厦门港务发展股份有限公司拟股权收购涉及的
石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益
评估说明
大学评估[2017]840005号
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
二零一七年七月二十五日
石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益资产评估说明 目录
厦门港务发展股份有限公司拟股权收购涉及的
石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益评估说明
目录
说明一：关于《资产评估说明》使用范围的声明 .............................................................................. 2
说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................................. 3
说明三第一部分：评估对象与评估范围说明 ...................................................................................... 4
一、评估对象与评估范围内容 .......................................................................................................... 5
二、实物资产的分布情况及特点 ...................................................................................................... 6
三、企业申报的无形资产情况 .......................................................................................................... 8
四、表外资产情况 ............................................................................................................................ 10
五、引用其他机构报告结论的情况 ................................................................................................ 10
说明三第二部分：资产核实情况总体说明 ........................................................................................ 11
一、资产核实的组织、实施时间和过程 ........................................................................................ 12
二、影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................................ 13
三、资产核实结论 ............................................................................................................................ 13
说明三第三部分：资产基础法评估技术说明 .................................................................................... 14
第一、流动资产评估技术说明 ........................................................................................................ 15
第二、房屋建（构）筑物评估技术说明 ........................................................................................ 20
第三、机器设备类固定资产评估技术说明 .................................................................................... 41
第四、在建工程评估技术说明 ........................................................................................................ 58
第五、无形资产评估技术说明 ........................................................................................................ 61
第六、非流动资产其他科目评估说明 ............................................................................................ 72
第七、负债评估技术说明 ................................................................................................................ 75
说明三第四部分：收益法评估技术说明 ............................................................................................ 79
一、评估对象 .................................................................................................................................... 80
二、收益法适用性分析 .................................................................................................................... 80
三、收益法简介 ................................................................................................................................ 80
四、收益法评估假设 ........................................................................................................................ 83
五、宏观、区域经济因素分析 ........................................................................................................ 84
六、行业发展现状 ............................................................................................................................ 88
七、企业历史经营状况 .................................................................................................................... 93
八、净现金流量预测 ........................................................................................................................ 95
九、股东全部权益预测 .................................................................................................................. 108
说明三第五部分：评估结果及其分析 .............................................................................................. 116
一、评估结果 .................................................................................................................................. 117
二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因 .......................................................................... 119
三、特别事项说明 .......................................................................................................................... 120
四、评估报告使用限制说明 .......................................................................................................... 126
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石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益资产评估说明 说明一
说明一：关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业) 审查资产评估报
告书、相关监管机构和部门检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的
全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
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石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益资产评估说明 说明二
说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人及被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并
签署日期，内容见附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益资产评估说明 说明三
说明三：资产评估说明
说明三第一部分：评估对象与评估范围说明
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石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益资产评估说明 说明三
评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
评估对象为石狮市华锦码头储运有限公司所属的股东全部权益。
评估范围为石狮市华锦码头储运有限公司于 2016 年 12 月 31 日的全部资产
及负债，具体评估范围如下表所示：
金额单位：人民币元
项 目 账面价值
1 流动资产 47,949,487.80
2 非流动资产
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 641,105,870.78
9 在建工程 80,388,604.06
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产 158,799,817.82
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用 7,970,660.00
18 递延所得税资产 108,453.93
19 其他非流动资产 11,831,828.00
20 资产总计 948,154,722.39
21 流动负债 616,964,775.02
22 非流动负债 179,700,000.00
23 负债合计 796,664,775.02
24 净资产（所有者权益） 151,489,947.37
上述资产与负债数据经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）福建分所审计
并出具“中兴华专字[2017]第 190052 号”《专项审计报告》。评估是在企业经
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过审计后的基础上进行的。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要包括存货、固定资产、在建工程，账面金额为
72,216.03 万元，占资产总额的 76.16%。实物资产的概况如下：
1、存货
存货账面值为 66.58 万元，全部为在库周转材料，存放于被评估单位的仓库
内。在库周转材料主要包括码头装卸设备的备品备件以及常用的工具。
2、固定资产
固定资产账面值为 64,110.59 万元，包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、
运输车辆和电子设备，其中房屋建（构）筑物账面值为 40,928.16 万元，设备类
资产账面值为 23,182.43 万元。固定资产全部分布于被评估单位的经营场所内。
（1）房屋建（构）筑物
列入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产包括华锦码头附属生产用房(包
括变电所、仓库、机修车间、库场办公楼等)，构筑物为 1#-3#号码头以及相关
的道路、堆场等设施。
其中房屋建筑物账面原值为 31,805,625.16 元，账面净值为 29,077,724.19
元，共 13 项，建筑面积合计为 16500.4 平方米，均未办理产权证。
构筑物账面原值为 421,431,146.72 元，账面净值为 380,203,886.91 元，共
27 项。
主要的建（构）筑物概况如下：
①1#泊位：为 35000 吨级沉箱重力式泊位，突堤式，位于 2#泊位的延长线
上，码头长 212.5m、宽 50m，前沿停泊水域宽 61m，水深-15m。沉箱后方抛填
10-100kg 抛石棱体至后侧防浪堤护坡，防浪堤护坡采用斜坡式结构，面层铺设
13T 扭王块、泊位端部铺设 18T 扭王块，码头面设有门机轨道，门机前轨坐落在
钢筋混凝土胸墙上，后轨采用钢筋砼轨枕道渣结构。
陆域形成在一期 2#、3#泊位建设期间已形成，1#泊位主要布置了两个堆场
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（S1、S2），面积 32525m2，预留 4 条轮胎吊跑道，预留跑道采用钢筋混凝土结
构，堆场采用连锁块结构，面层高度为+5.0m
②2#泊位：为 5000 吨级沉箱重力式泊位（可兼靠 3.5 万吨级），突堤式，
码头长 220m、宽 50m，前沿停泊水域宽 61m，水深-15m。沉箱后方抛填 10-100kg
抛石棱体至后侧防浪堤护坡，防浪堤护坡采用斜坡式结构，面层铺设 13T 扭王块，
码头面设有门机轨道，门机前轨坐落在钢筋混凝土胸墙上，后轨采用钢筋砼轨枕
道渣结构，配套 3 台 25T-35M 门机。
③3#泊位：为 5000 吨级扶壁重力式泊位，码头长 180m（前 150m 为扶壁结
构，后 30m 为砼方块结构）、顺岸式，与 2#泊位成 90°夹角，前沿停泊水域宽
38 米，水深-10.8m。扶壁后侧抛填 10-100kg 抛石棱体，抛石棱体后设置倒滤层。
码头面设有门机轨道，门机前轨坐落在钢筋混凝土胸墙上，后轨采用轨枕道渣结
构，配套 3 台 10T-25M 门机,2 台 300T/h 螺旋式卸船机。
④后方陆域面积约 21.7 万 m2，堆场面层采用连锁块结构，面积约 3.7 万 m2,
设计标高为 5.0m，泊位防波堤长 460m。
⑤回旋水域为三个泊位共用，并兼顾 3.5 万吨级散货船。回旋水域按椭圆形
布置，长轴 570m，短轴 380m。回旋水域设计底标高为-15m。
（2）设备类资产
机器设备主要是集装箱的装卸、堆存、中转设备及其配套的运输等共计 97
项（468 台、套），账面原值为 279,482,250.52 元，账面净值为 229,808,583.90
元。主要的设备为码头上使用的岸桥、门式起重机、正面吊和龙门吊等，其他设
备主要有汽车衡、叉车、装载机和水泥罐等设备设施。
车辆主要为轿车、商务车、电动车等共计 14 项（14 辆），账面原值为
2,823,755.28 元，账面净值为 1,568,048.90 元。主要车辆有奔驰轿车、大众轿
车、奔驰商务车、现代小型客车等。
电子及办公设备主要包括空调、电脑、打印机、复印机、服务器、网络监控
设备、办公家具等共计 166 项，账面原值为 1,452,421.30 元，账面净值为
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447,626.88 元。
3、在建工程
在建工程账面值为 8,038.86 万元，建设内容包括：
（1）利用已建成的锦尚作业区 2#泊位 5000 吨级通用泊位（结构按 3.5 万
吨级预留），扩建至 2 万吨级通用泊位（结构按 3.5 万吨级预留），借用 1#泊
位部分岸线，可靠泊 3.5 万吨级船舶，1、2#泊位共用时，可满足 1 艘 2 万吨级
杂货船和 1 艘 3.5 万吨级散货船同时靠泊要求。
（2）新建锦尚作业区 4 号泊位 1.5 万吨级通用泊位（水工结构按 3.5 万吨
级预留）及相应配套设施。项目估算总投资 30013.37 万元。
在建工程于 2014 年开始建设，截至评估基准日，项目已获得省发改委核准，
项目环评、职业卫生预评价、维稳分析报告已审查完成，岸线已报送至省交通厅
待审批，初步设计审查基本完成，待报送港口局审查，项目通航安全评估报告正
在编制，待施工图审查后即报送至海事局审查。项目现场已完成预制场的建设及
沉箱预制，确权海域内的陆域形成正在进行，预计 2018 年上半年建成投产。
三、企业申报的无形资产情况
1、企业申报的账面已记录的无形资产情况
根据石狮市华锦码头储运有限公司申报的资料，截至 2016 年 12 月 31 日，
石狮市华锦码头储运有限公司账面已记录的无形资产包括海域使用权、财务软件
和集装箱操作软件。
账 面 记 录 的 无 形 资 产 原 始 入 账 价 值 为 170,987,510.99 元 ， 净 值 为
158,799,817.82 元。其中海域使用权两项，原始入账价值为 169,861,409.40 元，
净值为 158,100,029.40 元，海域使用权的登记情况如下：
（1）41.29 公倾填海造地用海
证书名称一 《中华人民共和国海域使用权证》
证号 国海证 2013B35058102426 号
发证机关 《福建省人民政府》
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发证日期 2013 年 4 月 12 日
海域使用权人 石狮市华锦码头储运有限公司
项目名称 石狮市华锦多用途商用码头工程
项目性质 经营性
用海类型 交通运输用海、港口用海
宗海面积 41.29 公顷
用海方式 建设填海造地 41.29 公顷
终止日期 2059 年 11 月 23 日
登记机关 福建省海洋与渔业厅
（2）16.74 公倾港池用海
证书名称二 《中华人民共和国海域使用权证》
证号： 国海证 2013B35058102436 号
发证机关 《福建省人民政府》
发证日期： 2013 年 4 月 12 日
海域使用权人： 石狮市华锦码头储运有限公司
项目名称： 石狮市华锦多用途商用码头工程
项目性质： 经营性
用海类型： 交通运输用海、港口用海
宗海面积 16.74 公顷
用海方式： 港池、蓄水 16.74 公顷
终止日期： 2059 年 11 月 23 日
登记机关： 福建省海洋与渔业厅
2、企业申报的账面未记录的无形资产情况
根据石狮市华锦码头储运有限公司申报的资料，本次评估涉及的账面未记录
的无形资产为岸线使用权。
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石狮市华锦码头已建成 1#~3#泊位，在建 4#泊位，各泊位的岸线使用权情况
如下：
1#泊位于 2013 年 11 月 25 日取得编号交港海岸 2013 第 11 号《中华人民共
和国港口岸线使用证》；
2#、3#泊位于 2011 年 5 月 5 日取得《泉州市港口管理局关于石狮市锦尚湾
华锦 5000 吨级通用泊位工程使用港口岸线的批复》（泉港[2011]34 号），未取得
岸线使用证；
4#泊位已取得《交通运输部关于泉州港泉州湾港区锦尚作业区 2 号泊位扩建
及 4 号泊位工程使用港口岸线的批复》；未取得岸线使用证。
根据被评估单位提供的资料，取得上述岸线使用权未支付费用，后续不需要
支付使用费，因此岸线使用权未在账面记录。
四、表外资产情况
根据石狮市华锦码头储运有限公司申报的资料，除岸线使用权外，本次评估
范围没有涉及其他表外项目。
五、引用其他机构报告结论的情况
不存在引用其他机构出具的报告结论之情形。
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说明三：资产评估说明
说明三第二部分：资产核实情况总体说明
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资产核实情况总体说明
一、资产核实的组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特
点，分成流动资产和实物资产小组，同时于 2017 年 2 月底进行现场的核查工作。
清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的
主要步骤如下：
1.指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的“资产评估明细表”、 “资产调查表”、 “资料清单”及其填写要求，
进行登记填报，同时收集评估范围内资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。
2.审查和完善被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然
后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根
据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资
料，对评估明细表进行完善。
3.现场实地勘察
依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金和固定资产进行盘点和现场勘
察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关评估目的证
明文件的方式核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性。
实物清查资产主要为核实资产数量、使用状态、 分布情况、 产权及其他影
响评估作价的重要因素。
4.补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”
相符。
5.核实评估资料
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在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核
查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权
权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属
资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委
托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
二、影响资产核实的事项及处理方法
由于条件所限，本次评估中，对机器设备的技术鉴定主要采用现场勘察手段，
并未使用精密仪器对设备进行测试和检验，而是通过与现场设备管理人员的沟通
及查阅有关档案记录对相关设备进行了核实；对于固定资产，特别是对码头水工、
排水工程等隐蔽部分无法实施勘察和观测，具体情况是以被评估单位有关资产管
理人员的介绍和评估人员经验判断为依据。
三、资产核实结论
评估人员经履行以上评估清查核实程序，对委估资产和相关负债情况有了全
面的了解。清查结果与被评估单位所申报的资料一致。
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说明三：资产评估说明
说明三第三部分：资产基础法评估技术说明
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第一、流动资产评估技术说明
一、评估范围
评估范围为石狮市华锦码头储运有限公司申报评估的各项流动资产，具体包
括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。流动资产账
面值合计为 47,949,487.80 元，各项流动资产的账面值如下：
编号 科目名称 账面价值(元)
3-1 货币资金 952,026.73
3-2 交易性金融资产 -
3-3 应收票据 3,484,000.00
3-4 应收账款 9,649,262.23
3-5 预付账款 1,081,861.72
3-6 应收利息 -
3-7 应收股利（应收利润） -
3-8 其他应收款 5,663,698.91
3-9 存货 665,805.45
3-10 一年内到期的非流动资产 -
3-11 其他流动资产 26,452,832.76
合计 47,949,487.80
二、评估过程
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确
需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证
的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分
别评定估算。
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三、各项流动资产评估说明
（一）货币资金评估：
货币资金由现金和银行存款组成。货币资金账面值为 952,026.73 元，评估
值为 952,026.73 元，评估没有增减值。
1、现金
现金账面值为 7,066.89 元,存放在出纳处。本次评估，由评估专业人员会同
出纳实地盘点检查日库存现金,并倒推清查基准日库存现金是否与账面数相符。
即以盘点日的库存现金账面余额加盘点日至评估基准日的库存现金账面减少数，
减去盘点日至评估基准日的库存现金账面增加额，得出评估基准日的库存现金账
面应有数。
现金评估值为 7,066.89 元。
2、银行存款
银行存款账面值为 944,959.84 元，共计 6 个账户。
对银行存款，评估人员查阅了银行对账单、银行余额调节表，对大额的银行
账户进行了函证，函证结果与银行对账单相符。
银行存款评估值为 944,959.84 元。
（二）应收款项的评估：
纳入本次评估范围的应收款项包括应收票据、应收账款、预付账款、其他应
收款。
对于应收款项的评估，评估人员查阅了会计凭证，借助历史资料和现在的调
查情况，具体分析数额，账龄和原因，款项回收情况，欠款人资金、信用、经营
管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好的
客户按全部应收额计算评估值；对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿
证据表明无法收回的，收集相关的文件或证明材料，并作出相应的记录或进行适
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当调整；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回帐款的数额且没有明
显证据时，按全部应收款扣除预计的评估风险准备金计算评估值。
1、应收票据
应收票据账面值为 3,484,000.00 元，共 9 项，均为无息银行承兑汇票。评
估人员通过核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与评估明细表是否相符，
查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，
以证实应收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收
票据真实，金额准确，无未计利息，在核实票据无误基础上以审计确认后的账面
值为评估值。
应收票据的评估值为 3,484,000.00 元，评估无增减变化。
2、预付账款
预付账款账面值为 1,081,861.72 元，核算内容主要为预付工程款、设备购
置款及咨询费。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付款项形成的原因、对方单位
的资信情况等。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付款项，以
核实后的账面价值作为评估值。
经评估，预付账款评估值为 1,081,861.72 元，评估无增减变化。
3、应收账款
应收账款主要为应收装卸费，账面余额为 9,919,450.94 元，坏账准备为
270,188.71 元，账面值为 9,649,262.23 元。
应收账款评估方法如下：
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计
算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。
按以上标准，确定评估风险损失，以账面余额合计减去评估风险损失后的金
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额确定评估值。坏账准备按有关规定评估为零。
经评估，应收账款评估值为 9,919,450.94 元，评估增值 270,188.71 元，评
估增值的原因是评估确定的风险损失为零，同时将坏账准备评估为零，两者对抵
造成评估增值。
4、其他应收款
其他应收账款账面余额为 21,027,325.91 元，坏账准备为 15,363,627.00 元，
账面价值为 5,663,698.91 元。
应收账款评估方法如下：
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计
算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。
按以上标准，确定评估风险损失，以账面余额合计减去评估风险损失后的金
额确定评估值。坏账准备按有关规定评估为零。
经评估，其他应收应收账款评估值为 5,827,325.91 元，评估增值 163,627.00
元，评估增值的原因是评估确定的风险损失为 15,200,000.00，同时将坏账准备
15,363,627.00 元评估为零，两者对抵造成评估增值。
评估风险损失的具体内容如下：
（1）其他应收款-邱于呆 3,600,000.00 元，经核实该款项的发生时间为 2010
年 9 月 25 日，核算内容为被评估单位支付后备用地征地范围上的建筑物、构筑
物补偿款，目前该后备用地尚未取得，该款项也无法向当事人函证确认，评估按
100%确认风险损失。
（2）其他应收款-邱振贤 600,000.00 元，经核实该款项的发生时间为 2010
年 9 月 25 日，核算内容为被评估单位支付后备用地征地范围上的建筑物、构筑
物补偿款，目前该后备用地尚未取得，该款项也无法向当事人函证确认，评估按
100%确认风险损失。
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（3）其他应收款-锦鑫建材厂 11,000,000.00，经核实该款项的发生时间为
2011 年 11 月，核算内容为被评估单位支付后备用地征地范围上的建筑物、构筑
物补偿款，目前该后备用地尚未取得，该款项也无法向当事人函证确认，评估按
100%确认风险损失。
（三）存货
存货账面值为 665,805.45 元，全部为在库周转材料，存放于被评估单位的
仓库内。在库周转材料主要包括码头装卸设备的备品备件以及常用的工具。
纳入评估范围的在库周转材料均为外购，账面值包括材料购置价及其他合理
成本。本次评估经对市场行情的了解分析发现，在库周转材料市场价格未发生明
显变化，以确认后的账面单价乘以实际数量确定其评估值。
经评估，存货评估值为 665,805.45 元，评估无增减变化。
（四）其他流动资产
其他流动资产账面值为 26,452,832.76 元，核算内容为待抵扣进项税，经核
实以审计后账面值作为其评估值。
经评估，其他流动评估值为 26,452,832.76 元，评估无增减变化。
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第二、房屋建（构）筑物评估技术说明
一、评估范围
列入本次评估范围的房屋建筑物包括华锦码头附属生产用房(包括变电所、
仓库、机修车间、库场办公楼等)，构筑物包括 1#-3#号码头以及相关的道路、
堆场等设施。评估基准日房屋建（构）筑物资产账面值见下表：
金额单位：人民币元
账面值
科目名称
原值 净值
房屋建筑物类合计 453,236,771.88 409,281,611.1
房屋建筑物 31,805,625.16 29,077,724.19
构筑物及其他辅助设施 421,431,146.72 380,203,886.91
管道及沟槽
二、资产概况
（一）房屋建筑物
房屋建筑物账面原值为 31,805,625.16 元，账面净值为 29,077,724.19 元，
共 13 项，建筑面积合计为 16500.4 平方米，均未办理产权证。
主要建筑物概况如下：
（1）中心变电所
该建筑物位于石狮市华锦码头厂区，建成于 2013 年 12 月，建筑物面积为
1012.4 平方米，框架结构，总层数为二层,现用途为变电房、办公室。
经现场察看，其主要结构特征及装修标准为：框架结构，共二层。平面形状
为长字形。层高：3 米。设有二处步行梯：不锈钢扶手、花岗岩台阶、磁砖踢脚
线。窗为塑钢玻璃窗；门为塑钢门、推拉玻璃门、不锈钢门；屋面为砼屋面；外
墙为块砖饰面；内墙为白色涂料粉刷；地面为瓷砖地面；天棚为白色涂料粉刷、
扣板吊顶。各层均设有独立男女卫生间，卫生间设有蹲便器、地面为防滑地砖、
墙砖贴面至顶，扣板吊顶。至评估时点，室内该房水电设施齐全，上下水管线通
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畅。
（2）2#变电所
该建筑物位于石狮市华锦码头厂区，建成于 2013 年 12 月，建筑物面积为
140 平方米，框架结构，总层数为二层,现用途为变电房。
经现场察看，其主要结构特征及装修标准为：框架结构，共二层。平面形状
为长字形。层高：一层为 4.1 米，二层为 2.7 米。设有一处步行梯：铁制扶手、
花岗岩台阶、磁砖踢脚线。窗为塑钢玻璃窗；门为钢质防火门、不锈钢门；屋面
为砼屋面；外墙为块砖饰面；内墙为白色涂料粉刷；地面为水泥地面、瓷砖地面；
天棚为白色涂料粉刷。至评估时点，室内该房水电设施齐全，上下水管线通畅。
（3）3#变电所
该建筑物位于石狮市华锦码头厂区，建成于 2013 年 12 月，建筑物面积为
96 平方米，框架结构，总层数为一层,现用途为变电房。
经现场察看，其主要结构特征及装修标准为：框架结构，共一层。平面形状
为长字形。层高：4.6 米。窗为塑钢玻璃窗；门为钢质防火门；屋面为砼屋面；
外墙为块砖饰面；内墙为白色涂料粉刷；地面为水泥地面；天棚为白色涂料粉刷。
至评估时点，室内该房水电设施齐全，上下水管线通畅。
（4）仓库
该建筑物位于石狮市华锦码头厂区，建成于 2013 年 12 月，建筑物面积为
2933.6 平方米，排架结构，总层数为一层,现用途为仓库。
经现场察看，其主要结构特征及装修标准为：排架结构，共一层。平面形状
为长字形。层高：檐高为 11.5 米，中心高为 14 米。钢筋混凝土柱（60cm*78cm），
柱距 4.8 米。窗为塑钢玻璃窗；门为铁板大门；屋面为彩钢板屋面；外墙为砖墙、
块砖饰面；内墙为白色涂料粉刷；地面为水泥地面；天棚为白色涂料粉刷。至评
估时点，室内该房水电设施齐全，上下水管线通畅。
（5）机修车间
该建筑物位于石狮市华锦码头厂区，建成于 2013 年 12 月，建筑物面积为
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1710 平方米，框架结构，总层数为二层,现用途为机修车间。
经现场察看，其主要结构特征及装修标准为：框架结构，共二层。平面形状
为长字形。层高：一层为 5.2 米、局部为 8.6 米，二层为 3.1 米。窗为塑钢玻璃
窗；门为塑钢门、卷帘门、铁板大门、钢质防火门；屋面为砼屋面；外墙为块砖
饰面；内墙为白色涂料粉刷；地面为水泥地面、瓷砖地面；天棚为白色涂料粉刷。
至评估时点，室内该房水电设施齐全，上下水管线通畅。
（6）库场办公楼
该建筑物位于石狮市华锦码头厂区，建成于 2013 年 12 月，建筑物面积为
1050.4 平方米，框架结构，总层数为四层,现用途为库场办公楼。
经现场察看，其主要结构特征及装修标准为：框架结构，共四层。平面形状
为长字形。层高：一层为 2.6 米，二至四层为 3 米。设有二处步行梯：不锈钢扶
手、花岗岩台阶。窗为塑钢玻璃窗；门为塑钢门、不锈钢门；屋面为砼屋面；外
墙为块砖饰面；内墙为白色涂料粉刷；地面铺设花岗岩板材、木地板；天棚为白
色涂料粉刷、扣板吊顶。各层均设有独立男女卫生间，卫生间设有蹲便器、地面
为防滑地砖、内墙为墙砖贴面及涂料粉刷，天棚为涂料粉刷。至评估时点，室内
该房水电设施齐全，上下水管线通畅。
（7）拆箱仓库
该建筑物位于石狮市华锦码头厂区，建成于 2015 年 12 月，建筑物面积为
6856 平方米，框架结构，总层数为二层,现用途为仓库。
经现场察看，其主要结构特征及装修标准为：框架结构，共二层。平面形状
为长字形。层高：一层为 9.7 米，二层为 5 米。设有电梯（额定载重量为 3000kg），
设有二处步行梯：不锈钢扶手、花岗岩台阶、磁砖踢脚线 。钢筋混凝土柱
（70cm*70cm），柱距 8.2 米。窗为塑钢玻璃窗；门为铁板大门、钢质防火门；屋
面为砼屋面；外墙为砖墙、块砖饰面；内墙为白色涂料粉刷；地面为水泥地面；
天棚为白色涂料粉刷。至评估时点，室内该房水电设施齐全，上下水管线通畅。
（二）构筑物概况：
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构筑物账面原值为 421,431,146.72 元，账面净值为 380,203,886.91 元，共
27 项。
主要的建（构）筑物概况如下：
①1#泊位：为 35000 吨级沉箱重力式泊位，突堤式，位于 2#泊位的延长线
上，码头长 212.5m、宽 50m，前沿停泊水域宽 61m，水深-15m。沉箱后方抛填
10-100kg 抛石棱体至后侧防浪堤护坡，防浪堤护坡采用斜坡式结构，面层铺设
13T 扭王块、泊位端部铺设 18T 扭王块，码头面设有门机轨道，门机前轨坐落在
钢筋混凝土胸墙上，后轨采用钢筋砼轨枕道渣结构。
陆域形成在一期 2#、3#泊位建设期间已形成，1#泊位主要布置了两个堆场
（S1、S2），面积 32525m2，预留 4 条轮胎吊跑道，预留跑道采用钢筋混凝土结
构，堆场采用连锁块结构，面层高度为+5.0m
②2#泊位：为 5000 吨级沉箱重力式泊位（可兼靠 3.5 万吨级），突堤式，
码头长 220m、宽 50m，前沿停泊水域宽 61m，水深-15m。沉箱后方抛填 10-100kg
抛石棱体至后侧防浪堤护坡，防浪堤护坡采用斜坡式结构，面层铺设 13T 扭王块，
码头面设有门机轨道，门机前轨坐落在钢筋混凝土胸墙上，后轨采用钢筋砼轨枕
道渣结构，配套 3 台 25T-35M 门机。
③3#泊位：为 5000 吨级扶壁重力式泊位，码头长 180m（前 150m 为扶壁结
构，后 30m 为砼方块结构）、顺岸式，与 2#泊位成 90°夹角，前沿停泊水域宽
38 米，水深-10.8m。扶壁后侧抛填 10-100kg 抛石棱体，抛石棱体后设置倒滤层。
码头面设有门机轨道，门机前轨坐落在钢筋混凝土胸墙上，后轨采用轨枕道渣结
构，配套 3 台 10T-25M 门机,2 台 300T/h 螺旋式卸船机。
④后方陆域面积约 21.7 万 m2，堆场面层采用连锁块结构，面积约 3.7 万 m2,
设计标高为 5.0m，泊位防波堤长 460m。
⑤回旋水域为三个泊位共用，并兼顾 3.5 万吨级散货船。回旋水域按椭圆形
布置，长轴 570m，短轴 380m。回旋水域设计底标高为-15m。
（三）码头建设过程
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纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物包括码头水工建筑及配套设施，建设
过程如下：（1）依法取得海域使用权，其中填海造陆用海 41.29 公顷，港池用海
16.74 公顷；（2）在 41.29 公倾填海造陆用海范围内回填，形成陆域；（3）进行
码头水工建筑及配套设施的施工。
至评估基准日，1-3#泊位工程用海填海造地工程已完成，已建成并运营 1-3#
泊位码头及堆场，场地基础设施已达到红线内外“五通”（通上、下水、通电、
通路、 通讯），红线内场地平整。4#泊位工程在建。
具体的时间节点如下：
1、海域使用权的取得过程
2009 年 11 月 24 日《福建省人民政府关于同意石狮市华锦码头储运有限公
司海域申请的批复》：同意石狮市华锦码头储运公司使用石狮市锦尚镇锦尚湾南
侧 57.68 公顷海域，其中填海 41.81 公顷，港池用海 15.87 公顷，用于石狮市华
锦多用途码头工程建设。
2013 年 2 月 5 日《福建省人民政府关于同意变更石狮市华锦多用途商用码
头工程用海方案的批复》：同意变更用海方案，变更后用海面积为 58.03 公顷，
其中填海 41.29 公顷，港池用海 16.74 公顷。
2013 年 4 月 12 日，取得《中华人民共和国海域使用权证》，证号分别为国
海证 2013B35058102426 号和国海证 2013B35058102436 号。
2、2#、3#号泊位
码头工程开工建设日期：2010 年 4 月
码头工程交工验收：2012 年 3 月
码头试运行时间：2012 年 4 月 24 日。
3、1#泊位
码头工程开工建设日期：2010 年 8 月
码头工程交工验收：2014 年 3 月
码头试运行时间：2014 年 6 月 25 日
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（四）权属状况
根据《福建省海域使用管理条例》（闽常(2006)6 号）第二十九条：“海域使
用权人应当自填海项目工程竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向沿海县
级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由沿海县级以上地方
人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。
根据被评估单位提供的资料，用于填海造陆的 41.29 公顷海域尚未全部回填
完成，截至评估基准日实际已完成回填约 35 公顷。
由于填海造陆工程尚未全部竣工，因此尚未换发相应的土地使用权证，码头
配套的房屋建筑物（仓库、办公楼、变电所等）均未办理权属登记。
上述建筑物系按照港口建设的审批手续进行，没有办理产权证。若今后需办
理产权证，则需重新按照产权证办理的要求进行相应的审批。由于房屋产权证办
理所涉及的建设审批与港口建设的审批手续不一致，最终能否办理产权证存在一
定的风险和成本支出。
三、资料审查、现场勘查和市场调查
（一）资料审查
1、评估申报表的审查
根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产清查申报明细表，对房屋建筑物、
构筑物的建筑结构、建成年月、建筑面积、主要技术参数进行认真核对，在企业
提供的表格不完备的情况下，评估人员配合现场企业管理人员进行勘察，对企业
申报的评估明细表给予补充完善，使其达到符合评估作价要求的条件。
2、权证审查
根据被评估单位提供的《海域使用权证书》（国海证 2013B35058102426、
2013B35058102436 号）共 2 本复印件，评估人员进行权证核对、审查。
3、现场勘查
评估人员对被评估建筑物逐一进行现场勘查，根据申报表，核对各建筑物的
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名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日的资产现状、
将资产申报表的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还
主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各
构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的勘察记录。
4、市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估有关资料，其中包括近期福建省和石狮市目
前执行的前期及其它费用标准以及福建省和石狮市的建筑单方造价资料、市场建
材价格等，在被评估单位有关人员的配合下，经评估人员的努力，完成了上述资
料的搜集工作。
四、评估程序
1、前期准备
(1)由被评估单位将需要参加评估的建（构）筑物及其附属设施、管道及沟
槽等项目按评估要求填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作，
指导企业填报《房屋工程概况表》及《构筑物（公用工程）结构状况表》。
(2)由被评估单位提供工程的概算及竣工决算资料，以及当地有关年份的人
工、材料等价格信息和调价文件；并提供当地建筑工程概（预）算定额及其相应
的费用定额。
(3)获取有关产权证明、规划批建文件、预决算、合同协议等资料；获取市
场造价信息资料，填写《房屋建筑物评估询价记录表》。
2、核查原始资料
根据企业提供的资产评估申报表，进行核查工作，对账面原值、建筑面积、
结构类型、房产证明等进行核对，发现有漏填或填得不清楚的地方请企业有关部
门尽快补齐、填写清楚。
3、现场勘查
对委托人填报的情况进行复查，填写现场考查情况意见及现场作业表。
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4、搜集价格资料
搜集当地现行的地方建设工程概预算定额、有关行业定额和材料、人工、机
械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物、构筑物建设的相关政策规
定。
5、评估作价及编制评估说明
依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评
估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。
五、评估方法
房屋建筑物类固定资产的评估方法通常有比较法、收益法、成本法等评估方
法。市场法适用于同类房地产交易实例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜
在收益的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市
场法、收益法进行评估的情况下的房地产评估；
因此，本次评估根据评估目的和委估的建筑物类固定资产的特点，以持续使
用为假设前提，用重置成本法进行评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所
需的全部成本，减去被评估资产已发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经
济性陈旧贬值，得到的差额作为评估资产的评估值的一种资产评估方法。
基本计算公式：评估价值=重置价值×成新率
重置成本法的具体测算过程如下：
（一）重置价值的确定
对于建筑物，采用指标系数调整法确定重置全价。对于构筑物，比如码头水
工结构主体、道路堆场等，主要是依据被评估单位提供的工程量资料及评估基准
日市场价格，计算建筑安装工程造价，再以建安工程费用为基础计算构筑物的重
置全价。考虑到委估资产的专用性，建安工程造价中不包含开发方所拥有的开发
利润。
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重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其它费用＋资金成本
1、建筑物类重置价值
能够取得房屋建筑物工程结算资料，采用重编清单计价法测算。即根据其竣
工结算的工程量，重新进行清单计价，并根据石狮市评估基准日执行的人工、材
料进行调整，计算评估基准日的建筑安装工程造价。无法取得工程决算资料的，
则以石狮市公布的各类建筑工程造价综合指标为基础，按建成日期至评估基准日
固定资产投资价格指数进行时间价格调整；按结构尺寸不同进行结构尺寸影响因
素价格调整，最终计算出现行建筑安装工程造价。对于构筑物，则依据该工程结
算审计资料、施工图纸和相关设计文件确定的工程量，再以工程量为基础，套用
《沿海港口水工建筑工程预算定额》，并调到评估基准日市场价格水平，然后进
行取费，得出建筑安装工程造价。
2、前期及工程建设其他费用
前期及工程建设其他费用包括工程项目前期规划、勘察设计等；其他费用包
括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标代理服务费、可行性研究
费和环境评价费。相关费率见下表：
建（构）筑物前期费用表
序号 费用名称 计费基础 取费标准% 取费依据
1 建设单位管理费 建安工程造价 0.81% 交水发[2004]247 号
2 勘察设计费 建安工程造价 2.71% 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 建安工程造价 1.85% 发改价格[2007]670 号
4 招标代理服务费 建安工程造价 0.05% 计价格[2002]1980 号
5 可行性研究费 建安工程造价 0.27% 计价格[1999]1283 号
6 环境评价费 建安工程造价 0.06% 计价格[2002]125 号
合计 5.75%
3、资金成本
即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、
资金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安费用、前期及工程建设其他费
用之和。
（二）成新率的确定
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成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
建（构）筑物主要采用年限法和观察法综合判定成新率。
1、使用年限法
使用年限法是根据委估建（构）筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比
率确定成新率。其计算公式为：
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限 尚可使用年限
2、观察法
观察法是对评估建（构）筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析
资产的设计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对
象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率
带来的影响，判断被评估建（构）筑物的成新率，从而估算实体性贬值。
3、综合成新率
综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
4、以下情况，采用合理分析的方法确定成新率：
（1）能够基本正常、安全使用的建（构）筑物，其成新率一般不应低于30%；
（2）如果现场勘察法和使用年限法分别计算出的成新率差距较大，分析原
因后，凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
（3）条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用年限法确定成新率。
（4）当建（构）筑物存在功能性贬值和经济性贬值时应估算其贬值率。
六、评估结果
经评估，房屋建筑物类固定资产评估原值为 534,340,101.18 元，评估净值
为 491,414,850.29 元。
评估原值增值 81,103,329.30 元，评估原值增值的原因是如下：
1、近年来建筑工程人工费、材料费及机械台班费用逐年上涨因素，致使建
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筑工程造价逐年提高。
评估净值增值 82,133,239.19 元，评估净值增值的原因如下：
1、评估原值增值导致评估净值增值。
2、建筑物经济耐用年限大于会计折旧年限。
七、典型案例
（一）案例 1：中心变电所——固定资产-房屋建筑物清查评估明细表序号
11
1、概况
未办理产权证，位于石狮市华锦码头厂区，建成于 2013 年 12 月，权利人为
石狮市华锦码头储运有限公司，建筑物面积为 1012.4 平方米，框架结构，总层
数为二层,现用途为变电房、办公室。
经现场察看，其主要结构特征及装修标准为：框架结构，共二层。平面形状
为长字形。层高：3 米。设有二处步行梯：不锈钢扶手、花岗岩台阶、磁砖踢脚
线。窗为塑钢玻璃窗；门为塑钢门、推拉玻璃门、不锈钢门；屋面为砼屋面；外
墙为块砖饰面；内墙为白色涂料粉刷；地面为瓷砖地面；天棚为白色涂料粉刷、
扣板吊顶。各层均设有独立男女卫生间，卫生间设有蹲便器、地面为防滑地砖、
墙砖贴面至顶，扣板吊顶。至评估时点，室内该房水电设施齐全，上下水管线通
畅。
2、建筑物成本法具体估算过程为：
序号 项 目 金额 备 注
建筑物重置单价 建筑物重置价格=建筑物开发成本+投资利息+开发利
一、 1888 润+销售税费
（元/平方米）
开发成本=房屋建筑安装费+前期及其他费+基础设施
1、 开发成本 1847.75 建设费
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序号 项 目 金额 备 注
房屋建筑安装费即工程造价,根据委托方提供的资料
A、 房屋建筑安装费 1700 及当地建筑安装工程造价综合指标等资料,结合估价
对象的现状确定。
包括建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标服
B、 前期及其他费 97.75 务代理费、可行性研究费、环境评价费等，按建安造
价的 5.75%计
包括厂区照明、室外管网和公共设施等。本次基础设
C、 基础设施建设费 50
施建设费取值为 50 元/平方米。
利率取人行公布的一年期贷款利率 4.35%,开发期为 1
年,假设开发费用为均匀投入,则土地取得费计息期为
2、 投资利息 39.76 开发期,开发费用的计息期为 1/2 开发期,则投资利息=
开发成本*((1+利率)^开发期/2-1)
3、 开发利润 0 自建自用的厂区配套用房，不计
4、 销售税费 0 自建自用的厂区配套用房，不计销售税费
二、 综合成新率 92% 详见附注 1
三、 评估单价 1737 一×二
建筑面积(平方
四、 1012.4
米)
五、 评估值(元) 1758539 三×四
附注 1：房屋建筑安装费的确定
采用类比法确定中心变电所（实际用途为办公综合楼）的建安造价。评估人
员搜集到泉州市建设工程造价信息网公布的 2015 年 6 月单项工程“某综合楼”
工程造价指标与评估对象比较接近。该案例的建筑面积 3418.71 平方米，建筑安
装工程费为 1687.74 元/㎡。
A．建筑面积影响因素调整
中心变电所建筑面积 1012.4 平方米，对应的面积影响参数为 100，建筑面
积 3418.71 平方米，对应的面积影响参数为 99，则影响因素参数为 100/99=1.01
B．2015 年 6 月至评估基准日造价指数调整
对 2015 年 6 月同类工程造价指标调整至评估基准日 2016 年 12 月 31 日市场
价格水平。
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估价对象建筑安装工程费计算表
名称 案例 估价对象 调整系数
2
案例造价(元/m ) 1687.74
竣工日期 2015 年 6 月 2016-12-31
面积调整 99 100 1.01
造价指数调整 132.86 136.03 1.02
则评估对象单方造价=案例单方造价*面积因素调整*期日调整=1687.74×
1.01×1.02=1700(精确至百位)
附注 2：综合成新率的确定
1) 耐用年限成新率
该建筑建成于 2013 年 12 月。框架结构非生产用房经济寿命为 60 年。截至
评估基准日已使用 3 年，则其尚可使用年限为 57 年。海域使用权的终止日期为
2059 年 11 月 23 日，剩余使用期限为 42.92 年。按敦短原则确定建筑物尚可使
用年限，则建筑物总折旧年限为 42.92+3=45.92 年，理论成新率为： 42.92/
（3+42.92）=93%。
2)现场勘查成新率
根据评估人员现场勘测，对评估对象的成新状况分部位进行打分，打分情况
见下表：
部 位 名 称 标准分 现场勘测情况 测定分
地基基础 20 未见不均匀沉降 19
承重构件 20 未见变形 19
非承重墙 10 较完好、未见裂缝 9
结构部分
屋 面 15 未见渗漏 15
楼 地 面 10 较完好 9
小 计 75 71
门 窗 6 较完好 5
外墙饰面 6 较完好 5
装修部分 内 粉 刷 4 较完好 3
顶 棚 4 较完好 3
小 计 20 16
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部 位 名 称 标准分 现场勘测情况 测定分
照明设施 3 完好 2
安装部分 给排水设施 2 完好 2
小 计 5 4
总 计 100 91
3) 综合成新率的确定
综合成新率＝耐用年限成新率×0.4＋现场勘查成新率×0.6
＝93%×0.4＋91%×0.6
＝92%
（二）案例 2：1#泊位工程——固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细
表序号 1
1．基本概况
建设规模：本工程为一个35000吨级沉箱重力式泊位，突堤式，位于2#泊位
的延长线上，码头长212.5m、宽50m，前沿停泊水域宽61m，水深-15m。沉箱后方
抛填10-100kg抛石棱体至后侧防浪堤护坡，防浪堤护坡采用斜坡式结构，面层铺
设13T扭王块、泊位端部铺设18T扭王块，码头面设有门机轨道，门机前轨坐落在
钢筋混凝土胸墙上，后轨采用钢筋砼轨枕道渣结构。
本工程2014年6月竣工交付使用。
2．重置全价的确定
(1)建筑安装工程造价
依据该工程决算审计资料、施工图纸和相关设计文件确定的工程量，再以工
程量为基础，套用《沿海港口水工建筑工程预算定额》，并调到评估基准日市场
价格水平，然后进行取费，得出1号码头建筑安装工程造价(未包括基槽开挖工程)，
计算结果如下：
单位工程预算表
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序 定额
分部分项名称 单位 工程量 市场单价 合计（市）
号 编号
抛石基床
抛石基床（设计断面）（含平整用
1 1339 100m3 44.85 18028.89 808595.72
二片石、碎石）
2 1382 打夯 100m2 41.68 3474.22 144805.49
3 1369 粗平 100m2 42.1663 7394.77 311810.09
4 1370 换 细平（不含整平用二片石、碎石） 100m2 32.2551 21641.31 698042.62
10-100kg 抛石棱体
5 1269 10-100kg 抛石棱体（设计断面） 100m3 2347.26 8386.69 19685742
现浇 C40 砼胸墙
水上(陆拌水运)现浇砼,挡浪墙
6 4163 换 10m3 868.59 6622.16 5751941.95
(弧)
胸墙钢筋
钢筋加工(非预应力构件),各种
7 3535 1t 122.657 3774.61 462982.34
梁、板(>0.5 方)、靠船构件等
沉箱预制
8 3342 CX1 沉箱预制 10m3 723.645 6131.91 4437326.01
沉箱钢筋制安
钢筋加工(非预应力构件),箱形模
9 3536 1t 1047.28 4045.79 4237074.95
板、沉箱空心方块
沉箱装船运输安装
10 3345 沉箱溜放,方形,1200m3 内/个 1个 13 117563.72 1528328.36
沉箱拖运,方形,3000t 内/个 水上
11 3350 1个 13 14802.04 192426.52
运距超过 1km
沉箱驳运安装(装船运输安
12 3363 1个 13 31075.52 403981.76
装),200m3 内/个 运距 1km
沉箱内回填中粗砂
13 1404 换 构筑物内抛填砂,民船装运抛 100m3 223.34 5598.82 1250440.46
QU100 钢轨安装（含配件）
轨枕上钢轨安装 ,硫磺砂浆锚固 100 延
14 6017 6.10475 46746.93 285378.32
(一般压板式)QU100 米
现浇 C30 后轨基础块体
15 4038 换 陆上现浇砼,基础(矩形) 10m3 91.146 4121.43 375651.86
块体钢筋
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单位工程预算表
序 定额
分部分项名称 单位 工程量 市场单价 合计（市）
号 编号
钢筋加工(非预应力构件),方桩、
16 3534 1t 11.635 3635.68 42301.14
板桩、锚碇桩
C35 钢筋砼轨枕板预制安装
17 3175 临时预制场预制砼轨枕、轨道板 10m3 25.9 5403.35 139946.77
1500KN 系船柱安装
陆上安装系船柱(系船柱能力
18 6038 10 个 1.2 76344.15 91612.98
1500kN)
预埋铁件
19 6110 预埋铁件制作安装 1t 61.72 7197.4 444223.53
碎石垫层
20 1250 陆上铺筑碎(卵)石垫层(不碾压) 100m3 31.6213 9222.78 291636.29
中粗砂垫层
21 1248 陆上铺筑砂垫层(不碾压) 100m3 3.31 9036.66 29911.34
二片石垫层
22 1249 陆上铺筑砂夹卵石垫层(不碾压) 100m3 5.4593 8784.31 47956.18
道渣
23 1279 铺筑道碴石(直接来料人力铺筑) 100m3 6.32 11263.18 71183.3
16/25t 门机预埋件安装
24 6110 换 预埋铁件制作安装 套 3 2001.68 6005.04
1#泊位增项部分
沉箱预埋件（吊环、拉环）
25 6110 预埋铁件制作安装 1t 12.28 7197.4 88384.07
连锁块预制及铺设（不包含水泥稳
定层）
铺砌砼高强连锁预制块,干铺,碾
26 1457 100m2 66.26 6061.37 401626.38
压
轨枕板钢筋
非预应力钢筋加工(预应力构件),
27 3542 1t 70.76 4223.89 298882.46
梁与板
挡浪墙钢筋
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单位工程预算表
序 定额
分部分项名称 单位 工程量 市场单价 合计（市）
号 编号
非预应力钢筋加工(预应力构件),
28 3542 1t 28.77 4223.89 121521.32
梁与板
胸墙下 C25 素砼垫层
29 4068 换 陆上现浇砼,垫层 10m3 55.517 3489.22 193711.03
管沟木模板
30 4181 换 管沟木模板 组 12 577.3 6927.6
管沟模板安拆
31 4181 换 管沟模板安拆 组 12 15977.3 191727.6
管沟盖板制安
陆上安装沟盖板、平交道板,300kg
32 3315 换 100 件 0.8 31475.76 25180.61
外/块
橡胶护舷安装
陆 上 安 装 橡 胶 护 舷 , 筒 型
33 6050 换 10 套 7.68 24964.11 191724.36
φ1400mm,L=1000mm
鼓型护舷安装
陆 上 安 装 橡 胶 护 舷 , 鼓 型
34 6061 换 1套 12 38973.89 467686.68
H=1000mm,一鼓一板
电预埋钢管
35 电预埋钢管 m 903 90 81270
排水管埋设
36 2612 换 排水管埋设 m 1058 65 68770
排水沟、集水井、管沟盖板钢筋
37 3538 钢筋加工(非预应力构件),其他 1t 10.46 3892.08 40711.16
排水沟、集水井砼
38 4051 陆上现浇砼,管沟(有顶板) 10m3 16.047 4986.36 80016.12
排水沟预埋混凝土管涵
39 排水沟预埋混凝土管涵 m 56.5 130 7345
排水沟重式钢纤砼盖板
临时预制场预制砼沟盖板,(15 块
40 3170 10m3 26.93 4770.25 128462.83
内/10m3)
排水沟基础
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序 定额
分部分项名称 单位 工程量 市场单价 合计（市）
号 编号
41 4038 陆上现浇砼,基础(矩形) 10m3 6.291 3960.65 24916.45
排水沟现浇 C15 砼垫层
42 4068 换 陆上现浇砼,垫层 10m3 2.723 3040.76 8279.99
护轮坎砼（含系船柱砼）
43 4058 陆上现浇砼,护轮坎 10m3 3.278 7455.37 24438.7
护轮坎钢筋
钢筋加工(非预应力构件),各种
44 3535 1t 4.229 3774.61 15962.83
梁、板(>0.5 方)、靠船构件等
泡沫板
45 泡沫板 m2 507.15 15 7607.25
沥青木板
46 4181 换 变形缝处理,沥青木板 立方米 0.68 2977.3 2024.56
预制 C40 扶壁砼
扶壁预制(固定预制厂),高度 15m
47 3372 换 10m3 31.004 6470.78 200620.06
内
扶壁钢筋制安
非预应力钢筋加工(预应力构件),
48 3542 1t 30.1 4223.89 127139.09
梁与板
扶壁安装
扶壁运输安装(装船运输安
49 3378 换 装 ),200t 内 / 块 水 上 运 距超 过 10 件 0.4 299984.01 119993.6
1km
扶壁防腐
50 扶壁防腐 m2 81.18 60 4870.8
扶壁搬运与堆放
扶壁运输安装(水下储存),200t 内
51 3381 换 10 件 0.4 29974.2 11989.68
/块
C20 素砼垫层（轨道下）
52 4068 陆上现浇砼,垫层 10m3 9.3 3306.31 30748.68
护轮坎、系船柱、轨道油漆
53 6120 换 小型构件刷油(沥青漆)第一遍 10m2 40.84 900 36756
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序 定额
分部分项名称 单位 工程量 市场单价 合计（市）
号 编号
二片石垫层
54 1250 换 陆上铺筑碎(卵)石垫层(不碾压) 100m3 3180.18 8185.98 26032889.9
超高土石挖方
液 压 挖 掘 机 挖 土 ( 斗 容 0.75m3
55 1117 100m3 259.8 187.64 48748.87
内),土类:Ⅰ-Ⅱ
振冲碎石桩
56 振冲碎石桩 m3 41515 10 415150
混合碎石倒滤层
57 1265 陆上铺筑碎石倒滤层 100m3 231.3 11330.36 2620712.27
二片石倒滤层
58 1265 换 陆上铺筑碎石倒滤层 100m3 202.74 10274.36 2083023.75
倒滤层土工布铺设
59 1415 碎石倒滤层后铺设土工布 100m2 44.88 2396.75 107566.14
定额直接费合计： 76,056,690.81
各类取费合计： 19,652,162.72
工程费合计： 95,708,853.53
各类取费明细表
序 费率
费用名称 取费说明 费用金额
号 （%）
1 定额直接费（除税） (直接费+主材费+设备费)*概算扩大系数 76056690.81
临时设施费（除税）+冬季、雨季及夜间施
工增加费（除税）+材料二次倒运费（除税）
2 其他直接费（除税） 3996018.55
+施工辅助费（除税）+施工队伍进退场费（除
税）+外海工程拖船费（除税）
2.1 临时设施费（除税） 定额直接费 1.338 1017638.52
冬季、雨季及夜间施工增加
2.2 定额直接费 0.719 546847.61
费（除税）
2.3 材料二次倒运费（除税） 定额直接费 0.344 261635.02
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2.4 施工辅助费（除税） 定额直接费 1.085 825215.1
2.5 施工队伍进退场费（除税） 定额直接费 0.671 510340.4
2.6 外海工程拖船费（除税） 定额直接费 1.097 834341.9
3 企业管理费（除税） 定额直接费+其他直接费 8.613 6894939.86
4 财务费用 定额直接费+其他直接费 0.754 603597.43
定额直接费+其他直接费+企业管理费+财务
5 利润 7 6128587.27
费用
6 税金 增值税应纳税额+附加税 2029018.89
其他直接费+企业管理费+财务费用+利润+
工程建设其他费合计 19652162
税金
(2)前期费用和其他费用
序号 名称 计算公式 费率 费用(元) 备注
一 工程造价 95,708,853.53
前期费用及其他费
二 1+2+3+4+5+6 5.75% 5,503,259.08
用
1 建设单位管理费 建安工程造价 0.81% 交水发[2004]247 号
2 勘察设计费 建安工程造价 2.72% 计价格[2002]10 号
发 改 价 格 [2007]670
3 工程建设监理费 建安工程造价 1.85%
号
计 价 格 [2002]1980
4 招标代理服务费 建安工程造价 0.05%
号
计 价 格 [1999]1283
5 可行性研究费 建安工程造价 0.27%
号
6 环境评价费 建安工程造价 0.05% 计价格[2002]125 号
（3）资金成本
该工程合理建设周期为2年，假设建设资金中的前期费用及其他费用和建安
工程造价在建设期内均匀投入，评估基准日时2年期贷款利率为4.75%。
资金成本＝(建筑安装工程造价+其他费用)×4.75%×2÷2
=(建筑安装工程造价+其他费用)×4.75%
=4,807,575.35
(4)重置全价
重置成本=建筑安装工程造价+其他费用+资金成本
=106,019,687.96元
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3．成新率的确定
(1)使用年限法
该码头于2014年6月竣工投入使用，距评估基准日刚使用2.5年，海域使用权
的终止日期为2059年11月23日，剩余使用期限为42.92年，则建筑物总折旧年限
为42.92+2.5=45.42年，根据尚可使用年限和其总使用年限的比率确定成新率，
其计算公式如下：
使用年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=42.92/（2.5+42.92）×100%
=95% （取整）
(2)观察法
通过现场勘察，评估人员认为：该资产刚使用2.5年，且地基条件较好，没
有不均匀沉降现象，沉箱、胸墙、码头面层整体强度较好，均能正常使用，水、
电气配套设施完好，且使用正常。现鉴定如下：
码头设施成新率鉴定表
部位 设施现状 标准分 评估分
抛石基床承载力较好，现场勘察中没有不均匀沉
基床 40 39
降，有足够的承载力。
沉箱主体 整体强度较好，无开裂、偏移情况有足够的承载力。 40 38
码头面层 施工砼标号较高，维护控制较好 。 10 8
附属建筑 橡胶护舷磨损正常，维护状况较好。 10 8
成新率 合计 100 93
(3)综合成新率
码头综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法新率×60%
=95%×40%+93%×60%
=94% （取整）
4．评估值的确定
评估值＝重置价值×综合成新率
＝106,019,687.96×94%
＝99,658,506.68 (元)
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第三、机器设备类固定资产评估技术说明
一、评估范围
列入本次评估范围的机器设备类固定资产包括机器设备、车辆、电子及办公
设备。评估基准日设备类固定资产账面值见下表：
金额单位：人民币元
账面值
科目名称
原值 净值
设备类合计 283,758,427.10 231,824,259.68
固定资产-机器设备 279,482,250.52 229,808,583.90
固定资产-车辆 2,823,755.28 1,568,048.90
固定资产-电子及办公设备 1,452,421.30 447,626.88
二、设备概况
本次评估设备主要是石狮市华锦码头储运有限公司所属的机器设备、车辆、
电子及办公设备，截止评估基准日，各设备可在设计生产规模下正常地使用。被
评估单位对设备维护保养情况较好，可满足正常生产和使用的需要。其中：
本次评估的机器设备主要是集装箱的装卸、堆存、中转设备及其配套的运输
等共计 97 项（468 台、套），账面原值为 279,482,250.52 元，账面净值为
229,808,583.90 元。主要的设备为码头上使用的岸桥、门式起重机、正面吊和
龙门吊等，其他设备主要有汽车衡、叉车、装载机和水泥罐等设备设施。至评估
基准日，设备维护、保养、使用正常，部分设备为改造费用等。
本次评估的车辆主要为轿车、商务车、电动车等共计 14 项（14 辆），账面
原值为 2,823,755.28 元，账面净值为 1,568,048.90 元。主要车辆有奔驰轿车、
大众轿车、奔驰商务车、现代小型客车等。至评估基准日，车辆证照齐全，产权
明晰，维护、保养、使用正常。
本次评估的电子及办公设备，主要包括空调、电脑、打印机、复印机、服务
器、网络监控设备、办公家具等共计 166 项，账面原值为 1,452,421.30 元，账
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面净值为 447,626.88 元。至评估基准日，设备维护、保养、使用正常。
三、评估过程
1、清查核实
（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导被评
估单位按照实际情况填写评估明细表以及相关调查表，并以此作为评估的基础。
（2）针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查
核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察
和记录。
（3）根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表，要求做到“表”、
“实”相符。
（4）关注本次评估范围内设备的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同；
查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
2、评定估算
根据评估目的确定价值类型，选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定
估算。
3、评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估初步结果进行必要调整、
修改和完善。
4、撰写评估技术说明
按资产评估准则要求，编制“设备评估技术说明”。
四、评估方法
根据本次评估目的、按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合评估设备
的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
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1、重置全价的确定
（1）国产设备重置全价
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成
本等部分组成。依据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问
题的通知》（财税〔2008〕170 号）文件规定，自 2009 年 1 月 1 日起，增值税
一般纳税人购进固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行
条例》（国务院令第 538 号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财
政部、国家税务总局令第 50 号）的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增
值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。根据以上规定，设备重
置价中的设备购置价为不含税价。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装调试费＋其他费用＋资金成本－设备
购置所发生的增值税进项税额
（2）电子设备重置全价
评估范围内的电子及办公设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负
责)以及运输费用较低，因此不考虑运杂费、安装费、其他费用和资金成本，重
置全价参照现行市场购置同类设备的价格确定。
① 设备购置价
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设
备，以市场价确定其购置价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅最新机电产品价格信息等资料及网上
询价来确定其购置价；
对难以询到市场价格又难以找到类比设备的，在了解其账面价值构成内容后，
使用分类产品物价指数，求得购置费。
② 国内运杂费
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价
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为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。设
备运杂费率参照有关统计资料或经验数据。
设备运杂费=设备购置价×设备运杂费率。
③ 设备安装调试费
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安
装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。对小型、无须安
装的设备，不考虑安装调试费。
如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价
格)，则不计运杂费和安装调试费。
本次评估的机器设备在签订采购合同时约定由供货商负责运输和安装(在购
置价格中已含此部分价格)，因此评估时不考虑运杂费和安装调试费。
④ 其他费用
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、招标代理服务费、可行性研究
费、联合试运转费等费用。按照国家及当地相关规定，依据评估基准日资产规模
确定费率。
其他费用项目及费率表
序号 费用名称 费率 计费基础 依据
1 建设单位管理费 0.81% 建安工程费 交水发[2004]247 号
2 勘察设计费 2.72% 建安工程费 计价格[2002]10 号
3 招标代理服务费 0.05% 建安工程费 计价格[2002]1980 号
4 可行性研究费 0.27% 建安工程费 计价格[1999]1283 号
5 联合试运转费 0.70% 机械设备购置费 交水发[2004]247 号
6 工程建设监理费 1.20% 建安工程费 发改价格[2007]670 号
合计 5.75%
其中：
A、建设单位管理费
建设单位管理费指建设单位为工程建设项目从立项、筹建、建设、联合试运
转、竣工验收、交付使用及后期评估等工作所发生的管理费用。本次评估参照《沿
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海港口建设工程概算预算编制规定》(交水发 [2004]247 号)的相关规定，以工
程费用的总和为基础计算建设单位管理费。
B、勘察设计费
勘察设计费是指初步设计和施工图设计的勘察费，设计费(包括非标设计费)，
概算、预算编制费。本次评估参照《工程勘察设计收费管理规定》 计价格[2002]10
号）的相关规定，以工程费用的总和为基础计算勘察设计费。
C、招标代理服务费
本次评估参照《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）
的相关规定，以工程费用的总和为基础计算招标代理服务费。
D、可行性研究费
本次评估参照《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283
号）的相关规定，以工程费用的总和为基础计算可行性研究费。
E、联合试运转费
联合试运转费指新建、扩建工程项目，在竣工验收前按照设计规定的工程质
量标准，进行单机重载试车， 整个生产运行系统空载或重载联合试运转所发生
的全部费用抵扣试车期间收入的差额。本次评估参照《沿海港口建设工程概算预
算编制规定》(交水发 [2004]247 号)，联合试运转费率以工程费用中的装卸机
械设备购置费为基础：单一的杂货、集装箱码头按 0.3%，油码头、散货码头和
综合性码头按 0.7%计算。本次评估的华锦码头为综合性码头，因此对应的联合
试运转费率为 0.7%。
F、工程建设监理费
工程监理费是指依据国家有关机关规定和规程规范要求，工程建设项目法人
委托工程监理机构对建设项目全过程实施监理所支付的费用，在建设工程总投资
中属于工程建设其他费的部分。本次评估参照《建设工程监理与相关服务收费管
理规定》（发改价格[2007]670 号）的相关规定计算工程建设监理费。
⑤资金成本
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资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于大、中型
设备，合理工期在 6 个月以上的计算其资金成本，计算公式如下：
资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理建设工
期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。
⑥设备购置所发生的增值税进项税额的确定
设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／(1＋增
值税率)+运杂费×相应的增值税扣除率
（3）运输车辆重置全价
根据车辆市场信息和相关车辆信息网站查询的近期车辆市场价格资料，确定
评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行
条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照费等，确定其重置全价。
重置全价=现行购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费
① 购置价
参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购置时间较长，现不
能查到原规格型号的车辆购置价格的，参考同排量且功能类似车辆价格作为评估
车辆购置价。
据财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税
试点的通知》（财税[2013]106 号）文件规定，自 2013 年 8 月 1 日起，原增值
税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项
税额中抵扣。
本次评估中车辆的购置价为不含税价。
②车辆购置税
根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》，车辆购置税应纳税额＝计税
价格×税率。纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买应税车辆而
支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。因此：
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车辆购置税=购置价÷（1+增值税率)×车辆购置税税率
③新车上户牌照手续费
新车上户牌照手续费包括验车费、牌照费、代办手续费、工本费、三角警示
牌费等，依据当地车辆管理部门文件规定分析确定。
2、综合成新率的确定
（1）机器设备综合成新率
确定成新率时着重考虑资产的正常负荷、技术鉴定、工作制度及设备的时间
利用率、设计、制造、实际使用、近期大修理及日常维护保养状况、工作环境、
是否闲置、是否超过国家规定的淘汰日期、改造情况，以及经济使用年限、物理
寿命、现有性能、运行状态、技术进步和国家法规限制等因素，主要采用年限法
计算理论成新率。同时，结合机器设备现场勘察情况，计算勘察成新率，进而确
定综合成新率。
理论成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
综合成新率＝年限成新率×40%+勘察成新率×60%
对价值量较小的一般设备和电子及办公设备则采用年限法确定其成新率。
（2）车辆综合成新率
对于车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、
环境保护部令 2012 年第 12 号）的有关规定，按以下方法确定成新率，即：
综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
其中：理论成新率取行驶成新率和年限成新率的孰低者
行驶成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%
年限成新率＝(经济耐用年限－已使用年限)/ 经济耐用年限×100%
五、评估结果
经评估，设备类固定资产账面原值为 283,758,427.10 元，账面净值为
231,824,259.68 元，评估原值为 296,014,549.41 元，评估净值为 242,247,409.95
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元，评估原值增值 12,256,122.31 元，评估净值增值 10,423,150.27 元，增值率
为 4.50%。
评估原值增值 12,256,122.31 元，评估原值增值的原因是如下：
1、机器设备评估原值增值是因为机器设备账面原值未包含前期费用及资金
成本，而本次评估考虑了大型设备购建过程中合理的前期费用及资金成本；
2、车辆评估原值减值是因为近年来车辆市场价格呈下降的趋势；
3、电子及办公设备原值减值是由于技术进步，电子产品的更新换代速度越
来越快，相同配置的电子设备市场价格也处于不断下降的趋势。
评估净值增值 10,423,150.27 元，评估净值增值的主要原因如下：
1、部分设备评估时参考的经济寿命年限大于会计折旧年限。
六、典型案例
（一）机器设备评估案例：以集装箱起重机（岸桥）为例（机器设备评估明
细表序号第 22 项）：
设备名称：集装箱起重机（岸桥）
规格型号：65T/44M
生产厂家：上海振华重工（集团）股份有限公司
账面原值：34,105,870.02 元
账面净值：29,965,796.42 元
购置时间：2013 年 12 月
启用时间:2014 年 1 月
1、设备概况
（1）本项目的岸桥是轨道式岸边集装箱装卸桥，可满足巴拿马型集装箱船
舶的装卸作业要求。采用双箱可分离式吊具，吊具下的起重能力达 65 吨。岸桥
采用牵引式小车，司机室跟随小车移动。岸桥主要由主起升、小车运行、俯仰、
大车行走等四大机构，以及前伸臂梁、后伸臂梁、门架、台车架、梯形架、小车
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架、前后拉杆、撑杆、机房、电气房、司机室、吊具等组成。前伸臂仰起角度分
别为 60°和 80°以上，可实现船舶靠泊时避让船舶上层建筑和非工作状态下的
安全挂钩。
（2）岸桥配备有可容纳四人、载重量为 400kg，由齿轮齿条传动、变频调
速的安全可靠的载人电梯。岸桥由操作司机控制小车运行、起升机构的动作，通
过伸缩式中锁可移动分离的双箱吊具来实现对 20ft (ICC, IC, ICX)、40ft (IAA,
IA,IAX )、45ft 的国际标准(ISO)集装箱的装卸作业。同时能满足装卸 2 个 20ft
的 ISO 标准集装箱的作业要求，它还能通过吊具上架或超高箱吊架起吊特殊的集
装箱或其他货物。所有作业需要的操作均可在司机室里进行。其中前臂梁俯仰可
就地操作。
（3）岸桥在轨道上作业，能进行起升、小车行走、主梁俯仰、大车沿轨道
行走。应能单独和联合进行。岸桥可带载作起升、小车运行的单独或联合动作，
也可带载作大车行走、小车运行的单独动作，以及吊具纵横倾斜和水平旋转及前
臂梁俯仰等运动。
（4）岸桥应高压上机并设有以码头低压三相 380V 交流电为动力源的应急驱
动装置，使俯仰、起升、小车在额载下可作低速运行。岸桥的供电为通过机上电
缆卷盘向码头取电的方式供电，三相 10KV, 50Hz 电源。电气系统具有抑制谐波
干扰功能的装置。
（5）本项目的岸桥以三相交流电动机为动力，采用全数字式带能量回馈的
变频调速驱动系统，由可编程程序控制器(PLC)进行控制，并设有计算机管理系
统(CCMS)、预留远程监控在线管理系统(RCMS)接口，具有数据搜集、分析、状态
监测、故障诊断功能的管理系统，对岸桥的运行进行实时状态监测、预维护管理
及在线网络管理。
（6）岸桥上设有超负荷保护、防挂舱保护、前大梁安全挂钩装置及其它的各
种电气和机械的安全保护装置等，以确保集装箱装卸的可靠与安全。
该设备运行后无大修，均为正常的日常维护、保养。其主要技术参数详见下
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表。
岸桥的主要参数
1. 起重量
1.1 额定起重量 78.5 吨
1.2 吊架下 78.5 吨
1.3 双箱吊具下 65 吨
1.4 横梁吊钩下 75 吨
2. 外伸距（自海侧轨起） 44 米
3. 集装箱型号 20’、40’国际标准集装箱、45’集装箱
4. 吊具规格：（包括备用吊 20’、40’国际标准集装箱伸缩式双箱吊具（可同时起吊二只 20’
具） 或一只 20’、40’、45’集装箱，中间扭锁间距可调整 1600mm）。
5. 后伸距（自陆侧轨起） 14 米
6. 轨距 22 米
7. 起升高度 52 米
7.1 轨面以上 35 米
7.2 轨面以下 17 米
8. 起升速度
8.1 吊具下 65 吨额定载荷 50-55 米/分
8.2 空载（含空吊具） 110-130 米/分
8.3 起升满载/空载加减速时间 ≤3.5-4 秒
8.4 下降满载/空载加减速时间 ≤3.5-4 秒
9. 小车运行速度
9.1 小车运行速度 ≥160 米/分-180 米/分
9.2 小车加减速时间 ≤5-6 秒
10. 大车行走度
前臂梁挂钩时 ≥45 米/分
10.1 大车行走度
前臂梁水平、60°时 50%额定速度
10.2 大车加减速时间 ≤8 秒
11. 前臂梁仰起角度（挂钩锚定时角度） ≥80°
12. 前臂梁俯仰时间（单程） ≤9 分钟
13. 前臂梁仰起角度（让船角度） 60°
14. 门架立柱内侧净宽度 ≥15.8 米
15. 吊具的倾转
15.1 吊具前后倾 额定载荷时±5°
15.2 吊具左右倾 额定载荷时±3.5°
15.3 吊具水平回旋 ±5°，速度为 0.3-0.5 度/秒之间
前后倾、左右倾、水平回旋有能力在 20’集装箱纵向偏载±0.6
米，横向偏载
15.4 吊具倾转技术要求
±0.2 米或 40’集装箱纵向偏载±1.2 米，横向偏载±0.2 米，或
在吊双箱时一个 30t，另一个 3t 的情况下进行。
起升机构 2 米/分（吊具下满载电驱动）
小车运行机构 3 米/分（吊具下满载电驱动）
16. 应急状态下的速度
前臂梁俯仰机构 单程≤40 分钟（电驱动，独立安装，
不与起升、小车共用）
17. 大车
17.1 大车车轮轮距 ≥0.8 米
17.2 每只腿下的大车轮数 12 只
17.3 每只腿下的大车驱动轮子总数 不少于总轮数的一半
18. 轮压与腿压
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18.1 工作状态轮压海侧/陆侧 ≤350KN/350KN
18.2 工作状态腿压海侧/陆侧 ≤4200KN/4200KN
18.3 非工作状态轮压海侧/陆侧 ≤400KN/400KN
18.4 非工作状态腿压海侧/陆侧 ≤4800KN/4800KN
19. 联系横梁的净空高度 7.2 米
20. 岸桥总宽度(两个缓冲器之间距离) ≤27 米
21. 供电方式 电缆卷盘，三相，10KV,50Hz
22. 左右移动距离(以电缆井为起点) ≥300 米
2、重置全价的确定
该设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、其他费用及资金成本
等五部分构成。
重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装调试费＋其他费用＋资金成本－设备
购置所发生的增值税进项税额
（1）设备购置费
经向生产厂商询价以及参考该类设备的近期购置合同，该设备目前购置价格
为 38,980,000.00 元（含税），购置价包括由卖方负责货物设计、制造、包装、
运输、安装、调试直至验收合格提交买方最终使用，不包括第三方检验机构及第
三方监理费用;不包含任何采购备件费用;不包括任何出国考察费用。运杂费和安
装调试费已包含在购置价中，评估不再另行考虑。
（2）设备基础费
基础费含在土建工程中，本次评估不予考虑。
（3）其他费用
前期及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、招标代理服务费、可行
性研究费、联合试运转费等费用。按照国家及当地相关规定，依据评估基准日资
产规模确定费率，费率为 5.75%，则：
前期及其他费用=（设备购置费+运杂费+安装调试费）×前期费率
= 38,980,000.00×5.75%
= 2,241,350.00(元)
（4）资金成本
该设备合理购置（建设）周期按 0.83 年计，评估基准日同期贷款利率按同
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期贷款利率 4.35%，资金按均匀投入计算。
资金成本=（设备购置费+运杂费+安装调试费+其他费用）×利率×购置（建
设）周期×1/2
=(38,980,000.00+2,241,350.00)×4.35%×0.83×1/2
= 812,575.86(元)
（5）增值税进项税
设备购置所发生的增值税进项税额根据设备购置价及适用的增值税率确定。
该设备的购置价为 38,980,000.00 元，适用的增值税税率为 17%，则
增值税进项税额=38,980,000.00/（1+17%）×17%
=5,663,760.68（元）
（6）重置价
重置价=设备购置费+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本－设备购置所
发生的增值税进项税额
= 38,980,000.00+2,241,350.00+812,575.86－5,663,760.68
= 36,370,165.18(元)
3、成新率的确定
综合成新率＝年限成新率×40%+勘察成新率×60%
(1)理论成新率。
理论成新率采用年限法计算得出，计算公式为：
理论成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
该设备经济可使用年限为 20 年，购置于 2014 年 1 月，截止评估基准日 2016
年 12 月 31 日，已使用 3 年，尚可使用年限为 17 年，则：
年限成新率=17÷（3+17）×100% = 85%（取整）
(2)现场勘察情况
经评估人员会同产权持有者设备管理人员现场勘测核实，设备在用状态较
好,能按设计要求正常使用，未出现过较大故障，无异常现象。评估人员现场勘
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察记录如下表：
设备现场勘察鉴定表
序号 部位 技术状态 标准分 评估分
1 机体 机架及大臂未见变形，外观保养较好。 30 26
大车行走平稳，变速箱及传动装置无异常声响及过热现
2 行走装置 10 8
象。
3 小车 运行平稳，制动装置安全可靠，传动系统运转正常。 10 8
拉杆轴无损伤，泵站及液压系统工作正常，俯仰动作平
4 俯仰装置 5 4
稳，整体状况较好。
卷扬机及传动装置运转正常，卷筒未见过度磨损现象，
5 起吊装置 10 8
吊具液压系统工作正常。
6 电气系统 各机构电机运转正常，电气系统状况较好。 15 13
计算机系统工作状况较好，满足设计及使用要求，操纵
7 操纵系统 10 8
装置工作正常，各仪表屏幕反映正常，无损坏。
8 其它 工作状况较好，附属设备结构完整，无损坏现象。 10 8
合计 100 83
因此，该设备勘查成新率确定为 83%。
(3)综合成新率
综合成新率＝年限成新率×40%+勘察成新率×60%
＝85%×40%+83%×60% ＝ 84%（取整）
4、评估值的确定
评估值＝重置成本×综合成新率
＝36,370,165.18×84%
＝30,550,938.75(元)
（二）运输车辆评估案例：以车号为“闽 C585BR”奔驰商务车为例（车辆评
估明细表序号第 2 项）：
1、设备概况
名称：奔驰商务车
型号：奔驰 viano 3.0v6
生产厂家：奔驰汽车公司
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购入日期：2015 年 3 月 31 日
注册登记日期：2015 年 2 月
牌照号码：闽 C585BR
已行驶里程: 56000 公里
账面原值：448,848.75 元
账面净值：370,674.17 元
2、重置成本的确定
(1)车辆购置价：
在太平洋汽车、易车网等大型车辆查询网站，其市场报价约为 439,000.00
元（含税）。
据财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税
试点的通知》（财税[2013]106 号）文件规定，自 2013 年 8 月 1 日起，原增值税
一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税
额中抵扣。
则该车辆的不含税购置价为 375,214.00 元。
(2)车辆购置税
根据《车辆购置税暂行条例》，车辆购置税应纳税额＝计税价格×税率。纳
税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买应税车辆而支付给销
售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。
该车辆的排量为 3.0L，其车辆购置税的税率为 10%，车辆购置税计算如下：
车辆购置税=439,000.00÷（1+17%)×10%=37,520.00（元）
(3)车检牌照手续费：500 元
(4)重置成本=（购置价+车辆购置税）+牌照手续费
=375,214.00+37,520.00+500.00
=413,230.00（元）
3、综合成新率的确定
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综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
其中：理论成新率取行驶成新率和年限成新率的孰低者
（1）理论成新率
截止评估基准日，该车已行驶 56000 公里，已使用年限 1.75 年，此类车型
的规定行驶里程为 500000 公里，经济耐用年限为 13 年。
行驶成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%
＝(500000－56000)/500000×100%
＝89%
年限成新率＝(经济耐用年限－已使用年限)/ 经济耐用年限×100%
＝(13－1.75)/13×100%
＝87%
理论成新率取行驶成新率和年限成新率的孰低者为 87%。
（2）勘察成新率
评估人员现场勘察，该车辆外观较新，车辆能正常行驶，未发现异常情况。
评估人员现场勘察记录如下表：
汽车现场勘察鉴定表
序号 部位 勘察记录 标准分 评估分
车辆漆色较光亮，车身未见明显碰撞痕迹及划痕；
1 外观及内饰 10 7
座椅磨损不明显，顶板、地胶干净。
车内仪表齐全，照明灯光齐全，仪表显示较好，电
2 电控系统 15 10
动控制良好。
3 发动机 发动机状况良好，怠速状态平稳，无明显异响。 25 20
4 变速箱 无明显异响，挡位准确，挂挡顺畅，状况较好。 20 16
5 制动 刹车较灵敏，无跑偏现象。 20 16
6 其他 传动系统，悬挂系统及底盘状况较好。 10 7
7 合计 100 76
因此，该车辆勘查成新率确定为 76%。
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（3）综合成新率
综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
=87%×40%+76%×60%
=80%
4、评估值的确定
评估值＝重置成本×综合成新率
＝413,230.00×80%
＝330,584.00（元）
（三）电子设备评估案例：：以平板工控设备为例（电子设备设备评估明细表
序号第 103 项）：
1、设备概况：
设备名称：平板工控设备
数量：5 台
规格型号：PPC-3712A
生产厂家：威强电集团
购入日期：2014 年 11 月
启用日期：2014 年 11 月
账面原值：54,914.52 元
账面净值：33,177.51 元
2、评估方法：采用重置成本法进行评估
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
经市场询价，目前该设备的含税市场报价为 10,200.00 元，数量为 5 台，则
该项资产的不含税市场报价为 43,589.74 元，即重置成本为 43,589.74 元。
（2）成新率的确定
采用年限法确定成新率。现场核查发现，委估设备目前外观状况良好，没有
维修和更换零部件情况。根据目前设备整体运行状况，委估设备的使用年限按 5
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年考虑，截至评估基准日设备已经使用 2.1 年，尚可使用年限为 2.9 年，则设备
的理论成新率为：
成新率＝尚可使用年限÷(已使用年限＋尚可使用年限) ×100%
＝2.9÷5×100%
＝58%（取整）
（3）评估值计算
评估值＝重置成本×综合成新率
＝43,589.74×58%
＝25,282.05（元）
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第四、在建工程评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的在建工程账面值为 80,388,604.06 元，核算内容主要为华锦
码头 2#泊位扩建、新建 4#泊位前期费用及工程费用。
二、资产概况
在建工程的建设内容主要为新建锦尚作业区 4 号泊位 1.5 万吨级通用泊位
（水工结构按 3.5 万吨级预留）及相应配套设施。
在建工程于 2014 年开始建设，截至评估基准日，项目已获得省发改委核准，
项目环评、职业卫生预评价、维稳分析报告已审查完成，初步设计审查基本完成，
待报送港口局审查，项目通航安全评估报告正在编制，待施工图审查后即报送至
海事局审查。项目现场已完成预制场的建设及沉箱预制，确权海域内的陆域形成
正在进行，预计 2018 年上半年建成投产。
三、评估程序及方法
评估人员通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，按现行建筑、安装工程
定额标准对在建工程中发生的各项工程支出进行核实，同时了解付款进度情况，
并对本在建工程所耗用的主要工程物资的市场价格进行了调查，根据在建工程的
特点，按以下方法进行评估：
1.开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其账面价值的组成，经账实核
对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
2.开工时间距基准日半年以上、且属于正常建设的在建项目，若在此期间工
程项目涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按照账面价值扣除不合
理费用确定其评估值；若设备和材料、人工等投资价格发生了较大变化，则按照
评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重
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置价值。
3.对于待摊支出，主要包含建设单位管理费、勘察设计费、资金成本等工程
建设前期、专业费用及其他费用。对于建设单位管理费、勘察设计费、监理费等
费用，评估人员对账面价值的组成进行分析核实，在实际发生费用合理的情况下，
以审计后的账面值作为评估值，对于资金成本，本次评估根据各项工程实际占用
的资金数额结合工程建设周期进行估算。
资金成本计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基准贷款利率、资
金视为建设期内正常均匀投入，计息基础为建安费用，计算公式如下：
I=V*[(1+r)^P/ 2-1]，其中 V 为建安造价，r 为评估基准日银行基准贷款利
率，P 为同类工程合理工期。
对于评估基准日已停工的工程，计算资金成本时按合理工期考虑，不以实际
工期计算。
四、评估结果
在建工程账面值为 80,388,604.06 元，评估值为 83,398,140.36 元，评估
增值 3,009,536.30 元， 增值率为 3.74%。 增值原因如下：
本次评估根据各项工程实际占用的资金数额结合工程建设周期进行估算，得
出构建类似工程所需的合理资金成本，而被评估单位在工程建设期使用的工程资
金主要为关联单位借款，账面未核算资金成本，导致评估有所增值。
五、测算过程
以评估明细表第 12 项 4#泊位主体施工项目为例。
该在建工程账面值为 45,314,917.34 元，核算内容为 4 号泊位的主体建安造
价，施工单位为中交三航局，开工日期为 2015 年年初。
该项目的评估，评估人员对其账面价值的组成进行分析核实，在实际发生费
用合理的情况下，以审计后的账面值为基础，加上合理的资金成本作为评估值。
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即评估值=核实后的建安造价+合理资金成本
其中资金成本计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基准贷款利率、
资金视为建设期内正常均匀投入，计息基础为建安造价，计算公式如下：
I=V*[(1+r)^P/ 2-1]，其中 V 为建安造价，r 为评估基准日银行基准贷款利
率，P 为同类工程合理工期。
核实后的建安造价为 45,314,917.34 元，评估基准日同期的银行贷款利率为
4.75% ， 合 理 工 期 为 2 年 ， 代 入 上 述 公 式 ， 计 算 得 到 资 金 成 本 的 金 额 为
2,152,458.57 元。
则该项目的评估值=45,314,917.34+2,152,458.57
=47,467,375.91 元。
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第五、无形资产评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的无形资产包括海域使用权、财务软件和集装箱操作软件、岸
线使用权。无形资产原始入账价值为 170,987,510.99 元，净值为 158,799,817.82
元 。 其 中 海 域 使 用 权 两 项 ， 原 始 入 账 价 值 为 169,861,409.40 元 ， 净 值 为
158,100,029.40 元。
二、资产概况
（一）软件类无形资产
软件类无形资产共 2 项，账面价值为 699,788.42 元，取得方式均为外购，
目前均在正常使用。
（二）海域使用权
1、账面值组成
序号 项目 原始入账价值 净值
41.29 公倾（海域使用金） 43,900,500.00
16.84 公倾（海域使用金） 71,415.00
海域开发费（陆域形成） 106,865,397.38
锦尚村民委员会填海补偿金 6,300,000.00
1 154,200,029.40
300,000.00
300,000.00
锦尚村民委员会渔港建设补偿金
150,000.00
350,000.00
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锦尚村民委员会渔港建设补偿金 3,900,000.00 3,900,000.00
合计
根据上表数据，海域使用权账面值包括海域使用金、海域补偿金及海域开发
费。
（1）海域使用金
海域使用金是指一次性缴纳或逐年已缴纳的海域使用金，征收部门为海洋与
渔业厅。
根据《财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》（财综
[2007]10 号）及《福建省人民政府办公厅关于印发福建省海域使用金征收配套
管理办法的通知》（闽政办(2007)153 号），单位和个人使用海域，必须依法缴
纳海域使用金。填海造地用海的，海域使用金一次性征收，港池、蓄水等用海的，
海域使用金逐年征收。
对于填海 41.29 公顷海域使用权，按规定海域使用金一次性征收，被评估单
位于 2010 年 4 月 14 日缴纳了 26340300 元，2010 年 10 年 13 月缴纳了 17560200
元，共缴纳 43900500 元，已足额缴交。
对于港池用海 16.74 公顷海域使用权，按规定海域使用金逐年征收，被评估
单位于 2010 年 4 月 14 日缴纳了 71415 元（资本化，有账面值），于 2012 年 4
月 26 日缴纳了 499905 元（费用化），于 2013 年 3 月 29 日缴纳了 23490 元（费
用化）。
（2）海域补偿金
海域补偿金是按当地政府规定的标准缴交的各项补偿费用。账面记录的海域
补偿金为 11300000 元。
（3）海域开发费
海域开发费指投入并固化在海域上的各种客观费用，包括基础设施配套及填
海、炸礁、疏浚、建堤坝等费用。账面记录的海域开发费为 106,865,397.38 元。
2、取得过程
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2009 年 11 月 24 日《福建省人民政府关于同意石狮市华锦码头储运有限公
司海域申请的批复》：同意石狮市华锦码头储运公司使用石狮市锦尚镇锦尚湾南
侧 57.68 公顷海域，其中填海 41.81 公顷，港池用海 15.87 公顷，用于石狮市华
锦多用途码头工程建设。
2013 年 2 月 5 日《福建省人民政府关于同意变更石狮市华锦多用途商用码
头工程用海方案的批复》：同意变更用海方案，变更后用海面积为 58.03 公顷，
其中填海 41.29 公顷，港池用海 16.74 公顷。
2013 年 4 月 12 日，取得《中华人民共和国海域使用权证》，证号分别为国
海证 2013B35058102426 号和国海证 2013B35058102436 号。
3、权属登记
（1）41.29 公倾填海造地用海
证书名称一 《中华人民共和国海域使用权证》
证号 国海证 2013B35058102426 号
发证机关 《福建省人民政府》
发证日期 2013 年 4 月 12 日
海域使用权人 石狮市华锦码头储运有限公司
项目名称 石狮市华锦多用途商用码头工程
项目性质 经营性
用海类型 交通运输用海、港口用海
宗海面积 41.29 公顷
用海方式 建设填海造地 41.29 公顷
终止日期 2059 年 11 月 23 日
登记机关 福建省海洋与渔业厅
（2）16.74 公倾港池用海
证书名称二 《中华人民共和国海域使用权证》
证号： 国海证 2013B35058102436 号
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发证机关 《福建省人民政府》
发证日期： 2013 年 4 月 12 日
海域使用权人： 石狮市华锦码头储运有限公司
项目名称： 石狮市华锦多用途商用码头工程
项目性质： 经营性
用海类型： 交通运输用海、港口用海
宗海面积 16.74 公顷
用海方式： 港池、蓄水 16.74 公顷
终止日期： 2059 年 11 月 23 日
登记机关： 福建省海洋与渔业厅
4、他项权利
2014 年 12 月 8 日，被评估单位与中国民生银行股份有限公司福州分行签订
《海域使用权抵押合同》（公担抵字第 DB1400000171717-1 号），将其 58.03 公
顷的海域使用权及其附属工程抵押给中国民生银行股份有限公司福州分行，为被
评估单位向中国民生银行股份有限公司福州分行的 32490 万元人民币的贷款提
供 担 保 ， 海 域 使 用 权 证 书 编 号 ： 国 海 证 2013B35058102426 号 、 国 海 证
2013B35058102436 号。2014 年 12 月 16 日，上述海域使用权抵押经泉州市港口
管理局登记，发给《沿海沿江财产抵押登记证》（泉港抵（2014）第（02）号）。
5、利用现状
至评估基准日，1-3#泊位工程用海填海造地工程已完成，已建成并运营 1-3#
泊位码头及堆场，场地基础设施已达到红线内外“五通”（通上、下水、通电、
通路、 通讯），红线内场地平整。4#泊位工程在建。
（三）岸线使用权
石狮市华锦码头已建成 1#~3#泊位，在建 4#泊位，各泊位的岸线使用权情况
如下：
1#泊位于 2013 年 11 月 25 日取得编号交港海岸 2013 第 11 号《中华人民共
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和国港口岸线使用证》；
2#、3#泊位于 2011 年 5 月 5 日取得《泉州市港口管理局关于石狮市锦尚湾
华锦 5000 吨级通用泊位工程使用港口岸线的批复》（泉港[2011]34 号），未取得
岸线使用证；
4#泊位已取得《交通运输部关于泉州港泉州湾港区锦尚作业区 2 号泊位扩建
及 4 号泊位工程使用港口岸线的批复》；未取得岸线使用证。
根据被评估单位提供的资料，取得上述岸线使用权未支付费用，后续不需要
支付使用费，因此岸线使用权未在账面记录。
三、评估程序
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“无形资产清查评
估明细表”，根据委托方的评估资料，进行无形资产逐一核实。重点对海域面积、
海域开发、海域设施情况、海域使用权利状况等情况的核实。
2.现场勘查
对照有关资料对待估宗海进行查勘，与有关人员座谈，了解宗海位置、投资
环境及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3.社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，
调查了解了当地政府公布的有关资料，取得海域评估的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗海的类型、使
用年限、海域大小、区位条件，对待估宗海进行综合评定估算。
四、评估方法
（一）软件类无形资产评估方法
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软件类无形资产经核实后以账面值为评估值。
（二）海域使用权评估方法
1、海域使用权评估方法介绍
根据《海域评估技术指引》（国海管字〔2013〕708 号），海域价格评估的
主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法。
各种评估方法的介绍如下：
（1）收益法
对于能够计算现实收益或潜在收益的海域，可采用收益法评估海域价格，即
按一定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯
收益总和作为海域价格。
（2）成本法
对于新开发的海域，或在海域市场欠发达、海域交易实例少的地区，可采用
成本法评估海域价格，即以开发和利用海域所耗费的各项费用之和为基础，加上
正常的利润、利息和税费等来确定海域价格。
（3）假设开发法
对于待开发和再开发的海域，可采用假设开发法评估海域价格，即在测算出
海域开发完成后的总价值基础上，扣除预计的正常开发成本和利润来确定海域价
格。
（4）市场比较法
在海域市场较发达、海域交易实例充足的地区，可采用市场比较法评估海域
价格，即根据市场替代原理，将评估对象与具有替代性且在近期市场上已发生交
易的实例做比较，根据两者之间的价格影响因素差异，在交易实例成交价格的基
础上做适当修正，以此来确定海域价格。
（5）基准价格系数修正法
在已有海域基准价格的地区，可用基准价格系数修正法评估海域价格，即针
对评估对象价格影响因素的特殊性，利用海域价格修正系数，在同一地区同类用
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海的海域基准价格基础上做适当修正，以此确定海域价格。
2、评估方法适用性分析
由于估价对象所在区域海域二级市场尚未完全发育，海域交易市场上缺乏可
资比较的码头海域的案例，因此不适合使用市场比较法进行评估；由于无法单独
预测海域开发完成后的收益，因此不宜采用收益还原法评估；假设开发法主要适
用于围填海等可以明显确定开发后价值的用海类型评估，因此也不宜采用假设开
发法评估；由于评估对象所在海域尚未建立海域基准价格修正体系，因此也不宜
采用海域基准价格系数修正法评估。
3、评估方法的确定
通过分析几个评估方法的适用性，本次评估确定海域使用权评估方法如下：
（1）41.29 公倾填海造陆海域使用权：采用成本法评估。
（2）16.74 公倾港池海域使用权：以核实后的账面值为评估值。
4、成本法的具体应用
成本法是以开发海域所消耗的各项费用之和为主要依据，加上正常的利润、
利息、应缴纳的税金来确定海域价格的方法。
成本法评估基本公式为：
P=(Q+D+B+T)×K
式中：
P—待估海域价格；
Q—海域取得费用；
D—海域开发费用；
B—海域投入资本利息；
T—海域投入资本利润；
K—海域使用年期修正系数。
海域取得费指用海者为取得海域使用权而支付的各项客观费用，包括海域使
用金、专业费和各种补偿费。海域使用金是指一次性缴纳或逐年已缴纳的海域使
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用金。专业费包括海域使用论证费、海洋环境影响评价费、工程可行性研究费和
建筑设计费等。各种补偿费根据国家和当地政府规定的标准或应当支付的客观费
用来确定。
海域开发费指投入并固化在海域上的各种客观费用，包括基础设施配套及填
海、炸礁、疏浚、建堤坝等费用。在确定海域开发费时， 应综合考虑宗海界址
内外的开发程度，并根据实际受益程度分摊开发费用。
海域开发利润以海域取得费、开发费和税费为基数，根据海域使用类型、开
发周期和所处地区社会经济条件综合确定的海域投资回报率来计算海域开发利
润。
海域开发利息按照界定的海域开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限
和年利息率，分别计算各期投入应支付的利息。海域开发周期超过一年时，利息
按复利计算。
海域使用年期修正系数:采用成本法评估有限年期海域价格时，应根据具体
情况计算海域使用年期修正系数。
公式为：K2=1-1/（1+r）^n
（三）岸线使用权评估方法
岸线使用权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据《福建省港口条例》规定，
“港口岸线实行有偿使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准
日，福建省人民政府尚未制定港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位
取得岸线使用权未支付费用，综合以上两点原因，本次评估未考虑岸线价值。
五、评估结果
无形资产账面值为 158,799,817.82 元，评估值为 197,105,964.71 元，评估
增值 38,306,146.89 元，增值率 24.12%。
评估增值的原因为 41.29 公倾海域使用权的评估值包含了海域开发利息，同
时随着建材价格上涨，海域开发费较账面成本也有所增长。
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六、41.29 公倾海域测算过程
（一）确定海域取得费
海域取得费是按用海者为取得海域使用权而支付的各项客观费用计算，本评
估对象的海域取得费为海域使用金及海域补偿金。
海域使用金是指填海造地用海、非透水构筑物用海和跨海桥梁、海底隧道等
用海一次性缴纳的海域使用金或围海、开放式用海、其它用海等逐年或一次性已
缴纳的海域使用金。根据《财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的
通知》（财综[2007]10 号），石狮市的海域使用权为三等，对应的建设填海造
地用海海域使用金征收标准为 105 万元/公顷，评估对象用海面积为 41.29 公顷，
则
海域使用金=用海面积×海域使用金征收标准
=41.29×105 万元
=4335.45 万元
海域使用补偿金根据当地政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定，金
额为 1130 万元。
因此，海域取得费合计为：
海域取得费=海域使用金+海域生态补偿金
=4335.45 万元+1130 万元
=5,465.45 万元
（二）确定海域开发费用
海域开发费指投入并固化在海域上的各种客观费用，包括基础设施配套及填
海、炸礁、疏浚、建堤坝等费用。
评估对象账面记录的海域开发费用主要为填海工程费用，金额为 10,686.54
万元，本次评估根据其竣工结算的工程量，重新进行清单计价，再以工程量为基
础，套用《沿海港口水工建筑工程预算定额》，并调到评估基准日市场价格水平，
然后进行取费，得出建筑安装工程造价，以此确定海域开发费用。
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经测算，海域开发费用为 14,695.17 万元。计算表如下：
序 定额
分部分项名称 单位 工程量 市场单价 合计（市）
号 编号
1248
1 陆上铺筑砂垫层(不碾压) 100m3 7583.19 5470.21 41481641.77
换
码头及护岸棱体抛石,民船
2 1333 100m3 4000 10408.08 41632320
装运抛
码头及护岸棱体抛石,民船
3 1333 100m3 1200 10408.08 12489696
装运抛
陆上机械铺筑码头及护岸
4 1268 100m3 51.8 11353.21 588096.28
棱体块石
1257
5 场地上铺筑碾压块石垫层 100m3 156 9050.31 1411848.36
换
1257
6 场地上铺筑碾压块石垫层 100m3 46.74 9050.31 423011.49
换
1257
7 场地上铺筑碾压块石垫层 100m3 31.2 9050.31 282369.67
换
1250 陆上铺筑碎(卵)石垫层(不
8 100m3 168.9 9222.78 1557727.54
换 碾压)
9 1265 陆上铺筑碎石倒滤层 100m3 194.05 11330.36 2198656.36
1280
10 场地回填(推土机碾压) 100m3 2400 5721.74 13732176
换
定额直接费合计： 115797543.5
定额直接费合计： 115797543.5
各类取费合计： 31154112.74
其中：
一般水工工程：一类 31154112.74
工程费合计： 146951656.2
（三）确定海域投入资本利息
海域开发利息按照界定的海域开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限
和年利息率，分别计算各期投入应支付的利息。海域开发周期超过一年时，利息
按复利计算。
确定待估海域全部预付投入资本的计息期为 2 年，投资利息率以中国人民银
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行 2015 年 12 月 24 日公布的短期贷款（1 年至 3 年）贷款利息率为 4.75%计，其
中海域使用金及补偿费按一次性投入计算资本利息，海域开发费用资本按均匀投
入计算。
经测算，评估对象全部预付投入资本的利息为 1,229.57 万元。
（四）确定海域开发利润
海域开发利润以海域取得费、开发费和税费为基数，根据海域使用类型、开
发周期和所处地区社会经济条件综合确定的海域投资回报率来计算海域开发利
润。
根据市场调查分析，结合评估目的及评估对象的实际情况，本次评估确定的
海域开发利润率 0
（五）确定海域使用年期修正系数
采用成本法评估有限年期海域价格时，应进行海域使用年期修正。由于本评
估对象的海域法定使用年期为 50 年，取得时间为 2009 年 11 月，至评估基准日
已使用 7.1 年，剩余海域年期使用年期为 42.9 年，因此海域使用年期修正系数
K=[1-1/(1+6%)^42.9]/ [1-1/(1+6%)^50]
=0.9179
注：还原利率取 6%。
（六）计算待估海域使用权价格
待估海域价格 =（海域取得费+海域开发费+利息+利润）×年期修正系数
=（5,465.45+ 14,695.17 +1229.57+0.00）万元×0.9179
= 19,634.05 万元
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第六、非流动资产其他科目评估说明
一、评估范围
评估范围为被评估单位申报评估的非流动资产中的以下科目，具体包括长期
待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产。
二、长期待摊费用
（一）评估范围
长期待摊费用具体为码头工程年审费及长期借款手续费，原始发生额为
14,251,980.00 元，摊余价值为 7,970,660.00 元。
（二）核实方法和结果
我们查阅了相关合同、会计凭证，经核实，账实相符。
（三）评估方法
纳入本次评估范围的长期待摊费用核算内容为已发生的费用，未形成对应的
资产，因此评估为零。
（四）评估结果
经评估，长期待摊费用评估值为 0 元。
三、递延所得税资产
（一）评估范围
列入本次评估范围的递延所得税资产账面金额为 108,453.93 元，形成原因
为企业按照可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税
资产。
（二）核实方法和结果
我们核对了被评估单位的相关账务资料，经核实，账实相符。
（三）评估方法
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评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定
未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金额，
核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定。在核实递延所得税资产
真实、完整的前提下，按尚待税前确认的损失金额和基准日适用所得税率确定递
延所得税资产评估值。
本次评估确认的尚待税前确认的损失金额为 0，企业所得税率为 25%，则递
延所得税资产评估值为 0 元。
（四）评估结果
经评估，递延所得税资产评估值为 0 元，评估减值 108,453.93 元。
四、其他非流动资产
（一）评估范围
列入本次评估范围的其他非流动资产账面金额为 11,831,828.00 元，核算内
容主要为后备土地征地补偿款。
（二）资产概况
根据 2011 年 6 月锦尚镇人民政府《用地规划图》，锦尚镇人民政府拟同意提
供蓝线范围内 143262 平方米，给被评估单位作为厂房及配套用地（下称“后备
用地”），但被评估单位需参与竞价以取得该地块土地使用权，并支付相应的土地
出让金。
截至评估基准日，被评估单位已实际占用该后备土地，并支付了部分土地补
偿款，金额为 11,831,828.00 元，在其他非流动资产中核算。该后备土地未履行
招拍挂手续、未与政府有关部门签订土地出让合同或协议，也未办理相关的权属
手续。
（三）核实方法和结果
我们核对了被评估单位的相关账务资料，经核实，账实相符。
（四）评估方法
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以核实后账面值为评估值。
（五）评估结果
其他非流动资产账面值为 11,831,828.00 元，评估值为 11,831,828.00 元，
评估无增减变化。
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第七、负债评估技术说明
一、评估范围
评估范围为企业评估申报的各项负债，主要包括应付账款、其他应付款、长
期负债，评估基准日账面金额为 796,664,775.02 元。
二、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清
单和评估申报明细表示范格式，按照厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责
任公司评估规范化的要求，指导企业填写负债申报明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估申报表进行
互相核对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由
企业重新填报。作到账表相符。
2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
第三阶段：综合处理阶段
1、将核实调整后的负债申报明细表；
2、对各类负债，有针对性地进行作价处理，编制相应评估汇总表；
3、提交负债的评估技术说明。
三、评估方法
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实
现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。具体过程如下：
（一）应付账款
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1、评估范围
列入本次评估范围的应付账款账面值为 93,499,064.13 元，主要为应付的设
备采购款、工程款、运费等。
2、评估方法
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，并对大额的应付账款进行了函
证，未发现漏记应付账款。故以核实后的账面值确认评估值。
3、评估结果
应付账款评估值为 93,499,064.13 元。无评估增减值。
（二）预收账款
1、评估范围
列入本次评估范围的预收账款账面值为 289,034.82 元，主要核算预收的装
卸费。
2、评估方法
评估人员核实了有关合同，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值
作为评估值。
3、评估结果
预收账款评估值为 289,034.82 元。无评估增减值。
（三）应付职工薪酬
1、评估范围
列入本次评估范围的应付职工薪酬账面值为 1,193,083.00 元，主要核算企
业应付给职工的工资。
2、评估方法
首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其
次，了解应付工资具体内容，调查被评估单位的工资福利政策； 查阅有关的工
资计算表、计提凭证和账簿记录，核实相关计提、发放情况符合相关政策。评估
人员通过查阅相关凭证后，以核实后的账面值确认评估值。
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3、评估结果
应付职工薪酬评估值为 1,193,083.00 元。无评估增减值。
（四）应付利息
1、评估范围
列入本次评估范围的应付利息为应付锦尚村公益慈善会融资借款的利息。账
面金额为 460,000.00 元。
2、评估方法
我们查询了应付利息明细账，相关借款合同，对账面金额进行了核实。在清
查核实的基础上，以核实后账面值作为评估值。
3、评估结果
应付利息评估值为 460,000.00 元。无评估增减值。
（五）其他应付款
1、评估范围
列入本次评估范围的其他应付款账面值为 451,523,593.07 元，是除主营业
务以外，与外单位和本单位职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付其他单
位或个人的款项。其中关联方往来款的金额合计为 449,422,308.37 元.
2、评估方法
评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其
真实性后，以核实后的账面值确认评估值。
3、评估结果
其他应付款评估值为 451,523,593.07 元。无评估增减值。
（六）一年内到期的非流动负债
1、评估范围
列入本次评估范围的一年内到期的非流动负债账面值为 70,000,000.00 元，
核算内容为一年内到期的银行借款。
2、评估方法
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评估人员获取了被评估单位相关贷款合同，核对其利息支付的相关凭证。经
核实，借款金额与账面记录一致。以核实后账面值为评估值。
3、评估结果
一年内到期的非流动负债评估值为 70,000,000.00 元。无评估增减值。
（七）长期借款
1、评估范围
列入本次评估范围的长期借款为向金融机构借入的专门借款，账面余额为
179,700,000.00 元。
2、评估方法
评估人员检查借款合同，了解借款数额、借款用途、借款条件、借款日期、
还款期限、借款利率，并与相关会计记录相核对；检查被评估单位贷款卡记录，
核实账面记录是否完整。
经查，长期借款的取得时间为 2014 年 12 月 8 日，放款单位为中国民生银行
股份有限公司福州分行营业部，贷款本金为 324,900,000.00 元，其中 2017 年度
内应归还的借款 70,000,000.00 元在一年内到期的非流动负债科目核算。
长期借款以核实后的账面值为评估值。
3、评估结果
长期借款评估值为 179,700,000.00 元。无评估增减值。
四、评估结果
负债账面值为 796,756,775.02 元，评估值为 796,756,775.02 元，评估无增
减变化。
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说明三：资产评估说明
说明三第四部分：收益法评估技术说明
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收益法评估技术说明
一、评估对象
本次评估对象为石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益。
二、收益法适用性分析
（一）收益法的定义和原理
企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。企
业价值评估以企业的获利能力为核心，综合考虑影响企业获利能力的各种因素以
及企业面临的各种风险的评估。
采用收益法评估待估企业权益价值，即通过估测待估企业权益未来预期收益，
将其通过适当的折现率折算为现值并加和，以此来确定待估企业权益市场价值。
（二）收益法的应用前提
采用收益法评估企业价值必须具备三个前提：
1、企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2、企业预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
3、企业预期获利年限可以预测。
（三）收益法选择的理由和依据
被评估单位为港口码头企业，本次评估中可以根据被评估单位经营规划和运
营能力，合理预测未来收益、风险，满足采用收益法评估的基本前提，故可以采
用收益法评估。
三、收益法简介
收益法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，估算企业价值的一种
方法。其基本思路是通过估算企业在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率
折算成现时价值，得出估值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和
条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及
可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采
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集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现
率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
（一）评估思路
根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，本次评估
的基本思路是：
1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变
化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
2、将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如
基准日存在的溢余资产，以及定义为非经营性的资产（负债），单独估算其价值；
3、由上述二项资产价值的加和，得出评估对象的企业价值，经扣减付息债
务价值以后，得到评估对象的权益资本（股东全部权益）价值。
（二）收益法模型
1、现金流模型
本次评估采用企业自由现金流模型，即DCF-FCFF模型。
2、预测模型
本次评估选用分段收益折现模型,即将持续经营的收益分为前后两段,首先
预测前段 (2017年至2021年底)各年的现金流,再假设自2021年起，以后各年收益
保持不变，假设的永续年金为预测的后段，最后将全部的预测收益折现加总。
两阶段增长模型(Two Stage Growth Mode1)就是假设企业增长呈现两个阶段：
第一阶段为超常增长阶段，又称为预测期，其增长率高于永续增长率，实务中的
预测期一般为5～7年；第二阶段是永续增长阶段，又称永续期，增长率为正常稳
定的增长率。
3、基本公式
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值。
其中：企业整体价值=企业自由现金流现值+溢余资产+非经营性资产-非经营
性负债
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其中：企业自由现金流=净利润+折旧与摊销+税后付息债务利息－资本性支
出－运营资本净增加额
（1）企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据企业的资产
配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
1)经营性资产价值
经营性资产是指与企业生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预
测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
其中： P：估值基准日的企业经营性资产价值；
Fi：估值基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本， WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i 年；
g：永续期增长率（本次取 3%）。
2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，企业自由现金流量预测不
涉及的资产。
3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与企业生产经营无关的，企业自由现金流量预测不
涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和估算。
（2）付息债务价值
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付息债务是指评估基准日企业需要支付利息的负债。
四、收益法评估假设
根据《资产评估准则——企业价值》的有关规定，被评估单位未来经营状
况和收益状况的预测系由被评估单位提供的。评估机构基于以下假设条件，对被
评估单位提供的未来经营状况和收益状况的预测资料进行分析和判断，必要时再
作出相应调整。
1、 现时中国大陆或对被评估单位业务有重大影响的国家或地区的政治、法
律、财政、市场或经济情况将无重大变化。
2、 被评估单位的营运及业务将不会受任何不可抗力事件或不能控制的不
可预测因素的影响而严重中断，包括但不限于出现战争、军事事件、自然灾害或
大灾难（如水灾及台风）、疫症或严重意外。
3、 被评估单位的经营管理层是尽职尽责的，现有经营范围不发生重大变化，
被评估单位的内部控制制度是有效且完善的，风险管理措施是充分且恰当的。
4、 委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料是真实、准确、完整的；
纳入评估范围的各项资产是真实、准确的，其权属清晰、合法并完整地均归属于
被评估单位；被评估单位出具的资产权属证明文件合法有效；被评估单位各项资
产的减值准备计提充分。
5、 被评估单位已完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规；被评估
单位资产使用及营运所需由有关地方、国家政府机构、团体签发的一切执照、使
用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件于评估基准日时均在有效期内
正常合规使用。
6、 被评估单位对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条
款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
7、 在建工程如期建成并投产。
8、 不考虑未来取得后备用地可能发生的支出和收益。
9、 所有重要的及潜在的可能影响价值的因素都已由委托方或被评估单位
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向我们充分揭示。
10、不考虑通货膨胀因素的影响。
11、未来财务信息预测中所采用的会计政策与被评估单位以往各年及撰写
本报告时所采用的会计政策在所有重大方面一致。
12、中国大陆或对被评估单位业务有重大影响的国家或地区所执行的税赋、
税率等政策无重大变化。
13、假设评估基准日被评估单位已签署但尚未执行完毕的合同能如期顺利
执行。
14、净现金流量的预测以会计年度作为期间单位，并假定收入和支出均匀发
生，采用期中折现。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成立，
当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导
出不同评估结果的责任。
当前述假设条件不成立时，除下述一种情形外，本资产评估报告书失效：若
实际情况与前述假设条件的差异属可准确量化事项且便于调整的，在资产评估目
的实现时，委托方应提请本评估机构对资产评估结论作相应调整。
五、宏观、区域经济因素分析
（一）宏观经济发展状况
2016 年是我国进入经济新常态的第四年，是“十三五”规划的开局之年，
也是推进供给侧结构性改革之年。面对世界一系列黑天鹅事件和经贸增速下滑、
国内经济下行压力加大的复杂形势，国家采取各种措施积极引领新常态，经济增
长的稳定性不断提高。2016 年第一、二、三季度 GDP 均实现了 6.7% 的增长，预
计全年经济实现预期增长，其中：前三季度第一产业增长 3.5% ；第二产业增长
6.1% ；第三产业是经济增长的主要推动力，实现了 7.6%的增长， 占 GDP 比重
进一步上升到 52.8%。2016 年我国经济发展的另一特点是区域不平衡，中西部
地区保持较快增长，重庆、贵州和西藏 GDP 实现 10% 以上增长。天津以 9.1% 位
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居沿海 GDP 增速首位，而辽宁前三季度 GDP 则出现罕见负增长。辽宁和山西经济
增速分别居沿海和中西部地区末位，可见在结构性改革时期，传统老工业基地和
资源输出型省份转型发展任重道远。2017 年我国经贸发展仍然面临国内外复杂
的局面，但在外部经济贸易增速加快和价格上扬环境下，对外贸易发展将好于
2016 年，2017 年 GDP 可望实现约 6.5%的增长。
首先，从拉动经济增长“三驾马车”看，投资依然在经济增长中起重要作用。
受国内经济结构调整、产业转型升级、房地产市场周期性调整和产能过剩等诸多
因素影响，投资边际收益降低。2016 年我国固定资产投资增速前 7 个月延续了
放缓的态势，7 月份触底后逐步有所反弹，1—11 月份城镇固定资产投资达 53.9
万亿元，同比增长 8.3%，低于原预期 9%的增速，其中：受产能过剩和结构调整
影响，制造业固定资产投资增速大幅降至 3.6%，比 2015 年低 4.8 个百分点；在
房价和成交量上涨的背景下，房地产投资增速明显加快，前 11 个月增速达到 6.5%，
较 2015 年大幅度提高 4 个百分点；基础设施投资依然是投资增长的主要推动力，
占投资的比重 50% 以上，在稳定投资中发挥了定海神针作用。交通运输、仓储
和邮电基础设施建设投资增速达到 11.7%，水利、环境和公共设施投资增长 23.9%，
电力、热力和供应投资增长 13.2%。2016 年投资增速下降的一个主要因素是民间
固定资产投资增速断崖式下跌，前 11 个月投资 33.1 万亿元，增速仅 3.1%，相
对于 2015 年同期 10.2% 的增速，下跌 7.1 个百分点。针对 2017 年发展面临的
不确定性，为实现 6.5% 的 GDP 增长目标，投资依然是重要抓手，若干重大建设
项目将进一步启动，同时国家推行的资本金调低、专项建设资金投放、固定资产
加速折旧优惠、企业债发行门槛降低等政策，亦有利于增加投资者的决心，预计
全年投资增速反弹至约 8.5%，略高于 2016 年。从行业看，基础设施建设的“定
海神针”作用将继续加大，投资增速可望保持近 20% 水平，制造业投资增速维
持 2016 年水平，受多地房地产调控政策影响，投资增速将回落到 2015 年 2.5%
的水平。针对民间投资增速断崖式下降，国务院办公厅发布了《关于进一步做好
民间投资有关工作的通知》，从督查整改落实、深化放管服改革、营造公平竞争
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市场环境、缓解融资难融资贵、降低企业成本负担等方面做出了具体部署，将调
动民营企业积极性，投资增速可望加快。
其次，2016 年我国对外贸易增速弱于预期，2017 年负增长态势有望好转。
2016 年我国对外贸易发展受到两个方面影响：一是世界贸易增速下降的不利环
境。在复杂地缘政治形势、民族主义和贸易保护主义影响下，2016 年全球贸易
增速创近年来新低，同时国内传统外贸优势逐步被劳动力成本更低的发展中国家
削弱，新兴制造业与发达国家竞争优势有待形成。二是发达国家针对我国世界第
一货物贸易大国的遏制。2016 年 12 月 11 日，中国加入世界贸易组织（WTO）期
满 15 年，理应获得该组织框架下的“市场经济地位”，但欧盟、美国、日本官方
表态以及部分商业团体呼吁反对中国获得此待遇，并酝酿在多行业加收惩罚性关
税措施。在此背景下，我国对外贸易进出口维持弱势运行，1—11 月我国名义进
出口总额增长下降 6.9%（以美元计，下同），其中，出口下跌 6.9%，进口下跌
6.2% ；考虑价格因素，从贸易量的角度看，WTO 统计和我国港口外贸吞吐量统
计均显示出我国外贸总体好于全球平均水平，由于国家和地区经济贸易以及政策
差异，1—11 月份我国对不同地区对外贸易增速也呈现分化：对美进出口总额下
降 7.5%，劣于全国增速水平相当，美国继续保持我国第一大贸易伙伴的地位；
对欧盟、日本进出口总额分别下降 2.9%（其中出口下降 4.4%）、1.7%（其中出口
下降 4.4%），均好于全国平均水平；对东盟进出口总额下降 5.1%（其中出口下降
8.0%）；对金砖国家贸易分化更加明显，其中，对俄罗斯进出口总额实现 1.6% 的
增长（其中出口大幅增长 7.2%），对巴西进出口总额下降 6%（其中出口大幅下降
22%），对印度进出口总额下降 2.4%（其中出口增长 0.5%）；对韩国进出口总额下
降 9.4%（其中出口下降 9.1%），均劣于全国平均水平。展望 2017 年：从外部环
境看，世界经贸的好转有利于我国对外贸易量的回升，同时又应看到贸易保护主
义抬头和美国对华贸易政策的不确定性；从内部看，自贸区政策加快推进促使贸
易便利化水平得以提升、不合理税费得到进一步清理，企业对外贸易成本降低，
进而有利于扭转对外贸易负增长的态势。综合判断，2017 年我国对外贸易将好
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于 2016 年，进出口总额降速约 3.5%。
最后，消费继续发挥保持经济稳定增长的稳定器作用。受到世界经贸增速放
缓和国内经济转型等因素影响，2016 年投资和外贸对经济的拉动减弱，消费需
求对 GDP 增长的贡献进一步提升，前 11 个月商品房和汽车两大消费分别达到
10.25 万亿元和 3.55 万亿元，再次成为我国消费龙头，推动前 11 个月社会消费
品零售总额实现了 10.4%的增长，较 2015 年增速微跌 0.2 个百分点，其中全国
房地产市场延续 2015 年行情，2016 年前 11 个月商品房销售面积实现了 24.3%
的大幅度增长，商品房、商业用房和办公楼销售额分别实现了 37.5%、20.1%和
46.5%，有力推动家用电器类和建筑及装潢类消费分别增长 8.6% 和 14.6%。根据
中国汽车工业协会统计，2016 年 1—11 月汽车产销分别达到 2 502.70 万辆和 2
494.80 万辆，同比增长 14.26% 和 14.11%。展望 2017 年，房地产受到政策影响，
增速难以保持，而汽车消费依然可期，在社会保障改革持续深化、经济稳定增长
和收入提高背景下，个性化、多元化逐渐成为主流，旅游、休闲、文化、体育、
教育等消费领域将保持良好发展态势，预期社会消费品零售总额名义增长 10%。
（二）区域经济发展状况
被评估单位位于福建省石狮市。石狮市 1987 年 12 月经国务院批准设市，1988
年 9 月正式挂牌成立。石狮位于环泉州湾核心区南端，市域三面环海，北临泉州
湾，南临深沪湾，东与宝岛台湾隔海相望，西与晋江市接壤，是一座美丽富饶的
城市。全市陆域面积 160 平方公里，海岸线长 64 公里，是陆域边界线的 2.3 倍，
行政管辖的毗邻海域面积 968 平方公里。全市户籍人口 31.7 万，外来人口保持
40 万左右，现辖 7 个镇 2 个街道办事处、102 个村 25 个社区。建市以来，在上
级党委、政府的正确领导和关心支持下，石狮历届市委、市政府带领海内外石狮
人，深入贯彻落实科学发展观，充分发挥石狮独特的区位、产业、港口、市场、
侨台、人文优势，推动石狮实现超常规、跨越式发展。2016 年全市生产总值 703.7
亿元、公共财政总收入 60 亿元、公共财政预算收入 40.3 亿元，综合经济实力位
居全国中小城市科学发展百强第 16 位、保持全省第 2 位；人均 GDP、人均财政
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收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、城镇化率、人均汽车保有量、
城乡低保标准、城乡居民保标准、新农合标准等指标居全省县市前列。
六、行业发展现状
（一）2016 年港口码头发展现状
1、港口货物吞吐量实现预期增长，集装箱吞吐量略低于预期
受到经济贸易发展和 2015 年 8 月份后基数低的影响，沿海港口货物吞吐量
月度增速呈现前低后高态势，预计 2016 年达到 84.2 亿 t，同比增长 3.3%，实
现原预期的增速，并呈现如下特点。
2016 年沿海港口吞吐量月度增速（摘自《中国港口》）
（1）大宗散货格局调整，吞吐量增速略高于预期
一是煤炭吞吐量小幅增长，运输格局明显调整。
吞吐量增速前低后高。受到经济增速放缓、能源结构调整等因素影响，2016
年上半年火力发电出现 3.1%的下降，下半年受气候异常影响，电力需求上升，
而 9 月份和 10 月份水电受降雨等因素影响，出现 11.4%和 7.6%的下降，从而拉
动火电需求实现正增长， 月份和 10 月份火力发电增速一度高达 12.2%和 11.9%，
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11 月回落至 5.3%。在此背景下，沿海港口煤炭吞吐量上半年同比下降 4.8%。随
着下半年火电需求的增长，沿海港口煤炭吞吐量逐步实现正增长，其 9 月份、10
月份和 11 月份煤炭吞吐量分别实现 7.8%、10.5% 和 14.4%的快速增长，带动全
年实现小幅度增长。
外贸进口好于预期。上半年外贸进口煤炭下降 4.7%，与煤炭吞吐量同步。
下半年由于需求上升、价格上扬，加之国内供应调整不及时，进口煤炭需求迅速
上升，7 月份增长 11.8%，8 月份增长 26.7%，10 月更是上升到增长 54% 的水平，
11 月随着大秦线煤炭运输和秦皇岛港下水量的增长，进口增速稍有回落但仍然
高达 44%，全年可望实现 15%的增长，明显好于预期。
黄骅港取代秦皇岛港成为最大煤炭下水港。2015 年黄骅港煤炭下水量仅相
当于秦皇岛港的 57%，绝对量差距高达近亿 t。2016 年在需求放缓以及煤炭供给
侧改革、压缩产能、控制产量的背景下，全国煤炭产能下降约 2.5 亿 t，同时铁
路运输能力的调整，神华集团产业链优势进一步发挥，在上半年整体需求下滑
4.8% 的背景下，黄骅港煤炭下水量突破 9 300 万 t，大幅度增长近 60%，而秦皇
岛港同期出现 33%的大幅度下降，黄骅港煤炭下水量反超秦皇岛港 25%，尽管 11
月份秦皇岛港当月实现了反超，预计 2016 年全年黄骅港仍可保持 22% 的领先。
煤炭第一大货类地位如期被金属矿石取代。煤炭长期居我国沿海港口吞吐量第一
位置，随着能源结构调整，沿海煤炭运输增速逐步下滑，第一货类地位 2016 年
被取代。
二是金属矿石稳定增长，成为沿海港口第一大货类。
2016 年前两个月我国粗钢产量出现 5.7%的下降，3 月份逐步实现正增长，
且增速逐步加快，预计全年粗钢产量 8.1 亿 t，可实现 1%的增长。在此背景下，
铁矿石需求同步上升。2016 年在铁矿石价格低位的影响下，外贸进口表现出更
强的竞争力，进一步挤出国内矿，国内铁矿石产量前 11 个月同比下降 3.6%，加
之铁矿石品位降低的影响，使铁矿石海运进口同比实现了约 7% 的增长，沿海港
口金属矿石吞吐量实现了 5.6% 的稳定增长，推动金属矿石取代煤炭成为沿海港
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口第一大货类。经组织有关单位专题研究论证，综合考虑现有码头技术条件，2015
年 6 月 27 日，国家发改委、交通运输部发文明确 4 港 7 泊位获得可以接卸 40 万
吨级船舶，从实际运行看，2015 年上半年 4 港外贸进口金属矿石占沿海港口的
45.8%，全年这一比重为 45.6%，2016 年前 11 个月为 44.9%，一年半的实践表明，
这一政策对接卸布局没有影响。
三是进口石油快速增长，吞吐量增速超预期。
在生活水平提高、汽车销售增长 14%和成品油出口增长 35%的多重利好背景
下，我国原油加工量实现 2.7%的增长。我国原油产量长期保持稳产和小幅度增
长，2016 年受到国际油价低位冲击和国家石油政策影响，边际成本高的产油设
施停产或减产，原油产量出现 7%的下降。受原油加工需求增长和国内产量下降
的双重推动，原油进口量大幅度增长 14%，带动沿海港口石油及制品吞吐量实现
9%超预期增长。
（2）集装箱国际航线吞吐量增速意外回落，港口集装箱吞吐量略低于预期
2016 年前两个月，受到外贸进出口总额大幅度下降 19%的冲击，港口集装箱
国际航线和内支线均出现负增长，在内贸运输稳定增长的护佑下，吞吐量勉强实
现 0.1%的正增长。3 月份后，随着人民币对美元贬值和外贸形势的好转，国际航
线、内支线和内贸线均实现了稳定增长，预计全年集装箱吞吐量达到 2.2 亿 TEU，
低于原预期 100 万 TEU，增速略低于原预期近 0.8 个百分点。从航线结构看，国
际航线、内支线和内贸线分别实现 2%、5.6%和 6.7%的增长，内支线和内贸线增
速与原预期一致，国际线意外低于预期。预测国际线集装箱增速主要参考外贸出
口适箱货增速，2016 年我国外贸适箱货出口实现预期近 5% 增长，而国际航线意
外仅增长 2%（原预期国际航线增长速度可望达到 4%），导致这一误差的原因是忽
略了集装箱行业本身的直接影响。2016 年我国集装箱出口出现 100 多万 TEU 以
上的大幅度下滑，国际航线空箱比重提高，直接拉低国际线吞吐量增速。从国际
航线内部结构看，吞吐量与对外贸易高度正相关：对欧盟和东盟贸易增速分别好
于平均水平 4 个和 2 个百分点，两条航线集装箱实现了 4.5% 和 4.2%的增长，成
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为 2016 年国际线的亮点；由于对美贸易劣于平均水平，美国航线没有延续 2014
年和 2015 年的强势，勉强维持了正增长。受益于新巴拿马运河投入使用，美东
航线船舶大型化使其经济竞争力迅速提升，船公司相应对美东和美西航线结构进
行调整；非洲航线和南美航线未能延续高速增长态势，受贸易影响出现负增长；
传统的中国香港航线与 2015 年基本持平，新加坡航线延续 2015 年的跌势，但跌
幅降至 2.5% ；在中日贸易实现正增长背景下，日本航线扭转了 2015 年的跌势，
实现了 2%的小幅度正增长；值得关注的是韩国航线，在中韩贸易大幅度负增长
背景下，2016 年实现了 3%的增长，主要得益于韩国港口中转竞争力的提升。
2、港口建设投资高于预期，码头吞吐能力适应性触及超前底线
由于沿海港口吞吐能力处于适度超前状态，企业间竞争加剧、效益下滑，加
之吞吐量增减缓预期，原预期 2016 年沿海港口建设投资理性控制在约 700 亿元，
实际沿海港口投资建设继续保持在 800 亿元的高水平，预计全年深水泊位净增约
75 个。由于吞吐量净增量的减缓，在能力稳步提升的背景下，沿海港口码头吞
吐能力适应性整体上升至 1.3，触及超前底线，码头公司间的竞争将进一步加剧，
推动港口发展，或将导致生态环境发生质的转变。
（二）2017 年港口发展展望
2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改革的深化
之年，基于 GDP 稳定增长、外贸进出口好于 2016 年的宏观背景，2017 年沿海港
口仍可实现稳定发展。
1、吞吐量可望稳定增长
2017 年沿海港口吞吐量尽管受到诸多不确定因素影响，基于前述对我国经
贸发展背景的判断，预计 2017 年沿海港口吞吐量仍可实现 3% 的稳定增长，吞
吐量达到 86.8 亿 t。与 2016 年主要依靠金属矿石、石油及制品和适箱货拉动不
同，推动 2017 年吞吐量稳定增长的主要是石油及制品、适箱货和矿建材料，同
时由于 2016 年月度基数原因，月度增速将呈现前高后低发展态势。
2、大宗散货吞吐量增幅低于 2016 年
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（1）北方煤炭下水需求小幅增长
受到全国经济增速放缓、空气治理要求提升和能源结构加速调整的多重影响，
预计 2017 年全国煤炭消费仍会小幅度下降；2016 年下半年由于国内煤炭供应不
足导致的进口煤炭大幅度提高部分，将由国内煤炭替代，北方港口下水煤炭可望
保持小幅度增长，特别是大秦线可望实现 3 000 万 t 下水煤炭的增长，乐观估计
2017 年沿海煤炭及其制品吞吐量可望实现 2%的增长。2017 年沿海煤炭运输的不
确定因素是高压输电，如果下半年高压输电取得实质进展，可直接影响沿海煤炭
运量。
（2）金属矿石维持高位
尽管面临国内需求和国外贸易保护的压力，预计 2017 年粗钢产量和钢铁出
口可望维持 2016 年水平。在国际矿石价格进一步走高的影响下，国内部分矿山
恢复矿石生产，加之废钢供给量的增长将替代约 1 500 万 t 铁矿石，而矿石品
位的下跌又将推动进口量的上升，综合判断 2017 年进口铁矿石维持 2016 年水平。
（3）石油进口增幅减缓
居民消费升级和汽车销量大幅度上升为石油需求提供了强大支撑，预计 2017
年相应成品油消费将增长约 3%、出口增长 8%，相应石油加工量将增长约 3%。2017
年油价上升有利于国内原油产量的提高，但停产原油生产能力的恢复需要时间，
国产油将维持稳定，相应进口原油需要保持约 5% 的增长，石油及制品吞吐量可
望实现 2.5%的增长。
（4）矿建材料吞吐量稳定增长
在 2017 年投资加速的背景下，2017 年沿海港口矿建材料吞吐量可望实现 5%
的增长，是拉动吞吐量增长的重要力量。
3、集装箱吞吐量稳定增长
基于 GDP 保持 6.5%增长、对外贸易好转的背景，预计 2016 年全国港口集装
箱吞吐量将达到 2.3 亿 TEU，增长 4.5％，其中：国际航线吞吐量可望实现 3.2%
的增长，在美国经济复苏的刺激下，北美航线需求增长较快；在投资和内需增长
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带动以及水路集疏运优势进一步显现的背景下，内支线和内贸线集装箱吞吐量预
计为 6.3%。
4、港口建设投资理性负增长，CPSI 走势弱于大盘仍是大概率
港口建设投资基于市场供需关系、企业效益和对未来需求预期，由于吞吐能
力适应性已触及超前底线，码头投资效益持续下滑和吞吐量增长速度徘徊在 3%
水平的预期，2017 年沿海港口建设投资主要用于提升服务功能，而码头建设投
资降幅理性在两位数水平。2017 年码头公司劳动性服务价格受到多种因素影响：
不利因素一方面是吞吐能力适应性持续上升，另一方面是航运持续低谷运行和新
联盟投入运行，供需关系和市场集中度进一步向需求方倾斜；有利因素是港口资
源整合的推进，经营集中度有所上升，将有利于稳定服务价格水平。综合判断，
港口转运价格难以提升，码头公司净利润能否实现可持续增长，取决于其创新服
务、业务结构和资本结构调整。由于 2016 年 12 月 PMI 创出 2013 年 1 月以来最
高，显示制造业扩张加快，煤炭、钢铁产能调整取得成效，2017 年 CPSI 走势弱
于大盘可能性较大，同时由于码头公司资本结构调整，港口企业股价走势将出现
分化。
七、企业历史经营状况
（一）基本情况
被评估单位位于石狮市锦尚镇，隶属泉州湾港区锦尚作业区，毗邻沈海高速、
晋江机场、晋江陆地港等，与晋江、泉州、厦门形成 1 小时经济圈，后方经沿海
大通道(省道 201 公路)和疏港道路可在 1 小时内联接沈海高速、泉(州)三(明)
高速、泉州环城高速等交通干道，集疏运条件优越，是泉州地区重要的水陆交通
运输枢纽。
港址地理坐标为北纬 24°43′06.1″， 东经 118°44′35.6″，距离台湾
海峡主航道仅 2.1 公里。候泊锚地位于泉州湾口外南侧，距离码头约 2.4 海里，
水深约-21 米，面积 1.0 平方公里，锚地中心坐标东经 11846.15′、北纬
2440.90′。进港航道水域宽敞、常年不冻不淤，长度仅为 2074 米，基准水深
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-12 米（理基,下同），有效宽度 180m，设计底标高-8.6m（理基,下同），满足 3.5
万吨级散货船乘潮单向通航要求，乘潮水位 1.65m，乘潮历时约 2.0 小时，乘潮
保证率 90%。
（二）主要设施
码头项目海域面积为 41.29 公顷，泊位总长度 792.5 米，总设计泊位 4 个、
岸线 792.5 米。已建成并投入使用的泊位 1 个 3.5 万吨级通用泊位及 2 个 5 千吨
级通用泊位（即 1-3#泊位），其中 1#泊位兼靠 5 万吨船舶、2#泊位兼靠 4.5 万吨
船舶、3#泊位兼靠 1 万吨船舶。前沿水深-12 至-15 米，岸线 612.5 米。码头前
沿配置 3 台 65 吨装卸桥、3 台 25 吨门座起重机、2 台 10 吨门座起重机、2 台散
货卸船机等装卸设备，后方配套 12 台各类轨道式龙门吊及正面吊、叉车、装载
机等作业设备，配套建有 4 座单仓容量 10000 立方米的筒仓和 3 座单仓容量 7000
立方米的筒仓（散装水泥仓储罐区）、散杂货堆场、10000 平方米物流仓库等仓
储设施。
（三）主要业务
被评估单位主要经营对象为集装箱、散货的装卸、堆存，并以煤炭、水泥为
主。
公司设置货柜业务部，负责开拓集装箱业务，收入来源为货船停靠泊、装卸、
运输等服务。
根据泉州港口集装箱码头的市场格局和华锦码头的实际情况，码头内贸集装
箱业务主要与中等规模的班轮公司合作，在航线覆盖范围方面主要是长三角、珠
三角、北部湾区域及内河港口。目前，国内规模居前的民营班轮公司中谷海运、
大连港口集团所属的万通物流、连云港港口集团所属的郁州海运均是华锦码头的
客户，此外还有集韵物流、华泰港航等有特色航线的班轮公司。
在华锦码头运营初期，为迅速开辟市场并形成规模效益，华锦码头的集装箱
业务装卸费率略低于央企控股码头(大码头)约 10%，高于地方国企码头(小码
头)20%。上述客户主要开辟本港直达航线，货源结构以重箱为主，运营以来华锦
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码头内贸集装箱单箱收入在泉州港口码头中属于较高水平。主要客户的结算账期
为 45 天-60 天。在泉州港口内贸集装箱吞吐量中，当前华锦码头的市场份额接
近 20%，如以本港货物计算，则市场份额约超过 25%。
散杂货业务方面，煤炭、水泥、矿粉具有较强的市场竞争力与市场份额。其
中，煤炭是泉州港口(不考虑市场不重叠的肖厝码头)唯一通过环评的码头，且毗
邻消费市场，有很强的市场优势，是客户的首选码头；水泥、矿粉拥有泉州港口
库容最大的储存能力(7 万吨，其他码头最大为 1.2 万吨)，也是此类客户的首选
码头。
（四）历史经营业绩
被评估单位于 2010 年开始建设码头工程建设，2014 年 6 月 1~3 号泊位建成
并正式开展生产经营活动，2014 年亏损 1752.91 万元，2015 年亏损 1298.50 万
元，2016 年实现盈利 127.03 万元，前三年利润表如下：
报表科目 2016 年 2015 年 2014 年
一、营业收入 84,406,260.61 86,905,858.89 40,123,586.91
减：营业成本 57,086,560.03 55,314,974.19 31,322,600.92
管理费用 12,196,916.65 10,764,600.54 9,546,288.09
财务费用 20,627,860.91 26,011,065.22 14,272,644.73
资产减值损失 311,156.44 14,834,868.10 487,791.17
营业利润 -5,816,233.42 -20,019,649.16 -15,505,738.00
加：营业外收入 7,042,578.31 3,437,300.00
减：营业外支出 33,790.41 90,057.09 2,135,890.34
利润总额 1,192,554.48 -16,672,406.25 -17,641,628.34
减：所得税 -77,789.11 -3,687,440.76 -112,531.85
净利润 1,270,343.59 -12,984,965.49 -17,529,096.49
八、净现金流量预测
本次评估预测是被评估企业及管理层在分析企业历史数据的基础上确定基
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期数据，然后遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观
经济状况，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前
景等因素编制的。评估人员依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研究采
纳了企业的盈利预测数据。评估是在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，
并在上述各项假设和前提下的分析预测。
净现金流量的分析预测过程如下：
（一）营业收入与成本预测
华锦码头主营集装箱和散杂货装卸业务，且目前以内贸货物装卸业务为主；
预计未来 1-2 年内实现口岸开放后，将逐步拓展外贸货物装卸业务。1-4 号泊位
全部建成投产后，形成码头通过能力约为集装箱 45 万标箱、散杂货 440 万吨。
其中，散杂货业务主要货类以煤炭、水泥、矿粉为主。
1、历史数据分析
（1）集装箱
1）吞吐量
华锦码头 2013 年至 2016 年集装箱吞吐量分别是 2 万、13 万、24 万、28 万
TEU(标准箱)，业务量逐年上升。
2）单价
华锦码头目前执行的集装箱装卸包干费标准如下：
尺寸 箱型 装卸费（元/TEU）
普通空箱 50
20GP、20HQ
普通重箱 180
普通空箱 80
40GP、40HQ
普通重箱 280
空箱 97
20RF、20DG
重箱 240
40RF、40DG 空箱 145
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重箱 360
其中：中转箱装卸包干费：重箱装卸费一装一卸按一次计费，空箱装卸费一
装一卸按两次计费。
根据收费标准，20 尺的标准箱装卸费为 180（元/TEU），40 尺的装卸费为
280（元/TEU），目前华锦码头的集装箱业务以标准箱为主，因此平均收费单价
在 200 元左右，其中 2013 年、2014 年集装箱业务的收费均价分别是 237（元/TEU）
和 202（元/TEU），而 2015 年、2016 年华锦码头中转箱量较大，因中转箱一装
一卸只算一次费用，所以平均每标箱的单价比 2014 年有所下降。
（2）散杂货
1）吞吐量
华锦码头 2013 年至 2016 年散杂货的吞吐量分别是 133 万吨、166 万吨、232
万吨、208 万吨，其中 2013 至 2015 年业务量逐年上升，2016 年因堆场功能调整
和改造，部分非长期性合作的散货项目因无场地堆存，暂停接收这部份的业务，
如陶土、石子、租地停放物种等。由此导致散货吞吐量下降。
2）单价
目前执行的散杂货装卸服务收费标准如下：
包干费 30 元/吨。年吞吐量超 23 万吨以上的，18 万吨的费率按 27 元/吨，
超过部分按 20 元/吨。
2、未来收入预测
（1）吞吐量的预测
集装箱业务方面，内贸集装箱业务是国内港口近年来持续快速增长的业务，
但近几年受经济形势和产业调整的影响，增长趋势有所放缓。泉州港是国内内贸
集装箱业务的枢纽港，是内贸集装箱班轮公司开辟航线首选的港口之一。泉州港
口近年来的内贸集装箱仍保持较好的增长速度。当前，泉州港的内贸箱吞吐量为
200 万标箱，预计 2020 年约为 260-280 万标箱。由此，对于泉州港内贸集装箱
码头的泊位需求仍将保持。另一个趋势是内贸集装箱船型的大型化趋势，对泉州
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港口现有集装箱码头均带来一定挑战。在竞争力方面，未来 3-4 年泉州港口集装
箱码头仍处于供给不足的情况，预计各码头不会产生激烈或恶性的市场竞争，仍
将维持现有客户群体大格局不变的情况，各客户群体将保持各自的增量。
散杂货业务方面，受产业结构调整、公路治超等因素影响，未来通过海运至
泉州港口的水泥、矿粉将持续增长，华锦码头有望进一步拓展该业务，年均保持
10%以上的增长幅度。煤炭业务受环保及能源结构的影响，泉州本地市场难以产
生持续增长，但码头周边的热电厂(石狮热电，不是鸿山热电)、垃圾焚烧厂、水
煤浆工厂，仍将确保该业务不会下滑或流失；同时，近期及未来几年新开拓至三
4 明、永安、德化等内陆区域的用煤客户(煤炭种类替换)，会带来一定的增量；
该业务在此消彼长中仍有望总体保持一定的增长。此外，在未来几年码头将开辟
钢材等其他散杂货货类，将促进散杂货业务的稳定增长。
预计华锦码头的各项业务仍将保持上涨趋势，到稳定期形成码头通过能力约
为集装箱 45 万标箱、散杂货 450 万吨。
主要业务的规模预测如下：
未来预测数据
序
产品品种 单位
号
2017 2018 2019 2020 2021
一、 集装箱 万箱 30 36 40 42 45
二、 散杂货 万吨 185 285 340 405 440
1 其中： 煤炭 万吨 105 150 160 180 180
2 水泥 万吨 50 60 70 80 80
3 陶土 万吨 3 20 30 40 40
4 矿粉 万吨 20 25 30 35 50
5 石材 万吨 15 30 50
6 其他货种 万吨 7 30 35 40 40
7 合计 215 321 380 447 485
8 增长率% % -8.7% 49.3% 18.4% 17.6% 8.5%
（2）单价的预测
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在华锦码头运营初期，为迅速开辟市场并形成规模效益，华锦码头的装卸费
率略低于央企控股码头约 10%，随着客户和业务规定日趋稳定，议价能力提高，
预测未来五年单价将逐年上涨。其中集装箱业务中随着外贸业务的开展，重箱的
比重会提高，重箱的收费较高，因此集装箱业务收费单价也会提高。
未来几年主要业务的单价预测如下：
未来预测数据
序号 产品品种 单位
2017 2018 2019 2020 2021
一、 集装箱 元/TEU 150.00 180.00 190.00 200.00 210.00
二、 散杂货 元/吨
1 其中： 煤炭 元/吨 25.00 25.75 26.52 27.32 28.14
2 水泥 元/吨 27.00 27.81 28.64 29.50 30.39
3 陶土 元/吨 18.00 18.54 19.10 19.67 20.26
4 矿粉 元/吨 30.00 30.90 31.83 32.78 33.77
5 石材 元/吨 50.00 51.50 53.05 54.64 56.28
6 其他货种 元/吨 20.00 20.60 21.22 21.85 22.51
3、成本预测
（1）变动成本
变动成本为集装箱和散杂货的装卸操作成本，主要包括能源动力和工资，按
成本单价结合业务规模的变化进行预测。
（2）固定成本
固定成本主要包括折旧费、无形资产摊销费、港务费、水电费等，由于华锦
码头未来几年内无大量新增设备设施(考虑 4 号泊位将于 2018 年建成)的投入，
因此折旧、摊销等相对恒定。燃油、用电方面，由于华锦码头大部分设备为电力
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驱动的设备，作业成本十分低廉；维护保养成本方面，由于设备进入第 3-4 年，
脱离了质保期，预计会有适度的增加，但对总成本影响不大。
固定成本的增长幅度小于业务增长幅度，因此毛利率水平逐年上升。
4、收入、成本预测结果
根据本次评估假设，评估对象在未来经营期内将保持基准日时的经营管理模
式持续经营，且资产规模及其构成、主营业务、产品结构、收入与成本的构成以
及销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态持续。本次评估结合评估对象
基准日营业收入和成本构成，毛利水平，结合企业未来收入增长幅度进行预估，
企业未来营业收入与成本预测数据详见下表：
金额单位：人民币万元
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
营业收入 9,269 13,772 16,915 20,120 23,159
增长率 9.81% 48.59% 22.82% 18.95% 15.10%
营业成本 6233.0 9219.0 10056.0 10727.0 11240.0
成本占收入比 67.2% 66.9% 59.5% 53.3% 48.5%
2018 年营业收入较 2017 年有较大的增长，原因是被评估单位预计于 2018
年取得外贸口岸资格，对业务量和收费都有较大幅度的提升。华锦码头所在的泉
州湾锦尚作业区已列入国家十三五口岸发展规划。目前，福建省口岸办正在协调
国家部委批准锦尚作业区码头临时对外开放，预计将于 2018 年年初实现口岸临
时开放。
口岸临时开放后，预计被评估单位营业收入将有较大增长。这主要是因为：
一是被评估单位可增加作业外贸集装箱业务。内贸箱以 20 尺的标准箱为主，
外贸箱以 40 尺的重箱为主，根据收费标准，20 尺的标准箱装卸费为 180（元/TEU），
40 尺的装卸费为 280（元/TEU），外贸集装箱装卸费率大大高于内贸箱，将明显
提升码头的经营效益。同时，被评估单位可以开展外贸内支线业务或内外贸同船
业务，有助于优化公司目前的业务结构，推动集装箱业务的进一步发展。
二是被评估单位可增加接卸进口荒料石业务。目前邻近华锦码头的石湖港区
进口石头约 320 万吨/年，已形成成熟交易市场，品种以印度的英国棕和黑金砂
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为主，港内堆场基本饱和，难以接卸更多的石材进出。随着石材物流园区的全面
建成，石材吞吐量将进一步增长，届时将有部分石材从华锦码头完成进口。而且，
进口荒料石装卸费率高，有助于提升经济效益。
（三）税金及附加的预测
根据财会[2016]22 号文规定（财政部 2016 年 12 月 3 日发文），全面试行“营
业税改征增值税”后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，
该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加
及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；
之前在“管理费用”科目中列支的房产税、土地使用税、车船税、印花税，
本次也同步调整到“税金及附加”科目。
纳入预测范围的税金及附加包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加、
房产税、土地使用税、车船税、印花税。其中：城建税率为 5%，教育费附加为
3%，地方教育费附加为 2%，以增值税为基数计算。
华锦码头的土地为填海造地形成的土地，由于填海造陆工程尚未全部竣工，
因此尚未换发相应的土地使用权证，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行
条例》第六条的规定，填海形成的土地从使用的月份起免缴土地使用税5年至10
年。根据《福建省城镇土地使用税实施办法》的规定，石狮市三级土地对应的土
地使用税标准为6元/平方米。本次评估假设土地使用税免征期至2020年结束，
2021年起按填海面积缴交土地使用税。
评估基准日留存的待抵扣进项税额约为 2645.28 万元，4#泊位预计于 2018
年竣工转入固定资产，增加进项税额约 1486.5 万元,则预测期可抵扣的固定资产
进项税额为 4131.77 万元。预测期内，固定资产形成的进项税基本抵扣完毕。
本次评估根据预测的营业收入、成本，以及适用的税率，计算确定未来各年
度的税金及附加。具体结果如下：
单位：人民币万元
序号 税项 税率 未来数据预测
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2017 2018 2019 2020 2021
1 营业税 5% 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2 增值税 6% 0.0 0.0 0.0 1245.9
固定资产进项 2645.3 1486.5
营业成本进项税额 44.5 65.9 71.8 76.6 80.3
销项税额 6% 524.7 779.6 957.4 1138.9 1310.9
3 附加税金 0.0 0.0 0.0 0.0 123.1
城建税 5% 61.5
教育费附加 3% 36.9
地方教育费附加 2% 24.6
4 房产税 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0
5 土地使用税 247.7
6 印花税 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0
合计 20.0 20.0 20.0 20.0 390.8
税金及附加/营业收入 (%) 0.2% 0.1% 0.1% 0.1% 1.7%
（三）期间费用预测
1、销售费用
经营被评估单位的业务模式和历史经营数据分析，预测期内销售费用为零。
2、管理费用
管理费用主要包括办公费、差旅费、业务招待费、管理人员工资及福利类费
用等日常管理费用。
对于固定费用根据企业未来的经营计划及费用发生的合理性进行分析后进
行预测；对于变动费用，根据该类费用发生与业务量的依存关系进行预测。预测
结果如下：
单位：人民币万元
未来预测数据
序号 费用明细项
2017 2018 2019 2020 2021
1 办公费及其他 110.00 110.00 110.00 110.00 110.00
2 差旅费 13.11 13.77 14.46 15.18 15.94
3 商业险 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
4 工资 250.24 275.26 302.79 333.07 366.37
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未来预测数据
序号 费用明细项
2017 2018 2019 2020 2021
5 交通费 5.21 5.47 5.74 6.03 6.33
6 汽车费 28.92 30.36 31.88 33.48 35.15
7 社保及税费 109.20 114.66 120.39 126.41 132.73
8 水电费 - - - - -
9 摊销 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00
10 招待费 50.00 80.00 80.00 80.00 80.00
11 折旧 57.11 59.96 62.96 66.11 69.42
12 房产、土地税
13 其他 50.00 100.00 100.00 100.00 100.00
14 合计 1,114.0 1,229.0 1,268.0 1,310.0 1,356.0
3、财务费用
财务费用根据后续的借款计划及同期银行贷款利率计算，具体预测如下：
单位：人民币万元
未来预测数据
序号 费用明细项
2017 2018 2019 2020 2021
1 年度平均银行借款本金额 28,970 26,970.0 15,500.0 7,000.0 2,500.0
2 银行借款利息支出 1,789 1,665 957 343 123
（四）利润表其他科目的预测
1、投资收益
企业无对外投资，不预测投资收益。
2、资产减值损失
企业的资产减值损失为计提坏账准备产生的，计提的坏账准备是不影响现金
流的，在未来的现金流预测中不予考虑。
3、营业外收入、营业外支出
营业外收入和营业外支出属于企业的偶然性损益，无法合理预测，在未来的
现金流预测中不予考虑。
（五）所得税的预测
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企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收
的一种税。 中华人民共和国企业所得税法》规定一般企业所得税的税率为 25%。
经核查，被评估企业适用 25%的企业所得税税率。
本次评估时，未考虑基准日时未确定的所得税优惠政策或政府补助对所得税
费用预测的影响。本次评估以被评估企业未来各年度利润总额的预测数据为基础，
考虑前期经营亏损对评估对象应纳税所得额的调整影响，确定其未来各年度应纳
税所得额，并结合相应企业所得税税率估算评估对象未来各年度所得税发生额。
根据《石狮市华锦码头储运有限公司企业所得税汇算清缴纳税申报税务代理
报告》，截至评估基准日，被评估单位可结转以后年度弥补的亏损额为 535.46 万
元，预计于 2017 年度抵扣。
所得税费用的预测结果如下：
单位：人民币万元
序 未来预测数据
费用明细项
号 2017 2018 2019 2020 2021
1 利润总额 113.0 1,639.4 4,613.7 7,720.2 10,048.9
2 可弥补亏损 535.5 422.5
3 税率 25% 25% 25% 25% 25%
4 当期应缴所得税 0.0 304.0 1,153.0 1,930.0 2,512.0
（六）净利润的预测
净利润的预测结果如下：
单位：人民币万元
预测数据
项目
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
一、营业收入 9,269 13,772 16,915 20,120 23,159
减：营业成本 6,233 9,219 10,056 10,727 11,240
税金及附加 20 20 20 20 391
销售费用 0 0 0 0 0
管理费用 1,114 1,229 1,268 1,310 1,356
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财务费用 1,789 1,665 957 343 123
资产减值损失
加：公允价值变动净收
益
投资收益
影响营业利润的
其他科目
二、营业利润 113 1,639 4,614 7,720 10,049
加：补贴收入
营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额 113 1,639 4,614 7,720 10,049
减：所得税 0 304 1,153 1,930 2,512
四、净利润 113 1,335 3,461 5,790 7,537
（七）折旧与摊销
评估对象的固定资产主要包括房屋建筑物、机器设备、办公设备、运输设备
等。固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估中，按照企业执行的固定资产
折旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、预计使用期限、加权折旧率等
估算未来经营期的折旧额。同时考虑了未来新增产能转固后的折旧额。
对于评估对象账面的无形资产和长期待摊费用， 按照现有的无形资产、 长
期待摊费用摊销政策预测其未来各年的摊销费用。
（八）资本性支出
资本性支出主要考虑维持现有经营能力所必需的更新性投资支出，根据历史
数据和基准日现有资产规模进行预测。具体如下：
1、更新支出
（1）预测期
预测期主要考虑车辆、电子（办公）设备的更新支出，预计每年为 150 万元。
（2）永续期
为保证永续经营，则稳定期的资本性支出金额等于折旧额。
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2、新增固定资产
4#泊位预计 2018 年建成投产，项目总预算为 15000 万元，在建工程核算金
额约为 8000 万元，预测 2017 年新增固定资产的资本性支出金额为 7000 万元。
4#泊位按 50 年折旧，相应增加每年折旧额 300 万元。
（九）运营资本净增加额
运营资本净增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常经营
而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。
营运资金估算方法如下:
营运资金需求量=最低现金持有量+应收账款平均余额+存货平均余额-应付
账款平均余额
营运资金增加额=当期营运资金需求量-上期营运资金需求
最低现金持有量=年付现成本/现金周转率
现金周转率=360/现金周转期
现金周转期=应收款项周转期+存货周转期-应付款项周转期
应收款项=营业收入总额/应收款项周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据以及与经营业务相关的其他应
收账款等诸项。
存货=营业成本总额/存货周转率
预收款项=营业收入总额/预收款项周转率
应付款项=营业成本总额/应付账款周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据以及与经营业务相关的其他应
付账款等诸项。
考虑到被评估单位目前在建 4#泊位，预付账款和应付账款中仍然核算了较
多的工程支出和设备尾款，因此在测算现金周转率时将上述费用进行了剔除。
根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经营
期内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的营运资金增
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加额见下表。 预测结果见下表预测结果如下：
金额单位：人民币万元
序号 项目/年份 2017 2018 2019 2020 2021
一、 年度付现成本
1 营业成本 6,233 9,219 10,056 10,727 11,240
2 营业费用 - - - - -
3 管理费用 1,114 1,229 1,268 1,310 1,356
4 财务费用 1,789 1,665 957 343 123
5 折旧\摊销 3,673 4,028 4,028 4,028 4,028
6 所得税 - 304 1,153 1,930 2,512
合计 5,463 8,389 9,406 10,282 11,203
二、 现金周转率 4.74 4.74 4.74 4.74 4.74
三、 营运资金需求量
1 最低现金持有量 1,152 1,768 1,983 2,167 2,362
2 应收款项余额 2,442 3,628 4,456 5,301 6,101
3 存货余额 73 108 117 125 131
4 应付款项余额 419 620 676 721 755
合计 3,248 4,884 5,881 6,872 7,839
四、 营运资金增加额 2,157 1,637 996 991 967
（十）净现金流量预测结果
下表给出了被评估企业未来经营期内的营业收入以及净现金流量的预测结
果。本次评估中对未来收益的估算，主要是通过对被评估企业财务报表揭示的历
史营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根
据其经营历史、未来市场的发展等综合情况作出的一种专业判断。估算时未考虑
未来经营期内未确定的补贴收入以及其他非经常性经营等所产生的损益。
单位：人民币万元
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
净利润 113 1,335 3,461 5,790 7,537
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加：折旧及摊销 3,673 4,028 4,028 4,028 4,028
加：税后利息费用 1,342 1,249 718 257 92
减：资本性支出 7,150 150 150 150 150
减：营运资本增加 2,157 1,637 996 991 967
企业自由现金流 -4,179 4,825 7,061 8,934 10,540
九、股东全部权益预测
（一）折现率的确定
1、折现率计算公式
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现
金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：
E D
WACC K e Kd (1 T )
(D E) (D E)
式中：
Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计企业的目标债务与股权比率；
其中：Ke = Rf+β×RPm+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
RPm=市场风险溢价；
Rc =企业特定风险调整系数。
2、具体参数的确定
（1）无风险报酬率 Rf 的确定
无风险收益率又称安全收益率，是指在当前市场状态下投资者应获得的最低
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的收益率。在我国，国债是一种比较安全的投资，因此国债率可视为投资方案中
最稳妥，也是最低的收益率，即安全收益率。本次评估参照国家当前已发行的中
长期国债利率到期收益率的平均水平，取 Rf=2.85%，取值过程如下：
序 债券期 剩余年 到期收益
债券简称 发行日期 到期日
号 限 限 率
1 02 国债 05 2002/5/23 30 年 2032/5/24 15.40 2.43%
2 07 国债 06 2007/5/16 30 年 2037/5/17 20.40 3.12%
3 07 国债 13 2007/8/15 20 年 2027/8/16 10.60 3.76%
4 08 国债 06 2008/5/7 30 年 2038/5/8 21.40 3.20%
5 08 国债 13 2008/8/11 20 年 2028/8/11 11.60 3.98%
6 08 国债 20 2008/10/22 30 年 2038/10/23 21.80 2.87%
7 09 国债 02 2009/2/18 20 年 2029/2/19 12.10 3.22%
8 09 附息国债 05 2009/4/8 30 年 2039/4/9 22.30 2.91%
9 09 附息国债 20 2009/8/26 20 年 2029/8/27 12.70 3.29%
10 09 附息国债 25 2009/10/14 30 年 2039/10/15 22.80 2.98%
11 09 附息国债 30 2009/11/27 50 年 2059/11/30 42.90 2.47%
12 10 附息国债 03 2010/2/26 30 年 2040/3/1 23.20 2.91%
13 10 附息国债 09 2010/4/14 20 年 2030/4/15 13.30 3.23%
14 10 附息国债 14 2010/5/21 50 年 2060/5/24 43.40 2.36%
15 10 附息国债 18 2010/6/18 30 年 2040/6/21 23.50 2.88%
16 10 附息国债 23 2010/7/28 30 年 2040/7/29 23.60 2.84%
17 10 附息国债 26 2010/8/13 30 年 2040/8/16 23.60 2.84%
18 10 附息国债 29 2010/9/1 20 年 2030/9/2 13.70 3.12%
19 10 附息国债 37 2010/11/17 50 年 2060/11/18 43.90 2.48%
20 10 附息国债 40 2010/12/8 30 年 2040/12/9 24.00 2.96%
21 11 附息国债 05 2011/2/23 30 年 2041/2/24 24.20 3.00%
22 11 附息国债 10 2011/4/27 20 年 2031/4/28 14.30 3.31%
23 11 附息国债 12 2011/5/25 50 年 2061/5/26 44.40 2.50%
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序 债券期 剩余年 到期收益
债券简称 发行日期 到期日
号 限 限 率
24 11 附息国债 16 2011/6/22 30 年 2041/6/23 24.50 3.08%
25 11 附息国债 23 2011/11/9 50 年 2061/11/10 44.90 2.43%
26 12 附息国债 06 2012/4/20 20 年 2032/4/23 15.30 3.19%
27 12 附息国债 08 2012/5/16 50 年 2062/5/17 45.40 2.40%
28 12 附息国债 12 2012/6/27 30 年 2042/6/28 25.50 2.83%
29 12 附息国债 13 2012/8/1 30 年 2042/8/2 25.60 2.85%
30 12 附息国债 18 2012/9/26 20 年 2032/9/27 15.80 3.21%
31 12 附息国债 20 2012/11/14 50 年 2062/11/15 45.90 2.42%
32 13 附息国债 09 2013/4/19 20 年 2033/4/22 16.30 3.12%
33 13 附息国债 10 2013/5/17 50 年 2063/5/20 46.40 2.37%
34 13 附息国债 16 2013/8/9 20 年 2033/8/12 16.60 3.31%
35 13 附息国债 19 2013/9/13 30 年 2043/9/16 26.70 3.12%
36 13 附息国债 24 2013/11/15 50 年 2063/11/18 46.90 2.70%
37 13 附息国债 25 2013/12/6 30 年 2043/12/9 27.00 3.24%
38 14 附息国债 09 2014/4/25 20 年 2034/4/28 17.30 3.54%
39 14 附息国债 10 2014/5/23 50 年 2064/5/26 47.40 2.49%
40 14 附息国债 16 2014/7/23 30 年 2044/7/24 27.60 3.09%
41 14 附息国债 17 2014/8/8 20 年 2034/8/11 17.60 3.44%
42 14 附息国债 25 2014/10/24 30 年 2044/10/27 27.80 2.87%
43 14 附息国债 27 2014/11/21 50 年 2064/11/24 47.90 2.34%
44 15 附息国债 08 2015/4/24 20 年 2035/4/27 18.30 3.10%
45 15 附息国债 10 2015/5/22 50 年 2065/5/25 48.40 2.25%
46 15 附息国债 17 2015/7/24 30 年 2045/7/27 28.60 2.67%
47 15 附息国债 21 2015/9/21 20 年 2035/9/22 18.70 2.88%
48 15 附息国债 25 2015/10/19 30 年 2045/10/20 28.80 2.57%
49 15 附息国债 28 2015/11/20 50 年 2065/11/23 48.90 2.20%
50 16 附息国债 08 2016/4/22 30 年 2046/4/25 29.30 2.45%
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序 债券期 剩余年 到期收益
债券简称 发行日期 到期日
号 限 限 率
51 16 附息国债 13 2016/5/20 50 年 2066/5/23 49.40 2.13%
52 16 附息国债 19 2016/8/19 30 年 2046/8/22 29.70 2.31%
53 16 附息国债 26 2016/11/18 50 年 2066/11/21 49.90 2.04%
平均值 2.85%
数据来源：中国债券信息网 http://www.chinabond.com.cn
（2）市场风险溢价 ERP 的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高
于无风险报酬率的回报率。
由于我国证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场，历史数据较短、投机气
氛较浓、市场波动幅度很大，存在较多非理性因素，并且存在大量非流通股，再
加上我国对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，因此，直接采用我国证
券市场历史数据得出的股权风险溢价可信度不高。而以美国证券市场为代表的成
熟证券市场，由于有较长的历史数据，且市场有效性较强，市场总体的股权风险
溢价可以直接通过分析历史数据得到。国际上新兴市场的股权风险溢价通常可以
采用成熟市场的风险溢价进行调整确定。
因此，本次评估中通过在成熟股票市场风险溢价的基础上进行信用违约风险
息差调整，得到中国市场的风险溢价。具体计算过程如下：
成熟市场的风险溢价计算公式为：
市场风险溢价=成熟股票市场的风险溢价+国家风险溢价
其中：
成熟股票市场的风险溢价：美国股票市场是世界上成熟股票市场的最典型代
表，采用 1928 年至今美国股票市场标准普尔 500 指数和国债收益率数据，计算
得到截至目前美国股票与国债的算术平均收益差为 6.24%。
国家风险溢价：根据 2016 年 3 月国际评级机构美国穆迪投资服务公司公布
的评级，我国的债务评级为 Aa3，转换为国家违约补偿额为 0.6%。新兴市场国家
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股票的波动平均是债券市场的 1.5 倍。则我国的国家风险为：0.6%×1.5=0.9%
则：MRP =6.24%+0.90%
=7.14%
即当前中国市场的权益风险溢价约为 7.14%。
（3）权益的系统风险系数β的确定
权益系统风险系数计算公式如下：
βL=βU×[1+（1-t）×D/E]
式中： βL：有财务杠杆的权益的系统风险系数；
βU：无财务杠杆的权益的系统风险系数；
t：企业的所得税税率；
D/E：企业的目标资本结构。
β系数是用来衡量上市公司相对充分风险分散的市场组合。本次估值我们选
取 WIND 金融终端公布的β计算器计算对比公司的β值，股票市场选择的是沪深
300 指数。采用对比公司评估基准日前 36 个月的历史数据计算β值。
企业的资本结构通常不宜直接采用企业的历史或评估基准日的资本结构，而
应选择目标资本结构。主要原因在于历史或现行的资本结构可能并不稳定，企业
管理层可能在未来不断进行调整，因此，最终确定的资本结构应是能反映企业整
个收益期内的综合预期水平。本次评估取同行业上市公司的平均值为目标资本结
构。
① 剔除财务杠杆调整β值
评估人员从 WIND 资讯上查找同行业上市公司，用 WIND 资讯计算了剔除财务
杠杆系数的调整后β值βUi，取简单平均数为 0.8244。
② 企业目标财务杠杆系数的β值
财务杠杆系数（Di/Ei），其中：Ei 为股权市场价值，Di 为付息债务的市值，
同行业上市公司的债务比例平均值为 20.3%，股权价值比例为 79.7%，则换算为
具有企业目标财务杠杆系数的 βL 如下：
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βL=βU×[1+（1-t）×D/E]=0.8244×[1+（1-25%）×25.47%]
=0.9819
（4）企业特定风险调整系数
本次评估考虑到估值对象资产规模、融资条件以及公司的治理结构和公司资
本债务结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险，设公司
特定个体风险调整系数ε＝1.5%。
（5）权益资本成本 Ke 的确定
Ke= Rf1＋βL×MRP＋rc
=2.85%+0.9819×7.14%+1.5%
=11.37%
（6）债务资本成本 Kd 的确定
债务资本成本是债权人投资企业所期望得到的回报率，债权回报率也体现债
权投资所承担的风险因素。目前在国内，对债权资本成本的估算一般多采用银行
贷款利率,本次评估取评估基准日的中长期贷款利率 4.90%为债务资本成本。
（7）加权平均资本成本(WACC)的确定
E D
WACC Ke (1 t ) K d
DE DE
=79.7%×11.37%+20.3%×（1-25%）×4.90%
=9.80%
综上所述，折现率取值为 9.80%。
（二）经营性资产的确定
将预测的企业自由现金流和折现率代入经营性资产价值的计算公式，得到经
营性资产的价值为 95,028.00 万元。详见下表：
单位：人民币万元
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 永续期
企业自由
-4,179 4,825 7,061 8,934 10,540 7,629
现金流
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折现率 9.80% 9.80% 9.80% 9.80% 9.80% 9.80%
折现期（期
0.50 1.50 2.50 3.50 4.50
中折现）
折现系数 0.9543 0.8692 0.7916 0.7209 0.6566 9.9453
折现值 -3,988.00 4,194.00 5,589.00 6,441.00 6,920.00 75,872.00
现值合计 95,028.00 万元
（三）溢余资产的确定
溢余资产，是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产，一
般特指现金及现金等价物，包括有价证券等。
企业现金余额与维持正常经营所需的最低现金持有量的差额即为溢余货币
资金。
即溢余现金=估值基准日企业现金余额-最低现金持有量
经测算，企业 2017 年度的最低现金持有量为 1,751 万元。
在评估基准日，企业的货币资金账面值为 95 万元，则不存在多余现金。
因此溢余资产为零。
（四）非经营性资产、负债的确定
非经营性资产及负债是与企业的生产经营活动无直接关系的资产及负债，一
般不产生营业利润，可以从企业中提出且不损害企业的正常经营，与预测收益的
未来现金流无关，一般包括长期投资、在建工程、闲置资产、关联往来以及因这
些资产而产生的负债等。
本次评估将 4#泊位做为经营资产，纳入未来盈利预测范围，与工程有关的
投入和费用不视为非经营性资产、负债。
本次评估不考虑未来取得后备用地可能发生的支出和收益，则账面记录的与
后备用地有关的资产界定为非经营性资产。
通过对评估对象各项资产的分析，确定以下内容为非经营性资产、负债：
单位：人民币万元
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石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益资产评估说明 说明三
序号 项目 账面价值 评估值 备注
一 非现金类非经营性资产
1 其他应收款-对外借出款 566 566 关联方借款
2 构筑物-鸡母窝路 101 101 后备用地资产
3 其他非流动资产 1183 1183 后备用地资产
二 非经营性负债
1 其他应付款 45,142 45,142 关联方借款
非经营性资产合计为 1850 万元，非经营性负债合计为 45142 万元。
（五）付息债务的确定
截至评估基准日，企业账面记录的付息债务为银行借款，金额为 24970 万元。
其中在一年内到期非流动负债核算的金额为 7000 万元，在长期借款中核算的金
额为 17970 万元。
（六）股东全部权益的确定
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
＝企业自由现金流现值+溢余资产+非经营性资产-非经营性负债-付息债务
计算表如下：
项目 金额（人民币万元）
经营性资产价值 95,028.00
加：溢余资产价值 0.00
加：非经营性资产价值 1,850.00
减：非经营性负债 45,142.00
减：有息负债 24,970.00
股东全部权益价值 26,766.00
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说明三：资产评估说明
说明三第五部分：评估结果及其分析
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评估结果及其分析
一、评估结果
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公
正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，分别采用资产基
础法和收益法，对石狮市华锦码头储运有限公司纳入评估范围的资产实施了实地
勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
（一）资产基础法评估结果
总资产经审计后的账面价值为 94,815.47 万元，评估值为 107,438.15 万
元，评估增值 12,622.68 万元，增值率为 13.31%。
总负债经审计后的账面价值为 79,666.48 万元，评估值为 79,666.48 万元，
评估值与账面值相比无增减变化。
净资产（股东全部权益）经审计后的账面价值为 15,148.99 万元，评估值为
27,771.67 万元，评估增值 12,622.68 万元，增值率为 83.32%。
资产基础法评估结果汇总表如下：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 4,794.95 4,838.33 43.38 0.90
2 非流动资产 90,020.52 102,599.82 12,579.30 13.97
3 其中：长期股权投资 - - -
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 64,110.59 73,366.23 9,255.64 14.44
6 其中：建 筑 物 40,928.16 49,141.49 8,213.33 20.07
7 设 备 23,182.43 24,224.74 1,042.31 4.50
8 在建工程 8,038.86 8,339.81 300.95 3.74
9 无形资产 15,879.98 19,710.60 3,830.62 24.12
10 其中：海域使用权 15,810.00 19,640.62 3,830.62 24.23
11 开发支出 - - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
12 商誉 - - -
13 长期待摊费用 797.07 - -797.07 -100.00
14 递延所得税资产 10.85 - -10.85 -100.00
15 其他非流动资产 1,183.18 1,183.18 - -
16 资产总计 94,815.47 107,438.15 12,622.68 13.31
17 流动负债 61,696.48 61,696.48 - -
18 非流动负债 17,970.00 17,970.00 - -
19 负债总计 79,666.48 79,666.48 - -
20 净资产（股东全部权益） 15,148.99 27,771.67 12,622.68 83.32
（二）收益法评估结果
经审计后的股东全部权益账面值为人民币 15,148.99 万元，经采用收益法评
估，其股东全部权益评估值为人民币 26,766.00 万元，增值 11,617.01 万元，增
值率 76.69%。
（三）两种方法评估结果的差异分析
收益法与资产基础法评估结果相差 1,005.67 万元，差异率为 3.62%，差异
较小，差异的主要原因如下：
资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建
成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；
而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力(获利
能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制、竞争环境以及企
业自身对资产的有效使用等多种条件的影响。在如此两种不同价值标准前提下产
生一定的差异应属正常。
（四）评估结果的最终选取
资产基础法是立足于资产重置的角度，通过评估各单项资产价值并考虑有关
负债情况，来评估企业价值。本次所采用的资产基础法深入地调查了企业的各项
资产，并采用适当的评估方法对各项资产进行了评估。总体上看，本次资产基础
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法对该企业整体评估是全面的，并且突出了重点，没有重大遗漏。因此本次资产
基础法的评估结果一定程度上全面反映了委托资产的市场价值。
收益法是立足于判断资产获利能力的角度，将被评估企业预期收益资本化或
折现，来评估企业价值。从理论上讲收益法对企业股东全部权益价值的评估是全
面的，但是收益法评估过程中，企业未来收益的收入、成本、费用、营运资金、
资本性支出等每一个数据都是预测或在预测基础上的测算得出，其受政策因素、
人为因素以及市场变化等影响容易出现偏差。
被评估单位属于港口行业，港口行业的发展与航运业紧密相连，而航运业是
典型的周期性行业，自 2009 年以来，由于经济危机及欧洲债务的影响，全球经
济及贸易往来大幅下降，全球航运业历经约 10 年产能过剩与贸易活动锐减的打
击，港口行业也因此受到一定程度的影响。虽然全球航运业在 2016 年开始复苏，
但进出口贸易形势在短期内并不明朗，未来港口类企业的盈利存在较大的不确定
性，在这种尚不明朗的态势下，与收益法评估结果相比，资产基础法是按照评估
基准日现有的价格水平对各项资产进行的评估，更具说服力。
评估人员在综合考虑不同评估方法使用数据的质量和数量的基础上，基于本
次评估的目的，认为资产基础法评估结果具有更好的可靠性和说服力，故采用资
产基础法评估结果作为最终评估结论。
评估结论为石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益的评估价值为
27,771.67 万元。
二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因
石狮市华锦码头储运有限公司的股东全部权益（净资产）经审计后的账面价
值为 15,148.99 万元，评估值为 27,771.67 万元，评估增值 12,622.68 万元，增
值率为 83.32%。主要的增减值情况说明如下：
1．固定资产评估增值 9,255.64 万元，增值的主要原因：
（1）主要系随着材料价格和人工费的上涨，房屋建(构)筑物在评估基准日
的购建成本较原始取得成本有所增加，同时财务折旧年限与评估所用经济可使用
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年限有所差异造成房屋建（构）筑物评估增值；
（2）设备类资产的财务折旧年限短于评估所用经济可使用年限。
（3）被评估单位建设码头工程的资金主要来自于关联方的无息借款，账面
记录的资金成本较少，而评估值包含了购建固定资产所需的合理资金成本，造成
评估增值。
2.无形资产评估增值 3,830.62 万元，主要为海域使用权的评估增值，增值
原因为海域使用权评估值包含账面未记录的海域开发利息，同时随着建材价格上
涨，海域开发费较账面成本也有所增长。
3、长期待摊费用评估减值 797.07 万元，减值原因为长期待摊费用核算内容
为已发生的费用，未形成对应的资产，因此评估为零。
三、特别事项说明
(一)产权瑕疵事项
1、股权质押
截至评估基准日，华锦公司的注册资本（2 亿元人民币）已全部缴足，自然
人邱奕田持有华锦公司 25%股权，石狮市华宝集团有限公司持有华锦公司 75%股
权，但邱奕田持有的 25%股权及石狮市华宝集团有限公司持有的 75%股权目前均
已设定质押且并未解除。
2、未取得土地使用权
根据《福建省海域使用管理条例》（闽常(2006)6 号）第二十九条：“海域使
用权人应当自填海项目工程竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向沿海县
级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由沿海县级以上地方
人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权，符合国家《划
拨用地目录》和用于工业建设项目用地的，不再收取土地出让金。”
根据被评估单位提供的资料，用于填海造陆的 41.29 公顷海域尚未全部回填
完成，截至评估基准日实际已完成回填约 35 公顷。
由于填海造陆工程尚未全部竣工，因此尚未换发相应的土地使用权证。
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根据《福建省海域使用管理条例》（闽常(2006)6 号）第二十九条的规定，
填海用地用于工业建设项目的，换发国有土地使用权证书时不再收取土地出让金，
本次评估未考虑未来换发土地使用权证可能产生的土地出让金，提醒报告使用者
关注上述事项可能对评估结果产生的影响。
3、房屋建筑物无产权
码头配套的房屋建筑物（仓库、办公楼、变电所等）建成时间均未办理权属
登记。
上述建筑物系按照港口建设的审批手续进行，没有办理产权证。若今后需办
理产权证，则需重新按照产权证办理的要求进行相应的审批。由于房屋产权证办
理所涉及的建设审批与港口建设的审批手续不一致，最终能否办理产权证存在一
定的风险和成本支出。
对于上述资产，其面积是企业根据图纸、竣工报告等资料记载情况进行申报
的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进行评估，如
未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书
载明的面积进行调整。
本次评估未考虑后续办理权证可能产生的成本，也未考虑建筑物未办证对建
筑物使用的影响，提醒报告使用者关注上述事项可能对评估结果产生的影响。
4、在建工程手续不全
核算的主要内容是被评估单位新建锦尚作业区 4 号泊位 1.5 万吨级通用泊位
（水工结构按 3.5 万吨级预留）及相应配套设施。截至评估基准日，4 号泊位项
目尚未办理开工许可和水上水下施工许可。
本次评估未考虑上述因素的影响。
本次评估以在建工程手续合法，如期建成并顺利投产为假设前提，提醒报告
使用者关注上述事项可能对评估结果产生的影响。
5、后备土地无手续
根据 2011 年 6 月锦尚镇人民政府《用地规划图》，锦尚镇人民政府拟同意提
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供蓝线范围内 143262 平方米，给被评估单位作为厂房及配套用地（下称“后备
用地”），但被评估单位需参与竞价以取得该地块土地使用权，并支付相应的土地
出让金。
截至评估基准日，被评估单位已实际占用该后备土地，并支付了部分土地补
偿款，金额为 11,831,828.00 元，在其他非流动资产中核算。该后备土地未履行
招拍挂手续、未与政府有关部门签订土地出让合同或协议，也未办理相关的权属
手续。
对于已经在该用地上建设的建构筑物，以及被评估单位支付的土地补偿款，
本次评估以账面值保留。同时本次评估也不考虑未来取得后备土地可能发生的支
出及收益，已经在后备土地形成的资产在收益法中界定为非经营性资产。
6、资产抵押
2014 年 12 月 8 日，石狮市华锦码头储运有限公司与中国民生银行股份有限
公司福州分行营业部签订抵押合同 2 份如下：
担
序 保
合同名称 合同号 担保人 保证人/担保物
号 类
型
公担抵字第 石狮市华锦码头 抵 码头门机工程
1 抵押合同 ①
DB1400000171717 储运有限公司 押 及附属设备
海域使用 公担抵字第 石狮市华锦码头 抵 海域使用权及
2
权抵押合同 DB1400000171717-1 储运有限公司 押 附属工程②
即，被评估单位的海域使用权及附属工程，以及 20 项设备（账面值合计 1.17
亿元）已设定抵押，用于长期借款，借款到期日为 2019 年 11 月 28 日，本金为
3.249 亿元，抵押物详见后附清单。
（1）动产抵押清单如下：
抵押物名称 规格 数量 账面原值 账面净值
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抵押物名称 规格 数量 账面原值 账面净值
4#门机 GYM2535 1
5#门机 GYM2535 1 21,000,000.00 13,906,666.88
6#门机 GYM2535 1
9#门机 GYM1025 1
5,950,829.06 4,192,028.66
10#门机 GYM1025 1
1#龙门吊 LM40-30A5 1 2,364,957.27 1,778,316.43
2#龙门吊 LM40-30A5 1 2,364,957.27 1,665,980.95
1#行吊 QD16-28.5 1 572,649.57 442,689.81
1#正面吊 DRT450 1 2,564,102.56 1,928,062.84
2#正面吊 DRT450 1 2,564,102.56 1,995,726.64
水泥中转站 非标 1 11,464,454.16 8,802,153.20
1#煤仓 1 440,170.95 340,276.79
2#煤仓 1 440,170.95 342,599.91
桥吊 65T-44M 2 68,281,156.22 55,307,736.50
集装箱轮胎吊 41-26.5M 4 29,111,111.12 24,040,925.78
供电设施 3 期 1 3,353,377.71 2,079,094.19
合计 20 150,472,039.40 116,822,258.58
（2）海域使用权财产抵押清单如下：
抵押物情况
抵押物名称：海域使用权及附属工程
抵押物项目名称：石狮市华锦多用途商用码头工程
宗海面积：58.03 公顷 海域等级：三等
用海方式：建设填海造地 用海类型：一级类：交通运输用海；二级类：
港口用海
2013B35058102426
海域使用权证书编号
2013B35058102436
7、部分泊位未取得岸线使用证
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石狮市华锦码头已建成 1#~3#泊位，在建 4#泊位，各泊位的岸线使用权情况
如下：
1#泊位于 2013 年 11 月 25 日取得编号交港海岸 2013 第 11 号《中华人民共
和国港口岸线使用证》；
2#、3#泊位于 2011 年 5 月 5 日取得《泉州市港口管理局关于石狮市锦尚湾
华锦 5000 吨级通用泊位工程使用港口岸线的批复》（泉港[2011]34 号），未取得
岸线使用证；
4#泊位已取得《交通运输部关于泉州港泉州湾港区锦尚作业区 2 号泊位扩建
及 4 号泊位工程使用港口岸线的批复》；未取得岸线使用证。
根据被评估单位提供的资料，取得上述岸线使用权未支付费用，后续不需要
支付使用费，因此岸线使用权未在账面记录。
岸线使用权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据《福建省港口条例》规定，
“港口岸线实行有偿使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准
日，福建省人民政府尚未制定港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位
取得岸线使用权未支付费用，综合以上两点原因，本次评估未考虑岸线价值。
(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素
根据被评估单位提供的资料，被评估单位无诉讼仲裁或其他纠纷。
根据福建天衡联合律师事务所出具的《石狮市锦尚湾华锦通用码头项目法律
尽职调查报告》披露：律师查询了法院裁判文书公开网站“中国裁判文书网”，
并未查询到石狮市华锦码头储运有限公司作为案件当事人的案件裁判文书，通过
网络现有的法院案件公开查询渠道也未查到石狮市华锦码头储运有限公司作为
当事人的民商事诉讼案件。
(三)重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告无重大期后事项。
(四)其他需要说明的事项
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1、 本次评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准。我们没
有对被评估单位除评估申报表列示的资产负债以外是否还拥有其他资产、负债、
或有项目等进行调查和考虑。
2、 资产评估师和评估机构执行资产评估业务的目的是对本报告所述评估
目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及对该项评估目的所对应的经济行为
做出任何判断，也不涉及对评估对象法律权属进行确认或发表意见。
3、 本报告是在委托人及被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出
的。委托人和被评估单位对其所提供的全部资料（包括但不限于评估申报表、会
计资料、产权资料、经济行为文件、法律文件）的真实性、合法性及完整性承担
法律责任。
4、 评估前的账面数是以委托人提供的会计报表为基础，会计报表业已经注
册会计师审计。我们的评估工作不能减轻、替代、消除委托人和被评估单位可能
存在的会计责任。
5、 截 至 评 估 基准 日 ，被评 估 单 位 欠股 东 及其他 关 联 方 的金 额 合计为
449,422,308.37 元，在其他应付款核算。根据被评估单位股东提供的说明，上
述往来款均为无息借款，且未约定还款期限。本次评估对关联方往来款以审计后
账面值为评估值。
6、 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，
应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托
人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作
价时应给予充分考虑，进行相应调整。
7、 本报告评估结果是对 2016 年 12 月 31 日这一基准日所评估企业资产价
值的客观公允反映，我公司对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任
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何责任。
8、 本评估报告评估对象为股东全部权益，不考虑控制权对股权评估值的影
响。
9、 由于条件所限，本次评估中，对机器设备的技术鉴定主要采用现场勘察
手段，并未使用精密仪器对设备进行测试和检验，而是通过与现场设备管理人员
的沟通及查阅有关档案记录对相关设备进行了核实；对于固定资产，特别是对码
头水工、排水工程等隐蔽部分无法实施勘察和观测，具体情况是以被评估单位有
关资产管理人员的介绍和评估人员经验判断为依据。
10、由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于流动性对评
估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑流动性折价对评估结果的
影响。
11、本报告含有若干附件，附件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文
具有同等法律效力，且附件与报告正文配套使用方有效。
12、本评估报告使用人应注意特别事项对评估结果的影响。
四、评估报告使用限制说明
1、 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关
规定，并得到有关部门的批准。此外，委托人须按国务院国有资产监督管理委员
会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》的规定，将本评估报告报有关
部门核准或备案后，本评估报告方生效。
2、 本次评估结果是反映评估对象在本报告所列示的评估假设条件下，为本
次评估目的，根据公开市场的原则提出的公允估值意见，没有考虑将来可能承担
的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能压低或追加付出的价格等对评估价格
的影响。当前述条件以及评估假设等发生变化时，评估结果一般会失效。评估机
构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
3、 根据现行有关规定，本资产评估报告有效期通常为一年，自评估基准日
2016 年 12 月 31 日起计算，至 2017 年 12 月 30 日止。通常，只有当评估基准日
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石狮市华锦码头储运有限公司股东全部权益资产评估说明 说明三
与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。超过一年，或虽未
超过一年,但被评估资产的价格标准出现较大波动,需重新进行资产评估。
4、 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用，并且只能用于
评估报告载明的评估目的和用途。由于评估报告滥用或误用而可能导致的后果与
签字资产评估师及其所在评估机构无关。
5、 未征得出具评估报告的评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部
或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
本评估机构对本报告拥有最终解释权。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估单位概况
本次评估的委托人为厦门港务发展股份有限公司（以下简称为“厦
门港务”）和石狮市华宝集团有限公司（以下简称为“华宝集团”），被
评估单位为石狮市华锦码头储运有限公司（以下简称为“华锦码头”或
“公司”）。
（一）委托方概况
1、厦门港务发展股份有限公司
（1）基本情况
企业名称：厦门港务发展股份有限公司
统一社会信用代码：913502007054097384
住所：厦门市湖里区东港北路 31 号港务大厦 20 楼、21 楼
法定代表人：柯东
注册资本：53100 万人民币
企业性质：股份有限公司(上市)
成立日期：1999 年 4 月 21 日
经营范围：１、为船舶提供码头设施，在港区内提供货物装卸、仓
储、物流服务；集装箱装卸、堆放、拆装箱；车辆滚装服务；对货物及
其包装进行简单加工处理（有效期限详见许可证件）；2、物流供应链管
理、整体物流方案策划与咨询、中转、多式联运服务（不含运输）、物
流信息管理；3、经营各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目
录），但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；4、批发、
第1页
零售建筑材料、化工原料及产品（不含危险化学品及监控化学品）、矿
产品（国家专控除外）、机械设备、五金交电及电子产品、纺织品、服
装及日用品、农畜产品、文具、体育用品及器材、工艺美术品；5、房
屋租赁。
（2）公司简介
厦门港务发展股份有限公司原名为“厦门路桥股份有限公司”，于
1999 年 2 月 3 日向社会公开发行人民币普通股 9500 万股（A 股），并于
1999 年 4 月 29 日在深圳证券交易所挂牌交易。经中国证监会批准和公
司 2004 年 7 月 29 日第一次临时股东大会审议通过，公司与厦门港务集
团有限公司（以下简称港务集团）于 2004 年 8 月 1 日进行了重大资产
置换。资产置换后，公司于 2004 年 11 月 22 日变更为现名。
公司主营以港口为依托的综合物流业务以及件散杂货、内贸集装箱
的装卸、堆存、仓储和助轮船靠离泊等业务。
（1）基本情况
企业名称：石狮市华宝集团有限公司
统一社会信用代码：913505811582598997
住所：石狮市祥芝镇大堡工业区
法定代表人：吴金煌
注册资本：9800 万人民币
企业性质：有限责任公司
成立日期：1993 年 1 月 16 日
经营范围：纺织、染整、服装加工制造；建筑材料、机电产品、日
用百货销售。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动)。
（2）公司简介
第2页
石狮市华宝集团有限公司始建于 1993 年 1 月，位于福建省石狮市，
总占地面积约 500 亩，现有员工 3000 余人，旗下拥有石狮豪宝染织有
限公司、石狮市新华宝纺织科技有限公司、石狮市华宝海洋生物化工有
限公司、石狮市南华环境工程开发有限责任公司、石狮市华锦码头储运
有限公司、石狮华宝新材料工程有限公司等多家子公司，主营染整织造、
海洋生化、环境工程、港口物流、新材料工程等业务。
（二）被评估单位概况
1、基本情况
企业名称：石狮市华锦码头储运有限公司
统一社会信用代码：913505817983711416
住所：石狮市锦尚镇侨联大厦
法定代表人：吴世金
注册资本：20000 万人民币
企业性质：有限责任公司
注册日期：2007 年 02 月 07 日
经营范围：货运代理、货物装卸及仓储服务，从事货物和技术的进
出口业务（国家禁止或限制进出口的货物与技术除外），废旧物资回收
及加工利用（不含危险废弃物），销售金属材料、塑料制品、机电设备、
五金交电、电线电缆。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动)。
2、历史沿革
（1）公司成立
2007 年 02 月 07 日，石狮市华宝集团有限公司、邱奕田共同出资申
请成立石狮市华锦码头储运有限公司，注册地址：石狮市锦尚镇侨联大
厦。经营范围：一般经营项目：货运代理、货物装卸及仓储服务，从事
第3页
货物和技术的进出口（国家禁止或限制进出口的货物与技术除外），废
旧物资加收及加工利用（不含危险废弃物），销售金属材料、塑料制品、
机电设备、五金交电、电线电缆（以上经营范围涉及许可项目的，应在
取得有关部门的许可后方可经营）。
公司设立注册资本 5,000.00 万，其中石狮市华宝集团有限公司出资
3,750.00 万元，邱奕田出资 1,250.00 万元，均为货币出资。上述出资分
二期缴存：首期出资 1,000.00 万元，其中石狮市华宝集团有限公司出资
750.00 万元、邱奕田出资 250.00 万元于 2007 年 02 月 02 日缴存于中国
建设银行股份有限公司石狮支行 35001658107059667788 账户，并经泉
州众和会计师事务所于 2007 年 02 月 06 日出具 CPA 泉州众和内验字
（2007）第 013 号《验资报告》得以验证；
2007 年 02 月 07 日，石狮市华锦码头储运有限公司在石狮市工商行
政管理局注册登记，取得注册号为 350581100042882 的《企业法人营业
执照》。
企业设立时股权结构如下：
占注册资
股东名称 认缴出资（元） 认缴比例（%） 实缴出资（元）
本比例（%）
石狮市华宝集 37,500,000.00 7,500,000.00
75 75
团有限公司
邱奕田 12,500,000.00 25 2,500,000.00 25
合计 50,000,000.00 100 10,000,000.00 100
第二期出资 4000 万元，其中石狮市华宝集团有限公司出资 3000.00
万元、邱奕田出资 1000.00 万元于 2009 年 06 月 01 日缴存于中国建设
银行股份有限公司石狮支行 35001658107052524872 账户，并经泉州众
和会计师事务所于 2007 年 02 月 06 日出具 CPA 泉州众和内验字
（2009）第 046 号《验资报告》得以验证。
第4页
企业变更实收资本后股权结构如下：
占注册资本
股东名称 认缴出资（元） 认缴比例（%） 实缴出资（元）
比例（%）
石狮市华宝集 37,500,000.00 37,500,000.00
75 75
团有限公司
邱奕田 12,500,000.00 25 12,500,000.00 25
合计 50,000,000.00 100 50,000,000.00 100
(3)2010 年 10 月，企业第一次增资
根据公司债转股协议、股东会决议和修改后的章程规定，申请增加
注册资本 5000.00 万元，全部为债权转股权出资，其中石狮市华宝集团
有限公司出资 3750.00 万元、邱奕田出资 1250.00 万元，于 2010 年 10
月 08 日缴足，并经泉州众和会计师事务所于 2010 年 10 月 09 日出具
CPA 泉州众和内验字（2010）第 133 号《验资报告》得以验证；
企业增资后股权结构如下：
占注册资本比
股东名称 认缴出资（元） 认缴比例（%） 实缴出资（元）
例（%）
石狮市华宝集 75,000,000.00 75,000,000.00
75 75
团有限公司
邱奕田 25,000,000.00 25 25,000,000.00 25
合计 100,000,000.00 100 100,000,000.00 100
（4）2010 年 10 月，企业第二次增资
根据公司债转股协议、股东会决议和修改后的章程规定，申请增加
注册资本 10,000.00 万元，全部为债权转股权出资，其中石狮市华宝集
团有限公司出资 7,500.00 万元、邱奕田出资 2,500.00 万元，于 2012 年
9 月 19 日缴足，并经福建中信达会计师事务所有限公司于 2012 年 09 月
20 日出具中信达内验字（2012）第 286 号《验资报告》得以验证。
企业增资后股权结构如下：
第5页
占注册资本比
股东名称 认缴出资（元） 认缴比例（%） 实缴出资（元）
例（%）
石狮市华宝集
150,000,000.00 75 150,000,000.00 75
团有限公司
邱奕田 50,000,000.00 25 50,000,000.00 25
合计 200,000,000.00 100 200,000,000.00 100
3、股权结构
截至评估基准日，华锦码头实收资本为 20000 万元人民币，其中石
狮市华宝集团有限公司出资 15000 万元，持股 75%；邱奕田出资 5000
万元，持股 25%。公司实际控制人为刘以森家族（刘以森系华宝集团控
股股东，持有华宝集团 57.14%股份）。
4、主要经营活动
被评估单位主要经营对象为集装箱、散货的装卸、堆存，并以煤炭、
水泥为主。公司设置货柜业务部，负责开拓集装箱业务，收入来源为货
船停靠泊、装卸、运输等服务。
5、主要资产
（1）工程资产
华锦码头现已建成 1-3#泊位 3 个通用码头，4#泊位在建。
后方陆域：布置在 2#、3#泊位后方，包括突堤形成陆域面积为 191780
平方米。
回旋水域：1-3#泊位共用一个回旋水域，回旋水域长轴 570 米，短
轴 380 米，设计底高程-11.68 米。
（2）无形资产
华锦码头拥有两本海域使用权证，未办理土地权证。其中建设填海
造地的海域使用权证宗海面积 41.29 公顷，港池、蓄水的海域使用权证
宗海面积 16.74 公顷。
第6页
（3）主要设备
华锦码头布置有 65T 集装箱岸桥 3 台、门机 7 台、螺旋水泥卸船机
2 台，码头后方布置有水泥钢板仓 7 个（总容量 6.1 万吨）、龙门吊 12
台、正面吊 2 台，7 台装载机，4 台叉车。
6、组织结构
截至评估基准日 2016 年 12 月 31 日，华锦码头共有员工 224 人，
设有综合部、安质部财务部、商务部等 8 个部门。
公司组织结构图如下：
7、资产、经营状况
第7页
截至评估基准日，华锦码头资产总额为 94,815.47 万元，负债总额
79,666.48 万元，净资产额为 15,148.99 万元，2016 年度实现营业收入
8,441 万元，净利润 127 万元。前三年的资产、经营状况详见下表：
（1）前三年资产负债表
金额单位：人民币元
项目 2016 年 2015 年 2014 年
主要资产 948,154,722.39 940,528,045.67 859,073,715.44
货币资金 952,026.73 700,365.00 14,942,607.59
应收票据 3,484,000.00 2,219,250.00 400,820.00
应收账款 9,649,262.23 12,587,430.96 956,423.36
其他应收款 5,663,698.91 2,029,875.86 4,921,070.34
其他流动资产 26,452,832.76 20,367,649.52 20,575,230.61
固定资产 641,105,870.78 659,555,858.50 579,732,325.70
在建工程 80,388,604.06 58,345,470.82 145,124,606.01
无形资产 158,799,817.82 158,089,009.19 63,358,264.04
长期待摊费用 7,970,660.00 10,805,990.00 13,641,320.00
其他非流动资产 11,831,828.00 11,831,828.00 15,150,000.00
主要负债 796,664,775.02 786,508,441.89 692,069,146.17
应付账款 93,499,064.13 80,864,336.74 5,614,223.78
其他应付款 451,523,593.07 402,574,889.20 352,950,397.77
一年内到期的非流
70,000,000.00 50,000,000.00 24,900,000.00
动负债
长期借款 179,700,000.00 249,700,000.00 299,700,000.00
所有者权益合计 151,489,947.37 154,019,603.78 167,004,569.27
（2）前三年利润表
报表科目 2016 年 2015 年 2014 年
一、营业收入 84,406,260.61 86,905,858.89 40,123,586.91
第8页
报表科目 2016 年 2015 年 2014 年
减：营业成本 57,086,560.03 55,314,974.19 31,322,600.92
管理费用 12,196,916.65 10,764,600.54 9,546,288.09
财务费用 20,627,860.91 26,011,065.22 14,272,644.73
资产减值损失 311,156.44 14,834,868.10 487,791.17
营业利润 -5,816,233.42 -20,019,649.16 -15,505,738.00
加：营业外收入 7,042,578.31 3,437,300.00
减：营业外支出 33,790.41 90,057.09 2,135,890.34
利润总额 1,192,554.48 -16,672,406.25 -17,641,628.34
减：所得税 -77,789.11 -3,687,440.76 -112,531.85
净利润 1,270,343.59 -12,984,965.49 -17,529,096.49
8、公司执行的主要会计政策（注：与审计报告附注披露事项一致）
公司所采用的主要会计政策是根据财政部 2006 年 2 月颁布的《企
业会计准则》及其他有关规定修订而成的。
（1）会计期间
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
（2）记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
（3）记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为基础，采用借贷记账法记账，并
以历史成本作为计价原则。
（4）坏账准备
1）坏账准备计提范围：应收账款、其他应收款；
2）坏账准备计提方法：账龄分析法
第9页
账龄 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
计提比例 0.5% 10% 50% 100%
注：对于具有持续经营能力的关联方的应收款项，本公司不计提
坏账准备。如果有确凿证据表明关联方债务单位已撤销、破产、资不
抵债、现金流量严重不足等，根据预计可能的坏账损失，计提相应的
坏账准备。
（5）固定资产计价及折旧政策
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而
持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
本公司固定资产按实际成本计价。固定资产折旧采用年限平均法
计提，并按固定资产类别的原价、估计经济使用年限，确定其折旧率
如下：
类别 预计使用年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
港务设施 50 5 1.90
房屋及建筑物 25 5 3.80
库场设施 15 5 6.33
装卸搬运设备 15 5 6.33
机器设备 10 5 9.50
运输设备 10 5 9.50
港区配套设施 10 5 9.50
电子及办公设备 5 5 19.00
（6）无形资产摊销政策：
公司取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造
厂房、码头等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为无形资产
第 10 页
和固定资产核算。
无形资产摊销方法如下：
类别 摊销年限
海域使用权 受益期
土地使用权 受益期
软件 10 年
（7）借款费用
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购
建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的
资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
同时满足下列条件时，借款费用开始资本化：（1）资产支出已经
发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；（2）借款
费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要
的购建或者生产活动已经开始。
在资本化期间内，每一会计期间的资本化金额，为购建或者生产
符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生
的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。为购建或者生产符合
资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计
第 11 页
算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权
平均利率计算确定。利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生
的利息金额。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、
且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间
发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生
产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资
产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用继续资本化。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售
状态时，停止借款费用资本化。
（8）税项及附加
本公司适用的税项及附加的税种与税率如下：
税率
税（费） 计税依据 备注
(%)
企业所得税 应纳税所得额 25 地税征管
应税销售服务收
增值税 6
入
城建税 应缴流转税税额 5
教育附加 应缴流转税税额 3
地方教育附加 应缴流转税税额 2
原值按建筑面积和税务局造
房产税 房产原值*0.75 1.2 价确定：其中砖混结构 500 元
/M2，框架结构 600 元/M2
土地使用税 房产占地面积 6元
（三）委托方与被评估单位之间的关系
委托人之一厦门港务发展股份有限公司拟收购被评估单位石狮市
第 12 页
华锦码头储运有限公司股权。
委托人之二石狮市华宝集团有限公司持有被评估单位石狮市华锦
码头储运有限公司 75%股权，是被评估单位的控股股东。
二、关于经济行为的说明
根据厦门港务发展股份有限公司办公会会议纪要（厦港发会记
【2017】3 号，委托人厦门港务发展股份有限公司拟收购被评估单位
石狮市华锦码头储运有限公司股权。
本次评估的目的是公允反映石狮市华锦码头储运有限公司股东全
部权益于评估基准日的市场价值，为厦门港务发展股份有限公司拟股
权收购之经济行为提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
（一）评估对象
本次评估对象为石狮市华锦码头储运有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
本次评估范围为石狮市华锦码头储运有限公司的全部资产及负
债，具体包括：
1、石狮市华锦码头储运有限公司于 2016 年 12 月 31 日资产负债
表上列示的资产及负债，具体如下表所示：
金额单位：人民币元
项 目 账面价值
第 13 页
1 流动资产 47,949,487.80
2 非流动资产
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 641,105,870.78
9 在建工程 80,388,604.06
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产 158,799,817.82
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用 7,970,660.00
18 递延所得税资产 108,453.93
19 其他非流动资产 11,831,828.00
20 资产总计 948,154,722.39
21 流动负债 616,964,775.02
22 非流动负债 179,700,000.00
23 负债合计 796,664,775.02
24 净资产（所有者权益） 151,489,947.37
（一）委估主要资产情况
纳入评估范围的实物资产主要包括存货、固定资产、在建工程，
账面金额为 72,216.03 万元，占资产总额的 76.16%。实物资产的概况
如下：
1、存货
存货账面值为 66.58 万元，全部为在库周转材料，存放于被评估
单位的仓库内。在库周转材料主要包括码头装卸设备的备品备件以及
常用的工具。
2、固定资产
第 14 页
固定资产账面值为 64,110.59 万元，包括房屋建筑物、构筑物、机
器设备、运输车辆和电子设备，其中房屋建（构）筑物账面值为
40,928.16 万元，设备类资产账面值为 23,182.43 万元。固定资产全部
分布于被评估单位的经营场所内。
（1）房屋建（构）筑物
列入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产包括华锦码头附属生
产用房(包括变电所、仓库、机修车间、库场办公楼等)，构筑物为 1#-3#
号码头以及相关的道路、堆场等设施。
其 中 房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 为 31,805,625.16 元 ， 账 面 净 值 为
29,077,724.19 元，共 13 项，建筑面积合计为 16500.4 平方米，均未办
理产权证。
构筑物账面原值为 421,431,146.72 元，账面净值为 380,203,886.91
元，共 27 项。
主要的建（构）筑物概况如下：
①1#泊位：为 35000 吨级沉箱重力式泊位，突堤式，位于 2#泊位
的延长线上，码头长 212.5m、宽 50m，前沿停泊水域宽 61m，水深-15m。
沉箱后方抛填 10-100kg 抛石棱体至后侧防浪堤护坡，防浪堤护坡采用
斜坡式结构，面层铺设 13T 扭王块、泊位端部铺设 18T 扭王块，码头
面设有门机轨道，门机前轨坐落在钢筋混凝土胸墙上，后轨采用钢筋
砼轨枕道渣结构。
陆域形成在一期 2#、3#泊位建设期间已形成，1#泊位主要布置了
两个堆场（S1、S2），面积 32525m2，预留 4 条轮胎吊跑道，预留跑
第 15 页
道采用钢筋混凝土结构，堆场采用连锁块结构，面层高度为+5.0m
②2#泊位：为 5000 吨级沉箱重力式泊位（可兼靠 3.5 万吨级），
突堤式，码头长 220m、宽 50m，前沿停泊水域宽 61m，水深-15m。
沉箱后方抛填 10-100kg 抛石棱体至后侧防浪堤护坡，防浪堤护坡采用
斜坡式结构，面层铺设 13T 扭王块，码头面设有门机轨道，门机前轨
坐落在钢筋混凝土胸墙上，后轨采用钢筋砼轨枕道渣结构，配套 3 台
25T-35M 门机。
③3#泊位：为 5000 吨级扶壁重力式泊位，码头长 180m（前 150m
为扶壁结构，后 30m 为砼方块结构）、顺岸式，与 2#泊位成 90°夹角，
前沿停泊水域宽 38 米，水深-10.8m。扶壁后侧抛填 10-100kg 抛石棱
体，抛石棱体后设置倒滤层。码头面设有门机轨道，门机前轨坐落在
钢筋混凝土胸墙上，后轨采用轨枕道渣结构，配套 3 台 10T-25M 门机,2
台 300T/h 螺旋式卸船机。
④后方陆域面积约 21.7 万 m2，堆场面层采用连锁块结构，面积
约 3.7 万 m2,设计标高为 5.0m，泊位防波堤长 460m。
⑤回旋水域为三个泊位共用，并兼顾 3.5 万吨级散货船。回旋水
域按椭圆形布置，长轴 570m，短轴 380m。回旋水域设计底标高为-15m。
（2）设备类资产
机器设备主要是集装箱的装卸、堆存、中转设备及其配套的运输
等共计 97 项（468 台、套），账面原值为 279,482,250.52 元，账面净值
为 229,808,583.90 元。主要的设备为码头上使用的岸桥、门式起重机、
正面吊和龙门吊等，其他设备主要有汽车衡、叉车、装载机和水泥罐
第 16 页
等设备设施。
车辆主要为轿车、商务车、电动车等共计 14 项（14 辆），账面原
值为 2,823,755.28 元，账面净值为 1,568,048.90 元。主要车辆有奔驰轿
车、大众轿车、奔驰商务车、现代小型客车等。
电子及办公设备主要包括空调、电脑、打印机、复印机、服务器、
网络监控设备、办公家具等共计 166 项，账面原值为 1,452,421.30 元，
账面净值为 447,626.88 元。
3、在建工程
在建工程账面值为 8,038.86 万元，建设内容主要为新建锦尚作业
区 4 号泊位 1.5 万吨级通用泊位（水工结构按 3.5 万吨级预留）及相应
配套设施。
在建工程于 2014 年开始建设，截至评估基准日，项目已获得省发
改委核准，项目环评、职业卫生预评价、维稳分析报告已审查完成，
初步设计审查基本完成，待报送港口局审查，项目通航安全评估报告
正在编制，待施工图审查后即报送至海事局审查。项目现场已完成预
制场的建设及沉箱预制，确权海域内的陆域形成正在进行，预计 2018
年上半年建成投产。。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
（1）企业申报的账面已记录的无形资产情况
截至 2016 年 12 月 31 日，石狮市华锦码头储运有限公司账面已记
录的无形资产包括海域使用权、财务软件和集装箱操作软件。
账面记录的无形资产原始入账价值为 170,987,510.99 元，净值为
第 17 页
158,799,817.82 元 。 其 中 海 域 使 用 权 两 项 ， 原 始 入 账 价 值 为
169,861,409.40 元，净值为 158,100,029.40 元，海域使用权的登记情况
如下：
1）41.29 公倾填海造地用海
证书名称一 《中华人民共和国海域使用权证》
证号 国海证 2013B35058102426 号
发证机关 《福建省人民政府》
发证日期 2013 年 4 月 12 日
海域使用权人 石狮市华锦码头储运有限公司
项目名称 石狮市华锦多用途商用码头工程
项目性质 经营性
用海类型 交通运输用海、港口用海
宗海面积 41.29 公顷
用海方式 建设填海造地 41.29 公顷
终止日期 2059 年 11 月 23 日
登记机关 福建省海洋与渔业厅
2）16.74 公倾港池用海
证书名称二 《中华人民共和国海域使用权证》
证号： 国海证 2013B35058102436 号
发证机关 《福建省人民政府》
发证日期： 2013 年 4 月 12 日
海域使用权人： 石狮市华锦码头储运有限公司
项目名称： 石狮市华锦多用途商用码头工程
项目性质： 经营性
用海类型： 交通运输用海、港口用海
宗海面积 16.74 公顷
用海方式： 港池、蓄水 16.74 公顷
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终止日期： 2059 年 11 月 23 日
登记机关： 福建省海洋与渔业厅
（2）企业申报的账面未记录的无形资产情况
本次评估涉及的账面未记录的无形资产为岸线使用权。
石狮市华锦码头已建成 1#~3#泊位，在建 4#泊位，各泊位的岸线
使用权情况如下：
1#泊位于 2013 年 11 月 25 日取得编号交港海岸 2013 第 11 号《中
华人民共和国港口岸线使用证》；
2#、3#泊位于 2011 年 5 月 5 日取得《泉州市港口管理局关于石狮
市锦尚湾华锦 5000 吨级通用泊位工程使用港口岸线的批复》（泉港
[2011]34 号），未取得岸线使用证；
4#泊位已取得《交通运输部关于泉州港泉州湾港区锦尚作业区 2
号泊位扩建及 4 号泊位工程使用港口岸线的批复》；未取得岸线使用
证。
取得上述岸线使用权未支付费用，后续不需要支付使用费，因此
岸线使用权未在账面记录。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的表外资产为码头泊位的岸线使用权，除此之外未
申报其他表外资产。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2016 年 12 月 31 日。
第 19 页
此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、
预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
（一）产权瑕疵
1、股权质押
截至评估基准日，被评估单位的注册资本（2 亿元人民币）已全
部缴足，自然人邱奕田持有被评估单位 25%股权，石狮市华宝集团有
限公司持有被评估单位 75%股权，但邱奕田持有的 25%股权及石狮市
华宝集团有限公司持有的 75%股权目前均已设定质押且并未解除。
2、未取得土地使用权
根据《福建省海域使用管理条例》（闽常(2006)6 号）第二十九条：
“海域使用权人应当自填海项目工程竣工之日起三个月内，凭海域使
用权证书，向沿海县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地
登记申请，由沿海县级以上地方人民政府登记造册，换发国有土地使
用权证书，确认土地使用权，符合国家《划拨用地目录》和用于工业
建设项目用地的，不再收取土地出让金。”
用于填海造陆的 41.29 公顷海域尚未全部回填完成，截至评估基
准日实际已完成回填约 35 公顷。
由于填海造陆工程尚未全部竣工，因此尚未换发相应的土地使用
权证。
3、房屋建筑物无产权
第 20 页
码头配套的房屋建筑物（仓库、办公楼、变电所等）建成时间均
未办理权属登记。
上述建筑物系按照港口建设的审批手续进行，没有办理产权证。
若今后需办理产权证，则需重新按照产权证办理的要求进行相应的审
批。由于房屋产权证办理所涉及的建设审批与港口建设的审批手续不
一致，最终能否办理产权证存在一定的风险和成本支出。
对于上述资产，其面积是企业根据图纸、竣工报告等资料记载情
况进行申报的。
4、在建工程手续不全
核算的主要内容是被评估单位新建锦尚作业区 4 号泊位 1.5 万吨
级通用泊位（水工结构按 3.5 万吨级预留）及相应配套设施。截至评
估基准日，4 号泊位项目尚未办理开工许可和水上水下施工许可。
5、后备土地无手续
根据 2011 年 6 月锦尚镇人民政府《用地规划图》，锦尚镇人民政
府拟同意提供蓝线范围内 143262 平方米，给被评估单位作为厂房及配
套用地（下称“后备用地”），但被评估单位需参与竞价以取得该地块
土地使用权，并支付相应的土地出让金。
截至评估基准日，被评估单位已实际占用该后备土地，并支付了
部分土地补偿款，金额为 11,831,828.00 元，在其他非流动资产中核算。
该后备土地未履行招拍挂手续、未与政府有关部门签订土地出让合同
或协议，也未办理相关的权属手续。
6、部分泊位未取得岸线使用证
第 21 页
石狮市华锦码头已建成 1#~3#泊位，在建 4#泊位，各泊位的岸线
使用权情况如下：
1#泊位于 2013 年 11 月 25 日取得编号交港海岸 2013 第 11 号《中
华人民共和国港口岸线使用证》；
2#、3#泊位于 2011 年 5 月 5 日取得《泉州市港口管理局关于石狮
市锦尚湾华锦 5000 吨级通用泊位工程使用港口岸线的批复》（泉港
[2011]34 号），未取得岸线使用证；
4#泊位已取得《交通运输部关于泉州港泉州湾港区锦尚作业区 2
号泊位扩建及 4 号泊位工程使用港口岸线的批复》；未取得岸线使用
证。
取得上述岸线使用权未支付费用，后续不需要支付使用费，因此
岸线使用权未在账面记录。
（二）抵押担保事项
被评估单位的海域使用权及附属工程，以及 20 项设备（账面值合
计 1.17 亿元）已设定抵押，用于长期借款，借款到期日为 2019 年 11
月 28 日，本金为 3.249 亿元。抵押物清单如下：
（1）动产抵押清单如下：
抵押物名称 规格 数量 账面原值 账面净值
4#门机 GYM2535 1
5#门机 GYM2535 1 21,000,000.00 13,906,666.88
6#门机 GYM2535 1
9#门机 GYM1025 1
5,950,829.06 4,192,028.66
10#门机 GYM1025 1
第 22 页
抵押物名称 规格 数量 账面原值 账面净值
1#龙门吊 LM40-30A5 1 2,364,957.27 1,778,316.43
2#龙门吊 LM40-30A5 1 2,364,957.27 1,665,980.95
1#行吊 QD16-28.5 1 572,649.57 442,689.81
1#正面吊 DRT450 1 2,564,102.56 1,928,062.84
2#正面吊 DRT450 1 2,564,102.56 1,995,726.64
水泥中转站 非标 1 11,464,454.16 8,802,153.20
1#煤仓 1 440,170.95 340,276.79
2#煤仓 1 440,170.95 342,599.91
桥吊 65T-44M 2 68,281,156.22 55,307,736.50
集装箱轮胎吊 41-26.5M 4 29,111,111.12 24,040,925.78
供电设施 3 期 1 3,353,377.71 2,079,094.19
合计 20 150,472,039.40 116,822,258.58
（2）海域使用权财产抵押清单如下：
抵押物情况
抵押物名称：海域使用权及附属工程
抵押物项目名称：石狮市华锦多用途商用码头工程
宗海面积：58.03 公顷 海域等级：三等
用海类型：一级类：交通运输用海；二级
用海方式：建设填海造地
类：港口用海
2013B35058102426
海域使用权证书编号
2013B35058102436
（三）诉讼事项
无。
（四）重大期后事项
无。
除上述事项外，未发现有影响资产评估工作的其他重大事项。
第 23 页
六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产负债清查情况说明
1、列入本次清查范围的资产，是被评估单位的全部资产和相关负
债。
2、清查盘点时间：清查基准日为 2016 年 12 月 31 日，清查盘点
时间自 2017 年 2 月 28 日至 2017 年 3 月 5 日。
4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由
业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原
材料的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、
在建工程的清查盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求
做到准确、真实、完整。
（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过
点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结
合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了
实事求是的评价。
5、清查结论
通过以上资产清查核实程序，清查结果资产及负债，清查数与账
面数一致。
（二）未来经营和收益状况预测说明
1、行业现状及发展趋势
第 24 页
（一）2016 年港口码头发展现状
1、港口货物吞吐量实现预期增长，集装箱吞吐量略低于预期
受到经济贸易发展和 2015 年 8 月份后基数低的影响，沿海港口货
物吞吐量月度增速呈现前低后高态势，预计 2016 年达到 84.2 亿 t，
同比增长 3.3%，实现原预期的增速，并呈现如下特点。
2016 年沿海港口吞吐量月度增速（摘自《中国港口》）
（1）大宗散货格局调整，吞吐量增速略高于预期
一是煤炭吞吐量小幅增长，运输格局明显调整。
吞吐量增速前低后高。受到经济增速放缓、能源结构调整等因素
影响，2016 年上半年火力发电出现 3.1%的下降，下半年受气候异常影
响，电力需求上升，而 9 月份和 10 月份水电受降雨等因素影响，出现
11.4%和 7.6%的下降，从而拉动火电需求实现正增长，9 月份和 10 月
份火力发电增速一度高达 12.2%和 11.9%，11 月回落至 5.3%。在此背
第 25 页
景下，沿海港口煤炭吞吐量上半年同比下降 4.8%。随着下半年火电需
求的增长，沿海港口煤炭吞吐量逐步实现正增长，其 9 月份、10 月份
和 11 月份煤炭吞吐量分别实现 7.8%、10.5% 和 14.4%的快速增长，带
动全年实现小幅度增长。
外贸进口好于预期。上半年外贸进口煤炭下降 4.7%，与煤炭吞吐
量同步。下半年由于需求上升、价格上扬，加之国内供应调整不及时，
进口煤炭需求迅速上升，7 月份增长 11.8%，8 月份增长 26.7%，10 月
更是上升到增长 54% 的水平，11 月随着大秦线煤炭运输和秦皇岛港下
水量的增长，进口增速稍有回落但仍然高达 44%，全年可望实现 15%
的增长，明显好于预期。
黄骅港取代秦皇岛港成为最大煤炭下水港。2015 年黄骅港煤炭下
水量仅相当于秦皇岛港的 57%，绝对量差距高达近亿 t。2016 年在需
求放缓以及煤炭供给侧改革、压缩产能、控制产量的背景下，全国煤
炭产能下降约 2.5 亿 t，同时铁路运输能力的调整，神华集团产业链
优势进一步发挥，在上半年整体需求下滑 4.8% 的背景下，黄骅港煤
炭下水量突破 9 300 万 t，大幅度增长近 60%，而秦皇岛港同期出现
33%的大幅度下降，黄骅港煤炭下水量反超秦皇岛港 25%，尽管 11 月
份秦皇岛港当月实现了反超，预计 2016 年全年黄骅港仍可保持 22%
的领先。煤炭第一大货类地位如期被金属矿石取代。煤炭长期居我国
沿海港口吞吐量第一位置，随着能源结构调整，沿海煤炭运输增速逐
步下滑，第一货类地位 2016 年被取代。
二是金属矿石稳定增长，成为沿海港口第一大货类。
第 26 页
2016 年前两个月我国粗钢产量出现 5.7%的下降，3 月份逐步实现
正增长，且增速逐步加快，预计全年粗钢产量 8.1 亿 t，可实现 1%的
增长。在此背景下，铁矿石需求同步上升。2016 年在铁矿石价格低位
的影响下，外贸进口表现出更强的竞争力，进一步挤出国内矿，国内
铁矿石产量前 11 个月同比下降 3.6%，加之铁矿石品位降低的影响，
使铁矿石海运进口同比实现了约 7% 的增长，沿海港口金属矿石吞吐
量实现了 5.6% 的稳定增长，推动金属矿石取代煤炭成为沿海港口第
一大货类。经组织有关单位专题研究论证，综合考虑现有码头技术条
件，2015 年 6 月 27 日，国家发改委、交通运输部发文明确 4 港 7 泊
位获得可以接卸 40 万吨级船舶，从实际运行看，2015 年上半年 4 港
外贸进口金属矿石占沿海港口的 45.8%，全年这一比重为 45.6%，2016
年前 11 个月为 44.9%，一年半的实践表明，这一政策对接卸布局没有
影响。
三是进口石油快速增长，吞吐量增速超预期。
在生活水平提高、汽车销售增长 14%和成品油出口增长 35%的多重
利好背景下，我国原油加工量实现 2.7%的增长。我国原油产量长期保
持稳产和小幅度增长，2016 年受到国际油价低位冲击和国家石油政策
影响，边际成本高的产油设施停产或减产，原油产量出现 7%的下降。
受原油加工需求增长和国内产量下降的双重推动，原油进口量大幅度
增长 14%，带动沿海港口石油及制品吞吐量实现 9%超预期增长。
（2）集装箱国际航线吞吐量增速意外回落，港口集装箱吞吐量略
低于预期
第 27 页
2016 年前两个月，受到外贸进出口总额大幅度下降 19%的冲击，
港口集装箱国际航线和内支线均出现负增长，在内贸运输稳定增长的
护佑下，吞吐量勉强实现 0.1%的正增长。3 月份后，随着人民币对美
元贬值和外贸形势的好转，国际航线、内支线和内贸线均实现了稳定
增长，预计全年集装箱吞吐量达到 2.2 亿 TEU，低于原预期 100 万 TEU，
增速略低于原预期近 0.8 个百分点。从航线结构看，国际航线、内支
线和内贸线分别实现 2%、5.6%和 6.7%的增长，内支线和内贸线增速与
原预期一致，国际线意外低于预期。预测国际线集装箱增速主要参考
外贸出口适箱货增速，2016 年我国外贸适箱货出口实现预期近 5% 增
长，而国际航线意外仅增长 2%（原预期国际航线增长速度可望达到
4%），导致这一误差的原因是忽略了集装箱行业本身的直接影响。2016
年我国集装箱出口出现 100 多万 TEU 以上的大幅度下滑，国际航线空
箱比重提高，直接拉低国际线吞吐量增速。从国际航线内部结构看，
吞吐量与对外贸易高度正相关：对欧盟和东盟贸易增速分别好于平均
水平 4 个和 2 个百分点，两条航线集装箱实现了 4.5% 和 4.2%的增长，
成为 2016 年国际线的亮点；由于对美贸易劣于平均水平，美国航线没
有延续 2014 年和 2015 年的强势，勉强维持了正增长。受益于新巴拿
马运河投入使用，美东航线船舶大型化使其经济竞争力迅速提升，船
公司相应对美东和美西航线结构进行调整；非洲航线和南美航线未能
延续高速增长态势，受贸易影响出现负增长；传统的中国香港航线与
2015 年基本持平，新加坡航线延续 2015 年的跌势，但跌幅降至 2.5% ；
在中日贸易实现正增长背景下，日本航线扭转了 2015 年的跌势，实现
第 28 页
了 2%的小幅度正增长；值得关注的是韩国航线，在中韩贸易大幅度负
增长背景下，2016 年实现了 3%的增长，主要得益于韩国港口中转竞争
力的提升。
2、港口建设投资高于预期，码头吞吐能力适应性触及超前底线
由于沿海港口吞吐能力处于适度超前状态，企业间竞争加剧、效
益下滑，加之吞吐量增减缓预期，原预期 2016 年沿海港口建设投资理
性控制在约 700 亿元，实际沿海港口投资建设继续保持在 800 亿元的
高水平，预计全年深水泊位净增约 75 个。由于吞吐量净增量的减缓，
在能力稳步提升的背景下，沿海港口码头吞吐能力适应性整体上升至
1.3，触及超前底线，码头公司间的竞争将进一步加剧，推动港口发展，
或将导致生态环境发生质的转变。
（二）2017 年港口发展展望
2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改
革的深化之年，基于 GDP 稳定增长、外贸进出口好于 2016 年的宏观背
景，2017 年沿海港口仍可实现稳定发展。
1、吞吐量可望稳定增长
2017 年沿海港口吞吐量尽管受到诸多不确定因素影响，基于前述
对我国经贸发展背景的判断，预计 2017 年沿海港口吞吐量仍可实现
3% 的稳定增长，吞吐量达到 86.8 亿 t。与 2016 年主要依靠金属矿石、
石油及制品和适箱货拉动不同，推动 2017 年吞吐量稳定增长的主要是
石油及制品、适箱货和矿建材料，同时由于 2016 年月度基数原因，月
度增速将呈现前高后低发展态势。
第 29 页
2、大宗散货吞吐量增幅低于 2016 年
（1）北方煤炭下水需求小幅增长
受到全国经济增速放缓、空气治理要求提升和能源结构加速调整
的多重影响，预计 2017 年全国煤炭消费仍会小幅度下降；2016 年下
半年由于国内煤炭供应不足导致的进口煤炭大幅度提高部分，将由国
内煤炭替代，北方港口下水煤炭可望保持小幅度增长，特别是大秦线
可望实现 3 000 万 t 下水煤炭的增长，乐观估计 2017 年沿海煤炭及其
制品吞吐量可望实现 2%的增长。2017 年沿海煤炭运输的不确定因素是
高压输电，如果下半年高压输电取得实质进展，可直接影响沿海煤炭
运量。
（2）金属矿石维持高位
尽管面临国内需求和国外贸易保护的压力，预计 2017 年粗钢产量
和钢铁出口可望维持 2016 年水平。在国际矿石价格进一步走高的影响
下，国内部分矿山恢复矿石生产，加之废钢供给量的增长将替代约 1
500 万 t 铁矿石，而矿石品位的下跌又将推动进口量的上升，综合判
断 2017 年进口铁矿石维持 2016 年水平。
（3）石油进口增幅减缓
居民消费升级和汽车销量大幅度上升为石油需求提供了强大支
撑，预计 2017 年相应成品油消费将增长约 3%、出口增长 8%，相应石
油加工量将增长约 3%。2017 年油价上升有利于国内原油产量的提高，
但停产原油生产能力的恢复需要时间，国产油将维持稳定，相应进口
原油需要保持约 5% 的增长，石油及制品吞吐量可望实现 2.5%的增长。
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（4）矿建材料吞吐量稳定增长
在 2017 年投资加速的背景下，2017 年沿海港口矿建材料吞吐量
可望实现 5%的增长，是拉动吞吐量增长的重要力量。
3、集装箱吞吐量稳定增长
基于 GDP 保持 6.5%增长、对外贸易好转的背景，预计 2016 年全
国港口集装箱吞吐量将达到 2.3 亿 TEU，增长 4.5％，其中：国际航线
吞吐量可望实现 3.2%的增长，在美国经济复苏的刺激下，北美航线需
求增长较快；在投资和内需增长带动以及水路集疏运优势进一步显现
的背景下，内支线和内贸线集装箱吞吐量预计为 6.3%。
4、港口建设投资理性负增长，CPSI 走势弱于大盘仍是大概率
港口建设投资基于市场供需关系、企业效益和对未来需求预期，
由于吞吐能力适应性已触及超前底线，码头投资效益持续下滑和吞吐
量增长速度徘徊在 3% 水平的预期，2017 年沿海港口建设投资主要用
于提升服务功能，而码头建设投资降幅理性在两位数水平。2017 年码
头公司劳动性服务价格受到多种因素影响：不利因素一方面是吞吐能
力适应性持续上升，另一方面是航运持续低谷运行和新联盟投入运行，
供需关系和市场集中度进一步向需求方倾斜；有利因素是港口资源整
合的推进，经营集中度有所上升，将有利于稳定服务价格水平。综合
判断，港口转运价格难以提升，码头公司净利润能否实现可持续增长，
取决于其创新服务、业务结构和资本结构调整。由于 2016 年 12 月 PMI
创出 2013 年 1 月以来最高，显示制造业扩张加快，煤炭、钢铁产能调
整取得成效，2017 年 CPSI 走势弱于大盘可能性较大，同时由于码头
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公司资本结构调整，港口企业股价走势将出现分化。
2、未来盈利预测
2017 至 2021 年的净利润预测如下：
净利润的预测结果如下：
单位：人民币万元
预测数据
项目
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
一、营业收入 9,269 13,772 16,915 20,120 23,159
减：营业成本 6,233 9,219 10,056 10,727 11,240
税金及附加 20 20 20 20 391
销售费用 0 0 0 0 0
管理费用 1,114 1,229 1,268 1,310 1,356
财务费用 1,789 1,665 957 343 123
资产减值损
失
加：公允价值变
动净收益
投资收益
影响营业利
润的其他科目
二、营业利润 113 1,639 4,614 7,720 10,049
加：补贴收入
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营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额 113 1,639 4,614 7,720 10,049
减：所得税 0 304 1,153 1,930 2,512
四、净利润 113 1,335 3,461 5,790 7,537
七、资料清单
委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
1、经济行为文件；
2、委托方和被评估企业法人营业执照；
3、企业基准日审计报告；
4、资产权属证明文件（海域使用权证、房屋所有权证、车辆行驶
证等）；
5、资产评估申报表；
6、与本次评估有关的其他资料及专项说明。
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