天津神封科技发展有限公司
拟对外出资事宜涉及的该公司
房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目
资产评估报告
中铭评报字[2017]第 16062 号
（共一册 第一册）
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一七年七月二十日
天津神封科技发展有限公司对外出资事宜
涉及的该公司房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目资产评估报告
本册目录
资产评估师声明 ................................................................................................................. 2
资产评估报告摘要 ............................................................................................................. 3
资产评估报告正文 ............................................................................................................. 6
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况 ............. 6
二、评估目的 ....................................................................................................................... 7
三、评估对象和评估范围 ................................................................................................. 7
四、价值类型及其定义 ..................................................................................................... 8
五、评估基准日 .................................................................................................................. 8
六、评估依据 ....................................................................................................................... 8
七、评估方法 ..................................................................................................................... 11
八、评估程序实施过程和情况 ...................................................................................... 13
九、评估假设 ..................................................................................................................... 14
十、评估结论 ..................................................................................................................... 15
十一、特别事项说明 ........................................................................................................ 15
十二、评估报告使用限制说明 ...................................................................................... 16
十三、评估报告日 ............................................................................................................ 17
评估报告附件 ................................................................................................................... 18
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涉及的该公司房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目资产评估报告
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资
料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式
的保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
六、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交
易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资
产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在
的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。
九、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制。
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涉及的该公司房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目资产评估报告
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拟对外出资事宜涉及的该公司
房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目
资产评估报告摘要
中铭评报字[2017]第 16062 号
新乡化纤股份有限公司:
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵单位的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，房屋建筑物、构筑物成本法、土地使用权采
用市场比较法，按照必要的评估程序，对天津神封科技发展有限公司拟对外出资事
宜涉及的该公司房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目在 2017 年 6 月 30 日的市场价
值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、经济行为：天津神封科技发展有限公司拟以房屋建筑物、构筑物及土地使
用权对外出资。
二、评估目的：对天津神封科技发展有限公司拟对外出资事宜涉及的该公司房
屋建筑物、构筑物及土地使用权项目进行评估，提供评估基准日市场价值参考意见。
三、评估对象：天津神封科技发展有限公司拟对外出资事宜涉及的该公司房屋
建筑物、构筑物及土地使用权的市场价值。
四、评估范围：评估范围为天津神封科技发展有限公司拟出资事宜涉及的该公
司的房屋建筑物（面积 21,788.59 平方米，共 3 项）、构筑物（共 16 项）及土地使用
权（面积 17,141.60 平方米，共壹宗）。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日：2017 年 6 月 30 日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格
标准。
七、评估方法：房屋建筑物、构筑物成本法、土地使用权采用市场比较法和成
本逼近法。
八、评估结论：经实施评估程序后，在评估基准日 2017 年 6 月 30 日，天津神封
科技发展有限公司委估资产的市场价值为 7,383.68 万元，资产评估价值较账面价值评
估减值 392.44 万元，减值率为 5.05%。评估结论见下表：
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涉及的该公司房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目资产评估报告
资产评估结果汇总表
产权持有单位：天津神封科技发展有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
房屋建（构）筑物 1 7,230.84 6,660.30 -570.54 -7.89
土地使用权 2 545.28 723.38 178.10 32.66
资产总计 3 7,776.12 7,383.68 -392.44 -5.05
评估结论详细情况详见评估明细表。
九、特别事项
评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。
（一）产权瑕疵
纳入评估范围的房屋建筑物（津（2016）保税区不动产权第 1004051 号）已抵押
给天津农村商业银行股份有限公司宁河中心支行，抵押面积 21,788.59 平方米，贷款
金额 1500 万元，抵押期限为 2016 年 12 月 27 日至 2017 年 12 月 27 日。至评估报告出
具日，尚未办理解抵押手续。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
产权持有单位确认纳入评估范围的资产不涉及未决事项、或有事项、法律纠纷
等不确定因素。
（三）重大期后事项
无。
（四）其他需要说明的重要事项
1．勘察受限
评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技
术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未
借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不
同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值。
3．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
十、报告使用有效期：本评估报告的使用有效期为自评估基准日起一年，即从
2017 年 6 月 30 日起至 2018 年 6 月 29 日的期限内有效。
十一、评估报告日：本评估报告正式提出日期为 2017 年 7 月 20 日。
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以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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资产评估报告正文
中铭评报字[2017]第 16062 号
新乡化纤股份有限公司:
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对天津神封科技发展
有限公司拟对外出资事宜涉及的该公司房屋建筑物、构筑物及土地使用权在 2017 年
6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况
本次资产评估项目的委托方为新乡化纤股份有限公司，产权持有单位为天津神
封科技发展有限公司，委托方以外的其他评估报告使用者为相关的当事方以及相关
规定报送备案的相关监管机构。
（一）委托方概况
委托方名称：新乡化纤股份有限公司
社会统一代码：914100001700014285
类型：股份有限公司（上市）
住所：新乡市凤泉区锦园路
法定代表人：邵长金
注册资本：壹拾亿贰仟柒佰贰拾肆万壹仟叁佰零叁圆整
成立日期：1997 年 01 月 09 日
经营范围：粘胶纤维、合成纤维、纱、线、纺织品的制造、染整等深加工和销
售；自有房屋租赁；设备租赁及技术对外服务；副产品元明粉的销售；经营本企业
自产产品及相关技术的出口业务；经营本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设
备、仪器仪表、零配件及相关技术的进出口业务；经营本企业的进料加工和“三来
一补”业务；经营对外供热及相应技术咨询服务（凭有效资质证书标定的范围经营）。
（依法许经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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（二）产权持有单位概况
企业名称：天津神封科技发展有限公司（以下简称：神封科技）
社会统一代码：91120116752203468L
注册地址：天津自贸试验区（空港经济区）环河西路 369 号
法定代表人：包永安
注册资本：870.77 万美元
公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资)
成立日期：2003 年 07 月 18 日
营业期限：2003 年 07 月 18 日至 2023 年 07 月 17 日
经营范围：研制、开发、生产加工各类液化气体泄漏抢险工具及相关产品、消
防器材、设备及上述产品的批发、零售、进出口；堵漏工具、管道配件及相关工程
机械配件的生产、加工；安全防护用品的批发、零售、进出口；消防训练设施的研
制、开发、生产及批发、零售、进出口；以上相关产品的技术服务、维修服务（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）委托方与产权持有单位的关系
委托方拟和产权持有单位共同出资成立新公司。
（三）其他评估报告使用者概况
委托方以外的其他评估报告使用者为与本次经济行为相关的审批机构和国家法
律、法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
对神封科技拥有的房屋建筑物、构筑物及土地使用权进行评估，为神封科技对
外出资事宜提供评估基准日市场价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
评估对象为神封科技的房屋建筑物、构筑物及土地使用权的市场价值。评估范
围为神封科技拟对外出资事宜所涉及该公司的房屋建筑物（面积 21,788.59 平方米，
共 3 项）、构筑物（共 16 项）及土地使用权（面积 17,141.60 平方米，共壹宗）。详
细评估范围情况如下：
金额单位：人民币元
序号 类别 项数 数量（m2） 账面价值
1 房屋建筑物类 3 21,788.50 57,725,052.04
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2 构筑物 16 14,583,305.00
3 土地使用权 1 17,141.60 5,452,827.64
合 计 77,761,184.68
凡列入申报表内并经过产权持有单位确认的资产均在本次评估范围内。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型
本次评估的采用的价值类型为市场价值。
（二）价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）选择价值类型的理由
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易
双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
（一）根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的基准日为 2017 年 6 月 30 日。
（二）评估基准日的确定，是委托方、产权持有单位根据以下具体情况协商择
定的：
1．评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询
价和资信调查的准确度、透明度。
2．本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
新乡化纤股份有限公司出具的资产评估委托书。
（二）法律依据
1．《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会
常务委员会第六次会议通过）；
2．参照《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第 5 号）；
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3．参照《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
4．参照《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36 号）；
5．参照《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工
作意见的通知》（国办发[2001]102 号）；
6．参照《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14 号令）；
7．参照《国有资产评估项目备案管理办法》（财企字[2001]801 号）；
8．参照《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令）；
9．参照《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、
财政部令第 3 号）；
10．参照《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员
会令第 12 号）；
11．参照《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产
权[2006]274 号）；
12．参照《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月 5 日）；
13．参照《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十一次会议修订 中华人民共和国主席令第 28 号）；
14．财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税
【2016】36 号文）；
15．《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过）；
16．其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）准则依据
1．《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2．《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
3．《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
4．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
5．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
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9．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
10．《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号)；
11．《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244号)；
12．《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等（财
政部2006年颁布）
（四）权属依据
1．不动产证、设备购置发票、合同等；
2．产权持有单位权属承诺、施工合同、工程决算等。
（五）取价依据
1．产权持有单位提供的原始会计报表、原始会计凭证、重大资产购买合同、发
票以及其他有关协议等资料；
2．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015；
3．中华人民共和国国家标准《城镇土地评估规程》GB/T18508-2014；
4．原城乡建设环境保护部1985年1月1日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标
准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正
系数》；
5．《天津市建筑工程预算定额》（2012）；
6．《天津市装饰工程预算定额》（2012）；
7．《天津市建设工程施工费用计算规则》（2012）；
8．《天津市建设工程量清单综合单价（2012）》；
9．《天津市装饰工程量清单综合单价（2012）》；
10．《天津市安装工程量清单综合单价（2012）》；
11．《天津市2017年第2季度建筑工程市场价信息》；
12．评估人员现场勘察记录、当地房地产交易市场调查记录；
13．其他与评估有关的文件资料等。
（六）其他参考依据
1．产权持有单位提供的《资产评估申报明细表》；
2．产权持有单位提供的有关协议、合同书、发票等财务资料；
3．产权持有单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
4．委托方及产权持有单位承诺函；
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5．评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料，以及评估过程中参
数数据选取所收集到的相关资料；
6．产权持有单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法
本次委估的资产为房屋建筑物、构筑物及土地使用权，根据委估资产的特点，
采用不同的评估方法。房屋建筑物和构筑物采用重置成本法、土地使用权采用市场
比较法。
1．房屋建（构）筑物
基于本次评估特定目的，结合各待估房屋建筑物、构筑物的特点，本次评估按
照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本进行评估。具体评估方
法介绍如下：
成本法进行评估（不含土地使用权价值），即在原地持续使用的前提下，以重
新建造该项资产的现行市值为基础确定复建成本（重置成本），计算公式如下。
重置全价＝税前建安综合造价＋含税前期及其他费用＋资金成本－前期费中可
抵扣增值税
（1）重置价值的确定
1）建安工程造价的确定
①决算调整法
有决算资料的建安工程造价采用决算调整法。将委托评估范围内的房屋建（构）
筑物按结构类型分类，选择每种结构类型中的一项或两项有代表性的建筑物，依据
其竣工图纸、竣工决算书、竣工决算资料和工程验收报告材料等资料，核定其主要
工程量，并根据现行预算定额确定造价，其他工程量及造价根据其与现行预算定额
的水平差异予以调整，计算出其评估基准日定额直接费，然后再套用现行定额费用
标准计算出建安工程造价。
②类比推算法
无决算资料的建安工程造价采用类比推算法。将其他同类结构形式的建筑物与
该类建筑物重置建安工程造价相比较，调整其与该建筑物结构、装修、配套专业标
准等差异对建安工程造价的影响因素，确定其他同类结构建筑物重置建安工程造价。
2）前期及其他费用的确定
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根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用和其他费用；根
据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本；最后计算出重
置全价。
3）资金成本的确定
对于工程造价较大的、建设期在三个月以上的项目计算其资金成本，按评估基
准日中国人民银行公布的相应年期贷款利率计算，资金投入方式按照均匀投入考虑。
资金成本＝（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×50%
4）重置成本的确定：
重置全价＝税前建安综合造价＋含税前期及其他费用＋资金成本－前期费中可
抵扣增值税
重置单价＝重置价值÷ 建筑面积
（2）成新率的确定
采用理论成新率和现场勘察成新率相结合的方法综合确定成新率。权重分别为
40%和 60%。即：
1）理论成新率的确定
理论成新率＝（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100%
或＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
2）现场勘察成新率的确定
完损等级的测定，首先将影响房屋成新情况的主要因素分为三部分 12 类。其中：
结构部分分五类：基础、非承重体、承重结构、屋面、楼地面；装修部分分五类：
外墙面、内墙面、门窗、顶棚、装饰；设备部分分两类：电照明、水卫。通过建筑
物造价中上述 12 类各占比重，确定不同结构形成建筑各因素的标准分值，再根据现
场勘察的实际状况，确定各部分评估完好分值。根据此分值确定完损等级。
现场勘察成新率＝结构部分合计得分×权重＋装修部分合计得分×权重＋设备
部分得分×权重
3）综合成新率的确定
综合成新率＝理论成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
（3）评估值的确定
评估值＝重置价值×成新率
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2．土地使用权
（1）评估方法的选取
根据《中国资产评估准则-不动产》、《房地产估价规范》等，通行的评估方法
有市场比较法、收益法、成本法等。评估方法的选择应按照评估的技术规程，根据
房地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方
法。
待估宗地所在区域类似土地交易案例较多，根据《城镇土地估价规程》并结合
估价对象的具体特点，因此可采用市场比较法进行评估。
（2）评估方法介绍
市场比较法是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价
基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，
以此估算估价对象客观合理价格的方法。
公式：V = VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格;
VB-----比较实例价格;
A------估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B------估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C------估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D------估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于 2017 年 7 月 6 日开始，至 2017 年 7 月 20 日工作结束。整个评估
工作分以下四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价；接受委托，签订资产评估业务约定书，明确评估目的、
评估范围、评估基准日；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导
委托方填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评
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估人员通过询问、核对、盘点等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资
料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评
估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相
应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明
具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依
据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告；
根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及
评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就
评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式
资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须
建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结
论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
2．公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公
开买卖为基础。
3．持续使用假设：首先假定被评估资产组正处于使用状态，包括正在使用中的
资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将
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在剩余使用寿命内继续使用下去。
（二）特殊假设
1．本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
2．经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、
国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无
重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3．无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征
收费用等不发生重大变化。
4．无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托方
的待估资产造成重大不利影响。
5．无瑕疵假设：是假定待估资产无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全
部揭示。
6．政策一致假设：是假定产权持有单位会计政策与核算方法无重大变化。
7．独立假设：是假设神封科技是一独立的经营主体、纳税主体，其所交纳所得
税不再考虑汇算清缴的影响。
8．建筑发票合规假设：是假定产权持有单位为增值税一般纳税人，建造房屋后
可取得合规合法的增值税发票，且产权持有单位所在地税务机构允许其支付费用的
进项税可抵扣。
十、评估结论
经实施评估程序后，于评估基准日，委托方委估资产的市场价值为 7,383.68 万元，
资产评估价值较账面价值评估减值 392.44 万元，减值率为 5.05%。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表
产权持有单位：天津神封科技发展有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
房屋建（构）筑物 1 7,230.84 6,660.30 -570.54 -7.89
土地使用权 2 545.28 723.38 178.10 32.66
资产总计 3 7,776.12 7,383.68 -392.44 -5.05
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵
纳入评估范围的房屋建筑物（津（2016）保税区不动产权第 1004051 号）已抵押
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给天津农村商业银行股份有限公司宁河中心支行，抵押面积 21,788.59 平方米，贷款
金额 1500 万元，抵押期限为 2016 年 12 月 27 日至 2017 年 12 月 27 日。至评估报告出
具日，尚未办理解抵押手续。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
产权持有单位确认纳入评估范围的资产不涉及未决事项、或有事项、法律纠纷
等不确定因素。
（三）重大期后事项
无。
（四）其他需要说明的重要事项
1．勘察受限
评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技
术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未
借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不
同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值。
3．本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于评
估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规以及资产评估
业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告
所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）未征得本公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒
体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）本评估结论是在以 2017 年 6 月 30 日为评估基准日时，对神封科技委估资
产价值的客观公允反映。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结
论。
（四）本评估报告的使用有效期为自评估基准日起一年，即从2017年6月30日起
至2018年6月29日的期限内有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相
比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
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十三、评估报告日
本评估报告正式提出日期为2017年7月20日。
资产评估机构：中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
法 定 代 表 人：黄世新
资产评估师：冯光灿
资产评估师：梁秀涛
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评估报告附件
附件一：有关经济行为文件；
附件二：委托方暨产权持有单位法人营业执照复印件；
附件三：产权证明文件复印件；
附件四：委托方暨产权持有单位的承诺函；
附件五：签字资产评估师的承诺函；
附件六：评估机构资格证书复印件；
附件七：证券期货相关业务评估资格证书复印件；
附件八：评估机构法人营业执照副本复印件；
附件九：签字资产评估师资格证书复印件；
附件十：评估人员名单；
附件十一：评估汇总表及评估明细表。
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资产评估师承诺函
新乡化纤股份有限公司:
受贵公司委托，我们对天津神封科技发展有限公司拟出资事宜涉及该公司的房
屋建筑物、构筑物及土地使用权以 2017 年 6 月 30 日为基准日进行了评估，形成了资
产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的执业资格。
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到干预并独立进行。
八、评估工作已按照规定的程序和要求进行。
资产评估师：冯光灿
资产评估师：梁秀涛
二〇一七年七月二十日
天津神封科技发展有限公司
拟对外出资事宜涉及的该公司
房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目
参加评估人员名单
冯光灿 资产评估师
梁秀涛 资产评估师
王东辉 土地估价师
胡 昉 房产工程师
