目录 第i
目 录
第 部 于銙评估说明銚使用范围的声明 ..................................... 1
第 部 于 行资 评估 的说明 ..................................... 2
第 部 评估 象 评估范围说明 ............................................. 3
銓 评估 象................................................................................................... 3
銓 评估范围................................................................................................... 3
第四部 资 情 总体说明 ............................................... 6
銓 资 人员组 銓 施时间和过程................................................... 6
銓 影响资 的 及处理方法........................................................... 9
銓 结论................................................................................................. 10
第 部 收益法评估 术说明 ................................................ 11
銓 评估 象概 ..........................................................................................11
銓 收益法的 用前提及选择理 ............................................................. 12
銓 收益法的 用假 ......................................................................... 14
四銓 宏 济 析和行业 析..................................................................... 15
銓 被评估 业 概 及 析......................................................... 31
銓 收益法评估模型..................................................................................... 39
七銓 性业 值的估算及 析过程..................................................... 40
銓 他资 和负债 值的估算及 析过程............................................. 62
九銓 收益法评估结果..................................................................................... 63
第 部 资 础法评估 术说明 ............................................ 64
銓 流 资 评估 术说明......................................................................... 64
銓 固定资 —建 构 筑物评估 术说明............................................. 69
銓 固定资 — 备评估 术说明............................................................. 84
四銓 在建 程评估 术说明......................................................................... 95
銓 程物资评估 术说明......................................................................... 98
銓 无形资 -土地使用 评估 术说明 ................................................... 99
七銓 负债评估 术说明................................................................................117
第七部 评估结论及 析 ................................................... 120
銓 评估结论............................................................................................... 120
銓 股东部 益 值的溢 和流 性 扣............................... 121
于 行资 评估 的说明
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第1
第 部 于銙评估说明銚使用范围的声明
评估说明仅供 资 监督管理机构 含 出资企业 銓相 监管机构和部
门使用銔除法律法规规定外 料的全部或者部 内容 得提供给 他任何 和
个人 得 开媒体銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第2
第 部 于 行资 评估 的说明
部 内容 委托方和被评估 编写并盖章 内容 銔
委 托 方 中 金鸿 投资管理 限 简 “金鸿 投资”
委 托 方 德宽清 型燃气 限 简 “ 德宽清”
被评估 宽城博瑞供气 限 简 “宽城博瑞”
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第3
第 部 评估 象 评估范围说明
銓 评估 象
评估 象 宽城博瑞的股东全部 益銔
銓 评估范围
宽城博瑞于评估 准 的全部资 及负债銔 中总资 面 值 16,061.62 万
元 负债 面 值 15,094.96 万元 净资 面 值 966.66 万元銔各类资 及负债
的 面 值 表
资 评估 汇总表
金额 人民 万元
目 面 值
流 资 818.13
非流 资 15,243.49
中 长期股 投资 -
投资性 地 -
固定资 5,607.11
在建 程 3,631.06
无形资 5,895.13
长期 摊 用 5,895.13
他非流 资 110.19
资 总 16,061.62
流 负债 15,094.96
非流 负债 -
负债总 15,094.96
净资 966.66
委托方和被评估 诺委托评估 象和评估范围 济行 及的评估 象和评
估范围 业 立信 师 特 通合 并出 信 师 [2016]第
211767 无保留意 告銔
物资 的 状 及特点
宽城博瑞的 物资 要 銓 建筑物銓在建 程銓 程物资銓管道
沟槽銓机器 备銓电子 备銓 备銔 述 物资 要 在宽城城 銓 气
站銓储备中心和 内銔 体 物资 类型及特点如
1銓
包括 商品 人看管銔 中 商品 要 龙门 气站銓 气
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站銓厂 銓广盛居的 然气和汽 要是 LNG 然气銓0 銓92 汽 銓
95 汽 銓液 然气等銔均 于 气站的储气系统内銔
2銓固定资 里里 建筑物类
博瑞供气的 建筑物类资 建筑物銓构筑物銓管道沟槽銔
要 建筑物 3 中龙 门 气站站 砖混结构 于宽城县龙
门镇龙 门 业园 证 宽 证 登 第 2015-056 另外厂
属用 銓门卫 砖混结构 于宽城县龙 门镇骆 厂 证 宽 证
登 第 2015-055 外 处 气站站 于满 自治县宽城镇中
于 2015 12 建 理 证銔
宽城博瑞的构筑物 要是龙 门 气站銓 气站銓 石 气站的构筑物
如罩棚銓挡墙銓水 銓气 站等 构筑物銔
宽城博瑞 段城 管 别 厂 垭 段的城 管 和垭 丰小
段的城 管 銔管 均 PE 管道 采用直埋方式 石粉垫层 均于 2015 4
建 銔
3銓固定资 里里 备类资
备类资 机器 备銓 銓电子及 备銔
1 机器 备
博瑞供气的机器 备 90 要 气站的通用 备 储气 銓 气机銓供
电 备銓 常监 备等 均 于厂 和 气站内 备完好 定时检修和维
保养 常使用銔
2
8 包括大 帕萨特銓别克銓 克萨 等 4 轿 1 轻型 2
小型 1 救险 銔 中 输 仅供厂 内使用 轿 銓商 要
常 使用 要 用途銔
中1 克萨 570 牌照 冀 H80099 证载 利人 宽城满 自治县
学 矿业 限 任 利人 及时 更 被评估 出 诺函
面无 纠 等瑕疵 銔 余 均无 瑕疵 銔
3 电子及 备 要 各部门 常 使用 包括空调銓复 机銓电脑銓
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监 系统等 于于 各部门 均 常使用銔
4銓在建 程
在建 程 要是 在建 中的城 管 銓小 户的管 及 石 气站的
在建站 銓气 銓相 构筑物銓电力系统等 程銔
5銓 程物资
程物资 要是建 程中需要的 批物资 包括 金类物资銓 类物资銓
耗 类物资等銔
企业 的 面 录的无形资 情
纳入评估范围的无形资 土地 面 值 58,951,308.61 元銔评估人员查阅
相 资料 得土地 证銓土地出让合 确定 合法性銓真 性和 效性
属情 銓 面 值等 行了 銔
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第四部 资 情 总体说明
銓资 人员组 銓 施时间和过程
接 资 评估委托 京 健 业资 评估 限 指定了评估 目总体负
人銓 场负 人 组建了评估 目组銔 据宽城博瑞提供的评估 表 定了
的 场清查 划 评估 目组在宽城博瑞相 人员的配合 于 2016 9
1 9 5 纳入评估范围的资 銓负债 行了 场清查 銔
在企业如 资 并 被评估资 銓负债 行全面自查的 础 评估人员
纳入评估范围内的资 和负债 行了清查 銔非 物资 要通过查阅企业的
原始 凭证銓 查企业债 债 的形 过程和 面数 的准确性 通过 谈和
龄 析 债 收回的 能性銓债 的真 性銔 物资 清查内容 要 资
数 銓使用状 銓 及 他影响评估作 的 要 銔
资 要 骤
1 指导被评估 相 人员 行填表 准备相 资料
评估人员指导企业在自行资 清查的 础 按照评估机构提供的釐评估
表金及 填写要求 纳入评估范围的资 銓负债銓 来收益状 行填 时要
求企业相 人员按照评估人员 发的釐评估资料清 金准备资 的 证明文 和
性能銓状 銓 济 术指标等情 的文 资料銔
2 初 查被评估 填 的评估 表
评估人员通过翻阅 资料 了解纳入评估范围的 体资 的 状 和
状 然 阅企业提供的 釐评估 表金 初 检查 无填 全銓错填銓
目 明确銓 完善等情 并 据 验及掌握的 资料 检查釐评估 表金是
否符合要求 于 在的 题 馈给企业 行补 完善銔
3 场 地勘察和数据
在企业如 并 行全面自查的 础 据评估范围 及资 的类型銓数
和 状 评估人员在企业相 人员的配合 按照资 评估准则的规定
各 资 行了 场清查 并针 的资 性 及特点 采 了 的清查
方法銔非 物资 銓负债 要通过查阅企业的原始 凭证銓 查企业债 债
的形 过程和函证 通过 谈和 龄 析 债 收回的 能性銓债 的真
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性 物资 清查内容 要 资 数 銓使用状 銓 及 他影响评估作
的 要 来 情 要是 析历 数据和企业 的收益预测数据的
础 企业管理层銓各业 部门 行 谈并搜 相 资料銔
4 补 銓修改和完善评估 表
评估人员 据 场 地勘察结果 并和企业相 人员 沟通 完善资
釐资 评估 表金銓釐收益预测表金 做到 銓表銓 相符及复合 和
企业 情 銔
5 要资 及 证明文
评估人员 纳入评估范围的 建筑物銓机器 备銓土地等资 的 行
调查 确认 是否清 銔
资 清查 要方法
在清查 作中 评估人员针 资 的形 銓特点及 情 采 了
的清查 方法銔
资 负债的清查
1 流 资
1 物性流 资
纳入评估范围的 物性流 资 要是 评估人员 企业 人员 企
业 的数 及 按照评估准则的要求 行了必要的清查 的 内
容銓生 时间銓购入时间等 情 行了 的 銔 了准确确定 值
评估人员 企业 管理人员 的 行了清查和盘点 并 算到 准
面值 行 銔
2 非 物性流 资
纳入评估范围的非 物性流 资 各科目 评估人员 要通过 及
函证等行清查 銔评估人员 金 行了盘点 银行 款 了银行 帐 和
余额调节表 来 款 了部 函证和 验銔
2 建筑物
据企业提供的评估 表 评估人员在被评估 人员的配合 纳入
评估范围的 建 构 筑物 行了勘察銔
于 的 落 置銓建筑面 銓建 企业提供的 资料 行
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建筑物的结构类型銓层数銓层高銓檐高銓跨 銓柱距銓建筑面 勘察并
录 建筑物的装修銓 施及 使用状 銓 用途 及企业维 维修状 查
阅 要 建筑物的预(决)算书及施 等 查阅 证 要
证中 载釐 人金銓釐建筑面 金銓釐结构金及釐示意 金 检查
是否 评估 表中 列内容 銔
3 机器 备
据企业提供的 备资 评估 明 表 备评估人员 表中 列的各类
备 行了 场勘察銔在 场勘察过程中 评估人员查阅了 要 备的购建合 銓
术档案銓检测 告銓 行 录銓维修养 等历 资料 通过 备管理人员和操作
人员的广泛交流 了解了 备的购置 期銓 地銓各 用的支出情 填写了
备状 调查表等銔调查了解是否 的盘盈 备和 及 废的机器 备
等 调查了解企业 备 面的构 是否合理 无 面 录异常 象 析评估
增 值做好 础 作銔 备 要通过查阅购置合 銓购置发票銓 行驶证等
行 查銔通过 骤 较 地了解了 备的物理特 銓 术特 和 济特
銔
4 无形资
据企业提供的无形资 资 评估 明 表 评估人员 表中 列的土地使
用 的 属文 銓购置发票 并 摊余期限銓摊 过程 行了 銔
5 在建 程
据启用它提供的在建 程资 评估明 表 评估人员 在建 目的立 銓规
划许 銓施 情 和 付款情 行了 面构 行了 銔
6 各类负债
纳入评估范围的负债 评估人员在 的 础 调查了 内容銓形
原因銓发生 期銓相 合 等 并 点了解各类负债是否 企业评估 准 需
的债 銔
2 状 调查
评估人员 要通过收 析企业历 情 和 来 规划 及 管理层
谈 企业的 业 行调查 要包括外部 境銓 情 銓资 情 銓
状 等 收 了解的 要内容如
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企业 在行业相 济要素及发展前 銓企业生 的历 情 銓面临的竞
情 及 劣势 析
企业内部管理 銓人力资源銓 心 术銓 銓特许 銓管理层构
等 管理状
了解企业 要业 和 品构 析各 品和业 企业 收入的 献情
及企业获利能力和水
了解企业历 益资 的构 銓 益资 的 析 益资 的原
因
企业历 要 数据 行调查和 析 要包括收入銓 銓 用銓
金及 銓 业外收支銓 得 銓净利润等损益类科目 业 毛利率銓
用率銓投资收益情 銓 业利润率等
收 了解企业各 生 指标銓 指标 行 析 析各 指标 原因
及 势
企业偿债能力和 能力 析銔 要包括资 负债率銓流 率銓 率
周转 銓资金 用效率等
了解企业 来 的 划銓投资 划等
了解企业的 收及 他 惠 策
性资 銓非 性资 銓溢余资 行 析銔
銓 影响资 的 及处理方法
1. 瑕疵情
评估 宽城博瑞 建筑物 1 气站站 气站站
于 2015 12 完 使用 但均尚 做 程决算 情 如
建筑面 /
序 证编 建筑物 结构 建
容
1 无 气站站 框架 2015-12 M2 568.00
2銓 瑕疵
宽城博瑞 1 牌 冀 H80099 证载 利人 宽城满 自治县学
矿业 限 任 銔 于 是 联企业学 矿业 限 任 转入宽城博
瑞 利人 行 更銔
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序 牌 启用 期 购置 期 证载 利人
1 冀 H80099 2015 5 2015 5 宽城满 自治县学 矿业 限 任
述资 均 宽城博瑞 的资 企业出 诺 并 在他
在 济纠 銔
除 之外 在影响资 的 銔
銓 结论
评估人员依据 銓独立銓 銓科学的原则 评估范围内的资 及负债的
状 行了认真銓 的清查 们认 述清查在 要的方面 了委
托评估资 的真 状 资 清查的结果 于 资 的 值 行评定估算銔
资 状 的清查结论
清查 銓 銓表相符 在错 銓漏 的情 銔
资 的清查结论
清查 资 清 在 纠 銔
清查结论
济行 及的宽城博瑞的评估 准 的 表系 立信 师
特 通合 评估 发 需要调整的 銔
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第 部 收益法评估 术说明
銓 评估 象概
评估 象是宽城博瑞的股东全部 益銔
1. 信
企业 宽城博瑞供气 限 简 釐宽城博瑞金
类型 限 任
统 社 信用 911308270581983205
立 期 2012 12 7
注 地址 宽城满 自治县龙 门镇龙 门 业聚
法定 表人 唐鑫
注 资 5000 万人民
范围 宽城县城 管道燃气 液 然气 供 厨 备及配
限 支机构 燃气汽 气站 液 然气銓压缩 然气 銓 品 ***
依法 批准的 目 相 部门批准 方 开展 活 銔
2. 组 结构
截 到评估 准 宽城博瑞的组 框架如
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3. 业 概
1 品或服
宽城博瑞是 家 宽城县提供 的民用銓商用銓 用 然气的综合供气 銔
心业 要 城 居民銓非居民 然气开户 城 居民銓非居民 然气用气
汽 气等业 銔
中城 供气 部 收入 城 供气用户开户收入銓 居民
供气 福供气 业供气等管道 然气 收入銔汽 气等业 宽城博
瑞 气站 4 个 城 汽 气业 銔
据企业提供銙宽城满 自治县 然气特许 銚 宽城县 建局签署
了 于 然气的特许 许 拥 宽城县行 辖 管 供气 及汽 气的
独家 特许 限 30 銔
銓 收益法的 用前提及选择理
收益法的定义
企业 值评估中的收益法 是指将预期收益资 或者 确定评估 象
值的评估方法銔收益法常用的 体方法包括股利 法和 金流 法銔
收益资 法是将企业 来预期的 表性的相 稳定的收益 资 率
转 企业 值的 种 算方法銔通常直接 的收益预测 础 行 值
估算 通过将收益预测 个合 的 率相除或将收益预测 个合 的乘数相
乘获得銔
收益 法通过估算被评估企业将来的预期 济收益 并 定的 率
得出 值銔 种方法在企业 值评估中广泛 用 通常需要 预测期间 评估
准 到企业 到相 稳定 状 的 段期间 企业的发展 划銓盈利能力銓
状 等 行 的 析銔
收益 法常用的 体方法包括股利 法和 金流 法銔股利 法是
将预期股利 行 确定评估 象 值的 体方法 通常 用于缺 的股
东部 益 值的评估銔 金流 法通常包括企业自 金流 模型和股
自 金流 模型銔
收益法的 用前提
注 资 评估师 结合企业的历 情 銓 来收益 预测情 銓 获
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评估资料的 性 考虑收益法的 用性銔 般来说 收益法评估需要 备如
个前提
1.被评估企业的 来收益 合理预测 并 用 衡
2.被评估企业获得 来预期收益 的风险 合理预测 并 用 衡
3.被评估企业的 来收益 限 合理预测銔
收益法的选择理
评估人员在 被评估 历 的 表銓 数据 行了 析的
础 管理层 行了 谈和 场调研 得了收益法盈利预测数据和相 依据銔
综合 析 选择收益法的 要理 和依据如
1 总体情 判断
据 宽城博瑞历 沿革銓 处行业銓资 规模銓盈利情 銓 策 惠等各方
面综合 析 评估人员认 评估 及的资 特
鈇被评估资 是 性资 明确并保 完好 企业 备 续
鈈被评估资 是能够用 衡 来收益的资 表 企业 业收入銓相
配的 用銓 他收支能够 銔
鈉被评估资 的风险能够用 衡 銔企业的风险 要 行业风险銓
风险和 风险 风险都能够用 衡 銔
2 评估目的判断
评估是 宽城博瑞供气 限 的股东全部 益 值 行评估 中 金
鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 的 济行 提供
值参考依据銔要 宽城博瑞供气 限 的 场 允 值 銓真 的
仅仅是 各 资 值 简 总 而是要综合体 企业 规模銓行业地
銓 熟的管理模式 蕴含的整体 值 把企业作 个 机整体 整体的获
利能力来体 股东 益 值銔
3 收益法参数的 选 判断
被评估 来收益能够合理预测 预期收益 的风险能够合理 銔目前
内资 场 了长足的发展 相 贝塔系数銓无风险 酬率銓 场风险 酬
率等资料能够较 方便的 得 采用收益法评估的外部 较 熟 时采用收益
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法评估也符合 惯例銔
综合 因素的 析 评估人员认 评估在理论 和操作 合采用收益
法 采用收益法评估能够更好地 企业 值銔
銓 收益法的 用假
评估 告收益法 析估算采用的假 如
般假
交易假 假定 评估资 处在交易过程中 评估师 据 评估资
的交易 等模拟 场 行评估銔
开 场假 开 场假 是 资 拟 入的 场的 及资 在 的
场 接 何种影响的 种假定銔 开 场是指 发 完善的 场
是指 个 自愿的买方和 方的竞 性 场 在 个 场 买方和 方的地
等 都 获 足够 场信 的机 和时间 买 方的交易都是在自愿的銓理智
的銓非 性或 限 的 行銔
续使用假 续使用假 是 资 拟 入 场的 及资 在 的
场 的资 状 的 种假定銔首 被评估资 处于使用状 假定处于
使用状 的资 将继续使用 去銔在 续使用假 没 考虑资 用途转
换或者最佳利用 评估结果的使用范围 到限 銔
企业 续 假 是将企业整体资 作 评估 象而作出的评估假定銔 企
业作 体 在 处的外部 境 按照 目标 续 去銔企业
者负 并 能力 任 企业合法 并能够获 利润 维 续
能力銔
收益法评估假
1. 家 行的 法律銓法规及 策 家宏 济形势无 大
交易各方 处地 的 治銓 济和社 境无 大 无 他 预测和
力因素 的 大 利影响銔
2. 针 评估 准 资 的 状 假 企业 续 銔
3. 假 企业的 者是负 的 企业管理层 能力 职 銔
4. 除非另 说明 假 企业完全遵 的法律和法规銔
5. 假 企业 来将采 的 策和编写 份 告时 采用的 策在
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要方面 銔
6. 假 企业在 的管理方式和管理水 的 础 范围銓方式 时
既定方向保 銔
7. 利率銓汇率銓赋 准及 率 策性 收 用等 发生 大 銔
8. 无 他人力 因素及 预 因素 企业 大 利影响銔
9. 假 企业预测 金流 期中 生
10. 假 评估 准 企业的 品或服 保 目前的 场竞 势
11. 假 企业在銙宽城满 自治县 然气特许 銚 到期 能够
利 续
12. 假 企业股东在 续过程中能够投入足够的资金 而使企业能够 续
13. 假 宽城博瑞 业銓 地 商签 的 然气供 合 和意向能够按照企
业预 时间完 并 利 燃气供
14. 假 企业在建 目 气站能够按照企业预 时间在 2016 12
矿 自 的 LNG 供气銔
评估人员 据 用资 础法和收益法 企业 行评估的要求 认定 假
在评估 准 时 立 并 据 假 论出相 的评估结论銔如果 来 济
境发生较大 或 它假 立时 评估结果 发生较大的 銔
评估 告收益法评估结论在 述假 在评估 准 时 立 述假
发生较大 时 签 注 资 评估师及 评估机构将 于假
改 而 导出 评估结论的 任銔
四銓 宏 济 析和行业 析
宏 济形势 析
1銓2016 第 总体 济情
初 算 半 内生 总值 340637 元 按 格 算 增长
6.7%銔 看 增长 6.7% 增长 6.7%銔 业看 第 业
增 值 22097 元 增长 3.1% 第 业增 值 134250 元 增长 6.1% 第
业增 值 184290 元 增长 7.5%銔 看 内生 总值增长
1.8%銔
京 健 业资 评估 限
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2015--2016 内生 总值及增长
2銓 业生 增势 稳
2016 半 全 规模 业增 值按 格 算 增长 6.0% 增
快 0.2 个 点銔 济类型看 股企业增 值 降
0.2% 体企业增长 2.6% 股份 企业增长 7.2% 外商及港澳 商投资企业增长
3.2%銔 大门类看 采矿业增 值 增长 0.1% 业增长 6.9% 电力銓热
力銓燃气及水生 和供 业增长 2.6%銔 业结构继续 銔 半 高 术 业
和装备 业增 值 别增长 10.2%和 8.1% 增 别 规模 业快 4.2
和 2.1 个 点 规模 业增 值 别 12.1%和 32.6% 期提
高 0.7 和 1.2 个 点銔6 份 规模 业增 值 增长 6.2% 增长
0.47%銔 半 规模 业企业 率 到 97.3%銔规模 业企业 出
交 值 55117 元 降 0.7%銔
2015-2016 规模 业增 值及 增长
1-5 份 全 规模 业企业 利润总额 23816 元 增长 6.4%
京 健 业资 评估 限
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期 降 0.8% 銔规模 业企业 元 业 收入中的 85.73
元 业 收入利润率 5.59%銔
3銓固定资 投资较快增长
2016 半 全 固定资 投资 含 户 258360 元 义增长
9.0% 扣除 格因素 增长 11.0% 增 回落 1.7 个 点銔 中
股投资 91089 元 增长 23.5% 民间投资 158797 元 增长 2.8% 全
部投资的 61.5%銔 业看 第 业投资 7460 元 增长 21.1% 第
业投资 101702 元 增长 4.4% 第 业投资 149198 元 增长 11.7%
中 础 施投资 含电力銓热力銓燃气及水生 和供 业 49085 元 增长
20.9%銔 到 资金情 看 半 到 资金 282443 元 增长 8.0%銔
中 家预算资金增长 21.8% 内 款增长 12.4% 自筹资金增长 1.4% 利用外
资 降 7.2%銔 半 开 目 划总投资 240202 元 增长 25.1%銔
看 6 份固定资 投资 含 户 增长 0.45%銔
2015-2016 固定资 投资
2016 半 全 地 开发投资 46631 元 义增长 6.1% 扣除
格因素 增长 8.0% 增 回落 0.1 个 点銔 中 宅投资增长
5.6%銔 开 面 77537 万 方米 增长 14.9% 中 宅 开 面 增
长 14.0%銔全 商品 面 64302 万 方米 增长 27.9% 中 宅
面 增长 28.6%銔全 商品 额 48682 元 增长 42.1% 中 宅
额增长 44.4%銔 地 开发企业土地购置面 9502 万 方米 降 3.0%銔6
全 商品 面 71416 万 方米 3 少 2100 万 方米 5
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少 753 万 方米銔 半 地 开发企业到 资金 68135 元 增长
15.6%銔
4銓 场 稳增长 增长较快
2016 半 社 品 总额 156138 元 义增长 10.3% 扣
除 格因素 增长 9.7% 增 銔 中 限额 品
额 71075 元 增长 7.5%銔按 在地 城镇 品 额 134249
元 增长 10.2% 乡 品 额 21889 元 增长 11.0%銔按 类型
餐饮收入 16683 元 增长 11.2% 商品 139455 元 增长 10.2%
中限额 商品 66857 元 增长 7.6%銔6 份 社 品 总额
义增长 10.6% 扣除 格因素 增长 10.3% 增长 0.92%銔
2015--2016 社 品 总额 义增
2016 半 全 额 22367 元 增长 28.2%銔 中 物商
品 额 18143 元 增长 26.6% 社 品 总额的 11.6%銔
5銓 出 降幅收窄 般 易 升
2016 半 出 总额 111335 元 降 3.3% 降幅 收窄
3.6 个 点 中 出 64027 元 降 2.1% 收窄 3.6 个 点 47307
元 降 4.7% 收窄 3.7 个 点銔 出 相抵 差 16720 元銔6 份
出 总额 20378 元 降 0.3% 中 出 11745 元 增长 1.3%
8633 元 降 2.3%銔 易结构 銔 半 般 易 出 出 总额的
56.4% 期提高 1.2 个 点 中 般 易出 出 总额的
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55.7% 提高 1.3 个 点 机电 品出 出 总额的 57.2% 出 力 民
企业出 增长 3.6% 出 总额的 46.6% 继续保 出 份额首 銔 部 带
路沿线 家出 增长 半 巴 坦銓 罗 銓孟 拉 銓 和埃及出
别增长 22.5%銓16.6%銓9.0%銓7.8%和 4.7%銔部 大宗商品 保 增长 半
铁矿石 4.94 吨 增长 9.1% 原 1.87 吨 增长 14.2% 煤 1.08 吨
增长 8.2% 274 万吨 增长 22%銔
6銓居民 格温和 业品 格 降幅收窄
2016 半 居民 格 2.1% 幅 銔 中 城
2.1% 2.1%銔 类别看 品烟酒 格 5.0% 衣着
1.6% 居 1.4% 生活用品及服 0.5% 交通和通信 降 2.1% 教育文
和娱 1.3% 疗保健 3.2% 他用品和服 1.4%銔在 品烟酒
格中 粮 格 0.6% 猪肉 格 28.2% 鲜菜 格 18.2%銔6
份 居民 格 1.9% 降 0.1%銔 半 业生 者出厂 格
降 3.9% 降幅 收窄 0.9 个 点 6 份 降 2.6% 降
0.2%銔 半 业生 者购 格 降 4.8% 6 份 降 3.4%
0.2%銔
2015~2016 居民 格情
2015~2016 业生 者出厂 格 跌情
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7銓居民收入稳定增长 民 收入继续增
2016 半 全 居民人均 支配收入 11886 元 义增长 8.7% 扣
除 格因素 增长 6.5%銔按常 地 城镇居民人均 支配收入 16957 元
义增长 8.0% 扣除 格因素 增长 5.8% 居民人均 支配收入 6050 元
义增长 8.9% 扣除 格因素 增长 6.7%銔城乡居民人均收入倍差
2.80 期缩小 0.03銔全 居民人均 支配收入中 数 10505 元 义
增长 8.3%銔 外出 力总 17509 万人 增 73 万人
增长 0.4%銔外出 力 均收入 3202 元 增长 6.7%銔
8銓 济结构 续 供给侧结构性改革 得 展
业结构继续 銔2016 半 第 业增 值 内生 总值的
54.1% 期提高 1.8 个 点 高于第 业 14.7 个 点銔需求结构
改善銔 半 最 支出 内生 总值增长的 献率 73.4%
期提高 13.2 个 点銔中西部地 发 势继续发挥銔 半 中銓西部地
规模 业增 值 别增长 7.3%和 7.2% 快于东部地 0.9 和 0.8 个
点 中銓西部地 固定资 投资 含 户 别增长 12.8%和 13.5% 快于
东部地 1.8 和 2.5 个 点銔节能降耗继续 得 展銔 半 内生 总
值能耗 降 5.2%銔
釐 去 降 补金 效初显銔 半 原煤銓粗钢 别 降 9.7%和
1.1%銔 业企业和商品 出 极 銔5 规模 业企业 品
降 1.1%銔3-6 商品 面 续4个 少銔 业企业资 负债率
及 均 降銔5 规模 业企业资 负债率 56.8% 期
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降 0.5 个 点 1-5 份 规模 业企业 元 业 收入中的
期 少 0.22 元銔薄弱领域投资增长较快銔 半 水利 境和 施管理
业銓信 传输 和信 术服 业投资 别增长 26.7%和 22.5% 别快于
全部投资 17.7 和 13.5 个 点銔
然气行业 析
1. 然气行业的发展 状 势
1 全球 然气行业概
截 2015 全球原 和凝析 储 1.656 万 桶 而 2014 1.654
桶銔全球 然气储 合 6950 万 立方英尺 较去 增长 30.7 万 立方英尺銔
中 伊朗銓 罗 銓 塔尔和土 曼 坦储 合 全球的 58%銔除了常规 然
气外 非常规 然气(包括 岩气銓煤层气銓 密气)资源 也非常丰富銔 能源
署预测数据显示 世界非常规 然气资源 922 万 立方米 中 密 岩气
210 万 立方米 煤层气 256 万 立方米 岩气 456 万 立方米銔
2008 前 全球 然气的 銓 呈稳 增长 势銔2008 爆发的全
球金融 机 程 的影响了各 济 导 2009 全球 然气 銓 出
了 来首 负增长銔但 2010 随着世界 济的 渐复 然气
銓 ; 来 全球 然气 延续了金融 机 来的 稳增长走
势銔2014 全球 然气 3.393 万 立方米 较 2013 增长 0.4% 处
于东半球的 地 气需求 渐 美 世界大的 气 銔 来中
銓 等 处于 业 快 发展的 家的 气 需求将 增长 世界 气
的 心将 向东半球转移銔 然气 方面 满足 益增长的世界 然气
需求 来全球 然气 均保 稳定增长 势銔2014 全球 然气
3.4606 万 立方米 较 然气 盈余 676 立方米 效保证了世界 然
气的 场需求銔
2006 -2014 全球 然气 銓 立方米
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2 然气行业概
1 然气资源概
然气资源丰富 发展潜力较大銔 据 2015 銙BP 世界能源统
鉴銚 截 2014 然气探明 采储 3.5 万 立方米 要 于
塔 木銓四 銓鄂尔多 銓东海 架及 海 部海域銔 拥 丰富的非常规
然气资源銔 据 家 土资源部的统 域 岩气地 资源潜力 134.42
万 立方米 采资源潜力 25.08 万 立方米銔而 据美 能源局 预测数据
岩气的 术 采数 1,115 万 立方英尺 合 31.58 万 立方米 全
球预测总 的 15.3% 居于第 銔 煤 层气预测资源 37 万 立方米銔
海 气 要 中于渤海銓黄海銓东海及 海 部大 架銔
2 然气管道发展 状
于 然气资源 要 中在西部地 济发 的中东部地 然气资源
相 匮 因 然气管道建 然气 用 发展的 要 力銔自 20
世纪 60 建立了第 输气管道巴渝线 来 过 50 余 的建
然气管道建 得长足发展銔 2012 然气 管道总 程 5.5 万
初 形 了 西气东输 线銓西气东输 线銓 气东 銓陕京线 线銓
线銓 线等 然气管道 线 银线銓淮 线銓冀宁线 联 线的 家骨
管 时 渝銓 銓长 角洲銓珠 角洲等地 形 相 完善的 域
管 釐西气东输銓海气登 銓就 供 金的供气格局 形 管输能力超过
1,600 立方米/ 銔2012 10 西气东输 线 程开 西气东输 线是
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战略意义的能源 输大 脉 横跨 边疆銓内地和沿海十省( ) 全线包括 1
线8 支线 总长 7,378 输气 300 立方米/ 銔2010 10
首 跨 然气管道里中 然气管道 线投 ; 2013 6 中缅
然气管道全面竣 中东銓非洲銓缅甸的 气资源 直 接通过 管道输 到
境内銔
3 然气供求状
入 21 世纪 来 随着 济的 续快 增长 城 銓 业 程的
快 及 保要求的提高 能源 结构的影响 然气 和 快
增长 增幅 高于世界 均水 銔2015 然气 1,301.6 立方米
2014 增长 11.15%; 然气 580 立方米 增长 9.52%; 然气表
1,830 立方米 增长 8.2%銔
2002 -2015 然气 銓 立方米
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4 然气在 能源结构中地 渐提升
目前全球常规能源资源 要包括原煤銓原 銓 然气及水电銓 电銓风电等
目前能源 原煤和原 然气及水电銓 电銓风电等清洁能源
较小銔 来随着 境 染 渐 剧 及石 銓煤炭等资源的 益紧缺 行
能源结构调整 避免銔 然气作 种 的 碳能源 广泛 用于城 燃
气銓发电銓 和 业燃料等领域 能够在 能源结构的调整中发挥 要作用銔
于 2014 6 发了銙能源发展战略行 划(2014-2020 )銚 提出坚 “节
銓清洁銓 全”的战略方针 快构建清洁銓高效銓 全銓 续的 能源体
系銔到 2020 能源 总 在 48 吨标准煤 煤炭 总
在 42 吨 形 较完善的能源 全保障体系銔 内 能源生 总
到 42 吨标准煤 能源自给能力保 在 85% 石 储采 提高到 14-15 能源
储备 急体系 建 ;非 石能源 能源 到 15% 然气
到 10% 煤炭 在 62% 内銔 来 然气在 能源 总 中
的地 显著提高 但 世界 25% 均水 相 非常 銔 据 家统
局数据 2002 能源 总 ( 万吨标准煤 算)中原煤 68% 原
到 22.3% 而 然气 仅 2.4% 而 过 的 续快 发展 及 家 策
的鼓 支 然气在 能源 总 中的 发生了较 显著的
2002 的 2.4% 升 2015 的 6.2% 原煤和原 则 别 降 66%和
17.1%銔
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5 然气 结构 断 城 燃气继续 增长 力銔
然气在 能源结构中的地 断提升 体 了 于 然气发展的
视 表明了 然气 在 大的 需求 然气用气人 及 总
增长 銔 家统 局数据显示 2014 到 6.3% 2020 望 到
10% 2030 望 到 13% 距离目前全球 24%的 均水 差距銔 作 世
界第 大 然气 人均 然气 仅 123 立方米/人 于全
球 均 452 立方米/人的水 更 及 OECD 家 1265 立方米/ 人銔 来 10~20
作 最 銓 济銓 大规模 广的清洁能源 然 气 场 大的发展空
间銔
然气 结构 断 形 城 燃气 的利用结构 2013
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随着城 燃气管 的 完善和大气 染治理要求的提高 城 燃气
继续保 快 发展 然气 增长的 要 力銔2002 2015
然气 中 城 燃气 43 立方米增 964.4 立方米
总 的 17.6% 升 52.7%銔
6 内 然气生 供 求
大幅提高 满足激增的 然气用气人 及 需求 然气生
来保 较大 增长 势 但 能满足 内需求銔 自 2006 开始
然气净 攀升銔2015 中 然气 621 立方米
增长 3.3%銔
中管道 然气 345.6 立方米 增长 7.2% 整体 然气
的 55.7% 液 然气 275.4 立方米 降 1.1% 44.3%銔
据卓创资 统 2015 中 然气表 1933 立方米 增长
4.2%銔
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2015 中 LNG 场 投 厂 26 家 及 增 能 1518 万立方米/ 銔截
2015 中 LNG 场投 厂 148 家 总 能 8012 万立方米/ 2088
万吨/ 增长 23.4%銔
2. 然气行业的 入壁垒
1 资 壁垒
据銙城镇燃气管理 例銚的规定 家 燃气 行许 证 銔 燃
气 活 的企业 必 符合 家标准的燃气气源和燃气 施 建立了完善的
全管理 并 企业的 要负 人銓 全生 管理人员 及 行銓维 和抢修
人员需 业 并考 合格銔符合 的 县 地方人民 府燃气管理部门
发燃气 许 证銔 家禁 个人 管道燃气 活 銔
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2 发 势形 的 域性自然垄断壁垒
在燃气行业发展较早的城 于燃气管 投资较大 般 府投资背
的 企业 建 銓 的职能銔提供燃气的 础 施的 是沉淀性的 因
使得城 燃气的储 銓输 銓调配銓 自然垄断性 表 在 地 般
复建 管 除了 发者 行股 投资 外 入者无法 入 在
燃气管 的 域銔
3 气源供 壁垒
然气属 家战略性 础能源 的气源供 目前 中石 銓中石
銓中海 家大型中央企业掌 銔 来 的 然气供 求的状 突
出 如果 然气开采 无法跟 需求增长 銓或者 能 游资源企业获得 足
的气源配给 入者 城 燃气的投资 划只能面 釐 妇难 无米之 金的
境銔
4 资金銓 术壁垒
城 燃气行业属于 型的资 密 型行业 投资 大 建 周期较长 高压
然气管 在 100-200 万元/km 700-800km 的长输管 总投资需 14-16 元銔
时 在 过程中 了确保用气 全 者需要 燃气管 等 施 行及时
维 銓更 者的资金 力相 提出了很高的要求銔
3. 然气行业的相 策
发的銙 家 气候 规划 2014~2020 銚 要求调整 业结
构 能源结构 到 2020 中 然气 在初 能源 中的 例将 到
10% 利用 到 3600 立方米銔
2015 来 石 和煤炭 格出 了断崖式的 跌 然气也 能幸免 入
熊 据中 石 然气 团 济 术研究 前发 銙2015 内外 气
行业发展 告銚 2015 然气 增 创 10 仅 5.7%銔但是
于 11 大幅 降和 冻 2015 最 拉 全 增 5.7% 1-10
2.7% 銔 据发改委提供的数据 2016 1 然气 223 立方 增
17.6%銔
最 5 家 于 广 然气等清洁能源的 策
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资料来源于 发改委 站
4. 然气行业 来 势
然气长期供 足 直是阻碍 然气 端 用 汽 銓发电銓民用等
的 要因素 尤 是 冬 节 气荒 题时常 刊銔但是 随着 釐煤改气金
程的 銓 岩气等非常规 然气开采 术的 熟 及 然气资 的
开 来 气源 足将 是 题銔
截 到 2014 探明 然气储 3.46 万 立方米 全球 然气
储 的 1.85% 排全球第 銔
2014 然气 前 10
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除了常规 然气 外 拥 非常丰富的 岩气等非常规 然气资源銔
据美 能源信 署 EIA 估 中 的 岩气储 高 35 万 立方米 超过 他任
何 个 家 术 开采的 岩气储 全球排第 銔
岩气 开采资源储 万 立方米
另外 然气的 格 非常灵敏 气 降预期 快 提
升銔2015 然气 格 历了 2 调整 幅 之大超 场预期 好验证了
判断 降 之前 1-10 份 然气 增 仅 2.7% 11 降 之
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大增 将全 增 拉高 5.7%銔 据 然气中心监测数据 在 冬 气
及 格 调的 作用 2016 1 份 均 增长 15% 增长
2.8% 均用 创历 高銔
长期来看 然气 格 较大 调空间 据 氏 /韩 指数
PlattsJKM 数据 2016 1 东 LNG 到岸 场均 7.4 美元/ 万英热
格 增长了 1.6% 均到岸 格 6~7 美元// 万英热 合
1.3~1.5 元/方 时 0.3 元/方的气 用 最 格 1.6~1.8 元/方 目前
沿海气 2.2 元/方 据气 场 改革的 势来看 气 调的空
间銔
銓 被评估 业 概 及 析
被评估 业 状
1 要业 介绍
宽城博瑞 要业 城 民用銓 业供气銓 及汽 气等业 銔 中城
供气业 中含 部 业 收入 城 居民銓非居民开户收入 城
居民銓非居民用气收入銔另外 宽城博瑞 四个 气站 别 龙 门
气站 1銓龙 门 气站 2銓 气站銓 石 气站 要 城 机 銓矿 自
行 气銔
宽城博瑞自 2013 立 2014 开始建 龙 门 气站 开始 宽城 域内
机 銓矿 自 行 气业 2015 开始 城 管道供气
个小 完 管道接通 初装户数 到 1512 户 值 居民用户 770.00 户
业用户开通 3 户 中 管 供气 业用户 1家 通源 另外槽 供气
业用户 2 家 广盛居 康美 品銔
于企业 立 时间较短 中4个 气站中 龙 门 气站 1銓龙 门
气站 2 于 2014 开始 气站于 2015 开始 石 气站尚
建 城 管道供气业 于 2015 10 开始通气 通气的小 2
个 丰润 京城 苑小 銔 期 城 覆盖銔
2 模式及 情
1 原料气采购模式
宽城博瑞尚 通管道气 要使用 LNG 气 输 管道 城 居民及 福用
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户 行供气 要气源来自于张家 储銓包头 盛銓内蒙 圣銓 疆广汇 自
2015 11 调整 格 目前宽城博瑞的气源采购 LNG 到站 在 3020
元/吨
2 生 模式
城 供气生 模式 宽城博瑞 要通过槽 将 LNG 供 商处 输到宽城
通过 气柱将 LNG 注入储气 中 通过气 装置将 LNG 气 CNG 而通过城
管 向居民銓非居民 行供气銔
气站生 模式 宽城博瑞 要通过槽 输 将 LNG 储等供 商
到 气站 储 在燃气储气 中 然 通过调压 备 气枪给燃气出租 銓燃气
行 气銔
3 模式
宽城博瑞 宽城县 建局签署了 于 然气的特许 许 拥 宽城
县行 辖 管 供气 及汽 气的独家 特许 限 30 銔
劣势 析 SWOT 析
1 势 S
1 保性 銔 然气是清洁銓 銓 场竞 力的能源和 原料 然
气 替煤和石 使燃烧 的废物排 幅 降 然气的 用范围 到 定
程 时 煤的烟尘銓煤 石 品燃烧 排 的 氧 体的空气 染将得
到 效抑 城 空气 将得到明显改善銔
2 格竞 势銔 据目前 内燃气 场 格 按获得 等热 算 用户使
用 然气的 用 石 少銔而 于 保和高效 然气使用被 府 鼓 銔
3 方便性銔 通过 全銓 效的管道系统输 方便用户使用銔
4 用途广泛 用于发电 作 原料銓汽 燃料銓城 燃气等銔
a 然气发电是缓解能源紧缺銓降 燃煤发电 例銓 少 境 染的 效途
燃气电厂是稳定銓耗气 大的用户 然气 业发展起着 要作用銔 济效益
看 然气发电的 装机容 需投资 用少銓建 期短銓生 较
较 的竞 力銔
b 然气 銔 然气是 氮肥的最佳原料 投资 用少銓 銓
染小等特点銔 然气 氮肥生 原料的 例 世界 均 80％ 20％銔
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c 汽 用压缩 然气銔 然气 替汽 格 銓 染小銓 全等 点銔
目前 划地 大 然气汽 的发展力 节 用 和 少城 汽 气
染銔
d 城 燃气特别是居民生活用气銔随着人民生活水 的提高及 保意识的增
城 尤 是大中城 然气的需求明显增 銔 然气作 民用燃料的 济效益
于 业燃料 业带 民用 稳定发展民用 然气 将是 然气利用的 要
方向銔预 用于城 燃气的 然气中 50％将用于居民生活 30％供 业窑 20％
供城 商业及 他用户銔
2 劣势 W
1 资源 合理銔 大多数 然气 地 复 如 层薄銓含气
丰 和地表 恶劣等 决定了 然气 游 较高 开发难 大銔 然气
资源 要 中在中西部地 而 场 要在东部地 銔燃气 场高 中
燃气 收入前 5 依 广东省銓 海 銓 京 銓 省銓 津 全 燃
气 总收入的 59 94％ 中前 3 50 33％銔 然气资源 离 端 场
是 然气 格偏高的 原因銔
2 结构 合理銔 然气 要用于 和 业燃料等 业部门 它们在
然气 中 的 例在 87％ 中 肥生 38.3％銔 部门 气 升
高的 能力差 而 格 能力最 的居民用气在 然气 结构中 例
到 11％ 无疑 大了输气管 建 的 济风险銔
3 然气输 管及城 管 等 础 施薄弱銔 然气输 管 是 接生 企
业和 场的必 节 然气 场的 展也必然 于 然气输 管 的延伸程 銔
在 术方面 前 然气开发利用 术都是传统 术 术 较少 发
家 在较大差距銔
4 没 建立起完善的 然气储备 銔 于没 储备 游发生紧急状
城 燃气企业无法提供 急气源銔
5 者 熟銔 者 煤炭銓石 的依赖思想 保意识淡薄
改善能源结构銓 少大气 染认识 足銔
3 机 O
1 城 程增大 然气需求
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自改革开 来 城镇人 增长很快 将 激能源 需求銔 于 然气
清洁能源 在中 业 和城 程 快銓能源需求增大并 需要降
染性能源依赖性的背 然气 需求将 断增大銔
家于 2007 发 的銙 然气利用 策銚将城 燃气列 发展类别 包括
城镇居民銓 服 施及 然气汽 然气的需求将在 策倾斜 迅 增长銔
2 科 将 然气行业 发展
于大多数 然气气 在中西部地 并 境恶劣 开发 然气 在着
术障碍 科 发展 攻克 术难 提高 气 的开发 而增大 然气
的供 銔 时 然气能够在许多领域得到 用 尤 在 领域 70％的煤炭或者
石 能够被 然气 替 銔随着科 的 和发展 然气将 得到更 广泛的
用 然气的供 和 将 得到空前的发展銔
3 断 大 然气管 建
随着 2004 西气东输 线 程投入商业 然气管 建 开始提 銔
2009 建 西气东输銓 气东 銓陕京线銓忠 线銓 宁 等 然气管道
全 管 初 形 西起 疆 广 东 海銔到 2015 形 全 性
然气管 覆盖 300 多个地 及 城 将 然气 储 丰富的中 銓 疆銓
四 和山西输 沿海地 銔 输 题将得到缓解 供给 颈将被打破 然气利
用水 将稳定 升銔
4 气源资源 础 厚
气 的开发 然气 提升 增幅 均 11.6％ 中 的 然气
开发 发 家 在明显差距銔 2007 开始 中 断 快 探明銓开
发 气 銔2009 在提供全 总 1 4的 内最大 然气 塔 木 发
了 -塔 銓塔中 坡銓塔西 3个 然气富 带 并在 中 探明了克拉
大气 累 探明 然气储 l l40 贸108 m3銔2009 塔 木 然气
l81贸108 m3 通过西气东输管道供气逾 16贸108 m3 西气东输和 内 然气
业 大发展奠定了更 厚的资源 础銔
在 气 开发的背 然气目标 2009 的 860 贸108 m3
增 到 2010 的 1 050 贸108 m3 和 2011 的 l 200 贸108 m3 增幅 均
16 7％銔
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4 威 T
1 业需求走
全球 济 机等因素的影响 中 来 业生 活 走 及能源行业
2010 全 然气 的增长 缓 特别是随着部 中小企业的破 倒
业企业的用气 场出 定萎缩銔
2 管供气 在供气 全风险
在 内 然气 游 要是 大 气 各自建 管道向城 门站供气 相
多的城 然气是 管 气銔 种配置方式的最大风险是 游管道因 故停气
城 用气就 中断 势必 影响居民生活和生 的 常 行銔
3 然气供需矛盾突出
然气生 增 能满足需求增 缺 拉 大銔供气 足 济发展影
响很大 如 影响了用气企业的生 和发展 使 建銓 改竣 目无法 常生
改 目无法 施和招商引资 能落户等銔供气 足除 直接影响外
很大的间接影响 如企业开 足銓员 收入 銓社 就业人数 少 增 了社
稳定因素 府 收入 降 社 保障 能弱 老 地的 势得 到发
挥 术创 力 发展 足 久而久之就 失去 心竞 力 势就
劣势等等銔最 能引发 系列难 解决的社 题 影响 地 济发展和
社 稳定銔
4 替 品带来的风险
然气的 替 品包括煤炭銓 品 銓液 石 气和电力等 煤炭 例 行
析銔 是煤炭生 和 大 煤炭在燃料和 原料方面都是 然气的 要
竞 手 煤炭 格的 然气 着 要影响銔煤炭 格的 要 决
于供求 方的相 作用銔 来煤炭 格呈 升 势 利于 然气 场的
开发 但 于 煤炭 场 格回落 及在煤 的驱 煤炭 将
大幅攀升 能导 煤炭 格 降 给 然气 带来风险銔 时 保障 家
能源供 的 全銓改善 境銓 济 续发展 家釐863 划金在釐十
金期间首 把洁净煤 术作 能源领域 题之 点围绕洁净煤发电 术和洁
净煤转 术 鼓 洁净煤 术研究开发銔在 煤炭的竞 中 增 然气使用
的 要 力是 境 染 题 随着洁净煤 术开发和 用水 的 提高 煤
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炭 境 染程 将降 然气 场的开发将 得愈 困难銔
另外 的替 能源 断涌 例如 然气水合物銓氢气等将来 望部 替
煤銓石 和 然气 21 世纪的能源 它们作 补 气源 在 定程 缓
解 内 然气供 的紧张形势 但是 时也威 到 然气的地 銔
历 状 和 状
1 历 状 表
状
万元
项目 2014Y 2015Y (1~7)2016Y
流动资产 828.54 5,872.03 818.13
非流动资产 9,743.70 15,294.24 15,243.49
其中：可供出售金融资产 - - -
持有至到期投资 - - -
长期股权投资 - - -
投资性 地产 - - -
固定资产 736.92 5,764.96 5,607.11
在建工程 6,000.67 3,305.59 3,631.06
无形资产 2,530.23 5,792.44 5,895.13
其他非流动资产 475.88 431.24 110.19
资产总计 10,572.23 21,166.27 16,061.62
流动负债 10,955.87 23,094.86 15,094.96
非流动负债 - - -
负债总计 10,955.87 23,094.86 15,094.96
净资产 -383.64 -1,928.60 966.66
2 历 状 表
状
万元
历史 度数据
项目/ 份
2014Y 2015Y (1~7)2016Y
一、营业收入 69.08 2,224.72 1,069.17
其中：主营业 收入 69.08 2,224.72 1,069.17
其他业 收入 - - -
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减：营业成 64.42 1,459.18 875.96
其中：主营业 成本 64.42 1,459.18 875.96
其他业 成本 - - -
营业税金及附 - 28.29 0.23
销售费用 - 53.01 58.20
管理费用 690.58 938.27 459.70
财 费用 692.22 946.32 852.08
资产减值损失 - 116.89 -79.23
：公允价值变动收益 - - -
投资收益 - - -
二、营业利润 -1,378.15 -1,317.24 -1,097.77
：营业外收入 - - 1.99
减：营业外支出 5.49 227.71 8.96
三、利润总额 -1,383.64 -1,544.96 -1,104.74
减： 得税费用
四、净利润 -1,383.64 -1,544.96 -1,104.74
注 2014 企业 提供 2015 銓2016 1~7 数据 立信 师
特 通合 并出 釐信 师 [2016]第 211767 金无保留意
告銔
四 析
1 资 负债结构 析
1 资 结构及 要 目 析
要资 情 如
项目名称 2014Y 2015Y 2016 1-7 Y
资金 0.63% 13.66% 0.39%
应收 款 0.00% 1.35% 2.16%
固定资产 6.97% 27.24% 34.91%
在建工程 56.76% 15.62% 22.61%
无形资产 23.93% 27.37% 36.70%
合计资产占比 88.29% 85.24% 96.77%
表 看出 宽城博瑞资 要 资金銓 收 款銓固定资 銓在建
程銓无形资 2014 合 88.29% 2015 合 85.24% 2015 7 到
96.77%銔
资 结构来看 2015 9 宽城博瑞 要资 管 及土地 故固定资
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较大 故 流 性来看 2014 宽城博瑞处于建 期 非流 性资 较高
资 流 性较弱 随着 2016 企业开始 渐 城 供气 非居民用户 渐增 企
企业 的状 稳定銔无形资 提高 要是企业 建 气
站 得 宗出让用地銔随着 气站的投入使用 无形资 增 銔
2 负债结构及 要 目 析
要负债 情 如
项目名称 2014Y 2015Y 2016 1-7 Y
短期借款 22.82% 45.46% 86.12%
应付 款 32.67% 22.62% 8.24%
其他应付款 44.04% 29.43% 2.00%
负债合计 99.53% 97.51% 96.36%
表 看出 负债 要 短期借款銓 付 款銓 他 付款 2014
合 到 99.53%銓2015 合 到 97.51% 2016 7 到 96.36% 述数据
看出 企业 要负债 商业借款 随着企业 2016 管道供气投 付款
降 企业 他 付款中 非 性 渐 少 科目余额 降 商业
借款 提高 而使企业 风险 大 企业融资的能力 到 定影响銔
2 偿债能力 析
偿债能力是指企业用 资 偿 债 的能力銔企业 无支付 金的能力和偿
债 能力 是企业能否健康生 和发展的 键銔企业偿债能力是 企业 状
和 能力的 要标志銔指标 要包括流 率銓 率銓资 负债率銔
要偿债能力指标如
项目名称 2014Y 2015Y 2016 1-7 Y
流动比率 0.08 0.25 0.05
动比率 0.07 0.25 0.05
现金比率 0.01 0.13 0.00
资产负债率 1.04 1.09 0.94
宽城博瑞流 性 降 要原因是城 管 的建 宽城博瑞 来
大了 城 管 的建 力 企业固定资 提高 而使企业流 性
降 但 2016 随着大部 程的 渐完 企业 的情 得到改善銔 于企业
处于建 期内 偿债能力 期 降 但 负债 例较高 故偿债风险
高銔
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銓 收益法评估模型
收益法评估采用 金流 法 选 的 金流 企业自 金流
通过 企业整体 值的评估来间接获得股东全部 益 值銔
评估 来若 内的企业自 金净流 作 依据 采用 率
总 算得出企业整体 业性资 的 值 然 溢余资 銓非 性
资 值 去 债 得出股东全部 益 值銔
1 评估模型 评估选用的是 金流 法 将企业自 金流 作 企
业预期收益的 指标 并使用 之 配的 均资 模型(WACC) 算
率銔
2 算 式
E V D 式
B P
C1 C2 式
式中
E 股东全部 益 值
V 企业 值
D 付 债 评估 值
P 性资 评估 值
C1 溢余资 评估 值
C2 非 性资 评估 值
中 式 中 性资 评估 值 P 按如 式求
Rt 1 r rR g 1 r
n
t n
P n 1
式
t1
式前半部 明确预测期 值 半部 永续期 值 值
式 中
Rt 明确预测期的第 t 期的企业自 金流
t 明确预测期期数 1 , 2 , 3 n
r 率
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R n 1 永续期企业自 金流
g 永续期的增长率 评估 g = 0
n 明确预测期第 銔
3 收益期的确定
企业 值评估中的收益期限通常是指企业 来获 收益的 限銔 了合理预测
企业 来收益 据企业生 的特点 及 法律法规銓契 和合 等 将
企业的收益期限划 限期限和无限期限銔
4 预期收益的确定
将企业自 金流 作 企业预期收益的 指标銔
企业自 金流 就是在支付了 用和 得 之 向 利要求者支
付 金之前的全部 金流銔 算 式
企业自 金流 净利润 摊 +利 用× 1- 率 T 资
性支出 资金
5 率的确定
确定 率 多种方法和途 按照收益额 率 的原则 评
估收益额 企业自 金流 则 率选 均资 WACC 确定銔
6 付 债 值的确定
债 债 是包括企业的长短期借款 按 场 值确定銔
7 溢余资 及非 性资 值的确定
溢余资 是指 企业收益无直接 系的 超过企业 需的多余资 般
指超额 资金和交易性金融资 等 非 性资 是指 企业收益无直接 系
的 生效益的资 銔 类资 独 行评估銔
七銓 性业 值的估算及 析过程
收益预测范围 预测 宽城博瑞 体 表 预测范围 宽城博瑞的
性业 宽城博瑞 要的业 收入 部 城 管道 然气用户开户收入銓
城 管道 然气 气收入銓 气站 气 收入銔
收益预测 准 评估收益预测是 据宽城博瑞 中 注 师 的
2015 銓2016 1~7 的 表 期的 业绩 础 遵循
行的 法律銓法规的规定 据 家宏 策 研究了被评估 行业
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场的 状 前 析了 的 势 劣势 尤 是 面临的 场 境和 来的发
展前 及潜力 并依据 战略规划 过综合 析研究编 的銔 收益预测 宽
城博瑞提供 评估人员 被评估 提供的企业 来收益预测 行了必要的 析銓
判断和调整 在考虑 来各种 能性及 影响的 础 合理确定评估假 形 如
来收益预测銔
收益期限的确定
企业 值评估中的收益期限通常是指企业 来获 收益的 限銔 了合理预测
企业 来收益 据企业生 的特点 及 法律法规銓契 和合 等 将
企业的收益期限划 限期限和无限期限銔
于评估 准 被评估 常 没 影响企业继续 的 心资 的
使用 限 行限定和 企业生 期限銓投资者 期限等 行限定 并
通过延续方式永续使用銔故 评估 告假 被评估 评估 准 永续 相
的收益期限 无限期限銔 于企业 期的收益 相 合理地预测 而 期收益
预测的合理性相 较差 按照 般评估惯例 评估人员将企业的收益期限划 明
确预测期间和明确预测期 个 段銔 性业 值=明确预测期 值+明
确预测期 值 值 銔
评估人员 过综合 析 确定评估 准 2021 明确预测期 2022
永续期銔
明确预测期间的收益预测
1. 业 收入预测
宽城博瑞 业 收入按照 品 部 城 管道用气开户收入銓
城 管道供气业 收入銓 气站 气收入銔
气站业 自 2014 开始 续投入建 2个 气站 1 个在建 气站
2014 龙 门 气站初 投入 站 7000 多升 气 1600
多 斤 2015 然气 42.00 万 kg 业 110.09 L
业 收入 740.94 万元 2016 1 气站也 时 站 4000 多
升 2016 1~7 业 收入 335.12 万元銔在建的 石 气站 预 2016
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12 开始 外供气 銔
城 管道供气业 宽城博瑞城 管道于 2015 初 建 建 管 27 多
中 管 25 庭 管 2 覆盖整个城 銔2016
丰润 銓祥泰小 銓京城 苑 个小 的管道气供 备通气 的
居民用户 1512 户 中 值缴 用户 770.00 户 管 供气 业用户 1家
通源 另外槽 供气 业用户 2 家 广盛居 康美 品 2015 居民
开户 收入 857.18 万元 管 供气燃气 业 收入 25.00 万元 2016 1~7
居民开户 6.99 万元銔
评估 据企业提供的截 到 2016 7 签 的 业供气合 或
在签 合 的情 来5 的各 业 的收入 行预测銔
1 开户数 及 气
A銓城 供气开户
宽城城 供气居民开户 要是针 宽城县 的居民用户銔截 到评估 准
宽城县 开通 然气供 的小 3个 丰润 銓祥泰小 銓京城 苑
居民用户开户 1500 户 据宽城县在建小 情 2016~2019 划完 管道
然气通气的小 11 个 结合各个小 地 开发规划 小 的预 装户数
统 如
编 建小 户数 编 建小 户数
1 文笔园小 644 8 河苑 1600
2 御都花园 428 9 神栗花园 期 633
3 滨河园 期 403 10 垄 居 504
4 园世家 380 11 教学园 职 宿舍 572
5 苑小 672
6 丰东澄 期 1350
7 富丽湾 期 1950 合 9136
另外 据宽城县 期规划 宽城县将 县城 域内的老 居民 行改
域内 及老 居民用户 14709 户 府文 开户 3500 元/户 2-3 开
发完 銔
编 小 户数 编 小 户数
1 金山小 194 13 鱼 小 725
2 中 小 966 14 盛 小 641
3 鑫佳园 136 15 垄 城 期 312
4 佳利花园 期 448 16 龙城 期 363
5 佳利花园 期 624 17 福满庄园小 428
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6 滨河园 期 5200 18 张杖子小 189
7 育才苑小 428 19 河沿棚户 改 小 526
8 水 嘉 小 120 20 龙翔花园 483
9 花园 664 21 鑫苑小 215
10 龙翔花园 260 22 富业小 121
11 瑞丰小 186 23 城 1130
12 小 350 合 14709
宽城城 供气非居民开户 要包括商福銓 业开户銔截 到评估 准 宽
城博瑞 商业用户 2 家 丰 酒店銓奇 粥 业用户 3 家 德广
盛居 业 限 銓 德 通源 型 保 料 限 銓康美 品銔预 来 期
续增 业銓商业銓 福企业及 18 家 中 业 户 意向的用户 10 家
要是宽城泰丰 团玄 岩 目銓神栗 品 限 銓粉 金园銓宽城宏 热力
限 銓琢酒 团銓广盛居生物 能饮料銓 德燕峰药业 限 任 銓河
建 股份 限 銓峪耳崖金矿銓 德隆城钢管厂等等 中签 合 或意向的
要是宽城升 压力容器 限 銓河 广盛居 业 限 商业銓 福用
户 8 家教育园 4 个学校 銓养老 銓宽城中 銓京城酒店銓县 等等銔
B銓城 管道供气业
据企业相 人员介绍 宽城县 居民 用气 0.4 方 用气 数
300 居民 用气 均在 140 立方 据宽城 通气小 情 般
通气小 用气的气 率在 70% 结合宽城各小 情 气 率 70% 般
性 通气 50% 剩 的 20% 在 续的 2~3 间
结合企业 人员介绍情 结合宽城县城 用气 情 来
行预测銔
时 于宽城博瑞预 通气的 业銓商业銓 福用户情 据企业提供的
宽城博瑞 户之间签 的 銓意向 结合 户生 耗气情 行预测 据
2016 预 通气的 丰酒店 用气 0.5 万方銓京城酒店 用气 0.2 万
方銓 酒店 用气 0.05 万方銓燕峰药业 用气 0.2 万方銓金河建 用
气 0.25 万方 2017 通源 用气 2 万方 神栗 品 用气 0.8 万方 隆
城钢管厂 用气 0.2 万方 2018 预 开通泰丰玄 岩 用气 1 万方銓粉
金园 用气 2 万方銓广盛居 能饮料 用气 1 万方 2019 预 开通
的宏 热力按照供热期 合 均 用气 2.5 万方銓 他 业 用气 1.5 万方銔
据 述企业 情 考虑 业銓商业銓 福通气 在 的 情 故
京 健 业资 评估 限
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的 增开户按照均匀完 通气来测算 效开户用气的 户数 銔 般来说
企业 常 生 数 均在 300 结合宽城博瑞 人员介绍 初 预
来 业銓商业的 户 均 用气 在 220 万 m 銔 预测结合宽城县
城 企业 均用气情 及 的用气 效户数 来 的 业用气情 行
预测銔
于 福用户 开通 用气 据企业管理人员介绍
福用气 均 用气 在 2.64 万 m銔
C銓 气站业
业 要是龙 门 站 于高 出 较稳定 2015 汽
均 3000L 均 8000L銔
气业 要是龙 门 气站銓 气站銓 及预 7 份投 的 石
气站 中龙 门 气站銓 气站 要针 出租 气 宽城县 出租
200 多 中 气出租 24 据宽城县规划 2016 增 20
增 另外 预 2016 7 投 的 石 气站 要给京城矿 的自
供气 没 气站竞 京城矿 自 300 多 中 80 多 LNG
输 扣除调 及维修 均 80 作 数 330 銔 时结
合企业 人员介绍 矿 期 大 LNG 输 投入銔
于 业 据历 汽 銓 情 在 规模 行预
测銔
据企业 来 3~5 间规划 及 划指标 企业的 将 提高
要 品 统 如
预测值
序 项目/ 份
(8~12)2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
銓 居民入户
当期新开户数 3,300.00 2,000.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 600.00
銓 居民入户(旧城改造
当期旧城改 开户数 1,000.00 1,000.00 1,000.00 500.00 200.00
銓 居民用气量
累计有效开户数 2,708.40 4,538.40 6,668.40 8,518.40 9,818.40 10,618.40
均用气量 万 m 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01
度用气量 15.80 63.54 93.36 119.26 137.46 148.66
四銓 工、商业管网
京 健 业资 评估 限
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当期新开户数 1.00 3.00 2.00 2.00 1.00 -
銓 工、商业用气
累计有效开户数 3.50 5.50 8.00 10.00 11.50 12.00
均 用气量 万 m 80.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00
度用气量 116.67 1,100.00 1,600.00 2,000.00 2,300.00 2,400.00
銓 公福管网
当期新开户数 5.00 1.00 1.00 - -
七銓 公福用气
累计有效开户数 2.50 5.50 6.50 7.00 7.00
均 用气量 万 m 2.64 2.64 2.64 2.64 2.64
度用气量 13.20 15.84 18.48 18.48 18.48
九、 气站销售
1 CNG 销售 万 kg 11.62 21.38 25.34 25.34 25.34 25.34
2 LNG 销售 万 kg 192.50 594.00 660.00 660.00 726.00 726.00
十、 油站销售
1 汽油销售 万L 41.25 99.00 99.00 99.00 99.00 99.00
2 柴油销售 万L 27.50 66.00 66.00 66.00 66.00 66.00
2
据宽城博瑞提供的銙 于 县 然气管 建 燃气初装 格标准及
题的通知銚 宽 [2014]13 于居民用户 建 宅 6000.00 元/
户 老 城 居民 宅按照 3500 元/户 收 燃气初装 于非居民用户
管 假 按照 最大用气 收 商用户 立方米 高于 200.00 元 福用户
立方米 高于 150.00 元 体 方 商确定 据宽城博瑞 人员介绍
企业 执行 建 宅用户 6000.00 元/户 既 宅 3500.00 元/户 业銓 福收
在 立方 150 元銔
据企业提供的宽城满 自治 物 局銙 于 县 然气 格的批复銚 宽
[2015]12 居民生活用气到户 格 4.5 元/立方米 福用户用气到户 格
5.00 元/立方米 商业用气到户 格 5.6 元/立方米 用 然气 格 6.2 元/立方米銔
目前 博瑞宽城 商业用户 3 户 中广盛居銓康美暂时使用槽 供气 执
行临时 格 导 均 较 銔 期随着企业管 建 通气 如 通源 执
行文 指导 格銔
据企业提供的企业内部调 通知 于 气站銓 站各个业 的
行调整 目前执行的 LNG 含 4.6 元/kg CNG 含 6.6
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第46
元/kg 汽 格 均 5.6 元/kg 格 均 4.6 元/kg銔
预测在 品的 础 维 目前的 水 行预测銔
3 业 收入
于 建楼盘初装 据 地 开发楼盘 入 情 结合企业介绍 2016
预 河苑小 1600 户 銓 丰东澄 期 1950 户 銓富丽湾 期 2000 户
个小 在 半 开始 入 2017 增的完 入 小 文笔园小 644
户 銓御都花园 428 户 銓 苑小 期 672 户 銓神栗花园 期 633 户
余小 据 地 开发企业 的 准证 预 在 2018 完 并 銔
评估 于 建楼盘按照 述预 入 结合 地初装 相 规
定 行预测銔
于老 居民用户改 燃气初装 据 地 府 期规划 预 2017 完
金山小 194 户 中 小 966 户 的燃气改 2018 完 鱼 小 725
户 盛 小 641 户 等小 改 2019 老 居民用气 行改 銔
评估 据 地 府规划 结合老 居民用户改 初装 收 情 行预
测銔
于居民用气 业 收入 结合 述 户 均用气 及 值
缴 户数 结合用气 例情 整体小 用气率 70% 中 50%
增 10% 第 增 10% 来预测 来 用气业 收入銔
于 业用户 据宽城燃气初装 收 标准 及企业 用气 来 业
初装 行预测銔
于 业用气收入预测 据企业 生 能的 例 算企业
均用气 据企业户数銓用气 业用户用气收入 行预测銔
于 气站业 收入 按照 情 或 建 气站服 内 然气
的数 结合目前的 来预测 气站业 收入銔
业 收入预测表銔
2. 业 预测
宽城博瑞 要 自 生 品的原料气銓职 薪酬銓居民开户 銓
非居民开户 銓采购汽 銓采购 銓管 维修 銓 摊 及 他銔
历 情 如
京 健 业资 评估 限
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万元
历史 度数据
序 项目/ 份
2014Y 2015Y (1~7)2016Y
1 原料气成本 - 533.46 240.36
2 职工薪酬 64.42 193.58 95.42
3 居民开户成本 201.94 -
4 非居民开户成本 6.50 -
5 采购汽油成本 192.54 284.32
6 采购柴油成本 120.84 119.88
7 管网维修费
8 折旧摊销 103.54 31.50
9 其他 106.77 104.48
10 主营业 成 合计 64.42 1,459.18 875.96
1 原料气
宽城博瑞原料气 要是 LNG 采用槽 输 票到站 据企业 期 采
购 LNG 的 情 目前的采购气含 3.5 元/kg銔 般气损率 3%
目前宽城燃气供 宽城博瑞独家供 采购气源 要 包头寰 能源 限
来金鸿液 然气 限 内蒙 圣 然气 限 家 宽城博瑞
气源的 80% 结合企业历 均 降 2015 均 格 3.38
元/kg 2016 1~7 均 格 2.63 元/kg銔 均 格在 3 元/kg 考
虑到 期 然气 格 降 势 考虑到企业长期 的情 结合企业 人员
介绍 来 企业气源 均 格在 3.10 元/kg 评估结合 来 期气 的
情 及 常的气损率 预测 料 銔
2016 ~2020 宽城博瑞 要 品 预测表
序 预测值
项目/ 份
(8~12)2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
1 原料气成本 1,044.81 5,282.61 7,166.07 8,371.57 9,097.33 9,349.36
燃气销气量 kg 298.73 1,451.20 1,905.26 2,277.36 2,505.59 2,585.01
气损率 3% 3% 3% 3% 3% 3%
总采购气量 kg 307.97 1,496.08 1,964.18 2,347.79 2,583.08 2,664.96
采购单价 3.10 3.10 3.10 3.10 3.10 3.10
原材料采购成本 953.90 4,633.87 6,083.75 7,271.92 8,000.68 8,254.31
2 职 薪酬
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第48
企业在职员 的福利 及社保支出 预测 历 人均收入水 及预测的
定员 础 考虑 地在职职 人均 收入水 及养老统筹銓
金銓 龄等情 目前宽城博瑞 2016 生 人员要 到 98 人 均 资在
2850 元/ 按照企业 期规划 行人员定岗 考虑 增气站的 期
人员规模 大 预 资 幅 10% 銔 依据企业提供的人员总
数 参考历 资水 及 资 幅 生 职 薪酬 行预测銔
3 居民开户 銓非居民开户 銓采购汽 銓采购
居民开户 要是 使居民小 能够 到通气 并将燃气接入用户 宅发
生的 料及施 用 据企业管理人员介绍 过 企业 施 程 小 用
算 均 在 1000 元/户 评估在 情 结合 来期间 期
居民开户施 户数 行预测銔
非居民开户 要是 使 业銓商业銓 福用户 到通气 而发生的管
料銓土方 程銓人员 资等 銔 据企业历 管 情 用
相 业 收入的 35% 考虑到 及 户施 难易程 銓 及
管 阀 的 銔尤 期个别 业用户的施 较高 企业施
人员了解 确定 来 用按照相 业 收入的 35% 行预测銔
采购汽 銓采购 要是 气站的汽 銓 的采购 銔
中汽 要 97#銓93# 种规格 要 0銓-10銓-20 3 种规格銔
据企业 期的采购 格 汽 的采购含 均 4.2 元/L 的采购含
3.75 元/kg 预测 据相 来 部 用 行预测銔
4 管 维
管 维 要是 了保障管道供气的 常 发生的 管 常维 用銔
于宽城博瑞城 管 2015 半 才 转固 目前尚 发生相 的管 维
用銔结合行业 情 般 用 场管 总投资的综合 均 用
3% 截 到评估 准 宽城博瑞 转固管 1,468.00 万元 在建管
3,014.85 万元 预 续预 投入建 5,800.00 万元 合 10,282.85 万元 评
估 结合行业 情 宽城博瑞 用按照管 建 总投资的 3%
行预测銔
5
京 健 业资 评估 限
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1 预测期
综合考虑宽城博瑞的固定资 规模銓固定资 限 及净 值率等因素
确定综合 率 中 建筑物 要是场站建筑物和供气管 综合 率
5.28% 考虑 5%的 值 机器 备类 率 9.50% 考虑 5%的 值 输
率 14.00% 考虑 5% 值 他管理 备类 率 19.00% 考虑 5%
值銔 数 均固定资 原值 固定资 原值的 析预测 文 示銔
2 永续期
于永续期 于 限 济寿命 限 在差异 考虑
时间 值 预测 的 行调整 体评估思路及 式如
a.将各类 资 按 额按剩余 限 到预测 值銔
b. 将 值 按 济 限 金銔
c.将各类资 周期更 支出 的 限 截 预测期 提 限
的 额按 限 到 周期更 时点 到预测 值銔
d.将 值 按 济 限 金銔
将b和c相 得出永续期 确定预测 的 843.85 万元銔
6 他
他 用 据企业管理人员介绍 按照 100 万元 行预测銔 釐 表
业 预测表金銔
3. 业 金及 预测
业 金 要 城 维 建 銓教育 等 于宽城博瑞 目前
增值 尚 抵扣完 2016 尚 缴纳增值 额銔 期随着 抵扣
完 缴纳相 的 金及 銔
城建 及教育 的 算 数 流转 要 增值 銓 业 銔
1 流转 增值
增值 和 之间的差额 算銔
1
需缴纳 的 目 宽城博瑞 的 业 收入 中居民初装 銓
非居民初装 用增值 率 11% 城 供气銓 气站 LNG銓CNG 等 用增
值 率 13% 汽 銓 用 17.00%的 率銔
京 健 业资 评估 限
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2
期 抵扣 的 用 要包括 LNG 采购 汽 銓 采购 管道维
购 固定资 銔
LNG 采购 行 率 13% 汽 銓 采购 率 17% 算 数包
括 期采购 LNG 汽 銓 采购 于假 期生 等于
期 业 则 原料气采购 銓汽 銓 采购 形 銔
管道维 率 17% 算 数包括 采购的维 供气管道 常
发生的维修 料采购 据行业情 般情 管道维 用中 料采购
用的 50% 企业管理人员介绍 期 用将 行业相 假 期采
购 期领用 则 部 纳 数 管道维修 用的 50%銔
购入固定资 抵扣的 算 数 各类 抵 固定资 剔除增值 的
资 性支出銔按历 机器 备购置 总支出的 例 算 抵扣率 17%銔 固定
资 的抵扣假 发生 抵扣銔 资 性支出的预测 文固定资 预
测部 銔
2 城 维 建 和教育
城 维 建 率 7% 教育 率均 5%銔
业 金及 的 体预测 表5 “ 业 金及 预测表”銔
4. 用
宽城博瑞的 要包括职 薪酬及福利銓广告 及 他銔
万元
历史 度成 情况
序 项目/ 份
2014Y 2015Y (1~7)2016Y
1 职工薪酬 50.02 57.96
2 广告费 2.83 0.23
3 其他费用 0.16
4 合 计 - 53.01 58.20
1 职 薪酬
宽城博瑞 场 前 的人员 14 人 据 提供数据 2016 1~7
人员 57.96 万元 企业管理人员介绍 宽城博瑞 来 增 人员
预 薪酬增长率 10% 据企业历 情 来 用 行预测銔
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2 广告
要是企业在宽城县城 行企业 传而发生的 用 于企业拥 宽城县的
銙宽城满 自治县 然气特许 銚 域内没 竞 故 部 用
期 增 据企业管理人员介绍 用预 来 期 用规模在 3 万元
之间銔
3 他
据企业管理人员介绍 结合企业业 情 行预测銔
预测 结合 述历 各 用的 均水 及企业管理人员的
用的 势 析 行预测銔
5. 管理 用预测
管理 用 要包含职 薪酬及福利銓业 招 銓 用銓差旅 銓 銓
租赁 銓 金銓服 銓 銓摊 及 他 用銔 历 用如
序 企业历史情况
项目/ 份
2014Y 2015Y (1~7)2016Y
1 职工薪酬及福利 261.80 218.44 87.71
2 业 招待费 74.71 109.64 17.21
3 车辆费用 12.82 26.70 13.75
4 差旅费 31.09 47.36 9.80
5 办公费 54.46 21.15 15.10
6 屋租金
7 税金 4.96 25.92 16.58
8 服 费 153.30 46.27 30.65
9 折旧 12.27 340.52 189.40
10 无形资产摊销 - 109.20 75.57
11 其他费用 13.07 3.93
85.18
12 合 计 690.58 938.27 459.70
1 职 薪酬
目前宽城博瑞管理人员 47 人 人均 资在 5 万元 据企业管理人员介绍
大幅增 管理人员 资 幅 10% 评估 据目前企业提
供人员数及薪酬水 行预测銔
2 业 招 銓 使用 銓差旅 銓
业 招 要是管理人员 外招 的 用 预 用在 110 万
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期预 用增长 例 20%銔
使用 要是企业 使用过路銓 耗等 用 企业管理人员介绍 预
用在 45 万 故 据企业管理人员介绍情 行预测銔
差旅 要是管理人员外出 等支出的相 用銔 据企业管理人员介绍
管理人员 期 较大 维 50 万元的规模銔
要是企业 常管理 耗 用 预 用在 20 万元 预
用增长 例 20%銔
3 租赁
目前宽城博瑞无偿 用 联企业 德宽清的 场地 考虑到 期宽城博瑞
续 能 将 用 德宽清的 场 据 宽城博瑞 场 行询
相 场地的租金 30 万元銔 据 地 场 宽城博瑞 期 中考虑相
的 租金 銔
4 金
宽城博瑞 金 要 要是 花 銓土地使用 銓 地 据管理人
员介绍 宽城博瑞 銓土地 预 金 用在 30 万元
维 规模銔
5 服
宽城博瑞服 要是中介咨询 历 在 60 万元 结合企业历
情 按照 用规模 行预测銔
6 銓摊 及 他
1 预测期 及摊
宽城博瑞管理用 备銓 均按照企业 定的 策 行 并在管理
用中 行 算 土地按照 策 行摊 銔 输 及 他管理 备类
率 14.00% 值率 5% 电子 备 率 19.00% 值率 5% 土地摊 率
2% 没 值銔
2 永续期
于永续期 于 限 济寿命 限 在差异 考虑
时间 值 预测 的 行调整 体评估思路及 式如
a.将各类 资 按 额按剩余 限 到预测 值銔
京 健 业资 评估 限
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b. 将 值 按 济 限 金銔
c.将各类资 周期更 支出 的 限 截 预测期 提 限
的 额按 限 到 周期更 时点 到预测 值銔
d.将 值 按 济 限 金銔
将b和c相 得出永续期 确定预测 的 输 备 60.10
万元 无形资 摊 121.74 万元銔
7 他 用
据企业管理人员介绍 预 在 60 万 维 规模銔
表 管理 用预测表銔
6. 用预测
企业目前商业借款 5 借款金额 13,000.00 万元 并 提相 利 銔
1 利 支出 按照短期借款銓长期借款 均余额及 的 款利率 算确
定銔
借款余额 借款余额的预测 融资需求 析銔
款利率 于 款 利率 借款合 定利率 考虑到宽城博瑞目前融
资渠道较少 商业借款利率 中 人民银行 的 准利率要高很多 们 宽
城博瑞 的借款规模及 款利率 行 析 体 析如
序 款银行或机构 发生 期 到期 利率% 面 值
河 宽城 商业银行 限
1 2016-01 2017-01 10.092% 20,000,000.00
龙 门支行
河 宽城 商业银行 限
2 2016-01 2017-01 10.092% 20,000,000.00
龙 门支行
河 宽城 商业银行 限
3 2015-08 2016-08 11.468% 10,000,000.00
龙 门支行
4 德银行宽城支行 2016-05 2017-05 7.075% 35,000,000.00
5 德银行宽城支行 2016-05 2017-05 7.420% 45,000,000.00
均利率 8.46%
结合企业 情 来3 将继续保 较高的借款余额 融资的
目前相 据企业 情 预 2020 才能 性改善 故 们 企业
2016~2020 的短期借款沿用 的 款利率作 债 銔
于 2021 及 依据企业投资 划确定的 增借款 利率 评估 准
效 准利率 短期借款利率 4.35% 长期借款利率 4.90%銔
2 利 收入 据历 利 收入情 按照 资金 均余额的 定 例
京 健 业资 评估 限
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算确定銔
3 金融机构手续 据企业历 情 析 2015 发生的手续 要是企
业业 来汇款銓资金 发生的手续 企业预 用在 1 万元
据企业估算确定銔
体预测 表銔
7. 得 预测
据銙中 人民 和 企业 得 法銚 自 2008 1 1 起 企业 得
行 25%的 率銔
8. 资金预测
资金包括必要 金 金最 保 銓 性 收款 銓 銓 性
付款 銓 付职 薪酬銓 交 等銔
1 必要 金
据被评估 历 情 于企业 收 款相 他 他燃气供
相 銔 向 管理层了解 维 生 的必要 金 付 的 15%
銔
2 性 收款
性 收款 剔除溢余款 的 收 款 类资 的预测均是 用
收入 法 依据 准 剥离溢余及非 性款 业收入的 例
时参考 定的 策及类 类资 业收入的 例 系 预 宽城
博瑞 收款 均 数 45 故综合确定 15.00%銔
3 性预付 款
性预付 款 要是企业用于原 料采购的科目 类资 的预测均是
用 法 据 准 剥离溢余及非 性款 业 的 例
时参考 策及类 资 业收入的 例 系等因素 综合确定
的 5%銔
4 性 他 收款
性 他 收款 剔除溢余款 的 他 收款 类资 的预测均是
用 收入 法 依据 准 剥离溢余及非 性款 业收入的
例 时参考 定的 策及类 类资 业收入的 例 系 故
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第55
综合确定 5%銔
5
于 们 用 法 依据 准 剥离溢余及非 性资
剔除 銓摊 的 业 的 例 时参考被评估 定的 策及类
类资 业 的 例 系 预 宽城博瑞 据 场 来 排生
必 保 定的 并结合 期 联生 地原 料等情 的
升 故综合确定 15%銔
6 性 付款
包括剔除溢余款 的 付 款銔预 宽城博瑞 付 款周转 数 55
用 法的思路 按付 的 15%预测銔
7 性预收款
据企业 预 宽城博瑞 性预收款 要是预收居民銓非居民买气
款 预收款周转 行业水 相 据企业历 均水 确定综合
3%
8 付职 薪酬銓 交
按历 均 例水 预测 则 付职 薪酬 付 的 2% 交 金 付
的 1%銔
9 他 付款
按历 均 例水 预测 则 他 付款 付 的 3%銔
9. 资 性支出预测
类资 要包括剔除溢余銓非 性资 的固定资 相 资 銔
截 到评估 准 宽城博瑞预 来 2~3 建 个 气站 个 气站建
800 万元 另外需要在 来5 内 铺 城 供气管 管 20 銓
预 200 万元 庭 管 30 预 60 万元
在 来 期没 较大的资 性支出銔 体支出 划如
预测值
序 项目/ 份
2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
二 资 性支出计划
1 屋建筑类 1,450.00 1,450.00 1,450.00 1,450.00
2 机器设备类 800.00 800.00 100.00 100.00
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3 运 设备类 20.00 20.00 20.00 54.24
4 电 及其他类 10.00 10.00 10.00 14.42
5 土地类
6 期增 合计 - 2,280.00 2,280.00 1,580.00 1,580.00
是在 续 前提 的无限 期的预测 的 续 是在 断的更
改 维 定的固定资 规模的状 行的銔
永续期资 性支出 企业在维 预测最 内的 规模和利润 扩大
规模的前提 最佳的资 性支出銔 于宽城博瑞 性投资大銓 济寿命
限明显大于 的特点 各类资 济寿命 限到期 需要更 支出 但 于
支出是按 济寿命 限间隔支出的 因 评估将 资 性支出 算
金 体测算思路 行
鈇将各类资 周期更 支出按预测期 的尚 使用 限 到预测期
鈈将鈇得到的 值按 济寿命 限作 金 处理銔
因 永续 需要支付更 资 性支出 455.74 万元銔
10. 融资需求预测
1 资金总需求
据 述预测出的 资金和 长期资 算得出净 资 的净
资 差额 需 增投资净额 资金总需求銔
2 资金来源
1 留 收益增 额
据 据企业目前 策略 需要购置部 固定资 銓铺垫 资金等
需要大 的资金 故 几 配股利 2021 开始按照 100% 行 配 故 供
配利润扣除股东 红 净额的增 额确定銔
2 用的金融资
溢余 资金扣除评估 准 溢余 资金 的差额确定銔
3 外部融资
据资金总需求 留 收益增 额銓 用的金融资 的差额确定 增或偿
的债 资 和 益资 銔
长期借款 额依据借款合 中的 款 划确定銔
短期借款 额依据外部融资需求差额和企业目标资 结构综合确定銔
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11. 企业自 金流 表的编
施 析预测 们 企业自 金流 行预测 表釐企业 值
测算表金銔
永续期收益预测及 要参数的确定
永续期收益 值 被评估 值按 式确定
1 r
R n 1 n
Pn
r g
式中
r 率
R n 1 永续期第 企业自 金流
g 永续期的增长率
n 明确预测期第
1.永续期 率按目标资 结构等参数 行确定銔
2.永续期增长率 永续期业 规模按企业明确预测期最 确定 考虑
增长 故g 銔
3.Rn+1 按预测期 第n 自 金流 调整确定銔
则预测 按 述调整 的自 金流 Rn+1 3,988.84 万元
四 明确预测期间的 率确定
1 率模型的选
率 预期收益的 保 銔 于 评估 告选用的是企业 金流
模型 预期收益 企业 金流 故相 的 率选 均资
WACC 算 式如
K d 1 t
E D
WACC K e
DE DE
式中
WACC 均资
京 健 业资 评估 限
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E 益的 面 值
D 债 的 面 值
Ke 益资
Kd 债 资
T 被评估企业的 得 率銔
均资 WACC 算 式中 益资 Ke 按照 惯常作法采
用资 资 定 模型 CAPM 估算 算 式如
K e R f MRP Rc
式中
Ke 益资
Rf 无风险收益率
β 益系统风险系数
MRP 场风险溢
Rc 企业特定风险调整系数
T 被评估企业的 得 率銔
2 无风险收益率的选
债收益率通常被认 是无风险的 因 债 到期 能兑付的风险很
小 忽略 銔 据 WIND 资 系统 披露的信 10 期 债在评估 准
的到期 收益率 2.78% 评估 告 2.78%作 无风险收益率銔
3 益系统风险系数的 算
被评估 的 益系统风险系数 算 式如
L 1 1 t D E U
式中
βL 杆的 Beta
βU 无 杆的 Beta
T 被评估 的 得 率
D/E 被评估 的目标资 结构銔
据被评估 的业 特点 评估人员通过 WIND 资 系统查询了 7 家 深A
股 的 βL 值 最 100 周 截 交易 期 2016 7 31 然
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第59
据 的 得 率銓资 结构换算 βU 值銔在 算资 结构时 D銓E
按 面 值确定銔将 算出来的 βU 均值 0.6566 作 被评估 的 βU 值
体数据 表
BETA 值(最 负息债 / 所得税率 无负债 beta 值
序 证券代码 证券简称
近 100 周) 权益 账面 [2014 ] 账面
1 000421.SZ 南京中北 1.0003 0.4422 25.00 0.7512
2 000669.SZ 金鸿能源 0.5298 1.2829 25.00 0.2700
3 002267.SZ 陕天然气 0.7887 0.5908 15.00 0.5250
4 002700.SZ 新疆浩源 1.2977 0.0000 15.00 1.2977
5 600333.SH 长春燃气 0.8110 0.9681 25.00 0.4699
6 600681.SH 百川能源 0.5604 0.0000 25.00 0.5604
7 601139.SH 深圳燃气 0.9136 0.3540 25.00 0.7219
均值 0.6566
4 场风险溢 的 算
于 内证 场是 个 而 相 封 的 场銔 方面 历 数据较短
并 在 场建立的前几 中投机气氛较浓 场 幅 很大 另 方面 目前
内 资 目 的外汇流 行较 格的管 内 场股 割裂的特
属性 因 直接通过历 数据得出的股 风险溢 信 而在 熟 场
中 于 较长的历 数据 场总体的股 风险溢 直接通过 析历 数据
得到 因 场的风险溢 通常采用美 熟 场的风险溢 行调整
确定 算 式
中 场风险溢 =美 股票 场风险溢 +中 股票 场 贴
1 美 股票 场风险溢
美 股票 场风险溢 =美 股票 场收益率-美 无风险收益率
美 场收益率选 标 500 指数 行测算 标 500 指数数据来源于 虎
http://finance.yahoo.com/ 美 无风险收益率 美 10 期 债到期收益率表
示 数据来源于 Wind 资 端全球宏 数据板块銔
2 中 股票 场 贴
据 威评 机构穆 投资者服 的中 债 评 及 风险补偿
的相 研究测算 得到中 股票 场 贴 銔
在美 股票 场风险溢 和中 股票 场 贴 数据的 础 算得到评
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第60
估 准 中 场风险溢 7.49%銔
5 企业特定风险调整系数的确定
企业特定风险调整系数指的是企业相 于 行业企业的特定风险 影响因素
要 1 企业 处 段 2 历 状 3 要 品 处发展 段
4 企业 业 銓 品和地 的 5 内部管理及 机 6 管
理人员的 验和资历 7 企业 规模 8 要 户及供 商的依赖 9
风险 10 法律銓 保等方面的风险銔
综合考虑 述因素 们将 评估中的个别风险 酬率确定 5%銔
6 目标资 结构
据企业管理人员介绍 目前企业评估 准 13000 万元商业借款銔 期随
着企业 状 的好转 预 企业最 的资 负债结构中 将 少 负债
时 企业 来讲 保留 定的付 债 们结合企业管理人员介绍 故宽城
博瑞稳定期目标资 结构 D/ E 50% 銔
7 率 算结果
1 算 益资
将 述确定的参数 入 益资 算 式 算得出 2016 7 31 被
评估 的 益资 銔
K e R f MRP Rc
31.41%
2 算 均资
考虑到宽城博瑞目前融资渠道较少 商业借款利率 中 人民银行 的
准利率要高很多 们 宽城博瑞 的借款规模及 款利率 行 析 体 析
如
序 款银行或机构 发生 期 到期 利率% 面 值
河 宽城 商业银行 限
1 2016.1.26 2017.1.20 10.092%
龙 门支行 20,000,000.00
河 宽城 商业银行 限
2 2016.1.28 2017.1.20 10.092%
龙 门支行 20,000,000.00
河 宽城 商业银行 限
3 2015.8.24 2016.8.23 11.468%
龙 门支行 10,000,000.00
4 德银行宽城支行 2015.5.25. 2016.5.20 7.075%
35,000,000.00
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第61
5 德银行宽城支行 2015.5.18. 2016.5.17 7.420%
45,000,000.00
均利率 8.46%
结合企业 情 来3 将继续保 较高的借款余额 融资的
目前相 据企业 情 预 2020 才能 性改善 故 们 企业
2016~2020 的短期借款沿用 的 款利率作 债 銔
综合 述 评估 准 被评估 付 债 的 均 利率 8.46% 将 述确
定的参数 入 均资 算 式 算得出被评估 的 均资
銔
K d 1 t
E D
WACC K e
DE DE
10.47%
2016 ~2021 的 率 算如 表
序 项目/ 份 (8~12)2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
一 被评估公司权益成本计算
一 无风险收益率 2.78% 2.78% 2.78% 2.78% 2.78% 2.78%
二 风险收益率 32.33% 23.63% 16.47% 12.02% 9.50% 8.85%
1 类比公司无负债 beta 值 0.6566 0.6566 0.6566 0.6566 0.6566 0.6566
被评估公司的付息债 /权
2 7.4323 5.0724 3.1323 1.9242 1.2422 1.0671
益比值
3 被评估公司 得税税率 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%
4 被评估公司 beta 值 4.3166 3.1545 2.1991 1.6042 1.2683 1.1821
5 场风险溢价 7.49% 7.49% 7.49% 7.49% 7.49% 7.49%
三 特定风险溢价 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
被评估公 权益资 的期
40.11% 31.41% 24.25% 19.80% 17.28% 16.63%
望回报率
二 被评估公司税前债 成本计算
1 短期借款的比例 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
2 长期借款的比例 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
3 短期借款的利率 8.46% 8.46% 8.46% 8.46% 8.46% 4.35%
4 长期借款的利率 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90%
被评估公 债权资 的期
8.46% 8.46% 8.46% 8.46% 8.46% 4.35%
望回报率
三 被评估公司 权 均资本成本计算
1 权益资本的权重 11.86% 16.47% 24.20% 34.20% 44.60% 48.38%
2 债 资本的权重 88.14% 83.53% 75.80% 65.80% 55.40% 51.62%
四 权 均资 成 10.35% 10.47% 10.68% 10.94% 11.22% 9.73%
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第62
永续期的 率确定
永续期 率的 算 明确预测期相 銔按 式确定
K d 1 t
E D
WACC K e
DE DE
K e R f MRP Rc
1 1 t D E U
在 算过程中 D/ E銓E/ D+ E 銓D/ D+ E 均按目标 的资 结构确定銔
将相 数据 入 式 算得出永续期 率r 9.73%
性资 评估结果
据 述预测的 金流 算出的 率 行 而得出企业 性资
值 30,618.02 万元銔
銓 他资 和负债 值的估算及 析过程
溢余资
C1的 析及估算
据了解企业评估 准 他流 资 306.53 万元 购置固定资 形 的增
值 无溢余负债銔故 作 溢余负债处理 故溢余净资 评估 值
306.53 万元銔
非 性资
C2的 析及估算
据企业人员介绍 无非 性资 銔
付 款銓预收 款銓 他 付款 析 通过企业了解 付 款部 备
购置款銓 程款 19 笔 金额 1,109.29 万元 部 款 属于 常 活 导
的负债 故将 作 非 性负债处理 预收 款 16 中4 宽城博瑞
程款 属于 程管 建 金额 375.00 万元 将 作 非 负债处理
他 付款 5 中 1笔 企业借股东款 300.00 万元 评估将
作 非 性负债处理銔综合 述非 性资 和非 性负债 算得非
性净资 -1,784.29 万元銔
京 健 业资 评估 限
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体资 负债 笔
序 项目 账面值 评估值
一 溢余资产 306.53 306.53
1-1 递延 得税资产
1-2 其他流动资产 306.53 306.53
二 非经营性资产
2-1 非经营性预付 款
2-2 非经营性其他应收款
三 溢余负债
3-1 应付利息
3-2 预计负债
四 非经营性负债 1,784.29 1,784.29
4-1 非经营性应付 款 1,109.29 1,109.29
4-2 非经营性预收款项 375.00 375.00
4-2 非经营性其他应付款 300.00 300.00
九銓 收益法评估结果
企业整体 值的 算
B P
C1 C2 E量
30,618.02+306.53 1,784.29+0
29,140.27 万元
付 债 值的确定
的付 债 包括短期借款 面 值 13,000.00 万元 评估 值 13,000.00
万元銔
股东全部 益 值的 算
据 评估 作 的股东全部 益 值
E B D
16,140.27 万元銔
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第 部 资 础法评估 术说明
銓 流 资 评估 术说明
评估范围
纳入评估范围的流 资 包括 资金銓 收票据銓 收 款銓预付 款銓
他 收款銓 銓 他流 资 銔在评估 准 面 值如 表 示
金额 元
目 面 值
资金 619,351.66
收票据 100,000.00
收 款 3,464,497.01
预付 款 64,386.05
他 收款 324,286.76
543,482.73
他流 资 3,065,325.01
流 资 合 8,181,329.22
评估过程
1 行总 銓明 銓 表及评估明 表的
2 到 场 行查验銓监盘銓函证等 作
3 收 评估 的 銓法律法规文 銓 场资料
4 在 清 銓情 了解清楚并 收 到评估 需的资料的 础 行
评定估算
5 完 流 资 评估结果汇总 撰写流 资 评估说明銔
评估方法
据企业提供的资 负债表銓 的流 资 各科目评估明 表 在清查
的 础 遵循独立性銓 性銓 性的 作原则 行评估 作銔
1. 资金
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资金 面 值 619,351.66 元 金銓银行 款 部 组 銔
1 金
金 面值 434,273.60 元 在 部门保险柜中 均 人民 銔评估
人员按 种 金 总 銓 表銓评估明 表余额是否相符 金盘点
行了监盘 编 的“ 金盘点表” 行了复 据盘点金额和 准 盘点
的 录倒 出评估 准 的金额 相符銔 盘点 面 值作 评估
值銔
2 银行 款
银行 款 面值 185,078.06 元 3个 户 全部 人民 款 别 在
龙 门信用社銓宽城 商银行和 德银行宽城支行銔评估人员查阅了相 录
及 并 期 余额 行了函证 查阅银行 银行 款余额调节表
据回函情 查明 属于 常 调节 银行 款余额相符銔银行 款
面值作 评估值銔
2. 收票据
收票据 面 值 100,000.00 元 1笔 河 广盛居 业 限 的
带 银行 兑汇票銔 于 收票据 评估人员 了 面 录 查阅了 收票据登
簿 并 收票据 行了监盘 检查了相 合 和出入 等原始 录銔
评估 收票据评估 100,000.00 元銔
3. 收 款銓 他 收款
收 款 面余额 3,804,733.69 元 坏 准备 340,236.68 面 值
3,464,497.01 元 纳入评估范围内 收 款 面余额 360,628.17 元 坏 准备
36,341.14 面 值 324,286.76 元銔
收款 明 总 銓 表銓评估明 表余额是否相符 据评估
明 表查阅款 金额銓发生时间銓业 内容等 录 析 龄銔 金额较大或
金额异常的款 行函证 联 收款 行相 证 收款 的
真 性銓完整性 结果 銓表銓 金额相符銔
评估人员在 述 收款 无误的 础 借 于历 资料和 场调查了
解的情 体 析 款数额銓 款时间和原因銓款 回收情 銓 款人资金銓信
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用銓 管理 状等 采用个别认定和 龄 析的方法估 风险损失 联企业
的 来款 等 理 相信全部能收回的 评估风险损失 0 确凿证据表
明款 能收回或 施催款手段 龄超长的 评估风险损失 100% 于预
能全额收回但又没 确凿证据证明 能收回或 能全额收回的款 在 笔 析
业 内容的 础 参考企业 算坏 准备的方法 帐龄 析 别确定 定 例
的风险损失 按 面余额扣除风险损失确定评估值銔 收 款 要 程款銓 款
们按照 龄 析的方法 提风险损失 340,236.68 元 他 收款 要 企业的
员 借款 故预 风险损失 0銔
评估 收 款评估值 3,464,497.01 元 他 收款评估值 360,628.17
元銔
4. 预付款
预付款 面 值 64,386.05 元 要内容 预付的 款銓燃气款銓检测
等銔
评估人员首 行总 銓明 銓 表及清查评估明 表的 銔如评估
人员 场 预付 款的 物 交付 但发票 到 或服 提供
开发票 评估人员 宽城博瑞的预付款中 在 种情 銔 于预付 款
评估人员检查了 銓固定资 等资 及预付 款明 无误 面值
作 评估值銔
评估 预付 款评估值 64,386.05 元銔
5.
面余额 543,482.73 元 跌 准备 0 元 面 值 543,482.73 元銔 均
商品銔
评估人员 表 明 銓总 及 表 行 查阅相 簿
录和原始凭 确认 的真 在及 状 銔 企业的 内
銓出 和保管 算 及定期盘点 行 查 通过查阅最 的 出
等 掌握 的周转情 并 的品 行了 点调查銔 确认 企业
内 格銓健全 的收銓发和保管的 据銓 簿 录完整銓清 銔评估人
员 行了 盘 查数 总 的 40% 查金额 总 的 60% 銔
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查了评估 准 盘点 之间的 的出入 等 确定评估 准 盘点 之
间的出入 的数 并 倒 算出评估 准 的 数 銔
1 品
品 面金额 543,482.73 元 值准备 0 元 面 值 543,482.73 元銔纳
入评估范围的 品全部 外 的 品 要包括 92 汽 銓95 汽 銓液
然气等銔评估人员首 查阅了 录銓仓 录 得了企业 准 的
品盘点表 并 品 行了 查盘点 面数 和金额 录 确銔銔
博瑞供气是 个 品 外部购入形 的 故 的
品 面 格 格銔 于 品 然气銓汽 等 时间较
短 在1 内 并 储 在管道或储气 内 保 较好 出入 周期较短
评估人员 汽 銓 然气的 场 格在短期内 大 面值确
认评估值銔
行 评估过程 品评估值 543,482.73 元銔
6. 他流 资
他流 资 面值 3,065,325.01 元銔是企业预缴的企业 得 銓 抵扣的
备 銔
评估人员在 无误的 础 通过了解企业 用的 种銓 率銓 额 及缴
的 率等 企业的纳 表 通过查阅的缴 凭 确认 数的 确性和真
性銔 企业 款 金额 数相符銔故 面值作 评估值銔
评估 他流 资 评估值 3,065,325.01 元銔
四 评估结果及 析
施 评估 流 资 评估结果 表 示
流 资 评估汇总表
金额 元
目 面 值 评估 值
资金 619,351.66 619,351.66
收票据 100,000.00 100,000.00
京 健 业资 评估 限
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收 款 3,464,497.01 3,464,497.01
预付 款 64,386.05 64,386.05
他 收款 324,286.76 360,628.17
543,482.73 543,482.73
他流 资 3,065,325.01 3,065,325.01
流 资 合 8,181,329.22 8,217,670.63
无 文
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銓 固定资 —建 构 筑物评估 术说明
评估范围
纳入评估范围的建筑物 建筑物銓构筑物銓管道及沟槽 大类 建筑物
面原值 43,021,279.52 元 面净值 37,806,219.50 元銔 体如 表
金额 元
目 面原值 面净值
建筑物 4,318,364.09 4,160,866.17
构筑物 24,022,878.39 19,836,943.49
管道及沟槽 14,680,037.04 13,808,409.84
合 43,021,279.52 37,806,219.50
建筑物概
1 建筑物 情
博瑞供气 厂 于河 省的 德 宽城县銔被评估 建筑物 要 业
建筑 要 在博瑞供气 的 气站内 要 龙 门 气站銓 气站的
站 銓门卫 和 建筑物 及厂 内的站 銓管 銓构筑物銔均建于 2015
中固定 气站 2016 转入固定资 銔
2 建筑物类型介绍
纳入评估范围的建筑物 建筑物銓构筑物銓管道及沟槽 大类銔 面按
建筑物銓构筑物銓管道及沟槽 类 行介绍
1 建筑物
建筑物 要包括龙 门 气站站 銓 气站站 和厂 气站站 銔
1 按用途 类
均 用途的 建筑物 要 厂 气站站 銓龙 门 气站站
銓 气站站 銔
2 按 结构 类
龙 门 气站站 和厂 气站站 銓门卫 砖混结构 气站站
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框架结构銔
3 装修状
企业 业厂 大多 通装修 般 抹灰銓涂料銔外墙 水泥 粉 涂料銔
门 大部 塑钢 銓 合金 銓铁门銓木门 气站 大部 钢木大门 地面
砼和 砖地面銔
2 构筑物及 他 施
委估构筑物较多 要 生 用 建筑物配 施銔 要 厂 道路銓地面銓
围墙銓水 銓水 銓路面 銓绿 带銓 程等 结构来看 要 钢筋砼结
构 架或用砖砌筑銔
3 管道及沟槽
管道及沟槽 要 内外管 要 气 构 来看 直埋式给气管线
铸钢 直埋管道及 涂 腐的 氧煤沥青管道 腐涂料銔
3 建筑物 利状
纳入 评估范围内 建筑物 3 建筑物总建筑面 1177.65 方
米 中2 得了 证 建筑面 609.65 方米 证
宽 证 登 第 2015-055 銓宽 证 登 第 2015-056 余 建筑物
1 处土地 得土地证 因 无法 理 证 预 2016 12
理完 銔纳入评估范围的 建筑物均 定抵 保等他 利銔
无证 建筑物明 如
明 表
建 结构 面 无证原因
序
3 气站站 2015 框架 568 处土地 证
评估 于 证的 建筑物评估人员 证确认建筑物的
合法 及建筑面 等 于无证 建筑物评估人员 被评估 提供的相 资
料确认建筑物的合法 及建筑面 等銔
评估过程
1 第 段 准备 段
评估人员 入 场 据委托方提供的资 明 表 行 表 时 资
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表中评估 目的 程 銓结构特 的建筑物 术特 表 数 和特
是否相符 行了 并 调整銔
2 第 段 场调查 段
被评估建筑物 行了 场调查 据 表 各建筑物的 銓
落地点銓结构形式銓建筑面 等 并 照企业评估 准 时的资 状 将资
表中的缺 銓漏 行填补 做到 相符 漏銔在调查时 要察看
了 銓构筑物的外型銓层数銓高 銓跨 銓内外装修銓 内 施銓各构 状銓
础状 及维修使用情 并作了 的 察 录銔
评估人员 委托评估的 建筑物銓构筑物作 的查看 除 建筑物銓构
筑物数 及内容是否 情 外 要查看建筑物结构銓装修銓 施銓配
使用状 銔
1 结构 了判断建筑物 础的 全性 初 确定 础的 靠性和合理性
评估提供依据銔 据结构类型 墙銓梁銓板柱 行 心 测 查看 无 形
开裂 无 均匀沉降 查看混凝土构 无露筋銓麻面銓 形 查看墙体是否
风 及风 的 程 銔
2 装饰 个建筑物的装修标准和内容 相 般 内装修和外装
修銓高档装修和 般装修 但无论是 何种形式的装修 查看的 要内容是看装修
的内容 无脱落銓开裂銓损坏 另外 要看装饰的 程 銔
3 备 水电 施是否完好齐全 是否畅通 无损坏和腐蚀 能否满足使
用要求銔
4 维 结构 如非 墙銓门銓 銓隔断銓散水銓 水銓保温等 查看 无
损坏銓丢失銓腐烂銓开裂等 象銔
3 第 段 评估测算 段
查阅了 型建(构)筑物銓线路的 及预决算资料 并 据评估 准
地的建 场 格 按 行定额和行业 标准 行评估值 算銔
4 第四 段 建筑物评估 术说明撰写 段
据资 评估准则等资 评估相 规定等 编 “建筑物评估 术说明”銔
京 健 业资 评估 限
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四 评估依据
1銓被评估 提供的 建筑物銓构筑物銓管道沟槽清查评估明 表
2銓被评估 提供的 证
3銓被评估 提供的 土地使用
4銓被评估 提供的 程预(决)算及 程 等 资料
5銓銙河 装定额说明和 算规则銚
6銓河 省 程 信 (2016 第 07 期)
7銓銙河 省 2012 定额 程 用标准銚
8銓 城乡建 部 于 发銙 建筑 装饰 程 耗 定额銚銓銙通用 装
程 耗 定额銚銓銙 程 耗 定额銚銓銙建 程施 机械 班 用编
规则銚
9銓銙建 程施 仪器仪表 班 用编 规则銚的通知建标[2015]34
10銓銙资 评估常用数据 参数手 銚
11銓评估人员 场收 的 他资料銔
评估方法
要采用 置 法 行评估銔
1 法
评估值= 置全 ×综合 率
1 置全 的确定
置全 =建 综合 +前期 用及 他 用+资金
1 建 综合 的确定
评估 作中 评估人员 通过查勘 估建 构 筑物的的各 物情 和调查
程竣 銓 程结算资料齐全情 采 评估方法 别确定 估建 构
筑物建 程综合 銔 般综合 的确定 据 情 采用 编预算法銓决
算调整法銓类 系数调整法銓 方 指标法等方法中的 种方法来确定评估 象
的建 程综合 或 时 用几种方法综合确定评估 象的建 程综合 銔
于评估 象中 程竣 銓 程结算资料齐全的建 构 筑物 评估人员
通过 估建 构 筑物的 场 地查勘 在 建 构 筑物的各 情 等 行
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第73
的 录 将 估建 构 筑物按结构 类銔 各 要结构类型中筛选出
表性 程决算资料较齐全的的建 构 筑物做 型 程案例 用决算调整
法 估建 构 筑物决算资料中 确认的 程 础 析 决算建 构
筑物建 程综合 各 构 用 并 据评估 准 地 场的人 銓 料等
格信 和相 文 决算建 构 筑物建 程综合 行调整 最
综合考虑 估建 构 筑物及 地建筑 场的 情 确定 建 程综合
銔
2 前期 用及 它 用确定
前期及 他 用 用 部銓建 部的 规定收 的建 用及建
建 程而投入的除建筑 外的 它 用 个部 銔包括的内容及 标准
表
表5-1 前期及 它 用表
标准 按面
序 程或 用 算 式
(%) (元/m2)
1 行性研究 程 0.50%
2 建 管理 程 1.30%
3 勘察 程 2.60%
4 程监理 程 1.20%
5 招标 理 程 0.35%
6 境影响评 程 0.30%
7 施 查 程 0.24%
8 散装水泥 金 建筑面 10
9 墙体革 节能 金 建筑面 0.6
3 资金
资金 据 目合理的建 期 按照评估 准 相 期限的 款利率
建 程 前期及 他 用之和 数确定銔
资金 (建 程 +前期及 他 用)× 常建 期× 常建 期 款利
率贸1/2
2 综合 率的评定
1 于 值大銓 要的建 构 筑物采用勘察 率和 限 率综合确定
算 式
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第74
综合 率=勘察 率×60% 限 率×40%
中
限 率 % =尚 使用 限/ 尚 使用 限 使用 限 贸100%
场勘察 率 要建筑物 查阅各类建筑物的竣 资料 了解 历 来
的维修銓管理情 并 场勘察 别 建筑物的结构銓装修銓 备 部
行打 填写 率的 场勘察表 算出 建筑物的勘察 率銔
2 于 值小銓结构相 简 的建 构 筑物 采用 限法并 据 体情
行修 确定 率 算 式
率= 耐用 限- 使用 限 /耐用 限×100%
3 评估值的 算
评估值= 置全 ×综合 率
评估结果及 析
1 评估结果
评估 建筑物评估原值 44,190,000.00 元 评估净值 41,508,869.00 元 评估原
值增值率 2.72 % 评估净值增值率 9.79 %銔建筑物评估汇总表 表
建筑物评估结果汇总表
金额 人民 元
面 值 评估 值 增值率 %
目
原值 净值 原值 净值 原值 净值
建筑物 4,318,364.09 4,160,866.17 4,313,300.00 4,222,525.00 -0.12 1.48
构筑物 24,022,878.39 19,836,943.49 23,923,700.00 22,290,524.00 -0.41 12.37
管道及沟槽 14,680,037.04 13,808,409.84 15,953,000.00 14,995,820.00 8.67 8.60
合 43,021,279.52 37,806,219.50 44,190,000.00 41,508,869.00 2.72 9.79
2 增 值原因 析
评估 建筑物类固定资 原值增值 1,168,720.48 元 增值率 2.72 %
净值增值 3,702,649.50 元 增值率 9.79 %銔原因如
1 评估原值增值原因是 来人 的 评估原值 面原值增
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第75
值銔
2 评估净值增值的 要原因是 建筑物的耐用 限 企业采用的
限长銔
七 型案例
案例1 气站 建筑物明 表第3
1銓概
博瑞供气 限 于 德 宽城满 自治县龙 门镇龙城 业园 秦高
路入 处 是 家 宽城县提供 的民用銓商用銓 用 然气的综合供气
銔 建筑于 2015 12 竣 并投入使用 面原值 1,933,012.17 元 面净值
1,892,260.36 元銔
建筑建筑面 568.00m2 框架结构地 2层 层高 3.6m銔结构构 钢筋
砼框架结构銔钢筋砼框架梁銓独立柱銓 浇 板銓圈梁銔围 结构 500mm 厚机
砖砌筑墙体銓部 气砼块砌筑墙体 墙体内 钢筋砼构 柱銔外墙 贴花岗岩饰
面板 内墙抹灰 涂料 部 木装饰墙板銓 砖墙面和全玻隔墙 銔地面 地板砖
部 木地板銓花岗岩地面 銔轻钢龙骨 面石膏板装饰吊 门 塑钢 銓装
饰木门銔 面 气砼块保温层銓SBS 水层銔水銓暖銓电銓通信等配 施
齐全銔
使用状 较好 础沉降 均匀 结构 足够 载力銔外墙面无风蚀銓
空鼓 象 内墙体 直銓内饰无脱落銓空鼓 门 开 灵活銓 配 完整 电照无
故障銓线路 整 水銓采暖管道畅通 使用 常 无锈蚀銓渗漏 象銔
2銓 置全
建筑物的评估采用 置 法 行评定估算銔
值全 =建 程 +前期及 他 用+资金
1 建筑 装 程
据资 方提供的 程决算书 评估人员 据 场勘查銓施 及 他
相 资料 算 程 用銙河 省建筑 程 用定额 2012 銚銓銙河
省建筑 程预算定额 2012 銚銓 城乡建 部 于 发銙建 程定额管理
法銚的通知 建标 2015-230 銓 城乡建 部 于 发銙 建筑 装饰 程
耗 定额銚銓銙通用 装 程 耗 定额銚銓銙 程 耗 定额銚銓銙建
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第76
程施 机械 班 用编 规则銚銓銙建 程施 仪器仪表 班 用编 规则銚的
通知建标[2015]34 銓河 省 程 信 (2016 第 07 期)銓銙编 说明 2009
依据 銚銓及相 的 用定额 算出建筑 装 程定额直接 及 料差 銔
据定额 率 行 算得出建筑 装 程 銔 体 算 表
表5-1 建筑 程 算表
金额 元
序 目 算 础 率(%) 用金额(元)
1 直接及 术措施性 2+3+4+5 100.000 770,943.92
2 中 人 按定额规定 算的人 100.000 199,696.06
3 中 料 按定额规定 算的 料 100.000 560,850.45
4 中 机械 按定额规定 算的机械 100.000 10,078.41
5 中 料 除 料 外的 100.000 319.00
6 施 组 措施 人 +机械 * 率 7.860 16,488.27
7 中 人 人 +机械 * 率 2.730 5,726.84
8 中 机械 人 +机械 * 率 2.180 4,573.08
9 数 人 +机械 * 率 100.000 220,074.40
10 企业管理 人 +机械 * 率 17.000 37,412.65
11 利润 人 +机械 * 率 10.000 22,007.44
12 规 人 +机械 * 率 25.000 55,018.60
13 款调整 人 机 差 100.000 7,903.94
14 中 差 100.000
15 中 独立 100.000 7,566.85
16 中 措施人 调整 100.000 333.51
17 中 措施机械调整 2.180 3.58
18 全生 銓文明施 +增 100.000 45,174.87
19 中 1+6+10+11+12+13 * 率 3.966 36,077.12
20 中 增 1+6+10+11+12+13 * 率 1.000 9,097.75
21 金 1+6+10+11+12+13+18 * 率 3.410 32,563.78
22 站 程 1+6+10+11+12+13+18+21 100.000 987,513.48
23 门 程 92,852.87
24 备 础墩 程 122,917.12
25 总 程 1,203,283.47
表5-2 装饰 程 算表
金额 元
序 目 算 础 率(%) 用金额(元)
1 直接及 术措施性 2+3+4+5 100.000 300,807.13
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第77
2 中 人 按定额规定 算的人 100.000 146,728.65
3 中 料 按定额规定 算的 料 100.000 145,868.36
4 中 机械 按定额规定 算的机械 100.000 8,210.12
5 中 料 除 料 外的 100.000
6 施 组 措施 人 +机械 * 率 6.700 10,380.90
7 中 人 人 +机械 * 率 3.350 5,190.45
8 中 机械 人 +机械 * 率 0.060 92.96
9 数 人 +机械 * 率 100.000 160,222.18
10 企业管理 人 +机械 * 率 18.000 28,839.99
11 利润 人 +机械 * 率 13.000 20,828.88
12 规 人 +机械 * 率 20.000 32,044.44
13 款调整 人 机 差 100.000 295.53
14 中 差 100.000
15 中 独立 100.000 -
16 中 措施人 调整 100.000 295.37
17 中 措施机械调整 0.060 0.16
18 全生 銓文明施 +增 100.000 15,953.96
19 中 1+6+10+11+12+13 * 率 3.348 13,162.27
20 中 增 1+6+10+11+12+13 * 率 0.710 2,791.70
21 金 1+6+10+11+12+13+18 * 率 3.410 13,952.04
22 站 程 1+6+10+11+12+13+18+21 100.000 423,102.88
23 备 础墩 程 5,608.26
25 总 程 428,711.14
表5-3 装 程 算表
金额 元
序 目 算 础 率(%) 用金额(元)
1 直接及 术措施性 2+3+4+5 100.000 32,754.96
2 中 人 按定额规定 算的人 100.000 9,215.82
3 中 料 按定额规定 算的 料 100.000 1,046.82
4 中 机械 按定额规定 算的机械 100.000 22,492.32
5 中 料 除 料 外的 100.000 -
6 施 组 措施 人 +机械 * 率 7.860 2,492.26
7 中 人 人 +机械 * 率 2.730 865.63
8 中 机械 人 +机械 * 率 2.180 691.24
9 数 人 +机械 * 率 100.000 33,265.01
10 企业管理 人 +机械 * 率 4.000 1,330.60
11 利润 人 +机械 * 率 4.000 1,330.60
12 规 人 +机械 * 率 7.000 2,328.55
13 款调整 人 机 差 100.000 756.67
14 中 差 100.000 689.03
15 中 独立 100.000 -
16 中 措施人 调整 100.000 65.01
17 中 措施机械调整 2.180 2.63
18 全生 銓文明施 +增 100.000 2,035.54
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第78
19 中 1+6+10+11+12+13 * 率 3.966 1,625.60
20 中 增 1+6+10+11+12+13 * 率 1.000 409.94
21 金 1+6+10+11+12+13+18 * 率 3.410 1,467.30
22 站 程 1+6+10+11+12+13+18+21 100.000 44,496.48
23 电气 程 70,392.75
24 备 础墩 程 22,339.46
25 总 程 137,228.70
表5-4 建筑 装 程 汇总表
金额 元
序号 工程名称 工程造价
1 土建部分 1,203,283.47
2 装 部分 428,711.14
3 安装部分 137,228.70
合计 1,769,223.31
2 前期及 他 用 算表
表5-5 程前期 用 算表
金额 元
标准
序 程或 用 算 式 按面 (元/m2) 金额 元
(%)
1 行性研究 程 0.50% 8,846.12
2 建 管理 程 1.30% 22,999.90
3 勘察 程 2.60% 45,999.81
4 程监理 程 1.20% 21,230.68
5 招标 理 程 0.35% 6,192.28
6 境影响评 程 0.30% 5,307.67
7 施 查 程 0.24% 4,246.14
8 散装水泥 金 建筑面 10 5,680.00
9 墙体革 节能 金 建筑面 0.6 340.80
合 6.49% 10.6 120,843.40
4 资金
按照銙全 建筑 装 程 期定额銚的规定 建筑 程的合理建 期 1
假 在建 期内建 资金均匀投入 款利率按1 期人民 款利率4.35% 资
金
资金 =(建 程 +前期及 他 用)贸 常建 期贸 常建 期 款
利率/ 2
= 1,769,223.31×4.35%×1×1/2+120,843.40贸4.35%×1贸1/2
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第79
= 41,108.95 元
5 置全
置全 =建筑 装 程 前期及 他 用 资金
= 1,769,223.31 + 120,843.40 + 41,108.95
= 1,931,200.00 元 整到
率
建筑物2015 12 建 投入使用 使用0.59 框架结构生 用 济使
用 限 50 銔通过 场勘察 使用状 较好 础沉降 均匀 结构
足够 载力銔外墙面无风蚀銓空鼓 象 内墙体 直銓内饰没 脱落銓空鼓 门
开 灵活銓 配 完整 电照无故障銓线路 整 水銓采暖管道畅通 使用
常 无锈蚀銓渗漏 象銔
通过评估人员 场鉴定勘察 通过 均 算 率銔
理论 率= 1- 使用 限÷ 济寿命 限 ×100%
= 1-0.59/50 ×100%
=99%
勘察 率 表
表5-6 建筑物勘察 率鉴定 算表
部 序 目 标准 勘察
1 地 础 30 30
结 2 构 35 35
构 3 墙体 20 20
部
4 面 10 9
G
5 地面 5 5
小 1+2+3+4+5 × 75% 74.25
6 门 25 24
装 7 外墙 30 30
修
部 8 内墙 35 35
9 棚 10 10
S
小 6+7+8+9 × 17% 16.83
10 暖气 25 25
11 电器照明 30 29
备
部 12 给排水 25 25
13 他 20 20
B
小 10+11+12+13+14 × 8% 7.92
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第80
合 99
率=勘察 率×60%+理论 率×40%
=99%×60%+99%×40%
=99% 整
四 评估值的确定
评估值= 置全 × 率
= 1,931,200.00×99%
= 1,911,888.00 元
案例2 垭 - 丰小 段管道 管道沟槽明 表第2
管道沟槽概
博瑞供气 限 的城 管道 垭 丰小 段管道銓厂 垭 段管
道 中垭 丰小 段管道2015 4 建 并投入使用 面原值8,094,786.09
元 面净值7,614,158.17元銔
纳入 评估范围内的管道 垭 丰小 段管道 全长4642 m PE中压
管 管 DN200mm 敷 方式 直埋銔是宽城 然气配 的 要 管 穿
多处道路銓河流銓桥梁等建銓构筑物銔
置全
建筑物的评估采用 法 行评定估算銔
值全 =建筑 装 程 +前期及 他 用+资金
1 建筑 装 程
据资 方提供的 程决算书 评估人员 据 场勘查銓施 及 他
相 资料 算 程 用銙河 省建筑 程 用定额 2012 銚銓銙河
省建筑 程预算定额 2012 銚銓 城乡建 部 于 发銙建 程定额管理
法銚的通知建标2015-230 銓 城乡建 部 于 发銙 建筑 装饰 程 耗
定额銚銓銙通用 装 程 耗 定额銚銓銙 程 耗 定额銚銓銙建 程
施 机械 班 用编 规则銚銓銙建 程施 仪器仪表 班 用编 规则銚的通
知建标[2015]34 銓河 省 程 信 (2016 第04期)銓銙编 说明 2009 依
据 銚銓及相 的 用定额 算出建筑 装 程定额直接 及 料差 銔 据定
额 率 行 算得出建筑 装 程 銔 体 算 表
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第81
建筑 装 程 算表
金额 元
序 目 算 础 率(%) 用金额(元)
给水銓燃气 中供热 程
1 直接及 术措施性 2+3+4+5 100.00 4,657,473.13
2 中 人 按定额规定 算的人 100.00 620,519.66
3 中 料 按定额规定 算的 料 100.00 1,384,466.55
4 中 机械 按定额规定 算的机械 100.00 886,922.12
5 中 料 除 料 外的 100.00 1,765,564.80
6 施 组 措施 人 +机械 * 率 8.51 128,283.30
7 中 人 人 +机械 * 率 3.71 55,926.09
8 中 机械 人 +机械 * 率 2.84 42,811.35
9 数 人 +机械 * 率 100.00 1,606,179.22
10 企业管理 人 +机械 * 率 11.00 176,679.71
11 利润 人 +机械 * 率 8.00 128,494.34
12 规 人 +机械 * 率 17.00 273,050.47
13 款调整 人 机 差 100.00 320,644.34
14 中 差 100.00 320,644.34
15 中 独立 100.00 -
16 全生 銓文明施 +增 100.00 199,530.35
17 中 1+6+10+11+12+13 * 率 2.80 159,169.51
18 中 增 1+6+10+11+12+13 * 率 0.71 40,360.84
19 金 1+6+10+11+12+13+16 * 率 3.41 200,649.71
20 程 1+6+10+11+12+13+16 100.00 6,084,805.34
管道土建 程
1 直接及 术措施性 2+3+4+5 100.00 1,633,522.37
2 中 人 按定额规定 算的人 100.00 298,323.98
3 中 料 按定额规定 算的 料 100.00 767,478.02
4 中 机械 按定额规定 算的机械 100.00 567,720.37
5 中 料 除 料 外的 100.00
6 施 组 措施 人 +机械 * 率 4.09 35,421.21
7 中 人 人 +机械 * 率 1.82 15,762.01
8 中 机械 人 +机械 * 率 1.51 13,077.27
9 数 人 +机械 * 率 100.00 894,883.63
10 企业管理 人 +机械 * 率 4.00 35,795.35
11 利润 人 +机械 * 率 4.00 35,795.35
12 规 人 +机械 * 率 7.00 62,641.85
13 款调整 人 机 差 100.00 - 6,300.00
14 中 差 100.00 - 6,300.00
15 中 独立 100.00 -
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第82
16 全生 銓文明施 +增 100.00 46,898.47
17 中 1+6+10+11+12+13 * 率 2.04 36,656.27
18 中 增 1+6+10+11+12+13 * 率 0.57 10,242.19
19 金 1+6+10+11+12+13+16 * 率 3.41 62,872.71
20 程 1+6+10+11+12+13+16 100.00 1,906,647.31
合 7,991,452.64
2 前期及 他 用 算表
表5-1 程前期 用 算表
金额 元
序 程或 用 算 式 标准 (%) 金额 元
1 行性研究 程 0.50% 39,957.26
2 建 管理 × 率 1.30% 103,888.88
3 勘察 × 率 2.60% 207,777.77
4 程监理 × 率 1.20% 95,897.43
5 招标 理 × 率 0.35% 27,970.08
6 境影响评 × 率 0.30% 23,974.36
7 施 查 × 率 0.24% 19,179.49
8 合 518,645.27
资金
按照銙全 建筑 装 程 期定额銚的规定 建筑 程的合理建 期 1
假 在建 期内建 资金均匀投入 款利率按 期人民 款利率4.35%
资金
资金 = 建 程 +前期及 它 用 贸合理 期贸 款利 贸50%
= 7,991,452.64 +518,645.27 贸4.35%贸1贸1/2
= 185,094.63 元
四 置全
置全 =建筑 装 程 前期及 他 用 资金
= 7,991,452.64 +518,645.27 + 185,094.63
= 8,695,200.00 元 整
率
中压管道于2015 4 建 投入使用 使用1.25 配 管道的 济使用
限 30 銔通过 场勘察 建筑使用状 较好 础沉降 均匀 结构 足
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第83
够 载力銔路面无裂缝 象 管道无泄漏銓腐蚀 象銔通过评估人员 场鉴定勘察
建筑综合 率 94%銔
评估值的确定
评估值= 置全 贸 率
= 8,695,200.00贸94%
= 8,173,488.00 元
无文 文
京 健 业资 评估 限
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銓 固定资 — 备评估 术说明
评估范围
纳入评估范围的 备类资 机器 备銓 銓电子及 备 大类
备 面原值 21,110,324.65 元 面净值 18,264,886.56 元銔 体如 表
金额 人民 元
目 面原值 面净值
机器 备 17,592,643.28 15,498,912.09
3,074,486.97 2,455,712.66
电子 备 443,194.40 310,261.81
合 21,110,324.65 18,264,886.56
备概
博瑞供气 限 于 德 宽城满 自治县龙 门镇龙城 业园 秦高
路入 处 是 家 宽城县提供 的民用銓商用銓 用 然气的综合供气
銔博瑞供气 立于 2012 品 要包括 然气銓 銓汽 等銔
储配站在龙 门镇 地 30 亩 储气能力 36 万方 供气能力 1 万方/时 要
服 象 业园 内 用气企业 及县城内酒店用户和小 民用户銔在 路
时 建 个备用储配站 储气能力 18 万方 小时供气能力 5000 方 保
证 储配站检修时的稳定供气 及在用气高峰时增 供气能力銔委估 备包括机器
备銓 銓电子及 备 大类 要 于 气站銓 楼和厂 内銔
1 机器 备
博瑞供气的机器 备 90 要 气站的通用 备 储气 銓 气机銓
供电 备銓 常监 备等 均 于厂 和 气站内 备完好 定时检修和维
保养 常使用銔
2
8 包括大 帕萨特銓别克銓 克萨 等4 轿 2 轻型 1
小型 1 救险 銔 中 输 仅供厂 内使用 轿 銓商 要
京 健 业资 评估 限
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常 使用 要 用途銔
中1 克萨 570 牌照 冀 H80099 证载 利人 宽城满 自治县
学 矿业 限 任 利人 及时 更 被评估 出 诺函
面无 纠 等瑕疵 銔 余 均无 瑕疵 銔
3 电子及 备 要 各部门 常 使用 包括空调銓复 机銓电脑銓
监 系统等 于于 各部门 均 常使用銔
3 评估依据
(1) 企业提供的 备 评估明 表
(2) 机械 业出 社銙2016 中 机电 品 手 銚銓机械信 研究 编銙2016
机电 品 格信 查询系统銚
(3) 委托方提供的 备购置 资料 合 銓发票 銓 备验收文 及相 资
料銓 术使用说明等銔
(4) 銙 家 委銓建 部 于发 < 程勘察 收 管理规定>的通知銚
格[2002]10
(5) 銙资 评估常用数据 参数手 銚
评估过程
1 第 段 准备 段
1 保证评估结果的准确性 据企业 备资 的构 特点及资 评估明
表的内容 向企业 资 管理部门及使用部门 发銙 备调查表銚 并指导企业
据 情 行填写 作 评估的参考资料銔
2 评估人员 企业提供的 明 表 行检查 表中的错填銓漏填等 符
合要求的部 提 企业 行必要的修改和补 銔
2 第 段 场调查 段
1 场清点 备 查阅 要 备的竣 决算及验收 录銓 行 志銓 大
故 告书銓大修理和 改等 术资料和文 并通过向 备管理人员和操作人员
了解 备的 状和 要 备 行必要的 勘察 掌握 备目前的 术状 銔
2 据 场勘察结果 修 企业提供的评估 明 表 然 企业盖
章 作 评估的依据銔
3 评估范围内的 备及 的 行 查 如 查 大或 备的
京 健 业资 评估 限
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购置合 复验 行驶证等銔
3 第 段 评估测算 段
评估人员 据 场勘察情 及收 的评估资料 行 中作 综合 析评估
结果的 靠性 增 值率的合理性 能影响评估结果准确性的因素 行了
复查 在 修改的 础 汇总 备评估明 表銔
4 第四 段 撰写 备评估说明
按资 评估准则 撰写 备评估 术说明銔
四 评估方法
纳入 评估范围内的 备类固定资 包括机器 备銓 和电子 备 据
评估目的 按照 续使用原则 场 格 依据 结合委估 备的特点和收
资料情 备类资 使用的评估方法 要 置 法 算
式
评估值 置全 贸 率
置全 是指 购入相 或类似全 状 备并使之 到 使用状 需
付出的全部 包括购买 銓各种 銓 銓 装调试 及 他 用和资金
等 购买 行 础銔
率是指 据 备的物理性能銓 术性能和 济性能确定的 备的
程 銔
1. 机器 备的评估
1 机器 备 置全 的确定
置全 评估原值 备购置 装调试 前期及 他 用
资金 抵扣的增值
于 购置的小型 备 需要 装的 备 置全 评估原值 备
购置 格+ 抵扣的增值 銔
鈇 备购置
备购置 要通过向厂家询 銓参照銙2016 机电 品 手 銚銓参照 类
备 期的购置合 等 格信 采用 中 种或者几种结合的方法确定銔
鈈
京 健 业资 评估 限
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是指厂家或 商 处到 备 装 场的 输 用銔 评估 考虑
生 厂家 备 在地的距离銓 备 及外形尺 等因素 按 率 銔
如 合 中规定 供 商负 输和 装时 在购置 格中 含 部 格 则
输及 装 銔
鈉 装调试
据 备的特点銓 銓 装难易程 参考銙机械 业建 目概算编
法及各 概算指标銚及銙资 评估常用数据 参数手 銚 购置 础 按
装 率 銔
小型銓无需 装的 备 考虑 装调试 銔如 合 中规定 供 商负
输和 装时 在购置 格中 含 部 格 则 输及 装 銔
鈊 前期及 他 用
前期及 他 用包括建 管理 銓勘察 銓 程建 监理 銓招投标
管理 銓 行 研究 銓 境评 等銔
算方法 程 用或 备 乘 相 率 相 率 据 家 部门颁发
的收 标准 銔 评估 测算的前期 用及 他 用 率如 表 示
序 用 础 率
1 行性研究 × 率 0.50%
2 建 管理 × 率 1.30%
3 招标 理 × 率 0.35%
4 境影响评 × 率 0.30%
5 勘察 × 率 2.60%
6 施 文 查 × 率 0.24%
7 程监理 × 率 1.20%
小 6.49%
鈋 资金
据建 目的合理建 期 按评估 准 用的 款利率 资金 按建
期内均匀性投入 銔
资金 = 备购置 + + 装调试 + 他 用)贸 款利率贸建 期
贸1/2
2 综合 率的确定
1 大型銓 键 备 采用勘察 率和理论 率按 确定
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第88
综合 率=勘察 率×0.6 理论 率×0.4
鈇勘察 率
勘察 率的确定 要 企业 备 状 据 备的 术状 銓 作
境銓维 保养情 依据 场 勘察情 备 部 行 打 确定勘
察 率銔
鈈理论 率
理论 率 据 备的 济寿命 限 或尚 使用 限 和 使用的 限确定銔
理论 率=( 济寿命 限- 使用的 限)/ 济寿命 限×100%
于 使用 限超过 济寿命 限的 备 使用如 算 式
理论 率=尚 使用 限/( 使用 限+尚 使用 限)×100%
2 于 值 銓结构轻 銓简 銓使用情 常的 备 要 据使用时
间 结合维修保养情 使用 限法确定 率銔
3 评估值的 算
评估值= 置全 ×综合 率
2. 的评估
1 置全
置全 购置 銓 购置 和 它合理 用 如验 銓牌照 銓手
续 等 部 构 銔购置 要参照 类 型最 交易的 场 格确定
2 综合 率的确定
于 输 行驶 程銓使用 限 种方法 据孰 原则确定
率 然 结合 场勘察情 行调整 如果 场勘察情 孰 法确定 率差异
大的 则 调整銔
限 率= 法定行驶 限- 行驶 限 / 规定行驶 限×100%
程 率= 法定行驶 程-累 行驶 程 / 法定行驶 程×100%
在确定 率时 于 能够 常使用的 备( ) 率 般 于
15%銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第89
3 评估值的确定
评估值= 置全 ×综合 率
3. 电子及 备的评估
1 电子 备 置全 的确定
电子 备多 企业 用电脑銓打 机銓空调等 备 商负 装
调试 置 直接 场采购 确定銔
2 率的确定
电子及 备 率 要依据 济寿命 限来确定 综合 率 于
大型的电子 备 参考 作 境銓 备的 行状 等来综合确定 率銔
3 评估 值的确定
评估值= 置全 × 率
于购置时间较早 停 无类 格的 及电子 备 要查询 手交
易 采用 场法 行评估銔
评估结果及 析
1.评估结果
评估 备类资 评估原值 21,501,181.00 元 评估净值 19,297,846.13
元銔评估原值增值率 1.85 % 评估净值增值率 5.66 %銔 备评估结果汇总表
表
备评估结果汇总表
金额 人民 元
面 值 评估 值 增值率 %
目
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器 备 17,592,643.28 15,498,912.09 18,213,500.00 16,657,492.00 3.53 7.48
3,074,486.97 2,455,712.66 2,890,000.00 2,334,942.00 -6.00 -4.92
电子 备 443,194.40 310,261.81 397,681.00 305,412.13 -10.27 -1.56
合 21,110,324.65 18,264,886.56 21,501,181.00 19,297,846.13 1.85 5.66
京 健 业资 评估 限
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2.增 值 析
1 机器 备原值增值是 于 面原值仅 备的购置 没 包含资金
用 而评估时 据机器 备的 装情 需要考虑资金 用 而 原
值增值 评估净值增值的 要原因 要是 备的企业 限短于 济寿命
限銔
2 电子 备净值评估 值的 要原因是 于 几 电子 品更 换 较快
格 断 降 銔
型案例
案例 CNG 气机 机器 备评估明 表第 45
1銓 备概
备 CNG 气机
规格型 JQD3S-40L
生 厂家 京长空航科 然气 备 限
购置 期 2015 12
启用 期 2015 12
面原值 203,418.80
面净值 189,031.14
数 2
要 术指标
作介 CNG
流 范围 1～40 m3/min
准确 0.5
复性 准确 的 之
额定 作压力 20Mpa
最大 作压力 25Mpa
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第91
境温 -25℃～55℃
整机 耗 250W
外形尺 2030*1060*510mm
2銓评定估算
1 置全 的确定
GNC 气机的 置全 包括 备购置 銓 銓 备 础 銓 装调试
銓前期及 他 用銓资金 等銔
1 备购置 :
通过 和电话向 备生 厂家询 目前 型 的 气机 场 人民
91,500.00 元/ 含 , 183,000.00 元銔
2
据 气机 备的 体情 输距离的 和难易程 参照銙资 评估
常用数据 参数手 銚 第 综合确定 备的 购置 的 5%銔
备购置 含 贸 率
183,000.00贸5%
9,150.00 元
3 装调试
据 备的 体情 和 装难易程 参照机械行业和河 省的 备
装定额 购置 础 按 装 率 銔 查阅相 资料 综合确定
备 装调试銓检测 及 础 率合 10%銔
装调试 备购置 含 贸 装 率
183,000.00贸10%
18,300.00 元
4 它 用
前期 用及 他 用 要包括 勘察 銓 程监理 銓建 管理 等
体 算结果 表
序 用 础 率
1 行性研究 × 率 0.50%
2 建 管理 × 率 1.30%
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第92
3 招标 理 × 率 0.35%
4 境影响评 × 率 0.30%
5 勘察 × 率 2.60%
6 施 文 查 × 率 0.24%
7 程监理 × 率 1.20%
小 6.49%
它 用 备购置 装调试 × 它 用 率
183,000.00 9,150.00 18,300.00 贸6.49%
12,470.60 元
5 资金
整体考虑 选择合理建 期 1 准 款1 期利率 4.35% 资
金视 均匀投入銔
资金 = 备购置 + + 装调试 +前期及 他 贸 款利率贸合
理 期贸1/2=4,874.35 (元)
6 置全
置全 =含 备购置 + 装调试 含 础 他 用 资
金 - 抵扣增值 额
=201,500.00 元( 整)
2 率的确定
综合 率=理论 率贸40% 术鉴定 率贸60%
1 理论 率
据相 备 济 用 限统 备的 济 用寿命 12 备购置
于 2015 12 使用 0.67 尚 使用 11.33 则
理论 率= ( 济寿命 限- 使用的 限)/ 济寿命 限贸100%
= 94%
2 术鉴定 率
据 备 家 场了解情 结合 备 打 析銔 情 表
序 结构部 术 鉴 定 情 标准 察打
行过程中震 较小 易损 使用寿命长 保 在 8000 小
1 调节系统 20 18
时 因 确保更高的 靠性和效率銔
全 系 PLC 的 燃气体 警器及 断装置 装置供电銓
2 30 29
统 供气系统形 了 系 自 断压缩机 气和供电銔
站内 系 PLC 中 压缩机 能 并 时 电机銓
3 30 28
统 系统銓回收系统等的 操作 保证压缩机能 全 行銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第93
4 润滑系统 无 润滑良好 配 磨损较小銔 20 19
综合评定 100 94
综合 析 备处于 常 行状 维 良好 场勘查 率 94%銔
3 综合 率
综合 率=理论 率贸0.4 勘察 率贸0.6
=94还贸口泡旧 94还贸口泡6
=94%
3銓评估值的确定
评估值= 置全 贸综合 率
=201,500.00贸94%
=189,410.00 元
案例 大 轿 SVW72010FJ 评估明 表第 4
1銓 概 :
帕萨特轿
牌照 冀 H6596D
规格型 SVW72010FJ
生 厂家 唐山 辉汽 服 限
购置 期 2015 4
启用 期 2015 4
行驶 程数 47939
要参数
发 机型 CGM
排 1984ml
最大 率 147Kw
最高 时 230km/h
轴 距 2803mm
距 前/ 1577/1550mm
排 标准 GB18352.3-2005 Ⅳ
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第94
外廓 尺 4870贸1834贸1472mm
整备 1550kg
2銓 置全 的确定
1 购置 场询 型 的购置 235,000.00 元
2 购置 按增值 前 的 10％ 算
3 购置 ( 购置 /1.17) × 10 %
(235,000.00/ 1.17 )× 10%
23,500.00 元
4 牌照及 按 500 元 算銔
置 值 含 购置 购置 牌照及
200,855.00 23,500.00 500
224,900.00 元 整 銔
3銓 率的确定
评估 率 用行驶 程法銔
输 备行驶 法 率确定 购置启用时间 评估 准 间 行
驶 47939 型 行驶 程 600000 銔
程法 率 (总行驶 程数- 行驶 程数)/总行驶 程数贸100%
(600000- 47939)/600000贸100%
92%
率确定 输 备评估 率 用 程 率贸60%+勘察 率贸
40%銔 场 测 外 銓发 机銓仪器仪表銓内装饰銓 箱銓 系统等使用情
程 维 保养等情 较好 勘察 率 理论 率 銔
综合 率=92%贸60%+92%贸40%=92%( 整)銔
4銓评估值的确定
评估值= 置全 贸综合 率
= 224,900.00贸92%
= 206,908.00 元 整
无 文
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第95
四銓 在建 程评估 术说明
评估范围
在建 程 在建 中或 在 装中的 程 目 评估范围包括土建
程銓 摊 用 大类 评估前 面值如 表
金额 元
目 面 值
在建 程-土建 程 36,310,562.49
在建 程- 备 装 -
在建 程- 摊 用 -
合 36,310,562.49
在建 程概
博瑞供气 的在建 程 要 在 个 厂 銓龙 门 气站銓
石 气站和 气站銔
评估依据
1. 被评估 提供的在建 程评估明 表
2. 被评估 提供的 程预(决)算及 程 等 资料
3. 銙河 装定额说明和 算规则銚
4. 河 省 程 信 (2016 第 07 期)
5. 銙河 省 2012 定额 程 用标准銚
6. 城乡建 部 于 发銙 建筑 装饰 程 耗 定额銚銓銙通用 装
程 耗 定额銚銓銙 程 耗 定额銚銓銙建 程施 机械 班 用编
规则銚銓銙建 程施 仪器仪表 班 用编 规则銚的通知建标[2015]34
7. 銙资 评估常用数据 参数手 銚
8. 评估人员 场收 的 他资料銔
四 评估过程
1 检查资 评估明 表各 内容填写情 并 在建 程评估明 表合
数 表在建 程 面数是否
2 据 的在建 程 目 了相 合 内容 并通过 人员交谈
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第96
了解 程 情 及 备款 支付情 析 面值的构 及 合理性
3 场 地调查 备到 情 装情 是否按照合 款执行
4 通过 场了解 确定评估方法 测算在建 程评估值
5 撰写在建 程评估 术说明銔
评估方法
在建 程采用 置 法评估銔 避免资 复 和遗漏资 值 结合
在建 程特点 针 各 在建 程类型和 体情 采用 评估方法
1 完 目
开 时间距 准 半 内的在建 目 据 在建 程 金额
剔除 中 合理支出的余值作 评估值銔
类 要包括 石 气站銓城 管道銓小 管道等銔
评估结果及 析
评估 在建 程评估值 36,310,562.49 元 无增 值銔 体 表
人民 元
目 面 值 评估 值 增值额 增值率%
在建 程--土建 程 36,310,562.49 36,310,562.49 - -
在建 程— 备 装 - - - -
在建 程— 摊投资 - - - -
合 36,310,562.49 36,310,562.49 - -
七 型案例
案例 1 石 气站
明 表序 第5
面原值 3,646,573.31 元
程于 2015 4 开始规划 式开 建 于 2016 4 预 完 时间
2016 12 程是 石 气站的站 銓气 銓供电系统銓挡墙銓监
系统銓路面 銓监 系统銓水 銓罩棚 程开 时间 长 在评估 准
尚 完 銔
场调查 程在评估 准 尚 完 石 气站建 完 80% 形
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第97
象 和付款 例相符銔
评估人员向 人员调查 在建 程—— 石 气站的 面值
3,646,573.31 元 企业 支付给 程施 的 程款銓 程 款 及勘察
銓等 他 用銔考虑到整个 程 目尚 行竣 预决算 程的
和付款 例 相符 评估 面值确定 评估值銔 在建 程
——土建 程 石 气站的评估值 3,646,573.31 元銔
无 文
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第98
銓 程物资评估 术说明
程物资 博瑞供气 气站建 程 目 需要的 程物资銔 面值
1,051,917.97 元 要 批 气站建 中领用的钢管銓 銓塑料管 銓 金
銓电料銓钢板銓燃气 备銓 保用品等銔评估人员 了企业的 明
及出入 据 了解了 方式 銔评估人员检查 銓固定资 等
资 及 款明 无误 面值作 评估值銔
故 评估值 1,051,917.97 元銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第99
銓 无形资 -土地使用 评估 术说明
评估范围
委估宗地 宽城博瑞供气 限 使用的 于宽城县的 5 宗 建 用地銔
体情 如 表 示
金额 元
用地性 准用 开发程 2
面 值
序 宗地 土地 证 土地 置 期 面 (m )
限 原值 净值
宽 用 2014 龙 门镇骆 通
1 站 2054/2/28 商服 40 21,575.00 12,574,812.69 12,181,849.77
第 01-019 厂
宽 用 2014 龙 门镇龙 通
2 龙 门 2054/2/28 商服 50 6,179.00 4,977,715.00 4,780,680.44
第 02-010 门
宽 用 2014 宽城镇中 銓 通
3 博瑞厂 2064/4/30 40 19,825.42 37,477,561.01 36,290,771.59
第 02-009 西 施用地
宽 用 2015 板城镇 通
4 石 2055/10/30 商服 40 6,143.90 4,046,333.20 3,978,894.32
第 05-006 石
宽 用 2016 宽城镇中街 通
5 期 2056/5/27 商服 40 2,060.00 1,782,630.68 1,719,112.49
第 01-024
一 土地使用权概况
1銓土地登 状
评估 象 1 宗土地 宗地登 状 表
土地使
证载土地使用 土地用 2
序 土地 证编 宗地 土地 置 用 类 面 (m )
人 途
型
宽龙 用 2014 路 宽城博瑞供气
1 龙 门镇骆 厂 出让 商服 21,575.00
第 02-009 气站 限
宽龙 用 2014 龙 门 宽城博瑞供气
2 龙 门镇龙 门 出让 商服 6,179.00
第 02-010 气站 限
宽 用 2014 宽城博瑞供气
3 博瑞厂 宽城镇中 銓西 出让 19,825.42
第 01-019 限 施用地
宽 用 2015 宽城博瑞供气
4 石 板城镇 石 出让 商服 6,143.90
第 05-006 限
宽 用 2016 宽城博瑞供气
5 期 宽城镇中街 出让 商服 2,060.00
第 01-024 限
2銓土地 利状
估宗地的土地 家 宽城博瑞供气 限 通过 家出让方式
得 估宗地的土地使用 理 土地使用证銔截 评估 准 土地使用
剩余 限 别 37.6 銓37.6 銓47.8 銓39.3 銓39.8 銔 据宽城博瑞供气
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第100
限 提供的资料 委估宗地 在抵 他 利銔
3銓土地利用状 及地 着物状
估宗地 建 建筑物 要用途 气站銓厂 等銔
二 土地价格影响因素分析
般因素 述
1銓地理 置
宽城满 自治县地处河 省东 部燕山山脉东段 长城 侧的滦河流域 于
东 118阵10釔35釕～119阵10釔45釕和 纬40阵17釔00釕～ 40阵45釔15釕之间銔
泉县 接迁西县 西邻 隆县 东 青龙县 邻 西 德县毗邻 东
宁省凌源县接壤銔县境东西长76 宽31 总面 1936 方 銔
全县辖18个乡 镇 205个行 人 24.7万銔宽城镇 于县域的中心 置
是全县的 治銓文 銓 济中心 及县 府机 在地 交通 较好銔
2銓自然 境
1 地势銓地貌銓气候
宽城满 自治县 山地丘 地貌 銔 均海 300～500米 地势西 东
高銔境内山峦起 河流交错 山高坡 沟 较窄銔宽城满 自治县属暖温带銓
大 性 风 銔特点 风性 节差异及 銓温銓水的地域差异明显 銓热銓
水 銔夏 炎热多雨 春秋 暖 中 冬 雪少 燥銔
2 自然资源
宽城满 自治县矿 资源 要 金銓铁銓煤銓高岭土等各类矿 35种 截 2013
探明储 的矿种16种 开发利用矿 15种 探明黄金储 30吨 要 在峪
耳崖銓 尖銔铁矿储 28 吨 中 钛矿储 26.39 吨 要 在 山子-小
甸銓亮 -东 德 总储 的35% 均品 18% 石灰岩 水泥銓
灰銓熔剂灰岩 10 吨 CaO含 48-51% 要 在龙 门老亮子 岩3
吨 要 在龙 门 树 煤257万吨 塌山 气肥煤銓缸窑沟 焦煤
粒 岩3 多立方米 7.2 吨 要 在孟子岭-板城 带 石7.5万吨 要
在塌山 长石54.5万吨 要 在 尖 辉石89.7万吨 要 在大石
柱子 石150万吨 要 在塌山 玻璃用石英10.5万吨 要 在 尖 高岭
土102.8万吨 要 在 皮銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第101
3銓 要 济指标完 情
1里6 份 全 业 收入200.13 元 中规模 业企业 业
收入150.35 元 业增 值57.12 元 园 GDP57.12 元 收入7.71
元銔
4銓 点建 目 情
开发 心 累 入 目28个 形 料銓 型建 銓 钛 金銓装备
銓电商物流銓清洁能源銓生物科 銓轻 文 等 大 导 业 中 京津合
作 目7个銔目前 在 7个 点建 目 鈇升 压力容器 限 投资2.9 元
的压力容器 期 目四 生 线 在 行 备 装 期试生 生 气 100
万只 增 值3 元銔鈈 通源 总投资5.1 元的 矿微晶 系列建
品 目 3万 方米厂 和 备 在 建 装 划8 份试生
耗 矿36万吨 收入9 元銔鈉盛乾特种电机 投资4.6 元的稀土永磁
电机 目 期开始试生 第 210KW 机 完 品测试 第 间 开 建 銔
鈊广盛居生物科 限 投资5.25 元的生物蛋 能饮料 目 体 程完
在 行内部装修和 备采购 装 预 7 份试 銔鈋广盛居包装 限 投
资24 元的包装 业园 目完 土地 整 5个 间 础 在施 銔鈌 建
投资15 元的 型绿色自保温建筑 料 目完 土地 整 在洽商 备采购
行厂 和窑 要生 保温砌块銓清水墙砖銓地面砖等 品 7 份开 建 銔
鈍 德坤元 保科 限 投资5000万元生 2000 热能 备和3万吨 保燃
料 目 完 选址 供地20亩 6 场施 銔 转型类 目的入 使开发
了真 意义 的起 园 全县资源型 济转型升 的 地銔
5銓 础 施
始 坚 提高 载发展能力 目标 极跑 大投入 础 施 极
大改善 交通銓电力 点的 颈 效缓解銔 改建銓大中修各 路718
全县 路总 程 到1312 乡镇銓 釐 通金率 别 到100%和98% 升
改建了 铁 路 开 建 了遵小铁路銓 秦高 路 结 了无铁路銓无高
的历 銔 建都山220千 銓碾子峪110千 等输 电站9 供电保障能力全 县
领 銔建 了板城及 隆引水 程 启 了人饮生 供水和城 水源建 程 水
利综合保障能力明显提高銔移 通信銓固定电话銓数 电视 全覆盖銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第102
6銓 业发展状
始 坚 调整 业 品结构 攻方向 深入 矿 资源整合 狠抓
扩能增效 力 传统支柱 业做 做 钛 品銓 型 料 大 导 业发
展壮大 业 济发展势头 明显提升銔 施了2家钢铁企业 改扩能
铁銓钢 能 别 到300万吨銓带钢 能 到200万吨 引导企业建 了板 銓钢管銓
粉 金銓矿山 备 等 目 育壮大了釐四龙 虎金九大 企业 团和
批铁选企业 形 了采选銓 炼銓 钢銓 銓 体 业链 矿山采
选和 钛 品 业 了 的扩张銓 的 跃 构筑了县域 济发展的 大支撑
金属复合 料銓非金属建 的 型 料 业快 发展 黄金銓服装銓 药銓
等 业健康发展 形 了釐 势 业 銓多元支撑 金的 业 济格局銔
园 建 开始起 编 了龙城 业聚 銓长河矿业 济 发展规划 配 础
施建 全面启 銔
域因素 述
1銓 域 置 龙 门镇 于宽城满 自治县 部 全镇 辖22个行 土地
总面 141.5 方 銔龙 门镇 建昌 京銓宽城 邦均銓 泉 秦皇岛銓 泉
铁门 四 线 路的枢纽 势极 明显銔
估宗地 于龙 门镇龙 门 銓骆 厂 紧邻 秦高 交通较 便利銔
2銓 础 施
供电 宽城县电力 供电銔
供水 宽城县自来水厂的城 供水管 供 銔
通 域内通 通 相联 通 线路 畅通銔
配 施 域内配 施较齐全 学校銓 銓信用社銓 场銓
用品商店及餐饮店等生活配 施銔
3銓 境
评估 象 处 域内 业生 企业 中 般 境 定的 染 境
般銔
个别因素 述
影响用地地 的个别因素 要 宗地面 銓宗地形状銓自然 銓规划限 等銔
宗地用途 施用地銓商服用地
京 健 业资 评估 限
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总面 55783.32 方米
评估 象 在宗地形状较规则 宗地内地形 坦銓地 较好銔
没 特 的规划限 銔
评估 象 状 备了 通 包括通路銓通 水銓通电銓排水銓通 和
宗地内场地 整銔
三 地价定义
估宗地 5宗 据銙 土地使用证銚 据评估目的及评估依据 结
合委托方提供的资料及 场勘查情 确定 评估地 定义銔
1銓评估 象 于龙 门镇骆 厂 评估 准 宗地 得 土地使
用证 土地性 出让銔目前用途 商服 据銙土地利用 状 类銚 GB/T
21010-2007 规定 定用途 商服用地 评估 象的 开发程 宗地红线内
外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通 红线内场地 整 据 评估目的
评估中 定的土地开发程 宗地红线外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通
红线内场地 整銔 据銙 土地使用证銚 评估 象 出让土地使用 故评
估时土地使用 类型按出让 定銔土地剩余使用 期 37.6 评估 定土地
使用 期 37.6 銔 评估的土地使用 格是指在 状利用 ,满足 述
用途銓使用 期銓开发程 等各种评估 定 于评估 准 的 常 场
的出让土地使用 格銔
2銓评估 象 于龙 门镇龙 门 评估 准 宗地 得 土地使
用证 土地性 出让銔目前用途 商服用地 据銙土地利用 状 类銚 GB/T
21010-2007 规定 定用途 商服用地 评估 象的 开发程 宗地红线内
外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通 红线内场地 整 据 评估目的
评估中 定的土地开发程 宗地红线外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通
红线内场地 整銔 据銙 土地使用证銚 评估 象 出让土地使用 故评
估时土地使用 类型按出让 定銔土地剩余使用 期 37.6 评估 定土地
使用 期 37.6 銔 评估的土地使用 格是指在 状利用 ,满足 述
用途銓使用 期銓开发程 等各种评估 定 于评估 准 的 常 场
的出让土地使用 格銔
3銓评估 象 于宽城镇中 銓西 评估 准 宗地 得 土地使
京 健 业资 评估 限
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用证 土地性 出让銔目前用途 施用地 据銙土地利用 状 类銚 GB/T
21010-2007 规定 定用途 施用地 评估 象的 开发程 宗地红
线内外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通 红线内场地 整 据 评估
目的 评估中 定的土地开发程 宗地红线外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓
通 红线内场地 整銔 据銙 土地使用证銚 评估 象 出让土地使用
故评估时土地使用 类型按出让 定銔土地剩余使用 期 47.8 评估
定土地使用 期 47.8 銔 评估的土地使用 格是指在 状利用 ,
满足 述用途銓使用 期銓开发程 等各种评估 定 于评估 准 的 常
场 的出让土地使用 格銔
4銓评估 象 于板城镇 石 评估 准 宗地 得 土地使用
证 土地性 出让銔目前用途 商服用地 据銙土地利用 状 类銚 GB/T
21010-2007 规定 定用途 商服用地 评估 象的 开发程 宗地红线内
外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通 红线内场地 整 据 评估目的
评估中 定的土地开发程 宗地红线外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通
红线内场地 整銔 据銙 土地使用证銚 评估 象 出让土地使用 故评
估时土地使用 类型按出让 定銔土地剩余使用 期 39.3 评估 定土地
使用 期 39.3 銔 评估的土地使用 格是指在 状利用 ,满足 述
用途銓使用 期銓开发程 等各种评估 定 于评估 准 的 常 场
的出让土地使用 格銔
5銓评估 象 于宽城镇中街 评估 准 宗地 得 土地使用证
土地性 出让銔目前用途 商服用地 据銙土地利用 状 类銚 GB/T
21010-2007 规定 定用途 商服用地 评估 象的 开发程 宗地红线内
外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通 红线内场地 整 据 评估目的
评估中 定的土地开发程 宗地红线外 通 通水銓通电銓通路銓排水銓通
红线内场地 整銔 据銙 土地使用证銚 评估 象 出让土地使用 故评
估时土地使用 类型按出让 定銔土地剩余使用 期 39.8 评估 定土地
使用 期 39.8 銔 评估的土地使用 格是指在 状利用 ,满足 述
用途銓使用 期銓开发程 等各种评估 定 于评估 准 的 常 场
的出让土地使用 格銔
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四 评估依据
1銓 评估 依据的 法律銓法规和 策文
1 銙中 人民 和 物 法銚 2007 3 16 第十 全 人民 表大
第 通过 中 人民 和 席 第 62 2007 10 1 施行
2 銙中 人民 和 土地管理法銚 2004 8 28 第十 全 人民 表
大 常 委员 第十 修
3 銙中 人民 和 城乡规划法銚 2007 10 28 第十 全 人民
表大 常 委员 第 十 通过 中 人民 和 席 第 74 2008
1 1 起施行
4 銙中 人民 和 城 地 管理法銚 2009 8 27 第十 全
人民 表大 常 委员 第十 修
5 銙中 人民 和 土地管理法 施 例銚 1998 12 27
第 256 并 2011 1 8 修
6 銙中 人民 和 城镇 土地使用 出让和转让暂行 例銚 1990 5
19 第 55
7 銙 于 土地调 题的通知銚 发[2006]31 2006
8 31
8 銙 于 土地资 管理的通知銚 发[2001]15 2001
4 30
9 銙 于 节 用地的通知銚 发[2008]3 2008 1
3
10 銙 于深 改革 格土地管理的决定銚 发[2004]28 2004
10 21 发
11 銙 土资源部 于大力 节 用地 建 的意 銚 土资
銢2012銣47 2012 3 16 土资源部 发
12 土资源部銙 于改革土地估 结果确认和土地资 处置 批 法的通
知銚 土资发[2001]44 2001 2 13
13 土资源部銙 于 城 地 监测 作的通知銚 土资
发[2008]51 2008 3 11
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14 宽城满 自治县 土资源局銙宽城满 自治县各建 镇土地 别 准
地 更 告銚 2012
2銓 术标准
1 中 人民 和 家标准銙城镇土地估 规程銚 GB/T 18508-2014 2014
12 1
2 中 人民 和 家标准銙城镇土地 等定 规程銚 GB/T 18507-2014
2014 12 1
3 中 人民 和 家标准銙土地利用 状 类銚 GB/T 21010-2007 2007
8 10
4 中 人民 和 家标准銙城 地 监测 术 规 范 銚 TD/T
1009-2007
3銓委托评估方提供的 资料
1 銙 土地使用证銚
2 土地使用者 业执照
4銓 托评估方掌握的 资料和评估人员 地勘察銓调查 获 得资料等
五 评估原则
地 是 效用銓相 稀缺性及 效需求 者相 作用影响 形 于
因素又 常处于 之中 们在评估时遵循 原则
1.替 原则
地 遵循替 规律 宗地的土地 格 相 使用的宗地 类型
替 能的宗地 格 牵 銔 相 使用 值銓 替 能的宗地之间 相 影响
和竞 使 格相 牵 而 于 銔
2.供需原则
在完全的 场竞 中 般商品的 格 决于供求的均衡点 需求大于供给
格就 提高 否则 格就 降 銔 于土地 般商品相 独特的人文和
自然 因 土地 场形 了自 的供求规律 要表 在土地的 格容易形
垄断 地 形 于 完全竞 的 场銔在评估中 们 考虑了土地 场的供
求状 地 的影响銔
3. 原则
京 健 业资 评估 限
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般商品的 格 是伴随着构 格的因素的 而发生 的銔土地 格也
情形銔它是各种地 形 因素相 作用的结果銔而 格形 因素 常处
于 之中 土地 格是在 因素相 作用及 组合的 过程中形 的銔
评估人员只 在把握了土地 格影响因素及土地 格的 规律 础 才能准确
地评估出相 土地 格銔
4.预期收益原则
于 格的评估 要的并非是过去 而是 来銔过去收益的 要意义 在于
测 来的收益 向提供依据銔因 商品的 格是 商品将来的总
收益 决定的銔土地也是如 它的 格也是 预期收益形 因素的 銔
土地投资者是在预测 土地将来 能带来的收益或效用 行投资的銔 就
要求评估者必 了解过去的收益状 并 土地 场 状銓发展 势銓 治 济形
势及 策规定 土地 场的影响 行 析和预测 准确预测 土地 在
来能给 利人带来的利润总和 收益 格銔
5. 酬递增銓递 原则
酬递增銓递 原则 济学中的边 效益递 原则 是指增 各生 要素的
投入 时 纯收益随之增 但 到某 数值 如继续追 投资 纯收益
追 的投资 例增 銔土地投资 遵循 原则銔利用 原则 就
出土地的边 使用点 最 效使用点銔
6. 献原则
的总收益是 土地及建筑物等构 因素 作用的结果銔就土地部 的
献而言 于地 是在生 活 之前 支付的 故土地的 献 性
和特 性 评估时 特别考虑銔土地总收益是 土地及 他生 要素 作用的结
果 土地的 格 土地 土地收益的 献大小来决定銔
7.最 效使用原则
于土地 用途的多 性 的利用方式能 利人带来 的收益
土地使用人都期望 的土地 获 更多的收益銔 个期望是 土地使用
的合法合规 前提的銔 在 中 地块的使用是 合法合规 前提发挥最
效使用銔
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六 评估过程
1 评估人员首 企业的土地使用 的入 值 行清理 填列出原始入
值和评估 准 的 面 值銔
2 照 表 收 土地 属证明銔
3 调查了宽城县 用土地的 用 准地 及 场 交案例 作 评估依
据銔
4 地勘察 调查影响宗地地 的因素銔
5 确定因素修 系数銔
6 依据 地勘察 评估宗地地 銔
七 评估方法
据 家 土地评估的 格规程和标准 述土地使用 的 常 场 格
行 的评估銔
评估人员 评估 象 行了 地勘察和 邻 地 调查之 认真 析研究了
掌握的资料 据土地评估程序 行了 的评估銔 评估确定选择 准
地 系数修 法及 逼 法评估 目土地使用 格 理 如
选用 准地 系数修 法的理 于 估宗地在 准地 覆盖范围内 故
选用 准地 系数修 法 行评估銔
选用 逼 法的理 估宗地 开发用地 据 评估 象 在 域
类土地开发过程中 发生的各 用调查 收 到土地开发过程中发生的各
用资料 符合 逼 法的 用 及 用范围
八 典型案例测算过程
1銓评估过程
1 用 准地 系数修 法求 评估 象的土地使用 值銔
2 用 逼 法求 评估 象的土地使用 值銔
3 算得出评估 象 场 值銔
2銓 算过程
龙 门 气站 例
● 准地 法求 评估 象的土地使用 值
1 原理及 算 式
京 健 业资 评估 限
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准地 系数修 法评估是利用城镇 准地 和 准地 修 系数表等评估
果 按照替 原则 就评估 象的 域 和个别 等 处 域的 均
相 较 并 照修 系数表选 相 的修 系数 准地 行修 而求 评
估 象在评估 准 时 格的方法銔
2 准地 果介绍
据銙宽城满 自治县各建 镇土地 别 准地 更 告銚 准地 内涵
评估 准 2012 1 1 开发程 四通 供水銓供电銓通路銓
通 及场地 整 土地使用 限 各用途法定最高出让 限 商业 40 銓 宅 70
銓 业 50 容 率 各用途 均容 率 商业 1.2銓 宅 1.0銔
宽城满 自治县龙 门镇土地 别 准地 更 果表
土地 别 釙 釚
元/ 方米 306 222
准地
万元/亩 20.4 14.8
商业用地
元/ 方米 390～265 281～158
限
万元/亩 26.00～17.67 18.73～10.53
元/ 方米 231 160
准地
万元/亩 15.4 10.67
宅用地
元/ 方米 295～200 206～117
限
万元/亩 19.67～13.33 13.73～7.80
元/ 方米 210 138
准地
万元/亩 14 9.2
业用地
元/ 方米 270～162 176～99
限
万元/亩 18.00～10.80 11.73～6.60
宗地 格评估方法 宗地评估地 准地 贸 域及个别因素修 系数贸容
率修 系数贸土地使用 期修 系数贸期 修 系数+ 他因素修 值
3 修 系数及说明表
中 评估的宗地 准地 商服 用地 地 因素说明表及修 系数
表如
地 因素说明表
因素/ 劣程 较 般 较劣 劣
商服繁 距商服中心
<300 300～500 500～700 700～900 >900
距离(m)
用电銓用水高 用电銓用水高
供电銓供水保证 供电銓供水保证 供电銓供水保证
础 施状 峰期 时停 峰期 常 停
率在 98% 排水 率在 95％ 率在 90％
施状 电銓停水 排 电銓停水 排
状 良好 排水状 良好 排水状 良好
水状 般 水状 较差
交通 临街道路类
综合型 道 般 道 道 支路或巷路 直接通路
型
宗地 临街状 十 路 临街 路 临街 面临街 断头路临街 临街
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第110
土地形状
土地形状规则 土地形状较规 土地形状 规 土地形状极
规则 土地
宗地形状 土地利用无 则 土地利用 则但 土地利 规则 土地利
利用 较大
影响 无影响 用无影响 用影响大
影响
土地的利
土地的利用 土地的利用
土地的利用 用类型
类型无限 但 类型无限 但 改 土地利用
规划限 类型銓利用 无限 利
利用 利用 类型
无限 用 较大
较小限 定限
限
宗地宽深 >1.5 1.5～1.2 1.2～0.9 0.9～0.6 <0.6
无 染
境 好,空 轻 染 境 距 染源较 距 染源
域 境状 境 较好 空
气 般 中 染 染
气 较
地 良好, 地 较好, 地 较
地 般, 地 差,
规划 建筑物高 建筑物高 差, 弱土地
中层建筑 建筑
无限 定限 需处理
地 因素修 系数表
因素/ 劣程 较 般 较劣 劣
商服繁 距商服中心距离(m) 7.97 3.99 0 -4.32 -8.64
施状 础 施状 4.78 2.39 0 -2.59 -5.19
交通 临街道路类型 4.78 2.39 0 -2.59 -5.19
临街状 1.33 0.66 0 -0.72 -1.44
宗地形状 1.33 0.66 0 -0.72 -1.44
宗地
规划限 1.06 0.53 0 -0.58 -1.15
宗地宽深 1.59 0.8 0 -0.87 -1.73
域 境状 1.86 0.93 0 -1.01 -2.02
规划 1.86 0.93 0 -1.01 -2.02
4 评估过程
鈇确定 估宗地土地 别和 准地
据 估宗地 处的 置銓 准地 别 及 估宗地 属行业的特 性
评估 估宗地 准地 按照 的 准地 的高限 值 估宗地 准地
281 元/ 方米銔
鈈确定开发程 修 系数
估宗地 定开发程 宗地红线外 通,红线内场地 整 准地 的开发
程 内涵 需要修 銔 于 估宗地 处 置的特 性 需要 整山坡等
相 地地块开发程 较困难 结合企业 开发 用状 评估开发程 修
440銔
鈉确定 域因素及个别因素修 系数
因素/ 劣程 宗地状 劣程 修 系数 %
商服繁 距商服中心距离(m) >900 劣 -8.64
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第111
供电銓供水保证率在
施状 础 施状 4.78
98% 排水状 良好
交通 临街道路类型 般 道 较 2.39
临街状 面临街 般 0
土地形状较规则 土
宗地形状 较 0.66
地利用无影响
宗地
土地的利用类型銓利
规划限 1.06
用 无限
宗地宽深 >1.5 1.59
无 染 境
域 境状 较 0.93
较好 空气 较
地 良好, 建筑
规划 1.86
物高 无限
合 里里 里里 4.63
估宗地 域因素及个别因素修 系数和 1.0463銔
鈊确定土地使用 期修 系数
估宗地 定剩余使用 期 37.6 据 期修 式 期修 系数
0.9873銔
鈋确定容 率修 系数
估宗地 商服用地 评估 据 的容 率修 系数表确定 估宗地容
率修 系数 于 估宗地容 率小于 0.8 故容 率修 系数 0.89銔
宽城满 自治县城镇容 率修 系数表
容 率 0.8 1 1.2 1.5 1.8 2.5
商业
修 系数 0.89 0.96 1 1.08 1.15 1.21
容 率 0.6 0.8 1 1.3 1.6 2.0
宅
修 系数 0.88 0.95 1 1.06 1.11 1.18
鈌确定期 修 系数
准地 准 2012 1 1 评估 期 2016 7 31
于 估宗地 属城 在城 准地 监测范围内 评估参照距离 估宗
地 属地 较 的秦皇岛地 增长率 行期 修 銔地 增长率如 表 示銔
地 增长率情 览表
综合 商服 宅 业
2016 2 1.04 0.85 1.1 0.08
2016 1 0.63 0.37 0.7 0.07
2015 1-4 3.98 2.5 4.54 -0.03
2014 1-4 5.09 2.72 5.84 1.34
2013 1-4 2.95 3.88 3.02 0.92
2012 1-4 3.16 2.7 3.38 0.96
通过 地 增长情 测算 截 评估 准 2016 7 31 通过 乘确定
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第112
评估 象期 修 系数 1.1370銔
鈍 算宗地地
地 281贸1.1370贸1.0463贸0.89贸0.9873+440 734 元/ 方米
● 法求 评估 象的土地使用 值
法是 开发土地 耗 的各 用之和 要依据 定的利润銓
利 和土地增值收益来确定土地 格的评估方法銔
算 式
V = Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3 贸 1+K1
V里里土地 格
Ea里里土地 得
Ed里里土地开发
T里里
R1里里开发利
R2里里开发利润
R3里里土地增值收益
K1里里 修
于 限 期的土地使用 需要 行土地使用 期的修 期修 式
n
K=1-1/ 1+r
K里里 期修 系数
r里里土地 原利率
n里里土地使用 期
评估 象 于龙 门镇 通过调查评估 象 在 域周边的土地利用状 按
照土地管理法规定 并结合 目的 情 用 法测算 地 测算
过程如
1 土地 得
土地 得 是指在评估 准 迁评估 象 在 域 类用地 支付的 均
用銔
估宗地 商服用地 结合 估宗地 情 据銙河 省人民 府 于修
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第113
地 的通知銚 冀 发銢2015銣28 土地补偿 用按照 域 地
均 行 值 宽城满 自治县 地 均 62906 元/亩銔 算求得土地
得 94 元/ 方米銔
2 土地开发
土地开发 要是指红线外的 础 施建 道路銓给排水銓电力銓通 銓
燃气銓热力等 及红线内场地 整的 用銔 于评估 象在 得时尚 整 需要
企业自行开挖土方 通过 类似情 土地 整 用的调查 龙 门 气站土地开发
在 440 元/ 方米 注 博瑞厂 宗地 于是山 地 企业 得 宗地 需
行山体的 整 考虑 开挖土石 用较高 博瑞厂 的土地开发 值 1260
元/ 方米 銔
3
要包括耕地 用 銓耕地开垦 等 据河 省 的 标准 宽城满
自治县耕地 用 25 元/ 方米 耕地开垦 15 元/ 方米 则
则 =40 元/ 方米
4 投资利
据用地规模及 目特点 确定 目土地开发周期 半 投资利 率按
2015 10 24 调整利率 中 人民银行 的 期 款利 率 4.35% 假
土地 得 在土地开发周期开始时 性投入 土地开发 在土地开发周期内均
匀投入 利 利 算 则
投资利 = 土地 得 + 贸 款利 率+土地开发 贸 款利 率贸1/2
= 94+40 贸4.35% 440贸4.35%贸1/2
= 15 元/ 方米
5 投资利润
投资利润是把土地作 种生 要素 固定资 方式投入并发挥作用,因 投
资利润 行业的投资回 相 , 评估 象的土地开发投资 获得相 的投资
回 考虑 类土地开发的 常投资利润率及委托方投资利润收益 情 20%
作 土地评估的投资利润率銔则
投资利润= 土地 得 土地 得 +土地开发 贸利润率
= 94+40+440 贸20%
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第114
= 115 元/ 方米
6 土地 用
述 用之和 则
土地 用= 土地 得 +土地开发 + +投资利 +投资利润
= 94+40+440+15+115
= 705 元/ 方米
7 土地增值收益
家作 土地 者 在出让土地的过程中 获得的收益銔 据 地土地管
理部门提供的资料 土地增值收益 般 投入 的 10-30%銔 评估考虑委估宗
地的 状 估宗地 在 域的土地增值收益按 格 土地 得 銓土地
开发 銓 銓投资利 銓投资利润之和 的 25%作 土地增值收益銔 土地增值
收益
土地增值收益=705贸25%=176 元/ 方米
8 期修 系数
n
K=1-1/ 1+r
式中
r里 据銙城镇土地估 规程銚 土地 原利率 要 种方法确定 土地纯收
益 格 率法銓 全利率 风险调整值法銓投资风险 投资收益率综合排序插入
法銔 据目前 掌握的数据 评估土地 原利率采用 全利率 风险调整值法
确定 土地 原利率= 全利率+风险调整值銔 全利率按中 人民银行于 2015
10 24 期 款利率 1.5%确定 时考虑目前 地 业的 均收益状
銓评估 象的地理 置銓评估 象的用途等因素 结合 们 评估 象 在 域
地 场的调查了解 于 前 地 策 较快 土地 得周期较长 土地
投资 在 定的风险 并 考虑目前的通 膨 和 定的风险利率 综合 析风险
调整值在 4%-6%之间 评估确定土地 原利率 7%
n里选 业用地土地剩余使用 限 剩余使用 限 37.6 銔
n
则 期修 系数=1-1/ 1+r =0.9213
9 确定个别因素修 系数
在 个 域内 估宗地 域内 均 差异 但差异 大 评
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第115
估个别因素修 系数 准地 系数修 法中因素修 系数 1.0463銔
10 确定土地使用
估宗地剩余使用 期土地使用
=(土地 得 相 土地开发 投资利 投资利润+土地增值收益)
贸因素修 系数贸 期修 系数
= 94+40+440+15+115+176 贸1.0463贸0.9213
= 849 元/ 方米
逼 法评估过程 览表
单位:元/平方米
宗地 宗地 土地 得 及 土地开发 投资 投资 土地增值 期修 个别修 宗地
编 相 利 利润 收益 系数 系数 地
龙 门
2 134 440 15 115 176 0.9213 1.04631 849
气站
11 确定土地 格
评估人员 场查勘和 地地 场情 析 按照地 评估的 原则和评
估程序 评估选择 逼 法和 准地 系数修 法 行了评估 种方法的
结果均 的侧面了 了地 水 銔通过 地土地 场和土地 格的 析
评估师采用 种方法 均得到更符合土地 场情 的 场 格 故最
逼 法结果贸50%+ 准 法贸50%作 最 结果 龙 门 气站土地
=849贸50%+734贸50%=791 元/ 方米 求得
土地总 =791贸6,179
=4,887,589.00 元
九 评估结果及分析
1 评估结果
评估 无形资 —土地使用 评估结果 59,588,908.49 元 体 表
土地使用 评估结果汇总表
金额 人民 元
土地使用
序 面 值 评估 值 增 值 增 值率
证
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第116
宽 用
1 2014 第 12,181,849.77 12,276,175.00 94,325.23 0.77%
01-019
宽 用
2 2014 第 4,780,680.44 4,887,589.00 106,908.56 2.24%
02-010
宽 用
3 2014 第 36,290,771.59 36,657,202.00 366,430.41 1.01%
02-009
宽 用
4 2015 第 3,978,894.32 4,048,830.00 69,935.68 1.76%
05-006
宽 用
5 2016 第 1,719,112.49 1,719,112.49 - 0.00%
01-024
6 合 58,951,308.61 59,588,908.49 637,599.88 1.08%
2 评估结果 析
评估被评估 的土地使用 面 值 的是企业 据原始入 土地
值按 限摊 的 值 而评估值 的是 宗地于评估 准 的 场 允 值銔
评估 无形资 土地的评估值 59,588,908.49 元 增值 637,599.88 元 增值率
1.08%銔
七銓 他非流 资 评估 术说明
纳入评估范围的 他非流 资 面 值 50,000.00 元 宽城博瑞 购买
固定资 的增值 据 部 家 总局联合 发的銙 于全 施
增值 转型改革若 题的通知銚 [2008]170 的 施 企业购入生 性
备的增值 抵扣 收入的 部 增值 在 投 抵
銔故 评估按 面值确认评估值銔
评估 他非流 资 评估值 50,000.00 元銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第117
銓 负债评估 术说明
评估范围
评估范围 企业评估 的各 流 负债銔流 负债包括短期借款銓 付
款銓预收 款銓 付职 薪酬銓 他 付款銔 述负债在评估 准 面值如
示
金额 人民 元
目 面 值
流 负债
短期借款 130,000,000.00
付 款 12,440,714.81
预收款 4,130,894.91
付职 薪酬 1,363,974.00
他 付款 3,013,980.32
流 负债合 150,949,564.04
评估过程
评估过程 要划 个 段
1 第 段 准备 段
确定的评估范围内的负债的构 情 行初 了解 提交评估准备资料清
和评估 明 表标准格式 按照评估规范的要求 指导企业填写负债评估明
表
2 第 段 场调查 段
1 据企业提供的负债评估 资料 首 和评估明 表 行
相 使之相符銔 内容 符銓 复 銓遗漏 目 行改 企业 填
銔作到 表相符
2 企业 部门的 人员介绍各 负债的形 原因銓 原则等情
3 负债原始凭据 查 并 数额较大的债 款 行了函证 确保债
情 属 銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第118
3 第 段 评定估算 段
1 将 调整 的负债评估明 表 录入 算机 建立相 数据
2 各类负债 采用 的方法确定评估值 编 评估汇总表
3 撰写负债评估 术说明銔
评估方法
1. 短期借款
短期借款 面值 130,000,000.00 元 向龙 门信用社銓 德银行宽城支
行 得的借款銔在龙 门信用社 得的借款中 中 40,000,000.00 元借款 保方式
抵 抵 物 德宽清 型燃气 限 的土地 另外 10,000,000.00 元的借款
保方式 宽城升 压力容器 限 任 的保证 保銔在 德银行宽城支行
得的借款中 中 35,000,000.00 元借款 保方式 德宽清 型燃气 限 和
宽城满 自治县学 矿业 限 任 的保证 保 另外 10,000,000.00 元的借款
保方式 宽城升 压力容器 限 任 的保证 保銔
评估人员 企业的短期借款 笔 了借款合 了解各 借款的借款金额銓
利率銓 款方式和 款期限 均 确无误 企业按 提利 并能及时偿 金
和利 銔评估人员 点 了借款的真 性銓完整性 时向 款银行 行函证
评估 准 尚 的 金余额銔短期借款确认利 支付或预提 故 评估值
130,000,000.00 元銔
2. 付 款
付 款 面值 12,440,714.81 元 要 算企业因购买 料銓商品或接
等而 付给供 的款 及 程銓 料的 保金銔评估人员 查了企业的购
合 及 凭证 企业购入并 验收入 的 料銓商品等 均 据 凭证銓发票
载的 款或暂估 值 入 科目 发 漏 付 款銔故 评估
值 12,440,714.81 元銔
3. 预收款
预收款 面值 4,130,894.91 元 要 算企业因 汽 銓 然气等而预收
的 款銓气款和 程款銔评估人员 了 合 并 大额 行了发函询
证 在确认 真 性的 础 过 的 面值作 评估值銔
预收款 在 无误的情 故 评估值 4,130,894.91 元銔
京 健 业资 评估 限
中 金鸿 投资管理 限 拟收购宽城博瑞供气 限 部 股 目资 评估说明 第119
4. 付职 薪酬
付职 薪酬 面 值 1,363,974.00 元 算内容 企业 据 规定 付给
职 的各种薪酬 按企业规定 支付给职 的 资銓 金銓津贴等銔
评估人员按照企业规定 付职 薪酬各明 行 和 查复算 时查
阅明 銓入 凭证 检查各 目的 提銓发 銓使用情 銔 查 处理
确 合 发电规定的各 相 策 故 评估值 1,363,974.00 元銔
5. 他 付款
他 付款 面值 3,013,980.32 元 是除 业 外 外 和
及职 之间业 来款 要内容 企业 付员 借款和 程款銔 中 程款
府 的 石土地 整 用 笔 整 用总额 598 万元 博瑞供气
暂收到 300 万元 转付给施 队 超 期 将收到 府 298 万元 并
转付施 队銔
评估人员 查了相 的文 銓合 或相 凭证 无虚增虚 象 在确认 真
性 故 评估值 3,013,980.32 元銔
四 评估结果及 析
1 评估结果
施 评估 负债评估结果 表 示
负债评估汇总表
目 评估 值
流 负债
短期借款 130,000,000.00
付 款 12,440,714.81
预收款 4,130,894.91
付职 薪酬 1,363,974.00
他 付款 3,013,980.32
流 负债合 150,949,564.04
无 文
京 健 业资 评估 限
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第七部 评估结论及 析
銓 评估结论
收益法评估结果
采用收益法 宽城博瑞股东全部 益 值 行评估 评估 的股东全部 益
值 16,140.27 万元 较宽城博瑞在评估 准 2016 7 31 的企业净资
面值 966.66 万元 增值 15,173.61 万元銔
资 础法评估结果
资 础法评估 宽城博瑞总资 面 值 16,061.62 万元 评估 值
16,602.58 万元 增值额 540.96 万元 增值率 3.37 % 总负债 面 值
15,094.96 万元 评估 值 15,094.96 万元 无增 值 净资 面 值 966.66
万元 评估 值 1,507.62 万元 增值额 540.96 万元 增值率 55.96 %銔
资 础法评估结果汇总表
人民 万元
目 面 值 评估 值 增 值 增值率%
流 资 818.13 821.77 3.64 0.44
非流 资 15,243.49 15,780.81 537.32 3.52
中 长期股 投资 - -
投资性 地 - -
固定资 5,607.11 6,080.67 473.56 8.45
在建 程 3,631.06 3,631.06 - -
无形资 5,895.13 5,958.89 63.76 1.08
无形资 里土地使用 5,895.13 5,958.89 63.76 1.08
他 110.19 110.19 - -
资 总 16,061.62 16,602.58 540.96 3.37
流 负债 15,094.96 15,094.96 - -
非流 负债 - -
负债总 15,094.96 15,094.96 - -
净资 者 益 966.66 1,507.62 540.96 55.96
最 评估结论
资 础法是立足于资 置的角 通过评估各 资 值并考虑 负
债情 来评估企业 值銔收益法是立足于判断资 获利能力的角 将被评估企
京 健 业资 评估 限
第1
于 行资 评估 的说明
企业 于 行资 评估 的说明
京 健 业资 评估 限
第2
于 行资 评估 的说明
一、委托方及被评估单位概况
委托方之 概
1 信
德宽清 型燃气 限 简 “ 德宽清”
宽城满 自治县龙 门镇 业园
法定 表人 唐保勇
统 社 信用 91130827598274371b
注 资 壹仟万整
类型 限 任
业期限 2012 06 20 2042 06 19
范围 醇脱水 燃料 醚的生
2. 简介
德宽清 型燃气 限 立于 2012 6 宽城满 自治县学 矿
业 限 任 投资 建 于 德 宽城满 自治县龙城 业园 秦高
路入 处 交通便利 地理 置 期 5 万吨/ 醚投资 2.9 元
场地面 200 亩 期 程 竣 备 5 万吨/ 醚的生 能力
准备投料开 入商业
委托方之 概
1 信
中 金鸿 投资管理 限 简 “金鸿 投资”
张家 高 清水河 路 65
法定 表人 王磊
统 社 信用 91130701553300986L
注 资 138000 万人民
类型 限 任 法人独资
业期限 2010 3 26 2040 3 25
范围 投资管理 投资顾 术开发 术咨询 术服 术转
让 术 依法 批准的 目 相 部门批准 方 开展 活
京 健 业资 评估 限
第3
2. 简介
中 金鸿 投资管理 立于 2010 3 隶属中 金鸿 然气输
的全资子 目前 置九个部 拥 管理人员 40 要职能
属各 子 人 物的管理 程 术指导 生 监督 全生 管
理和全方 的调 指挥
管理 在河 山西 内蒙 东 地 16 个 子 别
然气长输管线建 城 管 的建 及 汽 气站的建 管理
全检测 气检测 燃料汽 改装 压力容器气 检测 液 然
气生 输及 等 各 在 地均 得燃气特许
被评估 概
1 信
企业 宽城博瑞供气 限 简 宽城博瑞
类型 限 任
统 社 信用 911308270581983205
立 期 2012 12 7
注 地址 宽城满 自治县龙 门镇龙 门 业聚
法定 表人 唐鑫
注 资 5000 万人民
范围 宽城县城 管道燃气 液 然气 供 厨 备及配
限 支机构 燃气汽 气站 液 然气 压缩 然气 品
*** 依法 批准的 目 相 部门批准 方 开展 活
2. 简介
宽城博瑞供气 限 立于 2012 12 7 是 家 宽城县提供
的民用 商用 用 然气的综合供气 宽城县 建局签署了 于
然气的特许 许 拥 宽城县行 辖 管 供气 及汽 气的独家
特许 限 30
储配站在龙 门镇 地 30 亩 储气能力 36 万方 供气能力 1
万方/时 要服 象 业园 内 用气企业 及县城内酒店用户和小
民用户 在 路 时 建 个备用储配站 储气能力 18 万方 小时供气
能力 5000 方 保证 储配站检修时的稳定供气 及在用气高峰时增 供气能
京 健 业资 评估 限
第4
力
目前 建 龙 门 LNG 储配站 龙 门 气合建站 处
路 气合建站 处 及县城内 然气输 管道 60km 完
27km 中 丰润 京城 苑 个小 备用气 业广盛居 通
源 康美 品 丰酒店 奇 粥 等几家 商 也 通气 预 来 3~5
城 管道供气将覆盖城 燃气用户
期间 历数 股 更 截 到 2016 7 31 宽城博瑞各股东出资额
和出资 例如
序 股东 出资额 万元 股 例
1 唐鑫 2,400.00 48%
2 德宽清 型燃气 限 2,600.00 52%
合 5,000.00 100%
3. 内部组 结构
4. 要资 概
宽城博瑞 要 物资 建筑物 城 管 机器 备 及
电子 备
中 要是原 料 在 周转 料 品 气等 建筑物 3
要是 气站站 龙 门 气站站 厂 属用 门卫 城 管 完
2段 厂 垭 段 垭 丰段 在建 2 段 街 段 机器 备
要 空温气 器 调压 撬 CNG 压撬 LNG 储 LNG 泵撬 系
京 健 业资 评估 限
第5
统 LNG 液机 高压储气 组 温柱塞泵 CNG 气机 CNG 气柱等
小型轿 等 电子 备 要是复 机 电脑 空调 桌 文
柜等
5. 业 概
宽城博瑞是 家 宽城县提供 的民用 商用 用 然气的综合供气
心业 要 城 居民 非居民 然气开户 城 居民 非居民 然
气用气 汽 气等业
中城 供气 部 收入 城 供气用户开户收入 居
民供气 福供气 业供气等管道 然气 收入 汽 气等业 宽
城博瑞 气站 3 个 城 汽 气业
据企业提供 特许 宽城县 建局签署了 于 然气的特许
许 拥 宽城县行 辖 管 供气 及汽 气的独家 特许
限 30
6. 状 表及 果
据宽城博瑞提供的 表 的 2014 2015 2016 1~7
的 状 和 果如 表 示
期的资 状 及 果
金额 人民 万元
经营情况表 2014Y 2015Y (1~7)2016Y
资产总计 10,572.23 21,172.27 16,061.62
负债合计 10,955.87 23,094.86 15,094.96
净资产 -383.64 -1,922.60 966.66
营业收入 69.08 2,224.72 1,069.17
营业成本 64.42 1,359.69 875.96
净利润 -1,383.64 -1,538.96 -1,104.74
表中列示的 数据 2014 企业 提供 2015 2016 1~7
立信 师 并出 信 师 [2016]第 211767 ”
告
7. 执行的 要 策及
1 要 策
执行 企业 准则 及 规定
京 健 业资 评估 限
第6
历1 1 起 12 31
发生 础 资 于 得时 入 如果发生
值 则 提相 的 值准备
人民 作
收 款坏 损失采用备抵法 算 据信用风险组合采用 龄 析
法 提坏 准备 提 例如
龄 收 款 提 例 他 收款 提 例
1 内 含1 5% 5%
1-2 含2 10% 10%
2-3 含3 30% 30%
3 50% 50%
固定资 采用 限 均法 提规则如
固定资 类别 预 使用 限 值率 率 %
及建筑物 30 5 3.17
构筑物及 他 15 5 6.33
城 管 20 5 4.75
长输管 20 5 4.75
用 备 12 5 17.92
输 备 5-10 5 19.00-9.50
备 5 5 19.00
2 要
种 率 依据
企业 得 25% 纳 得额
增值 17% 13% 收入
城 维 建 5% 纳流转 额
京 健 业资 评估 限
第7
评估目的
因金鸿 投资拟收购 德宽清 宽城博瑞供气 限 部 股 之需
要 需要 宽城博瑞股东全部 益的 场 值 行评估 济行 提供 值
参考依据
评估 象和评估范围
评估 象
宽城博瑞股东全部 益
评估范围
宽城博瑞于评估 准 的全部资 及负债 中总资 面 值 16,061.62
万元 负债 面 值 15,094.96 万元 净资 面 值 966.66 万元 各类资 及
负债的 面 值 表
资 评估 汇总表
金额 人民 万元
目 面 值
流 资 818.13
非流 资 15,243.49
中 长期股 投资 -
投资性 地 -
固定资 5,607.11
在建 程 3,631.06
无形资 5,895.13
无形资 里土地使用 5,895.13
他非流 资 110.19
资 总 16,061.62
流 负债 15,094.96
非流 负债 -
负债总 15,094.96
净资 966.66
委托方和被评估 诺委托评估 象和评估范围 济行 及的
评估 象和评估范围
四 于评估 准 的说明
委托方确定 评估 准 2016 7 31
评估 准 是 委托方确定的
影响评估 作的 大
无
京 健 业资 评估 限
第8
资 及负债清查情 的说明
在 清查过程中 宽城博瑞 行了 的部署 要负 人直接领
导 部门 部门密 配合 列入评估范围内的资 行清
查 清查 作按照资 的 种类 别 行 要 备清查盘点
七 资料清
被评估 要向评估机构提供了 资料
1. 资 评估 表
2. 证 土地使用 证
3. 机 行驶证复
4. 大资 购置合 建 合 等
5. 资 属证明文
6. 评估师 需 他资料
空
京 健 业资 评估 限