西北工业大学明德学院拟转设清算
所涉及西北工业大学明德学院资产及负债评估项目
资产评估报告书
中和评报字（2017）第 XAV1096 号
（共一册，第一册）
二○一七年八月二十五日
西北工业大学明德学院资产评估报告书
资产评估报告书目录
资产评估师声明 ................................................ 1
摘 要 ....................................................... 2
资产评估报告书 ................................................ 6
一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ................................................... 6
二、 评估目的 ............................................................................................................... 8
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................... 8
四、 价值类型及其定义 ............................................................................................. 11
五、 评估基准日 ......................................................................................................... 11
六、 评估原则 ............................................................................................................. 12
七、 评估依据 ............................................................................................................. 12
八、 评估方法 ............................................................................................................. 15
九、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 22
十、 评估假设 ............................................................................................................. 24
十一、 评估结论 ............................................................................................................. 24
十二、特别事项说明 ....................................................................................................... 24
十三、评估报告使用限制说明 ....................................................................................... 27
十四、评估报告日 ........................................................................................................... 27
资产评估报告书附件 ........................................... 29
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西北工业大学明德学院资产评估报告书
资产评估师声明
1. 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中搜集到的资料，评
估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2. 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其
盖章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是
委托方和相关当事方的责任。
3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相
关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我
们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进
行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报
告的要求。
5. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限
定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限
定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告书
中和评报字（2017）第 XAV1096 号
摘 要
西北工业大学明德学院：
中和资产评估有限公司接受贵院的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵
院拟转设清算所涉及西北工业大学明德学院全部资产及负债在评估基准日
2017 年 6 月 30 日所表现的市场价值进行了评估。现将资产评估结果揭示如
下：
在评估基准日 2017 年 6 月 30 日，资产持续使用前提下，经资产基础
法评估，西北工业大学明德学院总资产账面价值为 56,145.58 万元，评估价值
为 72,574.46 万元，增值额为 16,428.88 万元，增值率为 29.26%；
总负债账面价值为 8,305.42 万元，评估价值为 8,011.14 万元，增值额为
-294.28 万元，增值率为-3.54%；
净资产账面价值为 47,840.16 万元，评估价值为 64,563.32 万元，增值额
为 16,723.16 万元，增值率为 34.96%。
评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2017 年 6 月 30 日
单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 15,282.87 15,282.87 0.00 0.00
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100
2 非流动资产 40,862.72 57,291.59 16,428.87 40.21
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 31,091.44 33,301.62 2,210.18 7.11
9 在建工程 723.24 741.62 18.38 2.54
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产 8,977.04 23,177.36 14,200.32 158.18
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产 70.99 70.99 0.00 0.00
20 资产总计 56,145.58 72,574.46 16,428.88 29.26
21 流动负债 8,177.83 8,011.14 -166.69 -2.04
22 非流动负债 127.59 0.00 -127.59 -100.00
23 负债合计 8,305.42 8,011.14 -294.28 -3.54
24 净资产 47,840.16 64,563.32 16,723.16 34.96
特别事项说明
1、中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)陕西分所对被评估单位评估
基准日的财务报表进行了审计，并出具了中审亚太陕审字（2017）第 564
号无保留意见的审计报告。
2、固定资产房屋建筑物评估明细表中第22项“小吃城”所占土地系西
北工业大学明德学院租赁长安区滦镇街道西留堡村土地。本次评估未考虑
租赁土地使用年限对房屋建筑物综合成新率的影响。
3、固定资产房屋建筑物评估明细表中第23项“7#学生公寓”涉及诉讼，
根据《陕西省高级人民法院民事判决书》（（2017）陕民终107号），该案件
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判决如下：
1）、维持西安市中级人民法院（2014）西中民四初字第00013号民事判
决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；
2）、撤销西安市中级人民法院（2014）西中民四初字第00013号民事判
决第七项；
3）、变更西安市中级人民法院（2014）西中民四初字第00013号民事判
决第五项为：本判决生效后十日内，西北工业大学明德学院赔偿西安山河
建筑有限公司按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息损失
（以75.737958万元为基数，自2012年1月23日起至2012年3月27日止；以
699.12167 万 元 为 基 数 ， 自 2012 年 9 月 6 日 起 至 2012 年 9 月 14 日 止 ； 以
699.12167万元为基数，自2012年9月15日起至2012年9月29日止；以9.12167
万元为基数，自2012年9月30日起至2012年10月15日止；以236.267098万元
为基数，自2013年3月8日起至2013年6月21日止；以17.370991万元为基数，
自2013年6月21日起至实际付款之日止）。
4）、驳回西安山河建筑有限公司其余反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间
的债务利息。
本次评估对于固定资产房屋建筑物评估明细表中第 23 项“7#学生公寓”
涉及诉讼情况，未考虑法院判决对该建筑物评估结果的影响，本次评估所
采用的工程结算价款依据法院判决书中确定的工程造价金额。
4、本次评估中，对固定资产的勘查鉴定是采用目测手段，同时向资产
管理人员调查，未使用仪器对设备进行测试；对建筑物埋藏于地下的隐蔽
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工程部分，未使用监测仪器进行质量鉴定。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合
理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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所涉及西北工业大学明德学院资产及负债评估项目
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中和评报字（2017）第 XAV1069 号
西北工业大学明德学院：
中和资产评估有限公司 (以下简称“本公司”)接受贵公司的委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的
评估程序，对贵院拟转设清算所涉及西北工业大学明德学院全部资产及负债在
评估基准日 2017 年 6 月 30 日所表现的市场价值进行了评估。评估结果的使用
有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下：
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
委托方及被评估单位均为西北工业大学明德学院
（一） 被评估单位简介
1、注册情况
单位名称：西北工业大学明德学院
单位类型：民办非企业单位
住 所： 西安市长安区西工大沣河校区
法定代表人：袁汉源
开办资金：叁亿壹仟壹佰玖拾贰万玖仟捌佰元
统一社会信用代码：526100007869985297
发证日期：2006年06月27日
营业期限：2016年5月31日至2017年06月30日
业务主管单位：陕西省教育厅
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经营范围：本科层次的高等学历教育。
西北工业大学明德学院是国家教育部批准设立的全日制本科层次独立学
院，其前身是于1999年成立的西北工业大学金叶信息技术学院。2005年，陕西
金叶科教集团股份有限公司与西北工业大学在西北工业大学金叶信息技术学院
成功办学的基础上，共同申办本科层次的独立学院——西北工业大学明德学院，
并获得国家教育部批准，于当年9月起正式招收本科生，成为实施本科学历教育
的普通高等学校。
西北工业大学明德学院地处西安市长安区秦岭北麓、沣河之畔，毗邻西安
高新技术产业开发区和西北工业大学长安校区，占地610亩，校舍建筑面积25.04
万平方米。西北工业大学明德学院下设9个系，7个只能部门和2个直属单位。在
校学生10000多人，教职工767人，其中专任教师566人，专任教师中专职专任教
师290人。
西北工业大学明德学院专业建设以工为主，文、经、管、艺等协调发展，
设有软件工程、通信工程、物联网工程、机械设计制造及其自动化、飞行器制
造工程、英语、金融学、能源经济、会计学、工业设计、播音与主持艺术等30
个本次专业。
2、股东及其出资
西北工业大学明德学院股东及其出资额和出资比例如下表所示：
股东名称 出资额(万元) 出资比例%
陕西金叶科教集团股份有限公司 177,800,000.00 57.00
西北工业大学 134,129,800.00 43.00
合 计 311,929,800.00 100.00
3、近三年主要资产负债和损益情况
根据被评估单位2015年、2016年及评估基准日中审亚太会计师事务所(特殊
普通合伙)陕西分所无保留意见的审计报告显示，被评估单位三年的主要资产负
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债及损益情况如下：
单位：元
项目 2015 年 2016 年 2017 年 6 月
资产总计 605,365,276.10 609,640,859.20 561,455,847.11
负债合计 150,718,717.56 144,770,261.72 83,054,200.70
净资产 454,646,558.54 464,870,597.48 478,401,646.41
营业收入 155,253,795.20 153,378,522.45 75,495,016.65
净利润 45,299,469.93 35,224,038.94 13,531,048.93
（二） 其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用。
二、评估目的
西北工业大学明德学院拟转设清算，需要对西北工业大学明德学院的全部
资产及负债进行评估，以确定其在评估基准日 2017 年 6 月 30 日的市场价值，
为其转设清算提供价值参考依据。
转设清算行为已经“西北工业大学明德学院转设清算工作第一次专题会议”
确定。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
根据本次评估目的，评估对象及范围是西北工业大学明德学院的全部
资产及相关负债。
本 次 评 估 的 资 产 总 额 561,455,847.11 元 ， 其 中 ： 流 动 资 产
152,828,693.39 元，固定资产 310,914,377.58 元，在建工程 7,232,424.17
元，无形资产 89,770,439.97 元，其他非流动负责 709,912.00 元;负债总
额 83,054,200.70 元，其中流动负债 81,778,338.63 元，非流动负债
1,275,862.07 元；净资产 478,401,646.41 元。详细见下表：
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2017 年 6 月 30 日资产负债表
金额单位：人民币元
资 产 金额 负债及股东权益 金额
流动资产： 流动负债：
货币资金 150,410,185.44 短期借款
交易性金融资产 交易性金融负债
应收票据 应付票据
应收账款 173,808.55 应付账款
预付款项 预收款项 22,732,247.50
应收利息 应付职工薪酬 17,467,280.47
应收股利 应交税费 1,602,235.57
其他应收款 2,076,911.82 应付利息
存货 104,787.58 应付股利
一年内到期的非流动资产 其他应付款 39,769,678.54
其他流动资产 63,000.00 一年内到期的非流动负债 206,896.55
其他流动负债
流动资产合计 152,828,693.39 流动负债合计 81,778,338.63
非流动资产： 非流动负债：
可供出售金融资产 长期借款
持有至到期投资 应付债券
长期应收款 长期应付款
长期股权投资 专项应付款
投资性房地产 递延收益 1,275,862.07
固定资产 310,914,377.58 递延所得税负债
在建工程 7,232,424.17 其他非流动负债
工程物资 递延税款贷项
固定资产清理 非流动负债合计 1,275,862.07
生产性生物资产 负债合计 83,054,200.70
油气资产 股东权益：
无形资产 89,770,439.97 实收资本 311,929,800.00
开发支出 资本公积 6,665,660.00
商誉 减：库存股
长期待摊费用 专项储备
递延所得税资产 盈余公积 28,980,618.64
其他非流动资产 709,912.00 一般风险准备
未分配利润 130,825,567.77
非流动资产合计 408,627,153.72 股东权益合计 478,401,646.41
资 产 总 计 561,455,847.11 负债及股东权益合计 561,455,847.11
以上评估范围与委托评估的范围及被评估单位所申报评估的资产范围
一致，其账面金额经中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)陕西分所审计，
并出具了中审亚太陕审字（2017）第 564 号无保留意见的审计报告。
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（二）实物资产物资的分布情况及特点
本次西北工业大学明德学院申报评估的实物资产主要包括：房屋建筑
物、构筑物、管道沟槽、机器设备、车辆、电子设备、存货等。
1. 存货账面价值 104,787.58 元，为单位外购的办公用品及劳保用品。
2. 西 北 工 业 大 学 明 德 学 院 申 报 评 估 的 房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 为
363,511,298.69 元，账面净值为 260,925,884.84 元。西北工业大学明德学
院此次申报的固定资产-房屋建筑物共 27 项，包括 1#教学楼、2#教学楼、
3#教学楼、4#教学楼、学生餐厅、服务中心、图书馆、实训楼、一期阶梯
教室、二期阶梯教室、1#学生公寓、2#学生公寓、3#学生公寓、4#学生公
寓、5#学生公寓、6#学生公寓、7#学生公寓、教师公寓、污水处理站等房
屋建筑物；固定资产-构筑物及附属设施共 47 项，主要有东大门、运动场、
文化广场、中心广场、一期河堤、二期河堤、三期河堤、1#冷水井、2#冷
水井、3#冷水井、4#冷水井、5#冷水井、田径运动场、道路、围墙、园区
绿化等构筑物附属设施等；固定资产-管道和沟槽共 2 项，主要为电缆沟、
管网工程等校园内地下管网工程。
3. 机器设备账面原值为 9,641,775.13 元，账面净值为 3,888,323.53
元；运输车辆账面原值为 7,197,558.00 元，账面净值为 3,826,213.90 元；
电子设备账面原值为 110,681,297.65 元，账面净值为 45,295,695.74 元。
西北工业大学明德学院机器设备主要为：柴油发电机组、升降机（电
梯）、机电设备（柔性制造系统）、力学教学设备（多功能材料力学实验机）、
三坐标测量机、加工中心、数控铣、数控车、数控车床维修实验台等。电
子设备主要为：电脑、空调、打印机、学生宿舍使用的家具、食堂使用的
厨具、教学使用的设备、仪器等。车辆为金旅牌 XML6117J13、陆地巡洋舰
VZJ95L-GKPEK、金旅牌 XML6127J28、大众牌 FV7160BBMGG 江铃全顺牌
JX6547D-M、梅赛德斯-奔驰 2996CC 轿车、金旅牌 XML6127J28 等。设备使
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用日期为 2001 年-2017 年。设备安装在西北工业大学明德学院教学区内。
4. 无形资产——土地使用权账面价值 13,413,089.85 元，此次评估所
涉及各宗地的土地使用者、位置、用途、面积等是按照《国有土地使用证》
中所载叙述，土地登记状况详见《估价对象登记情况一览表》。
估价对象登记情况一览表
宗地 宗地 证载 宗地面积
宗地名称 证载权利人 土地证号 四至
编号 位置 用途 （m2）
西安市长安 东：南山庭院小区；南：
明德学院 西北工业大 西长国用
1 区滦镇街道 西留堡村耕地；西：本校 科教用地 5338.20
校园用地 学明德学院 2011 第 19 号
园用地；北：本校园用地；
西留堡村
西安市长安
东：本校区小吃城、西留
明德学院 西北工业大 西长国用 堡村耕地；南：沣河、西
2 区滦镇街道 科教用地 124977.30
校园用地 学明德学院 2011 第 20 号 留堡村耕地；西：沣河；
西留堡村
北：本校园用地；
长安区滦镇 东：西留堡村耕地、南山
明德学院 西北工业大 西长国用 庭院小区；南：本校园用
3 街道西留堡 科教用地 191006.60
校园用地 学明德学院 2011 第 25 号 地；西：沣河；北：西留
村
堡村耕地；
5. 其他无形资产账面价值 76,357,350.12 元，为西北工业大学校名冠
名权、使用权。
四、价值类型及其定义
根据评估目的和委估资产的特点，确定本次评估结论的价值类型为市
场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告的评估基准日是 2017 年 6 月 30 日。
评估基准日是委托方根据经济行为发生时间、经济行为的实现的要求
确定的。单位申报资料均基于评估基准日，评估中所采用的价格也均是评
估基准日的标准。
本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。
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六、评估原则
（一） 遵循客观性、独立性、公正性、科学性原则；
（二） 遵循专业性原则；
（三） 遵循产权利益主体变动原则；
（四） 遵循资产持续使用原则、替代原则和公开市场原则。
七、评估依据
经济行为依据
西北工业大学明德学院转设清算工作第一次专题会议纪要。
法律法规依据：
(一) 中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届
全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
(二) 中华人民共和国公司法（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议通过修订，并于 2014 年 3 月 1 日起施行）；
(三) 中华人民共和国物权法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表
大会第五次会议通过）；
(四) 中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
(五) 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年）；
(六) 原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36 号《国有资产评
估管理办法施行细则》；
(七) 国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理办法》；
(八) 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
(九) 国资委、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
(十) 《企业国有资产评估项目备案工作指引》国资发产权[2013]64
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号；
(十一) 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国
资委产权[2006]274 号；
(十二) 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》国
资产权[ 2009]941 号；
(十三) 《中华人民共和国增值税暂行条例》（2016 年 1 月 13 日经国
务院第 119 次常务会议通过）；
(十四) 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》。
准则依据
(一) 《资产评估准则—基本准则》（财企［2004］20 号）；
(二) 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企［2004］20 号）；
(三) 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
(四) 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
［2003］18 号）；
(五) 《资产评估准则－企业价值》（中评协［2011］227 号；
(六) 《资产评估准则－评估报告》（中评协[2011]230 号）；
(七) 《资产评估准则－评估程序》（中评协［2007］189 号）；
(八) 《资产评估准则－业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
(九) 《资产评估准则－工作底稿》（中评协［2007］189 号）；
(十) 《资产评估准则－机器设备》（中评协［2007］189 号）；
(十一) 《资产评估准则－不动产》（中评协［2007］189 号）；
(十二) 《资产评估价值类型指导意见》（中评协［2007］189 号）；
(十三) 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）
(十四) 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244 号）；
(十五) 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
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(十六) 《企业会计准则》。
产权依据：
(一) 《中华人民共和国国有土地使用证》、《房屋所有权证》；
(二) 《中华人民共和国机动车行驶证》；
(三) 被评估单位提供的被评估资产购建合同、付款凭证；
(四) 被评估单位提供的说明被评估资产权属情况的其他证书、批文及
证明材料等。
取价依据：
(一) 《全国统一建筑安装工程工期定额》(中华人民共和国建设部)；
(二) 《陕西省建筑工程消耗量定额 2004》、《陕西省安装工程消耗量定
额 2004》、《陕西省建筑装饰工程价目表 2009》、《陕西省安装工程价目表
2009》（陕西省住房和城乡建设厅）；
(三) 陕西省建设工程工程量清单计价费率（2009）；
(四) 《关于调整陕西省建设工程计价依据的通知》（陕建发〔2016〕
100 号）；
(五) 《陕西省工程造价》和“陕西省工程造价信息网”公布的评估基
准日建设工程材料价格及当地工程造价管理部门发布的有关规定；
(六) 西北工业大学明德学院提供的工程结算审查报告、工程图纸、施
工合同等有关资料；
(七) 评估人员调查、搜集的与被评估资产购建及交易有关的税费资料
及资产价格资料；
(八) 评估人员对评估对象进行勘察核实及技术鉴定记录；
(九) 《机电产品报价手册》（2016 年）；
(十) 西北工业大学明德学院提供的重大设备的购建合同、原始凭证；
(十一) 《陕西省城镇基准地价更新和调整查询公示系统》；
(十二) 陕西省人民政府办公厅《关于印发〈全省征地统一年产值及
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区片综合地价平均标准〉的通知》（陕政办发〔2010〕36 号）；
(十三) 《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》财税
[2014]101 号；
(十四) 陕西省人民政府令 第 141 号《陕西省实施〈中华人民共和国
耕地占用税暂行条例〉办法》；
(十五) 《陕西省水利建设基金筹集和使用管理办法》陕西省人民政
府令第 116 号；
(十六) 陕国土资发[2015]11 号《关于耕地开垦费征收管理有关问题
的通知》；
(十七) 评估人员通过网络查询的信息资料；
(十八) 评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料；
(十九) 与此次整体资产评估有关的其它资料。
其他依据
(一) 被评估单位评估基准日专项审计报告；
(二) 资产评估业务约定书。
八、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，
确定评估对象价值的评估方法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
方法。
资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合
理评估单位表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方
法。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、
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资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据明德学院转设清算工作第一次专题会议纪要，评估基准日后西北
工业大学将退出学校的管理及经营，根据评估业务约定书，本次评估是评
估出西北工业大学明德学院全部资产及负债的市场价值，为转设清算提供
价值参考，应该选用资产基础法进行评估。
由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、单位经营等情况
合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体
的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，本次评估可以选择资
产基础法。
（一）流动资产：本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方法
分别进行评估：
1. 货币类流动资产：包括现金、银行存款，均为人民币，通过现金盘
点、核实银行对账单、银行函证等进行核查，以核实后的价值确定评估值；
2. 应收预付类流动资产：为应收账款、其他应收款和其他流动资产，
在清查核实其账面余额的基础上，根据每笔款项可能回收的数额确定评估
值；
3. 实物类流动资产：主要是指存货；对于正常周转的存货，以市场价
格为基础进行评估。
（二）非流动资产：
1、房屋建筑物：
建（构）筑物的评估，采用重置成本法。其计算公式：
评估价值＝重置全价×综合成新率(%)
重置全价的确定
重置全价＝税建筑安装工程造价＋税工程建设其他费用＋资金成本
1）、建筑安装工程造价的确定
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建筑安装工程造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
建筑安装工程造价指建设单位直接投入工程建设，支付给承包商的建
筑费用，主要采用预决算调整法计算。
评估人员按被评估建筑物的用途分类归集、选择同类用途和结构中有
一定代表性的建筑物进行决算指标调整，根据当地有关土建（建筑及装饰）、
安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调至评估基准日建
筑安装工程造价。
本次评估中评估人员获得了部分被评估房屋建筑物的建筑安装工程结
算资料，搜集到一些与被评估房屋建筑物类似工程的技术经济指标，以及
被评估房屋建筑物所在地的建设工程概预算定额及造价信息，这为评估人
员结合专业知识、利用所搜集的工程设计及现场勘查资料采用预（决）算
调整法或重编预算法获得有代表性房屋建筑物的建筑安装工程造价创造了
条件。
2）、工程建设其它费用
工程建设其它费用依据相关规定并结合单位实际费用发生情况，分别
取项目建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费等。
工程建设其他费用取费表
序号 项目 计费基础 费率% 备注
1 编制可行性研究报告 按建安造价 0.15 发改委 计价格［1999］1283 号
2 环评费 按建安造价 0.074 按国家计委、国家环保局计价格[2002]125 号
3 勘察设计费 按建安造价 2.57 按国家计委、建设部发布计价格[2002]10 号
4 建设单位管理费 按建安造价 0.87 财建(2002)394 号
5 招投标代理费 按建安造价 0.1 按国家计委印发计价格 ［2002］1980 号
6 工程监理费 按建安造价 1.7 按国家发展改革委、建设部关于印发发改价[2007]670 号
7 基础设施配套费 建筑面积 75 西安市长安区城市基础设施配套费征收管理实施细则
8 合计 5.46%
3）、资金成本
根据委估房屋建筑物的建筑规模，评估人员核定其合理建设工期，选
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取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，
计算其资金成本。即：
资金成本=（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2×贷款利
率×合理工期
4）综合成新率的确定
被评估房屋建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法计
算。
使用年限法：以房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济寿命年限的比
率作为该房屋建筑物的使用年限成新率，用公式表示即为：
房屋建筑物使用年限成新率＝房屋建筑物尚可使用年限÷房屋建筑物
耐用年限×100%
打分法：依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的
不同构成部分进行勘查、对比、打分，汇总得出其的现场勘查成新率。
2、设备：根据评估目的和被评估设备的特点，采用重置成本法进行评
估。
采用重置成本法评估的：
评估价值 = 重置全价×综合成新率
1）设备重置全价的确定
① 国内购置的标准设备
重置全价一般包括设备购置费、运杂费；设备购置费以外费用（成本）
的计取内容和方式，根据相关设备特点、评估中获得的设备价格口径及交
易条件加以确定。重置成本包括设备购置、运输环节应涉及的增值税进项
税。
其中：
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设备购置费根据相关设备的近期成交价格、对供应厂商的询价结果，
以及评估人员搜集的其他公开价格信息加以确定。
运杂费主要由采购费、运输费、装卸费、保管费等构成。根据被评估
设备的类型、运距、运输方式等加以确定。
② 运输车辆
按照评估基准日同类车辆现行市场价，并考虑其相应的购置附加税、
牌照费及手续费等确定。
③ 电子设备
主要查询评估基准日相关报价资料确定。
2）设备综合成新率的确定
机器、电子设备成新率，采用年限法确定：
年限法成新率=设备尚可使用年限÷（设备已使用年限+设备尚可使用
年限）×100%
车辆成新率，分别运用年限法、里程法计算其成新率，取二者之中的
最低值作为理论成新率，在此基础上，依据对车辆的现场勘查情况，确定
对理论成新率的修正系数，以修正后的理论成新率作为其综合成新率。
综合成新率=理论成新率×修正系数
其中: 理论成新率=Min（年限法成新率，里程法成新率）
年限法成新率=(规定使用年限-已使用年限)/ 规定使用年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/ 规定行驶里程×100%
3、在建工程
在建工程为土建工程的前期费用，采用成本法进行评估。评估人员以核
实后的账面价值为基础，考虑资金使用成本等因素合理确定其评估值。
4、无形资产——土地使用权
根据地价评估技术规程及待估宗地的具体情况，本次评估分别采用了基
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准地价系数修正法和成本逼近法对待估宗地进行了评估测算，两种方法评
估结果的算术平均数作为最终土地使用权评估结果。
（1）基准地价系数修正法计算过程
①基本原理
宗地地价是城镇内某一宗土地使用权的评估价格，是根据基准地价，土
地使用年期和评估的市场行情、容积率、区位及宗地条件、区域基础设施
以及特殊因素的影响，综合评估的具体宗地在某一时点的价格。
②基准地价系数修正法公式：
（2）成本逼近法的计算方法：
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价
方法。其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利
润＋土地增值收益。
5、无形资产——其他无形资产
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收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价值
的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路,即采用资本化
和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。本次评估范围的无形资产
给单位未来带来的收益可以预测，获得预期收益的风险可以用货币衡量、
预期获利年限可以预测，故评估人员确定对无形资产采用收益法进行评估。
收益法的计算公式为：
n
Rt × K
P=∑
i =0 (1 + i ) i
式中：
P ——无形资产价值；
K——利润分成率
Rt——产权持有者未来第 i 年净利润；
i——折现率；
n ——收益期限；
运用该种方法的步骤：
A、确定无形资产的经济寿命期限，预测在经济寿命期限内冠名权所带
来的收益额；
B、分析确定冠名权收益额的分成率，确定冠名对收益额的贡献；
C、采用适当的折现率将收益额折成现值。
D、将收益额现值相加，确定冠名权的评估价值。
6、其他非流动资产
其他非流动资产为预付西安沣河管理处的征地款，评估人员通过查阅
合同及财务凭证等，以核实后账面价值确定评估值。
（三）负债：根据单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
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九、评估程序实施过程和情况
评估人员对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过
程如下：
（一） 接受委托
本公司接受委托前，与委托方及被评估单位的有关人员进行了会谈，
并与被评估单位的年审会计师进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、
评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关
法规与委托方签署了《资产评估业务约定书》，并拟定了相应的评估计划。
（二） 资产清查
根据西北工业大学明德学院提供的评估申报资料，评估人员于 2017 年
7 月 12 日至 2017 年 7 月 25 日对申报的全部资产和负债进行了必要的调查、
核实。听取西北工业大学明德学院有关人员对待评资产历史和现状的介绍，
对申报的资产进行账账核实、账表核实、账实核实。
1. 对机器设备的清查
评估人员在 7 月 12 日进驻评估现场后，根据资产评估申报表，评估小
组对设备进行了清查核对，注意核对有无未入账的和已核销的设备，并向
设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和技术改造情况。
对车辆进行现场核查，了解单位车辆资产的使用特点和维护保养情况，
掌握车辆的性能状态，同时核对单位申报的机动车行驶证。
对机器设备除现场勘察外，还结合单位填写的“设备状况调查表”对
设备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回单位补充完善。
2. 建筑物的现场清查
本次委托评估的建筑物为教学楼 、宿舍楼等。我公司评估人员在 7 月
12 日进驻评估现场后，对于建、构筑物，根据单位提供的建筑物、构筑物
评估申报表，所列项目的项数、面积、结构类型、其它主要参数、装饰及
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给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况，详细进行了现场清查核实，
结合查阅主要建、构筑物的相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠
正，除核对建筑物、构筑物的数量及内容是否与申报情况一致外，主要查
看：建筑物结构、装修、设施，配套使用状况；构筑物的结构形式、状况
等情况。
评估人员对于房屋建(构)筑物进行全面的清查，逐个核实资产的情况。
对于账实不符的根据实际情况，在征求单位有关人员意见的前提下，按照
实际情况进行调整。
3. 对存货的清查
首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对，并查阅相关的会
计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货资进行了监盘，对于价值
较大的存货进行逐一盘点，对于单位价值较小数量繁多的存货进行了抽查。
在盘点结果的基础上，根据盘点日至评估基准日的出入库倒推出评估基准
日的数量。在盘点过程中，同时关注存货存放环境、存放时间、使用情况
等。
4. 对往来款项、其它资产及负债的清查
对往来款项、其它资产及负债，评估人员根据申报明细表搜集了往来
款项、其它资产及负债有关的各种原始资料、证明文件及有关会计资料，
对往来款进行了函证，对非实物性资产及负债进行必要的账务核实，以清
查核实后的资产及相关信息作为评估的依据。
（三） 评定估算
评估人员在进行必要的市场调查、询价的基础上，对单位各项资产和
负债选用适当的具体评估方法进行评估测算，从而确定被评估单位的资产
及负债价值。
（四） 评估汇总及报告
本次评估是按《资产评估准则－评估报告》及《企业国有资产评估报
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告指南》的要求对评估结果进行汇总、分析、撰写资产评估报告书和评估
说明。并对评估报告进行了三级复核。
十、评估假设
1、西北工业大学明德学院在经营中所需遵循的国家和地方的现行法
律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
2、西北工业大学明德学院资产将保持持续使用，并在使用方式上与现
时保持一致；
3、国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其
他政策性收费等不发生重大变化；
4、无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，
报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十一、 评估结论
在评估基准日 2017 年 6 月 30 日，持续使用前提下，经资产基础法评
估，西北工业大学明德学院总资产账面价值为 56,145.58 万元，评估价值为
72,574.46 万元，增值额为 16,428.88 万元，增值率为 29.26%；
总负债账面价值为 8,305.42 万元，评估价值为 8,011.14 万元，增值额为
-294.28 万元，增值率为-3.54%；
净资产账面价值为 47,840.16 万元，评估价值为 64,563.32 万元，增值额
为 16,723.16 万元，增值率为 34.96%。
评估结果详见下列评估结果汇总表：
. 资产评估结果汇总表
. 评估基准日：2017 年 6 月 30 日
单位：人民币万元
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 15,282.87 15,282.87 0.00 0.00
2 非流动资产 40,862.72 57,291.59 16,428.87 40.21
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 31,091.44 33,301.62 2,210.18 7.11
9 在建工程 723.24 741.62 18.38 2.54
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产 8,977.04 23,177.36 14,200.32 158.18
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产 70.99 70.99 0.00 0.00
20 资产总计 56,145.58 72,574.46 16,428.88 29.26
21 流动负债 8,177.83 8,011.14 -166.69 -2.04
22 非流动负债 127.59 0.00 -127.59 -100.00
23 负债合计 8,305.42 8,011.14 -294.28 -3.54
24 净资产 47,840.16 64,563.32 16,723.16 34.96
十二、特别事项说明
本评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下，评估
人员已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定的
有关事项。
1、中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)陕西分所对被评估单位评估
基准日的财务报表进行了审计，并出具了中审亚太陕审字（2017）第 564
号无保留意见的审计报告。
2、固定资产房屋建筑物评估明细表中第22项“小吃城”所占土地系西
北工业大学明德学院租赁长安区滦镇街道西留堡村土地。本次评估未考虑
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租赁土地使用年限对房屋建筑物综合成新率的影响。
3、固定资产房屋建筑物评估明细表中第23项“7#学生公寓”涉及诉讼，
根据《陕西省高级人民法院民事判决书》（（2017）陕民终107号），该案件
判决如下：
1）、维持西安市中级人民法院（2014）西中民四初字第00013号民事判
决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；
2）、撤销西安市中级人民法院（2014）西中民四初字第00013号民事判
决第七项；
3）、变更西安市中级人民法院（2014）西中民四初字第00013号民事判
决第五项为：本判决生效后十日内，西北工业大学明德学院赔偿西安山河
建筑有限公司按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息损失
（以75.737958万元为基数，自2012年1月23日起至2012年3月27日止；以
699.12167 万 元 为 基 数 ， 自 2012 年 9 月 6 日 起 至 2012 年 9 月 14 日 止 ； 以
699.12167万元为基数，自2012年9月15日起至2012年9月29日止；以9.12167
万元为基数，自2012年9月30日起至2012年10月15日止；以236.267098万元
为基数，自2013年3月8日起至2013年6月21日止；以17.370991万元为基数，
自2013年6月21日起至实际付款之日止）。
4）、驳回西安山河建筑有限公司其余反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间
的债务利息。
本次评估对于固定资产房屋建筑物评估明细表中第 23 项“7#学生公寓”
涉及诉讼情况，未考虑法院判决对该建筑物评估结果的影响，本次评估所
采用的工程结算价款依据法院判决书中确定的工程造价金额。
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西北工业大学明德学院资产评估报告书
4、本次评估中，对固定资产的勘查鉴定是采用目测手段，同时向资产
管理人员调查，未使用仪器对设备进行测试；对建筑物埋藏于地下的隐蔽
工程部分，未使用监测仪器进行质量鉴定。
4、本次评估结论是基于一定的假设前提下的，请报告使用者关注评估
假设前提。
5、本公司对西北工业大学明德学院的资产只进行价值估算并发表专业
意见，为报告使用人提供价值参考依据，对评估对象法律权属确认或发表
意见不在我们的执业范围，我们不对评估对象的法律权属提供保证。我们
仅根据评估准则和执业规范要求对西北工业大学明德学院提供的被评估资
产的权属证明及来源资料进行了查验，并对查验情况按规定进行了披露。
6、被评估单位所提供的资料是进行本次资产评估的基础，被评估单位
应对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
十四、评估报告使用限制说明
1. 本评估报告的结论是以资产持续使用为前提条件。
2. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3. 本评估报告只能由本评估报告载明的评估报告使用者使用。
4. 本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评
估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
5. 评估结果的使用有效期自评估基准日起一年，即超过 2018 年 6 月
29 日使用本评估结果无效。
6. 本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导
致的可能的损失，本公司不承担责任。
十五、评估报告日
本评估报告提出日期：二○一七年八月二十五日。
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（本页无正文）
法定代表人/授权代表:
中和资产评估有限公司
签字评估师：
二○一七年八月二十五日
签字评估师：
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资产评估报告书附件
附件一、 被评估单位营业执照复印件；
附件二、 被评估单位评估基准日专项审计报告；
附件三、 评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件四、 被评估单位承诺函；
附件五、 签字资产评估师承诺函；
附件六、 中和资产评估有限公司营业执照复印件；
附件七、 中和资产评估有限公司资产评估资格证书复印件；
附件八、 签字资产评估师资格证书复印件；
附件九、 授权委托书。
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