中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）
China Audit Asia Pacific Certified Public Accountants LLP
审 计 报 告
AUDIT REPORT
天津嘉创物业服务有限公司
2014 年至 2017 年 4 月
财务报表审计
中国北京
BEIJING CHINA
通讯地址：北京市海淀区北三环西路 43 号青云当代大厦 22-22 层
邮政编码：100086
电 话：010-6216 6525
传 真：010-6216 6525
网 址：www.zsytcpa.com.cn
审 计 报 告
中审亚太审字(2017)010629 号
天津嘉创物业服务有限公司全体股东：
我们审计了后附的天津嘉创物业服务有限公司（以下简称“天津嘉创物业公
司”）的财务报表，包括 2017 年 4 月 30 日、2016 年 12 月 31 日、2015 年 12
月 31 日、2014 年 12 月 31 日的资产负债表，2017 年 1-4 月、2016 年度、2015
年度、2014 年度的利润表、现金流量表和所有者权益变动表，以及财务报表附
注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是天津嘉创物业公司管理层的责任。这种责任包
括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照
中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求
我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否
不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报
表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和
1
公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估
计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基
础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了天津嘉创物业公司 2017 年 4 月 30 日、2016 年 12 月 31 日、2015 年
12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日的财务状况以及 2017 年 1 月-4 月、2016 年度、
2015 年度、2014 年度的经营成果和现金流量。
中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：李 敏
中国注册会计师：薛庆华
中国北京市 二〇一七年九月一日
2
资产负债表
编制单位：天津嘉创物业服务有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2017年4月30日 2016年12月31日 2015年12月31日 2014年12月31日
流动资产： -- -- -- --
货币资金 七、1 19,012,235.97 17,782,989.78 20,345,833.06 17,537,452.83
△结算备付金
△拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、2 6,402,636.20 9,279,182.29 1,913,290.29 698,216.21
预付款项 七、3 229,889.13 101,303.51
△应收保费
△应收分保账款
△应收分保准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 七、4 1,438.20 9,036.12 1,438.20 1,438.20
△买入返售金融资产
存货
其中：原材料
库存商品（产成品）
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 25,646,199.50 27,172,511.70 22,260,561.55 18,237,107.24
非流动资产： -- -- -- --
△发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产原价 七、5 1,033,125.26 1,006,937.23 840,428.29 763,345.29
减：累计折旧 七、5 622,940.76 589,242.48 512,335.90 396,674.72
固定资产净值 七、5 410,184.50 417,694.75 328,092.39 366,670.57
减：固定资产减值准备
固定资产净额 七、5 410,184.50 417,694.75 328,092.39 366,670.57
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七、6 17,944.35 19,318.67 31,190.71 66,268.63
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、7 8,104.00 24,312.00 72,936.00 144,586.00
递延所得税资产 七、8 5,594.45 5,594.45 2,785.75
其他非流动资产
其中：特准储备物资
非流动资产合计 441,827.30 466,919.87 435,004.85 577,525.20
资产总计 26,088,026.80 27,639,431.57 22,695,566.40 18,814,632.44
1
资产负债表（续）
编制单位：天津嘉创物业服务有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2017年4月30日 2016年12月31日 2015年12月31日 2014年12月31日
流动负债： -- -- -- --
短期借款
△向中央银行借款
△吸收存款及同业存放
△拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、9 7,418,047.68 8,224,724.19 1,099,232.13 406,626.09
预收款项 七、10 4,843,567.13 5,183,867.19 5,235,783.83 3,512,501.36
△卖出回购金融资产款
△应付手续费及佣金
应付职工薪酬 七、11 393,042.14 850,520.87 873,906.72 695,087.00
其中：应付工资 七、11 433,780.52 513,516.86 260,563.19
应付福利费 七、11 990.00 11,000.00
其中：职工奖励及福利基金
应交税费 七、12 201,942.58 487,737.15 165,648.12 88,064.78
其中：应交税金 七、12 201,942.58 487,737.15 165,648.12 88,064.78
应付利息
应付股利
其他应付款 七、13 5,817,312.88 5,678,022.60 8,523,919.26 7,452,862.53
△应付分保账款
△保险合同准备金
△代理买卖证券款
△代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 18,673,912.41 20,424,872.00 15,898,490.06 12,155,141.76
非流动负债： -- -- -- --
长期借款
应付债券
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
其中：特种储备基金
非流动负债合计 - - - -
负债合计 18,673,912.41 20,424,872.00 15,898,490.06 12,155,141.76
所有者权益（或股东权益）： -- -- -- --
实收资本（股本） 七、14 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00
国有资本 七、14 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00
其中：国有法人资本 七、14 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00
集体资本
民营资本
其中：个人资本
外商资本
减：已归还投资
实收资本（或股本）净额 七、14 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积
减：库存股
其他综合收益
其中：外币报表折算差额
专项储备
盈余公积 七、15 441,411.44 421,455.96 379,707.64 365,949.07
其中：法定公积金 七、15 441,411.44 421,455.96 379,707.64 365,949.07
任意公积金
#储备基金
#企业发展基金
# 利润归还投资
△一般风险准备
未分配利润 七、16 3,972,702.95 3,793,103.61 3,417,368.70 3,293,541.61
归属于母公司所有者权益合计 7,414,114.39 7,214,559.57 6,797,076.34 6,659,490.68
*少数股东权益
所有者权益（或股东权益）合计 7,414,114.39 7,214,559.57 6,797,076.34 6,659,490.68
负债和所有者权益（或股东权益）总计 26,088,026.80 27,639,431.57 22,695,566.40 18,814,632.44
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利润表
编制单位：天津嘉创物业服务有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2017年1-4月 2016年度 2015年度 2014年度
一、营业总收入 9,899,302.22 36,443,009.82 24,624,689.02 15,917,117.18
其中：营业收入 七、17 9,899,302.22 36,443,009.82 24,624,689.02 15,917,117.18
△利息收入
△已赚保费
△手续费及佣金收入
二、营业总成本 9,630,229.13 36,041,444.50 24,431,683.03 15,649,210.29
其中：营业成本 七、17 8,462,717.08 31,174,097.49 19,735,526.25 12,734,861.27
△利息支出
△手续费及佣金支出
△退保金
△赔付支出净额
△提取保险合同准备金净额
△保单红利支出
△分保费用
税金及附加 七、18 44,014.33 1,046,251.70 1,111,345.99 891,358.87
销售费用
管理费用 七、19 1,116,117.61 3,846,046.82 3,844,720.39 2,226,629.85
其中：研究与开发费
财务费用 七、19 7,380.11 -36,094.51 -271,052.59 -203,639.70
其中：利息支出
利息收入 七、19 17,581.97 128,322.16 354,710.26 290,794.01
汇兑净损失（净收益以“-”号填列）
资产减值损失 七、20 11,143.00 11,142.99
其他
加：公允价值变动收益 （损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 269,073.09 401,565.32 193,005.99 267,906.89
加：营业外收入 七、21 300,262.00
其中：非流动资产处置利得
非货币性资产交换利得
政府补助 七、21 300,262.00
债务重组利得
减：营业外支出 七、22 3,000.00 112,877.90
其中：非流动资产处置损失 七、22 1,429.90
非货币性资产交换损失
债务重组损失
四、利润总额（亏损总额以 “－”号填列） 266,073.09 588,949.42 193,005.99 267,906.89
减：所得税费用 七、23 66,518.27 171,466.19 55,420.33 116,737.76
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 199,554.82 417,483.23 137,585.66 151,169.13
归属于母公司所有者的净利润
*少数股东损益
六、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
其中：1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
其中：1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
七、综合收益总额 199,554.82 417,483.23 137,585.66 151,169.13
归属于母公司所有者的综合收益总额
*归属于少数股东的综合收益总额
八、每股收益： -- -- -- --
基本每股收益
稀释每股收益
3
现金流量表
编制单位：天津嘉创物业服务有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2017年1-4月 2016年度 2015年度 2014年度
一、经营活动产生的现金流量 ： -- -- -- --
销售商品、提供劳务收到的现金 13,022,319.51 30,146,356.45 25,121,754.42 16,396,291.41
△客户存款和同业存放款项净增加额
△向中央银行借款净增加额
△向其他金融机构拆入资金净增加额
△收到原保险合同保费取得的现金
△收到再保险业务现金净额
△保户储金及投资款净增加额
△处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产净增加额
△收取利息、手续费及佣金的现金
△拆入资金净增加额
△回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 1,271,649,769.73 5,463,498.36 1,425,766.99 4,354,415.51
经营活动现金流入小计 1,284,672,089.24 35,609,854.81 26,547,521.41 20,750,706.92
购买商品、接受劳务支付的现金 9,619,128.90 23,067,254.12 13,181,407.51 6,101,518.08
△客户贷款及垫款净增加额
△存放中央银行和同业款项净增加额
△支付原保险合同赔付款项的现金
△支付利息、手续费及佣金的现金
△支付保单红利的现金
△支付给职工以及为职工支付的现金 1,376,109.93 3,355,603.63 8,753,430.89 7,850,818.59
支付的各项税费 678,982.17 1,985,057.88 1,420,995.44 1,980,014.41
支付的其他与经营活动有关的现金 1,271,751,818.02 9,543,922.67 294,524.34 399,356.85
经营活动现金流出小计 1,283,426,039.02 37,951,838.30 23,650,358.18 16,331,707.93
经营活动产生的现金流量净额 1,246,050.22 -2,341,983.49 2,897,163.23 4,418,998.99
二、投资活动产生的现金流量 ： -- -- -- --
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收回的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 - - - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 16,804.03 220,859.79 88,783.00 110,140.00
投资支付的现金
△质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 16,804.03 220,859.79 88,783.00 110,140.00
投资活动产生的现金流量净额 -16,804.03 -220,859.79 -88,783.00 -110,140.00
三、筹资活动产生的现金流量 ： -- -- -- --
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金
△发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 1,270,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,270,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
其中：子公司支付给少数股东的股利 、利润
支付的其他与筹资活动有关的现金 1,270,000,000.00
筹资活动现金流出小计 1,270,000,000.00
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,229,246.19 -2,562,843.28 2,808,380.23 4,308,858.99
加：期初现金及现金等价物余额 17,782,989.78 20,345,833.06 17,537,452.83 13,228,593.84
六、期末现金及现金等价物余额 19,012,235.97 17,782,989.78 20,345,833.06 17,537,452.83
4
所有者权益变动表
编制单位：天津嘉创物业服务有限公司 金额单位：人民币元
2017年1-4月
项 目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 其他 小计
栏次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
一、上年年末余额 3,000,000.00 421,455.96 3,793,103.61 7,214,559.57 7,214,559.57
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 3,000,000.00 421,455.96 3,793,103.61 7,214,559.57 7,214,559.57
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 19,955.48 179,599.34 199,554.82 199,554.82
（一）综合收益总额 199,554.82 199,554.82 199,554.82
（二）所有者投入和减少资本
1、所有者投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入所有者权益的金额
4、其他
（三）专项储备提取和使用
1、提取专项储备
2、使用专项储备
（四）利润分配 19,955.48 -19,955.48
1、提取盈余公积 19,955.48 -19,955.48
其中：法定公积金 19,955.48 -19,955.48
任意公积金
#储备基金
#企业发展基金
#利润归还投资
2、提取一般风险准备
3、对所有者（或股东）的分配
4、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动
5、其他
四、本年年末余额 3,000,000.00 441,411.44 3,972,702.95 7,414,114.39 7,414,114.39
5
所有者权益变动表
编制单位：天津嘉创物业服务有限公司 金额单位：人民币元
2016年度
项 目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 小计
栏次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
一、上年年末余额 3,000,000.00 379,707.64 3,417,368.70 6,797,076.34 6,797,076.34
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 3,000,000.00 379,707.64 3,417,368.70 6,797,076.34 6,797,076.34
三、本年增减变动金额 （减少以“－”号填列） 41,748.32 375,734.91 417,483.23 417,483.23
（一）综合收益总额 417,483.23 417,483.23 417,483.23
（二）所有者投入和减少资本
1、所有者投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入所有者权益的金额
4、其他
（三）专项储备提取和使用
1、提取专项储备
2、使用专项储备
（四）利润分配 41,748.32 -41,748.32
1、提取盈余公积 41,748.32 -41,748.32
其中：法定公积金 41,748.32 -41,748.32
任意公积金
储备基金
企业发展基金
利润归还投资
2、提取一般风险准备
3、对所有者（或股东）的分配
4、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本 （或股本）
2、盈余公积转增资本 （或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动
5、其他
四、本年年末余额 3,000,000.00 421,455.96 3,793,103.61 7,214,559.57 7,214,559.57
- - - - - -
6
所有者权益变动表
编制单位：天津嘉创物业服务有限公司 金额单位：人民币元
2015年度
项 目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 小计
栏次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
一、上年年末余额 3,000,000.00 365,949.07 3,293,541.61 6,659,490.68 6,659,490.68
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 3,000,000.00 365,949.07 3,293,541.61 6,659,490.68 6,659,490.68
三、本年增减变动金额 （减少以“－”号填列） 13,758.57 123,827.09 137,585.66 137,585.66
（一）综合收益总额 137,585.66 137,585.66 137,585.66
（二）所有者投入和减少资本
1、所有者投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入所有者权益的金额
4、其他
（三）专项储备提取和使用
1、提取专项储备
2、使用专项储备
（四）利润分配 13,758.57 -13,758.57
1、提取盈余公积 13,758.57 -13,758.57
其中：法定公积金 13,758.57 -13,758.57
任意公积金
储备基金
企业发展基金
利润归还投资
2、提取一般风险准备
3、对所有者（或股东）的分配
4、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本 （或股本）
2、盈余公积转增资本 （或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动
5、其他
四、本年年末余额 3,000,000.00 379,707.64 3,417,368.70 6,797,076.34 6,797,076.34
- - - - - -
7
所有者权益变动表
编制单位：天津嘉创物业服务有限公司 金额单位：人民币元
2014年度
项 目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 小计
栏次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
一、上年年末余额 3,000,000.00 350,832.16 3,157,489.39 6,508,321.55 6,508,321.55
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 3,000,000.00 350,832.16 3,157,489.39 6,508,321.55 6,508,321.55
三、本年增减变动金额 （减少以“－”号填列） 15,116.91 136,052.22 151,169.13 151,169.13
（一）综合收益总额 151,169.13 151,169.13 151,169.13
（二）所有者投入和减少资本
1、所有者投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入所有者权益的金额
4、其他
（三）专项储备提取和使用
1、提取专项储备
2、使用专项储备
（四）利润分配 15,116.91 -15,116.91
1、提取盈余公积 15,116.91 -15,116.91
其中：法定公积金 15,116.91 -15,116.91
任意公积金
储备基金
企业发展基金
利润归还投资
2、提取一般风险准备
3、对所有者（或股东）的分配
4、其他
（五）所有者权益内部结转
1、资本公积转增资本 （或股本）
2、盈余公积转增资本 （或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动
5、其他
四、本年年末余额 3,000,000.00 365,949.07 3,293,541.61 6,659,490.68 6,659,490.68
- - - -
8
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
天津嘉创物业服务有限公司
2017 年 1-4 月、2016 年度、2015 年度、2014 年度
财务报表附注
（除特别注明外，本附注金额单位均为人民币元）
一、 企业基本情况
天津嘉创物业服务有限公司（以下简称“本公司）前身为天津市天材物业管理有限公司，于 2001
年 7 月 3 日取得由天津市工商行政管理局南开分局核发的营业执照，注册资本 50 万元，由天津市天
材房地产开发有限公司持股 60%，自然人股东肖连祥等持股 40%。
2008 年 2 月 15 日，本公司自然人股东肖连祥等与天津市天材房地产开发有限公司签订股权转让
协议，将所持有 40%股权无偿转让给天津市天材房地产开发有限公司，并于 2008 年 4 月 1 日取得由
天津市工商行政管理局南开分局换发的营业执照，注册号为 120104000041762。
2010 年 1 月天津市天材房地产开发有限公司与天津滨海开元房地产开发有限公司签订股权转让协
议，将所持本公司全部股权转让予天津滨海开元房地产开发有限公司，并由天津滨海开元房地产开发
有限公司向本公司增资 250 万元，本公司名称变更为天津嘉创物业服务有限公司（现名称），变更后
的实收资本为 300 万元。工商变更登记于同月办理完毕。
2011 年 12 月，本公司股东将其所持本公司全部股权转让给天津天保基建股份有限公司。
2016 年 8 月 30 日，取得天津市自由贸易试验区市场和质量监督管理局核发的营业执照，统一社
会信用代码为 911201167303413922。
本公司法定代表人：裴广群。住所：天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 1 号楼 402 室。经营
范围：物业管理服务；从事房地产经营；房地产中介；楼宇智能化系统的施工及维保；绿化施工及养
管；停车管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司的母公司为天津天保基建股份有限公司，最终控制人为天津保税区投资控股集团有限公
司。
二、财务报表的编制基础
本财务报表以本公司持续经营为基础列报，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企
业会计准则--基本准则》和 41 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解
释及其他相关规定（以下简称“企业会计准则”）的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
1
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2017 年 4 月 30 日、
2016 年 12 月 31 日、2015 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日的财务状况及 2017 年 1-4 月、2016 年度、
2015 年度、2014 年度的经营成果和现金流量等有关信息。
四、重要的会计政策和会计估计
1、会计期间
本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
3、记账基础和计价原则
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为记账基础。
本公司主要会计计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。除某些金融
工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定
计提相应的减值准备。
4、现金及现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存
款；现金等价物，是指本公司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
5、外币业务和外币报表折算
本公司对发生的外币业务，按照交易发生日的即期汇率折合人民币记账。对各种外币账户的外币
期末余额，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，发生的差额计入当期损益；以历史成本计
量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算；以公允价值计量的外币非货币性项目，采
用公允价值确定日的即期汇率折算，差额作为公允价值变动损益。
外币财务报表的折算遵循下列原则：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除
“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；
（2）利润表中的收入和费用项目，按照交易发生日的即期汇率折算；
2
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
（3）按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示；
（4）现金流量表按照交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在
现金流量表中单独列示。
6、金融工具
（1）金融工具的确认与终止确认
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。本公司
于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值
不能可靠计量的投资，按照金融工具有关规定进行确认。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：收取该金融资产现金流量的合同权利终止；该金融资
产已转移，且符合《企业会计准则第 23 号--金融资产转移》规定的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才终止确认该金融负债或其一部分。
（2）金融资产的分类
金融资产在初始确认时以公允价值计量，划分为以下四类：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金融资产包括为了在短期内出售而取得的金融资产，以
及衍生金融工具。此类金融资产采取公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期
损益。
②持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产，但已经被重分类为其他金融资产类别的非衍生金融资产除外。此类金融资产采
用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得和损失，均计
入当期损益。
③贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。此类
金融资产采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得和
3
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
损失，均计入当期损益。
④可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及未被分类为上
述三种类别的非衍生金融资产。此类金融资产采用公允价值进行后续计量。其折溢价采用实际利率法
进行摊销并确认为利息收入；其公允价值变动计入资本公积，在该投资终止确认或被认定发生减值时，
将原直接计入所有者权益的对应部分转出，计入当期损益。
（3）金融负债的分类
金融负债于初始确认时以公允价值计量，划分为以下两类：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。此类金融负债按照公允价值进行后续计量，所有已
实现和未实现的损益均计入当期损益。
②其他金融负债
此类金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（4）交易费用
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期
损益；其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入其初始确认金额。
（5）金融工具的公允价值
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值；金融工具不存在
活跃市场的，本公司采用合理的估值技术确定其公允价值，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和
期权定价模型等。
（6）折现率的确认
在考虑金融资产或金融负债所有合同条款（包括提前还款权，看涨期权、类似期权等）的基础上
预计未来现金流量来确认折现率，但不应当考虑未来信用损失。
金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于折现率组成部分的各项收费，交易费用及
溢价或折价等，在确定折现率时也予以考虑。金融资产或金融负债的未来现金流量或存续期间无法可
4
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靠预计时，应当采用该金融资产或金融负债在整个合同期内的合同现金流量。
（7）金融资产减值
本公司于资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的
账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值
的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企
业能够对该影响进行可靠计量的事项。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，
计入当期损益。
①以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量
（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该
金融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值。
以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观
上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。但是，该转回
后的账面价值不应当超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时
市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减
值损失一经确认，不得转回。
③可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计
损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收
回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值上升且客观上与确认原减
值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失可以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投
资发生的减值损失，不得通过损益转回。
（8）金融资产转移
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金融资产转移，是指本公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保
留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控
制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
7、应收款项
本公司计提坏账准备的应收款项包括应收账款和其他应收款。
（1）坏账的确认标准
凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，
又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事
会批准列作坏账的应收款项，以及其他发生减值的债权如果评估为不可收回，则对其终止确认。
（2）坏账损失核算方法
本公司采用备抵法核算坏账损失。
（3）坏账准备的计提方法及计提比例
① 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
本公司单项金额重大的应收款项的确认标准：期末余额达到 500 万元以上的客户应收款项作为单
项金额重大的应收款项；本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明应
收款项已经发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对单项测试
未减值的应收款项，不计提坏账准备。
② 按应收款项组合计提坏账准备的确定依据、坏账准备计提方法
根据本公司应收款项风险特征，主要分为账龄组合、余额百分比组合和无风险组合，其中：
a、账龄组合的应收款项采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例一般为：
账龄 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 5
1-2 年 10
2-3 年 15
3 年以上 20
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天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
b、余额百分比组合的应收款项采用余额百分比法计提坏账准备，计提比例一般为：
组合名称 计提比例（%）
余额百分比组合 6
c、无风险组合主要是包括应收出口退税款、员工公务借款、备用金、押金等性质的款项，不计
提坏账准备。
③ 单项金额不重大但单项计提坏账准备的计提方法
对于单项金额不重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，根据其未来现金流量
现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（4）应收账款转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
应收款项在转回日的摊余成本。
（5）本公司向金融机构转让不附追索权的应收账款，按交易款项扣除已转销应收账款的账面价
值和相关税费后的差额计入当期损益。
8、存货
（1）存货分类
本公司存货主要包括低值易耗品等。
（2）取得和发出的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价，发出按加权平均法计价。
（3）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品在领用时根据实际情况采用一次摊销法摊销。
（4）存货的盘存制度
本公司存货数量的盘存方法是永续盘存制。
（7）存货跌价准备的确认标准及计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售
价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。其中开发产品的存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他数量繁多、单价较低的低值易耗品按类
别提取存货跌价准备。
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9、投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。并且能够单独计量和
出售，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
（1）投资性房地产计价
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济
利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当
期损益。
（2）投资性房地产后续计量
本公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
本公司对投资性房地产，采用与固定资产--房屋建筑物或无形资产--土地使用权相同的方法计提折
旧或进行摊销。
（3）投资性房地产减值
本公司投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四“29、资产减值”。
（4）投资性房地产转换
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价
值作为转换后的入账价值。
（5）投资性房地产终止
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该
项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计
入当期损益。
10、固定资产
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以
确认
（1）固定资产计价
购建的固定资产，按购建时实际成本计价；非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁
取得的固定资产的成本，分别按照《企业会计准则--非货币性资产交换》、《企业会计准则--债务重组》、
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《企业会计准则--企业合并》和《企业会计准则--租赁》确定。
（2）固定资产折旧方法
本公司固定资产折旧采用年限平均法计提。各类固定资产的预计使用年限、预计净残值率及年折
旧率如下：
固定资产类别 预计净残值率（%） 预计使用年限（年） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 4.00-5.00 30-50 1.90-3.20
机器设备 4.00-5.00 5-30 3.17-19.20
交通运输设备 4.00-5.00 4-14 6.79-24.00
电子及其他设备 4.00-5.00 5-15 6.33-19.20
对于已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的账面价值（即固定资产原价
减去累计折旧和已计提的减值准备），以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。本公司至少
于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计
估计变更处理。
（3）固定资产后续支出
与固定资产有关的后续支出，仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地
计量时才予以确认，否则发生时计入当期损益。
（4）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
本公司固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四“29、资产减值”。
（5）融资租入固定资产的认定依据、计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，
也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租
赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（6）大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部
分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，
照提折旧。
（7）固定资产终止
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天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
11、在建工程
（1）在建工程核算原则
在建工程按实际成本核算，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资
本化的借款费用以及其他相关费用等。在工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
（2）在建工程结转固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价
值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日
起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按照估计的价值转入固定资产，并按照本公司固定资
产折旧政策计提折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价格，但不调整原已计提的
折旧额。
（3）在建工程减值测试以及减值准备的计提方法
本公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生的减值迹象，包括：
①长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；
②所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确
定性；
③其他足以证明在建工程已发生减值的情形。
在建工程存在减值迹象的，估计其可回收金额。有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，本公
司以单项在建工程为基础估计其可回收金额。可回收金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的
净额与在建工程未来现金流量的现值两者之间较高者确定。当在建工程的可回收金额低于其账面价值
的，将在建工程的账面价值减记至可回收金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，
同时计提相应的在建工程减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
12、借款费用
借款费用是指本公司因借款而发生的利息及其他相关成本，括借款利息、折价或者溢价的摊销、
辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
（1）借款费用资本化与费用化的原则
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可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计
入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使
用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售时，借款费用停止资本化。之后
发生的借款费用计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月，应
暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。暂停期间发生的借款费用计入当期损
益。
（2）资本化金额的确定
专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定；占
用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率计算确定，资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
13、无形资产
本公司的无形资产按照成本进行初始计量。主要包括土地使用权、专利技术、非专利技术等。
（1）无形资产的确认和初始计价
本公司无形资产的确认标准：
①拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产；
②与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入企业；
③该资产的成本能够可靠计量。
（2）无形资产的摊销
使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销，计入当期损益。无法可靠
确定预期实现方式的，采用直线法摊销。
本公司至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如发
生变更则作为会计估计变更处理。
（3）研究与开发支出
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本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
本公司相应项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项后，进入开
发阶段。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：①完成该无形资产以使其能够使
用或出售在技术上具有可行性；②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；③无形资产产生经济利
益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将
在内部使用的，能够证明其有用性；④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产
的开发，并有能力使用或出售该无形资产；⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不
满足上述条件的开发支出计入当期损益。
（4）无形资产减值
无法预见无形资产带来经济利益的期限的作为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的无
形资产不摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。无形资产的减值测试
方法和减值准备计提方法详见附注四“29、资产减值”。
本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值
全部转入当期损益。
14、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上（不含 1 年）的各
项费用。本公司的各主要长期待摊费用项目的内容、摊销方法和摊销年限如下表：
内 容 摊销方法 摊销年限
装修费 直线法 5年
本公司除购置和建造固定资产外，在筹建期间内发生的费用，在开始生产经营的当月起一次转入
开始生产经营当月的损益；如果账面某项长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，将尚未摊销
的摊余价值全部转入当期损益。
15、职工薪酬
是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括
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短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
短期职工薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险、生育保险、工伤
保险、住房公积金、工会经费、职工教育经费等，在职工提供服务的会计期间内确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
离职后福利主要是指设定提存计划，基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于
发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的
建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认
与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常
退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期
损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，
除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
16、股份支付
本公司股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，应当以授予职工和其
他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类似服务的以权益结算的
股份支付，应当在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。完成等待
期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务或其他方类似服务的以权益结算的股份支
付，在等待期内的每个资产负债表日，应当以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工
具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
（2）以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公
允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期
内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳
估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负
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债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
17、应付债券
应付债券核算的是为筹集长期资金而发行债券的本金和利息。
企业发行不可转换公司债券时，按照实际收到的金额（扣除相关交易费用），作为负债处理；债
券发行实际收到的金额与债券面值总额的差额，作为债券溢价或折价，在债券的存续期间内按票面利
率于计提利息时摊销，并按借款费用的处理原则处理。如果发行费用大于发行期间冻结资金所产生的
利息收入，按发行费用减去发行期间冻结资金所产生的利息收入后的差额，根据发行债券筹集资金的
用途，属于用于固定资产项目的，按照借款费用资本化的处理原则处理；属于其他用途的，计入当期
财务费用。如果发行费用小于发行期间冻结资金所产生的利息收入，按发行期间冻结资金所产生的利
息收入减去发行费用后的差额，视同发行债券的溢价收入，在债券存续期间于计提利息时摊销。
公司的应付债券为可转换公司债券，于发行时按可转换债券的面值入账，并按期计提债券利息。
公司可转换公司债券的持有人按照约定的条件在规定的转股期内将持有的可转换公司债券转换为公
司股票时，将债券面值和已计提的利息扣除用现金支付的不可转换股票的部分，按股票面值和转换的
股数计算的股票面值总额计入股本，差额部分计入资本公积。
18、预计负债
（1）预计负债的确认标准
或有事项相关相关义务同时符合下列条件，确认为预计负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠计量。
（2）预计负债的计量方法
预计负债按照清偿该负债所需支出的最佳估计数计量。如果所需支出存在一个金额区间，按该区
间的上、下限金额的平均数确定；如果所需支出不存在一个金额区间，预计负债只涉及单个项目时，
最佳估计数按最可能发生金额确定；预计负债涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发
生概率计算确定。
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如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基
本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
19、其他权益工具
本公司其他权益工具为永续债，在满足下列条件时，分类为权益工具：
（1）合同中须约定发行人拥有续期选择权；
（2）合同中须约定发行人可以无条件、无限次推延付息；如有强制付息事件条款，则该事件应
可由发行人控制是否发生；
（3）没有担保条款；
（4）全副同中没有结算条款，或中有结算条款，但须满足下述条件之一：a、要求以现金、其他
金融资产或以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的或有结算条款几乎不具有可能性；b、
只有在发行方清算时，才需以现金、其他金融资产或以其他导致该工具成本金融负债的方式进行结算；
（5）合同中约定仅发行人拥有赎回选择权，持有人没有回售权。
20、收入
（1）销售商品
本公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的合同或协议价款的金额确认
销售商品收入：
①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③收入的金额能够可靠地计量；
④相关的经济利益很可能流入企业；
⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公
允价值确定销售商品收入金额。
房地产销售收入在同时满足与买方签订销售合同并取得买方按销售合同支付的款项、开发项目完
工并验收合格达到交付条件、买方验房确认时或根据合同约定向买方发出入住通知后确认收入的实
现。
（2）提供劳务
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在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。本
公司根据已完工作的测量确定提供劳务交易的完工进度。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：① 收入的金额能够可靠地计量；② 相关的经
济利益很可能流入企业；③ 交易的完工程度能够可靠地确定；④ 交易中已发生和将发生的成本能够
可靠地计量。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本。
②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提
供劳务收入。
物业出租收入按与承租方签订合同或协议的规定，在租赁期间按直线法确认房屋出租收入。
（3）让渡资产使用权
本公司在与让渡资产使用权相关的经济利益能够流入和收入的金额能够可靠的计量时确认让渡
资产使用权收入。
（4）利息收入
按照他人使用本公司货币资金、使用时间和实际利率计算确定。
21、建造合同
本公司对建造合同会计核算方法如下：
如果一项建造合同包括多项资产，且每项资产均有独立的建造计划、本公司与客户就每项资产单
独进行谈判时双方能够接受或拒绝与每项资产有关的合同条款、每项资产的收入和成本可单独辨认
时，则每项资产分立为单项合同分别予以核算；如果一组合同无论对应单个客户还是几个客户，且该
组合同按一揽子交易签定、该组合同密切相关、每项合同实际上已构成一项综合利润率工程的组成部
分、该组合同同时或依次履行时，则该组合同合并为单项合同予以核算。
本公司合同成本包括自合同签订开始日至合同完成日止期间所发生的与执行合同有关的直接费
用和间接费用。
本公司按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定建造合同完工进度。
本公司在建造合同结果能够可靠估计时，合同成本按照建造合同于结算日的完工进度计算的结果
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计入当年度（期）损益类账项；本公司在建造合同的结果不能可靠地估计时，合同成本在其发生的当
年度（期）确认为费用。本公司在合同预计总成本将超过合同预计总收入时，将预计损失立即确认为
当年度（期）费用。
个别合同工程累计已发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）超过已办理结算价款的金额列为流
动资产，列示为已完工未结算款；若个别合同工程已办理结算价款的金额超过累计已发生的成本和累
计已确认的毛利（亏损）的金额列为流动负债，列示为已结算未完工款。
22、政府补助
本公司政府补助包括财政拨款、财政贴息、税收返还和无偿划拨非货币性资产。
（1）政府补助的确认条件
政府补助在同时满足下列条件的，才能予以确认：
①本公司能够满足政府补助所附条件；
②本公司能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，分别情况处理：用于
补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损
益；用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还的，分别情况处理：存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余
额，超出部分计入当期损益。不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
23、递延所得税资产和递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税
法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，本公司采用
资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
（1）递延所得税资产的确认
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异
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产生的递延所得税资产。但是同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得
税资产不予确认：
①该项交易不是企业合并；
②交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额。
本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：
①暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
②未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（2）递延所得税负债的确认
除下列情况产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负
债：
①商誉的初始确认；
②同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a、该项交易不是企业合并；
b、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额。
本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资产生相关的应纳税暂时性差异，同时满足下列条件
的：
①投资企业能够控制暂时性差异的转回的时间；
②暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3）递延所得税资产和递延所得税负债的计量
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得
税影响。
本公司于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能
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获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
24、租赁
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
（1）融资租赁
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转
移，也可能不转移。
租赁业务符合下列一项或数项标准的，通常属于融资租赁：① 在租赁期届满时，租赁资产的所
有权转移给承租人。② 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远远低于行使选
择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。③ 即
使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。④ 承租人在租赁开始日的最低租
赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现
值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。⑤ 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承
租人才能使用。
① 本公司作为承租人记录融资租赁业务
以融资租赁方法租入的资产，于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付
款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初
始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年
内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计
入当期损益。
② 本公司作为出租人记录融资租赁业务
以融资租赁方法出租的资产，于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之
和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担
保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余
额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
（2）经营租赁
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经营租赁指除融资租赁以外的其他租赁。
① 本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费
用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
② 本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费
用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他
金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计
入当期损益。
25、持有待售
（1）终止经营
终止经营，实质满足下列条件之一的已被企业处置或被企业划归为持有待售的、在经营和编制财
务报表时能够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
（2）持有待售组成部分或非流动资产确认标准
同时满足下列条件的企业组成部分或非流动资产应当划分为持有待售组成部分或持有待售非流
动资产：
①该组成部分或非流动资产必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即
出售；
②本公司已经就处置该非流动资产作出决议；
③已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
④该项转让将在一年内完成。
持有待售的固定资产包括单项资产和处置组，处置组是指作为整体出售或其他方式一并处置的一
组资产。
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（3）持有待售资产的会计处理方法
本公司对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残
值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账
面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理，但不包括递延所得税资产、
《企业会计准则第 22 号--金融工具确认和计量》规范的金融资产、以公允价值计量的投资性房地产和
生物资产、保险合同中产生的合同权利。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的固定资产的确认条件，本公司
停止将其划归为持有待售资产，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情
况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②决定不再出售之日的再收回金额。
26、公允价值
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格即脱手价格。
企业应当根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价
格相等。企业在取得资产或者承担负债的交易中，交易价格是取得该资产所支付或者承担该负债所收
到的价格，即进入价格。而相关资产或负债的公允价值是脱手价格，即出售该资产所能收到的价格或
者转移该负债所需支付的价格。
企业以公允价值计量相关资产或负债，应当使用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他
信息支持的估值技术。企业使用估值技术的目的是，估计市场参与者在计量日当前市场情况下的有序
交易中出售资产或者转移负债的价格。估值技术通常包括市场法、收益法和成本法。企业应当根据实
际情况从市场法、收益法和成本法中选择一种或多种估值技术，用于估计相关资产或负债的公允价值。
市场法是利用相同或类似的资产、负债或资产和负债组合的价格以及其他相关市场交易信息进行
估值的技术。企业应用市场法估计相关资产或负债公允价值的，可利用相同或类似的资产、负债或资
产和负债的组合（例如，一项业务）的价格和其他相关市场交易信息进行估值。收益法是企业将未来
金额转换成单一现值的估值技术。企业使用收益法时，应当反映市场参与者在计量日对未来现金流量
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或者收入费用等金额的预期。成本法，是反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额的估值技术，
通常是指现行重置成本法。在成本法下，企业应当根据折旧贬值情况，对市场参与者获得或构建具有
相同服务能力的替代资产的成本进行调整。
公允价值计量基于输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为
三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市
场，是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。第二层次输入值是除第
一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第二层次输入值包括：① 活跃市场中
类似资产或负债的报价；② 非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；③ 除报价以外的其他可观
察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率、收益率曲线、隐含波动率、信用利差等；④ 市
场验证的输入值。第三层次输入值是不可观察输入值，通常只有在相关资产或负债不存在市场活动或
者市场活动很少导致相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用第三层次输入
值。
本公司在以公允价值计量资产和负债时，首先使用第一层次输入值，其次使用第二层次输入值，
最后使用第三层次输入值。
27、资产减值
本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房
地产、固定资产、生产性生物资产、无形资产、商誉、探明石油天然气矿区权益和井及相关设施等（存
货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方
法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计
其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到
可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现
金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
22
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记
的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资
产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报
告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产
组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认
商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
五、会计政策、会计估计变更以及差错更正的说明
1、会计政策变更
财政部 2014 年修订一项基本准则和五项具体准则，包括：《企业会计准则—基本准则》、《企
业会计准则第 2 号—长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号—职工薪酬》、《企业会计准则第 30
号—财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》、《企业会计准则第 37 号—金融工
具列报》；颁布了三项准则，包括：《企业会计准则第 39 号—公允价值计量》、《企业会计准则第
40 号—合营安排》、《企业会计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》。《企业会计准则第 37 号
—金融工具列报》规定在 2014 年年度及以后期间的财务报告中按照准则要求对金融工具进行列报，
其余 7 项具体准则要求于 2014 年 7 月 1 日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行，《企业会
计准则—基本准则》于 2014 年 7 月 23 日公布之日起施行。由于上述会计准则的颁布和修订，本公司
对原会计政策进行相应变更，并按以上文件规定的起始日开始执行上述企业会计准则。上述会计政策
变更，对会计政策变更之前公司资产总额、负债总额、净资产及净利润不产生影响。
本公司 2017 年 1-4 月、2016 年度、2015 年度未发生会计政策变更。
2、会计估计变更
本公司 2017 年 1-4 月、2016 年度、2015 年度及 2014 年度未发生会计估计变更。
3、重要前期差错更正
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天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
本公司 2017 年 1-4 月、2016 年度、2015 年度及 2014 年度未发生重大前期差错更正。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税基础 税率
增值税 出租收入、物业管理收入 6%、11%、13%、17%
营业税 出租收入、物业管理收入 5%
城市维护建设税 应纳营业税额、增值税额 7%
教育费附加 应纳营业税额、增值税额 3%
地方教育费附件 应纳营业税额、增值税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
房产税 房产租金收入 12%
本公司从事不动产租赁和物业管理业务的收入，原先按 5%税率计缴营业税。根据《财政部、国
家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）等相关规定，本公司从
事不动产租赁和物业管理业务的收入，自 2016 年 5 月 1 日起改为征收增值税，为一般纳税人，税率
为 6%。
七、财务报表重要项目说明
1、货币资金
项目 2017.4.30 2016.12.31
银行存款 19,012,235.97 17,782,989.78
其中：人民币 19,012,235.97 17,782,989.78
合计 19,012,235.97 17,782,989.78
其中：存放在境外的款项总额
注：本公司期末货币资金中无使用受限制的款项。
2、应收账款
（1）应收账款按种类披露
2017.4.30
种 类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
2.按组合计提坏账准备的应收账款 6,424,922.19 100.00 22,285.99 100.00
其中：账龄组合 222,859.88 3.47 22,285.99 100.00
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天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
2017.4.30
种 类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
余额百分比组合
无风险组合 6,202,062.31 96.53
组合小计 6,424,922.19 100.00 22,285.99 100.00
3.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
合计 6,424,922.19 100.00 22,285.99 100.00
续表：
2016.12.31
种 类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
2.按组合计提坏账准备的应收账款 9,301,468.28 100.00 22,285.99 100.00
其中：账龄组合 222,859.88 2.40 22,285.99 100.00
余额百分比组合
无风险组合 9,078,608.40 97.60
组合小计 9,301,468.28 100.00 22,285.99 100.00
3.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
合计 9,301,468.28 100.00 22,285.99 100.00
（2）按组合计提坏账准备的应收账款
①采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
2017.4.30 2016.12.31
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内（含 1 年）
1-2 年（含 2 年） 222,859.88 100.00 22,285.99 222,859.88 100.00 22,285.99
2-3 年（含 3 年）
3 年以上
合计 222,859.88 -- 22,285.99 222,859.88 -- 22,285.99
②采用无风险组合法计提坏账准备的应收账款
组合名称 2017.4.30 2016.12.31
25
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例% 金额 比例%
天津天保房地产开发
有限公司 1,092,777.42 17.62 4,436,493.30 48.87
天津滨海开元房地产
开发有限公司 5,109,284.89 82.38 4,642,115.10 51.13
合 计 6,202,062.31 100.00 9,078,608.40 100.00
（3）2017 年 4 月 30 日，应收账款期末余额前五名单位情况
单位名称 2017.4.30 坏账准备 账龄 比例（%）
天津天保房地产开发有限公司 1,092,777.42 1 年以内 17.01
天津滨海开元房地产开发有限公司 5,109,284.89 1 年以内 79.52
天津滨海新区杏德堂中医门诊部 222,859.88 22,285.99 1-2 年 3.47
合 计 6,424,922.19 22,285.99 100.00
3、预付账款
（1）预付款项按账龄列示
2017.4.30 2016.12.31
账龄
金额 比例% 账面金额 比例%
1 年以内（含 1 年） 229,889.13 100.00 101,303.51 100.00
1-2 年（含 2 年）
2-3 年（含 3 年）
3 年以上
合计 229,889.13 100.00 101,303.51 100.00
（2）2017 年 4 月 30 日，预付账款期末余额前五名单位情况
单位名称 款项内容 2017.4.30 账龄 比例（%）
国网天津市电力公司 电费 145,974.06 1 年以内 63.50
天津泰达津联电力有限公司 电费 43,500.00 1 年以内 18.92
中国联合网络通信有限公司天津市分公司 通信费 10,918.34 1 年以内 4.75
天津市宝坻区特种设备监督检验站 检测费 9,600.00 1 年以内 4.18
北京京东世纪信息技术有限公司 采购款 7,317.40 1 年以内 3.18
合计 217,309.80 94.53
4、其他应收款
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（1）其他应收款按种类披露
2017.4.30
种 类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
2.按组合计提坏账准备的其他应收款 1,530.00 100.00 91.80 100.00
其中：账龄组合
余额百分比 1,530.00 100.00 91.80 100.00
无风险组合
组合小计 1,530.00 100.00 91.80 100.00
3.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
合计 1,530.00 100.00 91.80 100.00
续表：
2016.12.31
种 类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
2.按组合计提坏账准备的其他应收款 9,127.92 100.00 91.80 100.00
其中：账龄组合
余额百分比 1,530.00 16.76 91.80 100.00
无风险组合 7,597.92 83.24
组合小计 9,127.92 100.00 91.80 100.00
3.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
合计 9,127.92 100.00 91.80 100.00
（2）按组合计提坏账准备的其他应收款
①采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
2017.4.30 2016.12.31
款项类别 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例% 金额 比例%
押金 1,530.00 100.00 91.80 1,530.00 100.00 91.80
合 计 1,530.00 100.00 91.80 1,530.00 100.00 91.80
②采用无风险组合法计提坏账准备的其他应收款
27
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
2017.4.30 2016.12.31
组合名称 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例% 金额 比例%
天津天保房地产开发
7,597.92 100.00
有限公司
合计 7,597.92 100.00
（3）2017 年 4 月 30 日，其他应收款期末余额前五名单位情况如下
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 比例（%） 坏账准备
中国农业银行股份有限公司天津市分行 押金 1,500.00 5 年以上 98.04 90.00
天津市高速公路电子收费管理中心 押金 30.00 5 年以上 1.96 1.80
合计 -- 1,530.00 -- 100.00 91.80
5、固定资产
项目 2016.12.31 本期增加 本期减少 2017.4.30
一、账面原值合计 1,006,937.23 26,188.03 1,033,125.26
其中：运输设备 338,070.89 338,070.89
电子设备 668,866.34 26,188.03 695,054.37
二、累计折旧合计 589,242.48 33,698.28 622,940.76
其中：运输设备 146,733.83 10,705.62 157,439.45
电子设备 442,508.65 22,992.66 465,501.31
三、减值准备累计金额合计
其中：运输设备
电子设备
四、账面价值合计 417,694.75 -- -- 410,184.50
其中：运输设备 191,337.06 180,631.44
电子设备 226,357.69 229,553.06
6、无形资产
项目 2016.12.31 本期增加 本期减少 2017.4.30
一、账面原值合计 195,940.00 195,940.00
其中：应用软件 195,940.00 195,940.00
二、累计摊销合计 176,621.33 1,374.32 177,995.65
其中：应用软件 176,621.33 1,374.32 177,995.65
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天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
三、减值准备累计金额合计
其中：应用软件
四、账面价值合计 19,318.67 -- -- 17,944.35
其中：应用软件 19,318.67 17,944.35
7、长期待摊费用
本期减少
项目 2016.12.31 本期增加金额 2017.4.30
本期摊销 其他减少 原因
装修费 24,312.00 16,208.00 8,104.00
合 计 24,312.00 16,208.00 8,104.00
8、递延所得税资产
递延所得税资产不以抵消后的净额列示
2017.4.30 2016.12.31
项目 递延所得税资产 可抵扣/应纳税 递延所得税资产 可抵扣/应纳税
/负债 暂时性差异 /负债 暂时性差异
一、递延所得税资产 5,594.45 22,377.79 5,594.45 22,377.79
资产减值准备 5,594.45 22,377.79 5,594.45 22,377.79
9、应付账款
（1）应付账款账龄情况
2017.4.30 2016.12.31
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 7,393,719.95 99.67 8,191,309.56 99.59
1-2 年 15,199.35 0.20 13,148.15 0.16
2-3 年 3,394.68 0.05 18,802.78 0.23
3 年以上 5,733.70 0.08 1,463.70 0.02
合计 7,418,047.68 100.00 8,224,724.19 100.00
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
债权单位名称 2017.4.30 账龄 未偿还原因
天津市坤拓装饰工程有限公司 5,733.70 3 年以上 工程未结算
10、预收账款
（1）预收账款账龄情况
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天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
2017.4.30 2016.12.31
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 4,843,567.13 100.00 5,183,867.19 100.00
1-2 年
2-3 年
3 年以上
合计 4,843,567.13 100.00 5,183,867.19 100.00
11、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬
项目 2016.12.31 本期增加 本期减少 2017.4.30
一、短期薪酬 850,520.87 1,021,574.72 1,479,053.45 393,042.14
二、离职后福利--设定提存计划 110,933.60 110,933.60
合计 850,520.87 1,132,508.32 1,589,987.05 393,042.14
（2）短期职工薪酬
项目 2016.12.31 本期增加额 本期减少额 2017.4.30
一、工资、奖金、津贴和补贴 433,780.52 642,708.26 1,076,488.78
二、职工福利费 52,170.00 52,170.00
三、社会保险费 69,480.59 69,480.59
其中：医疗保险费 65,572.45 65,572.45
工伤保险费 1,116.47 1,116.47
生育保险费 2,791.67 2,791.67
四、住房公积金 228,294.00 228,294.00
五、工会经费和职工教育经费 416,740.35 28,921.87 52,620.08 393,042.14
合计 850,520.87 1,021,574.72 1,479,053.45 393,042.14
（3）设定提存计划
项目 性质 缴存比例% 2016.12.31 本期增加 本期减少 2017.4.30
一、基本养老保险 社会保险 19.00 106,076.05 106,076.05
二、失业保险费 社会保险 1.00 4,857.55 4,857.55
合计 -- 110,933.60 110,933.60
12、应交税费
项目 2016.12.31 本期应交 本期已交 2017.4.30
30
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
项目 2016.12.31 本期应交 本期已交 2017.4.30
增值税 344,571.63 209,794.99 542,178.42 12,188.20
营业税 -8,840.83 8,840.83
企业所得税 104,788.77 66,518.27 171,307.04
个人所得税 1,967.63 72,860.01 58,037.67 16,789.97
城市维护建设税 23,300.79 15,504.86 37,952.48 853.17
教育费附加 9,986.01 6,644.99 16,265.35 365.65
地方教育费附加 6,657.37 4,429.95 10,843.56 243.76
防洪费 3,328.66 2,215.01 5,421.79 121.88
印花税 1,977.12 6,378.69 8,282.90 72.91
合计 487,737.15 393,187.60 678,982.17 201,942.58
13、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项 目 2017.4.30 2016.12.31
内部其他应付款
押金 4,942,002.20 4,428,283.80
代收款项 875,310.68 1,249,738.80
合 计 5,817,312.88 5,678,022.60
（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
债权单位名称 2017.4.30 账龄 未偿还原因
凯赫威（天津）精密制造有限公司 102,000.00 2-3 年 押金
天津佳欣腾达食品有限公司 80,000.00 3 年以上 押金
天津正天医疗器械有限公司 36,000.00 2-3 年 押金
天津艺虹印刷发展有限公司 35,000.00 3 年以上 押金
天津市汇源印刷有限公司 48,200.00 2-3 年 押金
14、实收资本
金额单位：人民币万元
2016.12.31 2017.4.30
股东名称 本期增加 本期减少
金额 比例（%） 金额 比例（%）
天津天保基建股份有限公司 300.00 100.00 300.00 100.00
合 计 300.00 100.00 300.00 100.00
31
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
续表：
2015.12.31 2016.12.31
股东名称 本期增加 本期减少
金额 比例（%） 金额 比例（%）
天津天保基建股份有限公司 300.00 100.00 300.00 100.00
合 计 300.00 100.00 300.00 100.00
续表：
2014.12.31 2015.12.31
股东名称 本期增加 本期减少
金额 比例（%） 金额 比例（%）
天津天保基建股份有限公司 300.00 100.00 300.00 100.00
合 计 300.00 100.00 300.00 100.00
续表：
2014.01.01 2014.12.31
股东名称 本期增加 本期减少
金额 比例（%） 金额 比例（%）
天津天保基建股份有限公司 300.00 100.00 300.00 100.00
合 计 300.00 100.00 300.00 100.00
15、盈余公积
项目 2016.12.31 本期增加 本期减少 2017.4.30 变动原因、依据
法定盈余公积金 421,455.96 19,955.48 441,411.44
合计 421,455.96 19,955.48 441,411.44 --
续表：
项目 2015.12.31 本期增加 本期减少 2016.12.31 变动原因、依据
法定盈余公积金 379,707.64 41,748.32 421,455.96
合计 379,707.64 41,748.32 421,455.96 --
续表：
项目 2014.12.31 本期增加 本期减少 2015.12.31 变动原因、依据
法定盈余公积金 365,949.07 13,758.57 379,707.64
合计 365,949.07 13,758.57 379,707.64 --
续表：
项目 2014.01.01 本期增加 本期减少 2014.12.31 变动原因、依据
法定盈余公积金 350,832.16 15,116.91 365,949.07
32
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
合计 350,832.16 15,116.91 365,949.07 --
16、未分配利润
项目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
期初余额 3,793,103.61 3,417,368.70 3,293,541.61 3,157,489.39
本期增加额 199,554.82 417,483.23 137,585.66 151,169.13
其中：本期净利润转入 199,554.82 417,483.23 137,585.66 151,169.13
本期减少额 19,955.48 41,748.32 13,758.57 15,116.91
其中：本期提取盈余公积金 19,955.48 41,748.32 13,758.57 15,116.91
期末余额 3,972,702.95 3,793,103.61 3,417,368.70 3,293,541.61
17、营业收入、营业成本
2017 年 1-4 月 2016 年度
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 9,899,302.22 8,462,717.08 36,443,009.82 31,174,097.49
合计 9,899,302.22 8,462,717.08 36,443,009.82 31,174,097.49
2015 年度 2014 年度
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 24,624,689.02 19,735,526.25 15,917,117.18 12,734,861.27
合计 24,624,689.02 19,735,526.25 15,917,117.18 12,734,861.27
18、税金及附加
项目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
营业税 8,840.83 815,858.54 992,272.80 795,856.00
城市维护建设税 15,504.86 124,027.23 69,459.38 55,710.00
教育费附加 6,644.99 53,154.30 29,768.39 23,875.74
印花税 6,378.69 5,561.70
其他 6,644.96 47,649.93 19,845.42 15,917.13
合 计 44,014.33 1,046,251.70 1,111,345.99 891,358.87
19、期间费用
（1）管理费用
项目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
工资、保险、福利等 1,079,465.77 3,396,300.37 3,177,056.60 1,724,709.68
33
天津嘉创物业服务有限公司 2017年1-4月、2106年度、2015年度、2014年度财务报表附注
办公费用 14,889.03 60,267.81 42,545.51 152,215.30
税金 33,187.52 149,084.45 25,305.32
折摊费用 12,398.81 39,346.66 79,832.36 121,659.77
业务招待费 487.00 652.00 13,687.00
工会经费及职工教育经费 64,185.52 99,410.21 56,194.27
租赁费 27,500.00 56,500.00
差旅交通费 8,877.00 12,419.23 21,461.20 56,823.10
保险费 3,212.35
聘请中介机构费 177,175.95 112,900.00
车辆使用费 35,663.76 70,091.17 66,823.06
修理维护费 800.00
广告宣传费 5,000.00
诉讼费 29,100.00
其他 286.89 6,000.00
合 计 1,116,117.61 3,846,046.82 3,844,720.39 2,226,629.85
（2）财务费用
项目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
利息支出
减：利息收入 17,581.97 128,322.16 354,710.26 290,794.01
汇兑损益
其他 24,962.08 92,227.65 83,657.67 87,154.31
合计 7,380.11 -36,094.51 -271,052.59 -203,639.70
20、资产减值损失
项目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
一、坏账损失 11,143.00 11,142.99
合计 11,143.00 11,142.99
21、营业外收入
（1）营业外收入类别
2017 年 1-4 计入当年非经常性损
类别 2016 年度 2015 年度 2014 年度
月 益的金额
政府补助（详见下表） 300,262.00
合计 300,262.00
34
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（2）政府补助明细
单位名称 款项用途 补贴金额 拨款相关文件 所属年度 与资产/收益相关
名居花园 天津港保税区、天津空港经济区多业
天津嘉创物业
物业管理 主物业管理项目检查考核及奖励标准 2016 年 与收益相关
服务有限公司 102,000.00
费补贴 （津保管发[2014]54 号）
天保公寓 天津港保税区管理委员会《天津港保
天津嘉创物业
物业管理 税区、空港经济区职工公寓管理暂行 2016 年 与收益相关
服务有限公司 198,262.00
费补贴 办法》（津保管发[2011]48 号）
合 计 -- 300,262.00 --
22、营业外支出
计入当期非经常
类别 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
性损益的金额
非流动资产处置损失 1,429.90
其中：固定资产处置损失 1,429.90
其他支出 3,000.00 111,448.00 3,000.00
合计 3,000.00 112,877.90 3,000.00
23、所得税费用
（1）所得税费用表
项 目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
当期所得税费用 66,518.27 174,274.89 58,206.08 116,737.76
递延所得税费用 -2,808.70 -2,785.75
合计 66,518.27 171,466.19 55,420.33 116,737.76
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项 目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
利润总额 266,073.09 588,949.42 193,005.99 267,906.89
按适定/适用税率计算的所得税费用 66,518.27 147,237.36 48,251.50 66,976.72
调整以前期间所得税的影响 12,680.51
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 11,548.32 9,954.58 49,761.04
递延所得税费用 -2,785.75
所得税费用 66,518.27 171,466.19 55,420.33 116,737.76
24、现金流量表
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（1）按间接法将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
净利润 199,554.82 417,483.23 137,585.66 151,169.13
加：资产减值准备 11,143.00 11,142.99
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
产折旧 33,698.28 104,074.68 115,661.18 116,579.69
无形资产摊销 1,374.32 21,872.04 46,777.92 38,598.72
长期待摊费用摊销 16,208.00 48,624.00 71,650.00 103,908.00
固定资产报废损失（收益以“-”号填列） 1,429.90
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） -2,808.70 -2,785.75
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 1,271,702,414.23 -7,485,936.43 -1,226,217.07 -52,487.52
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） -1,270,707,199.43 4,542,134.79 3,743,348.30 4,061,230.97
经营活动产生的现金流量净额 1,246,050.22 -2,341,983.49 2,897,163.23 4,418,998.99
现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 19,012,235.97 17,782,989.78 20,345,833.06 17,537,452.83
减：现金的期初余额 17,782,989.78 20,345,833.06 17,537,452.83 13,228,593.84
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,229,246.19 -2,562,843.28 2,808,380.23 4,308,858.99
（2）现金及现金等价物的构成
项目 2017 年 1-4 月 2016 年度 2015 年度 2014 年度
一、现金 19,012,235.97 17,782,989.78 20,345,833.06 17,537,452.83
其中：可随时用于支付的银行存款 19,012,235.97 17,782,989.78 20,345,833.06 17,537,452.83
二、现金等价物
其中：保证金
三、期末现金及现金等价物余额 19,012,235.97 17,782,989.78 20,345,833.06 17,537,452.83
八、或有事项
截至 2017 年 4 月 30 日止，本公司无需要披露的重大或有事项。
九、资产负债表日后事项
截至本报告日，本公司无需要披露的资产负债表日后事项。
十、关联方及关联交易
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1、母公司基本情况
注册资本 母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质
（万元） 的持股比例（%） 的表决权比例（%）
基础设施开发建设、经
天津天保基建 天津自贸区（空
营；房地产开发及商品 100,893.72 100.00 100.00
股份有限公司 港经济区）
房销售等
2、本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
天津保税区投资控股集团有限公司 最终控制方
天津天保房地产开发有限公司 同一最终控制方
天津滨海开元房地产开发有限公司 同一最终控制方
天津市百利建设工程有限公司 同一最终控制方
天津天保商业保理有限公司 同一最终控制方
3、关联交易情况
（1）关联方交易的定价政策
关联交易价格遵循以下原则进行确定：①政府指导价格或行业协会推荐价格；②若无上述指导价
格或推荐价格，或上述指导价格或推荐价格高于相应的市场价格，则参照同类交易的市场价格、市场
条件按照公平及合理的原则确定；③若无相应的市场价格，则由提供方按照有关成本加公平合理利润
的原则，根据具体情况双方协商确定。
（2）关联交易
交易 2017 年 1-4 月 2016 年度
交易类型及交易对象
内容 金额 比例 金额 比例
一、关联方销售
（一）提供劳务 物业管理 4,807,512.29 48.56 16,584,919.41 45.51
天津天保房地产开发有限公司 3,582,185.24 36.19 10,457,334.99 28.70
天津滨海开元房地产开发有限公司 1,208,794.50 12.21 6,064,932.87 16.64
天津天保商业保理有限公司 16,532.55 0.16 62,651.55 0.17
交易 2015 年度 2014 年度
交易类型及交易对象
内容 金额 比例 金额 比例
一、关联方销售
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（一）提供劳务 物业管理 10,508,011.08 42.67 3,952,988.27 24.83
天津天保房地产开发有限公司 8,216,615.38 33.37 1,580,970.05 9.93
天津滨海开元房地产开发有限公司 2,252,234.00 9.15 2,372,018.22 14.90
天津天保商业保理有限公司 39,161.70 0.15
（3）关联方应收应付款项余额
项 目 2017.4.30 2016.12.31 2015.12.31 2014.12.31
应收账款
其中：天津天保房地产开发有限公司 1,092,777.42 4,436,493.30 931,508.24 79,277.45
天津滨海开元房地产开发有限公司 5,109,284.89 4,642,115.10 770,065.16 618,938.76
合 计 6,202,062.31 9,078,608.40 1,701,573.40 698,216.21
十一、担保事项
无。
十二、其他重要事项
无。
十三、财务报表的批准
本财务报表及财务报表附注已经本公司批准报出。
天津嘉创物业服务有限公司
2017 年 9 月 1 日
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