深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
2012 年半年度报告
一、重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
本公司半年度财务报告未经会计师事务所审计。
公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人(会计主管人员) 沈雪英声明：保证
半年度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况
（一）公司信息
A 股代码 000011 B 股代码 200011
A 股简称 深物业 A B 股简称 深物业 B
上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的法定中文名称 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
公司的法定中文名称缩写 深物业集团
公司的法定英文名称 ShenZhen Properties&Resources Development(Group) ltd.
公司的法定英文名称缩写 PRD
公司法定代表人 陈玉刚
注册地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层
注册地址的邮政编码 518014
办公地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层
办公地址的邮政编码 518014
公司国际互联网网址 www.szwuye.com.cn
电子信箱 000011touzizhe@163.com
（二）联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 范维平 钱忠、黄逢春
1
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联系地址 深圳市人民南路国贸大厦 42 楼 深圳市人民南路国贸大厦 42 楼
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043
电子信箱 000011touzizhe@163.com 000011touzizhe@163.com
（三）信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 A 股：《证券时报》，B 股：《大公报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站网
www.cninfo.com.cn
址
公司半年度报告备置地点 深圳市国贸大厦 42 层董事会办公室
三、主要会计数据和业务数据摘要
（一）主要会计数据和财务指标
以前报告期财务报表是否发生了追溯调整
√ 是 □ 否 □ 不适用
主要会计数据
上年同期 本报告期比上年同期增减(%)
主要会计数据 报告期（1-6 月）
调整前 调整后 调整后
营业总收入（元） 622,922,900.92 1,146,591,748.07 1,155,786,058.07 -46.1%
营业利润（元） 126,557,866.82 396,042,594.95 398,072,511.56 -68.21%
利润总额（元） 126,064,094.20 396,114,375.04 398,183,283.09 -68.34%
归属于上市公司股东的净利润
98,322,285.31 299,688,854.39 301,444,084.10 -67.38%
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
90,864,488.27 298,838,849.27 298,838,849.27 -69.59%
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
336,111,486.60 -442,971,012.62 -439,366,561.71 176.5%
（元）
本报告期末比上年度期末增
上年度期末
本报告期末 减(%)
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 3,645,866,926.15 3,499,608,314.21 3,526,566,922.95 3.38%
归属于上市公司股东的所有者权
1,225,901,242.51 1,130,243,873.92 1,141,461,317.97 7.4%
益（元）
股本（股） 595,979,092.00 595,979,092 595,979,092.00 0%
2
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主要财务指标
本报告期比上年同期增减
上年同期
主要财务指标 报告期（1-6 月） (%)
调整前 调整后 调整后
基本每股收益（元/股） 0.165 0.5029 0.5058 -67.38%
稀释每股收益（元/股） 0.165 0.5029 0.5058 -67.38%
扣除非经常性损益后的基本每股
0.1525 0.5014 0.5014 -69.59%
收益（元/股）
全面摊薄净资产收益率（%） 8.02% 25.54% 25.49% -17.47%
加权平均净资产收益率（%） 8.31% 29.28% 29.21% -20.9%
扣除非经常性损益后全面摊薄净
7.41% 25.47% 25.27% -17.86%
资产收益率（%）
扣除非经常性损益后的加权平均
7.68% 29.19% 28.95% -21.27%
净资产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净
0.564 -0.7433 -0.7372 176.5%
额（元/股）
本报告期末比上年度同期末
上年度期末
本报告期末 增减(%)
调整前 调整后 调整后
归属于上市公司股东的每股净资
2.057 1.8964 1.9153 7.4%
产（元/股）
资产负债率（%） 66.35% 67.68% 67.61% -1.26%
公司落实股改承诺与控股股东进行资产置换，其中：置入深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，该
项交易系同一控制下的企业合并，并于报告期完成，根据相关规定，公司对上年度期末或上年同期数据作
追溯调整，详见本报告七重大事项（九）5的其他重大关联交易、本报告八的财务会计报告（六）企业合
并、（十四）其他重要事项。
（二）境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
3、存在重大差异明细项目
□ 适用 √ 不适用
3
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4、境内外会计准则下会计数据差异的说明
□ 适用 √ 不适用
（三）扣除非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
项目 金额（元） 说明
―非流动性资产处置损益，包括已计提资产
非流动资产处置损益 9,553,219.61 减值准备的冲销部分‖系固定资产、投资性
房地产处置损益。
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
―非货币性资产交换损益‖主要系公司落实
股改承诺与控股股东进行资产置换产生的
相关过户税费等，详见本报告七重大事项
非货币性资产交换损益 -2,348,164.39
（九）5 的其他重大关联交易、本报告八的
财务会计报告（六）企业合并、（十四）其
他重要事项。
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
益
―同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益‖主要系公司同一
控制下企业合并取得深圳市深新出租汽车
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
1,912,516.93 有限公司 100%股权 1-5 月的净损益（含转
净损益
回的内部委托贷款利息），详见本报告七重
大事项（九）5 的其他重大关联交易、本报
告八的财务会计报告（六）企业合并、（十
4
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四）其他重要事项。
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
―单独进行减值测试的应收款项减值准备
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 400,330.00 转回‖ 主要系本期减值准备转回，详见本
报告八的财务会计报告（七）2
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 366,847.16
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额
所得税影响额 -2,426,952.27
合计 7,457,797.04 --
四、股本变动及股东情况
（一）股本变动情况
1、股份变动情况表
√ 适用 □ 不适用
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例(%) 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例(%)
股
383,219,1 383,219,1
一、有限售条件股份 64.3% 0 64.3%
64 64
1、国家持股
380,287,4 380,365,9
2、国有法人持股 63.81% 78,515 63.82%
29 44
5
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3、其他内资持股 2,931,735 0.49% -78,515 2,853,220 0.48%
其中：境内法人持股 2,403,735 0.4% -30,130 2,373,605 0.4%
境内自然人持股 528,000 0.09% -48,385 479,615 0.08%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
5.高管股份
212,759,9 212,759,9
二、无限售条件股份 35.7% 35.7%
28 28
145,154,6 145,154,6
1、人民币普通股 24.36% 24.36%
85 85
67,605,24 67,605,24
2、境内上市的外资股 11.34% 11.34%
3 3
3、境外上市的外资股
4、其他
595,979,0 595,979,0
三、股份总数 100% 100%
92.00 92.00
股份变动的批准情况（如适用）
股份变动的过户情况
股份变动对最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
注释：公司股本变化详情如下：
（一）关于一、有限售条件股份 本次变动增减中的变动情况说明如下：
（1）国有法人持股增加78,515股，原因如下：
原限售股份持有人深圳市中国深圳国际合作（集团）股份有限公司工会委员会、自然人耿群英所持有
的有限售条件流通股限售期届满，并向股权分置改革中垫付对价方——深圳市建设投资控股公司（国有法
人）进行了偿还垫付，此次累计偿还垫付股份78,515股，并在2012年6月18日完成偿还垫付义务，因此本栏
目下国有法人持股数量相应增加，详见本公司2012年7月20日刊登的《限售股份解除限售提示性公告》。
（2）境内非国有法人持股减少30,130股，原因如下：
①原限售股份持有人深圳市中国深圳国际合作（集团）股份有限公司工会委员会进行股改偿还垫付
30,130股，因此本栏目下境内非国有法人持股数量相应减少；
②原限售股份持有人耿群英进行股改偿还垫付48,385股，因此本栏目下境内自然人持股数量相应减少。
(二) 期后事项
原限售股份持有人深圳市中国深圳国际合作（集团）股份有限公司工会委员会、自然人耿群英在2012
年6月18日完成偿还垫付义务，其所持股份已于2012年7月23日解除禁售并上市流通（详见本公司2012年7
月20日刊登的《限售股份解除限售提示性公告》），此次可上市流通股份总数为780,585股，占公司股份总
数比例为0.132%，截止本公告发布日，公司有限售条件流通股份总数为382,438,579股，无限售条件流通股
份总数为213,540,513。
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2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
（二）证券发行与上市情况
1、前三年历次证券发行情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及结构变动及所导致的公司资产负债结构的变动情况
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
（三）股东和实际控制人情况
1、报告期末股东总数
报告期末股东总数为 49,135 户。
2、前十名股东持股情况
前十名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称（全称） 股东性质 持股比例(%) 持股总数
条件股份 股份状态 数量
深圳市建设投资控股公司 国有法人 54.33% 323,783,371 323,783,371 0
深圳市投资管理公司 国有法人 9.49% 56,582,573 56,582,573 0
深圳市国贸物业管理有限
国有法人 0.42% 2,514,781 0 0
公司
深圳市免税商品企业有限 境内非国有法
0.29% 1,730,300 1,730,300 0
公司 人
刘云德 境内自然人 0.14% 850,000 0 0
长江证券股份有限公司客 境内非国有法
0.13% 789,210 0 0
户信用交易担保证券账户 人
周永洪 境内自然人 0.13% 767,633 0 0
刘燎原 境内自然人 0.11% 641,900 0 0
李芷萱 境内自然人 0.1% 605,021 0 0
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冯建宁 境内自然人 0.097% 580,000 0 0
股东情况的说明
前十名无限售条件股东持股情况
√ 适用 □ 不适用
期末持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
股份的数量 种类 数量
深圳市国贸物业管理有限公司 2,514,781 A 股 2,514,781
刘云德 850,000 A 股 850,000
长江证券股份有限公司客户信用交易担保证券
789,210 A 股 789,210
账户
周永洪 767,633 B 股 767,633
刘燎原 641,900 B 股 641,900
A股 605,021
李芷萱 605,021
A股
冯建宁 580,000 A 股 580,000
GUNTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG)
538,204 B 股 538,204
LIMITED
李洪茂 513,720 A 股 513,720
曹永辉 455,300 A 股 455,300
上述股东关联关系或（及）一致行动人的说明
未知上述股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
3、控股股东及实际控制人情况
（1）控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
（2）控股股东及实际控制人具体情况介绍
是否有新实际控制人
□ 是 √ 否 □ 不适用
实际控制人名称 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
实际控制人类别 地方国资委
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004年，深圳市政府将深圳市建
设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，组建成立
深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公司
为国有独资有限责任公司，成立于2004年10月13日，法定代表人范鸣春先生，注册资本56亿元，主要经营
范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本运作、股权投资等。
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深圳市人民政府国有资产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司
实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。深圳市人民政府国有资
产监督管理委员会的办公地址为深圳市福田区深南大道投资大厦，邮政编码518026。
（3）公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
（4）实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在百分之十以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
（四）可转换公司债券情况
□ 适用 √ 不适用
五、董事、监事和高级管理人员
（一）董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
（二）任职情况
在股东单位任职情况
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√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否领
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 取报酬津贴
建设项目管
2011 年 06 月 2014 年 06 月 01
文利 深圳市投资控股有限公司 理中心副主 是
01 日 日
任
企业管理一 2011 年 06 月 2014 年 06 月 01
郭立威 深圳市投资控股有限公司 是
部经理 01 日 日
办公室副主 2011 年 06 月 2014 年 06 月 01
张世磊 深圳市投资控股有限公司 是
任 01 日 日
2011 年 06 月 2014 年 06 月 01
王秀颜 深圳市投资控股有限公司 审计部经理 是
01 日 日
在股东单位任
无。
职情况的说明
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否领
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 取报酬津贴
2011 年 06 月 2014 年 06 月 01
李晓帆 深圳市城市发展研究中心 研究员 是
01 日 日
2011 年 06 月 2014 年 06 月 01
查振翔 深圳市职业技术学院经济管理学院 院长 是
01 日 日
2011 年 06 月 2014 年 06 月 01
董志光 深圳市澳圣佳特经贸有限公司 董事长 是
01 日 日
在其他单位任
无。
职情况的说明
（三）董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人
薪酬与考核委员会
员报酬的决策程序
董事、监事、高级管理人
薪酬与考核委员会
员报酬确定依据
董事、监事和高级管理人
按计划在年底全额支付
员报酬的实际支付情况
（四）公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动日期 变动原因
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范维平 董事会秘书 聘任为副总经理 2012 年 02 月 20 日 公司经营发展需要
（五）公司员工情况
在职员工的人数 2,723
公司需承担费用的离退休职工人数 180
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 1,775
销售人员 120
技术人员 542
财务人员 96
行政人员 190
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专以上 1206
公司员工情况说明：
本公司现有员工2723人，其中生产人员1775人，销售人员120人，技术人员542人，财务人员96人，行
政人员190人。大中专以上文化程度的有1206人。目前需要承担费用的退休职工180人。
六、董事会报告
（一）管理层讨论与分析
2012年上半年，国内宏观经济快速增长势头放缓，中央政府在“稳增长”思想的指导下，通过调低
银行存贷款利率及存款准备金率等货币政策促进经济发展。房地产行业仍然面临政策调控，各级政府一再
表明将坚持限购等政策不动摇，但也对政策进行微调，鼓励首套置业需求，继续抑制投机需求。政策变动
相应反映在市场行情上，上半年全国房地产市场总体情况虽然仍处于低位，但重点城市商品住宅成交量有
一定好转。
公司认为，政府房地产调控的主线和核心政策短期内放松的可能性不大，房地产企业仍将面临融资、
销售压力，应对下半年的严峻形势保持清醒认识。上半年公司在坚持稳健经营思路的指导下，加强战略计
划管理，根据市场形势变化制定销售策略，房地产项目开发进度和各非地产业务基本按年度目标计划推进，
为全年业绩目标实现打下坚实基础。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本报告期盈利预测或经营计划是否低 20%以上或高 20%以上：
□ 是 √ 否 □ 不适用
公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析
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公司 主要 注册 总资产 净资产 营业利润 净利润
名称 产品 资本 金额 同比增 金额 同比增 金额 同比增 金额 同比增
减（%） 减（%） 减（%） 减（%）
深圳市 皇岗口岸配套 30,000 2,066,423 8.49 561,295 11.08 98,935 -74.10 74,377 -74.42
皇城地 商的开发设
产有限 施、建设、经
公司 营、管理
深圳市 30,950 641,353 4.87 94,771 43.16 22,021 54.98 16,468 71.61
物业房
地产开 房地产开发
发有限
公司
深圳市 29,850 879,195 119.84 64,635 3.24 1797 -76.73 1,306 -77.97
国贸汽
汽车客运、汽
车实业
车出租
有限公
司
深圳市皇城地产有限公司营业利润、净利润与去年同期相比大幅下降，主要原因是房地产业收入大
幅减少所致，去年同期房地产业收入9.2亿元，报告期房地产业可结转收入3.1亿元。深圳市物业房地产开
发公司与去年同期相比净利润增加，主要原因是报告期内调整了新华城项目尾盘销售策略，销售较去年同
期大幅增加，结转收入增加所致。深圳市国贸汽车实业有限公司与去年同期相比净利润下降，主要原因系
其开发的房地产项目进行预售发生了很多销售费用，使报告期期间费用比上年同期增加,导致利润减少。
可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的所有风险因素
1、政策风险和市场风险：
2012年上半年房地产市场调控仍以维持为主，核心调控的内容如“三限、二套房贷”等仍处观察期，
客户观望情绪浓重。上半年，刚需购房主导市场，以价换量已成为了各发展商的共识，公司通过直面客户
的各种资源渠道释放阶段性促销信息，引导客户购房热情，提高成交量，但因市场变化较大，部分成交确
认存在一定的不确定性。下半年随着房地产调控的博弈及地方政府的政策微调，房地产政策环境将趋于稳
定，若无更严历的调控政策出台，按照目前形势，公司就市场持谨慎乐观的态度，但下半年营销工作还要
面临市场的变化、银行按揭放款额度的控制等不利影响。公司已采取抓紧销售时机，抓紧签约、办证，催
办银行放款、增加信贷银行等方式减少相关风险。为充分利用秋交会的机遇，公司计划从九月份开始，进
行新一轮的市场冲击，展示中心区现楼的价值品质，及口岸项目特殊的区位优势，进行整盘推广及促销。
2、人力成本等企业经营成本不断攀升风险
近年来，人力、材料等生产要素成本快速上升，不仅影响公司总体盈利能力，特别是下属非地产业
务的盈利能力，而且影响相关业务开展计划，如有在建房地产项目因施工方劳动力人员不足而延误工期，
物业管理业务因薪酬问题不能及时招聘合适员工而不能及时承接新项目等，上半年末公司物业管理、餐饮
等劳动密集型业务综合成本上涨5%以上，预计未来基本生产资料的不断上升仍是大势所趋。
公司历来重视并强调经营成本费用控制，通过管理提高经济效益，继续组织梳理、完善各项规章制
度和业务流程，引进对标管理、风险管理等新的管理工具，推进内部控制建设等，继续深化开展“三项制
度改革回头看”，将结合实际研究符合企业发展需要的激励机制以提高经营效率。
3、项目开发和管控风险
随着公司房地产和物业管理项目的增加，尤其是外地项目增加，如何保证依靠有限的资源管控好每
个项目的运作以及如何协调好项目之间的关系，一直是公司提升管理水平的重点。
12
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
公司已计划年内完成房地产开发手册等适合公司实际的系统项目管理规范编制，对下属房地产项目
重大进度节点进行重点管控，运用可复制的规章制度和标准流程管理新增项目，加强对项目运作的阶段性
评价，动态控制管控风险。
1、公司主营业务及其经营状况
（1）主营业务分行业、分产品情况表
单位：千元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产业 382,325 229,343 40.01% -60.79% -2.54% -35.85%
物业管理与房屋
143,665 112,733 21.53% 18.9% 9.13% 7.02%
租赁
交通运输 36,218 17,494 51.07% -0.82% -0.44% -0.18%
分产品
主营业务分行业和分产品情况的说明
公司主要从事房地产开发、物业管理与房屋租赁，兼营出租车客运、餐饮业等。报告期内主营业务
收入57,394万元、主营业务利润为14,961万元。主营业务收入、主营业务利润的构成如下：
按行业划分：
房地产业收入38,233万元，利润11,135万元；
物业管理与房屋租赁收入14,366万元，利润2,026万元；
出租车客运收入3,622万元，利润1,757万元；
其它业务收入1,173万元，营业利润43万元。
今年上半年营业收入及主要盈利都集中在房地产业上，房地产收入占主营业务收入的66.6%。
毛利率比上年同期增减幅度较大的原因说明
房地产业收入减少的主要原因是去年同期深港一号很多预售款结转收入，今年上半年符合结转条件
的房地产收入减少所致；房地产业毛利率大幅下降的主要原因是今年上半年由原积压房产处理，因此毛利
率大幅下降。物业管理与房屋租赁毛利率上升的主要原因为报告期房屋出租率提高，租金收入增加较多所
致。
（2）主营业务分地区情况
单位：千元
地区 营业收入 营业收入比上年同期增减（％）
深圳地区 521,322 -52.02%
其他地区 52,638 8.47
主营业务分地区情况的说明
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
主营业务构成情况的说明
（3）主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
□ 适用 √ 不适用
（4）主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明
□ 适用 √ 不适用
（5）利润构成与上年相比发生重大变化的原因分析
□ 适用 √ 不适用
（6）占净利润 10%以上参股公司业务性质、主要产品或服务和净利润等情况
□ 适用 √ 不适用
（7）经营中的问题与困难
①政策风险和市场风险：2012 年上半年房地产市场调控仍以维持为主，核心调控的内容如“三限、二套
房贷”等仍处观察期，客户观望情绪浓重。上半年，刚需购房主导市场，以价换量已成为了各发展商的共
识，公司通过直面客户的各种资源渠道释放阶段性促销信息，引导客户购房热情，提高成交量，但因市场
变化较大，部分成交确认存在一定的不确定性。下半年随着房地产调控的博弈及地方政府的政策微调，房
地产政策环境将趋于稳定，若无更严历的调控政策出台，按照目前形势，公司就市场持谨慎乐观的态度，
但下半年营销工作还要面临市场的变化、银行按揭放款额度的控制等不利影响。公司已采取抓紧销售时机，
抓紧签约、办证，催办银行放款、增加信贷银行等方式减少相关风险。为充分利用秋交会的机遇，公司计
划从九月份开始，进行新一轮的市场冲击，展示中心区现楼的价值品质，及口岸项目特殊的区位优势，进
行整盘推广及促销。②人力成本等企业经营成本不断攀升风险近年来，人力、材料等生产要素成本快速上
升，不仅影响公司总体盈利能力，特别是下属非地产业务的盈利能力，而且影响相关业务开展计划，如有
在建房地产项目因施工方劳动力人员不足而延误工期，物业管理业务因薪酬问题不能及时招聘合适员工而
不能及时承接新项目等，上半年末公司物业管理、餐饮等劳动密集型业务综合成本上涨 5%以上，预计未来
基本生产资料的不断上升仍是大势所趋。公司历来重视并强调经营成本费用控制，通过管理提高经济效益，
继续组织梳理、完善各项规章制度和业务流程，引进对标管理、风险管理等新的管理工具，推进内部控制
建设等，继续深化开展“三项制度改革回头看”，将结合实际研究符合企业发展需要的激励机制以提高经
营效率。③项目开发和管控风险随着公司房地产和物业管理项目的增加，尤其是外地项目增加，如何保证
依靠有限的资源管控好每个项目的运作以及如何协调好项目之间的关系，一直是公司提升管理水平的重
点。公司已计划年内完成房地产开发手册等适合公司实际的系统项目管理规范编制，对下属房地产项目重
大进度节点进行重点管控，运用可复制的规章制度和标准流程管理新增项目，加强对项目运作的阶段性评
价，动态控制管控风险。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
2、与公允价值计量相关的内部控制制度情况
□ 适用 √ 不适用
3、持有外币金融资产、金融负债情况
□ 适用 √ 不适用
（二）公司投资情况
1、募集资金总体使用情况
□ 适用 √ 不适用
15
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
2、募集资金承诺项目情况
□ 适用 √ 不适用
3、募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
4、重大非募集资金投资项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
首次公告披露
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
日期
合计 -- --
重大非募集资金投资项目情况说明
单位：千元.
项目名称 项目预计总投资 本年度投资 累计投资 项目进度 销售情况
皇御苑 D 区（廊桥国际） 514,170 70,329 474,409 室内外装修 —
彩天怡色 170,000 27,206 137,354 室内外装修 --
半山御景（徐州项目） 793,000 62,392 289,965 一期施工 --
深物业金领假日(原皇岗口岸土地) 8 62,082 前期规划
松湖朗苑(原东莞大朗土地) 527 224,769 前期规划
西湖畅想(扬州土地) 1,798 437,688 前期规划
深物业蓝色港湾(月亮湾土地) 0 271,304 前期规划
合 计 162,260 1,897,571 — —
（三）董事会下半年的经营计划修改计划
□ 适用 √ 不适用
（四）对 2012 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
√ 适用 □ 不适用
业绩预告情况:同向大幅下降
业绩预告填写数据类型
□ 确数 √ 区间数
年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动（%）
累计净利润的预计数（万元） 14,000 -- 16,000 30,924 □ -- □ 增长 √ -54.73% -- -48.26%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
下降
□ -- □ 增长 √
基本每股收益（元/股） 0.2349 -- 0.2685 0.5189 -54.73% -- -48.26%
下降
业绩发生大幅变动的原因：上年同期由于“深物业深港 1 号”项目达到结转收入条件，以前
年度及上年同期累计实现销售均在上年同期集中结算， 本报告期合计可结算面积比上年同期
业绩预告的说明
大幅减少。上述预测为公司根据房产项目的销售现状进行的初步估算，公司 2012 年 1-9 月实
际盈利情况以公司 2012 年第三季度报告数据为准，敬请投资者注意。
（五）董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
（六）公司董事会对会计师事务所上年度“非标准审计报告”涉及事项的变化及处理
情况的说明
□ 适用 √ 不适用
（七）陈述董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
的讨论结果
□ 适用 √ 不适用
（八）公司现金分红政策的制定及执行情况
一、公司现金分红政策的制定：根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事
项的通知》的文件精神以及公司《章程》的规定，为建立科学、持续、稳定的股东回报机制，增强
现金分红的透明度，更好地维护中小股东的合法权益，引导投资者树立长期投资和理性投资理念，
公司制定了未来三年的股东回报规划，未来公司将采取现金、股票或者法律、法规允许的其他方式
分配利润，其中最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%，
具体以现金方式分配的利润比例由董事会根据公司盈利水平和经营发展计划提出，报股东大会批
准。
二、执行情况：1、根据 2011 年度股东大会决议，公司 2011 年度不进行利润分配和资本公积
金转增股本。2、截止 2012 年 6 月 30 日，公司 2012 年半年度实现归属于母公司的合并净利润
98,322,285.31 元、母公司 2012 年半年度实现净利润 15,954,365.81 元。截止 2012 年 6 月 30 日，
公司合并未分配利润为 501,505,660.86 元，母公司未分配利润为-34,287,781.04 元。根据公司的
经营需要及资金状况，为保证公司的项目开发，公司 2012 年半年度拟不进行利润分配和资本公积
金转增股本。3、报告期内，本公司未实施，也未有拟定股权激励计划。
（九）利润分配或资本公积金转增预案
□ 适用 √ 不适用
（十）公司 2011 年度期末累计未分配利润为正但未提出现金分红预案的情况
√ 适用 □ 不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
2011 年度期末累计未分配利润 403,183,375.55
相关未分配资金留存公司的用途 日常经营及项目开发需要
是否已产生收益 □ 是 □ 否 √ 不适用
实际收益与预计收益不匹配的原因
其他情况说明
（十一）其他披露事项
□ 适用 √ 不适用
（十二）公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排（本表仅适用
于发行公司可转换债券的上市公司填写）
□ 适用 √ 不适用
七、重要事项
（一）公司治理的情况
报告期内，本公司严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所上市规则》和《上市
公司治理准则》等法律法规的要求，不断完善公司治理结构，提升公司治理水平，加强信息披露，
规范公司运作，本公司的实际治理状况基本符合中国证监会相关文件的要求。
报告期内，为进一步明确年报工作责任分担，公司制订并修订了《年报重大差错责任追究制度》；
为进一步明确年报工作规程，制定了《年报工作制度》；为加强公司法律风险防范，完善增强公司
风险控制能力，制订了《法律顾问工作制度》和《合同管理规定》。
（二）以前期间拟定、在报告期实施的利润分配方案、公积金转增股本方案或发行新
股方案的执行情况
□ 适用 √ 不适用
（三）重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本期公司无重大诉讼、仲裁事项。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（四）破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
（五）公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
1、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
证券投资情况的说明
报告期内无证券投资。
2、持有其他上市公司股权情况
√ 适用 □ 不适用
报告期所有
最初投资成 占该公司股 期末账面价 报告期损益 会计核算科
证券代码 证券简称 者权益变动 股份来源
本（元） 权比例（%） 值（元） （元） 目
（元）
长期股权投 定向购买法
000509 S*ST 华塑 2,962,500.00 0.33% 802,199.55 0.00 0.00
资 人股
合计 2,962,500.00 -- 802,199.55 0.00 0.00 -- --
3、持有非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
4、买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
（六）资产交易事项
1、收购资产情况
√ 适用 □ 不适用
自购买日起 自本期初至
至报告期末 报告期末为
该资产为上
为上市公司 上市公司贡 与交易对方
所涉及的资 所涉及的债 市公司贡献
交易对方或 被收购或置 交易价格（万 贡献的净利 献的净利润 是否为关联 资产收购定 的关联关系 首次临时公
购买日 产产权是否 权债务是否 的净利润占
最终控制方 入资产 元） 润（万元）（适 （万元）（适 交易 价原则 （适用关联 告披露日期
已全部过户 已全部转移 利润总额的
用于非同一 用于同一控 交易情形）
比例(%)
控制下的企 制下的企业
业合并） 合并）
月亮湾
T102-0237 地
深圳市投资
块和深圳市 2012 年 05 月 2010 年 09 月
控股有限公 30,409 202.6 是 市场评估价 是 是 1.61% 控股股东
深新出租汽 31 日 18 日
司
车有限公司
100%股权
收购资产情况说明
详见本报告七（九）5的其他重大关联交易，本报告八的财务会计报告（六）企业合并、（十四）其他重要事项。
20
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
2、出售资产情况
√ 适用 □ 不适用
本期初起至 资产出售为
与交易对方
出售日该资 所涉及的资 所涉及的债 上市公司贡
交易价格（万 出售产生的 是否为关联 资产出售定 的关联关系 首次临时公
交易对方 被出售资产 出售日 产为上市公 产产权是否 权债务是否 献的净利润
元） 损益（万元） 交易 价原则 （适用关联 告披露日期
司贡献的净 已全部过户 已全部转移 占利润总额
交易情形）
利润（万元） 的比例(%)
本公司及全
资子公司深
深圳市投资 圳市皇城地
2010 年 05 月 2010 年 09 月
控股有限公 产有限公司 30,656 0 3,494 是 市场评估价 是 是 27.72% 控股股东
31 日 18 日
司 持有的皇城
广场等部分
房产
出售资产情况说明
详见本报告七（九）5的其他重大关联交易，本报告八的财务会计报告（六）企业合并、（十四）其他重要事项。
3、资产置换情况
√ 适用 □ 不适用
置入资产自 置入资产自本年 置出资产自 资产置换
资产 是否为关 置出所涉
置入日起至 初至本期末为上 年初起至置 置入所涉及 置入所涉及 置出所涉及 为上市公
置换 置入 置出 置换 置换产生 联交易 及的债权
置换 本期末为上 市公司贡献的净 出日为上市 资产置换 的资产产权 的债权债务 的资产产权 司贡献的
方名 资产 资产 价格 的损益 （如是， 债务是否 关联关系
日 市公司贡献 利润（万元）（适 公司贡献的 定价原则 是否已全部 是否已全部 是否已全部 净利润占
称 名称 名称 （万 （万元） 说明定价 已全部转
的净利润（万 用于同一控制下 净利润（万 过户 转移 过户 利润总额
元） 原则） 移
元） 的企业合并） 元） 的比例(%)
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
本公
月亮 司及
湾 全资
T102- 子公
0237 司深
深圳 地块 圳市
市投 和深 皇城 2010
资控 圳市 地产 年 05 30,65 市场评估
3,685 11.4 202.6 0是 是 是 是 是 29.23% 控股股东
股有 深新 有限 月 31 6 价
限公 出租 公司 日
司 汽车 持有
有限 的皇
公司 城广
100% 场等
股权 部分
房产
资产置换情况说明
详见本报告七（九）5的其他重大关联交易，本报告八的财务会计报告（六）企业合并、（十四）其他重要事项。
4、企业合并情况
√ 适用 □ 不适用
详见本报告七（九）5的其他重大关联交易，本报告八的财务会计报告（六）企业合并、（十四）其他重要事项。
5、自资产重组报告书或收购出售资产公告刊登后，该事项的进展情况及对报告期经营成果与财务状况的影响
□ 适用 √ 不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（七）公司大股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的说明
□ 适用 √ 不适用
（八）公司股权激励的实施情况及其影响
□ 适用 √ 不适用
（九）重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
2、资产收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
3、共同对外投资的重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
关联方 关联关系 向关联方提供资金（万元） 关联方向上市公司提供资金（万元）
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
利息收 利息收 利息支
期初余额 发生额 偿还额 期末余额 利息支出 期初余额 发生额 偿还额 期末余额
入 入 出
非经营性
深圳国贸天安物业有限公司 合营公司 970.59 500 570.59
安徽南鹏造纸有限公司 持有其 30%股权 767.77 4.61 772.38
深圳国贸实业发展有限公司 持有其 38.33%股权 255.17 20 235.17
深圳物方陶瓷工业有限公司 持有其 26%股权 174.73 174.73
深圳市投资控股有限公司 公司控股股东 1,617.33 49,070.38 769.8 48,300.58
深圳物业吉发仓储有限公司 合营公司 1,554.58 250 1,804.58
小计 2,168.26 4.61 520 1,752.87 1,617.33 50,624.96 250 769.8 50,105.16
经营性
小计
合计 2,168.26 4.61 520 1,752.87 1,617.33 50,624.96 250 769.8 50,105.16
报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额（万元） 0
其中：非经营性发生额（万元） 0
公司向控股股东及其子公司提供资金的余额（万元） 0
其中：非经营性余额（万元） 0
关联债权债务形成原因 委托贷款、其他资金往来等
关联债权债务清偿情况
与关联债权债务有关的承诺
关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影响
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□ 适用 √ 不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
5、其他重大关联交易
A、2010 年3 月18 日，公司2009 年度股东大会审议通过了《关于向控股股东申请委托贷款的议案》，
详见本公司2010 年3 月19 日刊登的《2009 年度股东大会决议公告》。根据股权分置改革承诺及股东大
会决议，本公司控股股东--深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）应对本公司提供不少于5 亿元人
民币的现金支持，为履行股改承诺，深投控累计共向本公司提供委托贷款共计人民币5 亿元，详细如下：
①2011年1月26日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市皇城地产有限
公司提供委托借款25,000万元，到期日为2012年1月26日，年利率为5.5386%，该借款到期后已办理展期，
到期日为2013年1月25日，年利率为6.9544%，报告期支付利息847.41万元。
② 2011年3月29日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市皇城地产有
限公司提供委托借款20,000万元，到期日为2012年3月29日，年利率为5.7767%，该借款到期后已办理展期，
到期日为2013年3月29日，年利率为6.9544%，报告期支付利息641.60万元。
③ 2011年3月29日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市国贸汽车实
业有限公司提供委托借款4,000万元，到期日为2012年3月29日，年利率为5.7767%，该借款到期后已办理
展期，到期日为2013年3月29日，年利率为6.9544%，报告期支付利息128.32万元。
上述资金支持缓解了公司资金紧张的局面，保证了公司的正常生产经营。
B、公司2010年10月13日召开2010年第一次临时股东大会，审议通过《关于落实股改承诺进行资产置
换暨重大关联交易的议案》。本公司拟以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司持有的部分房产与
本公司控股股东深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）拥有的月亮湾T102-0237地块和深圳市深新
出租汽车有限公司100%股权进行置换，置出资产与置入资产的差额部分，以现金方式补齐，根据评估报告，
本公司拟置出资产评估值为人民币306,563,279.00元，拟置入资产评估值为人民币304,090,432.77元，置
换资产的差额部分人民币2,472,846.23元由深投控以现金补足（深投控同时表示将严格遵守股改承诺，就
本次履行和承诺履行的差额部分的20%向本公司补偿现金）。详见本公司2010年9月17日刊登的《关于落实
股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的公告》以及2010年10月14日刊登的《二〇一〇年第一次临时股东
大会决议公告》；2010 年11 月17 日，深投控将承诺履行和实际履行重组金额差额部分的20%即人民币
38,687,344.20 元补偿款转入本公司银行账户；2011 年7 月7 日，置入资产之月亮湾T102-0237 地块过
户手续完成，登记在本公司名下，详见本公司2010 年11月18 日和2011 年7 月11 日刊登的《关于落实股
改承诺进行资产置换暨重大关联交易的进展公告》。截止报告期末，置入的深新汽车股权已向本公司完成
过户手续；置出资产已全部移交给深投控。本报告期公司对置入资产及置出资产进行了相应的会计处理，
该项交易合计实现营业收入28770万元，净利润3685万元。
（十）重大合同及其履行情况
1、为公司带来的利润达到公司本期利润总额 10％以上（含 10％）的托管、承包、租赁事项
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
2、担保情况
√适用 □不适用 单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否为关
担保额度 实际发生日期
是否履行 联方担保
担保对象名称 相关公告 担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 （是或
披露日期 日）
否）
无 无 无 无 无 无 无 无 无
报告期内审批的对外担保额度 无 报告期内对外担保实际发生 无
合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 无 报告期末实际对外担保余额 无
度合计（A3） 合计（A4）
公司对子公司的担保情况
是否为关
担保额度 实际发生日期
是否履行 联方担保
担保对象名称 相关公告 担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 （是或
披露日期 日）
否）
深圳市皇城地产有 2010 年 03 2012 年 03 月
50,000 20,000 抵押 1年 否 否
限公司 月 19 日 29 日
深圳市国贸汽车实 2010 年 03 2012 年 03 月
50,000 4,000 抵押 1年 否 否
业有限公司 月 19 日 29 日
深圳市天阙电梯技 2011 年 05 2011 年 10 月
30,000 3,000 抵押 1年 否 否
术有限公司 月 23 日 13 日
深圳市国贸汽车实 2011 年 05 2011 年 12 月
30,000 2,000 保证 1年 否 否
业有限公司 月 23 日 29 日
深圳市国贸汽车实 2011 年 05 2012 年 04 月
30,000 6,000 保证 1年 否 否
业有限公司 月 23 日 28 日
深圳市国贸汽车实 2011 年 05 2012 年 05 月
30,000 2,000 抵押 1年 否 否
业有限公司 月 23 日 11 日
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际
141,000 32,000
度合计（B1） 发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保
221,000 37,000
保额度合计（B3） 余额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
27
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
141,000 32,000
（A1+B1） 计（A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
221,000 37,000
计（A3+B3） （A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 30.18
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
37,000
务担保金额（D）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 37,000
公司对外担保 37000 万元全是为全资子公司提供担保，截止报
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 告期末，子公司经营正常，且贷款处于正常状态，其风险在可
控制范围内。
违反规定程序对外提供担保的说明 无
3、委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
4、日常经营重大合同的履行情况
□ 适用 √ 不适用
5、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
（十一）发行公司债的说明
□ 适用 √ 不适用
（十二）承诺事项履行情况
1、公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
1、非流通股股 １、截至本公告
深圳市投资控 2009 年 10 月 21 2012 年 10 月 20
股改承诺 东建设控股和 日，建设控股和
股有限公司 日 日
深投公司共同 深投公司未出
28
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
承诺除将遵守 售本公司股份。
法律、法规和规 ２、
章的规定，履行 （１）截至本公
法定承诺义务 告日，深投控未
外，还特别承诺 出售其所实际
如下： 控制的本公司
建设控股和深 股份。
投公司控制的 （２）为履行本
非流通股份自 承诺，本公司与
获得上市流通 深投控共同筹
权之日起，在三 划启动相关事
十六个月内不 宜，并于 2010
上市交易或转 年 9 月 17 日，
让。在前述承诺 本公司披露了
期满后，其通过 《关于落实股
交易所挂牌交 改承诺进行资
易出售的原非 产置换暨重大
流通股份，在十 关联交易的公
二个月内不超 告》，本方案已
过公司总股本 获得本公司
的百分之五，二 2010 年第一次
十四个月内不 临时股东大会
超过公司总股 通过，详见本公
本的百分之十。 司 2010 年 10 月
如违反前述承 14 日刊登的
诺售出股票，则 《2010 年第一
将所得之资金 次临时股东大
划归上市公司 会决议公告》；
所有。 深投控于 2009
2、深投控承诺 年 11 月向中国
除将遵守法律、 证券登记结算
法规和规章的 有限责任公司
规定，履行法定 深圳分公司申
承诺义务外，还 请冻结其实际
特别承诺如下： 控制、建设控股
（1）深投控控 名下的 3,000 万
制的建设控股 股深物业股份,
和深投公司非 目前冻结期限
流通股份自获 已届满,该部分
得上市流通权 股份已解冻。
之日起，在三十 （３）2010 年 3
六个月内不上 月 18 日，本公
市交易或转让。 司召开 2009 年
在前述承诺期 度股东大会，审
29
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
满后，其通过交 议通过了―关于
易所挂牌交易 向控股股东申
出售的原非流 请委托贷款的
通股份，在十二 议案‖，股东大
个月内不超过 会授权本公司
公司总股本的 董事会根据本
百分之五，二十 公司经营的实
四个月内不超 际需要，在与深
过公司总股本 投控和相关银
的百分之十。如 行的协商基础
违反前述承诺 上，决定办理不
售出股票，则将 少于 5 亿元人
所得之资金划 民币委托贷款
归上市公司所 协议签订、续贷
有。 展期、借新还旧
（2）自深投控 及偿还等事宜，
控制的建设控 详见本公司
股和深投公司 2010 年 3 月 19
非流通股份获 日刊登的《2009
得上市流通权 年度股东大会
之日起 1 年内， 决议公告》。
深投控承诺将 2010 年 12 月 28
启动对深物业 日，深投控以中
的资产注入工 国光大银行深
作，拟以其合法 圳景田支行为
拥有的不低于 5 受托人向本公
亿元人民币含 司子公司深圳
有土地资源的 市国贸汽车实
资产通过置换 业有限公司提
或其他合法方 供委托借款
式一次或分批 1,000 万元；报
注入深物业，增 告期末至本公
加深物业的土 告日，深投控向
地储备并增强 本公司委托贷
其未来盈利能 款 49,000 万元。
力。如上述资产 （４）本承诺是
注入不能在 1 年 否需要履行需
内全部启动，深 视 2012 年净利
投控将在 1 年期 润情况而定。
满后 30 日内按
未启动重组资
产金额的 20%
向深物业补偿
现金，深投控在
30
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
支付上述补偿
金后，对已启动
但未完成的资
产注入负有继
续履行资产注
入的义务，对尚
未启动的资产
注入将不再负
有继续履行的
义务。注：资产
注入启动是指
以资产注入方
案获得深物业
股东大会审议
通过为标志。深
投控自愿委托
中国证券登记
结算有限责任
公司深圳分公
司冻结深投控
实际控制、建设
控股名下的
3,000 万股深物
业股份作为上
述承诺的履约
保证。
（3）自深投控
控制的建设控
股和深投公司
非流通股份获
得上市流通权
之日起二十四
个月内，深投控
承诺在符合法
律、行政法规和
相关规定的情
形下，以委托贷
款的方式对深
物业提供余额
不少于 5 亿元人
民币的现金支
持，以缓解深物
业的资金紧张
状况。上述余额
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
是指自深投控、
建设控股和深
投公司控制的
非流通股份获
得上市流通权
之日起二十四
个月内的累积
发生额，每笔委
托贷款的现金
支持时间不少
于十二个月；上
述 5 亿元人民币
的现金支持不
包括自深投控
控制的建设控
股和深投公司
非流通股份获
得上市流通权
之日以前已经
提供的委托贷
款现金支持金
额。
（4）如果深物
业 2010、2011、
2012 年度中任
何一年净利润
低于 2009 年，
深投控将以现
金方式向深物
业补足该年净
利润与 2009 年
净利润之间的
差额。
收购报告书或权益变动报告书中所作承
无 无 无 无
诺
资产置换时所作承诺 无 无 无 无
发行时所作承诺 无 无 无 无
其他对公司中小股东所作承诺 无 无 无 无
承诺是否及时履行 √ 是 □ 否 □ 不适用
未完成履行的具体原因及下一步计划
是否就导致的同业竞争和关联交易问题
□ 是 □ 否 √ 不适用
作出承诺
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承诺的解决期限
解决方式
承诺的履行情况
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
（十三）其他综合收益细目
单位：元
项目 本期 上期
1.可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
2.按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
3.现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减： 现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4.外币财务报表折算差额 154,895.92 -676,994.58
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计 154,895.92 -676,994.58
5.其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 154,895.92 -676,994.58
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（十四）报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及提供
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
的资料
2012 年 02 月 15 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者 前海项目何时动工？
深新公司股权过户进展
2012 年 02 月 16 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者
情况。
公司在深圳以外是否有
2012 年 03 月 02 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者
项目？
公司前海项目的进展情
2012 年 04 月 11 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者
况。
公司在深圳市外项目的
2012 年 05 月 23 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 投资者
进展情况。
（十五）聘任、解聘会计师事务所情况
半年报是否经过审计
□ 是 √ 否 □ 不适用
是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否 □ 不适用
（十六）上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人和收购人处罚及
整改情况
□ 适用 √ 不适用
（十七）其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、2010年9月17日，为履行股权分置改革承诺，本公司与控股股东深圳市投资控股有限公司（以下简
称“深投控”）签订了《资产置换协议书》，本公司以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司持有
的部分房产（以下简称“置出资产”）与深投控拥有的月亮湾T102-0237地块和深圳市深新出租汽车有限
公司（以下简称“深新汽车”）100%股权（根据深投控函[2010]103 号文对深新汽车部分资产和债务实行
剥离后的股权）进行置换。
截止报告期末，置入的月亮湾T102-0237地块已经向本公司完成移交并办理了土地证过户手续；置入
的深新汽车股权已向本公司完成过户手续；置出资产已全部移交给深投控。本报告期公司对置入资产及置
出资产进行了相应的会计处理，该项交易合计实现营业收入28770万元，净利润3685万元。
2、公司以前年度预提金利华大厦土地增值费56,303,627.40元，根据深规土[2001]314文规定：未交
或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，本公司将积极办理免交金利华大厦土地
增值费56,303,627.40元的相关手续，待相关批复下达后，公司将核销预提的金利华大厦土地增值费
56,303,627.40元。
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款9,861.13万元，已提坏账4,261.13万元，净额
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
5,600万元。
3、2011年11月25日，公司第七届董事会第四次会议审议通过了对海南新达开发总公司（以下简称海
南公司）进行破产清算的议案。海南公司成立于1988年，系公司全资子公司，目前无开发项目，无土地储
备，多年经营亏损。公司董事会2009年1月曾经通过“整体打包转让海南公司的议题”，由于政策因素等
种种原因无法继续推进，现以债权人身份循司法程序申请对海南公司破产清算。
（十八）本公司转债担保人盈利能力、资产状况和信用状况发生重大变化的情况
（本表仅适用于发行公司可转换债券的上市公司填写）
□ 适用 √ 不适用
（十九）信息披露索引
事项 刊载的报刊名称及版面 刊载日期 刊载的互联网网站及检索路径
董事会决议公告 巨潮资讯网 2012 年 02 月 20 日 www.cninfo.com.cn
关于提前披露公司 2011 年年
巨潮资讯网 2012 年 03 月 27 日 www.cninfo.com.cn
报的公告
第七届监事会第四次会议决
巨潮资讯网 2012 年 03 月 29 日 www.cninfo.com.cn
议公告
董事会决议公告 巨潮资讯网 2012 年 03 月 29 日 www.cninfo.com.cn
关于召开 2011 年度股东大会
巨潮资讯网 2012 年 03 月 30 日 www.cninfo.com.cn
的通知
关于为控股子公司贷款提供
巨潮资讯网 2012 年 03 月 30 日 www.cninfo.com.cn
担保的公告
2012 年第一季度业绩预减公
巨潮资讯网 2012 年 04 月 11 日 www.cninfo.com.cn
告
关于 A 股股价异常波动的公
巨潮资讯网 2012 年 04 月 13 日 www.cninfo.com.cn
告
2011 年年度股东大会决议 巨潮资讯网 2012 年 04 月 23 日 www.cninfo.com.cn
2012 年第一季度报告 巨潮资讯网 2012 年 04 月 25 日 www.cninfo.com.cn
期后事项 巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn
2012 年半年度业绩预告修正
巨潮资讯网 2012 年 07 月 06 日 www.cninfo.com.cn
公告
关于征求公司股东对股东回
报规划相关建议和意见的公 巨潮资讯网 2012 年 07 月 19 日 www.cninfo.com.cn
告
限售股份解除限售提示性公
巨潮资讯网 2012 年 07 月 20 日 www.cninfo.com.cn
告
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
董事会决议公告 巨潮资讯网 2012 年 08 月 03 日 www.cninfo.com.cn
关于召开 2012 年第一次临时
巨潮资讯网 2012 年 08 月 03 日 www.cninfo.com.cn
股东大会的通知
第七届监事会第六次会议决
巨潮资讯网 2012 年 08 月 03 日 www.cninfo.com.cn
议公告
八、财务会计报告
（一）审计报告
半年报是否经过审计
□ 是 √ 否 □ 不适用
（二）财务报表
是否需要合并报表：
√ 是 □ 否 □ 不适用
如无特殊说明，财务报告中的财务报表的单位为：人民币元
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位： 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
单位： 元
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 653,189,645.56 469,313,741.57
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据 300,000.00 200,000.00
应收账款 87,869,971.92 70,557,693.71
预付款项 513,852,637.52 474,354,748.39
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
应收股利
其他应收款 11,259,711.92 3,372,036.99
买入返售金融资产
存货 1,719,018,413.68 1,814,992,629.34
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,985,490,380.60 2,832,790,850.00
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 82,605,049.07 81,103,539.95
投资性房地产 261,132,111.61 291,159,907.85
固定资产 71,637,798.31 74,166,940.06
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 117,676,204.63 121,254,256.15
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,902,738.39 1,989,226.53
递延所得税资产 125,422,643.54 124,102,202.41
其他非流动资产
非流动资产合计 660,376,545.55 693,776,072.95
资产总计 3,645,866,926.15 3,526,566,922.95
流动负债：
短期借款 660,000,000.00 601,495,212.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
应付票据
应付账款 175,845,270.52 187,093,587.42
预收款项 729,056,567.31 208,655,909.41
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 38,316,947.64 46,354,982.87
应交税费 463,645,379.15 499,805,593.28
应付利息
应付股利
其他应付款 189,991,958.16 481,167,880.34
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 12,209,888.32 218,359,888.32
其他流动负债
流动负债合计 2,269,066,011.10 2,242,933,053.64
非流动负债：
长期借款 25,649,999.98 7,333,333.32
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债 124,387,585.50 133,977,130.96
非流动负债合计 150,037,585.48 141,310,464.28
负债合计 2,419,103,596.58 2,384,243,517.92
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 595,979,092.00 595,979,092.00
资本公积 63,783,019.03 77,820,275.72
减：库存股
专项储备
盈余公积 70,368,860.95 70,368,860.95
一般风险准备
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
未分配利润 501,505,660.86 403,183,375.55
外币报表折算差额 -5,735,390.33 -5,890,286.25
归属于母公司所有者权益合计 1,225,901,242.51 1,141,461,317.97
少数股东权益 862,087.06 862,087.06
所有者权益（或股东权益）合计 1,226,763,329.57 1,142,323,405.03
负债和所有者权益（或股东权益）
3,645,866,926.15 3,526,566,922.95
总计
法定代表人：陈玉刚 主管会计工作负责人：王航军 会计机构负责人：沈雪英
2、母公司资产负债表
单位： 元
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 182,983,861.29 83,846,009.34
交易性金融资产
应收票据
应收账款 57,147,097.17 57,610,601.35
预付款项 435,563,863.60 435,617,463.60
应收利息
应收股利
其他应收款 143,887,032.31 66,901,359.57
存货 323,385,959.42 323,385,959.42
一年内到期的非流动资产 195,000,000.00
其他流动资产
流动资产合计 1,337,967,813.79 967,361,393.28
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 314,892,810.05 300,514,039.95
投资性房地产 197,302,038.44 196,918,915.36
固定资产 23,288,263.11 29,002,844.78
在建工程
工程物资
39
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,902,738.39 1,989,226.53
递延所得税资产
其他非流动资产 280,000,000.00 475,000,000.00
非流动资产合计 817,385,849.99 1,003,425,026.62
资产总计 2,155,353,663.78 1,970,786,419.90
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 33,613,669.85 33,981,501.43
预收款项 351,401.50
应付职工薪酬 9,534,832.04 7,550,348.37
应交税费 2,175,484.80 1,829,406.16
应付利息
应付股利
其他应付款 1,439,020,487.44 1,268,548,668.33
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,484,344,474.13 1,312,261,325.79
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债 1,851,595.90 4,161,870.46
非流动负债合计 1,851,595.90 4,161,870.46
40
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
负债合计 1,486,196,070.03 1,316,423,196.25
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 595,979,092.00 595,979,092.00
资本公积 37,754,232.28 38,914,227.99
减：库存股
专项储备
盈余公积 69,712,050.51 69,712,050.51
一般风险准备
未分配利润 -34,287,781.04 -50,242,146.85
外币报表折算差额
所有者权益（或股东权益）合计 669,157,593.75 654,363,223.65
负债和所有者权益（或股东权益）
2,155,353,663.78 1,970,786,419.90
总计
3、合并利润表
单位： 元
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 622,922,900.92 1,155,786,058.07
其中：营业收入 622,922,900.92 1,155,786,058.07
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 497,866,543.22 758,392,885.14
其中：营业成本 392,019,121.93 368,383,008.24
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金
净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 58,288,134.08 334,753,634.85
销售费用 8,202,034.38 7,800,071.81
41
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
管理费用 46,636,730.06 42,753,922.74
财务费用 -1,321,536.27 5,203,352.15
资产减值损失 -5,957,940.96 -501,104.65
加 ：公允价值变动收益（损
失以―－‖号填列）
投资收益（损失以―－‖
1,501,509.12 679,338.63
号填列）
其中：对联营企业和合
1,501,509.12 679,338.63
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以―-‖
号填列）
三、营业利润（亏损以―－‖号填列） 126,557,866.82 398,072,511.56
加 ：营业外收入 1,180,679.74 978,654.85
减 ：营业外支出 1,674,452.36 867,883.32
其中：非流动资产处置
29,700.92 21,155.77
损失
四、利润总额（亏损总额以―－‖号
126,064,094.20 398,183,283.09
填列）
减：所得税费用 27,741,808.89 96,739,198.99
五、净利润（净亏损以―－‖号填列） 98,322,285.31 301,444,084.10
其中：被合并方在合并前实现
1,912,516.93 1,804,829.71
的净利润
归属于母公司所有者的净利
98,322,285.31 301,444,084.10
润
少数股东损益
六、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.165 0.5058
（二）稀释每股收益 0.165 0.5058
七、其他综合收益 154,895.92 -676,994.58
八、综合收益总额 98,477,181.23 300,767,089.52
归属于母公司所有者的综合
98,477,181.23 300,767,089.52
收益总额
归属于少数股东的综合收益
总额
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：1,912,516.93 元。
法定代表人：陈玉刚 主管会计工作负责人：王航军 会计机构负责人：沈雪英
42
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
4、母公司利润表
单位： 元
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 23,449,864.94 18,167,414.59
减：营业成本 9,757,305.26 9,305,983.12
营业税金及附加 4,950,968.55 2,638,254.38
销售费用
管理费用 18,102,272.04 16,940,118.01
财务费用 -970,153.92 503,880.15
资产减值损失 -5,066,959.74 135,737.76
加：公允价值变动收益（损失
以―－‖号填列）
投资收益（损失以―－‖号
20,458,700.89 3,757,738.63
填列）
其中：对联营企业和合营
1,501,509.12 679,338.63
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以―－‖号填列） 17,135,133.64 -7,598,820.20
加：营业外收入 291,568.93 89,247.07
减：营业外支出 1,472,336.76 773,470.67
其中：非流动资产处置损
失
三、利润总额（亏损总额以―－‖号
15,954,365.81 -8,283,043.80
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以―－‖号填列） 15,954,365.81 -8,283,043.80
五、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.0268 -0.0139
（二）稀释每股收益 0.0268 -0.0139
六、其他综合收益
七、综合收益总额 15,954,365.81 -8,283,043.80
5、合并现金流量表
单位： 元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
43
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
销售商品、提供劳务收到的现金 888,510,640.24 325,144,071.89
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 10,288,147.54 36,965,893.74
经营活动现金流入小计 898,798,787.78 362,109,965.63
购买商品、接受劳务支付的现金 203,210,115.92 549,328,105.78
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
120,898,709.87 110,921,302.64
金
支付的各项税费 172,861,855.64 104,695,238.51
支付其他与经营活动有关的现金 65,716,619.75 36,531,880.41
经营活动现金流出小计 562,687,301.18 801,476,527.34
经营活动产生的现金流量净额 336,111,486.60 -439,366,561.71
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 5,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他
735,231.00 81,000.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
44
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 5,735,231.00 81,000.00
购建固定资产、无形资产和其他
1,573,784.61 3,701,771.28
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,573,784.61 3,701,771.28
投资活动产生的现金流量净额 4,161,446.39 -3,620,771.28
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 146,000,000.00 540,096,450.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 146,000,000.00 540,096,450.00
偿还债务支付的现金 275,328,545.34 170,760,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
25,661,311.58 19,636,157.52
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,432,000.00 822,200.00
筹资活动现金流出小计 302,421,856.92 191,218,357.52
筹资活动产生的现金流量净额 -156,421,856.92 348,878,092.48
四、汇率变动对现金及现金等价物的
24,827.92 -102,734.36
影响
五、现金及现金等价物净增加额 183,875,903.99 -94,211,974.87
加：期初现金及现金等价物余额 469,313,741.57 545,466,594.53
六、期末现金及现金等价物余额 653,189,645.56 451,254,619.66
6、母公司现金流量表
单位： 元
45
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 23,126,901.86 18,502,177.06
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 538,743,468.02 925,014,502.58
经营活动现金流入小计 561,870,369.88 943,516,679.64
购买商品、接受劳务支付的现金 4,276,469.83 392,035,919.29
支付给职工以及为职工支付的现
8,017,547.04 10,147,785.42
金
支付的各项税费 6,928,992.60 3,756,069.19
支付其他与经营活动有关的现金 457,934,134.85 212,918,191.72
经营活动现金流出小计 477,157,144.32 618,857,965.62
经营活动产生的现金流量净额 84,713,225.56 324,658,714.02
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 23,957,250.00 3,078,400.00
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 23,957,250.00 3,078,400.00
购建固定资产、无形资产和其他
9,532,623.61 1,543,362.00
长期资产支付的现金
投资支付的现金 245,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 9,532,623.61 246,543,362.00
投资活动产生的现金流量净额 14,424,626.39 -243,464,962.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
46
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
筹资活动现金流入小计 0.00 0.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 0.00 0.00
筹资活动产生的现金流量净额 0.00 0.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的
0.00 -124.79
影响
五、现金及现金等价物净增加额 99,137,851.95 81,193,627.23
加：期初现金及现金等价物余额 83,846,009.34 78,920,447.75
六、期末现金及现金等价物余额 182,983,861.29 160,114,074.98
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位： 元
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 实收资 少数股东 所有者权
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
595,979 64,020,2 69,712, 406,422, -5,890,2 862,087.0 1,131,105,
一、上年年末余额
,092.00 75.72 050.51 741.94 86.25 6 960.98
加：同一控制下企业合并产生 13,800,0 656,810 -3,239,3 11,217,444
的追溯调整 00.00 .44 66.39 .05
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
595,979 77,820,2 70,368, 403,183, -5,890,2 862,087.0 1,142,323,
二、本年年初余额
,092.00 75.72 860.95 375.55 86.25 6 405.03
三、本期增减变动金额（减少 -14,037, 98,322,2 154,895. 84,439,924
以―－‖号填列） 256.69 85.31 92 .54
98,322,2 98,322,285
（一）净利润
85.31 .31
154,895.
（二）其他综合收益 154,895.92
92
47
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
98,322,2 154,895. 98,477,181
上述（一）和（二）小计
85.31 92 .23
-14,037, -14,037,25
（三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
256.69 6.69
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
-14,037, -14,037,25
3．其他
256.69 6.69
（四）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
配
4．其他
（五）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
595,979 63,783,0 70,368, 501,505, -5,735,3 862,087.0 1,226,763,
四、本期期末余额
,092.00 19.03 860.95 660.86 90.33 6 329.57
上年金额
单位： 元
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目 实收资 少数股东 所有者权
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
595,979 64,020,2 69,712, 148,961, -4,487,4 862,087.0 875,047,70
一、上年年末余额
,092.00 75.72 050.51 664.40 60.75 6 8.94
48
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
加：同一控制下企业合并 13,800,0 421,029 -6,650,8 7,570,180.
产生的追溯调整 00.00 .90 48.93 97
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
595,979 77,820,2 70,133, 142,310, -4,487,4 862,087.0 882,617,88
二、本年年初余额
,092.00 75.72 080.41 815.47 60.75 6 9.91
三、本期增减变动金额（减少 301,444, -676,99 300,767,08
以―－‖号填列） 084.10 4.58 9.52
301,444, 301,444,08
（一）净利润
084.10 4.10
-676,99 -676,994.5
（二）其他综合收益
4.58 8
301,444, -676,99 300,767,08
上述（一）和（二）小计
084.10 4.58 9.52
（三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
（四）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
配
4．其他
（五）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
49
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（七）其他
595,979 77,820,2 70,133, 443,754, -5,164,4 862,087.0 1,183,384,
四、本期期末余额
,092.00 75.72 080.41 899.57 55.33 6 979.43
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位： 元
本期金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
595,979,09 38,914,227 69,712,050 -50,242,14 654,363,22
一、上年年末余额
2.00 .99 .51 6.85 3.65
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
595,979,09 38,914,227 69,712,050 -50,242,14 654,363,22
二、本年年初余额
2.00 .99 .51 6.85 3.65
三、本期增减变动金额（减少 -1,159,995. 15,954,365 14,794,370
以―－‖号填列） 71 .81 .10
15,954,365 15,954,365
（一）净利润
.81 .81
（二）其他综合收益
15,954,365 15,954,365
上述（一）和（二）小计
.81 .81
-1,159,995. -1,159,995.
（三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
71 71
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
-1,159,995. -1,159,995.
3．其他
71 71
（四）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
50
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（五）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
595,979,09 37,754,232 69,712,050 -34,287,78 669,157,59
四、本期期末余额
2.00 .28 .51 1.04 3.75
上年金额
单位： 元
上年金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
595,979,09 38,914,227 69,712,050 -12,849,34 691,756,02
一、上年年末余额
2.00 .99 .51 3.46 7.04
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
595,979,09 38,914,227 69,712,050 -12,849,34 691,756,02
二、本年年初余额
2.00 .99 .51 3.46 7.04
三、本期增减变动金额（减少以 -8,283,043. -8,283,043.
―－‖号填列） 80 80
-8,283,043. -8,283,043.
（一）净利润
80 80
（二）其他综合收益
-8,283,043. -8,283,043.
上述（一）和（二）小计
80 80
（三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
（四）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
51
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
595,979,09 38,914,227 69,712,050 -21,132,38 683,472,98
四、本期期末余额
2.00 .99 .51 7.26 3.24
（三）公司基本情况
深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称―公司‖或‖本公司‖）系经广东省深圳市人民政府深
府 办 复 [1991]831 号 文 批 准 ， 在 原 深 圳 市 物 业 发 展 总 公 司 的 基 础 上 改 组 成 立 的 股 份 有 限 公 司 ， 持
440301103570124号企业法人营业执照。
1、公司注册资本
1996 年 公 司 以 总 股 数 为 基 数 每 10 股 送 1 股 后 注 册 资 本 为 541,799,175 元 。 2009 年 公 司 以 总 股 数
541,799,175股为基数每10股送1股后注册资本变为595,979,092元。
2、公司注册地、组织形式和总部地址
公司注册地：中国广东省深圳市。
组织形式：股份有限公司。
总部地址：深圳市人民南路国贸大厦39 层、42 层。
3、公司的业务性质和主要经营活动
公司及附属公司经营范围为：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监
理，国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。
4、公司以及集团最终母公司的名称
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，深圳市政府将深圳市
建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，组建成
立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公
司为国有独资有限责任公司，成立于2004 年10 月13 日，法定代表人范鸣春，注册资本56 亿元，主要经
营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本运作、股权投资等。
深圳市国有资产监督管理局作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因
此本公司的最终控制人为深圳市国有资产监督管理局。
5、财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
本财务报表于2012年8月22日经公司第七届董事会第十次会议批准报出。
（四）公司主要会计政策、会计估计和前期差错更正
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和其他
各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、
股东权益变动和现金流量等有关信息。
3、会计期间
本公司会计期间为公历1月1日至12月31日。
4、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
境外子公司的记账本位币
公司境外子公司以其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
本公司报告期内发生同一控制下企业合并的，采用权益结合法进行会计处理。合并方在企业合并中取
得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并
方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服
务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入
所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权
益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。企业合并形成母子公司关系的，母公司应当编
制合并报表，按照本公司制定的―合并财务报表‖会计政策执行。
（2）非同一控制下的企业合并
本公司报告期内发生非同一控制下的企业合并的，采用购买法进行会计处理。购买方区别下列情况确
定合并成本：①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而
付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。②通过多次交换交易分步实现的企业
合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
A、在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，应当在
处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价值变动计入资本公积的部分，
下同）转入当期投资收益。
B、在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买日的公允价
值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉
及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收益。购买方应当在附注中披
露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或
损失的金额。
③购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发
生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证
券或债务性证券的初始确认金额。④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购
买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方应当将其计入合并
成本。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与
其账面价值的差额，计入当期损益。
购买方在购买日应当对合并成本进行分配，按照规定确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及
或有负债。①购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉。②购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，则对取得的被购
买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
企业合并形成母子公司关系的，母公司设置备查簿，记录企业合并中取得的子公司各项可辨认资产、负债
及或有负债等在购买日的公允价值。编制合并财务报表时，应当以购买日确定的各项可辨认资产、负债及
或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，按照本公司制定的―合并财务报表‖会计政策执
行。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表的编制方法
① 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，表明母公司能够控制被投资单位，
将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围；母公司拥有被投资单位半数或以下的表决
权，满足下列条件之一的，视为母公司能够控制被投资单位，将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财
务报表的合并范围：
A、通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权；
B、根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策；
C、有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
D、在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
有证据表明母公司不能控制被投资单位，不纳入合并财务报表的合并范围。
② 合并财务报表编制方法
本公司合并财务报表以纳入合并范围的各子公司的个别财务报表为基础，根据其他相关资料，按照权
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
益法调整对子公司的长期股权投资后，抵消母公司与子公司、子公司与子公司之间发生内部交易对合并报
表的影响编制。
③ 少数股东权益和损益的列报
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目
下以―少数股东权益‖项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以―少数股东损益‖项目
列示。
④ 超额亏损的处理
在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所
享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
⑤ 当期增加减少子公司的合并报表处理
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的
年初余额。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年
初余额。在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期末的收入、
费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自购买日至报告期末的
收入、费用、利润纳入合并利润表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量
纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末的现金流量
纳入合并现金流量表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
（2）对同一子公司的股权在连续两个会计年度买入再卖出，或卖出再买入的应披露相关的会计处理方法
不适用
7、现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知
金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司外币交易采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。本公司以
上年末中国人民银行公布的外币中间汇率作为当期外币交易的记账汇率（折算汇率）。
汇兑差额的处理：在资产负债表日，按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负
债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交
易发生日的记账汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价
值确定日的记账汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含
汇率变动）处理，计入当期损益；在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
计入符合资本化条件的资产的成本。
（2）外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：资产负债表中的资产和负债项目，采用资
产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除―未分配利润‖项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
算；利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率（以
报告期初汇率、报告期末汇率为基础计算的平均汇率）折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，
在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。比较财务报表的折算比照上述规定处理。
9、金融工具
（1）金融工具的分类
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
本公司将持有的金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项、可供出售金融资产。
本公司将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相
关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
金融资产的后续计量：
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计
入当期损益。
B、持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的
利得或损失，计入当期损益。
C、贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的
利得或损失，计入当期损益。
D、可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可供出售金
融资产发行减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售金融资产持有期间实现的利息或现金股利，
计入当期损益。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相
关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
金融负债的后续计量：
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计
入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金融资产的确认。
本公司在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可
供出售金融资产的情形）之和。
本公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，应当按照金融资产终止确
认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移金融资产整体，并将所收到的对价确认为一项
金融负债。
对于继续涉入条件下的金融资产转移，公司根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产和
金融负债，以充分反映企业所保留的权利和承担的义务。
（4）金融负债终止确认条件
金融负债终止确认，是指将金融负债从企业的账户和资产负债表内予以转销。当金融负债的现时义务全
部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。
（5）金融资产和金融负债公允价值的确定方法
A、如果该金融工具存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
B、如果该金融工具不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
（6）金融资产（不含应收款项）减值准备计提
A、本公司在年末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进
行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
B、本公司确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项：
a）发行方或债务人发生严重财务困难；
b）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评
价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务
人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处
行业不景气等；
g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无
法收回投资成本；
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
C、金融资产减值损失的计量
a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量
持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本计量的金融资产）的减值准备，按该金融资产预计未
来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独或包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产，无论单项金额
重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值损失的
金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本公司于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备。对于单项金额重大及单项金额非重
大的应收款项，均单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
b）可供出售金融资产
可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入资本
公积的因公允价值下降形成的累计损失，亦予以转出，计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，或与该权益工具挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，本公司将该权益工具投资或衍生金融资产的账面
价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益。
对可供出售债务工具确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上与
确认损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。同时，在活跃市场中没有报价且其公允
价值不能可靠计量的权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发
生的减值损失，不予转回。
（7）将尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，说明持有意图或能力发生改变的依据
A、没有可利用的财务资源持续地为该金融资产投资提供资金支持，以使该金融资产持有至到期；
B、受法律、行政法规的限制，本公司难以将金融资产投资持有到期；
C、其他表明本公司没有能力将具有固定期限的金融资产投资持有至到期的情况。
10、应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额在 200 万元以上（包含 200 万元）的应收款项。
在资产负债表日，单独进行减值测试，经测试发生了减值
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 的，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确定
减值损失，计提坏账准备。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
按组合计提坏账准备的计
组合名称 确定组合的依据
提方法
单独测试后未减值的合并报表范围内各母、子公司相互之间
组合 1 其他方法
的应收款项。
单独测试后未减值的除组合 1 以外的应收款项，公司根据以
前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用
组合 2 账龄分析法
风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情
况分析确定坏账准备计提的比率。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 3% 3%
1－2 年 10% 10%
2－3 年 30% 30%
3 年以上
3－4 年 50% 50%
4－5 年 80% 80%
5 年以上 100% 100%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
组合名称 方法说明
单独测试后未减值的合并报表范围内各母、子公司相互之间的应收款项。
组合 1
该组合不计提坏账准备。
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
单项计提坏账准备的理由：
有客观证据表明单项金额虽不重大，但信用风险明显较高，很可能发生了减值的应收款项。
坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确定减值损失，计提坏账准备。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
11、存货
（1）存货的分类
原材料、库存商品、低值易耗品、拟开发产品、在建开发产品、已完工开发产品。
（2）发出存货的计价方法
□ 先进先出法 □ 加权平均法 √ 个别认定法 □ 其他
房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前用于房地产开发的借款利息支出，
已完工销售房地产类存货按平均单位面积成本法结转成本。其他各类存货的取得按实际成本
计价，发出按加权平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准
备，计入当期损益。
①可变现净值的确定方法：
本公司确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日
后事项的影响等因素。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；材
料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础
计算。
②本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他
项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
（4）存货的盘存制度
√ 永续盘存制 □ 定期盘存制 □ 其他
本公司采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品
摊销方法：一次摊销法
包装物
摊销方法：不适用
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12、长期股权投资
（1）初始投资成本确定
本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，
在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资
初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支
付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作
为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发
行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并中发行权益性证
券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
B、非同一控制下的企业合并中，购买方区别下列情况确定合并成本：
a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
b）通过多次交换交易分步实现的企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购
买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；
c）购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于
发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性
证券或债务性证券的初始确认金额；
d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可
能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投
资成本：
A、 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包
括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。但
不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。支付给有关证券承销机构的手续费、
佣金等与权益性证券发行直接相关的费用，自权益性证券的溢价发行收入中扣除，溢价发行收入不足冲减
的，冲减盈余公积和未分配利润。
C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议
约定价值不公允的除外。
D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7 号-非货币
性资产交换》确定。
E、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12 号--债务重组》确
定。
③企业无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有被投资单
位已经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目单独核算，不构成取得长期股权投资的初始投资
成本。
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（2）后续计量及损益确认
本公司在长期股权投资持有期间，根据对被投资单位的影响程度及是否存在活跃市场、公允价值能否
可靠取得等进行划分，并分别采用成本法及权益法进行核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长
期股权投资，采用权益法核算；对被投资单位能够实施控制以及对被投资单位不具有共同控制或重大影响、
并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
①采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放
的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，不再
划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。
公司按照上述规定确认自被投资单位应分得的现金股利或利润后，应当考虑长期股权投资是否发生减
值。在判断该类长期股权投资是否存在减值迹象时，应当关注长期股权投资的账面价值是否大于享有被投
资单位净资产（包括相关商誉）账面价值的份额等类似情况。出现类似情况时，应当按照《企业会计准则
第8号——资产减值》对长期股权投资进行减值测试，可收回金额低于长期股权投资账面价值的，应当计
提减值准备。
②采用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资以后，按照应享有或应分担的被投资
单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
采用权益法核算的长期投资，本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及
其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失义务的除外。被投
资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③按照公司会计政策规定采用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期
股权投资，其减值按照公司―金融工具的确认和计量‖相关会计政策处理；其他按照公司会计政策核算的长
期股权投资，其减值按照公司制定的―资产减值‖会计政策处理。
④本公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益
法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权
益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
本公司对外投资符合下列情况时，确定为投资单位具有共同控制：①任何一个合营方均不能单独控制
合营企业的生产经营活动；②涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意；③各合营方可能
通过合同或协议的形式任命其中的一个合营方对合营企业的日常活动进行管理，但其必须在各合营方已经
一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。
本公司对外投资符合下列情况时，确定为对投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董事会或类似
权力机构中派有代表；②参与被投资单位的政策制定过程，包括股利分配政策等的制定；③与被投资单位
之间发生重要交易；④向被投资单位派出管理人员；⑤向被投资单位提供关键技术资料。本公司直接或通
过子公司间接拥有被投资企业20%以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
按照成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其
减值应当按照本公司―金融工具确认和计量‖会计政策处理；其他长期股权投资，其减值按照
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本公司制定的―资产减值‖会计政策执行。
13、投资性房地产
（1）、本公司的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租的土地使用权；
②持有并准备增值后转让的土地使用权；
③已出租的建筑物。
（2）、本公司投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（3）、初始计量
投资性房地产按照成本进行初始计量。
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）、后续计量
本公司的投资性房地产采用成本模式计量。
采用成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
本公司年末对采用成本模式计量的投资性房地产按其成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成
本的，按两者的差额计提减值准备。减值准备一经计提，不予转回。
14、固定资产
（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。
固定资产在同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量：
A、与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
B、该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）融资租入固定资产的认定依据、计价方法
本公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为
融资租赁。
本公司融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者确定。
本公司融资租入的固定资产采用与自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁
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期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间
内计提折旧。
（3）各类固定资产的折旧方法
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
各类固定资产的使用年限、残值率、年折旧率列示如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-25 5-10 3.8-4.5
机器设备 10 5 9.5
电子设备 5 5 19
运输设备 5 5 19
固定资产装修 5 20
其他设备 5 5 19
融资租入固定资产： -- -- --
其中：房屋及建筑物
机器设备
电子设备
运输设备
其他设备
（4）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
固定资产的减值，按照本公司制定的―资产减值‖会计政策执行。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合规定的固定
资产确认条件的在发生时直接计入当期损益。
本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命与
原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残
值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、
预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更。
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15、在建工程
（1）在建工程的类别
在建工程包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等，并按实
际发生的支出确定工程成本。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
（3）在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
在建工程的减值，按照本公司制定的―资产减值‖会计政策执行。
16、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足下列条件
时予以资本化，计入相关资产成本：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益。
（2）借款费用资本化期间
借款费用资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本
化的期间不包括在内。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，暂停
借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活
动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的
程序，借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。以后
发生的借款费用于发生当期确认为费用。
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（4）借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减
去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予
资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
17、生物资产
□ 适用 √ 不适用
18、油气资产
□ 适用 √ 不适用
19、无形资产
（1）无形资产的计价方法
本公司无形资产是指本公司所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产的确认：
本公司在无形资产同时满足下列条件时，予以确认：
①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产的计量
①本公司无形资产按照成本进行初始计量。
②无形资产的后续计量：对于使用寿命有限的无形资产本公司在取得时判定其使用寿命并在以后期间
在使用寿命内系统合理摊销，摊销金额按受益项目计入相关成本、费用核算。使用寿命不确定的无形资产
不摊销。
（2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
无形资产的取得源自合同性质权利或其他法定权利，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利
的权限。若无形资产预期的使用期限短于合同性权利或其他法定权利规定的期限的，应当按照预期使用的
期限确定无形资产使用寿命。
项目 预计使用寿命 依据
出租车营运车牌 50 年、12 年 合同性权利规定的期限
（3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据
无法预见无形资产带来未来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的无
形资产不摊销。
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（4）无形资产减值准备的计提
无形资产的减值，按照本公司制定的―资产减值‖会计政策执行。
（5）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。
开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的
或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形
资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
（6）内部研究开发项目支出的核算
公司内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
公司内部研究开发项目开发阶段的支出，符合条件确认为无形资产的成本，由可直接归属于该资产的创造、
生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所有必要支出组成。
20、长期待摊费用摊销方法
本公司将已经发生的但应由本年和以后各期负担的摊销期限在一年以上的经营租赁方式租入的固定
资产改良支出等各项费用确认为长期待摊费用，并按项目受益期采用直线法平均摊销。
21、附回购条件的资产转让
售后回购：即在销售商品时采用销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。在这种方式
下，销售方应根据合同或协议条款判断销售商品是否满足收入确认条件。通常情况下，售后回购交易属于
融资交易，商品所有权上的主要风险和报酬没有转移，企业不应确认收入；回购价格大于原售价的差额，
企业应在回购期间按期计提利息费用，计入财务费用。
如有附回购条件的资产转让，考虑交易的经济实质，披露其会计处理方法。
22、预计负债
（1）预计负债的确认标准
本公司规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
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（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连续范围，
且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数应当按照该范围内的中间值确定。在其他情况下，
最佳估计数应当分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
在确定最佳估计数时，应当综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币
时间价值影响重大的，应当通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
企业清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收到时才
能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账面价值。
公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前
最佳估计数的，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
23、股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
本公司股份支付的确认和计量，以真实、完整、有效的股份支付协议为基础。具体分为以权益结算的
股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
对于授予职工的股份，其公允价值按企业股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的条款和条
件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。如果企业未公开交易，则应按估计的市场价格计量，
并考虑授予股份所依据的条款和条件进行调整。
对于授予职工的股票期权，如果不存在条款和条件相似的交易期权，应通过期权定价模型来估计所授
予的期权的公允价值。
企业在确定权益工具授予日的公允价值时，应当考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和
非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市
场条件（如服务期限等），企业应当确认已得到服务相对应的成本费用。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权
的权益工具数量，以作出可行权权益工具的最佳估计。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行
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权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相
应增加资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份
支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予
日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值
计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本
或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算
的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承担负债的
公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服
务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取
得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后
的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认
取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减
少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可
行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被
取消的除外，则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。
24、回购本公司股份
本公司按法定程序报经批准采用收购本公司股票方式减资的，按注销股票面值总额减少股本，购回股
票支付的价款（含交易费用）与股票面值的差额调整所有者权益，超过面值总额的部分，应依次冲减资本
公积（股本溢价）、盈余公积和未分配利润；低于面值总额的，低于面值总额的部分增加资本公积（股本
溢价）。
本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库存股成本。
库存股转让时，转让收入高于库存股成本的部分，增加资本公积(股本溢价)；低于库存股成本的部分，
依次冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积、未分配利润。
因实行股权激励回购本公司股份的，在回购时，按照回购股份的全部支出作为库存股处理，同时进行
备查登记。
25、收入
（1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
商品销售收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；公司既没有保留与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关
的收入和成本能够可靠地计量时，确认收入实现。
房地产销售收入确认原则：公司以商品房已竣工验收并移交买方，结算账单提交买方并得到认可，收
取全部售楼款（按揭购楼方式为收足首期及银行按揭款）并具备办理房产证的有关条件时确认收入的实现。
物业出租收入确认原则：与物业出租相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量时，
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确认收入实现。出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其
他合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。
（2）确认让渡资产使用权收入的依据
他人使用公司资产收入确认原则：他人使用公司资产在与交易相关的经济利益能够流入企业；收入的
金额能够可靠地计量时，确认收入实现。利息收入按他人使用公司现金的时间和适用利率计算确定，使用
费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
（3）按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法
劳务收入确认原则（不包括长期合同）：在交易的结果能够可靠地估计（即劳务总收入及总成本能够
可靠地计量，劳务的完成程度能够可靠地确定，相关的价款能够流入）时，于决算日按完工百分比法确认
收入的实现。当交易的结果不能可靠地确定估计时，于决算日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额
确认收入，并将已经发生的成本计入当期损益。
建造合同收入确认原则
A、在建造合同的结果能够可靠地估计（即合同的总收入及已经发生的成本能够可靠地计量，合同完
工进度及预计尚需发生的成本能够可靠地确定，相关的经济利益可以收到）时，于决算日按完工百分比法
确认收入的实现。合同完工进度按累计发生的成本占预计总成本的比例确定。
B、当建造合同的结果不能可靠地估计时，于决算日按已经发生并预计能够收回的成本金额确认收入，
并将已经发生的成本计入当期损益。
C、如果预计合同总成本将超出合同总收入，将预计的损失计入当期损益。
26、政府补助
（1）类型
本公司收到政府无偿拨入的货币性资产或非货币性资产，同时满足下列条件时，确认为政府补助：
① 企业能够满足政府补助所附条件；
② 企业能够收到政府补助。
（2）会计处理方法
① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
② 与资产相关的政府补助，公司取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时，在该
资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或
发生毁损的，将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确
认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益。
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③ 已确认的政府补助需要返还的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）确认递延所得税资产的依据
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能取得的用以抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率，计算确认由可
抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异
的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税
所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所
得额时，转回减记的金额。
（2）确认递延所得税负债的依据
资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
28、经营租赁、融资租赁
（1）经营租赁会计处理
经营租赁中承租人，对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期
损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在实际发生时计入当期损益。
经营租赁中出租人按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内；对于经营租
赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；对于
经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应
当采用系统合理的方法进行摊销；或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁会计处理
融资租赁中承租人，在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较
低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用；承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印
花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值；未确认融资费用在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际
利率法计算确认当期的融资费用；或有租金应当在实际发生时计入当期损益。
71
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作
为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租
赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。
承租人采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租
赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
融资租赁中出租人在租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资
租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值
之和的差额确认为未实现融资收益；未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配；采用实际利率法
计算确认当期的融资收入；或有租金在实际发生时计入当期损益。
29、持有待售资产
（1）持有待售资产确认标准
本公司对同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产：
①企业已经就处置该非流动资产作出决议；
②企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
③该项转让很可能在一年内完成。
（2）持有待售资产的会计处理方法
公司对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够
反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原
账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产不计折旧，
按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理。
30、资产证券化业务
不适用
31、套期会计
不适用
32、主要会计政策、会计估计的变更
本报告期主要会计政策、会计估计是否变更
□ 是 √ 否 □ 不适用
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（1）会计政策变更
本报告期主要会计政策是否变更
□ 是 √ 否 □ 不适用
（2）会计估计变更
本报告期主要会计估计是否变更
□ 是 √ 否 □ 不适用
33、前期会计差错更正
本报告期是否发现前期会计差错
□ 是 √ 否 □ 不适用
（1）追溯重述法
本报告期是否发现采用追溯重述法的前期会计差错
□ 是 √ 否 □ 不适用
（2）未来适用法
本报告期是否发现采用未来适用法的前期会计差错
□ 是 √ 否 □ 不适用
34、其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
公司资产减值会计政策：
当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。
（2）企业经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生重大变化，
从而对企业产生不利影响。
（3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计未来现金
流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流
量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等。
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
本公司在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用寿命不确
定的除外）等适用《企业会计准则第8号——资产减值》的各项资产进行判断，当存在减值迹象时对其进
行减值测试-估计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回
金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
有迹象表明一项资产可能发生减值的，本公司通常以单项资产为基础估计其可收回金额。当难以对单
项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组。
资产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资
产或者资产组的现金流入为依据。
本公司对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。商誉的减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
（五）税项
1、公司主要税种和税率
税 种 计税依据 税率
增值税 营业收入 6%、17%
消费税
营业税 营业收入 3%、5%
城市维护建设税 应纳流转税额 1%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育附加 应纳流转税额 2%
堤围费 营业收入 0.01%
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 30-60 四级超率累进税率
注册于境内的子公司企业所得税税率为25%；注册于香港地区的子公司企业所得税税率为17%。
2、税收优惠及批文
自2012年1月1日起，本公司及纳入合并报表范围之子公司所得税率均为25%（注册于香港地区的子公
司企业所得税税率为17%），不再享受所得税优惠政策。
（六）企业合并及合并财务报表
企业合并及合并财务报表的总体说明：
本报告期纳入公司合并报表范围的子公司共27家，其中本报告期同一控制下企业合并取得的子公司1家，
为深圳市深新出租汽车有限公司。
1、子公司情况
74
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
单位： 元
从母公司所
有者权益冲
减子公司少
数股东分担
实质上构成 少数股东权
的本期亏损
期末实际投 对子公司净 持股比例 表决权比例 是否合并报 少数股东权 益中用于冲
子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 币种 经营范围 超过少数股
资额 投资的其他 (%) (%) 表 益 减少数股东
东在该子公
项目余额 损益的金额
司年初所有
者权益中所
享有份额后
的余额
从事为皇岗
口岸配套的
深圳市皇城
30,000,000. 商业服务设 30,000,000.
地产有限公 全资子公司 深圳市 房地产开发 CNY 100% 100% 是
00 施的开发、 00
司
建设、经营、
管理
土地开发、
深圳市物业 房地产经
30,950,000. 30,950,000.
房地产开发 全资子公司 深圳市 房地产开发 CNY 营、工程监 100% 100% 是
00 00
有限公司 理、物业管
理
深物业集团 全资子公司 徐州市 房地产开发 50,000,000. CNY 房地产开发 50,000,000. 100% 100% 是
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
徐州大彭房 00 及销售、工 00
地产开发有 程管理、房
限公司 屋租赁、物
资购销
东莞市国贸
房地产开发
长盛房地产 20,000,000. 20,000,000.
全资子公司 东莞市 房地产开发 CNY 及销售、房 100% 100% 是
开发有限公 00 00
屋租赁
司
房地产开发
深物业扬州
50,000,000. 及销售、工 50,000,000.
房地产开发 全资子公司 扬州市 房地产开发 CNY 100% 100% 是
00 程管理、物 00
有限公司
资购销
房地产开
海南新达开 20,000,000. 发、装饰工 20,000,000.
全资子公司 海口市 房地产开发 CNY 100% 100% 是
发总公司 00 程、种养、 00
进出口业务
深圳市国贸
20,000,000. 房屋租赁、 20,000,000.
物业管理有 全资子公司 深圳市 物业管理 CNY 100% 100% 是
00 楼宇管理 00
限公司
深圳市皇城 物业管理、
5,000,000.0 5,000,000.0
物业管理有 全资子公司 深圳市 物业管理 CNY 庭院绿化及 100% 100% 是
0 0
限公司 清洁服务
物业管理、
山东深国贸 家政服务、
5,000,000.0 5,000,000.0
物业管理有 全资子公司 济南市 物业管理 CNY 房屋销售与 100% 100% 是
0 0
限公司 中介、餐饮
服务等
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
重庆深国贸
5,000,000.0 物业管理、 5,000,000.0
物业管理有 全资子公司 重庆市 物业管理 CNY 100% 100% 是
0 房地产经纪 0
限公司
安装、改造、
重庆奥博电 2,000,000.0 维修电梯， 2,000,000.0
全资子公司 重庆市 服务业 CNY 100% 100% 是
梯有限公司 0 电梯及零配 0
件销售
深圳市天阙 电梯、空调
5,000,000.0 5,000,000.0
电梯技术有 全资子公司 深圳市 服务业 CNY 制冷设备的 100% 100% 是
0 0
限公司 维修服务
国内商业、
深圳市国管 物资供销
1,200,000.0 1,200,000.0
机电设备有 全资子公司 深圳市 服务业 CNY 业、机电设 100% 100% 是
0 0
限公司 备维修、保
养
深圳市国贸
2,000,000.0 中餐、西餐、 2,000,000.0
餐饮有限公 全资子公司 深圳市 餐饮服务 CNY 100% 100% 是
0 酒的零售 0
司
一般工业与
深圳市物业
3,000,000.0 民用建筑工 3,000,000.0
工程建设监 全资子公司 深圳市 工程监理 CNY 100% 100% 是
0 程建设监理 0
理有限公司
业务
提供房产信
深圳市房地 1,380,000.0 息及房地产 1,380,000.0
全资子公司 深圳市 服务业 CNY 100% 100% 是
产交易所 0 代租、代销、 0
评估业务
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深圳市国贸
29,850,000. 汽车客运、 29,850,000.
汽车实业有 全资子公司 深圳市 服务业 CNY 100% 100% 是
00 汽车出租 00
限公司
深圳市国贸
16,000,000. 汽车客运、 16,000,000.
小汽车出租 全资子公司 深圳市 服务业 CNY 100% 100% 是
00 汽车出租 00
有限公司
深圳市深新 出租汽车营
13,800,000. 13,800,000.
出租车有限 全资子公司 深圳市 服务业 CNY 运、物业管 100% 100% 是
00 00
公司 理
深圳特速机
动车驾驶员 2,000,000.0 2,000,000.0
全资子公司 深圳市 服务业 CNY 驾驶员培训 100% 100% 是
培训中心有 0 0
限公司
深圳市国贸 投资商贸企
12,000,000. 12,000,000.
商场有限公 全资子公司 深圳市 商品销售 CNY 业、物资、 100% 100% 是
00 00
司 供应业
四川天和实 8,000,000.0 国内商品批 8,000,000.0
全资子公司 成都市 商品销售 CNY 100% 100% 是
业有限公司 0 发 0
湛江深圳物 房地产开发
2,530,000.0 2,530,000.0
业发展有限 全资子公司 湛江市 房地产开发 CNY 及商品房销 100% 100% 是
0 0
公司 售
深业地产发 20,000,000. 物业代理及 20,000,000. 123,056,629
全资子公司 香港 房地产开发 HKD 100% 100% 是
展有限公司 00 投资 00 .05
汇恒发展有
全资子公司 香港 房地产开发 2.00 HKD 物业发展 2.00 100% 100% 是
限公司
置茂置业有 控股子公司 香港 房地产开发 100.00 HKD 物业代理及 100.00 70% 70% 是 862,087.06
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
限公司 投资
胜达时投资
控股子公司 香港 房地产开发 4.00 HKD 物业投资 4.00 100% 100% 是
有限公司
通过设立或投资等方式取得的子公司的其他说明：
胜达时投资有限公司系置茂置业有限公司持股100%的子公司。
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（2）通过同一控制下企业合并取得的子公司
单位： 元
从母公
司所有
者权益
冲减子
公司少
数股东
实质上 少数股
分担的
构成对 东权益
本期亏
期末实 子公司 表决权 中用于
子公司 子公司 业务性 注册资 经营范 持股比 是否合 少数股 损超过
注册地 币种 际投资 净投资 比例 冲减少
全称 类型 质 本 围 例(%) 并报表 东权益 少数股
额 的其他 (%) 数股东
东在该
项目余 损益的
子公司
额 金额
年初所
有者权
益中所
享有份
额后的
余额
深圳市
出租汽
深新出
全资子 13,800, 车营 33,200,
租汽车 深圳市 服务业 CNY 100% 100% 是
公司 000.00 运、物 000.00
有限公
业管理
司
通过同一控制下企业合并取得的子公司的其他说明：
2010年9月17日，为履行股权分置改革承诺，本公司与控股股东深圳市投资控股有限公司（以下简称―深
投控‖）签订了《资产置换协议书》，本公司以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司持有的部分
房产（以下简称―置出资产‖）与深投控拥有的月亮湾T102-0237地块和深圳市深新出租汽车有限公司（以下
简称―深新汽车‖）100%股权（根据深投控函[2010]103 号文对深新汽车部分资产和债务实行剥离后的股权）
进行置换。
本公司以2012年5月31日作为合并日，以本公司拥有的淡水物业及全资子公司深圳市皇城地产有限公
司拥有的皇城物业部份共计公允价值33,195,948.77元作为合并成本，与本公司的母公司深投控置换深新汽
车100%的股权。合并成本在合并日的账面价值总额为人民币12,877,260.98元。
合并日的确定依据：以置出资产交割日2012年5月31日确定为合并日。
（3）通过非同一控制下企业合并取得的子公司
公司无非同一控制下企业合并取得的子公司。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
2、特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
□ 适用 √ 不适用
3、合并范围发生变更的说明
合并报表范围发生变更说明：
本期公司通过同一控制下的企业合并方式合并了深圳市深新出租汽车有限公司，合并日为2012年5月31日。
√ 适用 □ 不适用
与上年相比本年（期）新增合并单位 1 家，原因为：
本期公司通过同一控制下的企业合并方式合并了深圳市深新出租汽车有限公司，合并日为2012年5月31日。
与上年相比本年（期）减少合并单位 0 家，原因为：
不适用
4、报告期内新纳入合并范围的主体和报告期内不再纳入合并范围的主体
本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
单位： 元
名称 期末净资产 本期净利润
深圳市深新出租汽车有限公司 12,939,224.70 1,721,780.65
本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
单位： 元
名称 处置日净资产 年初至处置日净利润
新纳入合并范围的主体和不再纳入合并范围的主体的其他说明：
5、报告期内发生的同一控制下企业合并
单位： 元
属于同一控制下企 同一控制的实际控 合并本期期初至合 合并本期至合并日 合并本期至合并日
被合并方
业合并的判断依据 制人 并日的收入 的净利润 的经营活动现金流
深圳市深新出租汽
车有限公司与本公
深圳市深新出租汽车 司同受深圳市投资 深圳市投资控股有
7,215,746.00 1,659,816.93 2,060,484.57
有限公司 控股有限公司控 限公司
制，且该控制非暂
时性
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
同一控制下企业合并的其他说明：
2010年9月17日，为履行股权分置改革承诺，本公司与控股股东深圳市投资控股有限公司（以下简称―深
投控‖）签订了《资产置换协议书》，本公司以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司持有的部分
房产（以下简称―置出资产‖）与深投控拥有的月亮湾T102-0237地块和深圳市深新出租汽车有限公司（以下
简称―深新汽车‖）100%股权（根据深投控函[2010]103 号文对深新汽车部分资产和债务实行剥离后的股权）
进行置换。
本公司以2012年5月31日作为合并日，以本公司拥有的淡水物业及全资子公司深圳市皇城地产有限公
司拥有的皇城物业部份共计公允价值33,195,948.77元作为合并成本，与本公司的母公司深投控置换深新汽
车100%的股权。合并成本在合并日的账面价值总额为人民币12,877,260.98元。
合并日的确定依据：以置出资产交割日2012年5月31日确定为合并日。
被合并方资产、负债和所有者权益的账面价值（以下金额单位除有特别注明外皆为人民币元）
项 目 合并日(2012年5月31日) 2011年12月31日
资产总额 36,978,612.09 35,958,608.74
其中：流动资产 7,941,367.14 5,589,815.07
非流动资产 29,037,244.95 30,368,793.67
负债总额 24,101,351.11 24,741,164.69
其中：流动负债 2,726,909.21 3,464,705.79
非流动负债 21,374,441.90 21,276,458.90
所有者权益 12,877,260.98 11,217,444.05
其中：实收资本 13,800,000.00 13,800,000.00
盈余公积 656,810.44 656,810.44
未分配利润 -1,579,549.46 -3,239,366.39
合并深新汽车后合并报表期初数的调整
资 产 调整前 调整数 调整后
流动资产∶
货币资金 463,775,328.93 5,538,412.64 469,313,741.57
应收帐款 123,236,883.40 31,119.00 123,268,002.40
减：备抵坏帐 52,705,543.62 4,765.07 52,710,308.69
应收帐款净额 70,531,339.78 26,353.93 70,557,693.71
其他应收款 127,143,381.59 50,050.00 127,193,431.59
减：备抵坏帐 123,796,393.10 25,001.50 123,821,394.60
其他应收款净额 3,346,988.49 25,048.50 3,372,036.99
流动资产合计 2,827,201,034.93 5,589,815.07 2,832,790,850.00
非流动资产∶
固定资产原价 164,386,192.29 14,625,530.24 179,011,722.53
减：累计折旧 99,298,936.74 5,470,128.57 104,769,065.31
减：固定资产减值准备 75,717.16 75,717.16
固定资产净值 65,011,538.39 9,155,401.67 74,166,940.06
无形资产 100,040,864.15 21,213,392.00 121,254,256.15
82
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
其他非流动资产 9,000,000.00 -9,000,000.00
非流动资产合计 672,407,279.28 21,368,793.67 693,776,072.95
资 产 总 计 3,499,608,314.21 26,958,608.74 3,526,566,922.95
负债和所有者权益(或股东权益) 调整前 调整数 调整后
流动负债：
应付帐款 187,083,147.42 10,440.00 187,093,587.42
应付职工薪酬 45,013,122.69 1,341,860.18 46,354,982.87
应交税费 499,430,386.43 375,206.85 499,805,593.28
其他应付款 479,430,681.58 1,737,198.76 481,167,880.34
流动负债合计 2,239,468,347.85 3,464,705.79 2,242,933,053.64
非流动负债∶
其他非流动负债 121,700,672.06 12,276,458.90 133,977,130.96
非流动负债合计 129,034,005.38 12,276,458.90 141,310,464.28
负债合计 2,368,502,353.23 15,741,164.69 2,384,243,517.92
所有者权益(或股东权益):
资本公积 64,020,275.72 13,800,000.00 77,820,275.72
盈余公积 69,712,050.51 656,810.44 70,368,860.95
未分配利润 406,422,741.94 -3,239,366.39 403,183,375.55
归属于母公司所有者权益合计 1,130,243,873.92 11,217,444.05 1,141,461,317.97
所有者权益合计 1,131,105,960.98 11,217,444.05 1,142,323,405.03
负债和所有者权益总计 3,499,608,314.21 26,958,608.74 3,526,566,922.95
6、报告期内发生的非同一控制下企业合并
本报告期无。
7、报告期内出售丧失控制权的股权而减少子公司
本报告期无。
8、报告期内发生的反向购买
本报告期无。
9、本报告期发生的吸收合并
本报告期无。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
10、境外经营实体主要报表项目的折算汇率
纳入合并财务报表范围的子公司深业地产发展有限公司、汇恒发展有限公司、置茂置业有限公司、胜
达时投资有限公司系在香港注册并经营的子公司，报告期对上述子公司主要报表项目的折算汇率如下：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日港币对人民币的即期汇率1：0.8152折算。
（2）所有者权益项目中的实收资本采用发生时的港币对人民币的即期汇率1：0.7917折算。
（3）利润表中的各项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率即本报告期港币对人民币的平均汇
率1：0.8130折算。
（七）合并财务报表主要项目注释
1、货币资金
单位： 元
期末数 期初数
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金: -- -- 395,172.53 -- -- 280,115.14
人民币 -- -- 393,024.31 -- -- 278,422.35
HKD 2,635.20 0.8152 2,148.22 2,088.06 0.8107 1,692.79
银行存款： -- -- 648,506,655.58 -- -- 464,486,960.65
人民币 -- -- 643,838,732.47 -- -- 460,015,126.75
HKD 5,726,107.84 0.8152 4,667,923.11 5,516,015.66 0.8107 4,471,833.90
其他货币资金： -- -- 4,287,817.45 -- -- 4,546,665.78
人民币 -- -- 4,287,817.45 -- -- 4,546,665.78
合计 -- -- 653,189,645.56 -- -- 469,313,741.57
1、公司报告期无因抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项。
2、货币资金较报告期初增加39.18%，主要是报告期内公司项目销售回笼资金增加所致；
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
2、交易性金融资产
（1）交易性金融资产(不适用)
（2）变现有限制的交易性金融资产(不适用)
（3）套期工具及相关套期交易的说明(不适用)
3、应收票据
（1）应收票据的分类
单位： 元
种类 期末数 期初数
银行承兑汇票 300,000.00 200,000.00
合计 300,000.00 200,000.00
（2）期末已质押的应收票据情况
单位： 元
出票单位 出票日期 到期日 金额 备注
合计 -- -- --
说明：
不适用
（3）因出票人无力履约而将票据转为应收账款的票据，以及期末公司已经背书给他方但尚未到期的票据
情况
单位： 元
出票单位 出票日期 到期日 金额 备注
合计 -- -- 0.00 --
说明：
不适用
公司已经背书给其他方但尚未到期的票据
单位： 元
出票单位 出票日期 到期日 金额 备注
合计 -- -- 0.00 --
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
说明：
不适用
已贴现或质押的商业承兑票据的说明：
不适用
4、应收股利（不适用）
5、应收利息（不适用）
6、应收账款
（1）应收账款按种类披露
单位： 元
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单项计 104,266,17 48,266,173. 104,266,1 48,266,173.8
73.97% 46.29% 84.58% 46.29%
提坏账准备的应收账款 3.89 89 73.89 9
按组合计提坏账准备的应收账款
34,859,865. 2,989,893.9 15,700,26
组合 2 24.73% 8.58% 12.74% 1,765,426.15 11.24%
89 7 5.53
34,859,865. 2,989,893.9 15,700,26
组合小计 24.73% 8.58% 12.74% 1,765,426.15 11.24%
89 7 5.53
单项金额虽不重大但单
1,830,340.5 1,830,340.5 3,301,562
项计提坏账准备的应收 1.3% 100% 2.68% 2,678,708.65 81.13%
3 3 .98
账款
140,956,38 53,086,408. 123,268,0 52,710,308.6
合计 -- -- -- --
0.31 39 02.40 9
应收账款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
涉及诉讼，详见本报
深圳市基永物业发展有限公司 98,611,328.05 42,611,328.05 43.21% 告八财务会计报告
（十一）1
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100% 长期未能收回
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
深圳市鲁南实业有限公司 2,818,284.84 2,818,284.84 100% 经营状况欠佳
合计 104,266,173.89 48,266,173.89 --
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内（含 1 年） 28,774,062.76 82.54% 863,221.88 11,984,486.38 76.46% 359,534.59
1 年以内小计 28,774,062.76 82.54% 863,221.88 11,984,486.38 76.46% 359,534.59
1至2年 2,921,795.10 8.38% 292,179.51 794,149.48 5.07% 79,414.95
2至3年 153,220.05 0.44% 45,966.02 1,314,269.42 8.39% 394,280.83
3 年以上
3至4年 2,415,374.76 6.93% 1,207,687.38 1,282,525.85 8.18% 641,262.93
4至5年 72,870.22 0.21% 58,296.18 37,738.10 0.24% 30,190.48
5 年以上 522,543.00 1.5% 522,543.00 259,927.30 1.66% 259,927.30
合计 34,859,865.89 -- 2,989,893.97 15,673,096.53 -- 1,764,611.08
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
湛江海湖房地产有限公
700,000.00 700,000.00 100% 账龄长，无法收回
司
深圳市盛丰路国贸珠宝
498,681.65 498,681.65 100% 账龄长，无法收回
金行有限公司
湛江特种水泥厂 135,972.00 135,972.00 100% 账龄长，无法收回
海南美佳茶艺馆 126,318.15 126,318.15 100% 账龄长，无法收回
其他 369,368.73 369,368.73 100% 账龄长，无法收回
合计 1,830,340.53 1,830,340.53 100% --
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（2）本报告期转回或收回的应收账款情况
不适用
（3）本报告期实际核销的应收账款情况
本报告期无。
（4）本报告期应收账款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
单位名称
账面余额 计提坏账金额 账面余额 计提坏账金额
深圳市投资控股有限公司 5,409,148.26 162,274.45 0.00 0.00
合计 5,409,148.26 162,274.45 0.00 0.00
（5）应收账款中金额前五名单位情况
单位： 元
占应收账款总额的比例
单位名称 与本公司关系 金额 年限
(%)
深圳市基永物业发展有
非关联方 98,611,328.05 5 年以上 69.96%
限公司
华为技术有限公司 非关联方 8,718,446.64 1 年以内 6.19%
深圳市投资控股有限公
控股股东 5,409,148.26 1 年以内 3.84%
司
深圳特威实业有限公司 非关联方 2,836,561.00 5 年以上 2.01%
深圳市鲁南实业发展公
非关联方 2,818,284.84 5 年以上 2%
司
合计 -- 118,393,768.79 -- 83.99%
（6）应收关联方账款情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例(%)
深圳市投资控股有限公司 控股股东 5,409,148.26 3.84%
合计 -- 5,409,148.26 3.84%
88
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（7）终止确认的应收款项情况
本报告期未发生。
（8）以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
本报告期未发生。
7、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
单位： 元
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单项计
92,746,487.6 92,746,487.6 92,900,407.6
提坏账准备的其他应收 71.58% 100% 73.04% 92,900,407.68 100%
8 8 8
款
按组合计提坏账准备的其他应收款
27,809,219.2 16,549,507.3 25,077,408.8
组合 2 21.46% 59.51% 19.72% 21,705,371.81 86.55%
6 4 0
27,809,219.2 16,549,507.3 25,077,408.8
组合小计 21.46% 59.51% 19.72% 21,705,371.81 86.55%
6 4 0
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的其他 9,015,285.11 6.96% 9,015,285.11 100% 9,215,615.11 7.25% 9,215,615.11 100%
应收款
129,570,992. 118,311,280. 127,193,431.
合计 -- -- -- 123,821,394.60 --
05 13 59
其他应收款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理由
金田实业(集团)股份有 履行担保款项，难以收
56,600,000.00 56,600,000.00 100%
限公司 回
安徽南鹏造纸有限公司 7,723,808.00 7,723,808.00 100% 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝
6,481,353.60 6,481,353.60 100% 无可执行财产难以收回
金行有限公司
89
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
上海裕通房地产开发有
5,676,000.00 5,676,000.00 100% 诉讼判决难以收回
限公司
五粮液酒家 5,523,057.70 5,523,057.70 100% 已清算
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100% 已清算
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100% 项目停建
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100% 项目停建
深圳国贸实业发展有限
2,351,652.48 2,351,652.48 100% 公司资不抵债
公司
合计 92,746,487.68 92,746,487.68 -- --
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末 期初
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
(%) (%)
1 年以内
其中：
1 年以内 10,753,991.94 38.67% 322,619.75 2,329,407.87 9.31% 69,882.24
1 年以内小计 10,753,991.94 38.67% 322,619.75 2,329,407.87 9.31% 69,882.24
1至2年 268,440.36 0.97% 26,844.04 151,914.64 0.61% 15,191.46
2至3年 174,468.45 0.63% 52,340.53 822,345.71 3.29% 246,703.71
3 年以上
3至4年 908,060.83 3.27% 454,030.42 541,906.57 2.17% 270,953.29
4至5年 52,925.41 0.19% 42,340.33 520,722.05 2.08% 416,577.65
5 年以上 15,651,332.27 56.28% 15,651,332.27 20,661,061.96 82.54% 20,661,061.96
合计 27,809,219.26 -- 16,549,507.34 25,027,358.80 -- 21,680,370.31
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳物方陶瓷工业有限 1,747,264.25 1,747,264.25 100% 经营状况不佳
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
公司
人员已退休款项难以收
梁伟民 1,357,137.11 1,357,137.11 100%
回
重庆华尔装饰品有限公
799,163.50 799,163.50 100% 难以收回
司
时代新居农行按揭担保
601,762.21 601,762.21 100% 业主无力偿还
赔偿款
陈良芳 500,000.00 500,000.00 100% 失踪无法收回
晏坤平 496,307.77 496,307.77 100% 长期未能收回
方碧佳 344,134.00 344,134.00 100% 长期未能收回
深圳市物业建筑设计公
335,828.92 335,828.92 100% 难以收回
司
其他 2,833,687.35 2,833,687.35 100% 难以收回
合计 9,015,285.11 9,015,285.11 100% --
（2）本报告期转回或收回的其他应收款情况
单位： 元
转回或收回前累计已计
其他应收款内容 转回或收回原因 确定原坏账准备的依据 转回或收回金额
提坏账准备金额
龙华地产项目款 收回 预计无法收回 200,000.00 200,000.00
深圳国贸实业发展有限公
收回 预计无法收回 2,551,652.48 200,000.00
司
信箱安装费 收回 预计无法收回 64,521.43 330.00
合计 -- -- 2,816,173.91 --
期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收账款坏账准备计提：
应收账款内容 账面余额 坏账金额 计提比例（%） 理由
合计 -- --
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款的说明：
（3）本报告期实际核销的其他应收款情况
本报告期未发生。
（4）本报告期其他应收款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
√ 适用 □ 不适用
91
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
单位： 元
期末数 期初数
单位名称
账面余额 计提坏账金额 账面余额 计提坏账金额
深圳市投资控股有限公司 3,450,995.00 103,529.85
合计 3,450,995.00 103,529.85 0.00 0.00
（5）金额较大的其他应收款的性质或内容
单位： 元
单位名称 金额 款项的性质或内容 占其他应收款总额的比例(%)
金田实业（集团）股份有限公
56,600,000.00 担保执行款 43.68%
司
安徽南鹏造纸有限公司 7,723,808.00 经营周转资金 5.96%
深圳市盛丰路国贸珠宝金行
6,481,353.60 往来款 5%
有限公司
上海裕通房地产有限公司 5,676,000.00 往来款 4.38%
五粮液酒家 5,523,057.70 往来款 4.26%
深圳国贸天安物业有限公司 4,705,931.45 应收股利 3.63%
资产置换价差及垫付资
深圳市投资控股有限公司 3,450,995.00 2.66%
产过户费用
深圳国贸实业发展有限公司 2,351,652.48 欠付利润等 1.81%
深圳物方陶瓷工业有限公司 1,747,264.25 经营周转资金 1.35%
合计 94,260,062.48 -- 72.73%
说明：
（6）其他应收款金额前五名单位情况
单位： 元
占其他应收款总额的比
单位名称 与本公司关系 金额 年限
例(%)
金田实业（集团）股份
非关联方 56,600,000.00 5 年以上 43.68%
有限公司
安徽南鹏造纸有限公司 联营企业 7,723,808.00 5 年以上 5.96%
深圳市盛丰路国贸珠宝
非关联方 6,481,353.60 5 年以上 5%
金行有限公司
上海裕通房地产有限公
非关联方 5,676,000.00 5 年以上 4.38%
司
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
五粮液酒家 非关联方 5,523,057.70 5 年以上 4.26%
合计 -- 82,004,219.30 -- 63.29%
（7）其他应收关联方账款情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额的比例(%)
深圳国贸天安物业有限公司 合营公司 4,705,931.45 3.63%
安徽南鹏造纸有限公司 联营公司 7,723,808.00 5.96%
深圳国贸实业发展有限公司 联营公司 2,351,652.48 1.81%
深圳物方陶瓷工业有限公司 联营公司 1,747,264.25 1.35%
深圳市投资控股有限公司 控股股东 3,450,995.00 2.66%
合计 -- 19,979,651.18 15.42%
（8）终止确认的其他应收款项情况
本报告期未发生。
（9）以其他应收款为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
本报告期未发生。
8、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末数 期初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 127,092,035.16 24.73% 472,521,763.10 99.61%
1至2年 385,627,402.35 75.05% 108,805.50 0.02%
2至3年 995,979.25 0.19% 1,586,058.25 0.33%
3 年以上 137,220.76 0.03% 138,121.54 0.03%
合计 513,852,637.52 -- 474,354,748.39 --
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（2）预付款项金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
扬州土地出让金 非关联方 435,563,863.60 2011 年 01 月 28 日 尚未取得土地权证
预缴税金 非关联方 55,041,749.02 2011 年 07 月 01 日 见预付款项的说明
预缴建筑业社会保障费 非关联方 7,509,133.60 2011 年 07 月 22 日 见预付款项的说明
湛江市粤西建筑工程公
非关联方 5,850,000.00 2012 年 03 月 03 日 未到工程结算条件
司
呼伦贝尔广厦房地产开
非关联方 4,224,151.00 2011 年 07 月 21 日 未到房产交付条件
发有限公司
合计 -- 508,188,897.22 -- --
预付款项主要单位的说明：
公司预付账款主要是预付扬州地价、预缴税金，单位为扬州市国土局、税务局，所有预付款单位均与公司不存在任何关系。
（3）本报告期预付款项中持有本公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
□ 适用 √ 不适用
（4）预付款项的说明
A、根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款（包括
预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。本公司结余的预缴税金系为尚未达到确认
收入条件的房地产项目预收款项而已经预缴的营业税、城建税、教育费附加等各项税费。
B、预缴建筑业社会保障费系根据徐政办发(2009)113号《徐州市建筑业社会保障费管理暂行办法》的
要求预缴的建筑业社会保障费。建筑业社会保障费是指建筑企业为职工缴纳养老保险、医疗保险、失业保
险、工伤保险和生育保险等社会保障方面的费用（包括个人缴纳部分）。以工程项目为单位，实行统一计
取标准，统一向建设单位收取，统一向建筑施工企业结算。
9、存货
（1）存货分类
单位： 元
期末数 期初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 1,850,937.97 527,029.15 1,323,908.82 1,908,615.92 538,069.88 1,370,546.04
在产品
库存商品 42,458.00 42,458.00 37,356.20 37,356.20
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周转材料 544,662.10 544,662.10 589,437.96 589,437.96
消耗性生物资产
拟开发产品 655,560,687.46 37,046,826.98 618,513,860.48 652,893,160.93 36,911,568.66 615,981,592.27
在建开发发品 817,692,904.58 817,692,904.58 684,087,366.66 684,087,366.66
已完工开发产品 280,900,619.70 280,900,619.70 512,926,330.21 512,926,330.21
合计 1,756,592,269.81 37,573,856.13 1,719,018,413.68 1,852,442,267.88 37,449,638.54 1,814,992,629.34
（2）存货跌价准备
单位： 元
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
原材料 538,069.88 11,040.73 527,029.15
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
拟开发土地 36,911,568.66 -135,258.32 37,046,826.98
合 计 37,449,638.54 -124,217.59 37,573,856.13
（3）存货跌价准备情况
本期转回存货跌价准备的原 本期转回金额占该项存货期
项目 计提存货跌价准备的依据
因 末余额的比例
预计可变现净值低于账面价
原材料 本期领用 0.6%
值
库存商品
在产品
周转材料
消耗性生物资产
（4）存货期末余额中借款费用资本化金额情况
存货类别 项目 年初数 本年增加 本年减少 期末数
已完工开发产 新华城 6,222,040.71 2,388,457.61 3,833,583.10
品 深港 1 号 20,512,106.56 1,365,841.45 19,146,265.11
廊桥花园 51,689,147.66 16,349,665.29 68,038,812.95
在建开发发品
彩天怡色 6,023,792.66 3,553,927.99 9,577,720.65
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半山御景 6,419,291.89 6,419,291.89
合计 84,447,087.59 26,322,885.17 3,754,299.06 107,015,673.70
10、其他流动资产（不适用）
11、可供出售金融资产（不适用）
12、持有至到期投资（不适用）：
13、长期应收款（不适用）
14、对合营企业投资和联营企业投资
单位： 元
本企业
在被投
被投资 本企业 期末净 本期营
企业类 法人代 业务性 注册资 资单位 期末资 期末负 本期净
单位名 注册地 币种 持股比 资产总 业收入
型 表 质 本 表决权 产总额 债总额 利润
称 例(%) 额 总额
比例
(%)
一、合营企业
深圳物
业吉发 有限责 54,150, 58,009, 2,644,4 55,365, 3,484,6 651,108
深圳市 王航军 服务业 HKD 50% 50%
仓储有 任公司 000.00 649.95 13.73 236.22 46.00 .13
限公司
深圳国
贸天安 有限责 8,880,0 100,354 27,685, 72,669, 9,817,2 1,861,7
深圳市 王航军 服务业 USD 50% 50%
物业有 任公司 00.00 ,884.16 515.34 368.82 95.02 55.16
限公司
深圳天
安国际
大厦物 有限责 物业管 3,000,0 34,121, 27,550, 6,571,0 8,723,0 490,154
深圳市 张长胜 CNY 50% 50%
业管理 任公司 理 00.00 303.05 209.03 94.02 80.20 .94
有限公
司
二、联营企业
深圳国
贸实业 有限责 32,800,
深圳市 查生明 服务业 HKD 38.33% 38.33%
发展有 任公司 000.00
限公司
安徽南
有限责 淮南市 王益重 工业生 8,000,0 USD 30% 30%
鹏造纸
96
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有限公 任公司 产 00.00
司
深圳物
方陶瓷 有限责 工业生 125,000
深圳市 颜文波 USD 26% 26%
工业有 任公司 产 ,000.00
限公司
合营企业、联营企业的重要会计政策、会计估计与公司的会计政策、会计估计存在重大差异的说明：
15、长期股权投资
97
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（1）长期股权投资明细情况
单位： 元
在被投资单位
在被投资单位
在被投资单位 持股比例与表 本期计提减值
被投资单位 核算方法 初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权比例 减值准备 本期现金红利
持股比例(%) 决权比例不一 准备
(%)
致的说明
深圳物业吉发
权益法 30,645,056.04 27,357,064.04 325,554.07 27,682,618.11 50% 50%
仓储有限公司
深圳国贸天安
权益法 23,186,124.00 35,403,806.83 930,877.58 36,334,684.41 50% 50%
物业有限公司
深圳天安国际
大厦物业管理 权益法 1,500,000.00 3,040,469.53 245,077.47 3,285,547.00 50% 50%
有限公司
深圳物方陶瓷
成本法 18,983,614.14 18,983,614.14 18,983,614.14 26% 26% 18,983,614.14
工业有限公司
深圳国贸实业
成本法 20,154,840.79 3,682,972.55 3,682,972.55 38.33% 38.33% 3,682,972.55
发展有限公司
安徽南鹏造纸
成本法 13,824,000.00 13,824,000.00 13,824,000.00 30% 30% 13,824,000.00
有限公司
华塑控股股份
成本法 2,962,500.00 2,962,500.00 2,962,500.00 0.33% 0.33% 2,160,300.45
有限公司
北方机械（集
团）股份有限 成本法 3,465,000.00 3,465,000.00 3,465,000.00 12.66% 12.66% 3,465,000.00
公司
98
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广东省华粤房
地产股份有限 成本法 8,780,645.20 8,780,645.20 8,780,645.20 8.47% 8.47% 8,780,645.20
公司
深圳国贸石油
成本法 8,500,000.00 8,500,000.00 8,500,000.00 100% 100%
有限公司
广州利士风汽
成本法 6,000,000.00 6,000,000.00 6,000,000.00 30% 30%
车有限公司
三亚东方旅业
成本法 1,350,000.00 1,350,000.00 1,350,000.00 0.28% 0.28% 1,350,000.00
股份有限公司
深衫公司 成本法 17,695.09 17,695.09 17,695.09 17,695.09
澳门华深企业
成本法 78,708.74 78,708.74 436.89 79,145.63 10% 10% 79,145.63 436.89
有限公司
重庆广发房屋
成本法 2,388,307.62 2,388,307.62 13,256.91 2,401,564.53 27.25% 27.25% 2,401,564.53 13,256.91
开发有限公司
塞班岛项目 成本法 1,778,947.37 1,778,947.37 9,874.52 1,788,821.89 30% 30% 1,788,821.89 9,874.52
合计 -- 143,615,438.99 137,613,731.11 1,525,077.44 139,138,808.55 -- -- -- 56,533,759.48 23,568.32 0.00
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（2）向投资企业转移资金的能力受到限制的有关情况
单位： 元
向投资企业转移资金能力受到限制的长
受限制的原因 当期累计未确认的投资损失金额
期股权投资项目
长期股权投资的说明：
注1：2008年1月，深圳市国贸汽车实业有限公司与深圳市广虹投资有限公司签订《加油站租赁经营合
同》，约定深圳市广虹投资有限公司租赁深圳市国贸石油有限公司（深圳市国贸汽车实业有限公司持有其
100%股权）的加油站用地、加油棚、营业房、宿舍、加油站设施设备等资产及权益和加油站经营管理权并
经营管理，租赁期限15年。自经营租赁开始日，本公司不再对深圳市国贸石油有限公司实施控制，因此，
按照企业会计准则的规定，不将该公司财务报表纳入合并财务报表范围。
注2：对澳门华深企业有限公司、塞班岛项目、重庆广发房屋开发有限公司长期股权投资以及减值准
备本期增加的原因系外币报表折算产生。
16、投资性房地产
（1）按成本计量的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 459,335,547.10 468,492.83 29,421,824.98 430,382,214.95
1.房屋、建筑物 451,365,592.70 468,492.83 29,421,824.98 422,412,260.55
2.土地使用权 7,969,954.40 7,969,954.40
二、累计折旧和累计
168,175,639.25 8,458,905.50 7,384,441.41 169,250,103.34
摊销合计
1.房屋、建筑物 164,842,957.06 8,204,332.94 7,384,441.41 165,662,848.59
2.土地使用权 3,332,682.19 254,572.56 3,587,254.75
三、投资性房地产账
291,159,907.85 -7,990,412.67 22,037,383.57 261,132,111.61
面净值合计
1.房屋、建筑物 286,522,635.64 -7,735,840.11 22,037,383.57 256,749,411.96
2.土地使用权 4,637,272.21 -254,572.56 0.00 4,382,699.65
四、投资性房地产减
0.00 0.00 0.00 0.00
值准备累计金额合计
1.房屋、建筑物
2.土地使用权
100
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
五、投资性房地产账
291,159,907.85 -7,990,412.67 22,037,383.57 261,132,111.61
面价值合计
1.房屋、建筑物 286,522,635.64 -7,735,840.11 22,037,383.57 256,749,411.96
2.土地使用权 4,637,272.21 -254,572.56 0.00 4,382,699.65
单位： 元
本期
本期折旧和摊销额 8,458,905.50
投资性房地产本期减值准备计提额 0.00
（2）按公允价值计量的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
17、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 179,011,722.53 9,838,937.10 16,545,779.49 172,304,880.14
其中：房屋及建筑物 105,439,290.36 28,750.47 5,552,847.49 99,915,193.34
机器设备 43,692.42 43,692.42
运输工具 55,190,657.69 9,260,390.00 10,759,300.00 53,691,747.69
电子及其他设备 13,644,671.47 549,796.63 233,632.00 13,960,836.10
固定资产装修 4,693,410.59 4,693,410.59
-- 期初账面余额 本期新增 本期计提 本期减少 本期期末余额
二、累计折旧合计： 104,769,065.31 0.00 7,459,924.53 11,637,625.17 100,591,364.67
其中：房屋及建筑物 60,429,304.38 1,854,074.08 1,195,716.33 61,087,662.13
机器设备 37,072.05 1,675.76 38,747.81
运输工具 30,870,888.50 4,853,617.57 10,221,335.00 25,503,171.07
电子及其他设备 9,360,506.15 661,336.34 220,573.84 9,801,268.65
固定资产装修 4,071,294.23 89,220.78 4,160,515.01
-- 期初账面余额 -- 本期期末余额
三、固定资产账面净值合计 74,242,657.22 -- 71,713,515.47
其中：房屋及建筑物 45,009,985.98 -- 38,827,531.21
机器设备 6,620.37 -- 4,944.61
101
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
运输工具 24,319,769.19 -- 28,188,576.62
电子及其他设备 4,284,165.32 -- 4,159,567.45
固定资产装修 622,116.36 -- 532,895.58
四、减值准备合计 75,717.16 -- 75,717.16
其中：房屋及建筑物 --
机器设备 --
运输工具 --
电子及其他设备 75,717.16 -- 75,717.16
固定资产装修 --
五、固定资产账面价值合计 74,166,940.06 -- 71,637,798.31
其中：房屋及建筑物 45,009,985.98 -- 38,827,531.21
机器设备 6,620.37 -- 4,944.61
运输工具 24,319,769.19 -- 28,188,576.62
电子及其他设备 4,208,448.16 -- 4,083,850.29
固定资产装修 622,116.36 -- 532,895.58
本期折旧额 7,459,924.53 元；本期由在建工程转入固定资产原价为 0.00 元。
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面净值 备注
房屋及建筑物 6,384,705.97 2,077,454.60 4,307,251.37
机器设备
运输工具
（3）通过融资租赁租入的固定资产
□ 适用 √ 不适用
（4）通过经营租赁租出的固定资产
□ 适用 √ 不适用
（5）期末持有待售的固定资产情况
□ 适用 √ 不适用
102
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（6）未办妥产权证书的固定资产情况
□ 适用 √ 不适用
18、在建工程（不适用）
19、工程物资（不适用）
20、固定资产清理（不适用）
21、生产性生物资产（不适用）
（1）以成本计量
□ 适用 √ 不适用
（2）以公允价值计量
□ 适用 √ 不适用
22、油气资产（不适用）
23、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 170,884,406.80 300.00 0.00 170,884,706.80
出租车营运车牌 170,866,146.80 170,866,146.80
财务软件 18,260.00 300.00 18,560.00
二、累计摊销合计 49,630,150.65 3,578,351.52 0.00 53,208,502.17
出租车营运车牌 49,616,050.65 3,576,251.52 53,192,302.17
财务软件 14,100.00 2,100.00 16,200.00
三、无形资产账面净值合
121,254,256.15 -3,578,051.52 0.00 117,676,204.63
计
出租车营运车牌 121,250,096.15 -3,576,251.52 0.00 117,673,844.63
财务软件 4,160.00 -1,800.00 0.00 2,360.00
四、减值准备合计 0.00 0.00 0.00 0.00
出租车营运车牌
财务软件
103
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
无形资产账面价值合计 121,254,256.15 -3,578,051.52 0.00 117,676,204.63
出租车营运车牌 121,250,096.15 -3,576,251.52 0.00 117,673,844.63
财务软件 4,160.00 -1,800.00 0.00 2,360.00
本期摊销额 3,578,351.52 元。
（2）公司开发项目支出（不适用）
（3）未办妥产权证书的无形资产情况（不适用）
24、商誉（不适用）
25、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末额 其他减少的原因
天虹地铁三号口
1,989,226.53 86,488.14 1,902,738.39
改造工程
合计 1,989,226.53 0.00 86,488.14 0.00 1,902,738.39 --
26、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
√ 适用 □ 不适用
已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位： 元
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 287,641.40 378,187.84
开办费
可抵扣亏损 9,566,363.57 6,392,371.80
已预提待抵扣的土地增值税 101,366,187.69 105,073,836.93
已预提未支付的辞退福利 0.00 32,314.75
结转以后年度抵扣的职工教育经费 1,143.95 4,878.12
结转以后年度抵扣的广告费 206,936.50 206,936.50
未实现的内部销售损益 3,947,929.38 2,662,855.97
房地产企业预售收入计算的预计利润 10,046,441.05 9,350,820.50
小 计 125,422,643.54 124,102,202.41
104
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递延所得税负债：
交易性金融工具、衍生金融工具的估值
计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变
动
小计
未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损
合计
未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末数 期初数 备注
合计 --
应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位： 元
暂时性差异金额
项目
期末 期初
应纳税差异项目
资产减值准备 1,150,565.56 1,512,751.31
可抵扣亏损 38,265,454.27 25,569,487.18
已预提待抵扣的土地增值税 405,464,750.75 420,295,347.70
已预提未支付的辞退福利 129,259.00
结转以后年度抵扣的职工教育经费 4,575.80 19,512.47
结转以后年度抵扣的广告费 827,746.00 827,746.00
未实现的内部销售损益 15,791,717.52 10,651,423.89
房地产企业预售收入计算的预计利润 40,185,764.21 37,403,282.01
小计 501,690,574.11 496,408,809.56
可抵扣差异项目
小计
105
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（2）递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示
□ 适用 √ 不适用
27、资产减值准备明细
单位： 元
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 176,531,703.29 966,248.66 6,100,263.43 171,397,688.52
二、存货跌价准备 37,449,638.54 -124,217.59 37,573,856.13
三、可供出售金融资产减值
准备
四、持有至到期投资减值准
备
五、长期股权投资减值准备 56,510,191.16 23,568.32 56,533,759.48
六、投资性房地产减值准备 0.00 0.00 0.00
七、固定资产减值准备 75,717.16 75,717.16
八、工程物资减值准备
九、在建工程减值准备
十、生产性生物资产减值准
备
其中：成熟生产性生物
资产减值准备
十一、油气资产减值准备
十二、无形资产减值准备 0.00 0.00 0.00
十三、商誉减值准备
十四、其他
合计 270,567,250.15 989,816.98 5,976,045.84 0.00 265,581,021.29
资产减值明细情况的说明：
存货跌价准备本期转回及长期股权投资减值准备本期增加，主要是外币报表折算产生。
106
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28、其他非流动资产（不适用）
29、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末数 期初数
质押借款 40,000,000.00
抵押借款 290,000,000.00 70,000,000.00
保证借款 80,000,000.00 41,495,212.00
信用借款 250,000,000.00 490,000,000.00
合计 660,000,000.00 601,495,212.00
（2）已到期未偿还的短期借款情况
单位： 元
贷款单位 贷款金额 贷款利率 贷款资金用途 未按期偿还原因 预计还款期
合计 0.00 -- -- -- --
资产负债表日后已偿还金额。
短期借款的说明，包括已到期短期借款获展期的，说明展期条件、新的到期日：
分别于2012年1月26日及2012年3月29日到期的光大银行景田支行20,000万元、4,000万元贷款于到期日
办理了展期一年，到期日分别延长至2013年1月25日及2013年3月29日，贷款年利率由5.74%调至6.95%，贷
款条件由信用贷款转为抵押贷款，具体的抵押情况见附注（七）2（5）、附注（七）2（6）。于2012年3
月29日到期的光大银行景田支行25,000万元贷款于到期日办理了展期一年，到期日延长至2013年3月29日，
贷款年利率由5.74%调至6.95%，贷款条件保持为信用贷款。
30、交易性金融负债（不适用）
31、应付票据（不适用）
32、应付账款
（1）
单位： 元
项目 期末数 期初数
应付账款 175,845,270.52 187,093,587.42
107
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
合计 175,845,270.52 187,093,587.42
（2）本报告期应付账款中应付持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位款项
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
单位名称 期末数 期初数
深圳市投资控股有限公司 1,865,878.24 703,821.38
合计 1,865,878.24 703,821.38
账龄超过一年的大额应付账款情况的说明
本公司账龄超过一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、质保金等。
33、预收账款
（1）
单位： 元
项目 期末数 期初数
预收账款 729,056,567.31 208,655,909.41
合计 729,056,567.31 208,655,909.41
（2）本报告期预收账款中预收持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位款项
□ 适用 √ 不适用
账龄超过一年的大额预收账款情况的说明
34、应付职工薪酬
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津
40,026,974.72 92,016,226.17 101,236,949.84 30,806,251.05
贴和补贴
二、职工福利费 2,436,364.10 2,436,364.10
三、社会保险费 83,997.89 11,753,764.76 11,519,653.50 318,109.15
其中：医疗保险费 33,090.94 2,437,509.79 2,399,292.51 71,308.22
基本养老保险费 33,182.60 6,066,359.49 5,971,834.39 127,707.70
年金缴费 2,520.00 2,310,177.40 2,237,864.20 74,833.20
失业保险费 8,688.19 284,897.49 261,725.10 31,860.58
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工伤保险费 3,475.30 339,321.96 337,098.00 5,699.26
生育保险费 3,040.86 221,423.63 217,764.30 6,700.19
其他社会保险 94,075.00 94,075.00
四、住房公积金 1,374,933.51 2,308,961.47 2,175,512.98 1,508,382.00
五、辞退福利
六、其他 4,869,076.75 2,558,157.59 1,743,028.90 5,684,205.44
其中：工会经费和职
3,739,243.95 2,331,909.59 1,387,521.90 4,683,631.64
工教育经费
因解除劳动关系给
1,129,832.80 226,248.00 355,507.00 1,000,573.80
予的补偿
合计 46,354,982.87 111,073,474.09 119,111,509.32 38,316,947.64
应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额 0.00。
工会经费和职工教育经费金额 4,683,631.64，非货币性福利金额 0.00，因解除劳动关系给予补偿 1,000,573.80。
应付职工薪酬预计发放时间、金额等安排：
35、应交税费
单位： 元
项目 期末数 期初数
增值税 -286,921.94 -10,022.86
消费税
营业税 23,036,018.57 4,952,404.87
企业所得税 30,115,644.69 71,331,210.33
个人所得税 1,141,073.94 393,853.77
城市维护建设税 1,607,910.65 333,733.78
印花税 2,951.39 -10,903.55
教育费附加 693,229.41 153,704.52
地方教育费附加 453,549.15 61,632.96
土地增值税 405,602,574.85 421,667,014.45
房产税 924,805.48 901,798.66
堤围费 7,326.71 23,510.98
其他 347,216.25 7,655.37
合计 463,645,379.15 499,805,593.28
109
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
36、应付利息（不适用）
37、应付股利（不适用）
38、其他应付款
（1）
单位： 元
项目 期末数 期初数
其他应付款 189,991,958.16 481,167,880.34
合计 189,991,958.16 481,167,880.34
（2）本报告期其他应付款中应付持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位款项
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
单位名称 期末数 期初数
深圳市投资控股有限公司 271,065,981.63
合计 0.00 271,065,981.63
（3）账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明
公司账龄超过一年的大额其他应付款主要是预提的土地增值税、各项押金等。
（4）金额较大的其他应付款说明内容
公司金额较大的其他应付款主要是：预提土地增值费56,303,627.40元、租赁等按金27,690,453.66元、油站
租赁金（按月转收入）15,170,004.00元、往来款33,389,825.08元。
39、预计负债（不适用）
40、一年内到期的非流动负债
（1）
单位： 元
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 9,516,666.68 215,666,666.68
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款 2,693,221.64 2,693,221.64
110
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合计 12,209,888.32 218,359,888.32
（2）一年内到期的长期借款
一年内到期的长期借款
单位： 元
项目 期末数 期初数
质押借款 9,516,666.68 3,666,666.68
抵押借款 200,000,000.00
保证借款 12,000,000.00
信用借款
合计 9,516,666.68 215,666,666.68
一年内到期的长期借款中属于逾期借款获得展期的金额 0.00 元。
金额前五名的一年内到期的长期借款
单位： 元
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%）
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
中国农业银
行股份有限 2009 年 03 月 2012 年 03 月 200,000,000.
CNY 4.86% 0.00 0.00 0.00
公司深圳东 31 日 30 日 00
部支行
平安银行中 2012 年 01 月 2013 年 03 月
CNY 7.65% 0.00 5,850,000.00 0.00 0.00
心商务支行 11 日 10 日
平安银行深 2010 年 03 月 2012 年 03 月 12,000,000.0
CNY 5.4% 0.00 0.00 0.00
圳分行 10 日 10 日 0
深圳发展银
行股分有限 2011 年 11 月 2013 年 06 月
CNY 7.32% 0.00 3,666,666.68 0.00 3,666,666.68
公司深圳上 23 日 23 日
步支行
215,666,666.
合计 -- -- -- -- -- 9,516,666.68 --
68
一年内到期的长期借款中的逾期借款：
单位： 元
贷款单位 借款金额 逾期时间 年利率(%) 借款资金用途 逾期未偿还原因 预期还款期
合 计 0.00 -- -- -- -- --
资产负债表日后已偿还的金额元。
111
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一年内到期的长期借款说明：
（3）一年内到期的应付债券
单位： 元
期初应付利 本期应计利 本期已付利 期末应付利
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期末余额
息 息 息 息
一年内到期的应付债券说明：
（4）一年内到期的长期应付款
单位： 元
借款单位 期限 初始金额 利率（%） 应计利息 期末余额 借款条件
待结转营运车牌
1,293,221.64 0% 0.00 1,293,221.64
出租收益
待结转国贸石油
1,400,000.00 0% 0.00 1,400,000.00
出租收益
一年内到期的长期应付款的说明：
41、其他流动负债（不适用）
42、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末数 期初数
质押借款 25,649,999.98 7,333,333.32
抵押借款
保证借款
信用借款
合计 25,649,999.98 7,333,333.32
长期借款分类的说明：
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（2）金额前五名的长期借款
单位： 元
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%）
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
深圳发展银
行股分有限 2011 年 11 月 2014 年 11 月
CNY 7.32% 0.00 5,499,999.98 0.00 7,333,333.32
公司深圳上 23 日 23 日
步支行
深圳平安行
2012 年 01 月 2015 年 01 月 20,150,000.0
中心商务支 CNY 7.65% 0.00 0.00 0.00
11 日 10 日 0
行
25,649,999.9
合计 -- -- -- -- -- -- 7,333,333.32
8
长期借款说明，因逾期借款获得展期形成的长期借款，应说明获得展期的条件、本金、利息、预计还款安排等：
43、应付债券（不适用）
44、长期应付款（不适用）
45、专项应付款（不适用）
46、其他非流动负债
单位： 元
项目 期末账面余额 期初账面余额
公用设施专用基金 2,088,759.35 9,676,157.29
房屋本体基金 14,940,661.28 13,339,582.42
入伙保证金 7,700,637.45 7,806,572.95
电设备维护金 4,019,415.44 4,069,140.20
代管维修金 27,967,710.93 27,646,929.23
出租车保证金 41,864,717.90 44,286,458.90
待结转营运车牌出租收益 12,035,679.15 12,682,289.97
待结转国贸石油出租收益 13,770,004.00 14,470,000.00
合计 124,387,585.50 133,977,130.96
其他非流动负债说明，包括本报告期取得的各类与资产相关、与收益相关的政府补助及其期末金额：
113
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47、股本
单位： 元
本期变动增减（＋、－）
期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 595,979,092 0 595,979,092
股本变动情况说明，本报告期内有增资或减资行为的，应披露执行验资的会计师事务所名称和验资报告文号；运行不足 3
年的股份有限公司，设立前的年份只需说明净资产情况；有限责任公司整体变更为股份公司应说明公司设立时的验资情况：
48、库存股（不适用）
49、专项储备（不适用）
50、资本公积
单位： 元
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 38,687,344.20 237,256.69 38,450,087.51
其他资本公积 25,332,931.52 25,332,931.52
同一控制下被合并方期末净
13,800,000.00 13,800,000.00
资产的影响
合计 77,820,275.72 0.00 14,037,256.69 63,783,019.03
资本公积说明：
1、资本公积年初账面余额中同一控制下被合并方年末净资产的影响，主要是公司落实股改承诺与控
股股东进行资产置换，其中：置入深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，该项交易系同一控制下的企业
合并，并于报告期完成；公司在编制2011年比较财务报表时，视同该合并在以前期间即已发生，将合并方
的有关资产、负债在抵消内部交易的影响后并入合并财务报表，同时调增合并资产负债表中所有者权益项
下按100%的持股比例计算的资本公积，金额为11,217,444.05元，对于留存收益中归属于本公司的部分从资
本公积转入留存收益，其中：调增资本公积2,582,555.95元、调减未分配利润3,239,366.39元、调增盈余公
积656,810.44元。上述调整合计调增2012年年初资本公积13,800,000.00元。
2、本报告期股本溢价减少，主要是：公司落实股改承诺与控股股东进行资产置换中的置入深圳市深
新出租汽车有限公司100%股权于报告期完成，该项交易系同一控制下的企业合并，合并日确定为2012年5
月31日，合并日深新公司净资产与公司置出资产账面价值的差额1,159,995.71元调减资本公积（股本溢价）；
对于合并日实现的留存收益中归属于本公司的部分，自资本公积转入留存收益，其中：调增资本公积
922,739.02元、调减未分配利润1,579,549.46元、调增盈余公积656,810.44元；上述调整合计减少资本公积
237,256.69元。
3、同一控制下被合并方期末净资产的影响本报告期减少：主要是注1及注2中公司同一控制下的企业合
并取得深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，该交易于2012年5月完成，将被合并方合并日净资产转出。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
51、盈余公积
单位： 元
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 70,368,860.95 70,368,860.95
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 70,368,860.95 0.00 0.00 70,368,860.95
盈余公积说明，用盈余公积转增股本、弥补亏损、分派股利的，应说明有关决议：
52、一般风险准备（不适用）
53、未分配利润
单位： 元
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 406,422,741.94 --
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -3,239,366.39 --
调整后年初未分配利润 501,505,660.86 --
加：本期归属于母公司所有者的净利润 98,322,285.31 --
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 501,505,660.86 --
调整年初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响年初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响年初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响年初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响年初未分配利润-3,239,366.39 元。
5)、其他调整合计影响年初未分配利润 0.00 元。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
未分配利润说明，对于首次公开发行证券的公司，如果发行前的滚存利润经股东大会决议由新老股东共同享有，应明确予以
说明；如果发行前的滚存利润经股东大会决议在发行前进行分配并由老股东享有，公司应明确披露应付股利中老股东享有的
经审计的利润数：
54、营业收入及营业成本
（1）营业收入、营业成本
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 573,936,718.09 1,144,264,070.67
其他业务收入 48,986,182.83 11,521,987.40
营业成本 392,019,121.93 368,383,008.24
（2）主营业务（分行业）
√ 适用 □ 不适用
单位： 千元
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产业 382,325,487.04 229,342,509.08 975,099,886.31 235,315,564.21
物业管理与房屋租赁 143,664,870.57 112,732,765.69 120,827,361.03 103,300,190.29
交通运输 36,217,706.82 17,493,537.63 36,516,844.36 17,570,524.38
饮食服务 8,749,691.60 7,222,207.30 8,202,720.56 6,978,766.50
其他 2,978,962.06 3,475,663.55 3,617,258.41 3,130,870.02
合计 573,936,718.09 370,266,683.25 1,144,264,070.67 366,295,915.40
（3）主营业务（分产品）
□ 适用 √ 不适用
（4）主营业务（分地区）
□ 适用 √ 不适用
（5）公司前五名客户的营业收入情况
单位： 元
客户名称 主营业务收入 占公司全部营业收入的比例(%)
116
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
深圳市投资控股有限公司 280,484,029.00 45.03%
自然人 5,332,614.00 0.86%
自然人 5,014,425.00 0.8%
天虹商场股份有限公司 4,641,047.04 0.75%
自然人 4,287,020.00 0.69%
合计 299,759,135.04 48.12%
营业收入的说明
本期营业收入较上期减少46.10%，主要是上期由于“深物业.深港1号”项目达到结转收入条件，以前
年度及上期累计实现销售均在上期集中结算， 本报告期合计可结算面积比上期大幅减少。其他行业收入
主要是工程监理、电梯维护保养、汽车修理等收入。营业收入中，与深圳市投资控股有限公司的资产置换
收入为280,484,029.00元。
55、合同项目收入
□ 适用 √ 不适用
合同项目的说明：
56、营业税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
消费税
营业税 32,409,125.07 57,737,548.07 营业收入的 3%、5%
城市维护建设税 2,270,497.04 1,491,232.55 应纳流转税额的 1%、7%
教育费附加 975,669.11 1,786,482.35 应纳流转税额的 3%
资源税
地方教育费附加 655,563.28 应纳流转税额的 2%
转让房地产所取得的增值额的
土地增值税 20,284,963.16 272,221,768.10
30%-60%四级超率累进税率
房产税 1,348,758.97 1,327,501.80 每年按 70%房产原值的 1.2%
堤围费 51,722.75 25,276.21 营业收入的 0.01%
其他 291,834.70 163,825.77
合计 58,288,134.08 334,753,634.85 --
营业税金及附加的说明：
本期营业税金及附加发生额比上期减少82.58%，主要系本期结转的房地产业务收入减少，而使得计提的土
地增值税大幅减少所致。
117
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
57、公允价值变动收益（不适用）
58、投资收益
（1）投资收益明细情况
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 1,501,509.12 679,338.63
处置长期股权投资产生的投资收益
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资
收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
其他
合计 1,501,509.12 679,338.63
（2）按成本法核算的长期股权投资收益（不适用）
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
单位： 元
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
深圳物业吉发仓储有限公司 325,554.07 347,098.01
深圳国贸天安物业有限公司 930,877.58 161,719.79
深圳天安国际大厦物业管理有限公
245,077.47 170,520.83
司
合计 1,501,509.12 679,338.63 --
投资收益的说明，若投资收益汇回有重大限制的，应予以说明。若不存在此类重大限制，也应做出说明：
公司投资收益汇回不存在重大限制。
59、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
118
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
一、坏账损失 -5,946,900.23 -501,104.65
二、存货跌价损失 -11,040.73
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 -5,957,940.96 -501,104.65
60、营业外收入
（1）
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得合计 551,875.50 38,991.44
其中：固定资产处置利得 551,875.50 38,991.44
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助
其他 628,804.24 939,663.41
合计 1,180,679.74 978,654.85
（2）政府补助明细（不适用）
61、营业外支出
单位： 元
119
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置损失合计 29,700.92 21,155.77
其中：固定资产处置损失 29,700.92 21,155.77
无形资产处置损失 29,700.92 21,155.77
债务重组损失
非货币性资产交换损失 1,382,794.36
对外捐赠
赔偿款 122,000.00 774,698.00
诉讼赔款 11,800.00
其他 139,957.08 60,229.55
合计 1,674,452.36 867,883.32
营业外支出说明：
非货币性资产交换损失是与控股股东深圳市投资控股有限公司进行资产置换，置出资产（记入固定资产部分）过户产生的税
费。
62、所得税费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 29,062,250.02 120,429,483.37
递延所得税调整 -1,320,441.13 -23,690,284.38
合计 27,741,808.89 96,739,198.99
63、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
基本每股收益和稀释每股收益的计算过程如下：
项 目 本期每股收益 上期每股收益
基本每股收益 0.1650 0.5058
稀释每股收益 0.1650 0.5058
本期每股收益计算过程如下：
基本每股收益＝98,322,285.31÷595,979,092.00＝0.1650
稀释每股收益＝98,322,285.31÷595,979,092.00＝0.1650
上期每股收益重新计算过程如下：
基本每股收益＝301,444,084.10÷595,979,092.00＝0.5058
稀释每股收益＝301,444,084.10÷595,979,092.00＝0.5058
注：基本每股收益和稀释每股收益的计算方法
A．基本每股收益= P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk
120
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
其中：P0为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S为
发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加
股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj为报告期因回购等减少股份数；Sk为报告期缩股
数；M0报告期月份数；Mi为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj为减少股份次月起至报告期期末
的累计月数。
B．稀释每股收益= P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的
普通股加权平均数)
其中，P1为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并考
虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，
应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通
股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每
股收益达到最小值。
64、其他综合收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
1.可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 0.00 0.00
2.按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有
的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 0.00 0.00
3.现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整
小计 0.00 0.00
4.外币财务报表折算差额 154,895.92 -676,994.58
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计 154,895.92 -676,994.58
5.其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
121
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 0.00 0.00
合计 154,895.92 -676,994.58
65、现金流量表附注
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
利息收入 2,605,618.18
收深圳物业吉发仓储有限公司往来款 2,500,000.00
代收各项按金、保证金等净额 1,322,768.54
其他零星款项 3,859,760.82
合计 10,288,147.54
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
其中：代付海南亿润房地产有限公司往来款 22,576,386.41
付现管理费用 15,939,187.76
付现销售费用 10,507,733.68
代业主付水电费净额 4,056,153.52
代业主付停车场及空调改造款净额 2,695,182.65
代付办理房产证费用 1,206,487.71
其他零星款项 8,735,488.02
合计 65,716,619.75
122
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（3）收到的其他与投资活动有关的现金（报告期未发生）
（4）支付的其他与投资活动有关的现金（报告期未发生）
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金（报告期未发生）
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
大额借款手续费等 1,432,000.00
合计 1,432,000.00
66、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 98,322,285.31 301,444,084.10
加：资产减值准备 -5,957,940.96 -501,104.65
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 15,918,830.03 15,158,519.49
无形资产摊销 3,578,351.52 3,524,098.25
长期待摊费用摊销 86,488.14 86,488.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-522,174.58 -17,835.67
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 982,000.00 7,360,058.89
投资损失（收益以“－”号填列） -1,501,509.12 -679,338.63
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -1,320,441.13 -26,311,833.32
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 3,258,868.32
存货的减少（增加以“－”号填列） 122,000,800.89 166,461,676.23
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -59,663,827.50 -349,224,831.34
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 164,188,624.00 -559,925,411.52
其他
123
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
经营活动产生的现金流量净额 336,111,486.60 -439,366,561.71
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 653,189,645.56 451,254,619.66
减：现金的期初余额 469,313,741.57 545,466,594.53
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 183,875,903.99 -94,211,974.87
（2）本报告期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
单位： 元
补充资料 本期发生额 上期发生额
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息： -- --
1．取得子公司及其他营业单位的价格
2．取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价
物
3．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
4．取得子公司的净资产 0.00 0.00
流动资产
非流动资产
流动负债
非流动负债
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息： -- --
1．处置子公司及其他营业单位的价格
2．处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价
物
3．处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
4．处置子公司的净资产 0.00 0.00
流动资产
124
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
非流动资产
流动负债
非流动负债
（3）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末数 期初数
一、现金 653,189,645.56 469,313,741.57
其中：库存现金 395,172.53 280,115.14
可随时用于支付的银行存款 648,506,655.58 464,486,960.65
可随时用于支付的其他货币资金 4,287,817.45 4,546,665.78
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 653,189,645.56 469,313,741.57
67、所有者权益变动表项目注释
说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额、由同一控制下企业合并产生的追溯调整等事项：
本年度合并所有者权益变动表中，同一控制下企业合并产生的追溯调整事项，详见本报告七重大事项
（九）5的其他重大关联交易、本报告八的财务会计报告（六）企业合并、（十四）其他重要事项。
（八）资产证券化业务的会计处理
1、说明资产证券化业务的主要交易安排及其会计处理、破产隔离条款
□ 适用 √ 不适用
2、公司不具有控制权但实质上承担其风险的特殊目的主体情况
□ 适用 √ 不适用
125
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（九）关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
单位： 元
母公司对 母公司对
母公司名 法定代表 本企业的 本企业的 本企业最 组织机构
关联关系 企业类型 注册地 业务性质 注册资本 币种
称 人 持股比例 表决权比 终控制方 代码
(%) 例(%)
深圳市投 有限责任 深圳市国
国有资产 5,600,000 76756642
资控股有 控股股东 公司(国 深圳市 范鸣春 CNY 63.81% 63.81% 有资产管
管理 ,000.00 1
限公司 有独资) 理委员会
本企业的母公司情况的说明
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，深圳市政府将深圳市
建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，组建成
立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公
司为国有独资有限责任公司，成立于2004 年10 月13 日，法定代表人范鸣春，注册资本56 亿元，主要经
营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本运作、股权投资等。
深圳市国有资产监督管理局作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因
此本公司的最终控制人为深圳市国有资产监督管理局。
2、本企业的子公司情况
单位： 元
子公司全 子公司类 法定代表 持股比例 表决权比 组织机构
企业类型 注册地 业务性质 注册资本 币种
称 型 人 (%) 例(%) 代码
深圳市皇
控股子公 有限责任 房地产开 30,000,000
城地产有 深圳市 李子鹏 CNY 100% 100% 192184835
司 公司 发 .00
限公司
深圳市物
业房地产 控股子公 有限责任 房地产开 30,950,000
深圳市 李子鹏 CNY 100% 100% 192174565
开发有限 司 公司 发 .00
公司
深物业集
团徐州大
控股子公 有限责任 房地产开 50,000,000
彭房地产 徐州市 李子鹏 CNY 100% 100% 552525454
司 公司 发 .00
开发有限
公司
东莞市国
贸长盛房 控股子公 有限责任 房地产开 20,000,000
东莞市 李子鹏 CNY 100% 100% 562562654
地产开发 司 公司 发 .00
有限公司
126
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
深物业扬
州房地产 控股子公 有限责任 房地产开 50,000,000
扬州市 李子鹏 CNY 100% 100% 573842934
开发有限 司 公司 发 .00
公司
海南新达
控股子公 有限责任 房地产开 20,000,000
开发总公 海口市 刘胤华 CNY 100% 100% 201264619
司 公司 发 .00
司
深圳市国
贸物业管 控股子公 有限责任 20,000,000
深圳市 王航军 物业管理 CNY 100% 100% 192174549
理有限公 司 公司 .00
司
深圳市皇
城物业管 控股子公 有限责任 5,000,000.
深圳市 王航军 物业管理 CNY 100% 100% 757601334
理有限公 司 公司 00
司
山东深国
贸物业管 控股子公 有限责任 5,000,000.
济南市 王智勇 物业管理 CNY 100% 100% 684815947
理有限公 司 公司 00
司
重庆深国
贸物业管 控股子公 有限责任 5,000,000.
重庆市 曾详荣 物业管理 CNY 100% 100% 202853028
理有限公 司 公司 00
司
重庆奥博
控股子公 有限责任 2,000,000. 66085719
电梯有限 重庆市 曾详荣 服务业 CNY 100% 100%
司 公司 00 X
公司
深圳市天
阙电梯技 控股子公 有限责任 5,000,000.
深圳市 王智勇 服务业 CNY 100% 100% 192277759
术有限公 司 公司 00
司
深圳市国
管机电设 控股子公 有限责任 1,200,000.
深圳市 包刚 服务业 CNY 100% 100% 192332519
备有限公 司 公司 00
司
深圳市国
控股子公 有限责任 2,000,000.
贸餐饮有 深圳市 范维平 餐饮服务 CNY 100% 100% 738842749
司 公司 00
限公司
深圳市物
业工程建 控股子公 有限责任 3,000,000.
深圳市 李子鹏 工程监理 CNY 100% 100% 279383351
设监理有 司 公司 00
限公司
127
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
深圳市房
控股子公 有限责任 1,380,000.
地产交易 深圳市 姚成新 服务业 CNY 100% 100% 192177790
司 公司 00
所
深圳市国
贸汽车实 控股子公 有限责任 29,850,000 19217731
深圳市 魏志 服务业 CNY 100% 100%
业有限公 司 公司 .00 X
司
深圳市国
贸小汽车 控股子公 有限责任 16,000,000
深圳市 范维平 服务业 CNY 100% 100% 192267331
出租有限 司 公司 .00
公司
深圳市深
控股子公 有限责任 13,800,000
新出租车 深圳市 范维平 服务业 CNY 100% 100% 192200516
司 公司 .00
有限公司
深圳特速
机动车驾
控股子公 有限责任 2,000,000.
驶员培训 深圳市 肖德军 服务业 CNY 100% 100% 192325669
司 公司 00
中心有限
公司
深圳市国
控股子公 有限责任 12,000,000 19218224
贸商场有 深圳市 罗俊德 商品销售 CNY 100% 100%
司 公司 .00 X
限公司
四川天和
控股子公 有限责任 8,000,000.
实业有限 成都市 李骏 商品销售 CNY 100% 100% 754748621
司 公司 00
公司
湛江深圳
控股子公 有限责任 房地产开 2,530,000.
物业发展 湛江市 段佐平 CNY 100% 100% 194351406
司 公司 发 00
有限公司
深业地产
控股子公 有限责任 房地产开 20,000,000
发展有限 香港 不适用 HKD 100% 100% 不适用
司 公司 发 .00
公司
汇恒发展 有限责任 房地产开
参股公司 香港 不适用 2.00 HKD 100% 100% 不适用
有限公司 公司 发
置茂置业 控股子公 有限责任 房地产开
香港 不适用 100.00 HKD 70% 70% 不适用
有限公司 司 公司 发
胜达时投
控股子公 有限责任 房地产开
资有限公 香港 不适用 4.00 HKD 100% 100% 不适用
司 公司 发
司
128
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
3、本企业的合营和联营企业情况
单位： 元
本企业在
被投资单 法定代表 本企业持 被投资单 期末资产 期末负债 期末净资 本期营业 本期净利 组织机构
企业类型 注册地 业务性质 注册资本 币种 关联关系
位名称 人 股比例(%) 位表决权 总额 总额 产总额 收入总额 润 代码
比例(%)
一、合营企
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
业
深圳物业
有限责任 54,150,000 58,009,649 2,644,413. 55,365,236 3,484,646.
吉发仓储 深圳市 王航军 服务业 HKD 50% 50% 651,108.13 合营公司 618847828
公司 .00 .95 73 .22 00
有限公司
深圳国贸
有限责任 8,880,000. 100,354,88 27,685,515 72,669,368 9,817,295. 1,861,755.
天安物业 深圳市 王航军 服务业 USD 50% 50% 合营公司 618845152
公司 00 4.16 .34 .82 02 16
有限公司
深圳天安
国际大厦 有限责任 3,000,000. 34,121,303 27,550,209 6,571,094. 8,723,080.
深圳市 张长胜 物业管理 CNY 50% 50% 490,154.94 合营公司 618930517
物业管理 公司 00 .05 .03 02 20
有限公司
二、联营企
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
业
深圳国贸
有限责任 32,800,000
实业发展 深圳市 查生明 服务业 HKD 38.33% 38.33% 联营公司
公司 .00
有限公司
安徽南鹏 有限责任 淮南市 王益重 工业生产 8,000,000. USD 30% 30% 联营公司
129
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
造纸有限 公司 00
公司
深圳物方
有限责任 12,500,000
陶瓷工业 深圳市 颜文波 工业生产 USD 26% 26% 联营公司
公司 .00
有限公司
130
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
4、本企业的其他关联方情况（不适用）
5、关联方交易
（1）采购商品、接受劳务情况表（不适用）
（2）关联托管/承包情况（不适用）
（3）关联租赁情况（不适用）
（4）关联担保情况
单位： 元
担保是否已经履行
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
完毕
深圳市物业发展（集 深圳市皇城地产有
200,000,000.00 2012 年 03 月 29 日 2013 年 03 月 29 日 否
团）股份有限公司 限公司
深圳市物业发展（集 深圳市国贸汽车实 否
20,000,000.00 2011 年 12 月 29 日 2012 年 12 月 29 日
团）股份有限公司 业有限公司
深圳市物业发展（集 深圳市国贸汽车实 否
60,000,000.00 2012 年 04 月 28 日 2013 年 04 月 28 日
团）股份有限公司 业有限公司
深圳市物业发展（集 深圳市天阙电梯技 否
30,000,000.00 2011 年 10 月 13 日 2012 年 10 月 13 日
团）股份有限公司 术有限公司
深圳市物业发展（集 深圳市国贸汽车实 否
20,000,000.00 2012 年 05 月 11 日 2013 年 05 月 11 日
团）股份有限公司 业有限公司
深圳市皇城地产有 否
深圳市国贸汽车实
限公司、深圳市深新 40,000,000.00 2012 年 03 月 29 日 2013 年 03 月 29 日
业有限公司
出租汽车有限公司
关联担保情况说明
本公司及子公司没有为合并财务报表范围外的其他公司提供担保，上述均是母、子公司之间相互提供担保。
（5）关联方资金拆借（不适用）
（6）关联方资产转让、债务重组情况（不适用）
（7）其他关联交易
A、2010 年3 月18 日，公司2009 年度股东大会审议通过了《关于向控股股东申请委托贷款的议案》，
详见本公司2010 年3 月19 日刊登的《2009 年度股东大会决议公告》。根据股权分置改革承诺及股东大
会决议，本公司控股股东--深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）应对本公司提供不少于5 亿元人
民币的现金支持，为履行股改承诺，深投控累计共向本公司提供委托贷款共计人民币5 亿元，详细如下：
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
①2011年1月26日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市皇城地产有限
公司提供委托借款25,000万元，到期日为2012年1月26日，年利率为5.5386%，该借款到期后已办理展期，
到期日为2013年1月25日，年利率为6.9544%，报告期支付利息847.41万元。
② 2011年3月29日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市皇城地产有
限公司提供委托借款20,000万元，到期日为2012年3月29日，年利率为5.7767%，该借款到期后已办理展期，
到期日为2013年3月29日，年利率为6.9544%，报告期支付利息641.60万元。
③ 2011年3月29日，深投控以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市国贸汽车实
业有限公司提供委托借款4,000万元，到期日为2012年3月29日，年利率为5.7767%，该借款到期后已办理
展期，到期日为2013年3月29日，年利率为6.9544%，报告期支付利息128.32万元。
上述资金支持缓解了公司资金紧张的局面，保证了公司的正常生产经营。
B、公司2010年10月13日召开2010年第一次临时股东大会，审议通过《关于落实股改承诺进行资产置
换暨重大关联交易的议案》。本公司拟以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司持有的部分房产与
本公司控股股东深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）拥有的月亮湾T102-0237地块和深圳市深新
出租汽车有限公司100%股权进行置换，置出资产与置入资产的差额部分，以现金方式补齐，根据评估报告，
本公司拟置出资产评估值为人民币306,563,279.00元，拟置入资产评估值为人民币304,090,432.77元，置
换资产的差额部分人民币2,472,846.23元由深投控以现金补足（深投控同时表示将严格遵守股改承诺，就
本次履行和承诺履行的差额部分的20%向本公司补偿现金）。详见本公司2010年9月17日刊登的《关于落实
股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的公告》以及2010年10月14日刊登的《二〇一〇年第一次临时股东
大会决议公告》；2010 年11 月17 日，深投控将承诺履行和实际履行重组金额差额部分的20%即人民币
38,687,344.20 元补偿款转入本公司银行账户；2011 年7 月7 日，置入资产之月亮湾T102-0237 地块过
户手续完成，登记在本公司名下，详见本公司2010 年11月18 日和2011 年7 月11 日刊登的《关于落实股
改承诺进行资产置换暨重大关联交易的进展公告》。截止报告期末，置入的深新汽车股权已向本公司完成
过户手续；置出资产已全部移交给深投控。本报告期公司对置入资产及置出资产进行了相应的会计处理，
该项交易合计实现营业收入28770万元，净利润3685万元。
6、关联方应收应付款项
公司应收关联方款项
单位： 元
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
深圳国贸天安物业有限
其他应收款 4,705,931.45 9,705,931.45
公司
其他应收款 安徽南鹏造纸有限公司 7,723,808.00 7,677,728.00
深圳国贸实业发展有限
其他应收款 2,351,652.48 2,551,652.48
公司
深圳物方陶瓷工业有限
其他应收款 1,747,264.25 1,747,264.25
公司
深圳市投资控股有限公
其他应收款 3,450,995.00
司
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
深圳市投资控股有限公
应收账款 5,409,148.26
司
公司应付关联方款项
单位： 元
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应付款 深圳物业吉发仓储有限公司 18,045,808.00 15,545,808.00
其他应付款 深圳市投资控股有限公司 271,065,981.63
应付账款 深圳市投资控股有限公司 1,865,878.24 703,821.38
短期借款 深圳市投资控股有限公司 490,000,000.00 490,000,000.00
（十）股份支付
1、股份支付总体情况（不适用）
2、以权益结算的股份支付情况（不适用）
3、以现金结算的股份支付情况（不适用）
4、以股份支付服务情况（不适用）
5、股份支付的修改、终止情况（不适用）
（十一）或有事项
1、未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
（1）1993年公司与深圳市海滨物业发展有限公司（现名：深圳市基永物业发展有限公司，以下简称―基
永公司‖）签订了《―嘉宾大厦‖发展权益转让合同书》（嘉宾大厦现名―金利华商业广场‖），1999年1月，
基永公司以房产面积与合同不符等理由向广东省高级人民法院（以下简称―广东省高院‖）起诉公司，要求
解除转让合同，返还其已付的转让款及建设款。对此，公司反诉对方要求支付剩余转让款，并申请法院查
封了对方2.8万平方米的房产。
2001年7月29日，广东省高院出具（1999）粤高法民初3号《民事判定书》（以下简称―3号判决书‖），
判定：①公司应在判决生效后30内将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②基永公司应当在公司
办理土地使用权过户手续后60日内支付14,386万元转让款。2001年11月27日，公司向广东省高院申请强制
执行，由于中国工商银行浙江省工行对公司查封财产提出异议，经广东省高院裁定，解除了对基永公司约
1万平方米房产的查封。
2006年1月，广东省高院出具（2002）粤高法执字第1号《民事裁定书》，裁定：因出现①公司尚未将
土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执行、公司也
未能提供执行的财产等两种情形，故3号判决书第二判项―基永公司应当在公司办理土地使用权过户手续后
60日内支付14,386万元转让款‖中止执行，中止执行的情形消失后恢复执行。
2006年3月，根据最高人民法院的规定，公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已被自动解封。
2009年9月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-1 号《恢复执行通知书》，称决定恢复执
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
行公司申请执行基永公司拖欠本公司嘉宾大厦项目转让款的案件。
2009 年10 月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-2 号《执行裁定书》。该裁定称：
恢复本案执行是根据―最高人民法院关于开展全国集中清理执行积案活动的要求‖而进行的，经广东省高院
向深圳市车管所、深圳市证券结算机构、深圳市国土资源和房产管理局及被执行人的开户银行等单位调查，
被执行人——基永公司没有可供执行的财产。为此，广东省高院裁定：①终结（2002）粤高法执字第1 号
案的本次执行程序；②本案具备执行条件时，申请执行人可以申请恢复执行。
本报告期，该诉讼案件没有新的实质性进展。
（2）2004年6月，深圳市美丝实业有限公司（以下简称―美丝公司‖）向深圳市中级人民法院（以下简
称―深圳中院‖）提起诉讼，诉称1991年6月深圳市罗湖经济发展公司与本公司非法使用其合法取得的土地，
为此请求法院排除妨碍、停止侵害并索赔800万元。2005年3月，深圳中院作出（2004）深中法民初字第108
号《民事判决书》，判令公司在3个月内返还4,782平方米土地给美丝公司，驳回美丝公司的其他诉讼请求。
公司不服，向广东省高院提起上诉。广东省高院于2005年11月25日判决撤销深圳中院作出的（2004）深中
法民初字第108号民事判决，驳回美丝公司的起诉。
在二 审审理期 间，美丝公司 又向深圳 市房地产产权 登记中心 申请撤销公司 持有的深 房地字 第
3000320987、300119899号《房产地证》。深圳市房地产产权登记中心于2005年7月7日向美丝公司作出深
房登函（2005）84号《复函》，认为上述两证均合法有效，不应予以撤销。美丝公司不服，向深圳市人民
政府提出行政复议，深圳市人民政府于2005年10月8日作出深府复决（2005）294号《行政复议决定书》，
认为上述两证核准登记不当，应予以撤销，并撤销了深房登函（2005）84号《复函》。
公司对深府复决（2005）294号《行政复议决定书》不服，于2005年10月20日向深圳中院提起行政诉
讼。2006年6月26日，深圳中院出具（2005）深中法行初字第23号《行政判决书》，判决：维持深圳市人
民政府深府复决（2005）294号行政复议决定。公司不服该项判决，于2006年8月2日向广东省高院提起上
诉，广东省高院作出（2006）粤高法行终字第154号《行政判决书》，维持了深圳中院的（2005）深中法
行初字第23号行政判决，驳回公司的上诉。根据该判决，深圳市国土资源和房产管理局将重新审查美丝公
司于2005年要求撤销公司深房地字第3000320987、300119899号《房产地证》的请求。
2007年5月15日，深圳市房地产权登记中心作出深房登（2007）27号《关于撤销深房地字第3000320987
和300119899号<房产地证>的决定》。深圳市房地产权登记中心决定撤销公司原持有的载明美林厂房和综
合楼产权及所占地11,500平方米土地使用权的深房地字第3000320987和300119899号《房产地证》。将上述
房产及土地使用权的登记回复到原深房地字第0103142号和0103139号《房地产证》的登记状态。根据原《房
地产证》的登记，美林厂房和综合楼建筑物产权及所占地11,500平方米土地使用权属公司所有。
2007年7月9日，公司向深圳市人民政府行政复议办公室提起行政复议，认为深圳市房地产权登记中心
撤销公司持有的深房地字第3000320987和300119899号《房产地证》，将美林厂房、综合楼及所占土地使
用权的登记回复至原深房地字号的登记状态，违反了深圳市人民政府深府（2001）94号《关于加强土地市
场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》的规定，请求撤销深房登（2007）27号《关于撤销深房地
字第3000320987和300119899号<房产地证>的决定》。2007年9月6日，深圳市人民政府作出深府复决（2007）
255号《行政复议决定书》，维持了国土局的行政行为。
2007年11月，深圳市国土资源和房产管理局再次驳回美丝公司要求撤销公司深房地字第0103142号和
0103139号《房地产证》的申请，美丝公司向深圳市福田区人民法院（以下简称―福田法院‖）提起行政诉讼，
要求撤销深圳市国土资源和房产管理局的该行政行为，公司作为第三人参加诉讼。该诉讼案号为（2008）
深福法行初字第10号（以下简称―10号案‖），该诉讼已于2008年1月8日开庭。2008年1月，美丝公司又向福
田法院提起行政诉讼，要求撤销国土局的上述行政行为，撤销公司的深房地字第0103142号和0103139号《房
地产证》，将该土地恢复登记在美丝公司名下，该诉讼号为（2008）深福法行初字第70号（以下简称―70
号案‖）。2008年5月，福田法院对70号案作出一审判决，判决撤销公司的深房地字第0103142号和0103139
号《房地产证》，要求国土局重新审查美丝公司的申请，公司、国土局及美丝公司均不服该判决提起上诉。
2008年7月，公司收到福田法院的《行政裁定书》，裁定中止10号案的审理。
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2008年12月，深圳中院作出（2008）深中法行终字第223号《行政判决书》，对70号案作出终审判决，
判决维持了原审法院的判决，并明确指出，公司与美丝公司之间就涉案土地使用权的争议，应通过民事程
序解决，国土部门应待争议解决后，根据结果办理相关的登记手续。
2009年2月11日，公司收到福田法院送达的《民事起诉状》，美丝公司向公司和深圳市罗湖经济发展
有限公司提起民事诉讼，要求确认原深房地字第0103142号和0103139号《房地产证》登记的土地使用权及
上盖建筑物归美丝公司所有，将其交付美丝公司，并赔偿人民币750万元。公司依法提出管辖权异议，2009
年3月4日，福田法院向公司送达《通知书》，通知公司已依法将本案移送深圳中院审理。2009年7月2日，
深圳中院开庭审理本案。
公司于2009 年12 月22 日收到广东省高院送达的《行政裁定书》。广东省高院经审查，认为公司对深
圳中院作出的（2008）深中法行终字第223号行政判决的再审申请符合法律规定，并裁定：①本案由广东
省高院提审；②再审期间，中止原判决的执行。
公司于2011年8月15日收到广东省高级人民法院送达的（2010）粤高法审监再字第8号《行政判决书》，
维持了(2008)深中法行终字第223号行政判决书，并且认为，双方当事人就诉争土地的权属争议，属于民事
确权关系，各方当事人应另循法律途径解决。
公司认为：公司应当被依法确认为上述土地及建筑物的合法权利人，公司将通过法律途径维护公司的
合法权益，预计上述事项不会对公司的财务状况产生重大影响。
2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
(1)、本公司为下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向交通银行股份有限公司广州海珠支行2,000
万元短期借款提供连带责任保证，该借款期末余额为2,000万元。
(2)、本公司为下属子公司深圳市天阙电梯技术有限公司向中国农业银行深圳东部支行3,000万元短期
借款提供连带责任保证，并以公司位于深圳市罗湖区人民南路深圳国际贸易中心大厦B20、B区16层以及B
区4-05房物业为其提供抵押担保，该借款期末余额为3,000万元。
(3)、本公司为下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向上海银行股份有限公司深圳分行6,000万元
短期借款提供连带责任保证，该借款期末余额为6,000万元。
(4)、本公司为下属子公司深圳市国贸汽车实业有限公司向北京银行股份有限公司深圳分行2,000万元
短期借款以公司位于深圳市罗湖区人民南路深圳国际贸易中心大厦39层、B区42层以及B区2-07房物业为其
提供抵押担保，该借款期末余额为2,000万元。
(5)、深圳市投资控股有限公司以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市皇城地产
有限公司提供委托借款20,000万元，该笔借款以本公司位于深圳市罗湖区人民南路深圳国际贸易中心大厦、
国贸商业大厦、国贸广场（二期）、和平新居、天安国际大厦等房产合计119套21,061.40平方米提供抵押
担保，该借款期末余额为20,000万元。
(6)、深圳市投资控股有限公司以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市国贸汽车
实业有限公司提供委托借款4,000万元，该笔借款以深圳市皇城地产有限公司拥有的皇城广场大厦2701房、
深圳市国贸汽车实业有限公司拥有的皇城广场大厦2901及3101号房产、深圳市深新出租汽车有限公司拥有
的120个出租车营运牌照共同提供抵押及质押担保，该借款期末余额为4,000万元。
(7)、为业主担保：本公司及本公司下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截止2012
年6月30日尚未结清的担保金额共计人民币3,186万元。该担保事项是房地产开发商为小业主购买公司商品
房所提供的担保，为行业内普遍现象。
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3、其他或有负债及其财务影响：
湖北省对外贸易经济合作厅驻深圳办事处（以下简称―湖北外贸驻深办‖）以公司逾期交楼为由，于2000
年7月向深圳中院起诉公司，要求解除与公司签订的购买嘉宾大厦（现名―金利华商业广场‖）4,000平方米
办公用房的《协议书》，返还其购房款1,080万元人民币，并要求赔偿损失1,867.56万元人民币。经广东省
高级人民法院作出（2002）粤高法民一终字第90号判决书（以下简称―90号判决‖）判决：公司需退回湖北
外贸驻深办建房款1,080万元及相应的银行利息。
公司不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。后经综合考虑，向最高院撤回再审申请，最高
院准许本公司撤诉。
2005年5月公司赔付房款及利息后，湖北外贸驻深办退回的嘉宾大厦14、15层依法应归公司所有。2008
年8月，嘉宾大厦的14、15层以备案登记的方式由深圳市房地产权登记中心登记在本公司名下。
由于深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（以下简称―龙园凯利‖）和深圳市华能金地置业有限公
司（以下简称―华能置业‖）拟对金利华商业广场进行复工改造，2011年3月3日公司与深圳市规划和国土资
源委员会第一直属管理局（以下简称―深圳国土局‖）、龙园凯利以及华能置业签订了深地合字（1992）0228
号《深圳市土地使用权出让合同书第二补充协议书》，确认了公司对金利华商业广场14层、15层商品房的
权利，但由于该房产的交付使用及房地产证的取得尚存在一定风险，是否能给公司带来经济利益仍然存在
重大不确定性，根据企业会计准则的相关规定，不符合资产确认条件。
（十二）承诺事项（不适用）
（十三）资产负债表日后事项
1、重要的资产负债表日后事项说明（不适用）
2、资产负债表日后利润分配情况说明（不适用）
3、其他资产负债表日后事项说明
（1）2012年7月26日，本公司子公司深圳市国贸小汽车出租有限公司归还兴业银行股份有限公司深圳
分行短期借款4,000万元。
（2）2012年7月27日，本公司子公司深圳市国贸小汽车出租有限公司取得兴业银行股份有限公司深圳
分行短期借款4,000万元。
（3）2012年8月20日，本公司子公司深圳市国贸小汽车出租有限公司归还深圳发展银行股份有限公司
深圳上步支行长期借款91.67万元。
（十四）其他重要事项说明
1、非货币性资产交换
详见本报告八、财务会计报告中的（十四）7其他重要事项。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
2、债务重组（不适用）
3、企业合并
详见本报告八、财务会计报告中（六）的企业合并；（十四）7其他重要事项。
4、租赁（不适用）
5、期末发行在外的、可转换为股份的金融工具（不适用）
6、年金计划主要内容及重大变化（不适用）
7、其他需要披露的重要事项
1、2010年9月17日，为履行股权分置改革承诺，本公司与控股股东深圳市投资控股有限公司（以下简
称―深投控‖）签订了《资产置换协议书》，本公司以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司持有的
部分房产（以下简称―置出资产‖）与深投控拥有的月亮湾T102-0237地块和深圳市深新出租汽车有限公司（以
下简称―深新汽车‖）100%股权（根据深投控函[2010]103 号文对深新汽车部分资产和债务实行剥离后的股
权）进行置换。
截止报告期末，置入的月亮湾T102-0237地块已经向本公司完成移交并办理了土地证过户手续；置入
的深新汽车股权已向本公司完成过户手续；置出资产已全部移交给深投控。本报告期公司对置入资产及置
出资产进行了相应的会计处理，该项交易合计实现营业收入28,770万元、净利润3,685万元。
2、公司以前年度预提金利华大厦土地增值费56,303,627.40元，根据深规土[2001]314文规定：未交或
欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，本公司将积极办理免交金利华大厦土地增
值 费 56,303,627.40 元 的 相 关 手 续 ， 待 相 关 批 复 下 达 后 ， 公 司 将 核 销 预 提 的 金 利 华 大 厦 土 地 增 值 费
56,303,627.40元。
公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款9,861.13万元，已提坏账4,261.13万元，净额
5,600万元。
3、2011年11月25日，公司第七届董事会第四次会议审议通过了对海南新达开发总公司（以下简称海
南公司）进行破产清算的议案。海南公司成立于1988年，系公司全资子公司，目前无开发项目，无土地储
备，多年经营亏损。公司董事会2009年1月曾经通过―整体打包转让海南公司的议题‖，由于政策因素等种种
原因无法继续推进，现以债权人身份循司法程序申请对海南公司破产清算。
（十五）母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款
单位： 元
期末数 期初数
种类
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
137
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单项计 97.74
101,447,889.05 45,447,889.05 44.8% 101,447,889.05 97.45% 45,447,889.05 44.8%
提坏账准备的应收账款 %
按组合计提坏账准备的应收账款
组合 2 2,294,194.35 2.21% 1,147,097.18 50% 2,603,890.77 2.5% 993,289.42 38.15%
组合小计 2,294,194.35 2.21% 1,147,097.18 50% 2,603,890.77 2.5% 993,289.42 38.15%
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的应收 54,380.35 0.05% 54,380.35 100% 54,380.35 0.05% 54,380.35 100%
账款
合计 103,796,463.75 -- 46,649,366.58 -- 104,106,160.17 -- 46,495,558.82 --
应收账款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
涉及诉讼，详见本报
深圳市基永物业发展有限公司 98,611,328.05 42,611,328.05 43.21% 告八财务会计报告
（十一）1
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100% 长期未能收回
合计 101,447,889.05 45,447,889.05 -- --
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
(%) (%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内 133,932.00 5.14% 4,017.96
1 年以内小
133,932.00 5.14% 4,017.96
计
1至2年
2至3年 1,228,539.62 47.18% 368,561.89
3 年以上
138
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
3至4年 2,294,194.35 100% 1,147,097.18 1,241,419.15 47.68% 620,709.57
4至5年
5 年以上
合计 2,294,194.35 -- 1,147,097.18 2,603,890.77 -- 993,289.42
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
罗湖区经济发展公司 54,380.35 54,380.35 100% 长期未能收回
合计 54,380.35 54,380.35 100% --
（2）本报告期转回或收回的应收账款情况（本报告期未发生）
（3）本报告期实际核销的应收账款情况（本报告期未发生）
（4）本报告期应收账款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
□ 适用 √ 不适用
（5）金额较大的其他的应收账款的性质或内容
金额较大的其他应收账款主要是应收深圳市基永物业发展有限公司项目款项98,611,328.05元。
（6）应收账款中金额前五名单位情况
单位： 元
占应收账款总额的比例
单位名称 与本公司关系 金额 年限
(%)
深圳市基永物业发展有
非关联方 98,611,328.05 5 年以上 95%
限公司
深圳特威实业有限公司 非关联方 2,836,561.00 5 年以上 2.73%
天虹商场股份有限公司 非关联方 2,294,194.35 3 至 4 年 2.21%
合计 -- 103,742,083.40 -- 99.94%
139
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（7）应收关联方账款情况（本报告期未发生）
（8）不符合终止确认条件的应收账款的转移金额为 元。（本报告期未发生）
（9）以应收款项为标的资产进行资产证券化的，需简要说明相关交易安排（本报告期未发生）
2、其他应收款
（1）其他应收款
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单项计提 67.56 84.94 80.05
236,396,497.43 188,878,504.38 79.9% 235,934,964.21 188,864,152.75
坏账准备的其他应收款 % % %
按组合计提坏账准备的其他应收款
26.52
组合 1 92,786,477.85 19,553,302.91 7.04%
%
组合 2 18,281,932.66 5.23% 14,699,371.25 80.4% 19,873,081.80 7.15% 19,595,836.60 98.6%
31.75 13.23 14.19
组合小计 111,068,410.51 14,699,371.25 39,426,384.71 19,595,836.60 49.7%
% % %
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收 2,421,326.23 0.69% 2,421,326.23 100% 2,421,326.23 0.87% 2,421,326.23 100%
款
合计 349,886,234.17 -- 205,999,201.86 -- 277,782,675.15 -- 210,881,315.58 --
其他应收款种类的说明：
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理由
深业地产发展有限公司 100,315,763.64 52,797,770.59 52.63% 长期未能收回
金田实业(集团)股份有 履行担保款项，难以收
56,600,000.00 56,600,000.00 100%
限公司 回
海南新达开发总公司 48,857,303.81 48,857,303.81 100% 长期未能收回
140
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
安徽南鹏造纸有限公司 7,723,808.00 7,723,808.00 100% 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝
6,481,353.60 6,481,353.60 100% 无可执行财产难以收回
金行有限公司
上海裕通房地产开发有
5,676,000.00 5,676,000.00 100% 诉讼判决难以收回
限公司
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100% 已清算
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100% 项目停建
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100% 项目停建
深圳市国贸实业发展有
2,351,652.48 2,351,652.48 100% 公司资不抵债
限公司
合计 236,396,497.43 188,878,504.38 -- --
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
(%) (%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内 3,688,829.98 20.18% 110,664.90 276,670.84 1.39% 8,300.12
1 年以内小计 3,688,829.98 20.18% 110,664.90 276,670.84 1.39% 8,300.12
1至2年 298.83 0% 29.88 5,058.09 0.03% 505.81
2至3年 5,172.44 0.03% 1,551.73 5,310.25 0.03% 1,593.08
3 年以上
3至4年 665.83 0% 332.92 801.57 0% 400.79
4至5年 868.80 0% 695.04 1,021.23 0.01% 816.98
5 年以上 14,586,096.78 79.79% 14,586,096.78 19,584,219.82 98.54% 19,584,219.82
合计 18,281,932.66 -- 14,699,371.25 19,873,081.80 -- 19,595,836.60
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
141
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳物方陶瓷工业有限
1,747,264.25 1,747,264.25 100% 经营状况不佳
公司
时代新居农行按揭担保
601,762.21 601,762.21 100% 业主无力偿还
赔偿款
湛江深圳物业发展有限
53,478.77 53,478.77 100% 资不抵债款项难以收回
公司
美林合成纤维公司 11,000.00 11,000.00 100% 长期未能收回
其他 7,821.00 7,821.00 100% 长期未能收回
合计 2,421,326.23 2,421,326.23 100% --
（2）本报告期转回或收回的其他应收款情况
单位： 元
转回或收回前累计已计
其他应收款内容 转回或收回原因 确定原坏账准备的依据 转回或收回金额
提坏账准备金额
深圳国贸实业发展有限公
收回 预计无法收回 2,551,652.48 200,000.00
司
合 计 -- -- 2,551,652.48 --
期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收账款坏账准备计提：
应收账款内容 账面余额 坏账金额 计提比例（%） 理由
合计 -- --
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款的说明：
（3）本报告期实际核销的其他应收款情况（本报告期未发生）
（4）本报告期其他应收款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
单位名称
账面余额 计提坏账金额 账面余额 计提坏账金额
深圳市投资控股有限公司 3,450,995.00 103,529.85
合计 3,450,995.00 103,529.85 0.00 0.00
142
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
（5）金额较大的其他应收款的性质或内容
公司金额较大的其他应收款主要是应收子公司的往来款及应收金田实业(集团)股份有限公司56,600,000.00元担保诉讼款。
（6）其他应收款金额前五名单位情况
单位： 元
占其他应收款总额的比
单位名称 与本公司关系 金额 年限
例(%)
深业地产发展有限公司 子公司 100,315,763.64 5 年以上 28.67%
深物业集团徐州大彭房
子公司 62,875,030.00 1 年以内 17.97%
地产开发有限公司
金田实业(集团)股份有
非关联方 56,600,000.00 5 年以上 16.18%
限公司
海南新达开发总公司 子公司 48,857,303.81 3 年以上 13.96%
深物业扬州房地产开发
子公司 13,050,000.00 1 年以内 3.73%
有限公司
合计 -- 281,698,097.45 -- 80.51%
（7）其他应收关联方账款情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额的比例(%)
深业地产发展有限公司 子公司 100,315,763.64 28.67%
深物业集团徐州大彭房地产
子公司 62,875,030.00 17.97%
开发有限公司
海南新达开发总公司 子公司 48,857,303.81 13.96%
深物业扬州房地产开发有限
子公司 13,050,000.00 3.73%
公司
深圳市国贸物业管理有限公
子公司 8,633,443.62 2.47%
司
安徽南鹏造纸有限公司 联营企业 7,723,808.00 2.21%
深圳国贸天安物业有限公司 合营企业 4,705,931.45 1.34%
深圳市国贸餐饮有限公司 子公司 4,198,614.40 1.2%
深圳市投资控股有限公司 控股股东 3,450,995.00 0.99%
深圳市物业工程建设监理有
子公司 3,285,212.53 0.94%
限公司
深圳市国贸实业发展有限公
联营企业 2,351,652.48 0.67%
司
143
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
深圳物方陶瓷工业有限公司 联营企业 1,747,264.25 0.5%
深圳市国贸商场有限公司 子公司 744,177.30 0.21%
湛江深圳物业发展有限公司 子公司 53,478.77 0.02%
合计 -- 261,992,675.25 74.88%
（8）不符合终止确认条件的其他应收款项的转移金额为 元。（本报告期未发生）
（9）以其他应收款项为标的资产进行资产证券化的，需简要说明相关交易安排（本报告期未发生）
3、长期股权投资
单位： 元
在被投资
在被投资 单位持股
在被投资
被投资单 初始投资 单位表决 比例与表 本期计提 本期现金
核算方法 期初余额 增减变动 期末余额 单位持股 减值准备
位 成本 权比例 决权比例 减值准备 红利
比例(%)
(%) 不一致的
说明
深圳物业
30,645,05 27,357,06 325,554.0 27,682,61
吉发仓储 权益法 50% 50%
6.04 4.04 7 8.11
有限公司
深圳国贸
23,186,12 35,403,80 930,877.5 36,334,68
天安物业 权益法 50% 50%
4.00 6.83 8 4.41
有限公司
深圳天安
国际大厦 1,500,000 3,040,469 245,077.4 3,285,547
权益法 50% 50%
物业管理 .00 .53 7 .00
有限公司
深圳市国
贸汽车实 29,850,00 29,850,00 29,850,00
90% 90%
业有限公 0.00 0.00 0.00
司
海南新达
20,000,00 20,000,00 20,000,00 20,000,00
开发总公 100% 100%
0.00 0.00 0.00 0.00
司
深圳市物
业房地产 30,950,00 30,950,00 30,950,00
100% 100%
开发有限 0.00 0.00 0.00
公司
144
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
深圳市皇
28,500,00 28,500,00 28,500,00
城地产有 95% 95%
0.00 0.00 0.00
限公司
深圳国贸
20,000,00 20,000,00 20,000,00
物业管理 95% 95%
0.00 0.00 0.00
有限公司
深圳市国
1,600,000 1,600,000 1,600,000 1,600,000
贸餐饮有 80% 80%
.00 .00 .00 .00
限公司
深圳物业
工程建设 3,000,000 3,000,000 3,000,000
100% 100%
监理有限 .00 .00 .00
公司
深圳市国
12,000,00 12,000,00 12,000,00 12,000,00
贸商场有 100% 100%
0.00 0.00 0.00 0.00
限公司
深圳市房 1,380,000 1,380,000 1,380,000
100% 100%
产交易所 .00 .00 .00
深衫公司 17,695.09 17,695.09 17,695.09 17,695.09
湛江深圳
2,530,000 2,530,000 2,530,000 2,530,000
物业有限 100% 100%
.00 .00 .00 .00
公司
深业地产
15,834,00 15,834,00 15,834,00 15,834,00
发展有限 100% 100%
0.00 0.00 0.00 0.00
公司
深圳物方
18,983,61 18,983,61 18,983,61 18,983,61
陶瓷工业 26% 26%
4.14 4.14 4.14 4.14
有限公司
深圳国贸
20,154,84 3,682,972 3,682,972 3,682,972
实业发展 38.33% 38.33%
0.79 .55 .55 .55
有限公司
安徽南鹏
13,824,00 13,824,00 13,824,00 13,824,00
造纸有限 30% 30%
0.00 0.00 0.00 0.00
公司
华塑控股
2,962,500 2,962,500 2,962,500 2,160,300
股份有限 0.33% 0.33%
.00 .00 .00 .45
公司
北方机械
3,465,000 3,465,000 3,465,000 3,465,000
（集团） 12.66% 12.66%
.00 .00 .00 .00
股份有限
145
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年半年度报告全文
公司
广东省华
粤房地产 8,780,645 8,780,645 8,780,645 8,780,645
8.47% 8.47%
股份有限 .20 .20 .20 .20
公司
深物业集
团徐州大
50,000,00 50,000,00 50,000,00
彭房地产 100% 100%
0.00 0.00 0.00
开发有限
公司
东莞市国
贸长盛房 20,000,00 20,000,00 20,000,00
100% 100%
地产开发 0.00 0.00 0.00
有限公司
深物业扬
州房地产 50,000,00 50,000,00 50,000,00
100% 100%
开发有限 0.00 0.00 0.00
公司
三亚东方
230,500.0 230,500.0 230,500.0
旅业股份 0.28% 0.28%
0 0 0
有限公司
深圳市深
新出租汽 33,195,94 12,877,26 12,877,26
100% 100%
车有限公 8.77 0.98 0.98
司
403,392,2 14,378,77 417,771,0 102,878,2
合计 -- -- -- --
67.38 0.10 37.48 27.43
长期股权投资的说明
4、营业收入及营业成本
（1）营业收入、营业成本
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 23,449,864.94 18,167,414.59
其他业务收入
营业成本 9,757,305.26 9,305,983.12
合计
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（2）主营业务（分行业）
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 5,688.42
房屋租赁和物业管理 23,449,864.94 9,757,305.26 18,161,726.17 9,305,983.12
合计 23,449,864.94 9,757,305.26 18,167,414.59 9,305,983.12
（3）主营业务（分产品）
□ 适用 √ 不适用
（4）主营业务（分地区）
□ 适用 √ 不适用
（5）公司前五名客户的营业收入情况
单位： 元
占公司全部营业
客户名称 营业收入总额
收入的比例(%)
天虹商场股份有限公司 4,641,047.04 19.79%
中国太平洋财产保险股份有限公司深圳分公司 2,659,390.50 11.34%
七天酒店（深圳）有限公司 970,677.00 4.14%
中国银行股份有限公司深圳市分行 873,210.00 3.72%
中国工商银行股份有限公司深圳市分行 872,910.00 3.72%
合计 10,017,234.54 42.72%
5、投资收益
（1）投资收益明细
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 1,501,509.12 679,338.63
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处置长期股权投资产生的投资收益
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
其他 18,957,191.77 3,078,400.00
合计 20,458,700.89 3,757,738.63
（2）按成本法核算的长期股权投资收益（本报告期未发生）
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
单位： 元
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
深圳物业吉发仓储有限公司 325,554.07 347,098.01 收入减少
深圳国贸天安物业有限公司 930,877.58 161,719.79 收入增加
深圳天安国际大厦物业管理有限公司 245,077.47 170,520.83 收入增加
合计 1,501,509.12 679,338.63 --
A、本期投资收益增加主要系增加对子公司委托贷款，利息收入增加所致。
B、投资收益不存在汇回重大限制。
6、现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 15,954,365.81 -8,283,043.80
加：资产减值准备 -5,066,959.74 135,737.76
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 7,943,524.28 7,839,887.29
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 86,488.14 86,488.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”
号填列）
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固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） -206,159.30
投资损失（收益以“－”号填列） -20,458,700.89 -3,757,738.63
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -83,312,206.52 -97,917,901.43
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 169,772,873.78 426,555,284.69
其他
经营活动产生的现金流量净额 84,713,225.56 324,658,714.02
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 182,983,861.29 160,114,074.98
减：现金的期初余额 83,846,009.34 78,920,447.75
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 99,137,851.95 81,193,627.23
7、反向购买下以评估值入账的资产、负债情况（不适用）
（十六）补充资料
1、净资产收益率及每股收益
单位： 元
加权平均净资产收益率 每股收益
报告期利润
（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 8.31% 0.165 0.165
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
7.68% 0.165 0.165
的净利润
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2、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
公司主要会计报表项目变化情况及原因说明：
项目 报告期末 报告期期初数 增减 原因
货币资金 653,189,645.56 469,313,741.57 39.18% 销售项目回笼资金增加
应收账款 87,869,971.92 70,557,693.71 24.54% 应收物业管理业务收入增加
增加应收控股公司资产置换的
其他应收款 11,259,711.92 3,372,036.99 233.91%
对价差额及垫付的过户费用等
预收款项 729,056,567.31 208,655,909.41 249.41% 项目销售增加
其他应付款 189,991,958.16 481,167,880.34 -60.51% 原月亮湾土地挂账转出所致
一年内到期的非流
12,209,888.32 218,359,888.32 -94.41% 到期归还所致
动负债
长期借款 25,649,999.98 7,333,333.32 249.77% 增加贷款所致
未分配利润 501,505,660.86 403,183,375.55 24.39% 报告期实现利润所致
项目 本报告期 上年同期
本报告期合计可结算面积比上
营业收入 622,922,900.92 1,155,786,058.07 -46.10%
年同期大幅减少
营业税金及附加 58,288,134.08 334,753,634.85 -82.59% 房地产业务收入减少
财务费用 -1,321,536.27 5,203,352.15 -125.40% 利息资本化增加
资产减值损失 -5,957,940.96 -501,104.65 1088.96% 款项收回增加所致
投资收益 1,501,509.12 679,338.63 121.03% 合营公司实现收益增加
营业利润 126,557,866.82 398,072,511.56 -68.21% 收入减少所致
利润总额 126,064,094.20 398,183,283.09 -68.34% 收入减少所致
净利润 98,322,285.31 301,444,084.10 -67.38% 收入减少所致
经营活动产生的现 主要是项目销售楼款回笼资金
336,111,486.60 -439,366,561.71 176.50%
金流量净额 增加
筹资活动产生的现
-156,421,856.92 348,878,092.48 -144.84% 取得的贷款资金减少
金流量净额
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九、备查文件目录
备查文件目录
一、载有法定代表人签名的 2012 年半年度报告文本原件；
二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务部经理签名并盖章的会计报表；
三、报告期内，在《证券时报》、《大公报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
以上文件备置于深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 42 楼公司董事会办公室。
董事长：陈玉刚
董事会批准报送日期：2012 年 08 月 22 日
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