深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2011 年半年度报告
披露时间：2011 年 7 月 31 日
0
第一节 重要提示、目录
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承
担个别及连带责任。
本半年度报告摘要摘自半年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.cn）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读半年度报告全文。
没有董事、监事、高级管理人员对半年度报告内容的真实性、准确性和完整性
无法保证或存在异议。
本公司董事长陈玉刚先生、主管会计工作负责人王航军先生、财务总监龚四新
先生、财务管理部经理沈雪英女士声明：保证本报告中财务报告的真实、完整。
本公司半年度财务报告未经会计师事务所审计。
目 录
第一节 重要提示、目录 …………………………………………… 1
第二节 公司基本情况 ………………………………………………2
第三节 股本变动和主要股东持股情况 ……… ………………… 5
第四节 董事、监事、高级管理人员情况 …………………………10
第五节 董事会报告 …………………………………………………11
第六节 重要事项 …………………………………………… ………21
第七节 财务报告 ………………………………………… ……… 37
第八节 备查文件 ………………………………………… ……… 37
1
第二节 公司基本情况
(一) 基本情况
1、中文名：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 (简称：物业集团)
英文名：ShenZhen Properties & Resources Development (Group)（PRD）
2、法定代表人：陈玉刚
3、董事会秘书：范维平
联系地址 深圳市人民南路国贸大厦 42 层
电 话 0755-82211020
传 真 0755-82210610、82212043
电子信箱 000011touzizhe@163.com
4、注册、办公地点：深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层
邮政编码：518014
5、信息披露媒体：A 股：《证券时报》；B 股：《大公报》
登载年报指定网址：http://www.cninfo.com.cn
半年度报告备置地点：深圳市人民南路国贸大厦 42 层董事会办公室
6、股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：深物业 A、深物业 B
股票代码：000011、200011
(二) 主要财务数据和指标：
2
1、主要会计数据和财务指标：
单位：人民币元
本报告期末比上年度期
项目 本报告期末 上年度期末
末增减（％）
总资产 3,042,454,908.26 2,913,281,353.84 4.43
所有者权益（或股东权益） 1,173,197,481.69 874,185,621.88 34.20
股本 595,979,092.00 595,979,092.00 0.00
每股净资产 1.9685 1.4668 34.20
本报告期比上年同期增
项目 报告期（1－6 月） 上年同期
减（％）
营业总收入 1,146,591,748.07 697,428,583.67 64.40
营业利润 396,042,594.95 146,552,962.57 170.24
利润总额 396,114,375.04 152,910,566.41 159.05
净利润 299,688,854.39 126,752,423.52 136.44
扣除非经常性损益后的净利润 298,838,849.27 117,563,897.99 154.19
基本每股收益 0.5029 0.2127 136.44
稀释每股收益 0.5029 0.2127 136.44
加权平均净资产收益率 29.28% 17.49% 11.79
扣除非经常性损益后的加权平均净
资产收益率
29.19% 16.22% 12.97
经营活动产生的现金流量净额 -442,971,012.62 49,327,311.75 -998.02
每股经营活动产生的现金流量净额 -0.7433 0.0828 -998.02
2、非经常性损益项目
单位：人民币元
非经常性损益项目 金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
值准备的冲销部分
-21,155.77
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费
用等
-76,574.00
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
812,904.94
对外委托贷款取得的损益
49,600.00
除上述各项之外的其他营业外收支净额
92,935.86
3
扣除非经常性损益的所得税影响数
-7,705.91
合计
850,005.12
3、境内外会计准则差异
单位： 人民币元
归属于母公司所有者的净利 归属于母公司所有者权益（截至
项目
润（2011 年 1-6 月） 2011 年 6 月 30 日）
依据境内会计准则计算 299,688,854.39 1,173,197,481.69
依据境外会计准则计算 299,688,854.39 1,173,197,481.69
差异说明 无差异
4、根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第 9 号――净资产收
益率和每股收益的计算及披露（2007 年修订）》的要求计算净资产收益率、每股收益：
单位：人民币元
净资产收益率（%） 每股收益
2011 年 1-6 月
全面摊薄 加权平均 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利
25.54 29.28 0.5029 0.5029
润
扣除非经常性损益后归属于公
25.47 29.19 0.5014 0.5014
司普通股股东的净利润
4
第三节 股本变动和主要股东持股情况
(一)报告期内，本公司总股本及股本结构变化情况
2011 年 4 月 14 日本公司部分股改限售流通股上市流通，2011 年 6 月 15 日本公
司召开 2011 年第一次临时股东大会进行了董事会和监事会换届选举，基于以上原因，
公司股本结构发生变化，但总股本仍为 595,979,092 股，具体变动情况如下：
单位：股
本次变动前 本次变动增减(+ -) 本次变动后
公
发
积
行
数量 比例 送股 金 其他 小计 数量 比例
新
转
股
股
一、有限售条
件股份 388,640,594 65.21% -2,665,745 -2,665,745 385,974,849 64.76%
1、国家持股
2、国有法人持 382,509,38
股 64.18% 269,080 269,080 382,778,465 64.23%
5
3、其他内资持
股 6,127,167 1.03% -2,936,327 -2,936,327 3,190,840 0.54%
其中：境内非 0.45%
国有法人持股 5,599,167 0.94% -2,936,327 -2,936,327 2,662,840
境内自然人持
股 528,000 0.09% 528,000 0.09%
4、外资持股
其中：境外法
人持股
境外自然人持
股
5、高管冻结股
4,042 0.0007% 1,502 1,502 5,544 0.0009%
二、无限售条
件股份 207,338,498 34.79% 2,665,745 2,665,745 210,004,243 35.24%
1、人民币普通
2,667,093 2,667,093 142,404,390 23.89%
股 139,737,297 23.45%
2、境内上市的
-1,348 -1,348
外资股 67,601,201 11.34% 67,599,853 11.35%
3、境外上市的
外资股
5
4、其他
三、股份总数 595,979,092 595,979,092
注释：公司股本变化详情如下：
（一）关于“一、有限售条件股份”本次变动增减中的变动情况说明如下：
（1）国有法人持股增加 269,080 股，原因如下：
原限售股份持有人深圳市统盛实业有限公司、上海昆凌工贸有限公司、海南伟邦投资发展有
限公司和上海肇达投资咨询有限公司所持有的有限售条件流通股限售期届满，并向股权分置改革
中垫付对价方——深圳市建设投资控股公司（国有法人）进行了偿还垫付，上述四家公司累计偿
还垫付股份 269,080 股，因此本栏目下国有法人持股数量相应增加，详见本公司 2011 年 4 月 13
日刊登的《限售股份解除限售提示性公告》。
（2）境内非国有法人持股减少 2,936,327 股，原因如下：
①原限售股份持有人深圳市统盛实业有限公司、上海昆凌工贸有限公司、海南伟邦投资发展
有限公司和上海肇达投资咨询有限公司进行股改偿还垫付 269,080 股，因此本栏目下境内非国有
法人持股数量相应减少；
②原限售股份持有人深圳市统盛实业有限公司、上海昆凌工贸有限公司、海南伟邦投资发展
有限公司和上海肇达投资咨询有限公司所持有的原有限售条件流通股限共计 2,667,247 股获得
上市流通，股份性质转为无限售条件流通股，因此本栏目下境内非国有法人持股数量相应减少。
（3）高管冻结股增加 1,502 股，原因如下：
公司原监事郭陆肆持有 A 股 154 股、B 股 5,390 股，根据《上市公司董事、监事和高级管理
人员所持本公司股份及其变动管理规则》，其持有的 B 股按照 75%的比例锁定冻结 4,042 股，A
股因不足 1000 股，不予冻结。2011 年 6 月 15 日公司进行了监事会换届选举,郭陆肆不再担任公
司监事，根据相关规定，其所持有之股份在其离职后半年内不能转让，因此将其持有的 A 股 154
股及 B 股 5,390 股被全部冻结。
（二）关于“二、无限售条件股份”本次变动增减中的变动情况说明如下：
（1）人民币普通股增加 2,667,093 股，原因如下：
①原限售股份持有人深圳市统盛实业有限公司、上海昆凌工贸有限公司、海南伟邦投资发展
有限公司和上海肇达投资咨询有限公司所持有的原有限售条件流通股限共计 2,667,247 股获得
上市流通，股份性质转为无限售条件流通股，因此本栏目下人民币普通股数量相应增加；
②公司原监事郭陆肆持有 A 股 154 股被冻结，因此人民币普通股数量相应减少 154 股；
（2）境内上市外资股减少 1,348 股，原因如下：
公司原监事郭陆肆持有 B 股 5,390 股,按照 75%的比例锁定冻结 4,042 股, 2011 年 6 月 15
6
日公司进行了监事会换届选举,郭陆肆不再担任公司监事，根据相关规定，其所持有之股份在其
离职后半年内不能转让,其持有的 B 股 5,390 股被全部冻结，因此本栏目下境内上市外资股数量
减少 1,348 股。
(二)根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的登记名册，截至
2011 年 6 月 30 日公司股东总数、前十名股东以及前十名无限售条件股东持股情况
为：
截至报告期期末，本公司股东总数为 48,944 户；其中：
报告期末股东总数
A 股股东 40,359 户，B 股股东 8,585 户。
前十名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数
（%） 件股份总数 份数量
深圳市建设投资
国有法人 54.31 323,681,111 323,681,111 0
控股公司
深圳市投资管理
国有法人 9.49 56,582,573 56,582,573 0
公司
曾颖 境内自然人 0.56 3,350,000 0 0
招商证券香港有
国有法人 0.56 3,323,251 0
限公司
深圳市国贸物业
国有法人 0.42 2,514,781 2,514,781 0
管理公司工会
中国银行－华泰
柏瑞价值增长股 基金、理财产
0.35 2,107,885 0 0
票型证券投资基 品等其他
金
深圳市免税商品
境内一般法人 0.29 1,730,300 1,730,300 0
企业有限公司
厦门国际信托有
限公司－利得盈 基金、理财产
0.22 1,305,770 0 0
单独管理资金信 品等其他
托 030
陈华媛 境内自然人 0.14 846,200 0 0
海南伟邦投资发
境内一般法人 0.13 785,869 0 0
展有限公司
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量（股） 股份种类
7
曾颖 3,350,000 境内发行外资股
招商证券香港有限公司 3,323,251 境内发行外资股
中国银行－华泰柏瑞价值增
2,107,885 人民币普通股
长股票型证券投资基金
厦门国际信托有限公司－利
1,305,770 人民币普通股
得盈单独管理资金信托 030
陈华媛 846,200 人民币普通股
海南伟邦投资发展有限公司 785,869 人民币普通股
李兰华 782,426 人民币普通股
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG) 769,089 境内发行外资股
LIMITED
林娇芳 726,199 人民币普通股
刘燎原 641,900 境内发行外资股
上述股东关联关系或 未知上述股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
一致行动的说明
战略投资者或一般法
人参与配售新股约定 无此情况
持股期限的说明
（三）前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
持有的有限售条 新增可上市交易
序号 有限售条件股东名称 可上市交易时间 限售条件
件股份数量 股份数量
1、自股改方案实施
2012 年11 月4 日 之日起，所持原非
29,798,954
流通股股份在36个
323,681,111 2013 年11 月4 日 月内不得上市交易
1 深圳市建设投资控股公司 29,798,954
或者转让；
2、在前项规定期满
2014 年11 月4 日 后，通过证券交易
剩余股份
所挂牌交易出售原
2012 年11 月4 日 非流通股股份，出
29,798,954
售数量占深物业总
56,582,573 股本的比例在12个
2 深圳市投资管理公司 月内不得超过5%，
2013 年11 月4 日 剩余股份 在24 个月内不得
超过10%。
深圳市国贸物业管理
3 2,514,781
未知
有限公司工会（注1） 自股改方案实施之
深圳经济特区免税商
4 未知 日起，所持原非流
品企业公司 1,730,300
5 耿群英 通股股份在12 个
528,000 未知
8
中国深圳国际合作（集
6 未知
团）股份有限公司 441,400 月内不得上市交易
深圳市南油文化服务
7 未知 或者转让；未执行
有限公司 148,806
深圳市南粤投资发展 对价的非流通股东
8 未知
有限公司 86,515
上海伟鸿工贸有限公 所持股份不得上市
9 未知
司 55,000
交易（注2）。
深圳市华南投资开发
10 未知
股份有限公司 54,840
深圳市龙岗区昌盛实
10 未知
业有限公司 54,840
注1：深圳市国贸物业管理有限公司所持有之股份共2,514,781股，已经限售期满解除限售，
详见本公司于2011年7月12日刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上的《限售股份解除
限售提示性公告》。
注2：深圳市建设投资控股公司在实施股权分置改革方案中，代部分非流通股股东垫付了相
关股改对价股份，该垫付之股份于2009年11月获得2009年度中期权益分配（每10股送1股派0.112
元人民币现金）。该部分非流通股股东所持股份若上市流通，除应偿还在股权分置改革中由深圳
市建设投资控股公司垫付的股份，并取得深圳市投资控股有限公司的书面同意外，同时还应向深
圳市建设投资控股公司偿还因垫付部分所获得的权益分配的股份和现金收益。
（四）控股股东及实际控制人变更情况
报告期内，公司控股股东及实际控制人未发生变更。
9
第四节 董事、监事、高级管理人员情况
（一) 报告期内，本公司董事、监事、高级管理人员持股变动情况
1、原监事郭陆肆持有本公司少量股票（详见下表），2011年6月15日公司进行了
监事会换届选举,郭陆肆不再担任公司监事，根据相关规定，其所持有之股份在其离
职后半年内不能转让。
本期增持 本期减持 其中：持有限
姓名 职务 年初持股数 期末持股数 变动原因
股份数量 股份数量 制性股票数量
A 股：154 A 股：154 A 股：154
郭陆肆 监事 0 0 --------
B股：5390 B股：5390 B股：5390
2、除原监事郭陆肆外，没有别的董事、监事和高级管理人员持有本公司股票。
（二）本公司董事、监事、高级管理人员变动情况：
1、报告期内，因本公司第六届董事会、监事会任期届满，2011 年第一次临时
股东大会进行了换届选举，产生了第七届董事会和监事会，其中：
①原第六届董事会董事陈玉刚先生、魏志先生、刘光新先生、文利女士、郭立
威先生继续担任本公司第七届董事会董事；原第六届董事会董事李晓帆先生、查振
祥先生、董志光先生继续担任本公司第七届董事会独立董事；补选龚四新先生担任
本公司第七届董事会董事；
经本公司第七届董事会第一次会议审议通过，选举陈玉刚先生为本公司董事长。
②原第六届监事会监事王秀颜女士、王秋平女士、张戈坚先生继续担任本公司
第七届监事会监事；原第六届监事会监事曹子杨先生、郭陆肆女士不再担任本公司
监事职务，曹子杨先生同时不再担任本公司监事会主席职务；补选戴先华先生、张
世磊先生担任本公司第七届监事会监事；
经本公司第七届监事会第一次会议审议通过，选举戴先华先生为本公司监事会
主席。
2、因公司经营管理需要，经本公司第七届董事会第一次会议审议通过，决定聘
任王航军先生担任本公司副总经理兼财务负责人；继续聘任李子鹏先生、王慧敏女
士担任副总经理；继续聘任龚四新先生担任财务总监。详见本公司 2011 年 6 月 22
日披露的《第七届董事会第一次会议决议公告》。
10
第五节 董事会报告
（一）报告期内经营情况回顾
2011 年以来，随着诸多重大事件的爆发，世界经济面临较多难题。在国家 “十
二五规划”的开局之年，国内物价持续上涨、调控政策加码、自然灾害频繁，上
半年的经济运行较不平凡。随着国家对房地产调控力度的逐渐加大，政策综合效应
对行业发展影响巨大，调整货币政策、限贷、限购、限价、“保障房+商品房”双轨
制再推出及问责制等等措施，使政策组合拳的力度不断加强，国内大部分城市的房
地产市场观望气氛蔓延，投资及刚性需求压抑，成交量减少，价格有所调整。
公司管理层认为，经济形势和调控政策已对房地产行业近期的发展产生一定的
不利影响；CPI持续上涨并频创新高，一定程度上推动了人工、资金、原材料等成本
普遍性上涨，对公司房地产主业压力加大，对出租小汽车运营、物业管理等行业也
挑战不小。上半年，公司召开了“2011年房地产形势分析研讨会”、“合同管理与成
本控制会议”等会议，分享国内多家知名营销策划代理公司的研究成果，研判市场
形势、加强内部管理，稳步推进各房地产项目，秉承持续打造深港都会系列城市建
筑精品的理念，借助产品优越的地理位置，加大了楼盘的宣传、营销创新和推广力
度，保证了2011年上半年公司经营目标的实现。
（二）报告期内经营情况
1、总体经营情况
报告期内，公司实现营业收入 114,659.17 万元，比去年同期增长 64.40%；净利
润为 29,968.88 万元，比去年同期增长 136.44%；归属于母公司股东净利润 29,968.88
万元，比去年同期增长 136.44%。营业收入、净利润大幅增长，主要是由于今年上半
年房地产可结转的收入比去年同期大幅增加，而且毛利率比较高。
截止 2011 年 6 月 30 日，总资产 3,042,454,908.26 元，比上年末增加 4.43%，
股东权益（不含少数股东权益）1,173,197,481.69 元，比上年末增加 34.20%。
（1）营业收入、营业利润、净利润、现金及现金等价物净增加额同比增减变化
11
情况及变动原因分析：
单位：人民币元
项目 2011 年 1-6 月 2010 年 1-6 月 增减（%）
营业收入 1,146,591,748.07 697,428,583.67 64.40
营业利润 396,042,594.95 146,552,962.57 170.24
净利润 299,688,854.39 126,752,423.52 136.44
现金及现金等价
-87,833,438.28 -124,292,904.66 -29.33
物净增加额
变动原因说明：
①营业收入：较上年同期增加 64.40%，主要是本期销售房产结转收入增加所致。
②营业利润及净利润：较上年同期分别增加 170.24%、136.44%，主要是本期销
售房产结转收入增加以及结转项目毛利率比上年同期提高所致。
③现金及现金等价物净增加额：主要是本期公司偿还的借款资金减少所致。
（2）总资产、股东权益等项目与本报告期初相比的增减变化情况及变动原因分
析：
单位：人民币元
项目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日 增减（%）
总资产 3,042,454,908.26 2,913,281,353.84 4.43
应收帐款 76,828,194.74 67,935,785.29 13.09
其他应收款 37,431,732.20 37,787,880.10 -0.94
存货 1,414,805,616.50 1,576,183,305.38 -10.24
长期股权投资 82,069,526.83 81,390,188.20 0.83
固定资产 69,415,898.81 78,112,745.51 -11.13
无形资产 103,302,907.67 106,563,665.92 -3.06
递延所得税资产 109,521,482.63 83,209,649.31 31.62
其他非流动资产 9,000,000.00 - 100.00
股东权益(不含少
1,173,197,481.69 874,185,621.88 34.20
数股东权益)
变动的主要原因是：
①总资产：较报告期初增加，主要是报告期内公司取得的银行贷款增加所致；
12
②应收帐款：较报告期初增加，主要是报告期内公司应收物业管理业务收入增
加所致；
③其他应收款：较报告期初减少，主要是报告期内子公司收回部分欠款所致；
③存货：较报告期初减少，主要是报告期内项目结算而结转成本所致；
④长期股权投资：较报告期初增加，主要是报告期内按权益法增加被投资公司
利润所致；
⑤固定资产：较报告期初减少，主要是报告期计提折旧所致；
⑥无形资产：较报告期初减少，主要是报告期摊销所致；
⑦递延所得税资产：较报告期初增加，主要是报告期待抵扣的土地增值税增加
所致；
⑧其他非流动资产：较报告期初增加，主要是报告期子公司对深圳市深新出租
汽车有限公司提供委托贷款所致，详见附注（五）14；
⑨股东权益：较报告期初增加，是报告期实现利润所致。
（3）公司采用公允价值模式对重要资产、负债、收入、费用进行计量的情况。
公司会计核算以权责发生制为记帐基础。 除交易性金融资产和可供出售金融资
产以公允价值计量外，其他资产一般采用历史成本作为计量基础。对于采用重置成
本、可变现净值、现值、公允价值计量的，以所确定的会计要素金额能够取得并可
靠计量为基础。
①采用公允价值计量的项目
单位：万元
计入权益的
本期公允价 本期计提的
项目 期初金额 累计公允价 期末金额
值变动损益 减值
值变动
金融资产
其中：1.以公允价值计量
且其变动计入当期损益的 27.21 27.21
金融资产
其中：衍生金融资
13
产
2.可供出售金融资
产
金融资产小计 27.21 27.21
金融负债
投资性房地产
生产性生物资产
其他
合计 27.21 27.21
注: 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为在二级市场购入的流
通股，依据证券交易所公告的收市价作为公允价值计量。
②持有外币金融资产、金融负债情况
公司报告期未持有外币金融资产、金融负债情况。
2、主营业务的范围及经营情况：
公司主要从事房地产开发、物业管理与房产租赁，兼营出租车客运、餐饮业等。
报告期内主营业务收入 113,506.98 万元、综合毛利为 77,313.69 万元。主营业务收
入、毛利的构成如下：
按行业划分：
房地产开发业收入 97,509.99 万元，毛利 73,978.43 万元；
房屋租赁业收入 2,238.52 万元，毛利 1,155.73 万元；
物业管理业收入 9,844.22，毛利 596.99 万元；
出租车客运业收入 2,732.25 万元，毛利 1,411.50 万元；
餐饮业收入 820.27 万元，毛利 122.40 万元；
其它行业收入 361.73 万元，毛利 48.63 万元。
按地区划分：
深圳地区收入 108,654.14 万元,占总收入的 95.72%；
其它地区收入 4,852.84 万元，占总收入的 4.28%。
公司今年上半年营业收入及主要赢利都集中在深圳地区房地产业上，房地产收
14
入占主营业务收入的 85.91%。
(3) 主营业务收入或主营业务利润总额较大的产品，其产品销售收入、产品销
售成本、毛利率见下表：
单位：千元
行业 营业收入 营业成本 毛利率
金额 比上年增减（%） 金额 比上年增减（%） 毛润率（％） 比上年增减（%）
房地产开发 975,099 76.54% 235,315 -38.66% 75.87 45.32
房屋租赁 22,385 -2.79% 10,827 29.00% 51.63 -11.92
物业管理 98,442 36.10% 92,472 39.02% 6.06 -1.98
出租车客运 27,322 10.96% 13,207 8.97% 51.66 0.88
房地产销售收入、毛利率大幅提升的原因是今年上半年与去年同期所结转的主
要项目不同，今年主要结转项目的销售价格比去年同期的高很多；房地产开发成本
大幅减少主要是因为本期结转的项目面积同比减少约1.5万平方米；房屋租赁毛利率
下降的主要原因为报告期租赁资产维修成本增加较多。
3、供应商、客户情况
本公司在从事产房地产开发业务时，以项目招标形式将所开发的房地产项目总
承包给中标公司，建筑材料由承建单位负责采购。报告期内，没有大的采购。
本公司商品房销售对象主要是个人购房客户，前5名客户的销售额占公司总销售
额的1.01%。
4、报告期利润构成、主营业务或其结构、主营业务盈利能力发生重大变化的说
明
报告期利润构成、主营业务或其结构、主营业务盈利能力未发生明显变化。销
售收入、净利润大幅增加，系因公司本期结转了深物业深港一号项目，项目位处
深圳市皇岗口岸片区，针对高端客户群，利润率相对较高。
15
5、对报告期利润产生重大影响的其他经营业务活动
不存在对报告期利润产生重大影响的其他经营业务活动。
6、公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析
单位：千元
公司 主要 注册 总资产 净资产 营业利润 净利润
名称 产品 资本 比上年 比上年 比上年增 比上年增
金额 金额 金额 金额
增减（%） 增减（%） 减（%） 减（%）
皇岗口岸
深圳市 配套商的
皇城地 开发设
30,000 1,904,778 4.04 505,324 175.27 381,975 12489.82 290,801 9993.75
产有限 施、建设、
公司 经营、管
理
深圳市
物业房
房地产开
地产开 30,950 611,549 -7.29 66,199 177.79 14,209 -85.98 9,596 -87.96
发
发有限
公司
深圳市
国贸汽 汽车客
车实业 运、汽车 29,850 399,927 34.07 62,607 17.09 7,721 6.07 5,928 12.51
有限公 出租
司
深圳市皇城地产有限公司净资产、营业利润和净利润大幅增加的主要原因系报
告期结转的深港一号项目利润额较大，而去年同期公司仅有御花园项目尾盘销售、
结转。深圳市物业房地产开发公司营业利润和净利润大幅减少的主要原因系报告期
仅有新华城项目尾盘销售，净资产增加的主要原因在于去年下半年及本报告期新华
城项目结算产生的收益。
7、经营中的问题与困难及管理层应对措施：
（1）公司面临的风险和对策
①政策风险和市场风险：
2011 年上半年，伴随着政府出台系列调控措施，房地产行业的销售、融资已承
受较大压力，受到限购等影响，部分重点城市住宅成交量、成交价均出现同比下滑，
但部分二、三线城市房价仍在上涨，并引发了新一轮的调控措施出台。
16
短期内，随着限购等措施再扩大至目前价格领涨的城市，预计下半年房地产市
场调整将进一步深入，未来市场可能出现投资及购买观望气氛渐浓、成交量和成交
价下滑、刚性需求压抑并积蓄等现象。在全球经济乱象并缓慢发展进展中，国内的
政策调控将可能出现政策效果等待等时间窗口。公司认为，本轮房地产调控目的明
确、措施和手段多样，一方面通过限制购买资格等抑制需求，一方面通过关闭常规
融资渠道和对购房者限贷等措施限制发展商获取资金，另一方面加大并加快保障房
建设、增加供给，达到稳定甚至降低房价的目的。对于 2011 年下半年，业内普遍认
为，在调控压力下，部分区域房地产市场将可能出现调整现象，并可能延续、扩大
和影响相关行业及地区。
在房地产行业形势严峻的背景下，公司做到了“提前预判、有的放矢、稳扎稳
打”，按计划、有节奏地安排资金使用，确保资金安全、项目正常运转、企业健康
发展。在户籍等政策开放、城市化进程推进等预期下，透过市场调整的表象看行业
未来走势，部分区域房价正在逐步回归理性，市场调整将促进房地产行业的健康、
有序发展，公司仍对房地产行业的未来持谨慎乐观的态度，公司仍将继续选择、储
备优质的土地资源。
②项目开发和管控风险：
根据公司发展战略，为加强公司房地产业务管理，发挥资源整合优势，做强、
做大房地产主业，公司将深圳地区两家房地产公司整合管理，并新成立总部成本控
制部、规划设计部等部门，实行聚焦战略，集中力量发展主业，合理有序地组织多
个地产项目的开工建设，整体把握各项目的时间进度，严控项目关键时点，严格掌
控资金链条，将公司的资金来源和运用方向、年度报表收入利润的实现、项目的持
续开发等有机的形成一个体系，保证公司正常持续经营，实现项目开发的全过程风
险管理。
在管理上，公司更加注重精细化管理，把成本控制、工程质量、品牌建设、服
务强化、流程再造、制度完善等作为工作重点；同时保证资金充裕度，控制财务风
险，练好内功，打造核心竞争力，以应对不断变化的市场。
（2）公司下半年的工作重点和应对风险措施
17
不同与前几次调控后的市场变化，需求及购买资格将是影响2011年下半年房地
产销售的关键因素之一，但部分地区推行的限价等非市场措施，销售放缓和销售利
润下滑可能发生，将对公司预期经营目标的实现有一定影响。
通过对房地产行业未来发展形势的研判，结合公司当前较为良好的基本面，尽
管市场存在一定客观困难和风险，公司对自身发展充满信心，下一步将继续研究行
业环境，狠抓内部管理，保证财务安全和完成全年目标。公司下半年的工作重点和
应对风险措施主要有：
①实行资金的严格集中管理，有效管理资金、提高使用效率、控制资金风险。
资金是行业发展的生命源泉。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺，然后才是
资金紧缺，公司将采用适当加快周转，积极融资，内部调配挖潜，加快项目销售进
度、加大销售力度等途径筹措资金，同时尽可能降低资金成本和风险。
②健全内控体系，完善制度体系，强化执行力，防范制度性缺陷和流程执行的
偏差风险。通过狠抓成本控制、产品研发设计等工作，切实提高企业的经营效率和
质量，通过全面风险管理、内部控制建设、全面预算管理并结合审计监督等手段，
继续根据执行情况修改完善内控制度建设，通过对各个经营管理环节的“岗、权、
责”的文件化、系统化和程序控制，使管理链中的每个环节紧密相扣，严格按程序
流转，不断改进产品质量、提高管理质量、打造精品物业。
③继续推行集团总法律顾问制度，严控合同和过程风险，及时提出风险预警分
析，做好预防和防范措施，防范于未然，通过加强风险管理力度，提高风险管理水
平，充分发挥自身优势，增强应变能力，把握竞争主动权，使公司逐步迈向规范运
作轨道。
④创新经营理念、管理制度和产品创造。在市场营销策略、服务手段、运作机
制、产品研发等方面加大创新力度，增强发展后劲，增强房地产产品的科技和环保
含量，在做好成本控制的同时，提升产品竞争力，加大销售力度，加快资金回笼速
度，实现公司良性运作发展，及市场低谷时的优质土地的购置、储备。
⑤切实做好项目后评价和对标管理工作，全面提升项目开发效率和质量。从设
计、工程、投资、售后等主要方面，结合项目细化成本情况，全面深入分析项目开
18
发过程中存在的问题，总结经验、提出建议、改进工作；学习标杆地产公司的先进
经验，结合公司实际引进、消化、吸收，坚持以效益为中心，全面实行“比照标杆
找差距，对标管理降成本，持续改进增效益，铸造精品赢市场”的方针，不断超越
自我，从而能更有效地推动公司各项工作和产品水平及标准向业界最好水平靠齐。
（三）报告期内投资情况
1.报告期内本公司未募集资金，也无募集资金的延续使用；
2.非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况。
单位：千元
项目预计总
项目名称 本年度投资 项目进度 销售情况
投资
皇御苑D区 已封顶，正在进
514,000 38,460 —
（廊桥国际） 行内外装修
彩天怡色
160,000 16,640 主体标准层施工 --
（彩田路项目）
松湖朗苑 开发前期准备工
720,000 920 --
（东莞项目） 作
半山御景 前期工作接近尾
670,000 18,000 --
（徐州项目） 声，预计8月动工
合 计 2,064,000 74,020 — —
（四）完成 2011 年计划的进度情况
本公司在 2010 年度报告中披露的 2011 年计划营业收入 134,000 万元，成本费
用 63,000 万元。截止 2011 年 6 月 30 日，完成营业收入 114,659 万元，主要是公司
开发的深物业深港一号项目本期达到结转收入条件。
（五）关于本年度经营计划的修改
报告期内，本公司对 2010 年度报告中披露的本年度经营计划未做出修改。
19
（六）预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相
比发生大幅度变动的警示及说明
公司开发的“深物业深港1号”项目报告期达到结转收入条件，其结转的收
入比上年同期的 “深物业新华城”项目大幅增加及毛利率提高，因此，公司预计
到下一报告期末的累计净利润为29,000万元～34,000万元之间，比上年同期增加
114%～151%之间。
上述预测为公司根据“深物业深港 1 号”项目的销售现状进行的初步估算，
公司 2011 年 1-9 月实际盈利情况以公司 2011 年第三季度报告数据为准，敬请投资
者注意。
20
第六节 重要事项
（一）公司治理情况
报告期内，本公司严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所上市规则》
和《上市公司治理准则》等法律法规的要求，不断完善公司治理结构，提升公司治
理水平，加强信息披露，规范公司运作，本公司的实际治理状况基本符合中国证监
会相关文件的要求。
报告期内，公司制订了《财务负责人管理制度》；修订了《总经理工作细则》，
进一步健全完善了公司内控制度。
（二）公司内控制度建立和执行情况
公司建立了符合公司自身经营特点的内部控制制度体系，内控制度具有合法性、
合理性和有效性。
报告期内，公司就2010年公司内控状况进行了认真的检查，并披露了《公司内
部控制自我评价报告》，公司的各项内控制度得到有效地贯彻执行，有力保障了公司
业务的正常运转。本公司将不断改进和完善公司规范化治理的各项工作，提高公司
治理水平，规范公司运作，有效防范风险，为公司长期健康发展奠定良好基础。
（三）利润分配及执行情况
1、根据 2010 年度股东大会决议，公司 2010 年度不进行利润分配和资本公积金
转增股本。
2、截止 2011 年 6 月 30 日，公司 2011 年半年度实现归属于母公司的合并净利
润 299,688,854.39 元、母公司 2011 年半年度实现净利润-8,283,043.80 元。截止
2011 年 6 月 30 日，公司合并未分配利润为 448,650,518.79 元，母公司未分配利润
为-21,132,387.26 元。
鉴于公司进行利润分配以母公司为主体，公司 2011 年半年度拟不进行利润分配
和资本公积金转增股本。
21
（四）重大诉讼仲裁事项及持有其他上市公司股权情况
1、报告期内，未新增重大诉讼、仲裁事项。
2、报告期内，以前披露的重大诉讼、仲裁事项进展情况如下：
（1）本公司在 2000 年至 2010 年度报告中披露的“基永公司”案。
因基永公司没有可供执行的财产，广东省高级人民法院（下称“广东省高院”）
裁定终结（2002）粤高法执字第 1 号案的执行程序。本公司将积极调查，若发现被
执行人有可供执行的财产，本公司将申请法院恢复执行。
（2）本公司在 2005 至 2010 年度报告中披露的本公司诉深圳市盛丰路国贸珠宝
金行有限公司一案。
深圳中院于 2007 年 9 月作出一审判决，判决深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公
司（下称“金行公司”）承担 32,524,650.45 元债务，金行公司法定代表人林若华在
10,053,000.00 元范围内承担连带清偿责任，该判决已生效。
金行公司和林若华没有履行判决，本公司申请强制执行，由于暂未发现被执行
人有可执行财产，案件已被法院中止执行。
（3）本公司在 2004 年至 2010 年度报告中披露的“美丝公司诉讼”案。
2009 年 12 月 22 日，广东省高院裁定中止深圳市中级人民法院（下称“深圳中
院”）作出的（2008）深中法行终字第 223 号《行政判决书》，并裁定提审本案。目
前，案件正在审理过程中。本公司已对此进行了披露，详见 2009 年 12 月 23 日刊登
在《证券时报》、《大公报》、信息披露指定网站巨潮网（http://cninfo.com.cn）的
临时公告。
（4）本公司在 2007 年至 2010 年度报告中披露的“金田担保”案。
本公司对本案已进行了全额计提人民币 5660 万元，同时本公司仍将继续通过法
律途径依法向金田公司追讨欠款。
（5）本公司在 2005 年至 2006 年度报告、2010 年年度报告中披露的湖北省对外
经济贸易合作厅驻深圳办事处诉本公司一案。
22
本公司因对本案二审判决不服，依法向广东省高院申请再审，2006年5月，广东
省高院驳回了本公司的再审申请。本公司认为广东省高院驳回再审申请的判决存在
认定事实和适用法律的错误，向最高人民法院（下称“最高院”）申请再审。最高院
于2007年10月裁定再审本案。后经综合考虑，本公司向最高院撤回再审申请，最高
院准许本公司撤诉。
本公司赔付湖北省对外经济贸易合作厅驻深圳办事处（下称“湖北外贸驻深办”）
2550 万元嘉宾大厦房款及利息后，湖北外贸驻深办退回的嘉宾大厦 14、15 层依法应
归本公司所有。为解决该房产的权属问题，经本公司调查，发现嘉宾大厦 14、15 层
被以备案登记的方式登记在珠海西部银珠实业开发公司（下称“珠海银珠公司”）名
下。本公司于 2008 年 6 月，向深圳市罗湖区人民法院（下称“罗湖法院”）提起民
事诉讼，请求法院确认本公司为嘉宾大厦 14、15 层的权利人，并判令将嘉宾大厦 14、
15 层过户登记在本公司名下。罗湖法院依法受理本案。2008 年 7 月 21 日，法院经
公开审理并主持调解，本公司与珠海银珠公司达成（2008）深罗法民三初字第 1442
号《民事调解书》，该调解书的主要内容为：1）双方一致同意位于深圳市罗湖区宝
安南路金利华商业广场（原“嘉宾大厦”）第 14、15 层的房产归本公司所有；2）珠
海银珠公司在本调解书生效之日起三日内协助本公司办理上述房产过户至本公司名
下的所有相关手续。本调解书已依法生效。
为盘活金利华商业广场，维护公司及股东权益，根据深圳市政府会议纪要，本
公司与深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（下称“龙园凯利”）和深圳市华
能金地置业有限公司（下称“华能置业”）共同与深圳市规划与国土资源委员会签
署的土地出让合同补充协议，嘉宾大厦 14、15 层被确认为商品房，并由龙园凯利和
华能置业负责按项目统一交楼标准建设装修；宗地使用年期调整为 50 年，从 2011
年 2 月 21 日至 2061 年 2 月 20 日止。本公司已对此进行了披露，详见本公司于 2011
年 3 月 9 日刊登在《证券时报》、《大公报》、信息披露指定网站巨潮网（
http://cninfo.com.cn）的临时公告。
23
（6）本公司在 2009 年至 2010 年年度报告中披露的“东方资产管理公司诉讼”
案。
①（2009）深中法民二初字第77号案件
本案为中国东方资产管理公司深圳办事处（下称“东方资产管理公司”）诉深圳
市富临实业股份有限公司（下称：富临实业）、深圳富临大酒店企业有限公司（下称：
富临酒店）借款纠纷案。2009年7月23日，东方资产管理公司向深圳中院递交《变更
诉讼请求申请书》，要求追加本公司等十家企业单位为被申请人，并变更诉讼请求。
本公司于2011年5月13日收到深圳中院送达的（2009）深中法民二初字第77号《民事
判决书》，根据该判决，本公司在本案中不承担任何法律责任。详见本公司于2009
年12月30日、2011年5月17日刊登在《证券时报》、《大公报》、信息披露指定网站巨
潮网（http://cninfo.com.cn）的临时公告。
②（2009）深中法民二初字第78号案件
本案为东方资产管理公司诉富临酒店、富临实业借款纠纷案。2009年7月23日，
东方资产管理公司向深圳中院递交《变更诉讼请求申请书》，要求追加本公司等十家
企业单位为被申请人，并变更诉讼请求。详见本公司于2009年12月30日刊登在《证
券时报》、《大公报》、信息披露指定网站巨潮网（http://cninfo.com.cn）的临时公
告。
2010 年 6 月，东方资产管理公司撤回对本公司的起诉。
3、持有其他上市公司股权情况
（1）证券投资情况
占期末证
序 证券品 证券代 初始投资金 持有数
证券简称 期末账面值 券 总 投 资 报告期损益
号 种 码 额（元） 量
比例（％）
1 深圳 A
000030 ST 盛润 268,735.50 30,000 272,100.00 100.00 0.00
股
期末持有的其他证券投资
报告期已出售证券投资损益 ---- ---- ---- ---- 0.00
合计 268,735.50 ---- 272,100.00 100.00 0.00
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（2）持有其他上市公司股权情况持有其他上市公司股权情况
占该
报告期所
证券代 证券 初始投资金 公司 期末账面 报告期 会计核算
有者权益 股份来源
码 简称 额 股权 值 损益 科目
变动
比例
S*ST 长期股权投 定向购买法
000509 2,962,500.00 0.33% 802,199.55 0.00 0.00
华塑 资 人股
合计 2,962,500.00 - 802,199.55 0.00 0.00
（五）公司重大资产收购、出售及企业合并事项的简要情况及进程
报告期内，公司未发生重大资产收购事项。
（六）关联交易
1、报告期内，发生的关联交易事项
（1）2010 年 3 月 18 日，公司 2009 年度股东大会审议通过了《关于向控股股东
申请委托贷款的议案》， 详见本公司 2010 年 3 月 19 日刊登的《2009 年度股东大会
决议公告》。根据股权分置改革承诺及本次股东大会决议：本公司控股股东--深圳市
投资控股有限公司（下称“深投控”）应对本公司提供不少于 5 亿元人民币的现金支
持，为履行股改承诺，深投控累计共向本公司提供委托贷款共计人民币 5 亿元，详
细如下：
①2010 年 12 月 28 日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向本公司
子公司深圳市国贸汽车实业有限公司提供委托借款 1,000 万元人民币，到期日为
2011 年 12 月 28 日，年利率为 5.5439%。
②2011 年 1 月 26 日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向本公司子
公司-深圳市皇城地产有限公司提供委托借款 25,000 万元，到期日为 2012 年 1 月 26
日，年利率为 5.5386%；
③2011 年 3 月 29 日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向本公司子
公司-深圳市皇城地产有限公司提供委托借款 20,000 万元，到期日为 2012 年 3 月 29
日，年利率为 5.7767%；
25
④2011 年 3 月 29 日以中国光大银行深圳景田支行为受托人向本公司子公司-深
圳市国贸汽车实业有限公司提供委托借款 4,000 万元，到期日为 2012 年 3 月 29 日，
年利率为 5.7767%。
（2）本公司2010年10月13日召开2010年第一次临时股东大会，审议通过《关于
落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的议案》。本公司拟以本公司及全资子公
司深圳市皇城地产有限公司持有的部分房产与本公司控股股东深圳市投资控股有限
公司（下称“深投控”）拥有的月亮湾T102-0237地块和深圳市深新出租汽车有限公
司100%股权进行置换，置出资产与置入资产的差额部分，以现金方式补齐，根据评
估报告，本公司拟置出资产评估值为人民币306,563,279.00元，拟置入资产评估值
为人民币304,090,432.77元，置换资产的差额部分人民币2,472,846.23元由深投控
以现金补足（深投控同时表示将严格遵守股改承诺，就本次履行和承诺履行的差额
部分的20%向本公司补偿现金）。详见本公司2010年9月17日刊登的《关于落实股改承
诺进行资产置换暨重大关联交易的公告》以及2010年10月14日刊登的《二〇一〇年
第一次临时股东大会决议公告》；
2010 年 11 月 17 日，深投控将承诺履行和实际履行重组金额差额部分的 20%即
人民币 38,687,344.20 元补偿款转入本公司银行账户；2011 年 7 月 7 日，置入资产
之月亮湾 T102-0237 地块过户手续完成，登记在本公司名下，详见本公司 2010 年 11
月 18 日和 2011 年 7 月 11 日刊登的《关于落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交
易的进展公告》。
（3）2011 年 1-6 月，公司向本公司实际控股股东--深圳市投资控股有限公司支
付委托贷款利息合计 912 万元。
（4）2011 年 5 月 13 日，本公司第六届董事会第三十二次会议审议通过了“关
于为深新出租汽车有限公司提供委托贷款的议案”，详见本公司 2011 年 5 月 16 日
披露的《董事会决议公告》；
2011 年 5 月 20 日，本公司子公司-深圳市国贸物业管理有限公司以平安银行股
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份有限公司深圳分行为受托人向公司控股股东的子公司 -深圳市深新出租汽车有限
公司提供委托借款 900 万元，到期日为 2013 年 5 月 20 日，年利率为 6.40%，该贷款
报告期取得利息收入 4.96 万元，深圳市深新出租汽车有限公司是公司股改承诺进行
资产置换的置入企业，置入股权为 100%，截止报告期末，相关过户手续尚在办理之
中。
2、报告期末，公司与关联方存在债权、债务往来明细情况，详见财务报告附注
第（六）.6、7 项关联方应收应付款项余额。
（七）重大合同及其履行情况
1、重大合同
（1）2011 年 1 月 28 日，本公司通过现场竞价，取得江苏省扬州市维扬区 676
号地块的国有建设用地使用权，土地面积 67872 平方米，成交单价为人民币 9015 元
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/M ，本公司已于 2011 年 1 月 31 日对此进行了披露，公告刊登在《证券时报》、《大
公报》和巨潮资讯网上（http://cninfo.com.cn）。
本公司随后与扬州市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。
（2）2011 年 3 月，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（下称“甲方”）
和 “深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（下称“龙园凯利”）、深圳市华能金
地置业有限公司（下称“华能置业”）及本公司（下称“乙方”）签署了《深圳市土
地使用权出让合同书补充协议书》，达成协议如下：①甲方同意宗地受让方变更为“龙
园凯利”和“华能置业”；② “龙园凯利”和“华能置业”承接该宗地的全部权利、
责任和义务，并自行理顺已转让房产的关系及协助办理相关手续；③“龙园凯利”
和“华能置业”承诺自行解决本项目存在的抵押和预查封，凡因本土地使用权受让
方变更所引起的任何纠纷均由“龙园凯利”和“华能置业”负责处理并承担法律和
经济责任；④本项目 14 层、15 层产权归本公司所有，性质为商品房，由“龙园凯利”
和“华能置业”负责按项目统一交楼标准建设装修；⑤宗地使用年期调整为 50 年，
从 2011 年 2 月 21 日至 2061 年 2 月 20 日止。详见本公司于 2011 年 3 月 9 日刊登在
《证券时报》、《大公报》、信息披露指定网站巨潮网（http://cninfo.com.cn）的《关
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于签署金利华广场土地使用权出让合同书<补充协议>的公告》。
（3）报告期内，未发生其他资产重大交易、托管、承包、租赁事项。
2、重大担保
（1）本公司为深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行深圳东部支行的 24,000
万元长期借款提供连带责任保证，并以深圳国际贸易中心大厦 A 区 3 层及 4-01 号物
业为其提供抵押担保，该借款期末余额为 24,000 万元，该借款一年内到期。
（2）本公司以及子公司深圳市物业房地产开发有限公司和深圳市国贸汽车实业
有限公司为深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行深圳东部支行的 25,000 万元长
期借款提供连带责任保证，该借款期末余额为 9,300 万元，该借款一年内到期。
（3）本公司为深圳市国贸汽车实业有限公司向中国平安银行深圳红宝支行的
9,000 万元长期借款提供连带责任保证，该借款期末余额为 2,210 万元，该借款一年
内到期。
（4）公司下属子公司—深圳市国贸汽车实业有限公司以下属子公司—深圳市国
贸小汽车出租有限公司的 80 个营运车牌产权证质押取得长期借款 1,900 万元，期末
余额 520 万元，该借款一年内到期。
（5）为业主担保：本公司及本公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押
贷款担保，截止 2011 年 6 月 30 日尚未结清的担保金额共计人民币 53,550 万元。该
担保事项是房地产开发商为小业主购买公司商品房所提供的担保，为行业内普遍现
象。
3、独立董事关于公司关联方资金占用和对外担保的专项说明和独立意见
本公司独立董事李晓帆、董志光、查振祥就公司关联方资金占用和对外担保情
况发表了独立意见。
根据中国证监会《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、深圳证券交
易所《关于做好上市公司 2011 年半年度报告披露工作的通知》等法律法规的要求和
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规定，同时根据《公司章程》、《独立董事工作制度》等规定，作为深圳市物业发展
（集团）股份有限公司的独立董事，对公司 2011 年半年度重大担保情况和控股股东
及其它关联方占用资金情况进行了认真的了解和查验，发表独立意见如下：
1、报告期内公司向控股股东子公司提供资金占用的发生额为 900 万元，期末余
额为 900 万元。该笔资金占用是公司子公司-深圳市国贸物业管理有限公司于 2011
年 5 月 20 日以平安银行股份有限公司深圳分行为受托人向公司控股股东的子公司-
深圳市深新出租汽车有限公司提供的委托借款 900 万元，到期日为 2013 年 5 月 20
日，年利率为 6.40%，该贷款报告期取得利息收入 4.96 万元。深圳市深新出租汽车
有限公司是公司股改承诺进行资产置换的置入企业，置入股权为 100%，截止报告期
末，相关过户手续尚在办理之中；
2、公司能认真执行《关于规范上市公司对外担保行为通知》的有关规定，严格
控制对外担保风险，公司有专人对担保事项进行实时跟踪。公司担保决策程序合法、
合理、公允，没有损害公司和公司股东的利益。截至 2011 年 6 月 30 日，公司担保
均处于受控状态，公司担保总额 35，510 万元人民币，系公司正常经营业务需要。
4、重大委托他人进行现金资产管理事项
报告期内，未发生重大委托他人进行现金资产管理事项。
（八）公司或持有公司股份 5%以上(含 5%)的股东承诺事项
深圳市建设投资控股公司（下称：建设控股）、深圳市投资管理公司（下称：深
投公司）是本公司名义上的股东（股份登记在其名下），后建设控股、深投公司与深
圳市商贸投资控股公司依法合并为深圳市投资控股有限公司（下称：深投控），但出
于各方面的原因，建设控股、深投公司所持有的深物业股份尚未过户登记到深投控
名下，深投控为本公司实际控制人。
1、深投控表示将建立和完善已获取的上市公司未公开信息管理内控制度，督促
相关信息知情人不利用未公开信息买卖公司证券，不建议他人买卖公司证券，也不
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泄露未公开信息，并及时、真实、准确、完整地提供知情人名单，由本公司报送深
圳证监局、证券交易所备案。
履行情况：报告期内，未发生实际控制人或信息知情人利用本公司未公开信息
买卖公司股票的情况。本公司按月就报送未公开信息情况向深圳证监局报送备查文
件。
2、股权分置改革承诺
（1）非流通股股东建设控股和深投公司共同承诺除将遵守法律、法规和规章的
规定，履行法定承诺义务外，还特别承诺如下：
建设控股和深投公司控制的非流通股份自获得上市流通权之日起，在三十六个
月内不上市交易或转让。在前述承诺期满后，其通过交易所挂牌交易出售的原非流
通股份，在十二个月内不超过公司总股本的百分之五，二十四个月内不超过公司总
股本的百分之十。如违反前述承诺卖出股票，则将所得之资金划归上市公司所有。
截至本公告日，建设控股和深投公司未出售本公司股份。
（2）深投控承诺除将遵守法律、法规和规章的规定，履行法定承诺义务外，还
特别承诺如下：
①深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份自获得上市流通权之日起，在
三十六个月内不上市交易或转让。在前述承诺期满后，其通过交易所挂牌交易出售
的原非流通股份，在十二个月内不超过公司总股本的百分之五，二十四个月内不超
过公司总股本的百分之十。如违反前述承诺卖出股票，则将所得之资金划归上市公
司所有。
截至本公告日，深投控未出售其所实际控制的本公司股份。
②自深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份获得上市流通权之日起1年
内，深投控承诺将启动对深物业的资产注入工作，拟以其合法拥有的不低于5亿元人
民币含有土地资源的资产通过置换或其他合法方式一次或分批注入深物业，增加深
物业的土地储备并增强其未来盈利能力。如上述资产注入不能在1年内全部启动，深
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投控将在1年期满后30日内按未启动重组资产金额的20%向深物业补偿现金，深投控
在支付上述补偿金后，对已启动但未完成的资产注入负有继续履行资产注入的义务，
对尚未启动的资产注入将不再负有继续履行的义务。注：资产注入启动是指以资产
注入方案获得深物业股东大会审议通过为标志。深投控自愿委托中国证券登记结算
有限责任公司深圳分公司冻结深投控实际控制、建设控股名下的3,000万股深物业股
份作为上述承诺的履约保证。
为履行本承诺，本公司与深投控共同筹划启动相关事宜，并于2010年9月17日，
本公司披露了《关于落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的公告》，本方案已
获得本公司二〇一〇年第一次临时股东大会通过，详见本公司2010年10月14日刊登
的《二〇一〇年第一次临时股东大会决议公告》；
2010 年 11 月 17 日，深投控将承诺履行和实际履行重组金额差额部分的 20%即
人民币 38,687,344.20 元补偿款转入本公司银行账户；
2011 年 7 月 7 日，置入资产之月亮湾 T102-0237 地块过户手续完成，登记在本
公司名下，详见本公司 2011 年 7 月 11 日刊登的《关于落实股改承诺进行资产置换
暨重大关联交易的进展公告》；
2009年11月，深投控向中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司申请冻结其
实际控制、建设控股名下的3,000万股深物业股份,目前冻结期限已届满,该部分股份
已解冻。
③自深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份获得上市流通权之日起二十
四个月内，深投控承诺在符合法律、行政法规和相关规定的情形下，以委托贷款的
方式对深物业提供余额不少于 5 亿元人民币的现金支持，以缓解深物业的资金紧张
状况。上述余额是指自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股份获得上市流
通权之日起二十四个月内的累积发生额，每笔委托贷款的现金支持时间不少于十二
个月；上述 5 亿元人民币的现金支持不包括自深投控控制的建设控股和深投公司非
流通股份获得上市流通权之日以前已经提供的委托贷款现金支持金额。
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2010 年 3 月 18 日，本公司召开 2009 年度股东大会，审议通过了“关于向控股
股东申请委托贷款的议案”，股东大会授权本公司董事会根据本公司经营的实际需
要，在与深投控和相关银行的协商基础上，决定办理不少于 5 亿元人民币委托贷款
协议签订、续贷展期、借新还旧及偿还等事宜，详见本公司 2010 年 3 月 19 日刊登
的《2009 年度股东大会决议公告》。2010 年 12 月 28 日，深投控以中国光大银行深
圳景田支行为受托人向本公司子公司深圳市国贸汽车实业有限公司提供委托借款
1,000 万元；报告期内，深投控再次向本公司提供委托贷款 49,000 万元。
④如果深物业2010、2011、2012年度中任何一年净利润低于2009年，深投控将
以现金方式向深物业补足该年净利润与2009年净利润之间的差额。
本承诺是否需要履行需视 2011 年净利润情况而定。
（九）本公司 2011 年半年度财务报告未经审计。
（十）报告期内，公司及管理层被证券监管部门处罚的情况。
报告期内，本公司及公司现任董事、监事和高级管理人员、公司股东、实际控
制人没有受有权机关调查、司法纪检部门采取强制措施、被移送司法机关或追究刑
事责任、中国证监会稽查、中国证监会行政处罚、证券市场禁入、认定为不适当人
选被其他行政管理部门处罚及证券交易所公开谴责的情形。
(十一)报告期内公司不存在持股 5%以上股东自愿追加股份限售期、设定或提高
最低减持价格等股份限售承诺的情况。
(十二)公司接待调研及采访情况
1、报告期内,本公司没有接待机构投资者的实地调研，主要通过电话方式接待
投资者的咨询。
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接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2011 年 1 月 27 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司 2010 年业绩是否比 2009 年好？
2011 年 2 月 11 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 月亮湾土地过户是否完成？
早盘 10 分钟公司股票交易突然放量，
2011 年 2 月 23 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
公司是否存在未披露的重大信息？
公司股价下午突然急剧拉升至涨停，
2011 年 3 月 10 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
公司是否存在未公布的利好？
2011 年 4 月 28 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司 2011 年业绩是否会超过 1 元？
廊桥花园和彩天怡色项目今年能否
2011 年 4 月 29 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
结算？
2011 年 5 月 2 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司下半年有无楼盘可以结转？
2011 年 5 月 9 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 入伙和结转有什么区别？
2011 年 6 月 21 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司半年度业绩能否达到 1 元？
2011 年 7 月 19 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者 公司第二季度是否发生亏损？
在接待电话咨询时，本公司按照《上市公司公平信息披露指引》的要求，严格
按照公平信息披露的原则，维护投资者公平获得信息的权利，对投资者未有实行差
别对待、提前透露非公开信息的情形。
2、信息披露索引
公告日期 公告编号 公告名称
2011 年 1 月 24 日 2011-01 董事会决议公告（第六届第二十九次会议）
2011 年 1 月 31 日 2011-02 关于购得扬州市维扬区土地使用权的公告
关于签署金利华广场土地使用权出让合同书
2011 年 3 月 9 日 2011-03 《补充协议》的公告
2011 年 4 月 13 日 2011-04 二〇一一年第一季度业绩预增公告
2011 年 4 月 13 日 2011-05 二〇一〇年度业绩快报
2011 年 4 月 13 日 2011-06 限售股份解除限售提示性公告
2011 年 4 月 26 日 2011-07 董事会决议公告（第六届第三十次会议）
2011 年 4 月 26 日 2011-08 第六届监事会第十九次会议决议公告
2011 年 4 月 26 日 2011-09 关于召开 2010 年度股东大会的通知
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2011 年 4 月 26 日 2011-10 2010 年度报告摘要
2011 年 4 月 30 日 2011-11 董事会决议公告（第六届第三十一次会议）
2011 年 4 月 30 日 2011-12 2011 年第一季度报告正文
2011 年 4 月 30 日 2011-13 第六届监事会第二十次会议决议公告
2011 年 5 月 5 日 2011-14 关于会计师事务所变更名称及办公地址的公告
2011 年 5 月 16 日 2011-15 董事会决议公告（第六届第三十二次会议）
关于“东方资产管理公司”诉讼案件的进展公
2011 年 5 月 17 日 2011-16
告
2011 年 5 月 23 日 2011-17 2010 年度股东大会决议公告
2011 年 5 月 27 日 2011-18 董事会决议公告（第六届第三十三次会议）
2011 年 5 月 27 日 2011-19 关于召开 2011 年第一次临时股东大会的通知
2011 年 5 月 27 日 2011-20 独立董事提名人声明
2011 年 5 月 27 日 2011-21 独立董事候选人声明
2011 年 5 月 27 日 2011-22 第六届监事会第二十一次会议决议公告
2011 年 6 月 16 日 2011-23 2011 年第一次临时股东大会决议公告
2011 年 6 月 22 日 2011-24 第七届董事会第一次会议决议公告
2011 年 6 月 22 日 2011-25 第七届监事会第一次会议决议公告
期后事项
关于落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交
2011 年 7 月 11 日 2011-26 易的进展公告
2011 年 7 月 12 日 2011-27 限售股份解除限售提示性公告
2011 年 7 月 20 日 2011-28 保荐代表人变更公告
（十三）其他重大影响事项
1、2009 年 1 月 14 日，公司第六届董事会第十次会议通过了在评估价基础上采
取公开挂牌的方式转让公司持有海南新达开发总公司的整体产权的议案。截至本报
告期末，相关工作仍在推进中。
2、2009 年 11 月，深圳市政府出台了《深圳市城市更新办法》，并于 2009 年 12
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月 1 日开始正式实施。本公司认为符合更新的物业产权可能为位于深圳市上梅林的
工业用地（房地产证号为：深房地字第 0103142 号和 0103139 号），该工业用地的土
地使用权登记在本公司名下，但存在权属争议，目前尚处于诉讼过程之中。详见本
节“（四）、 2、（3）”
鉴于上述工业用地的土地使用权尚处于诉讼过程之中，《深圳市城市更新办法》的相关规定
对我公司是否适用尚存在不确定性，目前无法评估。本公司将进一步跟踪，暂时对本公司没有实
质影响。
3、原本公司有限售条件流通股股东的上海肇达投资咨询有限公司、海南伟邦投
资发展有限公司、上海昆凌工贸有限公司和深圳市统盛实业有限公司所持有之股份
共 2,667,247 股，已经限售期满解除限售，详见本公司于 2011 年 4 月 13 日刊登在
《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上的《限售股份解除限售提示性公告》。
4、原本公司有限售条件流通股股东的深圳市国贸物业管理有限公司所持有之股
份共 2,514,781 股，已经限售期满解除限售，详见本公司于 2011 年 7 月 12 日刊登
在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上的《限售股份解除限售提示性公告》。
5、为贯彻落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引，加快公司内控制度
建设工作的步伐，提高企业经营管理水平和风险防范水平，促进企业可持续发展。
本公司全面开展内部控制体系建设工作，成立了企业内部控制体系建设领导小组，
制定了《内部控制体系全面建设工作方案》，本方案已经公司第六届董事会第三十一
次会议审议通过并披露；公司聘请了立信会计师事务所作为专业咨询机构，指导本
公司按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》的要求进行内部控
制运行机制的诊断工作；
截止本公告日，内控全面建设工作已完成集团本部及子公司——深圳市皇城地
产有限公司、深圳市国贸物业管理有限公司、深圳市物业房地产开发有限公司和深
圳市国贸汽车实业有限公司相关人员访谈、资料收集、业务流程梳理及风险清单编
制工作，目前正在着手开展查找内控缺陷。
6、为本公司提供年度审计服务的武汉众环会计师事务所有限责任公司名称变更
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为：众环会计师事务所有限公司；办公地址变更为：武汉市武昌区东湖路169 号众
环大厦。详见本公司于2011年5月5日刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯
网上的《关于会计师事务所变更名称及办公地址的公告》。
7、本公司股权分置改革项目的保荐代表人姚小平先生因工作变动离开本公司股
改保荐机构——安信证券股份有限公司，安信证券股份有限公司安排由琚泽运先生
接替，负责本公司股权分置改革持续督导工作，详见本公司于 2011 年 7 月 20 日刊
登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上的《股权分置改革保荐代表人变更公
告》。
8、公司以前年度预提金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元，根据深规土
[2001]314 文规定：未交或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未
过户，本公司将积极办理免交金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元的相关手续，
待相关批复下达后，公司将核销预提的金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元。
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款 9,861.13 万元，已提坏
账 4,261.13 万元，净额 5,600 万元。
第七节 财务报告
一、本报告期财务报告未经审计
二、会计报表
1、资产负债表（附后）
2、利润表（附后）
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3、现金流量表（附后）
4、所有者权益变动表（附后）
三、会计报表附注（附后）
第八节 备查文件
一、载有法定代表人签名的 2011 年半年度报告文本原件；
二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务部经理签名并盖章的会计报
表；
三、报告期内，在《证券时报》、《大公报》上公开披露过的所有公司文件的正
本及公告的原稿。
以上文件备置于深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 42 楼公司董事会办公室。
深圳市物业发展(集团)股份有限公司
董 事 会
二〇一一年七月三十一日
资 产 负 债 表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2011 年 6 月 30 日 单位：（人民币）元
期末数 期初数
项目 附注
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 （五）1 446,585,257.08 160,114,074.98 534,418,695.36 78,920,447.75
交易性金融资产 （五）2 272,100.00 272,100.00 272,100.00 272,100.00
应收票据 （五）3 300,000.00
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应收账款 （五）4 76,828,194.74 58,645,723.19 67,935,785.29 59,680,032.75
预付款项 （五）6 391,083,162.72 390,111,115.86 49,360,431.87
应收股利
其他应收款 （五）5 37,431,732.20 267,515,304.44 37,787,880.10 558,839,822.28
买入返售金融资产
存货 （五）7 1,414,805,616.50 56,594,638.32 1,576,183,305.38 56,594,638.32
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,367,006,063.24 933,252,956.79 2,266,258,198.00 754,307,041.10
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （五）9 82,069,526.83 301,480,026.83 81,390,188.20 250,800,688.20
投资性房地产 （五）10 300,063,314.41 204,700,927.86 295,584,704.09 205,439,020.58
固定资产 （五）11 69,415,898.81 30,117,252.82 78,112,745.51 35,645,685.39
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 （五）12 103,302,907.67 106,563,665.92
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,075,714.67 2,075,714.67 2,162,202.81 2,162,202.81
递延所得税资产 （五）13 109,521,482.63 83,209,649.31
其他非流动资产 （五）14 9,000,000.00 195,000,000.00
非流动资产合计 675,448,845.02 733,373,922.18 647,023,155.84 494,047,596.98
资产总计 3,042,454,908.26 1,666,626,878.97 2,913,281,353.84 1,248,354,638.08
流动负债：
短期借款 （五）17 550,096,450.00 10,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 （五）18 97,684,187.85 34,130,905.87 105,465,038.93 34,423,717.04
预收款项 （五）19 28,734,267.71 475,578.00 878,660,737.46 79,725.48
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 （五）20 35,809,879.39 8,066,613.34 53,817,405.36 9,636,557.03
应交税费 （五）21 507,080,874.51 1,373,808.91 195,585,180.87 1,264,740.40
应付股利
应付利息
其他应付款 （五）22 232,581,437.35 936,677,017.59 229,549,997.54 508,763,899.07
一年内到期的非流动负债 （五）23 310,200,000.00 250,960,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,762,187,096.81 980,723,923.71 1,724,038,360.16 554,168,639.02
非流动负债：
长期借款 （五）24 212,000,000.00
应付债券
38
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 （五）13 3,259,675.80 807.48 807.48 807.48
其他非流动负债 （五）25 102,948,566.90 2,429,164.54 102,194,477.26 2,429,164.54
非流动负债合计 106,208,242.70 2,429,972.02 314,195,284.74 2,429,972.02
负债合计 1,868,395,339.51 983,153,895.73 2,038,233,644.90 556,598,611.04
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） （五）26 595,979,092.00 595,979,092.00 595,979,092.00 595,979,092.00
资本公积 （五）27 64,020,275.72 38,914,227.99 64,020,275.72 38,914,227.99
减：库存股
盈余公积 （五）28 69,712,050.51 69,712,050.51 69,712,050.51 69,712,050.51
一般风险准备
未分配利润 （五）29 448,650,518.79 -21,132,387.26 148,961,664.40 -12,849,343.46
外币报表折算差额 -5,164,455.33 -4,487,460.75
归属于母公司所有者权益合
1,173,197,481.69 683,472,983.24 874,185,621.88 691,756,027.04
计
少数股东权益 862,087.06 862,087.06
所有者权益合计 1,174,059,568.75 683,472,983.24 875,047,708.94 691,756,027.04
负债和所有者权益总计 3,042,454,908.26 1,666,626,878.97 2,913,281,353.84 1,248,354,638.08
利 润 表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2011 年 1-6 月 单位：（人民币）
元
本期 上年同期
项目 附注
合并 母公司 合并 母公司
697,428,583.67 17,749,203.17
一、营业总收入 1,146,591,748.07 18,167,414.59
697,428,583.67 17,749,203.17
其中：营业收入 （五）30 1,146,591,748.07 18,167,414.59
553,077,908.86 -4,258,704.82
二、营业总成本 751,278,091.75 29,523,973.42
484,094,910.86 6,724,019.13
其中：营业成本 （五）30 364,020,033.56 9,305,983.12
55,987,291.87 1,044,046.92
营业税金及附加 （五）31 334,516,034.85 2,638,254.38
5,750,823.99
销售费用 （五）32 7,800,071.81
33,364,276.21 13,809,239.79
管理费用 （五）33 40,600,226.81 16,940,118.01
-112,265.18 1,584,483.40
财务费用 （五）34 4,842,829.37 503,880.15
-26,007,128.89 -27,420,494.06
资产减值损失 （五）35 -501,104.65 135,737.76
加：公允价值变动收益（损 39,900.00 39,900.00
（五）36
失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-” 2,162,387.76 2,162,387.76
（五）37 728,938.63 3,757,738.63
号填列）
其中：对联营企业和合营 679,338.63 679,338.63 622,481.40 622,481.40
39
企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”
号填列）
三、营业利润（亏损以“-”
396,042,594.95 -7,598,820.20 146,552,962.57 24,210,195.75
号填列）
939,663.41
加：营业外收入 （五）38 89,247.07 6,584,473.90 2,592,417.93
867,883.32
减：营业外支出 （五）39 773,470.67 226,870.06 -275,311.32
其中：非流动资产处置损
21,155.77 47,253.80 1,173.62
失
四、利润总额（亏损总额以“-”
396,114,375.04 -8,283,043.80 152,910,566.41 27,077,925.00
号填列）
减：所得税费用 （五）40 96,425,520.65 26,158,142.89
五、净利润（净亏损以“-”
299,688,854.39 -8,283,043.80 126,752,423.52 27,077,925.00
号填列）
归属于母公司所有者的
299,688,854.39 -8,283,043.80 126,752,423.52 27,077,925.00
净利润
少数股东损益
六、每股收益：
0.2127 0.0454
（一）基本每股收益 （五）41 0.5029 -0.0139
（二）稀释每股收益 （五）41 0.5029 -0.0139 0.2127 0.0454
七、其他综合收益 （五）42 -676,994.58 -244,754.36
八、综合收益总额 299,011,859.81 -8,283,043.80 126,507,669.16 27,077,925.00
其中:归属于母公司所有
299,011,859.81 -8,283,043.80 126,507,669.16 27,077,925.00
者的综合收益总额
归属于少数股东的
综合收益总额
现金流量表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2011 年 1-6 月 单位：（人民币）
元
本期 上年同期
项目 附注
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到 714,318,827.68 360,650.31
315,949,761.89 18,502,177.06
的现金
处置交易性金融资产净增加
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有 21,789,909.96 10,548,995.85
（五）43 34,676,208.44 925,014,502.58
关的现金
736,108,737.64 10,909,646.16
经营活动现金流入小计 350,625,970.33 943,516,679.64
购买商品、接受劳务支付 425,507,670.13 47,420.36
549,328,105.78 392,035,919.29
的现金
支付给职工以及为职工 108,175,599.81 10,147,785.42 91,922,579.85 151,646.50
40
支付的现金
134,131,780.63 59,001.14
支付的各项税费 103,292,538.33 3,756,069.19
支付其他与经营活动有 35,219,395.28 10,490,126.04
（五）43 32,800,739.03 212,918,191.72
关的现金
686,781,425.89 10,748,194.04
经营活动现金流出小计 793,596,982.95 618,857,965.62
经营活动产生的现金流 49,327,311.75 161,452.12
-442,971,012.62 324,658,714.02
量净额
二、投资活动产生的现金流
量：
1,550,000.00
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现
49,600.00 3,078,400.00
金
处置固定资产、无形资产
903,120.00
和其他长期资产收回的现金 1,000.00
净额
处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有
关的现金
2,453,120.00
投资活动现金流入小计 50,600.00 3,078,400.00
购建固定资产、无形资产 17,056,128.48 152,154.58
3,143,536.28 1,543,362.00
和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 9,000,000.00 245,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有
关的现金
投资活动现金流出小 17,056,128.48 152,154.58
12,143,536.28 246,543,362.00
计
投资活动产生的现金流 -14,603,008.48 -152,154.58
-12,092,936.28 -243,464,962.00
量净额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股
东投资收到的现金
212,000,000.00
取得借款收到的现金 540,096,450.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有
关的现金
筹资活动现金流入小 212,000,000.00
540,096,450.00
计
354,760,000.00
偿还债务支付的现金 152,760,000.00
分配股利、利润或偿付利 15,051,190.87
19,181,005.02
息支付的现金
41
其中：子公司支付给少数
股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有 1,162,500.00
（五）43 822,200.00
关的现金
370,973,690.87
筹资活动现金流出小计 172,763,205.02
筹资活动产生的现金流 -158,973,690.87
367,333,244.98
量净额
四、汇率变动对现金及现金等 -43,517.06 -123.92
-102,734.36 -124.79
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 -124,292,904.66 9,173.62
-87,833,438.28 81,193,627.23
额
加：期初现金及现金等价 830,055,588.25 2,539,358.76
（五）43 534,418,695.36 78,920,447.75
物余额
六、期末现金及现金等价物余 705,762,683.59 2,548,532.38
（五）43 446,585,257.08 160,114,074.98
额
合并所有者权益变动表
2011 年 6 月
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：（人民币）元
本期金额（2011 年 6 月）
归属于母公司所有者权益
项 目 减 少数股东 所有者权益
实 收 资 本 ： 权益 合计
资本公积 盈余公积 未分配利润 其他(注)
(或股本) 库
存
股
一、上年年
595,979,092.00 64,020,275.72 69,712,050.51 148,961,664.40 -4,487,460.75 862,087.06 875,047,708.94
末余额
加：会计
政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年
595,979,092.00 64,020,275.72 69,712,050.51 148,961,664.40 -4,487,460.75 862,087.06 875,047,708.94
初余额
三、本年增
减变动金额（减
299,688,854.39 -676,994.58 299,011,859.81
少以“-”号填
列）
（一）净利
299,688,854.39 299,688,854.39
润
（二）其他
-676,994.58 -676,994.58
综合收益
42
上述（一）
299,688,854.39 -676,994.58 299,011,859.81
和（二）小计
（三）所有
者投入和减少资
本
1.所有者投
入资本
2.股份支付
计入所有者权益
的金额
3.其他
（四）利润
分配
1.提取盈余
公积
2.对所有者
（或股东）的分
配
3.其他
（五）所有
者权益内部结构
1.资本公积
转增资本（或股
本）
2.盈余公积
转增资本（或股
本）
3.盈余公积
祢补亏损
4.其他
四、本年年 -5,164,455.3 1,174,059,568.7
595,979,092.00 64,020,275.72 69,712,050.51 448,650,518.79 862,087.06
末余额 3 5
注：其他系指“外币报表折算差额”。
合并所有者权益变动表(续表)
2011 年 6 月
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：（人民币）元
上年金额（2010 年 6 月）
归属于母公司所有者权益
项 目 减： 少数股东 所有者权益
实收资本(或 权益 合计
资本公积 库 盈余公积 未分配利润 其他(注)
股本)
存
股
一、上年年 595,979,092.00 25,332,931.52 -26,036,870.39
69,712,050.51 -3,544,650.52 862,087.06 662,304,640.18
末余额
加：会计
政策变更
43
前期
差错更正
其他
二、本年年 -
595,979,092.00 25,332,931.52 69,712,050.51 -26,036,870.39 -3,544,650.52 862,087.06 662,304,640.18
初余额
三、本年增
减变动金额（减 126,752,423.52 126,507,669.16
-244,754.36
少以“-”号填
列）
（一）净利
126,752,423.52 126,752,423.52
润
（二）其他 -244,754.36 -244,754.36
综合收益
上述（一） 126,752,423.52 126,507,669.16
-244,754.36
和（二）小计
（三）所有
者投入和减少资
本
1.所有者投
入资本
2.股份支付
计入所有者权益
的金额
3.其他
（四）利润
分配
1.提取盈余
公积
2.对所有者
（或股东）的分
配
3.其他
（五）所有
者权益内部结构
1.资本公积
转增资本（或股
本）
2.盈余公积
转增资本（或股
本）
3.盈余公积
祢补亏损
4.其他
四、本年年
862,087,06 788,812,309.34
末余额 595,979,092.00 25,332,931.52 69,712,050.51 100,715,553.13 -3,789,404.88
注：其他系指“外币报表折算差额”。
所有者权益变动表
2011 年 6 月
44
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司（母公司） 单位：（人民币）元
本期金额（2011 年 6 月）
归属于母公司所有者权益
少
其 数
项 目 减 他 股 所有者权益
实收资本 ： 盈余公 未分配利 东 合计
资本公积
(或股本) 库 积 润 权
存 益
股
一、上年年
595,979,092.00 38,914,227.99 69,712,050.51 -12,849,343.46 691,756,027.04
末余额
加：会计
政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年
595,979,092.00 38,914,227.99 69,712,050.51 -12,849,343.46 691,756,027.04
初余额
三、本年增
减变动金额（减
-8,283,043.80 -8,283,043.80
少以“-”号填
列）
（一）净利
-8,283,043.80 -8,283,043.80
润
（二）其他
综合收益
上述（一）
-8,283,043.80 -8,283,043.80
和（二）小计
（三）所有
者投入和减少资
本
1.所有者投
入资本
2.股份支付
计入所有者权益
的金额
3.其他
（四）利润
分配
1.提取盈余
公积
2.对所有者
（或股东）的分
配
3.其他
（五）所有
者权益内部结构
1.资本公积
转增资本（或股
45
本）
2.盈余公积
转增资本（或股
本）
3.盈余公积
祢补亏损
4.其他
四、本年年
595,979,092.00 38,914,227.99 69,712,050.51 -21,132,387.26 683,472,983.24
末余额
所有者权益变动表(续表)
2011 年 6 月
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司（母公司） 单位：（人民币）元
上年金额（2010 年 6 月）
归属于母公司所有者权益
少
其 数
项 目 减 他 股 所有者权
实收资本 ： 盈余公 未分配利 东 益合计
资本公积
(或股本) 库 积 润 权
存 益
股
一、上年年 -31,832,183.52
595,979,092.00 226,883.79 69,712,050.51 634,085,842.78
末余额
加：会计
政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年 -31,832,183.52
595,979,092.00 226,883.79 69,712,050.51 634,085,842.78
初余额
三、本年增
减变动金额（减 27,077,925.00 27,077,925.00
少以“-”号填
列）
（一）净利 27,077,925.00 27,077,925.00
润
（二）其他
综合收益
上述（一） 27,077,925.00 27,077,925.00
和（二）小计
（三）所有
者投入和减少资
本
46
1.所有者投
入资本
2.股份支付
计入所有者权益
的金额
3.其他
（四）利润
分配
1.提取盈余
公积
2.对所有者
（或股东）的分
配
3.其他
（五）所有
者权益内部结构
1.资本公积
转增资本（或股
本）
2.盈余公积
转增资本（或股
本）
3.盈余公积
祢补亏损
4.其他
四、本年年 661,163,767.78
595,979,092.00 226,883.79 69,712,050.51 -4,754,258.52
末余额
财务报表附注
（2011年6月30日）
（一）公司的基本情况
深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或”本公司”）系经广东省深圳市人
民政府深府办复[1991]831 号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限
公司，持 440301103570124 号企业法人营业执照。
1、 公司注册资本
1996 年公司以总股数为基数每 10 股送 1 股后注册资本为 541,799,175 元。2009 年公司以总
股数 541,799,175 股为基数每 10 股送 1 股后注册资本变为 595,979,092 元。
2、 公司注册地、组织形式和总部地址
公司注册地：中国广东省深圳市。
47
组织形式：股份有限公司。
总部地址：深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层。
3、 公司的业务性质和主要经营活动
公司及附属公司经营范围为：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，
建设监理，国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。
4、 公司以及集团最终母公司的名称
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，深圳市政府
将深圳市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股
公司合并，组建成立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公
司。深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司，成立于 2004 年 10 月 13 日，法定代
表人范鸣春，注册资本 40 亿元，主要经营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、
所属企业资产重组、改制和资本运作、股权投资等。深圳市国有资产监督管理委员会作为政府组
成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳
市国有资产监督管理委员会。
5、 财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表于2011年7月29日经公司第七届董事会第二十次会议批准报出。
（二）公司重要会计政策、会计估计
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》
和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经
营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
3、 会计期间
本公司会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
4、 记账本位币
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本公司以人民币为记账本位币。
5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）本公司报告期内发生同一控制下企业合并的，采用权益结合法进行会计处理。合并方
在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业
合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行
的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企
业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足
冲减的，冲减留存收益。企业合并形成母子公司关系的，母公司应当编制合并报表，按照本公司
制定的“合并财务报表”会计政策执行。
（2）本公司报告期内发生非同一控制下的企业合并的，采用购买法进行会计处理。购买方
区别下列情况确定合并成本：①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取
得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。②
通过多次交换交易分步实现的企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当区分个别
财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
A、在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，应当在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价
值变动计入资本公积的部分，下同）转入当期投资收益。
B、在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收
益。购买方应当在附注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照
公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。
③购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。④在合并合同或协议中对可能影响合并成本
的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可
49
靠计量的，购买方应当将其计入合并成本。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
购买方在购买日应当对合并成本进行分配，按照规定确认所取得的被购买方各项可辨认资
产、负债及或有负债。①购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额，确认为商誉。②购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额，则对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的
计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益。
企业合并形成母子公司关系的，母公司设置备查簿，记录企业合并中取得的子公司各项可辨
认资产、负债及或有负债等在购买日的公允价值。编制合并财务报表时，应当以购买日确定的各
项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，按照本公司制
定的“合并财务报表”会计政策执行。
6、 合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，表明母公司能够控制被投
资单位，将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围；母公司拥有被投资单位
半数或以下的表决权，满足下列条件之一的，视为母公司能够控制被投资单位，将该被投资单位
认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围：
A、通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权；
B、根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策；
C、有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
D、在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
有证据表明母公司不能控制被投资单位，不纳入合并财务报表的合并范围。
（2）合并财务报表编制方法
本公司合并财务报表以纳入合并范围的各子公司的个别财务报表为基础，根据其他相关资
料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，抵消母公司与子公司、子公司与子公司之间发
生内部交易对合并报表的影响编制。
50
（3）少数股东权益和损益的列报
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者
权益项目下以“少数股东权益”项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东
损益”项目列示。
（4）超额亏损的处理
在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者
权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
（5）当期增加减少子公司的合并报表处理
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，调整合并资产
负债表的年初余额。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合
并资产负债表的年初余额。在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负
债表的年初余额。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期
末的收入、费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自
购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。在报告期内处置子公司，将该子公司期
初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司合并当期期初至报告期末的
现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报
告期末的现金流量纳入合并现金流量表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的现
金流量纳入合并现金流量表。
7、 现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、 外币业务核算方法
本公司外币交易采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。
本公司以上期末中国人民银行公布的外币中间汇率作为当期外币交易的记账汇率（折算汇率）。
（1）汇兑差额的处理
51
在资产负债表日，按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：外币货币
性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负
债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，
仍采用交易发生日的记账汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性
项目，采用公允价值确定日的记账汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差
额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；在资本化期间内，外币专门借款本
金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。
（2）外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：资产负债表中的资产和负债项目，
采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生
时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生
日即期汇率近似的汇率（以报告期初汇率、报告期末汇率为基础计算的平均汇率）折算。按照上
述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。比较财务报
表的折算比照上述规定处理。
9、 金融工具的确认和计量
（1）金融工具的确认
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（2）金融资产的分类和计量
①本公司将持有的金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有
至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
②金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确
认金额。
③金融资产的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成
的利得或损失，计入当期损益。
B、持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊
销形成的利得或损失，计入当期损益。
52
C、贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊
销形成的利得或损失，计入当期损益。
D、可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可
供出售金融资产发行减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售金融资产持有期间实现的
利息或现金股利，计入当期损益。
④金融资产的减值准备
A、本公司在年末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账
面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
B、本公司确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项：
a）发行方或债务人发生严重财务困难；
b）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其
进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如
该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所
在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资
人可能无法收回投资成本；
h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
C、金融资产减值损失的计量
a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量
持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本计量的金融资产）的减值准备，按该金融资
产预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独
或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资
产，无论单项金额重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测
试。已单独确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减
值测试。
53
本公司于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备。对于单项金额重大及单项
金额非重大的应收款项，均单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现
金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价
值已经恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期
损益。
b）可供出售金融资产
可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接
计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，亦予以转出，计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，或与该权益工
具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，本公司将该权益工具投资或衍
生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之
间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
对可供出售债务工具确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且
客观上与确认损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。同时，在活跃市场中没有报价
且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生金融资产发生的减值损失，不予转回。
（3）金融负债的分类和计量
①本公司将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他
金融负债。
②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成
的利得或损失，计入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
（4）金融工具公允价值的确定方法
①如果该金融工具存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
54
②如果该金融工具不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
（5）金融资产转移确认依据和计量
本公司在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金融资
产的确认。本公司在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融
资产为可供出售金融资产的情形）之和。
本公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差
额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，应当按照金融资
产终止确认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移金融资产整体，并将所收到的对价确
认为一项金融负债。
对于继续涉入条件下的金融资产转移，公司根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金
融资产和金融负债，以充分反映企业所保留的权利和承担的义务。
10、应收款项坏账准备的确认和计提
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额在200万元以上（包含200万元）的应
单项金额重大的判断依据或金额标准
收款项。
在资产负债表日，单独进行减值测试，经测试
发生了减值的，按其未来现金流量现值低于其
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
账面价值的差额，确定减值损失，计提坏账准
备。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项：
确定组合的依据
55
从事物业管理类业务子公司的信用风险特征类似
组合1 的应收款项，不包含信用风险特征明显较高且已经
单项计提坏账准备的应收款项。
从事物业管理类业务子公司之外的其他公司的应
组合2 收款项，不包含信用风险特征明显较高且已经单项
计提坏账准备的应收款项。
按组合计提坏账准备的计提方法
组合1 余额百分比法
在资产负债表日，依据重要性原则单独进行减值测
试，经测试发生了减值的，按其未来现金流量现值
组合2
低于其账面价值的差额，确定减值损失，计提坏账
准备；经测试没有发生减值的，不再计提坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
组合1 3.00 3.00
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
有客观证据表明单项金额虽不重大，但信用风
单项计提坏账准备的理由
险明显较高，很可能发生了减值的应收款项。
单独进行减值测试，按其未来现金流量现值低
坏账准备的计提方法 于其账面价值的差额，确定减值损失，计提坏
账准备。
11、存货的分类和计量
（1） 存货分类：原材料、库存商品、低值易耗品、拟开发土地、在建开发产品、已完工开
发产品、出租开发产品、自用房。
（2）存货的确认：本公司存货同时满足下列条件的，予以确认：
①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
②该存货的成本能够可靠地计量。
（3）存货取得和发出的计价方法：房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前用
于房地产开发的借款利息支出，已完工销售房地产类存货按平均单位面积成本法结转成本。其他
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各类存货的取得按实际成本计价，发出按加权平均法计价。
（4）低值易耗品采用“分次摊销法”摊销。
（5）年末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于
其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
①可变现净值的确定方法：
本公司确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本
计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价
格为基础计算。
②本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他
项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
（6）存货的盘存制度：本公司采用永续盘存制。
12、长期股权投资的计量
（1） 初始计量
本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合
并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直
接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计
入当期损益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初
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始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存
收益。合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入
不足冲减的，冲减留存收益。
B、非同一控制下的企业合并中，购买方区别下列情况确定合并成本：
a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
b）通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和；
c）购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额；
d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来
事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定
其初始投资成本：
A、 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始
投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。但不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。支付给有关证券承
销机构的手续费、佣金等与权益性证券发行直接相关的费用，自权益性证券的溢价发行收入中扣
除，溢价发行收入不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。
C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合
同或协议约定价值不公允的除外。
D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7 号
-非货币性资产交换》确定。
E、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12 号--债务
重组》确定。
③企业无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有
被投资单位已经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目单独核算，不构成取得长期股
权投资的初始投资成本。
（2） 后续计量
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本公司在长期股权投资持有期间，根据对被投资单位的影响程度及是否存在活跃市场、公允
价值能否可靠取得等进行划分，并分别采用成本法及权益法进行核算。对被投资单位具有共同控
制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算；对被投资单位能够实施控制以及对被投资单位
不具有共同控制或重大影响、并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投
资，采用成本法核算。
①采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但
尚未发放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确
认投资收益，不再划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。
公司按照上述规定确认自被投资单位应分得的现金股利或利润后，应当考虑长期股权投资是
否发生减值。在判断该类长期股权投资是否存在减值迹象时，应当关注长期股权投资的账面价值
是否大于享有被投资单位净资产（包括相关商誉）账面价值的份额等类似情况。出现类似情况时，
应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》对长期股权投资进行减值测试，可收回金额低于
长期股权投资账面价值的，应当计提减值准备。
②采用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资以后，按照应享有或应分担
的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
采用权益法核算的长期投资，本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面
价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失
义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
③按照公司会计政策规定采用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计
量的长期股权投资，其减值按照公司“金融工具的确认和计量”相关会计政策处理；其他按照公司
会计政策核算的长期股权投资，其减值按照公司制定的“资产减值”会计政策处理。
④本公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权
益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益
的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
本公司对外投资符合下列情况时，确定为投资单位具有共同控制：①任何一个合营方均不
能单独控制合营企业的生产经营活动；②涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同
意；③各合营方可能通过合同或协议的形式任命其中的一个合营方对合营企业的日常活动进行管
59
理，但其必须在各合营方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。
本公司对外投资符合下列情况时，确定为对投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董
事会或类似权力机构中派有代表；②参与被投资单位的政策制定过程，包括股利分配政策等的制
定；③与被投资单位之间发生重要交易；④向被投资单位派出管理人员；⑤向被投资单位提供关
键技术资料。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资企业20%以上但低于50%的表决权股份
时，一般认为对被投资单位具有重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
按照成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其
减值应当按照本公司“金融工具确认和计量”会计政策处理；其他长期股权投资，其减值按照本
公司制定的“资产减值”会计政策执行。
13、投资性房地产的确认和计量
（1）本公司的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主
要包括：
①已出租的土地使用权；
②持有并准备增值后转让的土地使用权；
③已出租的建筑物。
（2）本公司投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（3）初始计量
投资性房地产按照成本进行初始计量。
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出
构成；
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）后续计量
本公司的投资性房地产采用成本模式计量。
采用成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行
摊销。
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本公司年末对采用成本模式计量的投资性房地产按其成本与可收回金额孰低计价，可收回金
额低于成本的，按两者的差额计提减值准备。减值准备一经计提，不予转回。
14、固定资产的确认和计量
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。
（1）固定资产在同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）固定资产折旧
与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合规
定的固定资产确认条件的在发生时直接计入当期损益。
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
各类固定资产的使用年限、残值率、年折旧率列示如下：
类 别 使用年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-25 5-10 3.8-4.5
机器设备 10 5 9.5
运输设备 5 5 19
电子及其他设备 5 5 19
固定资产装修 5 20
本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使
用寿命与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异
的，调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，改变固定资产折
旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更。
（3）融资租入固定资产
本公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产
的租赁为融资租赁。
本公司融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额
现值两者中较低者确定。
本公司融资租入的固定资产采用与自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁
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期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届
满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折
旧。
（4）固定资产的减值，按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
15、借款费用的核算方法
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足
下列条件时予以资本化，计入相关资产成本：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月
的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产
的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可
使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后
的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
16、无形资产的确认和计量
本公司无形资产是指本公司所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（1）无形资产的确认
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本公司在无形资产同时满足下列条件时，予以确认：
①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该无形资产的成本能够可靠地计量。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形
资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出
售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
（2）无形资产的计量
①本公司无形资产按照成本进行初始计量。
②无形资产的后续计量
A、对于使用寿命有限的无形资产本公司在取得时判定其使用寿命并在以后期间在使用寿命
内系统合理摊销，摊销金额按受益项目计入相关成本、费用核算。使用寿命不确定的无形资产不
摊销。
B、无形资产的减值，按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
17、长期待摊费用的核算方法
本公司将已经发生的但应由本期和以后各期负担的摊销期限在一年以上的经营租赁方式租
入的固定资产改良支出等各项费用确认为长期待摊费用，并按项目受益期采用直线法平均摊销。
18、附回购条件的资产转让的核算方法
售后回购：即在销售商品时采用销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。在
这种方式下，销售方应根据合同或协议条款判断销售商品是否满足收入确认条件。通常情况下，
售后回购交易属于融资交易，商品所有权上的主要风险和报酬没有转移，企业不应确认收入；回
购价格大于原售价的差额，企业应在回购期间按期计提利息费用，计入财务费用。
如有附回购条件的资产转让，考虑交易的经济实质，披露其会计处理方法。
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19、预计负债的确认标准和计量方法
（1）预计负债的确认标准
本公司规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连
续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数应当按照该范围内的中间值确定。
在其他情况下，最佳估计数应当分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
在确定最佳估计数时，应当综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因
素。货币时间价值影响重大的，应当通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
企业清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够
收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账面价值。
公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能真实
反映当前最佳估计数的，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
20、股份支付的确认和计量
本公司股份支付的确认和计量，以真实、完整、有效的股份支付协议为基础。具体分为以权
益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益工具结算的股份支付
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后
立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职
工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的
最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资
本公积。
权益工具的公允价值的确定：
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①对于授予职工的股份，其公允价值按企业股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据
的条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。如果企业未公开交易，则应按估
计的市场价格计量，并考虑授予股份所依据的条款和条件进行调整。
②对于授予职工的股票期权，如果不存在条款和条件相似的交易期权，应通过期权定价模型
来估计所授予的期权的公允价值。
企业在确定权益工具授予日的公允价值时，应当考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市
场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可
行权条件中的非市场条件（如服务期限等），企业应当确认已得到服务相对应的成本费用。
（2）以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的
公允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允
价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的
换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最
佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的
负债。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据：在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新
取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量，以作出
可行权权益工具的最佳估计。
（4）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确
认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价
值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理
可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基
础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具
的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修
改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权
条件而被取消的除外，则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认
的金额。
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21、与回购本公司股份相关的会计处理方法
本公司按法定程序报经批准采用收购本公司股票方式减资的，按注销股票面值总额减少股
本，购回股票支付的价款（含交易费用）与股票面值的差额调整所有者权益，超过面值总额的部
分，应依次冲减资本公积（股本溢价）、盈余公积和未分配利润；低于面值总额的，低于面值总
额的部分增加资本公积（股本溢价）。
本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库存股
成本。
库存股转让时，转让收入高于库存股成本的部分，增加资本公积(股本溢价)；低于库存股成
本的部分，依次冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积、未分配利润。
因实行股权激励回购本公司股份的，在回购时，按照回购股份的全部支出作为库存股处理，
同时进行备查登记。
22、收入确认方法和原则
（1） 商品销售收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；公司
既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济
利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认收入实现。
（2）房地产销售收入确认原则：公司以商品房已竣工验收并移交买方，结算账单提交买方
并得到认可，收取全部售楼款（按揭购楼方式为收足首期及银行按揭款）并具备办理房产证的有
关条件时确认收入的实现。
（3）物业出租收入确认原则：与物业出租相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够
可靠地计量时，确认收入实现。出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个
租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。
（4）劳务收入确认原则（不包括长期合同）：在交易的结果能够可靠地估计（即劳务总收入
及总成本能够可靠地计量，劳务的完成程度能够可靠地确定，相关的价款能够流入）时，于决算
日按完工百分比法确认收入的实现。当交易的结果不能可靠地确定估计时，于决算日按已经发生
并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。
（5）他人使用公司资产收入确认原则：他人使用公司资产在与交易相关的经济利益能够流
入企业；收入的金额能够可靠地计量时，确认收入实现。利息收入按他人使用公司现金的时间和
适用利率计算确定，使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
（6）建造合同收入确认原则
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A、在建造合同的结果能够可靠地估计（即合同的总收入及已经发生的成本能够可靠地计量，
合同完工进度及预计尚需发生的成本能够可靠地确定，相关的经济利益可以收到）时，于决算日
按完工百分比法确认收入的实现。合同完工进度按累计发生的成本占预计总成本的比例确定。
B、当建造合同的结果不能可靠地估计时，于决算日按已经发生并预计能够收回的成本金额
确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。
C、如果预计合同总成本将超出合同总收入，将预计的损失计入当期损益。
23、政府补助的确认和计量
（1）政府补助的确认
本公司收到政府无偿拨入的货币性资产或非货币性资产，同时满足下列条件时，确认为政府
补助：
① 企业能够满足政府补助所附条件；
② 企业能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量：
① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
② 与资产相关的政府补助，公司取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态
时，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益。相关资产在使用寿命结束前被出
售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收
益，在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，取得时直
接计入当期损益。
③ 已确认的政府补助需要返还的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
24、所得税会计处理方法
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
（1）递延所得税资产
①资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能取得的
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用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用
税率，计算确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
②资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣
暂时性差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
③资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能
获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
（2）递延所得税负债
资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
25、经营租赁和融资租赁会计处理
（1）经营租赁
经营租赁中承租人，对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成
本或当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在实际发生时计入当期损益。
经营租赁中出租人按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目
内；对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；发生的初始直接费
用，计入当期损益；对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提
折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销；或有租金在实际发生时计入
当期损益。
（2）融资租赁
融资租赁中承租人，在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值
两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额
作为未确认融资费用；承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手
续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值；未确认融资费用在租
赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算确认当期的融资费用；或有租金应当在实际发生
时计入当期损益。
承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内
含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的
租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。
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承租人采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满
时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取
得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
融资租赁中出租人在租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为
应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保
余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益；未实现融资收益应当在租赁期内各个期间
进行分配；采用实际利率法计算确认当期的融资收入；或有租金在实际发生时计入当期损益。
26、持有待售资产的确认标准和会计处理方法
（1）持有待售资产的确认标准
本公司对同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产：
①企业已经就处置该非流动资产作出决议；
②企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
③该项转让很可能在一年内完成。
（2）持有待售资产的会计处理方法
公司对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净
残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产
的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。持
有待售的固定资产不计折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理。
27、主要会计政策和会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期无会计政策变更事项。
（2）会计估计变更
本报告期无会计估计变更事项。
28、前期会计差错更正
本报告期无前期会计差错更正事项。
29、资产减值
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当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下
跌。
（2）企业经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生
重大变化，从而对企业产生不利影响。
（3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计
未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的
净现金流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等。
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
本公司在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用
寿命不确定的除外）等适用《企业会计准则第8号——资产减值》的各项资产进行判断，当存在
减值迹象时对其进行减值测试-估计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用
后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价
值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。
有迹象表明一项资产可能发生减值的，本公司通常以单项资产为基础估计其可收回金额。当
难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金
额。
资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者
资产组。资产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入
是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
本公司对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年都进行减值测试。商誉的减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
（三）税项
1、增值税销项税率分别为 6%、17%，按扣除进项税后的余额缴纳。
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2、营业税税率为营业收入的 3%、5%。
3、城市维护建设税为应纳流转税额的 1%、7%。
4、教育费附加为应纳流转税额的 3%。
5、堤围费为营业收入的 0.01%。
6、土地增值税税率为 30%－60%四级超率累进税率。
7、企业所得税：
（1）母公司及注册于深圳市的子公司
根据《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发[2007]39 号）：“自 2008 年 1
月 1 日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后 5 年内逐步过渡到法定税率。其中：
享受企业所得税 15%税率的企业，2008 年按 18%税率执行，2009 年按 20%税率执行，2010 年按
22%税率执行，2011 年按 24%税率执行，2012 年按 25%税率执行。”母公司及注册于深圳市的子
公司本期所得税率按 24%执行。
（2）注册于深圳市外的境内子公司
注册于深圳市外的境内子公司企业所得税税率为 25%。
（3）注册于香港地区的子公司
注册于香港地区的子公司企业所得税税率为 17%。
（四）企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
子公司 企业类 法人代 组织机构代 业务性 注册资本
序号 子公司名称 注册地 经营范围
类型 型 表 码 质 （万元）
1 深圳市皇城地产 全资子 有限责 深圳市 李子鹏 192184835 房地产 3,000 从事为皇岗口
有限公司 公司 任公司 开发 岸配套的商业
服务设施的开
发、建设、经
营、管理
2 深圳市物业房地 全资子 有限责 深圳市 魏志 192174565 房地产 3,095 土地开发、房
产开发有限公司 公司 任公司 开发 地产经营、工
程监理、物业
管理
3 深物业集团徐州 全资子 有限责 徐州市 李子鹏 552525454 房地产 5,000 房地产开发及
大彭房地产开发 公司 任公司 开发 销售、工程管
有限公司 理、房屋租赁、
物资购销
4 东莞市国贸长盛 全资子 有限责 东莞市 李子鹏 562562654 房地产 2,000 房地产开发及
房地产开发有限 公司 任公司 开发 销售、房屋租
公司 赁
5 海南新达开发总 全资子 有限责 海口市 刘胤华 201264619 房地产 2,000 房地产开发、
公司 公司 任公司 开发 装饰工程、种
71
子公司 企业类 法人代 组织机构代 业务性 注册资本
序号 子公司名称 注册地 经营范围
类型 型 表 码 质 （万元）
养、进出口业
务
6 深圳市国贸物业 全资子 有限责 深圳市 王航军 192174549 物业管 2,000 房屋租赁、楼
管理有限公司 公司 任公司 理 宇管理
7 深圳市皇城物业 全资子 有限责 深圳市 李子鹏 757601334 物业管 500 物业管理、庭
管理有限公司 公司 任公司 理 院绿化及清洁
服务
8 山东深国贸物业 全资子 有限责 济南市 李东凤 684815947 物业管 500 物业管理、家
管理有限公司 公司 任公司 理 政服务、房屋
销售与中介、
餐饮服务等
9 重庆深国贸物业 全资子 有限责 重庆市 曾详荣 202853028 物业管 500 物业管理、房
管理有限公司 公司 任公司 理 地产经纪
10 重庆奥博电梯有 全资子 有限责 重庆市 曾详荣 66085719X 服务业 200 安装、改造、
限公司 公司 任公司 维修电梯，电
梯及零配件销
售
11 深圳市天阙电梯 全资子 有限责 深圳市 王智勇 192277759 服务业 500 电梯、空调制
技术有限公司 公司 任公司 冷设备的维修
服务
12 深圳市国管机电 全资子 有限责 深圳市 包刚 192332519 服务业 120 国内商业、物
设备有限公司 公司 任公司 资供销业、机
电设备维修、
保养
13 深圳市国贸餐饮 全资子 有限责 深圳市 刘胤华 738842749 餐饮服 200 中餐、西餐、
有限公司 公司 任公司 务 酒的零售
14 深圳市物业工程 全资子 有限责 深圳市 刘胤华 279383351 工程监 300 一般工业与民
建设监理有限公 公司 任公司 理 用建筑工程建
司 设监理业务
15 深圳市房地产交 全资子 有限责 深圳市 姚成新 192177790 服务业 138 提供房产信息
易所 公司 任公司 及房地产代
租、代销、评
估业务
16 深圳市国贸汽车 全资子 有限责 深圳市 魏志 19217731X 服务业 2,985 汽车客运、汽
实业有限公司 公司 任公司 车出租
17 深圳市国贸小汽 全资子 有限责 深圳市 李老根 192267331 服务业 1,600 汽车客运、汽
车出租有限公司 公司 任公司 车出租
18 深圳市国贸汽车 全资子 有限责 深圳市 曾兰生 X19284437 服务业 150 汽车维护、汽
实业公司汽车修 公司 任公司 车配件、摩托
理厂 车配件
19 深圳市国贸石油 全资子 有限责 深圳市 李老根 192250695 商品销 850 汽油、柴油、
有限公司 公司 任公司 售 各类润滑油、
煤油的销售
20 深圳特速机动车 全资子 有限责 深圳市 肖德军 192325669 服务业 200 驾驶员培训
驾驶员培训中心 公司 任公司
有限公司
21 深圳市国贸商场 全资子 有限责 深圳市 罗俊德 19218224X 商品销 1,200 投资商贸企
有限公司 公司 任公司 售 业、物资、供
应业
22 四川天和实业有 全资子 有限责 成都市 李骏 754748621 商品销 800 国内商品批发
限公司 公司 任公司 售
23 湛江深圳物业发 全资子 有限责 湛江市 段佐平 194351406 房地产 253 房地产开发及
展有限公司 公司 任公司 开发 商品房销售
24 深业地产发展有 全资子 有限责 香港 不适用 不适用 房地产 HKD2,000 物业代理及投
限公司 公司 任公司 开发 资
25 汇恒发展有限公 全资子 有限责 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.0002 物业发展
司 公司 任公司 开发
26 置茂置业有限公 控股子 有限责 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.01 物业代理及投
司 公司 任公司 开发 资
27 胜达时投资有限 控股子 有限责 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.0004 物业投资
公司 公司 任公司 开发
28 深物业扬州房地 全资子 有限责 扬州市 李子鹏 573842934 房地产 5,000 房地产开发及
产开发有限公司 公司 任公司 开发 销售、工程管
理、物资购销
实质上构成 少数股东
集团表 少数股
期末实际出资 对子公司净 集团持股 是否合并 权益中用
序号 子公司名称 决权比 东权益
额（万元） 投资的其他 比例（%） 报表 于冲减少
例（%） （万元）
项目余额 数股东损
72
（万元） 益的金额
1 深圳市皇城地产有限 3,000 100 100 是
公司
2 深圳市物业房地产开 3,095 100 100 是
发有限公司
3 深物业集团徐州大彭 5,000 100 100 是
房地产开发有限公司
4 东莞市国贸长盛房地 2,000 100 100 是
产开发有限公司
5 海南新达开发总公司 2,000 100 100 是
6 深圳市国贸物业管理 2,000 100 100 是
有限公司
7 深圳市皇城物业管理 500 100 100 是
有限公司
8 山东深国贸物业管理 500 100 100 是
有限公司
9 重庆深国贸物业管理 500 100 100 是
有限公司
10 重庆奥博电梯有限公 200 100 100 是
司
11 深圳市天阙电梯技术 500 100 100 是
有限公司
12 深圳市国管机电设备 120 100 100 是
有限公司
13 深圳市国贸餐饮有限 200 108.55 100 100 是
公司
14 深圳市物业工程建设 300 223.08 100 100 是
监理有限公司
15 深圳市房地产交易所 138 100 100 是
16 深圳市国贸汽车实业 2,985 100 100 是
有限公司
17 深圳市国贸小汽车出 1,600 100 100 是
租有限公司
18 深圳市国贸汽车实业 150 100 100 是
公司汽车修理厂
19 深圳市国贸石油有限 850 100 100 否（注 1）
公司
20 深圳特速机动车驾驶 200 100 100 是
员培训中心有限公司
21 深圳市国贸商场有限 1,200 100 100 是
公司
22 四川天和实业有限公 800 100 100 是
司
23 湛江深圳物业发展有 253 100 100 是
限公司
24 深业地产发展有限公 HKD2,000 3218.42 100 100 是
司
25 汇恒发展有限公司 HKD0.0002 100 100 是
26 置茂置业有限公司 HKD0.01 70 70 是 86.21
27 胜达时投资有限公司 HKD0.0004 70（注 2） 70 是
28 深物业扬州房地产开 5,000 100 100 是
发有限公司
注 1：2008 年 1 月，深圳市国贸汽车实业有限公司与深圳市广虹投资有限公司签订《加油站
租赁经营合同》，约定深圳市广虹投资有限公司租赁深圳市国贸石油有限公司（深圳市国贸汽车
实业有限公司持有其 100%股权）的加油站用地、加油棚、营业房、宿舍、加油站设施设备等资
产及权益和加油站经营管理权并经营管理，租赁期限 15 年。自经营租赁开始日，本公司不再对
深圳市国贸石油有限公司实施控制，因此，按照企业会计准则的规定，不将该公司本期财务报表
纳入合并财务报表范围。
注 2：胜达时投资有限公司系置茂置业有限公司持股 100%的子公司。
73
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
公司无同一控制下企业合并取得的子公司。
（3）非同一控制下企业合并取得的子公司
公司无非同一控制下企业合并取得的子公司。
2、合并范围变更情况
（1） 报告期内新纳入合并范围公司
公司名称 变更原因 变更日期 期末净资产 本期净利润
深物业扬州房地产开发有限公司 新设立 2011 年 5 月 49,760,410.63 -239,589.37
（2） 报告期内不再纳入合并范围公司
无
3、境外经营实体主要报表项目的折算汇率
纳入合并财务报表范围的子公司深业地产发展有限公司、汇恒发展有限公司、置茂置业有限
公司、胜达时投资有限公司系在香港注册并经营的子公司，报告期对上述子公司主要报表项目的
折算汇率如下：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日港币对人民币的即期汇率 1：0.8316
折算。
（2）所有者权益项目中的实收资本采用发生时的港币对人民币的即期汇率 1：0.7917 折算。
（3）利润表中的各项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率即本报告期港币对人民币
的平均汇率 1：0.8413 折算。
（五）合并财务报表主要项目附注
（以下附注未经特别注明，期末账面余额指 2011 年 6 月 30 日账面余额，年初账面余额指
2010 年 12 月 31 日账面余额；本期发生额指 2011 年 1-6 月发生额，上期发生额指 2010 年 1-6 月
发生额；金额单位为人民币元）
1、 货币资金
项 目 期末账面余额 年初账面余额
现 金 333,103.73 184,769.91
银行存款 441,048,076.10 529,017,318.87
其他货币资金 5,204,077.25 5,216,606.58
合 计 446,585,257.08 534,418,695.36
注1：其他货币资金余额主要系在证券公司的存出投资款及其他保证金账户余额。
74
期末账面余额
项 目
币种 原币 汇率 人民币
现金 RMB 320,081.77 1.0000 320,081.77
USD 3.58 6.4716 23.17
HKD 15,631.06 0.8316 12,998.79
小计 -- -- 333,103.73
银行存款 RMB 436,607,744.49 1.0000 436,607,744.49
USD 12.43 6.4716 80.44
HKD 5,339,407.37 0.8316 4,440,251.17
小计 -- -- 441,048,076.10
其他货币资金 RMB 5,204,077.25 1.0000 5,204,077.25
小计 5,204,077.25
合 计 446,585,257.08
年初账面余额
项 目
币种 原币 汇率 人民币
现金 RMB 180,214.38 1.0000 180,214.38
USD 3.58 6.6227 23.71
HKD 5,325.62 0.8509 4,531.82
小计 —— —— 184,769.91
银行存款 RMB 524,488,253.51 1.0000 524,488,253.51
USD 128.37 6.6227 850.16
HKD 5,321,667.56 0.8509 4,528,215.20
小计 —— —— 529,017,318.87
其他货币资金 RMB 5,216,606.58 1.0000 5,216,606.58
小计 —— —— 5,216,606.58
合 计 —— —— 534,418,695.36
2、 交易性金融资产
项 目 期末公允价值 年初公允价值
交易性权益工具投资 272,100.00 272,100.00
合 计 272,100.00 272,100.00
注：该项投资系流通股股票*ST盛润A（股票代码：000030）30,000股。该公司于2010年5月
18日进入破产重整程序开始停牌，2010年10月22日深圳市中级人民法院作出了（2010）深中法民
七重整字第5-5号《民事裁定书》裁定：批准《广东盛润集团股份有限公司重整计划》；终止广东
盛润集团股份有限公司重整程序。截至报告期末由于重整计划尚未实施完毕，继续停牌，依据2010
年5月17日收盘价确认的公允价值为272,100.00元。
75
3、 应收票据
票据种类 期末账面余额 年初账面余额
银行承兑汇票 300,000.00
合 计 300,000.00
4、 应收账款
（1）应收账款按种类披露：
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的
104,266,173.89 81.23 48,266,173.89 46.29
应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
20,026,691.33 15.60 600,800.73 3.00
组合1
组合2 735,332.88 0.58
组合小计 20,762,024.21 16.18 600,800.73 2.89
单项金额虽不重大但单项计提坏账准
3,328,956.27 2.59 2,661,985.01 79.96
备的应收账款
合 计 128,357,154.37 100.00 51,528,959.63 40.14%
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的 104,266,173.89 86.90 48,266,173.89 46.29
应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
76
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
组合1 8,869,994.67 7.39 266,099.84 3.00
3,036,227.93 2.53
组合2
组合小计 11,906,222.60 9.92 266,099.84 2.23
单项金额虽不重大但单项计提坏账准 3,811,391.44 3.18 3,515,728.91 92.24
备的应收账款
合 计 119,983,787.93 100.00 52,048,002.64 43.38
应收账款种类的说明：
A、期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因
深圳市基永物业发展有限 98,611,328.05 42,611,328.05 43.21 涉及诉讼，详见附注（七）
公司 1（1）、附注（九）2
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00 长期未能收回
深圳市鲁南实业有限公司 2,818,284.84 2,818,284.84 100.00 经营状况欠佳
合 计 104,266,173.89 48,266,173.89 ——
B、组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
组合名称 账面余额 计提比例(%) 坏账准备
20,026,691.33 3.00 600,800.74
组合1
20,026,691.33 600,800.74
合 计
C、期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
深圳市皇太子酒楼 1,018,170.14 351,198.88 34.49 无法收回
湛江海湖房地产有 700,000.00 700,000.00 100.00 无法收回
77
限公司
深圳市盛丰路国贸
498,681.65 498,681.65 100.00 无法收回
珠宝金行有限公司
沈阳金丰宾馆 449,590.30 449,590.30 100.00 无法收回
海南美佳茶艺馆 126,318.15 126,318.15 100.00 无法收回
其他 536,196.03 536,196.03 100.00 无法收回
合 计 3,328,956.27 2,661,985.01
（2）本报告期转回或收回情况
转回或收回前累
确定原坏账 转回或收回
应收款内容 转回或收回原因 计已计提坏账准
准备的依据 金额
备金额
经协商对方同意付
业主欠付物业管理费等 无法收回 1,689,338.38 812,904.94
款
合计 1,689,338.38 812,904.94
（3）本报告期无核销应收账款情况。
（4）本报告期应收账款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）应收账款金额前五名单位情况：
与本公司 占应收账款总
单位名称 金额 年限
关系 额的比例(%)
深圳市基永物业发展有限公司 非关联方 98,611,328.05 3 年以上 76.83
深圳特威实业有限公司 非关联方 2,836,561.00 3 年以上 2.21
深圳市鲁南实业发展公司 非关联方 2,818,284.84 5 年以上 2.20
天虹商场股份有限公司 非关联方 2,645,723.19 1至3年 2.06
深圳市皇太子酒楼 非关联方 1,018,170.14 1至3年 0.79
合 计 107,930,067.22 84.09
（6）本报告期应收账款中无关联方欠款情况。
78
5、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露：
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备
的其他应收款 93,228,151.68 66.57 93,228,151.68 100.00
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1 5,959,711.33 4.26 178,791.34 3.00
组合2 31,650,806.21 22.60
组合小计 37,610,517.54 26.85 178,791.34 0.48
单项金额虽不重大但单项计提坏账
准备的其他应收款 9,215,789.11 6.58 9,215,783.11 100.00
合 计 140,054,458.33 100.00 102,622,726.13 73.27
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备 93,518,263.68 66.48 93,518,263.68 100.00
的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1 5,329,966.00 3.79 159,898.98 3.00
组合2 32,617,813.08 23.18
组合小计 37,947,779.08 26.97 159,898.98 0.42
单项金额虽不重大但单项计提坏账 9,216,737.11 6.55 9,216,737.11 100.00
准备的其他应收款
79
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
合 计 140,682,779.87 100.00 102,894,899.77 73.14
其他应收款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
金田实业(集团)股份有 56,600,000.00 56,600,000.00 100.00 履行担保款项，难以收回
限公司
安徽南鹏造纸有限公司 8,005,472.00 8,005,472.00 100.00 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝 6,481,353.60 6,481,353.60 100.00 无可执行财产难以收回
金行有限公司
上海裕通房地产开发有 5,676,000.00 5,676,000.00 100.00 诉讼判决难以收回
限公司
五粮液酒家 5,523,057.70 5,523,057.70 100.00 已清算
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00 已清算
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00 项目停建
深圳国贸饮食企业有限 2,551,652.48 2,551,652.48 100.00 公司资不抵债
公司
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00 项目停建
合 计 93,228,151.68 93,228,151.68 ——
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 计提比例(%) 坏账准备
组合1 5,959,711.33 3.00 178,791.34
合 计 5,959,711.33 178,791.34
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因
深圳物方陶瓷工业有限公司 1,747,264.25 1,747,264.25 100.00 经营状况不佳
梁伟民 1,357,137.11 1,357,137.11 100.00 人员已退休款项难以收回
80
时代新居农行按揭担保赔偿款 601,762.21 601,762.21 100.00 业主无力偿还
陈良芳 500,000.00 500,000.00 100.00 失踪无法收回
晏坤平 496,307.77 496,307.77 100.00 长期未能收回
深圳市物业建筑设计公司 335,828.92 335,828.92 100.00 难以收回
其他 4,177,488.85 4,177,482.85 100.00 难以收回
合 计 9,215,789.11 9,215,783.11
（2）本报告期无报告期前已全额计提坏账准备，或已全额计提坏账准备，或计提坏账准备
的比例较大，但在本期又全额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收账款。
（3）本报告期无核销其他应收账款情况。
（4）本报告期其他应收款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）其他应收款金额前五名单位情况：
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例(%)
金田实业（集团）股份有限公司 非关联方 56,600,000.00 3 年以上 40.41
深圳国贸天安物业有限公司 合营企业 14,705,931.45 3 年以上 10.50
安徽南鹏造纸有限公司 联营企业 8,005,472.00 3 年以上 5.72
深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公司 非关联方 6,481,353.60 3 年以上 4.63
上海裕通房地产有限公司 非关联方 5,676,000.00 3 年以上 4.05
合 计 91,468,757.05 65.31
（6）本报告期其他应收款中关联方欠款情况详见附注（六）7。
6、 预付账款
（1）预付账款按账龄结构列示：
期末账面余额 年初账面余额
账龄结构
金额 占总额的比例（%） 金额 占总额的比例（%）
1年以内（含1年） 388,462,284.09 99.33 33,804,247.57 68.48
1 年至 2 年（含 2 年） 2,477,239.25 0.63 15,412,693.95 31.22
2 年至 3 年（含 3 年） 100,901.00 0.03 90.00
3 年以上 42,738.38 0.01 143,400.35 0.30
81
合 计 391,083,162.72 100.00 49,360,431.87 100.00
（2）期末金额较大的预付款项情况：
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
预付地价款及 非关联方 385,563,863.60 1 年以内 注1
契税
预缴税金 非关联方 4,245,842.40 1 年以内 注2
合 计 389,809,706.00
注1：2011 年1 月28 日，公司通过现场竞价，以总价611,866,080.00元购得位于江苏省扬州
市维扬区676 号地块的国有建设用地使用权，并签定土地使用权转让合同及支付了地价款及契税
385,563,863.60元，截止报告期末该土地权证尚未办理在公司名下。详细情况见2011年1月31日公
司董事会公告。
注 2：根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，转让土地使用权或者销售不动产，采用预
收款（包括预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。本公司结余的预缴税
金系为尚未达到确认收入条件的房地产项目预收款项而已经预缴的营业税、城建税、教育费附加
等各项税费。
（3）本报告期预付账款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或其他关联
方欠款情况。
7、 存货
（1）存货分类：
其中：含有借款 本期转回跌价准
存货种类 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额 费用资本化的 备金额占期末余
金额 额的比例
原材料 1,945,434.11 1,584,789.90 1,657,860.67 1,872,363.34
库存商品 46,487.22 162,661.29 161,647.71 47,500.80
低值易耗品 286,508.16 383,666.06 188,999.06 481,175.16
拟开发土地 564,148,342.07 14,181,696.75 1,101,207.89 577,228,830.93
在建开发产品 708,419,461.27 68,077,281.52 373,022,052.81 403,474,689.98 42,474,890.34
已完工开发产品 339,789,667.25 374,926,359.53 245,152,600.22 469,563,426.56 25,096,974.95
合 计 1,614,635,900.08 459,316,455.05 621,284,368.36 1,452,667,986.77 67,571,865.29
82
注：所有权受限制的存货详见附注（五）16。
（2）存货跌价准备：
年初账面 本期 本期减少额
存货种类 期末账面余额
余额 计提额 转回 转销 外币折算影响
原材料 412,218.40 10,116.54 402,101.86
拟开发土地 38,040,376.30 580,107.89 37,460,268.41
合 计 38,452,594.70 10,116.54 580,107.89 37,862,370.27
注1： 外币折算影响系下属子公司深业地产有限公司等外币报表折算产生。
（3）具体明细如下：
A 拟开发土地
期末余额 年初余额
项 目
金 额 跌价准备 金 额 跌价准备
皇岗口岸土地 46,923,373.98 46,823,373.98
海南琼山土地 6,648,404.13 6,648,404.13 6,648,404.13 6,648,404.13
深惠花园土地 36,081,191.89 36,081,191.89
福昌二期土地 5,816,127.11 5,816,127.11 5,816,127.11 5,816,127.11
香港町九土地 47,448,937.17 24,995,737.17 48,550,145.06 25,575,845.06
东莞大朗土地 221,790,487.95 220,870,945.40
徐州大彭土地 212,520,308.70 199,358,154.50
合 计 577,228,830.93 37,460,268.41 564,148,342.07 38,040,376.30
B 在建开发产品
期末 年初
预计竣工
项 目 开工时间 预计总投资 资本化利息 资本化利息
时间 账面余额 账面余额
余额 余额
深物业深港1
号(原皇御苑C 2007.1 2011.1 422,860,000.00 355,000,672.49 43,529,960.53
区-B地块)
深物业廊桥公
馆(原皇御苑D 2008.3 2012.6 514,170,000.00 319,593,928.10 37,573,739.32 285,614,373.55 25,691,436.49
区)
彩天怡色 2009.7 2012.12 110,000,000.00 83,880,761.88 4,901,151.02 67,804,415.23 3,182,963.80
合 计 403,474,689.98 42,474,890.34 708,419,461.27 72,404,360.82
C 已完工开发产品
项 目 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 跌价准备
83
项 目 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 跌价准备
国贸广场 1995.12 7,372,250.95 7,372,250.95
皇御苑 A 区 2001.06 2,754,653.11 2,754,653.11
皇御苑 B 区 2003.12 15,346,340.13 15,346,340.13
御花园 2008.11 432,522.28 2,174.94 434,697.22 0.00
皇城广场 1997.05 165,983,041.16 165,983,041.16
海口蓝岛水岸 2008.12 6,817,404.62 6,817,404.62 0.00
新华城 2010.6 127,276,489.74 17,517,501.63 109,758,988.11
日豪名园 4,654,651.00 4,654,651.00
福昌大厦裙楼 6,421,447.63 6,421,447.63
深港 1 号 374,924,184.59 220,382,996.75 154,541,187.84
其他项目 2,730,866.63 2,730,866.63
合 计 339,789,667.25 374,926,359.53 245,152,600.22 469,563,426.56
8、 对合营企业投资和联营企业投资
本企业在被
企业 法人代 注册资本 本企业持股 投资单位表
被投资单位名称 注册地 业务性质
类型 表 （万元） 比例(%) 决权比例
(%)
一、合营企业
深圳物业吉发仓储 有限责
深圳市 王航军 服务业 HKD5,415 50.00 50.00
有限公司 任公司
深圳国贸天安物业 有限责
深圳市 陈玉刚 服务业 USD888 50.00 50.00
有限公司 任公司
深圳天安国际大厦 有限责
深圳市 张长胜 物业管理 300 50.00 50.00
物业管理有限公司 任公司
二、联营企业
深圳国贸实业发展 有限责
深圳市 查生明 服务业 HKD3,280 38.33 38.33
有限公司 任公司
安徽南鹏造纸有限 有限责
淮南市 王益重 工业生产 USD800 30.00 30.00
公司 任公司
84
深圳物方陶瓷工业 有限责
深圳市 颜文波 工业生产 USD12,500 26.00 26.00
有限公司 任公司
期末净资产总 本期营业收入总 关联 组织机构
被投资单位名称 期末资产总额 期末负债总额 本期净利润
额 额 关系 代码
一、合营企业
深圳物业吉发仓储有限 合营
公司 56,571,803.94 2,651,254.04 53,920,549.90 3,398,860.00 694,196.01 公司 618847828
深圳国贸天安物业有限 合营
公司 128,049,459.64 53,905,057.33 74,144,402.31 9,200,066.54 323,439.58 公司 618845152
深圳天安国际大厦物业 合营
管理有限公司 32,331,676.68 26,827,212.37 5,469,702.31 8,725,713.36 341,041.66 公司 618930517
二、联营企业
深圳国贸实业发展有限 联营
公司 公司
安徽南鹏造纸有限公司 联营
公司
深圳物方陶瓷工业有限 联营
公司 公司
9、 长期股权投资
在被投资单
在被投资单位表
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 期末余额 位持股比例
决权比例(%)
(%)
一、权益法核算的长期
股权投资
深圳物业吉发仓储有限
30,645,056.04 26,613,176.96 347,098.01 26,960,274.97 50.00 50.00
公司
深圳国贸天安物业有限
23,186,124.00 36,910,481.36 161,719.79 37,072,201.15 50.00 50.00
公司
深圳天安国际大厦物业
1,500,000.00 2,564,330.33 170,520.83 2,734,851.16 50.00 50.00
管理有限公司
二、成本法核算的长期
股权投资
深圳物方陶瓷工业有限 18,983,614.14 18,983,614.14 18,983,614.14 26.00 26.00
85
公司
深圳国贸实业发展有限
20,154,840.79 3,682,972.55 3,682,972.55 38.33 38.33
公司
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00 13,824,000.00 13,824,000.00 30.00 30.00
华塑控股股份有限公司 2,962,500.00 2,962,500.00 2,962,500.00 0.33 0.33
北方机械（集团）股份
3,465,000.00 3,465,000.00 3,465,000.00 12.66 12.66
有限公司
广东省华粤房地产股份
8,780,645.20 8,780,645.20 8,780,645.20 8.47 8.47
有限公司
深圳国贸石油有限公司 8,500,000.00 8,500,000.00 8,500,000.00 100.00 100.00
广州利士风汽车有限公
6,000,000.00 6,000,000.00 6,000,000.00 30.00 30.00
司
三亚东方旅业股份有限
1,350,000.00 1,350,000.00 1,350,000.00 0.28 0.28
公司
深衫公司 17,695.09 17,695.09 17,695.09
澳门华深企业有限公司 85,621.36 82,611.65 -1,873.79 80,737.86 10.00 10.00
重庆广发房屋开发有限
2,598,061.52 2,506,736.09 -56,857.46 2,449,878.63 27.25 27.25
公司
塞班岛项目 1,935,184.04 1,867,159.65 -42,350.66 1,824,808.99 30.00 30.00
合 计 —— 138,110,923.02 578,256.72 138,689,179.74 —— ——
在被投资单位持股比例与 本期计提减值 本期转销减值
被投资单位名称 减值准备 现金红利
表决权比例不一致的说明 准备 准备
一、权益法核算的长期股权投资
深圳物业吉发仓储有限公司
深圳国贸天安物业有限公司
深圳天安国际大厦物业管理有限
公司
二、成本法核算的长期股权投资
深圳物方陶瓷工业有限公司 18,983,614.14
深圳国贸实业发展有限公司 3,682,972.55
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00
华塑控股股份有限公司 2,160,300.45
86
北方机械（集团）股份有限公司 3,465,000.00
广东省华粤房地产股份有限公司 8,780,645.20
深圳国贸石油有限公司
广州利士风汽车有限公司
三亚东方旅业股份有限公司 1,350,000.00
深衫公司 17,695.09
澳门华深企业有限公司 80,737.86 -1,873.79
重庆广发房屋开发有限公司 2,449,878.63 -56,857.46
塞班岛项目 1,824,808.99 -42,350.66
合 计 56,619,652.91 -101,081.91 0.00
注1：对澳门华深企业有限公司、塞班岛项目、重庆广发房屋开发有限公司长期股权投资以
及减值准备本期减少的原因系外币报表折算产生。
10、 投资性房地产
（1）投资性房地产明细：
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、原价合计 445,061,716.48 15,218,015.13 266,447.78 460,013,283.83
1．房屋、建筑物 437,091,762.08 15,218,015.13 266,447.78 452,043,329.43
2．土地使用权 7,969,954.40 7,969,954.40
二、累计折旧和累计摊销合计 149,477,012.39 10,654,660.35 181,703.32 159,949,969.42
1．房屋、建筑物 146,653,475.32 10,400,087.79 181,703.32 156,871,859.79
2．土地使用权 2,823,537.07 254,572.56 3,078,109.63
三、投资性房地产账面净值合计 295,584,704.09 300,063,314.41
1．房屋、建筑物 290,438,286.76 295,171,469.64
2．土地使用权 5,146,417.33 4,891,844.77
四、投资性房地产减值准备累计金额
合计
1．房屋、建筑物
2．土地使用权
五、投资性房地产账面价值合计 295,584,704.09 300,063,314.41
1．房屋、建筑物 290,438,286.76 295,171,469.64
87
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
2．土地使用权 5,146,417.33 4,891,844.77
注：本期折旧和摊销额8,283,686.02元。
（2）房屋建筑物原值增加主要系用于出租由存货、固定资产转入投资性房地产所致。
（3）所有权受限制的投资性房地产详见附注（五）16。
（4）期末持有待售的投资性房地产情况：
资产名称 账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
淡水物业城商铺 2,563,426.76 10,721,620.00 761,000.00 2011年9月
注1：淡水物业城商铺包括淡水物业城1层62间商铺、2层32间商铺、2#、4#库房。
注2：持有待售投资性房地产系本公司与深圳市投资控股有限公司签订的资产置换协议涉及
的置换资产，详见附注（九）1。
11、 固定资产
（1） 固定资产明细：
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、原价合计 168,185,950.57 1,698,424.56 7,051,685.28 162,832,689.85
其中：房屋及建筑物 112,291,830.62 6,712,210.28 105,579,620.34
机器设备 43,692.42 43,692.42
运输设备 39,817,509.65 934,036.00 272,000.00 40,479,545.65
电子及其他设备 11,784,507.29 764,388.56 67,475.00 12,481,420.85
固定资产装修 4,248,410.59 4,248,410.59
二、累计折旧合计 89,997,487.90 6,167,973.01 2,824,387.03 93,341,073.88
其中：房屋及建筑物 59,243,826.44 1,942,643.78 2,505,770.20 58,680,700.02
机器设备 33,422.69 1,820.20 35,242.89
运输设备 18,780,800.29 3,607,031.58 258,400.00 22,129,431.87
电子及其他设备 7,997,265.00 569,531.65 60,216.83 8,506,579.82
固定资产装修 3,942,173.48 46,945.80 3,989,119.28
三、固定资产账面净值合计 78,188,462.67 69,491,615.97
其中：房屋及建筑物 53,048,004.18 46,898,920.32
机器设备 10,269.73 8,449.53
88
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
运输设备 21,036,709.36 18,350,113.78
电子及其他设备 3,787,242.29 3,974,841.03
固定资产装修 306,237.11 259,291.31
四、固定资产减值准备累计金额合计 75,717.16 75,717.16
其中：房屋及建筑物
机器设备
运输设备
电子及其他设备 75,717.16 75,717.16
固定资产装修
五、固定资产账面价值合计 78,112,745.51 69,415,898.81
其中：房屋及建筑物 53,048,004.18 46,898,920.32
机器设备 10,269.73 8,449.53
运输设备 21,036,709.36 18,350,113.78
电子及其他设备 3,711,525.13 3,899,123.87
固定资产装修 306,237.11 259,291.31
注 1：本期折旧额 6,111,240.21 元。
（2） 暂时闲置固定资产的情况：
预计投入正常
闲置资产类别 账面原值 累计折旧 减值准备 账面净值
生产经营时间
房屋建筑物 11,259,145.58 2,884,467.86 8,374,677.72
合 计 11,259,145.58 2,884,467.86 8,374,677.72
（3）期末持有待售的固定资产情况：
固定资产名称 账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
淡水物业城商铺 4,357,131.16 15,357,630.00 1,090,000.00 2011年9月
注1：包括淡水物业城1层34间商铺、2层145间商铺、3#库房。
注2：持有待售固定资产系本公司与深圳市投资控股有限公司签订的资产置换协议涉及的置
换资产，详见附注（九）1。
12、 无形资产
89
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、原价合计 146,986,146.80 146,986,146.80
营运车牌 144,851,143.70 144,851,143.70
回购出租营运车牌经营权 2,135,003.10 2,135,003.10
二、累计摊销额合计 40,422,480.88 3,260,758.25 43,683,239.13
营运车牌 39,861,138.24 3,197,651.10 43,058,789.34
回购出租营运车牌经营权 561,342.64 63,107.15 624,449.79
三、无形资产账面净值合计 106,563,665.92 103,302,907.67
营运车牌 104,990,005.46 101,792,354.36
回购出租营运车牌经营权 1,573,660.46 1,510,553.31
四、无形资产减值准备累计金额合计
营运车牌
回购出租营运车牌经营权
五、无形资产账面价值合计 106,563,665.92 103,302,907.67
营运车牌 104,990,005.46 101,792,354.36
回购出租营运车牌经营权 1,573,660.46 1,510,553.31
注 1：本期摊销额 3,260,758.25 元。
注2：所有权受限制的无形资产详见附注（五）16。
13、 递延所得税资产和递延所得税负债
（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债：
项 目 期末数 年初数
递延所得税资产：
资产减值准备 26,972.53 26,972.53
已预提待抵扣的土地增值税 103,425,261.50 38,588,791.11
已预提未支付的辞退福利
可抵扣亏损 2,545,920.89 731,982.32
结转以后年度抵扣的职工教育经费 5,807.66 141.24
未实现的内部销售损益 1,865,702.54 1,952,088.51
房地产企业预售收入计算的预计利润 41,909,673.60
90
计提的应付开发成本类款项产生的递延税款 1,651,817.51
小 计 109,521,482.63 83,209,649.31
递延所得税负债：
金融资产公允价值变动 807.48 807.48
车位成本摊销产生的递延所得税负负债 3,258,868.32
小 计 3,259,675.80 807.48
（2）应纳税差异和可抵扣差异项目明细：
项 目 金额
应纳税差异项目：
金融资产公允价值变动 3,364.50
车位成本摊销产生的递延所得税负债 13,035,473.28
小 计 13,038,837.78
可抵扣差异项目：
资产减值准备 112,385.53
已预提待抵扣的土地增值税 430,137,727.82
可抵扣亏损 10,203,448.86
结转以后年度抵扣的职工教育经费 23,230.62
未实现的内部销售损益 7,692,339.57
房地产企业预售收入计算的预计利润 ,
小 计 448,169,132.40
14、 其他非流动资产
项 目 期末账面余额 年初账面余额
其他非流动资产 9,000,000.00
合 计 9,000,000.00
注：其他非流动资产系子公司深圳市国贸物业管理有限公司于 2011 年 5 月 20
日以平安银行股份有限公司深圳分行为受托人向公司控股股东的子公司深圳市深新
出租汽车有限公司提供的委托借款 900 万元，到期日为 2013 年 5 月 20 日，年利率
为 6.40%，该贷款报告期取得利息收入 4.96 万元。深圳市深新出租汽车有限公司是
91
公司股改承诺进行资产置换的置入企业，置入股权为 100%，截止报告期末，相关过
户手续尚在办理之中。
15、 资产减值准备
本期减少额
项 目 年初账面余额 本期计提额 外币折算 期末账面余额
转回 转销
影响
一、坏账准备 154,942,902.41 442,547.72 943,652.37 290,112.00 154,151,685.76
其中：1．应
收账款坏账
准备 52,048,002.64 416,711.58 935,754.59 51,528,959.63
2．其
他应收账款
坏账准备 102,894,899.77 25,836.14 7,897.78 290,112.00 102,622,726.13
二、存货跌价
准备 38,452,594.70 10,116.54 580,107.89 37,862,370.27
三、长期股权
投资减值准
备 56,720,734.82 101,081.91 56,619,652.91
四、固定资产
减值准备 75,717.16 75,717.16
合 计 250,191,949.09 442,547.72 943,652.37 10,116.54 971,301.80 248,709,426.10
16、 所有权受到限制的资产
（1）资产所有权受到限制的原因：
A 公司下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司以下属子公司深圳市国贸小汽车出租有限
公司的80个营运车牌产权证质押取得长期借款19,000,000.00元，期末余额5,200,000.00元，该借款
将于一年内到期。
B 公司下属子公司深圳市皇城地产有限公司以廊桥公馆项目、深圳国际贸易中心大厦A区3
层以及4-01号物业抵押取得长期借款240,000,000.00元，期末余额240,000,000.00元，该借款将于
一年内到期。
C 公司下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司以权证号为深房地字第3000412119号的冬
瓜岭彩田路西土地抵押取得长期借款 90,000,000.00元，本期放款10,096,450.00元，期末余额
22,096,450.00元，该借款将于一年内到期。
（2）所有权受到限制的资产金额如下：
所有权受到限制的资产类别 年初账面价值 本期增加额 本期减少额 期末账面价值
92
所有权受到限制的资产类别 年初账面价值 本期增加额 本期减少额 期末账面价值
用于担保的资产：
固定资产—房屋建筑物
投资性房地产—房屋建筑物 4,613,658.96 447,711.54 4,165,947.42
存货—开发成本 315,751,715.18 50,055,901.20 365,807,616.38
—开发产品
无形资产—营运车牌 34,097,886.44 1,808,333.33 32,289,553.11
合 计 354,463,260.58 50,055,901.20 2,256,044.87 402,263,116.91
17、 短期借款
借款条件 期末账面余额 年初账面余额
信用借款 500,000,000.00 10,000,000.00
抵押借款 50,096,450.00
合 计 550,096,450.00 10,000,000.00
注 1：资产负债表日后重大的借款、还款情况详见附注（八）1。
注 2：期末信用借款系深圳市投资控股有限公司委托中国光大银行深圳景田支行向本公司子
公司深圳市国贸汽车实业有限公司及深圳市皇城地产有限公司的借款详见附注（六）6（2）。
18、 应付账款
（1）本报告期应付账款余额情况：
项 目 期末账面余额 年初账面余额
金 额 97,684,187.85 105,465,038.93
注：本公司账龄超过一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、质保金等。
（2）本报告期应付账款中无应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联
方的款项情况。
19、 预收账款
（1）本报告期预收账款余额情况：
项 目 期末账面余额 年初账面余额
金 额 28,734,267.71 878,660,737.46
注：预收账款本报告期下降 96.73%主要系深港 1 号项目预收楼款本报告期达到收入确认条
93
件而结转收入所致。
（2）主要房地产项目销售预收款情况：
项 目 账龄 期末余额 年初余额 预计竣工时间
皇城广场 二至三年 2,176,421.15 2,176,421.15 已竣工
皇御苑 A 区 二至五年 846,495.63 846,495.63 已竣工
皇御苑 B 区 二至五年 218,413.26 218,413.26 已竣工
丰润花园 四至五年 70,638.00 70,638.00 已竣工
新华城 一年以内 14,916,913.00 1,550,000.00 已竣工
深港一号 一年以内 3,073,356.00 869,876,870.00 已竣工
合 计 21,302,237.04 874,738,838.04
注：账龄超过一年的预收款项原因系已收到款项但未达到收入确认条件而没有结转收入。
（3）本报告期预收账款中无预收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联
方的款项情况。
20、 应付职工薪酬
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 32,665,922.45 79,126,041.83 86,028,371.89 25,763,592.39
二、职工福利费 2,909,681.39 2,909,681.39
三、社会保险费 -16,300.21 8,492,383.78 8,380,134.34 95,949.23
其中：1．医疗保险费 -4,817.41 1,336,476.26 1,295,387.25 36,271.60
2．基本养老保险费 -17,395.04 4,683,200.27 4,623,337.19 42,468.04
3．年金缴费 1,926,339.62 1,924,719.62 1,620.00
4．失业保险费 3,378.43 155,630.15 150,100.24 8,908.34
5．工伤保险费 1,351.36 132,119.37 129,907.40 3,563.33
6．生育保险费 1,182.45 146,739.11 144,803.64 3,117.92
7．劳务工合作医疗 27,102.00 27,102.00
8．其他社会保险 84,777.00 84,777.00
四、住房公积金 13,059,075.76 2,840,817.31 10,613,006.09 5,286,886.98
五、工会经费和职工教育经费 3,062,191.56 2,294,716.79 1,694,031.36 3,662,876.99
六、非货币性福利
七、因解除劳动关系给予的补偿 5,046,515.80 76,574.00 4,122,516.00 1,000,573.80
94
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
合 计 53,817,405.36 95,740,215.10 113,747,741.07 35,809,879.39
21、 应交税费
税费项目 期末账面余额 年初账面余额
1．增值税 516,798.32 56,624.81
2．营业税 2,178,368.58 3,375,734.58
3．所得税 71,501,692.12 30,732,401.20
4．印花税 -10,939.80 -9,805.53
5．教育费附加 88,417.13 105,068.39
6．土地增值税 430,404,494.35 159,797,764.26
7．城市维护建设税 174,400.62 218,743.52
8．房产税 900,550.63 909,138.25
9．个人所得税 1,313,985.36 393,918.78
10．堤围费 2,643.10 2,842.64
11．其他 10,464.10 2,749.97
合 计 507,080,874.51 195,585,180.87
注：应交税费的增加主要系本期深港1号项目达到结转条件确认收入而增加应交土地增值税所致。
22、 其他应付款
（1）本报告期其他应付款余额情况：
项 目 期末账面余额 年初账面余额
合 计 232,581,437.35 229,549,997.54
（2）本报告期其他应付款中无应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位的款
项情况。
（3）其他应付款金额前五名单位情况：
项 目 金 额 性质或内容
预提土地增值费 56,303,627.40 预提土地增值费
95
项 目 金 额 性质或内容
海南亿润房地产有限公司 34,509,983.13 代收款项
租赁等按金 29,804,294.27 按金
深圳市广虹投资有限公司 17,270,000.00 往来款
广州利士风汽车有限公司 15,344,017.08 往来款
合 计 153,231,921.88
（4）本报告期其他应付款中应付关联方款项详见附注（六）7。
23、 一年内到期的非流动负债
（1）明细情况：
类 别 期末账面余额 年初账面余额
长期借款 310,200,000.00 250,960,000.00
合 计 310,200,000.00 250,960,000.00
（2）一年内到期的长期借款：
项 目 期末账面余额 年初账面余额
保证借款 93,000,000.00 243,000,000.00
抵押借款 212,000,000.00
质押借款 5,200,000.00 7,960,000.00
合 计 310,200,000.00 250,960,000.00
1 年内到期的长期借款情况
期末余额 年初余额
借款起始 利率
贷款单位 借款终止日 币种
日 (%)
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
中国农业银行 2009 年 10 2011 年 10 月 人民 5.76 —— 43,000,000.00
股份有限公司 月 26 日 25 日 币
深圳东部支行
中国农业银行 2010 年 1 2011 年 10 月 人民 5.76 —— —— 100,000,000.00
股份有限公司 月 27 日 25 日 币
深圳东部支行
中国农业银行 2010 年 2 2011 年 10 月 人民 5.76 —— 93,000,000.00 —— 100,000,000.00
股份有限公司 月3日 25 日 币
深圳东部支行
平安银行中心 2008 年 12 2011 年 12 月 人民 6.40 —— 5,200,000.00 —— 7,960,000.00
商务支行 月8日 8日 币
中国农业银行 2009 年 3 2012 年 3 月 人民 5.49 200,000,000.00
股份有限公司 月 20 日 19 日 币
深圳东部支行
96
平安银行中心 2010 年 3 2012 年 3 月 人民 6.40 12,000,000.00
商务支行 月 10 日 10 日 币
合 计 —— —— 310,200,000.00 —— 250,960,000.00
注：资产负债表日后重大的借款、还款情况详见附注（八）1。
24、 长期借款
（1）借款分类：
借款条件 期末账面余额 年初账面余额
抵押借款 212,000,000.00
合 计 212,000,000.00
（2）长期借款明细情况：
期末余额 年初余额
利率
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种
(%) 外币 外币
本币金额 本币金额
金额 金额
中国农业银行股 2009 年 3 月 2012 年 3 月 人民币 5.49 —— —— 200,000,000.00
份有限公司深圳 20 日 19 日
东部支行
平安银行中心商 2010 年 3 月 2012 年 3 月 人民币 6.40 —— 12,000,000.00
务支行 10 日 10 日
合 计 —— —— —— 212,000,000.00
注：资产负债表日后重大的借款、还款情况详见附注（八）1。
25、 其他非流动负债
项 目 期末账面余额 年初账面余额
1、公用设施专用基金 7,958,418.62 7,958,418.62
2、房屋本体基金 12,225,560.93 10,772,085.75
3、入伙保证金 7,586,237.23 8,372,874.11
4、电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44
5、代管维修金 27,126,812.25 26,952,949.71
6、出租车保证金 29,410,000.00 28,190,000.00
7、待转销营运车牌出租收益 14,622,122.43 15,268,733.25
8、其他 660,000.38
合 计 102,948,566.90 102,194,477.26
97
26、 股本
单位：万股
本报告期变动前 本报告期变动增减(+,-) 本报告期变动后
项 目 发行 公积金 比例
数量 比例（%） 送股 其他 小计 数量
新股 转 股 （%）
一、有限售条件股份 38,864.06 65.21 -266.57 38,597.49 64.76
1、国家持股
2、国有法人持股 38,250.94 64.18 26.91 38,277.85 64.23
3、其他内资持股 613.12 1.03 -293.63 319.64 0.54
其中：
境内法人持股 559.92 0.94 -293.48 266.29 0.45
境内自然人持股 53.20 0.09 0.15 53.35 0.09
4、外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 20,733.85 34.79 266.57 21,000.42 35.24
1、人民币普通股 13,973.73 23.45 266.71 14,240.44 23.89
2、境内上市的外资股 6,760.12 11.34 -0.14 6,759.98 11.35
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 59,597.91 100 59,597.91 100
27、 资本公积
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
股本溢价 38,687,344.20 38,687,344.20
其他资本公积 25,332,931.52 25,332,931.52
其中：权益法核算的长期股权投资，被投资 25,332,931.52 25,332,931.52
单位除净损益以外所有者权益的其他变动
98
合 计 64,020,275.72 64,020,275.72
28、 盈余公积
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
法定盈余公积 69,712,050.51 69,712,050.51
合 计 69,712,050.51 69,712,050.51
29、 未分配利润
项 目 金 额 提取或分配比例
调整前年初未分配利润 148,961,664.40
加：年初未分配利润调整数
调整后年初未分配利润 148,961,664.40
加：本期归属于母公司所有者的净利润 299,688,854.39
减：提取法定盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 448,650,518.79
30、 营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
项 目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 1,135,069,760.67 682,795,978.92
其他业务收入 11,521,987.40 14,632,604.75
营业总收入 1,146,591,748.07 697,428,583.67
营业成本 364,020,033.56 484,094,910.86
注：本期营业收入发生额比上期上升66.40%，主要系深港1号项目本期销售房产结转收入大
于上期新华城项目所致；本期营业成本发生额比上期下降24.80%，主要系本期结转项目面积比
上年同期减少所致。
99
（2）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 975,099,886.31 235,315,564.21 552,327,378.25 383,594,599.90
房屋租赁和物业管理 120,827,361.03 103,300,190.29 95,360,097.27 74,909,212.99
交通运输 27,322,534.36 13,207,549.70 24,623,306.06 12,120,951.47
饮食服务 8,202,720.56 6,978,766.50 7,446,456.48 5,843,092.73
其他 3,617,258.41 3,130,870.02 3,038,740.86 3,016,977.91
合 计 1,135,069,760.67 361,932,940.72 682,795,978.92 479,484,835.00
注：其他系工程监理、电梯维护保养、汽车修理等收入。
31、 营业税金及附加
项 目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 57,521,548.07 35,243,324.39 应税收入的 3%、5%
城市维护建设税 1,476,112.55 460,735.10 应纳增值税及营业税额的 1%、7%
教育费附加 1,780,002.35 1,057,714.57 应纳增值税、营业税额的 3%
土地增值税 272,221,768.10 19,121,492.51 30%－60%四级超率累进税率
堤围费 25,276.21 99,621.40 营业收入的 0.01%
房产税 1,327,501.80 每年按 70%房产原值的 1.2%
土地使用税 138,747.78 每年按占地面积每平方 9 至 30 元缴纳
其他 25,077.99 4,403.90
合 计 334,516,034.85 55,987,291.87
注：本期营业税金及附加发生额比上期上升 497.49%，主要系结转深港 1 号项目收入增加从
而增加流转税及结转项目的毛利率上升从而增加土地增值税所致。
32、 销售费用
项 目 本期发生额 上期发生额
职工与营业机构费用 2,857,923.77 1,555,748.65
销售代理费、广告费及宣传推广费用 3,851,131.14 315,664.57
其他 1,091,016.90 3,879,410.77
100
项 目 本期发生额 上期发生额
合 计 7,800,071.81 5,750,823.99
注：本报告期销售费用上升35.63%主要系支付的广告费及展览费增加所致。
33、 管理费用
项 目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬与行政费用 31,234,935.10 23,412,351.45
财产费用 2,559,565.98 2,635,515.89
诉讼费用 437,000.00 791,996.24
税金 589,879.34 2,537,951.32
其他 5,778,846.39 3,986,461.31
合 计 40,600,226.81 33,364,276.21
34、 财务费用
类 别 本期发生额 上期发生额
利息支出 6,707,708.89 2,056,720.96
减：利息收入 1,989,769.10 2,301,053.14
汇兑净损失 -199,051.95 -61,672.71
其他 323,941.53 193,739.71
合 计 4,842,829.37 -112,265.18
注：本报告期财务费用增加 4,955,094.55 元主要系深港 1 号项目竣工，项目贷款利息停止资
本化记入当期损益及利息收入减少所致。
35、 资产减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
1．坏账损失 -501,104.65 -51,166.00
2．存货跌价损失 -25,955,962.89
合 计 -501,104.65 -26,007,128.89
36、 公允价值变动损益
101
项 目 本期发生额 上期发生额
公允价值变动损益 39,900.00
合 计 39,900.00
37、 投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
1．权益法核算的投资收益 679,338.63 622,481.40
2．处置长期股权投资收益 1,539,906.36
3．委托贷款收益 49,600.00
合 计 728,938.63 2,162,387.76
注：委托贷款收益见附注（五）14。
38、 营业外收入
计入当期非经常性
项 目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
1．非流动资产处置利得合计 316,049.31
其中：固定资产处置利得 316,049.31
2．其他 939,663.41 6,268,424.59 939,663.41
其中：无需偿还的债务 43,224.37 3,608,476.00 43,224.37
罚没收入 40,450.00 328,121.69 40,450.00
合 计 939,663.41 6,584,473.90 939,663.41
39、 营业外支出
计入当期非经常性
项 目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
1．非流动资产处置损失合计 21,155.77 47,253.80 21,155.77
其中：固定资产处置损失 21,155.77 47,253.80 21,155.77
2．公益性捐赠支出 25,000.00
3．税收滞纳金及罚款 26,095.00 19,937.73 26,095.00
4．预计负债 -279,047.46
5．赔偿款 774,698.00 401,062.35 774,698.00
102
计入当期非经常性
项 目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
6．其他 45,934.55 12,663.64 45,934.55
合 计 867,883.32 226,870.06 867,883.32
40、 所得税费用
项 目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 120,115,805.03 7,181,860.70
加：递延所得税费用（收益以“-”列示） -23,690,284.38 18,976,282.19
所得税费用 96,425,520.65 26,158,142.89
41、 每股收益
项 目 本期每股收益 上期每股收益
基本每股收益 0.5029 0.2127
稀释每股收益 0.5029 0.2127
本期每股收益计算过程如下：
基本每股收益＝299,688,854.39÷595,979,092.00＝0.5029
稀释每股收益＝299,688,854.39÷595,979,092.00＝0.5029
上期每股收益重新计算过程如下：
基本每股收益＝126,752,423.52÷595,979,092.00＝0.2127
稀释每股收益＝126,752,423.52÷595,979,092.00＝0.2127
注：基本每股收益和稀释每股收益的计算方法
A．基本每股收益= P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利
润；S为发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1为报告期因公积金转增股本或股
票股利分配等增加股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj为报告期因回购等
减少股份数；Sk为报告期缩股数；M0报告期月份数；Mi为增加股份次月起至报告期期末的累计
月数；Mj为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
B．稀释每股收益= P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转
换债券等增加的普通股加权平均数)
103
其中，P1为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的
净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在
计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非
经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小
的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
42、 其他综合收益
本期 上期
项 目
发生额 发生额
1．可供出售金融资产产生的利得(损失)金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小 计
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小 计
3．现金流量套期工具产生的利得(或损失)金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小 计
4．外币财务报表折算差额 -676,994.58 -244,754.36
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小 计 -676,994.58 -244,754.36
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小 计
合 计 -676,994.58 -244,754.36
104
43、 现金流量表相关信息
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 金额
收到的其他与经营活动有关的现金 34,676,208.44
其中：代收各项按金、保证金等 9,083,940.79
代业主收停车场及空调改造款 7,908,087.29
代海南亿润房地产有限公司收款 6,000,000.00
收深圳物业吉发仓储有限公司往来款 2,000,000.00
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 金额
支付的其他与经营活动有关的现金 32,800,739.03
其中：付现管理费用 10,952,766.50
代付办理房产证费用 8,221,032.04
付现销售费用 3,749,622.86
代业主付水电费 2,471,286.52
（3）支付的其他与筹资活动有关的现金
项 目 金额
支付的其他与筹资活动有关的现金 822,200.00
其中：大额借款手续费等 822,200.00
（4）现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 299,688,854.39 126,752,423.52
加：资产减值准备 -501,104.65 -26,007,128.89
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧、投资性房地产
摊销等 14,394,926.23 14,151,383.67
无形资产摊销 3,260,758.25 3,254,331.90
长期待摊费用摊销 86,488.14 110,249.27
105
补充资料 本期金额 上期金额
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 21,155.77 -2,126,627.73
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 27,139.68
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -39,900.00
财务费用（收益以“－”号填列） 20,003,205.02 2,056,720.96
投资损失（收益以“－”号填列） -728,938.63 -2,162,387.76
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -26,311,833.32 9,685,932.83
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 3,258,868.32
存货的减少（增加以“－”号填列） 153,458,007.32 -21,265,374.02
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -349,167,775.75 -13,621,245.49
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -560,433,623.71 -40,841,043.95
其他 -647,162.24
经营活动产生的现金流量净额 -442,971,012.62 49,327,311.75
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 446,585,257.08 705,762,683.59
减：现金的期初余额 534,418,695.36 830,055,588.25
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -87,833,438.28 -124,292,904.66
（5）现金和现金等价物：
项 目 本期金额 上期金额
一、现金 446,585,257.08 705,762,683.59
其中：库存现金 333,103.73 403,656.61
可随时用于支付的银行存款 441,048,076.10 699,876,568.17
可随时用于支付的其他货币资金 5,204,077.25 4,057,964.27
二、期末现金及现金等价物余额 446,585,257.08 705,762,683.59
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 1,424,494.54
106
（六）关联方关系及其交易
1、 本公司关联方的认定标准：
本公司按照企业会计准则和中国证监会的相关规定，确定关联方的认定标准为：一方控制、
共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大
影响的，构成关联方。
2、 本公司的母公司有关信息：
注册资本
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质
（万元）
深圳市投资控 母公司 有限责任公司 深圳市 范春鸣 国有资产 400,000
股有限公司 (国有独资) 管理
母公司对本企业 母公司对本企业的 本企业最终
母公司名称 组织机构代码
的持股比例（%） 表决权比例（%） 控制方
深圳市投资控 深圳市国有资
54.22 54.22 767566421
股有限公司 产管理局
本公司的控股股东现登记为深圳市建设投资控股公司。详见附注（一）4。
3、 本公司的子公司有关信息详见附注（四）1。
4、 本公司的合营和联营企业有关信息详见附注（五）8。
5、 其他关联方
其他关联方名称 其他关联方与本企业的关系 组织机构代码
深圳市深新汽车出租有限公司 同受本公司母公司控制 192200516
6、 关联方交易
（1）关联担保情况
本公司及子公司没有为合并财务报表范围外的其他公司提供担保，相互提供担保情况详见附
注（七）4。
（2）关联方委托借款
1
金额单位：万元
本期支付
委托方名称 受托方名称 借款方 年利率（%） 年初借款 本期借款 本期还款 期末借款
利息
深圳市投资 中国光大银 深圳市国贸 5.5439 1,000.00 1,000.00 26.95
控股有限公 行景田支行 汽车实业有
司 限公司
深圳市投资 中国光大银 深圳市皇城 5.7767 20,000.00 20,000.00 269.58
控股有限公 行景田支行 地产有限公
司 司
深圳市投资 中国光大银 深圳市皇城 5.5386 25,000.00 25,000.00 561.55
控股有限公 行景田支行 地产有限公
司 司
深圳市投资 中国光大银 深圳市国贸 5.7767 4,000.00 4,000.00 53.92
控股有限公 行景田支行 汽车实业有
司 限公司
深圳市国贸 平安银行股 深圳市深新 6.40 900.00 900.00 4.96
物业管理有 份有限公司 出租汽车有
限公司 深圳分行 限公司
合 计 1,000.00 49,900.00 50,900.00 916.96
7、 关联方应收应付款
上市公司应收关联方款项
期末 年初
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 深圳国贸天安物业有限公司 14,705,931.45 14,705,931.45
其他应收款 安徽南鹏造纸有限公司 8,005,472.00 8,005,472.00 8,295,584.00 8,295,584.00
其他应收款 深圳国贸实业发展有限公司 2,551,652.48 2,551,652.48 2,551,652.48 2,551,652.48
其他应收款 深圳物方陶瓷工业有限公司 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25
上市公司应付关联方款项
项 目 关联方 期末账面余额 年初账面余额
其他应付款 深圳市国贸石油有限公司 7,062,002.47 7,196,769.67
其他应付款 深圳物业吉发仓储有限公司 14,045,808.00 12,148,556.00
2
（七）或有事项
1、 未决诉讼
（1）1993 年公司与深圳市海滨物业发展有限公司（现名：深圳市基永物业发展有限公司，
以下简称“基永公司”）签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》（嘉宾大厦现名“金利华商
业广场”），1999 年 1 月，基永公司以房产面积与合同不符等理由向广东省高级人民法院（以下
简称“广东省高院”）起诉公司，要求解除转让合同，返还其已付的转让款及建设款。对此，公
司反诉对方要求支付剩余转让款，并申请法院查封了对方 2.8 万平方米的房产。
2001 年 7 月 29 日，广东省高院出具（1999）粤高法民初 3 号《民事判定书》（以下简称“3
号判决书”），判定：①公司应在判决生效后 30 内将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；
②基永公司应当在公司办理土地使用权过户手续后 60 日内支付 14,386 万元转让款。2001 年 11
月 27 日，公司向广东省高院申请强制执行，由于中国工商银行浙江省工行对公司查封财产提出
异议，经广东省高院裁定，解除了对基永公司约 1 万平方米房产的查封。
2006 年 1 月，广东省高院出具（2002）粤高法执字第 1 号《民事裁定书》，裁定：因出现①
公司尚未将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②查明被执行人基永公司目前无其他财
产可供执行、公司也未能提供执行的财产等两种情形，故 3 号判决书第二判项“基永公司应当在
公司办理土地使用权过户手续后 60 日内支付 14,386 万元转让款”中止执行，中止执行的情形消
失后恢复执行。
2006 年 3 月，根据最高人民法院的规定，公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已
被自动解封。2009 年 9 月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第 1-1 号《恢复执
行通知书》，称决定恢复执行公司申请执行基永公司拖欠本公司嘉宾大厦项目转让款的案件。
2009 年 10 月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第 1-2 号《执行裁定书》。
该裁定称：恢复本案执行是根据“最高人民法院关于开展全国集中清理执行积案活动的要求”而
进行的，经广东省高院向深圳市车管所、深圳市证券结算机构、深圳市国土资源和房产管理局及
被执行人的开户银行等单位调查，被执行人——基永公司没有可供执行的财产。为此，广东省高
院裁定：①终结（2002）粤高法执字第 1 号案的本次执行程序；②本案具备执行条件时，申请
执行人可以申请恢复执行。
本报告期，该诉讼案件没有新的实质性进展。
（2）2004 年 6 月，深圳市美丝实业有限公司（以下简称“美丝公司”）向深圳市中级人民
法院（以下简称“深圳中院”）提起诉讼，诉称 1991 年 6 月深圳市罗湖经济发展公司与本公司非
法使用其合法取得的土地，为此请求法院排除妨碍、停止侵害并索赔 800 万元。2005 年 3 月，
深圳中院作出（2004）深中法民初字第 108 号《民事判决书》，判令公司在 3 个月内返还 4,782
平方米土地给美丝公司，驳回美丝公司的其他诉讼请求。公司不服，向广东省高院提起上诉。广
3
东省高院于 2005 年 11 月 25 日判决撤销深圳中院作出的（2004）深中法民初字第 108 号民事判
决，驳回美丝公司的起诉。
在二审审理期间，美丝公司又向深圳市房地产产权登记中心申请撤销公司持有的深房地字第
3000320987、300119899 号《房产地证》。深圳市房地产产权登记中心于 2005 年 7 月 7 日向美丝
公司作出深房登函（2005）84 号《复函》，认为上述两证均合法有效，不应予以撤销。美丝公司
不服，向深圳市人民政府提出行政复议，深圳市人民政府于 2005 年 10 月 8 日作出深府复决（2005）
294 号《行政复议决定书》，认为上述两证核准登记不当，应予以撤销，并撤销了深房登函（2005）
84 号《复函》。
公司对深府复决（2005）294 号《行政复议决定书》不服，于 2005 年 10 月 20 日向深圳中
院提起行政诉讼。2006 年 6 月 26 日，深圳中院出具（2005）深中法行初字第 23 号《行政判决
书》，判决：维持深圳市人民政府深府复决（2005）294 号行政复议决定。公司不服该项判决，
于 2006 年 8 月 2 日向广东省高院提起上诉，广东省高院作出（2006）粤高法行终字第 154 号《行
政判决书》，维持了深圳中院的（2005）深中法行初字第 23 号行政判决，驳回公司的上诉。根据
该判决，深圳市国土资源和房产管理局将重新审查美丝公司于 2005 年要求撤销公司深房地字第
3000320987、300119899 号《房产地证》的请求。
2007 年 5 月 15 日，深圳市房地产权登记中心作出深房登（2007）27 号《关于撤销深房地字
第 3000320987 和 300119899 号<房产地证>的决定》。深圳市房地产权登记中心决定撤销公司原
持有的载明美林厂房和综合楼产权及所占地 11,500 平方米土地使用权的深房地字第 3000320987
和 300119899 号《房产地证》。将上述房产及土地使用权的登记回复到原深房地字第 0103142 号
和 0103139 号《房地产证》的登记状态。根据原《房地产证》的登记，美林厂房和综合楼建筑物
产权及所占地 11,500 平方米土地使用权属公司所有。
2007 年 7 月 9 日，公司向深圳市人民政府行政复议办公室提起行政复议，认为深圳市房地
产权登记中心撤销公司持有的深房地字第 3000320987 和 300119899 号《房产地证》，将美林厂房、
综合楼及所占土地使用权的登记回复至原深房地字号的登记状态，违反了深圳市人民政府深府
（2001）94 号《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》的规定，请求
撤销深房登（2007）27 号《关于撤销深房地字第 3000320987 和 300119899 号<房产地证>的决定》。
2007 年 9 月 6 日，深圳市人民政府作出深府复决（2007）255 号《行政复议决定书》，维持了国
土局的行政行为。
2007 年 11 月，深圳市国土资源和房产管理局再次驳回美丝公司要求撤销公司深房地字第
0103142 号和 0103139 号《房地产证》的申请，美丝公司向深圳市福田区人民法院（以下简称“福
田法院”）提起行政诉讼，要求撤销深圳市国土资源和房产管理局的该行政行为，公司作为第三
人参加诉讼。该诉讼案号为（2008）深福法行初字第 10 号（以下简称“10 号案”），该诉讼已于
2008 年 1 月 8 日开庭。2008 年 1 月，美丝公司又向福田法院提起行政诉讼，要求撤销国土局的
上述行政行为，撤销公司的深房地字第 0103142 号和 0103139 号《房地产证》，将该土地恢复登
4
记在美丝公司名下，该诉讼号为（2008）深福法行初字第 70 号（以下简称“70 号案”）。2008
年 5 月，福田法院对 70 号案作出一审判决，判决撤销公司的深房地字第 0103142 号和 0103139
号《房地产证》，要求国土局重新审查美丝公司的申请，公司、国土局及美丝公司均不服该判决
提起上诉。2008 年 7 月，公司收到福田法院的《行政裁定书》，裁定中止 10 号案的审理。
2008 年 12 月，深圳中院作出（2008）深中法行终字第 223 号《行政判决书》，对 70 号案作
出终审判决，判决维持了原审法院的判决，并明确指出，公司与美丝公司之间就涉案土地使用权
的争议，应通过民事程序解决，国土部门应待争议解决后，根据结果办理相关的登记手续。
2009 年 2 月 11 日，公司收到福田法院送达的《民事起诉状》，美丝公司向公司和深圳市罗
湖经济发展有限公司提起民事诉讼，要求确认原深房地字第 0103142 号和 0103139 号《房地产证》
登记的土地使用权及上盖建筑物归美丝公司所有，将其交付美丝公司，并赔偿人民币 750 万元。
公司依法提出管辖权异议，2009 年 3 月 4 日，福田法院向公司送达《通知书》，通知公司已依法
将本案移送深圳中院审理。2009 年 7 月 2 日，深圳中院开庭审理本案。
公司于 2009 年 12 月 22 日收到广东省高院送达的《行政裁定书》。广东省高院经审查，认
为公司对深圳中院作出的（2008）深中法行终字第 223 号行政判决的再审申请符合法律规定，并
裁定：①本案由广东省高院提审；②再审期间，中止原判决的执行。
本报告期，该诉讼案件没有新的实质性进展。
公司认为：公司应当被依法确认为上述土地及建筑物的合法权利人，公司将通过法律途径维
护公司的合法权益，预计上述事项不会对公司的财务状况产生重大影响。
2、担保事项
（1）本公司为下属子公司深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行深圳东部支行的 24,000
万元长期借款提供连带责任保证，并以深圳国际贸易中心大厦 A 区 3 层及 4-01 号物业为其提供
抵押担保，该借款期末余额为 24,000 万元，该借款一年内到期。
（2）本公司及下属子公司深圳市物业房地产开发有限公司、深圳市国贸汽车实业有限公司共
同为下属子公司深圳市皇城地产有限公司向中国农业银行深圳东部支行的 25,000 万元长期借款
提供连带责任保证，该借款期末余额为 9,300 万元，该借款一年内到期。
（3）公司为下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向平安银行股份有限公司深圳分行 的
9,000 万元长期借款提供连带责任保证，该借款期末余额为 2,210 万元，该借款一年内到期。
（4）公司下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司以下属子公司深圳市国贸小汽车出租有限
公司的 80 个营运车牌产权证质押取得长期借款 1,900 万元，期末余额 520 万元，该借款一年内
到期。
（5）为业主担保：本公司及本公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截
5
止 2011 年 6 月 30 日尚未结清的担保金额共计人民币 53,550.00 万元。该担保事项是房地产开发
商为小业主购买公司商品房所提供的担保，为行业内普遍现象。
3、 或有资产
（1）湖北省对外贸易经济合作厅驻深圳办事处（以下简称“湖北外贸驻深办”）以公司逾期
交楼为由，于 2000 年 7 月向深圳中院起诉公司，要求解除与公司签订的购买嘉宾大厦（现名“金
利华商业广场”）4,000 平方米办公用房的《协议书》，返还其购房款 1,080 万元人民币，并要求
赔偿损失 1,867.56 万元人民币。经广东省高级人民法院作出（2002）粤高法民一终字第 90 号判
决书（以下简称“90 号判决”）判决：公司需退回湖北外贸驻深办建房款 1,080 万元及相应的银
行利息。
湖北外贸驻深办向法院申请执行。2005 年元月底，广州铁路运输中级法院（以下简称“广
铁中院”）受广东省高院的指定，执行湖北外贸诉公司一案。广铁中院向罗湖大酒店清算组送达
了查封裁定，查封了公司在罗湖大酒店 2,300 万元的分配债权。
公司不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。2005 年 8 月，最高人民法院下达了
(2004)民二监字第 146-1 号《民事裁定书》，裁定广东省高院再审本案，再审期间原判决中止执行。
2006 年 5 月 12 日，广东省高院对 90 号判决再审审结，判决维持 90 号判决，本案恢复执行，湖
北外贸驻深办向广铁中院请求付款并请求再执行再审期间的利息，公司同时请求暂缓执行。2006
年 6 月 30 日，广铁中院出具（2004）广铁中法执字第 225－4 号《民事裁定书》，裁定：①公司
请求暂缓执行没有事实和法律依据，不予采纳；②湖北外贸驻深办请求付款符合法律规定，广铁
中院决定将划拨至该院账户的 2,300 万元扣除执行费后支付给湖北外贸驻深办；③对于湖北外贸
驻深办所请求再执行再审期间利息不予支持；④90 号判决所确定的公司还款义务已依法执行完
毕；⑤90 号判决终结执行。公司依据上述判决已确认了损失，并增加对基永公司的应收款项并
提取坏账准备。公司认为广东省高院的再审判决存在认定事实和适用法律的错误，向最高人民法
院申请再审，最高人民法院于 2007 年 10 月作出（2004）民二监字第 146-3 号《民事裁定书》，
裁定由最高人民法院再审本案。后经综合考虑，本公司向最高院撤回再审申请，最高院准许本公
司撤诉。
公司赔付房款及利息后，湖北外贸驻深办退回的嘉宾大厦 14、15 层依法应归公司所有。为
解决该房产的权属问题，经公司调查发现，嘉宾大厦的 14、15 层被以备案登记的方式登记在珠
海西部银珠实业开发公司（以下简称“珠海银珠公司”）名下，公司于 2008 年 6 月向罗湖法院提
请民事诉讼，起诉珠海银珠公司，请求法院确认公司为嘉宾大厦 14、15 层的权利人，并判令将
嘉宾大厦 14、15 层过户登记在公司名下。罗湖法院依法受理本案，案号为（2008）深罗法民三
初字第 1442 号。2008 年 7 月 21 日，法院经公开审理并主持调解，公司与珠海银珠公司达成和
解，并由罗湖法院出具《民事调解书》，该调解书的主要内容为：①双方一致同意嘉宾大厦的 14、
15 层归原告（公司）所有；②被告在本调解书生效之日起三日内协助原告（公司）办理上述房
6
产过户到原告名下的相关手续。本调解书已依法生效。2008 年 9 月，嘉宾大厦的 14、15 层已经
以备案登记的方式由深圳市房地产权登记中心登记在本公司名下。
由于深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（以下简称“龙园凯利”）和深圳市华能金地
置业有限公司（以下简称“华能置业”）拟对金利华商业广场进行复工改造，2011 年 3 月 3 日公
司与深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称“深圳国土局”）、龙园凯利以及华
能置业签订了深地合字（1992）0228 号《深圳市土地使用权出让合同书第二补充协议书》，达成
协议如下：①深圳国土局同意宗地号 H206-0002、面积 6,892 平方米的土地使用权受让方变更为
龙园凯利和华能置业；②龙园凯利和华能置业承接该宗地的全部权利、责任和义务，并自行理顺
已转让房产的关系及协助办理相关手续；③龙园凯利和华能置业承诺自行解决该项目存在的抵押
和预查封，凡因该土地使用权受让方变更所引起的任何纠纷均由龙园凯利和华能置业负责处理并
承担法律和经济责任；④该项目 14 层、15 层产权归本公司所有，性质为商品房，由龙园凯利和
华能置业负责按项目统一交楼标准建设装修；⑤宗地使用年期调整为 50 年，从 2011 年 2 月 21
日至 2061 年 2 月 20 日止。
上述协议签订后，确认了公司对金利华商业广场 14 层、15 层商品房的权利，但由于该房产
的交付使用及房地产证的取得尚存在一定风险，是否能给公司带来经济利益仍然存在重大不确定
性，根据企业会计准则的相关规定，不符合资产确认条件。
（2）2006 年 5 月 25 日，深圳市人民政府颁布《关于印发深圳市社区配套和公共服务用房
清理移交工作方案的通知》（深府办〔2006〕79 号文），规定清理移交范围为 1998 年 1 月 3 日实
行土地使用权有偿出让制度以来，由开发单位建设的居委会、中小学用房（土地合同明确约定产
权归开发单位的除外）；土地合同约定或其他规定应当移交但尚未移交给政府的幼儿园等公共服
务用房；土地合同没有明确产权是否归政府、以及没有明确是否以成本价提供给政府的居委会、
中小学用房，均由政府以成本价收回。移交实物的成本价，应本着处理遗留问题宜粗不宜细的原
则，按工程造价管理站公布的竣工当年信息价和造价指标确定成本价指导方案，审计部门对该方
案的执行情况进行审核等。
经统计，公司及子公司约有建筑面积 36,000 平方米的社区配套和公共服务用房。公司子公
司深圳市皇城地产有限公司的相关配套设施中 3,483 平方米已经确定不在移交范围之内，预计还
有 15,183 平方米可能也不在移交范围之内，截至本报告期末预计公司及子公司符合深府办〔2006〕
79 号文规定的社区配套和公共服务用房的建筑面积约为 17,334 平方米。上述房产部分已移交给
相关部门，政府尚未进行面积确认及成本价审核。
（八）资产负债表日后事项
1、资产负债表日后借款、还款情况
7
2011年7月20日，本公司子公司深圳市国贸汽车实业有限公司归还平安银行中心商务支行长
期借款46万元。
2、资产负债表日后其他重大事项
2011 年 7 月 7 日，与深圳市投资控股公司的资产置换暨重大关联交易置入资产月亮湾
T102-0237 地块过户手续完成，登记在本公司名下，详见附注（九）1（2）。
（九）其他重大事项
1、2010 年 9 月 17 日，为履行股权分置改革承诺，本公司与控股股东深圳市投资控股有限
公司（以下简称“深投控”）签订了《资产置换协议书》，本公司以本公司及全资子公司深圳市皇
城地产有限公司持有的部分房产与深投控拥有的月亮湾 T102-0237 地块和深圳市深新出租汽车
有限公司 100%股权进行置换。根据以 2010 年 5 月 31 日为基准日的评估报告，本公司置出资产
评估值为人民币 306,563,279.00 元，深投控置入资产评估值为人民币 304,090,432.77 元，置换资
产的差额部分人民币 2,472,846.23 元由深投控以现金补足。深投控置入资产不足股改承诺值（深
投控在《股改说明书》中承诺向本公司注入的资产值，即不低于 5 亿元人民币）的部分，属于《股
改说明书》约定未启动重组资金额的部分，深投控按照差额的 20%即人民币 38,687,344.20 元向
本公司补偿现金。置换资产相关情况如下：
（1）置出资产相关情况
根据中联资产评估有限公司于 2010 年 8 月 18 日出具的基准日为 2010 年 5 月 31 日中联评报
字[2010]第 615 号、中联评报字 [2010]第 616 号评估报告，本公司置出资产账面原值合 计
215,563,329.18 元， 账面净值合计 177,864,274.63 元，评估值合计 306,563,279.00 元，详见下
表：
序 面积 账面净值 评估值
资产名称 基准日状态 评估增值
号 （平方米） （元） （元）
一、深圳市物业发展（集团）股份有限公司
淡水物业 大部分空置、少 13,875.60 6,920,557.92 26,079,250.00 276.84%
城商铺 部分出租
二、深圳市皇城地产有限公司
皇城广场及 大部分空置、 24,674.45 170,943,716.71 280,484,029.00 64.08%
皇御苑商铺 少部分出租
合 计 38,550.05 177,864,274.63 306,563,279.00 72.36%
（2）置入资产相关情况
根据基准日为 2010 年 5 月 31 日评估报告，置入资产深圳市南山区月亮湾宗地号 T102-0237
号的土地使用权，宗地面积 19,894.11 平方米，使用权年限 70 年，从 1997 年 11 月 8 日至 2067
8
年 11 月 7 日止，土地用途为二类居住用地，土地性质为商品房，限期于 2012 年 12 月 31 日前
开发竣工。账面成本为 112,858,827.00 元，评估值为 270,894,484.00 元，评估增值 140.03%；置
入资产深圳市深新出租汽车有限公司 100%股权，经过深投控函[2010]103 号文决定，对深新公
司 2010 年 5 月 31 日部分资产和债务实行剥离。根据利安达会计师事务所有限责任公司《深圳
市深新出租汽车有限公司截止 2010 年 5 月 31 日净资产剥离审计报告》（利安达专字[2010]第
1470 号），截止评估基准日 2010 年 5 月 31 日，经剥离审计后深新公司净资产额为 6,349,551.21
元。经评估后评估值为 33,195,948.77 元，评估增值 422.81%。
2010 年 11 月 17 日，深投控将承诺履行和实际履行重组金额差额部分的 20%即人民币
38,687,344.20 元补偿款转入本公司银行账户，该笔补偿款本公司直接增加了资本公积。
2011 年 7 月 7 日，月亮湾 T102-0237 地块过户手续完成，登记在本公司名下。
上述资产置换方案于 2010 年 8 月 10 日经深圳市国有资产监督管理局（现更名为深圳市国有
资产监督管理委员会）深国资局《关于履行深圳市物业发展（集团）股份有限公司股改承诺的批
复》（深国资局[2010]178 号）审批通过。
上述置换资产的评估工作由中联资产评估有限公司于 2010 年 8 月 18 日完成。分别出具了中
联评报字[2010]第 613 号、中联评报字[2010]第 614 号、中联评报字[2010]第 615 号、中联评报
字[2010]第 616 号评估报告。上述评估报告已于 2010 年 9 月 21 日报深圳市国有资产监督管理委
员会备案。
上述资产置换协议分别于 2010 年 9 月 17 日、2010 年 10 月 13 日经本公司第六届董事会第
二十七次会议、2010 年第一次临时股东大会审议通过。
2、公司以前年度预提金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元，根据深规土[2001]314 文规
定：未交或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，本公司将积极办理免
交金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元的相关手续，待相关批复下达后，公司将核销预提的
金利华大厦土地增值费 56,303,627.40 元。
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款 9,861.13 万元，已提坏账 4,261.13
万元，净额 5,600 万元。
3、2009 年 1 月 14 日，公司第六届董事会第十次会议通过了在评估价基础上采取公开挂牌
的方式转让公司持有海南新达开发总公司的整体产权的议案。截至本报告期末，相关工作仍在推
进中。
（十）母公司财务报表主要项目附注
1、 应收账款
（1）应收账款按种类披露：
种 类 期末数
9
账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 101,447,889.05 97.41 45,447,889.05 44.80
按组合计提坏账准备的应收账款
组合1
组合2 2,645,723.19 2.54
组合小计 2,645,723.19 2.54
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 54,380.35 0.05 54,380.35 100.00
合 计 104,147,992.59 100.00 45,502,269.40 43.69
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 101,447,889.05 96.45 45,447,889.05 44.80
按组合计提坏账准备的应收账款
组合1
组合2 3,680,032.75 3.50
组合小计 3,680,032.75 3.50
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 54,380.35 0.05 54,380.35 100.00
合 计 105,182,302.15 100.00 45,502,269.40 43.26
应收账款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因
深圳市基永物业 98,611,328.05 42,611,328.05 43.21 涉及诉讼，详见附注（七）
发展有限公司 1（1）、附注（九）2
深圳特威实业有 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00 长期未能收回
限公司
合 计 101,447,889.05 45,447,889.05 44.80
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
应收账款内容 账面余额 坏账准备 年限 计提原因
10
罗湖区经济发展公司 54,380.35 54,380.35 3 年以上 长期未能收回
合 计 54,380.35 54,380.35
（2）本报告期无报告期前已全额计提坏账准备，或已全额计提坏账准备，或计提坏账准备
的比例较大，但在本期又全额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的应收账款。
（3）本报告期无核销应收账款情况。
（4）本报告期应收账款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）应收账款金额前五名单位情况：
与本公司 占应收账款总
单位名称 金额 年限
关系 额的比例(%)
深圳市基永物业发展有限公司 非关联方 98,611,328.05 3 年以上 94.68
深圳特威实业有限公司 非关联方 2,836,561.00 3 年以上 2.73
天虹商场股份有限公司 非关联方 2645723.19 1至3年 2.54
罗湖区经济发展公司 非关联方 54,380.35 3 年以上 0.05
合 计 104,147,992.59 100.00
（6）本报告期应收账款中无关联方欠款情况。
2、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露：
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其
238,692,262.45 51.84 190,523,411.80 79.82
他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1
组合2 219,346,453.79 47.64
组合小计 219,346,453.79 47.64
11
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
2,421,326.23 0.53 2,421,326.23 100.00
的其他应收款
合 计 460,460,042.47 100.00 192,944,738.03 41.90
年初数
种 类 账面余额 坏账准备
金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其 241,202,085.87 32.02 191,932,077.06 79.57
他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合1
组合2 509,569,813.47 67.66
组合小计 509,569,813.47 67.66
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备 2,421,326.23 0.32 2,421,326.23 100.00
的其他应收款
合 计 753,193,225.57 100.00 194,353,403.29 25.80
其他应收款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因
深业地产发展有限公司 102,269,766.98 54,100,916.33 52.90 长期未能收回
金田实业(集团)股份有
56,600,000.00 56,600,000.00 100.00 履行担保款项,难以收回
限公司
海南新达开发总公司 48,717,401.49 48,717,401.49 100.00 长期未能收回
安徽南鹏造纸有限公司 8,005,472.00 8,005,472.00 100.00 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝 6,481,353.60 6,481,353.60 100.00 无可执行财产难以收回
12
金行有限公司
上海裕通房地产开发有
5,676,000.00 5,676,000.00 100.00 诉讼判决难以收回
限公司
香港跃恒发发展有限公
3,271,837.78 3,271,837.78 100.00 已清算
司
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00 项目停建
深圳国贸实业发展有限
2,551,652.48 2,551,652.48 100.00 公司资不抵债
公司
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00 项目停建
合 计 238,692,262.45 190,523,411.80
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因
深圳物方陶瓷工业有限 1,747,264.25 1,747,264.25 100.00 经营状况不佳
公司
时代新居农行按揭担保 601,762.21 601,762.21 100.00 业主无力偿还
赔偿款
湛江深圳物业发展有限 53,478.77 53,478.77 100.00 资不抵债款项难以收回
公司
美林合成纤维公司 11,000.00 11,000.00 100.00 长期未能收回
其他 7,821.00 7,821.00 100.00 长期未能收回
合 计 2,421,326.23 2,421,326.23 ——
（2）本报告期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期
又全额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收款。
（3）本报告期无核销其他应收账款情况。
（4）本报告期其他应收款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）其他应收款金额前五名单位情况：
与本公司 占其他应收款
单位名称 金额 年限
关系 总额的比例(%)
深物业集团徐州大彭房地产开 子公司
发有限公司 173,419,592.00 1至2年 37.66
13
深业地产发展有限公司 子公司 3 年以上
22.21
102,269,766.98
金田实业(集团)股份有限公司 非关联方 3 年以上
12.29
56,600,000.00
海南新达开发公司 子公司 1 年以内至 3 年以上
10.58
48,717,401.49
深圳国贸天安物业有限公司 联营企业 3 年以上
3.19
14,705,931.45
合 计
85.94
395,712,691.92
（6）其他应收关联方账款情况：
占其他应收
单位名称 与本公司关系 金额
总额的比例(%)
深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司 子公司 173,419,592.00 37.66
深业地产发展有限公司 子公司 102,269,766.98 22.21
海南新达开发总公司 子公司 48,717,401.49 10.58
深圳国贸天安物业有限公司 合营企业 14,705,931.45 3.19
深圳市国贸物业管理有限公司 子公司 9,556,358.62 2.08
安徽南鹏造纸有限公司 联营企业 8,005,472.00 1.74
深圳市国贸餐饮有限公司 子公司 4,226,627.40 0.92
深圳市物业工程建设监理有限公司 子公司 3,285,212.59 0.71
深圳国贸实业发展有限公司 联营企业 2,551,652.48 0.55
深圳物方陶瓷工业有限公司 联营企业 1,747,264.25 0.38
深圳市国贸商场有限公司 子公司 744,177.30 0.16
湛江深圳物业发展有限公司 子公司 53,478.77 0.01
合 计 369,282,935.33 80.19
3、 长期股权投资
在被投资单 在被投资单
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 期末余额 位持股比例 位表决权比
(%) 例(%)
一、权益法核算的长期股权
投资
深圳物业吉发仓储有限公
司 30,645,056.04 26,613,176.96 347,098.01 26,960,274.97 50.00 50.00
深圳国贸天安物业有限公
司 23,186,124.00 36,910,481.36 161,719.79 37,072,201.15 50.00 50.00
14
在被投资单 在被投资单
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 期末余额 位持股比例 位表决权比
(%) 例(%)
深圳天安国际大厦物业管
理有限公司 1,500,000.00 2,564,330.33 170,520.83 2,734,851.16 50.00 50.00
二、成本法核算的长期股权
投资
深圳市国贸汽车实业有限
公司 29,850,000.00 29,850,000.00 29,850,000.00 90.00 90.00
海南新达开发总公司 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 100.00 100.00
深圳市物业房地产开发有
限公司 30,950,000.00 30,950,000.00 30,950,000.00 100.00 100.00
深圳市皇城地产有限公司 28,500,000.00 28,500,000.00 28,500,000.00 95.00 95.00
深圳国贸物业管理有限公
司 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 95.00 95.00
深圳市国贸餐饮有限公司 1,600,000.00 1,600,000.00 1,600,000.00 80.00 80.00
深圳物业工程建设监理有
限公司 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 100.00 100.00
深圳市国贸商场有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00 100.00 100.00
深圳市房产交易所 1,380,000.00 1,380,000.00 1,380,000.00 100.00 100.00
深衫公司 17,695.09 17,695.09 17,695.09
湛江深圳物业有限公司 2,530,000.00 2,530,000.00 2,530,000.00 100.00 100.00
深业地产发展有限公司 15,834,000.00 15,834,000.00 15,834,000.00 100.00 100.00
深圳物方陶瓷工业有限公
司 18,983,614.14 18,983,614.14 18,983,614.14 26.00 26.00
深圳国贸实业发展有限公
司 20,154,840.79 3,682,972.55 3,682,972.55 38.33 38.33
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00 13,824,000.00 13,824,000.00 30.00 30.00
华塑控股股份有限公司 2,962,500.00 2,962,500.00 2,962,500.00 0.33 0.33
北方机械（集团）股份有限
公司 3,465,000.00 3,465,000.00 3,465,000.00 12.66 12.66
广东省华粤房地产股份有
限公司 8,780,645.20 8,780,645.20 8,780,645.20 8.47 8.47
深物业集团徐州大彭房地 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00
15
在被投资单 在被投资单
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 期末余额 位持股比例 位表决权比
(%) 例(%)
产开发有限公司
东莞市国贸长盛房地产开
发有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 100.00 100.00
三亚东方旅业股份有限公
司 230,500.00 230,500.00 230,500.00 0.28 0.28
深物业扬州房地产开发有
限公司 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00
合 计 —— 353,678,915.63 50,679,338.63 404,358,254.26 —— ——
在被投资单位持股比例与表 本期计提 本期转销减
被投资单位名称 减值准备 现金红利
决权比例不一致的说明 减值准备 值准备
一、权益法核算的长期股权投资
深圳物业吉发仓储有限公司
深圳国贸天安物业有限公司
深圳天安国际大厦物业管理有限公司
二、成本法核算的长期股权投资
深圳市国贸汽车实业有限公司
海南新达开发总公司 20,000,000.00
深圳市物业房地产开发有限公司
深圳市皇城地产有限公司
深圳国贸物业管理有限公司
深圳市国贸餐饮有限公司 1,600,000.00
深圳物业工程建设监理有限公司
深圳市国贸商场有限公司 12,000,000.00
深圳市房产交易所
深衫公司 17,695.09
湛江深圳物业有限公司 2,530,000.00
深业地产发展有限公司 15,834,000.00
深圳物方陶瓷工业有限公司 18,983,614.14
深圳国贸实业发展有限公司 3,682,972.55
安徽南鹏造纸有限公司 13,824,000.00
16
在被投资单位持股比例与表 本期计提 本期转销减
被投资单位名称 减值准备 现金红利
决权比例不一致的说明 减值准备 值准备
华塑控股股份有限公司 2,160,300.45
北方机械（集团）股份有限公司 3,465,000.00
广东省华粤房地产股份有限公司 8,780,645.20
深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司
东莞市国贸长盛房地产开发有限公司
三亚东方旅业股份有限公司
合 计 102,878,227.43
4、 营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
项 目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 18,167,414.59 17,749,203.17
其他业务收入
营业总收入 18,167,414.59 17,749,203.17
营业成本 9,305,983.12 6,724,019.13
（2）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 5,688.42
房屋租赁和物业管理 18,161,726.17 9,305,983.12 17,749,203.17 6,724,019.13
合 计 18,167,414.59 9,305,983.12 17,749,203.17 6,724,019.13
5、 投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
1．权益法核算的长期股权投资收益 679,338.63 622,481.40
2．处置长期股权投资收益 1,539,906.36
3．委托贷款收益 3,078,400.00
合 计 3,757,738.63 2,162,387.76
17
注：委托贷款收益系2011年4月8日以平安银行股份有限公司深圳分行为受托人向子公司东莞
国贸长盛房地产开发有限公司提供委托借款19,500.00万元，到期日为2013年4月8日，年利率为
7.68%，该委托贷款报告期取得利息收入3,078,400.00元。
6、 现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -8,283,043.80 27,077,925.00
加：资产减值准备 135,737.76 -27,420,494.06
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧、
投资性房地产摊销等 7,839,887.29 7,235,231.07
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 86,488.14 85,775.39
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
以“－”号填列） - -326,049.31
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 1,154.18
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -39,900.00
财务费用（收益以“－”号填列） 1,946,846.03
投资损失（收益以“－”号填列） -3,757,738.63 -2,162,387.76
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -770,267.00
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -97,917,901.43 -214,922,302.05
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 426,555,284.69 209,455,920.63
其他
经营活动产生的现金流量净额 324,658,714.02 161,452.12
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
18
补充资料 本期发生额 上期发生额
现金的期末余额 160,114,074.98 2,548,532.38
减：现金的期初余额 78,920,447.75 2,539,358.76
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 81,193,627.23 9,173.62
（十一）补充资料
1．非经常性损益
（1）根据中国证券监督管理委员会公告[2008]43号《公开发行证券的公司信息披露解释性
公告第1号——非经常性损益[2008]》的规定，本报告期公司非经常性损益发生情况如下：
（收益以正数列示，损失以负数列示）
项 目 本期发生额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 -21,155.77
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -76,574.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
19
项 目 本期发生额 说明
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 812,904.94
对外委托贷款取得的损益 49,600.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损
益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损
益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 92,935.86
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 857,711.03
减：非经常性损益的所得税影响数
7,705.91
少数股东损益的影响数
合 计 850,005.12
2．根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股
收益的计算及披露》（2010年修订）的要求计算净资产收益率、每股收益：
每股收益
加权平均净资产
报告期利润 基本每股 稀释每股
收益率(%)
收益 收益
归属于公司普通股股东的净利润 29.28 0.5029 0.5029
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 29.19 0.5014 0.5014
法定代表人：陈玉刚 主管会计工作负责人：王航军 会计机构负责人：沈雪英
20
