
公司本次仅转让生物中心 55%股权，基于对未来生物中心土地升
值情况的考量，保留了进一步提高资产出售收益的可能性，有利于提
高未来公司的盈利水平，符合公司及全体股东的利益。
3,396.79
32
1,698.39
2019 7 31 1698.40
1 3,396.79
2
3
:
1、生物中心欠公司 3,396.79 万元，其中：欠母公司 3,192.11
万元，欠北街电厂 204.68 万元，为历年滚动发生，多为业务和资金
往来，双方均以往来挂账处理。本次股权转让前，生物中心为公司的
全资子公司，纳入公司合并报表范围，根据《深圳证券交易所主板上
市公司规范运作指引》（以下简称“《规范运作指引》”），上述款项不
属于公司对外提供财务资助。股权转让履约期内，生物中心未偿还的
对公司（含北街电厂）剩余债务被动形成了公司对生物中心的财务资
助。
2、根据公司与交易对方上海立天签署的《股权转让合同》，交易
对方分两期支付甲方股权转让价款及相关代偿债务款。其中，
33
首期付款，全部款项的 50%。于合同签订之日起 3 日内，交易对
方支付予公司人民币 7,473.395 万元。其中股权价款为 5,775 万元，
代偿债务 1,698.395 万元。
二期付款，全部款项的 50%。于 2019 年 7 月 31 日前，交易对方
支付予公司人民币 7,473.395 万元。其中股权价款为 5,775 万元，代
偿债务 1,698.395 万元。
考虑到相关分期支付时间间隔小于 12 个月，时间间隔较短，因
此，公司与交易对方谈判的过程中未对相关部分债务约定利息。
同时，鉴于通过本次交易，生物中心所欠公司款项得以全部清偿，
较继续由生物中心偿还相关款项的偿还确定性更高，更有利于保护上
市公司全体股东利益。同时，公司原亦未与生物中心就相关款项约定
利息，因此，代偿债务未约定利息不会对上市公司利益造成额外损害，
整体而言更有利于上市公司利益的保护。
最后，本次交易对方上海立天已按照合同约定按时支付了第一期
交易价款，相关交易合同处于正常履约过程之中，同时，如前所述，
上海立天具备相应的支付履约能力，且公司未发现其他影响其履约的
风险，因此，公司未与其协商要求其提供担保措施。
3、根据《规范运作指引》规定，其规范的上市公司财务资助行
为为对外提供财务资助的行为，而在资助对象为上市公司合并报表范
围内、持股比例超过 50%的控股子公司的情况下，上市公司及其控股
子公司有偿或无偿对外提供资金、委托贷款等行为不构成对外提供财
务资助。
因此，在本次交易前，生物中心所欠公司款项、不构成《规范运
作指引》所规范的财务资助行为。
34
股权转让履约期内，生物中心未偿还的对公司（含北街电厂）剩
余债务被动形成了公司对生物中心的财务资助。但根据公司与交易对
方签署的《股权转让合同》，上海立天对该项债务负有代偿责任，能
有效降低履约期间因控制权丧失形成的财务资助的偿付风险。
本次股权转让合同履行完毕后，相关欠款得以清偿，公司不再存
有对生物中心或交易对方上海立天的应收款项，对生物中心的财务资
助得以解决。
综上所述，公司不存在为生物中心提供担保、委托生物中心理财
的情形；本次股权转让履约期内，公司存在对生物中心提供财务资助，
股权转让合同履行完毕后不存在以经营性资金往来的形式变相为生
物中心提供财务资助情形。
关于财务资助问题，公司认为：在交易方案中，我们总体考虑了
相关欠款的全额清偿，降低了债务无法收回的风险，以最大限度保护
上市公司利益；公司在交易前不存在对外提供财务资助，股权转让合
同履行完毕后，相关欠款得以清偿，也不存在对外提供财务资助，但
在股权转让履约期内剩余债权被动形成了对生物中心的财务资助。基
于对相关法规理解的偏差，公司在生物中心股权转让公告中“公司不
存在为生物中心提供担保、财务资助、委托生物中心理财；交易完成
后不存在以经营性资金往来的形式变相为他人提供财务资助情形”的
表述不够严谨。公司同日在《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》、
《上海证券报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上更正
披露了上述内容。
本次股权转让履约期内，生物中心未偿还的剩余
35
债务被动形成了公司对其的财务资助；股权转让合同履行完毕后，生
物中心所欠公司款项得以全部清偿，不存在为他人提供财务资助情形。
同时鉴于本次交易分期支付时间间隔较短且上海立天具备相应的支
付履约能力，公司未对相关部分债务约定利息以及要求交易对方提供
担保措施具有合理性。在股权转让合同履约期内，公司应积极督促交
易对方尽早支付剩余的股权转让价款和相关代偿债务款，切实维护公
司及全体股东利益。
2018 1.3 55%
45%
1、出售生物中心55%股权后剩余45%股权公允价值的确定依据
出售生物中心55%股权后剩余45%股权的公允价值系参照广东中
广信资产评估有限公司出具的中广信评报字[2018]第417号资产评估
报告确定，生物中心全部权益价值为13,491.89万元，换算45%股权的
价值为6,070.90万元。
2、损益影响、投资收益的测算过程及具体会计处理
（1）损益影响、投资收益的测算过程
根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十条：企业
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因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合
并财务报表时，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价
值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，
同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当
在丧失控制权时转为当期投资收益。
预计本次交易产生收益13,119.73万元，包括：
①处置股权取得的对价（11,550万元）与剩余股权公允价值
（6,070.90万元）之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额（预计2018年12月31
日生物中心净资产1,020.02万元×100%）之间的差额，计入丧失控制
权当期的投资收益（16,600.88万元）；
11,550+6,070.90-1,020.02×100%=16,600.88（万元）
②上1事项的所得税影响：按25%企业所得税率确认所得税费用
4,150.22万元；
16,600.88×25%=4,150.22（万元）
③与原有子公司股权投资相关的其他综合收益（669.07万元）等，
应当在丧失控制权时转为当期投资收益（669.07万元）。
公司合并财务报表原确认生物中心相关的综合收益余额669.07
万元，在本次交易中转为当期投资收益。
④本次交易产生收益计算
16,600.88-4,150.22+669.07=13,119.73（万元）
（2）合并报表具体会计处理
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①确认投资收益
借：银行存款、其他应收款 11,550万元
长期股权投资 6,070.90万元
贷：原生物中心资产负债 1,020.02万元
投资收益 16,600.88万元
②确认所得税额费用
借：所得税费用 4,150.22万元
贷：递延所得税资产/负债、应交税费 4,150.22万元
③其他综合收益转为当期投资收益
借：其他综合收益 669.07万元
贷：投资收益 669.07万元
3、对剩余股权投资的会计核算方法
对剩余股权投资，将采用权益法核算。
经复核，我们认为广东甘化上述出售生物中心55%
股权的有关会计处理符合企业会计准则的规定。
公司关于此次股权转让的会计处理符合企业会计
准则的相关规定，不存在损害公司及股东特别是中小股东利益的情形。
特此公告。
江门甘蔗化工厂（集团）股份有限公司董事会
二〇一九年一月十五日
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