深圳世联地产顾问股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
证券代码：002285 证券简称：世联地产 公告编号：2012-034
2012 年第三季度报告
一、重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人陈劲松先生、主管会计工作负责人王海晨先生及会计机构负责人(会计主管人员) 欧志鹏先
生声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况
（一）主要会计数据及财务指标
以前报告期财务报表是否发生了追溯调整
□ 是 √ 否 □ 不适用
本报告期末比上年度期末增减
2012.9.30 2011.12.31
(%)
总资产（元） 2,004,883,110.90 1,756,241,584.68 14.16%
归属于上市公司股东的所有
1,361,163,679.74 1,372,323,880.70 -0.81%
者权益（元）
股本（股） 326,400,000.00 326,400,000.00 0%
归属于上市公司股东的每股
4.17 4.2 -0.71%
净资产（元/股）
2012 年 7-9 月 比上年同期增减（%） 2012 年 1-9 月 比上年同期增减（%）
营业总收入（元） 450,876,894.46 19.66% 1,139,375,980.12 -2.33%
归属于上市公司股东的净利
43,153,217.72 54.42% 85,693,030.77 -51.05%
润（元）
经营活动产生的现金流量净
-- -- -19,537,301.88 81.35%
额（元）
每股经营活动产生的现金流
-- -- -0.06 81.25%
量净额（元/股）
基本每股收益（元/股） 0.13 44.44% 0.26 -51.85%
稀释每股收益（元/股） 0.13 44.44% 0.26 -51.85%
加权平均净资产收益率（%） 3.22% 1.11% 6.24% -7.62%
扣除非经常性损益后的加权
3.2% 1.23% 5.97% -7.73%
平均净资产收益率（%）
扣除非经常性损益项目和金额
1
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√ 适用 □ 不适用
年初至报告期期末金
项目 说明
额（元）
非流动资产处置损益 -106,017.64
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
4,791,755.47
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 50,000.00
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -513,643.93
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 36,691.08
所得税影响额 -598,303.18
合计 3,660,481.80 --
公司对“其他符合非经常性损益定义的损益项目”以及根据自身正常经营业务的性质和特点将非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的说明
项目 涉及金额（元） 说明
（二）报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
报告期末股东总数（户） 8,710
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前十名无限售条件流通股股东持股情况
期末持有无限售条件股份的 股份种类及数量
股东名称
数量 种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公
156,720,924 人民币普通股 156,720,924
司
乌鲁木齐卓群创展股权投资合
33,251,093 人民币普通股 33,251,093
伙企业（有限合伙）
深圳万凯华信投资有限公司 33,243,858 人民币普通股 33,243,858
中国太平洋人寿保险股份有限
15,339,687 人民币普通股 15,339,687
公司－分红-个人分红
中国工商银行－易方达价值精
6,004,143 人民币普通股 6,004,143
选股票型证券投资基金
华夏成长证券投资基金 5,681,376 人民币普通股 5,681,376
中国银行－银华优势企业（平
3,688,002 人民币普通股 3,688,002
衡型）证券投资基金
中国建设银行－华夏优势增长
3,203,480 人民币普通股 3,203,480
股票型证券投资基金
江西国际信托股份有限公司－
2,857,396 人民币普通股 2,857,396
资金信托（金狮 109 号）
中国银行－易方达积极成长证
2,799,845 人民币普通股 2,799,845
券投资基金
股东情况的说明
三、重要事项
（一）公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、主要会计数据和财务指标
（1）2012年1-9月份归属于上市公司股东的净利润比上年同期下降51.05%，基本每股收益和稀释每股收益同比下降51.85%，
主要原因是：1）房地产开发商与公司结算代理费的周期仍未改善，导致代理费收入略微低于去年同期水平；2）受房地产市
场的土地交易量、新房开工量和房地产投资等指标下滑的影响，公司顾问业务收入同比明显减少；3）2012年前三季度经营
规模持续扩大，各项投入增加。
（2）2012年1-9月份经营活动产生的现金流量净额同比增长81.35%，每股经营活动产生的现金流量净额同比增长81.25%，主
要是因为上年同期支付了1.2亿元的合作诚意金。
2、资产负债表项目
（1）应收票据本报告期末比期初下降 30.25%，主要是因为年初的票据款在本期逐步收回。
（2）应收股利本报告期末比期初增加 1,302,967.16元，主要是因为本期合并报表范围包含了新收购的盛泽担保而增加。
（3）其他应收款本报告期末比期初增长 87.45%，主要是因为本期合并报表范围包含了新收购的盛泽担保，所增加的金额主
要是盛泽担保应收的赎楼款。
（4）长期股权投资本报告期末比期初下降 82.60%，主要是因为盛泽担保本期纳入了合并范围，该项长期股权投资的账面价
值被合并抵销。
（5）固定资产清理本报告期末比期初增加 131,258.95元，主要是因为本期有些固定资产处置尚未完成。
（6）无形资产本报告期末比期初下降 96.00%，主要是因为本期内依公司会计政策摊销而减少。
（7）商誉本报告期末比期初增长 82.24%，主要是因为本期收购合并了青岛雅园、盛泽担保、世联投资和小额贷款4家公司。
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（8）递延所得税资产本报告期末比期初下降 46.86%，主要是因为本期内公司完成2011年度所得税汇算清缴工作，根据规定
转回或冲销而减少。
（9）短期借款本报告期末比期初增加 26,000,000.00元，主要是因为本期合并报表范围包含了新收购的小额贷款，所增加的
金额主要是小额贷款的银行借款。
（10）应付账款本报告期末比期初增长 143.91%，主要是因为本期合并报表范围包含了新收购的青岛雅园，所增加的金额主
要是青岛雅园应付的能源费等款项。
（11）预收款项本报告期末比期初增长 69.71%，主要是因为本期合并报表范围包含了新收购的青岛雅园，所增加的金额主
要是青岛雅园预收的物管费。
（12）应交税费本报告期末比期初下降 51.93%，主要原因是：1）本期完成了2011年度所得税汇算清缴工作；2）本期公司
收入和利润下降，计提的应交税金相应减少。
（13）应付利息本报告期末比期初增加 624,146.26元，主要是因为本期合并报表范围包含了新收购的盛泽担保、世联投资和
小额贷款3家公司，所增加的金额主要是这3家公司应付的借款利息。
（14）应付股利本报告期末比期初增长 342.50%，主要原因是：1）本公司之控股子公司山东世联向股东分配截止2011年的
未分配利润，部分应付给老股东的股利款暂未支付；2）本公司实施《2011年度利润分配议案》应支付给乌鲁木齐卓群创展
股权投资合伙企业（有限合伙）的现金股利截止本报告期末暂未支付。
（15）其他应付款本报告期末比期初增长 682.63%，主要是因为本期合并报表范围包含了新收购的盛泽担保、世联投资和小
额贷款3家公司，所增加的金额主要是这3家公司取得的老股东资金支持、因业务产生的赎楼款以及世联投资所运作的基金款
项。
3、本报告期利润表项目
（1）财务费用本报告期比上年同期增长 80.26%，主要原因是：1）本报告期公司投资活动产生的现金流出较多，资金余额
减少，存款利息收入减少；2）本报告期新增合并了盛泽担保、世联投资和小额贷款3家经营房地产金融业务的公司，其存在
借款利息支出，增加了财务费用支出。
（2）资产减值损失本报告期比上年同期增长 7,492.47%，主要原因是：1）本报告期确认的坏账损失和计提的坏账准备增加；
2）本报告期的资产减值损失为 285.19万元，但基期的比较数据较小，仅有3.76万元，造成增长比例较大。
（3）营业外收入本报告期比上年同期下降 69.71%，主要是因为本报告期收到的政府补贴款比上年同期减少。
（4）营业外支出本报告期比上年同期增长 164.99%，主要是因为本报告期公司固定资产处置损失等支出比上年同期增加。
（5）少数股东损益本报告期比上年同期增长 92.76%，主要原因是：1）本报告期增加合并了青岛雅园，确认的少数股东损
益增加；2）其他控股子公司山东世联、四川嘉联本报告期的盈利情况好于去年同期，确认的少数股东损益也相应增加。
4、年初到报告期末利润表项目
（1）资产减值损失本期累计比上年同期增长 407.48%，主要是因为本期确认的坏账损失和计提的坏账准备比上年同期增加。
（2）投资收益本期累计比上年同期增长 47.61%，主要是因为本期收到的中城联盟的现金红利比上年同期增加。
（3）营业外支出本期累计比上年同期增长 40.83%，主要是因为本期公司固定资产处置损失等支出比上年同期增加。
（4）所得税费用本期累计比上年同期下降 51.34%，主要是因为本期利润总额同比大幅下降，依法计提的所得税费用相应减
少。
5、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金本期累计比上年同期增长 1,588.04%，主要原因是：1）本期新增合并盛泽担保、世联
投资、小额贷款3家公司，其业务代收的担保赎楼款以及收回代垫的现金赎楼款较多，共计 41,747.55万元；2）本期新增合
并青岛雅园增加 4,890.15万元，其中主要是向物业业主代收的水电费；3）本期收回去年支付的诚意金 4,000.00万元。
（2）支付其他与经营活动有关的现金本期累计比上年同期增长 134.55%，主要是因为本期新增合并了青岛雅园、盛泽担保、
世联投资、小额贷款4家公司，其业务代付的款项较多，其中代付的赎楼款 45,789.19万元。
（3）取得投资收益所收到的现金本期累计比上年同期增长 128.92%，主要原因是本期收到的中城联盟的现金股利比上年同
期增加。
（4）处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额本期累计比上年同期下降 65.75%，主要是因为上年同期公司
处置佛山商铺带来了现金流入 96万元，而本期无此项现金流入。
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深圳世联地产顾问股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
（5）投资支付的现金本期累计比上年同期增长 307.45%，主要原因是：1）本期支付了重庆纬联少数股权收购款1,200万元；
2）本期支付了四川嘉联51%股权收购余款990.83万元。
（6）取得子公司及其他营业单位支付的现金净额本期累计比上年同期下降 94.21%，主要原因是：本期合并青岛雅园、盛泽
担保、世联投资、小额贷款4家公司共计带来现金净流入143.88万元，上年同期并购四川嘉联、重庆纬联产生现金净流入
2,486.16万元。
（7）吸收投资收到的现金本期累计比上年同期减少 941万元，主要原因是：上年同期山东世联收到少数股东投入的增资款
441万元，且合并报表范围增加了新设的宁波世联，其注册资金为500万元，而本期没有这两项现金流入。
（8）取得借款收到的现金本期累计比上年同期增加 2,500万元，主要是因为本期合并报表范围包含了新收购的世联投资，
所增加的金额是其收到的深圳世联山川壹号投资管理合伙企业（有限合伙）的借款。
（9）子公司支付给少数股东的股利、利润本期累计比上年同期下降 76.59%，主要是因为山东世联下属子公司本期支付给少
数股东的利润分配款比上年同期减少。
（10）支付其他与筹资活动有关的现金本期累计比上年同期下降 52.06%，主要原因是本期委托结算公司发放现金股利所要
支付的手续费较上年同期减少。
（二）重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
1、非标意见情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
□ 适用 √ 不适用
3、日常经营重大合同的签署和履行情况
□ 适用 √ 不适用
4、其他
√ 适用 □ 不适用
1）公司 2012 年 1-9 月实现营业收入 113,937.60 万元，按照业务类型划分，代理销售业务收入占 67.15%，顾问策划业务
收入占 24.43%，经纪业务收入占 1.25%，资产管理业务收入占 5.40%，房地产金融业务收入占 1.11%，其他业务收入占
0.66%；按照收入的区域来源划分，华南区域占 55.51%，华东区域占 16.76%，华北区域占 20.54%，山东区域占 7.19%。
2）公司 2012 年 1-3 季度各季度分别实现代理销售金额为 275 亿元、552 亿元、578 亿元，2012 年 1-9 月份累计实现代理
销售金额 1,405 亿元，比上年同期增长 30.58%。
3）公司目前已实现但未结算的代理销售额约 998 亿元，相当于约 7.89 亿元的代理费收入。其中属于公司 100%控股子公
司的未结算代理销售额约 913 亿元，相当于约 7.0 亿元的代理费收入，剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联的未结算代
理销售额和未结算代理费。这些未结算代理费收入的绝大部分将在未来的 9 个月之内转化成为公司实际的财务收入。（备
注：重庆纬联目前已经属于公司 100%控股的子公司。）
（三）公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺 无 无 无 无
收购报告书或权益变动报告
无 无 无 无
书中所作承诺
资产置换时所作承诺 无 无 无 无
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公司实际控制人陈
劲松、佟捷夫妇承
诺：“自深圳世联地
产顾问股份有限公
司的股票上市之日
起 36 个月内，不转
实际控制人陈劲松、佟 让或委托他人管理 2009 年 08 月 28
36 个月 已如期履行
捷 本次发行前已实际 日
控制的深圳世联地
产顾问股份有限公
司股份，也不由深圳
世联地产顾问股份
有限公司回购该部
分股份。”
公司的控股股东世
联地产顾问（中国）
有限公司及公司股
东深圳万凯华信投
资有限公司、深圳市
卓群创展投资有限
公司承诺：“自深圳
控股股东世联地产顾
世联地产顾问股份
问（中国）有限公司及
有限公司的股票上 2009 年 08 月 28
股东深圳万凯华信投 36 个月 已如期履行
市之日起 36 个月内，日
资有限公司、深圳卓群
不转让或委托他人
创展投资有限公司
发行时所作承诺 管理本次发行前已
持有的深圳世联地
产顾问股份有限公
司股份，也不由深圳
世联地产顾问股份
有限公司回购该部
分股份。”
间接持有公司股份
的董事、监事和高级
管理人员陈劲松、苏
静、周晓华、梁兴安、
郑伟鹤除了遵守上
述承诺外，还承诺：
“在本人担任深圳世
联地产顾问股份有
间接持有公司股份的
限公司的董事、监事
董事、监事和高级管理 2009 年 08 月 28 在职期间及离
或高级管理人员期 严格履行中
人员陈劲松、苏静、周 日 职半年内
间，每年转让深圳世
晓华、梁兴安、郑伟鹤。
联地产顾问股份有
限公司的股份不超
过其所持有股份总
数的 25%；在离职后
半年内不转让其所
持有的深圳世联地
产顾问股份有限公
司的股份。”
其他对公司中小股东所作承
无 无 无 无
诺
承诺是否及时履行 √ 是 □ 否 □ 不适用
未完成履行的具体原因及下
一步计划
是否就导致的同业竞争和关 □ 是 √ 否 □ 不适用
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深圳世联地产顾问股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
联交易问题作出承诺
承诺的解决期限
解决方式
承诺的履行情况
（四）对 2012 年度经营业绩的预计
2012 年度预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
2012 年度归属于上市公司股东的净利润变动幅
-10% 至 20%
度
2012 年度归属于上市公司股东的净利润变动区
至
间（万元）
2011 年度归属于上市公司股东的净利润（元） 157,316,820.64
公司预计第四季度代理费的结算情况将会由于年终结算的原因而好于今年
第三季度，使得公司第四季度的盈利情况将明显好于第三季度的水平，所
业绩变动的原因说明
以公司预计 2012 年度归属于上市公司股东的净利润与去年同期比较的变
动幅度为：-10%至 20%。
（五）其他需说明的重大事项
1、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
2、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期末衍生品投资的持仓情况
□ 适用 √ 不适用
4、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
提供的资料
参加国泰君安策略
国泰君安证券、银华基 会,向投资者介绍公
深圳马哥孛罗好日 金、华宝兴业基金、融通 司基本情况及解答
2012 年 08 月 30 日 实地调研 机构
子酒店 基金、华夏基金等多家研 公司半年报中关于
究员、基金经理 代理费率、结算周期
等问题。
申银万国证券、泰康资 房地产市场近期的
2012 年 09 月 17 日 公司 实地调研 机构 产、云南信托等 19 家机 成交量价及未来的
构研究员、基金经理 走势情况。
公司主营业务情况
景顺长城、博时基金研究
2012 年 09 月 18 日 公司 电话沟通 机构 及对下半年房地产
元、基金经理
市场走势的看法。
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5、发行公司债券情况
是否发行公司债券
□ 是 √ 否
深圳世联地产顾问股份有限公司
法定代表人：陈劲松
日期：二〇一二年十月二十五日
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