深圳市物业发展(集团)股份有限公司和
深圳市投资控股有限公司
拟向深圳巴士集团股份有限公司
转让股权所涉及的
深圳市深新出租汽车有限公司
（含剥离的深新大厦等资产权益）
股东全部权益价值
评估报告
鹏信资评报字[2017]第 S049 号
评估基准日:2017 年 3 月 31 日
报告提交日期：2017 年 6 月 24 日
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL LIMITED
中国广东省深圳市福田区福中路 29 号(彩田路口)福景大厦中座 11 楼
Floor 14, Middle Block, Fujing Building, 29 Fuzhong Road, Futian District,Shenzhen, China
电话(Tel):+86755-8240 6288 传真(Fax):+86755-8242 0222
直线(Dir):+86755-8240 3555 邮政编码(Postcode):518026
http://www.pengxin.com Email: px@pengxin.com
关于「深新合并」股东全部权益价值评估报告书目录
目 录
第一册、评估报告
资产评估师的声明 ................................................................ 1
评估报告摘要 .................................................................... 1
评估报告 ........................................................................ 1
一、 委托方概况 ............................................................. 1
二、 「深新合并」概况 ....................................................... 3
三、 「深新公司」概况 ....................................................... 4
四、 剥离的深新大厦等资产概况 ............................................... 6
五、 其他评估报告使用者 ..................................................... 7
六、 评估目的 ............................................................... 7
七、 评估对象和评估范围 ..................................................... 7
八、 价值类型及其定义 ...................................................... 12
九、 评估基准日 ............................................................ 12
十、 评估依据 .............................................................. 12
十一、 评估方法 ............................................................ 14
十二、 评估程序实施过程和情况 .............................................. 17
十三、 评估假设 ............................................................ 17
十四、 评估结论 ............................................................ 18
十五、 关于评估结果的说明 .................................................. 19
十六、 特别事项说明 ........................................................ 21
十七、 评估报告使用限制说明 ................................................ 23
十八、 评估报告日 .......................................................... 23
报告附件
附件一 与评估目的相对应的经济行为文件
附件二 评估基准日清产核资审计报告
附件三 委托方与被评估企业法人营业执照
附件四 评估对象涉及的主要权属证明资料
附件五 委托方和相关当事方的承诺函
附件六 签字资产评估师的承诺函
附件七 资产评估机构资格证书
附件八 评估机构法人营业执照副本
附件九 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件
附件十 评估业务约定书
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关于「深新合并」股东全部权益价值评估报告书目录
第二册、评估说明
第一部分、关于评估说明使用范围的声明
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
第三部分、评估范围和资产清查情况的说明
第四部分、「深新公司」资产基础法评估技术说明
第五部分、「深新公司」收益法评估技术说明
第六部分、剥离的深新大厦等资产评估技术说明
第七部分、评估结论及其分析
第三册、评估明细表
第一部分、深圳市深新出租汽车有限公司评估明细表
第二部分、深新大厦等资产评估明细表
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资产评估师声明
资产评估师的声明
深圳市物业发展(集团)股份有限公司、
深圳巴士集团股份有限公司、
深圳市投资控股有限公司：
受三方共同委托，本公司对深圳市物业发展(集团)股份有限公司和深圳市投资控股
有限公司拟向深圳巴士集团股份有限公司转让股权事宜所涉及的深圳市深新出租汽车
有限公司（含剥离的深新大厦等资产权益）之股东全部权益价值进行了认真的评定估算，
并形成了资产评估报告书。在资产评估报告书载明的评估目的及价值定义、前提条件下，
我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业（或者产权持有单位）
申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
3、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没
有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评
估基准日起一年内（即 2017 年 3 月 31 日至 2018 年 3 月 30 日）有效。
5、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
6、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设条件的限制，评
估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设条件、特别事项和使用限制及其对评
估结论的影响。
7、 资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格
的保证。
8、 被评估企业存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说
明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相
关责任。
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关于「深新合并」股东全部权益价值评估报告书摘要
深圳市物业发展(集团)股份有限公司和
深圳市投资控股有限公司
拟向深圳巴士集团股份有限公司
转让股权所涉及的
深圳市深新出租汽车有限公司
（含剥离的深新大厦等资产权益）
股东全部权益价值
评估报告摘要
鹏信资评报字[2017]第 S049 号
谨提请本报告书阅读者和使用者注意：本摘要内容均摘自评估报告正文，欲了解本评估项
目的详细情况和合理理解评估结论，应当全面阅读评估报告正文。
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司接受深圳市物业发展(集团)股份有
限公司（以下简称「深物业」）、深圳巴士集团股份有限公司（以下简称「巴士集团」）
和深圳市投资控股有限公司（以下简称「深圳投控」）的共同委托，参考有关法律、法
规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对深圳市深
新出租汽车有限公司（含剥离的深新大厦等资产权益）｛以下简称「深新合并」｝的股
东全部权益价值于 2017 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估，现将评估报告正文中的主
要内容摘要如下：
评估目的：对「深新合并」于 2017 年 3 月 31 日的股东全部权益价值进行评估，为
「深物业」和「深圳投控」拟将「深新合并」股权转让给「巴士集团」提供价值参考依
据。
评估对象：「深新合并」的股东全部权益价值。
评估范围：「深新合并」申报的截至 2017 年 3 月 31 日的全部资产以及相关负债（含
剥离的深新大厦等资产）。「深新合并」资产总额账面值为 4,786.24 万元，负债总额
1,372.35 万元，所有者权益 3,413.89 万元。其中：不含剥离的深新大厦等资产的「深
新合并」以下简称「深新公司」）的资产总额账面值为 3,082.35 万元，负债总额 1,339.71
万元，所有者权益 1,742.64 万元。剥离的深新大厦等资产的资产总额账面值为 1,703.89
万元，负债总额 32.65 万元，所有者权益 1,671.25 万元。
上述资产/负债业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计并出具了致
同专字（2017）第 441FC0096 号《审计报告》。
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关于「深新合并」股东全部权益价值评估报告书摘要
价值类型：市场价值。
评估方法：本次评估通过将「深新公司」评估值与剥离的深新大厦等资产评估值汇
总来确定「深新合并」的评估结果。
评估结论：
「深新合并」股东全部权益价值于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估结果为：
22,832.90 万元人民币（大写：人民币贰亿贰仟捌佰叁拾贰万玖仟元整）。
关于评估结论的说明：
1、「深新公司」评估结果：
「深新公司」于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估结果为： 1,990.23 万元人
民币（大写：人民币壹仟玖佰玖拾万贰仟叁佰元整）。
2、剥离的深新大厦等资产的评估结果
剥离的深新大厦等资产于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估结果为：人民币
20,842.67 万元(大写：人民币贰亿零捌佰肆拾贰万陆仟柒佰元整)。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
其对评估结论的影响。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估基
准日起一年内（即 2017 年 3 月 31 日至 2018 年 3 月 30 日）有效。
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关于「深新合并」股东全部权益价值评估报告书
鹏信资评报字[2017]第 S049 号
深圳市物业发展(集团)股份有限公司和
深圳市投资控股有限公司
拟向深圳巴士集团股份有限公司
转让股权所涉及的
深圳市深新出租汽车有限公司
（含剥离的深新大厦等资产权益）
股东全部权益价值
评估报告
深圳市物业发展(集团)股份有限公司、
深圳巴士集团股份有限公司、
深圳市投资控股有限公司：
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司接受三方共同委托，参考有关法
律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，
按照必要的评估程序，对深圳市物业发展(集团)股份有限公司和深圳市投资控股有限
公司拟向深圳巴士集团股份有限公司转让股权所涉及的深圳市深新出租汽车有限公
司（含剥离的深新大厦等资产权益）｛以下简称「深新合并」｝股东全部权益价值于
2017 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方概况
（一）委托方一
委托方名称：深圳市物业发展(集团)股份有限公司（以下简称「深物业」）
统一社会信用代码：91440300192174135N
住所：深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39,42 层
法定代表人：陈玉刚
认缴注册资本总额（万元）：59597 万元人民币
企业类型：上市股份有限公司
成立日期：1983 年 1 月 17 日
营业期限：自 1985 年 1 月 21 日起至 2020 年 7 月 31 日止永续经营
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关于「深新合并」股东全部权益价值评估报告书
经营范围：一般经营项目： 房产地开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，
房屋租赁，建设监理。国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。
（二）委托方二
委托方名称：深圳巴士集团股份有限公司（以下简称「巴士集团」）
统一社会信用代码： 9144030019218056XM
住所：深圳市福田区莲花支路 1001 号公交大厦
法定代表人：余钢
注册资本：人民币 95143.0306 万元
经济性质：未上市的中外合资股份有限公司
成立日期： 1982 年 3 月 23 日
营业期限：永续经营
经营范围：公共汽车客运；自营汽车车身、本公司候车亭及场站的广告业务；中
小巴；出租汽车；汽车租赁；汽车零配件销售；汽车修理；房地产开发；物业出租、
管理及相关业务；管理公司现有酒店、旅业及各汽车总站的商店。道路危险货物运输
业务（成品油运输）。新能源汽车充电设施的设计、建设、运营及维护服务（涉及专
项规定的，取得相关许可后方可经营）。
（三）委托方三
委托方名称：深圳市投资控股有限公司（以下简称「深圳投控」）
统一社会信用代码：914403007675664218
住所：深圳市福田区深南路投资大厦 18 楼
法定代表人：彭海斌
认缴注册资本总额（万元）：2158000
企业类型：有限责任公司（国有独资）
成立日期：2004 年 10 月 13 日
营业期限：自 2004 年 10 月 13 日起至 2054 年 10 月 13 日止
经营范围：通过重组整合、资本运作和资产处置等手段，对全资、控股和参股企
业的国有股权进行投资、运营和管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发
经营业务；按照市国资委要求进行政策性和策略性投资；为市属国有企业提供担保；
市国资委授权开展的其他业务。
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关于「深新合并」股东全部权益价值评估报告书
二、「深新合并」概况
「深新合并」由「深新公司」和剥离的深新大厦等资产两部分组成。具体情况详
见下文介绍，此处仅列示「深新合并」的财务状况。
「深新合并」评估基准日及前三年简要资产负债表如下（金额单位：人民币万元）：
科目/年度 2014-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2017-3-31
流动资产 935.32 907.83 403.22 384.73
非流动资产 4,633.81 4,741.36 4,522.59 4,401.51
其中:可供出售金融资产
投资性房地产 973.73 915.89 858.05 1,344.93
固定资产 1,691.08 1,930.79 1,844.09 1,235.33
固定资产清理 - - - 19.45
无形资产 1,932.40 1,869.56 1,806.72 1,791.00
长期待摊费用 36.41 24.65 12.89 9.95
递延所得税资产 0.19 0.48 0.85 0.85
其他非流动资产
资产合计 5,569.13 5,649.20 4,925.82 4,786.24
流动负债 354.45 317.37 326.80 208.63
非流动负债 1,233.02 1,223.62 1,173.78 1,163.72
负债合计 1,587.47 1,540.99 1,500.58 1,372.35
股东权益合计 3,981.66 4,108.20 3,425.23 3,413.89
「深新合并」评估基准日及前三年损益表如下（金额单位：人民币万元）：
项目 2014 2015 2016 2017(1-3)
一、营业收入 2,043.59 1,863.53 1,862.27 431.92
减：营业成本 1,097.28 1,126.06 1,337.81 303.62
营业税金及附加 27.57 15.28 38.38 13.14
销售费用 - - - -
管理费用 540.68 541.00 550.96 129.05
财务费用 -0.17 -0.02 0.07 0.04
资产减值损失 -0.58 1.13 1.50
二、营业利润 378.80 180.07 -66.45 -13.93
加：营业外收入 7.38 4.43 0.50 2.59
减：营业外支出 70.22 15.39 15.87
三、利润总额 315.96 169.11 -81.82 -11.34
减：所得税费用 84.70 42.57 1.15
四、净利润 231.26 126.54 -82.97 -11.34
注 1；2014 年-2016 年财务数据来自深圳市深新出租汽车有限公司年度审计报告；评估基准日财务数据摘自
致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所“致同专字（2017）第 441FC0096 号”《审计报告》。
注 2：上述数据中，如总计数与各分项数值之和存在 0.01 的差异，均为四舍五入原因造成，下同。
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三、「深新公司」概况
（一）企业基本情况
1、 注册情况
企业名称：深圳市深新出租汽车有限公司（以下简称「深新公司」）
统一社会信用代码：91440300192200516X
住所： 深圳市福田区梅林街道梅观路 5 号深新大厦 A 栋七楼
法定代表人： 范维平；认缴注册资本总额（万元）： 1380
企业类型： 有限责任公司（法人独资）；成立日期： 1983 年 10 月 13 日
营业期限： 自 1983 年 10 月 13 日起至 2022 年 10 月 13 日止
经营范围：城市及近郊区出租汽车营运（道路运输经营许可证经营期限为 2014
年 9 月 28 日始至有效期至 2018 年 9 月 27 日止）；物业管理、自有房屋租赁。（法
律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。
企业于 1983 年 10 月 13 日在深圳市工商行政管理局进行工商登记。
2、 股东情况
评估基准日「深新公司」的各股东出资及持股比例如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例%
1 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 1380.00 100.00
合 计 1380.00 100.00
3、 经营管理架构
评估基准日「深新公司」的经营管理架构图如下：
注：物业板块为受托经营资产业务。
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4、 长期股权投资
「深新公司」账面无长期股权投资。
（二）企业历史沿革
「深新公司」的前身为深圳市新园宾馆出租车队。1984 年 10 月 12 日经深圳市政
府办复[1984]904 号文批准，更名为深圳市深新小汽车出租公司； 2002 年 4 月经深
圳市财政局深财函[2002]155 号《关于深新小汽车出租公司改制成立有限责任公司》
的批复，将深圳市深新小汽车出租公司改制为有限责任公司，2002 年 9 月 3 日更名为
深圳市深新出租汽车有限公司；经营范围是城市及近郊区出租汽车营运和物业管理。
股东为深圳市接待办公室（90%）和深圳迎宾馆（10%）；2006 年 8 月「深新公司」从
深圳市接待办公室划转到深圳市投资控股有限公司；股东为深圳市投资控股有限公司
（90%）和深圳迎宾馆（10%）。2010 年 11 月「深新公司」由「深物业」托管（深圳
市投资控股有限公司委托）。
2012 年 4 月「深新公司」股东变更为「深物业」（100%）。该股权变更由中联资
产评估有限公司出具“中联评报字[2010]第 614 号”评估报告（评估基准日为 2010
年 5 月 31 日）。
目前，「深新公司」注册资本是 1380 万元。
（三）企业历史财务资料
「深新公司」评估基准日及前三年简要资产负债表如下（金额单位：人民币万元）：
科目/年度 2014-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2017-3-31
流动资产 935.32 907.83 402.88 384.73
非流动资产 2,588.32 2,847.69 2,780.75 2,697.62
其中:可供出售金融资产
固定资产 655.72 977.66 973.18 905.34
固定资产清理 0.42
无形资产 1,932.40 1,869.56 1,806.72 1,791.00
递延所得税资产 0.19 0.48 0.85 0.85
其他非流动资产
资产合计 3,523.63 3,755.52 3,183.62 3,082.35
流动负债 286.09 249.01 258.22 175.99
非流动负债 1,233.02 1,223.62 1,173.78 1,163.72
负债合计 1,519.11 1,472.63 1,432.00 1,339.71
股东权益合计 2,004.52 2,282.88 1,751.62 1,742.64
被评估企业评估基准日及前三年损益表如下（金额单位：人民币万元）：
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项目 2014 2015 2016 2017(1-3)
一、营业收入 2,043.59 1,863.53 1,862.27 431.92
减：营业成本 1,097.28 1,126.06 1,337.81 303.62
营业税金及附加 27.57 15.28 38.38 13.14
管理费用 388.86 389.18 399.14 91.10
财务费用 -0.17 -0.02 0.07 0.04
资产减值损失 -0.58 1.13 1.50 -
二、营业利润 530.62 331.89 85.37 24.02
加：营业外收入 7.38 4.43 0.38 2.59
减：营业外支出 70.22 15.39 15.87 -
三、利润总额 467.78 320.94 69.88 26.62
减：所得税费用 84.70 42.57 1.15 -
四、净利润 383.08 278.36 68.74 26.62
注 1；2014 年-2016 年财务数据来自「深物业」审计报告中的「深新公司」审定后数据；评估基准日财务数
据摘自致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所“致同专字（2017）第 441FC0096 号”《审计报告》。
（四）企业产品及经营状况
「深新公司」属于出租车行业，拥有出租客运道路运输经营许可证。主要业务为
经营深圳市出租小汽车营运牌照（以下简称「车牌」），其中：红的「车牌」120 个，
纯电动「车牌」18 台。
四、剥离的深新大厦等资产概况
（一）形成
剥离的深新大厦等资产系根据深投控函[2010]103 号文从「深新公司」剥离至「深
圳投控」。
（二）财务状况
剥离的深新大厦等资产具体包括深新大厦 1 至 3 层裙楼（含地下停车位）、A 栋
塔楼、B 栋、C 栋剩余的 9 套住宅，坪山房屋，蛟湖路小卖部，部分债权及债务等。
评估基准日具体账面构成如下表所示（金额单位：人民币万元）：
项目 账面值 项目 账面值
流动资产 - 流动负债 32.65
非流动资产 1,703.89 非流动负债 -
其中：可供出售金融资产 - 负债合计 32.65
投资性房地产 1,344.93
固定资产 329.98
固定资产清理 19.03
长期待摊费用 9.95
资产合计 1,703.89 股东权益合计 1,671.25
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 6
关于「深新合并」股东全部权益价值评估报告书
注：上述财务数据摘自致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所“致同专字（2017）第 441FC0096 号”
《审计报告》。
五、其他评估报告使用者
本评估报告的其他使用者包括：依照相关规定，对评估报告及其所对应经济行为
负有审批、核准、备案等职责的上级主管单位及监督管理部门。
六、评估目的
本次评估系对「深新合并」于 2017 年 3 月 31 日的股东全部权益价值进行评估，
为「深物业」和「深圳投控」拟将「深新合并」股权转让给「巴士集团」提供价值参
考依据。
本次评估所对应的经济行为已由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会批准，
批准文号为“深国资委函[2017]531 号”。
对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其它目的之用的客观性和可行性，
本公司未作研究，故对因此而造成的任何后果不负有责任。
七、评估对象和评估范围
本次评估对象为：「深新合并」的股东全部权益价值。
根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会“深国资委函[2017]531 号”文：
“同意将深圳市物业发展（集团）股份有限公司和你公司（「深圳投控」）所拥有的
深圳市深新出租汽车有限公司 100%股权、剥离的深新大厦等原股东权益以非公开协议
方式转让给深圳巴士集团股份有限公司”。本次评估的评估对象即根据“深国资委函
[2017]531 号”文确定。
其对应的评估范围为「深新公司」和「深圳投控」申报的截至 2017 年 3 月 31 日
的全部资产以及相关负债（含剥离的深新大厦等资产），资产总额账面值为 4,786.24
万元，负债总额 1,372.35 万元，所有者权益 3,413.89 万元。该等资产/负债业经致
同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所进行审计并出具了致同专字（2017）第
441FC0096 号《审计报告》。具体资产状况如下表所示（金额单位：人民币万元）：
项目 账面值 项目 账面值
流动资产 384.73 流动负债 208.63
非流动资产 4,401.51 非流动负债 1,163.72
其中： 负债合计 1,372.35
投资性房地产 1,344.93
固定资产 1,235.33
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项目 账面值 项目 账面值
固定资产清理 19.45
无形资产 1,791.00
长期待摊费用 9.95
递延所得税资产 0.85
其他非流动资产 -
资产合计 4,786.24 股东权益合计 3,413.89
委托评估对象和评估范围与前述评估目的中所述的经济行为涉及的评估对象和
评估范围一致。
（a） 「深新公司」所对应的评估范围：
2010 年「深物业」购入「深新公司」100%股权时，已将深新大厦等资产剥离，本
次评估对应的评估范围与「深物业」购入「深新公司」100%股权时相同。
对应的评估范围为「深新公司」申报。其中：资产总额账面值为 3,082.35 万元，
负债总额 1,339.71 万元，所有者权益 1,742.64 万元。该等资产/负债业经致同会计
师事务所（特殊普通合伙）深圳分所进行审计并出具了致同专字（2017）第 441FC0096
号《审计报告》。具体资产状况如下表所示（金额单位：人民币万元）：
项目 账面值 项目 账面值
流动资产 384.73 流动负债 175.99
非流动资产 2,697.62 非流动负债 1,163.72
其中：可供出售金融资产 - 负债合计 1,339.71
固定资产 905.34
固定资产清理 0.42
生产性生物资产 -
油气资产 -
无形资产 1,791.00
开发支出 -
商誉 -
长期待摊费用 -
递延所得税资产 0.85
其他非流动资产 -
资产合计 3,082.35 股东权益合计 1,742.64
委托评估对象和评估范围与前述评估目的中所述的经济行为涉及的评估对象和
评估范围一致。
（一）主要实物资产情况
本次评估范围内的实物资产包括设备类资产。
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设备类资产包括运输设备和电子设备。
运输设备包括两台行政用金杯面包车和 138 台出租车，其中出租车中有 18 台比
亚迪纯电动出租车，其余出租车为现代牌和丰田牌。金杯面包车购置于 2007 年，出
租车购置日期为 2013 年-2016 年。现场勘查时，运输设备使用情况未见异常。
电子设备包括电脑、空调、单反相机、复印机、打印机、电视机、冰箱、办公家
具等，购置期间为 1990 年-2017 年。现场勘查时，电子设备使用情况未见异常。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
本处所述无形资产指除土地使用权以外的无形资产。
企业本次申报的账面未记录的无形资产：无。
（三）企业申报的表外资产情况
除上述账面未记录的无形资产外，企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资
产，无其他表外资产。
（四）引用其他机构评估结论所涉及的资产
无。
（b） 剥离的深新大厦等资产所对应的评估范围：
本次评估对象和评估范围为：「深圳投控」申报的剥离的深新大厦等资产，包括
深新大厦的 1 至 3 层裙楼（含地下停车位）、A 栋塔楼、B 栋 C 栋剩余的 9 套住宅，
坪山房屋，蛟湖路小卖部，部分债权及债务等。资产总额账面值为 1,703.89 万元，
负债总额 32.65 万元，所有者权益 1,671.25 万元。该等资产/负债业经致同会计师事
务所（特殊普通合伙）深圳分所进行审计并出具了致同专字（2017）第 441FC0096 号
《审计报告》。具体资产状况如下表所示（金额单位：人民币万元）：
项目 账面值 项目 账面值
流动资产 - 流动负债 32.65
非流动资产 1,703.89 非流动负债 -
其中：可供出售金融资产 - 负债合计 32.65
投资性房地产 1,344.93
固定资产 329.98
固定资产清理 19.03
长期待摊费用 9.95
递延所得税资产 -
其他非流动资产 -
资产合计 1,703.89 股东权益合计 1,671.25
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委托评估对象和评估范围与前述评估目的中所述的经济行为涉及的评估对象和
评估范围一致。
（一）主要资产的产权情况：
本次委托评估的剥离的深新大厦等资产系根据深投控函[2010]103 号文从「深新
公司」剥离至「深圳投控」，目前与该资产包相关的产权证明等法律性文件的证载权
利人均为「深新公司」。
截止评估基准日，「深圳投控」申报的剥离的深新大厦等资产中的实物资产主要
是房屋建筑物类资产及相关设备类资产，资产的产权状况如下：
（1）申报的房屋建筑物类资产包括：深新大厦的 1 至 3 层裙楼、A 栋塔楼、B 栋
C 栋剩余的 9 套住宅，坪山房屋，蛟湖路小卖部。其中：
1）深新大厦。包括深新大厦的 1 至 3 层裙楼（含地下停车位）、A 栋塔楼、B 栋
C 栋剩余的 9 套住宅。该等房屋中除 C 栋 408、C 栋 706 房产证正在办理中，其他房屋
建筑物均办理了房地产证，其权利状况如下：
序号 产权证号 房号 面积（M2） 土地用途 房屋用途
1 深房地字第 3000245696 号 A 栋一层 768.44
2 深房地字第 3000245694 号 B、C 栋一层 1838.28
3 深房地字第 3000245697 号 A 栋二层 790.85
4 深房地字第 3000245698 号 深 B、C 栋二层 1999.27 综合楼 综合楼
5 深房地字第 3000245693 号 A 栋三层 792.84
6 深房地字第 3000245695 号 B、C 栋三层 2007.38
7 深房地字第 3000245692 号 A 栋塔楼（4-8 层） 2323.85
8 深房地字第 3000672202 号 C 栋 804 88.89
9 深房地字第 3000672086 号 C 栋 707 81.31
10 深房地字第 3000672243 号 C 栋 607 81.31
11 深房地字第 3000672200 号 C 栋 508 90.49 住宅 住宅
12 深房地字第 3000672203 号 C 栋 507 81.31
13 深房地字第 3000672242 号 C 栋 502 81.31
14 深房地字第 3000672091 号 B 栋 602 81.31
15 无证 C 栋 408 90.49
16 无证 C 栋 706 81.31
17 无证 地下停车位 80 个
该等房地产证证载权利人为「深新公司」，宗地号 B406-0033，宗地面积 5011.5
平方米，土地使用年限自 1995 年 4 月 13 日至 2045 年 4 月 12 日止共 50 年，房地产
证他项权利摘要及附记中明确为非市场商品房。
根据「深新公司」提供的专项说明,深新大厦 C 栋 408、C 栋 706 房因卖给个人，
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后受让人退房未能办理注销登记手续，房地产证在办理过程中。
2）坪山房屋位于坪山区六联村飞西炭洋门，「深新公司」取得了原宝安县国土
局宝府国用字（1992）第 1500423 号《国有土地使用证》，证载用途厂房，用地面积
252 平方米，无土地使用年期；及原宝安县人民政府颁发的粤房字第 1994641 号《房
屋所有权证》，建筑面积 770 平方米，所有权来源为购买（1989 年）。根据「深新公
司」提供的专项说明，该房地产于九十年代相关部门曾办理过房地产证更换工作，但
由于该房屋为村民自建房，土地为集体用地，无规划、设计、消防等相关批准文件，
故未能完成房地产证的更换。
3）蛟湖路小卖部位于蛟湖路 6 号大院大门东侧，原为工程建设临时建筑，无法
办理产权证。
（2）申报的设备类资产包括空调、热水器和电视机等。「深新公司」提供了重
要设备的发票、付款凭证，发票的购货单位为深圳市深新汽车出租有限公司。
本公司关于上述资产产权状况之说明，系我们根据所收集到的有限资料而作出
的，我们未对所收集到的资料一一进行查验，我们相信这些资料是真实有效的，但对
其可靠性不作任何保证或承诺。
（二）主要资产于现场查看时的使用情况：
（1）房屋建筑物类资产：
1）深新大厦。深新大厦东临皇岗路、西临梅东三路、南侧与中南名苑相接，地
块出入口位于梅东三路，地块西南角与梅东三路有约 3 米的高差。深新大厦为 8 层框
架结构，外墙主要为条形墙面砖，东、西两个侧立面裙楼部分为玻璃幕墙，幕墙龙骨
部分铁构件锈蚀，存在安全隐患，1 至 3 层裙楼层高约 4.5 米，塔楼层高 2.8 米，裙
楼地面为地砖、木地板、石材等，A 栋塔楼主要为地砖地面；铝合金窗。裙楼出入口
位于大厦东侧，A 栋塔楼出入口位于大厦南侧，C 栋塔楼出入口位于大厦北侧，B 栋塔
楼出入口位于大厦西侧；大厦裙楼配有中央空调及 4 部扶梯，中央空调及扶梯自建成
后均未使用过；A 栋塔楼配一部客梯。现场勘察时裙楼中仅 A 栋 3 层出租用，其他部
分均空置；A 栋塔楼中 4 层、5 层、6 层出租用作办公，7 层、8 层「深新公司」用于
办公；9 套住宅中有 8 套出租。
2）坪山房屋。坪山房屋位于深圳市坪山新区六联飞西炭洋门，西南临深汕公路，
为框架三层，层高约 3 米。现该房屋出租经营。
3）蛟湖路小卖部。蛟湖路小卖部位于深圳市罗湖区蛟湖路 6 号大院大门东侧，
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为一层砖混结构，建筑面积 70 平方米，该商铺现出租用于小百货经营。
（2）设备类资产：
设备类资产包括空调、热水器和电视机等，除部分已损毁、拆除，存放于深新大
厦地下仓库，其余设备仍在正常使用中。
本公司关于上述资产于现场查看时的使用情况之说明，系根据我们有限之现场观
察和抽查被评估资产相关有限资料而作出的，不代表我们对上述情况的保证或承诺。
八、价值类型及其定义
本次估值的价值类型为：「深新合并」股东全部权益价值于评估基准日的市场价
值。
所谓市场价值系指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后
所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精
明、谨慎行事，不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上
可合理取得的最可能的价格：
1、 用法律许可的货币进行交易。
2、 有自愿的卖方和自愿的买方。
3、 一次性付款，且无附带条件下完成交易。
4、 买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有
合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。
5、 交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。
6、 不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性
和非强制情况下进行自由交易。
九、评估基准日
本项目评估基准日为 2017 年 3 月 31 日。
本次评估基准日系由「深物业」、「巴士集团」和「深圳投控」确定。确定评估
基准日时所考虑的主要因素如下：1）与经济行为实现日相近的会计期末；2）相关评
估资料较为齐备。
十、评估依据
（四）行为依据
1、 本公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
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2、 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会“深国资委函[2017]531 号”文件。
（五）法规依据
1、 中华人民共和国国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》。
2、 原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36 号文发布的《国有资产评估管理
办法施行细则》。
3、 国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部<关于改革国有资产评估行政
管理方式加强资产评估监督管理工作意见>的通知》以及财政部《关于改革国有资产
评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》。
4、 财政部第 14 号部长令《国有资产评估管理若干问题的规定》。
5、 国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》。
6、 《中华人民共和国资产评估法》。
7、 《中华人民共和国公司法》。
8、 国家现行的有关税收法规。
（六）专业规范
1、 中华人民共和国财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则－基本准
则〉和〈资产评估职业道德准则－基本准则〉的通知》。
2、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估报告》。
3、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估程序》。
4、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—业务约定书》。
5、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—工作底稿》。
6、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—机器设备》。
7、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—不动产》。
8、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》。
9、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]227 号《资产评估准则——企业价值》。
10、 中国资产评估协会发布的中评协[2008]218 号《企业国有资产评估报告指
南》。
11、 中国注册会计师协会发布的会协（2003）18 号《关于印发<注册资产评估师
关注评估对象法律权属指导意见>的通知》。
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（七）产权依据
1、 「深圳投控」和「深新公司」提供的相关声明及承诺。
2、 设备：机动车行驶证；
3、 「深新公司」提供的重大资产购置合同及发票等复印件；
4、 无形资产：《深圳市出租小汽车营运牌照产权证》；
5、 不动产：房地产权证、房屋所有权权证、土地使用权权证。
6、 剥离的深新大厦等资产的产权文件：“深投控函[2010]103 号文”。
7、 其他有关产权证明。
（八）取价依据及参考资料
1、 「深新公司」提供的清查申报评估明细表。
2、 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）；
3、 机械工业信息研究院编《机电设备评估价格信息》（2017）。
4、 企业提供的历史报表、相关审计报告。
5、 企业提供的未来年度盈利预测、发展规划。
6、 同花顺资讯金融终端。
7、 《出租小汽车员工承包合同》。
8、 评估人员现场勘查及市场调查收集到的其他有关资料。
十一、评估方法
本项目的评估对象由「深新公司」和剥离的深新大厦等资产两部分组成，本次评
估通过将「深新公司」评估值与剥离的深新大厦等资产评估值汇总来确定「深新合并」
的评估结果。分述如下：
（a） 「深新公司」的评估方法：
根据《资产评估准则——企业价值》，资产评估师执行企业价值评估业务，应当
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产基础法、收益法和市
场法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或折现，确定评估对象价值的
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评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将被评估企业与可比上市公司或者可比交易案例
进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的适用性分析及选择
资产基础法将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得股东
全部权益价值，能够反映被评估企业在评估基准日的重置成本，且被评估企业各项资
产、负债等相关资料易于搜集，因此本次评估适宜采用资产基础法估值。
「深新公司」的主营业务是经营出租车，公司自 1983 年成立以来，其出租车运
营业务日渐成熟，品牌逐步被市场所认可，企业发展至今形成了一定的盈利能力，公
司的财务核算规范，公司管理层能够对企业未来 5 年的经营状况进行合理的预测，因
此本次评估适宜采用收益法估值。
由于未能收集到与被评估企业在业务结构、资产规模、经营规模、盈利状况等诸
多因素可比的上市公司以及可比交易案例资料，本次评估不适宜采用市场法评估。
根据此次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估
采用资产基础法和收益法对「深新公司」的股东全部权益价值进行评估，并对两种方
法的评估结果综合分析后最终确定评估值。
（五）收益法的介绍
根据企业的资产状况、业务经营状况等，本项目具体采用企业自由现金流(FCFF)
折现方法对被评估企业的股东全部权益进行评估。其基本思路是通过估算企业经营性
资产/资源所创造的经营性自由现金流量（FCFF）并选用适当的折现率计算出企业经
营性资产的价值，加上企业的非经营性资产及溢余资产价值，然后再减去付息债务的
价值，得到评估基准日被评估企业的股东全部权益价值。
评估的基本模型为：V=P+∑Ci-D
式中: V: 被评估企业股东全部权益价值
P: 被评估企业经营性资产的价值
∑Ci: 被评估企业非经营性资产及溢余性资产的价值
D: 被评估企业付息债务的价值
n
以上表达式中： P FCFF t 1 r
t
t 1
其中：FCFFt：未来第 t 年经营性资产所创造的自由现金流
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r ： 折现率
t ： 被评估企业未来持续经营期限
本次评估中，经营性资产所创造的企业自由现金流（FCFF）定义为：
FCFF NI DEPR INT CAPEX NWC
其中： FCFF ＝预期的归属于全部投资者（包括股东和债权人）的自由现金流量
NI ＝税后净利润
DEPR ＝折旧与摊销等非付现费用
INT ＝扣除所得税后的利息费用
CAPEX ＝资本性支出
NWC ＝净营运资金的增加
关于收益年限：本次评估对被评估企业的收益期限确定为无限年。
关于折现率：本次评估中，根据净现金流量的计算口径（FCFF），折现率采用加
权平均成本模型（WACC）确定。其中付息债务资本的回报率根据实际借款利率进行计
算，股东权益资本的回报率根据资本资产定价模型（CAPM）确定，付息债务资本和股
东权益资本的权重根据实际情况进行计算。
（六）资产基础法的介绍
在采用资产基础法评估时，对各类资产及负债的估值，根据其具体情况选用适当
的评估方法进行评定估算，具体评估方法详见评估技术说明。
（b） 剥离的深新大厦等资产的评估方法：
根据此次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估
采用资产基础法对「深圳投控」申报的剥离的深新大厦等资产进行评估。
资产基础法，是指在合理评估各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的
评估思路。资产基础法评估主要以评估基准日经清查的资产、负债为基础，通过评估
这些资产、负债的价值，确定评估对象之市场价值。
1、对房地产类资产的评估方法：
1）在核实各项房地产权属及其目前实际用途的基础上，充分调查其周边同类物
业市价和租金水平，主要选用市场比较法或收益法（租金）中的一种方法评估，其中，
同类市场交易案例较多的物业选用市场比较法，市场交易案例较少且以出租为主的物
业选用收益法（租金）评估。
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2）对于部分产权不完整的物业，一般是以市场比较法或收益法评估的市场价值
减去应补地价款，应补地价按现行的土地出让政策进行测算。
2、对设备的评估，根据提供的资产清查评估明细表，对主要设备逐项进行现场查
勘，即调查设备利用、维护保养、大修理状况等及观察设备的外部成新状况、设备运
行的状况及运行纪录等情况，经分析后对其成新率评分。
评估方法采用成本法评估，其评估计算公式为：评估值＝重置价值×成新率
3、各项债权及债务的评估，首先对债权、债务账面值进行核实，包括账面记录审
查、发生凭据的核实，其次对基准日账面值进行逐笔函证，重点核查分析有诉讼事项
的款项。
1）对债权根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于未发现有确凿证据表明
款项无法收回的，按全部应收款项余额计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零
值计算。
2）对债务的确认，以经审查无误后的账面值为评估值。
十二、评估程序实施过程和情况
（四）评估工作的起止时间
本次评估工作的开始时间为 2017 年 4 月 10 日至出具评估报告日结束。其中外勤
截止日为 2017 年 4 月 26 日。
（五）已执行的主要评估程序
1、 自 2017 年 4 月 10 日至 2017 年 4 月 11 日：项目的预备调查，在了解评估目
的和评估对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托，拟定评估方案的过程并
制订评估工作计划。
2、 自 2017 年 4 月 11 日至 2017 年 4 月 26 日：实地查看实物资产和有关记录，
收集相关的法律性文件等资料，并进行市场价格的调查与比较，在此基础上，对所收
集的资料进行分析，并根据分析结果确定评估方法，对市场价值进行估算和分析。
3、 自 2017 年 4 月 26 日至出具评估报告日，编制资产评估结果报告书。经本公
司内部审核后出具评估报告。
十三、评估假设
本次评估基于以下评估假设，当假设条件发生较大变化时，对评估结果将产生重
大影响。
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1、 假设未来经济环境、市场环境、社会环境（如国家宏观经济政策、市场供求
关系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）等因素不发
生重大变化；
2、 假设评估基准日后被评估单位持续经营；
3、 假设被评估企业目前所执行的税赋、税率政策无重大变化；
4、 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响；
5、 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、尽职的；
6、 假设被评估单位所有经营活动均能依照有关法律、法规的规定和相关行业标
准及安全生产经营之有关规定进行；
7、 假设所有被评估资产的取得、使用等均符合国家法律、法规和规范性文件的
规定；
8、 被评估企业的所有资产及负债已列报或向我们作出专项说明，不存在其他负
债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等；
9、 假设被评估企业采用的会计政策在重要方面保持一致；
10、 委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、准确、完整。
11、 除在本报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：
(1) 所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分（如埋藏在地下的建筑物基
础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产）以及在我们实施现场查
看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的。
(2) 所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。
(3) 所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放
等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在或不存在的危险因子
均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限于
对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。
评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力，
也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
十四、评估结论
「深新合并」股东全部权益价值于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估值为：
22,832.90 万元。其中，资产总额账面值 4,786.24 万元，评估值 24,205.25 万元，
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评估增值 19,419.01 万元，增值率 405.73%；负债总额账面值 1,372.35 万元，评估值
1,372.35 万元，评估增值 0.00 万元，增值率 0.00%；净资产账面值 3,413.89 万元，
评估值 22,832.90 万元，评估增值 19,419.01 万元，增值率 568.82%。具体评估结果
如下表所示（金额单位为人民币万元）：
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 384.73 790.40 405.67 105.44
非流动资产 4,401.51 23,414.85 19,013.34 431.97
其中：可供出售金融资产 - - -
持有至到期投资 - - -
长期股权投资 - - -
投资性房地产 1,344.93 20,471.70 19,126.77 1,422.14
固定资产 1,235.33 910.40 -324.93 -26.30
无形资产 1,791.00 2,032.14 241.14 13.46
固定资产清理 19.45 0.61 -18.84 -96.86
长期待摊费用 9.95 - -9.95 -100.00
递延所得税资产 0.85 - -0.85 -100.00
资产总计 4,786.24 24,205.25 19,419.01 405.73
流动负债 208.63 208.63 - -
非流动负债 1,163.72 1,163.72 - -
负债总计 1,372.35 1,372.35 - -
净 资 产 3,413.89 22,832.90 19,419.01 568.82
「深新合并」股东全部权益价值于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估结果为：
22,832.90 万元人民币（大写：人民币贰亿贰仟捌佰叁拾贰万玖仟元整）。
十五、关于评估结果的说明
本次评估是将「深新公司」评估值与剥离的深新大厦等资产评估值汇总来最终确
定「深新合并」的评估结果。
现将这两部分的评估情况分述如下：
1、「深新公司」
（1）资产基础法评估结果
「深新公司」于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估值为： 1,990.23 万元。其
中，资产总额账面值 3,082.35 万元，评估值 3,329.94 万元，评估增值 247.59 万元，
增值率 8.03%；负债总额账面值 1,339.71 万元，评估值 1,339.71 万元，评估增值 0.00
万元，增值率 0.00%；净资产账面值 1,742.64 万元，评估值 1,990.23 万元，评估增
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值 247.59 万元，增值率 14.21%。具体评估结果如下表所示（金额单位为人民币万元）：
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 384.73 388.14 3.41 0.89
非流动资产 2,697.62 2,941.80 244.18 9.05
其中：可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期股权投资 - - - -
投资性房地产 - - - -
固定资产 905.34 909.24 3.90 0.43
无形资产 1,791.00 2,032.14 241.14 13.46
固定资产清理 0.42 0.42 - -
长期待摊费用 - - - -
递延所得税资产 0.85 - -0.85 -100.00
资产总计 3,082.35 3,329.94 247.59 8.03
流动负债 175.99 175.99 - -
非流动负债 1,163.72 1,163.72 - -
负债总计 1,339.71 1,339.71 - -
净 资 产 1,742.64 1,990.23 247.59 14.21
（2）收益法评估结果
「深新公司」于评估基准日 2017 年 3 月 31 日，资产总额账面值为 3,082.35 万
元，负债总额 1,339.71 万元，所有者权益 1,742.64 万元。采用收益法评估的股东全
部权益价值评估值为： 1,900.00 万元，增值额为 157.36 万元，增值率为 9.03%。
（3）最终评估结论的确定
资产基础法和收益法的估值结果相差 90.23 万元，本次评估以资产基础法的估
值结果作为本报告的评估结论，即：
「深新公司」于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估结果为： 1,990.23 万元人
民币（大写：人民币壹仟玖佰玖拾万贰仟叁佰元整）。
2、剥离的深新大厦等资产
剥离的深新大厦等资产于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估值为： 20,842.67
万元。其中，资产总额账面值 1,703.89 万元，评估值 20,875.30 万元，评估增值
19,171.41 万元，增值率 1,125.16%；负债总额账面值 32.65 万元，评估值 32.65 万
元，评估增值 0.00 万元，增值率 0.00%；净资产账面值 1,671.25 万元，评估值 20,842.67
万元，评估增值 19,171.42 万元，增值率 1,147.13%。具体评估结果如下表所示（金
额单位为人民币万元）：
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项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 - 402.26 402.26 -
非流动资产 1,703.89 20,473.05 18,769.16 1,101.55
其中：可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期股权投资 - - - -
投资性房地产 1,344.93 20,471.70 19,126.77 1,422.14
固定资产 329.98 1.16 -328.82 -99.65
固定资产清理 19.03 0.19 -18.84 -99.00
商誉 - - - -
长期待摊费用 9.95 - -9.95 -100.00
递延所得税资产 - - - -
资产总计 1,703.89 20,875.30 19,171.41 1,125.16
流动负债 32.65 32.65 - -
非流动负债 - - - -
负债总计 32.65 32.65 - -
净 资 产 1,671.25 20,842.67 19,171.42 1,147.13
剥离的深新大厦等资产于评估基准日 2017 年 3 月 31 日的评估结果为：人民币
20,842.67 万元(大写：人民币贰亿零捌佰肆拾贰万陆仟柒佰元整)。
十六、特别事项说明
本报告所载评估结果仅反映评估对象在本次评估目的、价值定义、评估假设及限
制条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。本公司认为：下列事项可能会影响评
估结论，但在目前情况下本公司无法估计其对评估结果的影响程度。谨提请本报告使
用人和阅读人注意。
1、 本报告所载评估结论未考虑流动性对评估结果的影响。
2、 根据深圳市公共交通管理局“深交客[2017]42 号”《市公共交通局关于进一
步落实出租车纯电动化工作有关事项的通知》。新增、更新出租车全部使用纯电动车
辆；到 2020 年存量出租车需全部更新为纯电动车辆。我们根据该政策文件进行评估。
特别提醒评估报告使用者关注，若该政策的执行发生变化，或执行过程中存在较大补
贴，则对评估结果会产生较大影响。
3、 2010 年「深物业」购入「深新公司」100%股权时，已将深新大厦等资产剥离。
本次评估根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会“深国资委函[2017]531 号”
文件确定「深新合并」的评估范围，根据致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分
所出具“致同专字（2017）第 441FC0096 号”《审计报告》确定双方（「深物业」与
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「深圳投控」）各自的的权益范围。
4、 本次委托评估的深新大厦等资产系根据深投控函[2010]103 号文从「深新公
司」剥离至「深圳投控」，目前与该资产包相关的产权证明等法律性文件的证载权利
人均为「深新公司」。
5、 纳入此次评估范围的深新大厦房地产证他项权利摘要及附记中明确为非市场
商品房，在评估过程中我们根据《深圳市宗地底价测算规则》按照深圳市现行基准地
价测算应补交地价。实际缴交地价款金额应以国土部门核准的数额为准。
6、 深新大厦 C 栋 408、C 栋 706 房因卖给个人，后受让人退房未能办理注销登记
手续，导致未能办理房地产证。根据「深新公司」提供的专项说明,该等房产可办理
房地产证，「深新公司」在办理该等房屋的房地产证。
7、 纳入此次评估范围的坪山房屋办理了宝府国用字（1992）第 1500423 号《国
有土地使用证》及粤房字第 1994641 号《房屋所有权证》，至评估基准日未能换领深
圳市房地产权证，根据「深新公司」提供的专项说明，该房地产于九十年代相关部门
曾办理过房地产证更换工作，但由于该房屋为村民自建房，土地为集体用地，无规划、
设计、消防等相关批准文件，故未能完成房地产证的更换，在可预见的时限内，该房
产无法完成房地产证的更换。
根据「深新公司」提供的专项说明，纳入此次评估范围的蛟湖路小卖部原为蛟湖
路 6 号大院建设时的临时建筑，不能办理产权证。评估过程中对该等资产采用收益法
评估其收益权。
8、 纳入此次评估范围的其他应收款中应收惠东小汽车出租公司借款 250,000 元、
应收周谭进惠东小汽车公司投资权益转让款 2,750,000 元，这两笔款项账龄均为 20
年以上，账面上已全额计提坏账准备。因未有证据表明其无法收回，评估时按账面原
值 300 万（275+25）保留，相应的坏账准备评估为零。上述两笔应收款项未来能否收
回存在一定不确定性，特别提醒评估报告使用者关注该事项。
9、 深新大厦的 80 个地下停车位，为不计容积率建筑，不能办理产权证，无法在
公开市场上交易，评估时采用收益法评估其收益权价值。
谨提请本评估报告的使用者注意，当前述各项因素或情况发生变化或者与我们所
说明的情况不一致时，评估结果可能会发生变化。
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十七、评估报告使用限制说明
（四）评估报告使用说明
1、 本报告的使用权归 委托方所有。委托方或者经 委托方同意其他使用本资产
评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个
组成部分单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论
的误解。评估报告（包括评估明细表）中所列示的任一评估值，脱离本次评估范围的
单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。使用人还应当特别关注本
报告书中价值定义、评估假设条件、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。
2、 除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报
告书时外，未经委托方书面许可或同意，本公司不会将本报告书的全部或部分内容向
他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查
使用本报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义务。
（五）限制说明
1、 涉及国有资产的评估，需经有权备案的部门备案后方可使用。
2、 本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3、 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
4、 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
5、 本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
价值咨询意见。
（六）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估
基准日起一年内（即 2017 年 3 月 31 日至 2018 年 3 月 30 日）有效。
十八、评估报告日
本报告主要依据本公司在本次资产评估开始之日至外勤截止日之间所获取的资
料而作出。本次资产评估外勤截止日为 2017 年 4 月 26 日，本次评估报告日为 2017
年 6 月 24 日。
附件：
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附件一 、与评估目的相对应的经济行为文件。
附件二 、评估基准日清产核资审计报告。
附件三 、委托方与被评估企业法人营业执照。
附件四 、评估对象涉及的主要权属证明资料。
附件五 、委托方和相关当事方的承诺函。
附件六 、签字资产评估师的承诺函。
附件七 、资产评估机构资格证书。
附件八 、评估机构法人营业执照副本。
附件九 、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件。
附件十 、评估业务约定书。
（本报告所附若干附件均系本报告书的组成部分，具有同等法律效力）
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附件一 与评估目的相对应的经济行为文件
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附件二 评估基准日清产核资审计报告
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附件三 委托方与被评估企业法人营业执照
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