大港股份：江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告2018-01-13
江苏大港置业有限公司拟作价入股
所涉及的土地使用权
评估报告
苏银信评报字（2017）第 063 号
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
报告日期：二〇一七年七月二十六日
地址：南京市建邺区江东中路 359 号国睿大厦 2 号楼 20 层
邮编：210019 电话：025-83723371 传真：025-85653872
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告目录
江苏大港置业有限公司拟作价入股
所涉及的土地使用权
评估报告
苏银信评报字（2017）第 063 号
目 录
资产评估师声明 ....................................................... 1
评估报告摘要 ......................................................... 2
评估报告 ............................................................. 4
一、委托方、产权持有单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者...... 4
二、评估目的........................................................ 5
三、评估对象和评估范围.............................................. 5
四、价值类型及其定义................................................ 6
五、评估基准日...................................................... 7
六、评估依据........................................................ 7
七、评估方法........................................................ 9
八、评估程序实施过程和情况......................................... 10
九、评估假设....................................................... 10
十、评估结论....................................................... 11
十一、特别事项说明................................................. 11
十二、评估报告使用限制说明......................................... 12
十三、评估报告日................................................... 12
评估报告附件 ........................................................ 14
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告资产评估师声明
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容
是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完
整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场调查，并将有关情况进行了披露；
我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象的法律权属资料进行
了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第1页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告摘要
江苏大港置业有限公司拟作价入股
所涉及的土地使用权
评估报告
苏银信评报字（2017）第 063 号
摘要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面
情况，应认真阅读资产评估报告书正文。
江苏银信资产评估房地产估价有限公司接受江苏大港置业有限公司的委托，根据
有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法和假设开发法，按照必
要的评估程序，对为江苏大港置业有限公司拟作价入股的经济行为所涉及的土地使用
权，在2017年5月31日的市场价值进行了评估。
一、评估目的：为江苏大港置业有限公司以土地使用权作价入股的经济行为提供
价值参考依据。
二、评估对象和评估范围：江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用
权，土地使用权账面价值166,374,634.62元。宗地位于镇江新区港中路以东，四至为：
南至扬子江路，北至住宅；东至住宅，西至港中路。土地使用权面积75,620.00㎡，土
地权证编号：镇国用(2013)第13214号，土地使用权人：江苏大港置业有限公司，地号：
0192140110000，地类（用途）：城镇住宅和批发零售用地，使用期分别为70年和40
年，使用期限自2013年11月07日起算，使用权类型：出让。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2017年5月31日。
五、评估方法：市场法和假设开发法。
六、评估结论：
在本报告的评估假设及限定条件下，经实施评估程序后，江苏大港置业有限公司
拟作价入股所涉及的土地使用权在评估基准日评估结果如下：
（一） 市场法评估结果
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第2页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告摘要
账面值16,637.46万元，评估值17,014.50万元，评估增值377.04万元，增值率为
2.27%。
（二） 假设开发法评估结果
账面值16,637.46万元，评估值16,977.60万元，评估增值340.14万元，增值率为
2.04%。
（三） 评估结论的确定
通过上述两种评估方法评估结果可见，市场法评估结果与假设开发法评估结果相
差不大。市场法是以挂牌出让的成交土地作为比较案例得出的评估结论，假设开发法
是在测算完成开发后不动产价值的基础上，扣除预计的后续开发成本及有关的专业费
用、利息、利润和税费等得出的评估结论。结合本次评估目的，假设开发法综合考虑
了待估土地的规划方案以及具体的税收政策，更具有针对性。经过比较分析，评估人
员选定以假设开发法评估结果作为最终评估结论，即土地使用权评估值为16,977.60
万元（大写为壹亿陆仟玖佰柒拾柒万陆仟元）。
七、本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注。
（一）截止评估基准日，江苏大港置业有限公司将“镇国用(2013)第 13214 号”
土地使用权抵押给浙商银行股份有限公司南京分行，并签订了“（301032）浙商银高
抵字（2015）第 00005 号”《最高额抵押合同》，所担保主债权金额为人民币捌仟零
肆拾捌万元整，债务履行期限自 2015 年 2 月 9 日至 2018 年 2 月 9 日。
根据江苏大港置业有限公司提供的《镇江市不动产登记信息查询结果》，评估对
象“镇国用(2013)第13214号”土地使用权已解押，查询时间为2017年7月25日。
（二）本次土地使用权的评估值含增值税。
（三）本次申报评估的“镇国用(2013)第 13214 号”土地使用权账面值未经审计。
（四）本次评估结果是在满足规划要求所设定条件下的土地使用权值，若委估土
地使用权的规划方案及建筑经济技术指标等影响地价的因素发生变化，该评估值应作
相应调整或重新评估。
（五）评估基准日后，评估报告有效期内，若资产数量发生变化，评估报告的使
用者应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或价格标准发生变化，
并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
八、评估结论的使用有效期为一年，即2017年5月31日至2018年5月30日。
九、本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评
估主管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不
恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下
列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：
（一）将本评估报告用于其他目的经济行为；
（二）除国家法律、法规规定外，未经江苏银信资产评估房地产估价有限公司书
面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中。
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第3页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
江苏大港置业有限公司拟作价入股
所涉及的土地使用权
评估报告
苏银信评报字（2017）第 063 号
江苏大港置业有限公司：
江苏银信资产评估房地产估价有限公司接受江苏大港置业有限公司的委托，根据
有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法和假设开发法，按照必
要的评估程序，对为江苏大港置业有限公司拟作价入股的经济行为所涉及的土地使用
权，在2017年5月31日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用
者
（一）委托方及产权持有单位概况
名称：江苏大港置业有限公司
类型：有限责任公司（法人独资）
住所：镇江新区大港通港路 1 号
注册资本：10000 万元整
法定代表人：孔建国
成立日期：2013 年 02 月 26 日
营业期限：2013 年 02 月 26 日至******
统一社会信用代码：91321191063204772H
主要经营范围：房地产开发与销售；建筑工程、土石方工程、园林绿化工程、城
市基础设施工程的施工；公共配套设施的开发；物业管理、物业租赁；建筑材料及装
潢材料的销售；室内外装修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
（二）评估委托合同约定的委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能
由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第4页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
二、评估目的
为江苏大港置业有限公司以土地使用权作价入股的经济行为提供价值参考依据。
该经济行为已经江苏大港股份有限公司党委会及高管会联席会议批准（《江苏大
港股份有限公司党委会及高管会联席会议纪要》（第14号））。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围为江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权，
土地使用权账面价值166,374,634.62元。宗地位于镇江新区港中路以东，四至为：南
至扬子江路，北至住宅；东至住宅，西至港中路。土地使用权面积75,620.00㎡。土地
使用权账面价值166,374,634.62元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）评估对象的权属登记状况
土地权证编号：镇国用(2013)第13214号，土地使用权人：江苏大港置业有限公司，
地号：0192140110000，地类（用途）：城镇住宅和批发零售用地，使用期分别为70
年和40年，使用期限自2013年11月07日起算，使用权类型：出让。
（二）评估对象的他项权利状况
截止评估基准日，江苏大港置业有限公司将“镇国用(2013)第 13214 号”土地使
用权抵押给浙商银行股份有限公司南京分行，并签订了“（301032）浙商银高抵字（2015）
第 00005 号”《最高额抵押合同》，所担保主债权金额为人民币捌仟零肆拾捌万元整，
债务履行期限自 2015 年 2 月 9 日至 2018 年 2 月 9 日。
根据江苏大港置业有限公司提供的《镇江市不动产登记信息查询结果》，评估对
象“镇国用(2013)第13214号”土地使用权已解押，查询时间为2017年7月25日。
（三）评估对象的现状及概况
评估对象为尚未开发的净地。根据国有建设用地使用权出让合同，宗地总面积为
83,520.00平方米，出让面积为75,620.00平方米，主体建筑物性质为城镇住宅，附属
建筑物性质为批发零售，建筑总面积≤113,400.00平方米，1.0≤建筑容积率≤1.5，
建筑基底面积≤21,1700.00平方米，绿地面积≥22,680.00平方米。受让人在本合同下
宗地范围内同步修建工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府。
委托方提供的规划方案及建筑经济技术指标如下：
分区编 用地面积 计容面积 建筑高 建筑密
用地性质 容积率 绿地率
号 （㎡） （㎡） 度 度
Ⅰ号 商住 75620 1.5 113400 — ≤28 ≥30
社区管理用
Ⅱ号 7900 1.02 8039 — — —
房
建筑经济技术指标
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第5页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
项目 数量 单位
总用地面积 83,520 ㎡
总建筑面积 154,529 ㎡
计容建筑面积 121,439 ㎡
多层洋房（精装） 25,104 ㎡
小高层（精装） 84,260 ㎡
底层商业 4,036 ㎡
社区用房 1,229 ㎡
物业管理服务用房 860 ㎡
其中 卫生站 300 ㎡
文化活动站 600 ㎡
托老所 800 ㎡
配电房 600 ㎡
幼儿园 3,600 ㎡
公厕 50 ㎡
地下建筑面积 33,090 ㎡
其中 非机动车库面积 3,362 ㎡
容积率 1.45
住宅户数 704 户
住宅 6、11 层
建筑层数 商业 2 层
地下室 1 层
建筑高度 35 m
建筑基底面积 14538 ㎡
建筑密度 17 %
绿地面积 ／ ㎡
绿地率 30 %
机动车停车数 987 辆
地面停车 197 辆
其中
地下停车 790 辆
非机动车停车数 2401 辆
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，本次评估采用市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
就资产评估而言，市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和
卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者地位平等，彼此都有获取足够市场信
息的机会和时间，买卖双方自愿、理智、各自精明地进行交易。资产评估中的市场价
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第6页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
值是在假定这种完善的市场存在、被评估资产在这样一个市场中交易而评定估算的价
值。
五、评估基准日
根据评估委托合同之约定，本次评估的评估基准日为2017年5月31日。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
六、评估依据
（一）行为依据
《江苏大港股份有限公司党委会及高管会联席会议纪要》（第 14 号）。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表
大会常务委员会第八次会议通过 根据 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》
修正）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议修订，2004 年 8 月 28 日施行）；
3、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次
会议通过，2007 年 10 月 1 日施行）；
4、《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年 10 月 28 日第十届全国人民代表大会
常务委员会第三十次会议通过，2008 年 1 月 1 日施行）；
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998 年 12 月 27 日国务院令第 256
号公布，根据 2014 年 7 月 29 日国务院令第 653 号《国务院关于修改部分行政法规的
决定》修改）；
6、《江苏省土地管理条例》（2004 年 4 月 16 日江苏省第十届人民代表大会常务
委员会第九次会议《关于修改〈江苏省土地管理条例〉的决定》第二次修正）；
7、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日，十二届全国人大常委会第
二十一次会议审议通过，自 2016 年 12 月 1 日起施行）；
8、《国有资产评估管理办法》（1991 年 11 月 16 日，国务院 91 号令）；
9、《国有资产评估管理办法施行细则》（1992 年 7 月 18 日，原国家国有资产管理
局国资办发[1992]36 号）；
10、《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年 8 月 25 日，国务院国有资产监
督管理委员会令第 12 号）；
11、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（2006 年 12 月 12 日，
国务院国有资产监督管理委员会 国资委产权[2006]274 号）；
12、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第7页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
表大会常务委员会第五次会议通过）；
13、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税
[2016]36 号）；
14、 财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计
税依据问题的通知》（财税[2016]43 号）；
15、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总
局公告 2016 年第 70 号）；
16、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第 6 号）；
17、江苏省实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法（苏政发〔2014〕66 号）；
18、 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国
税发[2006]187 号）；
19、其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财政部财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20 号）；
3、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248 号）；
4、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；
9、《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协[2011]230
号）；
10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
11、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
12、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
13、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）。
（四）权属依据
1、委托方填报的土地使用权评估申报明细表；
2、委托方提供的国有土地使用证及国有建设用地使用权出让合同复印件等资料。
（五）取价依据
1、江苏土地市场网和镇江市国土资源局公布的镇江相关土地成交案例；
2、被评估单位提供的规划方案及建筑经济技术指标；
3、资产评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料等。
（六）其他依据
1、江苏大港置业有限公司与江苏银信资产评估房地产估价有限公司签订的《评估
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第8页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
委托合同》；
2、委托方提供的与评估相关的抵押合同等相关资料；
3、委托方提供的《镇江市不动产登记信息查询结果》；
4、委托方撰写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》；
5、委托方提供的其他有关资料；
6、评估人员取得的其他与评估相关的资料。
七、评估方法
根据《资产评估准则—不动产》，资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估
对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种
资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择
评估方法。
本次评估的对象为待开发商住用地，镇江土地交易市场是一个充分发育的、活跃
公平的市场，评估人员能收集到与评估基准日相近的、与被评估对象相类似的参照物，
本次可采用市场法进行评估。同时，被评估单位提供了规划方案及建筑技术经济指标，
具备了采用假设开发法的条件，本次可采用假设开发法进行评估。
1、市场法
市场法是指在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近
时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该
土地的交易情况、期日、区域、个别及年期因素等差别，修正得出待估土地在评估基
准日地价的方法。
评估公式：P＝PB×A×B×C×D×E
式中：
P—待估宗地价格；
PB—比较实例价格；
A—待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；
E—待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。
2、假设开发法
假设开发法是在测算完成开发后不动产价值的基础上，扣除预计的后续开发成本
及有关的专业费用、 利息、 利润和税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产。运用假设开发法估价一般
分为下列 6 个步骤进行：
（1）调查、了解待开发房地产的状况；
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第9页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
（2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
（3）估算后续开发经营期；
（4）预测开发完成后的房地产价值；
（5）测算后续开发建设的必要支出和应得利润；
（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
评估公式：
地价评估值＝开发完成后的房地产价值－取得土地的税费－由熟地建成房屋的开
发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2017年6月28日与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、
独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订评估委托合同；
2、与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订
出本次资产评估工作计划；
3、配合委托方填报资产评估申报明细表等工作，评估项目组人员对委估资产进行
了详细了解，布置资产评估工作，协助委托方进行委估资产申报工作，收集资产评估
所需文件资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
项目组现场评估阶段的时间为 2017 年 6 月 30 日至 7 月 1 日。主要工作如下：
1、会同委托方对委托评估范围内的资产进行现场清查确认；
2、查验权证，收集土地出让合同及抵押相关资料等；
3、根据被评估对象的实际状况和特点，确定具体评估方法；
4、市场调查和查询有关资料，收集价格资料。
（三）评定估算阶段
在清查核实的基础上做出初步评估测算。对评估初步结果进行分析，对评估结果
进行必要的调整、修改和完善。
（四）编制和提交评估报告阶段
在上述工作基础上，起草评估报告，按评估机构内部资产评估报告送审制度和程
序对报告进行修改、完善，最后按要求向委托方提交正式评估报告。
九、评估假设
（一）本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
（二）交易假设：假定待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产
的交易条件等模拟市场进行估价；
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第 10 页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
（三）公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样
的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，
是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，
都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强
制性或不受限制的条件下进行；
（四）继续使用假设：假设本次评估范围内的资产不改变用途并可正常继续使用；
（五）本次评估是按被评估单位提供的规划方案及建筑经济技术指标进行评估的，
并考虑了以土地作价入股为目的所涉及的相关税费，相关规划方案及建筑经济技术指
标需经规划部门批准；
（六）本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
（七）相关基础资料真实、准确、完整；
（八）本次评估未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗
力对资产价格的影响；
（九）有关的赋税基准及税率，政策性征收费用不发生重大变化；
（十）本次评估也未考虑抵押、担保及其他特殊交易方式对评估结果的影响。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
在本报告的评估假设及限定条件下，经实施评估程序后，江苏大港置业有限公司
拟作价入股所涉及的土地使用权在评估基准日评估结果如下：
（一）市场法评估结果
账面值16,637.46万元，评估值17,014.50万元，评估增值377.04万元，增值率为
2.27%。
（二）假设开发法评估结果
账面值16,637.46万元，评估值16,977.60万元，评估增值340.14万元，增值率为
2.04%。
（三）评估结论的确定
通过上述两种评估方法评估结果可见，市场法评估结果与假设开发法评估结果相
差不大。市场法是以挂牌出让的成交土地作为比较案例得出的评估结论，假设开发法
是在测算完成开发后不动产价值的基础上，扣除预计的后续开发成本及有关的专业费
用、利息、利润和税费等得出的评估结论。结合本次评估目的，假设开发法综合考虑
了待估土地的规划方案以及具体的税收政策，更具有针对性。经过比较分析，评估人
员选定以假设开发法评估结果作为最终评估结论，即土地使用权评估值为16,977.60
万元（大写为壹亿陆仟玖佰柒拾柒万陆仟元）。
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第 11 页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
十一、特别事项说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
（一）截止评估基准日，江苏大港置业有限公司将“镇国用(2013)第 13214 号”
土地使用权抵押给浙商银行股份有限公司南京分行，并签订了“（301032）浙商银高
抵字（2015）第 00005 号”《最高额抵押合同》，所担保主债权金额为人民币捌仟零
肆拾捌万元整，债务履行期限自 2015 年 2 月 9 日至 2018 年 2 月 9 日。
根据江苏大港置业有限公司提供的《镇江市不动产登记信息查询结果》，评估对
象“镇国用(2013)第13214号”土地使用权已解押，查询时间为2017年7月25日。
（二）本次土地使用权的评估值含增值税。
（三）本次申报评估的“镇国用(2013)第 13214 号”土地使用权账面值未经审计。
（四）本次评估结果是在满足规划要求所设定条件下的土地使用权值，若委估土
地使用权的规划方案及建筑经济技术指标等影响地价的因素发生变化，该评估值应作
相应调整或重新评估。
（五）评估基准日后，评估报告有效期内，若资产数量发生变化，评估报告的使
用者应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或价格标准发生变化，
并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告有如下使用限制：
（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评
估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估
委托合同的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造
成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）未征得江苏银信资产评估房地产估价有限公司书面同意，本评估报告的内
容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体（法律、法规规定以及相关当事方另有约定的
除外）。
（三）本评估结论的使用有效期为一年，即 2017 年 5 月 31 日至 2018 年 5 月 30
日。
十三、评估报告日
本评估报告日期为2017年7月26日。
（以下无正文）
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第 12 页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告正文
（本页无正文）
评估机构法定代表人或授权代表： 王顺林
资产评估师： 刘文利
资产评估师： 陈 蓓
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
二〇一七年七月二十六日
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第 13 页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
评估报告附件
目 录
附件一：与评估目的相对应的经济行为文件复印件
附件二：委托方及产权持有单位营业执照复印件
附件三：国有土地使用证复印件
附件四：委托方和产权持有单位承诺函
附件五：资产评估师承诺函
附件六：评估机构营业执照复印件
附件七：资产评估资格证书复印件
附件八：签字资产评估师资格证书复印件
附件九：评估明细表
江苏银信资产评估房地产估价有限公司 第 14 页
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件一：与评估目的相对应的经济行为文件复印件
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件二：委托方、产权持有单位法人营业执照复印件
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件三： 国有土地使用证复印件
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件四：委托方和产权持有单位承诺函
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件五：资产评估师承诺函
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
资产评估师承诺函
江苏大港置业有限公司：
受贵方的委托，我们对贵方拟作价入股行为所涉及的土地使用权以2017年5月31
日为评估基准日进行了评估，形成了评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前
提下，我们承诺如下：
一、 具备相应的执业资格。
二、 评估对象和评估范围与评估委托合同的约定一致。
三、 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、 根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
五、 充分考虑了影响评估价值的因素。
六、 评估结论合理。
七、 评估工作未受到干预并独立进行。
资产评估师： 刘文利
资产评估师： 陈 蓓
二〇一七年七月十二日
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件六：评估机构企业法人营业执照复印件
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件七：评估机构资格证书复印件
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件八：签字资产评估师资格证书复印件
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
江苏大港置业有限公司拟作价入股所涉及的土地使用权评估报告附件
附件九：评估明细表
江苏银信资产评估房地产估价有限公司
