投资性房地产公允价值计量管理办法



                       泰禾集团股份有限公司
             投资性房地产公允价值计量管理办法


                                第一章 总 则
   第一条 为保证投资性房地产计量结果的合理与公允,以及计量过程中所采
用方法的一致性,公司根据财政部发布的《企业会计准则第 3 号—投资性房地
产》等国家法律法规、规范性文件,制定本办法。


                 第二章 投资性房地产公允价值计量会计处理原则
   第二条 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房
地产,主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让
的土地使用权。
   投资性房地产的具体范围，由公司经营管理层根据物业实际情况及持有意图
确定。
   第三条 公司采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足下列条件:
   （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
   所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市,应当为投资性
房地产所在的城区。
   （二）公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
   同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性
质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的
建筑物；对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同
或相近、可使用状况相同或相近的土地。
   第四条 公司采用公允价值模式计量投资性房地产,不对投资性房地产计提
折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账
面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,同时考虑递延所得税
资产或递延所得税负债的影响。

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   第五条 公司有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,应
当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:
   （一）投资性房地产开始自用；
   （二）作为出售的房地产改为出租；
   （三）自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值；
   （四）自用建筑物停止自用,改为出租。
   第六条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的
差额计入当期损益。
   第七条 自用房地产或用于出售的房地产转换为采用公允价值模式计量的投
资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价
值小于原账面价值的,其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价
值的,其差额计入所有者权益。
   第八条 公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应
当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。


                     第三章 投资性房地产公允价值估价原则
   第九条 公司应采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价,并针
对不同物业,采用不同的估价方法。
   第十条 公司投资性房地产本身有交易价格时,由投资性房地产所属公司商
业地产管理部门提供的同期成交价格或报价为基础,确定其公允价值。
   第十一条 公司投资性房地产本身无交易价格时,由公司商业地产管理部门
或聘请房地产专业中介机构进行市场调研,并出具自持物业市场价值估测报告,
以自持物业市场价值估测报告的估价结论作为 其公允价值。公司商业地产管理
部门出具自持物业市场价值估测报告时,应从投资性房地产所在城市的政府房地
产管理部门、权威机构或信誉良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产
的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
   第十二条 公司采用可比项目成交价格类比法作为估价方法确定投资性房地
产的公允价值。可比项目成交价格类比法是指,参照市场上类似物业的交易价格,
并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正,以此为基础,最终确定标的

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物业的公允价值。一般情况下,公司选取 5 个同类或类似房地产项目作为可比项
目,同类或类似房地产项目较少时,可比项目不得少于 3 个。
   第十三条 公司对投资性房地产的公允价值进行持续估价,原可比项目在交
易时间上不具备可比性时,可以选取新的可比项目。
   第十四条 公司应根据投资性房地产的类型,分别商圈位置、房屋状况、设备
及装修、交易时间、交易方式、所在楼层、地理位置、人文价值、周边环境等因
素确定调整系数。
   第十五条 公司商业地产管理部门或者聘请房地产专业中介机构每年度末对
投资性房地产公允价值进行估价,并出具自持物业市场价值估测报告或评估报
告 ,公司资产财务管理部门根据自持物业市场价值估测报告或评估报告的估价
结论进行会计处理。
   第十六条 公司商业地产管理部门或者聘请房地产专业中介机构 每季度末
对公司投资性房地产的价值是否发生大幅变动进行分析,并出具分析报告。分析
报告表明公司投资性房地产公允价值可能发生大幅变动时,公司商业地产管理部
门或者聘请房地产专业中介机构对投资性房地产的公允价值进行估价,并出具自
持物业市场价值估测报告或评估报告,公司资产财务管理部门根据自持物业市场
价值估测报告或评估报告的估价结论进行会计处理。分析报告表明公司投资性房
地产公允价值未发生大幅变动时,公司商业地产管理部门可以不对投资性房地产
的公允价值进行估价。
   第十七条 当存在下列迹象时,表明投资性房地产的公允价值可能发生了大
幅变动:
   （一）投资性房地产所处的市场在当期发生重大变化,某地区相关价格指数
季度末与上年度末相比,变化幅度大于 5%时；
   （二）有证据表明投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏,从而影响投
资性房地产的正常使用,并将大幅减少投资性房地产所带来的净现金流量或者营
业利润；
   （三）投资性房地产的租赁情况发生重大变化,如投资性房地产 30%以上面积
的空置期达到 6 个月以上；
   （四）其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象。



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                   第四章 投资性房地产公允价值估价方法
   第十八条 公司投资性房地产公允价值估价由集团公司商业地产管理部门统
一组织实施。
   第十九条 公司商业地产管理部门应进行项目实地调研或聘请专业中介机构
进行调研,调研范围涵盖投资性房地产所在的城区或所在城市的主要城区。对选
取项目进行综合调研,深入了解其地理位置和环境、结构类型、房屋状况、装修
标准等相关情况,并撰写调研报告。
   第二十条 按照标的物业的不同类型,选取样本项目。根据调研结果,重点分
析项目的地理位置、周边环境、房屋状况等因素,进一步筛选出与估价标的物最
具可比性的项目,作为估价的可比项目。
   第二十一条 从独立的第三方获取可比项目在资产负债表日或邻近时间的成
交数据。
   第二十二条 根据可比项目与标的物业在各项因素上的具体差异,确定不同
因素的修正系数,对可比项目的成交价格进行修正,并对修正后的结果进行算术
平均,从而得出标的物的估测价格,扣除合理预计的营业税及附加、土地增值税后,
作为投资性房地产的公允价值。


                               第五章 附则
   第二十三条 本办法由公司董事会负责解释。 本制度未尽事宜，按照国家有
关法律、法规和本公司章程的规定执行。
   第二十四条 本办法自公司董事会审议通过后实施，修订亦同。




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                                                        董 事 会
                                                二〇一五年九月二十八日




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