合并资产负债表
2018年12月31日
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 六、1 747,593,046.95 875,874,378.21
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 六、2 91,486,423.85 110,242,163.80
其中：应收票据
应收账款 91,486,423.85 110,242,163.80
预付款项 六、3 70,279,380.92 73,395,919.74
其他应收款 六、4 3,325,717,173.87 1,175,344,027.39
其中：应收利息
应收股利
存货 六、5 9,063,295,996.46 17,535,224,791.95
持有待售资产 六、6 139,490,599.97
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 六、7 37,954,292.36 139,906,874.59
流动资产合计 13,475,816,914.38 19,909,988,155.68
非流动资产：
可供出售金融资产 六、8 3,750,000.00 3,750,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 六、9 9,117,463.00 9,188,563.27
投资性房地产 六、10 4,922,229,000.00 5,612,313,800.00
固定资产 六、11 172,428,598.17 298,780,329.24
在建工程 六、12 17,979,604.12
生产性生物资产
油气资产
无形资产 六、13 3,985,332.60 16,802,549.07
开发支出
商誉 六、14 81,907,378.53 114,447,749.06
长期待摊费用 六、15 131,100,228.86 5,750,414.56
递延所得税资产 六、16 15,696,616.26 60,516,575.80
其他非流动资产 六、17 18,710,000.00 87,730,000.00
非流动资产合计 5,376,904,221.54 6,209,279,981.00
资产总计 18,852,721,135.92 26,119,268,136.68
(转下页)
8
(承上页)
合并资产负债表（续）
2018年12月31日
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 六、18 1,494,604,632.58 1,033,800,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 六、19 1,366,355,198.37 1,880,797,206.08
预收款项 六、20 329,437,366.26 1,700,224,935.82
应付职工薪酬 六、21 29,545,419.64 35,660,315.41
应交税费 六、22 2,248,551,840.30 2,319,718,013.75
其他应付款 六、23 4,239,948,001.03 4,677,613,031.98
其中：应付利息 25,622,185.54 56,471,265.33
应付股利 7,663,321.22 7,663,321.22
持有待售负债 六、24 8,702,496.59
一年内到期的非流动负债 六、25 3,838,950,000.00 3,457,450,000.00
其他流动负债
流动负债合计 13,556,094,954.77 15,105,263,503.04
非流动负债：
长期借款 六、26 1,380,400,000.00 4,928,350,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 六、27 9,514,952.40 9,514,952.40
递延收益 六、28 4,229,611.34 1,757,829.16
递延所得税负债 六、16 380,120,598.61 447,219,532.64
其他非流动负债
非流动负债合计 1,774,265,162.35 5,386,842,314.20
负债合计 15,330,360,117.12 20,492,105,817.24
股东权益：
股本 六、29 1,804,191,500.00 1,804,191,500.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 六、30 -890,962,584.11 -900,719,211.68
减：库存股
其他综合收益 六、31 666,284,538.52 714,495,563.71
专项储备
盈余公积 六、32 309,605,086.29 309,605,086.29
一般风险准备
未分配利润 六、33 1,567,356,544.20 3,131,403,554.49
归属于母公司股东权益合计 3,456,475,084.90 5,058,976,492.81
少数股东权益 65,885,933.90 568,185,826.63
股东权益合计 3,522,361,018.80 5,627,162,319.44
负债和股东权益总计 18,852,721,135.92 26,119,268,136.68
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法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
9
合并利润表
2018年度
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、营业总收入 六、34 1,694,158,598.97 1,258,734,023.42
其中：营业收入 六、34 1,694,158,598.97 1,258,734,023.42
二、营业总成本 3,174,201,716.98 3,130,101,866.70
其中：营业成本 六、34 1,470,866,731.12 1,056,327,266.44
税金及附加 六、35 133,892,247.81 344,445,502.60
销售费用 六、36 51,973,655.48 59,067,040.01
管理费用 六、37 232,724,187.02 314,940,385.10
研发费用
财务费用 六、38 576,094,018.17 1,089,425,428.48
其中：利息费用 684,928,767.19 1,106,654,540.98
利息收入 113,337,233.67 58,077,806.90
资产减值损失 六、39 708,650,877.38 265,896,244.07
加：其他收益 六、40 1,842,886.51 5,497,439.98
投资收益（损失以“－”号填列） 六、41 95,454,614.35 4,720,151,410.34
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -71,100.27 -65,568.24
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 六、42 -147,058,202.44 12,017,885.66
资产处置收益（损失以“－”号填列） 六、43 4,466,858.77 712,868.47
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,525,336,960.82 2,867,011,761.17
加：营业外收入 六、44 5,767,984.30 3,683,843.53
减：营业外支出 六、45 118,286,774.21 34,176,800.23
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -1,637,855,750.73 2,836,518,804.47
减：所得税费用 六、46 16,753,654.95 943,361,169.56
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,654,609,405.68 1,893,157,634.91
（一）按经营持续性分类
1、持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -1,629,912,193.15 1,893,157,634.91
2、终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） -24,697,212.53
（二）按所有权归属分类
1、少数股东损益（净亏损以“－”号填列） -90,562,395.39 -94,591,983.50
2、归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号填列） -1,564,047,010.29 1,987,749,618.41
六、其他综合收益的税后净额 -80,253,885.25 -17,556.81
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 -48,211,025.19 -10,190.86
(一)不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划变动额
2、权益法下不能转损益的其他综合收益
(二)将重分类进损益的其他综合收益 -48,211,025.19 -10,190.86
1、存货转为投资性房地产时公允价值与成本的差额 -48,211,025.19 -10,190.86
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -32,042,860.06 -7,365.95
七、综合收益总额 -1,734,863,290.93 1,893,140,078.10
归属于母公司股东的综合收益总额 -1,612,258,035.48 1,987,739,427.55
归属于少数股东的综合收益总额 -122,605,255.45 -94,599,349.45
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） -0.87 1.10
（二）稀释每股收益（元/股） -0.87 1.10
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10
合并现金流量表
2018年度
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,527,572,992.63 609,812,262.61
收到的税费返还 23,917,376.43 608,685.58
收到其他与经营活动有关的现金 六、48 2,013,988,357.90 558,624,430.86
经营活动现金流入小计 3,565,478,726.96 1,169,045,379.05
购买商品、接受劳务支付的现金 998,900,202.06 1,407,321,317.93
支付给职工以及为职工支付的现金 263,945,668.62 328,008,104.27
支付的各项税费 285,380,960.54 1,305,327,176.66
支付其他与经营活动有关的现金 六、48 2,796,490,321.28 792,006,642.07
经营活动现金流出小计 4,344,717,152.50 3,832,663,240.93
经营活动产生的现金流量净额 -779,238,425.54 -2,663,617,861.88
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 8,052,452.14 29,107,221.38
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 784,801,048.31 7,073,642,302.88
收到其他与投资活动有关的现金 六、48
投资活动现金流入小计 792,853,500.45 7,102,749,524.26
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 7,901,913.58 3,260,361.47
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 262,973,317.82
支付其他与投资活动有关的现金 六、48 315,215,765.43
投资活动现金流出小计 586,090,996.83 3,260,361.47
投资活动产生的现金流量净额 206,762,503.62 7,099,489,162.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 5,374,619,999.98 9,013,200,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 六、48 1,847,667,906.09 9,115,463,180.11
筹资活动现金流入小计 7,222,287,906.07 18,128,663,180.11
偿还债务支付的现金 4,294,450,000.00 11,520,710,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 773,907,929.75 1,093,496,370.41
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 六、48 1,829,951,471.05 11,179,477,421.73
筹资活动现金流出小计 6,898,309,400.80 23,793,683,792.14
筹资活动产生的现金流量净额 323,978,505.27 -5,665,020,612.03
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 10,219.35 14,689.46
五、现金及现金等价物净增加额 六、49 -248,487,197.30 -1,229,134,621.66
加：期初现金及现金等价物余额 六、49 827,906,429.92 2,057,041,051.58
六、期末现金及现金等价物余额 六、49 579,419,232.62 827,906,429.92
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11
合并股东权益变动表
2018年度
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
本年数
归属于母公司股东权益
项 目
其他权益工具 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,804,191,500.00 -900,719,211.68 714,495,563.71 309,605,086.29 3,131,403,554.49 568,185,826.63 5,627,162,319.44
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,804,191,500.00 -900,719,211.68 714,495,563.71 309,605,086.29 3,131,403,554.49 568,185,826.63 5,627,162,319.44
三、本期增减变动金额（减少以“－”
9,756,627.57 -48,211,025.19 -1,564,047,010.29 -502,299,892.73 -2,104,801,300.64
号填列）
（一）综合收益总额 -48,211,025.19 -1,564,047,010.29 -122,605,255.45 -1,734,863,290.93
（二）股东投入和减少资本 9,756,627.57 -379,694,637.28 -369,938,009.71
1、股东投入的普通股 37,500,000.00 37,500,000.00
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他 9,756,627.57 -417,194,637.28 -407,438,009.71
（三）利润分配
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、设定受益计划变动额结转留存收益
5、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 1,804,191,500.00 -890,962,584.11 666,284,538.52 309,605,086.29 1,567,356,544.20 65,885,933.90 3,522,361,018.80
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法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
12
合并股东权益变动表（续）
2018年度
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
归属于母公司股东权益
项 目
其他权益工具 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,804,191,500.00 -900,719,211.68 714,505,754.57 171,514,993.96 1,288,505,200.13 946,303,431.11 4,024,301,668.09
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,804,191,500.00 -900,719,211.68 714,505,754.57 171,514,993.96 1,288,505,200.13 946,303,431.11 4,024,301,668.09
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-10,190.86 138,090,092.33 1,842,898,354.36 -378,117,604.48 1,602,860,651.35
号填列）
（一）综合收益总额 -10,190.86 1,987,749,618.41 -94,599,349.45 1,893,140,078.10
（二）股东投入和减少资本 -6,761,171.72 -283,518,255.03 -290,279,426.75
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他 -6,761,171.72 -283,518,255.03 -290,279,426.75
（三）利润分配 144,851,264.05 -144,851,264.05
1、提取盈余公积 144,851,264.05 -144,851,264.05
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、设定受益计划变动额结转留存收益
5、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 1,804,191,500.00 -900,719,211.68 714,495,563.71 309,605,086.29 3,131,403,554.49 568,185,826.63 5,627,162,319.44
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13
资产负债表
2018年12月31日
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 129,279,972.91 514,978,969.13
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 750.00 32,500.00
其他应收款 十六、1 12,897,441,212.38 11,746,546,379.36
其中：应收利息
应收股利
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 38,411.40
流动资产合计 13,026,721,935.29 12,261,596,259.89
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十六、2 3,743,151,300.94 6,109,414,672.44
投资性房地产
固定资产 2,201,996.63 2,239,435.74
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 3,745,353,297.57 6,111,654,108.18
资产总计 16,772,075,232.86 18,373,250,368.07
(转下页)
14
(承上页)
资产负债表（续）
2018年12月31日
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 1,041,310,000.00 57,400,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 10,800.00 10,800.00
预收款项
应付职工薪酬 19,477.59 19,477.59
应交税费 492,815,328.45 496,801,694.87
其他应付款 8,225,999,287.60 7,902,902,514.55
其中：应付利息 14,195,791.71 26,357,285.99
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,256,350,000.00 1,499,950,000.00
其他流动负债
流动负债合计 11,016,504,893.64 9,957,084,487.01
非流动负债：
长期借款 720,000,000.00 1,626,350,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 720,000,000.00 1,626,350,000.00
负债合计 11,736,504,893.64 11,583,434,487.01
股东权益：
股本 1,804,191,500.00 1,804,191,500.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,448,826,529.83 3,448,826,529.83
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 233,136,474.78 233,136,474.78
一般风险准备
未分配利润 -450,584,165.39 1,303,661,376.45
股东权益合计 5,035,570,339.22 6,789,815,881.06
负债和股东权益总计 16,772,075,232.86 18,373,250,368.07
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利润表
2018年度
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 933,387.69 6,102,209.42
销售费用
管理费用 76,267,897.27 38,700,838.19
研发费用
财务费用 81,092,086.34 112,143,300.56
其中：利息费用 149,217,114.98 165,413,995.11
利息收入 68,206,421.63 71,527,256.24
资产减值损失 1,594,308,989.68 -1,779,362.61
加：其他收益 30,027.17
投资收益（损失以“-”号填列） 十六、3 26,661,904.17 2,497,084,859.65
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,725,910,429.64 2,341,917,874.09
加：营业外收入 11,668.14
减：营业外支出 27,699,113.00 9,036.37
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -1,753,609,542.64 2,341,920,505.86
减：所得税费用 635,999.20 457,199,509.28
四、净利润（净亏损以"－"号填列） -1,754,245,541.84 1,884,720,996.58
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -1,754,245,541.84 1,884,720,996.58
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
(一)不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划变动额
2、权益法下不能重分类转损益的其他综合收益
(二)将重分类进损益的其他综合收益
1、权益法下可转损益的其他综合收益
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
六、综合收益总额 -1,754,245,541.84 1,884,720,996.58
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现金流量表
2018年度
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 15,796,227,598.59 26,031,065,970.19
经营活动现金流入小计 15,796,227,598.59 26,031,065,970.19
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 5,854,824.90 8,265,694.90
支付的各项税费 8,548,107.43 10,017,825.80
支付其他与经营活动有关的现金 15,626,534,816.47 27,766,650,350.68
经营活动现金流出小计 15,640,937,748.80 27,784,933,871.38
经营活动产生的现金流量净额 155,289,849.79 -1,753,867,901.19
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 204,179,011.53 2,898,952,500.00
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 28,500.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 204,207,511.53 2,898,952,500.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 90,900,000.00 8,095,300.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 90,900,000.00 8,095,300.00
投资活动产生的现金流量净额 113,307,511.53 2,890,857,200.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,041,310,000.00 2,583,200,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,041,310,000.00 2,583,200,000.00
偿还债务支付的现金 1,607,350,000.00 4,454,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 88,256,357.54 121,526,466.97
支付其他与筹资活动有关的现金 18,396,500.00
筹资活动现金流出小计 1,695,606,357.54 4,594,422,966.97
筹资活动产生的现金流量净额 -654,296,357.54 -2,011,222,966.97
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -385,698,996.22 -874,233,668.16
加：期初现金及现金等价物余额 514,978,969.13 1,389,212,637.29
六、期末现金及现金等价物余额 129,279,972.91 514,978,969.13
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股东权益变动表
2018年度
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
本年数
项 目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,804,191,500.00 3,448,826,529.83 233,136,474.78 1,303,661,376.45 6,789,815,881.06
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,804,191,500.00 3,448,826,529.83 233,136,474.78 1,303,661,376.45 6,789,815,881.06
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-1,754,245,541.84 -1,754,245,541.84
号填列）
（一）综合收益总额 -1,754,245,541.84 -1,754,245,541.84
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、设定受益计划变动额结转留存收益
5、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 1,804,191,500.00 3,448,826,529.83 233,136,474.78 -450,584,165.39 5,035,570,339.22
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股东权益变动表（续）
2018年度
编制单位：嘉凯城集团股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
项 目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,804,191,500.00 3,448,826,529.83 88,285,210.73 -436,208,356.08 4,905,094,884.48
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,804,191,500.00 3,448,826,529.83 88,285,210.73 -436,208,356.08 4,905,094,884.48
三、本期增减变动金额（减少以“－”
144,851,264.05 1,739,869,732.53 1,884,720,996.58
号填列）
（一）综合收益总额 1,884,720,996.58 1,884,720,996.58
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 144,851,264.05 -144,851,264.05
1、提取盈余公积 144,851,264.05 -144,851,264.05
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、设定受益计划变动额结转留存收益
5、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 1,804,191,500.00 3,448,826,529.83 233,136,474.78 1,303,661,376.45 6,789,815,881.06
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19
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
嘉凯城集团股份有限公司
2018 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
嘉凯城集团股份有限公司（原名为“湖南亚华种业股份有限公司”，2006 年 1 月
13 日名称变更为“湖南亚华控股集团股份有限公司”，2009 年 9 月 20 日变更为现名，
以下简称“本公司”或“公司”），由湖南省农业集团有限公司作为主发起人，联合湖
南省南山种畜牧草良种繁殖场、湖南高溪集团公司和谭载阳、李必湖共同发起，经湖
南省人民政府湘政函（1998）123 号文批准而设立，并于 1998 年 8 月 14 日经湖南省
工商行政管理局核准登记。注册资本 11,000.20 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]63 号文批准，本公司于 1999 年 6
月 14 日向社会公开发行人民币普通股（A 股）6,000 万股，每股面值为人民币 1 元，
每股发行价为人民币 7 元，并于 1999 年 10 月 15 日经湖南省工商行政管理局依法核
准变更工商登记，注册资本为人民币 17,000.20 万元。
经 2003 年度股东大会批准，本公司以 2003 年末公司总股数 170,002,000 股为基
数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 6 股，共转增 10,200.12 万股，注册资本变更
为人民币 27,200.32 万元。
根据本公司 2008 年第一次临时股东大会及 2008 年度股东大会决议，经中国证券
监督管理委员会核准，2009 年本公司非公开发行人民币普通股（A 股）人民币
1,171,350,000 元，变更后的注册资本为人民币 1,443,353,200 元。
2010 年 3 月 9 日公司召开股东大会，决定以 2009 年 12 月 31 日公司总股数为基
数，按每 10 股派送 2.5 股进行增资，本次增加股本人民币 360,838,300 元，变更后注
册资本为人民币 1,804,191,500 元。
2015 年 11 月 24 日，经湖南省工商行政管理局核准，取得变更后的企业法人营业
执照，统一社会信用代码为 91430000712102806R。
2016 年 4 月 26 日，浙江省商业集团有限公司、杭州钢铁集团公司、浙江国大集
团有限责任公司通过公开征集受让方的方式将持有本公司合计 952,292,202 股股份（占
本公司总股本的 52.78%）协议转让给恒大地产集团有限公司。国务院国资委于 2016
年 6 月 12 日出具《关于浙江省商业集团有限公司等 3 家国有股东协议转让所持嘉凯城
集团股份有限公司股份有关问题的批复》（国资产权[2016]476 号）同意本次转让。
2016 年 8 月 1 日，浙江省商业集团有限公司、杭州钢铁集团公司、浙江国大集团
有限责任公司将持有的本公司 952,292,202 股股份（占本公司总股本的 52.78%）转
让给恒大地产集团有限公司的过户登记手续办理完成。本次证券过户登记完成后，恒
大地产集团有限公司持有本公司 952,292,502 股股份，占公司总股本的 52.78%。
20
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
2017 年 2 月 6 日，恒大地产集团有限公司将持有的本公司 952,292,502 股股份（占
本公司总股本的 52.78%）转让给其控股股东广州市凯隆置业有限公司，2017 年 5 月 9
日完成股权转让工商变更手续。
2018 年广州市凯隆置业有限公司增持本公司股份至 1,042,002,117 股（占本公司
总股本的 57.75%）。
公司经批准的经营范围：房地产投资，实业投资，营销策划，国内商品贸易及进
出口业务，自有房屋出租，物业管理（以上涉及法律法规和国务院决定规定需报经有
关部门审批的项目，取得批准后方可经营），房地产咨询，投资咨询服务（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
公司住所：杭州市上城区惠民路 56 号 1 号楼 318 室，法定代表人：黄涛。
公司的母公司为：广州市凯隆置业有限公司。本公司最终控制方为许家印先生。
本财务报表业经本公司董事会于 2019 年 3 月 21 日决议批准报出。
本公司 2018 年度纳入合并范围的子公司共 137 户，详见本附注八“在其他主体中
的权益”。本公司本年度合并范围比上年度增加 51 户、减少 8 户，详见本附注七“合
并范围的变更”。
本公司及各子公司主要从事房地产行业、影视放映业务。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修
订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则应
用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的
一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动
资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，
取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018
年 12 月 31 日的财务状况及 2018 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公
司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注
21
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产开发、物业管理、餐饮服务、商品销售、影视放映
等。本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收
入确认交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、23“收入”
各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、28“重
大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期
间。本公司及部分子公司从事房地产开发行业，正常营业周期超过一年且不固定，其
他子公司正常营业周期为一年，因此以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和
负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内
子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
22
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨
认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可
辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日
的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够
实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分
确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入
当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并
财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判
断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段
描述及本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区
分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
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日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资
方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公
司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司
及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中
所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
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净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和
计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9
“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、（2）
④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）
适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但
是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
（3）本公司按反向购买合并会计处理的说明
2009 年，本公司通过重大资产出售及通过非公开增发股票形式向浙江省商业集团
有限公司及其一致行动人、杭州钢铁集团公司购买其旗下的浙江国际嘉业房地产开发
有限公司等五家房地产公司的全部或部分股权，从实质意义上是浙江商业集团有限公
司及其一致行动人通过本公司的非公开增发行为取得了本公司的控制权，构成了对本
公司的反向收购。由于在定向增发前本公司通过重大资产出售，已将本公司清理成了
“壳公司”，因此认定为不构成业务的反向购买资产行为。
本次交易形成的反向购买中，本公司为会计上的被购买方，并将本次发行股份购
买的标的资产模拟为会计上的购买方。按反向购买编制合并财务报表，购买方的资产、
负债以其在合并前的账面价值进行确认和计量，并在合并被购买方时，按照权益性交
易的原则进行处理，不确认商誉和当期损益，相关差额计入资本公积。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
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合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）② “权益法
核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产
生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8
号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资
产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司
按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、
价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理；以及②可供出售的外币货币性项目除摊余成
本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转
入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
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汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收
益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和
负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，
其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日
的当期平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分
配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东
权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外
经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的
外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率
折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧
失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相
关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外
经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权
益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境
外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益；对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
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格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，
被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不
同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资
策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负
债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期
损益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同
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各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价
等。
③ 贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其
他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已
偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额
进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具
投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认
为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
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减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的
累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
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所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③ 财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，
以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确
定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计
摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计
量。衍生工具的公允价值变动计入当期损益。
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对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在
紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入
衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后
续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。与权益性
交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司
不确认权益工具的公允价值变动额。
10、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。本公司涉及房地产业务及影视发行放映
业务。由于业务特点不同，对于不同行业采用不同的应收款项会计政策。
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：
本公司于资产负债表日，将应收账款余额大于 1,000 万元(房地产相关行业)或余额
大于 100 万元（影视放映相关行业），其他应收款余额大于 1,000 万元(房地产相关行
业)或 100 万元（影视放映相关行业）的应收款项划分为单项金额重大的应收款项，逐
项进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。经单独测试后未减值的单项金额重
大的应收款项的坏账准备，除与生产经营项目有关且期满可以全部收回各种保证金及
押金、因经营和开发项目需要以工程款作抵押的施工借款、关联方之间发生的应收款
项外，采用账龄分析法确定具体计提标准。
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
应收款项余额大于 1,000 万元(房地产相关行业)或 100
单项金额重大的判断金额标准
万元（影视放映相关行业）
逐项进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
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额，确认减值损失，计提坏账准备。
（2）按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应
账龄分析组合
收款项，相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征。
（1）与生产经营项目有关且期满可以全部收回各种保证金、押金；
（2）因经营、开发项目需要以工程款作抵押的施工借款；
低信用风险组合
（3）公司与关联方之间发生的应收款项，关联方单位财务状况良
好。
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄分析组合 账龄分析法
低信用风险组合 不计提坏账准备
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
公司与关联方之间发生的应收款项一般不计提坏账准备，但如果有
确凿证据表明关联方债务单位已撤销、破产、资不抵债、现金流量
单项计提坏账准备的理由
严重不足等，并且不准备对应收款项进行债务重组或其它方式收回
的。
采用个别认定法，根据预计可能产生的坏账损失，计提相应的坏账
坏账准备的计提方法 准备，对于其中预计全部无法收回的应收关联方的款项也可全额计
提坏账准备。
（4）本公司采用账龄分析法对应收款项计提的坏账准备的比例如下：
①房地产相关行业
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 0.20 0.20
1－2 年（含 2 年） 10.00 10.00
2－3 年（含 3 年） 30.00 30.00
3－5 年（含 5 年） 50.00 50.00
5 年以上 80.00 80.00
②影视放映相关行业
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1-3 个月（含 3 个月） 0.00 0.00
3 个月－1 年（含 1 年） 5.00 5.00
1－2 年（含 2 年） 30.00 30.00
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账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
2－3 年（含 3 年） 50.00 50.00
3 年以上 80.00 80.00
采用账龄分析法计提坏账准备时，收到债务单位当期偿还的部分债务后，剩余的
应收款项，不改变其账龄，仍按原账龄加上本期应增加的账龄确定。在存在多笔应收
款项、且各笔应收款项账龄不同的情况下，对收到债务单位当期偿还的部分债务，应
逐笔认定收到的是哪一笔应收款项；如果确实无法认定的，按照先发生先收回的原则
确定，剩余应收款项的账龄按上述同一原则确定。
（5）对于其他应收款项（包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等），
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
11、存货
（1）存货的分类
公司存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、
意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以
及在开发过程中的开发成本。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货按成本进行初始计量。存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成本）、
已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。开发产品的成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及
开发过程中的其他相关费用。存货发出时，采用加权平均法确定其实际成本。
①购入并已验收入库材料、设备按实际成本入账，发出材料、设备采用个别计价
法核算；领用低值易耗品按一次摊销法摊销。
②开发用土地按取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发产品占地面积计
算分摊计入项目的开发成本。
③开发成本按实际成本入账，项目达到可销售状态后转入开发产品，发出开发产
品分品种按可售建筑面积平均法核算。
④意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按实际成本入账，按公司同类固定资
产的预计使用年限采用直线法分期平均摊销，计入相关经营成本费用。对于改变房屋
用途用作出售的，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。
⑤公共配套设施按实际成本入账。如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，
在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开
发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共
配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有
关开发产品成本。
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⑥债务重组取得债务人用以抵债的存货，以该存货的公允价值为基础确定其入账
价值。
⑦在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以换出资产的公允价值为基础确定
其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可靠；不满足上述前提的非
货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货的成本。
⑧以同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入
账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的
确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成
本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净
值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对
在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与
其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的
可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。
12、持有待售资产和处置组
本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持
续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具
体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产
或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获
得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为
整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直
接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资
产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置
组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉
的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非
流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流
动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的
净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待
售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损
益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值
所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计
量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的
处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续
划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰
低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情
况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价
值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中
的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的
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股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：
属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属
于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务
报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的
账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日
之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，
暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、
发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形
成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽
子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，
相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公
允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当
期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有
股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
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期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企
业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自
联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》
的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
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调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、
（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
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的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，
对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，
明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产
列报。
本公司采用公允价值模式对所有投资性房地产进行后续计量。
本公司不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产
的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场
价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房
地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性
房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量
的现值确定其公允价值。
自用房地产或存货转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价，转换
当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于
原账面价值的，其差额确认为其他综合收益。投资性房地产转换为自用房地产时，以
转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入
当期损益。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量
的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
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15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且
其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影
响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折
旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 年限平均法 20-50 原值的 3-5 4.85-1.90
机器设备 年限平均法 5-12 原值的 3-5 19.40-7.92
运输工具 年限平均法 8-10 原值的 3-5 12.125-9.50
电影放映设备 年限平均法 10 原值的 3 9.70
办公设备及其他 年限平均法 5-10 原值的 3-5 19.40-9.50
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产
一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，
在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权
的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此
以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
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16、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达
到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定
可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
17、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资
产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要
的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认
为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
18、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目
的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的
土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的
房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，
全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值和已计提的减值准备累计金
额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊
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销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则
作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，
如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿
命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。本公司的长期待摊费用主要包括装修费等。长期待摊费用在预计受益期间
按直线法摊销。
20、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
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上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职
工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括
设定提存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本
或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提
供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合
预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计
划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
22、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额
能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
23、收入
（1）商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相
联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，
相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
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确认商品销售收入的实现。
（2）房地产销售收入
① 开发产品
已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所
有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管
理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经
济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售
收入的实现。
②分期收款销售
在开发产品已经完工并验收合格，签订了分期收款销售合同并履行了合同规定的
义务，相关的经济利益很可能流入，并且该开发产品成本能够可靠地计量时，按照应
收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额；应收的合同或协议价款与其公允价值
间的差额，在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。
③ 出售自用房屋
自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保留通常与所有权
相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地
计量，相关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本能够可靠地计量时，确认销售收
入的实现。
④代建房屋和工程业务
代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益
能够流入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有
关的成本能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。
⑤出租物业收入确认方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关
租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
⑥其他业务收入确认方法
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能
够可靠计量，与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收
入的实现。
（3）提供劳务收入
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比
法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已完工作的测量确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；
②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的
劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生
的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部
分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；
如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该
合同全部作为销售商品处理。
①票房收入：与影片发行公司签订影片发行放映分账合同，票务系统完成出票，
影片放映完毕后确认票房收入的实现。
②广告收入：在相关的广告或商业行为开始出现于公众面前且销售收入金额已确
定，相关经济利益很可能流入，服务或产品相关成本能够可靠地计量时确认销售收入。
（4）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5）利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
24、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以
投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补
助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、
系统的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成
本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损
益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行
会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益；与日
常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
25、递延所得税资产/递延所得税负债
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（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据
的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
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当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
26、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法或其他合理方法计入相关资
产成本或当期损益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损
益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同
的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或
有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归
属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未
担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实
现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
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27、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
2018 年 6 月 15 日，财政部印发了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格
式的通知》（财会[2018]15 号），对一般企业财务报表格式进行了修订。
公司根据要求对财务报表相关科目进行列报调整，并对 2017 年度可比会计期间的
比较数据进行了调整，具体受影响的列报项目如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应付利息 56,471,265.33
应付股利 7,663,321.22 其他应付款 4,677,613,031.98
其他应付款 4,613,478,445.43
（2）会计估计变更
本公司本年度无重要的会计估计变更。
28、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的
估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和
融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险
和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关
的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基
于评估应收款项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账
准备的计提或转回。
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
计提或转回。
（4）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，
以确定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公
司需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状
况和短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
（5）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值
迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产
组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司
需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未
来现金流量的现值。
（6）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
调整。
（7）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（8）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
（9）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且
履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很
大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的
风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预
计负债。预计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法
反映将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
（10）公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。本公司的管理层为公允
价值计量确定适当的估值技术和输入值。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时，
本公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，本公司会聘用
第三方有资质的评估师来执行估价。管理层与有资质的外部估价师紧密合作，以确定
适当的估值技术和相关模型的输入值。财务总监每季度向本公司董事会呈报管理层的
发现，以说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确定各类资产和负
债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注十、2 中披露。
五、税项
1、主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按16%、10%、6%、5%的税率计算销项税，并按扣除当
增值税（注）
期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
税种 具体税率情况
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的5%、7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的2-5%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
土地增值税 预售收入的1%-5%、房地产转让所得的增值额的30%-60%
注：销售商品业务增值税税率为 16%，房地产业务增值税税率为 10%，提供劳务
增值税税率为 6%，房地产简易征收税率为 5%。
本公司发生增值税应税销售行为，原适用 17%/11%税率。根据《财政部、国家税
务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）规定，自 2018 年 5 月 1 日起，
适用税率调整为 16%/10%。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2018
年 1 月 1 日，“年末”指 2018 年 12 月 31 日；“本年”指 2018 年度，“上年”指 2017
年度。
1、货币资金
项 目 年末余额 年初余额
库存现金 109,764.91 117,608.53
银行存款 640,435,568.95 875,539,150.42
其他货币资金 107,047,713.09 217,619.26
合 计 747,593,046.95 875,874,378.21
注：银行存款、其他货币资金中含有受限使用三个月以上资金合计 168,173,814.33
元，详见“附注六、50 所有权或使用权受限制的资产”。
2、应收票据及应收账款
项 目 年末余额 年初余额
应收票据
应收账款 91,486,423.85 110,242,163.80
合 计 91,486,423.85 110,242,163.80
应收账款
①应收账款分类披露
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏 48,639,200.00 18.43 48,639,200.00 100.00
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
账准备的应收账款
1、账龄分析组合 189,460,080.08 71.79 105,483,779.31 55.68 83,976,300.77
2、低信用风险组合 7,510,123.08 2.85 7,510,123.08
组合小计 196,970,203.16 74.64 105,483,779.31 53.55 91,486,423.85
单项金额不重大但单独计提
18,288,210.82 6.93 18,288,210.82 100.00
坏账准备的应收账款
合 计 263,897,613.98 100.00 172,411,190.13 65.33 91,486,423.85
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
48,639,200.00 17.52 48,639,200.00 100.00
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
账准备的应收账款
1、账龄分析组合 201,974,754.48 72.77 100,444,027.93 49.73 101,530,726.55
2、低信用风险组合 8,711,437.25 3.14 8,711,437.25
组合小计 210,686,191.73 75.91 100,444,027.93 47.67 110,242,163.80
单项金额不重大但单独计提
18,226,584.54 6.57 18,226,584.54 100.00
坏账准备的应收账款
合 计 277,551,976.27 100.00 167,309,812.47 60.28 110,242,163.80
A、年末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
年末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
湖州大宝经贸有限公司 25,792,453.60 25,792,453.60 100.00 注
湖州今天物资有限公司 22,846,746.40 22,846,746.40 100.00 注
合 计 48,639,200.00 48,639,200.00
53
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
注：浙江万振能源有限公司（以下简称“万振能源”）分别在 2012 年 1 月 8 日、1
月 10 日、1 月 15 日与湖州今天物资有限公司（以下简称“湖州今天”）、湖州大宝经
贸有限公司（以下简称“湖州大宝”）、湖州锡昌数控工业有限公司（以下简称“锡昌
数控”）、湖州港城置业有限公司（以下简称“港城置业”）、浙江茂业化纤有限公司（以
下简称“茂业化纤”）、丁林德签订了四份煤炭销售合同。合同约定湖州今天、湖州大
宝向万振能源采购煤炭，湖州今天、湖州大宝向万振能源支付货款，锡昌数控、港城
置业、茂业化纤和丁林德为湖州今天、湖州大宝按约定向万振能源支付货款及万振能
源为实现债权所支出的各项费用提供连带担保责任，涉及货款金额总计 48,739,200.00
元。万振能源按上述四份合同履行交货义务后，湖州今天、湖州大宝未支付货款，担
保人也未履行担保义务。万振能源在 2012 年 8 月 28 日就上述合同向法院提起诉讼，
请求法院判支付货款 48,739,200.00 元及逾期付款利息 4,145,128.80 元，并承担本案
律师费。截止 2018 年 12 月 31 日，已收回 100,000.00 元，尚余 48,639,200.00 元未
收回。目前法院已驳回本公司的诉讼请求，本公司已重新起诉，变更被告主体为上游
公司。因该款项收回难度较大，基于谨慎原则，本公司将应收账款全额计提坏账准备。
B、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账 龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 16,104,840.35 35,782.33 0.22
1至2年 2,094,801.69 241,634.14 11.53
2至3年 960,054.03 288,028.87 30.00
3至4年 28,235,870.57 14,118,385.29 50.00
4至5年 76,172,206.93 38,086,103.47 50.00
5 年以上 65,892,306.51 52,713,845.21 80.00
合 计 189,460,080.08 105,483,779.31
其中：房地产业务按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账 龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 10,210,309.93 20,420.62 0.20
1至2年 1,934,031.84 193,403.18 10.00
2至3年 959,990.74 287,997.22 30.00
3至4年 28,234,370.57 14,117,185.29 50.00
4至5年 76,172,206.93 38,086,103.47 50.00
5 年以上 65,607,047.66 52,485,638.13 80.00
合 计 183,117,957.67 105,190,747.91
54
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
其中：影视放映业务按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账 龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 5,894,530.42 15,361.71
其中：3 个月以内 5,587,296.14 0.00
4-12 个月 307,234.28 15,361.71 5.00
1至2年 160,769.85 48,230.96 30.00
2至3年 63.29 31.65 50.00
3至4年 1,500.00 1,200.00 80.00
4至5年
5 年以上 285,258.85 228,207.08 80.00
合 计 6,342,122.41 293,031.40
C、组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
年末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
低信用风险组合 7,510,123.08 不计提
合 计 7,510,123.08
②本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本 年 计 提 坏 账 准 备 金 额 10,142,023.87 元 ； 本 年 收 回 或 转 回 坏 账 准 备 金 额
5,040,646.21 元。
③按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为
120,085,640.00 元，占应收账款年末余额合计数的比例为 45.50%，相应计提的坏
账准备年末余额汇总金额为 90,242,420.00 元。
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账 龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 23,399,128.12 33.29 28,218,200.07 38.45
1至2年 9,374,512.84 13.34 2,959,352.31 4.03
2至3年 2,018,128.22 2.87 8,968,720.11 12.22
3 年以上 35,487,611.74 50.50 33,249,647.25 45.30
合 计 70,279,380.92 100.00 73,395,919.74 100.00
55
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
本公司按预付对象归集的年末余额前五名预付账款汇总金额为 33,881,763.41
元，占预付账款年末余额合计数的比例为 48.21%。
4、其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 3,325,717,173.87 1,175,344,027.39
合 计 3,325,717,173.87 1,175,344,027.39
其他应收款
①其他应收款分类披露
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
46,843,043.90 1.18 43,535,027.24 92.94 3,308,016.66
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
准备的其他应收款
1、账龄分析组合 3,658,247,495.90 92.51 567,166,130.45 15.50 3,091,081,365.45
2、低信用风险组合 231,327,791.76 5.85 231,327,791.76
组合小计 3,889,575,287.66 98.36 567,166,130.45 14.58 3,322,409,157.21
单项金额不重大但单独计提坏
18,191,727.89 0.46 18,191,727.89 100.00
账准备的其他应收款
合 计 3,954,610,059.45 100.00 628,892,885.58 3,325,717,173.87
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
46,679,785.58 2.67 43,271,359.92 92.70 3,408,425.66
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
准备的其他应收款
1、账龄分析组合 1,448,868,144.94 82.91 512,400,472.52 35.37 936,467,672.42
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年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
2、低信用风险组合 235,467,929.31 13.47 235,467,929.31
组合小计 1,684,336,074.25 96.38 512,400,472.52 30.42 1,171,935,601.73
单项金额不重大但单独计提坏
16,560,077.35 0.95 16,560,077.35 100.00
账准备的其他应收款
合 计 1,747,575,937.18 100.00 572,231,909.79 1,175,344,027.39
A、年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
浙江中佳中央空调经营有限公司 19,276,238.41 19,276,238.41 100.00 经营费用无法收回
邢台龙海线材有限公司 27,566,805.49 24,258,788.83 88.00 注
合 计 46,843,043.90 43,535,027.24
注：河北钢铁集团邢台龙海线材有限公司已进入重整，2016 年本公司的子公司浙
江名城实业集团有限公司收到重整情况报告及征求意见书，30 万元以上的债权按 12%
的比例清偿，本公司未同意，基于谨慎性原则，本公司按应收款的 88%计提坏账准备。
2018 年度本公司收回 836,741.68 元。
B、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 2,734,613,350.05 5,469,717.21 0.20
1至2年 78,139,840.85 7,814,904.38 10.00
2至3年 100,435,273.50 30,132,942.05 30.00
3至4年 42,307,427.02 21,156,113.51 50.01
4至5年 198,696,300.95 99,348,210.48 50.00
5 年以上 504,055,303.53 403,244,242.82 80.00
合 计 3,658,247,495.90 567,166,130.45
其中：房地产业务按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 2,734,601,679.91 5,469,203.36 0.20
1至2年 78,135,239.34 7,813,523.93 10.00
57
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年末余额
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
2至3年 100,423,473.50 30,127,042.05 30.00
3至4年 42,299,427.02 21,149,713.51 50.00
4至5年 198,696,100.95 99,348,050.48 50.00
5 年以上 504,054,593.53 403,243,674.82 80.00
合 计 3,658,210,514.25 567,151,208.15
其中：影视放映业务按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 11,670.14 513.85
其中：3 个月以内 1,393.17 0.00
4-12 个月 10,276.97 513.85 5.00
1至2年 4,601.51 1,380.45 30.00
2至3年 11,800.00 5,900.00 50.00
3至4年 8,000.00 6,400.00 80.00
4至5年 200.00 160.00 80.00
5 年以上 710.00 568.00 80.00
合 计 36,981.65 14,922.30
C、组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
低信用风险组合 231,327,791.76 不计提
合 计 231,327,791.76
D、组合中，年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
中信清壳结算款 3,626,475.30 3,626,475.30 100.00 收回困难
杭州大江联业总行 3,888,946.62 3,888,946.62 100.00 收回困难
杭州丰年物资有限公司 1,704,436.87 1,704,436.87 100.00 收回困难
深圳市新东方投资有限公司 1,544,232.96 1,544,232.96 100.00 收回困难
其他 7,427,636.14 7,427,636.14 100.00 收回困难
合 计 18,191,727.89 18,191,727.89
②其他应收款按款项性质分类披露
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 3,646,677,444.99 1,229,426,171.66
应收股权转让款 177,500,000.00 362,000,000.00
待摊费用 2,263,313.30 12,940,390.78
代垫费用 63,297,142.00 52,732,185.58
定金及押金 51,173,398.91 54,860,002.64
其他 13,698,760.25 35,617,186.52
合 计 3,954,610,059.45 1,747,575,937.18
③本年计提、收回或转回的其他应收款坏账准备情况
本 年 计 提 坏 账 准 备 金 额 124,984,583.89 元 ； 本 年 收 回 或 转 回 坏 账 准 备 金 额
68,836,846.66 元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
融创（青岛）置地有限公司 36,200,000.00
青岛嘉凯城房地产开发有限公司 6,295,309.85
合 计 42,495,309.85
⑤按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
杭州名城博园置业有限公司 往来款 1,010,455,902.25 1 年以内 25.55 2,020,911.80
杭州嘉凯城滨虹房地产开发有
往来款 997,606,568.22 1 年以内 25.23 1,995,213.13
限公司
重庆华葡房地产开发有限公司 往来款 333,371,303.02 1 年以内 8.43 666,742.61
1 年以内、1-5 年、
苏州嘉运实业有限公司 往来款 306,215,378.44 7.74 156,906,539.96
5 年以上
上海悦昌置业有限公司 往来款 221,607,011.39 1-5 年、5 年以上 5.60 126,194,101.21
合 计 2,869,256,163.32 72.55 287,783,508.71
5、存货
（1）存货分类
年末余额
项 目 其中：借款费用
账面余额 跌价准备 账面价值
资本化金额
原材料 80,579.15 80,579.15
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
年末余额
项 目 其中：借款费用
账面余额 跌价准备 账面价值
资本化金额
库存商品 15,505,152.22 15,505,152.22
开发成本 4,951,147,627.60 899,253,719.83 151,496,123.77 4,799,651,503.83
开发产品 4,306,611,890.41 642,940,783.54 77,921,475.11 4,228,690,415.30
出租开发产品 49,623,243.52 30,438,174.36 19,185,069.16
周转材料 183,276.80 183,276.80
合 计 9,323,151,769.70 1,542,194,503.37 259,855,773.24 9,063,295,996.46
（续）
年初余额
项 目 其中：借款费用资
账面余额 跌价准备 账面价值
本化金额
原材料 1,817,275.10 1,817,275.10
库存商品 8,660,866.28 8,660,866.28
开发成本 10,248,141,137.18 1,540,118,995.16 26,452,378.39 10,221,688,758.79
开发产品 7,280,050,475.01 1,218,511,481.46 30,136,985.02 7,249,913,489.99
出租开发产品 52,052,021.31 52,052,021.31
周转材料 1,092,380.48 1,092,380.48
合 计 17,591,814,155.36 2,758,630,476.62 56,589,363.41 17,535,224,791.95
（2）开发成本明细情况
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 年初余额 年末余额
（亿元）
湖州龙溪翡翠 2012 年 2016-2019 年 34.83 1,645,763,964.26 1,703,085,717.51
苏州苏纶场 2009 年 2009-2019 年 51.30 2,202,680,267.57 2,258,358,276.54
张家港城市之光 2015 年 2018-2019 年 42.30 1,924,988,304.84
海南华航 1,242,067,987.83
杭州城市之光 2014 年 2018 年 17.77 1,800,298,972.26
湖州太湖阳光城、阳光假日 2006 年 2010-2019 年 17.59 102,042,929.93 96,151,791.06
重庆魔方城 2009 年 209,208,347.76
城市客厅项目 2013 年 2015-2019 年 51.75 611,473,246.45 543,494,572.59
上海城路项目 2016 年 129,359,515.59 145,465,936.60
其他项目 2008-2016 年 2009-2019 年 380,257,600.69 204,591,333.30
60
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 年初余额 年末余额
（亿元）
合 计 10,248,141,137.18 4,951,147,627.60
（3）开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 年初余额 年末余额
佘山曼荼园 2010-2015 年 1,688,873,295.04 1,689,569,516.74
无锡财富中心 2013-2016 年 280,028,885.61 270,149,079.75
重庆北麓官邸 2009-2014 年 427,454,268.31
苏州苏纶场 2009-2014 年 425,751,195.53 423,019,994.68
杭州名城博园 2016-2017 年 2,451,030,143.99
湖州龙溪翡翠项目 2016 年 1,249,284,367.00 1,186,388,001.48
嘉善阳光城 2008-2017 年 55,209,884.72 52,114,936.87
新江湾城市之光 2014 年 24,261,258.78 24,261,258.78
南京嘉业国际城、阳光城 2007-2013 年 67,874,267.34 67,614,822.66
徐汇城市之光 2012-2013 年 32,866,636.00 28,824,936.00
城市客厅项目 2015-2017 年 511,662,176.25 499,582,284.10
其他 2007-2016 年 65,754,096.44 65,087,059.35
合 计 7,280,050,475.01 4,306,611,890.41
（4）出租开发产品
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
苏州阳光城、阳光假日 52,052,021.31 2,428,777.79 49,623,243.52
合 计 52,052,021.31 2,428,777.79 49,623,243.52
（5）存货跌价准备
本年增加金额 本年减少金额
项 目 年初余额 年末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本：
城市客厅项目（海宁许村）
26,452,378.39 26,452,378.39
（注）
城市客厅项目（慈溪坎墩） 8,172,963.74 8,172,963.74
苏州苏纶场 143,323,160.03 143,323,160.03
小 计 26,452,378.39 151,496,123.77 26,452,378.39 151,496,123.77
开发产品：
佘山曼荼园 47,905,200.00 47,905,200.00
61
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
本年增加金额 本年减少金额
项 目 年初余额 年末余额
计提 其他 转回或转销 其他
嘉善阳光城 15,737,090.70 15,737,090.70
湖州太湖阳光城、阳光假日 6,186,014.34 6,186,014.34
南京嘉业国际城、阳光城 8,213,879.98 120,709.91 8,093,170.07
小 计 30,136,985.02 47,905,200.00 120,709.91 77,921,475.11
出租开发产品： 0.00
苏州阳光城、阳光假日 30,438,174.36 30,438,174.36
小 计 30,438,174.36 30,438,174.36
合 计 56,589,363.41 229,839,498.13 26,573,088.30 259,855,773.24
（6）存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因
本年转回存货跌 本年转销存货跌价
项 目 计提存货跌价准备的具体依据
价准备的原因 准备的原因
依据目前市场状况，参考评估机构的可变现
开发成本 净值评估结果确定其可变现净值，计提减值 核销存货（注）
准备。
依据目前市场状况，参考评估机构的可变现
本期随同开发产品
开发产品 净值评估结果确定其可变现净值，计提减值
销售转出
准备。
依据该存货已签订的合同价格减去估计的
出租开发产品 销售费用和相关的税费后的金额，确定其可
变现净值，计提跌价准备。
注： 2016 年 12 月 20 日，海宁市国土资源局下发了关于解除海土字 15024 号地
块《国有建设用地使用权出让合同的通知》，不返还定金和履约保证金，本公司计提了
跌价准备 26,452,378.39 元，由于项目土地被收回，公司本年度将该存货项目核销，转
销存货跌价准备 26,452,378.39 元。
（7）存货 2018 年年末余额中含有借款费用资本化的金额为 154,219.45 万元，本
年借款费用资本化金额为 22,433.18 万元，本年度用于借款利息费用的资本化率为
8.84%。
（8）2018 年存货转为投资性房地产的金额为 7,827,956.79 元。
（9）年末用于借款抵押的存货价值为 500,846.32 万元。详见“附注六、50 所有权
或使用权受限制的资产”。
6、持有待售资产
（1）持有待售资产的基本情况
62
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
预计出售
项 目 年末账面价值 公允价值 预计出售费用
时间
持有待售的处置组——湖州太
湖温泉度假酒店有限责任公司
中的资产
其中：货币资金 295,820.10 295,820.10 2019 年 1 月
应收账款 337,726.76 337,726.76 2019 年 1 月
预付账款 177,216.57 177,216.57 2019 年 1 月
其他应收款 121,201.34 121,201.34 2019 年 1 月
存货 1,285,695.56 1,285,695.56 2019 年 1 月
其他流动资产 55,949.85 55,949.85 2019 年 1 月
固定资产 125,847,290.05 125,847,290.05 2019 年 1 月
无形资产 11,369,699.74 11,369,699.74 2019 年 1 月
合 计 139,490,599.97 139,490,599.97 2019 年 1 月
2018 年 12 月 18 日本公司子公司嘉凯城集团嘉业有限公司、湖州嘉业房地产开发
有限公司、苏州嘉业房地产开发有限公司（三方合称甲方）与浙江盈创万德建筑科技
有限公司（简称乙方）签订股权转让协议，乙方以人民币 19,000.00 万元受让湖州太湖
温泉度假酒店有限责任公司 100%股权。
合同约定乙方应在股权转让协议签署后 10 个工作日支付股权转让款 10,000.00 万
元，在甲方完成标的公司资产抵押解除后的 5 个工作日内，乙方向甲方支付股权转让
款 5,200.00 万元，在标的股权完成工商过户后的 60 日内，乙方向甲方支付剩余股权
转让款 3,800.00 万元。
截止 2018 年 12 月 31 日，公司收到乙方股权受让款 10,000.00 万元。截至 2019
年 1 月 31 日，已完成本次股权转让的工商变更登记手续。
7、其他流动资产
项 目 年末余额 年初余额
预缴企业所得税 5,460,251.97 3,385,501.38
预缴及待抵扣增值税 24,717,567.78 40,067,187.50
预缴营业税 3,029,551.37 57,235,423.05
预缴土地增值税 2,452,573.46 31,643,645.36
预缴城建税 192,075.56 4,396,865.21
预缴教育费附加 185,819.31 3,178,252.09
其他 1,916,452.91
合 计 37,954,292.36 139,906,874.59
63
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
8、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具
可供出售权益工具
其中：按公允价值计量
按成本计量 4,544,000.00 794,000.00 3,750,000.00 4,544,000.00 794,000.00 3,750,000.00
其他
合 计 4,544,000.00 794,000.00 3,750,000.00 4,544,000.00 794,000.00 3,750,000.00
（2）年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额
被投资单位
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
浙江关心桥影视制作有限公司 794,000.00 794,000.00
无锡嘉腾股权投资基金企业（有限合伙） 940,224.00 940,224.00
无锡嘉茂股权投资基金企业（有限合伙） 930,205.00 930,205.00
无锡嘉瑞股权投资基金企业（有限合伙） 944,593.00 944,593.00
无锡嘉汇股权投资基金企业（有限合伙） 934,978.00 934,978.00
合 计 4,544,000.00 4,544,000.00
（续）
减值准备 在被投资 本年
被投资单位 单位持股 现金
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
比例（%） 红利
浙江关心桥影视制作有限公司 794,000.00 794,000.00
合 计 794,000.00 794,000.00
9、长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合收 其他权
追加投资 减少投资
的投资损益 益调整 益变动
联营企业
南通嘉中置业有限公司 3,182,974.72 -67,141.93
苏州嘉吉实业有限公司 5,405,588.55 -3,958.34
上海悦昌置业有限公司 0.00
64
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合收 其他权
追加投资 减少投资
的投资损益 益调整 益变动
苏州嘉运实业有限公司 0.00
浙江中佳中央空调经营
0.00
有限公司
上海嘉琨投资管理有限
100,000.00
公司
中瑞澳银资产管理有限
500,000.00
公司
小 计 9,188,563.27 -71,100.27
合 计 9,188,563.27 -71,100.27
（续）
本年增减变动
减值准备年
被投资单位 宣告发放现金股利 计提减值准 年末余额
其他 末余额
或利润 备
联营企业
南通嘉中置业有限公司 3,115,832.79
苏州嘉吉实业有限公司 5,401,630.21
上海悦昌置业有限公司 0.00
苏州嘉运实业有限公司 0.00
浙江中佳中央空调经营
0.00
有限公司
上海嘉琨投资管理有限
100,000.00
公司
中瑞澳银资产管理有限
500,000.00
公司
小 计 9,117,463.00
合 计 9,117,463.00
注：上海悦昌置业有限公司、苏州嘉运实业有限公司、浙江中佳中央空调经营有
限公司均已发生超额亏损，长期股权投资账面价值为零。
10、投资性房地产
（1）采用公允价值计量模式的投资性房地产
65
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项 目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合 计
一、年初余额 5,502,579,000.00 109,734,800.00 5,612,313,800.00
二、本年变动
加：外购
存货\固定资产\在建工程转入 7,827,956.79 7,827,956.79
企业合并增加
减：处置 420,153,883.59 420,153,883.59
转出其他综合收益 104,107,127.94 104,107,127.94
其他转出 26,593,542.82 26,593,542.82
加：公允价值变动 -139,657,945.65 -7,400,256.79 -147,058,202.44
三、年末余额 4,812,066,500.00 110,162,500.00 4,922,229,000.00
（2）未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
无锡财富中心 1,664,610,100.00 已办理初始登记
店口城市客厅 405,595,200.00 暂未办理
湖州龙溪翡翠商业 110,162,500.00 尚未竣工
（3）采用公允价值计量的投资性房地产项目披露
公允价 公允价值
报告期租金收 值变动 变动原因
项目名称 地理位置 建筑面积 期初公允价值 期末公允价值
入 幅度 及报告索
(%) 引
太湖旅游度假 中联评报
湖州阳光
区梅东 14 号地 19,634.50 487,048.57 139,895,800.00 139,994,000.00 0.07 字【2019】
假日
块 第 250 号
江苏省南京市 中联评报
南京嘉业 建邺区庐山路 字【2019】
16,831.84 1,616,551.65 476,930,200.00 467,925,200.00 -1.89
国际城 158 号嘉业国际 第 250 号
城 5#楼
无锡市滨湖区 中联评报
无锡财富
太湖新城金融 141,790.62 2,234,848.49 1,722,812,500.00 1,664,610,100.00 -3.38 字【2019】
中心
商务第一街区 第 250 号
桐乡市崇福镇 中联评报
崇福城市
崇民大道 1053 19,876.59 123,001,100.00 124,184,900.00 0.96 字【2019】
客厅
号1幢 第 250 号
诸暨市店口镇 中联评报
店口城市
中央路 291 号 46,090.36 9,469,200.79 418,270,000.00 405,595,200.00 -3.03 字【2019】
客厅
1-6 号楼 第 250 号
中联评报
分水城市 桐庐分水镇五
8,656.74 54,104,600.00 54,520,200.00 0.77 字【2019】
客厅 云路 31 号
第 250 号
中联评报
枫桥城市 浙江省诸暨市
8,678.11 577,980.39 47,788,500.00 47,193,600.00 -1.24 字【2019】
客厅 枫桥镇枫一村
第 250 号
66
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
公允价 公允价值
报告期租金收 值变动 变动原因
项目名称 地理位置 建筑面积 期初公允价值 期末公允价值
入 幅度 及报告索
(%) 引
海盐县武原街 中联评报
海盐城市
道新桥北路 231 62,845.95 16,263,327.17 437,965,300.00 438,389,700.00 0.10 字【2019】
客厅
号 第 250 号
中联评报
横村城市 桐庐横村镇桐
8,596.63 1,096,404.05 67,479,300.00 66,565,500.00 -1.35 字【2019】
客厅 千路 828 号
第 250 号
中联评报
瓶窑城市 余杭区瓶窑镇
25,848.18 1,802,152.11 134,075,700.00 133,893,900.00 -0.14 字【2019】
客厅 瓶仓大道
第 250 号
湖州市南浔区 中联评报
双林城市
双林镇跳家扇 9,242.19 1,737,510.45 85,305,500.00 84,103,900.00 -1.41 字【2019】
客厅
村前兴桥 第 250 号
杭州市余杭区 中联评报
塘栖城市
塘栖镇嘉凯城 19,785.70 3,085,600.90 109,243,200.00 109,646,700.00 0.37 字【2019】
客厅
商业中心 第 250 号
平湖市新埭镇 中联评报
新埭城市
虹桥路 669 弄 1 8,569.14 706,784.79 49,581,800.00 49,073,900.00 -1.02 字【2019】
客厅
幢 第 250 号
中联评报
泽国城市 台州市泽国镇
17,891.12 3,125,828.14 120,381,100.00 120,638,000.00 0.21 字【2019】
客厅 泽国大道 475 号
第 250 号
湖州市红旗路 中联评报
湖州龙溪
与龙溪南路交 22,223.80 286,065,900.00 286,597,300.00 0.19 字【2019】
翡翠
叉口西北侧 第 250 号
中联评报
苏州阳光 苏州新区珠江
17,610.68 1,447,932.03 113,360,400.00 110,836,500.00 -2.23 字【2019】
假日 路 121 号
第 250 号
苏州市人民路 中联评报
苏州苏纶
239 号 22#幢超 21,981.83 213,223,800.00 206,629,200.00 -3.09 字【2019】
场
市 第 250 号
中联评报
江西中凯 南昌高新区京
34,340.48 10,447,580.53 188,700,900.00 188,804,000.00 0.05 字【2019】
国际大厦 东大道 698 号
第 250 号
中联评报
浙江中江 杭州市下城区
1,403.80 676,573.01 9,714,300.00 9,728,400.00 0.15 字【2019】
农贸市场 莫衙营 122-2 号
第 250 号
中联评报
杭州中山
中山中路 115 号 191.61 2,345,200.00 2,364,500.00 0.82 字【2019】
大厦
第 250 号
中联评报
徐汇城市 上海虹桥路 536
4,451.03 210,889,800.00 210,934,300.00 0.02 字【2019】
之光 号 3-5 层
第 250 号
小计 54,775,323.07 5,011,134,900.00 4,922,229,000.00 -1.77
上海嘉杰 上海市虹口区
国际广场 四川北路 1689 22,148.56 24,033,475.72 565,120,500.00
（注） 号
杭州春天 杭州春天花园
29.58 812,600.00
花园（注） 20 幢 50 号商铺
67
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
公允价 公允价值
报告期租金收 值变动 变动原因
项目名称 地理位置 建筑面积 期初公允价值 期末公允价值
入 幅度 及报告索
(%) 引
重庆中凯
重庆市江北区
翠海朗园 4,190.94 35,245,800.00
翠海朗园
（注）
小计 24,033,475.72 601,178,900.00
合计 78,808,798.79 5,612,313,800.00 4,922,229,000.00
注：上海嘉杰国际广场、杭州春天花园两个项目已于 2018 年度出售，重庆中凯翠
海朗园项目随同子公司重庆华葡房地产开发有限公司股权转让。
（4）上述投资性房地产中用于借款抵押的投资性房地产账面净值 399,255.18 万
元。抵押情况详见“附注六、50 所有权或使用权受限制的资产”。
11、固定资产
项 目 年末余额 年初余额
固定资产 172,428,598.17 298,780,329.24
固定资产清理
合 计 172,428,598.17 298,780,329.24
（1）固定资产
①固定资产情况
房屋及建筑 办公设备及其
项 目 机器设备 运输设备 电影放映设备 合 计
物 他
一、账面原值
1、年初余额 380,394,508.07 61,909,843.82 62,942,884.88 77,532,775.96 582,780,012.73
2、本年增加金额 4,760,255.78 837,515.13 76,706,718.60 3,729,433.58 86,033,923.09
（1）购置 435,309.71 435,619.74 385,640.56 1,256,570.01
（2）企业合并增加 4,324,946.07 401,895.39 76,706,718.60 3,343,793.02 84,777,353.08
3、本年减少金额 269,537,582.06 4,594,310.41 4,559,458.59 16,778,275.65 295,469,626.71
（1）处置或报废 4,819,016.20 281,962.35 1,505,434.59 3,990,130.34 10,596,543.48
（2）其他 264,718,565.86 4,312,348.06 3,054,024.00 12,788,145.31 284,873,083.23
4、年末余额 110,856,926.01 62,075,789.19 59,220,941.42 76,706,718.60 64,483,933.89 373,344,309.11
二、累计折旧
1、年初余额 130,033,059.61 46,498,362.96 58,598,596.96 48,869,663.96 283,999,683.49
2、本年增加金额 19,159,053.21 6,241,169.78 2,153,055.23 21,387,948.19 5,181,626.34 54,122,852.75
（1）计提 19,159,053.21 4,358,944.90 2,094,581.87 2,676,327.52 3,802,947.11 32,091,854.61
（2）企业合并增加 1,882,224.88 58,473.36 18,711,620.67 1,329,428.44 21,981,747.35
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
房屋及建筑 办公设备及其
项 目 机器设备 运输设备 电影放映设备 合 计
物 他
（3）其他 49,250.79 49,250.79
3、本年减少金额 119,121,570.10 4,233,684.35 4,083,534.47 13,582,001.50 141,020,790.42
（1）处置或报废 2,094,456.98 488,880.17 1,116,282.35 3,760,314.39 7,459,933.89
（2）其他 117,027,113.12 3,744,804.18 2,967,252.12 9,821,687.11 133,560,856.53
4、年末余额 30,070,542.72 48,505,848.39 56,668,117.72 21,387,948.19 40,469,288.80 197,101,745.82
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额 3,813,965.12 3,813,965.12
（1）计提 3,813,965.12 3,813,965.12
3、本年减少金额
4、年末余额 3,813,965.12 3,813,965.12
四、账面价值
1、年末账面价值 80,786,383.29 13,569,940.80 2,552,823.70 51,504,805.29 24,014,645.09 172,428,598.17
2、年初账面价值 250,361,448.46 15,411,480.86 4,344,287.92 28,663,112.00 298,780,329.24
（2）上述固定资产中用于借款抵押的账面净值 18,906.80 万元。抵押情况详见“附
注六、50 所有权或使用权受限制的资产”。
12、在建工程
项 目 年末余额 年初余额
在建工程 17,979,604.12
合 计 17,979,604.12
在建工程
①在建工程情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
宁夏石嘴山影院 8,782,647.78 8,782,647.78
北京孙河易事达项目 3,373,507.50 3,373,507.50
上海夏都小镇项目 4,381,903.90 4,381,903.90
周浦永乐项目 1,144,000.00 1,144,000.00
其他 297,544.94 297,544.94
合 计 17,979,604.12 17,979,604.12
13、无形资产
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
（1）无形资产情况
项 目 土地使用权 软件 合 计
一、账面原值
1、年初余额 24,325,907.68 6,725,626.30 31,051,533.98
2、本年增加金额 1,440,373.54 1,440,373.54
（1）购置 319,190.78 319,190.78
（2）企业合并增加 1,121,182.76 1,121,182.76
3、本年减少金额 17,219,438.68 523,659.06 17,743,097.74
（1）处置 324,292.31 324,292.31
（2）其他 17,219,438.68 199,366.75 17,418,805.43
4、年末余额 7,106,469.00 7,642,340.78 14,748,809.78
二、累计摊销
1、年初余额 8,948,096.41 4,978,388.50 13,926,484.91
2、本年增加金额 3,292,988.88 949,624.04 4,242,612.92
（1）计提 3,292,988.88 460,587.85 3,753,576.73
（2）企业合并增加 489,036.19 489,036.19
3、本年减少金额 7,306,328.59 421,792.06 7,728,120.65
（1）处置 234,613.76 234,613.76
（2）其他 7,306,328.59 187,178.30 7,493,506.89
4、年末余额 4,934,756.70 5,506,220.48 10,440,977.18
三、减值准备
1、年初余额 322,500.00 322,500.00
2、本年增加金额
（1）计提
3、本年减少金额
（1）处置
4、年末余额 322,500.00 322,500.00
四、账面价值
1、年末账面价值 2,171,712.30 1,813,620.30 3,985,332.60
2、年初账面价值 15,377,811.27 1,424,737.80 16,802,549.07
（2）上述无形资产中用于借款抵押的账面净值 37.40 万元。抵押情况详见“附注
六、50 所有权或使用权受限制的资产”。
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
14、商誉
（1）商誉账面原值
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
上海中凯置业有限公司 71,309,734.72 71,309,734.72
重庆华葡房地产开发有限公司 43,138,014.34 43,138,014.34
浙江万振能源有限公司 450,000.00 450,000.00
北京明星时代影院投资有限公司 348,556,167.94 348,556,167.94
艾美（北京）影院投资有限公司 6,769,775.11 6,769,775.11
合 计 114,897,749.06 355,325,943.05 43,138,014.34 427,085,677.77
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本年增加 本年处置 年末余额
浙江万振能源有限公司 450,000.00 450,000.00
上海中凯置业有限公司 71,309,734.72 71,309,734.72
北京明星时代影院投资有限公司 266,648,789.41 266,648,789.41
艾美（北京）影院投资有限公司 6,769,775.11 6,769,775.11
合 计 450,000.00 344,728,299.24 345,178,299.24
（3）商誉的减值测试过程
本年，本公司聘请评估机构对商誉的可收回金额进行了评估，并确定上海中凯置
业有限公司、北京明星时代影院投资有限公司、艾美（北京）影院投资有限公司三项
商誉发生了减值，减值金额为人民币 344,728,299.24 元。为减值测试之目的，本公司
将商誉分摊至相关被投资单位，以相关被投资单位为资产组进行商誉减值测试。
截至 2018 年 12 月 31 日，各商誉涉及的资产组及其分摊商誉的账面价值及相关减
值准备如下：
被投资单位名称或形成商誉的事项 商誉的账面价值 商誉减值准备 商誉净额
一、上海中凯置业有限公司 71,309,734.72 71,309,734.72
上海中凯置业有限公司 71,309,734.72 71,309,734.72
二、北京明星时代影院投资有限公司 348,556,167.94 266,648,789.41 81,907,378.53
北京明星时代数字电影院线有限公司 272,570,831.34 203,344,149.60 69,226,681.74
贵阳光影无比影城有限公司 75,985,336.60 63,304,639.81 12,680,696.79
三、艾美（北京）影院投资有限公司 6,769,775.11 6,769,775.11
艾美（北京）影院投资有限公司 6,769,775.11 6,769,775.11
四、浙江万振能源有限公司 450,000.00 450,000.00
71
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
被投资单位名称或形成商誉的事项 商誉的账面价值 商誉减值准备 商誉净额
浙江万振能源有限公司 450,000.00 450,000.00
合 计 427,085,677.77 345,178,299.24 81,907,378.53
计算上述资产组的可收回金额的关键假设及其依据如下：
①收购上海中凯置业有限公司形成的商誉
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，未来现金流基于管理层做
出的未来盈利预测确定，并采用 11.02%的折现率。根据上海中凯置业有限公司目前经
营状况、业务特点、市场供需情况，并综合分析考虑资产组所包含的主要资产的销售
期等因素，确定预测期为 1 年，以未来 1 年期现金流量预测为基础。在预计未来现金
流量时使用的其他关键假设还有：资产所在地区的房地产租售市场价格水平及房地产
市场政策不会发生较大变化等。
②收购北京明星时代影院投资有限公司形成的商誉
北京明星时代影院投资有限公司目前有盈利能力的主要经营实体为北京明星时代
数字电影院线有限公司、贵阳光影无比影城有限公司，因此北京明星时代影院投资有
限公司形成的商誉，以北京明星时代数字电影院线有限公司、贵阳光影无比影城有限
公司为资产组进行减值测试。资产组可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，
并使用 14.50%的折现率，收益期的确定采用永续年期，其中 2019 年至 2023 年未来
现金流量基于管理层所做出的未来 5 年现金流量预测决定，根据资产组经营状况及经
营计划，收益状况处于变化中，2024 年起为永续经营，假设各资产组预测期以后的现
金流量维持不变。在预计未来现金流量时使用的其他关键假设还有：在现有管理方式
和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；经营层、业务团队人员能够
满足业务需要，且人员稳定，业务能力基本保持不变等。
③收购艾美（北京）影院投资有限公司形成的商誉
管理层已将艾美（北京）影院投资有限公司关停，短期内没有重新开业的计划，
因此商誉全额减值。
15、长期待摊费用
项 目 年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 年末余额
装修费和改造费 961,664.56 157,954,907.35 21,569,843.63 9,758,249.42 127,588,478.86
融资顾问费用 4,788,750.00 1,277,000.00 3,511,750.00
合 计 5,750,414.56 157,954,907.35 22,846,843.63 9,758,249.42 131,100,228.86
16、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产明细
项 目 年末余额 年初余额
72
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
可抵扣暂时性 可抵扣暂时性
递延所得税资产 递延所得税资产
差异 差异
资产减值准备 37,106,308.80 9,276,577.20 208,713,081.16 52,178,270.29
内部交易未实现利润 21,782,176.44 5,445,544.11 21,700,945.12 5,425,236.28
可抵扣亏损 3,897,979.80 974,494.95 11,652,276.92 2,913,069.23
合 计 62,786,465.04 15,696,616.26 242,066,303.20 60,516,575.80
（2）未经抵销的递延所得税负债明细
年末余额 年初余额
项 目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允价值
1,520,482,394.44 380,120,598.61 1,788,878,130.57 447,219,532.64
变动
合 计 1,520,482,394.44 380,120,598.61 1,788,878,130.57 447,219,532.64
（3）未确认递延所得税资产明细
项 目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 1,428,124,005.27 918,654,504.51
可抵扣亏损 3,293,142,663.46 4,630,642,550.28
合 计 4,721,266,668.73 5,549,297,054.79
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 年末余额 年初余额 备注
2018 年 353,555,675.18
2019 年 233,541,710.50 450,585,693.25
2020 年 841,322,113.87 1,134,243,992.90
2021 年 536,287,775.75 1,222,613,281.40
2022 年 682,564,199.55 1,469,643,907.55
2023 年 999,426,863.79
合 计 3,293,142,663.46 4,630,642,550.28
17、其他非流动资产
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
华鑫定向资产
108,950,000.00 90,240,000.00 18,710,000.00 108,950,000.00 90,240,000.00 18,710,000.00
管理计划
中海恒信专项
308,900,000.00 308,900,000.00 308,900,000.00 239,880,000.00 69,020,000.00
资产管理计划
合 计 417,850,000.00 399,140,000.00 18,710,000.00 417,850,000.00 330,120,000.00 87,730,000.00
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
18、短期借款
（1）短期借款分类
项 目 年末余额 年初余额
质押借款
抵押借款 937,244,632.58 57,400,000.00
保证借款 557,360,000.00 976,400,000.00
信用借款
合 计 1,494,604,632.58 1,033,800,000.00
抵押借款的抵押资产类别以及金额，参见附注六、50 所有权或使用权受限制的资
产。保证借款的保证情况详见附注十一、5（1）关联担保情况。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本年末无已逾期未偿还的短期借款。
19、应付票据及应付账款
种 类 年末余额 年初余额
应付票据
应付账款 1,366,355,198.37 1,880,797,206.08
合 计 1,366,355,198.37 1,880,797,206.08
应付账款
项 目 年末余额 年初余额
应付工程款、暂估工程款、应付设备款 1,327,442,480.63 1,871,557,291.65
应付分账款 4,199,649.27
应付租金 16,470,256.73
应付服务费 2,077,583.94
其他 16,165,227.80 9,239,914.43
合 计 1,366,355,198.37 1,880,797,206.08
账龄超过 1 年的重要应付账款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
应付工程款、暂估工程款、应付设备款 1,034,513,920.45 项目未结算
合 计 1,034,513,920.45
20、预收款项
（1）预收款项列示
项 目 年末余额 年初余额
预收房款 290,186,255.24 1,669,431,819.88
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项 目 年末余额 年初余额
预收货款 30,793,115.94
预收租金 14,088,078.93
预收物业费 14,620,482.74
预收票房 1,067,713.19
会员储值卡 4,538,468.62
卖品预收 1,703,857.21
其他 3,232,510.33
合 计 329,437,366.26 1,700,224,935.82
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
预收售房款 61,272,277.46 尚未交房结算
合 计 61,272,277.46
（3）主要预收房款
项目名称 年初余额 年末余额 预计竣工时间 预售比例
湖州太湖阳光城、阳光假日 16,556,502.60 93,578,828.60 2010-2019 年 95.81%
无锡财富中心 22,328,708.00 72,427,240.00 2013-2016 年 51.02%
嘉善阳光城 7,589,710.00 3,588,838.00 2008-2017 年 97.68%
湖州龙溪翡翠 26,326,634.24 65,849,946.26 2016-2018 年 66.29%
重庆北麓官邸 6,508,508.00
新江湾城市之光 430,000.00 14,957,695.00 2014 年 100.00%
杭州名城博园 457,161,843.97
张家港城市之光 797,116,173.00
城市客厅项目合计 45,330,382.16 38,156,053.89 2015-2019 年 63.14%
杭州城市之光 287,864,791.00 2018 年
其他项目 2,218,566.91 1,627,653.49 2007-2019 年 65.60%
合 计 1,669,431,819.88 290,186,255.24
21、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 25,867,396.88 228,986,621.16 231,721,255.58 23,132,762.46
二、离职后福利-设定提存计划 51,369.53 24,232,311.94 24,221,797.10 61,884.37
三、辞退福利 9,741,549.00 4,611,839.75 8,002,615.94 6,350,772.81
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项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
合 计 35,660,315.41 257,830,772.85 263,945,668.62 29,545,419.64
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 11,801,047.15 193,269,143.29 193,997,818.27 11,072,372.17
2、职工福利费 439,461.20 6,469,950.33 6,816,930.03 92,481.50
3、社会保险费 123,042.67 14,042,627.12 14,031,519.27 134,150.52
其中：医疗保险费 47,564.67 12,333,027.65 12,326,908.97 53,683.35
工伤保险费 9,636.79 520,958.77 517,786.11 12,809.45
生育保险费 13,862.26 1,188,161.82 1,186,345.31 15,678.77
其他 51,978.95 478.88 478.88 51,978.95
4、住房公积金 193,004.45 12,192,982.34 12,201,898.90 184,087.89
5、工会经费和职工教育经费 13,310,841.41 3,006,971.28 4,668,142.31 11,649,670.38
6、其他 4,946.80 4,946.80
合 计 25,867,396.88 228,986,621.16 231,721,255.58 23,132,762.46
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 47,645.36 23,457,063.48 23,449,593.86 55,114.98
2、失业保险费 3,724.17 775,248.46 772,203.24 6,769.39
合 计 51,369.53 24,232,311.94 24,221,797.10 61,884.37
22、应交税费
项 目 年末余额 年初余额
企业所得税 946,199,604.82 1,025,910,705.36
土地增值税 1,224,886,810.06 1,211,056,083.41
增值税 40,400,984.62 58,463,682.30
营业税 15,344,832.14 4,908,601.38
城市维护建设税 3,400,771.72 3,751,304.63
教育费附加 2,438,586.14 2,718,399.96
房产税 3,359,038.47 3,970,483.97
土地使用税 2,353,104.09 3,940,924.57
个人所得税 9,214,961.91 2,224,854.60
其他 178,058.08 2,772,973.57
水利建设专项资金 296,552.21
76
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项 目 年末余额 年初余额
印花税 478,536.04
合 计 2,248,551,840.30 2,319,718,013.75
23、其他应付款
项 目 年末余额 年初余额
应付利息 25,622,185.54 56,471,265.33
应付股利 7,663,321.22 7,663,321.22
其他应付款 4,206,662,494.27 4,613,478,445.43
合 计 4,239,948,001.03 4,677,613,031.98
（1）应付利息
项 目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 19,434,556.06 45,689,980.35
短期借款应付利息 6,187,629.48 10,781,284.98
合 计 25,622,185.54 56,471,265.33
（2）应付股利
项 目 年末余额 年初余额
下属公司自然人股东 7,663,321.22 7,663,321.22
合 计 7,663,321.22 7,663,321.22
（3）其他应付款
①按款项性质列示
项 目 年末余额 年初余额
往来款 3,925,637,137.07 4,310,566,203.01
保证金、押金 128,508,052.78 153,406,186.31
其他 152,517,304.42 149,506,056.11
合 计 4,206,662,494.27 4,613,478,445.43
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
广州市凯隆置业有限公司 896,190,915.69 未支付
浙江歌山置业有限公司 493,122,436.39 项目投入
合 计 1,389,313,352.08 ——
24、持有待售负债
项 目 年末余额 年初余额
持有待售的处置组——湖州太湖温泉度假酒店
77
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项 目 年末余额 年初余额
有限责任公司的负债：
应付账款 1,965,858.47
预收款项 1,587,020.07
应付职工薪酬 561,045.09
应交税费 510,189.29
其他应付款 4,078,383.67
合 计 8,702,496.59
25、一年内到期的非流动负债
项 目 年末余额 年初余额
1 年内到期的长期借款（附注六、26） 3,838,950,000.00 3,457,450,000.00
合 计 3,838,950,000.00 3,457,450,000.00
26、长期借款
项 目 年末余额 年初余额
质押借款 800,000,000.00
抵押借款 4,533,050,000.00 6,194,500,000.00
保证借款 686,300,000.00 1,391,300,000.00
减：一年内到期的长期借款（附注六、25） 3,838,950,000.00 3,457,450,000.00
合 计 1,380,400,000.00 4,928,350,000.00
质押借款的质押情况见附注六、50 所有权或使用权受限制的资产。
抵押借款的抵押资产情况见附注六、50 所有权或使用权受限制的资产。
保证借款的保证情况详见附注十一、5（1）关联方担保情况。
27、预计负债
项 目 年初余额 年末余额 形成原因
其他 9,514,952.40 9,514,952.40 注1
合 计 9,514,952.40 9,514,952.40
注 1：杭州中江置业有限公司（以下简称“杭州中江”）根据杭州市政府有关文件
于 2007 年 5 月拆除原东方商城的所有建筑物，但尚未与部分原东方商城经营户达成拆
迁补偿协议，杭州中江为此确认了一项负债，金额 1,400 万元。截至 2018 年 12 月 31
日，已支付补偿款 449 万元，余额为 951.50 万元。
28、递延收益
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
政府补助 1,757,829.16 2,500,000.00 28,217.82 4,229,611.34
78
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
合 计 1,757,829.16 2,500,000.00 28,217.82 4,229,611.34
其中，涉及政府补助的项目：
本年新增补 本年计入营业 本年计入其 其他变 与资产/收益
补助项目 年初余额 年末余额
助金额 外收入金额 他收益金额 动 相关
项目基础设施
资金返还及补 313,115.16 313,115.16 与资产相关
助等
其他 1,444,714.00 2,500,000.00 28,217.82 3,916,496.18 与资产相关
合 计 1,757,829.16 2,500,000.00 28,217.82 4,229,611.34
29、股本
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 发行 公积金 年末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,804,191,500.00 1,804,191,500.00
30、资本公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
模拟嘉凯城股权结构及数量产生的
-984,969,804.43 -984,969,804.43
资本公积
反向发行股份冲减的资本公积 -6,383,395.57 -6,383,395.57
其他资本公积（注） 90,633,988.32 10,336,627.57 580,000.00 100,390,615.89
合 计 -900,719,211.68 10,336,627.57 580,000.00 -890,962,584.11
注：本年资本公积增加 10,336,627.57 元，详见附注八、2。
本年资本公积减少 580,000.00 元为转让全资子公司重庆华葡房地产开发有限公司
导致。
31、其他综合收益
本年发生金额
减：前期计入其
项目 年初余额 本年所得税前发
他综合收益当期 减：所得税费用
生额
转入损益
一、以后不能重分类进损
益的其他综合收益
二、以后将重分类进损益
的其他综合收益
存货转为投资性房地产
的其他综合收益 714,495,563.71 104,107,127.94 23,853,242.69
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
本年发生金额
减：前期计入其
项目 年初余额 本年所得税前发
他综合收益当期 减：所得税费用
生额
转入损益
其他综合收益合计 714,495,563.71 104,107,127.94 23,853,242.69
（续）
本年发生金额
项目 年末余额
税后归属于母公司 税后归属于少数股东
一、以后不能重分类进损
益的其他综合收益
二、以后将重分类进损益
的其他综合收益
存货转为投资性房地产
的其他综合收益 -48,211,025.19 -32,042,860.06 666,284,538.52
其他综合收益合计 -48,211,025.19 -32,042,860.06 666,284,538.52
32、盈余公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 309,605,086.29 309,605,086.29
合 计 309,605,086.29 309,605,086.29
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积。
法定盈余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公
积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
33、未分配利润
项 目 本 年 上 年
调整前上年末未分配利润 3,131,403,554.49 1,288,505,200.13
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 3,131,403,554.49 1,288,505,200.13
加：本年归属于母公司股东的净利润 -1,564,047,010.29 1,987,749,618.41
减：提取法定盈余公积 144,851,264.05
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项 目 本 年 上 年
其他
年末未分配利润 1,567,356,544.20 3,131,403,554.49
34、营业收入和营业成本
（1）明细情况
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 981,392,497.31 1,011,437,876.12 1,209,524,634.64 1,026,843,676.39
其他业务（注） 712,766,101.66 459,428,855.00 49,209,388.78 29,483,590.05
合 计 1,694,158,598.97 1,470,866,731.12 1,258,734,023.42 1,056,327,266.44
注：其他业务本期变化较大，主要原因为处置嘉杰国际广场投资性房地产导致。
（2）主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房屋销售 723,592,444.31 525,560,470.92 966,042,513.80 672,983,521.56
商品销售 37,208,643.65 40,693,617.36
物业管理 204,893,587.24 192,925,732.62 207,937,288.88 176,971,463.06
影视放映 31,663,673.99 47,653,380.21
其他 111,589,064.37 266,415,622.10 101,017,309.35 206,797,323.69
小计 1,071,738,769.91 1,032,555,205.85 1,312,205,755.68 1,097,445,925.67
减：内部抵销数 90,346,272.60 21,117,329.73 102,681,121.04 70,602,249.28
合计 981,392,497.31 1,011,437,876.12 1,209,524,634.64 1,026,843,676.39
（3）报告期内确认收入金额前五名的项目
序号 项目名称 本年收入金额
1 嘉杰国际广场（其他业务） 666,666,666.67
2 张家港城市之光 397,455,713.89
3 湖州龙溪翡翠 92,761,505.30
4 杭州名城博园 63,459,622.81
5 无锡财富中心 49,988,353.26
35、税金及附加
项 目 本年发生额 上年发生额
营业税 24,509,611.24 27,320,438.74
城市维护建设税 5,986,351.51 6,361,437.90
81
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项 目 本年发生额 上年发生额
教育费附加（含地方） 3,990,678.32 4,188,023.77
土地增值税 73,537,402.27 269,904,029.89
房产税 16,455,127.16 21,157,198.92
土地使用税 7,848,262.57 10,894,504.69
车船使用税 58,380.00 53,160.00
印花税 1,420,952.77 3,774,570.48
其他 85,481.97 792,138.21
合 计 133,892,247.81 344,445,502.60
注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
36、销售费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 15,348,701.59 19,204,458.06
水电费 319,765.15 781,576.67
办公费用 187,850.27 1,905,732.07
业务招待费 14,254.50 197,983.00
广告费 1,051,117.84 3,207,536.88
宣传策划费 9,752,192.20 11,372,527.76
运输费 18,062.97 3,130.00
差旅费 613,825.56 393,149.25
其他 24,667,885.40 22,000,946.32
合 计 51,973,655.48 59,067,040.01
37、管理费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 127,652,274.24 185,905,862.91
业务招待费 5,360,270.35 4,691,466.49
汽车使用费 1,918,444.62 2,488,266.90
差旅费、办公费 10,330,496.84 9,417,680.19
中介费用 36,205,776.61 36,761,329.78
折旧摊销费 13,524,094.28 39,916,175.98
水电能耗 8,593,552.76 10,775,284.25
租赁费 3,882,352.33 7,849,965.66
残疾人保障金费 1,564,930.73
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项 目 本年发生额 上年发生额
物管费 771,471.80
其他 22,920,522.46 17,134,352.94
合 计 232,724,187.02 314,940,385.10
38、财务费用
项 目 本年发生额 上年发生额
利息支出 684,928,767.19 1,106,654,540.98
减：利息收入 113,337,233.67 58,077,806.90
汇兑损益 -10,219.35 14,689.46
银行手续费 2,787,297.79 1,664,235.11
其他 1,725,406.21 39,169,769.83
合 计 576,094,018.17 1,089,425,428.48
39、资产减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 61,249,114.89 174,277,833.70
存货跌价损失 229,839,498.13 -5,254,089.63
固定资产减值损失 3,813,965.12
无形资产减值损失 322,500.00
商誉减值损失 344,728,299.24
其他非流动资产减值损失 69,020,000.00 96,550,000.00
合 计 708,650,877.38 265,896,244.07
40、其他收益
计入本年非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
税收返还及税务优惠 896,071.65 1,749,510.44 896,071.65
政府扶持资金 867,461.75 3,434,929.54 867,461.75
政府经营奖励金 28,217.82 313,000.00 28,217.82
其他 51,135.29 51,135.29
合 计 1,842,886.51 5,497,439.98 1,842,886.51
41、投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -71,100.27 -65,568.24
处置长期股权投资产生的投资收益 97,965,714.62 4,720,216,978.58
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项 目 本年发生额 上年发生额
处置可供出售金融资产取得的投资收益
其他 -2,440,000.00
合 计 95,454,614.35 4,720,151,410.34
42、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -147,058,202.44 12,017,885.66
合 计 -147,058,202.44 12,017,885.66
43、资产处置收益
计入本年非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
固定资产处置利得 4,466,858.77 712,868.47 4,466,858.77
合 计 4,466,858.77 712,868.47 4,466,858.77
44、营业外收入
计入本年非经常性损
项 目 本年发生额 上年发生额
益的金额
其他 5,767,984.30 3,683,843.53 5,767,984.30
合 计 5,767,984.30 3,683,843.53 5,767,984.30
45、营业外支出
计入本年非经常性损
项 目 本年发生额 上年发生额
益的金额
非流动资产毁损报废损失 10,029,530.56 25,674.59 10,029,530.56
对外捐赠支出 4,600.00 10,000.00 4,600.00
水利基金、残疾人保障金 2,189.68 1,076,518.36
滞纳金、违约金 107,896,209.27 30,322,326.26 107,896,209.27
其他支出 354,244.70 2,742,281.02 354,244.70
合 计 118,286,774.21 34,176,800.23 118,284,584.53
46、所得税费用
（1）所得税费用表
项 目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 7,626,866.82 943,953,678.53
递延所得税费用 9,126,788.13 -592,508.97
合 计 16,753,654.95 943,361,169.56
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本年发生额
利润总额 -1,637,855,750.73
按法定/适用税率计算的所得税费用 -409,463,937.68
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 635,999.20
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 112,102,807.11
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -27,358,574.16
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 340,837,360.48
税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 16,753,654.95
47、其他综合收益
详见附注六、31。
48、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
收到关联单位往来款 10,758,921.25 10,762,162.65
收到非关联单位往来款 1,878,893,374.78 424,127,706.66
收到其他款项 124,336,061.87 123,734,561.55
合 计 2,013,988,357.90 558,624,430.86
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
支付关联单位往来款 2,189,805.46 36,911,066.13
支付非关联单位往来款 2,641,014,400.42 542,452,860.12
付现费用等支出 153,286,115.40 212,642,715.82
合 计 2,796,490,321.28 792,006,642.07
（3）支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
支付收购北京明星时代影院投资有限公司债权款 292,881,111.11
支付收购艾美（北京）影院投资有限公司债权款 19,894,654.32
注销公司损失 2,440,000.00
合 计 315,215,765.43
85
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
（4）收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
收到广州市凯隆置业有限公司往来款 1,567,500,000.00 3,630,420,000.00
收到青岛嘉凯城房地产开发有限公司往来款 62,953,098.54 2,347,000,000.00
收到武汉巴登城投资有限公司往来款 2,868,457,226.42
收到浙江祺香汇置业有限公司往来款 10,175,000.00
收到潍坊国大房地产开发有限公司往来款 105,961,562.42 170,438,192.77
收回质押贷款受限资金 88,972,760.92
收到海南华航房地产开发有限公司往来款 65,691,597.78
收到不丧失控制权转让子公司股权款 45,561,647.35
合 计 1,847,667,906.09 9,115,463,180.11
（5）支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
融资费用 1,000,000.00 36,194,736.51
质押贷款、按揭保证金受限资金 128,289,471.05 10,040,239.78
支付广州市凯隆置业有限公司往来款 1,700,000,000.00 8,184,174,330.10
支付武汉巴登城投资有限公司往来款 2,011,064,860.59
支付浙江祺香汇置业有限公司往来款 996,000.00
支付潍坊国大房地产开发有限公司往来款 6,111,954.75
支付南通嘉中置业有限公司往来款 662,000.00 2,800,000.00
收购少数股东股权支付的款项 928,095,300.00
合 计 1,829,951,471.05 11,179,477,421.73
49、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -1,654,609,405.68 1,893,157,634.91
加：资产减值准备 708,650,877.38 265,896,244.07
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 32,091,854.61 31,985,854.67
无形资产摊销 3,753,576.73 2,558,240.13
长期待摊费用摊销 22,846,843.63 27,454,353.92
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-4,466,858.77 -2,897,416.40
以“－”号填列）
86
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
补充资料 本年金额 上年金额
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 10,029,530.56 25,674.59
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 147,058,202.44 -12,017,885.66
财务费用（收益以“－”号填列） 686,654,173.40 1,145,824,310.81
投资损失（收益以“－”号填列） -95,454,614.35 -4,720,151,410.34
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 45,913,046.44 -4,177,170.81
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -36,786,258.31 3,584,661.84
存货的减少（增加以“－”号填列） 169,390,845.69 -179,696,451.04
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -2,609,369,480.20 -929,469,067.36
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,795,059,240.89 -185,695,435.21
其他
经营活动产生的现金流量净额 -779,238,425.54 -2,663,617,861.88
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 579,419,232.62 827,906,429.92
减：现金的年初余额 827,906,429.92 2,057,041,051.58
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -248,487,197.30 -1,229,134,621.66
（2）本年支付的取得子公司的现金净额
项 目 金 额
本年发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物 272,224,234.57
其中：北京明星时代影院投资有限公司 272,118,888.89
艾美（北京）影院投资有限公司 105,345.68
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 9,250,916.75
其中：北京明星时代影院投资有限公司 8,985,992.99
艾美（北京）影院投资有限公司 264,923.76
取得子公司支付的现金净额 262,973,317.82
（3）本年收到的处置子公司的现金净额
项 目 金 额
87
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项 目 金 额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 468,939,645.33
其中：海南华航房地产有限公司 191,679,011.53
张家港嘉凯城房地产开发有限公司 119,376,568.31
重庆华葡房地产开发有限公司 21,868,229.57
杭州名城博园置业有限公司 12,971,957.89
杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司 10,543,878.03
诸暨嘉凯城房地产开发有限公司 12,500,000.00
湖州太湖温泉度假酒店有限责任公司（持有待售） 100,000,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 46,138,597.02
其中：海南华航房地产有限公司 5,301.97
张家港嘉凯城房地产开发有限公司 1,302,646.51
重庆华葡房地产开发有限公司 262,245.18
杭州名城博园置业有限公司 43,276,004.36
杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司 1,288,489.57
诸暨嘉凯城房地产开发有限公司 3,909.43
加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 362,000,000.00
其中: 青岛嘉凯城房地产开发有限公司 362,000,000.00
处置子公司收到的现金净额 784,801,048.31
（4）现金及现金等价物的构成
项 目 年末余额 年初余额
一、现金 579,419,232.62 827,906,429.92
其中：库存现金 109,764.91 117,608.53
可随时用于支付的银行存款 572,469,959.16 827,581,202.13
可随时用于支付的其他货币资金 6,839,508.55 207,619.26
二、年末现金及现金等价物余额 579,419,232.62 827,906,429.92
50、所有权或使用权受限制的资产
项 目 年末账面价值 受限原因
货币资金 12,402.55 万元 三个月不能到期的保证金
货币资金 905.15 万元 冻结资金
货币资金 3,509.68 万元 按揭保证金
存货 500,846.32 万元 注 1
投资性房地产 399,255.18 万元 注 1
88
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项 目 年末账面价值 受限原因
固定资产 18,906.80 万元 注 1
无形资产 37.40 万元 注 1
合 计 935,863.08 万元
注 1：截至 2018 年 12 月 31 日，公司部分固定资产、开发项目及土地使用权用于
借款抵押：（单位：万元）
抵押物账面 抵押借 借款到期
被担保单位 抵押权人 抵押物类型 保证担保人
净值 款金额 日
投资性房地产 5,506.88
嘉凯城集团股份 西部信托有限公
投资性房地产 6,344.24 14,260.00 2019-4-19 中国恒大集团
有限公司 司
固定资产 5,667.78
济南农村商业银
嘉凯城集团股份
行股份有限公司 投资性房地产 10,964.67 3,500.00 2019-10-30 中国恒大集团
有限公司
（润丰支行）
存货 6,258.09
嘉凯城集团股份 昆仑信托有限责
投资性房地产 8,492.51 40,000.00 2020-5-27 中国恒大集团
有限公司 任公司
固定资产 12,913.69
嘉凯城集团股份 华信信托股份有 存货 17,095.78
32,000.00 2019-5-24 中国恒大集团
有限公司 限公司 投资性房地产 36,245.05
存货 14,066.42
嘉凯城集团股份 山东高速环球融
投资性房地产 12,418.49 16,505.00 2019-9-26 中国恒大集团
有限公司 资租赁有限公司
投资性房地产 12,063.80
嘉凯城集团股份 中国华融资产管
投资性房地产 61,360.57 40,000.00 2021-11-29 中国恒大集团
有限公司 理股份有限公司
投资性房地产 38,803.82
嘉凯城集团股份 中铁信托有限责 存货 4,541.06
49,871.00 2019-5-28 中国恒大集团
有限公司 任公司 存货 4,718.82
投资性房地产 5,452.02
嘉凯城集团嘉业 昆仑信托有限责 嘉凯城集团股
投资性房地产 56,680.19 24,000.00 2019-3-21
有限公司 任公司 份有限公司
湖州嘉恒置业有 中铁信托有限责 存货 283,507.80
160,000.00 2020-1-1 中国恒大集团
限公司 任公司 投资性房地产 28,659.73
苏州嘉业房地
中国工商银行股
苏州嘉和欣实业 产开发有限公
份有限公司苏州 投资性房地产 20,662.92 9,300.00 2021-10-8
有限公司 司、浙江歌山
留园支行
置业有限公司
上海中凯置业有 山东省国际信托
存货 147,150.34 72,900.00 2019-2-8 中国恒大集团
限公司 股份有限公司
江西浙大中凯科 固定资产 325.33 嘉凯城集团
上海浦东发展银
技园发展有限公 无形资产 37.40 4,900.00 2021-8-30 （上海）有限
行南昌分行
司 投资性房地产 18,880.40 公司
嘉凯城集团商业 嘉凯城集团股
资产管理有限公 份有限公司、
南京银行苏州分
司、嘉凯城集团 存货 17,163.95 29,593.46 2019-3-26 上海友舜建筑
行
物业服务有限公 装饰工程有限
司 公司
杭州银行股份有 嘉凯城集团
上海源丰投资发
限公司上海杨浦 投资性房地产 21,093.43 8,000.00 2024-12-16 （上海）有限
展有限公司
支行 公司
89
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
抵押物账面 抵押借 借款到期
被担保单位 抵押权人 抵押物类型 保证担保人
净值 款金额 日
嘉凯城集团股
诸暨市店口嘉凯 份有限公司、
中铁信托有限责
城城镇化建设发 投资性房地产 40,559.52 6,500.00 2019-12-19 嘉凯城集团城
任公司
展有限公司 镇化建设发展
有限公司
存货 2,768.74
嘉凯城（上海） 投资性房地产 6,656.55
浙商银行苏州分
互联网科技有限 35,700.00 2021-9-27 中国恒大集团
行 投资性房地产 8,410.39
公司
存货 3,575.32
注 2：截至 2018 年 12 月 31 日，公司部分子公司股权投资用于借款质押：（单位：
万元）
质押借款金 借款到期
被担保单位 质押权人 质押物 保证担保人
额 日
嘉凯城集团股份有 中国华融资产管理股份 上海中凯置业有限公
40,000.00 2021-11-29 中国恒大集团
限公司 有限公司北京市分公司 司 100%股权
湖州嘉恒置业有限 湖州嘉恒置业有限公
中信信托有限责任公司 160,000.00 2020-1-1 中国恒大集团
公司 司 100%股权
北京明星时代影院投
嘉凯城（上海）互 资有限公司、艾美（北
浙商银行苏州分行 35,700.00 2021-9-27 中国恒大集团
联网科技有限公司 京）影院投资有限公
司 100%股权
51、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
项 目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金 29,539.58 6.8632 202,736.05
其中：美元 29,539.58 6.8632 202,736.05
52、政府补助
（1）政府补助基本情况
种 类 金 额 列报项目 计入当期损益的金额
税收返还及税务优惠 896,071.65 其他收益 896,071.65
政府扶持资金 867,461.75 其他收益 867,461.75
专资补贴 2,500,000.00 递延收益 28,217.82
其他 51,135.29 其他收益 51,135.29
七、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本年发生的非同一控制下企业合并
股权取得比
被购买方名称 股权取得时点 股权取得成本 股权取得方式
例（%）
北京明星时代影院投资有限公司 2018 年 8 月 27 日 272,118,888.89 100.00 现金购买
90
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
艾美（北京）影院投资有限公司 2018 年 9 月 30 日 105,345.68 100.00 现金购买
（续）
购买日至年末被 购买日至年末被
被购买方名称 购买日 购买日的确定依据
购买方的收入 购买方的净利润
本公司董事会授权审批
通过；股权变更的法律程
北京明星时代影院投
2018 年 8 月 27 日 序完成；股权转让款支付 31,721,988.55 -27,555,134.50
资有限公司
超过 50%；控制权已经
移交。
本公司董事会授权审批
通过；股权变更的法律程
艾美（北京）影院投
2018 年 9 月 30 日 序完成；股权转让款支付 219,017.11 -14,511,036.87
资有限公司
超过 50%；控制权已经
移交。
（2）合并成本及商誉
北京明星时代影 艾美（北京）影院
项 目 院投资有限公司 投资有限公司
合并成本
—现金 272,118,888.89 105,345.68
合并成本合计 272,118,888.89 105,345.68
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 -76,437,279.05 -6,664,429.43
商誉/合并成本大于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 348,556,167.94 6,769,775.11
① 合并成本公允价值的确定
公司合并成本系交易双方以票房倍数为基础进行的谈判协商确定的价格。
②大额商誉形成的主要原因
本公司进行上述收购形成了较大的商誉，原因主要有以下几点：第一、被收购的
公司都属于轻资产公司，第二、此交易属于市场化交易，定价系双方谈判的结果。
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
北京明星时代影院投资有限公司 艾美（北京）影院投资有限公司
项 目 购买日 购买日 购买日 购买日
公允价值 账面价值 公允价值 账面价值
资产：
货币资金 8,985,992.99 8,985,992.99 264,923.76 264,923.76
应收款项 8,750,670.43 8,750,670.43 191,730.99 191,730.99
预付账款 21,973,929.47 21,973,929.47 199,031.22 199,031.22
其他应收款 14,466,252.30 14,466,252.30 4,485,004.47 4,485,004.47
存货 517,704.43 517,704.43 33,523.66 33,523.66
其他流动资产 15,431,880.53 15,431,880.53 596,849.64 596,849.64
固定资产 55,662,926.61 55,662,926.61 7,132,679.12 7,132,679.12
91
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
北京明星时代影院投资有限公司 艾美（北京）影院投资有限公司
项 目 购买日 购买日 购买日 购买日
公允价值 账面价值 公允价值 账面价值
在建工程 19,875,477.54 19,875,477.54
无形资产 618,380.00 618,380.00 13,766.57 13,766.57
长期待摊费用 126,836,681.82 126,836,681.82 10,817,337.91 10,817,337.91
递延所得税资产 1,184,193.21 1,184,193.21 108,758.33 108,758.33
负债：
应付款项 350,741,368.38 350,741,368.38 30,508,035.10 30,508,035.10
净资产 -76,437,279.05 -76,437,279.05 -6,664,429.43 -6,664,429.43
减：少数股东权益
取得的净资产 -76,437,279.05 -76,437,279.05 -6,664,429.43 -6,664,429.43
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：由于被收购的公司属于轻资产公司，并
且金额不重大，公司以账面价值作为可辨认资产、负债公允价值。
2、处置子公司
（1）单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
处置价款与处
置投资对应的
股权处
股权处置价 股权处置 丧失控制 丧失控制权时点的确 合并报表层面
子公司名称 置比例
款 方式 权的时点 定依据 享有该子公司
（%）
净资产份额的
差额
经最高人民法院判决裁定
及签订《海南华航房地产有
限公司 70% 股权执行和解
海南华航房地产有 2018 年 1 月
退回 协议》确定；股权变更的法
限公司（注） 140,000,000.00 70.00 31 日 88,259,626.40
律程序完成；股权款全额退
回至本公司；控制权已经移
交。
本公司董事会授权审批通
张家港嘉凯城房地 2018 年 12 月 过；股权变更的法律程序完
转让
产开发有限公司 239,100,000.00 75.00 27 日 成；股权转让款已收到 28,461,640.40
50%；控制权已经移交。
本公司董事会授权审批通
重庆华葡房地产开 2018 年 12 月 过；股权变更的法律程序完
转让 -45,625,628.37
发有限公司 43,800,000.00 100.00 14 日 成；股权转让款已收到
50%；控制权已经移交。
本公司董事会授权审批通
杭州名城博园置业 2018 年 11 月 过；股权变更的法律程序完
转让
有限公司 26,000,000.00 100.00 15 日 成；股权转让款已收到 36,875,162.29
50%；控制权已经移交。
本公司董事会授权审批通
杭州嘉凯城滨虹房 2018 年 12 月 过；股权变更的法律程序完
转让
地产开发有限公司 21,100,000.00 100.00 24 日 成；股权转让款已收到 -19,033,585.05
50%；控制权已经移交。
92
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
处置价款与处
置投资对应的
股权处
股权处置价 股权处置 丧失控制 丧失控制权时点的确 合并报表层面
子公司名称 置比例
款 方式 权的时点 定依据 享有该子公司
（%）
净资产份额的
差额
本公司董事会授权审批通
诸暨嘉凯城房地产 2018 年 12 月 过；股权变更的法律程序完
转让
开发有限公司 25,000,000.00 100.00 14 日 成；股权转让款已收到 334,341.77
50%；控制权已经移交。
（续）
按照公允价
丧失控制 丧失控制 丧失控制 丧失控制权之日 与原子公司股权
值重新计量
权之日剩 权之日剩 权之日剩 剩余股权公允价 投资相关的其他
子公司名称 剩余股权产
余股权的 余股权的 余股权的 值的确定方法及 综合收益转入投
生的利得或
比例（%） 账面价值 公允价值 主要假设 资损益的金额
损失
海南华航房地产有限
公司
张家港嘉凯城房地产
开发有限公司
重庆华葡房地产开发
有限公司 8,694,157.18
杭州名城博园置业有
限公司
杭州嘉凯城滨虹房地
产开发有限公司
诸暨嘉凯城房地产开
发有限公司
注：本公司于 2010 年 6 月与宝亚有限公司（以下简称“宝亚公司”）签订了《股权
转让协议》及《补充协议》，本公司出资 81,872 万元受让宝亚公司持有的海南华航房
地产开发有限公司（以下简称“海南华航公司”）70%的股权。根据协议约定，本公司于
2010 年 6 月及 11 月支付了共计 14,000 万元的合同价款，于 2010 年 10 月办理了海南
华航公司 70%股权的工商变更登记手续。
在协议履行过程中，本公司发现海南华航项目审批手续不合法，土地规划的性质
和用途不符合约定，且无法按约定条件取得建设规划许可初审意见或设计要点等问题。
本公司与宝亚公司就协议的履行问题进行长期反复的协商，但仍无法达成一致。
2013 年 10 月，宝亚公司向海南省高级人民法院递交了《民事起诉状》，诉讼请求
如下：（1）、判令本公司立即向其支付余下股权转让价款 14,000 万元及逾期付款违约
金 2,890 万元，合计 16,870 万元。（2）、判令本公司向其支付自本案起诉之日起至被
告实际支付股权转让价款之日止的逾期付款违约金。（3）、判令本公司承担本案诉讼费。
本公司于 2014 年 1 月 29 日向宝亚公司送达了《解除合同通知书》，2014 年 3
月，本公司向海南省高级人民法院递交了《民事起诉状》，诉讼请求如下：（1）判令宝
亚公司立即返还本公司己支付的股权转让款人民币 14,000 万元；（2）判令宝亚公司向
本公司偿付股权转让款占用损失 4,986.30 万元；（3）判令宝亚公司赔偿本公司因《股
93
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
权转让协议》解除所遭受的其他损失 4,059.85 万元；（4）本案诉讼费用由宝亚公司承
担。
经沟通，海南省高级人民法院对上述案件进行了合并审理，并已于 2014 年 5 月至
12 月多次开庭。同时，双方还在法庭主持下进行过多次调解，由于双方提出的方案差
距比较大，未能达成一致意见。
2015 年 5 月 28 日海南省高级人民法院一审判决：宝亚公司自判决生效之日起十
日内将本公司已经支付的 1.4 亿元股权转让款返还，并支付占用该款期间的利息；本公
司自判决生效之日起十日内将受让的海南华航 70%股权返还宝亚公司；驳回本公司其
他诉讼请求。双方不服均上诉到最高人民法院。
2016 年最高人民法院做出维持原审判决的裁定，但宝亚公司尚未将 1.4 亿元股权
转让款及利息返还给本公司，因此本公司也未将海南华航 70%股权返还宝亚公司。
本公司于 2017 年 12 月 26 日与宝亚公司、绿地集团海口置业有限公司（以下简称
绿地集团）签订海南华航房地产有限公司 70%股权执行和解协议，绿地集团代为支付
上述海南华航 70%股权款，款项支付至法院账户后，本公司将上述 70%股权过户至绿
地集团或宝亚公司。
本公司于 2018 年 1 月 31 日将持有的海南华航房地产有限公司 70%股权变更给宝
亚公司，并于 2018 年 2 月 13 日收到了上述全部股权返还款，宝亚公司已履行判决书
裁决的对本公司的股权转让款返还义务。
3、其他原因的合并范围变动
（1）新设子公司：
公司 2018 年度新设立 33 家子公司：
公司名称 公司名称
安徽省恒大嘉凯影城管理有限公司 辽宁恒大嘉凯影城管理有限公司
河南省恒大嘉凯影城管理有限公司 重庆市恒大嘉凯影院管理有限公司
广西恒大嘉凯影城管理有限公司 广东省恒大嘉凯影城管理有限公司
甘肃省恒大嘉凯影城管理有限公司 湖南省恒大嘉凯影院管理有限公司
浙江恒大嘉凯影院管理有限公司 内蒙古恒大嘉凯影城管理有限公司
福建省嘉凯影院管理有限公司 山西恒大嘉凯影城管理有限公司
山东省恒大嘉凯影城管理有限公司 黑龙江省恒大嘉凯影城管理有限公司
贵州恒大嘉凯影城管理有限公司 海南省恒大嘉凯影城管理有限公司
上海嘉凯影院管理有限公司 宁夏恒大嘉凯影院管理有限公司
江苏恒大嘉凯影城管理有限公司 天津市恒大嘉凯影院管理有限公司
四川恒大嘉凯影院管理有限公司 吉林省恒大嘉凯影城管理有限公司
陕西省恒大嘉凯影城管理有限公司 河北恒凯电影院线有限公司
94
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
公司名称 公司名称
湖北省恒大嘉凯影城管理有限公司 无锡嘉凯城商业经营管理有限公司
江西省嘉凯影院管理有限公司 杭州嘉绪企业管理合伙企业(有限合伙)
杭州嘉雍企业管理合伙企业(有限合伙) 杭州嘉道企业管理合伙企业(有限合伙)
杭州嘉丰企业管理合伙企业(有限合伙) 杭州嘉顺企业管理合伙企业(有限合伙)
杭州嘉乾企业管理合伙企业(有限合伙)
（2）注销子公司
公司 2018 年度对浙江名城钢铁有限公司、苏州名城房地产置业有限公司进行了清
算注销。
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经营 持股比
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 例（%）
嘉凯城集团（上海）有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100 设立
嘉凯城集团（浙江）有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 100 设立
嘉凯城集团嘉业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 100 设立
上海凯思达股权投资有限公司 上海市 上海市 股权投资、资产管理 100 设立
嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司 杭州市 杭州市 城镇化开发 100 设立
嘉凯城集团商业资产管理有限公司 上海市 上海市 资产管理、投资咨询 100 设立
上海友舜建筑装饰工程有限公司 上海市 上海市 建筑装饰装修 100 设立
嘉凯城集团物业服务有限公司 湖州市 湖州市 物业服务 100 设立
浙江名城实业集团有限公司 杭州市 杭州市 商品销售 100 设立
苏州嘉业房地产开发有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 94 设立
湖州嘉业房地产开发有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 98.9 设立
常州嘉业投资有限公司 常州市 常州市 投资管理 80 设立
嘉兴市嘉业阳光房地产开发有限公司 嘉兴市 嘉兴市 房地产开发 70 设立
嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司 嘉善县 嘉善县 房地产开发 48.3 设立
南京嘉业房地产开发有限公司 南京市 南京市 房地产开发 97.66 设立
上海捷胜置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 55 设立
上海嘉吉房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 60 设立
浙江嘉业投资发展有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 60 设立
浙江金凯物资贸易有限公司 杭州市 杭州市 商品销售 99.4 设立
95
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
湖州太湖温泉度假酒店有限责任公司 湖州市 湖州市 酒店管理 99.16 设立
上海嘉永实业发展有限公司 上海市 上海市 物业管理 54.4 设立
苏州嘉和欣实业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 61.1 设立
苏州恒融商业经营管理有限公司 苏州市 苏州市 商品销售 61.1 设立
南京嘉业商业管理有限公司 南京市 南京市 商业管理 97.66 设立
无锡嘉启房地产开发有限公司 无锡市 无锡市 房地产开发 58.05 设立
湖州嘉恒置业有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 99.23 设立
上海嘉星置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 54.4 设立
上海聚典贸易有限公司 上海市 上海市 商品销售 100 设立
郑州中凯置业有限公司 郑州市 郑州市 房地产开发 100 设立
江西浙大中凯科技园发展有限公司 南昌市 南昌市 房地产开发 64 设立
浙江中江房地产开发有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 100 设立
上海绎凯博才房地产代理有限公司 上海市 上海市 房产代理 100 设立
上海锦地绿化苗木有限公司 上海市 上海市 种植业 70 设立
上海恺凯能源科技有限公司 上海市 上海市 能源制造及维保服务 100 设立
杭州中江置业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 90 设立
登封凯明置业有限公司 登封市 登封市 房地产开发 49 设立
南京钱塘房地产开发有限公司 南京市 南京市 房地产开发 100 设立
杭州新名城房地产开发有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 100 设立
杭州名城北部置业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 100 设立
浙江同益投资有限公司 杭州市 杭州市 房屋出租 100 设立
浙江商达物资有限公司 杭州市 杭州市 商品销售 100 设立
浙江名城金属材料有限公司 杭州市 杭州市 商品销售 100 设立
圣诺国际（香港）有限公司 香港 香港 商品销售 100 设立
资产管理，股权投资
上海颐嘉投资管理有限公司 上海市 上海市 100 设立
管理
投资管理，实业投资
宁波嘉晟投资管理有限公司 宁波市 宁波市 51 设立
等
投资管理，实业投资
上海京凯投资管理有限公司 上海市 上海市 51 设立
等
投资管理，投资咨询
无锡嘉盈投资管理有限公司 无锡市 无锡市 100 设立
等
浙江名镇天下商业管理有限公司 杭州市 杭州市 商业经营管理服务等 65 设立
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
资产管理、投资管理
上海名镇天下商业管理有限公司 上海市 上海市 65 设立
等
苏州名镇天下商业管理有限公司 苏州市 苏州市 资产管理、投资管理 65 设立
江苏名镇天下商业管理有限公司 南京市 南京市 资产管理、投资管理 65 设立
四川名镇天下商业管理有限公司 成都市 成都市 资产管理、投资管理 60 设立
浙江嘉杭物业管理有限公司 嘉兴市 嘉兴市 物业管理 70 设立
郑州中凯物业管理有限公司 郑州市 郑州市 物业管理 100 设立
上海恒豪基业物业服务有限公司 上海市 上海市 物业管理 92.5 设立
浙江同益物业服务有限公司 杭州市 杭州市 物业管理 100 设立
诸暨市店口嘉凯城城镇化建设发展有限
诸暨市 诸暨市 城镇化开发 100 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（淳安）有限公司 淳安县 淳安县 城镇化开发 55 设立
嘉凯城城镇化建设发展（海盐）有限公司 海盐县 海盐县 城镇化开发 100 设立
嘉凯城城镇化建设发展（桐乡崇福）有限
桐乡市 桐乡市 城镇化开发 100 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限
杭州市 杭州市 城镇化开发 100 设立
公司
诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限
诸暨市 诸暨市 城镇化开发 100 设立
公司
青岛名镇天下商业管理有限公司 青岛市 青岛市 资产管理、投资管理 65 设立
非同一控制
上海中凯置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100
下企业合并
非同一控制
厦门立信伟业房地产开发有限公司 厦门市 厦门市 房地产开发 100
下企业合并
非同一控制
上海同轩置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100
下企业合并
非同一控制
浙江万振能源有限公司 杭州市 杭州市 商品销售 90
下企业合并
上海源丰投资发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100 注1
嘉凯城城镇化建设发展（绍兴袍江）有限
绍兴市 绍兴市 房地产开发 85 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限
平湖市 平湖市 房地产开发 100 设立
公司
97
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
嘉凯城城镇化建设发展（南浔双林）有限
湖州市 湖州市 房地产开发 100 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（桐庐分水）有限
桐庐县 桐庐县 房地产开发 100 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限
桐庐县 桐庐县 房地产开发 100 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（余杭瓶窑）有限
杭州市 杭州市 房地产开发 100 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（余杭闲林）有限
杭州市 杭州市 房地产开发 85 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限
杭州市 杭州市 房地产开发 85 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限
温岭市 温岭市 房地产开发 100 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（海宁许村）有限
海宁市 海宁市 房地产开发 100 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（常熟）有限公司 常熟市 常熟市 房地产开发 100 设立
嘉凯城城镇化建设发展（常州）孟河有限
常州市 常州市 房地产开发 85 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（常州）横林有限
常州市 常州市 房地产开发 85 设立
公司
嘉凯城城镇化建设发展（慈溪坎墩）有限
慈溪市 慈溪市 房地产开发 85 设立
公司
上海城陇投资发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 80 设立
上海城路投资发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 90 设立
嘉凯城（上海）互联网科技有限公司 上海市 上海市 互联网服务 100 设立
杭州集买科技有限公司 杭州市 杭州市 互联网服务 51 设立
非同一控制
北京明星时代影院投资有限公司 北京市 北京市 影院投资 100
下企业合并
非同一控制
北京明星时代数字电影院线有限公司 北京市 北京市 电影发行 100
下企业合并
非同一控制
贵阳光影无比影城有限公司 贵阳市 贵阳市 电影放映 100
下企业合并
杭州光影影院有限公司 杭州市 杭州市 电影放映 100 非同一控制
98
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
下企业合并
非同一控制
诸暨星耀影院投资管理有限公司 诸暨市 诸暨市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
诸暨市太平洋影院有限公司 诸暨市 诸暨市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
阜宁大地影业有限公司 阜宁县 阜宁县 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
上海影翔影院有限公司 上海市 上海市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
北京影泽影院管理有限公司 北京市 北京市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
北京明星时代影院管理有限公司 北京市 北京市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
上海星茸影院有限公司 上海市 上海市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
上海富影影院有限公司 上海市 上海市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
上海影盈影院有限公司 上海市 上海市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
贵阳明星时代影院管理有限公司 贵阳市 贵阳市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
上海证星影院有限公司 上海市 上海市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
北京影杰翔影院管理有限公司 北京市 北京市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
上海淞星影院有限公司 上海市 上海市 电影放映 100
下企业合并
非同一控制
艾美（北京）影院投资有限公司 北京市 北京市 电影放映 100
下企业合并
安徽省恒大嘉凯影城管理有限公司 安徽省 合肥市 电影放映 100 设立
河南省恒大嘉凯影城管理有限公司 河南省 新乡市 电影放映 100 设立
广西恒大嘉凯影城管理有限公司 广西省 钦州市 电影放映 100 设立
甘肃省恒大嘉凯影城管理有限公司 甘肃省 武威市 电影放映 100 设立
浙江恒大嘉凯影院管理有限公司 浙江省 湖州市 电影放映 100 设立
99
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
福建省嘉凯影院管理有限公司 福建省 宁德市 电影放映 100 设立
山东省恒大嘉凯影城管理有限公司 山东省 济南市 电影放映 100 设立
贵州恒大嘉凯影城管理有限公司 贵州省 贵阳市 电影放映 100 设立
上海嘉凯影院管理有限公司 上海市 上海市 电影放映 100 设立
江苏恒大嘉凯影城管理有限公司 江苏省 宿迁市 电影放映 100 设立
四川恒大嘉凯影院管理有限公司 四川省 成都市 电影放映 100 设立
杨凌示范
陕西省恒大嘉凯影城管理有限公司 陕西省 电影放映 100 设立
区
湖北省恒大嘉凯影城管理有限公司 湖北省 武汉市 电影放映 100 设立
江西省嘉凯影院管理有限公司 江西省 上饶市 电影放映 100 设立
辽宁恒大嘉凯影城管理有限公司 辽宁省 沈阳市 电影放映 100 设立
重庆市恒大嘉凯影院管理有限公司 重庆市 重庆市 电影放映 100 设立
广东省恒大嘉凯影城管理有限公司 广东省 云浮市 电影放映 100 设立
湖南省恒大嘉凯影院管理有限公司 湖南省 长沙市 电影放映 100 设立
呼和浩特
内蒙古恒大嘉凯影城管理有限公司 内蒙古 电影放映 100 设立
市
山西恒大嘉凯影城管理有限公司 山西省 太原市 电影放映 100 设立
黑龙江省恒大嘉凯影城管理有限公司 黑龙江 哈尔滨市 电影放映 100 设立
海南省恒大嘉凯影城管理有限公司 海南 儋州市 电影放映 100 设立
宁夏恒大嘉凯影院管理有限公司 宁夏 银川市 电影放映 100 设立
天津市恒大嘉凯影院管理有限公司 天津市 天津市 电影放映 100 设立
吉林省恒大嘉凯影城管理有限公司 吉林省 长春市 电影放映 100 设立
河北恒凯电影院线有限公司 河北省 石家庄市 电影放映 100 设立
无锡嘉凯城商业经营管理有限公司 无锡市 无锡市 企业管理咨询服务 100 设立
杭州嘉雍企业管理合伙企业(有限合伙) 杭州市 杭州市 管理、信息咨询 99.98 设立
杭州嘉丰企业管理合伙企业(有限合伙) 杭州市 杭州市 管理、信息咨询 99.98 设立
杭州嘉绪企业管理合伙企业(有限合伙) 杭州市 杭州市 管理、信息咨询 99.98 设立
杭州嘉道企业管理合伙企业(有限合伙) 杭州市 杭州市 管理、信息咨询 99.98 设立
杭州嘉顺企业管理合伙企业(有限合伙) 杭州市 杭州市 管理、信息咨询 99.98 设立
杭州嘉乾企业管理合伙企业(有限合伙) 杭州市 杭州市 管理、信息咨询 99.98 设立
注 1：2009 年嘉凯城集团（上海）有限公司收购上海源丰投资发展有限公司原股
东 49%的股权，通过追加投资，2010 年 9 月嘉凯城集团（上海）有限公司已取得上海
源丰投资发展有限公司 100%的股权。但根据《股权转让及合作协议》，与该公司所拥
有的“汇贤雅居”项目一期土地相关的资产及负债并非公司实施控制之资产或需承担
100
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
之债务，且与之相关的收益和风险亦与公司无关。因此将与“汇贤雅居”项目一期之
外的上海源丰投资发展有限公司“汇贤雅居”项目二期有关的资产、负债、权益、损
益作为特殊目的主体纳入合并范围。
（2）重要的非全资子公司
少数股东的持 本年归属于少 本年向少数股 年末少数股东
子公司名称
股比例（%） 数股东的损益 东分派的股利 权益余额
上海捷胜置业有限公司 45.00 76,371,839.25 83,397,274.58
苏州嘉和欣实业有限公司 38.90 -86,779,332.13 24,759,972.82
无锡嘉启房地产开发有限公司 41.955 -41,965,690.34 -22,093,328.01
江西浙大中凯科技园发展有限公司 36.00 5,060,055.70 58,698,134.06
上海城路投资发展有限公司 10.00 -12,061.37 19,938,647.14
嘉凯城城镇化建设发展（淳安）有限
45.00 -4,973,645.59 14,302,527.99
公司
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海捷胜置业有限
467,393,434.58 115,977.03 467,509,411.61 282,182,134.76 282,182,134.76
公司
苏州嘉和欣实业有
2,721,768,207.54 208,328,839.40 2,930,097,046.94 2,798,088,208.10 68,358,523.10 2,866,446,731.20
限公司
无锡嘉启房地产开
333,724,636.17 1,664,809,490.91 1,998,534,127.08 1,927,748,686.50 123,445,023.49 2,051,193,709.99
发有限公司
江西浙大中凯科技
52,209,075.17 199,382,662.35 251,591,737.52 24,463,140.84 64,078,224.30 88,541,365.14
园发展有限公司
上海城路投资发展
201,453,960.49 201,453,960.49 2,067,489.03 2,067,489.03
有限公司
嘉凯城城镇化建设
发展（淳安）有限 119,328,019.85 18,611.18 119,346,631.03 87,563,235.50 87,563,235.50
公司
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海捷胜置业有限
228,214,500.25 578,513,995.38 806,728,495.63 451,220,649.74 268,705,773.09 719,926,422.83
公司
101
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
苏州嘉和欣实业有
2,810,100,473.87 215,537,583.07 3,025,638,056.94 2,638,897,452.09 100,007,173.10 2,738,904,625.19
限公司
无锡嘉启房地产开
655,412,977.84 1,723,013,154.89 2,378,426,132.73 2,199,465,481.38 131,577,204.91 2,331,042,686.29
发有限公司
江西浙大中凯科技
63,465,634.25 200,877,985.22 264,343,619.47 35,846,508.07 79,502,449.30 115,348,957.37
园发展有限公司
上海城路投资发展
214,431,375.82 214,431,375.82 14,924,290.70 14,924,290.70
有限公司
嘉凯城城镇化建设
发展（淳安）有限 117,467,878.32 34,416.02 117,502,294.34 74,666,353.06 74,666,353.06
公司
本年发生额 上年发生额
子公司名称 营业收 综合收 经营活动 综合收益 经营活动
净利润 营业收入 净利润
入 益总额 现金流量 总额 现金流量
上海捷胜置业有限公
666,666,666.67 169,715,198.33 98,525,204.05 275,799,151.31 -20,496,030.77 -20,496,030.77 53,043,030.55
司
苏州嘉和欣实业有限
5.00 -223,083,116.01 -223,083,116.01 31,980,373.07 5,464,285.72 -164,972,010.63 -164,972,010.63 593,518,236.60
公司
无锡嘉启房地产开发
49,988,353.26 -100,025,480.48 -100,043,029.35 9,408,369.25 41,050,426.04 -74,018,611.69 -74,036,168.50 183,543,966.14
有限公司
江西浙大中凯科技园
10,447,580.53 14,055,710.28 14,055,710.28 17,230,907.41 10,265,717.67 8,107,681.69 8,107,681.69 17,524,603.57
发展有限公司
上海城路投资发展有
-120,613.66 -120,613.66 -9,042.68 -222,380.29 -222,380.29 -15,838,471.00
限公司
嘉凯城城镇化建设发
-11,052,545.75 -11,052,545.75 6,383.09 -5,549,161.43 -5,549,161.43 1,408,997.87
展（淳安）有限公司
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
2018 年 10 月 25 日本公司全资子公司嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司转让了
持有的嘉凯城城镇化建设发展（淳安）有限公司、嘉凯城城镇化建设发展（常州）横
林有限公司、嘉凯城城镇化建设发展（常州）孟河有限公司、嘉凯城城镇化建设发展
102
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
（慈溪坎墩）有限公司、嘉凯城城镇化建设发展（绍兴袍江）有限公司、嘉凯城城镇
化建设发展（余杭闲林）有限公司、嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司各
15%股权。转让价款合计为 45,635,100.00 元（扣除交易手续费后实收 45,561,647.35
元）。
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
嘉凯城城镇化建设发展（淳安）
项 目
有限公司等 7 家公司
处置对价
—现金 45,561,647.35
—非现金资产的公允价值
处置对价合计 45,561,647.35
减：按处置的股权比例计算的子公司净资产份额 35,225,019.78
差额 10,336,627.57
其中：调整资本公积 10,336,627.57
调整盈余公积
调整未分配利润
3、在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的联营企业
持股比例（%）对合营企业或联
联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
直接 计处理方法
上海悦昌置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 42.00 权益法
苏州嘉运实业有限公司 江苏苏州 江苏苏州 房地产开发 41.00 权益法
（2）重要联营企业的主要财务信息
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
项 目 上海悦昌置业有限 苏州嘉运实业有限 上海悦昌置业有限 苏州嘉运实业有限
公司 公司 公司 公司
流动资产 975,830,249.64 653,356,738.21 933,070,859.73 548,176,681.32
非流动资产 12,707.66 2,167.00 21,822.42 81,534,991.93
资产合计 975,842,957.30 653,358,905.21 933,092,682.15 629,711,673.25
流动负债 998,326,488.80 727,616,623.47 953,322,951.01 701,135,707.94
非流动负债
负债合计 998,326,488.80 727,616,623.47 953,322,951.01 701,135,707.94
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
项 目 上海悦昌置业有限 苏州嘉运实业有限 上海悦昌置业有限 苏州嘉运实业有限
公司 公司 公司 公司
少数股东权益
归属于母公司股东权益 -22,483,531.50 -74,257,718.26 -20,230,268.86 -71,424,034.69
按持股比例计算的净资产
-9,443,083.23 -30,445,664.49 -8,496,712.92 -29,283,854.22
份额
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对联营企业权益投资的账
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入
净利润 -2,253,262.64 -2,833,683.57 -7,335,051.85 -18,281,148.08
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -2,253,262.64 -2,833,683.57 -7,335,051.85 -18,281,148.08
本年度收到的来自联营企
业的股利
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项 目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
联营企业：
投资账面价值合计 9,117,463.00 9,188,563.27
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -71,100.27 -65,568.24
—其他综合收益
—综合收益总额 -71,100.27 -65,568.24
（4）合营企业或联营企业发生的超额亏损
上年末累积未确认的 本年未确认的损失（或 本年末累积未确认
合营或联营企业名称
损失 本年分享的净利润） 的损失
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
上年末累积未确认的 本年未确认的损失（或 本年末累积未确认
合营或联营企业名称
损失 本年分享的净利润） 的损失
上海悦昌置业有限公司 -8,423,967.82 -946,370.31 -9,370,338.13
苏州嘉运实业有限公司 -29,283,854.23 -1,161,810.26 -30,445,664.49
九、与金融工具相关的风险
本公司的经营活动会主要面临的金融风险为：信用风险、流动风险和利率风险。
本公司整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本公司财务业绩
的潜在不利影响。
（一）信用风险
本公司的信用风险主要来自货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。管
理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本公司持有的货币资金，主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融
机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，
不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
对于应收账款、其他应收款和应收票据，本公司设定相关政策以控制信用风险敞
口。本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因
素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户
信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期
或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
（二）流动风险
流动性风险是指本公司无法及时获得充足资金,满足业务发展需要或偿付到期债
务以及其他支付义务的风险。
本公司资金部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储
备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金
的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
（三）利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金
流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当
时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以
及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩
产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，以尽可能降低利
率风险。
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
十、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项 目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允价
合计
允价值计量 允价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）投资性房地产
出租及待出租的建筑物 4,922,229,000.00 4,922,229,000.00
持续以公允价值计量的资产总额 4,922,229,000.00 4,922,229,000.00
2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
投资性房地产，持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，本公司采用的估值技
术主要为：市场法、收益法、假设开发法。
（1）如果委估房产周边有可供参考的成交案例和信息，采用市场法进行评估。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些
类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方
法。
（2）如果委估房产可供参考的交易案例相对较少，但房产有租约或正在招租，未
来租金能够合理预测，采用收益法进行评估。
收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评
估基准日后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（3）对于不同基准日时点尚未完工的在建投资性房地产，假设建成后持有出租，
采用假设开发法进行估算。
其计算公式为：评估价值=开发完成后的房地产价值－续建成本－续建管理费用－
投资利息－投资利润。
公司选取的第三方评估机构为中联资产评估集团有限公司，该机构具有证券业务
评估资质，并出具中联评报字【2019】第 250 号评估报告，2018 年 12 月 31 日的投
资性房地产评估价值为 4,922,229,000.00 元。
十一、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
母公司对本 母公司对本公
注册资本（万
母公司名称 注册地 业务性质 公司的持股 司的表决权比
元）
比例（%） 例（%）
广州市凯隆置业有限公司 广州市 房地产开发 60,000 57.75 57.75
注：本公司的最终控制方是许家印先生。
2、本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、本公司的联营企业情况
本公司重要的联营企业详见附注八、3、在联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中国恒大集团 最终控股股东
5、关联方交易情况
（1）关联担保情况
（单位：万元）
担保 担保 担保是
否已经
担保方 被担保方 担保金额
起始日 到期日 履行完
毕
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 49,871.00 2018-1-30 2019-5-28 否
恒大集团有限公司 嘉凯城集团股份有限公司 40,000.00 2018-12-20 2019-12-19 否
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 15,630.00 2017-7-13 2019-10-19 否
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 50,000.00 2017-9-8 2019-10-25 否
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 14,260.00 2018-1-19 2019-4-19 否
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 40,000.00 2018-11-29 2021-11-29 否
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 3,500.00 2017-10-31 2019-10-30 否
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 40,000.00 2017-5-27 2020-5-27 否
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 32,000.00 2017-5-24 2019-5-24 否
中国恒大集团 嘉凯城集团股份有限公司 16,505.00 2017-9-26 2019-9-26 否
嘉凯城集团股份有限公 嘉凯城集团商业资产管理有
司、上海友舜建筑装饰工 限公司、嘉凯城集团物业服 20,000.00 2018-3-26 2019-3-26 否
程有限公司 务有限公司
嘉凯城集团城镇化建设发展
中国恒大集团 15,736.00 2018-9-7 2019-6-21 否
有限公司
嘉凯城集团股份有限公司 嘉凯城集团嘉业有限公司 24,000.00 2016-3-22 2019-3-21 否
苏州嘉业房地产开发有限
公司、浙江歌山置业有限 苏州嘉和欣实业有限公司 9,300.00 2009-10-9 2021-10-8 否
公司（65%和 35%）
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
中国恒大集团 湖州嘉恒置业有限公司 160,000.00 2018-2-13 2020-1-1 否
中国恒大集团 上海中凯置业有限公司 72,900.00 2017-6-30 2019-2-8 否
嘉凯城集团（上海）有限 江西浙大中凯科技园发展有
4,900.00 2011-10-24 2021-8-30 否
公司 限公司
嘉凯城集团（上海）有限
上海源丰投资发展有限公司 8,000.00 2014-12-17 2024-12-16 否
公司
嘉凯城集团股份有限公
诸暨市店口嘉凯城城镇化建
司、嘉凯城集团城镇化建 6,500.00 2014-12-19 2019-12-19 否
设发展有限公司
设发展有限公司
嘉凯城集团股份有限公
嘉凯城城镇化建设发展（平
司、嘉凯城集团城镇化建 3,000.00 2015-11-27 2021-12-31 否
湖新埭）有限公司
设发展有限公司
中国恒大集团、嘉凯城集 嘉凯城（上海）互联网科技
62,018.24 2018-12-7 2021-12-15 否
团股份有限公司 有限公司
嘉凯城（上海）互联网科技
中国恒大集团 35,700.00 2018-9-28 2021-9-27 否
有限公司
（2）关联方资金拆借
（单位：万元）
本年增加 本年减少
出借方 拆入方 年初余额 年末余额
拆入本金 计提利息 归还本金 支付利息
南通嘉中置业 嘉凯城集团嘉
3,159.60 66.20 3,093.40
有限公司 业有限公司
广州市凯隆置 嘉凯城集团股
261,868.79 156,750.00 7,312.23 170,000.00 2,249.70 253,681.32
业有限公司 份有限公司
（3）关键管理人员报酬
（单位：万元）
项 目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 1,271.20 1,774.66
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款：
浙江中佳中央空调经营有限公司 19,276,238.41 19,276,238.41 18,276,238.41 18,276,238.41
苏州嘉运实业有限公司 306,215,378.44 156,906,539.96 312,168,438.86 100,245,893.97
上海悦昌置业有限公司 221,607,011.39 126,194,101.21 221,607,011.39 91,565,444.38
苏州嘉吉实业有限公司 38,695,348.04 29,890,379.56 38,695,348.04 19,244,465.56
合 计 585,793,976.28 332,267,259.14 590,747,036.70 229,332,042.32
（2）应付项目
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
项目名称 年末余额 年初余额
其他应付款：
广州市凯隆置业有限公司 2,536,813,167.41 2,618,687,892.83
南通嘉中置业有限公司 30,933,961.20 31,595,961.20
合 计 2,567,747,128.61 2,650,283,854.03
十二、股份支付
本期本公司无股份支付。
十三、承诺及或有事项
重大承诺事项
经营租赁承诺
至资产负债表日止，本公司对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下：
项 目 年末余额 年初余额
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额：
资产负债表日后第 1 年 40,357,985.54
资产负债表日后第 2 年 41,303,583.81
资产负债表日后第 3 年 43,083,532.93
以后年度 417,343,916.82
合 计 542,089,019.10
十四、资产负债表日后事项
1、2019 年 1 月 1 日起执行新会计准则的影响
财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确
认和计量（2017 年修订）》（财会〔2017〕7 号）、《企业会计准则第 23 号——金融资
产转移（2017 年修订）》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会计
（2017 年修订）》（财会〔2017〕9 号），于 2017 年 5 月 2 日发布了《企业会计准则第
37 号——金融工具列报（2017 年修订）》（财会〔2017〕14 号）（上述准则以下统称“新
金融工具准则”），并要求境内上市公司自 2019 年 1 月 1 日起施行。经本公司第六届董
事会第二十五次会议于 2019 年 3 月 6 日审议通过，本公司将于 2019 年 1 月 1 日起执
行上述新金融工具准则，并将依据上述新金融工具准则的规定对相关会计政策进行变
更。
2、持有待售子公司完成股权转让手续
2018 年 12 月 18 日本公司子公司嘉凯城集团嘉业有限公司、湖州嘉业房地产开发
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
有限公司、苏州嘉业房地产开发有限公司（三方合称甲方）与浙江盈创万德建筑科技
有限公司（简称乙方）签订股权转让协议，乙方以人民币 19,000.00 万元受让湖州太湖
温泉度假酒店有限责任公司 100%股权。
合同约定乙方应在股权转让协议签署后 10 个工作日支付股权转让款 10,000.00 万
元，在甲方完成标的公司资产抵押解除后的 5 个工作日内，乙方向甲方支付股权转让
款 5,200.00 万元，在标的股权完成工商过户后的 60 日内，乙方向甲方支付剩余股权
转让款 3,800.00 万元。
截至 2019 年 1 月 31 日，已完成本次股权转让的工商变更登记手续。
3、拟转让子公司股权
2019 年 2 月 27 日，本公司第六届董事会第二十四次会议通过了《关于转让物业
资产包的议案》，董事会同意以整体挂牌的形式，通过浙江产权交易所公开挂牌整体转
让公司及其子公司合计持有的嘉凯城集团物业服务有限公司及上海恺凯能源科技有限
公司 100%股权。
十五、其他重要事项
1、终止经营
终止经营的基本情况
归属于母公司
所得税
项目 收入 费用 利润总额 净利润 所有者的终止
费用
经营利润
湖州太湖温泉
度假酒店有限 16,228,200.60 40,924,315.99 -24,697,212.53 -24,697,212.53 -24,490,373.38
责任公司
2、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为
三个经营分部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及
评价其业绩。在经营分部的基础上本公司确定了三个报告分部，分别为房地产分部、物
业管理分部和影视放映分部。这些报告分部是以行业类别为基础确定的。本公司各个报
告分部提供的主要产品及劳务分别为房地产分部主要产品是自建房屋的销售，物业管理
分部是向业主提供各项物业服务，影视放映分部是提供影视作品的放映。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计
量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
影视放映分
项 目 房地产分部 物业管理分部 其他 分部间抵销 合计
部
主营业务收入 723,592,444.31 204,893,587.24 31,663,673.99 111,589,064.37 -90,346,272.60 981,392,497.31
主营业务成本 525,560,470.92 192,925,732.62 47,653,380.21 266,415,622.10 -21,117,329.73 1,011,437,876.12
资产总额 23,618,693,893.69 255,547,065.58 372,021,541.61 30,066,616,013.98 -35,460,157,378.94 18,852,721,135.92
负债总额 720,202,705.05 229,630,634.93 409,014,584.63 23,826,319,617.97 -9,854,807,425.46 15,330,360,117.12
3、其他对投资者决策有影响的重要事项
本期无需要披露的其他重要事项。
十六、公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 12,897,441,212.38 11,746,546,379.36
合 计 12,897,441,212.38 11,746,546,379.36
（3）其他应收款
①其他应收款分类披露
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
备的其他应收款
1、账龄分析组合 3,363,515,501.77 26.05 7,122,883.30 0.21 3,356,392,618.47
2、低信用风险组合 9,541,048,593.91 73.91 9,541,048,593.91
组合小计 12,904,564,095.68 99.96 7,122,883.30 0.06 12,897,441,212.38
单项金额不重大但单独计提坏账
5,180,708.26 0.04 5,180,708.26 100.00
准备的其他应收款
合 计 12,909,744,803.94 100.00 12,303,591.56 12,897,441,212.38
（续）
类 别 年初余额
111
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
备的其他应收款
1、账龄分析组合 30,438,192.77 0.26 1,257,265.12 4.13 29,180,927.65
2、低信用风险组合 11,717,365,451.71 99.70 11,717,365,451.71
组合小计 11,747,803,644.48 99.96 1,257,265.12 0.01 11,746,546,379.36
单项金额不重大但单独计提坏账
5,180,708.26 0.04 5,180,708.26 100.00
准备的其他应收款
合 计 11,752,984,352.74 100.00 6,437,973.38 11,746,546,379.36
A、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 3,359,522,865.78 6,719,045.73 0.2
1至2年 3,969,766.13 396,976.61 10.00
2至3年 22,869.86 6,860.96 30.00
合 计 3,363,515,501.77 7,122,883.30
B、组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
低信用风险组合 9,541,048,593.91 不计提
合 计 9,541,048,593.91
C、组合中，年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
中信清壳结算 3,626,475.30 3,626,475.30 100.00 未来可收回性较小
深圳市新东方投资有限公司 1,544,232.96 1,544,232.96 100.00 未来可收回性较小
其他 10,000.00 10,000.00 100.00 未来可收回性较小
合 计 5,180,708.26 5,180,708.26
②其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 12,879,020,662.54 11,702,428,311.34
定金及押金 25,398,418.96 648,318.96
其他 5,325,722.44 49,907,722.44
合 计 12,909,744,803.94 11,752,984,352.74
③本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本 年 计 提 坏 账 准 备 金 额 7,122,883.30 元 ； 本 年 收 回 或 转 回 坏 账 准 备 金 额
1,257,265.12 元。
④按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额合计数的比例（%） 年末余额
嘉凯城集团嘉业有限
公司 往来款 2,861,223,987.05 1 年以内 22.16
上海中凯置业有限公
司 往来款 1,466,513,394.97 1 年以内 11.36
杭州嘉凯城滨虹房地
产开发有限公司 往来款 1,050,842,706.86 1 年以内 8.14 2,101,685.41
杭州名城博园置业有
限公司 往来款 1,010,344,996.16 1 年以内 7.83 2,020,689.99
苏州嘉和欣实业有限
公司 往来款 927,913,241.25 1 年以内 7.19
合 计 7,316,838,326.29 56.68 4,122,375.40
2、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 5,781,656,768.44 2,038,505,467.50 3,743,151,300.94 6,559,476,768.44 450,062,096.00 6,109,414,672.44
合 计 5,781,656,768.44 2,038,505,467.50 3,743,151,300.94 6,559,476,768.44 450,062,096.00 6,109,414,672.44
（2）对子公司投资
本年计提减 减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
值准备 末余额
嘉凯城集团嘉业有
1,890,005,467.50 1,890,005,467.50 1,588,443,371.50 1,890,005,467.50
限公司
嘉凯城集团物业服
52,713,325.63 52,713,325.63
务有限公司
嘉凯城集团（上海）
1,815,007,400.00 1,815,007,400.00
有限公司
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
本年计提减 减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
值准备 末余额
嘉凯城集团（浙江）
674,427,100.00 674,427,100.00
有限公司
浙江名城实业集团
71,003,475.31 71,003,475.31
有限公司
海南华航房地产有
818,720,000.00 818,720,000.00
限公司
上海凯思达股权投
99,000,000.00 99,000,000.00 99,000,000.00
资有限公司
嘉凯城集团商业资
49,500,000.00 49,500,000.00 49,500,000.00
产管理有限公司
上海友舜建筑装饰
10,000,000.00 10,000,000.00
工程有限公司
嘉凯城集团城镇化
990,000,000.00 990,000,000.00
建设发展有限公司
嘉凯城城镇化建设
发展(海盐)有限公 15,000,000.00 15,000,000.00
司
嘉凯城城镇化建设
发展（南浔双林） 15,000,000.00 15,000,000.00
有限公司
诸暨嘉凯城房地产
50,000,000.00 50,000,000.00
开发有限公司
嘉凯城(上海)互联
9,100,000.00 90,900,000.00 100,000,000.00
网科技有限公司
合 计 6,559,476,768.44 90,900,000.00 868,720,000.00 5,781,656,768.44 1,588,443,371.50 2,038,505,467.50
3、投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 26,661,904.17 2,497,084,859.65
合 计 26,661,904.17 2,497,084,859.65
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
十七、补充资料
1、本年非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益 89,963,042.83
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家
1,842,886.51
政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 101,416,455.56
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 736,332.68
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损
-147,058,202.44
益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -102,487,069.67
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 -55,586,554.53
所得税影响额 -19,358,681.78
少数股东权益影响额（税后） -42,406,400.52
合 计 6,178,527.77
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年度财务报表附注
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公
告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -36.60 -0.87 -0.87
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 -36.74 -0.87 -0.87
嘉凯城集团股份有限公司
2019年3月21日
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