深圳世联行集团股份有限公司 2019 年第三季度报告正文
证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2019-085
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第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王正宇及会计机构负责人(会计主
管人员)童朝军声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 12,344,135,767.38 13,220,234,689.96 -6.63%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,352,048,732.82 5,299,829,593.20 0.99%
本报告期比上年同期 年初至报告期末比上
本报告期 年初至报告期末
增减 年同期增减
营业收入（元） 1,571,206,723.29 -8.02% 4,675,492,794.21 -13.11%
归属于上市公司股东的净利润（元） 3,065,083.84 -96.05% 65,787,170.10 -82.48%
归属于上市公司股东的扣除非经常
-15,962,972.22 -123.41% 25,923,932.43 -92.45%
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 399,697,545.37 -58.04% 885,509,027.93 46.16%
基本每股收益（元/股） 0.002 -95.00% 0.03 -83.33%
稀释每股收益（元/股） 0.002 -95.00% 0.03 -83.33%
加权平均净资产收益率 0.06% -1.40% 1.24% -5.95%
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：人民币元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 448,960.97
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定
47,684,887.82
量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 11,901,555.36
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,990,208.60
减：所得税影响额 1,108,327.69
少数股东权益影响额（税后） 11,073,630.19
合计 39,863,237.67 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决权恢复的优先
报告期末普通股股东总数 63,938 0
股股东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 条件的股份
股份状态 数量
数量
世联地产顾问（中国）有限公司 境外法人 39.41% 805,051,180 0 质押 298,000,000
北京华居天下网络技术有限公
境内非国有法人 9.96% 203,527,442 0
司
深圳众志联高投资管理合伙企
境内非国有法人 4.46% 91,026,604 0 质押 63,649,999
业（有限合伙）
乌鲁木齐卓群创展股权投资合
境内非国有法人 4.36% 89,164,386 0 质押 17,300,000
伙企业（有限合伙）
GIC PRIVATE LIMITED 境外法人 2.12% 43,342,191 0
王云鲜 境内自然人 1.16% 23,766,761 0
中央汇金资产管理有限责任公
国有法人 1.02% 20,767,320 0
司
陈劲松 境外自然人 0.90% 18,299,610 13,724,707
中国农业银行股份有限公司－
中证 500 交易型开放式指数证券 其他 0.65% 13,241,554 0
投资基金
熊弋涛 境内自然人 0.62% 12,600,183 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 805,051,180 人民币普通股 805,051,180
北京华居天下网络技术有限公司 203,527,442 人民币普通股 203,527,442
深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合伙） 91,026,604 人民币普通股 91,026,604
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙） 89,164,386 人民币普通股 89,164,386
GIC PRIVATE LIMITED 43,342,191 人民币普通股 43,342,191
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王云鲜 23,766,761 人民币普通股 23,766,761
中央汇金资产管理有限责任公司 20,767,320 人民币普通股 20,767,320
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易型开放
13,241,554 人民币普通股 13,241,554
式指数证券投资基金
熊弋涛 12,600,183 人民币普通股 12,600,183
宁岩 12,500,091 人民币普通股 12,500,091
1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾
问（中国）有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司
股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
上述股东关联关系或一致行动的说明
2、除世联中国、陈劲松以外，公司前 10 名无限售条件股东中未知相
互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理
办法》规定的一致行动人。
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明（如有） 无
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、主要会计数据和财务指标
（1）2019年1-9月份实现营业收入467,549.28万元，同比下降13.11%，归属于上市公司股东的净利润为6,578.72万元，同
比下降82.48%，主要原因是：1）本期公司交易服务持续受政策、市场波动的影响，收入同比下降22.58%；2）公司持续优化
业务结构，严控资产风险，积极响应国家政策，主动控制业务规模，本期金融业务收入同比下降31.83%。
（2）2019年1-9月份经营活动产生的现金流量净额同比增长了46.16%，主要原因是：1）本期公司加强贷款回收，稳健放贷，
产生现金流量净额比上年同期增加23,982.76万元；2）公司资产管理业务经营持续改善，本期公寓管理业务经营性现金流回
正。
2、资产负债表项目
报表项目 2019年9月30日 2018年12月31日 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
预付款项 50,274.88 37,931.90 32.54% 装修业务预付采购和工程款增加
存货 3,467.49 1,091.70 217.62% 装修未结算合同成本增加
持有待售资产 1,001.27 -100.00% 待售资产本期已完成出售
可供出售金融资产 64,627.80 -100.00% 执行新金融准则，本项目调整到其他权益工具投
资项目列报
其他权益工具投资 62,410.44 同上
无形资产 505.67 353.27 43.14% 业务运营管理系统投入增加
其他非流动资产 10.00 -100.00% 持有非盈利养老项目的子公司已处置不纳入合并
应付票据 243.68 21.55 1030.77% 采购使用票据结算增加
应付职工薪酬 57,093.16 100,085.55 -42.96% 前期留存的奖金已陆续发放
应交税费 20,460.34 47,578.54 -57.00% 已完成2018年度所得税汇算清缴而减少
应付利息 537.27 3,431.28 -84.34% 资产证券化项目到期，公司已按合同支付了利息
或收益而减少
应付股利 2,550.78 557.49 357.55% 实施2018年利润分配的现金股利，由于相关税务、
外汇等手续办理的原因暂未支付
一年内到期的非流动负债 1,732.83 1,308.04 32.48% 一年内到期的银行借款增加
其他流动负债 63,744.81 122,806.15 -48.09% 已按期偿还到期的资产证券化项目本金
长期借款 50,579.98 16,582.77 205.02% 优化融资结构，银行长期借款增加
其他综合收益 18.11 -6.12 395.92% 外币报表折算汇率变动
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3、本报告期利润表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
其他收益 1,241.52 741.13 67.52% 小样社区政府补助、税费减免增加
投资收益 -74.92 887.99 -108.44% 上期其他权益工具投资收到股利910.44万元，本
期没有此类收益
信用减值损失 2,006.59 执行新金融准则，原资产减值损失项目调整到本
项目列报；本报告期应收账款、贷款计提的坏账
减值损失同比减少
资产减值损失 -885.56 100.00% 同上
资产处置收益 -6.56 12.20 -153.77% 本报告期处置固定资产损失增加
营业外收入 1,303.93 944.55 38.05% 收到的政府补助和资产运营业务客户违约金增加
所得税费用 188.47 3,545.37 -94.68% 利润总额减少，依法计提的所得税费减少
少数股东损益 -338.71 840.47 -140.30% 本期山东世联、青岛荣置地等非全资子公司确认
少数股东损益减少
外币财务报表折算差额 1.42 20.98 -93.23% 子公司外币报表折算汇率变动
归属于少数股东的其他综 1.30 -31.30 104.15% 非全资子公司外币报表折算汇率变动
合收益的税后净额
4、年初到报告期末利润表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
其他收益 2,771.46 1,760.87 57.39% 研发、小样社区政府补助和税费减免增加
信用减值损失 2,904.53 执行新金融准则，原资产减值损失项目调整到本
项目列报；本期应收账款、贷款计提的坏账减值
损失同比减少
资产减值损失 -13,633.55 100.00% 同上
资产处置收益 53.04 -6.06 975.25% 处置抵债房产收益增加
营业外收入 3,857.70 1,751.87 120.20% 收到的政府补助和资产运营业务客户违约金增加
营业外支出 1,335.71 653.43 104.42% 本期主要是支付的合同违约金和赔偿款
少数股东损益 -521.27 1,398.58 -137.27% 本期山东世联、武汉都市等非全资子公司确认少
数股东损益减少
归属于少数股东的其他综 1.57 -32.29 104.86% 非全资子公司外币报表折算汇率变动
合收益的税后净额
5、现金流量表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
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购买商品、接受劳务支付的现金 32,422.87 13,922.28 132.88% 装修业务支付的材料及工程款增加
支付的各项税费 45,736.27 82,842.56 -44.79% 支付缴纳前期税费同比减少
收回投资收到的现金 3,117.11 650.00 379.56% 收回其他权益工具投资增加
处置固定资产、无形资产和其他长期 1,845.61 347.65 430.88% 处置抵债资产增加
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 168.17 -50.83 430.85% 处置子公司收到的现金增加
现金净额
购建固定资产、无形资产和其他长期 16,780.90 33,177.34 -49.42% 公寓管理业务支付的装修款减少
资产支付的现金
投资支付的现金 1,204.30 5,024.24 -76.03% 支付的联营企业投资减少
取得子公司及其他营业单位支付的 901.10 -100.00% 上期支付并购杭州三箭尾款930万元，本
现金净额 期无此项净流出
吸收投资收到的现金 1,455.95 1,055.40 37.95% 非全资子公司吸收少数股东的投资增加
收到其他与筹资活动有关的现金 49,619.15 128,019.74 -61.24% 资产证券化融资减少
子公司支付给少数股东的股利、利润 3,296.54 5,455.57 -39.57% 主要是山东世联、北京安信行支付少数
股东股利减少
汇率变动对现金及现金等价物的影 26.89 68.47 -60.73% 子公司外币报表折算汇率变动
响
二、 主营业务说明
1、公司2019年1-9月实现主营业务收入460,673.51 万元，同比下降14.00%；
（1）主营业务收入按业务板块划分：
产品类型 2019年1-9月 2018年1-9月 增长率
金额（万元） 比重 金额（万元） 比重
交易服务 285,702.70 62.01% 369,034.49 68.89% -22.58%
交易后服务 63,273.79 13.74% 79,476.27 14.84% -20.39%
资产运营服务 63,804.31 13.85% 47,598.72 8.89% 34.05%
资产管理服务 47,892.71 10.40% 39,534.70 7.38% 21.14%
合计 460,673.51 100.00% 535,644.18 100.00% -14.00%
1）本期资产运营服务收入同比增长34.05%，主要是本期公司工商资产运营和公寓管理运营规模持续增长，其中公寓
管理业务同比增长46.04%；2）本期资产管理服务收入同比增长21.14%，主要是公司物业管理服务持续发展，收入同比增长
19.23%；3）本期交易后服务收入同比下降20.39%，主要是公司持续优化业务结构，严控资产风险，积极响应国家政策，主
动控制业务规模，本期金融业务收入同比下降31.83%；4）本期公司交易服务业务持续受政策、市场波动的影响，收入同比
下降22.58%。
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（2）主营业务收入按照收入的区域来源划分：
产品类型 2019年1-9月 2018年1-9月 增长率
金额（万元） 比重 金额（万元） 比重
华南区域 190,012.05 41.24% 222,477.17 41.54% -14.59%
华东区域 90,224.23 19.59% 110,933.93 20.71% -18.67%
华北区域 71,391.45 15.50% 66,653.36 12.44% 7.11%
华中及西南区域 55,990.22 12.15% 70,346.07 13.13% -20.41%
山东区域 53,055.56 11.52% 65,233.65 12.18% -18.67%
合计 460,673.51 100.00% 535,644.18 100.00% -14.00%
本期，华北区域因为区域房地产交易保持平稳，同时物业管理和资产运营业务持续增长，营业收入同比增长7.11%；因
持续受市场波动的影响，交易服务收入同比减少，致使华南区域、华东区域、华中及西南区域、山东区域营业收入同比分别
下降14.59%、18.67%、20.41%和18.67%。
2、公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约4,155亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约31.4亿元的代理费收入；
其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,545亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约26.0亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算代理费。
三、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
四、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行
完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项。
五、以公允价值计量的金融资产
√ 适用 □ 不适用
单位：人民币元
本期公允价 计入权益的累计 报告期内购入 报告期内 累计投资收
资产类别 初始投资成本 期末金额 资金来源
值变动损益 公允价值变动 金额 售出金额 益
基金 224,362,425.00 -30,116,899.00 194,245,526.00 自有资金
信托产品 10,000,000.00 890,977.07 10,000,000.00 自有资金
其他 421,915,533.94 7,551.74 7,551.74 -2,064,164.41 35,244,360.64 419,858,921.27 自有资金
合计 646,277,958.94 7,551.74 7,551.74 -22,181,063.41 0.00 36,135,337.71 624,104,447.27 --
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六、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
七、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
八、委托理财
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
九、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
深圳世联行集团股份有限公司
法定代表人：陈劲松
二〇一九年十月二十二日
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