天津天保基建股份有限公司
2018 年 度
审计报告
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审计报告
公司财务报告
— 合并资产负债表 1-2
— 母公司资产负债表 3-4
— 合并利润表 5
— 母公司利润表 6
— 合并现金流量表 7
— 母公司现金流量表 8
— 合并股东权益变动表 9-10
— 母公司股东权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-87
合并资产负债表
2018年12月31日
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 年末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 六、1 1,305,206,821.10 3,641,635,222.56
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 六、2 4,954,106.47 8,963,645.81
其中：应收票据
应收账款 六、2.1 4,954,106.47 8,963,645.81
预付款项 六、3 19,037,745.64 16,744,189.88
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 六、4 109,057,546.41 379,312,167.38
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 六、5 6,655,830,939.07 4,706,636,832.05
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 六、6 9,055,511.14 10,372,521.92
流动资产合计 8,103,142,669.83 8,763,664,579.60
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 六、7 124,532,382.00 124,532,382.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 六、8 314,937,739.72 364,866,784.88
投资性房地产 六、9 778,923,157.53 697,389,201.41
固定资产 六、10 92,620,072.09 105,027,326.04
在建工程 六、11 28,517.60
生产性生物资产
油气资产
无形资产 六、12 5,703,989.48 226,591.74
开发支出
商誉 六、13 10,933,697.32 39,407,378.24
长期待摊费用 六、14 14,646,741.97 13,662,581.54
递延所得税资产 六、15 230,855,408.85 193,458,468.01
其他非流动资产
非流动资产合计 1,573,153,188.96 1,538,599,231.46
资产总计 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人： 梁德强 会计机构负责人：梁德强
1
合并资产负债表 (续)
2018年12月31日
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 年末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 六、16 480,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 六、17 344,268,050.32 418,078,047.45
预收款项 六、18 1,295,469,360.51 2,114,978,087.48
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 六、19 18,958,498.10 14,827,229.22
应交税费 六、20 79,649,784.51 85,889,811.16
其他应付款 六、21 32,172,195.63 66,311,469.35
其中：应付利息 六、21.1 8,023,873.07 22,136,700.34
应付股利
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 六、22 93,509,460.18
其他流动负债 六、23 906,569,370.16 431,524,278.75
流动负债合计 3,250,596,719.41 3,131,608,923.41
非流动负债：
长期借款 六、24 375,920,552.49 450,000,000.00
应付债券 六、25 830,614,589.52 1,597,451,999.32
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 六、26 380,330.34 1,489,180.26
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,206,915,472.35 2,048,941,179.58
负 债 合 计 4,457,512,191.76 5,180,550,102.99
股东权益：
股本 六、27 1,109,830,895.00 1,008,937,178.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 六、28 1,833,785,912.41 1,932,744,489.02
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 六、29 239,447,971.63 133,495,265.68
一般风险准备
未分配利润 六、30 2,026,605,290.98 2,046,536,775.37
归属于母公司股东权益合计 5,209,670,070.02 5,121,713,708.07
少数股东权益 9,113,597.01
股东权益合计 5,218,783,667.03 5,121,713,708.07
负债和股东权益总计 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人： 梁德强 会计机构负责人：梁德强
2
母公司资产负债表
2018年12月31日
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 年末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 640,502,977.19 862,258,901.78
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 -
其中：应收票据
应收账款 -
预付款项 837,735.84
其他应收款 十七、1 701,433,333.68 701,660,151.66
其中：应收利息 十七、1.1 1,433,333.68 1,650,000.00
应收股利
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 99,064.35
流动资产合计 1,342,035,375.22 1,564,756,789.28
非流动资产：
可供出售金融资产 124,532,382.00 124,532,382.00
持有至到期投资 1,200,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 十七、2 4,373,570,642.68 3,223,499,687.84
投资性房地产 -
固定资产 969,428.21 1,079,875.76
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,627,350.66 211,396.03
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产 760,000,000.00
非流动资产合计 5,260,699,803.55 4,549,323,341.63
资 产 总 计 6,602,735,178.77 6,114,080,130.91
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人： 梁德强 会计机构负责人：梁德强
3
母公司资产负债表 (续)
2018年12月31日
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 年末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 480,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项
应付职工薪酬 13,003,829.94 9,159,048.50
应交税费 163,007.99 1,544,602.10
其他应付款 8,711,901.91 25,128,562.74
其中：应付利息 7,315,828.61 22,136,700.34
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 30,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 531,878,739.84 35,832,213.34
非流动负债：
长期借款 160,000,000.00 450,000,000.00
应付债券 830,614,589.52 1,597,451,999.32
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 990,614,589.52 2,047,451,999.32
负 债 合 计 1,522,493,329.36 2,083,284,212.66
股东权益:
股本 1,109,830,895.00 1,008,937,178.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,867,205,530.36 1,968,099,247.36
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 239,440,741.55 133,488,035.60
未分配利润 1,863,764,682.50 920,271,457.29
股东权益合计 5,080,241,849.41 4,030,795,918.25
负债和股东权益总计 6,602,735,178.77 6,114,080,130.91
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人： 梁德强 会计机构负责人：梁德强
4
合并利润表
2018年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 本年发生额 上年发生额
一、营业总收入 六、31 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61
其中:营业收入 六、31 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 六、31 2,003,409,370.35 1,288,746,501.34
其中：营业成本 六、31 969,747,089.30 823,566,380.39
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加
销售费用
管理费用
研发费用
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 六、32 610,105,005.31 348,026,822.85
销售费用 六、33 18,827,121.26 22,317,338.23
管理费用 六、34 43,503,604.29 45,754,114.30
研发费用
财务费用 六、35 52,365,699.76 30,057,644.28
其中：利息费用 六、35 85,459,770.43 80,927,042.71
利息收入 六、35 35,360,507.90 52,013,210.43
资产减值损失 六、36 308,860,850.43 19,024,201.29
加：其他收益 六、37 13,081,798.92 1,555,849.92
投资收益（损失以“－”号填列） 六、38 -47,323,199.37 6,594,317.65
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -49,929,045.16 4,168,275.22
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） -
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 252,023,482.19 565,472,365.84
加：营业外收入 六、39 1,733,428.99 236,219.49
减：营业外支出 六、40 90,281.62 151,229.54
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 253,666,629.56 565,557,355.79
减：所得税费用 六、41 156,642,635.68 154,697,734.12
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 97,023,993.88 410,859,621.67
（一）按经营持续性分类 97,023,993.88 410,859,621.67
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 97,023,993.88 410,859,621.67
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类 97,023,993.88 410,859,621.67
1.归属于母公司所有者的净利润 96,102,349.92 410,859,621.67
2.少数股东损益 921,643.96
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 97,023,993.88 410,859,621.67
归属于母公司股东的综合收益总额 96,102,349.92 410,859,621.67
归属于少数股东的综合收益总额 921,643.96
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.09 0.37
（二）稀释每股收益（元/股） 0.09 0.37
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人： 梁德强 会计机构负责人：梁德强
5
母公司利润表
2018年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 本年发生额 上年发生额
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 442,005.28 426,026.56
销售费用
管理费用 23,968,796.06 25,723,686.29
研发费用
财务费用 18,735,090.83 61,450,602.66
其中：利息费用 84,387,128.89 78,795,910.63
利息收入 68,283,009.56 18,130,596.88
资产减值损失
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） 十七、3 1,102,676,800.63 242,113,185.57
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -49,929,045.16 4,168,275.22
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,059,530,908.46 154,512,870.06
加：营业外收入
减：营业外支出 3,848.94
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,059,527,059.52 154,512,870.06
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,059,527,059.52 154,512,870.06
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 1,059,527,059.52 154,512,870.06
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 1,059,527,059.52 154,512,870.06
七、每股收益
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人： 梁德强 会计机构负责人：梁德强
6
合并现金流量表
2018年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 本年发生额 上年发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,847,284,120.45 2,499,172,152.87
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 六、42 69,212,979.63 117,252,360.37
经营活动现金流入小计 1,916,497,100.08 2,616,424,513.24
购买商品、接受劳务支付的现金 3,350,432,476.40 3,379,065,186.45
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 44,767,207.44 50,543,726.22
支付的各项税费 450,031,705.09 412,061,049.86
支付其他与经营活动有关的现金 六、42 43,201,488.29 64,164,421.88
经营活动现金流出小计 3,888,432,877.22 3,905,834,384.41
经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 2,605,845.79 2,494,804.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 12,500.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流入小计 2,618,345.79 2,494,804.36
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,910,687.93 10,035,135.04
投资支付的现金 - 322,046,361.93
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流出小计 5,910,687.93 332,081,496.97
投资活动产生的现金流量净额 -3,292,342.14 -329,586,692.61
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 10,127,093.44
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 10,127,093.44
取得借款所收到的现金 969,430,012.67 3,850,000,000.00
发行债券收到的现金 -
收到其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流入小计 979,557,106.11 3,850,000,000.00
偿还债务所支付的现金 1,238,567,800.00 3,400,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 108,390,302.52 87,617,918.81
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 2,746,398.89
筹资活动现金流出小计 1,349,704,501.41 3,487,617,918.81
筹资活动产生的现金流量净额 -370,147,395.30 362,382,081.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 645,374.22
五、现金及现金等价物净增加额 -2,344,730,140.36 -1,256,614,482.59
加：期初现金及现金等价物余额 3,638,420,182.86 4,895,034,665.45
六、期末现金及现金等价物余额 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人： 梁德强 会计机构负责人：梁德强
7
母公司现金流量表
2018年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 本年发生额 上年发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 13,868,632.61 161,645,451.32
经营活动现金流入小计 13,868,632.61 161,645,451.32
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 15,467,099.57 15,819,742.02
支付的各项税费 4,121,787.08 407,903.87
支付其他与经营活动有关的现金 6,895,713.94 705,866,537.80
经营活动现金流出小计 26,484,600.59 722,094,183.69
经营活动产生的现金流量净额 -12,615,967.98 -560,448,732.37
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1,152,605,845.79 238,494,804.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 200.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,497,906,666.67
投资活动现金流入小计 2,650,512,712.46 238,494,804.36
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 779,731.40 1,300,521.79
投资支付的现金 1,200,000,000.00 447,046,361.93
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -
支付其他与投资活动有关的现金 1,000,000,000.00 1,200,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,200,779,731.40 1,648,346,883.72
投资活动产生的现金流量净额 449,732,981.06 -1,409,852,079.36
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 690,000,000.00 3,850,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 690,000,000.00 3,850,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,238,567,800.00 3,400,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 107,558,738.78 87,617,918.81
支付其他与筹资活动有关的现金 2,746,398.89
筹资活动现金流出小计 1,348,872,937.67 3,487,617,918.81
筹资活动产生的现金流量净额 -658,872,937.67 362,382,081.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -221,755,924.59 -1,607,918,730.54
加：期初现金及现金等价物余额 862,258,901.78 2,470,177,632.32
六、期末现金及现金等价物余额 640,502,977.19 862,258,901.78
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人： 梁德强 会计机构负责人：梁德强
8
合并股东权益变动表
2018年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
本年
归属于母公司股东权益
项 目 股东
其他权益工具 其他综合 一般风险 少数股东权益
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 权益合计
优先股 永续债 其他 收益 准备
一、上年年末余额 1,008,937,178.00 - - - 1,932,744,489.02 - - - 133,495,265.68 - 2,046,536,775.37 5,121,713,708.07
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 1,008,937,178.00 - - - 1,932,744,489.02 - - - 133,495,265.68 - 2,046,536,775.37 - 5,121,713,708.07
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 100,893,717.00 - - - -98,958,576.61 - - - 105,952,705.95 - -19,931,484.39 9,113,597.01 97,069,958.96
（一）综合收益总额 96,102,349.92 921,643.96 97,023,993.88
（二）股东投入和减少资本 - - - - 1,935,140.39 - - - - - - 8,191,953.05 10,127,093.44
1.股东投入的普通股 10,127,093.44 10,127,093.44
2.其他权益工具持有者投入资本 -
3.股份支付计入股东权益的金额 -
4.其他 1,935,140.39 -1,935,140.39 -
（三）利润分配 - - - - - - - - 105,952,705.95 - -116,033,834.31 - -10,081,128.36
1.提取盈余公积 105,952,705.95 -105,952,705.95 -
2.提取一般风险准备 -
3.对股东的分配 -10,081,128.36 -10,081,128.36
4.其他 -
（四）股东权益内部结转 100,893,717.00 - - - -100,893,717.00 - - - - - - - -
1.资本公积转增股本 100,893,717.00 -100,893,717.00 -
2.盈余公积转增股本 -
3.盈余公积弥补亏损 -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 -
5.其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1.本年提取 -
2.本年使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 1,109,830,895.00 - - - 1,833,785,912.41 - - - 239,447,971.63 - 2,026,605,290.98 9,113,597.01 5,218,783,667.03
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：梁德强
9
合并股东权益变动表（续）
2018年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
上年
归属于母公司股东权益
项 目 少数股东 股东
其他权益工具 减：库存 其他综合 一般风险 权益 权益合计
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 股 收益 准备
一、上年年末余额 1,008,937,178.00 - - - 1,894,023,579.36 - - - 118,043,978.67 - 1,663,232,192.52 4,684,236,928.55
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 1,008,937,178.00 - - - 1,894,023,579.36 - - - 118,043,978.67 - 1,663,232,192.52 - 4,684,236,928.55
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - 38,720,909.66 - - - 15,451,287.01 - 383,304,582.85 - 437,476,779.52
（一）综合收益总额 410,859,621.67 410,859,621.67
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - - -
1.股东投入的普通股 -
2.其他权益工具持有者投入资本 -
3.股份支付计入股东权益的金额 -
4.其他 -
（三）利润分配 - - - - - - - - 15,451,287.01 - -27,555,038.82 - -12,103,751.81
1.提取盈余公积 15,451,287.01 -15,451,287.01 -
2.提取一般风险准备 -
3.对股东的分配 -12,103,751.81 -12,103,751.81
4.其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增股本 -
2.盈余公积转增股本 -
3.盈余公积弥补亏损 -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 -
5.其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1.本年提取 -
2.本年使用 -
（六）其他 38,720,909.66 38,720,909.66
四、本年年末余额 1,008,937,178.00 - - - 1,932,744,489.02 - - - 133,495,265.68 - 2,046,536,775.37 - 5,121,713,708.07
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：梁德强
10
母公司股东权益变动表
2018年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
本年
项 目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,008,937,178.00 - - - 1,968,099,247.36 - - - 133,488,035.60 920,271,457.29 4,030,795,918.25
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 1,008,937,178.00 - - - 1,968,099,247.36 - - - 133,488,035.60 920,271,457.29 4,030,795,918.25
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 100,893,717.00 - - - -100,893,717.00 - - - 105,952,705.95 943,493,225.21 1,049,445,931.16
（一）综合收益总额 1,059,527,059.52 1,059,527,059.52
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1.股东投入的普通股 -
2.其他权益工具持有者投入资本 -
3.股份支付计入股东权益的金额 -
4.其他 -
（三）利润分配 - - - - - - - - 105,952,705.95 -116,033,834.31 -10,081,128.36
1.提取盈余公积 105,952,705.95 -105,952,705.95 -
2.对股东的分配 -10,081,128.36 -10,081,128.36
3.其他 -
（四）股东权益内部结转 100,893,717.00 - - - -100,893,717.00 - - - - - -
1.资本公积转增股本 100,893,717.00 -100,893,717.00 -
2.盈余公积转增股本 -
3.盈余公积弥补亏损 -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 -
5.其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1.本年提取 -
2.本年使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 1,109,830,895.00 - - - 1,867,205,530.36 - - - 239,440,741.55 1,863,764,682.50 5,080,241,849.41
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：梁德强
11
母公司股东权益变动表（续）
2018年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
上年
项 目 其他权益工具 其他综合收
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益 合计
优先股 永续债 其他 益
一、上年年末余额 1,008,937,178.00 - - - 1,929,378,337.70 - - - 118,036,748.59 793,313,626.05 3,849,665,890.34
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 1,008,937,178.00 - - - 1,929,378,337.70 - - - 118,036,748.59 793,313,626.05 3,849,665,890.34
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - 38,720,909.66 - - - 15,451,287.01 126,957,831.24 181,130,027.91
（一）综合收益总额 154,512,870.06 154,512,870.06
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1.股东投入的普通股 -
2.其他权益工具持有者投入资本 -
3.股份支付计入股东权益的金额 -
4.其他 -
（三）利润分配 - - - - - - - - 15,451,287.01 -27,555,038.82 -12,103,751.81
1.提取盈余公积 15,451,287.01 -15,451,287.01 -
2.对股东的分配 -12,103,751.81 -12,103,751.81
3.其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增股本 -
2.盈余公积转增股本 -
3.盈余公积弥补亏损 -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 -
5.其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1.本年提取 -
2.本年使用 -
（六）其他 38,720,909.66 38,720,909.66
四、本年年末余额 1,008,937,178.00 - - - 1,968,099,247.36 - - - 133,488,035.60 920,271,457.29 4,030,795,918.25
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：梁德强
12
天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
天津天保基建股份有限公司（以下简称本公司，在包含子公司时统称本集团）原为
天津水泥股份有限公司，系根据天津市人民政府津证办字（1998）155 号文件批准，由
天津市建筑材料公司（控股）有限公司（以下简称甲方）、天津市新型建筑材料房地产
开发公司（以下简称乙方）、天津建筑材料进出口公司（以下简称丙方）、天津市天材
房地产开发公司（以下简称丁方）及天津市建筑材料科学研究所（以下简称戊方）五家
股东发起。甲方以其下属的四家企业部分净资产折股投入，乙、丙、丁、戊四方以货币
资金投入，并经批准向社会公众募集股份而设立。本公司于 1998 年 9 月 30 日办理工商
注册登记，天津市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照。经中国证监会证监发字
（2000）第 22 号文件批复公开发行股票，经深圳证券交易所深证上（2000）第 24 号文
件批复，本公司股票于 2000 年 4 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易，本公司正式成为上
市公司。本公司首次公开发行股票后总股本为 217,004,921 股，其中有限售条件股份
147,004,921 股，占总股本的 67.74%；无限售条件股份 70,000,000 股，占总股本的
32.26%。
2002 年本公司实行 10 送 0.5 转 0.5 的利润分配方案，变更后总股本为 238,705,413
股，其中有限售条件股份 161,705,413 股，占总股本的 67.74%；无限售条件股份
77,000,000 股，占总股本的 32.26%。
2007 年 9 月，本公司进行股权分置改革，天津天保控股有限公司重组本公司，将其
独资公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产进行置换，并更名
为“天津天保基建股份有限公司”，股票名称变更为：“天保基建”。重组后，本公司
总 股 本 为 238,705,413 股 ， 其 中 ： 有 限 售 条 件股 份 161,705,413 股 ，占 总 股 本 的
67.74%；无限售条件股份 77,000,000 股，占总股本的 32.26%。
根据本公司 2008 年第一次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会以《关
于核准天津天保基建股份有限公司向天津天保控股有限公司发行股份购买资产的批复》
(证监许可[2008]1378 号)文件批准，本公司申请增加注册资本人民币 69,000,000.00
元，由本公司向天津天保控股有限公司（以下简称天保控股）非公开发行股票
69,000,000 股，每股面值 1 元，发行价格为 14.79 元每股，天保控股以其持有的天津滨
海开元房地产开发有限公司 49.13%的股权认购新股 69,000,000 股，变更后的总股本为
307,705,413 股，其中有限售条件股份 230,705,413 股，占总股本的 74.98%；无限售条
件股份 77,000,000 股，占总股本的 25.02%。
根据本公司 2009 年 4 月 22 日召开的 2008 年年度股东大会审议通过的 2008 年利润
分配及资本公积转增股本方案，本公司以 2008 年末的总股本为基数，按照每 10 股转增
5 股的比例实施资本公积转增股本，变更后的总股本为 461,558,119 股，其中有限售条
13
天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
件股份 346,058,119 股，占总股本的 74.98%；无限售条件股份 115,500,000 股，占总股
本的 25.02%。
根据本公司 2012 年 3 月 29 日召开的 2011 年年度股东大会审议通过的 2011 年利润
分配及资本公积转增股本方案，本公司以 2011 年末的总股本为基数，按照每 10 股转增
5 股的比例实施资本公积转增股本，变更后的总股本为 692,337,178 股，全部为无限售
条件股份。
根据本公司 2013 年 10 月 23 日召开的 2013 年第二次临时股东大会决议，及中国证
监 会 《关 于核 准 天津 天保 基 建股 份有 限 公司 非公 开 发行 股票 的 批复 》（ 证 监许 可
[2014]402 号）核准公司非公开发行股票事项。2014 年 5 月 22 日，本公司非公开发行新
股 316,600,000 股上市，增发后公司总股本为 1,008,937,178 股，其中 316,600,000 股
为有限售条件股份、692,337,178 股为无限售条件股份。
根据本公司 2018 年 4 月 19 日召开的 2017 年年度股东大会审议通过的 2017 年度利
润分配及资本公积转增股本方案，本公司以 2017 年末的总股本为基数，按照每 10 股转
增 1 股的比例实施资本公积转增股本，变更后的总股本为 1,109,830,895.00 股，全部为
无限售条件股份。本公司已于 2018 年 7 月 17 日完成工商变更登记备案，并取得天津市
自由贸易试验区市场和质量监督管理局换发的营业执照。
2018 年 12 月 29 日，本公司法定代表人由周广林变更为夏仲昊，本公司已于 2018
年 12 月 29 日完成工商变更登记备案，并取得天津市自由贸易试验区市场和质量监督管
理局换发的营业执照。
本公司统一信用代码：91120000700597012E；法定代表人：夏仲昊；本公司注册地
址：天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场 1 号楼-602；经营范围：基础
设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；
自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）。
本公司控股股东为天津天保控股有限公司，最终控制方为天津保税区投资控股集团
有限公司。股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润
分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层
负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本公司主要职能部门包括：投资发展部、产品管理部、成本管理部、营销策划部、
计划财务部、综合管理部、企业管理部、园区事业发展部、证券事务部等。
14
天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
二、 合并财务报表范围
本集团合并财务报表范围包括本公司及天津天保房地产开发有限公司、天津市百利
建设工程有限公司、天津滨海开元房地产开发有限公司、天津嘉创物业服务有限公司、
天津天保福源房地产开发有限公司、天津天保盛源房地产开发有限公司 6 家子公司。与
上年相比，本年合并财务报表范围因投资设立增加天津天保盛源房地产开发有限公司。
详见本附注“七、合并范围的变化”及本附注“八、在其他主体中的权益”相关内
容。
三、 财务报表的编制基础
（1） 编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布
的《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注“四、重要会计政策及会计估计”所述
会计政策和会计估计编制。
（2） 持续经营
本公司有近期获利经营的历史且有财务资源支持，认为以持续经营为基础编制财务
报表是合理的。
四、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策
和会计估计包括应收账款坏账准备的确认和计量、投资性房地产、固定资产分类及折旧
方法、无形资产摊销、收入确认和计量等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本
集团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3. 营业周期
本集团营业周期为12个月。
15
天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
4. 记账本位币
本集团以人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合
并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日
以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金
或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中
发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一
单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对
价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外
收入。
6. 合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本集团采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本集团的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵
销。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合
收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东
损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳
入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视
同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在
取得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分
步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，视同在最
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终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集
团和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债
并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所
有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达
到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最
终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，
应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权
之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应
在取得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易
分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，对于
购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公
允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方
的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的
其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报
表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存
收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务
报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取
得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，
同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当
期投资损益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子
公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价
款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综
合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
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7. 合营安排分类及共同经营的会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经
营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的
负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售
不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的
部分。
8. 现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之
现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风
险很小的投资。
9. 外币业务和外币财务报表折算
（1）外币交易
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率（或实际情况）折
算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币
专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量
的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公
允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算为人民币，所产
生的折算差额，作为公允价值变动处理，计入当期损益或确认为其他综合收益并计入资
本公积。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权
益类项目除未分配利润外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项
目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合
收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金
及现金等价物的影响额，在现金流量表中单独列示。
10. 金融资产和金融负债
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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（1）金融资产
1） 金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项及可供出售金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和在初始
确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本集团将满足下列条
件之一的金融资产归类为交易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出
售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明公司近期采
用短期获利方式对该组合进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的
衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能
可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本集团将
只有符合下列条件之一的金融工具，才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：该指定可以消除或明显减少由于该金融工具的计量基础不同
所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；公司风险管理或投资策略的
正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理
人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的
现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；包含
需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混
合工具。对此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。公允价值变动计入公允价值变
动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，其公允
价值与初始入账金额之间的差额确认为投资损益，同时调整公允价值变动损益。
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图
和能力持有至到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本
进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
应收款项，是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资
产。采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的
利得或损失，均计入当期损益。
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及
未被划分为其他类的金融资产。这类资产中，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能
可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金
融资产，按成本进行后续计量；其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价
值能够可靠计量的，按公允价值计量，公允价值变动计入其他综合收益。对于此类金融
资产采用公允价值进行后续计量，除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益
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外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原
直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间
按实际利率法计算的利息，以及被投资单位宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的
现金股利，作为投资收益计入当期损益。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能
可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
2） 金融资产转移的确认依据和计量方法
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；②该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对
该金融资产控制的，则按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相
应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移
而收到的对价及原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而
收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之
和，与分摊的前述账面金额的差额计入当期损益。
3） 金融资产减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对
其他金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计
提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未
来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产
价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，
计入当期损益。
当可供出售金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累
计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后
公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
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转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升
直接计入所有者权益。
（2）金融负债
1） 金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确
认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续
计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2） 金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除
的部分。公司与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新
金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确
认新金融负债。公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确
认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终
止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场
的，以最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且
有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个
层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本集团优先使用第一层次输
入值，最后再使用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量
整体而言具有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
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11. 应收款项坏账准备
本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：债务单位撤销、破产、资不抵
债、现金流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债
务等；债务单位逾期未履行偿债义务超过3年；其他确凿证据表明确实无法收回或收回的
可能性不大。
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，年末单独或按组合进行减值测试，计提坏
账准备，计入当期损益。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，经本集团按规
定程序批准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 将单项金额超过 500 万元的应收款项视为重大
应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
计提方法 额，计提坏账准备
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
按组合计提坏账准备的计提方法
内部往来组合 不计提坏账准备
账龄组合 按账龄分析法计提坏账准备
余额百分比组合 按余额百分比法计提坏账准备
1）采用账龄分析法的应收款项坏账准备计提比例如下：
账龄 应收账款计提比例（%）
1 年以内 5
1-2 年 10
2-3 年 15
3-4 年 20
4-5 年 20
5 年以上 20
2）采用余额百分比法的应收款项坏账准备计提比例如下：
组合名称 其他应收款计提比例（%）
余额百分比组合 6
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（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能
单项计提坏账准备的理由
反映其风险特征的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
坏账准备的计提方法
额，计提坏账准备
12. 存货
本集团存货主要包括房地产类存货及非房地产类存货，房地产类存货主要包括开发
成本、开发产品等；非房地产类存货主要包括低值易耗品等。开发产品是指已建成待出
售的物业，开发成本是指尚未建成、以出售为目的开发的物业。
存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；开发产品的实际成本包括土
地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费
用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，不同项目采用个别计价法确定其实
际成本，同一项目采用加权平均法确定其实际成本；低值易耗品采用一次转销法进行摊
销。其中：
开发用地的核算
对于纯土地开发项目，本集团在开发成本中单独设置土地开发明细科目，核算土地
开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、缴纳
土地出让金、过户费及前期工程费等直接或间接费用。根据开发土地的用途及使用面
积，分别转入开发产品相关明细项目。对于连同房产整体开发的项目，按实际占用面积
分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算
因建设商品房住宅小区一并开发建设的配套设备，按其性质和用途分为两类：一类
是开发小区内的公共配套设施，另一类是开发小区外的无偿交付相关部门使用的市政公
共配套设施。
公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住
宅同步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共
配套设施费用采取预提的方法。
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈
旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。
其中开发产品的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其
他数量繁多、单价较低的低值易耗品按类别提取存货跌价准备。
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开发产品、开发成本等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的估计售
价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的存货，其可变现净
值按所生产的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
和相关税费后的金额确定。
13. 长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投
资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该
安排相关活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含）以上但低于50%的表决权
时，通常认为对被投资单位具有重大影响。持有被投资单位20%以下表决权的，还需要综
合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经
营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、
或向被投资单位提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的
长期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数
的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在
取得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例
如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一
揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览
交易的，在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期
股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整
资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成
本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应
在取得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。
例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属
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于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于
一览交易的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法
核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关
其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价
值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按
照实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发
行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或
协议约定的价值作为投资成本。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核
算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成
本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣
告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相
应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份
额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会
计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比
例计算归属于投资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用
权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入
所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损
益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按可供出售金融资产核算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其
他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置
对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；
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处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金
融资产的有关规定进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，
剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项
交易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置
的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权
时再一并转入丧失控制权的当期损益。
14. 投资性房地产
本集团投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用
权和已出租的房屋建筑物。采用成本模式计量。
本集团投资性房地产采用直线法计提折旧或摊销。各类投资性房地产的预计使用寿
命、净残值率及年折旧(摊销)率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
土地使用权 30-50 4-5 1.90-3.20
房屋建筑物 30-50 4-5 1.90-3.20
15. 固定资产
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管
理而持有的，使用年限超过一年，单位价值超过 1000 元的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以
确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子设备和其他设
备。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定
资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净
残值率、折旧率如下：
序号 类别 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
1 房屋建筑物 30-50 4.00-5.00 1.90-3.20
2 机器设备 5-30 4.00-5.00 3.17-19.20
3 运输设备 4-14 4.00-5.00 6.79-24.00
4 电子设备 5-15 4.00-5.00 6.33-19.20
5 其他设备 5-15 4.00-5.00 6.33-19.20
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
融资租入固定资产以租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者
作为租入资产的入账价值。租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额作为未确
认融资费用。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期
届满时将取得租入资产所有权的，租入固定资产在其预计使用寿命内计提折旧；否则，
租入固定资产在租赁期与该资产预计使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
16. 在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，
按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定
资产原值差异进行调整。
17. 借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或
者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已
经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售
状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产
在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的
资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息
收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本
化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
18. 无形资产
本集团无形资产包括土地使用权、软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入
的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资
产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按
公允价值确定实际成本。
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土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；软件类无形资产按预计使用
年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金
额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用
寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
在每个会计期间，本集团对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核。
19. 长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，
本集团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年末均进行减值测试。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额，然后将所估计的资产可收回金额与
其账面价值相比较，以确定资产是否发生了减值，以及是否需要计提资产减值准备并确
认相应的减值损失。在估计资产可收回金额时，原则上应当以单项资产为基础，公司难
以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组
的可收回金额。资产可收回金额的估计，应当根据其公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
本集团于每一资产负债表日对企业合并形成的商誉进行减值测试。因企业合并形成
的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关
的资产组的，应当将其分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产
组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，按以
下步骤处理：首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金
额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；然后再对包含商誉的资产组或者
资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分
摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金
额低于其账面价值的，应当就其差额确认减值、损失，减值损失金额应当首先抵减分摊
至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值；再根据资产组或者资产组组合中除商誉之
外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。以上资
产账面价值的抵减，都应当作为各单项资产(包括商誉)的减值损失处理，计入当期损
益。抵减后的各资产的账面价值不得低于以下三者之中最高者：该资产的公允价值减去
处置费用后的净额(如可确定的)、该资产预计未来现金流量的现值(如可确定的)和零。
因此而导致的未能分摊的减值损失金额，应当按照相关资产组或者资产组组合中其他各
项资产的账面价值所占比重进行分摊。
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减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上
述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
20. 长期待摊费用
本集团的长期待摊费用系装修费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊
费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损
益。装修费用的摊销年限为 5 年。
21. 职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费（医疗
保险费、工伤保险费、生育保险费）、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，在职
工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期
损益或相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险费等，按照公司承担的风险和义
务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计
期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益
或相关资产成本。
辞退福利是指本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励
职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。对于职工虽然没有与本院解除劳动合同，但未来
不再为本院提供服务，不能为本院带来经济利益，本院承诺提供实质上具有辞退福利性
质的经济补偿的，在其正式退休日期之前应当比照辞退福利处理，在其正式退休日期之
后，按照离职后福利处理。本集团向职工提供辞退福利的，在本集团不能单方面撤回因
解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时、本集团确认涉及支付辞退福利的重
组相关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损
益。
其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪
酬。本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存
计划的有关规定进行会计处理。本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定受益
计划条件的，本院按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债
或净资产。在报告期末，本集团将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组
成部分：服务成本；其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；重新计量其他长期
职工福利净负债或净资产所产生的变动。总净额计入当期损益或相关资产成本。
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22. 预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相
关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义
务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，
通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
23. 股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的
公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权
的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入
相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负
债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成
本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行
权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承
担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，
其变动计入当期损益。
24. 收入确认原则和计量方法
本集团的营业收入主要包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入。
（1）收入确认原则
1） 销售商品收入：本集团在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方、
本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权、也没有对已售出的商品实施有效
控制、收入的金额能够可靠地计量、相关的经济利益很可能流入企业、相关的已发生或
将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售商品收入的实现。如果合同或协议价款的收
取采用递延方式，则按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额；将
应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额在合同或协议期间内采用实际利率法进
行摊销，计入当期损益。
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2） 提供劳务收入：本集团在劳务总收入和总成本能够可靠地计量、与劳务相关的
经济利益很可能流入本集团、劳务的完成进度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实
现。在资产负债表日，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，按完工百分比法确认相关
的劳务收入，完工百分比按已完工作的测量/已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例/
（已经发生的成本占估计总成本的比例）确定；提供劳务交易结果不能够可靠估计、已
经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按已经发生的能够得到补偿的劳务成本金额确
认提供劳务收入，并结转已经发生的劳务成本；提供劳务交易结果不能够可靠估计、已
经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
3） 让渡资产收入：与交易相关的经济利益很可能流入本集团、收入的金额能够可
靠地计量时，确认让渡资产使用权收入的实现。
（2）收入确认具体政策
1） 房地产销售收入在同时满足与买方签订销售合同并取得买方按销售合同支付的款
项、开发项目完工并验收合格达到交付条件、买方验房确认时或根据合同约定向买方发
出入住通知后确认收入的实现。
2） 物业出租收入按与承租方签订合同或协议的规定，在租赁期间按直线法确认房屋
出租收入。
25. 政府补助
本集团的政府补助包括天保青年公寓调拨固定资产补贴、天保青年公寓经营性补
贴、名居花园物业管理费补贴、意境兰庭物业管理费补贴、天保青年公寓物业管理费补
贴等。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成
长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政
府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难
以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。本集团对政府补助采用总额法核算。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨
付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够
收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价
值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。
天保青年公寓调拨固定资产补贴为与资产相关的政府补助，确认为递延收益。确认
为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计
入当期损益。
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相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关
递延收益余额转入资产处置当期的损益。
天保青年公寓经营性补贴、名居花园物业管理费补贴、意境兰庭物业管理费补贴、
天保青年公寓物业管理费补贴为与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关费用或
损失，直接计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他
收益。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提
供贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策
性优惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费
用。
本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行
会计处理：
1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。
2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
3）属于其他情况的，直接计入当期损益。
26. 递延所得税资产和递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额（暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额
的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，
不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵
扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认
相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所
得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应
纳税所得额为限，确认递延所得税资产。
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27. 租赁
本集团作为融资租赁承租方时，在租赁开始日，按租赁开始日租赁资产的公允价值
与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租
赁付款额作为长期应付款的入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。
本集团作为经营租赁承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成
本或当期损益。
28. 持有待售
本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发
生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完
成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本
集团将非流动资产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非
流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。初始计量或在资产负债表日重新计量
持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额
的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损
失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年
内完成”的规定条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条
件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其不划分为持有待
售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除
企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售
费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集
团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，
在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中
将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内
转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价
值，再根据各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
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后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前
减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产
确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以
及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各
项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处
置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
持有待售的非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件，而不再继续
划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计
量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本
应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损
益。
29. 终止经营
终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成
部分已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个
单独的主要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经
营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公
司。
30. 重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
财政部于 2018 年 6 月 15 日颁布了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格
式的通知》（财会[2018]15 号，以下简称“财会 15 号文件”），财会 15 号文件对资产
负债表和利润表的列报项目进行了修订，新增了“应收票据及应收账款”、“应付票据
及应付账款”、“研发费用”行项目，修订了“其他应收款”、“固定资产”、“在建
工程”、“其他应付款”、“长期应付款”、“管理费用”行项目的列报内容，减少了
“应收票据”、“应收账款”、“应收股利”、“应收利息”、“固定资产清理”、
“工程物资”、“应付票据”、“应付账款”、“应付利息”、“应付股利”及“专项
应付款”行项目，在“财务费用”项目下增加“其中：利息费用”和“利息收入”行项
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目进行列报，调整了利润表部分项目的列报位置。本公司在编制 2018 年度财务报表时执
行该文件，对于上述列报项目的变更，本公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年
比较数据进行了追溯调整。
受重要影响的报表项目名称和金额的说明：
2017 年 12 月 31 日
受影响的项目
调整前 调整金额 调整后
资产合计 8,963,645.81 8,963,645.81
其中：应收账款 8,963,645.81 -8,963,645.81
应收票据及应收账款 8,963,645.81 8,963,645.81
负债合计 484,389,516.80 484,389,516.80
其中：应付账款 418,078,047.45 -418,078,047.45
应付票据及应付账款 418,078,047.45 418,078,047.45
其他应付款 44,174,769.01 22,136,700.34 66,311,469.35
应付利息 22,136,700.34 -22,136,700.34
（2） 重要会计估计变更
本集团本年度无需披露的重要会计估计变更。
五、 税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
3%、5%、6%、
房地产销售收入、物业出租收入、物业管理收
增值税 10%、11%、16%、
入、让渡资产使用权收入
17%
企业所得税 应纳税所得额 25%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
从价计征的，以房产原值的 70%为计税依据 1.2%
房产税
从租计征的，按租金收入分别乘以适用税率计算缴纳 12%
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税种 计税依据 税率
本集团的土地增值税以预售房款为基数按照主管税
务机关核定的预征率进行预缴，年末对房地产开发
30%、40%、
项目按照已办理土地增值税清算的完工项目计税口
土地增值税 50%、60%超率累
径进行预提。对符合清算条件的开发项目办理土地
进
增值税清算申报手续，并依据主管税务机关认定的
清算结果调整该项目已预提的土地增值税。
2018 年 4 月 4 日，财政部税务总局发布了财税〔2018〕32 号《关于调整增值税税
率的通知》，规定纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 17%和 11%税率
的，税率分别调整为 16%、10%，该通知自 2018 年 5 月 1 日起执行。
六、 合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2018 年 1 月 1 日，
“年末”系指 2018 年 12 月 31 日，“本年”系指 2018 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，“上
年” 系指 2017 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，货币单位为人民币元。
1. 货币资金
项目 年末余额 年初余额
银行存款 1,305,206,821.10 3,641,635,222.56
合计 1,305,206,821.10 3,641,635,222.56
本集团年末因开具银行付款保函而使用受限的银行存款金额为 11,516,778.60 元。
2. 应收票据及应收账款
项目 年末余额 年初余额
应收账款 4,954,106.47 8,963,645.81
合计 4,954,106.47 8,963,645.81
2.1 应收账款
（1） 应收账款分类
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比例 账面价值
金额 金额
例（%） （%）
单项金额重大并单项计
提坏账准备的应收账款
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天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比例 账面价值
金额 金额
例（%） （%）
按信用风险特征组合计
5,160,535.89 54.15 348,257.42 6.75 4,812,278.47
提坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单项
计提坏账准备的应收账 4,369,261.65 45.85 4,227,433.65 96.75 141,828.00
款
合计 9,529,797.54 100.00 4,575,691.07 —— 4,954,106.47
（续表）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
9,791,071.61 100.00 827,425.80 8.45 8,963,645.81
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单项计
提坏账准备的应收账款
合计 9,791,071.61 100.00 827,425.80 —— 8,963,645.81
1） 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 4,527,153.11 226,357.66 5.00
1-2 年 8,828.44 882.84 10.00
2-3 年 77,879.18 11,681.88 15.00
3-4 年 359,874.68 71,974.94 20.00
4-5 年 161,908.11 32,381.62 20.00
5 年以上 24,892.37 4,978.48 20.00
合计 5,160,535.89 348,257.42 ——
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2） 年末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款
年末余额
单位名称 计提比例
应收账款 坏账准备
（%）
涉诉款项 4,369,261.65 4,227,433.65 96.75
合计 4,369,261.65 4,227,433.65 --
截至本年末，上述应收款项已超出合同约定付款期一年以上，本集团已起诉对方并
胜诉后未能执行收回款项，预计收回可能性极低。经公司管理层审慎判断，单独计提坏
账准备。
（2） 应收账款坏账准备
本年计提坏账准备金额 3,748,265.27 元；本年无收回或转回坏账准备。
（3） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款
款项 年末余额合 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄
性质 计数的比例 年末余额
（%）
1-2 年：409,535.06；
2-3 年：480,242.72；
个人 1 房租 1,744,425.28 18.30 1,744,425.28
3-4 年：709,903.77；
4-5 年：144,743.73。
天津市滨海新
房租 1,125,000.00 1 年以内 11.81 56,250.00
区管理委员会
个人 2 房租 724,602.68 2-3 年 7.60 724,602.68
1-2 年：486,087.29；
个人 3 房租 561,480.79 5.89 561,480.79
2-3 年：75,393.50。
天津中瑞荣天
商务秘书服务 房租 525,868.00 1 年以内 5.52 26,293.40
有限公司
合计 4,681,376.75 49.12 3,113,052.15
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
3. 预付款项
（1） 预付款项账龄
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 5,107,350.85 26.83 16,189,896.97 96.69
1－2 年 13,910,903.03 73.07 554,292.91 3.31
2－3 年 19,491.76 0.10
合计 19,037,745.64 100.00 16,744,189.88 100.00
（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占预付款项年末余
单位名称 年末余额 账龄
额合计数的比例(%)
天津泰达津联热电有限公司 13,777,878.03 1-2 年 72.37
中国建筑第五工程局有限公司 4,689,944.55 1 年以内 24.63
天津泰达津联自来水有限公司 136,801.83 1 年以内 0.72
国网天津市电力公司 132,534.21 1 年以内 0.70
中国平安财产保险股份有限公司 31,350.00 1 年以内 0.16
合计 18,768,508.62 98.58
4. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
其他应收款 109,057,546.41 379,312,167.38
合计 109,057,546.41 379,312,167.38
4.1 其他应收款
（1） 其他应收款分类
年末余额
账面余额 坏账准备
类别 计提
比例 账面价值
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项金额重大并
单项计提坏账准 9,221,429.00 7.99 9,221,429.00
备的其他应收款
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年末余额
账面余额 坏账准备
类别 计提
比例 账面价值
金额 金额 比例
（%）
（%）
按信用风险特征
组合计提坏账准 106,208,635.54 92.01 6,372,518.13 6.00 99,836,117.41
备的其他应收款
单项金额不重大
但单项计提坏账
准备的其他应收
款
合计 115,430,064.54 100.00 6,372,518.13 —— 109,057,546.41
（续表）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别 计提
比例 账面价值
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项金额重大并
单项计提坏账准 47,871,872.00 11.95 47,871,872.00
备的其他应收款
按信用风险特征
组合计提坏账准 352,596,058.92 88.01 21,155,763.54 6.00 331,440,295.38
备的其他应收款
单项金额不重大
但单项计提坏账
168,331.00 0.04 168,331.00 100.00
准备的其他应收
款
合计 400,636,261.92 100.00 21,324,094.54 —— 379,312,167.38
1） 年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
项目
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
代垫 8.12 爆炸专项工程维修资金 9,221,429.00
合计 9,221,429.00
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司管理层经审慎判断，认为年末应收天津经济技术开发区建设和交通局代垫
8.12 爆炸专项工程维修资金不存在收款风险，不需计提该项工程维修资金坏账准备。
2） 组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
余额百分比组合 106,208,635.54 6,372,518.13 6.00
合计 106,208,635.54 6,372,518.13 6.00
（2） 其他应收款坏账准备
本年计提坏账准备金额-15,119,907.41 元；本年度转回或收回坏账准备 168,331.00
元。
其中本年坏账准备转回或收回金额情况：
单位名称 本年转回（或收回）金额 收回方式 本年转回（或收回）原因
个人 168,331.00 银行汇款 款项已收回
合计 168,331.00 — —
（3） 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
押金及保证金 5,240,521.70 14,455,914.92
土地收储款 100,129,600.00 338,149,600.00
代垫 812 爆炸专项工程维修资金 9,221,429.00 47,871,872.00
其他 838,513.84 158,875.00
合计 115,430,064.54 400,636,261.92
（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况：
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
天津经济技术
应收土地收
开发区土地整 100,129,600.00 1-2 年 86.74 6,007,776.00
储款
理中心
天津经济技术 代垫 812 爆
开发区建设和 炸专项工程 9,221,429.00 2-3 年 7.99
交通局 维修资金
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
华鑫国际信托
保证金 2,400,000.00 1 年以内 2.08 144,000.00
有限公司
天津泰达津联
押金 1,197,188.40 1-2 年 1.04 71,831.30
热电有限公司
天津天保热电
保证金 712,859.52 1-3 年 0.62 42,771.57
有限公司
合计 — 113,661,076.92 — 98.47 6,266,378.87
5. 存货
（1） 存货分类
年末余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 437,700,904.62 437,700,904.62
开发成本 6,509,720,515.10 291,590,480.65 6,218,130,034.45
合计 6,947,421,419.72 291,590,480.65 6,655,830,939.07
（续表）
年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 961,391,702.58 961,391,702.58
开发成本 3,745,245,129.47 3,745,245,129.47
合计 4,706,636,832.05 4,706,636,832.05
年末存货期末受限情况详见六、43。
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 开发成本主要项目及其利息资本化情况：
本年
预计
开工 本年转入开 其他 利息资本化累 其中：本年利 资金
项目名称 竣工 预计总投资 年初余额 本年增加 年末余额
时间 发产品 减少 计金额 息资本化金额 来源
时间
金额
天保金海
岸住宅项 954,640,000.00 1,113,223,140.64 202,914,839.71 478,871,739.07 837,266,241.28 自筹
目
塘沽大连 2018 年 2020 年 自筹、
道地块项 5月4 10 月 898,270,000.00 645,234,571.69 32,372,329.93 677,606,901.62 445,628.86 445,628.86 外部借
目
日 31 日 款
2019 年 2021 年
汇津广场
二期项目 3 月 24 10 月 287,180,000.00 15,314,288.93 2,408,811.94 17,723,100.87 自筹
日 31 日
天津生态 2018 年 2020 年 自筹、
城地块项 4 月 23 10 月 3,436,750,000.00 1,971,473,128.21 146,628,802.50 2,118,101,930.71 3,286,809.54 3,286,809.54 外部借
目
日 31 日 款
南开区天 2019 年 2022 年 自筹、
拖二期地 8 月 30 11 月 4,287,400,000.00 2,859,022,340.62 2,859,022,340.62 外部借
块项目
日 18 日 款
合计 9,864,240,000.00 3,745,245,129.47 3,243,347,124.70 478,871,739.07 6,509,720,515.10 3,732,438.40 3,732,438.40
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3） 开发产品主要项目信息：
利息资 其中：本年
转入投资性房
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本化累 利息资本化
地产
计金额 金额
金海岸住宅项目-A01 2007 年 1 月 1 日 8,567,076.37 80,066.14 8,487,010.23
金海岸住宅项目-A02 2007 年 1 月 1 日 23,068,700.94 86,887.76 22,981,813.18
金海岸住宅项目-B06/B07 2007 年 1 月 1 日 16,389,454.30 69,742.36 16,319,711.94
金海岸住宅项目-B08 2010 年 1 月 1 日 22,649,050.74 362,730.40 22,286,320.34
名居花园 2011 年 8 月 1 日 13,282,979.25 512,798.71 12,770,180.54
汇津广场一期 2011 年 11 月 1 日 43,033,371.59 428,234.39 5,081,846.14 38,379,759.84
金海岸住宅项目-B01 2013 年 12 月 1 日 43,836,259.01 28,427,745.45 15,408,513.56
金海岸住宅项目-B01/B04 商业 2013 年 12 月 1 日 17,931,119.33 1,826,072.87 10,043,822.14 6,061,224.32
汇盈产业园 2015 年 3 月 1 日 178,270,775.72 6,503,142.02 68,982,277.02 102,785,356.68
意境兰庭一期 2015 年 12 月 1 日 1,683,814.22 38,268.50 1,645,545.72
金海岸商业项目-D05 2016 年 4 月 26 日 184,307,443.61 15,708,609.44 19,238,755.57 149,360,078.60
金海岸住宅项目-D06 2016 年 11 月 1 日 3,669,196.37 3,334,518.80 334,677.57
意境兰庭二期 2017 年 12 月 15 日 404,702,461.13 389,625,258.05 15,077,203.08
金海岸住宅项目-D07 2018 年 9 月 29 日 478,871,739.07 453,068,230.05 25,803,509.02
合计 961,391,702.58 479,299,973.46 904,725,916.69 98,264,854.73 437,700,904.62
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（4） 存货跌价准备
本年增加 本年减少
年初
项目 转回或 其他 年末余额
余额 计提 其他
转销 转出
开发成本 291,590,480.65 291,590,480.65
其中：天津生态城地
148,434,493.05 148,434,493.05
块项目
塘沽大连道地
143,155,987.60 143,155,987.60
块项目
合计 291,590,480.65 291,590,480.65
6. 其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
待抵扣进项税 9,055,511.14 10,372,521.92
合计 9,055,511.14 10,372,521.92
7. 可供出售金融资产
（1） 可供出售金融资产情况
年末余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 124,532,382.00 124,532,382.00
按成本计量 124,532,382.00 124,532,382.00
合计 124,532,382.00 124,532,382.00
（续表）
年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 124,532,382.00 124,532,382.00
按成本计量 124,532,382.00 124,532,382.00
合计 124,532,382.00 124,532,382.00
（2） 年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额
被投资单位
年初 本年增加 本年减少 年末
渤海证券股
124,532,382.00 124,532,382.00
份有限公司
合计 124,532,382.00 124,532,382.00
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天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续表）
减值准备 在被投资单位
被投资单位 本年现金红利
年初 本年增加 本年减少 年末 持股比例(%)
渤海证券股
0.4343 2,605,845.79
份有限公司
合计 2,605,845.79
46
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
8. 长期股权投资
本年增减变动
减值准
年初 其他综 其他
被投资单位 追加 减少 权益法下确认 宣告发放现金 计提减值 年末余额 备年末
余额 合收益 权益 其他
投资 投资 的投资损益 股利或利润 准备 余额
调整 变动
一、合营企业
天津中天航空
工业投资有限 364,866,784.88 -49,929,045.16 314,937,739.72
责任公司
合计 364,866,784.88 -49,929,045.16 314,937,739.72
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
9. 投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.年初余额 842,675,732.12 842,675,732.12
2.本年增加金额 108,117,621.92 108,117,621.92
（1）存货\固定资产转入 108,117,621.92 108,117,621.92
3.本年减少金额 510,164.36 510,164.36
（1）转入存货 510,164.36 510,164.36
4.年末余额 950,283,189.68 950,283,189.68
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额 145,286,530.71 145,286,530.71
2.本年增加金额 26,155,431.41 26,155,431.41
（1）计提或摊销 24,394,835.83 24,394,835.83
（2）固定资产转入 1,760,595.58 1,760,595.58
3.本年减少金额 81,929.97 81,929.97
（1）转入存货 81,929.97 81,929.97
4.年末余额 171,360,032.15 171,360,032.15
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金额
3.本年减少金额
4.年末余额
四、账面价值
1.年末账面价值 778,923,157.53 778,923,157.53
2.年初账面价值 697,389,201.41 697,389,201.41
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
汇津广场 118,681,120.60 出租未办理产权证
金海岸B06项目6号楼 15,993,320.87 出租未办理产权证
金海岸 B05 商业 12,642,782.36 公建项目,不能办理
汇川大厦商铺 305 19,021,174.42 出租未办理产权证
汇鑫楼 401、402 9,952,949.46 出租未办理产权证
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10. 固定资产
项目 年末账面价值 年初账面价值
固定资产 92,620,072.09 105,027,326.04
合计 92,620,072.09 105,027,326.04
10.1 固定资产
（1） 固定资产明细表
项目 房屋建筑物 机器设备 运输设备 其他设备 合计
一、账面原值
1.年初余额 118,447,118.22 2,500.00 3,631,412.65 13,097,493.73 135,178,524.60
2.本年增加金
317,953.56 317,953.56
额
（1）购置 317,953.56 317,953.56
3.本年减少金
9,852,767.19 1,498,221.24 11,350,988.43
额
（1）处置或
1,498,221.24 1,498,221.24
报废
（2）转入投
9,852,767.19 9,852,767.19
资性房地产
4.年末余额 108,594,351.03 2,500.00 3,631,412.65 11,917,226.05 124,145,489.73
二、累计折旧
1.年初余额 18,657,672.34 2,000.00 3,393,594.32 8,097,931.90 30,151,198.56
2.本年增加金
1,457,363.29 32,006.65 3,069,411.45 4,558,781.39
额
（1）计提 1,457,363.29 32,006.65 3,069,411.45 4,558,781.39
3.本年减少金
1,760,595.58 1,423,966.73 3,184,562.31
额
（1）处置或
1,423,966.73 1,423,966.73
报废
（2）转入投
1,760,595.58 1,760,595.58
资性房地产
4.年末余额 18,354,440.05 2,000.00 3,425,600.97 9,743,376.62 31,525,417.64
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋建筑物 机器设备 运输设备 其他设备 合计
额
3.本年减少金
额
4.年末余额
四、账面价值
1.年末账面价
90,239,910.98 500.00 205,811.68 2,173,849.43 92,620,072.09
值
2.年初账面价
99,789,445.88 500.00 237,818.33 4,999,561.83 105,027,326.04
值
11. 在建工程
项目 年末账面价值 年初账面价值
在建工程 28,517.60
工程物资
合计 28,517.60
11.1 在建工程
（1） 在建工程明细表
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
汇津广场一
28,517.60 28,517.60
期装修
合计 28,517.60 28,517.60
（2） 重大在建工程项目变动情况
本年减少
工程名称 年初余额 本年增加 转入长期待摊 年末余额
其他减少
费用
汇津广场
28,517.60 176,940.40 205,458.00
一期装修
合计 28,517.60 176,940.40 205,458.00
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12. 无形资产
（1） 无形资产明细
项目 软件 合计
一、账面原值
1.年初余额 491,832.23 491,832.23
2.本年增加金额 5,692,690.98 5,692,690.98
（1）购置 5,692,690.98 5,692,690.98
3.本年减少金额
（1）处置
4.年末余额 6,184,523.21 6,184,523.21
二、累计摊销
1.年初余额 265,240.49 265,240.49
2.本年增加金额
（1）计提 215,293.24 215,293.24
3.本年减少金额
（1）处置
4.年末余额 480,533.73 480,533.73
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金额
3.本年减少金额
4.年末余额
四、账面价值
1.年末账面价值 5,703,989.48 5,703,989.48
2.年初账面价值 226,591.74 226,591.74
13. 商誉
（1） 商誉原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称 年初余额 企业合并 处 年末余额
其他 其他
形成的 置
天津天保房地产
30,879,343.11 30,879,343.11
开发有限公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年增加 本年减少
被投资单位名称 年初余额 企业合并 处 年末余额
其他 其他
形成的 置
天津市百利建设
8,528,035.13 8,528,035.13
工程有限公司
合计 39,407,378.24 39,407,378.24
根据2007年天津天保控股有限公司与天津市建筑材料集团（控股）有限公司签订的
《资产置换协议》，本公司置入天津天保房地产开发有限公司100%股权，合并成本
620,646,783.20 元 ， 该 公 司 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值 589,767,440.09 元 ， 差 额
30,879,343.11元，编制合并会计报表时形成商誉。
本公司全资子公司天津天保房地产开发有限公司2007年取得天津市百利建设工程有
限公司51%股权时，合并成本为25,500,000.00元，按持股比例享有的被投资单位净资产
公允价值16,971,964.87元，差额8,528,035.13元，编制合并报表时形成商誉。
（2） 商誉减值准备
年初 本年增加 本年减少
被投资单位名称 年末余额
余额 计提 其他 处置 其他
天津天保房地产
26,593,213.58 26,593,213.58
开发有限公司
天津市百利建设
1,880,467.34 1,880,467.34
工程有限公司
合计 28,473,680.92 28,473,680.92
本公司于购买日将商誉按购买日的公允价值分摊至各房地产项目，截至本年末，将
已售出项目对应的商誉全额计提减值准备。
对未售出项目逐项估算其可回收金额，即项目的公允价值减去处置费用后的净额，
其中公允价值按项目本年的销售均价或周边同类项目的销售均价计算，处置费用为预计
销售费用、土地增值税及其他税费的合计金额。将该可回收金额先与不包含商誉的资产
组的账面价值比较，再与包含商誉的资产组的账面价值比较，均未发生减值。
14. 长期待摊费用
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 本年其他减少 年末余额
装修费 13,662,581.54 5,355,865.00 4,371,704.57 14,646,741.97
合计 13,662,581.54 5,355,865.00 4,371,704.57 14,646,741.97
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15. 递延所得税资产和递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
年末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税资 可抵扣暂时性差 递延所得税资
异 产 异 产
资产减值准备 153,960,196.80 38,490,049.20 22,151,520.34 5,537,880.09
未实现内部
8,429,189.24 2,107,297.31 8,699,893.61 2,174,973.40
交易利润
预售房款计税
405,600,589.55 101,400,147.39
毛利额
预提土地增值税 756,692,462.10 189,173,115.53 285,053,430.51 71,263,357.63
递延收益 1,489,180.26 372,295.07 2,598,030.18 649,507.55
预提费用 1,330,655.40 332,663.86 10,276,750.96 2,569,187.74
租金收入 2,417,092.69 604,273.17
未弥补亏损 1,519,951.53 379,987.88 37,036,564.14 9,259,141.04
合计 923,421,635.33 230,855,408.85 773,833,871.98 193,458,468.01
（2） 未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 194,601,559.20 21,992,980.10
可抵扣亏损 170,061,725.31 60,372,566.14
合计 364,663,284.51 82,365,546.24
（3） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末金额 年初金额 备注
2021 年 19,253,360.30 19,253,360.30
2022 年 78,155,769.98 41,119,205.84
2023 年 72,652,595.03
合计 170,061,725.31 60,372,566.14
16. 短期借款
（1） 短期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
保理融资借款 480,000,000.00
合计 480,000,000.00
53
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2017 年 6 月 1 日天津天保商业保理有限公司（以下简称天保保理公司）与本公司签
订编号为 TBBL-YW-2017002 的《有追索权国内保理业务合同》，天保保理公司在受让本
公司应收账款债权后，且满足保理业务合同所规定的保理融资款发放条件下为本公司提
供保理融资服务，本公司可在天保保理公司的保理融资额度内向天保保理公司申请一次
或多次融资。保理融资款不超过应收账款净额的 80%，且总额不超过人民币 5 亿元。保
理融资额度的有效期自保理合同生效之日起 36 个月。根据天保保理公司出具的保理融资
核准通知书，本年末保理借款余额的借款期限均为一年。
该协议项下保理融资年利率 6%，本次保理利率实行浮动利率，如中国人民银行调整
基准利率，双方应按中国人民银行调整基准利率的调整幅度、方向调整上述保理融资利
率。
17. 应付票据及应付账款
类别 年末余额 年初余额
应付账款 344,268,050.32 418,078,047.45
合计 344,268,050.32 418,078,047.45
17.1 应付账款
（1） 应付账款明细
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 110,658,862.04 243,179,069.09
1 年以上 233,609,188.28 174,898,978.36
合计 344,268,050.32 418,078,047.45
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
中建三局集团有限公司 51,381,995.96 合同未完成
中国建筑第五工程局有限公司 31,888,908.34 合同未完成
人防工程款 20,471,589.60 合同未完成
天津市建工工程总承包有限公司 19,990,590.00 合同未完成
天津市房屋维修资金管理中心 12,273,513.37 未到付款期
合计 136,006,597.27 —
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
18. 预收款项
（1） 预收款项明细
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 1,264,115,598.96 1,498,984,681.99
1 年以上 31,353,761.55 615,993,405.49
合计 1,295,469,360.51 2,114,978,087.48
（2） 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
个人 1 5,530,190.48 尚未交房
合计 5,530,190.48 —
（3） 预售金额前五的项目收款信息
项目 年末余额 年初余额
金海岸 E03 住宅 1,202,705,181.02
金海岸 E03 车位 27,454,545.18
金海岸 D07 车位 27,201,717.86 23,516,003.62
汇川大厦写字楼 12,987,611.42 15,670,685.71
意境兰庭二期住宅 5,548,200.00 884,192,970.38
合计 1,275,897,255.48 923,379,659.71
19. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 14,972,434.06 45,822,725.12 41,837,918.44 18,957,240.74
离职后福利-
-145,204.84 3,570,639.60 3,424,177.40 1,257.36
设定提存计划
辞退福利 104,778.23 104,778.23
合计 14,827,229.22 49,498,142.95 45,366,874.07 18,958,498.10
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 10,818,955.10 27,911,213.09 24,304,470.15 14,425,698.04
职工福利费 2,191,197.06 2,191,197.06
社会保险费 -96,663.92 2,006,149.65 1,909,205.41 280.32
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
其中：医疗保险费 -90,688.38 1,868,341.16 1,777,372.46 280.32
工伤保险费 -2,219.87 46,219.51 43,999.64
生育保险费 -3,755.67 91,588.98 87,833.31
住房公积金 -2,471.00 8,236,408.60 8,236,408.60 -2,471.00
工会经费和职工教育经费 4,252,613.88 877,194.06 596,074.56 4,533,733.38
劳务费 4,600,562.66 4,600,562.66
合计 14,972,434.06 45,822,725.12 41,837,918.44 18,957,240.74
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险 -141,589.32 3,478,854.71 3,336,148.18 1,117.21
失业保险费 -3,615.52 91,784.89 88,029.22 140.15
合计 -145,204.84 3,570,639.60 3,424,177.40 1,257.36
20. 应交税费
项目 年末余额 年初余额
增值税 62,761,001.65 2,755,912.03
营业税 -564,317.65
企业所得税 153,051,965.55 230,915,206.06
个人所得税 20,888.85 -1,918.22
土地增值税 -136,005,355.46 -132,676,214.59
城市维护建设税 -174,642.92 -7,062,364.21
房产税 -76,261.53 -1,953,255.83
印花税 173,010.70 198,316.56
教育费附加 -50,314.18 -2,999,754.41
地方教育费附加 -29,358.50 -1,701,642.52
防洪费 -21,149.65 -1,020,156.06
合计 79,649,784.51 85,889,811.16
21. 其他应付款
项目 年末余额 年初余额
应付利息 8,023,873.07 22,136,700.34
其他应付款 24,148,322.56 44,174,769.01
合计 32,172,195.63 66,311,469.35
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
21.1 应付利息
（1） 应付利息分类
项目 年末余额 年初余额
企业债券利息 5,777,613.35 20,936,700.34
短期借款利息 1,538,215.26
分期付息到期还本的长期借款利息 708,044.46 1,200,000.00
合计 8,023,873.07 22,136,700.34
21.2 其他应付款
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 年末余额 年初余额
押金 14,248,997.18 10,596,086.96
定金 1,001,733.87 2,681,733.86
代收费用 6,037,663.52 11,785,144.45
其他 2,859,927.99 19,111,803.74
合计 24,148,322.56 44,174,769.01
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
天津万顺融和商业管理有限公司 245,465.37 租房押金
天津中瑞荣天商务秘书服务有限公司 166,053.00 租房押金
个人 1 114,588.00 租房押金
天津玉宇营养餐食品有限公司 100,000.00 租房押金
合计 626,106.37
22. 一年内到期的非流动负债
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 93,509,460.18
合计 93,509,460.18
23. 其他流动负债
（1） 其他流动负债分类
项目 年末余额 年初余额
预提土地增值税 905,460,520.24 430,415,428.83
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天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
政府补助 1,108,849.92 1,108,849.92
合计 906,569,370.16 431,524,278.75
（2） 政府补助
本年
与资产相
政府补 新增 本年计入其他
年初余额 其他变动 年末余额 关/与收
助项目 补助 收益金额
益相关
金额
天保青年
与资产
公寓调拨 1,108,849.92 1,108,849.92 1,108,849.92 1,108,849.92
相关
固定资产
合计 1,108,849.92 1,108,849.92 1,108,849.92 1,108,849.92
其他变动为递延收益本年末余额中将于 2019 年计入其他收益的金额，在本项目列
报。
24. 长期借款
（1） 长期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
保理融资借款 450,000,000.00
信用借款 160,000,000.00
抵押借款 215,920,552.49
合计 375,920,552.49 450,000,000.00
注 1：本公司于 2018 年 3 月 23 日与中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行
签订并购借款合同，约定借款总额度为人民币 190,000,000.00 元，借款期限 5 年，借款
利率为浮动利率，按照每笔借款提款日总借款期限对应的人民银行公布的同期同档次基
准 利 率 基 础 上 浮 3% ， 浮 动 利 率 调 整 以 六 个 月 为 一 个 周 期 。 截 至 本 年 末 ， 已 借 款
190,000,000.00 元，其中 30,000,000.00 元应于 2019 年偿还，年末重分类至一年内到
期的非流动负债科目。
注 2：本公司之子公司天津滨海开元房地产开发有限公司于 2018 年 7 月 25 日与中
国农业银行股份有限公司签订固定资产借款合同，约定借款总额度为人民币
239,270,000.00 元，借款期限 3 年，借款利率为浮动利率，按照每笔借款提款日总借款
期限对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮 10%，浮动利率调整以六个月
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天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
为一个周期。该项借款以其自有的建设用地使用权证号“津（2018）滨海新区塘沽不动
产 权 证 第 1010032 号 ” 国 有 建 设 用 地 使 用 权 为 抵 押 物 。 截 至 本 年 末 ， 已 借 款
27,696,522.67 元，其中 576,087.68 元应于 2019 年偿还，年末重分类至一年内到期的
非流动负债科目。
注 3：本公司之孙公司天津天保福源房地产开发有限公司于 2018 年 12 月 3 日与华
信国际信托有限公司签订信托借款合同，约定借款总额度为人民币 800,000,000.00 元，
借款期限 2 年，借款年利率为固定利率 7.99%。该项借款以其自有的建设用地使用权证
号“津（2018）滨海新区滨海旅游不动产权证第 1002481 号”国有建设用地使用权及本
公司之子公司天津滨海开元房地产开发有限公司建设用地使用权证号“津（2018）开发
区不动产权证第 1001626 号”国有建设用地使用权为抵押物。截至本年末，已借款
251,733,490.00 元，其中 62,933,372.50 元应于 2019 年偿还，年末重分类至一年内到
期的非流动负债科目。
25. 应付债券
（1） 应付债券分类
项目 年末余额 年初余额
公司债券 830,614,589.52 1,597,451,999.32
合计 830,614,589.52 1,597,451,999.32
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
按面值
发行 债券 本年 溢折价摊 本年
债券名称 面值总额 发行金额 年初余额 计提利 年末余额
日期 期限 发行 销 偿还
息
2015 年公司债 2015-
800,000,000.00 5年 800,000,000.00 799,344,226.86 655,773.14 768,567,800.00 31,432,200.00
券（第一期） 7-21
2016 年公司债 2016-
800,000,000.00 5年 800,000,000.00 798,107,772.46 1,074,617.06 799,182,389.52
券（第一期） 10-24
合计 1,600,000,000.00 1,600,000,000.00 1,597,451,999.32 1,730,390.20 768,567,800.00 830,614,589.52
1)经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]637 号”文件核准，本公司于 2015 年 7 月 21 日发行 2015 年公司债券（第一期），简称“15
天保 01”。债券发行规模为 8 亿元，债券每张面值 100 元，按面值平价发行。债券票面利率前三年为 4.50%，采用单利按年计息，每年付息
一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起兑付。债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
经深圳证券交易所“深证上[2015]397 号”文件同意，债券于 2015 年 8 月 21 日起在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台挂牌
交易。债券简称为“15 天保 01”，上市代码“112256”。
本期债券在存续期前 3 年的票面利率为 4.50%，在本期债券的第 3 年末，公司选择上调本期债券票面利率 170 个基点，即本期债券存续期后
2 年的票面年利率为 6.20%并固定不变（注：1 个基点为 0.01%）。
本公司根据《天津天保基建股份有限公司公开发行 2015 年公司债券（第一期）募集说明书》中设定的投资者回售条款 “15 天保 01”债券
持有人可以在 2018 年 6 月 25 日-27 日对其所持有的全部或部分“15 天保 01”债券申报回售，回售价格为人民币 100.00 元/张。根据中国证
券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，“15 天保 01”的回售数量为 7,685,678 张，回售金额为 803,153,351.00 元（含利息），
剩余托管数量为 314,322 张。公司已将“15 天保 01”回售部分债券应支付的本金及利息划至中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司指
定的银行账户。
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2)经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]637 号”文件核准，本公司于 2016 年 10 月 24 日发行 2016 年公司债券（第一期），简称
“16 天保 01”。债券发行规模为 8 亿元，债券每张面值 100 元，按面值平价发行。债券票面利率为 3.18%，采用单利按年计息，每年付息一
次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起兑付。债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
经深圳证券交易所“深证上[2016]805 号”文件同意，债券于 2016 年 11 月 22 日起在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台挂牌
交易。债券简称为“16 天保 01”，上市代码“112463”。
3)本公司之最终控制人天津保税区投资控股集团有限公司为以上两次发行公司债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
26. 递延收益
（1） 递延收益分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
政府补助 1,489,180.26 1,108,849.92 380,330.34
合计 1,489,180.26 1,108,849.92 380,330.34 —
（2） 政府补助项目
政府 本年新 本年计入
年初 其他 年末 与资产相关/
补助 增补助 其他收益
余额 变动 余额 与收益相关
项目 金额 金额
天保青
年公寓 1,489,180.26 -1,108,849.92 380,330.34 与资产相关
补贴
合计 1,489,180.26 -1,108,849.92 380,330.34
其他变动全部为将于 2019 年计入其他收益金额，转入其他流动负债。
27. 股本
本年变动增减（+、-）
项目 年初余额 送 其 小 年末余额
发行新股 公积金转股
股 他 计
股份
1,008,937,178.00 100,893,717.00 1,109,830,895.00
总额
根据本公司 2018 年 4 月 19 日召开的 2017 年年度股东大会审议通过的 2017 年度利
润分配预案，本公司以 2017 年末的总股本为基数，按照每 10 股转增 1 股的比例实施资
本公积转增股本，增加股本人民币 100,893,717.00 元。
28. 资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 1,881,272,191.80 100,893,717.00 1,780,378,474.80
其他资本公积 51,472,297.22 1,935,140.39 53,407,437.61
合计 1,932,744,489.02 1,935,140.39 100,893,717.00 1,833,785,912.41
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年资本公积增加系本公司之全资子公司天津嘉创物业服务有限公司接受少数股东
Colour Life Services Group Co.,Ltd.(以下简称彩生活公司)出资，本公司在不丧失控
制权的情况下持有的股权被稀释，投资日，本公司因稀释而减少的股权余额与在净资产
中所占份额之间的差额 1,935,140.39 元调整资本公积，详见本附注八、1 所述。
本年减少系资本公积转增股本，详见本附注六、27 所述。
29. 盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 133,495,265.68 105,952,705.95 239,447,971.63
合计 133,495,265.68 105,952,705.95 239,447,971.63
30. 未分配利润
项目 本年 上年
上年年末余额 2,046,536,775.37 1,663,232,192.52
本年年初余额 2,046,536,775.37 1,663,232,192.52
加：本年归属于母公司所有者的净利润 96,102,349.92 410,859,621.67
减：提取法定盈余公积 105,952,705.95 15,451,287.01
应付普通股股利 10,081,128.36 12,103,751.81
转作股本的普通股股利
本年年末余额 2,026,605,290.98 2,046,536,775.37
31. 营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,289,377,902.89 969,574,547.30 1,396,068,699.61 642,048,126.94
其他业务 296,350.10 172,542.00 450,000,000.00 181,518,253.45
合计 2,289,674,252.99 969,747,089.30 1,846,068,699.61 823,566,380.39
报告期内确认收入金额前五的项目信息
项目名称 收入金额
金海岸 D07 住宅 1,145,348,423.72
意境兰庭二期住宅 925,206,268.73
意境兰庭二期车位 53,934,967.73
金海岸 B01 车位 31,199,997.92
汇川大厦写字楼 24,251,278.08
合计 2,179,940,936.18
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32. 税金及附加
项目 本年发生额 上年发生额
土地增值税 571,251,013.40 335,505,324.33
房产税 13,713,518.16 7,121,519.87
城市维护建设税 10,637,871.65 910,282.15
教育费附加 4,555,647.53 390,152.91
印花税 4,157,656.04 3,085,963.32
地方教育费附加 2,743,755.55 260,080.63
防洪费 1,534,742.18 131,969.44
营业税 564,317.65 117,010.78
环境税 479,388.76
土地使用税 463,089.39 496,514.42
车船税 4,005.00 8,005.00
合计 610,105,005.31 348,026,822.85
33. 销售费用
项目 本年发生额 上年发生额
销售服务费 7,781,779.74 9,822,643.36
职工薪酬 6,139,601.34 8,104,143.20
修理维护费 1,248,907.33
广告宣传费 1,139,290.01 1,799,031.98
物业管理费 968,938.90 778,719.85
折摊费用 853,505.24 888,005.24
水电汽费 197,905.09 361,184.51
业务招待费 72,356.00 51,143.07
其他销售费用 424,837.61 512,467.02
合计 18,827,121.26 22,317,338.23
34. 管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 30,244,460.99 31,882,092.46
聘请中介机构费 3,943,870.70 4,400,752.50
折摊费用 3,067,986.55 3,390,087.94
水电汽费 1,293,050.24 1,899,322.22
租赁费 1,288,889.56 924,675.48
办公费用 1,215,110.69 1,025,395.99
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项目 本年发生额 上年发生额
工会经费及职工教育经费 810,837.83 1,166,716.68
残疾人保障金 339,881.16 409,418.62
车辆使用费 197,631.28 136,197.28
差旅交通费 134,268.99 159,840.39
业务招待费 54,698.60 65,127.00
其他管理费用 912,917.70 294,487.74
合计 43,503,604.29 45,754,114.30
35. 财务费用
项目 本年发生额 上年发生额
利息费用 85,459,770.43 80,927,042.71
减：利息收入 35,360,507.90 52,013,210.43
加：汇兑损失 -645,374.22
其他支出 2,911,811.45 1,143,812.00
合计 52,365,699.76 30,057,644.28
36. 资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 -11,203,311.14 19,024,201.29
存货跌价损失 291,590,480.65
商誉减值损失 28,473,680.92
合计 308,860,850.43 19,024,201.29
37. 其他收益
（1） 其他收益明细
计入本年非经常性
项目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
政府补助 13,081,798.92 1,555,849.92 13,081,798.92
合计 13,081,798.92 1,555,849.92 13,081,798.92
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 政府补助明细
与资产相关/
项目 本年发生额 上年发生额 来源和依据
与收益相关
天保青年公
天津港保税区管委会关于拨
寓经营性补 11,530,000.00 与收益相关
付控股公司财政补贴的意见
贴
天保青年公 天津港保税区机关服务中心
寓调拨固定 1,108,849.92 1,108,849.92 《关于为青年公寓综合楼、 与资产相关
资产 职工宿舍安装空调的请示》
天津港保税区、天津空港经
名居花园物
济区多业主物业管理项目检
业管理费补 145,000.00 120,000.00 与收益相关
查考核及奖励标准（津保管
贴
发[2014]54 号）
天津港保税区、天津空港经
意境兰庭物
济区多业主物业管理项目检
业管理费补 129,000.00 113,000.00 与收益相关
查考核及奖励标准（津保管
贴
发[2014]54 号）
天津港保税区管理委员会
天保青年公
《天津港保税区、空港经济
寓物业管理 168,949.00 214,000.00 与收益相关
区职工公寓管理暂行办法》
费补贴
（津保管发[2011]48 号）
合计 13,081,798.92 1,555,849.92
38. 投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -49,929,045.16 4,168,275.22
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,605,845.79 2,426,042.43
合计 -47,323,199.37 6,594,317.65
39. 营业外收入
（1） 营业外收入明细
计入本年非经常
项目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
非流动资产毁损报废利得 9,482.76 9,482.76
罚款收入 25,490.00 40,000.00 25,490.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
计入本年非经常
项目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
其他 1,698,456.23 196,219.49 1,698,456.23
合计 1,733,428.99 236,219.49 1,733,428.99
40. 营业外支出
计入本年非经常
项目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 72,947.62 103,238.24 72,947.62
滞纳金支出 10,000.00
其他 17,334.00 37,991.30 17,334.00
合计 90,281.62 151,229.54 90,281.62
41. 所得税费用
（1） 所得税费用
项目 本年发生额 上年发生额
当年所得税费用 194,039,576.52 256,877,038.29
递延所得税费用 -37,396,940.84 -102,179,304.17
合计 156,642,635.68 154,697,734.12
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
本年合并利润总额 253,666,629.56
按法定/适用税率计算的所得税费用 63,416,657.39
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 2,834,597.59
非应税收入的影响 11,830,799.84
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 7,986,146.30
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵
70,574,434.56
扣亏损的影响
所得税费用 156,642,635.68
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42. 现金流量表项目
（1） 收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
利息收入 35,360,507.90 53,075,970.35
收到押金保证金 16,554,642.49 40,886,721.30
政府补助 11,972,949.00 447,000.00
收到往来款 3,359,153.23 22,606,450.43
收到其他 1,965,727.01 236,218.29
合计 69,212,979.63 117,252,360.37
2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
各项费用 18,569,115.17 21,379,175.78
支付往来款 12,346,068.05 41,635,111.80
受限资金变动额 8,301,738.90
支付押金保证金 3,686,339.05
银行手续费 298,227.12 1,143,812.00
支付其他 6,322.30
合计 43,201,488.29 64,164,421.88
3） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
融资手续费 2,746,398.89
合计 2,746,398.89
（2） 合并现金流量表补充资料
项目 本年金额 上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 97,023,993.88 410,859,621.67
加：资产减值准备 308,860,850.43 19,024,201.29
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
28,953,617.22 27,961,825.05
生物资产折旧
无形资产摊销 215,293.24 19,449.16
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年金额 上年金额
长期待摊费用摊销 4,371,704.57 3,057,126.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产的损失（收益以“-”填列）
固定资产报废 损 失（收益以“-”填
63,464.86 103,238.24
列）
公允价值变动 损 益（收益以“-”填
列）
财务费用（收益以“-”填列） 87,427,980.54 80,927,042.71
投资损失（收益以“-”填列） 47,323,199.37 -6,594,317.65
递延所得税资产的减少（增加以“-”
-37,396,940.84 -96,358,383.56
填列）
递延所得税负债的增加（减少以“-”
-5,820,920.61
填列）
存货的减少（增加以“-”填列） -2,237,052,149.27 -2,450,568,293.27
经营性应收项目的减少（增加以“-”
282,327,190.63 -319,893,578.56
填列）
经营性应付项目的增加（减少以“-”
-447,915,622.53 1,063,929,023.04
填列）
其他 -106,138,359.24 -16,055,904.68
经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
减：现金的年初余额 3,638,420,182.86 4,895,034,665.45
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -2,344,730,140.36 -1,256,614,482.59
注：其他项包括：
项目 本年金额 上年金额
存货转入投资性房地产 -98,264,854.73 -21,163,318.66
投资性房地产转入存货 428,234.39 5,107,413.98
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年金额 上年金额
受限资金变动额 -8,301,738.90
合计 -106,138,359.24 -16,055,904.68
（3） 现金和现金等价物
项目 年末余额 年初余额
现金 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
年末现金和现金等价物余额 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现
金和现金等价物
本集团因开具银行付款保函导致年末银行存款 11,516,778.60 元使用受限，不作为
现金及现金等价物。
43. 所有权或使用权受到限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 11,516,778.60 注1
存货 677,606,901.62 注2
存货 316,300,416.00 注3
存货 1,880,682,951.40 注4
注1：渤海银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行根据本公司之子公司天津滨海开
元房地产开发有限公司（以下简称“滨海开元公司”）申请，于2018年2月14日向天津西奥
电梯工程有限公司出具付款保函（编号：LG180080000058），保函金额为人民币138,000.00
元，用于向天津西奥电梯工程有限公司支付滨海开元公司与其签署的《滨海新区塘沽大连东
道地块住宅项目电梯设备采购及相关服务合同》的保证款项，保函有效期至2021年2月13
日。滨海开元公司已于2018年2月14日向渤海银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行支
付该保函保证金人民币138,000.00元。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
渤海银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行根据滨海开元公司申请，于2018年4
月8日向天津住宅集团建设工程总承包有限公司出具付款保函（编号：
LG180080000085），保函金额为人民币11,378,778.60元，用于向天津住宅集团建设工程
总承包有限公司支付滨海开元公司与其签署的《滨海新区塘沽大连东道地块住宅项目施
工总承包合同》的保证款项，保函有效期至2021年4月7日。滨海开元公司已于2018年4月
8日向渤海银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行支付该保函保证金人民币
11,378,778.60元。
注2：如六、24、注2所述，本公司之子公司天津滨海开元房地产开发有限公司该项
借款以其自有的建设用地使用权证号“津（2018）滨海新区塘沽不动产权证第1010032
号”国有建设用地使用权为抵押物。
注 3：如六、24 注 3 所述本公司之孙公司天津天保福源房地产开发有限公司该项借
款 以 本公 司之 子 公司 天津 滨 海开 元房 地 产开 发有 限 公司 建设 用 地使 用权 证 号“ 津
（2018）开发区不动产权证第 1001626 号”国有建设用地使用权为抵押物。
注 4：如六、24 注 3 所述，本公司之孙公司天津天保福源房地产开发有限公司该项
借款以其自有的建设用地使用权证号“津（2018）滨海新区滨海旅游不动产权证第
1002481 号”国有建设用地使用权为抵押物。
44. 政府补助
（1） 政府补助基本情况
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
天保青年公寓调拨固定资产 1,108,849.92 其他流动负债
天保青年公寓调拨固定资产 380,330.34 递延收益
天保青年公寓经营性补贴 11,530,000.00 其他收益 11,530,000.00
天保青年公寓调拨固定资产 1,108,849.92 其他收益 1,108,849.92
名居花园物业管理费补贴 145,000.00 其他收益 145,000.00
意境兰庭物业管理费补贴 129,000.00 其他收益 129,000.00
天保青年公寓物业管理费补贴 168,949.00 其他收益 168,949.00
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七、 合并范围的变化
1. 其他原因的合并范围变动
本公司于 2018 年 5 月出资设立全资子公司天津天保盛源房地产开发有限公司，注册
资本 150,000.00 万元。
本公司已将天津天保盛源房地产开发有限公司纳入合并财务报表范围。
八、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
主要 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营 直接 间接
天津滨海开元房地 天津空港 房地产 同一控制下
天津 100.00
产开发有限公司 经济区 开发销售 企业合并取得
天津嘉创物业服务 天津空港 同一控制下
天津 物业管理 57.14
有限公司 经济区 企业合并取得
天津天保房地产开 天津空港 房地产 非同一控制下
天津 100.00
发有限公司 经济区 开发销售 企业合并取得
天津市百利建设工 天津空港 房地产 非同一控制下
天津 100.00
程有限公司 经济区 开发销售 企业合并取得
天津天保盛源房地 天津市 房地产
天津 100.00 投资设立
产开发有限公司 南开区 开发销售
天津天保福源房地 天津滨海 房地产
天津 100.00 投资设立
产开发有限公司 新区 开发销售
本公司虽持有天津中天航空工业投资有限责任公司 60%股权，但根据天津中天航空
工业投资有限责任公司章程，公司董事会决议必须有三分之二以上的董事或授权代表出
席方为有效，董事会决议应由出席董事会会议的董事或授权代表一致通过或三分之二以
上表决通过方为有效。公司董事会设置 9 名董事，其中本公司委派 5 名董事，不足董事
会的三分之二，因此本公司未取得天津中天航空工业投资有限责任公司的控制权，对该
项投资采用权益法核算。
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2. 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况
根据本公司第七届董事会第六次会议决议，本公司之全资子公司天津嘉创物业服务
有限公司（以下简称嘉创物业公司）进行混合所有制改革，通过增资扩股方式引进投资
者。嘉创物业公司于 2018 年 1 月 31 日与 Colour Life Services Group Co.,Ltd.(以下
简称彩生活公司)签署增资协议，协议约定，彩生活公司以货币方式对嘉创物业公司进行
溢价增资，认缴嘉创物业公司新增注册资本 225.00 万元。彩生活公司于 2018 年 5 月 15
日以港币现汇 1245.3998 万元出资，折合人民币 1012.7093 万元，其中计入嘉创物业公
司实收资本 225 万元。本次增资后嘉创物业公司注册资本变更为 525.00 万元，其中本公
司出资 300.00 万元，持股比例为 57.14%，彩生活公司出资 225.00 万元，持股比例为
42.86%，嘉创物业公司为本公司之控股子公司，仍纳入本公司合并财务报表。
（2） 在子公司所有者权益份额发生变化对权益的影响
项目 嘉创物业公司
购买成本/处置对价 10,127,093.44
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 8,191,953.05
差额 1,935,140.39
其中：调整资本公积 1,935,140.39
3. 在合营企业中的权益
（1） 重要的合营企业
主要 持股比例（%）
对合营企业的会
合营企业名称 经营 注册地 业务性质
直接 间接 计处理方法
地
天津中天航空工业 天津 航空产业
天津 60.00 权益法
投资有限责任公司 自贸区 投资
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（2） 重要的合营企业的主要财务信息
天津中天航空工业投资有限责任公司
项目 年末余额/ 年初余额/
本年发生额 上年发生额
流动资产 89,177,276.68 88,431,574.16
其中：现金和现金等价物 89,177,276.68 88,431,574.16
非流动资产 435,789,192.47 519,749,521.49
资产合计 524,966,469.15 608,181,095.65
流动负债 70,236.27 69,787.51
非流动负债
负债合计 70,236.27 69,787.51
少数股东权益
归属于母公司股东权益 524,896,232.88 608,111,308.14
按持股比例计算的净资产份额 314,937,739.73 364,866,784.88
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 314,937,739.73 364,866,784.88
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入
财务费用 -1,124,963.17 -1,115,150.61
所得税费用 248,417.92 238,012.73
净利润 -83,215,075.26 6,983,932.84
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -83,215,075.26 6,983,932.84
本年度收到的来自合营企业的股利
九、 与金融工具相关风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情
况说明见本附注六。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的
风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风
险控制在限定的范围之内。
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1. 各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团
经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该
风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建
立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控
制在限定的范围之内。
（1）市场风险
1）价格风险
本集团以市场价格销售及出租房屋，因此受到此等价格波动的影响。
（2）信用风险
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。本集团无其他
重大信用集中风险。
（3）流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的
方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企
业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
2. 敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或所有者权
益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性
对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量
的变化是独立的情况下进行的。
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（1）利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收
入或费用；对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收
入或费用；以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融
资产和负债的公允价值变化。
管理层进行敏感分析时认为50个基点的变动合理反映了利率变化的可能范围。在上
述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权
益的税后影响如下：
2018 年度 2017 年度
项目 利率变动 对净利润 对所有者权 对净利润 对所有者权
的影响 益的影响 的影响 益的影响
浮动利率借款 增加 50 个基点 -316,916.67 -316,916.67 -127,284.73 -127,284.73
浮动利率借款 减少 50 个基点 316,916.67 316,916.67 127,284.73 127,284.73
十、 公允价值的披露
本集团年末无以公允价值计量的资产和负债。
十一、 关联方及关联交易
（一） 关联方关系
1. 控股股东及最终控制方
（1） 控股股东及最终控制方
控股股东及 对本公 对本公司
注册
最终控制方 业务性质 注册资本 司的持 的表决权
地
名称 股比例 比例(%)
投资兴办独资、合资、合作
企业；国际贸易；仓储；自
有设备租赁业务；商业的批
天津 发及零售；商品房销售；物
天津天保控 业管理；产权交易代理中介
港保 67.31 亿元 51.45 51.45
股有限公司 服务；自有房屋租赁；以承
税区 接服务外包方式从事财务管
理（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展
经营活动）
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控股股东及 对本公 对本公司
注册
最终控制方 业务性质 注册资本 司的持 的表决权
地
名称 股比例 比例(%)
对房地产业、国际与国内贸
易、仓储物流业、金融业、
高新技术产业、基础设施建
天津
设进行投资及管理、咨询服
天津保税区 自贸
务；国际贸易；仓储（危险
投资控股集 区(空 212.53 亿元
品除外）；货运代理；自有
团有限公司 港经
设备租赁；物业服务；自有
济区)
房屋租赁（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
（2） 控股股东的注册资本及其变化
控股股东 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
天津天保控股有限公司 44.53 亿元 22.78 亿元 67.31 亿元
（3） 控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东
年末余额 年初余额 年末比例 年初比例
天津天保控股有限公司 570,995,896.00 519,087,178.00 51.45 51.45
2. 子公司
子公司情况详见本附注“八、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
3. 其他关联方
其他关联方名称 与本公司关系
天津天保财务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保财务管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保热电有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保商业保理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津保润国际贸易电气工程有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
公司董事、监事、高级管理人员 公司关键管理人员
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（二） 关联交易
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
天津天保热电有限公司 采暖费 4,706,544.68 5,644,094.28
天津保润国际贸易电气工程有限公司 维修服务 232,292.69 169,811.32
天津保税区投资控股集团有限公司 担保手续费 754,716.98
合计 5,693,554.35 5,813,905.60
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
天津天保商业保理有限公司 物业服务 66,130.20 66,130.20
天津天保租赁有限公司 物业服务 58,764.50
合计 124,894.70 66,130.20
2. 关联租赁情况
（1） 出租情况
租赁资产 本年确认的租 上年确认的租赁
出租方名称 承租方名称
种类 赁收益 收益
天津市百利建设 天津天保财务管
房屋出租 2,971,889.86 2,300,216.66
工程有限公司 理有限公司
天津天保房地产 天津天保商业保
房屋出租 470,073.25 383,259.76
开发有限公司 理有限公司
天津天保房地产 天津天保租赁有
房屋出租 835,711.63 683,453.93
开发有限公司 限公司
3. 关联担保情况
被担保方名 担保是否已经履
担保方名称 担保金额 起始日 到期日
称 行完毕
其中76,856.78万元
天津保税区投资控 天津天保基建 已于本年7月履行完
800,000,000.00 2015-7-21 2020-7-20
股集团有限公司 股份有限公司 毕，剩余3,143.22
万元尚未履行完毕
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
被担保方名 担保是否已经履
担保方名称 担保金额 起始日 到期日
称 行完毕
天津保税区投资控 天津天保基建
800,000,000.00 2016-10-24 2021-10-23 否
股集团有限公司 股份有限公司
天津滨海开元
天津天保基建股份
房地产开发有 239,270,000.00 2018-8-24 2023-8-23 否
有限公司
限公司
天津天保福源
天津天保基建股份
房地产开发有 800,000,000.00 2018-12-3 2023-12-11 否
有限公司
限公司
天津保税区投资控股集团有限公司为本公司发行债券向债券持有人出具了担保函，
担保人承担保证的方式为全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括本次
债券的本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，担保期间为各期债券的发
行首日至各期债券到期日后六个月止。
如本附注六、24 注 2 所述，该借款由本公司为天津滨海开元房地产开发有限公司进
行担保，保证的方式为连带责任保证担保，担保范围为借款合同项下的主债务，担保期
间为借款合同约定的债务履行期限届满之日起二年。
如本附注六、24 注 3 所述，该借款由本公司为天津天保福源房地产开发有限公司进
行担保，保证的方式为不可撤销的连带责任保证担保，担保范围为借款合同项下的主债
务，担保期间为保证合同生效之日起至借款合同项下的主债务履行期限届满之日后三年
止。
4. 关联方存款
关联方 年末余额 年初余额
天津天保财务有限公司 411,689,893.49 996,383,938.87
5. 关联方资金拆借
关联方名称 拆入/拆出 拆借金额 起始日 到期日 备注
天津天保商业
拆入 180,000,000.00 2018-5-30 2019-4-30
保理有限公司
注1
天津天保商业
拆入 300,000,000.00 2018-6-7 2019-6-6
保理有限公司
注1：保理融资借款情况详见本附注六、16所述。
6. 关键管理人员薪酬
项目名称 本年发生额 上年发生额
薪酬合计 4,176,100.00 4,420,200.00
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2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（三） 关联方往来余额
1. 应收项目
年末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天津天保热电
其他应收款 712,859.52 42,771.57 712,859.52 42,771.57
有限公司
2. 应付项目
项目名称 关联方 年末余额 年初余额
预收款项 天津天保租赁有限公司 426,098.13 82,388.96
预收款项 天津天保商业保理有限公司 239,752.60 46,201.25
应付账款 天津保润国际贸易电气工程有限公司 87,442.25 180,000.00
其他应付款 天津天保财务管理有限公司 262,064.00 205,549.00
十二、 股份支付
截至 2018 年 12 月 31 日，本集团无需披露的股份支付。
十三、 或有事项
截至 2018 年 12 月 31 日，本集团无需披露的重大或有事项。
十四、 承诺事项
截至 2018 年 12 月 31 日，本集团无需披露的重大承诺事项。
十五、 资产负债表日后事项
1.企业利润分配方案中拟分配的以及经审议批准宣告发放的股利
根据2019年3月8日本公司第七届董事会第十二次会议审议通过的本年度利润分配议
案，拟以2018年末总股本1,109,830,895股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.81
元（含税），共计分配利润89,896,302.50元，剩余未分配利润结转以后年度分配。本次
不送红股也不进行资本公积金转增股本。本议案尚需提交股东大会审议。
除上述事项外，截至本财务报告报出日，本集团无需披露的资产负债表日后事项。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十六、 其他重要事项
1. 经营出租资产余额
本集团经营性出租资产情况如下：
经营租赁出租资产类别 年末余额 年初余额
投资性房地产——房屋建筑物 778,923,157.53 697,389,201.41
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
应收利息 1,433,333.68 1,650,000.00
其他应收款 700,000,000.00 700,010,151.66
合计 701,433,333.68 701,660,151.66
1.1 应收利息
（1） 应收利息分类
目 年末余额 年初余额
委托贷款 1,433,333.68 1,650,000.00
合计 1,433,333.68 1,650,000.00
1.2 其他应收款
（1） 其他应收款分类
年末余额
账面余额 坏账准备
类别 计提
比例 账面价值
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项金额重大并单项计提
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
700,000,000.00 100.00 700,000,000.00
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单项计
提坏账准备的其他应收款
合计 700,000,000.00 100.00 700,000,000.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续表）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别 计提
比例 账面价值
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项金额重大并单项计提
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
700,010,151.66 100.00 700,010,151.66
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单项计
提坏账准备的其他应收款
合计 700,010,151.66 100.00 —— 700,010,151.66
1） 组合中，内部单位往来组合的其他应收款
年末余额
组合
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
天津天保房地产开发有限公司 700,000,000.00
合计 700,000,000.00 —
（2） 其他应收款坏账准备
本年计提坏账准备金额 0.00 元；本年无收回或转回坏账准备。
（3） 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
内部公司往来 700,000,000.00 700,010,151.66
合计 700,000,000.00 700,010,151.66
（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况：
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
天津天保房地产
往来款 700,000,000.00 1-2 年 100.00
开发有限公司
合计 700,000,000.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,058,632,902.96 4,058,632,902.96 2,858,632,902.96 2,858,632,902.96
对联营、合营企业投资 314,937,739.72 314,937,739.72 364,866,784.88 364,866,784.88
合计 4,373,570,642.68 4,373,570,642.68 3,223,499,687.84 3,223,499,687.84
（2）对子公司投资
本年计提 减值准备
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
减值准备 年末余额
天津天保房地产开发有
620,646,783.20 620,646,783.20
限公司
天津滨海开元房地产开
2,058,281,024.01 2,058,281,024.01
发有限公司
天津嘉创物业服务有限
3,499,654.75 3,499,654.75
公司
天津市百利建设工程有
176,205,441.00 176,205,441.00
限公司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年计提 减值准备
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
减值准备 年末余额
天津天保盛源房地产开
1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
发有限公司
合计 2,858,632,902.96 1,200,000,000.00 4,058,632,902.96
（3）对联营、合营企业投资
本年增减变动
减值准
其他
被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认 其他综合 宣告发放现金 计提减 其 年末余额 备年末
权益
投资 投资 的投资损益 收益调整 股利或利润 值准备 他 余额
变动
一、合营企业
天津中天航空
工业投资有限 364,866,784.88 -49,929,045.16 314,937,739.72
责任公司
合计 364,866,784.88 -49,929,045.16 314,937,739.72
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3. 投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,150,000,000.00 200,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -49,929,045.16 4,168,275.22
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,605,845.79 2,426,042.43
处置可供出售金融资产取得的投资收益
委托贷款利息收入 35,518,867.92
合计 1,102,676,800.63 242,113,185.57
十八、 财务报告批准
本财务报告于 2019 年 3 月 8 日由本公司董事会批准报出。
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财务报表补充资料
1. 本年非经常性损益明细表
（1）按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号—非经常性损益（2008）》的规定，本集团 2018 年度非经常性损益如下：
项目 本年金额 说明
非流动资产处置损益 -63,464.86
越权审批或无正式批准文件或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助 13,081,798.92
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的
投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 168,331.00
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项目 本年金额 说明
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,706,612.23
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小计 14,893,277.29
所得税影响额 -3,318,031.56
少数股东权益影响额（税后） -138,683.17
合计 11,436,562.56
2. 净资产收益率及每股收益
按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——
净资产收益率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）》的规定，本集团 2018 年度加
权平均净资产收益率、基本每股收益和稀释每股收益如下：
加权平均 每股收益
报告期利润
净资产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于母公司股东的净利润 1.86 0.09 0.09
扣除非经常性损益后归属于
1.64 0.08 0.08
母公司股东的净利润
天津天保基建股份有限公司
二○一九年三月八日
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