深圳市物业发展（集团）股份有限公司1996年年度报告（摘要）
一、公司简况
中文名称：深圳市物业发展（集团）股份有限公司
英文名称：SHENZHEN PROPERTIES & RESOURCES
EEVELOPMENT（GROUP）LTD.（缩写：PRD）
法定代表：田承刚
注册地址及办公地址：深圳市人民南路国贸大厦39、42层
邮政编码：518014
联系电话：0755-2253020
传 真：0755-2252043
二、主要财务数据与财务指标
本年数 上年数 比上年增长（％）
1.主营业务收入（万元） 96,997.85 103.580.20 -6.35
2.净利润（万元） 136.82 21,498.70 -99.36
3.总资产（万元） 398,866.89 399,347.79 -0.12
4.股东权益（万元） 137,152.85 135,903.78 0.92
5.每股收益（万元） 0.0025 0.3968 -99.37
6.每股净资产（元/股） 2.53 2.51 0.80
7.净资产收益率％ 0.10 15.82 -99.37
8.股东权益比率％ 34.39 34.03 1.06
三、业务回顾
1996年本集团经营上面临着很大困难，全国范围内房地产市场楼宇积压、 资金紧缺的形势仍未有
根本性的改变。新一任领导班子组成后，从实际出发，正视困难，针对房地产开发战线过长， 资金沉
淀严重，部分非地产项目效益不良等诸多问题，采取果断措施，及时调整经营策略， 开拓发展新路，
做了很多艰苦的工作收到了一定的效果，同时为1996年的发展奠定了基础。第一，坚决收缩战线， 压
缩投资规模，盘活存量资产；第二，逐步处理遗留问题，开始对下属亏损企业进行清理整顿， 扭亏为
盈；第三，狠抓楼宇销售及在建项目的工程形象进度，加快资金回收，同时调整开发结构， 加快开发
速度；第四，加强企业管理，从基础管理入手，健全企业规章制度，实现公司程序化、规范化、 标准
化动作，不断提高管理水平和工作效率。
本集团全年实现营业收入9.70亿元，实现利润总额136.82万元；创汇350万美元。营业收入中，房
地产5.67亿元；占58.45％；商业1.73亿元，占17.84％，运输和饮食服务0.90亿元，占9.28％； 房屋
租赁及管理0.63亿元，占6.49％；其他0.77亿元，占7.94％。房地产业全年实际完成投资2.2亿元，施
工面积20.8万平方米，竣工面积10.7万平方米，销售面积3万平方米。1996年公司继续开发新项目，以
1.23亿元中得市政府招标用地，以此规划的“物业时代新居”项目的开发工作已全面展开。
1996年经营成果与计划指标产生较大差额，主要原因：
第一，由于房地产市场有效需求不足，导致部分楼宇销售情况不理想， 部分重要利润来源项目销
售未能实现计划，造成实际情况与计划指标出现较大偏差。
第二，部分二级公司亏损。受香港房地产市场的影响， 我境外深业地产公司鸭俐项目经营严重亏
损。另外，由于市场和经营的原因，其他部分二级公司也有不同程度亏损。
第三，历史遗留问题的影响。1985年的水泥公司钢材诉讼案赔款在1996年结算，给1996 年利润计
划的完成造成影响。
四、业务展望
1997年度，本集团经营中将要集中做好以下工作。
1.积极开拓经营，抓好重点项目。重点抓好皇城广场、国贸商业大厦两个项目的销售，回收资金，
保证1997年的主要利润来源;抓紧皇和大厦、“物业时代新居”、福民大厦、福民新村高层住宅、龙珠
开发区等项目的开发经营，精心策划，力创名牌；尽早落实皇岗口岸土地补偿， 积极争取大梅沙成片
开发经营权。
2.规划和组建大型企业集团，对公司产业结构、组织结构进行大范围的调整。 要制定企业中长期
发展规划，重点做好皇岗口岸、龙珠开发区、大梅沙的发展规划，培育新的利润增长点， 为集团未来
几年的发展打下良好基础；强化资产经营的力度，以专业化、规模化和社会化为原则，进行资产重组，
迅速扩大企业的规模；同时实现集团总部经营方式的转变，建立和形成集团公司管理的新模式。
3.消灭企业亏损，千方百计扭亏增盈。1997年要尽量大力量和努力扭转部分二级公司亏损的局面，
对亏损企业要彩关停并转的方式，进行清理整顿；尽量减少二级公司数量， 降低集团公司管理幅度，
缩短管理链条，控制三级企业的数量，消灭四级企业；重点扶持几家有发展前景的二级公司， 有序调
整二级公司的资产经营，提高集团公司动作效率，力促形成一个高效的紧密型企业集团。
4.完善经营机制，健全规章制度，苦练内功，提高企业管理水平。制定切实可行的措施， 完善企
业内部竞争机制、激励机制、监督和约束机制，建立现代企业制度；根据实际情况， 进行企业内部组
织机构的调整，健全各项规章制度，实现标准化、程序化、规范化动作， 提高工作效率和工作质量，
全面提高企业素质。
五、股本及股东持股情况
1.股本结构
截止1996年12月31日本集团股本结构如下：
期 初 期末
股数（股） 增减 股数（股）
（一）未流通股部分
国有股股本 A股 294,316,103 29,431,610 323,747,713
定向法人股股本 A股 59,273,500 5,927,350 65,200,850
高级管理人员持股A股 111,121 11,112 124,542
（二）已流通股部分：
社会公众股股本 A股 82,971,879 8,297,189 91,266,758
合 计 426,672,603 43,667,260 480,339,863
社会公众股股本 B股 55,872,102 5,587,210 61,459,312
总 计 492,544,705 49,254,470 541,799,175
变化原因：1995年度送红股“10送1”
2.前十名股东持股情况
股数（股） 占总数（％）
①深圳市投资管理公司 323,747,113 59.75
②中国平安保险公司 59,025,450 10.89
③TEMPLETON CHINA WORLD FU 4,789,860 0.89
④ETMPLETON DRAGON FUND,INC. 3,361,180 0.62
⑤AU KIANG INTERNATIONAL CO LTD. 2,983,910 0.52
⑥深圳市国利实业公司 2,910,050 0.55
⑦TEMPLETON INSTTTUTINAL EMERGING MARKETS SERI 1,874,616 0.35
⑧上海香港万国证券 1,872,800 0.31
⑨张子祥 1,698,000 0.29
⑩特区免税商品企业公司 1,573,000 0.29
⑩深圳万科财务顾问有限公司 1,573,000 0.29
合 计 405,418,579 74.83
3.截止1996年12月31日，集团股东总户数为68543户，其中：A股股东总户数为65501户，B 股股东
户数为3042户。
4.董事、监事及高级管理人员持股情况
姓名 职务 持股数量 变化原因
期初 期未
田承刚 董事长、党委书记 0 0
李永明 董事、总经理 0 0
何文华 董事、工会主席 16500 18150 送红股
查生明 董事、副总经理 16500 18150 送红股
叶卫华 董事、副总经理 30030 33033 送红股
何沛泉 董事、 0 0
王书斌 董事、副总会计师 20922 23014 送红股
颜仲春 监事会主席 0 0
叶黎成 监事 0 0
黄富才 副总经理 16225 17847 送红股
杨斌 监事、部工程师 0 0
赵永德 监事 13044 14348 送红股
尼和平 监事 0 0
以上1、2、3、4项之数据以1996年12月31日在深圳市证券登记公司登记在册的股数为准。
六、利润分配预案及1996年度股东会议
根据本集团1996年经营情况，董事会提出1996年度利润暂不分配。
本集团1996年度股东大会（第六届）定于1997年6月19日召开，具体事项详见股东大会通知。
七、重要事项
1.1996年5月28日，本集团在深圳市信息中心召开第五届股东大会，出席会议股东53名，代表股数
297，298，545股，占公司总股本的60.35％。会议审议并表决通过了1995年度董事会工作报告、 1995
年度监事会工作报告、1995年度公司经营计划报告、1995年度利润分配和分红派息议案以及聘请 1996
年度财务审计师议案。
2.由于工作调动原因，陈义林先生于1996年7月调离本集团，并不再担任本集团董事、董事长职务。
3.由于工作调动原因，李宇明先生于1996年7月调离本集团，并不再担任本集团董事、总经理职务。
4.由本公司大股东深圳市投资管理公司推荐，经董事会作出决议（深物董发（1996）40号）， 由
田承刚先生出任本集团董事长，董事资格由下届股东大会确认。 5.由本公司大股东深圳市投资管理
公司推荐，经董事会作出决议（深物董发（1996）40号），由李永明先生出任本集团董事、 总经理，
董事资格由下届股东大会确认。
6.香港深业地产发展公司鸭俐洲项目亏损说明。该项目位于香港仔鸭俐洲大街， 项目物业名称为
“顺景阁”（SHUN KING COURT ）， 由深业地产发展有限公司全附属公司“富勤发展有限公司”（
FULL CAN DEVELOPMENT LTD）于1993年1月负责开发。该项目地盘面积295.43平方米，项目总面积2969.
92平方米，地价为港币7600平方米，项目建成后时值香港房地产低潮， 同时公司面临急于回收资金归
还贷款的紧迫局面， 所以公司于 1996 年 2 月决定将项目连同公司一并出售给香港百事达有限公司
PACIFIC CHARTER LIMITED），项目产生亏损，亏损额合计为8000.60万元。
7.本报告期内本公司无重大诉讼、仲裁事项。
八、子公司及关联企业
本集团之主要子公司及关联企业如下：
公司名称 所在地 主营范围 本集团权益（％）
深圳市皇岗建设发展有限公司 深圳 房地产开发 100
深圳市物业工程开发公司 深圳 房地产开发 100
深圳市国贸物业管理公司 深圳 物业管理 100
深圳市国际贸易中心 深圳 贸易 100
深圳市国贸投资公司 深圳 商业、贸易 100
深圳市物业发展管理公司 深圳 物业管理 100
深圳市房产交易所 深圳 房产交易 100
深圳市国贸旅游公司 深圳 旅游 100
深圳市国贸汽车实业公司 深圳 汽车项目、运输 100
深圳市国贸发展公司 深圳 贸易、工业 100
深圳市国贸广告文化公司 深圳 广告服务 100
深圳市牧业建筑工程设计公司 深圳 工程设计 100
海南新达开发总公司 海口 房地产开发 100
上海深圳物业发展有限公司 上海 房地产开发、贸易 100
香港深业地产发展有限公司 香港 房地产开发 100
深圳美林合成纤维有限公司 深圳 合成纤维 75
南京同仁大厦有限公司 南京 房地产开发 55
深圳罗湖大酒店有限公司 深圳 客房、饮食服务 50
深圳国贸天安物业有限公司 深圳 房地产开发、物业管理 50
深圳国贸广场物业发展有限公司 深圳 房地产开发 50
深圳金罗湖城有限公司 深圳 物业管理、大型商场经营 50
深圳皇和房地产开发有限公司 深圳 房地产开发 50
深圳物业吉发仓储有限公司 深圳 仓储 50
大连大世界商业中心发展有限公司 大连 房地产开发 45
深圳开利服务有限公司 深圳 空调安装维修 40
深圳国贸中心饮食企业有限公司 深圳 饮食、文化娱乐、商业 38.33
深圳物方陶工业有限公司 深圳 建筑陶瓷生产经营 26
深圳华晶玻璃瓶有限公司 深圳 玻璃制品 15.83
九、财务报告
金鹏会计师事务所审计之财务报告见附件一， 按境内外不同会计准则计算之利润指标差异对照表
见附件二。
资产负债表
利润及利润分配表
财务状况变动表
十、其他事项
1.公司资料：
股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：深物业
股票证券代码：0011
会计师事务所：深圳金鹏会计师事务所、香港关黄陈方会计师行
法律顾问：深圳市星晨律师事务所杨仁石律师
2.公司资料查阅方式：
查阅公司资料请与本集团股证事务代表王书斌、徐志军先生联系。
联系地址：深圳市人民南路国贸大厦39、42层
联系电话：（0755）2253020
借此机会，集团董事会向全体股东和一贯给予热忱支持的社会各界及尽心工作的全体员工作表示诚
挚的谢意。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会
1997年4月30日
审计报告
深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会：
我们接受委托， 审计了贵公司一九九六年十二月三十一日的资产负债表及一九九六年度利润及利
润分配表、财务状况变动表。这些会计报表由贵公司负责， 我们的责任是对这些会计报表发表审计意
见。我们的审计是依据中国注册会计师独立审计准则进行的。在审计过程中， 我们结合贵公司实际情
况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。
我们认为，上述会计报表符合《企业会计准则》和《股份制试点企业会计制度》的有关规定， 在
所有重大方面公允地反映了贵公司一九九六年十二月三十一日的财务状况及一九九六年度经营成果和
资金变动情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。
深圳市金鹏会计师事务所 中国注册会计册：尚长书 朱月凤
中 国 深 圳 1997年2月6日
会计报表注释
（一）公司概况
本公司系经深圳市人民政府1991年10月27日深府（1991）831号文批准，在原深圳市物业发展总公
司基础上改组为深圳市物业发展（集团）股份有限公司，持有深圳市工商行政管理局深企法字00166号
营业执照。注册资本人民币541,779,176.00元。
（二）会计报表编制的主要会计政策：
⑴会计制度：执行《企业会计准则》、 《股份制试点企业会计制度》并按照有关规定进行帐务处
理。
⑵会计年度：采用公历年度。
⑶对外投资：长期投资按实际成本计价，债券投资的投资收益采用成本法计算， 股票投资和联营
投资的投资收益，股权比例在25％以下者采用成本法核算，股权比例在25％至50 ％之间者采用权益法
核算，股权超过50％以者采用合并其报表。纳入合并报表的子公司见会计报表注释（七）。
⑷坏帐损失：采用备抵法中的应收帐款余额百分比法核算， 按应收帐款扣除关联企业往来款后的
年末余额的3％计提。
⑸存货计价方法：采用永续盘制和实际成本法核算，房屋采用个别识别法， 其他的采用加权平均
法计价，低值易耗品金额较小的采用一次摊销法，金额较大的采用五五摊销法。
⑹外币折算：记帐本位币为人民币，非本位币折算按固定汇率即100美元＝860元人民币，100港币
＝110元人民币折合记帐本位币。年末外币货币性项目和外币往来款项目，未按年末汇价进行调整。
⑺固定资产及折旧：固定资产以历史成本计价，折旧采用直线法，应计折旧额在扣除5％的残值后
按分类折旧率计提，折旧年限和折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限 年折旧率
房屋及建筑物 25 3.8％
机器设备 10 9.5％
运输设备 5 19％
办公设备 5 19％
其他设备 5 19％
⑻无形资产及递延资产摊销：其中：开办费按5年摊销；出租车车牌费按25年摊销；房地产开发利
息支出按房地产销售分期摊销。
⑼主要税项：
税种 税率
增值税 17％、13％
营业税 5％、 3％
所得税 15％、33％
（三）会计报表项目注释（以下金额单位均为人民币）
⑴货币资金
期初数 期末数
其中：现金 5,021,843.78 2,826,819.82
银行存款 175,015,913.16 81,915,866.02
其他货币资金 12,576,204.16 4,110,981.39
合 计 192,613,961.07 88,889,667.23
备注：本年度货币资金减少103,724,293.84元主要系发放股利及工程开发公司、 皇岗建设公司、
国贸广场公司投入大量资金进行开发建设，而资金回笼又不及时所致。 ⑵短期投资：
项 目 上年期末 本年期末
股票投资 37,107,331.89 52,155,625.79
债券投资 2,056,330.00 1,017,040.00
其他投资 6,193,611.63 3,170,000.00
合 计 45,357,273.52 56,342,665.79
1996年12月31日股份投资主要项目情况:
股份名称 金额（元）
川长钢 8,171,305.80
川老窑 4,819,051.54
古井贡 3,074,535.32
珠海鑫光 2,090,540.43
恒生银行 1,787,500.00
飞亚达 1,645,751.97
琼民源 1,813,785.41
珠海中富 1,400,344.88
深发展 2,288,650.00
川天歌 2,962,500.00
北方机械 3,456,000.00
⑶应收帐款：
帐龄1年以内的 302,101,528.98元
帐龄1- 2年以内的 11,622,328.63元
帐龄2- 3年以内的 13,411,639.70元
帐龄3年以上的 38,966,334.36元
合 计 366,101,831.67元
备注：本年度增加162,848,736.22元，主要系房地产市场疲软，资金回收较慢所致。
⑷其他应收款：
帐龄1年以内的 173,452,007.17元
帐龄1- 2年以内的 30,180,520.70元
帐龄2- 3年以内的 28,162,144.87元
帐龄3年以上的 20,743,735.43元
合 计 252,538,408.17元
⑸存货
库存材料 65,515,213.32元
未完工程 942,733,461.89元
已完工程 516,875,579.58元
合计 1,525,124,254.71元
⑹待处理流动资产损失： 15,115,392.66元
主要为集团本部已撤销的旧贸易部欠集团本部往来款项 元，待上级有关部门批复后再作处理。
⑺长期投资：
联营投资 1,068,519,582.42
其他投资 10,000,000.00
合计 1,078,519,582.42
联营投资长期投资的主要项目 股权比例％ 金额（元）
1.深圳国贸饮食公司 38.33 20,154,840.79
2.深圳国贸天安物业有限公司 50 119,413,981.38
3.深圳罗湖大酒店 50 22,497,228.50
4.深圳富临大酒店 12 21,181,023.36
5.安徽南鹏造纸有限公司 30 13,824,000.00
6.深圳物业吉发仓储有限公司 50 54,042,456.04
7.深圳龙珠开发区 50 76,800,000.00
8.上海塘桥项目 13,410,795.00
9.郑州康达帝苑 30 22,000,000.00
10.深圳皇和房地产开发有限公司 16 15,000,000.00
11.海口美华实业公司 40 10,000,000.00
12.CHATSWOOD、INVESTMENT
DEVZLOPMENT COLTD 45 14,267,600.00
13.大连大世界商业中心发展公司 45 30,000,000.00
14.深圳金罗湖商业城有限公司 50 437,013,081.50
15.深圳物方陶瓷有限公司 26 8,165,639.97
16.深圳华晶玻璃有限公司 20 7,600,000.00
17.深圳大梅沙旅游公司 50 9,180,000.00
18.广东省华粤房地产公司 8.18 8,780,645.20
其他长期投资项目:
深圳证券市场调节基金 10,000,000.00
⑻固定资产及累计折旧
固定资产类别 期初数 本期增加 本期减少 期末数
房屋及建筑物 211,113,070.94 47,528,826.56 1,029,764.78 267,612,132.72
机器设备 39,605,859.21 443,000.00 1,062,567.61 38,986,291.60
运输设备 97,252,414.74 6,242,095.18 3,852,105.35 99,642,404.57
办公设备 9,870,148.16 1,968,208.18 1,415,998.45 10,422,357.89
其他设备 8,828,893.65 4,788,767.06 1,205,234.07 12,312,426.64
固定资产原值合计 376,570,386.70 60,970,896.98 8,565,670.26 428,975,613.42
累计折旧
房屋及建筑物 34,585,397.99 7,932,604.81 99,520.64 42,418,482.16
机器设备 6,215,331.42 1,231,388.45 50,393.15 7,396,326.72
运输设备 17,532,449.72 16,506,615.61 2,046,732.04 31,992,333.29
办公设备 29,656,142.96 1,963,384.27 1,038,846.24 30,580,680.99
其他设备 4,054,501.70 2,567,227.38 350,859.07 6,270,870.01
累计折旧合计 92,043,823.79 30,201,220.52 3,586,351.14 118,658,698.17
固定资产净值 284,526,562.91 310,316,920.25
⑼在建工程：
工程名称 实用支用数
络筒机 38,000.00
汽车维修中心 24,680.00
兴宁国贸大厦 431,177.00
龙华土地 2,021,088.86
海口土地 7,285,620.00
秋长土地 5,456,843.41
合计 15,257,409.37
备注：本期减少15,725,536.00元主要是国贸大厦电梯已转为固定资产。
⑽无形资产
无形资产种类 期初数 期末余额
土地使用权 3,880,260.78 3,902,952.35
车牌使用权 56,790,798.46 55,565,350.46
人造花岗石技术转让费 10,589.98
地瓷粉一次性台布转让费 10,083.36
商誉 1,392,000.00
合计 60,671,059.24 60,880,976.15
⑾递延资产
项目 期初余数 期末余额
开办费 11,230,000.49 8,454,635.77
租入固定资产改良支出 1,265,511.35 5,780,399.45
工程借款利息支出 17,712,523.50 183,574,021.06
其他递延支出 1,691,914.54 2,354,268.57
合计 31,899,949.88 200,163,324.85
备注：本期增加168,263,375.31主要系工程借款利息支出增加,和将原进入存贷中的利息支出调整
为递延资产所致。
⑿短期借款
期末余额
1.担保借款 1,030,095,044.82
2.抵押借款 65,350,000.00
3.信用借款 1,250,000.00
合计 1,096,695,044.82
⒀应交税金
项目 期初欠缴 本期应缴 本期已缴 期未欠缴
增值税 -13,868,538.95 20,730,876.04 6,520,194.32 342,142.77
营业税 10,524,678.26 30,303,776.77 28,844,649.71 11,983,805.32
消费税 16,877.76 16,877.76 0
城市维护建设税 149,121.99 410,901.19 394,467.96 165,555.22
所得税 48,043,906.79 28,509,842.13 17,895,442.69 58,658,306.23
个人所得（代扣代缴） 13,586.87 13,586.87
合计 44,879,632.72 79,955,396.13 53,685,219.31 71,149,809.54
⒁预提费用
项目 金额
借款利息 10,145,956.53
未完工程土地增值费 110,340,291.53
国贸设备维修费 26,048,086.78
兴业楼工程成本 591,760.32
皇洲花园工程成本 9,154,726.08
其他 2,513,398.40
合计 158,794,219.64
备注：本期增加40,945,972.24元，主要系预提土地增值费增加。
⒂长期借款
折合人民币
担保借款 9,959,319.00
信用借款 30,312,826.30
合 计 40,272,145.30
备注：本期减少12,464,088.80元，系归还贷款所致。
⒃长期应付款
项目 金额
融资租入固定资产租赁费 31,442,056.59
⒄其他长期负债
项 目 金额
出租车司机保证金 14,039,378.55
职工住房基金 12,793,395.76
房屋维修基金 568,718.30
合计 27,401,492.61
备注：本年度增加20,748,834.32元，主要系出租车司机保证金和住房周转金增加所致。
⒅股本
年初数 期末数
国家股 323,747,714.00 323,747,714.00
法人股 65,200,850.00 65,200,850.00
境外资本股 61,459,312.00 61,459,312.00
职工股 122,233.00 122,233.00
上市公众股 91,269,067.00 91,269,067.00
合计 541,799,176.00 541,799,176.00
⒆资本公积金
期末数
284,741,326.49
⒇盈余公积
期初数 本期增加数 期末数
482,695,534.24 72,757,372.23 555,452,906.47
备注：本期盈余公积增加系下属子公司税后提取，深业地产由非全资转为全资子公司所致。
(21)未分配利润
期初数 本期增加 本期减少 期末数
39,702,474.90 1,386,238.24 51,535,603.88 -10,464,890.74
备注：本期增加数为本年度实现的净利润,本期减少数为下属子公司提取法定盈余公积金28, 993
,237.16元，提取公益金10,957,033.03元，提取任意盈余公积金11,585,333.69元。
(22)财务费用
项 目 金额
利息净支出 62,807,202.18元
汇总净损失 2,104,217.77元
其他 36,290.37元
合 计 64,947,710.32元
(23)其他业务利润
其他业务收入 15,175,187.36元
减：其他业务支出 5,007,937.28元
其他业务税金 712,437.13元
其他业务利润合计 9,454,812.95元
备注：本年增加4,524,598.88元，主要系下属公司处理材料收入、秀赁收入增加。
(24)投资收益
项目
股票投资收益 14,533,960.32元
债券投资收益 79,100.00元
联营投资收益 10,524,791.95元
合 计 25,137,852.27元
备注：本年减少32,569,040.78元，系联营投资收益减少所致。
(25)营业外收入
项 目
处理固定资产收入 51,862.77元
罚没收入 1,619,355.43元
无户主应付款项 90,967.80元
其他 1,299,321.11元
合计 3,061,507.11元
(26)营业外支出
项目
固定资产盘亏 208,872.36元
处理固定资产损失 416,620.29元
非常损失 483,893.50元
罚没支出 1,143,018.63元
其他 948,884.89元
合计 3,201,289.67元
(27)以前年度调整
期末数
-8,426,074.07元
备注：系调整以前年度少计成本费用。
（四）相同的报表项目在两年比较报表中的数字变动达30％以上（含30％）的原因：
1.预付帐款：本年增加18,617,367.68元，主要是下属公司预付工程款未结算所致。
2.应付帐款：本年增加75,312,759.68元，主要系下属公司应付施工单位工程款。
3.其他应付款：本年减少152,247,197.81元，主要系归还部份往来款所致。
4.少数股东权益：本年减少45,967,926.76元，主要系深业地产96年度由集团占80％之股权变为全
资公司；与此相联系，由深业地产占25％股权的南京同仁大厦发展有限公司的股权结构发生变化， 本
集团由占50％股权变为占55％股权。
备注：其他报表项目说明见〈《会计报表注释》〉（三）
（五）资产抵押：截止96年12月31日止，本集团有以下资产抵押：
1.以港币14,000,000,00元作抵押，取得银行14,000,000,00元人民币货款。
2.以92年中标的58个深圳市营运小汽车牌作抵押,取得银行11,350,000.00元人民币之贷款。
3.以帐面值为30,000,000,00人民币，评估值为30,837,950,00元人民币的南京同仁大厦北楼 2951
平方米的土地，作为抵押取得银行40,000,000,00元人民币之贷款.
（六）其他必要披露的内容。
1.国贸中心：帐龄达3年以上可能成为坏帐的应收帐款和预付帐款共有309万元，投资款1066 万元
已无法收回。
2.国贸中由：帐龄达3年以上可能志为坏帐的应收帐款共有931万元，短期投资292万元，长期投资
550万元均存在收不回的可能。
3.法律诉讼：本集团属下的的深圳市国贸发展公司1993年进口9,665.48吨螺纹钢， 委托
湛江市湛兴实业公司代理报关，其与湛江市启明公司，汇盛公司向海关伪报，海关处罚， 同时致使我
公司此批钢材销售推迟。国贸发展公司已向湛江市中级人民法院起诉上述三公司，涉及赔偿额34,999
,588.85元，现此案正在由省高级人民法院进行二审。
4.罗湖商业城系由本公司、中再保、澳举、陆氏集团四方合资兴建，该项目已竣工结算， 本公司
剩余的该部份物业帐面价值达4.37亿元，与现值比较该部份物业将有可能存在损失。
（七）纳入合并报表的子公司 母公司持
公司名称 所在地 业务性质 有股权比例％
1.深圳市物业工程开发公司 深圳 房地产开发 100
2.深圳皇岗建设发展有限公司 深圳 房地产开发 100
3.深圳市国贸物业管理有限公司 深圳 物业管理 100
4.深圳市国际贸易中心 深圳 贸易 100
5.深圳市国贸公司 深圳 商业、贸易 100
6.深圳市物业发展管理公司 深圳 物业管理 100
7.深圳市国房产交易所 深圳 房地产交易 100
8.深圳市国贸旅游公司 深圳 旅游 100
9.深圳市国贸汽车实业公司 深圳 汽车项目、运输 100
10.深圳市国贸发展公司 深圳 贸易、工业 100
11.深圳市国贸文化广告公司 深圳 广告服务 100
12.深圳市物业建筑工程设计公司 深圳 工程设计 100
13.海南新达开发总公司 海口 房地产开发 100
14.上海深圳物业发展有限公司 上海 房地产开发、贸易 100
15.南京深圳物业发展有限公司 南京 房地产开发 100
16.大连深圳物业发展有限公司 大连 房地产开发 100
17.广州深圳物业发展有限公司 广州 房地产开发 100
18.湛江深圳物业发展有限公司 湛江 房地产开发 100
19.香港深圳地产有限公司 香港 房地产开发 100
20.深圳美林合成纤维有限公司 深圳 工业 75
21.深圳国贸广场物业发展有限公司 深圳 房地产开发 50
22.深圳佳达鞋业有限公司 深圳 工业 52.5
23.深圳国贸信息科技发展有限公司 深圳 服务 100
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
除税前溢利调节表
截止1996年12月31日止年度
（金额以人民币计算）
千元
经中国核数师审核之除税前溢利 61,783
物业销售成本计算差异 (10,999)
利息少提 (6,789)
投资物业折旧冲回 4,002
应占联营公司所得税计提 (1,924)
证券投资损失准备 (1,394)
销售确认处理差异 (1,083)
商誉摊销 584
其他资产摊销少提 (454)
坏帐准备计提 (170)
其他 188
经国际会计师审核之除税前溢利 43,744
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
资产净值调节表
截止1996年12月31日止年度
（金额以人民币计算）
千元
经中国核数师审核之资产净值 1,371,529
投资物业折旧冲回 23,458
确认销售成本计算基准的差异 (13,970)
坏帐准备计提 (12,717)
投资减值准备 (5,589)
商誉摊销 (1,392)
开办费用摊销 (2,844)
其他 6,415
经国际会计师审核之资产净值 1,364,890
