顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
顺发恒业股份公司
2018 年年度报告
2019 年 03 月
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人管大源、公司总裁王德宏、主管会计工作负责人及会计机构负
责人(会计主管人员)祝青声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告内容涉及的未来计划等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公
司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中描述
可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”之“可能面对的风
险及对策”部分内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,432,519,168 股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 2.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 6
第三节 公司业务概要 ....................................................................................................................... 9
第四节 经营情况讨论与分析 ......................................................................................................... 11
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 27
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 36
第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 41
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................................................... 42
第九节 公司治理.............................................................................................................................. 48
第十节 公司债券相关情况 ............................................................................................................. 53
第十一节 财务报告 ......................................................................................................................... 56
第十二节 备查文件目录 ............................................................................................................... 149
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释义
释义项 指 释义内容
顺发恒业、公司或本公司 指 顺发恒业股份公司
顺发有限 指 顺发恒业有限公司
淮南顺发 指 淮南顺发置业有限公司
南通顺发 指 南通顺发置业有限公司
桐庐顺和 指 桐庐顺和置业有限公司
吉顺房产 指 杭州吉顺房地产开发有限公司
杭州揽拓 指 杭州揽拓投资管理有限公司
杭州旭佰 指 杭州旭佰投资管理有限公司
杭州旭杰 指 杭州旭杰投资有限公司
杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司
万兴恒 指 浙江万兴恒服务有限公司（原名浙江纳德物业服务有限公司）
万兴恒杭州 指 浙江万兴恒服务有限公司杭州分公司
万兴恒桐庐 指 浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司
万兴恒淮南 指 浙江万兴恒服务有限公司淮南分公司
顺发美国 指 Shunfa Hengye (US)LLC
顺发美洲 指 Shunfa Hengye (America)Limited
钱潮供应链 指 浙江钱潮供应链有限公司（原名浙江大鼎贸易有限公司）
万向钱潮 指 万向钱潮股份有限公司
技术学院 指 杭州万向职业技术学院
万向财务 指 万向财务有限公司
万向美国 指 万向美国房地产集团有限公司
万科大家 指 杭州万科大家房地产开发有限公司
通联支付 指 通联支付网络服务股份有限公司
大洋世家 指 浙江大洋世家股份有限公司
杭州龙卓 指 杭州龙卓房地产有限公司
杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司
旭登实业 指 上海旭登实业有限公司
万向信托 指 万向信托股份公司
万向精工 指 浙江万向精工有限公司
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北京北辰 指 北京北辰实业股份有限公司
普通服务 指 浙江普通服务市场有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 顺发恒业 股票代码 000631
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 顺发恒业股份公司
公司的中文简称 顺发恒业
公司的外文名称（如有） SHUNFA HENGYE CORPORATION
公司的外文名称缩写（如有） SFHY
公司的法定代表人 管大源
注册地址 长春市前进大街 3055 号南湖新村办公室 201 室
注册地址的邮政编码 130012
办公地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室
办公地址的邮政编码 130021
公司网址 http：//www.sfhy.cn
电子信箱 sfhy_000631@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 钱嘉清 刘海英
联系地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室
电话 0431-85180631 0431-85180631
传真 0431-81150631 0431-81150631
电子信箱 sfhy_000631@126.com liu8027@126.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 公司办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 912201012438438899
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 本报告期内，无变更
历次控股股东的变更情况（如有） 本报告期内，无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 杭州市新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 610 室
签字会计师姓名 严海锋、何斯雯
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年
营业收入（元） 2,715,717,577.56 6,681,695,222.33 -59.36% 3,635,318,884.86
归属于上市公司股东的净利润（元） 1,027,732,475.44 765,040,341.37 34.34% 366,317,643.94
归属于上市公司股东的扣除非经常
881,606,094.78 742,211,570.55 18.78% 372,770,310.57
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,456,658,250.62 1,972,328,829.55 -26.15% 3,304,636,076.60
基本每股收益（元/股） 0.42 0.31 35.48% 0.16
稀释每股收益（元/股） 0.42 0.31 35.48% 0.16
加权平均净资产收益率 16.86% 13.17% 3.69% 7.64%
2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末
总资产（元） 12,630,428,765.37 13,691,369,112.87 -7.75% 16,639,398,231.97
归属于上市公司股东的净资产（元） 6,380,953,983.68 6,092,602,593.27 4.73% 5,583,774,964.73
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 740,711,635.42 937,138,744.39 208,954,024.93 828,913,172.82
归属于上市公司股东的净利润 391,183,119.34 362,287,324.84 107,956,887.03 166,305,144.23
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 390,711,077.92 351,122,449.57 101,473,834.10 38,298,733.19
经营活动产生的现金流量净额 86,218,927.41 1,097,801,085.05 209,045,884.13 63,592,354.03
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 138,539.34 -59.44 100,949.57
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定
176,553.01 182,268.52
额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资 173,791,450.84 22,979,300.47
产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,993,872.25 7,278,337.21 -6,164,842.65
其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,174,943.36
减：所得税影响额 41,139,228.14 7,685,570.04 387,473.55
少数股东权益影响额（税后） 9,750.00 -74,494.10 1,300.00
合计 146,126,380.66 22,828,770.82 -6,452,666.63 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
水利建设基金 55,384.48 水利建设基金与公司正常经营业务直接相关，故界定为经常性损益项目。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
（一）主营业务概述
2018年度，公司主业未发生变化，专注于房地产开发与经营，经营模式为：自主开发与销售，并提供物业服务；主要产
品为：住宅地产。报告期内，公司项目主要分布在浙江（杭州、桐庐）、安徵（淮南）、江苏（南通）三地。主要有：杭州
地区：世纪之光、国悦府、璟悦府；南通地区：御园三期。
报告期内，公司紧紧围绕“顺应市场，加速库存去化”的战略目标，按照时间和数字目标的管理要求，在审慎经营、严
控风险的基础上，扎实细致地开展各项工作，努力提升经营质量和业绩，超额完成了全年效益指标。
2018年度，公司实现营业收入271,571.76万元，营业利润135,838.99万元，归属于母公司所有者的净利润102,773.25万元，
分别较上年同期增长-59.36%、40.19%和34.34%。
2018年度，公司在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米；2018年1-12月，公司完成合同销售金额211,851.74万元，合
同销售面积10.85万平方米，分别较上年同期下降16.43%和9.28%。
（二）公司所属行业情况及公司所处行业地位
2018年，我国房地产行业在分类调控、因城施策的差别化调控作用下，市场效果明显。公司面对限购、限价不放松，银
行贷款持续收紧的政策环境，坚持以“顺应市场，加速库存去化”为目标，精准定位目标市场，紧抓上半年杭州本地销售市场
余温尚存的机遇，加快各项目大面积户型的去化速度，实现了资源效益的最大化。其中，美哉美城项目实现了同区域、同类
型、高层房源最高价的签约及销售；康庄及吉祥半岛两个项目的排屋房源去化也完成较好；桐庐富春峰景项目的写字楼完成
全部去化。公司坚持精品化产品开发策略，虽然公司整体规模仍然偏小，但在项目布局区域内，公司均树立了良好的品牌形
象，具有一定的市场竞争力。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 不适用
固定资产 不适用
无形资产 不适用
在建工程 不适用
2、主要境外资产情况
√ 适用 □ 不适用
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保障资产安 境外资产占
资产的具体 是否存在重
形成原因 资产规模 所在地 运营模式 全性的控制 收益状况 公司净资产
内容 大减值风险
措施 的比重
子公司均执
行公司财务
制度，必须按
为实现公司 时向公司报
折合人民币 折合人民币
顺发恒业（美 国际化战略， 美国特拉华 不动产股权 送财务报表
36,510.69 万 11,300.55 万 5.63% 否
国）公司 开拓海外市 州 投资 和各项管理
元 元
场 报表，以防范
子公司经营
风险和财务
风险。
（1）2018 年 8 月，顺发美国整体出售了与其他合作方共同开发的 ORLAND PARK 公寓项目。顺发美国已按
照相关投资比例，收到了出售 ORLAND PARK 公寓项目的首笔投资回款 17,879,440.70 美元，剩余尾款
其他情况说
221,718.40 美元将在 2019 年 5 月份收回。上述款项在扣除投资成本及相应税金后，计入当期投资收益。（2）
明
2018 年 10 月 18 日，顺发美国经过努力将持有的 150 北河畔公司 60%股权转让给与公司无关联关系的第三
方。协议签署后，顺发美国已根据双方签署的协议，收回相关股权转让款并确认相应投资收益。
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
1、公司拥有一支管理经验丰富的管理团队；
2、公司多年来一直专注于住宅产品开发，致力于提供物超所值的产品与服务，赢得了区域市场的认同，具备一定的市
场竞争优势；
3、公司灵活而稳健的开发与营销策略，积极应对市场与政策变化，为公司平衡整体风险提供保障。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
2018年度，公司主业未发生变化，专注于房地产开发与经营，经营模式为：自主开发与销售，并提供物业服务；主要产
品为：住宅地产。报告期内，公司项目主要分布在浙江（杭州、桐庐）、安徵（淮南）、江苏（南通）三地。主要有：杭州
地区：世纪之光、国悦府、璟悦府；南通地区：御园三期。
报告期内，公司紧紧围绕“顺应市场，加速库存去化”的战略目标，按照时间和数字目标的管理要求，在审慎经营、严
控风险的基础上，扎实细致地开展各项工作，努力提升经营质量和业绩，超额完成了全年效益指标。
2018年度，公司实现营业收入271,571.76万元，营业利润135,838.99万元，归属于母公司所有者的净利润102,773.25万元，
分别较上年同期增长-59.36%、40.19%和34.34%。
2018年度，公司在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米；2018年1-12月，公司完成合同销售金额211,851.74万元，合
同销售面积10.85万平方米，分别较上年同期下降16.43%和9.28%。
根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求，报告如下：
（一）、行业发展回顾
2018年我国房地产行业在分类调控、因城施策的差别化调控作用下，市场效果明显。集体经营性建设用地入市、资产
证券化、不动产登记联网、房产税等方面的新一轮制度改革及创新都快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。同
时，房地产开发集中度进一步提升，总体供需趋于平衡，房企转型分化日趋明显。
（二）、公司主要项目所处区域市场分析
1、杭州市场
2018年，杭州市区（不含富阳、临安）商品房共成交124,046套，共计1,288万方，与去年相比，今年成交下滑23.8%，
限购、限价、摇号政策抑制了住宅入市与需求，成交规模持续降低；从价格来看，成交均价28316元/平方米，同比上涨21.1%，
在“限价”政策下，部分高价拿地项目被迫打造高端，或提高装修标准，以此来赚取利润空间，前期3万+楼面价的地块也开始
入市，因此均价也随之上涨。
杭州市区（含富阳、临安）住宅共计成交1150万方，相比去年下降16%，杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅共成
交81,008套，共计962万方，同比下滑19.5%，从近五年数据来看，成交规模仅高于2014年，经历了2016年的牛市之后，成交
逐年下降，回归之前的水平；从价格来看，成交均价28195元/平方米，同比上涨16.3%，限价政策毫不放松，高价地的入市
拉高了整体均价。
全市新增供应831.62万方，销供比为1.15，供求形势得到缓解；去化周期从全年走势来看，最低谷是4月，即摇号实行
初期，下半年供应加大，市场趋稳。截止到12月，商品住宅可售共计295万方，出清周期3个月，预计明年将增加供应满足市
场的需求。
2018年杭州土地收入总额2443亿，高居全国榜首。杭州全市宅地共成交120宗，规划建筑面积共计1258万方，相比去年
同期，推地节奏依然没有放缓；余杭、萧山、临安是成交大户，三区成交规划建筑面积占总成交的62%，未来继续成为新房
供应主力区域。
公司开发的项目集中在萧山最热点的板块区域：萧山新区、市北区块、钱江世纪城板块。2018年上半年，借助市场良
好氛围，重点开拓线下渠道，以“顺应市场，加速库存去化”营销战略为目标，公司开发的美哉美城、堤香、江南丽锦、康庄
项目都得到有效去化，完成了年度指标。
2、桐庐市场
2018年，桐庐市场经历了2017年的“井喷”及高铁拆迁户的购房高峰，2018年初至8月桐庐市场房价仍处于上行阶段，但
随着房价的迅速上涨及受到大杭州房价下行影响，下半年市场交易明显下降。2018年全年桐庐商品房销售面积为40.76万平
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
方米，同比下降50.2%，其中住宅销售面积24.77万平方米, 销售套数1966套，非住宅销售面积15.98万平方米。商品房销售额
总计490,418万元，同比下降26.72%。
3、淮南市场
2018年，淮南共成交15宗地，同比减少4宗，同比下跌21.05%；成交面积为1654.08亩，同比减少145.02亩，同比下跌8.06%；
成交均价183.89万元/亩，同比减少1.09万元/亩，同比下跌0.59%；成交金额30.42亿元，同比减少2.86亿元，同比下跌8.6%。
2018年楼市逐渐趋于降温态势，淮南市住宅类商品房累计成交18200套,同比下降29.71%;成交面积累计189.57万㎡,同比
下降23.56%;成交均价5493.28元/㎡,同比上涨10.59%。
4、南通市场
2018年，南通全市商品住宅市场成交总价结构：140-180万元总价段成交占比33%，其次是180-250万元、300万元以上
总价段。
2018年,南通别墅市场供应1182套，同比增长198%，供求比0.87，成交1355套，同比去年成交993套上涨36.5%，全市别
墅成交总价涨幅明显，300-400万元/套为主流产品总价段，此价格段正好迎合南通御园的联排产品。南通目前纯别墅产品，
除了南通御园外屈指可数，南通御园目前所剩余别墅产品以大独栋为主，在南通市区没有相关竞品，南通御园做好已有客户
的深度挖掘，同时精准开发市场的少量需求，以及上海、苏州等发达地区的投资客的挖掘，做好大独栋的园区体验，增强客
户的生活憧憬体验，加强最高端客户的感性消费，达到大独栋去化的目标。
（三）报告期末，累计持有土地储备
区域 项目名称 土地用途 待开发土地面积（m2） 计容建筑面积（m2）
安徽 淮南HGTP09015地块 商品住宅开发 378,234.00 416,057.00
淮国土挂06021地块三期 商品住宅开发 74,091.37 84,942.00
合计 452,325.37 500,999.00
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（四）2018年，公司房地产项目开发情况
区域 项目名称 业态 项目状态 是否已取 权益占比 占地面积 计容建筑面积 已完工面积 开工时间 预计总投资 实际投资金额
得资质 (%) （m2） （m2） （m2） （万元） （万元）
浙江 世纪之光 住宅、商业 竣工交付 是 25% 30,763.00 62,493.06 38,945.22 2015年5月 57,500.00 57,500.00
国悦府 住宅、商业 竣工交付 是 35% 14,678.00 25,691.75 25,691.75 2015年11月 30,400.01 30,400.01
璟悦府 住宅、商业 竣工交付 是 35% 4,702.00 7,867.77 7,867.77 2016年03月 10,071.83 10,071.83
江苏 御园三期 住宅 在建 是 100% 87,814.17 52,820.98 2016年11月 65,199.28 59,623.05
合 计 137,957.17 148,873.56 72,504.74 / 163,171.12 157,594.89
注：1、以上在建项目不存在实际进度与计划进度在金额、周期等方面出现50%以上差异的情况；也不存在停工的情况。
2、以上项目不存在达到可销售状态后的十二个月内未进行销售的情况。
3、世纪之光、国悦府及璟悦府项目为公司与其他方合作开发项目，上述数据均为公司按享有的相应权益折算所得。
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（五）2018年，公司主要房地产项目销售情况
区域 项目名称 权益占比 业态 当年可供出售面 预售面积 结算面积 竣工时间
2 2 2
（%） 积（m ） （m ） （m ） （年-月）
浙江 美哉美城 100% 住宅 8,490.46 7,585.52 7,582.78 2017年5月
恒园 100% 住宅 2,037.08 263.95 792.48 2016年4月
商业 2,225.69 1,014.53 219.13
江南丽锦 100% 住宅 5,030.88 5,030.88 5,030.88 2014年11月
康庄 100% 住宅 6,694.42 3,723.70 5,549.44 2013年12月
堤香 100% 住宅 3,171.44 3,171.44 3,240.21 2013年12月
富春峰景 100% 住宅 13,637.01 13,428.06 13,570.88 2017年3月
商业 16,243.42 16,243.42 16,243.42
一品江山 100% 住宅 228.82 228.82 228.82 2013年11月
商业 4,771.66 980.32 980.32
吉祥半岛 100% 住宅 6,608.21 2,691.61 2,386.83 2014年9月
安徽 泽润园一期 100% 住宅 1,944.16 1,804.73 1,938.63 2013年3月
泽润园二期 100% 住宅 38,921.55 19,577.96 20,556.96 2017年7月
江苏 御园一期 100% 住宅 4,736.73 1,654.88 3,395.12 2014年1月
御园二期 100% 住宅 6,316.41 1,739.31 9,590.58 2016年12月
御园三期 100% 住宅 28,763.20 27,514.94 2019年3月
（六）2018年，公司主要房地产出租情况
区域 项目名称 业态 权益比例（%） 建筑面积(m2) 出租率（%）
浙江 旺角城二期 商业 100% 51,050.43 99.09%
和美家 商业 100% 5,696.40 69.53%
佳境天城 商业 100% 3,237.95 70.35%
倾城之恋 商业 100% 1,604.00 80.29%
吉祥半岛 商业 100% 3,914.14 71.39%
一品江山 商业 100% 3,791.62 76.07%
合计 69,294.54
（七）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。截至2018年12月31日，部分子公司为购买
公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为64,046.75万元。
报告期内，公司无已承担担保责任且涉及金额占上市公司最近一期经审计净资产10%以上的情形。本公司历年没有发
生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
（八）公司融资情况
融资类别 融资余额（元） 融资成本区间 期限结构
（年利率）
银行贷款 337,500,000.00 4.90% 10年
14
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
公司债 1,200,000,000.00 4.70% 3+2年
中期票据 1,200,000,000.00 5.60% 3年
合计 2,737,500,000.00
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2018 年 2017 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,715,717,577.56 100% 6,681,695,222.33 100% -59.36%
分行业
房地产行业 2,428,800,933.35 89.44% 6,529,780,788.90 97.73% -62.80%
物业服务管理 82,935,220.25 3.05% 62,000,405.27 0.93% 33.77%
其他业务收入 203,981,423.96 7.51% 89,914,028.16 1.34% 126.86%
分产品
房地产行业 2,428,800,933.35 89.44% 6,529,780,788.90 97.73% -62.80%
物业服务管理 82,935,220.25 3.05% 62,000,405.27 0.93% 33.77%
其他业务收入 203,981,423.96 7.51% 89,914,028.16 1.34% 126.86%
分地区
浙江省 2,452,224,249.92 90.30% 6,117,058,446.52 91.55% -59.91%
安徽省 88,644,592.35 3.26% 174,417,415.14 2.61% -49.18%
江苏省 174,848,735.29 6.44% 390,219,360.67 5.84% -55.19%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
单位：元
15
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产行业 2,428,800,933.35 1,285,725,144.79 47.06% -62.80% -74.93% 25.61%
经营性租赁物业收入 200,181,680.77 85,467,393.50 57.31% 246.53% 344.28% -9.39%
物业服务管理 82,935,220.25 70,655,315.21 14.81% 33.77% 31.89% 1.22%
分产品
房地产行业 2,428,800,933.35 1,285,725,144.79 47.06% -62.80% -74.93% 25.61%
经营性租赁物业收入 200,181,680.77 85,467,393.50 57.31% 246.53% 344.28% -9.39%
物业服务管理 82,935,220.25 70,655,315.21 14.81% 33.77% 31.89% 1.22%
分地区
浙江省 2,449,026,603.01 1,245,435,378.94 49.15% -59.76% -73.46% 26.27%
安徽省 88,263,207.57 64,332,429.58 27.11% -49.31% -57.28% 13.59%
江苏省 174,628,023.79 132,080,044.98 24.36% -55.22% -63.15% 16.26%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减
销售量
开工面积 万平方米 6.98 64.41 -89.16%
房地产开发项目
营业收入 万元 271,571.76 668,169.52 -59.36%
存货 万元 155,151.64 261,893.03 -40.76%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
开工面积同比减少89.16%，主要系公司房地产行业周期预判及自身发展战略未新获取开发项目所致；本期公司营业收
入同比减少59.36%，主要系本期交付物业结转收入下降所致；存货同比下降40.76%，主要系本期房产交付，结转成本所致。
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
行业分类
16
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
单位：元
2018 年 2017 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产行业 1,285,725,144.79 88.99% 5,129,288,930.11 98.31% -9.32%
物业服务管理 70,655,315.21 4.89% 53,571,679.48 1.03% 3.86%
其他业务成本 88,343,557.12 6.11% 34,352,788.67 0.66% 5.46%
说明
（6）报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 219,520,144.77
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 8.08%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户一 153,232,257.14 5.64%
2 客户二 17,647,440.00 0.65%
3 客户三 16,481,920.00 0.61%
4 客户四 16,285,714.29 0.60%
5 客户五 15,872,813.33 0.58%
合计 -- 219,520,144.77 8.08%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 164,909,485.65
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 37.95%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 供应商一 52,139,043.72 12.00%
2 供应商二 34,505,993.34 7.94%
3 供应商三 30,907,054.44 7.11%
4 供应商四 24,931,222.97 5.74%
5 供应产五 22,426,171.18 5.16%
合计 -- 164,909,485.65 37.95%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 47,438,260.53 64,181,474.63 -26.09%
管理费用 43,198,037.46 44,191,698.61 -2.25%
财务费用 50,353,761.91 88,818,379.35 -43.31% 主要系本期存款利息增加所致
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2018 年 2017 年 同比增减
经营活动现金流入小计 3,237,663,431.22 3,299,767,452.53 -1.88%
经营活动现金流出小计 1,781,005,180.60 1,327,438,622.98 34.17%
经营活动产生的现金流量净额 1,456,658,250.62 1,972,328,829.55 -26.15%
投资活动现金流入小计 3,783,118,200.69 2,861,099,718.49 32.23%
投资活动现金流出小计 4,379,774,883.47 3,600,400,931.12 21.65%
投资活动产生的现金流量净额 -596,656,682.78 -739,301,212.63 19.29%
筹资活动现金流出小计 1,056,225,872.72 497,626,303.91 112.25%
筹资活动产生的现金流量净额 -1,056,225,872.72 -497,626,303.91 -112.25%
现金及现金等价物净增加额 -182,824,780.14 733,114,735.51 -124.94%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
单位：元
18
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
现金流量表项目 2018年1-12月 2017年1-12月 变动比率 变动原因
经营活动现金流量净额 1,456,658,250.62 1,972,328,829.55 -26.15% 主要系本期商品房销售金额下降所致
投资活动现金流量净额 -596,656,682.78 -739,301,212.63 19.29% 主要系本期顺发美国投资项目退出并取得投资收益所致
筹资活动现金流量净额 -1,056,225,872.72 -497,626,303.91 -112.25% 主要系本期现金分红同比大幅增加所致
现金及现金等价净增加额 -182,824,780.14 733,114,735.51 124.94% 以上原因所致
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2018 年末 2017 年末
占总资产 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 比例
货币资金 9,236,481,588.31 73.13% 8,604,433,571.48 62.85% 10.28% 不适用
应收账款 21,745,108.58 0.17% 73,516,599.49 0.54% -0.37% 不适用
存货 1,551,516,433.16 12.28% 2,624,713,635.48 19.17% -6.89% 不适用
投资性房地产 537,147,412.11 4.25% 617,441,559.26 4.51% -0.26% 不适用
长期股权投资 651,370,853.63 5.16% 807,939,352.91 5.90% -0.74% 不适用
固定资产 59,306,734.48 0.47% 55,883,549.60 0.41% 0.06% 不适用
长期借款 287,500,000.00 2.28% 337,500,000.00 2.47% -0.19% 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
单位：元
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 324,791.44 按揭保证金
投资性房地产 389,619,744.32 用于银行借款抵押
19
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
存货 22,528,148.25 用于银行借款抵押
固定资产 38,860,571.27 用于银行借款抵押
合 计 451,333,255.28
五、投资状况
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
报告期内 累计变更 累计变更 尚未使用
本期已使 已累计使 尚未使用 闲置两年
募集资金 变更用途 用途的募 用途的募 募集资金
募集年份 募集方式 用募集资 用募集资 募集资金 以上募集
总额 的募集资 集资金总 集资金总 用途及去
金总额 金总额 总额 资金金额
金总额 额 额比例 向
2016 非公开发 158,670 1,177.96 157,997.52 0 0 0.00% 1,027.78 用于承诺 0
20
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
行股票 投资项目
随生产经
2016 公司债 119,160 26,757.33 120,113.51 0 0 0.00% 0.97 营进度陆 0
续投入
合计 -- 277,830 27,935.29 278,111.03 0 0 0.00% 1,028.75 -- 0
募集资金总体使用情况说明
（一）2016 年非公开发行股票募集资金基本情况：经中国证券监督管理委员会“证监许可【2015】2875 号”《关于核准顺
发恒业股份公司非公开发行股票的批复》核准，公司本次非公开发行人民币普通股（A 股）266,222,961 股，每股发行价格
为 6.01 元，募集资金总额人民币 1,599,999,995.61 元，扣除各项发行费用人民币 13,300,000.00 元，实际募集资金净额人民
币 1,586,699,995.61 元。中汇会计师事务所（特殊普通合伙）于 2016 年 5 月 24 日，对公司募集资金的到位情况进行了审
验，并出具了“中汇会验【2016】3068 号”《验资报告》。截止 2018 年 12 月 31 日，公司本次募集资金总额已使用 157,997.52
万元，当前余额为 1,027.78 万元（含存款利息收入）。
（二）16 顺发债募集资金基本情况：经中国证券监督管理委员会“证监许可【2016】518 号”《关于核准顺发恒业股份公
司向合格投资者公开发行公司债券的批复》核准，公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 12 亿元的公司债券，一次
发行。2016 年 9 月公司完成顺发恒业股份公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（简称“16 顺发债”），发行规模
为 12 亿元，发行价格为每张面值人民币 100 元，债券期限为 5 年（含第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权），票面利率为 4.70%，募集资金总额为人民币 1,200,000,000.00 元，扣除承销费用后的募集资金净额为人民币
1,191,600,000.00 元。以上募集资金已于 2016 年 9 月 18 日到账，并经中汇会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《债券募
集资金到位情况验证报告》中汇会验[2016]4221 号）确认。截止 2018 年 12 月 31 日，公司本次募集资金总额已使用 120,113.51
万元，当前余额为 0.97 万元（含存款利息收入）。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已变 截至期末 项目达到 项目可行
募集资金 调整后投 截至期末 本报告期
承诺投资项目和超募资 更项目 本报告期 投资进度 预定可使 是否达到 性是否发
承诺投资 资总额 累计投入 实现的效
金投向 (含部分 投入金额 (3)＝ 用状态日 预计效益 生重大变
总额 (1) 金额(2) 益
变更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
2017 年
1、美哉美城项目 否 98,670 98,670 1,177.96 97,939.61 99.26% 05 月 31 27,665.39 否 否
日
2017 年
2．富春峰景项目 否 45,000 45,000 45,000 100.00% 03 月 31 8,437.49 是 否
日
2017 年
3．泽润园二期 否 15,000 15,000 15,057.91 100.00% 07 月 31 874.73 否 否
日
4．补充运营资金 否 79,160 79,160 26,757.33 80,113.51 100.00% 不适用 否
5．归还金融机构贷款 否 40,000 40,000 40,000 100.00% 不适用 否
21
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
278,111.0
承诺投资项目小计 -- 277,830 277,830 27,935.29 -- -- 36,977.61 -- --
3
超募资金投向
不适用
278,111.0
合计 -- 277,830 277,830 27,935.29 -- -- 36,977.61 -- --
3
1、截至本报告期末，美哉美城项目除部分车位已基本售罄，该项目累计实现效益为预计效益的
未达到计划进度或预计
63.53%，未达预计效益主要系受项目所在地楼市及政策调控影响，实际成交均价低于预计成交均价
收益的情况和原因（分具
所致；2、截至本报告期末，泽润园二期项目销售比例为 77.53%，该项目累计实现效益为预计效益
体项目）
的 88.05%，未达预计效益主要系该项目尚在销售中。
项目可行性发生重大变
未发生重大变化
化的情况说明
超募资金的金额、用途及
不适用
使用进展情况
募集资金投资项目实施
不适用
地点变更情况
募集资金投资项目实施
不适用
方式调整情况
适用
公司于 2016 年 6 月 20 日召开第七届董事会第十二次会议和第七届监事会第七次会议，审议通过了
《关于使用募集资金置换预先已投入募投项目自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先已
募集资金投资项目先期 投入募投项目的自筹资金人民币 116,928 万元（其中：美哉美城项目 69,035 万元，富春峰景项目 45,000
投入及置换情况 万元，淮南泽润园二期 2,893 万元），中汇会计师事务所（特殊普通合伙）对公司本次使用募集资金
置换预先投入募投项目自筹资金金额进行了鉴证，并出具了《关于顺发恒业股份公司以自筹资金预
先投入募投项目的鉴证报告》(中汇会鉴[2016]3290 号)，2016 年 6 月 20 日，公司完成了此次资金
置换。
用闲置募集资金暂时补
不适用
充流动资金情况
项目实施出现募集资金
不适用
结余的金额及原因
尚未使用的募集资金用
随投资项目建设进度陆续投入。
途及去向
募集资金使用及披露中 公司募集资金使用与管理合法、有效；并已及时、真实、准确、完整地履行了信息披露义务；不存
存在的问题或其他情况 在募集资金存放、使用、管理及披露的违规情形。
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
22
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司 公司类
主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
名称 型
房地产经营开发、物业管
理、房屋租赁、房产中介、
装饰装潢、建筑装修材料
的销售、园林绿化，市场
顺发 2,283,500,00 11,698,188,5 5,375,234,39 1,300,914,13 1,161,221,07 1,046,439,44
子公司 营销策划，商场经营管
有限 0.00 77.70 5.81 7.14 9.68 8.21
理，市场管理，户外广告
设计、制作、代理发布，
经济信息咨询，实业投
资。
房地产开发、租赁，建筑
淮南 30,000,000.0 482,358,939. 184,046,160. 87,411,598.9
子公司 装潢，物业管理，建筑材 6,584,357.39 4,787,426.84
置业 0 67 44 4
料、装潢材料的销售
从事南通国土资出告
南通 （2009）第 25 号（南通 50,000,000.0 2,188,429,58 1,135,330,80 174,848,735. 75,621,623.8 57,057,405.6
子公司
顺发 市 CR9022）项目的开发 0 5.48 9.89 29 9 9
经营与建设
从事桐庐县滨江区块西
桐庐 侧 3 号地块、桐庐县滨江 159,413,725. 102,442,634. 366,681,901. 112,758,906. 84,712,602.9
子公司 5,000,000.00
顺和 区块东侧 4 号地块项目的 30 78 96 80 5
开发经营与建设。
可经营项目：房地产开发
吉顺 经营；一般经营项目：物 80,000,000.0 207,007,593. 174,239,610. 122,742,511. 69,799,574.9 52,328,124.9
子公司
房产 业管理；建筑材料、装饰 0 00 74 65 8 6
材料的销售（上述经营范
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
围不含国家法律法规规
定禁止、限制和许可经营
的项目）
物业服务；服务:住宿；经
销:百货,劳保用品,花木盆
万兴 景,五金机械, 化工建材； 10,000,000.0 177,760,633. 17,776,148.8 93,610,863.8
子公司 6,961,891.36 5,246,286.64
恒 绿化工程；户外广告设 0 07 2 6
计、制作、代理、发布(除
网络广告)等
顺发 365,106,946. 336,233,687. 140,673,962. 113,005,484.
子公司 房地产开发与经营 1000 美元
美国 28 14 33 87
杭州 14,901,492.1
子公司 投资管理 100,000.00 6,205,980.89 6,069,623.02 6,055,980.89
揽拓 7
杭州 215,698,515. 97,086,960.2 101,282,242. 100,273,597.
子公司 投资管理 5,000,000.00
旭杰 64 9 79 22
杭州 158,238,984. 69,536,741.7 74,929,458.7 74,431,030.4
子公司 投资管理 1,000,000.00
旭佰 33 8 4 0
杭州 50,000,000.0 400,036,345. 149,150,771. 660,765,363. 158,081,876. 118,576,054.
子公司 房地产开发、房屋租赁
旭发 0 97 33 59 58 14
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
1、行业竞争格局和发展趋势
2018年3月的《政府工作报告》将房地产作为“提高保障和改善民生水平”进行了重点论述，强调“更好解决群众住房问
题”“ 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“ 继续实行差别化调控，建立健全长效机制”“ 加快建立多主体供给、多渠道
保障、租购并举的住房制度”，延续了十九大报告、中央经济工作会议、中共中央政治局会议等会议精神，体现了政策的稳
定性和连续性。
近期国家坚持房地产调控不放松的总基调始终没有改变，行业政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下，继续深化构
建长短结合的制度体系，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求，深化推进住房制度改革，优化住房和土地供应
结构；“精准调控”抑制投机，“因城施策”主导市场，完善供应体系、回归居住属性将仍为工作重点，房地产市场长效机制将
会加速推进。在目前行业景气度温和降温、资金面偏紧、平均利润率渐趋饱和的背景下，行业整合与集中度加速提升、房
地产企业经营模式转型已成为趋势，与产业园区、互联网、金融、养老等行业融合程度逐步加深。根据房地产宏观环境及
城市化进程，顺应国家战略，2016年起开始业务转型的战略思考与研究，目前公司正处于转型重要时期。
2、公司发展战略
24
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（1）公司长远发展战略目标为：以“未来城市生活引领者”为愿景，以“未来城市开发更新的开发运营商”为定位，秉持
“开发建设、托管运营、自持管理”综合经营的发展模式，围绕“面向未来的城市更新、创新型园区、境外投资”等业务板块，
形成“3+X”产业战略格局，持续完善转型产业链布局，提升产业经营规模和能力，着力打造服务体系完善，推动城市更新，
引领未来城市发展，协同助力产业升级、双创培育，构筑多元、可持续的综合发展能力。
（2）公司近期发展目标：联合优质资源，加速提升设计策划、开发建设、投融资、招商运营等核心能力和专业水平，
以面向未来的创新不动产为目标，根据浙江大湾区发展规划、长三角一体化发展规划以及杭州拥江发展战略，深入探索城
市更新、创新型园区等开发建设运营的业务模式和盈利模式，快速培育多元利润增长极，整合企业内外资源，加快战略布
局和实施。
3、2019年经营计划：
（1）公司存量库存基本去化完成，计划销售3.88万平方米。
（2）淮国土挂06021地块三期开工建设，规划建设面积9.51万方。
（3）创新开发理念，以“未来社区”理念为指导理念，以新经济产业聚合为导向，设计规划邻里、教育、健康、创业、
建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景，创造出符合未来生活和工作的新型城市功能和场景，做好新型不动产开发建设
管理、投资运营准备，择机介入该等产业：①研究低效土地利用等政策，通过提升完善城市功能和产业升级，提升土地价
值，力争低成本获取土地资源，积极开展开发建设和投资运营，积累产业运营能力。②探索创新型园区的开发建设运营业
务模式和盈利模式，跟踪大股东聚能城项目进展，适时参与新型产业园区开发建设与运营管理。
（4）重点关注杭州、萧山、浙江大湾区、长三角一体化的机会，关注土地市场动态，积极参与目标区域的土地获取，
适时适度增加土地储备1-2宗。
（5）跟踪国家政策，践行“走出去”的发展战略，研学境外不动产模式。
（6）物业服务以满足人民美好生活需要为根本目的，围绕社区全生活链服务需求，持续推进“优+社区，优+服务”，打
造“覆盖社区生活最后100米”的一站式生活服务平台，提升业主满意度和服务价值；同时拓展高端商业、写字楼等其他业态
服务，提升综合服务能力。
（7）加强人才队伍建设，加大战略人才引进和储备。
（8）加强资金统筹管理，优化债务结构，合理、高效地利用资金，提升资金使用效率。
4、2019年资金来源及安排
公司主要资金来源于销售回款，淮国土挂 06021 地块三期建设使用自有资金；另，根据公司项目获取开发进展及资金
状况，适时启动项目融资及债项发行。
5、可能面临的风险及对策
（1）、政策风险：在目前政策环境下，国家坚持房地产调控不放松的总基调始终没有改变，不动产行业受国家宏观政
策和行业政策影响较大，这将会给企业的经营发展带来重大影响。
对策：公司将不断加强对政策的研究，在市场判断、项目开发、投资运营、销售等各环节做好充分应对措施，提升项
目运营效率，以降低政策风险。
（2）、经营风险：项目开发周期长，投资大，涉及的环节较多，同时也要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目
的某个开发环节出现问题，则整个项目就会产生连锁反应。
对策：公司将会从项目的可行性研究、前期规划、建设施工、投资运营、客服营销等一系列环节，进一步提升管理能
力，并针对各环节的管理工作开展定期或不定期风险评估，查找缺陷、及时整改，避免经营风险的发生。
（3）、财务风险：不动产行业是一个典型的资金密集型产业，具有开发周期长、对资金需求量大，资金回笼速度慢等
特点，存在筹资、投资和资金回笼的风险。
25
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
对策：公司将会合理安排资金，推行全面预算管理及成本控制，加快资产周转；同时，合理安排融资计划，有效运用
融资工具，加强资金管控，确保资金安全。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待对
接待时间 接待方式 调研的基本情况索引
象类型
2018 年 11 月 19 日 电话沟通 个人 咨询公司同一实际控制人下控股股东拟变更事宜，公司及工作人员均未
向其提供书面文件。
接待次数 1
接待机构数量 0
接待个人数量 1
接待其他对象数量 0
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
经公司2018年3月23日召开的第七届董事会第十九次会议审议，并经公司2018年4月27日召开的2017年年度股东大会表决
批准，公司2017年年度利润分配方案为：以公司2017年期末总股本2,432,519,168股为基数，向全体股东每10股派3.10元人民
币现金（含税），剩余未分配利润全部结转以后年度分配；公司2017年度不进行资本公积金转增股本。本次权益分派股权登
记是为：2018年5月10日，除权除息日为：2018年5月11日。
以上详细内容，请参见公司于2018年5月3日在《证券时报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上刊登的《顺发恒业股
份公司2017年年度权益分派实施公告》。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护：是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 报告期内，公司未进行现金分红政策的调整或变更。
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
1、2016年度，公司利润分配方案为：以公司2016年期末总股本2,432,519,168股为基数，向全体股东每10股派1元人民币
现金（含税），剩余未分配利润全部结转以后年度分配；公司2016年度不进行资本公积金转增股本。
2、2017年度，公司利润分配方案为：拟以公司2017年期末总股本2,432,519,168股为基数，向全体股东每10股派3.10元人
民币现金（含税），剩余未分配利润全部结转以后年度分配；公司2017年度不进行资本公积金转增股本。
3、2018年度，公司利润分配方案为：拟以公司2018年期末总股本2,432,519,168股为基数，向全体股东每10股派2.00元人
民币现金（含税），剩余未分配利润全部结转以后年度分配；公司2018年度不进行资本公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
（含其他方
分红年度合并报表 占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
现金分红总额 式）占合并报
分红年 现金分红金额 中归属于上市公司 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
（含其他方 表中归属于上
度 （含税） 普通股股东的净利 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
式） 市公司普通股
润 的净利润的比 的金额 普通股股东的
股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
2018 年 486,503,833.60 1,027,732,475.44 47.34% 0.00 0.00% 486,503,833.60 47.34%
2017 年 754,080,942.08 765,040,341.37 98.57% 0.00 0.00% 754,080,942.08 98.57%
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
2016 年 243,251,916.80 366,317,643.94 66.40% 0.00 0.00% 243,251,916.80 66.40%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 2.00
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 2,432,519,168
现金分红金额（元）（含税） 486,503,833.60
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 486,503,833.60
可分配利润（元） 487,523,488.83
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的
100%
比例
本次现金分红情况
公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
经中汇会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2018 年度公司母公司实现净利润为 314,965,177.64 元，提取法定盈余公
积金 31,496,517.76 元，加上年未分配利润 204,054,828.95 元，本年度可供分配利润为 487,523,488.83 元。2018 年度利润分
配预案拟定如下：以公司 2018 年末总股本 2,432,519,168 股为基数，向全体股东每 10 股派 2.00 元人民币现金（含税），剩
余未分配利润全部结转以后年度分配；公司 2018 年度不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺
承诺事由 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
类型
股改承诺
收购报告书或权益变动报告
书中所作承诺
资产重组时所作承诺
首次公开发行或再融资时所
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
作承诺
股权激励承诺
为消除因按国际惯例操作与中国公司法框架下的合
资合作之间的利益判断标准不一，同时避免万向美国
和顺发恒业未来可能的关联交易和同业竞争，在未来
3 年内，实际控制人将在法律和上市公司监管规定框 已履行完
架内，充分关注和推动两家公司进一步明晰战略定 毕。具体情
位、发展方向及业务范围：1、修改现有顺发美国与 况请参阅
万向美国房产集团合资的两个项目的协议内容，统一 公司于
调整为按中国公司法界定的同股同权同利。2、为保 2018 年 10
证关联投资的透明度，顺发恒业将对现有两个合资公 月 20 日在
关于 司作持续披露，直至顺发恒业在未来 3 年内完全退出 《证券时
同业 或了结该两个项目。3、承诺日起，万向美国房产集 报》及巨潮
竞争 团继续保持现在业务定位，即股权投资、收购与带有 2015 年 10 资讯网
鲁冠球 2018-10-23
方面 金融类性质的不动产投资，所有业务均在中国境外，月 23 日 （www.cni
的承 避免与顺发恒业在中国境内同业情形。4、顺发恒业 nfo.com.cn
诺 在境外的不动产投资业务，除现有两个合资项目外， ）披露的
不再新增与万向美国房产集团之间的具体项目合作。 《关于相
未来顺发恒业在美洲的境外投资，只投资于万向美国 关承诺履
房产集团这一平台公司，在平台公司中双方严格按同 行完毕的
股同权同利的原则操作。具体顺发恒业对万向美国房 公告》（公
产集团的投资程序，将严格地履行审批并作充分的信 告编号：
其他对公司中小股东所作承
息披露。通过上述安排，从而最大限度保障上市公司 2018-30）。
诺
及上市公司全体股东的利益。六、不能履约的约束措
施：实际控制人将按照上述解决同业竞争的措施推动
各项工作开展。
如果计划未来通过深圳证券交易所竞价系统出售所
持顺发恒业解除限售流通股，并于第一笔减持起六个
月内减持数量达到 5%及以上的，将于第一次减持前
两个交易日内通过上市公司对外披露出售提示性公
告。披露内容包括：拟出售的数量、拟出售的时间、
拟出售的价格区间、减持原因以及深圳证券交易所要
求的其他内容。同时，知悉并承诺：将严格遵守《证
券法》、《上市公司收购管理办法》、《上市公司解除限
万向资源 其他 2012 年 06 正常履行
售存量股份转让指导意见》和深圳证券交易所有关业 9999-12-31
有限公司 承诺 月 15 日 中
务规则的相关规定，以及按《股权分置改革工作备忘
录第 16 号--解除限售》和《深圳证券交易所上市公司
信息披露公告格式第 30 号--上市公司股东减持股份
公告格式》等有关规范性文件及业务规则的要求履行
相关信息披露义务。若违反上述文件之规定，将按照
中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所的有关规
定接受处罚；若给上市公司其他流通股东合法权益造
成损害的，将依法承担相应的法律责任。
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应
当详细说明未完成履行的具 不适用
体原因及下一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
因企业会计准则及其他法律法规修订引起的会计政策变更
（1）执行《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》
财政部于2018年6月15日发布了《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号，以下
简称“新修订的财务报表格式”)。新修订的财务报表格式主要将资产负债表中的部分项目合并列报，在利润表中将原“管理费
用”中的研发费用分拆单独列示，新增“研发费用”项目，反映企业进行研究与开发过程中发生的费用化支出。
上述会计政策变更对本公司财务报表无影响。
（2）执行财政部发布的《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》
财政部于2018年9月5日发布了《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》(以下简称《解读》)。《解读》
规定：企业作为个人所得税的扣缴义务人，根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费，应作为其他与日
常活动相关的项目在利润表的“其他收益”项目中填列；企业实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，在编
制现金流量表时均作为经营活动产生的现金流量列报。
本公司按照《企业会计准则第30号——财务报表列报》等相关规定，对此项会计政策变更采用追溯调整法，2018年度
比较财务报表已重新表述。对2017年度合并财务报表相关损益项目的影响为增加“其他收益”9,390.33元，减少“营业外收
入”9,390.33元。对2017年度母公司财务报表相关损益项目无影响；对2017年度现金流表相关项目无影响。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 70
境内会计师事务所审计服务的连续年限 6
境内会计师事务所注册会计师姓名 严海锋、何斯雯
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 严海锋 4 年、何斯雯 3 年
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，根据公司内控工作需要，经公司董事会审计委员会推荐，公司续聘中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为
公司2018年度的内部控制审计机构，聘期为一年，并支付内控审计费用人民币10万元。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
万向财务有限公司系经中国人民银行批准成立的非银行金融机构，其为本公司及子公司提供金融服务，有关服务业
务收费参照市场费率标准收取。本期本公司及子公司与万向财务发生的其他有关金融服务业务情况如下：
(1)本公司及子公司在万向财务公司存款情况：（单位：元）
拆借金额 期末余额 期初余额
银行存款—活期存款 478,096,642.70 916,199,913.69
银行存款—定期存款 6,824,000,000.00 5,050,200,000.00
合 计 7,302,096,642.70 5,966,399,913.69
(2)本期本公司及子公司共取得万向财务的存款利息收入108,332,859.94元。
(3)本期万向财务为本公司及子公司提供委托贷款服务，支付其委托贷款手续费700,000.00元。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
《关于与万向财务有限公司签订〈金融服务
2018 年 03 月 27 日 巨潮资讯网 （www.cninfo.com.cn)
框架性协议〉的关联交易公告》
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
不适用。
2、履行精准扶贫社会责任情况
（1）精准扶贫规划
报告期内，公司暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
不适用
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、2018年3月5日，公司按期完成2016年度第一期中期票据2018年付息工作，并于3月6日在《证券时报》及巨潮资讯网
（www.cninfo.com.cn）披露了《关于完成2016年度第一期中期票据2018年付息公告》。截止本报告披露日，公司2016年度
第一期中期票据已于2019年3月4日按期完成本息兑付。
2、2018年4月18日，公司召开2018年度第一次职工代表大会，选举来冰女士为公司第八届监事会职工监事，任期将与股
东大会选举产生的两名监事任期一致。
3、2018年4月27日，公司召开2017年年度股东大会审议通过了《关于董事会换届选举非独立董事的议案》和《关于董事
会换届选举独立董事的议案》，经表决，选举：管大源先生、沈志军先生、王德宏先生、迟楷峰先生、程捷先生、孙坚先生
为公司第八届董事会非独立董事，选举：陈劲先生、周亚力先生、唐国华先生为第八届董事会独立董事。
4、2018年4月27日，公司召开2017年年度股东大会审议通过了《关于监事会换届选举的议案》，经表决，选举：陈水康
先生、孙建荣先生为公司第八届监事会非职工代表监事，与公司职工代表监事来冰女士共同组成公司第八届监事会。
5、2018年4月27日，公司召开第八届董事会第一次会议，选举管大源先生为公司第八届董事会董事长、沈志军先生为执
行董事；聘任沈志军先生为公司总裁、祝青先生为公司财务部总经理。
6、2018年4月27日，公司召开第八届监事会第一次会议，选举陈水康先生为公司第八届监事会监事长。
7、2018年8月27日，公司召开第八届董事会第二次会议审议通过了《关于调整公司总裁的议案》及《关于调整董事会专
业委员会的议案》。根据相关决议：（1）沈志军先生将不再担任公司总裁职务，但仍继续担任公司董事、执行董事；（2）
沈志军先生不再担任公司董事会薪酬与考核委员会委员及提名委员会委员，但仍继续担任公司董事会战略委员会委员。同时，
（1）聘任王德宏先生担任公司总裁职务，任期自本次董事会审议通过之日起至本届董事会任期届满时止；（2）选举王德宏
先生为公司董事会薪酬与考核委员会委员及提名委员会委员。
8、2018年9月7日，公司披露了《顺发恒业股份公司“16顺发债”2018年付息公告》，并于2018年9月13日按期完成了“16
顺发债”2018年债券利息的偿付。
9、2018年9月28日，公司召开第八届董事会第三次会议，审议通过了《关于聘任董事会秘书的议案》及《关于聘任证券
事务代表的议案》，根据会议决议：聘任钱嘉清女士为公司董事会秘书、刘海英女士为公司证券事务代表。董事会秘书及证
券事务代表任期自董事会聘任之日起至本届董事会届满。
34
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
10、为了进一步明晰万向集团公司各业务板块的发展战略，万向集团公司向万向资源有限公司协议收购其持有的公司
61.33%股权（请参阅公司在 2018 年 11 月 19 日《证券时报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）刊登的公告）。2018 年
11 月 22 日，中国证监会正式受理了该事项；2018 年 11 月 30 日，中国证监会出具了《中国证监会行政许可项目审查一次反
馈意见通知书》（181865 号）；万向集团公司于 2019 年 2 月 28 日向中国证监会申请中止本次收购事宜，该事项尚存在不
确定性。
11、2018 年 11 月 23 日和 2018 年 12 月 11 日，公司召开第八届董事会第五次会议和 2018 年度第一次临时股东大会，审
议通过了《关于公司注册发行不超过 12 亿元中期票据的议案》，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不
超过人民币 12 亿元的中期票据，期限不超过 5 年（含 5 年）。本次发行中期票据需经中国银行间市场交易商协会注册后方
可实施。
12、根据中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知(2017年修订)》(中国证
监会公告[2017]16号文)、《关于规范上市公司对外担保行为的通知》(证监发[2005]120号)等相关文件的规定，公司独立董事
本着认真负责的态度，对公司与关联方资金往来及对外担保情况进行了核查，并认真阅读了公司《2018年年度报告全文》及
其摘要，现将有关情况说明如下：
（1）报告期内，公司控股股东及其关联方不存在占用公司非经营性资金的情况；
（2）报告期内，公司不存在对外担保情况。
二十、公司子公司重大事项
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司下属子公司原“浙江纳德物业服务有限公司”分别于2018年3月9日及4月8日在杭州市萧山区市场监督管理
局完成：注册资本由836万元增至1,000万元，及公司名称变更为“浙江万兴恒服务有限公司”的登记手续。
35
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
转股
二、无限售条件股份 2,432,519,168 100.00% 2,432,519,168 100.00%
1、人民币普通股 2,432,519,168 100.00% 2,432,519,168 100.00%
三、股份总数 2,432,519,168 100.00% 2,432,519,168 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
36
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日前上一
报告期末普通股股东 年度报告披露日前上一月 报告期末表决权恢复的优先股 月末表决权恢复的优先
36,565 34,923 0 0
总数 末普通股股东总数 股东总数（如有）（参见注 8） 股股东总数（如有）（参
见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限 质押或冻结情况
报告期末持股 报告期内增 持有无限售条
股东名称 股东性质 持股比例 售条件的
数量 减变动情况 件的股份数量 股份状态 数量
股份数量
万向资源有限公司 境内非国有法人 61.33% 1,491,831,780 0 0 1,491,831,780
浙江航民实业集团有限
境内非国有法人 10.94% 266,222,961 0 0 266,222,961
公司
中央汇金资产管理有限
国有法人 1.73% 42,150,104 0 0 42,150,104
责任公司
中国民生银行股份有限
公司－华商领先企业混 其他 1.55% 37,732,908 -3,481,291 0 37,732,908
合型证券投资基金
祁堃 境内自然人 0.62% 15,000,000 -31 0 15,000,000
香港中央结算有限公司 境外法人 0.59% 14,333,043 10,463,612 0 14,333,043
中国证券金融股份有限
境内非国有法人 0.55% 13,452,173 0 0 13,452,173
公司
中国银行股份有限公司
－华宝标普中国 A 股红
其他 0.46% 11,241,970 11,241,970 0 11,241,970
利机会指数证券投资基
金（LOF）
中国建设银行股份有限
公司－华商改革创新股 其他 0.36% 8,783,212 8,783,212 0 8,783,212
票型证券投资基金
张沐城 境内自然人 0.33% 8,061,086 2,661,086 0 8,061,086
37
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
经中国证券监督管理委员会"证监许可【2015】2875 号"《关于核准顺发恒业股份公司非
公开发行股票的批复》核准，公司于 2016 年 5 月完成向浙江航民实业集团有限公司非
战略投资者或一般法人因配售新股成为前
公开发行人民币普通股（A 股）266,222,961 股，发行完成后，浙江航民实业集团有限公
10 名股东的情况（如有）（参见注 3）
司成为本公司第二大股东，持股比例为 10.94%，新增股份于 2016 年 6 月 6 日在深圳证
券交易所上市，2017 年 6 月 7 日，该部分限售股份解除限售，并实现可上市流通。
在前十名股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。公司未知其它股东之间
上述股东关联关系或一致行动的说明
是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限 股份种类
股东名称
售条件股份数量 股份种类 数量
万向资源有限公司 1,491,831,780 人民币普通股 1,491,831,780
浙江航民实业集团有限公司 266,222,961 人民币普通股 266,222,961
中央汇金资产管理有限责任公司 42,150,104 人民币普通股 42,150,104
中国民生银行股份有限公司－华商领先企业混合型证券投资基金 37,732,908 人民币普通股 37,732,908
祁堃 15,000,000 人民币普通股 15,000,000
香港中央结算有限公司 14,333,043 人民币普通股 14,333,043
中国证券金融股份有限公司 13,452,173 人民币普通股 13,452,173
中国银行股份有限公司－华宝标普中国 A 股红利机会指数证券投资基金（LOF） 11,241,970 人民币普通股 11,241,970
中国建设银行股份有限公司－华商改革创新股票型证券投资基金 8,783,212 人民币普通股 8,783,212
张沐城 8,061,086 人民币普通股 8,061,086
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10
在前十名股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。公司未知其它股东之间
名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关
是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
联关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况 股东祁堃持有公司股份 15,000,000 股，其中：通过普通证券账户持有 0 股；通过海通证
说明（如有）（参见注 4） 券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 15,000,000 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
实业投资（除专项规定），国内贸易，经营
2004 年 05 9131011576300
万向资源有限公司 鲁伟鼎 各类商品和技术的进出口，但国家限定公司
月 26 日 777XJ
经营或禁止进出口的商品及技术除外。（涉
38
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
及经行政许可的，凭许可证经营）。
控股股东报告期内控股和参股的
报告期末，无持股 5%以上其他境内外上市公司股权的情况。
其他境内外上市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
鲁伟鼎 本人 中国 否
现任万向集团公司董事局董事长、中共万向集团党委书记、鲁冠球三农扶志基金董事长、
主要职业及职务
中国万向控股有限公司董事长。
除本公司外，鲁伟鼎先生间接控股万向德农股份有限公司(股票简称"万向德农"，股票
代码"600371")48.76%的股权、间接控股河北承德露露股份有限公司(股票简称"承德露露
过去 10 年曾控股的境内外上市公
"，股票代码"000848")40.68%的股权、间接控股万向钱潮股份有限公司（股票简称“万
司情况
向钱潮”，股票代码“000559”）56.51%的股权、间接控股琥珀能源有限公司 （股票简称
“琥珀能源”，股票代码“00090”）65.48%的股权。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
鲁伟鼎
万向集团公司董事局
100%
万向集团公司
100%
其他股东 万向资源有限公司 浙江航民实业集团有限公司
27.73% 61.33% 10.94%
顺发恒业股份公司
39
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法定代表人/
法人股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
单位负责人
轻纺产品的制造、加工、开发、销售；实业投资、房地产投
浙江航民实业集团 1997 年 08 月 资；仓储服务；出口自产的纺织印染面料、染料、服装；进
朱重庆 48000 万元
有限公司 18 日 口自营生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及
零配件；其他无需报经审批的一切合法项目
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
40
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
41
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
任职 任期起始 任期终止 期初持股 本期增持股 本期减持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 性别 年龄
状态 日期 日期 数（股） 份数量（股）份数量（股）变动（股）数（股）
2008 年 08 2021 年 04
管大源 董事长 现任 男 55 0 0 0 0 0
月 07 日 月 27 日
董事、执行董 2008 年 08 2021 年 04
沈志军 现任 男 48 0 0 0 0 0
事 月 07 日 月 27 日
2018 年 04 2021 年 04
王德宏 董事 现任 男 50 0 0 0 0 0
月 27 日 月 27 日
2018 年 08 2021 年 04
王德宏 总裁 现任 男 50 0 0 0 0 0
月 27 日 月 27 日
2015 年 04 2021 年 04
迟楷峰 董事 现任 男 58 0 0 0 0 0
月 16 日 月 27 日
2008 年 08 2021 年 04
程捷 董事 现任 男 46 0 0 0 0 0
月 07 日 月 27 日
2018 年 04 2021 年 04
孙坚 董事 现任 男 43 0 0 0 0 0
月 27 日 月 27 日
2015 年 04 2021 年 04
陈劲 独立董事 现任 男 50 0 0 0 0 0
月 16 日 月 27 日
2015 年 04 2021 年 04
周亚力 独立董事 现任 男 57 0 0 0 0 0
月 16 日 月 27 日
2015 年 04 2021 年 04
唐国华 独立董事 现任 男 55 0 0 0 0 0
月 16 日 月 27 日
2018 年 04 2021 年 04
陈水康 监事长 现任 男 57 0 0 0 0 0
月 27 日 月 27 日
2015 年 04 2021 年 04
孙建荣 监事 现任 男 43 0 0 0 0 0
月 16 日 月 27 日
2018 年 04 2021 年 04
来冰 职工监事 现任 女 43 0 0 0 0 0
月 18 日 月 27 日
2018 年 09 2021 年 04
钱嘉清 董事会秘书 现任 女 38 0 0 0 0 0
月 28 日 月 27 日
2008 年 08 2021 年 04
祝 青 财务负责人 现任 男 53 0 0 0 0 0
月 07 日 月 27 日
李旭华 董事 离任 男 46 2008 年 08 2018 年 04 0 0 0 0 0
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
月 07 日 月 27 日
2008 年 08 2018 年 04
陈贵樟 董事 离任 男 45 0 0 0 0 0
月 07 日 月 27 日
2017 年 04 2018 年 04
吴建祥 监事 离任 男 44 0 0 0 0 0
月 18 日 月 27 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
沈志军 副董事长 任期满离任 2018 年 04 月 27 日 任期届满
沈志军 总裁 解聘 2018 年 08 月 27 日 工作变动
程捷 副总裁 任期满离任 2018 年 04 月 27 日 任期届满
程捷 董事会秘书 任期满离任 2018 年 04 月 27 日 任期届满
李旭华 董事 任期满离任 2018 年 04 月 27 日 任期届满
陈贵樟 董事 任期满离任 2018 年 04 月 27 日 任期届满
吴建祥 监事 任期满离任 2018 年 04 月 27 日 任期届满
钱嘉清 职工监事 任期满离任 2018 年 04 月 18 日 任期届满
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
（一）董事会成员简历
1、管大源先生，1963 年 12 月生，浙江杭州人，硕士研究生学历，高级经济师，党员。现任顺发恒业股份公司董事长、
万向集团公司资深执行副总裁、万向钱潮股份有限公司董事长、大洋世家股份有限公司董事长、万向德农股份有限公司董事
长。历任万向集团公司总经理助理兼总经理办公室主任、万向集团公司发展部总经理等职。
2、沈志军先生，1970年8月出生，浙江杭州人，大专学历，党员，公司执行董事。1988年8月进万向，历任万向节总厂
厂办秘书、万向集团公司办公室主任、发展部总经理以及公司副董事长、总裁等职。
3、王德宏先生，1968年6月出生，湖北随州人，本科学历，在职博士研究生，党员。历任上海市张江集团总经理助理、
上海市浦东新区陆家嘴管委会处长、副主任、上海国际旅游度假区管委会副主任等职。现任民生人寿保险股份有限公司执行
委员。
4、迟楷峰先生， 1960年5月出生，吉林长春人，硕士研究生学历，高级经济师，党员。历任长春市农安县供销社联社
业务科科员，农安县委办公室科员、副局级巡视员，长春市委研究室农村处主任科员，长春高新区管委会副处长、处长，长
春市医药集团总裁助理，双德乡党委书记，高新区管委会主任助理、长德新区管委会主任，高新区管委会主任助理、高新区
国资委主任。现任长春高新光电发展有限公司董事。
5、程捷先生，1972年1月出生，浙江淳安人，本科学历，党员。1994年7月进万向，历任万向集团公司董事局工作室总
经理、纳德酒店股份有限公司副总经理等职以及公司副总裁、董事会秘书，现任万向集团公司人力资源部总经理。
6、孙坚先生，1975年4月出生，浙江杭州人，硕士研究生学历，高级工程师，党员。历任浙江万邦会计师事务所部门
经理、浙江工信房产成本管理部经理、风雅置业副总经理、公司总经理助理等职。现任通惠康养游股份公司总监。
43
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
7、陈劲先生（独立董事），1968年1月生，管理工程博士，党员，清华大学经管学院创新创业与战略系教授，博士生
导师，清华大学技术创新研究中心主任。1995年起任浙江大学管理科学研究所常务副所长，1998年美国麻省理工学院斯隆管
理学院访问学者。2000年英国苏塞克斯大学科技政策研究中心访问研究员。陈劲教授先后获得国务院政府特殊津贴、教育部
第八届霍英东教师奖、教育部第三届“高校青年教师奖”、浙江省高校和浙江大学“三育人”标兵（2004年和2010年）。2002年
荣获国家杰出青年基金，2007年入选浙江大学求是特聘教授，2009年入选国家百千万人才工程，2014年入选教育部长江学者。
现任《清华管理评论》执行主编，《创新与演化经济学评论》主编，《管理工程学报》副主编，《科学学研究》、《科研管
理》等杂志的编委，主持国家自然科学基金项目（含重大国际合作）、国家社会科学基金项目、教育部科技委重大专项、教
育部高等教育改革重大专项负责人。其主要成果获得中国高校科技进步一等奖、教育部人文社会科学优秀成果二等奖、浙江
省哲学社会科学成果一等奖、浙江省科技进步二等奖、首届中国管理科学奖。现兼任上海神奇制药投资管理股份有限公司、
金地（集团）股份有限公司独立董事。
8、周亚力先生（独立董事），1961年11月生，浙江工商大学（原杭州商学院）财会专业经济学学士，上海财经大学财
务会计研究生班结业。1984年7月起在浙江工商大学工作，1996年聘为副教授，1996年10月取得中国注册会计师资格，1995
年1月至1998年12月在浙江国华会计师事务所兼职，1999年3月至2000年1月在香港何铁文会计师行研修工作。具有多年会计
事务所工作经历，熟悉国内外财务会计实务。近年来，主要从事投资及投资风险、集团企业会计及财务控制等方面的研究。
先后出版《投资研究》、《集团企业会计实务》、《管理会计——理论方法案例》 等多部著作与教材，在学术刊物上发
表论文20余篇。现兼任汉鼎宇佑互联网股份有限公司、浙江健盛集团股份有限公司独立董事。
9、唐国华先生（独立董事），1963年12月生，本科，法学学士，律师。历任杭州大学法律系（现浙江大学光华法学院）
讲师、法律系所属浙江联合律师事务所第一所副主任、浙江泽大律师事务所主任、浙江君安世纪律师事务所主任、第十届浙
江省政协委员，现任浙江省律师协会副会长，上海锦天城律师事务所高级合伙人，兼任美都能源股份有限公司、日月重工股
份有限公司独立董事。
（二）监事会成员简历
1、陈水康先生，1961年1月出生，浙江杭州人，大专学历（在职硕士学位），助理经济师，党员，公司监事长。先后
在共青团杭州市委、浙江省乡镇企业局等单位任职。历任纳德酒店股份有限公司常务副总经理、总经理，现任万向集团公司
党群监察部总经理。
2、孙建荣先生，1975年6月出生，浙江杭州人，大专学历，党员。1994年8月进万向，先后在万向钱潮从事一线操作、
万向经济协警大队从事稽核工作。现任万向集团公司党群监察部监察员。
3、来冰女士，1975年11月生，浙江杭州人，本科学历，助理会计师，党员，公司职工监事。1996年7月参加工作，历
任万向集团置地事业部出纳、浙江万向房地产有限公司市场部经理、公司客户服务部经理，现任公司商业管理部经理、分工
会主席。
（三）高级管理人员简历
1、王德宏先生，公司总裁。简历请参见“董事会成员简历”。
2、钱嘉清女士，1980年5月生，浙江嘉善人，本科学历，经济师，党员，公司董事会秘书。历任浙江工信房地产开发
有限公司综合部副经理、经理，公司职工监事，现任公司行政人力资源部总经理。
3、祝青先生，男，1965年2月生，安徽铜陵人，大专学历，会计师，党员，公司财务负责人。曾先后在钱潮传动轴有
限公司、万向集团公司财务部等部门工作。现兼任顺发恒业有限公司财务管理部总经理。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任期终 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期
止日期 领取报酬津贴
管大源 万向集团公司 资深执行副总裁 2002 年 01 月 01 日 是
程捷 万向集团公司 人力资源部总经理 2018 年 05 月 09 日 是
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
陈水康 万向集团公司 党群监察部总经理 1995 年 10 月 01 日 是
孙建荣 万向集团公司 董事局监察员 1999 年 10 月 09 日 是
迟楷峰 长春高新光电发展有限公司 董事 2014 年 07 月 01 日 否
在股东单位任 万向集团公司为公司控股股东万向资源有限公司的母公司，为公司间接控股股东；长春高新光电发展有限
职情况的说明 公司为公司股东。
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任职人员 在其他单位 在其他单位是否
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 担任的职务 领取报酬津贴
王德宏 民生人寿保险股份有限公司 执行委员 2017 年 04 月 15 日 否
孙坚 通惠康养游股份有限公司 总监 2013 年 12 月 01 日 是
陈劲 清华大学经济管理学院 教授 2013 年 01 月 01 日 是
陈劲 上海神奇制药投资管理股份有限公司 独立董事 2014 年 06 月 26 日 是
陈劲 金地（集团）股份有限公司 独立董事 2017 年 04 月 21 日 是
周亚力 浙江工商大学 教授 1984 年 08 月 01 日 是
周亚力 贝因美婴童食品股份有限公司 独立董事 2016 年 08 月 01 日 2018 年 05 月 18 日 是
周亚力 浙江健盛集团股份有限公司 独立董事 2017 年 05 月 10 日 是
周亚力 汉鼎宇佑互联网股份有限公司 独立董事 2017 年 08 月 03 日 是
唐国华 上海锦天城律师事务所 高级合伙人 2011 年 10 月 01 日 是
唐国华 浙江省律师协会 副会长 2015 年 04 月 16 日 否
唐国华 美都能源股份有限公司 独立董事 2015 年 05 月 06 日 是
唐国华 日月重工股份有限公司 独立董事 2017 年 06 月 16 日 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
2018年度，公司董事、监事及高管人员薪酬的发放是依据公司《高级管理人员薪酬管理办法》及《独立董事工作制
度》等规定执行。公司结合本年度公司主要经营业绩和目标任务完成情况，以及高级管理人员工作职责、岗位工作业绩指标
完成情况等资料，对相关人员进行综合考核。公司董事会薪酬与考核委员会负责对公司高级管理人员的绩效考核及激励机制
的建立与实施，根据年终考评结果对公司高级管理人员实施奖惩。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
管大源 董事长 男 55 现任 0是
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
沈志军 董事、执行董事 男 48 现任 35.88 否
王德宏 董事、总裁 男 50 现任 100 否
迟楷峰 董事 男 58 现任 0否
程捷 董事 男 46 现任 16.02 是
孙坚 董事 男 43 现任 0是
陈劲 独立董事 男 50 现任 10 否
周亚力 独立董事 男 57 现任 10 否
唐国华 独立董事 男 55 现任 10 否
陈水康 监事长 男 57 现任 0是
孙建荣 监事 男 43 现任 0是
来冰 职工监事 女 43 现任 13.12 否
钱嘉清 董秘 女 38 现任 16.83 否
祝 青 财务负责人 男 53 现任 24.23 否
李旭华 董事 男 46 离任 0是
陈贵樟 董事 男 45 离任 0是
吴建祥 监事 男 44 离任 0是
合计 -- -- -- -- 236.08 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 2
主要子公司在职员工的数量（人） 758
在职员工的数量合计（人） 760
当期领取薪酬员工总人数（人） 760
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 0
销售人员 15
技术人员 72
财务人员 43
行政人员 27
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
其他人员 603
合计 760
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 11
大学本科 108
专科以下（含专科） 641
合计 760
2、薪酬政策
报告期内，公司薪酬政策未发生变化。仍根据市场薪资水平、社会劳动力供需状况、公司经营业绩、员工自身能力、所
任工作岗位及员工工作绩效等几方面因素，以“效益优先、预算控制以及一级分配一级”的原则制订薪酬制度。公司薪酬结构
包括：固定薪酬、奖金、附加薪酬、保健薪酬。公司结合各部门岗位设置，并根据公司当年效益、重点目标实现情况，以及
项目公司（部门）“质量、进度、成本、育人”四维度考核情况，结合个人年度考核结果发放年终效益奖金，以体现绩效挂钩
原则，充分调动员工积极性。
3、培训计划
公司按照专业队伍需求拟定并开展了培训计划，方式包括：内部办班和外派培训，人员包括：经理层、主管层、员工层
及其他人员。培训覆盖率能够达到100%。通过培训使员工综合素质及技能水平得到了不断提升，为公司发展提供有力的组
织和人力保障。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《主板上市公司规范运作指引》等相关法律、
法规要求，不断完善法人治理结构，完成公司董事会和监事会的换届选举及管理层聘任；根据业务特点和管理要求，对部门
设置进行了调整和优化，调整后的部门设置包括：行政人力资源部、财务管理部、审计稽核部、投资部、品质控制部、前期
部、客服营销部及商业管理部共8个部门，并进一步明确了各部门的职责权限，完善了各司其职、各负其责、相互制约和相
互协调的工作机制；另外，公司还通过开展自查等活动，排查了在公司治理中的不足，并对《公司章程》、《股东大会议事
规则》、《独立董事工作制度》等内控制度进行了修订，保证了内控制度更加合理有效。
报告期内，公司主体信用评级仍维持在AA级，债券评级也维持在AA水平。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
1、业务独立：公司具有独立完整的业务体系，主营业务独立于控股股东，公司的各项业务决策均系独立做出，具有独
立的自主经营能力、自负盈亏；对于不可避免的日常关联交易事项，按照市场化原则，自愿公允地进行。
2、人员独立：公司人员与控股股东完全分离，公司在劳动、人事、工资管理及其社会保险等方面有独立完整的体系。
3、资产独立：公司主要生产经营场所和土地使用权产权清晰，并拥有独立注册的商标等。公司全部资产权属清晰、完
整，没有依赖股东资产进行生产经营的情况，公司与控股股东及其关联方不存在占用、支配公司资产或干预公司对资产经营
管理等情形。
4、机构独立：公司具有独立的组织机构，拥有独立完整的投资、设计、营销、客服系统和行政管理系统。不存在与控
股股东职能部门之间的从属关系和混合经营、合署办公的情况。
5、财务独立：公司设有独立的财务管理部，建立有独立的财务预算、核算体系、财务管理制度和内部审计制度，开设
有独立的银行账户，依法独立纳税，独立运作，财务人员没有在控股股东兼职的情况。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
《证券时报》及巨潮资讯
2017 年年度股东大会 年度股东大会 73.38% 2018 年 04 月 27 日 2018 年 04 月 28 日
网（www.cninfo.com.cn）
2018 年度第一次临时股 临时股东大会 73.69% 2018 年 12 月 11 日 2018 年 12 月 12 日 《证券时报》及巨潮资讯
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
东大会 网（www.cninfo.com.cn）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
陈劲 7 1 6 0 0否 0
周亚力 7 2 5 0 0否 2
唐国华 7 1 6 0 0否 1
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
□ 是 √ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
详细内容请参见刊登于2019年3月28日巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《2018年度独立董事述职报告》。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
（一）、公司董事会审计委员会履职情况
报告期内，公司董事会审计委员会根据中国证监会、深圳证券交易所及公司《董事会审计委员会工作细则》等有关规定，
本着勤勉尽责的原则，认真履行职责，认真召开会议，并开展了对公司内部控制的监督检查和对年度财务审计情况的审查等
重要工作。
1、对内部控制建立健全情况的检查
对照财政部、中国证监会等部门联合发布的《企业内部控制基本规范》和深圳证券交易所《上市公司规范运作指引》，
经认真审阅公司《内部控制评价报告》以及中汇会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《内部控制审计报告》，我们认为公
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
司已基本建立了较为规范、合理的内部控制体系，内控制度在经营活动中也得到了较好的执行，符合国家有关法律、行政法
规和部门规章的要求，内部控制合法、合理，实施有效。
2、在公司2018年度审计工作中的履职情况
（1）监督及评估外部审计机构工作
报告期内，我们对中汇会计师事务所（特殊普通合伙）2018年度的审计工作进行了监督和评价，认为该所能够秉持客观、
公允、公正的态度，表现出了良好的职业操守和业务素质，较好地完成了公司委托的各项任务。因此，审计委员会建议董事
会继续聘任中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2019年度财务报告及内部控制审计机构，并支付其报酬70万元，其中：
财务审计费用60万元、内部控制审计费用10万元。
（2）积极参与年度审计工作
报告期内，我们积极参与了公司2018年度审计工作，与公司管理层、内部审计机构及中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
之间建立了有效沟通，保证了审计工作的顺利推进。
1）指导内部审计工作
报告期内，我们认真审阅了公司年度内部审计工作计划，并与会计师事务所签字注册会计师进行了审计进入现场前的沟
通，并确定了公司2018年度报告审计工作的总估审计策略及具体审计计划，并确定了时间安排、重点审计领域及采取的应对
策略，并督促公司内部审计机构严格按照审计计划执行。
2）预先审阅财务报表，并发表意见
我们在注册会计师进场前，先听取了公司管理层对公司经营情况的汇报，并对公司编制的财务报表进行了预先审阅，认
为：公司编制的财务报表的有关数据基本反映了公司截止2018年12月31日的财务状况和经营成果。希望公司有关人员积极配
合会计师事务所的审计工作，并同意以此为基础展开公司2018年度财务审计工作。
3）会计师事务所出具初审意见后，再次审阅财务报表
我们在年审注册会计师进场后，积极与年审注册会计师进行了沟通，并了解审计工作进展情况和注册会计师关注的问题，
并及时反馈意见给公司董事会，及时解决，并督促其在约定时间内提交审计报告，确保公司年度报告及相关文件按时披露。
在年审注册会计师出具初步审计意见后，我们再次审阅了公司2018年度财务报表，并形成书面审阅意见，认为：公司2018
年年度财务报表已经按企业会计准则及有关财务制度的规定编制，截止2018年12月31日的资产负债表、2018年度的利润表、
现金流量表以及所有者权益变动表能够真实、准确、完整地反映公司2018年度的财务状况、经营成果以及现金流量状况，同
意以此为基础编制公司2018年年度报告及年报摘要。
4）审阅财务报告，形成书面意见
2019年3月26日，会计师事务所按照总体审计计划如期完成了审计工作，并根据中国证监会、深圳证券交易所有关规定
和公司有关要求，为公司出具了标准无保留意见的《审计报告》。
我们经再次审阅会计师事务所出具的财务报告，认为：公司经审计的2018年度财务报告，能够充分反映公司截至2018
年12月31日止的财务状况、2018年度的经营成果以及现金流量状况，财务会计报表附注内容完整，信息真实可靠，会计师事
务所出具的审计意见客观、公正。因此，审计委员会同意将公司经审计的2018年度财务报告提交公司董事会审核。
3、报告期内，公司董事会审计委员会完成了换届选举，根据公司第八届董事会第一次会议审议通过的《关于选举第八
届董事会下设专门委员会成员的议案》及第八届董事会第二次会议审议通过的《关于调整公司董事会专业委员会的议案》，
选举公司第八届董事会审计委员会委员为：周亚力（独立董事）、唐国华（独立董事）、孙坚。任命会计专业人士周亚力教
授为主任委员。审计委员会的构成符合“审计委员会中独立董事应当占多数并担任召集人，审计委员会的召集人应当为会计
专业人士”的规范要求。
（二）、公司董事会薪酬与考核委员会履职情况
报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会依据公司2018年度主要财务指标和经营目标完成情况，按照分管工作范围及主
要职责，以及岗位工作业绩考评指标的完成情况，按照绩效评价标准和程序，对董事及高管人员进行绩效评价。2018年度，
公司董事和高级管理人员根据各自的分工，认真履行了相应的职责，较好地完成了工作目标和经济效益指标，公司董事及高
级管理人员的基本年薪和奖金发放公平、合理，公司披露的薪酬情况与实际相符。
报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会完成了换届及改选。根据公司第八届董事会第一次会议审议通过的《关于选举
第八届董事会下设专门委员会成员的议案》及第八届董事会第二次会议审议通过的《关于调整公司董事会专业委员会的议
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
案》，选举公司第八届董事会薪酬与考核委员成员为：陈劲（独立董事）、周亚力（独立董事）、王德宏，任命陈劲为主任
委员。薪酬与考核委员的构成符合“薪酬与考核委员会中独立董事应当占多数并担任召集人”的规范要求。
（三）、公司董事会战略委员会履职情况
报告期内，公司长期发展规划、经营目标、发展方针的总体框架未发生变化。公司董事会战略委员会根据公司所处的行
业发展现状、存在的机遇和挑战，结合公司的综合竞争实力以及核心优势就公司发展战略、发展方向提出了合理建议，为董
事会科学、审慎决策提供了支持。
报告期内，公司董事会战略委员会完成了换届及改选。根据公司第八届董事会第一次会议审议通过的《关于选举第八届
董事会下设专门委员会成员的议案》及第八届董事会第二次会议审议通过的《关于调整公司董事会专业委员会的议案》，选
举公司第八届董事会战略委员会成员为：管大源、沈志军、陈劲（独立董事），任命管大源为主任委员。
（四）、公司董事会提名委员会履职情况
报告期内，公司第七届董事会届满。公司提名委员会对董事会换届发表了意见。
同时，报告期内，公司董事会提名委员会完成了换届及改选。根据公司第八届董事会第一次会议审议通过的《关于选
举第八届董事会下设专门委员会成员的议案》及第八届董事会第二次会议审议通过的《关于调整公司董事会专业委员会的议
案》，选举公司第八届董事会提名委员会成员为：唐国华（独立董事，主任委员）、陈劲（独立董事）、王德宏。 提名委
员会的构成符合“提名委员会中独立董事应当占多数并担任召集人”的规范要求。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
2018年度，公司参照本年度主要指标实现情况，结合高管人员工作职责、岗位工作业绩指标完成等情况，对其开展综合
评价，并将年终评价结果作为对高管人员实施奖惩的主要依据。报告期内，公司高级管理人员责任分工明确，工作指标完成
较好，其基本年薪和奖金发放公平、合理，符合公司激励机制。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2019 年 03 月 28 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的比例 100.00%
纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务报表营业收入的比例 100.00%
缺陷认定标准
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
类别 财务报告 非财务报告
1、重大缺陷：1）内部控制环境无效；2）发现管理层已经或
涉嫌舞弊；3）直接导致财务报告的重大错报或漏报； 4）注
重大缺陷： 1）"三重一大"
册会计师发现当期财务报告存在重大错报，而内部控制在运行
事项未经过集体决策程序；
过程中未能发现该错报；5）公司财务报表已经或很可能被注
2）直接影响投资决策的失
定性标准 册会计师出具否定意见或拒绝表示意见。2、重要缺陷：1）未
误。其他情形按影响程度分
依照公认会计准则选择和应用会计政策； 2）间接导致财务报
别确定为重要缺陷或一般
告的重大错报或漏报；3）其他可能影响财务报表或报表使用
缺陷。
者正确判断的缺陷。3、一般缺陷：是指除重大缺陷、重要缺
陷之外的其他控制缺陷。
1、重大缺陷：错报≥营业收入的 1%；错报≥资产总额的 1%；
参照财务报告内部控制缺
错报≥净利润的 5%。2、重要缺陷：营业收入的 0.5%≤错报＜
陷的定量标准，确定公司非
定量标准 营业收入的 1%；资产总额的 0.5%≤错报＜资产总额的 1%；净
财务报告内部控制缺陷重
利润的 3%≤错报＜净利润的 5%。3、一般缺陷：错报＜营业
要程度的定量标准。
收入的 0.5%；错报＜资产总额的 0.5%；错报＜净利润的 3%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，顺发恒业股份公司于 2018 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持
了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2019 年 03 月 28 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券余额（万
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
元）
采用单利按年计息，不计
顺发恒业股份公司 2016
2016 年 09 月 2021 年 09 月 复利。每年付息一次，到
年面向合格投资者公开 16 顺发债 112447 120,000 4.70%
13 日 13 日 期一次还本，最后一期利
发行公司债券
息随本金一起支付。
公司债券上市或转让的交易场所 深圳证券交易所
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。
公司于 2018 年 9 月 7 日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上刊登了《顺发恒业股份公司"16 顺发
报告期内公司债券的付息兑付情况 债"2018 年付息公告》，并于 2018 年 9 月 13 日支付了自 2017 年 9 月 13 日至 2018 年 9 月 12 日期间
的利息。
公司债券附发行人或投资者选择权条款、
可交换条款等特殊条款的，报告期内相关 2018 年为公司"16 顺发债"的第二个付息年度，未实施上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
条款的执行情况（如适用）。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
上海市徐汇区长乐路
名称 申万宏源证券有限公司 办公地址 联系人 马婧 联系人电话 021—33389831
989 号 45 层
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
名称 东方金诚国际信用评估有限公司 办公地址 北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B 座 7 层
报告期内公司聘请的债券受托管理人、资信评级机构发生变更的，变更的原因、履行
不适用。
的程序、对投资者利益的影响等（如适用）
三、公司债券募集资金使用情况
公司发行债券募集资金的使用严格履行相应的申请和审批手续。截止本报告
公司债券募集资金使用情况及履行的程序
期末，16 顺发债累计使用 120,113.51 万元。
年末余额（万元） 0.97
募集资金专项账户运作情况 募集资金专项账户用于储存债券专项资金，本年末余额 0.97 万元已扣除承销
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
费用并包含存款利息。
募集资金使用是否与募集说明书承诺的用途、
一致。
使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
东方金诚国际信用评估有限公司于2018年5月24日为公司出具了《主体及“16顺发债”2018年度跟踪评级报告》，维持公司
主体信用等级为AA，评级展望为稳定；同时维持“16顺发债”的信用等级为AA。《主体及“16顺发债”2018年度跟踪评级报告》
于2018年5月25日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）进行了披露。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内公司债券增新机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关承诺一致。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
报告期内，债券受托管理人按约定履行职责。于2018年4月24日，为公司出具了《顺发恒业股份公司2016年面向合格投
资者公开发行公司债券受托管理事务报告（2017年度）》；于2018年5月4日，为公司出具了《2016年面向合格投资者公开发
行公司债券受托管理事务临时报告》。
上述报告，公司分别于2018年4月26日、2018年5月4日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）进行了披露。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2018 年 2017 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 153,640.50 115,088.36 33.50%
流动比率 327.15% 245.43% 81.72%
资产负债率 48.71% 55.36% -6.65%
速动比率 281.40% 190.40% 91.00%
EBITDA 全部债务比 56.35% 41.52% 14.83%
利息保障倍数 10.02 6.99 43.35%
现金利息保障倍数 12.34 16.34 -24.48%
EBITDA 利息保障倍数 10.15 7.12 42.56%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（1）息税折旧摊销前利润同比增长33.50%及利息保障倍数同比增长43.35%，主要系本期交付物业毛利较高且投资收
益增加从而利润总额增加所致；
（2）流动比率同比增长81.72%及速动比率同比增长91.00%，主要系本期交付物业结转预收账款以及归还联营企业往
来款导致流动负债下降所致；
（3）EBITDA利息保障倍数同比增长42.56%，主要系本期息税折旧摊销前利润上升所致。
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
报告期内，公司支付顺发恒业2016年度第一期中期票据利息6,720万元。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
报告期内公司子公司顺发有限归还光大银行萧山支行贷款5,000万元。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
不适用。
十二、报告期内发生的重大事项
1、报告期内，因公司第七届监事会届满，经2018年4月18日公司召开的2018年度第一次职工代表大会批准，选举来冰
女士为公司第八届监事会职工代表监事，公司原职工监事钱嘉清女士届满离任；另经2018年3月23日召开的第七届监事会第
十四次会议审议，并经公司2018年4月27日召开的2017年年度股东大会表决批准，选举陈水康先生、孙建荣先生为公司第八
届监事会非职工代表监事，公司原非职工代表监事吴建祥先生届满离任。
以上详细情况，请参阅公司于2018年4月28日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）发布的《关于累计三分之二以上监事
发生变动的公告》。
2、经公司2018年8月27日召开的第八届董事会第二次会议审议，通过了《关于调整公司总裁的议案》。根据相关决议：
沈志军先生将不再担任公司总裁职务，由王德宏先生担任公司总裁职务。
以上详细情况，请参阅公司于2018年8月29日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）发布的《关于总裁发生变动的公告》。
十三、公司债券是否存在保证人
□ 是 √ 否
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2019 年 03 月 26 日
审计机构名称 中汇会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 中汇会审[2019]0608 号
注册会计师姓名 严海锋、何斯雯
审计报告正文
中汇会审[2019]0608号
顺发恒业股份公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了顺发恒业股份公司(以下简称顺发恒业公司)财务报表，包括2018年12月31日的合并及母公司资产负债表，
2018年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了顺发恒业公司2018年12月31日
的合并及母公司财务状况以及2018年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一
步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于顺发恒业公司，并履行了职业道德方面
的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进
行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事
项。
（一）收入确认
1．事项描述
如顺发恒业公司财务报表附注“五、23收入”所述，顺发恒业公司房地产销售收入在同时满足以下条件时予以确认：在
开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬
转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地
计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。如后附合并财
务报表所示，顺发恒业公司2018年度营业收入为271,571.76万元(合并财务报表口径，下同)，为顺发恒业公司合并利润表重
要组成部分，且较2017年度大幅下降，因此，我们将营业收入确认识别为关键审计事项。
2. 审计应对
我们针对收入确认和计量问题执行的审计程序包括但不限于：
（1）我们评价了与收入确认相关的关键内部控制的设计和运行的有效性，通过检查销售合同条款、与管理层访谈等，
评价了顺发恒业公司收入确认政策；通过抽取部分楼盘及房号，检查认购书、定金合同、销售合同、物品移交单等支持性文
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
件，核查了收入实际确认情况与其收入确认标准是否一致；
（2）我们对收入执行了分析程序，对各开发项目同类型物业各期销售单价进行比较，各开发项目与市场上相同地段同
类型物业近期销售单价进行比较；
（3）我们对收入执行了细节测试，包括获取经业主签字确认的交房清单；实地走访所售房产，向物业了解交钥匙的手
续及客户办理入住的程序；随机抽取了部分业主，通过电话访谈的方式了解房产项目的交付情况等判断收入确认时点与实际
交房时点是否一致；
（4）我们核查预售或已售的房产是否在当地透明售房网站上公示且处于可出售状态，透明售房网站上显示的已售房产
与公司销售合同、财务预收款是否一致；
（5）就资产负债表日前后确认的收入，选取样本量，检查交付单并结合盘点程序，评价收入是否记录于恰当的会计期
间。
四、其他信息
顺发恒业公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括顺发恒业公司年度报告中涵盖的信息，但不包
括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计
过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需
要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使
财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估顺发恒业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持
续经营假设，除非管理层计划清算顺发恒业公司、终止运营或别无其他现实的选择。
顺发恒业公司治理层(以下简称治理层)负责监督顺发恒业公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计
报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞
弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对顺发恒业公司持续经
营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要
求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结
论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致顺发恒业公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六) 就顺发恒业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关
注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的
所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计
报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中汇会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：严海锋
(项目合伙人)
中国杭州 中国注册会计师：何斯雯
报告日期：2019年3月26日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：顺发恒业股份公司
2018 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 9,236,481,588.31 8,604,433,571.48
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 21,745,108.58 73,516,599.49
其中：应收票据
应收账款 21,745,108.58 73,516,599.49
预付款项 380,592.71 233,572.01
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
其他应收款 163,553,895.58 197,837,484.03
其中：应收利息 1,892,041.67 311,111.11
应收股利
买入返售金融资产
存货 1,551,516,433.16 2,624,713,635.48
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 121,782,426.13 204,887,816.29
流动资产合计 11,095,460,044.47 11,705,622,678.78
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 212,394,613.43
持有至到期投资
长期应收款 4,921,227.71 9,544,993.60
长期股权投资 651,370,853.63 807,939,352.91
投资性房地产 537,147,412.11 617,441,559.26
固定资产 59,306,734.48 55,883,549.60
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 26,042.83 57,852.79
开发支出
商誉 40,471.29
长期待摊费用 84,905.66
递延所得税资产 282,111,544.48 282,444,041.21
其他非流动资产
非流动资产合计 1,534,968,720.90 1,985,746,434.09
资产总计 12,630,428,765.37 13,691,369,112.87
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
衍生金融负债
应付票据及应付账款 428,918,967.28 578,696,872.98
预收款项 1,170,040,228.91 1,801,311,510.94
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 27,719,847.37 29,744,635.47
应交税费 161,425,072.03 132,572,345.85
其他应付款 1,553,461,155.69 2,177,094,864.74
其中：应付利息 72,883,377.03 72,958,238.15
应付股利
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 50,000,000.00 50,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 3,391,565,271.28 4,769,420,229.98
非流动负债：
长期借款 287,500,000.00 337,500,000.00
应付债券 2,389,193,359.50 2,384,345,700.46
其中：优先股
永续债
长期应付款 66,888,384.00 66,888,384.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 10,117,681.00 11,750,605.00
递延所得税负债 7,262,084.54 8,988,033.98
其他非流动负债
非流动负债合计 2,760,961,509.04 2,809,472,723.44
负债合计 6,152,526,780.32 7,578,892,953.42
所有者权益：
股本 2,432,519,168.00 2,432,519,168.00
其他权益工具
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
其中：优先股
永续债
资本公积 1,390,335,090.40 1,390,335,090.40
减：库存股
其他综合收益 27,684,835.57 12,984,978.43
专项储备
盈余公积 411,071,788.92 379,575,271.16
一般风险准备
未分配利润 2,119,343,100.79 1,877,188,085.28
归属于母公司所有者权益合计 6,380,953,983.68 6,092,602,593.27
少数股东权益 96,948,001.37 19,873,566.18
所有者权益合计 6,477,901,985.05 6,112,476,159.45
负债和所有者权益总计 12,630,428,765.37 13,691,369,112.87
法定代表人：管大源 主管会计工作负责人：祝青 会计机构负责人：祝青
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 240,212,649.33 1,711,391,146.15
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项
其他应收款 2,786,736,659.62 1,749,225,472.97
其中：应收利息
应收股利
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 225,123.85
流动资产合计 3,026,949,308.95 3,460,841,742.97
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50
投资性房地产
固定资产 3,207,928.21 3,321,269.17
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 84,905.66
递延所得税资产 13,734,495.72 13,741,846.61
其他非流动资产
非流动资产合计 4,463,779,438.09 4,463,815,224.28
资产总计 7,490,728,747.04 7,924,656,967.25
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项
应付职工薪酬 50,839.77 37,719.25
应交税费 332,148.92 4,766.51
其他应付款 72,553,748.81 72,554,366.46
其中：应付利息 72,378,064.52 72,378,064.52
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 72,936,737.50 72,596,852.22
非流动负债：
62
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
长期借款
应付债券 2,389,193,359.50 2,384,345,700.46
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 2,389,193,359.50 2,384,345,700.46
负债合计 2,462,130,097.00 2,456,942,552.68
所有者权益：
股本 2,432,519,168.00 2,432,519,168.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,713,320,291.38 1,713,320,291.38
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 395,235,701.83 363,739,184.07
未分配利润 487,523,488.83 958,135,771.12
所有者权益合计 5,028,598,650.04 5,467,714,414.57
负债和所有者权益总计 7,490,728,747.04 7,924,656,967.25
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 2,715,717,577.56 6,681,695,222.33
其中：营业收入 2,715,717,577.56 6,681,695,222.33
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
二、营业总成本 1,825,819,492.75 5,851,466,627.30
其中：营业成本 1,444,724,017.12 5,217,213,398.26
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 199,683,283.35 430,242,225.17
销售费用 47,438,260.53 64,181,474.63
管理费用 43,198,037.46 44,191,698.61
研发费用
财务费用 50,353,761.91 88,818,379.35
其中：利息费用 151,314,973.42 153,682,490.82
利息收入 102,235,915.52 65,605,450.93
资产减值损失 40,422,132.38 6,819,451.28
加：其他收益 83,345.64 9,390.33
投资收益（损失以“－”号填列） 468,269,932.84 138,739,451.46
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 294,478,482.00 116,951,262.10
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 138,539.34 -59.44
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,358,389,902.63 968,977,377.38
加：营业外收入 8,371,678.07 9,302,977.01
减：营业外支出 1,256,637.29 1,886,909.14
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,365,504,943.41 976,393,445.25
减：所得税费用 260,698,032.78 218,735,220.98
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,104,806,910.63 757,658,224.27
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 1,104,806,910.63 757,658,224.27
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 1,027,732,475.44 765,040,341.37
少数股东损益 77,074,435.19 -7,382,117.10
六、其他综合收益的税后净额 14,699,857.14 -12,960,928.91
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 14,699,857.14 -12,960,928.91
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 14,699,857.14 -12,960,928.91
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额 14,699,857.14 -12,960,928.91
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 1,119,506,767.77 744,697,295.36
归属于母公司所有者的综合收益总额 1,042,432,332.58 752,079,412.46
归属于少数股东的综合收益总额 77,074,435.19 -7,382,117.10
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.42 0.31
（二）稀释每股收益 0.42 0.31
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：管大源 主管会计工作负责人：祝青 会计机构负责人：祝青
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 13,098,474.85 0.00
减：营业成本 0.00 0.00
税金及附加 71,056.80 36,772.81
销售费用
管理费用 4,752,833.79 4,548,203.42
研发费用
财务费用 20,728,575.99 30,960,337.90
其中：利息费用 128,447,659.04 128,869,129.69
利息收入 108,585,770.92 98,109,700.08
资产减值损失 49.59 242.59
65
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
加：其他收益 455.84
投资收益（损失以“－”号填列） 327,428,306.96 1,052,419,693.23
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 314,974,721.48 1,016,874,136.51
加：营业外收入
减：营业外支出 2,192.95 108,410.10
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 314,972,528.53 1,016,765,726.41
减：所得税费用 7,350.89 -8,118,778.26
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 314,965,177.64 1,024,884,504.67
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 314,965,177.64 1,024,884,504.67
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 314,965,177.64 1,024,884,504.67
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,102,610,463.09 2,996,817,119.63
66
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 1,586,932.68 14,875,518.74
收到其他与经营活动有关的现金 1,133,466,035.45 288,074,814.16
经营活动现金流入小计 3,237,663,431.22 3,299,767,452.53
购买商品、接受劳务支付的现金 408,109,103.87 479,194,612.21
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 88,101,858.50 92,744,804.25
支付的各项税费 405,154,446.77 531,699,689.52
支付其他与经营活动有关的现金 879,639,771.46 223,799,517.00
经营活动现金流出小计 1,781,005,180.60 1,327,438,622.98
经营活动产生的现金流量净额 1,456,658,250.62 1,972,328,829.55
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 39,704,400.07
取得投资收益收到的现金 118,419,379.39
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 142,566.62 1,764.01
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 3,624,851,854.61 2,861,097,954.48
投资活动现金流入小计 3,783,118,200.69 2,861,099,718.49
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 10,674,883.47 400,931.12
投资支付的现金
质押贷款净增加额
67
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 4,369,100,000.00 3,600,000,000.00
投资活动现金流出小计 4,379,774,883.47 3,600,400,931.12
投资活动产生的现金流量净额 -596,656,682.78 -739,301,212.63
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 50,000,000.00 109,695,121.95
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 895,725,872.72 387,931,181.96
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 110,500,000.00
筹资活动现金流出小计 1,056,225,872.72 497,626,303.91
筹资活动产生的现金流量净额 -1,056,225,872.72 -497,626,303.91
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 13,399,524.74 -2,286,577.50
五、现金及现金等价物净增加额 -182,824,780.14 733,114,735.51
加：期初现金及现金等价物余额 7,601,981,577.01 6,868,866,841.50
六、期末现金及现金等价物余额 7,419,156,796.87 7,601,981,577.01
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 8,269,877.51 9,885,297.57
经营活动现金流入小计 8,269,877.51 9,885,297.57
购买商品、接受劳务支付的现金 270,723.45 220,889.92
支付给职工以及为职工支付的现金 623,461.14 682,887.06
支付的各项税费 39,556.21 1,183,148.13
支付其他与经营活动有关的现金 4,867,580.80 4,154,654.99
68
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
经营活动现金流出小计 5,801,321.60 6,241,580.10
经营活动产生的现金流量净额 2,468,555.91 3,643,717.47
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 315,013,696.86 1,052,419,693.23
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,596,678,139.92 423,001,170.11
投资活动现金流入小计 1,911,691,836.78 1,475,420,863.34
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 84,905.66
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 2,507,573,041.68 294,747,144.32
投资活动现金流出小计 2,507,657,947.34 294,747,144.32
投资活动产生的现金流量净额 -595,966,110.56 1,180,673,719.02
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 0.00 77,195,121.95
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 877,680,942.17 367,582,230.57
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 877,680,942.17 444,777,352.52
筹资活动产生的现金流量净额 -877,680,942.17 -444,777,352.52
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,471,178,496.82 739,540,083.97
加：期初现金及现金等价物余额 1,711,391,146.15 971,851,062.18
六、期末现金及现金等价物余额 240,212,649.33 1,711,391,146.15
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
69
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
本期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 优先 永续 东权益
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润 计
股 债
2,432, 1,390,3 1,877,1 6,112,4
12,984, 379,575 19,873,
一、上年期末余额 519,16 35,090. 88,085. 76,159.
978.43 ,271.16 566.18
8.00 40 28 45
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
2,432, 1,390,3 1,877,1 6,112,4
12,984, 379,575 19,873,
二、本年期初余额 519,16 35,090. 88,085. 76,159.
978.43 ,271.16 566.18
8.00 40 28 45
三、本期增减变动
14,699, 31,496, 242,155 77,074, 365,425
金额（减少以“－”
857.14 517.76 ,015.51 435.19 ,825.60
号填列）
1,027,7 1,119,5
（一）综合收益总 14,699, 77,074,
32,475. 06,767.
额 857.14 435.19
44 77
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-785,57 -754,08
31,496,
（三）利润分配 7,459.9 0,942.1
517.76
3 7
31,496, -31,496,
1．提取盈余公积
517.76 517.76
70
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
-754,08 -754,08
2．提取一般风险
0,942.1 0,942.1
准备
7 7
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
2,432, 1,390,3 2,119,3 6,477,9
27,684, 411,071 96,948,
四、本期期末余额 519,16 35,090. 43,100. 01,985.
835.57 ,788.92 001.37
8.00 40 79 05
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
2,432, 1,390,3 1,457,8 5,611,0
25,945, 277,086 27,255,
一、上年期末余额 519,16 34,957. 88,111.1 30,648.
907.34 ,820.69 683.28
8.00 52 8 01
加：会计政策
变更
前期差
71
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
错更正
同一控
制下企业合并
其他
2,432, 1,390,3 1,457,8 5,611,0
25,945, 277,086 27,255,
二、本年期初余额 519,16 34,957. 88,111.1 30,648.
907.34 ,820.69 683.28
8.00 52 8 01
三、本期增减变动
-12,960, 102,488 419,299 -7,382,1 501,445
金额（减少以“－” 132.88
928.91 ,450.47 ,974.10 17.10 ,511.44
号填列）
（一）综合收益总 -12,960, 765,040 -7,382,1 744,697
额 928.91 ,341.37 17.10 ,295.36
（二）所有者投入
132.88 132.88
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他 132.88 132.88
-345,74 -243,25
102,488
（三）利润分配 0,367.2 1,916.8
,450.47
7 0
-102,48
102,488
1．提取盈余公积 8,450.4
,450.47
7
-243,25 -243,25
2．提取一般风险
1,916.8 1,916.8
准备
0 0
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
72
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
2,432, 1,390,3 1,877,1 6,112,4
12,984, 379,575 19,873,
四、本期期末余额 519,16 35,090. 88,085. 76,159.
978.43 ,271.16 566.18
8.00 40 28 45
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
2,432,51 1,713,320 363,739,1 958,135 5,467,714
一、上年期末余额
9,168.00 ,291.38 84.07 ,771.12 ,414.57
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
2,432,51 1,713,320 363,739,1 958,135 5,467,714
二、本年期初余额
9,168.00 ,291.38 84.07 ,771.12 ,414.57
三、本期增减变动 -470,61
31,496,51 -439,115,
金额（减少以“－” 2,282.2
7.76 764.53
号填列） 9
（一）综合收益总 314,965 314,965,1
额 ,177.64 77.64
（二）所有者投入
和减少资本
73
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-785,57
31,496,51 -754,080,
（三）利润分配 7,459.9
7.76 942.17
3
31,496,51 -31,496,
1．提取盈余公积
7.76 517.76
-754,08
2．对所有者（或 -754,080,
0,942.1
股东）的分配 942.17
7
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
2,432,51 1,713,320 395,235,7 487,523 5,028,598
四、本期期末余额
9,168.00 ,291.38 01.83 ,488.83 ,650.04
上期金额
单位：元
项目 上期
74
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
2,432,51 1,713,320 261,250,7 278,991 4,686,081
一、上年期末余额
9,168.00 ,158.50 33.60 ,633.72 ,693.82
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
2,432,51 1,713,320 261,250,7 278,991 4,686,081
二、本年期初余额
9,168.00 ,158.50 33.60 ,633.72 ,693.82
三、本期增减变动
102,488,4 679,144 781,632,7
金额（减少以“－” 132.88
50.47 ,137.40 20.75
号填列）
1,024,8
（一）综合收益总 1,024,884
84,504.
额 ,504.67
67
（二）所有者投入
132.88 132.88
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他 132.88 132.88
-345,74
102,488,4 -243,251,
（三）利润分配 0,367.2
50.47 916.80
7
-102,48
102,488,4
1．提取盈余公积 8,450.4
50.47
7
-243,25
2．对所有者（或 -243,251,
1,916.8
股东）的分配 916.80
0
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
75
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
2,432,51 1,713,320 363,739,1 958,135 5,467,714
四、本期期末余额
9,168.00 ,291.38 84.07 ,771.12 ,414.57
三、公司基本情况
顺发恒业股份公司（原名为“长春兰宝实业股份有限公司”、“兰宝科技信息股份有限公司”，以下简称公司或本公司）
系经长春市体改委批准，于1993年5月26日，由长春君子兰工业集团（公司）（现更名为“长春君子兰集团有限公司”）、营
口天力电机股份有限公司、中轻贸易中心共同发起设立的定向募集股份有限公司。设立时公司注册资本36,000,000.00元。
1996年11月7日，经中国证券监督管理委员会证监发字(1996)298号和证监发字(1996)299号文件批准，在深交所网上发
行16,000,000.00股流通股，每股面值1元，发行后公司总股本为52,000,000.00元，公司注册资本增至52,000,000.00元。上述股
票于1996年11月22日挂牌上市。
1997年5月，根据公司第五次股东大会决议通过的1996年利润分配方案，以总股本52,000,000.00股为基数，按10比2的
比例派送红股，共派送10,400,000.00股，完成本次送股后公司总股本为62,400,000.00元,公司注册资本增至62,400,000.00元。
1998年6月18日，营口天力电机股份有限公司与长春通信发展股份有限公司签订《股权转让协议书》，将其持有的公司
法人股12,000,000.00股全部转让给长春通信发展股份有限公司，此次转让后,公司的注册资本没有发生变化。
1998年7月，根据公司第七次(临时)股东大会的决议，并经中国证券监督管理委员会（证监上字[1998]47号文）批准，
以总股本62,400,000.00股为基数，按10比2.5的比例向全体股东实施配股，共配售10,105,000.00股，完成本次配股后总股本为
72,505,000.00元，公司注册资本增至72,505,000.00元。
1998年9月，根据公司1998年第一次临时股东大会决议，在1998年度中期对1997年度利润进行分配，以1998年7月14日
配股后的总股本72,505,000.00股为基数，按10比2的比例向全体股东派送红股，共派送14,501,000.00股；在1998年度中期实施
资本公积金转增股本方案，以1998年7月14日配股后的股本总额72,505,000.00股为基数，按 10比8的比例向全体股东转增股
本，转增58,004,000.00股。完成本次送红股、转增股后总股本为145,010,000.00元，公司注册资本增至145,010,000.00元。
2000年6月，根据公司1999年度股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会（证监公司字[2000]37号文）批准，以 1999
年末总股本145,010,000.00股为基数，按10比3的比例向全体股东实施配股，共配售26,682,542.00股，完成本次配股后总股本
为171, 692,542.00元，公司注册资本增至171,692,542.00元。
2000年11月7日，公司名称由“长春兰宝实业股份有限公司”更名为“兰宝科技信息股份有限公司”。
2001年8月，根据公司2000年度股东大会决议，实施以资本公积金转增股本方案，以总股本171,692,542.00股为基数 ，
按10比4的比例向全体股东转增股本，转增68,677,016.00股，完成本次转增股后总股本为240,369,558.00元，公司注册资本增
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
至240,369,558.00元。
2004年9月20日，深圳合利实业有限公司（原名为“辽宁合利实业有限公司”，以下简称“深圳合利”）与长春通信发展股
份有限公司签署《股份转让协议》，深圳合利以协议转让的方式受让长春通信发展股份有限公司所持有的公司33,600,000.00
股社会法人股，此次转让后公司的注册资本没有发生变化。
2008年2月，公司原控股股东长春君子兰集团有限公司持有的公司88,749,558股国有法人股股份被司法拍卖，其中万向
资源有限公司（以下简称“万向资源”）竞得公司股份33,651,838股，长春高新光电发展有限公司（以下简称“高新光电”）竞
得公司股份44,374,779股，北京和嘉投资有限公司（以下简称“北京和嘉”）竞得公司股份10,722,941股。此次股权拍卖后，公
司注册资本没有发生变化。上述股份过户手续于2008年3月10日办理完毕。
2008年6月30日，公司2008年第一次临时股东大会暨股权分置改革相关股东会议审议通过了公司股权分置改革方案，公
司以现有流通股股份114,660,000.00股为基数，以资本公积金向方案实施日登记在册的全体流通股股东每10股定向转增6股，
每股面值1元，计转增68,796,000.00股。2008年7月15日，股权分置改革方案实施完毕。完成本次转增后总股本为309,165,558.00
元，公司注册资本增至309,165,558.00元。
2009年3月，公司经中国证券监督管理委员会以证监许可[2009]172号文核准，实施了重大资产出售及定向发行股份购买
资产方案，即公司向万向资源发行736,344,195股份购买其持有的顺发恒业有限公司的股权。完成本次发行后总股本为
1,045,509,753.00元，公司注册资本增至1,045,509,753.00元。
2009年4月22日，公司名称由“兰宝科技信息股份有限公司”更名为“顺发恒业股份公司”。2015年4月，公司根据2014年
度股东大会决议，以2014年12月31日总股本1,045,509,753股为基数，向全体股东每10股送红股4股，并派现金1元（含税）。
实施后公司总股本增至1,463,713,654.00元，公司注册资本增至1,463,713,654.00元。
2016年4月，公司根据2015年度股东大会决议，以2015年12月31日总股本1,463,713,654股为基数，向全体股东每10股送
红股3.8股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增1股。实施后公司总股本增至2,166,296,207.00元，公司注册资本增
至2,166,296,207.00元。
2016年5月，根据中国证券监督管理委员会证监许可〔2015〕2875号文核准，公司完成非公开发行A股股票方案。本次
非公开发行人民币普通股266,222,961股，发行后总股本为2,432,519,168.00元，公司注册资本增至2,432,519,168.00元。
本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东大会、董事会、监事会及经营管理层组
成的规范的多层次治理结构；董事会下设战略委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会等四个专门委员会。公
司下设行政人力资源部、财务管理部、审计稽核部、投资部、品质控制部、前期部、客服营销部及商业管理部共8个职能部
门。
本公司属房地产行业。经营范围为：房地产开发与经营、物业管理、装修装饰、房屋和土木工程建设业、园林绿化工
程（以上项目均凭有效资质证书经营）；不动产投资、实业投资（除金融投资、风险投资）（法律、法规和国务院决定禁止
的项目不得经营，依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。主要业务为房地产开发。
本公司2018年度纳入合并范围的子公司包括顺发有限、吉顺房产、桐庐顺和等12家子公司，详见附注八“在其他主体
中的权益”。与上年度相比，本公司本年度合并范围未发生变更。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具
体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证监监督委
员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》(2014年修订)的披露规定编制财务报表。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对存货、收入确认等交易和事项指定了若
干具体会计政策和会计估计，具体会计政策参见本附注12、23等相关说明。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关
信息。
2、会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以12个月作为一个营业周
期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币。本公司境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元
为其记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。
本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合
并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。
公司在企业合并中取得的被合并方的资产、负债，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同
而进行的调整以外，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司取得的被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，
与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被
合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并
日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益，由于
被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（2）非同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；对于合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价
值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计
入当期损益。
如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项资产的公允价值，或合并中取
得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末，公司以暂时确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买
日算起12个月内取得进一步的信息表明需对原暂时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对以
暂时性价值为基础提供的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起12个月以后对企业合并成本或合并中取得的可辨认资
产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和会计差错更正》的原则进行处理。
公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确认条件的，不予以确认。
购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异
带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除
上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并财务报表中，对于购
买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资
方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动
而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被
本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等)。
（2）合并报表的编制方法
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并报表。本公司编制合并财务报表，将整个
企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确定、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本公司整体财务
状况、经营成果和现金流量。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易和往来对合并资产负债表、合并利润表、
合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入
本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在
报告期内，同时调整合并资产负债表的期初数，同时对比报表的相关项目进行调整，视同合并后的报表主体自最终控制方开
始控制时点起一直存在。
本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；以购买日可辨认净资产公允价值为
基础对其财务报表进行调整。将子公司自购买日至期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现
金流量纳入合并现金流量表。
子公司少数股东应占的权益、损益和当期综合收益中分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
润项目和综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有
份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（3）购买少数股东股权及不丧失控制权的部分处置子公司股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨认净资产份额之间的
差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公
司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失控制权的处置子公司股权
本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现
金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例
计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。与
原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用被购买方直接处置相关资产和负债相同的基础进行会计处
(即除了在该原有子公司重新计量设定受益计划外净负债或者净资产导致的变动以外，其余一并转入当期投资收益)。其后，
对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相
关规定进行后续计量，详见本附注13“长期股权投资”或本附注9“金融工具”。
（5）分步处置对子公司股权投资至丧失控制权的处理
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的
各项交易是否属于一揽子交易。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权
的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并
财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投
资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”(详见前段)适用的原则进行会计处理。即在丧失控制权
之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，作为权益性
交易计入资本公积(股本溢价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7、现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金及可以随时用于支付的存款确认为现金。现金等价物是指企业持有的期限短
(一般是指从购买日起3个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易业务
对发生的外币业务，采用交易发生日的即期汇率(通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同)折合记账本
位币记账。但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）外币性货币项目和非货币项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①属于与购建符合
资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的
套期工具的汇兑差额(该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益)；以及③可供出售的外币货币性项
目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期
损益。
（3）外币报表折算
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他
项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用当期平均汇率折算；年初未分配利润为上一年折算后的
年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资
产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示
的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。在处置部分股权投资或其
他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归
属于少数股东权益，不转入当期损益。
现金流量表采用当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现
金及现金等价物的影响”项目反映。
9、金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或者权益工具的合同。金融工具包括金融资产、
金融负债和权益工具。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
1．金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：1)取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售；2)属于进行集
中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；3)属于衍生工
具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不
能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：1)该指定
可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；2)本公司风
险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础
进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已付息期
但尚未领取的债券利息)作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形
成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
(2)持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始确认金额。采
用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债(含一组金融资产或金融负债)的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或
支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产
或金融负债当前账面价值所使用的利率。在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预
计未来现金流量(不考虑未来的信用损失)，同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组
成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
(3)贷款和应收款项
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收款
的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确
认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
(4)可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利
率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售
权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
取得时按照公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关费用之和作为初
始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，其折溢价
采用实际利率法摊销并确认为利息收入。期末除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额确认为当期损益
外，可供出售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收益；但是，对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量
的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成本计量。处置时，将取得的价
款与该项金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置
部分的金额转出，计入当期损益。
2．金融资产转移的确认依据及计量方法
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付该金融资产发行方以外的另一方。公司将金融资产转移区分为金融资产整
体转移和部分转移。
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，
且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继
续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产
价值变动使企业面临的风险水平。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。金融资产转移不满足终止确
认条件的，继续确认该项金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两
项金额的差额计入当期损益：(1)因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和；(2)所转移金
融资产的账面价值。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止
确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分收到的对价，
与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和；(2)终止确认部分的账面价值。
3．金融负债的分类、确认和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，其分类与前述在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一
致。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利
息支出计入当期损益。
(2)其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按
照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当
期损益。
(3)财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公允价值进行初始确认，在初始
确认后按照《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的
原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
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4．金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司(债务人)与债权人之间签订
协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金
融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或者部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或者部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融
负债)之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允
价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或者
承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
5．权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行(含再融资)、回购、出售或
注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利)，减少股东权益。本公司不确认权益工具的公允价值变动额。
金融负债与权益工具的区分：
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
(1)向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
(2)在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
(3)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。
(4)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或
其他金融资产的衍生工具合同除外。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金
或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工
具是本公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
6．衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具
确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。除指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成
的利得或损失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期损
益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，嵌入衍
生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义
的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生
工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
7．金融工具公允价值的确定
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见本附注10。
8．金融资产的减值准备
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，公司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行
检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，
且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的情形：(1)发行方或债务人
发生严重财务困难；(2)债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；(3)本公司出于经济或法律等方面因
素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；(4)债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；(5)因发行方发生重大财务困
难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；(6)无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公
开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，包括该组金融资
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
产的债务人支付能力逐步恶化，或者债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；(7)债务人
经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；(8)权益工具投
资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；(9)其他表明金融资产发生减值的客观证据。
(1)持有至到期投资、贷款和应收账款减值测试
先将单项金额重大的金融资产区分开来，单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，
或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不
重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。测试结果表明其发生了减值的，以成
本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损益；短期
应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。在确认减
值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转
回，转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
(2)可供出售金融资产减值
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计量的权益工具投资，当综合相
关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。对于以
成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判
断该权益工具是否发生减值。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转
出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的
事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回升
直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对
未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
9．金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时
变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产
和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
10、 公允价值
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本
公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主
要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的
交易市场。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑市场参与者将该资产用于最佳
用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力，优先使用相关可
观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，
确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层
次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值[包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；
非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利益和收益
率曲线等]；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值[包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、
股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据做出的财务预测等]。每个资产负债表日，本公司
对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
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11、应收票据及应收账款
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
应收账款——金额 500 万元以上(含)的款项；其他应收款——金额 500 万
单项金额重大的判断依据或金额标准
元以上(含)的款项。
经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的，根据其未来现金流量现
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 值低于其账面价值的差额计提坏账准备；经单独进行减值测试未发生减值
的，将其划入具有类似信用风险特征的若干组合计提坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
账龄组合 账龄分析法
关联方组合 其他方法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内（含 1 年） 5.00% 5.00%
1－2 年 10.00% 10.00%
2－3 年 50.00% 50.00%
3 年以上 100.00% 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 有确凿证据表明可收回性存在明显差异
坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备
（4） 其他情况说明
1）对于其他应收款项(包括应收票据、应收利息、长期应收款等)，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计
提坏账准备。
2）如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，
计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
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12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
1．存货包括拟开发土地、开发产品、处在开发过程中的开发成本、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房，以及在
开发经营过程中耗用的库存材料和低值易耗品等。
2．企业取得存货按实际成本计量。房地产工程开发过程中所发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结
转开发产品。
3．发出存货的计价方法
(1)发出材料、设备采用个别计价法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有
关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配
套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
(6)低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
其他周转材料按照一次转销法进行摊销。
4．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净
值；需要经过加工或者为开发产品而持有的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约
定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转
回的金额。
5．存货的盘存制度为永续盘存制。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，包括对合营企业和联
营企业的权益性投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见本附注9“金融工具”。
1．共同控制和重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同
意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享
有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政
策的指定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。在确定能否对被投资单位施加重大影
响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
2．长期股权投资的投资成本的确定
(1)同一控制下的合同形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在
合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始
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投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、所承担债务账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分
别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的
初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的
账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算
或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并成本为
购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企
业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价
发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本公司将合并协议约定的或有
对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。通过多次交易分步实现的非同一控制
下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控
制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本；原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理；
原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动
转入当期损益。
(3)除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量：以支付现金取得的，按照实际支付的购
买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益
性证券直接相关的费用，按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的有关规定确定；在非货币性资产交换具有商业实
质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交货换入的长期股权投资以换出资产的公允价值
和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性
资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股
权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资
成本。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会
计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的
初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收
益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。
3．长期股权投资的后续计量及损益确认方法
(1)成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
(2)权益核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整
长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。取得长期股权投资后，被投资单位采用的会计政策及会计期间与
公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益和其他综合收益等。
按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期
股权投资的账面价值；在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为
基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投
资的账面价值并计入所有者权益。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于公
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司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确
认。
在公司确认应分担被投资单位发生亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长
期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期账面价值为限继续确认投资损失、冲减
长期应收项目的账面价值。经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负
债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变
动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
对于本公司向合营企业与联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出
业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本
公司向合营企业或者联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联
营及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关
的利得或损失。
4．长期股权的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
(1)权益法核算下的长投股权投资的处置
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置该项投资时，采用与被投资单位直
接处置相关资产或者负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其
他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对投资单位的共同控制或者重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计
量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益核
算而确认的其他综合收益，在终止确认权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时
全部转入当期损益。
(2)成本法核算下的长期股权投资的处置
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权
益法核算或者金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基
础进行处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和净
利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长
期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控
制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，购买日之前持有的股权
投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之
日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，其他综合收益和其他所有者权益全部结转为当期损益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期
股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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14、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
（1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物)。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量．如与投资性房地产有关的后续支出，如果与
该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损
益。
（3）对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
（4）投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，按转换前的
账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或
无形资产转换为投资性房地产，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；
转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
（5）当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）确认条件
固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持有的；2)使用寿命超过
一个会计年度。固定资产同时满足下列条件的予以确认：1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；2)该固定资产的
成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入固定资产成本；不符合上述确认条件的，发
生时计入当期损益。
（2） 固定资产的初始计量
固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值计入固定资
产成本。
（3）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-35 3%-5% 4.85%-2.71%
办公设备 年限平均法 5-10 3%-5% 19.40%-9.50%
运输工具 年限平均法 5-6 3%-5% 19.40%-15.83%
固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。如固定资
产各组成部分的使用寿命不同或者以不同的方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率和折旧方法，分别计提折旧。1)
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独
计提折旧。2)已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算折旧率。3)公司至少年度终了
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
（4） 其他说明
1)因开工不足、自然灾害等导致连续3个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节性停用除外)。闲置固定资产采用
和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确认,并停止折旧和计提减值。
3)固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
4)本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，计入固定资产
成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
16、借款费用
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
1．借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或
可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停
借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。该项中断如是所构
建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资产化。
(3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当构建或者生产符合资本化的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。构建或者生产的
资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或者对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．借款费用资本化率及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用(包括按照实际利率法
确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本
化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，
在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销
售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，
在发生时计入当期损益。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每
期利息金额。
17、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产按成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价、相关税费以及直接归属于该项资产达到预定用途
所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款
的现值为基础确定。债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组
债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。在非货币性资产交换具备商业实质且换入或
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价
值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支
付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此之
外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发构建厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本分
别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间分配，难以合理分配
的，全部作为固定资产处理。
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合因素判断，能合理确定无
形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视
为使用寿命不确定的无形资产。
对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获
得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提
供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜在的竞争者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以
及公司预计支付有关支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；(7)与公司
持有其他资产使用寿命的关联性等。使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况:
项目 预计使用寿命 依据
软件 5年 预计受益期限
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法
可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行
复核，并进行减值测试。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先
估计数，并按会计估计变更处理；预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部
转入当期损益。
（2）内部研究开发支出会计政策
内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。划分研究阶段和开发阶段的标准：为获取新的技术
和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，
将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发
阶段，该阶段具有针对性和形成成果的可能性较大等特点。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件
的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出
售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，
无形资产将在内部使用的，可证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并
有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。如不满足上述条件的，于发生时计
入当期损益；无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
18、长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产和固定资产、在建工程、无形资产、商誉等长期资产，存在下列迹
象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导
致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
上述长期资产于资产负债日存在减值迹象的，应当进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间的较高者。公允价值的确定方法详见本附注10；处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬
运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用；资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处
置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以资产组所属的资产组
确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应收益中收益
的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应
的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或者资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商
誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年终终了进行减值测试。
上述资产减值损失一经确认，在以后期间不予转回。
19、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、
离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，
也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”项目。
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、
工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币
性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不
能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业
不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
本公司按当期政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据设定
提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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20、 维修基金
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产
品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
21、 质量保证金
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开
发产品约定的保修期到期时，质量保证金余额退还给施工单位。
22、 物业保修金
根据浙江省人民政府《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发[2007]19号）规定，公司在物业交付使用办理权属初
始登记手续前，一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，作为物业保修期内保修费
用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。保修金管理机构在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，
将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，将保修金本金及其银行存款利息余额退还给公司。
23、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
1．收入的总确认原则
(1)销售商品
商品销售收入同时满足下列条件时予以确认：1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；2)公司既没有
保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3)收入的金额能够可靠地计量；4)相关的经济利
益很可能流入企业；5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时。
(2)提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流
入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量)，采用完工百分比法确认提供劳务收
入，并按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿
的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到
补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
(3)让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时，确认让渡资产使用权的收入。
利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收
费时间和方法计算确定。
2．本公司收入的具体确认原则
(1)房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风
险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能
够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成
本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
(2)物业管理收入
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠
地计量时，确认物业管理收入的实现。
(3)物业租赁收入
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。
(4)其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可靠地计量时，确认其他
业务收入的实现。
24、政府补助
1．政府补助的分类
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府
补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，包括购买固定资产或
无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府
补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归
类为与收益相关的政府补助。
本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：
(1)政府补助文件规定的补助对象用于购建或以其他方式形成长期资产，或者补助对象的支出主要用于购建或以其他方
式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。
(2)根据政府补助文件获得的政府补助全部或者主要用于补偿以后期间或已发生的费用或损失的政府补助，划分为与收
益相关的政府补助。
(3)若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将该政府补助款划分为与资产相关的政府补助或与收益相关的政
府补助：1)政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金
额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；2)政府文件中对用途仅作一般性
表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
2．政府补助的确认时点
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶
持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条
件：
(1)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金
管理办法，且该管理办法应当是普惠性的(任何符合规定条件的企业均可申请)，而不是专门针对特定企业制定的；
(2)应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测
算，且预计其金额不存在重大不确定性；
(3)相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其
可在规定期限内收到；
(4)根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件(如有)。
3．政府补助的会计处理
政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计量；非货币性资产公允价值
不能可靠取得的，按名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对政府补助采用的是总额法，具体会计处理如下：
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与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益；相关资产
在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费
用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额
作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
(2)财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分以下情况进行会计处理：
(1)初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
(2)存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
(3)属于其他情况的，直接计入当期损益。
政府补助计入不同损益项目的区分原则为：与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或
冲减相关成本费用；与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
25、递延所得税资产/递延所得税负债
1．递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量
本公司根据资产、负债与资产负债日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得
税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)
直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、
可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易
中产生的：
(1)该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂
时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：
(1)商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生
时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在
可预见的未来很可能不会转回。
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础
的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递
延所得税负债。
确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明
未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递
延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则
减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
2.当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当
期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收
征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负
债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得
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税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
26、租赁
（1） 租赁的分类
租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终
可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（2）融资租赁的会计处理方法
出租人：在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未
担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收
益在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别按长期
债权和一年内到期的长期债权列示。或有租金于实际发生时计入当期损益。
承租人：在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，
将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资
费用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期
负债和一年内到期的长期负债。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（3） 经营租赁的会计处理
(1)出租人：公司出租资产收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁相关收入。
公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在这个租赁期间内按照与租赁
相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。或有租金于实际发生时计入当期损益。
(2)租入人：公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公
司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；资产出租房承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将
该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。 或有租金于实际发生时计入当期损
益。
27、其他重要的会计政策和会计估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进
行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。
这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不
确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重
大调整。本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数
在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，本
公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
1．租赁的分类
本公司根据《企业会计准则第21号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行归类时，管理层需
要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所
有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
2．坏账准备计提
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值基于对应收款项可收回性的评估，涉及管
理层的判断和估计。实际的应收款项减值结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项
坏账准备的计提或转回。
3．存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货
跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并
且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估
计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
4．非金融非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形
资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象
表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高
者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属
于该资产处置的增量成本确定。在预计未来现金流量现值时，需要对该资产(或资产组)的产量、售价、相关经营成本以及计
算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支
持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年评估商誉是否发生减值，要求对分配了商誉的资产组的使用价值进行估计。估计使用价值时，本公司
需要估计未来来自资产组的现金流量，同时选择恰当的折现率计算未来现金流量的现值。
5．折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期
复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期
的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
6．递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要
本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资
产的金额。
7．所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列
支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间
的当期所得税和递延所得税产生影响。
28、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
因企业会计准则及其他法律法规修订引 已经公司第八届董事会第六次会议和第
起的会计政策变更 八届监事会第四次会议审议通过
因企业会计准则及其他法律法规修订引起的会计政策变更
(1)执行《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》
财政部于2018年6月15日发布了《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号，以下
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
简称“新修订的财务报表格式”)。新修订的财务报表格式主要将资产负债表中的部分项目合并列报，在利润表中将原“管理费
用”中的研发费用分拆单独列示，新增“研发费用”项目，反映企业进行研究与开发过程中发生的费用化支出。
上述会计政策变更对本公司财务报表无影响。
(2)执行财政部发布的《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》
财政部于2018年9月5日发布了《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》(以下简称《解读》)。《解读》
规定：企业作为个人所得税的扣缴义务人，根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费，应作为其他与日
常活动相关的项目在利润表的“其他收益”项目中填列；企业实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，在编
制现金流量表时均作为经营活动产生的现金流量列报。
本公司按照《企业会计准则第30号——财务报表列报》等相关规定，对此项会计政策变更采用追溯调整法，2018年度
比较财务报表已重新表述。对2017年度合并财务报表相关损益项目的影响为增加“其他收益”9,390.33元，减少“营业外收
入”9,390.33元。对2017年度母公司财务报表相关损益项目无影响；对2017年度现金流表相关项目无影响。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
29、 前期差错更正说明
本期公司无重要前期差错更正事项。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营改增后销售服务、无形资产或者不动产产生的计 按 3%、5%、6%、10%、11%、16%、17%等税率计
增值税
税依据 缴。
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、21%
实行四级超率累进税率(30%-60%)计缴。增值额未超
从事普通标准住宅、非普通住宅开发与转让的，预 过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额
缴率分别为 1.5%、2%、3%；从事排屋、别墅开发 超过扣除项目金额 50%未超过 100%的部分，税率为
与转让的，预缴率为 3%、4%、5%；经营用房和其 40%；增值额超过扣除项目金额 100%未超过 200%
土地增值税
他用房开发与转让的，预缴率为 2%、3%。在达到 的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额
规定相关的清算条件后，公司向当地税务机关申请 200%的部分，税率为 60%。普通标准住宅项目，增
土地增值税清算。 值额未超过扣除项目金额 20%的免征土地增值税。
预缴税率：1.5%、2%、3%、4%、5%。
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的
房产税 1.2%、12%
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
纳税主体名称 所得税税率
顺发恒业（美国）公司 21%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 16,674.12 170,265.72
银行存款 9,236,140,122.75 8,601,811,311.29
其他货币资金 324,791.44 2,451,994.47
合计 9,236,481,588.31 8,604,433,571.48
其中：存放在境外的款项总额 363,661,261.01 193,746,571.45
其他说明
（1）期末银行存款中有六个月及以上的定期存款1,817,000,000.00元，其他货币资金中324,791.44元系按揭保证金。
（2）货币资金明细情况详见本附注47“外币货币性项目”之说明。
2、应收票据及应收账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收账款 21,745,108.58 73,516,599.49
合计 21,745,108.58 73,516,599.49
（1）应收账款
1)应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按信用风险特征组
24,161,8 2,416,77 21,745,10 77,650, 4,133,693 73,516,599.
合计提坏账准备的 100.00% 10.00% 100.00% 5.32%
78.70 0.12 8.58 293.03 .54 49
应收账款
24,161,8 2,416,77 21,745,10 77,650, 4,133,693 73,516,599.
合计 100.00% 10.00% 100.00% 5.32%
78.70 0.12 8.58 293.03 .54 49
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内 11,404,134.46 570,206.72 5.00%
1 年以内小计 11,404,134.46 570,206.72 5.00%
1至2年 11,436,814.37 1,143,681.44 10.00%
2至3年 1,236,095.81 618,047.90 50.00%
3 年以上 84,834.06 84,834.06 100.00%
合计 24,161,878.70 2,416,770.12
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额-1,716,923.42 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
3)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
单位名称 期末余额 账龄 占应收账款期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
第一名 1,854,111.00 1年以内 7.67 92,705.55
10,532,645.00 1-2年 43.59 1,053,264.50
第二名 370,763.95 1年以内 1.53 18,538.20
第三名 261,840.22 1年以内 1.08 13,092.01
第四名 182,700.68 1-2年 0.76 18,270.07
第五名 168,222.20 2-3年 0.70 84,111.10
小 计 13,370,283.05 55.33 1,279,981.43
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 377,460.71 99.18% 136,741.01 58.54%
1至2年 3,132.00 0.82% 96,831.00 41.46%
合计 380,592.71 -- 233,572.01 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位：元
单位名称 期末数 账龄 占预付款项期末余额合 未结算原因
计数的比例(%)
杭州龙奔建设工程有限公司 189,545.45 1年以内 49.80 未到结算期
杭州市拱墅区人民法院 110,476.00 1年以内 29.03 尚未结案
杭州天然气有限公司 45,000.00 1年以内 11.82 未到结算期
国网浙江杭州市萧山区供电公司 11,480.51 1年以内 3.02 未到结算期
中国石化销售有限公司江苏南通石油分公司 2,800.00 1年以内 0.74 未到结算期
小 计 359,301.96 94.41
其他说明：
4、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,892,041.67 311,111.11
其他应收款 161,661,853.91 197,526,372.92
合计 163,553,895.58 197,837,484.03
（1）应收利息
1)应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
定期存款 1,892,041.67 311,111.11
合计 1,892,041.67 311,111.11
（2）其他应收款
1)其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按信用风险特征组
308,668, 147,006, 161,661,8 302,434 104,908,0 197,526,37
合计提坏账准备的 100.00% 47.63% 100.00% 34.69%
466.19 612.28 53.91 ,400.69 27.77 2.92
其他应收款
308,668, 147,006, 161,661,8 302,434 104,908,0 197,526,37
合计 100.00% 47.63% 100.00% 34.69%
466.19 612.28 53.91 ,400.69 27.77 2.92
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内 117,015,727.76 5,850,786.29 5.00%
1 年以内小计 117,015,727.76 5,850,786.29 5.00%
1至2年 11,159,776.48 1,115,977.64 10.00%
2至3年 80,906,227.20 40,453,113.60 50.00%
3 年以上 99,586,734.75 99,586,734.75 100.00%
合计 308,668,466.19 147,006,612.28
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 42,098,584.51 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
3)其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 185,323,165.00 74,823,165.00
押金保证金 78,934,088.54 80,626,362.47
应收代垫款 41,148,285.06 46,874,338.54
应收股权转让款 1,521,773.97
应收联营/合营企业款 100,000,000.00
其他 1,741,153.62 110,534.68
合计 308,668,466.19 302,434,400.69
4)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
旭登实业 往来款 51,000,000.00 1 年以内 16.52% 2,550,000.00
旭登实业 往来款 46,520,190.00 2-3 年 15.07% 23,260,095.00
北京北辰 往来款 59,500,000.00 1 年以内 19.28% 2,975,000.00
北京北辰 往来款 28,302,975.00 2-3 年 9.17% 14,151,487.50
杭州市萧山区物业
物业保修金 5,771,811.95 1-2 年 1.87% 577,181.20
维修基金管理中心
杭州市萧山区物业
物业保修金 3,184,673.70 2-3 年 1.03% 1,592,336.85
维修基金管理中心
杭州市萧山区物业
物业保修金 23,529,401.70 3 年以上 7.62% 23,529,401.70
维修基金管理中心
淮南市大通区地产
应收代垫款 28,399,640.00 3 年以上 9.20% 28,399,640.00
开发办公室
杭州滨江区（高新）
物业保修金 18,738,064.80 3 年以上 6.07% 18,738,064.80
房屋管理局
合计 -- 264,946,757.15 -- 85.83% 115,773,207.05
5、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 892,586,449.87 892,586,449.87 1,175,622,631.49 1,175,622,631.49
开发产品 656,698,340.52 656,698,340.52 1,446,808,766.47 1,446,808,766.47
原材料 2,231,642.77 2,231,642.77 2,282,237.52 2,282,237.52
合计 1,551,516,433.16 1,551,516,433.16 2,624,713,635.48 2,624,713,635.48
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
淮南
219,912,2 219,912,2 40,458,54 银行贷
HGTG09 0.00
53.85 53.85 9.44 款;其他
015 地块
淮国土挂
06021 地 76,443,73 76,443,73 22,263,46 银行贷
0.00
块三期项 6.43 6.43 7.77 款;其他
目
2016 年 2019 年
南通御园 496,584,8 99,645,55 596,230,4 51,497,86 银行贷
11 月 01 03 月 01 65,199.28 0.00
三期 99.67 9.92 59.59 1.87 款;其他
日 日
2016 年 2018 年
382,681,7 517,016,8 134,335,1 银行贷
璟悦府 03 月 01 10 月 01 51,153.41 0.00
41.54 80.61 39.07 款;其他
日 日
116,352.6 1,175,622 517,016,8 233,980,6 892,586,4 114,219,8
合计 -- -- 0.00 --
9 ,631.49 80.61 98.99 49.87 79.08
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
利息资本化累计 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
金额 资本化金额
美之园东区 2003 年 08 月 01 日 18,444,961.47 5,524,125.17 12,920,836.30
美之园西区 2005 年 08 月 01 日 321,737.73 118,815.20 202,922.53
倾城之恋 2008 年 04 月 01 日 4,650,202.69 4,650,202.69 76,252,582.58
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
旺角城一期 2010 年 10 月 01 日 6,259,914.65 4,037,722.48 2,222,192.17 107,770,402.06
和美家 2011 年 12 月 01 日 12,332,643.68 12,332,643.68 59,789,865.09
风雅乐府 2012 年 06 月 01 日 6,978,457.58 6,978,457.58 47,011,321.67
淮南泽润园一期 2013 年 03 月 01 日 37,256,636.22 149,601.39 4,484,912.72 32,921,324.89 5,313,200.66
桐庐一品江山 2013 年 11 月 01 日 9,010,050.12 3,682,177.07 5,327,873.05 63,713,548.61
康庄 2013 年 12 月 01 日 51,900,577.53 33,803,707.90 18,096,869.63 119,998,179.26
堤香 2013 年 12 月 01 日 57,319,953.42 49,182,517.66 8,137,435.76 27,591,073.95
南通御园一期 2014 年 01 月 01 日 100,335,357.97 34,145,260.41 66,190,097.56 32,102,101.10
南通御园二期 2016 年 12 月 01 日 176,679,771.84 -613,088.86 97,934,784.57 78,131,898.41 51,587,250.65
吉祥半岛 2014 年 09 月 01 日 129,892,235.44 4,137.11 41,924,047.84 87,972,324.71 73,557,990.88
旺角城二期 2014 年 11 月 01 日 59,692,745.68 13,992,524.77 45,700,220.91 141,929,071.55
江南丽锦 2014 年 11 月 01 日 81,672,671.10 81,672,671.10 93,265,647.65
恒园 2016 年 04 月 01 日 134,742,071.33 1,458,458.91 62,443,566.53 73,756,963.71 184,977,497.89
美哉美城 2017 年 05 月 01 日 272,113,896.03 1,451,747.10 221,274,777.69 52,290,865.44 262,145,185.46
天合苑 2017 年 09 月 01 日 1,269,488.30 1,269,488.30
富春峰景 2017 年 03 月 01 日 169,244,126.93 167,679,792.31 1,564,334.62 57,050,194.42
淮南泽润园二期 2017 年 07 月 01 日 116,691,266.76 413,388.88 57,863,137.62 59,241,518.02 10,832,571.81
璟悦府 2018 年 10 月 01 日 517,016,880.61 428,957,521.75 88,059,358.86 19,200,678.15
合计 -- 1,446,808,766.47 519,881,125.14 1,309,991,551.09 656,698,340.52 1,434,088,363.44 0.00
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位： 元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 11 号——上市公司从事珠宝相关业务》的披露要求
否
（2）存货跌价准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
按主要项目分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
单位：元
项目名称 期末余额 其中借款费用资本化金额 利息资本化率(%)
倾城之恋 4,650,202.69 326,352.27 5.30%
风雅乐府 6,978,457.58 125,079.53 6.56%
旺角城一期 2,222,192.17 457,693.48 5.27%
和美家 12,332,643.68 10,258.45 5.53%
堤香 8,137,435.76 152,921.47 6.88%
康庄 18,096,869.63 3,426,499.72 6.03%
旺角城二期 45,700,220.91 4,022,107.79 6.56%
恒园 73,756,963.71 8,121,784.22 6.80%
美哉美城 52,290,865.44 1,486,659.70 6.98%
吉祥半岛 87,972,324.71 2,858,034.13 7.41%
桐庐一品江山 5,327,873.05 285,906.30 5.89%
桐庐富春峰景 1,564,334.62 66,446.77 7.59%
南通御园一期 66,190,097.56 4,401,227.71 5.98%
南通御园二期 78,131,898.41 4,850,445.93 6.04%
南通御园三期 596,230,459.59 51,497,861.87 6.05%
淮南泽润园一期 32,921,324.89 403,637.47 5.99%
淮南泽润园二期 59,241,518.02 2,732,243.47 5.94%
淮南 HGTG09015 地块 219,912,253.85 40,458,549.44 5.94%
淮国土挂 06021 地块三期 76,443,736.43 22,263,467.77 5.94%
璟悦府 88,059,358.86 3,598,608.37 6.13%
小 计 1,536,161,031.56 151,545,785.86
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
旺角城二期 28,885,486.92 22,528,148.25 用于银行借款抵押
合计 28,885,486.92 22,528,148.25 --
（5）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
单位： 元
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项目 金额
其他说明：
公司是否需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 4 号—上市公司从事种业、种植业务》的披露要求
否
6、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预缴税款 117,243,965.38 204,687,284.29
待抵扣进项税 4,538,460.75
预付房租 200,532.00
合计 121,782,426.13 204,887,816.29
其他说明：
期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
7、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具： 212,394,613.43 212,394,613.43
按成本计量的 212,394,613.43 212,394,613.43
合计 212,394,613.43 212,394,613.43
（2）期末按成本计量的可供出售金融资产
单位： 元
账面余额 减值准备 在被投资
被投资单 本期现金
单位持股
位 期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 红利
比例
Wanxiang
67,169,304 67,169,304
Orland,LL
.97 .97
C
Wanxiang
145,225,30 145,225,30
150 North
8.46 8.46
Riverside,
107
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
LLC
212,394,61 212,394,61
合计 --
3.43 3.43
（3） 其他说明
本期减少相关说明详见本附注十三2“其他对投资者决策有影响的重要交易和事项”之说明。
8、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
分期收款销售商
5,188,600.00 5,188,600.00 10,255,200.00 10,255,200.00 1-8 年
品
其中：未实现融
-267,372.29 -267,372.29 -710,206.40 -710,206.40
资收益
合计 4,921,227.71 4,921,227.71 9,544,993.60 9,544,993.60 --
（2） 其他说明
期末未发现长期应收款存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
9、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
被投资单位 期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
二、联营企业
567,300,0 159,781,6 128,750,0 598,331,6
1) 万科大家
31.90 40.54 00.00 72.44
230,577,3 122,500,0 6,015,054 99,709,82 14,382,57
2) 杭州龙卓
52.89 00.00 .50 7.70 9.69
3) 杭州辰旭 10,061,96 128,681,7 100,087,1 38,656,60
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8.12 86.96 53.58 1.50
807,939,3 122,500,0 294,478,4 328,546,9 651,370,8
小计
52.91 00.00 82.00 81.28 53.63
807,939,3 122,500,0 294,478,4 328,546,9 651,370,8
合计
52.91 00.00 82.00 81.28 53.63
其他说明
期末未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
10、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 677,608,419.00 677,608,419.00
2.本期增加金额 13,002,704.63 13,002,704.63
（1）外购 2,726,965.57 2,726,965.57
（2）存货\固定资产\在建工程转入 10,275,739.06 10,275,739.06
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 79,120,819.71 79,120,819.71
（1）处置 72,338,778.22 72,338,778.22
（2）其他转出 6,782,041.49 6,782,041.49
4.期末余额 611,490,303.92 611,490,303.92
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 60,166,859.74 60,166,859.74
2.本期增加金额 17,326,552.17 17,326,552.17
（1）计提或摊销 17,273,910.84 17,273,910.84
（2）其他 52,641.33 52,641.33
3.本期减少金额 3,150,520.10 3,150,520.10
（1）处置 2,932,769.74 2,932,769.74
（2）其他转出 217,750.36 217,750.36
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
4.期末余额 74,342,891.81 74,342,891.81
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 537,147,412.11 537,147,412.11
2.期初账面价值 617,441,559.26 617,441,559.26
（2） 其他说明
1.其他转出系公司将投资性房地产转入固定资产所致。
2.期末未发现投资性房地产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
3.期末投资性房地产中已有389,619,744.32元用于担保。详见本财务报表附注十一“承诺及或有事项”之说明。
11、固定资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 59,306,734.48 55,883,549.60
合计 59,306,734.48 55,883,549.60
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 房屋建筑物 运输工具 电子及其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 61,277,539.96 3,764,516.45 5,975,204.24 71,017,260.65
2.本期增加金额 6,782,041.49 285,875.99 7,067,917.48
（1）购置 285,875.99 285,875.99
（2）在建工程转入
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（3）企业合并增加
（4）其他 6,782,041.49 6,782,041.49
3.本期减少金额 1,150,701.60 542,735.00 878,274.80 2,571,711.40
（1）处置或报废 542,735.00 878,274.80 1,421,009.80
(2)其他减少 1,150,701.60 1,150,701.60
4.期末余额 66,908,879.85 3,221,781.45 5,382,805.43 75,513,466.73
二、累计折旧
1.期初余额 6,221,140.87 3,485,936.74 5,426,633.44 15,133,711.05
2.本期增加金额 2,324,123.03 43,078.68 129,949.28 2,497,150.99
（1）计提 2,106,372.67 43,078.68 129,949.28 2,279,400.63
（2）其他 217,750.36 217,750.36
3.本期减少金额 52,641.33 537,371.13 834,117.33
（1）处置或报废 52,641.33 537,371.13 834,117.33
4.期末余额 8,492,622.57 2,991,644.29 4,722,465.39 16,206,732.25
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 58,416,257.28 230,137.16 660,340.04 59,306,734.48
2.期初账面价值 55,056,399.09 278,579.71 548,570.80 55,883,549.60
（2） 其他说明
本期折旧额2,279,400.63元。其他减少系本期子公司顺发有限将自用房产转入投资性房地产所致，其他增加系子公司顺
发有限将投资性房地产转为自用所致。期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值6,305,515.26元。
(2)期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
(3)期末无融资租赁租入、经营租赁租出的固定资产。
(4)期末用于借款抵押的固定资产，详见本财务报表附注十一、1“重要承诺事项”之说明。
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
12、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 系统软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,702,520.00 1,702,520.00
2.本期增加金额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 1,702,520.00 1,702,520.00
二、累计摊销
1.期初余额 1,644,667.21 1,644,667.21
2.本期增加金额 31,809.96 31,809.96
（1）计提 31,809.96 31,809.96
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 1,676,477.17 1,676,477.17
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
112
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
四、账面价值
1.期末账面价值 26,042.83 26,042.83
2.期初账面价值 57,852.79 57,852.79
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
13、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称或形
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
成商誉的事项
杭州揽拓 147.50 147.50
杭州旭发 40,323.79 40,323.79
合计 40,471.29 40,471.29
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称或形
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
成商誉的事项
杭州揽拓 147.50 147.50
杭州旭发 40,323.79 40,323.79
合计 40,471.29 40,471.29
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
1）根据于2015年2月3日签订的《股权转让协议》，公司子公司顺发有限以100,000.00元人民币受让杭州嘉煦投资有限公
司所持有的杭州揽拓100%股权，股权转让基准日为2015年2月3日。公司已于2015年4月15日支付股权转让款100,000.00元。
本公司自2015年4月起将其纳入合并财务报表范围。购买日杭州揽拓可辨认净资产金额为人民币99,852.50元，本公司按照持
股比例应享有的可辨认净资产份额99,852.50元与投资成本100,000.00元的差额147.50元确认为商誉。
2）根据于2016年5月31日签署的《杭州旭发置业有限公司股东会决议》，杭州旭发增资4500万元，注册资本增加到5000
万元。其中，杭州旭杰对杭州旭发增资900万元，增资完成后，杭州旭杰对杭州旭发投资增至1,000万元，占杭州旭发注册资
本的20%；杭州旭佰对杭州旭发增资700万元，增资完成后，杭州旭杰对杭州旭发投资增至750万元，占杭州旭发注册资本的
15%；杭州旭发于当日完成工商登记变更。本次增资完成后，本公司在杭州旭发董事会表决权过半，并已拥有对杭州旭发的
实际控制权，自2016年5月31日起将其纳入合并财务报表范围。杭州旭发公司可辨认资产主要为新近取得的待开发的土地使
用权、货币资金及往来款，负债主要为银行借款及往来款，因此，经合作各方协商一致，以杭州旭发各项资产、负债的账面
价值作为杭州旭发的可辨认资产、负债的公允价值。购买日杭州旭发可辨认净资产为人民币-115,210.82元，本公司按照持股
比例应享有的可辨认净资产份额-40,323.79与投资成本0元的差额40,323.79元确认为商誉。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
本年，本公司评估了商誉的可收回金额，确定与杭州揽拓、杭州旭发相关的商誉发生了减值，金额为人民币40,471.29
113
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
元。
资产组发生减值的主要原因系杭州揽拓出资的项目公司杭州龙卓本期已全部销售预计未来无利润及现金流入；杭州旭
发承建的项目本期已交付且项目已全部预售，预计未来利润及现金流入较少，故对上述两家公司的商誉全额计提减值。
商誉减值测试的影响
其他说明
14、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
同花顺数据服务费 84,905.66 84,905.66
合计 84,905.66 84,905.66
其他说明
15、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 141,437,307.82 35,359,326.95 101,131,735.44 25,282,933.86
内部交易未实现利润 136,265,366.57 34,066,341.65 151,274,540.18 37,818,635.05
可抵扣亏损 142,731,476.82 35,682,869.21 249,182,760.85 62,295,690.21
应付未付职工薪酬 21,708,661.38 5,427,165.35 22,190,639.16 5,547,659.79
预估工程款 66,969,873.66 16,742,468.42 79,333,041.13 19,833,260.28
开发产品销售奖励积分 10,117,681.00 2,529,420.25 11,750,605.00 2,937,651.25
预计土地增值税 541,955,691.01 135,488,922.75 447,543,026.25 111,885,756.56
专项应付款 66,888,384.00 16,722,096.00 66,888,384.00 16,722,096.00
预提费用 371,735.58 92,933.90 481,432.84 120,358.21
合计 1,128,446,177.84 282,111,544.48 1,129,776,164.85 282,444,041.21
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
分期收款销售车位 4,859,304.64 1,214,826.16 9,185,974.88 2,296,493.72
114
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
预交土地增值税 24,189,033.52 6,047,258.38 26,766,161.04 6,691,540.26
合计 29,048,338.16 7,262,084.54 35,952,135.92 8,988,033.98
（3）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 8,026,545.87 7,909,985.88
可抵扣亏损 8,972,101.06
合计 8,026,545.87 16,882,086.94
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2020 1,762,074.70
2021 3,337,561.36
2022 3,872,562.00
合计 8,972,198.06 --
其他说明：
16、应付票据及应付账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付账款 428,918,967.28 578,696,872.98
合计 428,918,967.28 578,696,872.98
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 191,609,333.68 327,734,496.35
1-2 年 131,735,173.66 227,286,901.05
2-3 年 92,023,355.34 13,928,715.27
3 年以上 13,551,104.60 9,746,760.31
合计 428,918,967.28 578,696,872.98
115
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
第一名[注 1] 71,879,445.51 未到结算期
第二名[注 2] 26,481,256.00 未到结算期
第三名[注 3] 22,147,885.00 未到结算期
第四名 10,093,237.83 未到结算期
第五名 8,937,890.30 未到结算期
合计 139,539,714.64 --
其他说明：
[注1] 其中账龄在1年以内的金额为10,355,113.04元。
[注2] 其中账龄在1年以内的金额为2,704,773.00元。
[注3] 其中账龄在1年以内的金额为51,137.00元。
17、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 646,842,710.66 1,081,104,416.02
1-2 年 392,656,597.25 691,415,975.92
2-3 年 116,810,233.00 23,670,315.00
3 年以上 13,730,688.00 5,120,804.00
合计 1,170,040,228.91 1,801,311,510.94
（2） 账龄超过 1 年的大额预收款项未结转原因的说明
账龄1年以上的预收款项未结转均系预售房产尚未交付、未达到收入确认条件所致。
（3） 预售房产项目收款情况
单位：元
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间 预售销售比例
泽润园一期 49,967.06 127,194.14 2013年3月 99.89%
泽润园二期 3,246,176.00 5,538,923.00 2017年7月 77.53%
桐庐一品江山 - 550,000.00 2013年11月 98.12%
康庄 - 26,112,037.00 2013年12月 97.14%
116
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
堤香 18,915,888.00 29,871,617.00 2013年12月 100.00%
御园一期 5,750,000.00 17,070,000.00 2014年1月 88.46%
御园二期 5,100,000.00 99,535,334.00 2016年12月 91.20%
御园三期 917,144,000.00 345,216,000.00 2019年3月 97.47%
江南丽锦 - 50,315.00 2014年11月 100.00%
吉祥半岛 7,008,972.54 1,775,032.31 2014年9月 94.29%
旺角城二期 10,210,000.00 32,106,016.00 2014年11月 98.06%
天合苑 - 3,232,611.00 2017年9月 100.00%
恒园 21,850,000.00 17,000,000.00 2016年4月 96.60%
富春峰景 - 42,027,480.00 2017年3月 99.88%
美哉美城 - 307,019,229.00 2017年5月 99.43%
璟悦府 147,748,079.00 838,535,143.00 2018年10月 100.00%
其他 33,017,146.31 35,544,579.49 - -
合 计 1,170,040,228.91 1,801,311,510.94
预售销售比例系已预售销售面积占可售面积的比例。
18、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 29,046,377.82 80,969,505.86 82,858,630.52 27,157,253.16
二、离职后福利-设定提
698,257.65 5,233,362.43 5,369,025.87 562,594.21
存计划
合计 29,744,635.47 86,202,868.29 88,227,656.39 27,719,847.37
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 26,514,624.38 68,851,803.31 70,577,983.56 24,788,444.13
2、职工福利费 45,295.00 4,766,619.95 4,811,914.95
3、社会保险费 685,563.75 4,072,366.77 4,272,431.78 485,498.74
其中：医疗保险费 633,119.54 3,555,583.63 3,760,392.87 428,310.30
工伤保险费 7,601.20 151,583.44 133,340.33 25,844.31
生育保险费 44,843.01 365,199.70 378,698.58 31,344.13
4、住房公积金 135,709.75 1,894,381.10 1,910,445.10 119,645.75
5、工会经费和职工教育经费 1,665,184.94 1,384,334.73 1,285,855.13 1,763,664.54
117
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
合计 29,046,377.82 80,969,505.86 82,858,630.52 27,157,253.16
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 576,855.41 5,049,624.82 5,186,003.93 440,476.30
2、失业保险费 121,402.24 183,737.61 183,021.94 122,117.91
合计 698,257.65 5,233,362.43 5,369,025.87 562,594.21
其他说明：
应付职工薪酬期末无拖欠性质的金额。
19、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 2,896,640.24 19,275,857.22
企业所得税 150,314,883.30 88,429,811.51
个人所得税 50,303.90 182,092.60
城市维护建设税 143,992.59 619,229.85
土地增值税 5,780,293.29 22,350,210.32
房产税 1,297,645.25 323,939.31
土地使用税 539,673.65 752,142.42
教育费附加 63,208.54 268,564.77
印花税 146,637.07 160,978.25
残疾人保障基金 41,500.97 27,324.00
地方教育附加 42,143.81 178,654.25
环境保护税 104,963.91
水利建设专项资金 3,185.51 3,541.35
合计 161,425,072.03 132,572,345.85
其他说明：
20、其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 72,883,377.03 72,958,238.15
118
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
其他应付款 1,480,577,778.66 2,104,136,626.59
合计 1,553,461,155.69 2,177,094,864.74
（1）应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 430,451.40 505,312.52
企业债券利息 72,378,064.52 72,378,064.52
一年内到期的非流动负债应付利息 74,861.11 74,861.11
合计 72,883,377.03 72,958,238.15
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位： 元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2）其他应付款
1)按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付联营/合营企业款 854,562,359.66 1,362,709,340.94
预提土地增值税 541,955,691.01 447,543,026.25
押金保证金 35,731,770.53 36,576,959.73
应付暂收款 31,219,655.96 42,680,468.92
合作开发项目往来款 197,444,276.99
其他 17,108,301.50 17,182,553.76
合计 1,480,577,778.66 2,104,136,626.59
2)账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
万科大家 750,335,852.19 暂收联营企业往来款
杭州辰旭 98,530,996.42 暂收联营企业往来款
北京北辰 10,090,897.19 合作企业往来款
旭登实业 3,960,912.88 合作企业往来款
浙江永泉市政园林工程有限公司 2,972,939.00 押金保证金
119
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
合计 865,891,597.68 --
其他说明
3) 金额较大的其他应付款项性质或内容的说明
单位：元
单位名称 期末数 款项性质或内容
万科大家 750,335,852.19 联营企业往来款
杭州辰旭 98,530,996.42 联营企业往来款
北京北辰 10,090,897.19 合作企业往来款
杭州龙卓 5,695,511.05 联营企业往来款
旭登实业 3,960,912.88 合作企业往来款
小 计 868,614,169.73
21、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 50,000,000.00 50,000,000.00
合计 50,000,000.00 50,000,000.00
其他说明：
(1)明细情况
单位：元
借款类别 期末数 期初数
抵押借款 50,000,000.00 50,000,000.00
(2)金额前5名的一年内到期的长期借款
单位：元
贷款单位 借款起始日 借款到期日 币种 年利率(%) 期末数 期初数
人民币金额 人民币金额
光大银行萧山支行 2015/8/12 2019/11/12 RMB 4.9 50,000,000.00 -
光大银行萧山支行 2015/8/12 2018/11/12 RMB 4.9 - 50,000,000.00
小 计 - - - - 50,000,000.00 50,000,000.00
22、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 287,500,000.00 337,500,000.00
120
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
合计 287,500,000.00 337,500,000.00
长期借款分类的说明：
借款利率为4.9%，到期日为2025/8/11。
其他说明，包括利率区间：
23、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
债券面值 2,400,000,000.00 2,400,000,000.00
利息调整 -10,806,640.50 -15,654,299.54
合计 2,389,193,359.50 2,384,345,700.46
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
按面值计 溢折价
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 摊销
顺发恒业
2016 年度 1,200,000 1,200,000 1,198,523 67,200,00 1,255,82 67,200,000 1,199,779
2016/3/4 3 年
第一期中 ,000.00 ,000.00 ,824.38 0.00 4.48 .00 ,648.86
期票据
1,200,000 1,200,000 1,185,821 56,400,00 3,591,83 56,400,000 1,189,413
16 顺发债 2016/9/13 3+2 年
,000.00 ,000.00 ,876.08 0.00 4.56 .00 ,710.64
2,400,000 2,384,345 123,600,0 4,847,65 123,600,00 2,389,193
合计 -- -- --
,000.00 ,700.46 00.00 9.04 0.00 ,359.50
（3） 其他说明
16顺发债的发行期限为5年，含第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
24、长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
专项应付款 66,888,384.00 66,888,384.00
合计 66,888,384.00 66,888,384.00
121
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（1）专项应付款
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
公共配套设施建设拨款 66,888,384.00 66,888,384.00 见其他说明
合计 66,888,384.00 66,888,384.00 --
其他说明：
公司收到淮南市大通区财政局拨付的公共配套设施建设款66,888,384.00元，截至财务报表批准报出日尚无法确定该款
项实际用于公司开发房产项目公共配套设施和公益性公共配套设施的金额，本期将上述资金暂挂专项应付款。
25、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
开发产品销售奖励积分 11,750,605.00 516,032.00 2,148,956.00 10,117,681.00 见其他说明
合计 11,750,605.00 516,032.00 2,148,956.00 10,117,681.00 --
涉及政府补助的项目：
单位： 元
本期计入营
本期新增补 本期计入其 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
其他说明：
公司对于符合条件的客户授予销售奖励积分，该积分可用于抵减客户以后期间再次购置房产的应收款等，故本期将上
述销售奖励积分确认为递延收益。
26、股本
单位：元
本次变动增减（+、—）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,432,519,168.00 2,432,519,168.00
其他说明：
27、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,369,188,096.01 1,369,188,096.01
其他资本公积 21,146,994.39 21,146,994.39
122
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
合计 1,390,335,090.40 1,390,335,090.40
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
28、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
本期所得 减：前期计入 税后归属
项目 期初余额 减：所得税 税后归属 期末余额
税前发生 其他综合收益 于少数股
费用 于母公司
额 当期转入损益 东
二、将重分类进损益的其他综合收 12,984,978.4 18,607,414. 3,907,556.9 14,699,857. 27,684,83
益 3 10 6 14 5.57
12,984,978.4 18,607,414. 3,907,556.9 14,699,857. 27,684,83
外币财务报表折算差额
3 10 6 14 5.57
12,984,978.4 18,607,414. 3,907,556.9 14,699,857. 27,684,83
其他综合收益合计
3 10 6 14 5.57
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
29、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 379,154,904.35 31,496,517.76 410,651,422.11
任意盈余公积 420,366.81 420,366.81
合计 379,575,271.16 31,496,517.76 411,071,788.92
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
盈余公积增加系根据本期母公司实现净利润的10%计提的法定盈余公积。
30、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,877,188,085.28 1,457,888,111.18
调整后期初未分配利润 1,877,188,085.28 1,457,888,111.18
加：本期归属于母公司所有者的净利润 1,027,732,475.44 765,040,341.37
减：提取法定盈余公积 31,496,517.76 102,488,450.47
提取任意盈余公积 754,080,942.17 243,251,916.80
期末未分配利润 2,119,343,100.79 1,877,188,085.28
调整期初未分配利润明细：
123
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
31、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,511,736,153.60 1,356,380,460.00 6,591,781,194.17 5,182,860,609.59
其他业务 203,981,423.96 88,343,557.12 89,914,028.16 34,352,788.67
合计 2,715,717,577.56 1,444,724,017.12 6,681,695,222.33 5,217,213,398.26
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位： 元
序号 项目名称 收入金额
1 璟悦府 660,765,363.59
2 美哉美城 569,493,556.33
3 富春峰景 252,773,805.74
4 江南丽锦 166,927,889.64
5 康庄 165,989,788.42
32、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 10,856,436.96 19,396,686.93
教育费附加 4,814,443.94 9,318,608.29
房产税 9,078,580.16 8,042,519.76
土地使用税 1,231,687.44 2,339,760.45
车船使用税 5,820.00 7,140.00
印花税 1,710,117.23 1,410,976.24
土地增值税 166,994,562.98 195,735,214.00
营业税 1,362,499.60 187,778,913.98
地方教育附加 3,209,279.42 6,212,405.52
124
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
环境保护税 419,855.62
合计 199,683,283.35 430,242,225.17
其他说明：
计缴标准详见本附注六“税项”之说明。
33、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
佣金 12,806,953.31 16,226,369.96
物管及保洁费 11,544,942.63 19,166,406.13
工资薪金 10,868,828.71 13,634,248.87
广告及业务宣传费 8,958,239.80 10,954,010.43
办公差旅费 1,488,998.13 2,412,141.81
折旧费 1,239,715.64 1,401,692.09
其他 530,582.31 386,605.34
合计 47,438,260.53 64,181,474.63
其他说明：
34、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资薪金 26,032,733.83 25,643,073.46
中介机构费 6,726,194.11 7,939,973.43
业务招待费 3,626,041.84 3,964,655.09
办公差旅费 4,185,665.03 3,530,148.44
折旧费 1,088,425.64 406,663.46
其他 1,538,977.01 2,707,184.73
合计 43,198,037.46 44,191,698.61
其他说明：
35、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 151,314,973.42 153,682,490.82
125
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
减：利息收入 102,235,915.52 65,605,450.93
汇兑损益 -8,487.21 10,391.03
手续费支出 1,283,191.22 730,948.43
合计 50,353,761.91 88,818,379.35
其他说明：
36、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 40,381,661.09 6,819,451.28
十三、商誉减值损失 40,471.29
合计 40,422,132.38 6,819,451.28
其他说明：
37、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
个税手续费返还 83,345.64 9,390.33
38、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 294,478,482.00 116,951,262.10
处置可供出售金融资产取得的投资收益 142,358,665.67
定期存款利息收入 31,432,785.17 21,788,189.36
合计 468,269,932.84 138,739,451.46
其他说明：
按权益法核算的长期股权投资收益
单位：元
被投资单位 本期数 上年数
万科大家 159,781,640.54 2,670,277.31
杭州龙卓 6,015,054.50 115,482,465.28
杭州辰旭 128,681,786.96 -1,201,480.49
小 计 294,478,482.00 116,951,262.10
126
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
39、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置未划分为持有待售的非流动资产时确认的收益 138,539.34 -59.44
其中：固定资产 138,539.34 -59.44
40、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 176,553.01 182,268.52 176,553.01
罚没及违约金收入 8,091,637.19 8,889,211.57 8,091,637.19
其他 103,487.87 231,496.92 103,487.87
合计 8,371,678.07 9,302,977.01 8,371,678.07
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
发放 补贴是否影 是否特殊 与资产相关/与
补助项目 发放主体 性质类型 本期发生金额 上期发生金额
原因 响当年盈亏 补贴 收益相关
因承担国家为保障
萧山区人力 某种公用事业或社
稳岗补贴 资源和社会 奖励 会必要产品供应或 否 否 176,553.01 150,865.52 与收益相关
保障局 价格控制职能而获
得的补助
因承担国家为保障
淮南市大通
某种公用事业或社
区人力资源
稳岗补贴 奖励 会必要产品供应或 否 否 10,603.00 与收益相关
和社会保障
价格控制职能而获
局
得的补助
因符合地方政府招
企业优质管 萧山区发展 商引资等地方性扶
奖励 否 否 18,200.00 与收益相关
理奖 和改革局 持政策而获得的补
助
因符合地方政府招
淮南市大通
商引资等地方性扶
统计补助 区人民政府 奖励 否 否 2,600.00 与收益相关
持政策而获得的补
办公室
助
176,553.01 182,268.52
其他说明：
127
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计入当期营业外收入的政府补助文件依据及会计处理详见附注七48“政府补助”之说明。
41、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
赔偿金、违约金、滞纳金 1,145,936.00 1,516,983.06 1,145,936.00
水利建设专项资金 55,384.48 35,147.53
其他 55,316.81 334,778.55 55,316.81
合计 1,256,637.29 1,886,909.14 1,201,252.81
其他说明：
42、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 262,091,485.49 235,600,132.11
递延所得税费用 -1,393,452.71 -16,864,911.13
合计 260,698,032.78 218,735,220.98
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 1,365,504,943.41
按法定/适用税率计算的所得税费用 343,546,155.03
子公司适用不同税率的影响 -5,270,186.23
调整以前期间所得税的影响 -33,121.19
非应税收入的影响 -73,619,620.50
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 458,610.08
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -2,243,025.27
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 29,140.00
所得税费用 260,698,032.78
其他说明
128
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43、其他综合收益
详见附注详见附注七、28。
44、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
土地拍卖保证金 807,260,000.00 64,470,000.00
投资性房地产出售收入 143,405,471.00 28,997,373.34
银行存款利息 101,776,894.35 64,940,696.91
租金 59,843,288.08 55,697,070.44
收到往来款 6,697,861.03 35,981,460.09
工程保证金、押金 3,895,352.91 31,606,312.67
商品房买受人按揭贷款保证金 2,131,860.00 2,095,073.37
其他 8,455,308.08 4,286,827.34
合计 1,133,466,035.45 288,074,814.16
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
土地拍卖保证金 807,260,000.00 64,470,000.00
销售费用支付的现金 36,678,727.85 47,037,835.08
管理费用支付的现金 16,027,029.88 18,904,180.42
支付往来款 13,677,564.60 14,823,321.07
履约保证金、押金、投标保证金等 3,048,268.18 74,196,219.49
银行手续费 1,283,191.22 730,948.43
商品房买受人按揭贷款保证金 4,656.97 1,784,059.58
其他 1,660,332.76 1,852,952.93
合计 879,639,771.46 223,799,517.00
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
129
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收定期存款本息 3,509,851,854.61 2,521,477,078.25
收联营企业往来款 115,000,000.00 139,768,300.00
收到合作开发项目投资款 199,852,576.23
合计 3,624,851,854.61 2,861,097,954.48
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
存定期存款 4,297,000,000.00 3,500,000,000.00
支付联营企业往来款 72,100,000.00 100,000,000.00
合计 4,369,100,000.00 3,600,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
支付往来款 110,500,000.00
合计 110,500,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
45、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 1,104,806,910.63 757,658,224.27
加：资产减值准备 40,422,132.38 6,819,451.28
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 19,553,311.47 20,775,858.87
无形资产摊销 31,809.96 31,809.96
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”
-138,539.34 59.44
号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 1,207.86
财务费用（收益以“－”号填列） 150,847,465.04 148,308,781.34
投资损失（收益以“－”号填列） -468,269,932.84 -138,739,451.46
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 332,496.73 -10,321,902.60
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,725,949.44 -6,543,008.53
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,064,072,164.86 4,646,902,116.66
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 144,361,695.29 213,769,821.97
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -667,042,530.46 -3,678,560,250.59
其他 69,406,008.48 12,227,318.94
经营活动产生的现金流量净额 1,456,658,250.62 1,972,328,829.55
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 7,419,156,796.87 7,601,981,577.01
减：现金的期初余额 7,601,981,577.01 6,868,866,841.50
现金及现金等价物净增加额 -182,824,780.14 733,114,735.51
（2）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 7,419,156,796.87 7,601,981,577.01
其中：库存现金 16,674.12 170,265.72
可随时用于支付的银行存款 7,419,140,122.75 7,601,811,311.29
三、期末现金及现金等价物余额 7,419,156,796.87 7,601,981,577.01
其他说明：
2018 年 度 现 金 流 量 表 中 现 金 期 末 数 为 7,419,156,796.87 元 ， 2018 年 12 月 31 日 资 产 负 债 表 中 货 币 资 金 期 末 数 为
9,236,481,588.31元，差额1,817,324,791.44元，系现金流量表现金期末数扣除了不符合现金及现金等价物标准的按揭保证
324,791.44元以及作为投资活动的定期存款1,817,000,000.00元。
2017 年 度 现 金 流 量 表 中 现 金 期 末 数 为 7,601,981,577.01 元 ， 2017 年 12 月 31 日 资 产 负 债 表 中 货 币 资 金 期 末 数 为
8,604,433,571.48元，差额1,002,451,994.47元，系现金流量表现金期末数扣除了不符合现金及现金等价物标准的按揭保证
2,451,994.47元以及作为投资活动的定期存款1,000,000,000.00元。
46、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
131
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 324,791.44 按揭保证金
存货 22,528,148.25 用于银行借款抵押
固定资产 38,860,571.27 用于银行借款抵押
投资性房地产 389,619,744.32 用于银行借款抵押
合计 451,333,255.28 --
其他说明：
47、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元 52,987,128.60 6.8632 363,661,261.01
欧元
港币
应收账款 -- --
其中：美元
欧元
港币
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
其他应收款
其中：美元 221,729.51 6.8632 1,521,773.97
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
合并资产负债表中子公司顺发美国的主要经营地为美国，记账本位币为美元，资产和负债项目按照2018年12月31日
132
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
美元对人民币汇率6.8632折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，均按照发生时的即期汇率折算为人民币反映，“未
分配利润”项目以所有者权益变动表中的数额反映；合并利润表中的收入和费用项目以及合并现金流量表按照2018年度美
元对人民币平均汇率6.6174折算。
48、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位： 元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 176,553.01 营业外收入 176,553.01
（2） 其他说明
根据杭州市人力资源和社会保障局、杭州市财政局下发的杭人社发[2015]307号《关于失业保险支持企业稳定岗位有关
问题的通知》公司2018年度收到稳岗补贴176,553.01元，已全额计入本期其他收益。
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
顺发有限 杭州 杭州 房地产开发 100.00% 同一控制下合并
万兴恒 杭州 杭州 物业管理 100.00% 同一控制下合并
顺发美国 美国 美国 房地产开发与经营 100.00% 设立
顺发美洲 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 房地产开发与经营 100.00% 设立
淮南顺发 淮南 淮南 房地产开发 100.00% 同一控制下合并
吉顺房产 杭州 杭州 房地产开发 100.00% 设立
南通顺发 南通 南通 房地产开发 100.00% 设立
桐庐顺和 桐庐 桐庐 房地产开发 100.00% 设立
杭州揽拓 杭州 杭州 投资管理 100.00% 非同一控制下合并
杭州旭杰 杭州 杭州 投资管理 100.00% 非同一控制下合并
杭州旭佰 杭州 杭州 投资管理 100.00% 非同一控制下合并
杭州旭发 杭州 杭州 房地产开发 35.00% 非同一控制下合并
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
133
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
根据公司章程，本公司在杭州旭发董事会拥有半数以上表决权，对其具有实质控制权，故将其纳入合并财务报表范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
本期不存在母公司拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的股权投资情况。
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股 本期向少数股东宣
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
东的损益 告分派的股利
杭州旭发 65.00% 77,074,435.19 96,948,001.37
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司名
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
382,099, 17,936,9 400,036, 250,885, 250,885, 906,334, 6,539,04 912,873, 882,298, 882,298,
杭州旭发
376.73 69.24 345.97 574.64 574.64 132.40 8.67 181.07 463.88 463.88
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
660,765,363. 118,576,054. 118,576,054. -159,287,055. -11,357,103.2 -11,357,103.2 78,639,192.9
杭州旭发
59 14 14 69 3 3 1
其他说明：
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
杭州龙卓 杭州 杭州 房地产开发经营 25.00% 权益法核算
万科大家 杭州 杭州 房地产开发经营 25.00% 权益法核算
134
顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
杭州辰旭 杭州 杭州 房地产开发经营 35.00% 权益法核算
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
杭州龙卓 万科大家 杭州辰旭 杭州龙卓 万科大家 杭州辰旭
流动资产 89,465,393.22 5,160,124,441.65 633,471,103.03 1,132,342,691.54 6,723,673,350.62 1,624,583,702.08
非流动资产 42,246.72 84,300,712.63 284,199.12 105,143.60 149,154,286.34 364,163.83
资产合计 89,507,639.94 5,244,425,154.28 633,755,302.15 1,132,447,835.14 6,872,827,636.96 1,624,947,865.91
流动负债 31,977,321.14 2,851,098,464.52 536,076,126.44 24,825,242.42 4,603,627,509.37 1,608,967,642.71
负债合计 31,977,321.14 2,851,098,464.52 536,076,126.44 24,825,242.42 2,269,200,127.59 1,608,967,642.71
归属于母公司股东权益 57,530,318.80 2,393,326,689.76 97,679,175.71 922,309,411.57 2,269,200,127.59 15,980,223.20
按持股比例计算的净资产份额 14,382,579.69 598,331,672.44 34,187,711.49 230,577,352.89 567,300,031.90 5,593,078.12
--其他 4,468,890.01 4,468,890.01
对联营企业权益投资的账面价值 14,382,579.69 598,331,672.44 38,656,601.50 230,577,352.89 567,300,031.90 11,258,359.23
营业收入 28,574,893.33 3,151,138,984.21 1,927,514,195.23 2,018,418,015.48
净利润 24,060,218.00 639,126,562.16 367,662,248.45 461,929,861.13 10,682,168.28 -3,432,801.38
综合收益总额 24,060,218.00 639,126,562.16 367,662,248.45 461,929,861.13 10,682,168.28 -3,432,801.38
其他说明
九、与金融工具相关的风险
本公司在经营过程中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主要金融工具包括股权投资、
借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公
司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在
限定的范围之内。
(一) 风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水
平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面
临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，本公司定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应
市场情况或本公司经营活动的改变，同时及时有效地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括外汇风险、
利率风险和其他价格风险。
1．汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司的主要经营位于中国境
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
内、美国，国内业务以人民币结算，境外经营公司以美元结算。但本公司已确认的外币资产和负债及未来的外币交易(外币
资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元，依然存在外汇风险。相关外币资产及外币负债包括：以外币计价的货币资金、
应收账款、其他应收款、长期应收款、可供出售金融资产、应付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债。
外币金额资产和外币金融负债折算成人民币的金额见附注五(四十七)“外币货币性项目”。
本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避汇率风险。但管理层负责监控
汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
2．利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的市场利率变动
的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。
浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当
时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
截至2018年12月31日，本公司向银行借款以及发行中期票据、公司债券主要系固定利率借款。因此，本公司不会受到
利率变动所导致的现金流量变动风险的影响。
3．其他价格风险
本公司未持有其他上市公司的权益投资，不存在其他价格风险。
(三) 信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获
取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司
会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，
以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
(四) 流动风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险由本公
司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保
公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下(单位：人民币元)：
项 目 期末数
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合计
金融负债：
银行借款 65,327,812.49 63,386,527.78 60,865,069.44 206,130,208.33 395,709,618.04
应付票据及应付账款 428,918,967.28 - - - 428,918,967.28
应付利息 72,883,377.03 - - - 72,883,377.03
其他应付款 1,480,577,778.66 - - - 1,480,577,778.66
应付债券 1,251,221,935.48 56,400,000.00 1,256,400,000.00 - 2,564,021,935.48
续上表：
项 目 期初数
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合计
金融负债：
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
银行借款 68,317,152.78 65,833,125.00 63,386,527.78 266,995,277.78 464,532,083.33
应付票据及应付账款 578,696,872.98 - - - 578,696,872.98
应付利息 72,958,238.15 - - - 72,958,238.15
其他应付款 2,104,136,626.59 - - - 2,104,136,626.59
应付债券 123,600,000.00 1,323,600,000.00 56,400,000.00 1,256,400,000.00 2,760,000,000.00
(五) 资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时
维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资
本、发行新股或出售资产以减低债务。本公司以资产负债率(即总负债除以总资产)为基础对资本结构进行监控。于2018年12
月31日，本公司的资产负债率为48.71% (2017年12月31日：55.36%)。
十、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
万向资源 实业投资、贸易 上海 60,000 61.33% 61.33%
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是鲁伟鼎。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注八 、1.“在子公司中的权益”。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注本附注八、2.在合营安排或联营企业中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
万向信托 同受最终控制方控制
万向精工 同受最终控制方控制
钱潮供应链 同受最终控制方控制
万向集团公司 同受最终控制方控制
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
万向钱潮 同受最终控制方控制
技术学院 同受最终控制方控制
万向财务 同受最终控制方控制
万向美国 同受最终控制方控制
通联支付 同受最终控制方控制
大洋世家 同受最终控制方控制
普通服务 同受最终控制方控制
Wanxiang 150 North Riverside,LLC 顺发美国持有其 60%股权
北京北辰 对子公司杭州旭发产生重大影响的少数股东
旭登实业 对子公司杭州旭发产生重大影响的少数股东
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
普通服务 商业用房购入 2,605,632.00
万向美国 管理费 2,279,259.28 3,853,377.78
大洋世家 食品采购 283,297.00 250,075.00
钱潮供应链 采购代理费 77,522.80
合计 5,168,188.28 4,180,975.58
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
万向集团公司 物业服务 717,054.53 786,649.06
万向钱潮 物业服务 314,852.83 288,675.45
万科大家 咨询服务 141,509.43 47,169.81
技术学院 物业服务 25,943.40 104,481.15
万向财务 物业服务 22,641.51
万向精工 物业服务 19,071.70
合计 1,241,073.40 1,226,975.47
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（2）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位： 元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
万向信托 房产 179,943.65
本公司作为承租方：
单位： 元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
关联租赁情况说明
根据子公司顺发有限与万向信托签订的房屋租赁合同，顺发有限将旺角城商铺租赁给万向信托使用，租赁期限为2018
年8月1日至2019年7月31日，年租金为453,458.00元。
（3）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员人数 15.00 13.00
在本公司领取报酬人数 8.00 7.00
报酬总额(万元) 236.08 129.88
（4）其他关联交易
万向财务有限公司系经中国人民银行批准成立的非银行金融机构，其为本公司及子公司提供金融服务，有关服务业
务收费参照市场费率标准收取。本期本公司及子公司与万向财务发生的其他有关金融服务业务情况如下：
(1)本公司及子公司在万向财务公司存款情况（单位：元）：
拆借金额 期末余额 期初余额
银行存款—活期存款 478,096,642.70 916,199,913.69
银行存款—定期存款 6,824,000,000.00 5,050,200,000.00
合 计 7,302,096,642.70 5,966,399,913.69
(2)本期本公司及子公司共取得万向财务的存款利息收入108,332,859.94元。
(3)本期万向财务为本公司及子公司提供委托贷款服务，支付其委托贷款手续费700,000.00元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
应收利息
万向财务 1,892,041.67 311,111.11
其他应收款
旭登实业 97,520,190.00 25,810,095.00 46,520,190.00 4,652,019.00
北京北辰 87,802,975.00 17,126,487.50 28,302,975.00 2,830,297.50
杭州辰旭 100,000,000.00
通联支付 200.00 20.00
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款
万科大家 750,335,852.19 879,085,852.19
杭州辰旭 98,530,996.42 270,718,150.00
北京北辰 10,090,897.19 10,090,897.19
杭州龙卓 5,695,511.05 212,905,338.75
旭登实业 3,960,912.88 3,960,912.88
Wanxiang 150 North Riverside,LLC 197,444,276.99
十一、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
1．募集资金使用承诺情况
（1）经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2875号文核准，并经深圳证券交易所同意，由主承销广发证券股份有
限公司负责组织实施本公司非公开发行股票的发行及承销工作，于2016年5月24日以非公开发行股票的方式向1 家特定投资
者发行了普通股(A股)股票266,222,961股，发行价格为人民币6.01元股，截至2016年5月24日本公司共募集资金总额为人民币
1,599,999,995.61元，扣除发行费用13,300,000.00元，募集资金净额为1,586,699,995.61元。
募集资金投向使用情况如下：
单位：元
承诺投资项目 承诺投资金额 实际投资金额
美哉美城项目 986,699,995.61 979,396,071.29
桐庐富春峰景项目 450,000,000.00 450,000,000.00
淮南泽润园二期[注] 150,000,000.00 150,579,121.64
合 计 1,586,699,995.61 1,579,975,192.93
[注]累计投入金额超过募集资金总额的，是募集资金在存放期间产生的利息收入影响所致。
（2）经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]518号文核准，向合格投资者公开发行面值总额不超过12亿元的公司债
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
券，一次发行。由主承销申万宏源证券承销保荐有限责任公司负责组织实施本公司债券的发行及承销工作，由申万宏源证券
有限公司担任债券受托管理人，2016年9月完成顺发恒业股份公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（简称“16顺发
债”）的发行，发行规模为12亿元，发行价格为每张值人民币100元，债券期限为5年（含第3年末发行人上调票面利率选择权
和投资者回售选择权），票面利率为4.70%，募集资金总额为人民币 12亿元，扣除承销费用后的募集资金净额为人民币
119,160.00万元。
募集资金投向使用情况如下：
单位：元
承诺投资项目 承诺投资金额 实际投资金额
补充运营资金 791,600,000.00 801,135,146.54
归还金融机构贷款 400,000,000.00 400,000,000.00
合 计 1,191,600,000.00 1,201,135,146.54
2．其他重大财务承诺事项
合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况
单位：万元
担保单位 抵押权人 抵押标的物 抵押物 抵押物 担保借款余额 借款到期日
账面原值 账面价值
顺发有限 中国光大银行杭州萧山支行 旺角城二期商铺 50,679.03 45,100.85 33,750.00 2025/8/11
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
1．未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止资产负债表日，本公司无未决诉讼仲裁形成的或有负债。
2．为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。截至2018年12月31日，部分子公司为购买
公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为64,046.75万元。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情
形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十二、资产负债表日后事项
1、利润分配情况
单位： 元
拟分配的利润或股利 486,503,833.60
经审议批准宣告发放的利润或股利 486,503,833.60
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
2、其他资产负债表日后事项说明
2019年3月26日公司第八届董事会第六次会议审议通过2018年度利润分配预案，拟以报告期末总股本2,432,519,168股为
基数，向全体股东每10股派发现金股利2.00元(含税)，共计486,503,833.60元。以上股利分配预案尚须提交2018年度公司股东
大会审议通过后方可实施。
十三、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为4个经营分部，本公司的管理层定期
评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本公司确定了4个报告分部，分别为浙
江省、安徽省、江苏省和美国。这些报告分部是以公司管理需求以及地理位置为基础确定的。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与
计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
项目 浙江省 安徽省 江苏省 美国 分部间抵销 合计
主营业务收入 2,338,616,811.13 89,748,853.55 174,628,023.79 91,257,534.87 2,511,736,153.60
主营业务成本 1,239,605,512.60 67,882,086.69 139,889,650.13 90,996,789.42 1,356,380,460.00
资产总额 20,527,059,413.86 483,595,301.69 2,188,429,585.48 365,106,946.28 10,933,762,481.94 12,630,428,765.37
负债总额 9,502,545,133.17 303,863,672.73 1,053,098,775.59 28,873,259.14 4,735,854,060.31 6,152,526,780.32
（3） 租赁
本公司各类租出资产情况如下：
单位：元
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
房屋建筑物 537,147,412.11 617,441,559.26
2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
1、2018年12月11日，公司2018年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司注册发行不超过12亿元中期票据的议案》，
本次议案尚需报中国银行间市场交易商协会注册后方可实施。
2、本公司间接控股股东万向集团公司为了进一步明晰万向集团公司各业务板块的发展战略，拟收购其全资子公司万向
资源有限公司持有的上市公司顺发恒业 61.33%股权。2018 年 11 月 22 日，中国证监会正式受理了该事项；2018 年 11 月 30
日，中国证监会出具了《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（181865 号）；万向集团公司于 2019 年 2 月 28
日向中国证监会申请中止本次收购事宜，该事项尚存在不确定性。
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
3、2014 年 12 月 31 日，公司第六届董事会第十九次会议审议通过了《关于投资 Wanxiang 150 North Riverside Manager
公司的议案》。公司全资子公司顺发美国与万向美国共同投资了 Wanxiang 150 North Riverside Manager 公司（以下简称：150
北河畔公司）。合资后，股东双方出资总额为 38,425,709 美元，其中顺发美国货币出资 23,055,425.40 美元，持股比例 60%，
万向美国货币出资 15,370,283.60 美元，持股比例 40%。
2018年10月18日，公司全资子公司顺发美国经过努力将持有的150北河畔公司60%股权转让给与公司无关联关系的第三
方。协议签署后，顺发美国根据双方签署的协议，收回相关投资款项和确认投资收益。
4、2015年4月20日，公司第七届董事会第二次会议审议通过了《关于投资万向奥兰德有限责任公司的议案》。公司全
资子公司顺发美国拟与万向美国共同投资万向奥兰德有限责任公司（以下简称：奥兰德公司），与其他合作方共同开发位于
美国伊利诺伊州的ORLAND PARK公寓项目。本次投资总额为13,229,060美元，其中：顺发美国货币出资9,921,795美元，持
股比例75%，万向美国货币出资3,307,265美元，持股比例25%。2018年8月，公司整体出售了与其他合作方共同开发的ORLAND
PARK公寓项目。公司已按照相关投资比例，收到了出售ORLAND PARK公寓项目的首笔投资回款17,879,440.70美元，剩余
尾款221,718.40美元将在2019年5月份收回。上述款项在扣除投资成本及相应税金后，计入当期投资收益。
十四、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 2,786,736,659.62 1,749,225,472.97
合计 2,786,736,659.62 1,749,225,472.97
（1）应收股利
（2）其他应收款
1)其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按信用风险特征组
2,786,73 2,786,736 1,749,225, 242.5 1,749,225,4
合计提坏账准备的 100.00% 292.18 0.00% 100.00% 100.00%
6,951.80 ,659.62 715.56 9 72.97
其他应收款
2,786,73 2,786,736 1,749,225, 242.5 1,749,225,4
合计 100.00% 292.18 0.00% 100.00% 100.00%
6,951.80 ,659.62 715.56 9 72.97
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内 5,843.56 292.18 5.00%
合计 5,843.56 292.18 5.00%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位：元
组 合 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
关联方组合 2,786,731,108.24 - -
2)其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 2,786,731,108.24 1,749,220,863.78
其他 5,843.56 4,851.78
合计 2,786,736,951.80 1,749,225,715.56
3)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
顺发有限 往来款 1,151,773,774.28 1 年以内 41.33%
顺发有限 往来款 329,843,047.53 1-2 年 11.84%
顺发有限 往来款 1,304,869,630.56 2-3 年 46.82%
顺发美国 往来款 178,953.79 3 年以上 0.01%
桐庐顺和 往来款 65,702.08 1-2 年 0.00%
国网吉林省电力有限
其他 2,046.96 1 年以内 0.00% 102.35
公司长春供电公司
中国电信集团有限公
其他 950.80 1 年以内 0.00% 47.54
司长春分公司
合计 -- 2,786,734,106.00 -- 100.00% 149.89
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
2、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50
合计 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50
（1）对子公司投资
单位： 元
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
顺发有限 4,229,428,019.94 4,229,428,019.94
万兴恒 9,716,667.66 9,716,667.66
顺发美国 207,607,420.90 207,607,420.90
合计 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50
3、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
其他业务 13,098,474.85
合计 13,098,474.85
其他说明：
公司前五名客户的营业收入情况
单位：元
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
顺发有限 13,098,474.85 100.00
4、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 315,013,696.86 1,052,419,693.23
定期存款利息 12,414,610.10
合计 327,428,306.96 1,052,419,693.23
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
十五、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 138,539.34
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标
176,553.01
准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 173,791,450.84
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,993,872.25
其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,174,943.36
减：所得税影响额 41,139,228.14
少数股东权益影响额 9,750.00
合计 146,126,380.66 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
水利建设基金 55,384.48 水利建设基金与公司正常经营业务直接相关，故界定为经常性损益项目。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 16.86% 0.42 0.42
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 14.46% 0.36 0.36
3、 计算过程
(1)加权平均净资产收益率的计算过程
单位：元
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 1,027,732,475.44
非经常性损益 2 146,126,380.66
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 881,606,094.78
归属于公司普通股股东的期初净资产 4 6,092,602,593.27
报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产 5 -
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 6 -
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 7 754,080,942.17
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 8 8.00
其他交易或事项引起的净资产增减变动 9 14,699,857.14
发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数 10 6
报告期月份数 11 12
加权平均净资产 12[注] 6,096,398,274.31
加权平均净资产收益率 13=1/12 16.86%
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 14=3/12 14.46%
[注]12=4+1*0.5+5*6/11-7*8/11±9*10/11
（2）基本每股收益的计算过程
单位：元
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 1,027,732,475.44
非经常性损益 2 146,126,380.66
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 881,606,094.78
期初股份总数 4 2,432,519,168.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 5 -
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 6 -
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 7 -
报告期因回购等减少股份数 8 -
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 9 -
报告期缩股数 10 -
报告期月份数 11 12.00
发行在外的普通股加权平均数 12 2,432,519,168.00
基本每股收益 13=1/12 0.42
扣除非经常损益基本每股收益 14=3/12 0.36
[注]12=4+5+6×7/11-8×9/11-10
（3）稀释每股收益的计算过程
稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
4、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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顺发恒业股份公司 2018 年年度报告全文
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
5、其他
公司主要财务报表项目的异常情况及原因
1．合并资产负债表项目
报表项目 期末数较期初数 变动原因说明
变动幅度
应收账款 减少70.42% 主要系本期收回销售按揭款所致
应收利息 增长508.16% 主要系期末定期存款金额较上期末增加所致
存货 减少40.89% 主要系本期房产交付，结转成本所致
其他流动资产 减少40.56% 主要系预缴税费减少所致
可供出售金融资产 减少100% 主要系子公司美国项目退出所致
预收账款 减少35.05% 主要系本期房产交付，结转收入所致
其他综合收益 增加113.21% 主要系外币汇率变动所致
少数股东权益 增加387.82% 主要系本期子公司杭州旭发项目交付实现盈利所致
2．合并利润表项目
报表项目 本期数较上年数 变动原因说明
变动幅度
营业收入 减少59.36% 主要系本期交付物业结转收入下降所致
营业成本 减少72.31% 主要系本期交付物业结转成本下降所致
税金及附加 减少53.59% 主要系本期交付物业结转收入下降所致
财务费用 减少43.31% 主要系本期存款利息增加所致
资产减值损失 增长492.75% 主要系本期长账龄款项增加所致
投资收益 增长237.52% 主要系本期联营企业项目交付及美国项目退出实现收益所致
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第十二节 备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人签名并盖章的财务报表。
2、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。
3、其他有关资料。
顺发恒业股份公司
董事长：管大源
2019年3月28日
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