顺发恒业：关于房地产业务的自查报告2015-03-26
顺发恒业股份公司
关于房地产业务的自查报告
顺发恒业股份公司（以下简称“本公司”）拟在深圳证券交易所非公开发行股
票，并将募集资金用于涉及住宅房地产开发业务，根据《国务院办公厅关于继续
做好房地产市场调控工作的通知》（国办发【2013】17号）、中国证券监督管理
委员会及深圳证券交易所的相关规定，对本公司及下属公司是否涉及闲臵用地和
炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规问题进行专项自查，具体如下：
第一节 适用自查的条款及自查内容
一、主要适用法规及相关条款
（一）《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办
发【2013】17号）
第五条：对存在闲臵土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房
地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止
其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停
批准其上市、再融资或重大资产重组。
（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十六条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地
使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的
动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二
十以下的土地闲臵费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，
因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动
工开发迟延的除外。
（三）《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）
第二部分第 6 条：严格执行闲臵土地处臵政策。土地闲臵满两年、依法应
当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采
取改变用途、等价臵换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处臵、充分利
用。土地闲臵满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲臵费。
（四）国土资源部《闲臵土地处臵办法》（国土资源部令第53号）
第二条：本办法所称闲臵土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用
地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工
开发的国有建设用地。
已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之
一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设
用地，也可以认定为闲臵土地。
第八条：有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延
迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲臵原因
说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处臵：（1）因未
按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件
将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；（2）因
土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国
有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设
条件开发的；（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进
行修改的；（4）因处臵土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；（5）因军事
管制、文物保护等无法动工开发的；（6）政府、政府有关部门的其他行为。因自
然灾害等不可抗力导致土地闲臵的，依照前款规定办理。
第九条：经调查核实，符合本办法第二条规定条件，构成闲臵土地的，市、
县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达《闲臵土地认定书》。
第十二条：因本办法第八条规定情形造成土地闲臵的，市、县国土资源主管
部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处臵：（1）延长动工开发
期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约
定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；（2）调整土地用途、
规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或
者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土
地利用总体规划和城乡规划；（3）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设
条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用
期限最长不得超过两年；（4）协议有偿收回国有建设用地使用权；（5）臵换土地。
对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲臵的，可以为国有
建设用地使用权人臵换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。
涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为臵换土地；（6）
市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处臵方式。除前款第四项
规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。符合本办法第二条第
二款规定情形的闲臵土地，依照本条规定的方式处臵。
（五）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕
10号）
第五部分第八条：加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门
要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲臵及炒地行为，并限制有违法
违规行为的企业新购臵土地。
第五部分第九条：加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销
售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按
照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品
住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发
企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行
为的要追究相关人员的责任。
（六）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题
的通知》（建房[2010]53号）
第一条（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、
哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内
对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或
通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
二、主要自查内容
（一）关于用地
1、报告期内本公司所拥有的土地是否存在超过国有建设用地使用权有偿使
用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的情形；
2、造成本公司土地闲臵的原因及处臵方式；
3、本公司是否存在因闲臵土地、炒地等行为受到相关部门处罚的情形。
（二）关于商品房销售
1、报告期内本公司所开发的商品房项目是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违
法违规行为；
2、本公司是否存在因捂盘惜售、哄抬房价等行为受到相关部门处罚的情形。
第二节 本次自查的项目范围
一、关于用地的项目自查范围
本公司对报告期内（指 2012 年、2013 年及 2014 年，下同）纳入合并报表
范围的所有控股公司持有、开发经营的主要在建、拟建、完工的房地产项目涉及
用地情况进行了逐一自查。自查范围具体如下表：
序号 项目名称 开发主体名称 项目状态
1 风雅乐府 杭州工信风雅臵业有限公司（风雅臵业） 全部竣工
2 一品江山 桐庐顺和臵业有限公司（桐庐顺和） 全部竣工
3 康庄 顺发恒业有限公司（恒业公司） 全部竣工
4 堤香名苑 顺发恒业有限公司（恒业公司） 全部竣工
5 御园一期 南通顺发臵业有限公司（南通顺发） 全部竣工
一期竣工、二
6 泽润园 淮南顺发臵业有限公司（淮南顺发）
期待建
7 吉祥半岛 杭州吉顺房地产开发有限公司（杭州吉顺） 全部竣工
8 旺角城二期 顺发恒业有限公司（恒业公司） 全部竣工
9 江南丽锦 顺发恒业有限公司（恒业公司） 全部竣工
10 恒园 顺发恒业有限公司（恒业公司） 在建
11 富春峰景 桐庐顺和臵业有限公司（桐庐顺和） 在建
12 御园二期 南通顺发臵业有限公司（南通顺发） 在建
13 美哉美城 顺发恒业有限公司（恒业公司） 拟建
淮国土拍[2009]015
14 淮南顺发臵业有限公司（淮南顺发） 拟建
号地块项目
二、关于商品房销售的项目自查范围
本公司对报告期内纳入合并报表范围的所有涉及销售的商品房开发项目情
况进行了逐一自查。自查范围具体如下：
报告期内，本公司完工并基本销售完毕的项目情况如下表：（单位：万平方
米）
开工日 竣工日 销售比例
序号 项目名称 项目公司 可售面积 已售面积
期 期 （%）
1 旺角城一期 恒业公司 2007.6 2010.12 16.28 16.25 99.82
2 和美家 恒业公司 2009.6 2011.12 15.76 14.83 94.10
3 风雅乐府 风雅臵业 2009.3 2012.6 12.27 12.13 98.86
报告期内，本公司正在销售的项目基本情况如下表：（单位：万平方米）
序号 项目名称 项目公司 开工日期 竣工日期 可售面积
1 泽润园一期 淮南顺发 2009.11 2013.3 13.45
2 一品江山 桐庐顺和 2010.7 2013.11 20.22
3 康庄 恒业公司 2010.8 2013.12 10.41
4 堤香名苑 恒业公司 2010.10 2013.12 9.67
5 御园一期 南通顺发 2010.9 2014.1 2.67
6 吉祥半岛 吉顺房产 2011.1 2014.9 13.73
7 旺角城二期 恒业公司 2009.11 2014.11 18.15
8 江南丽锦 恒业公司 2010.11 2014.11 9.49
9 恒园 恒业公司 2013.8 2015.9 11.10
10 富春峰景 桐庐顺和 2013.7 2017.10 17.96
第三节 自查结果及自查意见
经查验，自查情况如下：
一、关于是否存在闲臵土地情形的自查
本公司及子公司自报告期起（2012 年 1 月 1 日）至本报告出具日之间的全
部竣工、在建及拟建项目的自查结果和意见如下：
（一）本公司及子公司开发项目的延期情况
是否超过出让合
合同约定开工 首个施工许可
序号 土地使用证号 项目名称 同约定的动工开
日期 证开工日期
发日期一年
杭余出国有
1 （2008）第 110－ 风雅乐府 2008 年 12 月 2009 年 3 月 否
865、866、867 号
桐土国用（2010）
2 一品江山 2010 年 9 月 2010 年 8 月 否
字第 0013047 号
杭萧国用（2010）
3 堤香名苑 2010 年 4 月 2010 年 11 月 否
第 4400021 号
通开国用（2010）
4 御园一期 2010 年 4 月 2010 年 10 月 否
第 0301029 号
淮国用（2007）第
5 泽润园 2010 年 3 月 2010 年 7 月 否
020056
杭拱国用（2010）
6 吉祥半岛 2011 年 7 月 2011 年 1 月 否
第 100092 号
杭萧国用（2010）
7 江南丽锦 2010 年 6 月 2010 年 10 月 否
第 0800070 号
杭萧国用（2013）
8 恒园 2014 年 5 月 2013 年 8 月 否
第 4700012 号
杭萧国用（2014）
9 美哉美城 2015 年 6 月 未开工 否
第 0800412 号
杭萧国用（2010）
10 康庄 2009 年 5 月 2010 年 8 月 是
第 0700004 号
杭萧国用（2011）
11 旺角城二期 2006 年 5 月 2010 年 10 月 是
4400020 号
桐土国用（2011）
第 0011008 号、第
12 富春峰景 2010 年 9 月 2013 年 7 月 是
0011009 号、第
0011010 号
通开国用（2010）
13 御园二期 2010 年 11 月 2014 年 10 月 是
第 0301065 号
淮国土拍
14 － 2009 年 12 月 未开工 是
[2009]015 地块
（二）造成本公司土地闲臵的原因
经自查，本公司旺角城二期、淮国土拍[2009]015 地块、御园二期、富春峰
景等四个项目存在动工时间超过国有土地使用权出让合同规定的动工期限 2 年
以上的情形；康庄项目存在动工时间超过国有土地使用权出让合同规定的动工期
限 1 年，但不足两年的情形。
上述项目中，康庄、淮国土拍[2009]015 地块的延期主要系交地迟延所致，
旺角城二期、富春峰景、御园二期的延期主要系规划调整导致。上述项目均不构
成土地闲臵，均不存在被政府部门处罚或调查的情形。
（三）相关国土主管部门的情况说明
康庄项目（萧储[2008]51 号地块）因交地时间原因，主管部门同意延期至
2010 年 8 月底前开工，开工迟延系客观原因导致，不构成土地闲臵，不涉及行
政处罚。
旺角城二期项目（萧储[2005]11 号地块）因政府建设彩虹大道及地铁项目等
原因，工程中途停工延期至 2010 年 10 月底开工。
御园二期项目（CR9022 号地块），设计方案原先已经获批（批准时间 2010
年 5 月），后根据当地政府要求，南通顺发对三号地块的设计方案重新进行多次
修改优化，直至 2014 年 4 月 21 日最终获得规划部门批准。目前御园二期已开工
建设。
富春峰景项目（桐庐县滨江区块东侧 4 号地块），因建设规划调整等原因，
主管部门同意延期至 2013 年 7 月底前开工。开工迟延系客观原因导致，不构成
土地闲臵，不涉及行政处罚。
淮国土拍[2009]015 号地块项目因交地原因导致目前仍无法开工，开工迟延
系客观原因导致，不构成土地闲臵，不涉及任何行政处罚。
公司各项目所在地国土主管部门出具证明文件，证明公司用地遵守土地管理
法律、法规和规范性文件的要求，在国土主管部门不存在与土地管理相关的违法
行为记录，也不存在因违反土地管理方面的法律、法规及规范性文件而受到行政
处罚的情形。
二、关于是否存在炒地行为的自查
报告期内本公司及控股子公司均未涉及对外转让土地或项目公司股权权益
的情形，不存在“炒地”行为。2014 年 9 月，本公司将浙江顺发惺惺房地产开发
有限公司的全部股权转让给无关联第三方，该公司在转让之前已不再经营，且非
项目公司。
三、关于是否存在捂盘惜售、哄抬房价等行为的自查
本公司对在报告期内的商品房开发项目预售、现房销售情况进行了自查，查
询了主管部门网站，查阅了项目公司《销售管理规范》等制度，查阅了本公司及
各项目公司的《商品房预售许可证》、开盘时间说明、抽查了商品房预售/销售合
同、销控表等相关文件，查阅了政府主管部门出具的证明文件。
2013年3月20日杭州市物价局出具了《行政处罚决定书》（杭价检处[2013]30
号），对本公司之子公司杭州吉顺房地产开发有限公司在销售“吉祥半岛”楼盘过
程中，两套已售房源标示的价格与实际成交价格不符的行为，未体现营销折扣，
处行政罚款十万元。杭州吉顺房地产开发有限公司已于2013年3月缴清罚款。根
据杭州市物价局2014年4月18日出具的《说明》，杭州吉顺房地产开发有限公司对
上述行为当场主动整改，未造成严重后果，不构成重大违法违规。本公司认为上
述行为不属于捂盘惜售、哄抬房价的行为。
除以上事项外，各项目所在地物价局均分别出具证明文件，证明本公司及子
公司在报告期内在管辖区内不存在违反商品房销售明码标价规定的情形，无哄抬
房价等价格违法处罚记录。
项目所在地房地产主管部门分别出具证明文件，证明本公司及子公司报告期
内在管辖区内均不存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为记录。
第四节 本次自查的结论性意见
本公司经自查后认为：
关于用地，报告期内，本公司及控股子公司的在建、拟建及完工项目涉及用
地的情况符合《中华人民共和国城市房地产法》、《关于促进节约集约用地的通
知》、《闲臵土地处臵办法》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通
知》、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等适用自查内容
的相关要求，不存在前述规定中禁止的闲臵土地、炒地的违法违规行为，不存在
因此被行政处罚或调查的情况。
关于商品房销售，报告期内，本公司及控股子公司的商品房开发项目符合《国
务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、《国务院关于坚决遏制部
分城市房价过快上涨的通知》等相关文件的规范性要求，不存在捂盘惜售、哄抬
房价等违法违规行为，不存在因此被行政处罚或调查的情况。
顺发恒业股份公司
董 事 会
2015 年 3 月 26 日
