天津天保基建股份有限公司
TianJin Tianbao Infrastructure Co.,Ltd.
（000965）
二○一八年
年度报告全文
（截止 2018 年 12 月 31 日）
二〇一九年三月
证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2019-03
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
夏仲昊董事长、路昆董事、薛晓芳董事、周善忠董事、马弘独立董事、运
乃建独立董事、段咏独立董事全部亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司负责人夏仲昊、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)
梁德强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，
在此提请广大投资者注意投资风险。
公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及
应对措施，敬请投资者关注第四节“经营情况讨论与分析--公司未来发展的展
望”。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,109,830,895 股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.81 元（含税），送红股 0 股（含税），不以
公积金转增股本。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 1
第二节 公司简介和主要财务指标....................................................................................................4
第三节 公司业务概要........................................................................................................................ 8
第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................... 10
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 30
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................... 44
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 50
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况..........................................................................51
第九节 公司治理.............................................................................................................................. 58
第十节 公司债券相关情况.............................................................................................................. 64
第十一节 财务报告.......................................................................................................................... 70
第十二节 备查文件目录................................................................................................................ 190
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
本公司或公司 指 天津天保基建股份有限公司
天保控股 指 天津天保控股有限公司
滨海开元 指 天津滨海开元房地产开发有限公司
天保房产 指 天津天保房地产开发有限公司
嘉创物业 指 天津嘉创物业服务有限公司
百利公司 指 天津市百利建设工程有限公司
天保福源 指 天津天保福源房地产开发有限公司
天保盛源 指 天津天保盛源房地产开发有限公司
中天航空 指 天津中天航空工业投资有限责任公司
报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 天保基建 股票代码 000965
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 天津天保基建股份有限公司
公司的中文简称 天保基建
公司的外文名称（如有） Tianjin Tianbao Infrastructure Co., Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） T.B Infrastructure
公司的法定代表人 夏仲昊
注册地址 天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 1 号楼
注册地址的邮政编码 300300
办公地址 天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 1 号楼
办公地址的邮政编码 300300
公司网址 http://www. tbjijian.com
电子信箱 tbjijian@tbjijian.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 秦峰 侯丽敏
天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 天津空港经济区西五道 35 号汇津广场
联系地址
1 号楼 1 号楼
电话 （022）84866617 （022）84866617
传真 （022）84866667 （022）84866667
电子信箱 dongmi@tbjijian.com tbjj000965@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 证券事务部
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四、注册变更情况
组织机构代码/统一社会信用代码 91120000700597012E
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字会计师姓名 张萱、张菁
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
2014 年 5 月 22 日至 2015 年 12 月 31 日。因报
中德证券有限责任 北京市朝阳区建国路 81 号 告期初公司募集资金尚未使用完毕，保荐机构将
刘晓宁、杨威
公司 华贸中心 1 号写字楼 22 层 继续对公司募集资金使用情况进行持续督导。截
至本报告期末，募集资金已全部使用完毕。
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年
营业收入（元） 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61 24.03% 1,654,884,216.49
归属于上市公司股东的净利润（元） 96,102,349.92 410,859,621.67 -76.61% 290,632,020.89
归属于上市公司股东的扣除非经常
84,665,787.36 208,270,181.86 -59.35% 284,376,234.66
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17 -52.93% 1,384,642,454.46
基本每股收益（元/股） 0.09 0.37 -75.68% 0.26
稀释每股收益（元/股） 0.09 0.37 -75.68% 0.26
加权平均净资产收益率 1.86% 8.36% -6.50% 6.39%
2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末
总资产（元） 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06 -6.08% 8,394,968,623.87
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,209,670,070.02 5,121,713,708.07 1.72% 4,684,236,928.55
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 950,723,894.92 123,796,500.20 1,178,624,291.66 36,529,566.21
归属于上市公司股东的净利润 234,814,608.10 4,027,873.09 140,634,822.05 -283,374,953.32
归属于上市公司股东的扣除非
234,603,719.04 -6,040,429.94 140,065,220.54 -283,962,722.28
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -126,184,447.44 -1,354,589,260.42 -501,357,934.79 10,195,865.51
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值
-63,464.86 -103,238.24 -1,429.90
准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切
相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 13,081,798.92 1,555,849.92 1,409,111.92
政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 168,331.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,706,612.23 188,228.19 91,295.21
其他符合非经常性损益定义的损益项目 268,481,746.55 6,840,275.64
减：所得税影响额 3,318,031.56 67,533,146.61 2,083,466.64
少数股东权益影响额（税后） 138,683.17
合计 11,436,562.56 202,589,439.81 6,255,786.23 --
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司从事的主要业务情况
报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、
经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项
目管理服务。
房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保
金海岸住宅及商业项目”、“生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“汇津广场商业
项目”、“汇盈产业园商业项目”，上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青
年公寓”、“名居花园底商”、“天保金海岸C04项目”、“汇盈产业园项目”、“汇津广场一期”等，
上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。
公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要
包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。
在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓
展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。此外，结合区域资源和招商落地项目，公司持
续关注优质股权投资机会，努力拓展公司利润来源，进一步为公司可持续发展提供保障。
（二）报告期内公司所属行业发展情况
房地产行业在我国的经济发展中有着非常重要的地位，其周期波动与经济周期波动密切相关，并受到
金融政策、土地政策、市场供求状况、国际宏观调控政策等多种因素的影响。在过去的二十多年来，我国
的房地产行业取得了快速发展，一方面得益于我国的经济发展、投资环境和人口结构，另一方面也得益于
房地产制度的改革所释放的政策红利。近年来，房地产行业高速增长的情况开始发生变化，在政府不间断
的调控政策的引导下，房地产市场增速趋缓，目前处于平稳发展阶段。报告期内，房地产政策继续保持“房
住不炒”的主基调，地方调控政策稳中偏紧，全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性，
政策取得阶段性效果。全国商品房销售面积增速持续回落，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定，
三四线城市降温明显。
公司房地产开发项目以住宅为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，累计开发项目面积200
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
余万平方米，并多次获得天津市工程建设各类奖项，其中意境兰庭项目曾荣获两项国家级大奖，不仅填补
了区域空白，同时也为公司和区域争得了荣誉。近年来，公司稳健经营，总资产规模近百亿元，净资产规
模超50亿元，营业收入连续三年保持持续增长，各项指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，
但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在做好房地产开发主业的同时，积极拓展
航空产业优质股权投资、园区开发等新的业务领域，为公司提供新的盈利增长点。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
货币资金期末余额为 13.05 亿元，较年初减少 64.17%，主要原因是公司报告期内支付南开区天拖地
货币资金
块土地款、偿付到期公司债所致
存货期末余额为 66.56 亿元，较年初增加 41.41%， 主要原因是报告期内子公司将购买南开区天拖地
存货
块土地款计入开发成本所致
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市
和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。随着整个区域的贸易、产
业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快
速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平
以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优
质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，
致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。本着房地产服务实体产业的大方向，公司围绕
着“产城融合”的服务发展方向，利用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源
要素，以“产城融合+航空产业优质股权投资”为公司战略转型目标，打造创新型产城融合新模式，通过
产业园区开发带动房地产业务的进一步开发。同时，公司还将稳步实施航空产业类优质股权投资，进一步
培育拓展航空业务和逐步增大航空类资产规模，为公司打造新的利润增长点。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）宏观经济形势及行业政策情况
2018年以来，面对错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国经济社会发展的主
要预期目标较好完成，三大攻坚战开局良好，供给侧结构性改革深入推进，改革开放力度加大，国民经济
运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现。
在货币政策趋向宽松的同时，房地产政策继续坚持“房住不炒，因城施策”主基调，在分类调控精神
的指导下，各地政策持续加码，具体涉及持续四限政策、整治市场秩序、上调房贷利率等内容。四季度末，
区域市场调控目标已基本达成，一些城市出现一定的政策修正，因城施策进一步得到深化。重点城市调控
效果显现，成交规模趋于稳定。土地市场方面，2018年政府一方面延续加速推地模式，另一方面继续推进
土地出让限制政策，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，土地投资热度下降。
从国家统计局公布的数据来看，2018年，全国房地产开发投资120,264亿元，比上年增长9.5%，增速比上年
同期提高2.5个百分点。房地产开发企业房屋施工面积822,300万平方米，比上年增长5.2%，增速比上年提
高2.2个百分点。房屋新开工面积209,342万平方米，增长17.2%，增速比上年提高10.2个百分点。房屋竣工
面积93,550万平方米，下降7.8%，降幅扩大3.4个百分点。商品房销售面积171,654万平方米，比上年增长
1.3%。商品房销售额149,973亿元，增长12.2%，增速比上年回落1.5个百分点。房地产开发企业土地购置面
积29,142万平方米，比上年增长14.2%，增速比上年回落1.6个百分点。土地成交价款16,102亿元，增长18.0%，
增速比上年回落31.4个百分点。房地产开发企业到位资金165,963亿元，比上年增长6.4%，增速比上年回落
1.8个百分点。
2018年底召开的中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。
预计2019年房地产调控政策整体上不会有太大的变化，在“房住不炒”的基调下，地方政府的调控灵活性
将加大，以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标，涉及土地、租赁、保障的调控政策也将进一步得到
完善，调控方式得到优化。
2018年，天津市严格执行国家的各项调控政策，逐步建立和完善房地产市场发展的长效机制，市场预
期逐渐理性，房地产市场平稳运行。根据天津市统计局公布的数据，2018年房地产开发投资增长8.6%。商
品房销售面积1,249.87万平方米，下降15.7%，降幅比上年收窄29.6个百分点。实现销售额2,006.62亿元，下
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
降11.7%，比上年收窄23.0个百分点。
（二）公司经营情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，公司房地产开发项目以住宅项目为主，项目和
土地储备主要集中于天津滨海新区。在京津冀一体化的背景下，天津经济的持续快速发展和滨海新区的开
发开放，将带来较充裕的人流、物流、资金流，从而带动区域地产投资的需求。
2018年，公司围绕战略部署，坚持稳中求进，迎难而上，扎实工作，有效应对外部市场环境变化，经
营收入持续增长，房地产业务稳步发展，园区业务开局良好，各项管理创新深入推进，保持了公司健康、
可持续发展状态。
1、主要经营指标完成良好
2018年，公司圆满完成全年投资计划。总资产规模近百亿元，净资产超50亿元。全年实现营业收入22.90
亿元，同比增长24.03%，连续三年保持持续增长，较好的完成了主要经营指标任务。
2、房地产主营业务稳步发展
土地资源拓展方面，公司密切关注市场走势，审慎增加土地储备，积极跟进天津城市重点发展区、热
点功能区的土地资源，报告期内成功竞得天津市南开区天拖二期地块，该宗土地的竞得使公司项目及土地
储备分布由滨海新区扩展至市区核心区，有助于进一步提升公司品牌影响力及公司未来的经营业绩，为公
司房地产开发业务进一步持续发展提供了保障。
项目开发建设方面，公司严格按计划推动前期项目及在施项目各项工作，通过实施动态施工计划管理，
及时分解督导落实。报告期内，天津生态城项目、塘沽大连东道项目已按期开工，天保金海岸D07项目已
按计划如期顺利完成竣工验收及房屋交付工作。公司项目管理水平明显提升，多个项目通过“市级文明工
地”验收，天保金海岸天成轩3号楼获得天津市建设工程“海河杯”奖。
营销工作方面，公司积极加大项目销售指标力度，提速销售进程，确保天保金海岸E03项目如期开盘
销售，取得了良好的销售业绩。
3、园区运营取得新成绩
报告期内，公司紧紧围绕园区生物健康产业定位，提升产业园区运营能力，通过与中科院合作成立
“BIOINN生物技术国家专业化众创空间”，极大促进了园区招商。全年成功引入12家企业入驻园区，为
做大产业园业务提供强有力支撑。
4、企业管理日趋完善
报告期内，围绕公司专业化、精细化的管理目标，制订、修订各项管理制度共计17项，已初步形成涵
盖公司所有业务、管理13个子模块105项制度的管理体系，并将管理制度和流程固化于七大信息化系统中。
公司坚持以问题为导向，运用缺陷因果分析等管理手段进行查漏补缺，确保公司制度流程运转的标准化、
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
合规性。
（三）公司房地产业务相关情况
1、公司的土地储备情况
报告期新增待开发土 报告期累计待开发土 报告期累计待开发
序号 项目名称 所在区域 土地用途
地面积（平方米） 地面积（平方米） 建筑面积（平方米）
天保金海岸 城镇住宅用地、
1 天津 - 67,214.90 156,610.83
03-22号地块项目 商服用地
天保金海
2 天津 商服用地 - 4,332.70 6,499.11
岸03-32号地块项目
天保金海岸
3 天津 商业用地 - 14,223.90 48,361.26
C03地块项目
居住用地、体育
4 天拖二期地块项目 天津 51,315.50 51,315.50 103,500.00
场馆用地
5 汇津广场二期项目 天津 商业用地 - - 54,117.00
6 合计 - - 51,315.50 137,087.00 369,088.20
2、公司的房地产开发情况
权益 计容建筑 已完工建 预计总 实际 是否存
所在 开工 占地面积
序号 项目名称 业态 类别 比例 面积 筑面积 投资金额 投资金额 在停工
地区 时间 （平方米）
（%） （平方米） （平方米） （万元） （万元） 可能
天保金海岸 2016年
1 住宅 天津 竣工 100 27,386.30 73,408.37 73,380.41 55,115.00 55,303.16 否
D07项目 2月
天保金海岸 2016年
2 住宅 天津 在建 100 44,341.00 79,813.80 0.00 95,464.00 50,488.61 否
E03项目 10月
天津生态城 2018年
3 住宅 天津 在建 100 63,511.50 127,000.00 0.00 307,859.00 206,986.46 否
地块项目 4月
塘沽大连东 2018年
4 住宅 天津 在建 100 11,084.10 27,710.25 0.00 82,325.00 65,868.18 否
道地块项目 5月
5 合计 - - - - - 146,322.90 307,932.42 73,380.41 540,763.00 378,646.41 -
3、公司的房地产销售情况
报告期初 报告期 报告期
所在 权益比例
序号 项目名称 业态 可供出售面积 预售面积 结算面积 竣工时间
地区 （%）
（平方米） （平方米） （平方米）
1 天保金海岸E03项目 住宅 天津 100 0.00 58,595.93 0.00 2019年10月
2 汇川大厦 商业 天津 100 22,208.14 1,895.28 2,083.60 2016年04月
12
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
3 汇津广场一期 商业 天津 100 28,269.04 843.34 843.34 2011年11月
4 汇盈产业园 商业 天津 100 53,237.85 1,154.38 1698.17 2015年03月
5 合计 - - - 103,715.03 62,488.93 4,625.11 -
4、公司的房地产出租情况
序号 项目名称 业态 所在地区 权益比例（%） 建筑面积（平方米） 出租率（%）
1 天保公寓 公寓 天津 100 115,877.17 46.61%
2 名居花园底商 商业 天津 100 7,524.34 94.96%
3 天保金海岸C04项目 商业 天津 100 33,286.57 100%
4 汇津广场一期 商业 天津 100 59,231.67 51.47%
5 汇盈产业园 商业 天津 100 64,555.59 41.30%
5、公司融资情况
融资类别 报告期末融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构
公司债券 83,061.46 3.18%-6.2% 3+2年
保理融资 48,000.00 6% 3年
银行借款/信托贷款 37,592.06 4.8923%-7.99% 2-5年
合计 168,653.52 - -
6、其他情况
报告期内，公司不存在向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况。
2019年，公司将继续紧紧围绕公司发展战略，坚持以可持续发展为主线，统筹推进保收入利润、防资
金风险、促项目销售、谋企业改革、稳安全环保工作。着力加强重点房地产项目建设，提高产业园区经营
水平，抓好企业精细化管理，脚踏实地打好攻坚战，更加奋发有为地推动公司发展。
二、主营业务分析
1、概述
（一）公司经营情况
(1)营业收入
报告期内，营业收入为 22.90 亿元，较上年同期增长 24.03%，主要原因为意境兰庭二期、天保金海岸
D07 项目满足结转收入条件，确认收入所致。
(2)营业成本
报告期内，营业成本为 9.70 亿元，较上年同期增加 17.72%，主要原因为商品房销售结转收入，按照
13
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
配比原则相应结转成本所致。
(3)税金及附加
报告期内，税金及附加为 6.10 亿元，较上年同期增加 75.29%，主要原因为结转收入项目计提土地增
值税增加所致。
(4)销售费用
报告期内，销售费用为 1,882.71 万元，较上年同期减少 15.64%，主要是销售费用中广告宣传费用、销
售服务费同比减少所致。
(5)管理费用
报告期内，管理费用为 4,350.36 万元，较上年同期减少 4.92%，主要是应付职工薪酬、聘请中介机构
费同比减少所致。
(6)财务费用
报告期内，财务费用为 5,236.57 万元，较上年同期增加 74.22%，主要原因是利息收入减少所致。
(7)资产减值损失
报告期内，资产减值损失为 30,886.09 万元，较上年同期增加 1,523.52%，主要原因是报告期末对部分
存货及商誉计提减值所致。
(8)投资收益
报告期内，投资收益为-4,732.32 万元，较上年同期减少 817.64%，主要原因是报告期内中天航空公司
亏损所致。
(9)其他收益
报告期内，其他收益为 1,308.18 万元，较上年同期增加 740.84%，主要原因是报告期内增加天保青年
公寓经营性补贴所致。
(10)营业外收入
报告期内，营业外收入为 173.34 万元，较上年增加 633.87%，主要是报告期内按规定没收项目投标保
证金所致。
(11)营业外支出
报告期内，营业外支出为 9.03 万元，较上年减少 40.28%，主要是报告期内固定资产报废减少所致。
(12)利润总额
报告期内，利润总额为 2.54 亿元，较上年同期减少 55.15%，主要原因是对部分存货、商誉计提减值，
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
及公司参股子公司中天航空本年度亏损导致投资收益大幅减少所致。
(13)净利润
报告期内，归属于上市公司股东的净利润为 0.96 亿元，较上年同期减少 76.61%，原因是利润总额同
比减少，相应净利润减少所致。
（二）现金流量情况
公司报告期内现金净增加额为-23.45 亿元。主要由以下三部分构成：
（1）报告期内经营活动现金流入量 19.16 亿元，流出量 38.88 亿元，净流量-19.72 亿元，主要原因是报告
期内预售项目回款减少所致。
（2）报告期内投资活动现金流入量 0.03 亿元，流出量 0.06 亿元，净流量-0.03 亿元，主要是购买信息化软
件所致。
（3）报告期内筹资活动现金流入量 9.80 亿元，流出量 13.50 亿元，净流量-3.70 亿元，主要是报告期内偿
还到期公司债所致。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2018 年 2017 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,289,674,252.99 100% 1,846,068,699.61 100% 24.03%
分行业、分产品
房地产销售 2,212,612,765.40 96.63% 1,332,104,550.90 72.16% 66.10%
物业出租 52,912,334.69 2.32% 45,350,146.04 2.46% 16.68%
物业管理 23,852,802.80 1.04% 18,614,002.67 1.01% 28.14%
其他业务 296,350.10 0.01% 450,000,000.00 24.38% -99.93%
分地区
天津 2,289,674,252.99 100% 1,846,068,699.61 100.00% 24.03%
说明
1、房地产销售业务收入与去年同期相比增加 66.10%，主要是报告期内意境兰庭二期、天保金海岸 D07 项
目满足结转收入条件，商品房结转收入与去年同期相比大幅增加所致。
2、其他业务收入与去年同期相比减少 99.93%，主要是上一报告期确认 E01 项目土地收储收入 4.5 亿元所
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
致，本报告期未发生同类业务所致。
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业、分产品
房地产销售 2,212,612,765.40 893,585,212.72 59.61% 66.10% 55.57% 2.73%
物业出租 52,912,334.69 42,455,865.27 19.76% 16.68% 12.41% 3.04%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减
销售量 万平米 6.37 7.85 -18.85%
房地产 生产量 万平米 32.32 33.22 -2.71%
库存量 万平米 12.08 10.8 11.85%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2018 年 2017 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 893,585,212.72 92.14% 574,381,672.11 69.74% 55.57%
物业出租 42,455,865.27 4.38% 37,768,846.36 4.59% 12.41%
物业管理 33,533,469.31 3.46% 29,897,608.47 3.63% 12.16%
其他业务 172,542.00 0.02% 181,518,253.45 22.04% -99.90%
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
说明
1、房地产销售成本与去年同期相比增加55.57%，主要是报告期内商品房销售结转收入与去年同期相比大
幅增加，按照配比原则结转成本也相应增加所致。
2、其他业务成本与去年同期相比减少99.90%，主要是上一报告期确认E01项目收储的土地成本，本报告期
未发生同类业务所致。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
与上年相比，本年合并财务报表范围因投资设立增加全资子公司天津天保盛源房地产开发有限公司。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 41,850,997.14
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.84%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 中铁隧道集团第五建筑有限公司 9,106,669.52 0.40%
2 个人 1 8,442,349.52 0.37%
3 个人 2 8,143,531.43 0.36%
4 个人 3 8,135,351.43 0.36%
5 个人 4 8,023,095.24 0.35%
合计 -- 41,850,997.14 1.84%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 3,094,965,731.57
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 94.38%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 天津市国土资源和房屋管理局 2,782,056,780.00 84.83%
2 中建三局集团有限公司 99,647,280.66 3.04%
3 天津市南开区教育局 75,000,000.00 2.29%
4 中国建筑第五工程局有限公司 74,761,670.91 2.28%
5 中新天津生态城财政局 63,500,000.00 1.94%
合计 -- 3,094,965,731.57 94.38%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 18,827,121.26 22,317,338.23 -15.64%
管理费用 43,503,604.29 45,754,114.30 -4.92%
财务费用 52,365,699.76 30,057,644.28 74.22% 主要是利息收入同比减少所致
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2018 年 2017 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,916,497,100.08 2,616,424,513.24 -26.75%
经营活动现金流出小计 3,888,432,877.22 3,905,834,384.41 -0.45%
经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17 -52.93%
投资活动现金流入小计 2,618,345.79 2,494,804.36 4.95%
投资活动现金流出小计 5,910,687.93 332,081,496.97 -98.22%
投资活动产生的现金流量净额 -3,292,342.14 -329,586,692.61 99.00%
筹资活动现金流入小计 979,557,106.11 3,850,000,000.00 -74.56%
筹资活动现金流出小计 1,349,704,501.41 3,487,617,918.81 -61.30%
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
筹资活动产生的现金流量净额 -370,147,395.30 362,382,081.19 -202.14%
现金及现金等价物净增加额 -2,344,730,140.36 -1,256,614,482.59 86.59%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
项目 2018 年 2017 年 同比增减 说明
主要是报告期内预售项目回款减少
经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17 -52.93%
及支付南开项目土地款所致
投资活动现金流出小计 5,910,687.93 332,081,496.97 -98.22%
主要是报告期内只发生购买软件款
项，未发生重大投资所致
投资活动产生的现金流量净额 -3,292,342.14 -329,586,692.61 99.00%
筹资活动现金流入小计 979,557,106.11 3,850,000,000.00 -74.56%
主要是报告期内同比贷款减少，到
筹资活动现金流出小计 1,349,704,501.41 3,487,617,918.81 -61.30%
期还本付息相应减少所致
筹资活动产生的现金流量净额 -370,147,395.30 362,382,081.19 -202.14%
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2018 年末 2017 年末
比重
占总资 占总资 重大变动说明
金额 金额 增减
产比例 产比例
主要原因是报告期内公司支付
货币资金 1,305,206,821.10 13.49% 3,641,635,222.56 35.35% -21.86% 南开区天拖地块土地款、偿付
到期公司债所致
应收账款 4,954,106.47 0.05% 8,963,645.81 0.09% -0.04%
主要原因是报告期内子公司将
存货 6,655,830,939.07 68.78% 4,706,636,832.05 45.69% 23.09% 购买南开区天拖地块土地款计
入开发成本所致
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
投资性房地产 778,923,157.53 8.05% 697,389,201.41 6.77% 1.28%
长期股权投资 314,937,739.72 3.25% 364,866,784.88 3.54% -0.29%
固定资产 92,620,072.09 0.96% 105,027,326.04 1.02% -0.06%
在建工程 0.00 0.00% 28,517.60 0.00% 0.00%
短期借款 480,000,000.00 4.96% 0.00 0.00% 4.96%
长期借款 375,920,552.49 3.88% 450,000,000.00 4.37% -0.49%
预收账款 1,295,469,360.51 13.39% 2,114,978,087.48 20.53% -7.14%
应付债券 830,614,589.52 8.58% 1,597,451,999.32 15.51% -6.93%
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 11,516,778.60 工程项目保函保证金
存货 677,606,901.62 以土地使用权作借款抵押（注 1）
存货 316,300,416.00 以土地使用权作借款抵押（注 2）
存货 1,880,682,951.40 以土地使用权作借款抵押（注 2）
合计 2,886,107,047.62 -
注1：因项目建设资金需要，全资子公司滨海开元以其自有的塘沽大连东道项目土地使用权作抵押申请贷
款，同时由公司提供连带责任保证。具体内容详见2018年7月14日刊登在巨潮资讯网的《关于为全资子公
司融资提供担保的公告》（公告编号：2018-24）。
注2：因项目建设资金需要，全资子公司天保福源以其自有的生态城项目土地使用权作抵押及以滨海开元
持有的F地块项目土地使用权作抵押申请信托贷款，同时由公司提供连带责任保证。具体内容详见2018年7
月14日刊登在巨潮资讯网的《关于为全资子公司申请信托贷款提供担保的公告》（公告编号：2018-38）。
五、投资状况
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
4,487,595,200.00 3,138,500,000.00 42.99%
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
报告期 累计变 累计变 尚未使
本期已 已累计 尚未使 闲置两
内变更 更用途 更用途 用募集
募集 募集资 使用募 使用募 用募集 年以上
募集方式 用途的 的募集 的募集 资金用
年份 金总额 集资金 集资金 资金总 募集资
募集资 资金总 资金总 途及去
总额 总额 额 金金额
金总额 额 额比例 向
非公开发
139,396. 141,222.
2014 年 行 A 股股 2,629.41 0.00 0.00 0.00% 0.00 无 0.00
99 57
票
公开发行
2015 年 3,134.22 3,134.22 3,134.22 0.00 0.00 0.00% 0.00 无 0.00
公司债券
公开发行 79,677.5 79,677.5 79,677.5
2016 年 0.00 0.00 0.00% 0.00 无 0.00
公司债券 0 0 0
222,208. 85,441.1 224,034.
合计 -- 0.00 0.00 0.00% 0.00 -- 0.00
71 3 29
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
募集资金总体使用情况说明
1、2014 年非公开发行 A 股股票募集资金使用情况
本次非公开发行募集资金净额为人民币 1,393,969,933.37 元，已存入公司募集资金专项账户，并采取了专户存储管
理。公司本年度募集资金专项账户年初余额 72,338,299.09 元，年度募集资金项目专项支出 26,293,159.35 元，取得利息
收入 502,686.41 元，支付银行手续费 980.60 元。
鉴于公司 2014 年非公开发行 A 股股票全部募集资金投资项目已完成，为提高募集资金使用效率，公司于 2018 年 8
月 22 日召开了第七届董事会第十五次会议，同意将本次募集资金专项账户余额永久补充公司流动资金。截至 2018 年 9
月 27 日，公司已将募集资金专项账户的节余募集资金及利息合计 46,546,845.55 元划入一般账户中，用于永久补充流动
资金。公司募集资金专户余额均为 0 元并已办理了注销手续。
2、2015 年公开发行公司债券募集资金使用情况
“15 天保 01”公司债券募集资金净额为人民币 79,677.50 万元。报告期内，“15 天保 01”公司债券完成回售实施工
作，本期债券回售金额共计 76,856.78 万元，债券余额为 3,134.22 万元。截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，按
照募集说明书承诺的用途已全部用于补充流动资金。
3、2016 年公开发行公司债券募集资金使用情况
“16 天保 01"公司债券募集资金净额为人民币 79,677.50 万元。截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，按照募集
说明书承诺的用途已全部用于补充流动资金。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已 截至期 本报 项目可
募集资 截至期 项目达到 是否
变更项 调整后 本报告 末投资 告期 行性是
承诺投资项目和超 金承诺 末累计 预定可使 达到
目(含 投资总 期投入 进度 实现 否发生
募资金投向 投资总 投入金 用状态日 预计
部分变 额(1) 金额 (3)＝ 的效 重大变
额 额(2) 期 效益
更) (2)/(1) 益 化
承诺投资项目
天保房地产空港商
1,266.3 62,999. 100.00 2015 年 12
业区住宅项目（一 否 63,000 63,000 25.13 是 否
4 66 % 月 14 日
期）
天保金海岸 D06 住 26,146. 102.54 2016 年 12 -284.2
否 25,500 25,500 190.83 是 否
宅项目 8 % 月 20 日 1
天保金海岸 D07 住 20,896.9 20,896. 1,172.2 22,076. 105.64 2018 年 09 36,707
否 是 否
宅项目 9 99 4 11 % 月 29 日 .57
100.00 不适
补充流动资金 否 30,000 30,000 0.00 30,000 -- 0.00 否
% 用
139,396. 139,39 2,629.4 141,22 36,448
承诺投资项目小计 -- -- -- -- --
99 6.99 1 2.57 .49
超募资金投向
22
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
无 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 0.00
归还银行贷款（如
-- 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% -- -- -- --
有）
补充流动资金（如
-- 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% -- -- -- --
有）
超募资金投向小计 -- 0.00 0.00 0.00 0.00 -- -- 0.00 -- --
139,396. 139,39 2,629.4 141,22 36,448
合计 -- -- -- -- --
99 6.99 1 2.57 .49
未达到计划进度或
天保金海岸 D06 住宅项目已于 2016 年 12 月 20 日竣工交付，项目整体已达预计收益，2018 年度实
预计收益的情况和
现效益为负的原因主要为对 D06 项目拟移交的配套公建补提土地增值税所致。
原因（分具体项目）
项目可行性发生重
无
大变化的情况说明
超募资金的金额、 不适用
用途及使用进展情
况
募集资金投资项目 不适用
实施地点变更情况
募集资金投资项目 不适用
实施方式调整情况
适用
募集资金投资项目
2014 年 8 月 8 日，公司第六届董事会第三次会议审议通过了《关于以募集资金置换预先已投入募
先期投入及置换情
投项目自筹资金的议案》，同意用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金，置换资
况
金总额为 10,312.98 万元。
用闲置募集资金暂 不适用
时补充流动资金情
况
适用
募集资金结余金额为 46,546,845.55 元，为项目结余及利息收入。2018 年 8 月 28 日本公司召开了第
项目实施出现募集 七届董事会第十五次会议，审议通过了《关于将节余募集资金永久补充流动资金的议案》，鉴于公
资金结余的金额及 司 2014 年非公开发行 A 股股票全部募集资金投资项目已完成，为提高募集资金使用效率，同意公
原因 司将本次募集资金专项账户余额 46,481,943.69 元（含利息收入，具体金额以资金转出当日银行结
息余额为准）永久补充公司流动资金。截至 2018 年 9 月 27 日，公司已将募集资金专户的节余募集
资金及利息合计 46,546,845.55 元划入一般账户中，用于永久补充流动资金。
尚未使用的募集资
无
金用途及去向
募集资金使用及披
无
露中存在的问题或
23
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他情况
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
天津天保房
房地产开 300,000,00 2,836,759, 411,196,05 1,023,305, 75,003,025 -23,648,59
地产开发有 子公司
发与销售 0.00 547.12 9.06 165.10 .63 1.51
限公司
天津滨海开
房地产开 120,000,00 4,230,376, 2,299,367, 1,223,354, 211,152,16 155,726,36
元房地产开 子公司
发与销售 0.00 483.63 210.74 754.38 9.78 9.61
发有限公司
投资天津
天津中天航 空中客车
空工业投资 A320 系列 300,000,00 524,966,46 524,896,23 -82,966,65 -83,215,07
参股公司 0.00
有限责任公 飞机总装 0.00 9.15 2.88 7.34 5.26
司 线项目合
资公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
新设全资子公司的房地产开发项目处
天津天保盛源房地
以自有资金投资设立全资子公司 于筹建过程中，对公司生产经营和业绩
产开发有限公司
无重大影响
24
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
以公开挂牌方式引入投资者进行增资扩股，增资总金额为 以增资扩股方式对子公司进行混改，有
天津嘉创物业服务
人民币 1,009.1475 万元，公司持有嘉创物业的股权比例由 助于进一步激发子公司市场活力，对公
有限公司
100%下降至 57.1429%，嘉创物业仍为公司控股子公司。 司生产经营和业绩无重大影响
主要控股参股公司情况说明
（1）公司全资子公司天津天保房地产开发有限公司，报告期末总资产为 283,675.95 万元，比上年同期减
少 199,011.78 万元，减少 41.23%。净资产为 41,119.61 万元，比上年同期减少 97,364.86 万元，减少 70.31%。
报告期内，公司实现营业收入为 102,330.52 万元，比上年同期减少 21,432.49 万元，减少 17.32%。营业利
润为 7,500.30 万元，比上年同期减少 28,981.61 万元，减少 79.44%。净利润为-2,364.86 万元，比上年同期
减少 29,518.95 万元，减少 108.71%。报告期内，总资产、净资产较上年同期大幅下降，主要是报告期内向
母公司分红、满足收入确认条件的项目较上年同期减少及计提存货跌价准备所致，营业收入、净利润较上
年同期大幅下降，主要是报告期内满足收入确认条件的项目较上年同期减少及计提存货跌价准备所致。
（2）公司全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司，报告期末总资产为 423,037.65 万元，比上年同
期增加 38,459.47 万元，增长 10.00%。净资产为 229,936.72 万元，比上年同期减少 4,427.36 万元，减少 1.89%。
报告期内，公司实现营业收入为 122,335.48 万元，比上年同期增加 66,288.59 万元，增加 118.27%。营业利
润为 21,115.22 万元，比上年同期减少 3,031.96 万元，减少 12.56%。净利润为 15,572.64 万元，比上年同期
减少 2,554.40 万元，减少 14.09%。报告期内，营业收入较上年同期大幅增长，主要是报告期内满足收入确
认条件的项目较去年同期增加所致。营业利润、净利润较上年同期减少，主要是报告期内税金及附加较去
年同期增加及计提存货跌价准备所致。
（3）公司参股子公司天津中天航空工业投资有限责任公司，报告期末总资产 52,496.65 万元，比上年同期
减少 8,321.46 万元，减少 13.68%。净资产 52,489.62 万元，比上年同期减少 8,321.51 万元，减少 13.68%。
营业利润-8,296.67 万元，比上年同期减少 9,018.86 万元，减少 1,248.81%。净利润-8,321.51 万元，比上年
同期减少 9,019.90 万元，减少 1,291.52%。报告期内，营业利润、净利润指标较上年同期大幅下降，主要
是由于空中客车（天津）总装有限公司本年度业绩亏损，导致中天航空公司本年度投资收益为负数，因此
营业利润、净利润同比大幅下降。公司持有中天航空公司 60%股权，依据持股比例计算，本报告期影响公
司投资收益-4,992.90 万元。根据公司转型发展战略，航空类优质股权投资业务仍将是公司未来拓展业务的
重点板块，公司将继续结合国家航空产业发展状况和区域航空产业资源，做好航空业务培育拓展工作，逐
步增大航空类资产规模。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
25
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
九、公司未来发展的展望
1、行业格局和趋势
2018年，房地产行业调控政策总基调继续保持不变，因城施策持续落地，调控的效果逐步显现，行业
增速放缓。百强房企销售规模进一步增长，但分化也愈发明显，行业集中度持续提升，中小房企发展面临
较大瓶颈。在目前项目地块总价较高、房地产企业资金趋紧的背景下，近年来房地产企业在招拍挂市场更
倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险，行业整体项目合作情况增多。
由于我国人口基数大、市场规模大，城镇化仍将是经济增长的重要动力，相伴相生的消费转型升级等
都会支撑房地产行业保持稳定，房地产行业也面临着新的发展机遇。一方面，在产城融合的背景下，房地
产作为实体载体，可链接各类资源、向地产子领域产业链延伸发展，助力产业升级、推进城乡建设。另一
方面，房地产企业将顺应行业发展变局，由“单一开发”向“开发+运营”发展，进行企业发展战略升级。
未来房地产市场和企业分化也将更为明显，具有较强竞争力的城市仍将持续吸引人才、资金等要素流
入，这些地区的房地产市场预计未来仍会保持稳中向好的走势。与市场形势类似，随着房地产行业增速换
挡，行业竞争加剧，大中型房企在土地资源竞争、企业并购重组、战略转型等方面竞争优势逐步显现，行
业集中度将持续向上。
2、公司发展战略
公司将立足天津空港经济区，秉持以滨海新区为核心、天津市区为重点、积极拓展周边二三线城市的
发展策略；坚持以房地产开发为主业，主要发展中高档民用住宅，适当发展商业地产和工业地产，逐步增
加持有收益高的经营性物业，以实现商品房销售和持有物业长短搭配、主辅结合的盈利模式；继续坚持转
型发展战略，紧紧围绕区域发展大局及“房地产业务、产业园区业务、优质股权投资业务” 三大业务板
块的战略定位，突出产业园区业务、航空类优质股权投资业务资源拓展，培育新的利润增长点；努力推进
房地产开发建设水平、产业园区运营能力等重点工作实现突破性进展，并结合国家航空产业发展状况和区
域航空产业资源，进一步培育拓展航空业务和逐步增大航空类资产规模。同时，充分运用资本市场融资功
能，实现公司资产总值、股票市值、营业收入和利润的共同增长。
3、经营计划
2019年，公司将继续全面加强房地产业务管理水平，提升精细化管理水平。持续推进关键项目建设，
严控时间节点，制定详细的实施工作计划，全力确保天保金海岸E03项目如期实现竣工交付；按计划推动
天津生态城项目、塘沽大连东道项目、天保金海岸F地块及天拖二期等项目建设，确保按期完成项目开发
进度；加强市场政策分析和市场研判，增强营销方案的预见性，确保天保金海岸E03项目快速清盘并根据
市场情况推进塘沽大连东道项目及天津生态城项目销售工作；结合公司融资需求及资产状况，积极研究开
26
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
发新的融资渠道，创新融资模式，同时努力做好已发公司债的续期兑付工作。
4、可能面对的风险和主要措施
（1）政策性风险
由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏观调控政策的影响。国
家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、
产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略，合理调整产品的形态，采取加快
项目实体建设速度，加大营销推介力度，缩短项目资金周期，严格控制成本，深入进行精细化管理，积极
拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行
完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地
产板块经营水平，做精做优，确保经营收益。
（2）行业风险
房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地产市场目前仍处于较
为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临收益波动的风险。
主要措施：深入推进房地产业务运营水平，进一步提升盈利能力；加快房地产板块的优化提升，做强
做优，提升管理水平，改进产品质量；积极寻找新资源，加快现有房地产资源开发；努力拓展土地资源，
蓄力公司可持续发展；积极推进与知名房地产企业的合资合作，努力获取优质的项目土地或项目公司，为
公司持续发展提供坚实支撑。
（3）经营风险
①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培育处于起步阶段，目前
业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。
主要措施：创新企业发展思路，加快多元发展，完成向市场型区域开发商的转变。积极拓展优质股权
投资，创新企业盈利模式，为上市公司创造新的利润点；加快打造区域开发建设新平台，积极探索与区内
外政府合作，参与条件适宜的区域开发建设。
②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度，在市场竞争
日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。
主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实施各项目经营管理
方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金
实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。
③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。
27
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回款的同时，一方面充分
运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本运作策略；另一方面，加强全面预算管理，合理
安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
了解公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 01 月 04 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
了解中天航空经营情况，提供的主要资料为公
2018 年 01 月 08 日 电话沟通 个人
司定期报告等公开资料
了解公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 01 月 15 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
了解公司商品房销售情况，提供的主要资料为
2018 年 01 月 18 日 电话沟通 个人
公司定期报告等公开资料
了解公司商品房销售、公司经营情况，提供的
2018 年 02 月 01 日 电话沟通 个人
主要资料为公司定期报告等公开资料
询问公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 02 月 07 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
了解公司商品房销售情况，提供的主要资料为
2018 年 02 月 22 日 电话沟通 个人
公司定期报告等公开资料
询问公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 03 月 23 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
了解公司房地产项目情况，提供的主要资料为
2018 年 04 月 12 日 电话沟通 机构
公司定期报告等公开资料
了解公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 04 月 13 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
询问公司 2017 年度利润分配方案实施时间，
2018 年 04 月 13 日 电话沟通 个人
提供的主要资料为公司临时公告等公开资料
询问公司商品房销售情况，提供的主要资料为
2018 年 05 月 03 日 电话沟通 个人
公司定期报告等公开资料
询问公司 2017 年度利润分配情况，提供的主
2018 年 05 月 04 日 电话沟通 个人
要资料为公司临时公告等公开资料
询问公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 06 月 25 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
28
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
了解公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 07 月 03 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
了解公司商品房销售情况，提供的主要资料为
2018 年 07 月 06 日 电话沟通 个人
公司定期报告等公开资料
了解公司经营情况及商品房销售情况，提供的
2018 年 07 月 16 日 电话沟通 个人
主要资料为公司定期报告等公开资料
了解公司商品房销售情况，提供的主要资料为
2018 年 07 月 17 日 电话沟通 个人
公司定期报告等公开资料
了解公司商品房销售、15 天保 01 公司债回售
2018 年 07 月 31 日 电话沟通 个人 情况，提供的主要资料为公司定期报告、临时
公告等公开资料
询问公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 08 月 02 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
了解公司商品房销售情况，提供的主要资料为
2018 年 08 月 09 日 电话沟通 个人
公司定期报告等公开资料
询问公司 2018 年半年报中有关数据情况，提
2018 年 09 月 19 日 电话沟通 个人
供的主要资料为公司定期报告等公开资料
了解公司物业出租情况及公司经营情况，提供
2018 年 09 月 26 日 电话沟通 个人
的主要资料为公司定期报告等公开资料
了解公司经营情况、有无股权质押情况，提供
2018 年 10 月 09 日 电话沟通 个人
的主要资料为公司定期报告等公开资料
询问公司经营情况，提供的主要资料为公司定
2018 年 10 月 17 日 电话沟通 个人
期报告等公开资料
了解公司 2017 年年报中其他业务收入相关情
2018 年 10 月 18 日 电话沟通 个人 况、中天航空经营情况，提供的主要资料为公
司定期报告等公开资料
询问公司持有渤海证券股权情况，为公司发展
2018 年 12 月 25 日 电话沟通 个人 提供建议，提供的主要资料为公司定期报告等
公开资料
了解公司公司经营情况及土地储备情况，提供
2018 年 12 月 27 日 电话沟通 个人
的主要资料为公司定期报告等公开资料
接待次数 28
接待机构数量 1
接待个人数量 27
接待其他对象数量 0
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
29
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司2017年年度权益分派方案已获2018年4月19日召开的2017年年度股东大会审议通过。2017年年度
权益分派方案为以公司2017年末总股本1,008,937,178股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.10元（含
税），共计分配利润10,089,371.78元，以资本公积金向全体股东每10股转增1股。本次权益分派股权登记日
为2018年5月18日，除权除息日为2018年5月21日。现金股利已于2018年5月21日划入各股东账户，转增股
份已于同日记入股东证券账户。分红前本公司总股本为1,008,937,178股，分红后总股本增至1,109,830,895
股。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 现金分红政策符合公司法、《公司章程》及审议程序规定。
分红标准和比例是否明确和清晰： 现金分红具体条件和比例明确、清晰。
相关的决策程序和机制是否完备： 相关的审议程序和机制完备。
现金分红政策的制定、执行均有独立董事发表了相应的独立意见，
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：
充分发挥了独立董事应有的作用。
现金分红政策的制定、执行均由公司股东大会审议，中小股东可以
通过现场会议或网络投票参加股东大会表达意见和诉求，同时还通
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合
过电话、电子邮件、投资者互动交流平台、现场接待等多种方式主
法权益是否得到了充分保护：
动听取投资者有关意见、建议，实现与投资者的良好沟通，维护中
小股东的合法权益。
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否
报告期，公司现金分红政策未进行调整和变更。
合规、透明：
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
①公司2016年度利润分配方案为：以2016年末总股本1,008,937,178股为基数，向全体股东每10股派发
现金股利0.12元（含税），共计分配利润12,107,246.14元。剩余未分配利润结转以后年度分配。本次不送
红股也不进行资本公积金转增股本。该议案经2017年4月19日召开的2016年年度股东大会审议通过，于2017
年6月15日实施完毕。（公告编号：2017-23、2017-35）
②公司2017年度利润分配方案为：以2017年末总股本1,008,937,178股为基数，向全体股东每10股派发
现金股利0.10元（含税），共计分配利润10,089,371.78元，以资本公积金向全体股东每10股转增1股。剩余
未分配利润结转以后年度分配。本次不送红股。该议案经2018年4月19日召开的2017年年度股东大会审议
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
通过，于2018年5月21日实施完毕。（公告编号：2018-11、2018-16）
③公司2018年度利润分配预案为：拟以2018年末总股本1,109,830,895股为基数，向全体股东每10股派
发现金股利0.81元（含税），共计分配现金股利89,896,302.50元。剩余未分配利润结转以后年度分配。本
次不送红股也不进行资本公积金转增股本。该议案将提交2018年年度股东大会审议批准。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
以其他方式 现金分红总
现金分红金
现金分红金 额（含其他
分红年度合并 额占合并报 以其他方
额占合并报 方式）占合
报表中归属于 表中归属于 式（如回 现金分红总
现金分红金额 表中归属于 并报表中归
分红年度 上市公司普通 上市公司普 购股份） 额（含其他方
（含税） 上市公司普 属于上市公
股股东的净利 通股股东的 现金分红 式）
通股股东的 司普通股股
润 净利润的比 的金额
净利润的比 东的净利润
率
例 的比率
2018 年 89,896,302.50 96,102,349.92 93.54% 0.00 0.00% 89,896,302.50 93.54%
2017 年 10,089,371.78 410,859,621.67 2.46% 0.00 0.00% 10,089,371.78 2.46%
2016 年 12,107,246.14 290,632,020.89 4.17% 0.00 0.00% 12,107,246.14 4.17%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.81
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 1,109,830,895
现金分红金额（元）（含税） 89,896,302.50
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 89,896,302.50
可分配利润（元） 1,863,764,682.50
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达
到 20％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
31
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2018 年度本公司母公司实现净利润 1,059,527,059.52 元，当年利润
应提取 10％法定公积金 105,952,705.95 元，扣除后母公司未分配利润 953,574,353.57 元。
为回报股东，并兼顾公司长远利益、全体股东整体利益及公司可持续发展，拟以 2018 年末总股本 1,109,830,895 股为
基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 0.81 元（含税），共计分配现金股利 89,896,302.50 元。剩余未分配利润结转以
后年度分配。本次不送红股也不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚
未履行完毕的承诺事项。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说
明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 不适用
财政部于 2018 年 6 月 15 日颁布了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会
[2018]15 号，以下简称“财会 15 号文件”），财会 15 号文件对资产负债表和利润表的列报项目进行了修
订，新增了“应收票据及应收账款”、“应付票据及应付账款”、“研发费用”行项目，修订了“其他应
收款”、“固定资产”、“在建工程”、“其他应付款”、“长期应付款”、“管理费用”行项目的列报
内容，减少了“应收票据”、“应收账款”、“应收股利”、“应收利息”、“固定资产清理”、“工程
物资”、“应付票据”、“应付账款”、“应付利息”、“应付股利”及“专项应付款”行项目，在“财
务费用”项目下增加“其中：利息费用”和“利息收入”行项目进行列报，调整了利润表部分项目的列报
32
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
位置。本公司在编制 2018 年度财务报表起执行该文件，对于上述列报项目的变更，本公司采用追溯调整
法进行会计处理，并对上年比较数据进行了追溯调整。
受重要影响的报表项目名称和金额的说明：
单位：元
2017 年 12 月 31 日
受影响的项目
调整前 调整金额 调整后
资产合计 8,963,645.81 8,963,645.81
其中：应收账款 8,963,645.81 -8,963,645.81
应收票据及应收账款 8,963,645.81 8,963,645.81
负债合计 484,389,516.80 484,389,516.80
其中：应付账款 418,078,047.45 -418,078,047.45
应付票据及应付账款 418,078,047.45 418,078,047.45
其他应付款 44,174,769.01 22,136,700.34 66,311,469.35
应付利息 22,136,700.34 -22,136,700.34
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
2018年5月，公司因出资设立全资子公司天津天保盛源房地产开发有限公司，导致合并财务报表范围在
公司项下增加天津天保盛源房地产开发有限公司。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 65
境内会计师事务所审计服务的连续年限 9
境内会计师事务所注册会计师姓名 张萱、张菁
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 张萱连续审计服务 2 年，张菁审计服务 1 年
境外会计师事务所名称（如有） 无
33
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
境外会计师事务所报酬（万元）（如有） 0
境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有） 无
境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如有） 0
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
2018年4月19日，公司召开2017年年度股东大会审议通过续聘信永中和会计师事务所（特殊普通合伙
人）为2018年度公司审计的会计师事务所，聘期一年。2018年度审计费用共55万元，包括公司年度财务报
告审计报告、关联方资金占用专项说明、财务公司关联交易的存贷款等金融业务的专项说明；年度财务报
告内部控制审计费5万元；募集资金年度存放与使用情况专项报告鉴证费5万元。上述费用共计为65万元。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
34
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联 占同 获批 可获
关联 是否 关联
关联 关联 关联 交易 类交 的交 得的
关联交 关联关 交易 超过 交易 披露 披露索
交易 交易 交易 金额 易金 易额 同类
易方 系 定价 获批 结算 日期 引
类型 内容 价格 （万 额的 度（万 交易
原则 额度 方式
元） 比例 元） 市价
刊登在
巨潮资
讯网上
采暖
受同一 的
期按
控股股 天保 《2018
天津天 月根 2018
东及最 青年 6.25 6.25 年日常
保热电 接受 政府 251.6 282.0 据实 年 03
终控制 公寓 元/平 100% 否 元/平 关联交
有限公 服务 定价 3 0 际采 月 22
方控制 采暖 米/月 米/月 易预计
司 暖面 日
的其他 供热 公告》
积结
企业 （公告
算
编号：
2018-0
7）
受同一
控股股
天津天 以半 2018
东及最 3.5-4 3-4 元
保财务 提供 租赁 市场 297.1 5.62 363.4 年为 年 03
终控制 元/平 否 /平米 同上
管理有 服务 服务 价格 9 % 6 周期 月 22
方控制 米/天 /天
限公司 结算 日
的其他
企业
受同一
控股股
天津天 以半 2018
东及最 3.5 元 3-4 元
保租赁 提供 租赁 市场 1.58 年为 年 03
终控制 /平米 83.57 79.10 是 /平米 同上
有限公 服务 服务 价格 % 周期 月 22
方控制 /天 /天
司 结算 日
的其他
企业
受同一
天津天 控股股 以半 2018
3.5 元 3-4 元
保商业 东及最 提供 租赁 市场 0.89 年为 年 03
/平米 47.01 44.51 是 /平米 同上
保理有 终控制 服务 服务 价格 % 周期 月 22
/天 /天
限公司 方控制 结算 日
的其他
35
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
企业
受同一
控股股
天津天 2018
东及最 14.7 按季 14.7
保商业 提供 物业 市场 0.28 年 03
终控制 元/平 6.61 7.01 否 度结 元/平 同上
保理有 服务 服务 价格 % 月 22
方控制 米/月 算 米/月
限公司 日
的其他
企业
受同一
控股股
天津天
东及最 14.7 按季 14.7
保租赁 提供 物业 市场 0.25
终控制 元/平 5.88 0.00 是 度结 元/平 - -
有限公 服务 服务 价格 %
方控制 米/月 算 米/月
司
的其他
企业
691.8 776.0
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
9 8
大额销货退回的详细情况 无
基于公司日常经营的需要，与上述关联企业发生的关联交易，是遵照公平、公正的
按类别对本期将发生的日常关联
市场原则进行的。其中提供采暖服务的关联企业为公司项目所在区域唯一供应商，
交易进行总金额预计的，在报告期
其提供的服务完全按照天津市统一收费标准定价；公司提供的写字楼租赁服务、物
内的实际履行情况（如有）
业服务完全按照实际市场价格定价，是公允的关联交易，不存在利益转移。
交易价格与市场参考价格差异较
无
大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
36
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
（1）关于公司与天津天保财务有限公司签订《金融服务协议》的关联交易
公司第六届董事会第四十三次会议和公司2016年年度股东大会审议通过了《关于公司与天津天保财务
有限公司签订<金融服务协议>的议案》，同意天保财务公司为本公司及控股子公司提供存款服务、结算服
务、信贷服务等其他金融服务。
报告期内，公司第七届董事会第九次会议审议通过了《关于天津天保财务有限公司风险评估审核报告
的议案》。具体内容详见2018年3月22日刊登在巨潮资讯网、《中国证券报》、《证券时报》上的公司《七
届九次董事会决议公告》（公告编号：2018-03）、《关于天津天保财务有限公司风险评估审核报告》。公
司第七届董事会第十六次会议审议通过了《关于天津天保财务有限公司风险评估审核报告的议案》。具体
内容详见2018年8月31日刊登在巨潮资讯网、《中国证券报》、《证券时报》上的公司《七届十六次董事
会决议公告》（公告编号：2018-30）、《关于天津天保财务有限公司风险评估审核报告》。
截至报告期末，公司及控股子公司在天保财务公司的存款为人民币4.12亿元。
（2）关于公司与天津天保商业保理有限公司签订《有追索权国内保理业务合同》的关联交易
公司第六届董事会第四十五次会议和公司2017年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司与天津天
保商业保理有限公司签订<有追索权国内保理业务合同>的议案》，同意天保保理公司在保理融资额度内为
公司提供应收账款保理服务。
截至报告期末，天津天保商业保理有限公司向公司提供保理融资借款金额为人民币4.8亿元。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
《六届四十三次董事会决议公告》（公告编号：2017-11）、
2017 年 03 月 29 日 巨潮资讯网
《关于天津天保财务有限公司为本公司及控股子公司提供
金融服务的关联交易公告》（公告编号：2017-18）、《2016
2017 年 04 月 19 日 巨潮资讯网
年年度股东大会决议公告》（公告编号：2017-23）
《六届四十五次董事会决议公告》（公告编号：2017-29）、
2017 年 05 月 12 日 巨潮资讯网
《关于天津天保商业保理有限公司为本公司提供保理服务
的关联交易公告》（公告编号：2017-31）、《2017 年第一
2017 年 05 月 26 日 巨潮资讯网
次临时股东大会决议公告》（公告编号：2017-34）
37
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度 是否为
实际发生日 实际担保 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期 关联方
期 金额 行完毕
披露日期 担保
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际
0 0
合计（A1） 发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保
0 0
度合计（A3） 余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度 是否为
实际发生日 实际担保 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期 关联方
期 金额 行完毕
披露日期 担保
天津滨海开元房地 2018 年 07 2018 年 07 连带责任
23,927 2,769.65 2年 否 否
产开发有限公司 月 14 日 月 25 日 保证
天津天保福源房地 2018 年 10 2018 年 12 连带责任
80,000 25,173.35 2年 否 否
产开发有限公司 月 31 日 月 03 日 保证
38
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保
103,927 27,943
度合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际
103,927 27,943
保额度合计（B3） 担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度 是否为
担保额 实际担保 是否履
担保对象名称 相关公告 实际发生日期 担保类型 担保期 关联方
度 金额 行完毕
披露日期 担保
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保
0 0
度合计（C1） 实际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际
0 0
保额度合计（C3） 担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
103,927 27,943
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额
103,927 27,943
计（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 5.36%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
0
担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 0
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清
无
偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
不适用。
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
39
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托贷款概况
单位：万元
委托贷款发生总额 委托贷款的资金来源 未到期余额 逾期未收回的金额
100,000 自有资金 76,000 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托贷款具体情况
单位：万元
报告 计提 未来
报告 事项概
预期 期损 减值 是否 是否
贷款 期实 述及相
贷款 贷款 贷款 资金 起始 终止 收益 益实 准备 经过 还有
对象 际损 关查询
对象 利率 金额 来源 日期 日期 （如 际收 金额 法定 委托
类型 益金 索引（如
有） 回情 （如 程序 贷款
额 有）
况 有） 计划
天津
天保
福源 2018 2021
全资
房地 100,0 自有 年 04 年 04 5,660. 5,442. 5,442
子公 6.00% 0 是 是 注1
产开 00 资金 月 27 月 26 38 45 .45
司
发有 日 日
限公
司
100,0 5,660. 5,442.
合计 -- -- -- -- 0 -- -- --
00 38 45
注 1：为保证公司生态城项目建设的顺利开展，公司向天保福源提供 10 亿元的委托贷款，用于天保福源归
还其股东借款。该事项经第七届董事会第十次会议审议通过。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
40
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
报告期内，公司遵纪守法，合规经营，严格按照《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》等法律
法规、部门规章、规范性文件和《公司章程》的规定，在追求经济效益的同时，注重认真履行对股东、员
工、债权人、客户等应尽的责任和义务。努力做到经济效益与社会效益、自身发展与社会发展相互协调，
实现公司与社会、公司与环境、公司与员工的健康和谐发展。
股东和债权人权益保护方面，公司严格按照有关法律法规的要求，完善公司治理制度，优化公司治理
结构，建立全面的内部控制体系，严防内幕交易，确保股东资产安全。公司认真履行信息披露义务，确保
真实、准确、完整地披露信息，使投资者及时了解公司的经营状况和重大事项的进展情况。公司秉承公开、
公平的原则，以积极、主动的态度，开展投资者关系管理工作，通过电话、邮件、传真、深交所互动平台、
网上集体接待日等多种形式保持与投资者特别是中小投资者的良好沟通，不断改善沟通效果，努力提升投
资者关系服务水平。公司股东大会程序规范有序，充分利用累积投票、网上投票等方式为中小投资者在股
东大会上行使投票和决策权创造便利条件。公司重视对投资者的合理投资回报，保护投资者合法权益，制
定了持续、稳定、科学的利润分配政策，利润分配实施上也充分考虑了对投资者特别是中小投资者合法权
益的维护。
供应商、客户和消费者权益保护方面，公司建立了公开透明的竞争机制，实行公开招投标制度，为供
应商提供参与公平竞争的平台。公司将安全生产作为工作的重中之重，常抓不懈，不断推进安全管理的制
度化、规范化、常态化建设，报告期内，公司修订了《安全生产责任制》、《安全教育培训办法》、《安
全生产检查管理办法》等37项安全管理办法，同时形成《安全环保职责手册》，涉及《安全生产工作月度
评价办法》、《安全环保专家考核管理办法》、《相关方安全管理办法》等内容，并督促各部门按照办法
认真执行。年内公司在施项目、外租资产项目和社区物业项目，均未发生安全事故。此外，公司注重规范
管理，在工程、营销、物业管理相关制度规定中建立了严格的商品房品质管控办法，并不断创新产品。报
告期内，公司开发建设的天保金海岸天成轩3号楼获得天津市建设工程“海河杯”奖。
职工权益保护方面，公司依据国家有关促进就业方面的政策法规，结合自身行业的特点制定了劳动用
工及员工关系管理相关制度，确保提供公平就业机会，保护员工合法权益。公司在用工制度上符合《劳动
法》、《劳动合同法》等法律法规的要求，在劳动安全卫生制度、社会保障等方面严格执行了国家规定和
标准。公司工会积极履行职能，以构建劳资和谐劳动关系为核心，维护员工权益，调动员工民主管理的积
极性，开展工会创建和创先争优活动，不断助力并促进公司各项事业稳步推进。
环境保护方面，报告期内，公司结合实际情况，建立了公司环保工作职责分工体系，完善了《建设项
41
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
目环保控尘管理办法》、《工程建设项目重污染天气应急预案》等制度，认真落实大气污染防治工作，加
强施工工地扬尘污染治理。报告期内，公司不存在重大环保或其他重大社会安全问题。
社会公益事业方面，公司积极履行社会公益，关心帮助社会弱势群体，支持慈善事业。
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
报告期内，为杜绝扬尘污染，公司认真落实《滨海新区2018年大气污染防治攻坚战实施方案》要求，
积极响应政府相关“环保停工令”的通知，对天保金海岸E03、D07项目，大连东道项目、生态城项目等已
开工项目及时停止施工，在复工后按照“六个百分之百”等扬尘治理重点进行了自查及整改工作，确保公
司零环保问题通报，零环保污染事件。
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、关于公司竞得“津南保（挂）2018-063号”地块国有建设用地使用权事项
2018年4月25日，公司参加了天津市“津南保（挂）2018-063号”地块国有建设用地使用权的公开挂
牌出让，最终以挂牌底价竞得该宗地块国有建设用地使用权，土地成交价格为人民币27亿元。本次土地竞
买事项已于2018年4月16日经公司第七届董事会第十次会议审议通过。具体内容详见2018年4月26日刊登在
巨潮资讯网的《关于公司竞得国有建设用地使用权的公告》（公告编号：2018-12）。
2、关于公司设立全资子公司事项
公司于2018年4月25日竞得“津南保（挂）2018-063号”地块国有建设用地使用权，根据该宗土地挂牌
出让文件要求，公司需在天津市南开区注册全资子公司。2018年5月16日，公司第七届董事会第十二次会
议审议通过了《关于设立全资子公司的议案》，同意公司在南开区投资设立全资子公司用于开发“津南保
（挂）2018-063号”地块。具体内容详见2018年5月17日刊登在巨潮资讯网的《七届十二次董事会决议公告》
（公告编号：2018-17）、《关于设立全资子公司的公告》（公告编号：2018-18）。
二十、公司子公司重大事项
√ 适用 □ 不适用
42
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
1、关于全资子公司嘉创物业公开挂牌增资事项
为深入推进企业混合所有制改革工作，激发企业活力，进一步为公司未来经营业务和发展战略提供支
持，公司对全资子公司嘉创物业进行混合所有制改革，通过增资扩股方式引进投资者。2017年11月17日，
公司第七届董事会第六次会议审议通过了《关于对全资子公司拟以公开挂牌增资扩股方式进行混合所有制
改革的议案》，同意嘉创物业混合所有制改革方案及增资扩股实施方案。具体内容详见2017年11月18日刊
登在巨潮资讯网的《七届六次董事会决议公告》（公告编号：2017-64）、《关于全资子公司拟公开挂牌增
资的公告》（公告编号：2017-65）。经天津产权交易中心对意向投资方审核，2018年1月31日，嘉创物业
与彩生活就本次增资扩股事项签署了《增资协议》，具体内容详见2018年2月2日刊登在巨潮资讯网的《关
于全资子公司公开挂牌增资扩股结果公告》（公告编号：2018-01）。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行新 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
股 转股
一、有限售条件股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,008,9 100.00 100,893 100,893 1,109,8 100.00
二、无限售条件股份 0 0 0
37,178 % ,717 ,717 30,895 %
1,008,9 100.00 100,893 100,893 1,109,8 100.00
1、人民币普通股 0 0 0
37,178 % ,717 ,717 30,895 %
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,008,9 100.00 100,893 100,893 1,109,8 100.00
三、股份总数 0 0 0
37,178 % ,717 ,717 30,895 %
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
公司2017年年度权益分派方案已于2018年4月19日经公司2017年年度股东大会审议通过，并于2018年5
月21日实施完成。公司2017年年度权益分派方案，以公司2017年末总股本1,008,937,178股为基数，向全体
股东每10股派发现金股利0.10元（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增1股，分红后公司总股本增
至1,109,830,895股。
44
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
公司2017年年度权益分派方案已经公司第七届董事会第九次会议及2017年年度股东大会审议批准。
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
2018年 2017年
项目
股本变动前 股本变动后 股本变动前 股本变动后
基本每股收益（元/股） 0.10 0.09 0.41 0.37
稀释每股收益（元/股） 0.10 0.09 0.41 0.37
归属于公司普通股股东的每股净资产（元/股） 5.16 4.69 5.08 4.61
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
√ 适用 □ 不适用
报 告期 内， 公司 于 2018年5月21日 实施 完成2017年 年度 权益 分派 方案 ，以 公司2017年 末总 股本
1,008,937,178股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.10元（含税），以资本公积金向全体股东每10
股转增1股，分红后公司总股本增至1,109,830,895股。
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
45
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露
年度报告披露 报告期末表决 日前上一月末
报告期末普
日前上一月末 权恢复的优先 表决权恢复的
通股股东总 50,526 50,343 0 0
普通股股东总 股股东总数（如 优先股股东总
数
数 有）（参见注 8） 数（如有）（参
见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
报告期内 持有无限
持股比 报告期末持 限售条
股东名称 股东性质 增减变动 售条件的
例 股数量 件的股 股份状态 数量
情况 股份数量
份数量
天津天保控股有限 570,995,8
国有法人 51.45% 570,995,896 51,908,718 0
公司 96
天津国有资本投资 13,177,96
国有法人 1.19% 13,177,960 12,001,360 0
运营有限公司 0
天津津融投资服务 10,340,00
国有法人 0.93% 10,340,000 940,000 0
集团有限公司 0
天津市万博咨询有
国有法人 0.69% 7,687,389 4,915,089 0 7,687,389
限公司
庄振鸿 境内自然人 0.55% 6,050,000 2,050,000 0 6,050,000
赵阳民 境内自然人 0.50% 5,558,500 -276,900 0 5,558,500
李日丁 境内自然人 0.30% 3,330,100 701,100 0 3,330,100
方正证券股份有限
公司约定购回专用 其他 0.30% 3,320,000 1,860,000 0 3,320,000
账户
黄卫国 境内自然人 0.28% 3,113,560 588,560 0 3,113,560
中国平安人寿保险
股份有限公司－分 其他 0.27% 2,991,540 2,991,540 0 2,991,540
红－个险分红
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名股东的情况（如有） 不适用
（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行动的 截至 2018 年 12 月 31 日，公司第一大股东天津天保控股有限公司与其他股东不存在
说明 关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
46
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
除此之外，其他 9 名股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管
理办法》规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
人民币普 570,995,
天津天保控股有限公司 570,995,896
通股 896
人民币普 13,177,9
天津国有资本投资运营有限公司 13,177,960
通股 60
人民币普 10,340,0
天津津融投资服务集团有限公司 10,340,000
通股 00
人民币普 7,687,38
天津市万博咨询有限公司 7,687,389
通股 9
人民币普 6,050,00
庄振鸿 6,050,000
通股 0
人民币普 5,558,50
赵阳民 5,558,500
通股 0
人民币普 3,330,10
李日丁 3,330,100
通股 0
方正证券股份有限公司约定购回 人民币普 3,320,00
3,320,000
专用账户 通股 0
人民币普 3,113,56
黄卫国 3,113,560
通股 0
中国平安人寿保险股份有限公司 人民币普 2,991,54
2,991,540
－分红－个险分红 通股 0
前 10 名无限售流通股股东之间， 截至 2018 年 12 月 31 日，公司第一大股东天津天保控股有限公司与其他股东不存在
以及前 10 名无限售流通股股东和 关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；
前 10 名股东之间关联关系或一致 除此之外，其他 9 名无限售流通股股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上
行动的说明 市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
公司前 10 名普通股股东中赵阳民股东、刘定舫股东、黄卫国股东参与了融资融券业
务。截至 2018 年 12 月 31 日，股东赵阳民共持有公司股份 5,558,500 股，占公司总
前 10 名普通股股东参与融资融券
股本的 0.50%，其中普通账户持股 3,358,500 股，信用账户持股 2,200,000 股。股东
业务情况说明（如有）（参见注 4）
黄卫国共持有公司股份 3,113,560 股，占公司总股本的 0.28%，其中普通账户持股
904,180 股，信用账户持股 2,209,380 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
√ 是 □ 否
公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东中，股东赵阳民在报告期内进行了约定购回交
易。具体情况如下：
47
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
单位：万股
报告期初约定购回交易 报告期内约定购回交易 报告期末约定购回交易
股东名称 证券账户 股份 比例 股份 比例 股份 比例
数量 （%） 数量 （%） 数量 （%）
方正证券股份有限公司约
赵阳民 146 0.13 186 0.17 332 0.30
定购回专用账户
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位 组织机构代码/统一
控股股东名称 成立日期 主要经营业务
负责人 社会信用代码
投资兴办独资、合资、
合作企业；保税区内的
土地开发；国际贸易；
仓储；自有设备租赁业
务；商业的批发及零售；
天津天保控股有限公司 赵家旺 1999 年 01 月 28 日 91120000712845183F
商品房销售；物业管理；
产权交易代理中介服务
（以上范围内国家有专
营专项规定的按规定办
理）
持有 A 股上市公司股权情况如下：天津磁卡股份有限公司无限售流通股 1,081,537 股，持股
控股股东报告期内控股和 比例 0.18%；持有中金黄金股份有限公司无限售流通股 455,598 股，持股比例 0.013%；持
参股的其他境内外上市公 有东方证券股份有限公司无限售流通股 502,336 股，持股比例 0.007%。
司的股权情况 持有港股上市公司股权情况如下：天津天保能源股份有限公司普通股 109,606,538 股，持股
比例 68.54%。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
天津港保税区国有资产管理局 - 1995 年 01 月 23 日 - -
实际控制人报告期内控制的其
不适用
他境内外上市公司的股权情况
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
期初 本期增 本期减
其他增 期末持
任职 任期起始 任期终止 持股 持股份 持股份
姓名 职务 性别 年龄 减变动 股数
状态 日期 日期 数 数量 数量
（股） （股）
（股） （股） （股）
董事长、 2018 年 12 2020 年 08
夏仲昊 现任 男 49 0 0 0 0 0
总经理 月 05 日 月 21 日
董事、常
2007 年 07 2020 年 08
路昆 务副总经 现任 男 55 0 0 0 0 0
月 12 日 月 21 日
理
2014 年 06 2020 年 08
薛晓芳 董事 现任 女 52 0 0 0 0 0
月 17 日 月 21 日
2017 年 08 2020 年 08
周善忠 董事 现任 男 40 0 0 0 0 0
月 22 日 月 21 日
2017 年 08 2020 年 08
马弘 独立董事 现任 男 61 0 0 0 0 0
月 22 日 月 21 日
2017 年 08 2020 年 08
运乃建 独立董事 现任 男 53 0 0 0 0 0
月 22 日 月 21 日
2017 年 08 2020 年 08
段咏 独立董事 现任 女 49 0 0 0 0 0
月 22 日 月 21 日
监事会主 2016 年 10 2020 年 08
孙静宇 现任 女 51 0 0 0 0 0
席 月 31 日 月 21 日
2018 年 12 2020 年 08
董光沛 监事 现任 女 38 0 0 0 0 0
月 21 日 月 21 日
2011 年 06 2020 年 08
杨丽云 职工监事 现任 女 48 0 0 0 0 0
月 17 日 月 21 日
2017 年 04 2020 年 08
魏朝辉 副总经理 现任 男 41 0 0 0 0 0
月 24 日 月 21 日
董事会秘 2011 年 06 2020 年 08
秦峰 现任 男 46 0 0 0 0 0
书 月 17 日 月 21 日
2014 年 11 2020 年 08
梁德强 财务总监 现任 男 43 0 0 0 0 0
月 04 日 月 21 日
董事长、 2015 年 06 2018 年 12
周广林 离任 男 56 0 0 0 0 0
总经理 月 25 日 月 05 日
51
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2017 年 08 2018 年 12
杨宝军 监事 离任 男 55 0 0 0 0 0
月 22 日 月 21 日
2009 年 08 2018 年 08
王卫 副总经理 离任 男 52 0 0 0 0 0
月 17 日 月 20 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
周广林 董事长、总经理 离任 2018 年 12 月 05 日 因工作调动原因辞任
杨宝军 监事 离任 2018 年 12 月 21 日 因工作调动原因辞任
王卫 副总经理 离任 2018 年 08 月 20 日 因工作调动原因辞任
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事：
夏仲昊：男，1969年11月出生，汉族，中共党员，大学学历，学士学位，高级会计师，注册会计师。
曾任本公司财务总监、副总经理兼财务总监。2018年12月起任本公司总经理、董事长。现任本公司董事长、
总经理。
路昆：男，1963年12月出生，中共党员，硕士研究生学历，高级经济师。2009年7月起任本公司董事、
常务副总经理。现任本公司董事、常务副总经理。
薛晓芳：女，1966年9月出生，中共党员，本科学历，高级审计师，国际注册内部审计师（CIA），天
津天保控股有限公司风险控制部部长。2007年至2014年6月任本公司监事；2014年6月起任本公司董事。现
任天津天保控股有限公司风险控制部部长、天津天保能源股份有限公司监事会主席；本公司董事。
周善忠：男，1978年5月出生，中共党员，博士研究生学历，高级工程师，天津天保控股有限公司企
业管理部部长。2015年11月起至2017年8月任本公司监事。现任天津天保控股有限公司企业管理部部长、
天津航空物流发展有限公司董事、天津天保财务管理有限公司董事；本公司董事。
马弘：男，1957年7月出生，本科学历，执业律师，天津四方君汇律师事务所主任、合伙人会议主席。
2017年8月起任本公司独立董事。现任天津四方君汇律师事务所主任、合伙人会议主席；兼任天津师大法
学院硕士生导师、天津市政协特邀委员、中国国际商会天津商会副主席、天津市和平区政府法律顾问、天
津市东丽区政府法律顾问、天津市法律促进委员会理事、天津市国税局法律顾问；本公司独立董事。
运乃建：男，1965年2月出生，本科学历，EMBA，九为投资有限公司首席执行官、天津九为实业有
52
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
限公司董事长兼总经理、北京联东投资集团有限公司荣誉董事长。2017年8月起任本公司独立董事。现任
九为投资有限公司首席执行官、天津九为实业有限公司董事长兼总经理、北京联东投资集团有限公司荣誉
董事长；兼任北京市通州区政协委员、中国基建物资租赁承包协会副理事长、中国模板协会租赁委员会第
五届常务委员会副主任、中国模板协会第八届理事会副理事长；本公司独立董事。
段咏：女，1969年2月出生，硕士研究生学历，注册会计师，注册资产评估师，天津尤尼泰会计师事
务所有限公司合伙人。2017年8月起任本公司独立董事。现任天津尤尼泰会计师事务所有限公司合伙人、
天津津滨发展股份有限公司独立董事、天津华鸿科技股份有限公司独立董事、天津市大林新材料科技股份
有限公司独立董事；本公司独立董事。
监事：
孙静宇：女，1968年3月出生，中共党员，本科学历，高级会计师,天津天保控股有限公司计划财务部
部长。2016年10月起任本公司监事会主席。现任天津天保控股有限公司计划财务部部长、天津天保财务管
理有限公司董事；本公司监事会主席。
董光沛：女，1981年1月出生，汉族，中共党员，大学学历，硕士学位，高级经济师，天津保税区投
资有限公司总经理助理。2018年12月起任本公司监事。现任天津保税区投资有限公司总经理助理；本公司
监事。
杨丽云：女，1970年2月出生，中共党员，本科学历，高级人力资源管理师。2011年6月起任本公司职
工监事。现任本公司职工监事；人力资源经理。
高级管理人员：
夏仲昊：见董事工作经历。
路昆：见董事工作经历。
魏朝辉：男，1977年11月出生，硕士研究生学历，一级建造师，高级工程师。2017年4月起任本公司
副总经理。现任本公司副总经理。
秦峰：男，1972年1月出生，中共党员，博士研究生学历，高级经济师。2011年起任本公司董事会秘
书。现任本公司董事会秘书。
梁德强：男，1975年4月出生，中共党员，硕士研究生学历，注册会计师。2014年11月任本公司财务
总监。现任本公司财务总监。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
53
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
在股东单位
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期 是否领取报
的职务
酬津贴
薛晓芳 天津天保控股有限公司 风险控制部部长 2015 年 09 月 23 日 是
周善忠 天津天保控股有限公司 企业管理部部长 2015 年 09 月 23 日 是
孙静宇 天津天保控股有限公司 计划财务部部长 2017 年 01 月 23 日 是
杨宝军 天津天保控股有限公司 建设管理部部长 2010 年 05 月 01 日 2018 年 8 月 18 日 是
在股东单位任
公司原监事杨宝军先生已于 2018 年 12 月 21 日辞去其监事职务 ，辞职后不再在公司担任任何职务。
职情况的说明
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位
任职人 在其他单位
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期 是否领取报
员姓名 担任的职务
酬津贴
薛晓芳 天津天保能源股份有限公司 监事会主席 2017 年 01 月 19 日 否
周善忠 天津航空物流发展有限公司 董事 2014 年 07 月 01 日 否
周善忠 天津天保财务管理有限公司 董事 2016 年 06 月 13 日 否
孙静宇 天津天保财务管理有限公司 董事 2016 年 06 月 13 日 否
董光沛 天津保税区投资有限公司 总经理助理 2018 年 08 月 01 日 是
马弘 天津四方君汇律师事务所 主任 2005 年 01 月 01 日 是
马弘 天津师大法学院 硕士生导师 2010 年 09 月 01 日 否
马弘 天津市政协 特邀委员 2011 年 07 月 02 日 否
马弘 中国国际商会天津商会 副主席 2011 年 10 月 10 日 否
马弘 天津市和平区人民政府 法律顾问 2012 年 09 月 30 日 否
马弘 天津市东丽区人民政府 法律顾问 2012 年 09 月 29 日 否
马弘 天津市法律促进委员会 理事 2012 年 08 月 09 日 否
马弘 天津市国税局 法律顾问 2017 年 07 月 06 日 否
运乃建 九为投资有限公司 首席执行官 2011 年 05 月 03 日 否
董事长兼总
运乃建 天津九为实业有限公司 2011 年 07 月 20 日 是
经理
运乃建 北京联东投资集团有限公司 荣誉董事长 2010 年 10 月 11 日 否
运乃建 北京市通州区政协 委员 2006 年 12 月 01 日 否
运乃建 中国基建物资租赁承包协会 副理事长 2008 年 07 月 01 日 否
中国模板协会租赁委员会第五届常
运乃建 副主任 2008 年 07 月 01 日 否
务委员会
运乃建 中国模板协会第八届理事会 副理事长 2009 年 04 月 01 日 否
54
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
段咏 天津尤尼泰会计师事务所有限公司 合伙人 2015 年 01 月 01 日 是
段咏 天津津滨发展股份有限公司 独立董事 2016 年 04 月 22 日 2021 年 10 月 10 日 是
段咏 天津华鸿科技股份有限公司 独立董事 2017 年 07 月 31 日 2021 年 5 月 14 日 是
天津市大林新材料科技股份有限公
段咏 独立董事 2017 年 12 月 29 日 2021 年 12 月 14 日 是
司
在其他
单位任
无
职情况
的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
除担任高级管理人员外的非独立董事均不在公司领薪；独立董事按照相关规定领取独立董事津贴。除
职工监事外的监事均不在公司领薪；职工监事薪酬决策和支付程序依据公司《薪酬管理制度》相关规定。
公司高级管理人员报酬的决策程序，为董事会薪酬与考核委员会根据公司年初核定的经营目标，年底按照
考核评定程序进行绩效考核，根据考核结果提出奖惩建议，报公司董事会审议通过后确定。报酬确定依据
为参照公司所处行业、地区薪酬水平，以及以往薪酬情况确定薪酬标准。报酬的实际支付情况为按月发放
基本薪酬，经年终考核后发放年终奖金。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
夏仲昊 董事长、总经理 男 49 现任 0 否
路昆 董事、常务副总经理 男 55 现任 75.59 否
薛晓芳 董事 女 52 现任 0 是
周善忠 董事 男 40 现任 0 是
马弘 独立董事 男 61 现任 6 否
运乃建 独立董事 男 53 现任 6 否
段咏 独立董事 女 49 现任 6 否
孙静宇 监事会主席 女 51 现任 0 是
董光沛 监事 女 38 现任 0 是
杨丽云 职工监事 女 48 现任 29.39 否
55
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
魏朝辉 副总经理 男 41 现任 58.51 否
秦峰 董事会秘书 男 46 现任 57.36 否
梁德强 财务总监 男 43 现任 56.72 否
周广林 董事长、总经理 男 56 离任 73.09 否
王卫 副总经理 男 52 离任 48.95 否
杨宝军 监事 男 55 离任 0 是
合计 -- -- -- -- 417.61 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 43
主要子公司在职员工的数量（人） 84
在职员工的数量合计（人） 127
当期领取薪酬员工总人数（人） 127
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 0
销售人员 13
技术人员 62
财务人员 15
行政人员 15
高中级管理人员 22
合计 127
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大学本科及以上学历 103
大学专科学历 14
中专及以下学历 10
合计 127
56
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、薪酬政策
2018年，公司继续遵循公平性、竞争性、激励性、经济性的薪酬原则，以适应企业发展需要为目标，
合理分配员工劳动报酬。在公司建立有效的个人业绩评价体系并与薪酬激励挂钩，努力激发员工的积极性、
能动性、创造性，用良好的薪酬政策来保障和促进企业效益的提升。
3、培训计划
按照年初公司制定的年度培训计划，利用社会化培训机构、专业机构、干部大讲堂以及光华网络培训
等方式，按期完成全年包含职业经理人系列培训课程、法律风控、人力资源、安全、预算、财务管理、公
司战略等相关课程，全年累计组织完成19次专题培训，约231人次受训。通过多层级和多种形式的培训，
适应了公司不同层级人员提升领导能力、管理能力和专业能力的需求，为公司提质增效和改革发展提供人
才保障和智力支持。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
57
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》等法律、行政法
规、部门规章的要求，建立了规范完善的法人治理结构和议事规则，明确了股东大会、董事会、监事会和
管理层在决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。报告期内，公司
通过《公司章程》及《董事会议事规则》修订，把加强和改进党的领导与完善公司治理有机统一，进一步
厘清党组织和董事会的权责边界，落实党的全面领导。同时，为强化董事会执行力建设，做好董事会决议
事项的动态跟踪，确保董事会及时掌握董事会决议事项的执行落实情况，经营层定期对董事会决议落实情
况向董事会进行专项报告汇报。内控工作方面，为加强内部审计项目实施，标准化内部审计制度规范框架，
本年度编制了《内部审计章程》及《内部审计工作手册》，形成系统性工作规范指导内部审计人员的工作。
为更加匹配《内部控制手册》并契合公司业务，对公司风险控制矩阵进行了修订，修订后矩阵内容贴合内
部控制手册，总结形成内控关键控制点，为公司内控设计、运行与维护提供指导，同时作为评价内控有效
性的重要工具。报告期内，公司董事会运作规范、决策合理、程序合法，认真执行股东大会的各项决议，
忠实履行了诚实义务；公司董事、高级管理人员执行公司职务时均能认真贯彻执行国家法律、法规和《公
司章程》等相关规定，不存在损害公司利益的行为。
公司控股股东行为规范，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，没有违规占用公
司资金的情况，严格履行决策程序，及时披露信息。
公司治理是一项长期的工作，公司将按照有关规范性文件要求，持续提高治理水平。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开。公司具有独立完整的业务体系和
自主经营能力，高级管理人员和员工均在公司领薪，未在股东单位任职和领薪，未发现控股股东占用公司
资金和资产的情况；董事会、监事会和内部机构能够完全独立运作；公司财务独立，拥有独立的银行账户
并独立纳税。报告期内，经自查活动和年审会计师审计工作后，不存在大股东、实际控制人及其关联方违
58
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
规占用公司资金，影响公司经营活动的情况。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 披露索引
与比例
刊登于巨潮资讯网上的
2018 年 04 月 19 2018 年 04 月 20 公司《2017 年年度股东
2017 年年度股东大会 年度股东大会 52.70%
日 日 大会决议公告》（公告
编号：2018-11）
刊登于巨潮资讯网上的
2018 年第一次临时股东 2018 年 11 月 20 2018 年 11 月 21 公司《2018 年第一次临
临时股东大会 51.60%
大会 日 日 时股东大会决议公告》
（公告编号：2018-41）
刊登于巨潮资讯网上的
2018 年第二次临时股东 2018 年 12 月 21 2018 年 12 月 22 公司《2018 年第二次临
临时股东大会 54.92%
大会 日 日 时股东大会决议公告》
（公告编号：2018-46）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
本报告期应 以通讯方式 是否连续两次
现场出席董 委托出席董 缺席董事 出席股东
独立董事姓名 参加董事会 参加董事会 未亲自参加董
事会次数 事会次数 会次数 大会次数
次数 次数 事会会议
马弘 12 12 0 0 0 否 2
运乃建 12 11 0 1 0 否 0
段咏 12 12 0 0 0 否 3
59
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
连续两次未亲自出席董事会的说明
无
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
公司独立董事依据《独立董事工作制度》等规定，秉承勤勉和尽职的态度，积极参与公司经营，通过
独立意见、参加董事会会议及专业委员会会议等方式，对报告期内公司发生的续聘年度审计机构、年度日
常预计关联交易、利润分配、年度奖励基金提取、节余募集资金永久补充流动资金、董事选举、聘任解聘
高管等重大事项进行审核并出具了独立、公正意见，为完善公司监督机制，维护公司和全体股东的合法权
益发挥了应有的作用。公司在积极听取独立董事意见的基础上，对公司经营发展提出的合理化建议予以了
采纳。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
公司董事会下设战略委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会、预算管理委员会等专业
委员会。根据现任董事工作经历、专业知识等侧重面，安排担任各专业委员会委员，强化了各专业委员会
职责。各专业委员会依据公司董事会所制定的各专业委员会实施细则中的职权范围，就专业性事项进行研
究，提出意见及建议，供董事会决策参考，为提升董事会工作质量发挥重要作用。
1、战略委员会
战略委员会主要负责对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并提出建议。董事会战略委员会根
据《公司法》、《上市公司治理准则》以及《公司章程》、《董事会战略委员会实施细则》等有关法律法
规和规章制度的规定，积极履行职责。报告期内审议选举战略委员会主任委员事项。
2、审计委员会
审计委员会根据中国证监会、深圳证券交易所的有关规定、公司《董事会审计委员会实施细则》积极
履行职责。报告期内，指导和监督2017年度审计工作的执行，审核2017年度审计工作结果，审定审计报告，
60
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
出具2017年度审计委员会年度审计工作意见。审核2018年度审计计划，与年审会计师沟通审计安排；指导
具体内部审计项目的实施。审议2017年度内部审计工作报告。审议2017年度内部控制评价报告。审核2018
年内部审计年度审计计划；审核2017年7月至2018年6月全面内控审计报告；审议2018年内部控制评价工作
方案。同时定期审核公司《非公开发行股票募集资金监管持续审核报告》，检查募集资金使用和管理情况。
3、薪酬与考核委员会
薪酬和考核委员会根据中国证监会、深圳证券交易所的有关规定、公司《董事会薪酬与考核委员会实
施细则》积极履行职责。同时根据公司实际情况，对公司薪酬与考核政策提出意见和建议，帮助公司不断
完善《薪酬管理制度》。公司董事会薪酬与考核委员根据公司年度业绩实际完成情况及年初业绩指标向董
事会提出公司年度奖励意见，董事会据此意见审批年度奖励事宜。报告期内，审议公司2017年度奖励基金
提取方案；审议2017年度高级管理人员年终奖发放方案。
4、提名委员会
提名委员会根据中国证监会、深圳证券交易所的有关规定、公司《董事会提名委员会实施细则》积极
履行职责。提名委员会主要负责对公司董事和高级管理人员的人选、选择标准和程序进行研究并提出建议，
对上述候选人的职业、学历、职称、详细的工作经历、兼职等情况进行全面调查，根据有关任职条件，对
候选人进行,资格审查并发表意见。报告期内，审议推荐夏仲昊先生为公司总经理候选人及提名夏仲昊先生
为非独立董事候选人事项。
5、预算管理委员会
预算管理委员会根据《上市公司治理准则》、《企业内部控制规范》、公司《董事会预算管理委员会
实施细则》积极履行职责。报告期内，审议公司2017年预算执行总结及2018年全面预算方案编制；审议2018
年度上半年预算执行报告；审议全资子公司天保盛源公司预算调整方案；审议修订公司预算考核细则事项；
审议选举预算管理委员会主任委员事项。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
为全面客观评价高级管理人员的工作业绩，确保公司战略目标和年度工作目标的实现，公司不断完善
高管绩效考核管理工作，绩效考核采用年度考核方式。有针对性的对高级管理人员全年业绩完成情况进行
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
考评，同时通过年终述职评分形式，对高级管理人员进行综合评定。董事会薪酬与考核委员会根据年初业
绩指标对高级管理人员年度经营业绩完成情况进行考核和激励。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2019 年 03 月 12 日
《天津天保基建股份有限公司 2018 年度内部控制评价报告》（详见巨潮资讯网
内部控制评价报告全文披露索引
www.cninfo.com.cn）
纳入评价范围单位资产总额占公司合
100.00%
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
100.00%
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
定性标准 13 14
定量标准 3 3
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，天保基建公司于 2018 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了
有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2019 年 03 月 12 日
内部控制审计报告全文披露索引 《内部控制审计报告》（详见巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
63
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券 债券余额
债券名称 债券简称 发行日 到期日 利率 还本付息方式
代码 （万元）
本期债券采用单利
天津天保基建股 按年计息，不计复
份有限公司 2015 利，逾期不另计息。
2015 年 07 月 2020 年 07 月
年面向合格投资 15 天保 01 112256 3,143.22 6.20% 每年付息一次，到期
21 日 20 日
者公开发行公司 一次还本，最后一期
债券（第一期） 利息随本金的兑付
一起支付
本期债券采用单利
天津天保基建股 按年计息，不计复
份有限公司 2016 利，逾期不另计息。
2016 年 10 月 2021 年 10 月
年面向合格投资 16 天保 01 112463 80,000 3.18% 每年付息一次，到期
24 日 23 日
者公开发行公司 一次还本，最后一期
债券（第一期） 利息随本金的兑付
一起支付
公司债券上市或转让的交易场
深圳证券交易所
所
投资者适当性安排 无
报告期内，公司于 2018 年 7 月 23 日完成支付“15 天保 01”公司债券 2017 年 7 月 21
日至 2018 年 7 月 20 日期间的利息 3,600 万元；公司于 2018 年 7 月 23 日完成支付 15
报告期内公司债券的付息兑付
天保 01 公司债券回售本金金额共计 768,567,800 元。公司于 2018 年 10 月 24 日完成支
情况
付“16 天保 01”公司债券 2017 年 10 月 24 日至 2018 年 10 月 23 日期间的利息 2,544
万元。
公司发行的“15 天保 01”债券附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，报
告期内具体执行情况如下：
1、报告期内，根据公司《天津天保基建股份有限公司公开发行 2015 年公司债券（第
公司债券附发行人或投资者选
一期）募集说明书》（以下简称“《募集说明书》”）的有关约定，发行人有权决定
择权条款、可交换条款等特殊条
是否在本期债券存续期的第 3 年末调整本期债券后 2 年的票面利率。本期债券在存续
款的，报告期内相关条款的执行
期前 3 年的票面利率为 4.50%，在本期债券的第 3 年末，公司选择上调本期债券票面
情况（如适用）。
利率 170 个基点，即本期债券存续期后 2 年的票面年利率为 6.20%并固定不变（注：1
个基点为 0.01%）。具体情况详见公司分别于 2018 年 6 月 25 日、2018 年 6 月 26 日、
2018 年 6 月 27 日刊登在巨潮资讯网上的《关于“15 天保 01”票面利率调整和投资者
64
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
回售实施办法的第一次提示性公告》（公告编号：2018-18）、《关于“15 天保 01”
票面利率调整和投资者回售实施办法的第二次提示性公告》（公告编号：2018-19）及
《关于“15 天保 01”票面利率调整和投资者回售实施办法的第三次提示性公告》（公
告编号：2018-20）。
2、根据公司《募集说明书》中设定的投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本
期债券的票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期内第 3 个
计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售
给发行人或选择继续持有本期债券。“15 天保 01”债券回售登记期为 2018 年 6 月 25
日至 2018 年 6 月 27 日。根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，
“15 天保 01”债券回售数量为 7,685,678 张，回售金额为 803,153,351.00 元（含利息），
剩余托管数量为 314,322 张。公司已于 2018 年 7 月 23 日完成本期债券回售兑付。具
体情况详见公司于 2018 年 7 月 20 日刊登在巨潮资讯网上的《关于“15 天保 01”投资
者回售结果的公告》（公告编号：2018-25）。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
中德证券有限 北京市朝阳区建国路 81 号 联系
名称 办公地址 辛志军 联系人电话 010-59026635
责任公司 华贸中心 1 号写字楼 22 层 人
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
办公 天津市南开区水上公园北道 38 号爱俪园
名称 联合信用评级有限公司
地址 公寓 508
报告期内公司聘请的债券受托管理
人、资信评级机构发生变更的，变更
无
的原因、履行的程序、对投资者利益
的影响等（如适用）
三、公司债券募集资金使用情况
公司债券募集资金使用情况及履行的 15 天保 01 债券、16 天保 01 债券在扣除承销费用、保荐费以及其他发行费用后
程序 的募集资金已按照募集说明书承诺的用途已全部补充流动资金。
年末余额（万元） 0
本期债券按照募集说明书承诺的用途为全部补充流动资金，不存在专项账户运
募集资金专项账户运作情况
作情况。
募集资金使用是否与募集说明书承诺
募集资金使用与募集说明书承诺的用途一致。
的用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
联合信用评级有限公司于2018年5月18日出具了《天津天保基建股份有限公司公司债券2018年跟踪评
级报告》，公司主体长期信用等级为AA，评级展望为稳定，“15天保01”、“16天保01”债券信用等级
65
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
为AA+。本次跟踪评级结果与上一次相比没有变化。《天津天保基建股份有限公司公司债券2018年跟踪评
级报告》于2018年5月22日在巨潮资讯网上刊登。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内公司债券偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关承诺一致。偿债计
划其他偿债保障措施在报告期内的执行情况如下：
1、具体偿债计划
（1）公司2015年公司债券（第一期）发行首日为2015年7月21日，债券存续期限内每年的7月21日为下
一个计息年度的起息日，即2018年7月21日为本次债券第三次付息日（遇法定节假日或休息日顺延至其后
的第一个工作日），本期债券债权登记日为2018年7月20日，除息、付息日为2018年7月23日，债券票面利
率4.5％。本期债券本次利息公司已于2018年7月23日通过中国结算深圳分公司资金结算系统划付给相应的
付息网点，付息金额总计为3,600万元。
根据公司《募集说明书》中设定的投资者回售选择权：投资者有权选择在本期债券存续期内第3个计
息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持
有本期债券。“15天保01”债券回售登记期为2018年6月25日—2018年6月27日。根据中国证券登记结算有
限责任公司深圳分公司提供的数据，“15天保01”债券回售数量为7,685,678张，回售金额为803,153,351.00
元（含利息），剩余托管数量为314,322张。“15天保01”回售部分债券应支付的本金及利息公司已于2018
年7月23日通过中国结算深圳分公司资金结算系统完成回售资金划付。
（2）公司2016年公司债券（第一期）发行首日为2016年10月24日，债券存续期限内每年的10月24日为
下一个计息年度的起息日，即2018年10月24日为本次债券第二次付息日，本期债券债权登记日为2018年10
月23日，除息、付息日为2018年10月24日，债券票面利率3.18％，本期债券本次利息已于2018年10月24日
通过中国结算深圳分公司资金结算系统划付给相应的付息网点，付息金额总计为2,544万元。
2、偿债保障措施
（1）专门部门负责每年的偿付工作
指定公司计划财务部牵头负责协调公司债券的偿付工作，并协调公司其他相关部门在每年的财务预算
中落实安排本次债券本息的兑付资金，保证本息的如期偿付，保证债券持有人的利益。
（2）天津保税区投资控股集团有限公司为公司发行公司债券提供保证担保
公司债券担保人基本情况及资信情况如下：
天津保税区投资控股集团有限公司（以下简称“投控集团”）为本公司发行的两期公司债券“15天保
01”、“16天保01”提供了全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。截至2018年12月31日，投控集团持
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
有天津天保控股有限公司100%股权；天津天保控股有限公司作为公司控股股东直接持有公司51.45%的股
份。因此担保人间接持有公司51.45%的股份。
①担保人财务情况
报告期末，投控集团净资产额442.32亿元；资产负债率为65.61%；净资产收益率为-2.09%；流动比率
为326.40%；速动比率为96.90%（以上数据均为未经审计数据）。
②担保人资信状况
投控集团资信状况良好，与国内主要银行保持着长期合作关系，截至2018年12月31日，担保人合计取
得各银行综合授信额度1,307.28亿元，其中尚未使用的银行授信额度488.93亿元。截至目前，担保人在偿还
银行债务方面未发生违约行为。
③担保人累计对外担保情况及占净资产的比重
截至2018年12月31日，投控集团累计担保余额为340.83亿元，占其净资产的比例为77.06%，其中为集
团内部提供担保311.42亿元，占集团累计担保余额比例为91.37%，为集团外部提供担保29.41亿元，占集团
累计担保余额比例为8.63%（以上数据均为未经审计数据）。
④投控集团除间接持有公司51.45%的股份外，还拥有11家全资子公司，目前投控集团业务主要集中在
交通运输业务、房地产开发业务、市政公用业务及金融业务板块。截至2018年12月31日，投控集团受限资
产金额合计86.91亿元，占其当期总资产的比例为6.76%，占其当期净资产的比例为19.65%。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
报告期内，公司未发生需召开债券持有人会议的事项，未召开债券持有人会议。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
报告期内债券受托管理人按约定履行职责。公司债券受托管理人为中德证券有限责任公司。报告期内，
中德证券有限责任公司严格按照《债券受托管理协议》的约定履行债券受托管理人职责。债券受托管理人
已于2018年4月11日在巨潮资讯网公告《天津天保基建股份有限公司公司债券受托管理事务报告（2017年
度）》。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2018 年 2017 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 37,266.70 67,259.29 -44.59%
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
流动比率 249.28% 279.85% -30.57%
资产负债率 46.07% 50.29% -4.22%
速动比率 44.52% 129.55% -85.03%
EBITDA 全部债务比 0.08% 0.13% -0.05%
利息保障倍数 3.92 7.99 -50.94%
现金利息保障倍数 -19.73 -13.28 48.58%
EBITDA 利息保障倍数 4.26 8.31 -48.74%
贷款偿还率 100% 100% 0.00%
利息偿付率 3.93% 7.99% -4.06%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
项目 2018 年 2017 年 同期变动率 变动超过 30%的主要原因
息税折旧摊销前利润 37,266.70 67,259.29 -44.59% 本年利润减少所致
速动比率 44.52% 129.55% -85.03% 本年存货中增加购买土地成本所致
利息保障倍数 3.92 7.99 -50.94% 本年净利润减少所致
现金利息保障倍数 -19.73 -13.28 48.58% 本期经营活动收入售房回款减少所致
EBITDA 利息保障倍数 4.26 8.31 -48.74% 本年利润减少所致
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
报告期内，公司不存在其他债劵和债务融资工具的付息兑付情况。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
公司资信状况良好，截至目前，在偿还银行债务方面未发生违约行为。
报告期内，公司及全资子公司获得以下银行授信情况：
1、公司获得中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行发放的五年期银行贷款人民币1.9亿元，利
率为4.8923%，该笔贷款已按借款合同中约定的用途使用完毕。
2、全资子公司滨海开元获得中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行发放的三年期银行贷款人
民币2.3927亿元，利率为5.23%，该笔贷款已按借款合同中约定的用途使用中。
3、全资子公司天保福源获得华鑫国际信托有限公司发放的两年期信托贷款8亿元，利率7.99%，该笔
贷款已按照信托合同约定用途使用中。
报告期内，公司不存在偿还银行贷款的情况。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司及公司债券受托管理人、资信评级机构均严格执行相关法律法规及《公开发行公司债
券募集说明书》的相关约定，勤勉尽责地履行相关权利、义务。公司积极筹备资金按时足额兑付利息，并
定期、不定期披露公司相关信息，保证债券持有人的权益不受侵害。
十二、报告期内发生的重大事项
报告期内，原公司董事长、总经理周广林先生因工作调动向公司董事会提出辞职申请，自2018年12月
5日起辞去公司董事长、董事及总经理职务。经公司第七届董事会第十八次会议审议通过，聘任夏仲昊先
生为公司总经理，具体内容详见2018年12月7日登于巨潮资讯网的《董事长、总经理发生变动的公告》。
经公司第七届董事会第十九次会议审议通过，选举夏仲昊先生为公司董事长，具体内容详见2018年12月25
日刊登于巨潮资讯网的《董事长发生变动的公告》。
十三、公司债券是否存在保证人
√ 是 □ 否
公司债券的保证人是否为法人或其他组织
√ 是 □ 否
是否在每个会计年度结束之日起 4 个月内单独披露保证人报告期财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者
权益（股东权益）变动表和财务报表附注
√ 是 □ 否
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2019 年 03 月 08 日
审计机构名称 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 XYZH/2019TJA10020
注册会计师姓名 张萱、张菁
审计报告正文
天津天保基建股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天津天保基建股份有限公司（以下简称天保基建）财务报表，包括 2018 年 12 月 31
日的合并及母公司资产负债表，2018 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及
母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天保基建
2018 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2018 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表
审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们
独立于天保基建，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当
的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对
以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
关键审计事项 审计中的应对
1、房地产开发产品销售收入的确认 与评价房地产开发产品销售收入的确认相关的主要审
计程序包括以下程序：
天保基建主要业务为房地产开发、经营，2018 年度
房地产开发产品销售收入金额 221,261.28 万元，占营 评价与房地产开发产品销售收入确认相关的关键内部
业收入的 96.63%，金额重大。 控制的设计和运行有效性；
由于房地产开发产品销售收入对天保基建的重要 检查商品房销售合同条款，以评价天保基建房地产开发
性，以及单个房地产开发产品销售收入确认上的细小错 产品销售收入的确认是否符合相关会计准则的要求；
误汇总起来可能对天保基建的利润产生重大影响，因
就本年确认收入的房地产开发项目，选取样本，检查销
此，我们将房地产开发产品销售收入的确认作为关键审
售合同、收款凭证、入住通知及快递单等支持性文件，以评
计事项。
价相关收入是否已按照收入确认政策确认；
对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取
样本，将其单方平均售价与从公开信息获取的单方售价相比
较；
对于未确认销售收入的房地产项目，选取样本，执行监
盘程序。
2、房地产存货项目存货跌价准备的确认 与评价存货跌价准备计提的确认相关的主要审计程序
包括以下程序：
天保基建 2018 年末存货余额中房地产项目存货余
额 665,583.09 万元，占资产总额比例为 68.78%，金额 取得天保基建对 2018 年末持有存货的跌价准备测试资
重大。 料，了解天保基建进行存货跌价测试时采用的关键估计和假
设，主要包括与未来预计售价有关的关键估计和假设，并与
当存货成本高于其可变现净值时，天保基建根据成
市场可获取数据和天保基建销售计划进行比较；
本与可变现净值的差额计提存货跌价准备。可变现净值
的确定涉及重大会计估计，包括对预计售价、销售费用 了解天保基建对未来可收回净值估计时的项目是否完
和待投入开发成本等的估计。该估计存在重大不确定 整，未来后续发生成本的预计是否完整、合理；是否充分考
性。 虑了项目相关的税金和费用，并结合历史数据和天保基建对
未来预计对数据合理性进行比较。
由于存货金额重大，且可变现净值的确定涉及重大
会计估计，我们将存货跌价准备的确认作为关键审计事
项。
四、其他信息
天保基建管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括天保基建 2018 年年度报告中
涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财
务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必
要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估天保基建的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如
适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算天保基建、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督天保基建的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具
包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一
重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影
响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执
行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、
故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现
由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对天保基建持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
72
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关
披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。
然而，未来的事项或情况可能导致天保基建不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
（6）就天保基建中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表
审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审
计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认
为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审
计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，
如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不
应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师： 张萱 （项目合伙人）
中国注册会计师：张菁
中国 北京 二○一九年三月八日
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：天津天保基建股份有限公司
2018 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,305,206,821.10 3,641,635,222.56
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 4,954,106.47 8,963,645.81
其中：应收票据
应收账款 4,954,106.47 8,963,645.81
预付款项 19,037,745.64 16,744,189.88
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 109,057,546.41 379,312,167.38
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 6,655,830,939.07 4,706,636,832.05
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 9,055,511.14 10,372,521.92
流动资产合计 8,103,142,669.83 8,763,664,579.60
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 124,532,382.00 124,532,382.00
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 314,937,739.72 364,866,784.88
投资性房地产 778,923,157.53 697,389,201.41
固定资产 92,620,072.09 105,027,326.04
在建工程 28,517.60
生产性生物资产
油气资产
无形资产 5,703,989.48 226,591.74
开发支出
商誉 10,933,697.32 39,407,378.24
长期待摊费用 14,646,741.97 13,662,581.54
递延所得税资产 230,855,408.85 193,458,468.01
其他非流动资产
非流动资产合计 1,573,153,188.96 1,538,599,231.46
资产总计 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06
流动负债：
短期借款 480,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 344,268,050.32 418,078,047.45
预收款项 1,295,469,360.51 2,114,978,087.48
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 18,958,498.10 14,827,229.22
应交税费 79,649,784.51 85,889,811.16
其他应付款 32,172,195.63 66,311,469.35
其中：应付利息 8,023,873.07 22,136,700.34
应付股利
应付分保账款
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 93,509,460.18
其他流动负债 906,569,370.16 431,524,278.75
流动负债合计 3,250,596,719.41 3,131,608,923.41
非流动负债：
长期借款 375,920,552.49 450,000,000.00
应付债券 830,614,589.52 1,597,451,999.32
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 380,330.34 1,489,180.26
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,206,915,472.35 2,048,941,179.58
负债合计 4,457,512,191.76 5,180,550,102.99
所有者权益：
股本 1,109,830,895.00 1,008,937,178.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,833,785,912.41 1,932,744,489.02
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 239,447,971.63 133,495,265.68
一般风险准备
未分配利润 2,026,605,290.98 2,046,536,775.37
归属于母公司所有者权益合计 5,209,670,070.02 5,121,713,708.07
少数股东权益 9,113,597.01
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
所有者权益合计 5,218,783,667.03 5,121,713,708.07
负债和所有者权益总计 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：梁德强
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 640,502,977.19 862,258,901.78
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 837,735.84
其他应收款 701,433,333.68 701,660,151.66
其中：应收利息 1,433,333.68 1,650,000.00
应收股利
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 99,064.35
流动资产合计 1,342,035,375.22 1,564,756,789.28
非流动资产：
可供出售金融资产 124,532,382.00 124,532,382.00
持有至到期投资 1,200,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 4,373,570,642.68 3,223,499,687.84
投资性房地产
固定资产 969,428.21 1,079,875.76
在建工程
生产性生物资产
油气资产
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
无形资产 1,627,350.66 211,396.03
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产 760,000,000.00
非流动资产合计 5,260,699,803.55 4,549,323,341.63
资产总计 6,602,735,178.77 6,114,080,130.91
流动负债：
短期借款 480,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项
应付职工薪酬 13,003,829.94 9,159,048.50
应交税费 163,007.99 1,544,602.10
其他应付款 8,711,901.91 25,128,562.74
其中：应付利息 7,315,828.61 22,136,700.34
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 30,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 531,878,739.84 35,832,213.34
非流动负债：
长期借款 160,000,000.00 450,000,000.00
应付债券 830,614,589.52 1,597,451,999.32
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
78
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他非流动负债
非流动负债合计 990,614,589.52 2,047,451,999.32
负债合计 1,522,493,329.36 2,083,284,212.66
所有者权益：
股本 1,109,830,895.00 1,008,937,178.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,867,205,530.36 1,968,099,247.36
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 239,440,741.55 133,488,035.60
未分配利润 1,863,764,682.50 920,271,457.29
所有者权益合计 5,080,241,849.41 4,030,795,918.25
负债和所有者权益总计 6,602,735,178.77 6,114,080,130.91
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61
其中：营业收入 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,003,409,370.35 1,288,746,501.34
其中：营业成本 969,747,089.30 823,566,380.39
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
分保费用
税金及附加 610,105,005.31 348,026,822.85
销售费用 18,827,121.26 22,317,338.23
管理费用 43,503,604.29 45,754,114.30
研发费用
财务费用 52,365,699.76 30,057,644.28
其中：利息费用 85,459,770.43 80,927,042.71
利息收入 35,360,507.90 52,013,210.43
资产减值损失 308,860,850.43 19,024,201.29
加：其他收益 13,081,798.92 1,555,849.92
投资收益（损失以“－”
-47,323,199.37 6,594,317.65
号填列）
其中：对联营企业和合营
-49,929,045.16 4,168,275.22
企业的投资收益
公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
252,023,482.19 565,472,365.84
列）
加：营业外收入 1,733,428.99 236,219.49
减：营业外支出 90,281.62 151,229.54
四、利润总额（亏损总额以“－”
253,666,629.56 565,557,355.79
号填列）
减：所得税费用 156,642,635.68 154,697,734.12
五、净利润（净亏损以“－”号填
97,023,993.88 410,859,621.67
列）
（一）持续经营净利润（净亏
97,023,993.88 410,859,621.67
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 96,102,349.92 410,859,621.67
少数股东损益 921,643.96
六、其他综合收益的税后净额
80
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计
划变动额
2.权益法下不能转损益
的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下可转损益的
其他综合收益
2.可供出售金融资产公
允价值变动损益
3.持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的
有效部分
5.外币财务报表折算差
额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 97,023,993.88 410,859,621.67
归属于母公司所有者的综合收
96,102,349.92 410,859,621.67
益总额
归属于少数股东的综合收益总
921,643.96
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.09 0.37
（二）稀释每股收益 0.09 0.37
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：梁德强
4、母公司利润表
单位：元
81
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 0.00 0.00
减：营业成本 0.00 0.00
税金及附加 442,005.28 426,026.56
销售费用
管理费用 23,968,796.06 25,723,686.29
研发费用
财务费用 18,735,090.83 61,450,602.66
其中：利息费用 84,387,128.89 78,795,910.63
利息收入 68,283,009.56 18,130,596.88
资产减值损失
加：其他收益
投资收益（损失以“－”
1,102,676,800.63 242,113,185.57
号填列）
其中：对联营企业和合营
-49,929,045.16 4,168,275.22
企业的投资收益
公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
1,059,530,908.46 154,512,870.06
列）
加：营业外收入
减：营业外支出 3,848.94
三、利润总额（亏损总额以“－”
1,059,527,059.52 154,512,870.06
号填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填
1,059,527,059.52 154,512,870.06
列）
（一）持续经营净利润（净亏
1,059,527,059.52 154,512,870.06
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其
他综合收益
82
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
1.重新计量设定受益计
划变动额
2.权益法下不能转损益
的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下可转损益的
其他综合收益
2.可供出售金融资产公
允价值变动损益
3.持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的
有效部分
5.外币财务报表折算差
额
6.其他
六、综合收益总额 1,059,527,059.52 154,512,870.06
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
1,847,284,120.45 2,499,172,152.87
金
客户存款和同业存放款项净增
加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增
加额
收到原保险合同保费取得的现
金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
83
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
处置以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现
69,212,979.63 117,252,360.37
金
经营活动现金流入小计 1,916,497,100.08 2,616,424,513.24
购买商品、接受劳务支付的现
3,350,432,476.40 3,379,065,186.45
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增
加额
支付原保险合同赔付款项的现
金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的
44,767,207.44 50,543,726.22
现金
支付的各项税费 450,031,705.09 412,061,049.86
支付其他与经营活动有关的现
43,201,488.29 64,164,421.88
金
经营活动现金流出小计 3,888,432,877.22 3,905,834,384.41
经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 2,605,845.79 2,494,804.36
处置固定资产、无形资产和其
12,500.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 2,618,345.79 2,494,804.36
84
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
购建固定资产、无形资产和其
5,910,687.93 10,035,135.04
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 322,046,361.93
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流出小计 5,910,687.93 332,081,496.97
投资活动产生的现金流量净额 -3,292,342.14 -329,586,692.61
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 10,127,093.44
其中：子公司吸收少数股东投
10,127,093.44
资收到的现金
取得借款收到的现金 969,430,012.67 3,850,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 979,557,106.11 3,850,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,238,567,800.00 3,400,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支
108,390,302.52 87,617,918.81
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
2,746,398.89
金
筹资活动现金流出小计 1,349,704,501.41 3,487,617,918.81
筹资活动产生的现金流量净额 -370,147,395.30 362,382,081.19
四、汇率变动对现金及现金等价物
645,374.22
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,344,730,140.36 -1,256,614,482.59
加：期初现金及现金等价物余
3,638,420,182.86 4,895,034,665.45
额
六、期末现金及现金等价物余额 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
85
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现
13,868,632.61 161,645,451.32
金
经营活动现金流入小计 13,868,632.61 161,645,451.32
购买商品、接受劳务支付的现
金
支付给职工以及为职工支付的
15,467,099.57 15,819,742.02
现金
支付的各项税费 4,121,787.08 407,903.87
支付其他与经营活动有关的现
6,895,713.94 705,866,537.80
金
经营活动现金流出小计 26,484,600.59 722,094,183.69
经营活动产生的现金流量净额 -12,615,967.98 -560,448,732.37
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1,152,605,845.79 238,494,804.36
处置固定资产、无形资产和其
200.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
1,497,906,666.67
金
投资活动现金流入小计 2,650,512,712.46 238,494,804.36
购建固定资产、无形资产和其
779,731.40 1,300,521.79
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 1,200,000,000.00 447,046,361.93
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现 1,000,000,000.00 1,200,000,000.00
86
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
金
投资活动现金流出小计 2,200,779,731.40 1,648,346,883.72
投资活动产生的现金流量净额 449,732,981.06 -1,409,852,079.36
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 690,000,000.00 3,850,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 690,000,000.00 3,850,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,238,567,800.00 3,400,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支
107,558,738.78 87,617,918.81
付的现金
支付其他与筹资活动有关的现
2,746,398.89
金
筹资活动现金流出小计 1,348,872,937.67 3,487,617,918.81
筹资活动产生的现金流量净额 -658,872,937.67 362,382,081.19
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -221,755,924.59 -1,607,918,730.54
加：期初现金及现金等价物余
862,258,901.78 2,470,177,632.32
额
六、期末现金及现金等价物余额 640,502,977.19 862,258,901.78
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
所有
其他权益工具 少数
项目 减： 其他 一般 未分 者权
股 优 永 资本 专项 盈余 股东
其 库存 综合 风险 配利 益合
本 先 续 公积 储备 公积 权益
他 股 收益 准备 润 计
股 债
1,00 1,932 133,4 2,046 5,121
一、上年期末余
8,93 ,744, 95,26 ,536, ,713,
额
7,17 489.0 5.68 775.3 708.0
87
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
8.00 2 7 7
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,00 1,932 2,046 5,121
133,4
二、本年期初余 8,93 ,744, ,536, ,713,
95,26
额 7,17 489.0 775.3 708.0
5.68
8.00 2 7 7
100,
三、本期增减变 -98,9 105,9 -19,9 9,113, 97,06
893,
动金额（减少以 58,57 52,70 31,48 597.0 9,958
717.
“－”号填列） 6.61 5.95 4.39 1 .96
00
96,10 97,02
（一）综合收益 921,6
2,349 3,993
总额 43.96
.92 .88
1,935 8,191 10,12
（二）所有者投
,140. ,953. 7,093
入和减少资本
39 05 .44
10,12 10,12
1．所有者投入
7,093 7,093
的普通股
.44 .44
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
1,935 -1,93
4．其他 ,140. 5,140
39 .39
105,9 -116, -10,0
（三）利润分配 52,70 033,8 81,12
5.95 34.31 8.36
1．提取盈余公 105,9 -105,
积 52,70 952,7
88
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
5.95 05.95
2．提取一般风
险准备
-10,0 -10,0
3．对所有者（或
81,12 81,12
股东）的分配
8.36 8.36
4．其他
100,
-100,
（四）所有者权 893,
893,7
益内部结转 717.
17.00
00
100,
1．资本公积转 -100,
893,
增资本（或股 893,7
717.
本） 17.00
00
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,10 1,833 2,026 5,218
239,4 9,113,
四、本期期末余 9,83 ,785, ,605, ,783,
47,97 597.0
额 0,89 912.4 290.9 667.0
1.63 1
5.00 1 8 3
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益 所有
少数
项目 其他权益工具 者权
减： 其他 一般 未分
股 资本 专项 盈余 股东
库存 综合 风险 配利 益合
优 永 权益
本 其 公积 储备 公积
股 收益 准备 润 计
先 续
89
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
股 债 他
1,00 1,894 4,684
118,0 1,663,
一、上年期末余 8,93 ,023, ,236,
43,97 232,1
额 7,17 579.3 928.5
8.67 92.52
8.00 6 5
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,00 1,894 4,684
118,0 1,663,
二、本年期初余 8,93 ,023, ,236,
43,97 232,1
额 7,17 579.3 928.5
8.67 92.52
8.00 6 5
三、本期增减变 38,72 15,45 383,3 437,4
动金额（减少以 0,909 1,287 04,58 76,77
“－”号填列） .66 .01 2.85 9.52
410,8 410,8
（一）综合收益
59,62 59,62
总额
1.67 1.67
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
15,45 -27,5 -12,1
（三）利润分配 1,287 55,03 03,75
.01 8.82 1.81
15,45 -15,4
1．提取盈余公
1,287 51,28
积
.01 7.01
90
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2．提取一般风
险准备
-12,1 -12,1
3．对所有者（或
03,75 03,75
股东）的分配
1.81 1.81
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
38,72 38,72
（六）其他 0,909 0,909
.66 .66
1,00 1,932 5,121
133,4 2,046,
四、本期期末余 8,93 ,744, ,713,
95,26 536,7
额 7,17 489.0 708.0
5.68 75.37
8.00 2 7
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 存股 合收益 备 积
股 债 润 计
91
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
1,008, 1,968,0 133,48 920,2 4,030,7
一、上年期末余
937,1 99,247. 8,035.6 71,45 95,918.
额
78.00 36 0 7.29 25
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,008, 1,968,0 133,48 920,2 4,030,7
二、本年期初余
937,1 99,247. 8,035.6 71,45 95,918.
额
78.00 36 0 7.29 25
三、本期增减变 100,8 -100,89 105,95 943,4 1,049,4
动金额（减少以 93,71 3,717.0 2,705.9 93,22 45,931.
“－”号填列） 7.00 0 5 5.21 16
1,059, 1,059,5
（一）综合收益
527,0 27,059.
总额
59.52 52
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
105,95 -116,0
-10,081
（三）利润分配 2,705.9 33,83
,128.36
5 4.31
105,95 -105,
1．提取盈余公
2,705.9 952,7
积
5 05.95
-10,0
2．对所有者（或 -10,081
81,12
股东）的分配 ,128.36
8.36
3．其他
（四）所有者权 100,8 -100,89
92
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
益内部结转 93,71 3,717.0
7.00 0
1．资本公积转 100,8 -100,89
增资本（或股 93,71 3,717.0
本） 7.00 0
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,109, 1,867,2 239,44 1,863, 5,080,2
四、本期期末余
830,8 05,530. 0,741.5 764,6 41,849.
额
95.00 36 5 82.50 41
上期金额
单位：元
上期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 其 配利 权益合
积 存股 合收益 备 积
股 债 他 润 计
1,008,9 793,3 3,849,6
1,929,37 118,036
一、上年期末余额 37,178. 13,62 65,890.
8,337.70 ,748.59
00 6.05 34
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
1,008,9 793,3 3,849,6
1,929,37 118,036
二、本年期初余额 37,178. 13,62 65,890.
8,337.70 ,748.59
00 6.05 34
93
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
三、本期增减变动 126,9 181,13
38,720,9 15,451,
金额（减少以“－” 57,83 0,027.9
09.66 287.01
号填列） 1.24 1
154,5 154,51
（一）综合收益总
12,87 2,870.0
额
0.06 6
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-27,5
15,451, -12,103
（三）利润分配 55,03
287.01 ,751.81
8.82
-15,4
15,451,
1．提取盈余公积 51,28
287.01
7.01
-12,1
2．对所有者（或 -12,103
03,75
股东）的分配 ,751.81
1.81
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
94
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
1．本期提取
2．本期使用
38,720,9 38,720,
（六）其他
09.66 909.66
1,008,9 133,48 920,2 4,030,7
1,968,09
四、本期期末余额 37,178. 8,035.6 71,45 95,918.
9,247.36
00 0 7.29 25
三、公司基本情况
天津天保基建股份有限公司（以下简称本公司，在包含子公司时统称本集团）原为天津水泥股份
有限公司，系根据天津市人民政府津证办字（1998）155号文件批准，由天津市建筑材料公司（控股）
有限公司（以下简称甲方）、天津市新型建筑材料房地产开发公司（以下简称乙方）、天津建筑材料
进出口公司（以下简称丙方）、天津市天材房地产开发公司（以下简称丁方）及天津市建筑材料科学
研究所（以下简称戊方）五家股东发起。甲方以其下属的四家企业部分净资产折股投入，乙、丙、丁、
戊四方以货币资金投入，并经批准向社会公众募集股份而设立。本公司于1998年9月30日办理工商注
册登记，天津市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照。经中国证监会证监发字（2000）第22号文
件批复公开发行股票，经深圳证券交易所深证上（2000）第24号文件批复，本公司股票于2000年4月6
日在深圳证券交易所挂牌交易，本公司正式成为上市公司。本公司首次公开发行股票后总股本为
217,004,921股，其中有限售条件股份147,004,921股，占总股本的67.74%；无限售条件股份70,000,000
股，占总股本的32.26%。
2002年本公司实行10送0.5转0.5的利润分配方案，变更后总股本为238,705,413股，其中有限售条
件股份161,705,413股，占总股本的67.74%；无限售条件股份77,000,000股，占总股本的32.26%。
2007年9月，本公司进行股权分置改革，天津天保控股有限公司重组本公司，将其独资公司天津
天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产进行置换，并更名为“天津天保基建股份有限
公司”，股票名称变更为：“天保基建”。重组后，本公司总股本为238,705,413股，其中：有限售条
件股份161,705,413股，占总股本的67.74%；无限售条件股份77,000,000股，占总股本的32.26%。
根据本公司2008年第一次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会以《关于核准天津天
保基建股份有限公司向天津天保控股有限公司发行股份购买资产的批复》(证监许可[2008]1378号)文
件批准，本公司申请增加注册资本人民币69,000,000.00元，由本公司向天津天保控股有限公司（以下
简称天保控股）非公开发行股票69,000,000股，每股面值1元，发行价格为14.79元每股，天保控股以其
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
持有的天津滨海开元房地产开发有限公司49.13%的股权认购新股69,000,000股，变更后的总股本为
307,705,413股，其中有限售条件股份230,705,413股，占总股本的74.98%；无限售条件股份77,000,000
股，占总股本的25.02%。
根据本公司2009年4月22日召开的2008年年度股东大会审议通过的2008年利润分配及资本公积转
增股本方案，本公司以2008年末的总股本为基数，按照每10股转增5股的比例实施资本公积转增股本，
变更后的总股本为461,558,119股，其中有限售条件股份346,058,119股，占总股本的74.98%；无限售条
件股份115,500,000股，占总股本的25.02%。
根据本公司2012年3月29日召开的2011年年度股东大会审议通过的2011年利润分配及资本公积转
增股本方案，本公司以2011年末的总股本为基数，按照每10股转增5股的比例实施资本公积转增股本，
变更后的总股本为692,337,178股，全部为无限售条件股份。
根据本公司2013年10月23日召开的2013年第二次临时股东大会决议，及中国证监会《关于核准天
津天保基建股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]402号）核准公司非公开发行股票
事项。2014年5月22日，本公司非公开发行新股316,600,000股上市，增发后公司总股本为1,008,937,178
股，其中316,600,000股为有限售条件股份、692,337,178股为无限售条件股份。
根据本公司2018年4月19日召开的2017年年度股东大会审议通过的2017年度利润分配及资本公积
转增股本方案，本公司以2017年末的总股本为基数，按照每10股转增1股的比例实施资本公积转增股
本，变更后的总股本为1,109,830,895.00股，全部为无限售条件股份。本公司已于2018年7月17日完成
工商变更登记备案，并取得天津市自由贸易试验区市场和质量监督管理局换发的营业执照。
2018年12月29日，本公司法定代表人由周广林变更为夏仲昊，本公司已于2018年12月29日完成工
商变更登记备案，并取得天津市自由贸易试验区市场和质量监督管理局换发的营业执照。
本公司统一信用代码：91120000700597012E；法定代表人：夏仲昊；本公司注册地址：天津自贸
试验区（空港经济区）西五道35号汇津广场1号楼-602；经营范围：基础设施开发建设、经营；以自
有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理
服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司控股股东为天津天保控股有限公司，最终控制方为天津保税区投资控股集团有限公司。股
东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，
主持企业的生产经营管理工作。
本公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务，主要职能部门包括：投资发展部、产品
管理部、成本管理部、营销策划部、计划财务部、综合管理部、企业管理部、园区事业发展部、证券
事务部等。
本财务报告业经本公司第七届董事会第二十次会议于2019年3月8日决议批准报出。
本集团合并财务报表范围包括本公司及天津天保房地产开发有限公司、天津市百利建设工程有限
公司、天津滨海开元房地产开发有限公司、天津嘉创物业服务有限公司、天津天保福源房地产开发有
限公司、天津天保盛源房地产开发有限公司6家子公司。与上年相比，本年合并财务报表范围因投资
设立增加天津天保盛源房地产开发有限公司。
详见本财务报告附注“八、合并范围的变化”及附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计
准则》及相关规定，并基于本财务报告附注“五、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估
计编制。
2、持续经营
本公司有近期获利经营的历史且有财务资源支持，认为以持续经营为基础编制财务报表是合理
的。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括应收账款坏账准备的确认和
计量、投资性房地产、固定资产分类及折旧方法、无形资产摊销、收入确认和计量等。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
2、会计期间
本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3、营业周期
本集团营业周期为12个月。
4、记账本位币
本集团以人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控
制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资
本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计
量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担
的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次
交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合
并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6、合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本集团采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本集团的会
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公司的
所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权
益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及
归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报
表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自
最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的
报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单
位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在
进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，
将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比
较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在
达到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日
孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间
的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合
并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值
为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权
的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投
资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照
该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相
关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收
益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设
定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于
剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之
间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合
收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资
直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的
交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产
份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投
资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方
确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或
按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交
易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指
持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率（或实际情况）折算为人民币，
100
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额
按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生
日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定
日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，作为公允价值变动处理，计入当期损益或确认为其
他综合收益并计入资本公积。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除未
分配利润外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期
汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金
流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金及现金等价物的影响额，在现金流量表中单独列示。
10、金融工具
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产、持有至到期投资、应收款项及可供出售金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和在初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本集团将满足下列条件之一的金融资产归类为交
易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组
合的一部分，且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；属于衍生工具，但是，
被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其
公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本集团将
只有符合下列条件之一的金融工具，才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产：该指定可以消除或明显减少由于该金融工具的计量基础不同所导致的相关利得或损失在
确认或计量方面不一致的情况；公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，
除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合
工具中分拆；包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具
的混合工具。对此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。公允价值变动计入公允价值变动损益；
在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，其公允价值与初始入账金额之
间的差额确认为投资损益，同时调整公允价值变动损益。
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至
到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减
值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
应收款项，是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。采用实际利
率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及未被划分为其
他类的金融资产。这类资产中，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以
及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成本进行后续计量；其他存在
活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价值能够可靠计量的，按公允价值计量，公允价值变动计
入其他综合收益。对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量，除减值损失及外币货币性金融资产
形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，
原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率
法计算的利息，以及被投资单位宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益
计入当期损益。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②
该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资
产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了
对该金融资产控制。
企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产控
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
制的，则按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收到的对价
及原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和，与分摊的前述账面金额的差额计入当期
损益。
3）金融资产减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对其他金融资产
的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)
现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转
出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确
认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失
的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入所有者权益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其
他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的
利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。公司
与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。公司对现存金融负债全部
或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融
负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市
场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息
支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即第一层次输入值是计量日能够取得
的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或
负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本集团优先
使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计
量整体而言具有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
11、应收票据及应收账款
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 将单项金额超过 500 万元的应收款项视为重大应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
账准备
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
内部往来组合 其他方法
账龄组合 账龄分析法
余额百分比组合 余额百分比法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
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天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内（含 1 年） 5.00%
1－2 年 10.00%
2－3 年 15.00%
3 年以上 20.00%
3－4 年 20.00%
4－5 年 20.00%
5 年以上 20.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
组合名称 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
余额百分比组合 6.00%
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反映其风险
单项计提坏账准备的理由
特征的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏
坏账准备的计提方法
账准备
12、存货
本集团存货主要包括房地产类存货及非房地产类存货，房地产类存货主要包括开发成本、开发产
品等；非房地产类存货主要包括低值易耗品等。开发产品是指已建成待出售的物业，开发成本是指尚
未建成、以出售为目的开发的物业。
存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；开发产品的实际成本包括土地出让金、基
础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关
费用。开发产品发出时，不同项目采用个别计价法确定其实际成本，同一项目采用加权平均法确定其
实际成本；低值易耗品采用一次转销法进行摊销。其中：
开发用地的核算
对于纯土地开发项目，本集团在开发成本中单独设置土地开发明细科目，核算土地开发过程中发
105
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、缴纳土地出让金、过户费及前期
工程费等直接或间接费用。根据开发土地的用途及使用面积，分别转入开发产品相关明细项目。对于
连同房产整体开发的项目，按实际占用面积分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算
因建设商品房住宅小区一并开发建设的配套设备，按其性质和用途分为两类：一类是开发小区内
的公共配套设施，另一类是开发小区外的无偿交付相关部门使用的市政公共配套设施。
公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅同步开发的
列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施费用采取预提的方
法。
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售
价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。其中开发产品的存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他数量繁多、单价较低的低值易耗品按类
别提取存货跌价准备。
开发产品、开发成本等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的
销售费用和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的存货，其可变现净值按所生产的开发产品的估
计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
13、持有待售资产
本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售
此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即已经就一项出售
计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监
管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资产或处置组首次划分为持有待售类别
前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。初始计量或在资
产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的
净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入
当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
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本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规
定条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分
为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价
值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动
资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部
分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将
对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售
类别。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金
额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损
益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项
非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应
当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内
转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确
认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产
账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的
利息和其他费用继续予以确认。
持有待售的非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件，而不再继续划分为持有待
售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售
类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整
后的金额；（2）可收回金额。
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终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
14、长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的政
策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含）以上但低于 50%的表决权时，通常认为对被
投资单位具有重大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资单位的董事会或类
似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、
或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重
大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在
合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告
期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下
被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交
易进行会计处理。不属于一览交易的，在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务
报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投
资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足
冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制权的报
告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一
控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他
综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公
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允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买
价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成
本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发
生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享
有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少
长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间
发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期
股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原
计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按可
供出售金融资产核算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩
余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施
加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计
入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计
处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，
在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为
其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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15、投资性房地产
（1）投资性房地产计量模式
成本法计量
（2）折旧或摊销方法
本集团投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的房屋
建筑物。
本集团投资性房地产采用直线法计提折旧或摊销。各类投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年
折旧(摊销)率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
土地使用权 30-50 4-5 1.90-3.20
房屋建筑物 30-50 4-5 1.90-3.20
16、固定资产
（1）确认条件
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用
年限超过一年，单位价值超过 1000 元的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定
资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子设备和其他设备。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 30-50 4.00-5.00 1.90-3.20
机器设备 年限平均法 5-30 4.00-5.00 3.17-19.20
运输设备 年限平均法 4-14 4.00-5.00 6.79-24.00
电子设备 年限平均法 5-15 4.00-5.00 6.33-19.20
其他设备 年限平均法 5-15 4.00-5.00 6.33-19.20
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。
本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，
则作为会计估计变更处理。
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（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
融资租入固定资产以租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者作为租入资产的
入账价值。租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额作为未确认融资费用。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届满时将取得租入
资产所有权的，租入固定资产在其预计使用寿命内计提折旧；否则，租入固定资产在租赁期与该资产预计
使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
17、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转
固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
18、借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固
定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预
定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件
的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本
化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本
化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权
平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
19、生物资产
不适用。
20、油气资产
不适用。
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21、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，
按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定
的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；软件类无形资产按预计使用年限、合同规
定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资
产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复
核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
在每个会计期间，本集团对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核。
（2）内部研究开发支出会计政策
不适用。
22、长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在
建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商
誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额，然后将所估计的资产可收回金额与其账面价值相
比较，以确定资产是否发生了减值，以及是否需要计提资产减值准备并确认相应的减值损失。在估计
资产可收回金额时，原则上应当以单项资产为基础，公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产可收回金额的估计，应当根据其公
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
本集团于每一资产负债表日对企业合并形成的商誉进行减值测试。因企业合并形成的商誉的账面
价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，应当将其分摊
至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的
资产组或者资产组组合存在减值迹象的，按以下步骤处理：首先对不包含商誉的资产组或者资产组组
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合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；然后再对包含
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括
所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其
账面价值的，应当就其差额确认减值、损失，减值损失金额应当首先抵减分摊至资产组或者资产组组
合中商誉的账面价值；再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比
重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。以上资产账面价值的抵减，都应当作为各单项资产(包括
商誉)的减值损失处理，计入当期损益。抵减后的各资产的账面价值不得低于以下三者之中最高者：
该资产的公允价值减去处置费用后的净额(如可确定的)、该资产预计未来现金流量的现值(如可确定的)
和零。因此而导致的未能分摊的减值损失金额，应当按照相关资产组或者资产组组合中其他各项资产
的账面价值所占比重进行分摊。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值
损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23、长期待摊费用
本集团的长期待摊费用系装修费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能
使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。装修费用的摊销年限为
5年。
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费（医疗保险费、工伤
保险费、生育保险费）、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，在职工提供服务的会计期间，将
实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险费等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定
提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体
缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
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（3）辞退福利的会计处理方法
辞退福利是指本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受
裁减而给予职工的补偿。对于职工虽然没有与本院解除劳动合同，但未来不再为本院提供服务，不能
为本院带来经济利益，本院承诺提供实质上具有辞退福利性质的经济补偿的，在其正式退休日期之前
应当比照辞退福利处理，在其正式退休日期之后，按照离职后福利处理。本集团向职工提供辞退福利
的，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时、本集团确认涉及
支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬。本集团向职
工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定受益计划条件的，本院按照设定受益计划的有关规
定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，本集团将其他长期职工福利产生的
职工薪酬成本确认为下列组成部分：服务成本；其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；重新
计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。总净额计入当期损益或相关资产成本。
25、预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时
符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导
致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进
行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有改变则对账面价
值进行调整以反映当前最佳估计数。
26、股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计
量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以
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对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值
计量。如授予后立即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；
如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可
行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费
用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
27、优先股、永续债等其他金融工具
不适用。
28、收入
本集团的营业收入主要包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入。
（1）收入确认原则
1）销售商品收入：本集团在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方、本集团既没有
保留通常与所有权相联系的继续管理权、也没有对已售出的商品实施有效控制、收入的金额能够可靠
地计量、相关的经济利益很可能流入企业、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销
售商品收入的实现。如果合同或协议价款的收取采用递延方式，则按照应收的合同或协议价款的公允
价值确定销售商品收入金额；将应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额在合同或协议期间内
采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。
2）提供劳务收入：本集团在劳务总收入和总成本能够可靠地计量、与劳务相关的经济利益很可
能流入本集团、劳务的完成进度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。在资产负债表日，提供劳
务交易的结果能够可靠估计的，按完工百分比法确认相关的劳务收入，完工百分比按已完工作的测量
/已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例/（已经发生的成本占估计总成本的比例）确定；提供劳务
交易结果不能够可靠估计、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按已经发生的能够得到补偿的
劳务成本金额确认提供劳务收入，并结转已经发生的劳务成本；提供劳务交易结果不能够可靠估计、
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已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳
务收入。
3）让渡资产收入：与交易相关的经济利益很可能流入本集团、收入的金额能够可靠地计量时，
确认让渡资产使用权收入的实现。
（2）收入确认具体政策
1）房地产销售收入在同时满足与买方签订销售合同并取得买方按销售合同支付的款项、开发项
目完工并验收合格达到交付条件、买方验房确认时或根据合同约定向买方发出入住通知后确认收入的
实现。
2）物业出租收入按与承租方签订合同或协议的规定，在租赁期间按直线法确认房屋出租收入。
29、政府补助
本集团的政府补助包括天保青年公寓调拨固定资产补贴、天保青年公寓经营性补贴、名居花园物
业管理费补贴、意境兰庭物业管理费补贴、天保青年公寓物业管理费补贴等。其中，与资产相关的政
府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补
助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按
照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。本集团对政府补助采取
总额法核算。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或
对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照
应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照
名义金额（1元）计量。
天保青年公寓调拨固定资产补贴为与资产相关的政府补助，确认为递延收益。确认为递延收益的
与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额
转入资产处置当期的损益。
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天保青年公寓经营性补贴、名居花园物业管理费补贴、意境兰庭物业管理费补贴、天保青年公寓
物业管理费补贴为与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关费用或损失，直接计入当期损益。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计入
营业外收支。
本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直接
拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供贷款的，本
集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费
用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。
本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：
1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。
2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
3）属于其他情况的，直接计入当期损益。
30、递延所得税资产/递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（暂时
性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不
影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初
始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延
所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限，确认递延所得税资产。
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31、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
本集团作为经营租赁承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。
（2）融资租赁的会计处理方法
本集团作为融资租赁承租方时，在租赁开始日，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付
款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的
入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。
32、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置
或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；（2）
该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一
部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
33、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
财政部于 2018 年 6 月 15 日颁布了《关于修订印发 2018 年度一
般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），对资产负债
表和利润表的列报项目进行了修订，新增了“应收票据及应收账
款”、“应付票据及应付账款”、“研发费用”行项目，修订了 本公司在编制 2018 年度财务报表
“其他应收款”、“固定资产”、“在建工程”、“其他应付款”、 经本公司第七届 时执行该文件，对于上述列报项
“长期应付款”、“管理费用”行项目的列报内容，减少了“应 第二十次董事会 目的变更，本公司采用追溯调整
收票据”、“应收账款”、“应收股利”、“应收利息”、“固 审议通过 法进行会计处理，并对上年比较
定资产清理”、“工程物资”、“应付票据”、“应付账款”、 数据进行了追溯调整。
“应付利息”、“应付股利”及“专项应付款”行项目，在“财
务费用”项目下增加“其中：利息费用”和“利息收入”行项目
进行列报，调整了利润表部分项目的列报位置。
受重要影响的报表项目名称和金额的说明：
118
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2017年12月31日
受影响的项目
调整前 调整金额 调整后
资产合计 8,963,645.81 8,963,645.81
其中：应收账款 8,963,645.81 -8,963,645.81
应收票据及应收账款 8,963,645.81 8,963,645.81
负债合计 484,389,516.80 484,389,516.80
其中：应付账款 418,078,047.45 -418,078,047.45
应付票据及应付账款 418,078,047.45 418,078,047.45
其他应付款 44,174,769.01 22,136,700.34 66,311,469.35
应付利息 22,136,700.34 -22,136,700.34
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
34、其他
无。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
房地产销售收入、物业出租收入、物业管理收入、 3%、5%、6%、10%、11%、16%、
增值税
让渡资产使用权收入 17%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
从价计征的，以房产原值的 70%为计税依据 1.2%
房产税 从租计征的，按租金收入分别乘以适用税率计算缴
12%
纳
本集团的土地增值税以预售房款为基数按照主管
税务机关核定的预征率进行预缴，年末对房地产开
发项目按照已办理土地增值税清算的完工项目计
土地增值税 30%、40%、50%、60%超率累进
税口径进行预提。对符合清算条件的开发项目办理
土地增值税清算申报手续，并依据主管税务机关认
定的清算结果调整该项目已预提的土地增值税。
119
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
无。
2、税收优惠
无。
3、其他
2018年4月4日，财政部税务总局发布了财税〔2018〕32号《关于调整增值税税率的通知》，规定
纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%，
该通知自2018年5月1日起执行。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行存款 1,305,206,821.10 3,641,635,222.56
合计 1,305,206,821.10 3,641,635,222.56
其他说明
本集团年末因开具银行付款保函而使用受限的银行存款金额为11,516,778.60元。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
无。
其他说明：
无。
3、衍生金融资产
□ 适用 √ 不适用
4、应收票据及应收账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收账款 4,954,106.47 8,963,645.81
合计 4,954,106.47 8,963,645.81
120
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（1）应收票据
1)应收票据分类列示
无。
2)期末公司已质押的应收票据
无。
3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
无。
4)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
无。
其他说明
无。
（2）应收账款
1)应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
按信用风险特征
5,160,5 54.15 348,25 4,812,2 9,791,0 100.0 827,425 8,963,64
组合计提坏账准 6.75% 8.45%
35.89 % 7.42 78.47 71.61 0% .80 5.81
备的应收账款
单项金额不重大
4,369,2 45.85 4,227,4 96.75 141,82
但单独计提坏账
61.65 % 33.65 % 8.00
准备的应收账款
9,529,7 100.00 4,575,6 4,954,1 9,791,0 100.0 827,425 8,963,64
合计
97.54 % 91.07 06.47 71.61 0% .80 5.81
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内小计 4,527,153.11 226,357.66 5.00%
1至2年 8,828.44 882.84 10.00%
121
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2至3年 77,879.18 11,681.88 15.00%
3至4年 359,874.68 71,974.94 20.00%
4至5年 161,908.11 32,381.62 20.00%
5 年以上 24,892.37 4,978.48 20.00%
合计 5,160,535.89 348,257.42
确定该组合依据的说明：
无。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
无。
其他说明：
年末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款：
年末余额
项目名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
涉诉款项 4,369,261.65 4,227,433.65 96.75
合计 4,369,261.65 4,227,433.65 --
截至本年末，上述应收款项已超出合同约定付款期一年以上，本集团已起诉对方并胜诉后未能执行收
回款项，预计收回可能性极低。经公司管理层审慎判断，单独计提坏账准备。
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 3,748,265.27 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
无。
3)本期实际核销的应收账款情况
无。
其中重要的应收账款核销情况：
无。
应收账款核销说明：
无。
4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
款项 占应收账款年末余额 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄
性质 合计数的比例（%） 年末余额
1-2年：409,535.06；
2-3年：480,242.72；
个人1 房租 1,744,425.28 18.30 1,744,425.28
3-4年：709,903.77；
4-5年：144,743.73。
122
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
天津市滨海新区管理
房租 1,125,000.00 1年以内 11.81 56,250.00
委员会
个人2 房租 724,602.68 2-3年 7.60 724,602.68
1-2年：486,087.29；
个人3 房租 561,480.79 5.89 561,480.79
2-3年：75,393.50。
天津中瑞荣天商务秘
房租 525,868.00 1年以内 5.52 26,293.40
书服务有限公司
合计 4,681,376.75 49.12 3,113,052.15
5)因金融资产转移而终止确认的应收账款
无。
6)转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
无。
其他说明：
无。
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 5,107,350.85 26.83% 16,189,896.97 96.69%
1至2年 13,910,903.03 73.07% 554,292.91 3.31%
2至3年 19,491.76 0.10%
合计 19,037,745.64 -- 16,744,189.88 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项年末余额合计数
单位名称 年末余额 账龄
的比例(%)
天津泰达津联热电有限公司 13,777,878.03 1-2年 72.37
中国建筑第五工程局有限公司 4,689,944.55 1年以内 24.63
天津泰达津联自来水有限公司 136,801.83 1年以内 0.72
国网天津市电力公司 132,534.21 1年以内 0.70
中国平安财产保险股份有限公司 31,350.00 1年以内 0.16
123
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
合计 18,768,508.62 - 98.58
其他说明：
无。
6、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 109,057,546.41 379,312,167.38
合计 109,057,546.41 379,312,167.38
（1）应收利息
1)应收利息分类
无。
2)重要逾期利息
无。
其他说明：
无。
（2）应收股利
1)应收股利
无。
2)重要的账龄超过 1 年的应收股利
无。
其他说明：
无。
（3）其他应收款
1)其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
比例 例
单项金额重大并
9,221,42 7.99 9,221,42 47,871, 11.95 47,871,8
单独计提坏账准
9.00 % 9.00 872.00 % 72.00
备的其他应收款
124
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
按信用风险特征 352,59
106,208, 92.01 6,372,5 6.00 99,836,1 88.01 21,155, 331,440,
组合计提坏账准 6,058.9 6.00%
635.54 % 18.13 % 17.41 % 763.54 295.38
备的其他应收款 2
单项金额不重大
但单独计提坏账 168,33 0.04 168,331
100.00%
准备的其他应收 1.00 % .00
款
400,63
115,430, 100.0 6,372,5 109,057, 100.0 21,324, 379,312,
合计 6,261.9
064.54 0% 18.13 546.41 0% 094.54 167.38
2
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
代垫 8.12 爆炸专项工程维修资金 9,221,429.00
合计 9,221,429.00 -- --
说明：
本公司管理层经审慎判断，认为年末应收天津经济技术开发区建设和交通局代垫 8.12 爆炸专项工程维
修资金不存在收款风险，不需计提该项工程维修资金坏账准备。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例
余额百分比组合 106,208,635.54 6,372,518.13 6.00%
合计 106,208,635.54 6,372,518.13 6.00%
确定该组合依据的说明：
无。
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额-15,119,907.41 元；本期收回或转回坏账准备金额 168,331.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
无。
125
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
3)本期实际核销的其他应收款情况
无。
其中重要的其他应收款核销情况：
无。
其他应收款核销说明：
无。
4)其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 5,240,521.70 14,455,914.92
土地收储款 100,129,600.00 338,149,600.00
代垫 812 爆炸专项工程维修资金 9,221,429.00 47,871,872.00
其他 838,513.84 158,875.00
合计 115,430,064.54 400,636,261.92
5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例
天津经济技术开发区土
应收土地收储款 100,129,600.00 1-2 年 86.74% 6,007,776.00
地整理中心
天津经济技术开发区建 代垫 812 爆炸专项
9,221,429.00 2-3 年 7.99%
设和交通局 工程维修资金
华鑫国际信托有限公司 保证金 2,400,000.00 1 年以内 2.08% 144,000.00
天津泰达津联热电有限
押金 1,197,188.40 1-2 年 1.04% 71,831.30
公司
天津天保热电有限公司 保证金 712,859.52 1-3 年 0.62% 42,771.57
合计 -- 113,661,076.92 -- 98.47% 6,266,378.87
6)涉及政府补助的应收款项
无。
7)因金融资产转移而终止确认的其他应收款
无。
8)转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
无。
其他说明：
无。
126
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
7、存货
（1）存货分类
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 6,509,720,515.10 291,590,480.65 6,218,130,034.45 3,745,245,129.47 3,745,245,129.47
开发产品 437,700,904.62 437,700,904.62 961,391,702.58 961,391,702.58
合计 6,947,421,419.72 291,590,480.65 6,655,830,939.07 4,706,636,832.05 4,706,636,832.05
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期 其中：
本期转 本期其 利息资
项目名 开工时 预计竣 预计总 期初余 （开发 期末余 本期利 资金来
入开发 他减少 本化累
称 间 工时间 投资 额 成本） 额 息资本 源
产品 金额 计金额
增加 化金额
天保金 954,64 1,113,2 478,87 202,91 837,26
海岸住 0,000.0 23,140. 1,739.0 4,839.7 6,241.2 其他
宅项目 0 64 7 1 8
塘沽大 2018 年 2020 年 898,27 645,23 677,60 银行贷
32,372, 445,62 445,62
连道地 05 月 10 月 0,000.0 4,571.6 6,901.6 款;其
329.93 8.86 8.86
块项目 04 日 31 日 0 9 2 他
汇津广 2019 年 2021 年 287,18
15,314, 2,408,8 17,723,
场二期 03 月 10 月 0,000.0 其他
288.93 11.94 100.87
项目 24 日 31 日 0
天津生 2018 年 2020 年 3,436,7 1,971,4 146,62 2,118,1
3,286,8 3,286,8 信托融
态城地 04 月 10 月 50,000. 73,128. 8,802.5 01,930.
09.54 09.54 资
块项目 23 日 31 日 00 21 0 71
南开区
2019 年 2022 年 4,287,4 2,859,0 2,859,0
天拖二 银行贷
08 月 11 月 18 00,000. 22,340. 22,340.
期地块 款
30 日 日 00 62 62
项目
9,864,2 3,745,2 478,87 3,243,3 6,509,7
3,732,4 3,732,4
合计 -- -- 40,000. 45,129. 1,739.0 47,124. 20,515. --
38.40 38.40
00 47 7 70 10
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
127
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
利息资本化 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
累计金额 资本化金额
金海岸住
2007 年 01
宅项目 8,567,076.37 80,066.14 8,487,010.23
月 01 日
-A01
金海岸住
2007 年 01
宅项目 23,068,700.94 86,887.76 22,981,813.18
月 01 日
-A02
金海岸住
2007 年 01
宅项目 16,389,454.30 69,742.36 16,319,711.94
月 01 日
-B06/B07
金海岸住
2010 年 01
宅项目 22,649,050.74 362,730.40 22,286,320.34
月 01 日
-B08
2011 年 08
名居花园 13,282,979.25 512,798.71 12,770,180.54
月 01 日
汇津广场 2011 年 11
43,033,371.59 428,234.39 5,081,846.14 38,379,759.84
一期 月 01 日
金海岸住
2013 年 12 28,427,745.4
宅项目 43,836,259.01 15,408,513.56
月 01 日 5
-B01
金海岸住
宅项目 2013 年 12 11,869,895.0
17,931,119.33 6,061,224.32
-B01/B04 月 01 日 1
商业
汇盈产业 2015 年 03 178,270,775.7 75,485,419.0
102,785,356.68
园 月 01 日 2 4
意境兰庭 2015 年 12
1,683,814.22 38,268.50 1,645,545.72
一期 月 01 日
金海岸商
2016 年 04 184,307,443.6 34,947,365.0
业项目 149,360,078.60
月 26 日 1 1
-D05
金海岸住
2016 年 12
宅项目 3,669,196.37 3,334,518.80 334,677.57
月 20 日
-D06
意境兰庭 2017 年 12 404,702,461.1 389,625,258.
15,077,203.08
二期 月 15 日 3 05
金海岸住
2018 年 09 478,871,739. 453,068,230.
宅项目 25,803,509.02
月 29 日 07 05
-D07
128
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
961,391,702.5 479,299,973. 1,002,990,77
合计 -- 437,700,904.62
8 46 1.42
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
无。
（2）存货跌价准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 291,590,480.65 291,590,480.65
合计 291,590,480.65 291,590,480.65 --
按主要项目分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
天津生态城
148,434,493.05 148,434,493.05
地块项目
塘沽大连道
143,155,987.60 143,155,987.60
地块项目
合计 291,590,480.65 291,590,480.65 --
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
无。
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
天保金海岸住宅项目 316,300,416.00 抵押借款
塘沽大连道地块项目 677,606,901.62 抵押借款
天津生态城地块项目 1,880,682,951.40 抵押借款
合计 2,874,590,269.02 --
129
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（5）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
无。
其他说明：
存货跌价准备计提说明：
根据《企业会计准则第1号——存货》第十五条之规定，资产负债表日，存货应当按照成本与可
变现净值孰低计量。
本集团按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额测算可变现净值。截至本年末，开发成本中天津生态城地块项目与塘沽大连道地块项目的可变现
净值分别低于账面成本148,434,493.05元与143,155,987.60元，本集团在编制2018年度财务报表时，将
上述金额计提存货跌价准备。
8、持有待售资产
无。
其他说明：
无。
9、一年内到期的非流动资产
无。
其他说明：
无。
10、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 9,055,511.14 10,372,521.92
合计 9,055,511.14 10,372,521.92
其他说明：
无。
11、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
130
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具： 124,532,382.00 124,532,382.00 124,532,382.00 124,532,382.00
按成本计量的 124,532,382.00 124,532,382.00 124,532,382.00 124,532,382.00
合计 124,532,382.00 124,532,382.00 124,532,382.00 124,532,382.00
（2）期末按公允价值计量的可供出售金融资产
无。
（3）期末按成本计量的可供出售金融资产
单位： 元
账面余额 减值准备 在被投
被投资单 资单位 本期现
本期增 本期减 本期增 本期减
位 期初 期末 期初 期末 持股比 金红利
加 少 加 少
例
渤海证券
124,532,3 124,532, 2,605,84
股份有限 0.4343%
82.00 382.00 5.79
公司
124,532,3 124,532, 2,605,84
合计 --
82.00 382.00 5.79
（4）报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
无。
（5）可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
无。
其他说明
无。
12、持有至到期投资
（1）持有至到期投资情况
无。
（2）期末重要的持有至到期投资
无。
131
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（3）本期重分类的持有至到期投资
无。
其他说明
无。
13、长期应收款
（1）长期应收款情况
无。
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
无。
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
无。
其他说明
无。
14、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
权益法 宣告发 减值准
被投资单 期初余 其他综 期末余
追加 减少 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
位 额 合收益 其他 额
投资 投资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
调整
损益 利润
一、合营企业
天津中天
航空工业 364,866, -49,929 314,937,
投资有限 784.88 ,045.16 739.72
责任公司
364,866, -49,929 314,937,
小计
784.88 ,045.16 739.72
二、联营企业
364,866, -49,929 314,937,
合计
784.88 ,045.16 739.72
其他说明
132
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
本公司对合营企业中天航空公司的长期股权投资采用权益法核算，中天航空公司对合营企业空中
客车(天津)总装有限公司（以下简称“空客总装天津公司”）长期股权投资亦采用权益法核算。由于
空客总装天津公司本年亏损，导致中天航空公司本年投资收益为负数，本年净利润为-8,321.51万元。
依据持股比例计算，影响本公司投资收益-4,992.90万元。
15、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 842,675,732.12 842,675,732.12
2.本期增加金额 108,117,621.92 108,117,621.92
（1）外购
（2）存货\固定资
108,117,621.92 108,117,621.92
产\在建工程转入
（3）企业合并增
加
3.本期减少金额 510,164.36 510,164.36
（1）处置
（2）其他转出 510,164.36 510,164.36
4.期末余额 950,283,189.68 950,283,189.68
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 145,286,530.71 145,286,530.71
2.本期增加金额 26,155,431.41 26,155,431.41
（1）计提或摊销 24,394,835.83 24,394,835.83
（2）固定资产转入 1,760,595.58 1,760,595.58
3.本期减少金额 81,929.97 81,929.97
（1）处置
（2）其他转出 81,929.97 81,929.97
133
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
4.期末余额 171,360,032.15 171,360,032.15
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 778,923,157.53 778,923,157.53
2.期初账面价值 697,389,201.41 697,389,201.41
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
无。
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
汇津广场 118,681,120.60 出租未办理产权证
金海岸 B06 项目 6 号楼 15,993,320.87 出租未办理产权证
金海岸 B05 商业 12,642,782.36 公建项目,不能办理
汇川大厦商铺 305 19,021,174.42 出租未办理产权证
汇鑫楼 401、402 9,952,949.46 出租未办理产权证
其他说明
无。
16、固定资产
单位： 元
134
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
固定资产 92,620,072.09 105,027,326.04
合计 92,620,072.09 105,027,326.04
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 房屋建筑物 机器设备 运输设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 118,447,118.22 2,500.00 3,631,412.65 13,097,493.73 135,178,524.60
2.本期增加金额 317,953.56 317,953.56
（1）购置 317,953.56 317,953.56
（2）在建工程
转入
（3）企业合并
增加
3.本期减少金额 9,852,767.19 1,498,221.24 11,350,988.43
（1）处置或报
1,498,221.24 1,498,221.24
废
（2）转入投资性房
9,852,767.19 9,852,767.19
地产
4.期末余额 108,594,351.03 2,500.00 3,631,412.65 11,917,226.05 124,145,489.73
二、累计折旧
1.期初余额 18,657,672.34 2,000.00 3,393,594.32 8,097,931.90 30,151,198.56
2.本期增加金额 1,457,363.29 32,006.65 3,069,411.45 4,558,781.39
（1）计提 1,457,363.29 32,006.65 3,069,411.45 4,558,781.39
3.本期减少金额 1,760,595.58 1,423,966.73 3,184,562.31
（1）处置或报
1,423,966.73 1,423,966.73
废
（2）转入投资性房
1,760,595.58 1,760,595.58
地产
4.期末余额 18,354,440.05 2,000.00 3,425,600.97 9,743,376.62 31,525,417.64
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
135
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
3.本期减少金额
（1）处置或报
废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 90,239,910.98 500.00 205,811.68 2,173,849.43 92,620,072.09
2.期初账面价值 99,789,445.88 500.00 237,818.33 4,999,561.83 105,027,326.04
（2）暂时闲置的固定资产情况
无。
（3）通过融资租赁租入的固定资产情况
无。
（4）通过经营租赁租出的固定资产
无。
（5）未办妥产权证书的固定资产情况
无。
其他说明
无。
（6）固定资产清理
无。
其他说明
无。
17、在建工程
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
在建工程 28,517.60
合计 28,517.60
（1）在建工程情况
单位： 元
136
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
汇津广场一期装修 28,517.60 28,517.60
合计 28,517.60 28,517.60
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
工程 其中：
本期 利息
本期 累计 本期 本期
本期 转入 资本
项目名 预算 期初 其他 期末 投入 工程 利息 利息 资金
增加 固定 化累
称 数 余额 减少 余额 占预 进度 资本 资本 来源
金额 资产 计金
金额 算比 化金 化率
金额 额
例 额
汇津广
28,517 176,94 205,45
场一期
.60 0.40 8.00
装修
28,517 176,94 205,45
合计 -- -- --
.60 0.40 8.00
说明：本年其他减少金额为转入长期待摊费用。
（3）本期计提在建工程减值准备情况
无。
其他说明
无。
（4）工程物资
无。
其他说明：
无。
18、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
137
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
19、油气资产
□ 适用 √ 不适用
20、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 491,832.23 491,832.23
2.本期增加金额 5,692,690.98 5,692,690.98
（1）购置 5,692,690.98 5,692,690.98
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 6,184,523.21 6,184,523.21
二、累计摊销
1.期初余额 265,240.49 265,240.49
2.本期增加金额
（1）计提 215,293.24 215,293.24
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 480,533.73 480,533.73
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
138
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
四、账面价值
1.期末账面价值 5,703,989.48 5,703,989.48
2.期初账面价值 226,591.74 226,591.74
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
无。
其他说明：
无。
21、开发支出
无。
其他说明
无。
22、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称或形
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
成商誉的事项
天津天保房地产开发
30,879,343.11 30,879,343.11
有限公司
天津市百利建设工程
8,528,035.13 8,528,035.13
有限公司
合计 39,407,378.24 39,407,378.24
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称或形
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
成商誉的事项
天津天保房地产开发
26,593,213.58 26,593,213.58
有限公司
天津市百利建设工程
1,880,467.34 1,880,467.34
有限公司
合计 28,473,680.92 28,473,680.92
139
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
根据 2007 年天津天保控股有限公司与天津市建筑材料集团（控股）有限公司签订的《资产置换协议》，
本公司置入天津天保房地产开发有限公司 100%股权，合并成本 620,646,783.20 元，该公司可辨认净资产公
允价值 589,767,440.09 元，差额 30,879,343.11 元，编制合并会计报表时形成商誉。
本公司全资子公司天津天保房地产开发有限公司 2007 取得天津市百利建设工程有限公司 51%股权时，
合并账面投资成本为 25,500,000.00 元，按持股比例享有的被投资单位净资产公允价值 16,971,964.87 元，
差额 8,528,035.13 元，编制合并报表时形成商誉。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
本公司于购买日将商誉按接近购买日的公允价值分摊至各账面房地产项目，截至本年末，将已售出项
目对应的商誉全额计提减值准备。
对未售出项目逐项估算其可回收金额，即项目的公允价值减去处置费用后的净额，其中公允价值按项
目本年的销售均价或周边同类项目的销售均价计算，处置费用为预计销售费用、土地增值税及其他税费的
合计金额。将该可回收金额先与不包含商誉的资产组的账面价值比较，再与包含商誉的资产组的账面价值
比较，均未发生减值。
商誉减值测试的影响
不适用。
其他说明
无。
23、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 13,662,581.54 5,355,865.00 4,371,704.57 14,646,741.97
合计 13,662,581.54 5,355,865.00 4,371,704.57 14,646,741.97
其他说明
无。
24、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
140
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 153,960,196.80 38,490,049.20 22,151,520.34 5,537,880.09
内部交易未实现利润 8,429,189.24 2,107,297.31 8,699,893.61 2,174,973.40
预售房款计税毛利额 405,600,589.55 101,400,147.39
预提土地增值税 756,692,462.10 189,173,115.53 285,053,430.51 71,263,357.63
递延收益 1,489,180.26 372,295.07 2,598,030.18 649,507.55
预提费用 1,330,655.40 332,663.86 10,276,750.96 2,569,187.74
租金收入 2,417,092.69 604,273.17
未弥补亏损 1,519,951.53 379,987.88 37,036,564.14 9,259,141.04
合计 923,421,635.33 230,855,408.85 773,833,871.98 193,458,468.01
（2）未经抵销的递延所得税负债
无。
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 230,855,408.85 193,458,468.01
（4）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 194,601,559.20 21,992,980.10
可抵扣亏损 170,061,725.31 60,372,566.14
合计 364,663,284.51 82,365,546.24
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 19,253,360.30 19,253,360.30
2022 年 78,155,769.98 41,119,205.84
2023 年 72,652,595.03
合计 170,061,725.31 60,372,566.14 --
141
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
无。
25、其他非流动资产
无。
其他说明：
无。
26、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
保理融资借款 480,000,000.00
合计 480,000,000.00
短期借款分类的说明：
无。
说明：2017年6月1日天津天保商业保理有限公司（以下简称“天保保理公司”）与本公司签订编号为
TBBL-YW-2017002的《有追索权国内保理业务合同》，天保保理公司在受让本公司应收账款债权后，
且满足保理业务合同所规定的保理融资款发放条件下为本公司提供保理融资服务，本公司可在天保保
理公司的保理融资额度内向天保保理公司申请一次或多次融资。保理融资款不超过应收账款净额的
80%，且总额不超过人民币5亿元。保理融资额度的有效期自保理合同生效之日起36个月。根据天保
保理公司出具的保理融资核准通知书，本年末保理借款余额的借款期限均为一年。
该协议项下保理融资年利率6%，本次保理利率实行浮动利率，如中国人民银行调整基准利率，
双方应按中国人民银行调整基准利率的调整幅度、方向调整上述保理融资利率。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 0.00 元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
无。
其他说明：
无。
142
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
27、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
无。
其他说明：
无。
28、衍生金融负债
□ 适用 √ 不适用
29、应付票据及应付账款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付账款 344,268,050.32 418,078,047.45
合计 344,268,050.32 418,078,047.45
（1）应付票据分类列示
无。
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
（2）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 110,658,862.04 243,179,069.09
1 年以上 233,609,188.28 174,898,978.36
合计 344,268,050.32 418,078,047.45
（3）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中建三局集团有限公司 51,381,995.96 合同未完成
中国建筑第五工程局有限公司 31,888,908.34 合同未完成
人防工程款 20,471,589.60 合同未完成
天津市建工工程总承包有限公司 19,990,590.00 合同未完成
天津市房屋维修资金管理中心 12,273,513.37 未到付款期
合计 136,006,597.27 --
143
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
无。
30、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 1,264,115,598.96 1,498,984,681.99
1 年以上 31,353,761.55 615,993,405.49
合计 1,295,469,360.51 2,114,978,087.48
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
个人 1 5,530,190.48 尚未交房
合计 5,530,190.48 --
（3）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
无。
其他说明：
无。
预售金额前五的项目收款信息：
单位： 元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1 金海岸 E03 住宅 1,202,705,181.02 2019 年 10 月 31 日 76.95%
2 金海岸 E03 车位 27,454,545.18 2019 年 10 月 31 日 38.54%
3 金海岸 D07 车位 23,516,003.62 27,201,717.86 2018 年 09 月 29 日 70.05%
4 汇川大厦写字楼 15,670,685.71 12,987,611.42 2016 年 04 月 26 日 4.08%
5 意境兰庭二期住宅 884,192,970.38 5,548,200.00 2017 年 12 月 15 日 0.27%
31、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
144
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 14,972,434.06 45,822,725.12 41,837,918.44 18,957,240.74
二、离职后福利-设定
-145,204.84 3,570,639.60 3,424,177.40 1,257.36
提存计划
三、辞退福利 104,778.23 104,778.23
合计 14,827,229.22 49,498,142.95 45,366,874.07 18,958,498.10
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
10,818,955.10 27,911,213.09 24,304,470.15 14,425,698.04
补贴
2、职工福利费 2,191,197.06 2,191,197.06
3、社会保险费 -96,663.92 2,006,149.65 1,909,205.41 280.32
其中：医疗保险费 -90,688.38 1,868,341.16 1,777,372.46 280.32
工伤保险费 -2,219.87 46,219.51 43,999.64
生育保险费 -3,755.67 91,588.98 87,833.31
4、住房公积金 -2,471.00 8,236,408.60 8,236,408.60 -2,471.00
5、工会经费和职工教育
4,252,613.88 877,194.06 596,074.56 4,533,733.38
经费
劳务费 4,600,562.66 4,600,562.66
合计 14,972,434.06 45,822,725.12 41,837,918.44 18,957,240.74
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 -141,589.32 3,478,854.71 3,336,148.18 1,117.21
2、失业保险费 -3,615.52 91,784.89 88,029.22 140.15
合计 -145,204.84 3,570,639.60 3,424,177.40 1,257.36
其他说明：
无。
32、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
145
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
增值税 62,761,001.65 2,755,912.03
企业所得税 153,051,965.55 230,915,206.06
个人所得税 20,888.85 -1,918.22
城市维护建设税 -174,642.92 -7,062,364.21
营业税 -564,317.65
土地增值税 -136,005,355.46 -132,676,214.59
房产税 -76,261.53 -1,953,255.83
印花税 173,010.70 198,316.56
教育费附加 -50,314.18 -2,999,754.41
地方教育费附加 -29,358.50 -1,701,642.52
防洪费 -21,149.65 -1,020,156.06
合计 79,649,784.51 85,889,811.16
其他说明：
无。
33、其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 8,023,873.07 22,136,700.34
其他应付款 24,148,322.56 44,174,769.01
合计 32,172,195.63 66,311,469.35
（1）应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 708,044.46 1,200,000.00
短期借款应付利息 1,538,215.26
企业债券利息 5,777,613.35 20,936,700.34
合计 8,023,873.07 22,136,700.34
重要的已逾期未支付的利息情况：
无。
其他说明：
无。
146
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）应付股利
无。
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
无。
（3）其他应付款
1)按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
押金 14,248,997.18 10,596,086.96
定金 1,001,733.87 2,681,733.86
代收费用 6,037,663.52 11,785,144.45
其他 2,859,927.99 19,111,803.74
合计 24,148,322.56 44,174,769.01
2)账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津万顺融和商业管理有限公司 245,465.37 租房押金
天津中瑞荣天商务秘书服务有限公司 166,053.00 租房押金
个人 1 114,588.00 租房押金
天津玉宇营养餐食品有限公司 100,000.00 租房押金
合计 626,106.37 --
其他说明
无。
34、持有待售负债
无。
其他说明：
无。
35、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 93,509,460.18
合计 93,509,460.18
147
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
无。
36、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预提土地增值税 905,460,520.24 430,415,428.83
政府补助 1,108,849.92 1,108,849.92
合计 906,569,370.16 431,524,278.75
短期应付债券的增减变动：
无。
其他说明：
政府补助：
政府补 本年新增补 本年计入其他收益 与资产相关/与
年初余额 其他变动 年末余额
助项目 助金额 金额 收益相关
天保青年公寓 与资产
1,108,849.92 1,108,849.92 1,108,849.92 1,108,849.92
调拨固定资产 相关
合计 1,108,849.92 1,108,849.92 1,108,849.92 1,108,849.92
注：其他变动为递延收益本年末余额中将于2019年计入其他收益的金额，在本项目列报。
37、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 215,920,552.49
信用借款 160,000,000.00
保理融资借款 450,000,000.00
合计 375,920,552.49 450,000,000.00
长期借款分类的说明：
注1：本公司于2018年3月23日与中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行签订并购借款合
同，约定借款总额度为人民币190,000,000.00元，借款期限5年，借款利率为浮动利率，按照每笔借款
提款日总借款期限对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮3%，浮动利率调整以六个月
为一个周期。截至本年末，已借款190,000,000.00元，其中30,000,000.00元应于2019年偿还，年末重分
148
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
类至一年内到期的非流动负债科目。
注2：本公司之子公司天津滨海开元房地产开发有限公司于2018年7月25日与中国农业银行股份有
限公司签订固定资产借款合同，约定借款总额度为人民币239,270,000.00元，借款期限3年，借款利率
为浮动利率，按照每笔借款提款日总借款期限对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮
10%，浮动利率调整以六个月为一个周期。该项借款以其自有的建设用地使用权证号“津（2018）滨
海新区塘沽不动产权证第1010032号”国有建设用地使用权为抵押物。截至本年末，已借款27,696,522.67
元，其中576,087.68元应于2019年偿还，年末重分类至一年内到期的非流动负债科目。
注3：本公司之孙公司天津天保福源房地产开发有限公司于2018年12月3日与华信国际信托有限公
司签订信托借款合同，约定借款总额度为人民币800,000,000.00元，借款期限2年，借款年利率为固定
利率7.99%。该项借款以其自有的建设用地使用权证号“津（2018）滨海新区滨海旅游不动产权证第
1002481号”国有建设用地使用权及本公司之子公司天津滨海开元房地产开发有限公司建设用地使用
权证号“津（2018）开发区不动产权证第1001626号”国有建设用地使用权为抵押物。截至本年末，
已借款251,733,490.00元，其中62,933,372.50元应于2019年偿还，年末重分类至一年内到期的非流动负
债科目。
其他说明，包括利率区间：
无。
38、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
公司债券 830,614,589.52 1,597,451,999.32
合计 830,614,589.52 1,597,451,999.32
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
按面值
债券名 发行日 债券期 发行金 期初余 本期发 溢折价 本期偿 期末余
面值 计提利
称 期 限 额 额 行 摊销 还 额
息
149
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2015 年
公司债 800,000, 2015-7- 800,000, 799,344, 655,773. 768,567, 31,432,2
5年
券（第一 000.00 21 000.00 226.86 14 800.00 00.00
期）
2016 年
公司债 800,000, 2016-10 800,000, 798,107, 1,074,61 799,182,
5年
券（第一 000.00 -24 000.00 772.46 7.06 389.52
期）
1,600,00 1,597,45 1,730,39 768,567, 830,614,
合计 -- -- --
0,000.00 1,999.32 0.20 800.00 589.52
（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
无。
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
无。
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
无。
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
无。
其他说明
1)经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]637号”文件核准，本公司于2015年7月21日发行2015
年公司债券（第一期），简称“15天保01”。债券发行规模为8亿元，债券每张面值100元，按面值平
价发行。债券票面利率为4.50%，采用单利按年计息，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息
随本金一起兑付。债券期限为5年，附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
经深圳证券交易所“深证上[2015]397号”文件同意，债券于2015年8月21日起在深圳证券交易所
集中竞价系统和综合协议交易平台挂牌交易。债券简称为“15天保01”，上市代码“112256”。
本期债券在存续期前3年的票面利率为4.50%，在本期债券的第3年末，公司选择上调本期债券票
面利率170个基点，即本期债券存续期后2年的票面年利率为6.20%并固定不变（注：1个基点为0.01%）。
本公司根据《天津天保基建股份有限公司公开发行2015年公司债券（第一期）募集说明书》中设
定的投资者回售条款 “15天保01”债券持有人可以在2018年6月25日-27日对其所持有的全部或部分
150
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
“15天保01”债券申报回售，回售价格为人民币100.00元/张。根据中国证券登记结算有限责任公司深
圳分公司提供的数据，“15天保01”的回售数量为7,685,678张，回售金额为803,153,351.00元（含利息），
剩余托管数量为314,322张。公司已将“15天保01”回售部分债券应支付的本金及利息划至中国证券登
记结算有限责任公司深圳分公司指定的银行账户。
2)经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]637号”文件核准，本公司于2016年10月24日发行2016
年公司债券（第一期），简称“16天保01”。债券发行规模为8亿元，债券每张面值100元，按面值平
价发行。债券票面利率为3.18%，采用单利按年计息，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息
随本金一起兑付。债券期限为5年，附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
经深圳证券交易所“深证上[2016]805号”文件同意，债券于2016年11月22日起在深圳证券交易所
集中竞价系统和综合协议交易平台挂牌交易。债券简称为“16天保01”，上市代码“112463”。
3)本公司之最终控制人天津保税区投资控股集团有限公司为以上两次发行公司债券提供全额无条件
不可撤销的连带责任保证担保。
39、长期应付款
无。
（1）按款项性质列示长期应付款
无。
其他说明：
无。
（2）专项应付款
无。
其他说明：
无。
40、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
无。
151
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
无。
计划资产：
无。
设定受益计划净负债（净资产）
无。
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
无。
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
无。
其他说明：
无。
41、预计负债
无。
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
无。
42、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 1,489,180.26 1,108,849.92 380,330.34
合计 1,489,180.26 1,108,849.92 380,330.34 --
涉及政府补助的项目：
单位： 元
本期计入 本期计入 本期冲减
本期新增 与资产相关/
负债项目 期初余额 营业外收 其他收益 成本费用 其他变动 期末余额
补助金额 与收益相关
入金额 金额 金额
天保青年
1,489,180.26 -1,108,849.92 380,330.34 与资产相关
公寓补贴
其他说明：
其他变动全部为将于2019年计入其他收益金额，转入其他流动负债。
43、其他非流动负债
无。
152
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
无。
44、股本
单位：元
本次变动增减（+、—）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,008,937,178.00 100,893,717.00 100,893,717.00 1,109,830,895.00
其他说明：
根据本公司2018年4月19日召开的2017年年度股东大会审议通过的2017年度利润分配方案，本公
司以2017年末的总股本为基数，按照每10股转增1股的比例实施资本公积转增股本，增加股本人民币
100,893,717.00元。
45、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
无。
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
无。
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
无。
其他说明：
无。
46、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,881,272,191.80 100,893,717.00 1,780,378,474.80
其他资本公积 51,472,297.22 1,935,140.39 53,407,437.61
合计 1,932,744,489.02 1,935,140.39 100,893,717.00 1,833,785,912.41
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本年资本公积增加系本公司之全资子公司天津嘉创物业服务有限公司接受少数股东Colour Life
Services Group Co.,Ltd.(以下简称彩生活公司)出资，本公司在不丧失控制权的情况下持有的股权被稀
153
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
释，投资日，本公司因稀释而减少的股权余额与在净资产中所占份额之间的差额1,935,140.39元调整资
本公积。
本年减少系资本公积转增股本，根据本公司2018年4月19日召开的2017年年度股东大会审议通过
的2017年度利润分配方案，本公司以2017年末的总股本为基数，按照每10股转增1股的比例实施资本
公积转增股本。
47、库存股
无。
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无。
48、其他综合收益
无。
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无。
49、专项储备
无。
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无。
50、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 133,495,265.68 105,952,705.95 239,447,971.63
合计 133,495,265.68 105,952,705.95 239,447,971.63
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无。
51、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,046,536,775.37 1,663,232,192.52
调整后期初未分配利润 2,046,536,775.37 1,663,232,192.52
154
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
加：本期归属于母公司所有者的净利润 96,102,349.92 410,859,621.67
减：提取法定盈余公积 105,952,705.95 15,451,287.01
应付普通股股利 10,081,128.36 12,103,751.81
期末未分配利润 2,026,605,290.98 2,046,536,775.37
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
52、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,289,377,902.89 969,574,547.30 1,396,068,699.61 642,048,126.94
其他业务 296,350.10 172,542.00 450,000,000.00 181,518,253.45
合计 2,289,674,252.99 969,747,089.30 1,846,068,699.61 823,566,380.39
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位： 元
序号 项目名称 收入金额
1 金海岸 D07 住宅 1,145,348,423.72
2 意境兰庭二期住宅 925,206,268.73
3 意境兰庭二期车位 53,934,967.73
4 金海岸 B01 车位 31,199,997.92
5 汇川大厦写字楼 24,251,278.08
53、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 10,637,871.65 910,282.15
教育费附加 4,555,647.53 390,152.91
房产税 13,713,518.16 7,121,519.87
土地使用税 463,089.39 496,514.42
车船使用税 4,005.00 8,005.00
155
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
印花税 4,157,656.04 3,085,963.32
土地增值税 571,251,013.40 335,505,324.33
地方教育费附加 2,743,755.55 260,080.63
防洪费 1,534,742.18 131,969.44
营业税 564,317.65 117,010.78
环境税 479,388.76
合计 610,105,005.31 348,026,822.85
其他说明：
无。
54、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
销售服务费 7,781,779.74 9,822,643.36
职工薪酬 6,139,601.34 8,104,143.20
修理维护费 1,248,907.33
广告宣传费 1,139,290.01 1,799,031.98
物业管理费 968,938.90 778,719.85
折摊费用 853,505.24 888,005.24
水电汽费 197,905.09 361,184.51
业务招待费 72,356.00 51,143.07
其他销售费用 424,837.61 512,467.02
合计 18,827,121.26 22,317,338.23
其他说明：
无。
55、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 30,244,460.99 31,882,092.46
聘请中介机构费 3,943,870.70 4,400,752.50
折摊费用 3,067,986.55 3,390,087.94
水电汽费 1,293,050.24 1,899,322.22
租赁费 1,288,889.56 924,675.48
156
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
办公费用 1,215,110.69 1,025,395.99
工会经费及职工教育经费 810,837.83 1,166,716.68
残疾人保障金 339,881.16 409,418.62
车辆使用费 197,631.28 136,197.28
差旅交通费 134,268.99 159,840.39
业务招待费 54,698.60 65,127.00
其他管理费用 912,917.70 294,487.74
合计 43,503,604.29 45,754,114.30
其他说明：
无。
56、研发费用
无。
其他说明：
无。
57、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 85,459,770.43 80,927,042.71
减：利息收入 35,360,507.90 52,013,210.43
加：汇兑损失 -645,374.22
其他支出 2,911,811.45 1,143,812.00
合计 52,365,699.76 30,057,644.28
其他说明：
无。
58、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -11,203,311.14 19,024,201.29
二、存货跌价损失 291,590,480.65
十三、商誉减值损失 28,473,680.92
合计 308,860,850.43 19,024,201.29
其他说明：
157
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
无。
59、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 13,081,798.92 1,555,849.92
60、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -49,929,045.16 4,168,275.22
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,605,845.79 2,426,042.43
合计 -47,323,199.37 6,594,317.65
其他说明：
权益法核算的长期股权投资收益变动原因详见本财务报告附注14“长期股权投资”
61、公允价值变动收益
无。
其他说明：
无。
62、资产处置收益
无。
63、营业外收入
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废利得 9,482.76 9,482.76
罚款收入 25,490.00 40,000.00 25,490.00
其他 1,698,456.23 196,219.49 1,698,456.23
合计 1,733,428.99 236,219.49
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
158
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
补贴是否 是否 与资产相
发放 本期发生 上期发生
补助项目 发放主体 性质类型 影响当年 特殊 关/与收益
原因 金额 金额
盈亏 补贴 相关
天保青年公 天津港保 因符合地方政府招商
11,530,000 与收益相
寓经营性补 税区财政 补助 引资等地方性扶持政 否 否
.00 关
贴 局 策而获得的补助
天津港保
天保青年公 税区（天 因符合地方政府招商
1,108,849. 1,108,849. 与资产相
寓调拨固定 津空港经 补助 引资等地方性扶持政 否 否
92 92 关
资产 济区）服 策而获得的补助
务中心
因从事国家鼓励和扶
名居花园物 天津港保 持特定行业、产业而
与收益相
业管理费补 税区管理 补助 获得的补助（按国家 否 否 145,000.00 120,000.00
关
贴 委员会 级政策规定依法取
得）
因从事国家鼓励和扶
意境兰庭物 天津港保 持特定行业、产业而
与收益相
业管理费补 税区管理 补助 获得的补助（按国家 否 否 129,000.00 113,000.00
关
贴 委员会 级政策规定依法取
得）
天保青年公 天津港保 因符合地方政府招商
与收益相
寓物业管理 税区财政 补助 引资等地方性扶持政 否 否 168,949.00 214,000.00
关
费补贴 局 策而获得的补助
其他说明：
无。
64、营业外支出
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 72,947.62 103,238.24 72,947.62
滞纳金支出 10,000.00
其他 17,334.00 37,991.30 17,334.00
合计 90,281.62 151,229.54
其他说明：
无。
159
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
65、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 194,039,576.52 256,877,038.29
递延所得税费用 -37,396,940.84 -102,179,304.17
合计 156,642,635.68 154,697,734.12
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 253,666,629.56
按法定/适用税率计算的所得税费用 63,416,657.39
调整以前期间所得税的影响 2,834,597.59
非应税收入的影响 11,830,799.84
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 7,986,146.30
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
70,574,434.56
亏损的影响
所得税费用 156,642,635.68
其他说明
无。
66、其他综合收益
详见附注无。
67、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 35,360,507.90 53,075,970.35
收到押金保证金 16,554,642.49 40,886,721.30
政府补助 11,972,949.00 447,000.00
收到往来款 3,359,153.23 22,606,450.43
160
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
收到其他 1,965,727.01 236,218.29
合计 69,212,979.63 117,252,360.37
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无。
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
各项费用 18,569,115.17 21,379,175.78
支付往来款 12,346,068.05 41,635,111.80
受限资金变动额 8,301,738.90
支付押金保证金 3,686,339.05
银行手续费 298,227.12 1,143,812.00
支付其他 6,322.30
合计 43,201,488.29 64,164,421.88
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无。
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
无。
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
无。
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
无。
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
无。
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无。
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
161
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
融资手续费 2,746,398.89
合计 2,746,398.89
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无。
68、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 97,023,993.88 410,859,621.67
加：资产减值准备 308,860,850.43 19,024,201.29
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
28,953,617.22 27,961,825.05
产折旧
无形资产摊销 215,293.24 19,449.16
长期待摊费用摊销 4,371,704.57 3,057,126.00
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 63,464.86 103,238.24
财务费用（收益以“－”号填列） 87,427,980.54 80,927,042.71
投资损失（收益以“－”号填列） 47,323,199.37 -6,594,317.65
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -37,396,940.84 -96,358,383.56
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -5,820,920.61
存货的减少（增加以“－”号填列） -2,237,052,149.27 -2,450,568,293.27
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 282,327,190.63 -319,893,578.56
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -447,915,622.53 1,063,929,023.04
其他 -106,138,359.24 -16,055,904.68
经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
减：现金的期初余额 3,638,420,182.86 4,895,034,665.45
现金及现金等价物净增加额 -2,344,730,140.36 -1,256,614,482.59
注：其他项包括：
162
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 本年金额 上年金额
存货转入投资性房地产 -98,264,854.73 -21,163,318.66
投资性房地产转入存货 428,234.39 5,107,413.98
受限资金变动额 -8,301,738.90
合计 -106,138,359.24 -16,055,904.68
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
无。
其他说明：
无。
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
无。
其他说明：
无。
（4）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
可随时用于支付的银行存款 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
三、期末现金及现金等价物余额 1,293,690,042.50 3,638,420,182.86
其他说明：
本集团因开具银行付款保函导致年末银行存款11,516,778.60元使用受限，不作为现金及现金等价
物。
69、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
无。
70、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
163
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 11,516,778.60 注1
存货 2,874,590,269.02 注2
合计 2,886,107,047.62 --
其他说明：
注1：渤海银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行根据本公司之子公司天津滨海开元房地产
开发有限公司（以下简称“滨海开元公司”）申请于2018年2月14日向天津西奥电梯工程有限公司出
具付款保函（编号：LG180080000058），保函金额为人民币138,000.00元，用于向天津西奥电梯工程
有限公司支付滨海开元公司与其签署的《滨海新区塘沽大连东道地块住宅项目电梯设备采购及相关服
务合同》的保证款项，保函有效期至2021年2月13日。滨海开元公司已于2018年2月14日向渤海银行股
份有限公司天津自由贸易试验区分行支付该保函保证金人民币138,000.00元。
渤海银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行根据滨海开元公司申请于2018年4月8日向天津
住宅集团建设工程总承包有限公司出具付款保函（编号：LG180080000085），保函金额为人民币
11,378,778.60元，用于向天津住宅集团建设工程总承包有限公司支付滨海开元公司与其签署的《滨海
新区塘沽大连东道地块住宅项目施工总承包合同》的保证款项，保函有效期至2021年4月7日。滨海开
元公司已于2018年4月8日向渤海银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行支付该保函保证金人民
币11,378,778.60元。
注2：本公司之子公司天津滨海开元房地产开发有限公司该项借款以其自有的建设用地使用权证
号“津（2018）滨海新区塘沽不动产权证第1010032号”国有建设用地使用权为抵押物。
本公司之孙公司天津天保福源房地产开发有限公司该项借款以本公司之子公司天津滨海开元房
地产开发有限公司建设用地使用权证号“津（2018）开发区不动产权证第1001626号”国有建设用地
使用权为抵押物。
本公司之孙公司天津天保福源房地产开发有限公司该项借款以其自有的建设用地使用权证号“津
（2018）滨海新区滨海旅游不动产权证第1002481号”国有建设用地使用权为抵押物。
164
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
71、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
无。
其他说明：
无。
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□ 适用 √ 不适用
72、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
无。
73、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位： 元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
天保青年公寓调拨固定资产 1,108,849.92 其他流动负债
天保青年公寓调拨固定资产 380,330.34 递延收益
天保青年公寓经营性补贴 11,530,000.00 其他收益 11,530,000.00
天保青年公寓调拨固定资产 1,108,849.92 其他收益 1,108,849.92
名居花园物业管理费补贴 145,000.00 其他收益 145,000.00
意境兰庭物业管理费补贴 129,000.00 其他收益 129,000.00
天保青年公寓物业管理费补贴 168,949.00 其他收益 168,949.00
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
无。
74、其他
无。
165
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
无。
其他说明：
无。
（2）合并成本及商誉
无。
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
无。
大额商誉形成的主要原因：
无。
其他说明：
无。
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
无。
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
无。
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
无。
其他说明：
无。
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
无。
166
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（6）其他说明
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
无。
其他说明：
无。
（2）合并成本
无。
或有对价及其变动的说明：
无。
其他说明：
无。
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
无。
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
无。
其他说明：
无。
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
性交易处理时调整权益的金额及其计算：
无。
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
本公司于 2018 年 5 月出资设立全资子公司天津天保盛源房地产开发有限公司，注册资本 150,000.00
167
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
万元。本公司已将天津天保盛源房地产开发有限公司纳入合并财务报表范围。
6、其他
无。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
天津滨海开元房地 同一控制下企
天津 天津空港经济区 房地产开发销售 100.00%
产开发有限公司 业合并取得
天津嘉创物业服务 同一控制下企
天津 天津空港经济区 物业管理 57.14%
有限公司 业合并取得
天津天保房地产开 非同一控制下
天津 天津空港经济区 房地产开发销售 100.00%
发有限公司 企业合并取得
天津市百利建设工 非同一控制下
天津 天津空港经济区 房地产开发销售 100.00%
程有限公司 企业合并取得
天津天保盛源房地
天津 天津市南开区 房地产开发销售 100.00% 投资设立
产开发有限公司
天津天保福源房地
天津 天津滨海新区 房地产开发销售 100.00% 投资设立
产开发有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
本公司虽持有天津中天航空工业投资有限责任公司60%股权，但根据天津中天航空工业投资有限
责任公司章程，公司董事会决议必须有三分之二以上的董事或授权代表出席方为有效，董事会决议应
由出席董事会会议的董事或授权代表一致通过或三分之二以上表决通过方为有效。公司董事会设置9
名董事，其中本公司委派5名董事，不足董事会的三分之二，因此本公司未取得天津中天航空工业投
资有限责任公司的控制权，对该项投资采用权益法核算。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无。
168
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
其他说明：
无。
（2）重要的非全资子公司
无。
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
无。
其他说明：
无。
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
无。
其他说明：
无。
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
无。
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
无。
其他说明：
无。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
根据本公司第七届董事会第六次会议决议，本公司之全资子公司天津嘉创物业服务有限公司（以
下简称嘉创物业公司）进行混合所有制改革，通过增资扩股方式引进投资者。嘉创物业公司于2018年
1月31日与Colour Life Services Group Co.,Ltd.(以下简称彩生活公司)签署增资协议，协议约定，彩生活
公司以货币方式对嘉创物业公司进行溢价增资，认缴嘉创物业公司新增注册资本225.00万元。彩生活
公司于2018年5月15日以港币现汇1245.3998万元出资，折合人民币1012.7093万元，其中计入嘉创物业
公司实收资本225万元。本次增资后嘉创物业公司注册资本变更为525.00万元，其中本公司出资300.00
万元，持股比例为57.14%，彩生活公司出资225.00万元，持股比例为42.86%，嘉创物业公司为本公司
之控股子公司，仍纳入本公司合并财务报表。
169
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位： 元
嘉创物业
购买成本/处置对价 10,127,093.44
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 8,191,953.05
差额 1,935,140.39
其中：调整资本公积 1,935,140.39
其他说明
无。
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
营企业名称 直接 间接
计处理方法
天津中天航空
工业投资有限 天津 天津自贸区 航空产业投资 60.00% 权益法
责任公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司虽持有天津中天航空工业投资有限责任公司60%股权，但根据天津中天航空工业投资有限
责任公司章程，公司董事会决议必须有三分之二以上的董事或授权代表出席方为有效，董事会决议应
由出席董事会会议的董事或授权代表一致通过或三分之二以上表决通过方为有效。公司董事会设置9
名董事，其中本公司委派5名董事，不足董事会的三分之二，因此本公司未取得天津中天航空工业投
资有限责任公司的控制权，对该项投资采用权益法核算。
持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无。
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产 89,177,276.68 88,431,574.16
其中：现金和现金等价物 89,177,276.68 88,431,574.16
170
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
非流动资产 435,789,192.47 519,749,521.49
资产合计 524,966,469.15 608,181,095.65
流动负债 70,236.27 69,787.51
负债合计 70,236.27 69,787.51
归属于母公司股东权益 524,896,232.88 608,111,308.14
按持股比例计算的净资产份额 314,937,739.73 364,866,784.88
对合营企业权益投资的账面价值 314,937,739.73 364,866,784.88
财务费用 -1,124,963.17 -1,115,150.61
所得税费用 248,417.92 238,012.73
净利润 -83,215,075.26 6,983,932.84
综合收益总额 -83,215,075.26 6,983,932.84
其他说明
本公司对合营企业中天航空公司的长期股权投资采用权益法核算，中天航空公司对合营企业空中
客车(天津)总装有限公司（以下简称“空客总装天津公司”）长期股权投资亦采用权益法核算。由于
空客总装天津公司本年亏损，导致中天航空公司本年投资收益为负数，本年净利润为-8,321.51万元。
依据持股比例计算，影响本公司投资收益-4,992.90万元。
（3）重要联营企业的主要财务信息
无。
其他说明
无。
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
无。
其他说明
无。
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
无。
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
无。
其他说明
无。
171
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
无。
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
无。
4、重要的共同经营
无。
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
无。
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
无。
其他说明
无。
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
无。
6、其他
无。
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附
注六。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本
集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1. 各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负
面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险
管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，
并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
172
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（1）市场风险
1）价格风险
本集团以市场价格销售及出租房屋，因此受到此等价格波动的影响。
（2）信用风险
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。本集团无其他重大信用集中
风险。
（3）流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定
期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
2. 敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或所有者权益可能产生的
影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终
影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。
（1）利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；对
于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；以资产负债表日
市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和负债的公允价值变化。
管理层进行敏感分析时认为50个基点的变动合理反映了利率变化的可能范围。在上述假设的基础
上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：
2018年度 2017年度
项目 利率变动 对净利润 对所有者权益的影 对净利润 对所有者权益的影
的影响 响 的影响 响
173
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
浮动利率借款 增加50个基点 -316,916.67 -316,916.67 -127,284.73 -127,284.73
浮动利率借款 减少50个基点 316,916.67 316,916.67 127,284.73 127,284.73
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
无。
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
无。
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
无。
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
无。
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
无。
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
无。
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
无。
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
无。
9、其他
无。
174
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
业的持股比例 的表决权比例
投资兴办独资、合资、合作企
业；国际贸易；仓储；自有设
备租赁业务；商业的批发及零
售；商品房销售；物业管理；
天津天保控股有
天津港保税区 产权交易代理中介服务；自有 67.31 亿元 51.45% 51.45%
限公司
房屋租赁；以承接服务外包方
式从事财务管理（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
对房地产业、国际与国内贸易、
仓储物流业、金融业、高新技
术产业、基础设施建设进行投
天津保税区投资 资及管理、咨询服务；国际贸
天津自贸区 212.53 亿
控股集团有限公 易；仓储（危险品除外）；货
(空港经济区) 元
司 运代理；自有设备租赁；物业
服务；自有房屋租赁（依法须
经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
本企业的母公司情况的说明
（1）控股股东的注册资本及其变化
控股股东 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
天津天保控股有限公司 44.53亿元 22.78亿元 67.31亿元
（2）控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东
年末余额 年初余额 年末比例 年初比例
天津天保控股有限公司 570,995,896.00 519,087,178.00 51.45 51.45
本企业最终控制方是天津保税区投资控股集团有限公司。
其他说明：
无。
175
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注附注“九、1、（1）企业集团的构成”相关内容。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注附注“九、3、（1）重要的合营企业或联营企业”相关内容。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
天津中天航空工业投资有限责任公司 合营
其他说明
无。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津天保财务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保财务管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保热电有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保商业保理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津保润国际贸易电气工程有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
公司董事、监事、高级管理人员 公司关键管理人员
其他说明
无。
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
天津天保热电有限
采暖费 4,706,544.68 282.00 是 5,644,094.28
公司
天津保润国际贸易
维修服务 232,292.69 169,811.32
电气工程有限公司
天津保税区投资控
担保手续费 754,716.98
股集团有限公司
176
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津天保商业保理有限公司 物业服务 66,130.20 66,130.20
天津天保租赁有限公司 物业服务 58,764.50
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
1、报告期，公司全资子公司天保房产与天津天保热电有限公司（以下简称“天保热电”）发生的关联交
易主要内容为由天保热电提供采暖供热服务。2018年度发生的采暖费主要包括天保青年公寓2018年度供热
采暖费251.63万元，其余采暖费用包括意境兰庭二期交房前采暖费及空置房采暖费、意境兰庭一期配建采
暖费、名居花园空置房采暖报停费，此外还包括天保公寓热力计量服务费及天保青年公寓浴室热水费。
2、 报告期，公司全资子公司天保房产与天津保润国际贸易电气工程有限公司（以下简称“天津保润”）
发生的关联交易主要内容为由天津保润为天保青年公寓变配电设施提供维修服务。
3、公司与天津保税区投资控股集团有限公司（以下简称“投控集团”）发生的关联交易主要内容为
由投控集团为本公司2015年、2016年公开发行公司债提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，
并按上述2期债券本金（共计16亿元）的0.05%收取担保费，每年支付一次。2018年度共计支付担保费
80万元（含税金额）。
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
无。
关联托管/承包情况说明
无。
本公司委托管理/出包情况表：
无。
关联管理/出包情况说明
无。
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位： 元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
天津天保财务管理有限公司 房屋出租 2,971,889.86 2,300,216.66
天津天保商业保理有限公司 房屋出租 470,073.25 383,259.76
天津天保租赁有限公司 房屋出租 835,711.63 683,453.93
177
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
本公司作为承租方：
无。
关联租赁情况说明
无。
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位： 元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
天津滨海开元房地产开发
239,270,000.00 2018 年 08 月 24 日 2023 年 08 月 23 日 否
有限公司
天津天保福源房地产开发
800,000,000.00 2018 年 12 月 03 日 2023 年 12 月 11 日 否
有限公司
本公司作为被担保方
单位： 元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
其中 76,856.78 万元已
天津保税区投资控股集团 于本年 7 月履行完毕，
800,000,000.00 2015 年 07 月 21 日 2020 年 07 月 20 日
有限公司 剩余 3,143.22 万元尚未
履行完毕
天津保税区投资控股集团
800,000,000.00 2016 年 10 月 24 日 2021 年 10 月 23 日 否
有限公司
关联担保情况说明
1）天津保税区投资控股集团有限公司为本公司发行债券向债券持有人出具了担保函，担保人承担保证的
方式为全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括本次债券的本金及利息、违约金、损害赔
偿金和实现债权的费用，担保期间为各期债券的发行首日至各期债券到期日后六个月止。
2）该借款由本公司为天津滨海开元房地产开发有限公司进行担保，保证的方式为连带责任保证担保，担
保范围为借款合同项下的主债务，担保期间为借款合同约定的债务履行期限届满之日起二年。
2）该借款由本公司为天津天保福源房地产开发有限公司进行担保，保证的方式为不可撤销的连带责任保
证担保，担保范围为借款合同项下的主债务，担保期间为保证合同生效之日起至借款合同项下的主债务履
行期限届满之日后三年止。
（5）关联方资金拆借
单位： 元
178
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关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
天津天保商业保理有限公司 180,000,000.00 2018 年 05 月 30 日 2019 年 04 月 30 日 保理融资借款
天津天保商业保理有限公司 300,000,000.00 2018 年 06 月 07 日 2019 年 06 月 06 日 保理融资借款
（6）关联方资产转让、债务重组情况
无。
（7）关键管理人员报酬
单位： 元
项目名称 本年发生额 上年发生额
薪酬合计 4,176,100.00 4,420,200.00
（8）其他关联交易
关联方存款：
单位： 元
关联方 年末余额 年初余额
天津天保财务有限公司 411,689,893.49 996,383,938.87
本公司与天津天保财务有限公司签订《金融服务协议》，由财务公司为公司及控股子公司提供存款、
结算、信贷服务等其他金融服务。截至2018年12月31日，公司在天保财务公司存款41,168.99万元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 天津天保热电有限公司 712,859.52 42,771.57 712,859.52 42,771.57
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
预收款项 天津天保租赁有限公司 426,098.13 82,388.96
179
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预收款项 天津天保商业保理有限公司 239,752.60 46,201.25
应付账款 天津保润国际贸易电气工程有限公司 87,442.25 180,000.00
其他应付款 天津天保财务管理有限公司 262,064.00 205,549.00
7、关联方承诺
无。
8、其他
无。
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
无。
5、其他
无。
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
截至2018年12月31日，本集团无需披露的重大承诺事项。
180
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
截至2018年12月31日，本集团无需披露的重大或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
无。
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
无。
2、利润分配情况
单位： 元
拟分配的利润或股利 89,896,302.50
经审议批准宣告发放的利润或股利 89,896,302.50
3、销售退回
无。
4、其他资产负债表日后事项说明
无。
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
无。
181
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）未来适用法
无。
2、债务重组
无。
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
无。
（2）其他资产置换
无。
4、年金计划
无。
5、终止经营
无。
其他说明
无。
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
无。
（2）报告分部的财务信息
无。
182
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（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
报告期内，公司房地产开发及物业出租业务占公司全部营业收入的比例为 98.95%，且公司不存在跨地
区经营的情况，故无报告分部。
（4）其他说明
无。
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
无。
8、其他
本集团经营性出租资产情况如下：
单位： 元
经营租赁出租资产类别 年末余额 年初余额
投资性房地产——房屋建筑物 778,923,157.53 697,389,201.41
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收票据及应收账款
无。
（1）应收票据
1)应收票据分类列示
无。
2)期末公司已质押的应收票据
无。
3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
无。
4)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
无。
其他说明
无。
183
天津天保基建股份有限公司 2018 年年度报告全文
（2）应收账款
1)应收账款分类披露
无。
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
无。
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
无。
3)本期实际核销的应收账款情况
无。
其中重要的应收账款核销情况：
无。
应收账款核销说明：
无。
4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
无。
5)因金融资产转移而终止确认的应收账款
无。
6)转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
无。
其他说明：
无。
2、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,433,333.68 1,650,000.00
其他应收款 700,000,000.00 700,010,151.66
合计 701,433,333.68 701,660,151.66
184
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（1）应收利息
1)应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 1,433,333.68 1,650,000.00
合计 1,433,333.68 1,650,000.00
2)重要逾期利息
无。
其他说明：
无。
（2）应收股利
1)应收股利
无。
2)重要的账龄超过 1 年的应收股利
无。
其他说明：
无。
（3）其他应收款
1)其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
比例 例
按信用风险特征
700,000 100.0 700,000 700,010 100.0 700,010,
组合计提坏账准
,000.00 0% ,000.00 ,151.66 0% 151.66
备的其他应收款
700,000 100.0 700,000 700,010 100.0 700,010,
合计
,000.00 0% ,000.00 ,151.66 0% 151.66
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
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组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
无。
3)本期实际核销的其他应收款情况
无。
其中重要的其他应收款核销情况：
无。
其他应收款核销说明：
无。
4)其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
内部公司往来 700,000,000.00 700,010,151.66
合计 700,000,000.00 700,010,151.66
5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
天津天保房地产开
往来款 700,000,000.00 1-2 年 100.00%
发有限公司
合计 -- 700,000,000.00 -- 100.00%
6)涉及政府补助的应收款项
无。
7)因金融资产转移而终止确认的其他应收款
无。
8)转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
无。
其他说明：
无。
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
186
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对子公司投资 4,058,632,902.96 4,058,632,902.96 2,858,632,902.96 2,858,632,902.96
对联营、合营
314,937,739.72 314,937,739.72 364,866,784.88 364,866,784.88
企业投资
合计 4,373,570,642.68 4,373,570,642.68 3,223,499,687.84 3,223,499,687.84
（1）对子公司投资
单位： 元
本期计提 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 末余额
天津天保房地产开
620,646,783.20 620,646,783.20
发有限公司
天津滨海开元房地
2,058,281,024.01 2,058,281,024.01
产开发有限公司
天津嘉创物业服务
3,499,654.75 3,499,654.75
有限公司
天津市百利建设工
176,205,441.00 176,205,441.00
程有限公司
天津天保盛源房地
1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
产开发有限公司
合计 2,858,632,902.96 1,200,000,000.00 4,058,632,902.96
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
权益法 宣告发 减值准
期初余 其他综 期末余
投资单位 追加 减少 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
额 合收益 其他 额
投资 投资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
调整
损益 利润
一、合营企业
天津中天
航空工业 364,866, -49,929 314,937,
投资有限 784.88 ,045.16 739.72
责任公司
364,866, -49,929 314,937,
小计
784.88 ,045.16 739.72
二、联营企业
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364,866, -49,929 314,937,
合计
784.88 ,045.16 739.72
（3）其他说明
无。
4、营业收入和营业成本
无。
其他说明：
无。
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,150,000,000.00 200,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -49,929,045.16 4,168,275.22
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,605,845.79 2,426,042.43
委托贷款利息收入 35,518,867.92
合计 1,102,676,800.63 242,113,185.57
6、其他
无。
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -63,464.86
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府 13,081,798.92
补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 168,331.00
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,706,612.23
减：所得税影响额 3,318,031.56
少数股东权益影响额 138,683.17
合计 11,436,562.56 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 1.86% 0.09 0.09
扣除非经常性损益后归属于公司普通
1.64% 0.08 0.08
股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
无。
4、其他
无。
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第十二节 备查文件目录
包括下列文件：
1.载有公司董事长亲笔签名的2018年度报告正本；
2.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；
3.载有会计事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
4.报告期内中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿；
5.公司章程。
文件存放地：公司证券事务部
天津天保基建股份有限公司
董事长：夏仲昊
二○一九年三月八日
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