泰禾集团：郑州泰禾置业集团有限公司拟收购郑州轩龙置业有限公司房地产项目估值咨询报告2017-09-21
郑州泰禾置业集团有限公司
拟收购郑州轩龙置业有限公司房地产项目
估值咨询报告
卓信大华咨报字(2017)第 4003 号
北京卓信大华资产评估有限公司
二○一七年七月十四日
目录
□资产评估师声明 ............................................................................................................ 1
□咨询报告摘要 .......................................................................................... 2
□咨询报告正文 ..........................................................................................3
一、 委托方、产权持有单位及其他咨询报告使用者概况 ........................................ 3
二、 估值目的 ................................................................................................................ 4
三、 估值对象和估值范围 ............................................................................................ 5
四、 价值类型及其定义 ................................................................................................ 6
五、 估值基准日 ............................................................................................................ 6
六、 估值依据 ................................................................................................................ 7
七、 估值方法 ................................................................................................................ 8
八、 估值程序实施过程和情况 .................................................................................. 10
九、 估值假设 .............................................................................................................. 11
十、 估值结论 .............................................................................................................. 11
十一、 特别事项说明 .................................................................................................. 12
十二、 咨询报告使用限制说明 .................................................................................. 13
十三、 咨询报告日 ...................................................................................................... 13
□咨询明细表
□附件
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
资产评估师声明
北京卓信大华资产评估有限公司的签字资产评估师对泰禾集团股份有限公
司拟收购资产所涉及郑州轩龙置业有限公司房地产项目估值咨询报告特做如下
声明：
一、我们在执行本资产咨询业务中，遵循相关法律法规，恪守独立、客观和
公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，咨询报告陈述的内容是客观的，
并对咨询结论合理性承担相应的法律责任。
二、估值对象涉及的资产清单由委托方及产权持有单位申报并经其签章确
认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用咨询报告是委托方和相关
当事方的责任。
三、我们与咨询报告中的估值对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对咨询报告中的估值对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对估值对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对估值对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具咨询报告的要求。
五、我们出具的咨询报告中的分析、判断和结论受咨询报告中假设和限定条
件的限制，咨询报告使用者应当充分考虑咨询报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对估值结论的影响。本估值意见仅作为收购资产价值的参考依
据，估值结论不应当被认为是对估值对象可实现价格的保证。
1 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
郑州泰禾置业集团有限公司
拟收购郑州轩龙置业有限公司房地产项目
估值咨询报告摘要
北京卓信大华资产评估有限公司接受郑州泰禾置业集团有限公司的委托，对
郑州轩龙置业有限公司的房地产于估值基准日的投资价值进行估值，现将估值咨
询报告正文中的主要信息及估值结论摘要如下：
经济行为：郑州泰禾置业集团有限公司拟收购郑州轩龙置业有限公司房地产
项目。
估值目的：郑州泰禾置业集团有限公司拟收购郑州轩龙置业有限公司房地产
项目。本次估值目的是对郑州轩龙置业有限公司的房地产于估值基准日所表现的
投资价值作出反映，为郑州泰禾置业集团有限公司拟资产收购的经济行为提供价
值参考。
估值对象和估值范围：估值对象为郑州轩龙置业有限公司拥有的房地产项
目；估值范围为郑州轩龙置业有限公司申报的房地产项目。
价值类型：投资价值。
估值基准日：2017 年 7 月 10 日。
估值方法：假设开发法。
估值结论：委估房地产项目投资价值为：人民币212,400.00万元。
估值结论详细情况见估值明细表和咨询报告。
估值结论使用有效期：本次估值结论的有效使用期限为自估值基准日起一年
有效，超过一年，需重新进行资产估值。
对估值结论产生影响的特别事项内容：咨询报告的使用者应注意本报告正文
中的特别事项对估值结论所产生的影响。
以上内容摘自咨询报告正文，欲了解本咨询项目的详细情况和合理理解估
值结论，应当阅读咨询报告正文。
2 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
郑州泰禾置业集团有限公司
拟收购郑州轩龙置业有限公司房地产项目
咨询报告正文
卓信大华咨报字（2017）第 4003 号
郑州泰禾置业集团有限公司：
北京卓信大华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法
规，采用假设开发法，按照必要的估值程序，对郑州泰禾置业集团有限公司拟资
产收购所涉及郑州轩龙置业有限公司所拥有的房地产项目在 2017 年 7 月 10 日所
表现的投资价值进行了估值，现将估值情况报告如下：
一、 委托方、产权持有单位及其他咨询报告使用者概况
本次估值的委托方-郑州泰禾置业集团有限公司及产权持有单位-郑州轩龙
置业有限公司，其他咨询报告使用者为相关监管机构。
（一）委托方概况
企业名称：郑州泰禾置业集团有限公司
住 所：河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路 33 号美盛中心写字
楼 21 层 2108 号
法定代表人：肖浩燃
注册资本：10000 万人民币
企业性质：其他有限责任公司
统一社会信用代码：91410100MA3XEUQP0P
经营范围：房地产开发、销售；建筑材料批发；室内外设计；装饰装修工程；
建筑工程；市政绿化工程；园林景观工程的设计与施工；园林绿化工程设计与施
3 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
工；企业管理咨询；企业营销策划；人力资源信息咨询；酒店管理。
（二）被评估单位概况
企业名称：郑州轩龙置业有限公司
住 所：郑州市管城回族区航海东路与腾飞路交叉口南 300 米御景上院二
楼 206 号
法定代表人：孙晓飞
注册资本：贰亿圆整
企业类型：其他有限责任公司
经营范围：房地产开发与经营（凭有效资质证经营）。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：914101000855980558
企业主营房地产开发与经营业务，目前主要经营项目为位于管城区团结路
北、腾飞路的房地产项目。
（三）委托方以外的其他咨询报告使用者
本咨询报告仅供委托方-郑州泰禾置业集团有限公司及相关监管机构为本报
告载明的估值目的使用，国家法律法规另有规定的除外。咨询报告使用者应恰当
使用本咨询报告，因不当使用咨询报告所造成的不良后果的责任不得由评估机构
承担。
二、 估值目的
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购郑州轩龙置业有限公司所拥有的房地产
项目。本次估值目的是对郑州轩龙置业有限公司所拥有的房地产项目在 2017 年
7 月 10 日投资价值进行估值，为郑州泰禾置业集团有限公司拟资产收购的经济
4 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
行为提供价值参考。
三、 估值对象和估值范围
（一）估值对象
本次估值对象为郑州轩龙置业有限公司所拥有的房地产项目。
（二）估值范围
本次估值范围为郑州轩龙置业有限公司申报的房地产项目，具体如下表：
序 土地权证编 建设用地规划证 土地面积 规划容 规划绿 建筑限
位置 权利人 用途
号 号 号 （㎡） 积率 地率 高（m）
豫（2017）
郑规地字第 团结路 郑州轩龙
郑州市不动 城镇住
1 410100201709022 北、腾飞 置业有限 11,791.15 ≤3.5 30% ≤100
产权第 宅用地
号 路西 公司
0017040 号
豫（2017）
郑规地字第 尚庄路 郑州轩龙
郑州市不动 城镇住
2 410100201709023 南、腾飞 置业有限 49,147.23 ≤3.5 30% ≤100
产权第 宅用地
号 路东 公司
0013851 号
本次估值对象和估值范围与委托方拟进行的经济行为涉及的估值对象和估
值范围一致。
（三）资产的法律权属、经济、物理状况
1、 权属状况
（1）委估的资产已取得《不动产权证》和《建设用地规划许可证》，其中：
《不动产权证》登记的不动产使用权人为郑州轩龙置业有限公司，产权清晰。
（2）根据郑州轩龙置业有限公司与中国工商银行股份有限公司郑州南阳支
行于 2016 年 5 月 23 日、2016 年 9 月 7 日签订两笔《房地产借款合同》，郑州
轩龙置业有限公司以所拥有的两宗土地使用权（不动产权证号为：豫（2017）郑
5 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
州市不动产权第 0017040 号、豫（2017）郑州市不动产权第 0013851）进行抵押，
取得长期借款，借款期限三年。
2、经济状况
纳入本次评估范围的金岱李项目位于郑州市区东南部，项目紧邻中心城区，
隶属管城区，东侧紧邻机场高速，南侧紧邻南三环。周边地铁 4 号线（预计 2020
年 10 月竣工）、5 号线（预计 2019 年通车）在建。项目沿中州大道、航海东路
（南二环）20 分钟内可达郑东 CBD、二七区万达广场，项目所在区域一级市场
热度较高，区位优势显著，具有较高的经济价值。
3、物理状况
纳入本次评估范围的房地产为正在建设的在建项目，因此，物理状态为全新。
（四）引用其他机构出具报告情况
纳入估值不涉及引用其他机构出具的报告。
四、 价值类型及其定义
房地产估值一般可供选择的价值类型包括市场价值和非市场价值。
根据本次估值目的，委托方拟了解委估资产由委托方投资开发的价值，故本
次评估选择的价值类型为投资价值。
投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投
资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
五、 估值基准日
本项目估值基准日为 2017 年 7 月 10 日。
为了保证咨询估值结果的时效性，并与估值目的的实现日尽可能接近，最终
由委托方确定估值基准日为 2017 年 7 月 10 日。
6 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
本次估值中所采用的取价标准包括价格、税率、费率、贷款利率等均为估值
基准日有效的价格标准。
六、 估值依据
我们在本次估值过程中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、权
属依据、取价依据，以及在评估中参考的文件资料、依据主要有：
（一） 行为依据
1、委托方与北京卓信大华资产评估有限公司签订的《估值咨询业务约定
书》。
（二） 主要法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2、《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第六次会议通过修正)；
3、《中华人民共和国土地管理法》（第十届全国人民代表大会常务委员会
第十一次会议于 2004 年 8 月 28 日通过）；
4、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大
会第五次会议通过）；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日，第十届全
国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
6、《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第 11 号）
7、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院（2008）第 538 号）；
8、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局
（2008）第 36 号）；
7 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
9、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)；
10、 其他相关的法律法规。
（三） 权属依据
1、不动产权证书；
2、建设用地规划许可证。
（四） 取价依据
1、相关国家产业政策、行业分析资料、参数资料等；
2、委估房屋所在区域的地理条件资料；
3、委估房地产周边楼盘售价情况；
4、其他与企业取得、使用资产等有关的合同、会计凭证等其它资料。
（五） 其他参考依据
1、 产权持有单位提供的资产估值明细表；
2、 评估人员现场勘查调查表、收集整理的其他资料；
3、 其它与估值有关的资料。
七、 估值方法
（一）评估方法的选择
估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地进行实地勘察、调查后，根
据估价对象特点，遵照国家有关法律法规、估价技术标准，委托方的估值目的等，
选用假设开发法，理由如下：
1、由于估价对象是城镇住宅用地，其建成后的售价可从周边市场参考取得，
项目开发完成后价值及后续工程支出可以进行测算，所以可以采用假设开发法进
行评估；
8 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
2、委托方拟收购该房地产项目，估值目的是为委托方了解项目收购实现后
由委托方利用其技术优势、品牌优势等资源对房地产项目进行开发的投资价值，
因此，本次评估适用假设开发法。
（二）评估方法介绍
假设开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出
及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润
来求取估价对象价值的方法。
评估价值=开发后房地产价值-取得税费-后续开发成本-销售费用-管理费用-
销售税金及附加-投资利息-投资利润
1、开发后房地产价值
开发后房地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。
2、后续开发成本
后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程费用+
不可预见费用
3、税金及附加
税金及附加=开发后房地产价值×税金及附加率
税金及附加主要包括城建税、教育费附加及地方教育附加，计税基数按增值
税销项税额减去进项税额确定。
4、销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣金
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及
策划费用、代理销售佣金等。通常参考类似房地产企业一般销售费用占房地产销
售额比例确定。
5、管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
指房地产开发过程中需发生的管理费用，参考当地类似房地产企业管理费用
9 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
占投资比例确定。
6、投资利息
投资利息=房地产评估价值×[(1+利率） 续建开发周期 -1]+(续建开发成本+管理费
用)×[(1+利率）续建开发周期/2 -1]
7、投资利润
投资利润=（房地产评估价值+续建开发成本+管理费用+销售费用)×投资利
率×续建开发周期
投资利润率根据同类房地产投资利润率确定。
8、取得税费
为契税和印花，按照国家税法规定的税率计算。
八、 估值程序实施过程和情况
1、委托方为实现以资产收购之目的，在与我公司接洽后，决定委托我
公司对相关资产进行估值。我公司接受项目委托后，根据本次咨询项目所对
应的经济行为的特性、确定估值目的、估值对象价值类型；对估值对象、估
值范围的具体内容进行了初步了解，与委托方协商确定估值基准日，拟定估
值计划，签订咨询业务约定书。
2、按照资产评估程序的规定，向产权持有单位提供资产估值所需申报
资料，指导产权持有单位清查资产、填报相关表格；在完成上述前期准备工
作后，我公司组织评估人员进入评估现场，开始进行现场勘查，通过询问、
核对、勘查、检查等方式进行必要的调查，了解资产的经济、技术使用状况
和法律权属状况，分析估值对象的具体情况，收集企业近期及估值基准日的
财务数据资料，核实企业申报的估值资料与企业提供的会计资料是否相符，
验证索取各项资料是否真实、完整，并对资产法律权属状况给予必要的关注。
3、按照估值相关的法律、取价依据的规定，根据资产具体情况分别采
10 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
用适用的估值方法，收集市场价格信息资料以其作为取价参考依据，对以核
实后的账面价值进行评定估算，确定估值。
4、咨询结果汇总，分析估值结论，撰写咨询报告，实施内部三级审核，
提交咨询报告。
九、 估值假设
本项目估值对象的估值结论是在以下假设前提、限制条件成立的基础上得出
的，如果这些前提、条件不能得到合理满足，本报告所得出的估值结论一般会有
不同程度的变化。
1、委托方提供的可行性研究报告能够由委托方付诸实施并如期实现；
2、与房地产相关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交
易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
3、房地产行业大环境、基本政策无重大变化，委估房地产所在地区售价不
会因大环境的变化而急剧下降，或因政策干预而大幅萎缩；
4、有关利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
5、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
十、 估值结论
在实施了上述估值方法和程序后，对委托方拟收购资产之目的所涉及郑州轩
龙置业有限公司房地产在 2017 年 7 月 10 日所表现的投资价值进行了估算，得出
如下估值结论：
委估房地产项目投资价值为 212,400.00 万元。
11 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
十一、 特别事项说明
1、 根据郑州轩龙置业有限公司与中国工商银行股份有限公司郑州南阳支行
于 2016 年 5 月 23 日、2016 年 9 月 7 日签订两笔《房地产借款合同》，郑州轩
龙置业有限公司以所拥有的两宗土地使用权（不动产权证号为：豫（2017）郑州
市不动产权第 0017040 号、豫（2017）郑州市不动产权第 0013851）进行抵押，
取得长期借款，借款期限三年。
2、 对产权持有单位可能存在的影响估值结论的其他瑕疵事项，在委托方和
产权持有单位未作特别说明，而评估人员已履行估值程序后仍无法获知的情况
下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
3、 本估值结论没有考虑未来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易
方可能追加或减少付出的价格等对估值结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策
发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估值对象价值的影响；若前述条件以
及评估中遵循的原地按照法定用途继续使用的假设、前提发生变化时，估值结论
一般会失效，报告使用者不能使用本咨询报告，否则所造成的一切后果由报告使
用者承担。
4、 本估值结论未考虑评估增减值所引起的税收责任，本项目咨询报告使用
者在使用本咨询报告时，应考虑相关税收责任的影响。
5、 在估值基准日至本咨询报告日之间，委托方及产权持有单位未申报产生
重大影响的期后事项，评估人员亦无法发现产生重大影响的期后事项。
6、 在咨询报告日至咨询报告有效期内如资产数量发生重大变化，应对资产
数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产估值结论产生明显影响
时，应重新评估。
对上述特别事项的处理方式、特别事项对估值结论可能产生的影响，提请咨
询报告使用者关注其对经济行为的影响。
12 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
十二、 咨询报告使用限制说明
1、咨询报告只能用于载明的估值目的、用途。
2、咨询报告只能由咨询报告载明的咨询报告使用者使用，国家法律、法规
另有规定的除外。
3、咨询报告如需按国家现行规定提交相关部门进行核准或备案，则在取得
批复后方可正式使用。
4、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定，未征得评估机构同意，咨
询报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。
5、咨询报告使用有效期为一年，即自本报告载明的估值基准日 2017 年 7 月
10 日起至 2018 年 7 月 9 日止，超过本咨询报告使用有效期不得使用咨询报告。
6、咨询报告解释权仅归本项目评估机构所有，国家法律、法规另有规定的
除外。
十三、 咨询报告日
二○一七年七月十四日。
13 北京卓信大华资产评估有限公司
郑州泰禾置业集团有限公司拟收购
郑州轩龙置业有限公司房地产咨询项目 估值咨询报告
评估人员名单
项目负责人： 赵新明
许贤龙
14 北京卓信大华资产评估有限公司
