本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
浙 江 恒 逸 石 化 有限 公 司 拟 现 金收 购 杭 州 逸 暻化 纤
有 限 公 司 100%股权 所 涉 及 的 杭州 逸 暻 化 纤有 限
公 司 审 计 后 的 资产 及 负 债 市 场价 值 项 目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2019]第 659 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一九年四月二十三日
浙江恒逸石化有限公司拟现金收购杭州逸暻化纤有限公司 100%股权所涉及的杭州逸暻化纤有限公司审计后的
资产及负债市场价值项目资产评估报告
目 录
声明 .................................................................................................................. 1
摘 要 ............................................................................................................ 3
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用者 ................................ 5
二、评估目的 ............................................................................................. 10
三、评估对象和评估范围 ........................................................................ 11
四、价值类型及其定义 ............................................................................ 13
五、评估基准日......................................................................................... 13
六、评估依据 ............................................................................................. 13
七、评估方法 ............................................................................................. 17
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................ 28
九、评估假设 ............................................................................................. 29
十、评估结论 ............................................................................................. 30
十一、特别事项说明 ................................................................................ 32
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................ 36
十三、评估报告日 .................................................................................... 39
附件 ................................................................................................................ 41
中联资产评估集团有限公司
浙江恒逸石化有限公司拟现金收购杭州逸暻化纤有限公司 100%股权所涉及的杭州逸暻化纤有限公司审计后的
资产及负债市场价值项目资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确
理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估
结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完
整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评
估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单
位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给
予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查
验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相
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关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评
估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告
依法承担责任。
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资产及负债市场价值项目资产评估报告
浙江恒逸石化有限公司拟现金收购杭州逸暻化纤有限
公司 100%股权所涉及的杭州逸暻化纤有限公司审计后
的资产及负债市场价值项目
资产评估报告
中联评报字[2019]第 659 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受浙江恒逸石化有限公司的委托，就
浙江恒逸石化有限公司拟现金收购杭州逸暻化纤有限公司 100%股权之
经济行为，对所涉及的杭州逸暻化纤有限公司审计后的资产及负债在评
估基准日的市场价值进行了评估。
本次评估对象和评估范围为杭州逸暻化纤有限公司审计后的资产
及负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2019 年 3 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对杭州逸暻化纤有限公司
进行整体评估。
经实施资产核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出杭州逸暻化纤有限公司审计后的净资产在评估基准日 2019 年 3
月 31 日的评估结论如下：
杭州逸暻化纤有限公司在评估基准日 2019 年 3 月 31 日经审计的净
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资产账面值为 57,833.58 万元，评估值 80,757.96 万元，评估增值 22,924.38
万元，增值率 39.64%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，
须委托人按照法律规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果
使用有效期一年，即自 2019 年 3 月 31 日至 2020 年 3 月 30 日使用有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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公司 100%股权所涉及的杭州逸暻化纤有限公司审计后
的资产及负债市场价值项目
资产评估报告
中联评报字[2019]第 659 号
浙江恒逸石化有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程
序，对浙江恒逸石化有限公司拟现金收购杭州逸暻化纤有限公司 100%
股权之经济行为所涉及的该公司审计后的资产及负债在评估基准日
2019 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托人为浙江恒逸石化有限公司，被评估单位为杭
州逸暻化纤有限公司，委托人和被评估单位为同一控制人下的关联单
位，委托人为被评估单位的股权拟收购方。
（一） 委托人概况
公司名称：浙江恒逸石化有限公司
公司地址：浙江省杭州市萧山区衙前
法定代表人：方贤水
注册资本：300000 万元人民币
经济性质：其他有限责任公司
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统一社会信用代码：91330000765215943G
经营范围：化学纤维、化学原料（不含危险品）的生产、加工与销
售，经营进出口业务。
（二）被评估单位概况
公司名称：杭州逸暻化纤有限公司
公司地址：浙江省萧山区红山农场创业路 635 号
法定代表人：潘浩
注册资本：65000 万人民币
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
统一社会信用代码：91330109MA28M4DD8Y
1、公司简介
杭州逸暻化纤有限公司于 2017 年 2 月 22 日在杭州市萧山区市场监
督管理局登记成立。公司注册资本为 65000 万元人民币，由浙江恒逸集
团有限公司和杭州河广投资管理合伙企业（有限合伙）共同出资。股权
比例如下：
序号 股 东 注册资本（万元） 持股比例（%）
1 杭州河广投资管理合伙企业（有限合伙） 60,000.00 92.31%
2 浙江恒逸集团有限公司 5,000.00 7.69%
合计 65,000.00 100.00%
2017 年 3 月 8 日，根据公司股东会决议，股东浙江恒逸集团有限公
司将其持有公司 7.49%的 4870 万元转让给杭州河广投资管理合伙企业
（有限合伙），股东浙江恒逸集团有限公司将其持有公司 0.2%的 130
万元股权转让给浙银伯乐（杭州）资本管理有限公司。股权转让后，公
司股权如下：
序号 股 东 注册资本（万元） 持股比例（%）
1 杭州河广投资管理合伙企业（有限合伙） 64,870.00 99.80%
2 浙银伯乐（杭州）资本管理有限公司 130.00 0.20%
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合计 65,000.00 100.00%
截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司实收资
本人民币 65,000.00 万元，股东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
出资额 实收资本（万
序号 股东名称 出资比例% 出资比例%
（万元） 元）
1 杭州河广投资管理合伙
64,870.00 99.80% 64,870.00 99.80%
企业（有限合伙）
2 浙银伯乐（杭州）资本
130.00 0.20% 130.00 0.20%
管理有限公司
合 计 65,000.00 100% 65,000.00 100%
2、经营范围
生产、加工、销售：聚酯切片、涤纶丝、化纤原料；货物及技术的
进出口业务。
3、资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，公司资产总额为 232,870.65 万
元，负债总额 175,037.07 万元，净资产额为 57,833.58 万元，2019 年 1-3
月实现营业收入为 122,691.13 万元，净利润 2,035.95 万元。上述财务数
据系立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)的审计结果。
（1）拍卖资产取得过程
2017 年 3 月 3 日，淘宝网司法拍卖网络平台举行“浙江红剑集团有
限公司及其子公司所有的位于杭州市萧山区红山农场工业用房地产、民
营大厦 2 幢 2201、2202、2203、2204 室房产及机器设备等资产”拍卖，
公司以 6.233 亿成交价取得相关资产。2017 年 4 月 7 日，杭州市萧山区
人民法院（2016）浙 0109 破 1、2、4、5、6、7、8 号之一民事裁定书
裁定公司买受浙江红剑集团有限公司及其子公司所有的位于萧山区红
山农场的工业用房地产及附属物、机器设备等资产的行为有效。2017
年 4 月 6 日，公司与浙江红剑集团有限公司管理人签订拍卖财产交付确
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认书，正式取得相关资产。
（2）拍卖资产情况
本次纳入评估范围的主要资产为司法拍卖取得，转让者为浙江红剑
集团有限公司及其子公司。因浙江红剑集团有限公司管理者经营不善，
导致资金链断裂，旗下所有资产需进行破产清算。而本次拍卖取得资产
属于其清算资产中优质化纤资产部分，相关资产在破产清算前持续正常
运营。
根据《浙江红剑集团有限公司及其子公司破产清算行为所涉及的固
定资产（不含机器设备、房屋建筑物）的评估报告》（浙韦评报字（2016）
第 55 号），评估基准日为 2016 年 3 月 20 日，价值类型为清算价值，评
估对象为杭州红山化纤有限公司管理人、杭州红剑聚酯纤维有限公司管
理人、浙江红剑贸易有限公司管理人、杭州红剑世纪置业有限公司管理
人、浙江红剑集团有限公司管理人、杭州红剑立明科技有限公司管理人、
杭州红剑纸业有限公司管理人所提供的固定资产（不含机器设备、房屋
建筑物）清单，包括电子设备、办公设备，集团行政大楼地下车库及车
棚的汽车。相关资产评估值为 182.29 万元。
根据《杭州红剑聚酯纤维有限公司位于萧山区红山农场的工业房地
产及附属物公开市场价值及清算价值评估房地产估价报告》（浙众诚所
评（2016）萧字第 F08003 号），估价时点为 2016 年 4 月 1 日，估价对
象为杭州红剑聚酯纤维有限公司位于萧山区红山农场的工业房地产及
附属物，评估值为 30729.04 万元。
根据《杭州红山化纤有限公司位于萧山区红山农场的工业房地产及
附属物公开市场价值及清算价值评估房地产估价报告》（浙众诚所评
（2016）萧字第 F08004 号），估价时点为 2016 年 4 月 1 日，估价对象
为杭州红山化纤有限公司位于萧山区红山农场的工业房地产及附属物，
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评估值为 23205.01 万元。
根据《浙江红剑集团有限公司位于萧山区红山农场二分场的工业房
地产及附属物公开市场价值及清算价值评估房地产估价报告》（浙众诚
所评（2016）萧字第 F08002 号），估价时点为 2016 年 4 月 1 日，估价
对象为浙江红剑集团有限公司位于萧山区红山农场二分场的工业房地
产及附属物，评估值为 1388.09 万元。
根据《萧山区宁围街道富业巷 23 号浙江民营企业发展大厦 2 幢
2201、2202、2203、2204 室商业办公房地产公开市场价值及清算价值评
估房地产估价报告》（浙众诚所评（2016）萧字第 F08001 号），估价时
点为 2016 年 4 月 1 日，估价对象为浙江红剑集团有限公司位于萧山区
宁围街道富业巷 23 号浙江民营企业发展大厦 2 幢 2201、2202、2203、
2204 室，评估值为 1133 万元。
根据《杭州红山化纤有限公司破产清算行为所涉及的机器设备的评
估项目》（浙韦评报字（2016）第 53 号），评估基准日为 2016 年 3 月 20
日，评估对象为杭州红山化纤有限公司一期项目涉及的机器设备清单和
摆放在二期项目仓库、安装在二期项目上的机器设备，评估值为
36,163.33 万元。
根据《杭州红剑聚酯纤维有限公司破产清算所涉及的机器设备的评
估报告》（浙韦评报字（2016）第 54 号），评估基准日为 2016 年 3 月 20
日，评估对象为杭州红剑聚酯纤维有限公司一期项目所涉及的机器设备
清单和二期项目所涉及的机器设备，评估值为 31,239.53 万元。
最终成交折价为评估值的 5 折，故导致杭州逸暻化纤有限公司取得
评估范围内的主要资产成本较低。
（3）经营状况
截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司已经投
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产经营，但仍处于前期生产阶段，设备、产品、产能仍然不稳定，预计
于 2019 年下半年正式产能趋于稳定，之后将处于满负荷运转状态。化
纤行业自 2012 年以来，由于产能大幅扩张，化纤行业整体严重过剩，
产品价格大幅下降，同时加上原材料价格波动等因素，产品盈利能力大
幅下降，大量化纤企业由于经营利润难以覆盖大额投资带来的还款压力
而面临风险。同时近几年各地环保政策进一步趋紧，导致落后产能进一
步被淘汰，部分企业停产整顿。而杭州逸暻化纤有限公司收购相关资产
后具有现时产能，生产技术符合环保要求，随着落后产能的不断出清，
需求端的稳步上升，未来盈利较为可观。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
委托人为浙江恒逸石化有限公司，被评估单位为杭州逸暻化纤有限
公司，委托人和被评估单位为同一控制人下的关联单位，委托人为被评
估单位的股权拟收购方。
（四）委托人、评估委托合同约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托人、被评估单位、经济行为相关的当事
方以及相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据浙江恒逸石化有限公司总经理办公会纪要，浙江恒逸石化有限
公司拟现金收购杭州逸暻化纤有限公司 100%股权，约定以基准日净资
产的市场价值为交易对价，故委托中联资产评估集团有限公司对杭州逸
暻化纤有限公司在基准日审计后资产与负债的市场价值进行评估。
本次评估的目的是反映杭州逸暻化纤有限公司审计后的资产及负
债于评估基准日的市场价值，为浙江恒逸石化有限公司拟现金收购杭州
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逸暻化纤有限公司 100%股权之经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象和评估范围为杭州逸暻化纤有限公司在评估基准日
2019 年 3 月 31 日审计后的资产及负债，包括流动资产和非流动资产等
资产及相应负债。账面资产总额 232,870.65 万元、负债 175,037.07 万元、
净资产 57,833.58 万元。具体包括流动资产 76,064.73 万元；非流动资产
156,805.92 万元；流动负债 140,596.74 万元，非流动负债 34,440.33 万元。
上述资产与负债数据摘自经立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)
审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为账面留存的货币资金、固定资产以及
无形资产等。其中固定资产为房屋建筑物类资产和设备类资产，其中房
屋建筑物共 77 项、构筑物共 57 项，主要为原红剑集团大楼、一期聚酯
楼、纺丝 B 车间、纺丝 A 车间、浙江民营企业发展大厦 2 幢 22 层及食
堂、一期污水处理池、二期污水处理池、室外地坪等，分别位于杭州市
萧山区红山农场厂区内以及杭州市萧山区宁围街道富业巷 23 号浙江民
营企业发展大厦内，根据企业提供的工程资料及向企业相关人员调查了
解，企业房屋建筑物建成年份主要集中为 1992 年至 2003 年。房屋建筑
面积共 298,523.09 平方米，其中西纺 10KV 配电站、纺二加二车间、原
红剑辅料仓库 1#、原红剑辅料仓库 2#、空冷一站配电房、空冷一站、
纺一加一车间、纺三加三车间 1#、纺三加三车间 2#、纺三加三车间 3#、
原红剑纸业办公楼及仓库、一期 PTA 库、宿舍 1#楼、加弹四车间、食
堂、纺丝 A 车间、空冷二站、纺三切片纺车间、原红剑集团大楼、一期
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资产及负债市场价值项目资产评估报告
聚酯楼、纺丝 B 车间、浙江民营企业发展大厦 2 幢 22 层均已取得不动
产权证，其余 55 项房屋建筑物均未办理产权证；设备类资产包括机器
设备和电子设备，其中：机器设备主要为 POY 及 FDY 生产设备及配套
设备，电子设备主要为电脑、服务器和空调等办公设备。设备维护保养
良好，有专人负责，工作环境大部分处于室内；土地使用权共 9 宗，均
已取得不动产权证，土地性质均为出让，用途均为工业，证载土地使用
权人均为杭州逸暻化纤有限公司。以上资产均由杭州逸暻化纤有限公司
拍卖所得。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司申报的账面
记录的无形资产为土地使用权和金税文本接口等财务、办公软件，土地
使用权 9 宗，具体见下表：
序 土地面积 土地使用
土地使用证编号 用途 土地终止日期
号 (m2) 权类型
浙（2017）萧山区不
1 43,880.38 工业用地 出让 2052/4/30
动产权第 0087482 号
国有建设用地使用权 2021 年 9
浙（2018）萧山区不 月 15 日止，其中 55073 平方米
2 55,802.00 工业用地 出让
动产权第 0105595 号 土地有效期至 2027 年 9 月 15
日止
国有建设用地使用权 2052 年 4
浙（2017）萧山区不 月 30 日止，其中 44670 平方米
3 56,590.66 工业用地 出让
动产权第 0079295 号 土地有效期至 2052 年 5 月 29
日止
国有建设用地使用权 2053 年 12
浙（2017）萧山区不 月 16 日止，其中 13874 平方米
4 40,953.00 工业用地 出让
动产权第 0079279 号 土地有效期至 2054 年 4 月 22
日止
浙（2017）萧山区不
5 5,606.00 工业用地 出让 2058/12/9
动产权第 0079203 号
国有建设用地使用权 2053 年 12
浙（2017）萧山区不 月 16 日止，其中 2237 平方米
6 46,481.00 工业用地 出让
动产权第 0087590 号 土地有效期至 2054 年 4 月 22
日止
国有建设用地使用权 2053 年 12
浙（2017）萧山区不 月 16 日止，其中 19648 平方米
7 33,841.74 工业用地 出让
动产权第 0079246 号 土地有效期至 2054 年 4 月 22
日止
浙（2017）萧山区不
8 14,955.26 工业用地 出让 2052/4/30
动产权第 0087575 号
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浙（2017）萧山区不
9 10,053.00 工业用地 出让 2060/6/29
动产权第 0087506 号
合
308,163.04
计
截至基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司未申报账面
未记录的无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截止评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司未申报
其他表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额（或者评估值）
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系立信中联会计师
事务所(特殊普通合伙)的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内
容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2019 年 3 月 31 日。
此基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
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据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考依据等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、 浙江恒逸石化有限公司总经理办公会纪要。
（二）法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》 2013 年 12 月 28 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次修订）；
2、 《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员
会于 2016 年 7 月 2 日发布，自 2016 年 12 月 1 日起实施。）；
3、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009 年修订）；
4、 《中华人民共和国土地管理法》（2015 年 3 月 27 日修正版）;
5、 《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国
城市房地产管理法〉的决定》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大
会常务委员会第二十九次会议）；
6、 《中华人民共和国城乡规划法》（2015 年 4 月 24 日第十二届
全国人民代表大会常务委员会第十四次会议）；
7、 《中华人民共和国证券法》（2013 年 6 月 29 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第三次会议修订）；
8、 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕
36 号）。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估基本准则》（财资（2017）43 号）；
2、 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3、 《 资 产 评 估 执 业 准 则 —— 资 产 评 估 委 托 合 同 》（ 中 评 协
[2017]33 号）；
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4、 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协
[2017]35 号）；
5、 《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37 号）；
6、 《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
7、 《资产评估执业准则-机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
8、 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
9、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
10、 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号)。
11、 《资产评估执业准则-资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
12、 《资产评估执业准则-资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
13、 《资产评估执业准则-资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
14、 《资产评估执业准则-企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
15、 财政部、税务总局、海关总署于 2019 年 3 月 20 日发布了《关
于深化增值税改革有关政策的公告》（2019 年第 39 号），自 2019 年 4
月 1 日开始实施。
（四）资产权属依据
1、 《车辆行驶证》；
2、 《不动产权证》；
3、 重要资产购置合同及发票；
4、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；
2、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第
294 号）；
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3、 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环
境保护部令 2012 年第 12 号）；
4、 《2018 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
5、 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕
36 号）；
6、 《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号）；
7、 《中国人民银行贷款利率表》2015 年 10 月 24 日起执行；
8、 《关于建筑业实施营改增后浙江省建设工程计价规则调整的
通知》（建发[2016]144 号）；
9、 《浙江省建筑工程预算定额》（2010 版）；
10、 《浙江省安装工程预算定额》（2010 版）；
11、 《杭州市建筑材料信息价格》（2018 年第 6 期）；
12、 《杭州市萧山区人民政府办公室关于公布萧山区基准地价项
目成果的通知》（萧政办发[2015]156 号）；
（六）其它参考依据
1、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）；
2、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。
3、 《基本建设财务管理规定》（财建[2016]504 号）；
4、 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
5、 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计
办价格[2002]1153 号）；
6、 《 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 》（ 发 改 价 格
[2007 ]670 号）；
7、 《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；
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8、 《关于规范 环境影响咨询收费有关问题 的通知》（计价 格
[2002]125 号）；
9、 杭州市工业用地市场成交情况；
10、 《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
11、 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
12、 《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2014）；
13、 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）出具的立信中联审
字[2019]D-0348 号《审计报告》；
14、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年
版）；
15、 Wind 数据；
16、 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
由于本次评估目的是为交易双方提供审计后净资产的价值供参考，
经交易双方约定评估对象是杭州逸暻化纤有限公司审计后的资产及负
债，资产基础法评估结果比较客观的反映各项资产的增减值情况，为经
济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，故本次采用资产基础
法进行评估。
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（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是
指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业
价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款和其他货币资金。
对于币种为人民币的货币资金，以核实后的账面值为评估值。
（2）应收票据
评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细
表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率
等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果
账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无应计未计利
息，以核实后账面值为评估值。
（3）应收类账款
对应收款项的评估，评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭
证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并
进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在
调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠
款人资金、信用、经营管理现状等，应收类账款采用账龄分析及个别认
定的方法估计评估风险损失。
对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收回
的，评估风险损失为 0%。
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对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为
0%。
对外部单位发生 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 0；
发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间
2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%；发生时间在 3 年以
上评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款余额合计减去评估
风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（4）预付账款
评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准
日至评估现场作业日期间已收到的货物和接受的服务情况。未发现供货
单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故以
核实后账面值作为评估值。
（5）存货
①材料采购（在途物资）
评估人员核对明细账与总账、报表余额，核对与委估明细表相符。
评估时，由于材料采购的原料为基准日近期采购，账面值接近基准日市
价，故按账面确定评估值。
②原材料
原材料因耗用量大，周转速度较快，且均为基准日近期采购，账面
值接近基准日市价，故按账面确定评估值。
③产成品（库存商品）
对于正常销售产品，主要采用如下评估方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含
税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估
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值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-税金及附加率-销售费用率-
营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确
定的；
b．税金及附加率主要包括以流转税为税基计算交纳的城市维护建
设税与教育费附加等；
c．销售费用率是按各项销售费用与营业收入的比例平均计算；
d. 营业利润率是按行业平均营业利润率计算；
e. 所得税率按企业现实执行的税率;
f. r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具
有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销
售的产品为 100%。
④在产品（自制半成品）
评估时通过复核企业成本计算表，在产品成本账面余额包括已投入
的材料及应分摊的人工、制造费用。经核实其料、工、费核算方法基本
合理，在产品的账面价值基本反映了该资产的现行市价，故在产品按核
实后的账面值计算评估值。
（3）其他流动资产
对于待抵扣进项税和企业所得税，评估人员通过对企业账簿、纳税
申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，按核实后的账面值确定为
评估值；对于票据利息，评估人员核查了承兑票据及利息计算单，证实
企业账款的真实性，按核实后的账面值确定为评估值。
2、非流动资产
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（1）长期应收款
对于长期应收款，评估人员查阅了相关合同及付款记录，根据合同
约定及银行回单，核实长期应收款融资租赁保证金的真实、合理性，故
以核实后账面值作为评估值。
（2）固定资产
1）房屋建筑物类资产
基于本次评估之特定目的，结合待评建筑物的特点，本次评估按照
房屋建筑物用途、结构特点和使用性质对房屋建筑物采用成本法进行评
估。
对建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料，按建筑物
工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全
价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新
率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重置全价（不含税价）×成新率
①重置全价
重值全价（不含税价）由建筑安装工程造价（不含税价）、前期及
其他费用（不含税价）、资金成本三部分组成。
A. 建筑安装工程造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、
消防及配套信息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用类比法
进行计算。评估现场工作期间，评估人员根据类似工程的决算资料进行
类比调整测算，并套用《关于建筑业实施营改增后浙江省建设工程计价
规则调整的通知》（建建发[2016]144 号）、《浙江省建筑工程预算定
额》（2010 版）、《浙江省安装工程预算定额》（2010 版）、《杭州
市建筑材料信息价格》（2019 年第 3 期）计算土建工程造价以及给排水、
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电气等安装工程造价。
B.前期及其它费用的确定
前期及其它费用（不含税价），包括当地地方政府规定收取的建设
费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部
分。
C.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期
计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=[建筑安装工程造价（含税价）+前期及其它费用（含税
价）]×合理工期×贷款利息×50%
成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重
结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、
水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评
定建筑物的成新率。
计算公式：
综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
评估值的确定
评估值＝重置全价（不含税价）×成新率
2）设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
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设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使
用状态下的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费和资金成本等)，
综合确定：
重置全价＝设备购置费（不含税）+运杂费（不含税）+安装工程费
（不含税）+其他费用（不含税）+资金成本
根据国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
（财税〔2016〕36号）文件规定，本次评估对于符合增值税抵扣条件的
设备，计算过程中扣除可抵扣增值税。
①机器设备重置全价
a.购置价
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《2019 机电产品价格
信息查询系统》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。
对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动
率推算确定购置价。
对与国产设备技术水平近似的进口设备的现价，根据替代原则，即
查找国内功能及技术参数相当的替代设备，查询类似国产设备的恰当的
市场交易价格，以确定其购置价。
根据国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
（财税〔2016〕36 号）文件规定，符合增值税抵扣条件的机器设备重置
成本应该扣除相应的增值税。本次评估对于设备购置价、运杂费、安装
费、基础费按其对应的增值税率测算可抵扣进项税额（下同）。故本次
评估机器设备的购置价采用不含税价。
b.运杂费
以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、
运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取，并扣除可抵
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扣的增值税。购置价格中包含运输费用的不再计取运杂费。
c.安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础，按
不同安装费率计取，并扣除可抵扣的增值税。
对小型、无须安装或企业自行安装的设备，不考虑安装调试费。
d.其他费用
其他费用包括管理费、设计费、工程监理费等，是依据该设备所在
地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。
e.资金成本
资金成本按照被评估企业的合理建设工期，参照评估基准日中国人
民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置价、运杂
费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入
计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+基础费+安装工程费+前期及其他
费用)×合理建设工期×贷款基准利率×1/2
②电子设备重置全价
评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商
负责）以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。根据国家税
务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕
36号）文件规定，符合增值税抵扣条件的电子设备重置成本应该扣除相
应的增值税。本次评估对于设备购置价按其对应的增值税率测算可抵扣
进项税额。故本次评估电子设备的购置价采用不含税价。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费（不含税）
(2)成新率的确定
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按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，
并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
对价值量较小的一般设备则采用直接年限法确定其成新率。
(3)评估值的确定
A.机器设备及电子设备评估值
评估值=重置全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型号的电子设备则参照近期二手市场行
情确定评估值。
B.车辆评估值
评估值=重置全价×成新率
（3）在建工程
在建工程包括土建工程和在建设备。
1）在建工程（土建工程）
在建工程土建工程主要为 DTY 车间以及智能立体仓库工程、二期
消防改造工程、新建热媒站土建工程（含施工用水电）、产品堆放场地
地坪硬化工程四个工程项目。系构建房屋建（构）筑物已发生的成本。
对于 DTY 车间以及智能立体仓库工程以及二期消防改造工程，账
面均为近期发生的工程费用，对正常施工的在建工程，企业按工程进度
和合同规定支付工程款，在调查和核实工程形象进度的基础上，在确认
工程预算合理性的前提下，对于建设工期大于 6 个月的以核实后的账面
值加资金成本确定评估结果。建设工期小于 6 个月的以核实后的账面值
确定评估结果。
对于新建热媒站土建工程（含施工用水电）工程，实际工程已完工
转固，账面为后续支付的尾款，本次在房屋建筑物中评估。
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对于产品堆放场地地坪硬化工程，账面均为近期发生的工程费用，
至评估基准日建设周期较短，因其基本反映了评估基准日的购建成本，
本次以核实后账面值确定为评估值。
（2）在建工程-设备
经清查核实，在建工程为设备安装工程，评估人员在现场清查时工
程进度与付款进度基本一致。本次评估范围内在建工程的估算方法采用
成本法。对正常施工的在建工程，企业按工程进度和合同规定支付工程
款，在调查和核实工程形象进度的基础上，在确认工程预算合理性的前
提下，对于建设工期大于 6 个月的以核实后的账面值加资金成本确定评
估结果。建设工期小于 6 个月的以核实后的账面值确定评估结果。
（4）固定资产清理
固定资产清理为公司 B 车间火灾导致的部分设备报废，企业尚未确
定报废的具体金额，本次评估按账面值保留。
（5）无形资产
1）土地使用权
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估
价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价法、市场
比较法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：当地政府近期公
布了《杭州市萧山区人民政府办公室关于公布萧山区基准地价项目成果
的通知》（萧政办发[2015]156 号），且杭州市基准地价修正体系较完善；
二是由于类似区域工业用地成交案例较多，故选用市场比较法，最终以
两种方法的结果综合确定土地价格。
Ⅰ、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用
宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基
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准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式为：
V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
Ⅱ、市场比较法
市场比较法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据
替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实
例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期
日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正得出待估土地的
评估时日地价的方法。
市场比较法估价的基本公式：V=VB×A×B×C×D×E
式中：
V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
待估宗地情况指数
A＝ 比较实例宗地情况指数
待估宗地估价期日地价指数
B= 比较实例宗地交易期日地价指数
待估宗地使用年期修正系数
C= 比较实例宗地使用年期修正系数
待估宗地区域因素条件指数
D= 比较实例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件指数
E= 比较实例宗地个别因素条件指数
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2）无形资产-其他
根据本次评估目的，按照持续使用原则，结合委估资产的特点和收
集资料情况，对于外购的办公软件按无形资产的不含税市场价值确定评
估值。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2019年4月上旬，委托人召集本项目各中介协调会，有关各方就
本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本
次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2019
年4月上旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评
估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2019年4月5日至4月12日。主要工作
如下：
1、听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况。
2、对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业
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有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产评估申报明细表，对固定资产进行了全面核实，对工
程物资类实物资产进行了抽查盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。
6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对
通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋
建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在核实的基础上做出初步评估测
算。
（三）评估汇总阶段
2019年4月13日至4月20日对各类资产评估及负债审核的初步结果
进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，初步审核后与委托人就评
估结果交换意见，在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报
告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
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以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法对杭州逸暻化纤有限公司审计后的资产和负债进
行评估得出的评估基准日2019年3月31日的评估结论如下：
资产账面价值 232,870.65 万元，评估值 253,498.33 万元，评估增值
20,627.68 万元，增值率 8.86%。
负债账面价值 175,037.07 万元，评估值 172,740.37 万元，评估减值
2,296.70 万元，减值率 1.31%。
审计后净资产账面价值 57,833.58 万元，评估值 80,757.96 万元，评
估增值 22,924.38 万元，增值率 39.64 %。详见下表。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 76,064.73 78,040.05 1,975.32 2.60
非流动资产 156,805.92 175,458.28 18,652.36 11.90
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其中：长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 122,013.77 132,252.15 10,238.38 8.39
在建工程 9,926.28 9,399.87 -526.41 -5.30
无形资产 13,253.59 22,193.98 8,940.39 67.46
其中：土地使用权 13,218.17 22,156.35 8,938.18 67.62
其他非流动资产 6,748.71 6,748.71 - -
资产总计 232,870.65 253,498.33 20,627.68 8.86
流动负债 140,596.74 140,596.74 - -
非流动负债 34,440.33 32,143.63 -2,296.70 -6.67
负债总计 175,037.07 172,740.37 -2,296.70 -1.31
审计后净资产 57,833.58 80,757.96 22,924.38 39.64
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）评估结果的增值原因
本次评估增值，主要原因为历史取得成本较低。本次纳入评估范围
的主要资产为司法拍卖取得，转让者为浙江红剑集团有限公司及其子公
司。因浙江红剑集团有限公司管理者经营不善，导致资金链断裂，旗下
所有资产需进行破产清算。而本次拍卖取得资产属于其清算资产中优质
化纤资产部分，相关资产在破产清算前持续正常运营。
根据《浙江红剑集团有限公司及其子公司破产清算行为所涉及的固
定资产（不含机器设备、房屋建筑物）的评估报告》（浙韦评报字（2016）
第 55 号）、《杭州红剑聚酯纤维有限公司位于萧山区红山农场的工业房
地产及附属物公开市场价值及清算价值评估房地产估价报告》（浙众诚
所评（2016）萧字第 F08003 号）、《杭州红山化纤有限公司位于萧山区
红山农场的工业房地产及附属物公开市场价值及清算价值评估房地产
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估价报告》（浙众诚所评（2016）萧字第 F08004 号）、《浙江红剑集团有
限公司位于萧山区红山农场二分场的工业房地产及附属物公开市场价
值及清算价值评估房地产估价报告》（浙众诚所评（2016）萧字第 F08002
号）、《萧山区宁围街道富业巷 23 号浙江民营企业发展大厦 2 幢 2201、
2202、2203、2204 室商业办公房地产公开市场价值及清算价值评估房地
产估价报告》（浙众诚所评（2016）萧字第 F08001 号）、《杭州红山化纤
有限公司破产清算行为所涉及的机器设备的评估项目》（浙韦评报字
（2016）第 53 号）、《杭州红剑聚酯纤维有限公司破产清算所涉及的机
器设备的评估报告》（浙韦评报字（2016）第 54 号），已对浙江红剑集
团有限公司及其子公司房屋建筑物、存货及设备类资产确定评估值，对
于拍卖成交的资产，在正式成交之前已历经两次流拍，故最终成交折价
为评估值 5 折。因此导致杭州逸暻化纤有限公司取得评估范围内的主要
资产成本较低。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
企业申报评估的范围内有部分房屋建筑物立明车间办公楼、立明食
堂、立明宿舍、宿舍2#楼、纺丝CD车间等55项房屋建筑物未办理不动
产权证，企业承诺该部分资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能
造成的纠纷与评估机构无关。对于该部分资产，其面积是企业根据现场
测量情况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以
企业申报面积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报
面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无未决事项、法律纠纷等事项。
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（三）抵押、担保事项
杭州逸暻化纤有限公司作为借款方，存在以下借款以及抵押、担保
事项：
借款金额
贷款人 合同号 起始日期 终止日期 备注
（万元）
浙江萧山农村商业银行 萧农商银（衙前）固借字
5,790.00 2018/4/20 2022/9/30 长期借款，注 1
股份有限公司衙前支行 第 8021120180020832 号
浙江萧山农村商业银行 萧农商银（衙前）固借字
3,290.00 2018/4/20 2020/4/2 长期借款，注 2
股份有限公司衙前支行 第 8021120180020834 号
浙江萧山农村商业银行 萧农商银（衙前）固借字
6,130.00 2017/4/1 2022/3/31 长期借款，注 3
股份有限公司衙前支行 第 8021120170039823 号
浙江萧山农村商业银行 萧农商银（衙前）固借字
2,190.00 2017/4/1 2022/3/31 长期借款，注 4
股份有限公司衙前支行 第 8021120170039823 号
浙江萧山农村商业银行 萧农商银（衙前）固借字
4,400.00 2017/4/1 2022/3/31 长期借款，注 5
股份有限公司衙前支行 第 8021120170039823 号
浙江萧山农村商业银行 萧农商银（衙前）固借字
7,280.00 2017/4/1 2022/3/31 长期借款，注 6
股份有限公司衙前支行 第 8021120170039823 号
华融金融租赁股份有限 华融租赁（18）转字第
30,000.00 2017/4/7 2020/4/6 融资租赁，注 7
公司 1800393100 号
注 1：截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司
将房产、土地抵押给浙江萧山农村商业银行股份有限公司衙前支行，取
得借款 5,790.00 万元，最高融资限额为 8,274.00 万元，抵押物评估值为
人民币 8,274.00 万元，抵押物内容为：1、坐落于萧山区红山农场红泰
六路 66 号的土地（土地证号：浙（2017）萧山区不动产权第 0087590
号）；2、坐落于萧山区红山农场红泰六路 66 号的房产（房产证号：浙
（2017）萧山区不动产权第 0087590 号）；3、土地面积为此次抵押房屋
占用范围内相应土地面积。
注 2：截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司
将土地抵押给浙江萧山农村商业银行股份有限公司衙前支行，取得借款
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3,290.00 万元，最高融资限额为 5,485.00 万元，抵押物评估值为人民币
5,485.00 万元，抵押物内容为：1、坐落于萧山区红山农场的土地（土地
证号：浙（2017）萧山区不动产权第 0087506 号）、浙（2017）萧山区
不动产权第 0079203 号、浙（2017）萧山区不动产权第 0079246 号。
注 3：截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司
将土地抵押给浙江萧山农村商业银行股份有限公司衙前支行，取得借款
6,130.00 万元，最高融资限额为 8,781.00 万元，抵押物评估值为人民币
8,781.00 万元，抵押物内容如下：
被担保
抵押物
序 抵押人名 房屋权属证 土地使用权证 抵押建筑 债券数
土地面积 房屋坐落 价值（万
号 称（姓名） 号 号 面积（㎡） 额（万
元）
元）
浙（2017） 此次抵押房 杭州市下
杭州逸暻 浙（2017）萧
萧山区不动 屋占用范围 山去红山
1 化纤有限 山区不动产权 17,156.74
产权第 内相应土地 农场红泰
公司 第 0079295 号
0079295 号 面积 六路 66 号
8,781.00 8,781.00
浙（2017） 杭州市下
杭州逸暻
萧山区不动 山去红山
2 化纤有限 12,056.00
产权第 农场红泰
公司
0079296 号 六路 66 号
小计 29,212.74 8,781.00 8,781.00
注 4：截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司
将房产抵押给浙江萧山农村商业银行股份有限公司衙前支行，取得借款
2,190.00 万元，最高融资限额为 3,134.00 万元，抵押物评估值为人民币
3,134.00 万元，抵押物内容为：坐落于杭州市萧山区红山农场红泰六路
66 号的房产（不动产权证书号：浙（2017）萧山区不动产权第 0087575
号）。
注 5：截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司
将房产抵押给浙江萧山农村商业银行股份有限公司衙前支行，取得借款
4,400.00 万元，最高融资限额为 6,308.00 万元，抵押物评估值为 6,308.00
万元。抵押物内容为：坐落于杭州市萧山区红山农场红泰六路 66 号的
房产（不动产权证书号：浙（2017）萧山区不动产权第 0079279 号）；。
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注 6：截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司
将房产、土地抵押给浙江萧山农村商业银行股份有限公司衙前支行，取
得借款 7,280.00 万元，最高融资限额为 10,408.00 万元，抵押物评估值
为 10,408.00 万元，抵押物内容如下：
被担保债
序 抵押人名 房屋权属证 土地使用权证 抵押建筑 抵押物价
土地面积 房屋坐落 券数额（万
号 称（姓名） 号 号 面积（㎡） 值（万元）
元）
浙（2017） 此次抵押房 杭州市下
杭州逸暻 浙（2017）萧
萧山区不动 屋占用范围 山去红山
1 化纤有限 山区不动产权 2108.26
产权第 内相应土地 农场红泰
公司 第 0087482 号
0087486 号 面积 六路 66 号
浙（2017） 此次抵押房 杭州市下
杭州逸暻 浙（2017）萧
萧山区不动 屋占用范围 山去红山
2 化纤有限 山区不动产权 5655.66
产权第 内相应土地 农场红泰
公司 第 0087482 号
0087483 号 面积 六路 66 号
浙（2017） 此次抵押房 杭州市下
杭州逸暻 浙（2017）萧
萧山区不动 屋占用范围 山去红山
3 化纤有限 山区不动产权 5338.85 10,408.00 10,408.00
产权第 内相应土地 农场红泰
公司 第 0087482 号
0087484 号 面积 六路 66 号
浙（2017） 此次抵押房 杭州市下
杭州逸暻 浙（2017）萧
萧山区不动 屋占用范围 山去红山
4 化纤有限 山区不动产权 2406.44
产权第 内相应土地 农场红泰
公司 第 0087482 号
0087485 号 面积 六路 66 号
浙（2017） 此次抵押房 杭州市下
杭州逸暻 浙（2017）萧
萧山区不动 屋占用范围 山去红山
5 化纤有限 山区不动产权 20551.31
产权第 内相应土地 农场红泰
公司 第 0087482 号
0087482 号 面积 六路 66 号
小计 36,060.52 10,408.00 10,408.00
注 7：截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日，杭州逸暻化纤有限公司
将拍卖所得机器设备等物品已购进原价为 32,676.16 万元通过融资租赁
的方式转让给华融金融租赁股份有限公司，转让价款 30,000.00 万元，
回租物品清单如下：
原购置总 转让总价
物品名称 数量 单位 购入日期
价（万元） 款（万元）
拍卖所得杭州红山化纤有限公司一期、二期机器设备
（详见浙韦评报字（2016）第 53 号《资产评估报告》，
但不包含评估报告所列化纤一期项目五金配件，一期
1.00 批 2017/4/7 32,676.16 30,000.00
机器设备评估明细表第 16-22、34-44、75-77、106-113、
141-145、171-172、252-276 项标的物，以及二期机器
设备评估明细表第 23-25、28-32、50-51 项标的物）
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拍卖所得杭州红剑聚酯纤维有限公司一期和二期机
器设备（详见浙韦评报字（2016）第 54 号《资产评
估报告》，但不包含评估报告所列聚酯一期项目五金
1.00 批 2017/4/7
配件，一期机器设备评估明细表第 11、37-48、57-59、
68-69、72-73、77-83、86-89 项标的物，以及二期机
器设备评估明细表第 548-552、545-546 项标的物）
1）以上标的物为拍卖取得的机器设备[（2016）浙 0109 民破 1、2、
4、5、6、7、8 号《民事裁定书》]，标的物明细等详细信息详见浙韦评
报字（2016）第 53 号、第 54 号《资产评估报告》；
2）以上所列购入日期指承租人根据《民事裁定书》取得标的物所
有权的日期，原购置总价是根据标的物评估价值及乙方拍卖支付的总价
款按相应比例折算确认的价格。
（四）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告无重大期后事项。
（五）其他需要说明的事项
1、固定资产清理为公司 B 车间火灾导致的部分设备报废，其中：
转 入 固 定 资 产清 理 的 设备 为 10,222,963.82 元 ， 因 火灾 损失 理 赔 为
7,770,548.92 元，企业尚未确定报废的具体金额，故本次评估按账面值
保留。
2、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。
3、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
人及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估
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单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
4、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
材质测试。
5、本次评估结果中各项资产评估价值均为不含税价，提请报告使
用者注意。
6、本次纳入评估范围内的部分无形资产-土地使用权剩余使用年限
较少，本次对房屋建筑物的评估中未考虑该因素对评估结果的影响。
7、企业纳入评估范围的房屋建（构）筑物立明传达室、公用浴室、
宿舍3#楼、开水间、自行车棚（杂物间），建筑面积共7,044.05平方米，
经评估人员现场勘察以及与企业管理人员确认均位于红线外土地上，立
明食堂、化纤11#仓库、5#门卫、宿舍2#楼、纺三加三车间11#、原红剑
辅料仓库（废品仓库），经评估人员现场勘察以及与企业管理人员确认
部分位于红线外土地上，建筑面积共715.59平方米，本次评估均按评零
处理，提请报告使用者注意。
8、根据财政部、税务总局、海关总署联合发布的《关于深化增值
税改革有关政策的公告》，公告明确，从2019年4月1日起，增值税一般
纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税
率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。本次评估未考虑上
述政策对租金价值的影响
9、评估过程中，评估人员在对设备进行勘察时，因检测手段限制
及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估
单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设
备状况。
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10、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关
资料，委托人及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
11、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
提供，委托人及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
12、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意
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向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（四）根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估
报告，须委托人按照法律规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评
估结果使用有效期一年，即自 2019 年 3 月 31 日至 2020 年 3 月 30 日使
用有效。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一九年四月二十三日。
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资产评估师：
资产评估师：
二〇一九年四月二十三日
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附件
1、 经济行为文件（复印件）；
2、 杭州逸暻化纤有限公司专项审计报告（复印件）；
3、 委托人和被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
5、 委托人及被评估单位承诺函；
6、 签字资产评估师承诺函；
7、 中联资产评估集团有限公司北京市财政局备案公告（复印
件）；
8、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
9、 签字资产评估师职业资格证书登记卡（复印件）。
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