希努尔：拟资产处置所涉及诸城市和平街226号房地产市场价值资产评估报告2017-09-21
希努尔男装股份有限公司拟资0056产处号置所涉及
鲁正信评报字(2009)第
(本报告共二册，本册为第一册) 值
资产评估报告
鲁正信评报字(2017)第 0103 号
(本报告共一册，本册为第一册)
山东正源和信资产评估有限公司
二〇一七年八月三十日
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地址：诸城市历下区经十路 13777 号中润世纪广场 18 号 14 层 邮编：250001 电话：0531-81666209
希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产项目资产评估报告 目录
目 录
资产评估师声明..................................................................................................................... 1
资产评估报告摘要................................................................................................................. 2
资产评估报告......................................................................................................................... 4
一、委托人、产权持有者和评估委托合同约定的其他评估报告使用者.................4
二、评估目的.................................................................................................................5
三、评估对象和评估范围.............................................................................................5
四、价值类型及其定义.................................................................................................6
五、评估基准日.............................................................................................................7
六、评估依据.................................................................................................................7
七、评估方法.................................................................................................................9
八、评估程序实施过程和情况...................................................................................10
九、评估假设...............................................................................................................13
十、评估结论...............................................................................................................14
十一、特别事项说明...................................................................................................14
十二、评估报告使用限制说明...................................................................................16
十三、评估报告日.......................................................................................................16
附件目录............................................................................................................................... 18
山东正源和信资产评估有限公司
希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产项目资产评估报告 声明
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与委托人和相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估
报告设定的评估假设和限制条件下成立。
四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基
准日的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
五、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经
验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家工作外，评估过程中没有运用其他评估
机构或专家的工作成果。
六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；但仅限于评估对
象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对评估对象建筑结构质
量、建筑面积数量准确性进行审查的责任，也不承担对其他被遮盖，未暴露及难于接触到
的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。
我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其
所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请
委托人及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属做
任何形式的保证。
七、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值估算并发表专业意见，并
不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，
是资产评估师的责任；评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有者申报并经其签章确
认。所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托人和相关当事方的
责任。
九、评估报告的使用权仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与
签字资产评估师及所在评估机构无关。
十、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
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希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产项目资产评估报告 摘要
希努尔男装股份有限公司拟资产处置所涉及
诸城市和平街 226 号房地产市场价值
资产评估报告摘要
鲁正信评报字(2017)第 0103 号
山东正源和信资产评估有限公司接受希努尔男装股份有限公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则，采用市场比较法，按照必要的评估程序，对拟资产处置房地产
经济行为所涉及的希努尔男装股份有限公司诸城市和平街 226 号房地产在 2017 年 7 月 31
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
(一)评估目的
本次评估目的是对希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产在评估基准日所表现的
市场价值发表专业意见，为希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产的经济行为提供价
值参考依据。
(二)评估对象和评估范围
评估对象为希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产，评估范围是希努尔男装股份
有限公司拟资产处置的诸城市和平街 226 号房地产。
(三)价值类型
本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
(四)评估基准日
本项目资产评估基准日是 2017 年 7 月 31 日。
(五)评估方法
根据评估对象的特点及具体情况，结合该项目的评估目的等，本次评估采用市场比较
法对待估房地产进行评估，确定评估结果。
(六)评估结论
经过市场调查和实地查勘，遵照资产评估准则、《中华人民共和国城市房地产管理法》、
《房地产评估规范》及其他相关法规，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用
市场比较法进行了评定估算，确定评估对象的市场价值为人民币 58,331,263.00 元,人民
币大写:伍仟捌佰叁拾叁万壹仟贰佰陆拾叁元。
(七)使用有效期
本报告评估结论有效期自评估基准日 2017 年 7 月 31 日起计算，一年内有效，即自 2017
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希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产项目资产评估报告 摘要
年 7 月 31 日至 2018 年 7 月 30 日止。
(八)特别事项说明
1.本次评估未对评估对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基
础、结构等方面的重大质量问题。
2.不动产权证、企业营业执照等资料由被评估单位提供，产权持有单位负责其真实性。
3.本次被评估房地产评估值已包含增值税，但未包含办理产权过户手续所缴纳相关税
费。
以上内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报
告全文，并特别关注价值类型及其定义、评估假设与限制条件、特别事项说明及其对评估
结论的影响。
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希努尔男装股份有限公司拟资产处置所涉及
诸城市和平街 226 号房地产市场价值
资产评估报告
鲁正信评报字(2017)第 0103 号
希努尔男装股份有限公司：
山东正源和信资产评估有限公司接受希努尔男装股份有限公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则，采用市场比较法，按照必要的评估程序，对拟资产处置房地产
的经济行为所涉及的希努尔男装股份有限公司诸城市和平街 226 号房地产在 2017 年 7 月
31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、产权持有者和评估委托合同约定的其他评估报告使用者
(一)委托人简介
本次评估的委托人为希努尔男装股份有限公司(以下通称委托人)。
1．委托人简介
营业执照统一社会信用代码 913700007574655985
名 称：希努尔男装股份有限公司
类 型：股份有限公司（台港澳与境内合资、上市）
住 所：诸城市东环路 58 号
法定代表人：陈玉剑
注册资本：人民币 叁亿贰仟万元整
成立时间：2003 年 12 月 17 日
营业期限：2003 年 12 月 17 日至 年 月 日
2．经营业务范围
经营范围：高中档西服、衬衣、服饰、防静电工作服及阻燃防护服的制造；服装设计；
销售本公司制造的产品；面、辅料的物理测试和理化检测；本公司商品的周转及服务；以
特许经营方式从事商业活动。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动，有效期以许可证为准）
(二) 产权持有者简介
产权持有者为希努尔男装股份有限公司。
(三)委托人与产权持有者的关系
委托人与产权持有者均为希努尔男装股份有限公司。
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(四)评估报告使用人
1．委托人：希努尔男装股份有限公司
2．评估报告仅供委托人和评估委托合同约定的其他评估报告使用人使用，法律、法
规另有规定的除外。
3．除前述情形外，任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人。
二、评估目的
本次评估目的是对希努尔男装股份有限公司拟资产处置所涉及的希努尔男装股份有限
公司诸城市和平街 226 号房地产在评估基准日所表现的市场价值发表专业意见，为希努尔
男装股份有限公司拟资产处置房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象和评估范围概况
评估对象为希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产，评估范围是希努尔男装股份
有限公司拟资产处置所涉及的希努尔男装股份有限公司诸城市和平街 226 号房地产。
纳入评估范围的为诸城市和平街 226 号房地产，不动产权证编号为鲁（2017）诸城市
不动产权第 0007804 号，位于诸城市和平街 226 号，权利性质：出让/自建房；用途：商
务金融用地/商业服务；土地使用权面积：2179.00 平方米；房屋建筑面积：7493.83 平方
米。资产账面原值 31219120.60 元，账面净值 26179146.03 元。
诸城市和平街 226 号房地产位于诸城市和平街东侧、兴华东路以北，2008 年 10 月建
成，框架结构，共五层，一至四层层高 4.8 米，五层层高 3.9 米。外墙干挂大理石，玻璃幕
墙，地面砖地面、内墙乳胶漆，天棚吊顶，水电、电梯等设施设备齐全。一-二层服装销售
商场，三-五层办公使用。
(二)评估对象权利状况
委估资产已办理了不动产权证书，评估范围内的资产产权清晰，产权持有者未设置抵
押担保事宜。
(三)区位状况
1．交通便捷度
评估对象位于诸城市和平街东侧、兴华东路以北，周边有 1 路、5 路等多路公交车经
过，交通便捷。
2．商业办公集聚度
周围有人民广场、图书馆、利群超市、银座商场、密州宾馆等，商业办公配套完善，
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希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产项目资产评估报告 正文
商业办公集聚度较高。
3．基础设施配套情况
评估对象所在区域为诸城市和平街东侧、兴华东路以北，基础设施完善，达到“七通
一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖、通燃气及场地平整），物业公共配
套设施较为齐全，能够满足人们的日常办公需要。
4．公建配套情况
区域内有学校、医院、超市、银行、市场等完备的公共配套设施，能够满足人们的日
常生活需要。
5．未来发展潜力
该区域配套设施齐全，发展潜力较大。
(四)其他事项说明
纳入评估范围的资产与委托人及产权持有者申报评估的资产范围一致，与经济行为所
涉及的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
(一)价值类型及其定义
本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
(二)价值类型的选取理由
本次评估为希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产的经济行为提供价值参考依
据。资产报告使用各方要求评估结果公允、公正，并且报告使用各方会在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下使用本报告评估结论，故本次评估选用市场价值类型。
五、评估基准日
(一)评估基准日的确定
希努尔男装股份有限公司对拟资产处置房地产项目需要进行资产评估，委托人确定评
估基准日为 2017 年 7 月 31 日。
(二)确定评估基准日所考虑的主要因素:
1．评估基准日是委托人及相关当事方根据本次经济行为及评估目的确定的；
2．与评估目的的实现日接近；
(三)取价标准
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评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)经济行为依据：
1.希努尔男装股份有限公司关于继续调整优化营销网络的公告（公告编号 2017-008）。
2.《评估委托合同》
(二)法律法规：
1. 《中华人民共和国资产评估法》（第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十
一次会议通过，2016 年 12 月 1 日实施）；
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 29 号，2007 年
8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；
3. 2009 年 08 月 27 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《全国人民
代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》第二次修正)；
4. 《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会
议通过，2007 年 10 月 1 日起施行)；
5. 《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》[财政部、国家税务总局（财税【2016】
36 号），2016 年 3 月 23 日]；
6. 国家、地方政府及有关部门颁布的其他法规、条例、文件、通知。
(三)准则依据：
1. 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
3. 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189 号)；
4. 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5. 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
6. 《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号)；
7. 《资产评评估值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
8. 《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；
9. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；
10.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号)；
11.《房地产估价规范》GB/T50291-2015。
(四)权属依据：
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1. 希努尔男装股份有限公司提供的不动产权证书；
2. 委托人及产权持有者提供的委估资产清单等相关资料；
3. 其他权属证明材料。
(五)取价依据：
1. 《资产评估常用数据与参数手册》；
2. 评估人员收集的当前市场价格信息资料；
3. 评估人员现场勘察及市场调查情况。
(六)其他参考依据
1. 委托人及产权持有者有关人员对委估资产情况的介绍、说明；
2. 委托人及产权持有者共同撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
3. 其它相关资料。
七、评估方法
1．评估方法的选择
根据《房地产评估规范》，“通行的评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、
成本法、基准地价修正法等，有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要
方法，有收益房地产应采用收益法，作为其中的一种方法进行评估。在无市场依据或市场
依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本
法进行评估。”
由于评估对象周边同类物业市场交投较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故
我们采用市场比较法评估评估对象的市场价值。
2．评估方法的基本原理
市场比较法是指在求取评估对象房地产价格时，依据替代原理，将评估对象房地产与
在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地
产既知价格修正得出评估对象房地产最可能实现的合理价格的一种评估方法。计算公式:
比准价格＝比较案例价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因
素修正
市场比较法的评估过程如下：
①搜集交易实例，具体包括：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、交易
价格、交易日期、付款方式等。
②按照交易实例与评估对象房地产相类似、交易日期与评估基准日相近、交易价格为
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正常价格或可修正为正常价格的原则，从以上搜集的交易实例中选取 3 个可比实例。
③建立价格可比基础，即对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，
统一其表达方式和内涵。
④交易情况修正
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的是评估对象
的市场价值，如可比实例的成交价格不是正常价格，则应将其调整为正常价格，如此才可
修正为评估对象的比准价格。
⑤交易日期修正
可比实例的成交价格是其成交日期的价格，而要求评估的评估对象的价格是评估基准
日时的价格，如果成交日期与评估基准日不同，房地产的市场状况可能发生了变化，价格
就有可能不同。交易日期修正就是将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时
的价格。
⑥房地产状况修正：包括区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
a．区域状况修正：主要考虑评估对象与可比实例在交通便捷程度、繁华程度、环境
景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等区域状况上的优劣进行增价(或减价)
修正。
b．权益状况修正：主要考虑评估对象与可比实例在土地使用年限、城市规划限制条
件(如容积率)等权益状况上的优劣进行增价(或减价)修正。
c．实物状况修正：主要考虑评估对象与可比实例在土地的面积大小、形状、基础设
施完备程度、土地平整度、地势、地质条件以及建筑物的新旧程度、建筑结构、建筑规模、
设施与设备、平面布置、装修、工程质量及使用年限等实物状况上的优劣进行减价(或增
价)的修正。
⑦选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正后，根据具体情况计算求出一个综合
结果，作为比准价格。
⑧以比准价格乘以评估对象的房屋建筑面积求出评估对象房地产的市场价值。
八、评估程序实施过程和情况
山东正源和信资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计
划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估准则和国家有关
法规的规定，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
(一)明确下列评估业务基本事项：
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1．向委托人了解是否存在委托人以外的其他报告使用者，并了解评估报告使用者及
其与委托人的关系；
2．了解与评估业务相关的经济行为，明确评估目的；
3．了解评估对象基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特性；了解
产权持有者所处行业、法律环境、会计政策等情况；
4．根据评估目的确定价值类型，并与委托人就具体价值类型含义达成一致；
5．按照有利于评估结论有效服务于评估目的的原则，协助委托人确定评估基准日；
6．明确评估报告的使用限制，并取得委托人的理解；
7．与委托人协商确定评估报告提交时间及方式；
8．与委托人协商确定评估服务费总额、支付时间和方式；
9．明确委托人、产权持有者工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
(二)签订评估委托合同
根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评
价，与委托方签订评估委托合同，明确双方的责任与义务。
(三)编制评估计划
接受委托后，项目负责人编制评估计划。对现场调查、收集评估资料、评定估算、编
制和提交评估报告等评估业务的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案做出安排与规
划，并报评估机构相关负责人审核、批准后执行。
(四)现场调查
1．现场调查人员组织、实施时间
(1)2017 年 8 月 2 日，组织评估人员核对房地产产权证明及其他资料。
(2)2017 年 8 月 2 日，组织评估人员对房地产进行现场盘点；评估人员根据评估项目
的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相
关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对
收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。
(3)2017 年 8 月 2 日，检查复核资产清查评估明细表，核对相关文件资料及产权证明
资料，并对资产清查结果予以核实。
2．现场调查过程
评估人员根据资产评估的有关原则和规定及评估对象的特点，指导产权持有单位清查
资产与收集资料，然后对评估范围内的资产进行核实，对产权予以关注，并对收集的资料
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进行验证，具体步骤如下：
(1)指导产权持有单位资产申报工作
评估人员指导产权持有单位在资产自查的基础上，按照评估机构提供的“资产清查评
估明细表”、“评估资料清单”及其填写要求，对评估范围内的资产逐一登记填报；同时
敦促企业按“评估资料清单”准备评估所需的相关资料。
(2)审查资产申报评估明细表
评估人员在查阅反映评估对象状态、性能、经济技术指标及形成过程等信息资料的基
础上，对产权持有单位提供的资产申报明细表进行审查，使评估范围内的资产不重不漏、
且资产数量及价值特征等相关信息在评估明细表中反映准确和完整。
(3)现场勘察
①现场核实
对房屋建筑物类资产在核实清单等原始资料的基础上，逐一勘察建筑物的建筑面积、
外围尺寸、檐高、层高、柱距、跨度、数量、位置、结构形式，并根据清查情况补充建筑
物清查评估明细表；
对国有土地使用权的清查，主要对其产权证明文件进行了必要的核对，对权证登记事
项进行了解，主要核对了其使用面积、使用年限、用地性质等事项，并收集了有关的基准
地价、有关政府文件等资料。
②市场调查
在现场实地察看的基础上，对评估对象当地房地产状况进行广泛调查，为下一步的评
定估算打下基础。
(4)产权核实
产权核实主要是对评估范围内的房屋、国有土地使用权状况的核实，并根据清查核实
结果，确认企业申报资产的权利主体是否明确、财产来源是否合法、资产权益的划分是否
完整和清楚。
(5)完善资产评估明细表
根据现场勘察结果，进一步完善资产评估明细表的填报内容，使评估范围所涉及的各
项资产账、证、表、实相符一致。
(6)交换意见
将初步资产清查结论与委托人交换意见，进行适当的分析、修改，形成清查结论。
(五)收集评估资料
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评估资料主要包括评估对象的产权依据和作价依据。产权依据采用由产权持有单位直
接提供的方式进行收集；作价依据本次采用由产权持有单位提供资产购建的原始成本资料
和由评估人员查询相关市场价格信息相结合的方式进行收集。
(六)评定估算
根据评估对象、价值类型、评估资料收集、市场调查情况等相关条件，选用适当的评
估方法，对收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，选取相应的公式和参数进行分
析、计算和判断，形成初步结论。
(七)综合分析确定评估结果
项目负责人对形成的初步评估结论进行综合分析，形成初步评估结论，对重大问题报
单位负责人召集有关人员讨论；并在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委
托人或者委托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通，形成最终评估结
论。
(八)编制和提交评估报告
在执行评定估算、综合分析后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，
经内部审核后，按评估委托合同的要求向委托人提交评估报告。
(九)工作底稿
根据我公司相关规定以及待估资产特点编制评估工作底稿。
九、评估假设
1. 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方
所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重
大不利影响；
2. 评估对象在评估时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,市场供应关系、
市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；
3. 假设评估对象不存在任何产权纠纷、查封及司法纠纷等限制条件；
4. 评估对象之建筑面积参照《不动产权证》等资料所记载数据，均认为数据资料可
靠，不存在配套设施的争议；
5. 假设评估对象无基础、结构等方面的重大质量问题；
6. 有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；
7. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对评估对象造成重大不利影响；
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本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件，以及本评估报告中确定的原
则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告及评
估结论一般会自行失效。
十、评估结论
经过市场调查和实地查勘，遵照资产评估准则、《中华人民共和国城市房地产管理法》、
《房地产评估规范》及其他相关法规，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用
市场比较法进行了评定估算，确定评估对象的市场价值为人民币 58,331,263.00 元,人民
币大写:伍仟捌佰叁拾叁万壹仟贰佰陆拾叁元。
十一、特别事项说明
(一)引用其他机构出具的报告结论的情况
根据委托方及产权持有者提供的相关资料，本项目评估报告未引用其他机构出具的报
告结论。
(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
评估对象权属清晰，不存在权属资料不全面或者存在瑕疵而对评估对象产生重大影响
的情形。
(三)评估程序受到限制的情形
根据委托方及产权持有者提供的相关资料，本项目履行了完整的评估程序，未受到评
估当事方及现实条件的限制。
(四)评估资料不完整的情形
本次评估收集的资料较为完整，不存在对评估对象产生重大影响的情形。
(五)关于经济行为本身对评估结论的影响
委估资产市场价值是对拟资产处置房地产正常使用状态的评估价值，对评估结论不产
生重大影响。
(六)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
未发现评估基准日存在的法律、经济等未决事项。
(七)抵押、担保、租赁等或有事项
产权持有者承诺委估房地产没有抵押、担保、租赁等事项。
(八)期后事项
1．自评估基准日至评估报告日，依据委托人及产权持有者提供的资料和评估人员现
场勘察情况，评估人员未发现产权持有单位有影响委估房地产价值的重大期后事项发生。
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2．评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相
应调整。
3．资产价格标准发生重大变化，并对资产评评估值已产生了严重影响时，委托人应
及时聘请评估机构重新确定评评估值。
4．委托人在评估基准日至评估报告提出日期之间，资产如发生变化所产生的诉讼及
法律责任，由委托人承担。
5．发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
(九)对评估结论产生重大影响的其他事项
1．在执行本评估项目过程中，我们对委托人和相关当事方提供的评估对象法律权属
资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属我们不发表意见，也不作确
认和保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托人和相关当事方负
责。
2．本次评估未对评估对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无
基础、结构等方面的重大质量问题。
3．本次评估假设评估对象不存在任何产权纠纷、查封及司法纠纷等限制条件。
4.假设评估对象不存在配套设施的争议。
5.本次评估资产市场价值是在评估基准日房地产正常使用状态的价值，任何有关评估
对象的运作方式、程序应符合国家的有关法律、法规。
6．本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估资产继续使用的前
提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付
出的价格等对评评估格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其
它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的
原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。
7．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托评估
机构不承担责任。
8．本次评估以委托人和产权持有者申报评估的资产为限，评估机构和签字的评估师
对委托人所定评估范围以外的资产不承担发表意见的责任。
9．评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述原则、
依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
10．上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。
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11．根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评
估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员
将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。
12. 本次被评估房产评估值已包含增值税，但未包含办理产权过户手续所缴纳相关税
费。
以上特别事项，提请报告使用者予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3．未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露
于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4．评估报告的使用有效期：
根据国家有关规定，本报告评估结论有效期为一年，从资产评估基准日 2017 年 7 月
31 日起计算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以
使用本评估报告。
十三、评估报告日
本评估项目的报告日为二〇一七年八月三十日，为资产评估师形成最终专业意见的日
期。
委估资产账面原值 31,219,120.60 元，账面净值 26,179,146.03 元，委估房地产在评
估基准日 2017 年 7 月 31 日市场价值为人民币 58,331,263.00 元,人民币大写:伍仟捌佰叁
拾叁万壹仟贰佰陆拾叁元。账面净值增值 32,152,116.97 元，增值率 122.82%。
评估机构法定代表人：
签字资产评估师：
签字资产评估师：
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二〇一七年八月三十日
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希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产项目资产评估报告 附件目录
附件目录
(一) 与评估目的相对应的经济行为文件；
(二) 委托人营业执照；
(三) 产权持有单位营业执照；
(四) 评估对象涉及的主要权属证明资料；
(五) 委托人和相关当事方的承诺函；
(六) 签字资产评估师的承诺函；
(七) 评估机构资格证书；
(八) 评估机构法人营业执照副本；
(九) 签字资产评估师职业资格证书登记卡；
(十) 资产评估明细表。
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希努尔男装股份有限公司拟资产处置房地产项目资产评估报告 资产评估师承诺函
资产评估师承诺函
希努尔男装股份有限公司：
受你单位的委托，我们对你单位拟资产处置的经济行为所涉及的诸城市和平街 226
号房地产市场价值，以 2017 年 7 月 31 日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在
本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、 具备相应的执业资格。
二、 评估对象和评估范围与评估委托合同的约定一致。
三、 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、 根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
五、 充分考虑了影响评估价值的因素。
六、 评估结论合理。
七、 评估工作未受到干预并独立进行。
资产评估师签章：
资产评估师签章：
二〇一七年八月三十日
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