中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
中天服务股份有限公司
2022 年年度报告
2023 年 3 月 18 日
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
2022 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人(会计
主管人员)郑芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承
诺，请投资者注意投资风险。
有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未
来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ........................................... 10
第四节 公司治理 ................................................... 21
第五节 环境和社会责任 ............................................. 36
第六节 重要事项 ................................................... 38
第七节 股份变动及股东情况 ......................................... 48
第八节 优先股相关情况 ............................................. 53
第九节 债券相关情况 ............................................... 54
第十节 财务报告 ................................................... 55
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备查文件目录
1、载有公司法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、载有会计师事务所盖章，中国注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。
4、载有公司法定代表人签名的公司 2022 年度报告文本。
5、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、上市公司、中天服务 指 中天服务股份有限公司
上海天纪 指 上海天纪投资有限公司
中天美好服务 指 中天美好生活服务集团有限公司
新嘉联 指 浙江新嘉联电子科技有限公司
浙江天筑 指 浙江天筑贸易有限公司
中麦控股 指 中麦控股有限公司
元、万元 指 指人民币元、万元
报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中天服务 股票代码 002188
变更前的股票简称（如有） 巴士在线
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中天服务股份有限公司
公司的中文简称 中天服务
公司的外文名称（如有） ZHONGTIAN SERVICE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如
ZHONGTIAN SERVICE
有）
公司的法定代表人 操维江
注册地址 浙江省嘉兴市嘉善县惠民街道东升路 18 号 410 室
注册地址的邮政编码 314100
公司注册地址历史变更情况 曾用注册地址：浙江省嘉善县东升路 36 号
办公地址 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天钱塘银座 4 层 419 室
办公地址的邮政编码 310000
公司网址 http://zhongtianservice.com
电子信箱 stock002188@vip.163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐振春 张晓艳
浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天钱 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中天钱
联系地址
塘银座 4 层 419 室 塘银座 4 层 419 室
电话 0571-86038115 0571-86038115
传真 0571-86038115 0571-86038115
电子信箱 stock002188@vip.163.com stock002188@vip.163.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http://www.szse.cn）
《证券时报》、《上海证券报》、巨潮资讯网
公司披露年度报告的媒体名称及网址
（http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 公司董秘办
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四、注册变更情况
统一社会信用代码 91330000721075424D
公司最新经营范围：企业总部管理；信息技术咨询服务；
软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服
务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 理；知识产权服务（专利代理服务除外）；技术服务、技术
开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（除依
法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活
动）。
2012 年 2 月 11 日，上海天纪投资有限公司成为公司控股
历次控股股东的变更情况（如有）
股东，此后，公司控股股东未发生变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 天津市南开区宾水西道 333 号万豪大厦 C 座 10 层
签字会计师姓名 俞德昌、陈凌燕
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
适用 □不适用
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
上海市浦东新区芳甸路
国金证券股份有限公司 丘永强、付芋森 2021 年-2022 年
1088 号紫竹国际大厦 22 楼
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入（元） 306,314,999.15 273,947,437.76 11.82% 168,290,470.64
归属于上市公司股东
61,629,202.04 149,413,611.72 -58.75% -111,332,770.08
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 33,424,110.66 6,174,429.65 441.33% -24,291,416.27
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-28,442,485.84 68,114,967.63 -141.76% 3,322,662.91
流量净额（元）
基本每股收益（元/
0.21 0.51 -58.82% -0.377
股）
稀释每股收益（元/
0.21 0.51 -58.82% -0.377
股）
加权平均净资产收益
74.80% -645.96% 720.76% -307.21%
率
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2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末
总资产（元） 251,235,379.21 290,358,824.95 -13.47% 159,768,048.11
归属于上市公司股东
113,092,657.36 51,576,426.70 119.27% -97,837,185.02
的净资产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 64,922,697.03 72,748,092.65 74,298,046.97 94,346,162.50
归属于上市公司股东的净利润 34,353,275.99 8,267,199.56 5,787,714.20 13,221,012.29
归属于上市公司股东的扣除非
7,330,358.26 7,889,846.46 5,575,988.82 12,627,917.12
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -64,879,895.24 13,534,071.54 -9,413,612.29 32,316,950.15
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
九、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值
-1,398,603.66 119,777,740.21 444,587.31
准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一 1,837,494.08 646,187.59 952,733.47
定标准定额或定量持续享受的政府补助除
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外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
1,512,515.11
并日的当期净损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 28,284,444.10 17,965,854.46 -267,000.84
其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,196,589.71 11,858,643.06
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费，但经国家有关部门批准设立的有经营
1,095,232.55
资格的金融机构对非金融企业收取的资金占
用费除外
-
与公司主营业务无关的预计负债产生的损益
100,721,142.72
减：所得税影响额 529,680.26 1,305,147.98 404,406.64
少数股东权益影响额（税后） -11,437.12 -445,442.97
合计 28,205,091.38 143,239,182.07 -87,041,353.81 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2022 年房地产投资低迷，增量市场向存量市场转化，作为与房地产市场强相关的物业管理行业也
面临增速减缓的态势。中指物业研究的数据显示，截至 2021 年物业上市公司（含港股）的在管面积、
合约面积同比增速约为 44.3%、37.6%。而根据 2022 年上半年上市物业服务企业（含港股）公布的半年
度数据来看，上半年上市公司在管面积均值约 1.16 亿平方米，同比增长 26.98%；合约面积均值约 1.77
亿平方米，同比增长 16.61%，增速下滑的趋势明显。
在物业行业持续发展的同时，国家在相关政策方面给予积极引导和支持。自 2022 年两会工作报告
强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡
村”等工作要点以来，国家和地方层面均出台相应政策、规范文件，推动物业管理行业健康有序发展。
7 月 12 日，国家发改委出台《“十四五”新型城镇化实施方案》，指出开展物业服务标准化试点，改
进物业服务管理。北京、河南等地相继出台针对物业服务内容的相关规范文件。江苏出台针对物业服务
质量以及采用信用关系进行约束的规范性文件。规范化、标准化发展是物业管理行业未来发展的主基调。
2022 年物业行业呈现以下发展特点：
（一）物企战略布局多元化
企业的战略方向更加多元，战略内容愈发丰富。2022 年头部企业战略布局聚焦于：城市服务、
品牌建设、多元化服务、智慧化建设以及客户满意度建设，此外标准化建设、智慧物业和市场化外
拓也是 TOP10 企业战略部署的重要方向。
（二）生活服务内容多元化
报告期，商住开发及销售步伐进一步放缓，而物业服务企业规模增长诉求不减，公建、产业园及
城市服务等非住宅领域成为物业服务企业拓盘的重点。此外，物业养老的服务模式也已逐渐启动，发挥
本身优势或将成为物企破局社区增值服务的抓手。
（三）追求有质量的规模增长
近几年，物业品牌发展稳扎稳打、不断纵深。2021-2022 年，物业品牌企业持续强化市场化外
拓能力，加大收并购力度，物业品牌进入战略整合期；现阶段，品牌企业已开展多元化战略，在经
营核心业务的基础上，进一步开展与核心业务相关的其他业务，以优质服务能力赢得业主美誉，强
化资源投入不断扩大品牌知名度和影响力。
（四）提升智能化管理水平
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2022 年 7 月，住房和城乡建设部、国家发改委联合发布《“十四五”全国城市基础设施建设规
划》，其中明确指出要加快推进智慧社区建设，实现社区智能化管理等多方面内容。随后，商务部以及
国家发改委等 11 部门联合发布《关于促进绿色智能家电消费若干措施的通知》，其中指出要拓展消费
场景，提升消费体验，扩大城市一刻钟便民生活圈试点。物业公司是基层社区的服务者，在推动智慧社
区、社区智能化管理方面具备先天优势。未来，物业公司仍需将数字化、智能化作为提质增效的重要手
段加以建设。
二、报告期内公司从事的主要业务
2022 年公司持续发展物业服务业务，以成为区域性品质领先的物业服务企业为目标，面对房地产
市场加速下行的不利局面，公司积极拓展主业规模，进一步提升服务品质，本年度主营业务的收入、
利润均出现了明显的增长。
报告期，公司合并报表范围内实现营业收入 3.06 亿元，同比增长 11.82%；实现归属于上市公司股
东的净利润 6,162.92 万元，同比下降 58.75%，归属上市公司股东扣非后的净利润 3,342.41 万元，同
比增长 441.33%；报告期末总资产 2.51 亿元，同比下降 13.47%；归属于上市公司股东的净资产为 1.13
亿元，同比增长 119.27%。
（一）主要业务：公司的主营业务为物业管理服务。报告期，为与公司主营业务相匹配，更好
的体现公司目前的业务发展方向，公司将公司全称变更为“中天服务股份有限公司”、股票简称变
更为“中天服务”。
（二）主要产品及用途，经营模式：公司物业管理服务的主要经营模式是通过市场化竞争获取
物业管理项目，开展基础物业管理服务，并围绕业主、房地产开发商等用户需求提供综合配套服务
及增值服务，主要服务内容分为：物业管理及配套服务、案场服务：
1、物业管理及配套服务：为住宅类和非住宅类的物业业主提供相关的物业管理及配套服务收
取费用，服务的内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为保安、
保洁、停车管理、绿化养护等，专业化配套的增值服务主要为综合管理、秩序维护、工程维护、社
区商业采集、场租、停车管理、家政服务、资产运营、车位经纪等；
2、案场服务：为房地产商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。
（三）业绩驱动因素： 报告期内，公司积极外拓业务，做大物业管理规模；探索发展其他增值
服务业务，拓宽盈利渠道；利用智慧科技手段，提升管理品质。
1、公司 2022 年物业在管规模 849 万方，主营业务收入 2.95 亿元，较 2021 年在管规模增长
20.42%，主营业务收入增长 21.17%，管理规模和业务收入呈现较快的增长态势。
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、传统物业管理服务是公司发展的压舱石，公司在稳盘的同时，积极开拓新的增值服务内容，探
索新业务模式。公司积极开拓资产经纪、美居、社区配套、空间运营、到家服务等业务，并尝试养老服
务业务，增值业务不仅提升了客户的服务体验，而且为公司业绩提升做出贡献。
3、报告期内，随着公司品质化发展战略的不断推进，公司的市场形象和美誉度也在提升。公司通
过加强品质管理巡检、400 客户热线等传统形式推进品质提升。同时，公司还通过提升技术力量，改造
物业管理的硬件设施、开发智能化的服务软件等优化服务手段，提高服务效率。
（四）虽然公司积极开拓市场，提升业务规模，但市场占有率较低，规模与行业内上市公司差距
较大，与物业企业的头部公司仍无法相比。公司将充分利用非公开发行股票募集资金投资项目的契机，
逐步提高服务品质，优化业务结构，提升智能化信息水平，力争成为区域性品质领先的物业服务企
业。
三、核心竞争力分析
不适用。
四、主营业务分析
1、概述
详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
2022 年 2021 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 306,314,999.15 100% 273,947,437.76 100% 11.82%
分行业
物业管理 293,350,367.24 95.77% 241,429,394.66 88.13% 21.51%
贸易业务 803,003.67 0.29% -100.00%
电子元器件行业 213,813.10 0.08% -100.00%
其他业务 12,964,631.91 4.23% 31,501,226.33 11.50% -58.84%
分产品
物业管理及配套
237,588,450.34 77.56% 191,257,926.99 69.82% 24.22%
服务
案场服务 55,761,916.90 18.21% 50,171,467.67 18.31% 11.14%
贸易业务 803,003.67 0.29% -100.00%
电子元器件销售 213,813.10 0.08% -100.00%
其他服务 12,964,631.91 4.23% 31,501,226.33 11.50% -58.84%
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分地区
华东 264,365,126.79 86.30% 233,399,659.93 85.20% 13.27%
西北 27,844,354.42 9.09% 26,588,845.30 9.71% 4.72%
华中 12,633,308.53 4.13% 12,026,138.86 4.39% 5.05%
华北 1,472,209.41 0.48% 1,932,793.67 0.71% -23.83%
分销售模式
向业主提供服务 196,559,823.44 64.17% 137,609,248.68 50.23% 42.84%
向非业主提供服
96,790,543.80 31.60% 103,820,145.98 37.90% -6.77%
务
其他 12,964,631.91 4.23% 32,518,043.10 11.87% -60.13%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
293,350,367. 212,466,640.
物业管理 27.57% 21.51% 23.61% -1.23%
24 90
分产品
物业管理及配 237,588,450. 173,261,010.
27.08% 24.22% 23.68% 0.33%
套服务 34 41
55,761,916.9 39,205,630.4
案场服务 29.69% 11.14% 23.29% -6.93%
0 9
分地区
251,400,494. 183,733,717.
华东 26.92% 25.02% 24.69% 0.20%
88 61
27,844,354.4 18,604,897.8
西北 33.18% 5.31% 13.46% -4.80%
2 0
12,633,308.5
华中 8,949,303.10 29.16% 5.61% 34.94% -15.40%
3
华北 1,472,209.41 1,178,722.39 19.94% -23.83% -21.60% -2.27%
分销售模式
向业主提供服 196,559,823. 154,218,768.
21.54% 42.84% 44.78% -1.05%
务 44 72
向非业主提供 96,790,543.8 58,247,872.1
39.82% -6.77% -10.90% 2.79%
服务 0 8
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
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（5） 营业成本构成
产品分类
单位：元
2022 年 2021 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
物业管理及
营业成本 173,261,010.41 79.92% 140,088,279.72 77.88% 23.68%
配套服务
案场服务 营业成本 39,205,630.49 18.08% 31,800,771.55 17.68% 23.29%
说明
本期营业成本增加，主要系公司经营规模扩大导致成本增加。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
□是 否
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 105,438,774.01
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 34.42%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 30.21%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 中天控股集团有限公司及其控制的公司 90,536,294.34 29.56%
2 一汽奥迪销售有限责任公司 5,233,879.98 1.71%
3 国家开发银行浙江省分行 4,458,787.15 1.46%
4 浙江钱江物业管理有限公司 3,198,440.78 1.04%
5 杭州辉都置业有限公司 2,011,371.76 0.66%
合计 -- 105,438,774.01 34.42%
主要客户其他情况说明
□适用 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 73,065,033.23
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 52.93%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 5.03%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 国家电网有限公司 33,164,902.45 24.03%
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
2 浙江定阳人力资源有限公司 25,742,691.29 18.65%
3 中天控股集团有限公司及其控制的公司 6,942,928.52 5.03%
4 上海协同保安服务有限公司 4,245,112.08 3.08%
5 浙江龙威安保有限公司 2,969,398.89 2.15%
合计 -- 73,065,033.23 52.93%
主要供应商其他情况说明
□适用 不适用
3、费用
单位：元
2022 年 2021 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 610,778.07 641,307.56 -4.76%
管理费用 36,303,632.85 49,420,862.36 -26.54%
主要系公司资金存款利息收入增加以及
财务费用 -529,485.78 2,180,106.39 -124.29%
控股股东借款本金减少利息降低所致。
主要系公司下属子公司研发业务增加所
研发费用 3,095,590.18 1,992,524.95 55.36%
致。
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
为物业、业主、合作 提升社区经济价值，拓延增
提高客户满意度，提供
联每户智慧平台 商提供社区生活服务 开发进行中 值服务，以信息化智能化提
更快捷的增值服务
解决方案 升效率
公司研发人员情况
2022 年 2021 年 变动比例
研发人员数量（人） 14 13 7.69%
研发人员数量占比 0.81% 1.05% -0.24%
研发人员学历结构
本科 12 12
大专 2 1
研发人员年龄构成
30 岁以下 9 9
30~40 岁 5 4
公司研发投入情况
2022 年 2021 年 变动比例
研发投入金额（元） 3,095,590.18 1,992,524.95 55.36%
研发投入占营业收入比例 1.01% 0.73% 0.28%
研发投入资本化的金额（元） 0.00 0.00 0.00%
资本化研发投入占研发投入的比例 0.00% 0.00% 0.00%
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用 不适用
15
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
经营活动现金流入小计 305,635,733.37 311,591,595.24 -1.91%
经营活动现金流出小计 334,078,219.21 243,476,627.61 37.21%
经营活动产生的现金流量净额 -28,442,485.84 68,114,967.63 -141.76%
投资活动现金流入小计 6,611,499.88 283,593,796.87 -97.67%
投资活动现金流出小计 9,623,492.02 86,712,673.73 -88.90%
投资活动产生的现金流量净额 -3,011,992.14 196,881,123.14 -101.53%
筹资活动现金流入小计 1,850,000.00 -100.00%
筹资活动现金流出小计 47,216,619.69 51,683,226.35 -8.64%
筹资活动产生的现金流量净额 -47,216,619.69 -49,833,226.35 5.25%
现金及现金等价物净增加额 -78,671,097.67 215,145,916.86 -136.57%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
适用 □不适用
本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少 96,557,453.47 元，同比减少 141.76%，主要系
公司支付诉讼和解款及经营性支出等所致。
本期投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少 199,893,115.28 元，同比减少 101.53%，主要
系公司上年同期收到房屋土地征收补偿款所致。
本期现金及现金等价物净增加额较上年同期减少 293,817,014.53 元，同比减少 136.57%，主要系
公司支付诉讼和解款、归还控股股东拆借款及上年同期收到房屋土地征收补偿款所致 。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
适用 □不适用
报告期内，公司物业管理规模增加，业务结构优化导致净利润增加。但因支付和解款、偿还债务导
致现金流出较大，同时因经济增速下行导致物业费收缴率下降。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要系公司冲回预计
营业外收入 28,533,190.35 37.81% 否
负债所致。
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
营业外支出 248,746.25 0.33%
信用减值损失（损失“-
-1,731,338.85 -2.29%
”号填列）
资产处置收益（损失“-
-1,398,603.66 -1.85%
”号填列）
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2022 年末 2022 年初 重大变动
比重增减
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 说明
货币资金 169,322,096.03 67.40% 247,993,193.70 85.41% -18.01%
应收账款 46,745,832.94 18.61% 17,155,949.09 5.91% 12.70%
存货 229,420.97 0.09% 293,996.70 0.10% -0.01%
投资性房地产 18,568,681.38 7.39% 11,578,843.74 3.99% 3.40%
固定资产 2,332,393.47 0.93% 3,681,634.39 1.27% -0.34%
在建工程 659,157.20 0.26% 0.26%
使用权资产 3,393,347.18 1.35% 2,777,663.90 0.96% 0.39%
合同负债 46,067,998.02 18.34% 47,235,201.44 16.27% 2.07%
租赁负债 1,859,327.79 0.74% 1,276,673.25 0.44% 0.30%
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用。
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
17
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
中天美好服 50,000,00 226,964,7 92,828,62 306,335,3 59,570,80 44,300,14
子公司 物业管理
务 0 19.24 9.40 71.75 4.45 2.33
- -
30,000,00 50,991,25 50,240,41
新嘉联 子公司 制造业 5,398.23 2,277,983 2,277,983
0 8.66 2.80
.31 .31
20,000,00 2,323,549 2,237,456
浙江天筑 子公司 贸易 6,793.19 6,793.19
0 .22 .85
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 不适用
主要控股参股公司情况说明
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展战略
公司以成为区域品质领先的物业服务企业为目标，通过以优势区域为核心进行深耕、提高城市服务
密度；投拓加力，通过项目拓展、资源合作、合资经营等方式不断扩大物业服务规模。优化业务结构，
稳住住宅业态的基本盘，以地产优质项目、保障安置房、政府人才房、未来社区为重点；非住宅业态以
商办写字楼、产业园区、政府公建项目、医院、学校等进一步丰富管理业态；通过提升服务质量树品牌，
减费增效提高公司效益。
（二）下一年度经营计划：
2023 年房地产市场仍可能面临前所未有的挑战，物业管理行业竞争形势加剧，公司将进一步通过
提升服务品质树立口碑，通过外延式拓展业务增加服务规模，探索非住宅、城市服务、IFM 等领 域 赛
道 ， 抓住非公开发行股票募集资金的发展机会，使公司在管理规模、智能化信息化、业务结构多元化
方面都能够迈上一台阶，逐步将公司打造成区域性优质的物业服务企业。
（三）可能面对的风险：
1、行业低迷风险
中国房地产市场过去几年经历经营亏损、流动性短缺、债务违约等风险后，2023 年房地产市场可
能会逐步宽松，但是仍将面临前所未有的挑战，能否出现企稳回升态势还将取决于政策支持及购房者预
期转变。与房地产强相关的物业管理行业将面临负面因素传导，增量减少，导致行业面临低迷的风险。
公司将依托在管项目，聚焦已有、优化业务结构，提升商业写字楼、公司建安置房、产业园区等非住宅
业务比例，通过提升服务品质树立口碑，通过外延式拓展业务增加服务规模，并结合公司自身发展情形
积极解决不利的影响因素。
2、竞争加剧风险
物业行业是国内城镇化发展过程中必然产物，行业集中度不高，服务同质化较为严重，虽然优势企
业不断尝试新的领域尝试，但基础的物业管理服务仍是收入占比大的业务。行业经历了收并购热潮后，
梯队已经非常明显，大型物业企业的竞争实力更显突出。公司将在增加规模的同时，更加重视标准化服
务体系建设，提升服务质量，稳定运营根基，同时利用智能化信息化技术提高运营效率，并尝试进入一
些新的服务领域。
3、人力成本加大风险
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
物业服务作为劳动密集型行业，人工成本比重较大。随着人力成本刚性持续性上涨，公司的人力成
本风险极大。同时，行业规模扩张使行业的高端人才争夺加剧。公司将通过调整用工模式，岗位优化、
薪资结构调整等管理模式，提高城市服务密度，应对人力成本持续上涨的风险。同时，公司将建立专业
人才的培养体系自身培养人才。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待 接待对 谈论的主要内容及提供 调研的基本情况
接待时间 接待地点 接待对象
方式 象类型 的资料 索引
《巴士在线股份
通过"巴士在线投资 针对 2021 年报网上业绩
2022 年 02 巴士在线投资 有限公司投资者
其他 其他 者关系"小程序参与 说明会中投资者提出的
月 18 日 者关系小程序 关系活动记录
互动交流的人员 各个问题作出答复
表》
20
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上
市规则》、 《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号--主板上市公司规范运作》 及中国证监会
有关法律、法规的要求，不断完善公司治理结构，建立健全公司内部管理和控制体系，持续开展公司治
理活动，规范运作，提高公司治理水平。公司股东大会、董事会、监事会均能严格按照相关规章制度规
范地召开，各位董事、监事均能认真履行自己的职责，公司整体运作符合上市公司治理规范性文件要求，
公司内部治理结构完整、健全、清晰，符合《公司法》、《公司章程》及其他法律、法规和规范性文件
的规定。
1、关于股东与股东大会：公司严格按照《公司法》、《公司章程》、《股东大会议事规则》等规
定和要求召集、召开股东大会，规范表决程序，并通过聘请律师见证，保证会议的合法性。积极以网络
投票、累积投票等方式确保股东特别是中小股东能充分行使其权利，平等对待所有股东，使其充分行使
自己的合法权利。
2、关于公司与控股股东：公司控股股东严格规范自己的行为，依法行使其权利并承担相应义务，
无占用公司资金情形，未超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动。公司拥有独立完整的业
务和自主经营能力，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。
3、关于董事和董事会：公司制定《董事会议事规则》、《独立董事工作制度》等相关规则，公司
现任董事具备任职资格，董事会的人员构成符合法律法规和《公司章程》的要求。董事依据相关法律、
法规开展工作，按时出席相关会议，积极参加培训，积极参与公司重大事务的决策，履行董事诚实守信、
勤勉尽责的义务。董事会的召集、召开程序符合《公司法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公
司章程》和《董事会议事规则》的相关规定。公司董事会下设审计委员会、战略委员会、薪酬与考核委
员会、提名委员会四个专门委员会，并依次制订了相应的工作细则。董事会各专门委员会的设立和实际
运行，为董事会的决策提供科学和专业的意见和补充。
4、关于监事和监事会：公司制定《监事会议事规则》；监事的任职资格、任免程序符合《公司
法》、《公司章程》规定；监事会的人数和构成符合法律、法规的要求。各位监事能够按照《监事会议
事规则》等的要求，认真履行自己的职责，审核董事会编制的定期报告并提出书面审核意见；对公司重
大事项、财务状况、资产处置、关联交易情况等发表意见并对董事、高管人员履行职责的合法合规性进
行监督。
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
5、关于经理管理层：公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书、内部审计部经理均由董事
会直接聘任，对高级管理人员的聘任公开、公平，符合相关法律的要求。
6、内部审计制度的建立和执行情况：公司建立了《内部审计制度》，设立了内部审计部，并配备
了专职的内部审计人员，内部审计部独立承担内部审计职能，对公司及子公司日常运营质量，内控的完
整性、合理性、实施的有效性，各项费用的使用以及资产情况进行检查和评估，实施有效内部控制。公
司内部审计部门直接对董事会负责，在审计委员会的指导下，独立行使审计职权，不受其他部门和个人
的干涉。
7、关于相关利益者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等各方
利益的协调平衡，共同推动公司持续、健康的发展。
8、关于信息披露与透明度：公司严格按照有关法律法规，真实、准确、及时、完整地披露有关信
息；严格按照《信息披露管理制度》和《投资者关系管理制度》的要求，指定公司董事会秘书负责信息
披露工作、接待股东来访、回答投资者咨询、协调公司与投资者的关系，向投资者提供公司已披露的资
料；指定《证券时报》、《上海证券报》以及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn ）为公司信息披露的指
定报纸和网站，确保公司所有股东能够以平等的机会获得信息。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
报告期，公司严格按照《公司法》和《公司章程》等法律、法规及规章制度规范运作，建立健全公
司的法人治理结构。公司与控股股东、实际控制人在资产、人员、财务、机构、业务等方面完全分开，
具有独立完整的业务及自主经营能力。
1、业务独立情况 ：公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在同业竞争。公司具有
面向市场独立开展业务的能力，具有独立完整的业务体系及面向市场的自主经营能力。
2、资产独立完整情况：公司与控股股东之间资产关系明晰，不存在任何产权纠纷。公司具有完整
独立的法人财产，公司对所有的资产有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股东占用而损害公
司利益的情况。
3、人员独立情况 ：公司在劳动、人事及工资管理等各方面均独立于控股股东。公司总经理、副总
经理、 董事会秘书、财务负责人等高级管理人员均在公司领取薪酬，未在控股股东或股东关联单位担
任除董事、监事以外的任何职务。
22
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、机构的独立情况 ：公司设立了健全的组织结构体系，独立运作，不存在与控股股东或其他股东
之间的从属关系。
5、财务独立情况：公司设立了独立的财务部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，
独立在银行开立账户并依法独立纳税。
三、同业竞争情况
□适用 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参与
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
比例
审议通过：《关于公司符合非公开发行股票条
件的议案》、《关于公司非公开发行股票方案的
议案》及 10 项子议案、《关于公司非公开发行
股票预案的议案》、《关于公司非公开发行股票
募集资金使用可行性分析报告的议案》、《关于
公司无需编制前次募集资金使用情况报告的议
案》、《关于公司与发行对象签署附条件生效的
股份认购协议的议案》、《关于公司非公开发行
股票涉及关联交易的议案》、《关于本次非公开
2022 年第一次 临时股东 2022 年 01 2022 年 01
41.41% 发行股票摊薄即期回报与公司采取填补措施及
临时股东大会 大会 月 05 日 月 06 日
相关主体承诺的议案》、《关于制定公司未来三
年（2022 年-2024 年）股东分红回报规划的议
案》、《关于提请股东大会批准上海天纪投资有
限公司免于发出要约的议案》、《关于提请股东
大会授权董事会及其授权人士全权办理本次发
行股票有关事宜的议案》、《关于变更注册地
址、经营范围并修订〈公司章程〉的议案》、
《关于修订公司董事会议事规则的议案》、《关
于修订公司监事会议事规则的议案》。
审议通过：《关于 2021 年度董事会工作报告的
议案》、《关于 2021 年度监事会工作报告的议
案》、《关于 2021 年度报告及年度报告摘要的
2021 年度股东 年度股东 2022 年 02 2022 年 02 议案》、《关于 2021 年度财务决算报告的议
34.72%
大会 大会 月 18 日 月 19 日 案》、《关于 2021 年度利润分配及资本公积转
增股本预案的议案》、《关于续聘 2022 年度财
务审计机构预案的议案》、《关于 2022 年度日
常关联交易预计的议案》。
审议通过：《关于补选公司董事会董事的议
2022 年第二次 临时股东 2022 年 08 2022 年 08
24.86% 案》、《关于变更公司名称及证券简称的议
临时股东大会 大会 月 01 日 月 02 日
案》。
审议通过：《关于变更公司经营范围的议案》、
《关于修订〈公司章程〉的议案》、《关于修订
2022 年第三次 临时股东 2022 年 08 2022 年 08 〈股东大会议事规则〉的议案》、《关于修订
21.56%
临时股东大会 大会 月 25 日 月 26 日 〈董事会议事规则〉的议案》、《关于修订〈监
事会议事规则〉的议案》、《关于修订〈独立董
事工作制度〉的议案》、《关于修订〈募集资金
23
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
管理制度〉的议案》、《关于修订〈关联交易管
理制度〉的议案》、《关于修订〈对外担保管理
制度〉的议案》、《关于修订〈累积投票制实施
细则〉的议案》。
审议通过：《关于延长非公开发行股票股东大
会决议有效期的议案》、《关于提请股东大会延
2022 年第四次 临时股东 2022 年 12 2022 年 12
12.42% 长授权董事会及其授权人士全权办理本次非公
临时股东大会 大会 月 28 日 月 29 日
开发行 A 股股票有关事宜有效期的议案》、《关
于 2023 年度日常关联交易预计的议案》。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期 本期
期初 其他 期末 股份
增持 减持
持股 增减 持股 增减
任职 性 年 任期起始 任期终止 股份 股份
姓名 职务 数 变动 数 变动
状态 别 龄 日期 日期 数量 数量
（股 （股 （股 的原
（股 （股
） ） ） 因
） ）
2020 年 2023 年
操维江 董事长 现任 男 36 10 月 12 10 月 11
日 日
2022 年 2023 年
傅东良 董事 现任 男 41 08 月 01 10 月 11
日 日
2022 年 2023 年
傅东良 总经理 现任 男 41 07 月 15 10 月 11
日 日
2018 年 2023 年
徐振春 董事 现任 男 43 02 月 12 10 月 11
日 日
2018 年 2023 年
副总经
徐振春 现任 男 43 01 月 26 10 月 11
理
日 日
2020 年 2023 年
董事会
徐振春 现任 男 43 10 月 16 10 月 11
秘书
日 日
董事、 2020 年 2023 年
谢文杰 财务总 现任 男 42 10 月 12 10 月 11
监 日 日
2020 年 2023 年
顾时杰 董事 现任 男 44 10 月 12 10 月 11
日 日
2020 年 2023 年
王苏珍 董事 现任 女 37 10 月 12 10 月 11
日 日
2020 年 2023 年
独立董
邵毅平 现任 女 60 10 月 12 10 月 11
事
日 日
傅震刚 独立董 现任 男 48 2020 年 2023 年
24
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
事 10 月 12 10 月 11
日 日
2020 年 2023 年
独立董
孔德周 现任 男 55 10 月 12 10 月 11
事
日 日
2019 年 2023 年
监事会
张晓艳 现任 女 48 07 月 12 10 月 11
主席
日 日
2020 年 2023 年
宋国磊 监事 现任 男 41 10 月 12 10 月 11
日 日
2020 年 2023 年
金冰琳 监事 现任 女 33 10 月 12 10 月 11
日 日
2019 年 2023 年
郑芳 监事 现任 女 44 07 月 12 10 月 11
日 日
2020 年 2022 年
王慧 董事 离任 女 37 10 月 12 07 月 13
日 日
2020 年 2022 年
吴煦 监事 离任 男 32 10 月 12 04 月 01
日 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
是 □否
报告期，监事吴煦先生递交书面《辞职报告》，因个人发展原因，吴煦先生申请辞去公司监事职务，
辞职后不再担任公司任何职务；董事王慧女士递交书面《辞职报告》，申请辞去公司董事一职及董事会
下设专门委员会相关职务，辞职后不在公司及子公司担任任何职务。上述二人均在任期内离任、均未持
有公司股票。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
吴煦 监事 离任 2022 年 04 月 01 日 个人原因。
顾时杰 董事长 任免 2022 年 07 月 13 日 工作变动。
王慧 董事 离任 2022 年 07 月 13 日 工作变动。
操维江 总经理 任免 2022 年 07 月 13 日 工作调整。
操维江 董事长 被选举 2022 年 07 月 15 日
傅东良 总经理 聘任 2022 年 07 月 15 日
傅东良 董事 被选举 2022 年 08 月 01 日
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
（1）董事简介
操维江 先生：中国国籍，1987 年出生，本科学历，2017 年 12 月取得上海证券交易所董事会秘书
资格证书。2015 年 11 月至今，浙江景铧投资有限公司董事；2017 年 11 月至今，上海庆科信息技术有
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
限公司董事；2018 年 11 月至今，杭州拓深科技有限公司董事；2019 年 3 月-2020 年 10 月，浙江恒顺
投资有限公司执行董事、总经理；2019 年 3 月-2020 年 10 月，中天控股集团投资管理中心总经理助理；
2019 年 7 月-2020 年 10 月，东阳市凤凰通宝小额贷款股份有限公司董事；2019 年 7 月-2020 年 10 月，
东阳市金牛小额贷款有限公司董事。2020 年 10 月-2022 年 7 月，任本公司董事、总经理；2022 年 7 月
至今，任本公司董事长。现兼任浙江新嘉联电子科技有限公司董事长、总经理，浙江天筑贸易有限公司
董事长、总经理，中天美好生活服务集团有限公司董事。
傅东良 先生：中国国籍，1982 年出生，本科学历。2018 年 1 月-2019 年 2 月，中天美好集团有限
公司上海公司项目执行总经理；2019 年 3 月-2020 年 1 月，中天控股集团有限公司行政人力部副总经理；
2020 年 2 月-2022 年 7 月，中天美好集团有限公司综合管理部总经理；2021 年 6 月至今，中天美好生
活服务集团有限公司董事长。2022 年 7 月至今，任本公司总经理；2022 年 8 月至今，任本公司董事。
徐振春 先生：中国国籍，1980 年出生，硕士研究生，中级经济师，2016 年 12 月取得深圳证券交
易所董事会秘书资格证书。2010 年 9 月-2015 年 12 月，中天控股集团有限公司投资事业部高级投资经
理。2015 年 12 月-2018 年 1 月，任本公司内部审计负责人；2018 年 1 月至今，任本公司副总经理；
2018 年 2 月至今，任本公司董事，2020 年 10 月至今，任本公司董事会秘书。现兼任浙江新嘉联电子科
技有限公司监事，浙江天筑贸易有限公司董事。
谢文杰 先生：中国国籍，1981 年出生，本科学历，中级会计师、高级审计师。2012 年 9 月-2019
年 3 月，浙江中天氟硅材料有限公司财务负责人；2019 年 3 月-2020 年 9 月，中天控股集团有限公司审
计监察部副总经理；2019 年 4 月至今，中瑞物资有限公司监事；2020 年 1 月至今，浙江中天东方新材
料有限公司监事。2020 年 10 月至今，任本公司董事、财务总监。现兼任浙江新嘉联电子科技有限公司
董事，浙江天筑贸易有限公司董事，中天美好生活服务集团有限公司董事。
顾时杰 先生：中国国籍，1979 年出生，本科学历，中级经济师。2016 年 2 月-2019 年 2 月，中天
控股集团有限公司市场与企业管理部副总经理；2019 年 2 月-2020 年 2 月，中天控股集团有限公司市场
与企业管理部总经理；2020 年 2 月-2021 年 8 月，中天控股集团有限公司企业战略与运营管理部总经理；
2021 年 1 月-2022 年 7 月，中天控股集团有限公司人力资源部总经理；2018 年 12 月至今，天宏建筑科
技集团有限公司董事；2019 年 1 月至今，杭州圣兴建筑有限公司执行董事、总经理； 2020 年 2 月至今，
浙江天迅物资有限公司董事；2020 年 3 月至今，中瑞物资有限公司董事长、总经理。2022 年 7 月至今，
中天美好集团有限公司总裁助理。2020 年 10 月至今，任本公司董事，历任本公司董事长。
王苏珍 女士：中国国籍，1986 年出生，硕士研究生，2016 年 11 月取得深圳证券交易所董事会秘
书资格证书。2015 年 11 月-2020 年 10 月，中天控股集团有限公司高级投资经理；2017 年 10 月至 2022
年 9 月，浙江宝钜股权投资集团有限公司执行董事、总经理；2019 年 3 月至今，湖北新远建筑科技有
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
限公司监事；2019 年 4 月至今，浙江庄辰建筑科技有限公司董事；2019 年 4 月至今，北京尚智伟业建
材有限公司执行董事、总经理；2019 年 4 月至 2020 年 10 月，浙江天域商业运营管理有限公司监事；
2020 年 5 月至今，香溢融通控股集团股份有限公司监事；2020 年 10 月至 2022 年 9 月，中天控股集团
有限公司投资管理中心总经理助理；2022 年 9 月至今，中天控股集团有限公司投资管理中心副总经理。
2020 年 10 月至今，任本公司董事。
邵毅平 女士：中国国籍，1963 年出生，厦门大学研究生学历、会计学教授，硕士研究生导师，
1988 年 7 月起一直在浙江财经大学任教。2007 年 4 月取得独立董事资格证书，2011 年 8 月至今，杭州
市注册会计师协会常务理事；2013 年 3 月-2016 年 1 月，浙江财经大学教授、校人事处处长（2015 年 5
月担任校党委委员）；2016 年 1 月-2019 年 12 月，浙江财经大学教授、校党委委员、东方学院党委书
记；2016 年 9 月至今，浙江省注册会计师协会专业技术委员会委员；2019 年 12 月-2020 年 8 月，浙江
财经大学教授、校党委委员、工会主席；2020 年 8 月至今，浙江财经大学教授，硕士研究生导师。
2020 年 10 月至今，任本公司独立董事，兼任海利得、花园生物、荣盛石化和永艺股份独立董事。
傅震刚 先生：中国国籍，1975 年出生，浙江大学金融学本科学历，工商管理硕士学位，2012 年 3
月取得深圳证券交易所董事会秘书资格证书，2016 年 1 月取得独立董事资格证书。2011 年 6 月-2016
年 5 月，浙江中坚科技股份有限公司董事会秘书兼副总经理；2016 年 5 月-2017 年 8 月，创新医疗股份
有限公司董事会秘书兼副总经理；2017 年 9 月至 2022 年 5 月，浙江浙企投资管理有限公司副总经理；
2020 年 11 月至今，华仪电气股份有限公司董事；2021 年 5 月至今，任浙江浙企投资管理有限公司董事；
2022 年 6 月至今，浙江浙企资本管理股份有限公司总经理。2020 年 10 月至今，任本公司独立董事。
孔德周 先生：中国国籍，1968 年出生，中国人民大学经济法学博士，首都师范大学政法学院副教
授，2020 年 12 月取得独立董事资格证书。2004 年 8 月至今，首都师范大学政法学院法学教师；2012
年 10 月至今，中国残联中国智力残疾人及亲友协会主席助理、副秘书长、顾问、顾问委员会主任。工
信部、科技部等政府部门专家库成员，中国投资协会品牌投资推广中心顾问。2020 年 10 月至今，任本
公司独立董事。
（2）监事简介
张晓艳 女士：中国国籍，1975 年出生，本科学历，2011 年 7 月取得深圳证券交易所董事会秘书资
格证书。2005 年 3 月入职本公司，2011 年 8 月至今，任本公司证券事务代表；2019 年 7 月至今，任本
公司职工代表监事、监事会主席。
宋国磊 先生：中国国籍，1982 年出生，本科学历，高级经济师。2015 年 5 月-2016 年 8 月，绿能
（杭州）企业管理有限公司绩效经理；2016 年 9 月-2019 年 2 月，中天控股集团有限公司薪酬绩效经理；
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
2019 年 3 月-2022 年 7 月，中天控股集团有限公司人力资源部总经理助理；2022 年 8 月至今，中天控
股集团有限公司人力资源部副总经理。2020 年 10 月至今，任本公司监事。
金冰琳 女士：中国国籍，1990 年出生，本科学历，持有法律职业资格证、公司律师执业证。2015
年 6 月-2019 年 2 月，中天控股集团有限公司董事长秘书；2019 年 10 月-2021 年 2 月，中天控股集团
有限公司企业战略与运营管理部运营管理专员。2021 年 2 月-2022 年 1 月，中天控股集团有限公司企业
战略与运营管理部总经理助理。2022 年 1 月至今，中天控股集团有限公司行政综合部副总经理。2020
年 10 月至今，任本公司监事。
郑芳 女士：中国国籍，1979 年出生，本科学历，中级会计师，高级管理会计师，2020 年 8 月取得
深圳证券交易所董事会秘书资格证书。2011 年 5 月入职本公司财务部，2019 年 7 月至今，任本公司职
工代表监事。现兼任浙江新嘉联电子科技有限公司董事，浙江天筑贸易有限公司监事。
（3）高级管理人员简介
傅东良 先生：总经理，简历同上。
徐振春 先生：副总经理，简历同上。
谢文杰 先生：财务总监，简历同上。
在股东单位任职情况
□适用 不适用
在其他单位任职情况
□适用 不适用
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据董事及高级管理人员管理岗位的主要范围、职责、重要性以及其他相关企业相关岗位的薪酬水
平，依据国家劳动法、工资及社会保障的有关规定及公司业绩考核指标体系，年底根据经营业绩，按照
考核评定程序，确定其年终奖金。在公司任职的董事、监事、高级管理人员按照其行政岗位及职务，根
据公司现行的工资制度领取薪酬。
公司董事会薪酬与考核委员会对 2022 年年度报告中披露的董事、监事和高级管理人员的薪酬进行
了认真审核，认为 2022 年年度报告中披露的董事、监事和高级管理人员的薪酬发放符合公司的激励机
制和薪酬方案，公司董事、监事和高级管理人员的薪酬情况与实际相符。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
操维江 董事长 男 36 现任 74.9
傅东良 董事、总经理 男 41 现任 45.92
徐振春 董事、副总经理、董事会秘书 男 43 现任 60.2
谢文杰 董事、财务总监 男 42 现任 60.03
顾时杰 董事 男 44 现任 6.13
王苏珍 董事 女 37 现任 4
邵毅平 独立董事 女 60 现任 8
傅震刚 独立董事 男 48 现任 8
孔德周 独立董事 男 55 现任 8
张晓艳 监事会主席 女 48 现任 23.28
宋国磊 监事 男 41 现任 4
金冰琳 监事 女 33 现任 4
郑芳 监事 女 44 现任 30.26
王慧 董事 女 37 离任 2.13
吴煦 监事 男 32 离任 0.99
合计 -- -- -- -- 339.84 --
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
审议通过：《关于 2021 年度总经理工作报告的议案》、《关于 2021 年度董
事会工作报告的议案》、《关于 2021 年度报告及年度报告摘要的议案》、
《关于 2021 年度财务决算报告的议案》、《关于 2021 年度利润分配及资
第五届董事会 2022 年 01 2022 年 01 本公积转增股本预案的议案》、《关于续聘 2022 年度财务审计机构预案的
第十五次会议 月 27 日 月 29 日 议案》、《关于 2021 年度内部控制自我评价报告的议案》、《关于 2022 年
度日常关联交易预计的议案》、《关于申请撤销退市风险警示及其他风险
警示的议案》、《关于与控股股东续签借款合同暨关联交易的议案》、《关
于召开 2021 年度股东大会的议案》。
第五届董事会 2022 年 04 2022 年 04
审议通过《关于 2022 年第一季度报告的议案》。
第十六次会议 月 25 日 月 26 日
审议通过：《关于选举公司董事长的议案》、《关于聘任公司总经理的议
第五届董事会 2022 年 07 2022 年 07
案》、《关于补选公司董事会董事的议案》、《关于变更公司名称及证券简
第十七次会议 月 15 日 月 16 日
称的议案》、《关于召开 2022 年第二次临时股东大会的议案》。
审议通过：《关于<2022 年半年度报告>及<2022 年半年度报告摘要>的议
案》、《关于调整公司第五届董事会专门委员会成员的议案》、《关于变更
公司经营范围的议案》、《关于修订〈公司章程〉的议案》、《关于修订
〈股东大会议事规则〉的议案》、《关于修订〈董事会议事规则〉的议
案》、《关于修订〈独立董事工作制度〉的议案》、《关于修订〈募集资金
管理制度〉的议案》、《关于修订〈关联交易管理制度〉的议案》、《关于
修订〈对外担保管理制度〉的议案》、《关于修订〈累积投票制实施细
则〉的议案》、《关于修订〈董事会秘书工作制度〉的议案》、《关于修订
第五届董事会 2022 年 08 2022 年 08 〈总经理工作细则〉的议案》、《关于修订〈信息披露管理制度〉的议
第十八次会议 月 09 日 月 10 日 案》、《关于修订〈内幕信息知情人登记管理制度〉的议案》、《关于修订
〈董事会专门委员会实施细则〉的议案》、《关于修订〈投资者关系管理
制度〉的议案》、《关于修订〈子公司管理制度〉的议案》、《关于修订
〈外部信息使用人管理制度〉的议案》、《关于修订〈审计委员会年报工
作规程〉的议案》、《关于修订〈独立董事年报工作制度〉的议案》、《关
于修订〈非公开信息知情人保密制度〉的议案》、《关于修订〈内部控制
制度〉的议案》、《关于修订〈内部审计制度〉的议案》、《关于修订〈年
报信息披露重大差错责任追究制度〉的议案》、《关于修订〈对外提供财
务资助管理办法〉的议案》、《关于修订〈重大信息内部报告制度〉的议
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
案》、《关于修订〈董事、监事和高级管理人员持股变动管理办法〉的议
案》、《关于修订〈风险投资管理制度〉的议案》、《关于修订〈董事、监
事、高级管理人员薪酬与考核管理制度〉的议案》、《关于召开 2022 年第
三次临时股东大会的议案》。
第五届董事会 2022 年 10 2022 年 10
审议通过《关于 2022 年第三季度报告的议案》。
第十九次会议 月 28 日 月 31 日
审议通过：《关于延长非公开发行股票股东大会决议有效期的议案》、《关
第五届董事会 2022 年 12 2022 年 12 于提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次非公开发行 A
第二十次会议 月 12 日 月 13 日 股股票有关事宜有效期的议案》、《关于 2023 年度日常关联交易预计的议
案》、《关于召开 2022 年第四次临时股东大会的议案》。
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
本报告期应 以通讯方式 是否连续两次
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 出席股东
董事姓名 参加董事会 参加董事会 未亲自参加董
事会次数 事会次数 次数 大会次数
次数 次数 事会会议
操维江 6 1 5 0 0 否 5
傅东良 3 0 3 0 0 否 2
徐振春 6 1 5 0 0 否 5
谢文杰 6 1 5 0 0 否 5
顾时杰 6 1 5 0 0 否 2
王苏珍 6 1 5 0 0 否 0
邵毅平 6 1 5 0 0 否 0
傅震刚 6 1 5 0 0 否 0
孔德周 6 0 6 0 0 否 0
王慧 2 1 1 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
报告期，董事会全体成员未出现连续二次未亲自出席董事会的情况。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深
圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》等法律法规的要求，积极出席公
司董事会、列席公司股东大会，认真履行职责，对公司审议的各类事项作出科学审慎决策，在公司重大
决策方面提出了很多宝贵的专业性建议，切实本着诚信勤勉义务履行职责。
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
异议事项具
召开会议次 提出的重要 其他履行职
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 体情况（如
数 意见和建议 责的情况
有）
顾时杰（主
同意变更公
任委员）、 关于变更公
2022 年 07 司全称，并
战略委员会 邵毅平、操 1 司名称的决
月 14 日 提请董事会
维江、徐振 定
审议
春
操维江（主
延长非公开
任委员）、 同意相关事
2022 年 12 发行股票股
战略委员会 邵毅平、顾 1 宜，并提请
月 12 日 东大会决议
时杰、徐振 董事会审议
有效期事宜
春
续聘 2022
邵毅平（主 2022 年 01 同意提交董
年度审计机
任委员）、 月 27 日 事会审议
审计委员会 2 构
傅震刚、王
2022 年 04 2022 年第一 同意提交董
慧
月 21 日 季度报告 事会审议
邵毅平（主 2022 年 08 2022 年半年 同意提交董
任委员）、 月 05 日 度报告 事会审议
审计委员会 2
傅震刚、傅 2022 年 10 2022 年第三 同意提交董
东良 月 25 日 季度报告 事会审议
同意将傅东
良先生作为
关于董事候 公司第五届
孔德周（主
选人和高级 董事会非独
任委员）、 2022 年 07
提名委员会 1 管理人员的 立董事候选
傅震刚、王 月 12 日
资格审查结 人和高级管
苏珍
果 理人员提交
公司董事会
审议
对公司 2021
年年度报告
傅震刚（主
中所披露的
薪酬与考核 任委员）、 2022 年 01
1 公司董事、 同意
委员会 邵毅平、谢 月 27 日
监事和高级
文杰
管理人员薪
酬进行审查
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 11
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 1,728
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
报告期末在职员工的数量合计（人） 1,739
当期领取薪酬员工总人数（人） 1,747
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 1,348
销售人员 9
技术人员 161
财务人员 41
行政人员 180
合计 1,739
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 2
本科 97
大专 357
大专以下 1,283
合计 1,739
2、薪酬政策
公司薪酬管理遵循 “按劳分配、效率优先、激励限度、兼顾公平、适应需求”的原则，制定管理
制度及办法，确保公司员工薪酬达到（高于）同一地区、同一行业中的基本水平。薪酬结构包括岗位工
资（基本工资和绩效工资）、加班工资、工龄津贴/补贴，员工享有养老、医疗、失业、工伤、生育保
险，过节费福利及高温补贴。
推进企业集约化管理，减员增效，鼓励员工积极提升工作技能和业绩；鼓励员工高效率地工作，控
制运营成本、人力成本，提高企业竞争力。
3、培训计划
2022 年围绕人才培养及队伍建设，以内部培训及外部培训结合的形式开展各类培训。聚焦总部骨
干、项目经理、管家等团队，搭建人才培养体系，3 月前编制并发布年度培训计划，上半年组织开展 25
期夜校培训，累计在线人数 6863 人次。针对项目经理与管家等骨干队伍开展专项培训培养，全年共组
织 3 期内训，总部及各项目共 46 名骨干主管参加。为提升管理团队专业素质，委派 15 人参加中物品质
联盟项目经理专项培训。同时，加强管培生培养跟踪，对目前在职管培生进行跟进培养，主要完成部门
轮岗安排、每日工作安排跟进、项目轮岗沟通。
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、劳务外包情况
适用 □不适用
劳务外包的工时总数（小时） 2,579,694
劳务外包支付的报酬总额（元） 48,263,806.35
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□适用 不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司根据中国证监会、深圳证券交易所的有关规定，遵循内部控制的基本原则，按公司实际情况，
已基本建立健全了公司的内部控制制度体系并得到有效的执行。公司《2022 年度内部控制自我评价报
告》全面、真实、准确地反映了公司内部控制的实际情况，报告期公司不存在内部控制重大缺陷和重要
缺陷。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇到的 已采取的解决
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 后续解决计划
问题 措施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
33
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2023 年 03 月 18 日
刊登在巨潮资讯网上的《中天服务股份有限公司 2022 年度内部控制自我评价报
内部控制评价报告全文披露索引
告》
纳入评价范围单位资产总额占公司
100.00%
合并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司
100.00%
合并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司确定的非财务报告内部控制
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性
缺陷评价的定性标准如下：非财
标准如下：(1) 财务报告重大缺陷的迹象包
务报告缺陷认定主要以缺陷对业
括：公司董事、监事和高级管理人员的舞弊行
务流程有效性的影响程度、发生
为；外部审计发现当期财务报告中存在重大错
的可能性作判定。(1) 如果缺陷
报，而公司在运行过程中未能识别该错报；公
发生的可能性高，会严重降低工
司更正已公布的财务报告；审计委员会和内部
作效率或效果、或严重加大效果
审计部门对公司的对外财务报告和财务报告内
的不确定性、或使之严重偏离预
部控制监督无效。(2) 财务报告重要缺陷的迹
定性标准 期目标为重大缺陷；(2) 如果缺
象包括：未依照公认会计准则选择和应用会计
陷发生的可能性较高，会显著降
政策；未建立反舞弊程序和控制措施；合规性
低工作效率或效果、或显著加大
监管职能失效，违反法规的行为可能对财务报
效果的不确定性、或使之显著偏
告的可靠性产生重大影响；对于期末财务报告
离预期目标为重要缺陷；(3) 如
过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理保
果缺陷发生的可能性较小，会降
证编制的财务报表达到真实、完整的目标。
低工作效率或效果、或加大效果
(3) 一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷
的不确定性、或使之偏离预期目
之外的其他控制缺陷。
标为一般缺陷。
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量
标准，以利润总额、营业收入和资产总额为衡
量指标，定量标准如下：(1) 重大缺陷定量标
准 ：利润总额指标衡量：如果该缺陷单独或
连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额超
过或等于营业收入的 5%，则认定为重大缺
陷。营业收入指标衡量：如果该缺陷单独或连
同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额超过
或等于营业收入的 5%，则认定为重大缺陷。
资产总额指标衡量：如果该缺陷单独或连同其
他缺陷可能导致的财务报告错报金额超过或等 公司确定的非财务报告内部控制
于资产总额 5%，则认定为重大缺陷。(2) 重 缺陷评价的定量标准如下：非财
定量标准 要缺陷定量标准：利润总额指标衡量：如果该 务报告内部控制缺陷评价的定量
缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告 标准，参照财务报告内部控制缺
错报金额超过或等于营业收入的 3%但小于 陷评价的定量标准执行。
5%，则为重要缺陷；利润总额指标衡量：如果
该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报
告错报金额超过或等于营业收入的 3%但小于
5%，则为重要缺陷；资产总额指标衡量：如果
该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报
告错报金额超过或等于资产总额的 3%但小于
5%认定为重要缺陷；(3)一般缺陷定量标准：
利润总额指标衡量：如果该缺陷单独或连同其
他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于营业
收入的 3%，则认定为一般缺陷；营业收入指
34
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
标衡量：如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能
导致的财务报告错报金额小于营业收入的
3%，则认定为一般缺陷；资产总额指标衡量：
如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财
务报告错报金额小于资产总额的 3%，则认定
为一般缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，中天服务公司于 2022 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效
的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2023 年 03 月 18 日
详见刊登在巨潮资讯网上的《中天服务股份有限公司 2022
内部控制审计报告全文披露索引
年度内部控制鉴证报告》
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用。
35
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 对上市公司生产经营的影响 公司的整改措施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。报告期内，公司不存在因环境问题受到行政处罚的情况。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
二、社会责任情况
报告期内，公司积极履行企业社会责任，通过办实事与业务相结合的方式，增加社会认同感。公司
在努力提升经营业绩的同时积极履行企业应尽的义务，切实维护股东、员工、客户等相关方的利益，不
断完善并深化社会责任理念，将社会责任融入到企业发展战略中，促进企业可持续发展。
（一）股东和债权人权益保护
保障股东特别是中小股东的权益，是公司最基本的社会责任。报告期内，公司严格按照《公司法》、
《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司
自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》等法律法规规范性文件的规定，修订各项规章制度以符
合公司发展，不断完善公司法人治理结构、内部控制体系、规范公司运作，严格履行信息披露义务，确
保信息披露的真实、准确、及时、完整和公平，保障全体股东的合法权益。同时公司以积极开放的态度，
通过业绩说明会、电话、传真、电子邮箱、投资者互动平台等多种方式与投资者保持良好的沟通交流，
解答和说明投资者的疑问和关心的问题，增进投资者对公司的了解，有效保障了全体股东的合法权益。
（二）职工权益保护
公司坚持“以人为本、关爱员工”，构建和谐企业的文化和责任，注重人才培养及梯队建设，为所
有新入职员工提供专业培训，公司不定期开展专业培训，帮助一线员工提升专业技能。公司努力为员工
谋福利，为员工缴纳五险一金，为退休返聘员工购买商业保险。现有不定期组织生日会，在春节、中秋
36
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
节、端午节等传统节日为员工发放过节费及礼品，发放劳保用品，夏天发放高温补贴，促进员工与企业
观念的和谐稳定，加强了员工凝聚力，号召内部员工献上自己的一份爱心，尽一点绵薄之力，帮助困难
同事共渡难关。
（三）供应商、客户和消费者权益保护
在经营管理过程中不断加强与各方的沟通、合作，充分尊重并保护供应商、客户、消费者的合法权
益，提高客户、消费者的满意度和忠诚度，从而建立良好的合作关系，实现各方共赢、携手共进、互相
监督持续改善，把履行企业社会责任贯穿于企业经营和管理的各个环节，实现企业与社会的和谐发展。
（四）环境保护与可持续发展
公司严格遵守国家环境保护和节能减排的相关法律法规，不断增强保护环境和节能环保的意识，持
续开展绿色管理工作。不断挖掘节能潜力，在设备、供配电、照明等方面采取节能措施，实现生产节能，
杜绝浪费，不断提高资源的利用率。
报告期，公司深入开展垃圾分类宣传活动，营造浓厚垃圾分类宣传氛围，宣传范围辐射至小区每户
居民，深入推进“两定四分”模式设置集中投放点，公司江上明月项目、世纪花城项目荣获“2022 年
度浙江省高标准生活垃圾分类示范小区”。
（五）社会公益事业
公司积极承担社会责任，培养员工回报社会的精神，重视与社会各方建立良好的公共关系，积极参
与公益活动，与各级政府保持联系并接受监督，履行纳税人义务，在捐资助学方面积极捐款捐物，为推
进和谐社会贡献自己的力量。报告期，公司参与爱心公益画作征集，开展线上募捐，为新疆巴楚的孩子
们捐款。
作为劳动密集型企业，公司招纳社会各层级人员就业，为众多就业困难人群安排适合的岗位。公司
保洁岗位大部分为退休返聘人员，其中有不少家庭条件困难，这份工作适当缓解了家庭压力。公司积极
招募录用残疾人员，使残疾人员的自尊心和收入得到提高，同时也为推动全社会消除就业歧视努力，促
进残疾人就业。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司报告期内暂未开展脱贫攻坚、乡村振兴工作。
37
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末尚未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺 履行情
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间
期限 况
收购报告书或 关于同业竞争、
上海天纪; 避免同业竞争、规范与上市公司 2012 年 02 严格履
权益变动报告 关联交易、资金 长期
楼永良 关联交易 月 13 日 行中
书中所作承诺 占用方面的承诺
收购报告书或
上海天纪; 2012 年 02 严格履
权益变动报告 其他承诺 保证上市公司独立性 长期
楼永良 月 13 日 行中
书中所作承诺
发行人控股股东上海天纪、实际
控制人楼永良先生就本次交易完
成后避免同业竞争事项出具承诺
如下："
1、本公司（本人）目前没有直接
或间接从事与新嘉联及其控股子
公司现有及将来从事的业务构成
或可能构成同业竞争的任何活
动。2、在本公司（本人）为新嘉
联的控股股东（实际控制人）期
间，不直接或间接从事与新嘉联
及其控股子公司现有及将来从事
的业务构成或可能构成同业竞争
的任何活动，并愿意对违反上述
承诺而给新嘉联造成的经济损失
承担赔偿责任。3、对本公司（本
人）直接和间接控股的企业，本
资产重组时所 上海天纪; 关于同业竞争、 公司（本人）将通过派出机构和 2015 年 05 严格履
长期
作承诺 楼永良 关联交易的承诺 人员（包括但不限于董事、总经 月 20 日 行中
理）以及控股地位使该等企业履
行本承诺函中与本公司（本人）
相同的义务，保证不与新嘉联进
行同业竞争，并愿意对违反上述
承诺而给新嘉联造成的经济损失
承担赔偿责任。"发行人控股股东
上海天纪和实际控制人楼永良先
生就本次交易完成后规范和减少
关联交易事项出具承诺如下："在
本公司（本人）为新嘉联的控股
股东（实际控制人）期间，公司
（本人）及公司（本人）控制之
企业将尽量减少并规范与新嘉联
及其控股企业之间的关联交易。
对于无法避免或有合理原因而发
生的关联交易，公司（本人）及
公司（本人）控制之企业将遵循
38
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
市场公开、公平、公正的原则以
公允、合理的价格进行，并根据
有关法律、法规和规范性文件的
规定履行关联交易决策程序，依
法履行信息披露义务和办理有关
报批程序，保证不通过关联交易
损害新嘉联及其他股东的合法权
益。"
在上市公司或其控股子公司继续
持股或任职期间及不再持股或离
职后 60 个月内，本企业/本人及
下属企业不得在中国境内直接或
间接从事与标的公司相同、相似
或有竞争关系的业务，也不得直
接或间接在与标的公司有相同、
相似或有竞争关系的业务单位工
作、任职或拥有权益。为规范本
次交易完成后上市公司新增关联
方与上市公司之间的关联交易，
保护中小股东利益，巴士控股作
为重组完成后持有新嘉联股份 5%
以上的股东，巴士控股及王献
蜀、高霞出具了关于减少及规范
关联交易的承诺，主要内容如
下： "本企业/本人在作为新嘉联
中麦控股; 的股东期间，本企业/本人控制的
资产重组时所 关于同业竞争、 2015 年 05 严格履
王献蜀;高 其他公司、企业或者其他经济组 长期
作承诺 关联交易的承诺 月 20 日 行中
霞 织将尽量减少并规范与新嘉联及
其控制的其他公司、企业或者其
他经济组织之间的关联交易。对
于无法避免或有合理原因而发生
的关联交易，本企业/本人及本企
业/本人控制的其他公司、企业或
者其他经济组织将遵循市场原则
以公允、合理的市场价格进行，
根据有关法律、法规及规范性文
件的规定履行关联交易决策程
序，依法履行信息披露义务和办
理有关报批程序，不利用股东优
势地位损害新嘉联及其他股东的
合法权益。
本企业/本人若违反上述承诺，将
承担因此而给新嘉联及其控制的
其他公司、企业或者其他经济组
织造成的一切损失。"
2015 年、2016 年和 2017 年，巴
士在线实现经审计的归属于母公
司股东的净利润不低于 10,000 万
邓长春；王 元、15,000 万元和 20,000 万
未履行
资产重组时所 献蜀、中麦 业绩承诺及补偿 元；实现经审计的归属于母公司 2015 年 01
3年 相关承
作承诺 控股有限公 安排 股东扣除非经常性损益的净利润 月 01 日
诺
司 不低于 9,000 万元，14,000 万元
和 20,000 万元。否则应按照《盈
利承诺及补偿协议》的约定对公
司予以补偿。
承诺是否按时
否
履行
39
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
2020 年 2 月，经公司第四届董事会第三十七次会议和 2020 年第一次临时股东大会审议通过，公司与
业绩补偿义务人就相关业绩补偿事宜签订《协议书》和《协议书之补充协议》。
在执行协议过程中，1、邓长春所持有的 581,482 股存在司法轮候冻结，无法办理回购注销业务。公司
如承诺超期未 已多次提醒邓长春尽快消除相关司法冻结，配合公司办理股份回购事宜，邓长春未予配合。公司已对
履行完毕的， 邓长春提起诉讼，法院判决邓长春按公司诉请对公司进行赔付，在法院强制执行过程中未执行到财
应当详细说明 产，目前已终本执行。2、截至协议第一次付款期限即 2020 年 12 月 20 日，王献蜀、中麦控股有限公
未完成履行的 司未向公司支付相关款项，公司已对王献蜀、中麦控股有限公司提起诉讼，法院一审判决中麦控股有
具体原因及下 限公司、王献蜀向公司支付相关款项并支付违约金，在法院强制执行过程中未执行到财产，目前已终
一步的工作计 本执行。3、截至协议第二次付款期限即 2021 年 12 月 20 日，王献蜀、中麦控股有限公司未向公司支
划 付相关款项，公司已对王献蜀、中麦控股有限公司提起诉讼，法院一审判决中麦控股有限公司、王献
蜀向公司支付相关款项并支付违约金，目前相关判决尚在强制执行阶段。4、截至协议第三次付款期限
即 2022 年 12 月 20 日，王献蜀、中麦控股有限公司未向公司支付相关款项，公司已对王献蜀、中麦控
股有限公司提起诉讼，法院已受理，尚未开庭审理。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测
及其原因做出说明
□适用 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□适用 不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
40
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 85
境内会计师事务所审计服务的连续年限 3
境内会计师事务所注册会计师姓名 俞德昌、陈凌燕
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 3
当期是否改聘会计师事务所
□是 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
适用 □不适用
报告期，公司聘请立信中联会计师事务所（特殊普通合伙） 为公司内部控制审计会计师事务所，
内控审计费用为 15 万元。本年度，公司因非公开发行股票事项，聘请国盛证券为保荐人，期间共支付
保荐费 100 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 不适用
十、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
适用 □不适用
涉案金 是否形 诉讼(仲裁)
诉讼(仲裁)基本 诉讼(仲 诉讼(仲裁)审理结 披露
额（万 成预计 判决执行情 披露索引
情况 裁)进展 果及影响 日期
元） 负债 况
公司与原告达成和
解协议：公司向李 《证券时报》、《中
李建华、胡琼诉 建华支付 2,102.55 双方已完全 2022 国证券报》、《上海
公司等 16 名被 万元；向胡琼支付 履行协议， 年 02 证券报》、《证券日
5,621.3 是 和解
告证券虚假陈述 703.40 万元。本次 该案已结 月 26 报》和巨潮资讯网
责任纠纷 调解协议履行完毕 案。 日 (公告编号：2022-
后，影响公司损益 026）
2,820 万元。
法院判决中麦控股
《证券时报》、《中
公司诉中麦控股 有限公司、王献蜀
2021 国证券报》、《上海
有限公司、王献 向公司支付
7,519.0 一审已判 年 09 证券报》、《证券日
蜀合同纠纷（要 否 7,519.08 万元，并 终本执行。
8 决 月 03 报》和巨潮资讯网
求支付第一期补 支付违约金。截至
日 (公告编号：2021-
偿款） 目前公司未收到相
061)
关款项。
41
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
法院判决中麦控股
公司诉中麦控股
有限公司、王献蜀 2022 《证券时报》、《上
有限公司、王献 该案尚在强
一审已判 向公司支付 10,000 年 10 海证券报》和巨潮
蜀合同纠纷（要 10,000 否 制执行阶
决 万元，并支付违约 月 26 资讯网（公告编
求支付第二期补 段。
金。截至目前公司 日 号：2022-058）
偿款）
未收到相关款项。
公司诉中麦控股
2023 《证券时报》、《上
有限公司、王献
法院已受理，尚未 年 01 海证券报》和巨潮
蜀合同纠纷（要 20,000 否 受理 /
开庭审理。 月 31 资讯网（公告编
求支付第三期补
日 号：2023-004）
偿款）
未达披露标准的
诉讼（中天美好
服务诉杭州辉都 212.87 否 诉前调解 尚未开庭审理。 /
置业有限公司服
务合同纠纷）
十二、处罚及整改情况
适用 □不适用
名称/姓名 类型 原因 调查处罚类型 结论（如有） 披露日期 披露索引
《证券时报》、《中国
公司、顾时杰、 关联交易未及时 中国证监会采 证券报》、《上海证券
出具警示函的 2022 年 04
操维江、谢文 董事 履行审议程序、 取行政监管措 报》、《证券日报》和
监督管理措施 月 02 日
杰、徐振春 其他不规范情形 施 巨潮资讯网 (公告编
号：2022-032)
整改情况说明
适用 □不适用
收到警示函后，公司及相关当事人高度重视，对函中提及的问题查找原因，制定整改措施，落实整
改责任部门，限定期限内完成整改，并及时向证监局提交整改报告。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
适用 □不适用
获批
关联 占同 可获
关联 的交 是否 关联
关联 关联 关联 关联 交易 类交 得的
关联 交易 易额 超过 交易 披露 披露
交易 交易 交易 交易 金额 易金 同类
关系 定价 度 获批 结算 日期 索引
方 类型 内容 价格 （万 额的 交易
原则 （万 额度 方式
元） 比例 市价
元）
中天 《深 向关 物业 市场 2022 《证
按合
控股 圳证 联人 管理/ 价/成 9,580 33.08 10,00 年 01 券时
/ 否 同约 /
集团 券交 提供 案场 本测 .42 % 0 月 29 报》、
定
有限 易所 劳务 服务 算法 日 《中
42
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司 股票 费 国证
及其 上市 券
控制 规则 报》、
的公 （202 《上
司 2年 海证
修 券
订）》 报》、
第 《证
6.3.3 券日
条第 报》
二款 和巨
第 潮资
（一 讯网
） (http
项、 ://ww
第 w.cni
（二 nfo.c
）规 om.cn
定的 )（公
关联 告编
法人 号：
2022-
017）
《证
券时
报》、
《深 《中
圳证 国证
券交 券
易所 报》、
股票 《上
上市 海证
规则 券
（202 报》、
中天 2年 《证
向关 购买 2022
美好 修 按合 券日
联人 车位 市场 641.7 100.0 年 01
集团 订）》 / 1,500 否 同约 / 报》
购买 进行 价 6 0% 月 29
有限 第 定 和巨
商品 销售 日
公司 6.3.3 潮资
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）规 nfo.c
定的 om.cn
关联 )（公
法人 告编
号：
2022-
017）
《深 《证
接受
圳证 券时
中天 关联
券交 代销 2022 报》、
美好 人委 按合
易所 车位 市场 591.0 100.0 年 01 《中
集团 托代 / 1,500 否 同约 /
股票 收取 价 8 0% 月 29 国证
有限 为销 定
上市 佣金 日 券
公司 售其
规则 报》、
商品
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43
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
2年 海证
修 券
订）》 报》、
第 《证
6.3.3 券日
条第 报》
二款 和巨
第 潮资
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关联 w.cni
法人 nfo.c
om.cn
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告编
号：
2022-
017）
10,81 13,00
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
3.26 0
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联
交易进行总金额预计的，在报告 在预计范围内正常履行。
期内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较
不适用
大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□适用 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
44
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
适用 □不适用
2021 年 12 月 21 日，公司披露《2021 年度非公开发行 A 股股票预案》等相关公告，公司拟向控股
股东上海天纪投资有限公司非公开发行股份不超过 62,657,677 股，发行价格为 2.67 元/股。本次非公
开发行事项经公司 2021 年 12 月 20 日召开的第五届董事会第十四次会议审议通过，并经 2022 年 1 月 5
日召开的 2022 年第一次临时股东大会批准。
2022 年 11 月 7 日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。2022 年 11
月 21 日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》。公司收
到反馈意见后，积极会同相关中介机构对反馈意见所列的问题进行了逐项核查和落实，并就反馈意见进
行逐项回复。相关回复公司及时履行了信息披露义务并按时报送了中国证监会。
根据近期下发全面实施注册制的相关规定，公司本次非公开发行股票事项需获得深交所审核通过后
提交至中国证监会进行注册登记，能否获得深交所审核通过、中国证监会注册成功均存在不确定性。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于非公开发行股票申请获得中国证监会 《证券时报》、《上海证券报》和巨潮
2022 年 11 月 08 日
受理的公告 资讯网（公告编号：2022-060）
关于收到《中国证监会行政许可项目审查 《证券时报》、《上海证券报》和巨潮
2022 年 11 月 22 日
一次反馈意见通知书》的公告 资讯网（公告编号：2022-063）
关于《中国证监会行政许可项目审查一次 《证券时报》、《上海证券报》和巨潮
2022 年 12 月 17 日
反馈意见通知书》之反馈意见回复的公告 资讯网（公告编号：2022-070）
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
45
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（3） 租赁情况
适用 □不适用
租赁情况说明
公司租赁了用于日常经营办公的场所。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
□适用 不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
适用 □不适用
2021 年 12 月 21 日，公司披露《2021 年度非公开发行 A 股股票预案》等相关公告，公司拟向控股
股东上海天纪投资有限公司非公开发行股份不超过 62,657,677 股，发行价格为 2.67 元/股。本次非公
开发行事项经公司 2021 年 12 月 20 日召开的第五届董事会第十四次会议审议通过，并经 2022 年 1 月 5
日召开的 2022 年第一次临时股东大会批准。
2022 年 11 月 7 日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。2022 年 11
月 21 日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》。公司收
46
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
到反馈意见后，积极会同相关中介机构对反馈意见所列的问题进行了逐项核查和落实，并就反馈意见进
行逐项回复。相关回复公司及时履行了信息披露义务并按时报送了中国证监会。
根据近期下发全面实施注册制的相关规定，公司本次非公开发行股票事项需获得深交所审核通过后
提交至中国证监会进行注册登记，能否获得深交所审核通过、中国证监会注册成功均存在不确定性。
十七、公司子公司重大事项
□适用 不适用
47
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金 其 小
数量 比例 送股 数量 比例
新股 转股 他 计
一、有限售条件股份 51,655,318 17.66% 51,655,318 17.66%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 51,655,318 17.66% 51,655,318 17.66%
其中：境内法人
27,924,518 9.55% 27,924,518 9.55%
持股
境内自然人持股 23,730,800 8.11% 23,730,800 8.11%
4、外资持股
其中：境外法人
持股
境外自然人持股
240,883,25 240,883,25
二、无限售条件股份 82.34% 82.34%
7 7
240,883,25 240,883,25
1、人民币普通股 82.34% 82.34%
7 7
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
292,538,57 292,538,57
三、股份总数 100.00% 100.00%
5 5
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
48
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
适用 □不适用
单位：股
期初限售股 本期增加限 本期解除限 期末限售股
股东名称 限售原因 解除限售日期
数 售股数 售股数 数
周远新 8,734 8,734 首发后限售股 2018-11-25
周旭辉 16,390,777 16,390,777 首发后限售股 2018-11-25
张世强 25,039 25,039 首发后限售股 2018-11-25
胡兴航 3,700,000 3,700,000 首发后限售股 无具体日期。
高霞 85,000 85,000 首发后限售股 无具体日期。
邓长春 257,316 257,316 首发后限售股 无具体日期。
张萌 900,000 900,000 首发后限售股 无具体日期。
张昱平 63,934 63,934 首发后限售股 2018-11-25
董易放 450,000 450,000 首发后限售股 无具体日期。
张光英 1,850,000 1,850,000 首发后限售股 无具体日期。
中麦控股有限公司 11,306,115 -6,000,000 5,306,115 首发后限售股 无具体日期。
深圳市盛世景投资有限公
司－深圳前海盛世轩金投 7,500,000 7,500,000 首发后限售股 无具体日期。
资企业（有限合伙）
深圳市佳银资产管理有限
8,260,685 8,260,685 首发后限售股 无具体日期。
公司
北京若森投资有限公司 857,718 857,718 首发后限售股 无具体日期。
浙江海洋力合资本管理有
0 6,000,000 6,000,000 首发后限售股 无具体日期。
限公司
合计 51,655,318 6,000,000 -6,000,000 51,655,318 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告 报告期末
年度报告披露日前上一
报告期末 披露日前 表决权恢
月末表决权恢复的优先
普通股股 28,278 上一月末 26,064 复的优先 0 0
股股东总数（如有）（参
东总数 普通股股 股股东总
见注 8）
东总数 数（如有）
49
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（参见注
8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押、标记或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
上海天纪
境内非国 60,013,00 60,013,00
投资有限 20.51% 0 0
有法人 2 2
公司
16,390,77
质押
境内自然 16,390,77 16,390,77 7
周旭辉 5.60% 0 0
人 7 7 16,390,77
冻结
7
深圳市佳
银资产管 境内非国
2.82% 8,260,685 0 8,260,685 0 质押 8,260,685
理有限公 有法人
司
武汉睿福
德投资管
境内非国
理中心 2.76% 8,086,591 -2000000 0 8,086,591
有法人
（有限合
伙）
深圳市盛
世景投资
有限公司
－深圳前
其他 2.56% 7,500,000 0 7,500,000 0
海盛世轩
金投资企
业（有限
合伙）
浙江海洋
力合资本 境内非国
2.05% 6,000,000 6000000 6,000,000 0
管理有限 有法人
公司
中麦控股 境内非国 质押 1,341,115
1.81% 5,306,115 -6000000 5,306,115 0
有限公司 有法人 冻结 5,306,115
上海瑞点
境内非国
投资管理 1.56% 4,560,000 0 0 4,560,000
有法人
有限公司
境内自然
葛伟 1.41% 4,126,666 0 0 4,126,666
人
境内自然
胡兴航 1.26% 3,700,000 0 3,700,000 0
人
上述股东关联关系或一
未知上述股东之间是否存在关联关系，也未知上述股东之间是否属于一致行动人。
致行动的说明
上述股东涉及委托/受托
表决权、放弃表决权情 无
况的说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
人民币普 60,013,00
上海天纪投资有限公司 60,013,002
通股 2
武汉睿福德投资管理中 人民币普
8,086,591 8,086,591
心（有限合伙） 通股
50
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
上海瑞点投资管理有限 人民币普
4,560,000 4,560,000
公司 通股
人民币普
葛伟 4,126,666 4,126,666
通股
人民币普
罗蓓文 3,010,039 3,010,039
通股
人民币普
王玉香 1,500,000 1,500,000
通股
人民币普
华泰证券股份有限公司 1,497,459 1,497,459
通股
人民币普
中信证券股份有限公司 1,381,417 1,381,417
通股
人民币普
林东升 1,370,600 1,370,600
通股
国泰君安证券股份有限 人民币普
1,246,900 1,246,900
公司 通股
前 10 名无限售流通股股
东之间，以及前 10 名无 未知以上无限售条件股东之间是否存在关联关系；未知以上无限售条件股东与上述前十名股
限售流通股股东和前 10 东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致
名股东之间关联关系或 行动人。
一致行动的说明
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
实业投资，资产管理（除金
2006 年 03 月 91310115787215
上海天纪投资有限公司 赵斌 融业务），投资管理，企业
23 日 899P
购并，附设分支机构。
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上 截至 2022 年 12 月 31 日，上海天纪投资有限公司持有华嵘控股（600421）12.46%股权。
市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
楼永良 本人 中国 否
现任中天控股集团有限公司董事长、浙江建众投资咨询有限公司法定代表人兼执行董
主要职业及职务
事、经理。
过去 10 年曾控股的境内外
间接控股境内上市公司华嵘控股（600421）。
上市公司情况
51
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□适用 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□适用 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
52
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
53
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
54
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2023 年 03 月 16 日
审计机构名称 立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 立信中联审字[2023]D-0270 号
注册会计师姓名 俞德昌、陈凌燕
审计报告正文
中天服务股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了中天服务股份有限公司（以下简称中天服务公司）财务报表，包括 2022 年 12 月 31 日
的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母
公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了 中天服务
公司 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审
计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立
于中天服务公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以
对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、收入确认
中天服务公司营业收入主要来自于物业管理 针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
服务。如财务报表附注五（二十八）、七（三 1)了解并评价与收入确认相关的关键内部控制的设计与
十）所述，2022 年度，中天服务公司营业收 运行有效性；
入为 30,631.50 万元，其中物业管理及配套 2)检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入
服务收入为 23,758.85 万元，占营业收入的 确认方法是否适当；
77.56%。公司提供的物业管理及配套服务属 3)对营业收入及毛利率实施分析程序，识别是否存在重
于在某一时段内履行的履约义务，有合同服 大或异常波动，并查明波动原因；
55
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
务周期约定时，在履约义务履行的期间内分 4)对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项
期确认收入；无合同服务周期约定时，在服 目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；
务已完成时确认收入。 5)以抽样方式检查与收入确认相关的支持性文件，包括
由于营业收入是中天服务公司关键业绩指标 销售合同、发票、结算单据、银行收款凭证等，并结合
之一，可能存在中天服务公司管理层（以下 应收账款函证，向主要客户函证本期销售额；
简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到 6)对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，
特定目标或预期的固有风险。同时，收入确 评价营业收入是否在恰当期间确认；
认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。 7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出
因此，我们将收入确认识别为关键审计事 恰当列报。
项。
2、关联方及关联交易
如财务报表附注十二所述，2022 年度，中天 针对关联方及关联交易，我们实施的审计程序主要包
服务公司向关联方提供物业管理服务并确认 括：
收入 10,124.56 万元，占当期营业收入的 1)了解并评价中天服务公司与关联方及关联交易相关的
33.05%。 内部控制的设计与运行有效性；
由于中天服务公司关联方及涉及的关联方交 2)获取管理层提供的关联方清单，将其与财务系统中导
易数量较多，存在没有在财务报表附注中披 出的关联方清单以及从其他公开渠道获取的信息进行核
露所有的关联关系和关联方交易的风险；同 对；复核重大的销售、采购和其他合同，以识别是否存
时，由于关联方交易金额占比较高，关联交 在未披露的关联方关系；
易的真实性、交易价格的公允性会对财务报 3)获取管理层提供的关联方交易发生额及余额明细，将
表产生重大影响，因此我们将关联方及关联 其与财务记录进行核对；
交易识别为关键审计事项。 4)检查相关协议、结算单、销售发票、销售回款凭证等
资料，并结合函证、公开信息查询等程序验证关联交易
的真实性；
5)检查关联交易的服务内容、服务价格及毛利率情况，
并与同行业公司进行对比分析，评价关联交易的合理性
及公允性；
6)检查关联方及关联交易是否已按照企业会计准则的要
求进行了充分披露。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括构成 2022 年年度报告相关文件中涵盖的信息，但不包括财
务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务
报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要
的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
56
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
在编制财务报表时，管理层负责评估中天服务公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中天服务公司、终止运营或别无其他现实的选
择。
中天服务公司治理层负责监督中天服务公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包
含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大
错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务
报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行
以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意
遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错
误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
中天服务公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披
露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然
而，未来的事项或情况可能导致中天服务公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
（6）就中天服务公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计
中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为
影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
57
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计
事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在
审计报告中沟通该事项。
立信中联会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师： 俞德昌
（项目合伙人）
中国天津市 中国注册会计师： 陈凌燕
2023 年 3 月 16 日
58
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：中天服务股份有限公司
2022 年 12 月 31 日
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 169,322,096.03 247,993,193.70
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 46,745,832.94 17,155,949.09
应收款项融资
预付款项 3,159,784.25 714,114.80
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 4,182,666.66 3,720,428.10
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 229,420.97 293,996.70
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 111,896.51 552,467.88
流动资产合计 223,751,697.36 270,430,150.27
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 18,568,681.38 11,578,843.74
固定资产 2,332,393.47 3,681,634.39
在建工程 659,157.20
59
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 3,393,347.18 2,777,663.90
无形资产 480,792.13 469,369.57
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,381,432.55 1,094,778.37
递延所得税资产 667,877.94 326,384.71
其他非流动资产
非流动资产合计 27,483,681.85 19,928,674.68
资产总计 251,235,379.21 290,358,824.95
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 10,775,910.09 6,821,471.65
预收款项 30,291.52 59,474.20
合同负债 46,067,998.02 47,235,201.44
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 21,107,361.32 23,380,007.07
应交税费 10,569,178.45 12,668,946.55
其他应付款 44,372,851.84 85,861,298.60
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,329,618.01 1,266,107.46
其他流动负债 2,747,290.48 2,825,351.45
流动负债合计 137,000,499.73 180,117,858.42
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
60
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
租赁负债 1,859,327.79 1,276,673.25
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 11,402.00 56,337,774.90
递延收益 21,209.64
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,870,729.79 57,635,657.79
负债合计 138,871,229.52 237,753,516.21
所有者权益：
股本 292,538,575.00 292,538,575.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,733,870,233.73 1,733,870,233.73
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 9,282,718.76 9,282,718.76
一般风险准备
未分配利润 -1,922,598,870.13 -1,984,115,100.79
归属于母公司所有者权益合计 113,092,657.36 51,576,426.70
少数股东权益 -728,507.67 1,028,882.04
所有者权益合计 112,364,149.69 52,605,308.74
负债和所有者权益总计 251,235,379.21 290,358,824.95
法定代表人：操维江 主管会计工作负责人：谢文杰 会计机构负责人：郑芳
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 2,889,399.09 50,394,524.14
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 41,519.00 44,748.25
应收款项融资
预付款项 545,820.00
其他应收款 181,427.31 7,427,880.56
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 111,896.51 454,096.40
61
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
流动资产合计 3,770,061.91 58,321,249.35
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 71,691,499.30 71,691,499.30
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 213,049.49 21,504.27
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 2,556,411.03 997,362.49
无形资产 29,462.15 40,024.79
开发支出
商誉
长期待摊费用 460,492.75
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 74,950,914.72 72,750,390.85
资产总计 78,720,976.63 131,071,640.20
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 6,071,244.40 6,071,244.40
预收款项
合同负债 55,487.30 55,487.30
应付职工薪酬 1,305,303.62 1,222,508.33
应交税费 7,398.28 776,627.88
其他应付款 30,019,297.00 44,772,630.83
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 811,438.88 453,012.38
其他流动负债 7,213.35 7,213.35
流动负债合计 38,277,382.83 53,358,724.47
非流动负债：
长期借款
应付债券
62
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
其中：优先股
永续债
租赁负债 1,683,041.86 475,894.61
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 11,402.00 56,337,774.90
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,694,443.86 56,813,669.51
负债合计 39,971,826.69 110,172,393.98
所有者权益：
股本 292,538,575.00 292,538,575.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,746,160,675.68 1,746,160,675.68
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 9,895,382.31 9,895,382.31
未分配利润 -2,009,845,483.05 -2,027,695,386.77
所有者权益合计 38,749,149.94 20,899,246.22
负债和所有者权益总计 78,720,976.63 131,071,640.20
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 306,314,999.15 273,947,437.76
其中：营业收入 306,314,999.15 273,947,437.76
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 257,875,083.70 236,312,685.39
其中：营业成本 216,794,402.37 179,876,929.33
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 1,600,166.01 2,200,954.80
销售费用 610,778.07 641,307.56
63
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
管理费用 36,303,632.85 49,420,862.36
研发费用 3,095,590.18 1,992,524.95
财务费用 -529,485.78 2,180,106.39
其中：利息费用 1,210,027.16 3,176,188.72
利息收入 2,299,219.82 1,588,542.59
加：其他收益 1,860,991.48 1,191,818.24
投资收益（损失以“－”号填
-3,712.47
列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-1,731,338.85 275,657.24
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
65,180.95
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
-1,398,603.66 101,687,555.12
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
47,170,964.42 140,851,251.45
列）
加：营业外收入 28,533,190.35 19,063,998.30
减：营业外支出 248,746.25 1,172,150.54
四、利润总额（亏损总额以“－”号
75,455,408.52 158,743,099.21
填列）
减：所得税费用 15,576,567.57 10,493,002.54
五、净利润（净亏损以“－”号填
59,878,840.95 148,250,096.67
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
59,878,840.95 148,250,096.67
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 61,629,202.04 149,413,611.72
2.少数股东损益 -1,750,361.09 -1,163,515.05
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
64
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 59,878,840.95 148,250,096.67
归属于母公司所有者的综合收益总
61,629,202.04 149,413,611.72
额
归属于少数股东的综合收益总额 -1,750,361.09 -1,163,515.05
八、每股收益
（一）基本每股收益 0.21 0.51
（二）稀释每股收益 0.21 0.51
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：操维江 主管会计工作负责人：谢文杰 会计机构负责人：郑芳
4、母公司利润表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 13,500.00 22,915,499.95
减：营业成本 0.00 4,249,020.83
税金及附加 766,853.30
销售费用
管理费用 9,038,935.16 16,168,378.09
研发费用
财务费用 1,131,052.98 2,985,810.80
其中：利息费用 1,151,652.39 3,094,214.73
利息收入 29,795.41 116,640.25
加：其他收益 16,134.50 15,942.16
投资收益（损失以“－”号填
1.00
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
65
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
11,735.61 -33,284.30
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
42,547.88
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
100,160,120.96
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-10,128,618.03 98,930,764.63
列）
加：营业外收入 28,206,791.55 19,000,120.00
减：营业外支出 228,269.80 1,054,261.48
三、利润总额（亏损总额以“－”号
17,849,903.72 116,876,623.15
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填
17,849,903.72 116,876,623.15
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
17,849,903.72 116,876,623.15
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 17,849,903.72 116,876,623.15
七、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
66
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 293,657,587.58 287,573,351.04
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 793,765.94
收到其他与经营活动有关的现金 11,184,379.85 24,018,244.20
经营活动现金流入小计 305,635,733.37 311,591,595.24
购买商品、接受劳务支付的现金 90,845,023.89 40,439,578.50
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 160,979,851.40 163,426,876.31
支付的各项税费 32,528,129.50 17,558,360.05
支付其他与经营活动有关的现金 49,725,214.42 22,051,812.75
经营活动现金流出小计 334,078,219.21 243,476,627.61
经营活动产生的现金流量净额 -28,442,485.84 68,114,967.63
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
6,611,499.88 148,731,219.11
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
1.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 134,862,576.76
投资活动现金流入小计 6,611,499.88 283,593,796.87
购建固定资产、无形资产和其他长
9,623,492.02 14,128,754.70
期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 72,583,919.03
投资活动现金流出小计 9,623,492.02 86,712,673.73
投资活动产生的现金流量净额 -3,011,992.14 196,881,123.14
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,850,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
1,850,000.00
到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,850,000.00
67
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 47,216,619.69 51,683,226.35
筹资活动现金流出小计 47,216,619.69 51,683,226.35
筹资活动产生的现金流量净额 -47,216,619.69 -49,833,226.35
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-16,947.56
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -78,671,097.67 215,145,916.86
加：期初现金及现金等价物余额 247,993,193.70 32,847,276.84
六、期末现金及现金等价物余额 169,322,096.03 247,993,193.70
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 236,895.85
收到的税费返还 695,394.46
收到其他与经营活动有关的现金 80,385,381.01 9,835,862.25
经营活动现金流入小计 81,080,775.47 10,072,758.10
购买商品、接受劳务支付的现金 2,177.31
支付给职工以及为职工支付的现金 3,753,426.51 2,371,254.14
支付的各项税费 786,828.57 764,344.53
支付其他与经营活动有关的现金 76,736,872.45 50,450,079.52
经营活动现金流出小计 81,277,127.53 53,587,855.50
经营活动产生的现金流量净额 -196,352.06 -43,515,097.40
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
144,256,943.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
1.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 144,256,944.00
购建固定资产、无形资产和其他长
778,665.81 93,983.92
期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 778,665.81 93,983.92
投资活动产生的现金流量净额 -778,665.81 144,162,960.08
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 46,530,107.18 50,676,383.29
68
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
筹资活动现金流出小计 46,530,107.18 50,676,383.29
筹资活动产生的现金流量净额 -46,530,107.18 -50,676,383.29
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-1,892.01
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -47,505,125.05 49,969,587.38
加：期初现金及现金等价物余额 50,394,524.14 424,936.76
六、期末现金及现金等价物余额 2,889,399.09 50,394,524.14
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年度
归属于母公司所有者权益 所有
项目 少数
其他权益工具 减： 其他 一般 未分 者权
资本 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 库存 综合 风险 配利 其他 小计 益合
公积 储备 公积 权益
其他 股 收益 准备 润 计
股 债
-
一、 292, 1,73 51,5 52,6
9,28 1,98 1,02
上年 538, 3,87 76,4 05,3
2,71 4,11 8,88
期末 575. 0,23 26.7 08.7
8.76 5,10 2.04
余额 00 3.73 0 4
0.79
-
二、 292, 1,73 51,5 52,6
9,28 1,98 1,02
本年 538, 3,87 76,4 05,3
2,71 4,11 8,88
期初 575. 0,23 26.7 08.7
8.76 5,10 2.04
余额 00 3.73 0 4
0.79
三、
本期
增减
变动
61,5 61,5 - 59,7
金额
16,2 16,2 1,75 58,8
（减
30.6 30.6 7,38 40.9
少以
6 6 9.71 5
“－
”号
填
列）
（一
61,6 61,6 - 59,8
）综
29,2 29,2 1,75 78,8
合收
02.0 02.0 0,36 40.9
益总
4 4 1.09 5
额
- - -
（六 -
112, 112, 120,
）其 7,02
971. 971. 000.
他 8.62
38 38 00
-
四、 292, 1,73 113, - 112,
9,28 1,92
本期 538, 3,87 092, 728, 364,
2,71 2,59
期末 575. 0,23 657. 507. 149.
8.76 8,87
余额 00 3.73 36 67 69
0.13
上期金额
69
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：元
2021 年度
归属于母公司所有者权益 所有
项目 少数
其他权益工具 减： 其他 一般 未分 者权
资本 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 库存 综合 风险 配利 其他 小计 益合
其他 公积 储备 公积 权益
股 债 股 收益 准备 润 计
- - -
一、 292, 1,73
9,28 2,13 97,8 342, 97,4
上年 538, 3,87
2,71 3,52 37,1 397. 94,7
期末 575. 0,23
8.76 8,71 85.0 09 87.9
余额 00 3.73
2.51 2 3
- - -
二、 292, 1,73
9,28 2,13 97,8 342, 97,4
本年 538, 3,87
2,71 3,52 37,1 397. 94,7
期初 575. 0,23
8.76 8,71 85.0 09 87.9
余额 00 3.73
2.51 2 3
三、
本期
增减
变动
149, 149, 150,
金额 686,
413, 413, 100,
（减 484.
611. 611. 096.
少以 95
72 72 67
“－
”号
填
列）
（一
149, 149, - 148,
）综
413, 413, 1,16 250,
合收
611. 611. 3,51 096.
益总
72 72 5.05 67
额
（二
）所
有者 1,85 1,85
投入 0,00 0,00
和减 0.00 0.00
少资
本
1．
所有
1,85 1,85
者投
0,00 0,00
入的
0.00 0.00
普通
股
-
四、 292, 1,73 51,5 52,6
9,28 1,98 1,02
本期 538, 3,87 76,4 05,3
2,71 4,11 8,88
期末 575. 0,23 26.7 08.7
8.76 5,10 2.04
余额 00 3.73 0 4
0.79
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
70
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：元
2022 年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
-
一、 1,746
292,5 9,895 2,027 20,89
上年 ,160,
38,57 ,382. ,695, 9,246
期末 675.6
5.00 31 386.7 .22
余额 8
7
-
二、 1,746
292,5 9,895 2,027 20,89
本年 ,160,
38,57 ,382. ,695, 9,246
期初 675.6
5.00 31 386.7 .22
余额 8
7
三、
本期
增减
变动
金额 17,84 17,84
（减 9,903 9,903
少以 .72 .72
“－
”号
填
列）
（一
）综 17,84 17,84
合收 9,903 9,903
益总 .72 .72
额
-
四、 1,746
292,5 9,895 2,009 38,74
本期 ,160,
38,57 ,382. ,845, 9,149
期末 675.6
5.00 31 483.0 .94
余额 8
5
上期金额
单位：元
2021 年度
其他权益工具 所有
项目 减： 其他 未分
资本 专项 盈余 者权
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他
其他 公积 储备 公积 益合
股 债 股 收益 润
计
-
一、 1,728 -
292,5 9,895 2,144
上年 ,816, 113,3
38,57 ,382. ,572,
期末 576.3 21,47
5.00 31 009.9
余额 6 6.25
2
-
二、 1,728 -
292,5 9,895 2,144
本年 ,816, 113,3
38,57 ,382. ,572,
期初 576.3 21,47
5.00 31 009.9
余额 6 6.25
2
71
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
三、
本期
增减
变动
金额 17,34 116,8 134,2
（减 4,099 76,62 20,72
少以 .32 3.15 2.47
“－
”号
填
列）
（一
）综 116,8 116,8
合收 76,62 76,62
益总 3.15 3.15
额
（二
）所
有者 17,34 17,34
投入 4,099 4,099
和减 .32 .32
少资
本
17,34 17,34
4．其
4,099 4,099
他
.32 .32
-
四、 1,746
292,5 9,895 2,027 20,89
本期 ,160,
38,57 ,382. ,695, 9,246
期末 675.6
5.00 31 386.7 .22
余额 8
7
三、公司基本情况
(一)公司概况
中天服务股份有限公司（原名巴士在线股份有限公司、浙江新嘉联电子股份有限公司，以下简称
“公司”或“本公司”）前身系浙江新嘉联电子有限公司，由嘉善县二轻投资有限公司和丁仁涛、宋爱
萍等 10 名自然人于 2000 年 5 月出资设立，后经三次整体变更，截至 2006 年 11 月 8 日，公司名称变更
为浙江新嘉联电子股份有限公司。公司现持有统一社会信用代码为 91330000721075424D 的营业执照。
公司股票于 2007 年 11 月在深圳证券交易所挂牌交易。
截至 2022 年 12 月 31 日止，本公司发行股本总数 29,253.8575 万股，注册资本为 29,253.8575 万
元，注册地：浙江省嘉兴市嘉善县惠民街道东升路 18 号 410 室，总部地址：浙江省嘉兴市嘉善县惠民
街道东升路 18 号 410 室。本公司主营业务为物业管理服务，主要服务为物业管理及综合配套服务。
经营范围：一般项目:企业总部管理：信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；
会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务(专利代理服务
72
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
除外)；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广(除依法须经批准的项目外,
凭营业执照依法自主开展经营活动)。
本财务报表业经公司董事会于 2023 年 3 月 16 日批准报出。
(二)合并财务报表范围
截至 2022 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
浙江新嘉联电子科技有限公司
浙江天筑贸易有限公司
中天美好生活服务集团有限公司
杭州惠家信息咨询有限公司
杭州联每户网络科技有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“八、合并范围的变更” 和 “九、在其他主体中
的权益”。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基
本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称
“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号
——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
无
73
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2022 年 12 月 31
日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
2、会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3、营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债
（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并
中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中
的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按
照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。合并成本大于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，计入当期损益。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表的编制方法
1. 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。
2.合并程序
74
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编
制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，
按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司
采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期
间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础
对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收
购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中
所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担
的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；
将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当
期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后
的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方
开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权
之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以
及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；
将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日
至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方
的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期
投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综
合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为
购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合
收益除外。
（2）处置子公司或业务
75
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳
入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公
司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综
合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新
计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原则进行会
计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易
的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行
会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一
项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资
对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并
转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按
不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处
置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
76
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（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权
投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表
中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“五、（15）长期股权投资”。
8、现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备
期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的
投资，确定为现金等价物。
9、外币业务和外币报表折算
外币业务采用交易发生日的月初汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于
与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，
均计入当期损益。
77
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10、金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1.金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分
类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的
利息的支付的，分类为以摊余成本计量的金融资产；业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资
产为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的，分类为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）；除此之外的其他金融资产，分类为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时确定是否将其指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本
计量的金融负债。
2.金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公
司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。持有期间采用实际利
率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债
权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后
续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综
合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
78
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公
允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计
利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非
流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行
后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公
允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变
动计入当期损益。终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付
债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3.金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列
情形处理：
（1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生
或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、（2）之
外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1）未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单
独确认为资产或负债。
2）保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，
并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风
险或报酬的程度。
79
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在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将
金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止
确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
（2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面
价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产
的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2）终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4.金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债
权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实
质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或部分合同条款
作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新
金融负债。金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回购日
按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终
止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入
当期损益。
5.金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他
信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，
才使用不可观察输入值。
6.金融资产减值的测试方法及会计处理方法
80
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本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量
的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行
估计。预期信用损失的计量取决于金融资产自初始确认后是否发生信用风险显著增加。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公
司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的
增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具
的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加。
对于应收票据、应收账款、应收款项融资，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于租赁应收款、公司通过销售商品或提供劳务形成的长期应收款，本公司选择始终按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于客观证据表明存在减值，以及适用于单项评估的应收票据、应收账款、其他应收款、应收款
项融资及长期应收款等单独进行减值测试，确认预期信用损失，计提减值准备；对于不存在减值客观依
据的应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资，或当在单项工具层面无法以合理成本评估预期
信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依
据信用风险特征将应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资及长期应收款等划分为若干组合，
在组合基础上计算预期信用损失。具体如下：
（1）应收票据
组合名称 确定组合的依据 计量信用损失的方法
通过违约风险敞口和整个存续期预计信用损失率，计算预期信用
组合一 银行承兑票据
损失
通过违约风险敞口和整个存续期预计信用损失率，计算预期信用
组合二 商业承兑汇票
损失
（2）应收账款
组合名称 确定组合的依据 计量信用损失的方法
通过违约风险敞口和整个存续期预计信用损失率，该组合预期信
组合一 合并范围内关联方
用损失率为 0%
组合二 账龄组合 按账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失
（3）其他应收款
组合名称 确定组合的依据 计量信用损失的方法
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通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预计信用损失
组合一 合并范围内关联方
率，该组合预期信用损失率为 0%
除以上组合外的其他各种 通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预计信用损失
组合二
应收及暂付款项 率，计算预期信用损失
（4）应收款项融资
组合名称 确定组合的依据 计量信用损失的方法
银行承兑汇票 信用等级较低的银行
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
应收账款 应收一般经销商 测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失
商业承兑汇票 信用风险较高的企业
11、存货
1.存货的分类
存货分类为：在途物资、原材料、周转材料、库存商品、自制半成品、发出商品、委托加工物资等。
2.发出存货的计价方法
存货发出时按移动加权平均法计价。
3.不同类别存货可变现净值的确定依据
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存
货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，
在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现
净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净
值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提
存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与
其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格
为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4.存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
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（2）包装物采用一次转销法。
12、合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
合同资产是指本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之
外的其他因素。本公司拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单
独列示。
2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见附注五“（10）6.金融资产减值的测
试方法及会计处理方法”中有关应收账款的会计处理。
13、合同成本
取得合同的成本
本公司为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项
资产， 并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行推销，计入当期损益。若该项资产
摊销期限 不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入
当期损益，明确由客户承担的除外。
履行合同的成本
本公司为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列
条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集团
未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收
入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
合同成本减值
本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与
合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品预期能够
取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分应当计提减值准
备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减
值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回
日的账面价值。
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14、持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售
将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。
15、长期股权投资
1.共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制
权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位
净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一
起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2. 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券
作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，
在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期
股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价
值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，
冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因
追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新
增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
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在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的前提下，非
货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，
除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产
的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他
成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
3.后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已
宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投
资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。公司按照应享有或应分担的被
投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权
投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整
长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基
础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被
投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归
属于被投资单位的金额为基础进行核算。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的
账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照
投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股
权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原
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计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他
所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按
金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计
入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了对被投资单
位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权
益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施
共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之
日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，
在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因
采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具
确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
16、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、
持有并准备增值后转让的土地使用权、车位使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用
于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑
物和车位使用权采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政
策执行。
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17、固定资产
（1） 确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有
形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企
业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 3-10 3.17-4.85
机器设备 年限平均法 10 3-10 9.00-9.70
运输工具 年限平均法 5 3-10 18.00-19.40
电子及其他设备 年限平均法 5 3-10 18.00-19.40
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折
旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率
或折旧方法，分别计提折旧。
18、在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价值。
所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日
起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧
政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提
的折旧额。
19、借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
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（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2.借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间
不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用
停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3.暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则
借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产
的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4.借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来
确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金
额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
20、使用权资产
除短期租赁和低价值资产租赁外，本公司在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，
是指出租人提供租赁资产使其可供本公司使用的起始日期。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本
包括：
1.租赁负债的初始计量金额；
2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
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3.本公司发生的初始直接费用；
4.本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预
计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本公
司能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的
期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并
对已识别的减值损失进行会计处理。
21、无形资产
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
1.无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的
其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产
为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2.使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 摊销方法 依据
计算机软件 5-10 年 直线法 预计受益期限
（2） 内部研究开发支出会计政策
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出
新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
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22、长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资
产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额
低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费
用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产至少在每年年度终了进行减值
测试。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长
期待摊费用包括装修工程等。
摊销方法
通过租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限
平均摊销。
24、合同负债
合同负债是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资
产和合同负债以净额列示。
25、职工薪酬
（1） 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职
工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
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（2） 离职后福利的会计处理方法
设定提存计划：本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公
司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
（3） 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付
辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损
益。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，
除此之外按照设定受益计划进行会计处理。但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净
资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
26、租赁负债
除短期租赁和低价值资产租赁外，本公司在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对
租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，无法确定
租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2.取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3.本公司合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
4.租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；
5.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。未纳入租
赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计
入当期损益或相关资产成本。
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在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使
用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将差额计入当期损益：
1.因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现
率计算的现值重新计量租赁负债；
2.根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本公司按照变
动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，
使用修订后的折现率计算现值。
租赁负债根据其流动性在资产负债表中列报为流动负债或非流动负债，自资产负债表日起一年内到
期应予以清偿的非流动租赁负债的期末账面价值，在“一年内到期的非流动负债”项目反映。
27、预计负债
1.预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认
为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2.各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。最佳估计数分别
以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数
按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可
能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及
多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
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28、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
收入确认和计量所采用的会计政策
1.一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。履约义务，
是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。取得相关商品或服务的控制权，是指能够
主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内
确认收入：(1)客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益 ；(2)客户能够控
制本公司履约过程中在建的商品；(3) 本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在
整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务
控制权的时点确认收入。
可变对价
本公司部分与客户之间的合同存在销售返利、数量折扣、商业折扣、业绩奖金和索赔等的安排，形
成可变对价。本公司按照期望值或最有可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交
易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付
金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
合同开始日，企业预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在
的重大融资成分。
非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值
不能合理估计的，本公司参照承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价的公允价
值因对价形式以外的原因而发生变动的，应当作为可变对价按照相关规定进行会计处理。
应付客户对价
对于应付客户对价，本公司将该应付客户对价冲减交易价格，并在确认相关收入与承诺支付客户对
价二者孰晚的时点冲减当期收入，除非该应付对价是为了向客户取得其他可明确区分商品。
附有销售退回条款的销售
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对于附有销售退回条款的销售，我公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预
期有权收取的对价金额（即，不包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将
退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本
（包括退回商品的价值减损）后的余额，确认为一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上
述资产成本的净额结转成本。于每一资产负债表日，重新估计未来销售退回情况，如有变化，作为会计
估计变更进行会计处理。
附有质量保证条款的销售
对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外
提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本公司按照《企业会计准则第 13 号—
—或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理。
主要责任人与代理人
本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公
司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公
司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣
金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，
或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
附有客户额外购买选择权的销售
对于附有客户额外购买选择权的销售，本公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。企业
提供重大权利的，应当作为单项履约义务，按照准则相关规定将交易价格分摊至该履约义务，在客户未
来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择
权的单独售价无法直接观察的，本公司在综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、
客户行使该选择权的可能性等全部相关信息后，予以合理估计。客户虽然有额外购买商品选择权，但客
户行使该选择权购买商品时的价格反映了这些商品单独售价的，不应被视为公司向该客户提供了一项重
大权利。
向客户授予知识产权许可
向客户授予知识产权许可的，本公司按照准则相关规定评估该知识产权许可是否构成单项履约义务，
构成单项履约义务的，应当进一步确定其是在某一时段内履行还是在某一时点履行。
同时满足下列条件时，作为在某一时段内履行的履约义务确认相关收入；否则，作为在某一时点履
行的履约义务确认相关收入：
（一）合同要求或客户能够合理预期企业将从事对该项知 产权有重大影响的活动；
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（二）该活动对客户将产生有利或不利影响；
（三）该活动不会导致向客户转让某项商品。
本公司向客户授予知识产权许可，并约定按客户实际销售或使用情况收取特许权使用费的，应当在
下列两项孰晚的时点确认收入：
（一）客户后续销售或使用行为实际发生；
（二）企业履行相关履约义务。
售后回购交易
对于售后回购交易，本公司区分下列两种情形分别进行会计处理：
（一）因存在与客户的远期安排而负有回购义务或本公司享有回购权利的，本公司作为租赁交易或
融资交易进行相应的会计处理。其中，回购价格低于原售价的，应当视为租赁交易，按照准则相关规定
进行会计处理；回购价格不低于原售价的，应当视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将
该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。本公司到期未行使回购权利的，在该回购权
利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。
（二）本公司负有应客户要求回购商品义务的，应当在合同开始日评估客户是否具有行使该要求权
的重大经济动因。客户具有行使该要求权重大经济动因的，企业应当将售后回购作为租赁交易或融资交
易，按照本条（一）规定进行会计处理；否则，本公司将其作为附有销售退回条款的销售交易，按照准
则相关规定进行会计处理。
客户未行使的权利
本公司向客户预收销售商品款项的，应当首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转
为收入。当预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本公司预期将有权获得与
客户所放弃的合同权利相关的金额的，应当按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；
否则，本公司在客户要求其履行剩余履约义务的可能性极低时，才能将上述负债的相关余额转为收入。
无需退回的初始费
本公司在合同开始（或接近合同开始）日向客户收取的无需退回的初始费应当计入交易价格，并评
估该初始费是否与向客户转让已承诺的商品相关。该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，并且该商
品构成单项履约义务的，本公司在转让该商品时，按照分摊至该商品的交易价格确认收入；该初始费与
向客户转让已承诺的商品相关，但该商品不构成单项履约义务的，本公司在包含该商品的单项履约义务
履行时，按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品不相关
的，该初始费应当作为未来将转让商品的预收款，在未来转让该商品时确认为收入。
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本公司收取了无需退回的初始费且为履行合同应开展初始活动，但这些活动本身并没有向客户转让
已承诺的商品的，该初始费与未来将转让的已承诺商品相关，应当在未来转让该商品时确认为收入，本
公司在确定履约进度时不考虑这些初始活动；本公司为该初始活动发生的支出应当按照准则相关规定确
认为一项资产或计入当期损益。
2.具体原则
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）按时点确认的收入
公司货物销售收入，属于在某一时点履行履约义务。内销产品收入确认需满足以下条件：公司已根
据合同约定将产品交付给客户且客户已接受该商品，已经收回货款或取得了收款凭证且相关的经济利益
很可能流入，商品所有权上的主要风险和报酬已转移，商品的法定所有权已转移。
公司提供的车位代理销售服务，属于在某一时点履行履约义务，在代销车位交接手续办理完成并与
委托方结算后确认收入。
（2）按履约进度确认的收入
公司提供固定资产出租服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，
且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，公司将其作为在某一时段内履行
的履约义务，按照履约进度确认收入。
公司提供的物业管理服务和案场管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，在履约义务履行的期
间内分期确认收入。
公司提供的综合配套服务属于在某一时段内履行的履约义务。有合同服务周期约定时，在履约义务
履行的期间内分期确认收入；无合同服务周期约定时，在服务已完成时确认收入。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
29、政府补助
1. 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和
与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与
收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：
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(1)政府补助文件规定的补助对象用于购建或以其他方式形成长期资产，或者补助对象的支出主要
用于购建或以其他方式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。
(2)根据政府补助文件获得的政府补助全部或者主要用于补偿以后期间或已发生的费用或损失的政
府补助，划分为与收益相关的政府补助。
(3)若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将该政府补助款划分为与资产相关的政府补
助或与收益相关的政府补助：1)政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将
形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日
进行复核，必要时进行变更；2)政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益
相关的政府补助。
2.确认时点
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表
明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收
金额计量的政府补助应同时符合以下条件：
(1)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶
持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的(任何符合规定条件的企业均可申请)，而
不是专门针对特定企业制定的；
(2)应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的
有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；
(3)相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，
因而可以合理保证其可在规定期限内收到；
(4)根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件(如有)。
3. 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资
产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与
本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公
司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本
费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关
的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
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30、递延所得税资产/递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特
殊情况外，确认递延所得税负债。不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初
始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交
易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税
资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税
负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来
每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资
产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
31、租赁
（1） 经营租赁的会计处理方法
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本
化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计
入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（2） 融资租赁的会计处理方法
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额(未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率折现的现值之和)确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，
公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
32、公允价值
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关
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资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进
行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑市场参与者
将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者
产生经济利益的能力，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的
情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的
最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债
在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可
观察的输入值，包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报
价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利益和收益率曲线等；第三层次
输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、
股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据做出的财务预测等。每个资产
负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否
在公允价值计量层次之间发生转换。
33、其他重要的会计政策和会计估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表
项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，
并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告
金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管
理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。本公司对前
述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数
在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
1．金融工具的减值
本公司采用预期信用损失模型对以摊余成本计量的应收款项及债权投资、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的应收款项融资及其他债权投资等的减值进行评估。运用预期信用损失模型涉及管理
层的重大判断和估计。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公
司考虑历史统计数据的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。实际
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的金融工具减值结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响金融工具的账面价值及信用减值损失
的计提或转回。
2．存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销
的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存
货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基
础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货
跌价准备的计提或转回。
3．金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括
贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行
估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。
4．非金融非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用
寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金
融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的
账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，
表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察
到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。在预计未来现金流量现值时，需要对该
资产(或资产组)的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在
估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售
价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年评估商誉是否发生减值，要求对分配了商誉的资产组的使用价值进行估计。估计使
用价值时，本公司需要估计未来来自资产组的现金流量，同时选择恰当的折现率计算未来现金流量的现
值。
5．折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和
摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司
根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未
来期间对折旧和摊销费用进行调整。
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6．递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹
划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
7．所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目
是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存
在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
8．预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等
估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致经济利
益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。
预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事
项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债
时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备的任
何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
9．公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计
时，本公司采用可获得的可观察市场数据；如果无法获得第一层次输入值，则聘用第三方有资质的评估
机构进行估值，在此过程中本公司管理层与其紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入值。
在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注五(32)“公允
价值”披露。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳
务收入为基础计算销项税额，在扣除
增值税 13%、9%、6%、5%、3%、1%
当期允许抵扣的进项税额后，差额部
分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 7%、5%
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企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
杭州惠家信息咨询有限公司 20%
嘉善知常贸易有限公司 20%
浙江天筑贸易有限公司 20%
杭州联每户网络科技有限公司 20%
除上述以外的其他纳税主体 25%
2、税收优惠
（1）根据《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税
务总局公告 2021 年第 12 号）和《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》
（财政部税务总局公告 2022 年第 13 号）规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，
减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税额超过 100 万但不超过 300
万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。报告期内，子公司浙江天筑
贸易有限公司、嘉善知常贸易有限公司、杭州惠家信息咨询有限公司及杭州联每户网络科技有限公司享
受上述税收优惠政策。
（2）根据财政部、国家税务总局《关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部、
国家税务总局公告 2020 年第 13 号）、《关于延长小规模纳税人减免增值税政策执行期限的公告》(财
政部、国家税务总局公告 2020 年第 24 号)、《关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政
部 税务总局公告 2022 年第 15 号）规定，自 2020 年 3 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日，对湖北省增值税小
规模纳税人，适用 3％征收率的应税销售收入，免征增值；除湖北省外，其他省市的增值税小规模纳税
人，适用 3％征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税。报告期内，子公司杭州惠家信息咨询
有限公司及杭州联每户网络科技有限公司享受上述税收优惠政策。
（3）根据财政部、国家税务总局和海关总署印发的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政
部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号)及相关规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，允
许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳税额。根据财政部、税务总
局印发的《关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策的公告》（2022 年第 11 号）相关规
定，生产、生活性服务业增值税加计抵减政策，执行期限延长至 2022 年 12 月 31 日。
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 172,950.63 399,929.61
银行存款 168,617,700.42 247,581,404.73
其他货币资金 531,444.98 11,859.36
合计 169,322,096.03 247,993,193.70
其他说明：
2、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项
计提坏
276,708 276,708 2,083,6 2,083,6
账准备 0.55% 100.00% 9.82% 100.00%
.59 .59 38.59 38.59
的应收
账款
其
中：
按组合
计提坏
50,201, 3,456,0 46,745, 19,134, 1,978,3 17,155,
账准备 99.45% 6.88% 90.18% 10.34%
894.15 61.21 832.94 337.58 88.49 949.09
的应收
账款
其
中：
账龄组 50,201, 3,456,0 46,745, 19,134, 1,978,3 17,155,
99.45% 6.88% 90.18% 10.34%
合 894.15 61.21 832.94 337.58 88.49 949.09
50,478, 3,732,7 46,745, 21,217, 4,062,0 17,155,
合计 100.00% 7.39% 100.00% 19.14%
602.74 69.80 832.94 976.17 27.08 949.09
按单项计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
重庆市华森心时代实
276,708.59 276,708.59 100.00% 收回可能性极低
业有限公司
合计 276,708.59 276,708.59
按组合计提坏账准备：账龄组合
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单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 44,832,516.77 1,344,975.51 3.00%
1至2年 3,449,730.80 344,973.08 10.00%
2至3年 191,917.45 38,383.49 20.00%
3 年以上 1,727,729.13 1,727,729.13 100.00%
合计 50,201,894.15 3,456,061.21
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 44,832,516.77
1至2年 3,449,730.80
2至3年 191,917.45
3 年以上 2,004,437.72
3至4年 2,004,437.72
合计 50,478,602.74
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按单项计提坏
2,083,638.59 1,806,930.00 276,708.59
账准备
按组合计提坏
1,978,388.49 1,535,369.72 57,697.00 3,456,061.21
账准备
合计 4,062,027.08 1,535,369.72 1,864,627.00 3,732,769.80
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
（3） 本期实际核销的应收账款情况
单位：元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 1,864,627.00
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
嘉兴凌勤通讯器
货款 1,806,930.00 无法收回 经营层审批 否
件有限公司
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深圳市沃邦科技
货款 50,000.00 无法收回 经营层审批 否
有限公司
合计 1,856,930.00
应收账款核销说明：
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
杭州辉都置业有限公司 2,121,254.07 4.20% 63,637.62
杭州临安中天房地产开发有
1,340,848.43 2.66% 40,225.45
限公司
宜兴御龙置业有限公司 1,279,080.17 2.53% 38,372.41
海宁仰山资产管理有限公司 1,126,864.00 2.23% 65,358.11
东阳嘉弘房地产开发有限公
1,083,723.14 2.15% 32,511.69
司
合计 6,951,769.81 13.77%
3、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 3,088,187.73 97.73% 656,466.57 91.93%
1至2年 15,022.52 0.48% 1,074.23 0.15%
2至3年 56,574.00 7.92%
3 年以上 56,574.00 1.79%
合计 3,159,784.25 714,114.80
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
预付对象 期末余额（元） 占预付款项期末余额合计数的比例(%)
国网陕西省电力有限公司 1,065,375.56 33.72
嘉兴市财政局财政专户 541,800.00 17.15
宜兴市宏立工程设备有限公司 380,000.00 12.03
国网浙江省电力有限公司东阳市供电公司 305,591.23 9.67
国网湖南省电力公司长沙供电分公司 82,632.22 2.62
小计 2,375,399.01 75.18
其他说明：
105
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4、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 4,182,666.66 3,720,428.10
合计 4,182,666.66 3,720,428.10
（1） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 72,835,038.58 72,988,483.46
押金保证金 3,269,438.44 1,013,445.44
代收代付款 562,119.23 1,926,958.73
备用金 621,427.27 376,161.27
其他 1,046,226.43 1,370,993.36
合计 78,334,249.95 77,676,042.26
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信用 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2022 年 1 月 1 日余额 280,519.98 20,580.00 73,654,514.18 73,955,614.16
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
——转入第二阶段 -1,507.41 1,507.41
本期计提 -51,191.19 1,507.41 266,797.91 217,114.13
本期转回 565.00 20,580.00 21,145.00
2022 年 12 月 31 日余
227,256.38 3,014.82 73,921,312.09 74,151,583.29
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 3,356,780.37
1至2年 816,637.08
2至3年 239,520.41
3 年以上 73,921,312.09
3至4年 73,921,312.09
合计 78,334,249.95
106
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
3） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
巴士在线科技有限公司 往来款 72,400,200.00 3 年以上 92.42% 72,400,200.00
江干区盛世钱塘花园第
押金保证金 300,000.00 3 年以上 0.38% 300,000.00
二届业主委员会
1 年以内
押金保证金 116,781.00 元；
中天控股集团有限公司 242,672.00 0.31% 16,092.53
及其他 1-2 年
125,891.00 元
上海旗上实业有限公司 其他 174,950.00 3 年以上 0.22% 174,950.00
嘉善景文华都国际大酒
其他 133,642.00 3 年以上 0.17% 133,642.00
店有限公司
合计 73,251,464.00 93.50% 73,024,884.53
5、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
否
（1） 存货分类
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 或合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
原材料 105,376.00 105,376.00
库存商品 229,420.97 229,420.97
发出商品 188,620.70 188,620.70
合计 229,420.97 229,420.97 293,996.70 293,996.70
6、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待抵扣增值税进项税 111,896.51 550,846.72
预缴企业所得税 1,621.16
合计 111,896.51 552,467.88
其他说明：
7、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
107
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 11,659,064.78 11,659,064.78
2.本期增加金额 4,489,782.94 6,417,643.24 10,907,426.18
（1）外购 4,489,782.94 6,417,643.24 10,907,426.18
（2）存货\固定资产\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 3,512,510.41 3,512,510.41
（1）处置 3,512,510.41 3,512,510.41
（2）其他转出
4.期末余额 4,489,782.94 14,564,197.61 19,053,980.55
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 80,221.04 80,221.04
2.本期增加金额 101,554.56 382,292.53 483,847.09
（1）计提或摊销 101,554.56 382,292.53 483,847.09
3.本期减少金额 78,768.96 78,768.96
（1）处置 78,768.96 78,768.96
（2）其他转出
4.期末余额 101,554.56 383,744.61 485,299.17
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,388,228.38 14,180,453.00 18,568,681.38
2.期初账面价值 11,578,843.74 11,578,843.74
8、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 2,332,393.47 3,681,634.39
合计 2,332,393.47 3,681,634.39
108
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（1） 固定资产情况
单位：元
项目 机器设备 电子及其他设备 交通工具 合计
一、账面原值：
1.期初余额 4,519,465.59 3,669,622.69 791,499.25 8,980,587.53
2.本期增加金额 776,399.83 57,607.30 834,007.13
（1）购置 776,399.83 57,607.30 834,007.13
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 4,519,465.59 4,519,465.59
（1）处置或报废 4,519,465.59 4,519,465.59
4.期末余额 4,446,022.52 849,106.55 5,295,129.07
二、累计折旧
1.期初余额 1,633,280.27 1,746,244.02 613,804.52 3,993,328.81
2.本期增加金额 55,393.22 475,301.50 107,416.67 638,111.39
（1）计提 55,393.22 475,301.50 107,416.67 638,111.39
3.本期减少金额 1,688,673.49 1,688,673.49
（1）处置或报废 1,688,673.49 1,688,673.49
4.期末余额 2,221,545.52 721,221.19 2,942,766.71
三、减值准备
1.期初余额 1,285,655.44 19,968.89 1,305,624.33
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额 1,285,655.44 1,285,655.44
（1）处置或报废 1,285,655.44 1,285,655.44
4.期末余额 19,968.89 19,968.89
四、账面价值
1.期末账面价值 2,204,508.11 127,885.36 2,332,393.47
2.期初账面价值 1,600,529.88 1,903,409.78 177,694.73 3,681,634.39
9、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
在建工程 659,157.20
合计 659,157.20
109
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
道闸门禁安装
659,157.20 659,157.20
工程
合计 659,157.20 659,157.20
10、使用权资产
单位：元
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,629,212.83 4,629,212.83
2.本期增加金额 2,981,311.35 2,981,311.35
3.本期减少金额 2,620,566.07 2,620,566.07
-退租 2,620,566.07 2,620,566.07
4.期末余额 4,989,958.11 4,989,958.11
二、累计折旧
1.期初余额 1,851,548.93 1,851,548.93
2.本期增加金额 1,193,931.88 1,193,931.88
（1）计提 1,193,931.88 1,193,931.88
3.本期减少金额 1,448,869.88 1,448,869.88
（1）处置
—退租 1,448,869.88 1,448,869.88
4.期末余额 1,596,610.93 1,596,610.93
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,393,347.18 3,393,347.18
2.期初账面价值 2,777,663.90 2,777,663.90
其他说明：
本期与租赁相关的总现金流出为人民币 1,273,637.51 元。本期确认为损益的使用权资产的折旧额
为 1,193,931.88 元。本公司使用权资产主要为租赁的用于日常经营办公的场所。
110
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
11、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 计算机软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,473,734.82 1,473,734.82
2.本期增加金额 155,615.92 155,615.92
（1）购置 155,615.92 155,615.92
（2）内部研发
（3）企业合并增
加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 1,629,350.74 1,629,350.74
二、累计摊销
1.期初余额 1,004,365.25 1,004,365.25
2.本期增加金额 144,193.36 144,193.36
（1）计提 144,193.36 144,193.36
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 1,148,558.61 1,148,558.61
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 480,792.13 480,792.13
2.期初账面价值 469,369.57 469,369.57
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
12、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
111
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本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的
期初余额 企业合并 期末余额
事项 处置
形成的
浙江新嘉联电子科技有限公司 1,096,503.46 1,096,503.46
合计 1,096,503.46 1,096,503.46
（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名称或形成商誉的 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
事项 计提 处置
浙江新嘉联电子科技有限公司 1,096,503.46 1,096,503.46
合计 1,096,503.46 1,096,503.46
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预
测期等）及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值测试的影响
其他说明：
13、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 1,094,778.37 513,045.95 558,938.96 1,048,885.36
托管服务费 389,150.95 56,603.76 332,547.19
合计 1,094,778.37 902,196.90 615,542.72 1,381,432.55
其他说明：
14、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 2,671,511.76 667,877.94 1,305,538.83 326,384.71
合计 2,671,511.76 667,877.94 1,305,538.83 326,384.71
（2） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 76,329,313.68 79,114,230.20
可抵扣亏损 414,123,018.50 398,396,157.84
合计 490,452,332.18 477,510,388.04
112
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（3） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 年 4,096,099.71
2023 年 10,792,065.97 10,792,065.97
2024 年 23,103,423.19 23,103,423.19
2025 年 43,121,645.47 43,121,645.47
2026 年 278,929,696.66 278,929,696.66
2027 年 19,822,960.37
2028 年 21,820,458.76 21,820,458.76
2029 年 16,532,768.08 16,532,768.08
合计 414,123,018.50 398,396,157.84
其他说明：
15、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
劳务费 6,869,300.56 4,015,985.34
货款及材料款 1,301,427.12 401,917.50
工程及设备款 434,418.94 2,010,128.81
其他 2,170,763.47 393,440.00
合计 10,775,910.09 6,821,471.65
16、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
预收租金 28,152.18
其他 30,291.52 31,322.02
合计 30,291.52 59,474.20
17、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
物业管理服务费 45,408,402.24 46,912,666.82
系统开发服务费 485,436.90
货款 174,158.88 304,845.94
其他 17,688.68
合计 46,067,998.02 47,235,201.44
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
113
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18、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 22,942,510.27 150,476,468.32 152,801,693.81 20,617,284.78
二、离职后福利-设定提存计划 437,496.80 7,820,520.80 7,767,941.06 490,076.54
三、辞退福利 413,793.64 413,793.64
合计 23,380,007.07 158,710,782.76 160,983,428.51 21,107,361.32
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 22,623,120.76 136,738,700.83 139,184,337.52 20,177,484.07
2、职工福利费 620.90 4,320,218.90 4,267,835.63 53,004.17
3、社会保险费 303,473.42 5,447,984.14 5,405,483.89 345,973.67
其中：医疗保险费 295,866.45 5,314,353.89 5,272,553.71 337,666.63
工伤保险费 7,606.97 133,630.25 132,930.17 8,307.05
4、住房公积金 12,883.00 3,767,139.00 3,740,451.00 39,571.00
5、工会经费和职工教育经费 2,412.19 202,425.45 203,585.77 1,251.87
合计 22,942,510.27 150,476,468.32 152,801,693.81 20,617,284.78
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 422,658.83 7,555,404.92 7,504,601.32 473,462.43
2、失业保险费 14,837.97 265,115.88 263,339.74 16,614.11
合计 437,496.80 7,820,520.80 7,767,941.06 490,076.54
其他说明：
19、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 1,411,469.19 1,416,939.83
企业所得税 8,845,564.54 10,223,050.57
个人所得税 82,899.16 79,322.05
城市维护建设税 105,832.51 101,502.70
房产税 31,925.56 321,703.94
土地使用税 62.50 443,359.49
教育费附加 45,995.36 43,249.44
地方教育附加 29,988.58 29,271.41
114
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
印花税 12,914.16 7,409.07
地方水利建设基金 2,526.89 3,138.05
合计 10,569,178.45 12,668,946.55
其他说明：
20、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 44,372,851.84 85,861,298.60
合计 44,372,851.84 85,861,298.60
（1） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金保证金 18,859,654.11 17,178,771.85
代收代付款 21,354,170.01 17,366,656.89
暂借款 44,739,833.83
往来款 2,016,078.62 2,664,865.60
其他 2,142,949.10 3,911,170.43
合计 44,372,851.84 85,861,298.60
21、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的租赁负债 1,329,618.01 1,266,107.46
合计 1,329,618.01 1,266,107.46
其他说明：
22、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 2,747,290.48 2,825,351.45
合计 2,747,290.48 2,825,351.45
23、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 1,915,356.68 1,320,968.99
减：未确认融资费用 -56,028.89 -44,295.74
合计 1,859,327.79 1,276,673.25
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
其他说明：
24、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 11,402.00 56,337,774.90 诉讼赔偿款
合计 11,402.00 56,337,774.90
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
本公司涉及的证券虚假陈述责任纠纷，本年度结合已受理案件的具体情况及庭审综合判断，确认预
计负债 203,026.00 元；本年度已赔付 28,329,337.20 元，并根据终审或协商结果冲回无需赔付的预计
未决诉讼损失 28,200,061.70 元。
25、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 21,209.64 21,209.64 高新“机器换人”技术补贴
合计 21,209.64 21,209.64 --
涉及政府补助的项目：
单位：元
与资产相
本期新增 本期计入营业 本期计入其 本期冲减成 其他 期末
负债项目 期初余额 关/与收益
补助金额 外收入金额 他收益金额 本费用金额 变动 余额
相关
高新“机器
与资产相
换人”技术 21,209.64 21,209.64
关
补贴
其他说明：
26、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 292,538,575.00 292,538,575.00
其他说明：
27、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,733,869,908.09 1,733,869,908.09
其他资本公积 325.64 325.64
合计 1,733,870,233.73 1,733,870,233.73
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其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
28、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 9,282,718.76 9,282,718.76
合计 9,282,718.76 9,282,718.76
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
29、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整后期初未分配利润 -1,984,115,100.79 -2,133,528,712.51
加：本期归属于母公司所有者的净利
61,629,202.04 149,413,611.72
润
减：其他 112,971.38
期末未分配利润 -1,922,598,870.13 -1,984,115,100.79
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润元。
30、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 295,483,892.67 212,876,813.83 243,868,315.77 173,669,717.36
其他业务 10,831,106.48 3,917,588.54 30,079,121.99 6,207,211.97
合计 306,314,999.15 216,794,402.37 273,947,437.76 179,876,929.33
经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值
□是 否
与履约义务相关的信息：本报告期无未履约的合同。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
31、税金及附加
单位：元
117
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 857,927.39 797,050.53
教育费附加 370,832.12 348,758.30
房产税 12,640.95 305,815.28
土地使用税 2,407.50 442,906.88
印花税 93,902.34 81,913.14
地方教育附加 246,108.12 224,510.67
地方水利建设基金 16,347.59
合计 1,600,166.01 2,200,954.80
其他说明：
32、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 154,896.81
推广费用 572,183.46 384,729.76
销售代理费 13,595.82 95,832.31
其他 24,998.79 5,848.68
合计 610,778.07 641,307.56
其他说明：
33、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 20,715,615.02 28,830,098.26
代理服务费 2,905,912.24 7,070,754.55
折旧与摊销 726,512.14 2,877,870.84
办公费 2,325,244.17 2,619,614.57
咨询审计费 2,349,348.65 2,357,579.61
交通差旅费 1,753,039.09 1,710,264.62
业务招待费 3,989,848.81 1,528,101.61
租赁费及使用权资产折旧 1,297,225.68 1,070,122.26
诉讼费用 489,493.08
其他 240,887.05 866,962.96
合计 36,303,632.85 49,420,862.36
其他说明：
34、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 2,263,988.02 1,760,441.69
委托研发费 552,000.00 52,296.00
直接投入 123,082.33 36,311.99
折旧费 9,908.76 5,150.69
其他 146,611.07 138,324.58
合计 3,095,590.18 1,992,524.95
118
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
其他说明：
35、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 1,210,027.16 3,176,188.72
减：利息收入 2,299,219.82 1,588,542.59
汇兑损益 58,254.30
手续费 559,706.88 534,205.96
合计 -529,485.78 2,180,106.39
其他说明：
36、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 1,829,784.43 1,073,081.31
15 年“机器换人”政府补助收入递延
21,209.64 118,261.87
收益确认
个税手续费返还 9,997.41 475.06
合 计 1,860,991.48 1,191,818.24
37、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 -3,712.47
合计 -3,712.47
其他说明：
38、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -195,969.13 520,063.80
应收账款坏账损失 -1,535,369.72 -244,406.56
合计 -1,731,338.85 275,657.24
其他说明：
39、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
二、存货跌价损失及合同履约成本减
65,180.95
值损失
合计 65,180.95
119
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
其他说明：
40、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 -1,383,189.78 53,609,145.56
无形资产处置收益 48,051,860.89
在建工程处置收益 26,548.67
使用权资产处置收益 -15,413.88
合 计 -1,398,603.66 101,687,555.12
41、营业外收入
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
无需支付的预计未决诉讼损失 28,200,061.70 19,000,000.00 28,200,061.70
罚没及违约金收入 303,910.08 56,170.07 303,910.08
其他 29,218.57 7,828.23 29,218.57
合计 28,533,190.35 19,063,998.30 28,533,190.35
计入当期损益的政府补助：
其他说明：
42、营业外支出
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
违约及赔偿支出 14,095.76 1,068,367.00 14,095.76
预计未决诉讼损失 203,026.00 78,149.48 203,026.00
罚款、滞纳金支出 15,196.36 198.85 15,196.36
其他 16,428.13 25,435.21 16,428.13
合计 248,746.25 1,172,150.54 248,746.25
其他说明：
43、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 15,918,060.80 10,387,985.70
递延所得税费用 -341,493.23 105,016.84
合计 15,576,567.57 10,493,002.54
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
120
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
利润总额 75,455,408.52
按法定/适用税率计算的所得税费用 18,863,852.14
子公司适用不同税率的影响 391,221.21
调整以前期间所得税的影响 -236,086.61
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 684,734.20
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -7,011,340.48
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 3,009,113.46
加计扣除、加计摊销等税法规定的额外可扣除费用的影响 -124,926.35
所得税费用 15,576,567.57
其他说明：
44、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
押金保证金及备用金 1,954,134.77 7,809,253.31
收到代收代付款 5,537,091.06 6,327,551.50
使用受限制的资金收回 4,618,035.05
租赁业务收入 13,500.00 761,462.42
活期存款利息收入 2,299,219.82 660,246.69
收到政府补助款 1,058,468.48 490,714.29
往来款 10,000.00 1,921,500.00
其他 311,965.72 1,429,480.94
合计 11,184,379.85 24,018,244.20
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的期间费用 17,019,247.29 18,013,794.03
押金保证金 2,358,287.83 1,731,923.35
支付诉讼赔偿款 28,329,337.20
往来款 1,921,500.00
支付代收代付款 15,277.00 1,006,753.53
其他 81,565.10 1,299,341.84
合计 49,725,214.42 22,051,812.75
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
中天美好集团有限公司拆借款及利息 134,862,576.76
合计 134,862,576.76
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
121
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
中天美好集团有限公司拆借款 72,115,348.82
处置子公司持有的现金及现金等价物 468,570.21
合计 72,583,919.03
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
归还拆借款及利息 45,822,982.18 50,676,383.29
支付租赁负债本金及利息 1,136,856.51 880,952.06
支付租赁保证金 136,781.00 125,891.00
支付少数股东股权转让款 120,000.00
合计 47,216,619.69 51,683,226.35
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
45、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 59,878,840.95 148,250,096.67
加：资产减值准备 1,731,338.85 -340,838.19
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,121,958.48 3,177,742.11
使用权资产折旧 1,193,931.88 1,070,122.26
无形资产摊销 144,193.36 291,698.16
长期待摊费用摊销 615,542.72 577,870.82
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
1,398,603.66 -101,687,555.12
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 1,210,027.16 2,306,147.12
投资损失（收益以“－”号填列） 3,712.47
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -341,493.23 105,016.84
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 64,575.73 764,620.53
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -35,248,681.29 33,372,308.10
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -54,313,617.80 -1,704,429.71
其他 -5,897,706.31 -18,071,544.43
122
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
经营活动产生的现金流量净额 -28,442,485.84 68,114,967.63
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 169,322,096.03 247,993,193.70
减：现金的期初余额 247,993,193.70 32,847,276.84
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -78,671,097.67 215,145,916.86
（2） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 169,322,096.03 247,993,193.70
其中：库存现金 172,950.63 399,929.61
可随时用于支付的银行存款 168,617,700.42 247,581,404.73
可随时用于支付的其他货币资金 531,444.98 11,859.36
三、期末现金及现金等价物余额 169,322,096.03 247,993,193.70
其他说明：
46、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
15 年"机器换人"政府补助收入 477,200.00 递延收益 21,209.64
（2） 政府补助退回情况
□适用 不适用
其他说明：与收益相关的政府补助
单位：元
计入当期损益或冲减相关成本费用损失的金额 计入当期损益或冲减相关
种 类
本期金额 上期金额 成本费用损失的项目
进项税加计抵减 757,815.96 574,934.52 其他收益
“以工代训”就业补贴 6,000.00 144,600.00 其他收益
垃圾分类补助 132,527.91 170,619.81 其他收益
稳岗补贴 528,737.10 其他收益
防疫补助 203,203.47 70,060.95 其他收益
创优奖励 10,000.00 10,000.00 其他收益
小微企业增值税减免 13,499.99 7,907.56 其他收益
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城市大脑停车系统补贴 80,000.00 其他收益
2021 年度物业考核奖励款 20,000.00 其他收益
社管办乐居补贴 10,000.00 其他收益
2021 年度服务业发展资金补助 50,000.00 其他收益
一次性扩岗补贴 7,500.00 其他收益
转塘街道优秀物业管理奖励款 10,000.00 其他收益
聘用退役军人退税 27,000.00 其他收益
2019 年度西湖区物业管理项目考核奖励 15,000.00 其他收益
平湖政府物业服务企业星级奖励 20,000.00 其他收益
企业管理服务 2020 年度星级评定奖励 14,734.96 其他收益
其他 500.00 18,223.51 其他收益
合 计 1,829,784.43 1,073,081.31
八、合并范围的变更
1、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
公司名称 股权处置方式 股权处置时点 处置日净资产 期初至处置日净利润（元）
嘉善知常贸易有限公司 注销 2022.6.30 30.16
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
浙江新嘉联电子科技有 非同一控制下的
嘉善 嘉善 制造业 100.00%
限公司 企业合并
浙江天筑贸易有限公司 嘉善 嘉善 贸易 100.00% 设立
中天美好生活服务集团 同一控制下的
杭州 杭州 物业服务 100.00%
有限公司 企业合并
杭州惠家信息咨询有限 同一控制下的企
杭州 杭州 服务业 100.00%
公司 业合并
杭州联每户网络科技有 同一控制下的
杭州 杭州 服务业 54.00%
限公司 企业合并
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
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2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
2022 年 3 月，中天美好服务与李翔签订《股权转让协议》，中天美好服务以 12 万元的价格收购李
翔持有的杭州联每户网络科技有限公司 3%股权。收购完成后，中天美好服务对杭州联每户网络科技有
限公司的持股比例由 51%增加至 54%。
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
杭州联每户网络科技有限公司
购买成本/处置对价 120,000.00
--现金 120,000.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 120,000.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 7,028.64
差额 112,971.36
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润 112,971.36
其他说明：
十、与金融工具相关的风险
本公司在经营过程中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主要金融
工具包括股权投资、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这
些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对
这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1.信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司信用风险
主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信
用风险。
对于应收款项，本公司按照客户管理信用风险集中度，设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司
基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场
状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内，因此在本公司不存在
重大信用风险集中。
本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。本公司所承但的最大信用风险敞口为
资产负债表中各项金融资产的账面价值。
2.市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，
包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面
临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。截至 2022 年 12 月 31 日，本公司
无银行借款。因此，本公司不会受到利率变动所导致的现金流量变动风险的影响。
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司的
主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大，但
本公司已确认的外币资产和负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元、
欧元)依然存在外汇风险。相关外币资产及外币负债包括：以外币计价的货币资金、应收账款。
本公司尽可能将外币收入与外币支出相匹配以降低外汇风险。
（3）其他价格风险
本公司未持有其他上市公司的权益投资，不存在其他价格风险。
3.流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务
部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在
所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
单位：元
期末余额
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 10,775,910.09 10,775,910.09 10,775,910.09
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其他应付款 44,372,851.84 44,372,851.84 44,372,851.84
一年内到期的非流动负债 1,329,618.01 1,433,064.32 1,433,064.32
租赁负债 1,859,327.79 1,915,356.68 1,695,356.68 220,000.00
合 计 58,337,707.73 58,497,182.93 56,581,826.25 1,695,356.68 220,000.00
单位：元
上年年末余额
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 6,821,471.65 6,821,471.65 6,821,471.65
其他应付款 85,861,298.60 85,861,298.60 85,861,298.60
一年内到期的非流动负债 1,266,107.46 1,373,920.85 1,373,920.85
租赁负债 1,276,673.25 1,320,968.99 1,320,968.99
合 计 95,225,550.96 95,377,660.09 94,056,691.10 1,320,968.99
十一、公允价值的披露
1、其他
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次
决定。
（一）以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
本公司期末无公允价值计量的资产和负债。
（二）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、短期
借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期应付款等。本公司不以公允价值计量的金融资产和金融
负债的账面价值与公允价值相差很小。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
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上海天纪投资有
上海 股权投资 3000 万元 20.51% 20.51%
限公司
本企业的母公司情况的说明
本公司第一大股东上海天纪投资有限公司之实际控制人楼永良先生为本公司最终控制方。
本企业最终控制方是楼永良。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注“九、在其他主体中的权益”。
3、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海天纪投资有限公司 第一大股东
中天控股集团有限公司 同受最终控制方控制
中天建设集团有限公司 同受最终控制方控制
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 同受最终控制方控制
西安中天尚玺实业有限公司 同受最终控制方控制
金华嘉弘房地产开发有限公司 同受最终控制方控制
浙江美地市政园林工程有限公司 同受最终控制方控制
浙江天域商业运营管理有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天方圆幕墙有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天建筑装饰设计院有限公司 同受最终控制方控制
中天交通建设投资集团有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天生态水利有限公司 同受最终控制方控制
浙江卓信科技股份有限公司 同受最终控制方控制
东阳市博雅置业有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天精诚装饰集团有限公司 同受最终控制方控制
山东中宏路桥建设有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天建筑产业化有限公司 同受最终控制方控制
上海萌瑄培训学校有限公司 同受最终控制方控制
上海萌智投资管理有限公司 同受最终控制方控制
浙江中天智汇安装工程有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
浙江中天恒筑钢构有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
中瑞物资有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
浙江大地勘测设计有限公司 中天建设集团有限公司之子公司
浙江天迅物资有限公司 中天建设集团有限公司之孙公司
杭州圣兴建筑有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
浙江景铧投资有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
中天美好集团有限公司 中天控股集团有限公司之子公司
汉中中天尚煜置业有限公司 中天控股集团有限公司之孙公司
湖南滨鸿房地产有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
西咸新区中天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州临安中天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
绍兴天灿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州天钰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
台州倚天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
东阳鸿信房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州嘉弘房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
桐乡瑞兴房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
台州天钰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
金华嘉辰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州铭筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
海宁锦庭房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州天烁房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
新疆锦庭房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州嘉辰房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
海宁铭筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
平湖瑞翔置业有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
海宁瑞祥房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
桐乡瑞翔房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
平湖瑞兴置业有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
东阳雅筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
东阳市中天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
海宁雅筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
海宁倚天房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州嘉珺房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州锦坤房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州锦庭房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州瑞兴房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
湖南倚天房地产有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
金华雅筑房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
金华元荣房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
上海仰皓置业有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
浙江天坤资产管理有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
新疆滨鸿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
浙江天烁房屋租赁服务有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
金华中怡房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
温州臻品建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州中天元荣房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州瑞盛房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州嘉灿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
温州光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
浙江光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
新疆天灿房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
徐州天宸房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州天樾房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州嘉颂房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
江苏宸展房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州驿家房地产经纪有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州会林盛和置业有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
杭州环麟置业有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
金华光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
金华中天天翔房产建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
湖南天翔商业管理有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
烟台亚东置业有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
西安中新瑞翔房地产开发有限责任公司 中天美好集团有限公司之子公司
遂昌光影建设管理有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
全椒万众达置业有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
江苏三德置业有限公司 中天美好集团有限公司之子公司
宜兴御龙置业有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
长沙天烁房屋租赁服务有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
杭州天烁公寓管理有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
杭州珺府酒店管理有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
武汉天烁房屋租赁服务有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
唐山馨轩房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
武义瑞兴房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
海宁尚铭房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
遂昌瑞兴房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之孙公司
淮安众人房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之参股公司
杭州嘉溪房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之合营企业
武义铭著房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之合营企业
杭州锦昊房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之合营企业
东阳嘉弘房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
苏州屿秀房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州辉都置业有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州骐麟置业有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州曜麟置业有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
江苏宸功房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
徐州天美房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
苏州瑞兴房地产有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
杭州曙麟置业有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
金华瑞翔房地产开发有限公司 中天美好集团有限公司之联营企业
东阳市中天高级中学 实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
东阳市中天幼儿园 实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
东阳市中天国际小学 实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
东阳市中天国际初级中学 实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
上海庆科信息技术有限公司 关键管理人员担任董事的公司
其他说明：
4、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
获批的交 是否超过交
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
易额度 易额度
东阳雅筑房地产开发有限公司 购买车位使用权 56,633.90
东阳鸿信房地产开发有限公司 购买车位使用权 371,559.63
购买车位及储藏室
海宁雅筑房地产开发有限公司 1,441,284.61
使用权
杭州嘉灿房地产开发有限公司 购买车位使用权 4,538,990.79
平湖瑞翔置业有限公司 购买车位使用权 449,541.28
平湖瑞兴置业有限公司 购买车位使用权 9,174.31 2,926,605.50
金华元荣房地产开发有限公司 购买车位使用权 7,555,963.30
上海庆科信息技术有限公司 材料采购 344,538.33
浙江卓信科技股份有限公司 停车费 6,863.33
浙江中天建筑装饰设计院有限
装修设计服务 47,169.81
公司
浙江中天精诚装饰集团有限公
办公楼装饰工程 465,876.14
司
中天美好集团有限公司 会所餐饮服务 5,376.00
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中天控股集团有限公司 物业管理服务 2,086,788.25 2,661,336.29
中天建设集团有限公司 物业管理服务 2,144,746.61 2,125,351.69
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 物业管理服务 1,192,020.50 3,979,144.75
唐山馨轩房地产开发有限公司 物业管理服务 1,472,209.41 2,031,064.13
西安中天尚玺实业有限公司 物业管理服务 651,463.54 1,458,831.85
全椒万众达置业有限公司 物业管理服务 3,047,384.78 1,421,686.43
金华嘉弘房地产开发有限公司 物业管理服务 53,867.92 144,056.60
浙江美地市政园林工程有限公司 物业管理服务 14,615.70 13,967.10
浙江天域商业运营管理有限公司 物业管理服务 479,305.01
浙江中天方圆幕墙有限公司 物业管理服务 125,629.76 126,618.49
浙江中天建筑装饰设计院有限公司 物业管理服务 74,121.76 98,917.22
中天交通建设投资集团有限公司 物业管理服务 50,266.67 41,935.58
浙江中天生态水利有限公司 物业管理服务 31,190.55 37,656.44
浙江卓信科技股份有限公司 物业管理服务 474,830.36 159,472.18
东阳市博雅置业有限公司 物业管理服务 63,843.73 931,989.55
浙江中天精诚装饰集团有限公司 物业管理服务 177,056.04 187,490.71
山东中宏路桥建设有限公司 物业管理服务 110,000.69 109,691.61
浙江中天建筑产业化有限公司 物业管理服务 15,118.75
浙江天迅物资有限公司 物业管理服务 37,010.07 35,844.35
中天美好集团有限公司 物业管理服务 842,350.42 2,406,005.70
杭州圣兴建筑有限公司 物业管理服务 1,843.06 190.49
杭州嘉溪房地产开发有限公司 物业管理服务 1,946,512.27 912,122.64
武义铭著房地产开发有限公司 物业管理服务 474,754.91 757,332.52
东阳嘉弘房地产开发有限公司 物业管理服务 974,266.05 1,487,917.16
苏州屿秀房地产开发有限公司 物业管理服务 538,398.79 1,054,532.05
江苏三德置业有限公司 物业管理服务 179,656.96
杭州辉都置业有限公司 物业管理服务 2,011,371.76 568,128.65
武义瑞兴房地产开发有限公司 物业管理服务 2,285,620.45 2,236,147.70
海宁尚铭房地产开发有限公司 物业管理服务 2,408,261.52 303,148.57
遂昌瑞兴房地产开发有限公司 物业管理服务 2,084,411.90 584,557.65
湖南滨鸿房地产有限公司 物业管理服务 2,581,119.61 7,650,242.45
西咸新区中天房地产开发有限公司 物业管理服务 6,011,979.72 5,879,331.71
杭州临安中天房地产开发有限公司 物业管理服务 9,284,834.39 10,181,701.41
绍兴天灿房地产开发有限公司 物业管理服务 105,048.54 2,419,142.41
杭州天钰房地产开发有限公司 物业管理服务 2,504,968.54 2,804,895.54
台州倚天房地产开发有限公司 物业管理服务 2,827,572.57 2,439,112.96
东阳鸿信房地产开发有限公司 物业管理服务 122,600.26 3,611,198.80
杭州嘉弘房地产开发有限公司 物业管理服务 2,735,294.12 2,458,079.25
桐乡瑞兴房地产开发有限公司 物业管理服务 3,893,618.70 2,131,341.09
台州天钰房地产开发有限公司 物业管理服务 4,149,918.55 3,829,572.27
金华嘉辰房地产开发有限公司 物业管理服务 2,665,753.23 3,028,137.29
杭州铭筑房地产开发有限公司 物业管理服务 3,838,321.19 2,191,338.82
杭州天烁房地产开发有限公司 物业管理服务 1,972,910.67 1,659,548.80
新疆锦庭房地产开发有限公司 物业管理服务 160,648.50 2,486,846.30
杭州嘉辰房地产开发有限公司 物业管理服务 572,527.27 2,483,490.71
海宁铭筑房地产开发有限公司 物业管理服务 1,414,611.37 2,595,854.23
平湖瑞翔置业有限公司 物业管理服务 38,451.56 1,411,165.28
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 物业管理服务 2,604,856.02 1,200,085.44
海宁瑞祥房地产开发有限公司 物业管理服务 1,423,249.85 2,075,258.22
桐乡瑞翔房地产开发有限公司 物业管理服务 782,198.40 1,037,866.94
平湖瑞兴置业有限公司 物业管理服务 16,807.28 942,903.71
东阳雅筑房地产开发有限公司 物业管理服务 1,715,114.44 1,408,411.34
东阳市中天房地产开发有限公司 物业管理服务 2,082.11 2,082.11
海宁雅筑房地产开发有限公司 物业管理服务 17,311.32 454,143.35
海宁倚天房地产开发有限公司 物业管理服务 9,056.38 258,199.97
杭州嘉珺房地产开发有限公司 物业管理服务 2,189,744.80 858,664.15
杭州锦坤房地产开发有限公司 物业管理服务 66,740.63 125,751.22
杭州瑞兴房地产开发有限公司 物业管理服务 427,133.00 557,343.63
131
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
湖南倚天房地产有限公司 物业管理服务 13,869.08 554.76
金华元荣房地产开发有限公司 物业管理服务 28,286.35 263,731.38
上海仰皓置业有限公司 物业管理服务 726.70 2,202.20
浙江天坤资产管理有限公司 物业管理服务 66,377.18 424,677.25
新疆滨鸿房地产开发有限公司 物业管理服务 3,426,705.42 1,604,664.76
杭州天烁公寓管理有限公司 物业管理服务 222,264.65
浙江天烁房屋租赁服务有限公司 物业管理服务 139,961.51 70,107.18
金华中怡房地产开发有限公司 物业管理服务 268,641.51 283,113.21
杭州瑞盛房地产开发有限公司 物业管理服务 1,538,957.56 411,631.92
杭州嘉灿房地产开发有限公司 物业管理服务 193,625.51 552,215.05
东阳市中天高级中学 物业管理服务 174,895.18 73,216.12
东阳市中天幼儿园 物业管理服务 22,266.13 9,915.05
东阳市中天国际小学 物业管理服务 118,656.39 109,096.78
东阳市中天国际初级中学 物业管理服务 132,609.86 105,241.82
浙江光影建设管理有限公司 物业管理服务 67,099.81
新疆天灿房地产开发有限公司 物业管理服务 173,113.20
徐州天宸房地产开发有限公司 物业管理服务 1,763,278.11
杭州骐麟置业有限公司 物业管理服务 1,291,660.45
杭州曜麟置业有限公司 物业管理服务 1,574,117.72
杭州天樾房地产开发有限公司 物业管理服务 457,904.07
杭州嘉颂房地产开发有限公司 物业管理服务 1,173,710.50
江苏宸展房地产开发有限公司 物业管理服务 1,343,055.17
江苏宸功房地产开发有限公司 物业管理服务 1,607,476.92
徐州天美房地产开发有限公司 物业管理服务 1,571,710.31
宜兴御龙置业有限公司 物业管理服务 2,158,413.94
长沙天烁房屋租赁服务有限公司 物业管理服务 58,867.92
杭州驿家房地产经纪有限公司 物业管理服务 396.23
汉中中天尚煜置业有限公司 物业管理服务 716,781.33
上海萌瑄培训学校有限公司 物业管理服务 309,441.84
上海萌智投资管理有限公司 物业管理服务 462,107.29
浙江中天智汇安装工程有限公司 物业管理服务 283.81
浙江中天恒筑钢构有限公司 物业管理服务 17.14
杭州锦昊房地产开发有限公司 物业管理服务 8,318.68
海宁锦庭房地产开发有限公司 物业管理服务 2,024,679.63
杭州锦庭房地产开发有限公司 物业管理服务 129,967.51
金华雅筑房地产开发有限公司 物业管理服务 25,648.54
温州臻品建设管理有限公司 物业管理服务 301.89
温州光影建设管理有限公司 物业管理服务 22.86
中天美好集团有限公司 商品销售 11,003.46 6,753.58
平湖瑞翔置业有限公司 商品销售 2,830.81
杭州天烁公寓管理有限公司 商品销售 867.01 248.84
浙江天烁房屋租赁服务有限公司 商品销售 880.37 2,365.98
西咸新区中天房地产开发有限公司 商品销售 345.14 3,639.80
东阳鸿信房地产开发有限公司 商品销售 284.39
东阳雅筑房地产开发有限公司 商品销售 2,595.48 778.28
金华中怡房地产开发有限公司 商品销售 6,548.51
海宁铭筑房地产开发有限公司 商品销售 4,672.16 1,368.09
杭州铭筑房地产开发有限公司 商品销售 115.28 5,337.44
中天建设集团有限公司 商品销售 48,637.20 15,478.27
唐山馨轩房地产开发有限公司 商品销售 706.77 778.28
温州臻品建设管理有限公司 商品销售 268.98 1,013.13
浙江中天精诚装饰集团有限公司 商品销售 979.67
山东中宏路桥建设有限公司 商品销售 995.09 778.28
中天控股集团有限公司 商品销售 85.63
浙江天迅物资有限公司 商品销售 1,698.01
杭州圣兴建筑有限公司 商品销售 299.79
132
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
宜兴御龙置业有限公司 商品销售 817.56
杭州曜麟置业有限公司 商品销售 256.17
浙江中天智汇安装工程有限公司 商品销售 9,029.64
杭州嘉颂房地产开发有限公司 商品销售 5,639.29
杭州天樾房地产开发有限公司 商品销售 146.78
杭州骐麟置业有限公司 商品销售 204.94
浙江景铧投资有限公司 商品销售 7.79
中瑞物资有限公司 商品销售 77.89
杭州会林盛和置业有限公司 商品销售 866.57
苏州瑞兴房地产有限公司 商品销售 7,497.61
杭州环麟置业有限公司 商品销售 115.28
金华光影建设管理有限公司 商品销售 153.70
杭州曙麟置业有限公司 商品销售 3,830.02
杭州珺府酒店管理有限公司 商品销售 38.43
浙江大地勘测设计有限公司 商品销售 1,000.32
金华瑞翔房地产开发有限公司 商品销售 16,030.99
金华中天天翔房产建设管理有限公司 商品销售 12.81
杭州嘉辰房地产开发有限公司 商品销售 109.12
浙江天坤资产管理有限公司 商品销售 959.04
湖南天翔商业管理有限公司 商品销售 128.09
上海仰皓置业有限公司 商品销售 537.96
湖南滨鸿房地产有限公司 商品销售 268.98
杭州驿家房地产经纪有限公司 商品销售 570.68
烟台亚东置业有限公司 商品销售 25.62
绍兴天灿房地产开发有限公司 商品销售 64.04
杭州天钰房地产开发有限公司 商品销售 307.41
金华嘉辰房地产开发有限公司 商品销售 5,722.05
海宁瑞祥房地产开发有限公司 商品销售 3,201.32
杭州天烁房地产开发有限公司 商品销售 51.23
武汉天烁房屋租赁服务有限公司 商品销售 213.25
长沙天烁房屋租赁服务有限公司 商品销售 665.18
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 商品销售 115.28
浙江光影建设管理有限公司 商品销售 358.64
台州天钰房地产开发有限公司 商品销售 384.26
杭州嘉弘房地产开发有限公司 商品销售 145,503.87
全椒万众达置业有限公司 商品销售 243.36
温州光影建设管理有限公司 商品销售 999.08
台州倚天房地产开发有限公司 商品销售 268.98
西安中新瑞翔房地产开发有限责任公司 商品销售 692.36
浙江天域商业运营管理有限公司 商品销售 229.86
杭州瑞盛房地产开发有限公司 商品销售 320.22
遂昌光影建设管理有限公司 商品销售 2,791.59
杭州临安中天房地产开发有限公司 商品销售 35,152.20
海宁尚铭房地产开发有限公司 商品销售 1,103.30
中天美好集团有限公司 策划服务 149,514.54
中天建设集团有限公司 充电服务费 198.02
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2） 关联租赁情况
本公司作为承租方：
单位：元
出租方 租赁资 简化处理的短期 未纳入租赁负债 承担的租赁负债 增加的使用权资
支付的租金
名称 产种类 租赁和低价值资 计量的可变租赁 利息支出 产
133
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
产租赁的租金费 付款额（如适
用（如适用） 用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额 生额
房屋建 37,209 116,39 63,072 122,21
浙江卓 筑物 .11 0.47 .00 0.00
信科技 车位使 43,962 46,160
股份有 用权 .18 .30
限公司 房屋建 63,072 63,072
筑物 .00 .00
房屋建 755,35 755,35 58,374 66,205 2,008,
筑物 0.00 0.00 .77 .53 646.76
中天控 房屋建 8,490. 359,34 27,138 2,006,
股集团 筑物 55 4.00 .32 675.49
有限公 车位使 22,835 24,000
司 权 .58 .00
车位使 7,181. 57,088 10,308 30,000
用权 37 .96 .00 .00
关联租赁情况说明
（3） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
上海天纪投资有限公司 39,900,000.00 2021 年 09 月 24 日 2022 年 01 月 19 日 已归还
上海天纪投资有限公司 39,900,000.00 2022 年 01 月 20 日 2022 年 09 月 15 日 已归还
拆出
（4） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 3,398,277.61 2,399,996.25
5、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
中天美好集团有限公司 346,436.26 10,393.09 37,000.00 3,700.00
平湖瑞翔置业有限公司 17,377.40 521.32 11,209.62 336.29
金华元荣房地产开发有
5,358.00 160.74
限公司
绍兴天灿房地产开发有
3,520.00 105.60
限公司
台州天钰房地产开发有
684,435.01 20,533.05
限公司
134
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
中天建设集团有限公司 393,600.09 11,808.00 19,701.81 591.05
苏州屿秀房地产开发有
133,000.00 3,990.00 489,212.11 14,676.36
限公司
新疆锦庭房地产开发有
2,773.50 83.21
限公司
武义铭著房地产开发有
153,818.36 4,614.55
限公司
杭州嘉溪房地产开发有
214,725.00 6,441.75
限公司
杭州辉都置业有限公司 2,121,254.07 63,637.62 593,326.13 17,799.78
新疆中天博瑞房地产开
67,419.22 2,022.58
发有限公司
杭州临安中天房地产开
1,340,848.43 40,225.45 2,678,000.00 80,340.00
发有限公司
杭州中天元荣房地产开
67,312.50 67,312.50 67,312.50 67,312.50
发有限公司
杭州嘉灿房地产开发有
184,805.32 5,544.16
限公司
东阳市中天幼儿园 301.41 9.04
浙江天烁房屋租赁服务
70.00 2.10
有限公司
中天控股集团有限公司 2,496.00 74.88
杭州天烁房地产开发有
427,988.21 12,839.65
限公司
杭州嘉珺房地产开发有
480,429.55 14,412.89
限公司
杭州嘉辰房地产开发有
374,797.90 11,243.94
限公司
山东中宏路桥建设有限
36,390.96 1,091.73
公司
浙江卓信科技股份有限
5,732.34 171.97
公司
中天交通建设投资集团
20,787.48 623.62
有限公司
浙江美地市政园林工程
6,064.92 181.95
有限公司
湖南倚天房地产有限公
3,701.23 111.04
司
平湖瑞兴置业有限公司 6,079.04 182.37
上海萌瑄培训学校有限
322,388.32 15,299.48
公司
上海萌智投资管理有限
489,805.60 30,885.28
公司
东阳嘉弘房地产开发有
203,198.09 6,095.94
限公司
全椒万众达置业有限公
150,000.00 4,500.00
司
江苏宸功房地产开发有
903,318.49 27,099.55
限公司
江苏宸展房地产开发有
631,283.55 18,938.51
限公司
海宁尚铭房地产开发有
160,000.00 4,800.00
限公司
杭州天钰房地产开发有
813,793.66 24,413.81
限公司
徐州天宸房地产开发有
370,745.24 11,122.36
限公司
135
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
徐州天美房地产开发有
212,985.40 6,389.56
限公司
江苏三德置业有限公司 98,435.87 2,953.08
宜兴御龙置业有限公司 1,279,080.17 38,372.41
西安中天尚玺实业有限
30,614.01 918.42 125,396.82 3,761.90
公司
汉中中天尚煜置业有限
521,514.97 15,645.45
公司
浙江光影建设管理有限
36,902.20 1,107.07
公司
杭州铭筑房地产开发有
150,000.00 4,500.00
限公司
其他应收款
杭州天烁公寓管理有限
30,000.00 6,000.00
公司
东阳雅筑房地产开发有
3,589.00 107.67 3,589.00 358.90
限公司
杭州天钰房地产开发有
83,851.00 16,770.20 83,851.00 8,385.10
限公司
杭州锦庭房地产开发有
5,352.52 1,070.50 5,352.52 160.58
限公司
桐乡瑞兴房地产开发有
91,987.20 9,198.72 91,987.20 2,759.62
限公司
桐乡瑞翔房地产开发有
5,931.60 276.40 1,406.40 42.19
限公司
浙江天坤资产管理有限
1,280.40 38.41
公司
中天建设集团有限公司 12,907.00 1,290.70 12,907.00 387.21
中天控股集团有限公司 125,891.00 12,589.10 125,891.00 3,776.73
杭州临安中天房地产开
10,394.40 10,394.40
发有限公司
东阳市中天房地产开发
685.00 68.50 35,102.00 30,118.00
有限公司
新疆中天博瑞房地产开
16,266.43 3,253.29 16,266.43 16,266.43
发有限公司
湖南倚天房地产有限公
103,159.24 103,159.24 103,159.24 96,279.24
司
淮安众人房地产开发有
137,085.47 37,198.55 155,025.47 18,535.55
限公司
杭州中天亚东房地产开
15,076.40 15,076.40 15,076.40 15,076.40
发有限公司
东阳市博雅置业有限公
22,500.00 4,500.00 22,500.00 22,500.00
司
杭州天樾房地产开发有
50,000.00 1,500.00
限公司
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
浙江卓信科技股份有限公司 7,206.50
上海庆科信息技术有限公司 319,254.33
其他应付款
上海天纪投资有限公司 44,739,833.83
杭州嘉珺房地产开发有限公司 593,500.00
136
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
绍兴天灿房地产开发有限公司 1,465,000.00
新疆锦庭房地产开发有限公司 247,500.00
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 209,000.00
中天美好集团有限公司 9,297.09 81,156.47
杭州嘉辰房地产开发有限公司 911,500.00 866,000.00
中天建设集团有限公司 74,814.14 39,518.85
浙江美地市政园林工程有限公司 26,319.85
东阳市中天房地产开发有限公司 34,417.00
浙江中天精诚装饰集团有限公司 4,230.00
杭州临安中天房地产开发有限公司 184,798.17 28,219.36
海宁瑞祥房地产开发有限公司 6,260.00
湖南滨鸿房地产有限公司 31,153.28
杭州中天滨鸿房地产开发有限公司 31,076.00
杭州中天元荣房地产开发有限公司 32,326.75
淮安众人房地产开发有限公司 58,229.53
杭州嘉灿房地产开发有限公司 12,500.00
浙江中天生态水利有限公司 4,239.45
浙江中天建筑产业化有限公司 3,849.40
苏州屿秀房地产开发有限公司 28,170.00
西咸新区中天房地产开发有限公司 144,393.64
合同负债
湖南滨鸿房地产有限公司 940,374.67 948,651.00
平湖瑞翔置业有限公司 11,490.57
平湖瑞兴置业有限公司 509.43
西咸新区中天房地产开发有限公司 92,315.19
杭州嘉珺房地产开发有限公司 2,648.11
金华嘉辰房地产开发有限公司 416,696.12
杭州天烁房地产开发有限公司 76,636.97
杭州天钰房地产开发有限公司 247,810.43
绍兴天灿房地产开发有限公司 90,516.01 112,292.70
台州天钰房地产开发有限公司 62,432.74 1,424.53
海宁铭筑房地产开发有限公司 40,366.65
海宁瑞祥房地产开发有限公司 18,311.38
杭州铭筑房地产开发有限公司 241,902.12
桐乡瑞祥房地产开发有限公司 290,886.05 273,414.04
桐乡瑞翔房地产开发有限公司 117,357.28 165,995.25
全椒万众达置业有限公司 70,754.72
苏州屿秀房地产开发有限公司 34,443.40
台州倚天房地产开发有限公司 130,389.95 440,641.32
唐山馨轩房地产开发有限公司 251,991.24
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 74,662.80
新疆滨鸿房地产开发有限公司 229,832.13
杭州嘉灿房地产开发有限公司 18,802.24
东阳市博雅置业有限公司 18,072.64
遂昌瑞兴房地产开发有限公司 188,679.25
杭州嘉弘房地产开发有限公司 141,509.43
新疆锦庭房地产开发有限公司 14,506.91
东阳雅筑房地产开发有限公司 244,339.62
新疆天灿房地产开发有限公司 235,849.06
杭州骐麟置业有限公司 409,905.66
杭州嘉颂房地产开发有限公司 176,886.79
浙江天烁房屋租赁服务有限公司 485,436.90
137
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
十三、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
已签订的正在或准备履行的重要租赁
本公司之子公司中天美好生活服务集团有限公司于 2021 年 2 月与中天控股集团有限公司（以下简
称“中天控股”）签订《中天钱塘银座租赁合同》，承租中天控股位于杭州市江干区钱塘银座 409-410
的房屋，租赁期自 2021 年 4 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日止，租金（含税）共计 2,266,050.00 元。首期
租金于租赁合同签订之日起 7 个工作日内支付，之后各期每季度支付一次。
本公司于 2022 年 7 月 14 日与中天控股签订《中天钱塘银座租赁合同》，承租中天控股位于杭州市
江干区钱塘银座 419-1 室房屋，租赁期自 2022 年 8 月 14 日至 2025 年 8 月 13 日止，租金（含税）共计
2,208,836.00 元。首期租金于租赁合同签订之日起 7 个工作日内支付，之后各期每半年支付一次。
2、或有事项
（1） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十四、其他重要事项
1、其他
业绩补偿事项
经中国证监会以证监许可［2015］2354 号文核准，本公司以 168,503.27 万元的价格受让巴士在线
控股有限公司等 42 名交易对方所持有的巴士科技 100%股权，股权转让款以发行股份及现金结合的方式
支付，其中向 42 名交易对方发行人民币普通股共计 114,585,062 股。该次企业并购交易有利润补偿机
制。协议约定，2015—2017 年度为利润补偿期，交易对方承诺业绩补偿期间巴士科技实现经审计的归
属于母公司股东的净利润分别不低于 10,000 万元、15,000 万元和 20,000 万元；实现经审计的归属于
母公司股东扣除非经常性损益的净利润分别不低于 9,000 万元，14,000 万元和 20,000 万元。否则，应
按照《盈利承诺及补偿协议》的约定对公司予以补偿。
因巴士科技 2017 年度业绩承诺未达标，经公司股东大会审议通过，本公司就巴士科技相关业绩补
偿事宜于 2020 年 1 月 22 日与业绩补偿义务人达成和解并签订《协议书》和《协议书之补充协议》，协
议约定公司以 1 元总价回购并予以注销业绩补偿股份，其中：涉及王丽玲、高军、邓长春、孟梦雅、夏
138
中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
秋红、杨方、吴旻、邓欢等 8 名股东，回购注销的股份数量共计 3,670,431 股；涉及中麦控股及王献蜀，
约定由其共同分 5 期（分别于每年的 12 月 20 日支付）合计向本公司支付人民 13.75 亿元、或经本公司
书面同意后分 5 年合计按股份补偿方式配合本公司以 1 元回购本公司股票 1.15 亿股以代替前述现金支
付义务，不足部分以每股 11.86 元进行现金补偿或经巴士股份书面同意提供相应资产补偿。
公司 2020 年度已完成除邓长春外其余 7 名股东共计 3,088,949 股的回购注销业务，并确认 2020 年
度营业外收入 11,858,643.06 元。
截至 2022 年 12 月 31 日止，邓长春尚未履行 581,482 股股份回购补偿义务；中麦控股及王献蜀尚
未履行 14,806,115 股股份回购补偿义务或现金支付义务。
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 值 计提比 值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
其中：
按组合计
提坏账准 50,917 9,398.4 41,519. 50,917. 6,169.1 44,748.
100.00% 18.46% 100.00% 12.12%
备的应收 .43 3 00 43 8 25
账款
其中：
50,917 9,398.4 41,519. 50,917. 6,169.1 44,748.
账龄组合 100.00% 18.46% 100.00% 12.12%
.43 3 00 43 8 25
50,917 9,398.4 41,519. 50,917. 6,169.1 44,748.
合计 100.00% 18.46% 100.00% 12.12%
.43 3 00 43 8 25
按组合计提坏账准备：账龄组合
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1至2年 46,132.22 4,613.22 10.00%
3 年以上 4,785.21 4,785.21 100.00%
合计 50,917.43 9,398.43
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
账龄 账面余额
1至2年 46,132.22
3 年以上 4,785.21
3至4年 4,785.21
合计 50,917.43
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提 6,169.18 3,229.25 9,398.43
合计 6,169.18 3,229.25 9,398.43
（3） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
深圳市纽邦通讯电子科技有
34,428.60 67.62% 3,442.86
限公司
合计 34,428.60 67.62%
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 181,427.31 7,427,880.56
合计 181,427.31 7,427,880.56
（1） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 240,481.00 210,650.00
往来款 72,418,482.80 79,725,008.91
其他 74,557.06 59,280.06
合计 72,733,520.86 79,994,938.97
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 合计
未来 12 个月预期信用 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损失
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
损失 失(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2022 年 1 月 1 日余额 2,072.41 20,580.00 72,544,406.00 72,567,058.41
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
--转入第二阶段 -1,507.41 1,507.41
本期计提 4,672.73 1,507.41 6,180.14
本期转回 565.00 20,580.00 21,145.00
2022 年 12 月 31 日余
4,672.73 3,014.82 72,544,406.00 72,552,093.55
额
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 账面余额
1 年以内（含 1 年） 155,758.00
2至3年 15,074.06
3 年以上 144,206.00
3至4年 144,206.00
合计 315,038.06
3） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
巴士在线科技有
往来款 72,400,200.00 3 年以上 99.54% 72,400,200.00
限公司
合计 72,400,200.00 99.54% 72,400,200.00
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
147,260,775. 75,569,275.8 71,691,499.3 147,260,775. 75,569,275.8 71,691,499.3
对子公司投资
13 3 0 13 3 0
147,260,775. 75,569,275.8 71,691,499.3 147,260,775. 75,569,275.8 71,691,499.3
合计
13 3 0 13 3 0
（1） 对子公司投资
单位：元
期初余额（账 本期增减变动 期末余额（账 减值准备期
被投资单位
面价值） 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 面价值） 末余额
浙江新嘉联电子 52,347,595.6 66,399,179
52,347,595.69
科技有限公司 9 .20
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中天服务股份有限公司 2022 年年度报告全文
浙江天筑贸易有 9,170,096.
1,999,804.29 1,999,804.29
限公司 63
中天美好生活服 17,344,099.3
17,344,099.32
务集团有限公司 2
71,691,499.3 75,569,275
合计 71,691,499.30
0 .83
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,164.09
其他业务 13,500.00 22,908,335.86 4,249,020.83
合计 13,500.00 22,915,499.95 4,249,020.83
与履约义务相关的信息：本报告期无未履约的合同。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确
认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 1.00
合计 1.00
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -1,398,603.66
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规
1,837,494.08
定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 28,284,444.10
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费，但经国家有关部门批准设立
的有经营资格的金融机构对非金融企业收取的资金占用费除外
与公司主营业务无关的预计负债产生的损益
减：所得税影响额 529,680.26
少数股东权益影响额 -11,437.12
合计 28,205,091.38 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
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□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 74.80% 0.21 0.21
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
40.57% 0.11 0.11
股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
中天服务股份有限公司
法定代表人：
操维江
2023年3月18日
143