天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
天津津滨发展股份有限公司
2018 年年度报告
2019-06
2019 年 03 月
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主管
人员)李建民声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述可能存在
的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨
论与分析中可能面对的风险因素内容。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房
地产业务》的披露要求
根据《深圳证券交易所股票上市规则》有关规定，公司 2017 年、2018 年连
续两年亏损，公司股票在 2018 年年度报告披露之后将被实行退市风险警示的特
别处理，且如果公司 2019 年不能实现扭亏为盈的话，公司股票将会暂停上市。
敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 5
第三节 公司业务概要 ........................................................................................................................ 9
第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 11
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 29
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 40
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 46
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 47
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 56
第十节 公司债券相关情况 .............................................................................................................. 62
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 63
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 200
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释义
释义项 指 释义内容
公司、我公司、本公司、津滨发展 指 天津津滨发展股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
大股东、泰达建设集团 指 天津泰达建设集团有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 津滨发展 股票代码 000897
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 天津津滨发展股份有限公司
公司的中文简称 津滨发展
公司的法定代表人 华志忠
注册地址 天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号
注册地址的邮政编码 300457
办公地址 天津市南开区苍穹道 15 号
办公地址的邮政编码 300381
公司网址 HTTP://WWW.JBDC.COM.CN
电子信箱 JBFZ@JBDC.COM.CN
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 于志丹 罗晶
联系地址 天津市南开区苍穹道 15 号 天津市南开区苍穹道 15 号
电话 022-66223200 022-66225289
传真 022-66223273 022-66223273
电子信箱 YUZHIDAN@JBDC.COM.CN LUOJINGJBDC@163.COM
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 HTTP://WWW.CNINFO.COM.CN
公司年度报告备置地点 董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 91120000712830811X(统一社会信用代码)
公司上市以来主营业务的变化情况（如 公司成立初期主营业务包括基础设施（市政工程及服务，工业厂房建设、开发、
有） 经营，热电产品）、新型材料、信息电子产品的开发、销售与经营。目前公司主营
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业务为房地产开发经营及贸易。
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层
签字会计师姓名 黄秀娟 王艳妍
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年
营业收入（元） 154,771,791.30 976,160,122.82 -84.14% 893,302,306.32
归属于上市公司股东的净利润
-129,479,998.44 -119,359,144.44 -8.48% 47,056,244.67
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-131,958,129.19 -123,454,429.50 -6.89% 48,810,041.16
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
860,299,637.47 -282,415,128.40 -404.62% 822,459,933.18
（元）
基本每股收益（元/股） -0.0801 -0.0738 -8.54% 0.0291
稀释每股收益（元/股） -0.0801 -0.0738 -8.54% 0.0291
加权平均净资产收益率 -11.61% -9.63% 减少了 1.98 个百分点 3.69%
2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末
总资产（元） 6,917,488,837.30 6,079,963,826.21 13.78% 6,699,810,524.21
归属于上市公司股东的净资产
1,050,124,248.06 1,179,604,246.50 -10.98% 1,298,963,390.94
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 36,663,099.81 31,157,239.95 44,354,976.11 42,596,475.43
归属于上市公司股东的净利润 -10,348,850.95 -12,959,536.73 -13,533,487.88 -92,638,122.88
归属于上市公司股东的扣除非经
-10,520,185.68 -14,117,620.55 -14,051,330.06 -93,268,992.90
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -6,246,480.51 228,374,636.82 403,264,790.74 234,906,690.42
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
145,259.72 -197,687.69
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 148,610.85 188,337.95 2,216,561.63
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
1,249,753.72
占用费
委托他人投资或管理资产的损益 176,993.48
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
1,152,373.83 1,741,687.48 250,000.00
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,623,454.35 -395,945.11 -6,611,283.98
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 2,871,649.54 1,122,899.06
购买理财产品产生的投资收益 2,038,674.75
减：所得税影响额 355,037.98 491,704.52 1,199,730.46
少数股东权益影响额（税后） -3,116,963.65 -36,000.00 -1,238,697.75
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合计 2,478,130.75 4,095,285.06 -1,753,796.49 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福
建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主，2018年度公司境界梅江H4项目，由于受到环境治理停工等因素影响未
能如期竣工交付，不能确认为主营业务收入，导致当年营业收入仅有以前项目尾房及车位实现的销售收入。同时，由于渤钢
债务重整导致其下属天津冶金集团轧三钢铁有限公司对我公司欠款6100多万元无法按期偿还，公司对此计提了相应坏账准备。
上述综合原因致使公司连续两年出现亏损。
报告期内，公司重点任务是积极推进梅江H4、H2、H3项目的开发建设，公司上下攻坚克难，团结一致，在房地产市
场不断受到政策调整的冲击下，精心组织，周密安排，有效应对，确保项目建设的主要工作节点按照年初确定的经营计划有
序开展，最大限度地克服和化解由于环保监管力度加大对项目建设造成的冲击，加强施工管理，有效控制成本，保障重要工
作节点如期完成，为实现在建项目实现竣工决算创造有利条件。
报告期内，公司H4、H2、H3项目建设取得阶段性成果。H4项目已正式开盘销售。H2项目建设进度正常。H3项目已于
年内开工建设。此外，H1项目的前期工作正在推进中。
公司始终秉持“质量优先”的建设原则，坚持精细化管理，精心打造“精品工程”，严格执行国家有关规范、规程和设计
要求，在材料、工程质量上严格把控质量关。H4项目被天津市质检总站选定为质量观摩的项目，并获得2018年度“安全文明
工地”的称号。
报告期内，公司不断完善制度体系建设，有效提升项目运营管控水平，强化考核激励机制，使管理基础得到了夯实，
管理成效显著提高。通过持续不断地推行员工季度考核评优活动，有效激励先进，充分调动员工工作积极性，考核激励体系
进一步优化；在明确部门职能和岗位职责基础上，梳理优化业务流程，完善制度体系建设；注重成本管理、质量管理、施工
进度管理和安全管理；改进和加强外地项目管理，推进了公司的管理水平逐步提高。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
期末较期初减少 32.51%，主要原因报告期内渤钢债务重整导致轧三钢铁对我公司欠
应收账款
款无法按期偿还，计提坏账准备所致
期末较期初增加 374.80%，主要原因是报告期内下属时代公司境界梅江 H4 项目开
预付款项
盘，预缴维修基金增加所致
期末较期初增加 287.44%，主要原因是报告期内购买理财产品重分类及下属时代公
其他流动资产
司境界梅江 H4 项目开盘预缴税款所致
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2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司多年主营房地产业务，经过不间断的改革调整，逐步形成了适应公司业务发展需要的组织架构和管理模式，具备
较为稳定的开发团队，为公司稳健发展提供了有力保证。
在战略层面，公司长期秉承“以住宅产品开发为主导，深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略”不动摇，
战略定位清晰，市场定位明确，着力“打造精品工程”，致力于提供特色、优质住宅产品，全面改善居住品质，从建筑质量
提升产品美誉度，公司注重品牌建设，确保“格调”地产品牌在区域市场具有一定的品牌效应和市场认知度。
随着房地产行业集中度的提高和土地价值的攀升，公司结合自身实际，在深入分析自身优劣势及外部竞争环境的基础上，
确立了差异化的竞争战略，以行业精品为标准，力求将每一个项目打造成行业精品，在细分市场中赢得竞争优势。
公司注重内部管理，对项目开发全流程制定了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、项目施工
到销售等环节，建立了一套完整的管理规范。逐步完善的公司治理机制和内部管控体系，为公司实现有效管控提供了保障。
在新的市场环境下，公司还将通过提质增效，强化团队建设，在企业内部进行薪酬体系和激励考核体系的改革和创新，
最大程度地发挥专业人员的技术力量，充分调动员工干事创业的激情，不断激发企业的内生发展动力，不断增强公司在房地
产行业的竞争力。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
2018年，财政金融政策方面，货币政策注重预调微调，精准调控，强化金融监管，防控金融风险，稳健中性的货币政
策取向保持不变，要松紧适度。强调坚持金融服务实体经济，缓解小微企业融资难融资贵问题。财政政策聚焦减税降费，加
强基建领域补短板力度。新个税法出台，激发居民消费潜力，支持民营经济发展，推进企业减税降负，加大基建投资补短板
力度。房地产税列入一类项目，5年内完成立法规划。
房地产调控政策方面，继续坚持以“房住不炒，因城施策”为总基调，中央强调楼市调控不放松，地方因城施策稳楼
市，坚决遏制房价上涨。加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系，保障市场平稳运行。各地注重差别化调控，
因城因区出台精准化调控政策。重点一二线城市持续优化调控政策，抑制非理性需求，三四线城市因城分区施策，促进楼市
平稳发展。严格限制房地产商业项目融资，支持保障性住房融资需求。严格限制商业房地产项目融资。支持保障性住房融资
需求。鼓励商办改租赁住房，培育住房租赁市场。
有效供给政策方面，继续深化土地和住房制度改革，构建房地产市场长效机制，优化供应结构，提高保障性住房比例。
住建部要求加快制定实施住房发展规划，调整住房供应结构各地增加住房土地供应规模，调整土地和住房供应结构。拓宽供
给渠道，推进住房租赁市场快速发展，稳步推进住房租赁市场建设。各地拓宽租赁住房供应渠道，扶持租赁企业发展，满足
人才租住需求。
2018年，天津出台海河人才计划，力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口，优惠政策内容重点聚焦降低落户
门槛、保障人才住房需求、人才奖励、子女入学等方面调整落户政策。京津冀三地科技部门正式签署《关于共同推进京津冀
协同创新共同体建设合作协议（2018-2020年）》，共促区域科技资源共享和成果转移转化，推动区域创新链和产业链完善
贯通。
2018年受调控政策收紧影响，天津商品住宅市场回归理性，供应量较去年同期上涨35.68%，销供比自2016年以来不断
下降，供不应求矛盾有所缓解。政策环境持续收紧背景下，市场需求被抑制，2018年全年累计成交1156.53万平方米，同比
下跌1%，月均成交96.38万平方米。
2018年受供地节奏加快影响，成交量有所上升，全年累计成交经营性用地1472万平米，同比有20.23%的涨幅。
从四大区域看，远郊五区成交比重最高，为40%，同比下降12.8个百分点；其次环城四区成交576.59万平米，比重为
39%，市内六区、滨海新区成交占比分别为3%和18%。
2018年土地市场活跃度依然较高，房企拿地热情不减，平均成交楼面价为10777元/平米，同比涨幅为13.12%，再创历
史新高；住宅用地平均成交楼面价突破万元，高达11332元/平米，同比涨幅为9.9%。
公司境界梅江H4项目于2018年实现开盘销售。受天津市房地产调控政策收紧的影响，市场需求受到一定的抑制，去化速
度有所放缓。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
1、报告期内主要经营情况
2018年，公司实现营业收入1.55亿元，同比减少84.14%，主要系上年同期下属津汇公司红树湾A项目满足收入确认条件
确认收入，而本报告期没有新增确认收入的项目所致。归属母公司所有的净利润为-12948.00万元，主要受下列因素影响：
（1）、本年度公司房地产项目基本处于前期开发建设阶段，无新增可结算收入；（2）、受渤钢系债务重整导致轧三钢铁公
司对我公司欠款无法按期偿还的影响，本年度计提坏账准备3340万元；（3）、津汇红树湾B项目由于受到地块间路段道路
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规划变更影响，计提了存货跌价准备2436万元。
1）公司主要会计报表项目的异常情况及原因说明
单位：元
项目 期末数 期初数 同比增减 重大变动说明
报告期内渤钢债务重整导致轧三钢铁对我公
应收账款 61,526,431.45 91,162,625.58 -32.51%
司欠款无法按期偿还，计提坏账准备所致
报告期内下属时代公司境界梅江 H4 项目开
预付款项 13,253,195.56 2,791,297.59 374.80%
盘，预缴维修基金增加所致
报告期内购买理财产品重分类及下属时代公
其他流动资产 603,474,031.41 155,758,068.28 287.44%
司境界梅江 H4 项目开盘预缴税款所致
短期借款 660,500,000.00 1,050,000,000.00 -37.10% 报告期内归还到期债务所致
报告期内下属时代公司及津汇公司预收售房
预收款项 3,128,021,524.78 1,657,992,131.78 88.66%
款增加所致
报告期内下属时代公司土地增值税清算，缴纳
应交税费 32,104,950.71 109,653,763.63 -70.72%
土地增值税所致
其他应付款 260,081,782.92 95,687,801.50 171.80% 报告期内收到津滨造纸公司往来款所致
一年内到期的非流
532,000,000.00 79,000,000.00 573.42% 报告期内一年内到期的长期借款增加所致
动负债
报告期内转入一年内到期的非流动负债增加
长期借款 613,000,000.00 1,299,000,000.00 -52.81%
所致
长期应付款 47,374.32 77,512.35 -38.88% 报告期内应付融资租赁款减少所致
项目 2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明
上年同期下属津汇公司红树湾 A 项目满足收
营业收入 154,771,791.30 976,160,122.82 -84.14% 入确认条件确认收入，而本报告期没有新增确
认收入的项目所致
上年同期下属津汇公司红树湾 A 项目满足收
营业成本 115,656,854.13 866,690,876.34 -86.66%
入确认条件结转相应成本所致
上年同期下属津汇公司红树湾 A 项目完工，满
税金及附加 16,711,007.82 71,414,116.88 -76.60%
足确认收入条件，确认收入所致
报告期内下属时代公司境界梅江 H4 开盘销
销售费用 54,093,320.85 39,536,419.82 36.82%
售，项目推广费用增加所致
报告期内公司贷款结构发生变化，主要为项目
财务费用 15,713,021.79 48,626,562.93 -67.69%
贷款，财务费用减少所致
上年同期取得可供出售金融资产持有期间投
投资收益 7,247,436.49 22,299,622.44 -67.50%
资分红较多所致
资产处置收益 145,259.72 -100.00% 报告期内没有处置相关资产所致
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
营业外收入 6,137,670.37 357,039.37 1619.05% 报告期内收到客户违约金收入所致
报告期内津汇红树湾 B2 项目计提延期交房违
营业外支出 9,612,513.87 564,646.53 1602.39%
约赔偿金所致
房地产行业相关信息
（1）公司土地储备情况
新增土地面 待开发土地 计容建筑面
地块 位置 规划用途 预计开工时间
积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡）
境界梅江 西青区友谊南路与外
旅馆用地 2019 年 7 月
H1 地块 环线交口 162,549.00 91,100.00
境界梅江 西青区友谊南路与外
商务金融用地
P1 地块 环线交口 50,105.00 80,000.00
境界梅江 西青区友谊南路与外
公共设施用地
P5 地块 环线交口 4,012.00
（2）公司房地产开发情况
项目名称 位置 规划用途 占地面积 计容建筑面积 新开工面积（㎡） 施工面积
（㎡） （㎡） （㎡）
津汇红树湾 B2 泉州市洛江区万 住宅、商服用
安街道万福社区 地 28,829.00 128,922.21 - 212,947.76
津汇红树湾 B1 泉州市洛江区万 住宅、商服用
安街道万福社区 地 29,789.00 76,227.18 - 79,308.98
境界梅江 H2 西青区江湾路与 居住型公寓
兰波路交口 115,259.10 95,214.00 - 199,803.55
境界梅江 H4 西青区汇川路与 居住型公寓
碧波道交口 41,798.60 65,123.00 - 90,123.00
境界梅江 H3 西青区友谊南路 居住型公寓
与外环线交口 55,625.50 73,313.00 108,713.00 108,713.00
项目名称 竣工面积（㎡） 预计总投资 实际投资金 开工日期 完工日期 母公司股
金额（万元） 额（万元） 东占权益
比例(%)
津汇红树湾 B2 2015 年 12 月 2019 年 10 月 60%
121,891.00 101,897.54
津汇红树湾 B1 2017 年 11 月 2020 年 8 月 60%
94,884.00 61,847.09
境界梅江 H2 2017 年 1 月 2021 年 3 月 100%
260,333.00 107,529.67
境界梅江 H4 2017 年 1 月 2019 年 12 月 100%
120,364.00 50,371.90
境界梅江 H3 2018 年 11 月 2020 年 10 月 100%
167,294.00 29,609.71
（3）公司房地产销售情况
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可供出售面积 本期预售面积
项目名称 位置 规划用途
（㎡） （㎡）
西青区友谊南路与外
境界梅江 H5 城镇住宅用地 101,072.74 -
环线交口
西青区友谊南路与外
境界梅江 H6 城镇住宅用地 54,809.68 -
环线交口
西青区汇川路与碧波
境界梅江 H4 居住型公寓 63,348.72 23,582.48
道交口
泉州市洛江区万安街
津汇红树湾 A 住宅、商服用地 110,804.03 1,785.50
道万福社区
泉州市洛江区万安街
津汇红树湾 B2（15#—23#、25#） 住宅、商服用地 120,027.35 38,025.04
道万福社区
泉州市洛江区万安街
津汇红树湾 B1（11#-13#） 住宅、商服用地 47,977.13 44,680.57
道万福社区
河西区体院北路与环
天津体院北住宅项目 住宅、商服用地 50,915.80 -
湖东路交口
累计结算面积 母公司股东占权
项目名称 累计预售面积（㎡） 本期结算面积（㎡）
（㎡） 益比例(%)
境界梅江 H5 100,447.23 163.04 100,326.72 100%
境界梅江 H6 54,720.39 54,720.39 100%
境界梅江 H4 23,582.48 - - 100%
津汇红树湾 A 102,250.12 3,274.36 101,484.47 60%
津汇红树湾 B2（15#—23#、25#） 116,237.02 60%
津汇红树湾 B1（11#-13#） 44,680.57 60%
天津体院北住宅项目 49,776.98 49,776.98 100%
（4）公司融资途径
1）银行贷款
单位：元
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率 期末余额
锦州银行 2018/7/13 2019/7/12 人民币 5.0025% 150,000,000.00
华夏银行 2018/6/27 2019/6/19 人民币 5.2200% 100,000,000.00
天津农商银行 2018/6/26 2019/6/25 人民币 5.2200% 250,000,000.00
天津农商银行 2018/2/27 2019/2/26 人民币 5.0025% 60,500,000.00
北京银行 2018/3/22 2019/3/19 人民币 5.0025% 100,000,000.00
兴业银行 2017/4/21 2019/3/21 人民币 4.7500% 10,000,000.00
兴业银行 2017/4/21 2019/9/21 人民币 4.7500% 10,000,000.00
兴业银行 2017/4/21 2020/3/23 人民币 4.7500% 160,000,000.00
兴业银行 2017/7/18 2019/6/19 人民币 4.7500% 10,000,000.00
兴业银行 2017/7/18 2019/12/19 人民币 4.7500% 10,000,000.00
兴业银行 2017/7/18 2020/3/23 人民币 4.7500% 160,000,000.00
兴业银行 2018/4/16 2019/6/19 人民币 5.7000% 5,000,000.00
兴业银行 2018/4/16 2019/12/19 人民币 5.7000% 5,000,000.00
兴业银行 2018/4/16 2020/3/23 人民币 5.7000% 128,000,000.00
14
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
兴业银行 2018/4/18 2019/6/19 人民币 5.7000% 1,000,000.00
兴业银行 2018/4/18 2019/12/19 人民币 5.7000% 1,000,000.00
兴业银行 2018/4/18 2020/3/23 人民币 5.7000% 56,000,000.00
浦发银行 2017/4/27 2019/3/10 人民币 4.4650% 49,000,000.00
浦发银行 2017/5/24 2019/3/10 人民币 4.4650% 50,000,000.00
浦发银行 2017/7/28 2019/3/10 人民币 4.4650% 80,000,000.00
浦发银行 2017/7/28 2019/12/30 人民币 4.4650% 1,000,000.00
浦发银行 2017/7/28 2020/3/10 人民币 4.4650% 109,000,000.00
合计 1,505,500,000.00
2）信托融资
单位：元
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率 期末余额
渤海国际信托股份有限公司 2016/6/29 2019/6/28 人民币 5.7000% 150,000,000.00
渤海国际信托股份有限公司 2016/7/8 2019/7/7 人民币 5.7000% 150,000,000.00
合计 300,000,000.00
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2018 年 2017 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 154,771,791.30 100% 976,160,122.82 100% -84.14%
分行业
商品销售 1,783,696.54 1.16% 4,273,504.38 0.44% -58.26%
房屋租赁 6,878,569.27 4.44% 7,599,262.84 0.78% -9.48%
房地产销售 53,969,614.97 34.87% 873,944,358.59 89.53% -93.82%
物业管理 91,996,978.71 59.44% 90,224,939.66 9.24% 1.96%
其他 142,931.81 0.09% 118,057.35 0.01% 21.07%
分产品
钢材、矿粉销售 1,783,696.54 1.16% 4,273,504.38 0.44% -58.26%
天津体院北住宅项
3,320,000.00 2.15% 440,000.00 0.05% 654.55%
目
15
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
滨海国际 1,142,857.16 0.74% 643,809.55 0.07% 77.51%
境界梅江 H5 6,688,247.55 4.32% 3,799,103.88 0.39% 76.05%
境界梅江 H6 735,501.93 0.48% 14,346,946.77 1.47% -94.87%
玛歌一期 3,175,428.57 2.05%
津汇红树湾 A 38,907,579.76 25.13% 854,714,498.39 87.55% -95.45%
房屋租赁 6,878,569.27 4.44% 7,599,262.84 0.78% -9.48%
物业管理 91,996,978.71 59.44% 90,224,939.66 9.24% 1.96%
其他 142,931.81 0.09% 118,057.35 0.01% 21.07%
分地区
天津 115,864,211.54 74.86% 121,445,624.43 12.44% -4.60%
福建 38,907,579.76 25.14% 854,714,498.39 87.56% -95.45%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产销售 53,969,614.97 33,654,318.98 37.64% -93.82% -95.72% 27.54%
物业管理 91,996,978.71 80,179,844.01 12.85% 1.96% 1.81% 0.13%
分产品
津汇红树湾 A 38,907,579.76 24,686,810.49 36.55% -95.45% -96.82% 27.39%
物业管理 91,996,978.71 80,179,844.01 12.85% 1.96% 1.81% 0.13%
分地区
天津 115,864,211.54 88,148,471.99 23.92% -4.60% -2.34% -1.76%
福建 38,907,579.76 27,508,382.14 29.30% -95.45% -96.46% 20.14%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减
16
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
销售量 平方米 3,437.4 98,975.97 -96.53%
房地产销售 生产量 平方米
库存量 平方米 11,787.94 15,225.34 -22.58%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内项目都处在开发建设阶段。
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
2018 年 2017 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
商品销售 钢材、矿粉销售 0.00 0.00% 0.00%
房屋租赁 工业厂房租赁 1,822,691.14 1.57% 2,282,049.27 0.26% -20.13%
房地产销售 商品房销售 33,654,318.98 29.10% 785,651,942.50 90.65% 95.72%
物业管理 物业管理 80,179,844.01 69.33% 78,752,792.26 9.09% 1.81%
其他 其他 0.00 0.00% 4,092.31 0.00% 0.00%
合计 115,656,854.13 100.00% 866,690,876.34 100.00% -86.66%
单位：元
2018 年 2017 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
钢材、矿粉销售 商品销售
天津体院北住宅
商品房销售 319,827.19 0.28% 33,666.02 0.00% 850.00%
项目
滨海国际 商品房销售 592,129.58 0.51% 414,521.25 0.05% 42.85%
境界梅江 H5 商品房销售 2,172,111.01 1.88% 2,060,666.27 0.24% 5.41%
境界梅江 H6 商品房销售 148,699.84 0.13% 6,710,367.29 0.77% -97.78%
玛歌一期 商品房销售 5,734,740.87 4.96%
津汇红树湾 A 商品房销售 24,686,810.49 21.34% 776,432,721.67 89.59% -96.82%
房屋租赁 工业厂房租赁 1,822,691.14 1.57% 2,282,049.27 0.26% -20.13%
物业管理 物业管理 80,179,844.01 69.33% 78,752,792.26 9.09% 1.81%
其他 其他 0.00 0.00% 4,092.31 0.00% -100.00%
17
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
合计 115,656,854.13 100.00% 866,690,876.34 100.00% -86.66%
说明
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
清算主体 持股比例 不再纳入合并范围的时间
天津津滨汉兴投资有限公司 100% 2018年12月
天津津滨汉兴投资有限公司于2018年12月完成注销。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 19,047,081.90
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 12.30%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户 1 4,973,961.90 3.21%
2 客户 2 3,948,529.52 2.55%
3 客户 3 3,700,191.43 2.39%
4 客户 4 3,248,970.48 2.10%
5 客户 5 3,175,428.57 2.05%
合计 -- 19,047,081.90 12.30%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 395,359,925.55
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 63.76%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
0.00%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
18
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
1 天津市建工工程总承包有限公司 198,819,722.00 32.06%
2 福建省惠东建筑工程有限公司 171,090,000.00 27.59%
3 泉州市城乡规划局洛江分局 15,103,636.50 2.44%
4 苏州园林发展股份有限公司 5,653,871.00 0.91%
5 天津市方标建筑设计有限公司 4,692,696.05 0.76%
合计 -- 395,359,925.55 63.76%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明
报告期内下属时代公司境界梅江 H4
销售费用 54,093,320.85 39,536,419.82 36.82%
开盘销售，项目推广费用增加所致
管理费用 57,644,766.63 60,306,545.68 -4.41%
报告期内公司贷款结构发生变化，主
财务费用 15,713,021.79 48,626,562.93 -67.69%
要为项目贷款，财务费用减少所致
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2018 年 2017 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,873,178,756.18 753,958,737.93 148.45%
经营活动现金流出小计 1,012,879,118.71 1,036,373,866.33 -2.27%
经营活动产生的现金流量净
860,299,637.47 -282,415,128.40 404.62%
额
投资活动现金流入小计 4,310,718,720.51 7,585,082,323.61 -43.17%
投资活动现金流出小计 4,649,380,253.79 7,528,363,484.12 -38.24%
投资活动产生的现金流量净
-338,661,533.28 56,718,839.49 -697.09%
额
筹资活动现金流入小计 860,500,000.00 1,790,000,000.00 -51.93%
筹资活动现金流出小计 1,630,221,375.11 1,921,593,600.35 -15.16%
筹资活动产生的现金流量净 -769,721,375.11 -131,593,600.35 -484.92%
19
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
额
现金及现金等价物净增加额 -248,083,270.92 -357,289,889.26 30.57%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项 目 2018 年度 2017 年度 变动幅度 主要影响因素
报告期内下属时代公司境界
销售商品、提供劳务收到的现金 1,619,439,022.27 696,193,117.05 132.61% 梅江 H4 项目开盘，收到售房
款较多所致
报告期内收到津滨造纸及粤
阳公司往来款、下属房地产
收到其他与经营活动有关的现金 253,739,733.91 57,765,620.88 339.26%
公司收到购房定金及代收费
用所致
以上两项因素共同影响的结
经营活动现金流入小计 1,873,178,756.18 753,958,737.93 148.45%
果
报告期内下属时代公司境界
梅江 H6 项目土地增值税清
算，缴纳土地增值税以及境
支付的各项税费 183,498,047.39 121,165,749.82 51.44%
界梅江 H4 项目开盘预缴企
业所得税、增值税、土地增
值税所致
上年同期收到联营企业分红
取得投资收益收到的现金 7,152,934.51 102,580,996.22 -93.03%
款所致
处置固定资产、无形资产和其他长
171,570.39 -100.00% 报告期内没有处置固定资产
期资产收回的现金净额
报告期内收回理财投资款减
收到其他与投资活动有关的现金 4,303,565,786.00 7,482,329,757.00 -42.48%
少所致
以上三项因素共同影响的结
投资活动现金流入小计 4,310,718,720.51 7,585,082,323.61 -43.17%
果
购建固定资产、无形资产和其他长 报告期内购置固定资产减少
814,467.79 1,101,579.84 -26.06%
期资产支付的现金 所致
报告期内支付理财投资款减
支付其他与投资活动有关的现金 4,648,565,786.00 7,527,261,904.28 -38.24%
少所致
以上两项因素共同影响的结
投资活动现金流出小计 4,649,380,253.79 7,528,363,484.12 -38.24%
果
取得借款收到的现金 860,500,000.00 1,790,000,000.00 -51.93% 报告期内银行贷款减少所致
筹资活动现金流入小计 860,500,000.00 1,790,000,000.00 -51.93% 以上一项因素影响的结果
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要系下属公司境界梅江H4及津汇红树湾B区收到预售房款及下属津汇公司计提存货跌价准备、贸易分公司计提坏账准
20
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
备所致。
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
报告期内联营企业权益法核算
确认投资收益，取得可供出售
投资收益 7,247,436.49 -4.75% 金融资产持有期间取得的投资 部分收益具有可持续性
分红以及本公司购买理财产品
产生的收益所致
公允价值变动损益
报告期内下属津汇公司计提存
货跌价准备，渤钢债务重整导
资产减值 51,538,017.58 -33.75% 致轧三钢铁公司对我公司欠款 不具有可持续性
无法按期偿还，计提坏账准备
所致
报告期内收到客户违约金收入
营业外收入 6,137,670.37 -4.02% 不具有可持续性
等所致
报告期内津汇红树湾 B2 区延
营业外支出 9,612,513.87 -6.29% 不具有可持续性
期交房计提违约金等支出所致
报告期内代扣个人所得税手续
其他收益 92,904.32 -0.06% 不具有可持续性
费返还所致
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2018 年末 2017 年末 比重增 重大变动
减 说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 711,082,317.60 10.28% 961,533,005.61 15.81% -5.53%
应收账款 61,526,431.45 0.89% 91,162,625.58 1.50% -0.61%
存货 5,311,976,678.46 76.79% 4,653,445,727.53 76.54% 0.25%
长期股权投资 95,575,621.56 1.38% 95,522,409.82 1.57% -0.19%
固定资产 8,304,885.33 0.12% 9,123,875.64 0.15% -0.03%
短期借款 660,500,000.00 9.55% 1,050,000,000.00 17.27% -7.72%
长期借款 613,000,000.00 8.86% 1,299,000,000.00 21.37% -12.51%
21
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
预付款项 13,253,195.56 0.19% 2,791,297.59 0.05% 0.14%
其他应收款 16,224,103.39 0.23% 19,421,187.46 0.32% -0.09%
其他流动资产 603,474,031.41 8.72% 155,758,068.28 2.56% 6.16%
可供出售金融资产 35,562,484.98 0.51% 35,562,484.98 0.58% -0.07%
无形资产 547,511.35 0.01% 599,501.10 0.01% 0.00%
长期待摊费用 481,422.80 0.01% 567,647.60 0.01% 0.00%
递延所得税资产 58,989,233.41 0.85% 54,475,995.02 0.90% -0.05%
应收票据 490,920.00 0.01% 0.00 0.00% 0.01%
应付账款 460,297,294.86 6.65% 403,435,203.27 6.64% 0.01%
预收款项 3,128,021,524.78 45.22% 1,657,992,131.78 27.27% 17.95%
应付职工薪酬 25,470,445.94 0.37% 29,761,728.52 0.49% -0.12%
应交税费 32,104,950.71 0.46% 109,653,763.63 1.80% -1.34%
其他应付款 260,081,782.92 3.76% 95,687,801.50 1.57% 2.19%
一年内到期的非流 532,000,000.00 7.69% 79,000,000.00 1.30% 6.39%
动负债
长期应付款 47,374.32 0.00% 77,512.35 0.00% 0.00%
递延所得税负债 7,281,961.91 0.11% 7,281,961.91 0.12% -0.01%
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减
项目 期初数 计公允价值变 本期购买金额 本期出售金额 期末数
变动损益 值
动
金融资产
投资性房地产 0.00 0.00
上述合计 0.00 0.00
金融负债 0.00 0.00
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末余额（元） 受限原因
存货（开发产品和开发成本） 543,145,710.42 借款抵押
合 计 543,145,710.42
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
五、投资状况
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
天津津滨雅都置业发展有限公司子公司 子公司 房地产开发、销售 50,000,000.00 89,337,056.43 77,410,116.86 -266,407.32 -266,407.32
房地产开发、商品
天津津滨创辉发展有限公司 子公司 320,000,000.00 343,472,283.57 328,437,567.91 3,175,428.57 -5,470,914.44 -7,277,895.72
房销售等
天津津滨联合物业管理有限公司 子公司 物业管理 6,000,000.00 81,963,667.83 31,406,865.15 93,755,981.71 122,122.34 8,378.38
天津津滨时代置业投资有限公司 子公司 房地产开发、销售 600,000,000.00 3,205,282,624.00 601,134,066.49 7,423,749.48 -33,120,231.81 -27,479,129.29
天津津滨科技工业园投资有限公司 子公司 房屋买卖、租赁 200,000,000.00 175,155,481.99 132,871,055.91 6,922,066.15 -4,547,705.30 -4,527,876.68
天津滨泰置业有限公司 子公司 房地产开发、销售 50,000,000.00 118,393,064.95 81,669,466.43 3,320,000.00 85,372.45 4,600,934.94
55,390,800.00
深圳津滨津鹏投资有限公司 子公司 投资兴办实业 91,413,932.58 71,813,424.46 0.00 9,660,412.48 9,660,412.48
房地产投资、咨询
天津津滨富通投资有限公司 子公司 100,000,000.00 104,754,064.83 104,750,276.28 0.00 -848.73 -848.73
服务
天津建金成贸易有限公司 子公司 贸易 50,000,000.00 141,195,998.50 68,916,007.11 1,438,476.07 1,368,138.18 1,017,646.62
天津金建益利投资有限公司 子公司 土地整理 70,000,000.00 1,232,262,500.26 64,460,382.00 0.00 -7,893.64 -7,893.64
福建津汇房地产开发有限公司 子公司 房地产开发、销售 592,450,000.00 1,757,113,141.59 350,339,891.29 38,907,579.76 -46,104,758.74 -53,888,688.50
泉州市津联物业管理有限公司 子公司 物业管理 1,000,000.00 730,996.71 -962,728.28 7,254,130.52 4,330,835.98 4,115,951.13
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
主要控股参股公司情况说明
津汇公司报告期内，实现营业收入 3890.76 万元，实现营业利润-4610.48 万元，实现净利润-5388.87 万元。
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
2019年是新中国成立70周年，是全面建成小康社会关键之年。中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发
展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系
和住房保障体系”。坚持稳中求进是全年经济工作的总基调。实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持新发展理念，推
动高质量发展，以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期
工作，确保经济平稳运行。对于房地产市场，在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下，既要坚持楼市调控的大方
向不动摇，保持政策的连续性和稳定性，又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点，适时适机对部分政策
措施进行微调。政策微调的目的是为了保持房地产市场的相对平稳发展，避免市场波动过大，“房住不炒”和“租购并举”
的基本基调不会改变，抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。公司要立足实际，持续不断地推进改革，苦练内功，尽
快补齐短板，坚持走精品化发展之路，牢固树立精品意识，精益求精，以高质量的产品，赢得市场竞争的主动权。
（二）公司发展战略
公司要继续按照“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，不断深化改革，提升管理，做好现有项目开发，
积蓄企业可持续发展的力量。现阶段要通过差异化经营策略，对有限的项目资源精耕细作，提高产品质量，做好成本控制，
提升综合竞争能力，实现项目利润最大化。要继续完善员工薪酬激励机制，真正实现向市场化企业靠拢，为实现公司可持续
发展增添新的动力。
（三）经营计划
2019年，公司经营计划是全力推动梅江新项目开发建设计划，满足公司当期及未来业绩需要。梅江H4项目完成竣工备案
及财务决算工作，保证年底前销售收入的确认；H2项目按计划正常推进；H3项目主体结构工程完工并开盘销售；H1项目完成
方案设计、扩初设计。
（四）可能面对的风险
1、政策调控风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2019年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的
定位，尤其是针对核心热点城市的调控政策不会放松，“因城施策”，适度从紧的政策导向不会有根本改变。综合运用金融、
土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立是总的要求。
2、市场风险。房地产开发土地成本不断上升，市场竞争日益加剧，房地产开发运营将向精细化发展，研究产品创新和
成本控制成为生存的关键。随着市场集中度的加大，强者恒强的局面将得以延续。房地产行业是资金密集型行业，对资金需
求量大，除利用自有资金外，还需利用预售收回的资金、银行借款等其他方式满足经营所需。一旦国家产业政策、信贷政策
发生重大变化，导致房地产相关上下游的资金渠道进一步收紧，购房者预期下降引发销售不畅，可能会对公司的资金筹集和
现金流状况造成重大影响。面对房地产行业调控不断加强、融资渠道和融资规模不断收紧、行业竞争不断加剧等严峻外部环
境，公司将积极采取有效措施，调整应对策略，推动公司房地产业务的持续健康快速发展。
（五）公司2019年工作重点
应对措施：
2019年是深入贯彻党的十九大精神的关键一年，也是全面建成小康社会的决战之年。2019年，国内外经济形势总体上
看是稳中有变、变中有忧，各种不确定因素明显增多，风险和挑战也明显增多，企业市场经营的压力仍然较大。
房地产行业在2019年预计将继续实施严厉的调控政策，分类调控、一城一策将成为主要手段。通过采取限购、限贷等
政策，有效抑制不合理的投机性需求，从而有效遏制房价的快速上涨。面对复杂多变的形势，我们一方面是要把困难和问题
想得更充分一些，把措施和预案准备得更充足一些，做好迎难而上的准备。另一方面，也要看到公司经历了改革调整后，我
们在市场化的道路上已经迈开了步伐，要牢牢抓住项目开发进入集中期的一切有利条件，调动一切积极因素，实现公司可持
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
续的发展壮大，把企业改革发展事业不断向前推进。
2019年房地产市场环境依然严峻，土地价格始终保持在高位，房价受限严重，房地产市场集中度持续提升，严重挤压
我们的生存空间。对此，我们必须要保持清醒的认识。津滨公司目前仍处于奋力爬坡阶段，我们要在立足现有开发项目的基
础上，坚持市场化的改革发展之路，继续以专业化与精细化为工作主线，不断提升管理水平，加强人才队伍建设，着力打造
专业化管理团队，围绕树立精品意识，着力提升格调系列品牌口碑。
（1）全力推进境界梅江项目建设，确保H4项目收入达到确认条件
1）明确任务目标，全力推进境界梅江项目建设，确保H4项目按期完工交付，达到收入确认条件。首要任务是H4项目
完成竣工备案及财务决算工作，保证年底前销售收入的确认。其次，H2项目按计划正常开展工作并开盘销售；H3项目力争实
现开盘销售；H1项目完成方案设计、扩初设计；此外P1地块项目开展产品定位的调研、产品方向及方案设计工作。
以月为单位关注主项计划，实现纵向与横向业务的协同发展；以周为单位关注专项计划，关注问题点落地实现，用好
过程管理机制。做好现场施工用料、设备等的提前进场准备，以应对特殊周边环境、气候的不利因素，以保证不影响工期。
协调各施工单位交叉作业，进行过程控制，组织好工种、工序的相互衔接，以减少中间环节的时间损失。充分发挥总包单位
的管理作用，现场做到统一管理、指挥，保证关键路线不突破。定期召开协调会，发现问题，落实责任并及时纠偏。对需赶
工部位采取资金支持、奖励等措施，力争将影响工期因素降低到最小程度。此外，积极做好与政府及有关部门的沟通和协调
工作，争取得到政府的支持，减小政策性停工带来对工期的影响。
2）全力推进销售指标的实现。确保落实在售项目营销推广计划，完成各项目全年销售目标，保障资金回笼计划顺利
实现。在项目营销方面要下足功夫，积极创新销售方式，整合销售资源，实现既定的销售计划。要高度重视市场变化带来的
项目资金回笼速度减缓的风险。要积极应对市场变化，有的放矢开展好销售工作，积极探索创新营销方式，以塑造企业形象、
提升市场口碑为目标，高标准严要求，精准定位目标客户，提升和丰富格调系列品牌形象和内涵。
（2）高度重视现金流管理，确保资金链安全
随着2019年上半年对外融资还款高峰的来临，提前制定应对方案。扎实推动公司融资工作，积极开拓新的融资渠道和融
资方式，以缓解短期偿债压力。要不断压缩各项支出，最大限度取得施工企业的资金支持。此外，要适时采取积极地应对策
略，加强资金管理，制定资金应急预案，做到未雨绸缪，万无一失。
（3）强化管理，按照确定的工作计划做好各项工作，确保措施到位，责任到位，落实到位
1）加强施工管理，确保工程质量。制定并落实好工程进度保障措施及质量保障措施，从材料、工艺上不断研究改进，强
化质量管理和施工质量检查，使“精品工程”得以贯彻和实施。高度重视现场施工材料的抽检与入场检验，不断加强安全管
理，完善执行过程记录，有效避免安全风险。
2）继续围绕项目品质的打造，进一步加强对产品的研发工作，加大与设计单位的沟通力度，不断总结项目开发经验，持
续提升新开工项目品质要求。
3）做好成本管控，有效执行合约规划，明确合约规划中各环节的责任主体，以确保各项措施落到实处，及时有效地管控
项目成本。
4）加强安全管理。落实好安全管理责任制，强化安全检查监督，切实做好安全问题整改，保证各项制度、措施落实到位，
要以高度负责的责任心和制度要求，消除安全隐患。
（4）主动对标同行业领先企业，找差距、补短板、强弱项，加快建立健全同企业发展相适应的管控机制。
1）要常态化推动和不断完善绩效考核评优工作，切实激发基层员工的工作激情和干劲。要以部门为单位，做好任务分解，
量化到人。要进一步强化进度考核工作，加大奖惩力度，严肃考核，严肃问责。
2）继续加强对外地公司的管理，重点关注项目现金流情况，确保项目顺利实现投资目标。
3）继续完善公司制度体系，优化业务流程，要利用好ERP管理工具，提高管理效率。要在公司内部大力提倡协作配合的
企业氛围，切实转变工作作风。
4）加强人才队伍建设，做好后备人才的储备和梯队建设，完善人才招聘、选拔、培训工作，提升培训质量。
（5）加大项目拓展力度，增强公司持续发展能力
1）公司将深耕现有项目，继续以专业化与精细化作为工作主线，提高项目盈利能力；
2）加强对房地产行业政策的研判分析，加大对区域市场土地资源、项目资源的跟踪力度。要在风险可控的前提下，
积极探索新的业务模式。为公司今后持续稳定发展奠定基础。
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
3）积极利用上市公司平台优势，采用多种手段增加项目储备，依靠房地产主业实现规模扩张，借力资本运作助力公
司成长。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
1、公司第六届董事会2017年第一次会议审议通过公司2016年度利润分配预案：2016年度不进行利润分配。上述利润分配方
案已经公司2016年度股东大会审议通过。
2、公司第六届董事会2018年第一次会议审议通过公司2017年度利润分配预案：2017年度不进行利润分配。上述利润分配方
案已经公司2017年度股东大会审议通过。
3、公司第七届董事会2019年第一次会议审议通过公司2018年度利润分配预案：2018年度不进行利润分配。上述利润分配方
案需经公司2018年度股东大会审议通过。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
分红年度合并 （含其他方
占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
报表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普通 （含其他方 表中归属于上
（含税） 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
股股东的净利 式） 市公司普通股
的净利润的比 的金额 普通股股东的
润 股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
-129,479,998.4
2018 年 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
4
-119,359,144.4
2017 年 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
4
2016 年 0.00 47,056,244.67 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中所
作承诺
资产重组时所作承诺
关于同业竞
争、关联交
易、资金占用
方面的承诺;"
本公司及其
持有权益达
51%以上的子
公司（附属公
司）今后不会
直接或间接
的以任何方
式（包括但不
限于自营合
资或联营）参
关于同业竞 与或进行与
天津泰达建
争、关联交 股份公司拟 1998 年 07 月 持续承诺、履
首次公开发行或再融资时所作承诺 设集团有限 长期有效
易、资金占用 定业务存在 31 日 行正常
公司
方面的承诺 直接或间接
竞争的任何
业务活动。凡
本公司及附
属公司有任
何商业机会
可从事、参与
或入股任何
可能与股份
公司生产经
营构成竞争
的业务，本公
司会将上述
商业机会给
予股份公司。
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
关于同业竞
争、关联交
易、资金占用
方面的承诺
泰达建设承
诺在同一项
目上与津滨
发展建立协
商机制，避免
与公司形成
竞争，在公司
从事主营业
务的地区内
关于同业竞
天津泰达建 （或构成销
争、关联交 2007 年 07 月 持续承诺、履
设集团有限 售竞争或产 长期有效
易、资金占用 31 日 行正常
公司 品竞争的同
方面的承诺
一区域内），
承诺不利用
对公司的股
东地位，导致
对公司业务
不利的投资
决策，该项承
诺将持续有
效，直至泰达
建设不处于
津滨发展的
控股地位为
止。
股权激励承诺
其他对公司中小股东所作承诺
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详
细说明未完成履行的具体原因及下 无
一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
财政部于2018年6月15日颁布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号）。根据
通知的规定和要求，公司需对原报表格式进行相应的变更，按照该文件规定的一般企业财务报表格式（适用于尚未执行新金
融准则和新收入准则的企业）编制公司的财务报表。根据规定，公司于以上文件规定的起始日开始执行上述企业会计准则。
本次会计政策变更只涉及财务报表项目列报和调整，对公司资产总额、净资产、营业收入、净利润均不产生影响。详见第十
一节、五、33（1）。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
详见第四节、二、2、（6）
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 100
境内会计师事务所审计服务的连续年限 3
境内会计师事务所注册会计师姓名 黄秀娟、王艳妍
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 2
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
本年度，公司聘请中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计计划机构，负责公司本年度内部控制审
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
计工作。期间共支付费用100万元，其中财务审计费为75万元，内控审计费25万元。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司及控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应收关联方债权
是否存在非
期初余额 本期新增金 本期收回金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 经营性资金 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
占用
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额（万
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） 元）
该公司控股
福建省汇龙生 股东为本公
物科技有限公 司之子公司 借款 741.15 57.44 0 14.50% 57.44 798.59
司 津汇的（原）
股东
（原）持有
本公司控股
汇龙集团（泉
子公司福建
州）实业投资 借款 1,561.07 29.81 1,000 14.50% 29.81 590.88
津汇房地产
有限公司
开发公司
40%的股权
与本公司同
属天津泰达
北方国际信托
投资控股有 借款 35,095.18 1,950.58 37,045.76 8.90% 1,950.58 0
股份有限公司
限公司控制
下的公司
惠州市粤阳房 该公司为本
地产开发有限 公司联营企 借款 0 1,960.05 0 0 1,960.05
公司 业
天津泰达建设 本企业母公
担保费 785.37 789.41 1,574.78 0 0
集团有限公司 司
关联债务对公司经营成果
本公司利润总额减少 744.72 万元。
及财务状况的影响
34
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
1、为支持津滨发展，公司控股股东天津泰达建设集团为我公司提供担保，本期本公司向泰达建设集团支付2017年度担保费
785.37万元。
2、公司第六届董事会2018年第三次临时通讯会议审议通过了《关于支付控股股东担保费用的关联交易的议案》，控股股东
天津泰达建设集团在2018年度为我公司提供贷款担保，提升公司的贷款能力，我公司支付建设集团担保费用。2018年度拟发
生担保金额在15亿元以内，担保费率为0.5%—1%，预计我公司拟向其支付2018年度担保费用在1500万元人民币以内。
截至2018年末，泰达建设集团为我公司担保余额76050万元，报告期内本公司向泰达建设集团支付2018年度担保费789.41
万元。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
天津津滨发展股份有限公司关于 2017 年担
2017 年 03 月 30 日 巨潮资讯网；公告编号 2017-12
保费用的关联交易预计公告
天津津滨发展股份有限公司关于支付控股
2018 年 05 月 12 日 巨潮资讯网，公告编号：2018-29
股东担保费用的关联交易公告
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
35
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
公司对子公司的担保情况
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
天津津滨时代置业投 2017 年 03 2017 年 04 月 21 连带责任保 截至 2020 年
103,000 55,600 否 否
资有限公司 月 30 日 日 证 3 月 23 日
天津津滨时代置业投 2017 年 03 2017 年 04 月 27 连带责任保 截至 2020 年
38,000 28,900 否 否
资有限公司 月 30 日 日 证 3 月 10 日
天津津滨时代置业投 2018 年 05 连带责任保 （协议尚未
60,000 否 否
资有限公司 月 12 日 证 签署）
截至 2019 年
11 月 11 日
福建津汇房地产开发 2017 年 05 2015 年 05 月 15 连带责任保
30,000 0 （该笔贷款 是 否
有限公司 月 17 日 日 证
已于 2018 年
全部还清）
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
60,000 20,000
合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
201,000 84,500
额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
60,000 20,000
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
201,000 84,500
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 80.47%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
84,500
担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 31,993.79
36
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
上述三项担保金额合计（D+E+F） 84,500
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
无
责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
无
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
其他类 自有闲置资金 22,000 22,000 0
银行理财产品 自有闲置资金 12,500 12,500 0
国债逆回购 自有闲置资金 30,000 0 0
合计 64,500 34,500 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
受托 事项
受托 报告 计提 未来
机构 报告 概述
机构 参考 预期 期损 减值 是否 是否
名称 报酬 期实 及相
（或 产品类 资金 起始 终止 资金 年化 收益 益实 准备 经过 还有
（或 金额 确定 际损 关查
受托 型 来源 日期 日期 投向 收益 （如 际收 金额 法定 委托
受托 方式 益金 询索
人）类 率 有 回情 （如 程序 理财
人姓 额 引（如
型 况 有） 计划
名） 有）
长江 其中： 3.43 3.43
证券 2018 2018 到期 1 亿元 万元 万元
自有 国债
股份 国债逆 年 04 年 04 后还 年化 （已 （已 已收
券商 20,000 闲置 逆回 是 是
有限 回购 月 23 月 24 本付 收益 扣除 扣除 回
资金 购
公司 日 日 息 率 手续 手续
天津 7%，1 费和 费和
37
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
宏达 亿元 增值 增值
街证 年化 税） 税）
券营 收益
业部 率
7.004
%
其中：
长江 1 亿元
证券 年化 4.85 4.85
股份 收益 万元 万元
有限 2018 2018 到期 率 （已 （已
自有 国债
公司 国债逆 年 04 年 04 后还 9.78% 扣除 扣除 已收
券商 20,000 闲置 逆回 是 是
天津 回购 月 24 月 25 本付 ，1 亿 手续 手续 回
资金 购
宏达 日 日 息 元年 费和 费和
街证 化收 增值 增值
券营 益率 税） 税）
业部 9.712
%
合计 40,000 -- -- -- -- -- -- 8.28 8.28 -- -- -- --
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
作为一家国有控股的房地产上市公司，公司长期秉持“用户满意最大化、股东权益最大化、国家税收最大化、员工价值最
大化”的企业核心价值观，推崇对人和自然的尊重，对生命和生活的热爱，对社会、股东、客户和员工的感激、关爱，努力
为客户创造价值、为股东创造价值、为员工创造价值、为社会创造价值。致力于将经济发展、社会和谐与环境的可持续发展
三者有机结合，持续不断地提升产品力，提高专业能力，通过奉献高品质的产品和服务，使客户享受舒适完美生活；通过对
员工的关怀和激励，为员工创造实现自我价值的成长空间；通过诚实经营、持续发展，为股东提供稳定的回报，较好地履行
了企业的社会责任。
38
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司于报告期内暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
无
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
（1）2003 年本公司与天津开发区管理委员会签订了《滨海投资服务中心大厦租赁合同》，2009 年 4 月 10 日，天津经济
技术开发区管委会向本公司发出《关于终止执行滨海投资服务中心大厦租赁合同的通知》，该通知载明：自 2009 年 1 月 1
日起，终止与本公司签订的上述合同。2009 年 8 月 27 日，鉴于天津开发区管理委员会仍在使用滨海投资服务中心大厦，本
公司收到天津开发区管委会关于继续支付租金的承诺函，承诺将继续向本公司支付 2009 年 1 月到 2009 年 6 月租金 3,900.00
万元。截至 2018 年 12 月 31 日，天津开发区管理委员会尚欠本公司房屋租金 5,850.00 万元，本公司已全额计提坏账准备
5,850.00 万元。
（2）公司于 2019 年 02 月 27 日公告称：津滨发展拟在天津产权交易中心预挂牌，转让公司所持有的深圳津滨津鹏投资
有限公司（以下简称“深圳津鹏”）100%股权。
本次预挂牌仅为信息预披露，目的在于征寻意向受让方，不构成交易要约。公司将在评估工作完成备案后，履行相应的
审议程序并披露相关进展。
（3）我公司于 2018 年 9 月 6 日在《中国证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)发布了《关于部分应
收账款存在损失可能的提示性公告》（公告编号：2018-41），公告就公司债务人轧三钢铁重整事项进行了说明；公司于 2018
年 10 月 9 日完成了相关债权的申报工作，详见公司发布的《关于部分应收账款存在损失可能的进展公告》公告编号：2018-46）；
公司于 2018 年 11 月 8 日通过网络视频方式参加了天津冶金集团有限公司等 19 家企业重整案第一次债权人会议，详见公司
发布的《关于部分应收账款存在损失可能的后续进展公告》（公告编号：2018-55）。
2019 年 1 月 30 日，我公司通过网络视频方式参加了渤钢系企业（含轧三钢铁）重整第二次债权人会议，会议由渤钢系
企业管理人作第二期重整工作报告和《重整计划（草案）》的说明，并由债权人分组对《重整计划（草案）》进行表决。
2019 年 1 月 31 日，天津市第二中级人民法院民事裁定书【（2018）津破 11-45 号之一】（以下简称“裁定书”）审查认为：
渤钢系企业第二次债权人会议各表决组均通过了重整计划草案，重整计划即为通过。“裁定书”裁定：批准渤钢系企业重整
计划并终止天津冶金集团有限公司（含轧三钢铁）等企业重整程序。详见公司 2019 年 2 月 2 日披露的《关于部分应收账款
存在损失可能的后续进展公告》（公告编号：2019-02）。
2019 年 3 月 1 日，公司披露《关于部分应收账款存在损失可能的后续进展公告》（公告编号：2019-04），我公司对轧三
钢铁的应收账款账面余额合计 6,198.33 万元，已计提坏账损失 161.88 万元（含期初已计提金额）。根据《渤钢系企业重整计
划（草案）》（以下简称《重整计划》），公司需在 2018 年补提资产减值损失 3,220.10 万元。公司期初已计提坏账准备 41.88
万元，2018 年计提坏账准备 3340.10 万元。（重整计划概要及本次计提坏账准备过程详见报告第十一节、十六、8）。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
39
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金转
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 股
一、有限售条件股份 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
3、其他内资持股 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
境内自然人持股 27,600 0.00% 0 27,600 0.00%
二、无限售条件股份 1,617,244,634 100.00% 0 1,617,244,634 100.00%
1、人民币普通股 1,617,244,634 100.00% 0 1,617,244,634 100.00%
三、股份总数 1,617,272,234 100.00% 0 1,617,272,234 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售股 本期增加限售股
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
40
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司财务总监何
宁先生于 2017
年 8 月退休。何
宁先生的任期终
止日期为：2017
年 11 月 20 日，
离职超过半年。
何宁 37,300 37,300 0 0 2018-5-21
按照《深圳证券
交易所股票上市
规则》的有关规
定，对其所持有
的股份：37300
股，进行解除限
售。
合计 37,300 37,300 0 0 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日
报告期末表决权
年度报告披露日 前上一月末表决
报告期末普通 恢复的优先股股
134,884 前上一月末普通 133,578 0 权恢复的优先股 0
股股东总数 东总数（如有）（参
股股东总数 股东总数（如有）
见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持股比 报告期末持 报告期内增 持有有 持有无限售 质押或冻结情况
股东名称 股东性质
例 股数量 减变动情况 限售条 条件的股份 股份 数量
41
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
件的股 数量 状态
份数量
天津泰达建设集团有限公司 国有法人 20.92% 338,312,340 0 0 338,312,340
中央汇金资产管理有限责任公
国有法人 4.50% 72,818,000 0 0 72,818,000
司
境内非国 质押 35,706,486
源润控股集团股份有限公司 2.21% 35,706,486 0 0 35,706,486
有法人 冻结 35,706,486
天津泰达投资控股有限公司 国有法人 2.01% 32,460,442 0 0 32,460,442
工银瑞信基金-农业银行-工银
其他 1.34% 21,728,800 0 0 21,728,800
瑞信中证金融资产管理计划
南方基金-农业银行-南方中证
其他 1.34% 21,728,800 0 0 21,728,800
金融资产管理计划
中欧基金-农业银行-中欧中证
其他 1.34% 21,728,800 0 0 21,728,800
金融资产管理计划
博时基金-农业银行-博时中证
其他 1.34% 21,728,800 0 0 21,728,800
金融资产管理计划
大成基金-农业银行-大成中证
其他 1.34% 21,728,800 0 0 21,728,800
金融资产管理计划
嘉实基金-农业银行-嘉实中证
其他 1.34% 21,728,800 0 0 21,728,800
金融资产管理计划
战略投资者或一般法人因配售新股成为
无
前 10 名股东的情况（如有）（参见注 3）
报告期末，上述公司股东中天津泰达投资控股有限公司和天津泰达建设集团有限
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人，未
知其他股东之间是否存在关联关系。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 股份
数量
种类
人民
天津泰达建设集团有限公司 338,312,340 币普 338,312,340
通股
人民
中央汇金资产管理有限责任公司 72,818,000 币普 72,818,000
通股
人民
源润控股集团股份有限公司 35,706,486 币普 35,706,486
通股
42
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
人民
天津泰达投资控股有限公司 32,460,442 币普 32,460,442
通股
人民
工银瑞信基金-农业银行-工银瑞信中证金
21,728,800 币普 21,728,800
融资产管理计划
通股
人民
南方基金-农业银行-南方中证金融资产管
21,728,800 币普 21,728,800
理计划
通股
人民
中欧基金-农业银行-中欧中证金融资产管
21,728,800 币普 21,728,800
理计划
通股
人民
博时基金-农业银行-博时中证金融资产管
21,728,800 币普 21,728,800
理计划
通股
人民
大成基金-农业银行-大成中证金融资产管
21,728,800 币普 21,728,800
理计划
通股
人民
嘉实基金-农业银行-嘉实中证金融资产管
21,728,800 币普 21,728,800
理计划
通股
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 报告期末，上述公司股东中天津泰达投资控股有限公司和天津泰达建设集团有限
10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之 公司属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人，未
间关联关系或一致行动的说明 知其他股东之间是否存在关联关系。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情
无
况说明（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
基础设施开发建设；地产
开发；各类商业、物资的
911201161030682277
天津泰达建设集团有限公司 华志忠 1984 年 11 月 15 日 批发、零售；房屋租赁；
(统一社会信用代码)
房地产信息咨询服务；商
品房销售。（依法须经批准
43
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）。
控股股东报告期内控股和参
股的其他境内外上市公司的 无
股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
负责人
以自有资金对区域内基础设施
开发建设、金融、保险、证券
业、房地产业、交通运输业、
电力、燃气、蒸汽及水的生产
和供应业、建筑业、仓储业、
旅游业、餐饮业、旅馆业、娱
9112000010310120XF( 乐服务业、广告、租赁服务业
天津泰达投资控股有限公司 张秉军 1985 年 05 月 28 日
统一社会信用代码) 的投资；高新技术开发、咨询、
服务、转让；房屋租赁；基础
设施建设；土地开发整理；汽
车租赁、设备租赁（不含融资
租赁）。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经
营活动）
截至报告期末，天津泰达投资控股有限公司持有天津泰达股份有限公司（000652）32.98%
实际控制人报告期内控制的其
股权；天津滨海泰达物流集团股份有限公司（HK8348）42.45%股权；泰达香港置业有限公
他境内外上市公司的股权情况
司（泰达控股全资子公司）持有滨海投资有限公司（HK2886）63.19%股权。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
44
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
45
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
46
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量
日期 日期 数（股） 变动（股）数（股）
（股） （股）
2013 年 2021 年
华志忠 董事长 现任 男 53 01 月 21 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2014 年 2021 年
付贵永 董事 现任 男 56 11 月 21 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2018 年 2021 年
彭渤 董事 现任 女 48 10 月 11 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2018 年 2021 年
崔铭伟 董事 现任 男 37 10 月 11 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2018 年 2021 年
副董事
景松现 现任 男 55 10 月 11 10 月 10 0 0 0 0 0
长、董事
日 日
2018 年 2021 年
谭文通 董事 现任 男 52 10 月 11 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
常务副总
2011 年 2021 年
经理、董
于志丹 现任 男 47 04 月 22 10 月 10 0 0 0 0 0
事、董事
日 日
会秘书
2018 年 2021 年
张玉利 独立董事 现任 男 54 10 月 11 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2018 年 2021 年
梁津明 独立董事 现任 男 65 10 月 11 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2016 年 2021 年
刘志远 独立董事 现任 男 56 05 月 16 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
47
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2016 年 2021 年
段咏 独立董事 现任 女 49 05 月 16 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2018 年 2021 年
监事会主
李晨君 现任 男 36 10 月 11 10 月 10 0 0 0 0 0
席
日 日
2014 年 2021 年
常广东 监事 现任 男 55 11 月 21 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2018 年 2021 年
刘喆 监事 现任 女 47 10 月 11 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2016 年 2021 年
李军 监事 现任 男 38 10 月 01 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2017 年 2021 年
刘惠芬 监事 现任 女 55 10 月 24 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
2015 年 2017 年
副董事
张明 离任 男 60 08 月 21 11 月 20 0 0 0 0 0
长、董事
日 日
2008 年 2017 年
朱文芳 董事 离任 女 52 06 月 30 11 月 20 0 0 0 0 0
日 日
2014 年 2017 年
张东阳 董事 离任 男 47 11 月 21 11 月 20 0 0 0 0 0
日 日
2014 年 2017 年
吴晓云 独立董事 离任 女 63 11 月 21 11 月 20 0 0 0 0 0
日 日
2011 年 2017 年
唐军 独立董事 离任 男 55 04 月 22 11 月 20 0 0 0 0 0
日 日
2008 年 2017 年
监事会主
徐建新 离任 女 54 06 月 30 11 月 20 0 0 0 0 0
席
日 日
2016 年 2017 年
郭长柏 监事 离任 女 56 04 月 22 11 月 20 0 0 0 0 0
日 日
刘志勇 副总经理 现任 男 53 2014 年 2021 年 36,800 0 0 0 36,800
48
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
11 月 21 10 月 10
日 日
2014 年 2021 年
郝波 副总经理 现任 男 45 11 月 21 10 月 10 0 0 0 0 0
日 日
合计 -- -- -- -- -- -- 36,800 0 0 0 36,800
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
2018 年 10 月 11
张明 副董事长、董事 任期满离任 换届任期满离任
日
2018 年 10 月 11
朱文芳 董事 任期满离任 换届任期满离任
日
2018 年 10 月 11
张东阳 董事 任期满离任 换届任期满离任
日
2018 年 10 月 11 换届任期满离任（换届后刘志勇先生继续担任公司副
刘志勇 董事 任期满离任
日 总经理的职务）
2018 年 10 月 11
吴晓云 独立董事 任期满离任 换届任期满离任
日
2018 年 10 月 11
唐军 独立董事 任期满离任 换届任期满离任
日
2018 年 10 月 11
徐建新 监事会主席 任期满离任 换届任期满离任
日
2018 年 10 月 11
郭长柏 监事 任期满离任 换届任期满离任
日
2018 年 10 月 11
彭渤 董事 任免 换届被选举
日
2018 年 10 月 11
崔铭伟 董事 任免 换届被选举
日
2018 年 10 月 11
景松现 董事、副董事长 任免 换届被选举
日
2018 年 10 月 11
谭文通 董事 任免 换届被选举
日
2018 年 10 月 11
张玉利 独立董事 任免 换届被选举
日
2018 年 10 月 11
梁津明 独立董事 任免 换届被选举
日
49
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2018 年 10 月 11
李晨君 监事会主席 任免 换届被选举
日
2018 年 10 月 11
刘喆 监事 任免 换届被选举
日
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事长华志忠先生：历任天津泰达建设集团建设分公司总经理、泰达建设集团有限公司副总经理、天津泰达建设集团有
限公司副总经理、党委副书记，现任天津泰达建设集团有限公司董事长、总经理、党委书记，天津津滨发展股份有限公司董
事长、董事。
副董事长、董事景松现先生：历任津滨发展公司磁电分公司副经理、经理、津滨发展投资运营管理中心经理，现任天津
泰达建设集团有限公司党委委员、副总经理。
董事付贵永先生：曾任泰达控股埃及泰达投资公司副总经理，现任泰达控股建设管理部副经理，泰达建设集团监事，海
滨大道董事，津滨发展公司董事。
董事彭渤女士：曾任天津泰达燃气有限责任公司财务部经理，天津泰达投资控股有限公司清产核资小组副组长。现任天
津泰达投资控股有限公司资产管理部副经理，以及天津灯塔涂料有限公司、天津泰达资产运营管理有限公司、天津泰丰工业
园投资（集团）有限公司、天津逸仙科学工业园国际有限公司、天津泰达燃气有限责任公司、天津滨海泰达物流集团股份有
限公司及天津泰达城市轨道投资发展有限公司董事。
董事崔铭伟先生：曾任天津泰达集团有限公司财务中心副经理、兼海南泰达置地投资有限公司财务总监、天津泰达建安
工程管理咨询有限公司财务总监。现任天津泰达投资控股有限公司财务中心高级经理，兼任天津泰达建设房地产开发股份有
限公司董事、天津逸仙科学工业园国际有限公司董事、北科泰达投资发展有限公司董事、天津泰达建设集团有限公司监事。
董事谭文通先生：曾任天津城建投资有限公司副总经理、总会计师，现任天津泰达建设集团总经理助理、党群工作部部
长、总经理办公室主任、滨海分公司经理。
董事、常务副总经理、董事会秘书于志丹先生：历任天津津滨发展股份有限公司董事会办公室主任、证券事务代表，现
任天津津滨发展股份有限公司常务副总经理、董事兼任董事会秘书。
独立董事张玉利先生：现任南开大学商学院教授、创业研究中心创始主任。兼任中国高质量 MBA 教育认证工作委员会
委员，享受国务院政府特殊津贴。中国首批火炬创业导师，教育部高等学校创业教育指导委员会委员、中国管理现代化研究
会创业与中小企业创新与技术经济专业委员会副主任委员。
独立董事梁津明先生：曾任共青团天津市和平区委员会干部。现任天津师范大学教授、地方政府法治研究中心主任，兼
任中国行政法学研究会常务理事、天津市法学会副会长、天津市人大常委会立法咨询专家、天津市人民政府法律顾问。
50
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
独立董事刘志远先生：现任南开大学商学院会计学教授，博士生导师。兼任中国内部审计协会顾问，全国会计研究生专
业学位教育指导委员会委员，中国会计学会理事，中国会计学会教育分会常务理事，《中国会计评论》共同主编，中国对外
经济贸易会计学会常务理事，天津市审计学会常务理事，天津市会计学会常务理事。曾任南开大学商学院副院长，会计学系
主任、公司治理中心副主任。
独立董事段咏女士：曾任天津方正会计师事务所评估项目经理、深圳鹏城会计师事务所审计项目经理、信永中和会计师
事务所审计项目经理、安永华明会计师事务所审计经理、德勤华永会计师事务所审计高级经理、天津睿和财富管理咨询有限
公司执行副总经理，现任天津尤尼泰会计师事务所有限公司合伙人。
监事会主席李晨君先生：2011 年 6 月起任职于天津泰达投资控股有限公司审计中心；兼任天津泰达集团有限公司监事、
天津市泰达国际控股（集团）有限公司监事、天津泰达股份有限公司监事、天津泰达建设房地产开发股份有限公司监事会主
席、天津泰达足球俱乐部有限公司监事。
监事常广东先生：曾任河北海运总公司财务处副处长，现任泰达建设集团审计法务部部长，津滨公司监事。
监事刘喆女士：曾任华星北方汽车贸易有限公司财务处副处长兼天津汽车工业销售汽贸有限公司、上海汽车工业销售有
限公司财务总监；五矿地产天津公司财务经理；天津泰达建设集团有限公司建设开发分公司下属天津建达房地产开发有限公
司财务经理，现任天津泰达建设集团有限公司财务部副部长。
职工监事李军先生：现任津滨发展公司综合行政中心、党群工作部主任，津滨公司职工监事。
职工监事刘惠芬女士：曾任津滨发展公司审计法务中心主任，现任津滨公司成本管理中心主任、工会主席、职工监事。
副总经理刘志勇先生：历任天津开发区建设集团有限公司办公室主任、总经理助理兼人力资源部经理、建设集团有限公
司副总经理，津滨发展股份有限公司副总经理、董事。现任津滨发展股份有限公司副总经理。
副总经理郝波先生：历任天津津滨发展股份有限公司财务部副经理、经理，现任津滨公司副总经理。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2013 年 01 月
华志忠 天津泰达建设集团有限公司 董事长 是
15 日
党委委员、副 2017 年 09 月
景松现 天津泰达建设集团有限公司 是
总经理 11 日
总经理助理、
党群工作部
2017 年 07 月
谭文通 天津泰达建设集团有限公司 部长、总经理 是
03 日
办公室主任、
滨海分公司
51
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
经理
审计法务部 2014 年 12 月
常广东 天津泰达建设集团有限公司 是
部长 01 日
财务部副部 2015 年 08 月
刘喆 天津泰达建设集团有限公司 是
长 03 日
建设管理部 2012 年 05 月
付贵永 天津泰达投资控股有限公司 是
副经理 01 日
资产管理部 2012 年 03 月
彭渤 天津泰达投资控股有限公司 是
副经理 01 日
财务中心高 2011 年 06 月
崔铭伟 天津泰达投资控股有限公司 是
级经理 01 日
审计中心副 2011 年 06 月
李晨君 天津泰达投资控股有限公司 是
主任 01 日
在股东单位任
无
职情况的说明
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
1997 年 01 月 01
刘志远 天津南开大学 教授 是
日
1982 年 01 月 01
梁津明 天津师范大学 教授 是
日
1990 年 01 月 01
张玉利 天津南开大学 教授 是
日
2014 年 07 月 01
段咏 天津尤尼泰会计师事务所有限公司 合伙人 是
日
在其他单位任
以上是 4 名独立董事任职情况
职情况的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据2002年第一次临时股东大会决议和第二届董事会2002年第二次会议决议，公司对高管人员实行年薪制，给予公司董
事和监事津贴。同时公司董事会制定了《公司高管人员述职管理办法和《高管人员工作业绩考核办法》，公司高管人员每年
分两次向公司董事会薪酬考核委员会及公司董事会进行工作述职，根据该办法及业经公司董事会确定或调整的年度经营计划
和会计师的《年度审计报告》，公司董事会对高管人员进行考评和奖惩。
52
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
华志忠 董事长 男 53 现任 4是
付贵永 董事 男 56 现任 4是
彭渤 董事 女 48 现任 1是
崔铭伟 董事 男 37 现任 1是
景松现 副董事长、董事 男 55 现任 1是
谭文通 董事 男 52 现任 1是
常务副总经理、
于志丹 男 47 现任 53.98 否
董事
张玉利 独立董事 男 54 现任 2否
梁津明 独立董事 男 65 现任 2否
刘志远 独立董事 男 56 现任 8否
段咏 独立董事 女 49 现任 8否
李晨君 监事会主席 男 36 现任 1是
常广东 监事 男 55 现任 4是
刘喆 监事 女 47 现任 1是
李军 监事 男 38 现任 35.53 否
刘惠芬 监事 女 55 现任 41.52 否
张明 副董事长、董事 男 60 离任 3是
朱文芳 董事 女 52 离任 3是
张东阳 董事 男 47 离任 3是
吴晓云 独立董事 女 63 离任 6否
唐军 独立董事 男 55 离任 6否
徐建新 监事会主席 女 54 离任 3是
郭长柏 监事 女 56 离任 3是
刘志勇 副总经理 男 53 现任 48.2 否
郝波 副总经理 男 45 现任 46.2 否
合计 -- -- -- -- 290.42 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
53
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 43
主要子公司在职员工的数量（人） 580
在职员工的数量合计（人） 623
当期领取薪酬员工总人数（人） 623
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 3
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 398
销售人员 29
技术人员 62
财务人员 52
行政人员 82
合计 623
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士以上 31
本科 196
专科 154
高中以上 242
合计 623
2、薪酬政策
薪酬政策：公司薪酬管理制度是根据国家相关法律法规及政策，依据公司的经营发展战略和薪酬策略而制定，在充分考虑公
司薪酬管理历史数据的前提下，基于科学的职位评估，根据企业经营管理的实际需要，适当调整。同时制定与之相匹配的绩
效考评政策，将公司年度经营目标落实到全体员工，强化各级员工的业绩意识、全局意识和协同意识，实现风险、贡献、收
益的对等。
3、培训计划
培训计划：
(一)总体目标
2019年培训以全员覆盖、适应市场化发展为目标，不断丰富培训内容,提高培训效果。总体目标如下：
1、以公司市场化发展为契机，以项目实施为载体，提高内训质量。与外部优秀培训机构和师资力量对接，导入全新理念、
54
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
拓展工作思维，有重点、针对性的开展内部培训工作。
2、加强中高层管理人员的队伍建设，促进中高层管理人员战略管理、领导能力的综合提升。公司市场化发展步伐已然加
快，重点通过外送培训，参加培训机构组织的公开课，提高业务能力，提升管理水平和管理意识。
3、加强执（职）业资格和职称评审管理，提高持证率。通过参加行业、系统培训班，重点鼓励全员考取一、二级建造师、
造价工程师、经济师等执（职）业资格，并且加大职称评审力度，提高执（职）业资格和职称持有率，拓展员工职业发展通
道。
(二)、培训形式
1、公开课培训：2019年的外送培训主要是选择和公司有长期合作的百锐公司年度主要的培训机构。公司员工根据各业务
需要，结合培训机构月度公开课计划，选择适合工作岗位的课程参加培训。
2、内部培训：2019年公司加大内部培训频次，将聘请外部讲师每半年开展1次专题内训，重点提升管理水平、提高新项
目实施能力，培训主题为特色小镇、项目复盘、团队建设及执行力、异地多项目开发与运营，具体根据公司发展需求确定执
行。
3、线上学习：目前已了解及约谈的有平安知鸟、网易公开课等知名平台。线上学习的方式可打破空间的局限性、解决学
习时间碎片化、在线上学习的同时可完成在线交流，增强企业员工的沟通及学习兴。但目前的主流平台专业针对地产行业的
较少，课程深度不够，如想做到更深层次的提高需要借助第三方平台进行做课，所以如果想达到理想的效果学习成本不会太
低。对于这种新形势，还需加深了解，结合公司情况及员工意向，统筹考虑。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
55
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证圳交易所股票上
市规则》及其他相关法律、法规的要求，不断加强公司法人治理，规范公司运作，公司法人治理实际状况与中国证监会颁布
的上市公司治理的规范性文件没有差异。
公司除《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《董事会专门委员会工作制度》、《监事会议
事规则》、《经理工作细则》、《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、《募集资金管理办法》对公司治理结构
作出规范外，在内部财务管理上制定了《公司会计制度》、《对分公司、控股子公司财务管理规定》、《费用管理细则》等
制度，在业务管理上为各家下属公司统一制定了管理制度，在内部行政人事管理、安全生产方面都做了较为细致的规定。
公司的《公司章程》符合《公司法》、《证券法》及中国证监会和交易所的有关规定、董事会授权合理合规，历次章
程修改符合法定程序并办理了相应变更登记；公司组织机构健全、设计基本合理有效。
公司在日常经营管理中，严格遵守各项制度，通过制度的严格执行使公司法人治理结构及内控制度更加完善，提高了
公司的规范运作水平，公司建立了ERP综合管理平台，本年度继续深化ERP系统的建设和应用，并利用公司ERP系统对现有
内部控制制度进行梳理、修订和完善，建立一套以战略管控、财务管控、运营管控为主的管控体系，以实现内部控制的目标。
对公司长远稳定发展将发挥至关重要的作用。通过上述制度的完善，我公司的内控水平得到进一步提高。
本年度公司参考所处行业的现状对《公司章程》进行针对性修改，使之更符合实际情况，提高公司决策效率。制定了《关
联交易管理制度》、《募集资金管理办法》，进一步完善法人治理结构与风险防范机制，在制度层面保障公司实现长期健康
发展。
新年度董事会将根据监管部门的有关规定，进一步修订和完善公司各项制度，进一步加强各专业委员会和独立董事的作
用，进一步提高董事会决策的科学性和民主性。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
关于控股股东和上市公司的关系：公司与控股股东实现了在人员、资产、财务、机构和业务上的独立与分开，公司董事
会和监事会能够独立运作，具有独立完整的业务及自主经营能力：
（一）人员分开方面：公司在劳动、人事及工资管理等方面实行独立。公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书
等高级管理人员在公司领取报酬，均不在控股股东单位担任任何的职务。公司董事长在控股股东单位担任董事长、党委书记，
在本公司仅领取董事津贴。
（二）资产分开方面：公司有独立的供应、生产、销售系统，工业产权、商标以及专利、非专利技术等无形资产均为本
公司拥有。
（三）财务分开方面：本公司设有独立的财务部门，并建立了独立的财务核算体系和财务管理制度，在银行单独开户
（四）机构分开方面：本公司设立了完全独立于控股股东的组织机构，不存在合署办公或交叉设立机构的情况。
56
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（五）业务分开方面：本公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系。
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
工作进度及后续计
问题类型 控股股东名称 控股股东性质 问题成因 解决措施
划
公司上市初期，主业
以工业生产及提供
通用工业基础设施 在 2008 年后，公司
为主，控股股东天津 为避免同业竞争，曾
泰达建设集团有限 经与控股股东商议，
公司当时即从事民 泰达建设集团拟通
用房地产开发业务， 过津滨发展平台完
因此在上市初期公 成整体上市，但由于
控股股东曾经做出
司与控股股东之间 行业调控的原因，房
天津泰达建设集团 承诺：不与津滨公司
同业竞争 地方国资委 不存在同业竞争问 地产企业暂时失去
有限公司 在同一区域、同一项
题。随后，在公司所 完成重组的机会，造
目上形成竞争。
在区域通用工业基 成目前公司与控股
础设施建设完成后， 股东建设集团之间
为保障公司生存，公 存在同业竞争。公司
司进入商业及民用 将在未来寻找时机，
房地产领域，在这段 争取消除同业竞争
时间内，从行业划分 情况。
上来看，存在一定的
同业竞争。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 披露索引
与比例
天津津滨发展股份有限公司 巨潮资讯网；公告编
临时股东大会 21.12% 2018 年 02 月 07 日 2018 年 02 月 08 日
2018 年第一次临时股东大会 号：2018-06
天津津滨发展股份有限公司 巨潮资讯网；公告编
年度股东大会 21.11% 2018 年 04 月 11 日 2018 年 04 月 12 日
2017 年年度股东大会 号：2018-19
天津津滨发展股份有限公司 巨潮资讯网；公告编
临时股东大会 21.10% 2018 年 05 月 28 日 2018 年 05 月 29 日
2018 年第二次临时股东大会 号：2018-32
天津津滨发展股份有限公司 巨潮资讯网；公告编
临时股东大会 21.10% 2018 年 10 月 11 日 2018 年 10 月 12 日
2018 年第三次临时股东大会 号：2018-47
57
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
吴晓云 6 2 4 0 0否 1
唐军 6 2 4 0 0否 0
刘志远 8 3 5 0 0否 3
段咏 8 3 5 0 0否 1
张玉利 2 1 1 0 0否 0
梁津明 2 1 1 0 0否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
无
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
无
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
公司董事会各下设专门委员会在报告期内勤勉尽职，发挥重要作用，保障了公司规范运作，提高了公司治理水平：
（一）2018年内，公司提交董事会现场审议的各项议案均事前提交战略委员会进行审议，听取公司战略委员会意见，战
略委员会审议通过后方将议案提交董事会审议。
（二）2018年内，公司审计委员会在年度报告编制、审议过程中，与年审会计师多次沟通，就审计计划、审计过程、审
计重点问题等与年审会计师交换意见。并就公司计提减值准备等事项发表意见。
58
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（三）2018年内，公司薪酬与考核委员会依据各项相关制度就公司2017年度薪酬水平进行了审核，认为公司2017年度的
薪酬和有关绩效考核规定执行，符合董事会和股东大会决议，履行了述职等规定程序，符合有关法律、法规及公司章程、规
章制度等的规定，相关数据真实、准确。
（四）2018年内，公司提名委员会就公司选举董事、高管人员发表意见，对候选人的资格条件、工作能力，选举及聘任
程序等进行审核。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
根据第二届董事会2002年第二次会议决议，公司对高管人员实行年薪制，高管人员按照董事会制定的《公司高管人员述
职管理办法》每年分两次进行工作述职。董事会按照确定和调整的年度经营计划、经营班子的《工作述职报告》和会计师的
审计报告，对高管人员进行考核和奖惩。本报告期内，根据以前年度公司董事会制订的《高管人员工作业绩考核办法》，明
确了高管人员的工作责任，并切实按照考核办法对高管人员进行考核。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2019 年 03 月 20 日
内部控制评价报告全文披露索引 2019-07
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括：公司会计 非财务报告重大缺陷存在的迹象包括：
报表、财务报告及信息披露等方面发生重 违犯国家法律法规或规范性文件；重大
大违规事件；公司董事、监事和高级管理 决策程序不科学；制度缺失可能导致系
定性标准
人员发生舞弊行为；审计委员会和内部审 统性失效；重大或重要缺陷不能得到整
计机构对公司的财务报告内部控制监督无 改；信息系统安全存在重大隐患；其他
效；注册会计师对公司财务报告出具无保 对公司负面影响重大的情形。非财务报
59
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
留意见之外的审计报告。财务报告重要缺 告重要缺陷存在的迹象包括： 公司一
陷的迹象包括：未依照公认会计准则选择 般业务缺乏制度控制或制度体系失败；
和应用会计政策；未建立反舞弊程序和控 信息系统安全存在隐患；内控评价重要
制措施；对于期末财务报告过程的控制存 缺陷未完成整改。财务报告一般缺陷存
在一项或多项缺陷且不能合理保证编制的 在的迹象包括： 构成重大缺陷、重要
财务报表达到真实、准确的目标。财务报 缺陷标准的其他内部控制缺陷。
告一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺
陷之外的其他控制缺陷。
重大缺陷指考虑补偿性控制措施和实际偏
差率后，该缺陷总体影响水平高于重要性
水平（营业收入的 0.5%）。重要缺陷指考
虑补偿性控制措施和实际偏差率后，该缺
根据缺陷所能造成的直接财产损失的
陷总体影响水平低于重要性水平（营业收
绝对金额或潜在负面影响等因素确定：
入的 0.5%），但高于一般性水平（营业收
重要程度 一般缺陷 重要缺陷 重大
定量标准 入的 0.2%）。一般缺陷指考虑补偿性控制
缺陷直接财产损失金额 损失<利润
措施和实际偏差率后，该缺陷总体影响水
总额 5% 利润总额 5%≤损失<利润总
平低于一般性水平（营业收入的 0.2％）。
额 10% 损失≥利润总额 10%
重要程度 一般缺陷 重要缺陷 重大缺陷
损失金额 损失<营业收入 0.2% 营业收入
0.2%≤损失<营业收入 0.5% 损失≥营业收
入 0.5%
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，津滨发展于 2018 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务
报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2019 年 03 月 20 日
内部控制审计报告全文披露索引 详情见巨潮咨询网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
60
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
√ 是 □ 否
61
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2019 年 03 月 18 日
审计机构名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 众环审字（2019）号
注册会计师姓名 黄秀娟 王艳妍
审计报告正文
审 计 报 告
众环审字（2019）200007号
天津津滨发展股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天津津滨发展股份有限公司（以下简称“津滨发展”）财务报表，包括2018年12月31日的合并及母公司
资产负债表，2018年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及财务报表
附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了津滨发展2018年12月31日
的合并及母公司财务状况以及2018年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分
进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于津滨发展，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体
进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
1. 存货减值
请参见第十一节、五、12、（3）、七、7。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
津滨发展于资产负债表日，对存货项目的可变现净值重新估计 我们实施的与评价存货减值相关的主要审计程序：
以确定存货减值情况，截至2018年12月31日，津滨发展存货跌 1．了解、评价管理层与“编制和监督管理项目预算及预估在建
价准备余额为82,731,272.70元。 项目的建造和其他成本相关的”关键内部控制的设计和运行有
效性；
在确定存货可变现净值过程中，管理层需要作出重大判断和估 2．了解、评价管理层与“存货减值测试”相关的关键内部控制
计，包括对在建项目达到完工状态时预计发生的建造成本、未 的设计和运行有效性；
63
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
来估计销售价格以及相关销售费用与税金。 3．对在建项目进行实地观察，了解存货项目开发进度、取得
项目成本预算，并在抽样的基础上结合项目合同台账对相应的
由于存货减值测试过程较为复杂，因此我们将其识别为关键审 成本项目预算结果进行检查；
计事项。 4．了解各开发项目预算过程，并比较各项目的建造成本预算
和截至报告期末的预估成本，以评价管理层项目预估的准确
性；
5．了解、评价管理层计提存货跌价准备所依据的资料、假设
及计提方法的合理性，包括与平均售价相关的关键估计和假
设，与津滨发展的销售预算及可获取的市场数据（包括期后）
进行比较；
6．评价评估师的专业胜任能力、专业素质和客观性；取得评
估报告，与评估师进行充分沟通，以了解其评估方法和关键假
设。
7．复核津滨发展计提存货跌价准备的合理性；
（二）应收账款计提坏账准备
1、事项描述
请参见第十一节、五、11、七、4、十六、8.
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
截至2018年12月31日，津滨发展对天津冶金集团轧三钢铁有限 我们实施的与评应收账款计提坏账准备相关的主要审计程序：
公司（以下简称“轧三钢铁”）的应收账款账面余额为 1．取得经债务人轧三钢铁确认登记的债权金额；
61,983,333.41元，坏账准备余额33,819,746.58元，其中本期计 2．取得并了解《渤钢系企业重整计划（草案）》方案，依据
提33,400,996.58元。 重整方案判断公司对应收账款坏账准备估计的合理性，并重新
由于债务人轧三钢铁处于破产重整期间，津滨发展对该项债权 复核。
的坏账损失估计，涉及重大判断且金额重大，因此我们将其识
别为关键审计事项。
四、 其他信息
津滨发展管理层对其他信息负责。其他信息包括津滨发展2018年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我
们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在
审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事
项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
津滨发展管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内
部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估津滨发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，并运用持续经营假
设，除非管理层计划清算津滨发展、终止运营或别无其他现实的选择。
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
治理层负责监督津滨发展的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计
报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞
弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对津滨发展持续经营
能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求
我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论
基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致津滨发展不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就津滨发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责
指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关
注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的
所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计
报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：黄秀娟
（项目合伙人）
中国注册会计师：王艳妍
中国 武汉 2019年 3 月 18 日
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：天津津滨发展股份有限公司 单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 711,082,317.60 961,533,005.61
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 62,017,351.45 91,162,625.58
其中：应收票据 490,920.00
应收账款 61,526,431.45 91,162,625.58
预付款项 13,253,195.56 2,791,297.59
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 16,224,103.39 19,421,187.46
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 5,311,976,678.46 4,653,445,727.53
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 603,474,031.41 155,758,068.28
流动资产合计 6,718,027,677.87 5,884,111,912.05
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 35,562,484.98 35,562,484.98
持有至到期投资
长期应收款
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
长期股权投资 95,575,621.56 95,522,409.82
投资性房地产
固定资产 8,304,885.33 9,123,875.64
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 547,511.35 599,501.10
开发支出
商誉
长期待摊费用 481,422.80 567,647.60
递延所得税资产 58,989,233.41 54,475,995.02
其他非流动资产
非流动资产合计 199,461,159.43 195,851,914.16
资产总计 6,917,488,837.30 6,079,963,826.21
流动负债：
短期借款 660,500,000.00 1,050,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 460,297,294.86 403,435,203.27
预收款项 3,128,021,524.78 1,657,992,131.78
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 25,470,445.94 29,761,728.52
应交税费 32,104,950.71 109,653,763.63
其他应付款 260,081,782.92 95,687,801.50
其中：应付利息 2,672,116.63 3,766,652.89
应付股利 982,913.96 982,913.96
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 532,000,000.00 79,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 5,098,475,999.21 3,425,530,628.70
非流动负债：
长期借款 613,000,000.00 1,299,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款 47,374.32 77,512.35
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 7,281,961.91 7,281,961.91
其他非流动负债
非流动负债合计 620,329,336.23 1,306,359,474.26
负债合计 5,718,805,335.44 4,731,890,102.96
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 309,650,785.39 309,650,785.39
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
一般风险准备
未分配利润 -941,738,804.60 -812,258,806.16
归属于母公司所有者权益合计 1,050,124,248.06 1,179,604,246.50
少数股东权益 148,559,253.80 168,469,476.75
所有者权益合计 1,198,683,501.86 1,348,073,723.25
负债和所有者权益总计 6,917,488,837.30 6,079,963,826.21
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
法定代表人：华志忠 主管会计工作负责人：郝波 会计机构负责人：李建民
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 278,406,955.24 564,539,612.93
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 29,028,700.06 60,451,115.76
其中：应收票据
应收账款 29,028,700.06 60,451,115.76
预付款项 4,611.00 136,881,422.00
其他应收款 866,289,891.94 1,344,426,646.47
其中：应收利息
应收股利
存货 57,742,918.46 58,447,610.27
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 346,251,091.92 1,852,584.98
流动资产合计 1,577,724,168.62 2,166,598,992.41
非流动资产：
可供出售金融资产 35,562,484.98 35,562,484.98
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,405,758,956.18 3,036,636,850.22
投资性房地产
固定资产 4,195,289.24 4,440,885.87
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 86,864.73 73,716.56
开发支出
69
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
商誉
长期待摊费用 481,422.80 567,647.60
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,446,085,017.93 3,077,281,585.23
资产总计 4,023,809,186.55 5,243,880,577.64
流动负债：
短期借款 660,500,000.00 1,045,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 11,490,644.68 12,034,411.46
预收款项 800,534.56 800,534.56
应付职工薪酬 10,603,468.93 12,228,204.69
应交税费 3,120,571.61 3,254,178.48
其他应付款 1,184,286,667.15 1,846,422,145.00
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 300,000,000.00 48,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,170,801,886.93 2,967,739,474.19
非流动负债：
长期借款 300,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款 47,374.32 77,512.35
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 47,374.32 300,077,512.35
70
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
负债合计 2,170,849,261.25 3,267,816,986.54
所有者权益：
股本 1,617,272,234.00 1,617,272,234.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 660,070,043.13 660,070,043.13
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
未分配利润 -489,322,385.10 -366,218,719.30
所有者权益合计 1,852,959,925.30 1,976,063,591.10
负债和所有者权益总计 4,023,809,186.55 5,243,880,577.64
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 154,771,791.30 976,160,122.82
其中：营业收入 154,771,791.30 976,160,122.82
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 311,356,988.80 1,138,219,498.49
其中：营业成本 115,656,854.13 866,690,876.34
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 16,711,007.82 71,414,116.88
销售费用 54,093,320.85 39,536,419.82
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
管理费用 57,644,766.63 60,306,545.68
研发费用
财务费用 15,713,021.79 48,626,562.93
其中：利息费用 14,045,486.22 38,287,103.96
利息收入 6,127,605.65 8,348,217.06
资产减值损失 51,538,017.58 51,644,976.84
加：其他收益 92,904.32
投资收益（损失以“－”号填
7,247,436.49 22,299,622.44
列）
其中：对联营企业和合营企
1,220,111.74 6,590,026.22
业的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号
145,259.72
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -149,244,856.69 -139,614,493.51
加：营业外收入 6,137,670.37 357,039.37
减：营业外支出 9,612,513.87 564,646.53
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
-152,719,700.19 -139,822,100.67
列）
减：所得税费用 -3,329,478.80 -7,385,265.84
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -149,390,221.39 -132,436,834.83
（一）持续经营净利润（净亏损
-149,390,221.39 -132,436,834.83
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 -129,479,998.44 -119,359,144.44
少数股东损益 -19,910,222.95 -13,077,690.39
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
72
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -149,390,221.39 -132,436,834.83
归属于母公司所有者的综合收益
-129,479,998.44 -119,359,144.44
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -19,910,222.95 -13,077,690.39
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.0801 -0.0738
（二）稀释每股收益 -0.0801 -0.0738
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。
法定代表人：华志忠 主管会计工作负责人：郝波 会计机构负责人：李建民
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 1,735,740.19 2,132,618.72
减：营业成本 619,473.24 648,888.39
税金及附加 246,339.11 1,421,087.34
销售费用 1,307,337.80 112,018.65
管理费用 22,949,272.76 30,505,460.69
研发费用
73
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
财务费用 13,630,188.60 45,267,089.28
其中：利息费用 10,926,617.49 31,518,058.60
利息收入 4,107,212.49 4,853,713.79
资产减值损失 33,262,575.81 393,024.42
加：其他收益 41,308.60
投资收益（损失以“－”号填
-52,865,527.27 607,813,811.83
列）
其中：对联营企业和合营企
-3,101,794.04 2,865,574.10
业的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号
112,191.48
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -123,103,665.80 531,711,053.26
加：营业外收入 20,055.34
减：营业外支出 75,801.24
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-123,103,665.80 531,655,307.36
列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -123,103,665.80 531,655,307.36
（一）持续经营净利润（净亏损
-123,103,665.80 531,655,307.36
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
74
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 -123,103,665.80 531,655,307.36
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,619,439,022.27 696,193,117.05
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 253,739,733.91 57,765,620.88
经营活动现金流入小计 1,873,178,756.18 753,958,737.93
购买商品、接受劳务支付的现金 620,226,257.20 712,242,798.29
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
75
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
87,178,399.90 85,517,902.71
金
支付的各项税费 183,498,047.39 121,165,749.82
支付其他与经营活动有关的现金 121,976,414.22 117,447,415.51
经营活动现金流出小计 1,012,879,118.71 1,036,373,866.33
经营活动产生的现金流量净额 860,299,637.47 -282,415,128.40
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 7,152,934.51 102,580,996.22
处置固定资产、无形资产和其他
171,570.39
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 4,303,565,786.00 7,482,329,757.00
投资活动现金流入小计 4,310,718,720.51 7,585,082,323.61
购建固定资产、无形资产和其他
814,467.79 1,101,579.84
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 4,648,565,786.00 7,527,261,904.28
投资活动现金流出小计 4,649,380,253.79 7,528,363,484.12
投资活动产生的现金流量净额 -338,661,533.28 56,718,839.49
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 860,500,000.00 1,790,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 860,500,000.00 1,790,000,000.00
76
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
偿还债务支付的现金 1,483,000,000.00 1,726,456,082.00
分配股利、利润或偿付利息支付
122,325,852.27 161,635,862.35
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 24,895,522.84 33,501,656.00
筹资活动现金流出小计 1,630,221,375.11 1,921,593,600.35
筹资活动产生的现金流量净额 -769,721,375.11 -131,593,600.35
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -248,083,270.92 -357,289,889.26
加：期初现金及现金等价物余额 959,165,588.52 1,316,455,477.78
六、期末现金及现金等价物余额 711,082,317.60 959,165,588.52
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 615,045.64 847,186.77
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,235,073,489.61 1,075,293,511.40
经营活动现金流入小计 1,235,688,535.25 1,076,140,698.17
购买商品、接受劳务支付的现金 -134,276,019.56 1,860,098.43
支付给职工以及为职工支付的现
18,605,164.14 20,281,705.07
金
支付的各项税费 414,339.78 1,938,385.18
支付其他与经营活动有关的现金 1,385,811,358.54 2,042,627,812.32
经营活动现金流出小计 1,270,554,842.90 2,066,708,001.00
经营活动产生的现金流量净额 -34,866,307.65 -990,567,302.83
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 596,609,200.00 200,000,000.00
取得投资收益收到的现金 7,152,934.51 611,949,637.73
处置固定资产、无形资产和其他
120,530.09
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
77
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 4,303,565,786.00 7,444,329,757.00
投资活动现金流入小计 4,907,327,920.51 8,256,399,924.82
购建固定资产、无形资产和其他
77,520.16 153,173.49
长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 4,648,565,786.00 7,444,329,757.00
投资活动现金流出小计 4,648,643,306.16 7,444,482,930.49
投资活动产生的现金流量净额 258,684,614.35 811,916,994.33
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 660,500,000.00 1,050,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 660,500,000.00 1,050,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,093,000,000.00 1,124,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
62,555,441.55 70,067,053.64
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 14,895,522.84 10,751,656.00
筹资活动现金流出小计 1,170,450,964.39 1,205,318,709.64
筹资活动产生的现金流量净额 -509,950,964.39 -155,318,709.64
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -286,132,657.69 -333,969,018.14
加：期初现金及现金等价物余额 564,539,612.93 898,508,631.07
六、期末现金及现金等价物余额 278,406,955.24 564,539,612.93
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 归属于母公司所有者权益 少数股 所有者
股本 其他权益工具 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 东权益 权益合
78
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
优先 永续 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润 计
其他
股 债
1,617, -812,25 1,348,0
309,650 64,940, 168,469
一、上年期末余额 272,23 8,806.1 73,723.
,785.39 033.27 ,476.75
4.00 6 25
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,617, -812,25 1,348,0
309,650 64,940, 168,469
二、本年期初余额 272,23 8,806.1 73,723.
,785.39 033.27 ,476.75
4.00 6 25
三、本期增减变动 -129,47 -149,39
-19,910,
金额（减少以“－” 9,998.4 0,221.3
222.95
号填列） 4 9
-129,47 -149,39
（一）综合收益总 -19,910,
9,998.4 0,221.3
额 222.95
4 9
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
79
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,617, -941,73 1,198,6
309,650 64,940, 148,559
四、本期期末余额 272,23 8,804.6 83,501.
,785.39 033.27 ,253.80
4.00 0 86
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
1,617, -692,89 1,573,4
309,650 64,940, 274,465
一、上年期末余额 272,23 9,661.7 28,645.
,785.39 033.27 ,254.54
4.00 2 48
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,617, 309,650 64,940, -692,89 274,465 1,573,4
二、本年期初余额
272,23 ,785.39 033.27 9,661.7 ,254.54 28,645.
80
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
4.00 2 48
三、本期增减变动 -119,35 -105,99 -225,35
金额（减少以“－” 9,144.4 5,777.7 4,922.2
号填列） 4 9 3
-119,35 -132,43
（一）综合收益总 -13,077
9,144.4 6,834.8
额 ,690.39
4 3
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
81
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2．本期使用
-92,918 -92,918,
（六）其他
,087.40 087.40
1,617, -812,25 1,348,0
309,650 64,940, 168,469
四、本期期末余额 272,23 8,806.1 73,723.
,785.39 033.27 ,476.75
4.00 6 25
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
-366,21
1,617,27 660,070,0 64,940,03 1,976,063
一、上年期末余额 8,719.3
2,234.00 43.13 3.27 ,591.10
0
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
-366,21
1,617,27 660,070,0 64,940,03 1,976,063
二、本年期初余额 8,719.3
2,234.00 43.13 3.27 ,591.10
0
三、本期增减变动 -123,10
-123,103,
金额（减少以“－” 3,665.8
665.80
号填列） 0
-123,10
（一）综合收益总 -123,103,
3,665.8
额 665.80
0
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
82
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
-489,32
1,617,27 660,070,0 64,940,03 1,852,959
四、本期期末余额 2,385.1
2,234.00 43.13 3.27 ,925.30
0
上期金额
单位：元
上期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
-903,05
1,617,27 660,070,0 64,940,03 1,439,230
一、上年期末余额 2,192.7
2,234.00 43.13 3.27 ,117.62
8
加：会计政策
变更
前期差
83
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
错更正
5,178,1 5,178,166
其他
66.12 .12
-897,87
1,617,27 660,070,0 64,940,03 1,444,408
二、本年期初余额 4,026.6
2,234.00 43.13 3.27 ,283.74
6
三、本期增减变动
531,655 531,655,3
金额（减少以“－”
,307.36 07.36
号填列）
（一）综合收益总 531,655 531,655,3
额 ,307.36 07.36
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
84
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
-366,21
1,617,27 660,070,0 64,940,03 1,976,063
四、本期期末余额 8,719.3
2,234.00 43.13 3.27 ,591.10
0
三、公司基本情况
天津津滨发展股份有限公司（以下简称“本公司”）系根据《中华人民共和国公司法》的有关规定，经天津经济技术
开发区管理委员会以津开批（1997）698号文批准，由天津泰达建设集团有限公司（原名为：天津经济技术开发区建设集团
有限公司，以下简称“建设集团”）和天津华泰控股集团股份有限公司（以下简称“华泰集团”）联合发起，双方发起人以
各自部分净资产折股投入并经批准公开向公众募集股份而设立。天津市工商行政管理局于1998年12月31日颁发了10307391
号企业法人营业执照。
为设立本公司，建设集团将其主要从事市政通用基础设施业务的资产、相应的负债及全资子公司----建筑工程公司、
总承包公司的全部经营性资产和国华能源发展（天津）有限公司45.00%的股权，经评估后折股投入本公司；华泰集团以其核
心部分资产、相应的负债及全资附属企业山西省磁性材料厂和天津泰达多媒体有限公司92.00%的股权及国华能源发展（天津）
有限公司30.00%的股权，经评估后折股投入本公司。经北京中企华资产评估有限公司评估，并经天津市国有资产管理局津国
资（1998）168号文件确认，截止到1998年5月31日，建设集团投入本公司的经营性净资产为164,218,300.00元，华泰集团投
入本公司的经营性净资产为135,908,600.00元。经天津市国有资产管理局津国资（1998）169号文批准，上述经营性净资产
按66.6384785%的比例折成发起人股份20,000.00万股，其中：建设集团持有国有法人股109,432,577股，占54.72%，华泰集
团持有法人股90,567,423股，占45.28%。经中国证券监督管理委员会证监管字（1998）308号文件批复同意，公司向社会公
开发行人民币普通股7,000.00万股，发行价格为人民币4.65元/股，于1998年12月9日发行完毕。发行后，公司总股本为
27,000.00万元。
经中国证券监督管理委员会证监公司[2000]235号文件批复同意，本公司于2001年3月以2000年12月31日总股本为基数，
按10:3的比例实施了配股，国有法人股股东和社会法人股股东全部放弃认购，社会流通股股东认购2,100万股。配股完成后，
公司总股本为29,100万股。2001年6月以前次配股后的总股本29,100万股为基数以资本公积金转增股本，每10股转增5.567
股，转增后，公司总股本为452,999,699股。
本公司第一大股东建设集团增持公司股权。建设集团受让本公司第二大股东天津华泰控股集团股份有限公司持有本公
司的股权5.08%，已于2003年8月19日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完过户登记手续。该股份转让后，建
设集团持有公司总股本的42.68%，仍为第一大股东；华泰集团仍持有公司总股本的26.05%，仍为第二大股东。
2004年4月19日，公司股东大会决定用资本公积金按照10:5的比例转增股本，转增后总股本为679,499,549股。
2005年10月28日，公司2005年度第二次临时股东大会批准《天津津滨发展股权分置改革方案》，通过本次股权分置改
革，本公司全部股权822,194,453股（含本次由资本公积转增的142,694,904股权）均转为流通股，其中限售国有法人股
290,030,538股、限售法人股176,979,461股。本次股权分置改革完成后，天津泰达建设集团有限公司持有290,030,538股、
占全部股权的35.28%，天津华泰控股集团股份有限公司持有176,979,461股、占全部股权的21.53%。
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2006年8月11日，中国证券监督管理委员会以证监发行字【2006】61号文《关于核准天津津滨发展股份有限公司非公开
发行股票的通知》批准本公司非公开发行新股不超过33,300万股，发行成功后，本公司注册资本达到1,155,194,453股，其
中：天津泰达建设集团有限公司持有290,030,538股（含收购华泰集团2300万股法人股和替华泰集团垫付的对价1,575,000
股）、占全部股权的25.11%。
2008年4月18日本公司2007年度股东大会批准用资本公积转增股本，即以2007年末总股本为基数，以每10股转增4股的
比例，向全体股东转增股本。2008年5月21日转增完成，转增后本公司总股本为1,617,272,234股。
公司股票简称：津滨发展，证券代码：000897
1、本公司注册地、组织形式和总部办公地址
本公司注册地为天津开发区明园路2号B2别墅5号
本公司组织形式：股份有限公司
本公司总部办公地址：天津市南开区苍穹道15号
2、本公司业务性质和主要经营活动
本公司经营范围为：房地产开发。法律、法规、国务院决定禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；
法律、法规、国务院决定未规定审批的，自主经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
3、母公司以及集团最终母公司的名称
本公司母公司为天津泰达建设集团有限公司（以下简称“建设集团”），截至2018年12月31日，建设集团所持本公司
股权为20.92%。
本公司实际控制人为天津泰达投资控股有限公司（以下简称“泰达控股”），截至2018年12月31日，泰达控股直接持
有本公司股权2.01%，间接持股20.92%，合计持股22.93%。
4、本财务报表于2019年3月18日经公司第七届董事会2019年第一次会议批准报出。
清算主体 持股比例 不再纳入合并范围的时间
天津津滨汉兴投资有限公司 100% 2018年12月
天津津滨汉兴投资有限公司于2018年12月完成注销。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准
则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的42项具体会计准则、企业会计
准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本
为计量基础。被划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低进行初始计
量或重新计量。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
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五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及各子公司从事房地产开发及商品房销售、土地整理及国内贸易经营。本公司及各子公司根据实际生产经营特
点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见五、28“收入”
各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅五、33“重要会计政策和会计估计变更”。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2018年12月31日的财务状况及2018年度
的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会2014年修订的《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第15号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
2、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，
即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以12个月作为一个营业周
期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公
司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合
并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。
同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并
日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账
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面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
同一控制下的企业合并形成母子公司关系的，合并方一般应在合并日编制合并财务报表。
通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，在编制合并财务报表时，应视同参与合并的各方在最终控制方开始控制
时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于合并方和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点开始，
将被合并方的有关资产、负债并入合并方合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权
益下的相关项目。
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之
日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间期初留存收益或当
期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业
合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方
实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生
时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确
认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进
一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买
方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本
仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12
个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济
利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况
以外，如果符合递延所得税资产的确认条件，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》 财会〔2012〕
19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本五、6（6）），判
断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、14“长期股权投资”
进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，购买方以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项
投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收
益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定
受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
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在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价
值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收
益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量
设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
非同一控制下的企业合并形成母子公司关系的，购买方一般应于购买日编制合并资产负债表。合并中取得的被购买方
各项可辨认资产、负债应以其在购买日的公允价值计量，长期股权投资的成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值的差额，体现为合并财务报表中的商誉；长期股权投资的成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的差额，
应计入合并当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关
活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是
指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表
中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对
子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财
务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
（3）少数股权权益和损益的列报
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表
中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数
股东损益”项目列示。
（4）超额亏损的处理
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，冲减少数股东权益。
（5）当期增加子公司的合并报表处理
非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流
量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司以及吸收合并下的被合并方，其自合
并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表
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的对比数。
（6）当期减少子公司的合并报表处理
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价
值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持
续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失
控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计
划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——
长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见五、14“长期股权投资”
或本五、10“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的
各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通
常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
① 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③ 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见五、14、（2）④）和“因处置部分股权投资或其
他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时
一并转入丧失控制权当期的损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（1）合营安排分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，
将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营
企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
（2）合营企业参与方的会计处理
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照五、14（2）②“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
（3）共同经营参与方的会计处理
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同持有的
资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所
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产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在将该
资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业
会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确
认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
8、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起，三
个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率的近似汇率折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑
换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①属于与购建符合
资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的
套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；③可供出售的外币货币性项目
除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑
差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允
价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑
差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期
汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采
用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润
按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算
差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的
外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。汇率变动对
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现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营控制权时，将资产负
债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损
益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部
分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，
与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
（1）金融工具的确认
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金
融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（2）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪
商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场
的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、
参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（3）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。本公司基于风险管理、投资策略及持有金融资产的目
的等原因，将金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应
收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售；B.属于进行
集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生
工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：A.该指定
可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风
险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础
进行管理、评价并向关键管理人员报告。包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流
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量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债
表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。
在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资，不得指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产初始确认时，应按公允价值计量，相关交易费用应当直接计入当期
损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及
与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计
入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入
或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资
产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量（不考虑未来的信
用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及
折价或溢价等。
持有至到期投资初始确认时，应当按照公允价值和相关交易费用之和作为初始入账金额。实际支付的价款中包括的已
到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括
应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计
入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际
利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出
售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产初始确认时，应按公允价值计量，相关交易费用计入初始入账金额。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产
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与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的
衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
本公司在初始确认时将某金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产后，不能重分类为其他类
金融资产；其他类金融资产也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
（4）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进
行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项：
a）发行方或债务人发生严重财务困难；
b）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组
金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所
在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融
资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有
类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期
损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的
摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发
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生减值。其中“严重下跌”是公允价值低于成本价的50%，且持续时间超过壹年；“非暂时性下跌”是指公允价值低于成本
价的80%，且持续时间超过叁年。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益，
该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，发生减值时，本公司将该权益工具投资或衍生金
融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计
入当期损益。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确
认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计
入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结
算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（5）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，
且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资
产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继
续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产
价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益
的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的
公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与
分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，按照金融资产终止确认部分和未终止确认部
分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（6）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。初始确认金融负债，
以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
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①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的条件与分类为交易
性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的变动形成的利得或损失以
及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按
照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当
期损益。
③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其
变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第13号—
或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较
高者进行后续计量。
本公司在初始确认时将某金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债后，不能重分类为其他类
金融负债；其他类金融负债也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
（7）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间
签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现
存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融
负债）之间的差额，计入当期损益。
（8）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。除指定为套期工具且套期高度有
效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余
衍生工具的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，嵌入衍
生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义
的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生
工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（9）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金
融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
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（10）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再融资）、回购、出
售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣
减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司不确认权益工具的公允价值变动额。
11、应收票据及应收账款
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
本公司将金额为人民币 100 万元以上的应收款项确认为单项
单项金额重大的判断依据或金额标准
金额重大的应收款项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独
测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失
的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项
组合中进行减值测试。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
账龄组合 账龄分析法
其他组合 其他方法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
三个月以内 0.00% 0.00%
四至十二月以内 0.50% 0.50%
1－2 年 8.00% 8.00%
2－3 年 50.00% 50.00%
3 年以上 80.00% 80.00%
3－4 年 80.00% 80.00%
4－5 年 80.00% 80.00%
5 年以上 80.00% 80.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
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（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 有明显特征表明该款项难以收回
根据应收款项未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提
坏账准备的计提方法
坏账准备。
12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
（1）存货的分类
本公司将存货分为原材料、委托加工产品、在产品、库存商品、开发产品、开发成本、拟开发土地、工程施工、工程
结算、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
各类存货的购入与入库按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他可归属于存货成本的费用，以及符
合借款费用资本化条件的支出。采用永续盘存制确定存货数量，发出时按加权平均法计价。
各类存货核算方法
1）开发成本、开发产品
A.开发产品是指已建成、待出售的物业。
B.开发成本是指尚未建成、以出售或自主经营为开发目的的物业，该项目包括公共设施配套费用。
公用设施配套费用的核算方法：按出包方式核算，根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，结转开发
成本，该项目完工一并归入开发产品或投资性房地产。
2）拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售物业的土地，其费用支出单独构成土地开发成本。项目整体开发
时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在本项目。
3）维修基金的核算方法：
出售的商品房计提的维修基金计入销售成本。
4）质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中预留扣下，列为应
付账款。在保修期内因质量问题而发生的维修费用，在预留的款项中列支，保修期结束后清算。
5）工程施工的核算方法
本公司设置“工程施工”科目，实际发生的合同成本和确认的合同毛利记入该科目的借方，确认的合同亏损记入该科
目的贷方，合同完成后，该科目与“工程结算”科目对冲后结平。
6）工程结算的核算方法
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本公司设置“工程结算”科目，核算根据合同完工进度已向客户开出工程价款结算账单办理结算的价款。该科目是“工
程施工”科目的备抵科目，已向客户开出工程价款结算账单办理结算的款项记入该科目的贷方，合同完成后，该科目与“工
程施工”科目对冲后结平。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后
的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价
准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价
准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可
合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原
已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为
存货盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品领用时按五五法摊销。
13、持有待售资产
（1）持有待售类别的确认标准
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其
账面价值的，将其划分为持有待售类别。非流动资产或处置组划分为持有待售类别，同时满足下列条件：
①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
②出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关
规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获得批准。确定的购买承诺，是指本公司与其他方
签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或
者撤销的可能性极小。
本公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通
常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直
接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉
的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
（2）持有待售类别的会计处理方法
本公司对于被划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低进行初
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始计量或重新计量。公允价值减去出售费用后的净额低于原账面价值的，其差额确认为资产减值损失计入当期损益，同时计
提持有待售资产减值准备；对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置
组中适用持有待售类别计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。后续资产负债表日持有待售
的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减
值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有
待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售
类别计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用持
有待售类别计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减
值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外适用持有待售类别计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加
其账面价值。持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费
用继续予以确认。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形
成的资产、递延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产和由保险合同相关会计准则规范的保险合同中产生的
权利不适用于持有待售类别的计量方法，而是根据相关准则或本公司制定的相应会计政策进行计量。处置组包含适用持有待
售类别的计量方法的非流动资产的，持有待售类别的计量方法适用于整个处置组。处置组中负债的计量适用相关会计准则。
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的
处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：①划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本
应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；②可收回金额。
14、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投
资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产核算，其会计政策详见五、10“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方
一致同意后才能决策。
重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控
制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
a、通过企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承
担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在
合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发
行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。在企业合并中，合并方发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当
于发生时计入当期损益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否
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属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资
的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核
算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并
成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方
的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项
交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新
增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收
益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收
益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期
损益。
b、其他方式取得的长期股权投资
除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
①以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权
投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
②以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本，但不包括应自被投资
单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的，
从权益中扣减。
③以债务重组、非货币资产交换等方式取得的长期股权投资，其初始投资成本应按照《企业会计准则第12号—债务重
组》和《企业会计准则第7号— 非货币资产交换》的规定确定。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会
计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务
报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实
际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现
金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调
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整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当
期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其
他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少
长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的
公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照
本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营
企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司
的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失
的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，
以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损
益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司
自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与
交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期
权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期
投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合
并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投
资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按
五、6“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收
益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合
收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后
的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其
在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法
核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资
产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以
外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综
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合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其
他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计
量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，
因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部
转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期
股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
本公司因其他投资方对其子公司增资而导致本公司持股比例下降，从而丧失控制权但能实施共同控制或施加重大影响
的，在个别财务报表中，对该项长期股权投资从成本法转为权益法核算。首先，按照新的持股比例确认本投资方应享有的原
子公司因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
15、投资性房地产
投资性房地产计量模式
公允价值计量
选择公允价值计量的依据
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备
增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）
作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且
其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以
投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的
现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而
对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
自用房地产或存货转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，
其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为其他综合收益并计入资本公积。投资性房地产
转换为自用房地产时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投
资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
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16、固定资产
（1）确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定
资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置
费用因素的影响进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本，同时将被替换部
分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益。
（2）折旧方法
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 30-40 3.00% 2.42-3.23%
通用设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
专用设备 年限平均法 22 3.00% 4.41%
办公设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
运输工具 年限平均法 5-8 3.00% 12.13-19.40%
其他设备 年限平均法 5 3.00% 19.40%
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获
得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。将租赁
开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为融资租入固定资产的入账价值。
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租
赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资
产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（4）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方式和减值准备计提方法详见五、22“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
（5）其他说明
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报
废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估
计变更处理。
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17、在建工程
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款
费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算
的，应当自达到可使用状态之日起，按暂估价值转入固定资产，计提折旧；待办理竣工决算手续后，再调整原来的暂估价值，
但不需要调整原已计提的折旧额。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见五、22“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
18、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投
资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资
产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
（3）借款费用暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，
直至资产的购建或生产活动重新开始。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
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19、生物资产
20、油气资产
21、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计
量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则
分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合
理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命
内采用直线法分期平均摊销，具体如下：
1）土地使用权按25-50年摊销。
2）专有技术按10年摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还
对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则
估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见五、22“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
（2）内部研究开发支出会计政策
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形
资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
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无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
22、除存货及金融资产外的其他资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营
企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可
收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产
的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售
协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃
市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费
以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时
所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确
认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产
生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资
产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值
损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其
他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
23、长期待摊费用
对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用，包括经营租赁固定资产改良支出，作为长
期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值
全部转入损益。
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工
会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按公允价值计量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存
金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
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（3）辞退福利的会计处理方法
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在下
列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
①本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本
但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的
内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定
收益计划进行会计处理。
25、预计负债
当与或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够
可能地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的
最佳估计数对预计负债进行计量。货币时间价值影响重大的，通过对未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资
产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，
且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，且该亏损合同
产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照与重组有关的直接
支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），
才确认与重组相关的义务。
26、股份支付
（1）股份支付的种类及相关的会计处理
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付
分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
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①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额
在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按
直线法计算计入相关成本或费用；在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行
权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的
公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取
得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即
可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等
待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计
入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确
认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份
支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公
司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应
确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公
司将其作为授予权益工具的取消处理。
（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司内，另一在本公司
外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：
①结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，作为现金结算的
股份支付处理。
结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企
业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。
②接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付
处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付
处理。
本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各
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自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。
27、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合
同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交付可变数量的自
身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他
金融资产结算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的金额扣除负债成
分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各
自占总发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生
的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见五、18“借款费用”）以外，均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动
处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
28、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
（1）商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商
品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时，确认商品销售收入的实现。
本公司房地产开发产品销售确认收入须同时满足：①签订商品房销售合同，并收取了买方全部付款或收取了首期款并
办妥银行按揭；②开发产品已竣工验收合格并经相关主管部门办理验收备案手续。
（2）提供劳务收入
本公司在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工程度能够可靠地确定，
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，于资产负债表日，按照完工百分比法确认提供的劳务收入。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，
并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计
量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计
量的，将该合同全部作为销售商品处理。
（3）建造合同收入
在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同费用。本公司根据
已完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入能够可靠地计量；②与合同相关的经济利益很可能流入企
业；③实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；④合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
如建造合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同
成本在其发生的当期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。使建造合
同的结果不能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分比法确定与建造合同有关的收入和费用。
合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合
同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)之和超过已结算价款的部分作为存货列示；在建合同已结算的价款超过累计
已发生的成本与累计已确认的毛利(亏损)之和的部分作为预收款项列示。
（4）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5）利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
29、政府补助
本公司的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、
用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
如果政府补助文件未明确确定补助对象，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资
产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的划分为与收益相关的政府补助。
（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件时，予以确认：
①能够满足政府补助所附条件；
②能够收到政府补助。
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）政府补助的计量：
①政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价
值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
②与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产达到预定可使用状态时，在该资产使用寿命内按照合理、系
统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转
入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失
的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，取得时直接计入当期损益。
与日常活动相关的政府补助，计入其他收益；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
③取得政策性优惠贷款贴息，区分以下两种取得方式进行会计处理：
A、财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为
借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
B、财政将贴息资金直接拨付给本公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
④已确认的政府补助需要退回的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、属于其他情况的，直接计入当期损益。
30、所得税
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）
的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计
算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计
税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得
税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易
中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业
及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延
所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确
认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额
为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间
的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递
延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或股东权
益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的列报
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期
所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收
征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负
债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得
税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
31、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
本公司作为承租人，经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费
用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
本公司作为出租人，经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费
用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费
用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
本公司作为承租人，在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租
入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订
租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的
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余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
本公司作为出租人，在租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账
价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收
益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。
32、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
本集团在合并利润表和利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资
产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置
损益作为终止经营损益列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经
营损益列报。拟结束使用而非出售的处置组满足终止经营定义中有关组成部分的条件的，自停止使用日起作为终止经营列报。
因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权，且该子公司符合终止经营定义的，在合并利润表中列报相关终止
经营损益。
终止经营的会计处理方法参见五、“13、持有待售资产”相关描述。
33、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
财务报表格式变更 财政部于 2018 年 6
月发布了《关于修订印发 2018 年度一般
企业财务报表格式的通知》（财会
本次会计政策变更只涉及财务报表项目
[2018]15 号），本公司根据相关要求按照 2019 年 3 月 18 日召开 了第七届董事会
列报和调整，对公司资产总额、净资产、
一般企业财务报表格式（适用于尚未执 2019 年第一次会议及第七届监事会 2019
营业收入、净利润均不产生影响。本公
行新金融准则和新收入准则的企业）编 年第一次会议，审议通过了《关于会计
司根据财会[2018]15 号要求相应追溯重述
制财务报表：（1）原“应收票据”和“应收 政策变更的议案》
了比较报表，如下表 1 所示。
账款”项目，合并为“应收票据及应收账
款”项目；（2）原“应收利息”、“应收股利”
项目并入“其他应收款”项目列报；（3）原
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
“固定资产清理”项目并入“固定资产”项
目中列报； 4）原“工程物资”项目并入“在
建工程”项目中列报；（5）原“应付票据”
和“应付账款”项目，合并为“应付票据及
应付账款”项目；（6）原“应付利息”、“应
付股利”项目并入“其他应付款”项目列
报；（7）原“专项应付款”项目并入“长期
应付款”项目中列报；（8）进行研究与开
发过程中发生的费用化支出，列示于“研
发费用”项目，不再列示于“管理费用”项
目；（9）在财务费用项目下分拆“利息费
用”和“利息收入”明细项目；（10）股东权
益变动表中新增“设定受益计划变动额
结转留存收益”项目。
表1：单位：元
报表项目 合并报表 母公司报表
调整前 调整金额 调整后 调整前 调整金额 调整后
应收票据及 91,162,625.58 91,162,625.58 60,451,115.76 60,451,115.76
应收账款
应收账款 91,162,625.58 -91,162,625.58 60,451,115.76 -60,451,115.76
其他应收款 19,421,187.46 19,421,187.46 1,344,426,646.47 1,344,426,646.47
应付票据及 403,435,203.27 403,435,203.27 12,034,411.46 12,034,411.46
应付账款
应付账款 403,435,203.27 -403,435,203.27 12,034,411.46 -12,034,411.46
其他应付款 90,938,234.65 4,749,566.85 95,687,801.50 1,843,498,647.71 2,923,497.29 1,846,422,145.00
应付利息 3,766,652.89 -3,766,652.89 1,940,583.33 -1,940,583.33
应付股利 982,913.96 -982,913.96 982,913.96 -982,913.96
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
34、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进
行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。
这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不
确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重
大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）收入确认——建造合同
在建造合同结果可以可靠估计时，本公司采用完工百分比法在资产负债表日确认合同收入。合同的完工百分比是依照
本附注四、26、“收入”所述方法进行确认的，在执行各该建造合同的各会计年度内累积计算。
在确定完工百分比、已发生的合同成本、预计合同总收入和总成本，以及合同可回收性时，需要作出重大判断。项目
管理层主要依靠过去的经验和工作作出判断。预计合同总收入和总成本，以及合同执行结果的估计变更都可能对变更当期或
以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
（2）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第21号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行归类时，管理层需
要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所
有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（3）应收款项减值
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款项的可收回性。鉴定应
收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收
款项坏账准备的计提或转回。
（4）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货
跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并
且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估
计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（5）持有至到期投资
本公司将符合条件的有固定或可确定还款金额和固定到期日且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产
归类为持有至到期投资。进行此项归类工作需涉及大量的判断。在进行判断的过程中，本公司会对其持有该类投资至到期日
的意愿和能力进行评估。除特定情况外（例如在接近到期日时出售金额不重大的投资），如果本公司未能将这些投资持有至
到期日，则须将全部该类投资重分类至可供出售金融资产，且在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再将该金融资
产划分为持有至到期投资。如出现此类情况，可能对财务报表上所列报的相关金融资产价值产生重大的影响，并且可能影响
本公司的金融工具风险管理策略。
（6）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，以确定是否需要在利润表中确认其
减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公司需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对
象的财务状况和短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
（7）除存货及金融资产外的其他资产减值
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本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象，包括固定资产、无形资产、
长期股权投资及商誉等。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。
其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高
者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属
于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率
等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产
量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流量的现值进行预
计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现
率确定未来现金流量的现值。
（8）折旧和摊销
本公司对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，
以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确
定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（9）递延所得税资产的确认
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要
本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资
产的金额。
（10）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列
支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间
的当期所得税和递延所得税产生影响。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
应税收入按适用的的税率计算销项税，
增值税① 并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的 3%、5%、6%、10、11%、16、17%
差额计缴增值税
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
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教育费附加 实际缴纳的流转税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 2%
防洪工程维护费 实际缴纳的流转税额 1%
土地增值税 转让房地产项目的增值额 30%-60%
注①：根据财政部与税务总局联合发布的《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号），自 2018 年 5 月 1 日起，
纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 17%和 11%税率的，税率分别调整为 16%、10%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
2、税收优惠
3、其他
（1）土地增值税：依据天津市地方税务局公告2016年第22号规定，从事房地产开发的纳税人应区分普通住宅、非普通
住宅和其他类型房地产，分别按每月取得的商品房转让不含增值税收入，乘以天津市规定的预征率计算预缴土地增值税。待
项目符合清算条件时，纳税人按照清算规定到主管税务机关办理土地增值税清算手续并结清税款。
（2）企业所得税：
1）依据天津市税务局公告2018年24号修改规定，对天津市房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按下列
规定进行确定：（一）除另有规定外，开发房地产项目的计税毛利率暂按20%确定。（二）符合经济适用房、限价房和危改
房条件的，暂按3%确定。根据上述规定，本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司销售未完工开发产品的计税毛利率
为20%。
2）依据泉州市国家税务局、地方税务局关于房地产企业销售未完工开发产品计税毛利率等有关政策的公告规定自2017
年1月1日起房地产开发企业开发除经济适用房、限价房和危改房项目外的开发项目，其销售未完工开发产品的计税毛利率为：
（一）．开发项目位于鲤城区、丰泽区、洛江区辖区内，计税毛利率不低于24%。（二）．开发项目位于台投区、开发区辖
区内，以及泉港区、晋江市、石狮市、南安市、惠安县、安溪县、永春县、德化县等县城（市区）建成区范围内的，计税毛
利率不低于22%。（三）．开发项目位于各县（市、区）县城（市区）建成区范围外的，计税毛利率不低于20%。根据上述规
定，本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司销售未完工开发产品的计税毛利率为不低于24%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 48,552.79 74,250.06
银行存款 710,753,581.15 953,764,138.73
其他货币资金 280,183.66 7,694,616.82
合计 711,082,317.60 961,533,005.61
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其他说明
注： 其他货币资金280,183.66为理财存出投资款。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
3、衍生金融资产
□ 适用 √ 不适用
4、应收票据及应收账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收票据 490,920.00
应收账款 61,526,431.45 91,162,625.58
合计 62,017,351.45 91,162,625.58
（1）应收票据
1)应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 490,920.00
合计 490,920.00
2)期末公司已质押的应收票据
单位： 元
项目 期末已质押金额
3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
4)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位： 元
项目 期末转应收账款金额
其他说明
无
119
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（2）应收账款
1)应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
125,656, 97,492,4 28,163,58 63,672, 63,672,68
独计提坏账准备的 68.12% 77.59% 35.33% 100.00%
017.41 30.58 6.83 684.00 4.00
应收账款
按信用风险特征组
45,031,9 11,669,0 33,362,84 101,740 10,578,31 91,162,625.
合计提坏账准备的 24.41% 25.91% 56.46% 10.40%
43.21 98.59 4.62 ,944.89 9.31 58
应收账款
单项金额不重大但
13,779,2 13,779,2 14,793, 14,793,81
单独计提坏账准备 7.47% 100.00% 0.00 8.21% 100.00%
10.99 10.99 813.93 3.93
的应收账款
184,467, 122,940, 61,526,43 180,207 89,044,81 91,162,625.
合计 100.00% 100.00%
171.61 740.16 1.45 ,442.82 7.24 58
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
天津经济技术开发区管
58,500,000.00 58,500,000.00 100.00% 长期无法收回
理委员会
天津市汉沽区产业园区
5,172,684.00 5,172,684.00 100.00% 长期无法收回
管理委员会
天津冶金集团轧三钢铁
61,983,333.41 33,819,746.58 54.56% 企业重整受偿率低
有限公司①
合计 125,656,017.41 97,492,430.58 -- --
注：①见十六 3（8）
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
120
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
3 个月以内 14,821,029.45
4-12 个月 8,171,067.28 40,855.34 0.50%
1 年以内小计 22,992,096.73 40,855.34
1至2年 6,478,105.47 518,248.44 8.00%
2至3年 4,464,659.98 2,232,329.99 50.00%
3 年以上 11,097,081.03 8,877,664.82 80.00%
3至4年 3,042,907.94 2,434,326.35 80.00%
4至5年 4,946,843.45 3,957,474.76 80.00%
5 年以上 3,107,329.64 2,485,863.71 80.00%
合计 45,031,943.21 11,669,098.59 100.00%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 36,141,596.13 元；本期收回或转回坏账准备金额 2,228,406.66 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
客户 1 97,771.53 货币资金
客户 2 88,886.26 货币资金
客户 3 87,906.12 货币资金
客户 4 78,626.20 货币资金
客户 5 77,000.00 货币资金
合计 430,190.11 --
3)本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
应收账款 20,000.00
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
客户 1 房款 20,000.00 法院判决无法收回 内部审批 否
合计 -- 20,000.00 -- -- --
应收账款核销说明：
121
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4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为129,480,932.68元，占应收账款期末余额的比例为70.18%，
相应计提的坏账准备期末余额汇总金额为97,499,564.58元。
5)因金融资产转移而终止确认的应收账款
6)转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 12,472,320.20 94.11% 1,431,940.96 51.30%
1至2年 273,407.62 2.06% 272,256.44 9.75%
2至3年 187,178.55 1.41% 299,833.93 10.74%
3 年以上 320,289.19 2.42% 787,266.26 28.21%
合计 13,253,195.56 -- 2,791,297.59 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本公司按预付对象归集的期末余额前五名预付账款汇总金额为12,842,731.62元，占预付账款期末余额合计数的比例为96.9%。
其他说明：
6、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 16,224,103.39 19,421,187.46
合计 16,224,103.39 19,421,187.46
（1）应收利息
1)应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
2)重要逾期利息
单位： 元
122
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
（2）应收股利
1)应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2)重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位： 元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
其他说明：
（3）其他应收款
1)其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
7,557,29 7,557,29 7,557,2 7,557,298
独计提坏账准备的 23.58% 100.00% 20.88% 100.00%
8.51 8.51 98.51 .51
其他应收款
按信用风险特征组
20,644,3 4,420,24 16,224,10 24,818, 5,397,413 19,421,187.
合计提坏账准备的 64.43% 21.41% 68.58% 21.75%
50.00 6.61 3.39 600.78 .32 46
其他应收款
单项金额不重大但
3,840,50 3,840,50 3,813,1 3,813,154
单独计提坏账准备 11.99% 100.00% 10.54% 100.00%
1.69 1.69 54.68 .68
的其他应收款
32,042,1 15,818,0 16,224,10 36,189, 16,767,86 19,421,187.
合计 100.00% 100.00%
50.20 46.81 3.39 053.97 6.51 46
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
123
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
开发区国有资产经营公司 2,410,560.00 2,410,560.00 100.00% 长期无法收回
天津开发区老年公寓筹备组 3,344,541.51 3,344,541.51 100.00% 长期无法收回
中建三局第三建设工程有限责任公司 1,802,197.00 1,802,197.00 100.00% 长期无法收回
合计 7,557,298.51 7,557,298.51 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
3 个月以内 9,092,002.69
4-12 个月 1,924,223.24 9,621.12 0.50%
1 年以内小计 11,016,225.93 9,621.12
1至2年 4,442,852.57 355,428.20 8.00%
2至3年 310,066.42 155,033.21 50.00%
3 年以上 4,875,205.08 3,900,164.08 80.00%
3至4年 1,318,080.21 1,054,464.16 80.00%
4至5年 1,144,211.51 915,369.21 80.00%
5 年以上 2,412,913.36 1,930,330.71 80.00%
合计 20,644,350.00 4,420,246.61 100.00%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 982,928.54 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,932,748.24 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
天津市滨海新区土地发展中心 1,000,000.00 货币资金
天津市电力公司 128,000.00 货币资金
长城物业集团股份有限公司天津分公司 129,436.64 货币资金
天津市供热发展有限公司 180,332.94 货币资金
客户 1 91,560.64 货币资金
124
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
合计 1,529,330.22 --
3)本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
4)其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
房屋水表等押金 3,345,101.15 3,413,144.77
土地补偿款 2,000,000.00
其他往来款 28,697,049.05 30,775,909.20
合计 32,042,150.20 36,189,053.97
5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
单位名称 款项的性 期末余额 账龄 占其他应收款 坏账准备期末
质 期末余额合计 余额
数的比例
天津开发区老年公寓筹备组 往来款 3,344,541.51 5 年以上 10.44% 3,344,541.51
天津市建工工程总承包有限公司 往来款 2,427,341.06 1 年以内 7.58% 6,457.91
开发区国有资产经营公司 往来款 2,410,560.00 5 年以上 7.52% 2,410,560.00
天津市宁发振兴投资有限责任公司 押金 2,000,000.00 1-2 年 6.24% 160,000.00
中建三局第三建设工程有限责任公司 维修款 1,802,197.00 5 年以上 5.62% 1,802,197.00
合计 -- 11,984,639.57 -- 37.40% 7,723,756.42
6)涉及政府补助的应收款项
单位： 元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
无
7)因金融资产转移而终止确认的其他应收款
无
8)转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
无
其他说明：
125
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
无
7、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 4,218,685,526.49 43,046,912.02 4,175,638,614.47 3,537,519,620.55 18,680,809.80 3,518,838,810.75
开发产品 397,717,672.41 39,684,360.68 358,033,311.73 428,761,801.75 45,837,825.03 382,923,976.72
原材料 597,494.07 597,494.07 836,274.64 836,274.64
低值易耗品 2,265,019.65 2,265,019.65 1,991,598.54 1,991,598.54
工程施工 775,442,238.54 775,442,238.54 748,855,066.88 748,855,066.88
合计 5,394,707,951.16 82,731,272.70 5,311,976,678.46 4,717,964,362.36 64,518,634.83 4,653,445,727.53
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
2017 年 2021 年
津滨时代 5,750,000 2,383,850 423,612,6 2,807,462 345,312,1 88,860,46
01 月 11 03 月 31 银行贷款
国际① ,000.00 ,266.32 41.19 ,907.51 11.59 4.68
日 日
2015 年 2020 年 银行贷
津汇红树 2,167,750 1,153,669 257,553,2 1,411,222 185,992,3 19,578,79
12 月 03 08 月 31 款;信托
湾B ,000.00 ,354.23 64.75 ,618.98 01.50 1.15
日 日 融资
7,917,750 3,537,519 681,165,9 4,218,685 531,304,4 108,439,2
合计 -- -- --
,000.00 ,620.55 05.94 ,526.49 13.09 55.83
注①：津滨时代国际项目的开发及变化情况见十六、8、（2）。
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
其中：
本期 利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期减少 期末余额 本期利
增加 累计金额
息资本
126
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
化金额
金融区一期 2003 年 10 月 31 日 42,073,494.63 42,073,494.63
亲亲家园 2007 年 11 月 30 日 730,051.60 730,051.60
玛歌一期 2006 年 12 月 31 日 12,717,599.77 2,723,009.87 9,994,589.90
玛歌商业配套服 2008 年 12 月 31 日 16,259,416.43 16,259,416.43
务区
滨海国际(住宅 2010 年 09 月 30 日 8,280,000.00 560,000.00 7,720,000.00
一期)
滨海国际(商业 2010 年 09 月 30 日 4,650,000.00 4,650,000.00
及写字楼)
滨海国际(住宅 2012 年 06 月 30 日 3,375,000.00 150,000.00 3,225,000.00
二期)
境界梅江 H5 2013 年 12 月 31 日 19,500,971.79 2,093,772.01 17,407,199.78 1,344,613.93
汉沽科技园一期 2008 年 11 月 30 日 167,244,300.00 167,244,300.00
厂房
天津体院北住宅 2014 年 05 月 31 日 26,931,193.03 319,827.19 26,611,365.84 724,327.18
项目
境界梅江 H6 2015 年 09 月 30 日 5,217,672.06 148,699.84 5,068,972.22 41,933.08
津汇红树湾 A 2017 年 07 月 21 日 121,782,102.44 25,048,820.43 96,733,282.01 6,596,340.82
合计 -- 428,761,801.75 31,044,129.34 397,717,672.41 8,707,215.01
“工程施工”主要项目信息：
单位：元
项 目 预计 期末数 期初数
完工时间 原值 跌价准备 原值 跌价准备
造纸公司地块整理工程 775,442,238.54 748,855,066.88
合 计 775,442,238.54 748,855,066.88
注：根据天津市人民政府津政纪【2010】3 号《关于天津津滨造纸有限责任公司清算工作的会议纪要》，由本公司之子公司
天津金建益利投资有限公司（以下简称“金建益利”）承担造纸公司清算资金筹集和土地整理工作，天津市土地整理中心以
地整办字【2011】178 号文，将 263.25 亩土地整理任务委托给金建益利。截至 2018 年 12 月 31 日，公司已经完成人员安置
及造纸公司股份受让工作，其余土地整理工作正在按照工作计划积极推动中。
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位： 元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 11 号——上市公司从事珠宝相关业务》的披露要求
否
（2）存货跌价准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
127
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
按性质分类：
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 18,680,809.80 24,366,102.22 43,046,912.02
开发产品 45,837,825.03 6,153,464.35 39,684,360.68
合计 64,518,634.83 24,366,102.22 6,153,464.35 82,731,272.70 --
按主要项目分类：
单位： 元
项目名称 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额 备
计提 其他 转回或转销 其他 注
玛歌商业配套服务区 5,363,498.98 5,363,498.98
津汇红树湾 A 40,474,326.05 6,153,464.35 34,320,861.70
津汇红树湾 B2 商业 18,680,809.80 15,463,714.18 34,144,523.98
津汇红树湾 B1 商业 8,902,388.04 8,902,388.04
合计 64,518,634.83 24,366,102.22 6,153,464.35 82,731,272.70 --
注：本期转销 362,009.94 元系本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司本期确认红树湾 A 房地产开发收入相应转出。本
期转回 5,791,454.41 元系本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司 2018 年末相对于 2017 年末，在关键估计和假设基本不
变的情况下，因折现期的变化，根据对津汇红树湾 A 区商业减值测试结果进行的调整。
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
本期用于确定借款利率资本化金额的资本化率为4.99%。
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
境界梅江 H2 项目 115,259.10 ㎡地使用权 398,595,469.72 398,595,469.72 用于抵押取得借款
境界梅江 H4 项目 41,798.60 ㎡土地使用权 144,550,240.70 144,550,240.70 用于抵押取得借款
合计 543,145,710.42 543,145,710.42 --
（5）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
单位： 元
项目 金额
其他说明：
128
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（6）存货减值测试情况：
A． 开发产品
①科技园公司存货跌价准备计提表
成本 可变现净值 由此计
按存货类别确 提的存
存货 房屋面积 单位成 单位成
项目 定的账面价值 货跌价
类别 （m2) 本(元 总额（元） 本(元 总额（元） （元） 准备
/m2） /m2） (元)
汉沽科技
开发
园一期厂 74,330.80 2,250.00 167,244,300.00 2,305.93 171,401,742.64 167,244,300.00
产品 -
房
注：可变现净值根据以前年度销售协议价格扣除相关税费后金额计算。
129
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B．开发成本：
津汇公司存货跌价准备计提表
成本 可变现净值 按存货类别确
房屋面 存货跌价 存货跌价期初 本期计提存货
项目 明细 定的账面价值
积（m )2 单位成本(元 单位成本(元 （元） 余额（元） 跌价（元）
总额（元） 总额（元） （元）
/m2） /m2）
店面
3,061.94 12,769.03 39,097,990.43 5,288.64 16,193,485.36 39,097,990.43 22,904,505.07 19,493,914.27 3,410,590.80
津汇红树湾 B2
商铺
1,499.46 15,033.64 22,542,335.45 11,175.82 16,757,687.60 22,542,335.45 5,784,647.85 5,784,647.85
地下商
铺 2,427.48 3,068.26 7,448,138.12 2,972.02 7,214,514.59 7,448,138.12 233,623.53 233,623.53
储藏间
2,369.83 4,726.03 11,199,876.78 2,232.47 5,290,575.37 11,199,876.78 5,909,301.41 5,909,301.41
小计： 9,358.71 35,596.95 80,288,340.78 21,668.94 45,456,262.92 80,288,340.78 34,832,077.86 19,493,914.27 15,338,163.59
店面
1,123.73 12,410.04 13,945,532.52 6,511.12 7,316,737.03 13,945,532.52 6,628,795.49 6,628,795.49
津汇红树湾 B1
商铺
920.77 12,430.97 11,446,063.98 9,772.18 8,997,927.53 11,446,063.98 2,448,136.45 2,448,136.45
储藏间
502.05 1,056.54 530,435.37 650.88 326,772.71 530,435.37 203,662.66 203,662.66
小计： 2,546.55 25,897.55 25,922,031.87 16,934.17 16,641,437.27 25,922,031.87 9,280,594.60 - 9,280,594.60
注：本期末，本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司（以下简称“福建津汇”）红树湾项目A、B区间路段道路规划变更，系由“步行街连廊景观”被重新规划为“交通封闭
道路”，福建津汇结合当地周边市场类似商业价格状况和项目实际销售情况，对开发成本“津汇红树湾B2商业”可变现净值进行测试后本期计提存货跌价准备15,338,163.59元，
抵销未实现内部销售损益后本期计提存货跌价准备15,463,714.18元。对开发成本“津汇红树湾B1商业”可变现净值进行测试后本期计提存货跌价准备9,280,594.60元，抵销未实
现内部销售损益后本期计提存货跌价准备8,902,388.04元。
C.工程施工
130
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金建益利公司作为授权进行土地整理的机构，负责造纸公司清算和4、5号厂整理，工程施工核算内容即为造纸清算及土
地整理成本，期末账面价值为775,442,238.54元，根据预收的款项10.69亿，本期无减值迹象。
除以上存货外，公司其他存货不存在 跌价准备的情形，无需计提跌价准备。
公司是否需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 4 号—上市公司从事种业、种植业务》的披露要求
否
8、持有待售资产
单位： 元
项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
9、一年内到期的非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
10、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预缴税金 258,230,972.36 153,660,943.54
利息 1,800,825.21
待认证进项税 201,768.81 296,299.53
理财产品 345,041,290.24
合计 603,474,031.41 155,758,068.28
其他说明：
11、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具： 38,000,000.00 2,437,515.02 35,562,484.98 38,000,000.00 2,437,515.02 35,562,484.98
按成本计量的 38,000,000.00 2,437,515.02 35,562,484.98 38,000,000.00 2,437,515.02 35,562,484.98
合计 38,000,000.00 2,437,515.02 35,562,484.98 38,000,000.00 2,437,515.02 35,562,484.98
131
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（2）期末按公允价值计量的可供出售金融资产
单位： 元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
（3）期末按成本计量的可供出售金融资产
单位： 元
账面余额 减值准备 在被投
资单位 本期现金红
被投资单位 本期 本期 本期 本期
期初 期末 期初 期末 持股比 利
增加 减少 增加 减少
例
天津泰达科
技投资股份 35,000,000.00 35,000,000.00 2,437,515.02 2,437,515.02 3.21% 3,688,650.00
有限公司
天津北方人
才港股份有 3,000,000.00 3,000,000.00 9.15% 300,000.00
限公司
合计 38,000,000.00 38,000,000.00 2,437,515.02 2,437,515.02 -- 3,988,650.00
（4）报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
单位： 元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
（5）可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
单位： 元
可供出售权益工 公允价值相对于 持续下跌时间
投资成本 期末公允价值 已计提减值金额 未计提减值原因
具项目 成本的下跌幅度 （个月）
其他说明
12、持有至到期投资
（1）持有至到期投资情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
132
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）期末重要的持有至到期投资
单位： 元
债券项目 面值 票面利率 实际利率 到期日
（3）本期重分类的持有至到期投资
其他说明
13、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明
14、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动 减值
被投资单 权益法下确 其他综 宣告发放现 准备
期初余额 追加 减少 其他权 计提减 期末余额
位 认的投资损 合收益 金股利或利 其他 期末
投资 投资 益变动 值准备
益 调整 润 余额
一、合营企业
二、联营企业
惠州市粤
阳房地产
55,473,069.60 4,321,905.78 59,794,975.38
开发有限
公司
天津津和
股权投资
2,522,264.09 -2,522,264.09
基金管理
有限公司
天津津滨 37,527,076.13 -579,529.95 1,166,900.00 35,780,646.18
133
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建泰企业
管理有限
公司
小计 95,522,409.82 1,220,111.74 1,166,900.00 95,575,621.56
合计 95,522,409.82 1,220,111.74 1,166,900.00 95,575,621.56
其他说明
15、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、期初余额
二、本期变动
加：外购
存货\固定资产
\在建工程转入
企业合并增加
减：处置
其他转出
公允价值变动
三、期末余额
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项 76EE 披露：
单位： 元
报告期租 期初公允 公允价值变动 公允价值变动原因
项目名称 地理位置 建筑面积 期末公允价值
金收入 价值 幅度 及报告索引
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
134
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（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明
16、固定资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 8,304,885.33 9,123,875.64
合计 8,304,885.33 9,123,875.64
（1）固定资产情况
135
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
单位： 元
固定资产装 融资租入固
项目 房屋及建筑物 办公设备 专用设备 通用设备 运输设备 其他设备 合计
修 定资产
一、账面原值：
1.期初余额 10,289,740.65 6,358,099.48 564,517.21 7,900.00 7,032,979.30 405,892.31 115,374.00 140,000.00 24,914,502.95
2.本期增加金额 620,218.38 139,640.26 64,630.03 824,488.67
（1）购置 620,218.38 139,640.26 64,630.03 824,488.67
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 244,629.90 2,747.00 247,376.90
（1）处置或报废 244,629.90 2,747.00 247,376.90
4.期末余额 10,289,740.65 6,733,687.96 704,157.47 7,900.00 7,032,979.30 467,775.34 115,374.00 140,000.00 25,491,614.72
二、累计折旧
1.期初余额 4,329,145.78 4,220,252.00 364,483.91 7,663.00 6,360,346.38 324,475.66 111,912.78 72,347.80 15,790,627.31
2.本期增加金额 602,839.92 703,895.00 63,555.64 193,496.79 40,230.79 28,005.60 1,632,023.74
（1）计提 602,839.92 703,895.00 63,555.64 193,496.79 40,230.79 28,005.60 1,632,023.74
3.本期减少金额 233,893.65 2,028.01 235,921.66
（1）处置或报废 233,893.65 2,028.01 235,921.66
4.期末余额 4,931,985.70 4,690,253.35 428,039.55 7,663.00 6,553,843.17 362,678.44 111,912.78 100,353.40 17,186,729.39
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
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（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 5,357,754.95 2,043,434.61 276,117.92 237.00 479,136.13 105,096.90 3,461.22 39,646.60 8,304,885.33
2.期初账面价值 5,960,594.87 2,137,847.48 200,033.30 237.00 672,632.92 81,416.65 3,461.22 67,652.20 9,123,875.64
137
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（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
复印机 140,000.00 100,353.40 39,646.60
注：融资租入固定资产情况，详见七、39
（4）通过经营租赁租出的固定资产
单位： 元
项目 期末账面价值
（5）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
深圳办事处办公用房 2 套 1,197,913.65 未办理相关房产过户手续
其他说明
本公司已于2019年1月22日办理不动产权证书，证书编号粤（2019）深圳市不动产权第0006375、0006376号。
（6）固定资产清理
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
17、在建工程
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（1）在建工程情况
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
138
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账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
本期转 工程累 其中：本
本期其 利息资 本期利
项目名 期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 期利息 资金来
预算数 他减少 本化累 息资本
称 额 加金额 资产金 额 占预算 度 资本化 源
金额 计金额 化率
额 比例 金额
（3）本期计提在建工程减值准备情况
单位： 元
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明
（4）工程物资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
18、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
19、油气资产
□ 适用 √ 不适用
20、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
139
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项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 6,303,986.15 6,303,986.15
2.本期增加金额 37,949.12 37,949.12
（1）购置 37,949.12 37,949.12
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 6,341,935.27 6,341,935.27
二、累计摊销
1.期初余额 5,704,485.05 5,704,485.05
2.本期增加金额 89,938.87 89,938.87
（1）计提 89,938.87 89,938.87
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 5,794,423.92 5,794,423.92
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 547,511.35 547,511.35
2.期初账面价值 599,501.10 599,501.10
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
140
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21、开发支出
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
其他说明
22、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
2008 年以前收购雅都公司少数股权 50,083,822.43 50,083,822.43
2008 年以前收购创辉公司少数股权 60,102,850.62 60,102,850.62
合计 110,186,673.05 110,186,673.05
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
2008 年以前收购雅都公司少数股权 50,083,822.43 50,083,822.43
2008 年以前收购创辉公司少数股权 60,102,850.62 60,102,850.62
合计 110,186,673.05 110,186,673.05
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
注：2007年执行新的企业会计准则，公司将收购雅都 公司及创辉公司股权（非同一控制下企业合并）的购买成本大于
合并中取得的被合并方可辨认净资产公允价值的差额，确认为商誉。同时，按企业会计准则的规定，公司于每年年末对商誉
进行减值测试。经测试，收购雅都公司、创辉公司股权形成的商誉分别在2009年至2011年全部计提减值。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值测试的影响
其他说明
23、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
包厢权使用费 567,647.60 86,224.80 481,422.80
合计 567,647.60 86,224.80 481,422.80
其他说明
141
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24、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
坏账准备引起的可抵扣暂时性差异 28,528,072.72 7,132,018.18 27,766,720.04 6,941,680.01
计提土地增值税引起的可抵扣暂时性差异 39,296,553.16 9,824,138.29 102,866,756.84 25,716,689.21
可抵扣亏损引起的可抵扣暂时性差异 31,308,198.96 7,827,049.74 50,273,571.00 12,568,392.75
其他 136,824,108.80 34,206,027.20 36,996,932.20 9,249,233.05
合计 235,956,933.64 58,989,233.41 217,903,980.08 54,475,995.02
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
公允价值变动引起的应纳税暂时性差异 6,800,112.24 1,700,028.06 6,800,112.24 1,700,028.06
采用公允价值计量的投资性房产可抵扣折
22,327,735.40 5,581,933.85 22,327,735.40 5,581,933.85
旧引起的应纳税暂时性差异
预收收入发生费用
合计 29,127,847.64 7,281,961.91 29,127,847.64 7,281,961.91
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 58,989,233.41 54,475,995.02
递延所得税负债 7,281,961.91 7,281,961.91
（4）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 198,501,296.01 145,002,113.56
其中：坏账准备 110,230,714.25 78,045,963.71
142
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
可供出售金融资产减值准备 2,437,515.02 2,437,515.02
存货跌价准备 82,731,272.70 64,518,634.83
权益法核算投资损失 3,101,794.04
可抵扣亏损 803,795,918.40 1,068,896,998.06
合计 1,002,297,214.41 1,213,899,111.62
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 年 358,302,404.66
2019 年 217,508,821.73 217,508,821.73
2020 年 254,982,503.86 255,009,105.33
2021 年 109,812,775.68 109,812,775.68
2022 年 128,263,890.66 128,263,890.66
2023 年 93,227,926.47
合计 803,795,918.40 1,068,896,998.06 --
其他说明：
25、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
26、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 50,000,000.00
保证借款 660,500,000.00 1,000,000,000.00
合计 660,500,000.00 1,050,000,000.00
短期借款分类的说明：
（1）抵押借款说明：
①本公司于2017年11月16日在天津农村商业银行股份有限公司滨海分行开立国内信用证，金额为4,500万元，年利率为
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
4.64%，贷款期限自2017年11月16日至2018年10月29日。以本公司之子公司天津津滨科技工业园投资有限公司位于汉沽区黄
山北路18号增3#、4#、5#、11#共4套房地产（房地证津字第108030905312、108030905311、108030905310、108030905304
号）作为抵押物提供抵押担保。本公司已于2018年10月29日全部归还。
②本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司与中国建设银行股份有限公司天津开发分行签订编号为
《134993992017005》号人民币流动资金贷款合同，以其位于天津开发区洞庭路76号写字楼二、三层房地产（房地证津字第
114031302724号）作为抵押物，贷款人民币500.00万元，贷款期限为2017年3月3日至2018年2月23日，贷款利率为固定利率
5.6550%。本公司已于2018年1月16日全部归还。
（2）保证借款说明：
①本公司向华夏银行股份有限公司滨海新区分行贷款人民币10,000万元，借款期限自2018年6月29日至 2019年6月19
日，贷款年利率为5.2200%，按季结息，利率按季进行调整，该项贷款由本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司提
供全额连带责任保证担保。
②本公司向北京银行股份有限公司天津开发区支行贷款人民币10,000万元，借款期限自2018年3月22 日至2019年3月19
日，贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司提供全额连带责任保证担
保。
③本公司向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款人民币25,000万元，借款期限自2018年6 月26日至2019年6
月25日，贷款年利率为5.22%，即央行公布的同期同档次金融机构人民币贷款基本利率上浮20%，利率按月进行调整，按季结
息，该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保。
④本公司向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款人民币6,050万元，借款期限自2018年2月28日至2019年2月27
日，贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保。
⑤本公司向锦州银行股份有限公司天津滨海支行贷款人民币15,000万元，借款期限自2018年7月13 日至2019年7月12
日，贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保。
⑥本公司向交通银行股份有限公司天津市分行贷款人民币15,000万元，借款期限自2017年7月18日至 2018年7月17日，
贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保。本公
司已于2018年7月17号全部归还。
⑦本公司向交通银行股份有限公司天津市分行贷款人民币15,000万元，借款期限自2017年7月21日至 2018年7月20日，
贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保。本公
司已于2018年7月20号全部归还。
⑧本公司向上海浦东发展银行股份有限公司天津分行贷款人民币10,000万元，借款期限自2017年3月30日至 2018年3
月29日，贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担
保。本公司已于2018年3月29日全部归还。
⑨本公司向华夏银行股份有限公司滨海新区分行贷款人民币10,000万元，借款期限自2017年6月29日至 2018年6月28
日，贷款年利率为5.0025%，按季结息，利率按季进行调整，该项贷款由本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司提
供全额连带责任保证担保。本公司于2018年6月19日全部归还。
⑩本公司向北京银行股份有限公司天津开发区支行贷款人民币10,000万元，借款期限自2017年4月19 日至2018年3月27
日，贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司提供全额连带责任保证担
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
保。本公司已于2018年3月27日全部归还。
本公司向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款人民币25,000万元，借款期限自2017年6 月30日至2018年6
月29日，贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担
保。本公司已于2018年6月25日全部归还。
本公司向锦州银行股份有限公司天津滨海支行贷款人民币15,000万元，借款期限自2017年7月18 日至2018年7月13
日，贷款年利率为固定利率5.0025%，该项贷款由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保。
本公司已于2018年7月12日全部归还。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位： 元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明：
27、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
28、衍生金融负债
□ 适用 √ 不适用
29、应付票据及应付账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付账款 460,297,294.86 403,435,203.27
合计 460,297,294.86 403,435,203.27
（1）应付票据分类列示
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元。
145
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
工程款 444,104,329.79 387,962,306.43
货款 79,554.49 79,554.49
服务费 16,113,410.58 15,393,342.35
合计 460,297,294.86 403,435,203.27
（3）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
福建省惠东建筑工程有限公司 12,534,951.35 总包合同未到期
天津城西供热有限公司 11,029,600.00 总包合同未到期
天津和平建工集团建筑工程有限公司 6,879,581.47 尚未结算
天津一建建筑工程有限公司 6,076,376.78 尚未结算
合计 36,520,509.60 --
其他说明：
30、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 2,050,972,433.97 614,735,199.97
厂房租金 528,980.59 957,821.59
物业管理费 7,616,387.72 5,599,110.22
预收土地整理款 1,068,903,722.50 1,036,700,000.00
合计 3,128,021,524.78 1,657,992,131.78
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津天潇投资发展有限公司 870,200,000.00 尚未完工
天津市陈塘园区建设投资有限公司 166,500,000.00 尚未完工
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
合计 1,036,700,000.00 --
注：截至2018年12月31日，账龄超过一年的预收款项为1,624,262,823.56，其中主要为：
①本公司之子公司天津金建益利投资有限公司预收造纸五厂土地整理项目的预收款1,068,903,722.50元，其中账龄一年
以上的为1,036,700,000.00元，鉴于项目尚未完成，截至财务报告批准报出日，尚未结转收入。
②本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司预收红树湾房款579,025,095.00元尚未结转收入。
（3）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
单位： 元
项目 金额
其他说明：
（4）预收房款
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
境界梅江 H4 - 763,059,677.00 2019 年 12 37.23%
境界梅江 H5 1,502,001.00 1,502,001.00 2012 年 12 月 99.38%
境界梅江 H6 - - 2015 年 8 月 99.60%
天津体院北住宅项目 2,918,968.00 2,918,968.00 2013 年 12 月 97.76%
津汇红树湾 A 25,949,925.00 4,539,041.00 2017 年 7 月 92.28%
津汇红树湾 B2 580,676,527.00 1,109,322,604.00 2019 年 10 月 96.84%
津汇红树湾 B1 - 166,042,364.00 2020 年 8 月 93.13%
玛歌一期 220,000.00 120,000.00 2007 年 12 月
98.49%
玛歌商业配套服务区 3,196,225.00 3,196,225.00 2008 年 12 月
滨海国际（住宅一期） 120,614.25 120,614.25 2009 年 12 月 100.00%
滨海国际（住宅二期） 150,939.72 150,939.72 2012 年 6 月 100.00%
合 计 614,735,199.97 2,050,972,433.97
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位： 元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1 津汇红树湾 A 25,949,925.00 4,539,041.00 2017 年 07 月 92.28%
2 津汇红树湾 B2 580,676,527.00 1,109,322,604.00 2019 年 10 月 96.84%
3 津汇红树湾 B1 166,042,364.00 2020 年 08 月 93.13%
4 境界梅江 H4 763,059,677.00 2019 年 12 月 37.23%
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
31、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 29,761,728.52 75,324,768.81 79,616,051.39 25,470,445.94
二、离职后福利-设定提存计划 11,810,375.84 11,810,375.84
三、辞退福利 89,344.90 89,344.90
合计 29,761,728.52 87,224,489.55 91,515,772.13 25,470,445.94
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 18,334,197.02 58,106,123.73 63,118,614.17 13,321,706.58
2、职工福利费 4,012,238.28 4,012,238.28
3、社会保险费 4,786,549.28 4,786,549.28
其中：医疗保险费 4,414,044.26 4,414,044.26
工伤保险费 129,267.96 129,267.96
生育保险费 243,237.06 243,237.06
4、住房公积金 1,579.20 5,138,668.21 5,137,673.41 2,574.00
5、工会经费和职工教育经费 11,425,952.30 2,589,777.01 1,869,563.95 12,146,165.36
8、非货币性福利 691,412.30 691,412.30
合计 29,761,728.52 75,324,768.81 79,616,051.39 25,470,445.94
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险① 8,645,237.33 8,645,237.33
2、失业保险费① 228,652.88 228,652.88
3、企业年金缴费 2,848,681.63 2,848,681.63
4、退休福利② 87,804.00 87,804.00
合计 11,810,375.84 11,810,375.84
其他说明：
注：①本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司分别按员工基本工资的
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
19%、0.5%每月向该等计划缴存费用；除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入
当期损益或相关资产的成本。
②本公司按照津泰控党（2015）2号的文件精神，对于在开发区设立初期（1984年-1993年）到开发区工作的职工，在
职工基本养老保险待遇的基础上，按月发放退休补贴。
（4）辞退福利
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
辞退福利 89,344.90 89,344.90
合 计 89,344.90 89,344.90
32、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 633,231.68 373,768.04
企业所得税 535,396.51 460,039.58
个人所得税 87,409.11 357,757.35
城市维护建设税 50,151.14 36,677.46
营业税 97,993.91 97,993.91
教育费附加 36,221.12 81,638.22
土地增值税 30,642,288.15 108,228,040.29
防洪费 12,439.92 11,934.27
其他 9,819.17 5,914.51
合计 32,104,950.71 109,653,763.63
其他说明：
33、其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 2,672,116.63 3,766,652.89
应付股利 982,913.96 982,913.96
其他应付款 256,426,752.33 90,938,234.65
合计 260,081,782.92 95,687,801.50
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（1）应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 1,733,151.00 2,377,069.56
短期借款应付利息 938,965.63 1,389,583.33
合计 2,672,116.63 3,766,652.89
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位： 元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2）应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 3,530.13 3,530.13
源润控股集团股份有限公司 979,383.83 979,383.83
合计 982,913.96 982,913.96
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（3）其他应付款
1)按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
购房意向金 5,438,981.99 7,811,813.44
分期房款 156,144.53 156,144.53
代收费用 5,994,408.41 4,563,295.44
往来款 227,415,955.01 51,540,079.61
保证金、押金 7,855,863.22 9,227,097.58
退房款及利息 9,786,137.39
延期交房违约金① 7,719,918.19
担保费 7,853,666.66
其他 1,845,480.98
合计 256,426,752.33 90,938,234.65
注①详见十六、3（2）、（7）
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2)账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
福建省汇龙生物科技有限公司 7,411,464.98 尚未结算
汇龙集团（泉州）实业投资有限公司 5,610,694.46 尚未结算
天津水滴怡园商务酒店有限公司 5,313,627.40 尚未结算
合计 18,335,786.84 --
其他说明
34、持有待售负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
35、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款① 532,000,000.00 79,000,000.00
合计 532,000,000.00 79,000,000.00
其他说明：
注①：详见五、37。
一年内到期的长期借款分类：
单位：元
项 目 期末余额 期初余额
抵押借款 232,000,000.00 79,000,000.00
保证借款 300,000,000.00
合 计 532,000,000.00 79,000,000.00
截至2018年12月31日，1年内到期的长期借款中无逾期借款。
36、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券的增减变动：
单位： 元
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 按面值计 溢折价摊 本期偿还 期末余额
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
提利息 销
其他说明：
37、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 613,000,000.00 999,000,000.00
保证借款 300,000,000.00
合计 613,000,000.00 1,299,000,000.00
长期借款分类的说明：
①抵押借款说明：
a.本公司与齐鲁银行股份有限公司天津分行签订编号为《2015年130011法借字第0176号》的借款合同，以归属于本公司
之子公司天津津滨科技工业园投资有限公司位于汉沽区黄山北路18号增2号、增6-10号、增12、13、18号共9套房地产（房地
证津字第108030905313、05-09、02、03，108030905297号）作为抵押物，贷款人民币8,000.00万元，贷款年利率为5.7%，贷
款期限为2015年12月18日至2018年11月15日，截至本期末已全部归还。
b. 本 公 司 之 子 公 司 天 津 津 滨 时 代 置 业 投 资 有 限 公 司 与 上 海 浦 东 发 展 银 行 股 份 有 限 公 司 天 津 分 行 签 订 编 号 为
《7708201728007》的贷款合同，以其位于西青区友谊南路与外环线交口的H4项目41798.60平方米土地使用权（权证编号津
（2016）西青区不动产权第1020791号）作为抵押物，贷款人民币共计38,000.00万元，贷款期限为2017年4月27日至2020年3
月10日，上期取得借款29,000.00万元，其中5,000.00万元贷款期限自2017年4月27日至2019年3月10日、5,000.00万元贷款期限
自2017年5月24日至2019年3月10日，另外19,000.00万元贷款期限自2017年7月28日至2020年3月10日。合同规定2018年12月30
日还款100.00万元，2019年3月10日还款17,900.00万元，2019年12月30日还款100.00万元，2020年3月10日还款10,900万元。
贷款年利率为4.465%，即贷款发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率下浮6%，利率
如有变动按年调整。同时由本公司提供保证担保。本公司已于2018年12月28日按时归还100.00万。期末已将2019年到期的
18,000.00万元调整至一年内到期的非流动负债。
c.本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司与兴业银行股份有限公司天津分行签订编号为《兴津（开发）20170684》
的借款合同，以归属于本公司位于西青区友谊南路与外环线交口的H2项目115259.10平方米土地使用权（权证编号津（2016）
西青区不动产权第1008088号）作为抵押物，贷款人民币103,000.00万元，贷款期限为2017年4月21日至2020年3月23日，截至
本期末已取得借款60,000.00万元，其中2017年4月21日到账2亿元，2017年7月18日到账2亿元，贷款利率为4.75%，即央行人
民币贷款基准利率3年期限档次，利率如有变动按年调整；2018年4月16日到账1.4亿元，2018年4月18日到账0.6亿元，贷款利
率为5.70%，即央行人民币贷款基准利率3年期限档次，上浮20%，利率如有变动按年调整。截至本期末，本公司已按照合同
规定，归还贷款4,400万元。剩余贷款归还安排如下：
还款日 还款金额（万元）
2019年3月21日 1,000.00
2019年6月19日 1,600.00
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2019年9月21日 1,000.00
2019年12月19日 1,600.00
2020年3月23日 50,400.00
合计： 55,600.00
该笔贷款由本公司提供担保。期末已将2019年到期的5,200.00万元调整至一年内到期的非流动负债。
d.本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司与北方国际信托股份有限公司签订编号为《 2015DZD165-01》和
《2015DZD165-02号》的借款合同，以其位于万安街道万福社区洛国用（2014）第2号和洛国用（2014）第3号，面积分别为
29789平方米和28829平方米的土地使用权作为抵押物，贷款人民币5亿元，同时由本公司对该笔借款本息的60%承担连带保
证责任，由汇龙集团（泉州）实业投资有限公司对该笔借款本息的40%承担连带保证责任。贷款期限为2015年5月15日至2018
年5月11日，贷款年利率为10.5%，按季结息。另合同规定2015年12月31日前支付咨询顾问费2,605.00万元，2017年11月30日
前支付咨询顾问费1,875.00万元，福建津汇公司已于2017年期末付清全部咨询顾问费。
2017 年 5 月 11 日 ， 本 公 司 之 子 公 司 福 建 津 汇 房 地 产 开 发 有 限 公 司 与 北 方 国 际 信 托 股 份 有 限 公 司 签 订 编 号 为
《2015DZD165-ZQ01》的借款展期合同，合同约定同意对该笔借款展期，保证人同意继续提供连带责任保证担保，抵押人
同意继续提供抵押担保。展期金额为人民币4.5亿元，展期后贷款到期日为2019年11月11日，自2015年5月15日至2017年5月
10日，贷款年利率为10.5%，自2017年5月11日至2019年11月11日，贷款年利率为8.9%，展期期间贷款利息按季结息。2017
年5月11日，福建仟家置业有限公司与北方国际信托股份有限公司签订编号为《2015DZD165-Z01》的质押合同，合同约定福
建仟家置业有限公司将其持有的福建津汇房地产开发有限公司的10%股权质押给北方国际信托股份有限公司，质押担保金额
为4.5亿元，担保期限为2015年5月15日至2019年11月11日。2017年5月11日，泉州市众星合兴投资有限公司与北方国际信托
股份有限公司签订编号为《2015DZD165-Z02》的质押合同，合同约定泉州市众星合兴投资有限公司将其持有的福建津汇房
地产开发有限公司的30%股权质押给北方国际信托股份有限公司，质押担保金额为4.5亿元，担保期限为2015年5月15日至
2019年11月11日。
福建津汇公司已于2016年归还5,000.00万元，2017年归还10,000.00万元，本期归还35,000.00万元，截至本期末，该笔贷
款已全部还清。
②保证借款说明：
a.本公司与渤海国际信托股份有限公司签订编号为《bitc2016(t)-4289》的借款合同，贷款人民币30,000.00万元，贷款期
限3年，贷款开始日以借据为准，其中15,000.00万元贷款期限自2016年6月29日至2019年6月28日，另15,000.00万元贷款期限
自2016年7月8日至2019年7月7日，贷款年利率为固定利率5.70%，按季付息，期末一次还本，该项贷款由本公司母公司天津
泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保。期末已将2019年到期的3亿元调整至一年内到期的非流动负债。
其他说明，包括利率区间：
38、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
153
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（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位： 元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明
39、长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 47,374.32 77,512.35
合计 47,374.32 77,512.35
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
融资租入固定资产应付款 47,374.32 77,512.35
合 计 47,374.32 77,512.35
其他说明：
（1）本公司于2015年5月1日融资租入复印机，原值为140,000.00元，截至2018年12月31日，累计折旧为100,353.40 。
（2）资产负债表日后连续两个会计年度每年将支付的最低租赁付款额及以后年度将支付的最低租赁付款额总额如下：
日期 最低租赁付款额（元）
2019年1月1日—2019年12月31日 39,156.00
2020年1月1日—2020年4月30日 13,053.00
合计 52,209.00
（3）分摊未确认融资费用采用实际利率法。截至2018年12月31日，未确认融资费用余额为4,834.68元。
（2）专项应付款
单位：人民币元
154
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
40、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
41、预计负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
42、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
涉及政府补助的项目：
单位： 元
本期计入营
本期新增补 本期计入其 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
155
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其他说明：
43、其他非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
156
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44、股本
单位：元
期初余额 本次变动增减（+、—） 期末余额
项 目
金额 比例（%） 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 金额 比例（%）
一、有限售条件股份
64,900.00 -37,300.00 27,600.00
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
64,900.00 -37,300.00 27,600.00
其中：境内法人持股
境内自然人持股
64,900.00 -37,300.00 27,600.00
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份
1,617,207,334.00 100.00 37,300.00 1,617,244,634.00 100.00
1、人民币普通股
1,617,207,334.00 100.00 37,300.00 1,617,244,634.00 100.00
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
股份总数
1,617,272,234.00 100.00 1,617,272,234.00 100.00
其他说明：
157
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45、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位： 元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
46、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 7,571,803.92 7,571,803.92
其他资本公积 302,078,981.47 302,078,981.47
合计 309,650,785.39 309,650,785.39
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
47、库存股
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
48、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
本期所得 减：前期计入 税后归属
项目 期初余额 减：所得税 税后归属 期末余额
税前发生 其他综合收益 于少数股
费用 于母公司
额 当期转入损益 东
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
49、专项储备
单位： 元
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
50、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 64,940,033.27 64,940,033.27
合计 64,940,033.27 64,940,033.27
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
51、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 -812,258,806.16 -692,899,661.72
调整后期初未分配利润 -812,258,806.16 -692,899,661.72
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -129,479,998.44 -119,359,144.44
期末未分配利润 -941,738,804.60 -812,258,806.16
注： 期末未分配利润中有-27,913,742.50 元系投资性房地产历年公允价值累计变动收益扣除相应递延所得税费用后形
成。
52、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 62,631,880.78 35,477,010.12 885,817,125.81 787,933,991.77
其他业务 92,139,910.52 80,179,844.01 90,342,997.01 78,756,884.57
合计 154,771,791.30 115,656,854.13 976,160,122.82 866,690,876.34
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位： 元
序号 项目名称 收入金额
1 红树湾项目 A 38,907,579.76
2 境界梅江 H5 6,688,247.55
3 天津体院北住宅项目 3,320,000.00
159
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4 玛歌一期 3,175,428.57
5 滨海国际 1,142,857.16
53、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 446,929.98 3,342,203.33
教育费附加 264,241.83 2,395,432.75
房产税 1,871,183.36 1,789,634.64
土地使用税 2,726,479.49 2,758,781.47
车船使用税 19,108.58 17,995.58
印花税 1,526,386.77 1,521,801.68
营业税 120,009.90 30,688,235.50
防洪费 38,508.31 48,144.28
土地增值税 9,599,809.50 28,851,887.65
环境保护税 98,350.10
合计 16,711,007.82 71,414,116.88
其他说明：
注：各项税金及附加的计缴标准详见六、税项。
54、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 12,994,284.25 12,724,224.51
办公及业务招待费 369,032.75 305,865.06
修理费 3,391,345.12 1,157,837.33
广告费 3,046,708.42 3,732,949.82
宣传费 6,449,851.28 4,310,921.90
销售代理费 16,868,703.71 11,485,403.81
物业管理及采暖费 7,480,091.82 3,275,577.23
折旧费 191,967.53 113,512.00
交通费 816,247.84 896,386.99
其他 2,485,088.13 1,533,741.17
合计 54,093,320.85 39,536,419.82
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
55、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
折旧 977,770.22 866,532.95
租赁费 4,609,884.73 1,660,549.31
职工薪酬 33,330,358.72 39,879,073.66
办公及招待费 1,588,570.77 3,374,520.54
差旅费 435,277.49 561,002.41
无形资产摊销 24,800.95 74,410.07
水电及物业费 741,999.36 1,053,548.88
交通费 1,777,773.81 2,256,861.27
维修及保养采暖费 1,523,376.99 438,719.65
长期待摊费用摊销 86,224.80 86,224.80
中介机构费用 6,152,986.65 5,091,732.78
深交所管理及公告费 530,690.10 442,724.29
其他 5,865,052.04 4,520,645.07
合计 57,644,766.63 60,306,545.68
其他说明：
56、研发费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
57、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 14,045,486.22 38,287,103.96
减：利息收入 6,127,605.65 8,348,217.06
汇兑损失
减：汇兑收益
其他 7,795,141.22 18,687,676.03
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合计 15,713,021.79 48,626,562.93
其他说明：
注：其他主要系金融机构手续费、贷款担保费和贷款抵押手续费等，本期确认天津泰达建设集团有限公司为本公司提
供第三方连带责任担保服务需支付的贷款担保费678.52万元。
58、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 32,963,369.77 -7,148,149.07
二、存货跌价损失 18,574,647.81 58,793,125.91
合计 51,538,017.58 51,644,976.84
其他说明：
59、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
个税返还 92,904.32
合计 92,904.32
60、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 1,220,111.74 6,590,026.22
持有至到期投资在持有期间的投资收益 836,905.89 2,871,649.54
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 3,988,650.00 12,837,946.68
其他 1,201,768.86
合计 7,247,436.49 22,299,622.44
其他说明：
61、公允价值变动收益
单位： 元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
162
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62、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
出售划分为持有待售的非流动资产或处
置组的利得（损失"-"）
处置非流动资产的利得（损失"-"） 145,259.72
债务重组中处置非流动资产的利得（损
失"-"）
非货币性资产交换产生的利得（损失"-"）
合 计 145,259.72
63、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 148,610.85 188,337.95 148,610.85
滞纳金收入 28,897.48 2,470.53 28,897.48
违约金收入 5,934,645.42 140,144.98 5,934,645.42
罚款收入 5,000.00 5,000.00
其他收入 20,516.62 26,085.91 20,516.62
合计 6,137,670.37 357,039.37 6,137,670.37
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
因承担国家
为保障某种
天津港保税 公用事业或
区管理委员 天津港保税 社会必要产
补助 是 是 138,487.00 105,000.00 与收益相关
会公寓补贴 区财政局 品供应或价
款 格控制职能
而获得的补
助
因从事国家
中新生态城
中新天津生 鼓励和扶持
财政局产业 补助 是 是 10,123.85 83,337.95 与收益相关
态城财政局 特定行业、产
扶持资金
业而获得的
163
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补助（按国家
级政策规定
依法取得）
其他说明：
64、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产毁损报废损失 11,455.24 74,712.32 11,455.24
罚款支出 65.12 152,446.13 65.12
延期交付违约金① 7,719,918.19 7,719,918.19
其他支出 1,881,075.32 337,488.08 1,881,075.32
合计 9,612,513.87 564,646.53 9,612,513.87
其他说明：
注①：说明详见十六、8（2）、（7）
65、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 1,183,759.59 -1,752,185.30
递延所得税费用 -4,513,238.39 -5,633,080.54
合计 -3,329,478.80 -7,385,265.84
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 -152,719,700.19
按法定/适用税率计算的所得税费用 -38,179,925.05
调整以前期间所得税的影响 29,683.22
非应税收入的影响 -4,747,641.16
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,913,228.41
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -26,601.47
164
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本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 36,681,777.25
所得税费用 -3,329,478.80
其他说明
66、其他综合收益
详见附注。
67、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 6,127,605.65 8,348,217.06
政府补助收入 148,610.85 188,337.95
土地补偿款 2,000,000.00
收到往来款 177,746,202.32 30,756,859.30
购房定金、代收与购房相关费用 38,270,237.07 8,297,545.46
保证金、押金 2,233,580.00 3,467,697.98
物业公司代收费用 7,525,852.60 6,669,626.15
惠州市粤阳房地产开发有限公司往来款 19,600,000.00
违约金收入 87,645.42 37,336.98
合计 253,739,733.91 57,765,620.88
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
惠州市粤阳房地产开发有限公司往来款 49,000,000.00
支付往来款 29,735,306.56 4,421,554.86
支付的各项费用 46,603,716.50 49,072,364.34
退施工单位投标保证金及购房定金、代
43,039,749.78 11,335,493.90
购房者支付各项购房费用等
支付保证金 1,224,168.95 2,299,651.83
物业代业主支付费用 1,373,472.43 1,318,350.58
合计 121,976,414.22 117,447,415.51
165
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收回理财产品收到的现金 1,020,000,000.00 38,000,000.00
收回国债逆回购产品收到的现金 3,283,565,786.00 7,444,329,757.00
合计 4,303,565,786.00 7,482,329,757.00
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
购买理财产品支付的现金 1,365,000,000.00 56,500,000.00
购买国债逆回购产品支付的现金 3,283,565,786.00 7,444,329,757.00
丧失控制权日子公司持有的现金及现金
26,432,147.28
等价物
合计 4,648,565,786.00 7,527,261,904.28
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
担保费 14,856,366.84 10,572,000.00
融资租赁费 39,156.00 39,156.00
咨询服务费、财务顾问费等 18,890,500.00
归还汇龙集团借款 10,000,000.00
归还汇龙生物借款 4,000,000.00
合计 24,895,522.84 33,501,656.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
166
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68、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 -149,390,221.39 -132,436,834.83
加：资产减值准备 51,538,017.58 51,644,976.84
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
1,632,023.74 1,799,130.37
物资产折旧
无形资产摊销 89,938.87 142,199.31
长期待摊费用摊销 86,224.80 86,224.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
-145,259.72
的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 11,455.24 74,712.32
财务费用（收益以“－”号填列） 20,839,656.35 56,866,225.36
投资损失（收益以“－”号填列） -7,247,436.49 -22,299,622.44
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -4,513,238.39 -5,633,080.54
存货的减少（增加以“－”号填列） -567,891,638.51 275,180,927.68
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
-35,958,475.78 -19,471,744.52
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
1,548,735,914.36 -488,222,698.45
列）
其他 2,367,417.09 -284.58
经营活动产生的现金流量净额 860,299,637.47 -282,415,128.40
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 711,082,317.60 959,165,588.52
减：现金的期初余额 959,165,588.52 1,316,455,477.78
现金及现金等价物净增加额 -248,083,270.92 -357,289,889.26
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位： 元
金额
167
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
其中： --
其中： --
其中： --
其他说明：
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位： 元
金额
其中： --
其中： --
其中： --
其他说明：
（4）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 711,082,317.60 959,165,588.52
其中：库存现金 48,552.79 74,250.06
可随时用于支付的银行存款 710,753,581.15 953,764,138.73
可随时用于支付的其他货币资金 280,183.66 5,327,199.73
三、期末现金及现金等价物余额 711,082,317.60 959,165,588.52
其他说明：
69、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
70、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
存货 543,145,710.42 借款抵押
合计 543,145,710.42 --
其他说明：
截至2018年12月31日，本公司的资产抵押及质押情况如下：
168
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单位：元
抵押物 账面金额 取得贷款、银行 所属资产报表列示项目
票据的金额
境界梅江H2项目115,259.10㎡地使用权 398,595,469.72 556,000,000.00 存货
境界梅江H4项目41,798.60㎡土地使用权 144,550,240.70 289,000,000.00 存货
543,145,710.42 845,000,000.00
71、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元
欧元
港币
应收账款 -- --
其中：美元
欧元
港币
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□ 适用 √ 不适用
72、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
169
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73、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位： 元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
74、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位： 元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
其他说明：
（2）合并成本及商誉
单位： 元
合并成本
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位： 元
购买日公允价值 购买日账面价值
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
170
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6）其他说明
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位： 元
合并当期期 合并当期期
企业合并中 构成同一控 比较期间被 比较期间被
被合并方名 合并日的确 初至合并日 初至合并日
取得的权益 制下企业合 合并日 合并方的收 合并方的净
称 定依据 被合并方的 被合并方的
比例 并的依据 入 利润
收入 净利润
其他说明：
（2）合并成本
单位： 元
合并成本
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位： 元
合并日 上期期末
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
性交易处理时调整权益的金额及其计算：
171
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
清算主体 持股比例 不再纳入合并范围的时间
天津津滨汉兴投资有限公司 100% 2018年12月
天津津滨汉兴投资有限公司于2018年12月完成注销。
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
天津津滨雅都置业发展有限公司 天津 天津 房地产开发、销售 100.00% 投资设立
天津津滨创辉发展有限公司 天津 天津 房地产开发、商品房销售等 100.00% 投资设立
天津津滨联合物业服务有限公司 天津 天津 物业管理 33.33% 66.67% 投资设立
天津津滨时代置业投资有限公司 天津 天津 房地产开发、销售 100.00% 投资设立
天津津滨科技工业园投资有限公司 天津 天津 房屋买卖、租赁 100.00% 投资设立
天津滨泰置业有限公司 天津 天津 房地产开发、销售 100.00% 投资设立
深圳津滨津鹏投资有限公司 深圳 深圳 投资兴办实业 100.00% 投资设立
天津金建益利投资有限公司 天津 天津 土地整理 85.71% 投资设立
天津建金成贸易有限公司 天津 天津 贸易 100.00% 投资设立
天津津滨富通投资有限公司 天津 天津 房地产投资、咨询服务 100.00% 投资设立
福建津汇房地产开发有限公司 泉州 泉州 房地产开发、销售 60.00% 投资设立
泉州市津联物业管理有限公司（津
泉州 泉州 物业管理 60.00% 投资设立
汇之全资子公司）
172
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（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期向少数
少数股东 本期归属于少
子公司名称 股东宣告分 期末少数股东权益余额
持股比例 数股东的损益
派的股利
天津金建益利投资有限公司 14.29% -1,128.00 9,208,388.60
福建津汇房地产开发有限公司（含全资子公司津联物业） 40.00% -19,909,094.95 139,350,865.20
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
173
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（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司名称 非流动 非流动负
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
负债 债
天津金建益
1,232,236,419 1,232,262,500 1,167,802,118. 1,167,802,118. 1,369,436,022 1,369,471,153 1,305,002,878
利投资有限 26,080.34 35,131.95 1,305,002,878.35
.92 .26 26 26 .04 .99 .35
公司
福建津汇房
地产开发有
1,756,220,424 1,756,758,813 1,408,381,650 1,408,381,650 1,471,994,947 1,472,732,170 724,582,270.5 350,000,0
限公司（含全 538,389.78 737,223.41 1,074,582,270.56
.20 .98 .97 .97 .53 .94 6 00.00
资子公司津
联物业）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
天津金建益利投资有
0.00 -7,893.64 -7,893.64 4,188,347.38 -2,311.42 -2,311.42 -3,586,188.81
限公司
福建津汇房地产开发
有限公司（含全资子 41,407,867.24 -49,772,737.37 -49,772,737.37 430,637,625.84 856,169,842.64 -49,527,262.36 -49,527,262.36 296,431,018.04
公司津联物业）
其他说明：
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（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位： 元
其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
直接 间接
计处理方法
惠州市粤阳房地产开发有限公司
惠阳 惠阳 房地产开发、销售 49.00% 权益法
（以下简称"粤阳房地产"）
天津津和股权投资基金管理有限 投融资管理及相关咨
北京 天津 40.00% 权益法
公司（以下简称"津和公司"） 询服务
天津津滨建泰企业管理有限公司 房地产信息咨询、房地
天津 天津 33.34% 权益法
（以下简称"津滨建泰公司"） 产企业管理服务
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
其他说明
175
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（3）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
粤阳房地产 津和公司 津滨建泰公司 粤阳房地产 津和公司 津滨建泰公司
流动资产 181,970,013.67 10,050,946.06 2,695,891.08 307,447,846.83 16,176,535.98 7,936,028.79
非流动资产 22,633,657.43 75,530.12 104,634,940.00 204,034.26 95,121.80 104,634,940.00
资产合计 204,603,671.10 10,126,476.18 107,330,831.08 307,651,881.09 16,271,657.78 112,570,968.79
流动负债 82,573,109.10 10,628,770.95 10,356.64 194,441,534.97 9,965,997.55 12,252.14
负债合计 82,573,109.10 10,628,770.95 10,356.64 194,441,534.97 9,965,997.55 12,252.14
少数股东权益 59,794,975.38 35,780,646.18 55,473,069.60 2,522,264.09 37,527,076.13
归属于母公司股
62,235,586.62 -502,294.77 71,539,828.26 57,737,276.52 3,783,396.14 75,031,640.52
东权益
按持股比例计算
59,794,975.38 35,780,646.18 55,473,069.60 2,522,264.09 37,527,076.13
的净资产份额
对联营企业权益
59,794,975.38 0.00 35,780,646.18 55,473,069.60 2,522,264.09 37,527,076.13
投资的账面价值
营业收入 112,412,187.61 486,583,059.06
净利润 8,820,215.88 -6,807,955.00 -1,738,242.21 14,362,023.47 -4,503,727.86 13,998,396.08
综合收益总额 8,820,215.88 -6,807,955.00 -1,738,242.21 14,362,023.47 -4,503,727.86 13,998,396.08
本年度收到的来
自联营企业的股 1,166,900.00 79,870,000.00 7,001,400.00
利
其他说明
（4）重要的联营企业的汇总财务信息
单位：元
项目 期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
联营企业：
投资账面价值合计 95,575,621.56 95,522,409.82
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 1,220,111.74 23,856,691.69
—其他综合收益
—综合收益总额 1,220,111.74 23,856,691.69
176
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（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位： 元
累积未确认前期累计认的损 本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 本期末累积未确认的损失
失 享的净利润）
其他说明
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款，各项金融工具的详细情况说明见第十一节相关项
目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞
口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变
量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是
在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
风险管理目标和政策：
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水
平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临
的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1、信用风险
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2018年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金
融资产产生的损失。
为降低信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的
措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分
的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行及财务公司，故流动资金的信用风险较低。
（1）应收票据
本公司的应收票据主要系应收银行承兑汇票，公司对银行承兑票据严格管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大
坏账风险。
（2）应收账款
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进
行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
不断增强风险意识，强化应收账款的风险管理。加强客户信用政策管理的内部控制，客户信用政策的调整均需通过必
要的审核批准程序。
做好详细的业务记录和会计核算工作。将客户的回款记录作为日后评价其信用等级的重要参考资料，对客户资料实行
动态管理，了解客户的最新信用情况以制定相应的信用政策。
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，信用风险集中按照客户进行管理，因此本公司管理层认为本
公司所承担的信用风险已经大为降低。
（3）其他应收款
本公司的其他应收款主要系备用金、保证金及应收返还款、押金等，公司对此等款项与相关经济业务一并管理并持续
监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
2、市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、
汇率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详见七、26、37）有关，本公司的政
策是保持这些借款的浮动利率。
2018年12月31日，在其他变量不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，对当期损益和股
东权益的税前影响如下：
单位：元
项目 利率变动 本期发生额 上期发生额
对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
178
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
银行借款 增加0.5% -3,207,222.22 -3,207,222.22 -578,888.89 -578,888.89
银行借款 减少0.5% 3,207,222.22 3,207,222.22 578,888.89 578,888.89
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司无外币金融资产和负债，无汇率风险。
（3）其他价格风险
本公司无高风险投资，无重大的其他市场风险。
3、流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。公司的政策是确保
拥有充足的现金以偿还到期债务。本公司资金充足，不存在资金短缺风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低
现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：
（1）本公司流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款，均预计在1年内到期偿付。
（2）本公司非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：
单位：元
项目 期末余额
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合计
长期借款 532,000,000.00 613,000,000.00 1,145,000,000.00
（续）
项目 期初余额
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合计
长期借款 79,000,000.00 870,000,000.00 429,000,000.00 1,378,000,000.00
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位： 元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
二、非持续的公允价值计 -- -- -- --
179
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
基础设施开发建设；
地产开发；各类商
业、物资的批发、零
售；房屋租赁；房地
天津泰达建设集团
天津 产信息咨询服务；商 135,000.00 20.92% 20.92%
有限公司
品房销售。（依法须
经批准的项目，经相
关部门批准后方可
开展经营活动）。
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是天津泰达投资控股有限公司。
本企业最终控制方是。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1、在子公司中的权益。
180
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3、在合营安排或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
源润控股集团股份有限公司 持有本公司 2.21%股权
天津泰达投资控股有限公司 母公司控股股东、持有本公司 2.01%股权
（原）持有本公司控股子公司福建津汇房地产开发公司
汇龙集团（泉州）实业投资有限公司
40.00%股权
（现）持有本公司控股子公司福建津汇房地产开发公司 30%
泉州市众星合兴投资有限公司
股权
（现）持有本公司控股子公司福建津汇房地产开发公司 10%
福建仟家置业有限公司
股权
福建省汇龙生物科技有限公司 该公司的控股股东为本公司之子公司津汇的（原）股东
北方国际信托股份有限公司 与本公司同属天津泰达投资控股有限公司控制下的公司
其他说明
注：源润控股集团股份有限公司原名天津华泰控股集团股份有限公司。
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位： 元
181
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包起始日 受托/承包终止日
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位： 元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位： 元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位： 元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
关联租赁情况说明
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位： 元
担保 担保 担保是否已经履行
被担保方 担保金额 期末担保余额
起始日 到期日 完毕
天津津滨时代置业投
380,000,000.00 289,000,000.00 2017/4/27 2020/3/10 否
资有限公司
天津津滨时代置业投
1,030,000,000.00 556,000,000.00 2017/4/21 2020/3/23 否
资有限公司
福建津汇房地产开发 该笔贷款已于 2018
有限公司 300,000,000.00 2015/5/15 2019/11/11
年全部还清
合计 1,710,000,000.00 845,000,000.00
详见七、37
本公司作为被担保方
单位： 元
担保 担保 担保是否已经
担保方 担保金额 期末担保余额
起始日 到期日 履行完毕
天津泰达建设集团有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00 2016-6-29 2019-6-28 否
天津泰达建设集团有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00 2016-7-8 2019-7-7 否
182
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
天津泰达建设集团有限公司 150,000,000.00 2017-7-18 2018-7-17 是
天津泰达建设集团有限公司 150,000,000.00 2017-7-21 2018-7-20 是
天津泰达建设集团有限公司 100,000,000.00 2017-3-30 2018-3-29 是
天津泰达建设集团有限公司 150,000,000.00 2017-7-18 2018-7-12 是
天津泰达建设集团有限公司 250,000,000.00 2017-6-30 2018-6-25 是
天津泰达建设集团有限公司 60,500,000.00 60,500,000.00 2018-2-27 2019-2-26 否
天津泰达建设集团有限公司 250,000,000.00 250,000,000.00 2018-6-26 2019-6-25 否
天津泰达建设集团有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00 2018-7-13 2019-7-12 否
天津津滨时代置业投资有限公司 100,000,000.00 2017-6-29 2018-6-19 是
天津津滨时代置业投资有限公司 100,000,000.00 2017-4-19 2018-3-22 是
天津津滨时代置业投资有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 2018-6-27 2019-6-19 否
天津津滨时代置业投资有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 2018-3-22 2019-3-19 否
天津建金成贸易有限公司、天津津滨
80,000,000.00 2015/12/17 2018/11/15 是
科技工业园投资有限公司
福建仟家置业有限公司、泉州市众星
450,000,000.00
合兴投资有限公司、汇龙集团（泉州） （注释②） 2017/5/15 2019/11/11 是
（注释①））
实业投资有限公司
合 计 2,490,500,000.00 960,500,000.00
关联担保情况说明
注释①被担保金额合计4.50亿元，汇龙集团（泉州）实业投资有限公司、福建仟家置业有限公司、泉州市众星合兴投资有
限公司共同承担担保责任。其中担保金额分别为2.00亿元、4.50亿元、4.50亿元。
注释②由于公司提前还款，被担保余额为零，担保已经履行完毕。
本期本公司应付关联方担保费情况如下
单位：元
关联方 本期发生额 上期发生额
天津泰达建设集团有限公司 7,894,082.19 18,425,666.66
天津泰达建设集团担保费按照担保金额 0.5%-1%（按照担保时间不同确定）计算，截至2018年12月31日，本期已支付
全部担保费。
（5）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
自 2015 年 5 月 15 日至
北方国际信托股份有限
500,000,000.00 2015 年 05 月 15 日 2019 年 11 月 11 日 2017 年 5 月 10 日，贷款
公司
年利率为 10.5%，自
183
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2017 年 5 月 11 日至 2019
年 11 月 11 日，贷款年
利率为 8.9%。已于 2018
年全部归还
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 2,904,232.00 2,773,044.00
（8）其他关联交易
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北方国际信托股份有限公司 应付咨询顾问费 3,750,000.00
应付资金占用费 19,505,833.32 41,611,666.66
福建省汇龙生物科技有限公司 应付资金占用费 574,467.55 995,594.41
汇龙集团（泉州）实业投资有限公司 应付资金占用费 298,055.56 1,470,138.90
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 福建省汇龙生物科技有限公司 7,985,932.53 7,411,464.98
其他应付款 汇龙集团（泉州）实业投资有限公司 5,908,750.02 15,610,694.46
184
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他应付款 惠州市粤阳房地产开发有限公司 19,600,508.12
其他应付款 天津泰达建设集团有限公司 7,853,666.66
应付利息 北方国际信托股份有限公司 951,805.56
7、关联方承诺
无
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
（1）经营租赁承诺
至资产负债表日止，本公司对外签订的重要的长期租赁合约情况如下：
公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司与天津市宁发振兴投资有限责任公司于2018年2月5日签订了长期房屋租
赁合同，租用该公司位于天津市南开区苍穹道15号的房产作为公司办公场地。合同约定租赁期限为2018年4月15日至2023年4
月14日，租赁的房产面积为4664平方米。根据该合同，本公司2018年4月15日起每年应付该房屋租赁费为530万元，直至租赁
期满或双方协议解约。
（2）截至2018年12月31日，公司无需披露的其他承诺事项。
185
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
1）未决诉讼
浙江宝业建设集团有限公司于2018年9月3日起诉天津津滨创辉发展有限公司，要求天津津滨创辉发展有限公司支付
其工程尾款迟延支付的违约金400万元。
天津市西青区人民法院于2018年11月26日做出一审判决，判令天津津滨创辉发展有限公司支付浙江宝业建设集团有
限公司违约金132,011.26元，驳回浙江宝业建设集团有限公司其他诉讼请求。
浙江宝业建设集团有限公司不服一审判决提起上诉，目前二审正在审理中。
2）尚未结清的商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，
至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户的按
揭贷款提供担保总额约人民币10.98亿元。截至2018年12月31日，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。
本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
3）截至2018年12月31日，公司无需披露其他或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、担保事项
本公司为关联方担保事项详见十二、5、（4）关联方担保情况。
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位： 元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
根据 2019 年 3 月 18 日第七届董事会 2019 年第一次会议决议，本年度公司不进行利润分配。
186
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
（1）公司于2019年2月26日偿还天津农村商业银行股份有限公司滨海分行短期借款6,050.00万元。
（2）公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司于2019年3月10日偿还上海浦东发展银行股份有限公司天津分行长期借款
1.79亿元。
（3）公司于2019年3月15日收到天津农村商业银行股份有限公司滨海分行短期借款4500万元，期限2019年3月15日至2020年3
月6日。
截至报告日，本公司无需要披露的其他日后事项。
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
单位： 元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2）未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
2、债务重组
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
（2）其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位： 元
归属于母公司所
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 有者的终止经营
利润
其他说明
187
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
项目 分部间抵销 合计
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
公司目前无明确的财务报告分部，公司主营业务收入、主营业务成本分行业及分地区情况详见第四节、二、2、收入与
成本。
（4）其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
（1）控股股东持有公司股份质押情况
截至2018年12月31日，建设集团持有本公司股份338,312,340股，占本公司总股本的20.92％，不存在股份质押情况。
（2）其他重要事项
1）2003年本公司与天津开发区管理委员会签订了《滨海投资服务中心大厦租赁合同》，2009年4月10日，天津经济技
术开发区管委会向本公司发出《关于终止执行滨海投资服务中心大厦租赁合同的通知》，该通知载明：自2009年1月1日起，
终止与本公司签订的上述合同。2009年8月27日，鉴于天津开发区管理委员会仍在使用滨海投资服务中心大厦，本公司收到
天津开发区管委会关于继续支付租金的承诺函，承诺将继续向本公司支付2009年1月到2009年6月租金3,900.00万元。截至2018
年12月31日，天津开发区管理委员会尚欠本公司房屋租金5,850.00万元，本公司已全额计提坏账准备5,850.00万元。
2）2010年3月11日，本公司第四届董事会2010年第二次通讯会议，审议通过了《关于津滨时代卫南洼项目地界调整议
案》，同意公司与天津市土地整理中心签订的关于置换津滨时代卫南洼项目部分宗地的各项协议。梅江卫南洼项目宗地为本
公司2006年非公开发行股票时取得，土地面积为57.38万平米，建筑面积为65.87万平米，容积率约为1.15，土地性质为综合
商业金融用地。为了提升天津城市发展水平，完善天津城市功能，特别是为迎接夏季达沃斯论坛的召开，天津市政府决定建
设梅江会展中心，根据政府规划，该项目需要占用我公司津滨时代卫南洼项目部分宗地。占用土地面积为129811.7 平方米。
为维护上市公司利益，经与政府相关部门商谈，政府同意根据项目占地面积不变，建设面积不变的原则下，在梅江区域控制
红线范围内调整津滨时代卫南洼项目的部分宗地地界，并已原则同意调整该项目的部分规划指标。本公司下属子公司天津津
滨时代置业投资有限公司于2010年1月与天津市土地整理中心草签了《土地置换补充协议书》。津滨时代公司置出地块位于
友谊路与外环线交口北侧，东至规划莹波路，南至规划江湾路，西至现状空地，北至现状空地。津滨时代公司本年已取得新
核发的津滨时代卫南洼项目土地证(共10张)，新核发地证与原有地证占地总面积不变，建设总面积不变。原有土地规划性质
全部为商业金融业用地，调整后土地规划为：H1-5地块(共5块)调整为居住型公寓用地，其面积约占总面积的60%；P1-4(共4
块)调整为公共设施用地(商务金融),其面积约占总面积的39%；P5地块为市政基础设施用地,其面积约占总面积的1%，本公司
188
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
已根据新的规划条件，制定新的项目开发方案，并正在推进上述项目的建设进程。
因政府征用天津津滨时代置业投资有限公司境界梅江项目的P2、P3、P4共3宗地块共计占地面积10.98万平米用于梅江
会展中心二期建设，经市政府决定，本次土地回收补偿按照等价置换，出让对出让的置换原则进行，采用调整境界梅江项目
剩余地块的建筑规模附加地块置换的方式对天津津滨时代置业投资有限公司进行补偿。
调整境界梅江项目剩余地块的建筑规模，为境界梅江项目调增了37800平方米建筑面积的城镇住宅用地面积，调增了
27600平方米建筑面积的商务金融用地面积。
2012年4月18日，天津津滨时代置业投资有限公司与天津市国土资源和房屋管理局签订了“津西友（招）2004-059号地
块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-5”；2012年10月17日，天津天潇投资发展有限公司（以下简称“天潇公司”）
与天津市国土资源和房屋管理局签订了“津西友（招）2004-059号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-6”。
签订上述土地出让合同后，津滨时代取得的梅江H6为居住型公寓，占地面积3.28万平米，地上建筑面积5.46万平米。
土地范围：东至H5地块，南至现状施工场地，西至规划梅江西路，北至H5地块。
2016年9月27日，津滨时代与天津市国土资源和房屋管理局签订《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-9，经
双方协商约定：上述地块中的H1、H2、H3、H4地块竣工时间延至2020年2月28日。津滨时代必须按其制定的开竣工计划完
成项目建设，若不能按期完成，应按本补充合同约定承担违约责任。
3）2012年10月12日和22日，本公司之子公司金建益利与天潇公司签订《河东区造纸五厂地块土地整理及补偿协议》及
《河东区造纸五厂地块土地整理及补偿协议补充协议》，总计金额87,020万元。金建益利于2012年10月已经收到天潇公司预
付的土地整理款项87,020万元。截至财务报告日，造纸五厂地块土地整理工作尚未完成。
4）经天津市滨海新区人民政府批准，收回本公司下属天津津滨汉兴投资有限公司（以下简称津滨汉兴公司）持有的津
滨汉（挂）2011-08号土地28558.3平方米。同时，本公司下属津滨汉兴公司与天津市滨海新区土地发展中心（以下简称“滨海
土地中心”）签署了《闲置土地有偿收回协议书》，土地补偿费按照原缴纳的土地出让金 13470万元与相关税费共计
14,022.103405万元。协议约定：自本协议签订生效起一年内，一次性支付土地补偿费。本公司下属津滨汉兴公司已经按土地
注销程序于2015年12月23日在土地登记中心进行了注销。截至2018年12月31日，津滨汉兴公司收到土地补偿款14,022.103405
万元，上述国有土地使用权证注销工作已经完成。
5）公司于2019年02月27日公告称：津滨发展拟在天津产权交易中心预挂牌，转让公司所持有的深圳津滨津鹏投资有限
公司（以下简称“深圳津鹏”）100%股权。
本次预挂牌仅为信息预披露，目的在于征寻意向受让方，不构成交易要约。公司将在评估工作完成备案后，履行相应
的审议程序并披露相关进展。
6）津滨发展之债务人天津冶金集团轧三钢铁有限公司（以下简称“轧三钢铁”）于2018年8月24日进入重整程序。根据
要求，公司于2018年10月9日向“冶金集团管理人”完成了债权申报工作。2019年1月30日，渤海系企业重整案第二次债权人会
议在最高人民法院全国 企业破产重整案件信息网以网络会议形式召开，会议审议通过了《重整计划》。根据《重整计划》，
渤钢系企业采用“出售式重整”模式，重整后，渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资产平台（新渤钢）”和“非钢资产
平台（老渤钢）”。具体清偿办法如下：
a、每一家普通债权中500,000.00元以下（含500,000.00元）债权部分由钢铁资产平台（新渤钢）在重整计划获得法院裁定批
准之日起6个月内以现金方式一次性全额清偿。
b、普通债权超过500,000.00元以上的债权部分将按照52%：48%的比例分别在钢铁资产平台通过债转股予以清偿、在非钢资
产平台通过信托收益权份额予以清偿。
189
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
根据《重整计划》的安排，公司所涉及债权具体受偿情况如下：
a、现金受偿金额500,000.00元
b、根据非钢资产平台承接的资产评估值为716.63亿元，对应承接的债务为1216.63亿元，由此测算出预计清偿率为58.90%，
公司在非钢资产平台的债权为29,512,000.04元，按照58.90%的清偿率预计可收回金额为17,383,415.33元。
c、根据钢铁资产平台债转股约3.11:1的比例，公司在钢铁平台的债权折合约为10,280,171.50股，每股公允价值按1元计算，
股权公允价值10,280,171.50元。
以上三部分合计预期可收回金额为28,163,586.83元；
账面损失金额=61,983,333.41-28,163,586.83= 33,819,746.58元；
公司期初已计提坏账准备418,750.00元，2018年计提坏账准备33,400,996.58元。
7）公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司红树湾项目B2区原定于2018年10月30日交房，但由于受到房地产开发进
度等方面因素的整体影响，上述楼盘的交房时间延迟到2019年11月30日。由此公司依照合同约定，计提了延期交房违约金
7,719,918.19元。
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收票据及应收账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收账款 29,028,700.06 60,451,115.76
合计 29,028,700.06 60,451,115.76
（1）应收票据
1)应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
2)期末公司已质押的应收票据
单位： 元
项目 期末已质押金额
3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
4)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位： 元
项目 期末转应收账款金额
其他说明
190
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）应收账款
1)应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
120,483, 92,319,7 28,163,58 58,500, 58,500,00
独计提坏账准备的 93.97% 76.62% 46.35% 100.00%
333.41 46.58 6.83 000.00 0.00
应收账款
按信用风险特征组
2,399,03 1,533,91 865,113.2 62,399, 1,947,917 60,451,115.
合计提坏账准备的 1.87% 63.94% 49.43% 3.12%
3.04 9.81 3 033.10 .34 76
应收账款
单项金额不重大但
5,326,91 5,326,91 5,326,9 5,326,911
单独计提坏账准备 4.16% 100.00% 4.22% 100.00%
1.13 1.13 11.13 .13
的应收账款
128,209, 99,180,5 29,028,70 126,225 65,774,82 60,451,115.
合计 100.00% 100.00%
277.58 77.52 0.06 ,944.23 8.47 76
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
天津经济技术开发区管
58,500,000.00 58,500,000.00 100.00% 长期无法收回
理委员会
天津冶金集团轧三钢铁
61,983,333.41 33,819,746.58 54.56% 企业重整受偿率低
有限公司
合计 120,483,333.41 92,319,746.58 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
3 个月以内 477,390.00
4-12 个月
1 年以内小计 477,390.00
191
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
2至3年 11,315.40 5,657.70 50.00%
3 年以上 1,910,327.64 1,528,262.11 80.00%
3至4年 0.00 0.00 80.00%
4至5年 0.00 0.00 80.00%
5 年以上 1,910,327.64 1,528,262.11 80.00%
合计 2,399,033.04 1,533,919.81 100.00%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 33,413,749.05 元；本期收回或转回坏账准备金额 8,000.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
3)本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额123,916,133.61元，占应收账款期末余额合计数的比例96.66%，
相应计提的坏账准备期末余额汇总金额95,418,544.85元。
5)因金融资产转移而终止确认的应收账款
6)转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
2、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 866,289,891.94 1,344,426,646.47
合计 866,289,891.94 1,344,426,646.47
192
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
（1）应收利息
1)应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
2)重要逾期利息
单位： 元
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
（2）应收股利
1)应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2)重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位： 元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
其他说明：
（3）其他应收款
1)其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
5,755,10 5,755,10 5,755,1 5,755,101
独计提坏账准备的 0.66% 100.00% 0.43% 100.00%
1.51 1.51 01.51 .51
其他应收款
按信用风险特征组 1,345,4
867,112, 822,119. 866,289,8 993,060.1 1,344,426,6
合计提坏账准备的 99.23% 0.09% 19,706. 99.50% 0.07%
011.80 86 91.94 1 46.47
其他应收款 58
单项金额不重大但
998,080. 998,080. 970,313 970,313.7
单独计提坏账准备 0.11% 100.00% 0.07% 100.00%
74 74 .73 3
的其他应收款
193
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
1,352,1
873,865, 7,575,30 866,289,8 7,718,475 1,344,426,6
合计 100.00% 45,121. 100.00%
194.05 2.11 91.94 .35 46.47
82
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
开发区国有资产经营公司 2,410,560.00 2,410,560.00 100.00% 长期无法收回
天津开发区老年公寓筹备组 3,344,541.51 3,344,541.51 100.00% 长期无法收回
合计 5,755,101.51 5,755,101.51 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
3 个月以内 866,084,362.00
4-12 个月
1 年以内小计 866,084,362.00
3 年以上 1,027,649.80 822,119.86 80.00%
3至4年 0.00 0.00 80.00%
4至5年 11,616.85 9,293.48 80.00%
5 年以上 1,016,032.95 812,826.38 80.00%
合计 867,112,011.80 822,119.86 100.00%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 5,553.40 元；本期收回或转回坏账准备金额 148,726.64 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
3)本期实际核销的其他应收款情况
194
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
4)其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
其他往来款 873,865,194.05 1,352,145,121.82
合计 873,865,194.05 1,352,145,121.82
5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的 坏账准备期末余额
比例
天津津滨时代置业投资有限公司 往来款 739,170,915.88 3 个月以内 84.59%
天津建金成贸易有限公司 往来款 72,000,000.00 3 个月以内 8.24%
天津津滨科技工业园投资有限公司 往来款 32,932,714.19 3 个月以内 3.77%
福建津汇房地产开发有限公司 往来款 21,593,246.83 3 个月以内 2.47%
天津开发区老年公寓筹备组 往来款 3,344,541.51 3 年以上 0.38% 3,344,541.51
合计 -- 869,041,418.41 -- 99.45% 3,344,541.51
6)涉及政府补助的应收款项
单位： 元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
7)因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8)转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,369,978,310.00 2,369,978,310.00 2,996,587,510.00 2,996,587,510.00
195
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
对联营、合营企
35,780,646.18 35,780,646.18 40,049,340.22 40,049,340.22
业投资
合计 2,405,758,956.18 2,405,758,956.18 3,036,636,850.22 3,036,636,850.22
（1）对子公司投资
单位： 元
本期 本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期减少 期末余额
增加 减值准备 期末余额
天津津滨雅都置业发展有限公司 161,480,000.00 50,000,000.00 111,480,000.00
天津津滨创辉发展有限公司 440,000,000.00 440,000,000.00
天津津滨联合物业服务有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00
天津津滨时代置业投资有限公司 862,220,200.00 862,220,200.00
天津津滨科技工业园投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
天津滨泰置业有限公司 517,935,000.00 400,000,000.00 117,935,000.00
深圳津滨津鹏投资有限公司 150,000,000.00 94,609,200.00 55,390,800.00
天津建金成贸易有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
天津津滨富通投资有限公司 152,000,000.00 52,000,000.00 100,000,000.00
天津津滨汉兴投资有限公司（注①） 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00
天津金建益利投资有限公司 60,000,000.00 60,000,000.00
福建津汇房地产开发有限公司 370,952,310.00 370,952,310.00
合计 2,996,587,510.00 626,609,200.00 2,369,978,310.00
注①详见 “八、5”。
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
投资单位 期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
二、联营企业
天津津和
股权投资 2,522,264 -2,522,26
基金管理 .09 4.09
有限公司
196
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
天津津滨
建泰企业 37,527,07 -579,529. 35,780,64
管理有限 6.13 95 6.18
公司
40,049,34 -3,101,79 35,780,64
小计
0.22 4.04 6.18
40,049,34 -3,101,79 35,780,64
合计
0.22 4.04 6.18
（3）其他说明
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,735,740.19 619,473.24 1,925,660.49 441,930.16
其他业务 206,958.23 206,958.23
合计 1,735,740.19 619,473.24 2,132,618.72 648,888.39
其他说明：
公司2018年度前五名客户营业收入情况：
单位：元
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
客户1 345,220.47 19.89
客户2 71,428.57 4.12
客户3 66,666.67 3.84
客户4 66,666.67 3.84
客户5 66,666.67 3.84
合 计 ： 616,649.05 35.53
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 599,870,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -3,101,794.04 2,865,574.10
处置长期股权投资产生的投资收益 -55,791,057.98
持有至到期投资在持有期间的投资收益 836,905.89 2,871,649.54
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 3,988,650.00 2,206,588.19
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他 1,201,768.86
合计 -52,865,527.27 607,813,811.83
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 148,610.85
受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
1,152,373.83
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,623,454.35
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00
购买理财产品产生的投资收益 2,038,674.75
减：所得税影响额 355,037.98
少数股东权益影响额 -3,116,963.65
合计 2,478,130.75 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 -11.61% -0.0801 -0.0801
扣除非经常性损益后归属于公司
-11.84% -0.0816 -0.0816
普通股股东的净利润
198
天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
4、其他
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天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十二节 备查文件目录
（一）载有法定代表人、总经理、公司主管会计工作的负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告、审阅报告原件。
（三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
（四）第七届董事会2019年第一次会议决议。
上述文件置备地点为公司董事会办公室。
200