广东海印集团股份有限公司公告（2019）
广东海印集团股份有限公司
2018 年度董事会工作报告
一、报告期内公司从事的主要业务
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订）的
定义，公司所属行业为“租赁与商务服务业”（L）中的“商务服务业”
（L72）。
2018 年度，面对国内外复杂严峻形势以及经济下行的压力，公
司管理层按照董事会部署的战略要求，积极应对挑战，始终坚持“家
庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，紧紧围绕“深化改革，提
质增效”的中心任务，对内稳固存量资产，加快创新变革；对外打造
增量，通过品牌和管理输出提升公司核心竞争力。
2018 年度，公司营业收入总额为 2,506,985,584.64 元，同比下降
2.12%；公司实现归属于全体股东的净利润总额为 137,709,523.03 元，
同比下降 40.13%，净利润下降的主要原因为：（1）公司融资成本上
升、财务费用增加；（2）公司金融服务业务毛利率下降；（3）本年
度子公司减少因与商户续约而一次性收取的品牌服务费；（4）报告
期内，公司文娱板块剩余股权的长期股权投资计提了资产减值准备。
（一）报告期内公司所从事的主要业务
报告期内，公司继续从事商业物业运营、金融服务等业务。
1、商业业务
商业物业运营指的是公司通过整体定位、统一管理的模式将自建
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或租入的商业体对外出租并提供商业管理服务，主要的经营业态包括
主题商场、专业市场、购物中心和城市综合体四大业态。
公司的房地产业务主要模式是为商业运营业务而自建的商业综
合体规划配套所建公寓，通过迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及
社区商业。
2018 年度，商业物业运营业务（不含地产业务）实现营业收入
1,559,247,716.89 元，同比增长 6.58%；商业运营业务实现归属于上市
公司的净利润 140,836,334.44 元，较上年同期增长 12.87%。
2、金融业务
金融服务指的是在法律规定范围内，以海印金控为平台，通过海
印互联网小贷、衡誉小贷等载体，对适格主体提供一揽子相关金融服
务。
2018 年度，金融服务业务实现营业收入 162,147,030.60 元，同比
下 降 25.37% ； 金 融 服 务 业 务 实 现 归 属 于 上 市 公 司 的 净 利 润
32,665,716.93 元，较上年同期下降 31.40%。收入和净利润下降主要
原因系金融服务中的收单业务受金融强监管影响，银联和银行对收单
维护费用的结算标准大幅提高，取消对私 POS 机等维护费用发放，
导致公司维护费收入大幅减少。
报告期内，公司小微业务强化风控体系，以降低自身经营风险为
目标，控股子公司衡誉小贷实现营业收入 49,134,640.48 元，净利润
24,525,977.83 元，同比分别增长 5.47%和 2.00%；2017 年下半年新增
互联网小贷业务，2018 年海印互联网小贷实现营业收入 45,463,323.21
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元，净利润 19,317,285.14 元。
（二）公司所属行业的发展阶段、周期性特点及公司所处的行业
地位
1、商业行业
2018 年度，我国经济发展在高基数上总体平稳、稳中有进，社
会经济平稳运行。在推动消费稳定增长，持续释放内需潜力，充分发
挥消费的基础作用，稳定国内有效需求的环境下，消费市场呈现多元
化、个性化的特点，消费模式朝着体验化、便利化等方向优化升级。
各类商业企业主动适应消费升级，丰富经营业态、打造消费场景、
增加消费体验。在新零售趋势的推动下，加速整合线上线下资源，运
用大数据、云计算等先进技术，实现消费场景全面数据化。通过对客
流、商品流、现金流的分析管理，降低运营成本、提高经营效益。
2、金融行业
2018 年度，我国三大攻坚战开局良好，金融市场防范化解重大
风险，宏观杠杆率趋于稳定，金融运行总体平稳。但受国内外复杂严
峻形势影响，金融市场震荡，金融监管力度持续趋严。各类金融企业
将加快科技与金融融合，通过大数据、云计算、人工智能、区块链等
技术的应用，优化金融业务流程，健全风险控制管理体系。通过金融
产品细分，有效针对细分客户群体，提升金融服务效率，强化风险管
理水平。
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二、管理层讨论与分析
（一）概述
2018 年，随着经济结构不断优化，居民人均可支配收入提升，
实体经济持续回暖，商品消费提档升级，公司坚持“巩固、挖潜、赋
能”的经营策略，持续构筑以商业物业运营业务与金融服务业务齐头
并进的核心业务格局，围绕“深化改革，提质增效”的中心任务，完
成各项既定任务目标。
（二）报告期内主要工作
1、商业业务
报告期内，公司聚焦主业，坚持行业深耕。对内盘活存量，巩固
现有商业物业资源；对外实现以“品牌输出、管理输出”为主的轻资
产拓展模式；充分利用互联网平台，实现公司资源互通，增强消费者
体验；聚焦新零售，推动公司商业运营模式的转型升级。
（1）聚焦主业，严控费用，提质增效
报告期内，为适应新的商业发展趋势，公司通过市场差异化经营
战略，结合市场的竞争形势，以业态创新、经营模式创新和服务创新
为方向，积极打造场景及体验式营销模式，深推现有商业物业的转型
升级，全面提升服务能力，充分满足消费者的个性化、多样性需求，
着力提升商业板块的经营能力。
报告期内，公司严控经营管理费用，完成人员调整与优化。随着
改革进程持续推进，改革提质成效将逐步体现。公司预计 2019 年度
能够节省人力成本、营运杂费等约 2200 万元。
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（2）深化以“品牌输出、管理输出”的轻资产运营模式
公司依托 20 多年丰富的商业物业运营管理经验，利用自有的管
理体系、品牌和客户资源，整合政策、产业、商业、人才等各类优势
资源，实现品牌和管理输出。
2018 年 11 月，公司与上海松郡实业有限公司签订了《汇锦城 4
号地块商业项目合作合同》，双方约定公司以品牌及管理输出的形式，
结合自身资源平台，组建经营管理团队，为该商业项目制定商业规划
方案，负责市场定位与招商、日常运营与管理等工作。
上海松郡项目是公司继“韶关百年东街项目”后的又一个有代表
性的轻资产运营项目。后续公司将深化以“品牌输出、管理输出”为
主的轻资产商业拓展路线，逐步向全国范围内延伸管理输出，彰显海
印品牌，通过运营管理输出挖掘经营利润新的增长点。
（3） 加快各地“海印又一城”的落成与品牌建设
公司始终秉承着“同格调、差异化”的发展定位，充分利用各地
的区位优势及丰富的商业资源，实现“海印又一城”的异地扩张。截
至报告期内，“番禺海印又一城”已正式运营，“上海海印又一城”、
“珠海海印又一城”、“肇庆大旺海印又一城”正处于稳步推进当
中。
截止 2018 年年末，公司自有商业物业管理面积约为 30.66 万平
方米。2019 年度，随着“珠海海印又一城”和“上海海印又一城”
的逐步落成与招商运营，两个项目将为公司商业板块增加约 17 万平
方米的经营面积，能为公司“海印又一城”品牌的建设以及整体业绩
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的提升产生积极作用。
（4）优化“海印生活”线上平台，赋能企业业务升级
报告期内，公司不断强化信息技术创新工作，充分利用互联网平
台和大数据技术，加速优化“海印生活”线上平台，以数据化和智能
化为基础，提升营运的精准度和速度，准确高效地传递顾客价值，不
断赋能企业的业务升级。
“海印生活”通过系统整合公司旗下各个优质的线下企业、商户
资源，集奥莱商城、餐饮服务、会员尊享服务、积分兑换及停车缴费
于一体，构建完整的海印会员与积分服务体系，实现“海印生活”会
员及积分的内通外联，继而促进线下商场为线上平台贡献新增流量，
线上平台为线下商场的零售技术赋能导流。
未来，公司将加快利用互联网、大数据等新技术与传统商业的深
度融合，通过“海印生活”实现内外部数据的整合、连接、共享和变
现，丰富业态功能，打造“社交化、移动化”的消费场景，用体验性
消费代替目的性消费，增强消费者的体验度。
（5）房地产业务
2018 年，国家对房地产市场调控政策继续从严，在“房住不炒”
与因城施策的差别化调控下，全国商品房销售面积增速逐季放缓。 报
告期内，公司高度关注房地产行业的政策方向，继续以“去库存”为
房地产项目的开发和销售策略，大力推进项目的销售与招商工作。通
过住宅、公寓迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商业，促进
城市综合体建设及可持续经营。
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报告期内，公司管理层科学研判房地产政策走势，根据市场情况
及时调整销售策略以应对市场变化，在盘活存量资产的同时，适时优
化在建项目工期。报告期内地产板块各项工作进展顺利，销售利润率
有不同程度的提升。
2018 年第三季度，四会市海印尚荟四季商住小区项目品房获
准预售，获准预售面积为 4,054.99 平方米；上海周浦海印又一城项
目的商品房获准预售，获准预售面积为 37,025.75 平方米。随着项目
的销售，将为 2019 年的房地产业务贡献利润。
截止 2018 年年末，公司主要开发项目待开发计容建筑面积为
126.8 万平方米，其中住宅部分为 111.20 万平方米，占 87.7%。上述
土地价款总额为 7.68 亿元，均已完成支付，平均楼面价为 605.54 元/
平方米，主要土地位于肇庆新区、大旺高新区及茂名市区。该优质的
土地储备较现时当地公开的市场成交价格存在相当程度的价值空间，
能为公司未来的可持续发展提供有力的盈利保障。具体情况如下表所
示：
表一：公司 2018 年度主要项目开发情况
权益比 土地面积 总建筑面 已完工建筑 预计总投资 实际累计投
序号 项目名称 所在城市 项目进展
例 （万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 额（万元） 资额（万元）
1 上海周浦海印又一城 上海 100% 2.95 13.12 162,519.00 95,468.51 在建
珠海海印又一城商业
2 广东珠海 67% 2.99 13.87 110,000.00 93,696.01 在建在售
广场
3 茂名大厦 广东茂名 100% 1.24 10 57,545.00 12,174.44 在建
4 茂名森邻四季 广东茂名 100% 23 57.62 3.35 209,000.00 83,035.48 在建在售
5 肇庆大旺海印又一城 广东肇庆 100% 23.93 71.79 14.18 263,000.00 116,405.16 在建在售
6 肇庆鼎湖总统御山莊 广东肇庆 100% 11.5 12.86 4.08 83,000.00 41,471.49 在建在售
四会市海印尚荟四季
7 广东肇庆 100% 2.31 4.8 12,500.00 10,574.60 在建
商住小区项目
8 番禺海印又一城 广东广州 100% 9.21 30.67 30.67 140,000.00 147,908.91 竣工在售
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9 扬州海印又一城 江苏扬州 51% 2.82 13.56 6.81 58,400.00 51,387.46 在建在售
总计 79.95 228.29 59.09 1,095,964.00 654,261.10
表二：公司土地储备情况
待开发土地面积 计容建筑面
序号 项目名称 宗地位置 权益比例 土地用途
（万㎡） 积（万㎡）
1 海印新都荟大旺站 广东肇庆 100% 2.88 4.14 商业
表三：公司主要项目销售情况
序号 项目名称 位置 类型 预售面积（㎡） 结算面积（㎡）
1 茂名森邻四季 广东茂名 住宅 83,365.22 59,428.26
2 肇庆大旺海印又一城 广东肇庆 商业住宅 170,968.83 134,318.10
3 肇庆鼎湖总统御山莊 广东肇庆 商业住宅 39,512.50 3,622.71
4 番禺海印又一城 广东广州 商业住宅 117,773.97 105,956.64
5 珠海海印又一城商业广场 广东珠海 商业 64,333.23 33,611.60
6 上海海印又一城 上海 商业 37,025.75 523.85
7 扬州海印又一城 江苏扬州 商业 60,959.24 48,839.23
总计 573,938.74 386,300.39
表四：公司主要房屋出租情况
序号 项目名称 用途 权益比例 建筑面积（㎡） 已出租面积（㎡） 出租率
1 番禺海印又一城 商业 100% 122,962.18 122,962.18 100.00%
2 肇庆大旺海印又一城 商业 100% 37,843.42 36,988.77 97.74%
总计 160,805.60 159,950.95
表五：公司房地产业务主要融资情况
融资净额 融资余额（万
序号 融资类别 利率 期限
（万元） 元）
第一年 0.50%，
第二年 0.70%，
第三年 1.00%，
1 公开发行可转换公司债券 109,088.89 75,729.15 6年
第四年 1.50%，
第五年 1.80%，
第六年 2.00%。
总计 109,088.89 75,729.15
2、金融业务
公司金融服务主要由海印金控平台运营，旗下已拥有互联网小额
贷款、融资租赁、商业保理等牌照。同时，公司稳步推进花城银行、
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花城人寿的筹建工作，逐步完善公司金融版图。报告期内，公司金融
板块完成的主要工作如下：
（1）专注小微、服务实体
报告期内，公司专注发展小微业务。公司依托海印商圈所形成场
景大数据平台，将金融服务业务嵌入到各类线下的生活服务场景中，
通过大数据、云计算、数据挖掘、机器学习等先进技术，以海印金服
APP 及微信公众号为互联网平台载体，有效地针对小微商户经营周转
及个人消费者信贷消费需求，提供方便、快捷、安全的互联网普惠金
融服务。
2018 年 10 月，公司董事会同意公司以 3 亿元对全资子公司广州
海印互联网小额贷款有限公司进行增资。增资完成后将有利于进一步
扩大公司互联网金融业务规模，依托已有商圈商户资源与海量互联网
用户规模的优势，充分发挥资本推动业务发展及资源整合的作用。
报告期内，公司主要产品包括海印商圈贷、业主贷和工薪贷，客
户群体涵盖广州、深圳等 7 个城市。截止 2018 年 12 月 31 日，互联
网小贷业务累计放款金额约 6.51 亿元，贷款余额约 3.52 亿元。
（2）健全风险管理机制
报告期内，面对信用风险集中爆发的外部形势，公司收放有序，
持续强化风控建设，完善贷前审批、贷中管理、贷后检查等多维度、
全方位的风险管理机制。
贷前基于海印商圈内部大数据，结合部分外部征信数据，采取生
物人脸识别、公安身份校验、智能爬虫、数据联盟等八大技术，为商
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圈商户及商圈内个人消费者进行信用评级并根据风险程度的不同授
予个性化信用额度及贷款利率；贷中对客户行为及资信实时监测，通
过智能风控系统对客户还款意愿和还款能力快速甄别，实现高效风险
监控；贷后充分利用公司线上线下资源，形成具有海印特色的贷后监
管体系。例如，商圈贷产品贷后联合商圈物管，定期对商圈商户进行
贷后检查，对出现撤租或租金逾期等负面信息的商户，及时采取相应
的贷后应急措施。
基于良好的风险识别意识及风险管理机制，截止 2018 年 12 月
31 日，互联网小贷业务的不良率控制在 2.9%以内。
三、公司核心竞争力分析
报告期内核心竞争力未发生重大变化。
1、品牌竞争力
公司下属的多个主题商场在华南地区运营超过 20 年，商场的运
营和管理均立足于客户需求，经多年的积累，已经建立起地区品牌知
名度，形成良好的声誉。未来将通过 “品牌输出、管理输出”的轻
资产拓展模式，进一步提升公司品牌竞争力。
2、区域行业龙头地位
公司地处华南地区，现有商业物业中成熟物业较多，在华南地区
拥有主题商场、商业综合体、专业批发市场、购物中心四种商业经营
业态。商业物业多数坐落于广州市核心商圈及地铁沿线，地理位置优
势突出，客流量较大，物业铺位整体出租率较高，保证较高的盈利水
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平。
3、丰富的运营管理经验
公司商业运营管理团队拥有超过 20 年的丰富运营管理经验，能
够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划，指导商
户及时满足客户日益增长的需求。商业物业运营能力突出且富有创新
精神。此外，公司还拥有一流的金融业务管理团队，具有丰富的金融
产品拓展能力及风险意识，已建立科学有效的风险管理控制体系，满
足公司未来多元化业务的要求。
四、2019 年公司发展展望
（一）公司发展战略
2019 年在面对新形势、新任务和新挑战下，公司将加强对宏观
形势的研判，把握战略机遇，化危为机，坚持聚焦主业、提质增效的
主基调，在持续推动企业创新变革中，提升内外部的经济效益，全力
保障公司稳健发展。
（二）经营计划
1、检验改革成效，提升经营效益
未来，公司将进一步围绕“深化改革，提质增效”的中心任务，
通过绩效考核、指标管理、业绩激励等方式，全方位检验改革成效；
通过管理优化、经验总结，实现以标准化、流程化等科学高效的管理
方式，加强行业深耕，提升公司经营管理与品牌输出的核心竞争力。
2、形成“轻重并举”的商业运营战略发展思路
公司将坚持商业物业运营服务的主营业态，为自建物业、租赁物
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业及第三方物业提供商业运营及物业管理服务。通过“轻资产”模式
实现品牌输出、管理输出，拓展第三方商业物业资源；通过地产板块
的“重资产”模式为商业运营及物业管理服务提供物业储备及土地储
备，加速房产销售实现现金回流反哺商业。
3、结合互联网手段，巩固“商业+金融”两大核心业务格局
公司将继续巩固商业物业运营业务与金融服务业务两大核心业
务格局，通过商业物业资源为金融服务提供应用场景，通过金融服务
提升商户与客户的服务体验，实现商业物业运营业务与金融服务业务
在战略、业态等维度上的有效整合，构建与深化海印独特的“商业+
金融”生态圈。
同时，充分利用互联网平台，不断提升优化 “海印生活”线上
平台的服务内容与功能，推动各大商圈资源整合共享，汇集流量与实
现转化；同时加强数据管理，在促进商圈消费导流的同时保证金融风
险控制管理水平。
（三）可能面对的风险
1、宏观经济风险
未来，受世界经济增速放缓，保护主义、单边主义加剧等不稳定
不确定的因素影响，外部输入性风险上升。国内经济下行压力加大，
消费增速减慢，有效投资增长乏力，实体经济面临着一定的困难。
公司将积极关注宏观经济走势以及国内外经济形势变化，通过深
化改革、提质增效，提高自身的抗风险能力。
2、市场竞争风险
近年来，虽然实体经济有所回暖，但受大型互联网企业拓展线下
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实体渠道的冲击，各大商业企业加速变革，通过业态优化、转型升级，
进一步加剧市场竞争。
公司将坚持行业深耕，丰富商业业态，融合互联网平台工具，增
强消费者体验。通过管理优化，降低营运成本；通过管理与品牌的输
出，以轻资产模式扩大业务规模，提升公司经济效益。
3、信用风险
随着金融市场震荡，监管力度持续趋严，业绩下滑、股权质押、
商誉减值等风险频发。公司金融业务存在金融服务对象无法按规定履
约而产生的信用风险。
对此，公司拥有具有丰富经验的金融管理团队，已建立健全的风
险控制管理机制。通过全方位、多维度的风险考核与监测，科学、有
效、严格地控制公司坏账比率。
4、房地产政策风险
随着房地产调控政策的不断升级，在“房住不炒”与“因城施策”
的基调下，房地产市场受到一定冲击。未来，随着经济结构进一步调
整、供给侧改革不断深入，房地产调控政策存在变动风险。公司将加
强对房地产政策的研究与预判，结合自身优势和特点，以回笼现金、
反哺商业为目的，紧紧围绕政策和市场适时调整开发计划和建设进
度。
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