江苏中南建设集团股份有限公司拟收购
中南控股集团有限公司所持有的
南通中南产城发展有限公司 100%股权所涉及的
南通中南产城发展有限公司股东全部权益
资产评估说明
信资评报字（2019）第 40119 号
上海立信资产评估有限公司
2019 年 9 月 27 日
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
目 录
关于评估说明使用范围的声明 .................................... 1
资产评估说明................................................. 2
第一部分 资产清查说明 ........................................ 2
一、评估对象与评估范围说明...................................... 2
二、资产核实情况总体说明........................................ 3
第二部分 资产基础法评估技术说明 ............................... 6
一、流动资产.................................................... 6
二、固定资产——设备类.......................................... 7
三、流动负债.................................................... 8
四、资产基础法评估结果.......................................... 9
第三部分 收益法评估的适用性分析 ...............................10
一、评估对象................................................... 10
二、收益法简介及适用的前提条件................................. 10
三、收益法评估适用性分析....................................... 10
第四部分 评估结论及分析 .......................................12
附件 企业关于进行资产评估有关事项的说明........................13
一、委托人与被评估单位概况..................................... 13
二、关于经济行为的说明......................................... 14
三、关于评估对象与评估范围的说明............................... 15
四、关于评估基准日的说明....................................... 15
五、可能影响评估工作的重大事项说明............................. 15
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明................... 15
七、资料清单................................................... 16
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机
构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给
其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
1
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
资产评估说明
第一部分 资产清查说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
1、本次评估对象为南通中南产城发展有限公司的股东全部权益价值。
2、本次评估范围为南通中南产城发展有限公司的全部资产和负债。根据南
通中南产城发展有限公司2019年8月31日的资产负债表，总资产账面值为533.13
万元，负债账面值为831.82万元，净资产账面值为-298.68万元，具体内容如下
表：
截止日期：2019 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元
项 目 账面金额（元）
流动资产 5,326,332.25
货币资金 1,322,110.60
其他应收款 3,682,421.31
其他流动资产 321,800.34
非流动资产 5,028.20
固定资产 5,028.20
资产总额 5,331,360.45
流动负债 8,318,176.14
应交税费 251,220.50
其他应付款 8,066,955.64
负债总额 8,318,176.14
净资产 -2,986,815.69
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且上述财务数据
已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的（文号：信会师报字【2019】
第ZA52192号）审计报告。
3、权属状况
清查中未发现评估范围内的资产存在权属方面的瑕疵事项和评估范围内的
负债不需要由被评估单位承担的事项。
（二）实物资产的分布情况及特点
1、主要实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。
截止日期：2019 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元
项目 账面金额 分布地点及特点
固定资产小计 5,028.20
其中：设备类 5,028.20 公司办公场所内
2、实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况。
委估单位实物资产较简单，仅1项，为办公用扫描仪，系正常使用状态。企
2
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
业对设备类资产进行日常维护和管理。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
无。
（四）企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。
无。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
（或者评估值）。
审计报告。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间
由资产评估师沃兆寅为项目负责人，组织评估人员根据评估计划的安排，明
确各专业负责人及清查工作分工，开展对被评估单位的现场清查工作。现场清查
工作自 2019 年 9 月 15 日至 2019 年 9 月 16 日结束。
（二）主要清查过程
1、被评估单位自查：评估机构派出专人指导被评估单位自查，通过对企业
人员培训，提出自查及评估填表要求，由被评估单位按资产评估准则的要求，填
制各类资产、负债清查评估明细申报表，撰写《企业关于进行资产评估有关事项
的说明》。
2、清查核实：评估人员通过询问、函证、核对、勘察、检查等方式进行调
查，获取评估业务所需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
3、汇总分析：汇总清查结果，分析资产清查的范围和深度是否符合评估的
要求，是否与本次经济行为涉及的资产范围一致，能否满足评估阶段工作的要求，
并撰写《资产清查核实情况说明》。
（三）影响资产核实的事项及处理方法
不存在影响资产清查核实的事项。
（四）核实结论
本次评估前，由立信会计师事务所（特殊普通合伙）对被评估单位评估基准
日的会计报告进行了审计，被评估单位也已按审计报告审定的财务数据进行资产
评估明细表的申报。
根据被评估单位申报的资产评估明细表，评估人员在被评估单位相关部门人
员的配合下，按评估规范的要求进行清查，清查结果与申报的资产评估明细表基
本相符，未发现与账面记录存在差异的事项，评估范围内的资产产权清晰。
3
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
第二部分 资产基础法评估技术说明
一、流动资产
（一）货币资金
货币资金账面值 1,322,110.60 元，仅 1 项，为银行存款。
1、银行存款
银行存款账面金额 1,322,110.60 元，企业仅有 1 个银行存款账户，为人民
币账户。
对银行存款清查采取同银行对账单余额核对的方法，必要时发函证询证确认。
如有未达账项则编制银行存款余额调节表，金额平衡相符后，必要时抽查日后发
生的凭证或检查基准日后对账单，验证未达账项的真实性，确定未达账项的性质，
没有发现影响净资产事宜。
人民币账户按核实后的账面值评估。
2、货币资金评估结果
金额单位：人民币元
货币资金 账面值 评估值
银行存款 1,322,110.60 1,322,110.60
（二）应收款项
应收款项仅 1 项，为其他应收款。
评估人员通过对企业提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生时间、
金额、业务内容，对照总账、明细账、会计凭证、经营合同和有关文件资料进行
清查核实，了解企业对应收款项的管理制度和执行情况，确定其真实性和可靠性，
对金额较大或时间较长款项进行逐项核验或发函询证。
其他应收款账面金额 3,682,421.31 元，其他应收款共有明细户 11 笔。主要
为员工往来、工程款、设计费等。评估人员通过对企业提供的其他应收款明细表
上的户名、发生时间、金额、业务内容对照记账凭证、有关文件资料进行清查。
其他应收款账龄情况如下表所示：
账龄 金额（人民币元） 占总金额比
一年以内 3,682,421.31 100%
一至三年
三至五年
五年以上
合计 3,682,421.31 100%
对于能够收回，没有坏账风险的欠款按账面值确定评估值。
金额单位：人民币元
项 目 账面值 评估值
其他应收款 3,682,421.31 3,682,421.31
其他应收款坏账准备
6
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
（三）其他流动资产
其他流动资产账面值为 321,800.34 元。系待抵扣进项税额。
评估通过核实账务和相关原始凭证，确认账面属实，本次按清查核实后的账
面值确认。
其他流动资产评估值 321,800.34 元。
金额单位：人民币元
资产名称 账面值 评估值
其他流动资产 321,800.34 321,800.34
二、固定资产——设备类
评估人员在委估单位设备管理人员的陪同下，根据所填报的固定资产清查明
细表对各项设备的原值构成、购置年代、数量、型号规格、使用状况以及各种增
贬值因素进行了逐项清查核实，到现场对设备的使用、运行、维护、保养情况进
行了实地勘察。清查情况如下：
（一）设备概况
委估单位设备仅 1 项，系电子设备，账面原值 6,637.94 元，账面净值
5,028.20 元。企业申报 1 项电子设备，为扫描仪一台。系正常使用。
（二）评估方法
设备的评估一般采用重置成本法评估，对于同类二手设备市场较为活跃的设
备，则采用市场法评估。
1、 重置成本法
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需
的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经
济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用
重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即
求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
计算公式：评估值 = 重置全价×成新率
（1）重置全价的确定：
◆电子设备重置全价的确定
因电子设备均为就地采购，一般不需安装或安装由售货方负责，通过向当地
经销商询价、查阅价格信息网站或有关报价资料等方法确定重置全价。
（2）成新率确定
①年限法
成新率=（1－已使用年限÷规定使用年限）×100%
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
式中已使用年限是指日历年限,规定使用年限采用设备的经济寿命年限，尚
可使用年限一般适用于超期服役设备。
7
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始制造质
量、故障频率、环境条件诸因素确定。
尚可使用年限 = 法定使用年限 - 已使用年限。
（三）举例
委估单位设备较为简单，仅 1 项，系扫描仪，具体举例说明如下：
规格型号：Sheetfed Scanner AT124
生产厂家: 霍尼韦尔
数 量：1 台
启用日期：2018 年 10 月
账面原值：6,637.94 元
账面净值：5,028.20 元
（1）重置成本的确定
经评估人员查询相关网站，同品牌同型号的扫描仪目前含税价 7,300.00 元
（免快递费）。
重置成本=不含税价=7,300.00÷1.13 = 6,500.00(元)（取整）
（2）成新率的确定
该设备经济使用年限为 5 年，现已使用 11 个月。
年限法成新率＝（1－实际已使用年限÷经济使用年限）×100％
＝（1－0.92÷5）×100%＝82%（取整）
（3）评估值的确定
评估值＝重置成本×成新率
＝6,500.00×82%
＝5,330.00（元）
（四）评估结果
金额单位：人民币元
账面值 评估价值
项目名称
原值 净值 原值 净值
电子设备 6,637.94 5,028.20 6,500.00 5,330.00
三、流动负债
（一）应交税费
应交税费账面值为 251,220.50 元，仅 1 项，系应交个人所得税，评估人员
通过查阅会计资料、税金申报表及完税凭证，对债务的真实性进行验证，从而确
定实际承担的债务。经核实，账面值无误。
应交税费按核实后的账面值确定评估值 251,220.50 元。
（二）其他应付款
其他应付款账面值为 8,066,955.64 元，主要包括往来款、员工往来等款项。
8
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
通过核对明细账与总账的一致性、通过抽查部分凭证、发票、协议或对函证、电
询回复情况，对债务的真实性进行了验证。
其他应付款按核实的账面值确定评估值 8,066,955.64 元。
四、资产基础法评估结果
经资产基础法评估，南通中南产城发展有限公司评估基准日股东全部权益价
值评估值为人民币-2,986,513.89 元。
9
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
第三部分 收益法评估的适用性分析
一、评估对象
本次评估对象为南通中南产城发展有限公司股东全部权益价值。
二、收益法简介及适用的前提条件
（一）收益法的定义和原理
企业价值评估中的收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以
确定评估对象价值的评估思路。
收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超
过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
（二）收益法的应用前提
1、被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；
2、产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的；
3、被评估资产预期收益年限可以预测。
三、收益法评估适用性分析
1、中南产城历年经营情况如下：
项目 2018 年 2019 年 1-8 月
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加
销售费用 22.75
管理费用 1,149.91 1,833.72
财务费用 -0.18 -0.53
信用减值损失
资产减值损失
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润 -1,149.74 -1,855.95
加：营业外收入 7.00
减：营业外支出
三、利润总额 -1,142.74 -1,855.95
减：所得税费
四、净利润 -1,142.74 -1,855.95
由上表可知，中南产城 2018 年、评估基准日的净利润分别为-1,142.74 万
元、-1,855.95 万元，连年亏损，历史无营业收入，未来盈利能力存在较大不确
定性。
2、中南产城管理层未来五年的盈利预测：
10
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
2019 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
9-12 月
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加
销售费用
管理费用 2,888.11 3,032.51 3,184.14 3,343.35 3,510.51
916.86
财务费用 -0.56 -0.58 -0.60 -0.61 -0.63
-0.55
信用减值损失
资产减值损失
加：公允价值变动
收益
投资收益
二、营业利润 -2,887.55 -3,031.94 -3,183.54 -3,342.73 -3,509.88
-916.31
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额 -2,887.55 -3,031.94 -3,183.54 -3,342.73 -3,509.88
-916.31
减：所得税费
四、净利润 -2,887.55 -3,031.94 -3,183.54 -3,342.73 -3,509.88
-916.31
根据中南产城管理层的预测，中南产城未来年度将持续亏损，主要原因如下：
（1）委估公司成立至今无任何业务往来，无业务收入，未来年度企业发展
不明朗，故收益状况也存在极大的不确定性。
（2）每年管理和行政人员工资、养老统筹费、医疗保险金和公积金等人工
成本支出以及其他必要的经营管理费用较大，即企业管理层的日常开支较大，导
致企业在亏损的情况下还具有较大的管理费用，从而使企业未来出现亏损的情况
更为严重。
11
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
第四部分 评估结论及分析
总资产账面值为 533.13 万元，评估值 533.16 万元，增值 0.03 万元，增值
率为 0.01%。
总负债账面值为 831.82 万元，评估值 831.82 万元，无增减值。
净资产账面值为-298.68 万元，评估值-298.65 万元，增值 0.03 万元，增值
率为 0.01%。
评估结果汇总如下：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2019 年 8 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100%
流动资产 532.63 532.63
非流动资产 0.50 0.53 0.03 6.00
其中：固定资产净额 0.50 0.53 0.03 6.00
资产总计 533.13 533.16 0.03 0.01
流动负债 831.82 831.82
非流动负债
负债总计 831.82 831.82
净资产 -298.68 -298.65 0.03 0.01
资产基础法评估结果详细情况见评估明细表。
上海立信资产评估有限公司
资产评估师：沃兆寅、黄雪慧
评估小组成员：麻俐荃、汤沈燏
2019 年 9 月 27 日
12
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
附件 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人与被评估单位概况
（一）委托人概况
1、企业名称：江苏中南建设集团股份有限公司
类型：股份有限公司（上市）
证券代码：000961
住所：江苏省海门市常乐镇
法定代表人：陈锦石
注册资本：370,978.8797万元
成立日期：1998年7月28日
营业期限：1998年7月28日至无固定期限
经营范围：房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，
物业管理，实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
（二）被评估单位概况
1、企业名称：南通中南产城发展有限公司（简称：中南产城）
住所：南通市海门市海门街道上海中路899号十八层1803室
注册资本：10000万元整
法定代表人：周平平
企业性质：有限责任公司（法人独资）
经营业务范围：房地产开发经营：自有房屋租赁；柜台租赁；物业管理；停
车场管理服务；建材批发、零售；自营和代理各类商品和技术的进出口业务，但
国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
2、企业历史沿革
委估单位成立于2018年9月4日，公司注册资本10,000.00万元，实收资本
2,700.00万元。由中南控股集团有限公司全额出资。
3、近年来企业的资产、负债、财务状况和经营业绩
单位：人民币万元
项目 2018 年 2019 年 1-8 月
总资产 524.47 533.13
负债 767.20 831.82
股东权益 -242.74 -298.68
13
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
单位：人民币万元
项目 2018 年 2019 年 1-8 月
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加
销售费用 22.75
管理费用 1,149.91 1,833.72
财务费用 -0.18 -0.53
信用减值损失
资产减值损失
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润 -1,149.74 -1,855.95
加：营业外收入 7.00
减：营业外支出
三、利润总额 -1,142.74 -1,855.95
减：所得税费
四、净利润 -1,142.74 -1,855.95
注：以上财务数据 2018 年摘自企业会计报表；2019 年 8 月数据摘自企业审计报告，审计单位为立信会计
师事务所（特殊普通合伙）。
4、执行的主要会计政策
本公司执行《企业会计准则》。
本公司税务机关隶属于国家税务总局海门市税务局第一税务分局，为增值税
一般纳税人，具体适用税率如下：
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 13%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税及缴费水计缴 7%
教育费附加 实际缴纳的营业税、增值税及消费税计缴 5%
（三）委托人与被评估单位的关系
委托人为被评估单位的收购方。
二、关于经济行为的说明
本项评估的目的是股权转让。
根据评估委托合同，江苏中南建设集团股份有限公司拟购买中南控股集团有
限公司持有的中南产城100%股权，本次评估由江苏中南建设集团股份有限公司委
托上海立信资产评估有限公司对该经济行为涉及的中南产城股东全部权益价值
进行评估，为实现本评估项目提供价值参考依据。
本次评估即是为上述经济行为提供委估资产的价值参考意见。
14
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
三、关于评估对象与评估范围的说明
（一）评估对象与范围
1、评估对象为南通中南产城发展有限公司股东全部权益价值。
2、评估范围为南通中南产城发展有限公司评估基准日全部资产与负债，具
体类型与账面金额如下表：
截止日期：2019 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元
项 目 账面金额（元）
流动资产 5,326,332.25
货币资金 1,322,110.60
其他应收款 3,682,421.31
其他流动资产 321,800.34
非流动资产 5,028.20
固定资产 5,028.20
资产总额 5,331,360.45
流动负债 8,318,176.14
应交税费 251,220.50
其他应付款 8,066,955.64
负债总额 8,318,176.14
净资产 -2,986,815.69
评估基准日的会计报表已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意
见的（文号：信会师报字【2019】第ZA52192号）审计报告。
（二）账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账。
无。
（三）本次评估前是否存在不良资产核销或者资产剥离行为等。
无。
四、关于评估基准日的说明
（一）评估基准日：2019年8月31日。
（二）评估基准日是由委托人与相关当事方根据评估目的协商确定的，主要
考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合y理地为评估
目的服务。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
无。
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明
（一）资产负债清查情况
1、列入清查范围的资产负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布
地点及特点。
本项资产评估工作全面展开后，由本公司财务部负责按评估基准日资产负债
15
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
表列示的资产和负债数额填报规定式样的资产评估清查明细表。所有明细表的累
计数与资产负债表对应科目的余额轧平。
列入清查范围的资产和负债如下表：
截止日期：2019 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元
项 目 账面金额（元）
流动资产 5,326,332.25
货币资金 1,322,110.60
其他应收款 3,682,421.31
其他流动资产 321,800.34
非流动资产 5,028.20
固定资产 5,028.20
资产总额 5,331,360.45
流动负债 8,318,176.14
应交税费 251,220.50
其他应付款 8,066,955.64
负债总额 8,318,176.14
净资产 -2,986,815.69
实物资产的分布情况为：
截止日期：2019 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元
项目 账面金额 分布地点及特点
固定资产小计 5,028.20
其中：设备类 5,028.20 公司办公场所内
2、清查工作的组织与实施
为使评估工作顺利进行，公司专门成立了清查工作小组，负责制定清查工作
计划，确定清查内容和清查时点，并负责与评估机构的协调。本次评估前公司已
聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）对评估基准日的财务报表进行审计，并
对列入评估范围的具体评估对象以审计后的数据为基础，通过对资产、负债的全
面清理，核实了委估资产与负债的实际状况，填写评估明细申报表。
（二）未来经营和收益状况预测
无。
七、资料清单
1、资产评估申报表；
2、相关经济行为的批文；
3、审计报告；
4、资产权属证明文件、产权证明文件；
5、重大合同、协议等；
6、其他资料。
16
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
（此页无正文）
以上说明和资料是我公司为配合上海立信资产评估有限公司做好本次评估
工作而提供的，我公司对上述情况说明和提供资料的真实性、可靠性负责。
委托人：（盖章）
法定代表人：（签字）
日期：
17
南通中南产城发展有限公司股权转让项目评估技术说明
（此页无正文）
以上说明和资料是我公司为配合上海立信资产评估有限公司做好本次评估
工作而提供的，我公司对上述情况说明和提供资料的真实性、可靠性负责。
被评估单位：（盖章）
法定代表人：（签字）
日期：
18
