三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001
房地产抵押估价报告
估价报告编号：明燕房地产评报字【2017】第 G031 号
估价项目名称：永安市绿景佳园南区 9 幢 1-12 号、10 幢 9-14 号沿
街车库房地产抵押估价
估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司
房地产估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
注册房地产估价师：陈德添（注册号：3520110044）
刘天格（注册号：3520000157）
估价报告出具日期： 2017 年 8 月 25 日
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致估价委托人函
福建省永安林业（集团）股份有限公司：
受贵方的委托，本估价机构委派注册房地产 估价师陈德添（注册号：
3520110044）、刘天格（注册号：3520000157）对估价对象进行了估价，有关内
容报告如下。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价
值。
估价对象：永安市绿景佳园南区 9 幢 1-12 号、10 幢 9-14 号沿街车库房地
产；财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金）；不包括动产、
债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积：911.96 m2，土地分摊面
积 128.60m2；法定用途为车库，实际用途为商业店面，土地使用权类型为国有建
设出让用地；位于楼幢总层数 9 层的第 1 层，建筑结构为钢筋混凝土结构，不带
电梯；权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。
价值时点：2017 年 8 月 1 日。
价值类型：抵押价值。
估价方法：比较法。
估价结果：见下表：
估价对象房地产抵押价值估价结果表
估价师知
假定未设立法定优先受 悉的法定
土地出让金 抵押价值 土地使用
估价对象坐 房屋所有权证 建筑面 土地面 偿权下的价值 优先受偿
土地使用证号 权价值
落 号 积(㎡) 积(㎡) 款
（元）
单价 单价
总价（元） 总额（元） 总额（元）总价（元）
（元/㎡） （元/㎡）
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
24.2 3.43 546000 22562 11900 0 534100 22070 9300
区 9 幢 1 号 20094086 号 第 30167 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
60.34 8.56 1361400 22562 29600 0 1331800 22072 23200
区 9 幢 2 号 20094087 号 第 30168 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
44.31 6.29 999700 22562 21800 0 977900 22070 17100
区 9 幢 3 号 20094088 号 第 30169 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
44.31 6.29 999700 22562 21800 0 977900 22070 17100
区 9 幢 4 号 20094089 号 第 30170 号
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绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
72.16 10.24 1628100 22562 35400 0 1592700 22072 27800
区 9 幢 5 号 20094090 号 第 30171 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
41.77 5.93 933200 22341 20500 0 912700 21851 16100
区 9 幢 6 号 20094091 号 第 30217 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
44.31 6.29 989900 22341 21800 0 968100 21848 17100
区 9 幢 7 号 20094092 号 第 30172 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
44.31 6.29 989900 22341 21800 0 968100 21848 17100
区 9 幢 8 号 20094093 号 第 30173 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
72.16 10.24 1596200 22120 35400 0 1560800 21630 27800
区 9 幢 9 号 20094094 号 第 30174 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
41.77 5.93 924000 22120 20500 0 903500 21630 16100
区 9 幢 10 号 20094095 号 第 30175 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
44.31 6.29 980100 22120 21800 0 958300 21627 17100
区 9 幢 11 号 20094096 号 第 30176 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
56.97 8.08 1247600 21899 28000 0 1219600 21408 21900
区 9 幢 12 号 20094097 号 第 30177 号
绿景佳园南 永房权证字第 永国用（2009）
45.54 6.35 997300 21899 22400 0 974900 21408 17500
区 10 幢 9 号 20094100 号 第 30186 号
绿景佳园南
永房权证字第 永国用（2009）
区 10 幢 10 44.28 6.17 832600 18802 21700 0 810900 18313 17000
20094101 号 第 30187 号
号
绿景佳园南
永房权证字第 永国用（2009）
区 10 幢 11 51.97 7.24 977100 18802 25500 0 951600 18311 20000
20094102 号 第 30188 号
号
绿景佳园南
永房权证字第 永国用（2009）
区 10 幢 12 55.33 7.71 1040300 18802 27200 0 1013100 18310 21300
20094103 号 第 30189 号
号
绿景佳园南
永房权证字第 永国用（2009）
区 10 幢 13 63.53 8.85 1194500 18802 31200 0 1163300 18311 24500
20094104 号 第 30190 号
号
绿景佳园南
永房权证字第 永国用（2009）
区 10 幢 14 60.39 8.42 1135500 18802 29700 0 1105800 18311 23300
20094105 号 第 30191 号
号
合计 911.96 128.6 19373100 448000 18925100 351300
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：
1、根据估价委托人承诺及估价师调查本次估价对象不存在法定优先受偿款。
2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房
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地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；本次估价结果未扣除预期实现抵押
权的处置费用和税金。
4、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场
状况变化较大时不超过半年。
5、欲知详情，请阅读本估价报告全文。
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法定代表人：刘天格
2017 年 8 月 25 日
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目 录
一、房地产估价报告摘要.............................................. 6
二、估价师声明...................................................... 7
三、估价假设和限制条件.............................................. 8
四、房地产估价结果报告............................................. 10
（一）估价委托方 ............................................... 10
（二）估价机构 ................................................. 10
（三）估价目的 ................................................. 10
（四）估价对象 ................................................. 10
（五）价值时点 ................................................. 13
（六）价值类型 ................................................. 13
（七）估价原则 ................................................. 13
（八）估价依据 ................................................. 14
（九）估价方法 ................................................. 15
（十）估价结果 ................................................. 15
（十一）注册房地产估价师 ....................................... 16
（十二）实地查勘日期 ........................................... 16
（十三）估价作业日期 ........................................... 16
五、房地产估价技术报告 ............................................ 17
（一）区位状况描述与分析 ....................................... 17
（二）实物状况描述与分析 ....................................... 18
（三）权益状况描述与分析 ....................................... 19
（四）市场背景分析 ............................................. 20
（五）最高最佳利用分析 ......................................... 21
（六）估价方法适用性分析 ....................................... 22
（七）测算过程 ................................................. 23
（八）估价结果确定 ............................................. 28
（九）估价对象变现能力分析与风险提示 ........................... 29
六、附件........................................................... 40
1、估价对象位置图；
2、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；
3、估价委托书；
4、估价对象权属证明复印件：
《 房 屋 所 有 权 证 》 （ 永 房 权 证 字 第 20094086-20094097 、
20094100-20094105 号）；
《 国 有 土 地 使 用 证 》 （ 永 国 用 (2009) 第 30167-30177 、 30217 、
30186-30191 号）；
5、估价委托人企业法人营业执照复印件；
6、房地产价格评估机构企业法人营业执照复印件；
7、房地产估价机构资质证书复印件；
8、房地产估价师注册证书复印件。
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房地产抵押估价报告摘要
估价对象 永安市绿景佳园南区 9 幢 1-12 号、10 幢 9-14 号沿街车库用房
房屋所有权证号：永房权证字第 20094086-20094097、20094100-20094105 号
产权证书
国有土地使用证号：永国用(2009)第 30167-30177、30217、30186-30191 号
估价委托人 福建省永安林业（集团）股份有限公司
权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司
估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
价值时点 2017 年 8 月 1 日
估价作业日
2017 年 8 月 1 日-2017 年 8 月 25 日
期
总建筑面积 911.96 ㎡ 建筑结构 钢混
建成年份 2009 年 估价对象用途 住宅
总楼层 9层 估价对象所处楼层 自然层第 1 层
土地使用权
128.60 ㎡ 土地用途 住宅 土地等级 三级
面积
土地使用权
出让 土地使用权终止日期 2071 年 7 月 15 日
类型
未设定法定优先受偿款的价值（元） 19373100
估价师知悉的法定优先受偿款（元） 0
估价结果
土地出让金（元） 448000
抵押价值（元） 18925100
其中分摊的土地使用权估算价值 351300 元，另若估价对象以估算价值进入市场进
其他事项说
行交易买卖，估价对象应缴纳增值税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，
明
本次估价未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金，提请报告使用者特别注意
注册房地产 刘天格，注册号：3520000157
估价师 陈德添，注册号：3520110044
三明燕江资产评估土地房地产 估价报告编 明燕房地产评报字【2017】第
估价机构
估价有限公司 号 G031 号
提示：上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，
应认真阅读房地产抵押估价报告全文。
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估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导
性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益关系，也与估价
委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（中华人民共和
国国家标准 GB/T 50291－2015）、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共
和国国家标准 GB/T 50899－2013）以及房地产估价专项标准《房地产抵押估价
指导意见》（建住房〔2006〕8 号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报
告。
5、本机构注册房地产估价师陈德添、刘天格于 2017 年 8 月 1 日已对本估价
报告中的估价对象进行了实地查勘。但估价师对估价对象的实地查勘，仅限于外
观和目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，
也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。
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估价假设和限制条件
一、本次估价的各项估价假设
（一）、一般假设
1、估价人员对估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了检查，
但未予以核实，假定估价委托人提供的资料是真实、完整和有效的，且估价对象
可在公开市场上自由转让。
2、根据贷款银行惯例，办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销，本估
价基于估价对象原有抵押关系在本次办理抵押贷款前已注销。
3、预期实现抵押权是假定发生在价值时点，处置费用估算是根据价值时点
当地的惯例，处置税金估算是依据价值时点当地的交易税费规定。
4、关注了估价对象的房屋安全等影响估价对象价值的重大因素，经实地查
勘并依据常规判断，假定房屋及使用是安全的，在耐用年限内或土地使用期限内
能正常使用。
（二）、未定事项假设
无未定事项假设。
（三）、背离事实假设
无背离事项假设。
（四）、不相一致假设
估价对象土地使用证记载用途为住宅、房屋所有权证记载规划用途为车库，
其位于仙泉坑路的北侧，属临街车库，仙泉坑路南侧仙泉小区底层均规划为商业
店面，估价对象现状用途为商业店面，本次估价按其现状用途进行评估。
（五）、依据不足假设
无依据不足假设。
二、估价报告使用限制
1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。
2、本估价报告使用者为估价委托人及放贷银行方（抵押权人）；估价报告
使用方在使用本估价报告时，不应断章取义。
3、估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本估价报告
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不作任何替代审查作用。
4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的部分或
全部内容发表于任何公开媒体上。
5、本估价报告经本估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）及注册
房地产估价师签名后方可有效。
6、估价对象原先已设立有抵押关系，在本次抵押贷款之前必须注销原有抵
押关系后方可使用本估价报告。
7、本估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起壹年内有效。当房地产
市场状况变化较大时，使用期限不超过半年。
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房地产估价结果报告
一、估价委托人：
单位名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司
统一社会信用代码：91350000158164259X
住所：永安市燕江东路 819 号
公司类型：股份有限公司（上市）
注册资本：34101.9799 万元
法定代表人：吴景贤
二、房地产估价机构
单位名称：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
房地产估价资格：
资质等级：贰级 证书编号：352014041
土地估价资格：
资质等级：B 级 证书编号：B201735060
资产评估资格：
资质等级：A 级 证书编号：35080006
法定代表人：刘天格 联系人：陈德添
单位地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼
联系电话：0598-5117001
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）、估价对象抵押的合法性分析
估价对象权属清晰、没有争议，没有被依法查封、扣押、监管等限制、根据
对本估价对象的分析，估价对象不属于法律、法规和《城市房地产抵押管理办法》
中第八条规定的不得设定抵押的房地产。估价对象抵押具有合法性。
（二）、估价对象范围
估价对象财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包
括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。建筑面积明细如下：
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估价对象建筑面积明细表
序号 房号 建筑面积（㎡） 分摊土地使用权面积（㎡）
1 绿景佳园南区 9 幢 1 号 24.2 3.43
2 绿景佳园南区 9 幢 2 号 60.34 8.56
3 绿景佳园南区 9 幢 3 号 44.31 6.29
4 绿景佳园南区 9 幢 4 号 44.31 6.29
5 绿景佳园南区 9 幢 5 号 72.16 10.24
6 绿景佳园南区 9 幢 6 号 41.77 5.93
7 绿景佳园南区 9 幢 7 号 44.31 6.29
8 绿景佳园南区 9 幢 8 号 44.31 6.29
9 绿景佳园南区 9 幢 9 号 72.16 10.24
10 绿景佳园南区 9 幢 10 号 41.77 5.93
11 绿景佳园南区 9 幢 11 号 44.31 6.29
12 绿景佳园南区 9 幢 12 号 56.97 8.08
13 绿景佳园南区 10 幢 9 号 45.54 6.35
14 绿景佳园南区 10 幢 10 号 44.28 6.17
15 绿景佳园南区 10 幢 11 号 51.97 7.24
16 绿景佳园南区 10 幢 12 号 55.33 7.71
17 绿景佳园南区 10 幢 13 号 63.53 8.85
18 绿景佳园南区 10 幢 14 号 60.39 8.42
合计 911.96 128.60
（三）、估价对象基本状况
估价对象坐落于永安市绿景佳园小区，估价对象为南区 9 幢 1-12 号、10 幢
9-14 号沿街车库房地产，所在楼幢为钢混结构，总层数为 9 层，估价对象位于
第 1 层，总建筑面积 911.96 m2，法定用途为车库，实际用途为商业店面，权属
人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。权属调查情况如下：
（1）《房屋所有权证》记载内容
根据委托方提供的《房屋所有权证》，确认本次估价对象房地产房屋所有权
人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，共有情况单独所有，产权登记时间
为 2009 年 10 月 28 日，规划用途为车库，建成年份 2009 年。
（2）国有土地使用权
根据委托方提供的《国有土地使用证》，确认本次估价对象房地产土地使用
权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，土地使用权类型为出让，地类用
途为城镇住宅用地，图号 296-3，地号 1-15-335-14、1-15-335-15，土地使用权
终止日期 2071 年 7 月 15 日。
（3）他项权利状况
至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参
考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次
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估价不考虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。
（四）、土地基本状况
小区四至：东至宏盛汽车修理厂、南至仙泉坑路、西至智佳苑小区、北至燕
东新村。土地等级属永安市城区三级住宅用地。
规划条件：用途住宅，现状为九层钢混结构，未经批准不得改变现状规划经
济技术指标进行新建、改建。
土地使用权类型及土地使用终止日期：国有土地使用权类型为出让，土地使
用权终止期限为 2071 年 7 月 15 日。
开发程度：2009 年已开发完成。
（五）、建筑物基本状况
建筑结构、质式 钢筋混凝土结构，板式建筑物
设施设备 不带电梯，水电、消防等设施齐全
装饰装修 建筑物 1-2 层外墙面贴条形砖、以上为涂料，卷闸门，估价对
象室内为普通装修。
建成时间及成新率 建成于 2009 年，按直线法测算成新率为 87%
使用及维护状况 使用正常，维护状况较好
外观 建筑物外观较好
2
建筑面积（m ） 建筑面积合计 911.96
朝向 所在大楼南北朝向，估价对象朝南
总楼层及层次 总楼层为 9 层，估价对象位于第 1 层
序号 房屋座落 层高及进深 备注
1 绿景佳园南区 9 幢 1 号 层高 6.6 米，门幅宽约 3.3 米，进深约 6 米
2 绿景佳园南区 9 幢 2 号 层高 6.6 米，门幅宽约 5.6 米，进深约 5.7 米
3 绿景佳园南区 9 幢 3 号 层高 6.6 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米
4 绿景佳园南区 9 幢 4 号 层高 6.45 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米
5 绿景佳园南区 9 幢 5 号 层高 6.3 米，门幅宽约 5.4 米，进深约 12 米
6 绿景佳园南区 9 幢 6 号 层高 6.2 米，门幅宽约 3 米，进深约 12 米
7 绿景佳园南区 9 幢 7 号 层高 6 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米 可作
8 绿景佳园南区 9 幢 8 号 层高 5.9 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米 为商
9 绿景佳园南区 9 幢 9 号 层高 5.75 米，门幅宽约 5.4 米，进深约 12 米 业用
10 绿景佳园南区 9 幢 10 号 层高 5.55 米，门幅宽约 3 米，进深约 12 米 房
11 绿景佳园南区 9 幢 11 号 层高 5.3 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米
12 绿景佳园南区 9 幢 12 号 层高 5.2 米，门幅宽约 4.2 米，进深约 12 米
13 绿景佳园南区 10 幢 9 号 层高 3.8 米，门幅宽约 3.4 米，进深约 12 米
14 绿景佳园南区 10 幢 10 号 层高 3.8 米，门幅宽约 3.3 米，进深约 12 米
15 绿景佳园南区 10 幢 11 号 层高 3.7 米，门幅宽约 4.3 米，进深约 12 米
16 绿景佳园南区 10 幢 12 号 层高 3.45 米，门幅宽约 3.4 米，进深约 12 米
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17 绿景佳园南区 10 幢 13 号 层高 3.4 米，门幅宽约 9.1 米，进深约 14 米
18 绿景佳园南区 10 幢 14 号 层高 3.3 米，门幅宽约 4 米，进深约 14 米
五、价值时点
本次估价的价值时点为 2017 年 8 月 1 日（完成实地查勘日）。
六、价值类型
1、价值类型
本次估价的价值类型为抵押价值。
2、价值类型定义
抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产
估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
2、价值内涵
价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下，包括建
筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营
权等其他财产或权益。房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”；
没有扣除假定在价值时点预期实现抵押权的处置费用和税金。
七、估价原则
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系
人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在
合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地
产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，
包括最佳的用途、规模、档次等。
6、谨慎原则
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要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判
断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价
对象价值或价格偏高的一面的原则。
八、估价依据
（一）、有关法律、法规及文件依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72
号）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号）；
3、《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令第 74 号）；
4、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62 号）；
5、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第 50 号）；
6、《城市房地产抵押管理办法》（2001 年建设部令第 98 号修正）。
（二）、估价标准依据
1、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）；
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）；
3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8 号文）。
（三）、估价委托方提供的资料依据
1、《估价委托书》；
2、《房屋所有权证》（永房权证字第 20094086-20094097、20094100-20094105
号）；
3、《国有土地使用证》（永国用(2009)第 30167-30177、30217、30186-30191
号）；
4、《资产评估业务约定书》；
5、估价委托人营业执照复印件。
（四）、房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的资料依据
1、估价对象照片；
2、实地查勘记录；
3、估价机构和估价人员收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资
料。
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4、估价机构掌握的其他相关资料；
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设
开发法等。
1、各估价方法的适用性
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，适用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产有合理租金等经济收入的，适用收益法。
（3）估价对象可作为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，适用成本
法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法
以外的方法预测或测算的，适用假设开发法。
2、理论上不适用的估价方法及理由
由于估价对象不具有投资开发或再开发潜力，故不选用假设开发法。
3、理论上适用未选用的估价方法及理由
（1）不选用收益法的理由：估价对象周边区域内类似商业房地产除自用外
的投资购买者一般注重的是房地产保值增值的特性，预期收益更多源于对未来的
涨价预期，其房地产的市场租金水平普遍较低，租售比甚至低于现行银行存款利
率，由于未来增值预期收益不易于量化，而仅以租金作为收益采用收益法测算的
结果将远低于实际市场成交价格，故不选用收益法。
（2）不选用成本法的理由：由于成本法是注重均衡原理，现时商业房地产
价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映其
实际的市场价值，故不选用成本法。
4、选用的估价方法及理由
估价对象的实际及评估设定用途均为商业用房，鉴于估价对象所在地区房地
产市场发育充分，区域内类似物业市场买卖交易案例较多，故选用比较法进行评
估。比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其
间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果
遵照有关法律法规、政策文件和技术标准，根据估价委托人提供的相关资料
以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，
采用比较法进行分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价对
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象在价值时点（2017年8月1日）的估价结果见下表：
估价对象房地产抵押价值估价结果表
估价结果
单价(元/㎡) 总价（元）
1.假定未设立法定优先受偿权下的价值 21243 19373100
2.估价师知悉的法定优先受偿款 0
2.1 已抵押担保的债权数额 0
2.2 拖欠的建设工程价款 0
2.3 其他法定优先受偿款 0
3.土地出让金 448000
4.抵押价值 20752 18925100
价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价的假设和限制条件下，包
括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许
经营权等其他财产或权益。房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，宗地红
线内外具备“五通”。估价结果没有扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。
（十一）注册房地产估价师：
姓名 注册号 签名 签名日期
陈德添 3520110044 年 月 日
刘天格 3520000157 年 月 日
（十二）实地查勘日期：
实地查勘日为 2017 年 8 月 1 日。
（十三）估价作业日期：
估价作业期为 2016 年 8 月 8～2017 年 8 月 25 日。
估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
2017 年 8 月 25 日
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房地产估价技术报告
一、区位状况描述与分析
（一）位置状况
坐落：永安市绿景佳园小区。
方位：位于永安市城区东部，估价对象位于仙泉坑路以北。
与重要场所的距离：距永安市火车站约 0.8 公里，距市汽车客运约 0.8 公里，
距离市中心约 1.2 公里。
临街（路）状况：估价对象临仙泉坑路，一面临街（无拐角），店面标高与
道路标高相适宜。
所临街道性质：生活型次干道。
朝向：估价对象楼幢为南北朝向，估价对象朝南，朝向较好。
楼层：总楼层为 9 层，估价对象位于第 1 层。
商业繁华度：区域内有较多的沿街店面及商服场所，商业繁华程度较高。
（二）交通状况
道路状况：区域内有仙泉坑路、解放路、燕江东路、新华山路等交通主次干
道，路网密集，交通通达度高。
2、出入可利用交通工具：公交车、的士、私家车等。估价对象距公交站点
较近，有 1、2、3、7、16、19、26 路等多条公交线路经过，公交班次较密，辐
射范围较广，乘坐的士方便度较好，交通便捷度高。
3、交通管制情况：没有步行街、单行道、车辆限行等交通管制。
4、停车方便程度：周边有公共停车场地，停车较方便。
（三）外部配套设施
1、基础设施：基础设施已达到“五通”（上水、下水、路、电、通信），
水、电供应保证率高，基础设施完善。
2、公共服务设施：区域附近有永安三中、永安东门小学、三明第二医院、
新桥市场、长途汽车站、火车站、银行网点等配套设施，公共服务配套设施较完
善。
（四）周围环境状况
1、自然环境：永安市属于中亚热带海洋性季风气候，同时又具有一定的大
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陆性气候。春季（3～5 月）冷暖多变，常有春涝；夏季（6～8 月）高温，前期
易涝后期易旱；秋季（9～11 月）天气宜人；冬季（12～2 月）雨水适宜且寒冷
干燥。永安地形复杂，山川溪流交错，垂直分布的小区域性气候差异更大，有“一
山有四季，十里不同天“的立体气候特点。
周边环境优美、整洁，无空气、噪声、水污染，道路清洁，环境卫生状况良
好，乱扔垃圾现象少，自然环境较好。
2、人文环境：周边居住的居民素质较好、治安状况较好，人文环境较好。
3、景观：周边环境条件一般，景观一般。
（五）区位优劣度
综合分析估价对象的位置、交通、外部配套、周边环境景观，估价对象的区
位整体较优，对估价对象的价值产生有利影响。
二、实物状况描述与分析
（一）土地实物状况描述与分析
名称：永安市绿景佳园南区 9 幢 1-12 号、10 幢 9-14 号沿街车库所属土地。
小区四至：东至宏盛汽车修理厂、南至仙泉坑路、西至智佳苑小区、北至燕
东新村。
面积：土地面积合计 128.60 ㎡。
用途：土地使用证登记用途为住宅，土地等级属永安市城区三级住宅用地，
实际用途为商业。
形状：近似长方形，形状较规则。
地形：地形为坡度较小。
地势：店面的标高略高于道路标高，自然排水畅通，被洪水淹没、积水的可
能性较小。
土壤及地质：土壤未受过污染，地质条件好，承载力较强、稳定性较好。
开发程度：2009 年已建成商住小区。
（二）建筑物实物状况描述与分析
名称：永安市绿景佳园南区 9 幢 1-12 号、10 幢 9-14 号沿街车库。
规模：估价对象建筑面积 911.96 ㎡。
建筑结构：钢混结构。
设施设备：不带电梯，水电、卫、讯、消防等设施齐全，门为卷闸门。
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装饰装修：建筑物 1-2 层外墙面贴条形砖、以上为涂料；室内普通装修，系
承租方装修。
空间布局：楼宇为板式布局，一层为店面，二层及以上均为住宅；楼宇垂直
交通为人行楼梯；底层全部布局为店面，空间布局较好。
建筑功能：防水、保温、隔热、通风、采光、日照都较好。
工程质量：工程质量较好。
外观：楼宇外观较好。
新旧程度：2009 年建成，综合成新率为 87%，基本无功能折旧及外部性折旧。
物业服务：物业服务及安防管理好。
使用及维护情况：使用正常，维护状况良好。经实地查勘，房屋基础有足够
承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及非承重墙体完好，门窗
及五金配件等齐全完整，为完好房；小区内道路路面完好，设备管道运行正常；
未见有明显影响质量安全的问题。
层高及进深：
序号 房屋座落 层高及进深 备注
1 绿景佳园南区 9 幢 1 号 层高 6.6 米，门幅宽约 3.3 米，进深约 6 米
2 绿景佳园南区 9 幢 2 号 层高 6.6 米，门幅宽约 5.6 米，进深约 5.7 米
3 绿景佳园南区 9 幢 3 号 层高 6.6 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米
4 绿景佳园南区 9 幢 4 号 层高 6.45 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米
5 绿景佳园南区 9 幢 5 号 层高 6.3 米，门幅宽约 5.4 米，进深约 12 米
6 绿景佳园南区 9 幢 6 号 层高 6.2 米，门幅宽约 3 米，进深约 12 米
7 绿景佳园南区 9 幢 7 号 层高 6 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米
8 绿景佳园南区 9 幢 8 号 层高 5.9 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米 可作
9 绿景佳园南区 9 幢 9 号 层高 5.75 米，门幅宽约 5.4 米，进深约 12 米 为商
10 绿景佳园南区 9 幢 10 号 层高 5.55 米，门幅宽约 3 米，进深约 12 米 业用
11 绿景佳园南区 9 幢 11 号 层高 5.3 米，门幅宽约 3.2 米，进深约 12 米 房
12 绿景佳园南区 9 幢 12 号 层高 5.2 米，门幅宽约 4.2 米，进深约 12 米
13 绿景佳园南区 10 幢 9 号 层高 3.8 米，门幅宽约 3.4 米，进深约 12 米
14 绿景佳园南区 10 幢 10 号 层高 3.8 米，门幅宽约 3.3 米，进深约 12 米
15 绿景佳园南区 10 幢 11 号 层高 3.7 米，门幅宽约 4.3 米，进深约 12 米
16 绿景佳园南区 10 幢 12 号 层高 3.45 米，门幅宽约 3.4 米，进深约 12 米
17 绿景佳园南区 10 幢 13 号 层高 3.4 米，门幅宽约 9.1 米，进深约 14 米
18 绿景佳园南区 10 幢 14 号 层高 3.3 米，门幅宽约 4 米，进深约 14 米
三、权益状况描述与分析
用途：法定用途为车库，实际用途为商业店面。
规划条件：规划为车库用途，符合政府部门相关规划。
所有权：土地所有权为国家所有，现房屋所有权人为福建省永安林业（集团）
股份有限公司。
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土地使用权：现土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。
共有权情况：无。
用益物权设立情况：国有建设用地使用权（出让）。
担保物权设立情况：存在抵押。
租赁或占有情况：已租赁，无占用情况。
拖欠工程款情况：无。
查封等形式限制权利情况：无。
权属清晰情况：权属清晰。
四、市场背景分析
永安市别名“燕城”，位于福建省的中西部，东经 116°56′~117°47′，
北纬 25°33′~26°12′，全市土地总面积 2941.1 平方公里，东接大田县，西
邻连城县，南毗漳平市、新罗区，北与明溪县、三元区接壤。市标为“群燕腾飞”
雕塑，市树为香樟，市花为含笑。现辖 4 个街道、8 个镇、2 个乡、1 个民族乡、
1 个国家高新技术产业开发区（永安高新技术开发区）、3 个省级开发区（尼葛
高新技术产业开发区、埔岭汽车工业园、闽台文化创意产业园）、 33 个社区居
委会、228 个行政村，总面积 2942 平方公里，常住总人口 34.8 万。自然资源丰
富，素有"金山银水"之称，是全国百强县、福建十强县、国际竹产业发展城市、
中国魅力城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城
市、中国笋竹之乡、中国竹子之乡、中国金线莲之乡、国家科技进步先进市、全
国双拥模范市，国家级林业科技示范市、被国家林业局批准成为全国唯一的林业
改革与发展示范区；交通方面，鹰厦铁路、泉三高速公路、永武高速公路、永宁
高速公路、永漳高速公路、205 国道、307 省道、208 省道贯穿境内，是闽西北
重要交通枢纽和物资中转、集散地，鹰厦铁路跨境 59 公里，永加支线 27 公里；
旅游资源十分丰富，永安是中国优秀旅游城市，有桃源洞、石林等著名风景区；
工业基础比较雄厚，是福建省汽车工业发源地、中国重汽福建海西汽车公司所在
地，闽西北重要的工业城市和能源、建材工业基地。
房地产方面，随着永安城市的东扩和南进，城市面积讯速扩大，开发了南区
和开辉两个新区及三明埔岭汽车工业园。2010 年在国家保增长、促消费政策利
好房地产情况下，永安市房地产交易价格稳步上升；2011 年随着“国十一条”、
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加息、限购等房地产调控政策的落实，对成交量造成影响，控制了房地产市场的
上涨，永安市房地产交易价格小幅增长；2012 年国家财政政策从紧， 2012 年
10 月十八大新一届领导提出加大住宅商品房的调控，永安市房地产交易价格呈
现下降态势；2013 年永安市房地产价格小幅增长，2014 年、2015 年永安市房地
产价格小幅下降，2016 年永安市房地产价格保持平稳，2017 年 1 月至今呈上升
态势。
五、最高最佳利用分析
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的
论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。根据估价对象的权属
资料和实地查勘，估价对象法定用途为车库，实际用途为商业，满足用途合法性；
估价对象所在建筑物从规划、设计、施工、材料等各方面都满足现有技术的可能
性；估价对象所在区域的商业房地产有效需求较大，且估价对象能获得较好的经
济收益，满足财务的可行性；本估价以估价对象保持现状用途为最高最佳利用方
式。
六、估价方法适用性分析
（一）、估价方法的选用
根据《房地产估价规范》，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假
设开发法等。
1、各估价方法的适用性
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，适用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产有合理租金等经济收入的，适用收益法。
（3）估价对象可作为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，适用成本
法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法
以外的方法预测或测算的，适用假设开发法。
2、理论上不适用的估价方法及理由
由于估价对象不具有投资开发或再开发潜力，故不选用假设开发法。
3、理论上适用未选用的估价方法及理由
（1）不选用收益法的理由：估价对象周边区域内类似商业房地产除自用外
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的投资购买者一般注重的是房地产保值增值的特性，预期收益更多源于对未来的
涨价预期，其房地产的市场租金水平普遍较低，租售比甚至低于现行银行存款利
率，由于未来增值预期收益不易于量化，而仅以租金作为收益采用收益法测算的
结果将远低于实际市场成交价格，故不选用收益法。
（2）不选用成本法的理由：由于成本法是注重均衡原理，现时商业房地产
价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映其
实际的市场价值，故不选用成本法。
4、选用的估价方法及理由
估价对象的实际及评估设定用途均为商业用房，鉴于估价对象所在地区房
地产市场发育充分，区域内类似物业的市场买卖交易案例较多，故选用比较法进
行评估。
（二）、估价技术路线
1、采用比较法测算估价对象的市场价值
（1）选取可比实例：搜集与估价对象同一供求范围内，在用途、规模、结
构、档次、权利性质等方面相同或相似的房地产交易实例，从搜集的交易实例中
选取三个与价值时点相近且成交价格为正常市场价格的交易实例；
（2）建立比较基础：对所选交易实例根据估价对象的要求进行财产范围等
比较基础的统一，对其成交单价进行统一比较基础的标准化处理；
（3）求取比较单价：分别对每个可比实例的交易情况、市场状况、区位状
况、实物状况、权益状况与估价对象进行比较修正或调整求取比准单价，计算公
式为：
交易实例的比较单价=交易实例统一比较基础后的成交单价×交易情况修
正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状
况调整系数。
（4）确定估价对象的比较价值：采用三个比准单价的加权算数平均数作为
估价对象的比较单价，再乘以估价对象建筑面积确定其总价。
2、分析估价对象优先法定受偿款、土地用途变更补交的土地出让金等，求
取估价对象抵押价值。
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七、估价测算过程
比较法估价思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围
内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象与可比实例的状
况，对区位因素、实物因素、时间因素、权益状况和交易情况等影响房地产市场
价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
（一）以估价对象永安市绿景佳园南区 9 幢 10 号车库为例，建筑面积为
41.77 平方米，求取其房地产价值。
1、可比实例选择
根据替代原则，选取该区域或类似区域内近期交易的以下三个可比实例。
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
可比实例
项目 东郊新村 1 幢 2 号
仙泉小区 2 幢 3 号店 仙泉小区 3 幢 6 号店
店
用途 商业 商业 商业
结构质式 钢混 钢混 钢混
建筑面积（㎡） 51.32 49.80 33.15
成交单价
（元/㎡）
税费负担 税费正常负担 税费正常负担 税费正常负担
计价单位 按建筑面积计价 按建筑面积计价 按建筑面积计价
层次 第1层 第1层 第1层
朝向 南北 南北 南北
交易日期 2017.3 2017.5 2017.5
土地使用权类型 出让 出让 出让
资料来源 市场调查 市场调查 市场调查
2、可比实例与估价对象状况对比
经本机构估价人员现场勘察，各可比实例与估价对象状况比较如下表：
可比实例与估价对象对照表
估价对象及可比案例项
估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
目
交易情况 正常 正常 正常 正常
绿景佳园南区 9 幢 仙泉小区 2 幢 3 仙泉小区 3 幢 6 东郊新村 1 幢 2
位置
10 号 号店 号店 号店
交易日期 价值时点 2017.3 2017.5 2017.5
区 临街状况 一面直接临街 一面直接临街 一面直接临街 一面直接临街
位 拐角状况 无拐角 无拐角 无拐角 无拐角
状 街道性质 生活型次干道 生活型次干道 生活型次干道 生活型主干道
况 所处层数 第1层 第1层 第1层 第1层
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邻近汽车站、火车 与估价对象相似 与估价对象相似 与估价对象相似
站，区域内有较多
商业繁华度 的沿街店面及商服
场所，商业繁华程
度较高
区域内有仙泉坑 与估价对象相似 与估价对象相似 与估价对象相似
路、解放路、燕江
东路、新华山路等
交通状况
交通主次干道，路
网密集，交通通达
度高
1、基础设施已达到 与估价对象相似 与估价对象相似 与估价对象相似
“五通”，基础设
施完善。2、公共服
务设施：区域内永
安三中、永安东门
外部配套设施状
小学、三明第二医
况
院、新桥市场、长
途汽车站、火车站、
银行网点等配套设
施，公共服务配套
设施较完善
自然环境和人文环 与估价对象相似 与估价对象相似 与估价对象相似
境较好。噪声较小、
无明显空气、水体
环境状况
等污染，环境治理
和空气质量良好
建筑面积 41.77m2 51.32m2 49.80m2 33.55m2
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
店内照明、通信、 店内照明、通信、 店内照明、通信、 店内照明、通信、
实 设施设备 水电卫等设施设备 水电卫等设施设备 水电卫等设施设备 水电卫等设施设备
物 齐全 齐全 齐全 齐全
状 层高 5.55m 5.5m 5.5m 5.5m
况 竣工时间 2009 年 2014 年 2014 年 1998 年
形状 规则 规则 规则 规则
宽深比 宽深比合理 宽深比合理 宽深比合理 宽深比合理
物业管理 较好 较好 较好 一般
权 产权权属 产权清晰 产权清晰 产权清晰 产权清晰
益 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
状 规划限制 符合规划 符合规划 符合规划 符合规划
况 其他 无 无 无 无
3、建立价格可比基础
a、统一房地产范围
可比实例的房地产范围与估价对象的房地产范围相同，故无需进行调整。
b、统一付款方式
估价中为便于比较，通常以一次性付款金额为基准。可比实例如系分期付
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款，应将分期成交金额折算为一次性付款金额。可比实例均为现房，付款方式为
一次性付款，故无需进行调整。
c、统一价格单位
①统一价格表示单位
可比实例的交易价格为单位建筑面积价格和交易总价，与本次评估设定的价
格表示单位相同，故无需进行调整。
②统一货币种类和货币单位
可比实例的货币种类为人民币，货币单位为元，与本次评估设定的货币种类
和货币单位相同，故无需进行调整。
③统一面积内涵和单位
可比实例的面积内涵和单位为建筑面积和平方米，与本次评估设定的面积内
涵和单位相同，故无需进行调整。
4、交易情况修正
上述可比实例 A、B、C 均为正常交易，故本次估价不对交易情况进行修正，
其修正系数均为 100/100。
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100
5、市场状况调整
根据本机构掌握的资料，估价对象同一供求圈内的类似房地产价格从成交时
间至价值时点房价趋于平稳，故不进行修正，三个可比实例修正系数均为 100/1
00。
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
市场状况调整系数 100/100 100/100 100/100
6、区位状况调整
以估价对象的区域状况为基准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比
实例比估价对象好的浮动分值为正，差的分值为负。
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
临街状况 0 0 0
拐角状况 0 0 0
区位状况调整系数
街道性质 0 0 +2
所处层数 0 0 0
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商业繁华度 0 0 0
交通状况 0 0 0
外部配套设施状况 0 0 0
环境状况 0 0 0
区位状况调整值之和 0 0 +2
区位状况调整系数 100/100 100/100 100/102
7、实物状况调整
以估价对象的实物状况为基准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比
实例比估价对象好的浮动分值为正，差的分值为负。
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建筑面积 0 0 +1
建筑结构 0 0 0
设施设备 0 0 0
层高 0 0 0
实物状况调整系数
竣工时间 +5 +5 -11
形状 0 0 0
宽深比 0 0 0
物业管理 0 0 -2
实物状况调整值之和 +5 +5 -12
实物状况调整系数 100/105 100/105 100/88
8、权益状况调整
以估价对象的权益状况为准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实
例比估价对象好的浮动分值为正，差的分值为负。
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
产权权属 0 0 0
土地使用权类型 0 0 0
权益状况调整系数
规划限制 0 0 0
其他 0 0 0
权益状况调整值之和 0 0 0
权益状况调整系数 100/100 100/100 100/100
9、比准价格求取
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
可比实例统一价格比较基础后的单价
23300 23100 19900
（元/㎡）
交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100
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市场状况调整系数 100/100 100/100 100/100
区位状况调整系数 100/100 100/100 100/102
实物状况调整系数 100/105 100/105 100/88
权益状况调整系数 100/100 100/100 100/100
比准单价（元/㎡） 22190 22000 22170
经过上述测算，求取的三个比准单价较为接近，故本次估价采用简单算术平均求取估
价对象评估单价。
评估单价（元/㎡） (22190+22000+22170)÷3=22120
10、估价对象的评估单价
经过上述测算，单位建筑面积评估值为 22120 元/平方米。
11、估价对象房地产价值求取
房地产价值=建筑面积×单位建筑面积评估值=41.77×22120＝923952 元
（取整 92.40 万元）。
（二）求取其他估价对象房地产价值：
因其他估价对象与绿景佳园 9 幢 10 号车库均属同一小区临仙泉坑路一层车
库，因此以绿景佳园 9 幢 10 号车库评估单价 22120 元/㎡为基准价格，其他估价
对象做临街层高调节，调整详细如下表：
比较单价（元 估算总价
序号 房号 建筑面积（㎡） 比准单价（元/㎡） 调整
/㎡） （元）
公式 A B C D=B×C E=A×D
1 绿景佳园南区 9 幢 1 号 24.2 22,120 1.02 22,562 546,000
2 绿景佳园南区 9 幢 2 号 60.34 22,120 1.02 22,562 1,361,400
3 绿景佳园南区 9 幢 3 号 44.31 22,120 1.02 22,562 999,700
4 绿景佳园南区 9 幢 4 号 44.31 22,120 1.02 22,562 999,700
5 绿景佳园南区 9 幢 5 号 72.16 22,120 1.02 22,562 1,628,100
6 绿景佳园南区 9 幢 6 号 41.77 22,120 1.01 22,341 933,200
7 绿景佳园南区 9 幢 7 号 44.31 22,120 1.01 22,341 989,900
8 绿景佳园南区 9 幢 8 号 44.31 22,120 1.01 22,341 989,900
9 绿景佳园南区 9 幢 9 号 72.16 22,120 1.00 22,120 1,596,200
10 绿景佳园南区 9 幢 10 号 41.77 22,120 1.00 22,120 924,000
11 绿景佳园南区 9 幢 11 号 44.31 22,120 1.00 22,120 980,100
12 绿景佳园南区 9 幢 12 号 56.97 22,120 0.99 21,899 1,247,600
13 绿景佳园南区 10 幢 9 号 45.54 22,120 0.99 21,899 997,300
14 绿景佳园南区 10 幢 10 号 44.28 22,120 0.85 18,802 832,600
15 绿景佳园南区 10 幢 11 号 51.97 22,120 0.85 18,802 977,100
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16 绿景佳园南区 10 幢 12 号 55.33 22,120 0.85 18,802 1,040,300
17 绿景佳园南区 10 幢 13 号 63.53 22,120 0.85 18,802 1,194,500
18 绿景佳园南区 10 幢 14 号 60.39 22,120 0.85 18,802 1,135,500
合计 911.96 / / / 19,373,100
八、估价结果确定
（一）估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值求取
由于本次估价只适合选用一种比较法，故估价对象假定未设立法定优先受偿权
下的价值为比较法求取的结果，即人民币壹仟玖佰叁拾柒万叁仟壹佰元整
（RMB19373100 元）。
（二）估价对象法定优先受偿款的确定
根据调查，注册房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为 0 元。
（三）土地出让金
448000 元，计算附后。
（三）估价对象抵押价值求取
抵押价值=假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值-法定优先受偿款-土地
出让金＝19373100-0-448000＝18925100 元。
（四）预期实现抵押权的处置费用和税金估算
如果估价对象以假定未设立法定优先受偿权下的价值（19373100 元）在价值时
点进行处置，则处置费用及卖方应负担的交易税费如下：
序号 项目 金额(元) 计算说明公式
1 土地增值税 922,529 评估值/1.05×5％
2 印花税 9,687 评估值×0.05％
3 增值税 922,529 评估值/1.05×5％
4 城建税 64,577 增值税×7%
5 教育费附加 46,126 增值税×5%
6 产权登记费及相关费 10,488 建筑面积×11.5
7 合计 1,975,936 取整 197.59 万元
估价结果未扣除该项费用。
九、估价对象变现能力分析与风险提示
（一）估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将
抵押房地产转换为现金的可能性。
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1、通用性、独立使用性等分析
（1）通用性分析
根据估价对象所处地理位置、用途、周边环境、建筑物情况等（详见本估价
报告中关于估价对象的描述），估价对象为独立的商业店面，属于受众群体较多，
普遍使用的房地产，且位于第一层，其通用性较好，变现能力较强。
（2）独立使用性分析
估价对象为商服物业，功能完整，不存在其他共用权人对估价对象使用的限
制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立
使用性较强。
（3）可分割转让性分析
估价对象为商服物业，办有独立的产权证，有独立的使用空间，不可分割
使用、转让，估价对象的公共配套设施和水电等亦不宜分割使用、转让，其
分割转让性较差。
（4）区位分析
估价对象位于永安市城区，各项区位条件已成熟稳定，公共配套服务设施完
善，区位较好，未来一段时间内不存在可能导致其房地产价值减损的因素。
（5）开发程度分析
估价对象已于 2009 年建成交付使用，各项配套设施齐全，不存在开发程度不
完整的潜在风险。
（6）价值大小分析
估价对象总体价值较大，变现能力可能会受到一定影响。
2、假设在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与市场价值的差异
假设在价值时点须拍卖或者变卖估价对象，因存在短期内强制处分、潜在购
买群体小及心理排斥等因素影响，最可能实现的价格会比市场价值要低。
3、变现时间长短
估价对象权属清晰，通用性较好，但规模较大且价值较大，变现时间会较长，
一般在半年以上。
4、变现费用、税金种类和清偿顺序
房地产变现通常需交纳的税费项目有处置费用、佣金、增值税及附加、土地
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增值税、印花税、交易手续费、评估费等。
变现成交后的房地产价款，除按规定先缴纳土地使用权出让金外（涉及划拨
土地或改变出让条件的），余额应按下列顺序进行分配：（1）支付处置的费用
及佣金；（2）应缴纳的税费；（3）偿还法定优先于抵押权受偿的法定优先受偿
款；（4）偿还抵押权人或债权人的债权本息及违约金；（5）剩余价款交产权人。
（二）相关风险提示
1、预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素
主要有房地产的使用和维护情况、区位状况、市场供求变化、房地产政策等，
建议估价报告使用者应关注估价对象抵押价值在未来下跌的风险，提请注意：
（1）抵押期间房地产过度使用、市场泡沫等因素，都会使抵押房地产价值
下降，相关金融机构应充分关注估价委托人收益等情况，控制与降低信贷风险。
（2）有关部门制定的各项房地产政策、今后处置（变卖）估价对象可能发
生的有关税费政策变化等可能导致房地产信贷风险。
（3）本次估价未扣除预期实现抵押权（处置或拍卖估价对象）时发生的处
置费用和税金。报告使用者应合理使用本估价结果，并合理确定贷款限额和年期。
2、因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响
（1）随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化，尤其是房屋折旧、
土地使用权所限缩短等，这些变化对房地产抵押价值可能产生不利影响。
（2）房地产市场状况是可变的，估价对象市场价值会随着当地房地产市场
状况而发生变化，这些变化对房地产抵押价值可能产生不利影响。
3、抵押期间可能产生的房地产信贷风险
（1）预期风险：预期房地产市场下跌的风险及政策、税收对房地产价值的
不利影响。
（2）变现风险：抵押人不能履行债务时，抵押权人要将其抵押房地产变现，
而非收回抵押物，这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力和处置
时可能发生的费用和税金种类、标准的增加而造成其价值减损，甚至资不抵债的
风险，以及今后的利息、违约金等许多不确定因素产生的风险。
（3）系统风险：政策、政治风险，信用、道德、经营、管理风险，市场供
求风险等；尤其是抵押人的生产产品质量、市场竞争力和不利变化所产生的风险。
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4、合理使用估价结果
估价报告使用者（抵押权人）应在估价报告使用期限内使用本估价报告。在
贷款成数、贷款期限等有关方面要关注本估价报告的“估价对象变现能力分析”，
合理使用本估价结果。
5、适时进行再评估
建议定期或在房地产市场价格变化较大时（尤其是下跌较快时），应对房地
产抵押价值进行再评估。
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运用基准地价系数修正法进行土地使用权评估：
所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评
估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条
件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求
取估价对象在估价期日价格的一种方法。其计算公式为：
P=P1b×（1±∑Ki）×Kj+D
其中：P—待估宗地价格
P1b—某一用途、某级别（均质区域）的基准地价
∑Ki—宗地地价修正系数
Kj—估价期日、容积率、土地使用年期等修正系数
D—土地开发程度修正值
1、基准地价成果介绍及应用
本次估价使用的是 2015 年修订的永安市基准地价体系，由永安市人民政府
颁布并于 2016 年 2 月 2 日起实施，具体文件为《永安市人民政府关于公布永安
市城区 2014 年基准地价的通知》（永政文[2016]4 号）、《永安市人民政府关
于公布永安市乡镇 2014 年基准地价的通知》（永政文[2016]5 号），基准地价
的内涵介绍如下：
基准地价内涵为永安市全市范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有
建设用地使用权的平均价格：基准日为 2014 年 6 月 30 日，土地用途为商业、工
业、住宅用地等六类，土地开发程度为城区宗地外“五通”（即通路、通上水、
通下水、通电、通讯），乡镇宗地红线外“三通”（即通路、通上水、通电），
红线内“场平”，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商服 40 年、住宅
70 年、工业 50 年），容积率为用途平均容积率，商服容积率 2.0，住宅容积率
2.0，工业容积率 1.0。
永安市区住宅用地二级地类基准地价表
普通住宅用地
土地级别
楼面地价 地面地价
一级 1100 2200
二级 735 1470
三级 510 1020
四级 350 700
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五级 240 480
六级 170 340
永安市区商服用地二级地类楼面地价表
住宿餐饮用地
批发零售 三星级 四星级 五星级 商务金融用 其它商服用
级别
用地 宾馆酒 宾馆酒 宾馆酒 地 地
店 店 店
Ⅰ级 2355 1955 1370 980 780 2210 1910
Ⅱ级 1590 1310 920 655 525 1480 1285
Ⅲ级 1065 875 610 440 350 990 860
Ⅳ级 725 590 415 300 235 675 585
Ⅴ级 495 405 285 200 160 460 400
Ⅵ级 350 295 205 150 120 325 280
2、确定估价对象的土地级别与基准地价
根据《永安市人民政府关于公布永安市城区 2014 年基准地价的通知》（永
政文[2016]4 号文）规定，待估宗地位于永安市绿景佳园小区，属永安市城区三
级住宅、商服用地，楼面基准地价住宅为 510 元/m2，商服为990 元/m2。
3、确定影响地价区域因素及个别因素修正系数
（1）住宅用地：
参照《永安市住宅用地三级基准地价修正系数表》、《永安市住宅用地三级
宗地地价影响因素指标说明表》（见下表），根据估价对象的因素条件，建立估
价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表（见下表）。
永安市住宅用地三级基准地价修正系数表（修正幅度±20%）
等级划分
地价修正因素
优 较优 一般 较劣 劣
市级商服中心距离 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00
商服繁华程度
区级商服中心距离 1.20 0.60 0.00 -0.60 -1.20
距火车站距离 0.20 0.10 0.00 -0.10 -0.20
距汽车站距离 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00
交通条件
距公交车站距离 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00
道路等级 1.20 0.60 0.00 -0.60 -1.20
距公园距离 0.60 0.30 0.00 -0.30 -0.60
距中小学校距离 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00
距医院距离 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00
公用设施完备度
距农贸市场距离 1.20 0.60 0.00 -0.60 -1.20
距银行距离 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40
供水供电保证率 0.60 0.30 0.00 -0.30 -0.60
环境条件 环境质量优劣度 1.80 0.90 0.00 -0.90 -1.80
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周围土地利用类型 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00
地形坡度 1.20 0.60 0.00 -0.60 -1.20
宗地条件
宗地形状 1.60 0.80 0.00 -0.80 -1.60
永安市住宅用地三级宗地地价影响因素指标说明表
等级划分
地价修正因素
优 较优 一般 较劣 劣
市级商服中心 ＞
商服 ＜1200m 1200-1600m 1600-2000m 2000-2400m
距离 2400m
繁华
区级商服中心
程度 ＜200m 200-400m 400-600m 600-800m ＞800m
距离
＞
距火车站距离 ＜2000m 2000-2300m 2300-2600m 2600-2900m
2900m
＞
距汽车站距离 ＜2000m 2000-2300m 2300-2600m 2600-2900m
交通 2900m
条件 距公交车站距
＜200m 200-400m 400-600m 600-800m ＞800m
离
混合型主干 生活型主干 交通型主干
道路等级 次干道 支路
道 道 道
＞
距公园距离 ＜500m 500-800m 800-1200m 1200-1800m
1800m
距中小学校距 ＞
＜500m 500-800m 800-1200m 1200-1800m
离 1800m
公用
＞
设施 距医院距离 ＜800m 800-1200m 1200-1800m 1800-2400m
2400m
完备
距农贸市场距 ＞
度 ＜500m 500-800m 800-1200m 1200-1800m
离 1800m
距银行距离 ＜150m 150-250m 250-450m 450-650m ＞650m
供水供电保证
＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70%
率
环境质量优劣 严重污
无污染 轻度污染 一定污染 较重污染
环境 度 染
条件 周围土地利用 其它用
完善住宅区 商住综合区 普通住宅区 厂矿住宅区
类型 地
宗地 地形坡度 ＜2° 2-6° 6-15° 15-25° ＞25°
条件 宗地形状 规则 较规则 基本矩形 较不规则 不规则
估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
地价修正因素取值
地价修正因素 宗地条件说明
优劣度 取值
市级商服中心距离 1300m 较优 1
商服繁华程度
区级商服中心距离 1000m 劣 -1.2
距火车站距离 800m 优 0.2
距汽车站距离 800m 优 1
交通条件
距公交车站距离 ＜200m 优 2
道路等级 生活型次干道 较劣 -0.6
公用设施完备 距公园距离 1500m 较劣 -0.3
度 距中小学校距离 750m 较优 1
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距医院距离 950m 较优 0.5
距农贸市场距离 1000m 一般 0
距银行距离 700m 劣 -0.4
供水供电保证率 ＞95% 优 0.6
环境质量优劣度 轻度污染 较优 0.9
环境条件
周围土地利用类型 商住综合区 较优 1
地形坡度 2-6° 较优 0.6
宗地条件
宗地形状 较规则 较优 0.8
∑K 7.1
（2）商服用地：
参照《永安市商服用地三级基准地价修正系数表》、《永安市商服用地三级
宗地地价影响因素指标说明表》（见下表），根据估价对象的因素条件，建立估
价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表（见下表）。
永安市商服用地三级基准地价修正系数表（修正幅度±20%）
等级划分
地价修正因素
优 较优 一般 较劣 劣
市级商服中心距离 4.20 2.10 0.00 -2.10 -4.20
商服繁华程度
区级商服中心距离 2.40 1.20 0.00 -1.20 -2.40
距火车站距离 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40
距汽车站距离 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00
交通条件
距公交车站距离 1.40 0.70 0.00 -0.70 -1.40
道路等级 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00
距中小学校距离 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00
距医院距离 0.60 0.30 0.00 -0.30 -0.60
公用设施完备度 距农贸市场距离 0.80 0.40 0.00 -0.40 -0.80
距银行距离 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40
供水供电保证率 0.60 0.30 0.00 -0.30 -0.60
环境质量优劣度 1.20 0.60 0.00 -0.60 -1.20
环境条件
周围土地利用类型 1.60 0.80 0.00 -0.80 -1.60
地形坡度 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00
宗地条件
宗地形状 1.40 0.70 0.00 -0.70 -1.40
永安市商服用地三级宗地地价影响因素指标说明表
等级划分
地价修正因素
优 较优 一般 较劣 劣
市级商服中心 ＞
商服 ＜1200m 1200-1600m 1600-2000m 2000-2400m
距离 2400m
繁华
区级商服中心
程度 ＜200m 200-400m 400-600m 600-800m ＞800m
距离
＞
交通 距火车站距离 ＜2000m 2000-2300m 2300-2600m 2600-2900m
2900m
条件
距汽车站距离 ＜2000m 2000-2300m 2300-2600m 2600-2900m ＞
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2900m
距公交车站距
＜200m 200-400m 400-600m 600-800m ＞800m
离
混合型主干 生活型主干 交通型主干
道路等级 次干道 支路
道 道 道
距中小学校距 ＞
＜800m 800-1200m 1200-1800m 1800-2400m
离 2400m
＞
公用 距医院距离 ＜500m 500-800m 800-1200m 1200-1800m
1800m
设施
距农贸市场距 ＞
完备 ＜500m 500-800m 800-1200m 1200-1800m
离 1800m
度
距银行距离 ＜150m 150-250m 250-450m 450-650m ＞650m
供水供电保证
＞95% 80-95% 75-80% 70-75% ＜70%
率
环境质量优劣 严重污
无污染 轻度污染 一定污染 较重污染
环境 度 染
条件 周围土地利用 其它用
商服区 商住综合区 普通住宅区 厂矿住宅区
类型 地
宗地 地形坡度 ＜2° 2-6° 6-15° 15-25° ＞25°
条件 宗地形状 规则 较规则 基本矩形 较不规则 不规则
估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
地价修正因素取值
地价修正因素 宗地条件说明
优劣度 取值
市级商服中心距离 1300m 较优 2.10
商服繁华程度
区级商服中心距离 1000m 劣 -2.40
距火车站距离 800m 优 0.40
距汽车站距离 800m 优 1.00
交通条件
距公交车站距离 ＜200m 优 1.40
道路等级 生活型次干道 较劣 -1.00
距中小学校距离 750m 优 1.00
距医院距离 950m 一般 0.00
公用设施完备
距农贸市场距离 1000m 一般 0.00
度
距银行距离 700m 劣 -0.40
供水供电保证率 ＞95% 优 0.60
环境质量优劣度 轻度污染 较优 0.60
环境条件
周围土地利用类型 商住综合区 较优 0.80
地形坡度 2-6° 较优 0.50
宗地条件
宗地形状 较规则 较优 0.70
∑K 5.30
4、确定期日修正系数
本次估价所取的基准地价对应的基准日为 2014 年 6 月 30 日，与本次估价
的价值时点(2017 年 8 月 1 日 )相隔约 3.1 年。经调查了解，该区域住宅、商服
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用地地价在此期间保持平稳，确定期日修正系数 K1＝1.0。
5、确定年期修正系数
土地使用年限修正公式为：
K2＝[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n]
K2—土地使用年限修正系数
r—土地还原率
m—待估宗地设定土地使用年限
n—基准地价设定土地使用年期
根据永国用（2009）第 30167 号等《国有土地使用证》记载，待估宗地的
使用权终止日期均为 2071 年 7 月 15 日，自估价期日 2017 年 8 月 1 日起剩余使
用年限为 54 年，而基准地价设定住宅用地的最高出让期限为 70 年。根据《永安
市区基准地价修编技术报告》,结合永安市该区域土地市场状况土地还原率取
54
6% 。 则 住 宅 用 地 使 用 年 期 修 正 系 数 K2 ＝ [1-1 ÷ (1+6%) ]/(1-1 ÷
(1+6%)70]=0.9735。
商业用地法定最高使用年限为 40 年，故本次不做修正，K2＝1。
6、确定容积率修正系数
住宅用地容积率修正系数表如下：
容积率 X<1 1≤X<1.3 1.3≤X<1.6 1.6≤X<1.9
修正系数 1.335 1.232 1.145 1.072
容积率 1.9≤X<2.2 2.2≤X<2.5 2.5≤X<2.8 X≥2.8
修正系数 1.000 0.904 0.821 0.724
估价对象容积率大于 2.8，住宅用地容积率修正系数 K3＝0.724。
商服用地容积率修正系数表如下：
容积率 X<1 1≤X<1.4 1.4≤X <1.8 1.8≤X <2.2
修正系数 1.151 1.095 1.040 1.000
容积率 2.2≤X <2.6 2.6≤X <3.0 3.0≤X <3.4 X≥3.4
修正系数 0.946 0.912 0.880 0.840
估价对象容积率大于 3.4，商服容积率修正系数 K3＝0.840。
7、确定土地开发程度修正值
基准地价设定的土地开发程度为“五通一平”。待估宗地开发程度达到了“五
通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯及土地平整），与基准地价内涵
一致，故不必进行土地开发程度调整，土地开发程度修正值 D＝0。
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8、确定基准地价系数修正法测算的宗地单价
将上述数据代入计算公式可得：
（1）住宅用地：
估价对象土地使用权楼面地价＝510×（1+0.071）×1.0×0.9735×0.724+0
＝385元/m2。
宗地土地使用权价格如下表：
序号 房号 建筑面积（㎡） 楼面地价（元/㎡） 估算总价（元）
公式 A B E=A×B
1 绿景佳园南区 9 幢 1 号 24.2 385 9,300
2 绿景佳园南区 9 幢 2 号 60.34 385 23,200
3 绿景佳园南区 9 幢 3 号 44.31 385 17,100
4 绿景佳园南区 9 幢 4 号 44.31 385 17,100
5 绿景佳园南区 9 幢 5 号 72.16 385 27,800
6 绿景佳园南区 9 幢 6 号 41.77 385 16,100
7 绿景佳园南区 9 幢 7 号 44.31 385 17,100
8 绿景佳园南区 9 幢 8 号 44.31 385 17,100
9 绿景佳园南区 9 幢 9 号 72.16 385 27,800
10 绿景佳园南区 9 幢 10 号 41.77 385 16,100
11 绿景佳园南区 9 幢 11 号 44.31 385 17,100
12 绿景佳园南区 9 幢 12 号 56.97 385 21,900
13 绿景佳园南区 10 幢 9 号 45.54 385 17,500
14 绿景佳园南区 10 幢 10 号 44.28 385 17,000
15 绿景佳园南区 10 幢 11 号 51.97 385 20,000
16 绿景佳园南区 10 幢 12 号 55.33 385 21,300
17 绿景佳园南区 10 幢 13 号 63.53 385 24,500
18 绿景佳园南区 10 幢 14 号 60.39 385 23,300
19 合计 911.96 / 351,300
（2）商服用地：
估价对象土地使用权楼面地价＝990×（1+0.053）×1.0×1.0×0.84+0＝
876元/m2。
（3）土地出让金：根据估价对象产权来源情况及估价人员调查，估价对象土
地使用权用途为住宅、本次估价按其现状用途商业店面评估，故考虑其以后规划
用途变更应补交土地出让金，经测算土地出让金为：
补交土地出让金楼面单价=876-385=491 元/m2。
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序号 房号 建筑面积（㎡） 楼面地价（元/㎡） 估算总价（元）
公式 A B E=A×B
1 绿景佳园南区 9 幢 1 号 24.2 491 11,900
2 绿景佳园南区 9 幢 2 号 60.34 491 29,600
3 绿景佳园南区 9 幢 3 号 44.31 491 21,800
4 绿景佳园南区 9 幢 4 号 44.31 491 21,800
5 绿景佳园南区 9 幢 5 号 72.16 491 35,400
6 绿景佳园南区 9 幢 6 号 41.77 491 20,500
7 绿景佳园南区 9 幢 7 号 44.31 491 21,800
8 绿景佳园南区 9 幢 8 号 44.31 491 21,800
9 绿景佳园南区 9 幢 9 号 72.16 491 35,400
10 绿景佳园南区 9 幢 10 号 41.77 491 20,500
11 绿景佳园南区 9 幢 11 号 44.31 491 21,800
12 绿景佳园南区 9 幢 12 号 56.97 491 28,000
13 绿景佳园南区 10 幢 9 号 45.54 491 22,400
14 绿景佳园南区 10 幢 10 号 44.28 491 21,700
15 绿景佳园南区 10 幢 11 号 51.97 491 25,500
16 绿景佳园南区 10 幢 12 号 55.33 491 27,200
17 绿景佳园南区 10 幢 13 号 63.53 491 31,200
18 绿景佳园南区 10 幢 14 号 60.39 491 29,700
合计 911.96 / 448,000
附 件
一、估价对象位置图；
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二、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；
三、估价委托书；
四、估价对象权属证明复印件：
1 、 《 房 屋 所 有 权 证 》 （ 永 房 权 证 字 第 20094086-20094097 、
20094100-20094105 号）；
2 、 《 国 有 土 地 使 用 证 》 （ 永 国 用 (2009) 第 30167-30177 、 30217 、
30186-30191 号）；
五、估价委托人企业法人营业执照复印件；
六、房地产价格评估机构企业法人营业执照复印件；
七、房地产估价机构资质证书复印件；
八、房地产估价师注册证书复印件。
估价对象所在区位图
☆为估价对象
40
