深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
已审财务报表
2018年度
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
目录
页次
审计报告 1-8
已审财务报表
合并资产负债表 9-11
合并利润表 12-13
合并股东权益变动表 14-15
合并现金流量表 16-17
公司资产负债表 18-19
公司利润表 20
公司股东权益变动表 21-22
公司现金流量表 23-24
财务报表附注 25-196
补充资料
1.非经常性损益明细表 1
2.净资产收益率和每股收益 2
审计报告
安永华明（2019）审字第61243319_H36号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“新南山
控股”）的财务报表，包括2018年12月31日的合并及公司资产负债表，2018
年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相关财务报表附
注。
我们认为，后附的新南山控股的财务报表在所有重大方面按照企业会计准
则的规定编制，公允反映了新南山控股2018年12月31日的合并及公司财务状况
以及2018年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的
“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的
责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新南山控股，并履行了
职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
1
审计报告（续）
安永华明（2019）审字第61243319_H36号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的
事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我
们不对这些事项单独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描
述也以此为背景。
我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的
责任，包括与这些关键审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执
行为应对评估的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序
的结果，包括应对下述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计
意见提供了基础。
2
审计报告（续）
安永华明（2019）审字第61243319_H36号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项: 该事项在审计中是如何应对:
土地增值税的计提
新南山控股应缴纳的主要税项之一为土地增 我们在审计过程中对土地增值税的计
值税，其销售开发的房地产需要就土地增值 提执行了以下程序：
额按照超率累进税率 30%-60%缴纳土地增值 1)利用安永内部税务专家的工作，评
税。在每个财务报告期末，管理层需要对土 价新南山控股于2018年12月31日的
地增值税的计提金额进行估算，在作出估算 土地增值税的计提，包括基于我们的
时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规 经验、知识和对相关税法应用的实务
的规定和解释，预计的销售房地产取得的收 操作的理解，评估新南山控股的假设
入、预计可扣除的土地成本、房地产开发成 和判断；
本、利息费用、开发费用等。新南山控股于 2)评价管理层对预计销售房地产取得
2018 度 计 提 土 地 增 值 税 人 民 币 的收入及可扣除项目金额的估计，评
608,553,775.66 元 ， 占 税 前 利 润 总 额 的 估管理层的假设和判断；
50.93%。由于土地增值税的计提金额对财务 3) 重 新 计 算 应 计 提 的 土 地 增 值 税 金
报表的重要性，且管理层作出估算时涉及较 额，并将我们的计算结果与账面所记
多的估计和判断，因此我们认为该事项为关 录的金额进行比较；
键审计事项。 4)复核财务报表中关于土地增值税相
关信息披露的充分性和完整性。
参阅财务报表附注三、29.重大会计判断和估
计 ， 附 注 五 、 24. 应 交 税 费 和 41. 税 金 及 附
加。
3
审计报告（续）
安永华明（2019）审字第61243319_H36号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项: 该事项在审计中是如何应对:
房地产业务存货的可变现净值的评估
2018年12月31日，新南山控股开发产品和开 我们在审计过程中对房地产业务存货
发成本（以下统称“房地产业务存货”）的 的可变现净值评估执行了以下程序：
账面金额合计人民币10,620,844,706.25元，
占该集团流动资产的比例为55.82%。房地产 1）选取样本对房地产开发项目进行
存货按照成本与可变现净值孰低计量。 实地察看，询问项目开发进度；
2）将预计估计售价与市场近期交易
确定房地产业务存货的可变现净值涉及包括 价格进行比较，参照同一项目的预售
对估计售价、估计的销售费用以及相关税 单价或具有类似规模、用途及地点的
费，以及在建开发物业至完工时估计将要发 可比较物业的现行市场价格；
生的成本作出的重大会计估计。鉴于在房地 3）将估计的销售费用以及相关税费
产业务存货的账面金额重大，以及所作出的 与已售项目实际发生的销售费用及相
重大会计估计，因此我们认为该事项是关键 关税费进行比较；
审计事项。 4）将在建开发物业至完工时估计将
要发生的成本与管理层所批准的预算
参阅财务报表附注三、29.重大会计判断和估 进行比较，并对大额已签署的施工合
计，附注五、5.存货 、19.资产减值准备和 同进行抽查或与新南山控股同类竣工
46.资产减值损失。 物业的实际成本进行比较。
4
审计报告（续）
安永华明（2019）审字第61243319_H36号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
四、其他信息
新南山控股管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发
表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，
考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一
致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当
报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，
并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估新南山控股的持续经营能力，披露与
持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、
终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督新南山控股的财务报告过程。
5
审计报告（续）
安永华明（2019）审字第61243319_H36号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，
但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报
可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报
表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业
怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审
计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或
凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未
能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内
部控制的有效性发表意见。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计
证据，就可能导致对新南山控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不
确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表
中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能
导致新南山控股不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表
是否公允反映相关交易和事项。
（6） 就新南山控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并
对审计意见承担全部责任。
6
审计报告（续）
安永华明（2019）审字第61243319_H36号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治
理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的
防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为
重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法
规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟
通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审
计报告中沟通该事项。
7
审计报告（续）
安永华明（2019）审字第61243319_H36号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
（本页无正文）
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：李 赟
（项目合伙人）
中国注册会计师：张永坤
中国 北京 2019年4月25日
8
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并资产负债表
2018年12月31日 人民币元
资产 附注五 2018年12月31日 2017年12月31日
流动资产
货币资金 1 5,160,915,905.33 3,571,269,760.27
应收票据及应收账款 2 1,045,589,435.33 658,905,265.57
预付款项 3 57,266,890.84 28,874,275.23
其他应收款 4 1,244,398,781.52 2,975,445,127.00
存货 5 11,047,877,840.88 7,748,519,853.53
一年内到期的非流动资产 6 27,363,316.25 31,258,638.98
其他流动资产 7 443,048,760.94 322,252,066.37
流动资产合计 19,026,460,931.09 15,336,524,986.95
非流动资产
长期应收款 8 81,126,892.53 104,303,836.17
长期股权投资 9 980,760,324.93 884,115,487.35
投资性房地产 10 2,871,413,031.36 2,068,285,975.57
固定资产 11 2,475,087,756.04 1,774,392,894.88
在建工程 12 552,521,464.31 873,882,814.36
无形资产 13 3,821,363,383.61 3,004,810,465.59
开发支出 14 - 1,434,927.55
商誉 15 11,133,118.55 11,133,118.55
长期待摊费用 16 38,421,458.78 19,791,977.93
递延所得税资产 17 394,863,484.62 243,510,624.05
其他非流动资产 18 1,270,516,944.48 1,535,240,313.92
非流动资产合计 12,497,207,859.21 10,520,902,435.92
资产总计 31,523,668,790.30 25,857,427,422.87
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
9
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并资产负债表（续）
2018年12月31日 人民币元
负债和股东权益 附注五 2018年12月31日 2017年12月31日
流动负债
短期借款 20 1,814,000,000.00 1,764,000,000.00
应付票据及应付账款 21 1,683,819,606.35 1,101,452,490.06
预收款项 22 4,218,784,217.90 3,780,655,280.83
应付职工薪酬 23 101,273,497.67 102,876,032.57
应交税费 24 1,663,642,017.63 1,006,868,594.91
其他应付款 25 1,568,206,612.22 1,540,983,275.04
一年内到期的非流动负债 26 2,431,974,507.34 355,277,372.29
其他流动负债 27 550,677,604.56 166,684,000.00
流动负债合计 14,032,378,063.67 9,818,797,045.70
非流动负债
长期借款 28 4,032,242,490.66 3,129,477,709.67
应付债券 29 385,000,000.00 1,057,881,893.99
长期应付款 30 7,416,046.76 23,363,212.37
预计负债 31 4,028,422.01 6,287,818.16
递延收益 32 159,705,484.05 61,713,874.38
递延所得税负债 17 21,293,746.02 21,788,430.59
其他非流动负债 33 2,086,104,885.93 1,453,668,856.02
非流动负债合计 6,695,791,075.43 5,754,181,795.18
负债合计 20,728,169,139.10 15,572,978,840.88
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
10
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并资产负债表（续）
2018年12月31日 人民币元
负债和股东权益 附注五 2018年12月31日 2017年12月31日
股东权益
股本 34 2,707,782,513.00 1,877,530,273.00
资本公积 35 2,743,722,207.55 3,588,974,447.55
其他综合收益 36 652,079.14 652,079.14
专项储备 37 8,277,411.57 8,482,232.20
盈余公积 38 285,290,049.46 277,329,817.43
未分配利润 39 2,335,219,328.14 1,838,613,236.04
归属于母公司股东权益合计 8,080,943,588.86 7,591,582,085.36
少数股东权益 2,714,556,062.34 2,692,866,496.63
股东权益合计 10,795,499,651.20 10,284,448,581.99
负债和股东权益总计 31,523,668,790.30 25,857,427,422.87
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
本财务报表由以下人士签署：
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
田俊彦 沈启盟 张永榜
11
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并利润表
2018年度 人民币元
附注五 2018年 2017年
营业收入 40 7,051,678,631.46 7,358,479,015.04
减：营业成本 40 4,027,549,681.29 4,028,153,957.78
税金及附加 41 752,087,767.28 970,828,510.32
销售费用 42 221,181,505.60 216,597,338.79
管理费用 43 564,246,477.21 442,245,154.95
研发费用 44 21,573,317.98 22,517,551.61
财务费用 45 281,369,312.95 270,150,256.99
其中：利息费用 335,955,241.42 304,906,073.05
利息收入 43,737,401.89 52,481,136.38
资产减值损失 46 24,397,846.30 58,548,575.86
加：其他收益 47 20,950,116.75 5,329,215.04
投资收益 48 8,971,319.12 10,571,399.33
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益 8,848,647.89 10,571,399.33
资产处置收益/(损失) 49 12,435,708.62 (2,472,743.28)
营业利润 1,201,629,867.34 1,362,865,539.83
加：营业外收入 50 11,341,716.41 27,239,083.72
减：营业外支出 51 18,153,061.57 11,781,874.81
利润总额 1,194,818,522.18 1,378,322,748.74
减：所得税费用 52 441,171,608.16 468,777,267.52
净利润 753,646,914.02 909,545,481.22
其中：同一控制下企业合并中被合并方合
并前净利润/(亏损) 23,098,548.31 (42,811,942.39)
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
12
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并利润表（续）
2018年度 人民币元
附注五 2018年 2017年
按经营持续性分类
持续经营净利润 753,646,914.02 909,545,481.22
按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润 504,566,324.13 585,953,386.06
少数股东损益 249,080,589.89 323,592,095.16
综合收益总额 753,646,914.02 909,545,481.22
其中：
归属于母公司股东的综合收益总额 504,566,324.13 585,953,386.06
归属于少数股东的综合收益总额 249,080,589.89 323,592,095.16
每股收益 53
基本每股收益 0.19 0.22
稀释每股收益 0.19 0.22
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
13
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并股东权益变动表
2018年度 人民币元
2018年度
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计 少数股东权益 股东权益合计
一、上年年末余额 1,877,530,273.00 2,805,629,699.04 - 991,359.32 277,329,817.43 928,452,175.22 5,889,933,324.01 818,845,872.12 6,708,779,196.13
加：同一控制下企业合并 - 783,344,748.51 652,079.14 7,490,872.88 - 910,161,060.82 1,701,648,761.35 1,874,020,624.51 3,575,669,385.86
二、本年年初余额 1,877,530,273.00 3,588,974,447.55 652,079.14 8,482,232.20 277,329,817.43 1,838,613,236.04 7,591,582,085.36 2,692,866,496.63 10,284,448,581.99
三、本年增减变动金额
(一)综合收益总额 - - - - - 504,566,324.13 504,566,324.13 249,080,589.89 753,646,914.02
(二)股东投入和减少资本
1.股东投入资本 830,252,240.00 (845,252,240.00) - - - - (15,000,000.00) 8,599,990.00 (6,400,010.00)
(三)利润分配
1.提取盈余公积 - - - - 7,960,232.03 (7,960,232.03) - - -
2.对股东的分配 - - - - - - - (170,135,124.13) (170,135,124.13)
3.永续债付息 - - - - - - - (65,902,777.78) (65,902,777.78)
(四)专项储备
1.本年提取 - - - 1,845,106.05 - - 1,845,106.05 61,971.40 1,907,077.45
2.本年使用 - - - (2,049,926.68) - - (2,049,926.68) (15,083.67) (2,065,010.35)
四、 本年年末余额 2,707,782,513.00 2,743,722,207.55 652,079.14 8,277,411.57 285,290,049.46 2,335,219,328.14 8,080,943,588.86 2,714,556,062.34 10,795,499,651.20
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
14
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并股东权益变动表（续）
2018年度 人民币元
2017年度
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计 少数股东权益 股东权益合计
一、上年年末余额 1,877,530,273.00 2,805,763,985.65 - 991,359.32 277,329,817.43 675,243,971.96 5,636,859,407.36 854,569,877.34 6,491,429,284.70
加：同一控制下企业合并 - 783,344,748.51 652,079.14 6,774,707.73 - 966,064,644.53 1,756,836,179.91 857,253,429.68 2,614,089,609.59
二、本年年初余额 1,877,530,273.00 3,589,108,734.16 652,079.14 7,766,067.05 277,329,817.43 1,641,308,616.49 7,393,695,587.27 1,711,823,307.02 9,105,518,894.29
三、本年增减变动金额
(一)综合收益总额 - - - - - 585,953,386.06 585,953,386.06 323,592,095.16 909,545,481.22
(二)股东投入和减少资本
1.股东投入资本 - - - - - - - 24,000,010.00 24,000,010.00
2.发行永续债 - - - - - - - 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
3.其他 - (134,286.61) - - - - (134,286.61) 134,286.61 -
(三)利润分配
1.对股东的分配 - - - - - (388,648,766.51) (388,648,766.51) (366,734,745.67) (755,383,512.18)
(四)专项储备
1.本年提取 - - - 2,701,942.14 - - 2,701,942.14 763,056.96 3,464,999.10
2.本年使用 - - - (1,985,776.99) - - (1,985,776.99) (711,513.45) (2,697,290.44)
四、 本年年末余额 1,877,530,273.00 3,588,974,447.55 652,079.14 8,482,232.20 277,329,817.43 1,838,613,236.04 7,591,582,085.36 2,692,866,496.63 10,284,448,581.99
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
15
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并现金流量表
2018年度 人民币元
附注五 2018年 2017年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,402,573,739.44 7,002,418,239.13
收到的税费返还 21,461,580.05 49,724,323.19
收到其他与经营活动有关的现金 54 2,173,491,294.83 214,654,207.83
经营活动现金流入小计 9,597,526,614.32 7,266,796,770.15
购买商品、接受劳务支付的现金 6,124,802,905.10 3,168,797,670.84
支付给职工以及为职工支付的现金 665,966,066.12 560,753,633.89
支付的各项税费 1,222,928,354.75 1,146,659,500.07
支付其他与经营活动有关的现金 54 746,333,528.10 2,489,306,291.92
经营活动现金流出小计 8,760,030,854.07 7,365,517,096.72
经营活动产生的现金流量净额 55 837,495,760.25 (98,720,326.57)
二、投资活动产生的现金流量：
取得投资收益收到的现金 96,303,807.88 44,329,259.41
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 83,798,410.44 76,063,263.11
收到其他与投资活动有关的现金 54 131,561,388.34 25,197,697.32
投资活动现金流入小计 311,663,606.66 145,590,219.84
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 1,577,155,897.50 856,431,559.32
投资所支付的现金 187,921,446.00 154,760,554.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额 1,045,879.42 10,550,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 54 487,937,467.96 730,148,090.82
投资活动现金流出小计 2,254,060,690.88 1,751,890,204.14
投资活动产生的现金流量净额 (1,942,397,084.22) (1,606,299,984.30)
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
16
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
合并现金流量表（续）
2018年度 人民币元
附注五 2018年 2017年
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 8,599,990.00 1,024,000,010.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
现金 8,599,990.00 1,024,000,010.00
取得借款收到的现金 9,555,221,696.12 7,062,984,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 54 - 50,000,000.00
筹资活动现金流入小计 9,563,821,686.12 8,136,984,010.00
偿还债务支付的现金 6,144,238,022.64 5,883,284,227.78
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 692,647,665.41 1,014,269,953.82
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润 177,979,715.69 311,996,580.76
支付其他与筹资活动有关的现金 54 61,797,365.00 63,743,774.22
筹资活动现金流出小计 6,898,683,053.05 6,961,297,955.82
筹资活动产生的现金流量净额 2,665,138,633.07 1,175,686,054.18
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 11,818,191.02 (16,297,950.68)
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额 1,572,055,500.12 (545,632,207.37)
加：年初现金及现金等价物余额 3,480,962,393.15 4,026,594,600.52
六、年末现金及现金等价物余额 55 5,053,017,893.27 3,480,962,393.15
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
17
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
资产负债表
2018年12月31日 人民币元
资产 附注十四 2018年12月31日 2017年12月31日
流动资产
货币资金 223,224,837.69 108,134,776.23
应收票据及应收账款 1 219,295,295.89 166,537,229.89
预付款项 116,136.28 40,128.58
其他应收款 2 5,004,356,335.81 3,984,440,212.77
存货 55,884,384.46 86,643,378.10
其他流动资产 6,360,236.90 13,221,559.02
流动资产合计 5,509,237,227.03 4,359,017,284.59
非流动资产
长期股权投资 3 7,336,788,924.11 4,129,381,455.35
投资性房地产 104,897,740.31 -
固定资产 19,158,991.89 10,940,590.22
无形资产 232,364,967.17 1,605,968.23
长期待摊费用 874,007.47 1,298,197.70
其他非流动资产 1,415,476.07 -
非流动资产合计 7,695,500,107.02 4,143,226,211.50
资产总计 13,204,737,334.05 8,502,243,496.09
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
18
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
资产负债表（续）
2018年12月31日 人民币元
负债和股东权益 2018年12月31日 2017年12月31日
流动负债
短期借款 920,000,000.00 500,000,000.00
应付票据及应付账款 108,256,129.46 159,747,177.08
预收款项 1,215,804.51 33,623,285.68
应付职工薪酬 14,207,322.45 11,120,793.10
应交税费 2,130,835.23 1,785,033.00
其他应付款 441,527,387.00 333,021,130.39
一年内到期的非流动负债 1,734,800,861.64 22,000,000.00
流动负债合计 3,222,138,340.29 1,061,297,419.25
非流动负债
长期借款 1,667,894,183.03 1,122,000,000.00
应付债券 - 497,892,893.99
其他非流动负债 1,002,319,504.86 -
非流动负债合计 2,670,213,687.89 1,619,892,893.99
负债合计 5,892,352,028.18 2,681,190,313.24
股东权益
股本 2,707,782,513.00 1,877,530,273.00
资本公积 4,374,494,211.62 3,874,695,728.48
盈余公积 158,466,492.99 150,506,260.96
未分配利润/(未弥补亏损) 71,642,088.26 (81,679,079.59)
股东权益合计 7,312,385,305.87 5,821,053,182.85
负债和股东权益总计 13,204,737,334.05 8,502,243,496.09
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
19
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
利润表
2018年度 人民币元
附注十四 2018年 2017年
营业收入 4 304,946,226.58 277,196,869.12
减：营业成本 4 269,467,073.16 237,540,122.07
税金及附加 2,306,788.75 1,812,145.55
销售费用 1,401,977.08 15,741,002.07
管理费用 42,261,898.48 54,392,654.10
财务费用 45,770,670.61 30,435,745.94
其中：利息费用 93,680,678.64 57,715,186.10
利息收入 47,299,193.66 28,715,581.71
资产减值损失 2,466,492.02 143,177,643.85
加：其他收益 180,316.63 -
投资收益 5 213,707,843.72 123,178,033.81
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益 13,707,843.72 16,801,097.88
资产处置收益/(损失) 419,601.08 (821,606.16)
营业利润/(亏损) 155,579,087.91 (83,546,016.81)
加：营业外收入 5,837,629.97 1,114,611.27
减：营业外支出 135,318.00 316,725.85
利润总额/(亏损) 161,281,399.88 (82,748,131.39)
减：所得税费用 - -
净利润/(亏损) 161,281,399.88 (82,748,131.39)
按经营持续性分类
持续经营净利润/(亏损) 161,281,399.88 (82,748,131.39)
综合收益总额 161,281,399.88 (82,748,131.39)
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
20
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
股东权益变动表
2018年度 人民币元
2018年度
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润/(未弥补亏损) 股东权益合计
一、上年年末余额 1,877,530,273.00 3,874,695,728.48 150,506,260.96 (81,679,079.59) 5,821,053,182.85
二、本年增减变动金额
(一)综合收益总额 - - - 161,281,399.88 161,281,399.88
(二)股东投入和减少资本
1.股东投入资本 830,252,240.00 499,798,483.14 - - 1,330,050,723.14
(三)利润分配
1.提取盈余公积 - - 7,960,232.03 (7,960,232.03) -
三、 本年年末余额 2,707,782,513.00 4,374,494,211.62 158,466,492.99 71,642,088.26 7,312,385,305.87
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
21
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
股东权益变动表（续）
2018年度 人民币元
2017年度
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 1,877,530,273.00 3,874,695,728.48 150,506,260.96 389,717,818.31 6,292,450,080.75
二、本年增减变动金额
(一)综合收益总额 - - - (82,748,131.39) (82,748,131.39)
(二)利润分配
1.对股东的分配 - - - (388,648,766.51) (388,648,766.51)
三、 本年年末余额 1,877,530,273.00 3,874,695,728.48 150,506,260.96 (81,679,079.59) 5,821,053,182.85
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
22
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
现金流量表
2018年度 人民币元
2018年 2017年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 222,561,669.49 244,253,648.09
收到其他与经营活动有关的现金 13,928,297.91 24,611,178.19
经营活动现金流入小计 236,489,967.40 268,864,826.28
购买商品、接受劳务支付的现金 125,668,260.53 118,244,554.48
支付给职工以及为职工支付的现金 44,462,856.95 54,246,128.82
支付的各项税费 13,667,675.38 15,375,041.92
支付其他与经营活动有关的现金 33,678,653.77 22,205,522.02
经营活动现金流出小计 217,477,446.63 210,071,247.24
经营活动产生的现金流量净额 19,012,520.77 58,793,579.04
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 752,364,490.59 950,000,000.00
取得投资收益收到的现金 227,535,427.98 339,722,109.93
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额 2,168,556.16 3,376.00
收到的其他与投资活动有关的现金 168,327,817.45 -
投资活动现金流入小计 1,150,396,292.18 1,289,725,485.93
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 2,662,508.37 1,275,435.00
投资所支付的现金 1,884,070,764.09 1,429,812,558.42
支付的其他与投资活动有关的现金 2,900,000.00 -
投资活动现金流出小计 1,889,633,272.46 1,431,087,993.42
投资活动产生的现金流量净额 (739,236,980.28) (141,362,507.49)
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
23
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
现金流量表（续）
2018年度 人民币元
2018年 2017年
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 2,440,662,331.93 2,600,178,125.81
筹资活动现金流入小计 2,440,662,331.93 2,600,178,125.81
偿还债务支付的现金 1,383,452,711.68 2,034,850,491.69
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 207,452,486.17 497,802,174.19
支付其他与筹资活动有关的现金 15,000,000.00 -
筹资活动现金流出小计 1,605,905,197.85 2,532,652,665.88
筹资活动产生的现金流量净额 834,757,134.08 67,525,459.93
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 557,386.89 (1,057,394.24)
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额 115,090,061.46 (16,100,862.76)
加：年初现金及现金等价物余额 108,134,776.23 124,235,638.99
六、年末现金及现金等价物余额 223,224,837.69 108,134,776.23
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
24
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注
2018年度 人民币元
一、 基本情况
1. 公司基本情况
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）是一
家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有限公司，于2005年3月1
日成立。本公司所发行人民币普通股A股股票，已在深圳证券交易所上
市。本公司总部位于深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开
发集团赤湾总部大厦2501。
本公司及其附属子公司（以下简称“本集团”）主要经营活动为：物业
租赁，物业管理；供应链管理,物流信息咨询；投资咨询；房地产开发业
务；企业管理咨询，财务咨询；经营码头及港口的货物装卸运输以及堆
场、仓库及物业租赁业务，代理海上石油后勤服务；活动房屋、金属结
构件、建筑材料、设备的生产(由分支机构经营)、销售、租赁及相关服
务（涉及资质证的凭资质证经营）；与船舶舱室配套产品的售后服务、
塔机租赁及配套服务。
本集团的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发（集团）股
份有限公司（以下简称“南山集团”）。
2. 本集团本年度合并范围变化及完成的重大资产重组
（1）合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年度变化情况参见
附注六。
（2）2018年2月12日，中国证券监督管理委员会核发《关于核准深圳市
新南山控股（集团）股份有限公司吸收合并深圳赤湾石油基地股份
有限公司的批复》（证监许可[2018]339 号），核准本公司发行 A
股830,252,240股换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关
联交易事宜，该吸收合并事宜已于2018年9月30日完成资产交割。
3. 本财务报表业经本公司董事会于2019年4月25日决议批准。
25
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
二、 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁
布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企
业会计准则”)编制。
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资
产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、 重要会计政策及会计估计
本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体
现在应收款项坏账准备的计提、存货计价方法、固定资产折旧和减值、
无形资产摊销、集成房屋构件分类为存货或固定资产的判断、土地增值
税、收入确认等研发费用资本化条件交易或事项。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本
集团于2018年12月31日的财务状况以及2018年度的经营成果和现金流
量。
2. 会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3. 记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特
别说明外，均以人民币元为单位表示。
4. 企业合并
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
26
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
4. 企业合并(续)
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控
制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，
在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的
其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权
的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收
购被合并方而形成的商誉），按合并日在最终控制方财务报表中的账面
价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的
合并对价的账面价值（或发行股份面值总额的差额），调整资本公积中
的股本溢价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收
益。
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非
同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其
他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买
方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负
债在收购日以公允价值计量。
27
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
4. 企业合并(续)
非同一控制下的企业合并(续)
支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买
日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计
减值损失进行后续计量。支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性
证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被
购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对
价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）及购买日之前持有的
被购买方的股权的公允价值的计量进行复核，复核后支付的合并对价的
公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购
买方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产
公允价值份额的，其差额计入当期损益。
5. 合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司
的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位
中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政
策。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收
入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的本年亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权
益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果
和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团
对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认
资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调
整。
28
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
5. 合并财务报表(续)
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和
现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表
时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体
自最终控制方开始实施控制时一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化
的，本集团重新评估是否控制被投资方。
6. 合营安排分类及共同经营
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排
相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅
对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有
的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，
以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份
额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确
认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
7. 现金及现金等价物
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价
物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现
金、价值变动风险很小的投资。
29
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
8. 外币业务和外币报表折算
本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为
记账本位币金额。于资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债
表日即期汇率折算。由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与
购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的差额按照借款费
用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非
货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币
金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即
期汇率折算，由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或
其他综合收益。
对于境外经营，本集团在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民
币：对资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率
折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的
即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇
率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合
收益。处置境外经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置
当期损益，部分处置的按处置比例计算。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期
汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单
独 列 报 。
30
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
9. 金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债
或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类
似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
(1) 收取金融资产现金流量的权利届满；
(2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担
了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质
上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实
质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确
认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一
金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替
换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方
式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的
期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融
资产的日期。
31
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金
融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资
产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。交易性金融资产，是指满足下列条件之一的金融资产：取得该金融
资产的目的是为了在短期内出售；属于进行集中管理的可辨认金融工具
组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合
进行管理；属于衍生工具，但是，属于财务担保合同的衍生工具、与在
活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类金融资产，采用
公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。
与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关的股利或利息
收入，计入当期损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团
有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资产，
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止
确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定
的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成
本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
32
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融资产分类和计量(续)
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资
产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采
用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确
认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确
认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益
确认，直到该金融资产终止确认或发生减值时，其累计利得或损失转入
当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损
益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投
资，按成本计量。
金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债、其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负
债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
33
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融负债分类和计量(续)
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负
债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债。交易性金融负债，是指满足下列条件之一的金融负债：承担该金融
负债的目的是为了在近期内回购；属于进行集中管理的可辨认金融工具
组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合
进行管理；属于衍生工具，但是，属于财务担保合同的衍生工具、与在
活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类金融负债，按照
公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产
负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当
前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负
债。
金融资产减值
本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表
明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客
观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未
来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资
产发生减值的客观证据，包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务
人违反合同条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等)、债务人很可能
倒闭或进行其他财务重组，以及公开的数据显示预计未来现金流量确已
减少且可计量。
34
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融资产减值(续)
以摊余成本计量的金融资产
发生减值时，将该金融资产的账面通过备抵项目价值减记至预计未来现
金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期损
益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率(即初始确认时
计算确定的实际利率)折现确定，并考虑相关担保物的价值。减值后利息
收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利
率计算确认。对于贷款和应收款项，如果没有未来收回的现实预期且所
有抵押品均已变现或已转入本集团，则转销贷款和应收款项以及与之相
关的减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已
发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资
产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单
独进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和
不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再
进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信
用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表
明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价
值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
35
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融资产减值(续)
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公
允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计
损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金
额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
可供出售权益工具投资发生减值的客观证据，包括公允价值发生严重或
非暂时性下跌。“严重”根据公允价值低于成本的程度进行判断，“非
暂时性”根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。存在发生减值的
客观证据的，转出的累计损失，为取得成本扣除当前公允价值和原已计
入损益的减值损失后的余额。可供出售权益工具投资发生的减值损失，
不通过损益转回，减值之后发生的公允价值增加直接在其他综合收益中
确认。
在确定何谓“严重”或“非暂时性”时，需要进行判断。本集团根据公
允价值低于成本的程度或期间长短，结合其他因素进行判断。
对于可供出售债务工具投资，其减值按照与以摊余成本计量的金融资产
相同的方法评估。不过，转出的累计损失，为摊余成本扣除当前公允价
值和原已计入损益的减值损失后的余额。减值后利息收入按照确定减值
损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值
已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的
减值损失予以转回，计入当期损益。
36
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融资产减值(续)
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，
与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之
间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确
认，不再转回。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，
终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融
资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继
续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负
债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的
账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资
产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
37
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
10. 应收款项
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 金额 100 万元以上(含 100 万元)且占应收款项
(包括应收账款、其他应收款和长期应收款)账
面余额 10%以上的款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值
提方法 低于其账面价值的差额计提坏账准备。
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
本集团以个别认定法和账龄作为信用风险特征确定应收款项组合，并采
用个别认定法和账龄分析法对应收账款和其他应收款计提坏账准备。
个别认定法将应收关联方款项、押金、保证金等确定为应收款项组合，
并根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
账龄分析法计提坏账准备的比例如下：
应收账款 其他应收款
账龄
计提比例(%) 计提比例(%)
半年以内(含半年，以下同) 3.00 3.00
半年至 1 年 5.00 5.00
1至2年 10.00 10.00
2至3年 40.00 40.00
3 年以上 100.00 100.00
单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用
风险特征的应收款项组合和个别认定法组合的
未来现金流量现值存在显著差异。
坏账准备的计提方法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额计提坏账准备。
38
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
11. 存货
存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品
等。
房地产开发业务存货包括开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始
计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装
工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相
关费用。
生产制造业务存货包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货采用
月末一次加权平均法确定其实际成本。周转材料包括低值易耗品和包装
物等，低值易耗品和包装物釆用一次转销法进行摊销。
以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算，以经营租赁赚取租金
为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核算。集成房屋构件按照成本
进行初始计量，在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可
变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌
价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，
则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转
回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价
准备时，原材料按类别计提，产成品按单个存货项目计提。与在同一地
区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难
以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
39
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
12. 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下
的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始
投资成本与合并对价账面价值之间差额，调整资本公积(不足冲减的，冲
减留存收益)；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认
的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期
股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初
始投资成本(通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，以购买
日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和
作为初始投资成本)，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负
债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益
法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权
益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资
的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日之前持有
的股权投资作为金融工具计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按
成本法核算时全部转入当期损益。除企业合并形成的长期股权投资以外
方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金
取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费
用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，
以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；通过非货币性资产交
换取得的，按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定初始
投资成本；通过债务重组取得的，按照《企业会计准则第12号——债务
重组》确定初始投资成本。
40
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
12. 长期股权投资(续)
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务
报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与
被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权
力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资
的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权
益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并
且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权
力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成
本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资
的成本。
41
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
12. 长期股权投资(续)
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单
位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合
收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间
发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分(但内部
交易损失属于资产减值损失的，应全额确认)，对被投资单位的净利润进
行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位
宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资
的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的
账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零
为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损
益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入股东权益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损
益。采用权益法核算的长期股权投资，因处置终止采用权益法的，原权
益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当期损
益；仍采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资
单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当
期损益，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股
东权益变动而确认的股东权益，按相应的比例转入当期损益。
42
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
13. 投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地
产，包括已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支
出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计
量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。按其预计使用寿命
及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地产的预计使用寿命、净残值
率及年折旧率列示如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-50年 5.00% 1.80-4.75%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性
房地产转换为固定资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值
时，自改变之日起，本公司将固定资产转换为投资性房地产。发生转换
时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高
于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得
经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、
报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损
益。
43
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
14. 固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件
的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在
发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、
相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该
项资产的其他支出。
固定资产的折旧釆用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计
净残值率及年折旧率如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 5-50 年 5.00-10.00% 1.80-19.00%
经营租赁集成房屋构件 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67%
塔式起重机及其配件 15 年 10.00% 6.00%
机器设备 3-20 年 5.00-10.00% 4.50-31.67%
运输设备 3-14 年 5.00-10.00% 6.43-31.67%
电子及其他设备 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67%
港务设施 50 年 5.00% 1.90%
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租
赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租
赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资
产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折
旧。
本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折
旧方法进行复核，必要时进行调整。
44
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
15. 在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程
支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相
关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产或投资性房地产。
16. 借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款
利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以
资本化，其他借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需
要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售
状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产
活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
45
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
16. 借款费用(续)
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确
定：
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收
入或投资收益后的金额确定。
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支
出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用
或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个
月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费
用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
17. 无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业
合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为
无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预
见其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
土地使用权 50年
软件及其他 3-10年
46
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
17. 无形资产(续)
本集团取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房
等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为无形资产和固定资产核
算。外购土地及建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分
配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至
少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法
进行复核，必要时进行调整。
本集团将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支
出。研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出，只有
在同时满足下列条件时，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其
能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出
售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资
产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使
用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，
以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该
无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支
出，于发生时计入当期损益。
18. 资产减值
本集团对除存货、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确
定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减
值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并
所形成的商誉，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。
对于尚未达到可使用状态的无形资产，也每年进行减值测试。
47
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
18. 资产减值(续)
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其
可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价
值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购
买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组
的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是
能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于
本集团确定的报告分部。
48
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
18. 资产减值(续)
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相
关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产
组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损
失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账
面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首
先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组
或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按
比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
19. 长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内采用直线法
摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销
的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
20. 职工薪酬
职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的
各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利和辞退福
利。本集团提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受
益人等的福利，也属于职工薪酬。
短期薪酬
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
49
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
20. 职工薪酬(续)
离职后福利(设定提存计划)
本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，还参加了企
业年金，相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。
辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系
计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的
重组相关的成本或费用时。
21. 预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与
或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
(1) 该义务是本集团承担的现时义务；
(2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，
并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该
账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价
值进行调整。
22. 其他权益工具
本集团发行的永续债没有到期日，对于永续债票面利息，本集团有权递
延支付，本集团并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为权益工
具。
50
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
23. 收入
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足
下列条件时予以确认。
销售商品收入
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该
商品保留通常与所有权相联系的继续管理权和实施有效控制，且相关的
已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认为收入的实现。销售商品
收入金额，按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或
应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延
方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值
确定。
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完
工百分比法确认提供劳务收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的
劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时
满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流
入本集团，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的
成本能够可靠地计量。本集团以已经发生的成本占估计总成本的比例确
定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳务方已
收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公
允的除外。
房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的
义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公
司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实
施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流
入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的
实现。
51
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
23. 收入(续)
利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
租赁收入
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按照直线法确认，或有租金在
实际发生时计入当期损益。
对于融资租赁，本集团在租赁开始日将最低租赁收款额及未担保余值之
和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。在租赁期间内，采用实
际利率法对未实现融资收益进行分配，并将其确认为融资租赁收入。或
有租金在实际发生时计入当期损益。公司发生的初始费用包括在应收融
资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
24. 政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补
助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性
资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额
计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关
的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为
基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资
产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或
冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当
期损益或冲减相关成本。
52
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
24. 政府补助(续)
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照
合理、系统的方法分期计入损益，但按照名义金额计量的政府补助，直
接计入当期损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发
生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
25. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商
誉，或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的计入股东权益外，均
作为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规
定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂
时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税
基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用
资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或
者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差
异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预
见的未来很可能不会转回。
53
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
25. 所得税(续)
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合
并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或
可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性
差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据
税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并
反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果
未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产
的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重
新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可
供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净
额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权
利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应
纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一
具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的
纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取
得资产、清偿债务。
54
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度
人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
26. 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，
除此之外的均为经营租赁。
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产
成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或
有租金在实际发生时计入当期损益。
作为融资租赁承租人
融资租入的资产，于租赁期开始日将租赁开始日租赁资产的公允价值与
最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租
赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用，在
租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。或有租金在实际发生时计
入当期损益。
作为融资租赁出租人
融资租出的资产，于租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始
直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；
将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差
额作为未实现融资收益，在租赁期内各个期间采用实际利率法进行确
认。或有租金在实际发生时计入当期损益。
27. 利润分配
本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
55
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
28. 安全生产费
按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计
入专项储备；使用时区分是否形成固定资产分别进行处理：属于费用性
支出的，直接冲减专项储备；形成固定资产的，归集所发生的支出，于
达到预定可使用状态时确认固定资产，同时冲减等值专项储备并确认等
值累计折旧。
29. 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假
设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债
表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造
成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确
认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的
条款，本集团保留了这些房地产所有权上的所有重大风险和报酬，因此
作为经营租赁处理。
56
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
29. 重大会计判断和估计(续)
判断(续)
集成房屋构件分类为存货或固定资产的判断
本集团的集成房屋构件在完工时根据持有的目的分类为存货(以出售为目
的)或者固定资产（以经营租赁为目的）。本集团在判断持有目的时考虑
各种相关的事实和因素，包括并不限于：销售订单、出租合同、内部决
议等。
折旧和摊销
本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用
寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将
计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类
资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关
键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可
能发生减值的迹象。除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其
账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于
可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的
现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，
参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去
可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，
管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的
折现率确定未来现金流量的现值。详见附注五、18。
57
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
29. 重大会计判断和估计(续)
估计的不确定性(续)
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所
有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量
的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策
略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
存货跌价准备
如附注三、11所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存
货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的
估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准
备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于
或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并
利润表中予以确认。
应收款项减值
如附注三、10所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收
款项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值情况时评估减值损失的
具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金
流量出现大幅下降的可观察数据、显示个别或组合应收款项中债务人的
财务状况出现重大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明该应
收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原
确认的减值损失予以转回。
58
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
29. 重大会计判断和估计(续)
估计的不确定性(续)
土地增值税
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收
法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土
地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产
开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终的土增税计算结果
可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增
值税支出及相关拨备金额。
30. 会计政策和会计估计变更
会计政策变更
财务报表列报方式变更
根据《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财
会[2018]15号)要求，本集团将“应收票据”和“应收账款”汇总列示为
“应收票据及应收账款”，将“应收利息”、“应收股利”和“其他应
收款”汇总列示于“其他应收款”，将“固定资产”和“固定资产清
理”汇总列示于“固定资产”，将“在建工程”和“工程物资”汇总列
示于“在建工程”；本集团将“应付票据”和“应付账款”汇总列示为
“应付票据及应付账款”，将“应付利息”、“应付股利”和“其他应
付款”汇总列示于“其他应付款”，将“长期应付款”和“专项应付
款”汇总列示于“长期应付款”；本集团在利润表中的“财务费用”项
目之上单独列报“研发费用”项目，将进行研究与开发过程中发生的费
用化支出列报改为在“研发费用”中列报；本集团相应追溯重述了比较
资产负债表和利润表。该会计政策变更对合并及公司净利润和股东权益
无影响。
与资产相关的政府补助的现金流量列报项目变更
根据财政部《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》，
编制现金流量表时，将原作为投资活动的现金流量，变更作为经营活动
的现金流量。本集团相应追溯调整了比较数据。该会计政策变更减少了
合并及公司现金流量表中投资活动产生的现金流量净额并以相同金额增
加了经营活动现金产生的现金流量净额，但对现金和现金等价物净增加
额 无 影 响 。
59
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
30. 会计政策和会计估计变更(续)
会计政策变更(续)
上述会计政策变更引起的追溯调整对财务报表的主要影响如下：
本集团
2018年
会计政策变更前 会计政策变更 会计政策变后
上年年末余额 同一控制下企业合并 年初余额 财务报表列报方式变化 年末余额
应收票据 99,754,312.19 220,000.00 99,974,312.19 (99,974,312.19) -
应收账款 482,384,214.25 76,546,739.13 558,930,953.38 (558,930,953.38) -
应收票据及应收账款 - - - 658,905,265.57 658,905,265.57
应收利息 417,333.85 617,115.56 1,034,449.41 (1,034,449.41) -
其他应收款 2,923,458,910.04 50,951,767.55 2,974,410,677.59 1,034,449.41 2,975,445,127.00
应付票据 194,762,520.29 133,947,792.79 328,710,313.08 (328,710,313.08) -
应付账款 754,665,680.57 18,076,496.41 772,742,176.98 (772,742,176.98) -
应付票据及应付账款 - - - 1,101,452,490.06 1,101,452,490.06
应付利息 28,212,118.57 16,205,921.85 44,418,040.42 (44,418,040.42) -
应付股利 111,095,171.89 20,376,000.00 131,471,171.89 (131,471,171.89) -
其他应付款 485,990,462.62 879,103,600.11 1,365,094,062.73 175,889,212.31 1,540,983,275.04
60
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度
人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
30. 会计政策和会计估计变更(续)
会计政策变更(续)
上述会计政策变更引起的追溯调整对财务报表的主要影响如下(续)：
本公司
2018年
会计政策变更前 会计政策变更 会计政策变后
年初余额 财务报表列报方式变化 年末余额
应收票据 22,091,911.36 (22,091,911.36) -
应收账款 144,445,318.53 (144,445,318.53) -
应收票据及应收账款 - 166,537,229.89 166,537,229.89
应收利息 13,243,047.07 (13,243,047.07) -
应收股利 615,898,842.60 (615,898,842.60) -
其他应收款 3,355,298,323.10 629,141,889.67 3,984,440,212.77
应付票据 55,633,589.83 (55,633,589.83) -
应付账款 104,113,587.25 (104,113,587.25) -
应付票据及应付账款 - 159,747,177.08 159,747,177.08
应付利息 26,813,292.16 (26,813,292.16) -
其他应付款 306,207,838.23 26,813,292.16 333,021,130.39
即将生效的新金融工具准则的影响
2017 年 3 月 31 日，财政部修订发布了《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量》（财会〔2017〕7 号）、《企业会计准则第 23 号—
—金融资产转移》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号——
套期会计》（财会〔2017〕9 号）和《企业会计准则第 37 号——金融工
具列报》（财会〔2017〕14 号）四项金融工具相关会计准则（以下简称
“新金融工具准则”），并要求在境内上市的自 2019 年 1 月 1 日起执
行新金融工具准则。该准则引入分类及计量、减值以及套期会计的新规
定。本集团于 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，并不会重述前
期比较财务报表数据，但将对 2019 年 1 月 1 日的留存收益或其他综合
收益进行衔接调整。本集团已于 2018 年度内对执行新金融工具准则的
影响进行评估，对分类计量及减值要求的预计影响摘述如下：
61
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
三、 重要会计政策及会计估计(续)
30. 会计政策和会计估计变更(续)
会计政策变更(续)
即将生效的新金融工具准则的影响(续)
(1) 分类与计量
采纳新金融工具准则后，金融资产分类与计量将取决于两项评估：
金融资产的合同现金流量特征及本集团管理金融资产的业务模式。
经本集团评估，执行新金融工具准则后，除当前本集团分类为可供
出售金融资产将会重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产之外，本集团预计执行新金融工具准则将不会对其余金融资产的
分类与计量带来重大影响。对于重分类为公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产还是重分类为公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，本集团正在做出选择，如果选择重分类为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，其已计入
其他综合收益中的公允价值变动损益将不得重分类至当期损益。本
集团正在评估这些投资的公允价值及以上变化对合并财务报表的影
响。
(2) 减值
新金融工具准则要求以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具投资及《企业会计准则第 14
号——收入》定义的合同资产的减值，应基于未来 12 个月或整个存
续期按预期信用损失模式计入。基于本集团的评估，本集团预期采
纳新的金融工具准则将不会对本集团的应收账款、应收票据及其他
债务工具投资的坏账准备带来重大影响。
62
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
四、 税项
1. 主要税种及税率
增值税 – 2018年5月1日之前，应税收入按17%的税率计算销
项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额
计缴增值税。2018年5月1日之后，应税收入按16%
的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项
税额后的差额计缴增值税。
根据财政部及国税总局相关政策要求，自2016年5
月1日起，原适用营业税的收入全部改为计征增值
税，具体情况如下：房地产销售：2016年4月30日
前 开 工 的 项 目 ， 适 用 简 易 征 收 方 式 ， 税 率 5% ；
2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后
的收入为计税额，适用一般征收方式，税率11%。
不动产租赁：2016年4月30日前取得的房产，适用
简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后取得的
房产，适用一般征收方式，税率11%。
物流辅助业务堆存(仓储)、装卸、港务管理服务，
适用增值税税率6%。
增值税小规模纳税人提供应税服务，适用征收率
3%。
63
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
四、 税项(续)
1. 主要税种及税率(续)
营业税 – 应税收入的3%-5%计缴营业税。自2016年5月1日
起，由计缴营业税改为计缴增值税。
房产税 – 从价计征的，按房产原值一次减除20%-30%后余
值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%
计缴。
土地增值税 – 以房地产销售收入扣除项目金额为计税依据，按
照超率累进税率30%-60%计缴。
契税 – 土地使用权及房屋受让金额的3%-5%计缴。
土地使用税 – 根据实际占用的土地面积按人民币1.50元至人民
币12.00元/平方米计缴。
城巿维护建设税 – 按实际缴纳的流转税的1%、5%、7%计缴。
教育费附加 – 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育附加 – 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
河道工程
修建维护费 – 按实际缴纳的流转税的1%计缴。
企业所得税 – 企业所得税按应纳税所得额的15%、16.5%、25%
计 缴 。
64
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
四、 税项(续)
2. 税收优惠
(1) 增值税税收优惠
根据财政部和国家税务总局《关于新型墙体材料增值税政策的通
知》(财税〔2015〕73号)，雅致集成房屋(廊坊)有限公司和华南建材
(深圳)有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的
增值税享受即征即退50%的税收优惠。
(2) 企业所得税税收优惠
本集团之子公司华南建材(深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员
会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深圳市地方税务局联
合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR201544200820)，该高
新技术企业资格有效期为三年。按《中华人民共和国企业所得税
法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字
[2013]208号)的有关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率
为15%。
本集团之子公司常熟雅致模块化建筑有限公司取得江苏省科学技术
厅、江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局联合颁
发的高新技术企业证书(证书编号：GR201632003992)，该高新技
术企业资格有效期为三年。按《中华人民共和国企业所得税法》的
有关规定享受企业所得税优惠政策，本年度适用税率为15%。
本集团之子公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司，根据国家税务总
局公告2015年第14号文《关于执行<西部地区鼓励类产业目录>有关
企业所得税问题的公告》的相关规定，经成都市龙泉驿区国家税务
局龙国税发[2015]30号文件批准，2014年至2020年期间享受西部大
开发企业所得税优惠政策，减按15%的税率缴纳企业所得税。
本集团之子公司成都新都宝湾国际物流有限公司，根据财政部、海
关总署、国家税务总局发布的财税[2011]58号文《关于深入实施西
部大开发战略有关税收政策问题的通知》第二条的相关规定，就其
2018年度的实际经营情况，可以满足西部税收优惠政策的条件，故
暂 按 15% 的 税 率 缴 纳 企 业 所 得 税 。
65
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
四、 税项(续)
2. 税收优惠(续)
(2) 企业所得税税收优惠(续)
本集团子公司雅致国际(香港)有限公司、宝湾物流(香港)有限公司、
中国汇通(香港)有限公司适用香港地区16.5%所得税税率。
除上述公司外，本公司及其他子公司均执行企业所得税基本税率
25%。
(3) 其他税收优惠
本集团及子公司自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，根
据财政部和国家税务总局财税[2017]33号《关于继续实施物流企业
大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2017
年1月1日起至2019年12月31日止，减按所属土地等级适用税额标准
的50%计缴城镇土地使用税。
66
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释
1. 货币资金
2018 年 2017 年
库存现金 758,905.54 505,617.50
银行存款 5,052,258,987.73 3,484,989,816.23
其他货币资金 107,898,012.06 85,774,326.54
5,160,915,905.33 3,571,269,760.27
于 2018 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 存 放 于 境 外 的 货 币 资 金 为 人 民 币
59,511,395.65 元(2017 年 12 月 31 日：人民币 105,855,997.25 元)。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团存放在本公司联营公司中开财务有限公司
的货币资金为人民币 2,351,647,944.07 元 (2017 年 12 月 31 日：人民币
2,001,894,640.45 元)。中开财务有限公司是一家经中国人民银行批准设
立的金融机构。
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款
期分为 7 天至 12 个月不等，依本集团的现金需求而定，并按照相应的银
行存款利率取得利息收入。
其他货币资金为使用受限制的工程保证金、诉讼冻结资金、履约保证金、
票据保证金和预售监管资金。
67
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
2. 应收票据及应收账款
2018年 2017年
应收票据 109,468,973.24 99,974,312.19
应收账款 936,120,462.09 558,930,953.38
1,045,589,435.33 658,905,265.57
应收票据
2018年 2017年
商业承兑汇票 77,127,055.99 52,239,816.40
银行承兑汇票 32,341,917.25 47,734,495.79
109,468,973.24 99,974,312.19
已背书或贴现但在资产负债表日尚未到期的应收票据如下：
2018年 2017年
终止确认 未终止确认 终止确认 未终止确认
商业承兑汇票 - 49,407,517.52 - 19,517,843.17
银行承兑汇票 74,396,307.65 - 70,896,992.97 -
74,396,307.65 49,407,517.52 70,896,992.97 19,517,843.17
68
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
2. 应收票据及应收账款(续)
应收账款
应收账款信用期根据客户情况单独拟定。应收账款并不计息。
应收账款的账龄分析如下：
2018年 2017年
1年以内 843,245,657.96 486,011,533.71
1年至2年 108,188,180.67 78,238,492.39
2年至3年 34,767,738.62 55,538,918.70
3年以上 170,542,182.96 150,175,183.76
1,156,743,760.21 769,964,128.56
减：应收账款坏账准备 220,623,298.12 211,033,175.18
936,120,462.09 558,930,953.38
应收账款坏账准备的变动情况参见附注五、19。
2018 年 2017 年
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 比例 比例 比例
金额 (%) 金额 (%) 金额 (%) 金额 (%)
单项金额重大并单独计
提坏账准备 283,733,319.90 24.53 16,792,332.58 5.92 23,818,329.31 3.09 21,121,441.52 88.68
按信用风险特征组合计
提坏账准备 870,420,467.91 75.25 201,750,344.44 23.18 744,087,033.08 96.64 187,889,150.20 25.25
单项金额不重大但单独
计提坏账准备 2,589,972.40 0.22 2,080,621.10 80.33 2,058,766.17 0.27 2,022,583.46 98.24
1,156,743,760.21 100.00 220,623,298.12 769,964,128.56 100.00 211,033,175.18
69
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
2. 应收票据及应收账款(续)
应收账款(续)
于2018年12月31日，单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款情况
如下：
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
成都市武侯区危旧房改造中心 265,811,873.64 - - 无坏账风险
浙江造船有限公司 6,898,786.83 6,898,786.83 100.00% 无法收回
扬州大洋造船有限公司 4,008,450.48 4,008,450.48 100.00% 无法收回
舟山港综合保税区物资交易中心有限公司 2,307,452.10 2,307,452.10 100.00% 无法收回
广东粤新海洋工程装备股份有限公司 1,626,956.85 1,433,882.53 88.13% 客户经济状况不佳
舟山华焘船舶工程有限公司 1,652,000.00 1,483,086.90 89.78% 客户经济状况不佳
江门市海舜船舶工程有限公司 1,427,800.00 660,673.74 46.27% 客户经济状况不佳
283,733,319.90 16,792,332.58
于2018年12月31日，单项金额不重大并单独计提坏账准备的应收账款情
况如下：
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
广州市海舜船舶工程有限公司 910,578.00 401,226.70 44.06% 客户经济状况不佳
深圳前海德众商业发展有限公司 697,200.00 697,200.00 100.00% 无法收回
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 266,659.16 266,659.16 100.00% 无法收回
奥斯坦丁企业管理（深圳）有限公司 176,889.24 176,889.24 100.00% 无法收回
上海美嘉乐商业贸易有限公司 538,646.00 538,646.00 100.00% 无法收回
2,589,972.40 2,080,621.10
于2017年12月31日，单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款情况
如下：
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
浙江造船有限公司 7,098,786.83 7,098,786.83 100.00% 无法收回
扬州大洋造船有限公司 4,232,725.48 4,232,725.48 100.00% 无法收回
中交四航局江门航通船业有限公司 3,295,365.00 2,697,463.90 81.86% 客户经济状况不佳
广东粤新海洋工程装备股份有限公司 2,406,956.85 2,213,882.53 91.98% 客户经济状况不佳
舟山华焘船舶工程有限公司 1,848,467.00 1,679,553.90 90.86% 客户经济状况不佳
江门市海舜船舶工程有限公司 1,597,800.00 830,673.74 51.99% 客户经济状况不佳
中国建筑第二工程局有限公司 1,196,321.51 735,799.80 61.51% 客户经济状况不佳
荣成市神飞船舶制造有限公司 1,089,706.64 1,089,706.64 100.00% 无法收回
广州市海舜船舶工程有限公司 1,052,200.00 542,848.70 51.59% 客户经济状况不佳
23,818,329.31 21,121,441.52
70
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
2. 应收票据及应收账款(续)
应收账款(续)
于2017年12月31日，单项金额不重大并单独计提坏账准备的应收账款情
况如下：
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳前海德众商业发展有限公司 697,200.00 697,200.00 100.00% 无法收回
中建八局第一建设有限公司 355,385.62 355,385.62 100.00% 无法收回
南通明德重工有限公司 315,717.11 315,717.11 100.00% 无法收回
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 266,659.16 266,659.16 100.00% 无法收回
广州航通船业有限公司新会分公司 234,215.04 198,032.33 84.55% 无力偿还
奥斯坦丁企业管理（深圳）有限公司 176,889.24 176,889.24 100.00% 无法收回
青岛扬帆船舶制造有限公司 12,700.00 12,700.00 100.00% 无法收回
2,058,766.17 2,022,583.46
本集团采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款情况如下：
2018年 2017年
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
(%) (%) (%) (%)
半年以内 509,385,987.37 58.52 15,281,579.15 3.00 467,267,048.55 62.80 14,018,011.46 3.00
半年至1年 68,047,796.95 7.82 3,402,389.84 5.00 13,953,858.11 1.88 697,692.90 5.00
1至2年 102,401,347.27 11.76 10,240,134.73 10.00 70,588,676.62 9.49 7,058,867.66 10.00
2至3年 29,598,492.67 3.40 11,839,397.07 40.00 43,604,786.04 5.86 17,441,914.42 40.00
3年以上 160,986,843.65 18.50 160,986,843.65 100.00 148,672,663.76 19.97 148,672,663.76 100.00
870,420,467.91 100.00 201,750,344.44 744,087,033.08 100.00 187,889,150.20
2018 年 计 提 坏 账 准 备 人 民 币 20,483,690.19 元 (2017 年 ： 人 民 币
32,704,030.72 元 ) ， 收 回 或 转 回 坏 账 准 备 人 民 币 9,855,753.65 元 (2017
年：人民币16,774,493.38元)。
2018年实际核销的应收账款为人民币1,138,549.11元(2017年：人民币
9,191,942.40元)。
71
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
2. 应收票据及应收账款(续)
应收账款(续)
2018年
款项是否由关
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 联交易产生
南京恒顺达船务有限公司 货款 225,800.00 无法收回 完成公司 否
南通明德重工有限公司 货款 315,717.11 无法收回 规定的核销程序 否
江阴信德装饰工程公司扬州公司 货款 597,032.00 无法收回 否
1,138,549.11
2017年
款项是否由关
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 联交易产生
五原县力农产业化养殖有限责任公司 货款 2,336,753.60 无法收回 完成公司 否
南通盈艺船舶装饰设计工程有限公司 货款 1,370,039.00 无法收回 规定的核销程序 否
荣成市西霞口船业有限公司 货款 1,180,350.03 无法收回 否
中建二局第三建筑工程有限公司 货款 1,157,020.41 无法收回 否
内蒙古兴泰建筑有限责任公司 货款 445,706.54 无法收回 否
广西建工集团第五建筑工程有限责任公司 货款 339,014.00 无法收回 否
零星客户 货款 2,363,058.82 无法收回 否
9,191,942.40
于 2018 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 前 五 名 的 应 收 账 款 合 计 数 为 人 民 币
381,607,347.91元(2017年：人民币100,991,441.36元)，占应收账款年末
数合计数的比例为40.76%(2017年：18.07%)，相应计提的坏账准备合计
数为人民币6,700,520.77元(2017年：人民币4,398,907.70元)。
72
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
3. 预付款项
预付款项的账龄分析如下：
2018年 2017年
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1年以内 53,385,506.50 93.22 26,402,377.18 91.44
1至2年 2,801,160.46 4.89 1,810,647.22 6.27
2至3年 668,649.15 1.17 233,946.87 0.81
3年以上 411,574.73 0.72 427,303.96 1.48
-
57,266,890.84 100.00 28,874,275.23 100.00
账龄超过1年且金额重要的预付款项未结转的原因是未到结算期。
于 2018 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 前 五 名 的 预 付 账 款 合 计 数 为 人 民 币
20,368,462.24元(2017年：人民币7,872,415.11元)，占预付账款年末数
合计数的比例为35.57%(2017年：27.26%)。
4. 其他应收款
2018年 2017年
应收利息 6,182,490.73 1,034,449.41
其他应收款 1,238,216,290.79 2,974,410,677.59
1,244,398,781.52 2,975,445,127.00
73
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
4. 其他应收款(续)
应收利息
2018年 2017年
定期存款 2,642,425.94 1,034,449.41
关联方往来款 3,540,064.79 -
6,182,490.73 1,034,449.41
其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
2018年 2017年
1年以内 969,273,746.14 2,730,960,636.45
1年至2年 130,096,074.93 185,319,614.70
2年至3年 80,451,571.91 33,095,361.67
3年以上 68,461,855.52 37,957,781.90
1,248,283,248.50 2,987,333,394.72
减：其他应收款坏账准备 10,066,957.71 12,922,717.13
1,238,216,290.79 2,974,410,677.59
其他应收款坏账准备的变动如下：
年初余额 本年计提 本年转回 本年核销 年末余额
2018年 12,922,717.13 1,848,297.00 4,669,568.42 34,488.00 10,066,957.71
2017年 11,352,532.01 4,103,648.51 1,854,086.58 679,376.81 12,922,717.13
74
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
4. 其他应收款(续)
其他应收款(续)
2018年 2017年
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
(%) (%) (%) (%)
按信用风险特征组合
计提坏账准备
个别认定法 1,201,492,849.30 96.25 - - 2,934,428,971.22 98.23 - -
账龄分析法 46,790,399.20 3.75 10,066,957.71 21.52 52,904,423.50 1.77 12,922,717.13 24.43
1,248,283,248.50 100.00 10,066,957.71 2,987,333,394.72 100.00 12,922,717.13
个别认定法中包含应收关联方款项、押金、保证金等单项金额重大或不重
大但未发生减值的其他应收款。
本集团采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款情况如下：
2018年 2017年
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
(%) (%) (%) (%)
半年以内 30,544,480.00 65.28 916,334.40 3.00 20,204,902.50 38.19 554,038.78 3.00
半年至1年 1,942,558.40 4.15 97,127.92 5.00 2,141,641.82 4.05 95,488.27 5.00
1年至2年 5,075,540.60 10.85 507,554.06 10.00 6,639,966.20 12.55 663,996.62 10.00
2年至3年 1,136,464.78 2.43 454,585.91 40.00 20,514,532.53 38.78 8,205,813.01 40.00
3年以上 8,091,355.42 17.29 8,091,355.42 100.00 3,403,380.45 6.43 3,403,380.45 100.00
46,790,399.20 100.00 10,066,957.71 52,904,423.50 100.00 12,922,717.13
2018 年 计 提 坏 账 准 备 人 民 币 1,848,297.00 元 (2017 年 ： 人 民 币
4,103,648.51元)，收回或转回坏账准备人民币4,669,568.42元(2017年：
人民币1,854,086.58元)。
2018年实际核销的其他应收款为人民币34,488.00元(2017年：人民币
679,376.81元)。
75
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
4. 其他应收款(续)
其他应收款(续)
2018年
款项是否由
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 关联交易产生
完成公司规定
零星客户 押金 34,488.00 无法收回 的核销程序 否
2017年
款项是否由
单位名称 款项性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 关联交易产生
珠海高成机械设备有限公司 设备款 678,500.00 无法收回 完成公司规定 否
零星客户 押金 876.81 无法收回 的核销程序 否
679,376.81
其他应收款按性质分类如下：
2018年 2017年
押金及保证金 195,818,322.86 2,291,850,597.48
关联方往来款 968,121,986.79 287,904,352.58
往来款 47,579,285.36 377,254,891.49
备用金 6,271,445.02 13,350,112.28
应收暂付款 17,098,090.73 3,900,453.20
其他 13,394,117.74 13,072,987.69
1,248,283,248.50 2,987,333,394.72
76
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
4. 其他应收款(续)
其他应收款(续)
于2018年12月31日，其他应收款金额前五名如下：
年末余额 占其他应收款余额合 性质 账龄 坏账准备
计数的比例（%） 年末余额
第一名 315,550,006.56 25.28 关联方往来款 0-2年 -
第二名 295,800,000.00 23.70 关联方往来款 1年以内 -
第三名 130,820,000.00 10.48 关联方往来款 1年以内 -
第四名 112,087,333.44 8.98 关联方往来款 0-2年 -
第五名 74,607,557.57 5.98 关联方往来款 0-3年 -
928,864,897.57 74.42 -
于2017年12月31日，其他应收款金额前五名如下：
年末余额 占其他应收款余额 性质 账龄 坏账准备
合计数的比例（%） 年末余额
第一名 1,491,630,000.00 49.94 拍地保证金 1年以内 -
第二名 679,000,000.00 22.73 拍地保证金 1年以内 -
第三名 305,550,006.56 10.23 往来款 1年以内 -
第四名 163,233,533.44 5.46 关联方往来款 1年以内 -
第五名 86,991,414.57 2.91 关联方往来款 0-2年 -
2,726,404,954.57 91.27 -
77
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
5. 存货
2018年 2017年
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 173,160,154.90 5,298,869.61 167,861,285.29 153,606,490.81 7,916,849.70 145,689,641.11
在产品 44,078,075.90 3,703.14 44,074,372.76 79,215,193.36 6,538.20 79,208,655.16
产成品 218,116,217.42 7,898,780.30 210,217,437.12 236,414,650.35 13,811,201.58 222,603,448.77
周转材料 4,564,049.64 66,241.06 4,497,808.58 1,955,531.45 259,101.60 1,696,429.85
委托加工物资 382,230.88 - 382,230.88 864,677.79 - 864,677.79
开发成本 10,430,435,133.82 - 10,430,435,133.82 6,587,613,483.02 - 6,587,613,483.02
开发产品 190,409,572.43 - 190,409,572.43 710,843,517.83 - 710,843,517.83
11,061,145,434.99 13,267,594.11 11,047,877,840.88 7,770,513,544.61 21,993,691.08 7,748,519,853.53
存货跌价准备变动如下：
2018年
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回或转销
原材料 7,916,849.70 176,159.79 2,794,139.88 5,298,869.61
在产品 6,538.20 3,703.14 6,538.20 3,703.14
产成品 13,811,201.58 650,637.59 6,563,058.87 7,898,780.30
周转材料 259,101.60 - 192,860.54 66,241.06
21,993,691.08 830,500.52 9,556,597.49 13,267,594.11
2017年
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回或转销
原材料 5,563,168.06 4,556,090.93 2,202,409.29 7,916,849.70
在产品 20,123.59 - 13,585.39 6,538.20
产成品 7,094,705.91 8,484,285.05 1,767,789.38 13,811,201.58
周转材料 192,358.04 147,547.76 80,804.20 259,101.60
12,870,355.60 13,187,923.74 4,064,588.26 21,993,691.08
78
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
5. 存货(续)
本年计提、转回存货跌价准备的依据和原因如下：
项目 计提存货跌价准备的依据 本年转回或转销存货跌价准备的原因
原材料 成本与可变现净值孰低计量 存货出售/投入生产
在产品 成本与可变现净值孰低计量 存货出售/投入生产
产成品 成本与可变现净值孰低计量 存货出售
周转材料 成本与可变现净值孰低计量 存货出售
于2018年12月31日，本集团存货中含有的借款费用资本化金额为人民币
162,523,537.99元(2017年：人民币127,129,324.44元)，系开发成本及开
发产品中利息资本化金额。利息资本化的借款均为专门借款，利率范围为
4.35%至7.8%(2017年：4.35%至7.8%)。
79
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
5. 存货(续)
于2018年12月31日，开发产品明细如下：
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
南山苏迪亚诺 2017 年 12 月 6,174,000.00 - 6,174,000.00 - -
南山雍江汇 2015 年 9 月 43,300,832.11 1,347,934.79 41,335,683.25 3,313,083.65 -
南山白鹤天池 2018 年 12 月 - 547,314,643.06 495,012,691.30 52,301,951.76 -
南山维拉 2017 年 12 月 239,814,156.74 7,530,000.00 226,783,038.09 20,561,118.65 -
南山柠府 2018 年 12 月 12,645,990.99 595,164,904.24 595,600,164.05 12,210,731.18 -
南山柠檬城 2016 年 3 月 3,446,134.41 130,350.00 3,576,484.41 - -
南山国际社区一期 2015 年 9 月 86,400,333.42 - 23,837,401.08 62,562,932.34 -
南山国际社区二期 2018 年 12 月 - 598,826,624.17 591,066,624.17 7,760,000.00 -
山语海 2018 年 2 月 269,556,572.58 97,524,360.91 361,645,746.63 5,435,186.86 -
南山雨果 2015 年 12 月 29,538,707.57 - 4,032,963.98 25,505,743.59 -
金成家园 2013 年 12 月 400,000.00 - 400,000.00 - -
巴黎印象 2008 年 11 月 19,566,790.01 - 18,807,965.61 758,824.40 -
710,843,517.83 1,847,838,817.17 2,368,272,762.57 190,409,572.43 -
80
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
5. 存货(续)
于2018年12月31日，开发成本明细如下：
项目名称 最近一期开工时间 预计下批竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
南山白鹤天池 2017 年 8 月 2020 年 5 月 884,830,000.00 436,239,456.94 325,453,038.06 -
南山维拉 2017 年 11 月 2020 年 3 月 4,331,020,000.00 956,365,125.29 1,433,272,065.13 -
南山柠府 2016 年 6 月 已竣工 1,568,700,000.00 576,230,077.54 - -
南山三食六巷 2016 年 1 月 2019 年 3 月 320,000,000.00 85,305,760.74 115,698,414.14 -
南山国际社区二期 2016 年 6 月 2021 年 5 月 1,100,400,000.00 405,794,153.42 61,981,249.76 -
山语海 2017 年 3 月 已竣工 2,538,810,000.00 93,069,831.34 - -
武汉光谷自贸港 2017 年 11 月 2019 年 3 月 325,000,000.00 226,761,013.20 66,036,975.24 -
南山新程 2017 年 2 月 2019 年 9 月 4,362,140,000.00 2,857,739,204.61 3,170,910,108.06 -
南山合肥新展 2017 年 12 月 2020 年 8 月 1,018,350,000.00 601,474,968.84 680,974,860.07 -
南山空港新城 2017 年 5 月 2019 年 12 月 677,988,100.00 348,633,891.10 455,439,723.86 -
南山梅溪一方 2018 年 12 月 2021 年 2 月 3,100,000,000.00 - 1,639,165,091.40 -
南山枫桥 2018 年 10 月 2020 年 9 月 3,660,000,000.00 - 2,481,503,608.10 -
23,887,238,100.00 6,587,613,483.02 10,430,435,133.82 -
81
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
6. 一年内到期的非流动资产
2018年 2017年
一年内到期的长期应收款 27,363,316.25 31,258,638.98
7. 其他流动资产
2018年 2017年
待抵扣进项税额 271,200,664.65 121,250,724.72
预缴税费 171,848,096.29 101,501,341.65
理财产品 - 99,500,000.00
443,048,760.94 322,252,066.37
8. 长期应收款
2018年 2017年
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
融资租赁款 126,871,820.10 29,927,447.62 96,944,372.48 137,573,641.52 13,557,002.67 124,016,638.85
保证金 11,545,836.30 - 11,545,836.30 11,545,836.30 - 11,545,836.30
减：一年内
到期的融资
租赁款 27,363,316.25 - 27,363,316.25 31,258,638.98 - 31,258,638.98
111,054,340.15 29,927,447.62 81,126,892.53 117,860,838.84 13,557,002.67 104,303,836.17
本集团长期应收款中融资租赁款的折现率为5.64%(2017年12月31日：
5.64%)。
于2018年12月31日，上述融资租赁应收款中未实现融资收益为人民币
6,445,131.16元(2017年12月31日：人民币12,769,388.25元)。
82
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期应收款(续)
长期应收款的账龄分析如下：
2018年 2017年
1年以内 2,865,728.26 48,364,529.57
1年至2年 43,816,337.12 66,325,385.35
2年至3年 57,306,028.12 23,674,253.50
3年以上 34,429,562.90 10,755,309.40
138,417,656.40 149,119,477.82
减：长期应收款坏账准备 29,927,447.62 13,557,002.67
108,490,208.78 135,562,475.15
减：一年内到期的长期应收款 27,363,316.25 31,258,638.98
81,126,892.53 104,303,836.17
长 期 应 收 款 坏 账 准 备 的 变 动 参 见 附 注 五 、 19 。
83
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 长期股权投资
2018年
年初账面价值 本年变动 年末账面价值 年末减值准备
追加投资 权益法下 宣告现金 计提减值
投资损益 股利 准备
合营企业：
惠州市惠阳半岛新城市物业管理有限公司 2,160,000.04 - 909,245.65 - - 3,069,245.69 500,000.00
武汉南山华中投资发展有限公司 - 153,000,000.00 - - - 153,000,000.00 -
武汉光合运力体育发展有限责任公司 - 900,000.00 - - - 900,000.00 -
联营企业：
中开财务有限公司 274,926,462.12 - 30,178,903.54 - - 305,105,365.66 -
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 453,722,687.02 - (28,876,931.93) (96,303,810.31) - 328,541,944.78 -
苏州招商南山地产有限公司 109,961,200.75 - 8,730,787.27 - - 118,691,988.02 -
苏州联鑫置业有限公司 3,332,034.47 - (392,611.07) - - 2,939,423.40 -
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 - 20,000,000.00 (74,412.68) - - 19,925,587.32 -
苏州宏景置业有限公司 - 10,200,000.00 (1,295,833.04) - - 8,904,166.96 -
四川文轩宝湾供应链有限公司 40,013,102.95 - (330,499.85) - - 39,682,603.10 -
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 - - - - - - -
884,115,487.35 184,100,000.00 8,848,647.89 (96,303,810.31) - 980,760,324.93 500,000.00
84
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 长期股权投资(续)
2017年
年初账面价值 本年变动 年末账面价值 年末减值准备
追加投资 权益法下 宣告现金 计提减值
投资损益 股利 准备
合营企业：
惠州市惠阳半岛新城市物业管理有限公司 811,610.67 - 1,348,389.37 - - 2,160,000.04 500,000.00
联营企业：
中开财务有限公司 241,324,266.36 - 33,602,195.76 - - 274,926,462.12 -
苏州招商南山地产有限公司 106,543,429.11 - 3,417,771.64 - - 109,961,200.75 -
苏州联鑫置业有限公司 - 3,332,000.00 34.47 - - 3,332,034.47 -
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 480,795,224.35 - (27,072,537.33) - - 453,722,687.02 -
四川文轩宝湾供应链有限公司 - 40,000,000.00 13,102.95 - - 40,013,102.95 -
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 737,557.53 - (737,557.53) - - - -
830,212,088.02 43,332,000.00 10,571,399.33 - - 884,115,487.35 500,000.00
85
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 长期股权投资(续)
长期股权投资减值准备的情况：
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
惠州市惠阳半岛新城市
物业管理有限公司 500,000.00 - - 500,000.00
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
惠州市惠阳半岛新城市
物业管理有限公司 500,000.00 - - 500,000.00
86
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
10. 投资性房地产
采用成本模式进行后续计量：
2018年
房屋及建筑物
原价
年初余额 2,577,638,458.38
在建工程转入 688,490,371.48
存货转入 201,740,430.84
年末余额 3,467,869,260.70
累计折旧和摊销
年初余额 509,352,482.81
本年计提 87,103,746.53
年末余额 596,456,229.34
账面价值
年末 2,871,413,031.36
年初 2,068,285,975.57
87
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
10. 投资性房地产(续)
2017年
房屋及建筑物
原价
年初余额 2,059,431,208.93
购置 74,611,407.11
在建工程转入 378,076,460.98
存货转入 65,519,381.36
年末余额 2,577,638,458.38
累计折旧和摊销
年初余额 438,268,779.72
本年计提 71,083,703.09
年末余额 509,352,482.81
账面价值
年末 2,068,285,975.57
年初 1,621,162,429.21
于 2018 年 12 月 31 日，未办妥产权证书的投资性房地产如下：
账面价值 未办妥产权原因
房屋及建筑物 991,414,060.13 正在办理中
房屋建筑物附着的土地无产
房屋及建筑物 104,897,740.31 权证书，详见附注五、13
1,096,311,800.44
88
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
11. 固定资产
2018年
房屋及建筑物 经营租赁集成房屋构件 塔式起重机及其配件 机器设备 运输设备 电子及其他设备 港务设施 合计
原价
年初余额 1,590,713,160.86 54,837,710.97 515,189,906.98 361,363,890.13 50,000,897.12 173,293,854.94 46,462,519.33 2,791,861,940.33
购置 213,891,719.16 1,825,442.49 3,391,497.50 12,515,693.00 4,296,065.69 20,793,358.53 - 256,713,776.37
在建工程转入 558,269,012.01 - - 33,669,571.53 - 22,880,971.80 - 614,819,555.34
处置或报废 7,803,877.11 31,837,989.62 24,008,199.25 21,819,355.53 7,776,152.67 7,209,415.63 304,945.78 100,759,935.59
年末余额 2,355,070,014.92 24,825,163.84 494,573,205.23 385,729,799.13 46,520,810.14 209,758,769.64 46,157,573.55 3,562,635,336.45
累计折旧
年初余额 316,299,908.14 22,726,239.85 182,104,610.26 186,246,393.36 38,327,447.02 108,674,963.12 36,974,118.53 891,353,680.28
计提 72,375,904.29 1,455,680.89 22,555,280.23 30,623,650.68 4,034,363.68 13,179,609.68 827,607.07 145,052,096.52
处置或报废 1,135,888.15 13,257,021.83 11,065,722.95 17,529,537.63 6,178,934.27 5,898,871.02 241,468.83 55,307,444.68
年末余额 387,539,924.28 10,924,898.91 193,594,167.54 199,340,506.41 36,182,876.43 115,955,701.78 37,560,256.77 981,098,332.12
减值准备
年初余额 - 22,234,080.15 100,462,459.36 3,418,825.66 - - - 126,115,365.17
处置或报废 - 13,593,173.78 5,822,943.10 250,000.00 - - - 19,666,116.88
年末余额 - 8,640,906.37 94,639,516.26 3,168,825.66 - - - 106,449,248.29
账面价值
年末 1,967,530,090.64 5,259,358.56 206,339,521.43 183,220,467.06 10,337,933.71 93,803,067.86 8,597,316.78 2,475,087,756.04
年初 1,274,413,252.72 9,877,390.97 232,622,837.36 171,698,671.11 11,673,450.10 64,618,891.82 9,488,400.80 1,774,392,894.88
89
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
11. 固定资产(续)
2017年
房屋及建筑物 经营租赁集成房屋构件 塔式起重机及其配件 机器设备 运输设备 电子及其他设备 港务设施 合计
原价
年初余额 1,286,351,688.95 118,259,889.63 610,208,460.62 359,571,130.92 53,030,337.13 163,223,059.85 46,462,519.33 2,637,107,086.43
购置 105,735,758.28 7,705,481.76 605,802.98 5,080,756.41 1,908,942.63 10,100,120.46 - 131,136,862.52
在建工程转入 199,903,040.73 - - 13,311,534.39 - 6,611,881.65 - 219,826,456.77
存货转入 - 2,323,864.93 - - - - - 2,323,864.93
处置或报废 1,277,327.10 73,451,525.35 95,624,356.62 16,599,531.59 4,938,382.64 6,641,207.02 - 198,532,330.32
年末余额 1,590,713,160.86 54,837,710.97 515,189,906.98 361,363,890.13 50,000,897.12 173,293,854.94 46,462,519.33 2,791,861,940.33
累计折旧
年初余额 251,044,556.24 51,485,867.04 191,839,891.03 168,247,345.55 38,533,185.51 105,231,072.43 36,079,112.25 842,461,030.05
计提 65,604,867.69 4,288,658.48 25,247,827.73 31,928,131.76 4,452,335.50 9,033,992.93 895,006.28 141,450,820.37
处置或报废 349,515.79 33,048,285.67 34,983,108.50 13,929,083.95 4,658,073.99 5,590,102.24 - 92,558,170.14
年末余额 316,299,908.14 22,726,239.85 182,104,610.26 186,246,393.36 38,327,447.02 108,674,963.12 36,974,118.53 891,353,680.28
减值准备
年初余额 - 43,575,765.90 91,511,655.13 - - - - 135,087,421.03
计提 - 2,218,313.96 16,759,940.03 3,418,825.66 - - - 22,397,079.65
处置或报废 - 23,559,999.71 7,809,135.80 - - - - 31,369,135.51
-
年末余额 - 22,234,080.15 100,462,459.36 3,418,825.66 - - - 126,115,365.17
账面价值
年末 1,274,413,252.72 9,877,390.97 232,622,837.36 171,698,671.11 11,673,450.10 64,618,891.82 9,488,400.80 1,774,392,894.88
年初 1,035,307,132.71 23,198,256.69 326,856,914.46 191,323,785.37 14,497,151.62 57,991,987.42 10,383,407.08 1,659,558,635.35
90
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
11. 固定资产(续)
暂时闲置的固定资产如下：
2018年
原价 累计折旧 减值准备 账面价值
塔式起重机 179,509,882.18 70,266,779.19 34,350,280.67 74,892,822.32
2017年
原价 累计折旧 减值准备 账面价值
塔式起重机 189,134,407.90 66,853,498.43 36,881,366.48 85,399,542.99
融资租入固定资产如下：
2018年
原价 累计折旧 减值准备 账面价值
塔式起重机
及其配件 494,573,205.23 193,594,167.54 94,639,516.26 206,339,521.43
2017年
原价 累计折旧 减值准备 账面价值
塔式起重机
及其配件 515,189,906.98 182,104,610.26 100,462,459.36 232,622,837.36
91
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
11. 固定资产(续)
经营性租出固定资产账面价值如下：
2018年 2017年
经营租赁集成房屋构件 5,262,193.93 9,877,390.97
经营租赁塔式起重机及其配件 131,446,699.11 147,223,294.37
136,708,893.04 157,100,685.34
于2018年12月31日，未办理产权证的固定资产如下：
账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 490,429,161.60 正在办理中
房屋建筑物附着的土地无产
房屋及建筑物 3,952,677.41 权证书，详见附注五、13
494,381,839.01
92
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
12. 在建工程
2018年 2017年
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
双龙宝湾物流园工程 136,066,347.99 - 136,066,347.99 - - -
德清宝湾物流园工程 88,989,244.09 - 88,989,244.09 21,461,096.78 - 21,461,096.78
珞璜宝湾物流园工程 59,450,012.42 - 59,450,012.42 621,079.23 - 621,079.23
三水宝湾物流园工程 55,175,138.07 - 55,175,138.07 59,264,209.74 - 59,264,209.74
江阴宝湾物流园工程 38,495,534.42 - 38,495,534.42 48,859,469.52 - 48,859,469.52
咸阳宝湾物流园工程 33,530,799.74 - 33,530,799.74 72,891,269.54 - 72,891,269.54
成都油气基地工程 32,975,704.87 - 32,975,704.87 36,490,044.23 - 36,490,044.23
嘉兴供应链物流园工程 17,858,732.89 - 17,858,732.89 1,272,541.41 - 1,272,541.41
南海宝湾物流园工程 17,325,216.26 - 17,325,216.26 24,650,227.42 - 24,650,227.42
新津宝湾物流园工程 16,008,084.11 - 16,008,084.11 - - -
西安宝湾物流园工程 10,693,148.76 - 10,693,148.76 1,296,693.51 - 1,296,693.51
西彭宝湾物流园工程 7,912,516.24 - 7,912,516.24 262,376.36 - 262,376.36
长沙雨花物流园工程 7,823,604.08 - 7,823,604.08 61,846.29 - 61,846.29
无锡供应链物流园工程 7,660,892.95 - 7,660,892.95 - - -
广东雅致复合板生产线 5,302,419.12 - 5,302,419.12 - - -
青山宝湾物流园工程 2,787,249.94 - 2,787,249.94 67,961.17 - 67,961.17
江苏宝湾物流园工程 1,225,168.37 - 1,225,168.37 1,950.19 - 1,950.19
镇江仓储物流园工程 1,155,140.50 - 1,155,140.50 185,101.88 - 185,101.88
锡通宝湾物流园工程 254,528.30 - 254,528.30 51,167,788.08 - 51,167,788.08
绍兴宝湾物流园工程 230,000.00 - 230,000.00 93,224,879.03 - 93,224,879.03
滨港宝湾物流园工程 204,822.49 - 204,822.49 97,502,932.82 - 97,502,932.82
嘉善宝湾物流园工程 - - - 53,656,339.93 - 53,656,339.93
胶州宝湾物流园工程 - - - 136,929,834.10 - 136,929,834.10
嘉兴宝湾物流园工程 - - - 54,624,359.00 - 54,624,359.00
鄂州宝湾物流园工程 - - - 49,960,750.01 - 49,960,750.01
肥东宝湾物流园工程 - - - 44,449,051.44 - 44,449,051.44
广东雅致箱房生产线 - - - 1,424,537.76 - 1,424,537.76
其他零星工程 11,397,158.70 - 11,397,158.70 23,556,474.92 - 23,556,474.92
552,521,464.31 - 552,521,464.31 873,882,814.36 - 873,882,814.36
93
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
12. 在建工程(续)
重要在建工程2018年变动如下：
工程投入
本年转入 本年转入 占预算比
预算 年初余额 本年增加 固定资产 投资性房地产 其他减少 年末余额 资金来源 例(%)
双龙宝湾物流园工程 168,220,000.00 - 136,066,347.99 - - - 136,066,347.99 自筹 80.89
德清宝湾物流园工程 145,740,000.00 21,461,096.78 67,528,147.31 - - - 88,989,244.09 自筹 61.06
珞璜宝湾物流园工程 224,770,000.00 621,079.23 58,828,933.19 - - - 59,450,012.42 自筹 26.45
三水宝湾物流园工程 227,910,000.00 59,264,209.74 509,484.24 - 4,598,555.91 - 55,175,138.07 自筹 57.66
江阴宝湾物流园工程 267,280,000.00 48,859,469.52 39,385,827.54 - 49,749,762.64 - 38,495,534.42 自筹 33.02
咸阳宝湾物流园工程 420,960,000.00 72,891,269.54 87,764,631.27 62,940,877.71 64,184,223.36 - 33,530,799.74 自筹及借款 45.23
成都油气基地工程 820,000,000.00 36,490,044.23 50,857,469.96 23,195,518.38 31,176,290.94 - 32,975,704.87 自筹 12.46
嘉兴供应链物流园工程 671,500,000.00 1,272,541.41 16,586,191.48 - - - 17,858,732.89 自筹 2.66
南海宝湾物流园工程 357,760,000.00 24,650,227.42 - - 7,325,011.16 - 17,325,216.26 自筹 32.46
新津宝湾物流园工程 416,710,000.00 - 16,008,084.11 - - - 16,008,084.11 自筹 3.84
西安宝湾物流园工程 328,120,000.00 1,296,693.51 9,396,455.25 - - - 10,693,148.76 自筹 3.26
西彭宝湾物流园工程 262,400,000.00 262,376.36 7,650,139.88 - - - 7,912,516.24 自筹 3.02
长沙雨花物流园工程 260,060,000.00 61,846.29 7,761,757.79 - - - 7,823,604.08 自筹 3.01
无锡供应链物流园工程 507,320,000.00 - 7,660,892.95 - - - 7,660,892.95 自筹 1.51
广东雅致复合板生产线 5,878,840.00 - 5,302,419.12 - - - 5,302,419.12 自筹 90.19
青山宝湾物流园工程 861,610,000.00 67,961.17 2,719,288.77 - - - 2,787,249.94 自筹 0.32
江苏宝湾物流园工程 353,940,000.00 1,950.19 1,223,218.18 - - - 1,225,168.37 自筹 0.35
94
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
12. 在建工程(续)
重要在建工程2018年变动如下(续)：
工程投入
本年转入 本年转入 占预算比
预算 年初余额 本年增加 固定资产 投资性房地产 其他减少 年末余额 资金来源 例(%)
镇江仓储物流园工程 362,220,000.00 185,101.88 3,825,799.49 2,855,760.87 - - 1,155,140.50 自筹 58.01
锡通宝湾物流园工程 180,080,000.00 51,167,788.08 75,410,703.02 57,042,692.59 69,281,270.21 - 254,528.30 自筹及借款 68.99
绍兴宝湾物流园工程 263,510,000.00 93,224,879.03 70,315,750.90 68,708,688.75 94,601,941.18 - 230,000.00 自筹及借款 60.86
滨港宝湾物流园工程 329,170,000.00 97,502,932.82 45,834,816.67 76,740,779.70 66,392,147.30 - 204,822.49 自筹及借款 41.44
嘉善宝湾物流园工程 195,840,000.00 53,656,339.93 107,298,817.97 75,310,859.85 85,644,298.05 - - 自筹 80.43
胶州宝湾物流园工程 329,990,000.00 136,929,834.10 3,433,507.42 109,807,779.05 17,833,336.61 12,722,225.86 - 自筹及借款 83.66
嘉兴宝湾物流园工程 191,550,000.00 54,624,359.00 13,344,331.78 22,504,517.81 45,464,172.97 - - 自筹及借款 59.65
鄂州宝湾物流园工程 450,300,000.00 49,960,750.01 71,473,123.87 42,152,205.67 79,281,668.21 - - 自筹及借款 26.60
肥东宝湾物流园工程 228,530,000.00 44,449,051.44 73,464,287.40 47,793,527.02 70,119,811.82 - - 自筹 49.66
广东雅致箱房生产线 2,569,000.00 1,424,537.76 1,312,449.80 2,736,987.56 - - - 自筹 100.00
其他零星工程 不适用 23,556,474.92 13,707,925.28 23,029,360.38 2,837,881.12 - 11,397,158.70 自筹 不适用
873,882,814.36 994,670,802.63 614,819,555.34 688,490,371.48 12,722,225.86 552,521,464.31
95
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
12. 在建工程(续)
重要在建工程2017年变动如下：
工程投入
本年转入 本年转入 占预算比
预算 年初余额 本年增加 固定资产 投资性房地产 其他减少 年末余额 资金来源 例(%)
德清宝湾物流园工程 145,740,000.00 - 21,461,096.78 - - - 21,461,096.78 自筹 14.73
珞璜宝湾物流园工程 224,770,000.00 - 621,079.23 - - - 621,079.23 自筹 0.28
三水宝湾物流园工程 227,910,000.00 - 59,264,209.74 - - - 59,264,209.74 自筹 26.00
江阴宝湾物流园工程 267,280,000.00 70,843.00 48,788,626.52 - - - 48,859,469.52 自筹 18.28
咸阳宝湾物流园工程 420,960,000.00 2,215,162.70 103,040,620.05 - 32,364,513.21 - 72,891,269.54 自筹及借款 25.00
成都油气基地工程 820,000,000.00 6,499,857.37 44,812,129.03 7,319,159.32 7,502,782.85 - 36,490,044.23 自筹 6.26
嘉兴供应链物流园工程 671,500,000.00 - 1,272,541.41 - - - 1,272,541.41 自筹 0.19
南海宝湾物流园工程 357,760,000.00 - 24,650,227.42 - - - 24,650,227.42 自筹 6.89
西安宝湾物流园工程 328,120,000.00 823,660.36 473,033.15 - - - 1,296,693.51 自筹 0.40
西彭宝湾物流园工程 262,400,000.00 21,962.67 240,413.69 - - - 262,376.36 自筹 0.10
长沙雨花物流园工程 260,060,000.00 - 61,846.29 - - - 61,846.29 自筹 0.02
青山宝湾物流园工程 861,610,000.00 - 67,961.17 - - - 67,961.17 自筹 0.01
江苏宝湾物流园工程 353,940,000.00 - 1,950.19 - - - 1,950.19 自筹 -
镇江仓储物流园工程 362,220,000.00 151,999,058.12 26,595,921.68 103,801,936.58 74,607,941.34 - 185,101.88 自筹 49.31
锡通宝湾物流园工程 180,080,000.00 10,000.00 51,157,788.08 - - - 51,167,788.08 自筹及借款 28.41
绍兴宝湾物流园工程 263,510,000.00 411,154.06 92,813,724.97 - - - 93,224,879.03 自筹及借款 35.38
滨港宝湾物流园工程 329,170,000.00 59,149,313.16 38,353,619.66 - - - 97,502,932.82 自筹及借款 29.62
96
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
12. 在建工程(续)
重要在建工程2017年变动如下(续)：
预算 年初余额 本年增加 本年转入 本年转入 其他减少 年末余额 资金来源 工程投入占
固定资产 投资性房地产 预算比例(%)
嘉善宝湾物流园工程 195,840,000.00 - 53,656,339.93 - - - 53,656,339.93 自筹 27.40
胶州宝湾物流园工程 329,990,000.00 172,495,930.90 116,957,718.46 - 152,523,815.26 - 136,929,834.10 自筹及借款 99.00
嘉兴宝湾物流园工程 191,550,000.00 44,562,016.70 61,271,799.82 18,814,253.15 32,395,204.37 - 54,624,359.00 自筹及借款 55.25
鄂州宝湾物流园工程 450,300,000.00 518,070.48 49,442,679.53 - - - 49,960,750.01 自筹及借款 11.09
肥东宝湾物流园工程 228,530,000.00 292,789.91 44,156,261.53 - - - 44,449,051.44 自筹 19.45
广东雅致箱房生产线 2,569,000.00 - 1,424,537.76 - - - 1,424,537.76 自有资金 55.00
其他零星工程 不适用 166,236,606.02 26,539,270.67 89,891,107.72 78,682,203.95 646,090.10 23,556,474.92 自筹 不适用
605,306,425.45 867,125,396.76 219,826,456.77 378,076,460.98 646,090.10 873,882,814.36
97
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
12. 在建工程(续)
重要在建工程2018年变动如下：
工程进度 利息资本化 其中：本年 本年利息
(%) 累计金额 利息资本化 资本化率(%)
滨港宝湾物流园工程 100.00 15,278,922.77 4,820,349.95 4.65
咸阳宝湾物流园工程 90.00 5,873,236.79 5,432,225.07 5.14
胶州宝湾物流园工程 100.00 7,502,749.93 1,015,009.55 4.35
鄂州宝湾物流园工程 100.00 1,758,611.07 1,673,749.96 6.50
嘉兴宝湾物流园工程 100.00 1,397,968.75 238,769.82 4.35
绍兴宝湾物流园工程 100.00 590,640.85 - -
锡通宝湾物流园工程 100.00 187,671.20 14,408.33 4.99
32,589,801.36 13,194,512.68
重要在建工程2017年变动如下：
工程进度 利息资本化 其中：本年 本年利息
(%) 累计金额 利息资本化 资本化率(%)
滨港宝湾物流园工程 29.62 10,458,572.82 4,806,786.23 4.35
咸阳宝湾物流园工程 25.00 441,011.72 441,011.72 4.34
胶州宝湾物流园工程 99.00 6,487,740.38 6,089,732.14 4.87
鄂州宝湾物流园工程 11.09 84,861.11 84,861.11 6.50
嘉兴宝湾物流园工程 54.64 1,159,198.93 1,159,198.93 4.97
绍兴宝湾物流园工程 35.38 590,640.85 590,640.85 5.50
锡通宝湾物流园工程 28.41 173,262.87 173,262.87 5.50
北京宝湾物流园工程 100.00 2,266,900.23 554,166.67 4.75
21,662,188.91 13,899,660.52
98
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
13. 无形资产
2018年
土地使用权 软件及其他 合计
原价
年初余额 3,550,581,924.41 54,457,993.02 3,605,039,917.43
购置 899,865,400.23 7,288,394.36 907,153,794.59
内部研发 - 2,473,500.30 2,473,500.30
存货转入 15,767,580.09 - 15,767,580.09
处置或报废 13,578,600.10 1,032,067.31 14,610,667.41
年末余额 4,452,636,304.63 63,187,820.37 4,515,824,125.00
累计摊销
年初余额 570,321,006.87 29,908,444.97 600,229,451.84
计提 91,546,051.20 5,132,309.78 96,678,360.98
处置或报废 1,717,200.01 729,871.42 2,447,071.43
年末余额 660,149,858.06 34,310,883.33 694,460,741.39
账面价值
年末 3,792,486,446.57 28,876,937.04 3,821,363,383.61
年初 2,980,260,917.54 24,549,548.05 3,004,810,465.59
99
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
13. 无形资产(续)
2017年
土地使用权 软件及其他 合计
原价
年初余额 2,835,101,204.25 34,563,404.71 2,869,664,608.96
购置 756,966,990.05 10,142,476.32 767,109,466.37
内部研发 - 9,752,111.99 9,752,111.99
处置或报废 41,486,269.89 - 41,486,269.89
年末余额 3,550,581,924.41 54,457,993.02 3,605,039,917.43
累计摊销
年初余额 500,198,659.27 24,433,083.86 524,631,743.13
计提 71,855,110.42 5,475,361.11 77,330,471.53
处置或报废 1,732,762.82 - 1,732,762.82
年末余额 570,321,006.87 29,908,444.97 600,229,451.84
账面价值
年末 2,980,260,917.54 24,549,548.05 3,004,810,465.59
年初 2,334,902,544.98 10,130,320.85 2,345,032,865.83
于2018年12月31日，通过内部研发形成的无形资产占无形资产年末账面价值
的比例为0.28% (2017年12月31日：0.32%)。
100
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
13. 无形资产(续)
于2018年12月31日，未办理产权证的无形资产如下：
账面价值 未办妥产权证书原因
土地使用权 229,295,781.76 注1
注1：尚未办理产权证的土地使用权由两部分组成。其一为本公司自母公司南
山集团租入的土地及码头使用权。1984年，南山集团以该地块25年的土地及
码头使用权作为出资投入本公司，使用期限于2009年7月15日届满。2006年7
月18日，本公司与南山集团签订《场地使用协议书》，本公司自上述土地及
码头使用权使用期限届满之日起以经营租赁的方式延续租赁该土地及码头，
租赁期为25年，自2009年7月15日至2034年7月14日止，并一次性支付了全
部租金。截至2018年12月31日止，南山集团尚未取得上述土地及码头的使用
权证。其二为本公司于1997年通过经营租赁方式从母公司南山集团租入的东
边场地土地使用权，租赁期为25年，自1997年8月1日至2022年7月31日止，
并一次性支付了全部租金。因南山集团尚未取得该土地的土地使用权证，除
向本公司保证其合法拥有上述土地使用权外，南山集团另于1997年7月18日
与本公司签订《免责承诺契约》，保证本公司不会因租用上述土地而产生任
何损失、费用以及与之有关的其他负债。截至2018年12月31日止，南山集团
尚未取得上述土地的土地使用权证。
101
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
14. 开发支出
2018 年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
内部开发 确认无形资产
仓储管理系统 1,434,927.55 1,038,572.75 2,473,500.30 -
2017 年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
内部开发 确认无形资产
仓储管理系统 920,050.29 1,434,927.55 920,050.29 1,434,927.55
SAP 软件模块
开发 410,624.13 8,421,437.57 8,832,061.70 -
1,330,674.42 9,856,365.12 9,752,111.99 1,434,927.55
仓储管理系统、SAP 软件模块开发的资本化时点分别为 2017 年 1 月和 2016
年 5 月。
102
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
15. 商誉
2018年及2017年
年初余额 年末余额
收购天津市津南区宝湾国际物流有限公司商誉 11,133,118.55 11,133,118.55
收购成都雅致集成房屋有限公司商誉 1,330,337.45 1,330,337.45
收购深圳市海邻机械设备有限公司商誉 52,988,485.64 52,988,485.64
65,451,941.64 65,451,941.64
商誉减值准备的变动如下：
2018年及2017年
年初余额 年末余额
收购成都雅致集成房屋有限公司商誉 1,330,337.45 1,330,337.45
收购深圳市海邻机械设备有限公司商誉 52,988,485.64 52,988,485.64
54,318,823.09 54,318,823.09
本集团于 2016 年 10 月收购天津市津南区宝湾国际物流有限公司，形成商誉
人民币 11,133,118.55 元。企业合并取得的商誉已经分配至物流园资产组组
合以进行减值测试：
物流园资产组组合主要由投资性房地产、固定资产及无形资产组成，与购买
日所确定的资产组组合一致。物流园资产组组合账面价值为人民币
184,553,653.10 元。可收回金额采用资产组的预计未来现金流量的现值，根
据管理层批准的 5 年期财务预算基础上的现金流量预测来确定。该资产组内
收入增长率分别是 7%、5%、5%、5%、5%。现金流量预测所用的折现率为
9%，5 年以后的现金流量增长率为 3%。本集团认为，基于公司的业务，这
个折现率及永续增长率是合理的。
以下说明了管理层为进行商誉的减值测试，在确定现金流量预测时作出的关
键假设：
预算毛利率 — 确定基础是在预算年度前一年实现的平均毛利率基础上，根据
预计效率的提高适当提高该平均毛利率。
折现率 — 采用的折现率是反映相关资产组特定风险的税后折现率。
分配至上述资产组的关键假设的金额与本集团历史经验及外部信息一致。
103
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
16. 长期待摊费用
2018年
年初余额 本年增加 本年摊销 年末余额
2经营租入固定资
017 产改良支出 7,053,081.95 18,955,530.08 4,996,661.66 21,011,950.37
年 资质认证费 3,419,970.42 1,500,705.90 1,950,689.82 2,969,986.50
塔机管理费 208,514.56 - 133,530.62 74,983.94
租赁费及其他 9,110,411.00 8,914,828.91 3,660,701.94 14,364,537.97
19,791,977.93 29,371,064.89 10,741,584.04 38,421,458.78
年初余额 本年增加 本年摊销 年末余额
经营租入固定资
产改良支出 12,825,260.13 4,700,250.38 10,472,428.56 7,053,081.95
资质认证费 4,107,299.31 1,502,032.75 2,189,361.64 3,419,970.42
塔机管理费 589,020.12 - 380,505.56 208,514.56
租赁费及其他 481,678.00 10,416,055.00 1,787,322.00 9,110,411.00
18,003,257.56 16,618,338.13 14,829,617.76 19,791,977.93
17. 递延所得税资产/负债
未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债：
2018年 2017年
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
递延所得税资产
资产减值准备 50,843,282.44 7,788,576.14 50,547,245.56 7,684,240.19
可抵扣亏损 337,687,964.49 81,012,373.96 247,409,472.68 59,715,368.17
预提土地增值税 1,224,250,138.09 306,062,534.52 704,444,062.76 176,111,015.69
1,612,781,385.02 394,863,484.62 1,002,400,781.00 243,510,624.05
104
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
17. 递延所得税资产/负债(续)
2018年 2017年
应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
递延所得税负债
非同一控制下企业合
并资产评估增值 83,059,101.20 20,764,775.30 87,153,722.36 21,788,430.59
折旧与摊销差异 2,115,882.88 528,970.72 - -
85,174,984.08 21,293,746.02 87,153,722.36 21,788,430.59
递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
2018年 2017年
抵销金额 抵销后余额 抵销金额 抵销后余额
递延所得税资产 - 394,863,484.62 - 243,510,624.05
递延所得税负债 - 21,293,746.02 - 21,788,430.59
未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损如下：
2018年 2017年
可抵扣暂时性差异
资产减值准备 329,991,263.39 335,574,705.70
可抵扣亏损 1,693,692,712.91 1,533,687,571.57
2,023,683,976.30 1,869,262,277.27
105
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
17. 递延所得税资产/负债(续)
未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2018年 2017年
无期限(注1) 210,006,467.31 141,353,270.47
2018年 - 12,894,366.91
2019年 382,912,470.53 394,607,022.77
2020年 382,381,896.26 420,652,907.93
2021年 178,864,717.57 277,222,281.25
2022年 205,732,927.73 286,957,722.24
2023年 333,794,233.51 -
1,693,692,712.91 1,533,687,571.57
注1: 系本集团之香港注册子公司雅致国际（香港）有限公司、中国汇通（香
港）有限公司和宝湾物流（香港）有限公司的累计可抵扣亏损。
18. 其他非流动资产
2018年 2017年
代垫拆迁补偿款(注1) 852,118,835.00 783,862,252.00
资产购置款(注2) 306,645,777.18 306,645,777.18
预付土地款 74,145,179.76 396,841,320.90
土地使用权履约保证金 26,066,563.20 42,256,563.20
其他 11,540,589.34 5,634,400.64
1,270,516,944.48 1,535,240,313.92
注1： 余额系本集团因四川省成都市武侯区新马路1号片区棚户区改造项目代
武侯区危房改造中心垫付的拆迁补偿款。
注2： 余额系本集团预付的资产购置款。
106
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
19. 资产减值准备
2018年
年初余额 本年计提 本年减少 其他 年末余额
转回 转销/核销
坏账准备 237,512,894.98 38,702,432.14 14,525,322.07 1,173,037.11 100,735.51 260,617,703.45
其中：应收账款 211,033,175.18 20,483,690.19 9,855,753.65 1,138,549.11 100,735.51 220,623,298.12
其他应收款 12,922,717.13 1,848,297.00 4,669,568.42 34,488.00 - 10,066,957.71
长期应收款 13,557,002.67 16,370,444.95 - - - 29,927,447.62
存货跌价准备 21,993,691.08 830,500.52 609,764.29 8,946,833.20 - 13,267,594.11
长期股权投资减值准备 500,000.00 - - - - 500,000.00
固定资产减值准备 126,115,365.17 - - 19,666,116.88 - 106,449,248.29
商誉减值准备 54,318,823.09 - - - - 54,318,823.09
440,440,774.32 39,532,932.66 15,135,086.36 29,785,987.19 100,735.51 435,153,368.94
2017年
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回 转销/核销
坏账准备 224,211,325.75 58,030,531.71 34,857,643.26 9,871,319.22 237,512,894.98
其中：应收账款 204,295,580.24 32,704,030.72 16,774,493.38 9,191,942.40 211,033,175.18
其他应收款 11,352,532.01 4,103,648.51 1,854,086.57 679,376.82 12,922,717.13
长期应收款 8,563,213.50 21,222,852.48 16,229,063.31 - 13,557,002.67
存货跌价准备 12,870,355.60 13,187,923.74 209,315.98 3,855,272.28 21,993,691.08
长期股权投资减值准备 500,000.00 - - - 500,000.00
固定资产减值准备 135,087,421.03 22,397,079.65 - 31,369,135.51 126,115,365.17
商誉减值准备 54,318,823.09 - - - 54,318,823.09
426,987,925.46 93,615,535.10 35,066,959.24 45,095,727.00 440,440,774.32
107
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
20. 短期借款
2018年 2017年
保证借款(注1) 1,114,000,000.00 1,064,000,000.00
信用借款 700,000,000.00 700,000,000.00
1,814,000,000.00 1,764,000,000.00
于2018年12月31日，上述借款的年利率为4.51%至5.40%(2017年12月31
日：4.79%至5.06%)。
注 1：保证借款由本公司及南山集团提供担保。
21. 应付票据及应付账款
2018年 2017年
应付票据 738,623,786.40 328,710,313.08
应付账款 945,195,819.95 772,742,176.98
1,683,819,606.35 1,101,452,490.06
应付票据
2018年 2017年
商业承兑汇票 510,341,211.63 159,075,175.59
银行承兑汇票 228,282,574.77 169,635,137.49
738,623,786.40 328,710,313.08
于 2018 年 12 月 31 日 ， 到 期 未 付 的 应 付 票 据 余 额 为 人 民 币 3,900,000.00 元
(2017年12月31日：无)。到期未付系持票人到期未进行承兑。
108
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
21. 应付票据及应付账款(续)
应付账款
2018年 2017年
应付材料款及工程款 945,195,819.95 772,742,176.98
于2018年12月31日，账龄超过1年的重要应付账款列示如下：
应付金额 未偿还原因
浙江大经建设集团股份有限公司 3,101,595.62 尚未结算
上海徐泾建筑工程有限公司 1,991,174.60 尚未结算
西安顺泰贸易有限公司 1,596,756.76 尚未结算
江西省弘毅建设集团有限公司 1,412,083.27 尚未结算
上海申雅装饰工程有限公司 1,064,206.55 尚未结算
22. 预收款项
2018年 2017年
货款 86,818,029.83 106,350,623.77
租金 8,976,487.20 10,404,978.78
购房款 4,107,056,483.57 3,652,949,848.41
物业管理费 15,933,217.30 10,949,829.87
4,218,784,217.90 3,780,655,280.83
于2018年12月31日，本集团账龄超过1年的预收款项主要为尚未结算的预收
房款。
109
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
22. 预收款项(续)
预收房款分项目明细如下：
项目 2018年 2017年 竣工时间 预售比例
南山维拉 2,578,068,630.80 1,051,753,360.00 2020年3月 74%
南山新程 723,791,633.00 - 2019年9月 20%
南山白鹤天池 302,444,569.00 593,804,451.00 2020年5月 89%
南山空港新城 262,962,740.00 - 2019年12月 50%
南山合肥新展 232,206,124.00 - 2020年8月 27%
南山柠府 3,240,020.96 886,104,946.00 2018年12月 99%
南山雨果 2,598,793.00 3,055,957.00 2015年12月 100%
南山雍江汇 1,447,205.00 2,319,766.00 2015年9月 99%
南山国际社区一期 160,765.00 3,465,247.00 2015年9月 93%
2018年12月
南山国际社区二期 - 836,392,774.00 /2021年5月 68%
山语海 - 275,382,216.00 2018年2月 99%
南山柠檬城 136,002.81 386,002.61 2016年3月 100%
金成家园 - 285,128.80 2013年12月 100%
4,107,056,483.57 3,652,949,848.41
110
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
23. 应付职工薪酬
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 96,396,909.90 615,210,699.26 617,818,680.38 93,788,928.78
离职后福利(设
定提存计划) 752,589.10 41,746,677.22 41,976,981.45 522,284.87
辞退福利 5,726,533.57 7,406,154.74 6,170,404.29 6,962,284.02
102,876,032.57 664,363,531.22 665,966,066.12 101,273,497.67
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 76,905,899.19 539,493,255.02 520,002,244.31 96,396,909.90
离职后福利(设
定提存计划) 139,487.81 37,639,585.65 37,026,484.36 752,589.10
辞退福利 - 9,451,438.79 3,724,905.22 5,726,533.57
77,045,387.00 586,584,279.46 560,753,633.89 102,876,032.57
短期薪酬如下：
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 78,638,156.43 547,536,281.93 550,939,792.04 75,234,646.32
职工福利费 79,084.12 22,907,648.61 22,831,339.29 155,393.44
社会保险费 252,262.35 15,329,676.67 15,441,159.46 140,779.56
其中：医疗保险费 203,809.52 12,699,120.88 12,810,414.45 92,515.95
工伤保险费 31,498.73 1,256,854.14 1,258,838.99 29,513.88
生育保险费 16,954.10 1,373,701.65 1,371,906.02 18,749.73
住房公积金 248,750.64 18,041,009.38 18,139,264.91 150,495.11
工会经费和职工教育经费 17,178,271.66 10,096,264.54 9,168,200.64 18,106,335.56
其他短期薪酬 384.70 1,299,818.13 1,298,924.04 1,278.79
96,396,909.90 615,210,699.26 617,818,680.38 93,788,928.78
111
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
23. 应付职工薪酬(续)
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 59,919,037.70 480,029,317.00 461,310,198.27 78,638,156.43
职工福利费 60,755.11 20,777,362.80 20,759,033.79 79,084.12
社会保险费 27,612.62 15,229,013.93 15,004,364.20 252,262.35
其中：医疗保险费 18,873.50 12,470,116.31 12,285,180.29 203,809.52
工伤保险费 2,766.61 1,504,082.58 1,475,350.46 31,498.73
生育保险费 5,972.51 1,254,815.04 1,243,833.45 16,954.10
住房公积金 43,501.03 14,854,819.46 14,649,569.85 248,750.64
工会经费和职工教育经费 16,854,576.71 8,044,128.97 7,720,434.02 17,178,271.66
其他短期薪酬 416.02 558,612.86 558,644.18 384.70
76,905,899.19 539,493,255.02 520,002,244.31 96,396,909.90
设定提存计划如下：
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险费 505,337.79 36,070,562.29 36,182,131.96 393,768.12
失业保险费 11,594.49 1,057,871.07 1,058,538.05 10,927.51
企业年金缴费 235,656.82 4,618,243.86 4,736,311.44 117,589.24
752,589.10 41,746,677.22 41,976,981.45 522,284.87
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险费 60,994.85 32,210,206.87 31,765,863.93 505,337.79
失业保险费 9,715.24 993,274.42 991,395.17 11,594.49
企业年金缴费 68,777.72 4,436,104.36 4,269,225.26 235,656.82
139,487.81 37,639,585.65 37,026,484.36 752,589.10
112
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
24. 应交税费
2018年 2017年
增值税 38,441,706.58 13,138,731.07
教育费附加 3,738,010.82 911,015.80
城市维护建设税 7,670,451.08 1,787,801.99
土地增值税 1,215,695,890.88 709,595,305.92
地方教育费附加 2,192,629.56 735,735.65
房产税 9,121,997.25 8,297,825.88
土地使用税 7,096,647.97 9,829,816.18
印花税 2,079,819.11 758,356.24
企业所得税 373,611,765.76 257,920,227.69
代扣代缴税费 1,694,232.52 2,522,714.51
其他 2,298,866.10 1,371,063.98
1,663,642,017.63 1,006,868,594.91
25. 其他应付款
2018年 2017年
应付利息 63,898,588.52 44,418,040.42
应付股利 170,145,501.11 131,471,171.89
其他应付款 1,334,162,522.59 1,365,094,062.73
1,568,206,612.22 1,540,983,275.04
113
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
25. 其他应付款(续)
应付利息
2018年 2017年
借款利息 38,102,711.93 19,071,710.59
企业债券利息 25,795,876.59 25,346,329.83
63,898,588.52 44,418,040.42
应付股利
2018年 2017年
应付子公司少数股东股利 170,145,501.11 131,471,171.89
其他应付款
2018年 2017年
押金质保金 241,967,218.40 198,836,170.12
关联方往来款 255,515,724.27 188,233,359.01
工程设备款 476,934,458.25 736,498,801.84
融资租赁款(注) 134,941,703.97 104,953,775.38
股权收购款 298,017.42 1,833,342.84
其他暂收待付款项 224,505,400.28 134,738,613.54
1,334,162,522.59 1,365,094,062.73
注： 融资租赁款系逾期未付中联重科融资租赁(中国)有限公司的款项，具体
内容详见附注五、30。
114
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
25. 其他应付款(续)
其他应付款(续)
于2018年12月31日，账龄超过1年的重要其他应付款如下：
应付金额 未偿还原因
苏州招商南山地产有限公司 123,002,405.03 关联方往来款
陕西建工集团第十建筑工程有限公司 6,943,718.17 未达到支付条件
广州顺丰速运有限公司 6,330,000.00 仓储服务押金
中建三局第一建设工程有限责任公司 5,050,000.00 未达到支付条件
中国建筑第五工程局有限公司 3,680,036.32 质保金未到支付时点
26. 一年内到期的非流动负债
2018年 2017年
一年内到期的长期应付款 18,468,545.70 57,769,003.21
一年内到期的应付债券 1,059,251,510.48 -
一年内到期的其他非流动负债 297,349,351.16 1,349,351.16
一年内到期的长期借款 1,056,905,100.00 296,159,017.92
2,431,974,507.34 355,277,372.29
27. 其他流动负债
2018年 2017年
关联方借款 550,677,604.56 166,684,000.00
115
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
28. 长期借款
2018年 2017年
抵押借款(注1) 1,177,000,000.00 720,000,000.00
保证借款(注2) 1,081,792,490.66 671,522,609.67
信用借款 2,830,355,100.00 2,034,114,117.92
5,089,147,590.66 3,425,636,727.59
减：一年内到期的长期借款 1,056,905,100.00 296,159,017.92
4,032,242,490.66 3,129,477,709.67
于 2018 年 12 月 31 日，上述借款的年利率为 4.28%至 5.88%(2017 年 12 月
31 日：4.56%至 5.46%)。
注 1：抵押借款的抵押情况详见附注五、56。
注 2：保证借款由本公司、本公司之子公司宝湾物流控股有限公司(以下简称
“宝湾物流”)以及南山集团提供担保。
29. 应付债券
2018年 2017年
资产支持票据（ABN） 385,000,000.00 -
七年期债券 1,059,251,510.48 1,057,881,893.99
1,444,251,510.48 1,057,881,893.99
减：一年内到期的应付债券 1,059,251,510.48 -
385,000,000.00 1,057,881,893.99
116
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
29. 应付债券(续)
于2018年12月31日，应付债券余额列示如下：
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初 本年 本年 折溢价 本年 年末余额
余额 发行 计提利息 摊销 回购/偿还
资产支持票据（ABN） 385,000,000.00 2018/12/27 3年 385,000,000.00 - 385,000,000.00 - - - 385,000,000.00
七年债券（品种二） 500,000,000.00 2012/4/10 7年 491,950,000.00 497,892,893.99 - 33,476,550.00 1,369,616.49 - 499,262,510.48
七年债券（品种三） 570,000,000.00 2012/12/17 7年 570,000,000.00 559,989,000.00 - 32,816,910.96 - - 559,989,000.00
小计 1,455,000,000.00 1,446,950,000.00 1,057,881,893.99 385,000,000.00 66,293,460.96 1,369,616.49 - 1,444,251,510.48
于2017年12月31日，应付债券余额列示如下：
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初 本年 本年 折溢价 本年 年末余额
余额 发行 计提利息 摊销 回购/偿还
五年债券（品种一） 300,000,000.00 2012/4/10 5年 295,170,000.00 253,999,734.70 - 4,477,226.18 1,243,265.30 255,243,000.00 -
七年债券（品种二） 500,000,000.00 2012/4/10 7年 491,950,000.00 497,589,487.84 - 32,127,388.16 651,515.75 348,109.60 497,892,893.99
七年债券（品种三） 570,000,000.00 2012/12/17 7年 570,000,000.00 568,641,500.00 - 32,925,104.86 1,358,500.00 10,011,000.00 559,989,000.00
小计 1,370,000,000.00 1,357,120,000.00 1,320,230,722.54 - 69,529,719.20 3,253,281.05 265,602,109.60 1,057,881,893.99
注：本年度，本集团之子公司深圳市南山房地产开发有限公司发行2018年度第一期资产支持票据，本次发行金额人民币
513,775,000.00元，包括优先级人民币385,000,000.00元，次级人民币128,775,000.00元。深圳市南山房地产开发有限公
司自持次级权益。本次发行实际募得资金人民币385,000,000.00元。
117
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
30. 长期应付款
2018年 2017年
长期应付款 3,926,851.07 23,363,212.37
专项应付款 3,489,195.69 -
7,416,046.76 23,363,212.37
长期应付款
2018年 2017年
融资租赁款 157,337,100.74 186,085,990.96
减：重分类至其他应付款(注) 134,941,703.97 104,953,775.38
一年内到期部分 18,468,545.70 57,769,003.21
3,926,851.07 23,363,212.37
注： 截止2018年12月31日，本集团之子公司深圳市海邻机械设备有限
公司(以下简称“海邻机械”)逾期未付中联重科融资租赁(中国)有
限公司的融资租赁款本金与利息合计人民币134,941,703.97元。
专项应付款
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
搬迁补偿款 - 3,883,722.44 394,526.75 3,489,195.69
118
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
31. 预计负债
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
未决诉讼(注1) 2,159,505.90 3,590,388.27 2,159,505.90 3,590,388.27
售后回购准备金(注2) 4,128,312.26 - 3,690,278.52 438,033.74
6,287,818.16 3,590,388.27 5,849,784.42 4,028,422.01
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
未决诉讼 3,485,920.26 2,159,505.90 3,485,920.26 2,159,505.90
售后回购准备金 4,546,599.52 - 418,287.26 4,128,312.26
8,032,519.78 2,159,505.90 3,904,207.52 6,287,818.16
注1： 本年本集团计提的预计负债主要系设备租赁合同纠纷诉讼。年末
时，本集团根据诉讼律师出具的法律意见书和案件的进展情况，对
于能对诉讼结果做出可靠估计的案件做出相应的拨备。
注2： 该预计负债系部分集成房屋构件销售合同中规定的回购义务所致。
年末时，本集团根据已履行的回购义务冲销预计负债。
119
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
32. 递延收益
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
与资产相关的政府
补助 61,713,874.38 99,928,300.08 1,936,690.41 159,705,484.05
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
与资产相关的政府
补助 49,599,079.39 13,776,000.00 1,661,205.01 61,713,874.38
120
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
32. 递延收益(续)
于2018年12月31日，涉及政府补助的负债项目如下：
年初余额 本年新增 本年计入 年末余额 与资产/
其他收益 收益相关
滨港宝湾物流园工程(注1) 7,430,000.00 65,130,000.00 - 72,560,000.00 与资产相关
武汉宝湾物流园工程(注2) 46,672,007.71 - 1,577,071.68 45,094,936.03 与资产相关
中央车购税补助资金(注3) - 25,000,000.00 69,444.44 24,930,555.56 与资产相关
绍兴宝湾物流园工程(注4) 5,250,000.00 5,250,000.00 - 10,500,000.00 与资产相关
政策性搬迁之资产购置补助(注5) - 4,548,300.08 95,578.11 4,452,721.97 与资产相关
广州宝湾A区物流园工程(注6) 1,275,000.00 - 75,000.00 1,200,000.00 与资产相关
环保设备补贴款 1,086,866.67 - 119,596.18 967,270.49 与资产相关
61,713,874.38 99,928,300.08 1,936,690.41 159,705,484.05
121
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
32. 递延收益(续)
于2017年12月31日，涉及政府补助的负债项目如下：
年初余额 本年新增 本年计入 年末余额 与资产/
其他收益 收益相关
滨港宝湾物流园工程(注1) - 7,430,000.00 - 7,430,000.00 与资产相关
武汉宝湾物流园工程(注2) 48,249,079.39 - 1,577,071.68 46,672,007.71 与资产相关
绍兴宝湾物流园工程(注4) - 5,250,000.00 - 5,250,000.00 与资产相关
广州宝湾A区物流园工程(注6) 1,350,000.00 - 75,000.00 1,275,000.00 与资产相关
环保设备政府补助 - 1,096,000.00 9,133.33 1,086,866.67 与资产相关
49,599,079.39 13,776,000.00 1,661,205.01 61,713,874.38
122
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
32. 递延收益(续)
注 1：系本集团之子公司天津滨港宝湾国际物流有限公司根据滨海新区财政局
《关于申报第四批现代服务业综合试点项目的通知》收到的现代服务业
综合试点项目专项资金，主要用于物流园区基础配套设施建设；
注 2： 主要系本集团之子公司宝湾物流（武汉）有限公司根据《交通运输部关
于安排武汉宝湾国际中心项目建设资金的函》 (交规划函[2014]1080 号)
取得的专项补助，主要用于公共仓库、公共业务用房等的设施建设；
注 3：系本集团之子公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司根据《青岛市交通运
输委员会关于拨付宝湾国际物流中心项目中央车购税补助资金的批复》
(青交物流[2018]13 号）收到的物流园区项目专项资金；
注 4： 系本集团之子公司绍兴宝湾物流有限公司根据绍兴滨海新城管委会《关
于落实 2016 年度省海洋经济发展专项资金项目补助计划的通知》收到
的专项资金，主要用于研发楼、商业楼、办公楼及相关配套设施等的建
设；
注 5： 系本公司因赤湾天后宫环境提升及修缮工程土地整备收到深圳市南山区
招商街道办事处给予的搬迁补偿，用于相关资产搬迁重建；
注 6： 系本集团之子公司广州宝湾物流有限公司根据广州市交通委员会和广州
市财政局《关于下达 2014 年广州市战略性主导产业发展资金现代物流
业专项项目计划的通知》收到的现代物流业发展专项资金，主要用于物
流园 A 区消防系统设施建设。
123
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
33. 其他非流动负债
2018年 2017年
预收租金 13,668,856.02 15,018,207.18
关联方借款 2,369,785,381.07 1,440,000,000.00
2,383,454,237.09 1,455,018,207.18
减：一年到期其他非流动负债 297,349,351.16 1,349,351.16
2,086,104,885.93 1,453,668,856.02
34. 股本
2018年
年初余额 发行新股 其他 年末余额
有限售条件股：
境内自然人持股 41,850.00 - 608,496.00 650,346.00
境内法人持股 1,139,755,018.00 429,959,768.00 - 1,569,714,786.00
1,139,796,868.00 429,959,768.00 608,496.00 1,570,365,132.00
无限售条件股：
人民币普通股 737,733,405.00 400,292,472.00 (608,496.00) 1,137,417,381.00
1,877,530,273.00 830,252,240.00 - 2,707,782,513.00
2017年
年初余额 发行新股 其他 年末余额
有限售条件股：
境内自然人持股 99,850.00 - (58,000.00) 41,850.00
境内法人持股 1,139,755,018.00 - - 1,139,755,018.00
1,139,854,868.00 - (58,000.00) 1,139,796,868.00
无限售条件股：
人民币普通股 737,675,405.00 - 58,000.00 737,733,405.00
1,877,530,273.00 - - 1,877,530,273.00
124
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
35. 资本公积
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 2,328,417,781.59 - - 2,328,417,781.59
同一控制下企业合并 1,550,690,952.57 - 845,252,240.00 705,438,712.57
资本公积转增股本 (290,000,000.00) - - (290,000,000.00)
其他 (134,286.61) - - (134,286.61)
3,588,974,447.55 - 845,252,240.00 2,743,722,207.55
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 2,328,417,781.59 - - 2,328,417,781.59
同一控制下企业合并 1,550,690,952.57 - - 1,550,690,952.57
资本公积转增股本 (290,000,000.00) - - (290,000,000.00)
其他 - - 134,286.61 (134,286.61)
3,589,108,734.16 - 134,286.61 3,588,974,447.55
125
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
36. 其他综合收益
资产负债表中归属于母公司的其他综合收益累积余额：
2017年 2017年 2018年
1月1日 增减变动 12月31日 增减变动 12月31日
外币财务报表折算差额 652,079.14 - 652,079.14 - 652,079.14
37. 专项储备
安全生产费 2018年 2017年
调整前上年年末余额 - -
同一控制下企业合并 8,482,232.20 7,766,067.05
调整后年初余额 8,482,232.20 7,766,067.05
本年增加 1,845,106.05 2,701,942.14
本年减少 2,049,926.68 1,985,776.99
年末余额 8,277,411.57 8,482,232.20
本集团根据《企业安全生产费用提取和使用管理办法》(财企[2012]16号)
提 取 安 全 生 产 费 。
126
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
38. 盈余公积
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 277,329,817.43 7,960,232.03 - 285,290,049.46
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 277,329,817.43 - - 277,329,817.43
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公
积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
39. 未分配利润
2018年 2017年
调整前上年年末未分配利润 928,452,175.22 675,243,971.96
同一控制下企业合并 910,161,060.82 966,064,644.53
调整后年初未分配利润 1,838,613,236.04 1,641,308,616.49
归属于母公司股东的净利润 504,566,324.13 585,953,386.06
减：提取法定盈余公积 7,960,232.03 -
分配股利 - 388,648,766.51
年末未分配利润 2,335,219,328.14 1,838,613,236.04
127
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
40. 营业收入及成本
2018年 2017年
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,769,977,980.24 4,001,108,982.54 7,336,140,173.97 4,010,512,260.81
其他业务 281,700,651.22 26,440,698.75 22,338,841.07 17,641,696.97
7,051,678,631.46 4,027,549,681.29 7,358,479,015.04 4,028,153,957.78
营业收入按行业列示如下：
2018年 2017年
房地产业务收入 4,786,321,338.16 5,406,626,074.05
仓储物流业务收入 753,379,723.83 617,914,227.90
产城综合开发业务收入 4,301,159.51 357,192.88
制造业业务收入 1,243,858,300.77 1,090,082,001.56
其他业务收入 263,818,109.19 243,499,518.65
7,051,678,631.46 7,358,479,015.04
41. 税金及附加
2018年 2017年
营业税 10,456,951.50 75,961,085.74
土地增值税 608,553,775.66 771,978,339.66
城市维护建设税 24,467,088.82 22,649,097.74
教育费附加 12,318,299.74 11,557,083.24
地方教育费附加 6,620,604.30 6,204,508.52
印花税 12,201,403.19 9,156,340.71
房产税 44,117,440.61 39,225,169.09
土地使用税 31,493,548.99 33,418,685.82
车船使用税 805,934.70 288,481.83
其他 1,052,719.77 389,717.97
752,087,767.28 970,828,510.32
128
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
42. 销售费用
2018年 2017年
职工薪酬 59,090,778.52 62,637,861.64
广告宣传费 42,626,665.03 37,541,834.43
代理中介费 40,496,711.52 33,654,411.87
咨询顾问费 9,591,979.82 8,246,276.85
市场开拓费 7,081,556.03 7,004,262.94
房租水电费 7,031,539.16 5,946,053.15
差旅费 5,115,653.89 5,509,026.89
折旧 4,787,164.44 9,635,369.40
物料消耗费 4,038,083.29 2,020,477.31
汽车使用费 2,010,510.20 2,667,387.32
办公费 1,633,619.38 994,027.84
邮电通讯费 859,201.68 793,562.75
其他销售费用 36,818,042.64 39,946,786.40
221,181,505.60 216,597,338.79
43. 管理费用
2018年 2017年
职工薪酬 338,959,766.66 274,465,850.54
折旧 18,695,398.73 15,468,121.02
无形资产摊销 51,075,625.31 36,296,065.23
办公费 7,469,935.28 8,054,428.86
房租水电费 21,296,242.53 24,359,804.02
汽车费用 10,146,806.19 9,830,789.61
业务招待费 20,902,105.49 16,651,222.89
差旅费 15,887,210.45 11,870,357.35
邮电通讯费 4,021,295.84 4,106,483.48
顾问咨询费 43,522,192.31 26,254,005.68
宣传费 2,863,844.08 1,392,783.93
其他管理费用 29,406,054.34 13,495,242.34
564,246,477.21 442,245,154.95
129
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
44. 研发费用
2018年 2017年
职工薪酬 14,560,101.38 15,321,153.53
折旧 374,619.59 412,215.60
长期待摊费用摊销 1,950,689.82 2,189,361.64
材料费 1,959,041.24 2,022,531.92
房租水电费 682,702.96 270,949.69
试验检验费 498,085.92 273,237.46
其他 1,548,077.07 2,028,101.77
21,573,317.98 22,517,551.61
45. 财务费用
2018年 2017年
利息支出 505,783,044.96 359,785,204.60
其中：
银行及关联方计息借款 436,181,109.22 284,908,221.95
融资租赁 3,308,474.78 5,347,263.45
债券利息支出 66,293,460.96 69,529,719.20
减：利息收入 43,737,401.89 52,481,136.38
减：利息资本化金额 171,197,420.03 58,132,412.60
汇兑损失/(收益) (12,433,445.23) 15,982,991.32
金融机构手续费 1,584,918.65 1,742,329.00
债券折价摊销 1,369,616.49 3,253,281.05
281,369,312.95 270,150,256.99
130
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
46. 资产减值损失
2018年 2017年
坏账损失 24,177,110.07 23,172,888.45
存货跌价损失 220,736.23 12,978,607.76
固定资产减值损失 - 22,397,079.65
24,397,846.30 58,548,575.86
47. 其他收益
与日常活动相关的政府补助如下：
与资产/
2018 年 2017 年 收益相关
财政扶持奖励 9,752,936.00 939,000.00 与收益相关
新型墙体材料销售增值税即征即退 2,783,004.10 2,578,646.85 与收益相关
物流园专项建设奖励 1,652,071.68 1,652,071.68 与资产相关
环保设备补贴款 119,596.18 9,133.33 与资产相关
税收补贴款 193,341.61 20,000.00 与收益相关
中央车购税补助资金补助 69,444.44 - 与资产相关
政策性搬迁之停工停业补助 5,580,732.23 - 与收益相关
政策性搬迁之资产购置补助 95,578.11 - 与资产相关
其他 703,412.40 130,363.18 与收益相关
20,950,116.75 5,329,215.04
131
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
48. 投资收益
2018年 2017年
权益法核算的长期股权投资收益 8,848,647.89 10,571,399.33
理财产品利息收入 122,671.23 -
8,971,319.12 10,571,399.33
49. 资产处置收益/(损失)
2018年 2017年
固定资产处置收益/(损失) 11,430,990.13 (1,018,080.38)
无形资产处置收益/(损失) - (1,454,662.90)
非流动资产处置收益 1,004,718.49 -
12,435,708.62 (2,472,743.28)
50. 营业外收入
计入2018年期间非
2018年 2017年 经常性损益
政府补助 - 16,637,619.15 -
违约金收入 1,687,411.66 2,854,491.89 1,687,411.66
罚款收入 533,694.90 1,095,286.07 533,694.90
赔偿费收入 5,037,985.52 433,760.33 5,037,985.52
其他收入 4,082,624.33 6,217,926.28 3,991,008.62
11,341,716.41 27,239,083.72 11,250,100.70
132
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
51. 营业外支出
计入 2018 年期间
2018 年 2017 年 非经常性损益
非流动资产毁损报废损失 5,204,529.62 901,710.77 5,204,529.62
公益性捐赠支出 2,173,000.00 100,000.00 2,173,000.00
赔偿费支出 4,679,231.55 2,979,049.87 4,679,231.55
盘亏损失 114,299.57 3,293,151.50 114,299.57
罚款支出 787,518.25 1,188,747.93 787,518.25
违约金支出 1,968,336.58 17,144.02 1,968,336.58
无法收回的款项 723,027.47 1,258,157.68 723,027.47
其他 2,503,118.53 2,043,913.04 2,503,118.53
18,153,061.57 11,781,874.81 18,153,061.57
52. 所得税费用
2018年 2017年
当期所得税费用 593,019,153.30 658,622,691.67
递延所得税费用 (151,847,545.14) (189,845,424.15)
441,171,608.16 468,777,267.52
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
2018年 2017年
利润总额 1,194,818,522.18 1,378,322,748.74
按法定税率计算的所得税费用(注1) 298,704,630.54 344,580,687.19
某些子公司适用不同税率的影响 4,840,146.60 2,237,207.88
对以前期间当期所得税的调整 2,418,482.85 808,622.28
归属于合营企业和联营企业的损益 (2,212,161.97) (2,642,850.44)
不可抵扣的费用 6,258,560.91 4,674,392.45
利用以前年度可抵扣亏损 (15,985,150.72) (1,190,650.02)
未确认的可抵扣暂时性差异的影响和可抵扣亏损 147,147,099.95 120,309,858.18
按本集团实际税率计算的所得税费用 441,171,608.16 468,777,267.52
注1： 本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计
提。源于其他地区应纳税所得的税项根据本集团经营所在国家/所受
管辖区域的现行法律、解释公告和惯例，按照适用税率计算。
133
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
53. 每股收益
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外
普通股的加权平均数计算。
2018年 2017年
元/股 元/股
基本每股收益
持续经营 0.19 0.22
稀释每股收益
持续经营 0.19 0.22
基本每股收益与稀释每股收益的具体计算如下：
2018年 2017年
收益
归属于本公司普通股股东的当期净利润 504,566,324.13 585,953,386.06
股份
本公司发行在外普通股的加权平均数 1,877,530,273 1,877,530,273
同一控制下企业合并中作为对价发行的普通股(注) 830,252,240 830,252,240
本公司发行在外普通股的加权平均数 2,707,782,513 2,707,782,513
注：同一控制下企业合并相关资产负债已自比较期期初追溯并入，故视同
该部分股份已于2017年1月1日就已存在。
134
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
54. 现金流量表项目注释
2018年 2017年
收到的其他与经营活动有关的现金
利息收入 38,589,360.57 52,871,935.27
押金保证金 1,789,176,952.57 47,178,938.48
政府补助 55,748,416.78 31,511,045.09
暂收待付款 277,896,736.44 78,237,858.27
其他 12,079,828.47 4,854,430.72
2,173,491,294.83 214,654,207.83
支付的其他与经营活动有关的现金
销售费用 156,533,947.26 144,798,481.27
管理费用 149,937,157.10 134,861,011.73
研发费用 4,687,907.19 4,594,820.84
押金保证金 147,123,304.55 2,158,818,685.79
应付暂收款 199,758,020.42 21,036,370.84
其他 88,293,191.58 25,196,921.45
746,333,528.10 2,489,306,291.92
收到的其他与投资活动有关的现金
理财产品赎回 99,500,000.00 -
退还的土地履约保证金 31,938,714.69 24,812,697.32
理财产品收益 122,673.65 -
其他 - 385,000.00
131,561,388.34 25,197,697.32
135
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
54. 现金流量表项目注释(续)
2018年 2017年
支付的其他与投资活动有关的现金
代垫拆迁款 68,256,583.00 153,147,417.00
关联方往来款 385,473,800.00 468,783,540.00
购买理财产品 - 99,500,000.00
支付的土地保证金 24,607,084.96 2,620,000.00
其他 9,600,000.00 6,097,133.82
487,937,467.96 730,148,090.82
收到的其他与筹资活动有关的现金
同一控制下企业合并中被合并方合并前吸收
投资收到的现金 - 50,000,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金
同一控制下企业合并支付的股权投资款 - 50,000,000.00
融资租赁租金 32,057,365.00 13,636,294.22
发行股份相关的支出 15,000,000.00 -
归还联营公司借款 14,740,000.00 -
支付中期票据相关费用 - 30,000.00
支付保函手续费用 - 56,280.00
支付公司债券相关费用 - 21,200.00
61,797,365.00 63,743,774.22
136
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
55. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量：
2018年 2017年
净利润 753,646,914.02 909,545,481.22
加：资产减值损失 24,397,846.30 58,548,575.86
固定资产折旧 145,052,096.52 141,450,820.37
无形资产摊销 96,678,360.98 77,330,471.53
投资性房地产折旧及摊销 87,103,746.53 71,083,703.09
长期待摊费用摊销 10,741,584.04 14,829,617.76
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产的损失/(收益) (12,435,708.61) 2,472,743.28
非流动资产毁损报废损失 5,204,529.62 901,710.77
财务费用 323,521,796.19 319,539,809.75
投资收益 (8,971,319.12) (10,571,399.33)
递延所得税资产的增加 (151,352,860.57) (188,821,768.86)
递延所得税负债的减少 (494,684.57) (1,023,655.29)
存货的增加 (3,343,316,247.06) (53,941,976.06)
经营性应收项目的减少/(增加) 1,096,339,525.78 (2,204,096,184.23)
经营性应付项目的增加 1,811,380,180.20 764,031,723.57
经营活动产生的现金流量净额 837,495,760.25 (98,720,326.57)
137
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
55. 现金流量表补充资料(续)
(1) 现金流量表补充资料(续)
不涉及现金的重大投资和筹资活动：
2018年 2017年
融资租入固定资产 - 605,802.98
销售商品、提供劳务收到的票据背书转让 99,392,127.81 241,633,978.31
99,392,127.81 242,239,781.29
现金及现金等价物净变动：
2018年12月31日 2017年12月31日
现金的年末余额 5,053,017,893.27 3,480,962,393.15
减：现金的年初余额 3,480,962,393.15 4,026,594,600.52
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加/(减少)额 1,572,055,500.12 (545,632,207.37)
(2) 现金及现金等价物
2018年12月31日 2017年12月31日
现金
其中：库存现金 758,905.54 505,617.50
可随时用于支付的银行存款 5,052,258,987.73 3,480,456,775.65
年末现金及现金等价物余额 5,053,017,893.27 3,480,962,393.15
138
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
56. 所有权或使用权受到限制的资产
2018年 2017年
工程保证金、履约保证金、诉讼冻结资
货币资金 107,898,012.06 90,307,367.12 金、票据保证金和预售监管资金
合肥美食公园投资性房地产用于抵押借
投资性房地产 123,287,625.34 - 款，南通锡通园区用于取得抵押借款
固定资产 52,711,592.19 - 南通锡通园区固定资产用于抵押借款
无形资产 44,726,893.72 - 青岛胶州土地使用权用于抵押借款
存货 3,365,885,903.45 2,892,514,044.00 部分土地使用权用于抵押借款
3,694,510,026.76 2,982,821,411.12
57. 外币货币性项目
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
原币 汇率 折合人民币 原币 汇率 折合人民币
货币资金
美元 42,980,843.64 6.8632 294,986,126.07 44,383,345.84 6.5342 290,009,658.39
欧元 1,352,900.99 7.8473 10,616,619.94 1,136,156.88 7.8023 8,864,636.82
港币 3,889,639.84 0.8762 3,408,102.43 3,609,499.10 0.8359 3,017,180.30
日元 61,531,454.00 0.0619 3,807,997.09 87,694,473.00 0.0579 5,077,509.99
澳元 3,870.63 4.8250 18,675.79 3,870.63 5.0928 19,712.34
新加坡元 956.50 5.0062 4,788.43 956.50 4.8831 4,670.69
应收账款
美元 2,374,498.32 6.8632 16,296,656.87 386,785.82 6.5342 2,527,335.90
欧元 259,117.22 7.8473 2,033,370.56 881.45 7.8023 6,877.34
日元 27,639,727.00 0.0619 1,710,539.78 17,243,101.09 0.0579 998,375.55
其他应收款
欧元 - 7.8473 - 19,281.00 7.8023 150,436.15
港元 1,000.00 0.8762 876.20 - 0.8359 -
应付账款
美元 291,063.06 6.8632 1,997,623.99 - 6.5342 -
139
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
六、 合并范围的变动
1. 同一控制下企业合并
2018 年 9 月，本公司换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司(以
下简称“深基地”)，新南山控股向深基地的所有换股股东发行股票交换
该等股东所持有的深基地 B 股股票。换股方案为：深基地股份与新南山
控股股份的换股比例为 1：3.6004，即每一股深基地 B 股股票可以换得
3.6004 股 新南山控 股股票。 新南山控 股因本次 合并新增 发行 A 股
830,252,240 股，换股吸收合并完成后，深基地终止上市并注销法人资
格，新南山控股承继及承接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合
同及一切权利与义务，本公司之实际控股股东南山集团的持股比例由
75.78%下降至 68.43%。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该
控制并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并。新南山控股与深
基地于 2018 年 9 月 30 日签署《换股吸收合并交割确认书》并完成交割，
故 2018 年 9 月 30 日为本次交易的合并日。
深基地自年初至合并日及上一会计期间的经营成果和现金流量列示如下：
2018年1月1日至9月30日期间 2017年度
营业收入 691,921,467.05 763,073,957.12
净利润/(亏损) 23,098,548.31 (42,811,942.39)
现金流量净额 (169,204,996.15) 457,604,338.72
140
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
六、 合并范围的变动(续)
1. 同一控制下企业合并(续)
深基地在合并日及上一会计期间资产负债表日资产及负债的账面价值如下：
2018年9月30日 2017年12月31日
货币资金 813,008,440.15 982,213,436.30
应收票据及应收账款 57,144,719.40 76,855,777.82
预付款项 14,149,875.97 9,328,432.12
其他应收款 127,274,228.86 56,230,887.69
存货 759,170.74 1,988,174.38
其他流动资产 147,605,067.98 170,039,604.36
长期股权投资 522,201,970.91 631,199,021.03
投资性房地产 2,114,195,323.76 1,991,324,983.23
固定资产 1,168,895,002.25 1,128,643,886.35
在建工程 1,379,077,861.34 871,554,005.86
无形资产 3,504,015,192.20 2,915,073,038.50
开发支出 - 1,434,927.55
商誉 11,133,118.55 11,133,118.55
递延所得税资产 58,254,271.51 44,045,449.30
其他非流动资产 282,705,090.16 444,732,284.74
短期借款 1,014,000,000.00 1,264,000,000.00
应付票据及应付账款 613,559,328.98 152,113,327.89
预收账款 7,805,531.38 9,466,019.52
应付职工薪酬 38,397,382.62 33,058,138.19
应交税费 46,236,875.45 34,340,044.22
其他应付款 922,955,308.72 927,090,739.03
一年内到期的非流动负债 189,949,351.16 283,508,369.08
长期借款 1,216,827,709.67 1,170,477,709.67
应付债券 559,989,000.00 559,989,000.00
141
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
六、 合并范围的变动(续)
1. 同一控制下企业合并(续)
深基地在合并日及上一会计期间资产负债表日资产及负债的账面价值如下
(续)：
2018年9月30日 2017年12月31日
递延收益 58,476,003.73 60,627,007.71
递延所得税负债 21,020,689.12 21,788,430.59
其他非流动负债 1,937,473,942.27 1,243,668,856.02
净资产合计 3,573,728,210.68 3,575,669,385.86
少数股东权益 1,899,764,485.64 1,874,020,624.51
1,673,963,725.04 1,701,648,761.35
合并差价(计入权益) 843,711,485.04
合并对价 830,252,240.00
142
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
六、 合并范围的变动(续)
2. 其他原因的合并范围变动
本年度，因项目公司停止营业多年，经其董事会批准，本集团注销雅致
集成房屋(沈阳)有限公司和沈阳宝湾国际物流有限公司。截至 2018 年
12 月 31 日，该公司已完成全部注销手续。
本年新纳入合并范围的子公司如下：
名称 新增方式
长沙麓泽房地产有限公司 新设
苏州维科商业管理有限公司 新设
宝湾产城发展（深圳）有限公司 新设
苏州南山新阳房地产开发有限公司 新设
宝湾产城发展（安徽）有限公司 新设
宝湾产城发展（无锡）有限公司 新设
宝湾产融控股（深圳）有限公司 新设
常熟雅致环保科技有限公司 新设
淮安宝湾国际物流有限公司 新设
宝湾资本管理有限公司 新设
杭州宝湾智能科技有限公司 新设
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司 新设
宝湾冷链物流投资（深圳）有限公司 新设
宝湾物流控股（深圳）有限公司 新设
德阳南控科技产业发展有限公司 新设
长沙宝湾智能物流有限公司 新设
143
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
本公司子公司的情况如下：
主要经营地 注册地 业务性质 注册资本 持股比例(%)
直接 间接
通过设立或投资等方式取得的子公司
深圳雅致集成房屋有限公司 深圳 深圳 服务业 人民币6,000,000元 - 100.00
雅致集成房屋（廊坊）有限公司 廊坊 廊坊 制造业 美元8,000,000元 - 100.00
雅致集成房屋（苏州）有限公司 苏州 苏州 制造业 美元15,000,000元 - 100.00
武汉雅致集成房屋有限公司 武汉 武汉 制造业 人民币50,000,000元 - 100.00
沈阳雅致集成房屋有限公司 沈阳 沈阳 制造业 人民币20,000,000元 - 100.00
西安雅致集成建筑有限公司 西安 西安 制造业 人民币30,000,000元 - 100.00
雅致国际（香港）有限公司 香港 香港 服务业 港币200,000元 100.00 -
新疆雅致集成房屋有限公司 昌吉 昌吉 制造业 人民币20,000,000元 - 100.00
常熟雅致模块化建筑有限公司 常熟 常熟 制造业 人民币400,000,000元 - 100.00
深圳市雅致国际发展有限公司 深圳 深圳 服务业 人民币10,000,000元 - 100.00
东莞雅致集成房屋有限公司 东莞 东莞 制造业 人民币5,000,000元 - 100.00
合肥南山美食公园投资有限公司 合肥 合肥 房地产业 人民币30,000,000元 - 100.00
成都恒璟源投资咨询有限公司 成都 成都 服务业 人民币184,000,000元 - 100.00
深圳市绿建实业发展有限公司 深圳 深圳 制造业 人民币300,000,000元 100.00 -
苏州南山新程房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 人民币100,000,000元 - 100.00
合肥南山新展房地产开发有限公司 合肥 合肥 房地产业 人民币100,000,000元 - 100.00
广东雅致模块化建筑有限公司 佛山 佛山 制造业 人民币10,000,000元 - 100.00
德阳南控科技产业发展有限公司 德阳 德阳 综合开发 人民币100,000,000元 100.00 -
宝湾产城发展(深圳)有限公司 深圳 深圳 综合开发 人民币200,000,000元 100.00 -
宝湾产城发展(安徽)有限公司 合肥 合肥 综合开发 人民币300,000,000元 - 100.00
宝湾产城发展(无锡)有限公司 无锡 无锡 综合开发 人民币700,000,000元 - 100.00
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司 深圳 深圳 服务业 人民币30,000,000元 100.00 -
苏州南山新阳房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 人民币100,000,000元 - 100.00
苏州维科商业管理有限公司 苏州 苏州 服务业 人民币10,000,000元 - 100.00
长沙麓泽房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 人民币100,000,000元 - 100.00
宝湾产融控股（深圳）有限公司 深圳 深圳 金融业 人民币1,000,000元 100.00 -
常熟雅致环保科技有限公司 常熟 常熟 科技服务业 人民币10,000,000元 - 70.00
长沙宝湾智能物流有限公司 长沙 长沙 仓储物流业 美元10,000,000元 - 100.00
淮安宝湾国际物流有限公司 淮安 淮安 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
宝湾资本管理有限公司 天津 天津 金融业 人民币550,000,000元 100.00 -
宝湾冷链物流投资（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 人民币150,000,000元 - 100.00
宝湾物流控股（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 人民币10,000,000元 - 100.00
非同一控制下企业合并取得的子公司
成都雅致集成房屋有限公司 成都 成都 制造业 人民币30,000,000元 - 100.00
北京雅致模块化建筑有限公司 北京 北京 制造业 人民币10,000,000元 - 100.00
深圳市海邻机械设备有限公司 深圳 深圳 制造业 人民币16,371,837元 - 51.00
广安市海邻设备安装有限公司 广安 广安 制造业 人民币8,000,000元 - 51.00
武汉市海邻机械设备租赁有限公司 武汉 武汉 制造业 人民币2,000,000元 - 51.00
武汉光谷微电子股份有限公司 武汉 武汉 房地产业 人民币325,000,000元 - 69.23
同一控制下企业合并取得的子公司
华南建材（深圳）有限公司 深圳 深圳 制造业 人民币50,000,000元 - 100.00
深圳市南山房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产业 人民币1,450,000,000元 100.00 -
南通南山房地产开发有限公司 南通 南通 房地产业 人民币100,000,000元 100.00 -
上海新南山房地产开发有限公司 上海 上海 房地产业 人民币300,000,000元 80.00 -
苏州南山房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 人民币50,000,000元 - 100.00
惠州大亚湾南山房地产开发有限公司 惠州 惠州 房地产业 人民币20,000,000元 - 100.00
长沙南山房地产开发有限公司 长沙 长沙 房地产业 人民币50,000,000元 - 100.00
深圳市南山开发置业有限公司 深圳 深圳 房地产业 人民币10,000,000元 - 100.00
苏州南山置业有限公司 苏州 苏州 房地产业 人民币50,000,000元 - 100.00
144
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
1. 在子公司中的权益(续)
本公司子公司的情况如下(续表)：
主要经营地 注册地 业务性质 注册资本 持股比例(%)
直接 间接
同一控制下企业合并取得的子公司(续)
长沙南山新城房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 人民币50,000,000元 - 100.00
广州新康房地产开发有限公司 广州 广州 房地产业 美元11,200,000元 - 65.32
深圳市赤湾物业管理有限公司 深圳 深圳 房地产业 人民币5,000,000元 - 100.00
145
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
长沙南山天池房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 人民币100,000,000元 - 100.00
苏州南山新展房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 人民币150,000,000元 - 100.00
合肥南山房地产开发有限公司 合肥 合肥 房地产业 人民币100,000,000元 - 100.00
苏州南山新吴房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 人民币100,000,000元 - 100.00
深圳市赤湾房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产业 人民币510,000,000元 - 50.98
武汉盘龙南山房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产业 人民币50,000,000元 - 100.00
宝湾物流控股有限公司 深圳 深圳 服务业 人民币2,500,000,000元 77.36 -
上海宝湾国际物流有限公司 上海 上海 仓储物流业 人民币160,000,000元 - 100.00
昆山宝湾国际物流有限公司 昆山 昆山 仓储物流业 人民币120,000,000元 - 100.00
天津宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 人民币150,000,000元 - 100.00
天津市津南区宝湾国际物流有限公司 天津 天津 服务业 人民币35,000,000元 - 100.00
廊坊宝湾国际物流有限公司 廊坊 廊坊 仓储物流业 人民币90,000,000元 - 100.00
明江（上海）国际物流有限公司 上海 上海 仓储物流业 人民币120,000,000元 - 100.00
成都龙泉宝湾物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
成都新都宝湾物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 人民币60,000,000元 - 100.00
宝湾物流肥东有限公司 合肥 合肥 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
西安宝湾国际物流有限公司 西安 西安 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
咸阳宝湾国际物流有限公司 咸阳 咸阳 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
青岛胶州宝湾国际物流有限公司 胶州 胶州 仓储物流业 人民币120,000,000元 - 100.00
无锡宝湾仓储设施有限公司 无锡 无锡 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
宝湾物流（香港）有限公司 香港 香港 投资业 美元40,000元 - 100.00
中国汇通（香港）有限公司 香港 香港 投资业 港币1,000元 - 100.00
镇江深基地仓储有限公司 镇江 镇江 仓储物流业 港币160,000,000元 - 100.00
江阴宝湾国际物流有限公司 江阴 江阴 仓储物流业 美元60,000,000元 - 100.00
江苏宝湾国际物流有限公司 南京 南京 仓储物流业 美元35,000,000元 - 100.00
南通锡通宝湾物流有限公司 南通 南通 仓储物流业 美元38,000,000元 - 100.00
宝湾供应链管理（无锡）有限公司 无锡 无锡 仓储物流业 美元30,000,000元 - 100.00
嘉兴宝湾物流有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
绍兴宝湾物流有限公司 绍兴 绍兴 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
郑州宝海国际物流有限公司 郑州 郑州 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 80.00
重庆西彭宝湾国际物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
嘉善宝湾物流有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 人民币30,000,000元 - 100.00
北京空港宝湾国际物流有限公司 北京 北京 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
浙江余姚宝湾国际物流有限公司 余姚市 余姚市 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
佛山三水宝湾物流有限公司 佛山 佛山 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
佛山南海宝湾物流有限公司 佛山 佛山 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
长沙雨花宝湾物流有限公司 长沙 长沙 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
重庆珞璜宝湾国际物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 人民币80,000,000元 - 100.00
德清宝湾国际物流有限公司 湖州 湖州 仓储物流业 人民币50,000,000元 - 100.00
宝湾供应链管理（嘉兴）有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 人民币230,000,000元 - 90.00
宁波宝湾国际物流有限公司 宁波 宁波 仓储物流业 人民币78,000,000元 - 100.00
长沙望城宝湾物流有限公司 长沙 长沙 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
成都新津宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 人民币80,000,000元 - 100.00
云南滇中宝湾物流有限公司 云南 云南 仓储物流业 人民币200,000,000元 - 100.00
华中宝湾物流投资有限公司 武汉 武汉 金融业 人民币100,000,000元 - 100.00
146
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
1. 在子公司中的权益(续)
本公司子公司的情况如下(续表)：
主要经营地 注册地 业务性质 注册资本 持股比例(%)
直接 间接
同一控制下企业合并取得的子公司(续)
武汉青山宝湾国际物流有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 人民币200,000,000元 - 100.00
漳州宝湾国际物流有限公司 漳州 漳州 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司 贵阳 贵阳 仓储物流业 人民币126,000,000元 - 90.00
福州宝湾物流有限公司 福州 福州 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 51.00
武汉宝湾物流鄂州有限公司 鄂州 鄂州 仓储物流业 人民币50,000,000元 - 100.00
杭州宝湾智能科技有限公司 杭州 杭州 科技服务业 人民币150,000,000元 - 100.00
孝感宝湾物流有限公司 孝感 孝感 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
四川广汉宝湾国际物流有限公司 广汉 广汉 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
成都赤湾国际油气基地有限公司 成都 成都 综合开发 人民币200,000,000元 100.00 -
深圳宝湾国际物流有限公司 深圳 深圳 仓储物流业 人民币344,100,000元 100.00 -
宝湾商业保理有限公司 天津 天津 金融业 人民币200,000,000元 - 100.00
宝湾租赁（天津）有限公司 天津 天津 服务业 人民币170,000,000元 - 100.00
宝湾融资租赁有限公司 天津 天津 金融业 美元10,000,000元 - 100.00
广州宝湾物流有限公司 广州 广州 仓储物流业 人民币150,000,000元 - 100.00
南京宝湾国际物流有限公司 南京 南京 仓储物流业 人民币130,000,000元 - 100.00
天津滨港宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 人民币75,000,000元 - 100.00
南通宝湾国际物流有限公司 南通 南通 仓储物流业 人民币70,000,000元 - 100.00
宝湾物流(武汉)有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
天津青武宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 人民币50,000,000元 - 100.00
宝湾物流(武汉)阳逻有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
漳州福美供应链管理有限公司 漳州 漳州 仓储物流业 人民币100,000,000元 - 100.00
147
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
1. 在子公司中的权益(续)
存在重要少数股东权益的子公司如下：
2018年
少数股东 归属于少数 向少数股东 年末累计
持股比例 股东的损益 分配股利 少数股东权益
深圳市海邻机械设备有限公司 49.00% (16,329,809.91) - (38,747,510.40)
上海新南山房地产开发有限公司 20.00% (972,429.01) - 81,121,254.25
深圳市赤湾房地产开发有限公司 49.02% 189,039,026.82 170,135,124.13 658,411,956.35
宝湾物流控股有限公司 22.64% 16,186,246.53 - 843,389,361.68
宝湾供应链管理(嘉兴)有限公司 10.00% (77,152.40) - 22,800,740.04
武汉光谷微电子股份有限公司 30.77% (4,083,361.23) - 94,603,966.19
183,762,520.80 170,135,124.13 1,661,579,768.11
2017年
少数股东 归属于少数 向少数股东 年末累计
持股比例 股东的损益 分配股利 少数股东权益
深圳市海邻机械设备有限公司 49.00% (29,841,685.29) - (22,417,700.49)
上海新南山房地产开发有限公司 20.00% 29,537,618.88 26,594,233.98 82,093,683.27
深圳市赤湾房地产开发有限公司 49.02% 312,014,951.43 319,764,511.69 639,508,053.66
宝湾物流控股有限公司 22.64% 13,218,982.21 20,376,000.00 827,156,227.40
宝湾供应链管理(嘉兴)有限公司 10.00% (114,021.55) - 22,877,892.44
武汉光谷微电子股份有限公司 30.77% (1,202,190.17) - 98,687,327.43
323,613,655.51 366,734,745.67 1,647,905,483.71
148
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
1. 在子公司中的权益(续)
下表列示了上述子公司主要财务信息。这些信息为本集团内各企业之间相互抵销前的金额：
深圳市海邻机械 上海新南山房地产 深圳市赤湾房地产 宝湾物流控股 宝湾供应链管理 武汉光谷微电子
2018年
设备有限公司 开发有限公司 开发有限公司 有限公司 (嘉兴)有限公司 股份有限公司
流动资产 116,614,476.85 428,103,558.56 2,536,375,466.72 1,275,499,428.94 178,451,397.20 126,451,554.23
非流动资产 288,059,259.23 388,330.21 189,133,145.84 8,410,674,141.85 63,440,700.48 216,049,422.85
资产合计 404,673,736.08 428,491,888.77 2,725,508,612.56 9,686,173,570.79 241,892,097.68 342,500,977.08
流动负债 476,233,003.57 22,885,617.51 1,382,358,966.82 2,813,867,618.57 13,884,697.25 35,045,773.33
非流动负债 7,517,239.34 - - 2,158,183,955.59 - -
负债合计 483,750,242.91 22,885,617.51 1,382,358,966.82 4,972,051,574.16 13,884,697.25 35,045,773.33
营业收入 88,286,870.26 15,627,468.56 1,213,491,255.24 754,119,243.88 - 1,657,880.79
净利润/(亏损) (33,326,097.67) (4,862,145.07) 385,636,529.61 70,836,380.53 (771,523.99) (13,270,592.24)
综合收益/(亏损)总额 (33,326,097.67) (4,862,145.07) 385,636,529.61 70,836,380.53 (771,523.99) (13,270,592.24)
经营活动产生的现金
8,110,156.24 3,953,471.29 749,347,343.30 460,066,333.57 (622,550.63 ) (64,567,495.01)
流量净额
149
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
1. 在子公司中的权益(续)
深圳市海邻机械 上海新南山房地产 深圳市赤湾房地产 宝湾物流控股 宝湾供应链管理 武汉光谷微电子
2017年
设备有限公司 开发有限公司 开发有限公司 有限公司 (嘉兴)有限公司 股份有限公司
流动资产 127,948,298.52 552,174,928.78 2,329,959,589.40 1,226,594,803.02 182,342,876.64 349,505,658.40
非流动资产 337,765,500.11 512,677.09 113,481,277.92 6,908,253,850.46 47,522,575.11 273,261.44
资产合计 465,713,798.63 552,687,605.87 2,443,440,867.32 8,134,848,653.48 229,865,451.75 349,778,919.84
流动负债 485,941,489.52 142,219,189.54 1,138,854,874.54 2,111,998,504.93 1,086,527.33 29,053,123.85
非流动负债 25,522,718.27 - - 1,322,468,845.93 - -
负债合计 511,464,207.79 142,219,189.54 1,138,854,874.54 3,434,467,350.86 1,086,527.33 29,053,123.85
营业收入 104,812,470.16 358,960,808.49 2,082,901,069.52 604,487,930.79 - -
净利润/(亏损) (60,901,398.57) 147,688,094.42 636,505,408.87 58,260,389.74 (1,140,215.54) (3,662,281.49)
综合收益/(亏损)总额 (60,901,398.57) 147,688,094.42 636,505,408.87 58,260,389.74 (1,140,215.54) (3,662,281.49)
经营活动产生的现金
流量净额 10,505,928.38 102,574,649.60 517,932,007.99 353,964,555.64 (660,903.45) (76,551,268.34)
150
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
2. 在合营企业和联营企业中的权益
主要经 会计
营地 注册地 业务性质 注册资本 持股比例(%) 处理
直接 间接
合营企业
惠州市惠阳半岛新城市物业管理有限 人民币
公司 惠州 惠州 物业管理 1,000,000元 - 50.00 权益法
武汉南山华中投资发展有限公司 人民币
(注1) 武汉 武汉 服务业 300,000,000元 - 51.00 权益法
武汉光合运力体育发展有限责任公司 人民币
(注2) 武汉 武汉 体育业 7,500,000元 - 60.00 权益法
联营企业
人民币
苏州招商南山地产有限公司 苏州 苏州 房地产 100,000,000元 - 40.00 权益法
人民币
中开财务有限公司 深圳 深圳 金融 500,000,000元 40.00 - 权益法
人民币
苏州联鑫置业有限公司 苏州 苏州 房地产 20,000,000元 - 16.66 权益法
美元
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 深圳 深圳 制造业 3,000,000元 32.00 - 权益法
人民币
四川文轩宝湾供应链有限公司 成都 成都 商务服务 100,000,000元 40.00 - 权益法
人民币
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产 100,000,000元 - 20.00 权益法
人民币
苏州宏景置业有限公司 苏州 苏州 房地产 51,000,000元 - 20.00 权益法
美元
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 深圳 深圳 制造业 3,000,000元 20.00 - 权益法
注1：于2018年度，本集团之子公司武汉盘龙南山房地产有限公司(以下简称
“武汉盘龙”)新增对武汉南山华中投资发展有限公司(以下简称“武汉华
中”)投资人民币153,000,000元，持股比例为51.00%。根据项目合作开
发协议，武汉华中的重大经营决策由董事会审议并决定，董事会决议必须
经全体董事四分之三以上通过才能形成有效决议。武汉华中董事会由五人
组成，其中武汉盘龙委派三名董事参与生产经营活动，未达到四分之三。
因此，本集团管理层认为本集团对武汉华中的财务和经营决策过程等与武
汉华中另一投资方武汉旭熠投资实业有限公司达成共同控制，作为合营企
业核算。
151
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
2. 在合营企业和联营企业中的权益(续)
注2：于2018年度，本集团之子公司长沙南山天池房地产有限公司(以下简称
“长沙天池”)新增对武汉光合运力体育发展有限责任公司(以下简称“武汉光
合”)投资人民币900,000元，持股比例为60.00%。根据武汉光合章程，股
东会按出资比例行使表决权，股东会所有决议事项，必须经代表公司三分
之二以上(不含三分之二)表决权的股东同意方可通过，因此，本集团管理
层认为本集团与另一投资方长沙运力体育发展有限责任公司对武汉光合的
财务和经营决策过程等达成共同控制，作为合营企业核算。
152
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
2. 在合营企业和联营企业中的权益(续)
下表列示了对本集团重要的合营企业和联营企业的财务信息，这些财务信息调整了所有会计政策差异且调节至本财务报表账面
金额：
武汉南山华中投 苏州招商南山 中开财务有限公司 深圳赤湾胜宝旺工程 四川文轩宝湾供应链
2018年 资发展有限公司 地产有限公司 有限公司 有限公司
流动资产 879,999,550.00 307,850,421.39 3,791,694,749.46 878,597,820.27 84,362,623.41
其中：现金和现金等价物 4,799,550.00 630,005.37 1,309,275,107.31 767,055,839.80 10,433,156.79
非流动资产 - - 1,835,952,476.07 259,121,008.71 43,731,631.32
资产合计 879,999,550.00 307,850,421.39 5,627,647,225.53 1,137,718,828.98 128,094,254.73
流动负债 580,000,000.00 11,120,451.37 4,860,660,289.98 119,855,228.90 27,362,366.93
非流动负债 - - 4,223,521.41 3,861,111.12 481,592.76
负债合计 580,000,000.00 11,120,451.37 4,864,883,811.39 123,716,340.02 27,843,959.69
少数股东权益 - - - - 549,999.00
归属于母公司的股东权益 299,999,550.00 296,729,970.02 762,763,414.14 1,014,002,488.96 99,700,296.04
按持股比例享有的净资产份额 152,999,770.50 118,691,988.02 305,105,365.66 324,480,796.47 39,880,118.42
投资账面价值 153,000,000.00 118,691,988.02 305,105,365.66 328,541,944.79 39,682,603.09
营业收入 - 56,323,882.13 151,754,869.32 435,278,854.86 111,910,156.58
所得税费用 - 7,275,656.05 24,137,097.45 - (44,924.87)
净利润/(亏损) (450.00) 21,826,968.16 75,447,258.83 (98,014,815.48) (332,979.94)
综合收益/(亏损)总额 (450.00) 21,826,968.16 75,447,258.83 (98,014,815.48) (332,979.94)
收到的股利 - - - 96,303,810.31 -
153
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
2. 在合营企业和联营企业中的权益(续)
2017年 苏州招商南山地产 中开财务有限公司 深圳赤湾胜宝旺工程 四川文轩宝湾供应链
有限公司 有限公司 有限公司
流动资产 390,101,475.24 3,605,079,128.06 707,337,609.98 67,528,616.30
其中：现金和现金等价物 21,455,698.11 1,474,802,557.86 480,566,148.17 38,295,603.84
非流动资产 1,088,362.76 1,305,337,329.37 861,921,335.28 38,993,845.79
资产合计 391,189,838.00 4,910,416,457.43 1,569,258,945.26 106,522,462.09
流动负债 116,286,836.14 4,221,580,824.47 164,066,644.54 6,489,698.20
非流动负债 - 1,519,477.65 - -
负债合计 116,286,836.14 4,223,100,302.12 164,066,644.54 6,489,698.20
股东权益 274,903,001.86 687,316,155.31 1,405,192,300.72 100,032,763.89
按持股比例享有的净资产份额 109,961,200.75 274,926,462.12 449,661,536.23 40,013,105.56
投资的账面价值 109,961,200.75 274,926,462.12 453,722,687.02 40,013,102.95
营业收入 94,770,649.80 155,053,099.28 985,638,337.09 12,948,025.77
所得税费用 2,848,143.04 28,113,791.79 (3,850,601.23) 85,350.15
净利润/(亏损) 8,544,429.12 84,005,489.39 (76,827,275.77) 32,763.89
综合收益/(亏损)总额 8,544,429.12 84,005,489.39 (76,827,275.77) 32,763.89
收到的股利 44,155,446.16 - - -
154
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
七、 在其他主体中的权益(续)
2. 在合营企业和联营企业中的权益(续)
下表列示了对本集团不重要合营公司及联营公司的汇总财务信息：
2018年 2017年
合营公司及联营公司
投资账面价值合计 35,738,423.37 5,492,034.51
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 (853,611.14) 1,348,423.84
综合收益总额 (853,611.14) 1,348,423.84
155
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
八、 与金融工具相关的风险
1. 金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
2018年
金融资产
贷款和应收款项
货币资金 5,160,915,905.33
应收票据及应收账款 1,045,589,435.33
其他应收款 1,244,398,781.52
一年内到期的非流动资产 27,363,316.25
长期应收款 81,126,892.53
其他非流动资产 852,118,835.00
8,411,513,165.96
金融负债
其他金融负债
短期借款 1,814,000,000.00
应付票据及应付账款 1,683,819,606.35
其他应付款 1,496,412,063.23
一年内到期的非流动负债 2,430,625,156.18
其他流动负债 550,677,604.56
长期借款 4,032,242,490.66
应付债券 385,000,000.00
长期应付款 3,926,851.07
其他非流动负债 2,072,436,029.91
14,469,139,801.96
156
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
八、 与金融工具相关的风险(续)
1. 金融工具分类(续)
2017年
金融资产
贷款和应收款项
货币资金 3,571,269,760.27
应收票据及应收账款 658,905,265.57
其他应收款 2,975,445,127.00
一年内到期的非流动资产 31,258,638.98
其他流动资产 99,500,000.00
长期应收款 104,303,836.17
其他非流动资产 783,862,252.00
8,224,544,879.99
金融负债
其他金融负债
短期借款 1,764,000,000.00
应付票据及应付账款 1,101,452,490.06
其他应付款 1,540,524,275.04
一年内到期的非流动负债 353,928,021.13
其他流动负债 166,684,000.00
长期借款 3,129,477,709.67
应付债券 1,057,881,893.99
长期应付款 23,363,212.37
其他非流动负债 1,438,650,648.84
10,575,962,251.10
157
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
八、 与金融工具相关的风险(续)
2. 金融资产转移
已转移但未整体终止确认的金融资产
于2018年12月31日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的商业承
兑汇票的账面价值为人民币49,407,517.52元。本集团认为，本集团保留
了其几乎所有的风险和报酬，包括与其相关的违约风险，因此，继续全
额确认其及与之相关的已结算应付账款。背书后，本集团不再保留使用
其的权利，包括将其出售、转让或质押给其他第三方的权利。于2018年
12 月 31 日 ， 本 集 团 以 其 结 算 的 应 付 账 款 账 面 价 值 总 计 为 人 民 币
49,407,517.52元(2017年12月31日：人民币19,517,843.17元)。
已整体终止确认但继续涉入的已转移金融资产
于2018年12月31日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的银行承
兑汇票的账面价值为人民币74,396,307.65元。于2018年12月31日，其到
期日为1至12个月，根据《票据法》相关规定，若承兑银行或单位拒绝付
款的，其持有人有权向本集团追索(“继续涉入”)。本集团认为，本集团
已经转移了其几乎所有的风险和报酬，因此，终止确认其及与之相关的
已结算应付账款的账面价值。继续涉入及回购的最大损失和未折现现金
流量等于其账面价值。本集团认为，继续涉入公允价值并不重大。
2018年12月31日，本集团于其转移日未确认利得或损失。本集团无因继
续涉入已终止确认金融资产当年度和累计确认的收益或费用。背书在本
年大致均衡发生。
3. 金融工具风险
本集团的主要金融工具，包括银行借款、其他计息借款、应付债券和货
币资金、融资租赁等。这些金融工具的主要目的在于为本集团的运营融
资。本集团具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收
账款和应付账款等。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。
本集团对此的风险管理政策概述如下。
158
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
八、 与金融工具相关的风险(续)
3. 金融工具风险(续)
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政
策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，
本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账
风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本集团
信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。
本集团其他金融资产包括货币资金、其他应收款，这些金融资产的信用
风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保
物。信用风险集中按照客户/交易对手、地理区域和行业进行管理。由于
本集团的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本
集团内部不存在重大信用风险集中。本集团对应收账款余额未持有任何
担保物或其他信用增级。
于2018年12月31日，除附注五、2，附注五、4和附注五、8已披露的
外，本集团无重大逾期应收款项(2017年12月31日：无)。
于2018年12月31日，尚未逾期也未发生减值的应收款项与大量的近期无
违约记录的分散化的客户有关。
流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金
融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预计现金流量。
本集团的目标是运用银行借款、应付债券、融资租赁和其他计息借款等
多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。除应付债券、长期
借款、长期应付款的非流动部分和其他非流动负债外，所有借款均于一
年内到期。
159
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
八、 与金融工具相关的风险(续)
3. 金融工具风险(续)
流动性风险(续)
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2018年
1年以内 1至3年 3年以上 合计
短期借款 1,839,856,890.50 - - 1,839,856,890.50
应付票据及应付账款 1,683,819,606.35 - - 1,683,819,606.35
其他应付款 1,496,412,063.23 - - 1,496,412,063.23
一年内到期的非流动负债 2,510,261,816.18 - - 2,510,261,816.18
其他流动负债 569,830,926.44 - - 569,830,926.44
长期借款 208,992,628.53 3,279,530,674.31 1,145,776,965.38 4,634,300,268.22
应付债券 21,175,000.00 427,175,958.90 - 448,350,958.90
长期应付款 - 3,992,638.67 - 3,992,638.67
其他非流动负债 107,033,755.60 1,779,015,006.93 454,134,126.03 2,340,182,888.56
8,437,382,686.83 5,489,714,278.81 1,599,911,091.41 15,527,008,057.05
2017年
1年以内 1至3年 3年以上 合计
短期借款 1,804,613,333.02 - - 1,804,613,333.02
应付票据及应付账款 1,101,452,490.06 - - 1,101,452,490.06
其他应付款 1,540,524,275.04 - - 1,540,524,275.04
一年内到期的非流动负债 366,489,506.64 - - 366,489,506.64
其他流动负债 166,961,122.81 - - 166,961,122.81
长期借款 153,566,825.13 2,628,237,349.15 992,436,134.94 3,774,240,309.22
应付债券 55,151,404.20 1,110,969,631.06 - 1,166,121,035.26
长期应付款 - 24,396,815.57 - 24,396,815.57
其他非流动负债 68,935,000.00 1,584,008,654.17 - 1,652,943,654.17
5,257,693,956.90 5,347,612,449.95 992,436,134.94 11,597,742,541.79
160
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
八、 与金融工具相关的风险(续)
3. 金融工具风险(续)
市场风险
利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期
负债有关。
本集团通过维持适当的固定利率债务与可变利率债务组合以管理利息成
本。
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率
发生合理、可能的变动时，将对净损益(通过对浮动利率借款的影响)和其
他综合收益的税后净额产生的影响。
2018年
其他综合收益 股东权益
利率 净损益 的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 1.00% (31,211,475.91) - (31,211,475.91)
人民币 (1.00)% 31,211,475.91 - 31,211,475.91
2017年
其他综合收益 股东权益
利率 净损益 的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 1.00% (24,656,367.28) - (24,656,367.28)
人民币 (1.00)% 24,656,367.28 - 24,656,367.28
161
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
八、 与金融工具相关的风险(续)
3. 金融工具风险(续)
市场风险(续)
汇率风险
本集团面临交易性的汇率风险。此类风险由于经营单位以其记账本位币
以外的货币进行的销售所致。收入是以美元及人民币计价，其中以美元
计价主要是华南建材(深圳)有限公司、常熟雅致模块化建筑有限公司以及
雅致国际(香港)有限公司对海外出口产品。本集团在订立采购或销售合同
时，倾向于通过回避外币汇率风险或调整账期。本集团对其外币收入及
支出持续进行预测，将汇率与发生的金额配比，从而降低外币汇率浮动
对商业交易的影响。
下表为汇率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，美元
汇率发生合理、可能的变动时，将对净损益和其他综合收益的税后净额
产生的影响。
2018年
其他综合收益 股东权益
美元汇率 净损益 的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 3,092,851.59 - 3,092,851.59
人民币对美元升值 (1.00)% (3,092,851.59) - (3,092,851.59)
2017年
其他综合收益 股东权益
美元汇率 净损益 的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 2,921,396.02 - 2,921,396.02
人民币对美元升值 (1.00)% (2,921,396.02) - (2,921,396.02)
162
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
八、 与金融工具相关的风险(续)
4. 资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康
的资本比率，以支持业务发展并使股东价值最大化。
本集团根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化管理资本结构并对
其进行调整。为维持或调整资本结构，本集团可以调整对股东的利润分
配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求约
束。2018年度和2017年度，资本管理目标、政策或程序未发生变化。
本集团采用资产负债率来管理资本，资产负债率是总负责和总资产的比
率，本集团于资产负债表日的资产负债率如下：
2018年 2017年
资产总额 31,523,668,790.30 25,857,427,422.87
负债总额 20,728,169,139.10 15,572,978,840.88
资产负债率 65.75% 60.23%
163
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
九、 公允价值的披露
管理层已经评估了货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、应付
票据及应付账款、其他应付款等，因剩余期限不长，公允价值与账面价
值相若。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双
方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确定，而不是被迫出售或清算
情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。
长期应收款、长期借款、长期应付款、应付债券等，采用未来现金流量
折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信用风险和剩余期限的其他
金融工具的市场收益率作为折现率。2018 年 12 月 31 日，针对长期应收
款、长期借款、长期应付款、应付债券等自身不履约风险评估为不重大。
十、 关联方关系及其交易
1. 母公司
对本公司 对本公司
主要经 持股比例 表决权比
营地 注册地 业务性质 注册资本 (%) 例(%)
港航运输、海洋石
中国南山开发（集团）股 油服务、房地产开 人民币
份有限公司 深圳 深圳 发和新型建材 900,000,000元 68.43 68.43
本公司的最终控制方为中国南山开发（集团）股份有限公司。
2. 子公司
子公司详见附注七、1。
3. 合营企业和联营企业
合营企业和联营企业详见附注七、2。
164
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
4. 其他关联方
关联方关系
深圳赤晓建筑科技有限公司 母公司控制的企业
东莞南山轻型建材有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
江西赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
重庆市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
惠阳新城市房地产开发有限公司 母公司控制的企业
上海南山房地产开发有限公司 母公司控制的企业
上海海湾大厦管理有限公司 母公司控制的企业
赤晓企业有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际物流中心有限公司 母公司控制的企业
南山开发(香港)有限公司 母公司控制的企业
上海赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
江西赤湾东方智慧公路港有限公司 母公司控制的企业
南山开发(香港)有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际商业运营有限公司 母公司控制的企业
深圳市半岛一号管理有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 母公司控制的企业
深圳市前海中开商业保理有限公司 母公司控制的企业
深圳赤晓工程建设有限公司 母公司控制的企业
河北赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
鼎业控股有限公司 子公司的少数股东
方兴实业有限公司 子公司的少数股东
深圳招商房地产有限公司 子公司的少数股东
炎黄光谷科技股份有限公司 子公司的少数股东
嘉兴现代物流园投资发展有限公司 子公司的少数股东
袁军(注) 子公司的少数股东
公司董事、总经理及副总经理等 关键管理人员
注：本年度，袁军将其持有的本集团下属子公司深圳市海邻机械股份有
限公司29.45%股权转让给第三方，转让后袁军不再为本集团子公司的少
数股东。
165
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易
(1) 关联方商品和劳务交易
自关联方购买商品和接受劳务
注释 2018年 2017年
中国南山开发（集团）股份有限公司 (i) 6,341,162.40 27,751,772.80
江西赤湾东方物流有限公司 (i) 15,616,838.95 20,793,253.06
河北赤湾东方物流有限公司 (i) 4,835,652.60 -
重庆市赤湾东方物流有限公司 (i) - 990,259.00
深圳市赤湾东方物流有限公司 (i) - 71,558.53
深圳市前海中开商业保理有限公司 (i) 17,166,468.96 6,869,113.90
43,960,122.91 56,475,957.29
向关联方销售商品和提供劳务
注释 2018年 2017年
中国南山开发（集团）股份有限公司 (i) 4,496,212.74 6,151,376.63
合肥宝湾国际物流中心有限公司 (i) 89,283.29 4,116,937.11
深圳市赤湾东方物流有限公司 (i) 2,504,109.13 3,022,040.63
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 (i) 1,570,464.00 13,521,286.27
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 (i) 59,428.56 121,623.81
江西赤湾东方智慧公路港有限公司 (i) 1,774,137.96 -
合肥宝湾国际商业运营管理有限公司 (i) 345,873.78 -
中开财务有限公司 (i) - 86,150.00
赤晓企业有限公司 (i) 28,232.64 32,847.70
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 (i) 23,584.91 28,301.89
江西赤湾东方物流有限公司 (i) 37,265.66 26,334.20
惠阳新城市房地产开发有限公司 (i) 20,776.71 21,747.58
10,949,369.38 27,128,645.82
166
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(2) 关联方租赁
作为出租人
注 租赁 2018年 2017年
释 资产种类 租赁费 租赁费
中国南山开发（集团）股份有限公司 (ii) 办公楼 6,628,318.50 6,923,239.12
中开财务有限公司 (ii) 办公楼 1,141,487.56 1,264,061.29
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 (ii) 办公楼 785,836.56 785,836.56
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 (ii) 办公楼 109,976.64 200,984.32
深圳市前海中开商业保理有限公司 (ii) 办公楼 110,235.60 -
深圳市赤湾东方物流有限公司 (ii) 办公楼 - 8,000.00
上海赤湾东方物流有限公司 (ii) 办公楼 159,068.56 163,289.76
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 (ii) 办公楼 286,929.30 -
赤晓企业有限公司 (ii) 办公楼 455,278.95 489,224.64
9,677,131.67 9,834,635.69
作为承租人
注 租赁 2018年 2017年
释 资产种类 租赁费 租赁费
办公、
东莞南山轻型建材有限公司 (ii) 生产厂房 13,526,500.50 16,770,682.32
办公、
中国南山开发（集团）股份有限公司 (ii) 场地 30,007,032.88 28,153,219.21
43,533,533.38 44,923,901.53
167
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(3) 关联方担保
接受关联方担保
2018年
担保 担保 担保 担保是否
金额 起始日 到期日 履行完毕
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1) 500,000,000.00 2012/4/10 2019/4/10 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1) 559,989,000.00 2012/12/17 2019/12/17 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注2) 119,689,652.00 2012/3/31 2029/3/30 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注3) 44,404,689.65 2012/11/29 2029/11/28 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注4) 11,320,000.00 2018/2/12 2021/2/12 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注4) 22,640,000.00 2018/3/16 2021/3/16 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注4) 111,841,600.00 2018/2/8 2021/2/8 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注5) 50,000,000.00 2018/2/12 2020/2/12 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注6) 21,353,915.40 2014/4/22 2031/4/21 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注7) 16,846,623.04 2014/5/29 2031/5/28 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注8) 12,444,755.20 2014/12/17 2031/12/16 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注9) 385,000,000.00 2018/12/27 2021/12/27 否
赤晓企业有限公司(注10) 144,000,000.00 2017/6/22 2019/6/21 否
2017年
担保 担保 担保 担保是否
金额 起始日 到期日 履行完毕
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 1) 500,000,000.00 2012/4/10 2019/4/10 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 1) 300,000,000.00 2012/4/10 2017/4/10 是
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 1) 559,989,000.00 2012/12/17 2019/12/17 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 2) 126,019,651.68 2012/3/31 2029/3/30 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 3) 49,204,650.36 2012/11/29 2029/11/28 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 4) 134,481,600.00 2017/2/16 2018/3/20 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 12) 45,280,000.00 2017/6/22 2018/11/6 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 6) 23,165,115.56 2014/4/22 2031/4/21 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 7) 17,888,063.06 2014/5/29 2031/5/28 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 8) 14,708,758.25 2014/12/17 2031/12/16 否
赤晓企业有限公司(注 10) 150,000,000.00 2017/6/22 2019/6/21 否
袁军(注 11) 190,428,068.94 2007/12/1 2020/10/23 否
注 1： 中国南山开发（集团）股份有限公司为本公司发行公司债券提供无
条件的不可撤销的连带责任担保；
168
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(3) 关联方担保(续)
接受关联方担保(续)
注 2： 该笔借款系本公司与国家开发银行深圳市分行订立的明江项目借款，
根据长期借款合同，提款期限已到期，本公司不能再使用剩余的借
款授信额度。南山集团仅对期末余额在担保期限内担保。本年末借
款 余 额 为 人 民 币 119,689,652.00 元 (2017 年 ： 人 民 币
126,019,651.68 元)；
注 3： 该笔借款系本公司与国家开发银行深圳市分行订立的龙泉项目借款，
根据长期借款合同，提款期限已到期，本公司不能再使用剩余的借
款授信额度。南山集团仅对期末余额在担保期限内担保。本年末借
款 余 额 分 别 为 人 民 币 44,404,689.65 元 (2017 年 ： 人 民 币
49,204,650.36 元)；
注 4： 根据短期借款合同，宝湾物流可在担保金额和担保期限范围内借款，
并由南山集团和本公司分别按 22.64%和 77.36%的比例向宝湾物流
提供担保。本年末短期借款余额计人民币 644,000,000.00 元，按
22.64% 和 比 例 计 算 南 山 集 团 实 际 担 保 的 借 款 余 额 计 人 民 币
145,801,600.00 元(2017 年：人民币 134,481,600.00 元)；
注 5： 根据短期借款合同，宝湾物流可在担保金额和担保期限范围内借款，
本年末短期借款余额计人民币 50,000,000.00 元(2017 年：无)；
注 6： 根据长期借款合同，广州宝湾物流有限公司可在担保金额和担保期
限范围内借款，并由南山集团和本公司分别按 22.64%和 77.36%的
比例向广州宝湾物流有限公司提供担保。本年末长期借款余额计人
民币 94,319,414.31 元，按 22.64%的比例计算南山集团实际担保
的 借 款 余 额 计 人 民 币 21,353,915.40 元 (2017 年 ： 人 民 币
23,165,115.56 元)；
169
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(3) 关联方担保(续)
接受关联方担保(续)
注 7： 根据长期借款合同，南京宝湾国际物流有限公司可在担保金额和
担保期限范围内借款，并由南山集团和本公司按 22.64%和 77.36%
的比例向南京宝湾国际物流有限公司提供担保。本年末长期借款
余额计人民币 74,410,879.13 元，按 22.64%的比例计算南山集团
实际担保的借款余额计人民币 16,846,623.04 元(2017 年：人民币
17,888,063.06 元)；
注 8： 根据长期借款合同，宝湾物流(武汉)有限公司可在担保金额和担保
期限范围内借款，并由南山集团和本公司分别按 22.64%和 77.36%
的比例向宝湾物流(武汉)有限公司提供担保。本年末长期借款余额
计人民币 54,968,000.00 元，按 22.64%的比例计算南山集团实际
担保的借款余额计人民币 12,444,755.20 元(2017 年：人民币
14,708,758.25 元)；
注 9： 南山集团为深圳市南山房地产开发有限公司发行的资产支持票据
的差额支付承诺人，在信托存续期间，如果发生差额支付启动事
件，则南山集团对信托账户进行差额支付。截至 2018 年 12 月 31
日，总发行金额为人民币 513,775,000.00 元，其中次级人民币
128,775,000.00 元由深圳市南山房地产开发有限公司认购，实际
募得资金人民币 385,000,000.00 元；
注 10：截至 2018 年 12 月 31 日，赤晓企业有限公司为本公司之银行借款
作出最高额人民币 200,000,000.00 元(2017 年：200,000,000.00
元)的连带保证。于 2018 年 12 月 31 日，本公司已使用保证额度
为人民币 144,000,000.00 元(2017 年：人民币 150,000,000.00 元)；
注 11：2017 年度，本集团的应付融资租赁款由子公司深圳市海邻机械设
备有限公司的少数股东袁军提供担保；
170
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(3) 关联方担保(续)
接受关联方担保(续)
注 12：2017 年度，根据短期借款合同，宝湾物流可在担保金额和担保期
限范围内借款，并由南山集团和 本公司实际分别按 22.64%和
77.36%的比例向宝湾物流提供担保。2017 年末短期借款余额为人
民币 200,000,000.00 元，按 22.64%的比例计算南山集团实际担保
的借款余额计人民币 45,280,000.00 元。
提供关联方担保
2018 年
担保 担保 担保 担保是否
金额 起始日 到期日 履行完毕
苏州宏景置业房地产有限公司(注 1) 230,000,000.00 2018/12/26 2023/12/26 否
注 1： 本年度，本集团之子公司深圳市南山房地产开发有限公司为联营公
司苏州宏景置业房地产有限公司的借款提供连带责任担保，本年末
长期借款余额计人民币 1,150,000,000.00 元，按持股比例 20%计
算本集团实际担保的借款余额计人民币 230,000,000.00 元。
171
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(4) 关联方资金拆借
2018年
拆借金额 利率 起始日 到期日
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1) 220,000,000.00 5.23% 2018/1/2 2019/9/2
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1) 50,000,000.00 5.00% 2018/3/6 2019/3/6
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1) 544,000,000.00 5.00% 2018/2/5 2019/2/5
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1) 50,000,000.00 5.00% 2018/3/12 2019/3/12
中国南山开发（集团）股份有限公司 250,000,000.00 5.46% 2018/4/12 2021/4/12
中国南山开发（集团）股份有限公司 150,000,000.00 5.00% 2018/10/11 2018/10/29
中国南山开发（集团）股份有限公司 150,000,000.00 5.00% 2018/11/8 2018/11/12
中国南山开发（集团）股份有限公司 50,000,000.00 5.00% 2018/4/27 2018/5/3
中国南山开发（集团）股份有限公司 100,000,000.00 5.46% 2018/8/31 2021/8/30
中国南山开发（集团）股份有限公司 100,000,000.00 5.00% 2018/11/19 2019/11/19
中国南山开发（集团）股份有限公司 100,000,000.00 5.00% 2018/11/27 2019/11/27
中国南山开发（集团）股份有限公司(注2) 1,800,000,000.00 5.00% 2018/12/12 2019/11/11
中国南山开发（集团）股份有限公司 105,000,000.00 5.00% 2018/11/23 2019/11/23
中国南山开发（集团）股份有限公司 50,000,000.00 5.32% 2018/4/19 2021/4/19
中国南山开发（集团）股份有限公司 50,000,000.00 5.46% 2018/6/13 2021/6/13
中国南山开发（集团）股份有限公司 200,000,000.00 5.32% 2018/8/30 2021/8/30
中国南山开发（集团）股份有限公司 100,000,000.00 5.46% 2018/9/27 2021/9/27
中国南山开发（集团）股份有限公司 50,000,000.00 5.32% 2018/11/5 2021/11/5
中国南山开发（集团）股份有限公司 152,000,000.00 5.46% 2018/6/20 2021/6/19
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1) 470,000,000.00 5.00% 2018/6/13 2019/6/13
中开财务有限公司 300,000,000.00 5.00% 2018/1/3 2019/1/3
中开财务有限公司 200,000,000.00 5.46% 2018/11/28 2021/11/28
中开财务有限公司 100,000,000.00 5.22% 2018/11/15 2019/11/15
中开财务有限公司 94,000,000.00 5.46% 2018/8/31 2023/8/8
中开财务有限公司 70,000,000.00 5.88% 2018/6/29 2026/6/28
中开财务有限公司 20,000,000.00 5.46% 2018/12/27 2023/10/15
中开财务有限公司 50,000,000.00 5.46% 2018/12/29 2023/11/19
中开财务有限公司 100,000,000.00 5.46% 2018/12/20 2023/11/19
中开财务有限公司 30,000,000.00 5.46% 2018/12/28 2023/11/19
172
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(4) 关联方资金拆借(续)
2018年(续)
拆借金额 利率 起始日 到期日
南山开发(香港)有限公司 100,000,000.00 5.40% 2018/11/28 2021/11/28
深圳市半岛一号管理有限公司(注 2) 80,000,000.00 0.35% 2018/3/28 2020/3/28
惠阳新城市房地产开发有限公司(注 2) 114,000,000.00 0.35% 2018/4/1 2019/4/1
2017年
拆借金额 利率 起始日 到期日
上海南山房地产开发有限公司 321,037,230.00 6.94% 2017/5/23 2017/7/23
中国南山开发(集团)股份有限公司 250,000,000.00 5.61% 2017/5/31 2020/5/31
中国南山开发(集团)股份有限公司 250,000,000.00 5.61% 2017/6/27 2022/6/26
中国南山开发(集团)股份有限公司 287,270,000.00 5.61% 2017/7/24 2018/7/24
中国南山开发(集团)股份有限公司 150,000,000.00 5.22% 2017/11/28 2017/11/29
中开财务有限公司 200,000,000.00 5.00% 2017/11/28 2017/11/30
深圳市半岛一号管理有限公司 117,584,000.00 0.35% 2017/1/1 2018/12/31
惠阳新城市房地产开发有限公司 49,100,000.00 0.35% 2017/3/1 2018/3/1
中国南山开发(集团)股份有限公司 207,000,000.00 4.28% 2017/3/2 2020/3/2
中国南山开发(集团)股份有限公司 87,000,000.00 4.28% 2017/3/2 2020/3/2
中国南山开发(集团)股份有限公司 250,000,000.00 4.28% 2017/3/6 2020/3/6
中国南山开发(集团)股份有限公司 50,000,000.00 4.28% 2017/3/6 2017/3/14
中国南山开发(集团)股份有限公司 200,000,000.00 5.61% 2017/8/14 2022/8/14
中国南山开发(集团)股份有限公司 160,000,000.00 5.61% 2017/7/12 2022/7/12
中国南山开发(集团)股份有限公司 40,000,000.00 5.61% 2017/8/7 2022/8/7
中国南山开发(集团)股份有限公司 90,000,000.00 5.61% 2017/6/27 2022/6/27
中国南山开发(集团)股份有限公司 50,000,000.00 5.23% 2017/10/24 2019/10/24
中国南山开发(集团)股份有限公司 220,000,000.00 4.75% 2017/4/13 2020/4/13
中国南山开发(集团)股份有限公司 50,000,000.00 4.79% 2017/8/8 2018/8/8
中国南山开发(集团)股份有限公司 100,000,000.00 5.46% 2017/10/11 2020/10/11
中国南山开发(集团)股份有限公司 100,000,000.00 5.46% 2017/12/4 2020/12/4
中国南山开发(集团)股份有限公司 100,000,000.00 5.46% 2017/12/6 2020/12/6
中开财务有限公司 70,000,000.00 5.46% 2017/9/7 2020/9/7
注 1： 截至 2018 年 12 月 31 日，上述关联方资金拆借已全额提前归还；
173
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(4) 关联方资金拆借(续)
注 2： 截至 2018 年 12 月 31 日，本集团对南山集团、深圳市半岛一号管
理有限公司、惠阳新城市房地产开发有限公司的关联方资金拆借已
分别提前偿还人民币 1,600,000,000.00 元、人民币 68,638,153.33
元 、 人 民 币 79,684,242.11 元 ， 资 金 拆 借 余 额 分 别 为 人 民 币
200,000,000.00 元 、 人 民 币 11,361,846.67 元 、 人 民 币
34,315,757.89 元。
(5) 关联方利息收支
利息收入
2018年 2017年
中开财务有限公司 7,819,281.72 25,316,057.20
利息支出
2018年 2017年
中开财务有限公司 54,295,875.10 48,293,460.03
中国南山开发（集团）股份有限公司 87,402,196.62 50,114,555.04
上海南山房地产开发有限公司 - 3,773,993.18
深圳市半岛一号管理有限公司 200,389.52 309,801.18
惠阳新城市房地产开发有限公司 171,688.18 67,478.05
南山开发（香港）有限公司 5,083,523.18 11,184,322.22
147,153,672.60 113,743,609.70
174
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
5. 本集团与关联方的主要交易(续)
(6) 其他关联方交易
2018年 2017年
关键管理人员薪酬 16,665,542.60 21,130,929.33
注释：
(i) 关联方商品和劳务交易
本年，本集团以市场价与关联方进行商品和劳务交易。
(ii) 关联方租赁
本年，本集团以市场价与关联方进行租赁交易。
(7) 关联方资产转让
本年无关联方资产转让。
2017年9月1日，本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以人
民币5,000万元取得了南山集团间接全资控股子公司武汉盘龙南山房地产
有限公司100.00%的股权。
6. 关联方应收款项余额
2018 年 2017 年
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收票据及应收账款
中国南山开发（集团）股份有限公司 64,141.84 - 423,221.60 -
江西赤湾东方物流有限公司 - - 3,291.80 -
赤晓企业有限公司 - - 5,441.20 -
中开财务有限公司 106,810.20 - 105,702.62 -
深圳市赤湾东方物流有限公司 - - 294,809.78 -
合肥宝湾国际物流中心有限公司 381,670.55 - 287,030.26 -
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 797,959.98 - 3,483,554.66 34,835.55
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 344,686.28 266,659.16 340,209.40 266,659.16
江西赤湾东方智慧公路港有限公司 204,405.92 - - -
合肥宝湾国际商业运营管理有限公司 356,249.99 - - -
2,255,924.76 266,659.16 4,943,261.32 301,494.71
175
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
6. 关联方应收款项余额(续)
2018 年 2017 年
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
苏州宏景置业有限公司 315,550,006.56 - - -
武汉南山华中投资发展有限公司 295,800,000.00 - - -
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 134,360,064.79 - - -
苏州联鑫置业有限公司 112,087,333.44 - 163,233,533.44 -
深圳招商房地产开发有限公司 74,607,557.57 - 86,991,414.57 -
鼎业控股有限公司 12,819,032.00 - 12,819,032.00 -
方兴实业有限公司 9,459,591.91 - 9,459,591.91 -
东莞南山轻型建材有限公司 1,240.00 - 1,240.00 -
深圳赤晓建筑科技有限公司 - - 29,102.06 -
合肥宝湾国际物流中心有限公司 - - 7,352.00 -
中国南山开发（集团）股份有限公司 1,616,918.71 - 2,750.00 -
嘉兴现代物流园投资发展有限公司 15,333,000.00 - 15,333,000.00 -
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 27,306.60 - 27,336.60 -
971,662,051.58 - 287,904,352.58 -
预付账款
中国南山开发（集团）股份有限公司 49,741.50 - - -
176
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
7. 关联方应付款项余额
2018 年 2017 年
应付票据及应付账款
东莞南山轻型建材有限公司 6,893,873.51 5,286,105.28
江西赤湾东方物流有限公司 1,399,105.00 1,009,573.21
中国南山开发（集团）股份有限公司 31,603,221.40 35,410,982.46
深圳市前海中开商业保理有限公司 470,821,929.71 114,439,863.79
深圳赤晓工程建设有限公司 96,758.66 96,758.66
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 16,554.40 16,554.40
深圳赤晓建筑科技有限公司 9,740.00 9,740.00
510,841,182.68 156,269,577.80
177
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
7. 关联方应付款项余额(续)
2018 年 2017 年
其他应付款
中国南山开发（集团）股份有限公司 196,350,813.82 124,187,021.33
深圳招商房地产有限公司 10,376.98 19,394,233.98
苏州招商南山地产有限公司 123,002,405.03 137,742,405.03
炎黄光谷科技股份有限公司 2,799,251.87 2,815,701.32
深圳市赤湾东方物流有限公司 316,776.00 551,831.00
东莞南山轻型建材有限公司 804,020.62 3,504.90
上海南山房地产开发有限公司 2,527.84 30,000.00
江西赤湾东方物流有限公司 94,925.00 50,000.00
深圳赤晓建筑科技有限公司 446,736.04 446,736.04
深圳赤晓工程建设有限公司 59,449.79 9,472,069.90
南山开发（香港）有限公司 5,076,200.96 32,840,083.89
赤晓企业有限公司 96,452.86 35,790.30
深圳市前海中开商业保理有限公司 123,870,300.35 -
重庆赤湾东方物流有限公司 476.00 -
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 60,662.56 -
合肥宝湾国际物流有限公司 1,295,157.01 -
中开财务有限公司 2,782,785.96 1,271,588.93
苏州联鑫置业有限公司 - 3,332,000.00
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 44,200.00 38,900.00
深圳赤湾海洋石油工程有限公司 56,024.70 204,224.04
深圳市半岛一号管理有限公司 510,190.70 -
惠阳新城市房地产开发有限公司 123,408.34 -
上海海湾大厦管理有限公司 224,679.00 -
458,027,821.43 332,416,090.66
短期借款
中开财务有限公司 100,000,000.00 -
其他流动负债
中国南山开发（集团）股份有限公司 505,000,000.00 -
深圳市半岛一号管理有限公司 11,361,846.67 117,584,000.00
惠阳新城市房地产开发有限公司 34,315,757.89 49,100,000.00
550,677,604.56 166,684,000.00
178
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
7. 关联方应付款项余额(续)
2018年 2017年
一年内到期的非流动负债
中国南山开发（集团）股份有限公司 290,000,000.00 -
南山开发（香港）有限公司 6,000,000.00 -
中开财务有限公司 524,455,100.00 9,000,000.00
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 785,836.56 785,836.56
821,240,936.56 9,785,836.56
长期借款
中开财务有限公司 1,031,900,000.00 995,355,100.00
其他非流动负债
中国南山开发（集团）股份有限公司 1,886,000,000.00 1,224,000,000.00
南山开发（香港）有限公司 187,785,381.07 216,000,000.00
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 2,307,525.90 3,093,362.46
2,076,092,906.97 1,443,093,362.46
179
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
8. 存放关联方的货币资金
2018年 2017年
中开财务有限公司 2,351,647,944.07 2,001,894,640.45
2018年6月1日前，上述存款年利率为0.455%至3.0%；2018年6月1日
起， 上述存款年利率 调整 为0.500% 至3.100%(2017年度： 0.455%至
3.0%)。
9. 本集团与关联方的承诺
于 2018 年 12 月 31 日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁
合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列示的与关联方有关的承
诺事项。
180
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十一、 承诺及或有事项
1. 重要承诺事项
2018 年 2017 年
已签订的正在或准备履行的建安合同 3,412,675,765.62 2,122,794,332.73
2. 或有事项
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。
十二、资产负债表日后事项
于2019年1月18日，本公司之子公司宝湾物流作为原始权益人开展资产
证券化业务，通过长江证券(上海)资产管理有限公司设立“长江楚越-宝
湾物流第1期资产支持专项计划”进行融资，收到认购资金人民币17.89
亿元，其中优先级资产支持证券的募集总规模为人民币16.99亿元，次级
资产支持证券的募集总规模为人民币0.90亿元。
于2019年2月，本公司之子公司深圳市绿建实业发展有限公司与第三方
深圳市泽旺投资有限公司签署《产权转让协议》，以人民币
258,989,001.00元转让其持有的深圳市海邻机械设备有限公司51%股权
及人民币289,728,332.71元债权。
于2019年3月20日，本公司董事会通过关于《深圳市新南山控股(集团)股
份有限公司首期股票期权激励计划(草案)》，激励对象范围为本公司董
事(不含独立董事及监事)、高级管理人员、公司部门领导及子公司高级
管理人员、业务骨干，期权授予数量合计2,650万份。
181
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十三、其他重要事项
1. 分部报告
经营分部
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分
部。本集团的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：
(1) 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
(2) 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、
评价其业绩；
(3) 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有
关会计信息。
本集团以行业分部为基础确定五个报告分部，即房地产业务、仓储物流
业务、产城综合开发业务、制造业业务和其他业务。
182
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十三、其他重要事项(续)
1. 分部报告(续)
经营分部(续)
2018年
房地产业务 仓储物流业务 产城综合开发业务 制造业业务 其他业务 调整和抵消 合并
对外交易收入 4,786,321,338.16 764,551,100.02 4,301,159.51 1,243,858,300.77 263,818,109.19 (11,171,376.19) 7,051,678,631.46
营业利润 1,360,226,513.76 115,662,991.43 (9,292,153.07) (109,886,659.33) 57,059,516.06 (212,140,341.51) 1,201,629,867.34
资产减值损失 322,982.50 2,094,753.51 - 2,023,436.43 19,956,673.86 - 24,397,846.30
折旧费和摊销费 21,128,598.59 219,833,902.50 3,267,499.93 40,960,383.20 54,385,403.85 - 339,575,788.07
利润总额 1,358,422,157.70 109,589,209.59 (9,287,132.79) (109,259,039.82) 57,493,669.01 (212,140,341.51) 1,194,818,522.18
所得税费用 398,105,369.91 45,122,050.99 (1,203,308.96) (942,313.67) 89,809.89 - 441,171,608.16
资产总额 18,009,041,812.40 9,749,254,754.16 279,250,135.79 2,409,037,433.94 13,347,594,000.57 (12,270,509,346.56) 31,523,668,790.30
负债总额 13,163,759,355.99 4,986,420,589.94 57,454,764.78 1,525,335,202.78 6,026,547,775.78 (5,031,348,550.17) 20,728,169,139.10
其他披露：
对联营和合营企业的投
资收益 7,877,176.13 (330,499.85) - (668,655.36) 1,301,971.61 668,655.36 8,848,647.89
联营企业和合营企业的
长期股权投资 307,430,411.39 39,682,603.10 - 99,331,344.64 633,647,310.44 (99,331,344.64) 980,760,324.93
183
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十三、其他重要事项(续)
1. 分部报告(续)
经营分部(续)
2017年
房地产业务 仓储物流业务 产城综合开发业务 制造业业务 其他业务 调整和抵消 合并
对外交易收入 5,436,316,550.28 624,029,715.75 357,192.88 1,090,082,001.56 247,287,114.03 (39,593,559.46) 7,358,479,015.04
营业利润 1,616,470,572.76 91,317,699.67 (5,020,949.02) (143,737,862.95) (160,202,374.20) (35,961,546.43) 1,362,865,539.83
资产减值损失 (677,353.38) 194,911.37 - 23,709,990.64 181,830,410.20 (146,509,382.97) 58,548,575.86
折旧费和摊销费 21,180,553.88 176,498,502.61 1,359,959.39 44,706,795.74 60,948,801.13 - 304,694,612.75
利润总额 1,619,119,955.03 93,664,312.56 (5,020,949.02) (129,303,588.90) (164,175,434.49) (35,961,546.44) 1,378,322,748.74
所得税费用 442,478,365.76 33,621,837.80 (1,279,955.00) (6,046,019.58) 3,038.54 - 468,777,267.52
资产总额 13,514,666,337.41 8,193,848,358.57 112,259,670.51 2,375,110,236.25 12,278,706,408.18 (10,617,163,588.05) 25,857,427,422.87
负债总额 9,259,565,544.65 3,438,388,127.21 29,172,039.76 1,377,709,165.20 5,291,426,604.24 (3,823,282,640.18) 15,572,978,840.88
其他披露：
对联营和合营企业的投
资收益 4,766,195.48 13,102.95 - - 5,792,100.90 - 10,571,399.33
联营企业和合营企业的
长期股权投资 115,453,235.28 40,013,102.95 - - 728,649,149.12 - 884,115,487.35
184
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十三、其他重要事项(续)
1. 分部报告(续)
其他信息
产品和劳务信息
对外交易收入
2018年 2017年
房地产业务收入 4,786,321,338.16 5,406,626,074.05
仓储物流业务收入 753,379,723.83 617,914,227.90
产城综合开发业务收入 4,301,159.51 357,192.88
制造业业务收入 1,243,858,300.77 1,090,082,001.56
其他业务收入 263,818,109.19 243,499,518.65
7,051,678,631.46 7,358,479,015.04
地理信息
对外交易收入
2018年 2017年
中国大陆 6,826,272,356.22 7,231,412,423.46
其他国家或地区 225,406,275.24 127,066,591.58
7,051,678,631.46 7,358,479,015.04
对外交易收入归属于客户所处区域。
185
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十三、其他重要事项(续)
1. 分部报告(续)
其他信息(续)
主要客户信息
本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。
非流动资产总额
本公司及其子公司非流动资产均位于中国大陆地区。
2. 租赁
作为出租人
融 资 租 赁 ： 于 2018 年 12 月 31 日 ， 未 实 现 融 资 收 益 的 余 额 为 人 民 币
6,445,131.16元(2017年12月31日：人民币12,769,388.25元)，采用实际利率
法在租赁期内各个期间进行分摊。根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租
赁的最低租赁收款额如下：
2018 年 2017 年
1 年以内(含 1 年) 31,119,747.39 37,085,803.29
1 年至 2 年(含 2 年) 27,526,845.35 30,051,747.39
2 年至 3 年(含 3 年) 8,627,073.58 26,218,845.35
3 年以上 66,043,284.94 56,986,633.74
133,316,951.26 150,343,029.77
经营性租出固定资产，参见附注五、11。
186
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十三、其他重要事项(续)
2. 租赁(续)
作为承租人
融 资 租 赁 ： 于 2018 年 12 月 31 日 ， 未 确 认 融 资 费 用 的 余 额 为 人 民 币
1,033,603.20元(2017年12月31日：人民币4,342,077.98元)，采用实际利率法
在租赁期内各个期间进行分摊。根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁
的最低租赁付款额如下：
2018年 2017年
1年以内(含1年) 151,069,590.49 162,722,778.59
1年至2年(含2年) 7,301,113.45 20,404,176.90
2年至3年(含3年) - 7,301,113.45
158,370,703.94 190,428,068.94
融资租入固定资产，参见附注五、11。
重大经营租赁：根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁付
款额如下：
2018 年 2017 年
1年以内(含1年) 69,515,819.20 74,650,247.84
1年至2年(含2年) 52,058,391.12 56,673,387.04
2年至3年(含3年) 51,187,493.34 39,263,581.74
3年以上 296,741,634.39 418,145,810.65
469,503,338.05 588,733,027.27
187
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十三、其他重要事项(续)
3. 比较数据
如附注三、30所述，财务报表中若干项目的会计处理和列报以及财务报表中
的金额已经过修改，以符合新的要求。相应地，若干以前年度数据已经调整，
若干比较数据已经过重分类并重述，以符合本年度的列报和会计处理要求。
4. 其他权益工具
本集团发行在外的永续债具体情况如下：
发行在外的金融工具 2018年 2017年
永续债 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
2017年12月14日，本公司之子公司宝湾物流与华润投信托有限公司(以下简称
“华润信托”)签署《华润信托瑞丰四期单一资金信托计划永续债权投资合
同》，华润信托发起信托计划，以信托贷款的形式进行永续债权投资，投资金
额为人民币1,000,000,000.00元。
可续期信托贷款初始贷款期限为三年，本集团有权选择递延支付利息,到期后
本集团有权选择续期，且不受续展次数限制。本公司之子公司发行的永续债分
类为归属于少数股东的其他权益工具。
永续债归属于其他权益持有者的具体信息如下：
项目 年初数/本年数 年末数/上年数
归属于少数股东的权益
归属于少数股东其他权益工具
持有者的权益 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
其中：净利润及综合收益总额 65,902,777.78 -
当期已付利息 65,902,777.78 -
188
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释
1. 应收票据及应收账款
2018年 2017年
应收票据 29,357,252.12 22,091,911.36
应收账款 189,938,043.77 144,445,318.53
219,295,295.89 166,537,229.89
应收票据
2018年 2017年
商业承兑汇票 25,956,582.92 19,514,311.36
银行承兑汇票 3,400,669.20 2,577,600.00
29,357,252.12 22,091,911.36
已背书或贴现但在资产负债表日尚未到期的应收票据如下：
2018年 2017年
终止确认 未终止确认 终止确认 未终止确认
商业承兑汇票 - 22,524,630.44 - 13,617,843.17
银行承兑汇票 3,750,000.00 - 14,165,392.40 -
3,750,000.00 22,524,630.44 14,165,392.40 13,617,843.17
189
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释(续)
1. 应收票据及应收账款(续)
应收账款
应收账款信用期通常根据客户情况单独拟定。应收账款并不计息。
应收账款的账龄分析如下：
2018年 2017年
1年以内 158,740,912.54 127,316,721.67
1年至2年 35,200,608.18 17,321,601.63
2年至3年 6,654,061.51 9,379,191.42
3年以上 26,919,604.46 24,606,373.28
227,515,186.69 178,623,888.00
减：应收账款坏账准备 37,577,142.92 34,178,569.47
189,938,043.77 144,445,318.53
应收账款坏账准备的变动如下：
年初余额 本年计提 本年转回 年末余额
2018年 34,178,569.47 3,398,573.45 - 37,577,142.92
2017年 38,669,232.16 2,339,337.21 6,829,999.90 34,178,569.47
190
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释(续)
2. 其他应收款
2018年 2017年
应收股利 588,363,414.60 615,898,842.60
应收利息 40,190,386.12 13,243,047.07
其他应收款 4,375,802,535.09 3,355,298,323.10
5,004,356,335.81 3,984,440,212.77
应收股利
2018年 2017年
深圳南山房地产有限公司 515,971,730.54 465,971,730.54
上海新南山房地产开发有限公司 41,507.95 77,576,935.95
雅致集成房屋（苏州）有限公司 72,350,176.11 72,350,176.11
588,363,414.60 615,898,842.60
应收利息
2018年 2017年
贷款利息 40,190,386.12 13,243,047.07
191
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释(续)
2. 其他应收款（续）
其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
2018年 2017年
1年以内 2,429,510,910.07 2,380,952,126.31
1年至2年 1,318,104,766.90 440,579,965.34
2年至3年 395,698,974.47 193,639,390.55
3年以上 232,487,883.65 341,058,922.33
4,375,802,535.09 3,356,230,404.53
减：其他应收款坏账准备 - 932,081.43
4,375,802,535.09 3,355,298,323.10
其他应收款坏账准备的变动如下：
年初余额 本年计提 本年转回 本年核销 年末余额
2018年 932,081.43 - 932,081.43 - -
2017年 727,644.88 391,915.13 187,478.58 - 932,081.43
192
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释(续)
3. 长期股权投资
2018年
年初账面价值 本年变动 年末账面价值 年末减值准备
追加投资 权益法下投资损益 计提减值准备
子公司投资
深圳市绿建实业发展有限公司 1,181,417,980.10 - - - 1,181,417,980.10 -
深圳南山房地产开发有限公司 2,424,783,958.97 - - - 2,424,783,958.97 -
上海新南山房地产开发有限公司 328,420,853.00 - - - 328,420,853.00 146,509,382.97
南通南山开发房地产开发有限公司 57,295,432.22 - - - 57,295,432.22 -
宝湾产城发展（深圳）有限公司(注1) - 20,000,000.00 - - 20,000,000.00 -
成都赤湾国际油气基地有限公司(注2) - 117,497,628.67 - - 117,497,628.67 -
宝湾物流控股有限公司(注2) - 2,532,451,987.58 - - 2,532,451,987.58 -
深圳宝湾国际物流有限公司(注2) - 41,273,772.13 - - 41,273,772.13 -
雅致国际（香港）有限公司(注3) - 1.00 - - 1.00 -
联营企业
中开财务有限公司(注2) 137,463,231.06 148,196,671.37 19,445,463.22 - 305,105,365.65 -
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司(注2) - 334,279,564.29 (5,737,619.50) - 328,541,944.79 -
深圳赤湾海洋石油工程有限公司(注2) - - - - - -
4,129,381,455.35 3,193,699,625.04 13,707,843.72 - 7,336,788,924.11 146,509,382.97
193
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释(续)
3. 长期股权投资(续)
2017年
年初账面价值 本年变动 年末账面价值 年末减值准备
追加/(减少)投资 权益法下投资损益 计提减值准备
子公司投资
成都雅致集成房屋有限公司(注4) 6,008,862.70 (6,008,862.70) - - - -
雅致集成房屋(廊坊)有限公司(注4) 48,468,000.00 (48,468,000.00) - - - -
雅致集成房屋(苏州)有限公司(注4) 84,919,585.15 (84,919,585.15) - - - -
深圳雅致集成房屋有限公司(注4) 500,000.00 (500,000.00) - - - -
武汉雅致集成房屋有限公司(注4) 304,000,000.00 (304,000,000.00) - - - -
西安雅致集成建筑有限公司(注4) 133,000,000.00 (133,000,000.00) - - - -
新疆雅致集成房屋有限公司(注4) 12,963,531.37 (12,963,531.37) - - - -
常熟雅致模块化建筑有限公司(注4) 360,000,000.00 (360,000,000.00) - - - -
雅致集成房屋(沈阳)有限公司(注4) 56,802,625.00 (56,802,625.00) - - - -
沈阳雅致集成房屋有限公司(注4) - - - - - -
深圳市雅致国际发展有限公司(注4) 10,000,000.00 (10,000,000.00) - - - -
雅致国际(香港)有限公司(注4) 54,773,418.48 (54,773,418.48) - - - -
东莞雅致集成房屋有限公司(注4) 5,000,000.00 (5,000,000.00) - - - -
华南建材(深圳)有限公司(注4) 79,809,589.98 (79,809,589.98) - - - -
194
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释(续)
3. 长期股权投资(续)
2017年(续)
年初账面价值 本年变动 年末账面价值 年末减值准备
追加/(减少)投资 权益法下投资损益 计提减值准备
子公司投资(续)
深圳市海邻机械设备有限公司(注4) 25,172,367.42 (25,172,367.42) - - - -
深圳市绿建实业发展有限公司(注4) - 1,181,417,980.10 - - 1,181,417,980.10 -
深圳市南山房地产开发有限公司 2,424,783,958.97 - - - 2,424,783,958.97 -
上海新南山房地产开发有限公司 474,930,235.97 - - 146,509,382.97 328,420,853.00 146,509,382.97
南通南山开发房地产开发有限公司 57,295,432.22 - - - 57,295,432.22 -
联营企业
中开财务有限公司 120,662,133.18 - 16,801,097.88 - 137,463,231.06 -
4,259,089,740.44 - 16,801,097.88 146,509,382.97 4,129,381,455.35 146,509,382.97
195
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释(续)
3. 长期股权投资(续)
注1：2018年，本公司向全资子公司宝湾产城发展（深圳）有限公司注
资人民币2,000万元；
注2：2018年，本公司发生同一控制下吸收合并深基地取得的子公司及
联营公司；
注3：2018年，本公司以人民币1元取得子公司深圳市绿建实业发展有限
公司下属子公司雅致国际（香港）有限公司100%的股权；
注4：2017年，本公司以深圳雅致集成房屋有限公司、雅致集成房屋(廊
坊)有限公司等15家子公司的股权对本公司另一子公司深圳市绿建
实业发展有限公司进行增资，增资完成后，该15家公司成为深圳
市绿建实业发展有限公司的子公司。
长期股权投资减值准备的情况：
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
上海新南山房地产开发有限公司 146,509,382.97 - - 146,509,382.97
2017年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
成都雅致集成房屋有限公司 25,436,687.00 - 25,436,687.00 -
新疆雅致集成房屋有限公司 46,236,468.63 - 46,236,468.63 -
沈阳雅致集成房屋有限公司 20,000,000.00 - 20,000,000.00 -
深圳市海邻机械设备有限公司 179,827,632.58 - 179,827,632.58 -
上海新南山房地产开发有限公司 - 146,509,382.97 - 146,509,382.97
271,500,788.21 146,509,382.97 271,500,788.21 146,509,382.97
196
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
财务报表附注（续）
2018年度 人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释(续)
4. 营业收入及成本
2018年 2017年
收入 成本 收入 成本
主营业务 301,566,123.36 267,405,693.53 275,715,858.09 236,243,788.30
其他业务 3,380,103.22 2,061,379.63 1,481,011.03 1,296,333.77
304,946,226.58 269,467,073.16 277,196,869.12 237,540,122.07
营业收入按产品列示如下：
2018年 2017年
装卸劳务收入 18,779,652.21 18,587,016.18
产品销售收入 255,077,464.42 247,238,321.26
租赁收入 27,709,006.73 9,890,520.65
其他业务 3,380,103.22 1,481,011.03
304,946,226.58 277,196,869.12
5. 投资收益
2018年 2017年
成本法核算的长期股权投资收益 200,000,000.00 106,376,935.93
权益法核算的长期股权投资收益 13,707,843.72 16,801,097.88
213,707,843.72 123,178,033.81
197
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
补充资料
2018年度 人民币元
1. 非经常性损益明细表
2018年金额
非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 (4,370,617.56)
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 717,687.05
计入当期损益的政府补助(与正常经营业务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外) 11,647,284.67
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,540,064.79
委托他人投资或管理资产的损益 122,671.23
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 23,098,548.31
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 5,699,045.65
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (6,555,865.10)
所得税影响数 (1,347,455.34)
少数股东权益影响数(税后) (48,432,478.10)
合计 (15,881,114.40)
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露
解释性公告第1号——非经常性损益》(证监会公告[2008]43号)的规定执
行。
计入当期损益的政府补助中，因与正常经营业务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定额或定量持续享受，从而未作为非经常性损益
的项目如下：
认定为经常性
2018 年金额 损益原因
其他收益 2,783,004.10 正常经营业务产生
1
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
补充资料（续）
2018年度 人民币元
2. 净资产收益率和每股收益
2018年
加权平均净资产
收益率(%) 每股收益(注 1)
基本 稀释
归属于公司普通股股东的净利润 6.44 0.19 0.19
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 7.93 0.23 0.23
2017年
加权平均净资产
收益率(%) 每股收益(注 1)
基本 稀释
归属于公司普通股股东的净利润 7.80 0.22 0.22
扣除非经常性损益后归属于公司普
通股股东的净利润 10.81 0.33 0.33
上述净资产收益率及每股收益系按照证监会《公开发行证券的公司信息
披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010
年修订)计算。
注 1：本公司 2018 年度及 2017 年度无潜在普通股或者稀释作用的证券，
因此无需列示稀释每股收益。
2
