意见反馈 手机随时随地看行情

公司公告

顺发恒业:2015年度董事会工作报告2016-04-09  

						                            顺发恒业股份公司
                         2015 年度董事会工作报告

             一、公司总体经营情况分析
             2015年政府工作报告提出“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市
     场平稳健康发展”,确定了楼市政策的基调。随后,央行五次降息、四次降准、
     政府从降首套及二套房首付比例、取消限购限贷,以及财税政策、户籍政策、人
     口政策、公积金政策等方面,全面支持自住和改善型购房需求。在政府多重政策
     效应叠加影响下,房地产行业运行政策环境得到显著改善,行业整体呈现筑底回
     稳态势,市场成交量价回升,市场库存压力得到结构性缓解。
             报告期内,公司紧紧围绕年初提出的工作重点,继续以去化库存为首要目
     标,并积极开展合作联营及扩展海外投资;同时,加大多渠道融资力度,积极推
     进非公开发行A股股票、注册发行中期票据以及启动发行公司债券工作,各项工
     作均得到有序开展。
             报告期内,公司在建项目规划总建筑面积为 82.71 万平方米;2015 年 1-12
     月份完成合同销售金额 523,042.35 万元,合同销售面积 33.78 万平方米,分别较
     上年同期增长 76.60%和 57.41% 。
             报告期内,公司实现营业收入347,411.52万元,营业利润46,018.20万元,归
     属于母公司所有者的净利润32,688.44万元,分别同比下降了29.20%、42.01%和
     44.08%。

             二、公司营业收入构成情况
                                                                                           单位:元
                              2015 年                              2014 年
                                                                                              同比增减
                       金额          占营业收入比重         金额          占营业收入比重
营业收入合计      3,474,115,188.81            100% 4,906,872,837.29                100%           -29.20%
分行业
房地产开发        3,388,878,110.13           97.55% 4,868,455,409.00              99.22%          -30.39%
物业管理服务        42,176,827.28             1.21%       33,198,438.03            0.67%           27.04%
其他业务收入        43,060,251.40             1.24%        5,218,990.26            0.11%          725.07%
分产品


                                                      1
房地产开发          3,388,878,110.13        97.55% 4,868,455,409.00         99.22%        -30.39%
物业管理服务          42,176,827.28          1.21%     33,198,438.03        0.68%         27.04%
其他业务收入          43,060,251.40          1.24%      5,218,990.26         0.11%       725.07%
分地区
浙江省              3,245,355,984.18        93.42% 4,683,773,480.73         95.45%        -30.71%
安徽省                96,561,204.63          2.78%     87,356,737.72        1.78%         10.54%
江苏省               132,198,000.00          3.80%    135,742,618.84        2.77%          -2.61%



           三、公司财务状况分析
                        本期数较上年
         财务指标                                            变动原因说明
                          数变动幅度
  其他应收款             增长316.13% 主要系对联营企业合作开发项目投入较大所致
  存货                   减少14.03% 主要系本期开发产品结转大于新开发项目投入所致
  长期应收款             增长57.66% 主要系本期子公司顺发有限新增分期销售车位所致
  短期借款                减少100%     主要系本期优化债务结构,归还短期借款所致
  应付票据                减少100%     主要系本期承兑结清且未重新开具所致
  预收账款               增长65.69% 主要系本期“美哉美城”项目开始预售,多个项目销售情况良好且
                                    回款速度较快所致
  应交税费               减少81.50% 主要系上期所得税缓交,在本期缴纳所致
  应付利息               减少52.30% 主要系本期借款减少所致
  其他应付款             增长101.39% 主要系收到联营企业“万科大家”往来款所致
  一年内到期的非流       增长44.00% 主要系本期一年内到期的长期借款增加,转入本科目所致
  动负债
  股本                   增长40.00% 主要系本期公司分配股票股利所致
  其他综合收益          余额大幅增长 主要系本期汇率变动较大导致外币报表折算差额较大
                        本期数较上年
         财务指标                                            变动原因说明
                          数变动幅度
  营业收入              减少29.20%% 主要系本期无新增交付项目,交付确认收入减少。
  营业成本               减少21.00% 主要系本期交付确认收入减少对应的成本结转减少
  营业税金及附加         减少23.10% 主要系本期交付确认收入减少对应缴纳的税金也减少
  销售费用               增长33.56% 主要系公司本期加大开发项目的促销,佣金等营销费用增长
  财务费用               减少87.00% 主要系本期借款减少、利率下降,利息支出减少所致
  资产减值损失           减少120.27% 主要系本期“美哉美城”项目开售热销,原计提的存货跌价部分转
                                     回所致
  投资收益                大幅度减少   主要系本期按权益法确认联营企业投资前期亏损所致
  营业外收入             增长106.87% 主要系本期固定资产处置收入以及违约金收入增加所致
  营业外支出             增长89.31% 主要系本期赔款及违约金增加所致
  所得税费用             减少41.45% 主要系本期利润减少对应应缴纳所得税费用减少所致




                                                  2
       四、现金流量表相关数据
    现金流量表项目         变动幅度                        变动原因
经营活动现金流量净额   增长945.26%      主要是本期销售回款大幅增加所致
投资活动现金流量净额   减少2,756.40%    主要是本期增加联营企业投资及美国项目投资所致
筹资活动现金流量净额   减少34,777.17%   主要是本期偿还借款增加所致

         报告期内,公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异
     的原因是:由于房地产开发周期性特征,本报告期销售和结转项目(部分为已竣
     工项目)收入少于支出。

          五、报告期内,公司合并范围发生变化情况
          1、2015年2月3日,公司子公司顺发有限与杭州嘉煦投资有限公司签订《股
     权转让协议》,受让其所持杭州揽拓100%股权。股权转让基准日为2015年4月15
     日,自2015年4月起公司将其纳入合并财务报表范围。杭州揽拓系杭州龙卓的发
     起设立人之一,其持有杭州龙卓25%股权,杭州龙卓系萧政储出(2014)47号地的
     开发主体。
          2、2015年6月9日,公司子公司顺发有限与旭辉集团股份有限公司签订的《股
     权转让协议》,受让其所持有的杭州旭佰和杭州旭杰100%股权,股权转让基准
     日为2015年6月9日。自2015年6月起公司将其纳入合并财务报表范围。顺发有限
     承担杭州旭佰和杭州旭杰后续资本金出资义务,杭州旭佰和杭州旭杰系杭州旭发
     和杭州辰旭的发起设立人之一,杭州旭佰分别持有杭州旭发和杭州辰旭10%股
     权,杭州旭杰分别持有杭州旭发和杭州辰旭20%股权,杭州旭发系萧政储出
     (2015)5号地的开发主体,杭州辰旭系萧政储出(2015)4号地的开发主体。
          3、根据子公司风雅置业清算的股东会决议,该公司已于2015年9月30日办
     妥注销手续。自该公司注销时起,不再纳入合并报表范围。

          六、公司未来发展的展望

          1、行业竞争格局和发展趋势
          2015年12月中旬,中央经济工作会议将“去库存”列为2016年中国经济工作
     五大任务之一,并提出户籍制度改革、鼓励房企顺应市场规律适当降价等五味“药
     方”。不仅明确了中央坚定推动化解库存的态度,也释放了明年配套政策深化方
     向的信号。在中央提出化解房地产库存、促进房地产业持续发展的背景下,2016
     年,房地产行业整体发展趋势将会进一步企稳,房地产库存压力会得到缓解,但


                                            3
不同区域和产品的分化可能会更加明显。一二线城市升级型产品需求可能会提
升,三四线城市则会仍以去库存为主并增加改善型产品需要,各级城市房价可能
会进一步分化。
    2、公司发展战略
    (1)、公司长远发展战略目标为:以站在国际化的新高度,充分把握全球
经济寻求再平衡过程中逐步形成新秩序的契机,提升经济增长方式,以集合产业
的(环保、节能、智能、科技)、资源的、创新生活的不动产建设为目标,铸就
顺发恒业品牌。
    (2)、公司近期发展目标是:以设计、质量与行动为定位,以创新生活的
不动产为目标,围绕绿色、智能提升设计能力,追求产品品质,探索新型城镇化、
城市中心楼、养老产业和旅游文化综合体的建设。继续增强“走出去”力度,加大
北美不动产业务投资。
    3、经营计划
    (1)、积极推进非公开发行工作、中期票据发行和公司债发行工作,优化
资产负债结构,改善公司资金状况,为公司持续发展提供资金面的支持和保障。
    (2)、积极推进美国不动产业务平台的合作,加大对境外不动产的投资,
侧重在养老、酒店、公寓等方面积累资源与品牌,形成新的增长点,实现国内、
外市场的联动。
    (3)、积极参与大股东聚能城的建设,积累新型园区开发建设与管理的经
验;加大对养老、养生地产研究力度,择机进入该产业,并尝试与险资合作共同
开发。
    (4)、密切关注土地市场动态,积极参与目标区域的土地出让,适时获取
土地资源,适度增加土地储备。
    4、资金来源及安排
    报告期内,公司资金主要来源于:销售回款、商业银行等金融机构的借贷
以及万向财务有限公司的资金支持。同时,公司已启动非公开发行A股股票工作、
注册发行中期票据以及发行公司债券工作,募集资金将主要用于公司项目开发、
偿还银行贷款以及补充流动资金,若发行成功,未来将会为公司提供有力的资金
支持。


                                   4
    5、可能面临的风险及对策
    (1)、政策风险:
    我国的房地产行业是典型的政府主导型行业,因此房地产行业必然会受到
政府关注和适时干预,这将会给房地产企业的经营和发展造成直接或间接影响。
    应对措施:密切关注宏观经济和市场变化,加强宏观经济研究,及时调整
运营思路,通过科学的统筹管理,制定有效的营销策略,提升项目运营效率,规
避政策风险。
    (2)、市场风险
    随着房地产市场分化日益加剧,公司项目所在区域可能会由于政策环境、
经济环境以及购房者购买需要、偏好、市场竞争等因素,导致楼盘去化量下降、
价格被动调整等风险。
    应对措施:面对复杂的市场环境和激烈的市场竞争,公司会持续开展政策、
市场研究,随时掌握市场动态,并以政策导向和市场需要为目标,及时调整投资
策略和经营方针,采用灵活的营销策略,加大产品去化率,提高公司盈利水平。
    (3)、财务风险
    房地产行业是一个典型的资金密集型产业,具有开发周期长、资金占用量
大、资金回笼速度慢等特点,存在筹资、投资和资金回笼的风险。
    应对措施:加强对项目的风险控制,制定合理的资金使用计划,推行全面
预算管理及成本控制,提高经营性项目投入产出节奏,加快资产周转,提升资金
使用效率;同时积极拓宽融资渠道,实现资金来源多元化,以满足公司经营发展
的资金需要。

    本报告经第七届董事会第八次会议审议通过后,需提交公司2015年年度股
东大会表决批准。




                                             顺发恒业股份公司
                                                董 事    会
                                             2016 年 4 月 6 日




                                  5