赣州稀土矿业有限公司重大资产重组
所涉及的赣州稀土矿业有限公司
股东全部权益评估项目
资产评估说明
天兴评报字（2014）第 0823 号
北京天健兴业资产评估有限公司
二零一四年八月二十九日
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目 录
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 ................................................................. 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................. 2
第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ..................................................... 3
第四部分 资产基础法评估技术说明 ............................................................................... 12
一、流动资产评估说明 .................................................................................................... 12
二、长期股权投资的评估................................................................................................. 20
三、投资性房地产评估说明............................................................................................. 27
四、房屋建筑类固定资产评估说明................................................................................. 28
五、设备类固定资产评估说明......................................................................................... 39
六、在建工程评估说明 .................................................................................................... 48
七、无形资产—矿业权评估说明..................................................................................... 50
八、无形资产—土地使用权评估说明........................................................................... 161
九、无形资产—其他无形资产....................................................................................... 218
十、长期待摊费用的评估说明....................................................................................... 219
十一、递延所得税资产的评估说明............................................................................... 220
十二、负债评估说明 ...................................................................................................... 222
第五部分 整体收益法评估技术说明 ............................................................................. 225
第六部分 评估结论及其分析 ......................................................................................... 281
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第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和
检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不
得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
委托方：赣州稀土集团有限公司
被评估单位：赣州稀土矿业有限公司
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写
并盖章。具体内容见―附件一：关于进行资产评估有关事项的说明‖。
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第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围
（一）评估对象与评估范围
1． 评估对象
根据评估目的，本次评估对象为赣州稀土矿业有限公司（以下简称“赣州稀
土矿业”）的股东全部权益。
2． 评估范围
根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为赣州稀土矿业于评估基准日
全部资产及负债。评估基准日经审计后的总资产账面值为 291,770.36 万元，总负
债为 158,458.65 万元，净资产为 133,311.71 万元。
3． 委托评估的资产权属状况
中国资产评估协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意
见》中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提
供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估
师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估
对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。因此，对于本项目，
评估师对委托方和被评估单位提供的资料进行了必要的、独立的核实工作。委托
方和被评估单位应对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
根据被评估单位提供的资料，截至评估基准日，评估范围内的房产、土地使
用权、采矿权和车辆的产权证办理情况如下：
（1）房屋建筑物及土地使用权：房屋建筑物奥林神大厦属于房地合一入账，
办理了房屋所有权及土地使用权证；龙南分公司和安远分公司的仓库以及寻乌的
简易工棚所占用的土地为租赁土地，因此未办理房屋所有权证；无形资产——土
地使用权共 4 宗，分别位于龙南县、定南工业园区、安远工业园区和寻乌县，地
上正在建设分公司的仓储中心及办公楼；
（2）车辆：截止至评估基准日，车辆均已办理车辆行驶证，不存在产权纠
纷；
（3）矿业权：根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作
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方案的通知》赣府厅字〔2011〕28 号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃
矿山环境治理实施意见的通知》（赣市府【2011】182 号），赣州稀土矿业有限
公司将原来的 84 宗采矿权整合为 43 宗，并由江西省国土资源厅出具了赣州稀土
矿业有限公司的烂泥坑稀土矿等 18 宗采矿权的《划定矿区范围批复》，截止本
次评估基准日已颁发了 10 宗新采矿许可证，其余 8 宗采矿权许可证正在办理中。
另外 25 宗采矿权为保留矿区，目前正在办理变更手续。
（二）实物资产的分布情况及特点
赣州稀土矿业申报评估的实物资产主要为存货、投资性房地产、房屋建筑物、
构筑物及辅助设施、电子设备、车辆、在建工程、采矿权、土地使用权及其他无
形资产。
1．存货
包括材料采购（在途物资）、产成品（库存商品）、在产品及在用周转材料，
主要分布在赣州稀土矿业本部及分公司的仓库里，车间、材料科的仓库内，出库
格局布置合理，赣州稀土矿业每年年末进行一次大盘点，平时进行一些小规模的
抽查。
2. 投资性房地产
纳入本次评估范围的投资性房地产的为奥林神大厦的附楼一、二楼（面积
511 平方米）、主楼一楼东侧的两个店铺（面积 66 平方米）及奥林神大厦的第七
层（面积 348 平方米），面积总计 925 平方米，房屋自 2011 年 3 月 1 日至 2017
年 2 月 29 日对外租赁。
3．房屋建筑物
纳入本次评估的房屋建筑物主要为办公楼、停车场和车棚、仓库及简易工棚，
分布在赣州稀土矿业、安远分公司、龙南分公司及寻乌分公司。
奥林神大厦位于赣州市红旗大道 20 号，建成于 1987 年，施工质量较好，现
场勘测未发现有基础不均匀沉陷及墙体开裂风化等现象，总体看使用情况较好，
尚未进行大修，个别部分进行了维护性修理。建筑面积总计 4485.78 平方米，为
钢混结构，其所占用的土地使用权已取得了《国有土地使用权证》。
停车场和车棚于 2012 年 8、 月建成，位置均位于奥林神大厦的南侧和北侧，
面积分别为 525 平方米和 125 米，使用状态良好。
龙南分公司的仓库，建成于 2007 年 6 月，砖混结构，建筑面积为 2080 平方
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米，整体使用状况一般。尚未办理房屋所有权证，其所占用土地使用权不归属被
评估单位，为租赁土地。
安远分公司的仓库，建成于 2008 年 8 月，砖混结构，建筑面积为 2400 平方
米，整体使用状况一般。尚未办理房屋所有权证，其所占用土地使用权不归属被
评估单位，为租赁土地。
寻乌的简易工棚，建成于 2009 年 12 月，简易结构，建筑面积 300 平方米，
整体使用状况一般。尚未办理房屋所有权证，其所占用土地使用权不归属被评估
单位，为租赁土地。
4．设备类
车辆总计 31 辆，包括 30 辆办公用的小轿车和 1 辆叉车，车辆维护保养状态
较好，均在正常使用中。
电子设备为办公用电脑、打印机、投影仪、摄像机、复印件等，维护保养状
态一般，均处于正常使用状态。
5．在建工程
赣州稀土矿业的在建工程包括本部及分公司的仓储中心建设、办公楼建设、
矿山建设及推广项目以及生态恢复项目的矿山整合环评费、储量核实费用、复垦
费和安全评价费等。
6．矿业权：赣州稀土矿业目前拥有 43 宗采矿权，根据江西省人民政府办公
厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通知》赣府厅字〔2011〕28 号及赣州
市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境治理实施意见的通知》 赣市府【2011】
182 号），赣州稀土矿业有限公司将原来的 84 宗采矿权整合为 43 宗，并由江西
省国土资源厅出具了赣州稀土矿业有限公司的烂泥坑稀土矿等 18 宗采矿权的
《划定矿区范围批复》，其中截止本次评估基准日已颁发了 10 宗新采矿许可证，
其余整合后的采矿权许可证正在办理中。另外 25 宗采矿权为保留矿区，目前正
在办理变更手续。
7．土地使用权
赣州稀土矿业委估的土地共 4 宗，分别位于赣州市龙南县金塘工业园石人片
区、定南工业园区、安远工业园区和赣州市寻乌县石排工业园区，账面价值共计
4,978,419.44 元，国有建设用地使用权出让合同中总面积为 60,933.00 平方米。待
估宗地的土地使用者赣州稀土矿业以国家授权出让方式取得土地使用权，其中三
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宗土地已取得国有土地使用权证，另一宗土地的土地待建设工程完成后依相关规
定程序办理土地使用证。
8．无形资产——其他无形资产
纳入本次无形资产——其他无形资产为 NC 财务软件，账面值为支付的软件
使用费，取得日期为 2011 年 10 月，计划使用年限为 10 年。
（三）企业申报的无形资产情况。
本次企业申报的无形资产为土地使用权、矿业权和其他无形资产。
（四）企业拥有的表外资产（如有申报）的类型、数量。
本次企业未申报表外资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，天健兴业评估人员根据赣州稀土矿业提供的资产评估
申报表，制定了详细的现场清查实施计划，分流动资产及负债、房屋建筑物、机
器设备、矿业权、收益法综合清查小组，在企业相关人员的配合下，于 2014 年
8 月 1 日至 8 月 25 日，对企业的资产进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳
入评估范围内的资产和负债进行了清查。非实物资产主要通过查阅企业的原始会
计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访谈和账龄分
析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数
量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
现将情况说明如下：
评估人员主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对流
动资产进行了清查，并重点对货币资金、往来款项、存货等科目进行清查核实。
1. 流动资产
（1）货币资金
纳入清查范围的货币资金为现金、银行存款以及其他货币资金。对现金进行
监盘得出盘点日的现金余额，然后倒推至评估基准日，以核实现金数额的正确性；
对银行存款则根据当期开户银行提供的银行存款对账单及企业编制的银行存款
余额调节表，并通过向其开户银行函证，核对账实相符；对于其他货币资金，评
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估人员核对了相关的原始单据和资料，并向保证金存款银行进行了函证，账实相
符。
（2）应收票据
在评估现场，评估人员对应收票据进行监盘，通过查验应收票据相关凭证，
期末余额、期后回款等审验程序，确定应收票据账面价值真实、完整性。
（3）应收款项（应收账款、其他应收款）
首先对应收款项中的大额往来款进行函证，对未收到回函的资产和其它未进
行函证的资产实行替代程序，主要核对各科目总账、明细账、会计凭证是否相符，
同时向企业索取有关协议合同等资料，核实业务发生情况及债权的合理性、真实
性。
（4）预付账款
对于预付账款，首先对各项预付款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。
抽查相关业务合同，核实业务的真实性，通过核实预付账款是否可以取得相对应
的实物资产权利和权益，核实后确定评估值。
（5）应收股利
应收股利为应收江西金力永磁科技有限公司的股利。评估人员了解被投资方
发放股利的股东大会决议，并查阅相关的会计凭证和被投资单位发放股利的股东
会决议，核实了业务发生情况及债权的真实性。
（5）存货的清查
纳入评估范围的存货为在途物资、在库周转材料、产成品和在产品，评估人
员对企业申报的存货数量及存放情况进行了盘点及现场勘察，对企业存货的数量
和购入时间等有关情况进行了详细的核实记录。主要存放于赣州稀土矿业仓库
内。通过现场抽查盘点，核实企业申报数量及质量状况。评估人员查看了企业的
委托加工合同及入账的凭证，核实了账面价值的真实性。
（6）一年内到期的非流动资产
本次纳入一年内到期的非流动资产的是办公楼发生的小于一年的装修费用，
评估时我们查看了企业的明细账、会计凭证及施工合同等，核实了账面价值的真
实性。
（7）其他流动资产
本次纳入其他流动资产的是企业待抵扣的增值税和预交的相关税费，评估时
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我们查看了企业的明细账和会计凭证，同时向企业索取有关纳税申报表等资料，
核实了账面价值真实性。
2. 非流动资产
非流动资产的清查范围包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建
工程及无形资产——采矿权、土地使用权、其他无形资产、长期待摊费用及递延
所得税资产。清查过程是在企业填报资产评估申报表并进行自查的基础上，评估
人员在各有关资产管理人员的配合下，对固定资产进行了全面核查。
（1）长期股权投资
向被评估单位收集相关的投资协议、股权转让文件，以及被投资单位的企业
法人营业执照、公司章程、验资报告、评估基准日财务报表等资料；调查企业对
长期股权投资的核算方法；与评估申报表进行核对，核实其账面价值、投资比例
是否相符；对拥有控制权的长期股权投资，参照企业整体评估进行全面的资产核
实。
（2）房屋建筑类固定资产
根据被评估企业提供的建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结
构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况，对主要建筑物
进行了现场核实，对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建筑物的数量及
内容是否与申报表情况一致外，主要查看了建筑物结构、装修设施、配套使用状
况。在核实过程中对主要建筑物的面积进行了核对。
（3）设备类固定资产
根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报
不实的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主
要包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了
解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作
人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要设备，向设备
管理人员了解该设备使用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。
（4）在建工程
根据被评估单位提供的评估明细表，对于在建工程，评估人员主要了解了在
建工程的具体内容、结算方式、实际支付款项等，并查阅了付款票据，核实了账
面价值的真实性。
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（5）无形资产的核实情况
纳入评估范围的无形资产包括土地使用权、采矿权及其他无形资产，经清查，
纳入评估范围内的土地共计 4 宗，采矿权共计 43 宗，其他无形资产具体为 NC
财务软件。评估人员查看了产权证书、合同协议、购买凭证、发票等相关文件，
并核实了明细账，与申报情况一致，未发现异常情况。
（6）长期待摊费用的核实情况
纳入评估范围的长期待摊费为赣州稀土矿业本部的办公大楼装修费等，评估
人员查看了明细帐、原始凭证相关文件，了解费用原始发生额、摊销期和尚存受
益期限，与申报情况一致，未发现异常情况。
（7）递延所得税资产的核实
根据评估申报表所列项目内容，针对各项递延所得税资产形成的具体原因，
评估人员查看了递延所得税资产明细账、凭证等相关文件，并根据税法核实账面
记录是否正确，经核查，账务记录符合规定，余额正确，无核实调整事项。
3.负债的清查
负债分为流动负债和非流动负债，流动负债为短期借款、应付账款、预收账
款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款，非流动负债为其他非流
动负债。清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函的负债和其它未进行函
证的负债实行替代程序，主要是核对科目总账、明细账、会计凭证是否一致，核
实负债发生原因及负债的真实性。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
1．影响资产清查的事项
（1）赣州稀土矿业成立之时，稀土开采经营性资产都是由原开采者投资，
目前，赣州稀土矿业采取了管理运营型、特许（指定）经营的运作模式，由于稀
土开采模式的限制及南方离子型稀土原地浸矿工艺的特点，因此原开采者产生部
分超额开采被置于监管之中的混合稀土氧化物（截至 2014 年 6 月 30 日止，混合
稀土碳酸盐库存数为 211,429.00 袋，预计折合混合稀土氧化物 2,520.95 吨），赣
州稀土矿业和原开采者就购买价款等事项尚未能商定，因此目前产权无法界定。
（2）本次纳入评估范围无形资产——土地使用权共四宗，四宗土地均已签
订土地出让合同并缴纳价款，其中三宗土地已取得土地使用权，另一宗土地编号
为“DBJ2013040”面积为 16,200 平方米的土地，待建设工程完成后依相关规定
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程序办理土地使用证。
（3）根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通
知》赣府厅字〔2011〕28 号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境
治理实施意见的通知》（赣市府【2011】182 号），赣州稀土矿业有限公司将原
来的 84 宗采矿权整合为 43 宗，并由江西省国土资源厅出具了赣州稀土矿业有限
公司的烂泥坑稀土矿等 18 宗采矿权的《划定矿区范围批复》，截止本次评估基
准日已颁发了 10 宗新采矿许可证，其余 8 宗采矿权许可证正在办理中。另外 25
宗采矿权为保留矿区，目前正在办理变更手续。
除上述事项外，本次评估未发现有影响资产清查的事项。评估基准日与现场
勘察核实日之间，资产无重大变化。
2．处理方法
（1）赣州稀土矿业已经提供说明，由于被监管的存货的产权无法界定，本
次不纳入评估范围。
（2）赣州稀土矿业已承诺未办理房屋所有权证的房屋建筑物均为其所有，
不存在产权瑕疵。
（3）赣州稀土矿业已提供江西省国土资源厅出具的赣州稀土矿业的 43 宗采
矿权的《划定矿区范围批复》。
（三）核实结论
1．资产清查情况
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估单位共同进行的。通过
资产清查，经修改完善后，资产清查数量与被评估单位提供的申报表相符。账面
值与经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的基准日会计报表一致。
2．重大事项说明
在资产清查中，评估人员发现以下事项：
（1）赣州稀土矿业成立之时，稀土开采经营性资产都是由原开采者投资，
目前，赣州稀土矿业采取了管理运营型、特许（指定）经营的运作模式，由于稀
土开采模式的限制及南方离子型稀土原地浸矿工艺的特点，因此原开采者产生部
分超额开采被置于监管之中的混合稀土氧化物（截至 2014 年 6 月 30 日止，混合
稀土碳酸盐库存数为 211,429.00 袋，预计折合混合稀土氧化物 2,520.95 吨），赣
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州稀土矿业和原开采者就购买价款等事项尚未能商定，因此目前产权无法界定，
本次不纳入评估范围。
（2）本次纳入评估范围无形资产——土地使用权共 4 宗，地上建筑物正在
建设之中。龙南分公司和安远分公司的仓库以及寻乌的简易工棚所占用的土地为
租赁土地，因此未办理房屋所有权证。
（3）根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通
知》赣府厅字〔2011〕28 号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境
治理实施意见的通知》（赣市府【2011】182 号），赣州稀土矿业有限公司将原
来的 84 宗采矿权整合为 43 宗，并由江西省国土资源厅出具了赣州稀土矿业有限
公司的烂泥坑稀土矿等 18 宗采矿权的《划定矿区范围批复》，截止本次评估基
准日已颁发了 10 宗新采矿许可证，其余 8 宗采矿权许可证正在办理中。另外 25
宗采矿权为保留矿区，目前正在办理变更手续。
（4）截止至评估基准日，赣州稀土矿业的 43 宗采矿权均已由北京矿冶研究
总院编制了《矿山资源开发利用方案》，江西省国土资源厅于 2012 年 11 月在南
昌市召开了该方案的评审会议，由江西省国土资源厅的领导及相关专家参与了评
审并出具了评审意见，同意通过评审。
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第四部分 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估说明
本次流动资产评估范围为赣州稀土矿业在评估基准日（2014 年 6 月 30 日）
资产负债表所列示的流动资产。在评估中，以企业提供的资产评估申报明细表为
准，并结合评估人员清查核实的结果进行评估。
流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、其他
应收款、存货、一年内到期的非流动资产和其他流动资产。
（一）货币资金
货币资金账面值为 346,627,809.82 元，包括现金、银行存款及其他货币资金。
库存现金账面价值 127,281.61 元，存放在赣州稀土矿业本部及各分公司财务
部保险柜内，全部为人民币。对库存现金评估采取盘点倒推的方法确认评估值：
即以盘点日实盘现金加计盘点日至基准日现金支出，减盘点日至基准日现金收
入，与基准日现金日记账余额、总账现金账户余额进行核对，相符后，以账面值
确认评估值。现金的评估公式为：现金清点日现金值-评估基准日至盘点日期间
现金收入+该期间现金支出=评估基准日现金评估值。经盘点核对无误，故以核对
无误的账面值确认为评估值。
银行存款账面值为 311,206,475. 23 元，指企业存入银行的各种存款。存放在
赣州稀土矿业本部及各分公司的银行账户内，全部为人民币账户。评估人员采取
对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达
账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对银行存款进行了函证，
回函均无疑议；在对上述资料核对无误的基础上，对余额调节表的未达账项等调
节事项进行了分析，看是否有影响净资产的事宜，以核实后的账面值确认评估值。
其他货币资金为赣州稀土矿业本部信用证保证金、生态恢复及环境治理保证
金，账面价值为 35,294,052.98 元，评估人员核对了相关的原始单据和资料，并
向保证金存款银行进行了函证，账实相符，评估值按核实后的账面价值确定。
所以，货币资金的评估值为 346,627,809.82 元，评估无增减值。
（二）应收票据
主要为银行承兑汇票，票据为无息票据，账面价值 7,020,000.00 元。
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在评估现场，评估人员对应收票据进行监盘，通过查验应收票据相关凭证，
期末余额、期后回款等审验程序，确定应收票据账面价值真实、完整性。经审验
应收票据账账、账表、账实相符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
（三）应收账款
纳入本次资产评估范围的应收账款是企业因销售产品、出租房屋，向购货单
位和承租方收取的款项，企业采用账龄分析法计提坏账准备，应收账款账面余额
295,105,224.06 元，坏账准备 27,059,939.55 元，账面净值 268,045,284.51 元。
评估人员首先对应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额
较大的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业
务的真实性；其次，判断分析此项应收款项的可收回性确定评估值。采用个别认
定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分
理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款
项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确
定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估
计的风险损失率明细如下：
风险损失率表
账 龄 计提比例(%)
1 年以内(含 1 年，下同) 5%
1-2年 10%
2-3年 30%
3-4年 50%
4-5年 80%
5 年以上 100%
坏账准备评估为 0。
经过上述 程序 ，应收 账款的评 估价 值为 295,105,224.06 元， 评 估增值
27,059,939.55 元，增值率 10.10%。
（四）预付账款
预付账款账面值为 32,398,561.44 元，主要为企业按照生产需求预付给供应
商的货款、人员的劳务费等。
评估人员逐项了解预付款项的业务内容，经查预付账款均有取得相对应的实
物资产权利和权益，故按核实后的账面值确定评估值。
经过上述程序，预付账款的评估值为 32,398,561.44 元，评估无增减值。
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（五） 应收股利
应收股利的账面价值为 1,800,018.00 万元，为应收江西金力永磁科技有限公
司的股利。
评估人员了解被投资方发放股利的股东大会决议，并查阅相关的会计凭证和
被投资单位发放股利的股东会决议，证实应收股利均有取得相对应的实物资产的
权利和权益，按核实后的账面价值确定评估值。
经过上述程序，应收股利的评估值为 1,800,018.00 元，评估无增减值。
（六）其他应收账款
纳入本次资产评估范围的其他应收款是押金、备用金、借款等，其他应收款
账面原值 65,543,723.70 元，坏账准备 4,067,576.81 元，账面净值 61,476,146.89
元。
评估人员核查账簿和会计凭证，并向有关人员了解款项形成的原因及回收的
可能性，根据各单位的具体情况，采用账龄分析法和个别认定法相结合，对评估
风险损失进行估计。以账面值减去评估预计风险损失作为评估值，坏账准备评估
为零。具体为：
①企业职工借款、备用金，保证金等往来款，有充分理由相信全部能收回的，
不计提评估风险损失。
②对于没有尚存权益的费用类款项，评估为零。
③对除以上①和②以外的其他应收款，经评估人员判断很可能收不回全部款
项，但难以确定收不回账款数额，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和
历史回款分析估计出评估风险损失。对于期后已收回和有充分理由相信能全额收
回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析
估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计
算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明
细如下：
风险损失率表
账 龄 计提比例(%)
1 年以内(含 1 年，下同) 5%
1-2年 10%
2-3年 30%
3-4年 50%
4-5年 80%
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账 龄 计提比例(%)
5 年以上 100%
坏账准备评估为 0。
经过上述程序，其他应收款的评估价值为 64,715,582.98 元，评估增值
3,239,436.09 元，增值率 5.27%。
（七）存货的评估
委估存货主要包括材料采购（在途物资）、在库周转材料、在产品、产成品，
账面价值合计 904,577,453.31 元，存货跌价准备 98,794,545.51 元，账面净值
805,782,907.80 元。
在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为
确认存货所有权，依据赣州稀土矿业提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、
销售发票和会计凭证。根据赣州稀土矿业提供的存货盘点表对其进行了抽查，检
查其是否存在冷背残次情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入
库内控制度等仓储情况。
由于库存实物品种及数量繁多，评估人员对存货进行了适当的鉴别和归类，
分类的标准主要是数量和金额，将金额大并且具有盘点可操作性的存货归为一
类，对其进行重点核实，逐项核对；对于数量较多金额较小的存货归为一类，对
其以企业提供的盘点表为基础，对部分存货进行抽查，并编制抽查盘点表，以增
强评估结果的可靠性。
在核实的基础上，根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估值进
行计算。
（1）在途物资
企业在途物资为购买尚未到货的铥镱镥，账面价值为 266,024.12 元，评估人
员根据被评估单位提供的申报表和盘点表，对在途物资进行了清查，查看了相关
的记账凭证和购销合同，经清查，评估基准日在途物资尚未收到，本次评估按照
核实后的账面价值确定评估值。
（2）在库周转材料
纳入评估范围的在库周转材料为低值易耗品，具体包括打印机硒鼓、灯具等，
账面价值 4,403.77 元。评估人员通过与公司相关人员访谈，查询相关凭证及附件，
以验证核实账面数量和金额。评估中人员通过现场调查了解到，截至评估基准日
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2014 年 6 月 30 日，该批在库周转材料已经全部被领出库使用，故评估值按 0 确
认。
经上述程序，在库周转材料的评估价值为 0 元，评估减值 4,403.77 元，减值
率 100%。
（3）产成品
①评估范围
产成品主要包括中钇富铕混合稀土氧化物、高钇混合稀土氧化物、低钇低铕
混合稀土氧化物以及氧化镧、氧化铈、氧化钕、氧化钐等单一氧化物。产成品账
面原值 842,646,736.23 元，跌价准备为 98,794,545.51 元，产成品账面净值为
743,852,190.72 元。
②评估程序及方法
首先，评估人员对产成品进行了抽查盘点，并查阅了有关账册，以验证核实
账面数量和金额。
其次根据向企业了解的产成品市场适销情况，库存产成品均为对于正常销售
产品，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润
确定评估值；计算公式为：
某产成品评估值=不含税出厂销售价格-销售费用-全部税金-经营利润×所得
税率-适当数额的税后净利润
其中混合氧化物的含税单价是在评估基准日混合氧化物的基价的基础上，根
据混合稀土氧化物的配分按照销售合同的计价方式增价或者减价，单一氧化物的
含税销售单价是以评估基准日赣州稀土的对外的销售报价为依据。营业税金及附
加率、销售费用率、管理费用率、财务费用率分别取 2011 年—2013 年的加权平
均数，销售适当净利润按 50%扣减，所得税率按 25%扣减。
案例：中钇矿 （赣州稀土矿业本部 存货-产成品评估明细表第 2 项）
账面数量 1,789.63 吨，账面价值 306,842,975.13 元。评估基准日公司对外的
产品报价为 210,000.00 元/吨（含税），根据中钇矿的配分增减价后的销售单价为
209,075.99 元/吨，换算为不含税的销售单价为 178,697.00 元/吨，此类产品目前
的销售情况较为正常。
我们通过对企业合并报表前三年平均经营数据的分析计算，确定销售费用率
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为 0.10%，全部税金比率为 5.01%，管理费用率为 16.17%，财务费用率为 2.43%，
账面成本按照母分合并后的账面成本率扣减，据此计算该中钇富铕稀土混合氧化
物的评估价值如下：
营业利润率= 1-销售费用率-全部税金率-管理费用率-财务费用率-成本率
=1-0.10%-5.01%-16.17%-2.43%- 98.30%
= -22.02%
由于该产成品的营业利润率已经为负值，因此不再进行扣减。
评估单价=不含税价格×（1-销售费用率-全部税金率）
=178,697.00×（1-0.10%-5.01%）
=169,565.58 元/吨
评估值=评估单价×数量
=169,565.58×1,789.63
=303,459,852.41（元）
③评估结果
产成品（库存商品）的评估价值为 744,664,722.43 元，评估增值额为 812,531.71
元，增值率为 0.11 %。
（4）在产品
列入本次评估范围内的在产品为龙南分公司和寻乌分公司的原材料、燃料动
力费、工资劳务等，账面值 61,660,289.19 元。评估人员了解核实存货核算制度
及方法，评估人员查阅了相关记账凭证等相关资料，核实其真实性，以核实后账
面值作为评估值。
经过以上评估程序，在产品的评估值为 61,660,289.19 元，评估无增减值。
综上所述，存货的评估值为 806,591,035.74 元，评估增值 808,127.94 元，增
值率 0.10 %。
（八）一年内到期的非流动资产
纳入评估范围的一年内到期的非流动资产为时间小于一年的办公楼的装修
费，账面价值为 291,992.84 元。评估人员查看了相关的会计凭证，核对了相关的
原始单据，核实了业务的真实性，一年内到期的非流动资产均为办公楼的装修费
用，对于已发生的房屋装修费，由于会延长相应固定资产寿命，其价值已体现在
固定资产评估值中，此处评估为零。
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经过以上评估程序，一年内到期的非流动资产的评估值为 0 元，评估减值
291,992.84 元了，减值率 100%。
（九）其他流动资产
纳入评估范围的其他流动资产为未抵扣的增值税和预交的地方规费等，账面
价值 121,455,272.22 元，评估人员查看了相关的会计凭证，核对了相关的原始单
据，核实了业务的真实性，评估值以核实后的账面值确认。
经过以上评估程序，其他流动资产的评估值为 121,455,272.22 元，评估无增
减值。
（十）流动资产评估结果
赣州稀土矿业申报评估的流动资产的账面价值为 1,644,897,923.52 元，评估
值为 1,675,713,580.74 元，评估增值 30,815,580.74 元，增值率为 1.87%。
评估结论详细情况见下表及流动资产评估明细表。
流动资产评估结果汇总表
科目 账面价值 评估价值 增减值 增减值率%
货币资金 346,627,809.82 346,627,809.82 - -
应收票据 7,020,000.00 7,020,000.00
应收账款 268,045,284.51 295,105,224.06 27,059,939.55 10.10
预付账款 32,398,561.44 32,398,561.44 - -
应收股利 1,800,018.00 1,800,018.00 - -
其他应收款 61,476,146.89 64,715,582.98 3,239,436.09 5.27
存货 805,782,907.80 806,591,035.74 808,127.94 0.10
一年内到期的
291,922.84 - -291,922.84 -100.00
非流动资产
其他流动资产 121,455,272.22 121,455,272.22 - -
流动资产合计 1,644,897,923.52 1,675,713,504.26 30,815,580.74 1.87
流动资产增减值原因分析：
1．应收账款增值的主要原因：企业按照账龄分析法确认了应收账款的坏账
准备，本次评估采用个别认定法和账龄分析法相结合，预计风险损失，关联方往
来及确定可以收回的账款不预计风险损失，这是导致评估增值的主要原因。
2. 其他应收款增值的主要原因：企业按照账龄分析法确认了其他应收款的
坏账准备，本次评估采用个别认定法和账龄分析法预计风险损失，企业内部职工
借款、押金以及确定可以收回的应收款项不预计风险损失，这是导致评估增值的
主要原因。
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3. 存货增值的主要原因是：由于本次评估以评估基准日产成品的市场价格
为基础，部分产成品扣除税费后略高于账面成本，导致评估增值。
4. 一年内到期的非流动资产减值率 100%，减值的主要原因是：一年内到期
的非流动资产均为办公楼的装修费用，对于已发生的房屋装修费，由于会延长相
应固定资产寿命，其价值已体现在固定资产评估值中，此处评估为零。
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二、长期股权投资的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资包括拥有控制权的长期股权投资和参股
的长期股权投资，账面价值为 158,548,759.57 元。长期投资单位共 8 家，其中赣
州稀土矿业控股子公司为 5 家。具体见下表所示：
金额单位：人民币元
序号 单位名称 投资日期 持股比例（％） 账面价值
1 赣州稀土龙南冶炼分离有限公司 2012-07 100.00 100,000,000.00
2 赣州稀土龙南矿业工程有限公司 2012-07 100.00 500,000.00
3 赣州虔力稀土新能源有限公司 2012-10 100.00 26,874,042.98
4 赣州稀土研究设计院有限责任公司 2011-03 51.00 510,000.00
5 赣州科源稀土资源开发服务有限公司 2007-10 50.00 1,851,436.59
6 龙南新源瓷土综合利用有限公司 2012-01 100.00 813,280.00
7 江西广晟稀土有限公司 2010-08 15.00 18,000,000.00
8 江西金力永磁科技有限公司 2009-02 9.00 10,000,000.00
合 计 158,548,759.57
1．赣州稀土龙南冶炼分离有限公司
赣州稀土龙南冶炼分离有限公司（以下简称―龙南冶炼分离‖）龙南冶炼分
离成立于 2012 年 7 月，是赣州稀土矿业的全资子公司。注册资本 10,000.00 万元
人民币。
截止评估基准日，股权情况见下表：
金额单位：人民币万元
股东名称 持股比例（%） 出资金额
赣州稀土矿业有限公司 100 10,000
合计 100 10,000
龙南冶炼分离成立于 2012 年 7 月，是赣州稀土矿业的全资子公司。
龙南冶炼分离的前身为―龙南县万宝稀土分离有限责任公司‖2012 年 7 月 3
日经赣州市国有资产监督管理委员会赣市国资规划字[2012]15 号《关于对龙南县
万宝稀土分离有限责任公司资产转让协议的批复》的批准，同意赣州稀土矿业与
―龙南县万宝稀土分离有限责任公司‖签订的《资产转让协议》（2012 年 5 月 21
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日），并设立一家新公司，收购―龙南县万宝稀土分离有限责任公司‖有关资产。
2012 年 7 月 6 日，由赣州稀土矿业出资 10,000 万元，出资比例 100%，成立
了龙南冶炼分离，该出资已经赣州中浩会计师事务所有限公司出具的赣中浩会验
字[2012]第 0425 号验资报告验证。
龙南冶炼分离是从事稀土分离深加工的中型高科技国有企业，公司员工 190
多人，其中高中级管理和技术骨干占 30%，是国内稀土行业先进企业之一，也是
―重稀土之乡‖江西赣南的一朵奇葩。投入生产以来，始终坚持―以人为本，诚信
高效，精细管理，品质领先‖的经营理念，通过内抓管理，外拓市场，注重人才
培养和高新技术开发，运用现有先进的工艺、精良的自动化稀土分离深加工生产
线，进行开发生产的高纯度氧化钇、氧化铽、氧化镝、氧化镧、氧化镨、氧化钕、
氧化钐、氧化钆、氧化钬、氧化铒、氧化铥、氧化镱、氧化镥、氧化镨钕等十多
种稀土单一氧化物产品和混合物产品质量稳定，远销欧美、日本等国家。目前公
司可进行重、轻稀土原矿实施全分离，生产能力达到 3000 吨，公司经营管理水
平和经营效益稳步提升，步入了持续、稳健、高效发展的道路。
2．赣州稀土龙南矿业工程有限公司
赣州稀土龙南矿业工程有限公司（以下简称―龙南矿业工程‖）成立于 2012
年 7 月 30 日。公司注册资本人民币 50 万元，股东为赣州稀土矿业，经营范围为
稀土矿山工程服务。
龙南矿业工程自成立至今，尚未开始经营，无业务往来。
3．赣州虔力稀土新能源有限公司
赣州虔力稀土新能源有限公司（以下简称―虔力稀土‖）成立于 2011 年 12 月，
注册资本为贰仟伍佰万圆整。
虔力稀土公司于 2011 年 12 月 5 日取得赣州市工商行政管理局核发（赣虔）
登记内名核字【2011】第 03343 号《企业名称预先核准通知书》。2012 年 12 月
13 日系由赣州稀土发展控股有限公司独资组建的有限责任公司，该出资已经赣
州中浩会计师事务所有限公司出具的赣中浩会验字[2011]第 0337 号验资报告验
证。
2012 年 10 月 29 日，根据私企（2012）第 2533 号文件，赣州稀土发展控股
有限公司将其持有的虔力稀土 100%股权转让给赣州稀土矿业，并于 2012 年 10
月 29 日在赣州市工商行政管理局变更登记。
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2012 年 11 月 20 日，按照公司章程及董事会决议，虔力稀土公司的注册资
本由 10,000.00 万元减少至 2,500 万元，本次减资已由赣州中浩会计师事务所有
限公司出具的赣中浩会验字[2013]第 0014 号验资报告验证。截至评估基准日，
股东出资及持股情况如下表所示：
股东名称或姓名 认缴注册资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例
（%）
赣州稀土矿业有限公司 2,500.00 2,500.00 100.00
合计 2,500.00 2,500.00 100.00
4．赣州稀土研究设计院有限责任公司
赣州稀土研究设计院有限责任公司（以下简称―稀土研究院‖）成立于 2011
年 3 月，注册资本 500 万元人民币，实收资本 100 万元人民币。
稀土研究院注册经营范围为稀土及有色金属的勘查、采选、冶炼材料和应用
领域的技术工艺、设备、产品的设计、研究、开发（不含自营稀土及其它有色金
属），公司自成立以来尚未营业。
稀土研究院由赣州稀土矿业有限公司和江西理工大学共同出资组建，注册资
本 500 万元人民币，出资比例分别为 51%和 49%，注册资本应在 2013 年 3 月 22
日前缴足。首次出资 100 万元人民币，出资比例为 20%，首次出资实收资本占注
册资本的比例分别为 10.20%和 9.80%，该实收资本已经赣州正原会计师事务所
有限责任公司出具的（2011）赣正会师验字第 033 号验资报告验证。
截止评估基准日，稀土研究院股权结构如下：
股东名称或姓名 注册资本（万元） 实收资本（万元) 出资比例（%）
赣州稀土矿业有限公司 255.00 51.00 10.20%
江西理工大学 245.00 49.00 9.80%
合 计 500.00 100.00 20.00%
5．赣州科源稀土资源开发有限公司
赣州科源稀土资源开发有限公司（以下简称―科源公司‖）成立于 2007 年 10
月，主要经营范围为稀土开采工艺研究；稀土矿开采技术服务。由赣州稀土矿业
有限公司和赣州有色冶金研究院共同出资组建，注册资本 200 万元人民币，实收
资本 200 万元人民币，出资比例分别为 50%、50%。该出资已经江西德龙东升会
计师事务所有限公司出具的赣德东验字[2007]88 号验资报告验证。
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2010 年 11 月，赣州稀土矿业有限公司对科源公司新增注册资本 4.1 万元人
民币，科源公司变更后注册资本为 204.10 万元人民币，变更后出资比例分别为
51%、49%。该出资已经赣州中诚会计师事务所有限责任公司出具的中诚验字
[2010]79 号验资报告验证。
2012 年 2 月，赣州有色冶金研究院对科源公司新增注册资本 4.1 万元人民币，
科源公司变更后注册资本为 208.20 万元人民币，变更后出资比例分别为 50%、
50%。该出资已经赣州正原会计师事务所有限责任公司出具的（2012）赣正会师
验字第 035 号验资报告验证。
截止评估基准日，科源公司股权结构如下：
股东名称或姓名 注册资本（万元） 实收资本（万元) 出资比例（%）
赣州稀土矿业有限公司 104.10 104.10 50.00%
赣州有色冶金研究院 104.10 104.10 50.00%
合 计 208.20 208.20 100.00%
科源公司自成立以来服务对象基本上是赣州稀土矿业，主要为内部关联方赣
州稀土矿业编制矿产资源开发利用方案、协助环评工作、高岭土回收稀土技术服
务等，也有部分外部服务收入，主要为编制可行性研究报告等。
科源公司技术力量来源于赣州有色冶金研究院，赣州有色冶金研究院成立于
1952 年，是我国冶金系统最早成立的三个研究所之一，是一个集有色金属矿业
采矿、选矿、冶金工业技术研究、钽铌等矿及制品分析检验、新材料研发、三废
治理、选矿设备制造，以及钨、稀土选矿、分离自动化控制等多个专业研究开发、
非煤矿山采选工艺、稀土原地浸矿开采、分离、稀土金属冶炼工艺设计、安全生
产、职业卫生检测检验咨询服务为一体的综合性研究所。自建所以来，先后完成
各类科研课题、工程试验项目 1900 多项，取得科研成果 1000 余项，获省部、国
家奖 190 余项，其中国家级奖 22 项，省部级 153 项，专利 23 项，制定与修订钨、
稀土、钽铌精矿及其制品和分析检测方法国家、行业标准 73 项，实力雄厚。
6．龙南新源瓷土综合利用有限公司
龙南新源瓷土综合利用有限公司（以下简称―新源瓷土‖）系由江西德润矿业
有限公司、赣州科源稀土资源开发有限责任公司和赣州稀土矿业共同出资，于
2012 年 1 月 6 日在赣州龙南县成立的有限责任公司，注册资本 100 万元，股东
的出资比例分别为 50%、10%、40%，上述股东出资已经江西赣州君恰会计师事
务有限责任公司出具的赣君会师验字（2011）第 273 号验资报告验证。
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 24
2013 年 11 月 6 日，新源瓷土的股东赣州稀土矿业从江西德润矿业有限公司、
赣州科源稀土资源开发有限责任公司取得了所持有新源瓷土 60%的股权，新源瓷
土变为赣州稀土矿业的全资子公司。
经营范围为高岭土共伴生矿销售。
截止评估基准日，股权情况见下表：
金额单位：人民币万元
股东名称 持股比例（%） 出资金额
赣州稀土矿业有限公司 100 100
合计 100 100
7．江西广晟稀土有限公司
江西广晟稀土有限责任公司（以下简称―江西广晟‖）是经龙南县工商行政
管理局批准，由广晟有色金属股份有限公司、江西和利投资发展有限公司以及赣
州稀土矿业有限公司共同发起，于 2010 年 8 月成立的有限责任公司，注册资本
为三亿元整。经营范围为稀土氧化物的生产与销售；荧光粉、背光源等发光材料
的生产与销售；节能灯器具与配件的生产与销售；稀土发光材料和光源器具技术
的研发；货物及技术进出口业务。
截止评估基准日，股权情况见下表：
金额单位：人民币万元
股东名称 持股比例（%） 出资金额
广晟有色金属股份有限公司 65 19500
江西和利投资发展有限公司 20 6000
赣州稀土矿业有限公司 15 4500
合计 100.00 30000
8．江西金力永磁科技有限公司
江西金力永磁科技有限公司（以下简称―金力永磁‖）是由江西瑞德创业投资
有限公司投资组建，于 2008 年 8 月 19 日再赣州市工商行政管理局办理工商登记，
取得注册号 360703110000115 企业法人营业执照。
经营范围为钕铁硼的生产、销售；国内、国际贸易（以上项目国家有专项规
定的除外）。
截止评估基准日，股权情况见下表：
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 25
金额单位：人民币万元
股东名称 持股比例（%） 出资金额
江西瑞德创业投资有限公司 50.40 5,600
金风投资控股有限公司 30.60 3,400
赣州稀土矿业有限公司 9.00 1,000
新疆虔石股权投资管理有限合伙企业 10.00 1,111
合计 100.00 11,111
（二）评估程序及方法
依据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营
业执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报
表所列内容进行核对。评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单
位的经营状况，重点关注对被投资单位的实际控制权情况，并根据对被投资单位
的实际控制权情况，采用以下评估方法：
（1）对正常经营的龙南冶炼分离、虔力稀土公司和科源公司，采用收益法和
资产基础法对同一评估基准日的被投资单位进行了整体评估，并以收益法的结果
作为本次评估的企业整体价值的最终结果，以被投资单位整体评估后的净资产乘
以持股比例确定长期股权投资的评估值。具体见《赣州稀土矿业有限公司重大资
产重组所涉及之赣州稀土龙南冶炼分离有限公司股东全部权益价值评估项目资
产评评估说明》、《赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及之赣州虔力稀土新
能源有限公司股东全部权益价值评估项目资产评评估说明》和《赣州稀土矿业有
限公司重大资产重组所涉及之赣州科源稀土资源开发服务有限公司股东全部权
益价值评估项目资产评估说明》。
（2）对尚未进行实质性经营的新源瓷土、龙南矿业、稀土研究院，由于可以
取得全面财务数据及相关资料，采用资产基础法对同一评估基准日的被投资单位
进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投
资的评估值。具体见《赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及之龙南新源瓷
土综合利用有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》、《赣州稀土矿业
有限公司重大资产重组所涉及之赣州稀土龙南矿业工程有限公司股东全部权益
价值评估项目资产评估说明》、《赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及之赣
州稀土研究设计院有限责任公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》。
（3）对江西广晟稀土和金力永磁投资比例较小的参股公司，依据取得的财务
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赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 26
报表中的净资产账面值乘以持股比例计算确定股权投资的评估值。
（三）评估结果
长 期 股 权 投 资 的 评 估 价 值 为 1,007,480,030.00 元 ， 评 估 增 值 额 为
848,931,270.43 元，增值率为 535.44%。本评估结果未考虑控股权溢价因素。
评估增值的主要原因：龙南冶炼分离、科源公司和赣州虔力稀土公司采用收
益法作为最终的评估结果，收益预测价值中综合考虑了企业资源优势、技术优势、
品牌优势等无形资产因素，从企业的未来获利能力角度反映企业整体价值，所以
收益法较账面价值增值，从而导致长期股权投资增值。
案例：长期股权投资—赣州科源稀土资源开发服务有限公司
科源公司于 2007 年 10 月在赣州市工商行政管理局注册。主要经营稀土开采
工艺研究；稀土矿开采技术服务；稀土深加工；稀土矿开采原辅材料及设备销售。
赣州稀土矿业对科源公司拥有股权比例为 50%。科源公司在评估基准日经收
益法评估的净资产值为 587.83 万元，则：
此项长期股权投资评估值= 587.83×10000×50%
= 2,939,150.00（元）
具体详见附件《赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及之赣州科源稀土
资源开发有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》。
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三、投资性房地产评估说明
（一）委估资产的内容
列入本次评估范围内的赣州稀土矿业的投资性房地产账面原值2,732,506.07
元，账面净值1,499,462.87元。
(二) 投资性房地产概况
赣州稀土矿业申报的投资性房地产为本公司位于赣州市红旗大道20号的办
公楼——奥林神大厦的附楼一、二楼（面积510.998平方米）、一层（面积66平方
米）及七层（面积348平方米），面积总计924.998平方米，房屋自2011年3月1日
至2017年2月29 日对外租赁，承租方用于经营餐饮、金融和办公业务。
(三)评估方法
本次评估的投资性房地产属于企业整体办公楼的一部分，办公楼整体采用收
益法进行了评估，本次投资性房地产不再单独评估，评估值在房屋建筑物——奥
林神大厦的评估值中体现，本次投资性房地产评估为 0。
（四）评估结果
投资性房地产的评估价值为 0，评估减值 1,499,462.87 元，减值率为 100%。
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四、房屋建筑类固定资产评估说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的建构筑物类资产包括房屋建筑物及构筑，根据其评估申
报明细表，该类资产于评估基准日之具体类型和账面值如下表所示：
金额单位：人民币元
序号 项 目 项数 面积（m2） 账面原值 账面净值 减值准备
1 房屋建筑物 6 8,990.78 11,072,812.48 6,268,390.05
2 构筑物及其他辅助设施 - -
房屋建筑物合计 6 8,990.78 11,072,812.48 6,268,390.05
（二）委估建筑物概况
1．房屋建筑物概况
纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物为赣州稀土矿业的办公楼分公司的简
易工棚构筑物，分部于赣州市、龙南县、安远县及寻乌县。
赣州稀土矿业的办公楼为位于赣州市红旗大道 20 号的奥林神大厦，红旗大
道地处赣州市繁华的地段，始建于上世纪五十年代，为双向十车道，全长 5054.4
米，自东而西横贯赣州老城区，是赣州市的一条形象大道，被评为―江西省园林
路‖，以其颇具特色的绿化闻名。北通赣州最繁华的文化商业街文清路，东接章
江北大道、文明大道等繁华路段，中段是南门公园。
奥林神大厦建成于 1987 年，施工质量较好，现场勘测未发现有基础不均匀
沉陷及墙体开裂风化等现象，总体看使用情况较好，尚未进行大修，个别部分进
行了维护性修理。建筑面积总计 4485.78 平方米，为钢混结构。
委估房屋建筑物已办理房屋所有权证，其所占用的土地使用权属被评估单位
所有，并已取得了《国有土地使用权证》。
委估的房屋建筑物中建筑物为奥林神大厦，概况详见本说明案例。
龙南稀土仓库建成于 2007 年 6 月，建筑面积为 2080 平方米，其所占用的土
地为租赁土地，土地使用权人不是被评估单位，所以无法办理房屋所有权证。
安源稀土仓库建成于 2008 年 8 月，建筑面积为 2400 平方米，其所占用的土
地为租赁土地，土地使用权人不是被评估单位，所以无法办理房屋所有权证。
停车棚为赣州稀土矿业本部室外的简易停车棚，建成于 2012 年 8 月，建筑
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面积为 125 平方米。
安远分公司的简易工棚，建成于 2009 年 12 月，建筑面积为 300 平方米，其
所占用的土地为租赁土地，土地使用权人不是被评估单位，所以无法办理房屋所
有权证。
2．权属情况
办公楼——奥林神大厦的已办理《房地产权证》，房屋类型主要为办公用房，
房屋建成日期为 1987 年。在评估基准日及报告提交日，未发现委估房地产设定
他项权利，房屋产权人为赣州稀土矿业。所对应的土地已办理《土地使用权证》，
证载权利人为赣州稀土矿业。
其他房屋建筑物未办理房屋所有权证，但是赣州稀土矿业公司承诺房屋建筑
的产权归本单位所有，不存在产权瑕疵。
3．账面值的构成：房屋建筑物-奥林神大厦账面原值根据《拟为赣州市国有
资产监督管理委员会以其拥有的资产投资设立赣州稀土矿业有限公司资产评估
报告》（赣君会师评报[2004]第 1218 号）以评估原值入账。
（三）评估依据
1、赣州稀土矿业提供的房屋建筑物评估申报表；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3. 建设部《房屋完损等级评定标准》
4. 国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理
规定》（国发改价格[2007]670 号）；
5．国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计
价格[2002]10 号）；
6．项目所在地区房地产市场价格调查资料；
7．现场收集的相关材料。
（四）评估过程
1．收集资料及准备阶段
根据资产占有单位申报提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对，
并核对各房屋建（构）筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；
查看有关建（构）筑物的工程图纸等；同时根据各资产占有单位的实际情况，填
写―房屋建筑物、构筑物状况调查表‖。
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2．实地查勘阶段
根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行详尽的现
场勘查，对房屋建（构）筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外
装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的
记录，查阅了主要建（构）筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及
使用部门和人员了解房屋建筑物的使用及维护情况。
3．确定成新率
按照原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》，对房屋建筑
物按照地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、
天棚等装修部分及水、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，
再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率，结合
设计年限确定的理论成新率，综合评定建筑物的成新率。
4．市场调查
评估人员到有关部门进行调查咨询，并搜集建筑工程概（预）算定额和各项
取费标准等资料，了解同类房屋建筑物的建筑造价、收费情况，了解目前市场主
要建筑材料价格，以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情况。调查
了解委估房地产所在地房地产市场状况，收集与待估房地产相同或类似地区的房
地产租赁收益。
5．评估作价阶段
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建（构）筑的具体情况，
分别采用成本法和收益法法进行评估作价和撰写有关说明。
（五）评估方法
对于本评估范围内属于办公用途的房屋建筑物，采用收益法进行评估；对于
分公司的仓库及简易工棚，采用重置成本法进行评估。
收益法是预测估价对象的未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现
到估价时点后累加，以次估算估价对象的客观合理价值的方法。
计算公式为：
p
a
1 1 n
r 1 r
其中：p：房地产收益价格现值
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a：年净收益
r：收益还原率
n：收益年限
运用收益法评估按照下列基本步骤进行：
（1）搜集交易实例的有关资料；
（2）测算潜在毛收入，是假定房地产在充分利用、无空置（即 100%出租）
情况下的收入；
（3）测算有效毛收入，是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。
空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租
金）以及其他原因造成的收入损失；
（4）测算运营费用；
（5）确定净收益；
（6）确定收益还原率；
（7）确定收益年限；
（8）运用相应公式，最终确定被评估房地产的评估值。
重置成本法
所谓重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算
重置同类房产所需投资（简称重置全价）乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新
率确定被评估房产价值的一种方法。
基本公式：
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定：
重置全价=建安工程造价＋工程建设其它费＋资金成本
①建安工程造价
某些单项工程预结算资料完整，评估人员根据预结算中确定的分部分项工程
量，结合被评估建筑物现状进行调整并套用当地现行建筑工程消耗定额按当地基
准日时的人工材料等价格水平和相关规定计算建安工程造价；某些单项工程由于
建成年代较久远，评估人员无法收集到完整的工程预结算资料，对于这些工程，
评估人员采用与被评估建筑物相类似的工程进行材料消耗量的类比，计算出被评
估建筑物的主要建筑材料用量，再结合评估基准日当地建筑材料价格，计算出主
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材价，进一步计算得出材料价格和直接工程费等，按照现行的费用定额取费计算
出建安工程造价。
②工程建设其它费
工程建设其它费主要包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、环境
影响评价费、维修费等费用。
③资金成本
资金成本根据项目合理建设工期，按照评估基准日适用的中国人民银行 2012
年 7 月 6 日公布的建设期贷款利率，测算项目的合理资金成本。资金以均匀投入
并按单利计算。
（2）综合成新率的确定
建（构）筑物的成新率根据年限法、勘察法两种方法计算的成新率加权平均
后确定。
年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%
勘察法成新率＝结构部分打分值×权数＋装修部分打分值×权数＋安装部分
打分值×权数
勘察法成新率：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的
基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上
下水、通风、电照等各部分的勘察，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别
评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
综合成新率＝勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
（3）评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
（六）评估案例
案例一：奥林神大厦（房屋建筑物评估明细表序号 1）
1．收益法测算过程
（1）收益年限的确定
根据资产占有方提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》记载，土地
用途为商业用地，土地使用年限的终止日期为 2048 年 10 月 28 日，剩余土地使
用年限约为 34.35 年；竣工日期为 1986 年 8 月 1 日，非生产性钢筋混凝土结构
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用房经济寿命年限为 60 年，从评估基准日算起房屋剩余使用年限为 32.11 年。
根据收益期限孰短原则，收益年限取房屋的剩余年限 32.11 年。
（2）租金净收益
1）总收益的确定
年有效毛租金收入＝年潜在租金收入×（1－空置率）
年潜在租金收入＝每天每平方米的租金 ×365× 建筑面积
对租赁期内的收入按租赁合同确定的租金水平确定收益，对租赁期外根据周
边地区类似房地产的租赁情况、房地产的实际情况等综合确定收益。
①底层商铺客观租金水平的确定
红旗大道地处赣州市繁华的地段。红旗大道始建于上世纪五十年代，为双向
十车道，全长 5054.4 米，自东而西横贯赣州老城区，是赣州市的一条形象大道，
被评为―江西省园林路‖，以其颇具特色的绿化闻名。北通赣州最繁华的文化商业
街文清路，东接章江北大道、文明大道等繁华路段，中段是南门公园。
评估人员对邻近地区类似档次及规模的商铺和办公楼的租金水平进行了调
查，底层商铺的情况是：金田广场商铺租金水平约在 0.92 元/天m2 左右，南河路
餐厅租金水平在 0.90 元/天m2 左右，章江北大道商铺在 1.50 元/天m2 左右。办公
楼的情况是：商会大厦精装写字楼的租金水平大约在 1.56 元/天m2 左右，八一四
大道与文明大道交汇处金钻广场写字楼 1.33 元/天m2 左右，森林公馆写字楼在
1.67 元/天m2 左右。
本次底层商铺评估选取了如下三个可比案例，与本次委估房产进行了情况对
比，对比详情如下表所示，
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
红旗大道稀土大 章江北大道商
位置 金田广场商铺 南河路餐厅
厦 铺
租金（元/m2天） 待估 0.92 0.90 1.50
交易时间 2014-06 2014-08 2014-08 2014-8
交易情况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 自用 商业 商业 商业
电力、煤 道路、电力、供水、 电力、供水、排 电力、供水、排水、 电力、供水、排
基础设
气、通讯、 排水、煤气、通讯 水、煤气、通讯 煤气、通讯系统保 水、煤气、通讯
施
供暖系统 系统保证供给 系统保证供给 证供给 系统保证供给
区 与主干道
域 <50 米 <50 米 <100 米 <50 米
因 通达程度
素 交通状
有公交车经过，出 有公交车经过， 有公交车经过，出 有公交车经过，
况 附近车站
租车通达全市各 出租车通达全 租车通达全市各 出租车通达全
客流量
处。 市各处。 处。 市各处。
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因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
繁华程 商业服务
繁华 繁华 较繁华 繁华
度 业繁华度
环境质 绿化、文
较好 较好 较好 较好
量 化
建成年月 20 世纪 80 年代末 20 世纪 90 年代 21 世纪 21 世纪
面积 576.998 300 300 1000
个 消防系统、烟雾自 消防系统、烟雾 消防系统、烟雾自 消防系统、烟雾
房
别 屋 设施、设 动报警系统、安全 自动报警系统、 动报警系统、安全 自动报警系统、
因 状 备 监控系统、通讯系 安全监控系统、 监控系统、通讯系 安全监控系统、
素 况 统。 通讯系统。 统。 通讯系统。
装修情况 简装 中装 中装 简装
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
层数 1 1 1 1
设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素
与选取的比较案例进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数比较表及因素比
较指数修正表如下：
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
红旗大道 章江北大道
位置 金田广场商铺 南河路餐厅
稀土大厦 商铺
交易价格 待估 0.92 0.9 1.5
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
房地产用途 100 90 100 100
电力、煤气、通
基础设施 100 100 100 100
讯、供暖系统
与主干道通达
95 95 95 95
区 程度
域 交通状况
因 附近车站客流
100 100 100 100
素 量
商业服务业繁
繁华程度 92 100 92 100
华度
环境质量 绿化、文化 95 100 95 100
楼龄 108 115 108 115
面积 99 95 99 95
个
设施、设备 100 100 100 100
别
房屋状况 装修情况 100 100 100 100
因
素 建筑结构 100 100 100 100
层数 100 100 100 100
建筑外形 100 100 100 100
比准租金 1.17 1.05 1.01 1.45
根据表中测算出的比准价格采用算术平均法求取估价对象的单位比准价格，
即：
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待估房地产比准租金
=(案例 A 比准租金+案例 B 比准租金+案例 C 比准租金）/3
=1.17 元/天m2
②办公楼(2-9 层)及附楼客观租金水平的确定
本次办公楼评估选取了如下三个可比案例，分别为：商会大厦精装写字楼的
租金水平大约在 1.56 元/天m2 左右，八一四大道与文明大道交汇处金钻广场写字
楼 1.33 元/天m2 左右，森林公馆写字楼在 1.67 元/天m2 左右。与本次委估房产进
行了情况对比，对比详情如下表所示：
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
红旗大道稀土大 商会大厦写字 森林公馆写字
位置 金钻广场写字楼
厦 楼 楼
租金（元/m2天） 待估 1.56 1.33 1.67
交易时间 2014-06 2014-08 2014-08 2014-8
交易情况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 自用 商业 商业 商业
道路、电力、供 道路、电力、供
电力、煤 道路、电力、供水、 道路、电力、供水、
基础设 水、排水、煤气、 水、排水、煤气、
气、通讯、 排水、煤气、通讯 排水、煤气、通讯
施 通讯系统保证 通讯系统保证供
供暖系统 系统保证供给 系统保证供给
供给 给
与主干道
<50 米 <100 米 <100 米 <50 米
区 通达程度
交通状
域 有公交车经过，出 有公交车经过， 有公交车经过，出 有公交车经过，
因 况 附近车站
租车通达全市各 出租车通达全 租车通达全市各 出租车通达全市
素 客流量
处。 市各处。 处。 各处。
繁华程 商业服务
繁华 较繁华 较繁华 繁华
度 业繁华度
环境质 绿化、文
较好 较好 较好 较好
量 化
建成年月 20 世纪 80 年代末 20 世纪 90 年代 20 世纪 90 年代 21 世纪初
面积 348 320 500 530
消防系统、烟雾自 消防系统、烟雾 消防系统、烟雾自 消防系统、烟雾
个 房 设施、设 动报警系统、安全 自动报警系统、 动报警系统、安全 自动报警系统、
别 屋 备 监控系统、通讯系 安全监控系统、 监控系统、通讯系 安全监控系统、
因 状
况 统。 通讯系统。 统。 通讯系统。
素
装修情况 简装 中装 中装 中装
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
层数 1 1 1 1
设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素
与选取的比较案例进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数比较表及因素比
较指数修正表如下：
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 36
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
红旗大道 商会大厦 金钻广场 森林公馆写字
位置
稀土大厦 写字楼 写字楼 楼
交易价格 待估 1.56 1.33 1.67
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
房地产用途 100 110 110 110
电力、煤气、通讯、
基础设施 100 100 100 100
供暖系统
区 与主干道通达程度 98 98 100 100
域 交通状况
因 附近车站客流量 100 105 100 105
素
繁华程度 商业服务业繁华度 100 100 96 100
环境质量 绿化、文化 100 100 100 100
楼龄 103 108 103 108
面积 100 100 100 100
设施、设备 100 100 100 100
个别
房屋状况 装修情况 103 105 103 105
因素
建筑结构 100 100 100 100
层数 100 100 100 100
建筑外形 100 100 100 100
比准租金 1.28 1.38 1.16 1.30
根据表中测算出的比准价格采用算术平均法求取估价对象的单位比准价格，
即：
待估房地产比准租金
=(案例 A 比准租金+案例 B 比准租金+案例 C 比准租金）/3
=1.28 元/天m2
从已执行的合同和赣州当地办公楼出租情况看，各楼层租金价格无规律且差
距不大，因此租金均为 1.28 元/天m2。
③租金增长率的确定
租金增长率主要从以下几个方面确定的。
首先，根据 Wind 资讯发布数据，全国近六年来商业用房租赁价格指数平均
年递增 1.5%。
其次，我们对待估物业近三年来租金收入进行了分析，租金每年上涨在 3%～
4%之间，同时，在执行的租赁合同-鼎信担保租赁中，每年租金上涨为 3.8%。
考虑到稀土大厦位居赣州市的位置位于城市的主干道，毗邻赣州市最繁华的
商业购物场所，商业环境较优，商业氛围比较成熟，周边商业区的竞争难以构成
威胁，已经属于赣州市商业氛围的稀缺之地，故我们取租金年递增 3.8%。
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2）费用及税金的确定
包括维修费、保险费、管理费以及租赁涉及的各项税费。
年维修费根据《房地产估价规范》的有关规定，本次年维修费按照该类建筑
物重置价格的 2%确定；年保险费取该类建筑物重置价格的 0.05%。
根据赣州市房屋租赁税费标准，应缴纳的房屋租赁税费如下表测算：
序号 税费名称 税（费）率 计算基数
1 房产税 1.2% 房屋原值×70%
2 营业税 5% 租金收入
3 教育费附加 5% 营业税
4 城市维护建设税 7% 营业税
5 印花税 0.1% 租金收入
6 土地使用税 5元/平方米 土地使用面积
3）净收益的确定
各年净收益＝年租赁收入－年运营费用
（3）折现率的确定
折现率的确定的方法采用安全利率加上风险调整值法。运用这种方法求取折
现率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。一般选取的是一年期
的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状
况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，
新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象
的折现率。计算公式如下：
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
无风险报酬率按 10 年以上的国债平均收益率 4.0612%确定；风险调整值考
虑赣州市商业房地产出租行业投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿等
因素，本次估价风险调整值取 3.5%-4.5%。则资本化率取值为 7.6% -8.5%。
并参考了当地土地评估中土地还原利率的取值水平，综合选择租赁收益的折
现率为 8%。
（4）折现的计算过程
将每年净收益以 8%的折现率折现到评估时点，计算公式为：
n
ai
V1
i 1 (1 r )
t
式中：V——房地产的收益价格；
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t——年份；
n——房地产的收益年限（自评估时点起至未来可获收益的年限）；
ai——房地产未来第 i 年的净收益；
r——房地产的折现率。
（5）建筑物使用剩余期限结束时土地的残余价值在估价时点的价值
该建筑物竣工日期为 1986 年 8 月 1 日，为钢混结构，钢混结构的非生产性
用房的经济耐用年限为 60 年，故房屋建筑物使用到期日为 2047 年。由于土地使
用权年限为 2048 年，与房屋建筑物到期日二者差距不到 1 年，本次评估房屋建
筑物的残余价值忽略不计。
（6）建筑物的重置成本采用概算指标调整法测算，并参考赣州地区近两年类
似建筑的造价水平，得出建筑物于评估基准日的重置单价为 2500 元/平方米。
3．待估房地产收益法评估值
按照上述思路，对该建筑物进行收益法评估后得出的评估结果为
29,733,470.00 元（十位取整）。
（七）评估结果
1．评估结果详见下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估值 增值率 %
项目
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物 11,072,812.48 6,268,390.05 31,521,195.00 30,840,807.25 184.67 392.01
合计 11,072,812.48 6,268,390.05 31,521,195.00 30,840,807.25 184.67 392.01
2．评估值增值原因的分析：
（1）主要房屋建筑物建于 80 年，建筑年代较早，奥林神大厦账面原值根据
《拟为赣州市国有资产监督管理委员会以其拥有的资产投资设立赣州稀土矿业有
限公司资产评估报告》（赣君会师评报[2004]第 1218 号）以评估原值入账，近几
年我国房地产市场大增幅上涨，是造成房屋建筑物评估增值原因之一。
（2）主要房屋建筑物奥林神大厦属办公用房屋建筑物，本次评估采用收益法
进行评估，与账面值口径不一致，且近年来我国房屋租赁市场大幅度上涨，是造
成房屋建筑物评估增值的主要原因。
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五、设备类固定资产评估说明
（一）评估范围
列入本次评估范围的设备类资产包括运输车辆及电子设备。该部分资产于评
估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
资产名称 账面原值 账面净值
机器设备 3,600.00 3,581.00
车辆 5,367,637.95 1,736,209.37
电子设备 2,950,954.45 1,123,358.71
设备类合计 8,322,192.40 2,863,149.08
（二）基本概况
委估设备类资产主要分布在赣州稀土矿业本部及各分公司，主要设备为机器
设备、车辆及办公电子设备等，设备概况如下：
机器设备为一台新购置的管道泵，状态良好；
车辆主要为办公用轿车 30 辆和叉车 1 辆，车辆大多购置于 2007 年至 2012
年，截止评估基准日，车辆均在正常使用中；
电子及办公设备为办公用电脑、打印机、投影仪、摄像机、复印件及办公家
具等，主要分布在总部及分公司的办公区内，大多购置于 2009 年以后，截止至
评估基准日，维护保养一般。
在调查中，我们了解到，被评估企业对设备管理有一系列规章制度，对设备
的日常巡检和定期检修按照有关规定严格执行。
上述设备全部使用于赣州稀土矿业本部及各分公司办公场所内。
以上设备于评估基准日均可正常使用。
（三）设备评估依据
1．设备购置合同、发票等；
2．机动车辆行驶证；
3．企业提供的设备申报评估明细表；
4．中国机械电子工业出版社《中国机电产品报价手册》（2013 年）、《全国
资产评估价格信息月刊》；
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5．《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》；
6．中国二手车网、太平洋汽车网；
7．中关村在线办公自动化市场报价、《价格行情评估》；
8．商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强
制报废标准规定》；
9．有关设备权属的证明、凭证、资料（电子设备台账与使用说明书等）。
10．中华人民共和国国务院令第 538 号《中华人民共和国增值税暂行条例》；
11．搜集的相关价格信息；
12．评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
（四）评估过程
其主要步骤为：
1．指导被评估单位清查资产，按要求填报评估基准日的机器设备清查评估
明细表，收集准备相关资料。
2．根据评估目的和设备具体特点，确定评估标准和方法，拟订现场勘查和
调研计划。
3．根据被评估单位提供的机器设备清查评估明细表，以及固定资产（设备）
台帐，核对帐面原净值、设备名称、设备型号，对明细表与帐务不符、重复、遗
漏、未报项目、金额进行标注、修订，做到帐表相符。
4．根据提供的明细表，会同被评估单位设备管理人员和现场技术人员，深
入现场逐项逐台进行现场核实。按照设备铭牌或设备管理卡片核对明细表中的设
备名称、规格型号、生产厂家，核定数量、位置、设备外观，做到表实相符。对
关键、重要、价值量大或具有代表性的设备，详细考察设备的技术状况、运转及
负荷状况、维护保养情况，并作详细记录。
5．结合现场考察和专家意见，综合判断设备的现实质量、技术性能，确定
设备尚可使用年限，计算确定设备的成新率。
6．进行市场调查，收集设备价格信息。了解当地车辆管理及其他相关部门
制定的车辆行驶地方性税费价格。为本次评估重置全价的测算，取得了较完整的
基础资料。
7．依据现行设备价格、运杂费率和地方或行业安装定额，考虑各项政策性
收费，计算设备的重置全价。结合设备的成新率，计算评估值。
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8．整理、分析、汇总，确定机器设备的评估结果，编写机器设备资产评估
技术说明。
（五）评估方法
本次评估采用重置成本法进行评估，即以重置成本作为设备的重置全价乘以
成新率得出设备得评估价值。
1．重置成本的确定
（1）机器设备
本次评估机器设备仅为一台管道泵，由于设备仅为一台管道泵，安装施工简
单，本次评估仅考虑运杂费、安装费，不考虑相关工程建设其他费、资金成本等，
其重置全价计算公式如下：
重置全价=设备基准日采购价格+运杂费+安装调试费-增值税
（2）运输车辆
通过市场询价取得车辆的现行购置价格，再加上车辆购置税及其他费用确定
车辆的重置价值，其中购置价参照同类车型最新交易的市场价格确定；对于购置
时间较早，现无类比价格的车辆，其购置价根据有关会计凭证核实原购置价并根
据国家同类车辆价格的变化进行调整确定；购置税依据相关主管部门的规定，为
车辆购置价格（不含税）的 10%；其他费用包括工商交易费、车检费、办照费
等。
其计算公式如下：
重置价值=车辆购买价格+车辆购置税+其他相关费用
对于厂家已不再生产、市场已无同等新车销售的车辆，评估人员通过二手车
交易市场取得该等车辆的二手车交易价，再根据实际成交车辆的成新率调整确定
其重置价值。
（3）电子设备
对于电子办公设备，根据市场上相同型号设备的销售价确定其重置全价，不
考虑运杂费、安装费等。对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电
子设备，参照二手设备市场价格确定评估值。
2．综合成新率的确定
（1）机器设备成新率：
评估人员主要采用年限法、现场勘察法两种方法加权平均后综合确定设备的
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成新率。公式为：
综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%
其中：
年限法成新率=（设备经济耐用年限-已使用年限）÷设备经济耐用年限×100%
现场勘察成新率：评估人员现场对设备进行了现场勘察，实地观察其工作运
转状态，对该设备按各构成部分进行勘察，进行实际工作能力水平进行评测，再
根据设备实际状况评定出现场勘察分值，从而计算现场勘察成新率。
（2）车辆
商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废
标准规定》，对于非营运的载客小、微型客车、大型轿车及轮、专用机械车及轻
型载货汽车，按照里程法计算成新率，同时评估人员依据对车辆的现场观察评定
的情况，对成新率予以修正，将修正后的成新率作为其综合成新率。里程成新率
计算方法：
里程法成新率=尚可行驶里程/规定行驶里程×100%
（3）电子设备
对于电子办公设备，在基础成新率的基础上，合理确定使用性能修理系数，
进而确定综合成新率。
3．评估值的确定
评估值 = 重置全价×综合成新率
（六）评估案例
案例一：管道泵 （机器设备评估明细表序号 1）
规格型号：ISG65-200-5.5 KW
购置日期：2014 年 4 月
启用日期：2014 年 4 月
账面原值：3,600.00 元
账面净值：3,581.00 元
主要技术参数如下：
最大出口压力：60MPa
额定流量 Q：2900m3
额定扬程：76m
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质量：37kg
2．重置全价的确定
（1）设备购置价的确定
因本台设备为近期购置，且购置渠道为正常市场渠道，本次按新购置价格确
定为评估基准日市场售价，为 3600 元（含税），包含运杂费。该设备的扣税购置
价为：3,076.92 元/台
（2）重置全价的确定
设备的重置全价按下列公式确定：
重置全价=设备购置价＋运杂费+安装调试费＋资金成本＋工程建设其他费
用-增值税
1）运杂费
该设备生产厂负责将设备运到厂家，因此该设备的运杂费包括在设备购置价
之中，取为 0。
2）安装调试费
安装调试费按评估的有关规定，费率取为 3%。该设备的安装调试费为：
安装调试费＝设备购置价×设备安装调试费费率
＝3,600.00×3%
＝108.00 元
3）本次设备安装施工简单，不考虑工程建设其他费用、资金成本。
该设备的重置全价为：
重置全价=设备扣税购置价+运杂费+安装调试费
=3,076.92+0+21,690.00+108.00
=3,180.00 元
3．综合成新率的确定
综合成新率的确定采用年限法与现场勘察法，分别测算其年限成新率 N1 和
勘察成新率 N2，加权平均求得其成新率 N，即：
N=N140%+N260%
（1）年限法成新率 N1 的确定
设备于 2014 年 4 月开始使用，该设备的经济经济耐用年限为 10 年，到评估
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基准日该设备已使用 0.21 年，则：
年限法成新率=（1－已使用年限/经济耐用年限）×100%
=（1－0.21/10）×100%
=98%。
（2）勘察成新率 N2 的确定
经现场查看，其运转正常，确定该设备的勘察成新率为 98%。
综合成新率 N =年限法成新率×0.4+勘察成新率×0.6
＝98%0.4+98%0.6
＝98%
4．评估值的确定
评估值=重置全价成新率
= 3,180.00 ×98%
=3,116.40 元
案例二：三菱牌 CFA2031G（赣州稀土矿业本部车辆评估明细表序号 20）
1．车辆概况
厂牌型号： CFA2031G
车牌号码： 赣 BOQ776
生产厂家： 广汽长丰汽车股份有限公司
登记日期： 2011 年 12 月 31 日
发证日期： 2011 年 12 月 31 日
账面原值： 320,213.00 元
账面净值： 168,112.48 元
该车辆的发动机号为 XL5993，排量 2.97L，至评估基准日行驶里程为 1.48
万公里，车况良好，车辆外表面无碰伤，车内装潢完好，各仪表显示清晰。车辆
制动性能可靠，运行以来没发生过重大故障和事故。
2．重置全价的确定
经查阅 2014 年 6 月的《太平洋汽车网》，并走访调查当地的汽车销售商家，
确定该车辆的现行购置价为 293,000.00 元。其他费用包括牌照费、手续费等，经
调查当地的水平为 500 元。
重置全价=现行购置价+车辆购置税+其他费用
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=293,000.00+293,000.00/1.17×10%+500
≈ 318,540.00（元）
3．成新率的确定
该车辆于 2011 年 12 月启用，至今已使用 2.5 年，运行状态一直良好，没有
发生过事故，外观无缺陷，制动性能可靠，驾驶室仪表齐全、显示清晰，日常维
护保养好，至评估基准日行驶里程约为 63,000.00 公里，根据公安部等部门颁发
的现行汽车报废标准，该车辆的规定行驶里程为 600,000.00 万公里，则：
里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%
=（600,000.00-63,000.00）/600,000.00×100%
=90%
该公司车辆使用状况均为正常，未发生重大事故等异常情况，故本次评估调
整系数为零，综合成新率确定为 90%。
4．评估价值的确定
评估价值=重置价值×成新率
= 318,540.00×90%
=286,686.00（元）
案例三：电脑（赣州稀土矿业本部电子设备评估明细表 序号 189）
1.概况
型号：联想 S710
设备购入时间：2012 年 7 月
启用时间：2012 年 7 月
制造厂家：联想电脑公司
主要参数：
CPU 型号：Intel 赛扬双核 G550
CPU 主频：2600 MHz
内存容量：2GB DDR3
硬盘容量：320 GB SATA2
显卡芯片：AMD Radeon HD 6650A 1GB
光驱类型：DVD 刻录机 Rambo
显卡类型：独立显卡
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操作系统：DOS
其他特点：相框式底座
产品类型：商用一体电脑
网卡描述：802.11 b/g/n 无线网卡
2.重置全价的确定
通过中关村在线及向销售商查询价格，确定其购置价格约为 4,000.00 元（含
税价）。
3.成新率的确定
该设备经济使用寿命一般为 5 年，截至评估基准日该设备投入使用 1.93 年，
现场调查时使用正常。
年限成新率=（经济使用年限－实际已使用年限）／经济使用年限×100%
=（5-1.93）/5×100%
=61%
4.评估值的确定：
评估值=重置全价(不含税)×成新率
=4,000.00÷1.17×61%
= 3,420.00×61%
= 2,086.20（元）
（七）评估结果
评估结果详见下表。
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减率%
资产名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 3,600.00 3,581.00 3,180.00 3,116.40 -11.67 -12.97
车辆 5,367,637.95 1,736,209.37 4,132,730.00 3,493,072.20 -23.01 101.19
电子设备 2,950,954.45 1,123,358.71 1,765,160.00 929,281.00 -40.18 -17.28
设备类合计 8,322,192.40 2,863,149.08 5,901,070.00 4,425,469.60 -29.09 54.57
本次设备类资产评估原值减值、净值增值的主要原因：
1.机器设备原值、净值减值：设备账面原值包含增值税，评估值进行增值税
低扣，原值减值，从而净值减值；
2．车辆评估原值减值、净值增值，主要原因：
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原值减值：近几年来车辆价格一直处于不断下滑的状况；
净值增值：企业车辆计提折旧年限相对其强制报废年限和规定行驶里程而
言，计提折旧较快，造成评估净值增值。
3．电子设备评估原值、净值均减值，主要原因：
原值减值：电子设备更新换代速度较快，购置价格下降造成评估减值的主要
原因之一；其二 2009 年之前购置的电子设备的账面原值中部分设备包含增值税，
本次评估原值均考虑了抵扣增值税，也是造成评估减值的原因之一。
净值减值：原值减值是净值减值的主要原因，净值减值率小于原值减值率，
是因为评估时采用的部分电子设备的经济耐用年限比会计计提折旧的会计年限
长。
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六、在建工程评估说明
（一）评估范围及工程概况
1.评估范围
列入本次评估范围内的在建工程为赣州稀土矿业的稀土资源综合利用示范
基地项目、生态恢复治理项目及安远、龙南、寻乌和定南四个分公司的仓储中心
的建设工程，账面价值 62,060,255.19 元，账面价值中主要包含前期工程的可行
性研究费、咨询费、矿山整合环评费、设计勘查费、造价咨询费、工程款、专家
的评审费等工程成本费用。
（二）评估过程
1．检查评估申报明细表各项内容填写情况，并核实申报合计数与财务报表
在建工程账面数是否一致；
2．根据申报的在建工程项目，查阅相关文件，并通过与财务及技术人员交
谈了解各项款项的支付情况，分析账面值的构成及其合理性；
3．查看了款项支付的相关会计凭证，确定款项支付的真实性；
4．撰写在建工程评估技术说明。
（三）评估依据
1．企业提供的在建工程申报表；
2．支出清单及付款凭证；
3．《建筑工程施工图设计文件审查合同》、《建设工程造价咨询合同》、《工程
施工合同》《工程委托代理招标合同》等；
4、评估所需要的其他资料。
（四）评估方法
列入本次评估范围内的在建工程账面价值中主要包含前期工程的可行性研
究费、咨询费、矿山整合环评费、设计勘查费、造价咨询费、工程款、专家的评
审费等工程成本费用。经核实，我们认为其账面支出金额较为合理、依据较为充
分，近期市场价格变动不大，故按核实后的账面支出，并在账面价值的基础上，
按照合理的工程工期，计取一定的资金成本确定评估价值。按照开发利用方案的
设计，整个矿山的基建期为 1 年，由于企业正在进行矿山整合，在建工程项目未
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能按照正常进度施工，所以在建工程施工进度大于合理工期的按 1 年计算资金成
本，开工日期到基准日施工日期小于合理工期的按照实际进度计算资金成本。
（五）评估案例
【案例】矿业总部：寻乌仓储中心（在建工程评估明细表 第 5 项）
寻乌仓储中心项目于 2013 年 2 月开工，预计 2014 年 8 月完工，本次按照开
发利用方案的设计，整个仓库的基建期为 1.5 年，现主体竣工，本次按照开发利
用方案的设计，整个矿山的基建期为 1 年，所以合理工期按 1 年计算，0.5～1 年
的年贷款利率为 6.00%，假设资金均匀投入，则：
资金成本=建安工程费×年贷款利率×建设工期/2
= 5,615,168.32×6.00%×1.00/2
= 168,455.05（元）
评估值=建安工程费+资金成本
= 5,615,168.32+168,455.05
= 5,783,623.37（元）
（六）评估结果
经评估，在建工程的评估值为 63,900,974.90 元，增值额为 1,840,719.71 元，
增值率为 2.97 %。
在建工程增值的主要原因是账面价值中不包含资金成本，本次评估考虑了在
建工程的资金成本。
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七、无形资产—矿业权评估说明
（一）评估对象与范围
本次纳入评估范围的采矿权共计 43 个，账面价值为 950,081,637.00 元。各
稀土矿的保有储量、服务年限等情况见下表：
评估基准日保有资源储量
序 名称、种类（探矿权/采矿 取得 矿山服务
TR2O3 账面价值 证照情况
号 权） 方式 年限（年） 矿石量 SR2O3 氧
氧化物
(万吨) 化物（吨）
（吨）
1 足洞稀土矿 出让 4.02 2,456.52 25,652.00 18,197.00 0.00 新发证
2 东江稀土矿 出让 1.0 10.28 126.00 86.00 0.00 拟换证
3 临塘稀土矿 出让 2.39 15.93 137.00 96.00 0.00 拟换证
4 富坑稀土矿 出让 2.35 35.34 254 192 0.00 拟换证
5 开子岽稀土矿 出让 7.5 486.56 4,702.00 3,560.00 18,482,431.01 新发证
6 来水坑稀土矿 出让 5.49 598.22 4,034.00 2,806.00 11,345,227.08 新发证
7 内头坑稀土矿 出让 1.49 146.92 1,040.00 724.00 4,348,817.48 新发证
8 甲子背稀土矿 出让 16.2 2,407.37 20,995.00 15,532.00 80,155,158.77 新发证
9 三丘田稀土矿 出让 6.5 929.26 7,583.00 5,320.00 25,130,558.04 新发证
10 座加形稀土矿 出让 5.87 543.00 4,225.00 2,932.00 13,421,068.21 新发证
11 长坑尾稀土矿 出让 10.71 1,455.35 12,273.00 8,629.00 63,954,028.40 新发证
12 木子山稀土矿 出让 20.64 2,911.46 26,552.00 19,383.00 94,920,751.11 新发证
13 大坑稀土矿 出让 10.76 2,029.61 14,162.00 9,364.00 45,782,130.50 新发证
14 白水寨稀土矿 出让 5.8 105.57 1,537.00 1,238.00 9,827,735.52 拟换证
划定矿区批
15 涂屋一矿稀土矿 出让 13.75 897.65 9,044.00 6,621.00 39,984,644.01
复
划定矿区批
16 涂屋二矿稀土矿 出让 6.74 456.27 4,310.00 3,129.00 15,924,724.61
复
17 古田稀土矿 出让 3.72 75.61 795.00 583.00 5,685,888.03 拟换证
18 铜锣窝稀土矿 出让 4.61 110.17 1,015.00 737.00 5,772,857.27 拟换证
19 牛皮碛稀土矿 出让 1.29 39.05 332.00 208.00 4,888,929.29 拟换证
20 车头稀土矿 出让 1.0 12.12 129.00 92.80 1,155,400.53 拟换证
21 蔡坊岗下稀土矿 出让 4.2 207.23 1,864.00 1,311.00 43,259,647.97 拟换证
划定矿区批
22 赤岗稀土矿 出让 7.49 528.79 5,133.00 3,537.00 21,860,309.21
复
划定矿区批
23 窑下稀土矿 出让 16.05 1,278.46 5,870.15 7,679.00 54,382,719.56
复
划定矿区批
24 虎山稀土矿 出让 15.72 1,269.71 10,066.00 7,582.00 43,706,852.57
复
25 桐木稀土矿 出让 1.64 31.86 372.00 215.00 1,954,221.00 拟换证
26 油坑稀土矿 出让 1.0 19.88 158.00 116.00 891,576.56 拟换证
27 安西稀土矿 出让 2.65 29.00 261.00 183.00 1,947,079.18 拟换证
28 烂泥坑稀土矿 出让 8.19 1,278.22 11,170.00 6,515.00 43,939,024.54 拟换证
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 51
评估基准日保有资源储量
序 名称、种类（探矿权/采矿 取得 矿山服务
TR2O3 账面价值 证照情况
号 权） 方式 年限（年） 矿石量 SR2O3 氧
氧化物
(万吨) 化物（吨）
（吨）
划定矿区批
29 柯树塘稀土矿 出让 23.65 3,906.75 45,342.00 36,041.00 108,208,427.13
复
划定矿区批
30 双茶亭稀土矿 出让 3.61 1,495.97 16,107.00 12,878.00 51,413,078.13
复
31 南桥下廖稀土矿 出让 11.45 148.40 2,945.00 2,107.00 14,286,858.51 拟换证
32 上甲园墩背稀土矿 出让 1.56 23.24 255.00 220.00 833,596.11 拟换证
划定矿区批
33 黄陂稀土矿 出让 6.84 553.48 4,569.00 3,326.00 12,772,356.88
复
34 大沽稀土矿 出让 2.42 69.56 583.00 389.00 7,373,912.45 拟换证
35 阳埠稀土矿 出让 1.0 39.90 250.00 149.00 1,458,023.58 拟换证
36 吉埠稀土矿 出让 0.99 20.34 166.00 98.00 1,142,822.44 拟换证
37 田村稀土矿 出让 0.98 6.35 65.00 36.00 602,592.92 拟换证
38 大埠稀土矿 出让 1.99 76.24 470.00 334.00 4,660,151.83 拟换证
39 韩坊稀土矿 出让 1.64 40.05 379.00 272.00 1,963,269.00 拟换证
40 大田稀土矿 出让 1.67 57.39 412.00 269.00 1,406,708.04 拟换证
41 湖新稀土矿 出让 1.0 7.10 66.00 41.00 366,169.30 拟换证
42 长城稀土矿 出让 5.75 376.76 3,759.00 2,690.00 16,309,078.52 拟换证
43 玉坑稀土矿 出让 12.71 1,482.37 16,506.00 11,859.00 74,562,811.71 拟换证
合计 950,081,637.00
根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通知》赣
府厅字〔2011〕28 号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境治理实
施意见的通知》（赣市府【2011】182 号），赣州稀土矿业有限公司将原来的 84
宗采矿权整合为 43 宗。截止本次评估基准日，已颁发新采矿证 10 宗；江西省国
土资源厅出具的《划定矿区范围批复》8 宗，目前正在办理采矿许可证；另外 25
宗为保留矿区但需变更换发新证，目前正在办理变更手续。
评估对象均已经过了采矿权的价款评估，其基本情况如下表所示：
生产
服务
矿山名 评估基准 规模 评估结果
评估机构 矿区范围 年限 评估方法 报告备案文号
称 日 (吨/ (万元)
(年)
年)
赣国土资矿评估
足洞重 北京中煤思维咨 与本次评估 2010 年 6 TRE2O3 可采储量 折现现金流
1 1956 9.62 6151.00 备字(2011)第
稀土矿 询有限公司 范围一致 月 30 日 24366.08 吨 量法
011 号
赣国土资矿评估
东江稀 北京汇贤达评估 与本次评估 2012 年 9 保有资源储量 折现现金流
2 15 3.76 36.89 备字(2013)第
土矿 咨询有限公司 范围一致 月 30 日 126 吨(TRE2O3) 量法
044 号
赣国土资矿评估
临塘稀 北京汇贤达评估 与本次评估 2012 年 9 保有资源储量 折现现金流
3 50 1.15 41.89 备字(2013)第
土矿 咨询有限公司 范围一致 月 30 日 137 吨(TRE2O3) 量法
045 号
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 52
湖南万源矿业权 赣国土资矿评估
富坑稀 与本次评估 2012 年 9 保有资源储量 16.8 折现现金流
4 评估咨询有限公 20 181.93 备字(2013)第
土矿 范围一致 月 30 日 658 吨(TRE2O3) 1 量法
司 040 号
2012 年 赣国土资矿评估
开子栋 北京天易衡矿业 与本次评估 评估资源储量 折现现金流
5 12 月 31 300 7.58 1737.43 备字(2013)第
稀土矿 权评估有限公司 范围一致 4502 吨(TRE2O3) 量法
日 028 号
湖南华信求是地 2012 年 赣国土资矿评估
来水坑 与本次评估 评估资源储量 折现现金流
6 产矿产与资产评 11 月 30 300 7.05 1053.21 备字(2013)第
稀土矿 范围一致 4245 吨(TRE2O3) 量法
估有限公司 日 034 号
2012 年 赣国土资矿评估
内头坑 山西儒林资产评 与本次评估 评估资源储量 折现现金流
7 12 月 31 300 1.69 386.96 备字(2013)第
稀土矿 估事务所 范围一致 1141 吨(TRE2O3) 量法
日 024 号
2012 年 评估资源储量 赣国土资矿评估
甲子背 北京天易衡矿业 与本次评估 21.0 折现现金流
8 12 月 31 24870 吨 600 7446.27 备字(2013)第
稀土矿 权评估有限公司 范围一致 1 量法
日 (TRE2O3) 029 号
2012 年 赣国土资矿评估
三丘田 四川山河资产评 与本次评估 保有资源储量 折现现金流
9 11 月 30 500 6.5 2269.81 备字(2013)第
稀土矿 估有限责任公司 范围一致 7373 吨(TRE2O3) 量法
日 047 号
2012 年 赣国土资矿评估
座加形 武汉天地源咨询 与本次评估 保有资源储量 折现现金流
10 11 月 30 300 6.87 1170.38 备字(2013)第
稀土矿 评估有限公司 范围一致 4764 吨(TRE2O3) 量法
日 053 号
2012 年 评估资源储量 赣国土资矿评估
长坑尾 山西儒林资产评 与本次评估 12.3 折现现金流
11 12 月 31 13539 吨 500 5879.42 备字(2013)第
稀土矿 估事务所 范围一致 2 量法
日 (TRE2O3) 025 号
2012 年 保有资源储量 赣国土资矿评估
木子山 四川山河资产评 与本次评估 27.4 折现现金流
12 11 月 30 33144 吨 600 8707.53 备字(2013)第
稀土矿 估有限责任公司 范围一致 6 量法
日 (TRE2O3) 046 号
湖南华信求是地 2012 年 评估资源储量 赣国土资矿评估
大坑稀 与本次评估 折现现金流
13 产矿产与资产评 11 月 30 12959 吨 500 12.9 4172.84 备字(2013)第
土矿 范围一致 量法
估有限公司 日 (TRE2O3) 035 号
2012 年 赣国土资矿评估
白水寨 浙江之源资产评 与本次评估 评估资源储量 折现现金流
14 12 月 31 80 9.65 892.64 备字(2013)第
稀土矿 估有限责任公司 范围一致 1537 吨(TRE2O3) 量法
日 032 号
涂屋一 保有资源储量 赣国土资矿评估
北京海地人矿业 与本次评估 2012 年 9 折现现金流
15 矿稀土 11708 吨 300 19 3425.66 备字(2013)第
权评估事务所 范围一致 月 30 日 量法
矿 (TRE2O3) 057 号
涂屋二 赣国土资矿评估
北京海地人矿业 与本次评估 2012 年 9 保有资源储量 折现现金流
16 矿稀土 300 6.74 1479.47 备字(2013)第
权评估事务所 范围一致 月 30 日 4749 吨(TRE2O3) 量法
矿 058 号
北京矿通资源开 赣国土资矿评估
古田稀 与本次评估 2012 年 9 保有资源储量 折现现金流
17 发咨询有限责任 45 8.27 513.07 备字(2013)第
土矿 范围一致 月 30 日 860 吨(TRE2O3) 量法
公司 051 号
北京矿通资源开 赣国土资矿评估
铜罗窝 与本次评估 2012 年 保有资源储量 折现现金流
18 发咨询有限责任 50 9.22 485.42 备字(2013)第
稀土矿 范围一致 10 月 1 日 1296 吨(TRE2O3) 量法
公司 052 号
2012 年 赣国土资矿评估
牛皮碛 北京经纬资产评 与本次评估 保有资源储量
19 10 月 31 88 3.88 收入权益法 446.52 备字(2013)第
稀土矿 估有限责任公司 范围一致 747 吨(TRE2O3)
日 037 号
2012 年 赣国土资矿评估
车头稀 北京经纬资产评 与本次评估 保有资源储量 56.6
20 10 月 31 1.63 收入权益法 106.53 备字(2013)第
土矿 估有限责任公司 范围一致 147 吨(TRE2O3) 5
日 036 号
107.
吉林大地矿业评 2012 年 评估资源储量 赣国土资矿评估
岗下稀 与本次评估 53 万 折现现金流
21 估咨询有限责任 10 月 31 944.55 万吨(矿 9.33 4212.41 备字(2013)第
土矿 范围一致 吨/ 量法
公司 日 石量) 021 号
年
2012 年 赣国土资矿评估
赤岗稀 武汉矿业人工程 与本次评估 保有资源储量 折现现金流
22 11 月 30 300 8.5 2016.97 备字(2013)第
土矿 技术有限公司 范围一致 5138 吨(TRE2O3) 量法
日 042 号
河北兰德矿业权 2012 年 赣国土资矿评估
窑下稀 与本次评估 评估资源储量 折现现金流
23 评估咨询有限公 12 月 31 500 9.86 5132.55 备字(2013)第
土矿 范围一致 8521 吨(TRE2O3) 量法
司 日 022 号
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 53
2012 年 保有资源储量 赣国土资矿评估
虎山稀 武汉矿业人工程 与本次评估 折现现金流
24 11 月 30 11017 吨 500 18.6 4142.89 备字(2013)第
土矿 技术有限公司 范围一致 量法
日 (TRE2O3) 043 号
3.6
吉林大地矿业评 2012 年 评估资源储量 赣国土资矿评估
桐木稀 与本次评估 万吨 10.1 折现现金流
25 估咨询有限责任 10 月 31 35.15 万吨(矿 162.17 备字(2013)第
土矿 范围一致 /年 1 量法
公司 日 石量) 020 号
原矿
2012 年 赣国土资矿评估
油坑稀 北京中宝信资产 与本次评估 评估资源储量 折现现金流
26 10 月 31 12 6.03 78.34 备字(2013)第
土矿 评估有限公司 范围一致 158 吨(TRE2O3) 量法
日 031 号
2012 年 赣国土资矿评估
安西稀 北京中宝信资产 与本次评估 评估资源储量 10.5 折现现金流
27 10 月 31 15 174.35 备字(2013)第
土矿 评估有限公司 范围一致 328 吨(TRE2O3) 6 量法
日 030 号
湖南万源矿业权 保有资源储量 赣国土资矿评估
烂泥坑 与本次评估 2012 年 9 10.5 折现现金流
28 评估咨询有限公 12271 吨 435 3827.77 备字(2013)第
稀土矿 范围一致 月 30 日 7 量法
司 (TRE2O3) 041 号
保有资源储量
北京红晶石投资 2012 年 52378 吨 赣国土资矿评估
柯树塘 与本次评估 折现现金流
29 咨询有限责任公 11 月 30 (TRE2O3),拟动用 700 30 9663.04 备字(2013)第
稀土矿 范围一致 量法
司 日 TRE2O3 可采储量 055 号
为 24348.78 吨
保有资源储量
北京红晶石投资 2012 年 28497 吨 赣国土资矿评估
双茶亭 与本次评估 折现现金流
30 咨询有限责任公 11 月 30 (TRE2O3),拟动用 300 30 4448.79 备字(2013)第
稀土矿 范围一致 量法
司 日 TRE2O3 可采储量 056 号
为 10454.806 吨
南桥下 2012 年 赣国土资矿评估
浙江之源资产评 与本次评估 评估资源储量 11.0 折现现金流
31 廖稀土 12 月 31 155 1298.34 备字(2013)第
估有限责任公司 范围一致 2945 吨(TRE2O3) 8 量法
矿 日 033 号
上甲园 2012 年 赣国土资矿评估
北京地博资源科 与本次评估 保有资源储量 折现现金流
32 墩背稀 10 月 31 20 8.2 74 备字(2013)第
技有限公司 范围一致 301 吨(TRE2O3) 量法
土矿 日 061 号
2012 年 赣国土资矿评估
黄陂稀 武汉天地源咨询 与本次评估 保有资源储量 折现现金流
33 11 月 30 300 6.84 1165.75 备字(2013)第
土矿 评估有限公司 范围一致 4569 吨(TRE2O3) 量法
日 054 号
2012 年 赣国土资矿评估
大沽稀 北京地博资源科 与本次评估 保有资源储量 折现现金流
34 10 月 31 26 9.32 692 备字(2013)第
土矿 技有限公司 范围一致 411 吨(TRE2O3) 量法
日 062 号
2012 年 赣国土资矿评估
阳埠稀 赣州荣达投资咨 与本次评估 保有资源储量 30.4 折现现金流
35 11 月 30 5.71 126.26 备字(2013)第
土矿 询有限公司 范围一致 382 吨(TRE2O3) 4 量法
日 060 号
2012 年 赣国土资矿评估
吉埠稀 赣州荣达投资咨 与本次评估 保有资源储量 30.2 折现现金流
36 11 月 30 3.21 101.21 备字(2013)第
土矿 询有限公司 范围一致 236 吨(TRE2O3) 1 量法
日 059 号
北京山连山矿业 2012 年 赣国土资矿评估
田村稀 与本次评估 保有资源储量 14.4 折现现金流
37 开发咨询有限责 12 月 31 5 55.15 备字(2013)第
土矿 范围一致 172 吨(TRE2O3) 6 量法
任公司 日 060 号
北京山连山矿业 2012 年 赣国土资矿评估
大埠稀 与本次评估 保有资源储量 14.1 折现现金流
38 开发咨询有限责 12 月 31 35 405.97 备字(2013)第
土矿 范围一致 1037 吨(TRE2O3) 6 量法
任公司 日 039 号
2012 年 保有资源储量 赣国土资矿评估
韩坊稀 北京中煤思维咨 与本次评估 21.9 折现现金流
39 10 月 31 397.25 吨 15 181.83 备字(2013)第
土矿 询有限公司 范围一致 6 量法
日 (TRE2O3) 048 号
保有资源储量 赣国土资矿评估
大田稀 北京中煤思维咨 与本次评估 2012 年 折现现金流
40 418.6 吨 19 9.93 118.49 备字(2013)第
土矿 询有限公司 范围一致 11 月 1 日 量法
(TRE2O3) 049 号
2012 年 赣国土资矿评估
湖新稀 湖北华诚地矿咨 与本次评估 保有资源储量 折现现金流
41 11 月 30 5 5.3 33.37 备字(2013)第
土矿 询有限公司 范围一致 66 吨(TRE2O3) 量法
日 063 号
2012 年 赣国土资矿评估
长城稀 湖北华诚地矿咨 与本次评估 保有资源储量 折现现金流
42 11 月 30 156 11.3 1561.32 备字(2013)第
土矿 询有限公司 范围一致 3142 吨(TRE2O3) 量法
日 064 号
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 54
河北兰德矿业权 2012 年 评估资源储量 赣国土资矿评估
玉坑稀 与本次评估 折现现金流
43 评估咨询有限公 10 月 31 17099 吨 595 13.4 6955.59 备字(2013)第
土矿 范围一致 量法
司 日 (TRE2O3) 023 号
（二）评估原则
本次纳入评估范围内的采矿权的评估遵循以下原则：
1．独立、客观、公正和科学性、可行性的原则；
2．产权主体变动的原则；
3．持续经营原则、公开市场原则和谨慎性原则；
4．预期收益、替代和贡献原则；
5．矿产资源开发利用最有效利用的原则；
6．地质规律和资源经济规律、遵守矿产资源勘查开发规范的原则；
7．矿业权价值与矿产资源相互依存原则；
8．供求、变动、竞争、协调和均衡原则。
（三）评估过程及方法
1．评估过程
接受委托阶段：2014 年 8 月上旬，本评估机构与评估委托人进行项目接洽，
明确此次评估的目的、对象、范围，确定评估基准日，签定委托书，拟定评估计
划，提供评估资料准备的清单。
现场查勘阶段：2014 年 8 月 5 日至 8 月 12 日，本评估机构根据评估的有关
原则和规定，对纳入评估范围内的采矿权进行了产权核实和现场查勘，查阅了有
关材料，征询、了解、核实矿床地质勘查、矿山建设生产等基本情况，现场收集、
核实与评估有关的地质资料、设计资料、财务资料等，对矿区范围内有无矿业权
纠纷进行了核实。
评定估算阶段：2014 年 8 月 12 日至 8 月 20 日，本评估机构依据收集的评
估资料，进行归纳整理，确定评估方法，完成评定估算。具体步骤如下：本评估
机构根据所收集的资料进行归纳、整理、查阅有关法律、法规，调查有关矿产开
发及销售市场，按照既定的评估程序和方法，对委托评估的采矿权价值进行评定
估算，完成评估报告初稿，复核评估结论，并对评估结论进行修改和完善。
提交报告阶段：2014 年 8 月 23 日，本评估机构向委托人提交评估报告书初
稿，交换评估初步结果意见，在遵守评估规范、指南和职业道德的原则下，认真
对待委托人提出的意见，并作必要的修改，提交正式评估报告书。
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2. 评估方法
在根据所收集掌握的有关资料的基础上，根据《矿业权评估技术基本准则》
（CMVS00001－2008）、《收益途径评估办法规范》（CMVS12100－2008）、《矿
业权评估参数确定指导意见》（CMVS30800－2008）、《矿业权评估收益途径评估
方法修改方案》及国土资源部 2006 年 18 号公告的有关规定，本次采用折现现金
流法和收入权益法进行评估。鉴于评估对象于评估基准日为尚未正式复产矿山，
但矿山经过历次勘查和多年实际生产，已详细探明了矿山的地质条件和资源条
件，储量已通过评审，具有很高的可靠性；有与实际生产能力相适应的《开发利
用方案》；因此，评估人员认为部分评估对象评估资料基本齐全，这些报告和有
关数据基本达到采用折现现金流量法评估的要求，因此确定本次评估采用折现现
金流量法。
折现现金流量法计算公式为：
n
WP (CI CO) t
1
t 1 1 r t
其中：Wp——采矿权评估值；
CI——年现金流入量；
CO——年现金流出量；
r ——折现率；
t——年序号（i=1，2，3，……，n）；
n——计算年限。
部分矿山在储量规模及其开采规模方面上均属于小型矿山，且其服务年限较
短，根据《探矿权采矿权评估管理暂行办法》、《矿业权评估技术基本准则
(CMVS00001-2008)》和《收益途径评估方法规范(CMVS12100-2008)》部分采矿
权采用收入权益法进行评估。
收入权益法计算公式为：
n
p [sI t
1
] k
t 1 (1 i)t
其中：P——采矿权评估价值；
SIt——年销售收入；
K——采矿权权益系数；
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i ——折现率；
t——年序号（i=1，2，3，……，n）；
n——评估计算年限。
各采矿权采用的方法具体如下：
编号 所属区域 矿山名称 服务年限（年） 评估方法
1 足洞稀土矿 4.02 折现现金流
2 东江稀土矿 1 收入权益法
龙南
3 临塘稀土矿 2.39 收入权益法
4 富坑稀土矿 2.35 收入权益法
5 开子岽稀土矿 7.5 折现现金流
6 来水坑稀土矿 5.49 折现现金流
7 内头坑稀土矿 1.49 收入权益法
8 甲子背稀土矿 16.2 折现现金流
9 三丘田稀土矿 6.5 折现现金流
定南
10 座加形稀土矿 5.87 折现现金流
11 长坑尾稀土矿 10.71 折现现金流
12 木子山稀土矿 20.64 折现现金流
13 大坑稀土矿 10.76 折现现金流
14 白水寨稀土矿 5.8 折现现金流
15 涂屋一矿稀土矿 13.75 折现现金流
16 涂屋二矿稀土矿 6.74 折现现金流
17 古田稀土矿 3.72 收入权益法
18 安远 铜锣窝稀土矿 4.61 折现现金流
19 牛皮碛稀土矿 1.29 收入权益法
20 车头稀土矿 1 收入权益法
21 蔡坊岗下稀土矿 4.2 折现现金流
22 赤岗稀土矿 7.49 折现现金流
23 窑下稀土矿 16.05 折现现金流
24 虎山稀土矿 15.72 折现现金流
25 信丰 桐木稀土矿 1.64 收入权益法
26 油坑稀土矿 1 收入权益法
27 安西稀土矿 2.65 收入权益法
28 烂泥坑稀土矿 8.19 折现现金流
29 柯树塘稀土矿 23.65 折现现金流
30 双茶亭稀土矿 3.61 折现现金流
寻乌
31 南桥下廖稀土矿 11.45 折现现金流
32 上甲园墩背稀土矿 1.56 收入权益法
33 黄陂稀土矿 6.84 折现现金流
宁都
34 大沽稀土矿 2.42 收入权益法
35 阳埠稀土矿 1 收入权益法
赣县
36 吉埠稀土矿 0.99 收入权益法
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37 田村稀土矿 0.98 收入权益法
38 大埠稀土矿 1.99 收入权益法
39 韩坊稀土矿 1.64 收入权益法
40 大田稀土矿 1.67 收入权益法
41 湖新稀土矿 1 收入权益法
42 长城稀土矿 5.75 折现现金流
全南
43 玉坑稀土矿 12.71 折现现金流
（四）评估指标和参数的确定
1. 评估利用资源储量的确定
本次评估各采矿权评估基准日保有资源储量已经中华人民共和国国土资源
部备案，本次评估以中华人民共和国国土资源部评审备案的保有资源量为基础，
同时考虑被评估矿业权出让时出让保有资源量，依谨慎性原则，其中较小者作为
本次评估利用的资源量。
2. 生产能力的确定
本次评估各稀土矿均编制有开发利用方案，且开发利用方案经江西省国土资
源厅组织专家进行评审。本次评估精矿生产能力均按开发利用方案确定各矿山生
产能力；由于本次评估参照的开发利用方案编制时间要早于本次评估利用的资源
储量核实报告编制时间，资源储量的品位发生了变化，故本次评估原矿生产能力
根据评估利用的稀土资源储量品位重新计算确定。
3. 评估技术指标的确定
本次评估各矿山均编制了开发利用方案，且开发利用方案已通过了江西省国
土资源厅组织有关专家评审，因此，各矿均按开发利用方案取值。
4. 评估固定资产及无形资产投资的确定
本次评估各矿山的固定资产投资均按开发利用方案结合企业实际已完成投
资以及应分摊总公司或分公司共有投资部分分析后确定。
本次评估无形资产投资为林地租用费，根据《矿业权评估参数确定指导意
见》，矿业权评估对土地的处理，分为土地使用权（资产）、土地租赁（费用）、
土地补偿（费用、资产）三种方式。
根据 2014 年 4 月 4 日由赣州市矿产资源管理局、赣州市国土资源局、赣州
市林业局、赣州市人民政府法制办公室联合下发《关于开展稀土采矿临时用地改
革试点工作的通知》赣市矿管字[2014]57 号，文件中规定对稀土采矿临时用地
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采取一次性经济补偿 4000 元/亩的补偿标准。根据历史数据及评估人员调查分析
每亩约产 2 吨混合氧化稀土，因此林地临时租赁费标准为每生产一吨混合氧化稀
土租用费用为 2000 元，以此标准估算各矿山应支付的林地临时租赁费。
5. 评估成本费用的确定
足洞稀土矿开发利用方案编制时间较本次评估基准日时间较远，成本数据经
物价指数调整后仍与临近同类矿山相差较大，与稀土矿开采的实际情况不符，因
此本次评估足洞稀土矿成本费用经对比分析同类矿山成本数据后确定。其余各矿
按开发利用方案确定。成本费用中环境治理和生态恢复费用按相关文件确定的年
环境治理和生态恢复费用确定。
6. 评估地方规费的确定
本次评估地方规费按《赣州市人民政府办公厅关于进一步统一规范我市稀土
开采税费管理的通知》（赣市府办字[2012]209 号文）、赣州市地方税务局《关
于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函[2014]109 号）确定。
7. 评估产品价格的确定
根据《矿业权评估参数确定指导意见》（CMVS30800-2008），矿产品销售价
格的选取一般按照矿产品市场价格选取原则，获得充分的历史价格信息，分析价
格变动趋势，确定与产品方案口径相一致的、评估计算的服务年限内的矿产品价
格。
（1）稀土历史价格分析
1）碳酸稀土
①中国稀土网 2009 年至 2014 年 6 月中钇富铕矿价格（含税）走势
中钇富铕矿价格（含税）走势图
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根据中国稀土网的价格，2009 年中钇富铕矿全年平均含税价格为 5.57 万元/
吨；2010 年中钇富铕矿全年平均含税价格为 10.35 万元/吨；2011 年 2 月，由于
受到稀土矿资源税大幅上调的消息影响，随着我国加强对稀土开采总量的控制，
2011 年 3 月以后稀土价格出现大幅度上涨，至 2011 年 7 月底中钇富铕矿含税价
格上涨至历史最高价 62.5 万元/吨，2011 年 7 月中钇富铕矿平均含税价格约为 60
万元/吨，此后随着资源税调整幅度的逐渐明朗和 10 月份《中华人民共和国资源
税暂行条例实施细则》（财政部令第 66 号）的出台，稀土矿价格逐渐下降，至
2011 年 12 月中钇富铕矿含税价格已下调至 32 万元/吨；2012 年，稀土矿价格延
续 2011 年 7 月以来的总体下降趋势，3 月至 10 月间出现过价格的小幅波动，但
总体仍为下降，2012 年中钇富铕矿平均含税价格为 28.83 万元/吨；2013 年中钇
富铕矿平均含税价格为 20.44 万元/吨；2014 年 1-6 月中钇富铕矿平均含税价格为
20.95 万元/吨。
2）单一稀土氧化物
通过查询中国稀土网近四年一期的销售单价，价格跌宕起伏，较不稳定，2009
年至 2014 年 6 月部分稀土氧化物的价格（含税）统计如下：
单位：万元/吨
2014 年
序号 产品名称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
1-6 月
1 氧化镧 2.37 3.04 12.42 7.99 3.44 2.23
2 氧化镨钕 7.92 17.98 80.35 41.31 33.06 33.33
3 氧化钐 1.75 1.87 9.53 6.01 3.16 2.12
4 氧化钆 2.76 5.74 42.11 15.73 15.38 15.72
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5 氧化铽 176.94 270.47 1,182.98 622.27 375.54 337.64
6 氧化镝 58.13 115.79 749.67 428.04 200.07 179.19
7 氧化钬 11.81 23.01 208.38 66.54 42.91 40.35
8 氧化铒 12.72 27.05 88.11 52.84 31.72 34.41
9 氧化镥 165.77 155.83 622.61 774.40 760.17
10 氧化钇 4.07 4.66 30.29 17.54 8.21 5.58
11 氧化铈 1.63 2.44 14.57 7.88 3.49 2.24
12 氧化铕 252.89 282.57 1,534.29 813.58 492.33 436.30
13 镝铁合金 61.15 119.90 781.96 435.22 205.25 182.96
14 镨钕金属 11.16 23.74 102.25 51.83 42.58 42.67
部分稀土产品价格（含税）走势图
数据来源：中国稀土网
从部分稀土产品历史价格的统计来看，稀土氧化物的价格从 2011 年下半年
开始一直处于向下波动的阶段，至 2014 年 1-6 月稀土产品的价格仍处于低位运
行。
2010 年之后，中国政府频繁的出台稀土行业的整合和限制政策，试图掌握
全球稀土冶炼产品的定价权。但是从实际的情况来看，这一举措的效果并不是很
好，2011 年稀土价格在暴涨之后开始快速下跌，目前稀土冶炼产品的价格普遍
跌至高点的 40%左右。造成这一结果包括内部因素和外部因素两个方面。
A 内部原因：由于短期内稀土价格暴涨，在利益的驱动之下，稀土矿盗采和
稀土产品走私猖獗，2006 年至 2008 年，国外海关统计的从中国进口稀土量，比
中国海关统计的出口量分别高出 35%、59%和 36%；2011 年更是高出 1.2 倍，通
过正常渠道出口的稀土冶炼产品数量不到出口配额量的 60%。由于中国的稀土产
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品出口配额只针对内资企业，合资、外资稀土企业并未纳入这个管理体系之中。
而很多合资、外资企业都是海外稀土深加工企业在中国设立的参股公司，在稀土
冶炼产品价格暴涨之后，大量的稀土粗加工产品以低价向海外母公司出口，不仅
规避了中国的出口管制，也压缩了正常出口产品的市场空间。另一方面，2011
年下半年开始政府就开始计划推出稀土行业专用发票，并在 2012 年 5 月份正式
实施。期间有相当数量的中小企业由于难以获得稀土专用发票资格，从 2011 年
下半年开始抛售库存，加速了稀土产品价格下跌。
B 外部原因：稀土冶炼产品价格的涨跌本质上反应了国内与国外、上游与下
游之间的利益博弈。目前全球稀土行业是产业链上游基本被中国所垄断，下游的
前沿技术被日本、美国等国垄断。2011 年中国稀土冶炼分离产品的消费量与出
口量之比大约为 6:4，如果考虑到非正常渠道的出口量，出口量的占比会更高。
按照出口目的地划分，日本、美国、法国等 3 个国家的进口量占中国总出口量的
比重分别为 56%、14%和 10%，累计为 80%；而稀土走私产品主要流入了日本，
因此中国对日本的出口量要更高。
由于长期坐拥稀土资源优势，中国在稀土应用技术上落后于日美等国，没有
充分享受到技术进步带来的行业利润率提升。2010 年以来的提价行为也在内外
部因素的共同作用下以暴跌结束。预计随着未来海外轻稀土产能的释放，价格回
升面临压力，但随着需求回升，价格将缓慢上涨；而中重稀土是中国特有优势资
源，未来海外开发的矿山产能很少，价格将在当前价格基础上随需求上升逐渐上
涨。
2011 年中国稀土产品出口分布
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数据来源：工信部
（2）历史国家的稀土行业相关政策
2011 年国家公布的如下各项稀土相关政策
①2011 年 4 月 1 日，财政部、国家税务总局下发通知，统一调整稀土矿原
矿资源税税额标准，调整后轻稀土为 60 元/吨，中重稀土为 30 元/吨。调整前稀
土矿适用税率是 0.5~3 元/吨，上调力度非常大。
②2011 年 5 月 10 日，国务院发布《关于促进稀土行业持续健康发展的若干
意见》，给出了稀土行业的发展规划，是我国稀土行业发展的纲领性文件。
③2011 年 5 月 16 日，商务部、海关总署发布《关于将稀土合金纳入稀土出
口配额许可证管理的公告》，将按重量计稀土元素总含量大于 10%的铁合金纳入
稀土出口配额管理。这意味着供给进一步收紧。
④2011 年 7 月 14 日，六部委发布《关于发展全国稀土生产秩序专项整治行
动的通知》，稀土行业的整合正式进入操作层面。
随着国家于 2011 年出台的各项稀土相关政策,以及稀土资源整合力度加大，
导致当年 7 月时稀土价格通过连续不停的暴涨最终涨于 63 万元/吨的高价，7 月
整体平均价格为 60 万元/吨。
（3）稀土的供需分析
中国以 23%的稀土含量供应了全球 90%以上的使用。也正是因为 2011 年价
格奇高、成本被大幅抬升，美欧日等稀土进口大户开始寻求中国以外的供应，并
积极进行稀土代替品的开发与应用。其中，具有现实开采意义的为美国铂公司的
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芒廷帕斯矿山以及澳大利亚莱纳公司所属的韦尔德矿山。
中国出口的稀土有一半以上供给日本。日本正积极进行科研，争取减少对稀
土的依赖，比如日本东北大学开发减少钕铁硼永磁体添加剂滴用量的技术，日本
产业技术综合研究所正在开发减少荧光体铽和铕用量的技术，日本精细陶瓷中心
和立命馆大学等研究小组正在开发替代 CeO2 的玻璃研磨剂。
中重稀土主要应用领域为钕铁硼、荧光粉以及储氢合金等领域，从稀土种类
来看，传统领域需求主要集中于轻稀土。而新兴领域中钕铁硼主要需求为轻稀土
中镨、钕以及中重稀土中的镝、钆；荧光粉需求则带动中重稀土中钇、铕、钆、
铽需求增长。因此，总体来看，轻稀土需求相对稳定，而中重稀土需求受新兴领
域需求增加影响较大，未来会有较大增长空间。
（4）销售价格的预测
2014 年 5 月 20 日，来自信达证券等报告的分析， 为应对 WTO 败诉影响，
国家势必将深化管控体系，加速稀土集团整合步伐，加大开采、生产、流通环节
的监管力度，持续打击私挖滥采，通过收紧稀土供给来提高稀土价格，以弥补中
国在 WTO 诉讼中的损失。2014 年 3 月中国稀土案 WTO 败诉后，市场对“后稀
土配额时代”稀土价格何去何从有所分歧，稀土价格自 2013 年 6 月阶段高点下
跌后表现持续低迷。根据中国稀土行业协会披露的数据，8 月 1 日稀土价格指数
为 148.3，而 2014 年初时指数接近 180。受稀土收储和中铝等三大稀土集团获批
组建刺激，稀土价格已有启动迹象。
总体情况为中重稀土需求增长较快，但在非法供给较多的情况下目前价格存
在低估，随着国家对非法开采的打击，中重稀土供给减少将推动价格上升，最终
的市场价格将如实反映中重稀土的价值，体现其资源稀缺性。
三年来稀土价格波动的影响因素主要为资源税税收政策的变化、稀土产业政
策、国际市场环境等，考虑到 2012 年以来因稀土资源税产生的价格影响效应已
趋于平稳及 2012 年价格变化趋势和变动幅度，随着稀土资源的整合、限制出口
配合和建立稀土交易平台，预期稀土产品市场价格将趋于平稳。
由于稀土价格受宏观经济形势，及国家的稀土行业相关政策影响较大，与其
密切相关，历史期间的稀土价格出现了较大幅度的波动，评估基准日的宏观经济
形势，及国家的稀土行业相关政策与历史期间的差异较大，因此本次评估没有结
合历史期间的稀土价格走势对未来的价格进行定量预测，而是结合了评估基准日
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已出台的稀土行业相关政策及近期的宏观经济形势对未来稀土价格进行的预测。
本次预测以后年度稀土产品价格会有一定幅度的上涨，但幅度大小要视国民
经济的走势而定，要视国家宏观调控和产业结构调整而定，要视碳酸稀土供应量
的变化而定，通过对中国稀土网过去中钇富铕矿价格统计和趋势分析，本次预测
未来年度碳酸稀土价格，以评估基准日前一年一期中钇富铕算术平均含税价格为
20.01 万元/吨为基数，根据企业的实际销售情况，高钇矿在中钇富铕价格基础上
上调 1 万元/吨，而低钇低铕在中钇富铕基础上下调 4 万元/吨。在适当考虑一定
的增长比例后对未来碳酸稀土价格进行测算。
8. 产品配分选取原则
原则上产品配方表都引用《储量核实报告》，个别矿山的《储量核实报告》
中无产品配分表的（比如“三丘田稀土矿”）引用《开发利用方案》中的产品配
分表。
9. 评估折现率的确定
折现率一般根据无风险报酬率和风险报酬率选取，其中包含了社会平均投资
收益率。
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，无风险报酬率可以选取距离评估基
准日前最近发行的长期国债票面利率、最近几年发行的长期国债利率的加权平均
值、距评估基准日最近的中国人民银行公布的 5 年期定期存款利率等。本次评估
无风险报酬率选用距评估基准日剩余期限 10 年以上的国债平均收益率 4.3066%。
风险报酬率确定方法为“风险累加法”。其中风险报酬率勘探及建设阶段矿
山取值范围为 0.35-1.15%；生产及改建矿山取值范围为 0.15－0.65%；行业风险
报酬率取值范围为 1.00－2.00%；财务经营风险报酬率取值范围为 1.00－1.50%。
本次评估矿山正常生产阶段风险报酬率取 0.63%，基准日后在建矿山或计划建设
矿山的风险报酬率取 0.75%；行业风险报酬率取 1.80%；财务经营风险报酬率取
1.30%；企业个别风险调整系数确定为 2.5%。则本次评估基准日后投产矿山或即
将投产矿山折现率取 10.54%，基准日后建设或计划建设矿山的折现率取 10.66%。
（五）评估结果及增减值分析
1． 评估结果
纳入本次评估范围的采矿权共计 43 个，账面价值为 950,081,637.00 元，评
估值为 6,089,805,000.00 元，评估增值 5,139,723,363.00 元，增值率 540.98 %。具
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体如下表：
序
矿山名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
号
1 足洞稀土矿 0 799,882,900.00 799,882,900.00
2 东江稀土矿 0 745,400.00 745,400.00
3 临塘稀土矿 0 732,400.00 732,400.00
4 富坑稀土矿 0 1,568,800.00 1,568,800.00
5 开子岽稀土矿 18,482,431.01 133,951,300.00 115,468,868.99 624.75
6 来水坑稀土矿 11,345,227.08 87,934,600.00 76,589,372.92 675.08
7 内头坑稀土矿 4,348,817.48 5,248,000.00 899,182.52 20.68
8 甲子背稀土矿 80,155,158.77 454,367,700.00 374,212,541.23 466.86
9 三丘田稀土矿 25,130,558.04 234,191,100.00 209,060,541.96 831.90
10 座加形稀土矿 13,421,068.21 102,005,800.00 88,584,731.79 660.04
11 长坑尾稀土矿 63,954,028.40 348,254,200.00 284,300,171.60 444.54
12 木子山稀土矿 94,920,751.11 675,268,900.00 580,348,148.89 611.40
13 大坑稀土矿 45,782,130.50 354,002,700.00 308,220,569.50 673.23
14 白水寨稀土矿 9,827,735.52 69,060,700.00 59,232,964.48 602.71
15 涂屋一矿稀土矿 39,984,644.01 262,801,400.00 222,816,755.99 557.26
16 涂屋二矿稀土矿 15,924,724.61 151,890,100.00 135,965,375.39 853.80
17 古田稀土矿 5,685,888.03 4,361,200.00 -1,324,688.03 -23.30
18 铜锣窝稀土矿 5,772,857.27 34,168,300.00 28,395,442.73 491.88
19 牛皮碛稀土矿 4,888,929.29 1,713,200.00 -3,175,729.29 -64.96
20 车头稀土矿 1,155,400.53 791,700.00 -363,700.53 -31.48
21 蔡坊岗下稀土矿 43,259,647.97 46,251,500.00 2,991,852.03 6.92
22 赤岗稀土矿 21,860,309.21 125,549,600.00 103,689,290.79 474.33
23 窑下稀土矿 54,382,719.56 291,184,600.00 236,801,880.44 435.44
24 虎山稀土矿 43,706,852.57 265,409,700.00 221,702,847.43 507.25
25 桐木稀土矿 1,954,221.00 1,937,500.00 -16,721.00 -0.86
26 油坑稀土矿 891,576.56 888,600.00 -2,976.56 -0.33
27 安西稀土矿 1,947,079.18 1,384,500.00 -562,579.18 -28.89
28 烂泥坑稀土矿 43,939,024.54 323,639,300.00 279,700,275.46 636.56
29 柯树塘稀土矿 108,208,427.13 577,349,300.00 469,140,872.87 433.55
30 双茶亭稀土矿 51,413,078.13 19,634,100.00 -31,778,978.13 -61.81
31 南桥下廖稀土矿 14,286,858.51 86,585,200.00 72,298,341.49 506.05
32 上甲园墩背稀土矿 833,596.11 1,475,500.00 641,903.89 77.00
33 黄陂稀土矿 12,772,356.88 152,759,100.00 139,986,743.12 1,096.01
34 大沽稀土矿 7,373,912.45 2,767,900.00 -4,606,012.45 -62.46
35 阳埠稀土矿 1,458,023.58 1,040,700.00 -417,323.58 -28.62
36 吉埠稀土矿 1,142,822.44 765,800.00 -377,022.44 -32.99
37 田村稀土矿 602,592.92 274,800.00 -327,792.92 -54.40
38 大埠稀土矿 4,660,151.83 2,451,800.00 -2,208,351.83 -47.39
39 韩坊稀土矿 1,963,269.00 1,942,900.00 -20,369.00 -1.04
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序
矿山名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
号
40 大田稀土矿 1,406,708.04 2,099,500.00 692,791.96 49.25
41 湖新稀土矿 366,169.30 316,400.00 -49,769.30 -13.59
42 长城稀土矿 16,309,078.52 95,001,700.00 78,692,621.48 482.51
43 玉坑稀土矿 74,562,811.71 366,154,600.00 291,591,788.29 391.07
合计 950,081,637.00 6,089,805,000.00 5,139,723,363.00 540.98
2. 评估结果分析
本次评估时点与账面价值对应的采矿权价款评估时点存在下列差异，而导致
评估结果出现差异：
（1）所面对的宏观经济形势，以及执行的稀土行业相关政策不同；
（2）稀土价格不同；
（3）资源储量不同；
（4）根据赣州市人民政府办公厅《关于进一步统一规范我市稀土开采税费管
理的通知》（赣市府办字[2012]209 号）规定，本次评估时执行的地方规费比采矿
权价款取得评估时执行的地方规费不同。
（5）赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函
[2014]109 号），自 2014 年 4 月 1 日起，寻乌县稀土资源税按精矿 1.68 万元/吨计
征，其他（区、县）按精矿 2.25 万元/吨计征。
（六）案例
案例一 赣州稀土矿业有限公司窑下稀土矿采矿权
（一）评估对象与范围
1．评估对象
评估对象为赣州稀土矿业有限公司窑下稀土矿采矿权（以下简称―窑下稀土
矿‖）。
根据江西省国土资源厅 2012 年 11 月 08 日出具的赣州稀土矿业有限公司窑
下稀土矿―划定矿区范围批复‖（ 赣采复字[2012] 0058 号），现整合后的新采矿许
可证正在办理之中。
矿山名称：赣州稀土矿业有限公司窑下稀土矿
矿区范围拐点坐标(80 坐标系)：
拐点号 X Y 拐点号 X Y
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1 2819064 38618444 8 2816604 38615744
2 2818054 38618284 9 2817084 38615484
3 2817304 38617404 10 2817404 38614624
4 2817184 38617004 11 2818744 38615544
5 2816604 38616744 12 2819424 38616884
6 2816944 38616444 13 2819424 38617224
7 2817104 38615944 14 2819184 38617224
矿区面积：6.195 平方公里。
2．评估范围
本次评估范围为赣采复字[2012]0058 号的划定矿区范围，由 14 个拐点坐标
圈定。拐点坐标见下表：
矿区范围拐点坐标表(80 坐标系)
拐点号 X Y 拐点号 X Y
1 2819064 38618444 8 2816604 38615744
2 2818054 38618284 9 2817084 38615484
3 2817304 38617404 10 2817404 38614624
4 2817184 38617004 11 2818744 38615544
5 2816604 38616744 12 2819424 38616884
6 2816944 38616444 13 2819424 38617224
7 2817104 38615944 14 2819184 38617224
矿区面积：6.195 平方公里。
3．评估对象历史沿革及价款缴纳情况
该矿由瓦下稀土矿，窑下稀土矿，东坑坳稀土矿三个采矿权整合而成。
瓦下稀土矿： 2005 年 9 月首次设立采矿权，采矿证号：3600000520927。
2008 年 9 月续登后，采矿权人为：赣州稀土矿业有限公司，矿山名称为：赣州
稀土矿业有限公司瓦下稀土矿，证号：3600000830457，开采方式为：露天开采，
采矿标高为：385—300 米，生产规模为：6.5 万立方米/年，有效期：自 2008 年
9 月至 2010 年 9 月。
窑下稀土矿：2005 年 9 月首次设立采矿权，采矿证号：3600000520935。2008
年 9 月续登，采矿权人为：赣州稀土矿业有限公司，矿山名称为:赣州稀土矿业
有限公司窑下稀土矿，证号：3600000830496，开采方式为：露天开采，采矿标
高为：375—250 米，生产规模为：8 万立方米/年，有效期：自 2008 年 9 月至 2010
年 9 月。
东坑坳稀土矿：2005 年 9 月首次设立采矿权，证号：3600000520923。2008
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年 9 月续登后，采矿权人为：赣州稀土矿业有限公司，矿山名称为:赣州稀土矿
业有限公司东坑坳稀土矿，证号：3600000830454，开采方式为：露天开采，采
矿标高为：280—230 米，生产规模为：4 万立方米/年，有效期：自 2008 年 9 月
至 2010 年 9 月。
1999 年前，上述三个采矿权均分属各矿山所在的乡镇的集体企业所有制企
业所有。2000 年赣州市政府为组建赣州南方稀土矿冶有限责任公司，将三个矿
权收归国有，采矿权人变更为信丰县稀土公司，并作价入股到赣州南方稀土矿冶
有限责任公司。采矿权未作转让，采矿权人未作变更。2004 年底，赣州市政府
为规范稀土矿业生产秩序，促进稀土产业发展，组建赣州稀土矿业有限公司，全
市 88 个采矿权全部转让至该公司，原三个采矿权也随之转让给赣州稀土矿业有
限公司。2005 年采矿人变更为赣州稀土矿业有限公司，其中信丰县稀土公司窑
下、旱塘坳稀土矿名称变更为赣州稀土矿业有限公司窑下稀土矿。三个采矿权于
2010 年 10 月到期，并在同年办理了延期手续，采矿有效期延续至 2012 年 10 月。
2012 年 1 月，经省国土资源厅批准，将整合矿区内的原三个采矿权人变更为赣
州南方稀土资源有限公司，有效期至 2012 年 10 月 17 日。2012 年 7 月，经省国
土资源厅批准，将原三个采矿权人变更为赣州稀土矿业有限公司，有效期限：自
2012 年 7 月 23 日至 2012 年 10 月 23 日。
2010 年，江西省国土资源厅以赣国土资核[2010]34 号文批准信丰县原瓦下
稀土矿、窑下稀土矿和东坑坳稀土矿 3 个稀土采矿权整合成信丰县窑下稀土矿，
2011 年江西省国土资源厅以赣国土资核[2011]232 号文批复整合后的信丰县窑下
稀土矿预划定范围，2012 年江西省国土资源厅以赣采复字[2012]0058 号文批复
了赣州稀土矿业有限公司窑下稀土矿划定矿区范围。批复的窑下稀土矿划定矿区
范围与之前窑下稀土矿预划定范围完全相同。
受江西省矿业权交易中心委托，河北兰德矿业权评估咨询有限公司对赣州稀
土矿业有限公司窑下稀土矿采矿权进行价款评估。评估基准日为 2012 年 12 月
31 日，评估范围与本次评估范围一致。评估利用混合相稀土氧化物 TRE2O3 量
8521.10 吨，采矿回采率 75%，浸出率 71%，生产能力 REO(92%氧化稀土)500
吨/年，服务年限 9.86 年，评估结果为 5132.55 万元。
根据《江西省国土资源厅采矿权评估结果备案书》(赣国土资矿评备字（2013）
第 022 号)，采矿权有偿处置评估结果为 5132.55 万元。截止本次评估基准日，上
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述采矿权价款已全部缴纳完毕。
（二）采矿权概况
1．矿区位置和交通
窑下稀土矿位于江西省信丰县城北东 81°方位直距约 22km 处，行政区划隶
属 于 信 丰 县 新 田 镇 。 矿 区 地 理 坐 标 ： 东 经 115°08′24″ ～ 115°10′42″ ， 北 纬
25°27′06″～25°28′38″，矿区范围由 14 个拐点围成，面积 6.1948km2。
区内交通以公路为主，矿区有简易公路与信丰县城－新田镇级公路相通，交
通尚为方便。
2．矿区自然地理与经济概况
矿区处于丘陵地带，沟谷发育，海拔标高一般在 250～380m，相对高差多在
50～100m 之间,最高海拔标高位于矿区内东北角山顶为 420.4m，最低海拔标高位
于矿区南侧溪沟为 232.90m，总体表现为北高南低。区内属亚热带东南风季风气
候，其主要特点是：气候温暖，四季分明，雨水丰沛，光照充足。据信丰县气象
局 2001-2010 年气象资料，年最高气温为 40.1℃，最低气温-3.2℃，历年平均气
温为 20.0℃，全年的无霜期为 292 天。
区内年平均降雨量 1489.2mm，最大降雨量 2001.7 mm，最小降雨量 1135.1
mm，其中每年的 4-6 月为丰水期，占全年降雨量的 46.7%，10 月至翌年的元月
为枯水期，占全年降雨量的 14.9%，而 2、3、7、8、9 等 5 个月为平水期，当地
年降雨量还与地貌、地形的高低有关，从平地到山地有降雨量随地势的增高增大
趋势。区内的年均蒸发量为 1544.8 mm，最大蒸发量 1666.0 mm，最小蒸发量
1341.9 mm，其中每年的 7、8 月蒸发量最大，占全年蒸发量的 28.9%，1～3 月
蒸发量最小，占全年蒸发量的 14.2%。
区内经济以农业、林业为主，工业则相对薄弱。农业以水稻为主；林业为松、
竹等；工业仅有小型稀土开采业。
3．矿区地质工作概况
区内先后完成了 1/20 万区域地质调查、重砂测量、金属量测量、分散流测
量、重力测量、遥感，完成 1/10 万水系沉积物地球化学测量及 1/5 万航空遥感及
放射性测量、1/5 万区域地质调查。同时开展了以不同矿种为目的普查找矿工作。
自 70 年代龙南足洞发现离子吸附型稀土矿后，区内亦先后开展了不同程度的稀
土普查评价工作，但多以群众性自发找矿开矿为目的。
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2003 年受江西省赣州南方稀土矿业有限责任公司的委托，江西省地矿局赣
南地质调查大队对瓦下、窑下和东坑坳稀土矿开展了地质普查工作，于同年 4 月
分别提交了《江西省信丰县稀土公司瓦下稀土矿储量地质报告》、《江西省信丰县
稀土公司窑下稀土矿储量地质报告》和《江西省信丰县稀土公司东坑坳稀土矿储
量地质报告》。2003 年 6 月 16 日，江西省国土资源厅分别以赣国土资认储字
[2003]87、88 和[2003]90 号文对上述 3 个稀土矿储量地质报告进行了矿产资源储
量认定。
2011 年 3 月，赣州稀土矿业有限公司委托赣南地质调查大队对窑下稀土矿
（整合）预划定矿区范围开展了资源储量核实。2012 年 1 月编制了《江西省信
丰县新田矿区窑下稀土矿（整合）资源储量核实报告》。该报告于 2012 年 9 月
17 日由江西省金林矿产资源储量评审有限公司以―赣金林储审字[2012]120 号‖文
予以评审。2012 年 9 月 21 日，江西省国土资源厅以赣国土资储备字[2012]50 号
文对该核实报告进行了矿产资源储量备案。
2012 年，江西省地质矿产勘查开发局赣南地质调查大队受赣州稀土矿业有
限公司委托，对矿区内资源储量进行了核实，于 2013 年 2 月编制并提交了《江
西省信丰县新田矿区窑下稀土矿资源储量核实报告(2012 年)》，2013 年 5 月 28
日由国土资源部矿产资源储量评审中心以―国土资矿评储字[2013]93 号‖文予以
评审，2013 年 7 月 3 日国土资源部以―国土资储备字[2013]165 号‖予以备案。
4．矿区地质概况
（1）矿区地层
第四纪联圩组（Q4）：沿沟谷凹陷等低洼处分布，上部主要为亚砂土、亚粘
土，下部主要为砂砾层的二元结构组成。
寒武系下统牛角河组下段（∈1n1）：出露于矿区的南东侧，岩性为薄层状含
炭质板岩、粉砂质板岩、变余粉砂岩等，接触带发育角岩化热液蚀变，依据围岩
蚀变强弱可划分为角岩带及角岩化带，蚀变带接触界线不很清楚，呈渐变过渡关
系，蚀变带宽 550～1150m。
（2）矿区构造
区内岩体与围岩中主要发育一组 SN-NNE 向韧性剪切带，局部为强置换劈
（片）理，岩体内发育叶理、线理组构。断裂构造不发育，只有少量规模小、延
伸不长的硅化破碎带出露，硅化破碎带呈不规则条带状或团块状分布，有的表现
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为充填后期石英脉。在花岗岩内见有微细裂隙发育，这与本区含矿花岗岩的稀土
矿化有着密切的关系。
（3）岩浆岩
矿区除北侧边缘见有燕山中期侵入岩外，其它地方主要见大面积分布的加里
东晚期侵入岩。
①加里东晚期侵入岩（γ33）
主要分布于区内中部及北部大部分地方，南东部侵入于震旦纪老虎塘组、寒
武纪牛角河组浅变质地层，侵入接触界线呈弯曲状，接触面外倾。片理、劈理平
行侵入接触面，侵入体岩石中长石斑晶常定向排列构成倾斜面理。该侵入岩体是
矿区的成矿母岩，在其发育的风化壳内形成离子吸附型稀土矿床。
岩石学特征：岩性为灰白色粗中粒斑状黑云母二长花岗岩。灰白色，似斑状
结构，基质为粗中粒花岗结构，块状构造；斑晶含量（10～30%），成份以钾长
石为主，少量石英。钾长石斑晶呈半自形板状，具卡氏双晶，为微斜条纹长石；
基质成份主要为：石英（20～25%）、斜长石（30～35%）、钾长石（20～30%）、
黑云母（5～10%），片径一般 2～5mm，少数 5～8。石英呈它形粒状，粒径一般
2～8mm，常聚晶分布；斜长石呈半自形板状，An：23～26 号属更长石；钾长石
呈它形—半自形板状；黑云母呈半自形片状，少数呈弯曲片状，多色性显著。
副矿物特征：岩石副矿物组合较简单，为磁铁矿—钛铁矿—锆石型。种类少，
但总量较高，锆石和挥发份矿物电气石含量偏高，锆石晶形较单一，由柱体和锥
体组成，颜色以淡黄为主，颗粒细小，长、短之比为 2±，极少部份晶体呈细长
柱状，晶面具细小的溶蚀沟纹，多含气液包体。
岩石化学特征：比照黎彤标准值：SiO2 含量偏低，Al2O3、CaO、Na2O 略偏
低，Fe2O3、FeO、MgO、K2O 偏高。岩石化学参数特征：里特曼指数 δ 为 1.77
＜3.3，岩石为钙碱系列 Al2O3＞K2O+Na2O+CaO，属铝过饱和类型，A/NKC 值
1.5＞1.1。在 A—C—F 图解中，落入―S‖型花岗岩区。分异指数 DI=72.49，固结
指数 SI=11.37，n/k 为 0.53 指示岩石低钠高钾的特点。
微量元素特征：比照维氏值：亲石元素 Ba、Rb、Li、Nb 偏高，Sr 偏低，
Zr、Cs 与维氏值相当。稀土元素总量 343.59μg/g，对比维氏花岗岩稀土元素总量
平均值偏高，球粒陨石标准化模式分配曲线图为一向右倾斜的折线，δEu 值为
0.64，显示铕具弱的负异常。
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据侵入体侵入于震旦纪、寒武纪变质岩中，并被燕山中期花岗岩侵入。其稀
土元素球粒陨石标准化模式图为右斜式，故其形成时代置于志留纪为宜。围岩内
发育一组平行接触面的韧性变形或挤压破碎带，局部为强置换劈（片）理,外接
触带具有较强的的角岩化热液蚀变。岩体内发育叶理、线理组构。据分析，侵入
体具有区域挤压背景下的主动定位的特征。
②燕山中期侵入岩（γ52）
主要分布于矿区北部边缘，呈岩株或岩瘤状小面积出露,与加里东期侵入岩
（γ33）呈侵入接触关系，主要岩性有中细粒含斑黑云母钾长花岗岩,细粒含
斑黑云母二长花岗岩。
岩性为中细粒含斑黑云母钾长花岗岩：浅肉红色，似斑状结构，基质为中细
粒花岗结构，块状构造；矿物成分主要为：为微斜长石（64%）、石英（25%）、
黑云母（5%）。钾长石为微斜长石，格子双晶清晰，呈他形晶为主，少半自形晶。
斜长石呈半自形板状，An：23，在与钾长石接触处靠斜长石一边有少量蠕石英
形成。石英呈他形粒粒状，常聚晶分布。黑云母呈它形一半自形片状，多色性显
著。副矿物种类较多及含量变化较小，为锆石—独居石—石榴石型。
岩性为细粒含斑黑云母二长花岗岩：浅肉红色，似斑状结构，基质为细粒花
岗结构，块状构造；矿物成分主要为：为钾长石（37-45%）、斜长石（22-25%）、
石英（20-22%）、黑云母（1-2%）。钾长石为微斜长石，格子双晶清晰，呈他形
晶为主，少量半自形晶。斜长石呈半自形板状，An：25-27，在与钾长石接触处
靠斜长石一边有少量蠕石英形成。石英呈它形粒状，稍具波状消光，均匀分布于
长石粒间，晶体内常有一些气液小包体。黑云母呈片状，含量较少，多色性显著。
副矿物种类及含量较少，为锆石—磁铁矿—石榴石型。与中细粒含斑黑云母钾长
花岗岩呈渐变过渡关系。
5．矿床地质特征
本矿区稀土矿体赋存于加东期粗中粒斑状黑云母二长花岗岩中，由于花岗岩
的稀土元素含量高，在区内特有的丘陵地形地貌条件，加上赣南地区温暖潮湿的
气候条件，经过长期的风化淋积作用下，形成该地区特有的风化壳离子吸附型稀
土矿床。
（1）风化壳特征
①风化壳水平分布特征
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矿区地貌属丘陵地形，山脊总体呈北东—南西分布。山体北东高南西低，沟
谷纵横发育。矿区内最高海拔标高为 420.4m，最低海拔标高为 243.3m，相对高
差多数在 50-100m 之间，风化壳一般分布在 245-385m 标高区间。由于风化堆积
作用大于剥蚀作用，造成山形多呈不规则的浑圆状或馍头状外貌，保存了比较完
好的风化壳。
在加东期粗中粒斑状黑云母二长花岗岩上部基本上都分布着风化层，风化壳
平面形态呈面型似层状分布，矿区内风化壳总面积为 3.36Km2。根据山体被沟谷
的切割、冲沟和第四纪沉积物的自然分隔情况，将区内山体划分为 8 个自然地块。
区内Ⅵ、Ⅶ、Ⅳ地块风化壳面积较大，最大为Ⅵ号地块达 0.7530Km2；Ⅱ、Ⅷ地
块风化壳面积较小，最小为Ⅱ号地块为 0.1437Km2。风化层最厚达 20.20m，最薄
为 1m，平均厚度较大，普遍达 8-10m,其中平均厚度最大的Ⅷ号地块达 11.47m，
最薄的为Ⅴ号矿块为 5.88m；风化层底板坡度相对较小，总体风化壳底板坡度在
5-25°，基岩裸露率较低，只在Ⅱ号、Ⅳ号地块内局部见小面积基岩裸露，占风
化壳总面积的 10%以内。
②风化壳的垂直分带结构、构造及物质成分
在加东期粗中粒斑状黑云母二长花岗岩上部基本上都保存了比较完好的风
化壳。由于风化作用强弱不均及地形地貌等因素影响，显示出风化岩石的结构构
造、物质成分在垂直剖面上存在差异，自上而下划分为：表土层、全风化层、半
风化层。
表土层：一般厚约 0.5—2.0m。上部缺失或有很薄的腐植土，腐植土呈灰黑
色，结构松散，见有植物根系，由亚粘土、亚砂土及腐植质组成，厚 0.0～0.5m
不等；腐植土以下为褐红色粘土层，主要由褐红色粘土及少量石英砂粒组成，偶
见有花岗岩和石英岩的碎块，厚约 0.0～1.5m。表土层的变化一般是山脊、山腰
薄，厚 0.5～2.0m，山脚厚 1～4m，个别达到 4m 以上。该层 TRE2O3 品位在 0.081～
0.082％之间，基本上可以认为非矿盖层。
全风层：一般厚 4.0—12.0m，呈褐红色、褐黄色，质地较均一，结构松散，
大部分造岩矿物解体，长石被绢云母交代，部分斑晶保留板状、柱状形态，大小
呈现 2×5cm，多数已被高岭土所取代，呈土状产出，手搓具滑感；石英颗粒较粗，
他形粒状，无色，多介于 2～8mm，少数 10mm，黑云母多析出铁质产生退色化，
部分已蚀变为白云母片。微裂隙甚为发育，裂隙中往往被粘土矿物充填。该层具
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有在山头、山腰厚度大，山脚薄的特点，与表土层界线清楚。TRE2O3 品位一般
变化在 0.02～0.14％之间，稀土矿体主要赋存于该层位的中上部。
半风化层：一般厚 0.5—6.0m，绝大部分洛阳铲揭露到此层位，从一些天然
或人工陡坎中也能清楚见到的厚度一般有 1-6m，其颜色、结构构造特征与原岩
差别不大，质地较松散到稍成块，长石多呈碎粒状，小碎块状，部分手搓成粉末
状，局部亦发育高岭土化，往下部长石碎块逐渐增多，岩石中裂隙宽 1mm 不等，
且多为铁质充填，该层底部未风化的原岩碎块逐渐增多，上部与全风化层，下部
与微风化层（基岩）界线均不太清楚，均呈渐变过渡关系。在此层对 1m 以上厚
的半风化层进行了分层采样,多数样品测试结果 TRE2O3 为低于边界品位，少部分
在边界品位以上或达到工业品位,一般情况到此层位稀土品位明显降低，越是往
下品位渐低至低于边界品位。
上述各层没有截然界线，皆呈渐变过渡关系。
（2）矿体赋存层位及分布范围
区内稀土矿体主要产布于花岗岩全风化层中，矿体形态简单，受地形产状控
制，分布于海拔 240～385m 之间，呈面型分布，平面上多呈阔叶状随地形而变
化。单个矿体形态略为复杂，多呈不规则多边形及梅花状，山包呈椭圆状；剖面
上呈似层状随地形波浪起伏，厚薄不一。矿体厚度一般 2～16m，平均厚 6.89m，
厚度一般山顶较厚，山脊次之，山坡两翼及坡脚矿体厚度较薄。矿石品位一般山
腰或山顶偏下部位较高，山脚一般较低。矿体产状与地形坡向一致，但倾向较地
形略为平缓，底板倾角变化一般为 5～25°。矿体大部分地段有残坡积层覆盖，
盖层厚度一般为 0～2.0m。
（3）矿体特征
稀土元素主要富集于粗中粒斑状黑云母二长花岗岩风化壳全风化层的中上
部并形成矿体，矿体呈面型状分布，但矿体规模总体要小于风化壳全风化层的规
模。就单矿体而言，由于风化程度、开采区及第四系等因素影响，其平面形态略
为复杂，多呈不规则多边形，长轴方向多为北东或东西方向，矿区内共圈出 8 个
矿体，规模较大的主要有Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ号矿体，矿化面积均在 0.1Km2 以
上。矿化面积最大的为Ⅵ号矿体，为 0.1731Km2。矿体分布标高在 240-385m 范
围，随岩体所处的地势由低至高和岩体微地貌部位山头—山腰—山脚的变化，矿
体产状由 0-10°至 10-25°由缓变陡。矿体垂向上单工程揭露厚度一般为 2.00～
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10.00m，最厚达 16.00m。各矿体平均厚度为 3.4～8.05m，全矿平均厚度为 6.89m，
矿体厚度变化系数为 17.77-36.80%；其中山顶（山脊）矿体较厚，山腰矿体厚度
次之，山坡两翼及坡脚矿体厚度较薄，见矿工程的 80%存在山顶和山腰位置，只
有约 20%存在山脚。普遍表现为东部或南部矿体产状更为平缓，平均厚度较大，
往西部和北部矿体厚度总体上逐渐变薄。非矿盖层则一般从山头（山脊）～山腰～
山脚，非矿盖层厚度由薄变厚的规律。一般山顶为（0-2m），腰为（0-3m），山
脚为（1-4m）。
现将矿区内主要矿体特征分述如下:
Ⅰ号矿体：该矿体的平面位置主要分布于矿区北西角坳脑一带，有采空区分
布，已采损消耗部分资源储量，保有储量矿块主要分布于矿体的中南部。矿体呈
似层状，倾角平缓，矿体赋存标高 252～361m，总体走向为北东向，长约 1500m，
宽 50～400m，厚度 1.0～16.0m，平均厚度 6.73m，厚度变化系数 84.02%，厚度
较稳定。矿化较连续，TRE2O3 品位 0.038-0.240%，矿体平均品位 TRE2O30.092%，
SRE2O30.061%，有用组分分布较均匀，TRE2O3 品位变化系数 43.3%。
Ⅱ号矿体：该矿体的平面位置主要分布于矿区北东角一带，有老采空区分布，
矿体呈似层状，倾角平缓，矿体控制标高 290～356m，总体走向为北东向，长约
328m，宽约 148m，厚度 2.0～16.0m，平均厚度 7.5m，厚度变化系数 92.79%，
厚度较稳定。矿体平均品位 TRE2O30.112%，SRE2O30.094%，有用组分分布较均
匀，TRE2O3 品位变化系数 45.68%。
Ⅲ号矿体：该矿体的平面位置主要分布于矿区北部桃树坑北西侧山头，有少
量采空区分布，证内采矿为 2003 年以前所采,已采损消耗部分资源储量。矿体呈
似层状，倾角平缓，矿体控制标高 285～377m，总体走向为北东东向，长约 850m，
宽 90～380m，厚度 2.0～8.0m，平均厚度 6.57m，厚度变化系数 35.61%，厚度
较稳定。矿化较连续，TRE2O3 品位 0.050-0.166%，矿体平均品位 TRE2O30.092%，，
SRE2O30.066%，有用组分分布均匀，TRE2O3 品位变化系数 25.15%。
Ⅳ号矿体：该矿体的平面位置主要分布于矿区北东部,瓦下村庄的北西侧山
头，有少量采空区分布，已采损消耗部分资源储量。矿体呈似层状，倾角平缓，
矿体控制标高 285～377m，总体走向为北东东向，长约 1200m，宽 90～360m，
厚度 2.0～14.0m，平均厚度 6.03m，厚度变化系数 71.50%，厚度稳定。矿化较
连续，TRE2O3 品位 0.027-0.283%，矿体平均品位 TRE2O30.082%，SRE2O30.056%，
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有用组分分布较均匀，TRE2O3 品位变化系数 48.61%。
Ⅴ号矿体：该矿体的平面位置主要分布于矿区南西角,老屋场村庄的北西侧
山头，有大量采空区分布，已采损消耗大部分资源储量，保有储量矿块零星分布
于矿体四周边部。矿体呈似层状，倾角平缓，矿体控制标高 265～295m，总体走
向为北东向，长约 1000m，宽 200～600m，厚度 1.0～7.78m，平均厚度 5.37m，
厚度变化系数 29.89%，厚度较稳定。矿化较连续，TRE2O3 品位 0.051-0.138%，
矿体平均品位 TRE2O30.094%，SRE2O30.069%，有用组分分布均匀，TRE2O3 品
位变化系数 23.29%。
Ⅵ号矿体：该矿体的平面位置主要分布于矿区中部,旱塘坳村庄的北侧山头，
有大量采空区分布，已采损消耗大部分资源储量，保有储量矿块零星分布。矿体
呈似层状，倾角平缓，矿体控制标高 250～381m，总体走向为北东东向，长约
1600m，宽 150～1000m，厚度 6.5～10.1m，平均厚度 7.95m，厚度变化系数 25.40%，
厚度较稳定。矿化较连续，TRE2O3 品位 0.050-0.327%，矿体平均品位 TRE2O3
0.101%，SRE2O30.075%，有用组分分布均匀，TRE2O3 品位变化系数 13.56%。
Ⅶ号矿体：该矿体的平面位置主要分布于矿区南部,旱塘坳村庄的南侧山头，
有老采空区分布。矿体呈似层状，倾角平缓，矿体控制标高 285～330m，总体走
向为北东东向，长约 1114m，宽约 314m，厚度 2.0～18.0m，平均厚度 3.4m，厚
度变化系数 19.33%，厚度较稳定。矿化较连续，矿体平均品位 TRE2O3 0.088%，
SRE2O30.055%，有用组分分布均匀，TRE2O3 品位变化系数 12.82%。
Ⅷ号矿体：该矿体的平面位置主要分布于矿区南东角,朱坑、老屋下村庄的
南东侧山头，有老采空区分布。矿体呈似层状，倾角平缓，矿体控制标高 275～
327m，总体走向为北东东向，长约 779m，宽约 175m，厚度 2.0～14.0m，平均
厚度 8.05m，厚度变化系数 17.77%，厚度较稳定。矿化较连续，矿体平均品位
TRE2O3 0.104%，SRE2O30.08%，有用组分分布均匀，TRE2O3 品位变化系数
12.42%。
总之，区内稀土矿体为似层状面型矿体，矿体形态较为简单，矿体产状和厚
度的变化明显受风化壳及地貌形态制约，受构造的影响程度较小。
（4）矿石质量
①矿石矿物成分
矿区矿石主要为全风化灰白-褐红色粗中粒斑状黑云母二长花岗岩。其次为
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半风化灰白-褐红色粗中粒斑状黑云母二长花岗岩。矿体系由成矿母岩粗中粒斑
状黑云母二长花岗岩风化而成，呈松散土状、泥沙状，由于在整个风化过程中基
岩不断解体，元素迁移、重新组合，故与原岩矿物成分不尽相同。主要矿物成分
为高岭石、埃洛石等高岭石类粘土矿物（40-60%）、其次是石英（30%）和未风
化斜长石、钾长石（5-10%），含少量的褐铁矿和黑云母，其余矿物均少量至微
量。稀土元素以离子状态吸附于次生粘土矿物之中，上述风化壳中的粘土矿物是
稀土元素的富集场所和重要载体。稀土矿物主要有独居石、氟碳铈矿和氟碳铈钡
（？）矿。
②矿石化学成份
区内矿石化学成分以 SiO2 和 Al2O3 为主，二者含量占 81.40%，其次为 Fe2O3、
FeO 和 K2O，占 8.86%，其它成分含量甚少。
③矿石结构构造
矿石结构：有泥砂结构、粗中粒花岗结构。
矿石构造：有似层状构造、块状构造。
④稀土品位变化特征
据矿区矿体内 635 个化学样品测试结果统计，最高（TRE2O3）品位达 0.327％，
最低 0.022％，平均 0.080％。单个样品品位在 0.05～0.2%之间的 565 个，约占
88.98%，单个样品品位在大于 0.2%的只有 4 个，占 0.63%，单个样品品位在 0.022～
0.05%的 66 个，占 10.39%，单个样品品位在小于 0.025%的 1 个，占 0.16%，稀
土品位变化范围绝大多数为全山平均品位的-2.4～+3.0 倍之间，无特高品位，表
明矿化连续性较好，品位较为均匀。
据统计，矿区内工业矿保有资源储量矿石平均浸取率为 73.19%，低品位矿
保有资源储量矿石平均浸取率为 64%，矿区内保有资源储量矿石平均浸取率为
70.88%。
矿区矿石品位与风化程度呈正相关，即全风化层的稀土品位高于半风化层的
稀土品位，半风化层的稀土品位高于基岩的稀土品位。反映在水平方向上的变化，
主要是与岩相、地形的变化有关。一般而言，富含粘土矿物高的矿石品位就较富，
就单个微地貌单元来说，山头、山脊处的矿石品位较富，往山坳、山脚处渐渐变
低直至非矿体。反映在垂直剖面上品位的变化即有中上富下贫的现象，亦有上贫
下富的现象。但总的来说具有上下贫、中间富的大肚子型。反映出区内矿体总体
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保存较好，这与本区岩体风化壳类型较为一致。
⑤稀土配分特征
区内共采集了三个原矿稀土配分样，其稀土原矿配分结果见下表。
信丰县窑下矿区稀土原矿配分结果一览表
项目 Y2O3 La2O3 CeO2 Pr3O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Cd2O3 Tb4O7
19.04 25.15 20.08 5.36 15.92 2.56 0.71 2.93 0.77
配分含
10.31 31.9 16.67 7.42 22.73 3.24 0.65 2.04 0.2
量（%）
25.77 22.63 13.87 5.09 16.08 2.82 0.65 3.23 0.54
平均 18.37 26.56 16.87 5.96 18.24 2.87 0.67 2.73 0.5
项目 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3 TREO ∑Ce ∑Y
2.55 0.67 1.9 <0.20 1.91 0.33 100 73.48 26.52
配分含
1.59 0.47 1.25 <0.20 1.27 0.22 100 84.85 15.15
量（%）
3.19 0.8 2.3 <0.20 2.39 0.39 99.95 64.91 35.04
平均 2.44 0.65 1.82 0 1.86 0.31 99.98 74.41 25.57
表中数据引自 2012 年 1 月资源储量核实报告测试成果
⑥稀土元素赋存状态
据《赣南离子吸附型稀土矿成矿规律研究》等资料，查明本区稀土元素的赋
存状态有三种情况：一是主要呈离子状态吸附于粘土矿物表面；二是部分呈独立
矿物，如磷钇矿、独居石等；三是少量以类质同象或微包体方式分散于造岩矿物
或副矿物中。实验表明：稀土元素主要以可以交换的阳离子形式吸附于粘土矿物
表面，并溶于盐碱溶液。这是本矿床十分突出的特点，这种特性为从矿石中用水
冶方法直接提取稀土元素提供了简便、经济的条件。
6．矿石加工技术性能
（1）浸矿工艺流程
因稀土元素主要呈离子吸附状态赋存在高岭土类粘土矿物中，所以，利用离
子交换式置换矿石中的稀土离子，是矿床稀土回收的基础。
通过实验室试验和各种规模的生产试验及矿山开采实践，稀土回收工艺中采
用 2-2.5%浓度的（NH4）SO4 作浸矿试剂，用 1:0.3 的固液比，析出的母液中的
稀土浓度可达 5.5 克/升以上,离子相稀土可回收 90%以上。
目前矿山稀土生产工艺主要有池浸和原地浸矿二种生产工艺，本矿主要采用
原地浸矿生产工艺。
原地浸矿工艺技术路线为：网井布液、静压渗浸、负压封底、综合收液。即
将浸矿液通过网格布置的注液井注入天然埋藏条件下的风化矿体，浸矿液在静压
渗浸条件下，在渗流场中渗透，矿石由非饱和状态过渡到饱和状态，渗流场由不
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稳定态过渡到稳定态，进而产生稳定流动，在此过程中，浸矿剂溶液中的阳离子
与矿物中的稀土离子发生交解作用，稀土离子进入溶液，形成稀土母液，浸出的
稀土母液或沿天然基岩隔水层面流向集液沟（沿山脚开挖收液沟或在矿体底部开
挖平窿，窿内布有导流孔和集液沟），并汇集到集液池，或向负压封底收液面集
中，并沿负压收液系统，最后汇集到集液池，再输送到水冶车间进行处理，得到
湿式稀土，该工艺无尾矿排放。
本矿原地浸矿工艺流程主要技术指标：浸取率为 70.99%，采选综合回收率
为 75%，贫化率为 0%，精矿品位为 92%。
（2）产品质量
区内共采集了二个稀土氧化物产品配分样，其稀土产品配分结果见下表。
信丰县窑下矿区稀土产品配分结果一览表
项目 Y2O3 La2O3 CeO2 Pr3O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Cd2O3 Tb4O7
配分含量 29.67 28.51 0.67 5.54 18.17 3.34 0.86 3.94 0.57
（%） 34.31 22.72 0.35 5.21 18.18 3.35 1 3.95 0.58
平均 31.99 25.62 0.51 5.38 18.18 3.35 0.93 3.95 0.58
项目 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3 REO ∑Ce ∑Y
配分含量 3.44 0.69 2.38 ＜0.30 1.68 ＜0.30 100 61.6 38.40
（%） 3.69 0.85 2.79 0.34 2.32 0.36 100 55.34 44.66
平均 3.57 0.77 2.59 0.17 2 0.18 100 58.47 41.53
从原矿配分与氧化稀土产品配分对比可知，选矿后其 Y2O3、La2O3、Pr6O11、
Nd2O3、Sm2O3、Gd2O3、Dy2O3、Ho2O3 得到相对富集，而 CeO2 明显减少，其它
元素变化不大。综上所述，矿区稀土矿属中钇富铕型轻稀土矿床。
7．开采技术条件
（1）水文地质条件
区内矿体位于侵蚀基准面以上，开采方式以原地浸矿为主，因此不存在矿坑
涌水情况。矿山开采可能导致地表水及地下水体的酸化，水质污染，污染的地表
水体沿迳流方向流出矿区范围至其他地段。松散岩类孔隙及风化带网状裂隙水区
属于渗透性较强的污染特征区，基岩构造裂隙水属不利于地下水污染物稀释、自
净的地区。因此该矿山为水文地质条件简单的矿床。
（2）工程地质条件
矿山地形地貌简单，有利于自然排水，地层岩性单一，地质构造简单，矿体
开采不用开挖山体，但由于采矿，容易导致山体产生滑坡、崩塌。因此矿山为工
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程地质条件简单的矿床。
（3）环境地质条件
矿山以往开采导致原生地貌环境遭到破坏，大量的尾砂任意堆积，采矿废水
导致地表水体及地下水体受到部分污染。今后采矿方式将母液直接注入地层中，
直接污染地下水体。综上所述，矿山地质环境质量为中等。
8．矿区开发现状
矿区原 3 处稀土矿山断续筹建于 2001 年，并投产，2007 年以前稀土生产主
要采用池浸工艺，2007 年以后该矿区采用原地浸矿生产工艺。
据赣州稀土矿业有限公司生产数据统计，矿区内矿山原矿 SRE2O3 入选平均
品位约 0.065—0.070%，综合回收率为 60.0—70.83%，贫化率为 0%。2000～2006
年区内矿山采出矿量(SRE2O3)为 279.77 吨，损失量(SRE2O3)为 186.51 吨，合计
动用资源量(SRE2O3)为 466.28 吨，平均综合回收率为 60.00%。2007～2011 年区
内矿山采出矿量(SRE2O3)为 135.25 吨，损失量(SRE2O3)为 55.70 吨，合计动用资
源量(SRE2O3)为 190.95 吨，平均入选 SRE2O3 品位为 0.070%，平均综合回收率为
70.83%。因涉及矿产资源整合，窑下、东坑坳、瓦下三个稀土矿自 2012 年停产
至今。现整合后的新采矿许可证正在办理之中。
矿山现无开采现象，无权属争议。
（三）评估方法
窑下稀土矿为整合矿山，矿区范围内的资源储量经国土资源部矿产资源储量
评审中心评审通过，并经国土资源部备案。且编制有经评审的开发利用方案，评
估对象具有独立获利能力并能被测算，其未来的收益能用货币计量。根据《矿业
权评估收益途径评估方法修改方案》及国土资源部 2006 年 18 号公告及《探矿权
采矿权评估管理暂行办法》的有关规定，评估对象已具备采用折现现金流量法评
估的条件，故确定本次评估采用折现现金流量法。其计算公式为：
n
P CI - COt 1
t 1 1 i t
其中： P -- 采矿权评估价值；
CI -- 年现金流入量；
CO -- 年现金流出量；
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(CI CO)t -- 年净现金流量；
i -- 折现率；
t -- 年序号（ t 1,2, , n ）；
n -- 评估计算年限。
（四）评估指标和参数
评估利用资源储量主要依据《江西省信丰县新田矿区窑下稀土矿资源储量核
实报告(2012 年)》（以下简称―储量核实报告‖）及其评审意见书（国土资矿评储
字[2013]93 号）；主要技术经济指标选取主要参考《赣州稀土矿业有限公司窑下
稀土矿矿产资源开发利用方案》（2012 年 11 月）（以下简称―开发利用方案‖）、《中
国矿业权评估准则》、《矿业权评估参数确定指导意见》以及评估人员掌握的其他
资料确定。
―储量核实报告‖由江西省地质矿产勘查开发局赣南地质调查大队编制，其资
源储量的估算范围与本项目评估范围一致；资源储量估算的工业指标符合《稀土
矿产地质勘查规范》（DZ／T 0204—2002）；资源储量归类编码符合《固体矿产
资源储量分类》（GB/T17766—1999）标准；矿体采用地质块段法估算储量，符
合矿山实际情况；资源储量估算参数确定基本合理，提交的资源储量经国土资源
部矿产资源储量评审中心评审，并在国土资源部备案。评估人员认为―储量核实
报告‖可以满足本次采矿权评估的要求。
―开发利用方案‖由北京矿冶研究总院于 2012 年 11 月编制，距离本次评估基
准日较近，时效性较强；对矿区的资源条件和市场条件进行了充分分析、研究和
论证，编制符合相应的工业标准规范，并经主管部门会审通过。因此―开发利用
方案‖可以作为本次评估的依据。
1．评估基准日保有资源储量
根据―储量核实报告‖及评审意见书，截止 2012 年 10 月 31 日，矿区范围内
保有矿石量 1278.14 万吨，稀土氧化物总量（TRE2O3）10834.00 吨，离子相稀土
氧化物量（SRE2O3）7679 吨；其中：122b 矿石量 259.94 万吨，稀土氧化物总量
（TRE2O3）2590 吨，离子相稀土氧化物量（SRE2O3）1873 吨；333 类矿石量
555.15 万吨，稀土氧化物总量（TRE2O3）5519 吨，离子相稀土氧化物量（SRE2O3）
4062 吨；低品位 333 类矿石量 463.05 万吨，稀土氧化物总量（TRE2O3）2725
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吨，离子相稀土氧化物量（SRE2O3）1744 吨。
窑下稀土矿为整合矿山，2012 年 11 月至本次评估基准日无动用，亦无净增
资源储量。
故截至本次评估基准日保有资源储量即为资源储量核实基准日保有资源储
量。
2．缴纳价款的剩余资源储量
据《赣州稀土矿业有限公司窑下稀土矿采矿权评估报告书》(兰德矿权评字
[2013]07-002 号)及《江西省国土资源厅采矿权评估结果备案书》(赣国土资矿评
备字（2013）第 022 号)，该次价款评估在评估基准日 2012 年 10 月 31 日的保有
储量为（赣国土资储备字[2012]50 号）备案的资源储量。即保有矿石量 1272.6
万吨，稀土氧化物总量（TRE2O3）10772 吨，离子相稀土氧化物量（SRE2O3）
7633 吨；其中：122b 矿石量 38.02 万吨，稀土氧化物总量（TRE2O3）432 吨，
离子相稀土氧化物量（SRE2O3）255 吨；332 类矿石量 221.92 万吨，稀土氧化
物总量（TRE2O3）2157 吨，离子相稀土氧化物量（SRE2O3）1617 吨；333 类矿
石量 549.29 万吨，稀土氧化物总量（TRE2O3）5448 吨，离子相稀土氧化物量
（SRE2O3）4007 吨；低品位 333 类矿石量 463.37 万吨，稀土氧化物总量（TRE2O3）
2735 吨，离子相稀土氧化物量（SRE2O3）1754 吨。
窑下稀土矿为停产整顿矿山，2012 年 11 月至本次评估基准日无动用。故截
至本次评估基准日缴纳价款的剩余资源储量即为价款评估评估基准日(2012 年 10
月 31 日)的保有资源储量。
3．评估利用资源储量
―开发利用方案‖可信度系数取值为 0.7，评估认为合理，本次评估 333 可信
度确定为 0.7。则：
按部备案储量核实报告保有资源储量计算评估利用离子相稀土氧化物量
（SRE2O3）资源储量为 5937.20 (=1873 +(4062 +1744 )×0.7)吨；
按价款评估剩余保有资源储量计算评估利用离子相稀土氧化物量（SRE2O3）
资源储量为 5904.70 (=255 +1617 +(4007 +1754 )×0.7)吨。
本项目评估按熟小原则取评估利用资源储量（SRE2O3）为 5904.70 吨。尚
有可供利用的离子相稀土氧化物量（SRE2O3）资源储量 32.5 吨未缴纳价款，没
有纳入本项目评估。
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4．开采方案
根据矿体赋存状态、出露的地形特点及环保要求，本方案开采方式采用溶浸
采矿，采矿方法为原地浸矿工艺。
5．产品方案
根据―开发利用方案‖，设计产品方案为混合稀土碳酸盐。企业实际生产与销
售过程中，均将混合稀土碳酸盐折算到 92%的氧化稀土。因此，本项目评估产品
方案选取为混合稀土碳酸盐（REO92%）。
6．开采技术指标
根据―开发利用方案‖，采选综合回收率为 75%，最终产品折算到氧化稀土的
品位为 92%。
7．生产规模及服务年限
稀土为国家限制开采矿种，后续生产开采需严格按照开采配额指标执行，窑
下稀土矿为整合矿山，整合后的新采矿许可证尚在办理之中，后续开采配额指标
具有不确定性，故本次评估生产规模依据《赣州稀土矿业有限公司窑下稀土矿矿
产资源开发利用方案》确定。
根据―开发利用方案‖，窑下稀土矿浸矿生产能力（原矿）60.00 万吨/年，氧
化稀土（REO92%）300 吨/年。本次评估据此确定生产规模为氧化稀土（REO92%）
300 吨/年。
根据以上参数，按下式计算矿山服务年限：
Q
0.92A
式中：T——矿山服务年限；
Q——设计储量（SRE2O3）；
——采选综合回采率（75.0%）；
A——生产能力，生产 REO（折算成 92%的氧化稀土）300t/a；
则：T=5904.70 ×75%÷（92%×300）≈16.05 （年）
根据《国土资源部关于下达 2014 年度稀土矿钨矿开采总量控制指标的通知》
（国土资发〔2014〕65 号）和《工业和信息化部关于下达 2014 年第一批稀土生
产总量控制计划的通知》工信部原[2014]28 号）、工业和信息化部关于下达 2014
年第二批稀土生产总量控制计划的通知》（工信部原[2014]280 号）文件，赣州稀
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土矿业依据该文件以及各矿的实际情况，假定未来年度保持在 2014 年下达的总
量控制计划指标不变的情况下，编写了《未来年度开采排产计划》。根据《未来
年度开采排产计划》，窑下稀土矿于 2014 年 10 月开始生产，另根据―开发利用方
案‖， 窑下稀土矿基建期为 1 年。根据矿山实际情况，矿山已于 2013 年开始建
设，预计于 2014 年 9 月完成建设，10 月投产。
则本项目评估计算年限为 16.30 年。即 2014 年 7-9 月为建设期， 2014 年 10
月～2030 年 10 月为生产期。
8．销售收入
（1）计算公式
销售收入的计算公式为：
年销售收入＝年（REO92%）销售量×销售价格
（2）年销售量
本次评估假定评估对象未来生产年限内生产的产品全部销售，即氧化稀土
（REO92%）年销售量为 300 吨。
（3）产品销售价格
根据产品价格分析及预测和取价原则确定本评估对象产品销售价格。
本次评估产品方案为混合稀土碳酸盐（REO92%）。根据企业提供的产品质
量要求和计价方法（龙稀领字[2010]1 号），按照稀土配分类型分为高钇矿、中钇
富铕矿、低钇低铕矿，各种类型矿的质量要求和计价方法如下表：
矿种 高钇矿 中钇富铕矿 低钇低铕矿
Eu2O3/REO≥0.8%;
Y2O3/REO≥60%; Tb4O7/REO≥0.65%; Eu2O3/REO≥0.5%;
质量 Tb4O7/REO≥1%; Dy2O3/REO≥3.5%; TREO≥92%; Tb4O7/REO≥0.4%;
要求 Dy2O3/REO≥6%; Al2O3≤1.5%; Dy2O3/REO≥2.5%; TREO≥92%;
TREO≥92%; Al2O3≤2% (Pr6O11+Nd2O3)/TREO≥26%； Al2O3≤1.5%; H2O≤ 1%
H2O≤ 1%
Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加（扣）
Tb4O7/TREO 每增（减）
1000 元/T；Tb4O7/TREO 每增（减） Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加
0.1%加（扣）1000 元/T；
0.1%加（扣）1000 元/T； （扣）1000 元/T；Tb4O7/TREO 每
Dy2O3/TREO 每增（减）
Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加（扣） 增（减）0.1%加（扣）1000 元/T；
0.1%加（扣）200 元/T；
150 元/T；(Pr6O11+Nd2O3)/TREO 每 Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加
Al2O3＞2%分段扣款，其
计价 增(减)1%加(扣)100 元;Al2O3＞ （扣）100 元/T；Al2O3＞1.5%分
中：2%≤Al2O3≤4%在 2%
方法 1.5%分段扣款，其中： 段扣款，其中：1.5%≤Al2O3≤4%在
的基础上每增 0.1%扣
1.5%≤Al2O3≤4%在 1.5%的基础上 1.5%的基础上每增 0.1%扣 100 元
100 元/T；Al2O3/≥4%在
每增 0.1%扣 100 元/T；Al2O3/≥4% /T；Al2O3/≥4%在 1.5%的基础上每
2%的基础上每增 0.1%扣
在 1.5%的基础上每增 0.1%扣 150 增 0.1%扣 150 元；H2O 超出部分
150 元；TREO 按金属量
元；H2O 超出部分扣除重量，TREO 扣除重量，TREO 按金属量计重。
计重。
按金属量计重。
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本次评估调查了中国稀土网的价格和企业实际销售价格。经统计，中钇富铕
评估基准日前一年一期（2013 年 1 月—2014 年 6 月）平均含税价格为 20.01 万
元/吨。
根据―储量核实报告‖，评估对象的产品配分如下表：
信丰县窑下矿区稀土产品配分结果一览表
项目 Y2O3 La2O3 CeO2 Pr3O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Cd2O3 Tb4O7
配分含量 29.67 28.51 0.67 5.54 18.17 3.34 0.86 3.94 0.57
（%） 34.31 22.72 0.35 5.21 18.18 3.35 1 3.95 0.58
平均 31.99 25.62 0.51 5.38 18.18 3.35 0.93 3.95 0.58
项目 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3 REO ∑Ce ∑Y
配分含量 3.44 0.69 2.38 ＜0.30 1.68 ＜0.30 100 61.6 38.40
（%） 3.69 0.85 2.79 0.34 2.32 0.36 100 55.34 44.66
平均 3.57 0.77 2.59 0.17 2 0.18 100 58.47 41.53
按照稀土配分类型，评估对象配分类型属中钇富铕矿。按照计价方法调整后，
本次评估取值为 20.05（=20.01+（（0.93%-0.8%）/0.1%×1000+（0.58%-0.65%）
/0.1%×1000+（3.57%-3.5%）/0.1%×150+（5.38%+18.18%-26%）/1%×100）/10000）
万元/吨，则不含税销售价格为 17.14（=20.05/1.17）万元/吨。本项目评估在 2014
年混合稀土碳酸盐（REO92%）不含税销售价格取 17.14 万元/吨。
按本次评估未来年度碳酸稀土价格适当考虑一定的增长比例，则本次评估混
合稀土碳酸盐（REO92%）不含税销售价格在 2015 年、2016 年、2017 年、2018
年、2019 年、2020 年、2021 年、2022 年、2023 年、2024 年分别取 17.65 万元/
吨、18.18 万元/吨、19.27 万元/吨、21.20 万元/吨、24.38 万元/吨、28.04 万元/
吨、32.24 万元/吨、37.08 元/吨、40.79 元/吨。2024 年及以后混合稀土碳酸盐
（REO92%）不含税销售价格为 40.79 万元/吨。
④计算示例
评估对象未来正常生产期年销售收入为（以 2017 年为例）：
年销售收入＝300×19.27
＝5,781.93（万元）
9．投资估算
（1）固定资产投资
本次评估固定资产投资依据―开发利用方案‖分析确定。
据―开发利用方案‖，该矿山扣除林地临时租用费、矿山环境治理和生态恢复
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费用、工程基本预备费、基建期利息、流动资金等费用后投资合计 332.00 万元，
其中：矿建工程 90.00 万元，土建工程 46.00 万元，设备及器具购置 138.00 万元，
工程建设其它费用 58.00 万元。
本项目评估将林地临时租用费归类为无形资产，矿山环境治理和生态恢复费
用在成本中考虑，故评估计算固定资产投资时需将林地临时租用费与矿山环境治
理和生态恢复费用扣减，不计入固定资产投资。
另外分摊总部及分公司仓库投资 270.28 万元，其中分摊房屋建筑物 178.43
万元，工程建设其他费用 91.85 万元。其中已完成投资（在建工程）92.24 万元，
其中房屋建筑物 0.39 万元，工程建设其他费用 91.85 万元。还需分摊仓库建设后
续投资 178.04 万元，其中房屋建筑物 178.04 万元。
本项目评估将土建工程归类为房屋建筑物，将设备及器具购置归类为机器设
备。工程建设其它费用按矿建工程、房屋建筑物和机器设备进行分摊。则分摊工
程建设其他费用后的固定资产投资 602.28 万元，其中：矿建工程 119.81 万元，
房屋建筑物 298.76 万元，设备及器具购置 183.71 万元。
本项目评估固定资产投资在评估基准日流出 92.24 万元，在 2014 年 7-9 月流
出 510.04 万元。
（2）无形资产投资
根据―开发利用方案‖，林地临时租赁费为 1926.00 万元，其估算标准为每生
产一吨混合氧化稀土租用费用为 5000 元。据相关文件及评估人员调查了解，上
述林地临时租赁费较相关文件及矿山实际水平相比偏高，林地临时租赁费标准为
每生产一吨混合氧化稀土租用费用为 2000 元。评估矿山混合氧化稀土总生产量
为 4813.61 吨，所以，该矿山林地临时租赁费为 962.72(＝4813.61×2000÷10000)
万元，另分摊总部及分公司仓库建设占地费用 26.71 万元。本次评估无形资产-
土地租赁费投资确定为 989.43 万元。
（3）流动资金投资
流动资金是指为维持生产所占用的全部周转资金。―开发利用方案‖设计流动
资金为 674.00 万元，评估人员分析认为合理，故本次评估流动资金额取 674.00
万元。
本次评估流动资金在 2014 年正式生产之日流出 674.00 万元，在评估计算期
末等额回收。
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10．成本费用
北京矿冶研究总院 2012 年 11 月编制的―开发利用方案‖，符合实际情况，可
以为本次采矿权评估所利用。成本费用的取值主要参照―开发利用方案‖，国家及
矿权评估另有规定的，依据有关规定确定。
（1）外购材料费
根据―开发利用方案‖，年总辅助材料费用为 660.00 万元，折合吨氧化稀土
22000 元，换算不含税成本为 18803.42 （＝22000÷1.17）万元，本次评估确定单
位氧化稀土（REO92%）外购材料费 18803.42 元/吨。
（2）外购燃料及动力费
同―（1）外购材料费‖，本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）外购燃料
及动力 4273.50 元/吨。
（3）职工薪酬
根 据 ― 开 发 利 用 方 案 ‖ ， 年 职 工 薪 酬 为 360.00 万 元 ， 折 合 吨 氧 化 稀 土
（REO92%）12000.00 元/吨，本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）职工薪
酬 12000.00 元/吨。
（4）折旧费、固定资产更新和回收固定资产残(余)值
①折旧费、固定资产更新
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，采矿权评估固定资产折旧一般采用
年限平均法，各类固定资产计算折旧的最低年限为：房屋、建筑物 20 年，机器
设备 10 年。矿业权评估中，采用的折旧年限不应低于上述最低折旧年限。故本
次评估中矿建工程按矿山服务年限 16.05 年折旧，房屋建筑物按 20.00 年折旧，
机器设备按 10.00 年折旧，房屋建筑物及机器设备固定资产残值率取 5%。根据
―关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知‖（财税[2008]170 号），2009 年 1
月 1 日后基建投入以及更新投入的机器设备（含安装工程）可抵扣进项税，故本
次评估机器设备按不含税额计提折旧。则单位折旧费为：
矿建工程年折旧费=119.81 ÷16.05 ＝7.47（万元）
房屋建筑物年折旧额＝298.76×（1-5%）÷20.00 ＝14.19（万元）
机器设备年折旧额＝（183.71 ÷1.17）×（1-5%）÷10.00 ＝14.92（万元）
单位折旧费＝（7.47 +14.19 +14.92 ）×10000÷300＝1219.16 （元/吨）
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，房屋建筑物和设备采用复原重置及
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按固定资产折旧年限更新的原则考虑更新资金投入，即设备、房屋建筑物在其计
提完折旧后的下一时点（下一年或下一月）投入等额初始投资。本次评估在 2024
年更新投入 183.71 万元机器设备。
②回收固定资产残(余)值
2024 年回收机器设备残值 7.85 万元，评估计算期末分别回收机器设备及房
屋建筑物残（余）值 66.84 万元、71.06 万元。
（5）安全费用
根据关于印发《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的通知（2012 年 2
月 14 日 财政部 国家安全生产监督管理总局 财企〔2012〕16 号），金属矿山露
天开采，安全费用计提标准为 5 元/吨，本评估项目根据评估利用资源储量 REO
品位计算原矿年生产规模为 45.28 万吨/年，折合吨氧化稀土 7546.67 元（＝
5×45.28÷300×10000），本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）安全费用为
7546.67 元/吨。
（6）其他制造费用
其他制造费用为不能归属于上述生产成本中的其他项目。根据―开发利用方
案‖，本次评估其他制造费用包括修理费及生产车间管理费用。修理费用按固定
资产（矿建工程、机器设备、房屋建筑物）的 4%计提，生产车间管理费用根据―开
发利用方案‖按 90 万元/年取值。
则 本 次 评 估 确 定 单 位 氧 化 稀 土 （ REO92% ） 其 他 制 造 费 用 为 3803.04
（=( 602.28 ×4%+90）×10000÷300)元/吨。
（7）管理费用
根据―开发利用方案‖，管理费用包括总公司、分公司管理费，矿产资源补偿
费，地方各种规费。总公司、分公司管理费用折合吨氧化稀土 3000 元/吨；矿产
资源补偿费折合吨氧化稀土 8889 元/吨；地方各种规费折合吨氧化稀土 48266 元
/吨。
本次评估管理费用包括摊销费、矿产资源补偿费、环境恢复治理保证金、地
方规费及其他管理费用。其中本次评估将总公司、分公司管理费用归为其他管理
费用，矿产资源补偿费与地方各种规费因评估计算销售收入与―开发利用方案‖
计算销售收入不同，需重新估算；摊销费依据矿业权评估相关规定需重新计算；
环境治理保证金根据相关规定确定。具体如下：
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①摊销费
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，摊销费包括无形资产（含土地使用
权）、其他长期资产、以及后续勘查投资的摊销。本次评估摊销费为土地使用权
的摊销，土地使用权摊销年限以评估计算的服务年限作为土地使用权摊销年限。
则：本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）摊销费为 2055.48（=989.43
×10000÷16.05 ÷300）元/吨。
②矿产资源补偿费
根据《矿产资源补偿费征收管理规定》，征收矿产资源补偿费金额＝矿产品
销售收入×补偿费费率×开采回采率系数。本次评估对象离子型稀土资源补偿费率
为 4%，未来生产年限内每年按标准应缴纳的矿产资源补偿费（采矿回采率系数
为 1）。本次评估以 2017 年为例，计算单位矿产资源补偿费为：
单位矿产资源补偿费= 5781.93 ×4%×1÷300×10000＝7709.24（元/吨）
③矿山环境治理和生态恢复保证金
根据《<江西省矿山环境治理和生态恢复保证金暂行办法>的补充通知》（赣
财建[2010]441 号），窑下稀土矿年存储额为 179.91 万元，则本次评估确定单位
氧 化 稀 土 （ REO92% ） 矿 山 环 境 治 理 和 生 态 恢 复 保 证 金 为 5997.00
（=179.91×10000÷300）元。
④地方规费
―开发利用方案‖中地方各种规费按每吨氧化稀土（REO92%）48266 元。
而根据赣州市人民政府办公厅《关于进一步统一规范我市稀土开采税费管理
的通知‖（赣市府办字[2012]209 号），地方规费包括水土保持设施补偿费及水土
流失防治费，排污费，植被恢复费，防洪保安基金，价格调节基金。其中水土保
持设施补偿费及水土流失防治费，排污费，植被恢复费按氧化稀土从量征收，分
别为 500 元/吨、1000 元/吨、100 元/吨，合计 1600 元/吨；防洪保安基金、价格
调节基金分别按不含税销售收入的 0.12%、0.05%。本次评估以 2017 年为例，由
此计算单位氧化稀土地方规费为 1927.64（=1600＋5781.93×（0.12%＋0.05%）
×10000）÷300 元/吨。。
综上所述，―开发利用方案‖中地方各种规费与赣市府办字[2012]209 号文规
定标准相差较大。对此，评估人员向―开发利用方案‖编制单位技术人员进行了电
话咨询。
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据介绍：―开发利用方案‖是依据当地 2011 年、2012 年各资源县收费统计计
算的，当时各县收费名目繁多，致使企业负担过重。为此，赣州市人民政府办公
厅为全面贯彻国家稀土发展战略，促进稀土健康发展，解决在稀土税费征缴上存
在的项目标准不一、税费负担差距大等问题，市政府办公厅于 2012 年 11 月 21
日下发了《赣州市人民政府办公厅关于进一步规范我市稀土开采税费管理的通
知》(赣市府办字［2012］209 号)。由于―开发利用方案‖提交时该通知未下达，―开
发利用方案‖中地方各种规费未能按该通知规定的税费标准计算。因此，本次评
估确定地方规费按赣市府办字［2012］209 号计算取值。即本次评估单位氧化稀
土地方规费取 1947.35 元/吨。
⑤其他管理费用
根据―开发利用方案‖确定单位氧化稀土（REO92%）其他管理费用为 3000.00
元/吨。
综上所述，本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）管理费用为 20689.37（＝
2055.48 +7709.24＋5997.00 +1927.64＋3000.00）元/吨。
（8）销售费用
根据―开发利用方案‖，销售费用按销售收入的 0.5%计提。本次评估以 2017
年为例计算销售费用，2017 年年销售收入为 5781.93 万元，计算销售费用折合吨
氧化稀土为 963.66(=5781.93×10000×0.5%÷300)元/吨。本次评估确定单位氧化稀
土（REO92%）销售费用为 963.66 元/吨。
（9）财务费用
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，矿业权评估时财务费用根据流动资
金的贷款利息计算。假定未来生产年份评估对象流动资金的 70%为银行贷款，贷
款利率按提交报告时执行的一年期贷款年利率 6.00%计算，单利计息，则单位财
务费用为：
财务费用＝674.00 ×10000×70%×6.00%÷300
＝943.60 （元/吨）
本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）单位财务费用为 943.60 元/吨。
（10）总成本费用及经营成本
经估算，未来正常生产期评估对象的单位氧化稀土（REO92%）总成本费用
为 70242.41 元/吨，单位氧化稀土（REO92%）经营成本为 66024.17 元/吨。
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11．销售税金及附加
产品销售税金及附加指矿山企业销售产品应负担的城市维护建设税、资源税
及教育费附加。城市维护建设税和教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税为计税
依据。
（1）应纳增值税
年应纳增值税额＝当期销项税额－当期进项税额
销项税额＝销售收入×销项税税率
进项税额＝(外购材料费＋外购燃料及动力费)×进项税税率
产品为混合稀土碳酸盐（REO92%），销项税税率取 17%。为简化计算，进
项税额以外购材料费和外购燃料及动力费之和为税基，税率取 17%。
以 2017 年为例，计算过程如下：
年销项税额＝年销售收入×17%
＝5781.93×17%
＝982.93（万元）
年进项税额＝（年外购材料费＋年外购燃料及动力费）×17%
＝（564.10 ＋128.21 ）×17%
＝117.69 （万元）
年应纳增值税＝销项税额－进项税额
＝982.93 －117.69
＝865.24
根据―关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知‖（财税[2008]170 号），
评估对象基建投入以及更新投入的机器设备（含安装工程）可抵扣进项税，当期
未抵扣完的结转下期继续抵扣。则：
2014 年、2024 年抵扣机器设备进项税 26.69 万元。
（2）城市维护建设税
城市维护建设税以应纳增值税额为税基计算。《中华人民共和国城市维护建
设税暂行条例》规定的税率以纳税人所在地不同而实行三种不同税率。评估对象
适用的城市维护建设税税率应为 5%。以 2017 年为例计算年城市维护建设税为：
年城市维护建设税＝年应纳增值税×5%
＝865.24×5%
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＝43.26（万元）
（3）教育费附加
按《征收教育费附加的暂行规定》及《关于统一地方教育附加政策有关问题
的通知》，教育费附加、地方教育费附加分别按应纳增值税额的 3%、2%计税。
以 2017 年为例计算年教育费附加为：
年教育费附加＝年应纳增值税×（3%＋2%）
＝865.24×5%
＝43.26（万元）
（4）资源税
根据赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函
[2014]109 号），对除寻乌县以外的其他各县稀土精矿资源税按 1:750 的折算比计
征，窑下稀土矿属信丰县，故本次评估折算单位氧化稀土 2.25 万元。评估对象
正常生产期年资源税为：
年资源税＝300×2.25＝675.00（万元）
（5）销售税金及附加计算
2017 年销售税金及附加＝43.26＋43.26＋675.00 ＝761.52（万元）
12．企业所得税
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，企业的应纳税所得额乘以适用税率，
减除依照《企业所得税法》关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为
应纳税额。《中华人民共和国企业所得税法》由全国人大第五次会议于 2007 年 3
月 16 日通过，自 2008 年 1 月 1 日起施行，企业所得税率取 25%。以 2017 年为
例：
企业所得税＝（年销售收入-年总成本费用-年销售税金及附加）
=（5781.93－2107.27－761.52）×25%
＝728.28（万元）
13．折现率
折现率一般根据无风险报酬率和风险报酬率选取，其中包含了社会平均投资
收益率。
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，无风险报酬率可以选取距离评估基
准日前最近发行的长期国债票面利率、最近几年发行的长期国债利率的加权平均
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值、距评估基准日最近的中国人民银行公布的 5 年期定期存款利率等。本次评估
无风险报酬率选用距评估基准日剩余期限 10 年以上的国债平均收益率 4.3066%。
风险报酬率确定方法为―风险累加法‖。其中风险报酬率生产及改建矿山取值
范围为 0.15－0.65%；行业风险报酬率取值范围为 1.00－2.00%；财务经营风险
报酬率取值范围为 1.00－1.50%。本次评估矿山正常生产阶段风险报酬率取
0.63%；行业风险报酬率取 1.80%；财务经营风险报酬率取 1.30%；企业个别风
险调整系数确定为 2.5%。则本次评估折现率取 10.54%。
（五）评估结论
本评估机构在充分调查和了解评估对象及市场情况基础上，依据评估程序，
选取合理的评估方法和评估参数，经估算得―赣州稀土矿业有限公司窑下采矿权‖
评估价值为 29118.46 万元，大写人民币贰亿玖仟壹佰壹拾捌万肆仟陆佰元整。
（六）评估假设
1．国家产业、金融、财税政策在预测期内无重大变化；
2．以设定开采技术水平为基准；
3．评估对象设定的生产方式、投资生产计划、产品方案保持不变且持续经
营；
4．市场供需水平基本保持不变。
案例二 赣州稀土矿业有限公司足洞稀土矿采矿权
（一）评估对象和范围
1. 本次评估对象为―赣州稀土矿业有限公司足洞稀土矿采矿权‖（以下简称
―足洞稀土矿‖）。
1. 本次评估对象为―赣州稀土矿业有限公司足洞稀土矿采矿权‖（以下简称
―足洞稀土矿‖）。
采矿证号：C3600002011065140113247
采矿权人：赣州稀土矿业有限公司
地址：江西省赣州市龙南县
矿山名称：赣州稀土矿业有限公司足洞稀土矿
经济类型：有限责任公司
开采矿种：重稀土矿
开采方式：露天开采
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生产规模：290 万吨/年
矿区面积：23.3064 平方公里
有效期限：壹拾年 自 2014 年 4 月 30 日至 2024 年 4 月 30 日
2. 评估范围为江西省国土资源厅于 2014 年 4 月 30 日颁发的采矿许可证载
明的范围，由 22 个拐点坐标圈定。矿区范围坐标见下表：
矿区范围拐点坐标表（80 坐标系）
拐点号 X Y 拐点号 X Y
1 2750913.65 38589783.99 12 2746243.57 38585974.02
2 2750553.67 38591054.01 13 2745243.55 38584194.02
3 2750733.67 38591559.01 14 2745203.54 38583764.02
4 2750113.67 38591694.02 15 2746718.54 38582643.99
5 2748943.66 38591564.03 16 2746763.54 38582433.99
6 2747473.63 38589794.03 17 2747113.54 38582343.98
7 2747593.62 38588869.03 18 2747283.55 38583293.99
8 2746723.61 38588794.04 19 2746953.56 38584464.00
9 2746733.60 38588094.03 20 2749163.59 38585863.98
10 2745903.59 38587864.04 21 2749043.61 38587524.00
11 2745703.57 38586094.03 22 2749573.62 38587743.99
矿区面积：23.3064 平方公里；标高：从 573 米至 250 米。
3．评估对象历史沿革及价款缴纳情况
1999 年前，矿山属所在的乡镇的集体企业所有制企业所有。2000 年赣州市
政府为组建赣州南方稀土矿冶有限责任公司，将其矿权收归国有，采矿权人变更
为安远县稀土公司，并作价入股到赣州南方稀土矿冶有限责任公司。采矿权未作
转让，采矿权人未作变更。2004 年底，赣州市政府为规范稀土矿业生产秩序，
促进稀土产业发展，组建赣州稀土矿业有限公司，全市 88 个采矿权全部转让至
该公司，该矿山采矿权也随之转让给赣州稀土矿业有限公司。
自 2007 年初至今,公司依据有关部门指示精神,对矿山进行合理有序开发稀
土资源和综合环境治理,足洞稀土矿由 15 个采矿权整合而成，分别是龙江稀土矿、
东江联办稀土矿、东江稀土矿、足洞试验稀土矿、关西稀土矿、黄沙稀土矿、黄
沙联办稀土矿、建材稀土一矿、建材稀土二矿、里仁稀土矿、临塘稀土矿、汶龙
稀土矿、乡际联办稀土矿、足洞稀土一矿、足洞稀土二矿，矿山处于停产整合状
态。现整合后的新采矿许可证正在办理之中。
受江西省矿业权交易中心委托，北京中煤思维咨询有限公司对赣州稀土矿业
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有限公司足洞稀土矿采矿权进行价款评估。评估基准日为 2010 年 6 月 30 日，评
估范围与本次评估范围一致。评估 TRE2O3 可采储量 24366.08 吨，生产能力
REO(92%氧化稀土)1956 吨/年，服务年限 9.62 年，评估结果为 6151.00 万元。
根据《江西省国土资源厅采矿权评估结果备案书》 赣国土资矿评备字（2011）
第 011 号）采矿权有偿处置评估金额为 6151.00 万元。
据评估人员收集的采矿权价款缴纳凭证，上述采矿权价款已全部缴清。
（二）采矿权概况
1.矿区位置和交通
足洞重稀土矿位于江西省龙南县城 107°方位，相距 10 公里处，行政属于龙
南县东江、汶龙、黄沙和关西四个乡镇管辖。矿区地理坐标：东经 114 °48′54″～
114°54′28″，北纬 24°48′34″～24°51′39″。
矿区交通主要以公路和铁路为主。京九铁路和赣粤高速公路均经矿区东侧通
过，105 国道从矿区西侧经过，龙南县城至定南县城公路从矿区西部经过，交通
方便。
2.矿区自然地理与经济概况
区内地貌属低山丘陵地貌，地势东高西低，沟谷纵横发育。海拔标高一般在
300～400m，最高标高为 530.7m，最低标高为 239.6m，相对高差多在 50～200m
之间。
该区为亚热带东南风季风气候，温暖潮湿，四季分明。据龙南县气象局资料
统计，年最高气温为 39.3℃，最低气温-7.9℃，历年平均气温为 19.2℃，全年的
无霜期为 280 天。区内年平均降雨量 1510.8mm，最大降雨量 2595.5 mm，最小
降雨量 938.5 mm，其中每年的 4～6 月为丰水期，占全年降雨量的 56.4%，10 月
至翌年的元月为枯水期，占全年降雨量的 14.2%，而 2、7、8、9 等 4 个月为平
水期，当然年降雨量还与地貌、地形的高低有关，从平地到山地有降雨量随地势
的增高增大趋势。区内的年均蒸发量为 1487.3 mm，最大蒸发量 1866.4 mm，最
小蒸发量 1160.7 mm，其中每年的 7、8 月蒸发量最大，占全年蒸发量的 28.2%，
1、2、3 月蒸发量最小，占全年蒸发量的 12.7%。
区内山多田少，森林覆盖率较高，人口密度不大，居民主要为汉族。区内经
济以农业、林业为主，工业则相对薄弱。农业盛产大米、瓜果；林业除杉、松、
竹、茶叶外，果业及小型养殖业近几年发展较快；工业仅有小型加工业及稀土开
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采业，水电自给有余。
3.以往地质工作概况
足洞重稀土矿是原江西省地质局 908 大队于 1969 年在该区进行 1:5 万区域
普查时发现的。
1971 年 7 月至 1972 年 5 月，原江西省地质局 908 大队进行了地质勘查工作，
并完成了足洞稀土矿勘探报告的编制。
1972 年 10 月至 1973 年 12 月又对矿区西部的黄沙岗和里陂两个较富的区段
进行了勘探和验证工作，在综合研究整理的基础上，对矿区勘探地质报告作了全
面的补充和修编。于 1979 年 10 月提交《江西省龙南县足洞重稀土矿（七○一矿）
勘探地质报告》，1980 年 8 月，经江西省矿产储量委员会赣储决字第 21 号文评
审通过，获平衡表内混合稀土氧化物储量 C+D 级 114960 吨；平衡表外混合稀土
氧化物储量 C+D 级 21594 吨。
2003 年受江西省赣州南方稀土矿业有限责任公司的委托，江西省地矿局赣
南地质调查大队对区内 15 个采矿证分别储量核查，提交了 15 份《稀土矿储量地
质报告》，该十五份储量地质报告经赣国土资认储字〔2003〕23-37 号评审通过。
截止日期为 2002 年底，15 个采矿证的资源储量审批结果为 111b+122b 保有资源
储量 53070 吨（SRE2O3）。
2007 年 8 月，赣州稀土矿业有限公司为查明赣采复字［2008］0004 号文批
复的江西省龙南县足洞稀土矿划定矿区范围内的稀土资源储量，委托赣南地质调
查大队开展了龙南县足洞稀土矿资源储量核实，提交矿山资源储量核实报告并报
评审机构评审和矿产资源主管部门备案。
2009 年 2 月，赣南地质调查大队提交了《江西省龙南县足洞重稀土矿资源
储量核实报告》。报告经评审（赣金林储审字[2009]004）认为，江西省龙南县足
洞稀土矿控制与研究程度基本达到详查阶段要求，资源储量估算结果基本可靠，
同意评审通过该报告和所估算的资源储量。2009 年 3 月 23 日，江西省国土资源
厅以赣国土资储备字[2009]004 号文对该核实报告进行了矿产资源储量评审备
案，认定截至 2008 年 12 月 31 日，足洞稀土矿划定矿区范围内稀土资源储量 37222
吨（TRE2O3）。
2012 年 11 月，江西省地质矿产勘查开发局赣南地质调查大队编制《江西省
龙南县足洞重稀土矿资源储量核实报告》。报告经国土资源部矿产资源储量评审
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中心评审并经国土资源部备案。
4.矿区地质
矿区内与稀土矿化有关的花岗岩分布全区，花岗岩内蚀变作用极为广泛，各
组断裂构造十分发育，密集裂隙成群出现，花岗岩风化壳较为发育。
4.1 地层
矿区以花岗岩体为主，地层占少部分，分布于矿区四周和花岗岩体周围。
（1）二叠系
在矿区仅出露二叠系上统乐平组（P2ｌP），分布在矿区南部，根据其岩性和
含煤特征，分上、下两段。
下段：以浅灰、灰绿色中层状细-中粗粒岩屑石英杂砂岩、铁质岩屑石英砂
岩为主，夹黑色薄层状含炭粉砂质泥岩、炭质页岩及局部可采煤 1 层；底部为浅
灰色中-厚层状含砾中粗粒岩屑砂岩。
上段：下部为灰黑色中层状粉砂岩、薄层状含炭粉砂质泥岩、含炭泥岩夹炭
质页岩和可采煤 3 层，局部可采煤 1 层及 2-3 层细-中粒岩屑石英杂砂岩。
（2）三叠系
在矿区仅出露三叠系下统大冶组下段（T1d1），分布在矿区西部，岩性为风
化呈紫红色中厚层状钙质粉砂质泥岩与泥岩互层夹含钙粉砂岩
（3）侏罗系
分布于足洞矿区北、南、东三面，呈北北东向展布，为一套陆相火山岩系。
与下伏三叠系大冶组和上覆白垩系版石组，均为呈角度不整合接触。根据时代和
火山岩系特征分为两个群，即下-中统水头迳群和上统鸡笼嶂群。
①侏罗系下-中统水头迳群(J1-2sh)
根据其火山岩系特征，水头迳群(J1-2sh)分为两个岩组，在矿区仅出露其第 二
岩组(J1-2shⅡ)。该岩组为基性熔岩组合。上部：灰绿色致密状玄武岩，风化后呈
紫红色，气孔-杏仁状构造不发育；中部：浅灰-灰紫色中层状含角砾晶屑沉凝灰
岩；下部：灰绿-深灰色玄武岩，气孔-杏仁状构造发育，夹有 6 米厚的角砾状玄
武岩。
②侏罗系上统鸡公嶂群(J3Jl)
根据其火山岩系特征，鸡公嶂群(J3Jl)也分为两个岩组。
第一岩组(J3JlⅠ)：深灰色英安岩、流纹质英安岩、英安质流纹岩组合。中
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部夹 20 多米厚的紫灰色中层状岩屑杂砂岩；底部见一深灰色沉角砾凝灰岩和玻
屑熔结凝灰岩。
第二岩组(J3JⅡ)：根据其岩性特征分成上下段。下段：灰-浅灰色少斑流纹
岩，流动构造发育，局部夹凝灰岩，底部具一层厚 9 米的英安质熔结凝灰岩。上
段：上部为浅灰色流纹质晶屑凝灰岩、深灰色玻屑熔结凝灰岩；中部为灰褐-浅
红色斑状流纹岩，流动构造及柱状节理发育；下部为浅灰色中薄层状沉凝灰岩及
沉角砾凝灰岩，具层理构造。
（4）第四系（Qhl）
分布于矿区河谷两侧及山间低洼处，由砂砾、砂质粘土组成。
4.2 构造
该区断裂构造极为发育，主要为近东西向和北北东向断裂。
（1）东西向断裂
区内查明的东西向挤压破碎带规模较大的有 9 条，自南向北依次编为 F1～
F9，均分布于花岗岩体内，延长一般为 4～10 公里，个别延伸达 20 公里以上；
断裂宽 4-10 米，其中以 F1 宽度最大，局部地段达 70 余米。断裂走向一般为
85-105°，F1 –F4 断裂倾向南为主，F5～F9 断裂倾向北，倾角均为 50-85°；断裂
内主要由压碎花岗岩、硅化破碎花岗岩和粗糜棱岩组成，近东西向叶劈理、片理
或挤压透镜体发育，其断裂旁侧的派生扭压面走向为北东 60°，显示东西向断裂
除其挤压特征外，兼有较强烈的右行扭动特点。
东西向压性断裂伴生的北西向扭裂较为发育，断续成组密集出现，其较大裂
隙常为石英脉所充填；伴生的近南北向张裂往往追踪两组扭裂出现，充填有界面
不清的脉体。
（2）北北东向扭压断裂带
矿区内北北东向断裂较为密集，已查明的有 70 余条，其中较大的断裂有 13
条，自西向东分别为 F10～F22、一般延伸 2～4 公里，其中 F17 长达 6 公里以上。
断裂宽 2～5 米，最宽达 10 余米；断裂总体走向为 15°～20°，倾向东或西，倾角
60°～85°。断裂由破碎花岗岩劈理带、硅化糜棱岩带及硅化破碎花岗岩组成，断
裂内出现的构造透镜体，矿物定向排列及石英条带等均显示扭压性特征。
北北东向断裂的旁侧，次级密集的扭压性裂隙发育，并常为高岭石脉、铁锰
质条带、碳酸盐脉和硅质脉所充填。伴生的北北西向扭裂较为常见，而北西西向
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张裂往往迁就近东西向裂面而发育。
（3）北北西向扭性断裂
此组断裂在矿区西部较为常见，而以黄沙岗区段内最为发育。规模较大的有
F11 和 F12，断裂走向北西 20～30°，倾向北东。其余断裂倾向北东或南西，倾
角 65～85°，延伸一般为 100～800 米，最大 2500 米，断裂宽 0.2～2 米不等，断
裂面较为平直，断裂内以糜棱岩为主。
黄沙岗区段内的北北西向断裂较发育，主要集中分布于区段中部，一般延伸
50～300 米，彼此间距为 50～100 米，断裂较窄，断面平直延伸，断裂内主要为
糜棱岩，与稀土矿化较为密切。
（4）构造与稀土矿化的关系
本区稀土矿化富集地段的微裂隙极为密集，岩石破碎，片理、劈理发育，沿
裂隙高岭土细线十分普遍，并经常可见萤石～方解石细脉，较为明显的高岭石细
线密度最大可达 400 条/米以上。以上地段一般岩石也较破碎，白云母化、萤石～
高岭石化较为强烈，其花岗岩近地表部分风化程度较高，稀土品位一般均在 0.1%
以上，形成稀土相对富集部位。
4.3 岩浆岩
矿区大面积出露与稀土矿化有关的中粒白云母花岗岩和少量中粒黑云母花
岗岩（据地质科学院地质力学研究所钾氩法测定，其黑云母同位素年龄为
148×106 年），东西长 7-8 公里，南北宽 3-4 公里，面积约 30 平方公里。岩体侵
入于下侏罗统火山岩系，属燕山早期第二阶段侵入体，为新圩花岗岩体西部的舌
状突出部分。在矿区西部和东北部尚有少量燕山早期花岗岩第三阶段细粒黑云花
岗岩，呈小岩廇沿断裂带分布。矿区东部还出露有燕山晚期花岗斑岩，呈岩滴分
布于海螺岽的北坡，面积仅 0.6 平方公里。
5.矿产资源概况
5.1 矿体特征
矿区按地貌沟谷自然形态划分为 69 个矿体，编号依次为Ⅰ～ⅩⅣ、1～52
和新增 D1，其中 45、46 和 47 号矿体规模较大，Ⅻ、ⅩⅤ、ⅩⅣ和 51 号矿体规
模较小。下面对控制较高保有资源较多的矿体(24、35、39、45、48 和 50 号矿体)
分述如下：
24 号矿体：分布于矿区中南部，位于 45 矿体的西部，与 45 号矿相邻。平
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面形态呈不规则多边形，呈似层状分布于花岗岩风化壳中，倾角一般 5～30°，
矿体赋存标高 383.2～254.7m，呈近北东向延伸，长 1230m，宽 780m，矿体面积
为 0.458km2，矿体厚度 2.25～18.4m，平均厚度 5.44m，厚度变化系数 59.27%，
矿体厚度较稳定。TRE2O3 品位为 0.055～0.147%，平均品位 0.092%， SRE2O3
品位为 0.039～0.104%，平均品位 0.065%，浸取相占有率 70.65%，矿体 TRE2O3
品位变化系数 26.27%，SRE2O3 品位变化系数 26.95%，稀土组分分布均匀。
35 号矿体：分布于矿区东南部，位于 45 矿体的北部，与 45 号矿相邻。平
面形态呈不规则方形，呈似层状分布于花岗岩风化壳中，倾角一般 5～20°，矿
体赋存标高 333.9～264m，呈近东西向延伸，长 780m，宽 730m，矿体面积为
0.38km2 矿体厚度 1～11.27m，平均厚度 5.22m，厚度变化系数 57.26%，矿体厚
度较稳定。TRE2O3 品位为 0.046～0.162%，平均品位 0.091%， SRE2O3 品位为
0.033～0.116%，平均品位 0.064%，浸取相占有率 70.33%，矿体 TRE2O3 品位变
化系数 28.64%，SRE2O3 品位变化系数 28.52%，稀土组分分布均匀。
39 号矿体：分布于矿区中东部，平面形态呈不规则棱形，呈似层状分布于
花岗岩风化壳中，倾角一般 10～20°，矿体赋存标高 481.4～276m，呈北东向，
长 1590m，宽 710m，矿体面积为 0.479km2，矿体厚度 0.8～23.65m，平均厚度
5.93m，厚度变化系数 74.68%，矿体厚度较稳定。TRE2O3 品位为 0.05～0.353%，
平均品位 0.114%，SRE2O3 品位为 0.036～0.252%，平均品位 0.081%，浸取相占
有率 70.87%，TRE2O3 品位变化系数 46.21%，SRE2O3 品位变化系数 46.35%，稀
土组分分布均匀。
45 号矿体：分布于矿区东南部，平面形态呈不规则长条形，呈似层状分布
于花岗岩风化壳中，倾角一般为 5～30°，矿体赋存标高为 441～268.6m，呈近东
西走向，长 2200m，宽 50～730m，矿体面积为 2.48km2，矿体厚度为 1.0～17.5m，
平均厚度 5.84m，厚度变化系数 46.38%，矿体厚度较稳定。TRE2O3 品位为 0.052～
0.211%，平均 0.119%，SRE2O3 品位为 0.037～0.151%，平均 0.084%，浸取相占
有率 70.59%，矿体 TRE2O3 品位变化系数 34.51%，SRE2O3 品位变化系数 34.36%，
稀土组分分布均匀。
48 号矿体：分布于矿区东北部，位于 39 矿体的东部，与 39 号矿相邻，平
面形态呈不规划多边形。呈似层状分布于花岗岩风化壳中，倾角一般 5～20°，
矿体赋存标高 500.6～387m，呈南北向延伸，长 650m，宽 490m，矿体面积为
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0.225km2，矿体厚度 1～17m，平均厚度 4.23m，厚度变化系数 49.24%，厚度较
稳定。TRE2O3 品位为 0.071～0.252%，平均品位 0.107%，SRE2O3 品位为 0.050～
0.180%，平均品位 0.077%，浸取相占有率 71.96%，TRE2O3 品位变化系数 36.56%，
SRE2O3 品位变化系数 36.74%，稀土组分分布均匀。
50 号矿体：分布于矿区东北部，位于 48 矿体的东部，平面形态呈不规划多
边形。呈似层状分布于花岗岩风化壳中，倾角一般 5～20°，矿体赋存标高 451.2～
348m，呈南北向延伸，长 700m，宽 510m，矿化面积为 0.227km2，矿体厚度 1～
9.2m，平均厚度 4.84m，厚度变化系数 37.35%，厚度较稳定。TRE2O3 品位为 0.070～
0.227%，平均品位 0.116%，SRE2O3 品位为 0.050～0.162%，平均品位 0.083%，
浸取相占有率 71. 37%，TRE2O3 品位变化系数 33.18%，SRE2O3 品位变化系数
33.34%，稀土组分分布均匀。
总之，区内稀土矿体为似层状面型表露矿体，矿体形态较为简单，矿体产状
和厚度的变化明显受风化壳及地貌形态制约，受构造的影响程度较小。
5.2 矿石质量
（1）矿石矿物组成
矿体由花岗岩风化而成，在风化过程中由于原岩矿物成分的不断分解及元素
迁移，稀土元素在全风化层中得到相对富集。矿石矿物成分主要由粘土矿物（35～
55%）、石英（10～20%）、长石（25～30%）和云母（10～25%）等矿物组成，
其中高岭土类粘土矿物、石英和钾长石，三者约占 95%，其次为磁铁矿和云母等，
约占 5%，少量至微量难风化稀土矿物及副矿物。
（2）矿石的化学成分
区内矿石化学成分以 SiO2 和 Al2O3 为主，二者含量占 87.5%以上，其次为
Fe2O3、FeO、MgO、CaO、Na2O 和 K2O，占 5.17%以上，其它成分含量甚少。
（3）矿石结构构造
①矿石结构
矿石结构为泥砂结构、中粒花岗结构及中粒似斑状花岗结构。
②矿石构造
矿石构造为似层状构造及块状构造。
（4）稀土品位变化特征
矿化连续性好，稀土组分分布较均匀。
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水平方向上，稀土品位变化主要与母岩岩性、地形地貌的变化有关。一般而
言，稀土品位高低与粘土类矿物含量成正比，粘土类矿物含量愈多，稀土品位相
对较富；就单个微地貌特征来说，山头、山脊处的稀土品位一般较高，往山坳、
山脚处稀土品位逐渐变低直至为非矿。
垂向上各矿体的稀土品位变化相对较大，既有上贫下富，亦有上富下贫，但
总体以上下贫、中间富的大肚子型为主，反映出区内矿体总体保存较好，这与本
区岩体风化壳类型较为一致。
（5）稀土配分特征
原矿中∑CeO 为 13.19～23.10%，∑YO 为 76.90～86.81%，Eu2O3 为<0.17%，
Y2O3 为 52.38～58.27%；产品中∑CeO 为<14.78%，∑YO 为 85.22%，Eu2O3 为
<0.18%， Y2O3 为 56.27%；矿体分布在黑云母花岗岩风化壳的原矿配分中∑CeO
为 38.36%，∑YO 为 61.64%，Y2O3 为 38.83%。轻稀土中以 La2O3、Nd2O3 的占
有率较高，重稀土中则以 Y2O3、Gd2O3 和 Dy2O3 的占有率较高。
足洞稀土矿稀土配分一览表
风化壳类型 白 云 母 花 岗 岩 风 化 壳 黑云母花岗岩风化壳
2
稀土 14km 组合样
分量(%) 2 号矿块 1 号矿块 10 号矿块 组合样
原 矿 水冶产品
Y2O3 53.04 56.27 58.27 52.69 52.38 38.83
Gd2O3 6.35 6.46 7.01 8.49 6.67 8.58
重 Tb4O7 1.31 1.39 1.59 2.04 <1.90
Dy2O3 9.28 9.77 5.67 6.99 5.95 3.72
Ho2O3 1.57 1.88 <2.59 <3.81
稀 Er2O3 4.96 5.30 4.25 4.95 1.43 3.56
Tu2O3 0.29 1.00 <1.18 <1.79
Yb2O3 4.06 2.54 5.43 5.81 5.71 3.88
土
Lu2O3 0.68 0.61 <1.28 <1.90
小计 81.54 85.22 86.81 81.94 76.90 61.64
La2O3 4.51 3.63 6.85 5.81 10.83 11.17
CeO2 4.00 0.77 <2.52 4.73 5.12 14.24
轻 Pr6O11 1.18 1.60 <1.23 <1.68 1.55 4.21
Nd2O3 6.31 5.35 <2.59 4.84 5.60 8.74
稀
Sm2O3 2.65 3.25
土 Eu2O3 <0.17 <0.18
小计 <18.47 <14.78 13.19 18.06 23.10 38.36
合 计 <100.01 <100.0 100 100 100 100
TRE2O3 0.096 0.127 0.093 0.084 0.0618
从原矿配分与稀土产品配分对比可知，选矿后其 Y2O3、Pr6O11 Sm2O3、Gd2O3、
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Dy2O3、Ho2O3 得到相对富集，而 CeO2 明显减少，其它元素变化不大。综上所述，
本区稀土矿属富钇型重稀土矿床。
6.矿石加工技术性能
离子吸附型稀土矿其稀土元素主要呈离子吸附状态赋存在高岭土类粘土矿
物中，利用离子交换方式置换矿石中稀土离子是该类型矿床稀土回收的基础。
因池浸工艺和堆浸工艺开采对矿区的生态环境破坏极大，国家已明令禁止以
上两种工艺开采稀土，从而鼓励推广原地浸矿工艺进行开采。
6.1 原地浸矿工艺原理
(1)化学原理
吸附在粘土等矿物表面的稀土阳离子遇到化学性质更活泼的浸矿液阳离子
(H+，NH+4)时，被更活泼的阳离子交换解吸下来而进入溶液，离子吸附在土壤
中，而硫酸稀土进入母液中，收集母液，将母液除杂、净化、澄清，经沉淀后可
提取稀土。反应式如下：
【粘土矿物】m.nRE3++3nA+→【粘土矿物】m3n A++n RE3+
当以硫铵作浸矿液时，其交换机理是：
2(高岭土)3- RE3++3(NH4)1+ 2SO2-4→2(高岭土)3- 6(NH4)1++RE23+(SO4)2-3
(2)工艺技术路线
网井布液、静压渗浸、负压封底、综合收液。即将浸矿液通过网格布置的注
液井注入天然埋藏条件下的风化矿体，浸矿液在静压渗浸条件下，在渗流场中渗
透，矿石由非饱和状态过渡到饱和状态，渗流场由不稳定态过渡到稳定态，进而
产生稳定流动，在此过程中，浸矿剂溶液中的阳离子与矿物中的稀土离子发生交
解作用，稀土离子进入溶液，形成稀土母液，浸出的稀土母液或沿天然基岩隔水
层面流向集液沟（沿山脚开挖收液沟或在矿体底部开挖平窿，窿内布有导流孔和
集液沟），并汇集到集液池，或向负压封底收液面集中，并沿负压收液系统，最
后汇集到集液池，再输送到水冶车间进行处理，得到湿式稀土，该工艺无尾矿排
放。
6.2 原地浸矿的工艺流程
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原地浸矿工艺流程见图 1。
图1 原地浸矿工艺流程
7.开采技术条件
7.1 水文地质条件
区域含水层可划分为第四系松散岩类孔隙水含水岩组、碎屑岩类孔隙裂隙水
含水岩组、碳酸盐岩类裂隙溶洞水含水岩组、基岩裂隙水含水岩组，隔水层主要
为风化层下部新鲜基岩。
2007 年 10 月以前为池浸和堆浸生产工艺，矿体主要赋存于风化层内，因此
部分山体强风化层被挖空，基岩裸露，导致赋存于强风化层中的风化网状裂隙水
水力循环改变，水体直接沿坡面流出或疏干。赣州市已于 2007 年 10 月开始取缔
池浸和堆浸生产工艺，提倡原地浸矿工艺。该采矿方式将母液直接注入地层，不
需大规模开挖，很好地保持了矿区的地形地貌，但是，同时部分母液及矿液会残
留于地层中或渗入至地下水中导致地下水体污染。未来开采方式均采用原地浸矿
生产工业，产生的主要水文地质问题为部分母液及矿液会残留、渗入至地层中或
流入地表水体中，导致水体酸化，水质恶化。
赣州市已于 2007 年 10 月开始取缔池浸和堆浸生产工艺，提倡原地浸矿生产
工艺。矿山矿体位于侵蚀基准面以上，今后开采方式为原地浸矿，因此不存在矿
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坑涌水。矿山的开采可能导致地表水及地下水体的污染。污染的地表水体沿迳流
方向流出矿区范围至其他地段。松散岩类孔隙水及风化带网状裂隙水区属于渗透
性相对较强的污染特征区。因此该矿山为水文地质条件简单的矿床。
7.2 工程地质条件
矿区岩土体可分为五个工程地质岩（土）组，即坚硬岩类工程地质岩组、坚
硬-半坚硬工程地质岩组、软弱工程地质岩组、松软细粒工程地质土组和松散粗
粒工程地质土组。
矿山自然斜坡稳定性较差，在降雨等其他因素条件的诱发下，容易沿风化层
面产生滑坡、崩塌。矿山目前已产生的人工挖方边坡稳定性均较差，坡体在降雨
等其他条件的诱发下容易产生滑坡、崩塌。
未来采矿方式主要为原地浸矿，由于母液的注入，斜坡上的土层容易饱和，
岩土体中含水量增加，土体自重加大，同时矿体的浸出导致岩土体的孔隙度加大，
抗剪强度降低，山体容易产生滑坡或崩塌。
矿山地形地貌简单，有利于自然排水，地层岩性单一，地质构造简单，矿体
开采不用开挖山体，但由于采矿，容易导致山体产生滑坡、崩塌。因此矿山为工
程地质条件简单的矿床。
7.3 环境地质条件
据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001），该区地震动峰值加速度 0.05g，
地震基本烈度为Ⅵ度。
矿山未来开采均采用原地浸矿的开采工艺，其母液将不可避免地流入地表溪
沟及渗入地下水体中，导致水体酸化加剧，污染元素增多。地下水沿地下水迳流
方向，将污染的水体沿地下迳流方向或地表溪流流至其他区段，加剧矿山水体的
污染。
矿山以往开采导致原生地貌环境遭到破坏，大量的尾砂任意堆积，采矿废水
导致地表水体及地下水体受到部分污染。今后采矿方式将母液直接注入地层中，
直接污染地下水体。综上所述，矿山地质环境质量为中等。
8. 矿区开发现状
自 2007 年初至今,稀土矿业依据有关部门指示精神，将对矿山进行合理有序
开发稀土资源和综合环境治理，矿山现处于停产治理整顿状态。整合后的新采矿
许可证已于 2014 年 6 月 30 日颁发。
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矿山现无开采现象，无权属争议。
（三）评估方法
足洞稀土矿为整合矿山。2012 年 11 月，江西省地质矿产勘查开发局赣南地
质调查大队编制《江西省龙南县足洞重稀土矿资源储量核实报告》，该报告经国
土资源部矿产资源储量评审中心评审并经国土资源部备案。2010 年 4 月，北京
矿冶研究总院编制《赣州稀土矿业有限公司足洞重稀土矿矿产资源开发利用方
案》，该开发利用方案的经济参数由于编制时间距评估基准日时间较远，可参照
邻近矿山进行调整后采用。故评估对象具有独立获利能力并能被测算，其未来的
收益能用货币计量。根据《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》及国土资源
部 2006 年 18 号公告及《探矿权采矿权评估管理暂行办法》的有关规定，评估对
象已具备采用折现现金流量法评估的条件，故确定本次评估采用折现现金流量
法。其计算公式为：
n
P CI - COt 1
t 1 1 i t
其中： P -- 采矿权评估价值；
CI -- 年现金流入量；
CO -- 年现金流出量；
(CI CO)t -- 年净现金流量；
i -- 折现率；
t -- 年序号（ t 1,2, , n ）；
n -- 评估计算年限。
（四）评估指标和参数
评估利用资源储量主要依据《江西省龙南县足洞矿区稀土矿资源储量核实报
告》（以下简称―储量核实报告‖）及其评审意见书（国土资矿评储字[2013]45 号）；
主要技术经济指标选取主要参考《赣州稀土矿业有限公司足洞重稀土矿矿产资源
开发利用方案》（以下简称―开发利用方案‖）及邻近矿山细坑稀土矿―开发利用方
案‖、《中国矿业权评估准则》、《矿业权评估参数确定指导意见》以及评估人员掌
握的其他资料确定。
由江西省地质矿产勘查开发局赣南地质调查大队 2012 年 11 月编制的―储量
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核实报告‖，其资源储量的估算范围基本在本次委托评估范围内；资源储量估算
的工业指标符合《稀土矿产地质勘查规范》（DZ／T 0204—2002）；资源储量归
类编码符合《固体矿产资源储量分类》（GB/T17766—1999）标准；矿体采用地
质块段法估算储量，符合矿山实际情况；资源储量估算参数确定基本合理，该―储
量核实报告‖经国土资源部矿产资源储量评审中心评审并经国土资源部备案。因
此，―储量核实报告‖可以作为本次采矿权评估的依据。
由北京矿冶研究总院 2010 年 4 月编制的―开发利用方案‖，编制时间距离本
次评估基准日较远，但其技术指标符合矿山实际，故可以采用，其中的投资及成
本等经济指标与邻近矿山有较大差距，本次评估足洞稀土矿的投资及成本等经济
指标参照邻矿山细坑稀土矿进行调整后采用。因此―开发利用方案‖可以作为本次
评估的依据。
1.评估基准日保有资源储量与评估利用资源储量
1.1 评估基准日保有资源储量
根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》（CMVS 30300-2010），评估
基准日在储量核实基准日之后：参与评估的保有资源储量＝储量核实基准日保有
资源储量－储量核实基准日至评估基准日的动用资源储量＋储量核实基准日至
评估基准日期间净增资源储量。
据―储量核实报告‖及―评审意见书‖，截止 2012 年 10 月 31 日，矿区范围内
保有资源储量矿石量 2456.52 万吨，混合相稀土氧化物 TRE2O3 量 25652 吨，浸
出相稀土氧化物 SRE2O3 量 18197 吨。其中：（122b）矿石量 498.81 万吨，混合
相稀土氧化物 TRE2O3 量 5371 吨，浸出相稀土氧化物 SRE2O3 量 3777 吨。（333）
矿石量 1957.71 万吨，混合相稀土氧化物 TRE2O3 量 20281 吨，浸出相稀土氧化
物 SRE2O3 量 14420 吨。
足洞稀土矿为整合矿山，2012 年 11 月至本次评估基准日无动用，亦无净增
资源储量。
故截至本次评估基准日矿区范围内保有资源储量为 2456.52 万吨，混合相稀
土氧化物 TRE2O3 量 25652 吨，浸出相稀土氧化物 SRE2O3 量 18197 吨。
1.2 评估基准日评估利用资源储量
根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》(CMVS30300-2010)：―评估
利用矿产资源储量＝∑（参与评估的基础储量＋资源量×相应类型可信度系数）；
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内蕴经济资源量，通过矿山设计文件等认为该项目属技术经济可行的，分别按以
下原则处理：探明的或控制的内蕴经济资源量（331）和（332），可信度系数取
1.0。推断的内蕴经济资源量（333）可参考矿山设计文件或设计规范的规定确定
可信度系数；矿山设计文件中未予利用的或设计规范未作规定的，可信度系数可
考虑在 0.5～0.8 范围内取值‖。
据―采矿权评估结果备案书‖及邻近矿山开发利用方案,(333)可信度系数为
0.7。本次评估 333 可信度确定为 0.7。
则矿区范围内保有资源储量的可供评估利用的资源储量浸出相稀土氧化物
SRE2O3 量 13871.00（=3777+14420×0.7）吨。
据―评审意见书‖，国土部备案《储量核实报告》中资源储量与缴纳价款省厅
备案《储量核实报告》中资源储量相比较，浸出相稀土氧化物 SRE2O3 量减少 91
吨。依谨慎性原则，本次评估利用的资源储量采用国土部备案《储量核实报告》
中资源储量中的可利 用资源储量，评估利用的资源储量浸出相稀土氧化物
SRE2O3 量 13871.00 吨。
2.开采方案
根据矿体赋存状态、出露的地形特点及环保要求，本方案开采方式采用溶浸
采矿，采矿方法为原地浸矿工艺。
3.产品方案
根据―开发利用方案‖，设计产品方案为混合稀土碳酸盐。按照稀土配分类型
属中钇富铕矿。企业实际生产与销售过程中，均将混合稀土碳酸盐折算到氧化稀
土（REO92%）。因此，本次评估产品方案选取为混合稀土碳酸盐（REO92%）。
4.开采技术指标
根据―开发利用方案‖，采选综合回收率为 80%，最终产品折算到氧化稀土的
品位为 92%。
5.生产规模及服务年限
据《矿业权评估参数确定指导意见》（CMVS30800-2008），矿业权评估中，
应综合考虑评估目的、评估对象的具体情况、所获取资料等确定生产能力。生产
矿山（包括改扩建项目）采矿权评估可根据经批准的矿产资源开发利用方案确定。
足洞稀土矿为新发采矿许可证，证载生产规模为 290 万吨/年（原矿），而开
发利用方案设计生产规模（原矿）449.50 万吨/年、精矿生产规模 3000 吨/年，证
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载生产规模与开发利用方案设计生产规模不一致。经分析，采矿许可证载明的生
产规模与采矿权价款评估报告中利用的原矿生产规模一致，采矿权价款评估未依
据开发利用方案中的设计生产规模。出现上述情况的原因是 2010 年的采矿权价
款评估时，根据国土资源部、江西省国土资源厅及赣州市国土资源局稀土控制及
分配指标，足洞稀土采矿权 2010 年配额指标为 1956 吨/年（精矿），采矿权价款
评估报告以此确定评估用生产规模为（精矿）1956 吨/年、原矿 293.07 万吨/年。
2010 年的稀土控制及分配指标是配分到具体的矿山，而评估基准日年的稀土控
制及分配指标是整体控制，未针对各矿山进行具体配分。考虑到开发利用方案中
设计的生产规模不会对赣州稀土有限公司的总体配额指标造成影响，且矿山实际
建设也是按照 3000 吨/年（精矿）进行建设。
综合考虑以上因素，本次评估足洞稀土矿生产规模根据―开发利用方案‖确
定，即足洞稀土矿氧化稀土（REO92%）生产能力为 3000 吨/年。
根据以上参数，按下式计算矿山服务年限：
Q
0.92A
=13871.00×80%÷（0.92×3000）
≈4.02（年）
式中：T——矿山服务年限；
Q——评估利用资源储量（SRE2O3）；
——采选综合回采率（80.0%）；
A——生产能力，生产 REO（折算成 92%的氧化稀土）3000t/a。
根据《国土资源部关于下达 2014 年度稀土矿钨矿开采总量控制指标的通知》
（国土资发〔2014〕65 号）和《工业和信息化部关于下达 2014 年第一批稀土生
产总量控制计划的通知》工信部原[2014]28 号）、工业和信息化部关于下达 2014
年第二批稀土生产总量控制计划的通知》（工信部原[2014]280 号）文件，赣州稀
土矿业依据该文件以及各矿的实际情况，假定未来年度保持在 2014 年下达的总
量控制计划指标不变的情况下，编写了《未来年度开采排产计划》。根据《未来
年度开采排产计划》，矿山于 2014 年 8 月投产，剩余建设期为 1 个月（合 0.08
年），则评估计算年限为 4.10 年，其中： 2014 年 7 月为建设期， 2014 年 8 月～
2018 年 8 月为生产期。
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6. 销售收入
6.1 计算公式
销售收入的计算公式为：
年销售收入＝年（REO92%）销售量×销售价格
6.2 年销售量
本次评估假定评估对象未来生产年限内生产的产品全部销售，即氧化稀土
（REO92%）年销售量为 3000 吨。
6.3 产品销售价格
根据价格分析及预测和取价原则确定评估对象产品销售价格。
评估对象为高钇矿，产品方案为混合稀土碳酸盐（REO92%）。根据企业提
供的产品质量要求和计价方法（龙稀领字[2010]1 号），按照稀土配分类型分为高
钇矿、中钇富铕矿、低钇低铕矿，各种类型矿的质量要求和计价方法如下表：：
矿种 高钇矿 中钇富铕矿 低钇低铕矿
Eu2O3/REO≥0.8%;
Y2O3/REO≥60%; Tb4O7/REO≥0.65%; Eu2O3/REO≥0.5%;
质量 Tb4O7/REO≥1%; Dy2O3/REO≥3.5%; TREO≥92%; Tb4O7/REO≥0.4%;
要求 Dy2O3/REO≥6%; Al2O3≤1.5%; Dy2O3/REO≥2.5%; TREO≥92%;
TREO≥92%; Al2O3≤2% (Pr6O11+Nd2O3)/TREO≥26%； Al2O3≤1.5%; H2O≤ 1%
H2O≤ 1%
Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加
（扣）1000 元/T；Tb4O7/TREO 每
Tb4O7/TREO 每增（减） Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加
增（减）0.1%加（扣）1000 元/T；
0.1%加（扣）1000 元/T； （扣）1000 元/T；Tb4O7/TREO 每
Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加
Dy2O3/TREO 每增（减） 增（减）0.1%加（扣）1000 元/T；
（扣）150 元/T；
0.1%加（扣）200 元/T； Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加
(Pr6O11+Nd2O3)/TREO 每增
计价 Al2O3＞2%分段扣款，其 （扣）100 元/T；Al2O3＞1.5%分
(减)1%加(扣)100 元;Al2O3＞1.5%
方法 中：2%≤Al2O3≤4%在 2% 段扣款，其中：1.5%≤Al2O3≤4%在
分段扣款，其中：1.5%≤Al2O3≤4%
的基础上每增 0.1%扣 100 1.5%的基础上每增 0.1%扣 100 元
在 1.5%的基础上每增 0.1%扣 100
元/T；Al2O3/≥4%在 2%的 /T；Al2O3/≥4%在 1.5%的基础上每
元/T；Al2O3/≥4%在 1.5%的基础上
基础上每增 0.1%扣 150 增 0.1%扣 150 元；H2O 超出部分
每增 0.1%扣 150 元；H2O 超出部
元；TREO 按金属量计重。 扣除重量，TREO 按金属量计重。
分扣除重量，TREO 按金属量计
重。
本次评估调查了中国稀土网的价格和企业实际销售价格。经统计，中钇富铕
评估基准日前一年一期（2013 年 1 月-2014 年 6 月）平均含税价格为 20.01 万元/
吨。
根据―储量核实报告‖，评估对象的产品配分如下表：
Y2O3 La2O3 CeO2 Pr3O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Gd2O3
56.27 3.63 0.77 1.6 5.35 3.25 <0.18 6.46
Tb4O7 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3
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1.39 9.77 1.88 5.3 1 2.54 0.61
按照稀土配分类型，评估对象配分类型属高钇型重稀土矿。按企业实际结算
方式，高钇矿在中钇富铕基价基础上加 1 万元，所以，高钇矿含税售价为 21.01
万元/吨。本次评估足洞稀土矿产品销售价格按照计价方法调整后含税销售价格
为 22.15 万 元 / 吨 （ =21.01+ （ 1.39%-1% ） /0.1%×1000/10000+ （ 9.77%-6% ）
/0.1%×200/10000），则不含税销售价格为 18.93（=22.15/1.17）万元/吨。本项目
评估在 2014 年混合稀土碳酸盐（REO92%）不含税销售价格取 18.93 万元/吨。
按本次评估未来年度碳酸稀土价格适当考虑一定的增长比例，则本次评估混
合稀土碳酸盐（REO92%）不含税销售价格在 2014 年、2015 年、2016 年、2017
年、2018 年分别取 18.93 万元/吨、19.50 万元/吨、20.08 万元/吨、21.29 万元/吨、
23.42 万元/吨。
6.4 计算示例
评估对象未来正常生产期年销售收入为（以 2015 年为例）：
年销售收入＝3000×19.50
＝58,498.38（万元）
7.投资估算
7.1 固定资产投资
―开发利用方案‖编制时间为 2010 年 4 月，编制日期距离本次评估基准日较
远，故本次评估将采用《江西省 2010 年～2013 年国民经济和社会发展统计公报》
中“工业生产者购进价格”上涨指数进行调整后确定。
据足洞稀土矿―开发利用方案‖，投资合计为 6705.00 万元，其中：矿建工程
630.00 万元，土建工程 195.00 万元，设备及器具购置 880.00 万元，工程建设其
它费用 400.00 万元（其中：补充勘查及工程设计及技术服务费 140.00 万元，矿
山环境治理和生态恢复费用 110.00 万元，安全设施 30.00 万元），工程基本预备
费用 120.00 万元，林地临时租用费 4600.00 万元。。
评估用投资需扣除工程预备费，本次评估矿山环境治理和生态恢复费用体现
在成本费用中，林地临时租用费归类为无形资产。扣除上述费用后的投资为
1875.00 万元，其中矿建工程 630.00 万元，土建工程 195.00 万元，设备及器具购
置 880.00 万元，工程建设其他费用 170.00 万元（补充勘查费、工程设计及技术
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服务费、安全设施费）。
根据《江西省 2010 年至 2013 年国民经济和社会发展统计公报》，江西省工
业生产者购进价格指数 2010 年上涨 11.80%、2011 年上涨 12.40%、2012 年下降
1.70%、2013 年下降 1.60%，四年累计上涨 121.55%。则经上涨指数调整后足洞
稀土矿固定资产投资 2279.07 万元，其中矿建工程 765.77 万元，土建工程 237.02
万元，设备及器具购置 1069.64 万元，工程建设其他费用 206.64 万元。
经评估人员分析，龙南分公司其他稀土矿山储量规模及生产能力均较小，矿
山服务年限短，本次评估确定龙南分公司应分摊总部及分公司仓库固定资产投
资。足洞稀土矿应按生产规模分摊总部及分公司仓库投资 1808.39 万元，其中分
摊固定资产房屋建筑物原值 45.30 万元、净值 30.24 万元；分摊在建工程 1375.64
万元（其中房屋建筑物 687.55 万元，工程建设其他费用 688.09 万元）；分摊后续
投资房屋建筑物 432.75 万元。
本次评估将上述投资项目中的土建工程归类为房屋建筑物，将设备及器具购
置归类为机器设备。本次评估仅对足洞稀土矿评估利用的矿建工程、房屋建筑物、
机器设备及工程建设其它费用等按上述投资额分类确定。
综上所述，足洞稀土矿评估用投资确定为前述经调整后的投资与分摊分公司
投资之和，即分摊工程建设其他费用后固定资产投资原值合计 4132.76 万元，其
中：矿建工程 977.36 万元，房屋建筑物 1790.19 万元，机器设备 1365.21 万元；
投资净值 4117.70 万元，其中：矿建工程 977.36 万元，房屋建筑物 1775.13 万元，
机器设备 1365.21 万元。
固定资产投资在评估基准日流出 1405.88 万元，在 2014 年 7 月流出 2711.82
万元。
7.2 无形资产投资
本次评估无形资产投资为林地租用费，根据《矿业权评估参数确定指导意
见》，矿业权评估对土地的处理，分为土地使用权（资产）、土地租赁（费用）、
土地补偿（费用、资产）三种方式。
据相关文件及评估人员调查了解，林地临时租赁费标准为每生产一吨混合氧
化稀土租用费用为 2000 元。本次评估足洞稀土矿混合氧化稀土量为 12061.74 吨，
则，林地租用费为 2412.35（=12061.74×2000÷10000）万元。
另足洞稀土矿应分摊总部及分公司仓库投资土地使用费 118.36 万元，故本
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次评估无形资产-林地租用费为 2530.71（2412.35+118.36）万元。林地租赁费用
在评估基准日流出。
7.3 流动资金投资
流动资金是指为维持生产所占用的全部周转资金。根据《矿业权评估参数确
定指导意见》（CMVS30800-2008），流动资金可按固定资产资金率、销售收入资
金率和总成本费用资金率确定。本次评估流动资金按总成本费用资金率确定，稀
有金属总成本费用资金率为 35~45%，本次确定流动资金率取 40%。经计算本次
评估流动资金为 7378.07 万元。
流动资金在 2014 年 8 月流出，在评估计算期末等额回收。
8.成本费用
足洞稀土矿―开发利用方案‖编制时间为 2010 年 4 月，距本次评估基准日时
间较远，其成本费用虽经物价指数调整后仍与评估基准日邻近同类矿山成本费用
差距较大。本次评估成本费用经类比同类型稀土矿山分析后取值，国家及矿权评
估另有规定的，依据有关规定确定。
依据《矿业权评估指南》（2006 年修订）和《矿业权评估参数确定指导意见》
（CMVS30800-2008），经营成本采用总成本费用扣除折旧、折旧性质的维简费、
井巷工程基金、摊销费和利息支出确定。本评估项目，总成本费用采用―制造成
本法‖计算，由生产成本、管理费用、销售费用、财务费用累计。
稀土矿山实际生产与销售过程中，均将混合稀土碳酸盐折算为氧化稀土
（REO92%），本次评估为保持计算口径一致性，单位成本费用均折算到氧化稀
土（REO92%）进行取值。
各项成本费用确定过程如下：
8.1 外购材料费
经类比同类型稀土矿山，氧化稀土（REO92%）不含税单位材料费约 18803.42
万元。本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）外购材料费 18803.42 元。
8.2 外购燃料及动力费
经类比同类型稀土矿山，氧化稀土（REO92%）不含税单位动力费约 4273.50
万元。本次评估将动力费归类为外购燃料及动力费，所以本次评估确定单位氧化
稀土（REO92%）外购燃料及动力费 4273.50 元。
8.3 工资及福利费
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根据调查类比同类型稀土矿山，工资及福利折合吨氧化稀土（REO92%）为
9000.00 元。本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）工资及福利费 9000.00 元。
8.4 折旧费、固定资产更新和回收固定资产残(余)值
房屋建筑物和机器设备根据固定资产的原值，采用不同的折旧年限进行折旧
计算；固定资产计提完折旧后，折旧结束时点回收固定资产的残值，同时以不变
价原则投入等额初始投资的更新改造资金，评估计算期末回收固定资产余值，不
考虑固定资产的清理变现费用。
8.4.1 折旧费、固定资产更新
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，采矿权评估固定资产折旧一般采用
年限平均法，各类固定资产计算折旧的最低年限为：房屋、建筑物 20 年，机器
设备 10 年。矿业权评估中，采用的折旧年限不应低于上述最低折旧年限。故本
次评估中矿建工程按矿山服务年限 4.02 年折旧，房屋建筑物按 20 年折旧，机器
设备按 10 年折旧，房屋建筑物及机器设备固定资产残值率取 5%。根据―关于全
国实施增值税转型改革若干问题的通知‖（财税[2008]170 号），2009 年 1 月 1 日
后基建投入以及更新投入的机器设备（含安装工程）可抵扣进项税，故本次评估
机器设备按不含税额计提折旧。以 2015 年为例，则单位折旧费为：
矿建工程年折旧费=977.36÷4.02=243.12（万元）
房屋建筑物年折旧额=1790.19×（1-5%）÷20=85.03（万元）
机器设备年折旧额=（1365.21÷1.17）×（1-5%）÷10=110.85（万元）
单位折旧费=（243.12+85.03+110.85）×10000÷3000=1463.36（元/吨）
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，房屋建筑物和设备采用复原重置及
按固定资产折旧年限更新的原则考虑更新资金投入，即设备、房屋建筑物在其计
提完折旧后的下一时点（下一年或下一月）投入等额初始投资。本次评估无固定
资产更新投入。
8.4.2 回收固定资产残(余)值
本次评估在 2018 年 8 月回收房屋建筑物残（余）值 1427.91 万元。本次评
估在 2018 年 8 月回收机器设备残（余）值 714.21 万元。
本次评估在 2018 年 8 月回收机器设备及房屋建筑物残（余）值合计 2142.11
万元。
8.5 安全费用
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根据关于印发《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的通知（2012 年 2
月 14 日 财政部 国家安全生产监督管理总局 财企〔2012〕16 号），金属矿山露
天开采，安全费用计提标准为 5 元/吨，本评估项目根据评估利用资源储量 REO
品位计算原矿年生产规模为 371.98 万吨，折合吨氧化稀土 6199.67 元（＝
5×371.98÷3000×10000）。本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）安全费用为
6199.67 元。
8.6 其他制造费用
其他制造费用为不能归属于上述生产成本中的其他项目。
据调查类比同类型稀土矿山，单位氧化稀土（REO92%）其他制造费费为
3280.00 元。本次评估取单位氧化稀土（REO92%）其他制造费用为 3280.00 元。
8.7 管理费用
本次评估管理费用根据相关规定计算得出。稀土矿业所属稀土矿山管理费用
包括总公司、分公司管理费，矿产资源补偿费，地方各种规费。
本次评估管理费用包括摊销费、矿产资源补偿费、环境恢复治理保证金、地
方规费及其他管理费用。其中本次评估将总公司、分公司管理费用归为其他管理
费用；矿产资源补偿费与地方各种规费重新估算；摊销费依据矿业权评估相关规
定需重新计算；环境治理保证金根据相关规定确定。
根据类比同类型稀土矿山，确定单位氧化稀土（REO92%）其他管理费用为
3000 元。其他取值确定如下：
（1）摊销费
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，摊销费包括无形资产（含土地使用
权）、其他长期资产、以及后续勘查投资的摊销。本次评估摊销费为土地使用权
的摊销，土地使用权摊销年限，应以土地使用权剩余使用年限确定。当土地使用
权剩余使用年限大于评估计算的服务年限时，以评估计算的服务年限作为土地使
用权摊销年限。本次评估以评估计算的服务年限作为无形资产摊销年限。足洞稀
土矿矿山服务年限为 4.02 年。
则 本 次 评 估 确 定 单 位 氧 化 稀 土 （ REO92% ） 摊 销 费 为 2098.43
（=2530.71×10000÷4.02÷3000）元。
（2）矿产资源补偿费
根据《矿产资源补偿费征收管理规定》，征收矿产资源补偿费金额＝矿产品
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销售收入×补偿费费率×开采回采率系数。本次评估对象离子型稀土资源补偿费率
为 4%，未来生产年限内每年按标准应缴纳的矿产资源补偿费（采矿回采率系数
为 1）。本次评估以 2015 年为例计算单位矿产资源补偿费为：
单位矿产资源补偿费=58498.38×4%×1÷3000×10000＝7799.78（元/吨）。
（3）矿山环境治理和生态恢复保证金
根据《<江西省矿山环境治理和生态恢复保证金暂行办法>的补充通知》（赣
财建[2010]441 号），足洞稀土矿年存储额为 487.91 万元，则本次评估确定单位
氧 化 稀 土 （ REO92% ） 矿 山 环 境 治 理 和 生 态 恢 复 保 证 金 为 1626.37
（=487.91×10000÷3000）元。
（4）地方规费
根据赣州市人民政府办公厅《关于进一步统一规范我市稀土开采税费管理的
通知‖（赣市府办字[2012]209 号），地方规费包括水土保持设施补偿费及水土流
失防治费，排污费，植被恢复费，防洪保安基金，价格调节基金。其中水土保持
设施补偿费及水土流失防治费，排污费，植被恢复费按氧化稀土（REO92%）从
量征收，分别为 500 元/吨、1000 元/吨、100 元/吨，合计 1600 元/吨；防洪保安
基金、价格调节基金分别按不含税销售收入的 0.12%、0.05%重新估算。本次评
估以 2015 年为例计算地方规费，2015 年氧化稀土（REO92%）销售收入 58498.38
万 元 / 吨 ， 则本 次 评估 确 定 单位 氧 化稀 土（ REO92% ） 地 方规费 为 1931.49
（=1600+58498.38×（0.12%+0.05%）×10000÷3000）元。
综上所述，本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）管理费用为 16456.07（＝
2098.43+7799.78＋1626.37+1931.49＋3000）元。
8.8 销售费用
本次评估销售费用按销售收入的 0.5%计提。本次评估以 2015 年为例计算单
位销售费用。2015 年销售收入 58498.38 万元，所以单位氧化稀土（REO92%）
销售费用为 974.97（=58498.38×0.5%÷3000）元，本次评估确定单位氧化稀土
（REO92%）销售费用为 974.97 元。
8.9 财务费用
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，矿业权评估时财务费用根据流动资
金的贷款利息计算。假定未来生产年份评估对象流动资金的 70%为银行贷款，贷
款利率按提交报告时执行的一年期贷款年利率 6.00%计算，单利计息，则单位财
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务费用为：
单位财务费用＝8025.00×10000×70%×6.00%÷3000
＝1123.50（元/吨）
本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）单位财务费用为 1123.50 元。
8.10 总成本费用及经营成本
经估算，未来正常生产期评估对象的单位氧化稀土（REO92%）总成本费用
为 61483.93 元，单位氧化稀土（REO92%）经营成本为 56889.20 元。
9.销售税金及附加
产品销售税金及附加指矿山企业销售产品应负担的城市维护建设税、资源税
及教育费附加。城市维护建设税和教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税为计税
依据。
9.1 应纳增值税
年应纳增值税额＝当期销项税额－当期进项税额
销项税额＝销售收入×销项税税率
进项税额＝(外购材料费＋外购燃料及动力费)×进项税税率
产品为混合稀土碳酸盐（REO92%），销项税税率取 17%。为简化计算，进
项税额以外购材料费和外购燃料及动力费之和为税基，税率取 17%。
以 2015 年为例，计算过程如下：
年销项税额＝年销售收入×17%
＝9944.73（万元）
年进项税额＝（年外购材料费＋年外购燃料及动力费）×17%
＝1176.92（万元）
年应纳增值税＝销项税额－进项税额
＝9944.73－1176.92
＝8767.80（万元）
据―关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知‖（财税[2008]170 号），评
估对象基建投入以及更新投入的机器设备（含安装工程）可抵扣进项税，当期未
抵扣完的结转下期继续抵扣。则：2014 年抵扣机器设备进项税 196.99 万元。
9.2 城市维护建设税
城市维护建设税以应纳增值税额为税基计算。《中华人民共和国城市维护建
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设税暂行条例》规定的税率以纳税人所在地不同而实行三种不同税率。评估对象
适用的城市维护建设税税率应为 5%。本次评估以 2015 年为例计算年城市维护建
设税：
年城市维护建设税＝年应纳增值税×5%
＝8767.80×5%
＝438.39（万元）
9.3 教育费附加
按《征收教育费附加的暂行规定》及《国务院关于修改〈征收教育费附加的
暂行规定〉的决定》（2005 年 8 月 20 日 国务院令 448 号），教育费附加、地方
教育费附加分别按应纳增值税额的 3%、2%计税。以 2015 年为例计算年教育费
附加：
年教育费附加＝年应纳增值税×（3%＋2%）
＝8767.80×5%
＝438.39（万元）
9.4 资源税
根据赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函
[2014]109 号），对除寻乌县以外的其他各县稀土精矿资源税按 1:750 的折算比计
征，足洞稀土矿属龙南县，故本次评估折算单位氧化稀土 2.25 万元。评估对象
正常生产期年资源税为：
年资源税＝3000×2.25＝6750.00（万元）
则 2015 年销售税金及附加＝438.39+438.39+6750.00＝7626.78（万元）。
10.企业所得税
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，企业的应纳税所得额乘以适用税率，
减除依照《企业所得税法》关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为
应纳税额。《中华人民共和国企业所得税法》由全国人大第五次会议于 2007 年 3
月 16 日通过，自 2008 年 1 月 1 日起施行，企业所得税率取 25%。以 2015 年为
例：
企业所得税＝（年销售收入-年总成本费用-年销售税金及附加）
＝（58498.38－18445.18－7626.78）×25%
＝ 8106.61（万元）
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11.折现率
折现率一般根据无风险报酬率和风险报酬率选取，其中包含了社会平均投资
收益率。
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，无风险报酬率可以选取距离评估基
准日前最近发行的长期国债票面利率、最近几年发行的长期国债利率的加权平均
值、距评估基准日最近的中国人民银行公布的 5 年期定期存款利率等。本次评估
无风险报酬率选用距评估基准日剩余期限 10 年以上的国债平均收益率 4.3066%。
风险报酬率确定方法为―风险累加法‖。其中风险报酬率生产及改建矿山取值
范围为 0.15－0.65%；行业风险报酬率取值范围为 1.00－2.00%；财务经营风险
报酬率取值范围为 1.00－1.50%。本次评估矿山正常生产阶段风险报酬率取
0.63%；行业风险报酬率取 1.80%；财务经营风险报酬率取 1.30%；企业个别风
险调整系数确定为 2.5%。则本次评估折现率取 10.54%。
（五）评估结论
本评估机构在充分调查和了解评估对象及市场情况的基础上，依据评估程
序，选取合理的评估方法和评估参数，经估算得―赣州稀土矿业有限公司足洞稀
土矿采矿权‖评估价值为 79988.29 万元，大写人民币柒亿玖仟玖佰捌拾捌万贰仟
玖佰元整。
（六）评估假设条件
1. 国家产业、金融、财税政策在预测期内无重大变化；
2. 以设定开采技术水平为基准；
3. 评估对象设定的生产方式、投资生产计划、产品方案保持不变且持续经
营；
4. 市场供需水平基本保持不变。
案例三 赣州稀土矿业有限公司柯树塘稀土矿采矿权
（一）评估对象与范围
1．评估对象
评估对象为赣州稀土矿业有限公司柯树塘稀土矿采矿权（以下简称―柯树塘
稀土矿‖）。
根据江西省国土资源厅2012年11月08日出具的赣州市矿业有限公司柯树塘
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稀土矿―划定矿区范围批复‖（赣采复字[2012]0056号）。
矿山名称：赣州稀土矿业有限公司柯树塘稀土矿，矿区面积：10.642 平方公
里。
2．评估范围
本次评估范围为赣采复字[2012]0056 号的划定矿区范围，由 52 个拐点坐标
圈定。拐点坐标见下表：
矿区范围拐点坐标表（西安 80 坐标系）
拐点号 X Y 拐点号 X Y
1 2751509.00 39367683.00 27 2749199.00 39364391.00
2 2751392.00 39367964.00 28 2749259.00 39364172.00
3 2751447.00 39368175.00 29 2749664.00 39363943.00
4 2751156.00 39368416.00 30 2749736.00 39364023.00
5 2750763.00 39368070.00 31 2749839.00 39364065.00
6 2750063.00 39367926.00 32 2750011.00 39364257.00
7 2750194.00 39367614.00 33 2750103.00 39364412.00
8 2749249.00 39366901.00 34 2750201.00 39364726.00
9 2749207.00 39366530.00 35 2750559.00 39365117.00
10 2748886.00 39366408.00 36 2750704.00 39365448.00
11 2748583.00 39366505.00 37 2750752.00 39365499.00
12 2747735.00 39366100.00 38 2750817.00 39365623.00
13 2746980.00 39365674.00 39 2750879.00 39365656.00
14 2746145.00 39365206.00 40 2751021.00 39365662.00
15 2746056.00 39364459.00 41 2750989.00 39365754.00
16 2745643.00 39364396.00 42 2750995.00 39365842.00
17 2746090.00 39363940.00 43 2751042.00 39365952.00
18 2746208.00 39363705.00 44 2751107.00 39366219.00
19 2746847.00 39364059.00 45 2750989.00 39366388.00
20 2747045.00 39364118.00 46 2750929.00 39366337.00
21 2747413.00 39364308.00 47 2750903.00 39366396.00
22 2747789.00 39364637.00 48 2750929.00 39366450.00
23 2748088.00 39365060.00 49 2750852.00 39366553.00
24 2748539.00 39365454.00 50 2750929.00 39366796.00
25 2748856.00 39364927.00 51 2751116.00 39366859.00
26 2748829.00 39364856.00 52 2751504.00 39367303.00
开采标高：从 422m 至 250m。
3．评估对象历史沿革及价款缴纳情况
评估对象为整合矿山，以原上甲柯树塘稀土矿为主体，整合原石排涵水稀土
矿并适当调扩范围而组建的稀土矿。
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上甲柯树塘稀土矿：证号3600000830526，采矿权人：赣州稀土矿业有限公
司，生产规模20.00万立方米/年，矿区面积2.4794平方千米，有效期限2010年6月
13日至2013年6月13日。
石排涵水稀土矿：证号3600000830527，采矿权人：赣州稀土矿业有限公司，
生产规模10.00万立方米/年，有效期限2010年6月13日至2013年6月13日。
1999年前，上甲柯树塘稀土矿和石排涵水稀土矿为寻乌县办集体所有制企
业。2000年赣州市政府为组建赣州南方稀土矿冶有限责任公司，将二矿收归国有，
采矿权人变更为寻乌县稀土原矿生产经销公司，并作价入股到赣州南方稀土矿冶
有限责任公司，采矿权未作转让，采矿权人未作变更。2004年底，赣州市政府为
规范稀土矿业生产秩序，促进稀土产业发展，组建赣州稀土矿业有限公司，全市
88个采矿权全部转让至该公司，柯树塘稀土矿等二个采矿权也随之转让给赣州稀
土矿业有限公司，2005年采矿人变更为赣州稀土矿业有限公司。二个采矿权于
2010年10月到期，并在同年办理了延期手续，采矿有效期延续至2013年6月。2012
年1月17日，采矿人变更为赣州南方稀土资源有限公司。2012年7月，经省国土资
源厅批准，二个采矿证的采矿人变更为赣州稀土矿业有限公司,有效期自2012年7
月23日至2013年7月23日。
2012年底，矿山开始整合，于2012年11月08日江西省国土资源厅出具了赣州
市矿业有限公司柯树塘稀土矿―划定矿区范围批复‖（赣采复字[2012]0056号），现
整合后的新采矿许可证正在办理之中。
2013年3月10日，江西国土资源交易中心以窑下稀土矿有偿处置价款为目的，
委托北京红晶石投资咨询有限责任公司出具了《赣州稀土矿业有限公司柯树塘稀
土矿采矿权评估报告书》(红晶石评报字[2013]第05号 总第1897号)，评估基准日
2012年11月30日，评估价款9663.04万元，评估计算年限为30年，评估期内矿山
拟动用TRE2O3可采储量为24348.78 吨、SRE2O3可采储量19320吨；对应的评估
利用稀土氧化物总量（TRE2O3 ）资源储量32465.04 吨、离子相稀土氧化物量
（SRE2O3）资源储量25760吨，其中包括需补交价款对应的资源量（TRE2O3）6929
吨、（SRE2O3）5450吨。则价款评估基准日已价款处置而未开采的可供利用资源
量为（TRE2O3）25536.04 (=32465.04 -6929)吨、（SRE2O3）20310.00 (=25760-5450)
吨。
2013 年 4 月 2 日，江西省国土资源厅以赣国土资矿评备字（2013）第 055
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号文对该价款评估报告及评估结果出具了《江西省国土资源厅采矿权评估结果备
案书》。截止本次评估基准日，上述采矿权价款已全部缴纳完毕。
（二）采矿权概况
1．矿区位置和交通
柯树塘稀土矿位于寻乌县城南东 171°方向 13km 处，属寻乌县留车乡上甲村
管辖。矿区地理坐标：东经 115°39′09″～115°41′55″，北纬 24°48′35″～24°51′47″，
范围由 52 个拐点围成，面积 10.64km2。
区内交通以公路为主，从赣州经寻乌至广东兴宁、梅县的公路(206 国道)从
矿区东部通过，从 206 国道至上甲村及柯树塘稀土矿山有简易公路相通，交通较
方便。
2．矿区自然地理与经济概况
区内为亚热带东南季风气候，温暖潮湿，四季分明，雨量充沛。春季多雨，
夏季炎热，最高气温达 38.3℃；冬季寒冷，时有冰冻，最低气温为-5℃，年平均
气温为 19.3℃，山区气温略低。全年无霜期 292 天左右。春秋雨雾较多，年降雨
量在 1090.7—2111 毫米之间，且多集中于 3—6 月期间，占年降雨量 56%。总之
矿区雨量较多、用水充足。区内为丘陵地貌，最高处位于矿区东部，其海拔标高
为 421.1 米,最低处位于矿区北部偏东的河流处，其海拔标高最低为 245.8 米,相对
高差约 175 米。整个矿区内海拔标高几乎都有矿化。地势总体为中间低，东西两
边较高，区内小水系由东西两侧汇入中部的柯树塘河，柯树塘河在矿区中部偏西
由北往南流出矿区。
区内经济以农业、果业为主，粮食自给有余，脐橙、蜜桔已成为本区大宗经
济特产。矿产开发业主要以稀土为主，并为区内广大居民的生活改善有较大帮助。
目前，矿区内人口较为稠密，劳力充足，除部分民工外出打工外，大部分以务农
为生，兼顾中、小工商业，总体生活水平较高。
该区地震动峰值加速度 0.10g，相应的地震基本烈度为Ⅵ度，为地壳稳定性
较好区。
3．以往地质工作概况
上甲柯树塘稀土矿是寻乌县河岭大型稀土矿的一部分。河岭稀土矿由江西省
地质局九○九地质大队于 1972 年在综合普查找矿中发现，矿区自 1972 年 10 月开
始普查，1974 年转入勘探，1977 年 9 月结束野外工作，同年 12 月提交了《江西
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省寻乌县河岭稀土矿地质勘探报告》。1978 年 8 月通过江西省矿产储量委员会的
地质报告终审，以赣储决字[1980] 17 号文（《江西省矿产资源储量委员会审查江
西寻乌县河岭稀土矿地质勘探报告的决议书》）对报告及估算的资源储量予以批
准。
2001 年 11 月，赣南地质调查大队受赣州南方稀土矿冶有限责任公司委托，
对河岭稀土矿区范围内的上甲柯树塘稀土矿等五个采矿证（矿山）进行了资源储
量调查复核工作，编制了《江西省寻乌县稀土原矿生经销公司上甲柯树塘联营稀
土矿储量地质报告》、《江西省寻乌县稀土原矿生经销公司石排涵水联营稀土矿储
量地质报告》。报告于 2002 年 3 月通过江西省国土资源厅组织聘请专家的评审，
以赣国土资认储字[2002]15、16 号文（《矿产资源储量认定书》）对报告及估算的
资源储量予以认定。
2006 年 1 月，根据国土资源部矿产资源储量司 2005 年 8 月 18 日下发的关
于在江西、黑龙江、福建、重庆四省(市)开展重要矿区资源潜力评价工作（国土
资储函［2005］25 号）要求，江西省国土资源厅结合本省实际选择了赣南优势
矿种中的―江西省寻乌县河岭稀土矿区‖典型矿床，作为江西省六个重要矿区资源
潜力评价工作区之一。赣州市矿产资源管理局依据省厅部署，组建―项目课题组‖，
委托赣南地质调查大队实施完成寻乌县河岭稀土矿区资源潜力评价工作，赣州南
方稀土矿冶有限责任公司提供资金配合工作。在全面搜集、整理矿区相关资料的
基础上，经野外调查和择区加密工程控制等工作，对矿山建矿以来（2001 年-2006
年）矿山开采情况进行了较详细的厘定，重新对区内各采矿证范围内（包括上甲
柯树塘、石排涵水稀土矿区）的采损资源储量和保有资源储量进行了估算，对矿
区资源潜力作了总体评价。同年 6 月，提交了《江西省寻乌县河岭稀土矿资源潜
力评价报告》，该报告经赣金林资潜储评字 [2006]005 号评审通过,以赣国土资潜
储备字[2006] 05 号文（《评审备案证明》）对报告及估算的资源储量予以认定。
2011 年 3 月，赣州稀土矿业有限公司为查明赣国土资核(2011)232 号文批复
的江西省寻乌县河岭矿区柯树塘稀土矿（整合）预划定矿区范围内的稀土资源储
量，委托赣南地质调查大队开展了寻乌县河岭矿区柯树塘稀土矿（整合）资源储
量核实，2012 年 1 月编制了《江西省寻乌县河岭矿区柯树塘稀土矿（整合）资
源储量核实报告》。该报告经江西省金林矿产资源储量评审有限公司评审（赣金
林储审字[2012]121 号）
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2012 年，江西省地质矿产勘查开发局赣南地质调查大队受赣州稀土矿业有
限公司委托，对矿区内资源储量进行了核实，于 2013 年 2 月编制并提交了《江
西省寻乌县河岭矿区柯树塘稀土矿资源储量核实报告》，2013 年 6 月 24 日由国
土资源部矿产资源储量评审中心以―国土资矿评储字[2013]123 号‖文予以评审，
2013 年 7 月 31 日国土资源部以―国土资储备字[2013]264 号‖予以备案。
4．矿区地质概况
柯树塘稀土矿划定矿区位于河岭环状火山机构中心的南缘，区内仅出露有花
岗斑岩及火山熔岩类和分布在低洼处的第四系。
（1）矿区地层
区内火山岩系为晚侏罗世菖蒲群上亚段陆相喷溢的火山岩,岩性为流纹质凝
灰熔岩(J3ch3(Ⅱ))，遭受不同程度的碱性长石化，易风化，于地势平缓处，往往形
成厚层的风化壳。是矿区稀土矿床成矿母岩重要组成部分。流纹质凝灰熔岩在区
内出露面积约 4.41 平方公里，占全区面积的 41.45%。
第四系（Q）:沿老鸦河(寻乌河)两岸普遍发育，主要为全新统河漫滩堆积及
稍早之超河漫滩一级堆积阶地。
（2）矿区构造
区内构造简单，主要在整合区外围东部见一条北东向断裂，宽为 0.5—3.0 米，
延长为 4—4.5 千米，倾向南西，倾角 70 度。
（3）岩浆岩
矿区的花岗斑岩体区域上属于河岭上甲岩体的一部分。该岩体在区域上总体
呈北东向展布，分布面积达 20.7 平方公里，是一个受火山构造控制的次火山岩
相侵入岩，岩性为花岗斑岩，侵入时期为晚侏罗世（γπ53—2（Ⅰ））。其中在矿区范
围内花岗斑岩体出露面积约 3.761 平方公里，占全区面积的 35.35%。
花岗斑岩呈浅肉红色，斑状结构，块状构造，斑晶含量高达 60%左右，斑晶
成分为透长石、微斜长石及斜长石、石英和少量黑云母，晶形较完整，部分见溶
蚀现象，粒径 1.0—20.0 毫米；基质微粒状，粒径 0.06—0.50 毫米，成分为钾长
石、石英、斜长石、黑云母、少量磁铁矿、锆石、榍石；含独居石、氟碳铈钡等
数种稀土矿物。化学成分特征（平均含量(%)）为：SiO2 70.06, TiO2 0.41, AI2O3
14.43, Fe2O3 1.99, FeO 0.71, MnO 0.10, MgO 0.48, CaO 0.67, Na2O 3.44, K2O 6.64,
P2O5 0.05, TRE2O3 0.132,烧失量 0.84。属于铝过饱和的富碱性岩石。花岗斑岩微
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量元素特征：Pb、Sn、W、Yb、Li、Ag、Ge、Zn、Zr、Ni、SRE、Ba 高于酸性
岩维氏值 1—12 倍，Be、B、Ga、Ti、V、Cu、Co、Cr 低于酸性岩维氏值 1—12
倍。
5．矿床地质特征
（1）风化壳特征
受风化作用强弱不均及地形地貌等因素影响，区内岩体风化壳的发育程度有
所差异。
分布于矿区的燕山晚期花岗斑岩（γπ53—2（Ⅰ））、晚侏罗世菖蒲群上亚段
陆相流纹质凝灰熔岩(J3ch3(Ⅱ))，海拔标高一般在 250-411.7 米，地形起伏较大，
相对高差多数在 90 米以下，山脊相对平缓，山脊坡度多在 35°以内，岩体风化
壳保留较好，故其风化壳较为发育，风化壳厚度普遍在 10 米以上，基岩出露少，
稀土矿化也相对较强。总之，区内风化壳总体呈裸脚式为主，部分为全覆式，少
数为残留式，风化壳面积约占岩体分布面积的 96%。
风化壳在垂直剖面上其岩性、结构构造、物质成分存在明显的分带性，自上
而下可划分为表土层、全风化层、半风化层。
①表土层：该层不发育，局部分布，主要由亚粘土、亚砂土及腐植质组成，
夹杂有花岗岩和石英岩碎块，一般山脊、山腰厚度小于 1m，山脚厚度 1～2m。
该层一般为非矿盖层，稀土含量较低，TRE2O3 为 0.010～0.049％，平均 0.030%，
属非矿层。
②全风化层：厚度一般 4.55～8m。岩石风化后呈褐红色、黄褐色，质地较
均一，结构松散，硅酸岩矿物已基本风化解体，长石已基本风化成高岭土，残留
板状、柱状形态，大小 2×4mm，手搓具滑感；石英粒径 2～3mm，呈灰白色；
黑云母多析出铁质。微裂隙甚为发育，裂隙中往往被粘土矿物充填。该层具有在
山头、山腰厚度大，山脚薄的特点。据目前样品测试结果统计，TRE2O3 最高品
位 0.237％，最低 0.01％，平均 0.131％；矿体主要赋存于该层位的中上部，向下
品位降低，并向半风化层过渡。
③半风化层： 厚度不详，其颜色、结构构造特征与原岩差别不大，质地较
松散到稍成块，手搓不易成粉末状，长石多呈半风化碎粒状，局部亦发育高岭土
化，风化裂隙发育，裂隙宽 0.1～1mm 不等，且多为铁质充填，该层未风化的原
岩碎块增多，含矿性差，TRE2O3 一般低于 0.03％，属非矿层。
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上述各层没有截然界线，皆呈渐变过渡关系。
（2）矿体赋存层位及分布范围
区内稀土矿体赋存于花岗岩、火山岩风化壳的全风化层中，矿体的分布严格
受风化壳范围及地形地貌因素制约，被冲洪积层覆盖的沟谷部位一般不存在矿
体，基岩分布区也无矿体存在。
区内矿体主要分布于矿区燕山晚期花岗斑岩风化壳、晚侏罗世菖蒲群上亚段
陆相喷溢的火山岩风化壳中，矿体走向延长 200～3500m，宽 200～1000m，矿体
厚度一般 2～8m，最厚 28 m，最小 1 m，矿体倾角较为平缓，山顶一般为 5～10°，
沿山坡变陡为 20～30°，总体倾角较地形坡度略为平缓。矿体厚度一般山顶较厚，
山脊次之，山坡两翼及坡脚厚度较薄。矿体分布海拔标高为 422～250m 之间，
形态和产状随地形呈波状起伏展布。
（3）矿体特征
矿区按自然地理条件及矿体赋存岩性特征，区内共圈出Ⅲγπ、Ⅲλπ、Ⅳλπ
共三个矿体，其中赋存于花岗斑岩风化壳中的有 1 个，分布于熔岩风化壳中的有
2 个矿体。矿体分布面积总计约 6.92Km2，占矿区总面积的 65.04%。矿体总体走
向为北东向，已查明单矿体长度 3-4 千米，宽度 2-3 千米，平均厚度 6.94 米。
①Ⅲγπ 矿体
矿体分布于中北部，赋存于花岗斑岩风化壳中，面积 3.19 Km2，占矿区总面
积的 29.98%。其中保有矿块面积 0.72 Km2。共划分 105 个块段，其中保有块段
39 个，采损块段 39 个，残余量块段 29 个。目前有 443 个工程控制，其中保有
块段 72 个工程控制、残余量块段 124 个工程控制。矿体呈北东走向的长条状，
分布集中，矿体赋存最大标高 393.7m，最小标高 250m，平均厚度为 7.31 米，厚
度变化系数 70.17%；TRE2O3 品位：0.145%，SRE2O3 品位：0.115%，浸取率 78.86%，
品位变化系数 49.17%。
②Ⅲλπ 矿体
矿体分布于中西部，赋存于火山熔岩风化壳中，面积 1.61 Km2，占矿区总面
积的 15.13%。其中保有矿块面积 1.01 Km2。共划分 68 个块段，其中保有块段
41 个，采损块段 14 个，残余量块段 13 个。目前有 234 个工程控制，其中保有
块段 100 个工程控制、残余量块段 51 个工程控制。矿体呈北东走向的长条状，
分布相对集中，矿体赋存最大标高 372.9m，最小标高 265m，平均厚度为 7.51
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米，厚度变化系数 70.53%，全相 TRE2O3 品位：0.114%，SRE2O3 品位：0.090%，
浸取率 78.90%，品位变化系数 42.56%。
③Ⅳλπ 矿体
矿体分布于南部，赋存于火山熔岩风化壳中，面积.2.12Km2，占矿区总面积
的 19.92%。其中保有矿块面积 1.90 Km2。共划分 60 个块段，其中保有块段 48
个，采损块段 6 个，残余量块段 6 个。目前有 245 个工程控制，其中保有块段
787 个工程控制、残余量块段 15 个工程控制。矿体呈北东走向的长条状，分布
较集中，矿体赋存最大标高 411.7m，最小标高 265m，平均厚度为 4.49 米，厚度
变化系数 78.31%，全相 TRE2O3 品位：0.102%，SRE2O3 品位：0.080%，浸取率
77.49%，品位变化系数 47.25%。
（4）矿石质量
①矿石矿物组成
矿体系由成矿母岩风化而成，由于在整个风化过程中基岩不断解体，元素迁
移、重新组合，故与原岩矿物成分不尽相同。矿石中主要矿物为高岭土类粘土矿
物、石英和钾长石，三者占 94.81%，其次为磁铁矿和黑云母，占 4.61%，其余
矿物均少量至微量。在熔岩风化壳中，除上列矿物外，常见到少量变质岩岩屑。
矿石中可见之稀土矿物主要有独居石、氟碳铈矿和氟碳铈钡（？钙）矿。特
征如下：
这三种矿物粒级细，多数＜0.076 毫米，在 0.15—0.076 毫米粒级中偶然可见
单晶体产出。独居石黄绿色，多具板状，晶体坚实，表面新鲜。氟碳铈矿与氟碳
铈钡矿一般呈褐红色，多具不规则粒状，略具赭黄色氧化面，晶体疏松易碎，与
磁铁矿、黑云母密切共生。
②稀土品位变化特征
该矿床属单一的稀土矿床。除主产稀土元素外，其他金属元素如 Nb、Ta、
Ti、Zr、Hf、Cu、Pb 等含量很低，无综合利用价值。
矿石有用组分（TRE2O3）含量：TRE2O3 品位 0.05～0.273%，平均品位 0.131%，
其中熔岩型，一般为 0.05—0.235%，最高 0.570%，最低 0.019%，平均 0.122%；
花岗斑岩型，一般 0.120—0.180%，最高 0.760%，最低 0.024%，平均 0.149%。
矿石中稀土总量在水平方向上变化不大，在垂直方向上变化较大，特点是近
地表品位稍低，全风化层中下部品位较高，半风化层至基岩逐渐降低，品位变化
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系数为 91.96-18.4%。
反映在水平方向上，稀土品位变化主要与母岩岩性、地形地貌的变化有关。
一般而言，稀土品位高低与粘土类矿物含量成正比，粘土类矿物含量愈多，稀土
品位相对较富；就单个微地貌特征来说，山头、山脊处的稀土品位一般较高，往
山坳、山脚处稀土品位逐渐变低直至为非矿。
反映在垂向上，各矿体的稀土品位变化相对较大，既有上贫下富，亦有上富
下贫，但总体以上下贫、中间富的大肚子型为主，反映出区内矿体总体保存较好，
这与该区岩体风化壳类型较为一致。
总之，矿石品位变化不大，属较均匀类型，其品位变化系数为：花岗斑岩风
化壳 49.17%，其中全风化层 49.74%，半风化层 47.83%；熔岩风化壳 43.94%，
其中全风化层 46.13%、半风化层 38.32%。
③稀土配分特征
矿石稀土总量中以轻稀土（镧、铈、镨、钕）为主，重稀土（镝、铽、钬、
铒、铥、镱、镥、钇）次之，中稀土（钐、铕、钆）最少。
柯树塘整合矿区不同矿石类型稀土分组含量表
稀土分组 轻稀土 中稀土 重稀土
备 注
岩性及矿石类型 （%） （%） （%）
全风化层上部表土层 87.06 5.79 7.15
花岗斑
全风化层 79.55 7.63 12.82
岩
半风化层 72.96 8.06 18.95
全风化层上部表土层 80.04 9.31 10.65
熔岩 全风化层 69.21 11.62 19.08
半风化层 63.38 12.18 26.44
④稀土元素赋存状态
矿区稀土元素的赋存状态有三种情况： 主要呈离子状态吸附于粘土矿物表
面，粘土矿物是矿石的主要成分，也是稀土元素的载体，粘土矿物中分布最广者
为高岭石，其次为多水高岭石和水云母。部分呈独立矿物，如磷钇矿、独居石等。
少量以类质同象或微包体方式分散于造岩矿物或副矿物中。
6．矿石加工技术性能
（1）浸矿工艺流程
因稀土元素主要呈离子吸附状态赋存在高岭土类粘土矿物中，利用离子交换
式置换矿石中稀土离子，是矿床回收的基础。
通过试验证实：矿石中离子吸附相稀土，用 Na+或 NH4+离子均可有效地交
换出来。实验证明用 7%NaCl 溶液（因考虑农业生产未采用(NH4)2SO4）作为浸
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矿试剂，采用 1:0.3 的固液比，析出的母液中稀土浓度可达 5.5 克/升以上，离子
相稀土可以回收 90%以上。
用 1MP-204 萃取稀土，萃余液 pH 值为 2，萃取容量为 12 克/升。单级萃取
率>99%。如用多级萃取，萃取容量可高达 15 克/升。
试验 1.08NHCl 溶液 12 级洗轻稀土，1.8N9 级洗中稀土，4.5N6 级反萃重稀
土。有机相:洗轻液:洗中液:反萃液体=4:1:1:1（重稀土反萃液重返六次）可以达
到较理想的分组效果。
目前矿山稀土生产工艺主要有池浸和原地浸矿二种生产工艺，本矿主要采用
原地浸矿生产工艺。
本矿原地浸矿工艺流程主要技术指标：浸取率为 79.47%，采选综合回收率
为 75%，贫化率为 0%，精矿品位为 92%。
（2）产品质量
混合稀土（产品）配分情况见下表：
柯树塘混合稀土配分分析结果表
项 目 La2O3 CeO2 Pr6O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Cd2O3 Y2O3
配分含量% 29.84 7.18 7.41 30.2 6.32 0.51 4.21 10.3
项 目 Tb4O7 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3 合计
配分含量% 0.46 1.77 0.27 0.88 0.13 0.62 0.13 99.9
7．开采技术条件
（1）水文地质条件
矿体埋藏浅，厚度不大，位于侵蚀基准面之上，基本裸露地表，地形有利于
自然排水，开采方式为露天开采，不存在矿坑涌水，属水文地质条件简单的矿床。
（2）工程地质条件
矿山地质构造简单，矿体开采不用或较少开挖山体，挖掘深度不大，属于工
程地质条件简单的矿体。
（3）环境地质条件
矿山开采导致原生地貌环境破环，尾砂堆积，采矿废水导致地表水体及地下
水体污染，矿山地质环境为中等。
8．矿区开发现状
原上甲柯树塘稀土矿：矿山筹建于 1987 年，1987 年冬正式投入生产。建矿
时设计生产（氧化稀土）能力 383 吨/年。堆浸生产工艺，工艺流程为：硫铵浸
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矿～浸矿液沉淀～灼烧～稀土矿（氧化稀土）产品。根据矿山生产资料，1988
年至 1999 年池浸工艺。1988-2001 年矿山累计采出（92%氧化稀土）为 2400 吨；
2001-2006 年矿山累计采出（92%氧化稀土）为 4052 吨；2007-2011 年矿山累计
采出（92%氧化稀土）为 2812 吨。
原石排涵水稀土矿：矿山筹建于 1987 年，1988 年正式投入生产。建矿时设
计生产（氧化稀土）能力 383 吨/年。堆浸生产工艺，工艺流程为：硫铵浸矿～
浸矿液沉淀～灼烧～稀土矿（氧化稀土）产品。根据矿山生产资料，1988 年至
1999 年池浸工艺。1988-2001 年矿山累计采出（92%氧化稀土）为 480 吨；2001-2006
年矿山累计采出（92%氧化稀土）为 421 吨；2007-2011 年矿山累计采出（92%
氧化稀土）为 127 吨。
据赣州稀土矿业有限公司提供的资料数据，上述稀土矿原矿入选平均品位约
0.1%，贫化率为 37.5%，回采率为 92%，损失率为 8%，选矿回收率为 73.5%，
尾矿品位为 0.027% ，综合利用率 72.96%。
上甲柯树塘、石排涵水等 2 个稀土矿因涉及矿产资源整合，自 2012 年停产
至今。现整合后的新采矿许可证正在办理之中。
矿山现无开采现象，无权属争议。
（三）评估方法
柯树塘稀土矿为整合矿山，矿区范围内的资源储量经国土资源部矿产资源储
量评审中心评审通过，并经国土资源部备案。并编制有经评审的开发利用方案，
故评估对象具有独立获利能力并能被测算，其未来的收益能用货币计量。根据《矿
业权评估收益途径评估方法修改方案》及国土资源部 2006 年 18 号公告及《探矿
权采矿权评估管理暂行办法》的有关规定，评估对象已具备采用折现现金流量法
评估的条件，故确定本次评估采用折现现金流量法。其计算公式为：
n
P CI - COt 1
t 1 1 i t
其中： P -- 采矿权评估价值；
CI -- 年现金流入量；
CO -- 年现金流出量；
(CI CO)t -- 年净现金流量；
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i -- 折现率；
t -- 年序号（ t 1,2, , n ）；
n -- 评估计算年限。
（四）评估指标和参数
评估利用资源储量主要依据《江西省寻乌县河岭矿区柯树塘稀土矿资源储量
核实报告》（以下简称―储量核实报告‖）及其评审意见书（国土资矿评储字
[2013]123 号）；主要技术经济指标选取主要参考《赣州稀土矿业有限公司柯树塘
稀土矿矿产资源开发利用方案》（2012 年 11 月）（以下简称―开发利用方案‖）、《中
国矿业权评估准则》、《矿业权评估参数确定指导意见》以及评估人员掌握的其他
资料确定。
―储量核实报告‖由江西省地质矿产勘查开发局赣南地质调查大队于 2013 年
2 月编制，其资源储量核实范围与本次委托评估范围完全一致；资源储量估算的
工业指标符合《稀土矿产地质勘查规范》（DZ／T 0204—2002）；资源储量归类
编码符合《固体矿产资源储量分类》（GB/T17766—1999）标准；矿体采用地质
块段法估算储量，符合矿山实际情况；资源储量估算参数确定基本合理，提交的
资源储量经国土资源部矿产资源储量评审中心评审，并在国土资源部备案。评估
人员认为―储量核实报告‖可以满足本次采矿权评估的要求。
―开发利用方案‖由北京矿冶研究总院于 2012 年 11 月编制，距离本次评估基
准日较近，时效性较强；对矿区的资源条件和市场条件进行了充分分析、研究和
论证，编制符合相应的工业标准规范，并经主管部门会审通过。因此―开发利用
方案‖可以作为本次评估的依据。
1．评估基准日保有资源储量
根据―储量核实报告‖及评审意见书，截止 2012 年 10 月 31 日，矿区范围内
保有矿石量 3906.75 万吨、稀土氧化物总量（TRE2O3）45342 吨、离子相稀土氧
化物量（SRE2O3）36041 吨；其中：122b 矿石量 1714.96 万吨、稀土氧化物总量
（TRE2O3）21536 吨、离子相稀土氧化物量（SRE2O3）17096 吨；333 类矿石量
1737.55 万吨、稀土氧化物总量（TRE2O3）21025 吨、离子相稀土氧化物量（SRE2O3）
16789 吨；低品位 333 类矿石量 454.24 万吨，稀土氧化物总量（TRE2O3）2781
吨，离子相稀土氧化物量（SRE2O3）2156 吨。
柯树塘稀土矿为整合矿山，2012 年 11 月至本次评估基准日无动用，亦无净
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增资源储量。故截至本次评估基准日委托评估范围内保有资源储量即为资源储量
核实基准日保有资源储量。
2．评估利用资源储量
（1）由部备案资源储量核实报告计算的评估利用资源储量
根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》(CMVS30300-2010)：―评估
利用矿产资源储量＝∑（参与评估的基础储量＋资源量×相应类型可信度系数）；
内蕴经济资源量，通过矿山设计文件等认为该项目属技术经济可行的，分别按以
下原则处理：探明的或控制的内蕴经济资源量（331）和（332），可信度系数取
1.0。推断的内蕴经济资源量（333）可参考矿山设计文件或设计规范的规定确定
可信度系数；矿山设计文件中未予利用的或设计规范未作规定的，可信度系数可
考虑在 0.5～0.8 范围内取值‖。
―开发利用方案‖可信度系数取值为 0.7，评估认为合理，本次评估 333 可信
度确定为 0.7。
则 : 可 供 利 用 的 资 源 储 量 为 矿 石 量 为 3249.21
（ =1714.96+1737.55×0.7+454.24×0.7 ） 万 吨 、 稀 土 氧 化 物 总 量 （ TRE2O3 ） 为
38200.20 吨、离子相稀土氧化物量（SRE2O3）为 30357.50 吨。
即：由部备案资源储量核实报告计算的可供利用可浸出的离子相稀土氧化物
量（SRE2O3）资源储量为 30357.50 吨。
（2）缴纳价款剩余的评估利用资源储量
如―3．评估对象历史沿革及价款缴纳情况‖所述，评估价款计算年限为 30 年，
评估期内矿山拟动用 TRE2O3 可采储量为 24348.78 吨、SRE2O3 可采储量 19320
吨；对应的评估利用稀土氧化物总量（TRE2O3）资源储量 32465.04 吨、离子相
稀土氧化物量（SRE2O3）资源储量 25760 吨，其中包括需补交价款对应的资源
量（TRE2O3）6929 吨、（SRE2O3）5450 吨。则价款评估基准日已价款处置而未
开采的可供利用资源量为（TRE2O3）25536.04 (=32465.04 -6929)吨、（SRE2O3）
20310.00 (=25760-5450)吨。
柯树塘稀土矿为停产整顿矿山，2012年10月31日至本项目评估基准日无动
用资源储量，价款评估基准日已缴纳价款而未开采的资源量（TRE2O3）20310.00
吨即为本项目评估基准日缴纳价款的剩余可供利用资源储量。
（3）本项目评估用评估利用资源储量
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综上所述，按部备案储量核实报告保有资源储量计算可供利用离子相稀土氧
化物量 SRE2O3 量为 30357.50 吨；缴纳价款剩余的评估可供利用可浸出的离子
相稀土氧化物量（SRE2O3）资源储量为 20310.00 吨。本项目评估按熟小原则取
评估利用可浸出的离子相稀土氧化物量（SRE2O3）资源储量为 20310.00 吨。
尚有可供利用的离子相稀土氧化物量（SRE2O3）资源储量 10047.50 吨未缴
纳价款，没有纳入本项目评估。
3．开采方案
根据矿体赋存状态、出露的地形特点及环保要求，本方案开采方式采用溶浸
采矿，采矿方法为原地浸矿工艺。
4．产品方案
根据―开发利用方案‖，设计产品方案为混合稀土碳酸盐。按照稀土配分类型
属低钇低铕矿。企业实际生产与销售过程中，均将混合稀土碳酸盐折算到 92%
的氧化稀土。因此，本次评估产品方案选取为混合稀土碳酸盐（REO92%）。
5．开采技术指标
根据―开发利用方案‖，采选综合回收率为 75%。
6．生产规模及服务年限
稀土为国家限制开采矿种，后续生产开采需严格按照开采配额指标执行，柯
树塘稀土矿为整合矿山，整合后的新采矿许可证尚在办理之中，后续开采配额指
标具有不确定性，故本次评估生产规模的确定不予考虑配额指标。
根据―开发利用方案‖，柯树塘稀土矿浸矿生产能力（原矿）92 万吨/年，氧
化稀土（REO92%）700 吨/年。本次评估据此确定生产规模为氧化稀土（REO92%）
700 吨/年。
根据以上参数，按下式计算矿山服务年限：
Q
0.92A
式中：T——矿山服务年限；
Q——设计储量（SRE2O3）；
——采选综合回采率（75.0%）；
A——生产能力，生产 REO（折算成 92%的氧化稀土）700t/a。
则：T=20310.00 ×75%÷（0.92×700）
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≈23.65 （年）
根据《国土资源部关于下达 2014 年度稀土矿钨矿开采总量控制指标的通知》
（国土资发〔2014〕65 号）和《工业和信息化部关于下达 2014 年第一批稀土生
产总量控制计划的通知》工信部原[2014]28 号）、工业和信息化部关于下达 2014
年第二批稀土生产总量控制计划的通知》（工信部原[2014]280 号）文件，假定未
来年度保持在 2014 年下达的稀土指令性生产计划指标不变的情况下，编写了《未
来年度开采排产计划》。根据《未来年度开采排产计划》，柯树塘稀土矿于 2017
年 8 月开始生产，另根据―开发利用方案‖， 柯树塘稀土矿基建期为 1 年，则剩
余建设期为 0.08 年。
则本项目评估计算年限为 23.74 年。即 2014 年 7 月为建设期，2014 年 8 月～
2038 年 3 月为生产期。
7．销售收入
（1）计算公式
销售收入的计算公式为：
年销售收入＝年（REO92%）销售量×销售价格
（2）年销售量
本次评估假定评估对象未来生产年限内生产的产品全部销售，即氧化稀土
（REO92%）年销售量为 700 吨。
（3）产品销售价格
根据产品价格分析及预测和取价原则确定本次评估产品销售价格。
本次评估产品方案为混合稀土碳酸盐（REO92%）。根据企业提供的产品质
量要求和计价方法（龙稀领字[2010]1 号），按照稀土配分类型分为高钇矿、中钇
富铕矿、低钇低铕矿，各种类型矿的质量要求和计价方法如下表：
矿种 高钇矿 中钇富铕矿 低钇低铕矿
Eu2O3/REO≥0.8%;
Y2O3/REO≥60%; Tb4O7/REO≥0.65%; Eu2O3/REO≥0.5%;
质量 Tb4O7/REO≥1%; Dy2O3/REO≥3.5%; TREO≥92%; Tb4O7/REO≥0.4%;
要求 Dy2O3/REO≥6%; Al2O3≤1.5%; Dy2O3/REO≥2.5%; TREO≥92%;
TREO≥92%; Al2O3≤2% (Pr6O11+Nd2O3)/TREO≥26%； Al2O3≤1.5%; H2O≤ 1%
H2O≤ 1%
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Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加（扣）
Tb4O7/TREO 每增（减）
1000 元/T；Tb4O7/TREO 每增（减） Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加
0.1%加（扣）1000 元/T；
0.1%加（扣）1000 元/T； （扣）1000 元/T；Tb4O7/TREO 每
Dy2O3/TREO 每增（减）
Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加（扣） 增（减）0.1%加（扣）1000 元/T；
0.1%加（扣）200 元/T；
150 元/T；(Pr6O11+Nd2O3)/TREO 每 Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加
Al2O3＞2%分段扣款，其
计价 增(减)1%加(扣)100 元;Al2O3＞ （扣）100 元/T；Al2O3＞1.5%分
中：2%≤Al2O3≤4%在 2%
方法 1.5%分段扣款，其中： 段扣款，其中：1.5%≤Al2O3≤4%在
的基础上每增 0.1%扣
1.5%≤Al2O3≤4%在 1.5%的基础上 1.5%的基础上每增 0.1%扣 100 元
100 元/T；Al2O3/≥4%在
每增 0.1%扣 100 元/T；Al2O3/≥4% /T；Al2O3/≥4%在 1.5%的基础上每
2%的基础上每增 0.1%扣
在 1.5%的基础上每增 0.1%扣 150 增 0.1%扣 150 元；H2O 超出部分
150 元；TREO 按金属量
元；H2O 超出部分扣除重量，TREO 扣除重量，TREO 按金属量计重。
计重。
按金属量计重。
本次评估调查了中国稀土网的价格和企业实际销售价格。经统计，中钇富铕
评估基准日前一年一期（2013 年 1 月-2014 年 6 月）平均含税价格为 20.01 万元/
吨。
根据开发利用方案，评估对象的产品配分如下表：
Y2O3 La2O3 CeO2 Pr3O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Gd2O3
10.3 29.84 7.18 7.41 30.2 6.32 0.51 4.21
Tb4O7 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3
0.46 1.77 0.27 0.88 0.13 0.62 0.13
按照稀土配分类型，评估对象配分类型属低钇低铕矿。根据企业近年实际销
售情况，低钇低铕矿的价格一般在中钇富铕矿的基础上低 4 万元/吨左右。因此
本次评估低钇低铕矿含税价格取 16.01 万元/吨。按照计价方法调整后，本次评
估取值为 15.15（=16.01 +（0.51%-0.5%）/0.1%×1000+（0.46%-0.4%）/0.1%×1000+
（ 1.77%-2.5% ） /0.1%×100 ） /10000 ） 万 元 / 吨 。 则 不 含 税 销 售 价 格 为 12.95
（=15.15/1.17）万元/吨。本项目评估在 2014 年混合稀土碳酸盐（REO92%）不
含税销售价格取 12.95 万元/吨。
按本次评估未来年度碳酸稀土价格适当考虑一定的增长比例，则本次评估混
合稀土碳酸盐（REO92%）不含税销售价格在 2014 年、2015 年、2016 年、2017
年、2018 年、2019 年、2020 年、2021 年、2022 年、2023 年分别取 12.95 万元/
吨、13.34 万元/吨、13.74 万元/吨、14.56 万元/吨、16.02 万元/吨、18.42 元/吨、
21.18 元/吨、24.36 元/吨、28.01 元/吨、30.81 元/吨。2024 年及以后混合稀土碳
酸盐（REO92%）不含税销售价格为 30.81 元/吨。
④计算示例
评估对象未来正常生产期年销售收入为（以 2015 年为例）：
年销售收入＝700×13.34
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＝9334.72（万元）
8．投资估算
（1）固定资产投资
据―开发利用方案‖，该矿山投资合计 21952.82 万元，其中：矿建工程 180.00
万元，土建工程 92.00 万元，设备及器具购置 276.00 万元，工程建设其它费用
16418.82 万元（其中：林地临时租用费 9912.00 万元、补充勘查费及工程设计及
技术服务费 66.00 万元、矿山环境治理和生态恢复费用 6440.82 万元），工程基本
预备费 1735.00 万元，基建期利息 387.00 万元，流动资金 2864.00 万元。
本项目评估将林地临时租用费归类为无形资产，矿山环境治理和生态恢复费
用在成本中考虑，故评估计算固定资产投资时需将林地临时租用费与矿山环境治
理和生态恢复费用扣减，不计入固定资产投资。
本项目评估扣除林地临时租用费、矿山环境治理和生态恢复费用、工程基本
预备费、基建期利息及流动资金后的固定资产投资为 614.00 万元，其中：矿建
工程 180.00 万元，土建工程 92.00 万元，设备及器具购置 276.00 万元，工程建
设其它费用 66.00 万元。
本项目评估将土建工程归类为房屋建筑物，将设备及器具购置归类为机器设
备。其它费用按具体项目分摊后的固定资产投资 614.00 万元，其中：矿建工程
201.68 万元，土建工程 103.08 万元，设备及器具购置 309.24 万元。
据“在建工程评估汇总表”及明细表，柯树塘稀土矿分摊寻乌分公司仓库投
资在建工程 475.23 万元，后续投资在 2014 年 7 月投入 201.25 万元。柯树塘稀土
矿分摊寻乌分公司仓库投资合计 676.48 万元。
本次评估固定资产投资 1290.49 万元，其中：其中：矿建工程 214.36 万元，
土建工程 747.45 万元，设备及器具购置 328.68 万元。
本项目评估固定资产投资在评估基准日流出 475.23 万元，在 2014 年 7 月流
出 815.25 万元。
（2）无形资产投资
根据―开发利用方案‖，林地临时租赁费为 9912.00 万元，其估算标准为每生
产一吨混合氧化稀土租用费用为 4000 元。据相关文件及评估人员调查了解，上
述林地临时租赁费较相关文件及矿山实际水平相比偏高，林地临时租赁费标准为
每生产一吨混合氧化稀土租用费用为 2000 元。评估矿山混合氧化稀土总生产量
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为 16557.07 吨，所以，该矿山林地临时租赁费为 3311.41(＝16557.07×2000÷10000)
万元。另外，评估对象分摊总部及分公司仓库建设投资 61.93 万元，故本次评估
无形资产-林地临时租赁费投资确定为 3373.34（=3311.41+61.93）万元。
（3）流动资金投资
流动资金是指为维持生产所占用的全部周转资金。 ―开发利用方案‖设计流
动资金为 2864 万元，评估人员分析认为合理，故本次评估流动资金额取 2864.00
万元。
本次评估流动资金在 2019 年正式生产之日流出 2864.00 万元，在评估计算
期末等额回收。
9．成本费用
北京矿冶研究总院 2012 年 11 月编制的―开发利用方案‖，符合实际情况，可
以为本次采矿权评估所利用。成本费用的取值主要参照―开发利用方案‖，国家及
矿权评估另有规定的，依据有关规定确定。
（1）外购材料费
根据―开发利用方案‖，年总辅助材料费用为 1400.00 万元，折合吨氧化稀土
20000 元/吨，换算不含税成本为 17094.02 （＝20000÷1.17）元/吨，本次评估确
定单位氧化稀土（REO92%）外购材料费 17094.02 元/吨。
（2）外购燃料及动力费
同―（1）外购材料费‖，本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）外购燃料
及动力 4273.50 元/吨。
（3）职工薪酬
根据―开发利用方案‖， 年职工薪酬为 720.00 万元，折合吨氧化稀土
（REO92%）10285.71 元/吨，本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）职工薪
酬 10285.71 元/吨。
（4）折旧费、固定资产更新和回收固定资产残(余)值
①折旧费、固定资产更新
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，采矿权评估固定资产折旧一般采用
年限平均法，各类固定资产计算折旧的最低年限为：房屋、建筑物 20 年，机器
设备 10 年。矿业权评估中，采用的折旧年限不应低于上述最低折旧年限。故本
次评估中矿建工程按矿山服务年限 23.65 年折旧，房屋建筑物按 24.00 年折旧，
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机器设备按 10.00 年折旧，房屋建筑物及机器设备固定资产残值率取 5%。根据
―关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知‖（财税[2008]170 号），2009 年 1
月 1 日后基建投入以及更新投入的机器设备（含安装工程）可抵扣进项税，故本
次评估机器设备按不含税额计提折旧。则单位折旧费为：
矿建工程年折旧费=214.36÷23.65 ＝9.06 （万元）
房屋建筑物年折旧额＝747.45 ×（1-5%）÷24.00 ＝29.59（万元）
机器设备年折旧额＝（328.68÷1.17）×（1-5%）÷10.00 ＝26.69（万元）
单位折旧费＝（9.06 +29.59 +26.69）×10000÷700＝933.39（元/吨）
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，房屋建筑物和设备采用复原重置及
按固定资产折旧年限更新的原则考虑更新资金投入，即设备、房屋建筑物在其计
提完折旧后的下一时点（下一年或下一月）投入等额初始投资。本次评估在2024
年、2034年更新328.68万元机器设备（含税）。
②回收固定资产残(余)值
2023年、2033年回收机器设备残值14.05万元、2038年8月分别回收机器设备
及房屋建筑物残（余）值197.11万元、76.82万元。
（5）安全费用
根据关于印发《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的通知（2012年2
月14日 财政部 国家安全生产监督管理总局 财企〔2012〕16号），金属矿山露天
开采，安全费用计提标准为5元/吨，本评估项目根据评估利用资源储量REO品位
计 算 年 生 产 规 模 （ 原 矿 ） 为 68.93 万 吨 ， 折 合 吨 氧 化 稀 土 4923.57 元 （ ＝
5×68.93÷700×10000），本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）安全费用为4923.57
元/吨。
（6）其他制造费用
其他制造费用为不能归属于上述生产成本中的其他项目。根据―开发利用方
案‖，本次评估其他制造费用包括修理费及生产车间管理费用。修理费用按固定
资产（矿建工程、机器设备、房屋建筑物）的4%计提，生产车间管理费用根据―开
发利用方案‖按210万元/年取值。
则 本 次 评 估 确 定 单 位 氧 化 稀 土 （ REO92% ） 其 他 制 造 费 用 为 3737.42
（=( 1290.49 ×4%+210）×10000÷700)元/吨。
（7）管理费用
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根据―开发利用方案‖，管理费用包括总公司、分公司管理费，矿产资源补偿
费，地方各种规费。总公司、分公司管理费用折合吨氧化稀土3000元；矿产资源
补偿费折合吨氧化稀土7863元；地方各种规费折合吨氧化稀土44059元。
本次评估管理费用包括摊销费、矿产资源补偿费、环境恢复治理保证金、地
方规费及其他管理费用。其中本次评估将总公司、分公司管理费用归为其他管理
费用，矿产资源补偿费与地方各种规费因评估计算销售收入与―开发利用方案‖
计算销售收入不同，需重新估算；摊销费依据矿业权评估相关规定需重新计算；
环境治理保证金根据相关规定确定。具体如下：
①摊销费
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，摊销费包括无形资产（含土地使用
权）、其他长期资产、以及后续勘查投资的摊销。本次评估摊销费为土地使用权
的摊销，土地使用权摊销年限，应以土地使用权剩余使用年限确定。当土地使用
权剩余使用年限大于评估计算的服务年限时，以评估计算的服务年限作为土地使
用权摊销年限。本次评估以评估计算的服务年限作为无形资产摊销年限。柯树塘
稀土矿矿山服务年限为23.65 年。
则本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）摊销费为2037.40（=3373.34
×10000÷23.65 ÷700）元/吨。
②矿产资源补偿费
根据《矿产资源补偿费征收管理规定》，征收矿产资源补偿费金额＝矿产品
销售收入×补偿费费率×开采回采率系数。本次评估对象离子型稀土资源补偿费率
为4%，未来生产年限内每年按标准应缴纳的矿产资源补偿费（采矿回采率系数
为1），本次评估以2015年为例计算单位矿产资源补偿费为：
单位矿产资源补偿费=9334.72 ×4%×1÷700×10000＝5334.12（元/吨）
③矿山环境治理和生态恢复保证金
根据《<江西省矿山环境治理和生态恢复保证金暂行办法>的补充通知》（赣
财建[2010]441号），足洞稀土矿年存储额为259.96万元，则本次评估确定单位氧
化 稀 土 （ REO92% ） 矿 山 环 境 治 理 和 生 态 恢 复 保 证 金 为 3713.71
（=259.96×10000÷3000）元。
④地方规费
―开发利用方案‖中地方各种规费按每吨氧化稀土（REO92%）44059元。
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而根据赣州市人民政府办公厅《关于进一步统一规范我市稀土开采税费管理
的通知‖（赣市府办字[2012]209号），地方规费包括水土保持设施补偿费及水土流
失防治费，排污费，植被恢复费，防洪保安基金，价格调节基金。其中水土保持
设施补偿费及水土流失防治费，排污费，植被恢复费按氧化稀土从量征收，分别
为500元/吨、1000元/吨、100元/吨，合计1600元/吨；防洪保安基金、价格调节基
金分别按不含税销售收入的0.12%、0.05%。本次评估以2015年为例，由此计算
单位氧化稀土地方规费为1826.70（=1600＋13.34×（0.12%＋0.05%）×10000）元
/吨。。
综上所述，―开发利用方案‖中地方各种规费与赣市府办字[2012]209号文规定
标准相关较大。对此，评估人员向―开发利用方案‖编制单位技术人员进行了电话
咨询。
据介绍：―开发利用方案‖是依据当地2011年、2012年各资源县收费统计计算
的，当时各县收费名目繁多，致使企业负担过重。为此，赣州市人民政府办公厅
为全面贯彻国家稀土发展战略，促进稀土健康发展，解决在稀土税费征缴上存在
的项目标准不一、税费负担差距大等问题，市政府办公厅于2012年11月21日下发
了《赣州市人民政府办公厅关于进一步规范我市稀土开采税费管理的通知》(赣
市府办字［2012］209号)。由于―开发利用方案‖提交时该通知未下达，―开发利
用方案‖中地方各种规费未能按该通知规定的税费标准计算。因此，本次评估确
定地方规费按赣市府办字［2012］209号计算为准。即本次评估单位氧化稀土地
方规费取1826.70元/吨。
⑤其他管理费用
根据―开发利用方案‖确定单位氧化稀土（REO92%）其他管理费用为3000.00
元/吨。
综上所述，本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）管理费用为15911.94 （＝
2037.40+5334.12＋3713.71+1826.70＋3000.00 ）元/吨。
（8）销售费用
根据―开发利用方案‖，销售费用按销售收入的0.5%计提。本次评估以2015
年为例计算年销售费用。2015年销售收入9334.72万元，经计算销售费用折合吨
氧化稀土为666.77元，本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）销售费用为666.77
元/吨。
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（9）财务费用
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，矿业权评估时财务费用根据流动资
金的贷款利息计算。假定未来生产年份评估对象流动资金的70%为银行贷款，贷
款利率按提交报告时执行的一年期贷款年利率6.00%计算，单利计息，则单位财
务费用为：
财务费用＝2864.00 ×10000×70%×6.00%÷700
＝1718.40 （元/吨）
本次评估确定单位氧化稀土（REO92%）单位财务费用为1718.40 元/吨。
（10）总成本费用及经营成本
经估算，未来正常生产期评估对象的单位氧化稀土（REO92%）总成本费用
为59544.72元/吨，单位氧化稀土（REO92%）经营成本为54855.53元/吨。
10．销售税金及附加
产品销售税金及附加指矿山企业销售产品应负担的城市维护建设税、资源税
及教育费附加。城市维护建设税和教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税为计税
依据。
（1）应纳增值税
年应纳增值税额＝当期销项税额－当期进项税额
销项税额＝销售收入×销项税税率
进项税额＝(外购材料费＋外购燃料及动力费)×进项税税率
产品为混合稀土碳酸盐（REO92%），销项税税率取17%。为简化计算，进
项税额以外购材料费和外购燃料及动力费之和为税基，税率取17%。
以2015年为例，计算过程如下：
年销项税额=年销售收入×17%
＝9334.72 ×17%
＝1586.90（万元）
年进项税额＝（年外购材料费＋年外购燃料及动力费）×17%
＝（1196.58 ＋299.15 ）×17%
＝254.27 （万元）
年应纳增值税＝销项税额－进项税额
＝1586.90 －254.27
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＝1332.63（万元）
根据―关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知‖（财税[2008]170号），
评估对象基建投入以及更新投入的机器设备（含安装工程）可抵扣进项税，当期
未抵扣完的结转下期继续抵扣。则：
2014年、2024年、2034年抵扣机器设备进项税47.76 万元。
（2）城市维护建设税
城市维护建设税以应纳增值税额为税基计算。《中华人民共和国城市维护建
设税暂行条例》规定的税率以纳税人所在地不同而实行三种不同税率。评估对象
适用的城市维护建设税税率应为5%。本次评估以2015年为例计算年城市维护建
设税：
年城市维护建设税＝年应纳增值税×5%
＝1332.63×5%
＝66.63（万元）
（3）教育费附加
按《征收教育费附加的暂行规定》及《关于统一地方教育附加政策有关问题
的通知》，教育费附加、地方教育费附加分别按应纳增值税额的3%、2%计税。
本次评估以2019年为例计算年教育费附加：
年教育费附加＝年应纳增值税×（3%＋2%）
＝1332.63×5%
＝66.63（万元）
（4）资源税
根据赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函
[2014]109号），对寻乌县的稀土精矿资源税按1:560的折算比计征，柯树塘稀土矿
属寻乌县，故本次评估折算单位氧化稀土1.68万元。评估对象正常生产期年资源
税为：
年资源税＝700×1.68＝1176.00 （万元）
（5）销售税金及附加计算
年销售税金及附加＝66.63＋66.63＋1176.00 ＝1309.26（万元）
11．企业所得税
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，企业的应纳税所得额乘以适用税率，
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减除依照《企业所得税法》关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为
应纳税额。《中华人民共和国企业所得税法》由全国人大第五次会议于2007年3
月16日通过，自2008年1月1日起施行，企业所得税率取25%。以2015年为例：
企业所得税＝（年销售收入-年总成本费用-年销售税金及附加）
=（9334.72－4168.13－1309.26）×25%
＝ 964.33（万元）
12．折现率
折现率一般根据无风险报酬率和风险报酬率选取，其中包含了社会平均投资
收益率。
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，无风险报酬率可以选取距离评估基
准日前最近发行的长期国债票面利率、最近几年发行的长期国债利率的加权平均
值、距评估基准日最近的中国人民银行公布的5年期定期存款利率等。本次评估
无风险报酬率选用距评估基准日剩余期限10年以上的国债平均收益率4.3066%。
风险报酬率确定方法为―风险累加法‖。其中风险报酬率改建矿山取值范围为
0.15－0.65%；行业风险报酬率取值范围为1.00－2.00%；财务经营风险报酬率取
值范围为1.00－1.50%。本次评估矿山正常生产阶段风险报酬率取0.63%；行业风
险报酬率取1.80%；财务经营风险报酬率取1.30%；企业个别风险调整系数确定
为2.5%。则本次评估折现率取10.54%。
（五）评估结论
本评估机构在充分调查和了解评估对象及市场情况的基础上，依据评估程
序，选取合理的评估方法和评估参数，经估算得―赣州稀土矿业有限公司柯树塘
采矿权‖评估价值为57734.93万元，大写人民币伍亿柒仟柒佰叁拾肆万玖仟叁佰
元整。
（六）评估假设
1．国家产业、金融、财税政策在预测期内无重大变化；
2．以设定开采技术水平为基准；
3．评估对象设定的生产方式、投资生产计划、产品方案保持不变且持续经
营；
4．市场供需水平基本保持不变。
案例四 赣州稀土矿业有限公司东江稀土矿采矿权
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 144
（一）评估对象和范围
1.评估对象为―赣州稀土矿业有限公司东江稀土矿采矿权‖（以下简称―东江稀
土矿‖）。
2. 评估范围为《开发利用方案》设计的范围，由 29 个拐点坐标圈定。拐点
坐标见下表：
矿区范围拐点坐标表（80 坐标）
拐点号 X Y 拐点号 X Y
1 2748284.40 38584443.93 16 2747285.39 38584439.93
2 2748173.40 38584475.93 17 2747218.38 38584228.93
3 2748057.40 38584530.93 18 2747123.38 38583993.92
4 2748108.40 38584662.93 19 2747143.38 38583888.92
5 2748040.40 38584732.93 20 2747385.39 38583886.92
6 2747917.39 38584638.93 21 2747485.39 38583918.92
7 2747801.39 38584567.93 22 2747659.39 38583952.92
8 2747741.39 38584550.93 23 2747773.39 38583958.92
9 2747765.39 38584408.93 24 2747843.39 38584083.92
10 2747702.39 38584272.93 25 2747927.39 38584117.92
11 2747606.39 38584167.93 26 2748031.39 38584163.92
12 2747544.39 38584214.93 27 2748141.40 38584146.92
13 2747509.39 38584329.93 28 2748294.40 38584172.92
14 2747425.39 38584338.93 29 2748381.40 38584254.92
15 2747369.39 38584425.93
开采深度：由 362 米至 250 米标高，共有 29 个拐点坐标圈定。
3.评估对象历史沿革及价款缴纳情况
东江稀土矿采矿权 1999 年前属当地乡镇的集体企业所有制企业所有。2000
年赣州市政府为组建赣州南方稀土矿冶有限责任公司，将其矿权收归国有，采矿
权人变更为龙南县稀土公司，并作价入股到赣州南方稀土矿冶有限责任公司。采
矿权未作转让，采矿权人未作变更。
2004 年底，赣州市政府为规范稀土矿业生产秩序，促进稀土产业发展，组
建赣州稀土矿业有限公司，全市 88 个采矿权全部转让至该公司，该矿山采矿权
也随之转让给赣州稀土矿业有限公司，2005 年采矿人变更为赣州稀土矿业有限
公司。矿山采矿权于 2010 年 9 月到期，并在同年办理了延期手续，采矿有效期
延续至 2012 年 10 月 9 日。2011 年，经省国土资源厅批准，将采矿权人变更为
赣州南方稀土资源有限公司，有效期为有效期自 2012 年 1 月 17 日至 2012 年 10
月 17 日。江西省国土资源厅于 2012 年 7 月 20 日以赣国土资函[2012]325 号《关
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于同意变更赣州南方稀土资源有限公司稀土矿山采矿权人的函》批准该矿采矿权
人变更为赣州稀土矿业有限公司。
受江西省国土资源厅委托，北京汇贤达评估咨询有限公司对赣州稀土矿业有
限公司东江稀土矿采矿权进行价款评估。评估基准日 2012 年 9 月 30 日，评估
范围与本次评估范围一致。评估用离子相稀土氧化物 SR2O3 量可采储量 51.90 吨，
生产能力 15 吨/年，评估计算年限 3.76 年，评估结果为 36.89 万元。
据《江西省国土资源厅采矿权评估结果备案书》（赣国土资矿评备字（2013）
第 044 号），采矿权有偿处置评估金额为 36.89 万元。根据收集到的价款缴纳凭
证，上述采矿权价款已全部缴清。
（二）采矿权概况
1.矿区位置和交通
东江稀土矿位于江西省龙南县城 107°方位，直距约 10 公里，行政区划隶属
于 龙 南 县 东 江 乡 管 辖 。 地 理 坐 标 ： 东 经 114°49′49″—114°50′20″ 北 纬
24°49′37″—24°50′17″。
赣南几条主要交通干线：京九铁路、105 国道及建设中的赣粤高速公路均经
矿区东部通过，交通方便。
2.矿区自然地理与经济概况
区内主要为低山丘陵地貌，地形北西南东高中间低，海拔标高一般在 262.0～
362.2m，相对高差多在 50～100m 之间。区内山体总体呈北东南西走势。山沟、
水系发育，呈―U‖型谷蜿蜒分布。支流水溪分别流为北西、南东方向，主西河流
向西汇入东江河流。
该区为亚热带东南风气候，温暖潮湿，四季分明。年最高气温为 39.3℃，最
低气温为-7.9℃，历年平均气温为 19.2℃，全年的无霜期为 280 天。年平均降雨
量 1510.8mm，最大降雨量 2595.5mm，最小降雨量 938.5mm，其中每年的 4—6
月为丰水期，占全年降雨量的 56.4%，10—翌年的元月为枯水期，占全年降雨量
的 14.2%，而 2、7、8、9 等 4 个月为平水期。区内的年均蒸发量为 1487.3mm，
最大蒸发量 1866.4mm，最小蒸发量 1160.7mm，其中每年的 7、8 月蒸发量最大，
占全年蒸发量的 28.2%，1、2、3 月蒸发量最小，占全年蒸发量的 12.7%。
区内经济以农业、林业为主，工业则相对薄弱。农业盛产大米、瓜果；林业
有杉、松、竹、茶叶和脐橙；工业仅有小型加工业及煤、稀土等开采业，水电自
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给有余。
3.以往地质工作概况
1969 年，江西省地质局 908 大队在足洞勘探矿区进行过 1:5 万区域普查。1971
年 7 月至 1972 年 5 月，完成了足洞稀土矿勘探报告的编制。
1972 年 10 月至 1973 年 12 月，提交了《江西省龙南县足洞重稀土矿（七○
一矿）勘探地质报告》，1980 年 8 月江西省矿产储量委员会以―赣储决字第 21 号
决议书‖批准。该报告提交了平衡表内混合稀土氧化物储量 C+D 级 114960.29 吨，
地质储量 269481 吨；平衡表外混合稀土氧化物储量 C+D 级 21593.32 吨，地质
储量 90.58 吨。其中在东江稀土矿采矿证内投入小圆井工作量 546.88 米，获得的
混合稀土氧化物储量 C+D 级 3715 吨。
2003 年，江西省地矿局赣南地质调查大队地勘院编制《江西省龙南县东江
稀土矿储量地质报告》。该报告经江西省国土资源厅组织专家评审通过。省国资
厅以赣国土资认储字[2003]34 号文对报告评审意见予以认定，截止 2002 年 12 月
31 日矿区保有资源储量 2428 吨（SRE2O3）。
2009 年，江西省地矿局赣南地质调查大队地勘院编制《江西省龙南县足洞
重稀土矿资源储量核实报告》。报告经江西省国土资源厅组织专家评审通过。省
国资厅以赣国土资储备字[2009]004 号文对报告评审意见予以认定备案，但未单
独对足洞矿区东江稀土矿进行认定备案。
2010 年 10 月，赣南地质调查大队编制《江西省龙南县七○一（足洞）稀土
矿核查区资源储量核查报告》和数据入库工作。东江稀土矿采矿证范围包含足洞
稀土矿核查区内，在完成足洞稀土矿核查工作的同时完成了东江稀土矿核查工
作。
2011 年 3 月至 2011 年 12 月，江西省地矿局赣南地质调查大队编制了《江
西 省 龙南县足洞矿区 东江稀土矿资源储量 核实报告》，报告以 金林储审字
[2012]071 号文通过评审认定并经江西省国土资源厅以赣国土资储备 46 号（2012
年）通过备案。
2012 年 5 月，江西省地质矿产勘查开发局赣南地质调查大队编制了《江西
省龙南县东 江 稀 土 矿 资 源 储 量 核 实 报 告 》，该报告经国土资源部储量评审中
心评审并经国土资源部备案。
4.矿区地质
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矿区地层主要有侏罗系和第四系。构造主要表现为构造裂隙发育，主要以北
东向为主。同时，广泛分布中粒黑云母花岗岩，岩体侵入于二叠系含煤地层，属
燕山早期第二阶段第一次侵入体，呈岩株分布，为重稀土矿成矿母岩。
4.1 地层
矿区地层主要侏罗系。沿低洼地带分布第四系。
(1)侏罗系
侏罗系中上统鸡笼嶂群（J3j）：在矿区呈北西角有所分布。岩性为流纹质英
安岩、英安质流纹岩、流纹岩、流纹质晶屑凝灰岩、角砾凝灰岩组合。该群第一
岩组英安岩所测定的同位素年龄值为 151×106 年，相当于晚侏罗世早期。
(2)第四系（Q4）
第四系全新统联圩组（Ohl）:主要分布于山间谷地中，为残坡积层和河流冲
积沉积。自下而上：砾石、卵石层，颜色较杂，往上为中砂、细砂、粘土、亚砂
土层，顶部为耕作区，以冲积为主。厚度 0—20.7 米不等。
4.2 构造
矿区内构造以断裂构造为主，按断裂走向划分主要有北东～北北东断裂、北
西向断裂。两组断裂纵横交错，构成一组共轭的压扭性断裂，并将地质单元分割
成棱形地块。近东西向断裂次之。这些断裂与稀土矿化富集有一定关系。
(1)北东～北北东断裂：区内北北东向断裂有一条，断裂带宽度 0.5-2m,走向
15°-20°，分布在矿区北西角的断裂为中晚侏罗世火山喷发—沉积盆地的控制断
裂。部分断裂带切穿燕山期花岗岩，断裂带内有压碎花岗岩劈理带、硅化破碎带
和硅化糜棱岩组成。一般旁侧有派生的裂隙密集成带，并具张性和扭性双重特点。
(2)北西向断裂：分布于矿区的大部分地段。断裂带走向 290°—340°，倾向
不一，倾角一般日 60°—80°，少数在 50°左右。为区域内主要构造的次生断裂，
断裂切穿燕山期花岗岩，与北北向断裂构成共轭的剪切断裂。以硅化破碎带形式
产出，带宽一般数米。岩石经多次强烈硅化破碎，构造角砾岩极为发育，角砾多
呈棱角一次棱角状，部分圆化，胶结紧密；同时带中挤压透镜体、糜棱岩、挤压
片理也常见。构造岩镜下见泥质岩角砾和硅化石英岩角砾，以及挤压形成的带状
糜棱岩带。
(3)东西向断裂：分布于矿区的南部地区，呈断续状分布。断裂走向 85°-105°，
断裂带宽 1-2m，断裂带内有压碎花岗岩、硅化破碎花岗岩和粗糜棱岩组成，叶
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劈理、挤压片理及透镜体发育。断裂带具有挤压和扭动特点。
(4)区内与稀土矿化有关的微裂隙极为发育。主要有三组：①N20°～-40°W；
②NS～N30°E；③N70°～80°E。区内微裂隙最密处达到 400 条以上/m，裂隙多
充填有高石脉、方解石脉、萤石脉等。裂隙的发育程度与稀土矿化关系密切，一
般而言，裂隙发育地段，稀土矿化较好，稀土品位一般均在 0.05%以上，形成稀
土相对富集部位。
4.3 岩浆岩
出露的岩浆岩为燕山早期花岗岩，为新圩花岗岩体西部的舌状突出部分中的
一小部分。新圩花岗岩体侵入于下侏罗统火山岩系，属燕山早期第三阶段侵入体。
矿区出露与稀土矿化有关的花岗岩，主要为中粒白云母花岗岩和少量呈岩滴状侵
入的细粒花岗岩。
新圩岩体各岩体化学成分基本相近，具富硅、富碱、贫钙特征。副矿物有铌
钽铁矿、黑钨矿、磷钇矿、褐钇铌矿、钼铅矿、辉钼矿、毒砂、锡石等，硫化矿
物种类较多。区内白云母花岗为稀土总量比维氏值略高，但重离子组分高于维低
值许多，岩石风化后易形成离子型重稀土矿床。
4.4 蚀变作用
矿区内花岗岩遭受蚀变作用较为强烈，蚀变种类多范围广。以自交代蚀变作
用为主，表现为广泛微斜长石化、钠长石化、白云母化萤石化。热液蚀变作用为
次，表现为脉状或条带状产出的高岭石化、方解石—萤石化、硅化等。区内花岗
岩的蚀变作用为稀土组分的迁移、富集起着重要作用。
5.矿产资源概况
5.1 矿体特征
区内矿体为足洞重稀土矿体一小部分。
采矿许可证内矿体被中部北北东向或近南北向沟谷切割,总体呈北北东向长
条状分布。除低洼、沟谷属第四系外，其余为矿体。矿体出露的最高处位于东、
西部，海拔标高分别为 362m、355.9m，矿区分布最低处位于矿区北部山脚，海
拔标高 268m。采矿许可范围内由 55 个工程控制矿体长 1.1km，宽 0.58km，面积
0.364 km2，矿体厚度 2.3～19.0m，平均厚度 6.82m，矿体厚度变化系数为 47.13%；
SRE2O3 品位为 0.032～0.261%，平均 SRE2O3 品位为 0.098%，品位变化系数为
33.64%。
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采矿权范围内矿体大部分已动用，占矿体面积的 97%。在矿区中北部的低缓
山包～山脚处有两小块保有块段，矿体分布海拔标高 260～320m。矿体南北长
170～350m，东西宽 100～130m，形态上呈丘馒状分布。矿体产状随地形的起伏
而发生变化，一般矿体底板倾角略低于全风化层倾角，总体上矿体倾角 5°～15°。
其中Ⅰ号块段有 3 个工程控制矿体面积 0.0023km2(工程密度达 1304 个/km2)、厚
度 4.000～9.30m，SRE2O3 品位 0.072～0.078%。Ⅲ号矿体有 4 个工程控制矿体面
积 0.0074m2(工程密度达 536 个/km2)、厚度 2.60～11.10m，SRE2O3 品位 0.034～
0.121%。
5.2 矿石质量
本矿床由花岗岩全风化层组成，其不同岩石类型的风化层之间有明显的差
别。因此，矿石组成及矿石类型与风化壳的特征及岩石类型有着直接的关系。
(1)矿石矿物组成
矿石成分与风化壳所处部位关系密切，花岗岩风化壳可分为三层，即残坡积
层、全风化层和半风化层，三者均为逐渐过渡关系，矿石主要由全风化层和部分
残坡积层组成。
①残坡积层：以花岗岩风化残积物为主，各处厚度不一，一般山顶较薄甚至
缺失，山坡及山脚较厚，并常混杂有较多的坡积物，其上部往往有数十厘米的腐
植土，平均厚度 1.3m，稀土品位略低，但多数在最低工业品位以上，属矿体的
一部分，所形成的矿石为灰褐至黑褐色，由石英砂、花岗岩风化碎块，粘土及少
量云母，长石组成，质地松散易碎。
②全风化层：此层稀土品位最高，为矿体主要赋存部位，矿石由粘土矿物
（20～40%），石英（30～40%），长石（15～20%）和云母（5～15%）等矿物组
成，常为淡红、黄白、白颜色，矿石疏松多孔，极端易粉碎（用手可以捏碎）。
厚度一般 10 米左右，最厚者 19m。
③半风化层：此层稀土品位变化较大，一般低于全风化层，粘土矿物含量显
著减少，未划入离子吸附型矿体。
（2）矿石化学成份
矿区矿石化学成分以 SiO2 和 Al2O3 为主，占 88.61%、其次为 Fe2O3、FeO、
MgO、CaO、Na2O 和 K2O ，占 10.07%，其它化学成份含量甚少。
（3）稀土品位变化特征
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据区内采集的 335 个化学样品测试结果统计，浸取品位（SRE2O3）最高达
0.3056%，最低 0.010%，平均 0.097%，矿体 SRE2O3 品位变化系数为 48.71%。
单个样品 SRE2O3 品位在 0.03～0.05%之间的 10.0%，而小于 0.03%的占 12.0%、
大于 0.05%的占 88.0%，稀土品位变化范围绝大多数为全山平均品位的+0.1～
+3.15 倍之间，无特高品位，表明矿体矿化较连续，稀土组分分布较均匀。
反映在水平方向上的变化，主要是和岩性、地形的变化有关。一般而言，富
含粘土矿物高的矿石品位就较富，就单个微地貌单元来说，山头、山脊处的矿石
品位较富，往山坳、山脚处渐渐变低直至非矿体。
反映在垂直剖面上品位的变化即有上贫下富的现象，亦有上富下贫的现象，
也有的表土就是矿体。但总的来说具有上下贫、中间富的大肚子型，且全风化层
愈深矿石品位愈富的趋势。
（4）稀土配分特征
CeO2 在氧化环境下不易氧化分解，大部分仍以矿物相保留矿石，仅少部分
被氧化分解，以离子相富集在矿石中；Y2O3、Gd2O3 等稀土氧化物在风化富集过
程中容易被氧化分解，并以离子相富集在矿石中。从矿山产品稀土配分情况分析，
本矿山稀土矿属高钇、低铕型重稀土，产品中稀土元素以重稀土为主，占总量的
86.97%。
表 2-4 龙南县足洞矿区东江稀土矿稀土配分一览表
名称 Y2O3 La2O3 CeO2 Pr3O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Gd2O3 Tb4O7
白云母花岗岩 55.3 3.01 6.38 1.25 5.47 3.01 0.04 4.7 1.03
黑云母花岗岩 36.02 9.77 19.73 2.53 9.56 2.96 0.16 3.78 0.8
稀土产品 60.91 2.68 0.75 1.11 5.05 3.43 0.3 6.34 1.24
名称 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3 REO ΣCe ΣY
白云母花岗岩 7 1.45 4.76 0.75 5.13 0.74 100.02 19.16 80.86
黑云母花岗岩 5.3 1.09 3.49 0.53 3.72 0.53 99.97 44.71 55.26
稀土产品 7.81 1.67 4.62 0.59 3.19 0.6 100.29 13.32 86.97
（5）稀土元素赋存状态
根据现有资料，矿区矿石有用组分的赋存状态有三种情况：
①主要呈离子状态吸附于粘土矿物表面。
②部分呈独立矿物，如磷钇矿、独居石等。
③少量以类质同象或微包体方式分散于造岩矿物或副矿物中。
实验表明，大部份稀土元素是以可以交换的阳离子形式吸附于粘土矿物表
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面，并溶于盐碱溶液。这是本矿床十分突出的特点，这种特性为从矿石中用水冶
方法直接提取稀土元素提供了简便、经济的条件。
（6）离子稀土的粘土矿物
粘土矿物是矿石的主要成分，也是稀土元素的载体。在花岗岩全风化层的矿
石中，吸附于粘土矿物上的稀土离子占 83%以上，而吸附于白云母、黑云母上的
稀土离子甚少。粘土矿物中分布最广者为高岭石，其次为多水高岭石和水云母。
粘土矿物中呈离子吸附状态的稀土占 83.93%，呈类质同象的稀土占 16.07%。
5.3 矿石类型和品级
（1）矿石类型
矿区全风化层矿石类型主要为离子吸附型矿石：该类型矿石中的稀土元素
80%以上呈离子状态吸附于次生粘土矿物之中，其次有少量呈独立矿物出现。
（2）矿石品级
矿石品级按工业指标划分，可分为工业矿石和低品位矿石两种，区内矿石均
为 SRE2O3 品位在 0.05%以上的工业矿石。
5.4 矿体围岩与夹石
矿体赋存于花岗岩全风化层中，矿体围岩岩性为全风化的花岗岩，岩石结构
松散，呈砂土状。矿体一般呈单层产出，矿体厚度为 2.30～190m。在垂向上，
矿体中夹石分布数量少，夹石厚度小（一般≤2.00m），夹石为花岗岩全风化层，
夹石 SRE2O3 品位一般 0.016～0.028%。
6.矿石加工技术性能
离子吸附型稀土矿其稀土元素主要呈离子吸附状态赋存在高岭土类粘土矿
物中，利用离子交换方式置换矿石中稀土离子是该类型矿床稀土回收的基础。
因池浸工艺和堆浸工艺开采对矿区的生态环境破坏极大，国家已明令禁止以
上两种工艺开采稀土，从而鼓励推广原地浸矿工艺进行开采。
6.1 原地浸矿工艺原理
(1)化学原理
吸附在粘土等矿物表面的稀土阳离子遇到化学性质更活泼的浸矿液阳离子
(H+，NH+4)时，被更活泼的阳离子交换解吸下来而进入溶液，离子吸附在土壤中，
而硫酸稀土进入母液中，收集母液，将母液除杂、净化、澄清，经沉淀后可提取
稀土。反应式如下：
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【粘土矿物】m.nRE3++3nA+→【粘土矿物】m3n A++n RE3+
当以硫铵作浸矿液时，其交换机理是：
2(高岭土)3- RE3++3(NH4)1+ 2SO2-4→2(高岭土)3- 6(NH4)1++RE23+(SO4)2-3
(2)工艺技术路线
网井布液、静压渗浸、负压封底、综合收液。即将浸矿液通过网格布置的注
液井注入天然埋藏条件下的风化矿体，浸矿液在静压渗浸条件下，在渗流场中渗
透，矿石由非饱和状态过渡到饱和状态，渗流场由不稳定态过渡到稳定态，进而
产生稳定流动，在此过程中，浸矿剂溶液中的阳离子与矿物中的稀土离子发生交
解作用，稀土离子进入溶液，形成稀土母液，浸出的稀土母液或沿天然基岩隔水
层面流向集液沟（沿山脚开挖收液沟或在矿体底部开挖平窿，窿内布有导流孔和
集液沟），并汇集到集液池，或向负压封底收液面集中，并沿负压收液系统，最
后汇集到集液池，再输送到水冶车间进行处理，得到湿式稀土，该工艺无尾矿排
放。
6.2 原地浸矿的工艺流程
原地浸矿工艺流程见图 1。
图1 原地浸矿工艺流程
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主要技术指标：资源利用率 76.95%；尾砂削减率＞95%；废水削减率＞98%。
矿山原矿入选 SRE2O3 平均品位 0.0786%，浸取率为 61.82～72.22%，平均浸
取率为 68.13%，总回收率为 80.70%%，总损失率为 19.30%%，贫化率为 0%，
精矿品位为 92%。
6.3 产品质量
根据生产矿山提供的矿山稀土产品配分化验结果，产品质量符合有关质量要
求。产品配分结果见下表。
混 合 稀 土 配 分 分 析 结 果 表
项 目 Y 2O 3 La2O3 CeO2 Pr6O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Gd2O3
配分含量
60.91 2.68 0.75 1.11 5.05 3.43 0.30 6.34
（%）
项 目 Tb4O7 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3 合计
配分含量
1.24 7.81 1.67 4.62 0.59 3.19 0.60 100.29
（%）
综上所述，本矿区的稀土矿石经简单的工艺流程回收，产品质量较好，且杂
质少，易于分组等特点。
7.开采技术条件
7.1 水文地质条件
含水层可划分为第四系松散岩类孔隙水含水岩组和基岩裂隙水含水岩组，隔
水层主要为风化层下部新鲜基岩。
矿区内矿体已基本开采完毕。1995 年以前为池（堆）浸生产工艺，部分山
体强风化层挖空，导致赋存于强风化风化网状裂隙水水力循环改变，水体直接沿
坡面流出或疏干。1995 年矿山采矿方式为原地浸矿，开采时将母液直接注入风
化层，部分母液及矿液渗入至地下水中或流入地表水体中，导致水体污染。
未来开采方式采用原地浸矿工艺，产生的主要水文地质问题为部分母液及矿
液会残留、渗入至地层中或流入地表水体中，导致水体酸化，水质恶化。
赣州市已于 2007 年 10 月开始取缔池浸和堆浸生产工艺，提倡原地浸矿生产
工艺。矿山矿体位于侵蚀基准面以上，今后开采方式为原地浸矿，因此不存在矿
坑涌水。矿山的开采可能导致地表水及地下水体的污染。污染的地表水体沿迳流
方向流出矿区范围至其他地段。松散岩类孔隙水及风化带网状裂隙水区属于渗透
性相对较强的污染特征区。因此该矿山为水文地质条件简单的矿床。
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7.2 工程地质条件
矿区内土体可分为五个工程地质岩（土）组，即坚硬岩类工程地质岩组、坚
硬-半坚硬工程地质岩组、软弱工程地质岩组、松软细粒工程地质土组和松散粗
粒工程地质土组。矿区风化壳在垂直剖面上其岩性、结构构造、物质成分存在明
显的分带性，自上而下划分为全风化层、半风化层。
区内底板基岩为燕山早期与晚期花岗岩，即成矿母岩，其位于半风化层下方。
由于采取原地浸矿的开采方式，浸矿剂进入含矿层后将沿着底板基岩面流动，底
板基岩的隔水性能将直接影响到矿液的回收和用量。根据实地调查及对区内现有
矿山的访问发现，矿区底板隔水性能较好。
矿区目前已产生的人工挖方边坡稳定性均较差，坡体在降雨等其他条件的诱
发下容易产生滑坡、崩塌。
矿山地形地貌简单，有利于自然排水，地层岩性单一，地质构造简单，矿体
开采不用开挖山体，但由于采矿，容易导致山体产生滑坡、崩塌。因此矿山为工
程地质条件简单的矿床。
7.3 环境地质条件
据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001），本区地震动峰值加速度 0.05g，
相应的地震基本烈度为Ⅵ度。
由于以往的采矿工艺，形成较多的人工挖方边坡，坡体岩性主要为强-中风
化花岗岩。由于以往采矿将大量的尾砂及废石沿坡面堆积，在降雨的时候，坡面
及土体受雨水的冲刷，导致大量的土体沿雨水流失至沟谷中，坡面废石堆产生大
量的冲沟，沟宽 0.05-0.4m，深 0.05-0.5m，长 3-30m。水土流失导致沟谷内被大
量的尾砂淤积。
矿山以往开采导致原生地貌环境遭到破坏，大量的尾砂任意堆积，采矿废水
导致地表水体及地下水体受到部分污染。今后采矿方式将母液直接注入地层中，
直接污染地下水体。综上所述，矿山地质环境质量为中等。
8.矿区开发现状
自 2007 年初至今,稀土矿业依据有关部门指示精神,将对矿山进行合理有序
开发稀土资源和综合环境治理,矿山现处于停产治理整顿状态。截止评估基准日
采矿许可证已过期，新采矿许可证尚在办理之中。
矿山现无开采现象，无权属争议。
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（三）评估方法
根据《矿业权评估技术基本准则》（CMVS00001－2008）、《收益途径评估办
法规范》（CMVS12100－2008）、《矿业权评估参数确定指导意见》（CMVS30800
－2008）、《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》及国土资源部 2006 年 18 号
公告及《探矿权采矿权评估管理暂行办法》的有关规定，东江稀土矿储量规模及
其开采规模，均属于小型，因此确定本次采矿权评估采用收入权益法。计算公式
为：
n
1
P SIt t k
t 1 1 i
其中：P— 采矿权评估价值；
k — 采矿权权益系数；
SIt— 年销售收入；
i — 折现率；
t — 年序号（t=1,2,3,…，n）；
（四）评估指标和参数
评估利用资源储量主要依据《江西省龙南县东江稀土矿资源储量核实报告》
（以下简称―储量核实报告‖）及其评审意见书（国土资矿评储审字[2013]42 号）；
主要技术经济指标选取主要依据《赣州稀土矿业有限公司东江稀土矿矿产资源开
发利用方案》（以下简称―开发利用方案‖）、《中国矿业权评估准则》、《矿业权评
估参数确定指导意见》以及评估人员掌握的其他资料确定。
―储量核实报告‖由江西省地质矿产勘查开发局赣南地质调查大队编制，其资
源储量的估算范围与本次委托评估范围一致；资源储量估算的工业指标符合《稀
土矿产地质勘查规范》（DZ／T 0204—2002）；资源储量归类编码符合《固体矿
产资源储量分类》（GB/T17766—1999）标准；矿体采用地质块段法估算储量，
符合矿山实际情况；资源储量估算参数确定基本合理。该报告经国土资源部矿产
资产储量评审中心评审并经国土资源部备案，因此，―储量核实报告‖可以作为本
次采矿权评估的依据。
―开发利用方案‖由北京矿冶研究总院编制的，距离本次评估基准日较近，时
效性较强；对矿区的资源条件和市场条件进行了充分分析、研究和论证，编制符
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合相应的工业标准规范，并经主管部门会审通过。因此―开发利用方案‖可以作为
本次评估的依据。
1.评估基准日保有资源储量与评估利用资源储量
1.1 保有资源储量
根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》（CMVS 30300-2010），评估
基准日在储量核实基准日之后：参与评估的保有资源储量＝储量核实基准日保有
资源储量－储量核实基准日至评估基准日的动用资源储量＋储量核实基准日至
评估基准日期间净增资源储量。
据―储量核实报告‖及评审意见书，截止 2012 年 10 月 31 日，矿区范围内保
有矿石量 10.28 万吨，混合相稀土氧化物 TRE2O3 量 126 吨，浸出相稀土氧化物
SRE2O3 量 86 吨。其中：（122b）矿石量 3.73 万吨，混合稀土氧化物 TRE2O3 量
44 吨，浸出相稀土氧化物 SRE2O3 量 30 吨。（333）矿石量 6.55 万吨，混合稀土
氧化物 TRE2O3 量 82 吨，浸出相稀土氧化物 SRE2O3 量 56 吨。
东江稀土矿为停产整顿矿山，储量核实基准日至本次评估基准日无动用，亦
无净增资源储量。
故截至本次评估基准日委托评估范围内保有资源储量为 10.28 万吨，混合相
稀土氧化物 TRE2O3 量 126 吨，浸出相稀土氧化物 SRE2O3 量 86 吨。
1.2 评估利用资源储量
根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》(CMVS30300-2010)：―评估
利用矿产资源储量＝∑（参与评估的基础储量＋资源量×相应类型可信度系数）；
内蕴经济资源量，通过矿山设计文件等认为该项目属技术经济可行的，分别按以
下原则处理：探明的或控制的内蕴经济资源量（331）和（332），可信度系数取
1.0。推断的内蕴经济资源量（333）可参考矿山设计文件或设计规范的规定确定
可信度系数；矿山设计文件中未予利用的或设计规范未作规定的，可信度系数可
考虑在 0.5～0.8 范围内取值‖。
―开发利用方案‖（333）可信度系数为 0.7，本次评估（333）可信度系数取
0.7。
评估利用的资源储量浸出相稀土氧化物 SRE2O3 量 69.20（=30+56×0.7）吨。
据―评估审意见书‖，国土部备案《储量核实报告》中资源储量与缴纳价款省
厅备案《储量核实报告》的资源储量一致。故本次评估利用的资源储量为浸出相
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稀土氧化物 SRE2O3 量 69.20 吨。
2.开采方案
据―开发利用方案‖，根据矿体赋存状态、出露的地形特点及环水保要求，开
采方式采用溶浸采矿，采矿方法为原地浸矿工艺。
3.产品方案
据―开发利用方案‖，产品方案为混合稀土碳酸盐（REO92%）。企业实际生
产与销售过程中，均将混合稀土碳酸盐折算到 92%的氧化稀土。因此，本次评估
产品方案选取为混合稀土碳酸盐（REO92%）。据―储量核实报告‖，东江稀土矿
产品按照稀土配分类型属高钇低铕类型。
4.开采技术指标
据―开发利用方案‖，采选综合回收率为 75%。本项目评估采选综合回收率取
75%。
5.生产规模及服务年限
据《矿业权评估参数确定指导意见》（CMVS30800-2008），矿业权评估中，
应综合考虑评估目的、评估对象的具体情况、所获取资料等确定生产能力。生产
矿山（包括改扩建项目）采矿权评估可根据经批准的矿产资源开发利用方案确定。
据―开发利用方案‖，东江稀土矿浸矿生产能力氧化稀土（REO92%）56.41
吨/年。本项目评估确定生产规模氧化稀土（REO92%）56.41 吨/年。
根据以上参数，按下式计算矿山服务年限：
Q
0.92A
=69.20×75%÷（0.92×56.41）
≈1.00（年）
式中：T——矿山服务年限；
Q——设计储量（SRE2O3）；
——采选综合回采率（75.0%）；
A——生产能力，生产 REO（折算成 92%的氧化稀土）56.41t/a。
矿山服务年限为 1.00 年。本项目评估方法为收入权益法，不考虑建设期和
无配额期，故评估计算年限为 1.00 年，从 2014 年 7 月至 2015 年 6 月。
6.销售收入
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6.1 计算公式
销售收入的计算公式为：
年销售收入＝年（REO92%）销售量×销售价格
6.2 年销售量
本次评估假定评估对象未来生产年限内生产的产品全部销售，即氧化稀土
（REO92%）年销售量为 56.41 吨。
6.3 产品销售价格
根据产品价格分析及预测和取价原则确定本次评估产品销售价格。
本次评估产品方案为混合稀土碳酸盐（REO92%）。根据企业提供的产品质
量要求和计价方法（龙稀领字[2010]1 号），按照稀土配分类型分为高钇矿、中钇
富铕矿、低钇低铕矿，各种类型矿的质量要求和计价方法如下表：
矿种 高钇矿 中钇富铕矿 低钇低铕矿
Eu2O3/REO≥0.8%;
Y2O3/REO≥60%; Tb4O7/REO≥0.65%; Eu2O3/REO≥0.5%;
质量 Tb4O7/REO≥1%; Dy2O3/REO≥3.5%; TREO≥92%; Tb4O7/REO≥0.4%;
要求 Dy2O3/REO≥6%; Al2O3≤1.5%; Dy2O3/REO≥2.5%; TREO≥92%;
TREO≥92%; Al2O3≤2% (Pr6O11+Nd2O3)/TREO≥26%； Al2O3≤1.5%; H2O≤ 1%
H2O≤ 1%
Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加
（扣）1000 元/T；Tb4O7/TREO 每
Tb4O7/TREO 每增（减） Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加
增（减）0.1%加（扣）1000 元/T；
0.1%加（扣）1000 元/T； （扣）1000 元/T；Tb4O7/TREO 每
Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加
Dy2O3/TREO 每增（减） 增（减）0.1%加（扣）1000 元/T；
（扣）150 元/T；
0.1%加（扣）200 元/T； Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加
(Pr6O11+Nd2O3)/TREO 每增
计价 Al2O3＞2%分段扣款，其 （扣）100 元/T；Al2O3＞1.5%分
(减)1%加(扣)100 元;Al2O3＞1.5%
方法 中：2%≤Al2O3≤4%在 2% 段扣款，其中：1.5%≤Al2O3≤4%在
分段扣款，其中：1.5%≤Al2O3≤4%
的基础上每增 0.1%扣 100 1.5%的基础上每增 0.1%扣 100 元
在 1.5%的基础上每增 0.1%扣 100
元/T；Al2O3/≥4%在 2%的 /T；Al2O3/≥4%在 1.5%的基础上每
元/T；Al2O3/≥4%在 1.5%的基础上
基础上每增 0.1%扣 150 增 0.1%扣 150 元；H2O 超出部分
每增 0.1%扣 150 元；H2O 超出部
元；TREO 按金属量计重。 扣除重量，TREO 按金属量计重。
分扣除重量，TREO 按金属量计
重。
本次评估调查了中国稀土网的价格和企业实际销售价格。经统计，中钇富铕
评估基准日前一年一期（2013 年 1 月-2014 年 6 月）平均含税价格为 20.01 万元
万元/吨。
据《储量核实报告》，评估对象的产品配分如下表：
Y2O3 La2O3 CeO2 Pr3O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Gd2O3
60.91 2.68 0.75 1.11 5.05 3.43 0.3 6.34
Tb4O7 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3
1.24 7.81 1.67 4.62 0.59 3.19 0.6
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按照稀土配分类型，评估对象配分类型属高钇低铕矿。按企业实际结算方式，
高钇矿在中钇富铕基价基础上加1万元，所以，高钇矿含税售价为21.01万元/吨。
本次评估东江稀土矿产品销售价格按照计价方法调整后含税销售价格为21.61万
元/吨（=21.01+（1.24%-1%）/0.1%×1000/10000+（7.81%-6%）/0.1%×200/10000），
则不含税销售价格为18.47（=21.61/1.17）万元/吨。本项目评估在2014年混合稀
土碳酸盐（REO92%）不含税销售价格取18.47万元/吨。
按本次评估未来年度碳酸稀土价格适当考虑一定的增长比例，则本次评估混
合稀土碳酸盐（REO92%）不含税销售价格在2015年取19.02万元/吨。
6.4计算示例
评估对象未来正常生产期年销售收入为（以2014年7-12月为例）：
年销售收入＝28.21×18.47
＝520.90（万元）
7.折现率
折现率一般根据无风险报酬率和风险报酬率选取，其中包含了社会平均投资
收益率。
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，无风险报酬率可以选取距离评估基
准日前最近发行的长期国债票面利率、最近几年发行的长期国债利率的加权平均
值、距评估基准日最近的中国人民银行公布的5年期定期存款利率等。本次评估
无风险报酬率选用距评估基准日剩余期限10年以上的国债平均收益率4.3066%。
风险报酬率确定方法为―风险累加法‖。其中风险报酬率生产及改建矿山取值
范围为0.15－0.65%；行业风险报酬率取值范围为1.00－2.00%；财务经营风险报
酬率取值范围为1.00－1.50%。本次评估矿山正常生产阶段风险报酬率取0.63%；
行业风险报酬率取1.80%；财务经营风险报酬率取1.30%；企业个别风险调整系
数确定为2.5%。则本次评估折现率取10.54%。
8.采矿权权益系数K
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，折现率为8%时，稀土采矿权权益系
数的取值范围为6%－8%。本项目折现率为10.54%，经调整计算相应取值范围应
为6.14%－8.19%。本矿采矿方法为原地溶浸采矿，开采技术条件较好。故本次
采矿权权益系数取中间偏高值，确定为7.6%。
（五）评估结论
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本评估机构在充分调查和了解评估对象及市场情况的基础上，依据评估程
序，选取合理的评估方法和评估参数，经估算得―赣州稀土矿业有限公司东江稀
土矿采矿权‖评估价值为74.54万元，大写人民币柒拾肆万伍仟肆佰元整。
（六）评估假设条件
1.国家产业、金融、财税政策在预测期内无重大变化；
2.以设定开采技术水平为基准；
3.评估对象设定的生产方式、投资生产计划、产品方案保持不变且持续经营；
4.市场供需水平基本保持不变。
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八、无形资产—土地使用权评估说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的是赣州稀土矿业有限公司所使用的4宗国有土地使用
权。
（二）评估对象概况
1．土地登记状况
宗地1: 龙南用地
证载土地使用权人：赣州稀土矿业有限公司
土地位置：龙南县金塘工业园石人片区
土地证书编号：龙国用（2013）第0327号
登记用途：工业用地 土地使用权类型：出让
地号：2013-015-001 图号：015-001
宗地级别：龙南县工业Ⅴ级 土地土地终止日期：2062年1月31日
登记日期：2013-2-21 出让最高年限：50年
土地使用权面积：15,600平方米
宗地2: 寻乌用地
证载土地使用权人：赣州稀土矿业有限公司
土地位置：石排工业园G地块
土地证书编号：寻国用（2012）第481号
登记用途：工业用地 土地使用权类型：出让
地号：—— 图号：——
宗地级别：寻乌县工业Ⅴ级 土地土地终止日期：2062年7月
登记日期：2012-11-16 出让最高年限：50年
土地使用权面积：13,333平方米
宗地3: 定南用地
证载土地使用权人：赣州稀土矿业有限公司
土地位置：定南县富田工业小区
土地证书编号：出让合同编号：36201311190040（截止到评估基准日，待估
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宗地尚未取得国有土地使用证）。
登记用途：工业用地 土地使用权类型：出让
地号：—— 图号：——
宗地级别：定南县工业Ⅴ级 土地土地终止日期：2063年12月（根据出让
合同土地交付日期推算得来）
登记日期：—— 出让最高年限：50年
土地使用权面积：16,200平方米
宗地4: 安远用地
证载土地使用权人：赣州稀土矿业有限公司
土地位置：安远县版石工业园7号路
土地证书编号：安国用（2013）第AJ010022号
登记用途：工业用地 土地使用权类型：出让
地号：001018 图号：2802.80-638.00
宗地级别：安远县工业级外 土地土地终止日期：2062年7月
登记日期：2012-11-16 出让最高年限：50年
土地使用权面积：15,800平方米
2．土地权利状况
（1）土地所有权状况：在评估基准日，估价对象土地所有权属国家所有。
（2）土地使用权状况：根据赣州稀土矿业有限公司提供的国有土地使用证，
估价对象的证载土地土地使用权人为赣州稀土矿业有限公司；实际使用权人为赣
州稀土矿业有限公司，使用权类型为出让。
（3）土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、
地役权、租赁权等他项权利。
（4）相邻关系权利：无。
3．土地利用状况
4宗待估宗地上建有少许建筑物及构筑物，其中寻乌用地宗地上已建成仓储
中心及办公楼。
（三）估价原则
本次评估所遵循的估价原则有：
1．合法性原则
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土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、
合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和
其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制(城市规划、土地用途管
制等)为依据。在合法处分方面，应以法律法规所容许的处分方式为依据。
2．替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致
相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，
商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替
代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代
可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会
相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
3．最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益
量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一
目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发
挥为前提的。
4．需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，
价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人
文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑
土地供应的垄断性特征。
5．变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格
也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经
常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形
成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需
求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都
在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的
地价水平预测未来的土地价格。
6．协调原则
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土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土
地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地
是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的
关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
7．报酬递增递减原则
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的
最优组合，超过一定限度，某一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加，
这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
8．多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、
市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的
估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估
宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评
估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的
方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
（四）估价方法
根据《城镇土地评估规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、基准地价
系数修正法、成本逼近法、收益法、剩余法等。按照地价评估技术规则，根据各
种方法的适用范围，结合评估项目的具体特点以及评估目的进行评估方法的选
择。根据中华人民共和国国家标准（GB/T 18508-2001）《城镇土地估价规程》，
根据规程第8.3.2.1工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数
修正法，结合赣州稀土矿业有限公司提供的有关资料和评估人员掌握的市场地价
资料，因此在遵守有关法规、政策、符合评估技术标准的基础上经过评估人员的
实地勘察和认真分析，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市
场状况，本次评估工业用地主要选用市场比较法和成本逼近法进行评估。
1．市场比较法
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易
的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其
计算公式为：
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待估宗地价格=比较案例价格×（待估宗地估价基准日地价修正系数/比较案
例宗地交易日期地价修正系数）×（待估宗地交易情况修正系数/比较案例宗地交
易情况修正系数）×（待估宗地区域因素条件修正系数/比较案例宗地区域因素条
件修正系数）×（待估宗地个别因素条件修正系数/比较案例宗地个别因素条件修
正系数）
2．成本逼近法
成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利
润利息和交纳的税金及土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。该方法的基
本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用。作为―基
本成本‖，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上―基本成本‖这
一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家
对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得
土地价格。
计算公式为：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益
此为无限年期地价，需修正到有限年期，年期修正系数公式为
K=
式中：k—年期修正系数；
r—土地还原利率；
m—土地剩余使用年期；
经评估人员对上述方法综合分析，合理确定最终估价结果。
（五）地价影响因素分析
1．一般因素
龙南县
龙南县位于江西省最南端，东邻定南，南接广东和平、连平，西邻全南，北
毗信丰，是江西的―南大门‖。龙南承南启北，是内陆通向沿海发达地区的―咽喉‖
要地，北距赣州 140 公里、南昌 560 公里，南到广州 290 公里、深圳 340 公
里、香港 350 公里，处于珠江三角洲向内陆辐射的最前沿地区，成为赣粤产业
对接―第一城‖。
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(1)气候条件
龙南县属亚热带湿润季风气候。气候温暖，四季分明，雨水丰沛，光照充足。
年平均气温为 18.9℃，无霜期 286 天，全年日照时数 1782.8小时，年平均降雨
量为 1509.7 毫米。
(2)行政区划
龙南县全县国土面积 1640.55 平方公里，全县辖 8 个镇、5 个乡：龙南镇、
武当镇、杨村镇、汶龙镇、程龙镇、关西镇、里仁镇、渡江镇、桃江乡、东江乡、
临塘乡、南亨乡、夹湖乡，以及 2 个林场、2个管委会。共有 11 个居委会、94
个村委会。
(3)自然资源
龙南县资源丰富，山川秀美。已探明储量的矿产资源有稀土、钨、煤、石灰
石、大理石、膨润土、铁矿等 40 余种，其中离子型重稀土储量占世界重稀土储
量的 70%，质量居世界之首，被誉为―中国重稀土之乡‖。全县森林覆盖率达
80.3%，生态环境优良，风景名胜众多。境内有被誉为―珍稀物种基因库‖的国家
级自然保护区九连山，―洞里乾坤‖玉石仙岩，十里石峰连绵的省级风景名胜区南
武当山，九曲十八滩的龙头瀑布，还有古木参天、风景宜人的千年古树群。龙南
堪称粤港澳地区休闲旅游的―后花园‖。
(4)交通情况
龙南区位及交通条件非常优越，纵贯南北的 105 国道一级公路、横跨东西
的京九铁路与穿境而过的赣粤高速公路编织而成的交通网，使龙南成为江西南部
名符其实的交通枢纽，是陆路进入澳港最快捷的通道。
(5)经济状况
全县实现生产总值 60.12 亿元，增长 14.2%。完成财政总收入 6.6 亿元，
增长 17.7%；地方财政收入 4.14 亿元，增长 14.8%。实现全社会固定资产投资
52.06 亿元，增长 30.1%。实现社会消费品零售总额 16.79 亿元，增长 19.7%。
城镇居民人均可支配收入 10530 元，增长 6%；农民人均纯收入 4622 元，增
长 6%。
寻乌县
寻乌县位于江西省东南端，居赣、闽、粤三省接壤处，东经115°21′22〞
-115°54′25〞、北纬24°30′40〞-25°12′10〞。东邻福建武平县、广东平远县，南接
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广东兴宁市、龙川县，西毗安远县、定南县，北连会昌县。寻乌县辖7个镇、8
个乡，共有4个居委会、172个行政村。县政府驻长宁镇东阶梯，距省会南昌市560
千米，距赣州市240千米。全县南北长78千米，东西宽61千米。总面积2311.38平
方千米，总人口30万人。全县通行客家话。
(1)气候条件
寻乌地处低纬度地区，紧靠北回归线，东距海洋又较近，海洋对寻乌气候起
了很大的调节作用，境内属亚热带季风气候，总的特征是：温暖湿润，雨量充沛，
冬少严寒，夏无酷暑。全县年平均降水量为1650.3毫米，干燥度为0.57。
气温 寻乌年平均气温为18.9℃，年平均气温最高的年份是1998年，为19.9℃；
年平均气温最低的年份是1984年，为18.3℃。极端最高气温日是1963年9月2日，
为38.2℃，出现极端最低气温日是1963年元月16日，为-5.5℃。 日照寻乌光能资
源十分丰富，全年太阳总辐射量为109.5千卡/厘米’。最多是7月，为13.7千卡/厘
米’，最少是2月，为6.1千卡/厘米’。全年平均日照时数有1823.8小时，春季多阴
雨天气而日照最少。7月份平均日照时数有236小时，为最高月。降水 寻乌年降
水量的平均值为1650.3毫米。有些年份达到2000毫米以上，1961年是有记载以来
总降水量最高的年份，为2488.7毫米，1991年是年总降水量最少的年份，为959.5
毫米。1961年8月26日，日降水量为213.3毫米，在可查资料中，是寻乌一日最大
降水量的极端值。寻乌降水量是春夏两季多，秋冬两季少。4至6月最多，是全县
的多雨季节，又叫主汛期。6月份是降水量最多月，平均266.6毫米；11月和12月
份为全年月降水量最少月，只有40多毫米。建国后历年来各月降水量以1966年6
月为最高月，达585.4毫米，以1964年11月为最少月，整月无点滴降水。
总体来看，该县地处祖国南部，气候温和湿润，加上武夷山脉及南部高山隔
阻，受台风影响相对较小，灾害性天气较少。
(2)行政区划
全县辖7个镇、8个乡：长宁镇、晨光镇、留车镇、南桥镇、吉潭镇、澄江镇、
桂竹帽镇、文峰乡、三标乡、
菖蒲乡、龙廷乡、丹溪乡、项山乡、水源乡、罗珊乡。共有4个居委会、172
个村委会。
(3)自然资源
寻乌是一个资源富集、物产丰饶之乡，素有―稀土王国‖、―中国蜜桔之乡‖、―江
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南水电大县‖之称。境内矿产资源品种繁多，已探明的有稀土、黄金、铀、铅锌、
花岗岩、矿泉水等30多种矿产资源，其中稀土储量较大，且具有品位高、配分齐、
有价元素含量高、放射性低的独特优势，开发前景广阔。果业生产已具规模，面
积达30余万亩，成为江西省第一个实现农业人口人均一亩果的县（市），―果欣‖
品牌享誉国内外市场。水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站160多座，装
机容量达10万千瓦，县办电站总量名列全省第一，也是全国电气化达标先进县，
尤其是投资2.4亿元、装机3.75万千瓦的斗晏电站的建成发电，为寻乌的经济发展
和社会的全面进步提供了新的动力。
(4)交通情况
寻乌县是整个中部地区与珠江三角洲地区的空间距离最近的地方。
A.国道：
206国道从北到南纵贯全县，二级水泥路面直达广东梅州、汕头、深圳、东
莞、广州等地，并可在数小时内到达。
高速公路：
G35济广高速（瑞金—寻乌段，又称―瑞寻高速‖）：由北向南贯穿全县（约
47公里），途径澄江镇、吉潭镇、南桥镇，终于南桥镇牛埃石并由此进入广东境
内，沿线设置有寻乌东、寻乌南桥收费站。于2011年12月28日建成通车，这也是
江西省计划建造的最后一条纵向高速公路。
B.寻全高速（寻乌至全南）：
该项目为江西省2020年高速公路规划的第18条地方加密线路。起自寻乌县罗
珊乡珊贝村（东接福建古武高速[漳州市古雷港－武平县]），路线由东向西途经
寻乌县罗珊乡、澄江镇、水源乡、三标乡，安远县，途中在寻乌县澄江镇黄岗村
与G35济广高速相接，终于信丰县小江镇（西接G45大广高速）。路线全长约112
公里，采用双向四车道标准，设计速度为80公里/小时，已于2011年开建，预计
2013年建成通车。该线路可以连通国家四条南北走向高速公路，即G15沈海高速、
G25长深高速、G35济广高速、G45大广高速。
C.鹰汕铁路（在建项目）由北向南贯穿寻乌县，是内陆腹地至东南沿海地区
新通道，区际干线铁路。铁路总长约780公里，其中江西约550公里，广东约230
公里。速度标准为200公里/小时，电气化铁路，客货兼用。2008年9月5日，国家
发改委正式将鹰汕铁路列入国家中长期铁路网规划。2010年5月10日，铁道部发
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展计划司主持召开了鹰潭至梅州铁路预可研审查会，标志着鹰潭经瑞金至梅州铁
路项目正式启动了基本建设程序。
该项目已于―十一五‖末开工建设，预计2015年建成通车，将结束寻乌不通铁
路的历史。
(5)经济状况
全县实现生产总值306609万元，比上年增长12.0%；其中：第一产业94636
万元，比上年增长5.9%；第二产业95375万元，比上年增长17.6%（其中：工业
86317万元，比上年增长19.0%）；第三产业116598万元，比上年增长13.4%。三
次产业结构由上年的31.9：28.3：39.8调整为30.9：31.1：38.0。三次产业对经济
增长的贡献率分别为21.29%、46.31%和32.40%。非公有制经济快速发展，实现
增加值164090万元，比上年增长18.7%，占GDP的比重为53.5%。人均生产总值
突破万元关，由上年的8865元提高到10052元。
农业生产平稳发展。大力发展生态农业、现代农业、绿色农业，不断增强农
业综合生产能力和市场竞争力，努力打造以果业为支柱的特色农业。据统计，2010
年实现农业总产值235045万元，比上年增长6.0%；其中果业产值110385万元，比
上年增长25.61%。全年粮食总产量101735吨，比上年下降1.26%；年末果园面积
44.24万亩，比上年增加0.48万亩，增长1.10%；水果总产量为36.57万吨，比上年
下降26.89%。林业生产发展稳定，2009年末有林地面积达193833公顷，与上年持
平；荒山造林面积936公顷，比上年增长40.33%；森林覆盖率达79.5%，比上年
增加1.5个%点。养殖业平稳发展，肉类总产量达26708吨，比上年下降14.40%；
家禽出笼26129百羽，比上年下降1.89%；水产品总产量7005吨，比上年下降
11.62%。
新农村建设扎实推进。52个省扶建设点的―三清‖基础工作全面完成，3个市
定重点圩镇的―五整治三建设‖成效显著，特别是―十大精品建设点‖成型较快，果
业产业建设、新经济组织建设、新农民培育等形成了自己的特色。2010年全县新
农村建设投入资金达2976.2万元，涉及农户2269户，已完成水泥路修建1.2万米，
绿化带建设5000平方米，修建垃圾池68个。
工业经济发展快速前行。全年完成工业总产值309953万元，比上年增长
25.4%；其中规模以上工业总产值123981万元。实现工业增加值86317万元，比上
年增长19.0%；其中：规模以上工业增加值29759万元，比上年增长18.1%。实现
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主营业务收入117714万元，比上年增长34.28%；实现利税总额22041万元，比上
年增长48.93%；实现税金7040万元，比上年增长37.45%，万元工业增加值用电
量下降7.73%。全年生产水泥31.055万吨，比上年增长1.05%；砖0.17万块，比上
年下降52.64%；发电量34692万千瓦时，比上年增长51.21%。二氧化硫、化学需
氧量上升势头得到初步遏制，电力对工业的支撑作用逐步加强，电力制约瓶颈得
到缓解，供电质量明显提高，据供电部门统计，2010年供电系统供电量24614万
千瓦时，比上年增长53.77%，其中工业用电10776万千瓦时，比上年增长50.13%。
定南县
定南县古属扬州域，建县于明朝隆庆三年（1569年），因其地处江西最南端，
扼江西、广东咽喉，故名定南，迄今440余年。全县辖7个镇、119个行政村，国
土面积1318平方公里。全县总人口21万，其中县城人口8.53万。县城总建成区面
积9.54平方公里，城市化水平达47.23%。定南有着独特的区位优势、良好的生态
优势、丰富的资源优势和便捷的交通优势，被全国政协原副主席叶选平誉为“赣
粤门户生态定南”。
区位交通优越，是承接沿海产业转移前沿阵地。定南地处江西省南部边陲，
与广东山水相连，自古就是赣粤两省的咽喉要地、商贾要道，素有“江西南大门”
之称，是江西对接粤港澳的第一门户和排头兵，分别距广州、深圳、东莞298公
里、290公里和280公里，距赣州黄金机场140公里。定南处于赣州1小时经济圈和
深港共建国际大都市3小时经济圈，赣粤高速、京九铁路两条国家交通大动脉穿
境而过，形成了以赣粤高速、京九铁路、安定公路、定广公路为主干的陆路交通
网，成为依托珠三角发展的“近水楼台”和赣粤物流大通道的物流中心节点。立
足自身的区位特点、资源禀赋和产业基础，定南启动了生态工业园、农业科技园、
物流产业园、旅游产业园、教育园、精细化工产业园等六个产业园区建设。
矿产资源丰富，是赣南矿业经济新增长极。以稀土和钨为重点的矿产资源，
分布广、品种多、储量大、质量优，是全市、全省乃至全国重要的有色金属基地
县，尤其是稀土矿藏品种全、品位高，属中钇富铕型稀土，是首批11个稀土国家
规划矿区之一。全县现有稀土采矿许可证32本（江西省89本，赣州市88本），证
内保有储量5.5万吨，县内远景储量114万吨。此外，还有钛铁、石墨、膨润土、
瓷土等20多种矿藏。依托大华新材料、鑫磊稀土、南方稀土等加工企业，定南正
在全力打造稀土永磁材料、永磁电机、动力电源、贮氢材料及其应用产品产业链。
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农业特色明显，是绿色高效农业示范区。依托特色农产品优势，规划建设了
省级农业科技园，推动农业科技创新，发展高效农业、精品农业和生态农业。以
生猪、脐橙为主导的农业产业不断发展壮大，竹木、生猪及各类山珍等优质农副
产品资源丰富，胜仙、九曲河、瑞丰米面和云台山毛尖茶、客家峰龙藤茶、野生
香菇、山竹笋等名特产品畅销全国，客家酸菜王、豆叶干、客家酸酒鸭等客家名
品享誉海内外。获农业部、省农业厅颁布的无公害农产品“产品—产地”一体化
认证生猪养殖企业9家，供港基地4个，供深基地5个，中央储备肉活畜储备基地
（场）2个，省级龙头企业1家，市级龙头企业7家，是全国生猪养殖大县、全国
生猪调出大县、全国农业标准化生猪生产示范区、全国供港供深无公害生猪生产
基地。
人文生态辉映，是赣粤边际旅游休闲目的地。定南客家文化、堪舆文化、神
仙文化、岭南文化交相辉映，自然景观、生态景观、人文景观相得益彰。境内以
“九曲河水清，云台山色秀”为代表的生态环境，有“天然氧库”之称，森林覆
盖率82%以上，属东江源自然保护区，是粤港同胞重要饮用水源地。作为客家人
聚居地之一，定南民风淳朴、开明开放、和谐包容、文明祥瑞，是省级平安县。
独特的生态资源、人文历史和气候条件构成了独具魅力的旅游特色，有东江源九
曲旅游度假村、佛教圣地神仙寺以及钟灵毓秀的云台山、虎形围屋、布衣山谷等
众多景点和省级非物质文化遗产保护项目“定南瑞狮”，其中国家4A级旅游景
区——九曲度假村已成为粤港澳热点旅游区，粤港澳地区休闲“后花园”格局基
本形成。
近年来，定南县深入贯彻落实科学发展观，牢固树立“发展为先、生态为重、
创新为魂、民生为本”理念，紧紧围绕建设承接沿海产业转移前沿阵地、赣南矿
业经济新增长极、赣粤边际旅游休闲目的地、绿色高效农业示范区的发展定位，
大力实施“开放对接、产业集群、城乡统筹、绿色生态”发展主战略，奋力建设
物裕风清、和谐幸福的新定南，经济社会得到了长足发展。2011年全县实现生产
总值38.36亿元，同比增长12.3%；三次产业比重调整为15.1:46.1:38.8；实现财政
总收入5.8亿元，同比增长38.1%，其中地方财政收入3.17亿元，同比增长28.8%；
社会消费品零售总额9.66亿元，同比增长17.2%；实现城镇居民人均可支配收入
12538元，同比增长9.1%；农民人均纯收入4086元，同比增长10%。近年来，定
南县先后荣获中国绿色能源示范县、国家计生优质服务县、全省工业崛起年度贡
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献奖、全省工业发展三年翻两番奖、全省新农村建设工作先进县、全省畜牧产业
十强县、全省投资环境优良县、全省和谐平安县、全省维护稳定工作先进县，全
省、全市利用外资先进县等荣誉称号
安远县
安远县位于江西南部，始建县于南梁大同十年（公元544年），是典型的丘
陵山区县，总人口35.17万人，辖18个乡镇，196个行政村；国土面积2375平方公
里，其中山地面积297万亩，占土地总面积的83.43%森林覆盖率达83.4%。境内
三百山是香港同胞饮用水东江水的发源地。是国家重点风景名胜区和国家级森林
公园，有独特的原始森林景观，三百山虎岗温泉群水温高达75℃。
安远县处于闽、粤、赣三省交汇处，地理位置优越，西接赣粤高速公路和105
国道，南接京九大动脉，距京九铁路和赣粤高速公路均为 70 公里左右，有四条
二级公路通往周边各县。距广州421公里，距深圳418公里，距厦门495公里，是
珠江三角洲、闽南三角区的直接腹地和内地通往沿海的重要通道之一。目前，县
内出境公路已全部改造为二级油面公路，5小时内可达广州、深圳。
安远县矿产资源丰富，如铅锌矿、稀土矿、硫铁矿、钼矿、电气石矿、高岭
土等，还有优质的地热资源。水资源丰富，有水库 37 座，中小水电站 40 多个，
年发电量近 5000 万千瓦时，电力充裕。交通便利，距京九铁路和赣粤高速公路
均为 70 公里左右，有四条二级公路通往周边各县。
安远县果业总面积达25.6万亩，其中无公害脐橙面积达22.6万亩，是全国第
一个无公害脐橙生产示范基地县、全国优质园艺产品（脐橙）出口示范区，被国
家农业部列入赣南湘南桂北柑橘产业优势区。是全国无公害脐脐橙生产示范基地
县。安远县―三百山‖脐橙荣获―绿色食品证书‖和―无公害产品标志证书‖，荣获全
国唯一的脐橙类绿色农产品殊荣，在中国赣州第二、第三届、第四届脐橙节上连
续两届评为赣南脐橙金奖。其他主要特色农产品有：黄金西瓜、甜橙、三百山脐
橙、鸡腿蘑、香菇。特种养殖产品有：麻羊、河蟹、三黄草鸡。特色食品有：苦
笋罐头、东江泉酒、豹骨酒、饮料、米粉、韭菜面条、三百山矿泉水。主要工业
产品有：山香园片、松香、饲料、胶合板、刨花板、储烯树脂。
安远境内名山竞秀，胜景争辉，主要景点有三百山国家级森林公园、莲花岩、
无为塔，龙泉湖、永镇桥、永清岩、燕子岩等。其中东江源头三百山是江西十大
名山之一，素有―北有庐山、南有三百山‖之称，山内瀑布众多，山水相映，是国
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家重点风景名胜区和国家级森林公园，有独特的原始森林景观，三百山虎岗温泉
群水温高达75℃，每年都吸引大批的海内外游客观光旅游.
2013年，安远县认真贯彻落实党的十八大、十八届三中全会精神，努力克服
全球稀土价格下跌以及整治非法开采稀土等因素的影响，全县经济社会发展面临
前所未有的挑战。新的县委班子到任后，带领全县干部群众一手抓整治，一手抓
发展，全县国民经济呈现“稳中有进”的发展态势。据我局测算并报市统计局审
核认定，2013年全县实现生产总值444726万元，按可比价计算，增长9.5%，增幅
比去年下降1.3个百分点。分产业看，第一产业增加值139113万元，增长5.2%，
增幅同比上升0.9个百分点；第二产业增加值108583万元，增长12.3%，增幅同比
下降2个百分点，其中工业增加值93259万元，增长12.1%，增幅同比下降1.8个百
分点；第三产业增加值197030万元，增长10.8%，增幅同比下降2.9个百分点。全
县人均生产总值（按户籍人口计算）达11594元。三次产业的结构为31.3：24.4：
44.3。
2．区域因素
龙南用地
（1）区域概况
龙南经济技术开发区大力发展稀土、玩具、纺织服装、电子信息、再生资源、
食品药品六大主导产业，着力把龙南建设成为世界主要的以稀土发光材料和光源
为主的稀土高新技术生产基地、国内重要的玩具制造出口基地、江西重要的纺织
服装基地和电子信息产业基地。目前已有 228 家公司或企业入驻，园区以 105
国道为主轴，北起里仁镇石油中心，南至东江乡中和村，南北纵跨 16 公里，中
间与县城规划相连，规划面积 20 平方公里，远期规划控制面积为 40 平方公里。
根据《赣州市龙南县基准地价更新成果公告》待估宗地为龙南县工业Ⅴ级用地。
（2）交通条件
道路状况：待估宗地所在区域内通有多条规划道路，交通条件较优。货运
状况：待估宗地所在区域内未设有货运站点，货运条件较差。
（3）基础设施条件
龙南经济技术开发区在原工业园区规划的基础上，进一步修改完善园区总体
规划、控制性详细规划及修建性详细规划，完成了生态工业园区建设规划，启动
了杨村工业园以及大广高速东江出口区域的规划编制工作。全面推进会龙、大罗、
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新圳、富康工业园以及龙腾电子信息科技园道路、物流、供电、通讯等基础设施
建设，提前实施富康30 米主干道、新圳 30 米主干道、龙腾 30 米主干道以及
新圳、富康40 米主干道连接道路等园区市政工程。目前，大罗、会龙、新圳工
业园基本成型，富康、龙腾电子信息科技园路网基本形成。估价对象所在的区域
基础设施达到―五通一平‖( 宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及宗
地内场地平整)。
①通路
京九铁路、赣粤高速、105 国道三条交通大动脉贯穿龙南县境，即将动工建
设的大广高速也将贯穿龙南。
②供电
开发区内建有 22 万伏变电站 2 座，中型变电站、供电开关站 6座，赣州
南 500 千伏输变电工程已动工兴建。厂区供电来自开发区内的变电所，可实现
双回路供电，输电配置合理。
③通讯
开发区区域内通讯与县政通讯网相联，无线移动信号覆盖全县，通讯线路基
本畅通。
④供水
开发区区域内建有自来水厂 3 座，向各个园区输送。
⑤排水及有线电视
开发区区域内排污、垃圾处理、有线电视等基础设施基本配套。
（4）产业聚集状况
区域内聚集多家大中型企业，如泰国富临食品有限公司等，产业集聚规模
较好。
（5）环境条件
区域内无明显大气、水和噪声污染，自然环境较好。
（6）规划限制：待估宗地所在区域无特殊规划限制。
寻乌用地
（1）区域概况
寻乌县工业园区稀土产业发展主要目标是形成布局合理、产业集聚、成龙
配套的产业发展格局。以稀土新材料产业园为核心，形成以高附加值的稀土深度
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加工、应用为主体的产业体系，逐步形成一条协同、联动、共益的完整产业链。
目前我县已两家稀土分离企业，分别是新舟稀土冶炼厂和南方稀土有限公司；今
年又有通诚磁材有限公司正在落房建设之中。该县着重发展高新节能的陶瓷产
业，引进落户一批技术先进、节能环保的大型陶瓷生产企业，同时发展相关配套
产业，形成产业集群式发展模式。目前已引入石湾环球陶瓷有限公司，总投资4。
5亿元，一期已投产，二期正在建设中。通过大力推进优质果品规模化种植、标
准化生产、专业化加工、市场化销售，进一步把果业资源优势转化为经济优势，
形成规模效应、品牌效应，进一步提升果品产业集聚度和经济效益，实现年产值
25亿元。目前我县果品仓储企业大大小小有几百家，其中较大型的江西杨氏南北
鲜果有限公司、源兴果业公司、圣维果业公司等。根据《赣州市寻乌县基准地价
更新成果公告》待估宗地为寻乌县工业Ⅴ级用地。
（2）交通条件
道路状况：待估宗地所在区域内通有206国道，交通条件较优。货运状况：
待估宗地所在区域内未设有货运站点，货运条件较差。
（3）基础设施条件
寻乌县财政投入大量资金实现了通上水、通电、通路、通训、通排水、土地
平整的―五通一平‖建设，园内建有110千伏变电站一座（双回）和35千伏输变电
一座，县城至工业园区已铺设10公里长，管径160毫米和300毫米的供水管道，日
供水能力7800吨，黄坳工业小区建有日处理1万吨的污水处理厂一座。
（4）产业聚集状况
区域内聚集多家大中型企业，如赣州泰鑫磁性材料有限公司、赣州弘昇科
技有限公司、寻乌县恒源科技开发有限公司等，产业集聚规模较好。
（5）环境条件
区域内无明显大气、水和噪声污染，自然环境较好。
（6）规划限制：待估宗地所在区域无特殊规划限制。
定南用地
（1）区域概况
定南县富田工业园区为定南县四大工业园区之一，区域内地势有一定坡度，
道路状况良好，人口较为稀疏，且通过定南县政府的努力，区域内的基础设施也
在不断的完善，非常适合工业企业入驻，目前已有很多家企业已进入该区域，如：
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定南县华宇业、东强塑胶等企业，相信不久的将来将会有更多的大中型企业进入
该区域，通过政府与企业的共同努力 促进定南县经济得到进一步的发展。根据
《赣州市定南县基准地价更新成果公告》待估宗地为定南县工业Ⅴ级用地。
（2）交通条件
道路状况：待估宗地所在区域内通有富工三路、工业大道等，交通条件较
优。货运状况：待估宗地所在区域内未设有货运站点，货运条件较差。
（3）基础设施条件
区域内基础设施建设大道大市政配套“五通一平”（即通上水、通下水、通
电、通路、通讯及内场地平整）。
（4）产业聚集状况
区域内聚集多家大中型企业，如定南县华宇业、东强塑胶等企业等，产业
集聚规模较好。
（5）环境条件
区域内无明显大气、水和噪声污染，自然环境较好。
（6）规划限制：待估宗地所在区域无特殊规划限制。
安远用地
（1）区域概况
安远县工业园是经江西省政府批准的省级工业园，是为破解发展难题而全力
打造的招商引资、发展工业的重要载体和主要平台。安远县工业园立足脐橙深加
工、稀土精深加工、生物制药、服装鞋帽加工等四大主导产业，大力发展资源导
向型经济。版石工业园位于安远县版石镇，距离安远县城29公里，规划面积10130
亩。主要形成以稀土、钼等矿产品精深加工产业为主导，以林木深加工、精细化
工、电子加工等劳动密集型产业为辅助的产业格局。截止2013年，已有22家企业
入驻，成园面积2400亩。根据《赣州市安远县基准地价更新成果公告》待估宗地
为安远县工业级外用地。
（2）交通条件
道路状况：待估宗地所在区域内通有工业7号路等，交通条件较优。货运状
况：待估宗地所在区域内未设有货运站点，货运条件较差。
（3）基础设施条件
区域内基础设施建设大道大市政配套“五通一平”（即通上水、通下水、通
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电、通路、通讯及内场地平整）。
（4）产业聚集状况
区域内聚集多家大中型企业，如江西山香药业有限公司、江西明达功能材
料有限责任公司等企业等，产业集聚规模较好。
（5）环境条件
区域内无明显大气、水和噪声污染，自然环境较好。
（6）规划限制：待估宗地所在区域无特殊规划限制。
3．个别因素
宗地1: 龙南用地
估价对象位置、面积、用途、宗地形状、临街状况、四至、地质条件、规划
限制、宗地开发程度等如下：
待估宗地位置：龙南县金塘工业园石人片区
宗地面积：15,600平方米
土地用途：工业
宗地形状：宗地形状对土地利用无影响
宗地临街状况：宗地临规划路，交通条件较优。
四至：北：工业用地，南：规划路，西：A2-06地块，东：规划路
地质条件：地质条件良好，可直接用于工程建设
规划限制：无特殊规划限制
宗地开发程度：宗地的实际土地开发程度为宗地红线外―五通‖（通路、通电、
通供水、通排水、通讯）、宗地红线内―五通‖（通路、通电、通供水、通排水、
通讯）及宗地内场地平整； 以上基础设施均为市政配套。
宗地2: 寻乌用地
估价对象位置、面积、用途、宗地形状、临街状况、四至、地质条件、规划
限制、宗地开发程度等如下：
待估宗地位置：石排工业园G地块
宗地面积：13,333平方米
土地用途：工业
宗地形状：宗地形状对土地利用无影响
宗地临街状况：宗地临206国道，交通条件较优。
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宗地四至：北：农用地，南：农用地，西：厂房，东：道路。
地质条件：地质条件良好，可直接用于工程建设
规划限制：无特殊规划限制
宗地开发程度：宗地的实际土地开发程度为宗地红线外―五通‖（通路、通电、
通供水、通排水、通讯）、宗地红线内―五通‖（通路、通电、通供水、通排水、
通讯）及宗地内场地平整； 以上基础设施均为市政配套。
（六）地价定义
考虑到本次估价目的和宗地实际情况，本次估价所设定的地价定义为：估价
对象在估价基准日2014年6月30日，待估宗地法定用途均为工业，评估设定用途
均为工业，估价面积为宗地1：15,600平方米，宗地2：13,333平方米，宗地3：16,200
平方米，宗地4：15,800平方米平方米设定土地开发程度均为红线外―五通一平‖
（通路、通电、通供水、通排水、通讯）及红线内场地平整，宗地均未设定有他
项权利，在公开市场条件下，剩余使用年期宗地1为47.58年、宗地2为48.08年、
宗地3为49.5年、宗地4为49.02年的土地使用权市场价格。
（七）估价过程
宗地1：龙南用地
1．采用市场比较法评估
（1）市场比较法
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易
的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其
计算公式为：
待估宗地价格=比较案例价格×（待估宗地估价基准日地价修正系数/比较案
例宗地交易日期地价修正系数）×（待估宗地交易情况修正系数/比较案例宗地交
易情况修正系数）×（待估宗地区域因素条件修正系数/比较案例宗地区域因素条
件修正系数）×（待估宗地个别因素条件修正系数/比较案例宗地个别因素条件修
正系数）
根据市场比较法的计算方法，待估地块评估步骤如下：
①比较案例选择
通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择
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原则和案例条件描述如下：
a.选择案例原则
●同一供需圈
●用途相同或相近
●交易时间与估价基准日相差不超过3年
●在地域上属紧邻区域或类似区域
●交易类型相同
●属于正常交易
●区域及个别条件相似
●价格基础统一
估价案例选择说明：本次评估选取三个成交案例，成交日期与评估基准日接
近，用途一致，三个案例与待估宗地皆属于龙南县，具有相同供需圈。
本次评估，选择了与估价对象在同级别区域且条件类似的三个成交案例（均
为工业用地）作为比较案例。
案例一：赣州齐畅新材料有限公司
该地块位于龙南县富康工业园中利企业以东，用途为工业用地，用地面积
17886.66平方米，土地等级为龙南县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，
宗地基础设施开发程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通
排水、通讯），交易日期为2013年3月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌
出让方式，交易情况为正常交易情况，待估宗地属于龙南县富康工业园区，区域
内工业企业集中，对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场
地内平整，对土地利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
案例二：龙南县东和磁业有限公司
该地块位于龙南县富康工业园D1—07—02地块，用途为工业用地，用地面积
28466.66平方米，土地等级为龙南县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，
宗地基础设施开发程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通
排水、通讯），交易日期为2013年7月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌
出让方式，交易情况为正常交易情况，待估宗地属于龙南县富康工业园区，区域
内工业企业集中，对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场
地内平整，对土地利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
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案例三：龙南复盛铜冶有限责任公司
该地块位于龙南县富康工业园A—8—03地块，用途为工业用地，用地面积
17200平方米，土地等级为龙南县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，宗
地基础设施开发程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通排
水、通讯），交易日期为2013年3月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出
让方式，交易情况为正常交易情况，待估宗地属于龙南县富康工业园区，区域内
工业企业集中，对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地
内平整，对土地利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
②比较因素的选择
根据土地估价规程的要求，另根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择
影响估价对象价格的主要因素有：土地用途、交易日期、交易情况、土地使用年
限、价格类型、区域因素（工业集聚程度、区域基础设施、道路通达度、对外交
通便利程度）、个别因素（宗地面积、宗地形状、地形坡度、周围土地利用类型）。
（a）交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。
a.1调查龙南县2012年以来工业用地的地价变动情况及挂牌情况以及向当地
国土部门的咨询了解，龙南县近几年内工业用地挂牌成交价格平稳，增长趋势略
有升高，由于本次所选案例成交期日到待估宗地评估基准日，工业用地地价指数
略有增长，因此综合考虑，本次评估待估宗地确定期日修正系数为2%。
a.2使用年限修正系数
年期修正系数=（1-1/(1+r%)n）/（1-1/(1+r%)N）
式中: r-土地还原利率
n_待估地块法定用途剩余使用年限
N_待估地块法定用途最高使用年限
（b）价格类型： 根据现行土地取得方式，分为―招拍挂‖、协议出让、市场
公开转让、划拨。―招拍挂‖、协议出让及公开转让确定为100；划拨土地根据当
地土地市场情况而定。
（c）区域基础设施：根据待估宗地及周边区域的现实情况，基础设施条件
可分宗地红线外―五通一平‖（即通路、通电、通供水、通排水、通讯及宗地内场
地平整）优、较优、一般、较劣、劣等几种情况。
（d）工业集聚程度：根据宗地周边产业聚集情况，分为―周围集聚城市大型
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企业，形成一定规模‖、―周围分布较多的工业企业，有集聚效应‖，―周围工业企
业分布较分散‖，―周围工业企业分布分散‖，―周围工业企业零星分布‖等；
（e）道路通达度：根据待估宗地周边的实际情况可分为―临城市干道‖、―临
城市次干道‖、―临县乡道路‖、―临一般道路‖、―临巷道‖。
（f）对外交通便利程度：根据待估宗地所在区域的路网状况，可分为―便捷‖、
―较便捷‖、―一般便捷‖、―对外交通较困难‖、―对外交通困难‖。
（g）宗地面积：根据宗地面积大小、是否对企业布局造成影响进行打分确
定；
（h）宗地形状：形状对土地利用有无不良影响，确定修正系数；
（i）地形坡度：地形坡度对土地利用有无不良影响，确定修正系数；
（j）周围土地利用类型：根据待估宗地周边所临宗地类型进行打分，
（k）容积率：根据向当地国土部门的调查了解以及对近几年龙南县工业用
地成交宗地的统计可知，容积率对工业用地地价影响敏感度较低。因此，本次工
业用地评估未考虑容积率对工业用地地价带来的影响；
以上区域及个别因素修正系数均以待估宗地为100进行修正。
③比较因素条件说明
评估宗地及比较案例因素条件详见―表1.工业用地比较因素条件说明表‖。
表 1.工业用地比较因素条件说明表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
龙南县富康工
龙南县富康工业 龙南县富康工业园
业园 A—8—03
龙南县金塘工 园中利企业以东 D1—07—02 地块
位置 地块（龙南复盛
业园石人片区 （赣州齐畅新材 （龙南县东和磁业
铜冶有限责任
料有限公司） 有限公司）
公司）
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易日期 2014 年 6 月 2013 年 3 月 2013 年 7 月 2013 年 7 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易价格（元/平方米） 待估 84 84 84
土地使用年限（年） 47.58 50 50 50
价格类型 出让 出让 出让 出让
周围集聚城市 周围集聚城市大 周围集聚城市
工业集聚程 周围集聚城市大型
大型企业，形成 型企业，形成一 大型企业，形成
度 企业，形成一定规模
一定规模 定规模 一定规模
区域因素
区域基础设
五通一平（优） 五通一平（优） 五通一平（优） 五通一平（优）
施
道路通达度 临城市主干道 临城市次干道 临城市次干道 临城市次干道
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对外交通便
便捷 较便捷 较便捷 较便捷
利程度
宗地面积(平
15,600 17886.66 28466.66 17200
方米)
宗地形状对土 形状一般规则， 形状一般规则，土地 形状一般规则，
宗地形状
地利用无影响 土地利用充分 利用充分 土地利用充分
个别因素
地形平坦，土地 地形平坦，土地 地形平坦，土地利用 地形平坦，土地
地形坡度
利用充分 利用充分 充分 利用充分
周围土地利
工业 工业 工业 工业
用类型
④比较因素条件指数表
宗地及比较案例指数详见：―表2.工业用地比较因素条件指数表‖。
表 2.工业用地比较因素条件指数表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
土地用途 100 100 100 100
交易日期 102 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 99.13 100 100 100
价格类型 100 100 100 100
工业集聚程度 100 100 100 100
区域基础设施 100 100 100 100
区域因素
道路通达度 100 98 98 98
对外交通便利程
100 98 98 98
度
宗地面积(平方
100 100 101 100
米)
宗地形状 100 98 98 98
个别因素
地形坡度 100 100 100 100
周围土地利用类
100 100 100 100
型
⑤因素修正
详见―表3.工业用地比较因素修正系数表‖。
表 3.工业用地比较因素修正系数表
比较因素 案例一 案例二 案例三
土地用途 100/100 100/100 100/100
交易日期 102/100 102/100 102/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地使用年限（年） 99.13/100 99.13/100 99.13/100
价格类型 100/100 100/100 100/100
工业集聚程度 100/100 100/100 100/100
区域因素
区域基础设施 100/100 100/100 100/100
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道路通达度 100/98 100/98 100/98
对外交通便利程度 100/98 100/98 100/98
宗地面积(平方米) 100/100 100/101 100/100
宗地形状 100/98 100/98 100/98
个别因素
地形坡度 100/100 100/100 100/100
周围土地利用类型 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/平方米） 90.24 89.35 90.24
待估宗地比准价格（元/平方米） 90（取整）
由以上计算表格可知：待估宗地价格=（90.24+89.35+90.24）/3=90元/平方米
2．采用成本逼近法评估
（1）基本原理及计算公式
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本计算公式如下：
V＝Ea＋T＋Ed＋R1＋R2＋R3
式中：
V—估价价格
Ea—土地取得费
Ed—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
（2）估价过程
1）测算土地取得费(Ea）
根据《中华人民共和国土地管理法》(1999 年 1 月 1 日起施行)中第四十
七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着
物和青苗补偿费。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕
28 号)和《国土资源部关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的
通知》(国土资发〔2005〕144 号)；根据江西省人民政府颁发的《江西省耕地占
用税实施办法》(省政府令第 170 号)，以及江西省人民政府办公厅颁发的《关
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于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字(2010)126 号)
文件规定(2011 年 3 月 1 日起施行)，江西省赣州市龙南县为实行征地统一年
产值标准的区域，根据补偿标准土地补偿费和安置补助费标准为该地区对应征地
统一年平均年产值的 27.3 倍，该区域内同类土地平均年产值标准为 1,055.00
元/亩。根据附注 2：征地统一年产值标准适用于征收集体农用地水田的补偿测
算。征收其它集体农用地、集体建设用地和未利用地的补偿测算，参照以下修正
系数执行：
(1)菜地、果园、茶叶园、人工高产油茶园、棉地、精养鱼塘修正
系数不变，不低于 1.0；
(2)旱地、宅基地修正系数不低于 0.67；
(3)林地及其它农用地、集体建设用地修正系数不低于 0.35；
(4)未利用地修正系数不低于 0.2；
根据评估人员现场调查和向当地国土管理机构相关人员的了解，待估宗地
的土地原为)林地及其它农用地，应对补偿标准进行系数调整，根据向当地国土
管理机构相关人员咨询类似地块的补偿标准，本次评估取0.35。
故土地取得费(Ea)=土地补偿费+安置补助费
=1,055.00×27.3×0.35÷666.67
= 15.12元/平方米
2）测算税费(T）
A、征地管理费
根据江西省物价局、江西省财政厅“关于印发《江西省征地管理暂行办法》
的通知(赣价费字[1995]第 25 号)的规定，实行全包方式征地的，按征地费总额
的以下比例收费：(1)一次性征用耕地在 66.67 公项(1000 亩)以上(含 66.67 公
顷)、其他土地 133.34 公顷(2000 亩)以上(含133.34 公顷)的，征地管理费按不
超过 3%收取；(2)征用耕地 66.67 公顷以下、其他土地 133.34 公顷以下的，征
地管理费按不超过 4%收取。此次评估估价人员咨询当地国土部门，土地管理费
取为土地取得总费用的 4%。
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征地管理费=土地取得费(Ea)×4% = 15.12×4% =0.6元/平方米
B、耕地占用税
江西省地方税务局关于发布《耕地占用税征收管理办法（试行）》的公告(2011
年第 3 号) (2011 年 6 月 1 日起施行)，经向当地国土部门相关人员咨询，赣
州市龙南县龙南镇耕地占用税按每平方米平均税额20元缴纳，由于本次待估宗所
占地类为未利用地，而耕地占用税针对补偿对象为耕地，因此本次耕地占用税取
值为0。
故耕地占用税取为 0 元/平方米
C、耕地开垦费
根据江西省人民代表大会常务委员会 46 号公告《江西省实施＜中华人民共
各国土地管理法＞办法》2000 年 4 月 28 日江西省第九届人民代表大会常务委
员会，江西省人民代表大会第 16 次会议修订通过 (2001 年 12 月 22 日起实
施)规定，(一)批准占用基本农田按被占用耕地前 3 年平均年产值 10~12 倍；(二)
批准占用基本农田以外耕地的按被占用耕地前 3 年平均年产值 8~10 倍，经调
查当地实际情况，一般取 8 倍，由于本次待估宗所占地类为未利用地，而耕地
占用税针对补偿对象为耕地，因此本次耕地占用税取值为0。
故耕地开垦费=0元/平方米
D、防洪保安基金
根据江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》(赣府发[1995]63
号) 文件规定：非农业建设新征耕地的单位和个人缴纳的防洪资金，由土地管理
部门在办理用地手续时一次性代收，并规定城镇规划区内按每亩 1,000.00 元征
集，城镇规划区外按每亩 500.00 元征集，由于本次评估待估宗地所占地类为林
地及其他农用地，未占用耕地，因此该费用取值为0。
即土地税费为： 0.60+0+0+0=0.60（元/平方米）
3）计算土地开发费(Ed）
根据实地踏勘了解的情况，对待估宗地土地开发程度的界定是以宗地红线外
区域水、电、路、通讯等市政基础设施配套的程度来进行的。待估各宗地的土地
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开发费用是参照待估宗地所在区域内的开发费用取值情况并结合待估宗地所在
片区基础设施的实际情况得到的，待估宗地为龙南县工业Ⅴ级用地，根据我公司
的实际调查，待估宗地所在区域开发费用―五通‖约为45元/平方米，“一平”约
为10元/平方米，即：Ed=55（元/平方米）
4）测算利息(R1)
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息
率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）利息率6%计。土
地取得费及税费、土地开发费中，土地取得费及税费均为一次性投入，土地开发
费为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算则：
投资利息=（土地取得费+税费）×[（1+利率）1-1]+土地开发费×[（1+利率）
1/2
-1]
=（15.12+0.6）×[（1+6%）1-1]+55×[（1+6%）1/2-1]
=2.57（元/平方米）
5）测算利润（R2）
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查龙南县土地开发的投资回报情
况，并考虑社会平均利润率，确定投资回报率为6%。即投资利润为：
R2=（Ea+T+Ed）×投资回报率=(10.25+0.41+55) ×6%=3.94（元/平方米）
6）测算土地增值(R3)
土地增值收益的确定方法及计算公式：
土地增值收益＝土地成本价格×土地增值收益率
（土地成本价格＝土地取得费及有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资
利润）
一般来说土地由未利用地转为工业用地，其土地收益会提高，因此在用成
本法计算地价时，应考虑土地用途转变带来的增值收益。根据当地国土管理部门
提供的资料，工业用地按照当地企业征地案例来看，土地增值收益按成本价格（土
地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的20％计，
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由于新增建设用地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征
用土地时，向取得出让等有有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取
的平均土地纯收益。故新增建设用地有偿使用费属于政府收益的一部分，本次不
单独计算。
R3=土地成本价格×土地增值收益率=（Ea+T+Ed+R1+R2）×20％
=(15.12+0.6+55+2.57+4.24) ×20％
=15.51元/平方米）
7）无限使用年期地价计算
在进行年期修正和区位修正前，无限使用年期地价为：
无限使用年期地价=土地取得费＋税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增
值收益=15.12+0.6+55+2.577+4.24+15.51=93.04（元/平方米）
8）年限修正(k1)
由于估价对象评估设定土地使用年限为法定最高出让年期，因此需要进行年
期修正，根据年期修正系数计算公式，确定年期修正系数为：
1
k1 1
(1 r ) m
式中：
r—土地还原利率。（选取中国人民银行2012年7月6日公布的一年期定期存
款年利率3%作为安全利率。根据当地国土资源局提供的资料，综合分析该市社
会经济发展和土地市场状况对工业用地投资的影响程度，确定风险调整值为
2.5-4.5%，在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存
款利息率，确定土地还原利率为6%）
m—估价对象设定使用年期。
k1=1-1/(1+6%)47.58=0.9375
（3）估价结果
年期修正后的土地单价=无限使用年期地价×年限修正（k1）
=93.04×0.9375
=87（元/平方米）（取整）
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宗地2：寻乌用地
1．采用市场比较法评估
（1）市场比较法
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易
的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其
计算公式为：
待估宗地价格=比较案例价格×（待估宗地估价基准日地价修正系数/比较案
例宗地交易日期地价修正系数）×（待估宗地交易情况修正系数/比较案例宗地交
易情况修正系数）×（待估宗地区域因素条件修正系数/比较案例宗地区域因素条
件修正系数）×（待估宗地个别因素条件修正系数/比较案例宗地个别因素条件修
正系数）
根据市场比较法的计算方法，待估地块评估步骤如下：
①比较案例选择
通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择
原则和案例条件描述如下：
a.选择案例原则
●同一供需圈
●用途相同或相近
●交易时间与估价基准日相差不超过3年
●在地域上属紧邻区域或类似区域
●交易类型相同
●属于正常交易
●区域及个别条件相似
●价格基础统一
估价案例选择说明：本次评估选取三个成交案例，成交日期与评估基准日接
近，用途一致，三个案例与待估宗地皆属于寻乌县，具有相同供需圈。
本次评估，选择了与估价对象在同级别区域且条件类似的三个成交案例（均
为工业用地）作为比较案例。
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案例一：赣州泰鑫磁性材料有限公司
该地块位于寻乌县石排工业园，用途为工业用地，用地面积20000平方米，
土地等级为寻乌县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础设施开发
程度能达到宗地红线外―五通‖（即通路、通电、通供水、通排水、通讯），交易
日期为2012年4月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，交易情况
为正常交易情况，待估宗地属于寻乌县石排工业园，区域内工业企业集中，对外
交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内平整，对土地利用
无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
案例二：赣州弘昇科技有限公司
该地块位于寻乌县石排工业园，用途为工业用地，用地面积20000平方米，
土地等级为寻乌县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础设施开发
程度能达到宗地红线外―五通‖（即通路、通电、通供水、通排水、通讯），交易
日期为2012年4月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，交易情况
为正常交易情况，待估宗地属于寻乌县石排工业园，区域内工业企业集中，对外
交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内平整，对土地利用
无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
案例三：寻乌县恒源科技开发有限公司
该地块位于石排工业园去K地块，用途为工业用地，用地面积60000平方米，
土地等级为寻乌县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础设施开发
程度能达到宗地红线外―五通‖（即通路、通电、通供水、通排水、通讯），交易
日期为2013年3月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，交易情况
为正常交易情况，待估宗地属于石排工业园去K地块，区域内工业企业集中，对
外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内平整，对土地利
用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
②比较因素的选择
根据土地估价规程的要求，另根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择
影响估价对象价格的主要因素有：土地用途、交易日期、交易情况、土地使用年
限、价格类型、区域因素（工业集聚程度、区域基础设施、道路通达度、对外交
通便利程度）、个别因素（宗地面积、宗地形状、地形坡度、周围土地利用类型）。
（a）交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。
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a.1调查寻乌县2012年以来工业用地的地价变动情况及挂牌情况以及向当地
国土部门的咨询了解，寻乌县近几年内工业用地挂牌成交价格平稳，增长趋势略
有升高，由于本次所选案例成交期日到待估宗地评估基准日，工业用地地价指数
略有上涨，因此综合考虑，本次评估待估宗地确定期日修正系数为3%。
a.2使用年限修正系数
年期修正系数=（1-1/(1+r%)n）/（1-1/(1+r%)N）
式中: r-土地还原利率
n_待估地块法定用途剩余使用年限
N_待估地块法定用途最高使用年限
（b）价格类型： 根据现行土地取得方式，分为―招拍挂‖、协议出让、市场
公开转让、划拨。―招拍挂‖、协议出让及公开转让确定为100；划拨土地根据当
地土地市场情况而定。
（c）区域基础设施：根据待估宗地及周边区域的现实情况，基础设施条件
可分宗地红线外―五通一平‖（即通路、通电、通供水、通排水、通讯及宗地内场
地平整）优、较优、一般、较劣、劣等几种情况。
（d）工业集聚程度：根据宗地周边产业聚集情况，分为―周围集聚城市大型
企业，形成一定规模‖、―周围分布较多的工业企业，有集聚效应‖，―周围工业企
业分布较分散‖，―周围工业企业分布分散‖，―周围工业企业零星分布‖等；
（e）道路通达度：根据待估宗地周边的实际情况可分为―临城市干道‖、―临
城市次干道‖、―临县乡道路‖、―临一般道路‖、―临巷道‖。
（f）对外交通便利程度：根据待估宗地所在区域的路网状况，可分为―便捷‖、
―较便捷‖、―一般便捷‖、―对外交通较困难‖、―对外交通困难‖。
（g）宗地面积：根据宗地面积大小、是否对企业布局造成影响进行打分确
定；
（h）宗地形状：形状对土地利用有无不良影响，确定修正系数；
（i）地形坡度：地形坡度对土地利用有无不良影响，确定修正系数；
（j）周围土地利用类型：根据待估宗地周边所临宗地类型进行打分，
（k）容积率：根据向当地国土部门的调查了解以及对近几年寻乌县工业用
地成交宗地的统计可知，容积率对工业用地地价影响敏感度较低。因此，本次工
业用地评估未考虑容积率对工业用地地价带来的影响；
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以上区域及个别因素修正系数均以待估宗地为100进行修正。
③比较因素条件说明
评估宗地及比较案例因素条件详见―表1.工业用地比较因素条件说明表‖。
表 1.工业用地比较因素条件说明表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
石排工业园去 K
石排工业园 G 寻乌县石排工业园 寻乌县石排工业
地块（寻乌县恒
位置 地块( 寻乌用 （赣州泰鑫磁性材 园（赣州弘昇科技
源科技开发有
地) 料有限公司） 有限公司）
限公司）
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易日期 2014 年 6 月 2012 年 4 月 2012 年 4 月 2013 年 3 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易价格（元/平方米） 待估 84 84 84
土地使用年限（年） 48.09 50 50 50
价格类型 出让 出让 出让 出让
周围集聚城市 周围集聚城市大型 周围集聚城市大 周围集聚城市
工业集聚程
大型企业，形成 企业，形成一定规 型企业，形成一定 大型企业，形成
度
一定规模 模 规模 一定规模
区域基础设
区域因素 五通一平（优） 五通一平（优） 五通一平（优） 五通一平（优）
施
道路通达度 临城市主干道 临城市次干道 临城市次干道 临城市次干道
对外交通便
便捷 较便捷 较便捷 较便捷
利程度
宗地面积(平
13,333 17,886.66 28,466.66 17,200
方米)
宗地形状对土 宗地形状对土地利 宗地形状对土地 宗地形状对土
宗地形状
地利用无影响 用无影响 利用无影响 地利用无影响
个别因素
地形平坦，土地 地形较平坦，土地 地形较平坦，土地 地形较平坦，土
地形坡度
利用充分 利用充分 利用充分 地利用充分
周围土地利
工业 工业 工业 工业
用类型
④比较因素条件指数表
宗地及比较案例指数详见：―表2.工业用地比较因素条件指数表‖。
表 2.工业用地比较因素条件指数表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
土地用途 100 100 100 100
交易日期 104 100 100 102
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 99.32 100 100 100
价格类型 100 100 100 100
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工业集聚程度 100 100 100 100
区域基础设施 100 100 100 100
区域因素
道路通达度 100 98 98 98
对外交通便利程
100 98 98 98
度
宗地面积(平方
100 100 100 103
米)
宗地形状 100 100 100 100
个别因素
地形坡度 100 99 99 99
周围土地利用类
100 100 100 100
型
⑤因素修正
详见―表3.工业用地比较因素修正系数表‖。
表 3.工业用地比较因素修正系数表
比较因素 案例一 案例二 案例三
土地用途 100/100 100/100 100/100
交易日期 104/100 104/100 103/102
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地使用年限（年） 99.32/100 99.32/100 99.32/100
价格类型 100/100 100/100 100/100
工业集聚程度 100/100 100/100 100/100
区域基础设施 100/100 100/100 100/100
区域因素
道路通达度 100/98 100/98 100/98
对外交通便利程度 100/98 100/98 100/98
宗地面积(平方米) 100/100 100/101 100/103
宗地形状 100/100 100/100 100/100
个别因素
地形坡度 100/99 100/99 100/99
周围土地利用类型 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/平方米） 91.26 91.26 86.86
待估宗地比准价格（元/平方米） 90（取整）
由以上计算表格可知：待估宗地价格=（91.26+91.26+86.86）/3=90元/平方米
2．采用成本逼近法评估
（1）基本原理及计算公式
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本计算公式如下：
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V＝Ea＋T＋Ed＋R1＋R2＋R3
式中：
V—估价价格
Ea—土地取得费
Ed—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
（2）估价过程
1）测算土地取得费(Ea）
根据《中华人民共和国土地管理法》(1999 年 1 月 1 日起施行)中第四十
七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着
物和青苗补偿费。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕
28 号)和《国土资源部关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的
通知》(国土资发〔2005〕144 号)；根据江西省人民政府颁发的《江西省耕地占
用税实施办法》(省政府令第 170 号)，以及江西省人民政府办公厅颁发的《关
于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字(2010)126 号)
文件规定(2011 年 3 月 1 日起施行)，江西省赣州市寻乌县为实行征地统一年
产值标准的区域，根据补偿标准土地补偿费和安置补助费标准为该地区对应征地
统一年平均年产值的 27.3 倍，该区域内同类土地平均年产值标准为 1,200.00
元/亩。根据附注 2：征地统一年产值标准适用于征收集体农用地水田的补偿测
算。征收其它集体农用地、集体建设用地和未利用地的补偿测算，参照以下修正
系数执行：
(1)菜地、果园、茶叶园、人工高产油茶园、棉地、精养鱼塘修正
系数不变，不低于 1.0；
(2)旱地、宅基地修正系数不低于 0.67；
(3)林地及其它农用地、集体建设用地修正系数不低于 0.35；
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(4)未利用地修正系数不低于 0.2；
根据评估人员现场调查和向当地国土管理机构相关人员的了解，待估宗地的
土地原为林地及其他农用地，应对补偿标准进行系数调整，根据向当地国土管理
机构相关人员咨询类似地块的补偿标准，一般的修正系数为 0.2，本次评估取
0.2。
故土地取得费(Ea)=土地补偿费+安置补助费
=1,200.00×27.3×0.2÷666.67
= 9.83 元/平方米。
2）测算税费(T）
A、征地管理费
根据江西省物价局、江西省财政厅―关于印发《江西省征地管理暂行办法》
的通知(赣价费字[1995]第 25 号)的规定，实行全包方式征地的，按征地费总额
的以下比例收费：(1)一次性征用耕地在 66.67 公项(1000 亩)以上(含 66.67 公
顷)、其他土地 133.34 公顷(2000 亩)以上(含133.34 公顷)的，征地管理费按不
超过 3%收取；(2)征用耕地 66.67 公顷以下、其他土地 133.34 公顷以下的，征
地管理费按不超过 4%收取。此次评估估价人员咨询当地国土部门，土地管理费
取为土地取得总费用的 4%。
征地管理费=土地取得费(Ea)×4% = 9.83×4% =0.39 元/平方米
B、耕地占用税
江西省地方税务局关于发布《耕地占用税征收管理办法（试行）》的公告(2011
年第 3 号) (2011 年 6 月 1 日起施行)，经向当地国土部门相关人员咨询，赣
州市寻乌县长宁镇耕地占用税按每平方米平均税额20元缴纳，由于本次所占地类
为林地及其他农用地，根据江西省耕地占用税收取标准，是指用于种植农作物的
土地。包括水田、旱地、菜地、园地，由此可知本次评估耕地占用税取值为0。
故耕地占用税取为 0 元/平方米
C、耕地开垦费
根据江西省人民代表大会常务委员会 46 号公告《江西省实施＜中华人民共
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各国土地管理法＞办法》2000 年 4 月 28 日江西省第九届人民代表大会常务委
员会，江西省人民代表大会第 16 次会议修订通过 (2001 年 12 月 22 日起实
施)规定，(一)批准占用基本农田按被占用耕地前 3 年平均年产值 10~12 倍；(二)
批准占用基本农田以外耕地的按被占用耕地前 3 年平均年产值 8~10 倍，由于
本次待估宗地所占地类为林地及其他农用地，未占用耕地，因此本次耕地开垦费
取值为0。
故耕地开垦费=0元/平方米
D、防洪保安基金
根据江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》(赣府发[1995]63
号) 文件规定：非农业建设新征耕地的单位和个人缴纳的防洪资金，由土地管理
部门在办理用地手续时一次性代收，并规定城镇规划区内按每亩 1,000.00 元征
集，城镇规划区外按每亩 500.00 元征集，由于本次评估待估宗地所占地类为林
地及其他农用地，未占用耕地，因此该费用取值为0。
即土地税费为： 0.39（元/平方米）
3）计算土地开发费(Ed）
根据实地踏勘了解的情况，对待估宗地土地开发程度的界定是以宗地红线外
区域水、电、路、通讯等市政基础设施配套的程度来进行的。待估各宗地的土地
开发费用是参照待估宗地所在区域内的开发费用取值情况并结合待估宗地所在
片区基础设施的实际情况得到的，待估宗地为寻乌县工业Ⅴ级用地，根据我公司
的实际调查，待估宗地所在区域开发费用―五通‖约为45元/平方米，一平约为10
元/平方米。即：Ed=55（元/平方米）
4）测算利息(R1)
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息
率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）利息率6%计。地
取得费及税费、土地开发费中，土地取得费及税费均为一次性投入，土地开发费
为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算则：
投资利息=（土地取得费+税费）×[（1+利率）1-1]+土地开发费×[（1+利率）1/2-1]
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=（9.83+0.39）×[（1+6%）1-1]+55×[（1+6%）1/2-1]
=2.24（元/平方米）
5）测算利润（R2）
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查寻乌县土地开发的投资回报情
况，并考虑社会平均利润率，确定投资回报率为6%。即投资利润为：
R2=（Ea+T+Ed）×投资回报率=(9.83+0.39+55) ×6%=3.91（元/平方米）
6）测算土地增值(R3)
土地增值收益的确定方法及计算公式：
土地增值收益＝土地成本价格×土地增值收益率
（土地成本价格＝土地取得费及有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资
利润）
一般来说土地由未利用地转为工业用地，其土地收益会提高，因此在用成本
法计算地价时，应考虑土地用途转变带来的增值收益。根据当地国土管理部门提
供的资料，工业用地按照当地企业征地案例来看，土地增值收益按成本价格（土
地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的20％计，
由于新增建设用地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征
用土地时，向取得出让等有有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取
的平均土地纯收益。故新增建设用地有偿使用费属于政府收益的一部分，本次不
单独计算。
R3=土地成本价格×土地增值收益率=（Ea+T+Ed+R1+R2）×20％+14
=(9.83+0.39+55+2.24+3.91) ×20％
=14.27元/平方米）
7）无限使用年期地价计算
在进行年期修正和区位修正前，无限使用年期地价为：
无限使用年期地价=土地取得费＋税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增
值收益=9.83+0.39+55+2.24+3.91+14.27=85.65（元/平方米）
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 197
8）年限修正(k1)
由于估价对象评估设定土地使用年限为法定最高出让年期，因此需要进行年
期修正，根据年期修正系数计算公式，确定年期修正系数为：
1
k1= 1
(1 r ) m
式中：
r—土地还原利率。（选取中国人民银行2012年7月6日公布的一年期定期存
款年利率3.25%作为安全利率。根据当地国土资源局提供的资料，综合分析该市
社会经济发展和土地市场状况对工业用地投资的影响程度，确定风险调整值为
2.5-4.5%，在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存
款利息率，确定土地还原利率为6%）
m—估价对象设定使用年期。
k1=1-1/(1+6%)48.08=0.9393
（3）估价结果
年期修正后的土地单价=无限使用年期地价×年限修正（k1）
=85.65×0.9393
=80（元/平方米）（取整）
宗地3：定南用地
1．采用市场比较法评估
（1）市场比较法
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易
的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其
计算公式为：
待估宗地价格=比较案例价格×（待估宗地估价基准日地价修正系数/比较案
例宗地交易日期地价修正系数）×（待估宗地交易情况修正系数/比较案例宗地交
易情况修正系数）×（待估宗地区域因素条件修正系数/比较案例宗地区域因素条
件修正系数）×（待估宗地个别因素条件修正系数/比较案例宗地个别因素条件修
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 198
正系数）
根据市场比较法的计算方法，待估地块评估步骤如下：
①比较案例选择
通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择
原则和案例条件描述如下：
a.选择案例原则
●同一供需圈
●用途相同或相近
●交易时间与估价基准日相差不超过3年
●在地域上属紧邻区域或类似区域
●交易类型相同
●属于正常交易
●区域及个别条件相似
●价格基础统一
估价案例选择说明：本次评估选取三个成交案例，成交日期与评估基准日接
近，用途一致，三个案例与待估宗地皆属于定南县，具有相同供需圈。
本次评估，选择了与估价对象在同级别区域且条件类似的三个成交案例（均
为工业用地）作为比较案例。
案例一：定南县盈源科技有限公司
该地块位于定南县富田工业小区，用途为工业用地，用地面积22666.8平方
米，土地等级为龙南县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础设施
开发程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通排水、通讯），
交易日期为2014年3月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，交易
情况为正常交易情况，待估宗地属于定南县富田工业小区，区域内工业企业集中，
对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内平整，对土地
利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
案例二：定南县君宏稀有金属工艺有限公司
该地块位于定南县富田工业小区，用途为工业用地，用地面积8014.7平方米，
土地等级为龙南县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础设施开发
程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通排水、通讯），交
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易日期为2013年11月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，交易情
况为正常交易情况，待估宗地属于定南县富田工业小区，区域内工业企业集中，
对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内平整，对土地
利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
案例三：定南县福达兴电子科技有限公司
该地块位于定南县富田工业小区，用途为工业用地，用地面积13000平方米，
土地等级为龙南县工业Ⅴ级用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础设施开发
程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通排水、通讯），交
易日期为2013年7月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，交易情
况为正常交易情况，待估宗地属于定南县富田工业小区，区域内工业企业集中，
对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内平整，对土地
利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
②比较因素的选择
根据土地估价规程的要求，另根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择
影响估价对象价格的主要因素有：土地用途、交易日期、交易情况、土地使用年
限、价格类型、区域因素（工业集聚程度、区域基础设施、道路通达度、对外交
通便利程度）、个别因素（宗地面积、宗地形状、地形坡度、周围土地利用类型）。
（a）交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。
a.1调查定南县近几年来工业用地的地价变动情况及挂牌情况以及向当地国
土部门的咨询了解，定南县近几年内工业用地挂牌成交价格平稳，增长趋势略有
升高，由于本次所选案例成交期日到待估宗地评估基准日，工业用地地价指数略
有增长，因此综合考虑，本次评估待估宗地确定期日修正系数为2%。
a.2使用年限修正系数
年期修正系数=（1-1/(1+r%)n）/（1-1/(1+r%)N）
式中: r-土地还原利率
n_待估地块法定用途剩余使用年限
N_待估地块法定用途最高使用年限
（b）价格类型： 根据现行土地取得方式，分为―招拍挂‖、协议出让、市场
公开转让、划拨。―招拍挂‖、协议出让及公开转让确定为100；划拨土地根据当
地土地市场情况而定。
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（c）区域基础设施：根据待估宗地及周边区域的现实情况，基础设施条件
可分宗地红线外―五通一平‖（即通路、通电、通供水、通排水、通讯及宗地内场
地平整）优、较优、一般、较劣、劣等几种情况。
（d）工业集聚程度：根据宗地周边产业聚集情况，分为―周围集聚城市大型
企业，形成一定规模‖、―周围分布较多的工业企业，有集聚效应‖，―周围工业企
业分布较分散‖，―周围工业企业分布分散‖，―周围工业企业零星分布‖等；
（e）道路通达度：根据待估宗地周边的实际情况可分为―临城市干道‖、―临
城市次干道‖、―临县乡道路‖、―临一般道路‖、―临巷道‖。
（f）对外交通便利程度：根据待估宗地所在区域的路网状况，可分为―便捷‖、
―较便捷‖、―一般便捷‖、―对外交通较困难‖、―对外交通困难‖。
（g）宗地面积：根据宗地面积大小、是否对企业布局造成影响进行打分确
定；
（h）宗地形状：形状对土地利用有无不良影响，确定修正系数；
（i）地形坡度：地形坡度对土地利用有无不良影响，确定修正系数；
（j）周围土地利用类型：根据待估宗地周边所临宗地类型进行打分，
（k）容积率：根据向当地国土部门的调查了解以及对近几年龙南县工业用
地成交宗地的统计可知，容积率对工业用地地价影响敏感度较低。因此，本次工
业用地评估未考虑容积率对工业用地地价带来的影响；
以上区域及个别因素修正系数均以待估宗地为100进行修正。
③比较因素条件说明
评估宗地及比较案例因素条件详见―表1.工业用地比较因素条件说明表‖。
表 1.工业用地比较因素条件说明表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
定南县富田工业 定南县富田工
定南县富田工业小
定南县富田工 小区（定南县盈 业小区（定南县
位置 区（定南县君宏稀有
业小区 源科技有限公 福达兴电子科
金属工艺有限公司）
司） 技有限公司）
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易日期 2014 年 6 月 2014 年 3 月 2013 年 11 月 2013 年 7 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易价格（元/平方米） 待估 84 84 84
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土地使用年限（年） 49.5 50 50 50
价格类型 出让 出让 出让 出让
周围集聚城市 周围集聚城市大 周围集聚城市
工业集聚程 周围集聚城市大型
大型企业，形成 型企业，形成一 大型企业，形成
度 企业，形成一定规模
一定规模 定规模 一定规模
区域基础设
区域因素 五通一平（优） 五通一平（优） 五通一平（优） 五通一平（优）
施
道路通达度 临城市主干道 临城市次干道 临城市次干道 临城市次干道
对外交通便
便捷 较便捷 较便捷 较便捷
利程度
宗地面积(平
16,200 22666.8 8014.7 13000
方米)
宗地形状对土 宗地形状对土地 宗地形状对土地利 宗地形状对土
宗地形状
地利用无影响 利用无影响 用无影响 地利用无影响
个别因素
地形平坦，土地 地形较平坦，土 地形较平坦，土地利 地形较平坦，土
地形坡度
利用充分 地利用充分 用充分 地利用充分
周围土地利
工业 工业 工业 工业
用类型
④比较因素条件指数表
宗地及比较案例指数详见：―表2.工业用地比较因素条件指数表‖。
表 2.工业用地比较因素条件指数表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
土地用途 100 100 100 100
交易日期 102 102 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 99.83 100 100 100
价格类型 100 100 100 100
工业集聚程度 100 100 100 100
区域基础设施 100 100 100 100
区域因素
道路通达度 100 98 98 98
对外交通便利程
100 98 98 98
度
宗地面积(平方
100 101 99 100
米)
宗地形状 100 100 100 100
个别因素
地形坡度 100 99 99 99
周围土地利用类
100 100 100 100
型
⑤因素修正
详见―表3.工业用地比较因素修正系数表‖。
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表 3.工业用地比较因素修正系数表
比较因素 案例一 案例二 案例三
土地用途 100/100 100/100 100/100
交易日期 102/102 102/100 102/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地使用年限（年） 99.83/100 99.83/100 99.83/100
价格类型 100/100 100/100 100/100
工业集聚程度 100/100 100/100 100/100
区域基础设施 100/100 100/100 100/100
区域因素
道路通达度 100/98 100/98 100/98
对外交通便利程度 100/98 100/98 100/98
宗地面积(平方米) 100/101 100/99 100/100
宗地形状 100/100 100/100 100/100
个别因素
地形坡度 100/99 100/99 100/99
周围土地利用类型 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/平方米） 87.32 90.87 89.96
待估宗地比准价格（元/平方米） 89（取整）
由以上计算表格可知：待估宗地价格=（87.32+90.87+89.96）/3=89元/平方米
2．采用成本逼近法评估
（1）基本原理及计算公式
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本计算公式如下：
V＝Ea＋T＋Ed＋R1＋R2＋R3
式中：
V—估价价格
Ea—土地取得费
Ed—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
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（2）估价过程
1）测算土地取得费(Ea）
根据《中华人民共和国土地管理法》(1999 年 1 月 1 日起施行)中第四十
七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着
物和青苗补偿费。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕
28 号)和《国土资源部关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的
通知》(国土资发〔2005〕144 号)；根据江西省人民政府颁发的《江西省耕地占
用税实施办法》(省政府令第 170 号)，以及江西省人民政府办公厅颁发的《关
于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字(2010)126 号)
文件规定(2011 年 3 月 1 日起施行)，江西省赣州市定南县为实行征地统一年
产值标准的区域，根据补偿标准土地补偿费和安置补助费标准为该地区对应征地
统一年平均年产值的 25 倍，该区域内同类土地平均年产值标准为 1,198.00 元
/亩。根据附注 2：征地统一年产值标准适用于征收集体农用地水田的补偿测算。
征收其它集体农用地、集体建设用地和未利用地的补偿测算，参照以下修正系数
执行：
(1)菜地、果园、茶叶园、人工高产油茶园、棉地、精养鱼塘修正
系数不变，不低于 1.0；
(2)旱地、宅基地修正系数不低于 0.67；
(3)林地及其它农用地、集体建设用地修正系数不低于 0.35；
(4)未利用地修正系数不低于 0.2；
根据评估人员现场调查和向当地国土管理机构相关人员的了解，待估宗地的
土地原为未利用地，应对补偿标准进行系数调整，根据向当地国土管理机构相关
人员咨询类似地块的补偿标准，本次评估取0.2。
故土地取得费(Ea)=土地补偿费+安置补助费
=1,198.00×25×0.2÷666.67
= 8.98元/平方米。
2）测算税费(T）
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A、征地管理费
根据江西省物价局、江西省财政厅“关于印发《江西省征地管理暂行办法》
的通知(赣价费字[1995]第 25 号)的规定，实行全包方式征地的，按征地费总额
的以下比例收费：(1)一次性征用耕地在 66.67 公项(1000 亩)以上(含 66.67 公
顷)、其他土地 133.34 公顷(2000 亩)以上(含133.34 公顷)的，征地管理费按不
超过 3%收取；(2)征用耕地 66.67 公顷以下、其他土地 133.34 公顷以下的，征
地管理费按不超过 4%收取。此次评估估价人员咨询当地国土部门，土地管理费
取为土地取得总费用的 4%。
征地管理费=土地取得费(Ea)×4% = 8.98×4% =0.36 元/平方米
B、耕地占用税
江西省地方税务局关于发布《耕地占用税征收管理办法（试行）》的公告(2011
年第 3 号) (2011 年 6 月 1 日起施行)，经向当地国土部门相关人员咨询，赣
州市定南县耕地占用税按每平方米平均税额20元缴纳，由于本次待估宗所占地类
为未利用地，而耕地占用税针对补偿对象为耕地，因此本次耕地占用税取值为0。
C、耕地开垦费
根据江西省人民代表大会常务委员会 46 号公告《江西省实施＜中华人民共
各国土地管理法＞办法》2000 年 4 月 28 日江西省第九届人民代表大会常务委
员会，江西省人民代表大会第 16 次会议修订通过 (2001 年 12 月 22 日起实
施)规定，(一)批准占用基本农田按被占用耕地前 3 年平均年产值 10~12 倍；(二)
批准占用基本农田以外耕地的按被占用耕地前 3 年平均年产值 8~10 倍，经调
查当地实际情况，一般取 8 倍，由于本次待估宗所占地类为未利用地，而耕地
占用税针对补偿对象为耕地，因此本次耕地占用税取值为0。
D、防洪保安基金
根据江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》(赣府发[1995]63
号) 文件规定：非农业建设新征耕地的单位和个人缴纳的防洪资金，由土地管理
部门在办理用地手续时一次性代收，并规定城镇规划区内按每亩 1,000.00 元征
集，城镇规划区外按每亩 500.00 元征集，由于本次评估待估宗地所占地类为未
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利用地，未占用耕地，因此该费用取值为0。。
即土地税费为： 0.36+0+0+0=0.36（元/平方米）
3）计算土地开发费(Ed）
根据实地踏勘了解的情况，对待估宗地土地开发程度的界定是以宗地红线外
区域水、电、路、通讯等市政基础设施配套的程度来进行的。待估各宗地的土地
开发费用是参照待估宗地所在区域内的开发费用取值情况并结合待估宗地所在
片区基础设施的实际情况得到的，待估宗地为定南县工业Ⅴ级用地，根据我公司
的实际调查，待估宗地所在区域开发费用“五通”约为45元/平方米，“一平”
约为10元/平方米，即：Ed=55（元/平方米）
4）测算利息(R1)
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息
率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）利息率6%计。地
取得费及税费、土地开发费中，土地取得费及税费均为一次性投入，土地开发费
为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算则：
投资利息=（土地取得费+税费）×[（1+利率）1-1]+土地开发费×[（1+利率）
1/2
-1]
=（8.98+0.36）×[（1+6%）1-1]+55×[（1+6%）1/2-1]
=2.19（元/平方米）
5）测算利润（R2）
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查定南县土地开发的投资回报情
况，并考虑社会平均利润率，确定投资回报率为6%。即投资利润为：
R2=（Ea+T+Ed）×投资回报率=(8.89+0.36+55) ×6%=3.86（元/平方米）
6）测算土地增值(R3)
土地增值收益的确定方法及计算公式：
土地增值收益＝土地成本价格×土地增值收益率
（土地成本价格＝土地取得费及有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资
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利润）
一般来说土地由未利用地转为工业用地，其土地收益会提高，因此在用成本
法计算地价时，应考虑土地用途转变带来的增值收益。根据当地国土管理部门提
供的资料，工业用地按照当地企业征地案例来看，土地增值收益按成本价格（土
地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的20％计，
由于新增建设用地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征
用土地时，向取得出让等有有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的
平均土地纯收益。故新增建设用地有偿使用费属于政府收益的一部分，本次不单
独计算。
R3=土地成本价格×土地增值收益率=（Ea+T+Ed+R1+R2）×20％
=(8.98+0.36+55+2.19+3.86) ×20％
=14.08元/平方米）
7）无限使用年期地价计算
在进行年期修正和区位修正前，无限使用年期地价为：
无限使用年期地价=土地取得费＋税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增
值收益=8.89+0.36+55+2.19+3.86+14.08=84.47（元/平方米）
8）年限修正(k1)
由于估价对象评估设定土地使用年限为法定最高出让年期，因此需要进行年
期修正，根据年期修正系数计算公式，确定年期修正系数为：
k1=
式中：
r—土地还原利率。（选取中国人民银行2012年7月6日公布的一年期定期存
款年利率3%作为安全利率。根据当地国土资源局提供的资料，综合分析该市社
会经济发展和土地市场状况对工业用地投资的影响程度，确定风险调整值为
2.5-4.5%，在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存
款利息率，确定土地还原利率为6%）
m—估价对象设定使用年期。
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k1=1-1/(1+6%)49.5=0.9441
（3）估价结果
年期修正后的土地单价=无限使用年期地价×年限修正（k1）
=84.47×0.9441
=80（元/平方米）（取整）
宗地4：安远用地
1．采用市场比较法评估
（1）市场比较法
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易
的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其
计算公式为：
待估宗地价格=比较案例价格×（待估宗地估价基准日地价修正系数/比较案
例宗地交易日期地价修正系数）×（待估宗地交易情况修正系数/比较案例宗地交
易情况修正系数）×（待估宗地区域因素条件修正系数/比较案例宗地区域因素条
件修正系数）×（待估宗地个别因素条件修正系数/比较案例宗地个别因素条件修
正系数）
根据市场比较法的计算方法，待估地块评估步骤如下：
①比较案例选择
通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择
原则和案例条件描述如下：
a.选择案例原则
●同一供需圈
●用途相同或相近
●交易时间与估价基准日相差不超过3年
●在地域上属紧邻区域或类似区域
●交易类型相同
●属于正常交易
●区域及个别条件相似
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●价格基础统一
估价案例选择说明：本次评估选取三个成交案例，成交日期与评估基准日接
近，用途一致，三个案例与待估宗地皆属于安远县，具有相同供需圈。
本次评估，选择了与估价对象在同级别区域且条件类似的三个成交案例（均
为工业用地）作为比较案例。
案例一：赣州市烟草公司安远分公司
该地块位于安远县版石镇版石工业园区，用途为工业用地，用地面积12975.7
平方米，土地等级为安远县工业级外用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础
设施开发程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通排水、通
讯），交易日期为2014年7月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，
交易情况为正常交易情况，待估宗地属于安远县版石镇版石工业园区，区域内工
业企业集中，对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内
平整，对土地利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
案例二：科迪科技（赣州）电子有限公司
该地块位于安远县科迪音响厂一期南侧，用途为工业用地，用地面积33335
平方米，土地等级为安远县工业级外用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础
设施开发程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通排水、通
讯），交易日期为2014年3月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，
交易情况为正常交易情况，待估宗地属于安远县科迪音响厂一期南侧，区域内工
业企业集中，对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内
平整，对土地利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
案例三：安远县工业园开发有限公司
该地块位于安远县版石镇工业小区，用途为工业用地，用地面积59243平方
米，土地等级为安远县工业级外用地，该宗地在交易时点为空地，宗地基础设施
开发程度能达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通供水、通排水、通讯），
交易日期为2013年12月，土地使用年期为50年，交易方式为挂牌出让方式，交易
情况为正常交易情况，待估宗地属于安远县版石镇工业小区，区域内工业企业集
中，对外交通便捷度较优，形状满足土地利用，环境条件一般。场地内平整，对
土地利用无影响。交易价格为84元/平方米（5.6万元/亩）。
②比较因素的选择
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 209
根据土地估价规程的要求，另根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择
影响估价对象价格的主要因素有：土地用途、交易日期、交易情况、土地使用年
限、价格类型、区域因素（工业集聚程度、区域基础设施、道路通达度、对外交
通便利程度）、个别因素（宗地面积、宗地形状、地形坡度、周围土地利用类型）。
（a）交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。
a.1调查安远县近几年来工业用地的地价变动情况及挂牌情况以及向当地国
土部门的咨询了解，安远县近几年内工业用地挂牌成交价格平稳，增长趋势略有
升高，由于本次所选案例成交期日到待估宗地评估基准日，工业用地地价指数平
稳，因此综合考虑，本次评估待估宗地确定期日修正系数为0%。
a.2使用年限修正系数
年期修正系数=（1-1/(1+r%)n）/（1-1/(1+r%)N）
式中: r-土地还原利率
n_待估地块法定用途剩余使用年限
N_待估地块法定用途最高使用年限
（b）价格类型： 根据现行土地取得方式，分为―招拍挂‖、协议出让、市场
公开转让、划拨。―招拍挂‖、协议出让及公开转让确定为100；划拨土地根据当
地土地市场情况而定。
（c）区域基础设施：根据待估宗地及周边区域的现实情况，基础设施条件
可分宗地红线外―五通一平‖（即通路、通电、通供水、通排水、通讯及宗地内场
地平整）优、较优、一般、较劣、劣等几种情况。
（d）工业集聚程度：根据宗地周边产业聚集情况，分为―周围集聚城市大型
企业，形成一定规模‖、―周围分布较多的工业企业，有集聚效应‖，―周围工业企
业分布较分散‖，―周围工业企业分布分散‖，―周围工业企业零星分布‖等；
（e）道路通达度：根据待估宗地周边的实际情况可分为―临城市干道‖、―临
城市次干道‖、―临县乡道路‖、―临一般道路‖、―临巷道‖。
（f）对外交通便利程度：根据待估宗地所在区域的路网状况，可分为―便捷‖、
―较便捷‖、―一般便捷‖、―对外交通较困难‖、―对外交通困难‖。
（g）宗地面积：根据宗地面积大小、是否对企业布局造成影响进行打分确
定；
（h）宗地形状：形状对土地利用有无不良影响，确定修正系数；
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 210
（i）地形坡度：地形坡度对土地利用有无不良影响，确定修正系数；
（j）周围土地利用类型：根据待估宗地周边所临宗地类型进行打分，
（k）容积率：根据向当地国土部门的调查了解以及对近几年龙南县工业用
地成交宗地的统计可知，容积率对工业用地地价影响敏感度较低。因此，本次工
业用地评估未考虑容积率对工业用地地价带来的影响；
以上区域及个别因素修正系数均以待估宗地为100进行修正。
③比较因素条件说明
评估宗地及比较案例因素条件详见―表1.工业用地比较因素条件说明表‖。
表 1.工业用地比较因素条件说明表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
安远县版石镇版 安远县科迪音响厂 安远县版石镇
安远县版石工 石工业园区（赣 一期南侧（科迪科技 工业小区（安远
位置
业园区 7 号路 州市烟草公司安 （赣州）电子有限公 县工业园开发
远分公司） 司） 有限公司）
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易日期 2014 年 6 月 2014 年 7 月 2014 年 3 月 2013 年 12 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易价格（元/平方米） 待估 84 84 84
土地使用年限（年） 49.02 50 50 50
价格类型 出让 出让 出让 出让
周围集聚城市 周围集聚城市大 周围集聚城市
工业集聚程 周围集聚城市大型
大型企业，形成 型企业，形成一 大型企业，形成
度 企业，形成一定规模
一定规模 定规模 一定规模
区域基础设
区域因素 五通一平（优） 五通一平（优） 五通一平（优） 五通一平（优）
施
道路通达度 临城市主干道 临城市次干道 临城市次干道 临城市次干道
对外交通便
便捷 较便捷 较便捷 较便捷
利程度
宗地面积(平
15,800 12975.7 33335 59243
方米)
宗地形状规则 宗地形较规则， 宗地形较规则，
宗地形较规则，状对
宗地形状 对土地利用无 状对土地利用无 状对土地利用
土地利用无影响
影响 影响 无影响
个别因素
地形平坦，土地 地形较平坦，土 地形较平坦，土地利 地形较平坦，土
地形坡度
利用充分 地利用充分 用充分 地利用充分
周围土地利
工业 工业 工业 工业
用类型
④比较因素条件指数表
宗地及比较案例指数详见：―表2.工业用地比较因素条件指数表‖。
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表 2.工业用地比较因素条件指数表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
土地用途 100 100 100 100
交易日期 101 101 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 99.66 100 100 100
价格类型 100 100 100 100
工业集聚程度 100 100 100 100
区域基础设施 100 100 100 100
区域因素
道路通达度 100 98 98 98
对外交通便利程
100 98 98 98
度
宗地面积(平方
100 100 102 103
米)
宗地形状 100 99 99 99
个别因素
地形坡度 100 99 99 99
周围土地利用类
100 100 100 100
型
⑤因素修正
详见―表3.工业用地比较因素修正系数表‖。
表 3.工业用地比较因素修正系数表
比较因素 案例一 案例二 案例三
土地用途 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/101 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地使用年限（年） 99.66/100 99.66/100 99.66/100
价格类型 100/100 100/100 100/100
工业集聚程度 100/100 100/100 100/100
区域基础设施 100/100 100/100 100/100
区域因素
道路通达度 100/98 100/98 100/98
对外交通便利程度 100/98 100/98 100/98
宗地面积(平方米) 100/100 100/102 100/103
宗地形状 100/99 100/99 100/99
个别因素
地形坡度 100/99 100/99 100/99
周围土地利用类型 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/平方米） 88.94 88.06 87.21
待估宗地比准价格（元/平方米） 88（取整）
由以上计算表格可知：待估宗地价格=（88.94+88.06+87.21）/3=88元/平方米
2．采用成本逼近法评估
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（1）基本原理及计算公式
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本计算公式如下：
V＝Ea＋T＋Ed＋R1＋R2＋R3
式中：
V—估价价格
Ea—土地取得费
Ed—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
（2）估价过程
1）测算土地取得费(Ea）
根据《中华人民共和国土地管理法》(1999 年 1 月 1 日起施行)中第四十
七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着
物和青苗补偿费。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕
28 号)和《国土资源部关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的
通知》(国土资发〔2005〕144 号)；根据江西省人民政府颁发的《江西省耕地占
用税实施办法》(省政府令第 170 号)，以及江西省人民政府办公厅颁发的《关
于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字(2010)126 号)
文件规定(2011 年 3 月 1 日起施行)，江西省赣州市安远县为实行征地统一年
产值标准的区域，根据补偿标准土地补偿费和安置补助费标准为该地区对应征地
统一年平均年产值的 22.8 倍，该区域内同类土地平均年产值标准为 1,298.00
元/亩。根据附注 2：征地统一年产值标准适用于征收集体农用地水田的补偿测
算。征收其它集体农用地、集体建设用地和未利用地的补偿测算，参照以下修正
系数执行：
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(1)菜地、果园、茶叶园、人工高产油茶园、棉地、精养鱼塘修正
系数不变，不低于 1.0；
(2)旱地、宅基地修正系数不低于 0.67；
(3)林地及其它农用地、集体建设用地修正系数不低于 0.35；
(4)未利用地修正系数不低于 0.2；
根据评估人员现场调查和向当地国土管理机构相关人员的了解，待估宗地的
土地原为未利用地，应对补偿标准进行系数调整，根据向当地国土管理机构相关
人员咨询类似地块的补偿标准，本次评估取0.2。
故土地取得费(Ea)=土地补偿费+安置补助费
=1,298.00×22.8×0.2÷666.67
= 8.86元/平方米。
2）测算税费(T）
A、征地管理费
根据江西省物价局、江西省财政厅“关于印发《江西省征地管理暂行办法》
的通知(赣价费字[1995]第 25 号)的规定，实行全包方式征地的，按征地费总额
的以下比例收费：(1)一次性征用耕地在 66.67 公项(1000 亩)以上(含 66.67 公
顷)、其他土地 133.34 公顷(2000 亩)以上(含133.34 公顷)的，征地管理费按不
超过 3%收取；(2)征用耕地 66.67 公顷以下、其他土地 133.34 公顷以下的，征
地管理费按不超过 4%收取。此次评估估价人员咨询当地国土部门，土地管理费
取为土地取得总费用的 4%。
征地管理费=土地取得费(Ea)×4% = 8.86×4% =0.35 元/平方米
B、耕地占用税
江西省地方税务局关于发布《耕地占用税征收管理办法（试行）》的公告(2011
年第 3 号) (2011 年 6 月 1 日起施行)，经向当地国土部门相关人员咨询，赣
州市安远县耕地占用税按每平方米平均税额20元缴纳，由于本次待估宗所占地类
为未利用地，而耕地占用税针对补偿对象为耕地，因此本次耕地占用税取值为0。
C、耕地开垦费
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根据江西省人民代表大会常务委员会 46 号公告《江西省实施＜中华人民共
各国土地管理法＞办法》2000 年 4 月 28 日江西省第九届人民代表大会常务委
员会，江西省人民代表大会第 16 次会议修订通过 (2001 年 12 月 22 日起实
施)规定，(一)批准占用基本农田按被占用耕地前 3 年平均年产值 10~12 倍；(二)
批准占用基本农田以外耕地的按被占用耕地前 3 年平均年产值 8~10 倍，经调
查当地实际情况，一般取 8 倍，由于本次待估宗所占地类为未利用地，而耕地
占用税针对补偿对象为耕地，因此本次耕地占用税取值为0。
D、防洪保安基金
根据江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》(赣府发[1995]63
号) 文件规定：非农业建设新征耕地的单位和个人缴纳的防洪资金，由土地管理
部门在办理用地手续时一次性代收，并规定城镇规划区内按每亩 1,000.00 元征
集，城镇规划区外按每亩 500.00 元征集，由于本次评估待估宗地所占地类为林
地及其他农用地，未占用耕地，因此该费用取值为0。。
即土地税费为： 0.35+0+0+0=0.35（元/平方米）
3）计算土地开发费(Ed）
根据实地踏勘了解的情况，对待估宗地土地开发程度的界定是以宗地红线外
区域水、电、路、通讯等市政基础设施配套的程度来进行的。待估各宗地的土地
开发费用是参照待估宗地所在区域内的开发费用取值情况并结合待估宗地所在
片区基础设施的实际情况得到的，待估宗地为安远县工业级外用地，根据我公司
的实际调查，待估宗地所在区域开发费用“五通”约为45元/平方米，“一平”
约为10元/平方米，即：Ed=55（元/平方米）
4）测算利息(R1)
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息
率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）利息率6%计。地
取得费及税费、土地开发费中，土地取得费及税费均为一次性投入，土地开发费
为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算则：
投资利息=（土地取得费+税费）×[（1+利率）1-1]+土地开发费×[（1+利率）1/2-1]
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=（8.86+0.35）×[（1+6%）1-1]+55×[（1+6%）1/2-1]
=2.18（元/平方米）
5）测算利润（R2）
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查安远县土地开发的投资回报情
况，并考虑社会平均利润率，确定投资回报率为6%。即投资利润为：
R2=（Ea+T+Ed）×投资回报率=(8.86+0.35+55) ×6%=3.85（元/平方米）
6）测算土地增值(R3)
土地增值收益的确定方法及计算公式：
土地增值收益＝土地成本价格×土地增值收益率
（土地成本价格＝土地取得费及有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资
利润）
一般来说土地由未利用地转为工业用地，其土地收益会提高，因此在用成本
法计算地价时，应考虑土地用途转变带来的增值收益。根据当地国土管理部门提
供的资料，工业用地按照当地企业征地案例来看，土地增值收益按成本价格（土
地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的20％计，
由于新增建设用地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征
用土地时，向取得出让等有有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的
平均土地纯收益。故新增建设用地有偿使用费属于政府收益的一部分，本次不单
独计算。
R3=土地成本价格×土地增值收益率=（Ea+T+Ed+R1+R2）×20％
=(8.86+0.35+55+2.18+3.85) ×20％
=14.05元/平方米）
7）无限使用年期地价计算
在进行年期修正和区位修正前，无限使用年期地价为：
无限使用年期地价=土地取得费＋税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增
值收益=8.86+0.35+55+2.18+3.85+14.05=84.29（元/平方米）
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8）年限修正(k1)
由于估价对象评估设定土地使用年限为法定最高出让年期，因此需要进行年
期修正，根据年期修正系数计算公式，确定年期修正系数为：
k1=
式中：
r—土地还原利率。（选取中国人民银行2012年7月6日公布的一年期定期存
款年利率3%作为安全利率。根据当地国土资源局提供的资料，综合分析该市社
会经济发展和土地市场状况对工业用地投资的影响程度，确定风险调整值为
2.5-4.5%，在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存
款利息率，确定土地还原利率为6%）
m—估价对象设定使用年期。
k1=1-1/(1+6%)49.02=0.9425
（3）估价结果
年期修正后的土地单价=无限使用年期地价×年限修正（k1）
=84.29×0.9425
=79（元/平方米）（取整）
（八）评估结果
1．估价结果
结合龙南县、寻乌县、定南县、安远县当地实际地价水平，我们决定采取两
种方法的算数平均值作为待估宗地评估的最终结果。
宗地 1: 龙南用地
最终土地单价=市场比较法确定地价+成本逼近法确定地价
= （90+87）÷2 = 89（元/平方米）（取整）
最终土地价值=土地价格×土地面积
=89×15,600
=1,388,400（元） 百位取整 1,388,400 元
宗地 2：寻乌用地
最终土地单价=市场比较法确定地价+成本逼近法确定地价
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=（90+80）÷2=85（元/平方米）（取整）
最终土地价值=土地价格×土地面积
=85×13,333
=1,133,305（元） 百位取整 1,133,300 元
宗地 3：定南用地
最终土地单价=市场比较法确定地价+成本逼近法确定地价
=（89+80）÷2=85（元/平方米）（取整）
最终土地价值=土地价格×土地面积
=85×16,200
=1,377,000（元） 百位取整 1,377,000 元
宗地 4：安远用地
最终土地单价=市场比较法确定地价+成本逼近法确定地价
=（88+79）÷2=84（元/平方米）（取整）
最终土地价值=土地价格×土地面积
=84×15,800
=1,327,200（元） 百位取整 1,327,200 元
共计：1,388,400+1,133,300+1,377,000+1,327,200=5,225,900 元
2．增减值分析
待 估 宗 地 账 面 价 值 为 4,978,419.44 元 ， 评 估值 为 5,225,900 元 ， 评估 增 值
247,480.56元，增值率4.97%，增值原因如下：
近些年来龙南县及寻乌县良好的宏观经济环境、稳步进行的城市建设和城市
化进程、繁荣的土地市场以及国家和龙南县及寻乌县政府出台的一系列促进地价
的管理政策法规致使地价略有上涨。
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九、无形资产—其他无形资产
（一）评估范围
纳入评估范围的其他无形资产为被评估单位申报的 NC 财务软件，2011 年
10 月取得，原始入账价值为 891,015.06 元，其账面价值共计 688,460.08 元，预
计使用年期为 10 年，已使用 2.27 年。
（二）评估方法及评估程序
评估人员首先查看了被评估单位购买的 NC 财务软件合同，阅读了合同中规
定的有关内容、权利期限；然后向财务人员、技术人员及计算机管理人员了解软
件的使用情况，确认其是否存在并判断尚可使用期限，分析企业的摊销的正确性，
经核实，企业账面价值核算正确，无形资产的摊销正确，已核实后的账面价值确
认评估值。
（三）评估结果
经过以上程序，无形资产—其他无形资产—计算机软件评估值为 688,460.08
元，评估无增减值。
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十、长期待摊费用的评估说明
（一）委估资产的内容
长期待摊费用主要为各类办公楼的装修费、维修费，账面价值 220,564.09 元。
（二）评估程序及方法
评估人员查看了明细账和凭证等，了解费用原始发生额、摊销期和尚存受益
期限，核实了账面价值的真实性。
本次评估的长期待摊费用均为办公楼的装修费、维修费，对于已发生的房屋
装修费，由于会延长相应固定资产寿命，其价值已体现在固定资产评估值中，此
处评估为零。
（三）评估结果
长期待摊费用的评估价值为 0 元，评估减值 220,564.09 元，减值率 100%。
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十一、递延所得税资产的评估说明
（一）委估资产的内容
递延所得税资产为坏账准备、存货跌价准备、递延收益等确认的暂时性差异
在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所
得额，账面价值 85,596,558.42 元。
（二）评估程序及方法
评估人员查看了递延所得税资产明细账、凭证、产生暂时性差异的原因，并
根据税法核实账面记录是否正确，经核查，账务记录符合规定，余额正确，无清
查调整事项。
评估时应收账款和其他应收款的坏账准备形成的递延所得税资产以预计风
险损失乘以企业所得税税率确定为评估值；存货跌价准备形成的递延所得税资产
以存货减值额乘以企业所得税税率确定为评估值；预提未发的职工工资和计提未
使用生态恢复保证金形成的递延所得税资产以核实的未发工资和未使用的生态
恢复保证金的金额乘以企业所得税税率确定为评估值；专项应付款确认为递延收
益形成的递延所得税资产以核实确认的专项应付款的金额乘以企业所得税税率
确定为评估值。详细见下表：
金额单位：人民币元
序 增减值
内容或名称 取得日期 账面价值 评估价值 增减值
号 率%
递延所得税资产（坏账存
1 2014-6 74,211,652.55 35,998,371.05 -38,213,281.50 -51.49
货跌价准备）
递延收益（政府返款及政
2 2014-6 6,502,034.52 -6,502,034.52 -100.00
府资金）
递延所得税资产（计提未
3 2014-6 2,910,011.77 2,910,011.77 - -
发的工资）
递延所得税资产（计提未
4 2014-6 1,972,859.58 1,972,859.58 - -
使用生态恢复保证金）
合 计 85,596,558.42 40,881,242.40 -44,715,316.02 -52.24
（三）评估结果
递延所得税资产的的评估价值为 40,881,242.40 元，评估减值 44,715,316.02
元，减值率 52.24%。
评估减值的原因：1.坏账准备形成的递延所得税资产按照确认的预计风险损
失乘以所得税率确定评估值，企业按照账龄分析法计提了坏账准备，评估时按照
个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，关联方往来、内部职工的备用金
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借款、押金以及确定可以收回的款项不预计风险损失。2.由于计入专项应付款中
的各项财政补贴评估值为零，导致以此计算的递延所得税资金产评估值为零，这
是导致递延所得税资产评估减值的主要原因。
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十二、负债评估说明
赣州稀土矿业负债包括流动负债和非流动负债两部分。
流动负债账面值为 1,233,617,873.07 元，包括短期借款、应付账款、预收帐
款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款。
非流动负债账面值 350,968,608.14 元，为其他非流动负债。
负债评估的重点在于清查、核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人
和负债额。负债评估值是根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债
项目及金额确定的。具体评估过程如下：
（一）短期借款的评估
系赣州稀土矿业分别向工商银行赣州虔诚支行、中国银行赣州城东支行、招
商银行赣州分行、交通银行赣州分行、民生银行赣州分行和国家开发银行江西省
分行 6 家金融机构借入的期限在 1 年以内的借款，共计 12 笔，账面价值
909,000,000.00 元。
评估人员查阅了所有借款合同，了解各项借款的种类、发生日期、还款期限
和贷款利率，核实借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进行函证，核实评估
基准日尚欠的本金余额。经查以上短期借款属实并已按月付息或按季付息，付息
方式为账户直接划转，截止评估基准日利息已付清，无核实调整事项。短期借款
的评估价值按欠付的本金余额确定。
经上述程序，短期借款的评估价值为 909,000,000.00 元，评估无增减值。
（二）应付账款的评估
纳入本次评估范围的应付账款，主要为劳务款、购货款等应支付的款项，账
面价值 177,148,936.03 元。
对应付账款，评估人员抽查了部分材料采购合同和会计凭证，审查核实了评
估基准日收到但尚未处理的所有发票，以及虽未收到发票，但已到达企业的商品，
以防止漏记或多记应付账款，同时评估人员关注了评估基准日后的付款情况应付
款项的评估，对于债权人确实存在的，以核实无误的账面值确定评估值；
经上述程序，应付账款的评估价值为 177,148,936.03 元，无评估增减值。
（三）预收账款
纳入本次评估范围的预收账款的账面价值为 65,814,157.38 元，全部为销售
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货款。
对预收账款，评估人员抽查了相关销售合同和会计凭证，审查核实了评估基
准日开出但尚未处理的所有发票，向财务及销售人员了解已销出但未开发票的业
务，评估人员按企业会计制度规定确定销售收入和预收账款，以防止漏记销售收
入和销售税金。预收账款的评估，对于债权人确实存在的，以核实无误的账面值
确定评估值。
预收账款的评估价值为 65,814,157.38 元，评估无增减值。
（四）应付职工薪酬
纳入本次评估范围的应付职工薪酬为企业根据有关规定应付给职工的各种
薪酬。包括按企业规定应支付给职工的工资、工会经费和职工教育经费，账面价
值 3,269,971.83 元。
评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时
查阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处
理正确，合乎企业规定的各项相应政策，无核实调整事项，按核实无误的账面值
确定评估值。
经上述程序，应付职工薪酬的评估价值为 3,269,971.83 元，评估无增减值。
（五）应交税费
应交税费为企业按照税法等规定计算应交纳而未交的各种税费，包括增值
税、所得税、营业税、资源税、副食品价格调节基金、房产税、印花税等，账面
价值 66,227,014.13 元。
对应交税费评估人员首先了解赣州稀土矿业适用的税种及税率，调查是否享
有税收优惠政策；其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税
款的完税凭证。经核查，账务记录属实，无核实调整事项，按核实无误的账面值
确定评估值。
经上述程序，应交税费的评估价值为 66,227,014.13 元，评估无增减值。
（六）应付利息
应付利息为企业向金融性机构贷款应付给金融性机构 2014 年 6 月的贷款利
息，账面价值 1,496,333.34 元。
评估人员查阅了所有借款合同，了解各项借款的种类、发生日期、还款期限
和贷款利率，核实借款利息的真实性、完整性。对应付利息以核实后的账面值做
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为评估值。
经上述程序，应付利息的评估价值为 1,496,333.34 元，评估无增减值。
（七）其他应付款
本次纳入其他应付款的主要为房租押金、各个矿山押金、生态恢复保证金、
劳务派遣保证金、工会经费、租金等，账面价值 10,661,460.36 元。
对其他应付款，评估人员通过向财务人员询问了解业务性质和内容，查阅合
同、进账单、账簿，确认会计记录的事实可靠性。应付款项的评估，对于债权人
确实存在的，以核实无误的账面值确定评估值；
经上述程序，其他应付款的评估价值为 10,661,460.36 元，评估无增减值。
（八）其他非流动负债的评估
纳入本次评估范围的其他非流动负债包括：19 个整合矿区标准化矿山建设
及推广项目、低品位离子型稀土资源开采技术研究及推广项目、复杂难处理离子
型稀土资源开采技术研究及推广项目、稀土矿区环境治理与生态恢复项目、各矿
的采矿权价款返还等，账面价值 350,968,608.14 元。评估人员查看了江西省财政
厅文件、付款凭证等，由于财政收入用于企业的项目支出，未来不存在返还给政
府的可能，因此本次评估对由于财政补贴而形成的负债的评估值为零。
经上述程序，其他非流动负债的评估价值为 0 元，评估减值 350,968,608.14
元。
（九）评估结果
详细评估结果详见负债类清查评估明细表。
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
短期借款 909,000,000.00 909,000,000.00 - -
应付账款 177,148,936.03 177,148,936.03 - -
预收款项 65,814,157.38 65,814,157.38 - -
应付职工薪酬 3,269,971.83 3,269,971.83 - -
应交税费 66,227,014.13 66,227,014.13 - -
应付利息 1,496,333.34 1,496,333.34 - -
其他应付款 10,661,460.36 10,661,460.36 - -
流动负债合计 1,233, 617,873.07 1,233, 617,873.07 - -
其他非流动负债 350,968,608.14 -350,968,608.14 -100%
非流动负债合计 350,968,608.14 -350,968,608.14 -100%
负债合计 1,584,586,481.21 1,233,617,873.07 -350,968,608.14 -22.15
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第五部分 整体收益法评估技术说明
一、收益法评估对象
根据评估目的，本次评估对象为赣州稀土矿业的股东全部权益价值。
二、收益法的应用前提及选择的理由和依据
（一）收益法的定义和原理
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以
确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和
未来收益折现法。收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红
利等口径表示。
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对于投资者来讲，企业的价值在
于预期企业未来所能够产生的收益。投资者在取得收益的同时，还必须承担风险。
在运用收益法对企业价值进行评估时，将预期的企业未来收益（如现金流量）通
过反映企业风险程度的资本化率或折现率来计算评估对象的价值。
（二）收益法的应用前提
1．投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相
当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；
2．能够对企业未来收益进行合理的预测；
3．能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算；
4．能够对企业预期获利年限进行合理预测。
（三）收益法选择的理由和依据
根据评估人员对赣州稀土矿业经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及
对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争
力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，未来预期收益可以预
测，预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币计量，以及未来预期获利年限
可以预测，具备采用收益法评估的条件。
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三、预测的假设和限定条件
（一）收益预测的基础
在对赣州稀土矿业的收益预测过程中，我们主要考虑了以下因素：
1．各矿山预划定矿区范围批复、关于同意延期划定矿区范围预留期的函等；
2．《江西省信丰县烂泥坑矿区稀土矿资源储量核实报告》（江西省地质矿产
勘查开发局赣南地质调查大队，2012 年 5 月）等 43 个矿山储量核实报告；
3．《江西省信丰县烂泥坑矿区稀土矿资源储量核实报告矿产资源储量评审意
见书》（国土资矿评储字[2012]95 号）等 43 个矿山储量评审意见书；
4．《江西省信丰县烂泥坑矿区稀土矿资源储量核实报告》矿产资源储量评审
备案证明（国土资储备字[2012]215 号）等 43 个矿山储量评审备案证明；
5．《赣州稀土矿业有限公司烂泥坑稀土矿矿产资源开发利用方案》（北京矿
冶研究总院，2012 年 10 月）等 43 个矿山矿产资源开发利用方案；
6．中国矿业联合会《关于赣州稀土矿业有限公司烂泥坑稀土矿矿产资源开
发利用方案审查意见的函》（中矿联函[2012]86 号）等 43 个矿山矿产资源开发利
用方案评审意见书；
7．工业和信息化部下达了《2013 年第一批稀土指令性生产计划》；
8．工业和信息化部下达了《2013 年第二批稀土指令性生产计划》（工信部
原[2013]254 号）；
9．工业和信息化部下达了《2014 年第一批稀土指令性生产计划》（工信部
原[2014]28 号）；
10．工业和信息化部下达了《2014 年第二批稀土指令性生产计划》（工信部
原[2014]280 号）；
11．江西省工信委《关于下达 2013 年全省第一批稀土指令性生产计划的通
知》（赣工信有色字[2013]40 号）；
12．江西省工信委《关于下达 2013 年全省第二批稀土指令性生产计划的通
知》（赣工信有色字[2013]320 号）；
13．赣州市人民政府办公厅《关于进一步统一规范我市稀土开采税费管理的
通知》（赣市府办字[2012]209 号）；
14．赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函
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［2014］109 号）
15．《国土资源部关于下达 2014 年度稀土矿钨矿开采总量控制指标的通知》
（国土资发〔2014〕65 号）
16．中国稀土网、wind 资讯；
17．管理层对企业未来发展前途、市场前景的预测数据、企业成本和管理目
标等资料；
18．致同会计师事务所审计报告及盈利预测报告。
（二）预测的假设条件
收益预测是进行企业价值评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进
行的。本次对企业未来收益的预测是建立在下列条件基础上的：
1．通用假设
（1）国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利因素：
（2）被评估企业对于未来收益的预测与其整体发展战略、行业发展的方向以
及国家有关产业政策相符；
（3）本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素，国家现行的银行利率、
汇率、税收政策、政策性征收费用等不发生重大变化；
（4）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
（5）本评估报告中的评估结论依据的是委托方及被评估企业提供的资料，假
设委托方及被评估企业提供的资料是客观合理、真实、合法、完整的，委估资产
产权清晰；
（6）本评估报告中价值的估算是依据没有任何可能导致价值受损的环境污染
及其他危害存在的假设前提下做出的。本公司并不具备所需的工程技术专业知识
来识别相关的环境及其他因素，对这些现象亦不承担责任。
2．特殊假设
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济
环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责
任。
（1）假设被评估企业未来的管理方式、管理水平、经营方式与开发利用方案
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保持一致；
（2）假设被评估企业的生产能力能够实现并在预期内保持基本稳定，未来销
售和成本控制计划和目标能如期实现，生产经营符合国家环保政策和满足国家环
保要求；
（3）假设被评估企业将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致；
（4）假设赣州稀土矿业按照开发利用方案确定开采规模，同时各矿山按照排
产计划确定的时间投产；
（5）在预测年度内，不会发生对企业的经营业务产生重大不利影响以及导致
企业财产形成重大损失的未能预见之因素；
（6）假定被评估企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实
行了有效的管理；在未来经营期内，被评估单位的经营业务结构及其比例、资本
结构及其比例均保持当前水平而不发生较大变化。
（7）假设未来期间赣州稀土执行的缴纳资源税的稀土精矿对原矿的计税折算
比按照赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函
[2014]109 号）的规定，寻乌县稀土资源税按 1：560 折算比计征稀土资源税，其
他各县（市、区）按 1：750 的折算比计征，假设该文件有效且未来期间该标准
不会发生变化。
评估人员根据运用收益法对企业进行评估的要求，认定这些假设条件在评估
基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生
较大变化或其它假设条件不成立时，评估人员将不承担由于假设条件的改变而可
能推导出不同评估结果的责任。
四、宏观经济、行业状况及企业经营分析
（一）宏观经济
1． 2014 年第二季度，一季度 GDP 当季同比增长 7.36%，第二季度也少
许回升，GDP 当季同比增长 7.5%，因此上半年累计同比增速仍低于全年 7.5%
的目标水平，仅仅为 7.4%。分产业来看，上半年三大产业累计同比增速分别为
3.9%、7.40%和 8.00%，较去年年底相比增速均出现不同程度的回落，分别为 0.1
个百分点、0.45 个百分点和 0.27 个百分点，其中第二产业增速的回落幅度最大，
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表现非常不乐观。
图 1：GDP 增速和三大产业增速情况
消费、投资和出口是拉动国内经济增长的三驾马车。2008 年全球经济危机
爆发后，投资和消费在拉动中国经济增长中发挥的作用在上升，出口对我国 GDP
增长的贡献率快速、大幅度下降。根据国家统计局数据，2008 年到 2011 年，
投资对我国 GDP 增长的贡献率分别是 46.7%、92.3%、54.7%和 54.2%；最终
消费对我国 GDP 增长的贡献率分别是：45.7%、52.5%、37.3%和 51.6%；剩余
为净出口对 GDP 增长的贡献率，四年分别是：7.6%、-44.8%、8%和-5.8%。2012
年延续该基本格局。
2013 年，我国社会消费品零售总额同比增长速度稳中有进，城镇固定资产
投资总额同比增长速度较快，进出口总额同比增长速度有所回升，这是 2013 年
我国国内生产总值（GDP）增长的主要拉动力量。
2014 年上半年，我国出口增速出现了较大程度的回升，贸易差额也有较大
幅度的增长，其中 5 月当月贸易差额达到了近三年来的最高水平。单长期来看，
在全球贸易复苏乏力的大形势下，我国进出口快速增长的态势仍存在较大的不确
定性，依靠出口带动经济全面复苏的预期很有可能会落空。
2．消费增速疲软
2014 年上半年消费数据较去年总体而言继续下台阶，但基本稳定在 12%附
近，这两年消费增速的下台阶，主要受两方面因素影响，一是通过 2009 年以来
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的透支，消费上冲动力不足；二是反腐运动对消费总量构成了冲击，特别是餐饮
消费体现得尤为明显，不过，由于中国当前消费还处于具备整体扩张能力的阶段，
所以消费增速还能维持在 10%以上的水平，强于其他部门的增长速度。
从 5、6 月份的月度数据的表现来看，节日因素对消费仍能形成明显的带动；
而节日因素消退后，消费的下滑不如过去几年显著，这充分显示了目前国内消费
的刚性特征，以及相对较为健康的消费规律，这也提现了政策干扰的减退。
图 2：我国社会消费品零售总额月度变动及其同比增长速度
3．2014 年第二季度我国投资收益维持在近年来低位
从投资来看，固定资产投资完成额 1-6 月累计同比增长为 17.30%,较去年同
期增速下滑近 7 个百分点之多，并且目前的投资增速已经回落到近 2 年来的最
低水平。其中房地产投资增速的放缓是导致投资增速放慢的主因，从数据上看，
房地产投资额 1-6 月累计同比增长 14.10%，已经回落到 3 年来的最近值。进一
步观察，我们发现房地产投资增速在 2014 年上半年，每月均有 6 或 7 个百分
点的回落，下降尤为剧烈。另一方面，新增固定资产投资完成额增速出现了较快
的回升，但仍无法改变投资增速向下平滑的态势。
图 3：投资完成额累计同比增长速度
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4．进出口有所恢复
从进出口的情况来看，情况相对乐观，2014 年上半年进出口增速出现了较
大程度的回升，贸易差额也有较大幅度的增长， 其中 5 月当月贸易差额达到了
近 3 年来的最高水平。但长期来看，在全球贸易复苏乏力的大形势下，我国进
出口快速增长的态势仍存在较大的不确定性，依靠出口带动经济全面复苏的预期
很有可能会落空。
图 4：我国进出口总额月度变动及其同比增长速度
5．宏观经济展望
整体来看，经济上行动力依然较弱，经济增长方式并无得到根本性的改变，
结构性矛盾依然存在,一些长期性政策短期内很难见到效果。综合考虑分析，预
计下半年刺激力度将进一步加大，为了确保 7.5%的全年增速，投资拉动仍将扮
演主要角色，基建很有可能成为投资拉动的主要出口。其次不排除在 GDP 的统
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计方法上作出修正，将研发投入计入 GDP 的比例提高以增厚 GDP 增速。
（二）稀土行业分析
1．中国稀土行业状况
稀土元素作为整体来说，并不稀少，现已探明稀土元素在地壳中的总储藏
量达 0.0153%，超过铜和镍的含量（0.01%），比锌和锡（0.004%）高 3 倍，比铅
（0.0016%）高 9 倍，比钴（0.0023%）、铌（0.0024%）高 8 倍，比金（0.0000005%）
高 3 万倍。单一稀土品种中镧、铈、钕、钇、钪的含量偏高，而中重稀土含量显
然偏低。其中含量最高的是铈（0.00641%）和钇（0.00281%）；含量较低的是铕
（0.000106%）、铽（0.000091%）、钬（0.000115%）和铥（0.0002%）等；含量
最低的是天然钷（4.5×10-24%）。
稀土元素性质很活泼，很容易跟氧结合形成氧化物。因此，稀土矿物主要是
磷酸盐、碳酸盐、氟碳酸盐和硅酸盐等。除了钪可存在单独的矿物硅酸钪矿
（ScSi2O7）外，其它多在自然界中共生。目前工业生产中最重要的稀土矿物有：
含铈组元素的矿物如独居石［（Ce，La）PO4］、氟碳铈镧矿［（Ce，La）（CO3）
F］；含钇组元素的矿物如磷酸钇矿（YPO4）、褐钇铌矿（YNbO4）以及硅铍钇
矿（Y2FeBe2Si2O10）等。
（1）中国稀土资源相对丰富
中国拥有较为丰富的稀土资源，据 2012 年 6 月《中国的稀土状况与政策》
白皮书数据，中国的稀土储量约占世界总储量的 23%（美国地调局公布的 2009
年中国折合稀土氧化物（REO）储量为 3600 万吨，约占世界储量的 36%；中国
国土资源矿产部 2009 年数据是 1859 万吨，约占 23%），居全球第一位。
世界稀土资源分布表
家/地区 储量（万吨 REO） 占比 基础储量（万吨 REO） 占比
中国 3600 36.40% 8900 57.10%
独联体国家 1900 19.20% 2100 13.50%
美国 1300 13.10% 1400 9.00%
澳大利亚 540 5.50% 580 3.70%
印度 310 3.10% 310 2.00%
其他国家 2250 22.70% 2300 14.80%
总计 9900 100.00% 15590 100.00%
数据来源：Mineral Commodity Summaries 2011
世界稀土资源分布图
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中国稀土资源分布图
全国稀土南北分界明确，北轻南重。北方稀土布局及储量较清晰；中重稀
土资源主要分布在江西、广东、福建、广西、湖南、云南、浙江等南方 7 省，属
于南方风化壳淋积型稀土矿，而南方稀土的储量至今没有特别权威的数据。根据
目前的开采分布情况，江西赣南、广东韶关、河源、梅州、清远等地成矿条件相
对较好。
中国的稀土资源主要有以下特点：
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资源赋存分布―北轻南重‖。轻稀土矿主要分布在内蒙古包头等北方地区和
四川凉山，离子型中重稀土矿主要分布在江西赣州、福建龙岩等南方地区。
资源类型较多。稀土矿物种类丰富，包括氟碳铈矿、独居石矿、离子型矿、
磷钇矿、褐钇铌矿等，稀土元素较全。离子型中重稀土矿在世界上占有重要地位。
轻稀土矿伴生的放射性元素对环境影响大。轻稀土矿大多可规模化工业性
开采，但钍等放射性元素处理难度较大，在开采和冶炼分离过程中需重视对人类
健康和生态环境的影响。
离子型中重稀土矿赋存条件差。离子型稀土矿中稀土元素呈离子态吸附于
土壤之中，分布散、丰度低，规模化工业性开采难度大。
中国稀土资源分布较为集中（稀土品种：南重北轻）
数据来源：中国稀土年鉴，包钢集团矿山研究院
全国主要矿区的稀土资源（单位：万吨）
储量（上表量）
矿山或地区 省份 产量 备注
轻稀土 中重稀土
白云鄂博 内蒙古 4300 5
微山湖 山东 255 停产前的年产量在 4000 吨
冕宁 四川 270 2
赣州 江西 30 57 2 远景储量 1000 万吨
粤东 广东 50 远景储量 1000 万吨
龙岩长汀 福建 12 远景储量 200 万吨
三明 福建 8 远景储量 200 万吨
永州江华 湖南 14 1 远景储量 200 万吨
广西 广西 14 3.5 远景储量 200 万吨
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总和 4883 131.5 9
数据来源：《中国稀土网》，江西赣州有色冶金研究所
（2）国内稀土资源竞争格局
国土资源部网站 2012 年 9 月 13 日对外发布《稀土探矿权名单》和《稀土采
矿权名单》。根据名单，全国稀土探矿权仅为 10 张；采矿权则从 113 张削减至
67 张，削减幅度达到四成。江西省独揽 45 张采矿证，居各省区之首，其中，赣
州稀土矿业有限公司独揽 43 张，赣州虔力稀土新能源有限公司 1 张，万安江钨
稀土矿业有限公司 1 张。其余的采矿证分布情况是：四川 7 张，福建 5 张，广东
3 张，云南 2 张，内蒙古 2 张，湖南、广西、山东各 1 张。五矿稀土江华有限公
司成为湖南省唯一一家领到稀土采矿证的企业，广西有色金属集团崇左稀土开发
有限公司赢得广西唯一的采矿证，山东微山湖稀土有限公司也是山东省仅有采矿
证的企业。内蒙古的两张采矿证均给了包头钢铁(集团)。
12 月 17 日，商务部网站发布《2013 年稀土出口企业网上公示名单》，并宣
布之后将沿用 2012 年稀土计算方式，按照企业出口实绩计算产生 2013 年第一批
出口配额。其中已经确定和待审核企业数量分别为 25 家和 4 家，总数较 2012
年略有减少。
全国采矿权证分布
采矿权人 矿山名称 有效期 发证机关 备注
长汀县闽欣稀土有限公司杨
长汀县闽欣稀土有限公司 2017.2.28 福建国土资源厅
梅坑稀土矿
连城县鼎臣稀土矿有限公司
连城县鼎臣稀土矿有限公司 2016.10.15 福建国土资源厅
文坊稀土矿
连城县黄坊稀土矿 连城县黄坊稀土矿 2015.3.31 福建国土资源厅 福建 5 个
福建省三明稀土材料有限公 三明稀土材料有限公司中山
2018.10.28 福建国土资源厅
司 稀土矿
上杭县兆瑞矿产有限公司加
上杭县兆瑞矿产有限公司 2017.12.31 福建国土资源厅
庄稀土矿
五矿稀土江华有限公司江华
五矿稀土江华有限公司 2012.12.31 湖南国土资源厅 湖南 1 个
县稀土矿
平远县华企稀土实业有限公 平远县华企稀土实业有限公
2015.8.23 国土资源部
司 司仁居稀土矿
大埔县新诚基工贸有限公司
大埔县新诚基工贸有限公司 2014.7.10 广东国土资源厅 广东 3 个(4)
五丰稀土矿
河源市华达集团东源古云矿 河源市华达集团东源古云矿
2015.7.24 广东国土资源厅
产开采有限公司 产开采有限公司古云稀土矿
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 236
采矿权人 矿山名称 有效期 发证机关 备注
广西有色金属集团崇左稀土 广西有色金属集团崇左稀土
2014.4.4 广西国土资源厅 广西 1 个
开发有限公司 开发有限公司六汤稀土矿
陇川云龙稀土开发有限公司
陇川云龙稀土开发有限公司 2013.5.29 云南国土资源厅
龙安稀土矿
云南 2 个
云南奥斯迪龙矿业产业开发 云南奥斯迪龙矿业产业开发
2015.4.9 云南国土资源厅
有限公司 有限公司水桥稀土矿
山东微山湖稀土有限公司 山东微山湖稀土有限公司 2016.4.12 山东国土资源厅 山东 1 个
四川江铜稀土有限责任公司
四川江铜稀土有限责任公司 2031.6.10 四川国土资源厅
冕宁县牦牛坪稀土矿
德昌县多金属矿试验采选厂
德昌县多金属矿试验采选厂 2016.8.23 四川国土资源厅
大陆槽稀土矿
冕里稀土矿选厂 冕里稀土矿选厂(羊房稀土矿) 2016.11.23 四川国土资源厅
西昌志能实业有限责任公司
西昌志能实业有限责任公司 2016.10.30 四川国土资源厅 四川 7 个(8)
(德昌县大陆槽稀土矿)
四川冕宁矿业有限公司三岔
四川冕宁矿业有限公司 2021.1.13 四川国土资源厅
河稀土矿
四川省冕宁县阴山稀土采选 四川省冕宁县阴山稀土采选
2022.1.19 四川国土资源厅
厂 厂木洛郑家梁子稀土矿
冕宁县友盛稀土公司 木洛矿区碉楼山稀土矿 2013.4.20 四川国土资源厅
赣州虔力稀土新能源有限公 虔力稀土新能源有限公司细 江西 45 个（89），
2013.6.26 江西国土资源厅
司 坑稀土矿 虔力 1 个（4）赣
赣州稀土矿业有限公司 2012.10.23 江西国土资源厅 州稀土矿业 43
万安江钨稀土矿业有限公司 江西江钨万安稀土矿 2022.7.12 江西国土资源厅 个（84）
包头钢铁（集团）有限责任 包头钢铁（集团）有限责任公
2013.9.19 国土资源部 内蒙古 2 个
公司 司白云鄂博铁矿/西矿
数据来源：国土资源部 方正证券研究所 （注：括号数据为采矿权证整合前张数）
2012 年 8 月，国土资源部曾下发通知称，为进一步规范稀土矿业权管理，
省级国土资源部门要严格清理并重新审核已颁发的勘查许可证和采矿许可证；对
列入省级稀土勘查专项规划矿区和经潜力评价确定的成矿远景区内的所有矿业
权逐一进行清查，依法严格查处以登记其他矿种的名义勘查开采稀土等违法违规
行为。
全国仅存 10 张探矿权证
序 勘查面积
探矿权人名称 勘查项目名称 有效期 发证机关
号 （k ㎡）
上杭赣闽有色金属实业 福建省上杭县洋坡坑矿区花岗岩
1 47.15 2013.6.3 国土资源部
发展有限公司 风化壳离子吸附型稀土矿详查
江西省地质矿产勘查开
2 江西省龙南县上黄湾稀土矿普查 7.01 2013.6.2 江西国土资源厅
发局赣南地质调查大队
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 237
江西省地质矿产勘查开
3 江西省定南县高湖塘稀土矿普查 7.79 2013.6.2 江西国土资源厅
发局赣南地质调查大队
江西省地质矿产勘查开
4 江西省寻乌县倒家水稀土矿普查 1.56 2014.3.15 江西国土资源厅
发局赣南地质调查大队
北京华夏纪元财务咨询
5 广东省平远县八尺稀土矿详查 76.94 2013.12.31 国土资源部
有限公司
广西壮族自治区第六地
6 广西容县黎村离子型稀土矿详查 14.86 2013.4.22 广西国土资源厅
质队
内蒙古义民资源勘查与 内蒙古自治区乌拉特中旗伊很查
7 7.65 2013.12.18 内蒙古国土资源厅
环境检测有限责任公司 汗褐帘石矿地质普查
甘肃稀土集团有限责任 甘肃省天祝县干沙河脑铜稀土多
8 0.76 2013.9.1 甘肃国土资源厅
公司 金属矿详查
甘肃省地质矿产勘查开
甘肃省阿克塞哈萨克族自治县雁
9 发局第四地质矿产勘查 11.03 2014.7.29 甘肃国土资源厅
丹图稀土矿详查
院
中国地质科学院矿产综 四川省冕宁县南河乡阴山村方家
10 14.59 2012.9.30 四川国土资源厅
合利用研究所 堡稀土矿普查
数据来源：国土资源部
中国企业对稀土资源控制情况
性质 企业名称 稀土品种 稀土资源 旗下主要稀土企业
五矿稀土（赣州）有限公司、五矿
中国五矿集团 中重稀土 湖南唯一的稀土采矿证
稀土（江华）有限公司（1 张）
中国有色矿业集团 中重稀土 无 中色股份
央企
中铝广西有色稀土开发有限公司（1
中国铝业集团 中重稀土 广西唯一的稀土采矿证
张）、中铝稀土（江苏）有限公司
中国钢研集团 轻稀土 控股山东微山稀土矿 山东微山湖稀土有限公司
包头钢铁集团 轻稀土 白云鄂博稀土矿 包钢稀土
福建稀土集团 中重稀土 福建 5 张稀土采矿权证 厦门钨业（4 张）
广东稀土集团 中重稀土 广东 3 张稀土采矿权证 广晟有色（3 张）
江西铜业集团 轻稀土 控股凉山牦牛坪稀土矿 四川江铜稀土有限公司
赣州稀土矿业有限 赣州虔力稀土新能源有限公司（1
中重稀土 江西 44 张稀土采矿证
地方 公司 张）
国企 金鑫黄金集团、湖南经济技术投资
担保公司、湖南发展集团矿业开发
公司、湖南先进储能材料工程研究
湖南稀土集团 中重稀土 无
中心、湖南稀土金属材料研究院、
科力远、益阳鸿源稀土、湖南联晖
投资
数据来源：上市公司公告 公司网站
2．全球稀土供需格局
（1）中国稀土供给一家独大
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1950-1980 年的 30 年间，全球稀土冶炼分离产品年消费总量仅从 1 万吨 REO
增长至 3.2 万吨 REO，年均增速仅有 4%；其中美国莫利矿业公司（Molycorp
Minerals LLC.）旗下的 Mountain Pass 矿山长期垄断了全球稀土资源的供给；1980
年之后，随着稀土永磁材料、稀土荧光材料等新型材料开始快速获得应用，稀土
的应用领域得到了极大的扩展，到 2011 年，全球稀土冶炼分离产品消费量达到
了 13 万吨 REO。
国别 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
中国 133,000 120,000 125,000 129,000 120,000
印度 2,700 2,700 2,700 2,700 2,800
马来西亚 430 380 120 13 400
巴西 527 645 460 170 140
总计 137,000 124,000 128,000 132,000 123,000 130,000
来源：USGS，方正证券研究所整理
全球稀土产量变化（1990-2008 年）
依托丰富的资源储量，20 世纪 80 年代中期开始中国开始大力发展稀土产业，
加大对稀土矿采选及冶炼分离产业的政策扶持力度，并且对稀土冶炼分离产品实
施出口退税政策，加上低廉的价格，中国的稀土产品得以快速地占领国际市场，
产量由 1990 年的 1.6 万吨大幅增长到 2009 年的 13 万吨，占全球产量比例亦由
27%大幅上升至 90%以上。根据安泰科的数据，2010 年、2011 年中国稀土冶炼
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分离产品所占全球份额比例分别为 89.68%、88.42%，2012 年中国稀土冶炼分离
产品产量 11.1 万吨，全球产量预计达 12.6 万吨，中国在世界中产量中所占的比
例为 88.19%。中国稀土冶炼分离产品全球份额呈现逐年下降的趋势。
2005-2011 年中国稀土冶炼分离产品产量、消费量及出口量
年份（吨） 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-6
矿产品生产
86620 87020 130000 119500 89200 93800 93800
计划
冶炼分离生
118900 110700 86000 90400
产计划
实际产量 118700 132500 120800 124800 129400 118900 102000
消费量 52000 63000 73000 67700 73000 77000 65000 84000
出口配额 50000 45000 43500 34156 31310 32257 30184 30996 15501
消费量/产量 43.8% 47.5% 60.4% 54.2% 56.4% 64.8% 63.7%
出口配额使
100% 100% 100% 94% 93% 52.81% 48.95%
用率
数据来源：工信部 商务部 国土资源部 USGS等
（2）中重稀土开采配额逐年增加
2006 年国土资源部明确下发各省稀土矿配额，轻、中重稀土的合计开采配
额在 8.6 万吨水平，其中轻稀土的开采配额一直保持在 8 万吨附近，而中重稀土
的开采配额从 2006 年至今增长明显，从最初的 8400 吨增加至 2012 年的 1.3 万
吨，主要增量来自广东（增加 1500 吨）、江西（增加 2000 吨）和福建（增加 1780
吨）。 矿山稀土氧化物（REO）分省总量控制指标（吨）：
项目 地区 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-6
内蒙 46000 46000 46000 46000 50000 50000 50000 25000
山东 1200 1200 1500 1500 1500 1500 750
湖南 — — — 800 1500 2000
轻稀土
广西 — — — — 2000 2500
四川 31000 31000 31000 24000 22000 24400 24400 12200
合计 78200 78200 78500 72300 77000 80400 74400 37950
广东 700 700 900 1500 2000 2200 2200 1100
广西 200 200 200 200 — — 2000 1250
湖南 100 100 100 — — — 1000
中重稀土 江西 7000 7400 7400 7400 8500 9000 9000 4500
云南 200 200 200 200 200 200 140 100
福建 220 220 320 720 1500 2000 1940 1000
合计 8420 8820 9120 10020 12200 13400 15280 8950
总 计 86620 87020 87620 82320 89200 93800 89680 46900
数据来源：国土资源部 工信部
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（3）国外稀土开采重启或改变供给格局
稀土价格的大幅上涨以及对中国控制稀土出口的恐慌，各国加快本国稀土矿
山重启进度，因此未来几年全球稀土资源的供需格局将产生明显变化。
海外或重启的主要稀土矿山
储量（万 矿石品
矿山名称 国家 公司 备注
吨） 位
2011 年产量约 5000 吨
REO；2012 年产能 1.9 万
Mountain Pass 美国 Molycorp Minerals LLC. 430 8.5%
吨，2013 年扩张至 4 万
吨。
2012 年产能 1.1 万吨
REO，2013 年将达 2.1 万
Mount Weld 澳大利亚 Lynas Corporation Ltd. 118 9.7%
吨；在马来西亚设有稀土
冶炼分离厂
设计产能 2 万吨，正在进
Nolans Bore 澳大利亚 Arafura Resources Ltd. 85 2.8%
行可行性研究
Dubbo Zirconia 澳大利亚 Alkane Resources Ltd. 25 0.8% 在建，预计 2014 年投产
Greenland Minerals and 预计 2013 年开始矿山建
Kvanefield 格陵兰岛 491 1.1%
Energy Ltd. 设，2015 年投产
Great Western Minerals
Hoidas Lake 加拿大 7 2.4% 正在进行可行性分析
Group Ltd.
Bull Hill Rare Element Resources
美国 40 4.1% 正在进行矿业勘探
Southwest Ltd.
Kangankunde
马拉维 Lynas Corporation Ltd. 12 4.2% 正在进行矿业勘探
Hill
Nechalacho 加拿大 Avalon Rare Metals Inc 128 2.0% 正在进行可行性分析
Cummins
澳大利亚 Navigator Resources Ltd. 7 1.7% 正在进行矿业勘探
Range
Steenkampskraa Rare Earth Extraction
南非 3 17.0% -
l Co.Ltd.
Strange Lake 加拿大 Quest Uranium 68 1.3% 正在进行矿业勘探
Kutessay 吉尔吉斯 Stans Energy Corp. 6 1.5% 正在进行矿业勘探
合计 1420
数据来源：BGS SME 2010年会报告，USGS，Science direct
1）美国 Mountain Pass 矿是全球最大的单一氟碳铈稀土矿，稀土品位为
5%~10%，探明储量为 147 万吨，矿山开采权归属美国钼公司。1998 年钼公司因
为环保问题而停止了稀土分离厂的生产，而选矿厂继续生产氟碳铈精矿以及一些
中间化合物产品。USGS 数据显示，1996 年钼公司精矿产量为 2.04 万吨 REO，
1998 年后其精矿产量为每年 5000 吨 REO，2003 年采矿作业完全终止。该矿山
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的重启议程已经开启，2012 年 2 季度预计一期项目投产（1.9 万/年）；2013 年中
期二期项目投产（届时总产能达到 4 万吨/年）。另外，美国钼公司在积极复产的
同时，于 2012 年 3 月 9 日以 13 亿美元并购加拿大多伦多稀土产品厂商 Neo
Material Technologies，努力解决稀土原材料销售问题。
Mountain Pass 矿石产品以轻稀土（99.56%）为主
数据来源：Molycorp 公司公告
2）澳大利亚 Mount Weld 矿位于西澳大利亚拉弗顿南部，品位高(15%REO)，
探明储量为 140 万吨，预计远景储量在 600 万吨以上。矿山开采权归属澳大利亚
莱纳公司，预计达产的产能为 2.1 万吨/年。诺兰（Nolans)稀土矿位于澳大利亚
北领地艾丽思斯普瑞斯城北，已探明储量为 85 万吨，平均品位为 2.8%REO，目
前该矿已经完成可行性研究并建设了中试厂，计划在 2011 年开始项目建设，2012
或 2013 年可以投产，预计年产量为 1 万吨。以上两个大型稀土矿山也都主要生
产轻稀土，铽和镝等重稀土产量很少，且均不能生产钇。马来西亚原子能执照局
2012 年 2 月 1 日宣布批准澳大利亚莱纳斯（Lynas）公司位于关丹稀土厂的临时
营运执照，公司表示在废料处理方案通过评估后可以开工生产。
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Mount Weld 矿产品以轻稀土为主
产品 产能/吨 预计投产时间
第一期：11000 吨 REO 2012 年
铈碳酸盐 2600
镧碳酸盐 1350
铈/镧碳酸盐 4000
钕/镨氧化物 2700
钐、铕、钆+重稀土 480
第二期：11000 吨 REO 2013 年
铈碳酸盐、铈氧化物 5200
镧碳酸盐、镧氧化物 2700
钕氧化物和镨氧化物 2700
钐、铕、钆+重稀土 480
数据来源：Lynas 公司公告
3）加拿大的两大稀土矿山分别是加拿大内查拉口（Nechalacho)稀土矿和霍
益达斯湖（Hoidas lake)稀土矿。内查拉口（Nechalacho)稀土矿位于加拿大西北
地区托尔湖。该矿床发现于 1976 年，已探明储量为 130 万吨，平均品位
2.05%REO，其中重稀土氧化物占全部稀土氧化物的 15%左右。霍益达斯湖
（Hoidas lake)稀土矿位于加拿大萨斯喀彻温省北部铀城以北 50 公里。该矿床发
现于 1999 年，已探明储量仅有 6 万吨，平均品位 2.36%REO。
4）罗沃兹斯基卡亚矿业公司是俄罗斯从事稀土开采的主要企业，其从 1951
年开始进行铈铌钙钛矿稀土矿开采，产量在 2000 多吨 REO 左右。俄罗斯的稀土
储量居于全球第二位，但品位较低，且很多矿位于没有进行基础设施建设的地区。
5）印度从事稀土开采的企业主要是印度稀土有限公司和喀拉拉矿物金属有
限公司，其矿产品种类主要是独居石。自 1998 年以来，印度的独居石产量一直
维持在 2700 吨 REO。
6）另外，韩国矿物资源公司 2011 年 12 月 1 日在约翰内斯堡签署了收购南
非西部北开普省―zandkopsdrift‖稀土矿开发项目 10%股份的合同；日本信越化学
株式会社公告称将在越南海防市庭武工业园区建立稀土冶炼分离厂，年处理稀土
矿 1000 吨，计划于 2013 年 2 月投入生产；巴西淡水河谷、加拿大、非洲、吉尔
吉斯斯坦、泰国也纷纷采取行动。
（4）全球轻稀土行业格局将在 2013 年剧变，而中重稀土供给难撼动
随着 Molycorp 和 Lynas 的两家公司的矿山产能逐渐释放，全球稀土行业格
局将有可能从 2013 年开始发生剧烈的变化，到 2015 年，新进入市场的稀土矿山
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产能可能达到 7.8 万吨；2015 年以后，全球稀土行业可能面临进一步的变化，潜
在的市场进入量可能超过 16 万吨。需要说明的是，这里没有考虑受稀土价格和
资源所在国政策（尤其是严格的环境保护）方面的制约，进度可能会放缓或改变
计划。
未来国外稀土产能将快速释放
2015
国家 矿山 2011 2012 2013 2014 2015 备注
以后
印度 Chavara 2700 2700 2700 2700 2700 2700
马来西亚 Ipoh 450 450 450 450 450 450
俄罗斯 Lovozero 2000 3000 3000 3000 3000 3000
南非 Steenkampskraal 0 0 2500 3000 4500 5000 可能性大
在建，预计 2014
Dubbo - - - 500 2500 3800
年投产
确定，2012 年产
澳大利亚 Mount Weld - 5000 10000 15000 20000 22000 能 1.1 万吨，2013
年达到 2.1 万吨
正在进行可行性
Nolans Bore - - - - 10000 20000
研究
Nechalacho - - - - - 8000 实现可能性小，
加拿大
Strange Lake - - - - - 10000 格陵兰预计 2013
年开始矿山建
格陵兰 Kvanefjeld - - - - - 37000
设，2015 年投产
Bear Lodge - - - - - 10000
确定，2012 年产
美国
Mountain Pass 5000 7000 18000 24000 35000 40000 能达 2 万吨，2013
年扩张至 4 万吨
合计（吨） 10150 18150 36650 48650 78150 161950
数据来源：USGS 公开资料 方正证券研究所
2015 年以前海外有望投产的几个矿山均以轻稀土为主，中重稀土占比较低，
因此，预计未来轻稀土供给增量较高，其价格可能面临供给结构变化所带来的压
力。中重稀土供给增量相对较低，在需求增长的背景下，预计未来中重稀土供需
缺口可能逐渐扩大，对价格将构成支撑。
3．国内行业政策及动向
中国稀土产业政策一览
时间 名称 部门 主要内容
《外商投资产业指导 国家发改委、 将稀土冶炼、分离（限合资、合作）、稀土勘查、开
2004.11
目录》 商务部 采、选矿等项目列入禁止外商投资产业目录。
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 244
《2005年出口许可证 商务部、海关 稀土属于实行出口配额许可证管理的货物，实行全球
2004.12
管理货物目录》 总署 出口许可证管理。
《关于调整部分产品 财政部、国家 国家从5月1日起取消稀土金属、稀土氧化物、稀土盐
2005.4
出口退税率的通知》 税务总局 类产品的出口退税。
联合发布的公告（2005 商务部、海关 自2005年5月19日起，将稀土原矿等产品列入加工贸
2005.4
年第26号） 总署 易禁止类商品目录。
《关于调整部分商品 自2006年11月1日起，我国将以暂定税率形式对110项
国务院关税
2006.10 进出口暂定税率的通 商品加征出口关税。其中稀土金属矿、稀土化合物等
税则委员会
知》 加征出口暂定关税，税率为10%。
商务部、海关
《加工贸易禁止类商 将41种稀土金属、合金、氧化物和盐类等商品列入加
2006.11 总署、环保总
品目录》 工贸易禁止类商品目录。
局
《―十一五‖资源综合 加强稀土金属矿资源综合利用和复杂难处理贵金属
2007.1 发改委
利用指导意见》 共生矿在选矿和冶炼过程中的综合回收和综合利用。
依托现有产业基础，建设若干有色金属、稀土、钢铁
《西部大开发―十一
2007.3 国务院 等优势矿产资源开采加工基地，培育若干以重要资源
五‖规划》
开发加工为主的矿业经济区。
《2009年稀土出口企 2009年稀土出口企业，入册企业仅20家，比2007年减
2008.12 商务部
业名单》 少19家。
《2009年钨矿锑矿和 稀土矿开采总量控制指标拟定为82320吨，并宣布
2009.5 稀土矿开采总量控制 国土资源部 2010年6月30日前，暂停受理钨矿、锑矿和稀土矿勘
指标的通知》 查许可证、采矿许可证申请。
《稀土工业发展的专 国家将对近100家稀土加工企业进行大重组，削减至
项规划（2009—2015）》 20家，目的是为了解决国内产业集中度低的问题。并
2009.8 工信部
和《稀土工业产业发展 提及要进一步控制出口，提高稀土产品价格，最大程
政策》 度保护稀土资源。
《关于公开征集稀土 稀土行业准入条件涉及生产布局条件、生产规模、工
2010.5 行业准入条件意见的 工信部 艺和装备、能源消耗、资源综合利用、环境保护等方
通知》 面，第一次从生产规模方面设置稀土准入门槛。
严格实施全国和五省（区）矿产资源规划，促进稀土
广东、广西、
《南方五省区15市稀 矿业权合理布局；积极推进稀土资源开发整合，培育
福建、江西、
2010.8 土开发监管区域联合 和打造优势企业；严格执行国家开采总量控制指标要
湖南五省区
行动方案》 求，探索建立统一的稀土矿产品市场。建立南方稀土
15市
矿产开采企业联盟，开展区域技术交流合作。
力争用5年左右时间，形成合理开发、有序生产、高
2011.2.16 国务院常务工作会议 国务院 效利用、技术先进、集约发展的稀土行业持续健康发
展格局。
开展稀土矿采选、冶炼分离企业(以下简称―稀土企
《关于开展稀土企业
2011.4.6 环保部 业‖)环保核查工作,并依据核查结果发布符合环保要
环保核查工作的通知》
求的稀土企业名单。
《关于促进稀土行业
加快稀土关键应用技术研发和产业化，建立稀土开
2011.5.19 持续健康发展的若干 国务院
采、冶炼分离和产品流通台账和专用发票管理制度。
意见》
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中国稀土行业协会成 中国稀土行业协会按照国家一级行业协会的标准筹
2012.4 工信部
立 建，隶属于工信部。
稀土指令性生产计划管理的稀土产品包括稀土矿山
《稀土指令性生产计 和冶炼分离企业生产、销售的稀土矿产品和冶炼分离
2012.6.28 工信部
划管理暂行办法》 产品，以及利用国外进口的稀土矿产品和从稀土废旧
物品中提取生产的稀土产品。
混合型稀土矿山企业生产规模应不低于20000吨/年
（以氧化物计）；氟碳铈矿山企业生产规模应不低于
5000吨/年；离子型稀土矿山企业生产规模应不低于
500吨/年。禁止开采单一独居石矿。使用混合型稀土
2012.7.26 《稀土行业准入条件》 工信部 矿的独立冶炼分离企业生产规模应不低于8000吨/
年；使用氟碳铈矿的独立冶炼分离企业生产规模应不
低于5000吨/年；使用离子型稀土矿的独立冶炼分离
企业生产规模应不低于3000吨/年。稀土金属冶炼企
业生产规模应不低于2000吨/年（实物量）。
《稀土探矿权和采矿 全国稀土探矿权仅为10张；采矿权则从113张削减至
2012.9.13 国土资源部
权名单》 67张。
数据来源：相关政府网站
4．区域形势分析
中重稀土产量变化情况主要取决于国内供给变化。国内中重稀土近期打击偷
采盗采力度加大，预计短期内将有效减少非法供给，带来两方面的影响：一方面，
供给减少将带动中重稀土价格上升；另一方面，对行业的整顿将使中重稀土市场
更加规范运作，有利于行业的长远发展。
供给方面，海外中重稀土增量较小，中重稀土供给基本来源于国内，长期
来看，随着国家对非法开采的限制和打击，非法供给必将大幅减少，中重稀土供
给将回归到国家配额的范围内，未来在国家统一控制下在配额许可范围内维持增
长。
江西是中、重稀土的龙头，根据江西省国土资源厅 2009 年的统计资料，截
止 2008 年底，江西省稀土保有资源储量 87 万吨，其中中重稀土氧化物 56.63 万
吨，离子型稀土远景储量近 1000 万吨。资源集中分布在龙南、寻乌、定南、信
丰、安远、赣县、宁都、全南等 8 个县。江西省目前的年矿产品开采配额为 9000
吨（REO），占国内中重稀土开采配额总量的 50%。
江西省矿山稀土氧化物总量控制指标及其占比变化情况
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资料来源：国土资源部
赣州稀土矿业目前的年矿产品开采配额为 8900 吨（REO），其中，龙南县
的高钇型重稀土资源是世界上独具特色的优良资源。
综上所述，赣州稀土矿业不仅是南方最大的稀土资源平台，而且对国内中重
稀土产品的价格走势有着很强的影响；鉴于中国在全球中重稀土资源领域的垄断
地位，赣州稀土矿业在全球中重稀土领域都具有很强的影响力。
江西稀土矿主要分布在赣州八县
5．稀土产品的开发应用、发展前景
稀土在钢、铁、有色金属、机械制造、石油化工、玻璃、陶瓷和农林牧业等
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传统产业方面用途广泛，用量虽小，效果显著，发挥着现代工业―维生素‖的作用，
产生出巨大的辐射经济效益。稀土处理钢和稀土铸铁已被广泛用于火车车辆、钢
轨、汽车部件、各种机器设备、油器管道和兵器等。具有我国技术特色的稀土铝
电线电缆已被大量用于高压电力输送系统。稀土石油裂化催化剂用于我国炼油
业，成本不足一亿，却可使汽油等轻质油的产出效率提高约 5%，每年多产出轻
质油 300 万吨，直接经济效益达 60 亿元以上。我国稀土农用技术居世界领先水
平，作为植物生长调节剂直接用于农业的面积已达 5000－7000 万亩／年，每年
增产粮棉油等 6－8 亿斤，直接效益达 10－15 亿元。稀土高新技术应用在改造传
统产业方面正发挥着越来越大的作用。其中，中重稀土主要应用领域为钕铁硼、
荧光粉以及储氢合金等领域。
从稀土种类来看，传统领域需求主要集中于轻稀土。而新兴领域中钕铁硼主
要需求为轻稀土中镨、钕以及中重稀土中的镝、钆；汽车尾气催化剂主要需求为
轻稀土，荧光粉需求则带动中重稀土中钇、铕、钆、铽需求增长。因此，总体来
看，轻稀土需求相对稳定，而中重稀土需求受新兴领域需求增加影响较大，具有
非常广阔的发展前景。
（三）企业概况及历史年度财务状况、经营成果
1．企业概况
赣州稀土矿业成立于 2004 年 12 月，是赣州市国有企业、南方稀土行业龙头
企业，注册资本 50,000.00 万元。
2005 年 1 月 6 日，赣州稀土矿业由赣州市国有资产监督管理委员会以现金
和实物资产评估作价形式出资 1,447.45 万元人民币，出资比例 15.07760%，定南
县国有资产管理办公室、龙南县财政局、寻乌县国有资产管理局、安远县国有资
产管理局、信丰县财政局、全南县财政局、江西龙南鑫和稀土有限公司、赣县国
有资产管理局、宁都县国有资产管理局以 88 宗采矿权评估作价出资，出资额分
别为 2,283.64 万元人民币、1,807.01 万元人民币、1,217.37 万元人民币、1,182.64
万元人民币、805.08 万元人民币、304.32 万元人民币、277.73 万元人民币、210.25
万元人民币、64.51 万元人民币，出资比例分别为 23.78792%、18.82302%、
12.68094%、12.31917%、8.38625%、3.17000%、2.89302%、2.19010%、0.67198%。
该出资已经江西赣州君怡会计师事务所有限公司出具的赣君会师验字[2004]第
1219 号验资报告验证。
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2008 年 1 月 1 日起，赣州市国资委将其持有的赣州稀土矿业 15.08%的股权
无偿划转给赣州发展投资控股集团有限公司（原赣州市财政投资管理公司）。赣
州稀土矿业 2009 年 2 月 23 日召开股东会议，一致通过前述决议。据此，赣州稀
土矿业股东名称中“赣州市国有资产监督管理委员会”变更为“赣州发展投资控
股集团有限公司”。
2010 年 3 月 25 日，赣州稀土矿业股东”龙南县财政局”和”龙南县财政局”
变更为”龙南县国有资产管理办公室”和”信丰县国有资产监督管理办公室”。
2010 年 9 月 29 日，赣州发展投资控股集团有限公司与赣州工业投资集团有
限公司签订《股权转让协议》，将赣州发展投资控股集团有限公司持有的赣州稀
土矿业 15.08%的股权转让（无偿划转）给赣州工业投资集团有限公司。2010 年
10 月 23 日，赣州稀土矿业召开股东会议，一致同意该股权转让事宜。
2011 年 5 月 24 日，赣州市人民政府办公厅出具抄告单（赣市府办抄字
[2011]79 号），根据市政府《关于对赣州稀土矿业有限公司股份制改组工作方案
的批复》（赣市府字[2010]311 号），由赣州工业投资集团有限公司与定南、龙南、
寻乌、安远、信丰、全南、赣县、宁都等 8 县国资监管机构共同以现金出资成立”
赣州稀土发展控股有限公司”，同意将前述 9 家股东合计出资 9322.27 万元占赣
州稀土 97.11%股权，无偿划转至赣州稀土发展控股有限公司。
2011 年 10 月 22 日，赣州稀土矿业召开股东会议，一致同意将赣州工业投
资集团有限公司持有的赣州稀土股权无偿划转给赣州市国有资产监督管理委员
会。
2011 年 11 月 21 日，根据赣州市政府《关于将赣州工业投资集团有限公司
持有赣州稀土发展控股有限公司股权划转的批复》（赣市府字[2011]333 号），同
意将赣州工业投资集团有限公司持有赣州稀土发展控股有限公司 25%股权划转
给赣州市国有资产监督管理委员会。
2011 年 12 月 9 日，股东江西龙南鑫和稀土有限公司与龙南县国有资产管理
办公室签署股权转让协议，江西龙南鑫和稀土有限公司将其持有的赣州稀土矿业
2.8930%股权作价 277.73 万元转让给龙南县国有资产管理办公室。同日，赣州稀
土矿业召开股东会议，一致同意，股东江西龙南鑫和稀土有限公司将其持有的赣
州稀土矿业股权转让给龙南县国有资产管理办公室，其他股东自愿放弃受让权。
2011 年 12 月 11 日，赣州市人民政府办公厅出具抄告单（赣市府办抄字
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[2011]132 号），经市政府研究，同意将赣州工业投资集团有限公司持有的赣州稀
土矿业股权划转给赣州市国有资产监督管理委员会持有，并按有关规定办理股权
登记变更手续。据此，赣州稀土矿业股东名称中”赣州工业投资集团有限公司”
变更为”赣州市国有资产监督管理委员会”。
2011 年 12 月 12 日，赣州市人民政府办公厅出具抄告单（赣市府办抄字
[2011]133 号），经市政府研究，将赣州稀土发展控股有限公司股东出资比例进行
调整。
2011 年 12 月 13 日，赣州稀土矿业召开股东会议，一致同意赣州市国有资
产监督管理委员会等 9 家股东将各自持有的赣州稀土矿业股权全部无偿划转给
赣州稀土发展控股有限公司；根据赣市府办抄字[2011]133 号文，各股东股权比
例进行调整。至此赣州稀土矿业成为赣州稀土集团有限公司的全资子公司。
2013 年 7 月 18 日，赣州稀土矿业的注册资本由 9,600.00 万元增资为 50,000.00
万元，本次增资由赣州稀土集团有限公司以货币形式出资完成，本次增资已经赣
州正原会计师事务所有限责任公司出具的赣正会师验字（2013）第 156 号验资报
告验证。
2．企业经营概况
赣州稀土矿业是赣州市人民政府为充分利用和发挥赣南离子型稀土资源优
势，实现全市稀土资源开采的总量控制和矿山统一管理，由全市八个稀土资源县
稀土矿山采矿权和市政府出资于 2004 年 12 月 29 日组建的国有有限公司，是赣
州市区域内全部采矿权的唯一采矿权人。经过近八年的发展，赣州稀土矿业已成
为下设控股子公司 4 家，参股公司 4 家，主要分公司 8 家，集稀土矿产品的开采、
冶炼、贸易、研发于一体的国有大型稀土企业。
依据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通知》赣
府厅字〔2011〕28 号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境治理实
施意见的通知》（赣市府【2011】182 号），赣州市稀土矿在 2011 年下半年停产。
2010 年上半年以前，赣州稀土矿业主要采取―矿权租赁‖和―开票收费‖的运作
方式开展业务，矿产开采设施非自身投入，因此未开展矿产品开采项目立项、环
保、安全生产等工作；2010 年下半年，赣州稀土矿业进行实质性的生产转型和
经营转型，在矿山开采环节逐步采取―劳务承包‖，对所有的稀土矿产品实施统一
收购和集中入库；在矿产品加工环节采取―委托加工‖，委托赣州市分离冶炼企业
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将稀土原矿加工成稀土氧化物产品；最终回收稀土氧化物产品，销售予汝铁硼磁
性材料和荧光粉等材料及应用企业。
3．组织结构及员工情况
赣州稀土矿业设有投资发展部、人力资源部、计划财务部、生产经营部、仓
储部、基建管理部、法务部、综合部、监督稽核部、安全生产社会责任部、矿山
资源管理部及 8 家分公司。
赣州稀土矿业目前员工约为 130 人。
4．企业近三年一期财务状况及经营成果
金额单位：人民币万元
项 目 2014-6-30 2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31
流动资产 167,831.32 141,619.19 140,565.61 210,885.57
非流动资产 127,357.92 121,407.32 38,676.57 18,935.93
资产总计 295,189.24 263,026.51 179,242.18 229,821.50
流动负债 124,274.61 120,333.69 87,783.45 139,964.36
非流动负债 35,096.86 11,999.47 7,646.19 2,106.96
负债合计 159,371.47 132,333.16 95,429.64 142,071.32
净资产 135,817.77 130,693.35 83,812.54 87,750.18
项 目 2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
营业总收入 33,195.06 80,774.77 58,693.60 294,244.85
营业利润 6,362.55 5,511.60 3,739.12 94,529.75
利润总额 6,591.20 7,672.07 7,522.34 94,513.34
净利润 4,976.46 5,961.18 5,909.37 71,042.10
（四）企业面临的竞争优势及劣势分析
1．赣州稀土矿业竞争优势
（1）矿种资源储量丰富
赣州稀土矿业是赣州市稀土资源的整合者，拥有江西省内除万安稀土矿之外
的全部稀土采矿权证。目前，全国共有稀土采矿权证 67 张，而赣州稀土矿业持
有其中的 44 张，是国内拥有稀土采矿权证数量最多的企业。
江西省，尤其是赣州市是我国中重稀土资源最集中的地区。目前，赣州稀土
矿业拥有赣州市范围内全部稀土矿采矿权，是赣州市范围内唯一合法的采矿权
人。
（2）赣州稀土矿业增储前景广阔
除赣州稀土矿业现有采矿权范围内的资源外，国家相关政策允许赣州稀土矿
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业采矿权在现有矿山范围内资源枯竭后实行接续，赣州稀土矿业增储前景广阔。
根据《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（国发
[2012]21 号）中相关国土资源政策，对因资源枯竭而注销的稀土、钨采矿权，允
许通过探矿权转采矿权或安排其他资源地实行接续，对稀土、钨矿等优势矿产资
源在国家下达新增开采、生产总量控制指标时给予倾斜，积极支持绿色矿山建设。
根据《国土资源部关于贯彻落实<国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发
展的若干意见>有关政策措施的函》（国土资函[2013]230 号），未来将在赣南地区
探索建立枯竭矿山资源接续的动态平衡新机制，推进资源型城市可持续发展。在
符合矿产资源规划和总量控制的前提下，支持赣州市编制枯竭矿山资源接续实施
方案，关闭资源枯竭的稀土、钨矿山，探索通过探矿权转采矿权或安排其他资源
地等方式实行接续，支持资源枯竭矿山采矿权人，定向协议受让探矿权或资源接
续区。
赣州稀土矿业是赣州市全部稀土采矿权的所有者，因此，根据这一政策，现
有采矿权范围内资源枯竭时，可在其他资源地实行接续，赣州稀土矿业未来增储
空间广阔。据预测，赣州市离子型稀土远景储量近 1000 万吨。
（3）国家政策有利于赣州稀土矿业对下游产业的整合
2012 年 7 月，国务院下发《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的
若干意见》（国发[2012]21 号），指出应加大技术改造和关键技术研发力度，促进
稀土精深加工，发展高端稀土材料和应用产业，加快制造业集聚，建设全国重要
的新材料产业基地；积极推进技术创新，提升稀土开采、冶炼和应用技术水平，
提高稀土行业集中度。按照国家稀土产业总体布局，充分考虑资源地利益，在赣
州组建大型稀土企业集团。
由于稀土产业政策及监管逐步强化，稀土分离准入门槛逐年提高，办理相关
项目立项、生产许可（资质）、通过环保核查等的难度加大，生产设备和技术水
平也在逐年提高，且目前国家已暂停审批新设稀土行业的项目。
赣州市目前已有较多的冶炼分离企业，规模及技术水平在处于领先地位。因
此，赣州稀土矿业通过对现有优质分离企业的并购能够使公司以较低的成本迅速
进入中下游产业链。稀土行业冶炼分离、深加工等中下游产业链附加值较高，在
国家政策支持下，赣州稀土矿业可利用其得天独厚的稀土矿权优势，迅速进入稀
土冶炼分离、深加工中下游产业，打造集勘探、开采、冶炼、加工、贸易、研发
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于一体的大型稀土矿业集团。
2．赣州稀土矿业竞争劣势
（1）产业链不完整
由于历史原因，赣州稀土矿业并未过多涉足稀土分离冶炼、深加工行业，利
润水平受稀土下游产品价格波动影响较大。而国内中国中铝、中国五矿等大型央
企目前已在江西收购、兼并了大量的稀土冶炼分离企业，并已在稀土的冶炼分离、
深加工中下游产业链占有较大优势，市场集中度逐步提高。
赣州稀土矿业向下游冶炼分离、深加工行业拓展业务的发展空间易受到大型
国企挤压。
（2）矿山管理难度大
赣州稀土矿业的矿产资源以离子型稀土为主。离子型中重稀土矿赋存条件
差，稀土元素主要呈离子态吸附于土壤中，分布散、丰度低，集中开采难度较大，
不利于矿山管理。此外，南方离子型稀土大多位于偏远山区，山高林密，矿区分
散，矿点众多，进一步加大了矿山监督管理的成本，矿山监管成本高、难度大，
面临非法开采等问题，矿山管理难度大。
（3）规模较小，资金实力偏弱
与行业内竞争对手比较，赣州稀土矿业规模较小，资金实力偏弱。赣州稀土
矿业进行矿山整合和下游产业链拓展需要大量的资金支持，亟需通过资本市场等
融资平台获取发展所需资金，快速做大做强。
五、评估计算及分析过程
（一）评估模型
1．评估模型：本次收益法评估模型选用企业自由现金流。
2．计算公式
企业整体价值=营业性资产价值+长期股权投资价值+溢余及非经营性净资
产价值
股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务
其中：有息债务指基准日账面上需要付息的债务。
其中：营业性资产价值按以下公式确定
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n
P
FCFt F
t 1 (1 i) (1 i)n
t
式中：P 为营业性资产价值；
i 为折现率；
t 为预测年度；
FCFt 为第 t 年自由现金流量；
F 为第 n 年资产回收值；
n 为预测末年。
3．收益期和预测期的确定
因赣州稀土矿业为稀土生产企业，矿山的服务年限对未来收益的预测影响比
较大。本次评估以赣州稀土矿业所属矿山最长服务年限作为预测收益年限。每个
矿山的收益预测年限为其自身的矿山服务年限。
本次对企业的寿命年限采用如下公式预测：
QE
0.92A
式中：
T—矿山服务年限；
Q—设计储量（TRE2O3）；
E—浸出率；
—采选综合回采率；
A—生产能力，生产 REO（折算成 92%的氧化稀土）。
各参数确定方法如下：
可采储量：TRE2O3＝∑[（评估利用的资源储量－设计损失量）×回采率]
生产能力及浸出率：根据北京矿冶研究总院编制的赣州稀土矿业有限公司各
稀土矿矿产资源开发利用方案确定。
4．自由现金流量的确定
自由现金流量的计算公式如下：
(预测期内每年)自由现金流量=息税前利润×(1－所得税率)+折旧及摊销－
资本性支出－营运资金追加额=税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用（扣除税务
影响后）－资本性支出－营运资金追加额
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5．折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金
流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
D/E：被估企业的目标债务与股权比率；
其中：Ke=Rf+βL×RPm+Rc
Rf：无风险报酬率；
ΒL：企业风险系数；
RPm：市场风险溢价；
Rc：企业特定风险调整系数。
6．折现期的确定
按照期中折现。
7．溢余净资产价值的确定
溢余资产主要是不产生现实现金流或者暂时不能为主营业务形成贡献的资
产，它是企业持续经营中并不必需的资产，主要包括闲置资产和超过经营需求的
的各种资产。主要采用重置成本法确定评估值。
8．非经营性净资产价值的确定
非经营性净资产是指与企业正常经营收益无直接关系的资产及负债，主要采
用重置成本法确定评估值。
9．长期股权投资价值的确定
长期股权投资价值 = （各子公司的股东全部权益评估价值×赣州稀土矿
业在基准日的持股比例）
10．有息债务的确定
有息债务指基准日账面上需要付息的债务。主要采用重置成本法确定评估
值。
（二）未来收益的确定
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1．生产经营模式与收益主体、口径的相关性
赣州稀土矿业主营业务为：稀土开采；矿产品（除钨、锡、锑、金、银、萤
石、盐及放射性矿产品）销售；冶炼加工、稀土分离产品销售和稀土金属产品销
售、稀土深加工产品开发、稀土生产化工原料、辅助材料稀土技术服务咨询。
目前主要经营收入来源于碳酸稀土及稀土氧化物的销售。生产经营模式与收
益主体、口径一致。
2．收入的预测
包括碳酸稀土生产收入和贸易类稀土氧化物收入。
（1）销售数量的预测
1）碳酸稀土生产量
①产量情况
赣州稀土矿业生产矿山 43 座，分别是：龙南的足洞稀土矿、东江稀土矿、
临塘稀土矿、富坑稀土矿；定南的开子岽稀土矿、来水坑稀土矿、内头坑稀土矿、
甲子背稀土矿、三丘田稀土矿、座加形稀土矿、长坑尾稀土矿、木子山稀土矿、
大坑稀土矿、白水寨稀土矿；安远的涂屋一矿、涂屋二矿、古田稀土矿、铜锣窝
稀土矿、牛皮碛稀土矿、车头稀土矿、蔡坊岗下稀土矿；信丰的赤岗稀土矿、窑
下稀土矿、虎山稀土矿、桐木稀土矿、油坑稀土矿、安西稀土矿、烂泥坑稀土矿；
寻乌的柯树塘、双茶亭、南桥下廖稀土矿、上甲园墩背稀土矿；宁都的黄陂稀土
矿、大沽稀土矿；赣县阳埠稀土矿、吉埠稀土矿、田村稀土矿、大埠稀土矿、韩
坊稀土矿、大田稀土矿、湖新稀土矿；全南长城稀土矿、玉坑稀土矿。
历史产量数据如下：
单位：吨
历史数据(REO)
序号 项 目
2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
1 总产量 7,086.68 3,207.17 8,177.50 8,990.41 3,046.95 2,382.57
注：上述数据包含子公司赣州虔力稀土新能源有限公司，矿山名称为赣州虔力稀土新
能源有限公司细坑稀土矿，收益法预测时作为子公司单独预测。
②根据各矿山可采储量和设计生产能力计算，矿山尚可服务年限见下表：
评估利用资源储量 设计生产规模 设计生产规模 矿山服务
序号 矿山名称
（SR2O3）(单位：吨) 原矿（万吨/年） REO（吨/年） 年限（年）
1 足洞稀土矿 13,871.00 449.50 3,000.00 4.02
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2 东江稀土矿 69.20 8.31 56.41 1.00
3 临塘稀土矿 72.60 5.00 24.80 2.39
4 富坑稀土矿 230.50 15.00 52.76 2.35
5 开子岽稀土矿 2,761.70 50.00 300.00 7.50
6 来水坑稀土矿 2,020.90 75.00 300.00 5.49
7 内头坑稀土矿 550.00 73.00 300.00 1.49
8 甲子背稀土矿 11,925.40 114.00 600.00 16.20
9 三丘田稀土矿 3,987.30 105.00 500.00 6.50
10 座加形稀土矿 2,159.00 67.00 300.00 5.87
11 长坑尾稀土矿 6,568.40 99.00 500.00 10.71
12 木子山稀土矿 15,188.40 108.00 600.00 20.64
13 细坑稀土矿 10,000.00 121.00 600.00 13.59
14 大坑稀土矿 6,599.20 130.00 500.00 10.76
15 白水寨稀土矿 1,066.40 15.00 150.00 5.80
16 涂屋一矿 5,058.90 50.00 300.00 13.75
17 涂屋二矿 2,480.40 53.00 300.00 6.74
18 古田稀土矿 456.40 15.69 100.00 3.72
19 铜锣窝稀土矿 565.70 18.24 100.00 4.61
20 牛皮碛稀土矿 158.50 23.00 100.00 1.29
21 车头稀土矿 78.46 10.36 63.96 1.00
22 蔡坊岗下稀土矿 1,031.10 38.75 200.00 4.20
23 赤岗稀土矿 2,757.40 55.00 300.00 7.49
24 窑下稀土矿 5,904.70 60.00 300.00 16.05
25 虎山稀土矿 5,783.50 61.00 300.00 15.72
26 桐木稀土矿 200.60 18.00 100.00 1.64
27 油坑稀土矿 88.70 15.00 72.00 1.00
28 安西稀土矿 148.50 9.00 45.66 2.65
29 烂泥坑稀土矿 5,021.00 119.09 500.00 8.19
30 柯树塘 20,311.11 92.00 700.00 23.65
31 双茶亭 1,327.00 42.00 300.00 3.61
32 南桥下廖稀土矿 2,107.00 13.00 150.00 11.45
33 上甲园墩背稀土矿 191.80 13.00 100.00 1.56
34 黄陂稀土矿 2,518.70 60.00 300.00 6.84
35 大沽稀土矿 297.20 22.00 100.00 2.42
36 阳埠稀土矿 102.90 27.00 84.00 1.00
37 吉埠稀土矿 77.60 15.00 64.00 0.99
38 田村稀土矿 27.70 5.00 23.00 0.98
39 大埠稀土矿 244.00 28.00 100.00 1.99
40 韩坊稀土矿 201.60 17.36 100.00 1.64
41 大田稀土矿 204.50 25.75 100.00 1.67
42 湖新稀土矿 32.30 5.56 26.33 1.00
43 长城稀土矿 2,117.00 50.00 300.00 5.75
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44 玉坑稀土矿 9,351.60 90.00 600.00 12.71
注：上述数据包含子公司赣州虔力稀土新能源有限公司，矿山名称为赣州虔力稀土新
能源有限公司细坑稀土矿，收益法预测时作为子公司单独预测。
③从上表可以看出，因各矿山服务年限的不同，限制部分矿山将在近期枯竭，
赣州稀土矿业依据各矿实际情况，生产能力将考虑因资源枯竭而递减，根据工业
和信息化部下达了《2013 年第一批稀土指令性生产计划》、工业和信息化部下达
了《2013 年第二批稀土指令性生产计划》（工信部原[2013]254 号）、工业和信息
化部下达了《2014 年第一批稀土指令性生产计划》（工信部原[2014]28 号）、工
业和信息化部下达了《2014 年第二批稀土指令性生产计划》（工信部原[2014]280
号）、2013 年 1 月 31 日江西省工业和信息化委员会《关于下达 2013 年全省第一
批稀土指令性生产计划的通知》赣工信有色字[2013]40 号文件、2013 年 7 月 19
日江西省工业和信息化委员会《关于下达 2013 年全省第二批稀土指令性生产计
划的通知》赣工信有色字[2013]320 号文件；以及按照赣州稀土矿业提供的各矿
开发利用方案确定开采规模及各矿山的排产计划确定的投产时间，赣州稀土矿业
编制了未来各矿生产排产计划，各矿排产计划详见下表：
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REO（吨/年）
序号 矿山名称 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
1 足洞稀土矿 1,250.10 3,000.00 3,000.00 3,000.00 1,811.64
2 东江稀土矿 23.51 32.91
3 临塘稀土矿 10.33 24.80 24.05
4 富坑稀土矿 21.98 52.75 49.35
5 开子岽稀土矿 75.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 76.39
6 来水坑稀土矿 50.10 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 97.37
7 内头坑稀土矿 50.10 300.00 98.27
8 甲子背稀土矿 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00
9 三丘田稀土矿 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 250.52
10 座加形稀土矿 50.10 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 209.95
11 长坑尾稀土矿 208.35 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 146.32
12 木子山稀土矿 250.02 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00
13 细坑稀土矿 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00
14 大坑稀土矿 83.50 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 296.28
15 白水寨稀土矿 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 119.35
16 涂屋一矿 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 225.82
17 涂屋二矿 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00
18 古田稀土矿 50.10 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00
19 铜锣窝稀土矿 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 222.07
20 牛皮碛稀土矿 100.00 100.00 100.00 72.07
21 车头稀土矿 100.00 100.00 100.00 100.00 61.17
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22 蔡坊岗下稀土矿 16.70 100.00 12.51
23 赤岗稀土矿 63.96
24 窑下稀土矿 83.34 200.00 200.00 200.00 157.23
25 虎山稀土矿 50.10 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 97.78
26 桐木稀土矿 75.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00
27 油坑稀土矿 125.01 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00
28 安西稀土矿 100.00 63.53
29 烂泥坑稀土矿 72.31
30 柯树塘 11.42 45.66 45.66 18.32
31 双茶亭 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00
32 南桥下廖稀土矿 291.69 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00
33 上甲园墩背稀土矿 125.01 300.00 300.00 300.00 56.78
34 黄陂稀土矿 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00
35 大沽稀土矿 8.30 100.00 48.06
36 阳埠稀土矿 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 253.29
37 吉埠稀土矿 100.00 100.00 42.28
38 田村稀土矿 83.89
39 大埠稀土矿 26.67 36.59
40 韩坊稀土矿 22.58
41 大田稀土矿 100.00 198.91
42 湖新稀土矿 100.00 164.35
43 长城稀土矿 100.00 166.71
44 玉坑稀土矿 26.33
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序号 矿山名称 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年 2036 年 2037 年 2038 年 1-3 月
1 足洞稀土矿
2 东江稀土矿
3 临塘稀土矿
4 富坑稀土矿
5 开子岽稀土矿
6 来水坑稀土矿
7 内头坑稀土矿
8 甲子背稀土矿 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600 121.79
9 三丘田稀土矿
10 座加形稀土矿
11 长坑尾稀土矿
12 木子山稀土矿 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 600 131.8278261
13 细坑稀土矿 600.00 600.00 600.00 600.00 352.17
14 大坑稀土矿
15 白水寨稀土矿
16 涂屋一矿
17 涂屋二矿 600.00 600.00 600.00 423.59
18 古田稀土矿 300.00 174.00
19 铜锣窝稀土矿
20 牛皮碛稀土矿
21 车头稀土矿
22 蔡坊岗下稀土矿
北京天健兴业资产评估有限公司
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的赣州稀土矿业有限公司股东全部权益评估项目 261
23 赤岗稀土矿
24 窑下稀土矿
25 虎山稀土矿
26 桐木稀土矿 300.00 300.00 300.00 238.61
27 油坑稀土矿 300.00 300.00 300.00 89.80
28 安西稀土矿
29 烂泥坑稀土矿
30 柯树塘
31 双茶亭 93.21
32 南桥下廖稀土矿 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700 700 700 700 166.28
33 上甲园墩背稀土矿
34 黄陂稀土矿 150.00 150.00 150.00 67.66
35 大沽稀土矿
36 阳埠稀土矿
37 吉埠稀土矿
38 田村稀土矿
39 大埠稀土矿
40 韩坊稀土矿
41 大田稀土矿
42 湖新稀土矿
43 长城稀土矿
44 玉坑稀土矿
注：上述数据包含子公司赣州虔力稀土新能源有限公司，矿山名称为赣州虔力稀土新能源有限公司细坑稀土矿，收益法预测时作为子公司单独预测。
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2）贸易类稀土氧化物
贸易类稀土氧化物销售量主要根据赣州稀土矿业实际情况分析进行预测。
（2）销售单价的预测
1）稀土历史价格分析
中国稀土网 2009 年至 2014 年 6 月中钇富铕矿价格（含税）走势
中钇富铕矿价格（含税）走势图
根据中国稀土网的价格，2009 年中钇富铕矿全年平均含税价格为 5.57 万元/
吨；2010 年中钇富铕矿全年平均含税价格为 10.35 万元/吨；2011 年 2 月，由于
受到稀土矿资源税大幅上调的消息影响，随着我国加强对稀土开采总量的控制，
2011 年 3 月以后稀土价格出现大幅度上涨，至 2011 年 7 月底中钇富铕矿含税价
格上涨至历史最高价 62.5 万元/吨，2011 年 7 月中钇富铕矿平均含税价格约为 60
万元/吨，此后随着资源税调整幅度的逐渐明朗和 10 月份《中华人民共和国资源
税暂行条例实施细则》（财政部令第 66 号）的出台，稀土矿价格逐渐下降，至
2011 年 12 月中钇富铕矿含税价格已下调至 32 万元/吨；2012 年，稀土矿价格延
续 2011 年 7 月以来的总体下降趋势，3 月至 10 月间出现过价格的小幅波动，但
总体仍为下降，2012 年中钇富铕矿平均含税价格为 28.83 万元/吨；2013 年中钇
富铕矿平均含税价格为 20.44 万元/吨；2014 年 1-6 月中钇富铕矿平均含税价格为
20.95 万元/吨。
2010 年之后，中国政府频繁的出台稀土行业的整合和限制政策，试图掌握
全球稀土冶炼产品的定价权。但是从实际的情况来看，这一举措的效果并不是很
好，2011 年稀土价格在暴涨之后开始快速下跌，目前稀土冶炼产品的价格普遍
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跌至高点的 40%左右。造成这一结果包括内部因素和外部因素两个方面。
A 内部原因：由于短期内稀土价格暴涨，在利益的驱动之下，稀土矿盗采和
稀土产品走私猖獗，2006 年至 2008 年，国外海关统计的从中国进口稀土量，比
中国海关统计的出口量分别高出 35%、59%和 36%；2011 年更是高出 1.2 倍，通
过正常渠道出口的稀土冶炼产品数量不到出口配额量的 60%。由于中国的稀土产
品出口配额只针对内资企业，合资、外资稀土企业并未纳入这个管理体系之中。
而很多合资、外资企业都是海外稀土深加工企业在中国设立的参股公司，在稀土
冶炼产品价格暴涨之后，大量的稀土粗加工产品以低价向海外母公司出口，不仅
规避了中国的出口管制，也压缩了正常出口产品的市场空间。另一方面，2011
年下半年开始政府就开始计划推出稀土行业专用发票，并在 2012 年 5 月份正式
实施。期间有相当数量的中小企业由于难以获得稀土专用发票资格，从 2011 年
下半年开始抛售库存，加速了稀土产品价格下跌。
B 外部原因：稀土冶炼产品价格的涨跌本质上反应了国内与国外、上游与下
游之间的利益博弈。目前全球稀土行业是产业链上游基本被中国所垄断，下游的
前沿技术被日本、美国等国垄断。2011 年中国稀土冶炼分离产品的消费量与出
口量之比大约为 6:4，如果考虑到非正常渠道的出口量，出口量的占比会更高。
按照出口目的地划分，日本、美国、法国等 3 个国家的进口量占中国总出口量的
比重分别为 56%、14%和 10%，累计为 80%；而稀土走私产品主要流入了日本，
因此中国对日本的出口量要更高。
由于长期坐拥稀土资源优势，中国在稀土应用技术上落后于日美等国，没有
充分享受到技术进步带来的行业利润率提升。2010 年以来的提价行为也在内外
部因素的共同作用下以暴跌结束。预计随着未来海外轻稀土产能的释放，价格回
升面临压力，但随着需求回升，价格将缓慢上涨；而中重稀土是中国特有优势资
源，未来海外开发的矿山产能很少，价格将在当前价格基础上随需求上升逐渐上
涨。
2011 年中国稀土产品出口分布
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数据来源：工信部
2）历史国家的稀土行业相关政策
2011 年国家公布的如下各项稀土相关政策
①2011 年 4 月 1 日，财政部、国家税务总局下发通知，统一调整稀土矿原
矿资源税税额标准，调整后轻稀土为 60 元/吨，中重稀土为 30 元/吨。调整前稀
土矿适用税率是 0.5~3 元/吨，上调力度非常大。
②2011 年 5 月 10 日，国务院发布《关于促进稀土行业持续健康发展的若干
意见》，给出了稀土行业的发展规划，是我国稀土行业发展的纲领性文件。
③2011 年 5 月 16 日，商务部、海关总署发布《关于将稀土合金纳入稀土出
口配额许可证管理的公告》，将按重量计稀土元素总含量大于 10%的铁合金纳入
稀土出口配额管理。这意味着供给进一步收紧。
④2011 年 7 月 14 日，六部委发布《关于发展全国稀土生产秩序专项整治行
动的通知》，稀土行业的整合正式进入操作层面。
随着国家于 2011 年出台的各项稀土相关政策,以及稀土资源整合力度加大，
导致当年 7 月时稀土价格通过连续不停的暴涨最终涨于 63 万元/吨的高价，7 月
整体平均价格为 60 万元/吨。
3）稀土的供需分析
中国以 23%的稀土含量供应了全球 90%以上的使用。也正是因为 2011 年价
格奇高、成本被大幅抬升，美欧日等稀土进口大户开始寻求中国以外的供应，并
积极进行稀土代替品的开发与应用。其中，具有现实开采意义的为美国铂公司的
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芒廷帕斯矿山以及澳大利亚莱纳公司所属的韦尔德矿山。
中国出口的稀土有一半以上供给日本。日本正积极进行科研，争取减少对稀
土的依赖，比如日本东北大学开发减少钕铁硼永磁体添加剂滴用量的技术，日本
产业技术综合研究所正在开发减少荧光体铽和铕用量的技术，日本精细陶瓷中心
和立命馆大学等研究小组正在开发替代 CeO2 的玻璃研磨剂。
中重稀土主要应用领域为钕铁硼、荧光粉以及储氢合金等领域，从稀土种类
来看，传统领域需求主要集中于轻稀土。而新兴领域中钕铁硼主要需求为轻稀土
中镨、钕以及中重稀土中的镝、钆；荧光粉需求则带动中重稀土中钇、铕、钆、
铽需求增长。因此，总体来看，轻稀土需求相对稳定，而中重稀土需求受新兴领
域需求增加影响较大，未来会有较大增长空间。
4）销售价格的预测
①碳酸稀土
2014 年 5 月 20 日，来自信达证券等报告的分析， 为应对 WTO 败诉影响，
国家势必将深化管控体系，加速稀土集团整合步伐，加大开采、生产、流通环节
的监管力度，持续打击私挖滥采，通过收紧稀土供给来提高稀土价格，以弥补中
国再 WTO 诉讼中的损失。2014 年 3 月中国稀土案 WTO 败诉后，市场对“后稀
土配额时代”稀土价格何去何从有所分歧，稀土价格自 2013 年 6 月阶段高点下
跌后表现持续低迷。根据中国稀土行业协会披露的数据，8 月 1 日稀土价格指数
为 148.3，而 2014 年初时指数接近 180。受稀土收储和中铝等三大稀土集团获批
组建刺激，稀土价格已有启动迹象。
总体情况为中重稀土需求增长较快，但在非法供给较多的情况下目前价格存
在低估，随着国家对非法开采的打击，中重稀土供给减少将推动价格上升，最终
的市场价格将如实反映中重稀土的价值，体现其资源稀缺性。
三年来稀土价格波动的影响因素主要为资源税税收政策的变化、稀土产业政
策、国际市场环境等，考虑到 2012 年以来因稀土资源税产生的价格影响效应已
趋于平稳及 2012 年价格变化趋势和变动幅度，随着稀土资源的整合、限制出口
配合和建立稀土交易平台，预期稀土产品市场价格将趋于平稳。
由于稀土价格受宏观经济形势，及国家的稀土行业相关政策影响较大，与其
密切相关，历史期间的稀土价格出现了较大幅度的波动，评估基准日的宏观经济
形势，及国家的稀土行业相关政策与历史期间的差异较大，因此本次评估没有结
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合历史期间的稀土价格走势对未来的价格进行定量预测，而是结合了评估基准日
已出台的稀土行业相关政策及近期的宏观经济形势对未来稀土价格进行的预测。
本次预测以后年度稀土产品价格会有一定幅度的上涨，但幅度大小要视国民
经济的走势而定，要视国家宏观调控和产业结构调整而定，要视碳酸稀土供应量
的变化而定，通过对中国稀土网过去中钇富铕矿价格统计和趋势分析，本次预测
未来年度碳酸稀土价格，适当考虑一定的增长比例。
②稀土氧化物
通过查询中国稀土网近四年一期的销售单价，价格跌宕起伏，较不稳定，2009
年至 2014 年 6 月部分稀土氧化物的价格（含税）统计如下：
单位：万元/吨
序号 产品名称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1-6 月
1 氧化镧 2.37 3.04 12.42 7.99 3.44 2.23
2 氧化镨钕 7.92 17.98 80.35 41.31 33.06 33.33
3 氧化钐 1.75 1.87 9.53 6.01 3.16 2.12
4 氧化钆 2.76 5.74 42.11 15.73 15.38 15.72
5 氧化铽 176.94 270.47 1,182.98 622.27 375.54 337.64
6 氧化镝 58.13 115.79 749.67 428.04 200.07 179.19
7 氧化钬 11.81 23.01 208.38 66.54 42.91 40.35
8 氧化铒 12.72 27.05 88.11 52.84 31.72 34.41
9 氧化镥 165.77 155.83 622.61 774.40 760.17 771.19
10 氧化钇 4.07 4.66 30.29 17.54 8.21 5.58
11 氧化铈 1.63 2.44 14.57 7.88 3.49 2.24
12 氧化铕 252.89 282.57 1,534.29 813.58 492.33 436.30
13 镝铁合金 61.15 119.90 781.96 435.22 205.25 182.96
14 镨钕金属 11.16 23.74 102.25 51.83 42.58 42.67
部分稀土产品价格（含税）走势图
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数据来源：中国稀土网
从部分稀土产品历史价格的统计来看，2014 年 1-6 月稀土产品的价格低位
运行，本次预测以后年度稀土产品价格会有一定幅度的上涨，但幅度大小要视国
民经济的走势而定，要视国家宏观调控和产业结构调整而定，要视碳酸稀土供应
量的变化而定，经过对中国稀土网过去稀土产品价格统计趋势分析，本次预测未
来年度稀土产品价格，适当考虑一定的增长比例，于 2019 年起保持稳定，以后
年度保持不变。主要稀土产品价格（含税）预测走势图如下：
主要稀土产品价格（含税）预测走势图
（3）销售收入的预测
1）碳酸稀土生产收入
对于碳酸稀土生产收入，在各矿山年生产规模、产品方案和各产品销售单价
的预测基础上，通过产品数量和单价相乘，从而得到碳酸稀土销售收入的预测值。
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根据企业近年实际销售情况，高钇矿的价格一般在中钇富铕矿的基础上高 1
万元/吨左右，而低钇低铕矿的价格一般在中钇富铕矿的基础上低 4 万元/吨左右。
本次评估产品方案为混合稀土碳酸盐（REO92%）。根据企业提供的产品质
量要求和计价方法（龙稀领字[2010]1 号），按照稀土配分类型分为高钇矿、中钇
富铕矿、低钇低铕矿，各种类型矿的质量要求和计价方法如下表：
矿种 高钇矿 中钇富铕矿 低钇低铕矿
Eu2O3/REO≥0.8%;
Y2O3/REO≥60%; Tb4O7/REO≥0.65%; Eu2O3/REO≥0.5%;
质量 Tb4O7/REO≥1%; Dy2O3/REO≥3.5%; TREO≥92%; Tb4O7/REO≥0.4%;
要求 Dy2O3/REO≥6%; Al2O3≤1.5%; Dy2O3/REO≥2.5%; TREO≥92%;
TREO≥92%; Al2O3≤2% (Pr6O11+Nd2O3)/TREO≥26%； Al2O3≤1.5%; H2O≤ 1%
H2O≤ 1%
Tb4O7/TREO 每增（减） Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加（扣） Eu2O3/TREO 每增（减）0.1%加
0.1%加（扣）1000 元/T； 1000 元/T；Tb4O7/TREO 每增（减） （扣）1000 元/T；Tb4O7/TREO
Dy2O3/TREO 每增（减） 0.1%加（扣）1000 元/T；Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%加（扣）1000 元
0.1%加（扣）200 元/T； 每增（减）0.1%加（扣）150 元/T； /T；Dy2O3/TREO 每增（减）0.1%
Al2O3＞2%分段扣款，其 (Pr6O11+Nd2O3)/TREO 每增(减)1% 加（扣）100 元/T；Al2O3＞1.5%
计价
中：2%≤Al2O3≤4%在 2% 加(扣)100 元;Al2O3＞1.5%分段扣 分段扣款，其中：1.5%≤Al2O3≤4%
方法
的基础上每增 0.1%扣 款，其中：1.5%≤Al2O3≤4%在 1.5% 在 1.5%的基础上每增 0.1%扣 100
100 元/T；Al2O3/≥4%在 的基础上每增 0.1%扣 100 元/T； 元/T；Al2O3/≥4%在 1.5%的基础
2%的基础上每增 0.1%扣 Al2O3/≥4%在 1.5%的基础上每增 上每增 0.1%扣 150 元；H2O 超出
150 元；TREO 按金属量 0.1%扣 150 元；H2O 超出部分扣除 部分扣除重量，TREO 按金属量
计重。 重量，TREO 按金属量计重。 计重。
以定南来水坑矿主营业务收入测算为例：
根据开发利用方案，评估对象的产品配分如下表：
Y2O3 La2O3 CeO2 Pr3O11 Nd2O3 Sm2O3 Eu2O3 Gd2O3
22.60 28.22 0.67 6.34 22.56 4.53 0.99 5.01
Tb4O7 Dy2O3 Ho2O3 Er2O3 Tm2O3 Yb2O3 Lu2O3
0.76 3.93 0.74 1.96 0.11 1.27 0.1
按照稀土配分类型，评估对象配分类型属中钇富铕矿。按照计价方法调整后，
本次评估 2014 年 7-12 月取值不含税价为 18.47 万元/吨
=[21.21+(0.99%-0.8%)/0.1%×1000/10000+(0.76%-0.65%)/0.1%×1000/10000
+(3.93%-3.5%)/0.1%×150/10000+(6.34%+22.56%-26%)/1%×100/10000]/1.17
=18.47 万元/吨
根据来水坑矿评估用可采储量，按照前述矿山服务年限的计算公式计算出矿
山服务年限为 5.49 年，按照前述销售收入的预测方法计算出来水坑矿主营业务
收入。
2）稀土氧化物销售收入
销售收入=销售量×销售单价
3．成本的预测
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（1）碳酸稀土生产成本
2010 年上半年以前，赣州稀土矿业主要采取―矿权租赁‖和―开票收费‖的运作
方式开展业务，矿产开采设施非自身投入，因此未开展矿产品开采项目立项、环
保、安全生产等工作。
2010 年下半年，赣州稀土矿业进行了实质性的生产转型和经营转型，在矿
山开采环节逐步采取―劳务承包‖，对所有的稀土矿产品实施统一收购和集中入
库；在矿产品加工环节采取―委托加工‖，委托赣州市分离冶炼企业将稀土原矿加
工成稀土氧化物产品；最终回收稀土氧化物产品，销售予汝铁硼磁性材料和荧光
粉等材料及应用企业。
依据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通知》赣
府厅字〔2011〕28 号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境治理实
施意见的通知》（赣市府【2011】182 号），赣州市稀土矿在 2011 年下半年停产。
企业历史生产方式为承揽及承包，自 2011 年下半年停产至今。2012 年年底北京
矿冶研究总院编制了赣州稀土矿业各稀土矿矿产资源开发利用方案，并经过了江
西省国土资源厅评审备案，本次评估生产成本根据各稀土矿矿产资源开发利用方
案进行预测。
生产成本主要包括：外购材料、燃料及动力、工资及福利费、折旧费、安
全费用、其他制造费用。
以下以定南来水坑稀土矿为例说明生产成本的测算方法及过程
1）外购原材料费
北京矿冶研究总院二 Ο 一二年十一月编制的《赣州稀土矿业有限公司来水
坑稀土矿矿产资源开发利用方案》（以下简称―开发利用方案‖），年外购辅助材
料费（含税）为 660 万元，即单位精矿外购辅助材料费（含税）为 22,000.00 元/
吨（=660×10000 元÷300 吨/年），不含税单位精矿外购辅助材料费为 18,803.42
元/吨。故本次评估确定单位精矿外购材料费为 18,803.42 元/吨。
正常生产年份外购原材料费=年混合稀土氧化物产量×单位外购原材料费
=300×18,803.42÷10000=564.10（万元）
2）外购燃料及动力费
―开发利用方案‖中，年燃料及动力费（含税）为 150.00 万元，即单位精矿
燃料及动力费（含税）为 5,000.00 元/吨（=150×10000 元÷300 吨/年），故本次
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评估确定单位精矿燃料及动力费为 4,273.50 元/吨。
正常生产年份外购燃料及动力费=年混合稀土氧化物产量×单位外购燃料及
动力费
=300×4,273.50÷10000=128.21（万元）
3）职工薪酬
根据―开发利用方案‖，年工资及福利费为 360.00 万元，即单位精矿工资及
福利费为 12,000.0 元/吨（=360×10000 元÷300 吨/年）
4）安全生产费用
根据财政部、安全监管总局发布的 2012 年 2 月 24 日起执行的《企业安全生
产费用提取和使用管理办法》（财企[2012]16 号），露天开采金属矿山原矿单位
产量安全费用提取标准为 5 元/吨。根据―开发利用方案‖，该矿山年浸矿能力为
75 万吨，生产混合稀土氧化物 300 吨，则：
正常生产年份安全费用=年浸矿能力×单位安全费用=75×5.00=375.00（万元）
折合单位混合稀土氧化物安全费用为 12,500.00 元/吨（=375.00 万元/年÷300
吨/年×10000 元）
5）折旧费
矿建工程按矿山服务年限计提折旧；房屋建筑物按 20 年计提折旧，残值率
为 5%；机器设备按 10 年计提折旧，残值率为 5%，具体如下：
矿建工程折旧费=矿建工程投资÷矿山服务年限
=109.05÷5.49=19.86 万元
房屋建筑物按 20 年计提折旧，残值率为 5%，则：
正常生产年份房屋建筑物折旧费=55.74×[（1-5%）÷20]=2.65 万元
机器设备按 10 年计提折旧，残值率为 5%，则：
正常生产年份机器设备折旧费 =（167.21-167.21/1.17*0.17）×[（1-5%）
÷10]=13.58 万元
则正常生产年份折旧费合计为 36.08 万元（=19.86+2.65+13.58）
6）其他制造费用
其他制造费用包括维修费，车间管理人员工资及福利费、办公费等其他费用。
根据―开发利用方案‖，修理费按固定资产（设备、管路、建筑、设施）的
4%提取，全年为 332×4%=13.28 万元，即单位精矿修理费为 442.67 元/吨
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（=13.28×10000 元÷300 吨/年），故本次评估取单位精矿修理费为 442.67 元/吨，
则正常生产年份修理费 13.28 万元。
管理人员定员 6 人，工资及福利平均为 10 万元/人年，办公费用等 5 万元/
人年，合计 90 万元，折合单位混合稀土氧化物 3,000.00 元/吨（=90.00 万元/年÷300
吨/年×10000 元）。则：
正常生产年份其他制造费用=年混合稀土氧化物产量×单位其他制造费用
=300×（442.67+3,000）÷10000
=103.28（万元）
（2）稀土氧化物的成本
主要根据赣州稀土矿业提供的盈利预测和历史年度稀土氧化物的毛利率进
行预测。
6．其他业务收支的预测
（1）其他业务收入
包括租金收入、物业管理费用及其他收入。对于租金收入本次评估主要根据
租赁合同进行预测；
对于物业管理费用及其他收入，通过与企业相关人员沟通，均属于偶然性收
入，本次评估预测不予考虑。
（2）其他业务支出
均为折旧，本次评估统一包含在管理费用折旧及摊销中进行预测并已叙述，
此处不单独进行预测。
7．营业税金及附加的预测
主要包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、资源税。
城市建设维护税，根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，因企
业所在地为镇，故城市维护建设税税率为 5%；
教育费附加，根据国务院国发[1986]50 号《征收教育费附加的暂行规定》和
国务院《关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》(国务院令第 448 号)，
规定费率 3%；
地方教育费附加，根据财政部《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》
（财综[2010]98 号），统一地方教育附加征收标准，地方教育附加征收标准统一
为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、
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营业税和消费税税额的 2%；
资源税，根据赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市
地税函[2014]109 号），自 2014 年 4 月 1 日起，寻乌县稀土资源税按 1：560 折算
比计征稀土资源税，其他各县（市、区）按 1：750 的折算比计征；本次评估按
此文件规定的稀土精矿对原矿的计税折算比测算企业应缴纳的资源税，根据财政
部、国家税务总局关于《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》（财政部 66
号令），对于中重稀土矿按照 30 元/吨原矿征收资源税，经测算后寻乌县自采稀
土矿按照 1.68 万元/吨计征，其他各县的稀土矿按 2.25 万元/吨混合稀土氧化物计
征。 按此标准测算各矿山应缴纳的资源税。
8．营业费用的预测
根据各矿的开发利用方案，矿山销售费用为销售收入的 0.5%进行预测。
9．管理费用的预测
企业的管理费用是指企业为进行管理活动而支出的各项费用。
根据各矿的开发利用方案，管理费用主要包括：矿产资源补偿费、无形资产
摊销费、林地临时租用费摊销、环境治理和生态恢复保证金、地方规费、其他管
理费等。
1）矿产资源补偿费
根据国务院令第 150 号发布的《矿产资源补偿费征收管理规定》，征收矿产
资源补偿费金额＝矿产品销售收入×补偿费费率×开采回采率系数。本次评估对象
离子型稀土资源补偿费率为 4%。
2）无形资产摊销费
企业无形资产矿业权摊销在管理费中核算，本次预测按照会计政策的规定采
用直线法分别在各矿山寿命年限内对采矿权价值进行摊销。
3）林地临时租用费摊销
企业林地临时租用费在管理费中核算，本次预测按照会计政策的规定采用直
线法分别在各矿山寿命年限内对林地临时租用费进行摊销。
4）环境治理和生态恢复保证金
根据《<江西省矿山环境治理和生态恢复保证金暂行办法>的补充通知》（赣
财建[2010]441 号）及赣州稀土矿业提供的矿山环境治理和生态恢复保证金计算
表，根据各矿山的矿区面积、折算面积、开采系数和存储标准进行测算。
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5）地方规费
赣州市人民政府办公厅《关于进一步统一规范我市稀土开采税费管理的通
知》（赣市府办字[2012]209 号），主要包括防洪保安基金为不含税销售收入的
0.12%，价格调节基金为不含税销售收入的 0.05%，水土保持设施补偿费及水土
流失防治费按 500 元/吨混合稀土氧化物标准征收，排污费按 1,000 元/吨混合稀
土氧化物标准征收，植被恢复费按 100 元/吨混合稀土氧化物标准征收。
6）其他管理费用
根据各矿开发利用方案，总公司、分公司其他管理费用为 0.3 万元/吨
92%REO。
10．财务费用
财务费用包括利息支出、利息收入、手续费及其他。
（1）利息支出的预测
经了解，赣州稀土矿业评估基准日的付息负债为 90,900.00 万元，本次评估
按照贷款合同规定的贷款利率进行预测。
（2）利息收入、手续费及其他
通过与企业财务人员深入了解，均属于偶然性损益，本次评估预测不予考虑。
11．营业外收支
营业外收入包括固定资产处置利得、政府补助及其他；营业外支出包括对外
捐赠及其他。
通过与企业财务人员深入了解，均属于偶然性损益，本次评估预测不予考虑。
12．所得税费用
企业所得税率现行为 25%，计算基础为年销售收入总额减掉准予扣除项目后
的应纳税所得额，准予扣除项目包括总成本费用、城市维护建设税、教育费附加
及资源税。
13．利润表中其它项目
对于利润表中其它项目，比如资产减值损失等。属于偶然性损益，本次预测
中不予考虑。
14．后续资本性支出
（1）赣州稀土矿业各矿山建设支出
不含采矿权的矿山投资根据北京矿冶研究总院二 Ο 一二年十一月编制的各
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稀土矿矿产资源开发利用方案确定，主要包括矿建工程，房屋建筑物，机器设备，
林地临时租用费。采矿权投资根据赣州稀土矿业提供的各矿采矿权价款评估报告
确定的评估值确定。
其中，林地临时租用费，据“开发利用方案”，其估算标准为每生产一吨混
合氧化稀土租用费用为 5,000 元。评估人员调查了解，上述林地临时租赁费较相
关文件及矿山实际水平相比偏高，本次评估中对于林地临时占用费的确定依据
为，2014 年 4 月 4 日由赣州市矿产资源管理局、赣州市国土资源局、赣州市林
业局、赣州市人民政府法制办公室联合下发《关于开展稀土采矿临时用地改革试
点工作的通知》赣市矿管字[2014]57 号，文件中规定对稀土采矿临时用地采取一
次性经济补偿 4000 元/亩的补偿标准。经查阅企业历史资料后估算每 1 亩林地约
产 2 吨稀土氧化物，换算后为采矿临时用地的经济补偿为 2000 元/吨稀土氧化物
本次评估参照 2,000 元/吨标准确定林地临时租赁费的支出。
（2）根据赣州稀土矿业提供的各矿山排产计划，各矿山按照投产计划建成投
产后生产能力将完全达到其设计生产能力，在可预见的未来年度内没有投资扩产
的计划，所以本次评估仅考虑存量资产的更新，而未考虑其投资扩产的支出。
企业管理层在充分考虑了各项资产的目前实际情况下，对于基准日有在建工
程的，根据所需支出的金额，按照支出时点确定其后续所需资本性支出；对于矿
山服务年限超过固定资产寿命年限的，以明确的预测期内需发生的重新购置固定
资产的金额确定其资本性支出额；对于其每年发生的矿建工程、房屋建构筑物及
机器设备的维护管理支出由其他制造费中的修理费维持。
15．营运资金预测、营运资金增加额的确定
营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常经营而
需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金营运资金
的变化一般与主营业务收入的变化有相关性。
（1）企业营运资金的测算
通过对上市公司公开财务资料的查询和整理，本次评估选择了一组相关上市
公司的 2010 年、2011 年、2012 年、2013 年营运资金周转率，并将其转换为营
运金/销售收入分别为 26.03%、17.32%、36.42%、52.15%。结合企业经营情况并
和企业财务人员现场沟通后，未来各年度营运资金预测按销售收入的 30%确定。
（2）营运资金追加额计算
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以公司评估基准日账面的营运资金数额为基础，根据预测期主营业务收入变
化情况计算营运资金的追加额。
追加营运资金预测的计算公式为：
当年追加营运资金=当年末营运资金-上年末营运资金
16．经营期末资产终值
本次评估中根据矿山生产企业的特性，采用有限年期进行收益预测，所以在
预测期末对于有价值的到期资产要考虑其可变现价值作为终期资产加回事项。经
营期末可回收资产包括固定资产回收及营运资金流回。
17．经营期内企业自由现金流
根据上述各项预测，则未来各年度企业自由现金流量预测如下：
单位：人民币万元
2018 年至
年期 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2038 年 1-3 月
2037 年
自由现金流 30,031.72 54,420.31 71,863.17 68,271.84 …… 30,545.95
（四）折现率的确定
1．所选折现率的模型（公式与参数定义）。
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金
流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
D/E：结合企业的目标资本结构计算取得；
其中：Ke=Rf+βL×RPm+Rc
Rf：无风险报酬率；
βL：企业风险系数；
RPm：市场风险溢价；
Rc：企业特定风险调整系数。
2．模型中有关参数的选取过程
（1）权益资本成本 Ke 的确定
1）无风险报酬率 Rf 的确定
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国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很
小。所以我们选择距评估基准日剩余期限 10 年以上的国债平均收益率 4.3066%
作为无风险报酬率。
2）企业风险系数 β
使用可比公司的 Beta 系数来估算目标公司的 β 值。在国内证券市场上，选
择一组相关上市公司，以这组公司的无杠杆 Beta 值的平均值作为目标公司的无
杠杆 Beta 值为 0.6751。
证券代码 证券简称 含财务杠杆 Beta 剔除财务杆杠 Beta
600111.SH 包钢稀土 1.3957 0.7391
600259.SH 广晟有色 1.2246 0.2126
000970.SZ 中科三环 1.4007 1.0735
平均值 0.6751
按下列公式计算：
βL =βt×[1+(1-T) ×D/E]
βL：有财务杠杆的 Beta
βt：无财务杠杆的 Beta，
T：所得税率，取企业目前执行的所得税率 25%
3）市场风险溢价 Rpm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高
于无风险利率的回报率，由于目前国内 A 股市场是一个新兴而且相对封闭的市
场，一方面，历史数据较短，并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，投资者
结构、投资理念在不断的发生变化，市场波动幅度很大；另一方面，目前国内对
资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的特有属
性(存在非流通股)，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价包含有较多的
异常因素，可信度较差，国际上新兴市场的风险溢价通常采用成熟市场的风险溢
价进行调整确定，因此本次评估采用公认的成熟市场(美国市场)的风险溢价进行
调整，具体计算过程如下：
Rpm=成熟股票市场的基本补偿额+国家风险补偿额
=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×(σ 股票/σ 国债)
式中：成熟股票市场的基本补偿额取 1928-2012 年美国股票与国债的算术平
均收益差 5.88%；
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国家违约补偿额：根据国家债务评级机构 Moody 偿额：根据国家债务评级
机构闭的市场。对我国的债务评级为 A1，转换为国家违约补偿额为 0.7%；
σ 股票/票国债：新兴市场国家股票的波动平均是债券市场的 1.5 倍；
则：Rpm =5.88%+0.7%×1.5
=6.93%
4）企业特定风险调整系数 Rc
确定企业特定风险调整系数：特定公司风险溢价，表示非系统风险，由于目
标公司具有特定的优势或劣势，要求的回报率也相应增加或减少。本次委估公司
为非上市公司，而评估参数选取参照的是上市公司，故需通过特定风险调整。综
合考虑以下因素后，确定委估企业特定风险调整系数：
首先，融资渠道不畅。本次委估企业属于非上市公司，控制风险能力不足，
从而面临的持续经营的风险较大。
其次，股权流动性和股票转让限制。非上市公司股票没有公开股票市场可以
交易，流通性较差，尤其对于少数股东而言更是如此。非上市公司的股权经常带
有转让限制，如常见的特定价格优先拒绝权。
经分析，评估人员认为赣州稀土矿业个别风险调整系数确定为 2.5%。
5）权益资本成本 Ke 的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Ke=Rf+βL×RPm+Rc
（2）债务资本成本 Kd 的确定
在中国，对债权收益率的测算是将市场公允短期和长期银行贷款利率结合起
来的一个合理估计。
目前在中国，只有极少数国营大型企业或国家重点工程项目才可以被批准发
行公司债券。事实上，中国目前尚未建立起真正意义上的公司债券市场。根据赣
州稀土矿业提供的财务资料，经了解，企业截止评估基准日的负息债务为 90,900
万元，为一年期贷款，贷款利率为 6%，以此做为债务资本成本 Kd。
（3）所得税率 T
公司的所得税率为 25%，以预测的利润总额乘以所得税率测算所得税费用。
（4）折现率(加权平均资金成本)的确定
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
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六、评估值测算结果
（一）经营性资产价值的确定
n
P
FCFt F
t 1 (1 i) (1 i)n
t
根据上述公式预测经营期内自由现金流后，进行折现，从而得出企业经营性
资产价值。计算结果详见下表：
金额单位：人民币万元
2018 年至
项目 2014 年 7-12 月 2015 年 2016 年 2017 年 2038 年 1-3 月
2037 年
自由现金流量 30,031.72 54,420.31 71,863.17 68,271.84 …… 30,545.95
折现率 10.08% 10.08% 10.08% 10.08% …… 10.08%
折现系数 0.9763 0.9085 0.8253 0.7498 …… 0.1035
折现值 29,319.97 49,440.85 59,308.67 51,190.22 …… 3,161.51
经营性资产价值 772,637.32
（二）长期股权投资、溢余及非经营性净资产价值
1．长期股权投资
对于赣州稀土矿业的子公司评估过程请参看子公司的相关评估说明。在将子
公司的全部股权价值确定之后，我们按赣州稀土矿业在基准日的持股比例来确认
长期股权投资的结果。结果汇总如下：
金额单位：人民币万元
序 持股比 长期股权投
单位名称 投资日期 评估结果 选用方法
号 例(%) 资账面值
江西金力永磁科技有限
1 2009-2-17 9 1,000.00 2,092.46 成本法
公司
赣州稀土龙南冶炼分离
2 2012-7-16 100 10,000.00 46,913.50 收益法
有限公司
3 江西广晟稀土有限公司 2010-8-11 15 1,800.00 1,688.91 成本法
赣州科源稀土资源开发
4 2007-10-26 50 185.14 293.92 收益法
服务有限公司
赣州稀土研究设计院有
5 2011-3-23 51 51.00 73.80 成本法
限责任公司
龙南新源瓷土综合利用
6 2012-1-6 100 81.33 218.39 成本法
有限公司
赣州稀土龙南矿业工程
7 2012-7-16 100 50.00 49.91 成本法
有限公司
赣州虔力稀土新能源有
8 2012-11-30 100 2,687.40 49,417.12 收益法
限公司
合 计 15,854.88 100,748.00
2．企业基准日的货币资金为 34,662.78 万元，考虑到：
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（1）现金及等价物能够赢得无风险投资的公正报酬，不同于存货、应收账款；
（2）矿山企业由于销货款项回收有规律有保障，可以通过科学计划减少现金
的使用量，不需要为日常经营而保持巨额现金；
（3）企业基准日时点的现金不是该时点正常需要的现金金额。
因此在评估调整基准日营运资金时，将这部分资产作为溢余资产扣减。
通过分析公司的资产负债情况，溢余及非经营性净资产具体如下：
金额单位：人民币万元
序号 项 目 内 容 评估值
一 溢余及非经营性资产 48,568.47
1 货币资金 34,662.78
2 其他应收款 往来款、押金、保证金等 6,471.56
3 一年内到期的非流动资产 装修费
4 应收股利 180.00
5 递延所得税资产 4,088.12
6 在建工程 稀土综合开发及推广项目 2,646.00
二 溢余及非经营性负债 1,215.78
1 其他应付款 1,066.15
2 应付利息 149.63
3 其他非流动负债 政府补贴款 0
三 溢余及非经营性净资产 46,832.68
（三）企业整体资产价值的确定
企业整体价值=营业性资产价值+长期股权投资+溢余及非经营性净资产价
值
= 772,637.32 + 100,748.00 + 46,832.68
= 920,218.01 万元
（四）企业股东全部权益价值的确定
企业评估基准日有息债务为 90,900.00 万元，均为短期借款。
企业股东全部权益价值＝企业整体资产价值-有息债务
＝920,218.01 -90,900.00
= 829,318.01 万元
七、收益法评估结果及分析
（一）评估结果
赣州稀土矿业于评估基准日账面总资产 291,770.36 万元，总负债 158,458.65
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万元，净资产为 133,311.71 万元。采用收益法评估后的净资产 829,318.01 万元，
增值额 696,006.30 万元，增值率 522.09%。
（二）增减值原因分析
收益法评估结果较账面值评估增值，增值的主要原因是：
1．账面值是从投入的角度反映的企业整体价值，而收益法评估结果是从企
业的未来获利能力角度反映企业整体价值，口径不同；
2．国土资源部网站 2012 年 9 月 13 日对外发布《稀土探矿权名单》和《稀
土采矿权名单》。根据名单，全国稀土探矿权仅为 10 张；采矿权则从 113 张削减
至 67 张，削减幅度达到四成。江西省独揽 45 张采矿证，居各省区之首，其中，
赣州稀土矿业独揽 43 张，赣州虔力稀土新能源有限公司 1 张，万安江钨稀土矿
业有限公司 1 张，赣州稀土矿业占有绝对的资源优势；
3．收益预测价值中综合考虑了企业资源优势、技术优势、品牌优势等无形
资产因素，也是导致评估增值的原因之一。
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第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
本着独立、公正、科学、客观的原则，经过实施资产评估的法定程序，我们
分别采用资产基础法和收益法对赣州稀土矿业的全部资产及负债价值进行了评
估，并形成以下评估结论：
（一）资产基础法评估结果
经资产基础法评估，赣州稀土矿业有限公司总资产账面价值为 291,770.36 万
元，评估价值为 891,895.03 万元，增值额为 600,124.67 万元，增值率为 205.68%；
总负债账面价值为 158,458.65 万元，评估价值为 123,361.79 万元，减值额为
35,096.86 万元，减值率为 22.15%；净资产账面价值为 133,311.71 万元，评估价
值为 768,533.24 万元，增值额为 635,221.53 万元，增值率为 476.49%。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 164,489.79 167,571.35 3,081.56 1.87
2 非流动资产 127,280.57 724,323.68 597,043.11 469.08
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 15,854.88 100,748.00 84,893.12 535.44
7 投资性房地产 149.95 - -149.95 -100.00
8 固定资产 913.15 3,526.63 2,613.48 286.20
9 在建工程 6,206.03 6,390.10 184.07 2.97
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 95,574.85 609,570.83 513,995.98 537.79
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 22.06 - -22.06 -100.00
18 递延所得税资产 8,559.65 4,088.12 -4,471.53 -52.24
19 其他非流动资产 - - -
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20 资产总计 291,770.36 891,895.03 600,124.67 205.68
21 流动负债 123,361.79 123,361.79 - -
22 非流动负债 35,096.86 - -35,096.86 -100.00
23 负债合计 158,458.65 123,361.79 -35,096.86 -22.15
24 净资产（所有者权益） 133,311.71 768,533.24 635,221.53 476.49
（评估结论的详细情况见评估明细表）
（二）资产基础法评估结果确定的评估值主要增减值原因为：
1. 应收账款增值的主要原因：企业按照账龄分析法确认了应收账款的坏账
准备，本次评估采用个别认定法和账龄分析法相结合，预计风险损失，关联方往
来及确定可以收回的账款不预计风险损失，这是导致评估增值的主要原因。
2. 其他应收款增值的主要原因：企业按照账龄分析法确认了其他应收款的
坏账准备，本次评估采用个别认定法和账龄分析法预计风险损失，企业内部职工
借款、押金以及确定可以收回的应收款项不预计风险损失，这是导致评估增值的
主要原因。
3. 存货增值的主要原因是：产成品账面价值为成本价值，本次评估值以评
估基准日的市场单价为基准，扣除相关税费及利润率确定评估值，由于评估基准
日市场价格略高，导致评估增值。
4. 一年内到期的非流动资产减值率 100%，减值的主要原因是：一年内到期
的非流动资产均为办公楼的装修费用，对于已发生的房屋装修费，由于会延长相
应固定资产寿命，其价值已体现在固定资产评估值中，此处评估为零。
5. 长期股权投资增值率为 535.44%。评估增值的主要原因：赣州稀土龙南冶
炼分离有限公司、赣州科源稀土资源开发服务有限公司和赣州虔力稀土新能源有
限公司采用收益法作为最终的评估结果，收益预测价值中综合考虑了企业资源优
势、技术优势、品牌优势等无形资产因素，从企业的未来获利能力角度反映企业
整体价值，所以收益法较账面价值增值，从而导致长期股权投资增值。
6. 投资性房地产减值率 100%，减值的只要原因是：投资性房地产属于企业
整体办公楼的一部分，办公楼整体采用收益法进行了评估，投资性房地产不再单
独评估，评估值在房屋建筑物——奥林神大厦的评估值中体现，所以投资性房地
产减值 100%。
7. 建（构）物评估增值原因主要是：其一主要房屋建筑物建于80年，建筑
年代较早，奥林神大厦账面原值根据《拟为赣州市国有资产监督管理委员会以其
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拥有的资产投资设立赣州稀土矿业有限公司资产评估报告》（赣君会师评报[2004]
第1218号）以评估原值入账，近几年我国房地产市场大增幅上涨，是造成房屋建
筑物评估增值原因之一；其二主要房屋建筑物奥林神大厦属办公用房屋建筑物，
本次评估采用收益法进行评估，与账面值口径不一致，且近年来我国房屋租赁市
场大幅度上涨，是造成房屋建筑物评估增值的主要原因。
8. 设备类资产评估增值率54.57%，增减值的主要原因是：
（1）机器设备原值、净值减值：设备账面原值包含增值税，评估值进行增值
税低扣，原值减值，从而净值减值；
（2）车辆评估原值减值、净值增值，主要原因：
原值减值：近几年来车辆价格一直处于不断下滑的状况；
净值增值：企业车辆计提折旧年限相对其强制报废年限和规定行驶里程而
言，计提折旧较快，造成评估净值增值。
（3）电子设备评估原值、净值均减值，主要原因：
原值减值：电子设备更新换代速度较快，购置价格下降造成评估减值的主要
原因之一；其二2009年之前购置的电子设备的账面原值中部分设备包含增值税，
本次评估原值均考虑了抵扣增值税，也是造成评估减值的原因之一。
净值减值：原值减值是净值减值的主要原因，净值减值率小于原值减值率，
是因为评估时采用的部分电子设备的经济耐用年限比会计计提折旧的会计年限
长。
9. 在建工程增值率为2.97%。
在建工程增值的主要原因是账面价值中不包含资金成本，本次评估考虑了在
建工程的资金成本。
10. 无形资产——土地使用权增值率4.97%，增值的主要原因：近些年来龙
南县及寻乌县良好的宏观经济环境、稳步进行的城市建设和城市化进程、繁荣的
土地市场以及国家和龙南县及寻乌县政府出台的一系列促进地价的管理政策法
规致使地价略有上涨。
11. 无形资产——采矿权增值率540.98%，本次评估时点与账面价值对应的
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采矿权价款评估时点存在下列差异，而导致评估结果出现差异：
（1）所面对的宏观经济形势，以及执行的稀土行业相关政策不同；
（2）稀土价格不同；
（3）资源储量不同；
（4）根据赣州市人民政府办公厅《关于进一步统一规范我市稀土开采税费
管理的通知》（赣市府办字[2012]209号）规定，本次评估时执行的地方规费比采
矿权价款取得评估时执行的地方规费不同。
（5）赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函
[2014]109号），自2014年4月1日起，寻乌县稀土资源税按精矿1.68万元/吨计征，
其他（区、县）按精矿2.25万元/吨计征。
12. 长期待摊费用减值率100%，减值的主要原因:
长期待摊费用均为办公楼的装修费用对于已发生的房屋装修费，由于会延长
相应固定资产寿命，其价值已体现在固定资产评估值中，长期待摊费用评估为零。
13. 递延所得税资产减值率52.24%。
评估减值的原因：（1）坏账准备形成的递延所得税资产按照确认的预计风险
损失乘以所得税率确定评估值，企业按照账龄分析法计提了坏账准备，评估时按
照个别认定法和账龄分析法相结合预计风险损失，关联方往来、内部职工的备用
金借款、押金以及确定可以收回的款项不预计风险损失。（2）由于计入专项应付
款中的各项财政补贴评估值为零，导致以此计算的递延所得税资金产评估值为
零，这是导致递延所得税资产评估减值的主要原因。
14．其他非流动负债减值率100%，减值的主要原因：
计入其他非流动负债的各项财政相关补贴，未来不存在返还给政府的可能，
因此本次评估对由于财政补贴而形成的负债的评估值为零。
（三）收益法评估结果
赣州稀土矿业于评估基准日账面总资产 291,770.36 万元，总负债 158,458.65
万元，净资产为 133,311.71 万元。采用收益法评估后的净资产 829,318.01 万元，
增值额 696,006.30 万元，增值率 522.09%。
收益法评估结果较账面值评估增值，增值的主要原因是：
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1．账面值是从投入的角度反映的企业整体价值，而收益法评估结果是从企
业的未来获利能力角度反映企业整体价值，口径不同；
2．国土资源部网站 2012 年 9 月 13 日对外发布《稀土探矿权名单》和《稀
土采矿权名单》。根据名单，全国稀土探矿权仅为 10 张；采矿权则从 113 张削
减至 67 张，削减幅度达到四成。江西省独揽 45 张采矿证，居各省区之首，其中，
赣州稀土矿业独揽 43 张，赣州虔力稀土新能源有限公司 1 张，万安江钨稀土矿
业有限公司 1 张，赣州稀土矿业占有绝对的资源优势权；
3．收益预测价值中综合考虑了企业资源优势、技术优势、品牌优势等无形
资产因素，也是导致评估增值的原因之一。
（四）评估结论的确定
比较资产基础法和收益法两种评估结果，收益法评估结果高于资产基础法评
估结果 60,784.77 万元，差异率 7.91%。
本次评估考虑选取收益法为最终结果，主要基于以下考虑：
首先，赣州稀土矿业具有很强的资源优势，根据国土资源部网站 2012 年 9
月 13 日对外发布《稀土探矿权名单》和《稀土采矿权名单》，全国稀土探矿权
仅为 10 张；采矿权则从 113 张削减至 67 张，削减幅度达到四成。江西省独揽
45 张采矿证，居各省区之首，其中，赣州稀土矿业独揽 43 张，赣州虔力稀土新
能源有限公司 1 张，万安江钨稀土矿业有限公司 1 张，赣州稀土矿业占有绝对的
资源优势。
其次，赣州稀土矿业在全球中重稀土领域都具有很强的影响力，江西省目前
的年矿产品开采配额为 9000 吨（REO），占国内中重稀土开采配额总量的 50%。
赣州稀土矿业的年矿产品开采配额为 8900 吨（REO），约占国内中重稀土开采
配额总量的 50%。赣州稀土矿业不仅是南方最大的稀土资源平台，而且对国内中
重稀土产品的价格走势有着很强的影响；鉴于中国在全球中重稀土资源领域的垄
断地位，赣州稀土矿业在全球中重稀土领域都具有很强的影响力。
资产基础法结果能够比较真实反映各项资产及负债的现实成本，而不能全
面、合理的体现企业的整体价值；收益法综合考虑了赣州稀土矿业以上的各种资
源优势、技术优势、品牌优势等因素，评估结果是从企业的未来获利能力角度反
映企业整体价值。经过比较分析，选定以收益法评估结果作为赣州稀土矿业的股
东全部权益价值的最终评估结论。即在评估基准日 2014 年 6 月 30 日，赣州稀土
北京天健兴业资产评估有限公司
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矿业的股东全部权益账面价值为 133,311.71 万元。采用收益法评估后的净资产
829,318.01 万元，增值额 696,006.30 万元，增值率 522.09%。
二、评估结论成立的条件
1. 评估结论系根据前述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上
述原则、依据、前提存在的条件下成立；
2. 本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定
的现行价值，没有考虑抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格
等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其
他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发
生变化时，评估结论一般会失效；
3. 由赣州稀土矿业管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是编
制本报告的基础，应对其真实性负责；
4. 本评估结论是北京天健兴业资产评估有限公司出具的，受本机构评估人
员的职业水平和能力的影响。
三、评估结论的瑕疵事项
1．本报告提出的评估结果是在委托方及被评估单位提供必要的资料基础上
形成的，我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来
源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属
资料之真实性、准确性和完整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。
2．本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的赣州稀土矿业纳入评估范围的全部股东权益的市场价值，未考虑已经办理
的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准
备也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的
诉讼所可能产生的任何影响，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特
殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国
家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
3．本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数
据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责
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任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件
以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
4. 赣州稀土矿业成立之时，稀土开采经营性资产都是由原开采者投资，目
前，赣州稀土矿业采取了管理运营型、特许（指定）经营的运作模式，由于稀土
开采模式的限制及南方离子型稀土原地浸矿工艺的特点，因此原开采者产生部分
超额开采被置于监管之中的混合稀土氧化物（截至 2014 年 6 月 30 日止，混合稀
土碳酸盐库存数为 196,073.00 袋，预计折合混合稀土氧化物 2,382.94 吨），赣州
稀土矿业和原开采者就购买价款等事项尚未能商定，因此目前产权无法界定，本
次不纳入评估范围，也未考虑该部分资产对评估结果的影响。
5. 本次纳入评估范围无形资产——土地使用权共四宗，四宗土地均已签订
土地出让合同并缴纳价款，其中三宗土地已取得土地使用权，另一宗土地编号为
“DBJ2013040”面积为 16,200 平方米的土地，待建设工程完成后依相关规定程序
办理土地使用证。
地上建筑物正在建设之中，龙南分公司和安远分公司的仓库以及寻乌的简易
工棚所占用的土地为租赁土地，因此未办理房屋所有权证。
6. 根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通知》
赣府厅字〔2011〕28 号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境治理
实施意见的通知》（赣市府【2011】182 号），赣州稀土矿业将原来的 88 宗采矿
权整合为 44 宗（包含子公司赣州虔力稀土新能源有限公司名下的细坑稀土矿），
截止评估报告出具日，整合后的采矿权许可证已取得 11 宗，其余 8 宗已取得划
定矿区范围批复其采矿权许可证正在办理中。另外 25 宗采矿权为保留矿区，目
前正在办理采矿权变更手续。
7 . 截止至评估基准日，赣州稀土矿业的 43 宗采矿权均已由北京矿冶研究总
院编制了《矿山资源开发利用方案》，江西省国土资源厅于 2012 年 11 月在南昌
市召开了该方案的评审会议，由江西省国土资源厅的领导及相关专家参与了评审
并出具了评审意见，同意通过评审，该 43 宗采矿权的开发利用方案是本次评估
的主要依据。
8. 本次评估各采矿权评估基准日保有资源储量已经中华人民共和国国土资
源部备案，本次评估以中华人民共和国国土资源部评审备案的保有资源量为基
础，同时考虑被评估矿业权出让时出让保有资源量，依谨慎性原则，其中较小者
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作为本次评估利用的资源量。
9.根据工业和信息化部下达了《2014 年第一批稀土指令性生产计划》（工信
部原[2014]28 号）文件、工业和信息化部下达了《2014 年第二批稀土指令性生
产计划》（工信部原[2014]280 号）文件赣州稀土矿业依据该文件以及各矿的实际
情况，假定未来年度保持在 2014 年下达的稀土指令性生产计划指标不变的情况
下，编写了《未来年度开采排产计划》。本次评估过程中，资产基础法中矿业权
的评估以及整体资产收益法评估均依据赣州稀土矿业编制的《未来年度开采排产
计划》进行未来产销量的预测，如果未来年度国家相关部门下达的稀土指令性生
产计划指标发生调整和变更，以及各矿山因环境保护、国家宏观调控政策等因素
导致不能够按照《未来年度开采排产计划》如期投产，则本次评估结论需要调整。
10. 本次评估过程中，对稀土行业进行了详细的分析，从全球稀土资源储量
的分布、全球目前生产供给情况、中国中重稀土的分步、国家稀土行业政策以及
赣州稀土行业的区域优劣势进行了分析，从全球供给情况来看，未来赣州稀土矿
业中重稀土的供给地位很难改变；从国家政策来看，国务院及国土资源部对赣州
稀土矿业所处在赣南等原中央苏区鼓励支持政策力度较大，对赣州稀土矿业资源
枯竭接续增储力度支持较大，未来增储空间广阔。
国家从 2006 年开始实行稀土出口配额管理，宏观经济向好，稀土价格逐步
上涨，2008 年因金融危机的冲击，稀土价格回落到比较低的水平；2009 年 5 月
国家出台了《2009 年钨矿锑矿和稀土矿开采总量控制指标的通知》对稀土矿开
采是总量进行指令性生产计划指标管理，从 2009 年开始到 2010 年稀土价格稳步
上升，从 2011 年初稀土价格发生爆发性增长，随后因全球经济总体疲软，需求
低迷，价格过高国外寻求新的资源增长，国内稀土专用发票的实施，导致国内中
小企业稀土的大量释放，导致稀土价格急剧回落。随着国内稀土矿山的整合，2012
年 9 月 13 日，国土资源部公布了《稀土探矿权和采矿权名单》，赣州稀土矿业获
得了全国 67 本中 44 本。本次评估基于未来中重稀土的稀缺性、国家行业政策的
支持以及赣州稀土矿业在未来年度中重稀土的供给地位对未来稀土价格进行预
测和判断。
由于稀土价格受宏观经济形势，及国家的稀土行业相关政策影响较大，与其
密切相关，历史期间的稀土价格出现了较大幅度的波动，评估基准日的宏观经济
形势，及国家的稀土行业相关政策与历史期间的差异较大，因此本次评估没有结
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合历史期间的稀土价格走势对未来的价格进行预测，而是结合了评估基准日已出
台的稀土行业相关政策及近期的宏观经济形势对未来稀土价格进行的预测。
本次评估基准日后评估报告有效期内如果稀土价格出现较大幅度波动，且价
格走势与本次评估中预测的走势相背离，则需要重新调整评估结论。
11．赣州市地方税务局《关于调整稀土资源税政策的通知》（赣市地税函
[2014]109 号），自 2014 年 4 月 1 日起，寻乌县稀土资源税按 1：560 折算比计征
稀土资源税，其他各县（市、区）按 1：750 的折算比计征。本次评估按此文件
规定的稀土精矿对原矿的计税折算比测算企业应缴纳的资源税。
四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
本次评估结果是对 2014 年 6 月 30 日这一评估基准日企业资产价值的客观公
允反映，本公司对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责
任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化
并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估
值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进
行相应调整。
评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，
不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
五、评估结论的效力、使用范围及有效期
1. 本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规
定的效力；
2. 本评估说明仅供资产评估主管机关、公司主管部门审查资产评估报告书
和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不
得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体；
3. 本评估结论的有效使用期限为自 2014 年 6 月 30 日起至 2015 年 6 月 29
日止，超过一年，需重新进行资产评估。（以下无正文）
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